§ 573 BGB

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ECLI:DE:BGH:2025:140525UVIIIZR256.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 256/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 569 Abs. 2a, § 551 Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den An- wendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt. BGH, Urteil vom 14. Mai 2025 - VIII ZR 256/23 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 23. Oktober 2023 wird als unzulässig verworfen, soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Widerklage zum Nachteil des Beklagten entschieden hat. Die insoweit vorsorglich eingelegte Beschwerde des Beklagten ge- gen die teilweise Nichtzulassung der Revision in dem vorbezeich- neten Urteil wird zurückgewiesen. Auf die Revision des Beklagten wird das vorbezeichnete Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Be- klagten gegen das Teilurteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 1. Dezember 2022 hinsichtlich seiner Verurteilung zur Räu- mung und Herausgabe der Mietwohnung nebst einem Tiefgaragen- stellplatz zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte war seit Januar 2020 Mieter einer Wohnung der Klägerin nebst Tiefgaragenstellplatz in F. . Die monatliche Nettokaltmiete betrug 1.950 € zuzüglich einer Betriebskostenpauschale in Höhe von 250 €. Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag die Stellung einer Mietsicherheit durch den Beklagten wie folgt: "§ 4 Kaution Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution in Höhe von 4.400,00 €. Diese ist spätestens zur Übergabe der Wohnung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu erbringen." Die Klägerin überließ dem Beklagten die Wohnung; dieser erbrachte - trotz entsprechender Ankündigung - die Bankbürgschaft nicht. Mit Schreiben vom 11. Mai 2020 erklärte die Klägerin die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unterbliebener Leistung der Mietsicherheit. Gestützt auf diese - sowie auf weitere Kündigungen - hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung sowie auf Zahlung rück- ständiger Miete und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erhoben. Nach Beglei- chung sämtlicher Mietrückstände durch die Bundesagentur für Arbeit hat die Klä- gerin den Rechtsstreit insoweit (einseitig) für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat den Beklagten mit Teilurteil - allein gestützt auf die Kündigung der Klägerin vom 11. Mai 2020 - zur Räumung und Herausgabe der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz verurteilt und die von ihm erhobene, auf 1 2 3 4 - 4 - Feststellung, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag auf unbe- stimmte Zeit fortbesteht, gerichtete Widerklage abgewiesen. Die hiergegen ge- richtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision und der vorsorglich eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungsbegehren sowie seinen Widerklageantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch den Einzelrich- ter zugelassene (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 12; vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 125/22, juris Rn. 12 mwN; Se- natsbeschluss vom 27. September 2023 - VIII ZR 117/22, NJW-RR 2023, 1438 Rn. 5) - Revision hat, soweit sie eröffnet ist, Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung zu, da sie das Mietverhältnis wirksam nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos ge- kündigt habe. Gemäß den Bestimmungen der § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB liege ein Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnis- ses vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe 5 6 7 8 9 - 5 - eines Betrags im Verzug sei, der der zweifachen Monatsmiete entspreche. Diese Voraussetzungen lägen vor, da der Beklagte die Mietsicherheit nicht erbracht habe. Insbesondere erfasse der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB auch eine Kautionsabrede in Form der Stellung einer Bankbürgschaft. Zwar werde im Schrifttum vertreten, den Anwendungsbereich dieser Be- stimmung auf solche Sicherheiten zu beschränken, die durch Geldleistung zu er- bringen seien. Hierfür sprächen systematische Argumente. Der Kündigungs- grund sei der "Zahlungsverzug" mit der Mietkaution. Einen Zahlungsverzug gebe es nur in den Fällen, in denen der Mieter eine Geldsumme bereitzustellen habe. Jedoch sei nach einer anderen Ansicht der Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB eindeutig. Dieser verweise auf die gesamte Vorschrift des § 551 BGB, die wiederum alle Arten von Mietsicherheiten erfasse. Aus dem in der Gesetzesbe- gründung verwendeten Begriff der "Zahlungsverpflichtung" des Mieters könnten keine tragfähigen Schlüsse auf den Anwendungsbereich der Norm gezogen wer- den, da nicht anzunehmen sei, der Gesetzgeber habe hiermit zum Ausdruck brin- gen wollen, andere Arten von Sicherheiten als Geldleistungen auszuschließen. Die Kammer schließe sich der letztgenannten Ansicht an. Aus dem ein- deutigen Wortlaut des Kündigungstatbestands des § 569 Abs. 2a BGB lasse sich eine Begrenzung auf bestimmte Formen der Mietsicherheit nicht entnehmen. Eine teleologische Reduktion des Anwendungsbereichs sei nicht angezeigt. Die Gesetzesbegründung sei für sich genommen wenig aussagekräftig und der Ge- setzeszweck spreche gegen eine teleologische Reduktion. Denn mit der - eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Be- rücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht voraussetzenden - Kündi- gungsmöglichkeit des § 569 Abs. 2a BGB habe der Vermieter schon zu Beginn 10 11 12 - 6 - des Mietverhältnisses geschützt sowie die Bedeutung der Mietsicherheit als In- strument zur Verringerung seines Ausfallrisikos hervorgehoben werden sollen. Sei der Mieter bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mit der Leistung der Si- cherheit im Rückstand, sei dies ein Frühindikator für ein vertragswidriges Verhal- ten, auf welches der Vermieter zeitnah mit der Kündigung reagieren können solle. Es sollten wirtschaftliche Schäden, die durch solche Mieter verursacht würden, die das Mietverhältnis bereits in betrügerischer Absicht begründeten und keine Miete zahlten, eingedämmt werden. Diesem Anliegen könne nur Rechnung ge- tragen werden, wenn alle Arten der Mietsicherheiten im Sinne des § 551 BGB - mithin auch eine Bankbürgschaft - von der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB erfasst würden. Denn das Interesse des Vermieters, dessen Schutz der Kündi- gungstatbestand diene, sei in allen Fällen dasselbe. Die Widerklage des Beklagten, gerichtet auf die Feststellung, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag auf unbestimmte Zeit fortbe- stehe, sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Denn von der Ent- scheidung über den mit der Klage rechtshängig gemachten Räumungs- und Her- ausgabeanspruch werde auch der Streitgegenstand der Feststellungswiderklage erfasst. Wäre keine der von der Klägerin erklärten Kündigungen wirksam, wäre die Klage abzuweisen und stünde rechtskräftig fest, dass das Mietverhältnis nicht durch eine der Kündigungserklärungen beendet worden sei. Dies sei aber gerade auch der Streitgegenstand der Widerklage. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin 13 14 - 7 - auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht bejaht werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund der Nichtleistung der als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft seitens des Beklagten nicht mit Erfolg auf die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB stützen. Denn eine sol- che Mietsicherheit fällt nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstat- bestands. 1. Soweit der Beklagte mit seiner Revision auch die Abweisung der auf Feststellung des Fortbestands des zwischen den Parteien bestehenden Mietver- hältnisses auf unbestimmte Zeit gerichteten Widerklage angreift, ist sie bereits nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision zulässigerweise auf die wegen Verzugs des Beklagten mit der Stel- lung der Mietkautionsbürgschaft ausgesprochene fristlose Kündigung be- schränkt, welche Gegenstand der Klage ist und auf die das Amtsgericht in seinem Teilurteil die Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Woh- nung allein gestützt hat. a) Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entschei- dungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechts- frage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe er- geben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs be- schränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris 15 16 - 8 - Rn. 26; vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 13; jeweils mwN). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zu- gelassen, weil zur Auslegung des § 569 Abs. 2a BGB - konkret zur Frage, ob der Verzug des Mieters mit der Leistung einer Bankbürgschaft den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt - unterschiedliche Ansich- ten vertreten werden und diese Rechtsfrage bislang höchstrichterlich nicht ge- klärt sei. Diese Frage stellt sich - aus der insoweit maßgeblichen Sicht des Beru- fungsgerichts - nur bei dem mit der Klage verfolgten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung und der diese (auch) nach der Ansicht des Beru- fungsgerichts (allein) tragenden fristlosen Kündigung wegen Verzugs des Be- klagten mit der Erbringung der Mietkaution (§ 569 Abs. 2a BGB). Sie ist damit nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs maßge- bend. Hingegen stellt sich die vorgenannte Frage nicht bei der auf die Feststel- lung des Fortbestands des Mietverhältnisses gerichteten Widerklage des Beklag- ten, die das Berufungsgericht bereits als unzulässig angesehen hat. b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Voraussetzung hier- für ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des 17 18 - 9 - Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28; vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 16 f.; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8 f.). Nach diesem Maßstab kann die Zulassung der Revision im Streitfall auf den mit der Klage verfolgten und auf die fristlose Kündigung der Klägerin wegen Nichterbringung der Kautionsbürgschaft durch den Beklagten (§ 569 Abs. 2a BGB) gestützten Räumungsanspruch beschränkt werden (vgl. zur Möglichkeit der Beschränkung der Revisionszulassung auf eine von mehreren Kündigungen Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 17; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, WRP 2025, 346 Rn. 20; jeweils mwN). Denn dieser betrifft einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig vom dem mit der Wi- derklage verfolgten Feststellungsbegehren beurteilt werden und auch im Fall ei- ner Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streit- stoffs auftreten kann. Zum einen geht selbst die Revision davon aus, dass die vorgenannte Kün- digung vom 11. Mai 2020 nicht (mehr) Gegenstand der Prüfung im Rahmen der Widerklage ist, da sie zur Begründung der aus ihrer Sicht gegebenen Zulässigkeit der Widerklage ausführt, deren Streitgegenstand umfasse - lediglich - solche Kündigungen, die "im Nachgang", mithin zeitlich nach der Kündigung wegen Nichterbringung der Mietsicherheit erklärt worden seien. Zum anderen bedarf die vorgenannte Frage bei der auf die Feststellung des Fortbestands des Mietver- hältnisses gerichteten Widerklage des Beklagten keiner eigenständigen (erneu- ten) inhaltlichen Prüfung. Denn ob eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen der auf § 569 Abs. 2a BGB gestützten Kündigung eingetreten ist, wird - als Vor- frage - bereits im Rahmen der (Räumungs-)Klage entschieden. 19 20 - 10 - 2. Die vorsorglich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde ist unbegrün- det, weil die Rechtssache bezüglich der - von der Revisionszulassung nicht um- fassten - Widerklage weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung insoweit eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO dies- bezüglich abgesehen. 3. Soweit die Revision eröffnet ist, ist sie begründet. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Voraussetzungen für eine außerordentliche frist- lose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 569 Abs. 2a BGB nicht gegeben, weil die zwischen den Parteien vereinbarte Mietsicherheit in Form einer Bank- bürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift fällt. a) Nach § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhält- nisses ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete ent- spricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskos- ten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichti- gen (§ 569 Abs. 2a Satz 2 BGB). Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bedarf es nicht (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Der Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands ist umstritten. Nach einer - auch vom Berufungsgericht vertretenen - Ansicht erfasst die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB alle Arten von Sicherheitsleistungen im Sinne von § 551 BGB, mithin auch die hier in Rede stehende Bankbürgschaft (vgl. BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Januar 2025, § 569 Rn. 50; BeckOK-BGB/ Wöstmann, Stand: 1. Februar 2025, § 569 Rn. 14; jurisPK-BGB/Tiedemann, 21 22 23 24 25 - 11 - Stand: 17. Dezember 2024, § 569 Rn. 125; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 569 Rn. 15b; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 79, 82; Sommer, IMR 2014, 139 Rn. 14 ff.; Schmid, MDR 2014, 940; Zehelein, WuM 2013, 133, 135; einschränkend Dauner-Lieb/Langen/Hinz, BGB, 4. Aufl., § 569 Rn. 50 [Anwendung bei einer Bürgschaft, wobei ein kündigungs- relevanter Verzug erst durch die Fälligkeit der zweiten Monatsmiete ausgelöst werde]). Nach einer anderen Ansicht berechtigt lediglich der Verzug des Mieters mit der Leistung einer Barkaution beziehungsweise einer Geldsumme (§ 551 Abs. 2, 3 BGB) den Vermieter zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB (vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66; Schmidt- Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 569 BGB Rn. 61; Siegmund in: Blank/ Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 BGB Rn. 39; Grüneberg/ Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 569 Rn. 14a; Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel IV Rn. 398; MünchKommBGB/ Häublein, 9. Aufl., § 569 Rn. 33 [gestützt auf eine teleologische Reduktion der Norm]; Wiek, WuM 2013, 195, 198; J. Emmerich, WuM 2013, 323, 326; Horst, MDR 2013, 249; Karabulut, WuM 2014, 186, 187 und 191). Ist eine andere Art von Mietsicherheit vereinbart, könne der Vermieter das Mietverhältnis lediglich - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls sowie der jeweiligen wei- teren Voraussetzungen - fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise or- dentlich nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kündigen (vgl. Staudinger/V. Emmerich, aaO Rn. 66 aE; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 57, 61; Siegmund in: Blank/ Börstinghaus/Siegmund, aaO). 26 - 12 - b) Die zuletzt genannte Auffassung trifft zu. Ist der Mieter - wie vorliegend der Beklagte - mit der Leistung einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürg- schaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen. aa) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB nicht "eindeutig", dass hiervon sämtliche Formen von Mietsicherheiten erfasst würden. Vielmehr ist der Aus- schluss einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB vom möglichen Wortsinn gedeckt; ent- gegen der Ansicht der Revision bedarf es somit keiner teleologischen Reduktion der Norm. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend berücksichtigt, dass eine grammatische Gesetzesauslegung das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also den möglichen Wortsinn zu ermitteln hat (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 33 mwN). Die Bestimmung des Wortsinns wiederum hat nicht isoliert, sondern im Zusammenhang des Norm- textes zu erfolgen (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2006 - 1 StR 384/06, NJW 2007, 524 Rn. 12; Möllers, Juristische Methodenlehre, 6. Aufl., § 4 Rn. 42). Demgegenüber hat das Berufungsgericht zur Begründung seiner Ansicht, wonach sich aus dem Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB eine Begrenzung auf be- stimmte Formen von Mietsicherheiten nicht entnehmen lasse, allein darauf abge- stellt, dass die Vorschrift allgemein und ohne einschränkenden Zusatz auf eine "Sicherheitsleistung nach § 551" verweise. Somit hat das Berufungsgericht be- reits aus Teilen des Wortlauts der Norm auf deren Anwendungsbereich geschlos- sen, jedoch zur Auslegung des Begriffs "Sicherheitsleistung" nicht - wie geboten - den gesamten Normtext von § 569 Abs. 2a BGB in den Blick genommen. 27 28 29 30 - 13 - Hiernach kann zur Bestimmung der vom Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfassten Arten von "Sicherheitsleistungen" nicht allein der Verweis auf § 551 BGB herangezogen werden, sondern ist auch zu berücksichtigen, dass der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe "eines Betrages" im Verzug sein muss, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Obgleich auch eine Bürg- schaft durch den Mieter über einen bestimmten "Betrag" gestellt wird, ergibt sich aus dem Erfordernis einer betragsmäßigen Berechnung des Rückstands, dass nur solche Mietsicherheiten unter § 569 Abs. 2a BGB fallen, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Geldsumme beziehungsweise Barkaution) zu leisten sind. bb) Die systematische Stellung und die Konzeption der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB sprechen ebenfalls für einen Ausschluss der Bankbürgschaft aus deren Anwendungsbereich. Denn zum einen weist der Kündigungstatbe- stand einen Gleichlauf mit den Voraussetzungen der Kündigung wegen Zah- lungsverzugs des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) auf. Zum anderen folgt dies aus dem systematischen Zusammenhang der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB. (1) Die in § 569 Abs. 2a BGB geregelte Befugnis des Vermieters zur frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses im Falle des Verzugs des Mieters mit der Leistung einer Mietsicherheit ist an die Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) angelehnt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25). Hiermit wollte der Gesetzgeber einen "Gleichlauf" zwischen den beiden Kündigungstatbeständen herstellen (vgl. BT-Drucks. aaO S. 26). Die Normierung nicht direkt in § 543 BGB, sondern in der - die Vorschrift des § 543 BGB ergänzenden (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 42) - Bestimmung des § 569 BGB, erklärt sich daraus, 31 32 33 - 14 - dass sie nach dem Willen des Gesetzgebers ausschließlich für den Bereich der Wohnraummiete Geltung beanspruchen soll (vgl. BT-Drucks. aaO S. 25). Hierin erschöpfen sich entgegen vertretener Ansicht (vgl. Sommer, IMR 2014, 139 Rn. 16) die aus der systematischen Betrachtung der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu ziehenden Schlussfolgerungen bezüglich deren Anwen- dungsbereichs jedoch nicht. Vielmehr folgt aus der Stellung dieser Bestimmung unmittelbar vor dem die Zahlungsverzugskündigung "ergänzend" regelnden Ab- satz 3 des § 569 BGB sowie aus deren sonstigen - mit denen der Zahlungsver- zugskündigung übereinstimmenden - Voraussetzungen, dass diese nur solche Fälle erfassen soll, in denen die Mietsicherheit in Form einer Geldsumme (Bar- kaution) zu erbringen ist. Denn ebenso wie die fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b, Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB) erfordert auch die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB einen Verzug in Höhe von zwei Monatsmieten und bedarf es weder des Setzens einer Abhilfefrist noch einer Abmahnung (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Wiederum in Übereinstimmung mit der Zahlungsverzugskündigung sind die Fälle des Nachholrechts des Mieters (§ 569 Abs. 2a Satz 4 iVm § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) sowie der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 2a Satz 4 iVm Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) geregelt. (2) Ferner ergibt sich aus dem systematischen Zusammenhang der Vor- schrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 BGB, dass unter den Kündigungstatbestand nur solche Sicherheiten fallen, welche der Mieter in Teilleistungen erbringen kann, was bei einer Bankbürgschaft grundsätzlich nicht der Fall ist (§ 266 BGB). 34 35 36 37 - 15 - Denn die fristlose Kündigung setzt einen Verzug des Mieters mit einem Betrag der Sicherheitsleistung voraus, "der der zweifachen Monatsmiete" ent- spricht. Da die Höhe der Sicherheitsleistung gemäß § 551 Abs. 1 BGB jedoch bis zum dreifachen der monatlichen Nettokaltmiete betragen darf, die Kündigung nach Vorstehendem aber bereits zulässig ist, wenn der Mieter lediglich mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist, wird deutlich, dass der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB nur solche Mietsicherheiten er- fasst, welche durch Teilleistungen erbracht werden können. Eine solche Teilzah- lungsmöglichkeit normiert § 551 Abs. 2 BGB - zum Schutz des Mieters vor einer finanziellen Überforderung zu Beginn des Mietverhältnisses (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 14; BT-Drucks. 14/4553, S. 48) - jedoch nur für den Fall, dass als Si- cherheit eine Geldsumme bereitzustellen ist. Demgegenüber sieht das Gesetz die Leistung einer Mietkautionsbürgschaft in Raten nicht vor; ein Recht des Mie- ters auf Teilleistungen besteht insoweit grundsätzlich nicht (§ 266 BGB; vgl. auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 551 Rn. 44; Kraemer, NZM 2001, 737, 738 f.). cc) Zudem folgt, worauf die Revision zutreffend verweist, auch aus der Entstehungsgeschichte des § 569 Abs. 2a BGB die Nichtanwendbarkeit dieser Kündigungsbestimmung auf eine Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft. Denn gleichzeitig mit der Einführung dieser Bestimmung wurde die Befug- nis des Mieters zu Teilzahlungen bei Sicherheiten in Form einer Geldsumme in § 551 Abs. 2 BGB differenzierter als zuvor geregelt. Nach dem vorherigen Rechtszustand war der Mieter zwar bereits zu drei Teilzahlungen berechtigt. Es war jedoch lediglich die Fälligkeit der ersten Rate - zu Beginn des Mietverhältnis- ses - normiert. Der Gesetzgeber sah zur näheren Ausgestaltung der Fälligkeit der beiden übrigen Raten der Geldsumme deshalb eine Veranlassung, weil der neue Kündigungsgrund des § 569 Abs. 2a BGB geschaffen wurde (vgl. 38 39 - 16 - BT-Drucks. 17/10485, S. 18) und ging somit ersichtlich von dessen Zusammen- hang mit der - in Teilleistungen möglichen - Erbringung der Mietsicherheit in Form einer Geldsumme beziehungsweise als Barkaution aus. dd) Schließlich sprechen der Sinn und Zweck des § 569 Abs. 2a BGB da- für, dieses Kündigungsrecht des Vermieters nicht auf den Fall des Verzugs des Mieters mit der Leistung einer Bankbürgschaft zu erstrecken. Denn die Rege- lungsabsicht des Gesetzgebers bezog sich lediglich auf solche Fallgestaltungen, in denen es zu einer "Nichtzahlung" der Kaution durch den Mieter kommt. Zudem bedarf ein Vermieter, welcher eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit verlangen kann, des vom Gesetzgeber beabsichtigten Schutzes vor einem vertragsun- treuen Verhalten des Mieters bereits zu Beginn des Mietverhältnisses nicht in gleichem Maße, wie im Falle einer vereinbarten Barkaution beziehungsweise ei- ner Geldsumme. (1) Aus den Gesetzesmaterialien folgt, dass nach dem Willen des Gesetz- gebers - der, wie bereits ausgeführt (siehe oben unter II 3 b aa), entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung der Revisi- onserwiderung im Gesetzeswortlaut seinen Niederschlag gefunden hat - durch die Schaffung des Kündigungstatbestands des § 569 Abs. 2a BGB ausschließ- lich die Fallgestaltung einer zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Bar- kaution beziehungsweise einer Geldsumme erfasst werden sollte. Denn der Anlass für die Normierung eines Rechts des Vermieters zur frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses war der Umstand, dass es aus Sicht des Gesetzgebers nach vormaliger Rechtslage "nicht zweifelsfrei" war, ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen eine solche Kündigung möglich ist, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Leistung der vereinbarten Sicherheit nicht (fristge- 40 41 42 - 17 - recht) nachkommt. Lediglich für den Bereich der Geschäftsraummiete sei ent- schieden, dass der Vermieter bei Nichtzahlung der gesamten Kaution durch den Mieter nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt sei (BT-Drucks. 17/10485, S. 25 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 12. März 2007 - XII ZR 36/05, NZM 2007, 400). In der Literatur werde überwiegend davon aus- gegangen, diese Rechtsprechung sei auch auf Wohnraummietverhältnisse über- tragbar, und angenommen, bereits ein Verzug mit einem Betrag, der eine Mo- natsmiete übersteige, reiche für eine fristlose Kündigung aus, wobei eine Abmah- nung unverzichtbar sei (vgl. BT-Drucks. aaO). Ausgehend von dieser so beschriebenen - unklaren - Rechtslage formu- lierte der Gesetzgeber seine Regelungsabsicht einschränkend dahingehend, dass "nunmehr" die Voraussetzungen einer (fristlosen) Kündigung wegen "Nicht- zahlung der Kaution" für den Bereich der Wohnraummiete geregelt werden soll- ten (vgl. BT-Drucks. aaO). Hieraus folgt, dass die neu geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB nicht sämtliche, sondern lediglich solche Vertragsverlet- zungen des Mieters erfasst, die in der "Nichtzahlung" einer Mietsicherheit liegen. Demgegenüber sollte die Nichtleistung von anderen Arten der Kaution einer aus- drücklichen (Kündigungs-)Regelung nicht zugeführt werden. Somit wollte der Gesetzgeber den Anwendungsbereich der - die Kündi- gungsmöglichkeit des Vermieters von Wohnraum gegenüber den im Gewerbe- raummietrecht geltenden Grundsätzen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 12. März 2007 - XII ZR 36/05, NZM 2007, 400) er- weiternden - Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB beschränken, was sich über die hier in Rede stehende Art der erfassten Mietsicherheit hinaus auch daran zeigt, dass die Kündigungsmöglichkeit nur beim erstmaligen Verzug mit der Leistung der Mietsicherheit gelten sollte. Demgegenüber ist aus Sicht des Gesetzgebers für eine fristlose Kündigung kein Raum, wenn der Mieter mit der vom Vermieter 43 44 - 18 - geforderten Wiederauffüllung der Sicherheit nach deren Inanspruchnahme durch den Vermieter in Verzug gerät (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25; Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66). (2) Der Wille des Gesetzgebers zu einer die Bankbürgschaft nicht erfas- senden Regelung der (fristlosen) Kündigungsmöglichkeit des Vermieters nach § 569 Abs. 2a BGB wird auch durch dessen weiteren Sprachgebrauch deutlich. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Gesetzesbegründung dies- bezüglich nicht etwa "wenig aussagekräftig", sondern ergibt sich aus deren For- mulierung, die mehrfach von der "Zahlung" der Sicherheitsleistung spricht, viel- mehr mit der gebotenen Klarheit, dass der Gesetzgeber nur solche Vermieter vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters schützen wollte, welche eine Geldsumme beziehungsweise eine Barkaution beanspruchen können. Denn der Gesetzgeber betont die Bedeutung der Mietsicherheit als ein wichtiges Instrument, um das Ausfallrisiko des Vermieters zu verringern, so dass dieser in dem Fall, in welchem der Mieter die vereinbarte Sicherheit nicht oder verspätet "zahlt", ebenso zu behandeln sei, wie im Falle der unterbliebenen oder verspäteten Mietzahlung (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Daher regele die neu geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB (nunmehr) die Voraussetzun- gen einer Kündigung "wegen Nichtzahlung der Kaution". Der Vermieter erhalte hierdurch eine bessere Handhabe gegen einen Vertragspartner, der sich bereits zu Beginn des Mietverhältnisses seinen vertraglichen "Zahlungsverpflichtungen" entziehe (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25, 45; vgl. auch BR-Drucks. 313/1/12, S. 11; BT-Drucks. 17/11894, S. 2). Der Gesetzgeber spricht von der fristlosen Kündigung wegen eines "Zahlungsrückstands" mit der Kaution und wollte - wie ausgeführt - bezüglich der Schaffung des § 569 Abs. 2a BGB insgesamt einen "Gleichlauf" mit der fristlosen Kündigung wegen des Verzugs des Mieters mit der 45 46 - 19 - Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) herstellen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26). (3) Des vorgenannten, mit der Schaffung der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB bezweckten Schutzes vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters bedarf derjenige Vermieter, welcher - worüber er, obgleich Art und Höhe der Sicherheitsleistung der vertraglichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien unterliegen, "in der Regel bestimmt" (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 48) - eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1 BGB beanspruchen kann, nicht in gleichem Maße wie jener, demgegenüber der Mieter eine Geld- summe beziehungsweise eine Barkaution zu leisten hat. Denn im letztgenannten Fall, in welchem dem Mieter das Recht zusteht, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen (§ 551 Abs. 2 BGB), muss der Vermieter die Mietwohnung bereits dann an den Mieter überlassen, wenn dieser die erste Rate geleistet hat; lediglich wegen der ersten Rate hat der Vermieter vor Übergabe der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB; vgl. BGH, Beschluss vom 8. Juli 1998 - XII ZR 32/97, NJW-RR 1998, 1464; BT-Drucks. 17/10485, S. 18; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 551 Rn. 5; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 551 BGB Rn. 67). Demgegenüber steht dem Vermieter bei Nichtleistung der Kautionsbürg- schaft ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht zu (§ 273 BGB). Er muss die Wohnung dem Mieter erst überlassen, wenn dieser die Bürgschaft (in voller Höhe) erbracht hat, weil die Kautionsbürgschaft - wenn nicht anderweitige Par- teivereinbarungen getroffen werden - wie ausgeführt nicht in Raten geleistet wer- den darf (§ 266 BGB) und somit zum Fälligkeitszeitpunkt (§ 271 BGB) in voller Höhe vom Mieter zu stellen ist (vgl. MünchKommBGB/Bieber, 9. Aufl., § 551 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. Januar 2025, § 551 Rn. 74; 47 48 49 - 20 - Spielbauer/Schneider, aaO). Vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters ist der Vermieter somit - was das Berufungsgericht bei der Prüfung der Interes- senlage der Mietvertragsparteien nicht in den Blick genommen hat - durch sein Zurückbehaltungsrecht hinreichend geschützt. Würde man dem Vermieter dennoch das Recht zugestehen, das Mietver- hältnis gemäß § 569 Abs. 2a BGB fristlos zu kündigen, weil der Mieter mit der Erbringung einer Bankbürgschaft im Verzug ist, käme regelmäßig dem Gesichts- punkt Bedeutung zu, ob der Vermieter sich mit dem Ausspruch der Kündigung treuwidrig (§ 242 BGB) verhält. Ist - wie vorliegend - die Bürgschaft (spätestens) "zur Übergabe der Wohnung" fällig (§ 271 Abs. 2 BGB), gerät der Mieter, der die Bankbürgschaft nicht leistet, ab der Überlassung der Mietsache - bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen - ohne Mahnung in Verzug und wäre damit der Tatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt. Somit könnte derjenige Vermieter, welcher sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausübt und die Wohnung trotz Nicht- leistung der Bürgschaft bereits an den Mieter überlässt, das Mietverhältnis - re- gelmäßig - am Tag nach der Überlassung fristlos kündigen. In einem solchen Fall würde der Vermieter sich jedoch dem Vorwurf eines widersprüchlichen und damit treuwidrigen Verhaltens (§ 242 BGB) aussetzen (vgl. Karabulut, WuM 2014, 186, 191). Dass der Gesetzgeber auch einem solchen Vermieter, der sich dergestalt widersprüchlich verhält, dennoch grundsätzlich das Recht hätte zugestehen wol- len, das Mietverhältnis fristlos nach § 569 Abs. 2a BGB - ohne Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien - zu kündigen und den Mieter lediglich auf den - demgegenüber erst nach umfassender Bewertung der gesam- ten Einzelfallumstände zu beurteilenden - Einwand des individuellen Rechtsmiss- brauchs (§ 242 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, 50 51 - 21 - BGHZ 226, 208 Rn. 42 und VIII ZR 270/18, WuM 2020, 559 Rn. 37; jeweils mwN) hätte verweisen wollen, kann nicht angenommen werden. (4) Schließlich ist der Vermieter durch den Ausschluss der Kündigungs- möglichkeit nach § 569 Abs. 2a BGB im Falle einer als Mietsicherheit vereinbar- ten Bankbürgschaft - worauf die Revision zutreffend verweist - auch hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses nicht schutzlos gestellt. Da in einem solchen Fall der Anwendungsbereich des vorgenannten Kün- digungstatbestands nicht eröffnet ist, steht dem Vermieter sowohl die fristlose Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 1 BGB als auch die Möglichkeit zur or- dentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB of- fen (vgl. hierzu Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66 aE; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 569 BGB Rn. 57, 61; Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 Rn. 39). Zwar stellen beide Kündigungstatbestände im Vergleich zu § 569 Abs. 2a BGB weitere Voraussetzungen auf. Jedoch ermöglichen sie - bei Vorliegen dieser Vorausset- zungen, insbesondere der gebotenen Berücksichtigung der Umstände des Ein- zelfalls (vgl. Senatsurteile vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 20 [je- weils zu § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB]; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, NZM 2024, 30 Rn. 14 mwN [zu § 573 BGB]) - dem Vermieter das Mietverhältnis auf- grund des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters zu beenden. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 52 53 54 - 22 - Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Fest- stellungen dazu getroffen hat, ob das Mietverhältnis durch eine der weiteren, sei- tens der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen (wegen Zahlungsverzugs des Beklagten beziehungsweise wegen Eigenbedarfs) beendet wurde. Sollte das Berufungsgericht in Erwägung ziehen, aufgrund der Nichtleis- tung der Bankbürgschaft einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB oder eine schuldhafte nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung des Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - nach wie ausgeführt gebotener Ge- samtbetrachtung - anzunehmen, wird es Gelegenheit haben, auf den Einwand des Beklagten einzugehen, wonach es sich bei der die Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 4 des Mietvertrags um eine - unwirksame - Allgemeine Ge- schäftsbedingung handele. Anders als das Berufungsgericht - dessen Revisions- zulassung entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung insoweit nicht be- schränkt ist - gemeint hat, ist der entsprechende Vortrag des Beklagten zum Vor- liegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht gemäß § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Denn bereits aus dem Inhalt und der Gestaltung des Mietvertrags ergibt sich vorliegend ein - von der Klägerin als Verwenderin zu widerlegender - Anschein dafür, dass die Klauseln und damit auch diejenige, welche die Pflicht des Beklagten zur Erbringung einer Bankbürgschaft regelt, zur mehrfachen Ver- wendung vorformuliert sind (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. hierzu Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 6; jeweils mwN; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 58; zur (Teil-)Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bezüglich einer Bürgschaftsstellung, insbe- sondere des unbeschränkten Verzichts des Bürgen auf die Aufrechnung vgl. BGH, Urteile vom 16. Januar 2003 - IX ZR 171/00, BGHZ 153, 293, 299 f.; vom 55 - 23 - 25. Januar 2022 - XI ZR 255/20, BGHZ 232, 300 Rn. 22; Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 551 Rn. 15). Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 01.12.2022 - 33 C 697/21 (55) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 23.10.2023 - 2-11 S 1/23 - 56 - 24 - VIII ZR 256/23 Verkündet am: 14. Mai 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

OLG Frankfurt 3 S 73/16

OLG Stuttgart 4 C 4743/18

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AG Stuttgart 33 C 2614/15

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Erklärt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und hilfsweise eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, so beendet die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bezahlt.(Rn.20) 2. Bei der Prüfung, ob eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, ist jeweils eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Maßgeblich ist, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei Schwere und Dauer, Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Relevant ist auch, ob die Pflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde und ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat.(Rn.35) 3. Eine ordentliche Kündigung ist nicht gerechtfertigt, wenn es sich um einen einmaligen Zahlungsverzug während einer 40-jährigen Mietzeit handelt, der Mieter den Rückstand alsbald nach Zugang der Kündigung ausgleicht und keine Anhaltspunkte für eine Wiederholung bestehen.(Rn.37) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 2.764 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung der vom Beklagten bewohnten Wohnung. Randnummer 2 Die Klägerin erwarb durch Kaufvertrag vom 18.10.2017 (Anl. K 2) von Frau XY das Hausgrundstück, in dem der Beklagte aufgrund Mietvertrags von September 1976 (Anl. K 1) seit 1. Oktober 1976 die streitgegenständliche Wohnung bewohnte. Die monatliche Grundmiete für die Wohnung betrug inzwischen 230,40 € zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 40,41 €. Nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Personen oder Stelle zu zahlen. Randnummer 3 Laut Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 tritt der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein und stehen ihm ab diesem Zeitpunkt die Mieten zu; der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht in allen das Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten. Dabei wurde klargestellt, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Der Kaufvertrag wurde dem Beklagten mit Zustellung der Klage im November 2018 bekannt. Randnummer 4 Ende 2017 zahlte die Klägerin den Kaufpreis an die Voreigentümerin des Hausgrundstücks. Am 7. Juni 2018 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 5 Laut vom Beklagten in Kopie vorgelegten Kontoauszügen erfolgte aufgrund Dauerauftrags am 1. März 2018 und am 3. April 2018 je eine Mietzahlung an die Voreigentümerin, Frau XY, in Höhe von je 232,41 €. Am 18. April 2018 ging nach den vorgelegten Auszügen eine Rückzahlung von 464,82 € mit dem Verwendungszweck „Rückzahlung Miete März/April 18 XY“ beim Beklagen ein. Randnummer 6 Unter dem 5. April 2018 erfolgte die schriftliche Vertragskündigung der Klägerin gegenüber dem Beklagten, mit der sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise auch ordentlich zum Ablauf des 31. Januar 2019 unter Hinweis auf die zu diesem Zeitpunkt rückständige Miete für die Monate März und April 2018 (i. H. v. 541,62 €), zwei vollen Monatsmieten, kündigte. Randnummer 7 Das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 wurde dem Beklagten am 6. April 2018 durch Einwurf in seinen Briefkasten per Boten zugestellt. Es war von der Klägerin am 5. April 2018 erstellt worden, um es im Laufe des Folgetages (6. April 2018) dem Beklagten zuzustellen, nachdem die Klägerin zuvor nochmal ihr Mietkonto kontrollierte und so erfuhr, dass die beiden Mieten bis zum 6. April nicht eingegangen waren. Randnummer 8 Der Beklagte zahlte am 9. April 2018 an die Klägerin die ausstehenden beiden Monatsmieten. Dort gingen sie am 10. April 2018 ein. Mit Schreiben vom 27. April 2018 rügte er die Bevollmächtigung der Klägerin und damit ihre Berechtigung zur Kündigung. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, es sei mehr als wahrscheinlich, dass der Beklagte für den ab Februar 2018 beginnenden Dauerauftrag bewusst die alte falsche Bankverbindung der Voreigentümerin eingerichtet habe, um die Geschäftsführer der Klägerin zu ärgern bzw. um Verwirrung zu stiften. Sie ist der Ansicht, die der Beklagte habe die Nichtzahlung der Mieten für März und April 2018 eindeutig verschuldet. Eine Abmahnung sei absolut nicht erforderlich gewesen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11 den Beklagten zu verurteilen, an sie die an den Beklagten vermietete Wohnung im 1. OG rechts des Anwesens ..., bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad sowie 1 Haustürschlüssel, 1 Korridor-, 1 Küchentür-,1. Keller-, 1 Klo-, und 1 Hausbriefkastenschlüssel zum Ablauf des 31.01.2019 an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Der Beklagte behauptet, die Mieten für März und April 2018 versehentlich auf das Konto der Voreigentümerin gezahlt zu haben, da er zwar zum 01. März 2018 einen neuen Dauerauftrag zur Zahlung der Miete auf das Konto der Klägerin erteilt habe, dabei aber versehentlich nur den Empfänger der Zahlung, nicht aber die IBAN-Nummer, geändert habe. Im Finanzstatus der Postbank habe er seinen Irrtum nicht erkennen können, da dort lediglich der Empfänger des Dauerauftrags aufgeführt sei, nicht jedoch die IBAN-Nummer. Die Voreigentümerin habe ihm den Irrtum nicht angezeigt, sondern erst nach entsprechender Aufforderung die auf ihrem Konto fälschlicherweise eingegangen Mietzahlungen am 18. April 2018 auf sein Konto zurückgezahlt. Daher sei er erst durch das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 auf den Fehler aufmerksam geworden. Im Übrigen sei die Miete wegen längst angemahnter Mängel, einer schadhaften Treppenhausbeleuchtung, die sich auf dem Podest der Wohnung des Beklagten nicht einschalten lasse, und nicht isolierten Leitungen im Keller, gemindert gewesen. Randnummer 15 Er ist der Ansicht, die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung lägen nicht vor. Zunächst habe zum relevanten Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung vom 5. April 2018 kein Rückstand von zwei Monatsmieten bestanden, da der 2. April 2018, was unstreitig ist, ein Feiertag (Ostermontag) und der 5. April 2018 erst der dritte Werktag dieses Monats war. Es fehle auch an einer erheblichen Pflichtverletzung, zumal die Klägerin die Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen habe. Erst eine Abmahnung hätte der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verliehen, weil vorher ein schlichtes Versehen vorgelegen habe. Ferner sei die Klägerin im April 2018 nicht berechtigt gewesen in eigenem Namen zu kündigen, da sie, was unstreitig ist, erst im Juni 2018 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 16 Mit nicht nachgelassenem Schreiben vom 19. März 2019 trug die Klägerin ergänzend vor. Randnummer 17 Für die weiteren Einzelheiten wird auf die gesamte Verfahrensakte, insbesondere die Schriftsätze und Schreiben der Parteien nebst Anlagen, Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Randnummer 19 Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gem. §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigung vom 05. April 2018 wirksam beendet worden. Mangels erheblicher Pflichtwidrigkeit sind die Voraussetzungen der erklärten ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 BGB) nicht erfüllt (dazu unten „2b“). Im Übrigen lässt der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen (dazu unten „2c“). Randnummer 20 1. Die Parteien gehen zutreffend davon aus, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang am 6. April 2018 mit sofortiger Wirkung beendet hat, da der Beklagte den Rückstand durch Zahlung vom 9. April 2018 innerhalb der Schonfrist ausgeglichen hatte, so dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfüllt sind. Randnummer 21 2. Aber auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573 c BGB hat das Mietverhältnis nicht beendigt. Randnummer 22 Zwar liegt eine entsprechende Kündigungserklärung vor. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, sondern bringt er damit regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zug kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 15 ff.). Allerdings fehlt es am Kündigungsgrund im Sinne von § 573 BGB. Randnummer 23 a) Eine Kündigung der Klägerin liegt vor. Randnummer 24 Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und – sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind – das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist enden lässt (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 22). Eine solche Erklärung gab die Klägerin nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien ab. Randnummer 25 b) Der geltend gemachte Kündigungsgrund fest jedoch nicht fest. Randnummer 26 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt. Schon deshalb ist der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in diesen Fällen grundsätzlich eröffnet (BGH NZM 2005, 334, 335). Allerdings hat die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin im vorliegenden konkreten Fall eine erhebliche Pflichtverletzung des Beklagten nicht schlüssig dargelegt bzw. bewiesen. Randnummer 27 1) Soweit die Klägerin eine erhebliche Pflichtverletzung darauf stützt, dass der Beklagte den Mietzins für März und April 2018 nicht an sie gezahlt habe, ist schon fraglich, ob dazu seitens des Beklagten eine Verpflichtung bestand. Randnummer 28 Der Mietvertrag war ursprünglich nicht mit der Klägerin zu Stande gekommen. Sie war - entgegen der Ausführungen der Klägerin noch im Schreiben vom 19. März 2019 - zunächst nicht „Vertragspartnerin“ des Beklagten. Sie trat erst durch den Eigentumserwerb der streitgegenständlichen Immobilie im Juni 2018 nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verblieben daher grundsätzlich bei der bisherigen Vermieterin (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 566 Rn. 34); alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung standen ihr und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen der Klägerin als Erwerberin zu (BeckOGK/Harke, 1.1.2019, BGB § 566 Rn. 49; auch BeckOK BGB/Herrmann, 49. Ed. 1.2.2019, BGB § 566 Rn. 16; Emmerich in: Staudinger, BGB, 2018, § 566 BGB Rn. 49; Blank in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 80a). Randnummer 29 Eine Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung an die Klägerin kommt daher nur in Betracht, wenn die in Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 aufgenommene Regelung nicht nur als Ermächtigung (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 45 f.), sondern als bedingte Vorausabtretung der künftigen Mietzinsansprüche verstanden werden müsste (BGH NJW 2003, 2987). Daran bestehen aber aufgrund des Kontextes vorliegend erheblicher Zweifel. Eine solche Vorausabtretung hätte die Wirkung, dass insoweit die Klägerin exakt so stünde, als wenn sie bereits in das Vertragsverhältnis nach § 566 BGB eingetreten wäre. In dem Kaufvertrag ist aber im unmittelbaren Zusammenhang mit der Regelung, dass der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten eintrete und ab diesem Zeitpunkt ihm die Mieten zustünden, ausdrücklich festgestellt, dass den Vertragsbeteiligten bekannt ist, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Dieser Zusatz deutet in die Richtung, dass die Regelung in dem Absatz davor zum Eintritt in den Mietvertrag nur im Innenverhältnis der Parteien, nicht aber auch nach außen gegenüber dem Beklagten, dem diese Regelung auch nicht bekannt gemacht wurde, gelten solle. Randnummer 30 Selbst aber, wenn eine Abtretung vorlag, bliebe der Beklagte, da eine Abtretungsanzeige der Voreigentümerin bis April 2018 nicht vorgetragen ist, dem Beklagten nach § 407 Abs. 1 BGB (dazu BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 23 ff., 34; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 407 Rn. 10) in Übereinstimmung mit §§ 408, 409 BGB die Wahl, ob er an den Zessionar oder an den Zedenten leisten möchte (RGZ 53, 416, 420; 70, 88, 89; 93, 74, 76; BGHZ 64, 117, 119; BeckOK BGB/Rohe, 49. Ed. 1.2.2019, § 409 Rn. 9; Erman/Westermann, BGB, 15. Aufl. 2018, § 409 Rn. 1; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 409 Rn. 11; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl. 2019, § 409 Rn. 5; Staudinger/Busche, BGB, 2017, § 409 Rn. 26). Randnummer 31 Die Voraussetzungen einer positiven Kenntnis des Beklagten am 6. April 2018 im Sinne von § 407 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB sind nicht vorgetragen und ergeben sich insbesondere nicht aus dem Schreiben der Klägerin vom 08.01.2019, mit dem sie sich gerade nicht als Zessionarin, sondern als neue Eigentümerin vorstellte und nach dem sie „ab dem 01.02.2018 als neuer Eigentümer/Vermieter“ in den Mietvertrag eintrete (vgl. BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 21, 63). Die Klägerin trägt folgerichtig ausdrücklich mit Schreiben vom 19. März 2019 vor: „Es ist offensichtlich, dass der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 32 Nur positive Kenntnis schließt aber die befreiende Wirkung der Leistung aus; Kennenmüssen genügt nicht (BGH NJW-RR 2004, 1145, 1147). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass auch die Abtretungsanzeige des Zessionars die Kenntnis vermitteln kann, wenn er vertrauenswürdig erscheint und unter Würdigung sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls keine nachvollziehbaren Zweifel an der erfolgten Abtretung zulassen. Das ist hier aber nicht hinreichend vorgetragen - das Schreiben vom 08.01.2019 ist gerade keine Abtretungsanzeige - und erst Recht nicht bewiesen. Im Gegenteil hat die Klägerin vorgetragen, dass ihre Kommunikation mit dem Beklagten von Anfang an sehr schwierig war und normale Gespräche der Parteien nach dem Kauf des Anwesens durch die Klägerin nicht möglich wurden. Auch der Umstand, dass die Klägerin bereits am 5. April 2018 das dann sogleich am Folgetag per Boten überbrachte Kündigungsschreiben aufsetzte, ohne eine nach über vierzigjähriger Mietzeit bei einem ungestörten Verhältnis naheliegende Abmahnung auszusprechen, deutet ebenso wie der falsche Vortrag zum Eigentumsübergang in dem Schreiben vom 08.01.2019 - der überdies der kaufvertraglichen Regelung widersprach - in diese Richtung. Randnummer 33 2) Letztlich kann die Frage dahinstehen. Denn es steht nicht fest, dass die Pflichtverletzung des Beklagten erheblich war. Die Verletzung der vertraglichen Pflicht berechtigt aber nur dann zur Kündigung, wenn diese „nicht unerheblich“ ist. Randnummer 34 Dabei verkennt das Gericht nicht, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung zur außerordentliche Kündigung (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) im Grundsatz dann, wenn sich der Mieter – wie hier der Beklagte – in Höhe von zwei vollen Monatsmieten oder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet, die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Randnummer 35 Allerdings ist jeweils eine Einzelfallabwägung vorzunehmen, in die das Gewicht der Vertragsverletzung und die Beeinträchtigung der Belange des Vermieters einzustellen sind. Letztlich kommt es dann darauf an, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei auch Schwere und Dauer, aber auch die Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Umgekehrt gilt, dass, erscheint eine Wiederholungsgefahr ausgeschlossen oder doch gering, regelmäßig auch das Interesse an der Vertragsbeendigung geringer ist als in Fällen, in denen der Mieter nicht bereit ist, die Gefahr zu beseitigen, obwohl es im Rahmen seiner Möglichkeiten liegt (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 54). Relevant ist auch, ob eine vorsätzlich begangene Pflichtverletzung oder nur eine fahrlässig begangene Pflichtverletzung derselben Intensität. Gerade die Intention des Gesetzes, den vertragstreuen Mieter zu schützen, spricht dafür, den Umfang des Verschuldens im Rahmen der Abwägung mit einzubeziehen, da derjenige, der lediglich fahrlässig Pflichten verletzt, schutzwürdiger ist, als der vorsätzliche Schädiger (BeckOGK/Geib, 1.1.2019, BGB § 573 Rn. 23; MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 15). Ein weiterer Gesichtspunkt ist, ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat und er dann das Mietverhältnis ohne Abmahnung kündigte (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 37). Der Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, S. 2 Nr. 1 BGB muss in der Regel – anders als der fristlosen Kündigung wegen einer Vertragspflichtverletzung nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB – zwar keine Abmahnung vorausgehen. Eine Abmahnung kann jedoch insoweit von Bedeutung sein, als erst ihre Missachtung der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht verleiht, etwa, weil es sich bei dem Verhalten des Mieters zuvor um ein schlichtes Versehen gehandelt hat oder gehandelt haben kann (BGH NJW 2011, 1065; 2008, 508; 2006, 1585; BayObLG NJW-RR 1995, 969; BeckOK MietR/Siegmund, 14. Ed. 1.12.2018, BGB § 573 Rn. 8), da Funktion der Abmahnung gerade ist, dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens zu geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen (Zahlungs-) Verhaltens zu warnen (BT-Drs. 14/5663, 69). Randnummer 36 Vorliegend sind geradezu alle in der Praxis und Literatur anerkannten Umstände, die gegen eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung sprechen, gegeben: Randnummer 37 (1) Zunächst erbrachte der Beklagte, nachdem ihm frühestens am 6. April 2018 mit der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand vorgehalten wurde, alsbald am 9. April 2018 die geschuldete Leistung: Maßgeblicher Zeitpunkt ist, wann der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung erteilte, wenn sein Konto ausreichend gedeckt ist (BeckOGK/Mehle, 1.1.2019, BGB § 543 Rn. 145; BeckOK MietR/Schach, 14. Ed. 1.9.2018, BGB § 543 Rn. 43a). Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin kommt es nicht an (BGH NJW 2017, 1596 Rn. 17 f.; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 543 Rn. 54 f.; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 40). Die Verzögerungsgefahr trägt der Vermieter (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 98). Randnummer 38 Diese nachträgliche Zahlung ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH NZM 2005, 334, 335; auch KG ZMR 2009, 30; LG Berlin NZM 2019, 63 Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 30b). Randnummer 39 (2) Eine Wiederholungsgefahr ist nicht ersichtlich. Der Beklagte ist seit über vierzig Jahren Mieter der Wohnung. Bis auf den streitgegenständlichen Zahlungsrückstand sind andere Pflichtverletzungen nicht ersichtlich und insbesondere auch nicht in der Kündigungserklärung benannt (§ 573 Abs. 3 BGB). Den Zahlungsrückstand glich der Beklagte aber, wie dargelegt, alsbald aus. Randnummer 40 (3) Der Zahlungsrückstand beruhte, wovon das Gericht aufgrund der vorgelegten Belege und der authentisch und wahrhaftig wirkenden, plausiblen Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zweifelsfrei überzeugt ist, allenfalls auf Fahrlässigkeit. Die ursprünglichen Mutmaßungen der Klägerin zur Schädigungstatiken des Beklagten - die Kopien der vom Beklagten vorgelegten Überweisungsbelege sind der Klägerin bekannt - finden in den Tatsachen keinerlei Anhalt. Nunmehr geht sie selbst davon aus, dass „der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 41 (4) Im Gegenteil unterließ die Klägerin - trotz vierzigjährigen Mietverhältnisses - bewusst die ihr mögliche Abmahnung und damit Aufklärung über das Versehen bei der Änderung des Dauerauftrags. Vielmehr bereitete sie die Kündigung bereits am 5. April 2018 vor, um sie frühestmöglich am 6. April 2018 auszusprechen. Randnummer 42 c) Schließlich ist es treuwidrig, dass die Klägerin sich auf die - wie dargelegt - schon nicht erhebliche Pflichtwidrigkeit für die Kündigung beruft. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände, der Zahlungsirrläufer, von gewissen Nachlässigkeiten des Beklagten beeinflusst gewesen sein könnte, ist der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) angesichts des erfolgreichen Bemühens der Beklagten, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände unverzüglich vollständig zurückzuführen, verwehrt (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9; auch BGH NJW 2018, 3517 Rn. 43 m. Anm. Kappus; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 31). Randnummer 43 1) Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Es können weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierzu entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegensteht. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, eine unzulässige analoge Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung herbeizuführen. Vielmehr ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten. Randnummer 44 2) Nach diesen Kriterien liegt hier ein solcher Ausnahmefall vor. Denn der Beklagten hat sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der Kündigung um eine sofortige Rückführung der Mietrückstände erfolgreich bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums beglichen wurden. Für den Zahlungsrückstand konnte er nachvollziehbare Gründe angeben (dazu Milger NZM 2013, 533, 555). Weiter ist nicht ersichtlich, dass es in der Vergangenheit – der Mietvertrag des Beklagten läuft seit über 40 Jahren – Zahlungsrückstände gegeben hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der Beklagte in der Vergangenheit sonstige mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch liegen Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen der Beklagten vor, die das Vertrauen der Klägerin in eine gedeihliche Fortsetzung des – seit über 40 Jahren bestehenden – Mietverhältnisses in Frage stellen könnten (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9). Vielmehr hat der Beklagte mit seinem Schreiben vom 9. April 2018 und der tatsächlich auch angewiesenen Überweisung vom gleichen Tag zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt und die Belange und Interessen der Klägerin respektiert (vgl. BGH NZM 2019, 63 Rn. 21). Randnummer 45 d) Auf die Frage, ob der Vermieter mit der Abgabe der Kündigungserklärung zuwarten muss, bis der Tatbestand erfüllt ist oder ob es genügt, wenn die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung (vgl. LG Köln WuM 1991, 263; LG Lüneburg WuM 1995, 705; Emmerich in: Staudinger § 543 BGB Rn. 48; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 36; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 125) gegeben sind, kommt es demnach ebenso nicht mehr an wie darauf, ob die Klägerin zur Kündigung ermächtigt bzw. die Rüge ihrer fehlenden Vollmacht durch den Beklagten rechtzeitig war oder ob die Miete gemindert war. II. Randnummer 46 Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001398340 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

§ 569§ 573

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OLG Frankfurt 46 C 55/24

§ 543§ 573§ 573a

OLG Karlsruhe 35 C 4053/20

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BGH VIII ZR 174/0924.11.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 174/09 vom 24. November 2009 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe wird abgelehnt, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine hin- reichende Aussicht auf Erfolg bietet (§ 114 Satz 1 ZPO). Durch das Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 (VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125) ist bereits geklärt, dass es bei der Frage der Be- rechtigung einer fristlosen Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch einen psychisch kranken Mieter dem Tat- richter obliegt, die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen (aaO, unter II 3, 4). Im vorliegenden Fall, in dem es um Störungen durch den be- hinderten Sohn der Beklagten geht, kann nichts anderes gelten. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts zu der erfor- derlichen Abwägung, die es im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgenommen hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu bean- standen. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 11.12.2008 - 5 C 56/08 - LG Bonn, Entscheidung vom 04.06.2009 - 6 S 9/09 -

AG Berlin 104 C 317/19

§ 573§ 546§ 566§ 568

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Der Begründungspflicht in einem Kündigungsschreiben für eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 3 S. 1 Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund so genau bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann.(Rn.35) 2. Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.(Rn.41) 3. Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch.(Rn.46) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 63. Zivilkammer, 17. Dezember 2021, 63 S 133/20, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Tenor zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet, und die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 11. Dezember 2003 mietete der jetzt _ Jahre alte Beklagte auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Februar 2004 eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 97,53 m² ( davon 62,73 m² beheizbar ) im 3. Obergeschoss links des auf dem Grundstück S. Straße, ... B. errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses von der damaligen Eigentümerin des Grundstücks, der W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH. Randnummer 2 Unter § 12 Abs. 3 ist in dem Mietvertrag geregelt: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens gemäß § 573 BGB eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 7ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 In einem Nachtrag zum Mietvertrag traf die W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH mit dem Beklagten die Vereinbarung: „ Der Vermieter verpflichtet sich, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ( Eigenbedarf ) und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ( wirtschaftliche Verwertung ) innerhalb von 10 Jahren nach dem 31. Dezember 2004 zu kündigen. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrages weiterhin in Kraft.“ Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Vereinbarung in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 16. Januar 2020, Bl. 68 d. A., Bezug genommen. Randnummer 4 Später erwarb die Klägerin die Immobilie und wurde als Eigentümerin im Grundbuch von S. eingetragen. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. März 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. November 2019 wegen Eigenbedarfs zugunsten des Bruders ihrer Gesellschafterin und Schwagers ihres Gesellschafters, Herrn M. W., der am 1. Juni 2019 eine Stelle bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. antreten und nach Beendigung der Probezeit und Übergang des Arbeitsverhältnisses in ein unbefristetes am 30. November 2019 mit seiner Frau und den beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kindern auf Dauer nach B. ziehen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 16 d. A., und den Anstellungsvertrag vom 28. März 2019 nebst Zusatzvereinbarung in Anlage K 3 und K 4 zur Klageschrift, Bl. 17ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 6 Die Nettokaltmiete für die Wohnung lag zu diesem Zeitpunkt bei 413,53 € monatlich. Randnummer 7 Mit Schreiben des B. Mietervereins vom 19. September 2019 widersprach der Beklagte der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 5 zur Klageschrift, Bl. 21 d. A., Bezug genommen. Randnummer 8 Herr W. und die Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s beendeten das Anstellungsverhältnis des Herrn W. mit Ablauf der Probezeit. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, der Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., habe sich nunmehr in B. mit einer Agentur für O. selbstständig gemacht und wolle - falls der Bund D. O. damit einverstanden sei - eine Geschäftsstelle dieses Verbandes in B. als H. eröffnen; dafür habe er bereits als Untermieter einen Büroraum in der F. Straße angemietet; er bewohne zur Zeit noch ein Zimmer im C.-H. Weg in ... B. zur Untermiete und beabsichtige weiterhin schnellstmöglich mit seiner Frau und den beiden jüngeren Kindern auf Dauer nach B. in die Wohnung des Beklagten zu ziehen. Randnummer 10 Sie ist der Auffassung, die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages sei durch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Dezember 2004 abgelöst worden; außerdem habe die Klägerin auch ein wichtiges berechtigtes Interesse im Sinne dieser Klausel daran, die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zu überlassen, damit dieser an seiner neuen beruflichen Wirkungsstätte wieder mit seiner Familie zusammenwohnen könne. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an sie herauszugeben. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen, Randnummer 15 hilfsweise Randnummer 16 festzustellen, dass sich das Mietverhältnis unbefristet fortsetzt, Randnummer 17 höchst hilfsweise, Randnummer 18 dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen sowie dem Beklagten nachzulassen, die vorläufige Zwangsvollstreckung durch Sicherheitshinterlegung abzuwenden. Randnummer 19 Er behauptet, die verlangte Räumung stelle für ihn eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Er sei aufgrund der langjährigen Mietzeit in der Umgebung der Wohnung verwurzelt; außerdem habe er eine Hüfterkrankung und sei daher auf kurze Wege zu Versorgungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und behandelnden Ärzten sowie auf gute Verkehrsanbindung - auch um weiterhin die Betreuung seiner 14 und 16 Jahre alten Söhne in der Z. Straße an 4-5 Tagen in der Woche zu gewährleisten - angewiesen wegen seiner finanziellen Verhältnisse - er habe nur ein geringes Einkommen, das durch Grundsicherungsleistungen auf insgesamt 997,28 € monatlich aufgestockt werde - und der Mangellage auf dem B. Wohnungsmarkt sei es ihm nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden; die Gefahr eines Verlustes der Wohnung belaste ihn psychisch stark, er habe Angst und Schlafstörungen. Randnummer 20 Er ist der Auffassung, die von der Klägerin angeführten Gründe für die Kündigung würden den erhöhten Anforderungen gemäß § 12 Abs. 3 des Mietvertrages nicht genügen; die Klägerin habe wichtige berechtigte Interessen gemäß § 573 BGB, die ausnahmsweise eine Kündigung des Mietverhältnisses notwendig machen, nicht - insbesondere nicht in dem Kündigungsschreiben - dargetan. Randnummer 21 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 11. März 2020 durch uneidliche Vernehmung des Herrn M. W.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 20. Mai 2020, Bl. 126ff d. A., Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 23 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 24 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 25 Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 3-Zimmer-Wohnung im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gemäß §§ 546 Abs.1 und 985 BGB. Randnummer 26 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 27 Diese Voraussetzung liegt hier vor. Randnummer 28 1. Der Beklagte ist unstreitig seit dem 1. Februar 2004 Mieter der im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gelegenen 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Korridor, Bad, Loggia und einem Kellerraum. Randnummer 29 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb des Grundstücks, auf dem sich die von dem Beklagten genutzte Wohnung befindet, gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. Randnummer 30 2. Die Kündigung vom 1. März 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 31 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 32 (1) Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs.1 BGB erklärt worden. Randnummer 33 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwalterin, Frau I. S., eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 34 (2) Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 35 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs.3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann ( vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06 ). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird ( vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10 ). Das ist hier geschehen. Randnummer 36 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zur Verfügung stellen wolle, da dieser ab dem 1. Juni 2019 aus beruflichen Gründen von ... nach B. - zunächst in ein Hotel oder ein möbliertes Zimmer - ziehen und nach dem 30. November 2019, wenn die Probezeit bei seinem neuen Arbeitgeber beendet sei, seine Ehefrau und die beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kinder nachholen und mit ihnen in der jetzt von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung leben wolle. Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 37 Der in dem Kündigungsschreiben dargelegte Bedarf ist auch nicht weggefallen, weil der Zeuge tatsächlich nicht über den 30. November 2019 hinaus bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. beschäftigt ist, sondern sich stattdessen in B. mit einer Agentur selbstständig gemacht hat. Ob der Zeuge W. in B. als Angestellter oder Selbstständiger beruflich tätig ist, stellt eine für die Begründung der Kündigung unwesentliche Einzelheit dar. Randnummer 38 b) Die Kündigung ist dem Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 39 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten gemäß § 573 Abs.1, 2 Nr.2 BGB analog - auch unter Berücksichtigung der Regelungen zum Mieterschutz in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages. Randnummer 40 (1) Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 41 (a) Auch eine teilrechtsfähige ( Außen- ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen ( vgl. Urteil des BGH vom 14. Dezember 2016 zu VIII ZR 232/15 ). Randnummer 42 Das Gericht hat keine Zweifel, dass der Zeuge M. W. - wie er bei seiner Vernehmung ausgesagt hat - der Bruder der Gesellschafterin und Schwager des Gesellschafters der Klägerin ist. Damit gehört er zu dem privilegierten Personenkreis gem. § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB. Randnummer 43 (b) Das Merkmal “ benötigt ” bedeutet nicht, dass der Vermieter oder sein Angehöriger sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 44 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird Randnummer 45 ( vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93 ). Randnummer 46 Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch ( vgl. Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89 und vom 11. November 1993 zu1 BvR 696/93; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87 und Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19 ). Diesen haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 47 Danach würde es schon ausreichen, wenn die Klägerin das Mietverhältnis nur deshalb gekündigt hätte, weil sie die Wohnung künftig lieber einem vertrauten Familienmitglied ihrer Gesellschafter überlassen möchte, als einem diesen nicht näher bekannten Mieter. Randnummer 48 (2) Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ausgeschlossen. Die dort getroffene Regelung hat nur für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis zum 31. Dezember 2015 Bestand gehabt. Randnummer 49 (3) Auch die Bestimmung in § 12 Abs.3 des Mietvertrages schließt hier die Wirksamkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht aus. Randnummer 50 (a) Die Klausel ist allerdings nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ersetzt worden. Vielmehr sollte durch den Nachtrag für einen begrenzten Zeitraum von zehn Jahren ein zusätzlicher Schutz für den Mieter geschaffen werden. Es ist aber ausdrücklich klargestellt worden, dass die Bestimmungen des Mietvertrages im Übrigen weiterhin in Kraft bleiben. Randnummer 51 (b) Auch wenn die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages ersichtlich auf das ursprüngliche Mietverhältnis mit einer Wohnungsbaugesellschaft zugeschnitten ist, muss die Klägerin als Erwerberin diese Regelung nach § 566 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen ( vgl. Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 ). Randnummer 52 Die Bestimmung begründet keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des Vermieters, die nach einem Rechtsübergang auf eine Privatperson oder eine GbR ihren Sinn verlieren würden. Randnummer 53 Es ist auch nicht davon auszugehen, dass aus der insoweit nach §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Sicht des Beklagten die Geltung der Bestimmung stillschweigend auf den Zeitraum, in dem die Wohnung im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft steht, beschränkt werden sollte. Aus der Sicht des Mieters ist die Kündigungsbeschränkung gerade im Falle der Veräußerung der Wohnung an eine Privatperson im Hinblick auf das entsprechend höhere Risiko einer Eigenbedarfskündigung, die Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt und die mit jedem Umzug verbundenen persönlichen und wirtschaftlichen Belastungen von Interesse ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84, Urteil des LG Frankenthal vom 27. Juli 2005 zu 2 S 119/05 ). Randnummer 54 (c) Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist ( vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99 ). Randnummer 55 Anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat, wird hier in der Klausel sogar ausdrücklich auf § 573 BGB Bezug genommen. Randnummer 56 Zudem ergibt sich auch aus der Nachtragsregelung vom 6. Dezember 2004, dass bis dahin eine Eigenbedarfskündigung vertraglich nicht ausgeschlossen sein sollte. Randnummer 57 (d) Da hier - anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat - in der die Klägerin bindenden Bestimmung des § 12 Abs. 3 des Mietvertrages von „ wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens gem. § 573 BGB “ die Rede ist, erscheint es fraglich, ob die in § 573 genannten Kündigungsgründe bereits als solche ein wichtiges berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne der Klausel begründen sollen oder ob beim Vorliegen der Voraussetzungen dieser Norm noch eine zusätzliche Einschränkung gewollt ist. Diese Zweifel gehen aber nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin, so dass zu Gunsten des Beklagten davon auszugehen ist, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht bereits dann auf Eigenbedarf gestützt werden kann, wenn der Vermieter ein vernünftiges, billigenswertes Erlangungsinteresse hat, sondern nur dann, wenn die dafür geltend gemachten Gründe die verschärften Voraussetzungen eines wichtigen berechtigten Interesses erfüllen, das die Beendigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig macht, was bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses der einzig zumutbare Weg sein muss, um den berechtigten Interesse des Vermieters Genüge zu tun ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84 ). Randnummer 58 Dass danach die Anforderungen an eine zulässige Eigenbedarfskündigung so hoch sind, dass schwer vorstellbar ist, unter welchen Umständen ein solcher Ausnahmefall vorliegen sollte, wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 13. März 2019 zu 65 S 204/18 ausführt, dürfte hingegen nicht gewollt sein. Sonst hätte man die Befugnis zur Eigenbedarfskündigung ja einfach ausschließen können. Randnummer 59 (e) Die erhöhten Voraussetzungen für eine Kündigung nach der Klausel in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages liegen hier aber nach dem schlüssigen Vortrag der Klägerin vor. Randnummer 60 Sie macht dem Beklagten seine Wohnung keineswegs nur deshalb streitig, weil sie aufgrund der ihr nach § 903 S.1 BGB zustehenden Befugnis, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, beschlossen hat, es künftig anders zu nutzen. Randnummer 61 Vielmehr hat sie in dem Kündigungsschreiben erklärt, der Bruder bzw. Schwager ihrer Gesellschafter, Herr M. W., werde sich zum 1. Juni 2019 beruflich verändern und seiner Erwerbstätigkeit künftig in B. nachgehen. Um dennoch mit seiner Familie zusammenzuleben, benötige er eine neue, für vier Personen geeignete Wohnung in B.. Den Gesellschaftern der Klägerin stünde keine freie oder demnächst freiwerdende Wohnung zur Verfügung, die sie ihm anbieten könnten. Unter den ausreichend großen Wohnungen im Hause sei die Wohnung des Beklagten die einzige, in der nur eine einzelne Person lebe, weshalb unter sozialen Gesichtspunkten die Wahl darauf gefallen sei. Randnummer 62 Der Eigennutzungswunsch hat hier das in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages vorausgesetzte besondere Gewicht, weil der Zeuge W. andernfalls weiter zwischen ... und B. pendeln müsste und seltener mit seiner Ehefrau und seinen Kindern zusammen sein könnte. Ehe und Familie stehen nach Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung. Randnummer 63 Ein Weg, wie der Wunsch der Klägerin, dem Zeugen eine der in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen für das Zusammenleben mit seiner Familie zur Verfügung zu stellen, verwirklicht werden könnte, ohne die Interessen des Beklagten ( oder anderer - mindestens ebenso schutzwürdiger - Hausbewohner ) zu tangieren, ist nicht ersichtlich. Randnummer 64 Es ist dem Zeugen in seiner aktuellen instabilen beruflichen Umbruchssituation nicht zuzumuten, eine andere geeignete Wohnung in B. zu mieten, um seinen Wohnbedarf zu decken - abgesehen davon, dass das berechtigte Interesse der Gesellschafter der Klägerin und des Zeugen, mit seiner Familie künftig im Haus seiner Schwester und seines Schwagers zu wohnen, so gerade nicht erfüllt würde. Randnummer 65 (4) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs.1 S.1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass der Zeuge W. ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung des Beklagten mit seiner Familie zu beziehen. Randnummer 66 Der Zeuge hat glaubhaft versichert, er wolle im Raum B. - nach Möglichkeit weiterhin als Selbstständiger - arbeiten. Er nehme im Rahmen seiner Tätigkeit in ganz Europa Orgeln in Augenschein und reise daher viel - als Selbstständiger könne er sich die Arbeit aber einteilen und bei seiner Familie sein, wenn sie ihn brauche. Randnummer 67 Sein Bestreben sei nach wie vor, für den Bund d. O. ein H. in B. zu eröffnen, um hier u. a. Lobbyarbeit zu betreiben, was selbstverständlich nur in B. möglich sei. Infolge der Coronakrise stagniere das Vorhaben zwar derzeit, da die Gremien des Bundes D. O. nicht tragen würden, grundsätzlich bestünde dort aber Interesse, er habe auch bereits für den Bund D. O. an Veranstaltungen, etwa zur Vorbereitung des im Jahre 2021 in B. und X geplanten „ Jahr der Orgel “ teilgenommen. Randnummer 68 Er hat ferner bekundet, seine Ehefrau und seine Söhne seien mit den Umzugsabsichten einverstanden. Randnummer 69 Für B. habe er sich auch deshalb entschieden, weil seine Schwester und zwei Brüder hier leben. Randnummer 70 Der Zeuge hat damit die in dem Kündigungsschreiben genannten wichtigen Gründe für den geplanten Einzug in die Wohnung des Beklagten im Wesentlichen bestätigt und näher beschrieben. Randnummer 71 Hinreichende Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches haben sich nicht ergeben. Randnummer 72 Wenn der Beklagte moniert, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Bund d. O. auf einmal ein H. benötige, so heißt dies nicht, dass der Zeuge W. sich nicht ernsthaft oder ohne Aussicht auf Erfolg darum bemühen würde, den Vertretern des Verbandes die Notwendigkeit einer solchen Geschäftsstelle unter seiner Leitung plausibel zu machen. Randnummer 73 Es erscheint auch nicht unglaubwürdig, dass die Familie des Zeugen bereit ist, aus einem Reihenhaus mit 6 Zimmern in eine immerhin ca. 97,53 m² große 3-Zimmerwohnung umzuziehen, wo sich die beiden jüngeren Söhne ein Zimmer teilen müssten, wenn dadurch der Kontakt zu dem Zeugen, dem Ehemann und Vater, intensiviert werden kann, und dass die Ehefrau des Zeugen aus den gleichen Erwägungen bereit ist, ihre berufliche Tätigkeit in ... aufzugeben und sich ggf. in B. ein neues Betätigungsfeld zu suchen. Randnummer 74 Schließlich erscheint es auch nicht fernliegend, dass die Familie erst entscheiden will, wie mit ihrem Reihenhaus in ... verfahren werden soll ( ob es verkauft oder vermietet wird ), wenn der Umzug tatsächlich ansteht, und somit konkrete Angebote eingeholt werden können, von deren Ergebnis es dann möglicherweise auch abhängt, wie die Entscheidung ausfällt. Randnummer 75 Soweit der Beklagte vorträgt, dem Pförtner des I. H. in der F. Straße - wo der Zeuge nach seiner Aussage sein Büro hat und das er auch auf seiner Internetseite als Kontaktadresse nennt - sei weder eine Firma B. noch der Zeuge M. W. als Mieter bekannt, kommt es darauf nicht an. Tatsächlich ist ausweislich der Homepage des I. H. in der F. Straße dort eine Frau K. B. als Mieterin verzeichnet, so dass es durchaus glaubhaft erscheint, dass der Zeuge von ihr für den Anfang einen Büroraum als Untermieter gemietet hat. Randnummer 76 (5) Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 77 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 30. November 2019 beendet. Randnummer 78 3. Der Beklagte kann nicht von der Klägerin aufgrund seines gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 19. September 2019 die Fortsetzung des Mietverhältnisses - schon gar nicht unbefristet - verlangen, da er nicht schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigung für ihn eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 79 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14 ). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574 Abs.3 BGB. Randnummer 80 Die Klägerin hat sich auf ihr durch Art. 14 Abs. 1 S.1 GG gewährleistetes Eigentumsrecht und den Schutz der Familie des Zeugen M. W. berufen. Randnummer 81 Der Beklagte kann sich auf seinen ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützten Besitz an der Wohnung stützen ( vgl. Beschluss des BVerfG vom 26. Mai 1993 zu 1 BvR 208/93 ). Randnummer 82 Die schutzwürdigen Interessen des Beklagten überwiegen die der Klägerin jedoch nicht. Randnummer 83 a) Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben ( vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15 ). Randnummer 84 b) Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 85 c) Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S.1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Der Beklagte hat keine besonderen Umstände in seinem persönlichen Bereich geschildert, die seiner Verwurzelung in der Umgebung seiner bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 86 Dass die ungewisse Wohnsituation ihn psychisch belastet und ängstigt und dass es dadurch zu Schlafstörungen kommt, ist glaubhaft. Dies dürfte nahezu jedem in dieser Situation so ergehen. Derartige Beeinträchtigungen genügen daher nicht. Randnummer 87 d) Der Beklagte ist mit _ Jahren noch nicht in einem Alter, in dem ein Umzug regelmäßig eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 12. März 2019 zu 67 S 345/18 ). Randnummer 88 Der Beklagte hat auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 89 Seine Hüfterkrankung beeinträchtigt ihn offenbar nicht sehr, da er ohne Fahrstuhl in die im dritten Stock gelegene Wohnung gelangen und ausweislich des Attestes der Fachärztin für Chirurgie, Orthopädie und Unfallchirurgie Dr. med. B. R. vom 29. August 2019 eine Gehstrecke von 2 km bewältigen kann. Randnummer 90 Er ist daher auch nicht auf - im Verhältnis zu der ohnehin relativ guten Infrastruktur in B. - besonders kurze Wege und gute Verkehrsanbindung angewiesen. Randnummer 91 Weshalb er befürchtet, dass sich seine Beschwerden infolge eines Umzugs verschlechtern würden, ist nicht nachvollziehbar. Randnummer 92 e) Dass ein Umzug zwangsläufig die Möglichkeit des Beklagten zur Betreuung seiner Söhne in der Z. Straße beeinträchtigen würde, ist nicht ersichtlich. Randnummer 93 f) Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihm aufgrund seiner Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem B. Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in B. zu finden. Randnummer 94 Die Vorschrift des § 574 Abs.2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte an, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse ( z. B. Wohngeld ) sind zu berücksichtigen. Randnummer 95 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 96 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat, worauf auch die Klägerin mehrfach hingewiesen hat. Randnummer 97 Daran fehlt es hier. Der Beklagte hat nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen hat, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätte er substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen er seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen hat, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen und unter Inanspruchnahme geeigneter Medien Randnummer 98 ( Zeitungsanzeigen, Internet ) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Randnummer 99 Der Beklagte hat auch nicht hinreichend dargetan, dass es von vornherein unmöglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für ihn preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 100 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten B. Wohnungsmarkt, und die Höhe seiner aktuellen laufenden Einkünfte zu verweisen ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 entgegen dem Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Randnummer 101 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S.2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in B. besonders gefährdet ist ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Das heißt aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die - auch von der Klägerin in Anlage zur Klageschrift eingereichten - Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten Randnummer 102 ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16 ). Randnummer 103 g) Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung des Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an seinem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich ( vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124 /01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18 ). Randnummer 104 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 105 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 106 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 107 III. Das Gericht hat dem Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs.1 ZPO bis zum 31.Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 108 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 109 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001511171 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

LG Berlin 7 C 49/24

§ 573§ 565a§ 568

BGH VIII ZR 70/1916.12.2020 · VIII. Zivilsenat

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BGH VIII ZR 33/1817.04.2019 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:161220UVIIIZR70.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/19 Verkündet am: 16. Dezember 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs.1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 a) Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a). b) Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklausel- artigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 26. Februar 2019 wird zurückge- wiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit mehreren Jahrzehnten Mieter eines ehemaligen Landarbeiterhauses in Braunschweig. Ein schriftlicher Mietvertrag besteht nicht; die Nettomiete beläuft sich auf monatlich 60 €. Das Badezimmer der Beklagten befindet sich nicht im Hauptgebäude, sondern in einem - ansonsten ungenutz- ten - Seitenflügel. Im Haupthaus befindet sich eine weitere vermietete Wohnung. Mit Anwaltsschreiben vom 23. Juni 2017 erklärte der Kläger, der Erbe der Liegenschaft geworden war, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. 1 2 - 3 - Zur Begründung führte er - unter Hinweis auf ein den Beklagten bereits über- sandtes Privatgutachten vom 3. Juni 2015 - aus, der Seitenflügel müsse aus "wirtschaftlichen und statischen Gründen" abgerissen werden; eine Wiederher- stellung sei "nicht ansatzweise darstellbar". Der Bereich, in dem sich das Bade- zimmer befinde, sei "sehr baufällig" und nur "unter erheblichen Gefahren begeh- bar". Während des Rechtstreits - am 28. März 2018 und erneut am 14. Mai 2018 - wiederholte der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und machte - nach zwischenzeitlicher Einholung eines Kostenvoranschlags vom 7. Mai 2018 - geltend, der Anbau eines neuen Badezimmers koste rund 26.000 €; in Anbetracht der geringen Miete trage sich dies wirtschaftlich nicht. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegeh- ren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagten seien zur Räumung der Wohnung nicht verpflichtet. Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) seien nicht gegeben; die (behauptete) Notwendigkeit des Abbruchs erfülle diesen Kün- 3 4 5 6 7 - 4 - digungstatbestand nicht. Auch ein im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be- rechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses sei nicht gegeben. Nach seinem eigenen Sachvortrag lasse sich nicht feststellen, dass ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstünden. Diese Voraussetzung sei wie die "erheblichen Nachteile" im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu beurteilen. Obgleich es hier nicht um eine Verwer- tungskündigung gehe, handele es sich um eine auf wirtschaftliche Erwägungen gestützte Kündigung. Mangels erkennbarer alternativer Verwertungsabsicht seien die Voraussetzungen der Erheblichkeit dabei eher strenger, jedenfalls aber nicht großzügiger zu beurteilen. Nach diesem Maßstab erscheine die Erweiterung des Gebäudes zwecks Neuerrichtung eines Badezimmers, welche nach dem Vortrag des Klägers 26.000 € koste, zumutbar. Denn dies ermögliche den - nach dem (insoweit be- strittenen) Klägervortrag gebotenen - Abriss des Seitenflügels, ohne das Mietver- hältnis zu beenden. Gleichzeitig erhöhe sich der Mietwert des verbleibenden Hauptgebäudes. Nicht zu berücksichtigen sei, dass die Beklagten nur eine äußerst geringe Miete zu entrichten hätten. Zwar sei diese auch unter Ausnutzung aller gesetzli- chen Möglichkeiten kurz- und mittelfristig nicht auf ein Niveau erhöhbar, welches den vorgenannten Aufwand längerfristig amortisiere. Bei der Beurteilung der Zu- mutbarkeit sei dies aber nicht zu berücksichtigen, denn sowohl eine Verwertungs- kündigung als auch eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB dürften nicht vorge- nommen werden, um eine Mieterhöhung zu erzielen. Dies beruhe auf dem allge- meinen Rechtsgedanken, dass der Vermieter sich nicht auf eine "zu geringe" 8 9 10 - 5 - Miethöhe stützen könne, sondern die bestehende Miete - unbeschadet der ge- setzlichen Erhöhungsmöglichkeiten - als gegeben akzeptieren müsse. Dies gelte auch für außergewöhnlich mieterbegünstigende Konstellationen. Der für den Anbau eines Bades aufzuwendende Betrag erscheine im Ver- hältnis zu dem Interesse der Beklagten an der Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar. Auf die weiteren streitigen Fragen der technischen und wirt- schaftlichen Möglichkeiten eines teilweisen Abrisses des Seitenflügels komme es daher nicht an, ebenso wenig auf die Frage der Fortsetzung des Mietverhältnis- ses nach §§ 574, 574a BGB. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietwohnung ver- pflichtet sind, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die vom Kläger erklärten Kündigungen vom 23. Juni 2017, 28. März 2018 und 14. Mai 2018 nicht beendet worden ist. 1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen ist das Berufungs- gericht davon ausgegangen, dass die besonderen Voraussetzungen einer Ver- wertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sind. Nach dieser Bestimmung liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Been- digung des Mietverhältnisses vor, wenn er durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Nach der Rechtsprechung des 11 12 13 14 - 6 - Senats, die das Berufungsgericht nicht verkannt hat, können durch den ersatzlo- sen Abriss eines Gebäudes oder Gebäudeteils zwar Unkosten vermieden wer- den. Er stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 aa; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 12). Danach sind die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung im Streitfall nicht gegeben. Der Kläger hat bereits keinen Sachvortrag dazu gehal- ten, in welcher Weise er nach dem geplanten Abriss mit dem Objekt verfahren will; vielmehr hat er in der mündlichen Berufungsverhandlung erklärt, er wisse nicht, was er mit dem geerbten Grundstück "anfangen" wolle. 2. Somit sind, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, die vom Kläger erklärten Kündigungen am Maßstab der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu messen, wonach der Vermieter das Mietverhältnis kündi- gen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Ein berechtigtes Interesse des Klägers hat das Berufungsgericht unter den hier ge- gebenen Umständen des Einzelfalls rechtsfehlerfrei verneint. a) Da der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungs- gründen ist (vgl. nur BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564a BGB aF]), kommt es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darauf an, ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungs- gründe (Senatsurteile vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756 Rn. 34; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 36; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13). 15 16 - 7 - aa) Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs "berechtigtes Interesse" erfordert dabei eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 2004, 440, 441), wobei zu beachten ist, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentums- garantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, aaO; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25). In Anbetracht des- sen dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile keinen Umfang anneh- men, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwachsen (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 14; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rn. 11; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 40; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 45). Dies gilt auch für die hier gegebene Fallgestaltung der Kündigung eines Wohnraummietvertrags zum Zwecke des Abbruchs des Mietobjekts (bezie- hungsweise eines Teils davon), mit dem vom Vermieter verfolgten Ziel, den Kos- ten für die Wiederherstellung der Mietsache zu entgehen. So begründet - ebenso wie bei einer Verwertungskündigung (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385) - auch bei einer Kündigung zum Zwecke des ersatzlosen Abbruchs einer als Wohnraum vermieteten baulichen Anlage nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietraumverhältnisses dem Vermieter erwachsende (wirtschaft- liche) Nachteil einen Anspruch auf Räumung der Mietwohnung. Zwar muss der durch den Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter entstehende Nachteil - je nach den besonderen Umständen der zu beurteilenden Fallgestaltung - nicht unbedingt den Grad von erheblichen 17 18 19 - 8 - Beeinträchtigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen (vgl. Senats- urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN [zur Absicht des Ver- mieters, eine vermietete Wohnung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen]). Ist das angeführte Interesse jedoch - wie hier - im Fall eines gerin- geren personalen Bezugs (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 39) mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Ver- wertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einem Gewicht darstellen, der die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erreicht (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 27, 48 [zur Absicht des Vermieters, das vermietete Anwesen einer Nutzung für einen sozialpolitisch erwünschten Zweck zuzuführen]), jedoch grundsätzlich nicht darüber hinausgehen muss. bb) Hiernach erfordert die Beantwortung der Frage, ob ein im Sinne der vorgenannten Grundsätze berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendi- gung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Da die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände umfasst (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO), entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Vorausset- zungen ein in diesem Sinne berechtigtes Interesse des Vermieters gegeben ist, auch im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf bei- den Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Be- trachtung (vgl. Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). 20 - 9 - Es obliegt mithin in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Ge- wichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte dar- über zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Ge- sichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 15; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 51). b) Gemessen an diesen Maßstäben hält die Beurteilung des Berufungs- gerichts, bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entstünden dem Kläger keine erheblichen Nachteile, einer revisionsrechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand. Dabei kann dahinstehen, ob im Streitfall ein (gegenwärtiges) berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses unter Umstän- den schon deshalb zu verneinen ist, weil der Kläger nach eigenen Angaben selbst noch nicht weiß, auf welche Weise er die Liegenschaft weiter nutzen will (sogenannte "Vorratskündigung", vgl. etwa Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, aaO Rn. 19 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB]). Jedenfalls hat das Berufungsgericht weder den maßgeblichen rechtlichen Beurteilungsmaßstab (dazu nachfolgend unter aa) noch die Anforderungen an den Sachvortrag des Vermieters zur Erheblichkeit der wirtschaftlichen Nachteile verkannt (dazu nach- folgend unter bb). aa) Zwar hat das Berufungsgericht ausgeführt, die Erheblichkeit der Nach- teile im Rahmen von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sei "eher strenger, jedenfalls nicht großzügiger" zu beurteilen als unter Geltung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dies 21 22 23 24 - 10 - lässt entgegen der Ansicht der Revision jedoch nicht besorgen, dass die das Be- rufungsurteil tragenden Erwägungen von einem unzutreffenden Beurteilungs- maßstab an eine zum Zweck des ersatzlosen Abbruchs eines Wohngebäudes erklärte Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB beeinflusst sind. Die vorge- nannte Aussage des Berufungsgerichts beschränkt sich - worauf auch die Revi- sionserwiderung hinweist - letztlich darauf, an die Erheblichkeit der Nachteile im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB seien keine geringeren Anforderungen zu stellen als an eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Strengere Anforderungen hat das Berufungsgericht - wie nachfolgend ausgeführt - auch nicht gestellt. bb) Insoweit hat es im Ergebnis frei von Rechtsfehlern sein Urteil darauf gestützt, nach dem Sachvortrag des Klägers lasse sich nicht feststellen, dass ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses mit den Beklagten erhebliche wirt- schaftliche Nachteile entstünden. (1) Im Ansatz zu Recht beanstandet die Revision allerdings, das Beru- fungsgericht habe sich zur Begründung seiner Rechtsansicht auf die Bestimmun- gen des § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB und des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB be- rufen und diese als Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens verstanden wissen wollen, welcher jeglicher Berücksichtigung der geringen Miete entgegen- stehe. Dies trifft nicht zu, denn die genannten Bestimmungen unterbinden ledig- lich Kündigungen zum Zwecke der Erhöhung der Miete (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB) beziehungsweise eine Neuvermietung als Wohnraum, um eine höhere Miete zu erzielen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB). Die - auch künftig erwart- bare - geringe Miete kann somit durchaus ein zu berücksichtigender Umstand im Rahmen der hier gebotenen Gesamtwürdigung sein. 25 26 - 11 - (2) Der vorbezeichnete Rechtsfehler hat sich indes auf das angefochtene Urteil nicht ausgewirkt. Denn das Berufungsgericht hat nicht verkannt, dass sich die Kosten der Neuerrichtung des Bades nicht über die Miete amortisieren. Es hat letztlich entscheidend darauf abgestellt, dass der Kläger insoweit lediglich einen Betrag in überschaubarer Höhe und auch diesen nur einmalig aufzubringen hat, wenn er im Interesse des Fortbestands des Mietverhältnisses mit den Be- klagten nach dem Abriss des baufälligen Seitenflügels ein neues Bad anbauen lässt. Soweit der Senat den ersatzlosen Abriss eines nur mit erheblichem Auf- wand zu sanierenden Wohnkomplexes unter besonderen Umständen als Kündi- gungsgrund revisionsrechtlich nicht beanstandet hat (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, aaO unter II 1 b [zum Abriss eines weitgehend leerstehenden Plattenbaus mit 142 Wohneinheiten]), waren dort für den Vermie- ter bei Fortbestand des Mietverhältnisses Nachteile einer ganz anderen Größen- ordnung zu besorgen, nämlich Jahr für Jahr zusätzlich in beträchtlicher Höhe er- wachsende Kosten allein für die Unterhaltung des Gebäudes. Schließlich hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang - eben- falls rechtsfehlerfrei - berücksichtigt, dass sich durch den Anbau eines Bades nach erfolgtem Abriss des baufälligen Anbaus jedenfalls der Wert des Grund- stücks erhöht, so dass der vom Kläger geltend gemachte Aufwand für die Neu- errichtung in gewissem Umfang kompensiert wird. (3) Vergeblich beanstandet die Revision ferner, das Berufungsgericht habe den in zweiter Instanz gehaltenen Sachvortrag des Klägers übergangen, über die erforderlichen finanziellen Mittel für die Errichtung des Bades nicht zu verfügen, denn das von der Revision insoweit in Bezug genommene schriftsätz- liche Vorbringen des Klägers ist nicht ansatzweise konkretisiert. Es enthält schon keine Angaben zu seinen finanziellen Verhältnissen (Einkommen, Mieteinnah- 27 28 29 - 12 - men aus der zweiten Wohnung im Haupthaus) und befasst sich mit der Möglich- keit einer Finanzierung des (verhältnismäßig geringen) Betrags für die Errichtung des Bades nicht. Ohne Erfolg rügt die Revision ebenfalls, das Berufungsgericht habe die im Lauf des Rechtsstreits schriftsätzlich am 14. Mai 2018 wiederholte Kündigung nicht mehr ausdrücklich sachlich verbeschieden. Es ist auszuschließen, dass dies zu einer dem Kläger günstigeren Entscheidung hätte führen können, denn der vorinstanzliche Prozessbevollmächtigte des Klägers hat den Inhalt der vor- prozessualen Kündigungserklärung vom 23. Juni 2017 lediglich (in denkbar knapper Form) wiederholt. Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Braunschweig, Entscheidung vom 06.09.2018 - 112 C 2770/17 - LG Braunschweig, Entscheidung vom 26.02.2019 - 6 S 324/18 (139) - 30

§ 536§ 558

BGH VIII ZR 94/1717.10.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:170419UVIIIZR33.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 33/18 Verkündet am: 17. April 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1, § 558 Abs. 1, 3; WoFIV § 4 Nr. 4 a) Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht uner- heblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete. b) Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finan- ziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmun- gen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19). c) Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Be-stimmungen - vorliegend der Wohnflächenverordnung - ein anderes Re- gelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624). BGH, Urteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18 - LG Berlin AG Berlin-Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 27. März 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 17. Januar 2018 - unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich der Klage zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Insoweit wird die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 5/9 und der Beklagte zu 4/9, die Kosten des Berufungsverfahrens die Klägerin zu 7/10 und der Beklagte zu 3/10 sowie die Kosten des Revisionsverfahrens die Klägerin zu 8/10 und der Beklagte zu 2/10 zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Januar 2007 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit "ca. 94,48 m²" angegeben. Die 1 - 3 - Nettokaltmiete betrug anfangs 470 € und wurde im August 2007 einvernehmlich auf 423 € herabgesetzt. Mit Schreiben vom 30. Januar 2012 begehrte die Klägerin die Zustim- mung des Beklagten zu einer Erhöhung der Miete um 84,60 € (20 %) auf 507,60 € ab dem 1. April 2012. Nach Klageerhebung hat der Beklagte eine Erhöhung der Miete auf ins- gesamt 444,36 € anerkannt. Gestützt auf eine nach seiner Ansicht im Vergleich zur Angabe im Mietvertrag um 12,46 % geringere Wohnfläche, hat er widerkla- gend die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von zuletzt 2.055,30 € nebst Zinsen beantragt. Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten über die Wohnfläche eingeholt, das auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung den straßenseitigen Balkon der Wohnung mit 25 % ansetzte und eine Fläche von 84,01 m² ermittelte. Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhö- hung um 63,45 € auf 486,45 € verurteilt und den Widerklageantrag abgewiesen. Dabei ist es der Wohnflächenermittlung der Sachverständigen bezüglich des Balkons nicht gefolgt. Es hat die Fläche des Balkons vielmehr zur Hälfte ange- rechnet, weil in Berlin der Entscheidung des LG Berlin (Grundeigentum 2011, 1086) zufolge eine entsprechende örtliche Praxis bestehe, Balkone weiterhin (wie in der II. Berechnungsverordnung) zur Hälfte anzurechnen. Deshalb betra- ge die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 % und sei eine Mietminde- rung nicht gerechtfertigt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines weiteren Gutachtens zur Frage, ob Balkone im Jahr 2007 üblicherweise 2 3 4 5 - 4 - zur Hälfte angerechnet wurden - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und den Beklagten lediglich zu einer Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 451,36 € verurteilt sowie der Widerklage in Höhe von 1.827,93 € nebst Zinsen stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Kläge- rin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg, soweit die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung im vom Amtsgericht ausgeurteilten Umfang von 486,45 € be- gehrt; im Übrigen ist sie unbegründet. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2018, 503) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 451,36 € zu. Die verlangte Miete (507,50 €) liege unterhalb der ortsüblichen Ver- gleichsmiete von 544,38 € (6,48 €/m² x 84,01 m²). 6 7 8 9 10 - 5 - Einer vollständigen Klagestattgabe stehe jedoch die 20 %-ige Kap- pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) entgegen. Diese sei nicht nach der vertraglich vereinbarten Ausgangsmiete von 423 € zu berechnen. Aufgrund der im Ver- gleich zur Angabe im Mietvertrag um 11,08 % geringeren Wohnfläche sei auch die Ausgangsmiete um diesen Prozentsatz herabzusetzen und der Berechnung der Kappungsgrenze damit lediglich eine Miete in Höhe von 376,13 € zugrunde zu legen. Nur in dieser Höhe sei die Miete nach § 536 Abs. 1, 4 BGB wirksam vereinbart. Dem stehe nicht entgegen, dass eine Mietminderung wegen beheb- barer Mängel der Mietsache für die Ermittlung des Erhöhungsbetrages und der "Zielmiete" keine Rolle spiele, da es sich bei der Wohnflächenabweichung um einen unbehebbaren Mangel handele. Die Fläche des straßenseitigen Balkons sei nach § 4 Nr. 4 der Wohnflä- chenverordnung (WoFlV) nur mit einem Viertel auf die Wohnfläche anzurech- nen. Die Wohnflächenverordnung sei für die Ermittlung der Wohnfläche der streitigen Wohnung anwendbar, da sie bei Abschluss des Mietvertrages für den preisgebundenen Wohnraum gegolten habe und die Kammer nach durchge- führter Beweisaufnahme nicht die Überzeugung habe gewinnen können, dass in Berlin im Jahre 2007 die örtliche Übung bestanden habe, ein anderes Regel- werk als die Wohnflächenverordnung anzuwenden. Nach den Feststellungen des Sachverständigen habe in Berlin im Jahr des Mietvertragsschlusses (2007) auch keine hiervon abweichende Verkehrssit- te dahingehend bestanden, Balkonflächen stets zur Hälfte zu berücksichtigen. Die Kammer folge dem Sachverständigen, dass dessen Umfrage kein klares Bild ergeben habe. Die Marktteilnehmer hätten sich überwiegend auf die Wohn- flächenverordnung berufen, gleichwohl aber eine Anrechnung der Balkonflä- chen in der Regel zur Hälfte vorgenommen. Offenbar sei den Marktteilnehmern 11 12 13 - 6 - die Regelung des § 4 der Wohnflächenverordnung, der im Gegensatz dazu vor- sehe, dass Balkone regelmäßig nur zu einem Viertel anzurechnen seien, nicht bekannt oder würde diese Regelung von den Marktteilnehmern zumindest nicht angewendet. Unter diesen Umständen reiche es nicht, dass die Mehrheit der Marktteilnehmer angegeben habe, Balkonflächen im Rahmen der Flächener- mittlung zur Hälfte zu berücksichtigen, um einen abweichenden ortsüblichen Berechnungsmodus im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu bejahen. Eine der Vertragsauslegung aus Gründen des Vertrauensschutzes zugrunde zu legende Verkehrssitte könne nicht darin bestehen, dass einzelne Bestimmungen eines für die Wohnflächenermittlung geeigneten und ganz überwiegend als anwendbar angesehenen Regelwerks in der Praxis häufig übersehen oder fehlerhaft angewendet würden. Da außerdem anderweitige Abreden der Mietvertragsparteien nicht er- sichtlich seien, verbleibe es bei der Heranziehung der Wohnflächenverordnung. Aufgrund der erheblichen Wohnflächenabweichung von 11,08 % habe der Beklagte gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 536 Abs. 1 BGB einen An- spruch auf Rückzahlung von 11,08 % der für den Zeitraum Januar 2009 bis März 2012 gezahlten Miete; hieraus ergebe sich der zuerkannte Betrag von 1.827,93 € nebst Zinsen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur insoweit nicht stand, als das Berufungsgericht die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht nach der vertraglich vereinbarten Miete, sondern nach einer wegen zu geringer Wohnfläche geminderten Miete berechnet hat. 14 15 16 - 7 - Hingegen hat das Berufungsgericht die Wohnfläche zu Recht aufgrund der Wohnflächenverordnung ermittelt und dem Beklagten wegen einer sich dar- aus ergebenen erheblichen Wohnflächenabweichung rechtsfehlerfrei einen An- spruch auf Rückzahlung überzahlter Miete (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu- erkannt. 1. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine monatliche Nettokaltmiete von 486,45 € zu. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) die vertraglich vereinbarte und nicht eine nach § 536 Abs. 1 BGB infolge erheblicher Wohnflä- chenabweichung geminderte Miete zugrunde zu legen. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf sich die Miete dabei innerhalb von drei Jahren, von Erhöhun- gen nach §§ 559 und 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze), in den Fällen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB um nur 15 %. b) Ausgangspunkt für die Mieterhöhung ("Ausgangsmiete") ist dabei die vertraglich vereinbarte Miete, bei späteren Änderungen nach § 557 oder § 558 BGB die zuletzt vereinbarte Miete (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 16; zur Ausnahme bei einvernehmlicher Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen vgl. Senatsurteile vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122 Rn. 12; vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031 Rn. 11). 17 18 19 20 - 8 - aa) Mietminderungen (§ 536 Abs. 1 BGB) bleiben bei der für die Berech- nung der Kappungsgrenze maßgebenden Ausgangsmiete nach allgemeiner Meinung grundsätzlich unberücksichtigt (vgl. MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 39; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558 Rn. 50; Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 558 Rn. 34; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2019, § 558 Rn. 46). Entgegen der vom Berufungsgericht (bezugnehmend auf Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558 BGB Rn. 166 f.) vertretenen Auffassung gilt bei nicht unerheblichen Wohnflä- chenabweichungen nichts anderes. Insbesondere kommt es auf den Umstand, dass derartige Mängel unbehebbar sind, nicht an. bb) Die Ausgangsmiete ist für die Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 BGB von Bedeutung. Diese soll verhindern, dass die Mietsteigerung in Einzelfällen ein zu starkes Ausmaß annimmt (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 9 - zu § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG - Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen). Sie dient mithin dazu, einen zu raschen Anstieg solcher Mie- ten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 54, 36 - Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz]; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NJW-RR 2004, 945 unter II 2 c). Gerade in diesen Fällen gewährt allein die Begrenzung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) keinen hinreichenden Schutz zugunsten des Mieters. Die Kappungsgrenze ist daher eine zweite, selbständig einzuhaltende Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB (vgl. BVerfGE 71, 230, 248) und dient dem Schutz des Mieters in wirtschaftlicher Hinsicht (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 17). 21 22 - 9 - Dieser Schutz vor einem zu raschen Anstieg seiner Zahlungspflichten orientiert sich jedoch an der Miete, zu deren Begleichung sich der Mieter ver- traglich verpflichtet hat. Diese anfängliche oder während des laufenden Miet- verhältnisses vereinbarte Miete hat der Mieter durch eigene Entscheidung übernommen und für sich als wirtschaftlich tragfähig angesehen. Hieran be- misst sich sein Schutz vor einer finanziellen Überforderung im Rahmen der je- weiligen Mietsteigerung. Ohnehin wird die Wohnflächenabweichung bei der weiteren Grenze der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt. Die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) ist nach der tatsächlichen und nicht nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu berechnen (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, juris Rn. 13). Somit wird an dieser Stelle den schutzwürdigen Belangen des Mieters hinreichend Rechnung getragen und im Ergebnis ver- mieden, dass er eine im Verhältnis zur Wohnfläche überhöhte Miete zahlt. cc) Ferner steht der Herabsetzung der Ausgangsmiete infolge einer Min- derung deren im Vergleich zum Mieterhöhungsverfahren unterschiedliche Ziel- setzung und Rechtsfolge entgegen. Das Mieterhöhungsverfahren gibt dem Vermieter, dem eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses zum Zweck der Erhöhung der Miete mit Rück- sicht auf das soziale Mietrecht verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Ausgleich die Möglichkeit, die Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichs- miete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. Senatsurteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18, NJW-RR 2019, 269 23 24 25 26 - 10 - Rn. 15 mwN). Hierdurch wird die vertragliche Hauptleistungspflicht des Mieters modifiziert. Demgegenüber betrifft die Minderung (§ 536 Abs. 1 BGB) Sekun- därrechte des Mieters. Diese strukturellen Unterschiede stehen einer Heranzie- hung der Minderungsfolgen bei der Bestimmung von Primärpflichten grundsätz- lich entgegen. Denn unabhängig davon, ob der Mangel behebbar oder nicht behebbar ist, wirkt sich die Minderung auf den Vertragsinhalt nicht aus. Als Gewährleis- tungsrecht bewirkt sie - nur - zugunsten des Mieters eine (teilweise) Befreiung von der Entrichtung der (Brutto-)Miete, nicht jedoch eine Vertragsänderung. Die Minderung soll die mangelbedingte Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie ist Ausdruck des das Schuld- recht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragspartei- en festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden (vgl. BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 6; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 12). Diese Störung des vertraglichen Äquivalenzverhältnisses infolge der Flä- chenabweichung wird ausschließlich über das Gewährleistungsrecht ausgegli- chen. Für eine (faktische) Vertragsanpassung, vorliegend durch Annahme einer herabgesetzten Ausgangsmiete, ist kein Raum. Die Miete bestimmt sich nach dem Vereinbarten und nicht danach, wie sie möglicherweise - fiktiv - hätte ge- bildet werden können. Somit bleibt trotz der Minderung der Vertragsinhalt und damit auch die vertraglich festgelegte Miethöhe unberührt (vgl. BGH, Urteile vom 21. Februar 2008 - III ZR 200/07, NZM 2008, 462 Rn. 11; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 22; vom 18. November 2015 27 28 - 11 - - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 20 und 26; Cramer, NZM 2017, 457, 464). Ausge- hend von dieser berechnet sich die Kappungsgrenze. dd) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist der vorliegende Fall der Mieterhöhung nicht mit demjenigen der Bestimmung der Kautionshöhe (§ 551 Abs. 1 BGB) vergleichbar. Zwar bemisst sich die Höhe der Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB im Falle eines anfänglichen, unbehebbaren Mangels an der geminderten Miete (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 2 c). Der Berechnung der Kautionshöhe liegt jedoch eine andere Intention als der Berechnung der Kappungsgrenze zugrunde. Während es bei der Kappungs- grenze - wie aufgezeigt - um den Schutz des Mieters vor einer wirtschaftlichen Überforderung durch einen zu umfangreichen Anstieg der Miete geht, zielt die Mietsicherheit auf den Schutz des Vermieters bei (späteren) Ansprüchen gegen den Mieter ab. Bei dauerhafter Mietminderung infolge einer Wohnflächenabwei- chung besteht kein anerkennenswertes Sicherungsinteresse des Vermieters an einer Mietkaution in Höhe des Dreifachen der vereinbarten Nettomiete. Dieser Gedanke kann auf die Berechnung der Mieterhöhung nicht über- tragen werden. Für eine vergleichbare Anpassung der Ausgangsmiete bei der Kappungsgrenze besteht zum Schutz des Mieters, wie aufgezeigt, kein Anlass. c) Ausgehend von der somit maßgeblichen, im August 2007 vertraglich vereinbarten Miete in Höhe von 423 € hat die Klägerin einen Anspruch auf Zu- stimmung zur Mieterhöhung bis zu dem vom Amtsgericht ausgeurteilten Betrag von 486,45 €. Da sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach den rechtsfehler- freien und in der Revisionsinstanz unangegriffenen Feststellungen des Beru- 29 30 31 32 - 12 - fungsgerichts auf 6,48 €/m² beläuft, ist die von der Klägerin in den Rechtsmittel- instanzen nur noch verfolgte Erhöhung auf 486,45 € unabhängig davon berech- tigt, ob die tatsächliche Wohnfläche 84,01 m² (wie der Beklagte geltend ge- macht hat) oder 85,97 m² (wie die Klägerin geltend macht) beträgt. Denn auch bei der geringeren Wohnfläche von 84,01 m² ergibt sich eine ortsübliche Ver- gleichsmiete von 544,38 €, während die Klägerin zuletzt nur noch eine Erhö- hung auf 486,45 € verfolgt hat. Da dies einer Mieterhöhung von (nur) 15 % ent- spricht, kommt es auch nicht darauf an, ob die Kappungsgrenze, wie die Revi- sion meint, mit 20 % oder nach der auf der Basis des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erlassenen Berliner Kappungsgrenzenverordnung lediglich mit 15 % anzuset- zen ist. 2. Soweit sich die Klägerin gegen ihre Verurteilung im Rahmen der Wi- derklage wendet, hat die Revision keinen Erfolg. Dem Beklagten steht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mie- te in Höhe von 1.827,93 € zu. Die tatsächliche Wohnfläche weicht von der im Mietvertrag angegebenen um mehr als 10 % ab, so dass ein erheblicher Man- gel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorliegt. Die in der Revisionsinstanz allein noch streitige Frage, ob der straßenseitige Balkon mit lediglich einem Viertel auf die Wohnfläche anzurechnen ist und dadurch eine Abweichung von der vertrag- lich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % (nämlich um 11,08 %) vorliegt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in ei- nem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche, auch bei einer "ca."- Angabe, im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinba- rung (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 33 34 - 13 - unter II; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, aaO Rn. 8; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9 mwN). Danach war hier eine Wohnfläche von 94,48 m² ver- einbart. b) Ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) liegt nach der Senatsrechtsprechung vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebe- nen Wohnfläche liegt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO; vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 16). Dies ist hier der Fall, denn die tat- sächliche Wohnfläche beträgt nur 84,01 m², weil der straßenseitige Balkon nach der anzuwendenden Wohnflächenverordnung nur mit einem Viertel anzurech- nen ist, so dass sich die vom Berufungsgericht festgestellte Abweichung um 11,08 % ergibt. aa) Nach der ständigen Senatsrechtsprechung ist der Begriff der "Wohn- fläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätz- lich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und vorliegend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlus- ses (vgl. hierzu Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17) geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. Senatsur- teile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; vom 35 36 - 14 - 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO Rn. 13; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19). bb) Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist eine beste- hende örtliche Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung gemeint. Eine solche maßgebliche Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemes- senen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, ge- gebenenfalls räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zu Grunde liegt (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1990 - V ZR 113/89, BGHZ 111, 110, 112; vom 11. Mai 2001 - V ZR 492/99, NJW 2001, 2464 unter II 1 c; vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 11). Erforderlich ist somit, dass die Vorgehensweise bei Mietern und Vermietern Zustimmung gefunden hat (vgl. BGH, Urteile vom 12. Dezember 1953 - VI ZR 242/52, LM Nr. 1 zu § 157 [B] - BeckRS 1953, 31197869; vom 30. März 1990 - V ZR 113/89, aaO). Das Berufungsgericht hat (letztlich) zu Recht darauf abgestellt, dass nach der Senatsrechtsprechung (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO Rn. 15) ein abweichender örtlich üblicher Berechnungsmodus als Grundlage der Wohnflächenermittlung nur dann in Betracht kommt, wenn sich eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerkes gebildet hat. Denn die Ermittlung der Wohnfläche kann sinnvollerweise nur aufgrund eines einheitlichen, in sich geschlossenen Regelwerks vorgenommen werden, weil anderenfalls Wertungswidersprüche zumindest möglich und sachgerechte Er- gebnisse nicht sichergestellt sind. 37 38 39 - 15 - Deshalb reicht es nicht aus, dass ein erheblicher oder auch überwiegen- der Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder ver- schiedene Regelwerke miteinander vermischt. Ebenso wenig kommt es - entgegen der Auffassung der Revision - darauf an, ob sich bezüglich der Be- rechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteil- nehmer herausgebildet hat oder ob das zu dieser Frage eingeholte Gutachten nicht auf einer ausreichend repräsentativen Marktbefragung beruhte oder in den Fragebögen auf einen unzutreffenden Zeitraum abgestellt worden war. In den vorstehend genannten Fällen besteht vielmehr kein Anlass, von dem Grundsatz abzuweichen, dass (sofern die Parteien dem Begriff der Wohn- fläche nicht im Einzelfall eine andere Bedeutung beigemessen haben) das Re- gelwerk - insgesamt - für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich ist, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum an- zuwenden war, hier mithin die Wohnflächenverordnung. c) Damit ist das Berufungsgericht zutreffend von der Anwendbarkeit der Wohnflächenverordnung ausgegangen und hat die Fläche des straßenseitigen Balkons von insgesamt 7,83 m² zu einem Viertel - 1,96 m² - berücksichtigt. Hiervon ausgehend liegt die gesamte Wohnfläche von 84,01 m² um 11,08 % unter der vertraglich vereinbarten Fläche. In diesem Umfang (46,87 € monat- lich) ist die Miete gemindert und steht dem Beklagten für - insoweit unstreitig - 39 Monate ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 1.827,93 € zu. III. 1. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit bezüglich der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage zum Nach- 40 41 42 - 16 - teil der Klägerin erkannt worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende, die Widerklage betreffende Revision ist zu- rückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung entscheidet der Senat in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt insoweit zur Zurückweisung der Berufung des Beklagten und zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 92 Abs. 1 ZPO. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Kosten der in beiden In- stanzen eingeholten Sachverständigengutachten nicht von der Klägerin zu tra- gen. a) Nach § 96 ZPO können die Kosten eines ohne Erfolg gebliebenen An- griffs- oder Verteidigungsmittels der Partei auferlegt werden, die es geltend ge- macht hat, auch wenn sie in der Hauptsache (teilweise) obsiegt. Diese Voraus- setzungen liegen nicht vor; die Auferlegung der Sachverständigenkosten zu Lasten der Klägerin war ermessensfehlerhaft (vgl. Senatsurteil vom 14. No- vember 2007 - VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Rn. 9; MünchKommZPO/Schulz, 5. Aufl. 2016, § 96 Rn. 5) und ist damit vom Revisionsgericht von Amts wegen (vgl. BGH, Urteile vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161 Rn. 21; vom 24. Januar 2017 - XI ZR 183/15, NJW-RR 2017, 815 Rn. 35) zu korrigieren. b) Zwar ist die Anwendung vom Wortlaut der Norm gedeckt. Jedoch steht der Sinn und Zweck des § 96 ZPO vorliegend einer Kostentragung der Klägerin entgegen. 43 44 45 46 - 17 - aa) Die Vorschrift ist als Ausnahmetatbestand vom Grundsatz der Einheit der Kostenentscheidung eng auszulegen. Zwar verlangt die Norm kein Ver- schulden auf Seiten der obsiegenden Partei. Jedoch ist im Rahmen ihrer An- wendung das mit ihr verfolgte Ziel, die Parteien zu einer sparsamen Prozess- führung anzuhalten (vgl. MünchKommZPO/Schulz, aaO Rn. 1) sowie das der Norm innewohnende Veranlasserprinzip zu berücksichtigen. Ebenso wie bei anderen Vorschriften, die eine Kostentrennung sogar gebieten, wie etwa § 93, § 95, § 97 Abs. 2, § 100 Abs. 3, § 281 Abs. 3 Satz 2, § 344 ZPO, und denen ein unwirtschaftliches oder prozessverlängerndes Verhalten vorausgeht, kommt auch § 96 ZPO in kostenrechtlicher Hinsicht ein Sanktionscharakter zu. Daher reicht es gerade nicht aus, dass einzelne Angriffs- und Verteidigungsmittel ver- worfen werden, da die Parteien in der Wahl ihrer Rechtsverfolgung auch mit Blick auf drohende Kostenfolgen frei sein müssen (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichsjustizgesetzen, Band 2, Neudruck 1983, S. 199). Vielmehr ist maßgebend in die Abwägung einzustellen, ob die Erfolglo- sigkeit des Angriffs- oder Verteidigungsmittels für die Partei voraussehbar war (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 1979 - X ZR 49/74, NJW 1980, 838 unter III, insoweit in BGHZ 76, 50 nicht abgedruckt; Smid/Hartmann in: Wieczo- rek/Schütze, ZPO, 4. Aufl., § 96 Rn. 6; Stein/Jonas/Muthorst, ZPO, 23. Aufl., § 96 Rn. 1). bb) Nach diesen Maßstäben war es ermessensfehlerhaft, der Klägerin die Kosten sämtlicher Sachverständigengutachten aufzuerlegen. Mit dem Behaupten einer konkreten Wohnungsgröße ist die Klägerin ih- rer Darlegungs- und Beweislast nachgekommen. Anhaltspunkte für eine ex- ante mögliche Voraussehbarkeit einer vom klägerischen Sachvortrag abwei- chenden Wohnungsgröße sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Pro- 47 48 49 - 18 - zessführung der darlegungs- und beweispflichtigen Partei würde faktisch beein- trächtigt, wenn sie die Kosten des Beweismittels allein deshalb tragen müsste, weil hiermit die von ihr aufgestellte Behauptung ex-post nicht, beziehungsweise wie vorliegend nicht in Gänze bewiesen werden konnte. Zudem hat das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Wohnungsgröße sowohl im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens (Klage), als auch im Rahmen der Rückforderung überzahlter Miete (Widerklage) eine Rolle spielt. Damit haben beide Parteien - wenn auch vor dem Hintergrund unter- schiedlicher Anspruchsgrundlagen - Angaben zur Wohnungsgröße und damit jeweils ein Angriffs- beziehungsweise Verteidigungsmittel im Sinne des § 96 ZPO "geltend gemacht". Auch dasjenige des Beklagten ist in Teilen ohne Erfolg geblieben, da seine Behauptungen zur Wohnungsgröße durch die eingeholten Sachverständigengutachten ebenfalls nicht in vollem Umfang bestätigt worden sind. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 14.08.2013 - 15 C 15/12 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.01.2018 - 18 S 308/13 - 50

§ 558a§ 558b

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ECLI:DE:BGH:2018:171018UVIIIZR94.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 94/17 Verkündet am: 17. Oktober 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 312 Abs. 4 Satz 1, § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu. BGB § 312c Abs. 1 Halbs. 2 Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unter- nehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serien- brief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben. BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Oktober 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 10. März 2017 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Unter Be- zugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 forderte die Beklagte, eine Kom- manditgesellschaft, vertreten durch ihre Hausverwaltung, die B. H. V. -GmbH, den Kläger mit Schreiben vom 17. Juli 2015 auf, einer nä- her erläuterten Erhöhung der Nettokaltmiete um 0,79 €/m² auf 6,04 €/m² zuzu- stimmen. Der Kläger erklärte seine Zustimmung, widerrief diese jedoch mit Schreiben vom 27. August 2015. Von Oktober 2015 bis Juli 2016 entrichtete er die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete unter Vorbehalt. Mit der Klage verlangt er die Rückerstattung der gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie festzustellen, dass die Nettokaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung unverändert monat- lich 807,87 € betrage. 1 2 - 3 - Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Rückerstattungs- und Feststellungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 63], WuM 2017, 280) hat zur Begründung seiner Entscheidung, sofern für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ein Anspruch auf Rückgewähr der unter Vorbehalt geleisteten Erhö- hungsbeträge (§ 812 Abs. 1 BGB) stehe dem Kläger nicht zu, denn der Wider- ruf vom 27. August 2015 sei nicht wirksam. Daher sei auch das Feststellungs- begehren unbegründet. Für das Berufungsgericht stehe die grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf den Bestand des Mietverhältnisses berührende Verträge allerdings außer Frage. Dies folge aus dem eindeutigen Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1, 2 BGB. Das formalisierte Erhöhungsverfahren der §§ 558 ff. BGB - mit der Zustimmungsfrist für den Mieter und der Klagefrist für den Vermieter - gebiete nach seinem Sinn nichts anderes; die §§ 558 ff. BGB enthielten keine vorrangigen Spezialregelungen. Zwar habe der Kläger, der Verbraucher sei, mit der Beklagten, die ge- werblich Wohnungen vermiete, einen Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB) unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (§ 312c BGB) geschlossen; 3 4 5 6 7 8 - 4 - die Parteien hätten ausschließlich per Brief über die Mieterhöhung kommuni- ziert. Jedoch könne von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem nur dann ausgegangen werden, wenn sich der Unter- nehmer Techniken der Fernkommunikation systematisch zunutze mache und die dabei zu schließenden Geschäfte nach ihrem Gesamtbild typische Distanz- geschäfte seien. Dies sei hier nicht Fall. Das Erhöhungsverlangen der Beklag- ten vom 17. Juli 2015 lasse einen die Techniken der Fernkommunikation "sys- tematisch" verwendenden Charakter nicht erkennen. Es handele sich um ein inhaltlich auf den Kläger bezogenes Schreiben, welches individuell gefertigt sei und sich von vornherein konkret auf die von ihm gemietete Wohnung beziehe. Gewerbliche Großvermieter, die eine auf die Versendung von Mieterhö- hungsverlangen ausgerichtete Software verwendeten, bei der sich lediglich der Name des Mieters, die Wohnungsbezeichnung, die Fläche der Wohnung und die Angaben zur Miete einfügen ließen, verfügten zwar durchaus über derartige Systeme. Entscheidend sei jedoch der konkrete Vertragsschluss. Auf den Um- fang des Wohnungsbestandes der Beklagten und auf die konkrete Anzahl der von ihr zeitgleich verfassten Erhöhungsschreiben komme es nicht an. Bereits der äußere Anschein, das Schriftbild und der auf den konkreten Fall zugeschnit- tene Fließtext des von der Hausverwaltung verfassten Schreibens vom 17. Juli 2015 sprächen hier gegen die Verwendung derart automatisierter Software. Daher sei der vom Kläger erklärte Widerruf unwirksam. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung im Ergebnis, nicht aber in der Begründung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der vom Kläger gemäß § 355 Abs. 3 Satz 1, § 357 Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 312c BGB (in der hier maßgeblichen Fassung des seit dem 13. Juni 9 10 11 - 5 - 2014 geltenden Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013, BGBl. I S. 3642) geltend gemachte Anspruch auf Rück- gewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge ist ebenso wie das Feststellungs- begehren (§ 256 Abs. 1 ZPO) nicht begründet. Der Kläger ist an die von ihm erklärte Zustimmung (§ 558b Abs. 1 BGB) zu dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 17. Juli 2015 (§ 558a Abs. 1 BGB) gebunden. Der am 27. August 2015 erklärte Widerruf der Zustim- mung zu der verlangten Mieterhöhung ist nicht wirksam, weil insoweit der An- wendungsbereich des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen nicht eröffnet ist. Zwar steht dem Verbraucher auch bei im Fernabsatz geschlossenen Ver- trägen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB ein Widerrufsrecht nach §§ 312c, 312g Abs. 1, § 355 BGB zu. Bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ist jedoch eine Einschränkung geboten. Obwohl der Wortsinn des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch solche Vereinbarungen erfasst, ist der Anwen- dungsbereich der § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB mit Rücksicht auf den Re- gelungszweck der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrau- chers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleologischen Reduktion einzu- schränken. Nach dieser Maßgabe ist ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) nicht gegeben. 12 13 - 6 - 1. Das Berufungsgericht hat hingegen rechtsfehlerhaft angenommen, die Bestimmungen des Fernabsatzrechts fänden zwar grundsätzlich auf die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungs- verlangen nach § 558a Abs. 1 BGB Anwendung, die sachlichen Voraussetzun- gen des § 312c Abs. 1 BGB seien im hier gegebenen Fall jedoch nicht erfüllt, weil die Parteien des Rechtsstreits keinen Fernabsatzvertrag (§ 312c Abs. 1 BGB) geschlossen hätten. Nach der vorbezeichneten Vorschrift sind Fernabsatzverträge Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handeln- de Person - hier die Hausverwaltung - und der Verbraucher für die Vertragsver- handlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Das Berufungsgericht hat insoweit darauf abgestellt, im gegebenen Fall sei die Vereinbarung über die Mieterhöhung nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems der Beklagten getroffen worden (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB). Diese Beurteilung wird jedoch von den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen. a) Noch zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Beru- fungsgericht insoweit angenommen, dass die Beklagte als Kommanditgesell- schaft Unternehmerin (§ 14 Abs. 1, 2 BGB) ist und der Kläger die Mieterhö- hungsvereinbarung als Verbraucher (§ 13 BGB) abgeschlossen hat. b) Auch sind im Streitfall zum Abschluss der Mieterhöhungsvereinba- rung, bei der das Angebot des Vermieters nach Maßgabe des § 558a Abs. 1 BGB abgegeben und die Annahme - als Ausdruck des Prinzips der Vertrags- freiheit - durch den Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB erklärt wird (Senatsbe- schluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 11; siehe 14 15 16 17 - 7 - auch Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 28; vom 10. November 2011 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283 Rn. 16), ausschließlich Fern- kommunikationsmittel eingesetzt worden, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig anwesend waren. Die Beklagte hat dem Kläger das Mieterhöhungs- verlangen, welches gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären ist, pos- talisch unterbreitet (vgl. § 312c Abs. 2 BGB). Nach den Feststellungen des Be- rufungsgerichts hat sich auch der Kläger - unabhängig davon, dass das Einver- ständnis des Mieters zu seiner Wirksamkeit nicht der Abgabe in schriftlicher Form bedarf (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO Rn. 11, 14 mwN) - der Briefform bedient. Persönliche, der Annahme eines Ver- tragsschlusses "unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikations- mitteln" entgegenstehende Kontakte (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 2018 - XI ZR 160/17, NJW 2018, 1387 Rn. 20 f. mwN [zu § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB in der bis zum 12. Juni 2014 geltenden Fassung]; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 312c Rn. 4) hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. c) Im Ansatz ebenfalls zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausge- gangen, dass ein Fernabsatzvertrag nicht immer schon dann anzunehmen ist, wenn der Vertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikati- onsmitteln zustande gekommen ist, sondern nur dann, wenn dies im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems geschieht (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB), wobei der Unternehmer die tatsächli- chen Voraussetzungen dieses gesetzlich als Ausnahmetatbestand formulierten Falles darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen hat (BGH, Urteil vom 12. November 2015 - I ZR 168/14, WM 2016, 968 Rn. 28; siehe auch die Be- gründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Verbrau- cherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Woh- nungsvermittlung, BT-Drucks. 17/12637, S. 50). 18 - 8 - aa) Der Gesetzgeber ist dabei, wie auch das Berufungsgericht nicht ver- kannt hat, davon ausgegangen, die Existenz eines organisierten Fernabsatz- systems verlange, dass der Unternehmer mit - nicht notwendig aufwendiger - personeller und sachlicher Ausstattung innerhalb seines Betriebs die organisa- torischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig im Fernabsatz zu tätigende Geschäfte zu bewältigen. Dabei sind an die An- nahme eines solchen Vertriebs- oder Dienstleistungssystems insgesamt keine hohen Anforderungen zu stellen (BT-Drucks., aaO). Nur Geschäfte, die unter gelegentlichem, eher zufälligem Einsatz von Fernkommunikationsmitteln ge- schlossen werden, sollen aus dem Anwendungsbereich des Fernabsatzwider- rufs ausscheiden; die Abgrenzung im Einzelfall ist der Rechtsprechung vorbe- halten (Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes über Fernabsatz- verträge und andere Fragen des Verbraucherrechts sowie zur Umstellung von Vorschriften auf Euro, BT-Drucks. 14/2658, S. 30 f.; siehe auch BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15, NJW 2017, 1024 Rn. 51). bb) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, die Mieterhöhungsvereinbarung der Parteien sei schon deshalb nicht im Rah- men eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssys- tems geschlossen worden, weil das briefliche Angebot der Beklagten vom 17. Juli 2015 individuell auf die konkrete Wohnung zugeschnitten und ohne Verwendung "automatisierter Software" gefertigt worden sei. Der bloße Um- stand, dass eine Mieterhöhungsvereinbarung durch einen Briefwechsel zustan- de gekommen ist, genügt jedoch nicht, um ein für den Fernabsatz organisiertes System zu verneinen. Die davon abweichende Sichtweise des Berufungsge- richts ist weder mit dem Wortlaut des § 312c Abs. 2 BGB noch mit dem Rege- lungszweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz zu vereinbaren. 19 20 - 9 - (1) Gemäß § 312c Abs. 2 BGB sind Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Ab- schluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragspar- teien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien. Zwar mag es sein, dass es in Fällen, in de- nen ein Mieterhöhungsverlangen brieflich an den Mieter herangetragen wird, an einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem fehlen kann. Allerdings unterfällt nach dem Gesetzeswortlaut des § 312c Abs. 2 BGB auch das traditionelle Kommunikationsmittel des Briefes uneingeschränkt dem Anwendungsbereich des Fernabsatzrechts. Das Gesetz unterscheidet auch nicht danach, ob es sich um einen vorgefertigten Standard- oder Serien- brief handelt oder ob sich der Brief an eine individuell bestimmte Person richtet und entsprechend formuliert ist. Zwar kann dies einen Hinweis darauf bieten, dass das anbietende Unternehmen nicht über eine hinreichende Fernabsatzor- ganisation verfügt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558b BGB Rn. 35b). Eine abschließende Beurteilung lässt sich jedoch ohne Berücksichtigung der Organisationsstruktur des anbietenden Unternehmens nicht treffen (vgl. MünchKommBGB/Wendehorst, 7. Aufl., § 312c Rn. 4; Erman/ Koch, BGB, 15. Aufl., § 312c Rn. 8). (2) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet - entgegen dessen Auf- fassung - auch in Erwägungsgrund 20 der Richtlinie 2011/83/EU des Europäi- schen Parlaments und des Rates vom 25. Oktober 2011 über die Rechte der Verbraucher, zur Abänderung der Richtlinie 93/13/EWG des Rates und der Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates sowie zur Aufhebung der Richtlinie 85/577/EWG des Rates und der Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates (ABl. EG Nr. L 304 S. 64; nach- folgend: Verbraucherrechterichtlinie) keine Stütze. Dort heißt es lediglich: "Die 21 22 - 10 - Begriffsbestimmung von Fernabsatzverträgen sollte alle Fälle erfassen, in de- nen ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher im Rah- men eines für die Lieferung im Fernvertrieb organisierten Verkaufs- oder Dienstleistungserbringungssystems geschlossen wird, wobei bis einschließlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausschließlich ein oder mehrere Fern- kommunikationsmittel verwendet wird/werden (z.B. Bestellung per Post, Inter- net, Telefon oder Fax)." Auch dort wird nicht nach dem Individualisierungsgrad eines Schreibens des Unternehmers differenziert. Allerdings führte die von der Verbraucherrechterichtlinie aufgehobene Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19; Fernabsatzrichtlinie, im Folgenden: Richtlinie 97/7/EG) un- ter anderem "vorgefertigte Standardbriefe" beispielhaft als eine Fernkommuni- kationstechnik im Sinne dieser Richtlinie an (Art. 2 Nr. 4 und Anhang I der Richtlinie 97/7/EG). Unbeschadet des nicht erschöpfenden und lediglich bei- spielhaften Charakters dieser Auflistung sehen aber weder die Verbraucher- rechterichtlinie noch § 312c Abs. 2 BGB eine Beschränkung auf automatisierte postalische Korrespondenz vor. (3) Gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 312c Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 2 BGB spricht auch der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsab- schlüsse im Fernabsatz. Fernabsatzverträge sind dadurch gekennzeichnet, dass Anbieter und Verbraucher sich nicht physisch begegnen und der Verbrau- cher die vom Unternehmer angebotene Ware in der Regel nicht vor Vertrags- schluss in Augenschein nehmen oder sich Kenntnis von den Eigenschaften der Dienstleistung verschaffen kann. Um der daraus erwachsenden Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrauchers zu begegnen, wurde ihm - zunächst 23 24 - 11 - nach Maßgabe der früher geltenden Richtlinie 97/7/EG - ein Widerrufsrecht ein- geräumt (vgl. BGH, Urteile vom 19. März 2003 - VIII ZR 295/01, BGHZ 154, 239, 242 f. [noch zu § 3 FernAbsG]; vom 3. November 2010 - VIII ZR 337/09, BGHZ 187, 268 Rn. 23; vom 12. November 2015 - I ZR 168/14, aaO Rn. 30; vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15, aaO Rn. 43; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 21, 52, insoweit in BGHZ nicht vollständig abge- druckt; vgl. auch den Erwägungsgrund 14 der Richtlinie 97/7/EG). Diese Sicht- weise entspricht auch der nunmehr geltenden Verbraucherrechterichtlinie (vgl. deren Erwägungsgrund 37). Eine Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrau- chers besteht jedoch nicht nur bei Standard- und Serienbriefen, sondern auch bei individuellen Anschreiben. Ob der Schutzzweck des Widerrufsrechts beein- trächtigt ist, hängt grundsätzlich nicht allein davon ab, ob der Vermieter Mieter- höhungsverlangen durch entsprechende Programmierung insgesamt automati- siert oder ob er teils vorprogrammierte und teils manuell verfasste Textbestand- teile verwendet. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich jedoch aus ande- ren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Widerruf einer gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärten Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlan- gen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB ist bereits vom An- wendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht erfasst. a) Zwar entspricht es allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufas- sung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucher- rechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungs- vermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in § 312 Abs. 4 BGB konkretisierter Anschauung, dass auch Mietverträge über Wohnraum zu den von einem Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräu- men (§ 312b BGB) und im Fernabsatz (§ 312c BGB) geschlossenen Verträgen, 25 26 - 12 - die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, gehören (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Soweit es außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge (§ 312b BGB) betrifft, steht zudem außer Frage, dass das dabei be- stehende Schutzbedürfnis des Mieters auch bei einem Abschluss oder einer Änderung eines Wohnraummietvertrages gegeben sei kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2017 - VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 12, mwN [zum Widerruf einer in einer Haustürsituation geschlossenen Modernisierungsvereinbarung]). b) Hingegen ist die vom Berufungsgericht im Grundsatz bejahte Frage, ob dem Mieter einer Wohnung bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts zustehen kann, umstritten und bislang höchstrichterlich nicht entschieden. aa) Teilweise wird, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, die Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB namentlich aufgrund des weit gefass- ten Wortlauts des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt bejaht. Danach unterfielen alle Vereinbarungen der Vertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses über die Miethöhe dem Anwendungsbereich der §§ 312 ff. BGB, sofern es sich um Verbraucherverträge handele. Aus dem Zusammen- spiel der Sätze 1 und 2 in § 312 Abs. 4 BGB sowie aus den Gesetzesmateria- lien ergebe sich, dass sowohl der erstmalige Abschluss eines Mietvertrages (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB) als auch alle späteren Vereinbarungen im Rahmen des Mietverhältnisses von den Verbraucherschutzregelungen erfasst werden sollten. In der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/12637, S. 48) sei zudem die Konstellation einer Mieterhöhung, die bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters beim Mieter vereinbart werde, ausdrücklich als Anwendungsfall eines Widerrufsrechts genannt (vgl. Hau, NZM 2015, 435, 439; Staudinger/ 27 28 - 13 - J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 41; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2018, § 557 Rn. 10, § 558a Rn. 3; jurisPK-BGB/Junker, 8. Aufl., § 312 Rn. 134; Pitz-Paal, GE 2015, 556, 559). Der Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts stehe auch der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Anpassung der Wohnraummiete an die ortsüb- liche Vergleichsmiete und über den Verbraucherwiderruf nicht entgegen, denn diese Bestimmungen ergänzten sich gegenseitig. Erstere sollten den Mieter vor inhaltlich unangemessenen Mieterhöhungen bewahren, während die §§ 312 ff. BGB einen Schutz vor unüberlegten beziehungsweise übereilten Entscheidun- gen bezweckten und dem Verbraucher einen typisierten Schutz gewährten, den das Mieterhöhungsrecht nicht eröffne (vgl. Hau, aaO; Koch, VuR 2016, 92, 94; Rolfs/Möller, NJW 2017, 3275, 3276). Dem Vermieter entstünden auch keine Nachteile, wenn er den Mieter ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiere (§ 312d Abs. 1 BGB, § 312 Abs. 3 Nr. 6, Art. 246a § 1 Abs. 2, 3 EGBGB) und dieser es ausübe, denn in diesem Fall stehe der Vermieter lediglich so, als sei von vornherein keine Zu- stimmung zu der verlangten Mieterhöhung erklärt worden; er könne daher ge- mäß § 557 Abs. 3, § 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 Satz 1, 2 BGB Klage auf Ertei- lung der Zustimmung erheben. Sofern hingegen bei mangelnder oder unzu- reichender Widerrufsbelehrung die zugunsten des Mieters geltende Wider- rufsfrist (§ 355 Abs. 2, § 356 Abs. 3 BGB) die vom Vermieter zu beachtende Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB überschreite, werde der Vermieter hierdurch nicht ungerechtfertigt benachteiligt, weil er dies selbst zu verantwor- ten habe (vgl. Artz/Brinkmann/Pielsticker, ZAP 2015, Fach 4, S. 189, 196 f.). bb) Andere Stimmen im Schrifttum und auch in der Rechtsprechung ver- neinen mit unterschiedlicher Begründung ein Recht des Mieters, seine Zustim- 29 30 31 - 14 - mungserklärung zu einer an ihn herangetragenen Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB nach Maßgabe des Fernabsatzrechts zu widerrufen. (1) Teilweise wird argumentiert, die Regelungen über die Zulässigkeit von Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren der §§ 558 ff. BGB seien im Verhältnis zu Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fern- absatzverträgen vorrangige Sonderregelungen (Horst, DWW 2015, 2, 5 f.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 558b BGB Rn. 48h). (2) Weiter wird vertreten, die Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen seien im Hinblick auf ihren Schutzzweck auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB nicht anzuwenden. (a) Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen sei auf den Versandhandel zugeschnitten. Bei Geschäften dieser Art könne der Verbraucher die Ware nicht sehen, bevor er den Vertrag abschließe. Bei einem Fernabsatzgeschäft habe der Verbraucher somit üblicherweise nicht die Mög- lichkeit, die Leistung des Unternehmers zu prüfen. Bei einem Zustimmungsver- langen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB kenne der Mieter hingegen sowohl seinen Vertragspartner als auch dessen Leistung, die bereits bewohnten Mieträume (vgl. Fervers, NZM 2018, 640, 647; BeckOGK- BGB/Fleindl, Stand: 1. Juli 2018, § 558b Rn. 13; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO, § 535 BGB Rn. 71h). (b) Darüber hinaus sei der Mieter nicht schutzbedürftig, weil ihm das Ge- setz geraume Zeit zur Überlegung einräume, ob und gegebenenfalls in wel- chem Umfang er der Mieterhöhung zustimme, nämlich bis zum Ablauf des zwei- ten Kalendermonats nach dem Zugang des Mietererhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Dadurch habe das in Textform (§ 558a Abs. 1 32 33 34 35 - 15 - BGB) zu erklärende Mieterhöhungsverlangen den Effekt, dass eine Druck- und Überrumpelungssituation zu Lasten des Mieters vermieden werde (Fervers, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO). (3) Der Anwendung des § 312c Abs. 1 BGB stehe nach einer weiteren Ansicht entgegen, dass eine Mieterhöhung nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienst- leistungssystem des Vermieters im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB er- klärt werde. Ein Fernabsatzsystem müsse sich auf den Vertrieb der vertragli- chen Hauptleistung beziehen. Dies sei die Vermietung der Wohnung; diese sei jedoch typischerweise nicht im Fernabsatz organisiert (Mediger, NZM 2015, 185, 190 f.; siehe auch BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Beuermann, GE 2015, 561, 562; siehe auch AG Spandau, GE 2015, 1463 f., wonach der Vermieter bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nichts "absetze"). (4) Zusätzlich wird geltend gemacht, die Gewährung eines Widerrufs- rechts sei mit der für den Vermieter geltenden Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ohne Weiteres zu vereinbaren. So könne der Mieter, der frei wählen kann, wann er das Widerrufsrecht ausübt, seine Zustimmung gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst dann noch widerrufen, wenn die Klagefrist be- reits abgelaufen sei, so dass der Vermieter gegebenenfalls erneut Mieterhö- hung verlangen müsse (vgl. Hinz, WuM 2016, 76, 84; Beuermann, aaO; Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; siehe auch LG Berlin [Zivilkammer 18], GE 2016, 1391). cc) Nach einer vereinzelt gebliebenen Ansicht sei das Recht des Wohn- raummieters, seine Zustimmung zu einem im Wege des Fernabsatzes unter- breiteten Mieterhöhungsverlangen zu widerrufen, davon abhängig, ob der Ver- mieter mehr oder weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete verlange. Ein Wi- derrufsrecht sei ausgeschlossen, soweit der Vermieter nicht mehr als die orts- 36 37 38 - 16 - übliche Vergleichsmiete fordere. Hinsichtlich des überschießenden Betrags sei der Mieter hingegen zum Widerruf seiner Zustimmung berechtigt (Kroll, GE 2016, 699, 703). c) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahingehend, dass die Zu- stimmungserklärung des Mieters zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB aufgrund einer teleologischen Reduktion des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, die nach dem Regelungszweck sowohl der Bestim- mungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei Fernabsatzver- trägen geboten ist, dem Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen entzogen ist. Nach dieser Maßgabe steht dem Kläger ein Widerrufsrecht auf der Grundlage von § 355 Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 312c BGB nicht zu. aa) Dies erschließt sich allerdings nicht bereits aus dem Wortlaut des § 312 Abs. 4 BGB, der die Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf Wohnraum- mietverträge regelt. Gemäß § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, der "Verträge über die Vermietung von Wohnraum" erfasst, unterfallen auch einvernehmliche Mieter- höhungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB dem Anwendungsbereich der bei Verbraucherverträgen geltenden Grundsätze der §§ 312 ff. BGB. Das Berufungsgericht ist insoweit rechtsfehlerfrei und in der Revisionsinstanz nicht angegriffen davon ausgegangen, dass auch eine im Wege des Verbraucherver- trages (§ 310 Abs. 3 BGB) getroffene Mieterhöhungsvereinbarung eine entgelt- liche Leistung des Vermieters zum Gegenstand hat (§ 312 Abs. 1 BGB). Der Gesetzeswortlaut schließt grundsätzlich alle Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe ein und somit auch ein- vernehmliche Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Da § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unter anderem auf § 312 Abs. 3 Nr. 1, 6, 7 39 40 41 - 17 - BGB verweist, steht dem Mieter von Wohnraum daher im Grundsatz nach § 312g Abs. 1 BGB nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlosse- nen Verträgen (§ 312b BGB), sondern auch bei Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB) ein Widerrufsrecht zu, über das der (unternehmerisch tätige) Vermieter den Wohnraummieter gemäß § 312d BGB nach Maßgabe des Art. 246 a EG- BGB informieren muss. bb) Die Auslegung des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen bleiben. (1) Bereits die Gesetzesbegründung stellt bei Änderungen bereits ge- schlossener Mietverträge nicht die im Fernabsatz bestehenden Gefahren für den Verbraucher in den Vordergrund, sondern die Gefahren bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen. (a) Zwar sind Wohnraummietverträge vom Geltungsbereich der umzu- setzenden Verbraucherrechterichtlinie nicht erfasst (Art. 3 Abs. 3 Buchst. f Fall 3 der Richtlinie). Der Erwägungsgrund 26 der Verbraucherrechterichtlinie führt dazu aus, die in der Richtlinie enthaltenen Bestimmungen eigneten sich (unter anderem) nicht für Verträge über Wohnraum; diese sollten daher vom Gel- tungsbereich der Richtlinie ausgenommen werden. Mit Rücksicht darauf geht § 312 Abs. 4 BGB trotz der von der Verbraucherrechterichtlinie nach ihrem Art. 4 und dem Erwägungsgrund 7 zur Erzielung eines hohen Verbraucher- schutzniveaus verfolgten vollständigen Harmonisierung der von ihr erfassten Aspekte des Verbraucherschutzes (vgl. EuGH, Urteil vom 13. September 2018 - C-332/17, juris Rn. 26 f.) in zulässiger Weise über den Anwendungsbereich der Richtlinie hinaus. Die Erstreckung auf die Wohnraummiete hat der Gesetzgeber mit der Erwägung begründet, die Mieter dürften nicht schlechter gestellt werden als 42 43 44 45 - 18 - nach bisherigem Recht (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Dies hat seinen Grund jedoch nicht im Fernabsatzrecht, denn dessen Anwendbarkeit auf einvernehm- liche Mieterhöhungen nach § 558a Abs.1, § 558b Abs. 1 BGB wurde zuvor nicht erwogen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558b BGB Rn. 35b). Hin- tergrund der Erstreckung des Verbraucherwiderrufs auf die Wohnraummiete ist vielmehr die Rechtsprechung zu dem früher geltenden Haustürwiderrufsgesetz, dessen Anwendungsbereich sich grundsätzlich auch auf Wohnraummietverträ- ge erstreckte (siehe etwa OLG Koblenz [Rechtsentscheid], NJW 1994, 1418; OLG Braunschweig [Rechtsentscheid], NZM 1999, 996; LG Münster, WuM 2001, 610; jeweils zu § 1 HWiG in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung). (b) In der Gesetzesbegründung heißt es weiter, trotz der Bestimmungen des sozialen Mietrechts bestünden insbesondere bei Änderungen bereits ge- schlossener Mietverträge Gefahren durch Überrumpelung und psychischen Druck. Daher sei es sachgerecht, dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gegen- über dem gewerblichen Vermieter einzuräumen, wenn der Vertrag im Fernab- satz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werde. Denkbar sei etwa, dass der Verbraucher bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters einer Mieterhöhung und damit einer wesentlichen Vertragsänderung zustimme oder einen Aufhebungsvertrag schließe (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Mit dem Hinweis auf unangemeldete Besuchte nimmt die Gesetzesbe- gründung erneut eine spezifische Gefahr außerhalb von Geschäftsräumen ge- schlossener Verbraucherverträge in den Blick. Hiermit ist die Situation des Ver- brauchers bei einem Fernabsatzvertrag indes nicht zu vergleichen. Diese Art des Vertragsschlusses ist für ihn typischerweise nicht mit einem Überra- schungsmoment verbunden und auch eine Übereilungsgefahr spielt hier keine 46 47 - 19 - wesentliche Rolle (Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, aaO Rn. 52). Gleichwohl hat der Gesetzgeber aus der Fallkonstellation der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträge den Schluss gezo- gen, dass nicht nur das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB) auf Vereinbarungen über die Vermietung von Wohnraum zu übertragen sei, sondern darüber hinaus auch das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fern- absatz (§ 312c BGB). Den Gesetzesmaterialien ist insoweit zu entnehmen, dass § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch bei vereinbarten Mieterhöhungen gelte, denn in allen diesen Fällen bestehe ein berechtigtes Interesse des Mieters, Ab- reden zu widerrufen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz zustande gekommen seien (BT-Drucks., aaO). (2) Diese Erwägungen lassen sich zwar unter anderem auf während der Mietzeit vereinbarte Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB übertragen, die nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen und Beschränkungen von Mieterhö- hungen im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558 ff. BGB) gebunden sind, nicht jedoch auf übereinstimmende Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Denn eine Mieterhöhung nach den Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB, die während des Bestehens eines Mietverhältnisses im Hinblick auf den Ausschluss der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB) Anpassungen der Miete ermöglichen wollen, ohne deswegen den Bestand des Mietverhältnisses in Frage zu stellen, ist - worauf das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hingewiesen hat (GE 2015, 563) - zum Schutz des Mieters an bestimmte gesetzliche Vorausset- zungen geknüpft. 48 49 - 20 - Die gesetzlichen Schutzvorkehrungen wirken zum einen der vom Ge- setzgeber bei der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie nicht nur bei au- ßerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), son- dern unter Umständen auch bei mietrechtlichen Fernabsatzverträgen (§ 312 Abs. 4, § 312c BGB) in Betracht gezogenen Gefahr psychischen Drucks auf den Mieter entgegen. Zum anderen gleichen die Regelungen des Vergleichs- mietenverfahrens auch das Informationsdefizit des Mieters aus. Das Wohn- raummietrecht begegnet auf diese Weise der Gefahr von Fehlentscheidungen des Mieters und trägt dem Schutzzweck des Widerrufsrechts bei Fernabsatz- verträgen Rechnung. (a) Eine Vertragsverhandlungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden ist, besteht typischerweise nicht, wenn der Vermie- ter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. in der gesetzlichen vorgesehe- nen Textform (§ 558a Abs. 1, § 126b BGB) an den Mieter heranträgt (Fervers, aaO S. 647). (aa) Die in § 558a Abs. 1 BGB vorgesehene Textform, bei der die Erklä- rung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schrift- zeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden muss (vgl. Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NZM 2011, 295 Rn. 13), verpflichtet den Vermieter zur Verwendung eines Fernkommunikationsmittels. Dabei hat der Gesetzgeber auf die langjährigen Erfahrungen mit Mieterhöhungen zurückgegriffen, die nach Maßgabe des bereits durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (Artikel 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungs- schutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BGBl. I 3604; im Folgenden: MHG) 50 51 52 - 21 - eingeführten § 8 MHG mit Hilfe automatisierter Einrichtungen gefertigt werden konnten. Gerade bei der Vermietung einer größeren Anzahl von Wohnungen hat der Gesetzgeber bereits 1974 den Bedürfnissen der Bürotechnik nach einer automatisierten Erstellung der entsprechenden Mitteilungen Rechnung tragen wollen (BT-Drucks. 7/2011, S. 13; siehe auch die Begründung des Regierungs- entwurfs zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr, BT-Drucks. 14/4987, S. 21 f., 27). Die Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens in Textform dient damit der Erleichterung des Rechtsverkehrs (vgl. BT-Drucks., aaO S. 10). Darüber hinaus hat das Formerfordernis des § 558a Abs. 1 BGB jedoch einen wesent- lich weitergehenden Schutzzweck. Gemeinsam mit dem gesetzlichen Begrün- dungserfordernis soll es gewährleisten, dass der Mieter über die anstehende Erhöhung unterrichtet wird und die dafür angeführten Erläuterungen und Be- rechnungen in nachvollziehbarer Weise überprüfen kann. Der Mieter kann auf diese Weise seinen rechtsgeschäftlichen Willen au- ßerhalb einer Druck- und Überrumpelungssituation bilden, denn der Vermieter hat den Inhalt der Mieterhöhungsvereinbarung in einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Weise zu begründen (§ 558a Abs. 1, 2 BGB). Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse (Senatsurteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22, mwN) - die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dürfen an die Be- gründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsver- langen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthal- 53 54 - 22 - ten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr. des Senats; vgl. nur Urteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). (bb) Zudem kann der Vermieter, der ein - berechtigtes - Mieterhöhungs- verlangen gegebenenfalls auch im Wege einer Klage auf Zustimmung durchzu- setzen vermag (§ 557 Abs. 3 Halbs. 1, § 558 Abs. 1 BGB), vor Ablauf der dem Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Ver- langens eingeräumten Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB) eine zu- lässige Klage auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nicht erheben und muss bei Nichteinhaltung der Frist eine Klageabweisung durch ein Pro- zessurteil vergegenwärtigen. Zur Entscheidung, ob der Mieter den Antrag des Vermieters auf Vertragsänderung annehmen soll, räumt das Gesetz dem Mieter damit eine Überlegungsfrist ein, die vertraglich nicht verkürzt werden darf (§ 558b Abs. 4 BGB), um ihn vor Entscheidungen unter Zeitdruck zu schützen und ihm die Möglichkeit zu eröffnen, sich über die Berechtigung des Mieterhö- hungsverlangens des Vermieters anhand der von diesem gegebenen Begrün- dung klar zu werden (siehe bereits BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu der Vorgänger- regelung des § 2 Abs. 3 MHG]). Auch wenn der Vermieter den Mieter nicht über den Lauf der Zustimmungsfrist informieren muss, stellt sie sicher, dass dem Mieter eine angemessene Überlegungszeit zur Überprüfung des Mieterhö- hungsverlangens und seiner Begründung zur Verfügung steht, bevor er ent- scheidet, ob und gegebenenfalls inwieweit er ihm zustimmt. Einer sich daran noch anschließenden Widerrufsfrist nach Maßgabe des Fernabsatzrechts, die mit dem Vertragsschluss, also mit der vom Mieter erklärten Zustimmung zu der 55 - 23 - verlangten Mieterhöhung, beginnt (§ 355 Abs. 2 BGB), bedarf es zum Schutz der Entscheidungsfreiheit des Mieters nicht mehr. (b) Der durch die besonderen Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB abgesi- cherte Schutz des Wohnraummieters trägt auch den spezifischen Gefahren der Anbahnung und des Abschlusses von Verträgen im Fernabsatz Rechnung. Wie ausgeführt, dient das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen der Kompensati- on von Gefahren aufgrund der fehlenden physischen Begegnung von Anbieter und Verbraucher und der in der Regel fehlenden Möglichkeit, die Ware oder Dienstleistung vor Vertragsschluss in Augenschein zu nehmen. Das Widerrufs- recht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz soll daher das typischerweise bestehende und unter Umständen zu Fehlentscheidungen füh- rende Informationsdefizit des Verbrauchers ausgleichen (vgl. Fervers, aaO S. 642, 646; Staudinger/Thüsing, aaO, Neubearb. 2012, Vorbemerkung zu §§ 312, 312a Rn. 27, § 312 Rn. 82, § 312c Rn. 1; MünchKommBGB/ Wendehorst, aaO, § 312c Rn. 3 f.; BeckOGK-BGB/Alexander, Stand: 1. Juli 2018, § 13 Rn. 88; BeckOGK-BGB/Busch, aaO, § 312g Rn. 7; BeckOK-BGB/ Martens, Stand: 1. August 2018, § 312c Rn. 6; Spindler/Schuster/ Schirmbacher, Recht der elektronischen Medien, 3. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 312 ff. BGB Rn. 8 f.). Für den Ausgleich des Informationsdefizits des Mieters und den Schutz seiner Entschließungsfreiheit ist jedoch, wie ausgeführt, durch das in § 558a Abs. 1, 2 BGB vorgesehene Begründungserfordernis und die ein- geräumte Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 BGB) gesorgt. Auf diese Weise kann der Mieter den Vertragsgegenstand vor Vertragsabschluss ausreichend 56 - 24 - beurteilen, so dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelun- gen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz uneingeschränkt erfüllt ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 05.08.2016 - 6 C 64/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2017 - 63 S 248/16 -

LG Hamburg 316 S 58/18

§ 535§ 543§ 546a§ 569

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AG Hamburg 711 C 17/24

§ 535§ 543§ 546§ 569

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Vor Ausspruch einer Kündigung müssen kommunale Wohnungsunternehmen, insbesondere bei vulnerablen Mietern, die Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und etwaige Grundrechtsbeeinträchtigungen für den Mieter aufgrund der Vertragsbeendigung berücksichtigen.(Rn.42) 2. Kommunale Wohnungsunternehmen müssen zur Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes vor Ausspruch der Kündigung als ultima ratio mildere Maßnahmen zur Vermeidung der Kündigung erwägen und gegebenenfalls ergreifen.(Rn.58) (Rn.59) 3. Kommunale Wohnungsunternehmen können bei einer nachhaltigen Hausfriedensstörung zur Einschaltung des sozialpsychiatrischen Dienstes und/oder zum Angebot einer (eigenen) Ersatzwohnung verpflichtet sein, wenn sich der Mieter (erkennbar) um seine suffiziente Gesundheitssorge krankheitsbedingt nicht kümmern konnte und ohne Verschulden massiv den Hausfrieden stört. Orientierungssatz Kommunale Wohnungsunternehmen unterliegen unmittelbarer Grundrechtsbindung und sind daher auch im Rahmen außerordentlicher Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen in besonderem Maße dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz verpflichtet.(Rn.55) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Randnummer 2 Zwischen den Parteien besteht seit dem 16.03.2004 ein Mietverhältnis über die in der A. Straße 15, in Hamburg belegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Küche und Bad inklusive Kellerraum Nr. 014 und Dachboden Nr. 2. Randnummer 3 Die Klägerin, das größte kommunale Wohnungsunternehmen Deutschlands, ist die Vermieterin dieser Wohnung. Ihre Geschäftsanteile werden zu 71,97% von der Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement mbH (im Folgenden HGV), bei der es sich um eine Konzernholding der Freien und Hansestadt Hamburg handelt, und zu 28,03% direkt von der Freien und Hansestadt Hamburg gehalten. Randnummer 4 Die Beklagte leidet an einer paranoiden Schizophrenie, was der Klägerin bekannt ist. Ihre Erkrankung wird seit dem Jahr 2010 ambulant behandelt. Die paranoide Schizophrenie äußert sich bei der Beklagten in Form einer inneren Unruhe, die auf einem permanenten Bedrohungsgefühl beruht. Randnummer 5 Infolge ihrer Erkrankung kam es im Jahr 2023 zu zunehmenden Verhaltensauffälligkeiten. So fiel die Beklagte im Zeitraum vom Januar 2023 bis Januar 2024 regelmäßig, insbesondere in den Abend- und Nachtstunden, durch laute Musik, Geschrei, Gekreische, sowie das Schmeißen und Zertrümmern von Gegenständen auf. Außerdem trat sie ihren Nachbarn gegenüber aggressiv und beleidigend auf. Randnummer 6 Am 12.07.2023 wurde eine gesetzliche Betreuung für die Beklagte eingerichtet. Bestellt wurde der Berufsbetreuer K. Randnummer 7 Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 18.10.2023 dazu auf, dieses Verhalten zu unterlassen. Randnummer 8 In dieser Zeit stellten für die Beklagte, bedingt durch ihre paranoide Schizophrenie, selbst alltägliche Situationen, wie die flüchtige Begegnung auf dem Hausflur, eine potenzielle Gefahr für sie dar. Randnummer 9 So kam es am 07.11.2023 zu einem Vorfall, bei dem die Beklagte aufgrund ihrer Erkrankung ihre Nachbarin, Frau O., in der Gegenwart ihrer achtjährigen Tochter mit den Worten „Du Nutte“, „Präsidentenschlampe“ und „Du versaute Hure“ beschimpfte. Ferner drohte die Beklagte damit, das Gesicht von Frau O. zu „zerstören“ und sagte „warte bis ich mit Dir fertig bin, Du wirst Dich nicht mehr im Spiegel angucken können.“ Frau O. wohnt nicht in demselben Mehrfamilienhaus wie die Beklagte, sondern in der A. Straße 11. Randnummer 10 Aufgrund dieses Vorfalls mahnte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 10.11.2023 (Anlage K1) ab. Randnummer 11 Am 17.11.2023 kam es zu einem weiteren Vorfall, bei dem die Beklagte, ebenfalls aufgrund ihrer paranoiden Schizophrenie, eine weitere Nachbarin, Frau T., als „Hure“ und „Nutte“ bezeichnete und diese bespuckte. Frau T. wohnt nicht in demselben Mehrfamilienhaus wie die Beklagte, sondern in der A. Straße 17. Randnummer 12 Daraufhin kündigte die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 27.11.2023 fristlos und hilfsweise fristgemäß zum 31.08.2024 (Anlage K2). Ferner forderte sie die Beklagte auf, die Wohnung zum 12.12.2023 geräumt zu übergeben. Randnummer 13 Die Beklagte räumte die Wohnung nicht und es kam am 16.01.2024 zu einem weiteren Vorfall mit einem anderen Hausbewohner, der durch die paranoide Schizophrenie der Beklagten bedingt war. Herr T. betrat den Hausflur, als die Beklagte die Tür öffnete und etwas murmelte. Auf Nachfrage beleidigte die Beklagte ihn mit den Worten „Halt die Schnauze, Du Kanacke“ und „Verbrecher-Kanacke“. Ferner sagte sie zu ihm: „Du wirst schon sehen, was Du davon hast“. Randnummer 14 Vom 16.01.2024 bis zum 13.03.2024 war die Beklagte in der S. Klinik Hamburg-Eilbek untergebracht. Nach ihrer Entlassung wurde sie erneut an eine ambulante Behandlung angebunden. Zudem wurde sie medikamentös eingestellt. Ihre medikamentöse Compliance wird durch tägliche Kontrollen sichergestellt. Seit ihrer Entlassung sind bei der Klägerin keine weiteren Beschwerden von den anderen Hausbewohnern eingegangen. Auch wurden keine neuen Vorfälle gemeldet. Randnummer 15 Unter Bezugnahme auf die Lärmbelästigungen seit Januar 2023 und das Verhalten der Beklagten im Rahmen der drei Vorfälle vom 07.11.2023 gegenüber Frau O. sowie vom 17.11.2023 bzw. 16.01.2024 gegenüber Frau bzw. Herrn T., kündigte die Klägerin in der Räumungsklageschrift vom 26.01.2024 das Mietverhältnis erneut fristlos und hilfsweise fristgemäß zum 31.10.2024, weiter hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Randnummer 16 Die Klägerin behauptet, sie habe die Beklagte bereits mit Schreiben vom 04.05.2023 (Anlage K3) sowie vom 30.06.2023 (Anlage K4) aufgefordert, die Störungen der Hausgemeinschaft insbesondere in den Abend- und Nachtstunden, durch laute Musik, Geschrei, Gekreische, sowie das Schmeißen und Zertrümmern von Gegenständen zu unterlassen. Randnummer 17 Die Klägerin beantragt, Randnummer 18 die Beklagte zu verurteilen, die in der A. Straße 15, in 2xxxx Hamburg belegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad samt Kellerraum Nr. 014 und Dachboden Nr. 2 geräumt an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 19 Die Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagte beantragt ferner hilfsweise, Randnummer 22 das Mietverhältnis gemäß § 574a BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 23 Sie trägt vor, das Verhalten der Beklagten gegenüber den Zeugen O. und T. könne im Rahmen der Kündigung nicht berücksichtigt werden, weil diese in einem anderen Hauseingang als die Beklagte wohnten. Randnummer 24 Das Gericht hat den Betreuer der Beklagten sowie die Beklagte persönlich angehört. Insoweit wird auf die Sitzungsprotokolle vom 05.06.2024 bzw. vom 03.07.2024 Bezug genommen. Randnummer 25 Im Übrigen wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 26 I. Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin kann von der Beklagten nicht die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnungen gemäß § 546 Abs. 1 BGB verlangen. Das Mietverhältnis besteht vielmehr trotz der ausgesprochenen Kündigungen fort. Randnummer 27 1. Die Klägerin beendete mit dem Schreiben vom 27.11.2023 nicht den mit der Beklagten bestehenden Mietvertrag; und zwar weder durch die außerordentliche (a.) noch durch die ordentliche (b.) Kündigung. Randnummer 28 a. Das Mietverhältnis wurde nicht durch außerordentliche Kündigung fristlos beendet, §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB. Randnummer 29 Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen; ein wichtiger Grund liegt gemäß § 569 Abs. 2 BGB vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 30 Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung lag nicht vor. Zwar hat die Beklagte den Hausfrieden gemäß § 569 Abs. 2 BGB nachhaltig gestört. Es kann der Klägerin jedoch unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zugemutet werden, das Mietverhältnis fortzusetzen. Randnummer 31 aa. Die Beklagte hat den Hausfrieden mit ihrem geräuschintensiven Verhalten seit Januar 2023 nachhaltig gestört. Jede Mietpartei muss sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 569 Rn. 37). Die Störung ist nachhaltig, wenn sie zu einem Dauerzustand wird. Hierfür reicht es aus, wenn sie häufiger vorkommt. Einzelne Störungen reichen hingegen nicht aus (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 569 Rn. 41). Randnummer 32 (1) Die Beklagte fiel seit Januar 2023 in den Abend- und Nachtstunden durch laute Musik, Geschrei, Gekreische, sowie das Schmeißen und Zertrümmern von Gegenständen auf. Eine derartige Geräuschkulisse stellt eine erhebliche Lärmbelästigung dar. Dadurch stört sie die Nachtruhe ihrer Nachbarn. Regelmäßige erhebliche Lärmbelästigungen über einen Zeitraum von etwa einem Jahr weisen eine Dauerhaftigkeit und damit auch Nachhaltigkeit hinsichtlich der Störung des Hausfriedens auf. Randnummer 33 (2) Auch das Verhalten der Beklagten während der Vorfälle vom 07.11.2023 und 17.11.2023 stellt eine Störung des Hausfriedens dar. Randnummer 34 Eine Störung Dritter, also von Personen, die nicht Nutzer des Hauses sind, ist grundsätzlich keine Hausfriedensstörung i.S.v. § 569 Abs. 2 BGB (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 569 Rn. 37). Denn eine Störung des Hausfriedens kann schon begrifflich nur dann vorliegen, wenn es zu Streitigkeiten unter verschiedenen Mietern desselben Hauses gekommen ist (LG Paderborn, Urteil vom 5. Dezember 1991 – 5 S 237/91 –, Rn. 5, juris). Randnummer 35 Die Geschädigten der hiesigen Vorfälle wohnen nicht im selben Haus wie die Beklagten, also der A. Straße 15, sondern in anliegenden Hauseingängen, nämlich in der A. Straße 11 bzw. 17. Dies spricht dafür, eine Hausfriedensstörung nicht anzunehmen. Randnummer 36 Die Störungen haben sich aber gleichwohl auf den Hausfrieden in der A. Straße 15 ausgewirkt, weil die Bewohner der A. Straße 15 von den Vorfällen erfahren haben und sie infolge dessen um ihr eigenes Wohlbefinden besorgt sind. Diesen Eindruck gewann das Gericht infolge der Verhandlung vom 03.07.2024. Randnummer 37 Bei Beleidigungen und Drohungen sind stets die Begleitumstände mit zu berücksichtigen. Eine Beleidigung stellt sich als weniger verletzend dar, wenn sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang einer bereits vorgegebenen streitigen Atmosphäre erfolgt oder wenn sie als eine momentane und vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu bewerten ist (LG München I, Urteil vom 20.01.2016 – 14 S 16950/15). Demgegenüber haben manche Beleidigungen ein solches Gewicht, dass die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung auf der Hand liegt (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 61). Randnummer 38 Die Beklagte beleidigte ihre Nachbarn bei beiden Vorfällen ohne jegliche vorangegangene Provokation. Beim Vorfall vom 07.11.2023 verletzte sie mit ihren Äußerungen in schwerster Weise das Ehrgefühl ihrer Nachbarin, Frau O., in Gegenwart ihrer achtjährigen Tochter. Ferner drohte sie ihr damit, sie zu zerstören und dafür zu sorgen, dass sie sich nicht mehr im Spiegel angucken kann. Ähnlich ehrverletzende Äußerungen verwendete die Beklagte auch beim Vorfall vom 17.11.2023 und bespuckte Frau T. sogar. Diesem Verhalten gingen keine rechtwidrigen Provokationen durch die Geschädigten voraus. Randnummer 39 Auch hinsichtlich der beiden Vorfälle ist eine Nachhaltigkeit der Störung des Hausfriedens gegeben. Die Vorfälle ereigneten sich in einem Abstand von zehn Tagen. Bei einem derart geringen zeitlichen Abstand liegt eine gewisse Häufung vor, sodass die Vorfälle nicht mehr als Einzelfälle betrachtet werden können. Gegen eine Einzelfallbetrachtung spricht zudem die Vergleichbarkeit der beiden Vorfälle hinsichtlich ihrer Intensität und Modalität. Randnummer 40 bb. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien kann der Klägerin zugemutet werden, das Mietverhältnis fortzusetzen. Randnummer 41 Bei der Frage der Zumutbarkeit ist das Interesse des Kündigenden an einer sofortigen Beendigung des Vertrages gegen das Interesse des Kündigungsempfängers an dessen Bestand abzuwägen (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 19). Da das Überwiegen der Interessen des Kündigenden die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat, ist der maßgebliche Beurteilungszeitpunkt der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung, mithin der 30.11.2023, anzunehmen. Für die Zumutbarkeit ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen maßgeblich (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 8; LG Hamburg, Beschluss vom 23.06.2021 – 316 T 24/21). Erforderlich ist daher eine negative Zukunftsprognose für eine gedeihliche Entwicklung des Vertragsverhältnisses. Die nachhaltige Störung des Hausfriedens aus der Vergangenheit soll und muss etwas darüber aussagen bzw. ein Indiz dafür sein, wie sich die Vertragserfüllung in Zukunft gestaltet. Eine sichere Vorhersage ist hierbei nicht möglich und daher nicht notwendig. Maßgeblich ist vielmehr, ob eine Störung des Hausfriedens nach der Lebenserfahrung geeignet ist, das für die Durchführung eines Dauerschuldverhältnisses notwendige Vertrauen nachhaltig zu stören. Hierbei kann die Wiederholungsgefahr eine Unzumutbarkeit begründen. Eine Wiederholungsgefahr ist gegeben, wenn die hinreichend konkrete Wahrscheinlichkeit besteht, dass unter im Wesentlichen unveränderten Umständen eine erneute nachhaltige Störung des Hausfriedens erfolgen wird (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 8). Randnummer 42 Bei der Abwägung sind insbesondere das Ausmaß und die Auswirkungen der Störung des Hausfriedens, sowie die Folgen des Wohnungsverlusts für den Mieter zu berücksichtigen. Wird der Hausfrieden durch das Verhalten eines psychisch kranken Mieters gestört, sind die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter aufgrund der Ausstrahlungswirkung der Grundrechte unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes und der besonderen Schutzbedürftigkeit des kranken Mieters gegeneinander abzuwägen (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 23.06.2021 – 316 T 24/21, juris; BGH, Urteil vom 9.11.2016 – VIII ZR 73/16, juris). Insoweit ist aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG abzuleiten, dass im nachbarlichen Zusammenleben mit psychisch Erkrankten ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern ist (OLG Karlsruhe, Urteil vom 09.06.2000 – 14 U 19/99, juris). Allerdings endet die Verpflichtung zur Toleranz dort, wo durch das Verhalten des psychisch Erkrankten die Gesundheit des Vermieters oder anderer Mieter im Haus ernsthaft gefährdet wird oder wo der Hausfrieden ständig durch Beleidigungen der Mitbewohner und Pöbeleien gestört wird (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Versäumnisurteil vom 12.09.2014 - 25 C 219/13, juris; AG Berlin-Wedding, Urteil vom 25.06.2013 - 7 C 148/12, juris). Ebenso muss insbesondere das Recht des Mieters auf Leben und körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG bei der Gesamtabwägung berücksichtigt werden. Das kann zur Folge haben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (BGH, Urteil vom 8.12.2004 - VIII ZR 218/03). Das Verschulden der Vertragsparteien ist bei der Abwägung aller Umstände des Einzelfalls ein wesentliches Kriterium, aber keine Voraussetzung für die Kündigung (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 5; LG Hamburg, Beschluss vom 23.06.2021 – 316 T 24/21). Randnummer 43 Ausgehend von diesen Grundsätzen überwiegt das Interesse der Beklagten an dem Bestand des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse der Klägerin an einer sofortigen Beendigung des Mietvertrags. Die Nachteile, die die Beklagte durch eine sofortige Beendigung Mietverhältnisses erdulden müsste, sind schwerwiegender als die Nachteile, die für die Klägerin bzw. die anderen Hausbewohner mit dem Bestand des Mietverhältnisses einhergehen. Die drohenden Grundrechtsbeeinträchtigungen infolge eines Wohnungsverlustes überwiegen hinsichtlich ihrer Bedeutung und Tragweite der nachhaltigen Störung des für die Durchführung des Mietverhältnisses erforderlichen Vertrauens. Randnummer 44 (1) Die Belästigungen, die die anderen Hausbewohner wegen dem Verhalten der Beklagten erdulden mussten, sind wegen der bestehenden Wiederholungsgefahr dazu geeignet, das für die Durchführung des Mietverhältnisses erforderliche Vertrauen nachhaltig zu stören. Zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung ging von der damals unbehandelten Beklagten eine Wiederholungsgefahr für weitere nachhaltige Störungen des Hausfriedens aus. Zu diesem Zeitpunkt waren die anderen Hausbewohner seit mittlerweile zehn Monaten den von der Beklagten ausgehenden erheblichen Lärmbelästigungen ausgesetzt. Diese erfolgten regelmäßig, sowie überwiegend in den Abend- und Nachtstunden. Die häufige Störung der Nachtruhe zieht eine Gesundheitsbeeinträchtigung für die anderen Hausbewohner nach sich. Auch mussten sich die anderen Hausbewohner im Rahmen der geschilderten Vorfälle, ohne jegliche vorangegangene Provokation, erhebliche Ehrverletzungen gefallen lassen. Randnummer 45 Während dieser Zeit befand sich die Beklagte in einem floriden Zustand paranoider Schizophrenie. Die Verhaltensauffälligkeiten traten erst im Januar 2023, mit erheblich zugenommenen Krankheitsverlauf, auf. Dem zunehmenden Krankheitsverlauf der Beklagten wurde seitens ihrer ambulanten Behandlung nicht hinreichend entgegengewirkt. Um eine suffiziente Gesundheitssorge konnte sich die Beklagte krankheitsbedingt nicht kümmern. Eine solche war erst mit der Einrichtung einer Betreuung ab dem 12.07.2023, mithin ein halbes Jahr nach Beginn der Pflichtverletzungen, gewährleistet. Auch ein Betreuer benötigt einen gewissen zeitlichen Rahmen, um eine ausreichende Behandlung, gegebenenfalls unter Hinzuziehung ärztlichen Ratschlags, vorbereiten zu können. Entsprechend verblieb die Beklagte in Folgezeit ohne hinreichende Behandlung. Eine solche erfuhr sie erst nach dem maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt. Randnummer 46 Dadurch befand sich die Beklagte während der Geschehnisse in einem permanenten Zustand innerer Unruhe. Dieser innere Druck stammt von ihrer wahnhaften Vorstellung, dass alle Menschen in ihrem Umfeld ihr gegenüber feindselig eingestellt sind. Aufgrund dieses Gefühls hat sie sich bei jeder Interaktion von ihren Mitmenschen bedroht gefühlt. Selbst alltägliche Situationen, wie flüchtige Begegnungen auf dem Hausflur, stellten daher aus der Perspektive der Beklagten eine potenzielle Gefahr für sie dar. Randnummer 47 Solche Situationen sind in einem Wohnhaus unvermeidlich. Wenn jede zwischenmenschliche Interaktion ein solches Verhalten befürchten lässt, ist eine hohe Wahrscheinlichkeit weiterer nachhaltiger Störungen des Hausfriedens zu erwarten. Randnummer 48 Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte trotz diverser Aufforderungen und Abmahnungen seitens der Klägerin nicht davon absah, ihre Pflichtverletzungen fortzusetzen. Daher ist auch nicht davon auszugehen, dass in Zukunft etwaige Störungen des Hausfriedens unterbunden werden können. Randnummer 49 (2) Die Folgen eines Wohnungsverlusts stellen jedoch, aufgrund der drohenden Grundrechtsbeeinträchtigungen, einen derart schwerwiegenden persönlichen Härtegrad dar, dass auch im Lichte der erheblichen Pflichtverletzungen der Beklagten das Maß an Toleranzbereitschaft im nachbarlichen Zusammenleben mit psychisch Erkrankten noch nicht überschritten ist. Randnummer 50 Zugunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass sie ihre mietvertraglichen Pflichten bis zu den streitgegenständlichen Vorfällen, d.h. über knapp 20 Jahre, zuverlässig eingehalten hat. Außerdem war ihr aufgrund der wahnhaften Symptomatik einer paranoiden Schizophrenie eine freie Willensbildung unmöglich, sodass sie ihr Verhalten nicht zu Verschulden hat. Randnummer 51 Die mittlerweile hinreichend behandelte Beklagte befand sich zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch in einem floriden Zustand der paranoiden Schizophrenie. Entsprechend sind die Folgen eines Wohnungsverlustes für einen floride paranoid schizophrenen Menschen zu berücksichtigen. Das wahnhafte Verhalten der Beklagten wird bedingt durch ihr Gefühl von innerem Druck. Dieser innere Druck würde durch einen Wohnungsverlust erheblich zunehmen. Der Verlust der eigenen Wohnung, insbesondere wenn sei seit ca. zwanzig Jahren bewohnt wird, stellt selbst für psychisch gesunde Menschen eine erhebliche Stresssituation und Belastungsprobe dar. Bei einem psychisch kranken Menschen, für den selbst alltägliche Situationen ein unaushaltbares Bedrohungsgefühl begründen, und um einen solchen Menschen handelte es sich bei der Beklagten zum maßgeblichen Zeitpunkt des Kündigungszugangs, stellen solche Situationen sogar eine erhebliche Gefährdung der körperlichen Unversehrtheit dar. Denn durch den Verlust der Geborgenheit der eigenen Wohnung und die damit zunehmende inneren Unruhe, nimmt auch die wahnhafte Wahrnehmung und damit die Vorstellung von vermeintlichen Gefährdungslagen zu. Diese sind dazu geeignet, die Beklagte in eine für sie als unausweichlich wahrgenommene Verzweiflungssituation zu bringen und entsprechend schwerwiegendere Verhaltensweisen hervorzubringen. Randnummer 52 Bereits im geschützten Rahmen der eigenen Wohnung hat das Krankheitsbild der Beklagten diese zu gesundheits- und ehrverletzenden Verhaltensweisen bewegt. Die mit dem Wohnungsverlust einhergehende weitere Verschlechterung des Krankheitsbilds würde nach aller Voraussicht die unmittelbare Gefahr, dass die Beklagte ihre eigenen Rechtsgüter oder die ihrer Mitmenschen verletzt, außerordentlich erhöhen. Randnummer 53 Hinzukommt, dass die Möglichkeit eine Ersatzwohnung für die Beklagte zu finden, zum Zeitpunkt des Kündigungszugangs erheblich durch ihr Krankheitsbild eingeschränkt war. Die fehlenden Erfolgsaussichten einer erneuten Wohnungssuche werden dadurch verdeutlicht, dass selbst die Klägerin, dem größten kommunalen Wohnungsunternehmen Deutschlands, der mittlerweile gut medikamentös eingestellten Beklagten kein Angebot auf die Anmietung einer anderen Wohnung machte. Erfolgsaussichten einer florid paranoid schizophrenen Bewerberin, eine Wohnung zu finden, gibt es damit praktisch nicht. Allenfalls scheint eine Unterbringung in einer Notunterkunft realistisch. Randnummer 54 Eine Notunterkunft bietet jedoch nicht einmal ansatzweise das erforderliche Mindestmaß geordneter Lebensumstände, die für die Verhinderung eines zunehmenden Krankheitsverlaufs und den damit einhergehenden Grundrechtsbeeinträchtigungen erforderlich ist. Ebenfalls nicht unwahrscheinlich scheint der Gang in die Obdachlosigkeit, der nicht nur, aber insbesondere bei einer florid paranoiden Person wie der Beklagten die Gefahr einer ganz erheblichen Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes bedeuten würde. Hier besteht neben einer erheblichen Eigenfährdung zusätzlich die Gefahr potenzieller Rechtsgutsverletzungen durch Dritte, die insbesondere bei der krankheitsbedingt besonders vulnerablen Beklagten nicht hinnehmbar sind. Randnummer 55 (3) Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin als kommunales Wohnungsunternehmen unmittelbarer Grundrechtsbindung unterliegt und somit in besonderem Maße an das Verhältnismäßigkeitsprinzip gebunden ist. Die fristlose Kündigung erfolgte ohne hinreichende Berücksichtigung der bei Obdachlosigkeit drohenden unmittelbaren Gefahren für Leib und Leben der äußerst vulnerablen Beklagten sowie ohne Prüfung milderer Mittel und ist daher unverhältnismäßig. Randnummer 56 Die Klägerin wird von der öffentlichen Hand beherrscht und hat daher bei sämtlichen Entscheidungen und Maßnahmen, mithin auch bei der Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten, die Grundrechte der Beklagten zu beachten. Die Träger öffentlicher Gewalt, sowie die von ihnen beherrschten Privatrechtspersonen, haben bei ihren Entscheidungen und Maßnahmen stets auch den jeweils einschlägigen Grundrechtsschutz zu beachten. Gemäß Art. 1 Abs. 3 GG binden die Grundrechte die Gesetzgebung, vollziehende Gewalt und Rechtsprechung als unmittelbar geltendes Recht. Der Begriff der vollziehenden Gewalt ist dabei weit zu verstehen. Erfasst werden neben den Behörden auch öffentliche Unternehmen, die in privatrechtlicher Form von einem Hoheitsträger geführt werden (BVerfGE 128, 226 – Fraport). Sobald der Staat eine Aufgabe an sich zieht, ist er bei deren Wahrnehmung auch an die Grundrechte gebunden, unabhängig davon, in welcher Rechtsform er handelt. Dies gilt auch, wenn er für seine Aufgabenwahrnehmung auf das Zivilrecht zurückgreift. Eine Flucht aus der Grundrechtsbindung in das Privatrecht mit der Folge, dass der Staat unter Freistellung von Art. 1 Abs. 3 GG als Privatrechtssubjekt zu begreifen wäre, ist ihm verstellt. Zwar können der Staat und andere Träger öffentlicher Gewalt – vorbehaltlich besonderer rechtlicher Vorgaben – ihre Aufgaben auch mit den Mitteln des Privatrechts erfüllen; sie handeln dabei jedoch stets in Wahrnehmung ihres nach dem Gemeinwohl verpflichteten Auftrags. Ihre unmittelbare Bindung an die Grundrechte hängt daher weder von der Handlungsform noch von der Organisationsform ab, in der sie dem Bürger gegenübertreten und umfasst daher auch juristische Personen des Privatrechts, soweit sie von der öffentlichen Hand beherrscht werden (BVerfGE 128, 226 – Fraport). Daher sind auch kommunal beherrschte Wohnungsunternehmen vollumfänglich an die Grundrechte gebunden (BVerfG, Beschluss vom 21. Februar 2019 - 2 BvR 2456/18, juris). Randnummer 57 Die Klägerin ist eine juristische Person des Privatrechts und wird von der öffentlichen Hand beherrscht. Sie ist eine Aktiengesellschaft und als solche eine juristische Person des Privatrechts, vgl. § 1 Abs. 1 Satz 1 AktG. Die Geschäftsanteile der Klägerin werden zu 100% von der Freien und Hansestadt Hamburg gehalten. Die Freie und Hansestadt Hamburg hält 28,03% der Geschäftsanteile der Klägerin direkt und zu 71,97% über ihre Konzernholding, die HGV. Randnummer 58 Eine Bindung an die Grundrechte als unmittelbar geltendes Recht geht mit der Pflicht zur Einhaltung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes einher. Der Wortlaut der Grundrechte eröffnet die Möglichkeit, diese zu beschränken. Die Grundrechte sollen in ihrer Funktion als Abwehrrechte den Grundrechtsträger jedoch umfassend vor hoheitlichen Belastungen schützen. Ein umfassender Schutz setzt voraus, dass bei hoheitlichen Entscheidungen und Maßnahmen die Bedürfnisse des Grundrechtsträgers hinreichend berücksichtigt und abgewogen werden (BVerfGE 67, 157, 173; 81, 70, 90; 85, 248, 260/261). Randnummer 59 Eine hinreichende Berücksichtigung der Grundrechte der Beklagten ist im Rahmen der Kündigung nicht erfolgt. Bei der fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer äußerst vulnerablen Person, wie hier der Beklagten, ist insbesondere die bei Obdachlosigkeit drohende unmittelbare Gefahr für Leib und Leben zu berücksichtigen. Aufgrund der damit einhergehenden unmittelbaren Gefahr schwerwiegender Grundrechtsbeeinträchtigungen, kann eine fristlose Kündigung in einem solchen Fall nur „ultima ratio“ sein. Die Klägerin hätte somit alle ihr zur Verfügung stehenden Mittel zur Vermeidung einer Kündigung erwägen und ggf. ergreifen müssen, um die Beklagte vor erheblichen Gesundheitsgefahren zu bewahren. Diese Verpflichtung wird insbesondere durch die Konzeption der Klägerin als kommunales Wohnungsunternehmen bestärkt. Zu den wichtigsten Zielen eines kommunalen Wohnungsunternehmens gehört das aktive Gestalten von sozialen und städtebaulichen Entwicklungsprozessen. Hierzu gehört auch der soziale Ausgleich in den Wohnungsquartieren. Einer solchen Zielsetzung widerstrebt es, auf Verhaltensauffälligkeiten einer vulnerablen Mieterin erst mit der Aufforderung zur Unterlassung des pflichtwidrigen Verhaltens zu antworten. Bei Auffälligkeiten einer Mieterin, die auf Hilfebedürftigkeit hindeuten, wäre es zumindest geboten und ohne weiteres möglich gewesen, den sozialpsychiatrischen Dienst zu informieren, damit von dort geeignete Maßnahmen unternommen werden können. Ein solches Vorgehen wäre im Übrigen hinsichtlich der Unterbindung des pflichtwidrigen Verhaltens der Beklagten auch zielführender gewesen. Schließlich ist es aufgrund der wahnhaften Wahrnehmung der damals floride schizophrenen Beklagten zu bezweifeln, dass diese kognitiv dazu in der Lage war, der Aufforderung zur Unterlassung des pflichtwidrigen Verhaltens Folge zu leisten. Auch ein Angebot auf die Anmietung einer anderen Wohnung der Klägerin hätte diese vor Ausspruch der Kündigung zumindest prüfen müssen. Randnummer 60 b. Das Mietverhältnis wurde mit dem Schreiben vom 27.11.2023 auch nicht durch fristgemäße Kündigung beendet, §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1 Satz 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Randnummer 61 Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Randnummer 62 aa. Die Beklagte hat durch ihr Verhalten ihre Pflicht zur Wahrung des Hausfriedens nicht unerheblich verletzt. Während der Lärmbelästigungen und Ehrverletzungen der anderen Hausbewohner handelte sie allerdings nicht schuldhaft. Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt voraus, dass die Pflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde. Das Verschulden entfällt dann, wenn die Voraussetzungen des § 827 Satz 1 BGB vorliegen. Danach trifft den Mieter keine Verantwortung, wenn er die Pflichtverletzung in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit begangen hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 22). Die Beklagte befand sich bei Begehung der Pflichtverletzung in einer floriden Phase der paranoiden Schizophrenie. Eine freie Willensbestimmung war ihr aufgrund der damit einhergehenden wahnhaften Symptomatik nicht möglich. Randnummer 63 bb. Die Klägerin hat auch im Übrigen kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Tatbestände aus § 573 Abs. 2 BGB stellen vertypte Fälle überwiegender Vermieterbelange dar, die einen ersten Anhalt für eine Interessenbewertung und -abwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB geben. Um einerseits dem nur beispielhaften Charakter des Absatzes 2 Rechnung zu tragen, andererseits aber die durch Kumulation der Merkmale ausgedrückte Wertung des Gesetzgebers zu respektieren, muss das Fehlen eines Merkmals des in Absatz 2 genannten Tatbestandes durch einen anderen Aspekt kompensiert werden, der für das Erlangungsinteresse des Vermieters streitet. (MüKoBGB/Häublein BGB, § 573 Rn. 38). Die fehlende Schuldhaftigkeit der Beklagten wird nicht durch einen für das Erlangungsinteresse der Klägerin sprechenden Aspekt kompensiert. Die Klägerin begehrt die Räumung aufgrund einer Pflichtverletzung. Es kommt ihr daher lediglich auf den Auszug der Beklagten an, womit weniger ihr Erlangungsinteresse, sondern vielmehr das Bestandsinteresse der Beklagten im Vordergrund steht. Denn der Nutzen, den ein Auszug der Beklagten für die Klägerin hat, steht außer Verhältnis zu der der Beklagten drohenden Wohnungslosigkeit und der damit verbundenen Beeinträchtigung ihrer körperlichen Unversehrtheit. Randnummer 64 2. Die in der Räumungsklageschrift inbegriffene fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung hat das zwischen der Klägerin und der Beklagten bestehende Mietverhältnis ebenfalls nicht wirksam beendet. Randnummer 65 a. Das Mietverhältnis wurde mit der Räumungsklageschrift nicht fristlos gekündigt, §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB. Zwar hat die Beklagte beim nunmehr zu berücksichtigenden Vorfall vom 16.01.2024 den Hausfrieden gemäß § 569 Abs. 2 BGB durch die Verwendung rassistischer Begrifflichkeiten gegenüber Herrn T. in Summation mit den beiden vorangegangenen Vorfällen auch nachhaltig gestört. Da dieser Vorfall im Hausflur der A. Straße 15 erfolgte, stellt dieser auch unmittelbar eine Störung des Hausfriedens dar. Diese Störung begründet aber, auch unter Berücksichtigung der mit den bereits im Rahmen des Schreibens vom 27.11.2023 erwähnten Umstände, nicht das Überwiegen des Interesses der Klägerin an einer sofortigen Beendigung des Mietvertrags. Auch bei fortgesetzter nachhaltiger Störung des für die Durchführung des Mietverhältnisses erforderlichen Vertrauens, überwiegt die drohende Grundrechtsbeeinträchtigung infolge eines Wohnungsverlustes. Insbesondere, da im Rahmen der Wiederholungsgefahr zu berücksichtigen ist, dass die Beklagte sich zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung seit nunmehr mindestens zehn Tagen in stationärer Behandlung und medikamentöser Einstellung befand. Zudem hätte die Klägerin auch hier weitere Maßnahmen vor Ausspruch der Kündigung prüfen müssen. Insbesondere das Angebot der Anmietung einer vergleichbaren Wohnung in einem anderen Mehrfamilienhaus, wo keine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch die Beklagte erfolgte, schien hier erfolgversprechend, um allen zu berücksichtigenden Interessen gerecht zu werden. Randnummer 66 b. Das Mietverhältnis wurde mit der Räumungsklageschrift auch nicht fristgemäß gekündigt, §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1 Satz 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Beklagte hat die Pflichtverletzung weder vorsätzlich noch fahrlässig begangen, da sie gemäß § 827 Satz 1 BGB keine Verantwortung trifft. Auch während des Vorfalls vom 16.01.2024 befand sich die Beklagte in einer floriden Phase der paranoiden Schizophrenie, sodass sie auch diese Pflichtverletzung in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit begangen hat. Ein sonstiges berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist aus den oben genannten Gründen auszuschließen. Randnummer 67 II. Über den Hilfsantrag der Beklagten ist nicht mehr zu entscheiden, da er nicht mehr beantragt ist, vgl. § 308 ZPO. Randnummer 68 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

LG Berlin 65 S 199/17

§ 535§ 543§ 546§ 573

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 08.03.2018 Aktenzeichen: 65 S 199/17 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 Nr 2 BGB, § 546 BGB, § 573 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf Mietrecht: Anforderungen an die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrages; Zulässigkeit der Kündigung eines Wohnungsmietvertrages wegen Eigenbedarfs; Anforderung an die plausible Darlegung des Eigenbedarfs als Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung Orientierungssatz 1. Die außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen einer behaupteten Vertragsverletzung setzt eine vorherige Abmahnung und eine unveränderte Fortsetzung des abgemahnten Verhaltens voraus.(Rn.17) 2. Die Bewertung, ob die angegebene Begründung der Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch den Vermieter wegen behaupteten Eigenbedarfs hinreichend plausibel ist, um die Wirksamkeit der Kündigung zu begründen, obliegt dem Gericht in freier Beweiswürdigung.(Rn.31) 3. Einzelfall zur Überprüfung der Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches als Grundlage der vermieterseitigen Kündigung eines Wohnraummietvertrages (hier: Plausibilität verneint).(Rn.32) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 11. Juli 2017, 8 C 178/16, Urteil nachgehend BGH, 28. September 2018, VIII ZB 97/18, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, Beschluss Tenor Auf die Berufung des Klägers und der Widerbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Juli 2017 - 8 C 178/16 – teilweise abgeändert: Die Widerklage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger und die Widerbeklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) zur Räumung der von ihnen inne gehaltenen Wohnung auf der Grundlage der von diesem unter anderem wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung vom 1. September 2016 verurteilt und die Entscheidung auf die Aussage des Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung gestützt. Eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der von diesem benannten Zeugin hielt das Amtsgericht für entbehrlich; es sei schon aufgrund der Aussage des Klägers vom Eigennutzungswunsch überzeugt. Randnummer 3 Der Kläger und die Widerbeklagten haben gegen das ihnen am 24. Juli 2017 zugestellte Urteil am 2. August 2017 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Randnummer 4 Sie beanstanden unter anderem, dass das Amtsgericht auf der Grundlage der Angaben des Beklagten ohne weitere Prüfung der Umstände und der Einwände des Klägers sowie der Widerbeklagten den Eigenbedarf als erwiesen angesehen hat. Randnummer 5 Der Kläger und die Widerbeklagten beantragen, Randnummer 6 das angefochtene Urteil des Amtsgerichts teilweise abzuändern und die Widerklage abzuweisen, Randnummer 7 Der Beklagte beantragt, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Randnummer 10 Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 6. Dezember 2017 Beweis durch Vernehmung der Zeugin M. erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 15. Februar 2017 Bezug genommen. II. Randnummer 11 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – soweit das Urteil mit der Berufung angefochten wird - eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 12 Der Beklagte hat gegen den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen bewohnten Wohnung im Hause (...) in (...) Berlin aus § 546 Abs. 1, 2 BGB. Die von dem Beklagten mit Schreiben vom 1. September 2016 (Bl. I/77ff.) ausgesprochene Kündigung hat das zwischen dem Kläger und dem Beklagten seit 2004 bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Randnummer 13 a) Die Kündigung vom 1. September 2016 hat das Mietverhältnis nicht fristlos nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 Alt. 1, 3 BGB „wegen laufenden Zahlungsverzugs und (…) andauernden vertragswidrigen Verhaltens“ beendet. Randnummer 14 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach den speziellen Kündigungstatbeständen in Absatz 2 der Regelung sind diese Voraussetzungen unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB, der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 2 a) BGB oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 2 b) BGB. Randnummer 15 aa) Die Voraussetzungen der letztgenannten Regelungen lagen unabhängig davon zu keinem Zeitpunkt vor, dass die Miete nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts in dem im Kündigungsschreiben in Bezug genommenen Zeitraum März 2016 bis September 2016 wegen Mängeln der Mietsache (Fenster, Heizung) kraft Gesetzes gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war; der rückständige Betrag erreicht zu keiner Zeit eine Monatsmiete, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, erst recht übersteigt er sie nicht. Im Übrigen hat der Kläger den Betrag ausgeglichen, so dass eine etwa erfolgreich auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden wäre; der Kläger hat den Beklagten daraufhin folgerichtig, zudem erfolgreich auf Rückzahlung teilweise überzahlter Miete in Anspruch genommen. Randnummer 16 bb) Soweit der Beklagte die Kündigung wegen des Zahlungsverhaltens des Klägers auf den Gesichtspunkt der Vertragsverletzung wegen unvollständiger Mietzahlungen in dem genannten Zeitraum stützen möchte, bedurfte es zuvor einer Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB, zumal das JobCenter die Leistungen für Unterkunft und Heizung gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unstreitig direkt an den Beklagten als Vermieter zahlt. Belegt wird dies durch die vom Kläger im Verfahren auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorgelegten JobCenter-Unterlagen. Soweit der Beklagte eine Abmahnung mit Schreiben vom 5. Juli 2013 behauptet, kann offen bleiben, ob eine mehrere Jahre zurückliegende Abmahnung eine andere rechtliche Bewertung zu begründen geeignet ist. Der Zugang des Schreibens wurde bestritten, vom darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht unter Beweis gestellt. Selbst wenn auch der Zugang einer Abmahnung zugunsten des Beklagten unterstellt würde, wäre die wegen unvollständiger Mietzahlungen ausgesprochene Kündigung unwirksam, denn die Miete war – wie ausgeführt - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts um 5 bis 10 % gemindert, der Kläger nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben zudem berechtigt, einen - wie hier - geringen Teil der Miete über einen Zeitraum von 7 Monaten nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzubehalten, um seinem Begehren um Beseitigung der Mängel Nachdruck zu verleihen (vgl. BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, WuM 2015, 568 = Grundeigentum 2015, 1089, nach juris Rn. 61ff.). Dass es ihm eben darauf ankam, hat der Kläger durch die Einbeziehung der Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes und die – dieses Verfahren auslösende – Klage auf Instandsetzung zum Ausdruck gebracht. Randnummer 17 cc) Soweit der Beklagte im von ihm selbst verfasst außergerichtlichen Kündigungsschreiben weitere Vertragsverletzungen überhaupt konkret benennt, §§ 568, 569 Abs. 4 BGB, rechtfertigen diese bereits deshalb nicht den Ausspruch der Kündigung, weil sie erst nach einer Abmahnung zulässig ist, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Zwar sind einzelne konkret benannte Vertragsverletzungen Gegenstand der Abmahnungen des Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit Schreiben vom 12. Mai und 30. Mai 2016, so das (behauptete) Spielen der Kinder des Klägers im Treppenhaus, die (behauptete) Weigerung des Klägers und seiner Familienmitglieder, die Haustür zu verschließen, das (behauptete) Rauchen von Besuchern des Klägers im Treppenhaus und damit einhergehend das achtlose Wegwerfen von Kippen im Schreiben vom 12. Mai 2016 sowie das (behauptete) Parken vor der Toreinfahrt im Schreiben vom 30. Mai 2016. Der Beklagte behauptet indes selbst nicht, dass der Kläger und Personen, deren Verhalten er sich nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, nach Zugang der Abmahnungen das beanstandete Verhalten fortgesetzt hätten. Soweit der Beklagte die den Gegenstand der Abmahnungen bildenden behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen teilweise unter Beweis gestellt hat, war dem Beweisantritt mangels Entscheidungserheblichkeit daher nicht nachzugehen, Soweit der Beklagte in dem von ihm verfassten Kündigungsschreiben eine fehlende pflegliche Behandlung der Wohnung daraus ableitet, dass die Lüftungsleitungen in Bad und Küche sowie der Abfluss im Bad zu reinigen waren, dem Beklagten „mit Hilfe des Wohnungsamtes (…) auch noch die Kosten“ dafür „aufgebürdet“ wurden, verkennt der Beklagte ganz grundlegend seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, § 535 Abs. 1 BGB. Es handelt sich um Verschlechterungen der Mietsache, die durch ihren vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, die der Mieter jedoch nicht zu vertreten hat, § 538 BGB. Es ist Sache des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, den zum Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten, dafür erhält er die Gegenleistung des Mieters, § 535 Abs. 2 BGB. Ebenso verhält es mit den Fenstern, die der Mieter während der Mietzeit selbstverständlich dadurch gebrauchen darf, dass er sie öffnet und schließt. Dem Beklagten sind nach übereinstimmender Erledigungserklärung bezüglich der vom Kläger mit dieser Klage geltend gemachten Instandsetzung der Fenster, die im Verlaufe des Rechtsstreits vorgenommen wurde, folgerichtig vom Amtsgericht rechtskräftig die Kosten auferlegt worden, denn er wäre – bei fehlender Erledigung – unterlegen und zur Instandsetzung verurteilt worden. Randnummer 18 b) Die vom Beklagten im Schreiben vom 1. September 2016 zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen der Sachverhalte unter a) und b) hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet, denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen nicht vor. Randnummer 19 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Randnummer 20 Wie ausgeführt, liegen hinsichtlich des beanstandeten Zahlungsverhaltens schon keine Vertragsverletzungen des Klägers vor. Im Übrigen gilt zwar, dass der Ausspruch einer verhaltensbedingten ordentlichen Kündigung keine Abmahnung voraussetzt, allerdings kann ihre Missachtung der Vertragsverletzung das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung erforderliche Gewicht verleihen (vgl. BGH Urt. v. 28.11.2008 – VIII ZR 145/07, in: NJW 2008, 508, zit nach juris, m.w.N.). Randnummer 21 Die letztgenannten Voraussetzungen sind hier – wie ausgeführt nicht gegeben. Den vom Beklagten im Kündigungsschreiben behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen sind schon nicht so gewichtig, dass sie – die Richtigkeit der Behauptungen des Beklagten zu seinen Gunsten unterstellt – ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Randnummer 22 Die Beantwortung der Frage, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen hat (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682, nach juris Rn. 9; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152, nach juris Rn. 21). Einzubeziehen ist dabei insbesondere ein etwa – hier vorliegendes – eigenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters (vgl. BGH; Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853 = WuM 2014, 495, juris Rn. 33; Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 23). Randnummer 23 Der Beklagte übersieht in diesem Zusammenhang, dass das Gesetz auch ihm vertragliche Pflichten auferlegt, konkretisiert durch den zwischen ihm und dem Kläger bestehenden Mietvertrag, in den er nach § 566 BGB eingetreten ist. Gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Beklagte hier - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts – hartnäckig verstoßen. Randnummer 24 c) Soweit der Beklagte die am 1. September 2016 ausgesprochene Kündigung darauf stützt, dass er die Wohnung für sich und seine Frau als Zweitwohnung und zur Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit benötige, ist die Kammer nicht mit dem nach § 286 ZPO erforderlichen Grad der Gewissheit davon überzeugt, dass der Beklagte den im Kündigungsschreiben dargestellten Eigenbedarf tatsächlich zu realisieren beabsichtigt und deshalb im Verlauf des vom Kläger eingeleiteten Rechtsstreits zur Durchsetzung von Instandsetzungsansprüchen (auch) eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen hat. Randnummer 25 Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters einer Wohnung insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich benötigt. Randnummer 26 Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368, juris). Randnummer 27 Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schützt den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte haben den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren, insbesondere nicht das Recht, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch – und insbesondere – die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. st. Rspr. BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993 – 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309, [310], m.w.N., nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14, in WuM 2015, 304, juris Rn. 14, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., BGB § 573 Rn. 43; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 31, beck-online). Randnummer 28 Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (BVerfG, NJW-RR 1991, 74; BeckRS 1993, 08397; NJW 1994, 309; NZM 1999, 659; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., juris Rn. 15). Das Bundesverfassungsgericht erkennt das Besitzrecht des Mieters wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) seiner privaten Existenz „zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit“ als Eigentum iSd Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG an (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], nach beck-online, m.w.N.). Wenngleich aus der Einbeziehung des Besitzrechts des Mieters in den Eigentumsschutz des Art. 14 GG im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters folgt, so hat er hat aber einen Anspruch auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob der Erlangungswunsch des Vermieters von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird; seinen hiergegen erhobenen Einwänden ist in einer Weise nachzugehen, die der Bedeutung seines Bestandsinteresses entspricht. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, § 138 Abs. 4 ZPO, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden ist (BVerfG NJW 1990, 3259; NJW-RR 1995, 392; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., Rn. 15; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 32ff, beck-online). Randnummer 29 Nach diesen Maßstäben beanstandet der Kläger zu Recht, dass das Amtsgericht unter Missachtung der ständigen Rechtsprechung von Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof sowie im Widerspruch zu den Beweis(last)regeln der Zivilprozessordnung und des BGB seinen konkreten Einwänden nicht hinreichend nachgegangen ist und sich darauf beschränkt hat, den Kläger gemäß § 141 Abs. 3 ZPO (lediglich) anzuhören, nicht aber den erforderlichen Beweis durch Vernehmung der Ehefrau des Beklagten als Zeugin erhoben hat, obwohl der Kläger den Eigenbedarf – zudem unter Benennung sachlicher Gründe – von Anfang an bestritten hat. Das gilt im Übrigen auch für den – hier indes nicht gegebenen - umgekehrten Fall der Klageabweisung ohne dem Beweisantritt des Vermieters nachzugehen. Randnummer 30 Nachdem die Vernehmung der Zeugin in zweiter Instanz nach- und die Anhörung des Beklagten nach § 141 Abs. 3 ZPO wiederholt werden mussten (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677, nach juris Rn. 26), haben sich über den bisherigen Akteninhalt hinaus weitere Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben, die im Ergebnis dazu führen, dass die Kammer nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt ist, § 286 ZPO, dass der Ausspruch der Kündigung von dem ernsthaften und bestimmt verfolgten Wunsch getragen war, die vom Kläger und den Widerbeklagten zu 2) bis 4) bewohnte Wohnung selbst nutzen zu wollen. Randnummer 31 Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993 - IX ZR 238/91, juris Rn. 16; Urt. v. 06.05.2015 VIII ZR 161/14, in WuM 2015, 412, juris Rn. 11). Randnummer 32 Dieses Maß der Gewissheit vermochte die Kammer nicht zu gewinnen. Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 33 Der Beklagte hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung zunächst den im Kündigungsschreiben und bereits vor dem Amtsgericht mitgeteilten Sachverhalt zum geltend gemachten Eigenbedarf weitgehend wortgleich wiederholt. Konkrete Nachfragen – von denen das Amtsgericht vollständig abgesehen hat - beantwortete der Beklagte indes eher widerwillig, wortkarg bzw. gar nicht. Randnummer 34 Soweit der Beklagte sie beantwortete, ergaben sich Widersprüche zu seinen Darstellungen im Kündigungsschreiben, zu deren zusammenfassender Wiederholung zu Beginn seiner Anhörung im Termin und zu den Ausführungen der Zeugin, soweit sie sich auf konkrete Nachfragen beziehen. Randnummer 35 So hat der Beklagte im Kündigungsschreiben unter anderem ausgeführt, dass der Bezirk Neukölln, in dem die an den Kläger vermietete Wohnung liegt - für ihn und seine Frau eine „besondere Bedeutung“ habe, weil hier ihr erster Wohnsitz in Berlin gelegen habe, sie besonders „die Lebendigkeit und die multikulturelle Vielfalt“ schätzen würden. Auf mehrfache Nachfragen zu seinen früheren Wohnverhältnissen in Berlin gab der Beklagte schließlich an, dass sich die von ihm und seiner Frau früher bewohnte 3-Zimmer-Wohnung während der 20-jährigen „Berliner Zeit“ in einem anderen Bezirk befand, dies ebenso wie die jetzt bewohnte Wohnung. Beide Wohnungen stehen in seinem Eigentum. Die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin M., gab sodann auf Nachfrage zu den früheren und aktuellen Wohnverhältnissen in Berlin sogar an, dass beide Wohnungen sich in demselben Gebäude befanden und sie die größere gegen die kleinere Wohnung im Haus getauscht hätten; auch nach ihren Angaben liegen die Wohnungen nicht in Neukölln, wobei sie – ebenso wie der Beklagte – nicht angeben wollte, in welchem Bezirk. Randnummer 36 Danach entbehrt die im Kündigungsschreiben dargestellte besondere Bindung des Beklagten und seiner Frau zum Bezirk Neukölln schon aufgrund tatsächlich gar nicht vorhandener, länger andauernder früherer Wohnerfahrungen der Grundlage. Ebenso verhält es sich mit der Angabe, dass der Beklagte und seine Frau die Lebendigkeit und multikulturelle Vielfalt im vom Kläger bewohnten Stadtteil besonders „schätzen“ würden. Schon der Akteninhalt begründet Zweifel daran, dass es sich dabei um Wertschätzung seitens des Beklagten und seiner Frau handelt. Im Vordergrund der Schilderungen des Beklagten stehen nach dem Akteninhalt die von ihm beanstandeten Zustände im Haus, die er – etwa ausweislich seiner vom Amtsgericht protokollierten Angaben im Rahmen seiner persönlichen Anhörung – auf die soziokulturell vielfältige Herkunft der Bewohner des Hauses zurückführt. So begründete er die Auswahl der Wohnung des Klägers für den geltend gemachten Eigenbedarf im Rahmen der persönlichen Anhörung unter anderem damit, dass es mit dem Kläger und seiner Familie die meisten Probleme im Haus gebe. Es gebe dort arabische Mieter, zu denen der Kläger gehöre und andere Nationen, wie etwa Mieter aus dem Kosovo und der Türkei. Zwischen diesen Gruppen gebe es massive Probleme. Seine Frau begründete in der Vernehmung ihre Weigerung anzugeben, in welchem Bezirk sich das Gebäude mit der früheren 3 - Zimmer- und jetzigen 1,5 – Zimmer - Wohnung befindet, spontan damit, dass sie in Gegenwart des Klägers nicht angeben wolle, wo sie war und wo sie hingehen wolle. Mit deutlicher emotionaler Beteiligung erläuterte sie, das läge an den Zuständen in dem Haus, in dem die andere Seite wohne. Ihr Mann habe dort mal kurz sein Auto abgestellt, danach sei eine Scheibe eingeschlagen gewesen. Die Zustände in dem Haus seien „katastrophal.“ Randnummer 37 Angesichts des Umstandes, dass die Zeugin andererseits ruhig und mit Zufriedenheit schilderte, dass sie und ihr Mann in Köln „gut aufgestellt“ seien nach der Rückkehr nach 20 Jahren Berufstätigkeit in Berlin, sie eine Parterrewohnung bewohne, gleich nebenan ihre Schwester habe, was sehr praktisch sei, ist es nicht plausibel, dass sie – ungeachtet der von ihr geschilderten, wohl dauerhaften gesundheitlichen Probleme – mit ihrem Mann nunmehr über längere Abschnitte des Jahres in Berlin an einem Ort wohnen möchte, den sie als „katastrophal“ einschätzt. Diese Herausforderung lässt sich – wie ausgeführt – auch nicht etwa damit begründen, dass der Beklagte und seine Frau sozusagen an frühere Erfahrungen anknüpfen würden, denn nach den auf Nachfrage mitgeteilten Angaben des Beklagten und seiner Frau können solche gerade nicht unterstellt werden. Das gilt selbst dann, wenn die Angabe im Kündigungsschreiben zugunsten des Beklagten so verstanden würde, dass eine andere erste – nach den mündlichen Angaben allenfalls kurzzeitig bewohnte – Wohnung in Berlin sich im Bezirk Neukölln befand. Da im Mittelpunkt der Schilderungen sowohl des Beklagten als auch der Zeugin die gemeinsame, in einem anderen Stadtbezirk gelegene 3-Zimmer-bzw. die jetzige 1,5.Zimmer-Wohnung stand, eine andere, frühere Wohnung von niemandem erwähnt wird, kann eine solche – unterstellt, es gab sie – jedenfalls keinen so nachhaltigen Eindruck hinterlassen haben, dass sie den hier gegenständlichen Eigennutzungswunsch auch nur beeinflusst hätte. Randnummer 38 Da der Beklagte in seinem Kündigungsschreiben ausdrücklich an die früheren gemeinsamen Wohnerfahrungen in Neukölln zur Begründung des Wunsches anknüpft, die an den Kläger vermietete Wohnung nunmehr nutzen zu wollen, ist es wenig überzeugend, wenn er – nach erneuter Schilderung der aus seiner Sicht insbesondere auf den Kläger und seine Familie zurückzuführenden Probleme in dem Objekt – auf Nachfrage des Gerichts sodann versichert, dass seine Frau sich vorstellen könne, in dem Gebäude zu wohnen, dies ungeachtet dessen, dass sie gemeinsam über 20 Jahre in einem anderen Teil Berlins gewohnt haben. Randnummer 39 Hinzu kommen weitere Unstimmigkeiten, die die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches bezogen auf die Wohnung des Klägers berühren: Randnummer 40 So gab der Beklagte zunächst im Rahmen seiner zusammenhängenden Einlassungen zu Beginn der persönlichen Anhörung an, dass seine Aktivitäten in Berlin - nach dem Rückzug nach Köln auf Wunsch seiner Ehefrau im Jahr 2006 - seit 2014/2015 stark zugenommen hätten. Die gemeinsame Wohnung in Berlin hätten sie beibehalten, aber immer wieder überlegt, sie aufzugeben. Auf hartnäckige Nachfragen des Gerichts gab er schließlich an, dass sie die während der 20-jährigen Berufstätigkeit in Berlin bewohnte 3-Zimmer-Wohnung ca. 2012 aufgegeben hätten. Vor dem Amtsgericht hat er allerdings – ausweislich des Protokolls – geäußert, seit der Rückkehr nach Köln im Jahr 2006 in Berlin „eine etwa 40 m2 kleine Wohnung aus dem eigenen Bestand“ zu nutzen. Auf Vorhalt des Klägervertreters äußerte er nur, dass er meine, damals im Termin vor dem Amtsgericht dasselbe gesagt zu haben; ob das 2012 oder 2013 gewesen sei, halte er nicht für erheblich. Randnummer 41 Die Diskrepanz seiner Angaben (2006 - 2012/2013) ist jedoch deutlich größer und weit reichender. Wenn der Beklagte – wiederum nur auf mehrfache Nachfragen – mitteilt, dass etwa in 2015/2016 die Unzulänglichkeiten der kleinen Wohnung dazu geführt hätten, dass er mit seiner Frau besprochen habe, dass sie wieder eine größere Wohnung in Berlin bewohnen wollen, so stellt sich diese Angabe mit Blick darauf, dass die 20 Jahre gemeinsam bewohnte 3-Zimmer-Wohnung - nicht wie vor dem Amtsgericht dargestellt – bereits mit dem Umzug nach Berlin im Jahr 2006 aufgegeben, sondern erst 2012 oder 2013 im Hause gegen eine kleinere Wohnung getauscht wurde, auch deshalb anders dar, weil die Aufgabe der gemeinsamen Wohnung in einem deutlich engeren zeitlichen Zusammenhang zu der angegebenen, die Kündigung begründenden Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin seit 2014 steht. Letztere dürfte nach der Lebenserfahrung auch nicht zufällig und plötzlich eingetreten sein, sondern auf einem vorhergehend gefassten entsprechenden Entschluss beruhen. Es überzeugt nicht, dass die größere Wohnung über mehr als 6 Jahre beibehalten, dann aber ausgerechnet zu einer Zeit aufgegeben wird, als sich die Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin jedenfalls abzeichnete. Randnummer 42 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wurde zudem nicht in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der argumentativ zusätzlich herangezogenen Gründung der GmbH im Januar/Februar 2016 ausgesprochen, die – nach den Angaben des Beklagten – dazu geführt haben soll, dass sich der Eigennutzungswunsch bezogen auf die Wohnung des Klägers „verdichtet“ hat, sondern im September 2016, nachdem die vom Kläger erhobene Klage auf Instandsetzung beim Amtsgericht anhängig war. Gerade seit dieser Zeit hielt sich die Ehefrau des Beklagten allerdings – anders als zuvor – kaum noch in Berlin auf, dies, weil sie „gesundheitlich etwas Pech“ hatte. Es überrascht, wenn sich die Zeugin ungeachtet der nach ihren Schilderungen angenehmen Verhältnisse „zu Hause“ in Köln und der Unsicherheiten ihrer gesundheitlichen Situation entschließt, die Herausforderung anzunehmen, in ein Haus in Neukölln mit „katastrophalen Zuständen“ zu ziehen. Randnummer 43 Soweit sie auf entsprechende Nachfrage relativierend einwendet, dass dort ja auch nette Leute wohnen würden, überzeugt das schon deshalb nicht, weil sie – wiederum auf Nachfrage – einräumen musste, diese nicht persönlich zu kennen, sondern vom Telefon. Randnummer 44 Die Glaubhaftigkeit der Einlassungen der Zeugin leidet zudem darunter, dass sie mit einem gewissen Eifer die Angaben zu den räumlichen Unzulänglichkeiten der Ausübung der gewerblichen Tätigkeit des Beklagten im Kündigungsschreiben wiederholt, sich andererseits aber – so etwa auf konkreten Vorhalt des Klägervertreters – ergibt, dass es sich um Angaben handelt, die zu keiner Zeit ihrer persönlichen Wahrnehmung unterlagen, weil sie – wie in anderem Zusammenhang angegeben – gar nicht am Ort des Geschehens in Berlin war. Randnummer 45 Auch über die konkrete Nutzung der Wohnung äußerte die Zeugin Vorstellungen, die einerseits vage blieben bzw. bezüglich von ihr genannter unverzichtbarer Punkte andererseits gar nicht realisierbar sind. Zu Beginn ihrer Vernehmung begründete die Zeugin im Zusammenhang mit der aktuellen Wohnung in Berlin detailreich, weshalb sie ein eigenes Schlafzimmer brauche und ihr Mann ein Büro, weil es einfach zu eng sei, wenn man – wie ihr Mann – so viele Schriftsachen habe. An anderer Stelle rückte in den Vordergrund, dass ihr Mann einen Ort brauche, um mit Geschäftspartnern Gespräche zu führen. In wieder anderem Zusammenhang brauchte die Zeugin zwei eigene Zimmer für Besuche ihrer Tochter und von Bekannten, wenn diese nach Berlin kämen; sie sollten nicht im Hotel wohnen. Nachdem der Klägervertreter im späteren Verlauf der Vernehmung den Umstand ansprach, dass die Wohnung – die Angaben der Zeugin zugrunde gelegt – deutlich größer sein müsste, wies diese ihn darauf hin, dass ihr Mann ja überwiegend vor Ort arbeite, wenn er dann ein Arbeitszimmer habe, dies völlig ausreiche, sie auch die Möglichkeit haben müsse, ihre Tochter und – nunmehr – auch ihre Schwester zu empfangen. Sie habe im Übrigen das Recht, in ihrem Eigentum zu wohnen, es zu nutzen und dafür zu sorgen, dass es nicht kaputt gehe. Randnummer 46 Letzteres ist zweifelsfrei richtig, im Zusammenhang mit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs allerdings nur, wenn ein ernsthafter Eigennutzungswunsch bezogen auf die den Gegenstand der Kündigung bildende Wohnung tatsächlich besteht und nicht andere Motive deren Ausspruch zugrunde liegen. Diese Überzeugung vermochte die Kammer – wie ausgeführt – aus den vorstehenden Gründen gerade nicht zu gewinnen. Randnummer 47 d) Da das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten nicht beendet ist, besteht auch gegen die Widerbeklagten zu 2) bis 4) kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Wohnung; die Voraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB liegen nicht vor. Randnummer 48 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 49 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001371138 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

AG Berlin 25 C 183/22

§ 535§ 546§ 573§ 577

BGH VIII ZR 292/1510.05.2017 · VIII. Zivilsenat

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BGH VIII ZR 286/2210.04.2024 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:100517UVIIIZR292.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 292/15 Verkündet am: 10. Mai 2017 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte - in Absatz 2 nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berech- tigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im An- schluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24, zur Veröffent- lichung in BGHZ bestimmt). b) Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert viel- mehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwä- gung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes ge- meinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbun- denen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben. - 2 - c) Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitz- recht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ge- schützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25; BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Ab- sicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betäti- gung"]). d) Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings - im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig ein- zufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehen- den Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interes- se, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Miet- verhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN). e) Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzuneh- menden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regel- tatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die er- forderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 38 ff.). BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15 - LG Rostock AG Rostock - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Rostock - 1. Zivilkammer - vom 13. November 2015 wird zurück- gewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem 1. Juli 1996 Mieter einer in einem Mehrfami- lienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, die sie vom Rechtsvorgänger des Klägers angemietet haben. Der klagende Verein erwarb das Hausgrundstück im Jahr 2014. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus, in dem sich die streitge- genständliche Wohnung befindet, einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut, die nach der Darstellung des Klägers sämtlich renovierungs- bezie- hungsweise sanierungsbedürftig sind. Der Kläger ist zugleich Mitgesellschafter der "G. G. P. " (im Folgenden GGP), die Trägerin vielfältiger Einrich- tungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilita- 1 2 - 4 - tiver Betreuung ist. Diese beabsichtigt, die Gebäude ohne finanzielle Belastung für den Kläger im Rahmen des Arbeits- und Lebensprojekts "H. -K. -M. " zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im Wohnhaus insgesamt neun Wohnplätze für eine psychosoziale Wohngruppe (jeweils drei in drei Wohnun- gen) und in der Scheune weitere vierzehn Wohnplätze für eine zweite psycho- soziale Wohngruppe entstehen. Im Nebengebäude sollen eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Die Kosten für das Projekt sollen über mit den zuständigen Kostenträgern zu vereinbarende Vergütungen für - in ihrer Höhe von der Anzahl der Wohngruppenplätze abhängige - sozialpsychiatrische Leistungen finanziert werden, zu denen auch ein Investitionsbetrag nach §§ 75 ff. SGB XII pro Tag und Wohnplatz zählt. Der Kläger möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die GGP vermieten. Der Kläger kündigte unter Darlegung des beschriebenen Projekts das - zu diesem Zeitpunkt allein noch bestehende - Mietverhältnis mit den Beklag- ten gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB mit Anwaltsschreiben vom 1. August 2013 zum 30. April 2014. Dabei machte er unter anderem geltend, ohne die Beendigung des allein noch bestehenden Mietverhältnisses mit den Beklagten könne das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden, denn die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar verbun- den mit den neun Wohnplätzen, die in dem Wohngebäude eingerichtet werden sollten. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein Kündigungsgrund liege nicht vor. In der Klageschrift kündigte der Kläger das Mietverhältnis vorsorglich erneut gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 30. September 2015. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage des Klägers stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen 3 4 - 5 - Verhandlung vor dem Berufungsgericht war mit der Umsetzung des Projekts - auch im Wohnhaus - bereits begonnen worden. Es wurden nicht nur das Nebengebäude, sondern auch einzelne Räume des Wohnhauses nach ihrer Sanierung schon genutzt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. Denn das Mietverhältnis sei durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet worden, weil der Kläger weder im Kündigungsschreiben vom 1. August 2013 noch in der Klageschrift ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 BGB dargelegt habe. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben sei, erfordere eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Dabei könnten neben einem gewerblichen Inte- resse gegebenenfalls auch sogenannte Drittinteressen Berücksichtigung finden. Von Bedeutung könne ferner der Umstand sein, dass es dem Vermieter um die Erfüllung eines gewichtigen öffentlichen Interesses gehe. Ein berechtigtes Inte- 5 6 7 8 - 6 - resse liege aber nur vor, wenn es ebenso schwer wiege wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe. Ausgehend von diesen Grundsätzen sei ein berechtigtes Interesse des klagenden Vereins - dessen Vorbringen als gegeben unterstellt - an der Been- digung des Mietverhältnisses in Abwägung der zu berücksichtigenden Interes- sen nicht zu erkennen. Der Kläger wolle die Räume nicht selbst nutzen, son- dern sie durch die GGP ohne wesentliche Änderung der Nutzungsart erneut zu Wohnzwecken an Personen der Zielgruppe des von dieser betriebenen psy- chosozialen Projekts zur Verfügung stellen lassen. Sein unmittelbares wirtschaftliches Interesse beschränke sich letztlich darauf, unter Ausnutzung einer für die GGP bestehenden Refinanzierungsmög- lichkeit hinsichtlich der Umbau- und Sanierungskosten und damit unter Einspa- rung eigener Aufwendungen eine höhere Miete für das Wohnhaus zu erzielen. Dieses vom Kläger verfolgte wirtschaftliche Interesse sei nach der in § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB getroffenen Wertentscheidung des Gesetzgebers aber nicht schutzwürdig; jedenfalls sei es nicht gleichwertig zu einem der in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbestände. Der Kläger könne sich auch nicht auf die bei der GGP bestehenden Inte- ressen an der Umsetzung des Arbeits- und Lebensprojekts "H. -K. -M. " als sogenannte Drittinteressen berufen. Zwar habe die Schaffung von möglichst vielen Wohngruppenplätzen - wegen der Abhängigkeit der Fördermittel von der Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohngruppenplätze - Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts. Dabei handele es sich aber um einen Belang, der allein die GGP als Trägerin des Projekts betreffe. Der Kläger könne sich auf das bei dieser bestehende Interesse an der Umsetzung des Gesamtprojekts "H. -K. -M. " nicht als schutzwürdiges Drittinteresse berufen. Denn die 9 10 11 - 7 - wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Kläger und der GGP beruhe allein auf einer gesellschaftsvertraglichen Grundlage. Eine zwingende Verpflichtung, die- ser die Räume zur Verfügung zu stellen, bestehe nicht. Wollte man solchen, allein aufgrund einer gesellschaftsvertraglichen Grundlage bestehende Drittinte- ressen im Rahmen von § 573 Abs. 1 BGB Entscheidungsrelevanz beimessen, würde der Kündigungsschutz im Wohnungsmietrecht an Kontur verlieren. Welche (eigenen) Nachteile ihm drohten, wenn das Projekt unter Aus- sparung der Wohnung der Beklagten umgesetzt würde, habe der Kläger nicht ansatzweise dargelegt. Dass er sich einem wichtigen öffentlichen Interesse verpflichtet fühle und die Kündigung diesem Interesse diene, sei nicht entschei- dungserheblich, weil er die Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausgespro- chen habe, um dieses Interesse unmittelbar zu bedienen, sondern nur mittelbar über die GGP. Möglicherweise wäre die Interessenlage anders zu beurteilen, wenn der Kläger selbst Träger und Verantwortlicher für die Umsetzung des Projekts wäre und zudem schlüssig darlegt hätte, dass das Gesamtprojekt ohne die Inan- spruchnahme der Wohnung der Beklagten nicht umgesetzt werden könnte. In- des sei die erstgenannte Anforderung in der Kündigungserklärung nicht darge- legt worden und die zweite Voraussetzung nach dem Vorbringen des Vor- standsvorsitzenden in der mündlichen Berufungsverhandlung ebenfalls nicht erfüllt. Denn zu diesem Zeitpunkt sei mit der (teilweisen) Umsetzung des Pro- jekts durch die GGP auch bezüglich des Wohnhauses, in dem die psychosozia- le Wohngruppe I untergebracht werden solle, bereits begonnen worden. Auch seien zu diesem Zeitpunkt einzelne Räume nach der Sanierung schon genutzt worden. 12 13 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Mit der Revision ist davon auszugehen, dass das Rechtsmittel unbe- schränkt zugelassen ist. Zwar kann sich auch bei einer uneingeschränkten Zulassung der Revisi- on in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils aus dessen Entschei- dungsgründen eine wirksame Beschränkung des Rechtsmittels ergeben, sofern sich eine solche mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 5; BGH, Urteil vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, WM 2016, 2023 Rn. 17 mwN). Dies wiederum ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen ein- deutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 17. Januar 2012 - VIII ZR 63/11, ZMR 2012, 610 Rn. 4; BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 114/15, BKR 2016, 341 Rn. 11; vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, juris Rn. 11; jeweils mwN). Die vom Berufungsgericht als grundsätzlich angesehene Frage, ob im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB solche Interessen des Vermieters bedeutsam seien, die er nur mittelbar über eine gesellschaftsvertragliche Verbundenheit verfolge und fördern wolle, betrifft jedoch keinen tatsächlich und rechtlich selb- ständigen Teil des Gesamtstreitstoffs, auf den der Revisionskläger selbst seine Revision hätte beschränken können (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 114/15, aaO Rn. 10; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, aaO Rn. 18; jeweils mwN), sondern einen einzelnen rechtlichen Aspekt eines einheitlichen 14 15 16 17 - 9 - Kündigungssachverhalts. Damit unterliegt der geltend gemachte Kündigungs- grund in vollem Umfang der revisionsrechtlichen Überprüfung. 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt steht dem Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständ- lichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. Das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis wurde durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet, da weder der im Kündigungsschreiben vom 1. August 2013 und in der Klageschrift geltend gemachte Kündigungsgrund einer Verwertungskün- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch ein daneben geltend gemachtes be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt. a) Allerdings werden die ausgesprochenen Kündigungen entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB gerecht und sind nicht schon aus diesem Grund unwirksam. aa) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mie- ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ver- schaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderli- che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im All- gemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungs- grund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschie- den werden kann (Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 13 mwN; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7 mwN; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vgl. auch BVerfGE 85, 219, 223; BVerfG, NZM 2003, 592, 593 [je- weils zu § 564b Abs. 3 BGB aF]). Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht 18 19 20 - 10 - es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, juris Rn. 15). bb) Die beschriebenen Anforderungen erfüllt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 1. August 2013, auf das auch die in der Klageschrift vorsorg- lich erneut erfolgte Kündigungserklärung unter Beifügung des Kündigungs- schreibens Bezug nimmt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 14 mwN). Es stellt im Einzelnen das geplante Pro- jekt "H. -K. -M. " einschließlich der damit verbundenen Umbau- und Sanierungsarbeiten und der beabsichtigten Finanzierungsweise dar, beschreibt weiter die gesellschaftsvertraglichen Beziehungen zwischen der Trägerin des Projekts (GGP) und dem Kläger und führt schließlich auch die vom Kläger für die Beendigung des Mietverhältnisses für ausschlaggebend erachteten Gründe an. Damit lässt sich den Kündigungserklärungen sowohl der Sachverhalt ent- nehmen, der Anlass für die Kündigung war, als auch das Interesse des Vermie- ters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Soweit die Revisionserwiderung meint, dem acht Seiten umfassenden und aus ihrer Sicht zu umfangreichen Kündigungsschreiben sei nur mit großer Mühe zu entnehmen, dass der Kläger "schlicht die Absicht habe, die Wohnung an einen Dritten gewerblich zu vermie- ten", verkennt sie den beschriebenen Zweck des Begründungserfordernisses. b) Jedoch sind die mit Schreiben vom 1. August 2013 und erneut mit der Klageschrift ausgesprochenen Kündigungen deswegen unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB oder nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht besteht. 21 22 - 11 - aa) Die Voraussetzungen einer - im Kündigungsschreiben geltend ge- machten, vom Berufungsgericht aber nicht gesondert erörterten - Verwertungs- kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor. (1) Dieser Kündigungstatbestand setzt zunächst voraus, dass der Ver- mieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem inne- wohnenden materiellen Werts, gehindert ist, die in erster Linie durch Vermie- tung und Veräußerung geschieht (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa). Im Streitfall kann offen bleiben, ob eine wirtschaftliche Verwertung unter Umständen auch darin liegen kann, dass das Grundstück beziehungsweise die bisher zu Wohnzwecken genutzte Miet- wohnung zu besseren Konditionen an Gewerbetreibende, an Freiberufler oder an eine Behörde vermietet werden soll (so Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2014, § 573 Rn. 147; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 84 mwN; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 63). Denn nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt fehlt es be- reits an einer solchen Verwertungsabsicht. (a) Das Berufungsgericht hat zwar die Feststellung getroffen, der Kläger könne bei der Umsetzung des Gesamtprojekts "H. -K. -M. " - aufgrund der Förderungsfähigkeit der Renovierungs- und Sanierungskosten durch der GGP gewährte Drittmittel - "ersichtlich eine wesentlich höhere Miete auch hin- sichtlich der streitgegenständlichen Wohnung generieren als bei der bisher be- stehenden Nutzung des Wohnhauses". Dies hat aber die Revision mit der Ver- fahrensrüge (§ 286 Abs. 1 ZPO) angegriffen, der sich die Revisionserwiderung in vollem Umfang angeschlossen hat. Beide haben ausgeführt, diese Feststel- lung entbehre jeglicher Tatsachengrundlage. Den ausgesprochenen Kündigun- gen lasse sich nicht entnehmen, dass der Kläger durch die Vermietung des 23 24 25 - 12 - Anwesens an die GGP überhaupt höhere Mieten erzielen würde. Auch die Be- klagten hätten Entsprechendes nicht behauptet. (b) Die beiderseitige Verfahrensrüge ist begründet. Das Berufungsge- richt, das in seinem Urteil nicht näher ausgeführt hat, worauf es seine gegentei- lige Feststellung gegründet hat, hat die Angaben im Kündigungsschreiben vom 1. August 2013 und den sich darauf beziehenden Vortrag der Parteien zu den wirtschaftlichen Aspekten des Projekts - bereits im Wortlaut - unzureichend er- fasst und daher verkannt, dass in wirtschaftlicher Hinsicht für den Kläger (allein) ausschlaggebend sein sollte, dass er die für die Realisierung des Projekts an- fallenden Sanierungskosten nicht - auch nicht teilweise - selbst aufzubringen hatte und Mieteinnahmen in der Größenordnung von 1.000 € erzielen würde. Wie Revision und Revisionserwiderung zu Recht geltend machen, ergibt sich weder aus dem Kündigungsschreiben noch aus dem Tatsachenvortrag der Par- teien ein tragfähiger Anhalt dafür, dass die zu entrichtende Miete von der GGP allein für die Überlassung der streitgegenständlichen Wohnung und nicht für das gesamte Grundstück geschuldet sein sollte. (c) Der Senat ist im Hinblick auf die durchgreifenden Verfahrensrügen beider Parteien nicht an die angegriffene Feststellung des Berufungsgerichts gebunden (§ 559 Abs. 2 ZPO). Stattdessen ist im Revisionsverfahren von dem - von beiden Parteien für gegeben erachteten - Umstand auszugehen, dass der Kläger mit der Vermietung des nach Sanierung im Wert gestiegenen Grund- stücks einschließlich der streitgegenständlichen Wohnung an die GGP nicht die Erwartung hegt, höhere Mieteinnahmen als bislang zu erzielen, sondern viel- mehr die Absicht verfolgt, das Anwesen einer Nutzung für einen zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Dann fehlt es aber an der Absicht, das Grundstück im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirtschaftlich zu verwerten. 26 27 - 13 - (2) Ferner ist im Hinblick auf den vom Vorstandsvorsitzenden des Klä- gers in der Berufungsverhandlung eingeräumten Umstand, dass trotz des Ver- bleibens der Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung mit der Umset- zung des Projekts - auch im Wohngebäude - bereits begonnen werden konnte und einzelne Räume zu diesem Zeitpunkt auch schon genutzt wurden, nicht zu erkennen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Kläger an einer Verwertung des Grundstücks zum Zwecke der Verwirklichung des Projekts "H. -K. -M. " hinderte. Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, es sei nicht davon auszugehen, dass eine Umsetzung des Gesamtprojekts ohne die Inanspruchnahme der Wohnung der Beklagten nicht erfolgen könne, wendet sich die Revision ohne Erfolg mit einer weiteren Verfahrensrüge (§ 286 Abs. 1 ZPO). Sie meint, das Berufungsgericht verharmlose die mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten verbundenen wirtschaftlichen Folgen, da es - wie im Kündigungsschreiben und in der Berufungserwiderung ausge- führt - nicht nur um Mindereinnahmen durch den Wegfall von drei Wohngrup- penplätzen gehe, sondern vielmehr die Refinanzierung der gesamten Umbau- und Sanierungskosten auf dem Spiel stehe. Hierbei blendet die Revision aus, dass dieses Vorbringen durch die Be- kundungen des Vorstandsvorsitzenden des Klägers in der Berufungsverhand- lung "überholt" ist, denen gerade nicht die zuvor noch geltend gemachte Ab- hängigkeit der Gesamtfinanzierung von der Schaffung von insgesamt neun Wohngruppenplätzen im Wohnhaus zu entnehmen ist. Denn wenn die Gewäh- rung eines Investitionszuschusses von insgesamt 2,1 Mio. € unabdingbar mit der Schaffung einer solchen Anzahl von Wohngruppenplätzen im Wohngebäu- de verbunden und das geplante Bauvorhaben nur in vollem Umfang wirtschaft- lich sinnvoll umsetzbar gewesen wäre, hätte das Projekt ohne Räumung der Wohnung der Beklagten nicht zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung in dem vom Vorstandsvorsitzenden des Klägers geschilderten Umfang bereits verwirk- 28 29 - 14 - licht werden können. Soweit die Revision in der mündlichen Revisionsverhand- lung geltend gemacht hat, ein Nachteil des Klägers könne sich unter Umstän- den daraus ergeben, dass die GGP möglicherweise gezwungen sei, eine an- derweitige Finanzierung (ohne Fördermittel) in Anspruch zu nehmen, zeigt sie übergangenen Sachvortrag hierzu nicht auf und sind in Anbetracht der vorge- legten Unterlagen für eine solche Fallgestaltung Anhaltspunkte nicht ersichtlich. (3) Aus den genannten Umständen folgt zugleich, dass der Kläger bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten keine erheblichen wirt- schaftlichen Nachteile erleiden würde. (a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbe- stand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, erfordert eine Ab- wägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers, die sich einer generalisierenden Betrachtung entzieht und sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen lässt (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 15; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 19). Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur einge- schränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungs- grenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rn. 12). (b) Der Senat kann diese Abwägung anhand der bisher getroffenen Feststellungen und des im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vorbrin- gens der Parteien selbst vornehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen 30 31 32 - 15 - hat, weitere (von dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachver- halt abweichende) Feststellungen aber hinsichtlich des zu bewertenden Nach- teils nicht zu erwarten und daher auch nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 51 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Danach entstehen dem Kläger keine erheblichen Nachteile im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Denn nach dem im Revisionsverfahren maßgebli- chen Sachverhalt entgehen ihm bei Fortbestand des Mietverhältnisses voraus- sichtlich keine höheren Mieteinnahmen und hat er auch keine Sanierungskos- ten zu tragen. Zudem ist - wie die Bekundungen des Vorstandsvorsitzenden des Klägers in der mündlichen Berufungsverhandlung belegen - weder die Sa- nierung der Gebäude noch deren Finanzierung und damit auch nicht die Ver- wirklichung des Gesamtprojekts in Frage gestellt, sondern nur die Anzahl der im Wohngebäude realisierbaren Wohngruppenplätze. bb) Der Kläger kann die Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen. (1) Zwar ist die Anwendbarkeit des generalklauselartigen Kündigungstat- bestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - entgegen der Auffassung der Revisi- onserwiderung - nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil die Vorausset- zungen einer Verwertungskündigung nicht vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a, b). Auch liegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - keine nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB unzulässige Kündigung vor. Der Kläger will die Mieträume an die GGP bereits nicht zu Wohnzwecken, sondern zum Betrieb eines psychosozia- len Betreuungsprojekts vermieten. Zudem will er nach dem im Revisionsverfah- ren zugrunde zu legenden Sachverhalt durch die Vermietung der Räumlichkei- ten an die GGP keine höhere Miete erzielen. 33 34 - 16 - Jedoch kommt - und deswegen fehlt letztlich das erforderliche berechtig- te Kündigungsinteresse - den vom Kläger geltend gemachten Interessen an der Verwirklichung des von der GGP betriebenen Projekts "H. -K. -M. " nicht das notwendige, mit den typisierten Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB vergleichbare Gewicht zu (vgl. zu dieser Anforderung Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24). (a) Der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündi- gungsgründen gleichgewichtig (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 13; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO; vgl. auch BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]). Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte - in § 573 Abs. 2 BGB nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO; jeweils mwN; vgl. auch BT-Drucks. VI/1549, S. 8 [zu Art. 1 § 1 Erstes WKSchG]; 7/2011, S. 8 [zu § 564b BGB aF]; 14/4553, S. 65 [zu § 573 BGB]). Ob dies der Fall ist, hängt - anders als bei den typisierten Kündigungs- tatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB - von einer von den Gerichten vorzuneh- menden einzelfallbezogenen Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ab. Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als 35 36 37 - 17 - auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigen- tumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (vgl. BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]). (aa) Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt. Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie un- ter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). (aaa) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Abgrenzung der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Inhalts- und Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die Beendigung eines Wohn- raummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermie- ters voraussetzt (vgl. BVerfGE 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu § 564b BGB aF]; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 36). Dabei hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von - nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehendem - Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) zu berücksichtigen, dass große Teile der Bevölkerung aus wirtschaftlichen Gründen auf die Nut- zung fremden Wohnraums angewiesen sind, der für sie den räumlichen Mittel- 38 39 - 18 - punkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet (vgl. BVerfGE 68, 361, 370; 81, 29, 32; BVerfG, Beschluss vom 15. März 1990 - 1 BvR 83/90, juris Rn. 4). Jeder Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt mit Belas- tungen verbunden, die den engeren persönlichen Lebenskreis betreffen (BVerfGE 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Mieter die Räum- lichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht zu nehmen (vgl. BVerfGE 79, 283, 289 f.). (bbb) Dieses vom Einzelfall unabhängige, abstrakte Interesse des Mie- ters am Fortbestand des Mietverhältnisses ist - entgegen der Auffassung der Revision - bereits im Rahmen der Ermittlung des berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN). Lediglich die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB nicht bereits bei der Abwägung der beiderseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, sondern erst auf Widerspruch des Mieters zu berücksichtigen, während die Interessen des Vermieters bei der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse gegeben ist, in vollem Umfang einzustellen sind (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO mwN). (bb) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Gerichte gehalten, die durch die Eigentumsgarantie (jeweils) gezoge- nen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unver- hältnismäßige Eigentumseinschränkungen vermeidet (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF]; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 40 41 - 19 - 441; NZM 2011, 479 Rn. 30). Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Gesche- hensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich dabei die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, einer allgemein verbindlichen Betrachtung (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 15, 37). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen, vorstehend be- schriebenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben. Denn der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen wollte, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Miet- erhöhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Ver- äußerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Umwand- lung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu gemeinnützigen, insbesondere karitativen Zwecken nicht. Einen ersten Anhalt für die von den Gerichten jeweils vorzunehmende In- teressenbewertung und -abwägung geben die typisierten Regeltatbestände des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und der wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 38 mwN). (aaa) Will der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und ver- nünftigen Gründen; vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Ja- nuar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21) selbst zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von 42 43 44 - 20 - Angehörigen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (vgl. BVerfGE 81, 29, 32 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist dage- gen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung (BVerfGE 79, 283, 289 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF]). Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragenen [vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 12 mwN; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteres- se des Vermieters deshalb nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortset- zung des Wohnraummietverhältnisses erhebliche Nachteile entstünden (BVerfGE 81, 29, 33), wobei jedoch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbußen einen Umfang annehmen, welcher die Nach- teile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung er- wüchsen (BVerfGE 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fäl- le andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehand- habt werden, dass die Verwertung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (vgl. hier- zu BVerfGE 79, 283, 290 f.; 84, 382, 385; BVerfG, NJW 1991, 3270, 3271). (bbb) Vor diesem Hintergrund genügt es entgegen der Ansicht der Revi- sion für die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, dass auf Seiten des Vermieters ein vernünftiger, nachvoll- ziehbarer Grund an der Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden ist. Die- ser Aspekt reicht nicht einmal bei der vom Gesetzgeber in besonderem Maße privilegierten Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus, denn 45 46 - 21 - hier ist zusätzlich das Vorliegen eines ernsthaften Nutzungswunsches bei den dort genannten Personen zu fordern. Erst recht hat dies zu gelten, wenn der Vermieter - wie hier - die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Befriedi- gung des Wunsches anstrebt, die Mietwohnung künftig selbst zu Wohnzwecken nutzen oder durch den Kreis der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufgeführten Ange- hörigen nutzen zu lassen, sondern er das Anwesen einer Gesellschaft mietwei- se überlassen will, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und die nach Sanie- rung des Anwesens darin ein psychosoziales Wohngruppenkonzept verwirkli- chen will. (ccc) Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemach- ten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 43). Da die Tatbestandsmerkmale der typisierten Regeltatbestände des Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 nicht vollständig erfüllt sind, das angeführte Interesse jedoch - wie eingangs unter II 2 b bb (1) (a) ausgeführt - ebenso schwer wiegen muss, wie die von den Regeltatbeständen erfassten Vermieterinteressen, ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darüber hinaus nur anzuerkennen, wenn jeweils ein weiterer, für das Erlangungsinteresse des Vermieters sprechender Gesichtspunkt gegeben ist (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45 mwN). (ddd) Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in den Fällen, in de- nen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 47 48 - 22 - 45/16, aaO). Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von deutlich größerem Gewicht darstellen (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN [zur Absicht, die vermietete Wohnung zu frei- beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen]), der je nach Fallgestaltung auch die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erfordern kann. Ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zu einem der in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten typisierten Kündigungstatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung aufweist und ob ihm ein diesen Regeltatbeständen entsprechendes Gewicht zukommt, richtet sich wiederum nach den konkreten Umständen des Einzelfalls; eine allgemein verbindliche Festlegung verbietet sich auch insoweit. (2) Gemessen an den vorstehend angeführten Maßstäben hält die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung rechtlicher Nachprüfung im Er- gebnis stand. Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewich- tung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur ein- geschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfreien Tatsa- chengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt wor- den sind und der Tatrichter den rechtlich zutreffenden Maßstab angewandt hat (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, 49 50 51 - 23 - NJW 2013, 225 Rn. 12; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 15; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Das Berufungsgericht hat zwar - wie oben unter II 2 b aa (1) ausgeführt und sowohl von der Revision als auch der Revisionserwiderung gerügt - das vom Kläger geltend gemachte Interesse rechtsfehlerhaft dahin bewertet, dass dieser bestrebt ist, durch die Vermietung an die GGP "ersichtlich eine wesent- lich höhere Miete auch hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung zu ge- nerieren als bei der bisher bestehenden Nutzung des Wohnhauses". Dieser Rechtsfehler wirkt sich aber auf die Gewichtung des geltend gemachten Inte- resses und auf das Abwägungsergebnis nicht aus. Der Senat kann nach Lage des Falles die nicht vollständig erfolgte Interessengewichtung und -abwägung unter Zugrundelegung des für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachver- halts selbst vornehmen, weil davon abweichende Feststellung nicht zu erwarten und letztlich zur Bewertung des Nachteils auch nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 51 mwN). (a) Nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt hat sich der Kläger zwar ergänzend zu seinem wirtschaftlichen Interesse, auf Kos- ten der GGP eine - teilweise durch Fördermittel finanzierte - Sanierung der auf dem Grundstück stehenden Gebäude zu erreichen, auf die Gemeinnützigkeit des von der GGP getragenen Projekts und damit auf einen Gesichtspunkt beru- fen, der von den Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB nicht erfasst ist. Allerdings sind auch unter Berücksichtigung dieses As- pekts die Interessen des Klägers nicht von ausreichendem Gewicht, um eine Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen zu können. 52 53 - 24 - (b) Dabei kann letztlich offen bleiben, ob sich der Kläger überhaupt auf die Gemeinnützigkeit des von der GGP getragenen Projekts berufen kann. Dies ist - anders als die Revision geltend macht - nicht ohne weiteres zu bejahen. (aa) Nach der Rechtsprechung des Senats kann zwar bei öffentlich- rechtlichen Körperschaften (Gemeinden, Kirchendachverband), die die von ihnen vermieteten Wohnungen zur Umsetzung übertragener Aufgaben benöti- gen, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht, ein be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen und können diese sich unter bestimmten Umständen auch Drittinteressen zu eigen machen (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 12 ff. mwN). (bb) Ob und unter welchen Voraussetzungen sich ein privater Vermieter auf ein überwiegendes öffentliches oder gar gemeinnütziges Interesse berufen kann, war bislang nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung und wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum unterschiedlich beurteilt (zum Meinungsstand vgl. etwa Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl., § 573 Rn. 202b f.; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 196; MünchKomm- BGB/Häublein, 7. Aufl. § 573 Rn. 50; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 81; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., Kap. IV Rn. 87). Diese Frage bedarf im Streitfall keiner Ent- scheidung. (cc) Denn selbst wenn man dem Kläger im Hinblick auf seine bloße Ge- sellschafterstellung bei der GGP als Trägerin und Verantwortliche des Projekts "H. -K. -M. " uneingeschränkt die Berufung auf die "sozialpolitisch er- wünschte" Zielsetzung des Projekts gestattete oder dieser das Projekt sogar selbst durchgeführt hätte, würde dieser Umstand nicht dazu führen, dass den 54 55 56 57 - 25 - Interessen des Klägers der Vorzug vor dem Bestandsinteresse der Beklagten zu geben wäre. An dieser Bewertung ändert sich nichts, wenn man zusätzlich das beim Kläger bestehende wirtschaftliche Interesse berücksichtigt, ohne ei- gene Kostenbeteiligung eine Sanierung der auf dem Mietgrundstück befindli- chen Gebäude zu gewährleisten. (aaa) Die vom Kläger geltend gemachten Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses sind zwischen den Tatbeständen der Verwertungskündi- gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) anzusiedeln, wobei eine größere Nähe zur Verwertungskündigung besteht. Das Interesse des Klägers ist einerseits darauf gerichtet, der GGP, an der er als Gesellschafter beteiligt ist, zu ermöglichen, psychosoziale Wohn- gruppenplätze einzurichten, also am Ende die Mietwohnung aus Gründen der Gemeinnützigkeit wiederum Wohnzwecken (einschließlich einer umfassenden Betreuung) zuzuführen, wenn auch über den Umweg einer Vermietung an die GGP. Insoweit weist das Nutzungsinteresse einen - allerdings geringen - per- sonalen Einschlag auf, der deutlich hinter dem starken personalen Bezug des Kündigungstatbestands des Eigenbedarfs zurückbleibt. Andererseits verfolgt der Kläger auch (signifikante) wirtschaftliche Interessen. Zwar strebt er nicht die Erzielung höherer Mieten an, er will aber eigene Aufwendungen für die erforder- lichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ersparen, indem er das Grundstück der GGP zur Verwirklichung des von dieser geplanten - und inzwischen auch teilweise bereits umgesetzten - Projekts zur gewerblichen Nutzung überlässt. (bbb) Ausgehend hiervon kommt dem aus verschiedenen Aspekten zu- sammengesetzten Interesse des Klägers an der Verwirklichung des Projekts "H. -K. -M. " durch die GGP nicht die für eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Gewichtigkeit zu. Da ein wesentlich geringerer personaler Bezug als bei der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) 58 59 - 26 - gegeben ist und die geltend gemachte Interessenlage letztlich eine größere Nähe zur Verwertungskündigung aufweist, ist für die Annahme eines berechtig- ten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass der Kläger durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Ge- wicht erleidet (vgl. auch Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN). Diese Schwelle erreichen die vom Kläger angeführten Gründe selbst dann nicht, wenn man ihm als privaten Vermieter die Berufung auf die Gemeinnützigkeit des von der GGP - und damit von einer juristischen Person, mit der er nur gesellschaftsvertraglich verbunden ist - verfolgten Projekts gestat- tete. (ccc) Denn wie bereits oben unter II 2 b aa (2) und (3) ausgeführt, ge- fährdet die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten die Verwirkli- chung des von der GGP betriebenen gemeinnützigen Projekts "H. -K. - M. " als solches nicht. Nach den Bekundungen des Vorstandsvorsitzenden des Klägers in der Berufungsverhandlung wird das Projekt bereits unabhängig von den für die Wohnung der Beklagten geplanten drei Wohngruppenplätzen für Menschen mit psychosozialen Problemen umgesetzt. Bei Fortbestand die- ses Mietverhältnisses entfallen damit lediglich drei von insgesamt neun im Wohngebäude geplanten Plätzen, wobei weitere vierzehn Plätze in der Scheu- ne zur Verfügung gestellt werden sollen. Bei dieser Sachlage ist mit der Vorent- haltung der von den Beklagten genutzten Mieträume weder eine signifikante Beschneidung der Reichweite des geplanten Projekts verbunden noch ist die GGP hierdurch an der Sanierung und dem Umbau der Gebäude zu dem be- schriebenen Zweck an sich gehindert. Dass das Projekt nur in etwas geringe- rem Umfang realisiert werden kann, begründet für den Kläger - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat - keinen Nachteil von aus- reichendem Gewicht. Sein Interesse an der Kündigung muss damit gegenüber 60 - 27 - dem Bestandsinteresse der Beklagten zurücktreten, sodass ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gegeben ist. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Rostock, Entscheidung vom 13.03.2015 - 47 C 438/14 - LG Rostock, Entscheidung vom 13.11.2015 - 1 S 64/15 -

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ECLI:DE:BGH:2024:100424UVIIIZR286.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 286/22 Verkündet am: 10. April 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2, 3, § 577a a) Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen (hier: Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei), wird es für das Vor- liegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB regelmäßig ausreichen, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter beziehungsweise anerkennenswerter Nachteil entstünde (Bestätigung von Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 44 f.). b) Höhere Anforderungen gelten nicht deshalb, weil der Vermieter die an den Mieter überlassene Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben und die Kündigung innerhalb eines Zeitraums erklärt hat, welcher der für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen geltenden Kündigungs- sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1, 2 BGB entspricht. - 2 - c) Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört die Angabe der Kündigungsfrist bezie- hungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung nach dem objektiven Empfängerhori- zont gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter ordentlich und unter Ein- haltung einer Frist kündigen will, wird es regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt auch, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern sein (unbedingter) Wille erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu be- enden. BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 286/22 - LG Berlin AG Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. März 2024 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Wiegand sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 23. November 2022 im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich des auf die Kündigungserklärungen des Klägers in dem Schreiben vom 24. Januar 2021 und in der Klageschrift vom 23. August 2021 ge- stützten Räumungs- und Herausgabebegehrens zum Nachteil des Klägers entschieden hat. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Beklagten bewohnen seit dem Jahr 1977 eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Sie schlossen im September 1982 einen schriftlichen Mietvertrag, nach dem das Mietverhältnis am 1. Juli 1982 beginnen sollte. § 2 Ziffer 2 des Mietver- trags sieht eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vor, wenn seit der Überlas- sung des Wohnraums zehn Jahre vergangen sind. Im Juli 2013 wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Im Jahr 2018 erwarb der Kläger das Eigentum an der von den Beklagten bewohnten Wohnung. Mit Schreiben vom 24. Januar 2021 erklärte er unter Berufung auf § 573 Abs. 1 BGB die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten zum 31. Oktober 2021. Zur Begründung führte er unter anderem aus, die Räum- lichkeiten künftig überwiegend für seine berufliche Tätigkeit als Rechtsanwalt mit einer Teilzeitkraft sowie eventuell mit Berufskollegen nutzen und dort auch sei- nen Wohnsitz begründen zu wollen, nachdem das Mietverhältnis über die bisher genutzten Kanzlei- und Wohnräume zu diesem Zeitpunkt ende. Dieser Wunsch stelle ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar ("Betriebsbedarf"). Am 11. Februar 2021 bestätigte das Bezirksamt Charlottenburg den Ein- gang einer "Vorabanzeige" des Klägers über die beabsichtigte teilgewerbliche Nutzung der Wohnung und bat um weitere Unterlagen, die der Kläger am 15. Februar 2021 übersandte. Mit Schreiben vom 26. August 2021 teilte das Be- zirksamt dem Kläger mit, dass die Genehmigung der beantragten gewerblichen Zweckentfremdung der Wohnung beabsichtigt sei, sofern es sich bei dieser um die Hauptwohnung des Klägers handele. 1 2 3 4 - 5 - Mit der am 17. September 2021 zugestellten Klageschrift vom 23. August 2021 nimmt der Kläger die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung in Anspruch. Zudem hat er vorsorglich erneut die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf § 573 Abs. 1 BGB wegen "Betriebsbe- darfs" erklärt. Die vor allem auf die erklärten Kündigungen gestützte Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2023, 352) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB. Die mit Schreiben vom 24. Januar 2021 und erneut mit der Klageschrift ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen seien unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht bestehe. Seinem Vortrag zufolge be- absichtige er eine Nutzung der Wohnung sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken, wobei die gewerbliche Nutzung überwiege. Damit sei der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht ein- schlägig. 5 6 7 8 9 - 6 - Die Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gerechtfer- tigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16) sei bei der an den Einzelfallumständen ausgerichteten Ab- wägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen unter Berücksich- tigung der Wertungen der typisierten Regeltatbestände von § 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) und Nr. 3 (wirtschaftliche Verwertung) BGB in Fällen, in denen der Vermieter - wie hier - die vermieteten Räume zur Eigennutzung, wenngleich nicht überwiegend zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-)berufli- che Tätigkeit verwenden wolle, dem Erlangungsinteresse des Vermieters regel- mäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sei und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falls anerkennenswerter Nachteil ent- stünde. Da vorliegend die Nutzung zu Wohnzwecken nicht nur völlig untergeordnet sei, sei die Kündigung des Klägers im Ergebnis an einem ähnlichen Maßstab zu messen wie eine Eigenbedarfskündigung. Bei dieser fände aber die in Berlin gel- tende zehnjährige Sperrfrist gemäß § 577a BGB Anwendung, die im Hinblick auf den Zeitpunkt des Erwerbs durch den Kläger erst zum Jahr 2028 abliefe. Zur Vermeidung von Widersprüchen sei es gerechtfertigt, die Wertungen dieser Vor- schrift dergestalt in die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einfließen zu lassen, dass es für die Wirksamkeit der Kündigung nicht le- diglich eines beachtenswerten Nachteils, sondern vielmehr eines gewichtigen Nachteils bedürfe. Denn wenn selbst der gesetzlich privilegierte "pure" Eigenbe- darf zu Wohnzwecken gemäß § 577a Abs. 1 BGB unbeachtlich wäre, erscheine es nicht angemessen, eine beabsichtigte Mischnutzung deshalb als besonders schützenswert einzuordnen, weil sie einem Eigenbedarf besonders nahekomme. 10 11 - 7 - Im Streitfall sei ein solcher gewichtiger Nachteil des Klägers nicht anzunehmen, weshalb das Bestandsinteresse der Beklagten überwiege. Die vom Kläger vorgetragene Erzielung höherer Mieteinnahmen durch eine Untervermietung der Mieträume an die Kollegen der Bürogemeinschaft be- gründe kein schutzwürdiges Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Kläger sei zudem für sein Wohn- und Kanzleikonzept "nicht zwingend" auf die streitbefangene Wohnung angewiesen; er könne dieses "vermutlich" auch in einer anderen - anzumietenden - Wohnung umsetzen. Deshalb liege der wirt- schaftliche Effekt der beabsichtigten Nutzung der Mieträume lediglich im Wegfall des bislang von ihm monatlich zu tragenden Mietanteils für die eigene Wohnnut- zung bei einem gleichzeitigen Wegfall der Einnahmen aus dem Mietverhältnis mit den Beklagten. Ob dies tatsächlich wirtschaftlich vorteilhaft wäre, erscheine of- fen. Es sei jedenfalls nicht feststellbar, dass die Fortführung des Mietverhältnis- ses einen gewichtigen Nachteil für den Kläger bedeute. Hinsichtlich der von ihm unter Verweis auf eine Nierenerkrankung vorge- tragenen Wichtigkeit der räumlichen Nähe der Mietwohnung zu einem Nieren- zentrum sei nicht erkennbar, dass dem Kläger die Nutzung öffentlicher Verkehrs- mittel nicht zumutbar oder die Behandlung in einem anderen Nierenzentrum nicht möglich wäre. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. 1. Das Berufungsgericht ist noch rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass im Streitfall weder der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß 12 13 14 15 - 8 - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch derjenige einer Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben ist und folglich der Umstand, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärungen vom 24. Januar und 23. August 2021 noch keine zehn Jahre seit dem Erwerb der Wohnung durch den Kläger verstrichen waren, nicht bereits aufgrund der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin in der hier maß- geblichen Fassung vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) wegen Nichteinhaltung einer entsprechenden Kündigungssperrfrist zur Unwirksamkeit der Kündigungen führt. Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt sol- len die Mieträume durch den Kläger gemischt genutzt werden, nämlich sowohl zur Ausübung seiner freiberuflichen Tätigkeit als Rechtsanwalt - mit einer Teil- zeitkraft sowie den Kollegen der bisherigen Bürogemeinschaft - sowie für eigene Wohnzwecke. Damit geht es - anders als bei einer Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) - nicht (allein) um die Realisierung des den Mieträumen innewohnen- den materiellen Werts im Sinne der Ertragskraft, etwa durch Vermietung oder Veräußerung (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 24), sondern (auch) um die Ermöglichung einer unter Einsatz dieses "Sachmittels" ausgeübten (frei-)beruflichen Tätigkeit des Klägers (vgl. Senatsur- teil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 41). Es liegt aber auch kein Fall des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, weil die geschäftliche Mitnutzung der Mieträume die darüber hin- aus vom Kläger beabsichtigte Nutzung für eigene private Wohnzwecke überwie- gen soll (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 44 f.). Die diesbezügliche Würdigung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerfrei und wird von den Parteien im Revisionsverfahren auch nicht angegriffen. 16 17 18 - 9 - 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht hingegen ein berechtigtes In- teresse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Es hat der Abwägung zwischen dem Erlan- gungsinteresse des Klägers und dem Bestandsinteresse der Beklagten einen un- zutreffenden rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt, indem es angenommen hat, die Vorenthaltung der Mietsache müsse für den Kläger nicht lediglich einen be- achtenswerten Nachteil, sondern deshalb einen gewichtigen Nachteil begründen, weil die Kündigung innerhalb der zehnjährigen Sperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB erklärt worden ist. a) Das Bestehen eines berechtigten Interesses ist im Rahmen des gene- ralklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - anders als bei den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgrün- den - von den Gerichten aufgrund einer einzelfallbezogenen Bewertung und Ab- wägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien festzu- stellen (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 14, 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 37). aa) Ein solches Interesse setzt dabei zunächst voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den (ernst- haft verfolgten) Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NZM 2013, 22 Rn. 13 mwN). Zudem kommt es darauf an, ob das vom Vermieter geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufge- führten Kündigungsgründe (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 36). Bei der insoweit vorzunehmenden einzelfallbezogenen Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das von 19 20 21 22 - 10 - diesem abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 37; jeweils mwN). Der Schutzbereich der Eigentumsgarantie für den Vermieter um- fasst dabei nicht nur dessen Wunsch, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nut- zen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (vgl. BVerfGE 79, 283, 289; Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 28 ff.; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 37). Der damit im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bestehende Konflikt zweier widerstreitender verfas- sungsrechtlicher Eigentumsverbürgungen ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie unter Gewichtung und Abwägung des betroffenen Erlan- gungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35 ff.; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 38). bb) Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, einer allgemein verbindlichen Betrachtung. Al- lerdings geben die typisierten Regeltatbestände des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und der wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die von den Gerichten jeweils vorzunehmende Inte- ressenbewertung und -abwägung (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 15, 37 f.; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 41, 43). Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses erforderliche Ge- wichtigkeit der geltend gemachten Belange hängt zunächst davon ab, mit wel- chem der vorgenannten Regeltatbestände das vom Vermieter geltend gemachte 23 24 - 11 - Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses am ehesten vergleichbar ist. Darüber hinaus muss - da die Tatbestandsmerkmale der typisierten Regeltatbe- stände nicht vollständig erfüllt sind, das angeführte Interesse jedoch ebenso schwer wiegen muss - ein weiterer, für das Erlangungsinteresse des Vermieters sprechender Gesichtspunkt gegeben sein (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 47). Ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters eine größere Nähe zu einem der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB aufgeführten typisierten Regeltatbestände auf- weist und ob ihm ein diesen Regeltatbeständen entsprechendes Gewicht zu- kommt, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls; eine allge- mein verbindliche Festlegung verbietet sich auch insoweit (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 49). Es lassen sich lediglich anhand be- stimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 43). cc) So weist etwa der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)be- ruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine größere Nähe zum Tat- bestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als zum Tatbestand der Verwertungskündi- gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Denn in solchen Fallgestaltungen macht der Vermieter nicht nur von seiner durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ebenfalls ge- schützten Rechtsposition Gebrauch, sein Wohnungseigentum zu eigenen ge- schäftlichen Zwecken zu nutzen, sondern er will in der Mietwohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 44 mwN). Da allerdings ein Tatbestandsmerkmal des typisierten Regeltatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt, nämlich eine alleinige oder zumindest überwie- 25 26 - 12 - gende Nutzung zu Wohnzwecken, ist zusätzlich zu den für eine Eigenbedarfs- kündigung genügenden Voraussetzungen ein weiterer Gesichtspunkt zu fordern, der für das Erlangungsinteresse des Vermieters spricht. Im Hinblick auf die bei der beschriebenen Fallgestaltung gegebene deutliche Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist es jedoch nicht erforderlich, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen gewichtigen Nachteil begründet; vielmehr genügt bereits ein beachtenswerter Nachteil. Daher ist dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinte- resse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermie- ters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte. Höhere Anfor- derungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohn- zwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängt (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45 mwN). b) Gemessen daran hält die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwä- gung rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu hohe An- forderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gestellt. aa) Zwar obliegt es in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte dar- über zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, und kann dieses Bewertungsergebnis vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei 27 28 - 13 - gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte be- rücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (vgl. nur Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 15; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 51). bb) Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. Das Berufungsgericht ist von den vorstehenden Grundsätzen der Senatsrechtsprechung zwar ausge- gangen. Es hat indessen im Weiteren gemeint, in den Fällen, in denen ein Ver- mieter - wie hier der Kläger - die Wohnung nach deren Umwandlung in Woh- nungseigentum erworben hat und nunmehr das Mietverhältnis wegen einer von ihm beabsichtigten Mischnutzung zu Wohn- und überwiegend (frei-)beruflichen Zwecken ordentlich kündigt, müssten die Wertungen der Vorschrift über die Kün- digungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen (§ 577a Abs. 1, 2 BGB) dergestalt in die Interessenabwägung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einfließen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht nur einen beachtenswerten Nachteil, sondern einen "gewichtigen Nachteil" bedeuten müsse. Diese Auffassung trifft nicht zu. Der vom Berufungsgericht herangezogenen Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB liegt keine Wertentscheidung des Gesetzgebers dahingehend zugrunde, dass ordentliche Kündigungen des Vermieters generell - mithin auch diejenigen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - erschwert werden sollten, sofern sie (nur) Miet- verhältnisse über nach Umwandlung in Wohnungseigentum erworbenen Wohn- raum betreffen und eine gewisse Nähe der vom Vermieter zur Begründung sei- nes Erlangungsinteresses angeführten Belange zu dem Tatbestand der Eigen- bedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht. Der Gesetzgeber hat vielmehr, wie der Senat im Zusammenhang mit der (von ihm verneinten) Frage nach einer analogen Anwendung des § 577a BGB betont hat, den mit der Kündigungssperrfrist bezweckten erhöhten Schutz des 29 30 31 - 14 - Mieters vor Kündigungen des Wohnungserwerbers ausdrücklich und bewusst auf die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB geregelten Fälle der Eigenbedarfs- und Ver- wertungskündigung beschränkt (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NZM 2009, 430 Rn. 13 ff.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NZM 2010, 821 Rn. 16 f.; siehe auch Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). Demnach dient die Vorschrift des § 577a BGB gerade nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kün- digung nach der Bildung von Wohnungseigentum und anschließender Veräuße- rung des neu geschaffenen Eigentums (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 17). Es handelt sich um eine eng auszulegende Aus- nahmevorschrift (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 20; siehe auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 28), die auch dann nicht (analog) auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuwenden ist, wenn der Vermieter sein berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer Ei- genbedarfssituation ähneln (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, aaO Rn. 16 f.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 17). Diese mit § 577a BGB getroffene gesetzgeberische Entscheidung, eine Kündigungsbeschränkung in Fällen der Veräußerung nach Überlassung in Woh- nungseigentum umgewandelten Wohnraums allein bei bestimmten Kündigungs- tatbeständen vorzusehen und sie in Gestalt einer zeitlich beschränkten Hinde- rung des Vermieters an der Geltendmachung des betreffenden berechtigten In- teresses (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40 f.; siehe auch BT-Drucks. 17/10485, S. 26 [zu § 577a Abs. 1a BGB]) zu regeln, schließt es aus, in anderen, nicht von § 577a BGB erfassten Fällen unter Verweis auf vermeintliche Wertungswidersprüche (bereits) die Anforderun- gen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu erhöhen. 32 - 15 - cc) Demnach hält die Würdigung des Berufungsgerichts zum Vorliegen ei- nes berechtigten Interesses des Klägers im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Ob dem geltend gemachten Erlangungsin- teresse des Klägers bei Anlegung des zutreffenden rechtlichen Maßstabs (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 44 f.) der Vorzug vor dem Bestandsinteresse der Beklagten zu geben ist, lässt sich man- gels diesbezüglicher tatsächlicher Feststellungen nicht beurteilen. Denn das Be- rufungsgericht hat bei seiner Würdigung den seitens der Beklagten bestrittenen Vortrag des Klägers zur beabsichtigten Nutzung und zu den sich bei einem ver- wehrten Bezug der Mieträume für ihn ergebenden Nachteilen lediglich unterstellt. Im Rahmen der nach Vorstehendem maßgeblichen Prüfung eines beach- tenswerten beziehungsweise anerkennenswerten Nachteils auf Seiten des Klä- gers wird das Berufungsgericht - wie ausgeführt - zu berücksichtigen haben, dass ein solcher bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig gegeben sein dürfte (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dabei nicht zu verlangen, dass der Kläger "zur Umsetzung seines Nutzungskon- zepts […] zwingend auf die streitbefangene Wohnung angewiesen" ist. Dem Klä- ger kann zudem nicht entgegengehalten werden, dass er sein Nutzungskonzept "vermutlich" auch in einer anderen Wohnung umsetzen könnte. 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich- tig dar (§ 561 ZPO). a) Anders als die Revisionserwiderung meint, steht der Wirksamkeit der im Schreiben vom 24. Januar 2021 und in der Klageschrift vom 23. August 2021 erklärten Kündigungen des Klägers nicht entgegen, dass im Zeitpunkt ihres Zu- 33 34 35 36 - 16 - gangs bei den Beklagten eine Zweckentfremdungsgenehmigung des zuständi- gen Bezirksamts nicht erteilt war, die nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt für die vom Kläger überwiegend beabsichtigte Nutzung der Mieträume zu (frei-)beruflichen Zwecken gemäß § 1 Abs. 1, 2 Satz 1, § 2 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz des Landes Berlin vom 29. November 2013 (ZwVbG Berlin) in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Zweckentfrem- dungsverbot-Verordnung des Landes Berlin vom 4. März 2014 (ZwVbVO Berlin) erforderlich ist. aa) Ob die Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses davon abhängt, dass eine nach den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Landesvor- schriften erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung (spätestens) im Zeit- punkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter vorliegt, ist insbeson- dere für Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB umstritten (dafür etwa AG Hamburg, Urteil vom 7. Februar 2007 - 46 C 109/06, juris Rn. 31; AG Köln, Urteil vom 27. Februar 2018 - 201 C 202/17, juris Rn. 21, 40 f.; AG München, Urteil vom 15. Mai 2020 - 473 C 4290/19, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff.; AG Stuttgart, Urteil vom 19. Februar 2021 - 35 C 3587/20, juris Rn. 24 ff.; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 573 BGB Rn. 76; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 573 Rn. 128; ders. NZM 2011, 668, 669 ff.; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 573 Rn. 155; da- gegen LG Mannheim, NZM 2004, 256, 257; BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Januar 2024, § 573 Rn. 114). Die Frage wird gleichermaßen für den Kündi- gungsgrund des § 573 Abs. 1 BGB aufgeworfen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 12. Februar 2021 - 307 S 16/20, juris Rn. 8). bb) Der Senat hat diese Frage bislang nicht entschieden. Sie bedarf unter den im Streitfall gegebenen Umständen auch vorliegend keiner Entscheidung. 37 38 - 17 - Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht an- gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war das zuständige Bezirks- amt bereits im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der (ersten) Kündi- gungserklärung vom 24. Januar 2021 aufgrund einer "Vorabanzeige" des Klä- gers mit der Prüfung der Zulässigkeit der von diesem beabsichtigten teilgewerb- lichen Nutzung der Mieträume nach den Bestimmungen zum Zweckentfrem- dungsverbot befasst. Schon mit Schreiben vom 11. Februar 2021 hat es einen Grundriss der Wohnung mit einer farblichen Markierung der für die Kanzleinut- zung vorgesehenen Räume vom Kläger angefordert, den dieser wenige Tage später auch übersandt hat. Mit Schreiben vom 26. August 2021 - und damit vor Zustellung der Klageschrift mit der darin enthaltenen (weiteren) Kündigungser- klärung - hat das Bezirksamt schließlich mitgeteilt, dass die Genehmigung der angezeigten Mischnutzung der Mieträume beabsichtigt sei, sofern es sich - wie nach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachverhalt von diesem auch ge- wollt - um die Hauptwohnung des Klägers handeln soll. Vor diesem Hintergrund kann, auch wenn im Zeitpunkt der Kündigungser- klärungen eine Zweckentfremdungsgenehmigung (noch) nicht erteilt war, das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Klägers im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB unter den hier gegebenen Umständen weder mit der Begründung verneint werden, dass der Kläger den geltend gemachten Nutzungswunsch nicht ernsthaft verfolgen würde, noch damit, dass dieser Wunsch - etwa wegen einer Unzulässigkeit der beabsichtigten Teilnutzung zu (frei-)beruflichen Zwecken - nicht von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder sogar rechtsmissbräuchlich sei. b) Der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigungen steht es, anders als die Revisionserwiderung meint, auch nicht entgegen, dass in der Kündigungserklä- rung vom 24. Januar 2021 ein vor dem Ablauf der maßgeblichen Kündigungsfrist 39 40 41 - 18 - liegender Kündigungstermin genannt beziehungsweise in der Kündigungserklä- rung vom 23. August 2021 der Zeitpunkt der gewollten Beendigung des Mietver- hältnisses nicht angegeben ist. aa) Zwar geht die Revisionserwiderung unter Zugrundelegung der verfah- rensfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts mit Recht davon aus, dass die Frist für eine ordentliche Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses durch den Vermieter gemäß § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags im Hinblick auf den seit der Über- lassung der Mietsache an die Beklagten vergangenen Zeitraum zwölf Monate beträgt (vgl. zur Bindung des Vermieters an eine nach dem bis zum 1. September 2001 geltenden Recht formularmäßig vereinbarte, über § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB hinausgehende Kündigungsfrist Senatsurteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07, NZM 2008, 362 Rn. 23) und damit der in der Kündigungserklärung vom 24. Januar 2021 angegebene Beendigungszeitpunkt ("zum 31. Oktober 2021") nicht zutrifft. bb) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung führt jedoch weder die unzutreffende noch die gänzlich fehlende Angabe des Beendigungszeitpunkts zur Unwirksamkeit der Kündigungen des Klägers. Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vor- liegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungs- erklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungs- frist enden lässt (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 22 mwN). Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentli- chen) Kündigung gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des 42 43 44 - 19 - Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Sie ist in der Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung (§ 568 BGB) nicht aufgeführt und auch vom Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 15) nicht umfasst. Dies ent- spricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in der Literatur (vgl. nur Schmidt- Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 542 BGB Rn. 23; Siegmund in Blank/ Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 542 BGB Rn. 25; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 542 Rn. 75; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. Oktober 2023, § 542 Rn. 18; aA wohl jurisPK-BGB/Münch, Stand: 10. Februar 2023, § 542 Rn. 16). Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter - wie hier ausweislich des Textes der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Kündigungserklärungen vom 24. Januar und 23. August 2021 - ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will (§§ 573, 573c BGB), wird es mangels entgegenstehender Anhaltspunkte regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Miet- verhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündi- gungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt nicht nur dann, wenn in der Kündigungserklärung kein Kündigungstermin angegeben ist, son- dern in gleicher Weise, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern der (unbedingte) Wille des Vermieters erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden (vgl. BGH, Beschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 245/94, NJW-RR 1996, 144 [zur Kündigung eines Pachtvertrags]; vom 27. Januar 2022 - IX ZR 44/21, NZM 2022, 333 Rn. 9 [zur Kündigung eines Gewerberaummietvertrags durch den Insolvenzverwalter]; OLG Düsseldorf, NZM 2010, 276; Staudinger/Rolfs, aaO § 542 Rn. 76, § 573c Rn. 15). 45 - 20 - Zwar kann ein größerer zeitlicher Abstand zwischen dem in der Kündi- gungserklärung genannten und dem nächsten zulässigen Kündigungstermin An- lass zu Zweifeln geben, ob eine Vertragsbeendigung auch zu diesem (späteren) Termin noch vom Willen des Kündigenden gedeckt ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12, NZM 2014, 235 Rn. 14; Beschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 245/94, aaO). Im Streitfall bestehen jedoch keine An- haltspunkte dafür, dass der Kläger eine ordentliche Kündigung allein für den Fall hätte aussprechen wollen, dass diese auch zu dem im Kündigungsschreiben vom 24. Januar 2021 angegebenen Termin (31. Oktober 2021) zur Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten führte, die Beendigung zu einem späteren Zeitpunkt hingegen für ihn ohne Interesse wäre. Vielmehr hat der Kläger mit der Angabe des Kündigungstermins in dem vorbezeichneten Kündigungsschreiben erkennbar (lediglich) zum Ausdruck gebracht, dass er das Mietverhältnis zu dem von ihm - wohl unter Heranziehung der (hier nicht einschlägigen) neunmonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB - errechneten Zeitpunkt aufgrund der Kündigung als beendet ansieht. Sowohl dem vorbezeichneten Kündigungs- schreiben als auch der Klageschrift mit der weiteren Kündigungserklärung lässt sich zudem die Erklärung des Klägers entnehmen, dass er wegen der Beendi- gung des Mietvertrags über seine bisherigen Wohn- und Kanzleiräume auf die Nutzung der von den Beklagten bewohnten Mieträume zum (nächst)möglichen Termin weiterhin dringend angewiesen sei. 46 - 21 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entschei- dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 15.12.2021 - 224 C 318/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.11.2022 - 64 S 333/21 - 47

LG Frankfurt 33 C 955/21

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OLG Stuttgart 5 S 33/13

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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel - seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

OLG Frankfurt 2 U 230/10

§ 546§ 565§ 573

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LG Berlin 66 S 170/22

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AG Hamburg 49 C 213/25

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OLG Karlsruhe 5 S 33/13

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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel - seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

LG Berlin 64 S 50/20

§ 573§ 546§ 566

OLG Karlsruhe 4 C 4743/18

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BGH VIII ZR 6/1928.04.2021 · VIII. Zivilsenat

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§ 573§ 574§ 574a

BGH VIII ZR 307/0815.07.2009 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:280421UVIIIZR6.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/19 Verkündet am: 28. April 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 3, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1; ZPO § 554 a) Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer beste- henden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffe- nen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44). b) An der für die Anschlussrevision erforderlichen Beschwer des Anschlussrevisions- klägers fehlt es, wenn das Berufungsgericht von der Wirksamkeit einer diesem ge- genüber ausgesprochenen Kündigung (hier: wegen Eigenbedarfs) ausgegangen ist und dessen Klageabweisungsbegehren allein deshalb entsprochen hat, weil es eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu den bisherigen Ver- tragsbedingungen nach §§ 574, 574a BGB bestimmt hat. BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterin Dr. Liebert für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 24. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Die Anschlussrevision des Beklagten wird als unzulässig verworfen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahr 1986 vom Rechtsvorgänger des Klägers eine 84,88 qm große Dreizimmerwohnung in Berlin an. Im Jahr 2012 erwarb der Kläger das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteige- rung und ist damit als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Die zuletzt ge- schuldete Nettokaltmiete beträgt 480,82 € monatlich. Mit Anwaltsschreiben vom 29. September 2016 erklärte der Kläger gegen- über dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2017 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter, die dort nach dem Abitur 1 2 - 3 - einen eigenen Hausstand begründen wolle. Der im Jahr 1949 geborene Beklagte widersprach der Kündigung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Das Amtsgericht hat die vom Kläger erhobene Räumungs- und Herausga- beklage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam. Das Landgericht hat die hierge- gen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Dabei hat es zwar die Ei- genbedarfskündigung des Klägers durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteein- wand des Beklagten angeordnet, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit fort- gesetzt werde. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. Demgegenüber erstrebt der Be- klagte im Wege der Anschlussrevision eine Abänderung des Berufungsurteils da- hingehend, dass die Klage wegen formeller wie materieller Unwirksamkeit der Kündigung "uneingeschränkt" abgewiesen werde. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Räumungsausspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Allerdings sei davon auszugehen, dass die Eigenbedarfs- kündigung vom 29. September 2016 wirksam gewesen sei. Formelle Bedenken gegen die Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) bestünden nicht, da die Mitteilung der 3 4 5 6 - 4 - Kerntatsache ausreichend sei, dass die Tochter des Klägers die Wohnung zur Gründung eines eigenen Haushalts anlässlich des Beginns ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin benötige. Weitere Ergänzungsangaben dazu, weshalb sie den ursprünglichen Nutzungswunsch im Hinblick auf eine an- dere Wohnung aufgegeben habe, weshalb eine 84,88 qm große Wohnung benö- tigt werde und ob diese mit weiteren Personen gemeinsam genutzt werden solle, bräuchten im Kündigungsschreiben nicht dargelegt werden. Auch der zwischen den Parteien - in einem anderen Rechtsstreit - geschlossene Vergleich über die Mieterhöhung stehe der Kündigung nicht entgegen. Der geltend gemachte Kündigungsgrund des Eigenbedarfs sei gegeben, da das Gericht nach Vernehmung der Tochter und der Ehefrau des Klägers als Zeugen davon überzeugt sei, dass die Tochter des Klägers ab Beginn ihres Stu- diums im Oktober 2017 in die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung habe einziehen wollen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass diese die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen zum Zwecke einer Wohn- gemeinschaft habe nutzen wollen, sei der Wohnbedarf auch nicht unangemes- sen und überhöht. Es könne für die Annahme einer sogenannten Vorratskündi- gung auch nicht ausreichen, dass die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt habe, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft habe nut- zen wollen, wenn sich - wie vorliegend - nach der Beweisaufnahme zweifelsfrei ergebe, dass sich in jedem Falle ein Eigennutzungswunsch in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung verfestigt habe. Schließlich stelle sich die Kündi- gung auch nicht dadurch als rechtsmissbräuchlich dar, dass der Kläger eine an- dere ihm gehörende Wohnung in der straße ab Sommer 2015 unbe- fristet vermietet habe. 7 - 5 - Allerdings könne der Beklagte gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlan- gen, da die Beendigung desselben wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde und ungewiss sei, wann die dieser zugrundeliegenden Umstände wegfielen. Außerdem wohne er seit über dreißig Jahren in der Woh- nung und sei daher fest in seinem Wohnumfeld verwurzelt. Es könne bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die An- nahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen; dabei könne zur Beurteilung des Gesundheitszustandes auf ärztliche Atteste zurückgegriffen werden. Die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens erscheine vor- liegend nicht angezeigt. Die Atteste des Facharztes für Nervenheilkunde Dr. M. vom 13. Dezember 2013, 16. Juli 2017 und 10. Mai 2018 sowie das Attest des "MVZ " vom 7. September 2017 bescheinigten dem Beklag- ten eine Räumungsunfähigkeit, weil er zum einen aus medizinisch-orthopädi- scher Sicht außerstande sei, Gegenstände mit einem Gewicht über zehn Kilo- gramm zu heben, und weil zum anderen das gewohnte soziale Umfeld wichtig sei, um einer Verschlechterung der Depression entgegenzuwirken. Bei der De- pression, die - in den 60er und 70er Jahren - bereits zu zwei Suizidversuchen des Beklagten geführt habe, handele es sich um eine mittel- bis schwergradige rezidivierende Erkrankung, die auch Magen-, Herz- und Kreislaufbeschwerden verursache. Auf der anderen Seite komme dem in einem anderen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht eingeholten Gerichtsgutachten vom 16. Juni 2015 - nach welchem keine Hinweise für eine klinisch relevante depressive Symptomatik und keine Gefahr der Verschlechterung im Falle eines Umzugs be- stünden - für das hiesige Verfahren keine maßgebende Bedeutung zu, da es sich auf einen Zustand des Beklagten deutlich vor dem Zeitpunkt der beabsichtigten 8 9 - 6 - Beendigung des Mietverhältnisses beziehe und weil die Begutachtung - wenn auch von Seiten des Beklagten - vorzeitig abgebrochen worden sei. Gegenüber diesen somit gewichtigen Härtegründen genüge der vom Klä- ger geltend gemachte Grund für die Nutzung gerade dieser Wohnung - die ge- plante Haushaltsgründung seiner Tochter - nicht, um ein überwiegendes Inte- resse zu begründen. Die Tochter wohne derzeit noch im Haushalt des Klägers und sei damit nicht von Wohnungslosigkeit bedroht. Überdies könne die allein- stehende Tochter ihr Vorhaben, eine Wohngemeinschaft zu gründen, auch wo- anders verwirklichen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungs- und Herausga- beanspruch des Klägers aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB gegen den Beklagten nicht verneint werden. Denn das Berufungsgericht hätte die Bewertung, der Beklagte könne aufgrund seines Alters und seiner gesundheitlichen Verfassung die Fort- setzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB verlangen, nicht allein auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Atteste, sondern erst nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankungen vornehmen dürfen. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass die am 29. September 2016 ausgesprochene Kündigung des Miet- verhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Vertragsverhältnis beendet hat. 10 11 12 - 7 - a) Entgegen der - im Rahmen ihrer Anschlussrevision ausgeführten - Auf- fassung der Revisionserwiderung genügt das Kündigungsschreiben vom 29. September 2016 den (formellen) Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. aa) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieses Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erfor- derliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. VI/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]; 14/4553, S. 66). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungs- grund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschie- den werden kann (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; jeweils mwN). Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hin- nehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszu- richten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserforder- nis gerade verwehrt werden soll (Senatsurteile vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). Zu hohe formale Anfor- derungen sind dabei mit Blick auf diesen Zweck des Begründungserfordernisses aber unangebracht (so ausdrücklich BT-Drucks. 14/4553, S. 66). Bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, aaO; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7; vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8). 13 14 - 8 - bb) Die beschriebenen Anforderungen erfüllt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 29. September 2016, in welchem mitgeteilt wird, dass der Klä- ger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs geltend macht, weil er diese für seine Tochter benötige, die zum Beginn ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und dort einen eige- nen Haushalt begründen wolle. Soweit die Revisionserwiderung ihre gegenteilige Auffassung auf die Annahme stützt, dass der Kläger beziehungsweise seine Tochter tatsächlich von vornherein die Absicht verfolgt hätten, die Wohnung "in anderer Art" als im Kündigungsschreiben angegeben - namentlich gemeinsam mit einem Freund oder einer Wohngemeinschaft - zu nutzen und deshalb der im Kündigungsschreiben genannte Kündigungsgrund tatsächlich gar nicht bestan- den habe, verkennt sie bereits den beschriebenen Zweck des Begründungser- fordernisses und vermengt diesen unzulässigerweise mit der Prüfung des Vorlie- gens des angegebenen Kündigungsgrunds. Mit der Angabe, dass die Tochter in der Wohnung einen eigenen Haus- stand begründen wolle, hat der Kläger die Person und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung ausreichend identifizierbar angegeben und es dem Be- klagten ermöglicht, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Weitere - und nach zutreffender Beurteilung des Berufungsgerichts auch erst im weiteren Verlauf konkretisierte - Überlegungen der Tochter, die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen in Form einer Wohngemeinschaft nutzen zu wollen, begründen demgegenüber keine unter- schiedliche Eigenbedarfslage sowie erst recht keinen "anderen Kündigungs- grund". Vielmehr handelt es sich dabei um die Angabe zusätzlicher Tatsachen, die der näheren Erläuterung, Ergänzung und Ausfüllung des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen und nach der Rechtsprechung des Senats als solche grundsätzlich auch noch im Prozess nachgeschoben werden können (vgl. 15 16 - 9 - Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515 Rn. 25). Inso- weit übersieht die Revisionserwiderung, dass das in § 573 Abs. 3 BGB ge- schützte Informationsbedürfnis des Mieters von den weitergehenden - vom Be- streiten des beklagten Mieters abhängigen - Anforderungen an die substantiierte Darlegung der tatbestandlichen Kündigungsvoraussetzungen im Prozess zu un- terscheiden ist; erst recht ist die Feststellung des Gerichts, ob die Kündigung gerechtfertigt ist, nicht auf der Grundlage des Kündigungsschreibens, sondern einer umfassenden gerichtlichen Prüfung der Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage zu treffen (vgl. BVerfG, NJW 1998, 2662 f.; NZM 2003, 592 f. [jeweils zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Dementsprechend ist vorliegend auch die Frage, inwieweit sich bestimmte Einzelheiten der beabsichtigten Nutzung - wie das gemeinsame Wohnen mit wei- teren Personen - bereits im Kündigungszeitpunkt abschließend konkretisiert hat- ten, nicht für die Erfüllung der formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB entscheidend, sondern kann gegebenenfalls (und ist vom Berufungsgericht inso- weit auch berücksichtigt worden) für die Prüfung von Bedeutung sein, ob der Ver- mieter oder einer seiner Angehörigen die betreffende Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigen, also ob ein auf vernünftige und nachvollzieh- bare Gründe gestützter Eigenbedarfswunsch auch ernsthaft verfolgt wird. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war es zur Ge- währleistung des von § 573 Abs. 3 BGB gesicherten Informationsbedürfnisses des Mieters schließlich nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben Anga- ben zu anderen Immobilien des Klägers enthielt, um beurteilen zu können, "wo- raus sich ein Kündigungsgrund ergeben kann" und "ob Rechtsmissbrauch vor- liegt". Das Begründungserfordernis dient auch nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf 17 18 - 10 - rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Insoweit vermischt die Revisionserwiderung erneut das formale Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 BGB mit Aspekten der Prü- fung der Begründetheit der Kündigung. Überdies wusste der Beklagte, worauf die Revisionserwiderung selbst hinweist, ausweislich seiner Ausführungen in der Klageerwiderung offenbar bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungser- klärung von mindestens zwei weiteren Wohnungen, die im Eigentum des Klägers standen, so dass jedenfalls insoweit ohnehin kein Anlass bestanden hätte, diese Umstände erneut im Kündigungsschreiben anzusprechen (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10). b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die Wohnung seiner Tochter zum Studienbeginn im Oktober 2017 für die Gründung eines eigenen Hausstands zur Verfügung zu stel- len, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und insoweit die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB er- füllt (vgl. hierzu etwa Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 17 ff. mwN). Dabei hat es nach durchgeführter Beweisaufnahme ohne erkennbare Rechtsfehler die Überzeugung gewonnen, dass es sich nicht um eine sogenannte Vorratskündigung (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 23. Septem- ber 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, WuM 2017, 342 Rn. 22; jeweils mwN) handelte, sondern der Eigennut- zungswunsch bereits im Kündigungszeitpunkt ernsthaft verfolgt worden ist, auch wenn die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt hat, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft werde nutzen wollen. Soweit die Revisi- onserwiderung diesbezüglich vermeintliche "Unstimmigkeiten" zwischen den 19 - 11 - Kündigungsschreiben und den im Laufe des Rechtsstreits getätigten Angaben erkennen möchte, erschließt sich bereits nicht und wird auch nicht näher erläu- tert, weshalb sich hieraus - selbst wenn die Nutzung gemeinsam mit anderen Personen von Anfang an geplant gewesen sein sollte - Zweifel an der Ernsthaf- tigkeit des Nutzungswillens ergeben könnten. Richtigerweise hat das Berufungsgericht auch kein rechtsmissbräuchli- ches Verhalten des Klägers darin erblickt, dass er eine andere in seinem Eigen- tum stehende 1,5-Zimmerwohnung ( straße ) im Sommer 2015 nicht nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB befristet vermietet hat, um diese seiner Tochter - statt der vom Beklagten bewohnten Wohnung - ab Herbst 2017 zur Ver- fügung stellen zu können. Wie der Senat bereits entschieden hat, stellt eine Ei- genbedarfskündigung mit Blick auf die in Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Rechtsstellung des Eigentümers und angesichts der von den Gerichten grund- sätzlich zu achtenden Lebensplanung selbst im Fall vorhandener Alternativwoh- nungen keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn der Vermieter vernünftige und nach- vollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann (vgl. Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 18; vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 16). Vor diesem Hintergrund konnte vom Kläger erst recht nicht verlangt werden, dass er das Vorhandensein einer möglichen Alternativwohnung überhaupt erst dadurch ermöglichte, dass er bereits im Sommer 2015 - mithin über ein Jahr vor Aus- spruch der Kündigung und über zwei Jahre vor dem beabsichtigten Einzug der Tochter in die vom Beklagten bewohnten Räumlichkeiten - eine andere Wohnung nur befristet vermietete, nur weil es vor längerer Zeit - im Jahr 2013 - Pläne ge- geben hatte, dass seine Tochter nach dem Abitur dort einziehen könnte. 20 - 12 - c) Schließlich begegnet auch die Annahme des Berufungsgerichts, der in einem Mieterhöhungsprozess betreffend die streitgegenständliche Wohnung zwi- schen den Parteien am 26. Oktober 2016 - also nach Zugang der Kündigungser- klärung vom 29. September 2016 - geschlossene Prozessvergleich stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, keinen revisionsrechtlichen Beden- ken. Das Berufungsgericht hat diesen Vergleich, in welchem der Beklagte einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung von 423,55 € auf 480,42 € mit Wir- kung seit dem 1. Mai 2016 zugestimmt hat, dahingehend ausgelegt, dass die kurz zuvor ausgesprochene Eigenbedarfskündigung von dieser Vereinbarung nicht berührt werden sollte. Bei Individualvereinbarungen und -erklärungen darf deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denk- gesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Ausle- gungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revi- sion gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, juris Rn. 29; vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145 Rn. 31; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). Derartige Fehler sind dem Berufungsgericht vorliegend nicht unter- laufen. Soweit die Revisionserwiderung der Auffassung ist, die Weiterverfolgung der von ihm im Vorprozess geforderten Mieterhöhung durch den Kläger könne nur so verstanden werden, dass die Eigenbedarfskündigung vom 29. September 2016 ihrerseits nicht mehr weiterverfolgt werde, und dass es bei wirtschaftlicher Betrachtung außerdem keinen Sinn mache, sich über einen geringfügigen Miet- erhöhungsbetrag zu einigen, wenn auf der anderen Seite der Bestand des ge- samten Mietverhältnisses mit allen nachteiligen Folgen für den Beklagten weiter- hin im Streit stehe, trifft dies nicht zu. Im Gegenteil liegt nahe, dass der Kläger trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung - die er zudem im Schriftsatz vom 21 22 - 13 - 26. August 2017 wiederholte - das wirtschaftlich nachvollziehbare Interesse (wei- ter-)verfolgte, bis zur (nach wie vor ausstehenden) Entscheidung über die Wirk- samkeit der von ihm ausgesprochenen Kündigung eine Zustimmung des Beklag- ten zur daneben erstrebten Mieterhöhung zu erlangen, und dass die Parteien diesem Interesse mit dem Vergleich vom 26. Oktober 2016 Rechnung getragen haben. 2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die tatrichterliche Wür- digung des Berufungsgerichts, der Beklagte könne gemäß §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, auf mehreren revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern beruht. Das Berufungsgericht durfte sich nicht allein auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Atteste die Überzeugung bilden, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute aufgrund seines gesundheitlichen Zustands eine Härte für diesen, welche auch unter Wür- digung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen sei. Vielmehr hätte es der Einholung eines - von beiden Parteien wiederholt als Beweismittel angebotenen - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Aus- wirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankung auf dessen Lebensfüh- rung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung bedurft. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfest- stellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Inte- ressen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genann- 23 24 - 14 - ten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungs- spielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maß- stäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinrei- chend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurtei- lung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Bereits die Annahme, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute für den Beklagten wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner gesundheit- lichen Verfassung eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, beruht auf wesentlichen, von der Revision gerügten Verfahrensverstößen, so dass es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage für die Überzeugungsbildung des Beru- fungsgerichts fehlt (§ 286 Abs. 1 ZPO). aa) Noch nicht zu beanstanden ist, dass das Berufungsgericht auch das Alter des Beklagten und dessen auf mehr als dreißigjähriger Mietdauer beru- hende Verwurzelung in der Wohnungsumgebung in seine Beurteilung, ob ein Härtegrund vorliegt, miteinbezogen hat. Denn aus seinen Erwägungen wird hin- reichend deutlich, dass es diese Umstände nicht bereits für sich genommen, son- dern nur im Rahmen der Gesamtwürdigung mit den von ihm weiterhin bejahten gesundheitlichen Problemen als Härtegrund anerkannt hat. Damit hat es hinrei- chend berücksichtigt, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer 25 26 - 15 - damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter- schiedlich stark auswirken können und deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungs- wechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30 mwN). bb) Zu Recht rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste zu der Überzeugung gelangt ist, dieser leide unter den von ihm behaupteten Erkrankungen und sei aufgrund des- sen "räumungsunfähig". (1) Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass von einem Mieter, der geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zu- zumuten, als medizinischem Laien über die Vorlage eines (ausführlichen) fach- ärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden könne, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge- sundheitlicher Nachteile zu tätigen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 48, im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464). Gemes- sen hieran hat der Beklagte seiner Substantiierungslast als derjenige, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer für ihn unzumutbaren Härte ver- langt, vorliegend genügt. Verfehlt wäre es insoweit zwar, mit dem Berufungsge- richt diesbezüglich (auch) auf das medizinisch-orthopädische Attest vom 7. Sep- tember 2017 des "MVZ " abzustellen, aus dem sich lediglich ergibt, dass der Beklagte bei einem Umzug Hilfe für die Durchführung (vor allem beim Heben schwerer Gegenstände) in Anspruch nehmen sollte. Aber der Be- 27 28 - 16 - klagte hat im Verlauf des Rechtsstreits mehrere Atteste des Facharztes für Ner- venheilkunde Dr. M. (vom 13. Dezember 2013, vom 16. Juli 2017 und vom 10. Mai 2018) vorgelegt, nach denen sich der Beklagte bei ihm seit Mai 2005 wegen einer rezidivierenden depressiven Erkrankung mit psychosomatischer Be- gleitsymptomatik in Behandlung befinde und ein Umzug aus ärztlicher Sicht un- weigerlich zu einer weiteren Krankheitsverschlimmerung führen würde. (2) Allerdings hat der Kläger die Behauptungen des Beklagten zu diesen attestierten gesundheitlichen Beeinträchtigungen wiederholt in prozessual aus- reichender Weise bestritten und zum Beweis - unter Verweis auf die Beweislast des Beklagten - mehrfach die Einholung eines entsprechenden gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt. Auch der Beklagte hat die Einholung entsprechender Gutachten angeboten, um seinerseits Beweis für die Erkrankun- gen zu bringen. Mithin hätte das Berufungsgericht mangels eigener Sachkunde nicht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste vom Bestehen der behaupteten Erkrankungen ausgehen dürfen, sondern hätte vielmehr ein ent- sprechendes gerichtliches Sachverständigengutachten einholen müssen. (a) Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber meint, einer weiteren Beweiserhebung zum Gesundheitszustand des Beklagten habe es schon man- gels ausreichend substantiiertem Bestreiten des Klägers nicht bedurft, verkennt sie, dass sich eine Partei über Tatsachen, die - wie hier Art und Ausmaß der behaupteten Erkrankungen sowie die feststellbaren oder zumindest zu befürch- tenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels - nicht Gegen- stand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind, nach § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen erklären darf. Sie ist grundsätzlich nicht verpflichtet, diese Tatsa- chen zu überprüfen, um sich näher zu ihnen äußern zu können, und muss im Rahmen des Bestreitens auch nichts weiter substantiiert darlegen (vgl. etwa Senatsurteile vom 29. Januar 2020 - VIII ZR 385/18, NJW-RR 2020 Rn. 66; vom 29 30 - 17 - 6. April 2016 - VIII ZR 71/10, NJW 2016, 3589 Rn. 31; jeweils mwN). Dessen ungeachtet hat sich der Kläger vorliegend sogar, wie die Revision unter Verweis auf den klägerischen Vortrag in den Tatsacheninstanzen belegt, jeweils konkret und detailliert mit den vom Beklagten behaupteten Erkrankungen und der Frage auseinandergesetzt, inwieweit diese überhaupt einem Umzug entgegenstünden. (b) Hiervon ausgehend hätte sich das Berufungsgericht im Rahmen seiner Überzeugungsbildung nicht allein auf die vom Kläger vorgelegten Atteste stützen dürfen. Vielmehr hat der Senat betreffend die Härtefallprüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mehrfach ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auch dann, wenn ein Mieter durch Vorlage eines fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zu- zumuten, im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts sogar von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Um- fang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44; VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einher- gehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret fest- stellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschrän- kungen zu klären ist (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; VIII ZR 167/17, aaO; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, sich einerseits 31 - 18 - von der bestehenden Erkrankung und andererseits von den Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, ein ausreichendes Bild zu ma- chen und diese anschließend im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendi- gen Abwägung sachgerecht zu gewichten. Hiernach bestand auch vorliegend die Verpflichtung zur Einholung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens. Die pauschale Begründung des Berufungsgerichts, über die vorgelegten (von ihm teilweise als "Gutachten" be- zeichneten) Atteste hinaus erscheine die Einholung eines "weiteren Sachverstän- digengutachtens […] nicht angezeigt" ist zudem schon deshalb verfehlt, weil im vorliegenden Verfahren erstmalig ein - von beiden Parteien ausdrücklich und mehrfach beantragtes - Sachverständigengutachten zum gesundheitlichen Zu- stand des Beklagten und den aufgrund dessen für ihn mit einem erzwungenen Umzug zu erwartenden Konsequenzen eingeholt werden sollte. Überdies ist die nicht näher hinterfragte Übernahme der Schilderungen aus den Attesten durch das Berufungsgericht auch bereits deshalb nicht nachzuvollziehen und musste sich vielmehr die Notwendigkeit einer gerichtlichen Begutachtung aufdrängen, weil in einem vorherigen Kündigungsrechtsstreit zwischen den Parteien der Ge- richtsgutachter Dr. L. mit psychiatrischem Gutachten vom 16. Juni 2015 - auf welches das Berufungsgericht nach Beiziehung der Akten sogar ausdrücklich Be- zug genommen hat - zu dem Ergebnis gekommen war, es fänden sich keine Hin- weise für eine klinisch relevante depressive Symptomatik des Beklagten und auch keine Hinweise dafür, dass der Verlust der Wohnung zu einer erheblichen Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustandes führen würde. c) In der Folge ist auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Interes- senabwägung rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht - wie ausgeführt - die Abwägung auf unzureichende Tatsachenfestellungen zum Vorliegen von Härte- 32 33 - 19 - gründen auf Seiten des Beklagten gestützt hat und ihm damit auch eine sachge- rechte Gewichtung in der sich anschließenden Abwägung gegenüber den Ver- mieterinteressen nicht möglich war. Dabei wird die nunmehr mit dem Rechtsstreit befasste Kammer weiterhin zu beachten haben, auch dem Erlangungsinteresse des Klägers den mit Blick auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) angezeigten Stellenwert einzuräumen. Denn das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum, welches den Gerichten ver- bietet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die Nutzung anderer Räume zu verwei- sen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu beachten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 56; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 34; jeweils mwN). Die vom Berufungsgericht für maßgeblich erachteten Erwägungen, die alleinste- hende Tochter sei als derzeit noch im Haushalt des Klägers wohnhaft "nicht von Wohnungslosigkeit bedroht" und sei zur beabsichtigten Gründung einer Wohn- gemeinschaft nicht auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen, lassen insoweit eine hinreichende Auseinandersetzung indes nicht erkennen. d) Schließlich hat das Berufungsgericht auch seine Prognoseentschei- dung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härtegründe (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) bislang nicht mit Tatsachen untermauert. Außerdem lassen seine Ausfüh- rungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fort- setzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt (Senats- urteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 42). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Aus- 34 - 20 - druck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fas- sung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfol- gen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). III. Die auf eine "uneingeschränkte" Klageabweisung (wegen formeller und materieller Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 29. September 2016) gerichtete Anschlussrevision (§ 554 ZPO) des Beklagten ist bereits unzulässig, da dieser durch das angefochtene Urteil nicht beschwert ist. Der Revisionsbeklagte kann sich dem Rechtsmittel des Gegners nur an- schließen, wenn und soweit ihn das Berufungsurteil beschwert (vgl. BGH, Urteile vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, juris Rn. 53; vom 28. Januar 2011 - V ZR 147/10, WM 2011, 1950 Rn. 29; vom 17. August 2011 - I ZR 108/09, GRUR 2011, 1043 Rn. 22; vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, NJW 1995, 2563 unter II). Dies setzt voraus, dass das Berufungsurteil zu seinen Gunsten abgeändert werden kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, aaO). Unzulässig ist daher die Anschließung mit einem Antrag, der dem bereits in der Vorinstanz zu- erkannten Klageantrag entspricht (BGH, Urteil vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, aaO). So liegt es aber hier, denn das Berufungsgericht hat die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabweisung - wenn auch aus anderen rechtlichen Grün- den - bestätigt. Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung mit der Begründung abgewiesen, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam und das Mietverhältnis damit nicht beendet worden. Das Be- 35 36 37 - 21 - rufungsgericht hat demgegenüber zugunsten des Klägers die Kündigung für be- gründet erachtet. Es hat dann aber auf den von dem Beklagten im Wege des Widerspruchs gegen die Kündigung erhobenen Anspruch auf Vertragsfortset- zung nach §§ 574, 574a BGB - wie nach materiellem Recht (§ 574 Abs. 2 Satz 1 BGB: "durch Urteil bestimmt") und nach der Prozessvorschrift des § 308a ZPO von Amts wegen für den Fall des Bestehens eines Fortsetzungsanspruchs vor- gesehen ("hat es in dem Urteil auch ohne Antrag auszusprechen") - die Fortset- zung des Mietverhältnisses angeordnet. Durch diese Entscheidung ist der Be- klagte, der mit seiner Anschlussrevision eine "uneingeschränkte" Klageabwei- sung im Sinne des amtsgerichtlichen Urteils herbeiführen möchte, indes nicht be- schwert. Denn das Berufungsgericht hat - zwar mit anderem rechtlichen Ansatz, aber im Ergebnis im Einklang mit dem Amtsgericht - das Mietverhältnis ebenfalls als fortbestehend angesehen und demzufolge lediglich die vom Amtsgericht aus- gesprochene Klageabweisung bestätigt (vgl. insbesondere auch das Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 21 [zu § 528 ZPO]). Selbst wenn die rechtliche Beurteilung der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung durch das Berufungsgericht insoweit rechtsfehlerhaft wäre, könnte der Beklagte daher keine Abänderung des Berufungsurteils zu seinen Gunsten erreichen. Schließlich ergibt sich die Beschwer des Beklagten auch nicht daraus, dass das Berufungsurteil auf die Revision des Klägers aufzuheben ist; denn die Beschwer muss aus dem angefochtenen Urteil, nicht aus der Beseitigung dieses Urteils durch das Revisionsgericht folgen (BGH, Urteile vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, aaO Rn. 54; vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, aaO). Die im Rahmen der Anschlussrevisionsbegründung vorgebrachten Rügen der Revisionserwiderung hat der Senat allerdings - wie ausgeführt - vollständig im Rahmen der Revision des Berufungsurteils berücksichtigt. - 22 - IV. Nach alledem war das angefochtene Urteil auf die Revision des Klägers und unter Verwerfung der Anschlussrevision des Beklagten aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da sie aus den ausgeführten Gründen nicht zur End- entscheidung reif ist, zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO); dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 13.11.2017 - 237 C 205/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.09.2018 - 64 S 2/18 - 38

§ 542§ 557a§ 568§ 573c

BGH VIII ZR 327/1109.05.2012 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/08 Verkündet am: 15. Juli 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 (Bb), § 542 Abs. 1, § 557a, § 568 Abs. 1, § 573c, § 575 Abs. 4, § 812 Abs. 1 Zur Frage der Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten zweijährigen Kündi- gungsverzichts in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Stu- dienort angemietetes Zimmer. BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08 - LG Nürnberg-Fürth AG Erlangen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Juli 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider und die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 28. Oktober 2008 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten, Vater und Sohn, sind nach einem am 21. September 2006 mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohn- heim der Klägerin in E. gelegenen möblierten Zimmers, das der Beklagte zu 2 anlässlich der Aufnahme eines Studiums in E. zum Wintersemester 2006 bezog. Zur Mietzeit enthält der von der Klägerin verwendete Formularver- trag in § 2 folgende Bestimmung, wobei die Datumsangaben in einer dafür vor- gesehenen Textlücke handschriftlich eingetragen sind: 1 "Das Mietverhältnis beginnt am 1. 10. 2006. Der Vertrag läuft auf unbe- stimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist". - 3 - Die Miete ist mit 255 € monatlich vereinbart (205 € zuzüglich 50 € für Wohnungsstrom). Darüber hinaus sieht der Mietvertrag in § 8 die zinsfreie Ent- richtung einer Kaution von 615 € an die Klägerin vor; diese Kaution ist Anfang Oktober 2006 vom Beklagten zu 2 geleistet worden. 2 3 Mit Schreiben vom 26. Juni 2007 kündigte der Beklagte zu 1 unter dem Briefkopf des Beklagten zu 2 und mit dem Unterschriftszusatz "i.A." den Miet- vertrag wegen "der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhy- gienischen Zustände im (gemeinschaftlichen) sanitären Bereich, als auch im Eingangsbereich" zum 31. August 2007. Die Zimmerschlüssel wurden Anfang August 2007 vom Beklagten zu 2 zurückgegeben, die Miete ab August 2007 nicht mehr bezahlt. Das Amtsgericht hat zwar die außerordentliche Kündigung nicht als wirk- sam angesehen. Es ist aber von einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 ausgegangen und hat der auf Zahlung der Mieten für die Monate August bis Oktober 2007 gerichteten Klage mit Ausnahme der Mietforderung für August stattgegeben, die es durch Auf- rechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung als erlo- schen angesehen hat. Zugleich hat das Amtsgericht die Klägerin auf die Wider- klage der Beklagten zur Rückzahlung der überschießenden Kaution verurteilt. Die von der Klägerin eingelegte Berufung hat das Landgericht - ebenso wie die Anschlussberufung der Beklagten - zurückgewiesen. Gegen die Zurückweisung ihrer Berufung wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Landgericht zugelasse- nen Revision. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - ausgeführt: 7 Die ausgesprochene Kündigung sei mangels vorheriger Abmahnung zwar nicht als außerordentliche Kündigung wirksam geworden. Sie sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten und habe das Mietverhältnis zum 31. Oktober 2007 beendet. Bei ihrem Ausspruch habe der Beklagte zu 1 zum einen als Vertreter des Beklagten zu 2 handeln wollen und dies durch Angabe von dessen Namen und den Gebrauch des Vertreterzusatzes "i.A." zum Aus- druck gebracht. Zugleich habe er für sich selbst handeln wollen. Ein juristischer Laie wie der Beklagte zu 1, der als Vertreter unterschreibe, gehe gewöhnlich davon aus, dass damit zugleich seine eigene erforderliche Unterschrift geleistet werde. Nach Lage der Dinge könne deshalb ausgeschlossen werden, dass der Beklagte zu 1 als Vertreter für den Beklagten zu 2 eine Erklärung abgegeben habe, die er sachlich nicht habe mittragen wollen. Unstreitig habe allein der Be- klagte zu 2 in dem angemieteten Zimmer aus Anlass seines Studiums wohnen sollen. Die Aufnahme des Beklagten zu 1 in den Mietvertrag habe lediglich dazu gedient, der Klägerin einen weiteren solventen Schuldner zu verschaffen. Er sei deshalb ebenfalls daran interessiert gewesen, das Mietverhältnis, von dem sein Sohn sich aus sachlichen Gründen habe lösen wollen, rasch zum Ende zu brin- gen, um eine eigene Inanspruchnahme zu vermeiden. Wäre ihm bewusst ge- wesen, dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben habe und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig gewesen sei, hätte er die Adres- senangabe entsprechend anders formuliert. Auch wenn sich der Kündigungser- klärung selbst nur andeutungsweise ein eigener Kündigungswille des Beklagten - 5 - zu 1 entnehmen lasse, habe für die Klägerin bei der ihr bekannten Interessen- lage kein Zweifel bestehen können, dass der Beklagte zu 1 die Kündigung er- sichtlich auch als eigene habe aussprechen wollen. 8 Der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung stehe nicht der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss entgegen. Hierbei handele es sich nach dem Ergebnis des erhobenen Zeugenbeweises sowie der Anhörung des Beklagten zu 2 nicht um eine individualvertraglich getroffene Abrede, son- dern um einen formularmäßigen Kündigungsausschluss. Dieser sei nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil er in seinem Ergebnis einem einfachen Zeitmiet- vertrag gleichkomme, wie ihn der Gesetzgeber im Zuge des Mietrechtsreform- gesetzes wegen einer unerwünschten Beeinträchtigung der Flexibilität und Mo- bilität des Mieters nicht mehr gewollt habe. Diesen Interessen komme hier be- sondere Bedeutung zu, weil gerade Studenten oftmals nach wenigen Monaten feststellten, dass das begonnene Studium für sie nicht das Richtige sei, oder weil sie in späteren Phasen ihr Studium im Ausland fortsetzen wollten oder gar müssten. Dem Interesse des Mieters, sich von einem Vertrag jederzeit inner- halb eines relativ kurzen Zeitraums lösen zu können, habe der Gesetzgeber den Vorrang vor der Vertragsfreiheit jedenfalls dort einräumen wollen, wo aus Gründen der Mietersituation die Flexibilität den Vorrang besitzen müsse. Zu- mindest sei nicht zu erkennen, dass der Gesetzgeber es generell oder für Kon- stellationen, in denen der Mieter erkennbar ein gesteigertes Interesse an einer jederzeitigen Lösungsmöglichkeit habe, erlauben wolle, durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts die Wirkungen herbeizuführen, wie sie sonst durch eine nach § 573c BGB gerade nicht zulässige Verlängerung der Kündigungsfrist ein- treten würden. Das gelte hier umso mehr, als allein die klagende Vermieterin durch den Kündigungsausschluss begünstigt werde. Den Gesetzesmaterialien sei jedoch zu entnehmen, dass ein Ausschluss des Kündigungsrechts in ir- gendeiner Weise auch im Interesse des Mieters liegen müsse. Dass der Ver- - 6 - zicht dem Beklagten zu 2 irgendeinen Vorteil gebracht habe, sei nicht ersicht- lich. Insbesondere habe er mit Rücksicht auf den vorliegend anwendbaren § 573 BGB nicht ernstlich eine ordentliche Kündigung befürchten müssen, so dass der Kündigungsverzicht bei genauer Wertung der beiderseitigen Interes- sen ein einseitiger sei, der allein den Interessen der Klägerin diene, die Fluktua- tion in ihren Mietobjekten gering zu halten und eine nahtlose Vermietung si- cherzustellen. Für den Beklagten zu 2 und seine Flexibilität bei der Gestaltung des Studiums sei dagegen der Ausschluss des Kündigungsrechts erheblich nachteilig, ohne dass die Möglichkeit, bei vorzeitigem Auszug einen Nachmieter zu stellen, als hinreichender Ausgleich der Benachteiligung angesehen werden könne. Zudem sei der Kündigungsverzicht als eine nach § 575 Abs. 4 BGB un- zulässige und damit zugleich gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksame Um- gehung des § 575 BGB zu werten, weil der Verzicht hier im Ergebnis darauf hinauslaufe, einem vorzeitigem Auszug des Beklagten zu 2 entgegenzuwirken und ihm eine bestimmte Mietzeit praktisch vorzugeben. Da die Mietzeit hiernach zum 31. Oktober 2007 geendet habe und kein Grund für eine weitere Zurückbehaltung der Kaution ersichtlich sei, insbesonde- re über die Nebenkosten nicht abgerechnet werden müsse und auch sonst nicht erkennbar sei, welche weiteren Forderungen die Klägerin noch gegen die Be- klagten aus dem Mietverhältnis haben könnte, sei die Kaution zur Rückzahlung fällig geworden und auszukehren, so dass sie den Beklagten für eine Aufrech- nung zur Verfügung stehe. 9 II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss die Beklagten unangemessen benachteiligt 10 - 7 - und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Das Mietverhältnis der Parteien ist deshalb durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 beendet worden. Da die Klägerin ihrer mit Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Pflicht nicht nachgekommen ist, die geleistete Kaution binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist abzurechnen und die da- nach zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigte Kaution an den Mieter auszukehren (vgl. BGHZ 141, 160, 162), hat das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler angenommen, dass die geleistete Barkaution zur Rückzah- lung fällig geworden ist (§ 812 Abs. 1 BGB). Die Beklagten können deshalb mit ihrem Rückzahlungsanspruch gegen die Miete für August 2007 aufrechnen (§ 387 BGB) und den überschießenden Betrag ausgezahlt verlangen. 1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht die unter dem 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages nicht nur als eine Kündigung des Beklagten zu 2, sondern auch als eine Kündigung des Beklagten zu 1 und deshalb als wirksam angesehen hat. 11 Dem steht nicht entgegen, dass er die Kündigungserklärung nach ihrem Wortlaut im Namen des Beklagten zu 2 abgegeben hat, für den er nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die er- forderliche Vertretungsmacht hatte. Denn ein Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen ist rechtlich möglich und hat in diesem Fall zur Folge, dass die abgegebene Erklärung neben dem Vertretenen auch dem Erklärenden als eigene zugerechnet wird (BGHZ 104, 95, 100; MünchKommBGB/Schramm, 5. Aufl., § 164 Rdnr. 17; Habermeier in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 164 Rdnr. 23 m.w.N.). Um dem Beklagten zu 1 die Kündigung auch als eigene zu- rechnen zu können, ist es jedoch angesichts des bestehenden Schriftformerfor- dernisses notwendig, dass sein dahingehender eigener Kündigungswille in der Kündigungserklärung selbst - wenn auch nur unvollkommen - mit hinreichender 12 - 8 - Deutlichkeit Ausdruck gefunden hat (vgl. BGHZ 125, 175, 178; 176, 301, Tz. 25). Dass dies der Fall ist, hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler an- genommen. 13 Die gemäß § 559 Abs. 2 ZPO vom Revisionsgericht nur eingeschränkt nachprüfbare tatrichterliche Feststellung des Berufungsgerichts, in der Kündi- gungserklärung habe ein den Anforderungen des Schriftformerfordernisses ge- nügender eigener Kündigungswille des Beklagten zu 1 seinen Ausdruck gefun- den, weil die Klägerin nach ihrem Empfängerhorizont aufgrund der allen Betei- ligten bekannten Interessenlage habe erkennen müssen, dass der Beklagte zu 1 die Kündigungserklärung als eigene habe mittragen wollen, liegt nach den Umständen nahe und lässt entgegen der Auffassung der Revision keinen Rechtsfehler erkennen. Die (Hilfs-) Überlegung des Berufungsgerichts, der Be- klagte zu 1 hätte die Adressenangabe entsprechend anders formuliert, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hatte und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig war, steht dem nicht entgegen, weil sie den Inhalt der Kündigungserklärung, für den es entscheidend auf den Empfängerhorizont der Klägerin ankommt, nicht in Frage stellt. Sie betrifft vielmehr nur die nicht nach außen in Erscheinung getretene Willensbildung des Beklagten zu 1 in Bezug auf die Abfassung der Kündi- gungserklärung und ist dahin zu verstehen, dass der Beklagte zu 1 die Kündi- gungserklärung deutlicher als geschehen, nämlich unter beiderseitiger Adres- senangabe, formuliert hätte, wenn er sich des Erfordernisses bewusst gewesen wäre, aufgrund seiner Beteiligung am Mietvertrag zum Ausdruck zu bringen, dass er die Kündigungserklärung als eigene mitträgt. 2. Die Revision rügt ebenfalls ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht, das der Kündigungserklärung unangegriffen auch den Erklärungsgehalt beige- messen hat, das Mietverhältnis jedenfalls zum nächstmöglichen Zeitpunkt und 14 - 9 - damit hilfsweise ordentlich zum 31. Oktober 2007 beenden zu wollen, den im Mietvertrag vereinbarten Ausschluss des Kündigungsrechts als unwirksam an- gesehen hat. 15 a) Allerdings weist die Revision zutreffend darauf hin, dass der Senat in ständiger Rechtsprechung einen beiderseitigen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts für - wie hier - zwei Jahre grundsätzlich auch dann als wirksam ansieht, wenn ein solcher Ausschluss - wie das Berufungsgericht von der Revision unangegriffen festgestellt hat - formularmäßig vereinbart ist. Ins- besondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 BGB noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsverzichts für sich allein schon als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346, unter II 1 m.w.N.). Anders als das Berufungsgericht meint, steht nament- lich § 573c BGB einem solchen Verzicht nicht entgegen, weil diese Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kündigungs- rechts, das vorliegend im Streit ist, gerade voraussetzt (Senatsurteil vom 6. Ok- tober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II m.w.N.). b) Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Um- ständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. 16 aa) Eine solche unangemessene Benachteiligung nimmt der Senat etwa für einen einseitigen Kündigungsausschluss bei Verträgen an, denen keine Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB mit den ihr innewohnenden Vorteilen für den Mieter zugrunde liegt, wenn es an der Gewährung eines sonstigen aus- gleichenden Vorteils für den Mieter fehlt, der den einseitigen Kündigungsver- zicht gleichwohl zu rechtfertigen vermag (Senatsurteil vom 19. November 2008 17 - 10 - - VIII ZR 30/08, WuM 2009, 47, Tz. 11). Ebenso sieht der Senat einen beider- seitigen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren Dauer wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel als unwirksam an, weil ungeachtet der damit verbundenen Absicherung des Mieters vor einer ordentli- chen Kündigung des Vermieters über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus jedenfalls bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Dispositionsmöglichkeiten in Bezug auf Mobilität und Fle- xibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße einengt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). bb) Auch der hier vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts benach- teiligt die Beklagten unangemessen. Insoweit hat das Berufungsgericht in nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung dem Beklagten zu 2 ein schutz- würdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbe- dingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können, während es ins Gewicht fallende Interessen der Klägerin, die Beklagten für län- gere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht erkennen konnte. Besondere Bedeutung kommt vor allem dem Umstand zu, dass das angemiete- te Zimmer mit dem vom Beklagten zu 2 verfolgten Zweck verknüpft war, in E. studieren zu können. Diese Zweckbeziehung und ein daraus resultie- rendes sachliches Veränderungsbedürfnis des Beklagten zu 1 durfte die Kläge- rin nicht einfach ignorieren, um einseitig und ausnahmslos ihr vom Berufungs- gericht festgestelltes Interesse durchzusetzen, die Fluktuation in ihren Mietob- jekten gering zu halten und durch Vermeidung eines innerhalb des Semesters liegenden Mietendes eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen. Es begegnet deshalb keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, dass gerade Studenten ausbildungsbedingt ein derartigen Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an 18 - 11 - einer Wahrung ihrer Flexibilität haben, weil sie oftmals nach wenigen Monaten feststellen, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich wird, und mangels entsprechend gewichtiger Interessen der Kläge- rin an einer bestimmten Kontinuität der Mietbeziehung den vereinbarten Kündi- gungsausschluss als unangemessen verworfen hat. Die Erwägungen des Berufungsgerichts stehen zudem im Einklang mit den Maßstäben, die der Senat bei Schul- und Ausbildungsverträgen an die Be- urteilung von formularmäßigen Beschränkungen eines ordentlichen Kündi- gungsrechts angelegt hat. Auch hierbei hat der Senat den hohen Stellenwert hervorgehoben, der dem Einzelnen an der Wahl des für ihn richtigen Berufs und der dafür geeigneten Ausbildungsstätte sowie daran zuzubilligen ist, etwaige Fehlentscheidungen ohne gravierende, insbesondere ohne wirtschaftlich viel- fach nicht mehr tragbare Belastungen korrigieren zu können. Formularmäßig fest vorgegebene Vertragslaufzeiten benachteiligen die andere Seite deshalb angesichts der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Interessen und dem sol- chen Verträgen vertragstypisch anhaftenden Risiko einer geänderten berufli- chen Orientierung unangemessen, wenn der Verwender seine eigenen Interes- sen an einer langfristigen Vertragsdauer einseitig durchsetzt und dem für ihn erkennbaren Interesse des Ausbildungswilligen, ohne gravierende Nachteile sein Berufsziel oder seine Ausbildungsstätte aufgeben zu können, nicht durch angemessene Vertragsgestaltung Rechnung trägt (BGHZ 120, 108, 120 f.; vgl. ferner BGH, Urteil vom 28. Februar 1985 - IX ZR 92/84, WM 1985, 780, unter III 4 c cc, d). 19 cc) Da die Klägerin bei der von ihr vorgegebenen Vertragsgestaltung dem Umstand keine Rechnung getragen hat, dass der Beklagte zu 1, ohne in E. seinen Lebensmittelpunkt begründen zu wollen, das Zimmer lediglich 20 - 12 - vorübergehend nach Maßgabe seiner in Ablauf und Erfolg in aller Regel nicht genau überschaubaren Ausbildungsbedürfnisse benötigte, sondern einseitig ihr Interesse an einer gewissen Kontinuität des Mietverhältnisses und einer Wei- tervermietbarkeit des Zimmers zu einem ihr günstigen Nachfragezeitpunkt durchgesetzt hat, ist der vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Zu Recht weist das Berufungsgericht dar- auf hin, dass auch die Möglichkeit der Beklagten, bei einem berechtigten Inte- resse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen vermag. Diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung schon deshalb nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es den Beklagten gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde jedoch das grundsätzlich dem Vermieter oblie- gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, unzulässig auf den Mieter verlagert (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 13). An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentli- chen Kündigung (§ 542 Abs. 1, § 573c Abs. 1 BGB) getreten. Dieses haben die Beklagten wirksam zum 31. Oktober 2007 ausgeübt (dazu vorstehend unter II 1). Dagegen kommt eine Aufrechterhaltung des Kündigungsausschlusses mit einer über den 31. Oktober 2007 hinausreichenden verkürzten Dauer wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. Senatsurteile vom 21 - 13 - 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385, Tz. 20; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152, Tz. 20 ff.; vom 6. April 2005, aaO, unter II 3). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Erlangen, Entscheidung vom 15.05.2008 - 6 C 2114/07 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 28.10.2008 - 7 S 5296/08 -

§ 543§ 569

BGH VIII ZR 291/0913.07.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 327/11 Verkündet am: 9. Mai 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543, 569; WoBindG § 10; HmbWoBindG § 11 § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 - LG Hamburg AG Hamburg-Barmbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg vom 21. Oktober 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der Beklagten als ihrem Mitglied durch Dauernutzungsvertrag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg. In § 4 des von der Klägerin gestellten Formularvertrages heißt es: "(1) Das Nutzungsverhältnis wird für unbestimmte Zeit abgeschlossen. (2) Der Vertrag kann vom Mitglied bis zum dritten Werktag eines Ka- lendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich gekündigt werden. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. (3) Das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung ist an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft gebunden. Scheidet das Mit- 1 - 3 - glied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft aus, so ist die Genos- senschaft berechtigt, das Nutzungsverhältnis zum nächstzulässigen Termin unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen zu kündi- gen. (4) Während des Fortbestehens der Mitgliedschaft wird die Genossen- schaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht auf- lösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nut- zungsverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossen- schaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig ma- chen." Eine mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmun- gen (AVB) der Klägerin, die bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglich- keit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vorsieht und als Beispiel für einen solchen wichtigen Grund unter anderem den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beschriebenen Zahlungsverzug benennt, ist durchgestrichen. Die monatlich im Voraus fällige Nutzungsgebühr belief sich im Dezember 2008 auf 528,93 € und setzte sich aus einer Grundnutzungsgebühr von 338,93 €, einer Betriebskostenvorauszahlung von 140 € sowie einer Heizkos- tenvorauszahlung von 50 € zusammen. Mit der für 2007 erteilten Betriebskos- tenabrechnung vom 13. November 2008, deren Positionen zwischen den Par- teien teilweise streitig sind, setzte die Klägerin für die Zeit ab Januar 2009 einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungsbetrag fest. Ferner erhöhte sie mit Schrei- ben vom 10. Juni 2009 die Grundnutzungsgebühr für die Zeit ab Juli 2009 um 9,75 € auf 348,68 €. Die Beklagte zahlte von Januar bis September 2009 ledig- lich den bisherigen Betrag von 528,93 €, wobei die von ihr für den Monat Juli erst am 11. Juli 2009 veranlasste Zahlung bei der Klägerin am 14. Juli 2009 einging. 2 3 - 4 - Über das Vermögen der Beklagten war zwischenzeitlich durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 8. Mai 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet und der frühere Beklagte zu 2 zum Treuhänder bestellt worden. Dieser gab un- ter dem 26. Mai 2009 gegenüber der Klägerin eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab. Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 kündigte die Klägerin, die im März 2009 wegen der nach ihrer Auffassung bestehenden Mietrückstände ei- nen Mahnbescheid gegen die Beklagte erwirkt hatte, gegenüber dem Treuhän- der das Dauernutzungsverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit der Miete für Juli 2009, Rückständen bei den Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Ja- nuar bis Juni 2009 von jeweils 30,50 € sowie eines Mietrückstands für Februar 2008 von 38,46 € fristlos, hilfsweise fristgerecht. Weitere Kündigungen sprach sie gegenüber der Beklagten unter dem 20. Juli 2009, 21. Juli 2009 und 1. Oktober 2009 aus; diese Kündigungen stützte sie auf einen Rückstand mit denjenigen Beträgen, welche für Mai und Juni 2009 in Höhe von 30,50 € monat- lich und ab Juli 2009 in Höhe von 40,25 € monatlich hinter der von ihr festge- setzten erhöhten Nutzungsgebühr zurückgeblieben waren. Die gegen die Beklagte gerichtete Klage auf Räumung der Wohnung nebst Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision. 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die Klägerin sei selbst im Falle eines gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB relevanten Zahlungsverzugs nicht zur Kün- digung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Der Wirksamkeit sämtlicher ausgesprochener Kündigungen stehe § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegen. Diese Bestimmung sei auch bei preisgebundenem Wohnraum entsprechend anwend- bar, so dass die Klägerin sich vor einer abschließenden gerichtlichen Klärung, ob die von ihr einseitig vorgenommenen Erhöhungen der Miete und der Neben- kostenvorauszahlungen berechtigt gewesen seien, vor Ablauf der anschließen- den Sperrfrist nicht auf den eingetretenen Rückstand berufen könne. Zwar be- ruhe die Forderung der Klägerin auf erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen, die neben der Julimiete überhaupt erst einen relevanten Rückstand hätten herbei- führen können, nicht auf dem in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in Bezug genommenen § 560 BGB, sondern wegen der Preisgebundenheit des Wohnraums auf § 11 des Hamburger Wohnungsbindungsgesetzes. Insoweit liege aber eine planwid- rige Regelungslücke vor. Es sei weder ersichtlich noch nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber einen Vermieter preisgebundenen Wohnraums gegenüber einem Vermieter von preisfreiem Wohnraum für diese Fallgestaltung habe privi- legieren wollen. Außerdem sei die Interessenlage gleich, da es auch bei preis- gebundenem Wohnraum dem Vermieter zumutbar sei, den Streit über die Wirk- samkeit der Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Andernfalls würde ihm die Möglichkeit eröffnet, einen Mieter durch den Druck einer drohenden Kündi- 6 7 8 - 6 - gung zur Anerkennung von Mieterhöhungen zu bewegen, die möglicherweise nicht geschuldet seien. Für eine solche Bevorzugung bestehe kein Anlass, zu- mal dadurch besonders die regelmäßig sozial schwächer gestellten und des- halb eher schutzbedürftigen Mieter preisgebundenen Wohnraums benachteiligt würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen des Dauernutzungsverhältnisses und demgemäß die Berechtigung des von der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB erhobenen Räumungsverlangens nicht verneint werden. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsver- trag der Sache nach um einen Mietvertrag handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin wegen des nach ihrer Auffassung eingetretenen Mietzahlungsver- zugs der Beklagten ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Nut- zungsverhältnisses hatte, nach den dafür im Wohnraummietrecht vorgesehe- nen Kündigungsbestimmungen, insbesondere § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, zu beurteilen ist, soweit die Parteien nicht in zulässiger Weise Abweichendes vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 unter II; vom 14. Ok- tober 2009 - VIII ZR 159/08, WuM 2009, 744 Rn. 9; vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 8). Dies greift die Revision ebenso wenig an wie die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass sich bei dem hier gegebenen preisgebundenen Wohn- raum eine Erhöhung der Nutzungsgebühr und der Nebenkostenvorauszahlun- 9 10 11 - 7 - gen nicht nach §§ 558, 560 BGB, sondern nach dem mit § 10 WoBindG über- einstimmenden § 11 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in der Freien und Hansestadt Hamburg (Hamburgisches Wohnungsbindungsgesetz - HmbWoBindG) vom 19. Februar 2008 (HmbGVBl. S. 305) bestimmt. Danach kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt und die gezahlten Umlagen um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden sollen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach die- sem Gesetz (§§ 8 ff., § 29 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 Buchst. a HmbWoBindG i.V.m. § 4 Abs. 7, 8, § 20 NMV 1970, § 27 II. BV) zulässigen Entgelts verpflich- tet ist. Da die Erklärung des Vermieters gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 Hmb- WoBindG die Wirkung hat, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgen- den Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt, und das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Berechtigung der Erhöhungsverlangen der Klägerin getroffen hat, ist für das Revisionsverfah- ren davon auszugehen, dass die Beklagte der Klägerin die jeweiligen Erhö- hungsbeträge schuldete und bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 für die Monate Juni und Juli 2009 mit einem gemäß § 556b Abs.1 BGB bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichtenden und die Miete für einen Monat übersteigenden Betrag in Verzug geraten war. 2. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch die Annahme des Beru- fungsgerichts, die Klägerin sei an einer wirksamen Kündigung bereits durch § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gehindert gewesen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zah- lungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräfti- ger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentli- 12 - 8 - chen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. a) Ob § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, der nach seinem Wortlaut nur Mieterhö- hungen und Veränderungen von Betriebskosten gemäß §§ 558 bis 560 BGB und damit nur Entgeltveränderungen bei preisfreiem Wohnraum erfasst, auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nach Maßga- be von § 10 WoBindG und entsprechender landesrechtlicher Vorschriften - hier § 11 HmbWoBindG - entsprechend anzuwenden ist, ist umstritten. Teilweise wird eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB wegen Fehlens einer gleichwertigen Regelung im Preisbindungsrecht für gebo- ten erachtet. Denn die Interessenlage bei Mieterhöhungen nach § 10 WoBindG sei nicht anders als bei denjenigen nach §§ 558 ff. BGB. Zudem seien die Mie- ter von preisgebundenem Wohnraum besonders schutzbedürftig, da sie im Zweifel zu den sozial schwächeren Bevölkerungsschichten zählten und nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Gesetzgeber diese Mieter von dem mit § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bezweckten Schutz habe ausnehmen wollen (LG Köln, WuM 1995, 593; AG Hamburg-Harburg, ZMR 2011, 558, 559; Ster- nel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XII 147; jurisPK-BGB/Mössner, 5. Aufl., § 569 Rn. 188). Die Gegenansicht verweist auf den für eindeutig erachteten Wortlaut der Norm, der Mieterhöhungen nach Maßgabe von Rechtsvorschriften außerhalb des BGB gerade nicht erfasse (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 46; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 569 Rn. 35; Bamberger/Roth/ Wöstmann, BGB, 2. Aufl., § 569 Rn. 19; AnwK-BGB/Hinz, 2005, § 569 Rn. 53; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Januar 2011, § 569 Anm. 9.1). Ferner verweist sie darauf, dass der Gesetzge- 13 14 15 - 9 - ber in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG bereits die § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Vorgängerbestimmung des § 9 Abs. 2 MHG ausdrücklich von einer Anwendung auf preisgebundenen Wohnraum ausgenommen habe und auch die Neufas- sung des Gesetzes nach der Mietrechtsreform nur das private Wohnraummiet- recht habe erfassen sollen (Lammel, aaO, § 569 Rn. 46 Fn. 74). b) Mit der zuletzt genannten Auffassung hält der Senat die Vorausset- zungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisge- bundenen Wohnraum für nicht gegeben. Dazu fehlt es entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts bereits an der erforderlichen Regelungslücke. Abgese- hen davon, dass schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzu- sammenhang der Kündigungsbestimmungen für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Analogiefähigkeit spricht (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 c), macht die Entstehungsgeschichte der Norm deutlich, dass die vom Berufungsgericht für geboten erachtete Analogie auszuscheiden hat. aa) Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Regelung findet sich erstmals in § 3 Abs. 5 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Miet- verhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (BGBl. I S. 1839 - WKSchG), die ursprünglich allerdings nur auf die heute in § 558 BGB geregel- te Mieterhöhung bezogen war und die heute in § 560 BGB und damals in § 3 Abs. 6 WKSchG geregelte Betriebskostenerhöhung noch nicht mit erfasst hatte. Durch § 3 Abs. 5 WKSchG wollte der Gesetzgeber sichergestellt wissen, dass wegen derjenigen Erhöhungsbeträge, die während des Klageverfahrens auf Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs des Vermieters zur Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 3 WKSchG eventuell aufgelaufen waren, nicht alsbald nach Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB aF) erfolgen konnte. Gleichzeitig war jedoch in § 3 Abs. 7 WKSchG bestimmt 16 17 - 10 - worden, dass die Regelungen des § 3 WKSchG nicht für preisgebundenen Wohnraum gelten. Dies ist damit begründet worden, dass bei preisgebundenem Wohnraum die Obergrenzen für die Miethöhe wie auch die Möglichkeit für die Durchsetzung einer Mieterhöhung besonders geregelt seien, so dass Absatz 7 klarstelle, dass die Absätze 1 bis 6 für Mietverhältnisse über solchen Wohn- raum nicht gelten sollten (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). bb) Daran hat sich durch den in Art. 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) geschaffenen § 9 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) nichts geändert. Hierdurch ist zwar die bisherige Regelung in § 3 Abs. 7 WKSchG unter anderem auf die den heutigen §§ 559, 560 BGB entsprechenden Regelungen der §§ 3 f. MHG erweitert wor- den, weil es für notwendig erachtet worden ist, diese Schutzvorschrift für den Mieter etwa auch auf Mieterhöhungen bei Modernisierungen nach § 3 MHG auszudehnen, zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automatisch wirksam werde (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Gleichzeitig ist jedoch für preisgebundenen Wohnraum die bisherige Regelung beibehalten und in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG lediglich dahin angepasst worden, dass die Vor- schriften der §§ 1 bis 9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten sollten (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 14). Ein noch weiterge- hender Regelungsvorschlag des Bundesrates, dem preisgebundenen Wohn- raum denjenigen Wohnraum gleichzustellen, für den aufgrund anderer Rechts- vorschriften oder vertraglicher Vereinbarungen höchstens die Kostenmiete nach den für preisgebundenen Neubauwohnraum geltenden Vorschriften gefordert werden darf, ist nicht in das Gesetz übernommen worden (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 18, 20; ferner bereits BR-Drucks. 391/71 [Beschluss], S. 5). 18 - 11 - cc) An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber bei Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB im Zuge des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149), durch dessen Art. 10 Nr. 1 zugleich das Miethöhegesetz aufgehoben worden ist, festgehalten. Die nunmehr auf die §§ 558 ff. BGB bezogene Über- nahme des § 9 Abs. 2 MHG in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB hat der Gesetzgeber damit begründet, dass diese Regelung systematisch zu den Regelungsgegen- ständen des § 569 BGB gehöre und in dieser Bestimmung leichter aufzufinden sei als bei den Regelungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung (BT- Drucks. 14/4553, S. 64). Gleichzeitig ist in der Gesetzesbegründung zum Verhältnis des privaten Wohnraummietrechts zum öffentlichen Wohnungsrecht klargestellt worden, dass der in dieser Form dann auch umgesetzte Entwurf das private Wohn- raummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenfasse. Das betreffe in erster Linie die Vorschriften über die Erhöhung der Miete bei nicht preisgebun- denen Wohnungen aus dem Miethöhegesetz; die hierin enthaltenen Vorschrif- ten seien in das BGB eingearbeitet worden. Dagegen sei das öffentliche Woh- nungsrecht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neu- baumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) nicht einbezogen wor- den. Gleiches gelte für die privatrechtlichen Ergänzungsvorschriften für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau, da sie nicht in das System des privaten Mietrechts passten und das Bürgerliche Gesetzbuch auch unnötig mit zahlrei- chen komplizierten Vorschriften überfrachten würden, die nur für einen verhält- nismäßig kleinen Teil des Wohnungsbestandes gelten würden und stark an den differenzierten Anforderungen der verschiedenen Arten der Wohnungsbauför- derung ausgerichtet seien (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). 19 20 - 12 - Diese Erwägungen schließen zugleich die Annahme aus, der Gesetzge- ber, der bis dahin die Mieter preisgebundenen Wohnraums aufgrund der ge- setzlichen Vorschriften zur Kostenmiete nicht für in gleicher Weise schutzbe- dürftig erachtet hat wie die Mieter preisfreien Wohnraums (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 20), habe im Zuge der Aufhebung des Miethöhegesetzes den An- wendungsbereich des bisherigen § 9 Abs. 2 MHG bei der Übernahme in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus um den bisher ausdrücklich aus- geschlossenen preisgebundenen Wohnraum erweitern oder sonst die vereinzelt in andere Richtung gehende, dabei jedoch dem eindeutigen Gesetzeswortlaut widersprechende Instanzrechtsprechung billigen wollen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts liegt deshalb bereits keine durch Analogie zu schließende Regelungslücke vor, die es zuließe, den Anwendungsbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus auf Miet- und Betriebskos- tenerhöhungen nach Maßgabe des § 10 WoBindG und entsprechender landes- rechtlicher Kostenmietbestimmungen auszudehnen. 3. Soweit es die Kündigung vom 7. Juli 2009 anbelangt, bei deren Zu- gang die Voraussetzungen für einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nach den re- visionsrechtlich zu unterstellenden Mietrückständen - anders als bei den späte- ren Kündigungen - allein gegeben waren, erweist sich das Berufungsurteil auch nicht aus anderen Gründen als richtig. a) Das Berufungsgericht hat es dahinstehen lassen, ob der Auslegung des Amtsgerichts zu folgen sei, nach der § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrags auch die Möglichkeiten der Klägerin zur außerordentlichen Kündigung einge- schränkt habe, wofür - so das Berufungsgericht - immerhin spreche, dass es sich bei diesem Vertrag um einen zu Lasten der Klägerin auszulegenden For- mularvertrag handele. Einer solchen Auslegung, die ein auf § 543 Abs. 1, 21 22 23 - 13 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB gestütztes Recht der Klägerin zur Kündigung aus wichtigem Grund ausschließen würde, kann aber entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht gefolgt werden. Diese Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu er- warten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, WuM 2010, 27 Rn. 11; vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, WM 2010, 1283 Rn. 19; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 293/10, NJW 2011, 3510 Rn. 11), ergibt vielmehr, dass der von der Klägerin verwendete Formularvertrag die nach § 543 BGB bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten der Klägerin zur Kündigung des Dau- ernutzungsvertrages aus wichtigem Grund nicht einschränkt. aa) Die Vertragsbestimmung in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages, die sich in inhaltsgleicher Form häufig in den von Wohnungsgenossenschaften verwendeten Vertragsformularen findet (Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9), wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum dahin verstanden, dass sie le- diglich darauf abzielt, das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nach § 564b BGB aF beziehungsweise § 573 BGB einzuschränken. Danach beschreibe die genannte Vertragsbestimmung im Gegensatz zur gesetzlichen Regelung, nach der zur Wirksamkeit der (ordentlichen) Kündigung bereits ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne eines vernünftigen, billigenswerten Erlangungsinteresses von nicht ganz unerhebli- chem Gewicht genüge, die Unauflöslichkeit des Mietverhältnisses durch ordent- liche Kündigung während der Mitgliedschaft des Mieters in der Genossenschaft als Regelfall. Nur in besonderen Ausnahmefällen solle eine solche Kündigung zulässig sein, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung notwendig machten. Das habe insbesondere zur Folge, dass die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis von sich aus aufzulösen, oh- 24 - 14 - ne dass eine Vertragsverletzung des Mieters vorliege, erheblich eingeschränkt würden (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89, 90; LG Frankenthal, Urteil vom 27. Juli 2005 - 2 S 119/05, juris Rn. 5; LG Berlin, GE 2012, 65). Allerdings wird die genannte Vertragsbestimmung nicht zugleich dahin verstanden, dass sie auch Kündigungen ausschließt, für die etwa aufgrund eines vertragsverletzen- den Verhaltens des Mieters nach den gesetzlichen Voraussetzungen ein wichti- ger Grund im Sinne von § 543 BGB besteht; eine hierauf gestützte Kündigung wird von einem auf berechtigte wichtige Interessen beschränkten Kündigungs- recht vielmehr als mit umfasst angesehen (vgl. OLG Karlsruhe, aaO; LG Fran- kenthal, aaO; ferner OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584; jurisPK-BGB/Mössner, aaO, § 573 Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 573 Rn. 40). Dem ist zu folgen. bb) Formularvertragliche Klauseln sind als Allgemeine Geschäftsbedin- gungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer- den, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, und vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, jeweils aaO). (1) § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages lässt nach seinem Wortlaut nicht erkennen, dass die Klägerin - dem vorstehend aufgezeigten gängigen Verständnis entsprechend - sich über eine Einschränkung der Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung hinaus auch ihrer gesetzlichen Kündigungsmög- lichkeiten aus wichtigem Grund begeben wollte. Das gilt namentlich dann, wenn der Kündigungsgrund - wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist - in einem nach der gesetzlichen Wertung des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 25 26 - 15 - Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB als erheblich anzusehenden Mietzahlungsverzug und damit in einer Vertragsverletzung von Gewicht besteht. Auch ein verständiger und redlicher Vertragspartner kann unter Abwägung der Interessen der norma- lerweise beteiligten Verkehrskreise die Formularklausel, wonach die Klägerin das Nutzungsverhältnis nur kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interes- sen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwen- dig machen, billigerweise nicht dahin verstehen, dass die Klägerin sich selbst für diesen Fall ihres gesetzlichen Kündigungsrechts begeben und die Vertrags- verletzung insoweit sanktionslos stellen wollte. Dabei ist nicht nur zu berück- sichtigen, dass jedenfalls § 543 Abs. 1 BGB ein allgemeines und auch nicht abdingbares Recht beider Vertragsparteien normiert, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen (BT-Drucks. 14/4553, S. 43; vgl. fer- ner BGH, Urteil vom 5. Juni 1992 - LwZR 11/91, BGHZ 118, 351, 355; Münch- KommBGB/Bieber, aaO, § 543 Rn. 74; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO, § 543 Rn. 61), so dass von einer freiwilligen Einschränkung dieses für ein Dauer- schuldverhältnis elementaren Rechts jedenfalls nicht ohne Weiteres ausgegan- gen werden kann. Zusätzlich ist auch in Rechnung zu stellen, dass ein Verzicht auf Rechte im allgemeinen nicht zu vermuten ist, sofern nicht eindeutige An- haltspunkte vorliegen, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts - hier des Kündigungsrechts aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB - verstehen darf (BGH, Urteile vom 25. November 1998 - VIII ZR 259/97, WM 1999, 868 unter III 2 a; vom 7. Januar 2003 - X ZR 94/00, BGHReport 2003, 646, 647). (2) Solche eindeutigen Anhaltspunkte, die einen Willen der Klägerin er- kennen lassen, ohne jeden Vorbehalt ein für allemal auf ihr Kündigungsrecht nach § 543 BGB zu verzichten, liegen aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners nicht vor. Sie ergeben sich insbesondere auch nicht daraus, dass die mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestim- 27 - 16 - mungen (AVB) der Klägerin gestrichen worden ist. Denn die Klägerin hat in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages unmissverständlich klargestellt, dass sie sich ungeachtet eines dem Mieter im Vergleich zu üblichen Mietverhältnissen zugebilligten erhöhten Bestandsschutzes jedenfalls für den Fall einer - wie hier - gegebenen schwerwiegenden Vertragsverletzung gerade nicht ihres gesetzli- ches Kündigungsrechts aus wichtigem Grund begeben wollte. (3) Vor diesem Hintergrund kommt entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts auch eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin nicht in Betracht. Denn diese Regel ist nicht schon dann anzuwenden, wenn Streit über die Auslegung besteht. Voraussetzung ist vielmehr, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsme- thoden ein nicht behebbar Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungsmög- lichkeiten rechtlich vertretbar sind (BGH, Urteile vom 6. März 1996 - IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857 unter 3 a; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14). Außer Betracht zu bleiben haben dabei allerdings Verständ- nismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, WM 2008, 308 Rn. 28; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO). Das ist hier - wie vor- stehend ausgeführt - hinsichtlich eines Verzichts der Klägerin auf die Möglich- keit zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der Fall. b) Die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Juli 2009 scheitert auch nicht von vornherein daran, dass sie gegenüber dem Treuhänder und nicht gegen- über der Beklagten ausgesprochen worden ist. Zwar muss eine Kündigung, um wirksam zu sein, gegenüber dem anderen Vertragsteil erklärt werden und ihm zugehen (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 542 Rn. 36; Erman/ 28 29 - 17 - Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 542 Rn. 14; jurisPK-BGB/Münch, aaO, § 542 Rn. 9). Der Treuhänder war jedoch am 7. Juli 2009 der richtige Kündigungsad- ressat. aa) Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten ist ihr Recht, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, gemäß § 80 Abs. 1 InsO auf den Insol- venzverwalter, hier gemäß § 313 Abs. 1 Satz 1, § 304 Abs. 1 Satz 1 InsO auf den Treuhänder übergegangen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2003 - IX ZR 333/00, NZI 2003, 666 unter I 2). Dementsprechend hat der Dauernutzungsver- trag zwischen der Klägerin und der Beklagten, der trotz der in § 109 Abs. 1 Satz 2, 3 InsO für Wohnungsmietverhältnisse getroffenen Sonderregelungen nicht vom Massebeschlag ausgenommen war (Pape, NZM 2004, 401, 410; Eckert, NZM 2006, 803, 804 f.; Uhlenbruck/Wegener, Insolvenzordnung, 13. Aufl., § 108 Rn. 30, § 109 Rn. 21; jeweils mwN; aA Marotzke, KTS 1999, 269 ff.), gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbe- standen und ist der Treuhänder mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens anstelle der Beklagten in den vor Verfahrenseröffnung geschlossenen Vertrag eingetre- ten. Dieser Stellung des Treuhänders entsprechend war die Kündigung der Klägerin an den Treuhänder zu adressieren (vgl. Flatow, NZM 2011, 607, 613; Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 21). bb) Hieran hat bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 auch der Umstand nichts geändert, dass der Treuhänder gegenüber der Klägerin zuvor am 26. Mai 2009 eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat- te, wonach Ansprüche des Vermieters aus dem Wohnungsmietverhältnis, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten, auf das Monatsende bezogenen Frist von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht wer- den können. Zwar ist umstritten, ob diese Enthaftungserklärung, die dazu dient, 30 31 - 18 - die Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis herbeizufüh- ren, der sie durch den in § 108 Abs. 1 InsO angeordneten Fortbestand des Mietverhältnisses ausgesetzt ist (dazu BGH, Urteile vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, WM 2008, 1510 Rn. 22; vom 13. April 2011 - VIII ZR 295/10, WuM 2011, 282 Rn. 15 f.), zur Folge hat, dass der Mietvertrag freigegeben und auf den Schuldner übergeleitet wird und dadurch wieder vollständig dem Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners unterliegt, der in diesem Fall auch alleini- ger Kündigungsadressat wird, oder ob sich die Bedeutung der Erklärung darauf beschränkt, dass die Masse nicht mehr für die später fällig werdenden Verbind- lichkeiten haftet, der Treuhänder aber Vertragspartei bleibt und deshalb nur ihm gegenüber wirksam gekündigt werden kann (zum Meinungsstand Flatow, aaO, S. 609 f.; Cymutta, WuM 2008, 582, 584 f. mwN). Es bedarf allerdings keiner Entscheidung, ob die vom Treuhänder abge- gebene Enthaftungserklärung, der der Gesetzgeber die Wirkung beilegen woll- te, dass dadurch der Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortge- setzt wird (BT-Drucks. 14/5680, S. 27), im Ergebnis zu der beschriebenen Frei- gabewirkung geführt hat. Zwar wird für diesen Fall vereinzelt vertreten, dass bereits nach Abgabe der Enthaftungserklärung eine Kündigung des Vermieters nur noch gegenüber dem Mieter und nicht mehr gegenüber dem Verwalter zu erklären sei (Tintelnot in Kübler/Prütting, Kommentar zur Insolvenzordnung, Stand November 2011, § 109 Rn. 21). Ganz überwiegend wird aber der Eintritt einer Freigabe- oder Enthaftungswirkung erst mit dem - hier bei Abgabe der Kündigungserklärung vom 7. Juli 2009 noch nicht erfolgten - Ablauf der dreimo- natigen Kündigungsfrist gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 InsO ange- nommen (Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 19; Andres/Leithaus, Insolven- zordnung, 2. Aufl., § 109 Rn. 14; Dahl, NZM 2008, 585, 586; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; AG Göttingen, NZM 2009, 617 f.). 32 - 19 - Letztgenannte Auffassung trifft zu. Denn auch der Gesetzgeber wollte, wie zugleich im Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hinreichend zum Aus- druck gekommen ist, die Wirkung der Enthaftungserklärung erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist - hier des 31. August 2009 - eintreten lassen (BT-Drucks. 14/5680, aaO). In der Zeit davor war deshalb eine Kündigung des Nutzungsvertrages durch die Klägerin an den Treuhänder zu adressieren. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu den jeweils bestehenden Zahlungsrück- ständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 26.08.2010 - 812 C 186/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 21.10.2011 - 311 S 60/10 - 33 34

§ 556b

BGH VIII ZR 154/0423.11.2005 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 291/09 Verkündet am: 13. Juli 2010 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entspre- chender mietvertraglicher Vereinbarungen ist, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des § 556b Abs. 1 BGB am 1. September 2001 getroffen worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09). BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 291/09 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. September 2009 wird zurückgewie- sen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens und des Ver- fahrens über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revi- sion zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahr 1978 eine in Berlin gelegene Wohnung. Die Klägerin war zur Zeit der Klageerhebung Vermieterin; sie hat die Wohnung da- nach veräußert. In § 4 des Formularmietvertrags ist unter anderem bestimmt: 1 "Der Mietzins und die Nebenabgaben sind monatlich ohne besondere Aufforderung im voraus - spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats - kostenfrei im Wege des Einzugsverfahrens, soweit ein Post- scheck- oder Bankkonto vorhanden ist -, auf eines der Konten der Be- zirkskasse … zum Kassenzeichen … und unter Angabe der Wohnungs- nummer (vgl. Seite 1 oben rechts) zu überweisen." - 3 - 2 In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen, die als Anlage 1 dem Miet- vertrag beigefügt waren, findet sich folgende Regelung: "2.3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absen- dung, sondern die Ankunft des Geldes an. …." Die Klägerin mahnte den Beklagten am 15. Januar 2008 wegen voran- gegangener unpünktlicher Mietzahlungen ab. Die Miete für den darauf folgen- den Monat Februar 2008 ging am 5. Februar 2008, einem Dienstag, bei der Klä- gerin ein. Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 20. Februar 2008 fristlos, hilfsweise fristgemäß. Sie ist der Ansicht, die Febru- armiete sei wiederum verspätet gezahlt worden und darin liege eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung, dass ihr eine Fortsetzung des Mietver- hältnisses nicht zuzumuten sei. 3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin, mit der diese ihre Räumungsklage auch auf weitere Kündigungen vom 9. Sep- tember 2008 und 13. März 2009 gestützt hat, ist erfolglos geblieben. Das Beru- fungsgericht hat die Revision - beschränkt auf seine Entscheidung über die Kündigung vom 20. Februar 2008 - zugelassen. 4 Mit ihrer - im Umfang der Zulassung - eingelegten Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter. Hinsichtlich der Entscheidung des Be- rufungsgerichts über die weiteren Kündigungen vom 9. September 2008 und 13. März 2009 hat die Klägerin Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Der Se- nat hat die Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 8. Juni 2008 zu- rückgewiesen. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, auszugsweise veröffentlicht in MM 2008, 334) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisions- verfahren noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: 7 Die Kündigung vom 20. Februar 2008 sei nicht gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet. Der Beklagte habe die Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung nicht ver- letzt, denn die am 5. Februar 2008 eingegangene Zahlung sei nicht verspätet. Zwar sei der Sonnabend grundsätzlich ein Werktag. Dies gelte aber nicht für die Zahlungsfrist. Die Parteien hätten in § 4 des Mietvertrags eine unbare Zahlung der Miete vereinbart. An einem Sonnabend würden jedoch Bankgeschäfte re- gelmäßig nicht vorgenommen. Werktage im Sinne der Zahlungsfrist in § 4 des Mietvertrages seien danach nur solche Tage, an denen Banken tätig würden, denn die Karenzzeit diene zum Bewirken der Zahlung. Diese Auslegung finde auch Niederschlag in Art. 72 Abs. 1 Satz 2 WG, Art. 55 Abs. 1 ScheckG und insbesondere in der Fristenregelung für die Ausführung eines Banküberwei- sungsauftrages in § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB. Ließe man außer Acht, dass der Sonnabend kein Bankgeschäftstag sei, stünden in dem vorliegenden Fall dem Mieter lediglich zwei Bankgeschäftstage zur Verfügung, was im Ergebnis zu einer Verkürzung der auf drei Werktage bemessenen Frist zur Bewirkung der Mietzahlung führe. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 9 - 5 - 10 Mit Recht hat das Berufungsgericht die Kündigung vom 20. Februar 2008 als unwirksam angesehen. Der Klägerin stand weder ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 1 BGB noch zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn entgegen der Auf- fassung der Revision hat der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht dadurch verletzt, dass er die Miete für Februar 2008 erst am 5. Februar 2008 zahlte. Die Parteien haben in § 4 des Mietvertrags vereinbart, dass der Beklagte die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats auf eines der Kon- ten der Klägerin zu überweisen hat, die Miete mithin an diesem Tag fällig ist. Entgegen der Auffassung der Revision war die am 5. Februar 2008, einem Dienstag, erfolgte Zahlung der Miete für Februar 2008 rechtzeitig. Der vorange- gangene Sonnabend, der 2. Februar 2008, zählt bei der Berechnung der in § 4 des Mietvertrags vereinbarten Zahlungsfrist nicht mit, weil er, wie das Beru- fungsgericht mit Recht angenommen hat, kein Werktag im Sinne dieser Ver- tragsbestimmung ist. Damit fiel der dritte Werktag des Monats Februar 2008 auf Dienstag, den 5. Februar 2008, so dass die Klägerin die Miete an diesem Tag vertragsgemäß erhielt. 11 1. Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend hinsichtlich der in § 4 des Mietvertrags geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungshalt der Vertragsbestimmung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. 12 Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Formularklau- sel unterliegt nach § 545 Abs. 1 ZPO der uneingeschränkten revisionsgerichtli- chen Überprüfung (vgl. Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, unter II 2 a). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt, ausgehend von den Interessen, Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten 13 - 6 - eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 28. April 2009 - XI ZR 86/08, WM 2009, 1180, Tz. 21; vom 29. Mai 2008 - III ZR 330/07, WM 2008, 1391, Tz. 19 m.w.N). 2. Die Vertragsbestimmung in § 4 des Mietvertrags ist so auszulegen, dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne dieser Klausel ist. 14 a) Der Regelungsgehalt der Klausel in § 4 des Mietvertrags stimmt im Wesentlichen mit der am 1. September 2001 in Kraft getretenen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB überein. Nach dieser Vorschrift ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. § 556b Abs. 1 BGB findet zwar auf den vorlie- genden, bereits im Jahr 1978 geschlossenen Mietvertrag gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB keine Anwendung. Aus den Gesetzesmaterialien zu dieser Vorschrift geht aber hervor, dass der Gesetzgeber mit der Neuregelung ledig- lich die entsprechende, damals bereits ganz überwiegende Vertragspraxis übernehmen wollte (BT-Drs. 14/4553, S. 52). Deshalb sind die für die Ausle- gung des § 556b Abs. 1 BGB maßgeblichen Gesichtspunkte die gleichen wie für die Auslegung von Vertragsklauseln mit entsprechendem Regelungsgehalt aus der Zeit vor Einführung des § 556b Abs. 1 BGB. 15 b) Der Senat hat mit Urteil vom heutigen Tag für eine mit § 556b Abs. 1 BGB übereinstimmende Fälligkeitsvereinbarung, die nach Inkrafttreten dieser Vorschrift getroffen wurde, entschieden, dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarun- gen ist (Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, unter II 3 c cc). Dies gilt auch für entsprechende Vereinbarungen aus der Zeit vor Inkrafttreten des 16 - 7 - § 556b Abs. 1 BGB, weil die für die Auslegung maßgebliche Interessenlage die gleiche ist. 17 aa) Mit der Klausel in § 4 des Mietvertrags aus dem Jahr 1978 wird ebenso wie mit der Regelung des § 556b Abs. 1 BGB die Fälligkeit der Miete - abweichend von der bis zum 30. August 2001 geltenden Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB aF - auf den Beginn des Monats vorverlegt (BT-Drs. 14/4553, S. 52) und damit eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet. In den meisten Mietverträgen war aber bereits damals - wie auch in § 4 des vorliegenden Miet- vertrags - vorgesehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts entrichtet (BT-Drs. 14/4553, aaO). Schon in damaligen Mietverträgen war damit das Bedürfnis des vorleistungs- pflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausreichende Zeitspanne für die Zahlung der Miete zu erhalten. Diese Vertragspraxis hat den Gesetzge- ber bewogen, die schon damals übliche Frist von drei Werktagen in die gesetz- liche Regelung des § 556b Abs. 1 BGB zu übernehmen (BT-Drs. 14/4553, aaO; Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO, unter II 3 c cc (2)). bb) Die Erwägungen, die den Senat dazu veranlasst haben, die Bestim- mung des § 556 Abs. 1 BGB und ihr entsprechende vertragliche Vereinbarun- gen dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Frist für die Zahlung der Miete nicht als Werktag anzusehen ist (Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO, unter II 3 c cc), sind auch für die Auslegung von Vertrags- bestimmungen mit gleichem Regelungsgehalt aus der Zeit vor Inkrafttreten des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend. 18 Auch für solche früheren Vertragsbestimmungen gilt, dass die Einräu- mung einer Karenzzeit von drei Werktagen für die Zahlung der Miete im Inter- esse des Mieters dessen Vorleistungspflicht abmildert. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, 19 - 8 - sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer solchen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mieters, weil unpünktliche Miet- zahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Interessenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter un- geschmälert zur Verfügung stehen (Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO). Dies gilt für Vertragsbestimmungen aus der Zeit vor und nach Inkrafttreten des § 556b Abs. 1 BGB gleichermaßen. Ebenso besteht kein Unterschied insoweit, als der Senat bei der Ausle- gung darauf abgestellt hat, dass die Karenzzeit von drei Werktagen dem Um- stand Rechnung trägt, dass die Zahlung der Miete in der Regel - wie in § 4 des vorliegenden Mietvertrags ausdrücklich vereinbart - nicht bar gezahlt, sondern über Bankinstitute abgewickelt wird. Die Ausführung von Überweisungsaufträ- gen nimmt nicht nur erfahrungsgemäß mehrere Tage in Anspruch, sondern zieht sich bei einem in diese Zeit fallenden Wochenende auch dadurch in die Länge, dass Überweisungen an einem Sonnabend in der Regel nicht ausge- führt werden, weil der Sonnabend kein Bankgeschäftstag ist (Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO, unter II 3 c cc (3)). Auch dieser Gesichtspunkt gilt für die Auslegung älterer Mietverträge gleichermaßen. Schon lange Zeit vor Inkrafttre- ten des § 556b Abs. 1 BGB überwog bereits die bargeldlose Zahlung der Miete durch Überweisung (vgl. LG Hamburg, MDR 1981, 760). Ein Bankgeschäftstag war der Sonnabend auch in früherer Zeit nicht. Bankgeschäftstage waren nach der vom 14. August 1999 bis zum 31. Oktober 2009 geltenden Bestimmung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB nur die Tage von Montag bis Freitag. Diese Legalde- finition knüpfte nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/745, S. 19) an Arti- kel 2 der Verordnung (EWG, Euratom) Nr. 1182/71 des Rates vom 3. Juni 1971 zur Festlegung der Regeln für die Fristen, Daten und Termine (ABl. EG Nr. L 20 - 9 - 124 S. 1) an, der als "Arbeitstage" alle Tage mit Ausnahme von Feiertagen, Sonntagen und Sonnabenden bestimmte. 21 Somit gilt auch für ältere Mietverträge wie den vorliegenden, in denen für die Zahlung der Miete eine der späteren gesetzlichen Regelung in § 556b Abs. 1 BGB entsprechende Karenzzeit von drei Werktagen vereinbart worden ist, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist bei einer über das Wo- chenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mit- zählte. Das widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit. Auch § 556b Abs. 1 BGB entsprechende Vereinbarungen in älteren Mietverträgen sind des- halb dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Karenz- zeit für die Zahlung der Miete nicht als Werktag anzusehen ist. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 22.07.2008 - 19 C 124/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.09.2009 - 63 S 316/08 -

§ 557a§ 573c

BGH VIII ZR 129/0913.07.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNIS- und ENDURTEIL VIII ZR 154/04 Verkündet am: 23. November 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Bb, Ci, 557 a Abs. 3 und 4, 573 c Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staf- felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Dr. Wolst, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darm- stadt - 6. Zivilkammer/Berufungskammer - vom 1. April 2004 im Kos- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Ur- teil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 11. Dezember 2003 in Höhe eines Betrags von 1.671,50 € nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Die weitergehende Revision der Kläger wird zurückge- wiesen. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts teilwei- se abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 1.671,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr aus 532,50 € seit 6. Juli 2003 und aus je 569,50 € seit 6. August 2003 und 6. September 2003 zu zahlen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Der Beklagte mietete von den Klägern mit Vertrag vom 16. Januar 2002 ei- ne Wohnung in O. . Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abge- schlossen. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält unter anderem eine Staf- felmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung: "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist ge- mäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zuläs- sig." 2 Mit Schreiben vom 18. März 2003 kündigte der Beklagte den Mietvertrag zum 1. Juli 2003. Mit ihrer Klage haben die Kläger unter anderem Zahlung der Mie- te für die Monate Juli bis September 2003 in Höhe von insgesamt 1.671,50 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € verlangt. Das Amtsge- richt hat die Klage hinsichtlich dieser Ansprüche abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: 3 Soweit die Revision der Kläger Erfolg hat, ist über sie antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden; inhaltlich beruht die Entscheidung jedoch nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (BGHZ 37, 79, 81 f.). Im Übrigen (hinsichtlich vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 €) ist die Revision durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). - 4 - I. 4 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der Miete ab Juli 2003 bestehe nicht, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Beklagten beendet worden sei. Der in der Anlage 1 zum Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des or- dentlichen Kündigungsrechts sei unwirksam. Zwar sei der Verzicht auf das ordent- liche Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung zulässig. Vorliegend sei die Kündigung aber durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen wor- den. Dafür, dass die Klausel von den Klägern gestellt worden sei, spreche bereits der Beweis des ersten Anscheins, da sie sich in vorgedruckter Form in der offen- sichtlich von den Klägern gefertigten Anlage befinde, die zusammen mit dem Miet- vertrag unterzeichnet worden sei. Im Übrigen habe der Beklagte unbestritten vorge- tragen, dass die Kläger die Klausel in allen ihren Verträgen verwendeten und sie daher an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert seien. Der einseitige Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für die Dauer von vier Jahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei gemäß § 307 BGB unwirksam, weil er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB ordentlich zu kündigen, sei faktisch eingeschränkt, wenn das Kündi- gungsrecht ausgeschlossen werde. Ein Mieter dürfe grundsätzlich - außer im Falle des Zeitmietvertrages - davon ausgehen, dass er ein Mietverhältnis innerhalb der in § 573 c Abs. 1 BGB geregelten Frist beenden könne. II. 6 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü- fung nicht stand. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zah- lung der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Kündigung des Beklagten vom 18. März 2003 hat das Mietverhältnis - 5 - nicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2003 beendet. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts hält der in der Anlage 1 zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündi- gungsausschluss der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB stand. 7 1. Ohne Erfolg rügt die Revision zunächst, dass das Berufungsgericht die in der Anlage 1 zum Formularmietvertrag gesondert vereinbarte Kündigungsver- zichtsklausel als eine von den Klägern gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der Re- vision unangegriffen, festgestellt, dass die Kläger eine solche Klausel in allen ihren Mietverträgen verwenden und deshalb an einer grundsätzlichen Klärung der Wirk- samkeit interessiert sind. Soweit die Revision nun erstmals geltend macht, die Klausel sei zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB), handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der Revi- sionsinstanz nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Übergangenen Sach- vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger (BGH, Urteil vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 = WM 1998, 1289, unter II 2 b m.w.Nachw.) zeigt die Revision nicht auf. 8 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungs- ausschluss, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, dass lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichti- gem Grund (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 563 a Abs. 2 BGB) aus. - 6 - 9 a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der un- eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg, MietRB 2005, 61). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). 10 b) Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht mehrdeutig. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertre- tenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unab- dingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass die Klausel im Zusammenhang mit der ebenfalls in Anlage 1 enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu würdigen ist. Ihre Formulierung ist ersicht- lich - wie auch aus der Bezugnahme auf diese Vorschrift in Satz 2 der Klausel her- vorgeht - dem Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nachgebildet. Nach dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Bestimmung, die ebenso wie die Klausel nur allgemein vom Kündigungsrecht des Mieters spricht, hat lediglich den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts zum Gegenstand. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie anderenfalls mit den Vorschriften über die Unabdingbarkeit des außerordentlichen Kündigungsrechts des Mieters kollidieren würde (vgl. §§ 569 Abs. 5 Satz 1, 554 Abs. 5, 563 a Abs. 3 - 7 - BGB). Einen weitergehenden Regelungsgehalt als § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hat auch die den gesetzlichen Wortlaut aufgreifende Klausel nicht. Im Übrigen haben die Parteien selbst der Klausel keine weitergehende Ausschlusswirkung beigemes- sen. 11 3. Die Klausel über den Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle stand. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, der mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 auf das Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), sind Bestim- mungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Ver- tragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist hier nicht der Fall. 12 a) Nach der Rechtsprechung des Senats verstößt der in einer Individualver- einbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein or- dentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). Im Anschluss daran - nach Erlass des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt ent- schieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 m.w.Nachw. unter II 1). Ein formu- larmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht ist allerdings wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). Hinsichtlich der Dauer des Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mie- ter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Be- rücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Ge- - 8 - setzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senat, aaO, m.w.Nachw.). 13 b) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kün- digungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1). Ob dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mie- ters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO, zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252, 254 m.w.Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier keiner Entscheidung. 14 aa) Der in einer zulässigen Staffelmietvereinbarung enthaltene, auf vier Jah- re begrenzte Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedan- ken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 15 (1) Die Vereinbarkeit der vorliegenden Kündigungsausschlussklausel mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist am Maßstab des § 557 a Abs. 3 BGB zu messen. Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, WuM 2003, 487, 489; Kellendor- fer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 557 a Rdnr. 20 m.w.Nachw.; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 16) gilt § 557 a Abs. 3 BGB nicht nur für den (qualifizierten) Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern auch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (vgl. Brock/Lattka, aaO, S. 730 m.w.Nachw.; Beuermann, GE 2003, 929, 930; Emmerich/Sonnenschein/ - 9 - Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 13). Eine Einschränkung des Anwen- dungsbereichs der Vorschrift auf den Zeitmietvertrag ist weder mit dem Wortlaut des § 557 a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Absatzes 3, der dar- auf gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffel- mietvereinbarung zu ermöglichen. Dass der Gesetzgeber die Anwendung des § 557 a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen zulässig sind, hätte beschränken wollen, lässt sich auch den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. 16 (2) Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mie- ters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausge- schlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechsel- seitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses. 17 Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Mietvertragsparteien Kalku- lationssicherheit bieten. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu § 557 a BGB, sollen dem Vermieter Investitionsentschei- dungen dadurch erleichtert werden, dass er mit der künftigen Steigerung seiner Mieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann (BT- Drucks. 9/2079 S. 2, 9; vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511, unter II 2). Der Gesetzgeber ist aber zugleich davon ausgegan- gen, dass die Vereinbarung von Staffelmieten dem Bedürfnis beider Vertragspar- teien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können (BT-Drucks., aaO S. 18; vgl. auch Senat, aaO). In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, insbesondere der Mieter werde - 10 - sich darauf verlassen, dass - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskos- ten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen (aaO). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sowie eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen. Daraus folgt, dass sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell auch zugunsten des Mieters auswirken kann (vgl. Senat, aaO), weil der Vermieter an die vereinbarte Miete auch dann gebunden bleibt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglichen Staf- felmietsätze übersteigt, oder wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er - wäre eine Staffelmiete nicht vereinbart - durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte. 18 Zwar ist auch der Mieter an die Staffelmietvereinbarung zunächst gebunden, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete - für ihn ungünstig - entwickelt und hinter der vereinbarten Staffelmiete zurückbleibt. Jedoch ist der Mieter dadurch ge- schützt, dass er das Mietverhältnis - anders als der Vermieter, dem ein Kündi- gungsrecht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 573 BGB zusteht - spätestens nach vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (§§ 557 a Abs. 3, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Risiko von Fehlkalkulationen bei langfristigen Staffelmietverein- barungen trägt mithin bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter (vgl. BT- Drucks. 14/4553 S. 53; zu Gewerberaummietverträgen BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, unter 2 b). 19 Dem Gesetzgeber war bei der Schaffung des § 10 Abs. 2 MHG bewusst, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation bei Staffelmietvereinbarungen den Mietern Verträge vorlegen würden, in denen das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Daher hielt es der Gesetzgeber unter Berücksichtigung einer möglichen Zwangslage der Wohnungs- - 11 - suchenden beim Abschluss des Mietvertrages für erforderlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen (aaO). § 10 Abs. 2 MHG ist ohne einschneidende Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz in § 557 a BGB übernommen worden. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz ist der Mieter wegen des bei der Staffelmiete beste- hen bleibenden "Sonderkündigungsrechts des Mieters" nach vier Jahren hinrei- chend geschützt (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100). Damit hat der Gesetzgeber Staffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren weiterhin billigen wollen und dementsprechend auch durch die neue Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zu- gelassen. 20 bb) Damit ist auch der Tatbestand des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist eine ungemessene Benachteiligung in Zweifel anzuneh- men, wenn eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so ein- schränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Vorausset- zungen liegen hier nicht vor. Da bei einer Staffelmietvereinbarung, wie ausgeführt, der zeitlich begrenzte Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mieters vom Gesetzgeber gebilligt und deshalb durch § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zugelassen worden ist, wird der Vertragszweck der Staffelmietvereinbarung durch eine ent- sprechende - die Grenzen des § 557 a Abs. 3 BGB nicht überschreitende - Formu- larklausel nicht gefährdet. 21 cc) Der einseitige Kündigungsverzicht benachteiligt den Beklagten schließ- lich auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine formu- larmäßige Vertragsbestimmung ist unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzuges- - 12 - tehen (st.Rspr.: BGHZ 143, 103, 113 m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 82, 238, 240 f.; 114, 238, 242 f., 246; 153, 93, 102, jew. zu § 9 AGBG). Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere steht der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus- schlusses nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 1 m.w.Nachw.). Dies gilt nicht nur dann, wenn der Kündigungsausschluss - wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen - wechselseitig vereinbart worden ist, sondern auch für den in einer Staffelmietvereinbarung enthaltenen, der Regelung des § 557 a Abs. 3 BGB entsprechenden Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters. 22 Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kün- digungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT- Drucks. 14/4553 S. 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den Ver- zicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendi- gerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht ver- zichtet (so aber Hinz, aaO; Wiek, aaO). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Ver- tragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Ver- tragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m.w.Nachw.). Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beider- seitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemes- sene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluss sei- nes Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Re- gelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffel- mietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, wie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich begrenzten - Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Der Ge- - 13 - setzgeber hat in der Regelung über die Staffelmiete in § 557 a BGB, dessen Ab- satz 3 die Klausel nachgebildet ist, bereits selbst den angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters dergestalt vorgenom- men, dass der in einer Staffelmietvereinbarung enthaltene Ausschluss des Kündi- gungsrechts des Mieters bis zu einer Grenze von vier Jahren durch die Vorteile, welche die Staffelmiete insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kalkulationssi- cherheit auch dem Mieter bietet, gerechtfertigt wird und deshalb gemäß § 557 a Abs. 3 BGB zulässig ist. Deshalb kann das Kündigungsrecht des Mieters in den Grenzen dieser Vorschrift nicht nur individualvertraglich, sondern auch durch eine Formularklausel ausgeschlossen werden, ohne dass darin im Regelfall eine unan- gemessene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür spricht auch, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete be- reits erwartete, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge "vorlegen" würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Angesichts der Verbreitung von Formularverträgen im Mietrecht liegt es nahe, dass der Gesetzgeber dabei gerade auch vom Vermie- ter "vorgelegte" Formularverträge im Blick hatte, denen er mit den speziellen Rege- lungen zur Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses in § 10 Abs. 2 MHG und - nachfolgend - § 557 a Abs. 3 BGB Grenzen setzen wollte. III. 23 Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Klage auf Zahlung der Mieten für die Monate Juli bis September 2003 nebst Verzugszinsen (§§ 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB) abgewiesen worden ist; im Umfang der Aufhebung ist der Klage stattzugeben, da der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). - 14 - 24 Dagegen ist die Revision der Kläger zurückzuweisen, soweit das Beru- fungsgericht die Berufung der Kläger hinsichtlich der von ihnen begehrten Zahlung vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € zurückgewiesen hat. Die in der An- lage 1 zum Mietvertrag enthaltene Formularklausel, wonach der Vermieter nach Eintritt des Zahlungsverzugs des Mieters berechtigt ist, für jedes Mahnschreiben einen Kostenaufwand von 6 € zu berechnen, ist gemäß § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB unwirksam, weil die Klausel dem Mieter nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als der pau- schalierte Schadensersatzanspruch des Verwenders. Dass den Klägern tatsächlich Mahnkosten entstanden sind, für die sie trotz der Unwirksamkeit der Klausel Scha- densersatz wegen Verzögerung der Leistung verlangen könnten (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB), haben sie nicht dargetan. Dr. Deppert Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Offenbach, Entscheidung vom 11.12.2003 - 390 C 353/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 01.04.2004 - 6 S 7/04 -

§ 556b

BGH VIII ZR 376/1309.07.2014 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 129/09 Verkündet am: 13. Juli 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungs- pflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklau- seln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Ab- grenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154). BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2009 wird, soweit sie die Kündi- gung vom 27. Februar 2008 zum Gegenstand hat, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird sie zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten zum 1. Januar 1988 von dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte eine Wohnung in einem in Berlin gelegenen Mehrfamilienhaus an. Später erwarb der Kläger das Anwesen und trat in den Mietvertrag ein. Die Miete für die im vierten Obergeschoss gelegene Wohnung belief sich zuletzt auf 656,46 € brutto monatlich. Mit Schreiben vom 29. Juni 2005 gewährte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten ab 1. Juli 2005 eine Mietminderung in Höhe von 30 % der Nettokaltmiete (= 117,78 €), wovon 5 % auf die fehlende Abschließbarkeit der Haustür, weitere 5 % auf den unge- stalteten Hofbereich und 20 % auf Mängel in der Wohnung selbst entfielen. 1 - 3 - 2 Zum 1. Februar 2006 mieteten die Beklagten aufgrund einer Vereinba- rung vom 23. Januar 2006 anstelle ihrer bisherigen Wohnung vom Kläger Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss desselben Anwesens an. Die monatli- che Miete für diese Wohnung belief sich auf 687,62 € brutto und war nach Zif- fer 3 des Vertrags zum dritten Werktag fällig. Außerdem wurde den Beklagten eine mit der Miete zu verrechnende Umzugshilfe von 500 € gewährt. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 mahnte die Hausverwaltung des Klägers die Beklagten wegen unpünktlicher Mietzahlungen ab, nachdem die Mieten für den Zeitraum Juni bis Oktober 2006 überwiegend verspätet einge- gangen waren, nämlich am 7. Juni 2006 (Mittwoch), am 5. Juli 2006 (Mittwoch), am 7. August 2006 (Montag), am 11./15. September 2006 (zwei Teilzahlungen) und schließlich - wiederum nur teilweise - am 5. Oktober 2006 (Donnerstag). Nach Zugang der Abmahnung beglichen die Beklagten am 16. Oktober 2006 die restliche Oktobermiete. Die Mietzahlung für Dezember 2006 erfolgte am Dienstag, dem 5. Dezember 2006, und damit nach Ansicht des Klägers erneut zu spät. Außerdem hatten die Beklagten im Jahr 2006 stets nur eine reduzierte Miete gezahlt, nämlich im Januar 538,62 €, im Februar 361,16 €, im März 597,30 €, von April bis Juli jeweils 552,13 €, von August bis September jeweils 597,30 € und von Oktober bis Dezember je 642,46 €. Der Kläger hat insoweit im Berufungsverfahren einen Rückstand von 1.069,94 € errechnet. Im Mai und Juni 2007 kam es erneut zu unregelmäßigen Zahlungen. Jeweils 500 € gingen am 3. Mai 2007 und am 5. Juni 2007 (Dienstag) ein; weitere Zahlungen in Höhe von jeweils 52,13 € erfolgten erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007. 3 Der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26. Juni 2007 wegen Zahlungsverzugs und wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen fristlos, hilfsweise ordentlich. Hierbei ging er noch von einem im Jahr 2006 entstandenen Mietrückstand in Höhe von 1.423,86 € aus, den er im 4 - 4 - Verlauf des Rechtsstreits auf 1.069,94 € korrigierte. Nach Rechtshängigkeit der gegen die Beklagten angestrengten Räumungsklage sprach der Kläger mit An- waltsschriftsatz vom 27. Februar 2008 erneut die fristlose, hilfsweise die ordent- liche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Diese stützte er auf einen weiteren im Jahr 2007 aufgelaufenen Rückstand in Höhe von 532,62 €, der daraus resul- tierte, dass die Beklagten im Zeitraum von April bis Dezember 2007 nur die ur- sprünglich verlangten Betriebskostenvorschüsse, nicht aber den um 59,18 € erhöhten Betrag bezahlten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegeh- ren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die Revision noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: 7 Der Kläger habe nach § 546 BGB keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Seine am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kün- digung habe das Mietverhältnis weder fristlos noch ordentlich beendet. Auch die weitere Kündigung vom 27. Februar 2008 sei unwirksam. Die Kündigung vom 26. Juni 2007 sei nicht durch einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Weder hätten sich die 8 - 5 - Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit zwei Monatsmieten (1.375,24 € = 2 x 687,62 €) in Rückstand befunden noch sei in zwei aufeinander folgenden Ter- minen ein Rückstand von einer Monatsmiete erreicht worden. Die ausgesprochene Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 BGB als ordentliche Kündigung begründet. Zwar könne auch ein Zahlungsrückstand, der nicht den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB für eine fristlose Kün- digung erforderlichen Umfang erreicht habe, eine nicht unerhebliche Pflichtver- letzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen und zu einer ordentli- chen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Zahlungsrückstand zum 31. Dezember 2006 habe aber lediglich 433,15 € betragen. Denn die ge- schuldete Miete sei während der zurückliegenden zwölf Monate wegen der noch nicht abgeschlossenen Hofgestaltung um 5 % und zusätzlich im Zeitraum von Februar 2006 bis einschließlich August 2006 wegen der Fassadeneinrüs- tung um mindestens weitere 5 % gemindert gewesen. Zum 1. Februar 2006 sei kein neues Mietverhältnis eingegangen worden, sondern lediglich der bisherige Mietvertrag vom 21. Dezember 1987 durch Auswechslung des Mietobjekts und durch Anpassung der Miete modifiziert worden. Die am 29. Juni 2005 getroffene Minderungsvereinbarung wirke daher hinsichtlich der noch nicht behobenen Mängel im Hofbereich fort. 9 Auch die unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten stellten keinen hin- reichenden Grund für eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses dar. Zwar könne in bestimmten Einzelfällen sogar eine einzige verspätete Zahlung für eine ordentliche Kündigung ausreichen. Den unpünktli- chen Zahlungen der Beklagten komme aber angesichts der besonderen Um- stände des Streitfalls kein solches Gewicht zu. Der Kläger habe die seiner Ab- mahnung vom 5. Oktober 2006 vorausgegangenen Vorfälle selbst - zutreffend - nicht als schwerwiegend genug eingeordnet. Das nachfolgende Zahlungsver- 10 - 6 - halten der Beklagten begründe ebenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 11 Die am 16. Oktober 2006 erfolgte Restzahlung auf die Oktobermiete sei nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung mietvertraglicher Zah- lungspflichten zu werten, denn die Pflichtverletzung sei bereits am 5. Oktober 2006 (dritter Werktag) eingetreten, weil die zu diesem Zeitpunkt fällige Miete nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet worden sei. Die am 5. Dezember 2006 erfolgte Zahlung der Dezembermiete sei rechtzeitig am dritten Werktag bewirkt worden. Jedenfalls beim Zahlungsverkehr sei der Sonnabend nicht als Werktag zu berücksichtigen, weil die Banken an diesem Tag geschlossen seien und Überweisungen nicht ausgeführt würden. Dass die Beklagten sieben be- ziehungsweise acht Monate nach der Abmahnung die geschuldete Miete nicht vollständig zum dritten Werktag, sondern jeweils einen Teilbetrag von 52,13 € erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007 nachträglich entrichteten, berechtige im konkreten Fall ebenfalls nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Hierbei sei neben der Geringfügigkeit der verspätet gezahlten Beträge zu be- rücksichtigen, dass die Beklagten nach der Abmahnung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten ihre Mietzahlungen pünktlich erbracht hätten. Zu- dem hätten die Beklagten auch im Hinblick auf den mit der Hausverwaltung des Klägers geführten Schriftwechsel davon ausgehen dürfen, dass die in den ers- ten Monaten des Jahres 2007 entrichteten, um 59,18 € monatlich erhöhten Be- triebskostenvorauszahlungen nicht geschuldet gewesen seien und daher mit künftigen Mietforderungen verrechnet würden. Die Kündigung vom 27. Februar 2008 sei ebenfalls unwirksam. Der durch die im Zeitraum von April 2007 bis Dezember 2007 unterbliebene monat- liche Zahlung weiterer 59,18 € entstandene Rückstand von 532,62 € rechtferti- ge keine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Den Beklagten sei an dem 12 - 7 - Rückstand kein Verschulden anzulasten. Die Nebenkostenabrechnung, die An- lass zu der Erhöhung der Betriebskosten gegeben habe, sei nachträglich korri- giert worden. Hierdurch sei die ursprünglich berechnete Nachzahlungsforde- rung von mehr als tausend Euro fast vollständig entfallen, weshalb den Beklag- ten ein Anspruch auf Ermäßigung der Vorschüsse zugestanden habe. Zumin- dest hätten die Beklagten aus dem mit der Hausverwaltung geführten Schrift- wechsel schließen dürfen, dass der Kläger fortan nicht auf einer um 59,18 € erhöhten monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten bestehen werde. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 13 I. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, die am 27. Februar 2008 ausgesprochene zweite Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob die am 26. Juni 2007 erklärte Kündigung zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. 14 1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs- gründen ergeben (BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 53/09, WuM 2010, 669, Tz. 23; jeweils m.w.N.). Sie muss sich aber eindeutig 15 - 8 - aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Senatsurteile vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II; vom 28. Oktober 2009, aaO, und vom 10. Februar 2010, aaO). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschrän- kung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ aaO, 361 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 und vom 10. Februar 2010, jeweils aaO). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs- bedürftig hält, ob der Sonnabend im Zahlungsverkehr als Werktag zu berück- sichtigen ist. Damit hat es die Revision allein auf die vom Kläger am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung beschränkt, denn nur diese Kündigung wurde - neben Zahlungsrückständen - auch auf die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten gestützt. Die nachfolgende Kündigung vom 27. Februar 2008 beruht dagegen nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts allein auf dem zwischenzeitlich um 532,62 € erhöhten Miet- rückstand. 16 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas- sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1, insoweit nicht in BGHZ 144, 59 abgedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, Tz. 21; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13). Letzteres trifft hier zu. Der auf die zweite Kündigung gestützte Räumungsan- 17 - 9 - spruch stellt einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den der Kläger seine Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13 m.w.N.). II. Im Übrigen - hinsichtlich der Kündigung vom 26. Juni 2007 - ist die Revi- sion zulässig, jedoch unbegründet. 18 Soweit das Berufungsgericht dem Kläger ein Recht zur außerordentli- chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie wendet sich nur gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, die unregelmä- ßige und unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten stelle keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar und rechtfertige daher auch keine ordentliche Kündigung. 19 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 26. Juni 2007 hilfswei- se erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung als unwirksam erachtet. Weder der bis dahin aufgelaufene Mietrückstand noch die unpünktlichen Mietzahlun- gen der Beklagten rechtfertigen in Anbetracht der konkreten Umstände des Einzelfalls die Kündigung des Mietverhältnisses. 20 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht un- 21 - 10 - erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gege- ben sein, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss fortdau- ernd unpünktlich oder unvollständig zahlt (Senatsurteile vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 20; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, Tz. 14). Gleiches gilt, wenn der Mieter mit seinen dies- bezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hin- weg in Verzug gerät (Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, Tz. 9; vom 28. November 2007, aaO). Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB eröffnet (vgl. Senats- urteil vom 25. Oktober 2006, aaO). 2. Dem im Zeitraum von Januar 2006 bis Dezember 2006 aufgelaufenen Mietrückstand kommt nicht das ihm vom Kläger beigemessene Gewicht zu. Mit dem Berufungsgericht ist davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand deutlich geringer war als der vom Kläger errechnete Betrag von 1.069,94 €. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die von den Beklagten geschuldete Miete wegen Mängeln im Hofbereich und wegen der eingeschränk- ten Nutzbarkeit der gemieteten Wohnung infolge der Einrüstung der Fassade gemindert war. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. 22 a) Die den Beklagten mit Schreiben vom 29. Juni 2005 zugestandene Mietminderung von 5 % der Nettomiete für den "nicht gestalteten Hofbereich" ist nicht dadurch entfallen, dass die Parteien am 23. Januar 2006 einen Vertrag über die Anmietung einer anderen Wohnung im selben Anwesen abgeschlos- 23 - 11 - sen haben. Auch wenn damit ein anderes Objekt angemietet wurde, ist das neue Mietverhältnis nicht vollständig losgelöst von den bisherigen Mietbedin- gungen eingegangen worden. Dies zeigt sich - wie das Berufungsgericht zutref- fend ausgeführt hat - schon darin, dass die am 23. Januar 2006 getroffenen Absprachen mit der Überschrift "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 21.12.1987 zum 01.01.1988 MV-Nr. 40150.300" versehen wurden. Dass die neue Verein- barung nicht die bisherigen Abreden vollständig außer Kraft setzte, sondern diese nur an die neuen Verhältnisse anpassen sollte, wird im Rubrum der Ver- tragsurkunde nochmals dadurch bekräftigt, dass ausgeführt wird, es werde "fol- gende Vereinbarung zum Mietvertrag geschlossen". Die Verknüpfung des Miet- verhältnisses über das neue Objekt mit den bisher geltenden Vertragsbedin- gungen wird zudem an mehreren Stellen im Vertragstext deutlich. Denn die Vereinbarung vom 23. Januar 2006 regelt zugleich auch die weitere Nutzung der bisherigen Wohnung. So wird dem Kläger gestattet, Baumaßnahmen in den Räumlichkeiten im vierten Obergeschoss schon vor der Räumung durch die Mieter durchzuführen. Weiter wird bestimmt, dass die Beklagten trotz Anmie- tung der neuen Wohnung zum 1. Februar 2006 noch bis Ende Februar die Ne- benkosten für die bisherige Wohnung zu tragen haben, jedoch einen Umzugs- kostenzuschuss in Höhe von 500 € erhalten. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die den Beklagten zugestande- nen Minderungsrechte seien nicht durch den Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen, hält sich nicht nur im Rahmen zulässiger tatrichterli- cher Würdigung, sondern ist naheliegend. Die Revision zeigt nicht auf, dass sich die Interessenlage der Parteien durch den Wechsel des Mietobjekts verän- dert hätte. Da die neue Wohnung im selben Anwesen liegt, wirken sich Mängel in der Hofgestaltung in gleicher Weise wie bei den bisher genutzten Räumlich- keiten auf die Wohnqualität aus. Der Kläger hat zwar vorgetragen, die neue Miete sei im Hinblick auf die am Anwesen noch durchzuführenden umfangrei- 24 - 12 - chen Instandsetzungsarbeiten auf einen unter der ortsüblichen Miete liegenden Betrag festgesetzt worden, weswegen ein Minderungsrecht mit Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen sei. Eine solche Abrede ist jedoch von den Beklagten bestritten, in der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 nicht erwähnt und vom Kläger auch nicht unter Beweis gestellt worden. Hinzu kommt, dass im Schreiben vom 29. Juni 2005 der Wegfall des Minderungsrechts aus- drücklich von der Behebung der beschriebenen Mängel abhängig gemacht wurde. Beurteilt man den Regelungsgehalt der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 in diesem Kontext, kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass die Minderungsberechtigung fortdauern sollte. Die Bestimmung des § 536b BGB, wonach ein (gesetzliches) Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte, findet daher auf die - auch nach dem Wohnungswechsel noch bedeutsamen - Mängel im Hofbereich und an der Haustür keine Anwendung. b) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Minderungsrecht der Beklagten im Jahr 2006 auch nicht deswegen entfallen, weil die vom Beru- fungsgericht berücksichtigten Mängel im Hofbereich bereits Ende 2005 beho- ben worden wären. 25 aa) Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe unter Ver- stoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO das Vorbringen des Klägers unberücksichtigt ge- lassen, wonach die Hofgestaltung bereits vor Ablauf des Jahres 2005 abge- schlossen gewesen sei, jedenfalls aber eine Beeinträchtigung des vertragsge- mäßen Gebrauchs im Jahr 2006 nicht eingetreten und zudem ein Minderungs- recht nur wegen der fehlenden Bepflanzung eingeräumt worden sei. Der Senat hat diese Verfahrensrügen geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Er sieht gemäß § 564 Satz 1 ZPO von einer näheren Begründung ab. 26 - 13 - 27 bb) Zu berücksichtigen ist allerdings, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Beendigung der Hofgestaltungsarbeiten ge- troffen hat. Dieser - von der Revision nicht gerügte - Gesichtspunkt ist von Amts wegen zu beachten. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerhaft für unstreitig gehal- ten, dass diese Arbeiten erst im Dezember 2006 abgeschlossen worden seien. Das Berufungsgericht hat zwar erkannt, dass sich die Parteien über diesen Punkt uneinig sind, ist dem aber nicht weiter nachgegangen, sondern hat für das gesamte Jahr 2006 eine Mietminderung in Höhe von 5 % anerkannt, ob- wohl es im Hinblick auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 12. Juli 2006 nur für den Zeitraum bis Juli 2006 die noch ausstehende Vollendung der Hofar- beiten festgestellt hat. Einer Nachholung der fehlenden Feststellungen für den Zeitraum von August bis Dezember 2006 bedarf es jedoch nicht. Denn selbst wenn die Minderungsberechtigung der Beklagten in dieser Zeitspanne entfiele, führte dies nicht dazu, dass der Zahlungsrückstand der Beklagten einen - unter II 2 d noch darzustellenden - Umfang erreichte, der eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht die Minderung anhand der Bruttomiete und nicht - wie im Schreiben der Haus- verwaltung vom 29. Juni 2005 festgehalten - anhand der Nettomiete berechnet hat. Auch dieser Rechtsfehler ist von Amts wegen zu beachten, führt aber nicht dazu, dass die tatsächlich ausgebliebenen Mietzahlungen als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu werten sind. Auf die in der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrügen, nach denen das Beru- fungsgericht verfahrensfehlerhaft weitere Minderungsgründe nicht berücksich- tigt habe, kommt es daher nicht an. c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht wegen der Fassadeneinrüs- tung in den Monaten Februar 2006 bis Juli 2006 einen Abzug in Höhe von 5 % der Bruttomiete vorgenommen. Die Miete war in dieser Zeit zwar nicht aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien, jedoch nach § 536 28 - 14 - Abs. 1 BGB um diesen Anteil gemindert. Die Feststellung des Berufungsge- richts, dass die Einrüstung sämtliche Hoffassaden erfasste, wird von der Revi- sion nicht angegriffen. Auch den Umfang der Mietminderung zieht die Revision nicht in Zweifel. Sie macht jedoch geltend, dass die Beklagten ihr gesetzliches Minderungsrecht nach § 536b und § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB verloren hätten. Für einen Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536b BGB wäre er- forderlich, dass die Beklagten schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 die Auswirkungen der Gerüst- und Fassadenarbeiten auf die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Wohnung kannten. Davon kann nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausgegangen werden. Aus dem Schreiben der Bauleitung vom 11. Januar 2006 kann noch keine Kenntnis der mit den angekündigten Einrüstarbeiten verbundenen Mängel der Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgeleitet werden. Die bloße Kenntnis der einen Mangel begründenden Tatsachen reicht für die Kenntnis des Mangels selbst nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 114/77, NJW 1979, 713, unter II 2 c). 29 Ein Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB scheitert schon daran, dass diese Bestimmung nicht für solche Mängel gilt, die der Vermieter - wie hier - bereits kennt (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536c Rdnr. 10 m.w.N.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536c Rdnr. 1). 30 d) Zum Ablauf des Jahres 2006 bestand daher nicht der vom Berufungs- gericht errechnete Rückstand in Höhe von 433,15 €, sondern - wie der Senat errechnet hat - unter Berücksichtigung aller Zahlungen und berechtigten Abzü- ge ein Rückstand von 697,12 €, das heißt in Höhe einer Bruttomonatsmiete (687,62 €) zuzüglich 9,50 €. Die ausgebliebenen Zahlungen stellen angesichts ihres Umfangs und im Hinblick darauf, dass sie ausschließlich durch Mietminde- rungen verursacht worden sind, die stets mit Unwägbarkeiten verbunden sind, 31 - 15 - keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. 32 3. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten rechtfertige weder für sich be- trachtet noch in Verbindung mit dem im Jahr 2006 aufgelaufenen Mietrückstand eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. a) Der Kläger mahnte die Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 wegen ihrer unpünktlichen Zahlungsweise in den vorangegangenen Monaten ab. Hierdurch brachte er zum Ausdruck, dass er nicht mehr gewillt war, auch zukünftig Zahlungsverzögerungen hinzunehmen. Der Zweck einer Abmahnung besteht darin, dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung seines bisherigen Verhaltens zu geben (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 14 m.w.N.). Um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, muss ein wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnter Mie- ter regelmäßig deutlich machen, dass er bereit ist, seine zögerliche Zahlungs- weise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (Senatsurteil, aaO, Tz. 15). Daher kommt es - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - darauf an, ob das Zahlungsverhalten der Beklagten nach dem Zugang der Abmahnung geeignet ist, das Vertrauen des Klägers in eine pünktliche Zahlungsweise der Beklagten wiederherzustellen (Senatsurteile vom 11. Januar 2006, aaO; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, NJW 2009, 1491, Tz. 20). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. 33 b) Die am 16. Oktober 2006 bewirkte Restzahlung der Oktobermiete hat bei der Beurteilung, ob die Beklagten nach Abmahnung wieder zu einer pünktli- chen Zahlung der Mieten zurückgekehrt sind, außer Betracht zu bleiben. Es kann dahingestellt bleiben, ob die verspätete Teilzahlung - wie das Berufungs- 34 - 16 - gericht meint - nicht als ein nach Zugang der Abmahnung erfolgter Pflichtenver- stoß anzusehen ist, weil die vollständige Miete schon zuvor, nämlich am Don- nerstag, den 5. Oktober 2006, zur Zahlung fällig war. Die Restzahlung für Okto- ber 2006 ist jedenfalls deshalb nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung der mietvertraglichen Zahlungspflichten zu werten, weil ungeklärt ist, zu welchem Zeitpunkt das an die Beklagten gerichtete Abmahnschreiben die- sen zuging. Die Parteien haben weder den Zeitpunkt der Absendung dieses Schreibens noch seines Zugangs vorgetragen. Das in den Akten befindliche Schreiben vom 5. Oktober 2006 ist an andere Mieter adressiert. c) Ab November 2006 bis einschließlich April 2007 haben die Beklagten ihre Mietzahlungen rechtzeitig erbracht. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch für die Zahlung der Dezembermiete. 35 Die Parteien haben in Ziffer 3 des Mietvertrages vom 23. Januar 2006 vereinbart, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist. Anders als die Revisi- onserwiderung meint, ist nach den unangegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen im Sinne der vertraglichen Vereinbarungen der Eingang beim Vermieter entscheidend. Die Parteien haben in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt, dass nur eine bis zum dritten Werktag eines Monats eingegangene Mietzahlung rechtzeitig erfolgt ist. Sie vertreten lediglich unterschiedliche Auffassungen dazu, ob ein in die Zahlungsfrist fallender Sonnabend als Werktag anzusehen ist. Im Revisi- onsverfahren ist daher das vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrun- de gelegte übereinstimmende Verständnis der Parteien über den Zeitpunkt der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen maßgebend. Es kann daher dahingestellt bleiben, welche Folgerungen sich aus § 270 Abs. 4, § 269 BGB für die Recht- zeitigkeit der Mietzahlung ergeben würden und ob die Rechtsprechung des Ge- richtshofs der Europäischen Union (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - Rs. C- 36 - 17 - 306/06, NJW 2008, 1935, Rdnr. 23, 28 - 01051TelecomGmbH/Deutsche Tele- kom AG) eine richtlinienkonforme Auslegung des § 270 Abs. 4 BGB dahin er- fordert, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parla- ments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35), nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen ist (so etwa Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rdnr. 5). Die von den Parteien in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 getroffene Abrede, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist, stimmt mit der am 1. September 2001 in Kraft getretenen gesetzlichen Fälligkeitsbestimmung in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB überein. Das Berufungsgericht ist zutreffend der Auffassung, dass der dritte Werktag des Monats Dezember 2006 auf Dienstag, den 5. Dezember 2006, fiel, so dass der Kläger die Dezembermiete an diesem Tag fristgerecht erhielt. Der vorangegangene Sonnabend, der 2. Dezember 2006, ist kein Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und der inso- weit inhaltsgleichen Fälligkeitsregelung im Mietvertrag. 37 aa) Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend bei der in Ziffer 3 des Mietvertrages geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungsgehalt der vertraglichen Fälligkeitsrege- lung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. Das Be- rufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der ver- wendeten Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB oder um eine Individualabrede handelt. Diese Frage kann jedoch vorliegend offen bleiben, da auch eine Individualabrede, die - wie hier - eine typische Vereinbarung ("spätestens zum 3. Werktag") enthält, die in glei- cher oder ähnlicher Fassung in Mietverträgen bundesweit Verwendung findet 38 - 18 - (vgl. hierzu etwa BT-Drs. 14/4553, S. 52 zum Entwurf des § 556b BGB), vom Senat uneingeschränkt überprüft werden kann (vgl. BGHZ 122, 256, 260 m.w.N.; 128, 307, 309; zur Nachprüfbarkeit von Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen vgl. etwa BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Auch für die Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung ergeben sich keine Unterschiede danach, ob man sie als typisierte Individualabrede oder als Allgemeine Geschäftsbedingung einord- net, weil in beiden Fällen für das Begriffsverständnis letztlich der Regelungsge- halt des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend ist, dem die vorliegende Klausel ent- spricht. bb) Im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung wird die Frage, ob der Sonnabend im Rahmen des § 556b Abs. 1 BGB oder bei einer ihm entspre- chenden vertraglichen Fälligkeitsregelung als Werktag zu gelten hat, unter- schiedlich beantwortet. Ein Teil der Stimmen sieht den Sonnabend in diesem Kontext nicht als Werktag an (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. III 87; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 4; Gramlich, Mietrecht, 10. Aufl., § 556b BGB Anm. 1; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Bottenberg/Kühnemund, ZMR 1999, 221, 223 f.; LG Hamburg, WuM 1981, 181, 182; LG Berlin, GE 2009, 198 - nachfolgend Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09; MM 2008, 334 - nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). Zur Begründung wird angeführt, beim Sonnabend handele es sich nicht um einen Bankge- schäftstag, weswegen im Falle der Berücksichtigung des Sonnabends die Zah- lungsfrist des Mieters unangemessen verkürzt werde. 39 Die gegenteilige Auffassung sieht den Sonnabend auch in diesem Zu- sammenhang als Werktag an (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 556b, Rdnr. 4; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 5; Staudinger/ 40 - 19 - Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 14; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 6; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6 (anders für den auf das Frist- ende fallenden Sonnabend); Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Elzer/Riecke/Schmid, Mietrechtskommentar, § 556b BGB Rdnr. 6; Meist, ZMR 1999, 801, 802; LG München I, WuM 1995, 103, 104; LG Wuppertal, WuM 1993, 450). Sie stützt sich auf den allgemeinen Sprachgebrauch, der auch den Sonnabend zu den Werktagen zähle, und hält zudem die Erwägungen des Senats im Urteil vom 27. April 2005 (VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154) zur dreitägigen Karenzzeit bei einer Kündigung (§ 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) auch auf die in § 556b Abs. 1 BGB und in gleich lautenden Mietvertragsklauseln auf drei Werk- tage bemessenen Zahlungsfrist für anwendbar. cc) Der Senat hat in der genannten Entscheidung für den Fall einer miet- vertraglichen Klausel, nach der in Übereinstimmung mit § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB (früher § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF) die Frist für eine ordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, entschie- den, dass der Sonnabend jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen ist, wenn das Fristende nicht auf ihn fällt (Senatsurteil, aaO, unter II 3). Dies hat der Se- nat zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Über- einstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b). Zum anderen hat der Senat ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischen- zeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall des Fristablaufs (§ 193 BGB) zu einer Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevöl- kerung nicht arbeitsfrei ist (Senatsurteil, aaO). 41 - 20 - 42 Diese Gesichtspunkte rechtfertigen es jedoch nicht, den Sonnabend auch als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB oder inhaltsgleicher Mietvertragsklauseln anzusehen. Der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es vielmehr, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen. (1) Zwar gilt der Sonnabend im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin als Werktag. Auch nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend grundsätzlich als Werktag einzuordnen. Dies ergibt sich für das Privatrecht etwa aus Art. 72 Abs. 1 des Wechselgesetzes oder aus der gleich lautenden Rege- lung in Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Eine ähnliche Bestimmung fand sich in der zwischenzeitlich aufgehobenen Vor- schrift des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF, nach der grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausge- nommen Sonnabende” zu bewirken waren. Auch die Sonderregelung des § 193 BGB stellt die grundsätzliche Einordnung des Sonnabends als Werktag nicht in Frage (Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b bb). 43 (2) Die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechen- der mietvertraglicher Regelungen darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen blei- ben. Der Schutzzweck der dem Mieter für die Entrichtung der Miete eingeräum- ten Karenzzeit von drei Tagen gebietet es, die Vorschrift des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB, die im Kern inhaltsgleich in Ziffer 3 des Mietvertrags wiedergege- ben ist, im Wege teleologischer Reduktion einschränkend dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag anzusehen ist. 44 - 21 - 45 Mit der durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 einge- führten Bestimmung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sollte - ebenso wie in der entsprechenden Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 - die Fälligkeit der Miete auf den Beginn des Monats vorverlegt (BT-Drs. 14/4553, aaO, S. 52) und eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet werden. Bei der Schaffung dieser von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Regelung ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleis- tungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht einge- räumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drs. 14/4553, aaO). Der Gesetzgeber hat da- mit das bereits in mietvertraglichen Vereinbarungen berücksichtigte Bedürfnis des vorleistungspflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausrei- chende Zeitspanne für die Bewirkung der Mietzahlung zu erhalten. Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interes- se des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer sol- chen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mie- ters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Inte- ressenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichts- punkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung. 46 - 22 - 47 (3) Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, son- dern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vor- monats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist. Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (§ 675s Abs. 1, § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB (und bei Abschluss des Mietvertrags vom 23. Januar 2006) waren nur die Tage von Montag bis Freitag Bankgeschäftstage (so die Legaldefinition in der am 14. Au- gust 1999 in Kraft getretenen und bis 31. Oktober 2009 geltenden Regelung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF). Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend - selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online- Aufträgen - weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungs- frist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenz- zeit. 48 An dieser Sachlage hat sich nichts Wesentliches geändert. Zwischenzeit- lich ist zwar im Zuge der Umsetzung von Art. 4 Nr. 27 der Richtlinie 2007/64/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. November 2007 über Zahlungsdienste im Binnenmarkt (ABl. EG Nr. L 319 S. 1) der bisher in § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB definierte Begriff "Bankgeschäftstag" mit Wirkung zum 1. November 2009 durch den Begriff "Geschäftstag" abgelöst worden, der ent- 49 - 23 - scheidend darauf abstellt, an welchen Tagen der an der Ausführung eines Zah- lungsvorgangs jeweils beteiligte Zahlungsdienstleiter einen hierfür erforderli- chen Geschäftsbetrieb unterhält (BT-Drs. 16/11643, S. 107 f.; § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Maßgeblich für die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und an ihn angelehnter Mietvertragsklauseln sind aber die Verhältnisse zum Zeit- punkt der Einführung dieser gesetzlichen Bestimmung. Zudem sehen die Ge- schäftsbedingungen der Banken überwiegend vor, dass an Sonnabenden nach wie vor kein für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlicher Ge- schäftsbetrieb im Sinne von § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB unterhalten wird. Der Sonnabend ist deshalb nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen anzusehen. Dies gilt im Inte- resse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise. (4) Das Senatsurteil vom 27. April 2005 (aaO) steht der Auslegung, dass ein Sonnabend nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechender Vertragsklauseln zu geltend hat, nicht entgegen. Denn der hierfür maßgebliche Zusammenhang zwischen Werktag und Bankgeschäftstag besteht bei der in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten dreitägigen Karenzzeit für die Kündigung des Mietverhältnisses nicht (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b cc). Die Übermittlung und Zustellung einer Kündigung durch die Post erfolgt auch an einem Sonnabend. Im Gegensatz zur Zahlung der Miete verkürzt sich daher bei einer Kündigung die Karenzzeit von drei Werktagen nicht, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mitgezählt wird. 50 (5) Einer Ausklammerung des Sonnabends bei der Zahlungsfrist steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Werktags in § 556b Abs. 1 BGB nicht entsprechend eingegrenzt hat. Denn in seinem Bestreben, die Gesetzeslage an die bestehende Vertragspraxis anzupassen, hat er auf die 51 - 24 - damals üblichen vertraglichen Formulierungen zurückgegriffen. Die von ihm zum Vorbild genommenen Vertragsklauseln sind aber bei der gebotenen inte- ressengerechten Auslegung ebenfalls dahin zu verstehen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag mitzählt (vgl. Senatsur- teil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). d) Auch der Umstand, dass die Beklagten im Mai und im Juni 2007 zwar die geminderte Miete rechtzeitig, jedoch die Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 52,13 € erst am 9. Mai beziehungsweise am 18. Juni 2007 entrichtet haben, rechtfertigt keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zu die- sem Zeitpunkt hatten die Beklagten sechs Monate lang die Miete rechtzeitig bezahlt und dadurch das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zah- lungsweise wiederhergestellt. Auch im Mai und Juni haben sie nicht die Miete selbst verspätet entrichtet, sondern lediglich - wohl unter dem Eindruck der mit der Hausverwaltung geführten Korrespondenz - zwei Betriebskostenvorauszah- lungen nicht bereits zu Monatsbeginn überwiesen. Das Berufungsgericht hat dieses Versäumnis rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet nicht als schuldhafte, erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gewertet. 52 e) Die vom Kläger beanstandete Zahlungsweise der Beklagten rechtfer- tigt auch unter Einbeziehung der vor der Abmahnung liegenden Vorfälle und 53 - 25 - unter Berücksichtigung des bis Ende 2006 aufgelaufenen Mietrückstands (697,12 €) keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.04.2008 - 15 C 377/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2009 - 63 S 403/08 -

§ 535§ 549§ 578

BGH VIII ZR 27/0406.04.2005 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 376/13 Verkündet am: 9. Juli 2014 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 535, § 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2 a) Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwin- gend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nut- zungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. b) Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rück- schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrags- schwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). c) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortfüh- rung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 12. August 2013 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird auf den im Berufungsverfahren hilfsweise gestellten Antrag der Kläger - unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 30. November 2012 - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding verwiesen. Über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens wird das Amtsgericht Wedding zu entschei- den haben. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen Hauses der Kläger in Berlin mit einer Fläche von etwa 270 m2. Das Haus nutzen sie zu Wohnzwe- cken und - soweit die Räume im Erdgeschoss betroffen sind - zum Betrieb einer Hypnosepraxis. Der Mietvertrag wurde am 20. November 2006 unter Verwen- dung eines auf ein Wohnraummietverhältnis zugeschnittenen Vertragsformulars des R. -Verlags (Nr. 545) mit der Überschrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" geschlossen. Dabei wurde bestimmt, dass das Mietverhältnis auf un- 1 - 3 - bestimmte Zeit läuft und die "Nettokaltmiete" 1.750 € beträgt. § 19 Ziffer 3 des Mietvertrags enthält die handschriftliche Vereinbarung, dass den Beklagten die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen im Erdgeschoß - vorbehaltlich einer erforderlichen behördlichen Genehmigung - gestattet ist. In der maschi- nenschriftlichen Anlage zum Mietvertrag heißt es außerdem: "Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre frei- berufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis." Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und führten zur Begründung an, das Haus künftig selbst nut- zen zu wollen. Einige Jahre später erklärten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 20. Februar 2012 erneut - mit Wirkung zum 30. September 2012 - die Kündigung des Mietverhältnisses, wobei sie sich nicht mehr auf Eigenbedarf beriefen. Die Beklagten wiesen die Kündigung zurück. Daraufhin haben die Kläger beim Landgericht Klage auf Räumung und Herausgabe des von den Beklagten genutzten Hauses erhoben. Sie machen geltend, bei dem Mietverhältnis handele es sich um ein Gewerberaummietver- hältnis, weil die Beklagten ihren Lebensunterhalt vollständig durch den Betrieb der Hypnosepraxis verdienten. Die Beklagten gehen demgegenüber vom Vor- liegen eines Wohnraummietverhältnisses aus. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis ein- geordnet und die Klage wegen der danach gegebenen ausschließlichen sachli- chen Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) als unzulässig abge- wiesen. Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und hilfsweise die Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Wedding beantragt. Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abge- ändert. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis bewertet und 2 3 4 - 4 - der Klage stattgegeben. Die Beklagten erstreben mit ihrer vom Senat zugelas- senen Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (KG, GE 2013, 1203) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage auf Räumung und Herausgabe sei zulässig, insbesondere sei die Klage beim zuständigen Gericht erhoben worden, weil die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 23a Nr. 2a GVG nicht eröff- net gewesen sei. Den Klägern stehe auch der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund der mit Wirkung zum 30. September 2012 ausgesprochenen Kündigung vom 20. Februar 2012 - un- ter Wahrung der Frist des § 580a Abs. 2 BGB - ordnungsgemäß beendet wor- den. Bei dem Mietverhältnis handele es sich nicht um ein Wohnraum-, sondern ein Gewerberaummietverhältnis. Ein - hier gegebenes - Mischmietverhältnis unterliege, je nachdem welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Ver- tragsabschluss überwiege, insgesamt entweder dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaummietrecht. Danach sei das Mietverhältnis zwischen den Par- teien nach Gewerberaummietrecht zu beurteilen. Die vertraglichen Erklärungen der Parteien gäben keine entscheidenden Aufschlüsse darüber, ob die gewerbliche oder die Wohnraumnutzung im Vor- 5 6 7 8 - 5 - dergrund stehen solle. Offenkundig seien die Parteien davon ausgegangen, dass die Beklagten sowohl in dem Haus wohnten, als auch - im Erdgeschoss - eine Hypnosepraxis betrieben. Dies sei zum einen der Erklärung in der Einlei- tung des Mietvertrags: "Die einziehende Familie besteht aus 2 Personen" und zum anderen den Regelungen über die Einrichtung und den Betrieb einer Hyp- nosepraxis in Ziffer 19 Abs. 3 des Mietvertrags und in der Anlage zum Mietver- trag zu entnehmen. Dass die Parteien das Formular Nr. 545 des R. -Verlages mit der Über- schrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" gewählt hätten, spreche nicht für ein Überwiegen der Wohnnutzung, sondern sei wenig ergiebig. Zwar könne die Verwendung eines für die Miete von Wohnräumen gedachten Formulars ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis darstellen. Dass das vorliegend benutzte Vertragsformular auf eine Wohnraummiete zugeschnitten sei, ergebe sich aber erst aus näherer rechtskundiger Analyse, etwa aus der Wiedergabe der Fristen des § 573c Abs. 1 BGB als gesetzliche Kündigungsfristen. Die Parteien hätten gerade nicht angekreuzt, dass das Haus "zur Benutzung als Wohnung" habe vermietet werden sollen. Es liege nahe, dass das Formular deswegen ausge- wählt worden sei, weil sich die Mietvertragsformulare des R. -Verlags für Ge- werberaum nicht auf ein komplettes Haus bezögen. Für das Vorliegen eines insgesamt dem Wohnraummietrecht zu unter- stellenden Mietverhältnis spreche - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - auch nicht der Umstand, dass die Parteien - wie in § 551 Abs. 1 BGB als Höchstgrenze für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen - eine Kaution in drei- facher Höhe der Nettokaltmiete vereinbart hätten. Denn Kautionen in dieser Höhe würden verbreitet auch in Gewerberaummietverhältnissen vereinbart. Dass die Mieter nach § 13 Ziffer 1 des Mietvertrags die Kosten für Kleinrepara- turen und für die Behebung von Bagatellschäden nur mit einer Begrenzung auf 9 10 - 6 - 5 % der Jahresnettokaltmiete und auf 75 € im Einzelfall zu tragen hätten, liefere ebenfalls kein Indiz für das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses. Auch für Gewerberaummietverträge werde im Schrifttum verschiedentlich gefordert, dass Kleinreparaturenklauseln eine Höchstbelastung des Mieters auswiesen. Das auf Eigenbedarf gestützte Kündigungsschreiben der Kläger vom 29. Juli 2009 mit Belehrung über ein Widerspruchsrecht der Beklagten lasse entgegen der Auffassung des Landgerichts ebenfalls nicht den Schluss zu, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags die Wohnnutzung als vornehm- lichen Vertragszweck angesehen. Ein späteres Verhalten könne zwar im Einzel- fall ein Indiz für die Auslegung eines Vertrags bilden. Den Klägern als juristi- schen Laien habe aber nicht bekannt sein müssen, dass Eigenbedarf und Wi- derspruchsberechtigung in einem Gewerberaummietverhältnis keine Rolle spielten. Erst recht könne ihnen nicht Kenntnis davon unterstellt werden, dass in einem Mischmietverhältnis, in dem die gewerbliche Nutzung im Vordergrund stehe, Wohnraummietrecht nicht einmal teilweise gelte. Ausschlaggebend für die Einstufung als Gewerbemietverhältnis sei vor- liegend der vertraglich vereinbarte Zweck, dass die Beklagten durch das Betrei- ben der Hypnosepraxis in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt be- stritten. Es gelte gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig, dass die Anmietung des Hauses darauf abgezielt habe, die Beklagten in die Lage zu versetzen, durch die "freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis" ihren Le- bensunterhalt zu verdienen. Hiervon sei auch deswegen auszugehen, weil die Beklagten im Vorfeld des Vertragsschlusses in dem "Fragebogen zur Woh- nungsbewerbung" als ausgeübten Beruf ausschließlich "Hypnosetherapeut(in)" angegeben hätten. 11 12 - 7 - Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, MDR 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzungs- art anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Dabei seien auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergebe. Werde einem Rechtsanwalt ein Einfamilienhaus zur Nutzung als Kanzlei und als Woh- nung überlassen, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in ers- ter Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke vorgesehene. Denn die Kanz- lei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Be- rufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter könne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, son- dern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermiete. An dieser Rechtsprechung, der sich nicht nur der erkennende Beru- fungssenat, sondern auch ein weiterer Senat des Kammergerichts und andere Oberlandesgerichte angeschlossen hätten, sei trotz vereinzelter Kritik festzuhal- ten. Dass das Besitzrecht des Mieters Grundrechtsschutz genieße, ändere nichts daran, dass bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung aus Sicht der Vertragsparteien - gerade auch im Hinblick auf die typischerweise hö- heren Gewerberaummieten - regelmäßig im Vordergrund stehe, wenn der Mie- ter damit seinen Lebensunterhalt bestreite. Soweit gleichwohl die Wohnnutzung Vorrang genießen solle, bleibe es den Vertragspartnern unbenommen, dies zum Ausdruck zu bringen. 13 14 - 8 - Gemessen an den beschriebenen Grundsätzen sei vorliegend von einem Gewerberaummietverhältnis auszugehen. Da das als Praxisräume zu nutzende Erdgeschoss ebenso groß sei wie das Obergeschoss, trete die gewerblich zu nutzende Fläche im Streitfall nicht völlig hinter der für Wohnzwecke vorgesehe- nen Fläche zurück. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag rechts- fehlerhaft nicht dem Wohnraummietrecht, sondern dem Gewerberaummietrecht unterstellt und daher zu Unrecht die - entgegen § 23 Nr. 2a GVG nicht beim Amtsgericht erhobene - Klage als zulässig erachtet. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass zwischen den Parteien ein sogenanntes Mischmietverhältnis begründet worden ist. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten durch einen einheitlichen Vertrag auf unbestimmte Zeit ein Haus angemietet, dessen Räume entsprechend den getroffenen Vereinbarungen teilweise zu Wohnzwe- cken und teilweise (Erdgeschossräume) zur Ausübung einer freiberuflichen Tä- tigkeit (Hypnosepraxis) genutzt werden und für dessen Nutzung eine einheitli- che Miete zu zahlen ist. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das Misch- mietverhältnis in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume" einzustufen ist, weil gesetzliche Sondervorschriften für Mischmietver- hältnisse fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere gesetz- liche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von 15 16 17 18 - 9 - sonstigen Räumen. Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage (vgl. § 549 BGB einerseits und § 578 Abs. 2 BGB andererseits), sondern auch für das Pro- zessrecht, denn die sachliche Zuständigkeit der Gerichte hängt davon ab, ob es sich um einen Rechtsstreit aus einem Wohnraummietverhältnis handelt oder nicht (vgl. § 23 Nr. 2a GVG einerseits und § 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG ande- rerseits). a) Gemäß § 23 Nr. 2a GVG ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Anspruchs ausschließlich sachlich zuständig. Bei Streitigkeiten, denen andere Mietverhält- nisse zugrunde liegen, ist dagegen - je nach Höhe des Streitwerts - entweder das Amtsgericht oder das Landgericht sachlich zuständig (§ 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG). b) Der Begriff des Wohnraummietverhältnisses in § 23 Nr. 2a GVG knüpft an die Vorgängerregelung des § 29a Abs. 1 ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung an (vgl. BT-Drucks. 12/3832, S. 43). Diese Vorschrift, die bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen eine ausschließliche sachliche und örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts begründete, entsprang dem Schutzgedanken des sozialen Mietrechts, das Verfahren möglichst am Wohnort des Mieters zu führen, durch einen zweistufigen Prozess eine kürzere Verfahrensdauer zu bewirken sowie eine größere Sach- und Ortsnähe des zu- ständigen Gerichts herzustellen (BGH, Beschlüsse vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 6/83, BGHZ 89, 275, 281 f.; vom 16. Dezember 2003 - X ARZ 270/03, BGHZ 157, 220, 222). Durch das Rechtspflegeentlastungsgesetz vom 11. Januar 1993 (BGBl. I S. 50) wurde die bislang in § 29a ZPO aF geregelte ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen aus systematischen Gründen in § 23 Nr. 2a GVG 19 20 - 10 - verankert (BT-Drucks. 12/3832, S. 43), während die weiterhin von § 29a ZPO erfasste ausschließliche örtliche Zuständigkeit auch auf andere Mietverhältnisse und auf Pachtverhältnisse ausgedehnt wurde. Dem lag die Zielsetzung zugrun- de, bei der Bestimmung der örtlichen Zuständigkeit Abgrenzungsschwierigkei- ten bei Mischmietverhältnissen sowie zwischen Miet- und Pachtverhältnissen zu vermeiden (BT-Drucks. 12/1217, S. 22). Die im Gesetzesentwurf des Bundes- rats aus denselben Gründen vorgeschlagene Ausweitung der sachlichen Zu- ständigkeit des Amtsgerichts (BT-Drucks. 12/1217, S. 22, 45 f.) fand im Rechts- ausschuss dagegen keine Zustimmung (BT-Drucks. 12/3832, S. 38, 42 f.), so dass sich die beschriebenen Abgrenzungsfragen im Bereich der sachlichen Zu- ständigkeit weiterhin stellen. c) Der Begriff des Wohnraums in § 29a ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung entspricht dem des Wohnraums im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 a; vgl. Senatsbeschluss vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 6/83, BGHZ 89 aaO S. 280; OLG Hamm, ZMR 1986, 11). Danach ist für die Einord- nung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur Wohnnut- zung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend (Senatsurteile vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, WM 1979, 148 unter 2 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, aaO unter 2 b cc; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 272; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN). An der Maßgeblichkeit der für das materielle Recht zur Unterscheidung von Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen entwickelten Grundsätze für die Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit hat sich durch die Verlagerung der bisher in § 29a ZPO aF enthaltenen Regelung über die ausschließliche 21 22 - 11 - sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Streitigkeiten aus Wohnraummiet- verhältnissen in die neu geschaffene Vorschrift des § 23 Nr. 2a GVG nichts ge- ändert. Denn die Einfügung dieser Zuständigkeitsregelung in das Gerichtsver- fassungsgesetz beruhte, wie bereits ausgeführt, allein auf systematischen Gründen; eine inhaltliche Änderung war - von redaktionellen Angleichungen und dem Wegfall der in § 29a Abs. 2 ZPO aF genannten (besondere Wohnmietver- hältnisse betreffenden) Ausnahmefälle abgesehen - nicht gewollt (vgl. BT- Drucks. 12/1217, S. 45; 12/3832, S. 43). Danach ist die ausschließliche sachli- che Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) stets dann eröffnet, wenn eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, also über Räumlichkeiten vorliegt, die nach dem Mietvertrag zum Wohnen bestimmt sind. Dabei ist es in den Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, nicht nur für die sachliche Zu- ständigkeit, sondern auch für die Begründetheit einer Klage bedeutsam ist (so- genannte doppelrelevante Tatsache), für die Beurteilung der sachlichen Zu- ständigkeit - anders als für die Begründetheit der Klage - unerheblich, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237, 240 f.; OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2006, 206; jeweils mwN). d) Die aufgezeigten Maßstäbe zur Abgrenzung von Wohnraum- und Ge- schäftsraummiete gelten für die im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung nach § 23 Nr. 2a GVG (und früher nach § 29a ZPO aF) vorzunehmende Einordnung eines Mischmietverhältnisses entsprechend. Auch hier ist auf die für das mate- rielle Recht entwickelten Grundsätze abzustellen (so auch OLG München, ZMR 23 24 - 12 - 2010, 962; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 31. Januar 2013 - 2/32 O 176/12, juris Rn. 29; LG Berlin, MM 2002, 383 [jeweils zu § 23 Nr. 2a GVG]; OLG Hamm, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 1988, 414 mwN [jeweils zu § 29a ZPO aF]). Danach ist das jeweils in Frage stehende Mischmietverhältnis zwingend entwe- der als Wohnraummietverhältnis (§ 549 BGB) oder als Mietverhältnis über an- dere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB), also Geschäftsräume, zu bewerten. Denn eine Aufspaltung eines Mischmietverhältnisses in seine verschiedenen Be- standteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen Nut- zungszwecke liefe der bei einem Mischmietverhältnis von den Parteien gewoll- ten rechtlichen Einheit des Vertrags zuwider (OLG Schleswig, NJW 1983, 49, 51; OLG Stuttgart, aaO; OLG Hamm, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Okto- ber 1978 - VII ZR 288/77, BGHZ 72, 229, 232 [zum Verkauf eines Grund- stücksanteils und der Erstellung einer Eigentumswohnung]). Auf die nach materiellem Recht (§§ 549, 578 Abs. 2 BGB) erforderliche Zuordnung eines Mischmietverhältnisses zu den Kategorien Wohnraum- oder Geschäftsraummiete kann für die Zuständigkeitsbestimmung nicht - wie ein Teil der Instanzgerichte meint (AG Fürth (Bayern), WuM 2001, 599, 601 [zu § 23 Nr. 2a GVG]; vgl. auch LG Köln, WuM 1988, 313, 314 f. und NJW-RR 1989, 403 ff.; LG Flensburg, MDR 1981, 57 f; jeweils mwN [zu § 29a ZPO aF]) - mit der Erwägung verzichtet werden, die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte sei bei Mischmietverhältnissen schon deswegen eröffnet, weil sie eine Nutzung zu Wohnzwecken miteinschlössen. Denn eine solche allum- fassende sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte bei Mischmietverhältnissen ist vom Gesetzgeber nicht gewollt. In der Begründung zum Entwurf eines Rechtspflegeentlastungsgesetzes wird betont, dass nach der bis dahin gelten- den Fassung des § 29a ZPO aF zur Bestimmung der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit bei Mischmietverhältnissen eine Abgrenzung zwischen Wohn- raum- und Gewerberaummietverhältnissen zu erfolgen hatte (BT-Drucks. 25 - 13 - 12/1217, S. 22). Den damit verbundenen "Abgrenzungsschwierigkeiten bei Mischmietverhältnissen (Geschäfts- und Wohnraum)" wollte der Gesetzesent- wurf durch die Begründung einer umfassenden Zuständigkeit des Amtsgerichts sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsraummietsachen begegnen (BT- Drucks. aaO). Verwirklicht wurde diese Zielsetzung im Hinblick auf die vom Rechtsausschuss geäußerten Bedenken gegen eine weit gefasste sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte (BT-Drucks. 12/3238, S. 38, 42 f.) jedoch nur bei der örtlichen Zuständigkeit (§ 29a Abs. 1 ZPO), so dass bei Mischmietver- hältnissen die sachliche Zuständigkeit nach wie vor von einer Einordnung in die Kategorien Wohnraummiete oder Gewerberaummiete abhängt. e) Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohn- raum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischver- trägen (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, aaO mwN; vom 12. Juli 1979 - VII ZR 159/78, NJW 1979, 2193 unter 2 a; OLG Hamm, aaO) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteile vom 30. März 1977 - VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW- RR 1986, 877 unter 3 c cc; OLG Schleswig, aaO S. 49 f.; OLG Hamm, aaO; OLG Stuttgart, aaO; MDR 2008, 1091; OLG Celle, MDR 1986, 324; OLG Karls- ruhe, aaO; WuM 2012, 666, 668; OLG Hamburg, NJW-RR 1997, 458; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; MDR 2012, 20, 21; OLG München, aaO; OLG Saar- brücken, MDR 2012, 1335, 1336; KG, GE 2001, 1466; ZMR 2010, 956; jeweils mwN; aA AG Fürth (Bayern), aaO; Rinke, ZMR 2003, 13 ff.). Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht beachtet und hat daher zu Recht darauf abgestellt, dass die sachliche Zuständigkeit und die Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage davon abhängen, ob nach dem zwischen den Parteien ge- schlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet. 26 - 14 - 3. Nicht frei von Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht im Streitfall ein Überwiegen der Wohnnutzung verneint und stattdessen angenommen hat, die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken stel- le den vorherrschenden Vertragszweck dar. a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst bei Abgren- zung von Geschäfts- und Wohnraummiete (vgl. Senatsurteile vom 15. Novem- ber 1978 - VIII ZR 14/78, aaO; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, aaO; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck ab- zustellen ist (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteil vom 16. April - VIII ZR 60/85, aaO). b) Bei der Prüfung, ob nach dem Zweck des zwischen den Parteien ab- geschlossenen Mietvertrags überwiegend von einer Wohnraummiete oder von einer Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) auszugehen ist, sind dem Berufungsgericht jedoch Rechtsfehler unterlaufen. aa) Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Ver- tragszweck (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Düssel- dorf, MDR 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vor- stellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; KG, ZMR 2010, 956; OLG Saarbrücken, aaO; OLG Karlsruhe, WuM 27 28 29 30 - 15 - 2012, 666, 668). Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Ver- tragszweck ist unbeachtlich (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). bb) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vor- herrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten Nut- zungsschwerpunkts wird der Tatrichter mangels ausdrücklicher Abreden häufig auf Indizien zurückgreifen müssen. (1) Dabei lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rück- schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrags- schwerpunkt zu. (a) Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im All- gemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu be- streiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter kön- ne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht 31 32 33 - 16 - ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der An- waltskanzlei des Mieters vermiete. Die Größe der vermieteten Flächen spiele nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, die Fläche, die zur Benutzung als Wohnung zur Verfügung stehe, überwiege die Fläche, die zur Nutzung als Kanzlei in Betracht komme, derart, das der für die Kanzlei zur Verfügung ste- henden nur eine geringe Bedeutung zukomme. (b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der Senat zur Beurteilung der Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes (MHRG) entwickelt hat (Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO), hält der Senat nicht fest. Das Bestrei- ten des Lebensunterhalts als vorrangiges Kriterium für das Vorliegen eines ge- werblichen Nutzungsschwerpunkts ist im Hinblick auf die weitgefasste Formulie- rung im Senatsurteil vom 16. April 1986 ("im Allgemeinen") von den Instanzge- richten und vom Schrifttum als verallgemeinerungsfähiger Grundsatz aufgefasst worden (vgl. KG, GE 1995, 1205 f.; OLG Köln, ZMR 2001, 963, 965; OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; OLG Saarbrücken, aaO; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 30 f.; LG Hamburg, WuM 1993, 36; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, Vorbem. zu § 535 Rn. 28; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 549 Rn. 6; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., Vor § 535 Rn. 15; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor §§ 557 - 557b BGB Rn. 25; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand: 1. Mai 2014, § 549 Rn. 10 mwN). Dieser Gesichts- punkt stellt jedoch kein sachgerechtes Unterscheidungskriterium dar (LG Köln, WuM 1988, 313, 314 f.; LG Berlin, WuM 1988, 22; AG Fürth (Bayern), aaO; Bühler, ZMR 2010, 897, 908 ff.; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rn. 22 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 BGB Rn. 109 mwN). (c) Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat, be- steht nicht (vgl. LG Köln, aaO; LG Berlin, aaO; AG Fürth (Bayern), aaO; Sternel, 34 35 - 17 - Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 13; Bühler, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO). Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstel- lungen noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesell- schaft zukommt, in Einklang bringen. Die Nutzung zu Wohnzwecken dient dazu, dem Mieter die Verwirklichung seiner privaten Lebensvorstellungen zu ermöglichen. Die Wohnung ist für je- dermann regelmäßig der Mittelpunkt der privaten Existenz (BVerfG, NJW 1993, 2035). Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Le- bensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (BVerfG, aaO). Im Falle der Anmietung von Wohn- raum erfüllt das Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen, und stellt daher eine privatrechtliche Position dar, die den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG genießt (BVerfG, aaO S. 2035 f.; vgl. auch BVerfG, WuM 2011, 355, 356 f.). Die Wohnung bildet letztlich die Stätte, die der Mieter im Allgemeinen benötigt, um die Kraft und Energie für die Aus- übung seiner Berufstätigkeit gewinnen zu können (Bühler, aaO S. 909 mwN). Es lässt sich damit nicht sagen, dass die gewerbliche/freiberufliche Nutzung bei Mischmietverhältnissen generell überwiegt. Umgekehrt lässt sich auch kein Er- fahrungssatz aufstellen, dass die Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang vor der Nutzung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken hat (Bühler, aaO S. 910 f.). (2) Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen auf objektive (äu- ßerliche) Umstände zurückzugreifen, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt etwa - je nach Fallgestaltung - die Ver- 36 37 - 18 - wendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum- oder Wohnraummiete) zugeschnittenen Vertragsformulars in Betracht (OLG Ham- burg, ZMR 1995, 120, 121; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; OLG Celle, ZMR 1999, 469, 470; LG Berlin, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO Rn. VI 12). Dabei können nicht nur der Inhalt der darin enthaltenen Regelungen (KG, ZMR 2010, 956, 957; OLG München, OLGR München 2003, 82; ZMR 2007, 119, 120; OLG Celle, aaO; LG Hamburg, WuM 1988, 406; LG Berlin, aaO) oder - unter Umständen - die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen (vgl. KG, aaO; OLG München, ZMR 1995, 295, 296; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 739, 740; OLG Karlsruhe, WuM 2012, 666, 668 und OLG Köln, Urteil vom 21. Juni 2005 - 22 U 8/05, juris Rn. 9 einerseits und OLG Stuttgart, aaO; OLG München, ZMR 2010, 962 andererseits), sondern auch der Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaum- nutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen [vgl. OLG Köln, ZMR 2001, 963; OLG Saarbrücken, Urteil vom 21. Juni 2012 - 8 U 451/11, juris Rn. 23, insoweit in MDR 2012, 1335 nicht abgedruckt; Münch- KommBGB/Häublein, aaO]). Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbli- che/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 2012, 1401; KG aaO; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647 mwN; OLG Schleswig, aaO; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, MM 2002, 383; LG München, Urteil vom 14. November 2006 - 3 O 7669/06, juris Rn. 20; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 27 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO). Entsprechendes gilt - falls die Miete für die ver- schiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Ge- samtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2006, 38 - 19 - 647; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, WuM 1988, 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 101 f.; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO), wobei aller- dings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird (LG Köln, MDR 1988, 1061; MünchKommBGB/Häublein, aaO). Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) können gegebenenfalls Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen (OLG Saarbrücken, aaO Rn. 24; OLG Hamm, aaO S. 12; LG München, aaO; Bühler, aaO S. 916). Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzungsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertrags- schlusses (OLG München, ZMR 1995, 295, 296) oder aus einem nachträgli- chen Verhalten der Parteien - soweit dieses Rückschlüsse auf den überein- stimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt - ergeben (OLG Karlsruhe, aaO). Die aufgeführten Indizien sind nicht abschließend. Es obliegt dem Tatrichter, auf der Grundlage der Einzelfallumstände zu beurteilen, ob Indizien vorliegen, die einen tragfähigen Rückschluss auf den übereinstimmenden Par- teiwillen über den Nutzungsschwerpunkt zulassen, und diese zu gewichten. (3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 51; LG Berlin, MM 1990, 347; LG Hamburg, aaO; Münch- KommBGB/Häublein, aaO; MünchKommBGB/Bieber, aaO; Staudinger/ Emmerich, aaO Rn. 29; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 535 Rn. 122a; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO; Bühler, aaO S. 918; offengelassen im Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Denn ansonsten wür- den die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonder- regelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des 39 - 20 - Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zustän- digkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG), unterlaufen. cc) Das Berufungsgericht hat das zwischen den Parteien begründete Mischmietverhältnis in Anlehnung an das Senatsurteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil die Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in den Erdge- schossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestritten, und hat die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig er- achtet. Diese Beurteilung ist, wie die Revision zu Recht rügt, rechtsfehlerhaft. (1) Bei der im Streitfall erfolgten Übereinkunft der Parteien über die ver- traglichen Nutzungszwecke und ihres Schwerpunkts handelt es sich - was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen - um eine Individualvereinbarung. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien den Vertrag unter Verwendung eines Vertragsformulars geschlossen haben. Denn die Berechtigung der Beklagten, das Haus nicht nur zu Wohnzwe- cken, sondern auch zum Betrieb einer Hypnosepraxis zu nutzen, wurde als ge- sonderte Abrede individuell vereinbart (§ 19 Abs. 3 des Mietvertrags sowie An- lage zum Mietvertrag). Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung kann vom Re- visionsgericht zwar nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt ist, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Er- fahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Aus- legungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 26. Oktober 2009 - II ZR 222/08, WM 2009, 2321 Rn. 18; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 40 41 42 - 21 - 2013, 2417 Rn. 16). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. (2) Das Berufungsgericht hat den Schwerpunkt der Nutzung vorliegend in der Geschäftsraummiete gesehen, weil die Beklagten mit dem ihnen bei Ver- tragsschluss gestatteten Betrieb einer Hypnosepraxis in den Erdgeschossräu- men des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt verdienten. Es hat damit - wie oben (unter II 3 b bb (1)) ausgeführt - ein Kriterium zugrunde gelegt, das für die Ermittlung des überwiegenden Vertragszwecks nicht sachgerecht ist. Außerdem hat es die Aspekte des Streitfalles, die für einen Schwerpunkt in der Wohnraummiete sprechen, - in Abweichung vom Urteil des Landgerichts - durchweg für unergiebig gehalten und dabei den Inhalt der getroffenen Verein- barungen nicht vollständig ausgeschöpft. (3) Bei der gebotenen Berücksichtigung aller Umstände des Streitfalls liegt der Schwerpunkt des zwischen den Parteien bestehenden Mischmietver- hältnisses auf der Wohnnutzung. Diese Auslegung kann der Senat selbst vor- nehmen, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen. (a) Für ein Überwiegen der Wohnraumnutzung sprechen vorliegend vor allem der Inhalt und Aufbau der getroffenen Vereinbarungen. Die Parteien haben das auf eine Wohnraummiete zugeschnittene Miet- vertragsformular Nr. 545 des R. -Verlags ("Vertrag für die Vermietung eines Hauses") und nicht die vom R. -Verlag ebenfalls angebotenen Formulare über die Anmietung von Gewerberäumen verwendet. Dies stellt zwar allein noch kein belastbares Indiz dafür dar, dass die Parteien die Wohnnutzung als vorherr- schend angesehen haben. Denn die Verwendung dieses Formulars kann - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - auch deswegen erfolgt sein, weil der R. -Verlag für die Anmietung eines Hauses nur das Formular 545 an- 43 44 45 46 - 22 - bietet. Hinzu kommt jedoch - und dies ist letztlich maßgebend -, dass nahezu alle in der Mietvertragsurkunde getroffenen Regelungen mit Ausnahme der un- ter § 19 Ziffer 3 des Vertrags handschriftlich eingefügten Gestattung der Ein- richtung einer Hypnosepraxis an typischerweise für Wohnraummietverhältnisse vereinbarten Bedingungen ausgerichtet sind. Dies wird vor allem bei der Vertragslaufzeit deutlich. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine solche Laufzeit ist bei der An- mietung von Geschäftsräumen unüblich. Hier wird in aller Regel - wie dies auch handelsübliche Gewerberaummietvertragsformulare vorsehen - ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters abgeschlossen, um diesem einerseits Planungssicherheit (Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters) zu gewähren und ihm andererseits die Möglichkeit zu eröffnen, im Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten das Mietverhältnis in absehbarer Zeit auf- lösen zu können. Für das Überwiegen der Wohnnutzung spricht weiter der Umstand, dass die freiberufliche Nutzung als Hypnosepraxis in dem umfangreichen Vertrags- formular nicht - insbesondere nicht an exponierter Stelle - als vereinbarter Ver- tragszweck aufgeführt worden ist, sondern nur zum Schluss in einem einzigen Satz (§ 19 Abs. 3) erwähnt wird und auch dort nur die Rede davon ist, dass "den Mietern (…) die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen des EG vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigung gestattet" wird. Die- se Formulierung korrespondiert - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - mit § 7 des Mietvertrags, der eine von der Wohnnutzung abweichende Nutzung von der Einwilligung des Vermieters abhängig macht. Auch in der An- lage zum Mietvertrag, der eine voll beschriebene Seite umfasst, finden sich nur zwei Sätze zur Nutzung der Erdgeschossräume als Hypnosepraxis ("Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit 47 48 - 23 - im Rahmen einer Hypnosepraxis"; "Den Mietern wird eingeräumt, auf eigene Kosten […] ein Schild für ihre Praxis sowie eine Türsprechanlage anzubrin- gen"). Weitere gesonderte Regelungen zur Nutzung des Hauses zu freiberufli- chen Zwecken (insbesondere zu der Praxiseinrichtung) sind in beiden Schrift- stücken nicht enthalten. Gegen einen auf der Geschäftsraummiete liegenden Schwerpunkt des Vertrags spricht auch, dass die Miete im Vertragsformular einheitlich festgesetzt worden ist; es ist weder ein Mietaufschlag für die zusätzliche Nutzung zu freibe- ruflichen Zwecken ausgewiesen noch ist eine Regelung über eine Umsatzsteu- erpflicht aufgenommen worden. Weitere Indizien für ein Überwiegen der Wohn- raummiete sind - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - die Regelun- gen zur Leistung einer Kaution von drei Monatsmieten, die an der zulässigen Höchstgrenze des § 551 BGB ausgerichtet ist, und die Kleinreparaturregelung. Die Parteien haben auch insoweit keine Modifikationen oder Ergänzungen der auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Regelungen vorgenommen. (b) Das Verhältnis der auf die jeweiligen Nutzungszwecke entfallenden Flächenanteile spricht ebenfalls nicht für ein Überwiegen der freiberuflichen Nutzung. Denn nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die nach den im Mietvertrag getroffenen Vereinba- rungen auf die beiden Nutzungsarten entfallenden Flächen gleich groß. Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber geltend macht, die Beklagten hätten im Verlauf des Mietverhältnisses auch mindestens zwei Räume im Oberge- schoss oder sogar das gesamte Haus zum Betrieb der Hypnosepraxis genutzt, ist dies aus Rechtsgründen unerheblich. Denn für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck überwiegt, ist - sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist - ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Jede andere Sichtweise 49 50 - 24 - würde dazu führen, dass die rechtliche Bewertung eines Mietverhältnisses von dem tatsächlichen (gegebenenfalls vertragswidrigen) Nutzungsverhalten des Mieters und nicht von den getroffenen Vereinbarungen abhinge. Im Streitfall ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien vom Inhalt des schriftlichen Mietver- trags abweichende Abreden zur Nutzung des Mietobjekts getroffen haben. Die Revisionserwiderung erwägt zwar eine von der Vertragsurkunde abweichende beiderseitige Übereinkunft beziehungsweise eine konkludente Vertragsände- rung. Sie zeigt aber keinen übergangenen Sachvortrag in den Tatsacheninstan- zen auf, aus dem ein Zustandekommen entsprechender Vereinbarungen abzu- leiten wäre. (c) Weiter sprechen gegen ein Übergewicht der freiberuflichen Nutzung das Verhalten der Kläger im Vorfeld des Vertragsschlusses ("Fragebogen zur Wohnungsbewerbung") und ihr auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ge- stütztes und mit einer Widerspruchsbelehrung versehenes erstes Kündigungs- schreiben vom 29. Juli 2009. Zwar handelt es sich hierbei - wie das Berufungs- gericht richtig gesehen hat - um ambivalente Indizien. Sie bestätigen aber das aufgrund der übrigen Umstände des Streitfalls gewonnene Bild eines Mietver- hältnisses, dessen Schwerpunkt auf der Wohnraummiete liegt. III. Nach alledem hätte sich das Berufungsgericht einer Entscheidung in der Sache enthalten müssen. Das angefochtene Urteil hat keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Auf den erstmals in der Berufungsinstanz von den Klägern hilfsweise gestellten Antrag ist der Rechtsstreit gemäß § 281 Abs. 1 ZPO - unter Aufhebung des rechtsfehlerfrei ergangenen Urteils des Landgerichts - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding zu 51 52 - 25 - verweisen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1953 - II ZR 127/52, BGHZ 10, 155, 163; vom 23. Februar 1955 - VI ZR 28/54, BGHZ 16, 339, 345; BGH, Beschluss vom 15. Juni 1988 - I ARZ 331/88, NJW-RR 1988, 1405 unter [II]; jeweils mwN). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2012 - 12 O 268/12 - KG Berlin, Entscheidung vom 12.08.2013 - 8 U 3/13 -

§ 573c

BGH VIII ZR 364/0411.01.2006 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 27/04 Verkündet am: 6. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AGBG § 9 Abs. 1 (jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) Bb, Ci BGB § 573c In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 23. Dezember 2003 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B. Straße in B. . Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 €. In § 2 des von dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet: "Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsver- zicht Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der - 3 - Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außeror- dentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt." In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom 2. November 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmögli- chen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.01.2002". Am 31. Januar 2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefal- lenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 € nebst Prozeßzinsen. Der Beklagte rechnet unter anderem in Höhe von 600 € mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementspre- chend die Kündigung des Klägers unwirksam ist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 € verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsge- richt zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Be- gehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedruckt ist, hat ausgeführt: In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinba- rung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden wer- den könnten. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, daß der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicher- heit (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Höhe von 600 € durch die Aufrechnung des Beklagten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des Klägers vom 2. November 2001 gemäß §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. Januar 2002 beendet worden ist. - 5 - Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist. Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor ent- schieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraus- setzt (Senatsurteil, aaO unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Miet- rechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußve- reinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; Senatsurteil, aaO unter II 1 b). Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Miet- rechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung - 6 - bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgeleg- ten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Re- gelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu si- chern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündi- gungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Miet- vertrags der Parteien sei schon gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB un- wirksam, nicht zu vereinbaren. 2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete. b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbe- - 7 - dingung im Sinne von § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch hand- schriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Tex- tes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit ge- habt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aus- handeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.Rspr. des BGH, z.B. BGHZ 143, 103, 111 f.). c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gemäß § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgeleg- te Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbe- reich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März 1997 - IV ZR 71/96, NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Er- gebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter). d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und - 8 - Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreform- gesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zu- nehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter je- doch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, fa- miliären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen sei- ner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderun- gen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhal- ten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gege- benenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beein- trächtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündi- gungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zu- zulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002, 797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in: - 9 - Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündi- gungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II 2 a m.w.Nachw.), läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mie- ters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kün- digungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungs- rechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemesse- ner Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungs- verzicht für zulässig erachtet (z.B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börsting- haus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Um- ständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetra- gen noch sonst ersichtlich. 3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer - 10 - von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben un- angemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer ver- kürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Ge- schäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhalten- den Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m.w.Nachw.). Un- ter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsver- zicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überra- schende Klausel gemäß § 3 AGBG (jetzt § 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbe- standteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Häublein, ZMR 2004, 252, 254). Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

§ 543

BGH VIII ZR 337/0614.11.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 364/04 Verkündet am: 11. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordent- liche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann. BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 27. September 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verlangt Räumung und Herausgabe einer von ihm an den Beklagten vermieteten, in B. gelegenen Wohnung. Nach § 6 Abs. 2 des Mietvertrages vom 3. Juni 1998 sind die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) des Klägers in der Fassung von April 1997 Vertragsbestandteil. Das vom Kläger verwendete Formular einer Empfangsbestätigung, wonach der Mieter den Empfang der AVB mit seiner Unterschrift bestätigt, ist nicht ausgefüllt und vom Beklagten auch nicht unterzeichnet worden. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB ist die Miete ("Nutzungsgebühr") monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. 1 Von November 1998 bis Februar 2001 überwies der Beklagte die Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil 2 - 3 - auch erst im Folgemonat. Am 14. Februar 2001 kündigte der Kläger das Miet- verhältnis fristlos mit der Begründung, der Beklagte habe die Mieten für Januar und Februar 2001 nicht gezahlt. Dennoch setzten die Parteien das Mietverhält- nis fort. Von März 2001 bis Januar 2003 entrichtete der Beklagte die Miete zu Beginn des jeweiligen Monats. 3 Danach überwies der Beklagte die Miete von monatlich 276,20 € wie folgt: für Februar 2003 am 6., für März 2003 am 7. und für April 2003 am 17. des jeweils laufenden Monats; für Mai und Juni 2003 leistete der Beklagte nur Teilzahlungen, und zwar am 24. Juni und am 2. Juli 2003. Mit Schreiben vom 7. Juli 2003 forderte der Kläger den Beklagten auf, den Mietrückstand in Höhe von 512,66 € bis zum 14. Juli 2003 auszugleichen; andernfalls werde er das Miet- verhältnis wegen Unzumutbarkeit kündigen, weil der Beklagte nicht für pünktli- che Mietzahlungen Sorge getragen habe. Durch zwei Teilzahlungen am 14. und 15. Juli 2003 überwies der Beklag- te die Miete für Juli 2003. Mit einem als "2. Abmahnung" bezeichneten Schrei- ben vom 16. Juli 2003 beanstandete der Kläger erneut, dass der Beklagte die Miete unpünktlich zahle, und drohte abermals an, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Am 20. August 2003 überwies der Beklagte die Miete für den Monat August 2003. Mit Schreiben vom 22. August 2003 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. 4 Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen und dieses nach Einspruch des Klägers aufrechterhalten. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewie- sen und die Revision zugelassen. Mit seinem Rechtsmittel verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 6 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungs- erklärung des Klägers vom 22. August 2003 rechtfertige einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht. Der Kläger sei trotz der un- pünktlichen Mietzahlungen nicht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ge- mäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB sei der Beklagte zwar verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, zu zahlen. Auch sei das Schreiben des Klägers vom 7. Juli 2003 als ausreichende Abmahnung wegen fortdauernd unpünktli- cher Mietzahlungen anzusehen. Einer Kündigung stehe jedoch entgehen, dass der Beklagte die Miete nach der Abmahnung nur noch einmal, nämlich im Au- gust 2003, verspätet gezahlt habe. Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen setze voraus, dass die Miete nach einer Abmah- nung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens drei- mal verspätet gezahlt werde. Die Voraussetzungen der Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB) würden unterlau- fen, wenn bereits eine einmalige verspätete Mietzahlung nach Abmahnung die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen könnte. Eine verspäte- te Mietzahlung wiege weniger schwer als die in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB geregelten Tatbestände. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters müsse eine gewisse Nachhaltigkeit zeigen. Daher müsse es auch nach Abmahnung einen gewissen Zeitraum umfassen. Dem stehe nicht entgegen, dass dem Vermieter bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung unnötiger Kontroll- und Verwaltungs- aufwand entstehe. - 5 - Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sei im Übrigen bereits deshalb nicht be- rechtigt, weil der Kläger die Kündigung nicht hinreichend begründet habe (§ 569 Abs. 4 BGB); ein Kündigungsgrund sei auch nicht gegeben, weil der Beklagte bei Zugang des Kündigungsschreibens vom 22. August 2003 nicht mehr in Zah- lungsverzug gewesen sei. 7 Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die gleichzeitig erklärte fristge- mäße Kündigung beendet worden, weil der Kläger kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung des Mietvertrages durch den Beklagten liege nicht vor, weil er die Miete nach Abmahnung nur einmal verspätet gezahlt habe. 8 II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. 9 1. Die außerordentliche Kündigung des Klägers ist allerdings nicht aus wichtigem Grund unter dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzuges gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Eine solche Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter - wie hier - vor dem Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig befriedigt wird, wobei es auf die Rechtzeitigkeit der Erfüllungshandlung an- kommt (Schilling in MünchKommBGB, 4. Aufl., § 543 Rdnr. 55; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 543 Rdnr. 27). 10 2. Ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der vom Be- klagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) kann aber nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden, eine außerordentli- 11 - 6 - che fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Ver- tragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 BGB) aufgrund fortdauernd unpünktlicher Miet- zahlungen komme nur in Betracht, wenn der Mieter die Miete nach einer Ab- mahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch dreimal ver- spätet zahle. 12 a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksich- tigt und richtig angewandt hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 = WuM 2005, 401 = NZM 2005, 538, unter II 3; Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125 = NZM 2005, 300, unter II 4). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat oder ob dem Tatrichter von der Revi- sion gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, er etwa wesentliche Tatum- stände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze ver- letzt hat. b) Der Prüfung anhand dieses Maßstabs hält das Berufungsurteil nicht stand. Das Berufungsgericht geht zwar zu Recht davon aus, dass fortdauernd 13 - 7 - unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kün- digung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden können (Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 = WM 1988, 62 = WuM 1988, 125, unter II 2, zu § 554a BGB a.F.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945, 946; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 543 Rdnr. 35; Staudin- ger/Emmerich, BGB [2003], § 543 Rdnrn. 68-70; Kraemer, NZM 2001, 553, 561). Ferner hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - zutref- fend zugrunde gelegt, dass die Bestimmung über den Ausschluss des Kündi- gungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) hier nicht anzuwenden ist (vgl. bereits Senatsurteil vom 23. September 1987 aaO, unter II 2 a; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 45; Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 12; Staudinger/ Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 70). Das Berufungsgericht hat jedoch die Anforderungen an das Vorliegen ei- nes wichtigen Grundes im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB überspannt, wenn es zum einen stets eine dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erfor- derlich hält und darüber hinaus meint, Zahlungsverzögerungen vor der Abmah- nung seien nicht zu berücksichtigen. Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens geben (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 69). Zweck des Abmah- nungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen (AnwKommBGB/Riecke [2005], § 543 Rdnr. 35). Es erscheint daher fraglich, ob der Auffassung des Be- rufungsgerichts hinsichtlich des Erfordernisses einer dreimaligen verspäteten Zahlung nach Abmahnung zu folgen ist; dies kann jedoch dahinstehen. Sie kann jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Abmahnung - wie hier - wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind. Die Erwägung des Berufungs- gerichts, nur nachhaltig unpünktliche Mietzahlungen könnten den Tatbestand 14 - 8 - des § 543 Abs. 1 BGB erfüllen, trifft für sich gesehen zwar zu; die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich aber nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung ver- wirklichen. Die weitere Überlegung des Berufungsgerichts, dass die Vorausset- zungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) andernfalls unterlaufen würden, ist ebenfalls nicht stichhaltig. Der Gefahr einer Umgehung anderer Kündigungstatbestände steht entgegen, dass eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB nur unter besonderen Umständen möglich ist, welche den Schluss zulassen, dass die Vertragsfortsetzung dem Kündigenden nicht mehr zugemutet werden kann (Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 187; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 22; Müller in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2005, § 543 BGB Rdnr. 8). Der Erfolg der Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) muss sich vor die- sem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wieder- holt wird (Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 68). Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünkt- lichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen hier nicht vor, weil der Beklagte nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhal- ten auch danach fortgesetzt hat. Damit hat er deutlich gemacht, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustel- len. 15 - 9 - Es mag sein, dass im Einzelfall Ausnahmen in Betracht kommen können, die sich jedoch nicht schematisch bestimmen lassen. Denkbar ist dies etwa in einem - hier nicht vorliegenden - Bagatellfall (so v. Hase, NJW 2002, 2278, 2283 zu § 314 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Mieter unter Umständen noch eine Prüfungsfrist zuzubilligen ist (vgl. Staudinger/Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 78 a.E.). Dessen bedurfte es hier jedoch nicht; pünktliche, vollständige Mietzah- lungen waren vom Beklagten stets und gerade nach Abmahnung zu erwarten. 16 Da der Tatrichter bei der ihm obliegenden Abwägung von unrichtigen rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen ist, kann der Senat nicht beurteilen, ob dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kün- digungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. 17 3. Die vorstehenden Erwägungen gelten sinngemäß für die vom Kläger hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. 18 a) Zwar unterliegt auch die Feststellung eines berechtigten Interesses im Sinne dieser Vorschrift einer weitgehend dem Tatrichter vorbehaltenen umfas- senden Würdigung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen (Rechtsentscheide des Senats, BGHZ 103, 91, 101 und BGHZ 92, 213, 216). Auch diese Kündigung hat das Berufungsgericht aber mit rechtsfehlerhaften Erwägungen als unbegründet angesehen. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (Häublein in MünchKommBGB aaO, § 573 19 - 10 - Rdnr. 56; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 12; so bereits OLG Olden- burg, WuM 1991, 467, 468 = NJW-RR 1992, 79 zu § 564b Abs. 1 BGB a.F.). 20 b) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt nicht verkannt, dass ständige unpünktliche Mietzahlungen ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung begründen können (OLG Oldenburg aaO; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 17; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 30; Häublein, ZMR 2005, 1, 6). Der Senat hat bereits entschieden, dass eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB einer hilfsweise er- klärten ordentlichen Kündigung nicht entgegensteht (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = NZM 2005, 334, unter II 2). Auch § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist hier nicht entsprechend anzuwenden (Krenek in Mül- ler/Walther aaO, § 573 Rdnr. 21; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 29; ebenso bereits zu § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 79; OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487; Grapentin in Bub/Treier aaO, Kap. IV Rdnr. 64; a.A. Blank in Schmidt-Futterer aaO, § 573 Rdnr. 35). Da der Kläger den Beklagten vor der Kündigung ausreichend abge- mahnt hat, bedarf es keiner Entscheidung, ob auch der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmah- nung vorauszugehen hat (vgl. dazu OLG Oldenburg aaO; Häublein in Münch- KommBGB aaO, § 573 Rdnr. 58; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 22). Hat der Vermieter - wie hier - eine Abmahnung mit Kündigungsan- drohung ausgesprochen, ist eine erneute Zahlungsunpünktlichkeit jedenfalls bei der Würdigung des Gewichts der Vertragsverletzung und des Verschuldens des Mieters zu berücksichtigen. Wie ausgeführt, hat sich das Berufungsgericht durch das von ihm rechtsfehlerhaft angenommene Erfordernis einer dreimaligen Zahlungsunpünktlichkeit innerhalb eines bestimmten Zeitraumes nach Abmah- nung den Weg zu der gebotenen Gesamtabwägung verstellt. - 11 - III. 21 Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung kei- nen Bestand haben. Es stellt sich auch nicht aus einem anderen Grund als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge hat der Kläger den Kündigungsgrund im Schreiben vom 22. August 2003 hinreichend angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Begründung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hierge- gen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). In der Regel wird der Vermieter bei einer Kündigung wegen fort- dauernd verspäteter Mietzahlungen die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht. Im Streitfall war es angesichts der einfa- chen Sachlage jedoch nicht geboten, dass der Kläger die Zahlungseingänge der Monate Februar bis August 2003 auflistete: Die Daten der Zahlungseingän- ge sind unter den Parteien nicht im Streit; der Beklagte selbst hatte die Über- weisungen vorgenommen und konnte die Zahlungsdaten anhand seiner Konto- auszüge feststellen, zumal es sich um einen überschaubaren Zeitraum handelt. Der Beklagte war somit in der Lage, alles zur Wahrung seiner Interessen Erfor- derliche zu veranlassen. Das zieht er auch nicht in Zweifel. IV. Auf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil nach alledem aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entschei- 22 - 12 - dung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur End- entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 23 1. Im weiteren Verfahren wird das Berufungsgericht ferner der Frage nachzugehen haben, ob der Beklagte mit seiner unregelmäßigen Zahlungswei- se die vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermine überschritten hat, so dass eine Vertragsverletzung vorliegt. Dies erfordert weitere Sachaufklärung. Das Beru- fungsgericht hat angenommen, der Beklagte sei gemäß Nr. 2 Abs. 1 der AVB des Klägers verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Eine formularmäßige Be- stimmung in Wohnraummietverträgen, wonach die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. monatlich im Voraus zu zahlen war, begegnet auch keinen Bedenken, solange sie - wie hier - nicht mit einer Klausel zusammentrifft, die die Aufrechnung mit Gegenforderungen des Mieters beschränkt (Rechtsent- scheid des Senats, BGHZ 127, 245, 251). Mit Erfolg erhebt die Revisionserwiderung aber die Gegenrüge einer Ver- letzung des § 286 Abs. 1 ZPO, weil das Berufungsgericht in diesem Zusam- menhang wesentlichen Sachvortrag des Beklagten übergangen hat. Er hat auch nach Vorlage der AVB des Klägers in der Berufungsinstanz bestritten, dass ihm diese ausgehändigt worden seien. Vom Vermieter verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen werden - neben anderen Voraussetzungen - nur dann Bestandteil des Mietvertrages, wenn dem Mieter die Möglichkeit verschafft wird, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen (§ 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB; früher § 2 Abs. 2 Nr. 2 AGBGB). Die Kenntnisnahme wird in der Regel durch Aushändigung der Ver- tragsbestimmungen ermöglicht (Bub in Bub/Treier aaO, Kap. II Rdnr. 391, 397; Hannemann in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohn- raummietrecht, 2. Aufl., § 11 Rdnrn. 33-38). Ohne Einbeziehung der AVB hätte 24 - 13 - der Beklagte die Miete nach § 551 Abs. 1 BGB a.F., der gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis weiter anzuwenden ist, erst am Ende des Monats zu entrichten. Beweispflichtig für die Einbeziehung der von ihm verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen ist der Kläger (vgl. nur Basedow in MünchKommBGB aaO, Bd. 2a, § 305 Rdnr. 88). Das Berufungsgericht wird unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen erneut über den geltend gemachten Räumungsanspruch zu be- finden haben, indem es - gegebenenfalls unter Berücksichtigung ergänzenden Sachvortrags der Parteien - Feststellungen zur Fälligkeit der Miete im Hinblick auf die vom Kläger behauptete Einbeziehung seiner AVB trifft. Im Übrigen wird auch zu prüfen sein, ob die Parteien abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. durch schlüssiges Handeln eine Vereinbarung über die Fälligkeit der Miete je- weils zu Monatsbeginn getroffen haben, indem der Kläger durch seinen Hinweis auf die bisherigen unpünktlichen Mietzahlungen in seiner Kündigung vom 14. Februar 2001 stillschweigend zum Ausdruck gebracht hat, dass er im Falle einer etwaigen Fortsetzung des Mietverhältnisses auf einer Zahlung zu Mo- natsbeginn besteht und daraufhin der Beklagte die Miete über einen längeren Zeitraum - 23 Monate - tatsächlich jeweils zu Beginn des Monats gezahlt hat. 25 2. Sollte der Beklagte hiernach den Fälligkeitstermin überschritten haben, wird das Berufungsgericht die im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB oder des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gebotene Gesamtabwägung nachzuho- len haben. Bei der hier gegebenen Sachlage spricht nichts dafür, dass eine et- waige Zahlungsunpünktlichkeit unverschuldet war, wie die Revisionserwide- rung geltend macht. Der Beklagte hat sich lediglich darauf berufen, dass er re- gelmäßig erst zur Monatsmitte "liquide" sei. Der Senat hat bereits entschieden, dass sich der Mieter zwar unter Umständen auf unvorsehbare wirtschaftliche 26 - 14 - Engpässe berufen kann (Urteil vom 16. Februar 2005 aaO, unter II 2 d cc). Ab- gesehen von Übergangszeiten wird es für den Mieter jedoch in der Regel vor- hersehbar sein, wenn - worauf sich der Beklagte berufen hat - sein Arbeitslohn oder seine Arbeitslosenunterstützung unter Umständen erst zur Monatsmitte überwiesen werden. Darauf musste sich der Beklagte einstellen, zumal er auch von März 2001 bis Januar 2003 in der Lage war, die Miete jeweils zu Beginn des Monats zu entrichten. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Deppert Dr. Wolst für den wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Karlsruhe, 14. Februar 2006 Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 04.03.2004 - 9 C 513/03 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2004 - 67 S 159/04 -

§ 535§ 536§ 537§ 538

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 337/06 Verkündet am: 14. November 2007 Holmes Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit einer Schriftsatzfrist bis zum 26. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Her- manns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung eines Wohn- raummietverhältnisses. 1 Die Beklagten mieteten aufgrund eines Vertrages vom 14. September 1999 eine Wohnung der Klägerin in B. . Der Formularmietver- trag enthält in §§ 9, 10 die folgenden Regelungen: 2 - 3 - "§ 9 Mietzahlungen I. Der Mietzins einschließlich der Abschlagszahlungen für die Neben- kosten ist monatlich im voraus und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter oder die von ihm zur Entge- gennahme ermächtige Person oder Stelle zu zahlen. Die Miete ist auf folgendes Konto: … zu überweisen. II. Der Mieter verpflichtet sich, für die Bezahlung der Miete einen Dauer- auftrag zu erteilen oder eine Einzugsermächtigung im Lastschriftver- fahren zu erteilen. Diese kann jederzeit widerrufen werden. … § 10 Aufrechnung mit Gegenforderungen, Zurückbehaltung des Mietzinses … II. Der Mieter kann nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis auf- rechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder ent- scheidungsreif sind. Dies gilt nicht für Mietzinsminderungen, die we- gen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind. Diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zuviel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat können vom Mieter in den Fol- gemonaten zur Aufrechnung gebracht werden. ..." Die Beklagte zu 1 ist nach der Trennung von dem Beklagten zu 2 im April 2005 aus der gemieteten Wohnung ausgezogen. In der Folgezeit wurde die Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005 verspätet gezahlt, und zwar für Juli am 29. Juli, für August am 2. September, für September am 28. September und für Oktober am 14. Oktober. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. Oktober 2005 wurden die Beklagten wegen der unpünktlichen Zahlung der Miete abgemahnt. Im Monat November 2005 wurde die Miete fristgerecht gezahlt, dagegen erfolg- ten die Zahlungen für den Monat Dezember 2005 und Januar 2006 wiederum 3 - 4 - verspätet am 20. Dezember 2005 und am 6. Januar 2006. Mit einem weiteren anwaltlichen Schreiben vom 21. Dezember 2005 erklärte die Klägerin die frist- lose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlun- gen. Die Klägerin hat mit der Klage vorsorglich erneut eine Kündigung ausge- sprochen und die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung von Schadenser- satz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 553,60 € verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be- rufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision der Klägerin hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Mietverhältnis sei weder durch eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 21. Dezember 2005 noch durch die erneut in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung beendet worden (§§ 543, 573 BGB). Eine Wiederholung einer unpünktlichen Zahlung liege nicht vor, weil die Mietzahlungen vom 20. Dezember 2005 und vom 6. Ja- nuar 2006 für die jeweiligen Monate rechtzeitig gewesen seien. Der Bundesge- richtshof habe mit Beschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245 ff.) ent- schieden, dass die Kombination einer Mietvorauszahlungsklausel mit einer Formularklausel, durch welche die Aufrechnung bei Mietminderung auf unbe- 7 - 5 - strittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt werde, unwirk- sam sei. Eine unangemessene Benachteiligung (§ 9 AGBG) liege in der Kombi- nation von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel, wenn dem Mieter die Minderung zumindest für den ersten Monat, in dem der Mangel auftrete, weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung mit einem auf der Überzahlung der Miete in diesem Monat beruhenden Bereiche- rungsanspruch gegenüber der Mietzinsforderung in den Folgemonaten ermög- licht werde. Beschränkungen des Minderungsrechts auch in der Durchsetzung durch Abzug von der Miete zwängen den Mieter auf den Klageweg und stellten eine unzulässige Einschränkung dar. Dieser Rechtsprechung werde auch nicht dadurch Rechnung getragen, dass § 10 Abs. 2 des Mietvertrages eine Ausnahme für Mietzinsminderungen mache, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstan- den seien. Bei Entstehung eines Minderungsgrundes zum Ende eines Monats sei der Mieter wegen der Rechtzeitigkeitsklausel und des standardisierten Zah- lungswegs nicht in der Lage, die volle Mietzinszahlung bis zum dritten Werktag des nächsten Monats zu verhindern. Ein Dauerauftrag etwa müsse so erteilt sein, dass die Überweisung rechtzeitig auf dem Konto des Vermieters eingehe, also bereits vor dem dritten Werktag des Folgemonats erfolge, und er könne nicht kurzfristig zum Ende eines Monats noch geändert werden. Die Aufrech- nung mit der Rückforderung der Miete für diesen Folgemonat erlaube die Rege- lung des Mietvertrages jedoch nicht, da nur mit Rückforderungsbeträgen wegen des ersten Monats seit Entstehung des Mangels aufgerechnet werden könne. Die nach der vorliegenden Klauselkombination faktische Einschränkung des Minderungsrechts führe zur Unwirksamkeit, da sich die Kammer dem vorste- hend zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs anschließe, wonach jegliche Ein- schränkung unangemessen sei und die Vorfälligkeitsklausel unwirksam mache. 8 - 6 - Mangels einer wirksamen Kündigung komme auch ein Schadensersatz- anspruch für Rechtsanwaltskosten nicht in Betracht. 9 II. 10 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü- fung nicht stand. 11 Das Berufungsgericht hat mit der gegebenen Begründung zu Unrecht angenommen, dass die Klägerin nicht von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Schadensersatz für vorgerichtliche Anwalts- kosten verlangen kann, weil das Mietverhältnis nicht durch Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlung wirk- sam beendet worden sei. 1. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005, für den Monat Dezember 2005 und den Monat Januar 2006 im Verzug, denn sie waren zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet. Zwar ergibt sich dies nicht aus § 556b Abs. 1 BGB, denn diese Vorschrift findet im vorliegenden Fall keine Anwendung. Die Fälligkeit der Miete beurteilt sich hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB vielmehr weiterhin nach § 551 BGB aF, da es sich bei dem am 14. September 1999 geschlossenen Mietvertrag um ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis handelt. Danach wäre die Miete nicht, wie nunmehr nach § 556b Abs. 1 BGB, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, sondern erst am ersten Werktag nach Ablauf des jeweiligen Monats zu entrichten (§ 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Die Parteien haben jedoch in § 9 des Mietvertrages eine abweichende Verein- barung dahin getroffen, dass die Miete monatlich im Voraus, und zwar spätes- tens am dritten Werktag des Monats, zu zahlen ist. 12 - 7 - 2. Diese Vorauszahlungsklausel ist wirksam. 13 14 a) Das Berufungsgericht ist aufgrund einer fehlerhaften Auslegung zum gegenteiligen Ergebnis gelangt. Es meint, der Mieter könne wegen des formu- larvertraglichen Aufrechnungsverbots Mietminderungen, die sich erst in dem Monat nach Entstehung des Mangels ergeben, in bestimmten Konstellationen nicht durchsetzen. Mangels einer rechtzeitigen Änderungsmöglichkeit eines Dauerauftrags werde die volle Miete für den Folgemonat überwiesen, die Klau- sel sehe aber lediglich eine Aufrechnung mit Rückforderungsbeträgen wegen des ersten Monats seit Entstehung des Mangels vor. Diese Auslegung findet weder in dem Wortlaut noch in dem Sinngehalt der Klausel eine Stütze und hält damit auch einer nur eingeschränkt möglichen Nachprüfung durch das Revisi- onsgericht nicht stand. Nach der Klausel kann mit Rückforderungsbeträgen we- gen Mietminderungen, die wegen der Vorfälligkeit der Miete im laufenden Mo- nat entstanden sind, in den Folgemonaten aufgerechnet werden. Die Regelung ist schon nach ihrem Wortlaut nicht auf Rückforderungsbeträge aus dem ersten Monat seit der Entstehung des Mangels beschränkt, sondern ebenso auf die folgenden Monate anwendbar, weil der Mieter auch insoweit zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet ist und damit Monat für Monat eine Mietminderung im lau- fenden Monat entsteht. Eine andere Auslegung würde auch dem sachlichen Zusammenhang der Regelung widersprechen. Ob und in welchem Umfang die Miete gemindert ist, kann regelmäßig erst nach Ablauf eines Monats festgestellt werden, da erst dann feststeht, in welchem zeitlichen Umfang die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt war. b) Aus dem Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245), auf den das Landgericht Bezug nimmt, folgt kein anderes Ergebnis. Denn an- ders als nach der dort zu beurteilenden Regelung wird der Mieter im vorliegen- den Streitfall nicht darauf verwiesen, sein Minderungsrecht im Klagewege 15 - 8 - durchzusetzen. Die Aufrechnung hängt allein von der praktischen Möglichkeit im Einzelfall ab, die Mietminderung bei der nächsten Zahlung der Miete zu be- rücksichtigen. Dabei mag bei Vorliegen eines Dauerauftrags ein Zeitraum von über einem Monat verstreichen, wenn der Mangel erst gegen Ende des Monats entsteht und somit eine Kürzung der Miete im darauf folgenden Monat nicht mehr möglich ist. Eine Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsan- spruchs von ein oder zwei Monaten stellt jedoch keine unangemessene Be- nachteiligung dar (BGHZ, aaO, 249, m.w.N.). Erst wenn die Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel dazu führt, dass der Mieter gezwungen ist, seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchzusetzen, liegt eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts vor (BGHZ, aaO, 252 f.). Das ist hier nicht der Fall. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; das Urteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getrof- fen hat, ob die Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung berechtigt war. Die Sa- 16 - 9 - che ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 19.04.2006 - 12 C 31/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 01.12.2006 - 63 S 177/06 -

LG Berlin 66 S 80/19

BGH VIII ZR 134/2022.06.2021 · VIII. Zivilsenat

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§ 535§ 536§ 569§ 573

§ 573§ 573 Abs. 3§ 568 Abs. 1§ 565a Abs. 1 aF

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ECLI:DE:BGH:2021:220621BVIIIZR134.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 134/20 vom 22. Juni 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Juni 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 2. April 2020 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben als hinsichtlich der (auf Lärmbeläs- tigungen gestützten) Kündigung der Klägerin vom 20. September 2017 zu deren Nachteil entschieden worden ist. Im Übrigen wird die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulas- sung der Revision in dem vorstehend genannten Urteil zurückge- wiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 7.212 € festgesetzt. Gründe: I. Der Beklagte zu 1 mietete im Jahr 2005 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung in Köln. 1 - 3 - Im Jahr 2007 zog der Beklagte zu 3, mit welchem der Beklagte zu 1 zuvor eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründet hatte, in die Wohnung ein. Aufgrund der Schwangerschaft der Beklagten zu 2 vom Beklagten zu 3 wurde diese Lebenspartnerschaft im September 2014 aufgehoben, damit der Beklagte zu 3 die Beklagte zu 2 heiraten konnte, um diese mit den gemeinsamen Kindern nach Deutschland ziehen zu lassen. Eine Trennung beabsichtigten die Beklagten zu 1 und 3 nicht. Zum Jahreswechsel 2016/2017 zog die Beklagte zu 2 nebst den beiden Kindern ebenfalls in die Wohnung ein, welche seitdem von den drei Be- klagten sowie zwei Kindern bewohnt wird. Am 9. März sowie am 2. Mai 2017 mahnte die Klägerin den Beklagten zu 1 wegen der nicht genehmigten "Wohngemeinschaft" sowie wegen Lärmbelästi- gungen ab. Gestützt auf eine - aus ihrer Sicht - unberechtigte Untervermietung sowie auf fortdauernde Ruhestörungen, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 1. Juni 2017 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 20. September 2017 kündigte die Klägerin aufgrund zweier weiterer Ruhestörungen das Mietverhältnis fristlos. In der Kündigungser- klärung führte sie unter anderem aus, am 2. September 2017 sei in der Zeit von 20.30 Uhr bis nach Mitternacht aus der Wohnung der Beklagten erheblicher Lärm gedrungen, "der überwiegend aus lautem Schreien, Stampfen, Türenschlagen und Poltern" bestanden habe. Zwei Nachbarinnen hätten vergeblich versucht, die Beklagten zur Einhaltung der Nachtruhe zu bewegen. Am 3. September 2017 habe gegen 13.00 Uhr erheblicher, durch die Beklagten verursachter Lärm die Mittagsruhe nachhaltig gestört. Es sei zu einer heftigen Auseinandersetzung mit einem Nachbarn gekommen, welcher hiernach Strafanzeige erstattet habe. Das Amtsgericht hat - gestützt auf die Kündigung vom 1. Juni 2017 und die hierin als Kündigungsgrund angeführte unberechtigte Untervermietung - der 2 3 4 5 - 4 - Räumungsklage der Klägerin stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Beru- fung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin, mit der sie die Zulassung der Re- vision mit dem Ziel begehrt, das amtsgerichtliche Urteil wiederherzustellen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung (§§ 546, 985 BGB) nicht zu, da das Mietverhältnis weder durch die ordent- liche Kündigung vom 1. Juni 2017 noch durch die fristlose Kündigung vom 20. September 2017 beendet worden sei. Die Klägerin könne die Kündigung vom 1. Juni 2017 nicht mit Erfolg auf eine unberechtigte Untervermietung stützen. Weder der Zuzug der Beklagten zu 2 noch derjenige des Beklagten zu 3 rechtfertigten eine Kündigung "nach §§ 543, 569, 573 BGB". Eine unterlassene Anzeige durch den Beklagten zu 1 oder eine fehlende Genehmigung des Zuzugs weiterer Bewohner seitens der Klägerin könne eine Kündigung dann nicht rechtfertigen, wenn der Mieter ohne- hin einen Anspruch auf Genehmigung des Zuzugs gehabt hätte. Dies sei hier der Fall. 6 7 8 9 - 5 - Ferner hätten auch die Kündigungen wegen Lärmbelästigung das Mietver- hältnis nicht beendet. Bezüglich der Kündigung vom 1. Juni 2017 fehle es bereits an einer ausreichenden Begründung (§ 573 Abs. 3 BGB). In der (fristlosen) Kündigung vom 20. September 2017 seien zwar zwei konkrete Ruhestörungen genannt. Aus dem durch die Klägerin vorgelegten Lärmprotokoll sei ersichtlich, dass zu diesen Zeiten - aus der Wohnung der Be- klagten dringendes - "lautes Trampeln" (durch einen Nachbarn) moniert worden sei. Jedoch sei nicht behauptet worden, dass die in der Wohnung der Beklagten lebenden Erwachsenen getrampelt hätten. Was genau zu den genannten Zeiten in der Wohnung der Beklagten passiert sei, habe die Klägerin nicht vorgetragen, so dass aufgrund der Anwesenheit der Kinder und der Vortragslast der Klägerin zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen sei, dass es sich um als sozialadä- quat hinzunehmendes, bei Anwesenheit von Kindern nicht zu vermeidendes, "lautes Trampeln" gehandelt habe. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) mehrfach in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Denn es hat zum einen deren Sach- vortrag zu den behaupteten Lärmstörungen durch die Beklagten im Wesentlichen übergangen und zum anderen an das diesbezügliche Vorbringen der Klägerin zu 10 11 12 - 6 - hohe Substantiierungsanforderungen gestellt und die angebotenen Zeugenbe- weise nicht erhoben. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das entscheidende Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwä- gung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 86, 133, 144; 96, 205, 216; BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, juris Rn. 14; vom 25. September 2020 - 2 BvR 854/20, juris Rn. 26; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 10. November 2020 - VIII ZR 18/20, juris Rn. 11). a) Dabei ist es allerdings nicht gehalten, sich mit jedem Vorbringen in den Entscheidungsgründen ausdrücklich zu befassen (BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO; vom 25. September 2019 - 2 BvR 854/20, aaO). Liegen im Einzelfall jedoch besondere Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass tatsächliches Vorbringen eines Prozessbeteiligten entweder über- haupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwo- gen worden ist, ist ein Verstoß gegen die sich aus Art. 103 Abs. 1 GG ergebende Pflicht zur Berücksichtigung von Vorbringen gegeben (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO Rn. 15; vom 25. September 2019 - 2 BvR 854/20, aaO; BGH, Beschluss vom 14. November 2019 - I ZB 54/19, juris Rn. 8). Geht das Gericht in seinen Entscheidungsgründen auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage nicht ein, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, lässt dies auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechts- standpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war (BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO; vom 25. Septem- ber 2019 - 2 BvR 854/20, aaO; BGH, Beschlüsse vom 14. November 2019 - I ZB 54/19, aaO; vom 10. November 2020 - VIII ZR 18/20, aaO Rn. 12; jeweils mwN). 13 14 - 7 - b) Ferner gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt ge- gen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; BGH, Be- schlüsse vom 16. Juni 2016 - V ZR 232/15, juris Rn. 5; vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 10; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; jeweils mwN). Dies gilt auch dann, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat. Eine solche nur scheinbar das Parteivor- bringen würdigende Verfahrensweise stellt sich als Weigerung des Tatrichters dar, in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise den Parteivortrag zur Kenntnis zu nehmen und sich mit ihm inhaltlich auseinanderzusetzen (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2009 - II ZR 143/08, NJW 2009, 2598 Rn. 2; Beschlüsse vom 6. Februar 2013 - I ZR 22/12, TranspR 2013, 430 Rn. 10; vom 16. April 2015 - IX ZR 195/14, NJW-RR 2015, 829 Rn. 9; vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 10). 2. Gemessen an diesen Maßstäben ist dem Berufungsgericht eine Ge- hörsverletzung nach Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten. Es durfte das Vorliegen ei- nes wichtigen Grundes für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht verneinen, ohne - nach vollständiger Berücksichtigung des Klägervortrags - die angebotenen Zeugenbeweise zu den behaupteten Lärmstörungen zu erheben. a) Die Klägerin stützt ihre - hier in Rede stehende - fristlose Kündigung vom 20. September 2017 auf anhaltende Lärmbelästigungen durch die Beklagten und beruft sich damit auf die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB, wonach das 15 16 17 18 - 8 - Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden kann. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichti- gung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Ver- tragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Vorschrift des § 569 Abs. 2 BGB ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens einen solchen wichtigen Grund darstellen kann. Eine nachhal- tige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239 Rn. 12 f.; Senatsbeschluss vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 19). b) Bei der nach Vorstehendem gebotenen Abwägung ist das Berufungs- gericht auf die in der Kündigungserklärung sowie - dies untermauernd - in der Klageschrift behaupteten, durch die Beklagten hervorgerufenen erheblichen Lärmstörungen nicht eingegangen. Damit hat es - wie die Nichtzulassungsbe- schwerde mit Recht rügt - einen wesentlichen Teil des Vorbringens der Klägerin zu Art, Intensität, Häufigkeit und Dauer der ihrem Klagebegehren zugrunde lie- genden Lärmstörungen unberücksichtigt gelassen und dadurch bereits im Ansatz die nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB zur Prüfung des Vorliegens eines wich- tigen Grundes entscheidungserhebliche Abwägung der Umstände des Einzelfalls verfehlt. Denn das Berufungsgericht ist unter ausschließlicher Heranziehung des mit der Klageschrift vorgelegten Lärmprotokolls davon ausgegangen, dass zu 19 20 - 9 - den in der Kündigung behaupteten Zeiten (lediglich) ein "lautes Trampeln" aus der Wohnung der Beklagten gedrungen sei. Unter weiterer Verkennung des Gebots rechtlichen Gehörs hat das Beru- fungsgericht bezüglich dieser Lärmstörung zu hohe Anforderungen an die Sub- stantiierungspflicht der Klägerin gestellt, indem es von ihr Vortrag dazu verlangt hat, "was genau" in der Wohnung der Beklagten zu den behaupteten Zeiten der Ruhestörungen passiert sei. Demzufolge ist das Berufungsgericht fehlerhaft aus- schließlich von - als im Ergebnis sozialadäquat hinzunehmendem - "lautem Trampeln" von Kindern ausgegangen und hat die von der Klägerin benannten Zeugen zu den aus der Wohnung der Beklagten stammenden Ruhestörungen nicht vernommen. c) Einer Gehörsverletzung steht vorliegend nicht entgegen, dass die Klä- gerin - als Berufungsbeklagte - ihren erstinstanzlich gehaltenen Sachvortrag zu den Lärmbelästigungen sowie die diesbezüglich angebotenen Zeugenbeweise im Berufungsrechtszug nicht ausdrücklich wiederholt, sondern lediglich hierauf Bezug genommen hat. aa) Denn ihr oblag als Berufungsbeklagte gemäß § 521 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 277 Abs. 1 Satz 1 ZPO nur, ihre Verteidigungsmittel insoweit vorzubringen, als es nach der Prozesslage einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten Prozessführung entspricht. Danach durfte sie in erster Linie die zu ihren Gunsten ergangene Entscheidung verteidigen und neue An- griffsmittel des Berufungsklägers abwehren (vgl. BGH, Urteile vom 28. August 2018 - VI ZR 518/16, NJW 2019, 362 Rn. 15; vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, juris Rn. 56; Beschluss vom 10. Januar 2017 - XI ZR 365/14, BKR 2017, 164 Rn. 15; jeweils mwN). Die Nichtberücksichtigung solchen nur in erster Instanz gehaltenen Vortrags sowie erfolgter Beweisantritte verstößt dann gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn das Erstgericht das - unter Beweis gestellte - Vorbringen als 21 22 23 - 10 - unerheblich behandelt hat, das Vorbringen nach der Rechtsansicht des Beru- fungsgerichts jedoch erheblich wird (vgl. Senatsurteil vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, aaO Rn. 57; BGH, Beschlüsse vom 11. März 2010 - V ZR 165/09, juris Rn. 11; vom 10. Januar 2017 - XI ZR 365/14, aaO; BVerfGE 70, 288, 295; BVerfG, NJW-RR 1993, 636, 637; NJW 2015, 1746 Rn. 17). bb) So verhält es sich hier. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage - gestützt auf die Kündigung vom 1. Juni 2017 - aufgrund unberechtigter Unter- vermietung stattgegeben. Daher durfte sich die Klägerin zweitinstanzlich darauf beschränken, die hiergegen gerichteten Angriffe der Beklagten abzuwehren. Da nach der Rechtsansicht des Berufungsgerichts jedoch eine unberechtigte Unter- vermietung nicht vorlag, wurde die auf anhaltende Lärmbelästigungen gestützte fristlose Kündigung vom 20. September 2017 im Berufungsrechtszug beachtlich. Den diesbezüglichen Sachvortrag hat die Klägerin vorliegend zulässigerweise durch vorsorgliche Wiederholung des gesamten erstinstanzlichen Vorbringens, "insbesondere zu dem unzumutbaren Verhalten der Beklagtenseite, das für sich betrachtet wiederum auch die Kündigung" rechtfertigte, zum Gegenstand des Be- rufungsverfahrens gemacht. d) Das Berufungsgericht hat die seitens der Klägerin behaupteten Lärm- störungen durch die Beklagten, welche den Grund für die fristlose Kündigung vom 20. September 2017 bildeten, in wesentlichen Teilen nicht berücksichtigt. aa) In der Kündigungserklärung vom 20. September 2017 hat die Klägerin vorgebracht, am 2. September 2017 sei ab 20.30 Uhr bis weit nach Mitternacht aus der Wohnung der Beklagten erheblicher Lärm gedrungen, der überwiegend aus lautem Schreien, Stampfen, Türenschlagen und Poltern bestanden habe. Der Versuch zweier Nachbarinnen, die Beklagten zur Einhaltung der Nachtruhe zu bewegen sei "ergebnislos" gewesen. Am 3. September 2017 habe erheblicher Lärm die Mittagsruhe gestört. Mit einem Nachbarn, der dieses Verhalten moniert 24 25 26 - 11 - habe, sei es zu einer "heftigen Auseinandersetzung" gekommen, die zu einer Strafanzeige durch den Nachbarn geführt habe. bb) Auf diesen in der Kündigung geschilderten Sachverhalt ist das Beru- fungsgericht nicht eingegangen. Es hat sich vielmehr allein mit einem "lauten Trampeln" befasst, das im Lärmprotokoll für die in der Kündigung angegebenen Zeiten vermerkt war. Mit den in der Kündigungserklärung (weiter) angeführten Lärmemissionen in Form von Schreien, Türenschlagen und Poltern hat sich das Berufungsgericht nicht befasst und hat auch nicht berücksichtigt, dass verschiedene als Zeugen benannte Nachbarn - auch aus dem Nachbarhaus - das ruhestörende Verhalten moniert hatten, wobei einer dieser Nachbarn das Lärmprotokoll erstellt hat. Durch die alleinige Heranziehung des in diesem Lärmprotokoll verzeichneten Eintrags und die Nichtbeachtung der anderen, sich hiervon qualitativ unterscheidenden sowie den Kern des Vorbringens der Klägerin darstellenden Lärmerscheinungen, hat das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der Klägerin verletzt. cc) Ebenso wenig hat das Berufungsgericht - wie es geboten gewesen wäre - die in der Klageschrift geschilderten Lärmemissionen bei der Prüfung des Vorliegens einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens in seine Betrachtung eingestellt. Hierin hat die Klägerin als Lärmbelästigungen "Poltern, lautes Rumge- renne und Geschreie, Rücken von Möbeln sowie, weil man offensichtlich musi- kalisch ist, Trompetespielen" angeführt, die über einen längeren - im Lärmproto- koll dokumentierten Zeitraum - immer wieder aufgetreten seien. Im Lärmprotokoll sind Ruhestörungen ab dem 18. Dezember 2016 verzeichnet, was sich mit dem Zeitpunkt des Einzugs der Beklagten zu 2 nebst den beiden Kindern - zum Jah- 27 28 29 30 - 12 - reswechsel 2016/2017 - deckt. Nach dem Klägervortrag wurden seit diesem Zeit- punkt regelmäßig erhebliche Ruhestörungen beanstandet, waren Gegenstand der beiden Abmahnungen sowie schließlich der Kündigungen. Daher musste das Berufungsgericht den in der Klageschrift enthaltenen Vortrag zu den Lärmstörungen ebenfalls berücksichtigen, da er lediglich der nä- heren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des im Kündi- gungsschreibens geltend gemachten Kündigungsgrunds diente und damit vorlie- gend zulässigerweise noch im Prozess nachgeschoben werden durfte (vgl. Se- natsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 25; vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 36). e) Soweit das Berufungsgericht von der Klägerin Vortrag dazu verlangt hat, "was genau" in der Wohnung der Beklagten zu den jeweiligen, in der Kündi- gung genannten Zeiten passiert sei, und weil ein solches Vorbringen nicht erfolgt sei, seiner Prüfung des Vorliegens eines wichtigen Grundes im Sinne der § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB allein - im Ergebnis als sozialadäquat hinzunehmen- den - Kinderlärm zu Grunde gelegt hat, überspannt es die Substantiierungsan- forderungen. Infolgedessen hat es verfahrensfehlerhaft den von der Klägerin für die von ihr behaupteten Lärmemissionen angebotenen Zeugenbeweise nicht er- hoben. aa) Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist bereits dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 43; Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, VersR 2019, 31 32 33 - 13 - 835 Rn. 11; jeweils mwN). Das gilt insbesondere dann, wenn die Partei keine unmittelbare Kenntnis von den Vorgängen hat (BGH, Beschluss vom 26. Oktober 2016 - IV ZR 52/14, NJW-RR 2017, 22 Rn. 27). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entschei- den, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend ge- machten Rechts vorliegen (vgl. etwa BGH, Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, aaO; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, aaO). Sind diese An- forderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzu- treten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu verneh- mende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO; BGH, Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, aaO; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, aaO; vom 28. Ja- nuar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 7). bb) Danach genügte das in der Kündigungserklärung und damit korres- pondierend das in der Klageschrift gehaltene Vorbringen der Klägerin den an die Darlegung einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch anhaltende Lärm- belästigung zu stellenden Anforderungen. Das Berufungsgericht war gehalten, die seitens der Klägerin hierfür benannten Zeugen zu vernehmen. Es kann hierbei dahinstehen, ob - wie die Nichtzulassungsbeschwerde meint - zugunsten des wegen einer nachhaltigen Lärmbelästigung durch den Mieter kündigenden Vermieters die gleichen (erleichterten) Darlegungsanforde- rungen gelten, auf die sich ein Mieter berufen kann, der eine Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) wegen eines Mangels infolge von Lärm behauptet und der etwa nicht gehalten ist, ein detailliertes "Protokoll" vorzulegen (vgl. hierzu Senats- urteile vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 268/11, NZM 2012, 760 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 84; Senatsbeschlüsse vom 21. Feb- ruar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 12; vom 22. August 2017 - VIII ZR 34 35 - 14 - 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 17; für eine Gleichbehandlung der Darlegungs- anforderungen BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. April 2021, § 569 Rn. 86). Denn die Klägerin hat die Lärmbelastungen, die - nach ihrer Behauptung - von der Wohnung der Beklagten ausgehen, nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit mit ausreichender Substanz beschrieben und überdies durch ein detailliertes, über einen längeren Zeitraum erstelltes "Lärmprotokoll" konkreti- siert. Zur genauen Ursache des beanstandeten Lärms sowie zur Person der Ver- ursacher (Kinder und/oder Erwachsene) konnte die Klägerin mangels Einblicks in die Wohnung nicht detailliert vortragen. Anders als das Berufungsgericht meint, war sie daher nicht gehalten, Ausführungen dazu zu machen, "was genau" in der Wohnung der Beklagten passiert sei. Zudem hat das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Klä- gerin in der Klageschrift ihr mögliche nähere Angaben gemacht und aus der Art des Lärms Rückschlüsse auf die Person der Verursacher gezogen hat. Anknüp- fend an den Vortrag etwa zum "Rücken von Möbeln" und "Geschreie" hat sie ausgeführt, dass es sich bei den Lärmbelästigungen um solche gehandelt habe, die angesichts ihrer Intensität mit normalem Verhalten, "insbesondere durch spielende Kinder" nicht zu erklären seien. Nach Vorstehendem war es dem Berufungsgericht somit verwehrt, aus- schließlich von (sozialadäquatem) Kinderlärm auszugehen. Vielmehr hätte es an- gesichts des hinreichend substantiierten Vortrags der Klägerin die von dieser an- gebotenen Zeugenbeweise bezüglich der einzelnen (behaupteten) Lärmbelästi- gungen erheben müssen. f) Diese dem Berufungsgericht unterlaufenen Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). 36 37 38 39 - 15 - Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht bei vollständiger Berücksichtigung des Klägervortrags sowie Erhebung der Zeugen- beweise durch Einvernahme der die Lärmstörungen rügenden Nachbarn zum Er- gebnis gekommen wäre, dass die Beklagten den Hausfrieden nachhaltig gestört haben, die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin unzumutbar ist (§ 569 Abs. 2, § 543 Abs. 1 BGB) und somit das Mietverhältnis infolge der (formell wirksamen) Kündigung vom 20. September 2017 beendet wurde. 3. Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde darüber hinaus rügt, das Beru- fungsgericht habe ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der - mit Schreiben vom 1. Juni 2017 ausgesprochenen - Kündigung des Mietverhältnisses wegen unberechtigter Untervermietung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu Unrecht verneint und insoweit die Zulassungsgründe der Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) sowie der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) geltend macht, hat der Senat dies geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit ab- gesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 Alt. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Ver- handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Sollte das Berufungsgericht nach Erhebung der Beweise zu der Überzeu- gung gelangen, es habe (auch) Kinderlärm vorgelegen, wird es zu beachten ha- 40 41 42 43 - 16 - ben, dass Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht übli- chen kindlichen Verhalten haben, gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme er- höhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindli- chen Verhaltens, zwar grundsätzlich hinzunehmen sind, auf der anderen Seite jedoch die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen hat (vgl. BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019 - V ZR 203/18, NJW 2020, 1354 Rn. 34; Senats- beschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 14 mwN). Diese sind hierbei jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichti- gung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräusch- emissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des Kindes sowie der Ver- meidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwir- kungen (vgl. Senatsbeschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, aaO). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 07.08.2018 - 205 C 56/18 - LG Köln, Entscheidung vom 02.04.2020 - 1 S 189/18 -

AG Berlin 7 C 49/24

BGH VIII ZR 96/0912.05.2010 · VIII. Zivilsenat

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§ 543§ 569

BGH VIII ZR 289/2324.09.2025 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 96/09 Verkündet am: 12. Mai 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b, § 569 Abs. 4; ZPO § 543 Abs. 2 a) Bei einer Entscheidung des Berufungsgerichts über eine Klage und eine Hilfswi- derklage, die einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs betrifft, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den ein Revisionsklä- ger seine Revision beschränken könnte, ist eine Beschränkung der Revisionszu- lassung auf die Entscheidung über die Klage zulässig. b) Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündi- gungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter aus- geht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sach- lage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850). BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09 - LG Leipzig AG Leipzig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 18. März 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 27. April 2009 wird insoweit zu- rückgewiesen, als das Berufungsgericht über den Räumungsan- spruch zum Nachteil der Beklagten erkannt hat. Im Übrigen wird die Revision als unzulässig verworfen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin beansprucht die von ihr mittlerweile im Wege der Zwangs- vollstreckung durchgesetzte Räumung einer von den Beklagten gemieteten Wohnung in L. . Ursprünglich waren die Beklagten Mieter einer auf einem anderen Grundstück gelegenen Wohnung der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Als diese das Grundstück sanieren und veräußern wollte, schloss sie mit den Beklagten im Februar 2004 einen Aufhebungsvertrag, in dessen Zuge sie den Beklagten die in Rede stehende Wohnung für eine monatliche Kaltmiete von 555 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 280 €, insgesamt mithin 835 €, vermietete. Bei Übergabe dieser Wohnung Ende Februar 2004 wurde 1 - 3 - eine Reihe von "Bemängelungen" aufgelistet. Ende April 2004 informierten die Beklagten die Hausverwaltung der Klägerin darüber, dass die im Übergabepro- tokoll festgehaltenen "Mängel" bislang nicht beseitigt seien und dass die im Aufhebungsvertrag bis Ende März 2004 zugesagte Fertigstellung des Bades nicht erfolgt sei. Zugleich kündigten sie für den Fall der nicht fristgerechten Fer- tigstellung des Bades die Vornahme einer im Aufhebungsvertrag vereinbarten Mietminderung in Höhe von 20 % der Kaltmiete (111 €) an und überwiesen im Mai 2004 entsprechend dieser Ankündigung nur eine geminderte Miete in Höhe von 724 €. Von Juni bis November 2004 entrichteten die Beklagten die volle Miete. Von Dezember 2004 bis Juni 2005 minderten sie die Kaltmiete um 10 % (55 €). Nachdem es Ende Juli 2005 zu einem Wassereinbruch am Mietobjekt mit diversen Feuchtigkeitsschäden gekommen war, zahlten die Beklagten von Juli 2005 bis einschließlich Februar 2007 nur eine um 233,80 € (= 28 % der nach der Kaltmiete und den Nebenkosten bemessenen Bruttomiete) geminderte Miete. Im anschließenden Zeitraum von März 2007 bis Oktober 2007 minderten sie die Miete um 10 % der Kaltmiete (55 €). Mit Schreiben vom 24. August 2006 forderte die Klägerin die Beklagten zur Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 2.734,35 € auf und führte dabei unter anderem aus: 2 "Die Zusammensetzung des Rückstandes entnehmen Sie bitte dem bei- gefügten Kontoauszug. Mietminderungen für Baumängel in der Woh- nung im Objekt S. straße 15 wurden Ihnen in Höhe von 20 % auf die Kaltmiete (= 111 €) für den Zeitraum Dezember 2004 bis August 2006 gewährt. Die Mietminderungen haben wir Ihrem Mietenkonto gut- geschrieben." Nachdem die Klägerin die gewährte Mietminderung mit dem Bemerken, die Minderung bereits in das Mietkonto eingebucht zu haben, durch Schreiben vom 21. März 2007 auf den Zeitraum bis Dezember 2006 erweitert und zur Zah- lung eines danach verbleibenden Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert 3 - 4 - hatte, kündigte sie das Mietverhältnis nach Ausbleiben der Zahlung bis zum gesetzten Termin mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vor- auszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete ei- nen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €. Auf die hierauf gestützte und ihnen am 13./28. Juli 2007 zugestellte Räumungsklage zahlten die Beklagten am 31. August 2007 an die Klägerin ei- nen Betrag von 2.755,50 €, der einem für den Zeitraum von Januar 2006 bis Februar 2007 zurückbehaltenen Betrag in Höhe von 22 % der Bruttomiete ent- sprechen sollte. In ihren anschließenden Schriftsätzen vom 20. September 2007 und vom 5. Dezember 2007 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Hinweis auf die nach ihrer Auffassung bis einschließlich September 2007 sowie Dezember 2007 zusätzlich aufgelaufenen Mietrückstände vorsorglich erneut. Das Amtsgericht hat die fristlosen Kündigungen wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirksam gehalten und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Beklagten zur Räumung verurteilt sowie die von ihnen für diesen Fall hilfsweise erhobene Widerklage auf Zahlung eines nach ihrer Auffassung von der Klägerin aus dem Mietaufhebungsvertrag für die Aufgabe der früheren Wohnung geschuldeten Abgeltungsbetrages von 51.458,40 € abgewiesen. Hiergegen wenden sich die Beklagten in vollem Um- fang mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie in erster Linie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstreben, ihre Hilfswiderklage weiterverfolgen und zusätzlich beantragen, die Kläger zur Wie- dereinräumung des Mietbesitzes an der im Wege der Zwangsvollstreckung ge- räumten Wohnung zu verurteilen. 4 - 5 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 An die Begründung einer Kündigung aus wichtigem Grund wegen Zah- lungsverzuges dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es genüge, wenn der wichtige Grund durch Angabe von Tatsachen so ausführlich bezeichnet sei, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Die Begründung solle es dem Kündigungsempfänger ermögli- chen zu erkennen, auf welche Vorgänge und auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stütze, sowie ob und gegebenenfalls wie er sich hiergegen verteidigen könne. Diesen Anforderungen sei die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht geworden. Sie habe den Beklagten dargelegt, dass die fristlose Kündigung auf Zahlungsverzug gestützt werde, und die aus ihrer Sicht beste- henden Mietrückstände hinsichtlich der Kaltmiete im Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 für jeden einzelnen Monat aufgeführt sowie mit einem Gesamtbetrag von 5.303,27 € beziffert. Ebenso habe sie für den Zeitraum von Januar 2006 bis April 2007 zu jedem Monat die aus ihrer Sicht offenen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einzeln aufgelistet und einen Gesamtbetrag von 2.038,80 € er- rechnet. Eine Angabe des "zutreffenden" rückständigen Gesamtbetrages, wie es das Amtsgericht verlangt habe, sei demgegenüber nicht erforderlich gewe- sen. Dies hätte sonst zur Folge, dass der Vermieter alle nur denkbaren Miet- minderungsrechte des Mieters unabhängig davon in seine Berechnung einflie- 8 - 6 - ßen lassen müsste, ob er diese Minderungsrechte als berechtigt ansehe oder nicht. 9 Dass die Klägerin ihr Minderungsangebot über 20 % der Kaltmiete für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 dabei nicht berücksich- tigt habe, weil die Beklagten es aus ihrer Sicht nicht angenommen hätten und deshalb insoweit keine Abzüge beanspruchen könnten, ändere an diesen Be- gründungsanforderungen nichts. Die Beklagten seien vielmehr auch ohne dahin gehenden Hinweis in der Lage gewesen, die Berechtigung der Kündigung an- hand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen und ihre Verteidigungsmöglichkeiten einzuschätzen sowie danach den erforderlichen Schonfristbetrag zur nachträglichen Abwendung der Räu- mungsklage zu errechnen. Zum Zeitpunkt der Kündigung hätten sich die Beklagten selbst unter Be- rücksichtigung der ihnen von der Klägerin für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 gewährten Minderung von 20 % der Kaltmiete mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug befunden. Ein darüber hinausgehendes Minde- rungsrecht habe ihnen dagegen nicht zugestanden. Ob sie die Miete für Mai 2004 zu Recht in Höhe von 110 € gekürzt hätten, könne offen bleiben, weil die Klägerin insoweit eine Verrechnung mit dem die Leistungsbestimmung der Be- klagten übersteigenden Betrag aus der Schonfristzahlung vorgenommen habe. Gleichfalls könne die von den Beklagten für die Zeit von Dezember 2004 bis Juni 2005 vorgenommene Minderung von 10 % auf die Kaltmiete als berechtigt unterstellt werden, da die Klägerin selbst eine 20 %ige Minderung auf die Kalt- miete gewährt habe und hiervon entgegen ihrer Auffassung nicht mehr abrü- cken könne. 10 - 7 - Auch soweit die Beklagten für Juli 2005 wegen Bauarbeiten in anderen Wohnungen und in der Nachbarschaft sowie wegen eines dreiwöchigen Fahr- stuhlausfalls gemindert hätten, ginge eine Minderung keinesfalls über den von der Klägerin gewährten Minderungsbetrag von 110 € hinaus. Wegen des weiter als Mangel beanstandeten Baustellencharakters des Grundstücks fehle es hin- gegen an der für einen Minderungsansatz erforderlichen substantiierten Darle- gung. Ebenso sei eine von den Beklagten auf eine fehlende Öffnungsmöglich- keit der Oberlichter und eine dadurch bedingte Aufheizung der Wohnung ge- stützte Minderung nicht berechtigt, da weder eine hierdurch bedingte erhebliche Einschränkung der Lüftungsmöglichkeiten in der Wohnung dargetan noch eine übermäßige Aufheizung der Räumlichkeiten nachgewiesen sei. 11 Für den Zeitraum von August bis Oktober 2005 könne eine von den Be- klagten angesetzte Minderung von 10 % der Bruttomiete für Wasserschäden an Parkett und Decken sowie von 5 % der Bruttomiete für Baulärmbeeinträchti- gungen, zusammen also 125,25 €, als berechtigt erachtet werden, während für die fehlende Öffnungsmöglichkeit der Oberlichter sowie den angeblichen Bau- stellencharakter des Grundstücks weiterhin keine Minderung anzusetzen sei. Für die Monate November und Dezember 2005 könne noch nicht einmal mehr eine Minderung wegen der Wasserschäden angesetzt werden, weil die Beklag- ten nach Oktober 2005 den Zutritt zu ihrer Wohnung zwecks Beseitigung der Mängel verweigert hätten. 12 Für die Zeit von Januar 2006 bis April 2007 komme ebenfalls kein über den Ansatz der Klägerin hinausgehender Minderungsbetrag in Betracht, zumal die Beklagten für diesen Zeitraum das Ausmaß und die Dauer der von ihnen behaupteten Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen lediglich pauschal be- hauptet hätten, ohne konkret darzulegen, an welchen Tagen welche Baumaß- nahmen zu welchen Beeinträchtigungen geführt hätten. Ebenso seien die Was- 13 - 8 - serschäden jedenfalls ab Januar 2007 nach eigenem Vortrag längst beseitigt gewesen. Soweit die Beklagten darüber hinaus im Januar 2007 die Kosten für eine von ihnen ausgewechselte Duschbatterie in Höhe von 124,99 € abgezogen hätten, hätten sie bereits keinen Beweis dafür angetreten, dass die Duschbatte- rie defekt und auswechslungsbedürftig gewesen sei. 14 Danach sei unter Berücksichtung der von der Klägerin für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 zugebilligten Mietminderung von je- weils 20 % der monatlichen Kaltmiete in der Zeit von Juli 2005 bis April 2007 ein Mietrückstand von 2.870,24 € aufgelaufen. Dieser Rückstand sei verschul- det, weil die Beklagten sich nicht lediglich über die als berechtigt anzusehende Minderungsquote geirrt und dadurch die von ihnen vorgenommenen Mietkür- zungen zu hoch angesetzt hätten. Sie hätten für diese Monate vielmehr schon die ihren Minderungsvorstellungen zugrunde gelegten Mängel überwiegend nicht darzulegen vermocht. Auch die innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geleistete Zahlung von 2.755,50 € habe die Kündigungswirkungen nicht beseitigen können. Denn sie habe nicht ausgereicht, um die bei Kündi- gungserklärung fälligen Mietrückstände von 2.870,24 € und die seither fälligen Entschädigungen nach § 546a Abs. 1 BGB, von denen bis August 2007 wegen der für diese Zeit unberechtigt vorgenommenen Minderung weitere 220 € rück- ständig gewesen seien, zu befriedigen. Mit ihrer Hilfswiderklage könnten die Beklagten nicht durchdringen, weil der Aufhebungsvereinbarung über die zuvor bewohnte Wohnung nicht ent- nommen werden könne, dass die darin von der Klägerin für zehn Jahre über- nommene Mietdifferenz auch für den Fall gezahlt werden solle, dass das Miet- verhältnis aufgrund Zahlungsverzuges der Beklagten enden solle. Soweit die von den Beklagten behauptete Vereinbarung über die Differenzzahlung über- haupt zustande gekommen sein sollte, hätten sie jedenfalls nicht davon ausge- 15 - 9 - hen können, dass die Klägerin auch bei einer von den Beklagten verschuldeten Beendigung des Mietverhältnisses bereit gewesen sei, die Beklagten monatlich über zehn Jahre mit entsprechenden Zahlungen zu subventionieren. Die dahin- gehend angebotene Unterstützung der Klägerin sei aus Sicht eines Zahlungs- empfängers vielmehr ersichtlich auf das ersatzweise angebotene Mietverhältnis beschränkt gewesen. II. Gegen diese Beurteilung wendet sich die Revision ohne Erfolg. 16 1. Die Revision ist entgegen der Auffassung der Beklagten nur insoweit zulässig, als sich das Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über den mit der Klage geltend gemachten Räumungsanspruch wendet. Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses durch die von der Klägerin ausge- sprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 und einen dadurch ausgelösten Räu- mungsanspruch beschränkt. Soweit die Revision das Berufungsurteil auch hin- sichtlich der Entscheidung über die Hilfswiderklage der Beklagten angreift, ist das Rechtsmittel deshalb mangels Zulassung durch das Berufungsgericht als unzulässig zu verwerfen. 17 a) Das Berufungsgericht kann eine nach § 543 Abs. 2 ZPO auszuspre- chende Zulassung der Revision auf Teile des Streitstoffes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Allerdings muss sich in die- sem Fall die Beschränkung den Entscheidungsgründen eindeutig entnehmen lassen. Das ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Be- rufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulas- 18 - 10 - sungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung auf die- sen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr., z.B. BGHZ 153, 358, 360 ff.; Senatsurteile vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, WuM 2010, 163, Tz. 14; vom 28. Okto- ber 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; jeweils m.w.N.). So verhält es sich hier. 19 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es die Frage für klärungsbedürftig hält, welche Anforderungen an die Angaben im Sinne von § 569 Abs. 4 BGB bei Zahlungsverzug zu stellen sind, soweit eine schwierige Sachlage besteht. Damit hat es die Revision allein auf die Frage der Beendi- gung des Mietverhältnisses aufgrund der am 21. Mai 2007 ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsverzugs beschränkt. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch nicht lediglich eine Begründung für die Zulassung der Revision nennen wollen, ohne weiter erkennbar zu machen, dass es die Zulassung auf den durch die Rechtsfrage betroffenen Teil des Streitstoffes habe beschränken wollen. Eine aus der Mietaufhebungsvereinba- rung hergeleitete Verpflichtung der Klägerin, bei vorzeitiger Beendigung des hier streitigen Mietverhältnisses eine Abstandzahlung zu erbringen, hat aus der Sicht des Berufungsgerichts vielmehr einen von der Zulassungsfrage unabhän- gigen Teil des Streitstoffs dargestellt. Denn es hat bereits der Mietaufhebungs- vereinbarung vom 12. Februar 2004 und dem zugrunde liegenden Angebot vom 3. Februar 2004 nicht entnehmen können, dass die von der Klägerin zum Aus- gleich der höheren Quadratmetermiete für zehn Jahre übernommene Differenz- zahlung auch für den Fall erbracht werden sollte, dass die der Hilfswiderklage zugrunde gelegte Bedingung eintreten sollte und das neue Mietverhältnis auf- grund Zahlungsverzugs der Beklagten beendet würde. Nach Auffassung des Berufungsgerichts war die beanspruchte Zahlung vielmehr unabhängig von der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung nicht geschuldet. - 11 - Die Entscheidungsgründe lassen mithin deutlich erkennen, dass das Be- rufungsgericht nur hinsichtlich der Anforderungen an die Begründung der aus- gesprochenen Kündigung und des davon abhängigen Räumungsanspruchs eine die Anrufung des Bundesgerichtshofs rechtfertigende Rechtsfrage gese- hen hat. Die materiell-rechtliche Beurteilung des mit der Hilfswiderklage geltend gemachten Zahlungsanspruchs hat das Berufungsgericht hingegen für unprob- lematisch gehalten, da die der Revisionszulassung zugrunde liegende Rechts- frage für die von ihm vorgenommene Auslegung der Aufhebungsvereinbarung bedeutungslos war. Die Zulassung der Revision ist deshalb auf die Frage be- schränkt worden, ob die ausgesprochene Kündigung wirksam ist und der davon abhängige Räumungsanspruch besteht (vgl. BGH, Urteile vom 13. Dezember 1989 - IVb ZR 19/89, WM 1990, 784, unter II; vom 25. Februar 1993 - III ZR 9/92, WM 1993, 1015, unter I 2, insoweit in BGHZ 121, 367 nicht abgedruckt; vom 10. Mai 2001 - III ZR 262/00, WM 2001, 1633, unter II 2; insoweit in BGHZ 147, 394 nicht abgedruckt; jeweils m.w.N.; vom 30. März 2007 - V ZR 179/06, WM 2007, 1942, Tz. 7). 20 b) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist auch wirksam. Denn die Zulassung der Revision kann auf ei- nen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisions- kläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 27. Januar 2010, aaO, Tz. 16; vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13; jeweils m.w.N.). Insbesondere ist bei einer Entscheidung des Berufungsgerichts über Klage und Widerklage eine Beschränkung des Rechtsmittels auf die Entscheidung über die Klage und damit zugleich eine entsprechend beschränkte Revisionszulas- sung möglich (Musielak/Ball, ZPO, 7. Aufl., § 543 Rdnr. 11; MünchKomm ZPO/Wenzel, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 37 m.w.N.; Zöller/Heßler, ZPO, 28. Aufl., § 543 Rdnr. 22; vgl. ferner Senatsurteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, NJW- 21 - 12 - RR 2003, 1192, unter II, zur Widerklage). Das gilt auch hier. Die Beklagten hät- ten ihr Rechtsmittel ohne Weiteres wirksam auf den der Klage zu Grunde lie- genden Räumungsausspruch beschränken und die Abweisung ihrer auf einem anderen Streitgegenstand beruhenden und nach Auffassung des Berufungsge- richts von anderen materiell-rechtlichen Voraussetzungen abhängigen Wider- klage hinnehmen können. Dem steht - anders als die Revision meint - nicht entgegen, dass die Be- klagten die Widerklage nur hilfsweise für den Fall ihrer Verurteilung zur Räu- mung erhoben haben. Die prozessuale Abhängigkeit der Hilfswiderklage vom Erfolg der Klage hindert es nicht, ein Rechtsmittel wirksam auf den Ausspruch zur Klageforderung zu beschränken, selbst wenn eine Abweisung der Klage nachträglich zum Nichteintritt der für ein Wirksamwerden der Widerklage ge- stellten prozessualen Bedingung führt und eine über die Widerklage getroffene sachliche Entscheidung hinfällig wird. Dass eine derartige prozessuale Abhän- gigkeit für sich allein nicht der für eine Beschränkung der Revision erforderli- chen tatsächlichen und rechtlichen Selbstständigkeit der Widerklageforderung entgegen steht, zeigt sich in vergleichbarer Weise an der ebenfalls möglichen Beschränkung eines Rechtsmittels auf die Frage der Zulässigkeit einer Klage (BGH, Urteile vom 13. Dezember 1989, vom 25. Februar 1993 und vom 10. Mai 2001; jeweils aaO). Auch in diesem Fall wird eine bereits getroffene sachliche Entscheidung über die Klageforderung mit Verneinung der Zulässigkeit der Kla- ge von selbst hinfällig. Entsprechendes gilt, wenn sowohl über eine Klageforde- rung als auch über eine hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung sachliche Entscheidungen getroffen werden. Dies hindert es nämlich ebenfalls nicht, die Revision wirksam auf die Entscheidung über die Klageforderung zu beschränken (BGH, Urteil vom 30. November 1995 - III ZR 240/94, NJW 1996, 527, unter I 2). 22 - 13 - 2. Soweit die Revision zulässig ist, hält die Beurteilung des Berufungsge- richts rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision insoweit zurückzu- weisen ist. 23 24 Ein Anspruch der Klägerin auf Rückgabe der von den Beklagten gemie- teten Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) kann entgegen der Auffassung der Revisi- on nicht schon mit der Begründung verneint werden, dass das Kündigungs- schreiben der Klägerin den Anforderungen nicht gerecht wird, die nach § 569 Abs. 4 BGB an die Angabe des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes zu stellen sind. Ebenso sind die Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Verzug der Beklagten mit der Entrichtung der Miete bei Ausspruch der Kündi- gung einen Betrag von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB) und die von den Beklagten nach Ausspruch der Kündigung ge- leistete Zahlung nicht ausgereicht habe, um eine Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB herbeizuführen, rechtlich jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden. a) Die auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. Mai 2007, in der sie zugleich die aus ihrer Sicht für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 bestehenden Mietrückstände der Beklagten jeweils monatsbezogen im Einzelnen aufgelistet und anschließend zu Gesamtrück- ständen aufaddiert hat, wird entgegen der Auffassung der Revision den Be- gründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB, die ein Wirksamkeitserforder- nis der Kündigung darstellen (Senatsurteil vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, WuM 2009, 228, Tz. 16 m.w.N.), gerecht. Nach dieser Vorschrift ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 25 Zum Zweck des § 569 Abs. 4 BGB ist im Gesetzgebungsverfahren her- vorgehoben worden, dass dem Kündigungsempfänger die Möglichkeit gegeben 26 - 14 - werden sollte zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich als Mieter hiergegen verteidigen kann, ohne dass dabei jedoch an den Inhalt der Begrün- dung zu hohe oder übertrieben formalistische Anforderungen gestellt werden sollten (BT-Drs. 14/4553 S. 91; 14/5663 S. 82). Hiervon ausgehend hat der Se- nat für einfache und klare Fallgestaltungen einer auf Zahlungsverzug des Mie- ters gestützten Kündigung entschieden, dass das berechtigte Interesse des Mieters es nicht gebietet, dass der Vermieter zur Begründung der fristlosen Kündigung den genauen Zeitpunkt und den konkreten Mietrückstand für einzel- ne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume angibt. Es genügt für die for- melle Wirksamkeit einer Kündigung vielmehr, dass der Mieter anhand der Be- gründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht, und dass der Vermieter diesen Rückstand als gesetzli- chen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Bei einer einfachen Sachlage reicht es hiernach aus, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Denn der Mieter ist in einem solchen Fall in aller Regel ohne Weiteres in der Lage, die Berechtigung der Kündigung anhand ei- nes einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und in eigener Verantwortung zu entscheiden, wie er hierauf reagieren will (Senatsbeschlüsse vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b; vom 30. Juni 2004 - VIII ZB 31/04, NZM 2004, 699, unter II 1; Senatsurteil vom 4. Februar 2009, aaO). 27 Die Frage hingegen, wie weit die Begründungspflicht reicht, wenn sich der Rückstand erst durch umfangreiche Berechnungen aus einer Vielzahl un- terschiedlicher Positionen ergibt, hat der Senat bislang offen gelassen (Senats- beschluss vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 2 b bb). 28 - 15 - aa) Eine zu erhöhten Begründungsanforderungen führende schwierige Sach- und Rechtslage wird verbreitet angenommen, wenn der Vermieter - wie hier - die Kündigung nicht auf den aktuellen Mietrückstand, sondern auch auf frühere Rückstände stützt (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. XII 145; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 569 Rdnr. 62; jeweils m.w.N.). Die bei einer derartigen Fallgestaltung bestehenden Begründungsanforderungen sind indessen streitig. 29 (1) Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass den Anforderungen ge- nügt ist, wenn der Vermieter dem Mieter nachvollziehbar mitteilt, welche konkret dargestellten Zahlungsrückstände er seiner Kündigung zugrunde legt (Flatow, NZM 2004, 281, 286; jurisPK-BGB/Mössner, 4. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 211; Sternel, aaO, Rdnr. 142) oder für welchen Zeitraum der Mieter welche Zahlun- gen nachweisen muss, um dem der Kündigung zugrunde liegenden Verzugs- vorwurf wirkungsvoll zu begegnen (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 569 Rdnr. 36 Fn. 7). Zusätzliche Begründungserfordernisse werden lediglich für den Fall erwogen, dass eine unklare Verrechnungslage besteht oder der Kündi- gungsgegner nicht über die nötigen Informationen zu bestimmten Zahlungsvor- gängen verfügt, während der Kündigende die benötigten Informationen unter Berücksichtigung der beiderseitigen Treuepflichten mit zumutbarem Aufwand geben kann (Flatow, aaO, S. 286 f.; ähnlich jurisPK-BGB/Mössner, aaO, m.w.N.). 30 (2) Teilweise werden aber auch weitergehende Anforderungen dahin ge- stellt, dass aus dem Kündigungsschreiben stets ersichtlich sein müsse, welche (Teil-)Zahlungen der Mieter, gegebenenfalls auch ein Dritter, geleistet habe und wie diese Zahlungen auf die jeweiligen Monate verrechnet worden seien (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 73; Staudinger/ Emmerich, aaO), ob in dem Rückstand weitere Forderungen enthalten seien, 31 - 16 - die nicht unter § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fielen, sowie ob und gegebenenfalls wie etwaige Einwendungen des Mieters gegen seine Zahlungspflicht, insbesondere eine geltend gemachte Mietminderung oder Aufrechnung, berücksichtigt wor- den seien (Staudinger/Emmerich, aaO, m.w.N.). Noch weitergehend wird ver- einzelt sogar vom Vermieter eine dezidierte Darlegung seiner Handlungsmotive sowie eine Bewertung des Verhaltens des Mieters durch eine aus sich heraus nachvollziehbare Darlegung der Vertragsverstöße verlangt (Gellwitzki, WuM 2004, 181, 184). bb) Die zuerst genannte Auffassung verdient entgegen der Ansicht der Revision den Vorzug. 32 (1) Zwar trifft der Wortlaut des § 569 Abs. 4 BGB, der von einer Angabe des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes spricht, genauso wenig wie die für ordentliche Kündigungen geltende Bestimmung des § 573 Abs. 3 BGB eine nähere Aussage zu der im Einzelfall erforderlichen Begründungsdichte. Nähere Anhaltspunkte hierzu sind jedoch der Entstehungsgeschichte der Norm zu entnehmen. Der Bundesrat hat, als er im Zuge des Mietrechtsreformgeset- zes die Aufnahme eines dem § 573 Abs. 3 BGB entsprechenden Begründungs- erfordernisses für fristlose Kündigungen vorgeschlagen hat, diesen Wunsch auf die Gesichtspunkte der Rechtsklarheit und Verständlichkeit sowie der Vermei- dung unnötiger gerichtliche Auseinandersetzungen gestützt. 33 Dies wurde damit begründet, dass auch im Fall einer fristlosen Kündi- gung der Mieter ein Interesse daran habe zu erfahren, aus welchen Motiven heraus der Vermieter die Auffassung vertrete, zu einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt zu sein. Als besonders misslich wurde eine fehlende Begründung etwa für den Fall empfunden, dass zwischen den Miet- parteien über einen längeren Zeitraum hinweg Streit um Mängel der Mietsache 34 - 17 - bestehen und der Vermieter vom Mieter vorgenommene Minderungen der Miete nur zum Teil akzeptiert, ohne sich zu deren genauer Höhe zu äußern. Komme es dann zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sei dem Mieter nicht bekannt, in welcher Höhe der Vermieter Rückstände annehme (BT-Drs. 14/4553 S. 91). Diesem auch von der Bundesregierung akzeptierten Vorschlag zur Einfügung der genannten Begründungspflicht hat sich der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages angeschlossen, zugleich aber hervorgehoben, dass an die Begründung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anfor- derungen gestellt werden dürften; es solle dadurch lediglich sichergestellt sein, dass der Mieter erkennen könne, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt habe (BT-Drs. 14/5663 S. 82). (2) Letztgenannten Gesichtspunkt hat der Senat bei seiner bisherigen Befassung mit den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB aufge- griffen und weiter ausgeführt, dass die Beschränkung der inhaltlichen und for- mellen Anforderungen an Gestaltungs- oder ähnliche Erklärungen des Vermie- ters auf ein vernünftiges und ausgewogenes Maß auch der ständigen Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietrecht entspricht (Senats- beschluss vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 2 b aa). Das Bundesverfas- sungsgericht sieht es als nicht mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar an, vom Vermie- ter bereits im Kündigungsschreiben eine umfassende und in sich schlüssige Darlegung der Kündigungsgründe zu fordern, die soweit gehen muss, dass sie einer anschließenden gerichtlichen Sachprüfung auf Feststellung der Kündi- gungsvoraussetzungen standhält. Dies löse das Begründungserfordernis vom berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters, zum frühestmöglichen Zeit- punkt Klarheit über seine Rechtsposition zu erlangen und so in die Lage ver- setzt zu werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Zugleich schnitten derart hohe Anforderungen dem Vermieter den ihm zukommenden verfassungsrechtlichen Anspruch auf umfassende tat- 35 - 18 - sächliche und rechtliche Prüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungs- rechts in einem gerichtlichen Verfahren ab. Einem gesetzlichen Begründungser- fordernis sei vielmehr genügt, wenn die Begründung dem Mieter zunächst eine ausreichende Grundlage für die Entscheidung gebe, ihr zu widersprechen oder sie hinzunehmen (BVerfG, NJW 1998, 2662, 2663; NZM 2003, 592 f.). 36 Dem entsprechend hat der Senat zu den Anforderungen an die von einer vergleichbaren Interessenlage getragene Kündigungsbegründung nach § 573 Abs. 3 BGB ausgesprochen, dass Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungs- grundes dienen, auf Verlangen des Mieters grundsätzlich noch im Prozess nachgeschoben werden können, jedenfalls aber dann nicht in dem Kündi- gungsschreiben erwähnt werden müssen, wenn sie dem Mieter bereits bekannt sind (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515, Tz. 25). Dem Zweck des Begründungserfordernisses, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Inte- ressen zu veranlassen, wird deshalb im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Senatsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 23; BayObLG, WuM 1985, 50, 51 m.w.N.). Zugleich wird dadurch sichergestellt, dass die vom Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB erfasste Begründung nicht nachträglich ausgewechselt und die Kündi- gung, ohne dass sie mit neuer Begründung wiederholt wird, auf andere oder weitere Gründe gestützt wird (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2009, aaO, Tz. 16). (3) Hiernach genügt es zur formellen Wirksamkeit einer Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, 37 - 19 - von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rück- stand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsver- zugs heranzieht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung auf ihre Stichhal- tigkeit überprüfen und in eigener Verantwortung entscheiden zu können, wie er darauf reagieren will (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 2 b cc). Dem wird die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 entgegen der Auffassung der Revision gerecht. Aus ihr ergeben sich für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 jeweils monatsbezogen aufgelistet die aus Sicht der Klägerin bestehenden Rückstände bei der Kaltmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen sowie daran anschließend die jeweils summen- mäßig aufaddierten Gesamtrückstände. Darüber hinausgehende Angaben wa- ren nicht erforderlich. cc) Hieran ändert entgegen der Auffassung der Revision nichts, dass der in der Kündigungserklärung zur Kaltmiete aufgeführte Rückstand den vom Be- rufungsgericht festgestellten Mietrückstand um fast das Doppelte überschritten hat, weil die Klägerin insbesondere davon ausgegangen war, an die für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 gewährte Mietminderung mangels Annahme durch die Beklagten nicht gebunden zu sein. Es entspricht verbreiteter und zutreffender Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, dass eine fehlerhafte Berechnung des Rückstandes auf die Wirk- samkeit der Kündigung keinen Einfluss hat, wenn sich die darin enthaltene Rückstandsmitteilung nachträglich als falsch erweist, der angegebene Kündi- gungstatbestand bei richtiger Berechnung aber ebenfalls gegeben ist (juris PK- BGB/Mössner, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Flatow, aaO, S. 287; jeweils m.w.N.). Nichts anderes gilt hier. 38 Anhand der für die betreffenden Monate aufgelisteten Zahlungsrückstän- de konnten die Beklagten erkennen, in welcher Höhe die Klägerin jeweils Zah- 39 - 20 - lungseingänge auf die geschuldeten Mieten verbucht hatte. Durch einfachen Abgleich mit den von ihnen erbrachten Zahlungen konnten sie weiter ermitteln, ob und in welcher Höhe aus Sicht der Klägerin Erfüllung eingetreten war, insbe- sondere ob die Klägerin auf ihre Mängelrügen ganz oder zumindest teilweise eingegangen war oder die von ihr selbst angebotene Minderung berücksichtigt hatte. Damit konnten die Beklagten - dem mit dem Begründungserfordernis ver- folgten Zweck entsprechend - anhand der im Kündigungsschreiben zur Rück- standsbegründung mitgeteilten Auflistung der einzelnen Rückstände erkennen, von welchen kündigungsbegründenden Mietrückständen die Klägerin bei ihrem Kündigungsausspruch ausgegangen war, und diese Angaben auf ihre Stichhal- tigkeit überprüfen, um in eigener Verantwortung zu entscheiden, wie hierauf zu reagieren war (vgl. Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003, aaO). Das ge- nügt für die formelle Wirksamkeit der Kündigungserklärung. Bereits die formelle Wirksamkeit von zusätzlichen Anforderungen an ihre sachliche Berechtigung abhängig zu machen, würde dagegen nicht nur über den Zweck des Begrün- dungserfordernisses hinausgehen, sondern - wie vorstehend unter II a bb (2) ausgeführt - zugleich mit dem verfassungsrechtlichen Anspruch des Kündigen- den auf umfassende tatsächliche und rechtliche Prüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungsrechts in einem gerichtlichen Verfahren unvereinbar kollidieren (BVerfG, NJW 1998, aaO). b) Rechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Annahme des Beru- fungsgerichts, der Verzug der Beklagten mit der Entrichtung der Miete habe bei Ausspruch der Kündigung einen Betrag von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). 40 Das Berufungsgericht hat rückständige offene Mietforderungen der Klä- gerin aus dem Zeitraum von Juli 2005 bis April 2007 in Höhe von 2.870,24 € festgestellt und diesen Betrag, der den zweifachen Betrag der mit monatlich 41 - 21 - 835 € geschuldeten Bruttomiete (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, WM 2008, 1980, Tz. 31) übersteigt, seiner Beurteilung zum Kündi- gungsrecht der Klägerin zugrunde gelegt. Ohne Erfolg beanstandet die Revisi- on, dass diese Feststellungen unter Verstoß gegen § 286 ZPO zustande ge- kommen seien. 42 aa) Das Berufungsgericht hat für die Berechnung der zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung offenen Mietrückstände erst auf den Zeitraum ab Juli 2005 abgestellt, weil die Beklagten für die vorhergehende Zeit aufgrund beste- hender Minderungsrechte, insbesondere aufgrund der nach Auffassung des Berufungsgerichts für die Zeit ab Dezember 2004 gewährten Minderung von 20 % der Kaltmiete, mit der Zahlung der Miete nicht in Rückstand geraten sei- en. Hierbei ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass sich das Berufungsgericht für die Zeit von Dezember 2004 bis Juni 2005 darauf be- schränkt hat, die von den Beklagten vorgenommene zehnprozentige Minderung auf die Kaltmiete lediglich als berechtigt zu unterstellen, ohne gleichzeitig eine durch die darüber hinausgehend gewährte Minderung eingetretene Überzah- lung zu berücksichtigen. Zwar hätten die Beklagten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Zeitraum von Dezember 2004 bis Juni 2005 die Miete bei Ansatz der von der Klägerin gewährten Minderungsquote um monatlich 56 € überzahlt. Das Bestehen eines daraus resultierenden Erstattungsanspruchs gemäß § 812 Abs. 1 BGB hat jedoch nicht automatisch eine Verminderung des- jenigen Betrages zur Folge, mit dem die Beklagten im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB in Verzug waren. Das Berufungsgericht hat - ohne dass die Revision dies angreift - keine Feststellungen getroffen, ob und zu wel- chem Zeitpunkt die Beklagten mit einer solchen Gegenforderung aufgerechnet haben. Das wäre aber unerlässlich gewesen, da eine Aufrechnung nach wirk- 43 - 22 - samer Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB nur wirkt, wenn sie unver- züglich nach der Kündigung erklärt wird; die bloße Aufrechnungslage genügt demgegenüber nicht (Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, WM 1987, 932, unter II 1 b aa). 44 Entgegen der Auffassung der Revision kommt es auch nicht darauf an, dass das Berufungsgericht bei Beurteilung der nach seiner Auffassung für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 von der Klägerin anerkann- ten Mietminderung in anderem Zusammenhang irrtümlich nur von 24 Monaten und nicht, wie es richtig gewesen wäre, von 25 Monaten ausgegangen ist. Denn dies wirkt sich bei der vom Berufungsgericht gewählten Berechnungsmethode auf die Ermittlung des nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB maßgebli- chen Rückstandsbetrages nicht aus, so dass auch der von der Revision bean- spruchte Abzug von 111 € außer Ansatz bleiben muss. bb) Ohne Erfolg bleibt weiter die Rüge der Revision, das Berufungsge- richt habe rechtsfehlerhaft ein Minderungsrecht der Beklagten aufgrund der eingetretenen Wasserschäden an Parkett und Decken für den Zeitraum von November 2005 bis Januar 2007 unberücksichtigt gelassen, weil es in gehörs- verletzender Weise davon ausgegangen sei, die Beklagten hätten nicht bestrit- ten, der Klägerin nach Oktober 2005 den Zutritt zu ihrer Wohnung zwecks Män- gelbeseitigung verweigert zu haben. Ohnehin hätte die Berücksichtigung eines solchen Minderungsrechts nicht zur Folge gehabt, dass die Beklagten für den gesamten Zeitraum zusätzliche 125,25 € je Monat vom festgestellten Rück- standsbetrag hätte absetzen können. Denn das Berufungsgericht hat den ge- nannten Minderungsbetrag von monatlich 111 € für die Monate bis Dezember 2006 ungeachtet eines Nachweises bestehender Mängel in Abzug gebracht. Da das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - für diesen Zeitraum das Vorhandensein weiterer Mängel verneint hat, die eine über 125,25 € hi- 45 - 23 - nausgehende Minderung hätten rechtfertigen können, hätte selbst auf der Grundlage der Revisionsangriffe für diese Monate allenfalls ein zusätzlicher Abzug von jeweils 14,45 € in Betracht kommen können. 46 Die Revisionserwiderung macht jedoch zutreffend geltend, dass noch nicht einmal für die Wasserschäden eine Minderung in Betracht kommt, weil die Auffassung des Berufungsgerichts rechtlich nicht zu beanstanden ist, die Be- klagten hätten die behauptete und zu einem Ausschluss des Minderungsrechts führende unberechtigte Zutrittsverweigerung (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536 Rdnr. 37; MünchKommBGB/Häublein, aaO § 536 Rdnr. 32 m.w.N.) nicht bestritten. Denn die Klägerin hatte - was die Revision übersieht - bereits erstinstanzlich unter Beweisantritt sowie unter Vorlage einer Gesprächsnotiz und einer schriftlichen Aufforderung, Termine zur Abstimmung des weiteren Vorgehens sowie einer Schadensbeseitigung zu benennen, vorgetragen, dass der Beklagte zu 2 gegenüber der Klägerin erklärt habe, keine weiteren Termine zu wünschen und den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern zu wollen. Demge- genüber haben sich die Beklagten darauf beschränkt, eine Ablehnung der Män- gelbeseitigung schlicht zu bestreiten, ohne sich mit dem konkreten Sachvortrag der Klägerin und den von ihr vorgelegten Unterlagen in der gebotenen Weise auseinander zu setzen. Es kann dahin stehen, ob das einfache Bestreiten der Beklagten nicht schon nach § 138 Abs. 2 ZPO unbeachtlich war. Jedenfalls begegnet es keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht das Parteivorbringen dahin gewürdigt hat, dass die Beklagten den von der Klägerin im Einzelnen vorgetra- genen Inhalt der Kontaktaufnahmeversuche nicht in Abrede genommen hätten, sondern deren Bedeutung nur anders gewürdigt wissen wollten und deshalb nach Oktober 2005 unbestritten den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Zu- 47 - 24 - tritt zu ihrer Wohnung verweigert hätten. Ein solcher Schluss war jedenfalls möglich und hat nach den Umständen auch nahe gelegen. 48 cc) Die Revision ist im übrigen der Auffassung, dass sich die Beklagten weder im Zeitpunkt der Kündigung noch sonst in einem Mietzahlungsrückstand befunden hätten, weil ihnen ab Dezember 2005 ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 22 % der Bruttomiete bis zu der frühestens im Januar 2007 erfolgten Beseitigung der von ihnen gerügten Mängel zugestanden habe. Das ist schon deshalb nicht richtig, weil ein solches Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) je- denfalls zum Kündigungszeitpunkt nicht mehr bestanden hätte und eine zu- rückbehaltene Miete, wie § 322 BGB zeigt, zwischenzeitlich nachzuzahlen ge- wesen wäre (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rdnr. 392). c) Die von den Beklagten am 31. August 2007 geleistete Zahlung von 2.755,50 € hat nicht ausgereicht, um den vom Berufungsgericht festgestellten fälligen Mietrückstand von 2.870,24 € zu tilgen und auf diese Weise gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung her- beizuführen. Das gilt umso mehr, als die Zahlung zugleich die fällige Entschädi- gung nach § 546a Abs. 1 BGB hätte umfassen müssen. Auch diese Entschädi- gung haben die Beklagten aber nicht in voller Höhe geleistet, sondern monatlich 49 - 25 - um 55 € gemindert, obgleich nach den unangegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts ein Minderungsrecht insoweit nicht (mehr) bestanden hat. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Leipzig, Entscheidung vom 30.06.2008 - 167 C 5138/07 - LG Leipzig, Entscheidung vom 18.03.2009 - 01 S 372/08 -

BGH VIII ZR 59/2025.08.2020 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2025:240925UVIIIZR289.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 289/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein GG Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Ba; BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 und 3 Zur Frage des Vorliegens von Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn der im selben Haus wie der Mieter wohnende Vermieter beabsichtigt, die eigene Wohnung baulich zu verändern, um sie anschließend zu verkaufen, und die ähn- lich große, vermietete Wohnung während der Umbauarbeiten und auch dauerhaft selbst zu nutzen. BGH, Urteil vom 24. September 2025 - VIII ZR 289/23 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 29. August 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger sowie die Richter Kosziol, Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 20. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerde- und des Revisi- onsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zu- rückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem Jahr 2006 Mieterin einer Zweizimmerwohnung im dritten Obergeschoss eines Mehrparteienhauses in Berlin. Der Kläger trat durch Eigentumserwerb an der Wohnung in das Mietverhältnis ein. Er selbst be- wohnt die unmittelbar darüber liegende Wohnung, die ähnlich groß und geschnit- ten ist wie die von der Beklagten gemietete Wohnung. Über der Wohnung des Klägers befindet sich das bislang nicht ausgebaute Dachgeschoss des Hauses. Auch diese beiden Einheiten - die von ihm selbst bewohnte Wohnung und das Dachgeschoss - stehen im Eigentum des Klägers. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 1. November 2021 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis mit der Beklagten zum 31. Juli 2022 wegen Eigenbedarfs. Zur Begrün- dung heißt es in dem Kündigungsschreiben, der Kläger beabsichtige, das Dach- geschoss auszubauen und mit seiner Wohnung im vierten Obergeschoss zu ver- binden. Die dafür erforderlichen Bauarbeiten sollten nach Freiwerden der von der Beklagten bewohnten Wohnung beginnen und würden mehrere Monate in An- spruch nehmen. Seine eigene Wohnung im vierten Obergeschoss stehe dem Kläger dann über diesen Zeitraum nicht mehr zur Verfügung, so dass er die Woh- nung der Beklagten im dritten Obergeschoss benötige. Nach Abschluss der Ar- beiten wolle er nicht mehr in die Wohnung im vierten Obergeschoss zurückkeh- ren, sondern diese verkaufen. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richteten Klage nach Beweisaufnahme über den geltend gemachten Eigenbedarf stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Land- gericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 6 - 4 - Das Amtsgericht habe der Räumungsklage zu Unrecht stattgegeben. Denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die Kündi- gung vom 1. November 2021 nicht beendet worden. Diese sei nicht wirksam we- gen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen worden; es handele sich vielmehr um eine Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, ohne dass die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorlägen. Die Disposition des Klägers über seine Wohnungen habe ihren zentralen Grund nicht darin, dass auf der Grundlage geänderter Lebensverhältnisse ein neu entstandenes oder erweitertes Eigennutzungsinteresse umgesetzt werden solle, wie es die Verdrängung des Mieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus- setze. Zwar sei der Selbstnutzungswunsch eines Wohnungseigentümers grund- sätzlich zu respektieren und dieser dürfe auch individuelle Vorstellungen hinsicht- lich der Ausgestaltung seiner Wohnverhältnisse haben, die gerichtlich nur einge- schränkt darauf hin überprüfbar seien, ob sie ernsthaft, vernünftig und nachvoll- ziehbar seien. Ein solcher Fall des Eigenbedarfs im Sinne eines "Benötigens" der streitgegenständlichen Wohnung liege hier jedoch gerade nicht vor. Denn die ak- tuellen Wohnverhältnisse des Klägers entsprächen denjenigen in der Wohnung der Beklagten und würden sich durch einen Umzug nicht wesentlich ändern. Es gehe dem Kläger stattdessen allein darum, eine seiner Wohnungen veräußern, also verwerten zu können im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Da mit dieser Begründung das Mietverhältnis der Beklagten nicht wirksam hätte gekündigt wer- den können, bedeute es einen Rechtsmissbrauch des Klägers, den mit seiner von ihm gegenwärtig genutzten Wohnung vollständig befriedigten Eigenbedarf auf die von der Beklagten bewohnte Wohnung zu verlagern. Die Absicht des Klägers bestehe darin, die derzeit von ihm selbst be- wohnte Wohnung mit dem darüber liegenden Dachgeschoss baulich zu verbin- den und zur Erzielung eines optimalen Verkaufspreises als gemeinsame, ausge- baute Wohneinheit zu veräußern. Dies sei für sich genommen nicht ausreichend, 7 8 9 - 5 - um den Anforderungen der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu genügen. Dieses reine Verwertungsinteresse stehe einem Eigenbedarf rechtlich nicht gleich. Es genieße nach der gesetzlichen Konzeption (nur) den (geringeren) Schutz gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Voraussetzungen dieser Vorschriften lägen jedoch unstreitig nicht vor. Es möge zwar zutreffen, dass für die Einheit im vierten Obergeschoss nach baulicher Vereinigung mit dem ausgebauten Dachgeschoss ein höherer Veräußerungserlös erzielt werden könne als bei getrennter Veräußerung; dies reiche als Kündigungsgrund jedoch nicht ohne weiteres aus. Denn das Eigentum gewähre dem Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprächen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) aufgrund der streitgegenständlichen Kündi- gungserklärung nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat bereits die nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats geltenden Maßstäbe für das Vorliegen von Eigenbedarf im Sinne der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verkannt, demgegenüber einen Fall der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB angenommen und rechtsfehlerhaft gemeint, das Berufen des Klägers auf einen Eigenbedarf sei deshalb rechtsmissbräuchlich. 10 11 12 - 6 - 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Inter- esse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei der Auslegung und An- wendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB haben die Gerichte die in dieser Vorschrift und den Bestimmungen der §§ 574 ff. BGB zum Ausdruck kommende Interes- senabwägung des Gesetzgebers zwischen dem Erlangungsinteresse des Ver- mieters und dem Bestandsinteresse des Mieters in einer Weise nachzuvollzie- hen, die dem beiderseitigen Eigentumsschutz (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) Rech- nung trägt und die beiderseitigen Belange in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringt (Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 13 ff.; vgl. auch BVerfGE 89, 1, 8 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [jeweils zu § 564b, § 556a BGB aF]). a) Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Ver- mieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 18; Senatsbeschluss [Rechts- entscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1994, 994 f.). Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Woh- nung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; Senatsurteile vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9 mwN; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24 mwN). Eine solche 13 14 - 7 - Auslegung ist im Hinblick auf die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zukommende Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geboten (Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 19). b) Danach haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermie- tete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechts- findung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481; Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 19). Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehöri- gen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vor- stellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebenspla- nung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (vgl. zum Ganzen Se- natsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 18; BVerfGE 79, aaO; BVerfG, NJW 1994, 2605; jeweils mwN). Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters - unter sorgfälti- ger Würdigung der Einzelfallumstände (Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 25 f.) - darauf überprüfen, ob er ernst- haft verfolgt wird, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder - etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Woh- nung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann - rechtsmissbräuchlich ist (vgl. Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15 mwN; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 19; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; Senatsbeschlüsse vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, 15 - 8 - WuM 2016, 628 Rn. 17; vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, WuM 2018, 776 Rn. 21; BVerfGE 89, 1, 10; BVerfG, NJW 1993, 1637 f.; 1994, 309, 310; 1994, 310, 311; 1994, 994 f.; WuM 2002, 21, 22). 2. Diesen Maßstäben wird die Beurteilung des Berufungsgerichts hinsicht- lich des Tatbestandsmerkmals des Benötigens der Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht gerecht. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenom- men, der vom Kläger beabsichtigte Verkauf seiner Wohnung stehe unter den hier gegebenen Umständen der Annahme von Eigenbedarf hinsichtlich der Wohnung der Beklagten entgegen, die hierauf gestützte Kündigung sei vielmehr rechts- missbräuchlich, zumal sich durch den vom Kläger beabsichtigten Umzug dessen Wohnverhältnisse nicht änderten. a) Indem das Berufungsgericht ohne die erforderliche konkrete Würdigung der Einzelfallumstände die Kündigung des Klägers vom 1. November 2021 allein schon aufgrund seines Wunsches, die derzeit von ihm bewohnte Wohnung zu verkaufen, als missbräuchlich angesehen hat, hat es dem aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG folgenden Recht des Eigentümers, seine Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, nicht hin- reichend Rechnung getragen. Die dem Umbau- und dem Verkaufswunsch selbst - nach dem Vortrag des Klägers und den dementsprechenden erstinstanzlichen Feststellungen - zugrunde liegenden Motive des Klägers und seine Lebenspla- nung hat es - was die Revision mit Erfolg rügt - bei seiner Würdigung rechtsfeh- lerhaft aus dem Blick verloren. Das Berufungsgericht hat damit den Sachverhalt und den Kern des klägerischen Vortrags nicht vollständig ausgeschöpft und ins- besondere nicht geprüft, ob der Eigenbedarfswunsch von ernsthaften, vernünfti- gen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist. b) Anders als das Berufungsgerichts offenbar gemeint hat, ist das Nut- zungsinteresse des Vermieters - hier des Klägers - hinsichtlich der vermieteten 16 17 18 - 9 - Wohnung auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich her- beigeführt beziehungsweise selbst verursacht hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 16, 56; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 17; BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Für die in Rede stehende Veräußerung der bisher vom Kläger genutzten Wohnung gilt jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nichts Anderes (vgl. hierzu BVerfGE 81, aaO). c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts kann das Vorliegen von Eigenbedarf des Klägers auch nicht deshalb verneint werden, weil sich dessen Wohnverhältnisse in Bezug auf den Zuschnitt und die Größe der beiden hier in Rede stehenden Wohnungen nicht wesentlich änderten. Damit stellt das Beru- fungsgericht Anforderungen an das Tatbestandsmerkmal des Benötigens der Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, die nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich nicht bestehen (siehe bereits Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 98, 100 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; vgl. auch Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 16). d) Vor diesem Hintergrund ist - entgegen der Ansicht des Berufungsge- richts - die von dem Kläger ausgesprochene Kündigung nicht an den Maßstäben einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, sondern allein an den Maßstäben einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu mes- sen. Der Anwendungsbereich der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist schon nicht eröffnet, da es dem Kläger im Streitfall nicht darum geht, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, und er sich aufgrund eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sieht. Entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts ist unter Zugrundelegung der getroffenen Feststellungen kein Raum für die Annahme einer rechtsmissbräuchlichen Umge- hung der Voraussetzungen der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. 19 20 - 10 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - tatsächliche Feststellungen zum Vor- liegen des Eigenbedarfs des Klägers nicht getroffen hat, nicht zur Endentschei- dung reif und deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Se- nat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 09.05.2023 - 206 C 366/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.11.2023 - 64 S 116/23 - 21 - 11 - VIII ZR 289/23 Verkündet am: 24. September 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

§ 540§ 541

BGH VIII ZR 18/2408.10.2025 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:250820BVIIIZR59.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 59/20 vom 25. August 2020 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 25. August 2020 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Antrag der Beklagten, die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Amtsgerichts München vom 30. Oktober 2019 - 453 C 16524/18 - in Verbindung mit dem Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 24. Februar 2020 einstweilen einzustellen, wird abgelehnt. Der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für eine Nichtzulassungsbeschwerde gegen den vorbezeichneten Beschluss des Landgerichts München I wird abgelehnt. Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 2006 Mieterin einer Wohnung der Kläge- rinnen in M. . Sie ist durch das für vorläufig vollstreckbar erklärte Urteil des Amtsgerichts München vom 30. Oktober 2019 zur Räumung dieser Wohnung verurteilt worden. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten durch Be- schluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Die Vorinstanzen haben die - neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise erklärte - ordentliche Kündigung der Klägerinnen für begründet erachtet, weil die Beklagte den Hausfrieden nachhaltig gestört habe. 1 2 - 3 - Die Beklagte hat fristgerecht Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt, hier- für die Bewilligung von Prozesskostenhilfe sowie im Hinblick auf die für den 3. September 2020 angekündigte zwangsweise Räumung der Wohnung die vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß § 719 Abs. 2 ZPO bean- tragt. II. 1. Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung ist unbegründet. a) Wird gegen ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil Revision ein- gelegt, so ordnet das Revisionsgericht auf Antrag an, dass die Zwangsvollstre- ckung einstweilen eingestellt wird, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Inte- resse des Gläubigers entgegensteht (§ 719 Abs. 2 ZPO). Bei Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Zurückweisung der Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO ist § 719 Abs. 2 ZPO gemäß § 544 Abs. 7 Satz 2 ZPO in Verbindung mit § 522 Abs. 3 ZPO entsprechend anzuwenden. b) Die Beklagte hat die Voraussetzungen des § 719 Abs. 2 ZPO nicht dargetan. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach dieser Vorschrift setzt - unter anderem - voraus, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg hat (BGH, Beschlüsse vom 4. Juni 2008 - XII ZR 55/08, NJW-RR 2008, 1038 Rn. 6; vom 15. August 2012 - VIII ZR 238/12, WuM 2012, 571 Rn. 6; vom 26. September 2018 - VIII ZR 290/18, NJW-RR 2019, 72 Rn. 9; vom 2. Januar 2020 - VIII ZR 328/19, NJW-RR 2020, 200 Rn. 5; jeweils mwN). Hieran fehlt es. 3 4 5 6 - 4 - c) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist nach derzeitigem Sachstand un- begründet, da ein Grund für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) weder von der Beklagten aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich ist und der angegriffene Beschluss des Berufungsgerichts der Rechtslage entspricht. aa) Entgegen der Ansicht der Beklagten, hat die Frage, welche Relevanz dem Inhalt einer Abmahnung zukomme, die - als Voraussetzung einer fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB) - einer - hilfsweise erklärten - ordentlichen Kün- digung nach der vorliegend einschlägigen Bestimmung des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB vorausgegangen sei, keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). (1) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat eine Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine entscheidungserhebli- che, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in ei- ner unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; siehe nur BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 291; vom 7. Januar 2014 - IV ZR 216/13, VersR 2014, 822 Rn. 5; vom 21. November 2017 - VIII ZR 28/17, NJW 2018, 1008 Rn. 6; vom 3. Juli 2018 - VIII ZR 227/16, RdE 2018, 529 Rn. 4; jeweils mwN). Der Beschwerdeführer muss in der Be- schwerdebegründung (§ 544 Abs. 4 Satz 3 ZPO) konkret auf die Rechtsfrage, ihre Entscheidungserheblichkeit, Klärungsbedürftigkeit und Klärungsfähigkeit sowie ihre über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung eingehen. Insbeson- dere sind Ausführungen dazu erforderlich, aus welchen Gründen, in welchem Umfang und von welcher Seite die betreffende Rechtsfrage umstritten ist (vgl. BGH, Beschlüsse vom 1. Oktober 2002 - XI ZR 71/02, BGHZ 152, 182, 191; vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, aaO; vom 19. Mai 2011 - IV ZR 254/10, 7 8 9 - 5 - VersR 2011, 1549 Rn. 1; vom 7. März 2013 - IX ZR 222/12, WM 2013, 714 Rn. 4; vom 3. Juli 2018 - VIII ZR 227/16, aaO; vom 2. Juli 2019 - VIII ZR 74/18, NJW-RR 2019, 1202 Rn. 10; jeweils mwN). (2) Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die Frage, wel- che Bedeutung eine Abmahnung, die vor einer fristlosen Kündigung des Miet- verhältnisses erklärt wurde (§ 543 Abs. 3 BGB), für die hiermit verbundene hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses - hier nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - hat, ist - soweit dies abstrakt möglich ist - dem Grunde nach geklärt und entzieht sich weitgehend einer generalisierenden Be- trachtung. (a) Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ei- ne Abmahnung ist nicht Voraussetzung für eine solche (ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses. Ihr kann jedoch für die Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters insofern Bedeutung zukom- men, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat. Die Abmahnung ist somit lediglich ein einzelner Ge- sichtspunkt bei der umfassenden Prüfung, ob eine schuldhafte, nicht unerhebli- che Pflichtverletzung des Mieters vorliegt (vgl. Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Rn. 28). (b) Hiernach ist die Bedeutung der Abmahnung für die Beurteilung einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dem Grunde nach entschieden. Weiter (abstrakt) klärungsfähig ist 10 11 12 - 6 - diese Frage nicht, denn welche Vertragspflichtverletzungen eine Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen, hängt von den Umständen des konkret zu beurteilenden Einzelfalls ab. Vorliegend hat das Berufungsgericht nach einer Gesamtbetrachtung des Verhaltens der Beklagten sowie ihres häufig in der Wohnung als Besucher an- wesenden Lebensgefährten den Hausfrieden als empfindlich gestört angesehen und hat sich diesbezüglich auf einen, von der Beklagten selbst geschilderten, "alten Streit" mit den Mitmietern sowie auf zahlreiche einzelne Vorfälle gestützt, in deren Rahmen es zu Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern ge- kommen sei, zuletzt der Bezeichnung eines Mitmieters durch den Lebensge- fährten der Beklagten als "Du Arschloch". Zulassungsrelevante Rechtsfehler oder klärungsbedürftige Gesichtspunkte sind dabei nicht zu erkennen. bb) Zu Unrecht sieht die Beklagte ihr Recht auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) deshalb als verletzt an, weil das Berufungsgericht den Kern ihres Vorbringens nicht zur Kenntnis genommen habe, wonach sich die streitgegenständlichen Vorfälle über einen Zeitraum von nur wenigen Tagen erstreckt hätten. Auch habe sie die "Zukunftsprognose" gerügt und ausgeführt, nach der kurzen Nachbarschaftsauseinandersetzung im Sommer 2018 sei es zu keinen weiteren Verletzungen oder Missständen gekommen, worüber das Berufungsgericht nur ganz pauschal hinweggegangen sei. (1) Hierin liegt keine Gehörsverletzung. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. In den Entscheidungsgründen müssen die wesentlichen Tatsachen- und Rechts- ausführungen verarbeitet werden. Wenn ein bestimmter Vortrag einer Partei den Kern des Parteivorbringens darstellt und für den Prozessausgang von ent- 13 14 15 16 - 7 - scheidender Bedeutung ist, besteht für das Gericht eine Pflicht, die vorgebrach- ten Argumente zu würdigen und in den Entscheidungsgründen hierzu Stellung zu nehmen (st. Rspr.; vgl. BVerfG, NJW-RR 2018, 694 Rn. 18 mwN; BGH, Be- schlüsse vom 16. April 2019 - VI ZR 157/18, VersR 2019, 1105 Rn. 12; vom 10. Dezember 2019 - VIII ZR 377/18, NJW-RR 2020, 284 Rn. 12). Aus diesem Verfahrensgrundrecht folgt jedoch nicht die Pflicht des Gerichts, der von einer Partei vertretenen Rechtsauffassung zu folgen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 3. November 2015 - VIII ZB 93/14, juris Rn. 4; vom 29. November 2018 - I ZR 26/17, juris Rn. 4; jeweils mwN). (2) Nach diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht das rechtliche Ge- hör der Beklagten nicht verletzt. Es hat die Zeiträume der als schuldhafte und nicht unerhebliche Vertragsverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gewerteten Verhaltensweisen der Beklagten durchaus berücksichtigt. Dabei ist es von einem bereits "alten Streit" ausgegangen, hat - ohne Vortrag der Beklag- ten zu übergehen - die einzelnen Vorfälle ausdrücklich erwähnt und ist nach einer Gesamtwürdigung zu dem Ergebnis gelangt, dass den Klägerinnen ein Recht zur ordentlichen Kündigung zustehe. Dass das Berufungsgericht hierbei der Rechtsansicht der Beklagten, wonach das "nur wenige Tage" andauernde Verhalten eine Kündigung nicht rechtfertige, nicht gefolgt ist, begründet - wie ausgeführt - keine Gehörsverletzung. cc) Die Revision ist auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) zuzulassen, weil - so die An- sicht der Beklagten - das Berufungsgericht den Begriff der "Nachhaltigkeit" der Störung des Hausfriedens verkannt habe. Es sei unberücksichtigt geblieben, dass Konflikte zwischen Mietparteien alltägliche Erscheinungen darstellten, welche nicht dadurch gelöst werden könnten, dass eine Partei das Mietverhält- nis beende. 17 18 - 8 - Dies trifft nicht zu. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Miet- sache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239 Rn. 13). Hiervon ist - der Sache nach - auch das Berufungsgericht ausgegangen. Die tatrichterliche Wür- digung zeigt zulassungsrelevante Rechtsfehler nicht auf. dd) Schließlich ist die Revision auch nicht aus Gründen der Rechtsfort- bildung zuzulassen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO), weil der Auffassung des Senats, wonach auch Besucher des Mieters, die sich mit dessen Einver- ständnis in der Wohnung aufhielten, im Hinblick auf die Einhaltung des Haus- friedens als dessen Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) anzusehen seien, so dass sich der Mieter dessen Verhalten zurechnen lassen müsse, in dieser Allge- meinheit nicht gefolgt werden könne. Es bedürfe einer klarstellenden Leitent- scheidung und der Klärung der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Zurechnung erfolge. (1) Zur Fortbildung des Rechts ist die Zulassung der Revision dann ge- boten, wenn der zu entscheidende Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen aufzustellen oder Gesetzeslücken auszufüllen. Für die Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze besteht aber nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verall- gemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orien- tierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, aaO S. 292; vom 23. August 2016 - VIII ZR 23/16, NJW-RR 2017, 137 Rn. 5). 19 20 21 22 - 9 - (2) Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Wie auch die Beklagte nicht verkennt, sind die Grundsätze hinreichend geklärt, unter denen sich ein Mieter das Verhalten von Besuchern (hier des Lebensgefährten) nach § 278 BGB zu- rechnen lassen muss und dieses demnach bei der Frage einer Vertragspflicht- verletzung (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) zu Lasten des Mieters berücksichtigt werden kann. Ob die entsprechenden Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, entzieht sich einer typisierenden Festlegung. (a) Der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB beschränkt sich nicht auf ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters; es muss somit nicht zwingend ein persönliches Fehlverhalten des Mieters vorliegen. Vielmehr ist auch ein diesem zuzurechnendes Verschulden von Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) von Relevanz (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn. 18). Diesbezüglich sind auch Besucher, die sich im Einver- ständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhal- tung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen (vgl. Se- natsurteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NJW-RR 2017, 134 Rn. 17). (b) Einer "klarstellenden Leitentscheidung" bedarf es hierzu - entgegen der Ansicht der Beklagten - nicht. Das Berufungsgericht hat in rechtlich nicht zu beanstandender Weise der Beklagten das den Hausfrieden störende Verhalten ihres Lebensgefährten in Anwendung der vorgenannten Grundsätze zugerech- net. Zudem hat es - ebenso zutreffend - zur Begründung der schuldhaften nicht unerheblichen Vertragspflichtverletzung auch auf das eigene Verhalten der Be- klagten abgestellt. 23 24 - 10 - 2. Da die von der Beklagten beabsichtigte Rechtsverfolgung aus den vorstehend genannten Gründen keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO), ist auch deren Antrag auf Bewilligung von Prozess- kostenhilfe für eine Nichtzulassungsbeschwerde abzulehnen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 30.10.2019 - 453 C 16524/18 - LG München I, Entscheidung vom 24.02.2020 - 14 S 16539/19 - 25

§ 570b§ 577

BGH VIII ZR 307/2105.10.2022 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2025:081025UVIIIZR18.24.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 18/24 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 242 Cc, Cd, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281, 311a Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Alt. 1, § 570b Abs. 1, 2 (in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung) Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußern- den Gesellschaft personenidentisch sind, stellt einen Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks. BGH, Urteil vom 8. Oktober 2025 - VIII ZR 18/24 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Oktober 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt und die Richterin Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Potsdam - 4. Zivilkammer - vom 10. Januar 2024 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 31. Juli 2024 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem 1. März 2000 Mieter einer Doppelhaushälfte in N. F. . Eigentümerin des mit diesem Gebäude bebauten und im Grund- buch von N. F. unter der laufenden Nummer 1 verzeichneten Grund- stücks war die beklagte Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer T. S. ist. In dem schriftli- chen Mietvertrag vom 15. November 1999 wird als Vermieter "S. " unter Angabe der Anschrift der Beklagten aufgeführt. Mit Schreiben vom 2. Dezember 1999 begrüßte die W. V. KG (im Folgenden: W. KG) die Kläger als "neuen Mieter in unserer Verwaltung". 1 2 - 3 - Komplementär dieser Gesellschaft war ebenfalls T. S. ; die Be- klagte war deren Kommanditistin. In der Folgezeit kam es zu der Realteilung des Grundstücks in mehrere einzelne Grundstücke. In der Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses im Grundbuch findet sich fol- gender Vermerk: "Nr. 1 geteilt und unter Nr. 3 bis Nr. 19 gemäß der Fortführungsmit- teilung […] eingetragen am 30.03.2000." Die vermietete Doppelhaushälfte befand sich auf dem Grundstück mit der laufenden Nummer 6. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. April 2000 veräußerte die Be- klagte das vorbezeichnete Grundstück an die W. KG zum Preis von 400.000 DM (= 204.516,75 €). Das Grundstück mit der laufenden Nummer 6 wurde am 19. April 2000 auf ein anderes Grundbuchblatt übertragen. In den Jahren 2002 bis 2017 zeigten die Kläger wiederholt Interesse an dem Erwerb der von ihnen bewohnten Doppelhaushälfte und erhielten in den Jahren 2004, 2007, 2010, 2011 und 2017 mehrere Kaufangebote. Ein Kaufver- trag kam jedoch nicht zustande. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Februar 2019 erklärten die Kläger die Ausübung des ihnen ihrer Ansicht nach zustehenden Vorkaufsrechts. Sie forder- ten mit weiterem anwaltlichen Schreiben vom 15. April 2019 die Beklagte unter Fristsetzung zur Abgabe einer Erklärung auf, ob sie zur Übereignung des Grund- stücks zu den seinerzeit (mit der W. KG) vereinbarten Konditionen bereit und in der Lage sei. Die Beklagte lehnte eine solche Übereignung ab. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Mit der am 27. Juni 2019 beim Amtsgericht eingegangenen Klage haben die Kläger die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 195.483,25 € - der Differenz zwischen dem von den Klägern errechneten Ver- kehrswert des Grundstücks und dem von der W. KG gezahlten Kaufpreis - nebst Zinsen in Anspruch genommen. Die Beklagte hat das Bestehen eines Vorkaufsrechts der Kläger in Abrede gestellt und die Verjährungseinrede erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Die von den Klägern vorsorglich eingelegte Nicht- zulassungsbeschwerde ist gegenstandslos, weil das Berufungsgericht die Revi- sion unbeschränkt zugelassen hat (vgl. Senatsurteile vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 19; vom 26. März 2025 - VIII ZR 152/23, ZIP 2025, 1098 Rn. 6 mwN; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, juris Rn. 7 mwN). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz nicht zu. Zwar habe ein Vorkaufsrecht zu ihren Gunsten bestanden und dieses sei 9 10 11 12 13 14 - 5 - auch fristgerecht ausgeübt worden. Dem Anspruch stehe aber das Verbot der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Im Übrigen wäre ein Anspruch auch verwirkt. Ein Vorkaufsrecht im Sinne der Vorschrift des § 570b BGB aF, welche mit der Bestimmung des § 577 BGB in heutiger Fassung nahezu identisch sei, be- stehe dann, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden sei oder werden solle, an ei- nen Dritten verkauft würden. Vorliegend habe zwar eine Realteilung vorgelegen. Diese Situation stehe der Begründung von Wohnungseigentum jedoch gleich, so dass § 577 BGB beziehungsweise § 570b BGB aF analog anzuwenden sei. Maß- geblich sei insoweit die Grundbuchlage zum Zeitpunkt des Kaufvertragsab- schlusses. Die notarielle Beurkundung habe am 14. April 2000 stattgefunden. Die Umschreibung des Grundstücks und mithin der dingliche Vollzug der Realteilung seien zwar erst am 19. April 2000 erfolgt. Dies sei indes unbeachtlich, da schon am 30. März 2000 im Grundbuchblatt dessen Teilung eingetragen worden sei. Bei der Erwerberin handele es sich um einen Dritten im Sinne von § 570b BGB aF. Das Näheverhältnis der W. KG zur Beklagten führe entgegen den Ausführungen der Beklagten nicht zu einer anderen Bewertung. Soweit das Amtsgericht in seiner Entscheidung die zu § 463 BGB entwickelten Grundsätze entsprechend anwende, sei dem nicht zu folgen. Der Gesetzgeber habe den Mie- ter nicht nur vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentums- wohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber, sondern auch dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere, wenn dieser aus seiner Sicht günstig sei, schützen wollen. Dieses Schutzbedürfnis bestehe auch bei konzerninternen Umschichtun- gen. Insoweit hätten die Kläger vorgetragen, dass es sich bei der Veräußerin und 15 16 17 - 6 - der Erwerberin um zwei selbständige juristische Personen handele, deren Ge- sellschafterkreis sich zu jeder Zeit ändern könne und bei denen für einen Außen- stehenden nie deutlich erkennbar sei, wer diese wirtschaftlich beherrsche. Selbst wenn eine Gesellschaft das Eigentum zunächst zu Kapitalanlagezwecken er- werbe, könne später der Verkauf der Immobilie erforderlich sein. Der Mieter habe hingegen nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung ein Vorkaufs- recht. Vor diesem Hintergrund definiere § 577 BGB beziehungsweise § 570b BGB aF den Kreis der Erwerber, bei denen kein Vorkaufsrecht entstehe, dahin- gehend negativ, dass jeder Dritter sei, der nicht Familien- oder Haushaltsange- höriger sei. Eine darüber hinausgehende Erweiterung führe zwangsläufig zu rechtlichen Unsicherheiten und widerspreche dem Wortlaut der Vorschrift. Die Kläger hätten das ihnen somit zustehende Vorkaufsrecht am 4. Fe- bruar 2019 schriftlich gegenüber der Beklagten und damit form- und fristgerecht ausgeübt. Da die Beklagte den Klägern keine Mitteilung über den Inhalt des Kauf- vertrags unter dessen Vorlage habe zukommen lassen und daher auch keine Ankündigung bezüglich des Bestehens des Vorkaufsrechts erfolgt sei, habe die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 570b BGB aF, § 469 Abs. 2 BGB nicht zu laufen begonnen. Die mögliche Kenntnis der Kläger bezüglich des Wechsels der Eigentümerstellung sei hierfür unschädlich. Daher bestehe ein Schuldverhältnis in Form eines Kaufvertrags zwi- schen den Parteien. Der Beklagten sei es auch nicht möglich gewesen, die Doppelhaushälfte an die Kläger zu übereignen, weil die W. KG im Jahr 2019 seit nunmehr bei- nahe 20 Jahren Eigentümerin der Doppelhaushälfte sei. Damit liege jedenfalls ein Fall subjektiver Unmöglichkeit vor, weshalb auch ein Anspruch der Kläger gemäß § 280 Abs. 1, § 281 BGB nicht in Betracht komme. 18 19 - 7 - Ob die Beklagte sich gemäß § 311a Abs. 2 BGB exkulpieren könne, könne letztlich dahinstehen, weil die Kläger sich treuwidrig verhalten hätten. Der Kläger- seite stehe im Ergebnis kein Schadensersatzanspruch zu, da sie sich mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs in Widerspruch zu ihrem eige- nen Vorverhalten (venire contra factum proprium) setze. Der Sinn und Zweck des § 577 BGB beziehungsweise des § 570b BGB aF liege neben dem Schutz der Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung in der Möglichkeit der Mieter, das Miet- objekt zu Konditionen, die einem Dritten angeboten worden seien, zu kaufen. Den Klägern sei die streitgegenständliche Doppelhaushälfte mehrfach zu markt- üblichen Konditionen zum Kauf angeboten worden. Den Angeboten aus den Jah- ren 2004, 2007, 2010 und 2011 hätten die Kläger jedoch nicht zugestimmt. In dieser Situation zu argumentieren, man hätte, sofern man rechtmäßig Kenntnis vom Verkaufsfall erlangt hätte, sein Vorkaufsrecht ausgeübt, vermöge nicht zu überzeugen. Hierbei sei es aus Sicht der Kammer auch unbeachtlich, wer mit den Kaufangeboten an die Kläger herangetreten sei. Vielmehr habe sich die Be- klagte durch das Verhalten der Kläger darauf einstellen können und dürfen, dass diese an einem Kauf nicht interessiert seien. Selbst wenn eine unzulässige Rechtsausübung nicht vorläge, bestünde ein Anspruch nicht, da die Kläger ihren Schadensersatzanspruch verwirkt hätten. Denn sie hätten letztlich Kenntnis von der Veränderung auf der Eigentümerseite gehabt. Auch wenn die Beklagte ihrer Mitteilungspflicht bezüglich des Bestehens eines möglichen Vorkaufsrechts nicht nachgekommen sei, so hätte sich den Klä- gern aufdrängen müssen, dass ein Verkauf stattgefunden habe. Dies trügen mit ihren eingereichten Anlagen sowohl die Kläger als auch die Beklagte vor. Soweit die Klägerseite geltend mache, die W. KG sei ihnen gegenüber lediglich als Verwalterin aufgetreten, vermöge dies nicht zu überzeugen. Dass eine Hausver- waltung Verkaufsangebote an Dritte, Mieter oder Interessenten versende, sei un- üblich und eine Verwalterin wäre hierzu im Regelfall nicht bevollmächtigt. Daher 20 21 - 8 - hätten die Kläger jedenfalls ab dem Angebot im Jahr 2011 erkennen können, dass das Eigentum an dem Grundstück übergegangen sei. Angesichts des zwi- schen den Jahren 2011 und 2019 (Ausübung des Vorkaufsrechts) verstrichenen Zeitraums liege das Zeitmoment vor. Da erkennbar sei, dass die Beklagte nach den diversen von den Klägern nicht angenommenen Kaufangeboten davon aus- gegangen sei, seitens der Kläger würden keine Ansprüche mehr geltend ge- macht werden, sei auch das Umstandsmoment gegeben, weshalb die Verwir- kung des Anspruchs eingetreten sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Scha- densersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen der anfängli- chen subjektiven Unmöglichkeit der Übereignung des mit der Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks an die Kläger nicht verneint werden. 1. Zwar hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht die Begründung eines Vorkaufsrechts der Kläger in analoger Anwendung von § 570b Abs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung (im Fol- genden: aF) und das Zustandekommen eines Kaufvertrags über das vorbezeich- nete Grundstück zwischen den Parteien aufgrund der Ausübung dieses Vor- kaufsrechts sowie die anfängliche Unmöglichkeit der Übereignung des Grund- stücks durch die Beklagte an die Kläger bejaht. Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft angenommen, dass die Geltendmachung eines auf diese Un- möglichkeit gestützten Schadensersatzanspruchs durch die Kläger wegen wider- sprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich beziehungs- weise ein solcher Anspruch verwirkt sei. 22 23 - 9 - a) Der Mieter ist gemäß § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF zum Vorkauf be- rechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehö- rigen verkauft (§ 570b Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufs- rechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kommenden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Eigentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer - wie hier - bereits zuvor erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzanspruch nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB zu (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22 ff.; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 36). b) Bei der vorzunehmenden Beurteilung der Frage, ob den Klägern ein solcher Schadensersatzanspruch zusteht, sind dem Berufungsgericht Rechtsfeh- ler unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat allerdings im Ergebnis rechtsfehlerfrei das Entstehen eines Vorkaufsrechts der Kläger gemäß § 570b BGB aF analog durch den am 14. April 2000 erfolgten Abschluss des Kaufvertrags über das mit der Doppelhaushälfte bebaute Grundstück zwischen der Beklagten und der W. KG bejaht. (1) Anders als die Revision meint, ist die Entstehung des Vorkaufsrechts der Kläger den Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend (vgl. BGH, Urteile vom 18. Oktober 1965 - II ZR 36/64, BGHZ 44, 192, 194; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NJW 2024, 2909 Rn. 15; vom 27. November 2024 24 25 26 27 28 - 10 - - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23; siehe auch Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Aufl., Einl. vor § 241 Rn. 14) nach der zum Zeitpunkt des Kaufvertragsab- schlusses geltenden Vorschrift des § 570b BGB aF und nicht nach der - im We- sentlichen inhaltsgleichen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72) - Vorschrift des § 577 BGB zu beurteilen, die durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Ge- setz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz, BGBl. I S. 1149) eingeführt worden ist. Eine - von diesen Grundsätzen abweichende - Regelung zu der Vorschrift des § 577 BGB ist der Übergangsbestimmung des Art. 229 § 3 EGBGB - wie die Revision im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat - nicht zu entnehmen. Etwas Anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus der - hier nicht einschlägigen - Regelung des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB. (2) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht angenommen, dass die da- nach heranzuziehende, für die Begründung von Wohnungseigentum geltende Bestimmung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf die Realteilung eines Grund- stücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern - oder wie hier Doppelhaushälften - bebaut ist, entsprechend anzuwenden ist (vgl. Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 6 ff.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 14; vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, NJW-RR 2016, 910 Rn. 19). Dementsprechend kann ein Vorkaufsrecht des Mie- ters sowohl im Fall der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Real- teilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog), die neben einer Teilungser- klärung des Grundstückseigentümers - und gegebenenfalls erforderlichen be- hördlichen Genehmigungen - die Eintragung im Grundbuch voraussetzt, als auch im Fall der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Real- teilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB aF analog) in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, aaO mwN). 29 30 - 11 - (3) Die Voraussetzungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog liegen - wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt hat - hier vor. (a) Das Berufungsgericht ist zunächst rechtsfehlerfrei - unausgespro- chen - davon ausgegangen, dass die Beklagte - und nicht die W. KG - zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts durch den Abschluss des Kaufver- trags zwischen dieser und der W. KG am 14. April 2000 die Vermieterin der Kläger war. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob ein Verkauf an den Ver- mieter selbst vom Anwendungsbereich des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfasst wird. Entgegen der Annahme der Revisionserwide- rung kann aus dem Begrüßungsschreiben der W. KG vom 2. Dezember 1999 und der fehlenden Erwähnung im Mietvertrag, dass es sich bei der Vermieterin um eine GmbH handelt, nicht geschlossen werden, die W. KG sei von Anfang an die Vermieterin der Kläger gewesen. Die Revisionserwiderung übergeht inso- weit, dass der Firmenname der Beklagten im Gegensatz zu demjenigen der W. KG das im Mietvertrag zur Bezeichnung des Vermieters verwendete Wort "S. " aufweist und es sich bei der im Mietvertrag angegebenen Adresse des Vermieters um die Anschrift der Beklagten - und nicht der W. KG - handelt. Auch das - erst nach Abschluss des Mietvertrags verfasste - Begrüßungsschrei- ben der W. KG enthält keinen Hinweis darauf, dass es sich bei dieser um die Vermieterin der Kläger handeln könnte. Vielmehr werden die Kläger in diesem Schreiben als neue Mieter "in unserer Verwaltung" begrüßt, so dass vom objek- tiven Empfängerhorizont aus die W. KG als Verwalterin des streitgegenständli- chen Mietobjekts, nicht aber als dessen Vermieterin tätig geworden ist. (b) Das Berufungsgericht hat ebenfalls im Ausgangspunkt zu Recht ange- nommen, dass die hier vorgenommene Realteilung den Anforderungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog gerecht wird. Anders als das Beru- 31 32 33 - 12 - fungsgericht und die Revisionserwiderung jedoch gemeint haben, ist die Realtei- lung nicht erst nach, sondern bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags zwi- schen der Beklagten und der W. KG durch die am 30. März 2000 vorgenom- mene Eintragung im Grundbuch vollzogen worden. (aa) Die Teilung eines Grundstücks kann nach den §§ 6, 13 GBV entweder dadurch vollzogen werden, dass das bisherige Flurstück als neues selbständiges Grundstück auf demselben Grundbuchblatt unter einer neuen laufenden Nummer eingetragen oder auf ein anderes Grundbuchblatt übertragen und dort selbstän- dig gebucht wird (vgl. BGH, Beschluss vom 26. September 2024 - V ZB 8/24, NJW-RR 2024, 1404 Rn. 13; siehe auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 675 f.). (bb) Ausgehend hiervon ist die Teilung des Grundstücks bereits am 30. März 2000 und damit vor Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklag- ten und der W. KG am 14. April 2000 vollzogen worden. Denn die bisherigen Flurstücke des Grundstücks mit der laufenden Nummer 1 sind nach den rechts- fehlerfreien und von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts unter den neuen laufenden Nummern 3 bis 19 auf demselben Grundbuchblatt eingetragen und die Teilung unter dem 30. März 2000 vermerkt worden. (c) Bei der W. KG handelt es sich - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschieden hat - um einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), obwohl der Alleingesellschafter S. der beklagten Kapitalgesellschaft zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grund- stücks durch die W. KG deren Komplementär und die Beklagte deren Komman- ditistin war. 34 35 36 - 13 - Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder be- gründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt - entge- gen einer in der Instanzrechtsprechung und dem Schrifttum teilweise vertretenen Ansicht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. März 2016 - 63 S 367/14, BeckRS 2016, 134695 Rn. 23; BeckOGK-BGB/Klühs, Stand: 1. September 2025, § 577 Rn. 74; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2025, § 577 BGB Rn. 25; vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577 Rn. 15) - einen Verkauf an einen Drit- ten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung - wie hier - vollzogenen oder beab- sichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks. (aa) Bereits der Wortlaut der Vorschrift des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), wonach der Mieter von Wohnräumen lediglich dann zum Vorkauf berechtigt sein soll, wenn diese Räume an einen Dritten veräußert werden, spricht dafür, dass "Dritter" lediglich ein von dem veräußernden Eigen- tümer zu unterscheidender Rechtsträger sein muss. (bb) Auch der von dem Gesetzgeber mit der Einführung der Vorschrift des § 570b Abs. 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 BGB) verfolgte Zweck steht einer Auslegung entgegen, wonach die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft mit personenidentischen Gesellschaftern nicht als ein Verkauf an einen Dritten an- zusehen ist. (aaa) Mit der Ausdehnung des damals schon im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehenden Vorkaufsrechts des Mieters auf den nicht geförder- ten oder bindungsfrei gewordenen Wohnungsbestand wollte der Gesetzgeber auch diese Mieter vor spekulativen Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten 37 38 39 40 - 14 - Wohnungen in Eigentumswohnungen schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08, NJW 2009, 1076 Rn. 17; vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 25). Eine solche Verdrängungsgefahr ist auch bei dem - hier erfolgten - Ver- kauf einer Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft gegeben. Zwar be- steht die Gefahr einer auf den Eigenbedarf der Gesellschafter gestützten Kündi- gung bei einer solchen Gesellschaft nicht, weil die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch nicht analog auf eine solche Gesellschaft und ihre Gesellschafter anwendbar ist (vgl. Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 9 ff.; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52). Jedoch kommt in einem solchen Fall eine Verwertungskündigung ge- mäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, ZIP 2025, 2060 Rn. 54; siehe auch zu den Anforderungen an eine Verwertungskündigung im Allgemeinen Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NJW-RR 2018, 12 Rn. 15 ff.). Anders als die Revisionserwiderung gemeint hat, führt auch der Umstand, dass hinter der erwerbenden Personenhandelsgesellschaft dieselbe natürliche Person als Gesellschafterin wie hinter der veräußernden Gesellschaft steht, nicht dazu, dass für die Bewertung des berechtigten Kündigungsinteresses im Sinne von § 573 BGB auf die Interessen ein und derselben natürlichen Person abzu- stellen und deshalb eine - durch den Verkauf begründete - Verdrängungsgefahr zu verneinen wäre. Denn eine Personenhandelsgesellschaft macht durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich, dass es auf die Interes- sen der Gesellschaft und nicht auf diejenigen ihrer Gesellschafter - wie etwa den persönlichen Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen 41 42 - 15 - (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52) - ankommt. (bbb) Darüber hinaus erschöpft sich der Schutzzweck der Regelung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht in der Verhinde- rung einer Verdrängung des Mieters aus der von ihm gemieteten Wohnung. Viel- mehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran ge- legen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (vgl. BT- Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 29). Der Gesetzgeber verfolgte somit das Ziel, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen des Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufvertrags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 38). Ein solches Interesse des Mieters besteht aber auch bei der Veräußerung der Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft. (ccc) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es für die An- wendung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) - anders als für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB - auch nicht darauf an, ob es sich bei der Veräußerung von der Beklagten an die W. KG um ein Verkehrs- geschäft handelt. Denn die Bestimmung des § 892 BGB soll den Verkehr mit Grundstücken in dem Vertrauen auf die Verlässlichkeit des Grundbuchs schützen 43 44 - 16 - (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2007 - V ZR 5/07, BGHZ 173, 71 Rn. 23). Die Re- gelung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) verfolgt hin- gegen - wie bereits aufgezeigt - eine andere Zielrichtung. (cc) Ausgehend hiervon ist mit dem Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und der W. KG ein Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF erfolgt, so dass ein Vorkaufsrecht der Kläger begründet worden ist. bb) Das Berufungsgericht hat zudem rechtsfehlerfrei und von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen angenommen, dass die Kläger dieses Vorkaufsrecht rechtzeitig mit Schreiben vom 4. Februar 2019 ausgeübt haben und zwischen den Parteien deshalb ein Kaufvertrag über das mit der Doppel- haushälfte bebaute Grundstück zustande gekommen ist. Insbesondere hat die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 510 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2001 gelten- den Fassung (heute § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) nicht zu laufen begonnen, weil die Beklagte die Kläger nicht über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des mit der W. KG geschlossenen Kaufvertrags unterrichtet hat (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 24; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 38). cc) Ferner hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von den Parteien ebenfalls nicht angegriffen die bereits bei Zustandekommen des Kaufvertrags zwischen den Parteien (§ 505 Abs. 2 BGB aF; heute: § 464 Abs. 2 BGB) beste- hende Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung durch die Beklagte bejaht. Die - hier erfolgte - Weiterveräußerung des Grundstücks an die W. KG indiziert die Unmöglichkeit, solange der Schuldner - wie hier die Beklagte - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 25). 45 46 47 - 17 - dd) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kläger seien gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens an der Gel- tendmachung des Schadensersatzanspruchs gehindert. Die Frage, ob ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegt, unterliegt zwar der tatrichterlichen Würdigung (Senatsurteile vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 11; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16). Revisi- onsrechtlich kann aber überprüft werden, ob der Tatrichter den Sachverhalt zu- treffend festgestellt hat, ob er den Rechtsbegriff der unzulässigen Rechtsaus- übung richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungs- sätze verstößt (BGH, Urteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO; vom 7. Oktober 2015 - VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3780 Rn. 25; Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9). Einer Prüfung an diesem Maß- stab hält das Berufungsurteil nicht stand. (1) Nicht jeder Widerspruch zwischen zwei Verhaltensweisen ist als unzu- lässige Rechtsausübung zu werten. Ein widersprüchliches Verhalten (venire con- tra factum proprium) ist nur dann rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB, wenn besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen las- sen. Entscheidend sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Widersprüchli- ches Verhalten kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Um- stände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (st. Rspr.; vgl. Se- natsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 24; vom 26. August 2020 - VIII ZR 351/19, BGHZ 227, 15 Rn. 66; Senatsbeschluss vom 15. Dezem- ber 2020 - VIII ZR 304/19, juris Rn. 26 mwN). Eine Rechtsausübung ist hiernach unzulässig, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhal- tens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späteren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenseite im Hinblick darauf vorrangig schutzwürdig er- scheinen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 10. Juli 2018 - II ZR 24/17, BGHZ 219, 48 49 - 18 - 193 Rn. 32; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, aaO; jeweils mwN). Hierbei handelt es sich allerdings um einen engen Ausnahmetatbestand (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 13; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 25; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, aaO). (2) Ausgehend hiervon genügen die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Annahme eines Rechtsmissbrauchs nicht. Allein aufgrund der fehlenden Zu- stimmung der Kläger zu den ihnen unterbreiteten Kaufangeboten durfte die Be- klagte nicht darauf vertrauen, die Kläger würden das ihnen zustehende Vorkaufs- recht nicht (mehr) ausüben und auch nicht etwa Schadensersatzansprüche im Falle der Unmöglichkeit der Übereignung des Grundstücks geltend machen. Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, dass diese Angebote ihrem Inhalt nach dem zwischen der Beklagten und der W. KG geschlossenen Kaufvertrag ent- sprachen. Vielmehr geht aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genomme- nen Kaufangeboten - worauf die Revision zu Recht verweist - hervor, dass den Klägern das Grundstück zu Preisen zwischen 230.000 € und 350.000 € angebo- ten worden ist und diese somit (teilweise deutlich) über dem zwischen der Be- klagten und der W. KG vereinbarten Preis in Höhe von 400.000 DM (= 204.516,75 €) lagen. Allein der Umstand, dass den Klägern der Kauf des Grundstücks nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zu marktüblichen Konditionen angeboten worden ist, reicht nicht aus, um in der Ablehnung dieser Angebote und der spä- teren Ausübung des Vorkaufsrechts ein widersprüchliches Verhalten zu sehen. Denn das Vorkaufsrecht dient - wie bereits ausgeführt - auch dazu, dem Mieter den Erwerb der Wohnung zu den (günstigen) Konditionen zu ermöglichen, die der Verkäufer mit dem Dritterwerber vereinbart hat. Dieses Recht können der Verpflichtete oder der Dritterwerber nicht dadurch vereiteln, dass sie dem Be- 50 51 - 19 - rechtigten (ungünstigere) Kaufangebote unterbreiten, zu deren Annahme der Be- rechtigte nicht verpflichtet ist (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00, NJW 2002, 3016 unter 2 c bb [zur Ablehnung von Mietangeboten durch einen Vormietberechtigten]). Selbst wenn man jedoch - wie von der Revisionserwiderung geltend ge- macht - davon ausgehen wollte, das Angebot über 230.000 € habe nur geringfü- gig höher als der mit der W. KG vereinbarte Preis gelegen, würde dies die Annahme eines widersprüchlichen Verhaltens der Kläger nicht rechtfertigen. Denn ein Vorkaufsberechtigter braucht im Allgemeinen nicht damit zu rechnen, dass im Falle des Scheiterns von Ankaufsverhandlungen bereits aufgrund der Angabe des höchstens von ihm gebotenen Preises gegen ihn Schlüsse dahinge- hend gezogen werden, er werde später keinesfalls von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn der Verkäufer zu einem über dem erörterten Limit lie- genden Preis einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt und dem Berechtig- ten dies mitgeteilt wird (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 1966 - II ZR 230/63, WM 1966, 511 unter III). Dies muss erst recht gelten, wenn der dem Vorkaufsberech- tigten angebotene Preis - wie hier - über demjenigen liegt, der mit dem Dritter- werber vereinbart worden ist. Sonstige Umstände, die die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen könnten, sind nicht ersichtlich und werden von der Revisionserwiderung auch nicht aufgezeigt. ee) Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts - auch nicht verwirkt. (1) Die Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen der illoyal verspäteten Geltendmachung von Rechten setzt neben einem Zeitmo- ment, also dem Verstreichen längerer Zeit seit der Möglichkeit der Geltendma- 52 53 54 55 - 20 - chung eines Rechts, ein Umstandsmoment voraus (vgl. BGH, Urteile vom 23. Ja- nuar 2014 - VII ZR 177/13, NJW 2014, 1230 Rn. 13; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 82; jeweils mwN). Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 12. Juli 2016 - XI ZR 564/15, BGHZ 211, 123 Rn. 37; vom 28. Sep- tember 2022 - VIII ZR 338/21, juris Rn. 45; jeweils mwN; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, aaO). Dabei kann es für das Umstandsmoment von Bedeutung sein, wenn der Verpflichtete im Hinblick auf die Nichtgeltendmachung des Rechts Vermögensdispositionen getroffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 12). (2) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht jedenfalls nicht das Umstandsmoment mit Blick auf die von den Klägern nicht angenommenen Kaufangebote bejahen, weil die Beklagte davon ausgegangen sei, die Kläger würden keine Ansprüche aufgrund ihres Vorkaufsrechts mehr geltend machen. Denn - wie oben (unter 1 b dd (2)) bereits aufgezeigt - konnte die Beklagte allein aufgrund dieses Verhaltens nicht darauf vertrauen, die Kläger würden von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch mehr machen und die Beklagte nicht wegen an- fänglicher subjektiver Unmöglichkeit auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, zumal das Berufungsgericht auch nicht festgestellt hat, dass sich die Beklagte - etwa durch die Vornahme von Vermögensdispositionen - darauf eingerichtet hat, die Kläger würden ihr Recht nicht mehr geltend machen. Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Ansicht der Revisionserwide- rung - auch nicht aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Schreiben der W. KG aus den Jahren 2007 beziehungsweise 2010 an die Klä- ger, mit welchen die W. KG die Kläger zur Zahlung von Grundsteuer aufgefor- dert beziehungsweise diesen einen Finanzierungsvorschlag zum Erwerb des 56 57 - 21 - Grundstücks über 230.000 € unterbreitet hat. Selbst wenn die Kläger hieraus hät- ten ersehen können, dass die W. KG Eigentümerin der Immobilie geworden ist, ist nicht erkennbar, warum die Beklagte deshalb darauf hätte vertrauen dürfen, die Kläger würden ein Vorkaufsrecht zu für sie günstigeren, ihnen aber nicht mit- geteilten Konditionen nicht mehr ausüben. Vielmehr zeigen die übersandten Fi- nanzierungsvorschläge aus den Jahren 2004, 2010 und 2011 bis hin zu dem Kaufvertragsentwurf aus dem Jahr 2017, dass die Kläger immer wieder versucht haben, das streitgegenständliche Grundstück käuflich zu erwerben. 2. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere ist der Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung - nicht gemäß den hier nach Art. 229 § 6 EGBGB anwendbaren Vorschriften der §§ 195, 199 Abs. 3 BGB ver- jährt. a) Nach § 199 Abs. 3 BGB verjähren Schadensersatzansprüche der im Streitfall geltend gemachten Art unabhängig von der Kenntnis oder der grob fahr- lässigen Unkenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Um- ständen und der Person des Schuldners in zehn Jahren von ihrer Entstehung an (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB) und ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in dreißig Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen den Schaden auslösen- den Ereignis an (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB). Nach allgemeinen Grundsätzen ist ein Schadensersatzanspruch im Sinne von § 199 BGB entstanden, sobald er von dem Geschädigten erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Dabei ist für die Entstehung eines Geldanspruchs nicht erforderlich, dass der Zahlungsan- spruch bereits beziffert werden kann. Es genügt, dass der Schaden dem Grunde 58 59 60 - 22 - nach entstanden ist und damit die Möglichkeit besteht, eine Feststellungs- oder Stufenklage zu erheben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juni 2009 - VII ZR 167/08, BGHZ 181, 310 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 - XI ZR 430/16, WM 2017, 1155 Rn. 17; vom 21. Mai 2019 - II ZR 340/18, NJW 2019, 2461 Rn. 13). Der Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs ist bei einem Schadenser- satzanspruch gemäß § 311a Abs. 2 Satz 1 BGB der Zeitpunkt des Vertrags- schlusses (vgl. BeckOGK-BGB/Herresthal, Stand: 1. März 2025, § 311a Rn. 137; MünchKommBGB/Ernst, 9. Aufl., § 311a Rn. 108). Denn dieser auf das positive Interesse gerichtete Anspruch folgt aus der Nichterfüllung des - nach § 311a Abs. 1 BGB - wirksamen Leistungsversprechens des Schuldners gegenüber sei- nem Vertragspartner (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 165). b) Gemessen hieran ist der Schadensersatzanspruch der Kläger nicht ver- jährt. Denn der Kaufvertrag zwischen ihnen und der Beklagten ist - wie bereits aufgezeigt - erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Schreiben vom 4. Februar 2019 zustande gekommen, so dass der Schadensersatzanspruch frü- hestens zu diesem Zeitpunkt entstanden ist. Bei Erhebung der vorliegenden Klage (§ 204 Nr. 1 BGB) im Jahr 2019 war deshalb weder die Frist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB noch die - an die Begehung der Pflichtverletzung an- knüpfende - Frist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB abgelaufen. Vielmehr war gemäß § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist bei Klageerhebung noch nicht an- gelaufen. Soweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat unter Bezugnahme auf das Senatsurteil vom 21. Januar 2015 (VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 28) die Auffassung vertreten hat, der Schadenser- satzanspruch der Kläger sei bereits mit der Verletzung der in § 570b Abs. 2, § 510 Abs. 1 BGB aF (heute § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB) geregelten Mitteilungspflichten durch die Beklagte entstanden und die Ausübung 61 62 63 - 23 - des Vorkaufsrechts deshalb als "sinnloser Zwischenschritt" zu werten, übersieht sie bereits, dass die Kläger hier - anders als in dem vorgenannten Fall (vgl. Se- natsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 26 ff.) - ausdrücklich nicht einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen der Ver- letzung der vorbezeichneten Mitteilungspflichten, sondern einen Schadenser- satzanspruch gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Übereignung gel- tend machen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen zu den weiteren, von ihm bislang nicht (abschließend) geprüften Voraussetzungen des von den Klägern geltend gemachten Schadensersatzanspruchs nach § 311a Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB treffen kann. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 04.06.2020 - 24 C 238/19 - LG Potsdam, Entscheidung vom 10.01.2024 - 4 S 78/20 - 64 - 24 - Verkündet am: 8. Oktober 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

§ 535§ 543§ 569§ 573

BGH VIII ZR 221/1930.03.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:051022UVIIIZR307.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/21 Verkündet am: 5. Oktober 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 20 Abs. 3; BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1, § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 a) Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Aus- gleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Miet- rückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kün- digung (Bestätigung von Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. mwN). b) Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht ge- bundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eige- ner rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lö- sung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreich- bar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung von Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 87). BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 307/21 - LG Berlin AG Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 20. August 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 19. März 1984 von der Rechtsvor- gängerin der Klägerin eine (damalige) Dienstwohnung der N. (N. ) in Berlin. Die monatliche Nettomiete betrug bis Juni 2013 307,20 € und wurde im Wege eines Vergleichs zwischen den Mietvertragsparteien um 55 € ab dem Monat nach Anbringung eines Balkons an der Wohnung erhöht. Der Beklagte zahlte ab dem Monat März 2012 lediglich eine um 20 % (61,44 €) geminderte Miete, da er der Ansicht war, infolge einer Verschattung der Wohnung nach einem Balkonanbau sowie wegen eines entfallenen Spielplatzes 1 2 - 3 - sei die Miete um jeweils 10 % gemindert. Die im Rahmen des vorgenannten Ver- gleichs vereinbarte Mieterhöhung entrichtete er nach dem Anbau des Balkons an seiner Wohnung ab August 2013 nicht. Im Jahr 2017 erhob die Klägerin, die aufgrund ihres Eigentumserwerbs im Jahr 2014 in das Mietverhältnis eingetreten ist, Klage auf Zahlung der Mietrück- stände. Diese hatte in erster Instanz (im Wesentlichen) Erfolg. Der Beklagte zahlte jedoch (auch) hiernach weiterhin eine geminderte Miete. Auf die damalige Berufung des Beklagten hin wurde das vorgenannte Urteil teilweise abgeändert, da er aufgrund des weggefallenen Spielplatzes in der Zeit von April bis Oktober des jeweiligen Jahres nur eine monatlich um 28,81 € geminderte Miete zu zahlen habe. Wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 26. April 2018 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses. Nach Zustellung der vorliegenden auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage - mit welcher die Klägerin erneut eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs erklärte - hat der Beklagte die rückständige Miete durch eine in Höhe von 5.421,15 € erfolgte (teil- weise) Freigabe eines zuvor hinterlegten Betrags sowie durch eine am 25. Feb- ruar 2019 vorgenommene Zahlung (1.387,57 €) beglichen. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausge- sprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vom 26. April 2018 stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin insoweit die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die streitgegenständli- chen Kündigungen nicht beendet worden. Näherer Ausführungen zur formalen Wirksamkeit der Kündigungen be- dürfte es nicht, da diese nach Maßgabe von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden seien. Alle Wirkungen der Kündigungen seien mit der Schonfristzah- lung des Beklagten vom 25. Februar 2019 geheilt worden. Die Kammer verkenne nicht, dass der Bundesgerichtshof seit seiner Ent- scheidung vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04) an der gegenteiligen Auffassung festhalte, wonach eine Erstreckung der Wirkung der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB über die Schonfristzahlung auf eine ordentliche Kündigung nicht mög- lich sei. Die Kammer teile diese Einschätzung jedoch nach erneuter eingehender Überprüfung nicht. Bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsgrundsätze er- weise sich stattdessen (auch) für die ordentliche Kündigung die unmittelbare An- wendung des in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB enthaltenen Normbefehls als gerecht- fertigt. Die Kammer habe sich mit der seit 2005 veröffentlichten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Wirkungen einer Schonfristzahlung bereits sehr 7 8 9 10 11 - 5 - ausführlich in ihrer Entscheidung vom 30. März 2020 (66 S 293/19, WuM 2020, 281) auseinandergesetzt. Die umfassende Wirkung eines nach den Maßstäben von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ordnungsgemäßen und rechtzeitigen Ausgleichs von Zahlungsrückständen auf alle Kündigungen, die mit dem später ausgeglichenen Zahlungsrückstand begründet worden seien, ergebe sich unverändert aus den in der vorgenannten Entscheidung dargelegten Überlegungen zur Auslegung und zu den Grundsätzen der Rechtsanwendung. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 26. April 2018 und in der Klageschrift vom 23. November 2018 hilfsweise erklär- ten ordentlichen Kündigungen gestützter Anspruch der Klägerin gegen den Be- klagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind diese auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Be- klagten gestützten Kündigungen nicht infolge der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (ledig- lich) Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Ok- tober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klägerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsge- richts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die ent- 12 - 6 - sprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf nicht unmit- telbar - und (wovon wohl auch das Berufungsgericht ausgeht) auch nicht analog - anwendbar. 1. Die seitens des Berufungsgerichts zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen Gesichtspunkte sind identisch mit denjenigen in dessen Urteil vom 30. März 2020 (LG Berlin [Zivilkammer 66], WuM 2020, 281). Dieses hat der Senat mit Urteil vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. mwN) - nach Erlass des Berufungsurteils - aufgehoben, so dass im vor- liegenden Fall zur näheren Begründung auf diese Ausführungen umfassend Be- zug genommen wird. Dem dortigen (vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 82) sowie dem hiesigen Verfahren liegen jeweils Fallgestaltungen zu Grunde, in denen der Mieter nicht aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit, sondern unter Berufung auf Mängel der Mietsache die Miete nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet hat, so dass insbesondere die Voraussetzungen für ein (recht- zeitiges) Einschreiten der Sozialbehörden nicht vorliegen (vgl. zur diesbezügli- chen Pflicht auch im Falle einer Schonfristzahlung LSG NRW, Beschluss vom 13. Januar 2021 - L 7 AS 1874/20 B ER, juris Rn. 18). 2. Das Berufungsgericht hat in einer - nach Erlass des vorgenannten Se- natsurteils verkündeten - Entscheidung (LG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2022 - 66 S 200/21, juris) weiterhin an seiner gegenteiligen Ansicht zur Wirkung einer Schon- fristzahlung festgehalten. Die darin enthaltenen, im Wesentlichen wiederholen- den Ausführungen des Berufungsgerichts geben dem Senat keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung. a) Lediglich soweit sich das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2022 - 66 S 200/21, aaO Rn. 57 ff.) mit der historischen Beurteilung des 13 14 15 16 - 7 - Normverständnisses des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, insbesondere mit der jüngeren Gesetzgebungsgeschichte befasst (vgl. hierzu im Einzelnen Senatsur- teil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 84 ff.), sieht der Senat Anlass zu ergänzenden Ausführungen. Das Berufungsgericht weist dies- bezüglich zwar im rechtlichen Ausgangspunkt noch zutreffend darauf hin, dass anerkanntermaßen ein Schweigen des Gesetzgebers zur bisherigen Rechtspre- chung der Zivilgerichte nicht ohne Weiteres als ausreichender objektiver Anhalts- punkt für einen Bestätigungswillen angesehen werden kann (vgl. BVerfGE 78, 20, 25; BVerfG, NJW 1998, 3557, 3558; siehe auch BGH, Beschluss vom 15. Juli 2016 - GSSt 1/16, BGHSt 61, 221 Rn. 48 [zu § 252 StPO]). Das Berufungsgericht verkennt jedoch, dass der Senat zur Beurteilung des Willens des Gesetzgebers nicht auf dessen bloßes Schweigen im Rahmen jüngerer Gesetzgebungsvorhaben abgestellt hat. Denn der Gesetzgeber hat die derzeitige Normanwendungspraxis des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nach der langjährigen und ständigen Senatsrechtsprechung, welcher die weit überwie- gende Zahl der Instanzgerichte (vgl. etwa KG, Urteil vom 24. Juli 2008 - 8 U 26/08, juris Rn. 19; LG Berlin, Urteil vom 27. März 2019 - 65 S 223/18, juris Rn. 27 ff.; LG Kassel, WuM 2018, 435, 436; LG Berlin, Urteil vom 23. März 2010 - 63 S 432/09, juris Rn. 5) sowie die ganz herrschende Meinung in der Literatur folgt (vgl. etwa Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 573 Rn. 51; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 569 Rn. 80; BeckOGK-BGB/ Geib, Stand: 1. Juli 2022, § 573 Rn. 47; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. April 2022, § 543 Rn. 231; BeckOK-BGB/Wiederhold, Stand: 1. August 2022, § 543 Rn. 46; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand: 1. August 2022, § 569 Rn. 18; BeckOK-BGB/Hannappel, Stand: 1. August 2022, § 573 Rn. 29; BeckOK-Miet- recht/Siegmund, Stand: 1. August 2022, § 573 BGB Rn. 23; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 569 BGB Rn. 74, 93; Blank/Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 37; Grüneberg/ 17 - 8 - Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., § 569 Rn. 16; aA Blank/Börstinghaus in Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 569 Rn. 75; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 70 ff. [jeweils für eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB]), nicht lediglich (passiv) unbeanstandet gelassen. Er hat vielmehr Gesetzesvorhaben, welche der Norm einen weitergehen- den Anwendungsbereich geben und zu einer Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung führen sollten, nicht weiter verfolgt (vgl. Senatsur- teil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 85 f.) sowie mehrfach Geset- zesanträge mit diesem Inhalt ausdrücklich abgelehnt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 86; vgl. auch BT-Plenarprotokoll 19/236, S. 30739, zur Ablehnung des Gesetzentwurfs BT-Drucks. 19/20589). Diese Umstände sprechen im Ergebnis eindeutig dafür, dass der Gesetzgeber das aufgezeigte Normverständnis als weiterhin geltende Rechtspraxis ansieht (vgl. auch den Koalitionsvertrag der derzeitigen Bundesregierung [Seite 92], wo- nach zur Beseitigung der Ursachen drohender Wohnungslosigkeit die Regierung "insbesondere dort wo Schonfristzahlungen dem Weiterführen des Mietverhält- nisses entgegenstehen, evaluieren und entgegensteuern" will) und - ungeachtet etwaiger Gründe hierfür (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2022 - 66 S 200/21, aaO Rn. 65) - an diesem Rechtszustand (jedenfalls derzeit) noch keine Änderungen vornehmen möchte. b) Dieses Verhalten des Gesetzgebers in der jüngeren Vergangenheit ent- spricht dessen durchgehend gleichbleibendem historischen Verständnis zu ei- nem lediglich eingeschränkten Anwendungsbereich der Regelung zur Schonfrist- zahlung (vgl. hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 64 ff.), so dass die Rechtsprechung an diese - mehrfach zum Ausdruck gebrachte - gesetzgeberische Entscheidung gebunden ist (Art. 20 Abs. 3 GG; vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 87; 18 19 - 9 - so auch Blank/Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 Rn. 37; Artz, Wortprotokoll der 118. Sitzung des Ausschusses für Recht und Ver- braucherschutz am 9. Dezember 2020, Protokoll-Nr. 19/118, S. 9). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Im Hinblick auf die seitens des Berufungsgerichts in der mündlichen Ver- handlung erteilten Hinweise zu künftigen "umfangreiche(n) Prüfungen und mög- liche(n) Beweisaufnahmen zu den Voraussetzungen von § 574 BGB" weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass die fristgerechte Schonfristzahlung nichts da- ran ändert, dass nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Fortsetzungsanspruch bei Vorliegen eines zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzugs nicht besteht (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18, NJW-RR 2020, 956 Rn. 28 ff.). Das Berufungsgericht wird sich im weiteren Verfahren - falls es das Miet- verhältnis nicht bereits aufgrund der wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen als beendet ansehen sollte - auch mit der im Schrift- satz vom 25. September 2019 weiter ausgesprochenen fristlosen, hilfsweise or- dentlich erklärten Kündigung der Klägerin zu befassen haben, welche diese nicht auf einen Zahlungsverzug, sondern auf einen "zumindest versuchten Prozessbe- trug" (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, 20 21 22 - 10 - NJW-RR 2022, 86 Rn. 40 mwN) des Beklagten gestützt und zu der das Beru- fungsgericht - worauf die Revision zutreffend verweist - bisher noch keine Fest- stellungen getroffen hat. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Lichtenberg, Entscheidung vom 26.02.2020 - 5 C 156/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.08.2021 - 66 S 98/20 -

§ 535§ 573§ 574

BGH VIII ZR 114/2210.04.2024 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:300321BVIIIZR221.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 221/19 vom 30. März 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerinnen gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 10. Juli 2019 durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzu- weisen. Gründe: I. Die Parteien streiten im Anschluss an eine Eigenbedarfskündigung um die Räumung und Herausgabe einer in München gelegenen 2,5-Zimmer-Wohnung, die die Beklagte seit dem Jahr 2004 aufgrund eines noch mit der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin zu 1 abgeschlossenen Mietvertrages bewohnt. Die Klägerin zu 1 ist eine Aktiengesellschaft, die Klägerin zu 2 ist die Toch- ter eines der Vorstände und Mehrheitsgesellschafters der Klägerin zu 1. Die An- teile an der Klägerin zu 1 werden ganz überwiegend von der Familie P. gehalten, der auch die Klägerin zu 2 und ihr Vater angehören. Die Klägerin zu 1 erwarb die streitgegenständliche Wohnung im Jahr 2015. Eine erste Kündigung begründete sie kurz nach der Grundbucheintragung mit dem Wunsch des Vor- stands H. P. , selbst in die Wohnung einziehen zu wollen. Nach Rück- nahme der hierauf gestützten ersten Räumungsklage übertrug die Klägerin zu 1 1 2 - 3 - einen 5/100 Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der damals ge- rade volljährig gewordenen Klägerin zu 2, um auf diese Weise - entsprechend anwaltlicher Beratung - eine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs zu schaffen. Nach Eintragung des Bruchteilseigentums der Klägerin zu 2 im Grundbuch erklärten die Klägerinnen mit Anwaltsschreiben vom 25. Juli 2019 die Kündigung wegen Eigenbedarfs der Klägerin zu 2. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Ersatz vorge- richtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage der Klägerinnen hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass die Eigenbedarfskündigung unter Würdigung der Gesamtumstände rechts- missbräuchlich sei, weil die Klägerin zu 1 als juristische Person keinen Eigenbe- darf geltend machen könne und dies durch die schenkweise Übertragung eines völlig unbedeutenden Miteigentumsanteils an die Klägerin zu 2 lediglich umgan- gen werden sollte. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfol- gen die Klägerinnen ihr Klagebegehren weiter. II. 1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegen nicht vor. a) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision damit begründet, es sei zwar geklärt, dass eine Aktiengesellschaft einen Eigenbedarf nicht geltend machen könne; es fehle aber bislang an einer hinreichenden Klärung diesbezüg- licher Umgehungstatbestände. 3 4 5 6 - 4 - b) Diese Erwägung trägt jedoch keinen der im Gesetz genannten Zulas- sungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gefordert. Vielmehr hängt die Beantwortung der Frage, ob ein Verhalten als treuwid- rig oder rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) zu bewerten ist, von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich deshalb einer allge- meinen Betrachtung im Sinne einer mit der Zulassung erstrebten Grundsatzent- scheidung (Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 4; Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 182/17, NJW 2019, 2475 Rn. 21 f.; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, NJW 2020, 3517 Rn. 42). Ebenso wenig erfordert die Fortbildung des Rechts eine (Leit-)Entscheidung des Senats zu der hier vorliegenden Konstellation oder ist sonst ein Bedürfnis erkenn- bar, die umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 242 BGB um eine weitere Fallgruppe zu ergänzen. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (§ 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB) - mit Rücksicht auf ein den Klägerinnen zur Last fallendes rechtsmiss- bräuchliches Verhalten - rechtsfehlerfrei abgewiesen. Die Vorgehensweise der Klägerinnen zeichnete sich hier dadurch aus, dass der Klägerin zu 2 mit der schenkweisen Übertragung eines 5/100 Miteigen- tumsanteils formal eine "minimale" Miteigentümerstellung und Mitvermieterstel- lung verschafft wurde, mit der ersichtlich allein das Ziel verfolgt wurde, eine der Klägerin zu 1 als juristischer Person nicht mögliche Eigenbedarfskündigung zu- gunsten der Tochter eines Vorstandsmitglieds zu verwirklichen, ohne dass mit der Übertragung eine nennenswerte Änderung der Eigentums- beziehungsweise 7 8 9 10 - 5 - der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Immobilie verbunden war. Die Beurtei- lung dieser Vorgehensweise als rechtsmissbräuchlich durch das Berufungsge- richt hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung. Ob das Berufungsgericht - wie die Revision meint - in seinen weiteren Aus- führungen § 573 BGB zu Recht als "Kernstück" des mietrechtlichen Bestands- schutzes bezeichnet hat und in diesem Zusammenhang den Regelungszweck des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit der Zielsetzung der in § 577a BGB normierten Kündigungsbeschränkungen vermengt hat, kann da- hinstehen. Denn es handelt sich bei den diesbezüglichen Ausführungen des Be- rufungsgerichts um ergänzende Überlegungen, denen für die Würdigung des klä- gerischen Verhaltens als rechtsmissbräuchlich ersichtlich keine entscheidende Bedeutung zukommt. 11 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 17.10.2018 - 416 C 8659/18 - LG München I, Entscheidung vom 10.07.2019 - 14 S 15871/18 - 12

§ 574§ 574a§ 573

BGH VIII ZR 429/2130.08.2022 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:100422UVIIIZR114.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 114/22 Verkündet am: 10. April 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Zu den Anforderungen an die gerichtliche Prüfung des Vorliegens einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung der Wohnung (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21). BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22 - LG Detmold AG Lemgo - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Februar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Wiegand sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird unter Verwerfung ihres weiter- gehenden Rechtsmittels als unzulässig das Urteil der 3. Zivilkam- mer des Landgerichts Detmold vom 27. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betroffen ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Zweizimmerwohnung des Klägers in L. . Er bewohnt diese ge- meinsam mit seiner Lebensgefährtin, der Beklagten zu 2. Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 24. Oktober 2019 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 2020 wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung fristgemäß. Zur Begründung führten sie 1 2 - 3 - unter anderem aus, die Kündigung stelle für sie eine besondere Härte dar, weil ein Umzug aufgrund ihrer gesundheitlichen sowie finanziellen Situation "schlicht unmöglich" sei. Mit seiner Klage hat der Kläger die Beklagten auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach Einholung eines schriftlichen psychiatrischen Sachverstän- digengutachtens und ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Be- klagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat, soweit sie eröffnet ist, Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung, weil das mit dem Beklagten zu 1 bestehende Mietverhältnis durch die Kün- digung vom 24. Oktober 2019 wirksam beendet worden sei und die Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB nicht verlangen könnten. Die Beklagten hätten Härtegründe nicht dargelegt beziehungsweise be- wiesen. Ihr gesundheitlicher Zustand begründe im Ergebnis keine nicht zu recht- fertigende Härte. 3 4 5 6 7 - 4 - Hinsichtlich der von ihnen dargelegten körperlichen Erkrankungen seien die Beklagten auf die Inanspruchnahme professioneller Hilfe beim Umzug, gege- benenfalls auch im Rahmen des Sozialhilferechts, zu verweisen. Dass die Be- klagten - die im Übrigen ihren Lebensalltag eigenständig bewältigten - auch dann nicht in der Lage wären, einen Umzug zu bewerkstelligen, oder sich ihr physi- scher Gesundheitszustand erheblich verschlechtern würde, hätten sie nicht dar- gelegt und sei auch nicht ersichtlich. Hinsichtlich des psychischen Gesundheitszustands habe der Sachver- ständige bei beiden Beklagten zwar eine leichte bis mittelschwere Depression, eine Angststörung mit Verdacht auf Panikstörung und ein chronisches Schmerzsyndrom diagnostiziert, bei dem Beklagten zu 1 zudem eine chronische Schlafstörung sowie eine Benzodiazepin-Abhängigkeit, bei der Beklagten zu 2 zudem einen Reizmagen sowie -darm und eine Schlafstörung. Auch würde nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen eine Verpflichtung der Beklagten zur Räumung der Wohnung zu einer Verschlechterung ihres psychi- schen Gesundheitszustands führen. Jedoch sei die Erwartung einer massiven Verschlechterung bis hin zu einer krankheitsbedingten Suizidabsicht nicht gege- ben. Die von den Beklagten für den Fall einer Verpflichtung zur Räumung bekun- dete Suizidabsicht bestehe unabhängig von deren psychischer Erkrankung und einer möglichen Verschlechterung des psychischen Zustands und beruhe auf ih- rem uneingeschränkt freien Willen. Die Beklagten seien trotz der Erkrankungen nicht lebensmüde und hätten ihren grundsätzlichen Lebenswillen beteuert. Inso- fern stelle sich die Suizidankündigung als im Rahmen der freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den möglichen Verlust der Wohnung dar, mit der die Beklagten sich gegen die Räumungsverpflichtung zur Wehr setzten und die sie in appellativer Absicht instrumentell einsetzten. Ferner sei den Beklagten eine Berufung auf die Verschlechterung ihres psychischen Gesundheitszustandes 8 9 - 5 - deshalb verwehrt, weil sie bisher und auch für die Zukunft eine mögliche Behand- lung ihrer Beschwerden ablehnten und dabei eine rigide Haltung einnähmen. Die Verschlechterung einer psychischen Erkrankung, die bei adäquater Behandlung vermeidbar sei, könne jedoch eine Härte im Sinne von § 574 BGB nicht begrün- den. Schließlich sei die übereinstimmend geäußerte Suizidabsicht auch für sich genommen kein Härtegrund im Sinne von § 574 BGB. Zwar habe der Sachver- ständige den von den Beklagten bekundeten Selbsttötungswillen als ernsthaft erachtet, da sie bereits einen konkreten Plan entwickelt und Vorbereitungen in Form der Ansammlung von Medikamenten getroffen hätten. Jedoch beruhe der Entschluss auf ihrer freien Willensbildung. Der frei gebildete und jegliche Hilfe ablehnende Wille der Beklagten zur Selbsttötung sei Ausfluss des allgemeinen Persönlichkeitsrechts aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG. Dieses umfasse als Ausdruck persönlicher Autonomie ein Recht auf selbstbe- stimmtes Sterben, das auch die Freiheit einschließe, sich das Leben zu nehmen. Die Entscheidung des Einzelnen, seinem Leben entsprechend seinem Verständ- nis von Lebensqualität und Sinnhaftigkeit der eigenen Existenz ein Ende zu set- zen, sei im Ausgangspunkt als Akt autonomer Selbstbestimmung von Staat und Gesellschaft zu respektieren, wie sich aus dem Urteil des Bundesverfassungs- gerichts vom 26. Februar 2020 (BVerfGE 153, 182) ergebe. Jedenfalls könne ein solcher frei gebildeter und nicht krankheitsbedingt entwickelter Wille bei der vorzunehmenden Abwägung nicht dergestalt zu Lasten des Klägers berücksichtigt werden, dass ein Zugriff auf sein Eigentum trotz des berechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen werde. Das gelte umso mehr, als die Beklagten jegliche Hilfemöglichkeiten bei der Auffindung einer Ersatzwohnung und der Finanzierung eines Umzugs ablehnten. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. 1. Die Revision der Beklagten ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 24. Oktober 2019 wendet. Insoweit ist sie mangels Zulassung der Revision durch das Berufungs- gericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und deshalb als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision auf das Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von den Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietver- hältnisses beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet werden, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelas- sen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 211/22, juris Rn. 19 mwN). So liegt der Fall hier. Denn das Berufungsgericht sieht höchstrichterlichen Klärungsbedarf lediglich im Hinblick auf die von ihm ausschließlich im Rahmen der Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB - nicht auch bei der Prüfung des vom Kläger geltend gemachten Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - erörterte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu dem aus dem allge- meinen Persönlichkeitsrecht folgenden Recht auf selbstbestimmtes Sterben und 12 13 14 15 - 7 - die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Räumungsschutz bei bestehender Suizidalität. b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dafür ist es erfor- derlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streit- stoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Pro- zessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Wider- spruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. nur Se- natsurteil vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28; Senatsbe- schluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 16; je- weils mwN). Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn bei der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und dem dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortset- zung des Mietverhältnisses handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - hier namentlich der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, aaO Rn. 17 mwN; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 11; vom 15. März 2022 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 6 f.). 16 17 - 8 - 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie begründet. Mit der vom Beru- fungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574, 574a BGB nicht verneint und dem Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten zu 1 angemieteten und von beiden Beklagten genutzten Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zuerkannt werden. Die Revision beanstandet mit Recht, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haus- halts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten In- teressen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Ge- wichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion un- ter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Vorschrift hat das Revisions- gericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann re- gelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revi- sion gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 25; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 23; jeweils mwN). 18 19 - 9 - b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts - und zwar sowohl hinsichtlich der Verneinung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu nachfolgend unter aa) als auch hinsichtlich der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegen- läufigen Interessen der Mietvertragsparteien (dazu nachfolgend unter bb) - in ent- scheidenden Punkten nicht stand. aa) Das gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, die Been- digung des Mietverhältnisses bedeute für den Beklagten zu 1 und für seine im Haushalt lebende Lebensgefährtin, die Beklagte zu 2, keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. (1) Als Härtegründe im Sinne dieser Vorschrift kommen nur solche mit ei- nem Umzug verbundenen Nachteile für den durch § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ge- schützten Personenkreis in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswech- sel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 28; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 24; jeweils mwN). Nach der Senatsrechtsprechung können Erkrankungen in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund in diesem Sinne darstellen. In bestimmten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erhebli- chen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, Familien- oder Haushaltsangehörigen besteht, kann sogar allein dies ein Härtegrund sein (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 29; Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 17). 20 21 22 - 10 - Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswech- sels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Ober- fläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schwere- grad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflich- tung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwer- wiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 19; jeweils mwN). (2) Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der körperlichen Erkrankun- gen zu der Beurteilung gelangt ist, dass deren erhebliche Verschlechterung durch einen Umzug von den Beklagten bereits nicht hinreichend dargelegt und auch sonst nicht ersichtlich sei, ist hiergegen aus revisionsrechtlicher Sicht nichts zu erinnern. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen. (3) Nach dem vorstehend aufgezeigten Maßstab begegnet indessen die vom Berufungsgericht vorgenommene (weitere) Prüfung, ob wegen der von den Beklagten für den Fall des unfreiwilligen Verlusts der Wohnung bekundeten Sui- zidabsicht ein Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, durchgreifenden revisionsrechtlichen Bedenken. 23 24 25 - 11 - (a) Zwar ist das Berufungsgericht aufgrund verfahrensfehlerfrei getroffe- ner und im Revisionsverfahren nicht angegriffener Feststellungen auf der Grund- lage des eingeholten psychiatrischen Sachverständigengutachtens von der Ge- fahr eines Suizids der Beklagten für den Fall des Verlusts der streitgegenständli- chen Wohnung ausgegangen. Es hat die Suizidankündigung beider Beklagten - in Übereinstimmung mit dem Gutachten - im Hinblick darauf als ernsthaft be- wertet, dass diese bereits einen konkreten Plan entwickelt und Vorbereitungen in Form einer Ansammlung von Medikamenten getroffen hätten. (b) Rechtsfehlerhaft hat es indessen der hieraus resultierenden Gefahr für das Leben und die körperliche Unversehrtheit der Beklagten allein deshalb keine Bedeutung bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB beigemessen, weil der diesbezügliche Wille - wie das Berufungsge- richt formuliert hat - von den Beklagten frei gebildet worden sei und sich als im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den mögli- chen Verlust ihrer Wohnung darstelle. Eine solche Sichtweise wird dem in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperli- chen Unversehrtheit nicht in der erforderlichen Weise gerecht. (aa) Das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) gewährt nicht nur ein subjektives Abwehrrecht gegen staatli- che Eingriffe in diese Rechtsgüter. Es stellt zugleich eine objektive Wertentschei- dung der Verfassung dar, die staatliche Schutzpflichten begründet. Danach hat der Staat die Pflicht, sich schützend und fördernd vor das Leben des Einzelnen zu stellen (BVerfGE 142, 313 Rn. 67 ff.; 158, 131 Rn. 64; BGH, Vorlagebeschluss nach Art. 100 Abs. 1 GG vom 8. November 2023 - XII ZB 459/22, FamRZ 2024, 213 Rn. 44). 26 27 28 - 12 - Das gerichtliche Verfahren ist daher so durchzuführen, dass der sich aus dem Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit ergebenden Schutzpflicht staatlicher Organe Genüge getan wird (vgl. BVerfG NJW-RR 2014, 584 Rn. 10; NZM 2024, 104 Rn. 16 mwN; BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, WuM 2020, 364 Rn. 7; jeweils zu § 765a ZPO). Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte deshalb verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine trag- fähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzuge- hen und den hieraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstrei- tenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteile vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 22; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 28; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senats- beschlüsse vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19; vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NJW-RR 2023, 861 Rn. 20 mwN; vgl. auch BVerfG, NZM 2024, 187 Rn. 8 [zur Handhabung des Verfahrensrechts]). (bb) Im Hinblick auf die sich aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG ergebende Pflicht des Staates zum Schutz des Lebens und der körperlichen Unversehrtheit hat der Senat dementsprechend - nach Erlass des Berufungsurteils - eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB beim Bestehen der (sehr) hohen Gefahr ei- nes Suizids des Mieters für den Fall des Erlasses eines Räumungsurteils ange- nommen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 24, 30; siehe auch BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, aaO [zu § 765a ZPO]). Hierbei hat er betont, dass das in Art. 2 Abs. 2 GG enthaltene Gebot un- abhängig davon gilt, ob der Unfähigkeit des Mieters, die Konfliktsituation ange- 29 30 31 - 13 - messen zu bewältigen, Krankheitswert zukommt oder nicht, und dass die Schutz- bedürftigkeit des Mieters nicht allein dadurch entfällt, dass er an der Behandlung seiner psychischen Erkrankung, aus der eine Suizidgefahr resultiert, nicht mit- wirkt. Es bedarf vielmehr auch in einem solchen Fall stets einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls (vgl. Senatsurteil vom 26. Okto- ber 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 24, 29 f. mwN). Das steht im Einklang damit, dass die Unfähigkeit, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe eine Konfliktsituation situationsangemessen zu bewältigen, nach den verfassungs- rechtlichen Vorgaben nicht nur dann Beachtung verdient, wenn sie durch eine bereits festgestellte Krankheit verursacht wird. Vielmehr muss der Umstand, dass der zwangsweise Verlust der Wohnung zum Suizid führen kann, unabhängig da- von beachtet werden, ob die Suizidalität auf einer - psychischen oder sonstigen - Erkrankung oder auf anderen - persönlichkeitsbedingten - Ursachen beruht (vgl. BVerfG, NJW 1994, 1719, 1720; NJW-RR 2001, 1523 f.; jeweils zu § 765a ZPO). (cc) Demgegenüber hat das Berufungsgericht die im Streitfall gegebene Gefahr der Selbsttötung als Folge einer Verurteilung der Beklagten zur Räumung der Wohnung von vornherein von der bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung (vgl. Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 29) ausgeschlossen, indem es allein auf die dahinterstehende freie Willensbildung der Beklagten abgestellt hat. Hier- durch hat es bei seiner Entscheidung dem Schutz von Leben und Gesundheit der Beklagten nicht die Bedeutung beigemessen, die Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG ihm verleiht. Die vom Berufungsgericht in Anknüpfung an die sachverständige Ein- schätzung vorgenommene Einordnung des seitens der Beklagten angedrohten Suizids als "im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie 32 33 - 14 - auf den möglichen Verlust ihrer Wohnung", die sie "in appellativer Absicht instru- mentell einsetzten", ändert nichts daran, dass das Leben der Beklagten bei ei- nem unfreiwilligen Verlust ihrer Wohnung infolge einer Verurteilung zur Räumung konkret in Gefahr ist und diese Gefahr bei der hier vorzunehmenden Prüfung des Vorliegens einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB Berücksichtigung finden muss (vgl. auch BVerfG, NJW-RR 2001, 1523, 1524 [zu § 765a ZPO]). Zudem berücksichtigt die allein an den frei gebildeten Willen der Beklagten anknüpfende Sichtweise des Berufungsgerichts den Umstand nicht hinreichend, dass die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung nach den getroffenen Feststellun- gen ausschließlich durch die aufgrund des gerichtlichen Verfahrens drohende Verurteilung hervorgerufen und ihre Verwirklichung seitens der Beklagten allein von dem gerichtlich angeordneten Verlust der Wohnung abhängig gemacht wird (vgl. für den Fall der Räumungsvollstreckung BGH, Beschluss vom 7. Oktober 2010 - V ZB 82/10, NZM 2010, 915 Rn. 25 [zu § 765a ZPO]). Überdies hat das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genom- men, dass die Suizidankündigung nach den Ausführungen des Sachverständi- gen auch Ausdruck der von ihnen empfundenen Hilflosigkeit gegenüber dem dro- henden Verlust ihrer langjährigen Wohnung ist. Gerade hierin zeigt sich aber die Schutzbedürftigkeit der Beklagten, der im Rahmen des § 574 BGB angemessen Rechnung zu tragen ist. Vor diesem Hintergrund kann das Vorliegen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch nicht, wie es das Berufungsgericht getan hat, mit einem Verweis auf die - hier nicht einschlägige - verfassungsgerichtliche Recht- sprechung zu einem aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht folgenden Recht auf ein selbstbestimmtes Sterben (vgl. hierzu BVerfGE 153, 182) verneint wer- den. 34 35 36 - 15 - (c) Dementsprechend ist (auch) im Streitfall aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Einzelfallumstände zu entscheiden, ob wegen der bestehenden - und trotz der freien Willensbildung der Beklagten für die Prüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich zu berücksichtigenden - Gefahr eines Suizids der Beklagten für den Fall des Verlusts ihrer bisherigen Wohnung das Vorliegen einer Härte anzunehmen ist oder ob eine solche im Hinblick auf den Beklagten zugäng- liche und zumutbare, von ihnen aber nicht genutzte Beratungen sowie ärztliche oder therapeutische Behandlungen abzulehnen (oder anderenfalls jedenfalls im Rahmen der anschließend vorzunehmenden Interessenabwägung den Interes- sen des Klägers der Vorrang einzuräumen) ist (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 29). Insoweit beanstandet die Revision mit Recht die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zu einer (fehlen- den) Mitwirkungsbereitschaft der Beklagten als rechtsfehlerhaft. (aa) Bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte ist ebenso wie bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berech- tigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Un- terstützung des Umfelds eines Mieters beziehungsweise durch begleitende ärzt- liche oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Dabei kann von dem Mieter - ungeachtet dessen Schutzes durch Art. 2 Abs. 2 GG - auch jedes zumut- bare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 28; siehe auch BVerfG, NZM 2024, 104 Rn. 20 [zu § 765a ZPO]). Es kann mithin zu berücksich- tigen sein, ob eine bei Verlust der Wohnung bestehende Suizidgefahr durch eine Therapie beherrschbar ist (Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO). In diesem Rahmen kann unter besonderen Umständen bereits das Vorlie- 37 38 - 16 - gen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verneinen sein. Der- artige Umstände sind den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsge- richts nicht zu entnehmen. (bb) Im Streitfall sind nach den insoweit verfahrensfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts die psychischen Beschwerden der Beklagten behandelbar. Insbesondere hat der Sachverständige ausgeführt, im Rahmen einer fachlichen Beratung, etwa durch den sozialpsychiatrischen Dienst, könnten mögliche Lösungen und Hilfen aufgezeigt werden, um die Beklagten zur Änderung des Suizidentschlusses zu bewegen. Zudem könnten die Beklagten motiviert werden, fachärztliche oder psychologische Behandlungsmaßnahmen in Anspruch zu nehmen. Der Sachver- ständige hat dabei auch den Zusammenhang derartiger Hilfen mit den psychi- schen Erkrankungen der Beklagten und der bestehenden Suizidgefahr deutlich gemacht. Denn nach seiner Beurteilung würde sich ohne die Inanspruchnahme solcher Beratungs-, Unterstützungs- und Hilfsmaßnahmen der psychische Ge- sundheitszustand der Beklagten im Falle einer Verurteilung zur Räumung ver- schlechtern und diese Verschlechterung wiederum die Ausführung des angekün- digten Suizidplans der Beklagten begünstigen. Jedoch beruht die vom Berufungsgericht getroffene Annahme, die Beklag- ten lehnten "jegliche Hilfe" sowie eine Behandlung ihrer psychischen Beschwer- den bisher und auch für die Zukunft ("rigide") ab, auf einer unvollständigen Wür- digung des Prozessstoffs und des Ergebnisses der Beweisaufnahme, insbeson- dere der Erklärungen der Beklagten zu 2 sowie der Ausführungen des Sachver- ständigen (§ 286 Abs. 1 ZPO). 39 40 - 17 - Wenngleich der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten aus- geführt hat, die Beklagten verschlössen sich aktuell anderen Lösungsvorschlä- gen, lehnten mögliche Hilfen ab und nähmen "dabei eine rigide Haltung" ein, hat er jedoch auch - wie die Revision unter Verweis auf das schriftliche Gutachten und dessen mündliche Erläuterung mit Recht rügt - die bereits erwähnte Bera- tung durch den sozialpsychiatrischen Dienst oder andere Einrichtungen für ziel- führend erachtet. Insoweit hat er auch eine Änderung der Einstellung der Beklag- ten, die derartige Hilfestellungen "zunächst" abgelehnt hätten, bei Verfügbarkeit einer anderen Wohnung in vergleichbarer Lage und bei entsprechender Hilfeleis- tung für "durchaus denkbar" gehalten. Zudem hat die Beklagte zu 2, wie die Re- vision unter Bezugnahme auf das Sitzungsprotokoll des Berufungsgerichts gel- tend macht, im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung erklärt, sie und ihr Lebens- gefährte hätten sich bislang zwar nicht in eine psychiatrische oder psychologi- sche Behandlung begeben. Sie habe jedoch eine Überweisung an einen Psycho- logen erhalten, einen Termin oder einen bestimmten Psychologen habe sie "bis- lang noch nicht". Ausweislich des schriftlichen Gutachtens hat sie gegenüber dem Sachverständigen ausdrücklich erklärt, dass sie nichts gegen eine Psycho- therapie habe. Mit diesen Erklärungen, die gegen eine "rigide" ablehnende Haltung der Beklagten gegenüber einer Therapie oder sonstigen Hilfestellungen ("jegliche Hilfe") sprechen könnten, hat sich das Berufungsgericht nicht auseinanderge- setzt. Weitergehende Feststellungen, aufgrund derer die Bereitschaft der Beklag- ten, sich um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos zu bemühen, abschlie- ßend beurteilt werden könnte, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. bb) Auch die - nur hilfsweise angestellte - Erwägung des Berufungsge- richts, die für den Fall der Räumungsverpflichtung erklärte, auf einem frei gebil- 41 42 43 - 18 - deten und nicht krankheitsbedingten Willen der Beklagten beruhende Suizidab- sicht könne jedenfalls bei der Interessenabwägung nicht dergestalt zu Lasten des Klägers berücksichtigt werden, dass der Zugriff auf sein Eigentum trotz des be- rechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen sei, ist nicht frei von Rechtsfehlern. (1) Nach der Senatsrechtsprechung ist bei der - im Falle der Bejahung ei- ner Härte erforderlichen - Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Inte- ressen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Abwägung den Wertentscheidungen Rechnung zu tra- gen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat stets auf der Grundlage der sorgfäl- tig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen und sich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es ange- sichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Be- langen des Vermieters oder des Mieters von vornherein - kategorisch - ein grö- ßeres Gewicht beizumessen als denen der Gegenseite (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 36 f.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 33, 39; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 38). (2) Diesen Anforderungen ist das Berufungsgericht nicht gerecht gewor- den. Denn es hat das Bestandsinteresse der Beklagten im Hinblick auf eine von diesen für den Fall des Wohnungsverlusts eigenverantwortlich getroffene Ent- scheidung zum Suizid - im Wege einer generalisierenden Wertung - von vornhe- rein als nachrangig gegenüber dem Interesse des Klägers an der Nutzung seines Eigentums bewertet und sich hierdurch den Weg zu einer an den konkreten Ein- zelfallumständen ausgerichteten Abwägung der widerstreitenden Interessen ver- sperrt. 44 45 - 19 - Zudem hat es sich die Möglichkeit einer sachgerechten Gewichtung des von den Beklagten geltend gemachten Härtegrunds dadurch genommen, dass es für den Fall einer ihnen günstigen Würdigung (offensichtlich) von vornherein allein die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit als Regelungs- folge in Betracht gezogen (und für nicht angemessen befunden) hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zum einen in unzulässiger Weise die Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der bei einem gegebenen Fortset- zungsanspruch zur Bestimmung der Zeitdauer einer anzuordnenden Verlänge- rung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Prognose über die Fortdauer eines Härtegrunds gemäß § 574a Abs. 2 BGB vermengt. Zum anderen hat es dabei entweder rechtsfehlerhaft nicht in den Blick genommen, dass im Falle eines ge- gebenen Fortsetzungsanspruchs des Mieters nach der Senatsrechtsprechung im Regelfall nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine bestimmte Zeit an- zuordnen ist und das Gesetz den Gerichten insoweit ein - rechtsfehlerfrei auszu- übendes - Ermessen einräumt (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 69; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 42; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 57), oder aber es hat - mangels hinreichender diesbezüglicher Feststellungen - auf unzu- reichender Tatsachengrundlage angenommen, dass im Streitfall auch auf län- gere Sicht nicht mit einem Entfallen des in der Suizidgefahr liegenden Beendi- gungshindernisses zu rechnen sei (vgl. hierzu im Falle von Therapiemöglichkei- ten Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 50 ff.). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Um- 46 47 - 20 - fang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die er- forderlichen Feststellungen treffen kann. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgende Gesichtspunkte hin: 1. Maßgeblicher Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Prüfung des Vor- liegens einer Härte und Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch die wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (vgl. Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 24). Dementsprechend wird das Berufungsgericht nach der Zurückverweisung den Beklagten Gelegenheit zu geben haben, zu ihrer aktuellen gesundheitlichen Situation und zu einer möglicherweise in der Zwischenzeit bereits erfolgten Inan- spruchnahme psychiatrischer oder psychologischer Unterstützung, Beratung oder Behandlung vorzutragen sowie sich verbindlich hinsichtlich ihrer Bereit- schaft zur Inanspruchnahme von Hilfen und Behandlungsmaßnahmen zu erklä- ren, mittels derer sich die mit einer Beendigung des Mietverhältnisses einherge- henden gesundheitlichen Folgen vermindern ließen. Im Weiteren wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob aus Anlass dieses Vortrags eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen - gege- benenfalls nach erneuter Untersuchung der Beklagten - einzuholen ist, die im 48 49 50 51 - 21 - Falle der ernsthaften Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheit- lichen Situation der Beklagten auch Ausführungen zu den derzeit bestehenden Behandlungsmöglichkeiten und deren zeitlichem Rahmen sowie zur Beurteilung der Mitwirkungsbereitschaft der Beklagten enthalten sollte. 2. Sofern das Berufungsgericht bei umfassender Abwägung aller Einzel- fallumstände zu der Annahme gelangen sollte, dass die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagten eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist, wird es im Rah- men des ihm eingeräumten Ermessens zu prüfen haben, für welche Zeit und zu welchen Bedingungen das Mietverhältnis gemäß § 574a Abs. 2 BGB fortzuset- zen ist (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 32; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 71; vom 11. De- zember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 43). Hierbei wird es zu bedenken haben, dass die Fortsetzung nach der ge- setzlichen Bestimmung - im Regelfall - nur auf bestimmte Zeit erfolgen soll (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 57 mwN). Insoweit wird im Rahmen einer mit Tatsachen zu untermauernden Prognose - ab- hängig von der aktuell bei den Beklagten gegebenen Gesundheitsgefährdung und der Einschätzung des Sachverständigen zu deren Schwere und zu den Mög- lichkeiten einer Milderung durch begleitende Maßnahmen - zu beurteilen sein, für welchen Zeitraum im Falle einer entsprechenden Mitwirkung der Beklagten das einer Verurteilung zur Räumung entgegenstehende Hindernis voraussichtlich fortdauern wird (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 34). Dabei ist jedes den Beklagten zumutbare Bemühen um eine Verringerung der Suizidgefahr zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 51). Zudem genügt es, wenn die mit der Beendigung des Mietverhältnisses 52 53 - 22 - einhergehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen jedenfalls so weit abge- mildert sind, dass sie keine nicht zu rechtfertigende Härte mehr darstellen (vgl. Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 16. Aufl., § 574a BGB Rn. 12; siehe auch BeckOGK-BGB/Emanuel, Stand: 1. Januar 2024, § 574a Rn. 17). Aber auch dann, wenn ungewiss bleiben sollte, innerhalb welchen zeitli- chen Rahmens der Härtegrund mit Hilfe von begleitenden Maßnahmen voraus- sichtlich wird überwunden werden können, muss das Gericht nicht zwingend die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit anordnen (vgl. Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69). Der Gesetzgeber wollte ihm (lediglich) diese Möglichkeit eröffnen (vgl. Bericht des Rechtsausschusses zu BT-Drucks. V/2317, S. 2 [zu § 556a Abs. 3 Satz 2 BGB aF, entspricht § 574a 54 - 23 - Abs. 2 Satz 2 BGB]). Auch insoweit ist dem Gericht durch das Gesetz ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen eingeräumt (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Lemgo, Entscheidung vom 10.02.2021 - 20 C 255/20 - LG Detmold, Entscheidung vom 27.04.2022 - 3 S 18/21 -

§ 546§ 574

BGH VIII ZR 167/1722.05.2019 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:300822BVIIIZR429.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 429/21 vom 30. August 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. August 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 26. Novem- ber 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 8.400 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 2002 Mieterin einer Wohnung in Wiesbaden. Der Kläger, der das Anwesen im Jahr 2015 erworben hatte, erklärte mit Schreiben vom 28. April 2018 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte widersprach der Kündigung und berief sich unter Vorlage ei- nes ärztlichen Attests auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 1 2 - 3 - BGB) und hat dabei angeführt, sie leide unter anderem an fortschreitender Mul- tipler Sklerose. Diesbezüglich hat sie geltend gemacht, ein Umzug sei ihr nicht zuzumuten, weil er zu einer Verschlimmerung des Krankheitsbilds führe. Das Amtsgericht hat mehrere Zeugen zum Vorliegen des Eigenbedarfs vernommen und ein Gutachten eines Facharzts für Psychiatrie und Psychothe- rapie eingeholt. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 27. Mai 2020 unter anderem ausgeführt, zur konkreten Prognose der Multiplen Sklerose könne er eine ausreichende fachliche Einschätzung nicht treffen. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richteten Klage unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben. Die hierge- gen gerichtete Berufung hat das Landgericht - unter Gewährung einer weiteren Räumungsfrist - zurückgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehrt, ihren Klageabweisungsantrag weiterzuverfolgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in sei- nem Eigentum stehenden Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Amtsgericht habe nach umfangreicher Beweisaufnahme die Überzeugung ge- wonnen, dass ein Eigenbedarf des Klägers gegeben sei. 3 4 5 6 7 - 4 - Die Beklagte könne nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen ei- nes Härtegrunds verlangen. Entgegen ihrer Auffassung sei die Einholung eines weiteren medizinischen Gutachtens im Hinblick auf ihre Erkrankung an Multipler Sklerose nicht erforderlich. Die Beklagte habe vorgetragen, dass sie insbeson- dere Beeinträchtigungen beim Gehen habe, so dass sie auf eine barrierefreie Wohnung angewiesen sei. Dies könne als Folge einer Multiplen Sklerose durch- aus angenommen werden; einer weiteren Begutachtung bedürfe es deshalb nicht. Die beschriebene Beeinträchtigung der Gehfähigkeit begründe keinen Här- tefall, der einen Auszug der Beklagten aus der gemieteten Wohnung grundsätz- lich verhindern könnte. Vielmehr könne diesem Umstand im Rahmen der Bemes- sung einer Räumungsfrist Rechnung getragen werden. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Be- rufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Ge- hörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt, da es über die behauptete Verschlimmerung ihrer Erkrankung sowie die Auswirkungen einer Räumung auf ihre gesundheitliche Situation den angebotenen Beweis auf Einho- lung eines neurologischen Sachverständigengutachtens nicht erhoben und in diesem Zusammenhang die Grundsätze der Wahrunterstellung missachtet hat. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 8 9 - 5 - 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlas- senen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Par- teien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; Senatsbeschlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 12. Oktober 2021- VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16; jeweils mwN). 2. So liegen die Dinge hier. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht verneinen, ohne das (angebotene) neurologische Sachver- ständigengutachten zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesund- heitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erhe- ben. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. aa) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten 10 11 12 13 14 - 6 - Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Ei- nen Härtegrund in diesem Sinne stellen - soweit vorliegend von Relevanz - ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt, oder die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitli- chen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswech- sels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 16). bb) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseiti- gen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Wi- derspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietver- tragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwä- gung stets auf der Grundlage sorgfältig festzustellender Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 17). Macht der Mieter - wie vorliegend - für den Fall eines erzwungenen Woh- nungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefah- ren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich er- reichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrt- heit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 15 16 - 7 - GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 18; siehe auch BVerfG, WM 2022, 1225 Rn. 23; Beschluss vom 29. Juni 2022 - 2 BvR 447/22, juris Rn. 40). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Er- krankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Ein- schränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19). b) Hiernach durfte es das Berufungsgericht nicht bei dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten eines Facharzts für Psychiatrie und Psychotherapie bewenden lassen. Denn der Sachverständige hat in seinem Gut- achten ausgeführt, zur konkreten Prognose der Multiplen Sklerose eine ausrei- chende fachliche Einschätzung nicht treffen zu können. Danach verfügt der Sachverständige nicht in jeder Hinsicht über die erforderliche medizinische Fach- kompetenz, auf die es zur Beantwortung der Beweisfrage ankommt. Die Be- schwerde rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht in Anbetracht dessen unter den gegebenen Umständen gehalten war, das von der Beklagten angebotene 17 18 - 8 - neurologische Sachverständigengutachten einzuholen. Insoweit hat sich das Be- rufungsgericht in gehörsverletzender Weise von der Verpflichtung zur weiteren Beweiserhebung entbunden gesehen, indem es darauf abgestellt hat, "insbeson- dere Beeinträchtigungen beim Gehen" könnten "als Folge einer Multiplen Skle- rose durchaus angenommen werden, so dass es diesbezüglich keiner weiteren Begutachtung" bedürfe. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass es zu den Voraussetzun- gen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, die Behauptung der Partei so zu übernehmen, wie diese sie aufgestellt hat (BGH, Beschlüsse vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15; vom 7. November 2018 - IV ZR 189/17, FamRZ 2019, 301 Rn. 10; jeweils mwN). Dies bedingt bei - wie hier - abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 26; vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 224/16, NJW 2017, 2285 Rn. 28). Diesen Anforderungen ist das Berufungsgericht nicht gerecht geworden. Die Feststellungen des Berufungsgerichts zum Krankheitsbild der Beklagten be- schränken sich pauschal auf "Beeinträchtigungen beim Gehen". Das lässt besor- gen, dass das Berufungsgericht sich von dem Tatsachenvortrag der Beklagten zu ihrem Krankheitsbild, welches sich nach ihrer Behauptung nach der Begut- achtung durch den bisher beauftragten Sachverständigen verschlechtert habe, ein allenfalls an der Oberfläche haften gebliebenes Bild verschafft hat. Denn das Berufungsgericht hat den Sachvortrag der Beklagten nur bruchstückhaft und nicht mit dem beigelegten Gewicht berücksichtigt. Insbesondere hat es, wie die Beschwerde mit Recht rügt, die behauptete umzugsbedingte Verschlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten übergangen. Dies ist indes für das Ver- fahren von zentraler Bedeutung. 19 20 - 9 - c) Da nach alledem die unterbliebene Beweiserhebung keine Stütze im Prozessrecht findet, hat das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der Beklag- ten verletzt. Diese Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Berufungsgericht nach Erhebung des angebotenen Sachverständigenbeweises zu einem anderen Ergebnis gelangt wäre. 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begrün- dung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 29 mwN). Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsachenin- stanz den maßgeblichen Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter darstellt als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 21 22 23 24 - 10 - 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 30). Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 24.03.2021 - 92 C 3366/18 (11) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 26.11.2021 - 3 S 41/21 -

§ 573§ 574§ 574a

BGH VIII ZR 19/1722.08.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR167.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 167/17 Verkündet am: 22. Mai 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters ge- mäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter sowie der sich anschließenden Beurtei- lung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentli- che Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tat- sacheninstanz. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 5. Juli 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin zu 1 und ihr früherer Ehemann (der Kläger zu 2), von dem sie seit dem Jahr 2007 geschieden ist, sind Eigentümer einer Doppelhaushälfte in G. . Mit Vertrag vom 10. Oktober 2006 mieteten die Beklagte zu 1 und deren Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, das Anwesen. Neben den Beklagten zu 1 und 2 wohnen in dem Haus der volljährige Sohn der Beklagten zu 1, der Beklagte zu 3, und der im Jahr 1960 geborene Bruder des Beklagten zu 2, der Beklagte zu 4. 1 - 3 - Der Beklagte zu 4 leidet ausweislich eines zur Feststellung der Pflege- bedürftigkeit eingeholten Gutachtens vom 19. Mai 2015 an Schizophrenie, so- wie durch Alkoholmissbrauch verursachte Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz. Ihm ist die Pflegestufe 2 zuerkannt worden. Seine Alltagskompe- tenz ist in erhöhtem Maße eingeschränkt. Infolgedessen benötigt er Hilfe bei alltäglichen Verrichtungen, wobei eine Abwehrhaltung bei der Grundpflege be- steht und verbal aggressives Verhalten auftritt. Die Pflege wird von dem Beklag- ten zu 2 mit Unterstützung der Beklagten zu 1 durchgeführt. Diese leidet nach dem Feststellungsbescheid des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 15. April 2018 unter anderem an einer Parkinsonerkrankung. Die Klägerin zu 1, die nach ihrer Scheidung zunächst weiter in Schw. (bei Nürnberg) wohnte, zog im Juni 2015 zu ihrem damaligen Le- bensgefährten und späteren Ehemann in eine Dreizimmerwohnung, die in der wenige Kilometer von G. entfernten Gemeinde Sch. gelegen ist. Mit Anwaltsschreiben vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31. Mai 2016 (gegenüber der Beklagten zu 1) beziehungsweise zum 30. Juni 2016 (gegenüber den Beklagten zu 2 - 4), jeweils wegen Eigenbedarfs. Sie führten zur Begründung aus, die Klägerin zu 1 beabsichtige in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um künftig täg- lich für die Pflege und die Betreuung ihrer in Sch. lebenden, betagten Großmutter zur Verfügung stehen zu können. Deshalb habe sie auch ihre Ar- beitsstelle in Schw. bereits gekündigt. In der Klageschrift teilte die Klägerin zu 1 mit, dass sie ab November 2015 in einer Steuerkanzlei in L. arbeite. Sie wolle mit ihrem Lebensge- fährten in die Doppelhaushälfte einziehen, weil dessen Dreizimmerwohnung zu 2 3 4 5 - 4 - klein sei. Außerdem wolle sie sich täglich um ihre Großmutter kümmern. Diese sei zwar durch einen Pflegedienst, eine Haushaltshilfe sowie einen Catering- Service versorgt, die Klägerin kümmere sich aber um die Wäschepflege, Bank- geschäfte und Ähnliches; zudem stehe sie für Notfälle zur Verfügung. Die Beklagten widersprachen der Kündigung fristgemäß. Sie bestreiten den Eigenbedarf, den sie als vorgeschoben ansehen; der wahre Grund für die Kündigungen seien Streitigkeiten über Mängel der Wohnung, die ausweislich eines Schreibens der Beklagten zu 1 vom 24. Juni 2015 noch bis in das Jahr 2015 angedauert hätten. Darüber hinaus berufen sich die Beklagten zu 1 und 2 in Bezug auf die Beklagten zu 1 und 4 auf Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Den Beklagten zu 1 und 4 sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zu- zumuten. Mit ihrer Klage nehmen die Kläger die Beklagten auf Räumung und Her- ausgabe der Doppelhaushälfte in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Während des Berufungsverfahrens teilten die Kläger mit, dass die Großmutter der Klägerin zu 1 am 24. Februar 2017 verstorben sei; unge- achtet dessen liege Eigenbedarf vor, denn die Klägerin zu 1 beabsichtige mit ihrem jetzigen Ehemann in das Objekt einzuziehen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 6 7 8 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Doppelhaushälfte nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Miet- verhältnis sei durch die auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) gestützten Kündigungen der Kläger vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 zum 30. Juni 2016 gegenüber allen Beklagten beendet worden. Der zum Kün- digungszeitpunkt bestehende Wunsch der Klägerin zu 1, in das Haus einzuzie- hen, um ihre pflegebedürftige Großmutter besser unterstützen zu können, sei ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, wegen Eigenbedarfs zu kündi- gen. Daran ändere sich auch durch den zwischenzeitlichen Tod der Großmutter nichts, denn ein nachträglicher Wegfall des Kündigungsgrundes sei nur zu be- rücksichtigen, wenn er - wie hier nicht - vor Ablauf der Kündigungsfrist entfalle. Auch sei der Eigenbedarf im Streitfall nicht nur vorgeschoben. Zwar hät- ten die Beklagten vorgetragen, der eigentliche Grund der Kündigung liege in Streitigkeiten zwischen den Parteien über von den Beklagten behauptete Män- gel. Die diesbezüglichen Meinungsverschiedenheiten hätten indes das Jahr 2013 betroffen; eine damals ausgesprochene Kündigung sei von den Klägern nicht weiterverfolgt worden. Die genannten Streitigkeiten seien somit kein hin- 9 10 11 12 - 6 - reichendes Indiz dafür, dass die nun zu beurteilende Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben sei. Zu Recht sei das Amtsgericht nach Abwägung der widerstreitenden Inte- ressen zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten zu 1 und 2 nach ihrem Widerspruch nicht nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer besonderen Här- te die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könnten. Der unbestimmte Rechtsbegriff der "Härte" erfasse alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeen- digung auftreten könnten. Der Eintritt der Nachteile müsse nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; es genüge vielmehr, wenn die Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten seien. Nicht ausreichend sei hingegen die ledig- lich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen. Die mit einem Umzug unvermeidbaren Unannehmlichkeiten stellten keine Härtegründe dar. Ausgehend hiervon ließen die von den Beklagten vorgelegten, sich auf den Gesundheits- und Pflegezustand der Beklagten zu 1 und 4 beziehenden Atteste Härten, die das Fortsetzungsverlangen begründen könnten, nicht er- kennen. Hinsichtlich der Beklagten zu 1 werde schon nicht einmal behauptet, dass der Umzug für sie aus medizinischer oder psychologischer Sicht unzu- mutbar sei und zu einer drohenden, schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträch- tigung oder gar Lebensgefahr führe. Auch bezüglich des Beklagten zu 4 ergebe sich aus dem vorgelegten psychiatrischen Attest von Frau Dipl. med. M. vom 18. August 2016 ein bevorstehender Eintritt eines schwerwiegenden Nach- teils, eine drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder Le- bensgefahr nicht. Denn dieses Attest bescheinige lediglich die Ablehnung eines Wohnungswechsels "aus psychiatrisch fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund". 13 14 - 7 - Soweit die Beklagten zu 1 und 2 nunmehr erstmalig in der Berufungs- instanz Beweis für die Tatsache angeboten hätten, dass der Umzug für die Be- klagten zu 1 und 4 unzumutbar sei und deswegen eine das Fortsetzungsver- langen begründende Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, sei dieses Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Entgegen der Ansicht der Beklagten habe das Amtsgericht nicht nach § 139 ZPO darauf hin- weisen müssen, dass sie bezüglich des zu den Härtegründen gehaltenen Vor- trags beweisfällig geblieben seien. Dies gelte auch mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2017 (VIII ZR 270/15), denn mit diesem Ur- teil sei die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 574 BGB nicht geändert worden. Die Beklagten hätten vielmehr bereits in der ersten In- stanz vortragen und unter Sachverständigenbeweis stellen können und müs- sen, dass den Beklagten zu 1 und 4 ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar sei; dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund des bereits im Schriftsatz vom 1. Juli 2017 erfolgten Hinweises der Kläger, dass solcherlei Härtegründe bei den Beklagten nicht vorlägen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungs- und Herausga- beanspruch der Kläger aus § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB gegen die Beklagten in mehrfacher Hinsicht nicht bejaht werden. Auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststel- lungen kann weder beurteilt werden, ob das Mietverhältnis der Parteien durch die von den Klägern am 2. September 2015 und am 30. September 2015 aus- gesprochenen, auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) ge- 15 16 17 - 8 - stützten Kündigungen beendet worden ist, noch - falls in der Person der Kläge- rin zu 1 Eigenbedarf vorliegen sollte -, ob die Beklagten zu 1 und 2 der Kündi- gung der Kläger zu Recht widersprochen haben und von diesen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, weil die Beendigung des Mietverhält- nisses für den Beklagten zu 4 eine Härte bedeuten würde, die auch unter Wür- digung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen ist. 1. Die Kündigung ist - was das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend bejaht, aber nicht ausdrücklich erörtert hat - (formell) wirksam, weil die Kündi- gungsschreiben der Kläger vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 den Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genügen. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungs- schreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mie- ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ver- schaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderli- che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so be- zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die An- gabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (so schon BayObLG, WuM 1981, 200, 202 f.; Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679 Rn. 23, sowie vom 17. März 2010 18 19 - 9 - - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn.7). b) Diesen Anforderungen werden die erwähnten Kündigungsschreiben gerecht, denn es ging im (dort jeweils mitgeteilten) Kern darum, dass die Kläge- rin zu 1 von Schw. in die Nähe ihrer in Sch. lebenden, betag- ten Großmutter ziehen wollte, um diese zu unterstützen und sich um sie zu kümmern. Dass die beabsichtigten Unterstützungsleistungen nach Umfang und Qualität von der Klägerin später im Prozess deutlich relativiert worden sind, än- dert nichts daran, dass der Kündigungsgrund identifizierbar angegeben worden ist. 2. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Inte- resse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert dabei nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, sondern ist bereits dann erfüllt, wenn der (ernsthaft verfolgte) Eigenbedarfswunsch des Vermieters auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr.; Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, unter II 1 b aa, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 15; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24; jeweils mwN). 20 21 - 10 - a) Das Berufungsgericht ist - im Ansatz zutreffend - hiervon ebenfalls ausgegangen und hat - insoweit noch rechtsfehlerfrei - angenommen, dass der Wunsch der Klägerin zu 1, in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um ihre in der Nähe wohnende, betagte Großmutter besser unterstützen beziehungsweise pflegen zu können, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für die Kündi- gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ist. Auch in diesem Zusammenhang ist es unschädlich, dass die Darstellung im Kündigungsschreiben, die Klägerin zu 1 wolle täglich für die Pflege und Be- treuung der Großmutter zu Verfügung stehen und deshalb unter Aufgabe ihrer bisherigen Arbeitsstelle in die Nähe der Großmutter ziehen, später dahin relati- viert worden ist, dass es lediglich um die Übernahme der Wäschepflege und eine Erreichbarkeit für Notfälle gegangen sei. Denn auch die tatsächlich nur in geringerem Umfang als in der Kündigung angestrebte Unterstützung der Groß- mutter stellt einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für den Umzug der Klägerin zu 1 in die Nähe der Großmutter und die beabsichtigte Nutzung der Doppelhaushälfte dar. b) Von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern beeinflusst ist hin- gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der von den Klägern geltend ge- machte Eigenbedarf liege im Streitfall vor. aa) Nach der Rechtsprechung des Senats haben die Gerichte zwar den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wah- rung der Belange des Mieters haben die Gerichte jedoch den vom Mieter be- strittenen Eigennutzungswunsch des Vermieters auch darauf zu überprüfen, ob 22 23 24 25 - 11 - er ernsthaft verfolgt wird (Senatsurteil VIII ZR 180/18 vom heutigen Tag aaO, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, aaO; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO; jeweils mwN). Denn auch ein vernünftiger und nachvoll- ziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf - wie hier - vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat. bb) Das Berufungsgericht hat sich diesbezüglich rechtsfehlerhaft mit dem schriftsätzlichen Vorbringen der Kläger begnügt. Es hat sich nicht, wie geboten, durch Erhebung des angebotenen Zeugenbeweises und gegebenenfalls durch Anhörung der Klägerin zu 1 eine tragfähige Überzeugung von den bestrittenen Behauptungen der Kläger verschafft. cc) Soweit das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, der Eigennut- zungswunsch der Klägerin sei nicht deswegen vorgeschoben, weil der von den Beklagten als eigentlicher Kündigungsgrund angesehene Streit über Mängel der Wohnung das Jahr 2013 betroffen habe und deshalb ein zeitlicher Zusam- menhang zwischen dem Mangelstreit und den hier in Rede stehenden Kündi- gungen aus dem Monat September 2015 nicht bestehe, hat es zudem, wie die Revision mit Recht rügt, unter Verstoß gegen § 286 Abs.1 ZPO den Sachvor- trag der Beklagten zu dem von ihnen vorgelegten Schreiben vom 24. Juni 2015 übergangen, in dem die Beklagten - in engem zeitlichem Zusammenhang mit den im September 2015 erfolgten Kündigungen - erneut auf diverse Mängel zurückgekommen sind, den Klägern eine Verletzung ihrer Vermieterpflichten vorgeworfen und die Aufrechnung mit behaupteten Ansprüchen gegenüber der Miete angekündigt haben. 26 27 - 12 - c) Der Umstand, dass die Großmutter der Klägerin am 24. Februar 2017 verstorben ist, hindert die Kläger, wie das Berufungsgericht insoweit richtig ge- sehen hat, allerdings nicht daran, einen auf die Eigenbedarfskündigung gestütz- ten Herausgabeanspruch weiter zu verfolgen. Denn der Wegfall des in der Kündigung benannten Kündigungsgrunds (hier die Betreuung der Großmutter) ist nur beachtlich, wenn er vor der Beendigung des Mietverhältnisses, also vor Ablauf der Kündigungsfrist eintritt. Nur in einem solchen Fall ist der Vermieter mit Rücksicht auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) gehindert, sich angesichts des bei Wegfall des Kündigungsgrundes noch be- stehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen (Senatsurteil vom 9. November 2006 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75 Rn. 19 ff.). Die Kündigungs- frist war hier aber bereits Ende Juni 2016 - mithin lange vor Wegfall des Kündi- gungsgrundes - abgelaufen. 3. Unabhängig davon ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Be- klagten könnten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574, 574a BGB nicht verlangen, von Rechtsfehlern beeinflusst. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- 28 29 30 - 13 - fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 a; Senatsur- teile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Ju- ni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 f. unter II 2; jeweils mwN). Einer an diesem (eingeschränkten) Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts indes nicht stand. b) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 b aa; Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; jeweils mwN). Von diesem Ansatz ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegan- gen. Indes hat es - wie die Revision zu Recht rügt - bei seiner Würdigung, eine solche Härte liege hier für die Beklagten nicht vor, wesentlichen Vortrag der Beklagten hierzu unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigt und darüber hinaus unbeachtet gelassen, dass das dem Tatrichter in § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO eingeräumte Ermessen, auch in dem vom Beibringungs- grundsatz geprägten Parteienprozess die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen, bei der Frage der Klärung der gesundheitlichen Folgen eines mit 31 32 - 14 - der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen Umzugs im Hinblick auf die Grundrechtsrelevanz seiner Entscheidung bei Vorliegen ausreichender Anknüp- fungstatsachen für eine sachverständige Beurteilung auf null reduziert sein kann (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 c bb (1) (b)); so auch im Streitfall. c) Das Berufungsgericht hat unter anderem ausgeführt, aus dem von den Beklagten herangezogenen psychiatrischen Attest von Frau Dipl. med. M. für den Beklagten zu 4 vom 18. August 2016 ergebe sich für den Fall eines Umzugs weder der bevorstehende Eintritt eines schwerwiegenden Nachteils, noch eine drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar Lebensgefahr. Denn das Attest bescheinige lediglich "die Ablehnung eines Wohnungswechsels aus psychiatrisch-fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund". Soweit die Beklagten nunmehr erstmalig in der Berufungsinstanz zum Beweis der Unzumutbarkeit eines Umzugs für den Beklagten zu 4 aus gesund- heitlichen Gründen ein Sachverständigengutachten angeboten hätten, sei die- ses Beweisangebot nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da es bereits in erster Instanz hätte vorgebracht werden können. Dafür hätte auch Anlass be- standen, da die Kläger bereits in erster Instanz Härtegründe bestritten hätten. aa) Aus dieser Würdigung wird deutlich, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Beklagten zu den den Beklagten zu 4 durch einen Umzug treffen- den, auch in Ansehung des Erlangungsinteresses der Klägerin zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härten nicht hinreichend zur Kenntnis genommen hat. Denn in dem vom Berufungsgericht herangezogenen Attest der Fachärztin für Psychiat- rie und Psychotherapie, Frau Dipl. med. M. , vom 18. August 2016 heißt es bezüglich des Beklagten zu 4 (auszugsweise): 33 34 - 15 - "Ein erzwungener Umzug würde unweigerlich zu einer erheblichen Ver- schlechterung des Gesundheitszustands und folgend der Zunahme der Behinderung führen. Die […] im Rahmen der gegebenen Hilfen mögliche Alltagskompetenz des Behinderten […] würde zerstört." Mit dieser Aussage hat Frau Dipl. med. M. ersichtlich nicht - wie das Berufungsgericht, den Kern der Aussage unzutreffend erfassend, irrig meint - zum Ausdruck gebracht, dass aus psychiatrisch-fachärztlicher Sicht lediglich ein Umzug ohne zwingenden Grund abzulehnen sei. Vielmehr ist der durch das Attest belegte Vortrag der Beklagten so zu verstehen, dass aus ärztlicher Sicht ein unfreiwilliger Umzug - wie er etwa nach einer durchgreifenden Eigenbe- darfskündigung des Vermieters anstehen würde - unweigerlich zu einer erhebli- chen Verschlechterung des Gesundheitszustands und folgend zu einer Zunah- me der Behinderung des Beklagten zu 4 führen würde. Dieses Fehlverständnis ist auch entscheidungserheblich, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Abwägung des Beru- fungsgerichts zwischen dem Erhaltungsinteresse des Mieters auf der einen Sei- te und dem Erlangungsinteresse des Vermieters auf der anderen Seite bei ei- nem zutreffenden Verständnis des Attests anders ausgefallen wäre. bb) Soweit das Berufungsgericht des Weiteren angenommen hat, der von den Beklagten für das Vorliegen der behaupteten Härte für den Beklagten zu 4 erstmals in der Berufungsinstanz angebotene Sachverständigenbeweis sei nach § 531 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen, ist diese Erwägung je- denfalls insofern rechtsirrig, als darin die Auffassung des Berufungsgerichts zum Ausdruck kommt, zu weiterer Sachaufklärung nicht verpflichtet zu sein. Denn das Berufungsgericht hätte sich unter den hier vorliegenden Umständen zur Entscheidung der Frage, ob sich die Beklagten im Hinblick auf den Ge- sundheitszustand des Beklagten zu 4 auf Härten im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen können - auch ohne ordnungsgemäßen Beweisantritt der 35 36 - 16 - Beklagten - gemäß § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO sachverständiger Hilfe bedienen müssen. (1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungs- wechsels ihm drohende, schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend ge- macht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haf- tendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzel- nen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 c bb (1); vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch Senatsurteil vom 16. Ok- tober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus dessen grundrechtlicher Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (ggfs. in Ver- bindung mit dem Rechtsstaatsprinzip; st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zum Vorliegen einer Härte nach § 541b BGB aF]; BVerfGE 52, 214, 219 f.; BVerfG, NJW 1992, 1378; NJW-RR 2014, 584, 585 mwN [zu § 765a ZPO]). (2) Macht ein Mieter daher durch hinreichend substantiierten Prozessvor- trag, insbesondere durch Vorlage eines Attests des behandelnden Facharztes geltend, ihm, seiner Familie oder einem anderen Angehörigen seines Haushalts sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags aufgrund der Grundrechtsrelevanz des potentiell beeinträchtigten Rechts regelmäßig nach 37 38 - 17 - § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Er- krankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt unter II 3 c bb (1) (b)). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Aus- maß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitli- chen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zu- mindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswech- sels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 18, 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). Erst dies versetzt den nicht über eigene Sachkunde verfügenden Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachge- recht zu gewichten (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). (3) Die Voraussetzungen der Beauftragung eines Sachverständigen von Amts wegen gemäß § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO lagen im Streitfall hinsichtlich des Beklagten zu 4 vor. Der Beklagte zu 4 leidet ausweislich des vom Berufungsgericht in Bezug genommenen, zur Feststellung der Pflegebedürftigkeit eingeholten Gutachtens vom 19. Mai 2015 an Schizophrenie, sowie durch Alkoholmissbrauch verur- sachte Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz. Ihm ist die Pflegestufe 2 zuerkannt worden. Seine Alltagskompetenz ist in erhöhtem Maße einge- schränkt. Infolgedessen benötigt er Hilfe bei alltäglichen Verrichtungen, wobei 39 40 - 18 - eine Abwehrhaltung bei der Grundpflege besteht und verbal aggressives Ver- halten auftritt. Damit ist eine schwere Erkrankung des Beklagten zu 4 hinrei- chend dargelegt. Die Beklagten berufen sich insoweit auf das Attest der Fach- ärztin für Psychiatrie und Psychotherapie, Frau Dipl. med. M. , vom 18. Au- gust 2016. Dort wird ausgeführt, dass ein erzwungener Wohnungswechsel un- weigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des beschriebenen Gesund- heitszustands des Beklagten zu 4 und folgend zu einer Zunahme von dessen Behinderung führen würde. Diese Anknüpfungstatsachen sind ausreichend, um im Streitfall ein Sachverständigengutachten von Amts wegen nach § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO zur Klärung der gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Um- zugs einzuholen. Soweit die Revision rügt, das Berufungsgericht habe bei seiner Interes- senabwägung darüber hinaus rechtsfehlerhaft den Gesundheitszustand der Beklagten zu 1 unberücksichtigt gelassen, trifft dies dagegen nicht zu. Die Be- klagten haben in Bezug auf die Beklagte zu 1 zwar wiederholt ausgeführt, dass diese an Morbus Parkinson erkrankt sei und an Mittelfußermüdungsfrakturen, einer Depression und chronischen Wirbelsäulenbeschwerden leide und hierzu unter anderem einen Arztbericht des SRH Waldklinikums Gera vom 19. August 2016 sowie den anlässlich der Entlassung der Beklagten zu 1 aus der Klinik gefertigten Bericht des Universitätsklinikums Leipzig vom 5. Oktober 2015 vor- gelegt. Dies allein gebietet indes noch nicht die Einholung eines Sachverständi- gengutachtens nach § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Denn es fehlt, wie das Beru- fungsgericht zutreffend erkannt hat, an substantiiertem Vortrag der Beklagten dazu, dass ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer erheblichen Ver- schlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten zu 1 führen würde. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 41 - 19 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungs- gericht weder zur Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs noch zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte in der Person des Beklagten zu 4 die erforderlichen Fest- stellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Für das weitere Verfahren sieht der Senat Anlass zu folgenden Hinwei- sen: Zum einen wird sich das Berufungsgericht aufgrund einer Beweisauf- nahme eine Überzeugung darüber zu bilden haben, ob der im Kündigungs- schreiben (allein angegebene) Wunsch der Klägerin, in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um die betagte Großmutter besser zu unterstützen, zum Kündi- gungszeitpunkt ernsthaft verfolgt wurde. Dabei wird das Berufungsgericht auch die bisher nur unzureichend ge- würdigten Indizien, die die Beklagten gegen die Ernsthaftigkeit des Eigennut- zungswunsches vorgetragen haben, in seine Beurteilung einzubeziehen und gegebenenfalls auch zu erwägen haben, ob sich aus der "dramatisierenden" Darstellung der tatsächlich beabsichtigten Unterstützung der Großmutter in den 42 43 44 45 46 - 20 - Kündigungsschreiben bei der gebotenen Gesamtwürdigung Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches ergeben. Erweisen sich die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungen der Kläger danach als wirksam, wird das Berufungsgericht sodann im Rahmen der Prüfung der §§ 574, 574a BGB zur Entscheidung über den Widerspruch der Beklagten ein Gutachten über die Auswirkungen eines unfreiwilligen Umzugs auf den Ge- sundheitszustand des Beklagten zu 4 einzuholen haben, um festzustellen, ob in Bezug auf dessen Person eine unzumutbare Härte vorliegt (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird eine solche Härte festgestellt, dürften die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegen und sich lediglich im Rahmen einer Ermessenentscheidung die Frage stellen, für welchen Zeitraum eine solche Fortsetzung anzuordnen wäre. Denn mit Rücksicht darauf, dass der maßgebli- che Zeitpunkt für die Abwägung der Interessen im Rahmen des § 574 BGB die letzte Verhandlung in den Tatsacheninstanzen ist (vgl. Senatsurteil vom heuti- gen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 b bb (2) (a) mwN), müsste sich das Interesse der Beklagten durchsetzen, weil das in der Kündigung angegebene Nutzungsinteresse der Kläger ange- sichts des Versterbens der Großmutter entfallen ist. Soweit die Klägerin zu 1 im Laufe des Verfahrens geltend gemacht hat, sie wolle mit ihrem jetzigen Ehemann in die Doppelhaushälfte einziehen, weil die bisher genutzte Dreizimmerwohnung zu klein für ihre Bedürfnisse sei, wird das keine Berücksichtigung finden können, weil dieses Interesse in den beiden Kündigungsschreiben nicht angegeben war. Denn nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB können nur die Kündigungsgründe berücksichtigt werden, die in der Kün- 47 48 49 - 21 - digung angegeben sind; andere Gründe sind dagegen nur zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Bei dem Wunsch, mit ihrem jetzigen Ehemann wegen der bislang unzureichenden Un- terbringung in einer Dreizimmerwohnung die von den Beklagten bewohnte Doppelhaushälfte zu übernehmen, handelt es sich aber um einen im Kern an- deren Kündigungsgrund als das in dem Kündigungsschreiben angegebene Inte- resse der Klägerin zu 1, zur Unterstützung der betagten Großmutter dort einzu- ziehen. Es dürfte sich zudem auch nicht um einen erst nachträglich entstande- nen Grund handeln. Denn nach den bisherigen Feststellungen hat die Klägerin bereits im Zeitpunkt der Kündigung zusammen mit ihrem jetzigen Ehemann in Sch. in dessen Dreizimmerwohnung gewohnt. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 11.10.2016 - 95 C 1281/16 - LG Halle, Entscheidung vom 05.07.2017 - 1 S 245/16 -

§ 573§ 564b

BGH VIII ZR 231/1719.09.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:220817BVIIIZR19.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 19/17 vom 22. August 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. August 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, der Sache komme grundsätzliche Bedeutung zu, weil die Behandlung von Ei- genbedarf an einer Zweitwohnung höchstrichterlich ungeklärt sei. Insbesondere gebe es, wie aus der Kommentierung von Schmidt-Futterer/Blank (Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 104) ersichtlich sei, zur zeitlichen Ausfüllung des Tat- bestandsmerkmals "Benötigen" bei einer Zweitwohnung sehr unterschiedliche Rechtsprechung. Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht, insbesondere kommt ihr die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Wie das Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die grundlegende 1 2 3 - 3 - Entscheidung des Senats (Beschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91; vgl. ferner Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14-16) und den Beschluss des Bundes- verfassungsgerichts vom 23. April 2014 (NJW 2014, 2417) richtig erkannt hat, ist der Begriff des "Benötigens" (früher § 564b Abs. 2 Nr. 2, jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Woh- nung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen. Zu Recht ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass diese Kriterien auch für die Beantwortung der Frage entscheidend sind, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbe- darfskündigung rechtfertigt, und dass es auch dabei maßgeblich auf die Würdi- gung der Umstände des Einzelfalls ankommt. Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestands- merkmals "Benötigen" bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen - etwa über eine konkrete "Mindestnutzungsdauer" der Zweitwoh- nung - nicht zulässt. Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die von ihm zitierte Kommentie- rung von Schmidt-Futterer/Blank (aaO), die eine Eigenbedarfskündigung entge- gen der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur zulassen will, wenn der Ver- mieter in der dem Mieter überlassenen Wohnung seinen Lebensmittelpunkt be- gründen will, ist nicht geeignet, ein Bedürfnis für eine nochmalige (beziehungs- weise ausdrückliche) höchstrichterliche Bestätigung zu begründen, dass auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen kann. Aktuelle Entscheidungen von Berufungsgerichten, die die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung wegen einer beabsichtigten Nutzung 4 - 4 - als Zweitwohnung grundsätzlich verneinen, sind nicht ersichtlich und werden auch in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentierung nicht ge- nannt; soweit dort auf einzelne, möglicherweise in diese Richtung weisende Urteile einiger Amtsgerichte hingewiesen wird, sind diese erstinstanzlichen Ent- scheidungen nicht geeignet, die Notwendigkeit eines Eingreifens des Revisi- onsgerichts zu begründen. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Eigenbedarfskündigung der Kläger in rechtsfehlerfreier tatrichterliche Würdigung für begründet erachtet und deshalb der Räumungsklage zu Recht stattgegeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revi- sion sind unbegründet. a) Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Eigennutzungswunsch der Kläger aufgrund der vor- getragenen Indizien und ihrer persönlichen Anhörung für erwiesen erachtet hat. Der Vortrag der Revision zur Aufbewahrung von Fahrscheinen und steuerlichen Geltendmachung von Werbungskosten läuft lediglich auf eine von der tatrichter- lichen Würdigung des Berufungsgerichts abweichende Beurteilung der Indizien hinaus, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch nicht einen nur unbestimmten und noch nicht ausreichend konkreten Nut- zungswunsch (sogenannte Vorratskündigung) für die Kündigung genügen las- sen. Es hat vielmehr den detaillierten Vortrag der Klägerin zu ihrer beruflichen und privaten Situation rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass sie die ernsthafte Absicht habe, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten in Berlin aufzuhalten und hierfür nicht mehr - wie in der Vergangenheit - auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten 5 6 7 - 5 - zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem sie sich zu diesen Zeiten - auch gemeinsam mit ihrem Ehemann - aufhalten könne. c) Zu Unrecht macht die Revision ferner geltend, die Wohnung habe ausschließlich geschäftlichen Interessen der Klägerin dienen sollen und des- halb sei nach den im Senatsurteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) aufgestellten Grundsätzen eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur bei - hier nicht ersichtlichen - Nachteilen von einigem Gewicht (etwa: anderenfalls mangelnde Rentabilität der geschäftlichen Aktivitäten) möglich. Denn die Klägerin hat ihre Kündigung - berechtigterweise - auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) ge- stützt, weil sie die Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen will. d) Auch die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtvorliegen ei- ner unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) weist keinen Rechtsfehler auf. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich allein aus dem Umstand, dass der Beklagte nach seinem Vortrag derzeit von Ersparnissen lebt und erst nach deren Verbrauch ein Anspruch auf staatliche Transferleistungen haben könnte, schon nicht der von ihr gezogene Schluss, dass er mangels Nachwei- ses eines regelmäßigen Einkommens von vornherein keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden könnte. 8 9 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 14.10.2015 - 231 C 299/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.01.2017 - 18 S 325/15 - 10

BGH VIII ZR 44/1629.03.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:190918UVIIIZR231.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/17 Verkündet am: 19. September 2018 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fik- tion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Ver- pflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam er- klärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht einge- treten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhält- nis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln. BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 3 Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vor- sorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) ver- knüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der frist- losen Kündigung fehlgeschlagen ist. BGH, Urteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. September 2018 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin vom 13. Oktober 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 28. Juli 2004 von der Rechts- vorgängerin der Kläger eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Einzimmer- wohnung. Die Kläger wurden am 6. Juni 2005 als neue Eigentümer des Anwe- sens im Grundbuch eingetragen. Der - in den Rechtsmittelverfahren nicht mehr beteiligte - Beklagte zu 2 hat die von dem Beklagten zu 1 angemietete Woh- nung gegenüber der Meldebehörde und dem Amtsgericht als seinen Wohnsitz angegeben. 1 - 3 - Die Bruttomiete belief sich seit April 2015 auf 250,15 € monatlich. Der Beklagte zu 1 zahlte die zum dritten Werktag des jeweiligen Monats fälligen Mieten für Juni und Juli 2016 nicht. Wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs ließen die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 11. Juli 2016 die außerordentliche fristlose Kündigung, verbunden mit einer Aufforderung zur Räumung und Her- ausgabe der Mietsache binnen zwei Wochen nach Zugang der Kündigung, und daneben "rein vorsorglich und hilfsweise" die ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen. Nach dem am 14. Juli 2016 erfolgten Zugang der Kündigung überwies der Beklagte zu 1 am 19. Juli 2016 die rückständige Miete (500,30 €) und widersprach der Kündi- gung. Das Amtsgericht hat der von den Klägern gegen beide Beklagte erhobe- nen Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten zu 1 hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die gegen diesen gerichtete Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 2 3 4 - 4 - I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17, ZMR 2018, 38) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen den Beklagten zu 1 bestünden nicht. Zwar seien solche Ansprüche aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen fristlosen Kündi- gung zunächst entstanden, da sich der Beklagte zu 1 mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug befunden habe. Sie seien aber vor Klageerhebung aufgrund der vollständigen Begleichung der Mietrückstände nach Maßgabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen. Die im Kündigungsschreiben daneben "rein vorsorglich und hilfsweise" erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (§§ 573, 573c BGB) habe keine Wirkung entfaltet. Nach dem im Kündigungsschreiben erklärten Willen der Kläger habe das Mietverhältnis durch die hilfsweise ausgesprochene ordentli- che Kündigung nur dann nach Verstreichen einer Frist (§ 573c BGB) enden sol- len, wenn es nicht schon zuvor durch die fristlos erklärte Kündigung beendet worden sei. Das Mietverhältnis habe aber mit dem Zugang des Kündigungs- schreibens am 14. Juli 2016 aufgrund der dort vorrangig ausgesprochenen frist- losen Kündigung "sofort" geendet und sei in ein Abwicklungsverhältnis umge- wandelt worden. Die mit der hilfsweisen ordentlichen Kündigung verfolgte Rechtsfolge (Beendigung des Mietverhältnisses erst nach Ablauf der gesetzli- chen Kündigungsfrist) habe daher zum maßgeblichen Zeitpunkt ihres Zugangs nicht ausgelöst werden können, so dass diese Kündigung "ins Leere gehe". 5 6 7 - 5 - Hieran habe sich auch durch die Schonfristzahlung des Beklagten zu 1 und die damit eingetretenen rechtlichen Wirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nichts geändert. Denn dies führe zwar zum Erlöschen der aus der fristlosen Kündigung resultierenden Ansprüche auf Räumung und Herausgabe, mache diese Kündigung aber nicht ungeschehen. Die fristlose Kündigung habe als Ge- staltungserklärung mit ihrem Zugang die Rechtslage unmittelbar umgestaltet. Mit dieser Wirkung wäre es unvereinbar, eine Änderung der Rechtslage unter rückwirkenden Bedingungen oder Vorbehalten zuzulassen. Eine Schonfristzah- lung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lasse daher die einschränkungslos eingetre- tene Beendigung des Mietverhältnisses unberührt und führe lediglich dazu, dass Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache erlöschen wür- den. Soweit im Schrifttum teilweise vertreten werde, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs werde mit einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend (ex tunc) unwirksam, so dass in der Zeitspanne zwi- schen Zugang der fristlosen Kündigung und Eingang der Zahlung eine "Schwe- bezeit" herrsche, sei dieses Verständnis der Rechtswirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht mit der Wirkung ausgeübter Gestaltungsrechte in Einklang zu bringen. Die damit verbundene Durchbrechung der grundlegenden Mechanis- men privatautonomer Einflussnahme auf die eigenen rechtlichen Verhältnisse lasse sich weder begründen noch in ihren Konsequenzen überzeugend hand- haben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger gegen 8 9 10 - 6 - den Beklagten zu 1 auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemiete- ten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Das Beru- fungsgericht hätte der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB nicht deswegen die Wirkung versagen dürfen, weil das Mietverhältnis bereits durch die vorrangig erfolgte fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB sein Ende gefunden hat und dies zur Folge hätte, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung "ins Leere" gegangen wäre. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der von den Klägern am 14. Juli 2016 wegen der eingetretenen Mietrückstände hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht hinreichend erfasst und hat zudem den Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundlegend verkannt. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündi- gung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang am 14. Juli 2016 mit sofortiger Wir- kung beendet hat. Der Beklagte zu 1 befand sich nach den in der Revisions- instanz nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts mit den Mie- ten für Juni und Juli 2016 in Verzug. Damit lag der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor. Da der Beklagte zu 1 den Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatte, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN). 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch den recht- 11 12 - 7 - zeitigen Ausgleich der Rückstände erfüllt sind. Nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte zu 1 die rückständige Miete für Juni und Juli 2016 vollständig am 19. Juli 2016, und damit innerhalb der Schonfrist, beglichen. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung für August 2016 waren noch nicht entstanden. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnis- ses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 573c BGB habe - trotz des späteren Unwirk- samwerdens der fristlosen Kündigung infolge der getätigten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) - keine Wirkung mehr entfalten können, weil bereits die gleichzeitig zugegangene, aber vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) beendet habe. Das Berufungsgericht hat sich nur am Rande mit der sich in erster Linie stellenden Frage befasst, wie die Kündigungserklärung eines Vermieters auszu- legen ist, der - wie hier - zusätzlich zu einer fristlosen Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) aufgrund desselben Mietrück- stands hilfsweise eine auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung erklärt. Es hat sich mit der Annahme begnügt, "nach dem im Kündigungsschreiben erklärten Willen der Kläger sollte […] "rein vorsorglich" das Mietverhältnis nach Verstrei- chen einer Frist (§ 573c BGB) enden, wenn es nicht schon zuvor durch die frist- los erklärte Kündigung beendet würde". Hierbei hat es sich wegen eines teilweise fehlerhaften Verständnisses der Rechtsnatur eines Gestaltungsrechts und aufgrund einer grundlegenden Verkennung der rechtlichen Wirkungen einer Schonfristzahlung nach § 569 13 14 15 - 8 - Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB von vornherein den Blick dafür verstellt, dass ein Ver- mieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zah- lungsrückstands ausspricht, diese bei Anwendung der allgemeinen Auslegungs- regeln nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschrei- bens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Vielmehr bringt er damit - sofern keine belastba- ren abweichenden Anhaltspunkte bestehen - regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zu- nächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgese- henen Umstands (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB [unverzügliche Aufrechnung], § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffent- lichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird. a) Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgespro- chenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst ange- strebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder bei Zugang des Kündigungsschreibens schon gegebenen oder einer nachträg- lich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Ver- pflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Ausle- gung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung. 16 - 9 - aa) Bei der Auslegung einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenser- klärung, wie sie hier vorliegt, ist nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Viel- mehr ist sie so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfänger- horizont aus verstehen musste (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 86/13, ZMR 2015, 216 Rn. 38; BAGE 41, 37, 46; jeweils mwN). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsemp- fänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777 Rn. 18 mwN; BAG, aaO). Gemessen daran erklärt ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vor- sorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, zum einen, dass er sich in ers- ter Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, nicht verzichten will (vgl. auch BAGE 145, 184 Rn. 44; BAG, NJW 2014, 3533 Rn. 20; jeweils mwN [zu einer hilfsweise erfolgten ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses]). Zum anderen bringt er damit zum Aus- druck, dass das Mietverhältnis - falls die vorrangig gewollte fristlose Kündigung (gleich aus welchen Gründen) nicht zu der angestrebten Beendigung führt - wenigstens mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist sein Ende finden soll. bb) In Anbetracht der feinmaschigen, verschiedene Phasen berücksichti- genden Ausgestaltung, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB durch den Gesetzgeber erfahren hat, steht bei Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung regelmä- ßig noch nicht endgültig fest, ob das Mietverhältnis hierdurch tatsächlich sein 17 18 19 - 10 - Ende gefunden hat. Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorg- lich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Fe- bruar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietver- hältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt. (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrech- nung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo- naten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrück- stände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Eine solche Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung der zuständigen Behörde führt gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nur dann nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn dieser vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. (2) Indem das Berufungsgericht allein darauf abstellt, dass eine in mate- rieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zah- 20 21 - 11 - lungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) aufgelöst hat, lässt es diese rechtli- chen Zusammenhänge außer Acht und spaltet den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzel- ne Bestandteile auf. Das Berufungsgericht sieht seine gegenteilige Sichtweise durch den Charakter einer Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters und den Umstand bestätigt, dass eine einmal herbeigeführte Been- digung des Mietverhältnisses weder vorläufig eintreten noch wiederholt bewirkt werden könne. Um diese Gestaltungswirkung unangetastet zu lassen, spricht es einer Schonfristzahlung lediglich die Wirkung zu, dass entstandene Räu- mungs- und Herausgabeansprüche erlöschen. Seine Rechtsauffassung erweist sich aber bereits im Ansatz als unzutreffend. (a) Zwar handelt es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Gestal- tungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündi- gungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgese- henen Kündigungsfrist enden lässt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2018 - VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 Rn. 22 [zur Minderung im Kaufrecht]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung einer Dienstvereinbarung]). Die durch eine wirksam erklärte Kündigung eingetretene Umgestaltung des Miet- verhältnisses kann grundsätzlich nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht wer- 22 - 12 - den (BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, aaO S. 128 f.; vgl. auch BAG, aaO). (b) Dem Gesetzgeber bleibt es im Rahmen seines Gestaltungsspiel- raums jedoch unbenommen, die Gestaltungswirkung, die eine wirksame Kündi- gung mit ihrem Zugang entfaltet hat, rückwirkend entfallen zu lassen (so auch Beyer, GE 2018, 175). Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausge- löste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer ge- setzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt. Anders als das Berufungsgericht meint, ist die gesetzliche Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht dahin zu verstehen, dass im Falle einer Schonfristzahlung oder behördlicher Verpflichtungserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses nicht als rückgängig gemacht anzusehen ist, sondern hierdurch lediglich die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche des Vermieters (§ 546 Abs. 1 BGB) erlöschen. Vielmehr hat der Gesetzgeber insoweit die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt (so auch etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487 [Rechtsentscheid zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 569 BGB Rn. 37; Häublein/Lehmann- Richter, ZMR 2018, 43 f.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 569 Rn. 39, 44; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rn. 30; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 BGB Rn. 43; Beyer, aaO S. 176; Weber, ZMR 1992, 41, 43 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). Diese Sichtweise hat der Senat seinen Entscheidungen, die sich mit dem Tat- 23 24 - 13 - bestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB befassen, unausgesprochen zugrunde gelegt. Von diesem Verständnis gehen letztlich auch weitere Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur aus, die sich zwar mit der Frage der gesetzlichen Fiktion nicht näher befassen, bei Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber eine rückwirkend eintretende Unwirk- samkeit der fristlosen Kündigung bejahen (vgl. etwa LG Bonn, Urteil vom 6. No- vember 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 17; LG Aurich, Beschluss vom 11. Oktober 2016 - 1 T 291/16, juris Rn. 4 f.; AG Sinsheim, NJW-RR 1986, 1345 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 569 Rn. 44; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 569 Rn. 23; Hinz in Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigen- tumsrecht, 6. Aufl., Kapitel 14 Rn. 290; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand 1. Juni 2018, § 569 BGB Rn. 75, 81; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 1. Mai 2018, § 569 Rn. 13; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 569 Rn. 69; Schuschke in 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 735, 738; Buchmann, WuM 1996, 78, 79 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Soweit andere Autoren der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit unterschiedlicher Begründung nur eine Heilungswirkung für die Zukunft ("ex-nunc-Wirkung") beimessen (so etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XII Rn. 152; Elzer in Prütting/ Wegen/Weinrich, BGB, 12. Aufl., § 569 Rn. 18; Beuermann, WuM 1997, 151, 152 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; Both, Festschrift Blank, 2006, S. 93, 102 ff.; O'Sullivan, ZMR 2002, 250, 253), haben diese den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift nur unzureichend erfasst und können sich insoweit auch nicht auf das - von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angeführte - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 13; vgl. auch Senatsurteil vom 30. Juni 1960 25 - 14 - - VIII ZR 200/59, NJW 1960, 2093 [zu § 3 Abs. 3 MSchuG]) stützen. Denn mit der dort verwendeten Formulierung, das Mietverhältnis "lebe" nach einer recht- zeitigen Schonfristzahlung "wieder auf", wird gerade zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige Mietverhältnis fortgilt und nicht neu begründet werden soll. Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgespro- chenen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systemati- schen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze. (aa) § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs voraus. Sie kommt also - ebenso wie § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB - erst und nur dann zum Zuge, wenn das Gestaltungsrecht der fristlosen Kündigung ausgeübt und das Mietverhältnis durch die ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, aaO). Der Gesetzgeber hat aber die Notwendigkeit gesehen, die durch die wirksame Ausübung des Gestal- tungsrechts "fristlose Kündigung" bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Fallgestaltungen zu durchbrechen. Dabei ging es ihm darum, in den Fällen, in denen er bei Abwägung der beiderseitigen Belange die wirt- schaftlichen Interessen des Vermieters für ausreichend gewahrt ansah (unver- zügliche Aufrechnung des Mieters; Zahlung oder Verpflichtungserklärung inner- halb der Schonfrist), eine ununterbrochene und unveränderte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewährleisten (vgl. auch Beyer, aaO). 26 27 - 15 - Diese Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar nicht ausdrücklich angesprochen, sie klingt aber an mehreren Stellen an und lässt sich auch der Entstehungsgeschichte der genannten Vorschriften entnehmen. Im Rahmen der Begründung zu § 569 Abs. 3 BGB-E ist ausdrück- lich von der Abfolge Mietrückstand, Kündigung und "Vertragsfortsetzung" die Rede (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Schon diese Wortwahl - es wird nicht der Begriff "Neubegründung des Mietverhältnisses" verwendet - bietet einen ersten Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber das im Rahmen der Privatautonomie be- gründete Wohnraummietverhältnis nicht - unter Verkomplizierung der Rechtsla- ge - dauerhaft in drei verschiedene Phasen aufspalten wollte, nämlich in ein zunächst bestehendes Mietverhältnis, anschließend in ein Rückabwicklungs- verhältnis und ab Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB in ein gesetzlich neu begründetes, mit den ursprünglichen mietvertragli- chen Vereinbarungen inhaltsgleiches Vertragsverhältnis, das aber nicht in jeder Hinsicht dem Mieter dieselben Rechte gewähren würde (etwa Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des Vermieters wegen Neubegründung des Miet- verhältnisses). (bb) Ausschlaggebend ist letztlich jedoch, dass es dem Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht darum ging, eine rechtliche Lösung zu finden, die die Gestaltungswirkung einer Kündigung in jeder Hinsicht unangetastet lässt, sondern er eine für beide Seiten angemessene Regelung zu der Frage treffen wollte, unter welchen Vorausset- zungen das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung fortzusetzen ist. Hierbei war für ihn entscheidend, ob der Mieter das finanzielle Interesse des Vermieters in einem noch hinnehmbaren zeitlichen Rahmen nachträglich befriedigt hat. In diesen Fällen wollte er den Mieter grundsätzlich so stellen, als ob das Mietver- hältnis nicht beendet worden wäre. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die 28 29 - 16 - Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf denselben Wertungen wie ihre Vor- gängerregelungen beruht. Die genannte Bestimmung entspricht im Wesentli- chen der durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505; im Folgenden Erstes Mietrechtsänderungs- gesetz) eingeführten Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Vorschrift griff wiederum den in § 3 Abs. 3 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 entwickelten "Ge- danken eines Nachholungsrechts des Mieters" auf (BT-Drucks. IV/806, S. 10; RGBl. I 1923, S. 353, im Folgenden Mieterschutzgesetz; vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 73). (aaa) § 3 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes sah vor, dass dem Vermieter von Gebäuden oder Gebäudeteilen anstelle der bis dahin vorgesehenen Mög- lichkeit einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB in der seit 1. Januar 1900 geltenden Fassung [RGBl. I 1896, S. 195]) nur noch eine Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses eröffnet sein sollte (vgl. Be- gründung zum Gesetzesentwurf, RT-Drucks. Nr. 4185, S. 29, 32 f.). § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes ließ eine Aufhebung des Mietvertrags aber dann nicht (mehr) zu, wenn der Mieter den Vermieter vor Erlass des Urteils befriedig- te oder wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und bis zum Erlass des Urteils die Aufrechnung erklärte. Demgegenüber sah § 554 Satz 3 BGB in der bis dahin geltenden Fassung lediglich vor, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs "unwirksam ist, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt" (RGBl. aaO). (bbb) Mit dem Mieterschutzgesetz verfolgte der damalige Gesetzgeber die Zielsetzung, "den Mieter vor einer gegen seinen Willen erfolgenden Beendi- 30 31 - 17 - gung des Mietverhältnisses so weit zu schützen, als sich dies mit berechtigten Interessen des Vermieters irgendwie vereinen lässt" (RT-Drucks. Nr. 4185, S. 13). Durch den von ihm eingeführten Wegfall einer Aufhebung des Mietver- hältnisses bei den - gegenüber § 554 BGB in der bis dahin geltenden Fassung erweiterten - Fallgestaltungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters vor Erlass eines Aufhebungsurteils brachte er zum Ausdruck, dass er bei Be- rücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage eine Beendigung des Mietver- hältnisses nicht nur bei einer unverzüglichen Aufrechnung des Mieters, sondern auch bei einer erst im Verlauf des Aufhebungsverfahrens erfolgenden Aufrech- nung oder Zahlung für unangemessen erachtete und das Mietverhältnis in all diesen Fallgestaltungen ohne Unterbrechung fortbestehen lassen wollte. (ccc) Jahrzehnte später leitete der Gesetzgeber des Ersten Mietrechts- änderungsgesetzes zwar einen Systemwechsel von dem Mieterschutz zu dem sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches ein (vgl. BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. BT-Drucks. IV/806, S. 7) und ersetzte den bisherigen Anspruch des Vermieters auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses (wieder) durch ein Recht zur fristlosen Kündigung (BT-Drucks. aaO). Er gab aber im Falle einer Befriedi- gung des Vermieters binnen eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage dem Interesse des Mieters an dem Erhalt der Wohnung nach wie vor den Vor- rang vor dem Beendigungsinteresse des Vermieters. Aus Sicht des Gesetzge- bers hatte sich insoweit im Vergleich zum früheren Recht an der Interessenlage der Mietvertragsparteien nichts verändert. Wenn er an dem jahrzehntelang gel- tenden Nachholungsrecht des Mieters trotz der Rückkehr zu dem Gestaltungs- recht der Kündigung festhielt und dabei davon absah, die Rechtswirkungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters durch ausdrückliche Bestim- mung dahin zu regeln, dass das Mietverhältnis in diesem Fall in Abweichung zur bisherigen Rechtslage - nach einer vertragslosen Zwischenphase - neu zu 32 - 18 - begründen ist, ist dies Ausdruck seines Willens, den Mieter nach erfolgter Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle grund- sätzlich (Ausnahme: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF) so zu stellen, als wäre das Mietverhältnis nie beendet worden. Der Umstand, dass es sich bei der Kündigung des Vermieters um ein Gestaltungsrecht handelt, steht einer solchen Fiktion, die letztlich Ausdruck ei- ner normativen Wertung ist, nicht entgegen. So entfällt die Wirkung einer Kün- digung etwa auch im Falle ihrer Anfechtung - und zwar ebenfalls im Wege einer gesetzlichen Fiktion (§ 142 Abs. 1 BGB; vgl. etwa MünchKommBGB/Busche, aaO, § 142 Rn. 2) - rückwirkend (so auch Beyer, aaO S. 175). Durch eine sol- che Rückwirkungsfiktion wird auch kein mit einem Gestaltungsrecht nicht zu vereinbarender Schwebezustand geschaffen. Denn das Gesetz hält nicht die Gestaltungswirkung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung in der Schwebe, sondern es ordnet an, dass die ausgelöste Gestaltungswirkung, die bis zu der Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung zu beachten ist (da- her verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die Zahlung fälliger Nutzungsent- schädigung nach § 546a BGB), rückwirkend als nicht eingetreten gilt. (ddd) Dass der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigung als rückwirkend unwirksam bewertet wissen wollte, lässt sich darüber hinaus auch aus dem Umstand ableiten, dass er das im Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozia- les Mietrecht vorgesehene Gesamtregelungswerk, das nur in einzelnen Punk- ten (so etwa bezüglich der Härteklausel in § 556a BGB aF) vor Ende der Legis- laturperiode noch verabschiedet werden konnte, nunmehr unter Übernahme der dort bereits eingeflossenen Wertungen verwirklichen wollte (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 7). Der genannte Entwurf hatte zwar nicht bei dem bereits damals 33 34 - 19 - vorgesehenen und später fast inhaltsgleich im Entwurf zum Ersten Mietrechts- änderungsgesetz übernommenen § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 21; BT-Drucks. IV/806, S. 3; es wurde lediglich ohne nä- here Begründung die Wendung "ist unwirksam" in "wird unwirksam" geändert) näher dazu Stellung genommen, ob die "Unwirksamkeit" der Kündigung rück- wirkend eintreten sollte. In der dortigen Entwurfsbegründung ist aber bezüglich der Härteklausel des § 565a BGB-E, in der sich in Abs. 3 Satz 2 ebenfalls die Wendung "durch den Widerspruch wird die Kündigung unwirksam" findet und die durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) mit verändertem, aber der Sache nach gleichbedeutendem Wortlaut ("Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen") als § 556a BGB in das Miet- recht des Bürgerlichen Gesetzbuchs Eingang gefunden hat, ausdrücklich die Rede davon, dass der Widerspruch die "Nichtigkeit" der Kündigung, mit ande- ren Worten also deren rückwirkende Unwirksamkeit, zur Folge habe (BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. S. 22). Dass die in den Gesetzesmaterialien erwähnte Nichtigkeitsfolge nur im Rahmen des § 565a BGB-E und nicht auch bei dem zeitgleich konzipierten § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E eintreten sollte, der dann nachfolgend durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft gesetzt worden ist, ist mangels ge- genteiliger Anhaltspunkte auszuschließen. (cc) Auch systematische Gründe sprechen für die beschriebene gesetzli- che Fiktion der Rückwirkung einer rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB sieht - ebenso wie seine Vor- gängerregelungen (vgl. etwa § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF; § 3 Abs. 3 Mieter- schutzgesetz; § 554 Satz 3 BGB in der am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen 35 36 - 20 - Fassung) - vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hieran anknüpfend regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass "die Kündigung auch dann unwirksam wird", wenn die tatbe- standlichen Voraussetzungen dieser Norm erfüllt sind. Durch die Verwendung des Begriffs "auch" wird deutlich, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dieselbe Rechtswirkung entfalten soll wie die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB. Die letztgenannte Bestimmung geht auf § 554 Satz 3 BGB in der Fas- sung vom 1. Januar 1900 zurück, die ausweislich der Materialien zum Bürgerli- chen Gesetzbuch geschaffen wurde, um sicherzustellen, dass eine Aufrech- nung, die die Forderung des Vermieters rückwirkend zum Erlöschen bringt (§ 389 BGB), auch die hierauf gestützte Kündigung rückwirkend unwirksam macht. Dabei trafen zwei gegensätzliche Meinungen aufeinander, die aber letzt- lich dasselbe Ziel verfolgten, so dass der Antrag auf Aufnahme des § 554 Satz 3 BGB aF die erforderliche Mehrheit fand. Eine Auffassung ging davon aus, dass die Rückwirkung der Aufrechnung auch die Kündigung automatisch rückwirkend hinfällig mache, wollte diese Möglichkeit dem Mieter aber im Inte- resse der Rechtssicherheit (einschränkend) nicht bei jeder Aufrechnung zubilli- gen, sondern nur für den Fall, dass er die Aufrechnung unverzüglich nach Aus- spruch der Kündigung erklärt (Mugdan, Band 2, S. 872 f. [Protokolle zum BGB]). Die Gegenmeinung vertrat die Ansicht, dass sich aus den Wirkungen der Aufrechnung allein noch nicht ableiten lasse, dass auch die Kündigung rückwirkend entfalle, hielt es aber aus Gründen der Billigkeit für angezeigt, dem Mieter durch eine gesonderte gesetzliche Regelung eine solche Möglichkeit im Falle einer unverzüglich erklärten Aufrechnung - als Erweiterung seiner Rechts- position - einzuräumen (Mugdan, aaO). Beide Auffassungen waren sich also 37 - 21 - darin einig, dass eine unverzügliche Aufrechnung zu einem rückwirkenden Wegfall der Kündigungswirkungen führen sollte. (dd) Führt eine rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklä- rung einer öffentlichen Stelle somit dazu, dass die fristlose Kündigung rückwir- kend als zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unwirksam anzusehen ist, geht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht ins Leere, weil die fristlose Kündigung zwar das Mietverhältnis zunächst beendet hat, diese Beendigungswirkung aber wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als nicht eingetreten gilt und der Vermieter eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung regelmäßig auch auf den Umstand dieser rückwirkenden Fiktion stützt. Soweit einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen, der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung schon bei Zugang der Kündi- gungserklärung nicht begründet gewesen sei, und nicht darauf, dass sie infolge rechtzeitiger Schonfristzahlung rückwirkend als bei Zugang der Kündigungser- klärung unwirksam anzusehen ist (LG Bielefeld, Urteil vom 29. Juni 1994 - 2 S 192/94, juris Rn. 8; Buchmann, WuM 1996, 78, 79), entspricht dies nicht der gebotenen interessengerechten Auslegung der hilfsweise erklärten ordentli- chen Kündigung, die - wie bereits ausgeführt - auch aus Sicht eines objektiven Empfängers unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorgesehenen, ineinandergreifenden Pha- sen zu erfolgen hat. Im Übrigen könnte die vom Berufungsgericht eingenommene Sichtweise unter Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen, 38 39 40 - 22 - dass dieser in Fällen des Zahlungsverzugs unter Verzicht auf eine fristlose Kündigung lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus- spricht. Dies hätte eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Aushöhlung des Rechts auf fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) zur Folge. b) Dass die Kläger zeitgleich zu der fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen haben, ist - was letztlich auch das Berufungsgericht nicht in Frage stellt - zulässig. Zwar verträgt eine Kündigung grundsätzlich keine Bedingung, weil eine Gestaltungs- erklärung die Rechtslage eindeutig klären muss und den Erklärungsempfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung neu zu schaffenden Rechtszustand lassen darf (vgl. BGH, Urteile vom 21. März 1986 - V ZR 23/85, BGHZ 97, 264, 267 [zum Rücktritt]; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 112/02, NJW 2004, 284 unter 2 a aa [zur Kündigung eines Gewerbe- raummietverhältnisses]; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e [zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses]; BAGE 97, 193, 195 [zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung eines Dienstverhältnisses]). Wenn ein Vermieter - wie hier - einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kün- digen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Er spricht also beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) aus, macht aber deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll (vgl. Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Weiter bringt er zum Aus- druck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentli- chen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündi- 41 42 - 23 - gungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung be- reits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schon- fristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als - bezo- gen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung - rückwirkend unwirksam gilt. Diese Angaben sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die Bestimmtheit der Kündigungserklärungen zu gewährleisten. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von den Klägern hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erfüllt und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach 43 - 24 - Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmitt Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 30.03.2017 - 102 C 333/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.10.2017 - 66 S 90/17 -

BGH VIII ZR 270/1515.03.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:290317UVIIIZR44.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 44/16 Verkündet am: 29. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betriebli- chen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Be- deutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben ei- nes "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Haus- meister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin be- reits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.). b) Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündigung ausge- zogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung ge- machten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat. BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16 - LG Koblenz AG Koblenz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Februar 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 22. Februar 2016 - unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich der Positionen Umzugskosten, erhöhte Mietaufwendungen sowie Prozesskosten, jeweils samt Nebenforderungen, zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerde- und Revisionsverfahrens, an die 13. Zivilkammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gerichtskosten werden im neuerlichen Revisionsverfahren nicht erhoben. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger begehrt von dem Beklagten, seinem früheren Vermieter, Schadensersatz wegen einer von ihm geltend gemachten unberechtigten, auf vorgetäuschten Bedarf gestützten Kündigung. Der Kläger hatte vom Rechtsvorgänger des Beklagten eine im dritten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses gelegene Vier-Zimmer-Wohnung in Koblenz zu einer monatlichen Miete von zuletzt 523,09 € brutto gemietet. Im Vorprozess nahm der jetzige Beklagte den hiesigen Kläger auf Räumung der Wohnung in Anspruch. Dabei stützte sich der Beklagte zunächst auf eine noch vom Voreigentümer unter Hinweis darauf, dass der bestehende Hausmeister- anstellungsvertrag vom neuen Eigentümer nicht übernommen werde, erklärte ordentliche Kündigung vom 25. Februar 2010. In der mit Schriftsatz vom 4. Mai 2010 eingereichten Räumungsklage führte er dann aus, dass er die Wohnung für seinen neuen Hausmeister, Herrn D. , benötige, der dieses und weitere Anwesen des Beklagten betreuen solle. Vorsorglich werde das Mietver- hältnis deshalb erneut ordentlich zum nächstzulässigen Termin gekündigt. Am 14. Juni 2011 schlossen die Parteien im Vorprozess auf Vorschlag des Berufungsgerichts einen Räumungsvergleich, in dem sich der Kläger (als damaliger Beklagter) verpflichtete, die Wohnung bis spätestens 31. Dezember 2011 zu räumen sowie die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Vergleichs zu tragen. Ferner verzichtete der Kläger (abgesehen von der gewährten Räumungsfrist) auf Räumungsschutz. Im Falle eines vorzeitigen Auszugs, den der Kläger zwei Wochen zuvor anzukündigen hatte, war die Miete nur bis zum Auszug und zur Übergabe der Wohnung zu entrichten. 1 2 3 - 4 - Nach dem am 31. Oktober 2011 erfolgten Auszug des Klägers zog nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine - nicht mit Hausmeister- diensten betraute - Familie in die Wohnung ein. Im vorliegenden Prozess begehrt der Kläger Ersatz von Umzugskosten (750 €), der Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits (4.438,15 €) sowie der Mehrkosten (16.691,68 € für einen Zeitraum von vier Jahren), die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung (850 € monatlich gegenüber bisher 523,09 €) und dadurch entstanden seien, dass er bislang zu Fuß zurückgelegte Wege nunmehr mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegen müsse (3.677,60 € für den Zeitraum von vier Jahren). Die auf Zahlung von insgesamt 25.833,43 € nebst Zinsen und vorgericht- lichen Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. In ihrem Urteil vom 26. Februar 2014 hat die zunächst mit der Sache befasste Berufungskammer darauf abgestellt, dass die Parteien mit dem Räu- mungsvergleich einen endgültigen Schlussstrich unter das Mietverhältnis hätten ziehen wollen, weshalb es dem Kläger verwehrt sei, im Nachhinein Schadens- ersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend zu machen. Mit Urteil vom 10. Juni 2015 (VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324) hat der Senat das vorgenannte (erste) Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungs- gerichts zurückverwiesen. Diese hat die Berufung des Klägers gegen die erst- instanzliche Entscheidung mit Urteil vom 22. Februar 2016 wiederum zurück- gewiesen. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers hat der Senat die Revision mit Ausnahme der Entscheidung über die Schadensposition "Mietkau- tion" erneut zugelassen. Der Kläger verfolgt sein Klagebegehren im Umfang der Zulassung weiter. 4 5 6 7 - 5 - Entscheidungsgründe: Die im Umfang der Zulassung eingelegte Revision hat überwiegend Er- folg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Berufung des Klägers sei unbegründet, denn er habe nicht nachge- wiesen, dass der Beklagte den für seinen Hausmeister geltend gemachten Wohnbedarf lediglich vorgetäuscht habe. Zwar habe ein Vermieter, der den be- haupteten Nutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht umsetze, sub- stantiiert und plausibel ("stimmig") dazulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein solle. Auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sei es unter dem Blickwinkel des Art. 14 GG nicht zu beanstanden, dem Vermieter im Falle eines nicht ver- wirklichten Bedarfs die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisbereich lie- genden Umstände, die den Sinneswandel bewirkt haben sollen, aufzuerlegen und insoweit strenge Anforderungen zu stellen. Diesen strengen Anforderungen an die sekundäre Darlegungslast sei der Beklagte aber gerecht geworden. Denn er habe vorgetragen, dass der Bedarf und Nutzungswille an der streitgegenständlichen Wohnung sowohl zum Zeit- punkt der mit Schreiben des Voreigentümers vom 25. Februar 2010 ausgespro- chenen Kündigung als auch bei Erhebung der Räumungsklage durch den Be- klagten bestanden und bis November 2011 und somit bis eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des Klägers fortgedauert habe. Der Zeuge D. , den er noch bis Februar 2012 als Hausmeister angestellt gehabt 8 9 10 11 - 6 - habe, habe ihn nämlich erst Anfang November 2011 darüber informiert, dass er wegen seiner Erkrankung (insbesondere wegen seiner Kniebeschwerden) nicht in die im dritten Obergeschoß liegende Wohnung einziehen werde. Da der Beklagte die strengen Anforderungen zur Darlegung eines nach- träglichen Wegfalls des Bedarfs erfüllt habe, habe nun der Kläger nachzuwei- sen, dass der Beklagte gar nicht beabsichtigt habe, die Wohnung an seinen Hausmeister zu vermieten. Diesen Beweis habe er nicht erbracht. Im Gegenteil sei die Kammer aufgrund der lebensnahen und nachvollziehbaren Angaben des Zeugen D. überzeugt, dass der Beklagte noch bis nach dem Auszug des Klägers die Absicht gehabt habe, die Wohnung dem Hausmeister D. oder einem anderen Hausmeister zur Verfügung zu stellen. Der Zeuge habe glaubhaft bekundet, dass er in die Wohnung mit seiner Frau und Tochter habe einziehen wollen. Auch die mit Krankenhausaufenthalten verbun- denen Erkrankungen des Zeugen (Kniebeschwerden, Depressionen) und die Beantragung einer Erwerbsunfähigkeitsrente sprächen nicht für eine abwei- chende Beurteilung, denn der Zeuge habe bekundet, dass er ungeachtet der sich nicht verringernden Kniebeschwerden an dem Wunsch nach einem Umzug in die streitgegenständliche Wohnung festgehalten und dies dem Beklagten auch mitgeteilt habe. Unabhängig davon sei die Klage auch deshalb unbegründet, weil der Kläger einen ihm entstandenen Schaden nicht substantiiert dargetan habe. An- gesichts des Bestreitens des Beklagten habe es eines richterlichen Hinweises insoweit nicht bedurft. Das von dem Beklagten bestrittene Vorbringen des Klä- gers erschöpfe sich in nicht ansatzweise ausreichenden Darlegungen zur Höhe der im Einzelnen geltend gemachten Umzugskosten. Diese seien zwar der Hö- he nach aufgeschlüsselt, jedoch fehlten Darlegungen zu ihrer Notwendigkeit und die Vorlage von Rechnungen zum Beweis ihrer Entstehung. Die angebote- 12 13 - 7 - ne Vernehmung der Ehefrau des Klägers sei als unzulässiger Ausforschungs- beweis zu bewerten. Auch die zusätzlichen Fahrtkosten für die Dauer von vier Jahren (jährlich 919,40 €; insgesamt 3.677,60 €) seien gänzlich unsubstantiiert. Die Erstattung der Kosten des Vorprozesses seien - abgesehen davon, dass der Beklagte unbestritten vorgetragen habe, dass diese Kosten von der Rechtsschutzversicherung des Klägers getragen worden seien - infolge des getroffenen Räumungsvergleichs ausgeschlossen. Die als Schaden geltend gemachten Mietdifferenzkosten seien weder durch die Vorlage der Mietverträge über die bisherige und die neue Wohnung nachgewiesen noch sei die Ver- gleichbarkeit der beiden Wohnungen nach Wohnfläche, Art, Lage und Ausstat- tung dargetan. Die angebotene Vernehmung der Ehefrau des Klägers als Zeu- gin sei als bloßer Ausforschungsbeweis auch insoweit unbeachtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur insoweit stand, als das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch wegen (pauschal) be- haupteter "erhöhter Fahrtkosten" von 3.677,60 € für vier Jahre mangels ausrei- chender Substantiierung verneint hat; insoweit ist die Revision daher zurückzu- weisen. Bezüglich der übrigen vom Kläger mit der Revision verfolgten Scha- denspositionen ist die Revision hingegen begründet. Mit der vom Berufungsge- richt gegebenen Begründung kann insoweit ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen (schuldhafter) unberechtigter Kündi- gung des Mietverhältnisses nicht verneint werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Klage insoweit weder mangels Substantiierung der weiteren Schadenspositionen unschlüssig noch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung bereits eine haf- 14 15 - 8 - tungsbegründende Pflichtverletzung des Beklagten verneint werden. Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts, der vom Beklagten geltend gemachte Be- darf für den Hausmeister D. habe im Zeitpunkt der Kündigung tat- sächlich bestanden und sei erst im November 2011 - eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des Klägers - entfallen, beruht auf einer unvollständi- gen und somit rechtsfehlerhaften Würdigung des Prozessstoffs. Zudem ist das Berufungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Beklagte seiner (sekundären) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des als Kündigungs- grund angegebenen Bedarfs für den Hausmeister D. nachgekommen sei und deshalb der Kläger nachzuweisen habe, dass dieser von vornherein nicht bestanden habe. 1. Einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen "erhöhter Fahrt- kosten" hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit der Begründung verneint, dass es insoweit an einer ausreichenden Substantiierung des Anspruchs fehle. Der Kläger hat sich - trotz des Bestreitens des Beklagten - darauf beschränkt, pauschal jährlich 919,40 € Mehrkosten für die Dauer von vier Jahren geltend zu machen. Wie sich diese Kosten zusammensetzen (Kosten für öffentliche Ver- kehrsmittel und/oder durch Benutzung eines eigenen Pkw) und welche zusätzli- chen Wegstrecken (Entfernung, Häufigkeit) infolge des Umzugs überhaupt zu bewältigen gewesen sind, hat der Kläger nicht ansatzweise vorgetragen; es ist nicht einmal mitgeteilt worden, um welche Strecke sich der Weg des Klägers zu seinem Arbeitsplatz verlängert habe. Unter diesen Umständen ist selbst die Schätzung eines Mindestschadens nach § 287 ZPO nicht möglich und liefe die Vernehmung der Ehefrau als Zeugin, wie das Berufungsgericht insoweit zu Recht angenommen hat, auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinaus. 2. Soweit das Berufungsgericht dagegen auch einen Schadensersatzan- spruch wegen der Umzugskosten, der für die neue Wohnung zu zahlenden hö- 16 17 - 9 - heren Miete und der Kosten des Vorprozesses verneint, sind sowohl seine Be- urteilung, der geltend gemachte Bedarf für den Hausmeister D. habe tatsächlich konkret bestanden, als auch seine Annahme, bezüglich dieser Schadenspositionen fehle es an der erforderlichen Substantiierung, von Rechts- fehlern beeinflusst. a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass sich der Vermieter durch eine schuldhafte (materiell) unberechtigte Kündi- gung, insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht beste- henden (Eigen-)Bedarfs, nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig ma- chen kann, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögens- einbußen erleidet (Senatsurteil vom 10. Juni 2015 - VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324 Rn. 14 mwN). b) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass den Vermie- ter, der - wie hier der Beklagte - den zur Grundlage der Kündigung gemachten "Betriebsbedarf" nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs trifft. Setzt der Vermie- ter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewe- sen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündi- gung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind daher - wie auch das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig gesehen hat - strenge Anforderungen zu stellen (vgl. BVerfG, NJW 1997, 2377; Senats- urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 3 b cc; Se- natsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, MDR 2017, 21 Rn. 25 [jeweils zum Eigebedarf]). 18 19 - 10 - An diese von ihm zunächst korrekt wiedergegebenen - strengen - Anfor- derungen hat sich das Berufungsgericht bei seiner anschließenden Würdigung des Vorbringens des Beklagten jedoch nicht gehalten und dabei insbesondere verkannt, dass die Darstellung des Beklagten zum angeblich nachträglichen Wegfall des Bedarfs Anfang November 2011 alles andere als stimmig, sondern im Gegenteil unplausibel ist. Das Berufungsgericht hat insbesondere die naheliegende Überlegung nicht angestellt, dass bei einer tatsächlich bestehenden Bedarfslage zu erwar- ten gewesen wäre, dass der Beklagte und der Zeuge D. jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs (14. Juni 2011) alsbald einen Miet- vertrag abschließen oder sich zumindest über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen würden. Denn der Räumungsvergleich sieht einen Auszug des Klägers bis spätestens Ende 2011 (unter Verzicht auf Räumungsschutz) sowie die Möglichkeit eines vorzeitigen Auszugs vor, so dass von einem alsbaldigen Freiwerden der für den Hausmeister (angeblich) benötig- ten Wohnung auszugehen war und es sich daher geradezu aufdrängte, unmit- telbar nach Vergleichsabschluss einen Mietvertrag mit dem Hausmeister konk- ret vorzubereiten, zumal dieser noch das Mietverhältnis über seine bisherige Wohnung unter Einhaltung der dafür geltenden Kündigungsfrist kündigen muss- te. Die Darstellung des Beklagten, der Hausmeister habe sich erst in der ersten Novemberwoche "überlegt" und ihm mitgeteilt, dass die streitgegen- ständliche, im dritten Obergeschoss liegende Wohnung wegen seiner seit län- gerem andauernden Kniebeschwerden für ihn ungeeignet sei und er sie des- halb nunmehr doch nicht anmieten wolle, ist vor diesem Hintergrund nicht plau- sibel und kaum nachvollziehbar. Vielmehr drängt sich nach dieser Darstellung die Vermutung auf, dass bei der Kündigung kein oder jedenfalls noch kein kon- 20 21 22 - 11 - kreter und ernsthafter, sondern ein allenfalls sehr unbestimmter Nutzungswille bestanden und es sich daher (allenfalls) um eine (unzulässige) Vorratskündi- gung (dazu Senatsurteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, aaO Rn. 19) gehandelt hat, die gleichfalls als Pflichtverletzung anzusehen wäre und somit ebenfalls Grundlage des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs des Klägers sein könnte. Jedenfalls hat der Beklagte mit seiner Schilderung, wann und aus welchen Gründen der behauptete Bedarf nachträglich entfallen ist, den insoweit an seine Darlegung zu stellenden strengen Anforderungen nicht genügt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts oblag daher nicht dem Kläger der Nachweis, dass der angegebene Bedarf von vornherein nicht bestand. Denn in dem Fall, dass der Vermieter - wie hier der Beklagte - seiner sekundären Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des geltend ge- machten Bedarfs nicht nachkommt, hat er die vom Mieter zur Grundlage seines Schadensersatzbegehrens gemachte Pflichtverletzung nicht ausreichend be- stritten und ist diese somit als unstreitig zu behandeln. c) Die vom Berufungsgericht gebildete Überzeugung, der vom Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf habe tatsächlich vorgelegen, ist ebenfalls von Rechtsfehlern beeinflusst und beruht insbesondere auf einer un- vollständigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweis- aufnahme (§ 286 Abs. 1 ZPO). Die tatrichterliche Beweiswürdigung kann zwar vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter sich den Dar- legungen im Urteil zufolge mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat, die Würdigung voll- ständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denk- und Naturgesetze ver- stößt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 16. April 2013 - VI ZR 44/12, NJW 23 24 - 12 - 2014, 71 Rn. 13). Derartige Fehler sind dem Berufungsgericht hier aber unter- laufen. aa) Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung maßgeblich auf die von ihm als glaubhaft erachtete Aussage des von ihm auch als glaubwürdig angesehenen Zeugen D. gestützt. Der Kläger hat insoweit aber, wie die Revision unter Bezug auf entsprechendes Vorbringen des Klägers in den Tatsacheninstanzen zutreffend rügt, vorgetragen, dass der Zeuge in seiner ei- desstattlichen Versicherung vom 22. April 2013, die der Beklagte in der ersten Instanz des vorliegenden Prozesses vorgelegt hat, unrichtig angegeben habe, dass er bei der Rückgabe der Mietwohnung am 31. Oktober 2011 anwesend gewesen sei. Nach dem unter Zeugenbeweis gestellten Vortrag des Klägers seien nur die Parteien, die Ehefrau des Klägers sowie weitere konkret benannte Personen anwesend gewesen. Das Berufungsgericht hat sich mit diesem Einwand des Klägers gegen die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage beziehungsweise die Glaubwürdigkeit des Zeugen nicht auseinandergesetzt. Es hat weder den Zeugen D. dazu befragt, ob die diesbezüglichen Angaben in seiner eidesstattlichen Versi- cherung zutreffen oder aus welchem Grund es insoweit gegebenenfalls zu un- richtigen Angaben gekommen ist, noch hat es die vom Kläger hierzu benannten Zeugen vernommen. Da es sich aber - wenn die Behauptung des Klägers zu- trifft - um falsche Angaben in einem Punkt handelt, der für den Zeugen jeden- falls dann, wenn er die Wohnung wirklich ernsthaft anmieten wollte - von zentra- ler Bedeutung gewesen sein musste, durfte dieser Punkt aus Rechtsgründen nicht auf sich beruhen. bb) Ferner hat das Berufungsgericht - wie bereits oben ausgeführt - die Angaben des Zeugen D. zu seinem angeblichen plötzlichen Sinnes- 25 26 27 - 13 - wandel, der ihn erst eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des Klägers dazu bewogen haben soll, von der Anmietung der Wohnung Abstand zu neh- men, nicht unter Berücksichtigung aller Umstände gewürdigt und insbesondere nicht die naheliegende Überlegung angestellt, warum der Beklagte und der Zeuge nicht zumindest alsbald nach Abschluss des Räumungsvergleichs über den voraussichtlichen Einzugstermin, die Höhe der Miete und die Unterzeich- nung eines Mietvertrags gesprochen haben. Hinzu kommt, dass es sich bei den Erkrankungen des Zeugen, die nach seinen Angaben im März 2011 aufgetreten und zu seiner Verrentung Anfang 2012 geführt haben, um seit längerer Zeit an- dauernde und sich verstärkende Beschwerden, insbesondere um verschleißbe- dingte Einschränkungen des Bewegungsapparates ("Kniebeschwerden"), we- gen derer er schon vor seinem Renteneintritt krankgeschrieben war, handelte. Von daher ist es nicht nachvollziehbar, wieso sich dem Zeugen die Erkenntnis, dass er angesichts der bestehenden Knieprobleme und der daraus resultieren- den Notwendigkeit, übermäßige Belastungen - insbesondere durch Treppen- steigen - zu vermeiden, keine Wohnung im dritten Obergeschoss anmieten wol- le, erst in der Woche nach dem Auszug des Klägers erschlossen haben soll. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Zeuge den unterbliebenen Umzug auch mit der plötzlichen Weigerung seiner damaligen Ehefrau begründete, in die neue Wohnung umzuziehen. Denn ein Umzug in eine andere Wohnung steht nicht unerwartet an; vielmehr sind zunächst der Abschluss eines Mietver- trags über die neue Wohnung vorzubereiten und die bisherige Wohnung frist- gemäß zu kündigen. Dass und gegebenenfalls wann solche Maßnahmen erfolgt seien, hat der Zeuge aber nicht bekundet. Daher legen seine Angaben den Schluss nahe, dass es bei der zur Grundlage der Kündigung gemachten Absicht des Beklagten, die Wohnung dem Zeugen zu überlassen, und der korrespondierenden Absicht des Zeugen, diese Wohnung anzumieten - sofern sie überhaupt vorhanden war - um eine 28 - 14 - allenfalls vage, unbestimmte Absicht gehandelt hat. Auch im letzteren Fall hätte noch kein konkreter Bedarf zugrunde gelegen und könnte der Kläger seinen Schadensersatzanspruch auf eine insoweit (schuldhaft) unberechtigte (Vorrats-) Kündigung stützen. cc) Zu Recht rügt die Revision weiter, dass sich das Berufungsgericht nicht mit dem unter Beweis gestellten Einwand des Klägers auseinandergesetzt hat, der Beklagte habe in der ersten Hälfte 2011 unter den Mietern des Gebäu- des Kurfürstenstraße 45 nach einem Hausmeister gesucht. Denn dieses Indiz könnte dagegen sprechen, dass die Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung überhaupt in der Absicht erfolgte, sie dem Zeugen mit dem Ziel zur Verfügung zu stellen, dass dieser als Hausmeister (auch) für dieses Objekt tätig wird. dd) Ebenfalls zu Recht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den weiteren, gleichfalls unter Beweis gestellten Vortrag des Klägers übergangen, dass im - ebenfalls im Eigentum des Beklagten stehenden - Nachbaranwesen im Zeitpunkt der Kündigung und auch noch bei Auszug des Klägers mehrere Wohnungen leer gestanden hätten, die zur Deckung des (angeblichen) "Be- triebsbedarfs" des Beklagten geeignet gewesen seien. Entgegen der Auffas- sung der Revisionserwiderung ist dieses Vorbringen nicht deshalb unerheblich, weil im vorliegenden Prozess nur noch zu klären wäre, ob der Beklagte "nach dem Auszug des Klägers die notwendige Motivation besessen habe, die streit- gegenständliche Wohnung als Hausmeisterdomizil oder für einen weiteren bei ihm angestellten Hausmeister weiterverwenden zu wollen". Denn der Beklagte hat die Kündigung darauf gestützt, dass er die Woh- nung für seinen Hausmeister D. benötige, der dieses und weitere Ob- jekte des Beklagten betreuen solle beziehungsweise betreue. Eine Pflichtwid- 29 30 31 - 15 - rigkeit läge in dieser Kündigung - wie bereits ausgeführt - sowohl dann, wenn ein derartiger (beiderseitiger) Überlassungswunsch vollständig vorgetäuscht als auch dann, wenn er zumindest noch nicht so konkret vorhanden gewesen wäre, dass er eine Kündigung gerechtfertigt hätte (sogenannte "Vorratskündigung"). Ob der Beklagte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich "im Zeitpunkt des Aus- zuges des Klägers, die Motivation hatte, die Wohnung dem Zeugen D. oder einem anderen Hausmeister zur Verfügung zu stellen", ist dagegen in die- sem Zusammenhang rechtlich unerheblich. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist es dem Kläger auch nicht mit Rücksicht auf den im Vorprozess abgeschlossenen Vergleich ver- wehrt, nunmehr geltend zu machen, dass in dem ebenfalls dem Beklagten ge- hörenden Nachbarhaus im Zeitpunkt der Kündigung und auch später leerste- hende und für den geltend gemachten Bedarf geeignete Wohnungen vorhan- den gewesen seien. Dass dem Räumungsvergleich vom 14. Juni 2011 ein Ver- zicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs nicht ent- nommen werden kann, ist bereits im Senatsurteil vom 15. Juni 2014 (VIII ZR 99/14, aaO Rn 16 ff.) im Einzelnen ausgeführt. Der von der Revisionserwide- rung angesprochene Umstand kann auch für die Frage, ob der Bedarf für den Zeugen D. nur vorgeschoben war, eine Rolle spielen. Wenn dem Be- klagten nämlich anderweitig geeigneter Wohnraum zur Verfügung gestanden hätte, durch den der geltend gemachte Bedarf für den Hausmeister ohne nen- nenswerte Abstriche hätte gedeckt werden können, kann dies unter Umständen ein Indiz dafür darstellen, dass der geltend gemachte Bedarf nicht (ernsthaft) bestand, sondern nur vorgetäuscht war (vgl. auch Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 16). Soweit der Senat im vorbezeichneten Urteil darauf hingewiesen hat, dass durch den Räumungsvergleich die Frage dem Streit entzogen sein dürfte, ob 32 33 - 16 - der vom Beklagten angegebene "Betriebsbedarf" (nämlich der Wunsch, die Wohnung einem angestellten Hausmeister zu überlassen, der dieses und weite- re Gebäude des Beklagten betreuen sollte) den hohen Anforderungen genüge, die an eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB wegen "Betriebsbedarfs" zu stel- len seien, handelt es sich um einen anderen rechtlichen Aspekt. Insoweit ist die von der Vortäuschung eines Bedarfs zu unterscheidende Frage angesprochen, dass eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach der Rechtsprechung des Senats voraussetzt, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekün- digten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die be- trieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein (Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.). Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen werden oder dessen ständige Anwesenheit aus sonsti- gen Gründen vorausgesetzt ist, der Fall sein, nicht aber - wie hier - bei einem Hausmeister, der mehrere Gebäude des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt. Der Kläger kann die vorliegend erhobenen Schadensersatzansprüche deshalb zwar nicht darauf stützen, dass der tatsächlich geltend gemachte Be- darf aus Rechtsgründen die ausgesprochene Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB nicht gerechtfertigt hätte, wohl aber darauf, dass die vom Beklagten dar- gelegte Bedarfssituation in Wahrheit nicht vorgelegen hat - etwa mangels eines konkreten und ernsthaften Überlassungswunschs oder weil dem Beklagten an- derweit Wohnraum zur Verfügung gestanden hat, in dem der angegebene Be- darf ohne wesentliche Abstriche hätte gedeckt werden können (vgl. Senatsbe- schluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, aaO Rn. 16 f.). 34 - 17 - d) Die weiteren von der Revision erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Be- gründung sieht der Senat gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab. 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Das Berufungsgericht hat zwar bezüglich der Scha- denspositionen Umzugskosten und Mietmehraufwand eine ausreichende Sub- stantiierung der einzelnen Schadenspositionen vermisst. Dies trägt die Abwei- sung der Klage indes ebenso wenig wie die weitere Begründung des Beru- fungsgerichts, die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs bezüglich der Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits sei dem Kläger mit Rücksicht auf den Räumungsvergleich vom 14. Juni 2011 verwehrt. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger hin- sichtlich der Umzugskosten den ihm entstandenen Aufwand hinreichend aufge- schlüsselt, nämlich nach Kosten der Wohnungssuche (50 €), für das beauftrag- te Unternehmen (450 €), Zahlungen an freiwillige Helfer (100 €), Fahrtkosten (50 €) und Umzugsservice der Telekom (60 €). Das Berufungsgericht über- spannt die Substantiierungsanforderungen bei weitem, indem es verlangt, dass der Kläger bereits auf dieser Ebene Rechnungsbelege vorlegen und weiteren Vortrag zur Notwendigkeit der einzelnen Kostenpositionen, die sich bei verstän- diger Würdigung von selbst verstehen, halten müsse. Anders als das Beru- fungsgericht meint, hätte der Betrag von nur 750 €, den der Kläger insoweit als Gesamtbetrag der noch näher aufgeschlüsselten Umzugskosten angesetzt hat, auch ohne weiteres im Wege einer Schätzung nach § 287 ZPO zugrunde gelegt werden können. Zutreffend weist die Revision insoweit darauf hin, dass die Kosten für einen Umzug des Mobiliars einer Vier-Zimmer-Wohnung schon nach der allgemeinen Lebenserfahrung den vom Kläger geltend gemachten Betrag regelmäßig deutlich übersteigen dürften; soweit das Berufungsgericht gleich- 35 36 37 - 18 - wohl Zweifel an der Höhe der geltend gemachten Umzugskosten hatte, hätte es den angebotenen Zeugenbeweis erheben müssen. b) Auch bezüglich der vom Kläger beanspruchten Erstattung der Mietdif- ferenz trägt die vom Berufungsgericht gegebene Hilfsbegründung, insoweit sei die Klage unsubstantiiert, weil der Kläger die Mietverträge über die bisherige und die jetzige Mietwohnung nicht vorgelegt und konkrete Einzelheiten zur La- ge, Ausstattung und Art der beiden Wohnungen nicht mitgeteilt habe, die Ab- weisung der Klage beziehungsweise die Zurückweisung der Berufung nicht. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Sachvortrag schon dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erschei- nen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1 a; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2 a mwN; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710 unter II 2 a; vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, juris Rn. 6 f.; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO mwN; vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2 a). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebe- nenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen 38 39 - 19 - Streitfragen zu unterbreiten (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO unter II 1 b; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, aaO unter II 2 b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO). aa) Diesen Anforderungen ist der Kläger bezüglich des geltend gemach- ten Mietdifferenzschadens gerecht geworden. Es trifft zwar zu, dass die höhere Miete, die ein Mieter nach unberechtigter Kündigung der bisherigen Wohnung für die daraufhin angemietete neue Wohnung zahlen muss, regelmäßig insoweit nicht erstattungsfähig ist, als sie auf einem höheren Wohnwert beruht, etwa aufgrund besserer Ausstattung, Zuschnitts, Lage oder Größe der neuen Woh- nung. Dies rechtfertigt es aber nicht, eine Klage auf Ersatz eines Mietdifferenz- schadens nach unberechtigter Kündigung erst dann als ausreichend substanti- iert und schlüssig anzusehen, wenn der Mieter detaillierte Angaben zur Ausstat- tung, Lage, Größe und Wohnwert der bisherigen und der neu angemieteten Wohnung macht und deren Vergleichbarkeit im Einzelnen darlegt und belegt. bb) Zu Recht rügt die Revision in diesem Zusammenhang unter Bezug- nahme auf die vom Zeugen D. vor dem Amtsgericht am 18. Novem- ber 2010 gemachten und vom Kläger übernommenen Angaben zu den Beson- derheiten der bisherigen Wohnung des Klägers, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass es sich hierbei um eine circa 100 qm große Vierzimmer-Wohnung mit zwei Balkonen und einer Bruttomiete von ledig- lich 523,09 € gehandelt habe. Schon nach diesen Angaben drängte sich die Überlegung auf, dass es sich um eine ungewöhnlich günstige und deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete handelte, zumal der Kläger ein Schreiben des Beklagten aus dem Räumungsprozess vorgelegt hatte, in dem dieser selbst darauf hingewiesen hatte, die Wohnung des Klägers zeichne sich durch eine gute Lage in Koblenz und eine sehr gute Ausstattung aus, und die 40 41 - 20 - Nettomiete je qm betrage nur 3,63 € und liege somit rund 2 € je qm unter den Mieten der übrigen Wohnungen des Gebäudes. Ferner ist allgemein bekannt und musste sich auch dem Berufungsgericht aufdrängen, dass in Zeiten allge- mein steigender Mieten die sogenannten Neuvertragsmieten (vgl. dazu Senats- urteil vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16, juris Rn. 23) regelmäßig deutlich höher liegen als die Bestandsmieten. Denn viele Vermieter schöpfen die nach § 558 BGB bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht oder zumindest nicht vollständig aus, sondern verlangen erst im Falle einer Neuvermietung eine deutlich höhere Miete, weil sie dann das Verfahren nach §§ 558 ff. BGB mit den dort bestehenden Einschränkungen (insbesondere Kappungsgrenze) nicht ein- halten müssen. cc) Insbesondere hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Feststellung eines streitigen Mietdifferenzschadens nach unberechtigter Woh- nungskündigung regelmäßig nur mittels eines Gutachtens eines mit dem örtli- chen Mietmarkt vertrauten Sachverständigen möglich sein wird und dieser die erforderlichen (wertenden) Feststellungen zum Wohnwert üblicherweise nach einer Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft. Es stellte daher eine Überspannung der Substantiierungsanforderungen dar, von der Partei vorab konkrete Darlegungen zur Vergleichbarkeit der Wohnwerte zu verlangen und die Durchführung einer Beweisaufnahme davon abhängig zu machen. c) Hinsichtlich der Prozesskosten des vorangegangenen Räumungspro- zesses ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, ein Schadensersatzan- spruch sei insoweit durch den abgeschlossenen Räumungsvergleich ausge- schlossen. Dabei hat es erneut verkannt, dass der Vergleich keine Anhalts- punkte dafür bietet, dass die Parteien damit gleichzeitig Schadensersatzan- sprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs abgelten wollten (vgl. dazu die Ausfüh- rungen des Senats im Urteil vom 14. Juni 2015 - VIII ZR 99/14, aaO Rn. 18 ff.). 42 43 - 21 - Die Prozesskosten des Räumungsprozesses sind aber Teil des insoweit ent- standenen Schadens. Die Klage ist bezüglich der Prozesskosten auch nicht deshalb unbegrün- det, weil diese Kosten, wie der Beklagte geltend gemacht hat, von der Rechts- schutzversicherung des Klägers getragen worden seien. Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob es sich bei der - lediglich in einem Nebensatz im Rahmen der Hilfserwägungen des Berufungsgerichts enthaltenen - Formulierung, der Be- klagte habe "unbestritten vorgetragen, dass diese vollständig von der Rechts- schutzversicherung des Klägers getragen worden seien" um eine tatbestandli- che Feststellung handelt (vgl. zu den Anforderungen BGH, Beschluss vom 26. März 1997 - IV ZR 275/96, NJW 1997, 1931), an die der Senat mangels eines diesbezüglichen Tatbestandsberichtigungsantrags des Klägers nach § 314 ZPO gebunden wäre. Selbst wenn das der Fall wäre, rechtfertigten die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht die Abweisung der Klage bezüglich dieser Schadenspositionen. Denn eine Erstattung der Prozesskosten des Klägers durch seine Rechtsschutzversicherung würde nicht zum Wegfall des Schadens und somit zur Unbegründetheit der diesbezüglichen Klage füh- ren, sondern nur zum Übergang des Schadensersatzanspruchs auf die Versi- cherung nach § 86 Abs. 1 VVG. Diese Vorschrift ist anwendbar, weil es sich bei einer Rechtsschutzversicherung um eine Schadensversicherung handelt (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 1964 - II ZR 229/64, VersR 1967, 774 unter II 2). Dann käme es aber entscheidend darauf an, ob die Leistung der Rechtsschutz- versicherung vor oder nach der Rechtshängigkeit des vorliegenden Prozesses erfolgt ist. Nur im ersteren Fall (und auch nur dann, wenn eine Einziehungser- mächtigung oder Abtretung nicht vorlag), hätte dies wegen des Wegfalls der Aktivlegitimation des Klägers zur Unbegründetheit der Klage in diesem Punkt führen können. Im zweiten Fall läge hingegen eine gesetzliche Prozesstand- schaft nach § 265 ZPO vor, mit der Folge, dass der Kläger seinen Klageantrag 44 - 22 - - nach einem gegebenenfalls zu erteilenden gerichtlichen Hinweis - lediglich auf Zahlung an die Rechtsschutzversicherung umzustellen hätte. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben, so- weit das Berufungsgericht hinsichtlich der Klagepositionen Umzugskosten, Mietmehraufwand und Prozesskosten sowie der diesbezüglichen Nebenforde- rungen zum Nachteil des Klägers entschieden hat. Es ist daher insoweit - unter Zurückweisung der weitergehenden Revision - aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei sieht der Senat von der Erhebung von Gerichtsgebühren für das erneute Revisionsverfahren ab (§ 21 Abs. 1 GKG) und macht von der Möglichkeit der Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO), die es auch erlaubt, den nach Zurückverweisung zuständigen Spruchkörper ausdrücklich zu bezeichnen (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juni 1986 - VI ZR 95/85, NJW 1986, 2886 unter II 1; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 22. Aufl. § 563 Rn. 5; vgl. auch BVerfGE 20, 336, 345 ff.). 45 - 23 - Für das weitere Verfahren weist der Senat für den Fall, dass - gegebenenfalls nach weiterem Vortrag der Parteien - der Beklagte ausrei- chend schlüssig darlegt, dass die geltend gemachte Nutzungsabsicht tatsäch- lich ernsthaft bestand und erst nach Auszug des Klägers (unerwartet) entfallen ist, vorsorglich darauf hin, dass eine erneute Vernehmung des Zeugen D. erforderlich sein dürfte. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Koblenz, Entscheidung vom 06.11.2013 - 161 C 1145/13 - LG Koblenz, Entscheidung vom 22.02.2016 - 2 S 76/15 - 46

§ 573§ 574§ 574a

BGH VIII ZR 238/1520.07.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR270.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/15 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573, § 574, § 574a a) Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserforder- nisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ge- nügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f. mwN). Da- gegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthal- ten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten. b) Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass - 2 - diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15). BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15 - LG Baden-Baden AG Bühl - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Baden-Baden - Zivilkammer II - vom 20. November 2015 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1997 Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in S. . Vermieter war der im Juli 2014 verstorbene H. W. , der Ehemann der Klägerin und Vater des Dritt- widerbeklagten. Dieser ist von der Klägerin und einem weiteren Sohn, dessen Erbteil die Klägerin als Testamentsvollstreckerin verwaltet, beerbt worden. Der Drittwiderbeklagte ist seit Januar 2014 Eigentümer des Grundstücks. Er be- wohnt mit seiner vierköpfigen Familie die Wohnung im Obergeschoss des Hau- ses. Im Dachgeschoss befinden sich weitere Räumlichkeiten, die bis in das Jahr 2010 von Dritten als Wohnung genutzt wurden und seither leer stehen. Der verstorbene H. W. kündigte, jeweils gestützt auf Eigenbedarf, das Mietverhältnis mehrfach. Die letzte Kündigung vom 24. Januar 2014 be- gründete er dahin, dass die Erdgeschosswohnung vom Drittwiderbeklagten und 1 2 - 4 - seiner insgesamt vierköpfigen Familie benötigt werde; dieser beabsichtige, die Wohnungen im Obergeschoss und im Erdgeschoss zusammenzulegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen. Der weitere Wohnraum werde benötigt, um der zweijähri- gen Tochter, die derzeit in dem nur 7,5 qm großen Ankleideteil des Schlafzim- mers untergebracht sei, ein eigenes größeres Zimmer zur Verfügung zu stellen. Eine andere Aufteilung der Zimmer in der Wohnung sei nicht möglich, da die Eheleute wegen einer Erkrankung des Ehemanns getrennte Schlafzimmer und ein weiteres WC benötigten; außerdem sei das dritte (Schlaf-)Zimmer für den siebenjährigen Sohn vorgesehen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten unter ande- rem geltend, der Drittwiderbeklagte könne mit seiner Familie alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung nutzen. Jedenfalls könnten sie die Fortset- zung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkun- gen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin, die den Rechts- streit für die Erbengemeinschaft aufgenommen hat, stattgegeben und die gegen den Drittwiderbeklagten erhobene Widerklage der Beklagten, soweit sie auf die Feststellung eines Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichtet ist, abgewie- sen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klage- abweisungs- und ihr vorinstanzlich abgewiesenes Feststellungsbegehren wei- ter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn der Mietver- trag mit den Beklagten sei spätestens durch die ordentliche Kündigung vom 24. Januar 2014 beendet worden, so dass auch die von den Beklagten wider- klagend begehrte Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbestehe, keinen Er- folg haben könne. Die den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genü- gende Eigenbedarfskündigung sei wirksam, weil der Drittwiderbeklagte mit sei- ner Familie die Wohnung der Beklagten zur Deckung seines erweiterten Wohn- bedarfs benötige. An der Ernsthaftigkeit des vom Drittwiderbeklagten verfolgten Wunsches, das Dachgeschoss zurückzubauen und das gesamte Haus zu ei- nem Einfamilienhaus umzubauen, könne nicht gezweifelt werden. Dem Nut- zungswunsch liege daher ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund zu- grunde, der zu respektieren sei. Der Drittwiderbeklagte müsse sich vor diesem Hintergrund auch nicht auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung verweisen lassen, die zudem über Dachschrägen verfüge und deshalb weniger geeignet sei als die im Übrigen auch besser zu erreichende Erdgeschosswohnung. Die Kündigung sei ferner nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechts- missbrauchs unwirksam. Eine Verletzung der Anbietpflicht in Bezug auf die Dachgeschosswohnung scheide aus, da diese - was hinzunehmen sei - nicht 5 6 7 8 9 - 6 - mehr vermietet, sondern zurückgebaut werden solle und für die Beklagten zu- dem auf Grund ihrer Lage ungeeignet sei. Die Beklagten könnten auch nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB beanspruchen. Zwar hätten sie das Vorliegen von Här- tegründen vorgetragen. Danach habe der Beklagte zu 1 eine Vielzahl von ge- sundheitlichen Beschwerden, die zur Folge hätten, dass der Umzug in eine Al- tenpflegeeinrichtung die einzige realistische Alternative zu einem Verbleib in der Wohnung sei. Insoweit lehne es die Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen, wo sie, da sie noch rüstig sei, "nichts zu suchen" habe. Zudem würde sich, wenn der Be- klagte zu 1 aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde, seine beginnen- de Demenz verschlimmern. Ein etwa durch Sachverständigengutachten zu erhebender Beweis zu diesen - von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten bestrittenen - Härte- gründen sei aber nicht geboten. Selbst wenn man das Vorbringen der Beklag- ten zu den Härtegründen als wahr unterstellte und es als vollumfänglich zutref- fend der Entscheidung zugrunde legte, führte es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile nicht zu einem Vorrang der Interessen der Beklagten gegenüber denjenigen der Vermietersei- te. Denn diesen Interessen stünden diejenigen des Drittwiderbeklagten und seiner Familie an der Deckung ihres zusätzlichen Wohnbedarfs gegenüber. Diese wären andernfalls gezwungen, auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwe- sen in beengten, einer Familie mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnver- hältnissen zu leben. Auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung müsse sich der Drittwiderbeklagte ebenfalls nicht verweisen lassen, da ungeachtet der Fra- ge, ob diese Wohnung überhaupt für eine Wohnnutzung geeignet sei, die Nut- zung dieser Räumlichkeiten ihren berechtigten und anerkennenswerten Nut- zungsvorstellungen widerspreche. 10 11 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses (§§ 574, 574a BGB) nicht verneint und der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Heraus- gabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zuerkannt werden. Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts zum Fort- setzungsverlangen der Beklagten ist in einem entscheidenden Punkt mit Rechtsfehlern behaftet. Entsprechendes gilt für die Beurteilung des widerkla- gend gegen den Drittwiderbeklagten erhobenen Feststellungsbegehrens auf Fortbestand des Mietverhältnisses. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegan- gen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird und - entgegen der Auffassung der Revision - nicht schon aus diesem Grunde unwirksam ist. a) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaf- fen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7 mwN) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermög- licht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. 12 13 14 15 - 8 - Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausrei- chend. Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin. b) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Kündigungsschrei- ben jedoch keine Ausführungen zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Hauses und zu ihrer Nutzbarkeit durch den Drittwiderbeklagten enthalten. Denn das Begründungserfordernis dient nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mie- ter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtli- che Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Zudem waren Angaben zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss auch deswegen entbehrlich, weil den Beklag- ten die Raumsituation im Haus ersichtlich bekannt war. Es versteht sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angesprochen werden müssen (Senats- urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10). 2. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Vermieter H. W. bei Ausspruch der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten hatte, weil mit der Familie des Drittwiderbeklagten Familienangehörige die Räume der Erdge- schosswohnung für sich als Wohnraum benötigten (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Soweit die Revision bereits an dieser Stelle dem so umschriebenen Eigenbe- darf seine Berechtigung dadurch abzusprechen versucht, dass sie den Drittwi- derbeklagten auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung als eine ihm zumut- bare Alternative zur Kündigung verweisen will, kann sie damit nicht durchdrin- gen. 16 17 - 9 - a) Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 ff. mwN) haben die Gerichte den Ent- schluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Insbe- sondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. aa) Allerdings sind dem Erlangungswunsch des Vermieters schon auf der Ebene des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gewisse äußere Grenzen zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters gesetzt. Danach dürfen die Gerichte den Ei- gennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich nur darauf nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollzieh- baren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer an- deren (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Letztgenannten Gesichtspunkt macht die Revision - allerdings ohne Erfolg - zugunsten der Beklagten geltend. bb) Die dem Tatrichter vorbehaltene Beurteilung, ob auch die Dachge- schosswohnung geeignet ist, den als solchen von der Revision hingenomme- nen Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ohne wesentliche Abstriche zu befrie- digen, und deshalb als missbräuchlich eingestuft werden muss, kann vom Revi- sionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Sach- verhalt rechtsfehlerfrei festgestellt, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berück- sichtigt sowie den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat und ob sei- ne Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (Senatsurteil vom 18 19 20 - 10 - 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16 mwN). Hieran gemes- sen gibt die Wertung des Berufungsgerichts, die Kündigung sei nicht rechts- missbräuchlich, keine Veranlassung zu revisionsrechtlicher Beanstandung. Die Absicht des Drittwiderbeklagten, das seit einiger Zeit leerstehende Dachgeschoss nicht wieder als Wohnraum in Benutzung zu nehmen, sondern zur Deckung des erhöhten Wohnbedarfs die im Obergeschoss gelegene Woh- nung mit der bisher von den Beklagten bewohnten Erdgeschosswohnung zu- sammen zu legen, beruht als solche auf nachvollziehbaren Erwägungen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht deshalb einen Zugriff auf die Nutzung der Dachgeschosswohnung aufgrund der dort vorhandenen Dachschrägen und des längeren Zugangs zum Außenbereich nicht als der Möglichkeit einer Nut- zung der Erdgeschosswohnung im Wesentlichen gleichwertig erachtet, so dass jedenfalls die strengen Voraussetzungen für die Annahme eines Rechtsmiss- brauchs nicht für gegeben erachtet werden können. b) Ebenso ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die ausgesprochene Kündigung nicht deshalb unwirksam ist, weil die Klä- gerin den Beklagten nicht ersatzweise die Dachgeschosswohnung angeboten hat. Denn ein etwaiger Verstoß gegen die sogenannte Anbietpflicht führte - wie der Senat kürzlich entschieden hat - schon von der Rechtsfolge her nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern hätte allenfalls Schadensersatzansprü- che wegen einer Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietverhältnis zur Folge (Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 Rn. 54 ff. - zur Veröffentlichung in BGHZ vor- gesehen). 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagten die Fortsetzung des Mietver- hältnisses verlangen können, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. 21 22 23 - 11 - a) Der Mieter kann nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, ZMR 2005, 843 unter II 2 mwN; vgl. ferner Senatsurteil vom 9. Novem- ber 2016 - VIII ZR 73/16, WuM 2017, 23 Rn. 16 mwN [zu § 543 Abs. 1 BGB]). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be- rufungsgerichts nicht stand. b) Das Berufungsgericht ist zwar im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Konsequenzen, die für die Beklagten mit einem Umzug verbunden wären, sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben müssen, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Allerdings hat sich das Berufungsgericht rechtsfeh- lerhaft auf eine lediglich formale Unterstellung der von den Beklagten vorgetra- 24 25 - 12 - genen Härtegründe als wahr beschränkt und es dadurch unterlassen, diese Gründe mit der ihnen nach dem Vorbringen der Beklagten in Wirklichkeit zu- kommenden Bedeutung in die Härtefallabwägung einzustellen und zu gewich- ten. aa) Das Berufungsgericht hat das Vorbringen der Beklagten zu den bei ihnen gegebenen Härtegründen als wahr unterstellen und es als vollumfänglich zutreffend seiner Entscheidung zugrunde legen wollen, um sodann gleichwohl zu dem Ergebnis zu kommen, dass es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite verdiene. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, dass die Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15 mwN). Dies bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden. bb) Die Beklagten haben - worauf die Revision mit Recht hinweist - für ihr Fortsetzungsbegehren entscheidend auf die gesundheitlichen Beeinträchtigun- gen des Beklagten zu 1, namentlich auf eine über die altersbedingte Gebrech- lichkeit hinaus im Falle eines Wohnungsverlusts greifbar drohende demenzielle Orientierungslosigkeit, und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheli- ches Zusammenleben mit der Beklagten zu 2 resultierenden Folgen abgestellt. Dass das Berufungsgericht die hierin zum Ausdruck gekommene existenzielle Bedeutung der bisherigen Wohnung und die Alternativlosigkeit ihrer Beibehal- tung für die Beklagten bei seiner Wahrunterstellung in der gebotenen Weise erfasst und sich damit über eine eher nur formale Zurkenntnisnahme hinaus auch inhaltlich unter Berücksichtigung des diesem Vorbringen zukommenden 26 27 - 13 - besonderen Gewichts auseinandergesetzt hat, lassen seine Erwägungen nicht erkennen. Die getroffene Wahrunterstellung hat dem Berufungsgericht vielmehr den Blick für das danach im Streitfall unabweisbar bestehende Erfordernis versperrt, sich ein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisenden Interessen der Beklag- ten zu verschaffen. Denn nicht zuletzt auch aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchti- gungen oder Lebensgefahr verfassungsrechtlich gehalten sind, ihre Entschei- dung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Ab- wägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, aaO Rn. 22 mwN). Macht deshalb ein Mieter derart schwerwiegende gesundheitliche Aus- wirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, wie sie im Streitfall vorgetragen sowie unter Zeugen- und Sachverständigenbeweis gestellt sind, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigener, auch vorliegend nicht aufgezeig- ter Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Erst dies ver- setzt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten. cc) Zudem lassen - worauf die Revision ebenfalls mit Recht hinweist - die Ausführungen des Berufungsgerichts besorgen, dass es dem Erlangungsinte- 28 29 30 - 14 - resse der Vermieterseite ein zu großes Gewicht beigemessen hat. Denn für die Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung wegen Eigenbedarfs kann - anders als bei der Prüfung des Eigenbedarfs als solchem - im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB auch die Dringlichkeit des geltend gemachten Wohnbe- darfs Bedeutung erlangen (BayVerfGH, NJW 1993, 517, 520; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 574 Rn. 64). Insoweit drängte sich die Überlegung auf, dass es sich bei dem für die junge Familie geltend gemachten erhöhten Wohn- bedarf eher um eine Erhöhung des "Wohnkomforts" als um eine Beseitigung völlig unzureichender beengter Wohnverhältnisse handeln könnte. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass das Vorhandensein von Räumlichkeiten, mit denen für eine Übergangszeit der - im Streitfall gesteigerte - Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ganz oder teilweise befriedigt werden könnte, bei der Abwägung Berücksichtigung finden muss. Zu Recht weist die Revision insoweit darauf hin, dass es bei einem möglicherweise aus Härtegründen gebotenen weiteren Verbleib der Beklagten in der Erdgeschosswohnung angesichts des hohen Alters des Beklagten zu 1 entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts nicht um einen unüberschaubaren Zeitraum ginge. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil die im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB erforderlichen weite- ren Feststellungen - voraussichtlich unter sachkundiger Beratung - nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat weist für das weitere Verfahren darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht - gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden Antrag - weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingungen fortzu- 31 32 - 15 - setzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen. Im Streit- fall könnte daher zu überlegen sein, ob - wie seitens der Beklagten einmal an- geboten - bei Fortbestehen eines dahingehenden Einverständnisses zum Aus- gleich der auf Klägerseite bestehenden Nachteile eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses etwa auch unter moderater Erhöhung des Mietzinses oder unter Zahlung einer angemessenen Kostenbeteiligung an der Umgestaltung des Dachgeschosses für die vorübergehende Nutzung durch den Drittwiderbeklag- ten und seine Familie in Betracht kommen könnte. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Bühl, Entscheidung vom 16.02.2015 - 3 C 403/13 - LG Baden-Baden, Entscheidung vom 20.11.2015 - 2 S 12/15 -

§ 535§ 536§ 540§ 543

BGH VIII ZR 297/1423.09.2015 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:200716BVIIIZR238.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 238/15 vom 20. Juli 2016 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten als unzulässig zu verwerfen, soweit sie die Erledigungsfeststellung hinsichtlich der Mietforderung betrifft, und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Der Beklagte ist seit vielen Jahren Mieter sowohl der Erd- als auch der Dachgeschosswohnung eines in Düsseldorf gelegenen Dreifamilienhauses der Klägerin. Diese hatte das Grundstück Ende 2009 von ihren Großeltern übertra- gen erhalten und ist seit Anfang 2010 als Eigentümerin im Grundbuch eingetra- gen. Der Beklagte, der in der Folgezeit die monatlichen Mieten von 575,20 € und 587,99 € auf das von der Klägerin angegebene Konto entrichtet hatte, ge- riet ab Mai 2014 mit den Mietzahlungen in Rückstand. Von Mai bis Juli 2014 leistete er nur noch Teilzahlungen, so dass für diesen Zeitraum ein Rückstand von 2.642,33 € auflief. Nachdem der Beklagte anschließend für die Monate Au- gust bis Oktober 2014 keine Mietzahlungen mehr erbracht hatte, kündigte der spätere Prozessbevollmächtigte der Klägerin am 21. Oktober 2014 die Mietver- hältnisse über beide Wohnungen unter Hinweis auf den seit Mai 2014 aufgelau- fenen Gesamtmietrückstand von 6.131,30 € (3.191,35 € hinsichtlich der Erdge- 1 - 3 - schosswohnung und 2.939,95 € hinsichtlich der Dachgeschosswohnung) au- ßerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31. Juli 2015. Das Kündigungs- schreiben war wie folgt eingeleitet: "[…] in vorbezeichneter Sache zeige ich die Vertretung ihrer Vermieterin, Frau M. H. […] an; Originalvollmacht ist beigefügt. Die Vollmacht ist mitunterzeichnet von der Mutter meiner Mandantin, Frau Ma. H. , die meine Mandantin in dieser mietrechtlichen Angelegenheit um- fassend vertritt, so dass sie hieraus erkennen können, dass ich auch namens und im Auftrag von Frau Ma. H. handele […]" Die in der bezeichneten Weise unterschriebene Vollmacht, die ihrem Wortlaut nach "insbesondere Kündigungen von Dauerschuldverhältnissen (z.B. Miet- und Pachtvertrag/Arbeitsvertrag)" erfasste, enthielt zur Bezeichnung von Auftraggeber und Angelegenheit folgende Angaben: "Mandanten: M. H. , W. , vertr. d. Fr. Ma. H. Vollmacht zur anwaltlichen Vertretung in Sachen gegen: H. / F. wegen: Ansprüche aus Wohnraummietvertrag, Kündigung, Räumung" Die auf Räumung und Herausgabe der beiden Wohnungen sowie auf Zahlung namentlich der vorgenannten Mietrückstände gerichtete Klage ist dem Beklagten am 20. November 2014 zugestellt worden. Dieser hat neben den lau- fenden Mieten die Rückstände für die Dachgeschosswohnung am 26. Novem- ber 2014 und für die Erdgeschosswohnung am 12. Januar 2015 beglichen, wo- raufhin die Klägerin ihr Zahlungsbegehren insoweit einseitig für erledigt erklärt hat. Der Beklagte, der auf das Kündigungsschreiben am 31. Oktober 2014 unter anderem mit dem Hinweis reagiert hatte, dass die dabei vorgelegte Vollmacht die ausgesprochenen Kündigungen nicht decke, ist dem Klagebegehren insge- samt entgegengetreten, wobei er das Auflaufen des Mietrückstandes vor allem damit erklärt hat, dass er durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen 2 3 - 4 - der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige Liquiditätssituation gera- ten sei. Die Klage hat in den Vorinstanzen im Wesentlichen Erfolg gehabt. Hier- gegen wendet sich der Beklagte mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. II. 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich mit ihrem Antrag, ohne ihn allerdings auch zu diesem Punkt zu begründen, zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht erkannte Erledigungsfeststellung hinsichtlich der Mietforderung wendet. Denn das Berufungsgericht hat die Revision nur auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch beschränkt zugelassen. Eine solche Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich - wie hier - auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Das wiederum ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zu- gelassen hat, bei mehreren teilbaren Gegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung auf diesen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr., z.B. Senatsbeschluss vom 24. Januar 2012 - VIII ZR 206/11, WuM 2012, 163 Rn. 4 mwN). So verhält es sich hier. Denn die vom Berufungsgericht zur Begründung der ausgesprochenen Revisionszulassung formulierte Rechtsfrage betrifft ledig- lich die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung und damit die Begrün- detheit des Räumungs/- und Herausgabebegehrens unter Einschluss des dar- aus abgeleiteten Anspruchs auf Erstattung der zur Durchsetzung dieses Begeh- rens vorprozessual angefallenen Rechtsanwaltskosten. Für die daneben ver- 4 5 6 - 5 - folgten Mietrückstände war die Rechtsfrage dagegen ohne Bedeutung. Da es sich bei den Räumungs- und Herausgabeansprüchen um abgrenzbare Streit- gegenstände handelt, auf die der Kläger sein Rechtsmittel hätte beschränken können, liegt eine entsprechende - wirksame - Beschränkung der Revisionszu- lassung auf die genannten Ansprüche durch das Berufungsgericht vor. 2. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Das Beru- fungsgericht hat die Revision wegen der von ihm für rechtsgrundsätzlich klä- rungsbedürftig erachteten Rechtsfrage zugelassen, unter welchen Umständen ein nach der Kündigung erfolgter vollständiger Zahlungsausgleich der Mietrück- stände einer wirksamen ordentlichen Kündigung entgegenstehen kann. Die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen tragen jedoch weder den von ihm gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO angenommenen Zulassungsgrund einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache noch einen der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO weiterhin vorgesehenen Zulassungsgründe. Dass der im Streitfall innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgte Ausgleich aller fälligen Mieten lediglich zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung geführt hat, während eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Miet- zahlungsverzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt geblieben ist, entspricht der ständigen, keiner weiteren Klärung mehr bedürftigen Rechtspre- chung des Senats (zuletzt Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22 mwN). Die danach im Raum stehende Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert zu ihrer Beantwortung eine umfassende Heranziehung der Umstände des Einzelfalls; dieser Vorgang ist mithin angesichts der Vielgestaltigkeit der dabei zu beachtenden Gesche- 7 8 9 - 6 - hensabläufe und Zustände Gegenstand einer in erster Linie dem Tatrichter vor- behaltenen Würdigung unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte. Die Beantwortung der genannten Frage ist demgemäß auch nicht einer vom Berufungsgericht - hier mit Blick auf die Bedeutung und Gewichtung eines nachträglichen Zahlungsausgleichs - er- hofften Verallgemeinerung und Systematisierung durch das Revisionsgericht zugänglich; dieses kann das - von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängige - Ergebnis der wertenden Betrachtung des Tatrichters vielmehr nur darauf überprüfen, ob die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksich- tigt und richtig angewandt worden sind (Senatsurteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19; vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 12; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; jeweils mwN). 3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das gilt sowohl für die von ihr erhobene Rüge, die Kündigung sei mangels wirksamer Bevollmächti- gung der Mutter der Klägerin zu Recht vom Beklagten zurückgewiesen und deshalb nicht wirksam ausgesprochen worden, als auch für die Rüge, das Beru- fungsgericht habe bei Würdigung eines berechtigten Kündigungsinteresses der Klägerin die Anforderungen an die Substantiierung des Beklagtenvorbringens zum mangelnden Verschulden am Auftreten seiner Zahlungsschwierigkeiten überspannt, zumindest aber weitere entlastende Gesichtspunkte nur unzu- reichend berücksichtigt. a) Vergeblich macht die Revision geltend, die vom Berufungsgericht für maßgeblich erachtete Kündigung vom 21. Oktober 2014 sei - genauso wie die im Prozess erklärte weitere Kündigung - angesichts der vom Beklagten am 31. Oktober 2014 auch insoweit ausgesprochenen Beanstandung gemäß § 180 10 11 - 7 - BGB, zumindest aber gemäß § 174 Satz 1 BGB unwirksam, weil als Vollmacht- geber des späteren Prozessbevollmächtigten der Klägerin deren Mutter aufge- treten, gleichzeitig aber die für eine wirksame "Vollmachtskette" vorausgesetzte (Haupt-)Bevollmächtigung der Mutter durch die Klägerin, welche die Vollmacht lediglich "zeugenschaftlich mitunterzeichnet habe", nicht ordnungsgemäß und in der erforderlichen Form nachgewiesen sei. Insoweit kann dahinstehen, ob die erst zehn Tage nach Kündigungszugang in eher "verschwommener" Form aus- gesprochene Beanstandung der Kündigung den nach §§ 174, 180 BGB an eine Beanstandung oder Zurückweisung zu stellenden Anforderungen, und zwar auch an die in beiden Fällen gebotene Unverzüglichkeit, genügt (vgl. dazu BAG, NJW 1981, 2374, 2375; NZA 2012, 495 Rn. 31 f.; ferner BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2012 - V ZB 5/12, WM 2013, 2331 Rn. 9, 14 f.). Denn die Re- vision geht unter Außerachtlassung wesentlicher Auslegungsgesichtspunkte unzutreffend davon aus, dass die vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin ausgesprochene Kündigung sich nicht unmittelbar auf eine von der Klägerin erteilte Vollmacht stützen kann, sondern sich lediglich als eine von der Mutter der Klägerin (unzureichend) abgeleitete Untervollmacht darstellt. Bei der vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit der Kündigung im Original vorgelegten Vollmachtsurkunde handelt es sich, wie in § 172 Abs. 1 BGB beschrieben, um eine nach außen kundgegebene Innenvollmacht. Der Umfang einer Vollmacht bestimmt sich nach dem Willen des Vollmachtgebers, und zwar in der Form, in der der Geschäftspartner den Willen namentlich nach dem mit der Vollmacht verfolgten Zweck und dem ihm zugrunde liegenden Rechtsgeschäft nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte er- kennen muss (BGH, Urteil vom 18. März 1970 - V ZR 84/67, WM 1970, 557 unter II A). Demgemäß ist bei einer Innenvollmacht grundsätzlich auf das Ver- ständnis des Vertreters als dem Empfänger der Vollmachtserklärung abzustel- len (BGH, Urteil vom 9. Juli 1991 - XI ZR 218/90, WM 1991, 1748 unter 2 a; 12 - 8 - BeckOK-BGB/Schäfer, Stand: Mai 2016, § 167 Rn. 23 mwN). Das gilt auch bei einer kundgegebenen Innenvollmacht, allerdings mit der Maßgabe, dass Be- sonderheiten, die aus der Vollmachtsurkunde nicht oder nicht hinreichend her- vorgehen, vom Bevollmächtigten bei einem Gebrauchmachen von der Voll- macht zur Vermeidung von Rechtsscheinstatbeständen verdeutlicht werden müssen (vgl. MünchKommBGB/Schubert, 7. Aufl., § 167 Rn. 61, § 171 Rn. 13; BeckOK-BGB/Schäfer, aaO Rn. 24). Das ist im Streitfall geschehen. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hatte im Kündigungsschreiben unter Bezugnahme auf die gleichzeitig vorgelegte Originalvollmacht eigens klargestellt, dass er - wie sich auch sonst nach dem Inhalt der Vollmachtsur- kunde aufgedrängt hat - aufgrund einer konstitutiv erteilten und nicht - wie die Revision meint - nur zeugenschaftlich bekundeten Bevollmächtigung der Kläge- rin unmittelbar in deren Namen auftreten und seine Vertretungsmacht lediglich nachrangig von der Mutter der Klägerin ableiten wollte. Denn insoweit hatte der das Vollmachtsformular vorbereitende Prozessbevollmächtigte - ersichtlich dem Gebot des sichersten Weges folgend - in der bezeichneten Angelegenheit ledig- lich zusätzlich mitgeteilt, die Klägerin werde in der streitgegenständlichen Ange- legenheit von ihrer Mutter vertreten, so dass die Vollmachtsurkunde insoweit noch eine weitere in sich geschlossene Legitimationskette aufgewiesen hat, die im Streitfall einer Anwendbarkeit sowohl von § 174 Satz 1 BGB als auch von § 180 BGB ebenfalls von vornherein entgegengestanden hat (vgl. auch Münch- KommBGB/Schubert, aaO, § 172 Rn. 23). b) Auch gegen das vom Berufungsgericht bejahte Vorliegen eines be- rechtigten Interesses der Klägerin an der Beendigung der Mietverhältnisse wendet sich die Revision ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig gese- hen, dass nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 d cc) eine unverschuldete Zahlungsun- 13 14 - 9 - fähigkeit den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei einer ordentli- chen Kündigung auch entlasten und ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit eröffnen kann, sich auf unvorhersehba- re wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Insoweit hat das Berufungsgericht aber - anders als die Revision meint - nicht die (Substantiierungs-)Anforderungen an eine vorzunehmende Entlastung verkannt. (1) Dass der Beklagte mit den über mehrere Monate jeweils nahezu in Höhe einer Halbjahresmiete aufgelaufenen Mietrückständen seine Mietzah- lungspflichten weit mehr als nur unerheblich verletzt hat, steht - wie das Beru- fungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - außer Frage (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 19 f.). Ebenso ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass es - in Überein- stimmung mit § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB - Sache des Beklagten war, im Einzel- nen darzulegen, dass er diese Pflichtverletzungen aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu ver- treten hatte (Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, aaO Rn. 24; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 65 mwN). Denn das Beru- fungsgericht hat ohne Rechtsfehler die nach den Umständen gebotenen Darle- gungen des Beklagten vermisst, welche es ihm überhaupt erst ermöglicht hät- ten, ein fehlendes Verschulden des Beklagten am Eintritt des behaupteten Li- quiditätsengpasses mit dem nötigen Grad an Sicherheit festzustellen. Zwar erfordern die vom Mieter zur Führung des Entlastungsbeweises zu erbringenden Darlegungen keine derart lückenlose Darstellung der Umstände, dass jede noch so entfernt liegende Möglichkeit eines Verschuldens ausge- schlossen erscheint. Es genügt vielmehr, dass er darlegt und nachweist, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht beste- hen, weil er insoweit alle ihm obliegende Sorgfalt beachtet hat (vgl. BGH, Urteil 15 16 - 10 - vom 9. November 2004 - X ZR 119/01, BGHZ 161, 79, 84 f.; BVerwGE 52, 255, 262; jeweils mwN). Dem ist das Vorbringen des Beklagten, wie das Berufungs- gericht im Einzelnen und ohne Überspannung der Anforderungen ausgeführt hat, aber nicht gerecht geworden. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht insbesondere konkrete An- gaben zur tatsächlichen Höhe der angeblich weit übersetzten Steuerschätzung und zu der Frage vermisst, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist. Gleiches gilt für die näheren Gründe des Zu- standekommens dieser Steuerschätzung und die Umstände der Beitreibung der danach festgesetzten Beträge. Auf diese Weise hat das Berufungsgericht - an- ders als die Revision meint - mit Recht darauf abgestellt, dass sich die zur Füh- rung des Entlastungsbeweises erforderlichen Darlegungen einschließlich der sonstigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Schuldners auf sämt- liche Umstände beziehen müssen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können. (2) Soweit die Revision darüber hinaus meint, insbesondere die nach- trägliche Rückführung der Mietrückstände hätte dem Berufungsgericht Veran- lassung geben müssen, die bis dahin bestehenden Pflichtverletzungen in "ei- nem milderen Licht" zu sehen und das Vorliegen eines berechtigten Kündi- gungsinteresses der Klägerin zu verneinen, hat das Berufungsgericht auch die- sen Umstand, welcher der Sache nach den auf § 242 BGB beruhenden Ein- wand rechtmissbräuchlichen Verhaltens betrifft, eingehend gewürdigt, jedoch keine Veranlassung gesehen, den Fortbestand des bis dahin gegebenen Kün- digungsgrundes zu verneinen oder das Vorgehen der Klägerin als rechtsmiss- bräuchlich einzustufen. Das lässt ebenfalls keinen Rechtsfehler erkennen. 17 18 - 11 - 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 03.03.2015 - 34 C 14723/14 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 02.10.2015 - 5 S 26/15 - 19

BGH VIII ZR 325/0923.06.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 297/14 Verkündet am: 23. September 2015 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht. BGH, Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14 - LG Bonn AG Bonn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. September 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 13. Oktober 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Bonn mit 15 Wohnungen. Mit Vertrag vom 28. Januar 1987 vermietete sie den Beklagten zu 1 und 2 eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss sowie mit weite- rem Vertrag vom 18. März 1988 zusätzlich eine 21 qm große separate Mansar- denwohnung, in der mittlerweile der erwachsene Sohn der Beklagten zu 1 und 2 wohnt. Die monatliche Miete beläuft sich für beide Wohnungen auf insgesamt 460,62 € zuzüglich Nebenkosten. In § 18 des Mietvertrags über die Mansarde ist vereinbart: 1 - 3 - "Das Mietverhältnis ist seitens der Vermieterin nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im 3. OG links kündbar, wobei sich die Kündigungsfrist nach dem älteren Mietverhältnis richtet." Beide Mietverträge wurden im Auftrag der Klägerin mit Schreiben vom 28. März 2012 zum 30. Juni 2013 gekündigt. Zur Begründung ist im Kündi- gungsschreiben ausgeführt, dass die Klägerin in die Wohnung in der dritten Etage selbst einziehen wolle und die Mansarde - nach einem geplanten Umbau - als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt wür- de. Da die Beklagten nicht auszogen, wurde die für die Tochter vorgesehene Wohnung zunächst ohne Einbeziehung der Mansarde umgebaut. Die Wohnflä- che der neuen Wohnung, in die die Tochter der Klägerin im August 2013 mit ihrem Ehemann und zwei Kindern eingezogen ist, beträgt 197 qm. Die Tochter möchte die Mansarde nach wie vor mit ihrer Wohnung verbinden und dort ein Gästezimmer kombiniert mit einem weiteren Arbeitszimmer einrichten. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Berufungsge- richt hat ihr unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgeführt: Nach dem Akteninhalt und dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung stehe für die Kammer fest, dass die Klägerin einen Nutzungs- bzw. Überlas- sungswillen im Hinblick auf beide Wohnungen der Beklagten habe. Aus der in- dividualvertraglichen Verknüpfung, die die Parteien zwischen beiden Mietver- trägen hergestellt hätten, ergebe sich, dass die Kündigung nur wirksam sei, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf an allen Räumen beider Wohnungen bestehe. Diese Voraussetzung sei hier erfüllt, die Klägerin habe sowohl den Wunsch, die Mansarde für den Ausbau der Maisonnettewohnung der Tochter zu nutzen als auch ihren Eigenbedarf an der Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss bewiesen. Das Amtsgericht habe nach der Anhörung der Kläge- rin einen ernsthaften Nutzungswunsch verneint, weil die Klägerin nicht plausibel begründet habe, warum nicht eine andere Wohnung als die von den Beklagten bewohnte in demselben Objekt und mit denselben Eigenschaften in Betracht gekommen sei. Hieraus den Schluss zu ziehen, dass die Klägerin keinen ernst- haften Eigennutzungswunsch habe, halte rechtlicher Prüfung nicht stand. Die Klägerin habe bei ihrer Anhörung nachvollziehbar ausgeführt, dass sie von dem angemieteten Objekt, in dem sie jetzt lebe, zurück in ihr Eigentum ziehen wolle. Es sei auch ohne weiteres plausibel, dass die Klägerin in ihr Haus ziehen wolle, in das jetzt auch die Tochter mit ihrer Familie gezogen sei. Es sei ebenfalls nachvollziehbar, dass die Klägerin behauptet habe, besser auf die 5 6 7 8 - 5 - Enkelkinder aufpassen zu können, wenn sie vor Ort sei. Dass die Klägerin an- gegeben habe, die Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss deswegen zur Deckung ihres Eigenbedarfs ausgesucht zu haben, weil es die Koppelung mit der Mansarde gebe, stehe der Behauptung der Klägerin, in die Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss einziehen zu wollen, nicht entgegen. Es handele sich dabei lediglich um ein zusätzliches Motiv, das die Klägerin bewo- gen haben möge, gerade die Wohnung, die die Beklagten gemietet hätten, für die Realisierung ihres Eigenbedarfswunsches auszuwählen. Die Kündigung der Klägerin sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt rechtsmissbräuchlich, dass sie eine in Betracht kommende Alternativwohnung etwa einen Monat vor der Kündigung anderweit vermietet habe. Denn es be- stünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Klägerin bereits bei Abschluss des neuen Mietvertrags über die Erdgeschosswohnung am 29. Februar 2012 be- wusst gewesen sei, dass sie den Beklagten kurze Zeit später wegen Eigenbe- darfs kündigen werde. Die von der Kammer vernommenen Zeugen K. und J. hätten bekundet, dass sich das Gespräch mit den Beklagten am 21. Februar 2012 auf die Mansarde beschränkt habe; die Wohnung der Beklag- ten in der dritten Etage oder eine Eigenbedarfskündigung seien nicht Thema des Gesprächs gewesen. Dies hätten auch die Beklagten in ihrer Anhörung be- stätigt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungsanspruch der Klägerin aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsge- richt hat bei seiner Würdigung, dass der von der Klägerin geltend gemachte 9 10 - 6 - Eigenbedarf tatsächlich bestehe, einen unzutreffenden Maßstab angelegt und wesentliche Umstände außer Betracht gelassen. 1. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Kündigung der Klägerin allerdings nicht schon deshalb unwirksam, weil sie entgegen § 573 Abs. 3 BGB nicht ausreichend begründet worden wäre. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechts- position zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT- Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündi- gungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen un- terschieden werden kann. Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mie- ter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den ange- gebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kün- digungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die An- gabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7 mwN). Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin. Entgegen der Auffassung der Revision bedurfte es keiner Erläuterung, wie viele Arbeitszim- mer die Familie benötigte. 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin nur kündigen durfte, wenn bezüglich beider Wohnungen Eigenbedarf bestand. Denn bei Abschluss des Mietvertrags über die Mansarde haben die Parteien in § 18 eine Kündigung der Beklagten davon abhängig gemacht, dass auch die 11 12 13 - 7 - weitere Wohnung gekündigt wird. Diese Kündigungsbeschränkung ist dahin auszulegen, dass eine Kündigung nur zulässig ist, wenn der Kündigungsgrund (Eigenbedarf) sich auf beide Wohnungen bezieht. 3. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht einen Eigenbedarf der Klägerin bezüglich der Mansarde bejaht. Denn die Klägerin wollte diese Räume ihrer Tochter zur Verfügung stellen, damit sie mit einer weiteren Woh- nung in der vierten Etage und Räumen im Dachgeschoss zu einer Maisonnet- tewohnung umgebaut werden konnten. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Eigenbedarf auch nicht innerhalb der Kündigungsfrist dadurch entfal- len, dass der Umbau zunächst ohne die von den Beklagten nicht geräumte Mansarde vorgenommen wurde und die Umbaupläne dahin geändert wurden, dass das Treppenhaus innerhalb der Wohnung anderweit realisiert wurde und die Mansarde nunmehr mittels eines Mauerdurchbruchs für ein Arbeits- und/oder Gästezimmer mit der Maisonnettewohnung verbunden werden soll. 4. Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision die Würdigung des Berufungs- gerichts zur Frage rechtsmissbräuchlichen Verhaltens. a) Insbesondere hat das Berufungsgericht einen "weit überhöhten" Be- darf (vgl. dazu Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 15 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) im Hinblick auf den großzügigen Zuschnitt der Wohnung der Tochter rechtsfehlerfrei verneint. b) Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung ist auch nicht des- halb unwirksam, weil die Klägerin die Wohnung im Erdgeschoss zum 1. März 2012 neu vermietet hat, ohne sie zuvor den Beklagten anzubieten. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Klägerin im Zeitpunkt der Neuvermietung der Erdgeschosswohnung eine Kündigung des Mietverhältnis- 14 15 16 17 - 8 - ses mit den Beklagten zu 1 und 2 noch nicht in Betracht gezogen, so dass auch kein Anlass bestand, diese Wohnung den Beklagten anzubieten. Die weitere Frage, ob die Verletzung einer etwaigen Anbietpflicht die Ei- genbedarfskündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt, wie der Senat in der Vergangenheit angenommen hat (vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14 f.) oder ob eine derartige Pflichtverlet- zung nur zu Schadensersatzansprüchen führt, bedarf hier deshalb keiner Ent- scheidung. Soweit die Revision geltend macht, das Berufungsgericht hätte die Klä- gerin zur Frage der Kenntnis informatorisch anhören müssen, zeigt sie nicht auf, dass die Beklagten eine entsprechende, vom Berufungsgericht übergange- ne Anregung geäußert hätten. c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Kündigung der Klägerin auch nicht im Hinblick darauf rechtmissbräuchlich, dass die Beklagten damals ihren todkranken, inzwischen verstorbenen Sohn in der Wohnung betreuten; hierbei handelte es sich vielmehr um Umstände, die ein Verlangen nach einer (ggf. zeitweisen) Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB hätten rechtfertigen können. 5. Nicht zu beanstanden ist ferner die Würdigung des Berufungsgerichts, dass der von der Klägerin angegebene Wunsch, selbst in die Wohnung der Be- klagten im dritten Obergeschoss einzuziehen, um dort - entsprechend dem Wunsch ihrer Tochter - einfacher auf die Enkelkinder aufpassen zu können, auf nachvollziehbaren, vernünftigen Gründen beruht. 6. Das Berufungsgericht hat aber bei der Würdigung der Ernsthaftigkeit des von der Klägerin angegebenen Nutzungswunsches einen unzutreffenden 18 19 20 21 22 - 9 - Maßstab angelegt. Denn für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen spä- teren Nutzung (so genannte Vorratskündigung) nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Die Umstände, die dies im Steitfall objektiv zweifelhaft erscheinen ließen, hat das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 ZPO außer Betracht gelassen. a) Das Amtsgericht hat seine Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Um- zugswunsches der Klägerin damit begründet, dass die Klägerin bei ihrer per- sönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur "zaghaft" vorgebracht habe; sie habe auch nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber ge- macht habe, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Dies hat das Amtsgericht - in lebensnaher Würdigung - dazu veranlasst, an der Ernsthaf- tigkeit des Nutzungswunsches der Klägerin zu zweifeln. Denn die Annahme, dass sich ein Vermieter, der - wie die Klägerin - Eigentümer eines Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Woh- nungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd. Zwar hat das Berufungsgericht richtig gesehen, dass das Motiv, über ei- nen erklärten Eigennutzungswunsch an der Dreizimmerwohnung auch die Mansarde für die Tochter zurück zu erhalten, die Möglichkeit, dass die Klägerin tatsächlich in die Dreizimmerwohnung der Beklagten einziehen will, nicht aus- schließt. Es ist auch denkbar, dass die Klägerin unter mehreren im Wesentli- chen gleich geeigneten Wohnungen im Interesse ihrer Tochter die Wohnung 23 24 - 10 - der Beklagten gerade deshalb ausgewählt hat, weil die Mansarde nur gemein- sam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte. Dass sich die Klä- gerin aber, wie das Amtsgericht aufgrund der wortkargen Angaben der Klägerin zu ihrem Eigennutzungswunsch nachvollziehbar angenommen hat, über ihre Wünsche und die Eignung der Wohnung der Beklagten für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht hat, ist ein Umstand, der die erforderliche Ernsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches zu- mindest in Frage stellt. Denn ein noch unbestimmter, vager Nutzungswusch kann eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Würdigung des Amtsgerichts, das eine Umzugsabsicht der Klägerin angesichts der von ihm dargelegten Zweifel nicht für erwiesen erachtet hat, auch nicht mit Rechtsfeh- lern behaftet. Das Amtsgericht hat weder einen unzutreffenden Maßstab ange- legt noch ist ihm bei seiner Würdigung sonst ein Rechtsfehler unterlaufen. Vielmehr hat es seine Überzeugung maßgeblich auf den persönlichen Eindruck von der Glaubwürdigkeit der Klägerin und der Glaubhaftigkeit ihrer Schilderung über das Bestehen konkreten und ernsthaften Umzugswillens gestützt. Dass das Berufungsgericht die in der Berufungsverhandlung anwesende Klägerin selbst erneut angehört hat, ist weder dem Verhandlungsprotokoll noch den Urteilsgründen eindeutig zu entnehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsgericht einen Zeugen jedoch erneut zu hören, wenn es von der Würdigung des erstinstanzlichen Gerichtes hierzu ab- weichen will (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199 unter II 2 a, Beschluss vom 10. November 2010 - IV ZR 122/09, NJW 2011, 1364 Rn. 6, jeweils mwN). Für die Anhörung einer Partei nach § 141 ZPO gilt nichts anderes, insbesondere, wenn es - wie hier - um den Nachweis inne- rer Tatsachen (Umzugsabsicht) geht, für die eine Parteianhörung regelmäßig 25 26 - 11 - geboten ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1998 - I ZR 32/96, NJW 1999, 363 un- ter II 2 a zur Parteivernehmung nach § 448 ZPO). b) Ferner hat sich das Berufungsgericht nicht hinreichend mit dem Um- stand auseinandergesetzt, dass die Klägerin den von ihr vorgebrachten Ent- schluss, die Wohnung der Beklagten wieder selbst zu nutzen, nach den von ihm getroffenen Feststellungen erst kurz vor der am 28. März 2012 ausgesproche- nen Eigenbedarfskündigung gefasst haben kann. Bei dem Gespräch zwischen der Tochter der Klägerin und den Beklagten am 21. Februar 2012 wurde ausschließlich darüber gesprochen, ob die Beklag- ten zur Aufgabe der Mansarde bereit wären und stand ein Umzug der Klägerin noch nicht im Raum. Weiter hat das Berufungsgericht - wie sich aus seinen Feststelllungen zu einer Anbietpflicht bezüglich der Erdgeschosswohnung ergibt - angenommen, dass die Klägerin sogar noch am 29. Februar 2012, als sie die freigewordene Erdgeschosswohnung erneut vermietete, einen Umzug in eine ihrer Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus in Bonn noch nicht ernsthaft in Be- tracht gezogen hat, sondern es allenfalls aufgrund von Gesprächen mit der Tochter "für möglich gehalten haben mag, dass eine Eigenbedarfskündigung künftig hinsichtlich der Mansarde und dann auch hinsichtlich der von der Be- klagten bewohnten Wohnung erforderlich werden würde". Nach der Lebenserfahrung erscheint es aber wenig plausibel, dass die für die persönlichen Lebensumstände der Klägerin weitreichende Entscheidung, das bisher von ihr bewohnte Einfamilienhaus und somit den bisherigen Le- bensmittelpunkt in S. alsbald zugunsten der Dreizimmerwohnung der Beklagten in Bonn aufzugeben, derart kurzfristig gefasst wurde. Auch dies spricht dafür, dass der von der Klägerin vorgebrachte Nutzungswunsch, wenn nicht sogar vorgeschoben, so doch zumindest noch nicht hinreichend bestimmt 27 28 29 - 12 - und konkret gewesen ist, als sie am 28. März 2012 die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat. Denn dass sich in dem kurzen Zeitraum zwischen der Vermietung der Erdgeschosswohnung und dem Ausspruch der Kündigung an wesentlichen Umständen der Entscheidungsfindung etwas geändert haben könnte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. 6. Die Verfahrensrüge der Revision bezüglich der unterbliebenen Ver- nehmung der Nachbarin als Zeugin hat der Senat geprüft, aber nicht für durch- greifend erachtet. Von einer näheren Begründung sieht er insoweit ab (§ 564 Satz 2 ZPO). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht 30 31 - 13 - zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 02.04.2014 - 203 C 154/13 - LG Bonn, Entscheidung vom 13.10.2014 - 6 S 80/14 -

§ 535§ 573a§ 577§ 577a

BGH VIII ZR 15/2313.11.2024 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 325/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 577, 577a, 573a a) Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen gel- tenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB finden auch auf die Realteilung ei- nes mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grund- stücks entsprechende Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569). b) Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt mangels Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Lehmann für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil des Landge- richts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 17. November 2009 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main - Außenstelle Höchst - vom 2. April 2009 geändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh- nung L. , F. zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2010 bewilligt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1976 Mieter einer Wohnung in einem Reihenhaus in F. . Das Reihenhaus verfügt über zwei separate Wohnungen und ge- hört zu einem Ende der 50er Jahre auf einem (ungeteilten) Grundstück errichte- ten "Reihenhauswohnblock". Im Jahr 2003 erfolgte die Realteilung dieses Grundstücks in einzelne, jeweils mit einem "Zweifamilienreihenhaus" bebaute 1 - 3 - Grundstücke. Das Reihenhaus, in dem sich die Wohnung der Beklagten befin- det, wurde im Jahr 2004 an einen Käufer veräußert, von dem es die Kläger im Jahr 2007 erwarben und dort die zweite Wohnung bezogen. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2007 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573a BGB zum 31. Dezember 2008. 2 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung sei unbegründet, weil das Mietverhältnis durch die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 5. Dezember 2007 nicht beendet worden sei. 5 Zwar bewohnten die Kläger als Vermieter in einem aus insgesamt zwei Wohnungen bestehenden Reihenhaus eine dieser Wohnungen, so dass die Voraussetzungen des § 573a BGB an sich erfüllt seien. Eine Kündigung des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses sei aber gleichwohl ausge- schlossen, weil in entsprechender Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB eine - hier noch nicht abgelaufene - Kündigungssperre von zehn Jahren bestehe. 6 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelte § 577a BGB aufgrund der vergleichbaren Interessenlage nicht nur für die Bildung von Wohnungsei- gentum, sondern in analoger Anwendung auch für Fälle der Realteilung eines Grundstücks und anschließender Veräußerung, denn in beiden Fällen stehe dem Mieter anschließend ein neuer Vermieter gegenüber. Der Gesetzgeber habe in dieser Situation den Interessen des Mieters den Vorrang eingeräumt. Die Wohnung der Beklagten sei nach der Realteilung veräußert worden, nämlich zunächst im Jahr 2004 und anschließend im Jahr 2007 an die Kläger. Nach § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit der dazu für das Land Hessen erlassenen Verordnung ergebe sich hieraus eine Kündigungsbeschränkung für die Dauer von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung. Diese Kündigungsbeschränkung sei in konsequenter Fortentwicklung der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs auch auf die Kündigung nach § 573a BGB zu erstrecken. Eine Regelungslücke bestehe auch insoweit, als durch Realteilung ein neues Grundstück mit einem aus zwei Wohnungen bestehenden Gebäude und somit eine Situation neu geschaffen werde, in der eine Kündigung nach § 573a BGB möglich sei. 7 § 573a BGB enthalte gegenüber § 573 BGB eine erleichterte Kündi- gungsmöglichkeit und sei nach der Konstruktion des Gesetzes als Ausnahme zu § 573 BGB anzusehen und dementsprechend eng auszulegen. Wenn § 577a BGB schon für die regelmäßig schwieriger darzulegenden Kündigungs- möglichkeiten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gelte, müsse das erst recht für die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB gelten, die für den Vermieter regelmäßig einfacher durchzusetzen sei. 8 - 5 - Dieses Ergebnis sei auch unter Berücksichtigung des Grundrechts des Vermieters aus Art. 14 GG haltbar. Denn der Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters durch eine für § 573a BGB geltende Sperrfrist sei nicht so gravie- rend wie die Sperrfrist für die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB. Denn dem Vermieter werde nicht die Möglichkeit genommen, sei- ne eigene Wohnung selbst zu nutzen oder wirtschaftlich angemessen zu ver- mieten; er werde vielmehr lediglich daran gehindert, eine eventuell nicht beste- hende Harmonie im eigenen engeren Wohnumfeld herzustellen. 9 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Beklag- ten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger verpflichtet. Denn die Kündigung der Kläger vom 5. Dezember 2008 war gemäß § 573a BGB begründet und hat das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet. Für eine analoge Anwendung der Sperrfrist des § 577a BGB auf eine Kündigung nach § 573a BGB ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kein Raum. 10 1. Gemäß § 573a Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen; dabei hat er in dem Kündigungsschreiben an- zugeben, dass er die Kündigung hierauf stützt (§ 573a Abs. 3 BGB). 11 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Begriff des Gebäudes im Sinne des § 573a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude (Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573a BGB Rdnr. 11; Bamberger/Roth/ Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573a Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., 12 - 6 - § 573a Rdnr. 4). Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als (selbständige) Gebäude angesehen (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, NZM 2008, 682, Tz. 18; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573a Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; aA MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573a Rdnr. 9). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist deshalb nicht auf den gesamten Reihenhausblock, sondern auf das nur von den Partei- en bewohnte Reihenhaus abzustellen, bei dem es sich - wie von § 573a BGB vorausgesetzt - um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Die gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist ist abgelaufen. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger nicht deshalb unwirksam, weil die in § 577a BGB vorgesehene Kündigungssperrfrist nach der Realteilung eines Rei- henhauses mit zwei Wohnungen auch auf die Kündigung nach § 573a BGB entsprechend anzuwenden wäre. 13 a) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltenden Bestim- mungen der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzu- wenden sind (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569, Tz. 8 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstan- den, dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass es sich hier nicht um ein Einfamilienreihenhaus handelt, sondern um ein Gebäude mit zwei separaten Wohnungen, keine erhebliche Bedeutung beigemessen hat. Zwar haben die Kläger nicht gesondertes Eigentum an der Wohnung der Beklagten erworben. Auch durch die Realteilung eines Reihenhauses mit zwei separaten Wohnun- gen wird aber eine Situation herbeigeführt, die der Umwandlung in Eigentums- 14 - 7 - wohnungen vergleichbar ist. Denn das Reihenhaus kann nunmehr separat ver- äußert werden und ist besonders für potentielle Käufer interessant, die es zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollen. Die Kündigungssper- re des § 577a Abs. 1 und 2 BGB findet deshalb auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern mit - wie hier - jeweils zwei Wohnungen bebaut ist, entsprechende Anwendung. Daraus folgt aber nur, dass die Kläger - mangels Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist seit der Veräußerung des Reihen- hauses an die Voreigentümer im Jahre 2004 - ihre Kündigung nicht auf berech- tigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB stützen können. Die Kläger haben indes nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB gekündigt, sondern gemäß § 573a BGB. b) Insoweit beanstandet die Revision zu Recht den weiteren Analogie- schluss des Berufungsgerichts, dass die in § 577a BGB geregelte Kündigungs- sperrfrist auch auf die Kündigung gemäß § 573a BGB anzuwenden sei. 15 aa) Wie die Revision zutreffend geltend macht, fehlt es für eine derartige analoge Anwendung bereits an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Be- stimmung des § 577a BGB hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech- nung zu tragen. Mit der Kündigungssperrfrist wollte der Gesetzgeber den Mieter speziell vor der Gefahr schützen, die sich für den Fortbestand des Mietverhält- nisses daraus ergibt, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Be- friedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Gerade die darauf beru- hende erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung vermie- teten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und deren Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der verlängerten Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse 16 - 8 - sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers einer Eigentumswohnung dar (Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738, Tz. 19, so- wie vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, Tz. 14). 17 § 577a BGB dient somit nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung nach der Bildung von Wohnungseigentum - oder wie hier der Realteilung eines bebauten Grundstücks - und anschließen- der Veräußerung des neu geschaffenen Eigentums, sondern beschränkt den Schutz des Mieters auf Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB. Aus diesem Grund hat der Senat eine ana- loge Anwendung des § 577a BGB auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgelehnt, und zwar auch für den Fall, dass der Ver- mieter sein berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer Eigenbedarfssituation ähneln, wie beispielsweise in dem Fall, dass der Vermieter die Wohnung für Angestellte seines Betriebs oder für eine Hausan- gestellte benötigt, die in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen will (Se- natsurteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 16). bb) Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass durch die Realteilung von Reihenhäusern mit zwei separaten Wohnungen im Hinblick auf eine dann im Einzelfall mögliche Kündigung nach § 573a BGB eine vergleichba- re Gefahr der Verdrängung von Mietern geschaffen wird wie bei der Umwand- lung von Wohnraum in Eigentumswohnungen. Da die Kündigung nach § 573a BGB voraussetzt, dass der Vermieter selbst eine der beiden Wohnun- gen bewohnt, ermöglicht die nach der Realteilung erfolgte Veräußerung eines Reihenhauses mit zwei Wohnungen dem Erwerber nicht ohne weiteres eine Kündigung nach § 573a BGB. Soweit das Reihenhaus nicht von einem bisheri- gen Mieter erworben oder eine der beiden Wohnungen unabhängig von einem Eigennutzungswunsch des Erwerbers frei wird, kann dieser nur nach einer 18 - 9 - Kündigung wegen Eigenbedarfs, für die dann die Sperrfrist des § 577a BGB gilt, eine der beiden Wohnungen beziehen. Die Gefahr, dass es zu einer Verdrän- gung des Mieters durch eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt, ist damit wesentlich geringer als die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung. 19 cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf die Kündigung nach § 573a BGB auch nicht deshalb geboten, weil diese Kündigungsmöglichkeit kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhält- nisses voraussetzt und deshalb regelmäßig einfacher durchzusetzen ist. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Vorschrift des § 573a BGB ebenso wie die frühere (im Wesentlichen gleichlautende) Regelung in § 564b Abs. 4 Nr. 1 BGB aF auf das enge räumliche Zusammenleben von Mieter und Vermieter bei einer "Einliegerwohnung" oder einer "Zweifamilien- haussituation" abstellt. Im Hinblick auf die bei einem solchen Zusammenleben unter einem Dach erhöhte Gefahr von Spannungen zwischen den Mietvertrags- parteien sollte für den Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit - allerdings zum Schutz des Mieters mit verlängerter Kündigungsfrist - geschaf- fen werden (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 1 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, Rdnr. 1; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 3; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO, Rdnr. 3; Sonnenschein, NZM 2000, 1 f.). Diese Situation besteht in glei- cher Weise auch dann, wenn das "Zweifamilienhaus" - wie hier - erst durch Re- alteilung einer Reihenhausanlage mit jeweils zwei separaten Wohnungen ent- standen ist und nunmehr eine davon vom Erwerber und Vermieter bewohnt wird. Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist auf die Kündigung nach § 577a BGB würde in diesen Fällen dazu führen, dass die vom Gesetzge- ber für diese besondere Situation engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter vorgesehene Möglichkeit einer Kündigung ohne Darlegung eines berech- - 10 - tigten Vermieterinteresses dem Vermieter gegebenenfalls für einen sehr langen Zeitraum versagt bliebe. 20 dd) Auch der Ausnahmecharakter des § 573a BGB im Verhältnis zu § 573 BGB rechtfertigt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, den Anwendungsbereich des § 577a BGB dahin auszudehnen, dass die Kündigungsbeschränkung auch auf andere als die in dieser Vorschrift genann- ten Kündigungsmöglichkeiten angewendet wird. Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass es sich bei § 577a BGB selbst um eine eng auszulegende Aus- nahmevorschrift handelt. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- be; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf. Da die Kündigung der Kläger gemäß § 573a BGB berechtigt war und das Mietverhältnis zum Ab- lauf des Jahres 2008 beendet hat, sind die Beklagten zur Räumung und Her- ausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung an die Kläger zu verurteilen. Der 21 - 11 - Senat hat dabei eine angemessene Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO bewilligt. Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Lehmann Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.04.2009 - 381 C 2070/08 (37) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 17.11.2009 - 2/11 S 137/09 -

§ 573§ 564b

BGH VIII ZR 274/2302.12.2025 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2024:131124UVIIIZR15.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 15/23 Verkündet am: 13. November 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 EGBGB Art. 232 § 2 DDR:ZGB §§ 120, 122 Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der hinsichtlich einer Beendigung des Mietverhältnisses auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (§§ 120 ff. ZGB) Be- zug nimmt, kann seitens des Vermieters gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs seit dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokrati- schen Republik zur Bundesrepublik Deutschland nach Maßgabe des Art. 232 § 2 EGBGB nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt werden. BGH, Urteil vom 13. November 2024 - VIII ZR 15/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. Dezember 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind aufgrund eines am 10. Juli 1990 mit dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg geschlosse- nen Formularmietvertrags Mieter einer Dreizimmerwohnung im früheren Ost- Berlin. Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. In Ziffer IX des Mietvertrags ist bestimmt: "Das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung". 1 2 - 3 - Der Kläger ist aufgrund Eigentumserwerbs an der Wohnung in das Miet- verhältnis eingetreten. Am 31. Juli 2020 erklärte der Kläger, der selbst zur Miete wohnt, gegen- über den Beklagten die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2021. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 5. April 2022 sprach er erneut die Kündigung we- gen Eigenbedarfs aus. Der Kläger begehrt - gestützt auf beide Kündigungserklärungen - die Räu- mung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage nach Be- weisaufnahme über den geltend gemachten Eigenbedarf stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 91) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe gegen die Beklagten der erstinstanzlich zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. 3 4 5 6 7 8 9 - 4 - Denn die Eigenbedarfskündigungen vom 31. Juli 2020 und vom 5. April 2022 hät- ten das Mietverhältnis nicht beendet. Hierbei müsse nicht abschließend entschie- den werden, ob der vom Kläger behauptete Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestehe, weil die Kündigungserklärungen schon wegen der in Ziffer IX des Mietvertrags enthaltenen Regelung die Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigten. Die vorbezeichnete vertragliche Regelung schließe zwar die Geltendmachung von Eigenbedarf durch den Vermieter nicht vollständig aus. Sie stelle aber, indem sie konkludent auf die §§ 120 ff. des Zivilgesetzbuchs (ZGB) der Deutschen Demokratischen Republik (DDR) Bezug nehme, die Eigenbe- darfskündigung unter die in § 122 Abs. 1 ZGB angeordnete weitere Wirksam- keitsvoraussetzung, dass die Wohnung von dem Vermieter "dringend" benötigt werde. Die Bestimmung des Art. 232 § 2 EGBGB stehe der Fortgeltung einer un- ter der Geltung des ZGB wirksam getroffenen vertraglichen Regelung über die Beendigung eines Mietverhältnisses nicht entgegen, sofern diese nicht gegen zwingende Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs verstoße. Ziffer IX des vorliegenden Mietvertrags sei eine solche Vereinbarung mit Vorrang vor den Vor- schriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das ZGB habe zwar eine Kündigung durch den Vermieter nicht ausdrücklich vorgesehen. Jedoch sei jedenfalls im Er- gebnis die Beendigung eines Mietverhältnisses gegen den Willen des Mieters durch gerichtliche Aufhebung nach entsprechendem Verlangen des Vermieters möglich und als Grund für die Aufhebung des Mietverhältnisses der Eigenbedarf des Vermieters anerkannt gewesen. Auch wenn sich die jeweiligen Verfahren zur Vertragsbeendigung - Kündigung durch den Vermieter mit gerichtlicher Überprü- fung einerseits, gerichtliche Aufhebung nach entsprechendem Verlangen des Vermieters andererseits - unterschieden, ändere dies nichts daran, dass nach der in Ziffer IX des Mietvertrags enthaltenen Regelung eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Vermieters nur dann habe möglich 10 - 5 - sein sollen, wenn dieser die Wohnung "dringend" benötige. Hierbei handele es sich um eine auch nach dem Recht der DDR eigenständige und wirksame ver- tragliche Regelung, selbst wenn sie sinngemäß dem Gesetzesinhalt der §§ 120 ff. ZGB entsprochen habe. Damit stehe im Streitfall die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Klägers gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit Ziffer IX des Mietvertrags unter der verschärften Kündigungsvoraussetzung, dass der Kläger die Wohnung aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen "dringend" benötigen müsse. An dieser Dringlichkeit fehle es jedoch. Die vom Kläger dargelegten Belange - die bessere Ausstattung und Lage der Wohnung und der mit Zukunfts- und Existenzängsten begründete Wunsch nach einer Ent- lastung von der eigenen Mietzahlungspflicht - seien zwar grundsätzlich geeignet, einen berechtigten Eigenbedarf zu begründen. Ein besonderer Ausnahmefall, in dem er als Vermieter die Wohnung dringend benötige und die Interessen der Beklagten zurückstehen müssten, liege jedoch nicht vor. Schließlich sei das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht gemäß § 544 BGB beendet. Auch wenn die Reichweite dieser Vorschrift noch nicht voll- ständig höchstrichterlich geklärt sei, sei vorliegend ihr Anwendungsbereich nicht eröffnet. Zwar könne auch ein - wie im Streitfall - auf unbestimmte Zeit geschlos- sener Mietvertrag hierunter fallen. Dies gelte nach dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck der eng auszulegenden Vorschrift jedoch nur in Fällen des vollstän- digen Ausschlusses des Kündigungsrechts einer Partei. Das Recht des Klägers zur Kündigung des Mietverhältnisses sei aber nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt und er- schwert worden. 11 12 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) aufgrund der streitgegenständlichen Kündigungserklärungen nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft zu hohe Anfor- derungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Klägers an der Be- endigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) gestellt, indem es an- genommen hat, die Wirksamkeit einer von diesem erklärten Eigenbedarfskündi- gung erfordere wegen der Regelung in Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags vom 10. Juli 1990 über die Anforderungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hinausge- hend, dass der Kläger die Wohnung "dringend" für sich benötige. 1. Gemäß Art. 232 § 2 EGBGB richten sich Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die - wie hier - vor dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland geschlossen worden sind (im Folgenden auch: Altmietverträge), von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. a) Mit dieser Bestimmung sollten - entsprechend dem allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass bei Rechtsänderungen das neue Recht auf laufende Dauerschuldverhältnisse mit Wirkung für die Zukunft anzuwenden ist - beste- hende Mietverträge zur Herstellung und Bewahrung der Rechtseinheit in den Re- gelungsbereich des Bürgerlichen Gesetzbuchs übergeleitet werden (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 38). Demnach sind bei solchen Verträgen, wie der Senat bereits entschieden hat, für die nachfolgend zum Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 entstandenen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs heranzuziehen, während die vor 13 14 15 - 7 - dem Beitritt abgeschlossenen Sachverhalte nach dem damals in der DDR gel- tenden Recht zu beurteilen sind (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 387/04, NJW-RR 2007, 1309 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 22. Februar 2022 - VIII ZR 38/20, NZM 2022, 608 Rn. 10 mwN). b) Nach diesem Maßstab ist die Wirksamkeit der im Juli 2020 und im April 2022 vom Kläger erklärten ordentlichen Kündigungen des Wohnraummiet- vertrags vom 10. Juli 1990 unter Heranziehung (allein) der mietrechtlichen Vor- schriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 542 Abs. 1, §§ 568, 573 ff. BGB) - und damit das Vorliegen des vom Kläger geltend gemachten Eigenbedarfs anhand der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - zu beurteilen. 2. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist das Recht des Klägers zur Kündigung wegen Eigenbedarfs dabei nicht im Hinblick auf die in Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags getroffene Regelung unter die weitere - vormals in § 122 Abs. 1 Satz 1 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokra- tischen Republik vom 19. Juni 1975 (DDR-GBl. I S. 465; im Folgenden: ZGB) enthaltene - Wirksamkeitsvoraussetzung gestellt, dass der Kläger die Wohnung "aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen ´dringend´ benötigt". Denn das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass der (bundesdeutsche) Gesetzge- ber im Zusammenhang mit dem Wirksamwerden des Beitritts für das Gebiet der DDR die Befugnis des Vermieters zur Beendigung eines bestehenden Wohn- raummietvertrags gegen den Willen des Mieters durch die spezielle gesetzliche Vorschrift in Art. 232 § 2 EGBGB (abschließend) geregelt hat und dies einer et- waigen Fortgeltung der hiervon abweichenden Regelung in Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags entgegensteht. Das gilt selbst dann, wenn diese Regelung nicht lediglich deklaratorischen Charakter - für den vieles spricht - hat, sondern als ei- genständige vertragliche Bestimmung anzusehen wäre. 16 17 - 8 - a) Der Gesetzgeber wollte mit dem Wirksamwerden des Beitritts und der damit gemäß Art. 230 Abs. 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags vom 31. August 1990 (BGBl. II S. 885, 889) verbundenen Geltungserstreckung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Einführungsgesetzes die im Beitrittsgebiet bestehenden Mietverträge in das bundesdeutsche Mietrecht der §§ 535 ff. BGB überleiten. Zu diesem Zweck ordnete er in Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB der vor- genannten Fassung ausdrücklich an, dass für solche Altmietverträge ab diesem Zeitpunkt die bürgerlich-rechtlichen Vorschriften gelten sollen. b) Diese Überleitung sollte allerdings sozialverträglich gestaltet werden (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39 [im Zusammenhang mit verschiedenen Kündi- gungstatbeständen]), weshalb der Gesetzgeber für eine Übergangszeit - unter anderem auf einer umfassenden Interessenabwägung beruhende - besondere Schutzvorschriften für das Beitrittsgebiet als erforderlich ansah (vgl. auch BT-Drucks. 12/2758, S. 5). Deshalb hat er in weiteren - später mehrfach geän- derten und erst mit Wirkung zum 1. Mai 2004 vollständig entfallenen - Absätzen des Art. 232 § 2 EGBGB (nachfolgend unter aa bis dd dargestellte) Sonderbe- stimmungen getroffen, welche die nach den allgemeinen mietrechtlichen Vor- schriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs für den Vermieter bestehenden Möglich- keiten zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses für diese Übergangs- zeit modifizierten. aa) So war nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags - bis zu dessen Aufhebung durch das Gesetz vom 31. März 2004 mit Wirkung zum 1. Mai 2004 (BGBl. I S. 478) - eine Verwertungskündigung durch den Vermieter nach § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) gänzlich ausgeschlossen. Begründet wurde dieser Ausschluss damit, dass ein entsprechender Kündigungstatbestand im ZGB nicht enthalten gewesen sei 18 19 20 - 9 - und seine Einführung weder zur Herstellung der Rechtseinheit noch aus woh- nungswirtschaftlichen oder rechtspolitischen Gründen geboten erscheine (BT-Drucks. 11/7817, S. 38). bb) Die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) war gemäß Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags für eine mehrjährige Übergangs- zeit (Wartefrist) - zunächst bis zum 31. Dezember 1992, nach der Verlängerung durch Gesetz vom 21. Dezember 1992 (BGBl. I S. 2117) schließlich bis zum 31. Dezember 1995 - grundsätzlich ausgeschlossen. Durch diese ausdrücklich als Schutzvorschrift gegen Eigenbedarfskündigungen bezeichnete Bestimmung (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 10, 20; 12/3605, S. 1) sollte vermieden werden, dass das Beitrittsgebiet "unmittelbar nach dem Wirksamwerden des Einigungs- vertrags von einer Welle von Eigenbedarfskündigungen überrollt wird" (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/2758, S. 5; 12/3254, S. 19 f.). Den Mietern in den östlichen Bundesländern sollte es durch die Wartefrist ermöglicht werden, sich mit dem Inhalt und besonders mit den Schutzvorschriften des sozialen Miet- rechts so vertraut zu machen, dass das soziale Mietrecht seine Schutzwirkungen im gleichen Maße wie in den westlichen Bundesländern entfalten kann (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 20). Die allgemeinen Vorschriften des sozialen Miet- rechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sollten dort zudem erst dann zur An- wendung kommen, wenn die Wohnraumversorgung zumindest nicht mehr we- sentlich hinter der in den alten Bundesländern zurückbleibt (vgl. BT-Drucks. 12/2758, S. 5). Gleichwohl hielt der Gesetzgeber einen vollständigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters wegen Eigenbedarfs auch während der War- tefrist nicht für gerechtfertigt. Deshalb sollte der Ausschluss nicht gelten, wenn er für den Vermieter angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berech- 21 22 - 10 - tigten Interessen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der In- teressen des Mieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags; Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 EGBGB in der Fassung vom 21. Dezember 1992). In diesen Fällen sollte der Vermieter nicht bis zum Ablauf der Wartefrist mit einer Eigenbedarfskündigung warten müssen (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/3254, S. 21). Die zur Durch- brechung des Kündigungsausschlusses führenden Gründe sollten in entspre- chender Anwendung des § 564b Abs. 3 BGB aF nur dann berücksichtigt werden, wenn sie im Kündigungsschreiben angegeben sind (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 21). Einen Härtefall in diesem Sinne sah der Gesetzgeber in erster Linie dann als gegeben an, wenn der Vermieter einen erheblich dringenderen Wohnungs- bedarf als der Mieter hatte (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). Hierdurch sollten - während der Übergangszeit - zugleich diejenigen Fälle abgedeckt werden, in denen der Vermieter schon nach dem bisherigen Recht der DDR - gemeint sind die Vorschriften der § 120 Abs. 1 Satz 2, § 122 ZGB - aus Eigenbedarf eine Auf- lösung des Mietverhältnisses hätte verlangen können. Begründet wurde dies da- mit, dass die Möglichkeiten des Eigentümers zur Auflösung eines Mietverhältnis- ses durch das neue Recht nicht verschlechtert werden sollten (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). Zudem sollte es als Härte anzusehen sein und dem Vermieter die Mög- lichkeit der Eigenbedarfskündigung unter den - gegenüber der Regelung nach § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB ("wenn der Vermieter aus gesellschaftlich gerechtfer- tigten Gründen die Wohnung dringend benötigt") geringeren - Voraussetzungen der Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) eingeräumt werden, wenn ihm die Räume zu DDR-Zeiten durch nicht zu recht- fertigende Zwangsmaßnahmen oder andere Fälle des Machtmissbrauchs staat- licher Stellen und früherer Parteiorganisationen entzogen worden waren 23 24 - 11 - (BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/3254, S. 20) oder wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags im Sinne des Vermögensgesetzes unredlich gewesen war (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 20). Mit der Erstreckung der Härteklausel des Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags auf diese - seit der Neufassung durch Gesetz vom 21. Dezember 1992 (BGBl. I S. 2117) in Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 EGBGB auch ausdrücklich be- nannten - Fälle wollte der Gesetzgeber zugunsten des Vermieters einen Beitrag zur Bereinigung von DDR-Unrecht leisten (vgl. BT-Drucks. 12/3605, S. 2, 6 iVm BT-Drucks. 12/3254, S. 10, 20 f. [zur Neufassung von Art. 232 § 2 Abs. 3 EG- BGB mit Gesetz zur Verlängerung der Wartefristen für Eigenbedarfskündigungen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet vom 21. Dezember 1992, BGBl. I S. 2117]). cc) Ferner wurde das - nach § 564b Abs. 4 Satz 1 BGB aF nicht von einem berechtigten Interesse des Vermieters abhängige - Recht des Vermieters zur erleichterten Kündigung von Mietverhältnissen über von ihm selbst bewohnte Wohngebäude mit nicht mehr als zwei beziehungsweise drei Wohnungen gemäß Art. 232 § 2 Abs. 4 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags - befristet bis Ende 1992 - an die Voraussetzung geknüpft, dass ihm die Fortsetzung des Miet- verhältnisses wegen seines Wohn- oder Instandsetzungsbedarfs oder sonstiger Interessen nicht zugemutet werden könne. Als sonstiges Interesse wurde dabei vom Gesetzgeber auch der vernünftige Wunsch des Vermieters, die Mieterwoh- nung selbst oder durch Angehörige zu bewohnen, angesehen, wobei er hinsicht- lich der Berücksichtigungsfähigkeit dieser Gründe auf die in § 564b Abs. 3 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 3 BGB) getroffene Regelung hinwies (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). dd) Schließlich wurden auch die für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume oder gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke durch den Vermieter geltenden Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum 25 26 - 12 - Zwecke der sozialverträglicheren Gestaltung des Übergangs in das neue Recht modifiziert, indem für eine Übergangszeit die gesetzliche Kündigungsfrist verlän- gert (Art. 232 § 2 Abs. 7 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags) und zu- gunsten des Mieters eine Härteklausel eingeführt wurde (Art. 232 § 2 Abs. 5 - 6 EGBGB in der vorbezeichneten Fassung). ee) In der Gesamtschau dieser Vorschriften und der vom Gesetzgeber hierzu angestellten Erwägungen ergibt sich, dass die in Art. 232 § 2 EGBGB ge- troffenen speziellen Bestimmungen in Verbindung mit den allgemeinen Vorschrif- ten der §§ 564b, 565 BGB aF (jetzt §§ 573 ff. BGB) eine vollständige und ab- schließende gesetzliche Regelung der Befugnis von Vermietern zur Beendigung bestehender Altmietverträge gegen den Willen der Mieter im Beitrittsgebiet dar- stellen sollten. Der Gesetzgeber hat - wie die Gesetzesmaterialien zeigen - sowohl die insoweit maßgeblichen mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs als auch die nach den Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs der DDR für den Vermieter bestehenden Möglichkeiten einer Aufhebung des Miet- verhältnisses unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen in den Blick genommen sowie die sich insoweit aus der mit der Überleitung der Altmietver- hältnisse in das neue Rechtssystem und dem damit verbundenen Anpassungs- bedarf ergebenden Belastungen für beide Mietvertragsparteien einer als sozial- verträglich und verfassungsrechtlich geboten angesehenen (Gesamt-)Regelung zuführen wollen (vgl. etwa BT-Drucks. 11/7817, S. 38 f.; 12/2758, S. 1 und 5; 12/3254, S. 11 f., 19 ff.). Damit hat der Gesetzgeber auch dem von den Revisi- onsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hervorgehobenen Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes Rechnung getragen. c) Mit dieser Regelungssystematik sowie mit dem sich aus den Gesetzes- materialien ergebenden Sinn und Zweck der gesetzlichen (Übergangs-)Bestim- mungen wäre es nicht vereinbar, wäre gleich- oder sogar vorrangig zu diesen eine aus der Zeit vor dem Beitritt stammende, in einem Altmietvertrag enthaltene 27 28 - 13 - Regelung der Parteien zur Beendigungsbefugnis des Vermieters maßgeblich, welche - wie vorliegend Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags nach dem Verständ- nis des Berufungsgerichts - demgegenüber auf die Vorschriften des Zivilgesetz- buchs der DDR und deren abweichenden Regelungsgehalt abstellt. Demzufolge sind seit dem Wirksamwerden des Beitritts die vom Gesetz- geber mit Art. 232 § 2 EGBGB in Verbindung mit §§ 564b, 565 BGB aF bezie- hungsweise §§ 573 ff. BGB getroffenen speziellen Bestimmungen zum Kündi- gungsrecht des Vermieters zwingend anzuwenden und hiervon abweichende vertragliche Regelungen in DDR-Altmietverträgen unwirksam (geworden). d) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich nichts anderes aus der Senatsrechtsprechung zum Fortbestand (formular-)vertraglich vereinbar- ter Kündigungsfristen nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149). Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB, nach der zum Nachteil des Mieters von den gesetzlich bestimmten Fristen für die ordentliche Kündigung (§ 573c Abs. 1 bis 3 BGB) abweichende vertragliche Vereinbarungen unwirksam sind, nicht an- zuwenden, wenn die Vereinbarung vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreform- gesetzes am 1. September 2001 erfolgt ist. Der Gesetzgeber hat somit in der das Mietrechtsreformgesetz betreffen- den Übergangsvorschrift - anders als in der Regelung zur Überleitung bestehen- der DDR-Mietverträge in das bundesdeutsche Mietrecht nach Art. 232 § 2 EGBGB - selbst zum Ausdruck gebracht, dass nach dem bisherigen Recht wirk- sam vereinbarte Kündigungsfristen aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit vorrangig gegenüber der gesetzlichen Neuregelung sein sollen und deshalb auch künftig wirksam bleiben (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 75 und 77 [zur Entwurfsregelung in § 3 Abs. 9]; siehe auch Senatsurteile vom 29 30 31 - 14 - 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, BGHZ 155, 178, 185 ["uneingeschränkter Be- standsschutz solcher Vereinbarungen"]; vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NZM 2005, 417 unter II 2 b bb (3) (a)). Die vom Berufungsgericht herangezogenen Senatsentscheidungen haben sich dementsprechend mit der Frage befasst, ob die in einem (Formular-)Vertrag sinngemäß erfolgte Wiedergabe der früheren gesetzlichen Regelung zur Länge der Kündigungsfristen (hier gemäß § 565 Abs. 2 BGB aF) als eine solche vorran- gige vertragliche Vereinbarung anzusehen ist (vgl. Senatsurteile vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, aaO S. 182 ff.; vom 10. März 2004 - VIII ZR 34/03, WuM 2004, 275 unter II, und VIII ZR 64/03, NZM 2004, 336 unter II) und ob die später aufgenommene Übergangsvorschrift zum Schuldrechtsmodernisierungs- gesetz vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) die zuvor getroffene Über- gangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz für Dauerschuldverhältnisse mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) verdrängt hat (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NZM 2007, 327 Rn. 14). Insoweit lassen sich dieser Recht- sprechung auch keine Wertungsmaßstäbe für die hier entscheidungserhebliche Frage nach der (vertraglich geregelten) Befugnis des Vermieters zur Beendigung eines Altmietvertrags wegen Eigenbedarfs nach Wirksamwerden des Beitritts entnehmen, die sich allein nach der speziellen Übergangsregelung in Art. 232 § 2 EGBGB bestimmt. 3. Da sich nach Vorstehendem die Befugnis des Klägers zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags der Parteien ohne Einschränkungen nach den allge- meinen mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmt und das Vorliegen des vom Kläger geltend gemachten Kündigungsgrunds des- halb allein anhand der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beurteilen ist, kommt es auf die vom Berufungsgericht zudem erörterte (Folge-)Frage nicht an, 32 33 - 15 - ob auch ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Wohnraummietvertrag in ent- sprechender Anwendung von § 544 BGB nur dann gekündigt werden kann, wenn das Kündigungsrecht für eine Partei vertraglich vollständig - und nicht nur teil- weise - ausgeschlossen ist (offen gelassen im Senatsbeschluss vom 8. Mai 2018 - VIII ZR 200/17, NZM 2018, 556 Rn. 16). III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 19.08.2022 - 12 C 32/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2022 - 67 S 221/22 - 34

§ 543§ 573§ 535

BGH VIII ZR 17/2508.04.2025 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2025:021225BVIIIZR274.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 274/23 vom 2. Dezember 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Dezember 2025 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagte zu 2 ist seit dem Jahr 1972 Mieterin einer Dreizimmerwohnung der Klägerin in B. . Sie bewohnt diese gemeinsam mit ihrem Sohn, dem Beklagten zu 1. In dem noch mit der vormaligen Eigentümerin geschlossenen Mietvertrag ist geregelt, dass bauliche Veränderungen durch den Mieter - insbesondere Um- und Einbauten - nur vorgenommen werden dürfen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt und die bauaufsichtliche Genehmigung erteilt wird. In einem Nachtrag zum Mietvertrag ist be- stimmt, dass sämtliche Schönheitsreparaturen sowie das Streichen der Fenster innen und außen in regelmäßigen Abständen vom Mieter durchzuführen sind und sämtliche Reparaturen innerhalb der Wohnung - auch am elektrischen Leitungsnetz - zu Lasten des Mieters gehen. Nach einer Besichtigung der Wohnung im Juli 2021 mahnte die Klägerin, welche das Objekt, in welchem sich die vermietete Wohnung befindet, im Jahr 2019 erworben hatte, die Beklagten wegen unbefugter Eingriffe in ihr Eigentum an der Wohnung ab und forderte sie auf, sämtliche baulichen Veränderungen zurückzubauen und den früheren Zustand wiederherzustellen. Die Klägerin erklärte zwischen August 2021 und Dezember 2022 mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Miet- 1 2 - 3 - verhältnisses, gestützt auf seitens der Beklagten durchgeführte bauliche Veränderun- gen in der Wohnung sowie auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten zum Zeitpunkt der Vornahme der Baumaßnahmen. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Land- gericht zurückgewiesen. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2024, 204 ff.) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Ein hinreichend erheblicher Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche oder gar außerordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB habe nicht vorgelegen. Das Mietverhältnis sei daher durch die Kündigungserklärungen der Klägerin nicht beendet worden. Rechte der Klägerin aus dem Eigentum an dem Gebäude oder aus dem Miet- verhältnis seien durch die von den Beklagten im Jahr 2021 durchgeführte Modernisie- rung und den Umbau des Badezimmers nicht verletzt worden. Die Beklagten hätten schlüssig vorgetragen und durch ein Schreiben aus dem Jahr 1977 belegt, dass das Badezimmer - teilweise schon zu Beginn des Mietverhältnisses, teilweise Anfang der 1990er Jahre - umfangreich mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin auf Kosten der Mieter sowie durch diese umgebaut worden sei. Mangels hinreichenden Klägervortrags sei mithin davon auszugehen, dass die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahr 2021 erneuerte Badezimmerausstattung bereits auf Mieterkosten eingebracht gewesen sei. Zwar möge die Klägerin formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein. Die Beklagten seien aber dennoch gemäß § 539 Abs. 2 BGB berechtigt gewesen, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu er- setzen. Soweit die Beklagten im Zuge der Baderneuerung eine Trockenbauwand vor eine Bestandswand hätten setzen lassen, um einen Vorsprung zu beseitigen und dort Rohre und ein Hänge-WC unterzubringen, handele es sich um eine Modernisierung, 3 4 5 6 7 - 4 - die zur Verbesserung des Wohnwerts und Erhöhung des Werts der Immobilie insge- samt geführt habe. Entsprechendes gelte für die im oberen Bereich der Bestandswand ausgeführten Schlitze mit dort eingesetzten schmalen Fenstern, die dazu führten, dass in das Badezimmer Tageslicht einfallen könne; auch diese Maßnahme stelle eine ob- jektiv wohnwertverbessernde Modernisierung dar. Dies gelte selbst dann, wenn - wie von der Klägerin behauptet - die Auswahl oder die Ausführung der eingebauten schmalen Fenster mangelhaft gewesen seien mit der Folge, dass eine ausreichende Versorgung des Bades mit Tageslicht nicht sichergestellt werden könne und die durch die Nutzung des Bades entstehenden Geräusche deutlicher in der Küche wahrzuneh- men seien als früher durch die geschlossene Wand. In diesem Fall führe der Einbau der Fenster zwar objektiv nicht zu einer Verbesserung des Wohnwerts, die Beklagten seien gleichwohl zu einem sofortigen Rückbau dieser Maßnahmen nicht verpflichtet. Denn der Klägerin sei nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zuzumuten, ihren Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Wandzustands bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen. Zwar böte die eigenmächtige Baumaßnahme an der Badezimmerwand Anlass für eine Abmahnung der Beklagten und stellten künftige weitere eigenmächtige Wohnungsumgestaltungen durch die Beklagten auch einen Kündigungsgrund dar. Zum jetzigen Zeitpunkt sei es aber (noch) unverhältnismäßig, das Mietverhältnis wegen der ungenehmigten Umgestaltung der Badezimmerwand zu beenden. Soweit die Klägerin rüge, die Beklagten hätten ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern eingebaut und Elektro- und Wasserinstallationen von der - gleichzeitig abgerissenen - Trennwand zum Wohn- zimmer zu der gegenüberliegenden Wand verlegt, übersehe sie, dass der Herdan- schluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser bereits zu Beginn des Mietver- hältnisses mit Billigung der Vermieterin geschaffen und von den damaligen Mietern finanziert worden seien. Daher habe es den Beklagten nach § 539 Abs. 2 BGB freige- standen, die von ihnen geschaffenen Anschlüsse innerhalb der Küche zu verlegen. Zudem sei gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuch- 8 - 5 - tungselementen ohnehin nichts zu erinnern, da eine solche am Ende des Mietverhält- nisses unproblematisch und rückstandslos entfernt werden könne; eine solche Maß- nahme sei vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Auch die Entfernung der Trennwand samt der bereits bei Beginn des Mietver- hältnisses mieterseits eingebauten Tür und die damit verbundene vollständige Öffnung der Küche hin zum Wohnzimmer stellten keine rechtswidrige Beschädigung der Miet- sache dar, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen müsste. Die damit einhergehende Umgestaltung sei zwar nicht ohne weiteres als wohnwertverbes- sernde Maßnahme einzuordnen, sondern könne je nach persönlichem Geschmack und Bedarf eines Mieters oder Eigentümers sowohl als vorteilhaft oder auch als nach- teilig angesehen werden. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme stehe jedoch fest, dass die von den Beklagten entfernte Wand im unteren Bereich durch Feuchtigkeit und Schimmel beschädigt und daher zumindest reparaturbedürftig gewesen sei. Die Klägerin habe daher zwar einen Anspruch auf Wiederherstellung der Wand und einer gegenüber dem Wohnzimmer abgeschlossenen Küche, könne diesen aber nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB im laufenden Mietverhältnis nicht durchsetzen. Keine Verletzung der Rechte der Klägerin liege schließlich in der Über- arbeitung der Türen und Böden, zu der sich die Beklagten auf Grund der vorliegend “außergewöhnlich extensiven Schönheitsreparaturklausel“ hätten befugt sehen dür- fen. Auch die auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten gestützten Kün- digungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. So- weit die Beklagten einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückdatiert hätten, sei diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe objektiv nicht dazu geeignet gewesen, ihre prozessuale Situation zu verbessern, da die durchgeführten Baumaßnahmen sich entweder auf Mietereinbauten aus den 1990er Jahren bezogen oder - wenn nicht ob- jektiv, dann zumindest aus vertretbarer Sicht der Beklagten - zu einer Verbesserung der Mietsache geführt hätten. In subjektiver Hinsicht sei der vor dem Hintergrund der Bestandsaufnahme über den Zustand der Wohnung durch die Klägerin offensichtlich untaugliche Versuch der Beklagten, die Klägerin über den tatsächlichen Bauverlauf zu 9 10 - 6 - täuschen, zwar als unredliches Verhalten vorwerfbar. Mangels objektiver Gefahr für das Vermögen und die berechtigten Interessen der Klägerin sei dieser einmalige Ver- stoß der Beklagten gegen ihre Vertragspflichten jedoch - auch vor dem Hintergrund der in der Leugnung eines Mietverhältnisses und in zahlreichen haltlosen Kündigungs- versuchen liegenden nicht unerheblichen Vertragsverletzungen der Klägerin - nicht hinreichend schwerwiegend, um die Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtferti- gen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zu- gelassen, weil es für klärungsbedürftig gehalten hat, unter welchen Umständen die mieterseitige Durchführung ungenehmigter, aber nach Geschmack der Mieter wohn- werterhöhender Baumaßnahmen sofort fällige Rückbauansprüche des Vermieters auslösen und eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnten sowie unter welchen weiteren Umständen der objektiv untaugliche Versuch, die eigene Prozesssi- tuation durch leicht widerlegbare unwahre Angaben zu verbessern, einen Kündigungs- grund begründen könne. b) Die vom Berufungsgericht damit angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt dem Streitfall - bezogen auf beide von ihm aufgeworfenen Rechtsfragen - nicht zu. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entschei- dungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich 11 12 13 14 15 - 7 - in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbe- schlüsse vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203/23, juris Rn. 12 mwN; vom 8. April 2025 - VIII ZR 245/22, NZM 2025, 593 Rn. 17). aa) Daran gemessen kommt der ersten, vom Berufungsgericht formulierten Frage nach der Kündigungsrelevanz ungenehmigter Baumaßnahmen eines Mieters beziehungsweise eines unterlassenen Rückbaus keine grundsätzliche Bedeutung zu. Denn ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB oder ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurtei- lung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berück- sichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. nur Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NZM 2021, 271 Rn. 20; Se- natsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, NJW-RR 2023, 1432 Rn. 11; je- weils mwN). Es ist demnach einer abstrakt-generellen Klärung bereits nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig, ob und inwiefern mieter- seitig vorgenommene, vom Vermieter nicht genehmigte Umbaumaßnahmen oder die (unberechtigte) Verweigerung von Rückbaumaßnahmen eine Kündigung des Mietver- hältnisses rechtfertigen. bb) Auch die weitere, vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, unter wel- chen Voraussetzungen unrichtige Angaben des Mieters im Prozess einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses sein können, erweist sich nach dem vorgenann- ten Maßstab nicht als grundsätzlich. Denn durch die Rechtsprechung des Senats sind auch die Voraussetzungen, unter denen bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits im Einzelfall einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine die ordentliche Kündigung 16 17 - 8 - nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen können, bereits seit längerem geklärt (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]; Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, WuM 2021, 753 Rn. 40) und jüngst - nach Erlass des Berufungsurteils - nochmals bekräftigt worden (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 15), so dass die Anwendung dieser Grundsätze (auch) auf Fallgestaltungen wie die vorlie- gende vorgezeichnet ist. Auch insoweit wirft der Streitfall - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf nicht auf. c) Sonstige Revisionszulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. Insbe- sondere scheidet aus den vorgenannten Gründen auch die Annahme eines Rechts- fortbildungsbedarfs im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO aus. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht ist jedenfalls im Ergebnis ohne Rechtsfehler zu der Beurteilung ge- langt, dass die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind, weil unter den im Streitfall gegebenen besonderen Umständen weder ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB) noch ein berechtigtes Interesse der Klägerin die Beendigung des Mietverhältnis- ses rechtfertigte (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, ins- besondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündi- gungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ob die Rechte des Vermieters durch einen vertragswidrigen Gebrauch in erheblichem Maß verletzt sind, ist grundsätzlich 18 19 20 - 9 - anhand der besonderen Umstände aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien zu entscheiden (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 14. Juli 1993 - VIII ARZ 1/93, NJW 1993, 2528 unter IV 3 [zu § 553 BGB aF]). Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis (ordent- lich) nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver- hältnisses hat. Ein solches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob der Vermieter angesichts einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mie- ters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist an- hand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 14; Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, WuM 2021, 753 Rn. 31; vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 11; jeweils mwN). Die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterliegt - ebenso wie die Frage, ob ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB vorliegt - der tatrichterlichen Würdi- gung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßge- benden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die all- gemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19 [zu § 543 Abs. 1 Satz 2 und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 21 [zu § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 15 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; jeweils mwN). b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten revisionsrechtlichen Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. aa) Dies gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, weder die Vor- nahme der baulichen Veränderungen noch die Verweigerung eines Rückbaus durch die Beklagten rechtfertigten die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen. 21 22 23 24 - 10 - (1) Diesbezüglich hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend in den Blick genommen, dass dem Mieter, der die Mietsache zum vertragsgemäßen Ge- brauch erhält (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), Eingriffe in die Substanz, insbesondere bauliche Veränderungen, regelmäßig nicht gestattet sind. Er ist daher mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters an der Wahrung und Erhaltung sei- nes Eigentums (auch ohne vertraglichen Vorbehalt) verpflichtet, die vorherige Zustim- mung des Vermieters zu beabsichtigten baulichen Änderungen einzuholen (Senatsur- teil vom 26. Juni 1974 - VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463 unter I). Der Mieter hat grund- sätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht viel- mehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (Senatsurteile vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11, WuM 2011, 671 Rn. 11; vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11, NJW 2012, 2954 Rn. 15). (2) Hiervon ausgehend ist das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung unter Berücksichtigung der besonderen Einzelfallumstände zu der Überzeugung gelangt, dass den mieterseits vorgenomme- nen baulichen Veränderungen jedenfalls kein die ordentliche Kündigung rechtfertigen- des Gewicht zukommt und es insoweit erst recht an einem wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung fehlt. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im Rahmen der gebotenen Gesamtwürdigung tragend auf die außerordentlich lange Dauer des Mietverhältnisses und den Umstand abgestellt hat, dass umfangreiche Baumaßnahmen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in den 1970er Jahren und zu Anfang der 1990er Jahre jeweils mit Zustimmung der da- maligen Eigentümerin des Grundstücks mit einem erheblichen eigenen Kostenauf- wand von den Mietern durchgeführt worden waren und es bei den von der Klägerin nunmehr beanstandeten Veränderungen teilweise um die Ersetzung der dabei von den Mietern eingebrachten Einrichtungen ging. Die insoweit von der Revision erhobene Gehörsrüge hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO). 25 26 - 11 - bb) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne die Kündi- gungen des Mietverhältnisses nicht mit Erfolg auf die wahrheitswidrige Rückdatierung der Baumaßnahmen durch die Beklagten vor und im Räumungsrechtsstreit stützen, hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat insoweit maßgeblich auf die Bedeutung und Trag- weite des unzutreffenden Sachvortrags der Beklagten und damit die Schwere und die Folgen der Pflichtverletzung abgestellt und dabei das eigene vorangegangene ver- tragswidrige Verhalten der Klägerin berücksichtigt (vgl. dazu Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 14; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 14). Letzteres hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei zum einen aus den mehrfach unberechtigt erklärten Kündigungen und zum anderen aus dem Um- stand hergeleitet, dass die Klägerin in erster Instanz das mit der Beklagten zu 2 beste- hende Mietverhältnis zunächst noch geleugnet hatte. Dem hält die Revision ohne Erfolg entgegen, die falsche Darstellung der tat- sächlichen Abläufe sei entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts objektiv dazu geeignet gewesen, die prozessuale Situation der Beklagten zu verbessern, da sich die Klägerin jedenfalls im Hinblick auf die Entfernung der Wand zwischen Küche und Wohnzimmer und die Veränderung der Wand zwischen Bad und Küche auf einen Kün- digungsgrund stützen könne. Dies trifft nach den obigen Ausführungen nicht zu. Soweit die Revision darüber hinaus geltend macht, die Beklagten hätten der Klägerin vorge- worfen, sie wolle aus Profitgründen eine 82-jährige Mieterin aus der Wohnung vertrei- ben, obwohl diese in Wahrheit seit langem von der Tochter des Beklagten zu 1 be- wohnt werde, findet dieses Vorbringen in den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Stütze. 27 28 29 - 12 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 13.01.2023 - 221 C 350/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2023 - 64 S 31/23 - 30

§ 573§ 574§ 575§ 576

BGH VIII ZR 10/1425.06.2014 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2025:080425BVIIIZR17.25.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 17/25 vom 8. April 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. April 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, die Richter Dr. Schmidt und Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Landgerichts Kempten (Allgäu) - 5. Zivilkammer - vom 13. Dezember 2024 (52 S 669/24) in Verbindung mit dem Urteil des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) vom 10. April 2024 (7 C 46/23) wird bis zur Ent- scheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten mit der Maßgabe eingestellt, dass die Zwangsvollstreckung unzulässig bleibt, wenn die Beklagte ab Mai 2025 die Zahlung der (zuletzt) ver- traglich vereinbarten Monatsmiete zuzüglich Nebenkostenvoraus- zahlung gemäß den Bedingungen des Mietvertrags an die Kläger vornimmt. Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 1993 Mieterin einer circa 100 m² großen Wohnung der Kläger in einem Mehrfamilienhaus in Kempten. Aufgrund einer - im Dezember 2021 erklärten - Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs ist die Be- klagte erstinstanzlich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt wor- den. Ihre hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht - ebenso wie einen Vollstreckungsschutzantrag (§ 712 ZPO) - zurückgewiesen. 1 - 3 - Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) bejaht. Die derzeit von der Beklagten genutzte Woh- nung werde für die Tochter der Kläger sowie deren Familie (Ehemann und zwei minderjährige Kinder) benötigt, welche derzeit nach ihrem - im Vertrauen auf den Auszug der Beklagten - bereits erfolgten Umzug übergangsweise eine rund 40 m² große Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens, die der Beklagten seitens der Kläger zuvor als Alternativwohnung angeboten worden sei, bewohnten. Das Mietverhältnis sei entgegen der Ansicht der Beklagten nicht aufgrund ihres Härteeinwands (§§ 574 ff. BGB) fortzusetzen, insbesondere weder auf- grund des hohen Alters der - im Jahr 1938 geborenen - Beklagten noch aufgrund der von ihr zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung behaupteten ge- sundheitlichen Situation, die unter Bezugnahme auf ärztliche Atteste auch in der Berufungsinstanz näher ausgeführt worden sei. Ein Sachverständigengutachten zu den gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für die Beklagte, zu deren Schweregrad sowie dazu, mit welcher Wahr- scheinlichkeit diese eintreten könnten, sei nicht einzuholen gewesen. Im vorlie- gend besonders gelagerten Einzelfall sei die von der Beklagten dargelegte und unter Beweis gestellte gesundheitliche Situation nicht entscheidungserheblich. Denn der Sachvortrag der Beklagten zu ihrer fehlenden Umzugsfähigkeit sei widersprüchlich. Einerseits werde die gesundheitliche Situation der Beklagten als Argument dafür angeführt, sie könne aus der Wohnung nicht ausziehen und sei mithin nicht umzugsfähig. Andererseits habe das Amtsgericht bindend fest- gestellt, dass die Beklagte ohnehin vorhabe, in zwei bis vier Jahren in ein Heim für Betreutes Wohnen (nicht in ein Pflegeheim) umzuziehen, und sie es daher vermeiden wolle, zweimal innerhalb weniger Jahre umzuziehen, was für sich be- 2 3 4 5 - 4 - trachtet nachvollziehbar sei, aber eine entsprechende Umzugsfähigkeit voraus- setze. Aufgrund der Widersprüchlichkeit des Sachvortrags zur Frage der fehlen- den Umzugsfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen fehle es in dieser besonders gelagerten Einzelfallkonstellation bereits aus prozessualen Gründen an der Ent- scheidungserheblichkeit des medizinischen Sachverhalts. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der - noch nicht begründeten - Nichtzulassungsbeschwerde und beantragt die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung. II. Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. 1. Nach § 719 Abs. 2 Satz 1 ZPO, der gemäß § 544 Abs. 7 Satz 2 ZPO in dem hier gegebenen Fall der Nichtzulassungsbeschwerde entsprechende An- wendung findet, kann das Revisionsgericht die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil anord- nen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegen- steht. 2. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. a) Durch die Vollstreckung des Räumungstitels würde der Beklagten ein unwiederbringlicher Nachteil entstehen. Zwar haben die Kläger aufgrund des gel- tend gemachten Eigenbedarfs ebenfalls nicht unerhebliche Nachteile im Falle 6 7 8 9 10 - 5 - des vorläufigen Verbleibens der Beklagten in der Wohnung zu erwarten. Sie kön- nen der Eigenbedarfsperson - ihrer Tochter nebst deren Familie -, welche derzeit mit vier Personen in einer nur circa 40 m² großen Wohnung lebt, die vermietete Wohnung nicht überlassen. Jedoch überwiegen diese Nachteile - auch in Anbe- tracht der der Beklagten seitens der Kläger zahlreich angebotenen Ersatzwoh- nungen (vgl. zur Anbietpflicht des Vermieters Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 54 ff. mwN; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 22) - nicht die von der Beklagten zu ver- gegenwärtigenden Nachteile. Denn diese sieht sich - mit überwiegender Wahr- scheinlichkeit (§ 719 Abs. 2 Satz 2 ZPO; vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 13. März 2007 - VIII ZR 2/07, WuM 2007, 209 Rn. 5) - einem nicht rückgängig machbaren Verlust der Mietwohnung ausgesetzt. Vor einem solchen ist sie, unter der Bedingung der künftigen fristgerechten Leistung der monatlichen Miete zu- züglich der Nebenkostenvorauszahlung, einstweilen zu schützen. b) Die Beklagte kann sich vorliegend auf einen derartigen unersetzlichen Nachteil auch berufen. Nicht unersetzlich sind Nachteile, die der Schuldner selbst vermeiden kann. Deswegen kann er sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs grundsätzlich nur dann darauf berufen, die Zwangsvollstreckung bringe ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt hat (vgl. hierzu Se- natsbeschlüsse vom 27. Februar 2018 - VIII ZR 39/18, WuM 2018, 221 Rn. 5; vom 26. September 2018 - VIII ZR 290/18, NJW-RR 2019, 72 Rn. 7; vom 18. Juli 2023 - VIII ZA 6/23, juris Rn. 9; jeweils mwN). Dies hat die Beklagte getan; ihr Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO wurde vom Berufungsgericht im Wege eines Ergänzungsurteils zurückgewiesen. 11 12 - 6 - c) Der Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten fehlt es im gegenwärti- gen Verfahrensstadium nicht an der für eine Einstellung der Zwangsvollstreckung erforderlichen Erfolgsaussicht. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2, § 544 Abs. 7 Satz 2 ZPO setzt - unter anderem - voraus, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg hat (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 2. Januar 2020 - VIII ZR 328/19, NZM 2020, 105 Rn. 5; vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 6; vom 9. Februar 2023 - V ZA 3/23, juris Rn. 3; vom 18. Juli 2023 - VIII ZA 6/23, aaO Rn. 12; jeweils mwN). Dies ist vorliegend der Fall. aa) Die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist zulässig, insbeson- dere ist der Beschwerdewert (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) erreicht. 13 14 15 - 7 - bb) Dass die noch zu begründende Nichtzulassungsbeschwerde auch in der Sache Erfolg haben kann, kann unter Berücksichtigung der Ausführungen der Beklagten im Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung sowie der Feststellungen des Berufungsgerichts derzeit nicht ausgeschlossen werden. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Kempten (Allgäu), Entscheidung vom 10.04.2024 - 7 C 46/23 - LG Kempten, Entscheidung vom 13.12.2024 - 52 S 669/24 - 16

§ 545§ 573a§ 573c

BGH VIII ZR 287/2323.07.2025 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 10/14 Verkündet am: 25. Juni 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 545 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 167 Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Ver- längerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Frist- ablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räu- mungsklage gewahrt. BGH, Urteil vom 25. Juni 2014 - VIII ZR 10/14 - LG Kassel AG Kassel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte die Räume an den Kläger herauszugeben hat. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K. zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt. Eigentümer dieses Einfamilienhauses ist ein Bruder des Beklagten, der den Prozess in der Revisionsinstanz auf Kläger- seite fortführt. Jedenfalls seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine mo- natliche Miete von 120 € zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Beklagten das Mietver- 1 2 - 3 - hältnis "zum nächstmöglichen Termin" und wies unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Be- klagte zog aus den Räumlichkeiten nicht aus. Die am 7. August 2012 eingereichte und dem Beklagten am 22. Septem- ber 2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klage- abweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das zwischen den Parteien unstreitig jedenfalls ab August 2011 beste- hende Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 beendet worden. Die auf § 573a BGB gestützte Kündigung sei begründet. Die Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 573c Abs. 1 BGB sei zwischenzeitlich in jedem Fall verstrichen. Bei einem Mietbeginn im August 2011 hätte die Kündigungsfrist sechs Monate betragen, so dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 mit Ablauf des Monats Juli 2012 beendet worden wäre. Bei einem Beginn des Mietverhält- nisses bereits im Jahr 2001 (entsprechend der Behauptung des Beklagten) hät- 3 4 5 6 7 - 4 - te die Kündigungsfrist zwölf Monate betragen, so dass das Mietverhältnis Ende Januar 2013 beendet gewesen wäre. Das Mietverhältnis sei nicht durch Fortsetzung gemäß § 545 BGB ver- längert worden. Zwar enthalte weder das Kündigungsschreiben vom 5. Januar 2012 einen derartigen Widerspruch noch habe die Vermieterin einen Wider- spruch in dem Zeitraum zwischen Ausspruch der Kündigung und Zustellung der Räumungsklage in sonstiger Weise erklärt. Die Zustellung der Räumungsklage stehe jedoch dem nach § 545 Abs. 1 BGB erforderlichen Widerspruch des Vermieters gleich. Der Widerspruch sei auch rechtzeitig erfolgt, selbst wenn man von dem (insoweit für den Beklagten günstigeren) Ablauf der Mietzeit zum 31. Juli 2012 ausgehe. Die zweiwöchige Widerspruchsfrist nach § 545 Abs. 1 Satz 1 BGB sei in diesem Fall gemäß § 167 ZPO dadurch gewahrt, dass die Klägerin am 7. August 2012 Räumungsklage eingereicht habe; die (erst) am 22. September 2012 erfolgte Zustellung der Klage beruhe nicht auf Versäumnissen der Kläge- rin, sondern auf gerichtsinternen Umständen. Die Vorschrift des § 167 ZPO sei vorliegend anwendbar. Sie sei nicht auf die Fälle beschränkt, in denen die Einschaltung des Gerichts zur Wahrung der Frist unumgänglich sei. Nach der - geänderten - Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs sei § 167 ZPO vielmehr grundsätzlich auch in Fällen anwendbar, in denen die Zustellung eines Schriftsatzes die gleichfalls mögliche außergerichtli- che Übermittlung einer Erklärung ersetzen solle. Soweit für Erklärungen, die kraft Gesetzes "unverzüglich" abzugeben seien, etwas anderes gelten möge, führe das hier zu keiner abweichenden Beurteilung. Der Regelungszweck von § 545 BGB gebiete es nicht, von der generellen Anwendbarkeit des § 167 ZPO eine Ausnahme zu machen. Das grundsätzlich schützenswerte Vertrauen des 8 9 10 - 5 - Erklärenden, mit der Veranlassung einer Zustellung alles für einen fristgerech- ten Zugang Erforderliche veranlasst zu haben, verdiene Vorrang vor dem Inte- resse des Mieters an Klarheit über den Fristablauf. Die Kündigung sei auch im Hinblick auf § 574 BGB wirksam. Das vom Beklagten mit Schriftsatz vom 5. November 2012 in der Berufungsinstanz ge- stellte Fortsetzungsverlangen sei gemäß § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB verspätet, weil die Mietzeit bereits am 31. Juli 2012 geendet habe. Zwar wäre das Fortset- zungsverlangen noch rechtzeitig erhoben, wenn das Mietverhältnis, wie der Be- klagte behaupte, schon seit 2001 bestanden und - aufgrund der dann einzuhal- tenden Kündigungsfrist von zwölf Monaten - erst mit Ablauf des Januar 2013 geendet hätte; der insoweit beweispflichtige Beklagte habe jedoch für seinen Vortrag keinen geeigneten Beweis angetreten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Kläger ist als Eigentümer des Grundstücks und Sonderrechts- nachfolger seiner Mutter (§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB) befugt, den Räu- mungsanspruch aus § 546 BGB weiterzuverfolgen. Nach dieser Vorschrift ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der beiden von ihm bewohnten Zimmer an den Kläger verpflichtet. 1. Die mit Schreiben vom 5. Januar 2012 gemäß § 573a BGB erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis über die vom Beklagten bewohnten Räume beendet. 11 12 13 14 - 6 - Gemäß § 573a Abs. 1 und 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da der Beklagte zwei Zimmer in dem Einfamilienhaus bewohnt, in dem auch seine Mutter (Vermieterin) lebte. 2. Das Mietverhältnis ist nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden. a) Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt. Das Mietverhältnis endete hier mit Rücksicht darauf, dass das Mietverhältnis erst seit August 2011 bestand und deshalb gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kün- digungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war, mit Ablauf des 31. Juli 2013. b) Die Kündigungsfrist betrug nicht zwölf Monate. Das Berufungsgericht hat den vom Beklagten nicht unter Beweis gestellten Vortrag, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, seiner Entscheidung zu Recht nicht zugrunde ge- legt, weil er für diese ihm günstige Behauptung die Beweislast trägt. Die Revi- sionserwiderung des Klägers meint allerdings, die Kündigungsfrist betrage hier unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwölf Monate, weil es für die Berechnung der Frist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Beklagten ankomme, die hier weit mehr als acht Jahre zurückliege. Dies trifft nicht zu. aa) In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob zu der für die Länge der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeit der Überlassung der Mietsache auch ein solcher Zeitraum hinzuzurechnen ist, 15 16 17 18 19 - 7 - in welchem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache aus einem anderen Rechtsgrund als dem später gekündigten Mietvertrag gewährt hat. (1) Überwiegend gehen die Instanzrechtsprechung und die Literatur da- von aus, es spiele für die nach § 573c Abs. 1 BGB maßgebliche Zeit der Über- lassung keine Rolle, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe (OLG Stuttgart, NJW 1984, 875 - zur Anrechnung der Wohndauer als Ehegatte des früheren Mieters; AG Kaiserslautern, ZMR 1967, 301 f. - zur Anrechnung der Wohndauer aufgrund eines vorangegangenen dinglichen Wohnrechts; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573c Rn. 20; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573c Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8; BeckOK BGB/Hannappel, Stand Februar 2014, § 573 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573c Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 573c Rn. 9; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 573c Rn. 15; Schmid/Harz/Gahn, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 573c Rn. 6; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 10. Aufl., § 573c Rn. 10; jurisPK- BGB/Mössner, 6. Aufl., § 573c Rn. 18). Aus diesem Grund sei etwa auch eine vorherige Überlassung aufgrund eines Nießbrauchsrechts bei der Berechnung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB einzubeziehen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO). Begründet wird diese Ansicht damit, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB stelle mit der Überlassung allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse ab (Schmid/Harz/Gahn, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO). Insbesondere ergebe sich dies aber aus dem Zweck des § 573c Abs. 1 BGB (MünchKommBGB/Häublein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 97). Die Norm trage dem bei längerer Mietdauer zuneh- mend schützenswerten Interesse des Mieters Rechnung, nicht kurzfristig aus- ziehen zu müssen und genügend Zeit zu haben, seine sozialen Wurzeln durch 20 21 - 8 - Suche einer nahegelegenen Ersatzwohnung zu wahren (Münch- KommBGB/Häublein, aaO Rn. 1). (2) Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Literatur die Auffassung, die Frist des § 573c Abs. 1 BGB beginne erst mit einer Überlassung der Miet- sache zur Mietnutzung (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25), so dass beispielsweise eine vorherige Übergabe der Mietsache für eine Reno- vierung oder einen vorzeitigen Einzug nicht mit einzubeziehen sei (Lammel, aaO; Soergel/Heinzmann, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Aufl., § 573c Rn. 4). Eine solche Überlassung bereite die Nutzung als Mietsache lediglich vor (Lammel, aaO). bb) Einer generellen Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzun- gen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen ist, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen war, bedarf es im Streitfall nicht. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt hat, kommt eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unent- geltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genießt und vom "Vermieter" jederzeit beendet werden kann, begründet keinen Vertrauenstatbe- stand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könnte. c) Da das Mietverhältnis - wie ausgeführt - somit bereits mit Ablauf des 31. Juli 2012 endete, kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob die (frühere) Klägerin der Fortsetzung des Mietver- hältnisses binnen zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Ein 22 23 24 - 9 - solcher Widerspruch liegt in der am 7. August 2012 eingereichten und am 22. September 2012 dem Beklagten zugestellten Räumungsklage. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, ist die Klage- schrift dem Beklagten ohne der Klägerin zuzurechnende Verzögerungen und deshalb "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Dem Beru- fungsgericht ist insbesondere darin beizupflichten, dass die in § 167 ZPO ange- ordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Kla- ge auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt. aa) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 21. Oktober 1981 - VIII ZR 212/80, NJW 1982, 172 unter II 3 b [zur befristeten Bürgschaft]; vom 10. Februar 1971 - VIII ZR 208/69, WM 1971, 383 unter II 3 b [zur Mieterhöhungserklärung]) überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB aF] keine Anwendung finde (OLG Stuttgart WuM 1987, 114; LG Berlin, NZM 2001, 40; LG Berlin, MM 1997, 40; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/Emmerich, aaO, § 545 Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 545 Rn. 13; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/ Heintzmann, aaO, § 545 Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 545 Rn. 22; BeckOK BGB/Herrmann, aaO, § 545 Rn. 5; Musielak/Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2a; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3). Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der 25 26 27 - 10 - Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klar- heit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen. bb) In der auch vom Berufungsgericht herangezogenen, grundlegenden Entscheidung vom 17. Juli 2008 (I ZR 109/05, BGHZ 177, 319) hat der Bun- desgerichtshof allerdings seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können. Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrau- ensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur ge- richtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen kön- nen, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre (BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 24 f.). Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einrei- chung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck brin- gen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einrei- chung der Klageschrift die Frist wahrt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 25). Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der 28 29 - 11 - Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt (so auch Spielbauer/Schneider/ Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm. 6.6). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Widerspruch nach § 545 BGB nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung "unverzüglich" zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungs- gegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der An- fechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 26 unter Verweis auf BGH, Ur- teil vom 11. Oktober 1974 - V ZR 25/73, NJW 1975, 39 f.). Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift - von den Parteien unbemerkt - auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächli- chen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer- Verhältnisses führen könnte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 44, 98). Diesem Ge- setzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist ein- gereichte und "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungskla- ge für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass bin- nen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird. 3. Das Berufungsgericht ist ferner zu Recht davon ausgegangen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB mangels rechtzeitigen 30 31 32 - 12 - Widerspruchs durch den Beklagten nicht in Betracht kommt. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 21.02.2013 - 452 C 3900/12 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 77/13 -

§ 569§ 573§ 543

BGH VIII ZR 9/1015.12.2010 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2025:230725UVIIIZR287.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 287/23 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 9. Juli 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie die Richter Dr. Schmidt und Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 15. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 16. März 2006 eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zuletzt 666,42 €. Der Be- klagte befand sich seit April 2019 mit der Zahlung der Miete wiederholt in Verzug und wurde von der Klägerin mehrfach gemahnt. Da der Beklagte die Mieten für die Monate Dezember 2020 und Februar 2021 nicht zahlte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 10. Februar 2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Der Beklagte zahlte die ausste- hende Miete kurze Zeit später an die Klägerin. 1 2 - 3 - Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Es sei aus Rechtsgründen daran festzuhalten, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben einer etwaigen - hier nicht erklärten - außerordentlichen Kündigung (§ 543 BGB) auch eine fristgemäß er- klärte ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) heile, sofern diese auf denselben (aus- geglichenen) Zahlungsrückstand gestützt werde. Das Amtsgericht habe deshalb zu Unrecht angenommen, dass trotz der unstreitig erfolgten Schonfristzahlung ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen den Beklagten gegeben sei. Zur Begründung werde zunächst auf das Urteil des Berufungsgerichts vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21) verwiesen. Die Annahme bindenden Gesetzesrechts, die der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21) befürwortet habe, sei zur Frage 3 4 5 6 7 8 - 4 - der Wirkungen einer Schonfristzahlung nicht begründbar. Dies habe das Beru- fungsgericht auch in seinem Urteil vom 31. März 2023 (66 S 149/22) ausführlich begründet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 10. Februar 2021 erklärte ordentliche Kündigung gestützter An- spruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese auf die aus- gebliebenen Mietzahlungen des Beklagten gestützte Kündigung nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für eine - vorliegend von der Klägerin nicht ausgesprochene - fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Miet- rückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klä- gerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Beru- fungsgerichts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf we- der unmittelbar noch analog anwendbar. 9 10 - 5 - Der Senat hat über Urteile des Berufungsgerichts, deren Argumentation zur Erstreckung der Schonfristzahlung auf eine fristgemäße ordentliche Kündi- gung mit derjenigen in dem vorliegend angefochtenen Urteil übereinstimmt, be- reits mehrfach, zuletzt mit seinem Urteil vom 9. April 2025 (VIII ZR 145/24, juris Rn. 10 ff. mwN) entschieden. Da das hier in Rede stehende Berufungsurteil neue Gesichtspunkte nicht enthält, wird zur näheren Begründung auf die Ausführun- gen im vorgenannten Senatsurteil - sowie auf die dort in Bezug genommenen zahlreichen Entscheidungen des Senats - vollumfänglich verwiesen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Kreuzberg, Entscheidung vom 20.12.2022 - 15 C 66/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.11.2023 - 66 S 18/23 - 11 12 - 6 - VIII ZR 287/23 Verkündet am: 23. Juli 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGH VIII ZR 235/1211.12.2013 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 9/10 Verkündet am: 15. Dezember 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 280 Abs. 1 Satz 1 Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Scha- densersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 15. November 2010 durch den Vorsit- zenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer so- wie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 10. Dezember 2009 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 15. Dezember 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Be- klagten entschieden worden ist. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Pots- dam vom 8. April 2009 bezüglich der Abweisung der Klage auf Zahlung von Anwaltskosten in Höhe von 667,35 € nebst Zinsen wird zurückgewiesen. Der Antrag der Beklagten auf Erstattung des nach Erlass des Be- rufungsurteils an die Kläger gezahlten Betrages von 667,35 € nebst Zinsen wird zurückgewiesen. Die Kosten der Berufungsinstanz haben die Kläger zu tragen. Die Kosten der Revisionsinstanz werden gegeneinander aufgehoben. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kläger hatten von den Beklagten mit Vertrag vom 9. Juni 2005 eine Wohnung in P. gemietet. Mit Schreiben vom 25. November 2008 kündig- ten die Beklagten das Mietverhältnis ohne nähere Begründung unter Bezug- nahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der von den Klägern daraufhin eingeschal- tete Rechtsanwalt wies die Kündigung zurück, weil keine Gründe vorlägen, die eine Kündigung rechtfertigten, und stellte den Klägern hierfür Gebühren in Höhe von 667,35 € in Rechnung. Die Beklagten kündigten erneut unter näherer Dar- legung des geltend gemachten Eigenbedarfs und nahmen die Kläger aus der späteren Kündigung in einem anderen Verfahren mit Erfolg auf Räumung in Anspruch. Im vorliegenden Prozess haben die Kläger Zahlung eines Betrages von 667,35 € nebst Zinsen sowie Freistellung von weiteren Gebührenansprüchen ihrer Anwälte begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landge- richt hat das erstinstanzliche Urteil unter Verwerfung der weitergehenden Beru- fung abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von 667,35 € nebst Zinsen ver- urteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Be- klagten die Abweisung der Klage auch hinsichtlich dieses Betrages sowie die Verurteilung der Kläger nach § 717 Abs. 3 ZPO zur Rückzahlung der insoweit von den Beklagten nach Erlass des Berufungsurteils gezahlten Urteilssumme nebst Zinsen. 2 - 4 - Entscheidungsgründe: 3 Die Revision hat Erfolg. I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 Den Klägern stehe ein Anspruch auf Erstattung der für die Zurückwei- sung der Kündigung entstandenen Anwaltsgebühren zu. Die Beklagten hätten die ihnen aufgrund des Mietvertrags obliegende vertragliche Pflicht, nicht grund- los oder formell unwirksam zu kündigen, schuldhaft verletzt und sich deshalb aus positiver Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig gemacht. Die Kündigung vom 24. November 2008 sei gemäß § 573 Abs. 3 BGB unwirksam gewesen, weil der Kündigungsgrund nicht weiter ausgeführt gewe- sen sei. Die Beklagten hätten es versäumt, sich über die formellen Kündi- gungsanforderungen hinreichend kundig zu machen; dafür hätte hier schon ei- ne Lektüre der einschlägigen Vorschrift genügt, so dass der Rechtsirrtum jeden- falls nicht unvermeidbar gewesen sei. 6 II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im entscheiden- den Punkt nicht stand. Den Klägern steht wegen des Versäumnisses der Be- klagten, die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Miet- verhältnisses in der Kündigung vom 24. November 2008 näher anzugeben, kein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen die Beklagten zu. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts trifft den Vermieter gegen- 7 - 5 - über dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentli- chen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. 8 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs macht sich ein Ver- mieter, der schuldhaft - insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen - eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig macht, wegen Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vertragspartner scha- densersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet (Senatsurteil vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 297, 302 - betreffend eine auf falsche Sachdarstellung ge- stützte Kündigung; BGH, Urteil vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96, NZM 1998, 718 unter 2 a - betreffend eine auf eine unwirksame AGB-Klausel gestützte Kündi- gung; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1 - betreffend eine Eigenbedarfskündigung ohne tatsächlichen Selbstnutzungs- wunsch). Von diesen Grundsätzen geht auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend aus. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich die ge- nannte Rechtsprechung aber nicht auf den hier vorliegenden Fall übertragen. Denn vorliegend geht es nicht um die Frage, ob sich die Beklagten zu Unrecht auf einen nicht bestehenden (materiellen) Kündigungsgrund berufen haben, sondern um die Nichteinhaltung der formellen Kündigungsvoraussetzungen, hier die fehlende Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermie- ters an der ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB). Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts gibt es aber keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlas- sen; der Vermieter macht dem Mieter den Besitz der Mietsache auch nicht vor- 9 - 6 - werfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlegt. 10 Der Zweck der Begründungspflicht besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Inte- ressen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Nach der gesetzlichen Regelung ist die Begründung der ordentlichen Kündigung des Vermieters von Wohnraum Wirksamkeitsvoraussetzung, eine Kündigung ohne Angabe konkreter Gründe mithin von vornherein unwirksam (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rn. 173; vgl. auch Senatsurteil vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 326/04, WuM 2005, 584 unter II 2, betreffend § 569 Abs. 4 BGB). Dem Interesse des Mieters, die Kündigungsgründe frühzeitig zu erfah- ren und die Wahrnehmung seiner Rechte darauf einzustellen, wird somit bereits durch die Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer nicht mit Gründen versehenen Kündigung umfassend Rechnung getragen. Welche nicht oder nicht ausrei- chend dargelegten Gründe den Vermieter zu der ausgesprochenen Kündigung veranlasst haben, ist für den Mieter angesichts der sich schon aus dem Be- gründungsmangel ergebenden Unwirksamkeit der Kündigung nicht mehr von Bedeutung. Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin in erster Linie im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen Kündigungsgrundes nicht beendet wird. Die Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des Ver- mieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Ob- liegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechts- nachteilen zu beachten hat. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, 11 - 7 - ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen; Anwaltskosten, die ihm insoweit - außerhalb eines gerichtlichen Prozesses - durch die Inanspruchnah- me anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind des- halb grundsätzlich nicht erstattungsfähig. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts, soweit dieses die Klage auf Zahlung von Anwaltskosten in Höhe von 667,35 € nebst Zinsen abgewiesen hat. 12 Der (Inzident-)Antrag der Beklagten, die Kläger nach § 717 Abs. 3 Satz 2 ZPO zur Erstattung des entsprechenden, nach Erlass des Berufungsurteils vom 10. Dezember 2009 gezahlten Betrages zu verurteilen, ist zurückzuweisen. Der Erstattungsanspruch nach § 717 Abs. 3 Satz 2 ZPO setzt voraus, dass die Leis- tung in der Zwangsvollstreckung beigetrieben wurde oder der Schuldner sie zur Abwendung einer drohenden Zwangsvollstreckung erbracht hat, die Leistung also auf den Vollstreckungswillen des Gläubigers zurückzuführen ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 1976 - X ZR 44/74, NJW 1976, 2162 unter B II). Das ist hier nicht der Fall, denn die Beklagten haben bereits am 18. Dezember 2009, mithin unmittelbar nach Erlass des Berufungsurteils und zu einem Zeitpunkt gezahlt, als ein Wille der Kläger, die Vollstreckung aus dem Berufungsurteil schon vor der Rechtskraft des Titels zu betreiben, für sie noch gar nicht erkennbar war. Nach ihrem eigenen Vorbringen haben sie die Zahlung vielmehr erbracht, um 13 - 8 - das Auflaufen weiterer Zinsen und Kosten, die sie bei einem Misserfolg ihrer Revision hätten tragen müssen, zu vermeiden. Die Erstattung des im Ergebnis ohne Rechtsgrund gezahlten Betrages können die Beklagten daher nicht im Wege des Antrags nach § 717 Abs. 3 ZPO geltend machen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 08.04.2009 - 23 C 69/09 - LG Potsdam, Entscheidung vom 10.12.2009 - 11 S 45/09 -

§ 575§ 573

BGH VIII ZR 96/2213.12.2022 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 235/12 Verkündet am: 11. Dezember 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 575 Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820). BGH, Versäumnisurteil vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12 - LG Memmingen AG Neu-Ulm - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Memmingen vom 18. Juli 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger in N. . In dem am 10. November 2009 mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen "Zeit-Mietvertrag" ist vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15. November 2009 beginnt und am 31. Oktober 2012 endet. Nachdem sie am 19. Juli 2010 als neue Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen worden waren, erklärten die Kläger mit Schreiben ihrer anwaltlichen Vertreter vom 28. Juli 2010 die ordentliche Kündigung des Miet- 1 2 - 3 - verhältnisses zum 31. Oktober 2010 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung des Eigenbedarfs gaben sie an, der in K. wohnende Bruder der Klägerin wolle seinen Lebensabend in N. verbringen. Die Beklagten zogen nicht aus der Wohnung aus. Mit ihrer Klage, die sie in der Berufungsinstanz zusätzlich auf eine am 27. April 2012 ausgesprochene, mit Zahlungsverzug begründete fristlose Kün- digung stützen, nehmen die Kläger die Beklagten auf Räumung und Herausga- be der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich be- ruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass trotz der Be- zeichnung "Zeit-Mietvertrag" ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietver- 3 4 5 6 - 4 - hältnis vorliege, das wegen Eigenbedarfs der Kläger wirksam gekündigt worden sei. Zutreffend habe das Amtsgericht angenommen, dass eine zeitliche Be- fristung des Mietverhältnisses vorliegend unwirksam sei, da ein in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmter Grund nicht angegeben worden sei. Zwar sei eine Um- deutung eines unwirksamen Zeitmietvertrags in einen befristeten Kündigungs- ausschluss denkbar. Dies sei jedoch vom Amtsgericht mit der überzeugenden Erwägung verneint worden, dass die in § 2 Ziffer 2 des vorformulierten Mietver- trags vorgesehene Regelung eines Kündigungsverzichts nicht ausgefüllt wor- den sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von den Vorinstanzen gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung der Wohnung nicht bejaht werden. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam ist. Denn die Befristung ei- nes Mietverhältnisses über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohn- raum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietver- hältnisses erheblich erschwert würden, und der Vermieter dem Mieter den Be- fristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Jedenfalls an der letzteren Voraussetzung fehlt es im Streitfall. 7 8 9 - 5 - 2. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, infolge der Unwirksamkeit der Befristung greife die gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und unter den Voraussetzungen des § 573 BGB (auch) ordentlich gekündigt werden kann. Vielmehr ist durch die Unwirk- samkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragslü- cke entstanden. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, ist die Lücke in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsausle- gung (§§ 133, 157 BGB) unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 12 ff. mwN). Dies bedeutet für den Streitfall: Aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung vom 15. November 2009 bis 31. Oktober 2012 in den Mietvertrag vom 10. November 2009 wird der bei Ver- tragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden deutlich, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte. Diesem Parteiwillen wird die an sich infolge der Unzulässigkeit der Befristung eintreten- de gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerecht; denn die Parteien wollten ersichtlich, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Be- fristung durch Kündigung nach § 573 BGB beendet werden kann. Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke daher redlicherweise dahin ge- schlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ab- lauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden 10 11 12 - 6 - Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht. Die Auffassung der Vorinstanzen, ein Kündigungsverzicht könne im Streitfall deshalb nicht angenommen werden, weil die Parteien die dafür vorge- sehene Textstelle im vorformulierten Mietvertrag nicht ausgefüllt hätten, trifft nicht zu. Dass die Parteien § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags nicht ausgefüllt haben, lässt keinen Rückschluss auf den Parteiwillen zu. Denn die Parteien hatten bei Vertragsschluss keinen Anlass, einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren, weil sie die vereinbarte Befristung (irrtümlich) für wirksam angese- hen haben. Der Räumungsanspruch der Kläger kann auch nicht mit der Erwägung bejaht werden, die am 28. Juli 2010 zum 31. Oktober 2010 ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis jedenfalls zum Ablauf der von den Parteien gewollten Bindungsfrist (31. Oktober 2012) beendet; denn der Kündigungserklä- rung kann ein derartiger Wille der Kläger nicht mit der erforderlichen Sicherheit entnommen werden, zumal sich der geltend gemachte Eigenbedarfsgrund zwi- schen dem 31. Oktober 2010 und 31. Oktober 2012 geändert haben kann (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 unter II 1 e aa). III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene Sachentscheidung kann der Senat nicht treffen, weil sich das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt konse- quent - nicht mit der von den Klägern im Berufungsrechtszug erklärten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 27. April 2012 beschäftigt hat. Die Sa- 13 14 15 - 7 - che ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Neu-Ulm, Entscheidung vom 15.02.2012 - 8 C 1540/10 - LG Memmingen, Entscheidung vom 18.07.2012 - 12 S 430/12 -

§ 574§ 575§ 580a

BGH VIII ZR 50/1112.10.2011 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:131222BVIIIZR96.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 96/22 vom 13. Dezember 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Dezember 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München II - 12. Zivilkammer - vom 12. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Här- teregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzu- lassung der Revision in dem vorstehend genannten Urteil zurück- gewiesen. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsge- richts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wer- den nicht erhoben. Der Gegenstandswert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens wird auf 6.702,96 € festgesetzt. - 3 - Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 1999 Mieterin einer Zweizimmerwohnung in G. . Die klagenden Vermieter beziehungsweise deren Rechtsvorgänger (im Folgenden: Kläger) verlangen von ihr nach einer mit Schreiben vom 20. März 2020 erklärten ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbe- darfs in der Person des Klägers zu 3 die Räumung und Herausgabe der Woh- nung. Mit Schreiben des Mietervereins München vom 30. Oktober 2020 ließ die Beklagte der Kündigung widersprechen. Zur Begründung wurde in diesem Schreiben unter anderem angeführt, bei der Beklagten liege eine seelische Be- lastung durch den Verlust eines Babys während der Schwangerschaft im Jahr 2020 vor; sie sei sehr angeschlagen und leide an Angststörungen und Mutlosig- keit. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Die Beklagte hat im Wege der Hilfswiderklage begehrt, die Kläger zu verurteilen, den Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Vor dem Amtsgericht hat die Beklagte - soweit für das Nichtzulassungs- beschwerdeverfahren von Bedeutung - vorgetragen, sie leide an einer Depres- sion und einem posttraumatischen Belastungssyndrom sowie unter Angstzustän- den. Durch den Verlust eines Kindes im vierten Schwangerschaftsmonat sei ihre bereits zuvor vorhandene depressive Grundeinstellung erheblich belastet wor- den. Aufgrund ihrer Erkrankungen sei die Wohnung ein Rückzugsort, der ihr letzte Sicherheit gebe. Sollte sie diesen verlieren, verlöre sie auch den letzten 1 2 3 4 - 4 - psychischen Halt und würde sich die Depression derart verstärken, dass sie Ge- fahr laufe, ein eigenständiges Leben nicht mehr führen zu können. Das Amtsgericht hat der Klage ohne Beweisaufnahme unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben und die Hilfswiderklage abgewiesen. In der Berufungsbegründung hat die Beklagte vorgetragen, sie sei krank- heitsbedingt nicht in der Lage, sich in fachärztliche Behandlung zu begeben. Sie leide seit Jahren an einer psychischen Erkrankung mit Angstzuständen und Ver- lustängsten. Mit weiterem Schriftsatz hat die Beklagte im Berufungsverfahren un- ter Vorlage eines Befundberichts eines Facharztes für Allgemeinmedizin, psy- chosomatische Medizin und Psychotherapie zudem vorgetragen, sie leide an ei- ner langjährigen und wiederkehrenden rezidivierenden depressiven Störung in derzeit schwergradiger depressiver Episode. In dem vorgelegten "Fachärztlichen Befundbericht" (im Folgenden auch: Attest) heißt es insbesondere, es bestehe bei der Beklagten eine langjährige und wiederkehrende depressive Störung mit deutlich gedrückter Stimmung, ausgeprägter Antriebsminderung, formalgedank- lichen Einschränkungen, Angstzuständen und vegetativer Begleitsymptomatik. Die derzeitige Nichtinanspruchnahme von psychiatrischen oder psychotherapeu- tischen Behandlungsmöglichkeiten sei dem Schweregrad ihrer Störung geschul- det. Die im Raum stehende Zwangsräumung ihrer Wohnung könnte die über Jahre chronifizierte schwergradige depressive Störung der Beklagten erheblich vertiefen, selbstgefährdende Tendenzen seien dabei nicht sicher auszu- schließen. Auf sich allein gestellt sei die Beklagte mit der Organisation und den Veränderungen, die mit einem Wohnungswechsel verbunden seien, durch An- triebsreduktion und die damit verminderte Veränderungsflexibilität überfordert. Die Kläger haben die von der Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen in Abrede gestellt. 5 6 7 - 5 - Das Landgericht hat die Beklagte persönlich angehört und ihre Berufung ohne Beweiserhebung unter Gewährung einer weiteren Räumungsfrist zurück- gewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehrt, ihre aufgrund des Widerspruchs gegen die Kün- digung erhobene Hilfswiderklage unter gleichzeitiger Abweisung des auf Räu- mung gerichteten Begehrens der Kläger weiterzuverfolgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu, weil die ordentliche Kündigung vom 20. März 2020 das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten beendet habe. Die Hilfswiderklage der Beklagten, die auf unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses abziele, sei zwar zulässig, aber unbegründet, weil die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Beklagten nicht schlüssig vorgebracht worden seien. Dies gelte unter anderem für die Behauptung der Beklagten, ihr sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten. Die Beklagte habe weder sub- stantiiert zu ihren gesundheitlichen Beeinträchtigungen vorgetragen noch aussa- gekräftige fachärztliche Atteste vorgelegt. Der von ihr eingereichte ärztliche Be- fundbericht sei unverständlich und unschlüssig und stelle kein aussagekräftiges fachärztliches Attest im Sinn der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dar. Die in dem Befundbericht dargestellte Anamnese sei "bestenfalls lückenhaft". 8 9 10 11 - 6 - Der Befundbericht entspreche nicht den Anforderungen, die an ein aussagekräf- tiges fachärztliches Attest zu stellen seien, er habe "gerade keine Aussagekraft". Unter Berücksichtigung der Angaben der Beklagten in ihrer Anhörung erschließe sich die Anamnese in dem fachärztlichen Befundbericht nur unzureichend, was insbesondere für die festgehaltene Diagnose der rezidivierenden depressiven Störung gelte. Weder aus der Anamnese in dem Befundbericht noch aus den Angaben der Beklagten vor dem Berufungsgericht ergäben sich Anhaltspunkte für rezidivierende depressive Störungen der Beklagten in der Vergangenheit. Diese Schlussfolgerung sei aus den Angaben des Befundberichts nicht nachzu- vollziehen. Im Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass der Befundbericht einerseits Suizidgedanken der Beklagten verneine, andererseits selbstgefährdende Ten- denzen nicht sicher ausschließen wolle. Insgesamt fehle es an den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten tatsächlichen Voraussetzun- gen für die notwendige Einholung eines Sachverständigengutachtens. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in ent- scheidungserheblicher Weise verletzt, da über ihre Behauptungen zum Vorliegen einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung sowie zu den Auswirkungen ei- ner Räumung auf ihre gesundheitliche Situation der (angebotene) Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben wurde. Dies führt 12 - 7 - gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, soweit hinsichtlich der Här- teregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlas- senen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Par- teien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 65, 305, 307; 69, 141, 143 f.; Senatsbe- schlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 4; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16 f.; jeweils mwN). 2. So liegen die Dinge hier. a) Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) - die im Übrigen bereits im Rahmen der Prüfung des Bestehens des Räumungs- und Herausgabeanspruchs gemäß § 546 Abs. 1 BGB im Anschluss an die Bejahung der Wirksamkeit der (Eigenbedarfs-)Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und nicht erst im Rahmen der (Hilfs-)Widerklage zu prüfen ge- wesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 15 ff., 24 ff.) - nicht verneinen, ohne den (angebotenen) Sachverständi- genbeweis zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erheben. 13 14 15 - 8 - aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. (1) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Einen Härtegrund in diesem Sinn stellt - soweit vorliegend von Relevanz - die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situ- ation eines (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, 37; Senatsbe- schlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 16; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 14). (2) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Wider- spruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertrags- parteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu er- folgen hat (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37; Senats- beschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 17; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 15; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25, 38 mwN). Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwie- gende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, 16 17 18 19 - 9 - welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchti- gungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Ver- bürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbe- schlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 18; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 16; siehe auch BVerfG, NJW 2022, 2537 Rn. 23; WM 2022, 1540 Rn. 40 [jeweils zu § 765a ZPO]). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Er- krankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Ein- schränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 38; jeweils mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 19; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 17). (3) Der erforderliche hinreichend substantiierte Vortrag des Mieters kann insbesondere durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests unter- mauert werden (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO Rn. 28; 20 21 - 10 - vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44, 48, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 38; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 19 ff.). Von einem Mieter als medizinischen Laien ist - wie im Ausgangspunkt noch rechts- fehlerfrei auch das Berufungsgericht angenommen hat - über die Vorlage eines solchen fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol- gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender Nachteile, zu tätigen (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest ge- stützten Vortrags]; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 44 mwN). bb) Hiernach durfte das Berufungsgericht nicht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den nach der Darlegung der Beklagten bei ei- nem erzwungenen Umzug drohenden schwerwiegenden Gesundheitsgefahren absehen. Denn in dem von der Beklagten vorgelegten Attest stellt ein Facharzt für psychosomatische Medizin und Psychotherapie die Diagnose, bei der Beklag- ten bestehe eine rezidivierende depressive Störung bei derzeit schwergradiger depressiver Episode, und führt aus, dass die im Raum stehende Zwangsräu- mung ihrer Wohnung die über Jahre chronifizierte schwergradige depressive Stö- rung der Beklagten erheblich vertiefen könnte, wobei selbstgefährdende Tenden- zen nicht sicher auszuschließen seien. (1) Der Umstand, dass die Beklagte in ihrem Widerspruchsschreiben das Vorliegen einer Depression - neben der dort angeführten seelischen Belastung durch den Verlust eines Babys, den Angststörungen und der Mutlosigkeit - noch nicht (ausdrücklich) geltend gemacht hat, ist - wie das Berufungsgericht insoweit 22 23 - 11 - nicht verkannt hat - unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurtei- lung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anordnung des Gerichts gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 24; jeweils mwN). (2) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - ersichtlich ohne ei- gene, von ihm auch nicht aufgezeigte (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 43) Sachkunde - das vorgelegte fachärztliche Attest als "unver- ständlich und unschlüssig" beurteilt und angenommen, dieses habe "keine Aus- sagekraft". Soweit das Berufungsgericht hierbei gemeint hat, die in dem Attest dargestellte Anamnese sei nicht ausreichend für die darin erfolgte fachärztliche Diagnose und Beurteilung der für die Beklagte aus einem erzwungenen Umzug drohenden Folgen, fehlt dem Berufungsgericht dafür - offensichtlich - die erfor- derliche medizinische Sachkunde. Insbesondere verfügt das Berufungsgericht für seine Einschätzung, wonach der Umstand, dass sich die Beklagte nach dem Jahr 2000 nicht mehr in "psychische/psychiatrische Behandlung" begeben habe, gegen eine weitere psychische Belastung der Beklagten und auch gegen ihre Prozessbehauptung spreche, ihr Krankheitsbild stehe der Aufnahme einer Be- handlung entgegen, ersichtlich nicht selbst über die erforderliche medizinische Sachkunde. In dem von der Beklagten vorgelegten fachärztlichen Attest heißt es demgegenüber - wozu sich das Berufungsgericht in Widerspruch gesetzt, womit es sich aber gleichwohl nicht ausdrücklich auseinandergesetzt hat -, die Nichtin- anspruchnahme von Behandlungsmöglichkeiten durch die Beklagte sei dem Schweregrad ihrer Störung geschuldet. 24 - 12 - Wenn das Berufungsgericht im Weiteren angenommen hat, unter Berück- sichtigung der Angaben der Beklagten im Rahmen ihrer Anhörung vor der Kam- mer erschließe sich die Anamnese in dem vorgelegten Attest nur unzureichend, was insbesondere auch für die festgehaltene Diagnose der rezidivierenden de- pressiven Störung gelte, dann fehlt ihm auch hierfür - offensichtlich - die notwen- dige Sachkunde. Soweit das Berufungsgericht darüber hinaus einen Wider- spruch in dem vorgelegten Attest darin zu erkennen meint, dass der Arzt Sui- zidgedanken der Beklagten verneint und gleichzeitig selbstgefährdende Tenden- zen nicht sicher ausschließen kann, ist auch dies rechtlich zu beanstanden, da das Berufungsgericht die entsprechenden Ausführungen aus ihrem inhaltlichen Zusammenhang reißt. Denn der Facharzt verneint in dem Attest - bezogen auf den Zeitpunkt seiner Beurteilung - gegenwärtige Suizidgedanken der Beklagten, während er für die im Raum stehende Zwangsräumung - also auf die Zukunft bezogen - selbstgefährdende Tendenzen der Beklagten nicht auszuschließen vermag. b) Die dem Berufungsgericht unterlaufene Gehörsverletzung ist entschei- dungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Dies gilt zunächst bei richtiger Sachbehand- lung, wonach der Härteeinwand gemäß §§ 574 ff. BGB bereits im Rahmen der Klage von Amts wegen (§ 308a ZPO) zu prüfen gewesen wäre. Entsprechendes gilt aber auch, wenn das Gericht - wie hier - die nach § 308a ZPO im Rahmen der Klage gebotene Prüfung unterlassen hat, für die erhobene (Hilfs-)Widerklage. Denn die Bestimmung des § 308a ZPO schließt die Erhebung einer (Hilfs-) Widerklage des Mieters nicht aus (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574a Rn. 10; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574a Rn. 9; BeckOK- MietR/Siegmund, Stand: 1. August 2022, § 574a BGB Rn. 11; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2022, § 574a Rn. 24). Im Streitfall kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 25 26 - 13 - Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 27 mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange der Parteien die gesund- heitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten sowie deren etwaige - wie ausge- führt hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle ei- nes erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen der Kläger eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Fortsetzungsverlangens der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 28; vgl. ferner Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/19, NJW-RR 2019, 972 Rn. 35; zur Interessenabwägung Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 ff.). 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung - unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats (§ 563 Abs. 2 ZPO) - an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Ge- brauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 27 28 29 - 14 - 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 29 mwN; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 23). Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden ge- mäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG nicht erhoben. Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz den maßgeblichen Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wech- selseitigen Interessen von Vermieter und Mieter (siehe hierzu bereits oben unter III 2 a aa) darstellt als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob bezie- hungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 24; jeweils mwN). 30 31 - 15 - Der Senat weist für das weitere Verfahren außerdem darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht - gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden An- trag - weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingun- gen fortzusetzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 32). Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Fürstenfeldbruck, Entscheidung vom 10.09.2021 - 6 C 1206/20 - LG München II, Entscheidung vom 12.04.2022 - 12 S 3526/21 - 32

BGH VIII ZR 330/1126.09.2012 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 50/11 Verkündet am: 12. Oktober 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 12. Januar 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten darüber, ob der Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten gemäß § 1056 Abs. 2 BGB kündigen kann. Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 7. Dezember 2002 von der Tan- te des Klägers eine Wohnung in M. . Gemäß § 23 des Mietvertrags ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Das Eigentum an dieser Woh- nung war dem Kläger von seiner Tante bereits mit notariellem Vertrag vom 27. Dezember 1995 - unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs - übertra- gen worden. Unter dem 14. Oktober 2003 unterzeichneten die Beklagten und die Tante des Klägers eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, wonach der 1 2 - 3 - Vertrag auf Lebenszeit der Beklagten abgeschlossen war; zudem wurden eine Erhöhung der Miete sowie eine ordentliche Kündigung des Vermieters ausge- schlossen. Der Kläger ist Alleinerbe seiner am 9. Juli 2007 verstorbenen Tante geworden. Der Kläger hat im Verfahren vor dem Amtsgericht zunächst Klage auf Feststellung erhoben, dass die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 un- wirksam und der Mietvertrag nicht auf Lebenszeit der Beklagten, sondern auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sei. In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hat er unter Zurücknahme der zunächst angekündigten Anträge nur noch den zunächst als Hilfsantrag angekündigten Feststellungsantrag gestellt, dass ihm ungeachtet der Vereinbarung vom 14. Oktober 2003 das Sonderkün- digungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB zustehe und er dieses Kündigungsrecht jederzeit ausüben könne. Das Amtsgericht hat die Klage bezüglich der Feststel- lung einer Befugnis des Klägers zur jederzeitigen Ausübung des Kündigungs- rechts abgewiesen und ihr im Übrigen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren wei- ter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 3 4 5 - 4 - Der Kläger sei ungeachtet der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 zur Kündigung des Mietvertrags gemäß § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt. Nach dieser Vorschrift stehe dem Eigentümer grundsätzlich ein Recht zur Son- derkündigung zu, wenn ein Grundstück - wie hier - durch den Nießbraucher über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet worden sei. Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten, dass der Eigentümer das Kündigungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB nicht in An- spruch nehmen könne, wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden sei. Da sich in einem solchen Fall die durch die Gesamtrechtsnachfolge auf ihn über- gegangenen mietrechtlichen Verpflichtungen mit der durch die Eigentümerstel- lung bestehenden Möglichkeit, diese zu erfüllen, vereinigt hätten, sei es treu- widrig, wenn sich der Grundstückseigentümer auf seine formale Rechtsposition berufe und das Mietverhältnis nach § 1056 Abs. 2 BGB kündige. Im vorliegenden Fall bestehe allerdings keine persönliche Bindung des Klägers an die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Denn es handele sich um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter zwischen der Nießbrauchsberech- tigten und den Beklagten. Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten sei nämlich beabsichtigt gewesen, die Verfügungsbefugnis des Klägers über die Wohnung über den Tod der Tante hinaus zu beschränken. Eine derartige Ver- einbarung könne nicht dazu führen, dass der Eigentümer auch nach der Been- digung des Nießbrauchs weiter gebunden bleibe, ohne zu einer Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt zu sein. 6 7 8 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger steht ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB nicht zu. 1. Allerdings ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass der Kläger nach dem Ende des Nießbrauchs der ursprünglichen Vermiete- rin in den Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten ist. Nach § 1056 Abs. 1 BGB finden bei der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung vermieteten Wohnraums geltenden Vorschrif- ten (§§ 566, 566a, § 566b Abs. 1, §§ 566c - 566e sowie § 567b BGB) entspre- chende Anwendung, sofern der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet hat. Eine solche Vermietung über die Dauer des Nießbrauchs hinaus lag hier schon nach dem ursprünglichen, auf unbe- stimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag vor. Denn das Mietverhältnis war im Zeitpunkt der Beendigung des Nießbrauchs ungekündigt, so dass die Wohnung über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet war; auf die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003, nach der die Wohnung für die Dau- er der Lebenszeit der Beklagten vermietet ist, kommt es somit insoweit nicht an. 2. Durch § 1056 Abs. 2 BGB wird dem Eigentümer grundsätzlich die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen; dies ermöglicht dem Eigentümer ei- ne (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mietvertrag, in den er gemäß § 1056 Abs. 1 BGB eintritt, auf bestimmte Zeit geschlossen oder die ordentliche Kündigung erschwert oder ausgeschlossen ist (Staudinger/Frank, BGB, Neubearb. 2009, § 1056 Rn. 16; Bamberger/Roth/Wegmann, BGB, 2. Aufl., § 1056 Rn. 9). 9 10 11 12 - 6 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, ist dem Eigentümer jedoch nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag ge- bunden ist, beispielsweise, wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag bei- getreten oder wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden ist (BGH, Urteile vom 20. Oktober 1989 - V ZR 341/87, BGHZ 109, 111, 117 f., sowie vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09, NJW 2011, 61 Rn. 16 f.). In einem solchen Fall muss sich der Eigentümer an einer vereinbarten bestimmten Laufzeit des Mietvertrages oder einer sonstigen Erschwerung der ordentlichen Kündigung festhalten lassen, denn anderenfalls würde die den Schutz des Mieters bezwe- ckende Vorschrift des § 1056 BGB in ihr Gegenteil verkehrt (BGH, Urteil vom 20. Oktober 1989 - V ZR 341/87, aaO S. 118). Das Berufungsgericht meint, dass diese Grundsätze hier nicht anwend- bar seien, weil die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 einen unzulässi- gen Vertrag zu Lasten Dritter darstelle, den sich der Kläger nicht entgegen hal- ten lassen müsse; vielmehr sei dem Kläger ungeachtet seiner Erbenstellung ein Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB zuzubilligen. Dies ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Ein unzulässiger und deshalb un- wirksamer Vertrag zu Lasten Dritter liegt nur dann vor, wenn durch ihn unmittel- bar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten - ohne seine Autorisierung - entstehen soll (BGH, Urteil vom 29. Juni 2004 - VI ZR 211/03, NJW 2004, 3326 unter II 2 mwN). Dies ist hier nicht der Fall, denn die Zusatz- vereinbarung vom 14. Oktober 2003 begründet lediglich vertragliche Pflichten der an ihr beteiligten ursprünglichen Vermieterin und späteren Erblasserin. Der Umstand, dass vom Schuldner eingegangene vertragliche Pflichten mit dessen 13 14 15 - 7 - Tod auf den Erben (hier den Kläger) übergehen, ändert daran nichts. Denn die Pflichten des Erben, dem es freisteht, die Erbschaft anzunehmen oder auszu- schlagen oder seine Haftung für die Verbindlichkeiten auf den Nachlass zu be- schränken, werden nicht unmittelbar durch den vom Erblasser geschlossenen Vertrag begründet, sondern treffen ihn erst aufgrund der Rechtsnachfolge. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentschei- dung reif, weil es weiterer Sachaufklärung bedarf. Das Rechtsschutzziel des Klägers richtet sich (allgemein) gegen die im Mietvertrag und in der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 enthaltenen Beschränkungen einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies ergibt sich aus den in der ersten Instanz angekündigten unterschiedlichen An- trägen sowie dem Schriftsatz vom 20. Februar 2010, in dem der Kläger aus- führt, dass die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 einer "jederzeitigen Kündigung" nicht entgegenstehe, weil die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform mangels einer festen Verbindung der Zusatzvereinbarung mit dem Mietvertrag verletzt sei. Träfe dies zu, würde der Mietvertrag gemäß § 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und wäre - unabhängig von einem Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB - eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB zulässig, frühestens zum Ablauf eines Jahres seit der Zusatzvereinbarung (vgl. Senatsurteile vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54, 58 ff. und vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Rn. 14 ff.). Nach der Rechtsauffassung der Vorinstanzen, die dem Kläger ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB zugebilligt haben, kam es hierauf nicht an. Das Berufungsgericht hatte 16 17 - 8 - deshalb bisher keinen Anlass, Feststellungen zu § 550 BGB zu treffen und in- soweit auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 01.02.2010 - 463 C 19931/09 - LG München I, Entscheidung vom 12.01.2011 - 15 S 3210/10 -

BGH VIII ZR 147/2225.10.2023 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 330/11 Verkündet am: 26. September 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fort- führung von BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943). BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 8. November 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 2002 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung in B. . Der Kläger trat durch Erwerb des Hausgrundstücks in den Mietvertrag ein. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis zum 30. April 2010 wegen Eigenbedarfs für seine Ehefrau, die beabsich- 1 2 - 3 - tige, ihre Anwaltskanzlei nach B. in die Wohnung der Beklagten zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machen Härtegründe geltend. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klage- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagten in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sach- prüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Kläger habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien sei durch die Kündigung vom 2. November 2009 nicht beendet worden. Die Voraussetzungen von § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB seien nicht gegeben. 3 4 5 6 7 - 4 - Der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei schon deshalb nicht eröffnet, weil der vom Kläger geltend gemachte Bedarf nicht auf die we- nigstens teilweise Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken, sondern auf die ausschließliche Nutzung zu beruflichen Zwecken gerichtet sei. Auch eine ent- sprechende Anwendung der Vorschrift komme mangels Regelungslücke nicht in Betracht. Zwar könne sich die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters wegen der beabsichtigten Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken naher Ange- höriger aus § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben. Die Kündigung habe hier jedoch keinen Erfolg, weil der Kläger ein das Bestandsinteresse der Beklagten als Mie- ter überwiegendes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinreichend dargelegt habe. Zugunsten des Kläger könne als zutreffend unterstellt werde, dass der (Haupt-)Wohnsitz des Klägers und seiner Ehefrau nach B. (in das streitge- genständliche Haus) verlegt werde und seine Ehefrau beabsichtige, ihre An- waltstätigkeit in B. auszuüben. Diese Gründe seien auch durchaus nach- vollziehbar und vernünftig. Gleichwohl ergebe sich daraus kein Nutzungsinte- resse von so hinreichendem Gewicht, dass es geeignet sei, den Beklagten ge- genüber den Verlust der Wohnung und damit des Lebensmittelpunkts einer dreiköpfigen Familie zu rechtfertigen. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nachprü- fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der Kündigung vom 2. November 2009 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger ein berechtigtes 8 9 10 11 - 5 - Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Miet- verhältnisses über die von den Beklagten gemietete Wohnung dargelegt. 1. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, erfordert eine umfassende Würdi- gung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Ge- sichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, WuM 2012, 388 Rn. 10; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 Rn. 11 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 11). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausführungen des Berufungsgerichts indes nicht stand. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses setzt zum einen voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvoll- ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, aaO Rn. 12). Zum anderen ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungs- gründen gleichgewichtig ist, da sonst der Schutzzweck des Gesetzes vereitelt würde (vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. zu § 564a BGB aF; Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 13 mwN; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 176). Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es daher auch darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO). 12 13 - 6 - 2. Beides ist hier der Fall. Nach dem vom Berufungsgericht als wahr un- terstellten Vortrag des Klägers, den das Revisionsgericht seiner Beurteilung zugrunde zu legen hat, beabsichtigt der Kläger, der mit seiner Ehefrau eine an- dere Wohnung desselben Hauses bewohnt, die von den Beklagten innegehal- tene Wohnung seiner Ehefrau zur Ausübung ihrer Tätigkeit als Rechtsanwältin zu überlassen. Wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend beurteilt hat, ist dieser Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig. Das vom Kläger gel- tend gemachte Interesse ist auch den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufge- führten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig. a) Zwar wird in Rechtsprechung und Schrifttum teilweise die Ansicht ver- treten, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung nicht vorliege, wenn die zu kündigende Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden solle (AG Hamburg, WuM 2007, 710; Staudin- ger/Rolfs, aaO Rn. 95; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 BGB Rn. 54). Aus dem Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach der Vermieter die Räume "als Wohnung benötigen" müsse, folge, dass der Gesetzgeber ei- nen derartigen Bedarf des Vermieters ausschließlich zu geschäftlichen Zwe- cken gerade nicht anerkennen wolle. Dies könne nicht durch einen Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umgangen werden. b) Dem ist jedoch nicht zu folgen. Wie der Senat bereits entschieden hat, ist, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung überwiegend für eigene gewerbliche Zwecke und nur teilweise für eigene Wohnzwecke nutzen will, das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Grund der verfassungsrechtlich geschützten Be- rufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohn- 14 15 16 - 7 - zwecken (Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943). An dieser Wertung ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder - wie hier - für die berufliche Tätigkeit eines Familienangehörigen nutzen will. Denn auch insofern ist ein dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "artverwandtes" Interesse vorhanden (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 14). Dies gilt umso mehr, wenn sich - wie hier nach dem Vortrag des Klägers zu unterstellen ist - die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die an die Mieter vermietete Wohnung in dem- selben Haus befinden. Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche Tä- tigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in einer von seiner Wohnung getrennten, in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung ausgeübt werden soll, ist zu respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig be- gründet ist. III. Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht zu den für die Beurteilung der Wirk- samkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getrof- fen hat. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass die Interessen des Mieters nicht im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung gegen die Interessen des Vermieters abzuwägen sind; vielmehr sind die Belange des Mieters, wenn ein Erlangungsinteresse des Vermieters besteht, im Rahmen der Prüfung des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung zu berücksichtigen (§§ 574, 574a BGB - sogenannte Sozialklausel). Die Sache ist daher zur neuen Ver- 17 18 - 8 - handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 08.12.2010 - 212 C 72/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2011 - 65 S 475/10 -

§ 573§ 554a

BGH VIII ZR 76/2015.09.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2023:251023UVIIIZR147.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 147/22 Verkündet am: 25. Oktober 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 1. a) Ob das Aufstellen bewusst unwahrer Tatsachenbehauptungen durch den Mieter innerhalb eines Rechtsstreits mit seinem Vermieter eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende Pflichtverletzung darstellt, ist an- hand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. b) Dabei ist zum einen die Bedeutung und Tragweite der unwahren Behauptung des Mieters unter Berücksichtigung des gegebenen Sinnzusammenhangs zu bewerten. In die gebotene Würdigung ist zum anderen in der Regel ein vorangegangenes ver- tragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 14). So ist etwa zu berücksich- tigen, ob das unredliche Prozessverhalten des Mieters der Abwehr einer unberech- tigten Kündigung des Vermieters dienen sollte (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pacht- verhältnisses nach § 554a BGB aF]). - 2 - 2. Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach Kündigungsgründe, die in dem Kündigungsschreiben nicht angegeben wurden, (ausnahmsweise) dann berück- sichtigt werden können, wenn sie nachträglich entstanden sind, findet ausschließ- lich dann Anwendung, wenn die ursprüngliche Kündigungserklärung zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22 - LG Berlin AG Wedding - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Oktober 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 3. Juni 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 2000 Mieter einer mittlerweile im Eigen- tum der Klägerin stehenden Wohnung in einem Berliner Mehrfamilienhaus. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis erstmals ordentlich - wegen einer aus ihrer Sicht vertragswidrigen Hundehaltung - mit Schreiben vom 24. Juli 2019. Anlässlich der hiesigen, ursprünglich ausschließlich auf diese Kündigung gestützten Räumungsklage hat das Amtsgericht die Beklagten am 25. Septem- ber 2020 persönlich angehört. Hierbei hat der Beklagte zu 2 unter anderem an- gegeben: "Aus unserer Perspektive geht es gar nicht um den Hund. Wir haben viel- mehr das Gefühl, dass wir aus dem Haus herausgemobbt werden sollen. Wir werden auch von dem Hausverwalter beleidigt mit Worten wie ‘Scheiß 1 2 - 4 - Ausländer‘ und ‘Assis‘. Ich habe ein Gespräch der Eigentümerin zufällig mitbekommen, aus dem sich ergibt, dass das Haus verkauft werden soll. Der Käufer hat jedoch gesagt, dass ein Verkauf des Hauses nur dann in Betracht kommt, wenn alle Mieter aus dem Haus ausgezogen sind." Gestützt auf diese - ihrer Meinung nach unwahren und ehrverletzenden - Äußerungen hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2020 (erneut) eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen. Nach dem Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung hat die Klägerin mit Schreiben vom 8. Oktober 2021 und vom 20. Januar 2022 weitere Kündigungen erklärt. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und der Klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Es könne offenbleiben, ob die Kündigung vom 24. Juli 2019 wirksam ge- wesen sei. Denn jedenfalls die ordentliche Kündigung vom 9. Oktober 2020 habe 3 4 5 6 7 8 - 5 - das Mietverhältnis beendet. Die vorsätzlich falsche Behauptung des Beklagten zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 25. September 2020, die Klägerin wolle das Haus verkaufen, der Kaufinteressent habe jedoch gesagt, dass ein Hausverkauf nur in Betracht komme, wenn alle Mieter aus dem Haus ausgezogen seien, stelle eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverlet- zung dar. Der Mieter sei gemäß §§ 535, 241 BGB zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des Vermieters verpflichtet. Zwar sei der Mieter in Ausprägung des Grundsatzes des § 193 StGB berechtigt, seine eigenen Interes- sen im Rahmen eines Prozesses angemessen wahrzunehmen. Bewusst falscher Vortrag sei indessen nicht erlaubt. Die den Beklagten vorgeworfene Hundehal- tung stehe überdies in keinem Zusammenhang mit dem angeblich mitgehörten Verkaufsgespräch. Daher bestehe auch kein schützenswertes Interesse, die be- treffenden Äußerungen, die allein dazu gedient hätten, die Klägerin in Misskredit zu bringen und eine Abweisung der Räumungsklage wegen Rechtsmissbrauchs zu erreichen, als privilegiert anzusehen. Der Vortrag der Beklagten sei bewusst unrichtig gewesen. Die Beklagten hätten nicht darzulegen vermocht, wann das angebliche Gespräch zwischen der Klägerin und einem Kaufinteressenten, dessen Inhalt der Beklagte zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht geschildert habe, stattgefunden haben solle. Auf die Frage, ob das von den Beklagten in einem späteren (zweit- instanzlichen) Schriftsatz dargestellte Gespräch zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 sowie einem Begleiter der Klägerin tatsächlich stattgefunden habe, komme es nicht an. Denn insoweit hätten die Beklagten einen anderen Gesprächsinhalt behauptet, namentlich, dass die Klägerin hierbei (lediglich) ge- äußert habe, sie beabsichtige, die Erdgeschossräume des Hauses zu Wohnun- gen umzubauen und wolle das Haus verkaufen, falls dies nicht möglich sein sollte. Diesen angeblichen Erklärungen der Klägerin sei nicht zu entnehmen, 9 10 - 6 - dass der etwa beabsichtigte Hausverkauf von einem vorherigen Auszug der Mie- ter abhänge. Insofern seien sie nicht vergleichbar mit denjenigen, die der Be- klagte zu 2 im Rahmen seiner Anhörung vor dem Amtsgericht zur Untermaue- rung seiner Vermutung, die Beklagten sollten aus dem Haus "herausgemobbt" werden, behauptet habe. Die in diesem letztgenannten Verhalten liegende Pflichtverletzung wiege wegen des Vorsatzes sehr schwer. Auf eine emotionale Ausnahmesituation könne sich der Beklagte zu 2 deshalb nicht berufen, weil seine Anhörung nicht in Anwesenheit des Hausverwalters, gegen den sich die Vorwürfe gerichtet hätten, stattgefunden habe. Ferner hätten die Beklagten ihren gegen die Klägerin erho- benen Vorwurf in einem späteren Schriftsatz wiederholt. Eine Abmahnung sei entbehrlich gewesen, weil eine solche ersichtlich keine Erfolgsaussichten gehabt hätte. Dies zeige sich daran, dass die Beklagten in Kenntnis der auf die vorbezeichneten Äußerungen des Beklagten zu 2 gestütz- ten Kündigung des Mietverhältnisses in einem weiteren Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht erneut offensichtlich Unzutreffendes über das Vorgehen der Klägerin gegenüber den Mietern des Mehrfamilienhauses geäu- ßert hätten, namentlich, dass alle Mieter mit Kündigungen bedroht würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht bejaht werden. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kündigung der Klägerin vom 9. Oktober 2020 habe das Mietverhältnis mit den 11 12 13 - 7 - Beklagten gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet, beruht auf revisions- rechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. 1. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob der Vermieter angesichts einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist anhand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu be- urteilen (vgl. Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 31; vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 11 mwN). In diese Würdigung ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhal- ten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 14). Es kann daher auch von Bedeutung sein, ob dem Verhalten des Mieters eine unberechtigte Kün- digung durch den Vermieter vorausgegangen ist (vgl. Senatsurteil vom 4. De- zember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündi- gung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]). 2. Diesen Grundsätzen wird die angefochtene Entscheidung nicht ge- recht. Zwar unterliegt die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, angesichts derer ein berechtigtes Inte- resse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB zu bejahen ist, der tatrichterlichen Würdigung, die vom Re- visionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die all- gemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt worden 14 15 - 8 - sind (vgl. Senatsurteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 21 mwN [zu einer Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]). Solche Rechts- fehler sind dem Berufungsgericht hier indes unterlaufen. Es ist zwar zutref- fend davon ausgegangen, dass bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen kann; einen sol- chen Fall hat es hier jedoch unter Außerachtlassung wesentlichen Streitstoffs und damit gemäß dem aufgezeigten Prüfungsmaßstab rechtsfehlerhaft be- jaht. a) Im Ausgangspunkt gilt, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) und dem Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) unvereinbar ist, wenn redliche Äußerungen in einem Zivilprozess oder die redliche Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten in einem Strafverfahren aus Gründen des Ehrenschutzes zu straf- oder zivilrechtlichen Nachteilen führen, weil die Behauptung sich später im Prozess oder nach be- hördlicher Prüfung als unrichtig oder unaufklärbar erweist (BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 17). Demgemäß dürfen die Parteien in einem Gerichtsverfahren - ohne darauf gestützte straf- oder zivil- rechtliche Nachteile befürchten zu müssen - regelmäßig alles vortragen, was sie zur Wahrung ihrer Rechte für erforderlich halten, selbst wenn hierdurch die Ehre des Prozessgegners berührt wird (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezem- ber 2007 - VI ZR 14/07, NJW 2008, 996 Rn. 13). Bei der Beurteilung, ob eh- renrührige oder gar beleidigende Äußerungen, die zur Rechtsverteidigung in ei- nem Mietrechtsstreit gemacht werden, die Kündigung des Mietverhältnisses - sei es nach § 543 Abs. 1 BGB oder nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - rechtfertigen, ist deshalb in den Blick zu nehmen, ob diese Äußerungen im Hinblick auf die 16 - 9 - konkrete Prozesssituation zur Rechtswahrung geeignet und unter Berücksichti- gung der Bedeutung des Mietverhältnisses angemessen sind (vgl. BVerfG, NJW 2000, 3196 Rn. 17 mwN; OLG München, ZMR 1996, 487, 492; ZMR 2019, 266, 267 [jeweils zu einer fristlosen Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses]; LG Berlin, WuM 2013, 354; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 69). Grundsätzlich nicht geschützt sind allerdings missbräuchliche Äußerun- gen, die in keinem inneren Zusammenhang mit dem verfolgten berechtigten An- liegen stehen oder wissentlich unwahre oder leichtfertig unhaltbare Behauptun- gen aufstellen (BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 18). Dementsprechend können etwa eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter und ebenso wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige - je nach den Umständen des Einzelfalls und ins- besondere auch in Abhängigkeit von dem Verhalten des Angezeigten (vgl. BVerfG, NZM 2002, 61 mwN [zu einer fristlosen Kündigung nach § 554a BGB aF]) - einen zur (fristlosen oder ordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigenden Umstand darstellen (vgl. Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 25 mwN). Ebenso kann ein Kündigungsgrund vorlie- gen, wenn sich eine Mietpartei in einem Zivilprozess unredlicher oder unverhält- nismäßiger Mittel bedient (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 40 mwN). Allerdings sind auch hier die Schwere des Pflichtverstoßes des Mieters sowie das Verhalten der Gegenseite zu berück- sichtigen (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1; KG, GE 1987, 571 [jeweils zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]). b) Gemessen daran rechtfertigen die bisher vom Berufungsgericht ge- troffenen Feststellungen die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist zwar 17 18 - 10 - davon auszugehen, dass es sich bei der anlässlich seiner Anhörung vor dem Amtsgericht - im Zusammenhang mit dem Vorwurf, die Beklagten sollten aus dem Haus "herausgemobbt" werden - gemachten Angabe des Beklagten zu 2, ein Kaufinteressent habe gegenüber der Klägerin geäußert, ein Hauskauf komme nur im Fall des Auszugs aller Mieter in Betracht, um eine vorsätzlich falsche - und damit nach Maßgabe der aufgezeigten Grundsätze nicht privilegierte - Behaup- tung handelt (dazu nachfolgend unter aa). Dieser Umstand lässt indes nicht ohne weiteres auf eine im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 schließen. Vielmehr erfordert die Beurtei- lung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung des Mieters auch in einem solchen Fall die Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, weshalb insbesondere die Schwere des Pflichtverstoßes des Mieters zu beachten sowie - gegebenen- falls - vorangegangenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters in die Würdi- gung einzubeziehen ist. Dem ist das Berufungsgericht nicht hinreichend nachge- kommen (dazu nachfolgend unter bb). aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, es handele sich bei der zuvor beschriebenen Äußerung des Beklagten zu 2 über den Inhalt eines Gesprächs zwischen der Klägerin und einem Kaufinteressenten um eine bewusst unrichtige und damit - unter den hier gegebenen Umständen - pflichtwidrige Tatsachenbe- hauptung, ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. (1) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe die dieser An- nahme zugrundeliegenden Feststellungen verfahrensfehlerhaft unter Überge- hung von unter Beweis gestelltem zweitinstanzlichen Vorbringen der Beklagten getroffen, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung sieht der Senat gemäß § 564 ZPO ab. 19 20 - 11 - (2) Es begegnet revisionsrechtlich gesehen auch keinen Bedenken, dass das Berufungsgericht aus dem Umstand, dass die Beklagten auf einen entspre- chenden richterlichen Hinweis "lediglich" Vortrag über ein zwischen der Klägerin und einem Dritten Anfang des Jahres 2021 geführtes Gespräch gehalten haben, welches weder in zeitlicher Hinsicht noch inhaltlich mit dem von dem Beklagten zu 2 vor dem Amtsgericht geschilderten Gespräch zwischen der Klägerin und ei- nem potentiellen Kaufinteressenten übereinstimmt, den Schluss gezogen hat, die Angabe des Beklagten zu 2, ein Kaufinteressent habe gegenüber der Klägerin geäußert, ein Hauskauf komme nur im Fall des Auszugs aller Mieter in Betracht, sei bewusst unwahr erfolgt. Denn mit diesem Vortrag zu einem weiteren Gespräch Anfang des Jahres 2021 sind die Beklagten der ihnen obliegenden Substantiierungs- beziehungs- weise (zumindest sekundären) Darlegungslast bezüglich des vom Beklagten zu 2 am 25. September 2020 vor dem Amtsgericht behaupteten Gesprächs, das die Klägerin als frei erfunden bezeichnet hat, nicht nachgekommen. Das Vorbringen der Klägerin, das Gespräch sei frei erfunden, gilt daher - ungeachtet dessen, wel- che Partei hier im Hinblick auf das Vorliegen einer bewusst unwahren Tatsachen- behauptung die primäre Darlegungs- und Beweislast trägt - als zugestanden (§ 138 Abs. 3 ZPO). Demnach ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei von einer insoweit wissentlich falschen und damit - unter den hier gegebenen Umständen - pflichtwidrigen Behauptung durch den Beklagten zu 2 ausgegangen. bb) Bei der Beurteilung, ob die festgestellte schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 nicht unerheblich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist und daher eine Kündigung nach dieser Vorschrift rechtfertigt, sind dem Beru- fungsgericht indes revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler unterlaufen. 21 22 23 - 12 - (1) Zum einen hat das Berufungsgericht die vorbezeichnete Äußerung des Beklagten zu 2 rechtsfehlerhaft unter Außerachtlassung des Sinnzusammen- hangs, in dem sie gefallen ist, bewertet und sich dadurch den Weg zu einer sach- gerechten Einordnung ihrer Bedeutung und Tragweite versperrt. Der Beklagte zu 2 hat ausweislich der Feststellungen des Berufungsge- richts zunächst ausdrücklich die subjektive Wahrnehmung der Beklagten geschil- dert, wonach der wahre Grund für die (erste) Kündigung nicht in der - aus Sicht der Klägerin vertragswidrigen - Hundehaltung liege, sondern die Beklagten viel- mehr aus dem Haus "herausgemobbt" werden sollten. Er hat hierfür sodann zwei Gründe angeführt, namentlich einerseits die - zwischen den Parteien streitige - mehrfach zum Ausdruck gebrachte ausländerfeindliche Haltung des Hausverwal- ters der Klägerin und andererseits die - ebenfalls im Streit stehende - Absicht der Klägerin, das Haus zu verkaufen. Im Zusammenhang mit der letztgenannten Be- hauptung hat der Beklagte zu 2 zusätzlich angeführt, dass ein Kaufinteressent seinen Kaufentschluss explizit von dem Auszug der Mieter abhängig gemacht habe. Dieses Aussagedetail mag der (weiteren) Untermauerung der zuvor ge- schilderten - ehrenrührigen, für sich genommen hier aber noch nicht die Grenzen des verfahrensrechtlichen Äußerungsprivilegs überschreitenden - Vermutung, dass die Beklagten unrechtmäßig zu einem Auszug aus dem Haus bewegt ("her- ausgemobbt") werden sollen, gedient haben. Es darf bei der Würdigung, welches Gewicht diesem Detail beizumessen ist, aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass jener subjektive Eindruck auch bereits durch die vorherigen Aussagen getragen wird. Insbesondere ließe eine seitens des Hausverwalters der Klägerin mit Wor- ten wie "Scheiß Ausländer" und "Assis" gegenüber den Beklagten deutlich zum Ausdruck gebrachte Ausländerfeindlichkeit es ohne weiteres als nachvollziehbar erscheinen, dass die Beklagten vermuteten, sie sollten - völlig unabhängig von 24 25 26 - 13 - der ihrerseits ausgeübten Hundehaltung - aus dem Haus "herausgemobbt" wer- den. Ebenso kann eine bestehende Absicht des Vermieters, das Mietobjekt zu verkaufen, auch für sich betrachtet - ohne dass ein potentieller Käufer sein Er- werbsinteresse explizit an einen Leerstand der betreffenden Immobilie geknüpft hat - subjektiv eine Befürchtung des Mieters begründen, der Vermieter sei zwecks Erzielung eines höheren Kaufpreises daran interessiert, die bestehenden Mietverträge baldmöglichst zu beenden. Vor diesem Hintergrund kommt dem vom Berufungsgericht isoliert be- trachteten Aussagedetail im Hinblick auf den die Ehre der Klägerin berührenden Vorwurf des "Herausmobbens aus dem Haus" eine eher untergeordnete, jeden- falls keine eigenständige oder sonst hervorgehobene Bedeutung zu. (2) Zum anderen hat das Berufungsgericht - wie die Revision mit Recht rügt - rechtsfehlerhaft das dem maßgeblichen Fehlverhalten des Beklagten zu 2 vorangegangene - und gemäß dem vorliegenden Streitstoff möglicherweise pflichtwidrige - Verhalten der Klägerin beziehungsweise ihres Hausverwalters im Rahmen seiner Würdigung nicht hinreichend in den Blick genommen. (a) Das Berufungsgericht hat insoweit allein darauf abgestellt, die Beklag- ten könnten sich in Bezug auf das pflichtwidrige Aussageverhalten des Beklagten zu 2 nicht auf eine emotionale Ausnahmesituation berufen, weil der Hausverwal- ter der Klägerin, von dem die Beklagten ihren Angaben nach beleidigt worden seien, bei ihrer Anhörung nicht anwesend gewesen sei und die Beklagten die bewusst unrichtige Behauptung des Beklagten zu 2 in einem späteren Schriftsatz wiederholt hätten. Es hat indes offengelassen, ob das Vorbringen der Beklagten über die beleidigenden Äußerungen des Hausverwalters ihnen gegenüber ("Scheiß Ausländer", "Assis"), das sie - wie die Revision zutreffend geltend macht - unter Beweis gestellt haben, der Wahrheit entspricht. Ebenso hat es aus- drücklich dahinstehen lassen, ob die amtsgerichtliche Beurteilung zutrifft, wonach 27 28 29 - 14 - die erste - auf eine vertragswidrige Hundehaltung gestützte - Kündigung durch die Klägerin unberechtigt erfolgte. (b) Damit hat das Berufungsgericht gemäß den oben aufgezeigten Recht- sprechungsgrundsätzen wesentlichen Streitstoff bei seiner Würdigung, ob die festgestellte Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 die darauf gestützte Kündi- gung durch die Klägerin nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt, unberück- sichtigt gelassen. (aa) Die schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 könnte zum ei- nen dann in einem milderen Licht erscheinen, wenn das unter Beweis gestellte Vorbringen der Beklagten zuträfe, wonach sie in der Vergangenheit - mithin vor der Anhörung der Beklagten durch das Amtsgericht - von dem Hausverwalter der Klägerin schwer beleidigt worden sein sollen. Denn in diesem Fall rückte nicht nur der zweite Gesichtspunkt, den der Beklagte zu 2 zur Begründung seiner ge- genüber dem Amtsgericht geäußerten Vermutung, die Beklagten sollten aus dem Haus "herausgemobbt" werden, angeführt hat, namentlich der angeblich seitens der Klägerin beabsichtigte Hausverkauf, weiter in den Hintergrund mit der Folge, dass der aus Sicht des Berufungsgerichts kündigungsrelevanten Aussage des Beklagten zu 2 (noch) weniger Gewicht beizumessen wäre. Vielmehr handelte es sich bei dem behaupteten Verhalten des Hausver- walters der Klägerin auch um eine die Beklagten schwer kränkende und diskri- minierende Straftat (§ 185 StGB), die - unabhängig von der Frage, ob das Ver- walterhandeln der Klägerin gemäß § 278 BGB zuzurechnen wäre und deshalb eine Vertragsverletzung ihrerseits darstellte - jedenfalls dem Risikobereich der Klägerin zuzuordnen wäre (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NJW-RR 2017, 134 Rn. 17 [zu einer Beleidigung des Hausverwalters durch die Mieterseite]; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 51). Mit Blick auf ein solches Vorgeschehen stellte sich die dem Beklagten 30 31 32 - 15 - zu 2 vorgeworfene Pflichtverletzung daher ebenfalls als weniger schwerwiegend dar. Die Beachtlichkeit der etwa erfolgten Beleidigungen der Beklagten durch den Hausverwalter der Klägerin entfällt insoweit entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung auch nicht deshalb, weil der festgestellte Pflichtverstoß des Beklagten zu 2 mit diesen behaupteten vorangegangenen Vorfällen nicht in ei- nem zeitlichen oder sachlichen Zusammenhang stehe. Dieser Gesichtspunkt mag für die Bewertung der Schwere des hier zu beurteilenden pflichtwidrigen Verhaltens des Beklagten zu 2 eine Rolle spielen. Eine (unmittelbare) sachliche und/oder zeitliche Nähe zwischen den im Raum stehenden wechselseitigen Pflichtverletzungen ist aber nicht Voraussetzung dafür, dass das vorausgegan- gene, pflichtwidrige Verhalten des Hausverwalters der Klägerin gegebenenfalls in die Würdigung der Einzelfallumstände einzubeziehen wäre. (bb) Dem Fehlverhalten des Beklagten zu 2 könnte zum anderen auch dann ein geringeres Gewicht beizumessen sein, wenn es der Abwehr einer un- berechtigten Kündigung durch die Klägerin gedient haben sollte, weil es dann die Folge einer ihrerseits begangenen Vertragsverletzung wäre (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 a; vgl. auch Senatsurteile vom 11. Januar 1984, BGHZ 89, 296, 302; vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 1 [jeweils zur Einordnung einer unbe- rechtigten Kündigung als positive Vertragsverletzung nach altem Schuldrecht]). Eine Berücksichtigung dieses Umstands im Rahmen der hier vorzuneh- menden Gesamtabwägung schiede gegebenenfalls entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht etwa deshalb aus, weil die erste Kündigung (we- gen der Hundehaltung) - ungeachtet ihrer materiell-rechtlichen Wirksamkeit - nicht anlasslos oder willkürlich, sondern auf der Grundlage einer - wenngleich, jedenfalls nach der von der Revisionserwiderung nicht geteilten Auffassung des 33 34 35 - 16 - Erstgerichts, unwirksamen - die Hundehaltung betreffenden Vertragsklausel er- folgt sei. Dieser Gesichtspunkt mag wiederum im Rahmen der Würdigung der Schwere der vorangegangenen Vertragsverletzung durch die Klägerin - insbe- sondere im Hinblick auf ein ihr vorwerfbares Verschulden - zu beachten und so- dann die festgestellte Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 dazu ins Verhältnis zu setzen sein. Er führt aber nicht dazu, dass die erste Kündigung, sofern sie zu Unrecht ausgesprochen worden sein sollte, von vornherein nicht in die gebotene Gesamtbetrachtung der Einzelfallumstände einzubeziehen wäre. 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung geltend, die Kündigung der Klägerin vom 9. Oktober 2020 sei jedenfalls deshalb wirksam, weil in die umfas- sende Würdigung der Umstände des Einzelfalls noch weitere Gesichtspunkte zu Lasten der Beklagten einzustellen, namentlich erst nach der am 9. Oktober 2020 ausgesprochenen Kündigung begangene - und deshalb gemäß § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB berücksichtigungsfähige - schwere Pflichtverletzungen durch den Beklagten zu 2 (gegen den Hausverwalter der Klägerin gerichtete Morddrohun- gen in einem Telefonat am 10. Januar 2022) zu beachten seien. Abgesehen davon, dass eine Berücksichtigung dieser Umstände hier schon deshalb nicht in Betracht kommt, weil es an entsprechenden tatsächlichen Feststellungen durch das Berufungsgericht fehlt, verkennt die Revisionserwide- rung auch die Reichweite der Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB. aa) Nach dieser Regelung können Kündigungsgründe, die in dem Kündi- gungsschreiben nicht angegeben wurden, (ausnahmsweise) dann berücksichtigt werden, wenn sie nachträglich entstanden sind. Nach zutreffender und - soweit ersichtlich - einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur findet diese Ausnahmevorschrift ausschließlich dann Anwendung, wenn die ursprüngliche 36 37 38 39 - 17 - Kündigungserklärung zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war. Ihre An- wendbarkeit ist also auf Fälle beschränkt, in denen ein zunächst gegebener, möglicherweise aber später weggefallener Kündigungsgrund nachträglich durch einen anderen ersetzt oder ergänzt wird. Demgegenüber führt eine wegen Feh- lens der Voraussetzungen von Anfang an unwirksame Kündigung auch dann nicht zu einer Vertragsbeendigung, wenn nach ihrem Ausspruch neue Kündi- gungsgründe entstehen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. September 1992 - 2 BvR 1035/92, juris Rn. 18; OLG Zweibrücken, WuM 1981, 177, 178; LG Düsseldorf, WuM 1990, 505; LG Aachen, WuM 1991, 495, 496; LG Gießen, WuM 1984, 226 [jeweils zu § 564b Abs. 3 BGB aF]; LG Bochum, ZMR 2007, 452, 455; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 279; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 573 Rn. 226; BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Juli 2023, § 573 Rn. 177; jurisPK-BGB/Tiedemann, Stand: 26. Juni 2023, § 573 Rn. 229; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rn. 325 ff.; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 573 Rn. 140). Diese Einschränkung lässt sich zwar nicht dem Wortlaut der Bestimmung entnehmen. Sinn und Zweck des in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB enthaltenen Be- gründungserfordernisses, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn so in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 14; BT-Drucks. VI/1549, S. 6 f. [zu § 556a Abs. 1 Satz 3, § 564a Abs. 1 BGB aF]; 14/4553, S. 66), gebieten aber eine in der genannten Weise einschränkende Aus- legung der in § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB enthaltenen Bestimmung über die Be- rücksichtigungsfähigkeit von nachträglich entstandenen Kündigungsgründen. Denn es liefe dem schutzwürdigen Interesse des Mieters an frühzeitiger Klarheit über die Aussichten einer Verteidigung gegen die Kündigung zuwider, wenn nach dem Ausspruch der Kündigung neu entstandene Kündigungsgründe zur Heilung 40 - 18 - einer anfänglich - aus formellen oder materiell-rechtlichen Gründen - unwirksa- men Kündigung führten. Da der Vermieter wegen nachträglich entstandener Gründe jederzeit eine neue Kündigung aussprechen kann, werden seine Interes- sen durch ein solches Gesetzesverständnis auch nicht in unbilliger Weise beein- trächtigt. bb) Für den Streitfall bedeutet dies, dass die von der Revisionserwiderung angeführten nachträglich eingetretenen Umstände entgegen ihrer Auffassung bei der Prüfung der (anfänglichen) Berechtigung der Kündigung durch die Klägerin vom 9. Oktober 2020 nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB anhand der in dem betref- fenden Kündigungsschreiben angegebenen Gründe nicht herangezogen werden können. b) Aufgrund der aufgezeigten, dem Berufungsgericht bei der Beurteilung der Erheblichkeit der festgestellten Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 unter- laufenen Rechtsfehler können auch die Voraussetzungen einer - in dem Kündi- gungsschreiben der Klägerin vom 9. Oktober 2020 vorrangig ausgesprochenen - fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB wegen dieser Pflichtwidrigkeit nicht bejaht werden. Denn insoweit hat gleichermaßen eine Berücksichtigung und Ab- wägung aller Umstände des Einzelfalls zu erfolgen. c) Eine revisionsrechtliche Prüfung der Frage, ob die weiteren Kündigun- gen der Klägerin vom 8. Oktober 2021 und vom 20. Januar 2022 das Mietverhält- nis zwischen den Parteien beendet haben könnten, kommt nicht in Betracht. So- weit die Revisionserwiderung Gegenteiliges andeutet, übersieht sie, dass das Berufungsgericht die auf diese weiteren Kündigungen gestützte (hilfsweise) Kla- geänderung (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 14) in der Berufungsinstanz ausweislich des Sitzungsprotokolls nach 41 42 43 - 19 - Maßgabe des § 533 Nr. 2 ZPO als unzulässig erachtet und zu den diesen Kün- digungen zugrunde liegenden Sachverhalten schon deshalb keinerlei Feststel- lungen getroffen hat. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entschei- dungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 22.10.2021 - 8 C 291/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.06.2022 - 63 S 242/21 - 44

§ 573d§ 573

BGH VIII ZR 276/2310.07.2024 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:150921UVIIIZR76.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 76/20 Verkündet am: 15. September 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573d, § 573 Abs. 2 Nr. 2; ZVG § 57a Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedin- gungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbe- darfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Urteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 18. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 28. Februar 2020 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Mai 2005 Mieter einer Eigentumswohnung in Mün- chen. In § 15.5 des mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen." Die Kläger erwarben die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsver- steigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer mit Zuschlagsbe- schluss vom 16. Oktober 2018. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2018 erklärten sie gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Ei- genbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde. 1 2 3 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten, mit welcher er die Bindung der Kläger an den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündi- gung sowie die unzureichende Begründung der Kündigungserklärung geltend ge- macht hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2020, 585) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Kläger seien nicht an den im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden, da sie fristgerecht das ihnen als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG aus- geübt hätten. Die Kündigung genüge auch dem Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Ersteher trete gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB in das bestehende Miet- verhältnis ein. Dies werde jedoch nach Maßgabe des § 57a ZVG eingeschränkt, 4 5 6 7 8 9 - 4 - wonach der Ersteher berechtigt sei, das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Norm beziehe sich nicht nur auf Kündigungsfristen, sondern führe auch dazu, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden sei. Aus der Bestimmung des § 573d Abs. 1 BGB, der für diesen Fall der außerordentli- chen Kündigung mit gesetzlicher Frist die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB für entsprechend anwendbar erkläre, ergebe sich lediglich, dass der Mieter bei Aus- übung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG den gesetzlichen, nicht je- doch einen überschießenden vertraglichen Mieterschutz für sich in Anspruch nehmen könne. Zutreffend habe das Amtsgericht auf einen Vergleich mit dem nahezu wortgleichen § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB abgestellt. Hiernach sei der Eigentümer, der nach dem Ende eines Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrete, berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist zu kündigen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei an- erkannt, dass das Sonderkündigungsrecht des Eintretenden ohne Beschränkun- gen, welche der Nießbraucher beziehungsweise der Vorerbe (§ 2135 BGB) mit dem Mieter vereinbart habe, ausgeübt werden könne. Der Sinn und Zweck von § 57a ZVG einerseits sowie von § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB andererseits stimme überein. Der Nießbraucher und der Vorerbe hätten nicht die Rechtsmacht, den Eigentümer und Nacherben über ihr eigenes Recht hinaus zu benachteiligen. Dem Eigentümer und Vermieter, der sein Eigentum durch Zwangsversteigerung verliere, gewähre das Recht ebenfalls nicht die Macht, Bindungen, die er einge- gangen sei, fortbestehen zu lassen. Die Vorschrift des § 57a ZVG schütze den Realkredit und erleichtere es Grundstückseigentümern, Darlehen zu erhalten. Aufgrund des dem Ersteher zu- stehenden Sonderkündigungsrechts habe der Gläubiger die Gewähr, dass der 10 11 - 5 - Eigentümer durch einen Mietvertrag die Verwertungsmöglichkeit des als Sicher- heit dienenden Grundstücks in der Zwangsvollstreckung nicht über das gesetzli- che Maß hinaus beeinträchtige, indem er dessen Wert durch den Abschluss un- günstiger Mietverträge mindere. Ein Gläubiger sei daher eher bereit, dem Eigen- tümer einen Kredit zu gewähren, als dies ohne die Vorschrift des § 57a ZVG der Fall wäre. Auch die auf den Gesetzesmaterialien basierende historische Auslegung des § 57a ZVG ergebe, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht durch vertragliche Vereinbarungen, welche dazu führten, dass die Immobilie noch Jahrzehnte im Besitz des Mieters bleibe, eingeschränkt werden könne. Schließlich ergebe sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81), in welcher ausgeführt sei, die Wirkung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG erschöpfe sich in der Gewährung eines zeitlichen Vorteils in Form einer, von der Dauer des Mietverhältnisses unabhän- gigen, kurzen Kündigungsfrist, nicht eine Bindung an vertragliche Kündigungsbe- schränkungen. Denn diese besage nichts anderes, als dass auch im Rahmen des § 57a ZVG der gesetzliche Kündigungsschutz zugunsten des Mieters greife; zudem habe ihr ein anderer Sachverhalt zu Grunde gelegen. Die Kündigung der Kläger vom 20. Oktober 2018 sei auch hinreichend be- gründet und damit formell wirksam. Ausreichend sei die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, sowie die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Diesen Anforderungen werde die Kündigungserklärung gerecht. In ihr sei ausgeführt, das von den Klägern bewohnte Haus sei "zu eng für vier Kinder"; die "kleine Tochter und wir" müssten dort "derzeit zusammen im Wohnzimmer" wohnen. Auch wenn genaue Angaben zu der Größe der bisher 12 13 14 15 - 6 - bewohnten Räumlichkeiten sowie zu den Familienverhältnissen fehlten, lasse sich der Kündigung hinreichend konkret entnehmen, dass insgesamt sechs Per- sonen - die Kläger und vier Kinder - in beengten Verhältnissen in einem Haus zusammenlebten. Ferner sei dargelegt worden, dass eines der Kinder - "mein Sohn" - in die Mietwohnung umziehen und eines der anderen Kinder - "meine Tochter" - in das infolge des Umzugs des Sohnes freiwerdende Zimmer "ziehen" solle. Auch wenn der Name des "20 Jahre alt(en)" Sohnes nicht genannt und nicht angegeben werde, dass es sich (allein) um den Sohn der Klägerin zu 2 aus erster Ehe handele, genüge dies zur Individualisierung der Bedarfsperson. Schließlich gehöre die Angabe zur genauen Größe des Hauses und zum Alter der übrigen (drei) Kinder nicht zu den in der Eigenbedarfskündigung - aus formellen Gründen - anzugebenden Kerntatsachen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zusteht (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Der im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem vor- maligen Eigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht dem vorliegend nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hierdurch nicht eingeschränkt ist. Die Kündigungserklärung wird auch den Begründungsanforderungen des gemäß § 573d Abs. 1 BGB für den vorliegenden Fall einer außerordentlichen fristgebun- denen Kündigung anwendbaren § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gerecht. 16 17 - 7 - 1. Die Revision ist zulässig, insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision - anders als die Revisionserwiderung meint - unbeschränkt, mithin nicht nur bezüglich der Frage, ob der vertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss vorliegend einer Eigenbe- darfskündigung entgegensteht, zugelassen. a) Der Tenor des Berufungsurteils enthält keine Beschränkung der Zulas- sung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils enthalten ist, auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Es entspricht der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs, dass die Entscheidungsformel im Lichte der Ur- teilsgründe auszulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen ist, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulas- sungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbstän- digen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines ein- geschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 24. Ok- tober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 14; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, juris Rn. 17; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24; vom 29. September 2020 - VI ZR 445/19, juris Rn. 11). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Be- schränkung der Revisionszulassung nur wirksam, wenn sie sich auf einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Unwirksam ist die Beschränkung der Zulassung der Revision dagegen, wenn sie 18 19 20 - 8 - lediglich einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente betrifft (vgl. Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 27; BGH, Beschluss vom 25. Juni 2019 - I ZR 91/18, juris Rn. 7; jeweils mwN). b) Gemessen hieran liegt eine (wirksame) Beschränkung der Revisions- zulassung nicht vor. Die Beantwortung der Frage, ob die Kläger ihr Sonderkün- digungsrecht aus § 57a ZVG gestützt auf den Eigenbedarf ausüben konnten, ob- wohl zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer der Ausschluss einer solchen Kündigung vereinbart worden war, kann nicht Gegenstand eines selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs sein (vgl. auch Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 13). Denn hierbei handelt es sich um eine einzelne Rechtsfrage im Rahmen der Prüfung eines Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Kläger infolge einer Eigenbedarfskündigung nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 2. Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung der zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer in § 15.5 des Mietvertrags vereinbarte Aus- schluss einer solchen Kündigung - was schriftlich erfolgte und damit für eine län- gere Zeit als ein Jahr gilt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 13) - nicht entgegensteht. Denn das den Klägern als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende - und von ihnen fristge- recht ausgeübte - Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist durch eine solche (schuldrechtliche) Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Mieter in einem Fall wie dem vorliegenden (lediglich) den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüber hinausgehen- den "vertraglichen Mieterschutz" für sich in Anspruch nehmen kann. 21 22 - 9 - a) Im Rahmen der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB - wenn der Miet- gegenstand an den Mieter überlassen wurde - in ein zwischen dem Voreigentü- mer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher ist allerdings gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzli- chen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Nach § 573d Abs. 1 BGB finden auf diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist - von dem hier nicht gegebenen Fall der Kündigung gegenüber Erben des Mie- ters abgesehen - zudem die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB entsprechende Anwendung. b) Der Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis bewirkt - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat - grundsätzlich nicht, dass das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht aufgrund von mietvertraglichen Kündigungsausschlüssen oder -beschränkungen entfiele. aa) Dies ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - jedoch nicht aus einem Vergleich mit der Vorschrift des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB. Hiernach ist der Eigentümer, der nach dem Ende des Nießbrauchs in ein zwischen dem Nießbraucher und dem Mieter geschlossenen Vertrag eintritt, be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Über den in § 2135 BGB angeordneten Verweis auf die Bestimmung des § 1056 BGB gilt Entsprechendes beim Eintritt des Nacherben in ein zwischen dem Vor- erben und dem Mieter abgeschlossenes Mietverhältnis. Zwar ist der Wortlaut des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB nahezu mit demjenigen des § 57a ZVG identisch und ist - worauf das Berufungsgericht zutreffend verweist - anerkannt, dass der nach § 1056 Abs. 1, § 2135 BGB eintretende Eigentümer beziehungsweise Nacherbe 23 24 25 26 - 10 - an vertragliche Kündigungsbeschränkungen, die der Nießbraucher beziehungs- weise der Vorerbe mit dem Mieter vereinbart hat, nicht gebunden ist (vgl. Senats- urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 12; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 24). Jedoch liegen den beiden Sonderkündigungsrechten in § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB einerseits und in § 57a ZVG andererseits unterschiedliche Eintritts- beziehungsweise Erwerbsvorgänge zu Grunde. Denn im Falle der Zwangsversteigerung erwirbt der Ersteher das Eigen- tum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zu- schlag (§ 90 Abs. 1 ZVG; vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 - IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61; Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11). Es kommt somit entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht da- rauf an, ob der Vollstreckungsschuldner dem Nießbraucher beziehungsweise dem Vorerben gleichzustellen sei, da diesen Personen die "Rechtsmacht" fehle, über ihre Besitz- beziehungsweise Eigentumszeit hinausgehende Bindungen zu Lasten Dritter einzugehen. bb) Vielmehr ergibt sich das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlegt. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimmt der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 8 mwN). Davon ist auch das Verhältnis des Erstehers zum Mieter erfasst. (1) Der Ersteher tritt zwar nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt wird jedoch dergestalt modifiziert, dass er "nach Maßgabe" 27 28 29 - 11 - (unter anderem) des § 57a ZVG erfolgt. Während der nach § 566 BGB infolge einer Veräußerung in das Mietverhältnis eintretende Erwerber kündigungsein- schränkende Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigen- tümer grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss (vgl. Senatsurteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 12 ff.; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 13), gilt dies somit für den Ersteher, des- sen Eintritt in das Mietverhältnis mit der Zubilligung eines gesetzlichen Sonder- kündigungsrechts einhergeht, nicht. (2) Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den - ge- mäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Ver- steigerungsbedingungen (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 16 f. [zu § 57c ZVG aF]; vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 14; ebenso bereits RGZ 124, 195, 199 f.; siehe ferner KG, NZM 2012, 304, 305 [jeweils zu § 57a ZVG]). Die staatliche Eigentumsver- leihung erfolgt grundsätzlich zu diesen im Zwangsversteigerungsgesetz geregel- ten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlagserteilung zu Grunde und sind daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend. Das (quasi dingliche) Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Der Zuschlag zu den gesetzli- chen Versteigerungsbedingungen gibt dem Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ausüben darf, und zwar mit der im Gesetz geregelten Wirkung, dass das Grundstück beziehungsweise das Wohnungsei- gentum ohne Rücksicht auf besondere schuldrechtliche Gestaltungen "von der Mietlast frei wird" (vgl. RGZ 124, 195, 200). Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insoweit das Zivilrecht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO). Das außerordentliche 30 31 - 12 - Kündigungsrecht - als gesetzliche Versteigerungsbedingung und damit als not- wendiger Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, aaO Rn. 16 mwN) - kann folglich nicht durch eine - wie hier - vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (vgl. Stöber/Gojow- czyk, ZVG, 22. Aufl., § 57a Rn. 34). (3) Aus diesem Grund kann sich die Revision zur Begründung ihrer ge- genteiligen Ansicht nicht mit Erfolg auf einen Umkehrschluss von § 573d Abs. 3, § 573 Abs. 4 BGB berufen. Nach diesen Bestimmungen sind von den gesetzli- chen Kündigungsschutzvorschriften zum Nachteil des Mieters abweichende Ver- einbarungen unwirksam. Aufgrund der beschriebenen privatrechtsgestaltenden Wirkung des Zuschlags folgt hieraus aber nicht im Wege eines Umkehrschlus- ses, dass zu Gunsten des Mieters getroffene Vereinbarungen - wie vorliegend der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung - in der Zwangsversteigerung zu Lasten des Erstehers Geltung beanspruchen könnten. (4) Überdies spricht der Sinn und Zweck der Regelung des § 57a ZVG dafür, dass das Sonderkündigungsrecht nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer eingeschränkt werden kann. Denn, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, schützt § 57a ZVG vorrangig die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners. Die Realgläubiger, mithin die grundpfandrechtlich gesicherten Gläubiger des Vollstreckungsschuldners, haben ein Interesse daran, im Zwangsversteige- rungsverfahren einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was wiederum voraus- setzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 1978 - VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 unter 2 a; KG, NZM 2012, 304, 305). Denn das Mietverhältnis stellt einen 32 33 34 - 13 - wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, wel- ches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich ist, kann der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen, da in einem solchen Fall geringere Gebote abgegeben werden (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Band 5, S. 48, 118). Von Mie- tern genutzte Grundstücke werden sich vor diesem Hintergrund ohne das Son- derkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weni- ger gern beliehen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO Rn. 13). Durch die Zuerkennung eines Sonderkündigungsrechts zugunsten des Er- stehers sind im Ergebnis somit die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO; Stöber/Gojowczyk, aaO Rn. 4) mit der Folge, dass der Ersteher das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG ungeachtet schuldrechtlicher Vereinba- rungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter ausüben kann. c) Nach diesen Grundsätzen steht den Klägern hier ein uneingeschränktes Sonderkündigungsrecht zu. Denn der Zuschlag an sie erfolgte auf Grundlage der gesetzlichen Verstei- gerungsbedingungen. Zwar hat der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet und versucht, - abweichend von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen - einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dies hatte jedoch keinen Erfolg. aa) Wie ausgeführt, kann das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG als eine gesetzliche Versteigerungsbedingung nicht durch eine vertragliche Verein- barung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen beziehungsweise - wie vorliegend - eingeschränkt werden. Eine Änderung der 35 36 37 38 - 14 - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann nur im Zwangsversteigerungs- verfahren selbst erfolgen. Allein dort hat der Mieter die Möglichkeit, einen Aus- schluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dazu hat der Mieter seine vertraglichen Rechte im Zwangsversteigerungs- verfahren geltend zu machen. Er muss darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung - abweichend von den gesetzlichen Bedingungen - der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liegt. bb) Hierzu kann gemäß § 59 Abs. 1 ZVG jeder Beteiligte spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Zu den am Zwangsversteige- rungsverfahren Beteiligten zählt nach § 9 Nr. 2 ZVG auch der sein Recht anmel- dende Mieter. Damit kann ein Mieter zur Verbesserung seiner Rechtsposition dem Ersteher gegenüber Abweichungen von den §§ 57 ff. ZVG verlangen, um beispielsweise - wie hier - eine von § 57a ZVG abweichende Kündigungsrege- lung durchzusetzen (vgl. Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl. § 59 Rn. 35; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 16. Aufl., § 59 Rn. 9, 35; Depré/Bachmann, ZVG, 2. Aufl., § 59 Rn. 44). Stellt der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteige- rungsbedingungen, erfolgt - wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zu- stimmen - gemäß § 59 Abs. 2 ZVG ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden kann (vgl. Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 34; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 36; 39 40 41 - 15 - Depré/Bachmann, aaO). Liegen Gebote sowohl auf das gesetzliche als auch auf das abweichende Ausgebot vor, sind diese in ihrem wirtschaftlichen Wert zu ver- gleichen (vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 64). Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt wird, erwirbt der Ersteher nur mit diesem In- halt das Eigentum und ist an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündi- gungsrechts gehindert. cc) So liegt der Fall hier aber nicht. Zwar ist der Beklagte ausweislich des Zuschlagsbeschlusses vom 16. Ok- tober 2018 - dessen Inhalt vom Berufungsgericht in Bezug genommen worden ist - vorliegend nach § 9 Nr. 2, § 59 ZVG vorgegangen, indem er sein Mietrecht angemeldet hat. Es erfolgte die Versteigerung im Doppelausgebot. Auf das Aus- gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers wurde je- doch nur ein Betrag in Höhe von 100.000 € geboten. Da durch einen Zuschlag zu diesem (geringen) Gebot die Rechte der übrigen Beteiligten, insbesondere der Gläubiger, beeinträchtigt würden und diese nicht zugestimmt hatten, erfolgte der Zuschlag auf das Gebot in Höhe von 447.000 € zu den gesetzlichen Versteige- rungsbedingungen. Dies hat - wie ausgeführt - das Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ohne Beschränkungen zur Folge. dd) Somit mussten die Kläger als Ersteher die schuldrechtliche Vereinba- rung zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer nicht gegen sich gelten lassen, da sie nicht Inhalt des Zuschlags war. Sie konnten demnach das Mietverhältnis ungeachtet der entgegenstehenden Vereinbarung im Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gemäß § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. 42 43 44 - 16 - d) Den schutzwürdigen Belangen des Beklagten als Mieter steht dieses Ergebnis nicht entgegen. Diesen Belangen wird durch die gesetzlichen Kündi- gungsschutzvorschriften hinreichend Rechnung getragen. So benötigen die Kläger, die von ihrem außerordentlichen Kündigungs- recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen, gemäß § 573d Abs. 1 BGB einen Kün- digungsgrund, hier einen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zudem kann der Mieter - worauf sich der Beklagte vorliegend allerdings nicht berufen hat - den, aufgrund der systematischen Stellung des § 573d BGB vor den Vorschriften der §§ 574 ff. BGB ebenfalls anwendbaren Härteeinwand aus § 574 BGB geltend machen (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, S. 68; Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2021, § 573d Rn. 9; Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 24; Engels in Dass- ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 57a Rn. 19). e) Das Berufungsgericht geht schließlich zutreffend davon aus, dass der Bejahung eines nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem Vor- eigentümer eingeschränkten gesetzlichen Sonderkündigungsrechts die Ent- scheidung des Senats vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90, 100 f.) nicht entgegensteht. Zwar hat der Senat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass sich die Wir- kung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG in der Gewährung eines "zeit- lichen Vorteils" erschöpfe. Jedoch bezieht sich die dort getroffene Aussage aus- schließlich auf den Umfang des gesetzlichen Kündigungsschutzes des Mieters. Der genannte Rechtsentscheid betraf die - mit dem Inkrafttreten von § 549a BGB aF (jetzt § 565 BGB) am 1. September 1993 gesetzlich geregelte (vgl. hierzu BT-Drucks. 12/3254, S. 36 f., 47; BVerfGE 84, 197, 199 ff.; Senats- urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NJW-RR 2018, 459 Rn. 22) - Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Eigentümer - auch derjenige, 45 46 47 48 49 - 17 - der nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt - die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts (§§ 556a, 564b BGB aF) entgegenhalten lassen muss, wenn er den Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet hatte und den Untermieter nach Beendigung des Zwi- schenmietverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB aF (jetzt § 546 Abs. 2 BGB) auf Räumung in Anspruch nimmt. Zu der im vorliegenden Fall maßgeblichen Frage der Auswirkungen vertraglich vereinbarter Kündigungseinschränkungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter zu Lasten des Erstehers trifft die Entscheidung hingegen keine Aussage. 3. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen der § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, 50 51 - 18 - NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, WuM 2021, 314 Rn. 6). b) Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger. Hierin ist als Grund für den Eigenbedarf ausgeführt: "Unser Haus ist jetzt zu eng für 4 Kinder, mein Sohn ist 20 Jahre alt, er sollte in die Wohnung ziehen, damit meine Tochter in sein Zimmer ziehen kann, die kleine Tochter und wir wohnen derzeit zusammen im Wohnzimmer." Hiernach ist die Eigenbedarfsperson - "mein Sohn" - angegeben. Entge- gen der Ansicht der Revision musste dieser nicht namentlich bezeichnet werden. Der Umstand, dass aus der Formulierung "mein Sohn" in der von beiden Klägern abgegebenen Kündigung nicht hervorgeht, dass es sich lediglich um den Sohn der Klägerin zu 2 (aus erster Ehe) handelt, führt nicht dazu, dass die Kündigung nicht formell ordnungsgemäß wäre. Anders als die Revision meint, ist auch die Eigenbedarfssituation hinrei- chend beschrieben. Dass die Kläger derzeit in beengten Wohnverhältnissen le- ben und durch den Auszug des Sohnes der Klägerin zu 2 Abhilfe geschaffen werden soll, geht aus ihrer Kündigungserklärung ausreichend individualisierbar hervor. Der Angabe genauer Wohnflächen bedurfte es nicht, denn das Begrün- dungserfordernis dient nicht dazu, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, 52 53 54 - 19 - aaO Rn. 8). Vielmehr ist die Frage, ob der - identifizierbar angegebene - Kündi- gungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, die - wie vorliegend erstinstanzlich geschehen - im Falle eines Be- streitens durch den Mieter im Prozess im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klä- ren ist. Schließlich bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision aus diesem Grund nicht der Angabe des Alters der Töchter, da ohne diese das Kündigungs- schreiben die Auslegung zuließe, dass zwei der Töchter der Kläger älter als der Sohn seien und damit wirtschaftlich selbständig, so dass deren Auszug aus der elterlichen Wohnung absehbar sei. Der (gemutmaßte) Umstand, dass andere Fa- milienmitglieder als die in der Kündigung benannte Eigenbedarfsperson die Woh- nung verlassen werden und sich damit die beengte Wohnsituation entspannt, kann allenfalls bei der Prüfung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung von Relevanz sein. 55 - 20 - 4. Das Vorliegen einer Eigenbedarfssituation (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit dem Amtsgericht bejaht. Hiergegen wendet sich die Revision nicht. Die nach Vorstehendem wirksame Eigenbedarfs- kündigung der Kläger vom 20. August 2018 hat das Mietverhältnis somit beendet (§ 542 Abs. 1 BGB). Dr. Fetzer Dr. Bünger RiBGH Kosziol ist wegen Urlaubs an der Unterschrifts- leistung gehindert. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.08.2019 - 461 C 1123/19 - LG München I, Entscheidung vom 28.02.2020 - 14 S 12060/19 - 56

BGH VIII ZR 9/0828.01.2009 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2024:100724UVIIIZR276.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 276/23 Verkündet am: 10. Juli 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 577a Abs. 1a, Abs. 2, § 573 Abs. 2 Nr. 2 Als Familienangehörige im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Ausnahme von der Kündigungsbeschränkung bei einem Wohnungserwerb) sind - ebenso wie im Falle der Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - aus- schließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweige- rungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der - wie ein Cousin - hiernach nicht zur Zeugnis- verweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen per- sönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmun- gen privilegierten Personenkreis (Fortführung der Senatsurteile vom 2. Sep- tember 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 19 f.; vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22). BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Juli 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 19. Oktober 2023 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 20. April 2023 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 2009 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 8. August 2013 das Gebäude, in dem sich diese Wohnung befindet. Die Eintra- gung der Auflassung im Grundbuch erfolgte am 5. März 2014. Im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs hatte die Klägerin zwei Gesellschaf- ter. Diese waren Cousins. Nach dem Ableben eines der Gesellschafter wurden 1 2 - 3 - dessen drei Kinder im Wege der Gesamtrechtsnachfolge Gesellschafter der Klä- gerin und als solche am 7. November 2016 in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 16. August 2021 kündigte die Klägerin das mit den Be- klagten bestehende Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs eines der im Jahr 2016 im Wege der Erbfolge eingetretenen Gesellschafter, der die Wohnung für sich und seine Ehefrau benötige. Mit ihrer Klage hat die Klägerin von den Beklagten die Räumung und Her- ausgabe der an sie vermieteten Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erst- instanzliche Urteil abgeändert und die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Be- klagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], NJW-RR 2024, 73) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabean- spruch gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB gegen die Beklagten zu, da das Miet- verhältnis durch die Kündigung vom 16. August 2021 beendet worden sei. Die Kündigung sei als Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB wirksam. Die Klägerin benötige die Wohnung für ihren Mitgesellschafter und des- sen Ehefrau. Es entspreche der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich eine teilrechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts wie die Klägerin in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen könne. Die Klägerin habe den von ihr behaupteten Nutzungswunsch ihres Gesellschafters zur vollen Überzeugung der Kammer bewiesen. Die Kündigungsbefugnis der Klägerin sei nicht gemäß § 577a Abs. 1, Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel- Verordnung des Landes Berlin ausgeschlossen, auch wenn die Veräußerung der Wohnung an die Klägerin nach deren Überlassung an die Beklagten erfolgt sei. Denn gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB greife diese Kündigungssperre unter anderem dann nicht, wenn die Gesellschafter im Zeitpunkt des Eigentumser- werbs durch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts derselben Familie angehörten. Dies sei hier der Fall gewesen. Die beiden damaligen Gesellschafter der Klägerin hätten als Cousins einer Familie im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ange- hört. Die Auslegung dieses Rechtsbegriffs sei nach dem Willen des Gesetzge- bers ausweislich der Gesetzesbegründung vom 15. August 2022 durch die er- gangene Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestimmt. Diese habe Cousins aber jedenfalls bei einer hinreichend engen Bindung zum Vermieter als vom Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB umfasst angesehen. Eine derartige enge Bindung habe hier schon deshalb bestanden, weil sich die dama- 8 9 - 5 - ligen Gesellschafter als Cousins nicht nur zur gemeinsamen Gründung einer Ge- sellschaft, sondern auch zum Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung - so- wie weiterer Wohnungen - zusammengeschlossen hätten. Schlössen sich Fami- lienmitglieder zu gemeinsamen (immobilien-)wirtschaftlichen Unternehmungen zusammen, die nicht lediglich mit unerheblichen finanziellen Investitionen ver- bunden seien, rechtfertige dies ohne das - hier nicht gegebene - Hinzutreten ge- genteiliger Anhaltspunkte den Schluss auf eine enge soziale Bindung zueinan- der. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat das Bestehen eines Anspruchs der Klägerin ge- gen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) zu Unrecht bejaht. Das Mietverhältnis der Parteien ist, anders als das Berufungsgericht angenommen hat, durch die wegen Eigenbedarfs ausge- sprochene Kündigung der Klägerin vom 16. August 2021 nicht beendet worden. Das Berufungsgericht ist zwar rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass sich die Klägerin grundsätzlich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen konnte (siehe hierzu nachfolgend unter 1) und hier ein die Voraussetzun- gen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllender Eigenbedarf eines ihrer Gesellschaf- ter vorliegt (hierzu unter 2). Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass die Kündigung deshalb unwirksam ist, weil sie vor Ablauf der - hier zehnjährigen - Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin in der hier maßgebli- 10 11 12 - 6 - chen Fassung vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) erfolgte und die Vorausset- zungen der Ausnahmevorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht erfüllt sind (hierzu unter 3). 1. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die grundsätzliche Möglichkeit der Klägerin, sich bei ihrer Kündigung vom 16. August 2021 auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu stützen, zu Recht bejaht. a) Nach der - vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts vom 10. August 2021 (Personengesellschafts- rechtsmodernisierungsgesetz - MoPeG, BGBl. I S. 3436) ergangenen - ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Se- natsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 14 ff.; jeweils mwN). b) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich für die hier zu beur- teilende Kündigung aus der Neuregelung des Rechts der Gesellschaft bürgerli- chen Rechts durch das am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Personengesell- schaftsrechtsmodernisierungsgesetz (Art. 137 Satz 1 MoPeG) schon deshalb nichts anderes, weil die Kündigung bereits am 16. August 2021 ausgesprochen wurde und im Falle ihrer Wirksamkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Mai 2022 geführt hätte. Die erst hiernach in Kraft getretenen Änderungen durch das MoPeG können deshalb auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss haben. Diese ist vielmehr den allgemeinen Grundsätzen des intertem- poralen Rechts entsprechend (vgl. BGH, Urteil vom 18. Oktober 1965 - II ZR 36/64, BGHZ 44, 192, 194; Heidel/Heidel, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, 13 14 15 - 7 - 1. Aufl., § 705 BGB Rn. 54; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Aufl., Einl. vor § 241 Rn. 14) nach dem im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Recht zu beurteilen. Der Verweis der Revision darauf, dass maßgeblich für die Entscheidung des Revisionsgerichts grundsätzlich der Rechtsstand im Zeitpunkt der Revisions- entscheidung ist, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Zwar ist - worauf die Revision zutreffend verweist - Maßstab für die Überprüfung eines Berufungsur- teils die Rechtslage im Zeitpunkt der Revisionsentscheidung (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 2018 - III ZR 183/17, BGHZ 219, 243 Rn. 65; vom 5. April 1995 - I ZR 67/93, NJW 1995, 2170 unter II 4; jeweils mwN). Ein erst nach Erlass der Berufungsentscheidung geltendes Gesetz ist allerdings nur dann zu berücksich- tigen, wenn es nach seinem zeitlichen Geltungswillen das streitige Rechtsver- hältnis erfasst (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2018 - III ZR 183/17, aaO mwN). Dies ist hier bezüglich der streitgegenständlichen Kündigung der Klägerin nicht der Fall. Denn eine rückwirkende Geltung der Regelungen des MoPeG für eine in der Vergangenheit liegende, von der Gesellschaft ausgesprochene ein- seitige Gestaltungserklärung wie die hier vorliegende Kündigung, die - sofern ihre tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind - das Mietverhältnis mit dem Ab- lauf der Kündigungsfrist ohne weitere Erklärungen beendet, beansprucht dieses Gesetz nicht. Es bedarf deshalb - entgegen der Auffassung der Revision - im Streitfall keiner Entscheidung darüber, ob die Neuregelungen des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das MoPeG Auswirkungen auf das - bisher in ständi- ger Rechtsprechung des Senats bejahte - Recht einer (Außen-)Gesellschaft bür- gerlichen Rechts, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen, haben könnten (vgl. hierzu verneinend: Seidel, ZPG 2024, 94; Jacoby, Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Wohnraummietrecht: GbR als 16 17 - 8 - Vermieterin, abrufbar unter www.mietgerichtstag.de/mietgerichtstage/download- vorträge/mietgerichtstag-2024/, zur Veröffentlichung in ZMR 2024 vorgesehen; MünchKommBGB/Schäfer, 9. Aufl., § 705 Rn. 228; bejahend: Schmidt-Futte- rer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 BGB Rn. 66a; Grüneberg/Weiden- kaff, BGB, 83. Aufl., § 573 Rn. 26; Brinkmann, NJW 2024, 177 Rn. 8, 20 ff.; Hinz, NZM 2023, 185, 187 f.; Wertenbruch, NJW 2023, 1193 Rn. 18 ff.). c) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Geltendmachung des Eigenbedarfs des Gesellschafters der Klägerin sei zum einen deshalb ausge- schlossen, weil die Klägerin nicht allein zur Befriedigung des eigenen Wohnbe- darfs ihrer Gesellschafter gegründet worden, sie vielmehr Eigentümerin mehrerer Wohnungen und deshalb auch (immobilien-)wirtschaftlich tätig sei, und zum an- deren deshalb, weil der Gesellschafter, zu dessen Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werde, nur mit einem Sechstel am Gesellschaftsvermögen beteiligt sei. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur in den Fällen zu verneinen, in denen der Gesell- schaftszweck der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts derart prägend ist, dass der personale Bezug der Gesellschafter zu der Gesellschaft und damit auch deren persönliches Nutzungsbedürfnis vollständig in den Hintergrund tritt und ein Mieter schon aufgrund dieses Gesellschaftszwecks redlicherweise nicht mit ei- nem möglichen Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen rechnen muss, so bei Publikumsgesellschaften, insbesondere Fondsgesellschaf- ten (Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 50 mwN; siehe auch Senatsurteil vom 21. Mai 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14). 18 19 - 9 - Eine derartige Ausnahmesituation ist hier weder festgestellt noch darge- tan. Allein aus dem von der Revision zur Begründung vorgetragenen Umstand, dass die Klägerin - wie dies auch bei der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in dem vom Senat mit Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136) entschiedenen Verfahren der Fall war - Eigentümerin mehrerer Wohnungen und damit auch (immobilien-)wirtschaftlich tätig ist, ergibt sich nicht, dass nach dem Geschäftszweck der Gesellschaft der potentielle persönliche Nut- zungsbedarf der Gesellschafter so weit in den Hintergrund getreten ist, dass die Beklagten als Mieter schon deshalb nicht mit einem möglichen Eigenbedarf eines Gesellschafters der Klägerin und einer darauf beruhenden Kündigung rechnen mussten. Ebenso erfüllt der Umstand, dass der Gesellschafter, zu dessen Guns- ten die Klägerin den Eigenbedarf geltend macht, nur mit einem - nach Auffassung der Revision als (zu) gering einzuschätzenden - Anteil von einem Sechstel am Gesellschaftsvermögen beteiligt ist, die genannten Voraussetzungen, nach de- nen ausnahmsweise von einer analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts abzusehen ist, nicht. Die ent- sprechende Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einem Eigenbedarf ei- nes Gesellschafters ist nicht auf kleine Gesellschaften mit einer geringen Zahl an Gesellschaftern - und einem im Regelfall dementsprechend hohen Anteil jedes Gesellschafters am Gesellschaftsvermögen - beschränkt (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 49, 53). Sonstige Umstände, die einen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters ausnahmsweise ausschließenden Gesellschaftszweck ergeben könnten, sind von der Revision nicht aufgezeigt. Insbesondere ist weder vom Be- rufungsgericht festgestellt noch von der Revision geltend gemacht, dass die Ge- sellschafter in ihrem Gesellschaftsvertrag die Möglichkeit einer Selbstnutzung 20 21 - 10 - ausgeschlossen hätten (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 53). 2. Rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit unangegriffen hat das Berufungsgericht auch das Vorliegen eines die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigenden Eigenbedarfs eines der Gesellschafter der Klägerin im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bejaht. 3. Die Eigenbedarfskündigung ist indes entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts deshalb unwirksam, weil sie vor Ablauf der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungs- schutzklausel-Verordnung des Landes Berlin erfolgt ist. a) Noch zutreffend hat das Berufungsgericht zwar die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündi- gungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin als erfüllt angesehen. Hier- nach kann sich eine Personengesellschaft, an die vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert worden ist, erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Denn die Klägerin als Personengesellschaft hat das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, erst nach der Überlassung der Wohnung an die Beklagten erworben. Die Kündigung vom 16. August 2021 erfolgte noch innerhalb der mit der Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch am 5. März 2014 beginnenden (vgl. Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21) Kündigungssperrfrist, die durch § 2 der Kündi- gungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin von drei Jahren (§ 577a Abs. 1a, Abs. 2 Satz 1 BGB) auf zehn Jahre verlängert wurde. 22 23 24 - 11 - b) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die vorgenannte Kündigungsbeschränkung im vorliegenden Fall deshalb nicht anzuwenden sei, weil die Gesellschafter im maßgeblichen Zeitpunkt des Eigen- tumserwerbs als Cousins derselben Familie im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB angehörten. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind Cousins - wie hier die ursprünglichen Gesellschafter der Klägerin - nicht als Familienan- gehörige im Sinne dieser Vorschrift anzusehen. aa) Die Privilegierung von Familien- und Haushaltsangehörigen in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ist bei der Einfügung des § 577a Abs. 1a BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungs- gesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet worden. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll zur Auslegung der Vorschrift auf die zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26; Se- natsurteil vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 18). bb) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konkretisieren die Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO; § 52 StPO) mit Rücksicht auf eine typisierte persönliche Nähebezie- hung den Kreis der durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - und damit auch durch § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB - privilegierten Familienangehörigen, und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich eine persönliche Bindung besteht (vgl. Senatsurteile vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 19 f.; vom 27. Ja- nuar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 27. Ap- ril 2023 - V ZB 58/22, NJW-RR 2023, 863 Rn. 31 [zu § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB]). 25 26 27 - 12 - Damit sind diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweige- rungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, unabhängig vom Vorliegen eines tatsächlichen Näheverhältnisses Familienangehörige gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann (vgl. Senatsurteile vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, aaO Rn. 20; vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, aaO). Für den im Streitfall in Rede ste- henden privilegierten Personenkreis der Familie im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, zu dessen Gunsten die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB nicht eingreift, gilt nichts anderes. cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehört ein entfernte- rer Verwandter, der - wie ein Cousin - nicht nach § 383 ZPO, § 52 StPO zur Zeug- nisverweigerung berechtigt ist, auch dann nicht zu dem von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Personenkreis, wenn zwischen ihm und dem Ver- mieter eine enge persönliche Bindung besteht. Dementsprechend gilt auch die Privilegierung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB selbst im Falle einer engen per- sönlichen Verbundenheit zwischen den Mitgesellschaftern oder Miterwerbern dann nicht, wenn das Verwandtschaftsverhältnis zwischen ihnen so entfernt ist, dass es sie nicht zur Zeugnisverweigerung nach § 383 ZPO, § 52 StPO berech- tigt. Denn als "Familienangehörige" oder als "Familie" im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB sind ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht (vgl. Milger, NZM 2014, 769, 770 f.; Fleindl, NZM 2016, 289, 296; Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. IV Rn. 120 [jeweils auch zu einer in Ausnahmefällen möglichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB]; Bordt/Prama- taroff, FD-MietR 2023, 820954; aA OLG Braunschweig, NJW-RR 1994, 597, 598; 28 - 13 - BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. April 2024, § 573 Rn. 60; BeckOK-BGB/Hannap- pel/Caspers, Stand: 1. Mai 2024, § 573 Rn. 41 f.; BeckOK-Mietrecht/Siegmund, Stand: 1. Mai 2024, § 573 BGB Rn. 55; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 573 Rn. 104; jurisPK-BGB/Tiedemann, Stand: 20. Juni 2024, § 573 Rn. 95, 98; Hinz, NZM 2023, 185, 189; offen: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 573 Rn. 84 f.). (1) Der Wortlaut von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (vgl. hierzu bereits Senats- urteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22) und von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB lässt eine Auslegung des Begriffs "Familienangehö- rige" oder "Familie" im Sinne dieser Vorschriften dahingehend, dass hiervon nur die nach § 383 ZPO, § 52 StPO zeugnisverweigerungsberechtigten Personen umfasst sind, zu. Die beiden erstgenannten Vorschriften bestimmen den Begriff nicht näher. In sonstigen Vorschriften des bürgerlichen Rechts findet sich eine Definition hierfür ebenfalls nicht. Auch nach allgemeinem Sprachgebrauch ist dem Begriff kein eindeutig bestimmbarer Personenkreis zugeordnet. (2) Den Gesetzesmaterialien lässt sich für die Auslegung dieses Begriffs nichts entnehmen (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, aaO). Erläuterungen dazu, welchen Personenkreis der Gesetzgeber als Familienangehörige im Sinne der vorgenannten Vorschriften angesehen hat, fin- den sich dort nicht (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 65 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB] in Verbindung mit den Begründungen zu den inhaltlich entsprechenden vorange- gangenen Regelungen der Eigenbedarfskündigung unter BT-Drucks. 7/2011, S. 8 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF] und BT-Drucks. VI/1549, S. 8 zu [§ 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG]; BT-Drucks. 17/10485, S. 26 [zu § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB]). 29 30 - 14 - Aus dem bei Einfügung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB durch das Miet- rechtsänderungsgesetz erfolgten Hinweis des Gesetzgebers, dass zur Ausle- gung der Vorschrift auf die zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergangene Rechtspre- chung zurückgegriffen werden könne (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26), ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, dass der damalige Stand der insoweit noch in der Entwicklung befindlichen Rechtsprechung zu dem Begriff der "Familienangehörigen" im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB den Fa- milienbegriff im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB dauerhaft und unabhängig von der weiteren Entwicklung der (höchstrichterlichen) Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hätte festlegen sollen. Vielmehr hat der Gesetzgeber mit dem Verweis auf die zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergangene Rechtsprechung lediglich klargestellt, dass dem Begriff der "Familie" in beiden Vorschriften dieselbe Be- deutung zukommt und es der Rechtsprechung obliegt, diesen zu konturieren. Un- zutreffend ist das Berufungsgericht deshalb davon ausgegangen, dass Cousins bei Vorhandensein einer engen sozialen Beziehung nach dem Willen des Ge- setzgebers schon deshalb von dem Familienbegriff des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB umfasst seien, weil das Oberlandesgericht Braunschweig vor Ein- führung dieser Vorschrift Cousins als zur Familie im Sinne der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gehörend angesehen habe (NJW-RR 1994, 597) und sich der Bundesgerichtshof von dieser Entscheidung nicht abgegrenzt, sondern eine Erstreckung des Familienbegriffs auf nicht zeugnisverweigerungsberech- tigte Verwandte bei enger sozialer Beziehung zum Vermieter nicht ausgeschlos- sen habe (vgl. Senatsurteile vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22; vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 1). (3) Mit der Privilegierung von Familienangehörigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in- 31 32 - 15 - nerhalb einer Familie aufgrund enger Verwandtschaft typischerweise ein Verhält- nis persönlicher Verbundenheit und gegenseitiger Solidarität besteht, das die Er- möglichung einer Kündigung zu Gunsten Familienangehöriger rechtfertigt (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 21). Auch die Privilegierung von Familienangehörigen in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB beruht auf der Überlegung, dass aufgrund der engen persönlichen Bindung ein legitimes Interesse an der (zeitnahen) Geltendmachung des Eigenbedarfs besteht (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Der vom Gesetzgeber bezweckten Privilegierung von Familienangehöri- gen in den vorgenannten Bestimmungen liegt mithin eine typisierende Betrach- tungsweise dahingehend zugrunde, dass zwischen den hiervon umfassten Per- sonen auf Grund einer familiären Beziehung eine besondere persönliche Nähebeziehung anzunehmen ist. Vor diesem Hintergrund bedarf es für den vom Gesetzgeber privilegierten Personenkreis des (zusätzlichen) Vorliegens eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses nicht (vgl. Senatsurteil vom 2. Sep- tember 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 20). Auch scheidet eine Erwei- terung dieses geschützten Personenkreises auf Grund einer einzelfallbezogenen Prüfung des Vorliegens einer besonderen sozialen Nähe angesichts der dem Ge- setz zu Grunde liegenden typisierenden Betrachtungsweise aus. Denn ebensowenig wie der Gesetzgeber die Privilegierungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB davon abhängig gemacht hat, dass im konkreten Einzelfall tatsächlich eine enge soziale Bindung besteht, hat er das Vorliegen einer solchen Bindung für ausreichend erachtet. Vielmehr hat er mit der Einschränkung der Privilegierung zu Gunsten von Familienange- hörigen eine den privilegierten Personenkreis begrenzende objektive Vorausset- 33 34 - 16 - zung aufgestellt, welche die Privilegierung anderer Personen - wie etwa Lebens- gefährten oder Freunde - trotz im Einzelfall vorliegender enger persönlicher Bin- dung ausschließt. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber im Rahmen des von ihm verfolgten Regelungsziels das subjektive Kriterium einer im Einzelfall vorliegenden besonderen Nähebeziehung als Merkmal für die Bestimmung des von dem Begriff Familie umfassten Personenkreises für bedeutsam gehalten ha- ben könnte, bestehen demgegenüber nicht. Von daher gesehen ist auch nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber - wie dies in Rechtsprechung und Literatur teil- weise vertreten wird - bei Verwandten für die Gewährung der Privilegierung eine Differenzierung zwischen engen Verwandten, die unabhängig von dem tatsäch- lichen Vorliegen einer persönlichen Nähebeziehung privilegiert werden sollten, und entfernteren Verwandten, die nur bei bestehender besonderer persönlicher Verbundenheit von der Privilegierung umfasst sein sollten, vor Augen hatte. Eine solche Differenzierung ist im Gesetz nicht angelegt. (4) Entscheidend ist damit letztlich, für welchen Personenkreis der Gesetz- geber durch die Verwendung des Begriffs der Familie eine typischerweise vorlie- gende - und damit die Privilegierung unabhängig von der konkreten Beziehung im Einzelfall rechtfertigende - besondere soziale Bindung angenommen hat. Im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB hat der Gesetzgeber insoweit nicht näher bestimmt, bei welchem Verwandtschaftsver- hältnis er vom Vorliegen einer derartigen typischerweise vorliegenden persönli- chen Verbundenheit ausgeht. Er hat eine solche Bewertung jedoch im Rahmen der ebenfalls auf der persönlichen Nähebeziehung und Verbundenheit gründen- den Gewährung eines Zeugnisverweigerungsrechts aus persönlichen Gründen vorgenommen. Dort hat er objektive Kriterien nach dem Grad der familiären Be- ziehung aufgestellt und hierdurch den Personenkreis definiert, innerhalb dessen 35 - 17 - nach seiner Auffassung typischerweise eine persönliche Nähebeziehung be- steht. Es ist sachgerecht, diese gesetzgeberischen Wertungen auch für die ebenfalls in der persönlichen Verbundenheit begründeten Privilegierungen von Familienangehörigen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB heranzuziehen (vgl. Senatsurteile vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 19 f.; vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 27. April 2023 - V ZB 58/22, NJW-RR 2023, 863 Rn. 31). Der Umstand, dass der Gesetzgeber in diese Vorschriften keinen Verweis auf die Regelungen des Zeugnisverweigerungsrechts aufgenom- men hat, steht dem - anders als in der Literatur vereinzelt vertreten wird (vgl. BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. April 2024, § 573 Rn. 60) - nicht entgegen. Diese generalisierende Bestimmung des Personenkreises, für den der Vermieter einen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen kann beziehungsweise für den die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht gilt, nach dem objektiven Kriterium einer Zeugnisverweigerungsberechtigung bewirkt zugleich für Vermie- ter und Mieter Rechtssicherheit und Planbarkeit. Sie vermeidet damit auch die bei Berücksichtigung des subjektiven Umstands einer persönlichen Verbunden- heit zu erwartenden, dem Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien abträg- lichen Streitigkeiten über die einzelfallbezogene und wertungsbedürftige Frage des Bestehens und der Tiefe einer persönlichen Nähebeziehung. dd) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kommt eine Anwendung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB im Streitfall nicht in Betracht. Denn die im Zeit- 36 37 38 - 18 - punkt des Eigentumserwerbs an dem streitgegenständlichen Grundstück vorhan- denen beiden Gesellschafter der Klägerin gehören als Cousins nicht zu dersel- ben Familie im Sinne dieser Vorschrift, da ihnen ein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO, § 52 StPO nicht zusteht. Dieses wird - neben Verlobten, Ehe- gatten und Lebenspartnern (§ 383 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 2a ZPO; § 52 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 2a StPO) - nur denjenigen gewährt, die in gerader Linie ver- wandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren (§ 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO, § 52 Abs. 1 Nr. 3 StPO). Cousins sind jedoch in der Seitenlinie (nur) im vierten Grad miteinander verwandt (vgl. MünchKommBGB/Wellenhofer, 9. Aufl., § 1589 Rn. 13). Auch die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zwischen den vorgenannten Gesellschaftern der Klägerin bestehende enge soziale Bindung vermag - wie ausgeführt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts eine Anwendung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht zu begründen. 39 - 19 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klä- gerin und zur Wiederherstellung des klageabweisenden erstinstanzlichen Urteils. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 20.04.2023 - 25 C 183/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.10.2023 - 67 S 119/23 - 40

BGH VIII ZR 346/1909.02.2021 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 9/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 ein- geräumt. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieterin einer Wohnung in ei- nem 1914 errichteten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbau- ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Ge- samtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm gro- ßen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrich- tung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 1 - 3 - 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Die Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu 5 - 4 - errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. 6 Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Voll- sanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Ver- wertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Dazu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person der Beklagten, aus denen sie nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Be- wirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsanie- rung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung der Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher von der Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Der Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 582/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 87/07 -

BGH VIII ZR 2/0613.03.2007 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:090221BVIIIZR346.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 346/19 vom 9. Februar 2021 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 91a Wird der Rechtsstreit im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, kommt es für die nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu treffende Kostenent- scheidung darauf an, ob die Beschwerde voraussichtlich zur Zulassung der Revi- sion geführt hätte und - falls dies zu bejahen ist - welchen Ausgang der weitere Rechtsstreit im Anschluss daran voraussichtlich genommen hätte (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 9. Juni 2010 - XII ZR 183/08, juris). BGH, Beschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Februar 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben (§ 91a ZPO). Gründe: I. Die Kläger haben die Beklagte im vorliegenden Verfahren aufgrund einer Eigenbedarfskündigung auf Räumung der ihr im Jahr 2016 vermieteten Wohnung mit einer Fläche von 62 qm (monatliche Nettokaltmiete 750 €) in Anspruch ge- nommen. In dem Kündigungsschreiben vom 30. Juli 2017 wird ausgeführt, der Sohn der Kläger benötige die Wohnung, weil er einen größeren Wohnraumbedarf habe und insbesondere für seine regelmäßigen Home-Office-Tätigkeiten ausrei- chend Platz brauche. Das Amtsgericht hat die Klage - ohne Beweisaufnahme über den streitigen Eigenbedarf - mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung sei bereits man- gels ausreichender Begründung nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB aus formellen Gründen unwirksam. Das Landgericht hat die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Amtsgericht habe die Kündigung zu Recht bereits daran scheitern lassen, dass 1 2 - 3 - die Kündigungserklärung vom 30. Juli 2018 nicht ausreichend begründet gewe- sen sei. Die Angabe, dass der Sohn der Kläger eine größere Wohnung benötige und deshalb in die Wohnung der Beklagten einziehen wolle, genüge nicht. Viel- mehr seien konkrete Angaben zu der bisherigen Wohnung des Sohnes nach Größe und Anzahl der Zimmer erforderlich. Denn der Mieter müsse in die Lage versetzt werden, den geltend gemachten Bedarf anhand der Angaben im Kündi- gungsschreiben zumindest überschlägig zu überprüfen; insoweit genügten die mitgeteilten und nicht durch ausreichende Tatsachen belegten “Leerformeln“ nicht. Gegen diese Entscheidung haben sich die Kläger mit der Nichtzulas- sungsbeschwerde gewendet und diese unter anderem damit begründet, das Be- rufungsgericht sei in einer die Zulassung der Revision erfordernden Weise von der Rechtsprechung des Senats abgewichen, indem es weit übersteigerte Anfor- derungen an die Begründung der Kündigung gestellt habe. Nach Eingang der Beschwerdeerwiderung haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und widerstreitende Kostenanträge gestellt. II. Nachdem der Rechtsstreit im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren von den Parteien mit den Schriftsätzen vom 5. Juni 2020 und 16. Juni 2020 über- einstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, ist gemäß § 91a Abs. 1 ZPO - nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands - (nur) noch über die Kosten des Rechtsstreits zu be- finden. Dabei ist der mutmaßliche Ausgang des Beschwerde- und gegebenen- falls des Revisionsverfahrens zu berücksichtigen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 1. März 2007 - I ZR 249/02, NJW-RR 2007, 694 Rn. 12; vom 9. Juni 2010 3 4 - 4 - - XII ZR 183/08, juris Rn. 2). Es kommt daher darauf an, ob die Nichtzulassungs- beschwerde der in den Vorinstanzen unterlegenen Kläger zur Zulassung der Re- vision geführt und - falls dies zu bejahen ist - welchen Ausgang der weitere Rechtsstreit im Anschluss daran voraussichtlich genommen hätte. Bei Anlegung des vorgenannten Prüfungsmaßstabs sind im Streitfall die Kosten des Rechts- streits gegeneinander aufzuheben. 1. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger hätte voraussichtlich zur Zulassung der Revision geführt. Denn das Berufungsgericht hat die Anforderun- gen an eine formell ordnungsgemäße Begründung einer Eigenbedarfskündigung in einer eine Wiederholungsgefahr besorgenden Weise überspannt, so dass die Zulassung der Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) geboten gewesen wäre. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifi- ziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 23; vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 5 6 - 5 - Rn. 7; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19). b) Das Berufungsgericht hat diese rechtlichen Maßstäbe zwar zitiert, in der Anwendung dann aber nahezu in ihr Gegenteil verkehrt, indem es nicht auf den - entscheidenden - Gesichtspunkt abgestellt hat, ob der Kündigungsgrund in dem Kündigungsschreiben ausreichend individualisiert worden ist, so dass er von an- deren Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Eine solche Individualisierung des Kündigungsgrundes wird durch das Kündigungsschreiben jedoch - offensichtlich - ermöglicht. Denn es wird sowohl die Bedarfsperson - der Sohn der Kläger - benannt als auch das Interesse, das letzterer an der Wohnung hat, nämlich dass er aufgrund von Home-Office-Tätig- keiten größeren Raumbedarf habe. Das genügt als Begründung. Denn eine sol- che Individualisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinneh- men will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurich- ten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungerfordernis gerade verwehrt werden soll (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts dient das Begrün- dungserfordernis nicht dazu, dem Mieter durch Angabe von Details eine Über- prüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Vielmehr ist die Frage, ob der - identifizierbar angegebene - Kündi- gungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, die im Falle eines Bestreitens durch den Mieter im Prozess im Rah- men einer Beweisaufnahme zu klären ist. 7 8 - 6 - 2. Die Zulassung der Revision hätte voraussichtlich zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht geführt, damit dort die erforderlichen Feststellungen zum Vorliegen des behaup- teten Eigenbedarfs und gegebenenfalls zu den von der Beklagten geltend ge- machten Härtegründen hätten getroffen werden können. Angesichts der erforder- lichen Beweisaufnahme und des insoweit offenen Prozessausgangs entspricht eine Kostenaufhebung billigem Ermessen im Sinne von § 91a Abs. 1 ZPO. Dr. Milger RiBGH Dr. Schneider ist Dr. Fetzer wegen Krankheit an der Unterschrift verhindert. Dr. Milger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 28.03.2019 - 209 C 369/18 - LG Köln, Entscheidung vom 12.11.2019 - 1 S 68/19 - 9

BGH VIII ZR 271/0627.06.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 2/06 vom 13. März 2007 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Koch sowie die Richterin Dr. Hessel beschlossen: Die Beschwerde des Beklagten gegen die Nichtzulassung der Re- vision in dem Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Ham- burg vom 2. Dezember 2005 wird auf seine Kosten als unzulässig verworfen. Streitwert für das Beschwerdeverfahren: 4.908,00 €. Gründe: Die Beschwerde ist unzulässig, weil die mit der Revision geltend zu ma- chende Beschwer von über 20.000 € nicht erreicht ist (§ 26 Nr. 8 EGZPO). Die (Rechtsmittel-) Beschwer des Beklagten beträgt - allenfalls - 17.179,26 € für den Räumungsanspruch. 1 Hinsichtlich des Räumungsanspruchs bestimmt sich der Wert der Be- schwer nach § 8 ZPO, weil das Bestehen eines Mietverhältnisses streitig ist. Die "streitige Zeit" im Sinne dieser Vorschrift beginnt grundsätzlich mit der Kla- geerhebung und endet mit dem regulären Ende der Vertragslaufzeit. § 8 ZPO ist nach seinem Wortlaut und Sinn auf Fälle zugeschnitten, in denen sich die 2 - 3 - "streitige Zeit" entweder - wie bei einem Vertrag von bestimmter Dauer - von vornherein genau bestimmen lässt oder in denen - bei Mietverhältnissen von unbestimmter Dauer - feststeht, dass und wann das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung jedenfalls endet; insoweit wird der Wert lediglich durch das 25-fache des Jahresentgeltes begrenzt (BGH, Urteil vom 1. April 1992 - XII ZR 200/91, NJW-RR 1992, 1359, unter 2; BGH, Urteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/04, NJW-RR 2005, 867, unter 2 b). Demgegenüber kommt § 8 ZPO nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Aufgabe zu, den Wert bei Verträgen von unbestimmter Dauer oder in Fällen, in denen der Nutzungsbe- rechtigte eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlangen kann, zu bestimmen (BGH, Urteil vom 17. März 2005, aaO). In diesen Fällen ist auf den Zeitpunkt abzustellen, den der Nutzungsberechtigte für sich als den günstigs- ten in Anspruch nimmt; hat er keinen konkreten Zeitpunkt genannt oder sich auf ein lebenslanges Nutzungsrecht berufen, ist in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO auf einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren abzustellen (BGH, Be- schluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 7/94, WM 1996, 187 unter II 1; Be- schluss vom 14. April 2004 - XII ZB 224/02, WuM 2004, 353 unter II; Beschluss vom 16. Februar 2005 - XII ZR 46/03, WuM 2005, 350, unter 2; BVerfG NZM 2006, 578). Bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag über Wohnraum lässt sich ein Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis jedenfalls been- det wäre, meist schon deshalb nicht sicher feststellen, weil eine ordentliche Kündigung des Vermieters nur zulässig ist, wenn der Vermieter an der Been- digung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Derartige Umstände sind aber regelmäßig - wie auch hier - nicht abseh- bar oder streitig, so dass sich das Ende der Mietzeit nicht verlässlich bestim- men lässt. Gemäß § 9 ZPO ist deshalb in diesen Fällen auf den dreieinhalbfa- chen Wert des einjährigen Bezuges abzustellen. Ausgehend von einer Netto- 3 - 4 - pauschalmiete von 409,03 € im Monat ergibt sich eine Summe von 17.179,26 € als maßgeblicher Wert (42 Monate x 409,03 €). Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 24.05.2005 - 48 C 603/04 - LG Hamburg, Entscheidung vom 02.12.2005 - 311 S 80/05 -

BGH VIII ZR 329/1903.08.2021 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 271/06 Verkündet am: 27. Juni 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bür- gerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschaf- ters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war. BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterin Hermanns, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 14. August 2006 wird zurückgewie- sen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, mit Vertrag vom 21. Februar 1987 eine Maisonettewohnung in einem Haus in B. . Gesellschafter der Klägerin waren die damaligen Bewohner des Hauses. Die Gesellschaft hatte sich nur gebildet, um das Haus zu kaufen, zu sanieren und zu bewohnen. Das Haus bildet das einzige Vermögen der Gesell- schaft. 1 Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 19. Mai 2004 zum 31. Januar 2005. Als Grund für die Kündigung gab sie im Kündi- gungsschreiben an, dass ihr Gesellschafter H. T. schwer erkrankt sei; er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachwohnung im gleichen Haus weiter auf Dauer zu nutzen, und sei darauf angewiesen, in die von dem 2 - 3 - Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Der Gesellschafter H. T. ist am 12. Juni 2006 verstorben. 3 Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. 4 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten gegen dieses Urteil zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klage- abweisungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt: 6 Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei es mit Rücksicht auf den gesteigerten persönlichen Bezug der Gesellschaft zu ihren Gesellschaftern, der sich unter anderem in deren persönlicher Haftung für die Gesellschaftsverbind- lichkeiten manifestiere, sowie unter Berücksichtigung des Schutzzwecks des § 573 BGB gerechtfertigt, den in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf der Gesellschaft zuzurechnen, wenn die Gesellschaft personalis- tisch auftrete, also der Gesellschafterbestand überschaubar und insbesondere dem Mieter namentlich bekannt sei. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der 7 - 4 - Bundesgerichtshof die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht etwa zu einer juristischen Person erhoben, sondern ihr lediglich die Rechtsfähigkeit zuge- sprochen habe. Sie sei nach wie vor eine Gruppe gesamthänderisch verbunde- ner Gesellschafter und besitze keine eigene Rechtspersönlichkeit. Im vorliegen- den Fall sei eine Zurechnung gerechtfertigt, da die personalistische Struktur der Gesellschaft überwiege. Die Gesellschaft habe ursprünglich aus den Hausbe- wohnern bestanden und bestehe auch derzeit aus den Nutzern und deren Fa- milienangehörigen. Der Gesellschafterbestand sei überschaubar. Der Gesell- schaftszweck bestehe allein in dem Erhalt und der Bewirtschaftung des Hau- ses. In der Person des Gesellschafters H. T. sei, wie das Amtsge- richt zutreffend festgestellt habe, Eigenbedarf gegeben. Dass der Gesellschaf- ter H. T. zwischenzeitlich verstorben sei, lasse die Begründetheit der Kündigung nicht entfallen. Die Kündigungserklärung vom 19. Mai 2004 sei wirk- sam, insbesondere sei darin der Kündigungsgrund ausreichend bezeichnet. 8 II. Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision stand. Das Berufungs- gericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Klägerin von dem Be- klagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen kann, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 19. Mai 2004 zum 31. Januar 2005 beendet worden ist. 9 1. Die Klägerin war als Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt, den Mietvertrag nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters H. T. zu kündigen. Der Vermieter kann gemäß 10 - 5 - § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Famili- enangehörigen oder Angehörige seines Haushalts als Wohnung benötigt. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. a) Vermieter der Wohnung ist die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann, wie der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 29. Januar 2001 (BGHZ 146, 341) entschieden hat, als Ge- samthandsgemeinschaft ihrer Gesellschafter im Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründen und besitzt insoweit Rechtsfähigkeit; die durch die Gesellschaft begründeten Rechte und Pflichten stehen der Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern zu (BGHZ 146, 341, 343, 348). Dies gilt auch für die Rechte und Pflichten aus einem zwischen der Gesellschaft und einem Mieter geschlossenen Mietvertrag; aus einem solchen Mietvertrag ist lediglich die Ge- sellschaft und sind nicht die Gesellschafter unmittelbar berechtigt und verpflich- tet. 11 b) Entgegen der Ansicht der Revision folgt daraus, dass eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraussetzt, dass der Vermieter die Räume "für sich", seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, nicht, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Kündigung eines Mietver- trages nur auf einen Eigenbedarf der Gesellschaft selbst stützen kann; die Kün- digung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist vielmehr, wie das Beru- fungsgericht zutreffend erkannt hat, grundsätzlich auch wegen des Eigenbe- darfs eines Gesellschafters zulässig (BeckOK-BGB/Reick, Stand März 2007, § 573 Rdnr. 39; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 67; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 26; Staudinger/Rolfs, BGB 12 - 6 - [2006], § 573 Rdnr. 70; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 37; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rdnr. 27; Sonnenschein in Festschrift für Kraft, 1998, S. 607, 625 f.; Jacoby, ZMR 2001, 409, 412; Krae- mer, NZM 2002, 465, 468; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; vgl. OLG Karls- ruhe NJW 1990, 3278; OLG Köln WuM 2003, 465, 466; aA Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 46; differenzierend Harke, ZMR 2002, 405, 407 f.). aa) Es ist allerdings zweifelhaft, ob die Zurechnung des in der Person ei- nes Gesellschafters bestehenden Eigenbedarfs mit dem gesteigerten persönli- chen Bezug der Gesellschaft zu ihren Gesellschaftern begründet werden kann, wie das Berufungsgericht im Anschluss an eine in der Literatur vertretene Auf- fassung gemeint hat (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO; Sonnenschein in Festschrift für Kraft, aaO; Weitemeyer, aaO). Zwar kommt insbesondere darin, dass die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts - anders als grundsätzlich die Mitglieder einer juristischen Person - für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft persönlich haften (BGHZ 142, 315, 318; 146, 341, 358), ein besonderer persönlicher Bezug der Gesellschaft zu ihren Gesellschaftern zum Ausdruck. Es ist aber nicht einsichtig, weshalb dieser Umstand es rechtfertigen sollte, den Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zuzurechnen. Zwischen der Haftung für Gesellschaftsschulden und der Zurechnung eines Wohnbedarfs besteht kein sachlicher Zusammenhang. Auch die Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft sind insoweit eng mit der Gesell- schaft verbunden, als sie deren Haftungskapital bereitzustellen haben, ohne dass die Kapitalgesellschaft sich deshalb auf den Eigenbedarf eines Gesell- schafters berufen könnte (vgl. Harke, ZMR 2002, 405, 406; vgl. hingegen zum Betriebsbedarf: Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 und VIII ZR 122/06, zur Veröffentlichung bestimmt, jeweils unter II 2 a). 13 - 7 - Dahingestellt bleiben kann ferner, ob der vom Berufungsgericht hervor- gehobene Umstand, dass es sich bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach wie vor nicht um eine juristische Person, sondern um eine Gruppe gesamthänderisch verbundener Gesellschafter ohne eigene Rechtspersönlichkeit handelt (vgl. BGHZ 146, 341, 347), die Zurechnung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu begründen vermag (so Jacoby, aaO; vgl. auch Kraemer, aaO). 14 Der Eigenbedarf eines Gesellschafters ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts jedenfalls deshalb grundsätzlich zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft in- soweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden. Es hängt, wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht, oft nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet. Es ist nicht ersichtlich, weshalb diese Perso- nenmehrheit nur als Gemeinschaft, nicht aber als Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt sein sollte, sich auf einen eigenen Wohnbedarf (eines) ihrer Mitglieder zu berufen. Aus der Sicht der Vermieter ist die Interessenlage in bei- den Fällen gleich. 15 bb) Der in der Person eines Gesellschafters bestehende Eigenbedarf ist der Gesellschaft, anders als das Berufungsgericht meint, allerdings nicht nur dann zuzurechnen, wenn die Gesellschaft personalistisch auftritt, also der Ge- sellschafterbestand überschaubar und dem Mieter namentlich bekannt ist (so 16 - 8 - MünchKommBGB/Häublein, aaO). Auch bei einer einfachen Mehrheit von Ver- mietern hängt die Berechtigung der Gemeinschaft, sich auf einen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter ab. Es gibt kei- nen Grund, Vermieter, die sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu- sammengeschlossen haben, schlechter zu stellen. Darüber hinaus wäre es, worauf die Revision zutreffend hinweist, der Rechtssicherheit und Rechtsklar- heit abträglich, wenn die Wirksamkeit einer Kündigung von der nach den Um- ständen des Einzelfalls zu beurteilenden Wertungsfrage abhinge, ob der Ge- sellschafterkreis einer als Vermieterin auftretenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts noch "überschaubar" ist (vgl. BGHZ 149, 80, 85 zur Anwendbarkeit des Verbraucherkreditgesetzes auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts). Andererseits wäre es auch nicht gerechtfertigt, Vermieter, die eine Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts bilden, besser zu stellen als Vermieter, die ge- sellschaftsrechtlich nicht miteinander verbunden sind. Da ein Wechsel im Mit- gliederbestand bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts - anders als bei einer Gemeinschaft - keinen Einfluss auf den Fortbestand des mit der Gesellschaft geschlossenen Mietvertrages hat (vgl. BGHZ 146, 341, 345), wäre die Gesell- schaft bürgerlichen Rechts - im Unterschied zur einfachen Vermietermehrheit - berechtigt, sich auf einen Eigenbedarf später hinzugetretener Gesellschafter zu berufen. Dies widerspräche aber dem Schutzzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, den Mieter vor dem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigun- gen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO). Eine Eigenbedarfskündigung durch eine bür- gerlich-rechtliche Gesellschaft kommt daher - wie auch bei einer einfachen Vermietermehrheit - grundsätzlich nur wegen des Wohnbedarfs von Gesell- schaftern - oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen - in Betracht, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren. Im Streitfall ist diese Voraussetzung erfüllt, da der Gesellschaft H. T. 17 - 9 - der klagenden Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Beklagten angehörte. 18 c) Entgegen der Ansicht der Revision steht einer Eigenbedarfskündigung durch die Klägerin nicht entgegen, dass eine als Rechtssubjekt anerkannte Ge- samthandsgemeinschaft wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts schon be- grifflich keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB haben kann. Zwar kann eine rechtsfähige Personengesellschaft - wie auch eine juristische Person - weder selbst wohnen noch hat sie eine Familie oder einen Haushalt und benötigt die Räume daher nicht - wie § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dies voraus- setzt - "als Wohnung" für sich, "seine Familienangehörigen" oder "Angehörige seines Haushalts" (vgl. Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 und VIII ZR 122/06, zur Veröffentlichung bestimmt, jeweils unter II 1, m.w.N.). Dar- um geht es hier aber nicht. Denn die Klägerin beruft sich nicht auf einen Eigen- bedarf der Gesellschaft selbst, sondern auf einen - der Gesellschaft zuzurech- nenden - Eigenbedarf eines Gesellschafters, der als natürliche Person einen Wohnbedarf für sich sowie für Familien- und Haushaltsangehörige haben kann. d) Die Revision rügt schließlich ohne Erfolg, eine Kündigung wegen Ei- genbedarfs sei schon deshalb ausgeschlossen, weil allenfalls ein Eigenbedarf aller Gesellschafter an den vermieteten Räumen ein Kündigungsrecht begrün- den könnte. Auch insoweit ist die Interessenlage bei Gesellschaftern einer Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts nicht anders als bei einer gesellschaftsrechtlich nicht miteinander verbundenen Mehrheit von Vermietern, bei der es nach nahe- zu einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum ausreicht, wenn bei einem der Vermieter Eigenbedarf besteht (LG Berlin GE 2001, 57; GE 1992, 549; GE 1992, 207; LG Hamburg DWW 1991, 189 f.; LG Karlsruhe WuM 1982, 209, 210; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl. § 564b Rdnr. 74; BeckOK-BGB/Reick, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; 19 - 10 - Palandt/Weidenkaff, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 43; Staudin- ger/Rolfs, aaO, Rdnr. 69; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 67; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO; Schmid/Gahn, aaO; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 133). 20 Vereinzelt wird zwar die Ansicht vertreten, dass bei einer Personen- mehrheit der Eigenbedarf bei allen Mitgliedern gegeben sein müsse, weil § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht auf den Eigenbedarf "eines", sondern "des" Vermieters abstelle (Harke, aaO, S. 407). Diese Auffassung überzeugt jedoch nicht. Der Zweck der Regelung, den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen (vgl. BT-Drs. 7/2011 S. 7 zu § 564b BGB aF), ist schon dann gewahrt, wenn eine Kündigung erfordert, dass jedenfalls bei einem von mehreren Vermietern Eigenbedarf besteht. Es wäre auch unverständlich, wenn zwar der Eigenbedarf von nicht am Mietver- hältnis beteiligten Familienangehörigen und Haushaltsangehörigen, nicht aber der Eigenbedarf einzelner Vermieter selbst eine Kündigung rechtfertigen könn- te. 2. Die Verfahrensrüge der Revision, das Berufungsgericht habe sich nicht mit dem Vorbringen des Beklagten auseinandergesetzt, der Gesellschafter T. habe das Angebot der Mieterin F. , ihre Wohnung im Hochparterre des Hauses zu übernehmen, mit der Begründung abgelehnt, er wolle den Beklagten aus dem Haus haben, hat der Senat geprüft und nicht für durchgrei- fend erachtet; von einer Begründung der Entscheidung wird insoweit abgese- hen (§ 564 Satz 1 ZPO). 21 3. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Begrün- detheit der Kündigung nicht deshalb entfallen ist, weil der Gesellschafter H. T. später verstorben ist. Nur wenn der ursprünglich gegebene Eigenbe- 22 - 11 - darf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist, kann dies der Kündigung die Grundlage entziehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 165, 75). Dies ist hier nicht der Fall, da der Gesellschafter H. T. am 12. Juni 2006 und damit nach Ablauf der Kündigungsfrist am 31. Januar 2005 verstorben ist. 23 4. Entgegen der Ansicht der Revision war auch die Kündigungserklärung wirksam. Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermie- ters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, die für die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interes- ses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BayObLG WuM 1981, 200, 202 f.; WuM 1985, 50, 51, m.w.N.). Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Kündi- gungsschreiben der Klägerin diesen Anforderungen genügt. In dem Kündi- gungsschreiben vom 19. Mai 2004 ist die Kündigung damit begründet, dass der Gesellschafter der Klägerin H. T. schwer erkrankt sei; er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachwohnung im gleichen Haus weiter auf Dauer zu nutzen und sei darauf angewiesen, in die von dem Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Aus dem Kündigungsschreiben 24 - 12 - geht damit hervor, dass die Klägerin Eigenbedarf an der Wohnung wegen der Erkrankung ihres Gesellschafters geltend macht. 25 Entgegen der Ansicht der Revision war es nicht erforderlich, in dem Kündigungsschreiben darüber hinaus anzugeben, unter welchen gesundheitli- chen Aspekten der Gesellschafter H. T. die Dachwohnung nicht mehr nutzen konnte. Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfül- lung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können auf Verlangen des Mieters grundsätzlich auch noch im Prozess nach- geschoben werden (BayObLG WuM 1981, 200, 202 f.; WuM 1985, 50, 51, m.w.N.; vgl. auch BVerfG NZM 1998, 618). Derartige Tatsachen müssen jeden- falls dann nicht schon im Kündigungsschreiben erwähnt werden, wenn sie dem Mieter bereits bekannt sind (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 96; Schmid/Gahn, aaO, Rdnr. 59; vgl. auch BVerfG NZM 2003, 592 f.). So verhält es sich nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts auch hier. Ball Wiechers Hermanns Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 22.11.2005 - 7 C 213/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.08.2006 - 62 S 398/05 -

§ 535§ 540§ 541§ 573

BGH VIII ZR 303/0620.06.2007 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:030821BVIIIZR329.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 329/19 vom 3. August 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 3. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, und Kosziol sowie die Richterin Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Kläger begehren vom Beklagten die Räumung einer im Eigentum ihrer Streithelferin stehenden Dreizimmerwohnung in B. . Die Kläger sind seit März 1987 Hauptmieter der Wohnung. Im Jahr 1995 beschlossen sie, aus beruflichen Gründen aus B. wegzuziehen. Da sie die Absicht hegten, zu einem späteren Zeitpunkt in die Wohnung zurückzukehren, baten sie die damalige Eigentümerin, die Wohnung ab 1. Juli 1995 an den Be- klagten untervermieten zu dürfen. Die Erlaubnis hierfür wurde ihnen mit Schrei- ben der von der damaligen Eigentümerin beauftragten Hausverwaltung vom 27. März 1995 unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs erteilt. Seither ist der Beklagte (Unter-)Mieter der Wohnung. Mit Schreiben vom 16. Dezember 2017 widerrief die Streithelferin die Er- laubnis zur Untervermietung und forderte die Kläger auf, das Mietverhältnis mit dem Beklagten unverzüglich zu beenden, diesem spätestens bis zum 31. De- zember 2017 zu kündigen und ihr die Kündigung nachzuweisen. Eine weitere 1 2 3 - 3 - Nutzungsüberlassung an den Beklagten betrachte sie als Vertragsverletzung, die eine Abmahnung und gegebenenfalls die Kündigung des Hauptmietverhältnisses nach sich ziehen werde. Daraufhin kündigten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 29. Januar 2018 das Untermietverhältnis gegenüber dem Beklagten ordentlich zum 31. Oktober 2018 unter Hinweis darauf, dass ihnen die Fortsetzung des Mietver- hältnisses aufgrund des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis unzumutbar geworden sei. Ferner teilten sie mit, die Klägerin wolle die Wohnung in Zukunft teilweise wieder selbst nutzen, da sie künftig "öfters in B. wohnen" werde. Mit Schreiben vom 30. August 2018 widersprach der Beklagte der Kündigung. Das Amtsgericht hat der vorliegenden Klage, mit der die Kläger den Be- klagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen, statt- gegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzli- che Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. 2. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Räumungsanspruch unabhängig davon nicht zu, ob die erteilte Untermieterlaubnis wirksam widerrufen worden sei. Denn mangels eines konkreten Rückkehrwillens der Kläger fehle es an einem berechtigten Inte- resse an der unmittelbaren Erlangung der Wohnräume als Hauptmieter. Auch ein berechtigtes Interesse der Kläger am Erhalt der Möglichkeit einer künftigen Nut- zung der Wohnung sei nicht erkennbar. Das Hauptmietverhältnis der Kläger mit der Streithelferin sei auch bei Abweisung der gegen den Untermieter gerichteten Räumungsklage nicht gefährdet, da es an einer zur Kündigung des Hauptmiet- verhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB notwendigen schuldhaften Pflichtver- letzung der Kläger fehle. Denn mit der Kündigung des Untermietverhältnisses 4 5 6 7 - 4 - und der vorliegenden Klage hätten die Kläger alles Erforderliche unternommen, um die Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Beklagten herbeizuführen. Darüber hinaus sei das aus der Pflicht zur Beendigung des Un- termietverhältnisses resultierende Kündigungsinteresse der Kläger mit den in § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB normierten Kündigungstatbeständen nicht vergleich- bar. Diese Beurteilung greifen die Kläger, unterstützt von ihrer Streithelferin, mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision an, mit der sie die Wieder- herstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung erstreben. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision unter anderem mit der Begründung zugelassen, der Senat habe die Grundsatzfrage zu entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Untervermietungserlaubnis zur Folge haben könne, dass der Mieter ein bereits bestehendes, rechtmäßig be- gründetes Untermietverhältnis zu beenden habe. Diese vom Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage bedarf indes vor- liegend bereits deshalb keiner grundsätzlichen Klärung, weil sie im Streitfall nicht entscheidungserheblich ist. Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündi- gung des zwischen den Klägern und dem Beklagten bestehenden Untermietver- hältnisses kann die Wirksamkeit des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis dahinstehen; auch die Frage, welche Pflichten sich gegebenenfalls aus einem wirksamen Widerruf für den Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter in Bezug 8 9 10 11 - 5 - auf das von ihm als Vermieter begründete Untermietverhältnis ergeben, ist für die Lösung des Streitfalls ohne Belang. Gleiches gilt für die Klärung der weiteren, vom Berufungsgericht formulier- ten Frage, unter welchen Voraussetzungen sich aus der (eventuell bestehenden) Pflicht des Mieters, das Untermietverhältnis in Folge des Widerrufs zu beenden, ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Untermietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben könne und welche Schritte zur Beendigung des Untermietverhältnisses von dem Hauptmieter unternommen werden müss- ten, um eine zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB führende schuldhafte Pflichtverletzung auszuschließen. Denn ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Untermietverhältnisses verlangt - unabhängig von etwaigen wei- teren Voraussetzungen - in Sachverhaltskonstellationen wie dem Streitfall jeden- falls die konkrete Absicht des Hauptmieters, in die angemietete Wohnung alsbald zurückkehren zu wollen. Nach den von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt es hieran im vorliegenden Fall. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage zu Recht abgewiesen, da sich die Kläger für die gegenüber dem Beklagten ausgesprochene Kündigung selbst bei einem - hier unterstellt wirksamen - Widerruf nicht auf ein hierfür erfor- derliches berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen können. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass es den Klägern aufgrund der am 27. März 1995 erteilten (widerruflichen) Erlaubnis gestattet war, die Wohnung dem Beklagten im Wege der Untervermietung zu überlassen. Ob es einem un- tervermietenden Mieter, wie die Revision annimmt, nach Erhalt des Widerrufs der 12 13 14 15 - 6 - Untervermietungserlaubnis unzumutbar wird, das Mietverhältnis mit dem Unter- mieter fortzusetzen, da er sich andernfalls dem berechtigten Vorwurf einer zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses ausreichenden schuldhaften Pflichtver- letzung aus dem Hauptmietverhältnis aussetzen würde, bedarf hier keiner Ent- scheidung (offen gelassen auch im Senatsurteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 5/13, NJW-RR 2014, 265 Rn. 11 f.). Selbst wenn das anzunehmen wäre, berech- tigte dieser allein das Schuldverhältnis mit der Streithelferin betreffende Umstand die Kläger unter den Gegebenheiten des Streitfalls nicht, das Untermietverhältnis mit dem Beklagten nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu kündigen. a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist der als Generalklausel gestal- tete Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB von gleichem Gewicht wie die ein berechtigtes Interesse ausformulierenden Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 BGB. Dies hat zur Folge, dass ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur angenommen werden kann, wenn das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NJW- RR 2017, 976 Rn. 36; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 16; jeweils mwN). Dies gilt auch für das Mietverhältnis zwischen den Klägern und dem Beklagten, da das Bürgerliche Gesetzbuch Sonderregelungen für die ordentliche Kündigung eines Untermietverhältnisses nicht enthält. b) Ein solches Interesse der Kläger ist hier weder festgestellt noch ersicht- lich. Da andere berechtigte Interessen der Kläger im Streitfall nicht in Rede ste- hen, hätte die Kündigung der Kläger mit Erfolg allenfalls auf deren Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützt werden können, etwa weil sie die Wohnung als Hauptmieter alsbald wieder (ganz oder teilweise) selbst nutzen wollen. Das Be- rufungsgericht hat hierzu indes - insoweit unbeanstandet von der Revision und 16 17 - 7 - der Stellungnahme der Streithelferin - festgestellt, dass es den Klägern derzeit an einem konkreten Willen fehlt, in die Wohnung zurückzukehren. Mangels eines konkreten Rückkehrwillens der Kläger begründet allein die Gefahr, einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch die Streithelferin ausgesetzt zu sein, ein berechtigtes Interesse der seit 1995 nicht mehr in B. ansässigen Kläger an der Kündigung des Untermietverhält- nisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht. Denn dem allgemeinen Interesse der Kläger an einem (vorsorglichen) Erhalt der seit Jahrzehnten von ihnen nicht ge- nutzten Wohnung für einen möglicherweise in Zukunft entstehenden Nutzungs- bedarf kommt ein für eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderli- ches Gewicht nicht zu. Es kann daher dahinstehen, ob ein - unterstellt wirksamer - Widerruf der Untermieterlaubnis überhaupt eine Pflicht des Hauptmieters zur Kündigung des aufgrund dieser Erlaubnis eingegangenen Untermietverhältnis- ses begründen kann. - 8 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 5. Oktober 2021 erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 11.01.2019 - 219 C 179/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.10.2019 - 64 S 36/19 - 18

§ 558

BGH VIII ZR 234/2208.08.2023 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 303/06 Verkündet am: 20. Juni 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Aus- gangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichs- miete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521). BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06 - LG Halle AG Halle-Saalkreis - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 25. Oktober 2006 wird zurückgewie- sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten von der Klägerin mit Vertrag vom 19. August 2004 eine 56,98 qm große Wohnung in H. zu einem monatlichen Mietzins von 227,92 € (4,-- € je qm). Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich damals auf 4,60 € je qm. 1 Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin von den Beklagten unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel Zustimmung zu ei- ner Erhöhung der Miete um 15,-- € monatlich ab 1. Dezember 2005. Auch die erhöhte Miete lag mit 4,26 € je qm noch unter der unveränderten ortsüblichen 2 - 3 - Vergleichsmiete von 4,60 € je qm. Die Beklagten stimmten der verlangten Miet- erhöhung nicht zu. 3 Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Netto- miete auf 242,92 € ab 1. Dezember 2005 abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten entsprechend dem Antrag der Klä- gerin verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Begehren auf Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 15 € auf 242,92 € monatlich ab dem 1. Dezember 2005 zu. Die Klägerin habe in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 26. September 2005 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie die 15-monatige Frist für den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erhöhungsverlangens gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB beachtet, und die verlangte Miete liege sogar noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dass sich die ortsübliche Miete seit Beginn des Mietverhältnisses nicht geändert und auch der ursprünglich vereinbarte Mietzins bereits unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen habe, sei unerheblich, weil sich eine derartige Einschränkung aus dem Wortlaut des § 558 BGB nicht ergebe und auch nicht im Wege der teleologischen Reduktion herleiten lasse. Der Zweck der Norm liege einerseits darin, dem Vermieter einen angemesse- nen marktorientierten Ertrag zu garantieren, andererseits aber den Mieter vor 5 - 4 - überhöhten Mietforderungen des Vermieters zu schützen. Den Interessen des Mieters werde jedoch durch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB und die Wartefrist von insgesamt 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung hinrei- chend Rechnung getragen, zumal die nach einem Mieterhöhungsverlangen zu zahlende Miete jedenfalls nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen könne. Der vom Gesetzgeber verfolgte Zweck, die Wirtschaftlichkeit des Haus- besitzes zu erhalten, entfalle nicht deshalb, weil die Klägerin bewusst eine un- terhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart habe. Die Klägerin verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn sie nach Ablauf der einjähri- gen Wartefrist trotz unveränderter Marktverhältnisse eine Mieterhöhung verlan- ge. Die Beklagten hätten den Vorteil einer besonders günstigen Miete immerhin 15 Monate nutzen können, und auch die nach Erhöhung zu zahlende Miete lie- ge noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. 6 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagten sind gemäß § 558 BGB verpflichtet, der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung für die von ihnen bewohnte Wohnung um 15 Euro auf 242,92 € monatlich zuzustimmen. 7 1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge- richt davon ausgegangen, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 26. September 2005, in dem sie Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf einen noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins begehrt, die einjährige Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB und die 15-monatige War- tefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB eingehalten hat. Bedenken gegen die for- 8 - 5 - melle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) werden von der Revision nicht erhoben und sind auch nicht ersichtlich. 9 2. Der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung steht nicht entgegen, dass bereits der ursprünglich vereinbarte Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Berufungs- gericht darin beizupflichten, dass sich eine derartige Einschränkung der dem Vermieter durch § 558 BGB eingeräumten Möglichkeit zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus dem Zweck der gesetzlichen Regelung ergibt. a) § 558 Abs. 1 BGB setzt nach seinem Wortlaut - abgesehen von der einjährigen Sperrfrist für das Mieterhöhungsverlangen und der Wartefrist von 15 Monaten bis zum Wirksamwerden einer Mieterhöhung - lediglich voraus, dass die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt; zur Höhe der Ausgangsmiete verhält sich die Vorschrift nicht (Senatsurteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621, unter II 2 d). Es ist mithin nicht erforderlich, dass sich die ortsübliche Ver- gleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat; ebenso wenig bietet der Wortlaut des § 558 BGB Anhaltspunkte für eine Begrenzung der Mieterhöhung auf den Betrag einer seit Vertragsschluss erfolgten Steigerung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete. 10 b) Die von der Revision befürwortete Einschränkung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung lässt sich auch aus dem Geset- zeszweck nicht herleiten. Die gesetzliche Regelung der Mieterhöhung in §§ 558 ff. BGB soll, wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, die Wirtschaft- lichkeit des Hausbesitzes erhalten. Den Interessen des Mieters wird dabei durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15- 11 - 6 - monatige Wartezeit, die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sowie durch das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB ausreichend Rechnung getragen. 12 aa) Die gesetzlichen Bestimmungen zur Erhöhung der Miete für Wohn- raum in §§ 558 ff. BGB sind erforderlich, weil der Mieter aus sozialen Gründen vor einer Kündigung weitgehend geschützt werden soll und dem Vermieter eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), er also nicht im Wege einer Änderungskündigung für die Zukunft eine höhere (marktgerechte) Miete erzielen kann. Diese dem Vermieter im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums auferlegten Beschränkungen verlangen vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlich geschützten Eigen- tums einen Ausgleich, den der Gesetzgeber mit dem Anspruch des Vermieters auf Mietzinsanpassung im Rahmen des Vergleichsmietensystems gefunden hat; dadurch wird es dem Vermieter ermöglicht, eine am örtlichen Markt orien- tierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 140, 142; 53, 352, 357; 79, 80, 85; Staudin- ger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 Rdnr. 47). bb) Diese Zielrichtung des Gesetzes, dem Vermieter einen Ausgleich für die ihm auferlegten Einschränkungen zur Verfügung zu stellen, trifft auch auf den Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günsti- ge Miete vereinbart hat, denn auch dieser unterliegt den Kündigungsbeschrän- kungen des sozialen Mietrechts und kann eine Mieterhöhung nicht im Wege der Änderungskündigung durchsetzen. Auch nach dem Sinn und Zweck der gesetz- lichen Regelung kommt es deshalb nicht darauf an, ob sich die ortsübliche Ver- gleichsmiete seit Vertragsschuss oder seit der letzten Mieterhöhung verändert hat oder ob die ursprünglich vereinbarte Miete unterhalb der ortsüblichen Ver- 13 - 7 - gleichsmiete lag (LG Freiburg WuM 1981, 212; vgl. auch MünchKomm/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 27); für eine teleologische Reduktion des § 558 BGB ist mit- hin kein Raum. 14 c) Entgegen der Auffassung der Revision widerspricht diese Wertung auch nicht den Grundsätzen der Privatautonomie. Dem Mieter, dem es gelun- gen ist, einen wegen der niedrigen Miete für ihn besonders vorteilhaften Vertrag abzuschließen, bleibt die zunächst vereinbarte günstige Miete in jedem Fall für die Dauer von 15 Monaten erhalten; sofern die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) eingreift oder der Vermieter - wie hier - eine an sich mögliche Mieterhö- hung nicht vollständig ausschöpft, liegt die von ihm zu entrichtende Miete sogar noch für einen weiteren Zeitraum unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein schützenswertes Vertrauen des Mieters, dass ihm der Vorteil einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete darüber hinaus auf Dauer verbleibt, kann sich angesichts der Regelung des § 558 BGB grundsätz- lich nicht bilden. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass in dem (eingeschränkten) Rahmen des § 558 BGB eine stufenweise An- passung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt, sofern die Parteien nicht eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung ausgeschlossen haben oder sich der Ausschuss aus den Umständen ergibt (§ 557 Abs. 3 BGB). Derartige Um- stände sind hier aber nicht ersichtlich und werden auch von der Revision nicht vorgebracht. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die vereinbarte Miete bereits bei Vertragsabschluss überschritt. Ein rechtsgeschäftlicher Wille der Parteien, die vereinbarte Miete als solche oder einen (prozentualen oder betragsmäßigen) Abstand der Miete von der je- weiligen ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer festzulegen, ergibt sich daraus nicht. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin den Beklagten derart weitgehend entgegenkomme und auf die ihr durch die gesetzliche Rege- 15 - 8 - lung des § 558 BGB eingeräumte Möglichkeit der Mieterhöhung (teilweise) ver- zichten wollte. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt das Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin aus diesem Grund auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.04.2006 - 92 C 840/06 - LG Halle, Entscheidung vom 25.10.2006 - 2 S 137/06 -

§ 537§ 538§ 543§ 569

BGH VIII ZR 64/1926.05.2020 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2023:080823BVIIIZR234.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 234/22 vom 8. August 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. August 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Berlin. Der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin wohnt ebenfalls in diesem Haus. Zwischen den Parteien kam es zu Streitigkeiten über das Vorliegen von seitens der Beklagten geltend gemachten Mängeln und Beschädigungen der Wohnung der Beklagten. Der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin äu- ßerte in diesem Zusammenhang in mehreren an die Beklagte gerichteten E-Mail- Schreiben, zuletzt am 8. Februar 2021, Kritik an deren Verhalten. Am 9. Februar 2021 wurden innerhalb eines kurzen Zeitraums auf den Namen der Beklagten von einem unbekannten Täter Bestellungen getätigt sowie Kreditanfragen und Anmeldungen bei Internetportalen vorgenommen. Hierbei wurden Daten der Beklagten wie etwa ihre E-Mail-Adresse, ihre Anschrift und Telefonnummer sowie ihre Bankverbindung unbefugt genutzt. 1 2 3 - 3 - Die Beklagte erstattete daraufhin an demselben Tag über die Berliner In- ternetwache eine Online-Strafanzeige wegen Nachstellung und Beleidigung, in der sie ausführte, sie habe "einen Verdacht, wer dies sein könnte", nämlich der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin. Sie begründete ihren Verdacht mit dem Hinweis auf die oben genannten Mietstreitigkeiten und dessen aus ihrer Sicht beleidigende und unverschämte Nachrichten. Mit Schreiben vom 24. Feb- ruar 2021 ergänzte sie die Angaben aus ihrer Strafanzeige und erklärte, sie gehe nach wie vor davon aus, dass ihr Vermieter dahinterstecke. Er habe sie wieder- holt auf niveaulose Art gemobbt, wozu die unbefugt erfolgten Anmeldungen im Partnerportal Seitensprung, das gewählte Passwort mit vulgärem Sexualbezug und ein bestelltes Buch mit einem anzüglichen Titel passen würden. Sie halte ihn für gestört und habe Angst vor ihm. Bei ihrer polizeilichen Zeugenvernehmung am 4. März 2021 erklärte die Beklagte, ein Hausmitbewohner habe ihr gegenüber die Vermutung geäußert, dass er nicht ausschließen würde, dass es sich um den geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin handele. Das Ermittlungsverfahren wurde am 1. September 2021 nach § 170 Abs. 2 StPO eingestellt, nachdem der Täter nicht ermittelt werden konnte. Mit Schreiben vom 1. Juli 2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen der Verdächtigung ihres geschäftsführenden Gesellschafters sowie we- gen Beleidigungen, die die Beklagte im Rahmen der Angaben in dem Ermitt- lungsverfahren gegen ihn ausgesprochen habe, fristlos, hilfsweise ordentlich. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin im Hinblick auf diese Kündigung die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten genutzten Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklag- ten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und die Klage 4 5 6 7 - 4 - abgewiesen. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entschei- dung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen aus- geführt: Es könne dahinstehen, ob die Beklagte, die seit 26 Jahren - ohne sonstige nennenswerte Unstimmigkeiten der Parteien - Mieterin im Anwesen der Klägerin sei, überhaupt pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt habe. Denn jedenfalls sei ihre Pflichtverletzung nicht hinreichend erheblich, um den Ausspruch einer au- ßerordentlichen oder ordentlichen Kündigung zu rechtfertigen. Die Beklagte habe nicht vorsätzlich oder leichtfertig eine falsche Anzeige erstattet. Sie habe im Hin- blick auf die Vorfälle am 9. Februar 2021 einen sachlichen Grund gehabt, eine Strafanzeige zu stellen. Der Umstand, dass sie dabei geäußert habe, es könnte sich bei dem geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin um den Täter han- deln, stelle keine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung dar. Es gebe keine An- haltspunkte dafür, dass die Beklagte sichere Kenntnis davon gehabt habe, dass er nicht der Täter sei. Zwischen der Beklagten und dem geschäftsführenden Ge- sellschafter der Klägerin habe objektiv ein Streit bestanden, den die Beklagte bei ihrer Strafanzeige geschildert und zum Anlass genommen habe, ihren Verdacht zu äußern. Auch die Benennung des weiteren Hausmitbewohners als Zeugen im Rahmen ihrer Vernehmung stelle ebenso wie die gegen den geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin gerichteten Äußerungen und Angaben der Beklagten im Zusammenhang mit ihrer Strafanzeige keine die Kündigung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung dar. Hinsichtlich der außerordentlichen Kündigung fehle es zudem an der nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmah- nung, die hier nicht ausnahmsweise gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB ent- behrlich sei. Der hilfsweise geltend gemachten ordentlichen Kündigung stehe auch die in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags geregelte "gesetzesverstärkende Be- standsschutzklausel" entgegen. Außerdem sei zu Gunsten der Beklagten zu be- rücksichtigen, dass eine Abmahnung nicht vorliege. 8 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gerich- tetes Klagebegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entschei- dung des Revisionsgerichts (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der von dem Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachteten Frage, ob den Tatvorwurf mittelbar betreffende unwahre Tatsachenbehauptungen des Mie- ters in einem auf seine Strafanzeige eröffneten und gegen den Vermieter geführ- ten Ermittlungsverfahren die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigten, wenn der Mieter vor Ausspruch der Kündigung nicht abgemahnt worden sei, kommt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weder grundsätzliche Bedeutung zu noch erfordert sie eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflicht- verletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. nur Senats- urteile vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NZM 2021, 271 Rn. 20; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 173/15, NJW 2016, 2805 Rn. 18; vom 14. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19). 9 10 11 - 6 - Es ist demnach einer allgemeinen und abstrakten Klärung bereits nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig, ob und inwiefern das Stellen einer Strafanzeige gegen den Vermieter und die im Rahmen des daraufhin gegen diesen eröffneten Ermittlungsverfahrens von dem Mieter getätigten Äußerungen eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Dies gilt erst recht für die konkret auf die hier vorliegende Einzelfallkonstellation zuge- schnittene Frage, die das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veran- lasst hat. Ob eine den Tatvorwurf mittelbar betreffende unwahre Tatsachenbe- hauptung eines Mieters in einem auf seine Strafanzeige gegen den Vermieter geführten Ermittlungsverfahren eine Kündigung des Mietverhältnisses ohne Ab- mahnung rechtfertigt, kann nicht abstrakt und allgemeingültig beantwortet wer- den, sondern ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, etwa unter Be- rücksichtigung der Bedeutung der Aussage sowie des Hintergrunds und Gesamt- zusammenhangs, in dem diese getätigt wurde, zu entscheiden. Sonstige Revisionszulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet. a) Das Berufungsgericht hat die Revision unbeschränkt zugelassen. Ent- gegen der Auffassung der Revisionserwiderung erfolgte die Zulassung nicht nur beschränkt auf den Kündigungsgrund möglicher unwahrer Angaben im Zusam- menhang mit der Benennung des Hausmitbewohners als Zeugen durch die Be- klagte in ihrer Vernehmung vom 4. März 2021. aa) Dem Tenor des Berufungsurteils ist eine Beschränkung der Revisions- zulassung nicht zu entnehmen. Zwar kann sich auch bei einer uneingeschränkten Zulassung der Revision in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils aus dessen Entscheidungsgründen eine wirksame Beschränkung des Rechtsmittels 12 13 14 15 16 - 7 - ergeben. Hiervon ist in der Regel jedoch nur dann auszugehen, wenn sich diese aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die von dem Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NJW-RR 2023, 14 Rn. 19; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19 mwN). Nach ständiger Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs ist dabei eine Beschränkung der Revisionszulassung auf ein- zelne Rechtsfragen und Anspruchselemente unwirksam. Sie ist dagegen zuläs- sig, wenn sie sich auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrenn- baren Teil des Gesamtstreitstoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst die Re- vision beschränken könnte (vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, aaO Rn. 20). bb) Gemessen hieran liegt eine wirksame Beschränkung der Revisionszu- lassung auf die Frage, ob die Benennung des Zeugen in der polizeilichen Ver- nehmung der Beklagten am 4. März 2021 eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung begründet, nicht vor. Denn hierbei handelt es sich nicht um einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs, sondern um ei- nen einzelnen tatsächlichen Aspekt eines einheitlichen Kündigungssachverhalts, nämlich der Kündigung wegen der von der Beklagten gegen den geschäftsfüh- renden Gesellschafter der Klägerin gestellten Strafanzeige und ihrer in diesem Zusammenhang sowie im Laufe des daraufhin eingeleiteten Ermittlungsverfah- rens getätigten Äußerungen. Die Frage des Vorliegens eines Kündigungstatbe- stands lässt sich nicht isoliert auf Grundlage der Angaben der Beklagten in der Vernehmung vom 4. März 2021 beurteilen, sondern nur bei einer umfassenden 17 - 8 - Gesamtwürdigung aller im Zusammenhang mit der Strafanzeige und dem Ermitt- lungsverfahren stehenden Umstände, wozu auch die Aussage bei der Verneh- mung der Beklagten und die Benennung des Zeugen gehört. b) Die demnach vollumfänglich zulässige Revision der Klägerin hat jedoch in der Sache keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Beklagte nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet ist, weil das Mietver- hältnis der Parteien durch die von der Klägerin erklärte Kündigung vom 1. Juli 2021 nicht beendet worden ist. aa) Ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB nicht vorliegen. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbeson- dere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es obliegt dabei in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Ge- wichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte dar- über zu befinden, ob eine Unzumutbarkeit im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann von dem Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei ge- wonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte be- rücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (vgl. Senatsurteile vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, 18 19 20 21 - 9 - NZM 2021, 271 Rn. 20 f. [zum berechtigten Interesse nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]; vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 16; vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19; jeweils mwN). Gemessen an diesen Maßstäben hält die Beurteilung des Berufungsge- richts, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Klägerin nicht unzumutbar ist, einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. (1) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht bei der Beurteilung, ob die Äußerung des Tatverdachts gegen den geschäftsführen- den Gesellschafter der Klägerin eine die fristlose Kündigung rechtfertigende er- hebliche Pflichtverletzung der Beklagten darstellt, den insoweit zu Grunde zu le- genden rechtlichen Maßstab nicht verkannt. (a) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass eine Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar- stellen kann, die zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann. Es sei mit dem Rechtsstaatsprinzip allerdings nicht vereinbar, wenn die berechtigte Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte im Rahmen eines Strafver- fahrens zu zivilrechtlichen Nachteilen führte. Eine Strafanzeige mit einer im Kern zutreffenden Sachverhaltsschilderung biete daher keinen Grund für eine fristlose Kündigung. Das Berufungsgericht ist weiter davon ausgegangen, dass eine Kün- digung etwa dann berechtigt sein kann, wenn der Anzeigeerstatter vorsätzlich oder leichtfertig eine falsche Anzeige erstattet hat. (b) Dieser der allgemeinen Meinung in Rechtsprechung und Literatur ent- sprechende rechtliche Maßstab ist nicht zu beanstanden. Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen 22 23 24 25 - 10 - Pflichten darstellt, der eine fristlose (oder hilfsweise eine ordentliche) Kündigung rechtfertigt, ist - wovon auch die Revision ausgeht - unter Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurteilen. Eine grundlos falsche Strafanzeige gegen den Vertragspartner kann hierbei einen zur Kündi- gung berechtigenden Umstand darstellen, ebenso wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige. Bei der einzelfallbe- zogenen Gesamtabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Anzeigeerstatter zur Wahrnehmung berechtigter eigener Interessen oder staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten gehandelt hat (vgl. zum Beurteilungsmaßstab sowie zur einzelfallbezogenen Würdigung: Senatsurteil vom 21. Dezember 1960 - VIII ZR 50/60, MDR 1961, 226 unter II 3 d; BVerfG, NZM 2002, 61; BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 17 f.; BAG, NJW 2017, 1833 Rn. 14; BAGE 107, 36 [jeweils zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; LG Mannheim, NJW-RR 2000, 675 f.; LG München, ZMR 2017, 484 ff.; LG Freiburg, Beschluss vom 2. Mai 2019 - 3 S 266/18, juris Rn. 18; LG Karlsruhe, Beschluss vom 21. März 2016 - 9 S 308/15, juris Rn. 5; LG Frankfurt/Oder, ZMR 2014, 209 f.; LG Karlsruhe, Urteil vom 17. Juni 2014 - 9 S 483/13, juris Rn. 10; LG Frankfurt am Main, NJW-RR 1994, 143 f.; LG Düsseldorf, ZMR 2015, 552; LG Osnabrück, WuM 1993, 617; AG Rostock, ZMR 2018, 678 f.; AG Hamburg, ZMR 2016, 630 ff.; AG Hamburg-Altona, ZMR 2016, 460 ff.; AG München, ZMR 2017, 169 f.; KG, Urteil vom 24. Juni 2002 - 8 U 87/01, juris Rn. 22 [zur Geschäftsraum- miete]; OLG München, Urteil vom 17. März 2009 - 5 U 2321/08, juris Rn. 53 [zur Geschäftsraummiete]; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 64 ff.; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 BGB Rn. 37; BeckOKG-BGB/Mehle, Stand: 1. April 2023, § 543 BGB Rn. 81). (c) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht den anzuwendenden rechtlichen Maßstab nicht dadurch verkannt, dass es ausge- führt hat, die Benennung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin 26 - 11 - als Tatverdächtigen sei keine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung und dies würde sich nur dann anders darstellen, wenn die Beklagte sichere Kenntnis da- von gehabt hätte, dass es sich bei diesem nicht um den Täter gehandelt habe. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts sind Teil seiner einzelfallbezogenen Würdigung der konkreten Umstände des vorliegenden Falles. Das Berufungsge- richt hat hiermit nicht den von ihm selbst zuvor zutreffend dargelegten rechtlichen Maßstab für die Beurteilung einer Strafanzeige als Kündigungsgrund aufgegeben und seiner Entscheidung unzutreffend zu Grunde gelegt, dass lediglich vorsätz- lich, nicht jedoch leichtfertig unzutreffende Angaben im Rahmen einer Strafan- zeige eine die Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung darstellen können. Dementsprechend hat es seine Einzelfallwürdigung damit eingeleitet, dass die Beklagte nicht vorsätzlich oder leichtfertig eine falsche Anzeige erstattet habe. Im Rahmen der Gesamtwürdigung hat das Berufungsgericht sodann unter den hier gegebenen Umständen eine die Kündigung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung durch die Äußerung des Tatverdachts verneint, ohne den zuvor dargelegten und zutreffenden rechtlichen Maßstab zu verkennen. (d) Soweit die Revision vorbringt, das Berufungsgericht habe nicht beach- tet, dass sich eine auf wahren Tatsachen beruhende Strafanzeige gleichwohl als schwerwiegende Vertragsverletzung darstellen könne, wenn sie Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis zur Grundlage habe, da insoweit der Zivilrechtsweg zur Verfügung stehe, sofern nicht im Einzelfall Anlass für das Eingreifen der Straf- verfolgungsbehörden bestehe und der Anzeigeerstatter dies sorgfältig geprüft habe (vgl. LG Freiburg, Beschluss vom 2. Mai 2019 - 3 S 266/18, juris Rn. 18; LG Düsseldorf, ZMR 2015, 552; OLG München, Urteil vom 17. März 2009 - 5 U 2321/08, juris Rn. 53, 71 [zur Geschäftsraummiete]), trifft dies schon aus tatsäch- lichen Gründen nicht zu. Denn eine derartige Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die Beklagte hat nicht versucht, eine auf dem Zivilrechtsweg zu klärende Miet- streitigkeit durch die Stellung ihrer Strafanzeige zu beeinflussen oder zu klären. 27 - 12 - Die Strafanzeige betraf hier einen von den bestehenden, die Mangelhaftigkeit der vermieteten Wohnung betreffenden mietrechtlichen Streitigkeiten der Parteien unabhängigen Sachverhalt. (2) Die einzelfallbezogene Würdigung des Berufungsgerichts ist revisions- rechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden. Zu Recht und von der Revision unangegriffen hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Strafanzeige in Wahrnehmung berechtigter eigener Inte- ressen erfolgte, nachdem die angezeigten Taten tatsächlich gegen die Beklagte begangen worden waren. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die hie- rauf aufbauende Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Benennung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin als Tatverdächtigen keine zur Kündigung berechtigende erhebliche Pflichtverletzung darstellte. (a) Die Würdigung des Berufungsgerichts ist entgegen der Auffassung der Revision insbesondere nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil es nicht geprüft hat, ob die Äußerung eines Tatverdachts gegen den geschäftsführenden Gesell- schafter leichtfertig erfolgte. Wie ausgeführt, hat das Berufungsgericht nicht ver- kannt, dass sich eine kündigungsrelevante Pflichtverletzung nicht nur bei wis- sentlich falschen, sondern auch bei leichtfertig unzutreffenden Angaben im Rah- men einer Strafanzeige ergeben kann. Dementsprechend hat das Berufungsge- richt bereits zu Beginn seiner Würdigung sowohl eine vorsätzlich als auch eine leichtfertig falsche Anzeige seitens der Beklagten verneint. Es hat eine erhebliche Pflichtverletzung sodann deshalb ausgeschlossen, weil die Beklagte keine Kenntnis von einer fehlenden Täterschaft des geschäftsführenden Gesellschaf- ters der Klägerin hatte und die vorliegenden besonderen Umstände wie die be- stehenden Meinungsverschiedenheiten zum Anlass genommen hat, ihren Ver- dacht zu äußern. Das Berufungsgericht ist somit gerade nicht von einer anlass- 28 29 30 - 13 - losen Verdächtigung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin aus- gegangen, sondern hat diese auf Grund der vorangegangenen Vorkommnisse für nachvollziehbar und damit nicht für erheblich pflichtwidrig gehalten. (b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Verneinung einer leicht- fertigen Verdächtigung auch in der Sache nicht zu beanstanden. Das diesbezüg- liche Vorbringen der Revision zeigt Rechtsfehler der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts nicht auf. Auch insoweit übergangener Vortrag aus den Vorinstanzen ist nicht dargetan. (aa) Auch wenn im Laufe des Ermittlungsverfahrens gegen den geschäfts- führenden Gesellschafter der Klägerin keine Anhaltspunkte für dessen Täter- schaft gefunden wurden und deshalb eine Einstellung nach § 170 Abs. 2 StPO erfolgte, war das Vorbringen des Tatverdachts gegen diesen entsprechend der rechtsfehlerfreien tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts nicht als eine leichtfertig erhobene Anschuldigung anzusehen, die eine erhebliche Pflicht- verletzung darstellte. Da der Täter auf Grund der Anonymität der über das Inter- net begangenen Straftaten für die Beklagte nicht bekannt und auch nicht ermit- telbar war, er jedoch für die Bestellungen und Anmeldungen auf den Namen der Beklagten nicht allgemein zugängliche Daten von ihr verwendete, lag es nahe, ihn im eigenen Umfeld zu vermuten, insbesondere dort, wo aktuelle Konflikte vor- lagen. Gegen eine Zufallstat eines der Beklagten unbekannten Täters und für eine persönlich motivierte Tat aus ihrem Umfeld sprach auch, dass es sich um gezielt gegen sie gerichtete Taten handelte, die ihr Schaden zufügen, zumindest aber erheblichen Ärger und Aufwand bereiten sollten, ohne dass dem Täter dadurch selbst ein Vorteil entstanden wäre. Vor diesem Hintergrund war der Gedanke der Beklagten, der geschäfts- führende Gesellschafter der Klägerin habe die Taten möglicherweise begangen, 31 32 33 - 14 - zumindest nicht abwegig. Denn nach den Feststellungen der Vorinstanzen be- standen zwischen diesem und der Beklagten zum Zeitpunkt der Strafanzeige Meinungsverschiedenheiten, die die Ebene der Sachlichkeit überschritten und eine "persönliche Note" erreicht hatten. Die Revision verweist insoweit zutreffend selbst auf die auch von den Vorinstanzen in Bezug genommenen E-Mails des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin an die Beklagte, in denen er dieser "Besserwisserei", "Penetranz" und einen "bissigen Eifer" vorgeworfen so- wie - am Vortag der Taten - geschrieben hatte, es sei nicht normal, was sie ma- che. Zwar ergibt sich hieraus nicht, dass der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin die angezeigten Taten zu Lasten der Beklagten begangen hat. Dass die Beklagte dies jedoch auf der vorgenannten Grundlage und des engen zeitli- chen Zusammenhangs der Taten mit dem eskalierten Streit im Rahmen des Miet- verhältnisses in Betracht gezogen hat, ist nachvollziehbar. (bb) Zu Recht hat das Berufungsgericht bei seiner Würdigung auch be- rücksichtigt, dass die Beklagte bei ihrer Strafanzeige lediglich einen Tatverdacht geäußert und zu dessen Begründung auf die vorangegangenen Mietstreitigkeiten hingewiesen hat. Damit hat die Beklagte zwar einen Ermittlungsansatz geliefert, die weitere Aufklärung und die Ermittlung des Täters - deren Funktion entspre- chend - jedoch in die Hände der Ermittlungsbehörden gelegt. Die Streitigkeiten zwischen ihr und dem geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin im Rah- men der berechtigten Strafanzeige zu verschweigen und den zumindest nicht ab- wegigen Tatverdacht gegen diesen nicht zu äußern, war von ihr unter den gege- benen Umständen dagegen nicht zu verlangen. Im Gegenteil war die inhaltlich zutreffende Mitteilung der privaten Streitigkeiten und ihres eigenen Tatverdachts bei der Anzeige der wahrscheinlich persönlich motivierten Taten sachgerecht und gehörte zu den bei einer Strafanzeige üblichen und zu erwartenden Angaben, da der Beklagten eine fehlende Täterschaft des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin nicht bekannt war. 34 - 15 - (cc) Ohne Erfolg verweist die Revision weiter auf das Vorbringen der Be- klagten im Rahmen des Ermittlungsverfahrens, wonach sie den geschäftsführen- den Gesellschafter der Klägerin für gestört halte sowie Angst vor ihm habe, sie dessen Äußerungen ihr gegenüber als bösartig und beleidigend empfunden habe und sie auf niveaulose Art gemobbt worden sei, wozu die Anmeldung in dem Partnerportal Seitensprung, das gewählte Passwort sowie der Titel des bestellten Buches passten. Es ist unerheblich, ob diese Vorwürfe - wie die Revision meint - auch unter Berücksichtigung der gegen die Beklagte gerichteten persönlichen Kritik des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin unberechtigt waren. Denn dies änderte nichts daran, dass der Beklagten auf Grund der objektiv ge- gebenen Umstände eine leichtfertige Verdächtigung nicht vorzuwerfen ist. Die Beklagte hat durch die Äußerung ihrer Befürchtungen erkennbar lediglich ihre eigene Bewertung der Streitigkeiten und des Verhaltens des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin dargestellt und nicht objektiv unwahre Behauptun- gen aufgestellt. Selbst wenn ihr subjektives Empfinden überzogen gewesen sein sollte, änderte dies nichts daran, dass die Benennung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin als Tatverdächtigen objektiv nachvollziehbar und nicht leichtfertig war. (dd) Das Vorbringen der Revision, wonach weder ersichtlich noch festge- stellt sei, dass nur der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin und nicht auch andere Personen Kenntnis von den verwendeten persönlichen Daten der Beklagten hatten, stellt das Bewertungsergebnis des Berufungsgerichts rechtlich nicht in Frage. Es ist nachvollziehbar, dass die Kenntnis des Gesellschafters von den nicht allgemein bekannten, bei den angezeigten Taten verwendeten persön- lichen Daten die Beklagte in ihrem Tatverdacht, den sie auf Grund der oben ge- nannten Umstände nicht ohne jeden Grund hegte, bestärkte, was zusätzlich ge- gen einen leichtfertigen Tatvorwurf spricht. Der Umstand, dass möglicherweise auch andere Personen diese Daten kannten, ändert hieran nichts. 35 36 - 16 - (ee) Es kommt - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht darauf an, ob - wie die Beklagte in ihrem Schreiben vom 24. Februar 2021 vorgebracht hat - der Umstand, dass der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin im "Start-Up/Internetbereich" tätig sei, kein weiteres Indiz für einen Tatverdacht ge- gen ihn darstellt. Denn bereits auf Grund der sonstigen Gegebenheiten war die Äußerung des Tatverdachts durch die Beklagte jedenfalls nicht leichtfertig. (ff) Gleiches gilt, soweit die Revision vorbringt, dass sich die Beklagte zur Begründung ihres Tatverdachts nicht auf eine Zeugenaussage stützen könne. Denn angesichts der genannten Umstände, aus denen die Beklagte zumindest auf eine mögliche Täterschaft des geschäftsführenden Gesellschafters der Klä- gerin schließen durfte, war die Äußerung des Tatverdachts auch nicht deshalb als leichtfertig anzusehen, weil der Beklagten ein diesen bestätigender Zeuge nicht zur Verfügung stand. Die Beklagte hat sich - entgegen dem Vorbringen der Revision - bei ihrer Strafanzeige auch nicht etwa wider besseres Wissen auf ei- nen (unbenannten) Zeugen berufen. (gg) Es kommt auch nicht darauf an, ob die Beklagte im Rahmen der Straf- anzeige den Tatverdacht als dringend bezeichnet hat, wie die Revision meint. Denn es ist unerheblich, von welchem Grad der Verdächtigung die Beklagte ge- genüber den Ermittlungsbehörden gesprochen hat, da sie - wie ausgeführt - den Tatverdacht an sich nicht leichtfertig erhoben hat und die etwa subjektiv von ihr empfundene und geäußerte Dringlichkeit ihres Verdachts auf die Ermittlungen keinen Einfluss hätte. (hh) Letztlich begründet auch der Umstand, dass die Beklagte vor der Äu- ßerung des Tatverdachts nicht weitere Nachforschungen zur Täterschaft des ge- schäftsführenden Gesellschafters der Klägerin durchgeführt hat, entgegen der Auffassung der Revision ein leichtfertiges Handeln der Beklagten nicht. Wie aus- 37 38 39 40 - 17 - geführt, erfolgte dessen Benennung als Tatverdächtigen nicht ohne jegliche An- haltspunkte. Weitere Nachforschungen durfte die Beklagte unter den hier gege- benen Umständen den dafür zuständigen Ermittlungsbehörden überlassen, ohne sich dem Vorwurf der Leichtfertigkeit auszusetzen. (ii) Auf die von der Revision aufgeworfene Rechtsfrage, wer bei der Erstat- tung einer Strafanzeige die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der der Anzeige zu Grunde liegenden Tatsachen beziehungsweise dafür trägt, dass der Anzeigeerstatter leichtfertig sowie nicht in Wahrnehmung berechtigter eige- ner Interessen gehandelt hat, kommt es im Streitfall nicht an. Denn das Beru- fungsgericht hat keine Beweislastentscheidung getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagten auch nicht etwa vorzuwerfen, sie habe einer etwaigen sekundären Darlegungslast nicht entspro- chen. Denn - wie bereits ausgeführt - waren hier hinreichende Anhaltspunkte, die sie zur Äußerung des Tatverdachts berechtigten, dargetan. (c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch die nachträgliche Benennung des Hausmitbewohners als Zeugen dafür, dass dieser "die Vermu- tung äußerte, dass er nicht ausschließen würde, dass es sich um Herrn W. [geschäftsführender Gesellschafter der Klägerin] handelt", nicht als eine die Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung angesehen. Im Rahmen des ein- geschränkten revisionsrechtlichen Prüfungsmaßstabs beachtliche Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung sind von der Revision weder vorgebracht noch sonst ersichtlich. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht auch den gegen den geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin gerichteten Äußerungen der Be- klagten kein Gewicht beigemessen hat, das eine Kündigung rechtfertigen könnte. (3) Im Hinblick darauf, dass das Berufungsgericht bereits ohne revisions- rechtlich beachtliche Rechtsfehler eine die fristlose Kündigung rechtfertigende 41 42 43 44 - 18 - Pflichtverletzung verneint hat, kommt es nicht darauf an, ob - wie das Berufungs- gericht entschieden hat - der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung auch die fehlende Abmahnung entgegenstünde. bb) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch die von der Klägerin hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung als unwirksam angesehen. Die tatrich- terliche Würdigung des Berufungsgerichts, wonach der Beklagten im Hinblick auf die Strafanzeige und die im Ermittlungsverfahren erfolgten Äußerungen auch keine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgeworfen werden kann, ist nicht zu beanstanden. Insoweit gelten die obigen Ausführungen entsprechend. III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 05.04.2022 - 5 C 210/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.10.2022 - 67 S 91/22 - 45 46

§ 574§ 574a

BGH VIII ZR 150/1715.05.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:260520BVIIIZR64.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 64/19 vom 26. Mai 2020 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 103 Abs. 1; BGB § 574 Abs. 1, § 574a Abs. 2 Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, die Beendigung des Miet- verhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und trägt er zu seinen diesbezüglich geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert sowie unter Vorlage aussagekräftiger fachärzt- licher Atteste vor, verstößt die Nichteinholung eines Sachverständigengutach- tens zum Gesundheitszustand des Mieters sowie zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen seiner - behaupteten - Erkrankungen auf die Le- bensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umge- bung regelmäßig gegen das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG; im Anschluss an Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 31, 44 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38). BGH, Beschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19 - LG Würzburg AG Würzburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird der Be- schluss des Landgerichts Würzburg - 4. Zivilkammer - vom 19. Februar 2019 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 28. Februar 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 7.000,32 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagten sind seit dem Jahr 2009 Mieter einer Fünf-Zimmer- Wohnung des Klägers in K. . 1 - 3 - Im April 2017 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbe- darfs, da sein 1997 geborener Sohn nach inzwischen abgeschlossener Berufs- ausbildung einen eigenen Hausstand begründen und in die Wohnung einziehen wolle. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Umzug sei ihnen aus gesundheitlichen Gründen nicht zuzumuten. Diesbezüglich legten die Beklagten mit der Klageerwiderung zahlreiche Atteste über ihre gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie amtliche Beschei- nigungen über einen Behinderungsgrad des Ehemanns (GdB) von 70 und der Ehefrau von 40 vor. Ausweislich der Atteste leidet der 1944 geborene Beklagte zu 1 unter diversen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, unter anderem an einer fortgeschrittenen COPD (chronic obstructive pulmonary desease; Chroni- sche obstruktive Lungenerkrankung) mit rezidivierenden Infektacerbationen und Lungenentzündungen, einer arteriellen Hypotonie, Diabetes sowie einem Zu- stand nach Aortenklappenprothese. Die Atteste des Facharztes für innere Me- dizin Dr. L. vom 17. Juli 2017, vom 5. und 15. März 2018 führen aus, dass dem Beklagten zu 1 ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar und für diesen Fall eine weitere Verschlechterung des Gesundheitszustandes zu befürchten sei. Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens legten die Beklag- ten ein Attest des Facharztes für Neurologie S. vom 16. April 2018 vor. Darin ist ausgeführt, dass sich der Beklagte zu 1 seit dem Jahr 2014 in der am- bulanten nervenärztlichen Behandlung befinde. Der Patient sei aufgrund seiner multiplen Erkrankungen in seiner Belastbarkeit erheblich eingeschränkt. Insbe- sondere aufgrund einer stark reduzierten kognitiven Anpassungsmöglichkeit könne er sich an Veränderungen in seinem unmittelbaren Lebensumfeld schwer gewöhnen. Eine Veränderung der Wohnsituation hätte eine Verschlimmerung der Anpassungsminderung zur Folge. 2 3 - 4 - Das Amtsgericht hat von der zunächst beabsichtigten Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage, ob den Beklagten aufgrund der von diesen behaupteten Erkrankungen ein Umzug unzumutbar sei, abgesehen und nach Vernehmung von Zeugen der Räumungsklage - ohne Gewährung einer Räumungsfrist - stattgegeben. Im Berufungsverfahren haben die Beklagten weitere (aktuelle) Atteste, unter anderem ein Attest des behandelnden Neurologen vorgelegt, worin dem Beklagten zu 1 (unter anderem) ein dementielles Syndrom mit organischer Hirnstörung und Verhaltensstörung bescheinigt wird, aufgrund dessen der Pati- ent in seiner Anpassungsbreite massiv beeinträchtigt sei. Er könne Verände- rungen seiner Umgebung nicht mehr adäquat verarbeiten und reagiere darauf mit vermehrter Ratlosigkeit. In fremder, neuer Umgebung infolge eines Wohnor- twechsels würde sich die Symptomatik verschlechtern. Das Landgericht hat die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO - ebenfalls ohne Gewäh- rung einer Räumungsfrist - zurückgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehren, ihren Klageabweisungsantrag weiterzuver- folgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentli- chen ausgeführt: 4 5 6 7 - 5 - Es sei an die Tatsachenfeststellungen in erster Instanz gebunden, da weder bei der Beweiserhebung noch bei der Beweiswürdigung Rechtsfehler erkennbar seien. Die Berufungsbegründung erschöpfe sich, soweit nicht neuer, jedoch in zweiter Instanz von vornherein grundsätzlich präkludierter und auch in vorliegendem Fall zurückzuweisender Vortrag erfolge, darin, dem Erstgericht eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vorzuwerfen. Zwar habe das Amtsgericht im Widerspruch zu seinem Beweisbeschluss von einer weiteren Beweisaufnahme in Form der - zuvor noch für notwendig angesehenen - Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen. Dies sei jedoch unter den vorliegenden Verhältnissen nicht zu beanstanden. Denn das Amtsgericht habe auf der Grundlage der durchgeführten Be- weisaufnahme - der Vernehmung von Zeugen - sowie im Rahmen seiner tat- richterlichen freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) auch ohne Abwarten eines Gutachtens bereits zu dem Ergebnis kommen dürfen, die "unzweifelhaft bedauerlichen" gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten könnten zumindest im Rahmen des (Sozial-)Widerspruchs des § 574 BGB der Wirksam- keit der Eigenbedarfskündigung nicht entgegengehalten werden. Es ergebe sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Beklagten an derartig schweren Erkrankungen litten, dass für sie praktisch jede Form eines längeren Ortswechsels unzumutbar wäre oder sie gerade auf die örtlichen Verhältnisse der von ihnen genutzten Wohnung besonders angewiesen seien. Die altersbe- dingten Beschwerden der Beklagten begründeten keine besonderen Härten, welche ausnahmsweise zu Lasten des in seinem Eigentumsrecht geschützten Vermieters zu berücksichtigen wären. Ein schlichtes Unbehagen vor einem Umzug, wie es im Kern aus dem ohnehin präkludierten Vortrag in der Beru- fungsbegründung nur abgeleitet werden könne, stelle keinen tauglichen Wider- spruchsgrund dar. 8 9 10 11 - 6 - III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entschei- dung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt, da über das Vorliegen ihrer behaupteten Erkrankungen sowie die Auswirkungen einer Räumung auf ihre gesundheitliche Situation der angebotene Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben wurde. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der un- terlassenen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweis- angebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; BGH, Beschlüsse vom 21. Oktober 2014 - VIII ZR 34/14, NJW-RR 2015, 910 Rn. 13; vom 16. Juni 2016 - V ZR 232/15, juris Rn. 5; vom 11. Okto- ber 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 10; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; jeweils mwN). 12 13 - 7 - 2. So liegen die Dinge hier. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht verneinen, ohne den (angebotenen) Sachverständigenbeweis zu den behaupteten Erkrankungen sowie den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagten zu erheben. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. aa) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Einen Härtegrund in diesem Sinne stellen - soweit vorliegend von Relevanz - etwa leichtere Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen (Alter, durch eine lange Mietdauer geprägte Verwurzelung im bisherigen Lebensumfeld), weiter ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt oder schließlich die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31). bb) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37). 14 15 16 17 - 8 - Macht der Mieter - wie vorliegend - für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheits- gefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen ei- gener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche ge- sundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbe- sondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies ein- treten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbür- gung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; jeweils mwN). Trägt der Mieter unter Vorlage eines (aussagekräftigen) Attests des be- handelnden Facharztes - vorliegend sogar mehrerer - vor, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestrei- tens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Be- weisantritts von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Aus- wirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffe- nen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umge- bung erforderlich. Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Aus- maß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitli- chen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zu- mindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswech- sels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu 18 19 - 9 - klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44 und VIII ZR 167/17 aaO Rn. 38; jeweils mwN). b) Hiernach bestand vorliegend die Verpflichtung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens. aa) Die Frage, ob die behaupteten Erkrankungen der Beklagten einen Umzug nicht zulassen oder im Falle eines Umzugs eine erhebliche Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes droht, hatte das Berufungsgericht nur mit Hilfe eines oder mehrerer Sachverständigen zu klären und durfte es nicht allein aufgrund der erstinstanzlich gemachten Angaben zweier Zeugen beurteilen. Diese Beweisaufnahme bezog sich - worauf die Nichtzulassungsbe- schwerde zutreffend verweist - nur auf den Beklagten zu 1. Zudem konnten aus ihr die nach Vorstehendem gebotenen Erkenntnisse zum Gesundheitszustand der Beklagten nicht ansatzweise gewonnen werden. Die Zeugen machten lediglich Angaben dazu, welchen Verrichtungen der Beklagte zu 1 im Rahmen einer Arbeitstätigkeit noch nachgehen kann beziehungsweise inwiefern er auf die Hilfestellung Dritter angewiesen ist und er im Stande sei, noch Fußballspiele zu besuchen. Hinsichtlich des Gesundheitszustands der Beklagten zu 2 wurde ein Beweis nicht erhoben, sondern stellte das Amtsgericht lediglich fest, diese sei dem Gericht als "muntere Person" bekannt. bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Beklagten - was nach Vorstehendem geboten ist - konkret zu ihren gesundheitlichen Beein- trächtigungen vorgetragen und zahlreiche ausführliche fachärztliche Atteste 20 21 22 23 - 10 - sowie die jeweiligen Bescheide zur Feststellung eines Grades der Behinderung - beim Beklagten zu 1 besteht ein GdB von 70, bei der Beklagten zu 2 ein GdB von 40 - vorgelegt. Hiernach behauptet der Beklagte zu 1 unter anderem auf- grund einer fortgeschrittenen COPD, einer deutlichen Beschränkung der körper- lichen Belastbarkeit und einem Zustand nach Aortenklappenersatz bei Aorten- klappenstenose sei ihm ein Umzug ohne gesundheitliche Schäden nicht mög- lich. Zudem hat er - was das Berufungsgericht völlig unbeachtet gelassen hat - das aussagekräftige Attest eines Neurologen vorgelegt, wonach seine kogniti- ven Anpassungsmöglichkeiten stark reduziert seien und er in seiner Anpas- sungsbreite so weit beeinträchtigt sei, dass eine Veränderung der Wohnsituati- on zu einer Verschlimmerung seiner krankheitsbedingten Anpassungsminde- rung führen würde. Mit der Berufungsbegründung haben die Beklagten ein ak- tualisiertes Attest dieses behandelnden Neurologen vorgelegt, wonach der Be- klagte zu 1 aufgrund eines dementiellen Syndroms mit organischer Hirnstörung und Verhaltensstörung in seiner Anpassungsbreite massiv beeinträchtigt sei und daher Veränderungen seiner Umgebung nicht mehr adäquat verarbeiten könne. Es sei davon auszugehen, dass sich die Symptomatik in fremder, neuer Umgebung verschlechtern würde. Damit haben die Beklagten entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht lediglich ein "schlichtes Unbehagen vor einem Umzug", sondern hinrei- chend substantiiert physische sowie (bezüglich des Beklagten zu 1) psychische Erkrankungen dargelegt, die allein oder in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen können. Sofern das Berufungsgericht demgegenüber die Erkrankungen als lediglich "al- tersbedingte Beschwerden" bagatellisiert sowie die gesundheitlichen Auswir- kungen des erzwungenen Wohnungswechsels selbst beurteilt hat, hat es sich eine Sachkunde angemaßt, über die es - offensichtlich - nicht verfügt. 24 - 11 - c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht das Unterlassen der Einho- lung eines Sachverständigengutachtens auch darauf gestützt, der zweitinstanz- liche Vortrag der Beklagten sei "präkludiert" und damit nach § 531 Abs. 2, § 529 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigungsfähig. Zum einen verpflichteten - wie ausgeführt - bereits die substantiierten Ausführungen zum Gesundheitszustand der Beklagten in erster Instanz dazu, den angebotenen Sachverständigenbeweis zu erheben. Zum anderen ist der Vortrag - entgegen der nicht näher begründeten Ansicht des Berufungsgerichts - nicht neu im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO und damit ohne weiteres gemäß § 529 Abs. 1 ZPO berücksichtigungsfähig. Denn ein Vortrag in zweiter Instanz ist dann nicht neu, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht o- der erläutert wird (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 251; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 15; vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 27; Be- schluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 20; je- weils mwN). Dies ist vorliegend der Fall, da die Beklagten in der Berufungsbe- gründung sowie in ihrer Stellungnahme zum Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO lediglich näher zu ihren bereits erstinstanzlich detailliert vorge- brachten Erkrankungen vorgetragen und zwischenzeitlich ausgestellte Atteste vorgelegt haben. d) Diese dem Berufungsgericht unterlaufene Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Einholung eines Sachverständigen- gutachtens vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 Abs. 1 25 26 27 - 12 - Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließen- den Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange von Vermieter und Mieter die gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Mieter sowie deren etwaige - wie ausgeführt hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen des Vermieters einge- stellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Här- teeinwands der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. zur Interes- senabwägung Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 ff.). IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Mög- lichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auch im Beschlussverfah- ren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (vgl. BGH, Beschlüsse vom 1. Februar 2007 - V ZR 200/06, NJW-RR 2007, 1221 Rn. 12; vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, aaO Rn. 29; vom 5. März 2019 - VIII ZR 190/18, NJW 2019, 1950 Rn. 23 [jeweils zu § 544 Abs. 7 ZPO aF]). Ge- 28 29 - 13 - richtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG nicht erhoben. Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsachenin- stanz der maßgebliche Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamen Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter ist, als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhält- nis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 32 und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 48). Im Übrigen sieht der Senat Anlass zu folgenden Hinweisen im Hinblick auf die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts: Die bisherigen Ausführungen des Berufungsgerichts zum Umfang seiner Prüfungskompetenz lassen besorgen, dass es verkannt hat, dass diese nicht - wie die revisionsrechtliche Prüfung - auf eine reine Rechtskontrolle beschränkt ist. Bei der Berufungsinstanz handelt es sich auch nach Inkrafttreten des Zivil- prozessreformgesetzes um eine zweite - wenn auch eingeschränkte - Tatsa- cheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer "fehlerfreien und überzeu- genden" und damit "richtigen" Entscheidung des Einzelfalles besteht. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechts- 30 31 32 - 14 - fehler zu überprüfen (vgl. Senatsbeschlüsse vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 23 f. vom 12. Mai 2020 - VIII ZR 171/19 unter II 2 a bb, zur Veröffentlichung bestimmt; jeweils mwN). Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Würzburg, Entscheidung vom 02.10.2018 - 13 C 373/18 - LG Würzburg, Entscheidung vom 28.02.2019 - 42 S 2113/18 -

§ 535§ 543§ 544

BGH VIII ZR 58/2013.01.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:150518BVIIIZR150.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 150/17 vom 15. Mai 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger als unzulässig zu verwerfen, soweit sie die Kündigung vom 15. September 2016 be- trifft, und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Kläger begehren die Räumung und Herausgabe einer von der Be- klagten angemieteten Wohnung in einem Vierfamilienhaus in F. . Ursprünglich war die Beklagte selbst Eigentümerin des Anwesens und die Kläger waren Mieter. Mit notariellem Kaufvertrag vom 30. Juli 2015 verkauf- te die Beklagte die Liegenschaft zu einem Kaufpreis von 300.000 € an die Klä- ger, wobei der Beklagten ein - mit Ausnahme der Zahlung der umlagefähigen Nebenkosten - unentgeltliches dingliches Wohnrecht an der Dachgeschoss- wohnung für die Dauer von fünf Jahren eingeräumt wurde. Am 12. September 2015 schlossen die Parteien sodann einen Mietvertrag hinsichtlich der streitge- genständlichen Wohnung, in dem sie eine (symbolische) Miete von 1 € sowie 1 2 - 3 - eine Nebenkostenvorauszahlung von 220 € monatlich für die Dauer von fünf Jahren vereinbarten. Gemäß § 4 Satz 2 des Mietvertrags ist das Mietverhältnis während der Befristung nur seitens der Mieterin, also der Beklagten, kündbar. Anschließend hoben die Parteien mit notariellem Vertrag vom 6. Oktober 2015 das dingliche Wohnrecht auf. Die im Jahre 1989 geborene Beklagte behauptet, sie sei bei Abschluss der notariellen Verträge aus gesundheitlichen Gründen vorübergehend ge- schäftsunfähig gewesen. Nachdem die Beklagte mit den Mietzahlungen für die Monate April bis Juni 2016 in Höhe von insgesamt 663 € in Verzug geraten war, kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 6. Juni 2016 aufgrund des Zahlungsverzugs außerordentlich und hilfsweise or- dentlich. In der Folgezeit verpflichtete sich die Stadt F. , die fäl- ligen Mietschulden zu übernehmen. Aufgrund eines "Stromdiebstahls" (zwei Tage) kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. September 2016 erneut außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Daneben sprachen die Kläger noch weitere Kündi- gungen des Mietverhältnisses aus. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Die dagegen ge- richtete Berufung der Beklagten hat zur Klageabweisung geführt. Zur Begrün- dung hat das Berufungsgericht - soweit hier noch von Interesse - ausgeführt, die außerordentliche Kündigung vom 6. Juni 2016 sei wegen der Übernahme- erklärung der Mietschulden durch die Stadt F. unwirksam. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mangels erheblicher Pflichtverletzung nicht gerechtfertigt. Zwar habe sich die Beklagte über einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinanderfolgenden 3 4 5 6 - 4 - Terminen mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt drei Monatsmieten im Rückstand befunden (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Es müsse dabei jedoch beachtet werden, dass die zwischen den Parteien verein- barte Nettomiete ganz offensichtlich lediglich symbolische Bedeutung gehabt habe und keine adäquate Bewertung des Nutzungsinteresses von hier unstrei- tig 900 € Nettomiete monatlich darstelle. In einem derart atypischen Fall sei es sachgerecht, nicht auf die tatsächlich vereinbarte symbolische Miete, sondern auf den objektiven Mietwert der Wohnung (900 €) abzustellen, zumal davon auszugehen sei, dass ein Vermieter in solchen Fällen regelmäßig eine Kom- pensation für die reduzierte Miete erhalten habe. Der aufgelaufene Mietrück- stand in Höhe von 663 € erreiche noch nicht einmal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete der Wohnung in Höhe von 900 €. Die am 15. September 2016 ausgesprochene außerordentliche Kündi- gung wegen "Stromdiebstahls" sei unwirksam. Die Kündigung sei auch nicht als ordentliche wirksam. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wenden sich die Kläger ausschließlich gegen die vom Berufungsgericht festgestellte Unwirk- samkeit der ordentlichen Kündigung vom 6. Juni 2016 sowie der außerordentli- chen und der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung vom 15. September 2016 und begehren insoweit die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Ur- teils. II. 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich dagegen richtet, dass das Berufungsgericht die wegen eines "Stromdiebstahls" ausgesprochene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung vom 15. September 2016 nicht hat durch- greifen lassen. Denn das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt zu- 7 8 9 - 5 - gelassen, nämlich nur insoweit, als der Räumungsanspruch auf die ordentliche Kündigung vom 6. Juni 2016 wegen Zahlungsverzugs gestützt war. Eine solche Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Dies ist anzunehmen, wenn die Grundsatzbedeutung einer Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungs- gericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Gegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungs- grundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung auf diesen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr.; Senatsbeschlüsse vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 5; vom 24. Januar 2012 - VIII ZR 206/11, WuM 2012, 163 Rn. 4 mwN). Dies ist hier der Fall. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, "da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, insbe- sondere hinsichtlich der Anwendbarkeit der gesetzlich typisierten Fälle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bei einer vereinbarten symbolischen Mietzah- lung" erfordere. Anders als die Revision meint, gibt diese Begründung nicht le- diglich die Motivation der Revisionszulassung durch das Berufungsgericht wie- der, ohne eine Beschränkung der Revision zu beabsichtigen. Dies ergibt sich auch nicht aus der Verwendung des Begriffs "insbesondere". Denn die vom Berufungsgericht zur Begründung der Revisionszulassung angegebene rechtsgrundsätzliche Bedeutung betrifft ersichtlich nicht die Erwä- gungen zur Kündigung vom 15. September 2016 wegen eines "Stromdieb- stahls", da es sich insoweit um eine Einzelfallentscheidung handelt. Das Beru- fungsgericht hat durch den mit dem Begriff "insbesondere" eingeleiteten Satzteil seine Erwägungen zur Nichtanwendbarkeit der gesetzlich typisierten Fälle des 10 11 - 6 - § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB im Falle der Vereinbarung einer symbolischen Mietzahlung hervorgehoben. Von diesen Erwägungen ist jedoch ausschließlich die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 6. Juni 2016 betroffen. Das Gleiche gilt für die Frage der Zulassung zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung. Auch insoweit kann den sich lediglich auf die Umstände eines Einzelfalls beziehenden Erwägungen des Berufungsge- richts zum "Stromdiebstahl" keine über den entschiedenen Einzelfall hinausge- hende Bedeutung beigemessen werden. Da es sich bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 6. Juni 2016 um einen abgrenzbaren Streitgegenstand handelt, auf den die Kläger ihr Rechtsmittel wirksam hätten beschränken können, liegt eine entsprechende - wirksame - Beschränkung der Revisionszulassung auf die Kündigung vom 6. Juni 2016 durch das Berufungsgericht vor (vgl. Senatsbeschlüsse vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO Rn. 6; vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 4). 2. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nämlich be- züglich des auf die Kündigung vom 6. Juni 2016 gestützten Räumungsan- spruchs, liegt ein Grund für die Zulassung der Revision nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Abgesehen davon, dass § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB einen gesetzlich typisierten Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vorgibt, der hier schon deshalb nicht entscheidungserheblich ist, weil das Berufungsgericht die fristlose Kündigung vom 6. Juni 2016 wegen Zahlungsverzugs aufgrund der Übernahmeerklärung der Mietschulden durch die Stadt F. - von der Revision nicht angegriffen - nicht hat durchgreifen lassen, sind sämtliche insoweit maßgebli- chen Rechtsfragen geklärt. Ein Revisionszulassungsgrund liegt auch nicht im Übrigen vor (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Die Beurteilung, ob der Mieter 12 13 - 7 - seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht nur unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) und der Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdi- gung der jeweiligen Einzelfallumstände. Allgemein verbindliche Aussagen las- sen sich dazu nicht treffen. 3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Kündigung vom 6. Juni 2016, soweit sie als ordentliche Kündigung erklärt worden ist, kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil - wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht - gemäß § 4 Satz 2 des Mietver- trags, auf den das Berufungsgericht in seinem Urteil Bezug nimmt, die (ordentli- che) Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb einer Frist von fünf Jahren, die hier noch nicht abgelaufen ist, nur einseitig seitens der Beklagten als Mieterin möglich, für die Kläger als Vermieter jedoch ausgeschlossen ist. Davon abgesehen begegnet die tatrichterliche Würdigung des Beru- fungsgerichts, dass angesichts des hier vorliegenden atypischen Mietverhält- nisses und der Gesamtumstände eine Berechtigung zur ordentlichen Kündi- gung des Mietverhältnisses nicht gegeben ist, aus Rechtsgründen keinen Be- denken. 14 15 16 - 8 - 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 09.11.2016 - 33 C 1821/16 (93) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 01.06.2017 - 2-11 S 326/16 - 17

§ 535§ 536§ 557§ 562

BGH VIII ZR 150/2026.10.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR58.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 58/20 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird der Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Januar 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. /T. in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhal- tung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berech- tigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. November 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS drei der Woh- nungen an die Beklagte. 2 3 - 4 - Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und der Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen sowie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkos- tennachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung des Klä- gers hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil die von ihm am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS mangels Angabe von Kündigungsgründen gemäß § 573 Abs. 3 BGB unwirksam sei. Diese Bestimmung sei auf das Hauptmietverhältnis anzuwenden, weil die Schuldnerin und die DPS aus den Gründen des in einem Parallelverfahren er- gangenen Urteils der Kammer (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2019 - 67 S 341/17 [Revision beim Senat anhängig unter VIII ZR 66/19]) die Anwendbarkeit 4 5 6 7 8 9 - 5 - der "Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" gemäß §§ 133, 157 BGB je- denfalls konkludent vereinbart hätten. Den Parteien eines Gewerberaummietver- trags stehe es frei, sich konkludent auf die Geltung des Wohnraummietrechts zu verständigen. Soweit der Kläger geltend mache, die Schuldnerin und die DPS hätten die Anwendung des § 573 Abs. 3 BGB (Begründungserfordernis) nicht ausdrücklich vereinbart, verkenne er, dass die "Anwendung des gesamten Wohnraummiet- rechts" konkludent vereinbart worden sei, ohne dass dazu die Nennung sämtli- cher Vorschriften erforderlich gewesen sei. Es komme hinzu, dass bereits die Wahl der Vertragsüberschrift "Mietvertrag über Wohnräume" und die Vereinba- rung verschiedener sonstiger Bestimmungen "des Mietvertrags" den Schluss na- helege, dass die Parteien das gesamte Gewerberaummietverhältnis den Rege- lungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten. Die Berufung gehe fehl, soweit sie dem Amtsgericht vorhalte, das Schrift- formgebot des § 550 BGB verkannt zu haben. Es sei zwar zutreffend, dass miet- vertragliche Kündigungsbeschränkungen dem Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB unterfielen. Dies gelte grundsätzlich auch für Gewerberaummietverträge, die der Geltung des Wohnraummietsrechts unterworfen seien. Ein Verstoß setze jedoch voraus, dass der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde nicht - auch nicht ansatzweise - zum Ausdruck komme. Daran fehle es hier, weil die Wohnräume von einer juristischen Person angemietet worden seien. Es sei aus- geschlossen, dass diese damit eigene Wohnbedürfnisse befriedige. Allein dies offenbare unmissverständlich den gewerblichen Zweck des Mietvertrags. Selbst bei einer natürlichen Person auf Mieterseite sei offensichtlich, dass die Anmie- tung von acht Wohnungen nicht der Eigennutzung, sondern der gewerblichen Drittüberlassung dienen solle. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit der Beklagten eingetreten, weil das Miet- verhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag den "Schutzvorschriften des Wohnraumietrechts" und damit dem Wirksam- keitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Ver- mieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungs- schreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 12 13 14 15 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - ge- messen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 16 17 18 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Danach hat - wie letztlich auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat - die DPS die Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Perso- nen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Per- son spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nut- zung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entspre- chend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwe- cken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohn- zwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsurkunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS 19 20 - 9 - - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" oder "des gesamten Wohnraum- mietrechts" vereinbart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern behaftet. a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- 21 22 23 - 10 - liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" lassen sich dar- aus nicht herleiten. 24 25 - 11 - bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietver- trags der Schuldnerin mit der DPS) bietet schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Ver- tragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt und ent- gegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksamkeit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe 26 27 28 29 - 12 - eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen woll- ten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergünstigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieter- kündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichneter - mieter- schützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündi- gungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 30 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 27.08.2019 - 12 C 55/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.01.2020 - 67 S 241/19 - 31

§ 556§ 560

BGH VIII ZR 35/1902.09.2020 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:261021BVIIIZR150.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 150/20 vom 26. Oktober 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. Oktober 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Der Kläger ist Mieter von zwei öffentlich geförderten Wohnungen der Beklagten in München, im Hinblick auf eine der beiden Wohnungen gemeinsam mit seiner Ehefrau. Vereinbarungsgemäß haben die Mieter Betriebskostenvor- auszahlungen zu leisten, unter anderem für die Kosten des Hauswarts. Mit der Erbringung dieser Leistungen beauftragte die Beklagte die demselben Konzern zugehörige D. GmbH (im Folgenden: Immobilienservice GmbH). Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 legte die Beklagte für die Position "Hauswart" für die vom Kläger gemietete Wohnung 130,09 € um, für die vom Kläger und seiner Ehefrau gemietete Wohnung 158,58 €. Die von der Beklagten verlangten Nachzahlungen auf die Betriebskosten entrichtete der Klä- ger unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit der Klage hat der Kläger Rückzahlung von 288,67 € gefordert, im Hin- blick auf einen Betrag von 158,58 € an sich und seine Ehefrau, jeweils nebst Zinsen. Zur Begründung hat er in erster Linie geltend gemacht, die Beklagte habe 1 2 3 - 3 - ihm hinreichende Einsicht in die den Hauswartkosten zugrundeliegenden Ab- rechnungsunterlagen nicht gewährt. Die Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Insoweit hat die Beklagte die aus anderen Gründen erfolgte Verurteilung zur Rückzahlung in Höhe von 14,83 € an den Kläger beziehungsweise in Höhe von 18,08 € an den Kläger und seine Ehefrau, jeweils nebst Zinsen, hingenommen. Auf die im Übrigen eingelegte Be- rufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die weitergehende Klage abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Berufung der Beklagten sei begründet. Allerdings habe die Beklagte die vom Kläger begehrte Belegeinsicht zu Unrecht verweigert. Sie habe ihm zwar Einsicht in den Geschäftsbesorgungsver- trag mit der Immobilienservice GmbH, den Katalog der von dieser zu erbringen- den Leistungen sowie die monatlichen Einzelrechnungen der Immobilienservice GmbH gewährt. Der Geschäftsbesorgungsvertrag lasse jedoch nicht erkennen, welche Vergütung die Beklagte mit der Immobilienservice GmbH vereinbart habe. Die Kontrollbefugnis des Klägers erstrecke sich auch auf die Prüfung, ob und inwieweit er mit Gewinnmargen der Immobilienservice GmbH belastet werde. Da diese demselben Konzern wie die Beklagte zugehörig sei, bestehe für den Mieter von öffentlich gefördertem Wohnraum ein schutzwürdiges Interesse, dass der Umfang der Gewinnerzielung transparent sei. 4 5 6 7 8 - 4 - In Anbetracht dessen habe dem Kläger zwar ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf laufende Nebenkostenvorauszahlungen und von der Beklagten verlangte Nachzahlungen zugestanden. Da er ein solches aber nicht geltend ge- macht habe, bestehe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Rückzahlungsanspruch jedoch nicht. Vielmehr sei der Kläger darauf zu verwei- sen, zunächst auf Vorlage der Belege zu klagen. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, der Rechtssache komme grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und eine Entscheidung des Revisionsgerichts sei auch zur Fortbildung des Rechts erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO), weil die Frage des Umfangs des Belegeinsichtsrechts von Mietern preisgebundenen beziehungs- weise öffentlich geförderten Wohnraums höchstrichterlich nicht geklärt sei; das gelte zugleich für die Frage, ob auch Mieter preisgebundenen Wohnraums bei zu Unrecht verweigerter Belegeinsicht auf eine vorherige Klage auf Auskunftsertei- lung, gegebenenfalls im Wege der Stufenklage, zu verweisen seien. Dies trägt indessen weder die vom Berufungsgericht genannten Zulas- sungsgründe noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erfor- derlich. Die Fragestellungen, deretwegen das Berufungsgericht die Revision zu- gelassen hat, sind nicht klärungsbedürftig. 9 10 11 12 - 5 - a) Der Senat hat, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, bereits entschieden, dass Mieter in einem laufenden Mietverhältnis die Rück- zahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen können, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrech- nungsunterlagen zu Unrecht verweigert (Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, NZM 2010, 857 Rn. 5). Die Mieter sind insoweit auch bei einer - wie hier - formell wirksamen Betriebskostenabrechnung durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der lau- fenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtig- terweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 118/19, NJW 2021, 693 Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276 Rn. 3; vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, aaO Rn. 3 ff.). Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf den Vermieter ausüben (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 52/20, WuM 2021, 1541 Rn. 65; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, WuM 2006, 383 Rn. 13). Überdies können Mieter - wovon das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist - ihren Anspruch auf Vor- lage der Belege einklagen, sofern der Vermieter die Belegeinsicht zu Unrecht verweigert (Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, aaO Rn. 5). b) Besonderheiten, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten, weist der vorliegende Fall nicht auf. Die vorgenannten Grundsätze über das Belegeinsichtsrecht gelten, wie das Berufungsgericht zu Recht entschieden hat, auch für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum. Für preisgebundenen Wohnraum existiert mit § 8 Abs. 4 WoBindG und § 29 Abs. 1 NMV zwar eine ausdrückliche gesetzliche Regelung des Rechts des Mieters auf Einsicht in die Unterlagen, die der Vermieter zur Abrechnung von Betriebskosten heranzieht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 295 f.; Schmidt-Futterer/ 13 14 - 6 - Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 479; Herlitz/Saxinger, Hand- buch sozialer Wohnungsbau und Mietrecht, 2019, S. 406). Die genannten Be- stimmungen lassen indes nicht erkennen, dass der Normgeber Mieter preisge- bundenen Wohnraums im Hinblick auf das Belegeinsichtsrecht als schutzbedürf- tiger angesehen hat als Mieter preisfreien Wohnraums und eröffnen Mietern preisgebundenen Wohnraums keine über die Senatsrechtsprechung hinausge- henden Rechte. Zwar bestimmt § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse, dass der Mieter stets anstelle der Einsicht in die Be- rechnungsunterlagen gegen Erstattung der Auslagen Ablichtungen verlangen kann (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21). Diese Vorschrift gewährt dem Mieter preisgebundenen Wohnraums je- doch kein weitergehendes Prüfungsrecht. Auch das Berufungsgericht und die Revision stellen dies nicht in Frage. c) Die beschriebenen Grundsätze gelten nach der Rechtsprechung des Senats auch für die Rückforderung vom Mieter entrichteter Nachzahlungen auf die Betriebskosten (vgl. Senatsurteile vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, NJW-RR 2019, 877 Rn. 20, 36; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 29; Senatsbeschluss vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, aaO Rn. 2 mwN). Auch insoweit besteht kein Bedürfnis für eine weitere höchstrichter- liche Klärung. d) Die Revision meint lediglich, bei typisierter Betrachtungsweise seien Mieter öffentlich geförderten Wohnraums schutzbedürftiger als Mieter frei finan- zierter und preisfreier Wohnungen; eine Stufenklage sei Mietern preisgebunde- nen Wohnraums nicht zuzumuten, weil sie überwiegend in beengten finanziellen Verhältnissen lebten. Ungeachtet dessen, ob und inwieweit dies angesichts der Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen, zutrifft, sind die finanziellen Ver- 15 16 - 7 - hältnisse von Mietern preisgebundenen Wohnraums sowie ein pauschal rekla- mierter erhöhter Schutzbedarf kein geeignetes Kriterium, welches die materielle Rechtsstellung eines Mieters solchen Wohnraums bei zu Unrecht verweigerter Einsicht in die Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung zu seinen Gunsten ver- ändern könnte. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob dem Kläger unzureichend Be- legeinsicht gewährt worden ist. Denn entgegen der Ansicht der Revision ist an der vom Berufungsgericht zu Recht zugrunde gelegten, gefestigten Rechtspre- chung des Senats festzuhalten, wonach in einem laufenden Mietverhältnis der Mieter nicht die Rückerstattung von Abschlagszahlungen auf die vereinbarten Betriebskosten verlangen kann, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechnet. Dies gilt erst Recht, wenn der Vermieter Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert. Die Mieter - und zwar auch die Mieter preisgebundenen Wohnraums - sind, wie ausgeführt, insoweit durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hin- sichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist. Aufgrund eines berechtigt ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts läuft der Mieter wegen der einbehaltenen Betriebskostenvorauszahlungen man- gels Schuldnerverzugs entgegen der Ansicht der Revision nicht Gefahr, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, b BGB) oder gegebenenfalls fristgemäß nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen kann. Im Übrigen trifft es zwar zu, dass der Vermieter durch die Verweigerung einer berechtigterweise begehrten Belegeinsicht in vertrags- verletzender Weise den Mieter an der Ausübung seines Rechts auf eine vorgreif- liche Überprüfung der Abrechnung hindert (vgl. Senatsurteil vom 10. April 2019 17 18 19 - 8 - - VIII ZR 250/17, aaO Rn. 36). Daraus folgt jedoch - anders als die Revision meint - nicht, dass die Vertragsverletzung des Vermieters ohne Weiteres zu ei- nem Rückzahlungsanspruch des Mieters führen müsste. Das gilt auch für den von der Revision angeführten Gesichtspunkt, bei Ausübung eines Leistungsver- weigerungsrechts bleibe für eine gewisse Zeit ungeklärt, in welcher Höhe eine Betriebskostenforderung des Vermieters bestehe. Dies mag zwar sein, geht aber in erster Linie zu Lasten des Vermieters, der trotz laufender Kosten Vorauszah- lungen des Mieters (temporär) nicht erhält. Zwar könnte der Vermieter, wie es in der Revisionsbegründung anklingt, noch in einem unmittelbar auf Rückerstattung von Betriebskostenvorauszahlun- gen gerichteten Prozess des Mieters eine bisher zu Unrecht verweigerte Einsicht in Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung gewähren. Gleichwohl stellt eine solche prozessuale Gestaltungsmöglichkeit keinen hinreichenden Grund dar, dem Mieter ohne vorausgegangene Prüfung der Abrechnungsunter- lagen einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückforderung von Vorauszahlun- gen zu gewähren. b) Die Klage auf Rückforderung der erbrachten Vorauszahlungen ist daher derzeit nicht begründet. Entsprechendes gilt, soweit der Kläger Rückerstattung der geleisteten Nachzahlungen wegen unzureichend gewährter Einsicht in die die Position "Hauswart" betreffenden Abrechnungsunterlagen begehrt. Auch in- soweit hätte der Kläger, wie bereits ausgeführt, nach der Rechtsprechung des Senats (siehe oben II 1 c) ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen können. 20 21 - 9 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- gang dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 8. Februar 2022 erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 26.04.2019 - 461 C 21735/17 - LG München I, Entscheidung vom 14.05.2020 - 31 S 7015/19 - 22

§ 577a

BGH VIII ZR 109/1814.11.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:020920UVIIIZR35.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 35/19 Verkündet am: 2. September 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577a Abs. 1a Satz 2 Ehegatten gehören auch dann derselben Familie im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind (Fortführung des Senatsurteils vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22). BGH, Urteil vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19 - LG Arnsberg AG Soest - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. September 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Arnsberg - 3. Zivilkammer - vom 16. Januar 2019 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31. Januar 2021 gewährt. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 1. Juli 2001 von dem damali- gen Eigentümer, dem Vater des Klägers zu 2, ein Einfamilienhaus in S. . Er bewohnt die Immobilie gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2. Der Vater des Klägers zu 2 veräußerte das Grundstück an die Kläger, die am 11. September 2015 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Zu diesem Zeitpunkt waren sie noch verheiratet, lebten aber bereits seit 2013 ge- trennt. Die Ehe der Kläger, aus der zwei gemeinsame Kinder (geboren 2009 1 2 - 3 - beziehungsweise 2011) hervorgegangen sind, wurde am 1. Juli 2016 geschie- den. Mit Schreiben vom 26. Mai 2017 erklärten die Kläger gegenüber dem Beklagten zu 1 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 28. Februar 2018 mit der Begründung, die Klägerin zu 1 benötige das Haus für sich, da sie mit ihren beiden minderjährigen Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten dort einzie- hen wolle. Derzeit lebe sie mit ihren Kindern und ihrem Lebensgefährten zur Miete in einer Wohnung des Vaters des Klägers zu 2 und wolle aufgrund ihrer zwischenzeitlichen Scheidung aus der Immobilie ihres früheren Schwiegerva- ters in ihr Eigentum ziehen. Zudem würde sich durch den Umzug der Schulweg der beiden Kinder deutlich verkürzen, so dass diese den Schulweg zu Fuß zu- rücklegen könnten und sich die Klägerin täglich eine Fahrstrecke von 12 km erspare. Die Räumungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 4 - Die Beklagten seien zur Räumung verpflichtet, da die von den Klägern ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wirksam sei. Nach den für das Beru- fungsgericht bindenden Feststellungen des Amtsgerichts (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) bestehe ein Eigenbedarfsinteresse der Kläger. Denn der Wunsch der Klägerin zu 1, die Immobilie selbst zu nutzen, beruhe bereits deshalb auf ver- nünftigen und nachvollziehbaren Gründen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil sich durch den Umzug der Schulweg der Kinder derart verkürze, dass sie diesen - anders als von ihrem derzeitigen Wohnort - selbst zu Fuß zu- rücklegen könnten. Die dreijährige Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 1 BGB stehe der Kündigung vom 26. Mai 2017 nicht entgegen. Zwar seien die Kläger erst am 11. September 2015 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden, so dass die Kündigung noch innerhalb von drei Jahren ab Erwerb er- folgt sei. Als getrenntlebende Eheleute seien sie aber im maßgeblichen Zeit- punkt der Vollendung des Erwerbs, mithin der Eintragung im Grundbuch, trotz ihrer räumlichen Trennung (noch) Angehörige derselben Familie gewesen. Zum einen seien sie trotz der Trennung durch die gemeinsamen Kinder miteinander verbunden gewesen. Zum anderen habe ihre Ehe trotz der Tren- nung noch bestanden. Ehegatten, auch getrenntlebende, gehörten stets "der- selben Familie" im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an. Der Begriff ent- spreche dem der "Familienangehörigen" in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine durch Eheschließung begründete Familienangehörigkeit ende nicht mit der Trennung der Ehegatten, sondern erst mit dem Vollzug der Scheidung. Denn bei beste- hender Ehe könne eine bloße Trennung jederzeit rückgängig gemacht werden. II. 7 8 9 10 - 5 - Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. Den Klägern steht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe des mit Wohnhaus und Garage bebau- ten Grundstücks zu (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB), weil die Kündigung der Klä- ger vom 26. Mai 2017 das Mietverhältnis beendet hat. Die dreijährige Kündi- gungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB findet schon deshalb keine Anwendung, weil Ehegatten auch nach der Scheidung noch "derselben Familie" (§ 577 Abs. 1a Satz 2 BGB) angehören und es deshalb auf die vom Berufungs- gericht vorgenommene Differenzierung zwischen bloßer Trennung und Schei- dung der Ehegatten nicht ankommt. 1. Zu Recht und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kündigung der Kläger vom 26. Mai 2017 die for- mellen und materiellen Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB erfüllt. Ein Eigenbedarfsinteresse der Kläger liegt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts vor, weil der (ernsthafte) Wunsch der Klägerin zu 1, die Wohnung künftig selbst zu nut- zen, um eine deutliche Verkürzung des Schulwegs ihrer Kinder zu erreichen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt ist (vgl. zu diesen Krite- rien Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 18 mwN). Der Eigenbedarf allein der Klägerin zu 1 reicht aus, da Eigenbedarf ge- mäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht bei allen Mitgliedern einer vermietenden Bruchteilsgemeinschaft vorliegen muss, sondern es genügt, wenn er bei einem Miteigentümer gegeben ist (Senatsbeschluss vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94 [Rechtsentscheid], BGHZ 126, 357, 366; Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 19; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 43; jeweils mwN). 11 12 - 6 - 2. Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass die Eigenbedarfskündigung der Kläger nicht deswegen unwirksam ist, weil sie vor Ablauf der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfolgt wäre. Im Streitfall liegen zwar die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Vorschrift vor, jedoch ist diese Kündigungssperre gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht anzuwenden, da die Kläger Familienangehörige im Sinne dieser Vorschrift sind und sich daran durch Getrenntleben oder Scheidung nichts ändert. a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB durch den Eigentumserwerb der Kläger als erfüllt angesehen. Nach § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB gilt die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB, wonach sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum be- gründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) berufen kann, entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Dies ist hier der Fall. Denn das mit einem Wohnhaus bebaute Grund- stück ist nach Vermietung und Überlassung an den Beklagten zu 1 an die Klä- ger als Erwerbermehrheit veräußert worden. Das Anwesen, als dessen Eigen- tümer die Kläger am 11. September 2015 im Grundbuch eingetragen wurden, war dem Beklagten zu 1 schon seit dem Jahr 2001 aufgrund Mietvertrags zu Wohnzwecken überlassen. § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert, wie der Senat bereits entschieden hat, nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vor- 13 14 15 16 - 7 - schrift genannten Voraussetzungen hinaus - mithin zusätzlich zu der Veräuße- rung des vermieteten Wohnraums an mehrere Erwerber nach der Überlassung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzu- wandeln (Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 30 und Leitsatz 1). b) Jedoch ist, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend gesehen hat, die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB im vorliegenden Fall nicht anzuwenden. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Kläger unabhängig vom Fortbestand der Ehe "derselben Familie" im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB angehören. Es kommt daher nicht auf die vom Berufungsgericht vorgenommene und auch in der Literatur überwiegend vertretene Differenzie- rung zwischen bloßer Trennung und rechtswirksamer Scheidung der Ehe an (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 86; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl., § 573 Rn. 39; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 BGB Rn. 55; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 BGB Rn. 56; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 40). Auch der von der Revision genannte Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags ist nicht maßgeblich. aa) Die Privilegierung von Familien- und Haushaltsangehörigen in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ist bei der Einfügung des § 577a Abs. 1a BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungs- gesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet worden (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Nach den Vor- stellungen des Gesetzgebers soll zur Auslegung der Vorschrift auf die zu § 573 17 18 - 8 - Abs. 2 Nr. 2 BGB ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden (BT- Drucks., aaO). bb) Als Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehö- rigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu ziehen ist, hatte der Senat zuvor bereits in seinem Urteil vom 27. Januar 2010 (VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22) die Wertungen der Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönli- chen Gründen herangezogen. Diese konkretisieren mit Rücksicht auf eine typi- sierte persönliche Nähebeziehung den Kreis privilegierter Familienangehöriger, und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich eine persönliche Bindung besteht (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, aaO). Damit sind diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnis- verweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, unabhängig vom Vor- liegen eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses Familienangehörige gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, aaO), zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. Hierunter fallen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen ist. Denn gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 2 ZPO (ebenso nach § 52 Abs. 1 Nr. 2 StPO) ist ein Ehegatte selbst dann zur Verweigerung des Zeugnisses berechtigt, wenn die Ehe nicht mehr besteht. Für den Begriff des Familienangehörigen gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt dasselbe; auch insoweit ist der Ehegatte unabhängig vom Fortbestand der Ehe Familienangehöriger, so dass die Sperrfrist bei Erwerb durch Ehegat- ten oder geschiedene Ehegatten nicht eingreift. cc) Entgegen der von der Revision - auch in der mündlichen Verhand- lung vor dem Senat - vertretenen Auffassung führt auch der Umstand, dass 19 20 21 22 - 9 - nicht beide Kläger, sondern lediglich die Klägerin zu 2 (mit weiteren Familien- angehörigen) in das den Beklagten überlassene Haus einziehen wollen, nicht zur Anwendbarkeit der dreijährigen Sperrfrist. Denn § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB setzt nicht voraus, dass die Erwerber, die zu derselben Familie gehören, den zur Eigennutzung erworbenen vermiete- ten Wohnraum auch gemeinsam nutzen möchten. Eine solche Einschränkung findet bereits im Wortlaut des Gesetzes keine Stütze. Denn danach ist Anknüp- fungspunkt allein der gemeinsame Erwerb, nicht eine beabsichtigte gemein- schaftliche Nutzung. Die einschränkende Auslegung durch die Revision ist auch mit der Sys- tematik der Norm unvereinbar. Denn § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB privilegiert nicht nur die Eigenbedarfs-, sondern auch die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch Erwerber, die derselben Familie angehören (vgl. MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 577a Rn. 17). Der Gesetzesbegründung lässt sich die von der Revision als ungeschriebene Voraussetzung angesehene Absicht einer gemeinschaftlichen Nutzung durch die Erwerber ebenfalls nicht entnehmen. Denn dort heißt es nur, dass § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB den Fall regeln solle, dass mehrere Familienmitglieder oder Personen, die ein und dem- selben Haushalt angehören, ein bebautes Grundstück zur Selbstnutzung er- werben. Dieser Erwerb zum Zwecke der Eigennutzung solle nicht erschwert werden, weil hier aufgrund der engen personalen Bindung ein legitimes Interes- se an der zeitnahen Geltendmachung des Eigenbedarfs bestehe (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Damit wird zwar auch der von der Revision angeführte Fall, dass Ehegat- ten ein bebautes Grundstück zur gemeinschaftlichen Eigennutzung erwerben, 23 24 25 - 10 - privilegiert. Eine Beschränkung auf Fälle der gemeinschaftlichen Eigennutzung folgt aus diesen Passagen der Gesetzesbegründung jedoch nicht. Vielmehr verdeutlicht der nachfolgende Satz, wonach für die Auslegung auf die Recht- sprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zurückgegriffen werden könne, dass es gerade nicht auf einen gemeinschaftlichen Nutzungswunsch ankommt. Denn auch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt nicht voraus, dass der Vermieter die Woh- nung gemeinsam mit seinen Familienangehörigen nutzen möchte (vgl. hierzu Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2018, § 573 BGB Rn. 79 mwN). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Soest, Entscheidung vom 28.05.2018 - 15 C 14/18 - LG Arnsberg, Entscheidung vom 16.01.2019 - I-3 S 74/18 -

BGH VIII ZR 45/1629.03.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:141118UVIIIZR109.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 109/18 Verkündet am: 14. November 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 328 Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthal- tenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebens- langes Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen. BGH, Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 3. April 2018 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten im Jahr 1981 von einer der Rechtsvorgängerin- nen der Kläger die Erdgeschosswohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. Der Beklagte zu 2 hat als ehemaliger Bergmann einen sogenann- ten Bergmannsversorgungsschein. Die Kläger erwarben das Siedlungshaus, in dem die Klägerin zu 2 inzwi- schen die Wohnung im ersten Stock bewohnt, im Jahr 2012 von der Stadt Bochum als Voreigentümerin. Der notarielle Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 ent- hält unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 b) Übernahme von Belastungen, Rechten und Pflichten […] 1 2 - 3 - (4) Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause "H. " ei- ne Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L. und M. D. vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Die Mieter haben ein lebens- langes Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aus- sprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung notwendige Vertragskündigung mit gleichzeitiger Versorgung/Umsetzung der Mieter in eine gleichwertige Wohnung im Bestand zu vergleichbaren Konditionen ist zulässig. Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder oh- ne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietver- hältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen. Wiederkaufspreis ist der in § 4 angegebene Kaufpreis zuzüglich desjeni- gen Betrages, der dem Wert etwa vorgenommener Investitionen auf dem Kaufgrundstück zum Zeitpunkt der Ausübung des Wiederkaufrechtes ent- spricht. Falls sich die Beteiligten über den Wert der inzwischen vorgenommenen Investitionen nicht einigen, wird dieser Wert durch einen von beiden Par- teien übereinstimmend zu benennenden Sachverständigen für beide Par- teien verbindlich festgestellt. Kommt keine Einigung über den zu beauf- tragenden Sachverständigen zustande, wird die örtlich zuständige Archi- tektenkammer mit der Benennung eines geeigneten vereidigten Sachver- ständigen beauftragt. Die Kosten der Durchführung eines solchen Wiederkaufs einschließlich der Kosten eines etwaigen Wertgutachtens, eine daraufhin etwa anfallen- de Grunderwerbsteuer sowie ein Verwaltungskostenbeitrag von 3 v.H. des Kaufpreises gehen zu Lasten des Käufers (Wiederverkäufers). Der sich aus dem Wiederkaufsrecht ergebende Anspruch wird grundbuch- lich durch eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Verkäufers gesichert. Des Weiteren wird das geschützte Mietverhältnis durch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten des Verkäufers gesichert. […] (5) Der Käufer verpflichtet sich weiter, - 4 - […] d) sämtliche vorstehenden Verpflichtungen seinen etwaigen Rechtsnach- folgern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertraglich aufzuerlegen." Mit Schreiben vom 25. Februar 2015 kündigten die Kläger das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Be- klagten widersprachen der Kündigung. Sie machen geltend, in dem notariellen Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 sei zu ihren Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, das sie den Klägern entgegenhalten könnten und das der Kündi- gung deshalb entgegenstehe. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Räumungs- und Herausgabekla- ge gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch gegen die Beklagten nicht zu. Der Mietvertrag zwischen den Parteien sei nicht durch die 3 4 5 6 7 - 5 - von den Klägern erklärte Kündigung beendet worden. Diese sei unwirksam, da sie gegen § 2 b (4) des zwischen der Stadt Bochum und den Klägern geschlos- senen notariellen Kaufvertrags vom 4. Juli 2012 verstoße. Hierbei handele es sich um einen zugunsten der im Vertrag namentlich benannten Beklagten ge- schlossenen Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB. Ob die nicht am Vertragsschluss beteiligten Beklagten ein unmittelbares Recht aus dem notariellen Kaufvertrag gegen die Kläger erwerben sollten, wo- nach diese es zu unterlassen haben, bestimmte Kündigungsrechte auszuüben, sei durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Die Auslegung der vertraglichen Regelung ergebe, dass die Kündigungsausschlussklausel unzwei- felhaft unmittelbare Rechtswirkungen zugunsten der Beklagten habe entfalten sollen. So spreche bereits die Terminologie der Klausel "lebenslanges Wohn- recht" dafür, dass den Beklagten eine gesicherte Rechtsposition habe einge- räumt werden sollen und diese nicht ihren bisherigen Wohnraum verlieren soll- ten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten. Für die gewollte unmittelbare Wirkung des Kündigungsausschlusses ge- genüber den Beklagten spreche auch die Schutzbedürftigkeit der Beklagten als Mieter. Es handele sich um ein bereits außergewöhnlich lange, nämlich über mehr als 30 Jahre, andauerndes Mietverhältnis. Zu berücksichtigen sei auch der Bergmannsversorgungsschein des Beklagten zu 2, der in seinen Wirkungen der Einstufung als Schwerbehinderter ähnele. Zudem handele es sich bei der Stadt Bochum um einen kommunalen Eigentümer und Veräußerer, der in be- sonderer Weise dem Gemeinwohl verpflichtet sei und bei dem die Mieter nicht mit einer Kündigung hätten zu rechnen brauchen, sofern sie hierfür nicht selbst die Ursache gesetzt hätten. 8 9 - 6 - Auch das der Stadt Bochum im notariellen Kaufvertrag eingeräumte Wiederkaufsrecht spreche dafür, dass die Parteien sich bewusst gewesen seien und sicherstellen wollten, dass die Mieter dauerhaft in ihrer Wohnung verblei- ben könnten. Durch die Vereinbarung der Kündigungsausschlussklausel im notariellen Kaufvertrag sei nicht lediglich ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter zum Schutz der Mieter gewollt gewesen. Die politischen Entscheidungsträger auf Verkäuferseite hätten ein ganz erhebliches Interesse daran gehabt, dass eine Kündigung gegenüber den Mietern im bloßen Vermieterinteresse gerade nicht möglich sein solle. Die Kündigungsausschlussklausel sei dahingehend auszulegen, dass sie auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ausschließe. Diese werde zwar in der Regelung nicht ausdrücklich angesprochen. Jedoch werde aus der Formulierung "insbesondere" deutlich, dass es sich um eine nicht ab- schließende Aufzählung handele. Noch deutlicher werde diese Zielrichtung durch die im Klauseltext folgende Regelung, dass lediglich eine Kündigung we- gen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Ver- pflichtungen möglich sein solle. Die Kündigung nach § 573a BGB setze aber gerade keinerlei Pflichtverletzung oder Verschulden auf Mieterseite voraus. Schließlich werde auch aus der Formulierung zum Wiederkaufsrecht deutlich, dass den Klägern als Erwerbern lediglich eine außerordentliche Kündigung möglich bleiben solle. Denn nur im Falle der außerordentlichen Kündigung soll- ten die Erwerber ohne Verpflichtung zur Rückübertragung der Immobilie das Mietverhältnis kündigen können. 10 11 12 - 7 - Die Kündigungsschutzregelung sei auch nicht nach § 573a Abs. 4 BGB unwirksam, da sie nicht zum Nachteil der Mieter, sondern zu deren Gunsten von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB abweiche. Entgegen der Auffassung der Kläger ergebe sich eine Unwirksamkeit der Kündigungsschutzregelung in der oben genannten Auslegung auch nicht aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wegen unangemessener Benachteiligung der Kläger. Es erscheine bereits fraglich, ob wegen des erst- mals in der Berufungsinstanz erfolgten Vortrags, dass es sich um Vereinbarun- gen handele, die die Stadt Bochum bei einer Vielzahl von Immobilienveräuße- rungen verwendet habe, überhaupt vom Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbe- dingungen ausgegangen werden könne. Dies könne jedoch offenbleiben, da die streitige Klausel jedenfalls nicht gemäß §§ 307 ff. BGB unwirksam sei. Sie be- nachteilige die Kläger entgegen ihrer Ansicht nicht unangemessen (§ 307 Abs. 1, 2 BGB). Insgesamt erscheine das Regelungswerk ausgewogen und berücksichti- ge sowohl die Interessen des Vermieters als auch die des Mieters. Der Einräu- mung einer dauerhaften Wohnmöglichkeit für den Mieter stehe die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter gegenüber. Insbesonde- re in dem praktisch bedeutsamen Fall des Zahlungsverzugs sowie bei anderen erheblichen Pflichtverletzungen könne der Vermieter kündigen. Der Kündi- gungsausschluss sei zudem sowohl in seinem persönlichen Anwendungsbe- reich als auch in zeitlicher Hinsicht begrenzt. So betreffe er ausschließlich die im notariellen Vertrag namentlich bezeichneten Beklagten und keine nachfol- genden Mieter. Die Klausel werde zudem mit dem Tod des Längstlebenden der beklagten Mieter gegenstandslos, da sie dann keinen Anwendungsbereich mehr habe. 13 14 15 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen gemieteten Erdgeschosswohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Die Kündigung der Kläger ist unwirksam, weil ihr das im notariellen Kaufvertrag zwischen der Stadt Bochum und den Klägern vereinbar- te lebenslange Wohnrecht der Beklagten entgegensteht. Das Berufungsgericht hat darin zu Recht einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) gese- hen, der den Beklagten eigene Rechte gegenüber den Klägern einräumt und eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB sowie nach § 573a BGB ausschließt. Dies gilt, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschie- den hat, unabhängig davon, ob die im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten als Individualvereinbarung oder als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. 1. Bei einer Individualvereinbarung kann die Auslegung einer Vertrags- klausel durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur beschränkt darauf über- prüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerüg- ten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, NJW-RR 2016, 910 Rn. 26; vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 17; jeweils mwN). Dieser Prüfung hält die Ausle- gung des Berufungsgerichts stand. Sie begegnet aber auch bei einer darüber hinausgehenden uneingeschränkten rechtlichen Nachprüfung (siehe hierzu 16 17 18 - 9 - nachfolgend unter 2) keinen Bedenken (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 37). a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Par- teien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung; darüber hinaus sind insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, aaO Rn. 27; vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 30; jeweils mwN). b) In Anwendung dieser Grundsätze hat das Berufungsgericht die in § 2 b (4) enthaltenen Regelungen rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass mit dem dort genannten lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und dem Aus- schluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung nicht nur eine Verpflichtung der Kläger gegenüber der Stadt Bochum, sondern eigene Rechte der Beklagten begründet werden sollten, die sie den Klägern direkt entgegenhalten konnten. aa) Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden le- benslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme des Mietverhältnisses durch die Kläger die Rede ist, deutet - wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat - darauf hin, dass den Mietern auf diese Weise eine gesicherte Rechtsposi- tion auch gegenüber den Klägern als Käufern eingeräumt werden sollte und die Mieter ihren bisherigen Wohnraum nicht verlieren sollten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten. 19 20 21 - 10 - bb) Die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter, die sich zusätzlich daraus ergibt, dass dem Beklagten zu 2 ein Bergmannsver- sorgungsschein erteilt ist, sowie die Verantwortung der Stadt Bochum als kom- munaler Eigentümer und Veräußerer sprechen - wie das Berufungsgericht auch richtig gesehen hat - ebenfalls dafür, dass mit dieser Regelung eine Absiche- rung in der Form einer unmittelbaren Wirkung des Kündigungsausschlusses den Klägern gegenüber gewollt war. cc) Einen Rechtsfehler dieser Auslegung vermag die Revision nicht auf- zuzeigen. Aus dem Umstand, dass der ursprünglich zwischen der Stadt Bochum oder ihrer Rechtsvorgängerin und den Beklagten abgeschlossene Mietvertrag ein lebenslanges Wohnrecht nicht vorsah, ergibt sich keineswegs, dass die Regelung in § 2 b (4) des Kaufvertrages widersprüchlich oder gar we- gen "Perplexität" unwirksam wäre. Im Gegenteil unterliegt es bei verständiger Betrachtung keinem Zweifel, dass mit der kaufvertraglichen Regelung ein le- benslanges Wohnrecht der Mieter und dessen Übernahme durch die Käufer im Rahmen des Übergangs des Mietverhältnisses festgelegt werden sollte; dies wird durch die weiteren Sätze, nach denen eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags seitens der Kläger ausgeschlossen ist, eindeutig bestätigt. Soweit sich die Revision auf das Wiederkaufsrecht beruft, welches der Stadt Bochum im Kaufvertrag für den Fall eingeräumt ist, dass die Kläger das Mietverhältnis ohne deren Zustimmung oder ohne Vorliegen eines außeror- dentlichen Kündigungsgrundes kündigen, verkennt sie, dass diese Regelung nicht gegen, sondern gerade für die Auslegung des Berufungsgerichts spricht. Der sich aus dem Wiederkaufsrecht ergebende Anspruch wird nach § 2 b (4) des notariellen Kaufvertrags zusätzlich durch eine im Grundbuch ein- zutragende Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Stadt Bochum ge- 22 23 24 25 - 11 - sichert. Außerdem haben sich die Kläger als Käufer gemäß § 2 b (5) d) weiter verpflichtet, sämtliche vorstehenden Verpflichtungen etwaigen Rechtsnachfol- gern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertrag- lich aufzuerlegen und wird das geschützte Mietverhältnis außerdem durch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten des Verkäufers, der Stadt Bochum, gesichert. Diesen auf einen umfassenden Schutz des Mieters abzielenden Rege- lungen des Kaufvertrages hat das Berufungsgericht zu Recht entnommen, dass die Mieter mit dem Wohnrecht im Wege eines (echten) Vertrags zugunsten Drit- ter (§ 328 BGB) ein unmittelbares Recht gegen die Kläger erwerben sollten, das noch zusätzlich dadurch abgesichert war, dass den Klägern bei einem Verstoß gegen die Mieterschutzbestimmung und einer dadurch möglichen Ausübung des Wiederkaufsrechts empfindliche finanzielle Belastungen durch die nach dem Kaufvertrag von ihnen zu tragenden Folgekosten drohten. Ohne Erfolg bleibt auch die weitere Rüge der Revision, eine besondere Schutzbedürftigkeit der Beklagten sei deshalb zu verneinen, weil diese schon durch die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts, etwa § 573 BGB, ausrei- chend geschützt seien. Die Revision verkennt insoweit, dass es in dem Kauf- vertrag gerade darum ging, zugunsten der langjährigen Mieter der Stadt Bochum einen über § 573 BGB hinausgehenden Schutz vor ordentlichen Ver- mieterkündigungen zu gewähren, die ihren Grund nicht in einem vertragswidri- gen Verhalten der Mieter haben. dd) Schließlich hat das Berufungsgericht die vorgenannten Regelungen zutreffend dahingehend ausgelegt, dass diese auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB - wie hier vorliegend - ausschließen. Zwar wird die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des im selben Hause wohnenden Vermie- 26 27 28 - 12 - ters gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB im Kaufvertragstext nicht (ausdrücklich) angesprochen. Jedoch wird schon aus der Formulierung "insbesondere" deut- lich, dass es sich bei den benannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und wegen der Hinderung einer angemessenen wirtschaftli- chen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nicht um eine abschließende Auf- zählung handelt. Da eine Kündigung gemäß § 573a BGB gerade keine Pflicht- verletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite voraussetzt, wird schließlich auch durch die im Vertragstext folgende Regelung, wonach "lediglich eine Kün- digung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertrag- lichen Verpflichtungen" möglich sein soll, besonders deutlich, dass auch die Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB vom Kündigungsausschluss mit- umfasst ist. Dagegen wendet sich die Revision auch nicht. 2. Für den Fall, dass es sich bei den streitbefangenen Klauseln, wie die Revision geltend macht, aufgrund einer Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelte, die der eigenen Auslegung und uneingeschränk- ten Überprüfung durch den Senat unterliegen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO Rn. 16; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN), gilt nichts anderes. Auch in die- sem Fall und unter Anwendung des hierfür geltenden Maßstabs der Auslegung nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Ab- wägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. hierzu Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 246/16, NJW 2018, 1957 Rn. 32; jeweils mwN; st. Rspr.), wären die streitigen Klauseln dahin auszulegen, dass den Beklagten mit dem lebenslangen Wohnrecht ein Recht eingeräumt wird, das sie den Klä- 29 - 13 - gern unmittelbar entgegen halten können und das die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausschließt. Entgegen der Auffassung der Revision wären die betreffenden Bestim- mungen des Kaufvertrags als Allgemeine Geschäftsbedingungen in der vorge- nannten Auslegung weder als überraschende Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB) nicht Bestandteil des Kaufvertrags geworden noch wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) unwirksam. a) Von einer überraschenden Klausel gemäß § 305c Abs. 1 BGB kann von vornherein nicht die Rede sein, weil sich aus dem Gesamtzusammenhang eindeutig ergibt, dass es der Stadt Bochum als Verkäuferin darum ging, die Mietverhältnisse ihrer langjährigen Mieter für deren Lebenszeit gegen eine nicht auf Vertragsverletzungen gestützte ordentliche Kündigung abzusichern; dies kann den Klägern nicht verborgen geblieben sein und sie hatten deshalb mit den hier im Streit stehenden Regelungen in § 2 b (4) und (5) des notariellen Kaufvertrags zu rechnen. b) Eine unangemessene Benachteiligung der Kläger durch die streitigen Klauseln ergibt sich weder daraus, dass diese nicht klar und verständlich wären (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), noch aus einer inhaltlichen Unausgewogenheit (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). aa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung folgt dies aller- dings nicht bereits daraus, dass die genannten Klauseln gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB einer - über das Transparenzerfordernis (§ 307 Abs. 3 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) hinausgehenden - Inhaltskontrolle entzogen wären, weil sich der im notariellen Kaufvertrag vorgesehene Mieterschutz als eine we- sentliche Leistungspflicht der Kläger als Käufer und damit als ein "essentialium negotii" darstelle. Zwar unterliegen mit Rücksicht auf die Vertragsfreiheit Abre- 30 31 32 33 - 14 - den über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung (sogenannte Leis- tungsbeschreibungen), ohne deren Vorliegen mangels Bestimmtheit oder Be- stimmbarkeit des wesentlichen Vertragsinhalts ein wirksamer Vertrag nicht mehr angenommen werden kann, nicht der Inhaltskontrolle (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, NJW 2008, 360 Rn. 18; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 43 f.; vom 25. Oktober 2016 - XI ZR 9/15, BGHZ 212, 329 Rn. 21; Erman/Roloff, BGB, 15. Aufl., § 307 Rn. 42 f.; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., § 307 Rn. 37, 40 f.; MünchKommBGB/Wurmnest, 7. Aufl., § 307 Rn. 12). Um solche Leistungsbeschreibungen handelt es sich bei den hier in Re- de stehenden Vereinbarungen eines lebenslangen Wohnrechts der beklagten Mieter und eines Ausschlusses der ordentlichen Kündigung jedoch nicht. Zu den "essentialia negotii" in dem vorgenannten Sinne gehören bei einem Kauf- vertrag - wie hier - regelmäßig die Vertragsparteien, der Kaufgegenstand und der Kaufpreis (vgl. bereits RGZ 124, 81, 83 f.; siehe ferner BGH, Urteil vom 23. August 2018 - III ZR 506/16, juris Rn. 23; Staudinger/Beckmann, BGB, Neubearb. 2013, § 433 Rn. 18; jurisPK-BGB/Backmann, Stand 19. Mai 2017, § 145 Rn. 15; jurisPK-BGB/Pammler, Stand 1. Dezember 2016, § 433 Rn. 19; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., Einf. v. § 433 Rn. 1 f.). Der Inhaltskontrolle unterworfen sind hingegen Klauseln, die - wie die hier in Rede stehenden Klauseln - das Hauptleistungsversprechen (lediglich) einschränken, verändern, modifizieren oder näher ausgestalten (BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 44; vom 25. Oktober 2016 - XI ZR 9/15, aaO; Erman/Roloff, aaO Rn. 42, 44; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO Rn. 38; MünchKommBGB/Wurmnest, aaO). 34 35 - 15 - bb) Die vorgenannten Klauseln verstoßen - entgegen der Auffassung der Revision - nicht gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 37; vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f.; jeweils mwN). Dies ist hier der Fall. Wie bereits ausgeführt, las- sen die im Zusammenhang mit dem lebenslangen Wohnrecht der Beklagten getroffenen Regelungen keinen Zweifel daran, dass ein unmittelbarer Schutz der Mieter gegenüber etwaigen Kündigungen der Käufer bezweckt und damit die ordentliche Kündigung, soweit diese nicht auf Vertragsverletzungen der Mie- ter gestützt wird, ausgeschlossen ist. cc) Auch eine inhaltliche Unausgewogenheit der streitbefangenen Rege- lungen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt entgegen der Auffassung der Re- vision nicht vor. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Regelungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und zum Kündigungsausschluss weder mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sei- en (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) noch wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt würden, dass die Errei- chung des Vertragszwecks gefährdet wäre (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zwar wird den Klägern durch die Regelung über das lebenslange Wohn- recht der Mieter eine ordentliche Kündigung, die nicht auf Vertragsverletzungen gestützt ist, für die Lebenszeit der aktuellen Mieter versagt, woraus sich für die Kläger gewisse Einschränkungen der Nutzbarkeit der Kaufsache während die- ses Zeitraums ergeben. Darin hat das Berufungsgericht jedoch völlig zu Recht weder eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild noch eine Vertragszweckge- 36 37 38 - 16 - fährdung des Kaufvertrages gesehen. Der von der Revision herangezogene Umstand, dass § 573 BGB verschiedene Möglichkeiten der ordentlichen Kündi- gung des Vermieters vorsehe, liegt schon deshalb neben der Sache, weil Ab- weichungen zugunsten des Mieters gerade zulässig sind (§ 573 Abs. 4 BGB). Die Regelungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und zum Kündigungsausschluss halten schließlich auch sonst der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die kaufvertraglichen Bestimmungen, mit denen das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter einge- schränkt, ihnen das Recht zur außerordentlichen Kündigung hingegen belassen wird, eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommu- nalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshau- ses darstellen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 13.09.2017 - 47 C 291/14 - LG Bochum, Entscheidung vom 03.04.2018 - I-9 S 80/17 - 39

BGH VIII ZR 66/1913.01.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:290317UVIIIZR45.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 45/16 Verkündet am: 29. März 2017 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, ent- zieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestäti- gung von Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). b) Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseiti- gen Belange abzusehen. - 2 - c) Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härtere- gelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mie- ters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu be- rücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhän- gig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und da- mit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtli- chen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu wer- den, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 18). d) Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgaran- tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentums- garantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Woh- nung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]). - 3 - e) Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) re- gelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbe- schluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944, und Se- natsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 16). f) Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzu- nehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisier- ten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her re- gelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich je- doch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden. g) So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer ge- schäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallge- staltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt be- gründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstün- de, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Ent- sprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebens- partner des Vermieters erfolgen soll. h) Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegat- te/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnis- ses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andern- falls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensge- staltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Ein- schränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 4 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 13. Januar 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. Juli 1977 Mieter einer 27 qm großen, im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses (Gartenhaus) gelegenen Zweizimmer- wohnung in B. . Die Klägerin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Der Ehemann der Klägerin betreibt nach ihrer Darstel- lung im ersten Geschoss des Vorderhauses des Anwesens, in dem sich die vom Beklagten genutzte Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen. Mit Schreiben vom 24. Juni 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhält- nis zum 1. März 2014. Zur Begründung führte sie aus, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der zum Betrieb des Gewerbes angemieteten Räume 1 2 - 5 - im ersten Obergeschoss des Anwesens ausgeschöpft sei. Die auch als Bera- tungsräume genutzten Büroräume seien überfrachtet mit bis an die Decke rei- chenden, überfüllten Aktenregalen. Ihr Ehemann beabsichtige daher, in der Wohnung des Beklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wolle sie ihm die vom Beklagten genutzte Mietwohnung zur Verfügung stellen. Der Beklagte hat der Kündigung wider- sprochen. Er hat geltend gemacht, der Verlust der Wohnung begründe für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte. Außerdem stelle die beabsichtigte gewerbli- che Nutzung eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar. Die Vorinstanzen haben zwar das Vorliegen eines Kündigungsgrunds be- jaht, jedoch die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage im Hinblick auf die nach dem Ausspruch der Kündigung in B. in Kraft getretenen Regelun- gen des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der Zweckentfremdungs- verbots-Verordnung abgewiesen, die einer beabsichtigten gewerblichen Nut- zung der Wohnung des Beklagten derzeit entgegenstünden. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 3 4 5 - 6 - Zwar stelle der von der Klägerin geltend gemachte Bedarf an der vermie- teten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, welches den beispielhaft in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungsgründen und damit auch dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gleichstehe. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung stehe ihr jedoch nicht zu, da das berechtigte Interesse an der Been- digung des Mietverhältnisses noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. Nach den im Mietvertrag enthaltenen Regelungen habe die Klägerin das Miet- verhältnis mit der am 24. Juni 2013 ausgesprochenen Kündigung nicht vor dem 30. Juni 2014 beenden können. Bereits am 1. Mai 2014 sei aber die auf Grund- lage des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vom 29. November 2013 (im Folgenden: ZwVbG) durch den B. Senat erlassene Zweckentfremdungs- verbot-Verordnung in Kraft getreten. Von diesem Zeitpunkt an sei eine von der Klägerin bislang nicht erwirkte Zweckentfremdungsgenehmigung Vorausset- zung für die beabsichtigte Umnutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken. Abgesehen davon, dass völlig unklar sei, ob die Voraussetzungen für eine sol- che Genehmigung überhaupt gegeben seien, sei das Vorliegen einer solchen Genehmigung nunmehr auch Wirksamkeitsvoraussetzung einer Kündigung. Gegen die in § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG enthaltene Ermächtigungsgrundlage, nach welcher der B. Senat durch Rechtsverordnung feststellen dürfe, ob im Land oder in einzelnen Bezirken die Voraussetzungen für ein Zweckent- fremdungsverbot vorliegen, bestünden keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Der Verordnungsgeber habe auch die vom Gesetz gezogenen Grenzen einge- halten und insbesondere nicht den ihm eingeräumten Spielraum überschritten. 6 7 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - wenn auch nur im Er- gebnis - stand. Die Revision der Klägerin ist daher zurückzuweisen. Der Klägerin steht nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten genutzten Wohnung zu. Denn entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht gegeben. Die vom Berufungsgericht und auch von der Revision in den Mittelpunkt ihrer Überlegungen gestellte Frage, ob durch das Inkrafttreten des Berliner Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der darauf beruhenden Zweckentfremdungsverbots-Verordnung ein bestehender Kündigungsgrund nachträglich vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, stellt sich daher nicht. 1. Da die Klägerin die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, son- dern sie einer gewerblichen Nutzung (Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes und Verwendung als Aktenaufbewahrungsraum) zuführen will, ist der Kündi- gungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht erfüllt (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944; Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 14). 2. Auch die Voraussetzungen einer - von einzelnen Stimmen in der früheren Instanzrechtsprechung und im Schrifttum in solchen Fällen herange- zogenen (vgl. etwa LG Berlin, NJW-RR 1992, 1231 und die Nachweise unten unter II 3 c cc (3) (b) (aa) (aaa)) - Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor. Dieser Kündigungstatbestand setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Ver- wertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem innewoh- 8 9 10 11 12 - 8 - nenden materiellen Werts gehindert ist (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa). Es kann offen bleiben, ob sich ein solcher Hinderungsgrund unter Umständen auch daraus ergeben kann, dass dem Vermieter bei Fortbestehen des Wohnraummietverhältnisses die Möglichkeit genommen ist, die Mietwohnung zu besseren Konditionen an Ge- werbetreibende, an Freiberufler oder an eine Behörde zu vermieten (so Stau- dinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 147; MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 84 mwN; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 63). Denn die Klägerin, die ihre Kündigung al- lein auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt hat, hat bereits dies nicht geltend gemacht. Sie hat sich nicht darauf berufen, die bisher vom Beklagten genutzten Räume ihrem Ehemann mietweise überlassen zu wollen und hierdurch höhere Mieteinnahmen als bisher zu erzielen. Ausweislich ihrer Darstellung geht es ihr nicht um eigene wirtschaftliche Interessen, sondern allein darum, ihrem Ehe- mann für dessen Beratungsunternehmen weitere Räumlichkeiten zu Aktenein- lagerungszwecken und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes zur Verfü- gung zu stellen. Schon aus diesem Grunde scheidet eine Verwertungskündi- gung aus. Die Frage, ob eine solche wirtschaftliche Verwertung "angemessen", also von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wäre (Senats- urteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 12; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17), stellt sich damit ebenso wenig wie die weitere Frage, ob die Klägerin dadurch erhebliche (wirt- schaftliche) Nachteile erleidete, dass ihr Ehemann nicht zusätzlich die Woh- nung des Beklagten zu Archivzwecken und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes nutzen könnte. 3. Die Klägerin kann die ausgesprochene Kündigung auch nicht mit Er- folg auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen. Soweit das Berufungsgericht dem Amtsgericht folgend meint, der Bedarf an einer vermieteten Wohnung aus- 13 - 9 - schließlich für eine berufliche Tätigkeit begründe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Weiteres ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift, das den beispielhaft in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungs- gründen gleichstehe, hat es die Rechtsprechung des Senats missverstanden. a) Mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB hat der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat, und hat damit zugleich bestimmt, welches Gewicht den gegenläufigen Belangen jeweils zukommen soll (BVerfGE 81, 29, 32). Die dabei vom Gesetzgeber gemachten Vorgaben und getroffenen Interes- senabwägungen haben die Gerichte zu respektieren (BVerfGE aaO, S. 33). Bei der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist es dagegen Aufgabe der Gerichte, festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. b) Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Be- endigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Senatsur- teile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Hierbei ist zu berücksich- tigen, dass die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Vielzahl mög- licher Kündigungstatbestände umfasst (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensab- läufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne gegeben ist, einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Se- natsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). Es obliegt daher in 14 15 - 10 - erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jewei- lige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein be- rechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Des- sen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen- grundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, WuM 2007, 457 Rn. 11 mwN; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). c) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht - was auch ohne die in der mündlichen Revisionsverhandlung von der Revisionserwiderung erhobene Gegenrüge zu beachten gewesen wäre - nicht hinreichend beachtet, weil es von einen unzutreffenden materiell-rechtlichen Maßstab ausgegangen ist. Es hat - dem Amtsgericht folgend - der Entscheidung des Senats vom 26. Septem- ber 2012 (VIII ZR 330/11, aaO Rn. 14 ff.) entnommen, dass ein Nutzungsbedarf für (frei-)berufliche oder gewerbliche Zwecke den in § 573 Abs. 2 BGB aufge- führten Kündigungsgründen generell gleichzusetzen ist. aa) Eine solche Aussage war mit dem genannten Senatsurteil - wie der in Randnummer 12 dieser Entscheidung enthaltene Hinweis auf eine stets er- forderliche umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände zeigt - aber nicht beabsichtigt. Die sich daran anschließenden - in missverständlicher Weise ver- allgemeinerungsfähig klingenden - Ausführungen dazu, ob die Absicht eines mit seiner Ehefrau im selben Anwesen wie der Mieter wohnenden Vermieters, die vermietete Wohnung seiner Ehefrau zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Wohnraummietverhältnisses begründet, waren der Sache nach ausschließlich auf die konkret zu beurteilende Fallgestaltung bezogen. Die verallgemeine- 16 17 - 11 - rungsfähig gefasste Begründung des genannten Senatsurteils war letztlich dem Umstand geschuldet, dass das Berufungsgericht in jenem Fall nur dem Mieter, nicht aber auch dem Vermieter eine verfassungsrechtlich geschützte Position zugebilligt (LG Berlin, Urteil vom 8. November 2011 - 65 S 475/10, Seite 7, nicht veröffentlicht) und das Amtsgericht sogar aus dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) eine Sperrwirkung für eine auf einen Berufsbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeleitet hatte (AG Charlottenburg, Urteil vom 8. Dezember 2010 - 212 C 72/10, S. 5, nicht veröffentlicht). bb) Ob ein (frei-)beruflicher oder gewerblicher Bedarf eine Kündigung ei- nes Wohnraummietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigt, lässt sich nicht allgemein beantworten. (1) Entgegen der oben angeführten Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg, die auch vereinzelt in der Literatur vertreten wird (Staudinger/ Rolfs, BGB, aaO Rn. 177), ist dem typisierten Regeltatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht im Wege des Umkehrschlusses zu entnehmen, dass der Gesetzgeber einen (frei-)beruflichen oder gewerblichen Bedarf gerade nicht als Kündigungsgrund anerkennen wollte, so dass insoweit ein Rückgriff auf die Ge- neralklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen wäre (so auch LG Braunschweig, Beschluss vom 28. August 2009 - 6 S 301/09, juris Rn. 6; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rn. 40a; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 34 mwN; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 573 BGB Rn. 8). Der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen woll- te, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Mieter- höhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Veräu- ßerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Umwandlung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu 18 19 - 12 - (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken aber gerade nicht. Auch die Ge- setzesmaterialien zu § 573 BGB und seinen Vorgängerbestimmungen geben keinen Anhalt dafür, dass (frei-)berufliche oder gewerbliche Nutzungsabsichten von vornherein als Kündigungsgründe ausgenommen sein sollten. Die Vorschrift des § 573 BGB geht ebenso wie die Vorgängerregelung des § 564b BGB aF zurück auf Art. 1 § 1 des Gesetzes vom 25. November 1971 über den Kündigungsschutz von Mietverhältnissen von Wohnraum (BGBl. I S. 1839 - Erstes WKSchG; vgl. hierzu BT-Drucks. 7/2011, S. 8 [zu § 564b BGB aF] und BT-Drucks. 14/4553, S. 65 [zu § 573 BGB]; vgl. auch Se- natsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, ZIP 2017, 122 Rn. 25). Ausweislich der dazu vorliegenden Gesetzesmaterialien sollten die in Art. 1 § 1 Absatz 2 des Ersten WKSchG aufgeführten drei Kündigungstatbestände eine - nicht abschließende - beispielhafte Aufzählung der Umstände enthalten, die als berechtigte Interessen des Vermieters anzuerkennen sind (BT-Drucks. VI/1549, S. 8; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 65 [zu § 564b BGB aF]). Diese Absicht hat in Absatz 2 der genannten Vorschrift durch die Verwendung des - sich auch in den Nachfolgebestimmungen des § 564b Abs. 2 BGB aF und des § 573 Abs. 2 BGB findenden - Begriffs "insbesondere" ihren Niederschlag ge- funden. Nach der Gesetzesbegründung sollen allerdings nur solche Interessen in Betracht zu ziehen sein, die ein den aufgeführten Gründen ähnliches Gewicht aufweisen (BT-Drucks. aaO). Bei den Beratungen zur Einführung der - mit Art. 1 § 1 des Ersten WKSchG im wesentlichen inhaltsgleichen - Nachfolgeregelung des § 564b BGB aF hat der Rechtsausschuss des Bundesrats in seiner Sitzung am 20. März 1974 zwar einerseits von einer Empfehlung abgesehen, eine Erweiterung des Katalogs der Fälle in § 564b Abs. 2 BGB vorzuschlagen, in denen der Vermieter anerkanntermaßen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver- hältnisses hat. Gleichzeitig hat er in seiner Entschließung jedoch ausgespro- 20 21 - 13 - chen, er gehe "aber davon aus, dass der Vermieter in der Regel auch ein be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zum Beispiel auch in den Fällen des sogenannten Betriebsbedarfs hat […]" (Niederschrift über die 405. Sitzung des Rechtsausschusses des Bundesrats, 0055 - Nr. R 33/74, S. 55). Dieser Ansicht hat sich später auch der Rechtsausschuss des Bundestags angeschlossen (BT-Drucks. 7/2638, S. 2). An dieser Ausgestaltung des Kündigungstatbestands bei Wohnraum- mietverhältnissen hat sich im Zuge der Reform des Mietrechts im Jahr 2001 nichts geändert. Die an die Stelle des § 564b BGB aF getretene Vorschrift des § 573 BGB führt - wie bisher - in Absatz 2 einzelne Kündigungsgründe beispiel- haft auf, wobei die Aufzählung mit geringen sprachlichen Änderungen inhaltlich der Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aF entspricht (BT-Drucks. 14/4553, S. 65; vgl. auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 25, 39). Auch der Gesetzgeber des Mietrechtsre- formgesetzes sah keinen Anlass, gewerblichen oder (frei-)beruflichen Bedarf als Kündigungsgrund im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auszunehmen. Im Gegenteil findet sich in der Begründung zum Gesetzesentwurf der Bundesre- gierung der Hinweis, die Rechtsprechung stelle zuweilen im Einzelfall überhöh- te Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses (BT-Drucks. 14/4553 aaO). Aus der Konzeption des § 573 BGB und seiner Vorgängerregelungen lässt sich damit gerade nicht ableiten, dass eine auf einen (frei-)beruflichen oder gewerblichen Bedarf gestützte Kündigung eines Wohnraummietverhältnis- ses von vornherein ausgeschlossen wäre. (2) Umgekehrt ist es aber auch nicht zulässig, den Berufs- oder Ge- schäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise an- zuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummiet- 22 23 24 - 14 - verhältnisses zu behandeln. Denn der Gesetzgeber hat eine solche Fallgestal- tung gerade nicht als typisierten Regelfall eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses aufgeführt, sondern verlangt eine - von den Gerichten vorzunehmende - einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar ist der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BVerfE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, aaO Rn.13 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 13; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 13; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 13). Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte - in § 573 Abs. 2 BGB nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kün- digung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO mwN). cc) Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs "berechtigtes Interesse" erfordert damit eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 2004, 440, 441; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 2005, 454, 455 [zur Wohnungseigentümer- gemeinschaft]). Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, aaO; NZM 2011, 479 Rn. 29). 25 - 15 - (1) Auf Seiten des Vermieters ist zu beachten, dass nicht nur dessen Wunsch, die Mietwohnung zu Wohnzwecken zu nutzen, vom Schutzbereich der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung erfasst ist, sondern auch dessen Absicht, die Wohnung für (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeiten zu verwenden. (a) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum ist durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand ge- kennzeichnet (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 79, 292, 303 f.; 100, 226, 241; 102, 1, 15; jeweils mwN). Seine Nutzung soll es dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestal- ten (BVerfGE 46, 325, 334; 79, 292, 303, BVerfG, NJW 1998, 2662). Das gilt nicht nur für den privaten Bereich des Einzelnen, sondern auch für seine wirt- schaftliche Betätigung (BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unter- nehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, aaO ["wirtschaftliche Betäti- gung"]). Dieses Schutzes begibt sich der Vermieter nicht dadurch, dass er die Wohnung vermietet hat (vgl. BVerfGE 79, 283, 289). (b) Da damit auch eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Betätigung in den vermieteten Räumlichkeiten unter den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fällt, stellt sich die Frage, ob die verfassungsrechtliche Eigentums- verbürgung alleiniger Prüfungsmaßstab für die Grundrechtsposition des Ver- mieters ist oder ob daneben auch die von Art. 12 Abs. 1 GG erfasste Berufs- freiheit oder jedenfalls das Grundrecht der allgemeinen Handlungsfreiheit nach Art. 2 Abs. 1 GG berührt sind. (aa) Art. 12 Abs. 1 GG schützt auch die Freiheit der Berufsausübung (BVerfGE 138, 261, Rn. 52; BVerfG, NJW-RR 2016, 1349 Rn. 49). Dazu zählt die gesamte berufliche Tätigkeit, namentlich deren Form, Mittel, Umfang und Inhalt (Gaier in Gaier/Wolf/Göcken, Anwaltliches Berufsrecht, 2. Aufl., Art. 12 26 27 28 29 - 16 - GG Rn. 21 mwN; Jarass/Pieroth, GG, 14. Aufl., Art. 12 Rn. 10 mwN; Hergenröder in Henssler/Willemsen/Kalb, Arbeitsrecht, 7. Aufl., Art. 12 GG Rn. 14). Auch die regelmäßig nur von Art. 2 Abs. 1 GG erfasste Freiheit zu wirt- schaftlicher beziehungsweise unternehmerischer Betätigung (vgl. BVerfGE 95, 267, 303 f.; 97, 169, 176; BVerfGK 12, 308, 327; BVerfG, GRUR 2001, 266; jeweils mwN) kann dem Schutz von Art. 12 Abs. 1 GG unterfallen (BVerfGK 12, 308, 327 f. mwN; BVerfG, GRUR 2011, aaO; vgl. auch BVerfGE 97, 228, 254). Ein Eingriff in den Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG liegt aber in sämtlich genannten Fällen nur dann vor, wenn die in Frage stehende gesetzliche Rege- lung sich unmittelbar auf die Berufsausübung bezieht oder zumindest eine ob- jektiv berufsregelnde Tendenz aufweist (BVerfGE 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48; BVerfG, NJW-RR 2012, 1071, 1072). Deswegen kann Art. 12 Abs. 1 Satz 2 GG grundsätzlich auch dann berührt sein, wenn eine nicht unmit- telbar auf die Berufsfreiheit abzielende Vorschrift oder Maßnahme in ihren tat- sächlichen Auswirkungen geeignet ist, diese zu beeinträchtigen (BVerfGE 81, 108, 121 f.; 110, 226, 254 mwN; 110, 370, 393). Erforderlich ist dabei jedoch, dass die Berufstätigkeit zumindest nennenswert erschwert wird (BVerfGE 81, 108, 122; 110, 370, 393 f.; Gaier, aaO Rn. 29). Letzteres ist bei § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, der die Kündigung von vermieteten Wohnräumen, die der Vermie- ter für seine (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit beansprucht, vom Vor- liegen eines berechtigten Interesses und damit von einer Einzelfallabwägung abhängig macht, nicht von vornherein auszuschließen (so aber im Ergebnis Schmidt, NZM 2014, 609, 614; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl. § 573 Rn. 94). Denn die darin liegende Einschränkung der freien Verwendungsfähigkeit der vermieteten Räumlichkeiten kann die (frei-)berufliche oder wirtschaftliche Betätigung von Vermietern, die - etwa im Existenzgründerstadium oder wegen mangelnder Fi- nanzkraft - auf die Nutzung dieser Räume angewiesen sind, deutlich erschwe- ren. Falls man § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichwohl eine objektiv berufsregeln- de Tendenz absprechen wollte, wäre jedenfalls der Schutzbereich des Art. 2 - 17 - Abs. 1 GG in seiner Ausgestaltung als wirtschaftliche Betätigungsfreiheit eröff- net (vgl. BVerfGE 37, 1, 18; 113, 29, 49; 125, 104, 133). (bb) Daraus folgt aber - anders als dies in den bereits angeführten Se- natsentscheidungen vom 5. Oktober 2005 (VIII ZR 127/05, aaO) und vom 26. September 2012 (VIII ZR 330/11, aaO Rn. 16) zum Ausdruck kommt - nicht, dass eine dem Vermieter verwehrte Befugnis, eine zu Wohnzwecken vermiete- te Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen, neben dem Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG grundsätzlich auch an den Grund- rechtsverbürgungen des Art. 12 Abs. 1 GG oder des Art. 2 Abs. 1 GG zu mes- sen wäre. (aaa) Die Gewährleistungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und nach Art. 12 Abs. 1 GG schließen sich regelmäßig gegenseitig aus. Während die Ei- gentumsgarantie das Erworbene schützt, stellt die Berufsfreiheit den Erwerb, mithin die Betätigung an sich, unter Schutz (BVerfGE 30, 292, 334 f.; 84, 133, 157; 85, 360, 383; 126, 112, 135). Daher ist Art. 14 Abs. 1 GG als verfassungs- rechtlicher Prüfungsmaßstab heranzuziehen, wenn es um eine Begrenzung der Innehabung und Verwendung vorhandener Vermögensgüter geht, während ein Eingriff in die Freiheit der individuellen Erwerbs- und Leistungstätigkeit an Art. 12 Abs. 1 GG zu messen ist (BVerfGE 30, 292, 335; 84, 133, 157; 85, 360, 383; jeweils mwN; BVerfGE 126, 112, 135). Gibt es gleichwohl Überschneidun- gen, verdrängt das jeweils sachnähere Grundrecht regelmäßig das nur mittelbar betroffene weitere Grundrecht (BVerfGE 84, 133, 157; 102, 26, 40; 126, 112, 136; vgl. auch BVerfG, NJW 1994, 994). Soweit in den Senatsentscheidungen vom 5. Oktober 2005 (VIII ZR 127/05, aaO) und vom 26. September 2012 (VIII ZR 330/11, aaO) demgegen- über Art. 12 Abs. 1 GG als (allein) maßgeblicher Prüfungsmaßstab herangezo- gen wurde, hält der Senat hieran im Hinblick auf die vorstehenden Ausführun- 30 31 32 - 18 - gen nicht fest. In der letztgenannten Entscheidung blieb auch unberücksichtigt, dass in den Fällen, in denen eine Mietwohnung nicht für eigene Berufszwecke des Vermieters, sondern für eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit eines Ehegatten genutzt werden soll, neben dem hierbei grundsätzlich in Be- tracht kommenden Schutz der Eigentumsgarantie des Vermieters nicht auch dessen Berufsfreiheit betroffen sein kann (siehe auch Häublein, WuM 2014, 635, 639), sondern allenfalls das Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG). Auch diesem Grundrecht kommt aber neben der Eigen- tumsgarantie regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (vgl. BVerfG, NJW 1994, 994 [zum Fall der Eigenbedarfskündigung]). (bbb) Die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG verdrängt als spe- ziellere Regelung in der Regel auch das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 1 GG (BVerfGE 79, 292, 304). Denn die grundrechtliche Eigentumsverbürgung ent- hält bereits Elemente der allgemeinen Handlungsfreiheit und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts, weil sie es dem Eigentümer ermöglichen soll, sein Leben unter Nutzung des Eigentumsgegenstands nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (BVerfGE 79, 292, 303 f.). (2) Auf Seiten des Mieters ist zu beachten, dass auch dessen Besitzrecht an der vermieteten Wohnung Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2001, 330; NJW-RR 2004, 440, 441; NJW 2006, 2033; NZM 2011, 479 Rn. 29). Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Exis- tenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Le- bensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persön- lichkeit angewiesen (BVerfGE 89, 1, 6). Ein Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, son- dern ist gezwungen, Wohnraum anzumieten. Das vom Vermieter abgeleitete 33 34 - 19 - Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie ty- pischerweise dem Sacheigentum zukommen (BVerfGE 89, 1, 6, 8). (3) Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt. Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie un- ter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen. (a) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Abgrenzung der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine Inhalts- und Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die Beendigung eines Wohn- raummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermie- ters voraussetzt (vgl. BVerfGE 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu § 564b BGB aF]). Dabei hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von - nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehendem - Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) zu berücksichtigen, dass große Teile der Bevölkerung aus wirtschaftlichen Grün- den auf die Nutzung fremden Wohnraums angewiesen sind, der für sie den räumlichen Mittelpunkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet (BVerfGE 68, 361, 370; 81, 29, 32; BVerfG, Beschluss vom 15. März 1990 - 1 BvR 83/90, juris Rn. 4). Jeder Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem Woh- nungsmarkt mit Belastungen verbunden, die den engeren persönlichen Le- benskreis betreffen (BVerfGE 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Mieter die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht zu nehmen (BVerfGE 79, 283, 289). 35 36 - 20 - (b) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Gerichte gehalten, die durch die Eigentumsgarantie (jeweils) gezoge- nen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unver- hältnismäßige Eigentumseinschränkungen vermeidet (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF]; BVerfG, NJW 2000, aaO; NJW-RR 2004, aaO; NZM 2011, aaO Rn. 30). Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei. (aa) Allerdings geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) und Nr. 3 BGB (wirtschaftliche Verwertung) einen ers- ten Anhalt für eine Interessenbewertung und -abwägung (im Ansatz ähnlich Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 188 aE). Will der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen; vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21) selbst zu Wohn- zwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von Angehöri- gen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), reicht bereits ein ernsthaf- ter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (vgl. BVerfGE 81, 29, 32 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Bei einer Ver- wertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist dagegen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung (BVerfGE 79, 283, 289 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF]). Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägun- gen getragenen [vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289, 293 mwN; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteresse des Vermieters deshalb 37 38 39 40 - 21 - nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortsetzung des Wohnraummietver- hältnisses erhebliche Nachtteile entstünden (BVerfGE 81, 29, 33), wobei je- doch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbu- ßen einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwüchsen (BVerfGE 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fälle andernfalls drohenden Exis- tenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwer- tung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 290; 84, 382, 385; BVerfG, NJW 1991, 3270, 3271). (aaa) Das Interesse des Vermieters, die vermietete Wohnung zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interes- senlage her zwischen den genannten typisierten Regeltatbeständen anzusie- deln. Anders als bei einer Verwertungskündigung soll die Wohnung bezie- hungsweise das Grundstück, auf dem die Wohnung gelegen ist, nicht veräu- ßert, für einen Neubau abgerissen oder auf sonstige Weise wirtschaftlich ver- wertet werden. Entgegen einer in der früheren Instanzrechtsprechung (vgl. etwa LG Berlin, NJW-RR 1992, 1231) und von einzelnen Stimmen im Schrifttum ver- tretenen Ansicht (Wiek, WuM 2013, 271, 273; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 204) stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Zwecken keine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, denn es geht dabei nicht um die Ertragskraft der Mieträume oder des Grund- stücks, sondern um die Ermöglichung einer unter Einsatz dieses "Sachmittels" ausgeübten (frei-)beruflichen oder gewerblichen Betätigung. (bbb) In Anbetracht dessen, dass der Vermieter die vermieteten Räume nicht auf ihre wirtschaftliche Ertragskraft (Realisierung des ihnen innewohnen- 41 42 - 22 - den Werts) reduzieren, sondern sie zur Eigennutzung verwenden will, ist in sol- chen Fällen ein etwas größerer personaler Bezug als bei der Verwertungskün- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben. Der persönliche Bezug bleibt aber, da die Wohnräume nicht (überwiegend) zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-)berufliche Tätigkeit genutzt werden sollen, hinter dem personalen Bezug des Kündigungstatbestands des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zurück (vgl. auch LG Braunschweig, Beschluss vom 28. August 2009 - 6 S 301/09, aaO). Daraus lässt sich ableiten, dass einerseits dem ernsthaften, von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen Nutzungswunsch des Vermieters - anders als bei der Kündigung wegen Eigen- bedarfs - nicht schon von vornherein der Vorzug zu geben ist, dass aber ande- rerseits für eine berechtigte Kündigung des Vermieters wegen einer geplanten (frei-)beruflichen oder gewerblichen Eigennutzung keine höheren, vielmehr so- gar eher etwas geringere Anforderungen als bei einer Verwertungskündigung zu stellen sind. (bb) Letztlich hängt es von den konkreten Einzelfallumständen ab, ob ei- ne Nutzung der Wohnräume durch den Vermieter zu (frei-)beruflichen oder ge- werblichen Zwecken eher in die Nähe des Tatbestands der Eigenbedarfskündi- gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu rücken ist oder mehr Gemeinsamkeiten mit der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) aufweist. Auch insoweit verbietet sich eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich lediglich anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden. (aaa) So weist etwa der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend (im Falle einer untergeordneten geschäftlichen Mitnutzung dürfte bereits der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen - vgl. LG Berlin, GE 1991, 683; Staudinger/ Rolfs, aaO Rn. 96 mwN; NK-BGB/Hinz, aaO; Emmerich in Emmerich/ 43 44 - 23 - Sonnenschein, aaO Rn. 44 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 59 unter ee) einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine größere Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als zum Tatbestand der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf (so auch Sternel, Miet- recht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 289). Denn in solchen Fallgestaltungen macht der Vermieter nicht nur von seiner durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ebenfalls ge- schützten Rechtsposition Gebrauch, sein Wohnungseigentum zu eigenen ge- schäftlichen Zwecken zu nutzen (vgl. BVerfGE 79, 283, 289), sondern er will in der Mietwohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen. Da allerdings ein Tatbestandsmerkmal des typisierten Regeltatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt, nämlich eine alleinige oder zumindest über- wiegende Nutzung zu Wohnzwecken, ist zusätzlich zu den für eine Eigenbe- darfskündigung genügenden Voraussetzungen ein weiterer Gesichtspunkt zu fordern, der für das Erlangungsinteresse des Vermieters spricht (Lützenkirchen, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO § 573 Rn. 34; aaO Rn. XI 288; Häublein, WuM 2014, 635, 636 mwN; Wiek, aaO S. 274; Schmidt, NZM 2014, 609, 617). Im Hinblick auf die bei der beschriebenen Fallgestaltung gegebene deutliche Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist es jedoch nicht erforder- lich, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen gewichtigen Nachteil begründet; vielmehr genügt bereits ein beachtenswerter Nachteil. Da- her ist dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernst- haft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Grün- den getragen ist (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, aaO sowie vorgehend LG Stralsund, WuM 2005, 779 ff.) und dem Ver- mieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umstän- den des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nach- vollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufs- 45 - 24 - planung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte. Höhere Anforderungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängt. (bbb) Der oben beschriebenen Fallgruppe vergleichbar sind die Fälle, in denen eine gemischte Nutzung überwiegend zur Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit und daneben auch zu Wohnzwecken nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch seinen Ehegatten oder seinen Lebenspartner erfolgen soll. Denn die verfassungsrechtlich verbürgte Privatnützigkeit des Eigentums, wonach es dem Eigentümer ermöglicht werden soll, sein Leben nach eigenen, selbstver- antwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (BVerfGE 46, 325, 334; 79, 292, 303 f.), ist - wie der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zeigt - nicht auf die Person des Vermieters beschränkt, sondern umfasst auch nahe Ange- hörige. In den Fällen, in denen keine reine Wohnnutzung, sondern vorrangig eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Nutzung angestrebt ist, ist zwar eine Ausdehnung der Nutzungsberechtigten auf den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB be- schriebenen Kreis privilegierten Dritter im Hinblick auf die Bedeutung des Wohnraums für den Mieter nicht gerechtfertigt. Jedoch hat zumindest im Falle einer ehelichen Lebensgemeinschaft oder einer (eingetragenen) Lebenspart- nerschaft eine Ausnahme zu gelten. Denn Ehegatten und Lebenspartner sind einander zur gegenseitigen Unterstützung, auch bei der Wahl und Ausübung einer Erwerbstätigkeit (vgl. § 1353 Abs. 1 Satz 2, § 1356 Abs. 2 BGB; § 2 LPartG), sowie dazu verpflichtet, durch ihre Arbeit und mit ihrem Vermögen die eheliche oder partnerschaftliche Lebensgemeinschaft angemessen zu unterhal- ten (§ 1360 BGB; § 5 LPartG). (ccc) Dagegen weisen die Fälle, in denen eine vermietete Wohnung aus- schließlich zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt werden soll, eine größere Nähe zu dem Tatbestand der Verwertungskündigung (§ 573 46 47 - 25 - Abs. 2 Nr. 3 BGB) auf, weswegen es angesichts des Umstands, dass der Mie- ter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Le- bensmittelpunkt verdrängt werden soll, weitere Umstände hinzutreten müssen, um den Vermieterinteressen den Vorzug geben zu können (anders noch Se- natsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 14 ff.). Dabei be- gründet - ebenso wenig wie bei der Verwertungskündigung (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385) - nicht bereits jeder aus dem Fortbe- stand des Mietverhältnis dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung. Vielmehr muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der allerdings nicht unbedingt den Grad von erheblichen Beeinträchtigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss. Solche, vom Vermieter konkret und nachvollziehbar darzulegende (und im Streitfall zu beweisende) Gründe können je nach Fallgestaltung etwa darin bestehen, dass eine Ausübung der geschäftlichen Tätigkeit durch den Vermie- ter oder seinen Ehegatten/Lebenspartner in anderen (angemieteten oder eige- nen) Räumen aufgrund dort zu zahlender hoher Gewerberaummieten oder dort zu tätigender größerer Aufwendungen (etwa Umbaumaßnahmen) nicht rentabel erscheint. Aber auch der auf der konkreten Lebensgestaltung des Vermieters und/oder seines Ehegatten/Lebenspartner beruhende Wunsch, die (frei-)beruf- liche oder gewerbliche Tätigkeit eng mit dem privaten Lebensbereich zu verbin- den und daher eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit in Räumlichkei- ten auszuüben, die im selben (oder gegebenenfalls auch in einem nahegelege- nen) Anwesen wie die von ihm/ihnen genutzte Wohnung gelegen sind (etwa, weil Kinder oder pflegebedürftige Personen zu betreuen sind [vgl. auch Häublein, aaO S. 639], weil gesundheitliche Einschränkungen bestehen [ähn- lich Wiek, WuM aaO S. 276] oder weil nach dem persönlichen Lebenszuschnitt 48 - 26 - des Vermieters und seines Ehegatten/Lebenspartners aus sonstigen Gründen nur ein eng bemessenes Zeitfenster für eine geschäftliche Tätigkeit zur Verfü- gung steht), kann gegebenenfalls dazu führen, dass dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters gebührt (vgl. auch Blank, WuM 2013, 47, 49). (cc) Im Rahmen der Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härterege- lung des § 574 BGB (früher § 556a BGB aF) zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rah- men der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Dies gilt nicht nur für die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO S. 100 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]), sondern auch für den generalklauselartigen Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Ersten WKSchG, BT-Drucks. VI/1549, S. 8; BVerfGE 79, 292, 303 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF]; Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 18). Bei der nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gebotenen Interessenabwägung der widerstrei- tenden Belange sind daher auf Seiten des Mieters - anders als bei den Vermie- terinteressen, die vollständig einzufließen haben (vgl. Häublein, aaO S. 638) - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Woh- nung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den un- beträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 7; BVerfGE 68, 361, 370). Im Falle eines Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung hat daran anschließend eine weitere, nun auch die indivi- 49 - 27 - duelle Situation des Mieters einbeziehende, umfassende Abwägung der im Ein- zelfall gegebenen beiderseitigen Interessen stattzufinden. dd) Gemessen an den vorstehend aufgeführten Maßstäben ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ein berechtigtes Interesse der Klägerin im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des mit dem Beklag- ten bestehenden Wohnraummietverhältnisses nicht anzuerkennen. Zwar obliegt es - wie eingangs unter II 3 b ausgeführt - in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurtei- lung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht. Es ist jedoch un- schädlich, dass das Berufungsurteil eine solche Abwägung vermissen lässt. Denn der Senat kann nach Lage des Falles die Interessenabwägung selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erfor- derlich sind (vgl. BGH, Urteile vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216 Rn. 15; vom 11. März 2008 - VI ZR 189/06, NJW-RR 2008, 913 Rn. 17; vom 17. November 2009 - VI ZR 226/08, NJW 2010, 760 Rn. 21). Der im Kündigungsschreiben aufgeführte Wunsch der Klägerin, die ver- mietete Zweizimmerwohnung ihrem Ehemann, der im Vorderhaus desselben Gesamtareals ein Beratungsunternehmen betreibe, zur Einrichtung eines weite- ren Arbeitsplatzes und eines Aktenarchivs zu überlassen, ist nicht der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Beklagten zu geben. Die Mietwohnung soll al- lein für gewerbliche Zwecke genutzt werden und nicht auch zu Wohnzwecken dienen, so dass der Nutzungswunsch eine größere Nähe zur Verwertungskün- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufweist. Daher ist für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass die Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Ge- 50 51 52 - 28 - wicht darstellt, auch wenn dieser nicht unbedingt den Grad von erheblichen Einbußen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss. Ein solcher Nachteil von einigem Gewicht ist vorliegend nicht einmal im Ansatz zu erkennen. Die Mieträume werden nach der Darstellung der Klägerin nicht zur Aufnahme oder Fortsetzung einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit benötigt, sondern allein zur räumlichen Erweiterung eines Beratungs- unternehmens. Diese Fallgestaltung kann von vornherein nicht ohne Weiteres mit den erstgenannten Sachverhalten gleichgesetzt werden (ähnlich NK-BGB/ Hinz, aaO Rn. 95). Nachteile von einigem Gewicht kommen bei einer geplanten Betriebserweiterung grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner hierauf - wenn auch nicht unbedingt drin- gend - angewiesen ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Das Erfordernis einer räumlichen Ausdehnung des Beratungsunternehmens wird damit begründet, die bisher genutzten Räume seien mit an bis an die De- cke reichenden, überfüllten Aktenregalen überfrachtet. Es ist nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass der Klägerin oder ihrem Ehemann durch eine Auslage- rung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gele- gene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmers nicht unerheblich beeinträchtigender Nachteil entstehen würde und sie deswegen auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung angewiesen wären. Dies gilt selbst unter Berücksichtigung der vom Ehemann der Klägerin in seiner - im angefochtenen Urteil mit in Bezug genommenen - Zeugenvernehmung angegebenen zusätzlichen Einzelheiten. Ausweislich seiner Bekundungen soll die an den Beklagten vermietete Zwei- zimmerwohnung zu Aktenlagerungszwecken und zur Schaffung eines Platzes zur Akteneinsicht verwendet werden mit der Folge, dass in den bisherigen Bü- roräumen ein weiterer Arbeitsplatz für die dort betriebenen zwei Beratungsun- ternehmen, von denen er eines allein und das zweite gemeinsam mit zwei Part- 53 - 29 - nern leite, geschaffen werden könne. Die Notwendigkeit dieser Maßnahmen hat er damit begründet, die Akten könnten deswegen nicht in weiter entfernt gele- gene Räume ausgelagert werden, weil immer wieder auf die Akten zugegriffen werden müsse, auch wenn sie bereits 30 Jahre alt seien. Die von der Klägerin und ihrem Ehemann angeführten Gründe rechtfertigen es nicht, den Beklagten aus seinem persönlichen Lebensmittelpunkt zu verdrängen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger ist wegen Urlaubs verhindert, seine Unterschrift beizufügen. Dr. Milger Karlsruhe, 3. April 2017 Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 19.01.2015 - 211 C 381/13 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.01.2016 - 18 S 74/15 -

§ 535§ 549§ 578

BGH VIII ZR 300/1511.10.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR66.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/19 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 133 C, 157 E, 535, 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2 a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungs- zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsge- mäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraum- mietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO mwN). b) Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind. BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Februar 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. straße 71/T. straße 34 in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. KG (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnun- gen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der ge- setzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. No- vember 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS eine der acht Woh- nungen an den Beklagten. Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und dem Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfs- weise fristgemäß. 2 3 4 5 6 7 - 4 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung so- wie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkosten- nachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil er durch die am 25. August 2011 gegenüber der DPS erklärte Kündigung nicht ge- mäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in das zwischen dieser und dem Beklagten beste- hende Mietverhältnis eingetreten sei. Die vom Kläger am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS sei unwirksam, weil der Kläger entgegen dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ein berechtigtes In- teresse an der Beendigung des Mietverhältnisses der Schuldnerin mit der DPS nicht angegeben habe. Die im Wohnraummietrecht zu beachtende Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gelte auch für die Kündigung des im Jahre 2009 begründeten 8 9 10 11 12 13 - 5 - Mietverhältnisses zwischen der Schuldnerin und der DPS. Dabei könne dahin- stehen, ob es sich insoweit um ein Gewerberaummietverhältnis handele. Denn die Schuldnerin und die DPS hätten ihr Mietverhältnis - zumindest im Hinblick auf etwaige Kündigungsmöglichkeiten - dem "Schutz des sozialen Mietrechts" unter- worfen, indem sie sich zumindest konkludent auf die Geltung des Wohnraum- mietrechts und damit auf die Anwendbarkeit des Begründungserfordernisses des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB geeinigt hätten. Das folge zunächst aus dem Wortlaut der Mietvertragsurkunde, die - gra- phisch hervorgehoben - als "Mietvertrag für Wohnraum" überschrieben sei. Zu berücksichtigen sei auch, dass die Wohnungen der DPS gemäß § 1 Nr. 1 "zu Wohnzwecken" vermietet worden seien. Zudem bedürfe gemäß § 15 Nr. 1 Satz 1 das Halten von Haustieren der Erlaubnis des Vermieters. Diese Regelung spreche für die "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht", da in gewerblichen Mietobjekten gehaltene Tiere üblicher- weise nicht als "Haustiere" bezeichnet würden. Eine dem Kläger günstige Auslegung des Erklärungswortlauts wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die Vertragsurkunde im Übrigen unmissver- ständlich die (Fort-)Geltung der gesetzlichen Regelungen des Gewerberaum- mietrechts angeordnet hätte. Daran fehle es jedoch. Vielmehr hätten die Schuld- nerin und die DPS - im Einklang mit der Überschrift des Mietvertrags - ausdrück- lich auf die Anwendung wohnraummietrechtlicher Vorschriften abgestellt, indem § 2 Nr. 3 des Vertrags auf § 573c BGB Bezug nehme. Diese Vorschrift gelte - ohne entsprechende Vereinbarung - für Gewerberaummietverhältnisse aber gerade nicht (§ 580a Abs. 2 BGB). 14 15 16 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9, vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit dem Beklagten eingetreten, weil das Mietverhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag "der Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" beziehungs- weise "des Wohnraummietrechts" und damit dem Wirksamkeitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Vermieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungsschreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 17 18 19 20 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - gemessen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 21 22 23 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Da das Beru- fungsgericht es hat dahinstehen lassen, ob das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS als gewerbliches oder als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen ist, kann der Senat diese Auslegung selbst vornehmen, weil die dafür erforderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu er- warten sind. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Ver- tragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsur- teil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 30). Danach hat die DPS die Räume, wie bereits das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Per- sonen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Person spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst 24 25 - 9 - zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB gere- gelten Fall entsprechend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohnzwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsur- kunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. Zudem hat nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils selbst der Be- klagte geltend gemacht, die Mietobjekte hätten den Mitgliedern seiner Familie als Wohnraum dienen sollen. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Geltung der Miet- schutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" oder "die Geltung des Wohnraummiet- rechts" oder eine "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht" (konkludent) verein- bart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern be- haftet. 26 27 - 10 - a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO 28 29 30 31 - 11 - Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Geltung der Mietschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" lassen sich daraus nicht herleiten. bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts bietet die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrags der Schuldnerin mit der DPS) schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die 32 33 34 - 12 - Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Vertragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksam- keit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen wollten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergüns- tigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieterkündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichne- ter - mieterschützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündigungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 35 36 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 08.11.2017 - 9 C 69/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.02.2019 - 67 S 341/17 - 37

BGH VIII ZR 176/1725.04.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:111016BVIIIZR300.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 300/15 vom 11. Oktober 2016 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 a) Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nut- zungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus (Bestätigung von BGH, Urteile vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368; vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395). Vielmehr muss sich der Nut- zungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer als- baldigen Eigennutzung besteht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, aaO). b) Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumu- ten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters die- sem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, aaO). - 2 - ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 1, § 286 Abs. 1 A Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstinstanzlichen Tat- sachenfeststellung ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechts- fehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollstän- digkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 316 f.; vom 21. Juni 2016 - VI ZR 403/14, VersR 2016, 1194; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015; Beschluss vom 10. Mai 2016 - VIII ZR 214/15, NJW-RR 2016, 982). BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15 - LG Augsburg AG Landsberg am Lech - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Oktober 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wird der Be- schluss des Landgerichts Augsburg - 4. Zivilkammer - vom 11. November 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf bis zu 30.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin, die Mieterin einer Einzimmerwohnung des Beklagten in L. war, nimmt diesen auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Ei- genbedarfs in Anspruch. Der Beklagte hatte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 27. April 2011 zum 31. Januar 2012 gekündigt und geltend gemacht, die Wohnung werde "dringend" benötigt, um seine pflegebedürftige, im Jahr 1926 1 - 4 - geborene Mutter, die allein in ihrem Einfamilienhaus in K. lebte, aufzu- nehmen. Der nachfolgende Räumungsrechtsstreit wurde durch einen Prozessver- gleich beendet, in dem die Parteien eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2012 vereinbarten und die Klägerin bei fristgerechtem Auszug 1.000 € erhalten sollte. Seit dem Auszug der Klägerin im August 2012 steht die von ihr geräumte Wohnung leer. Die Mutter des Beklagten zog nicht um und verstarb am 7. November 2014. Zwischen den Parteien ist im Wesentlichen im Streit, ob die Mutter des Beklagten ihr Haus in K. verlassen und in die Wohnung nach L. umziehen wollte. Das Amtsgericht hat die Klage, die im Verfahren der Nichtzulassungsbe- schwerde noch auf Schadensersatz in Höhe von 23.642,33 € und Zahlung au- ßergerichtlicher Anwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, sowie - sinngemäß - Feststellung der Pflicht des Beklagten zur Erstattung aller sich aus der Räu- mung und Herausgabe der von der Klägerin gemieteten Wohnung ergebenden Kosten bis zum 31. August 2017 gerichtet ist, abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück- gewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Nichtzulassungsbe- schwerde. II. Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Ent- 2 3 4 5 - 5 - scheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Kläge- rin auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). 1. Das Berufungsgericht hat das Schadensersatz- und Feststellungsbe- gehren der Klägerin wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs im Einklang mit dem Amtsgericht als unbegründet angesehen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Beweiswürdigung durch das Amtsgericht lasse Rechtsfehler im Sin- ne von § 286 ZPO nicht erkennen. Es habe die tragenden Gründe der Beweis- würdigung soweit angeführt, dass eine sachentsprechende Beurteilung erkenn- bar geworden sei. Gedankliche Widersprüche, ein Verstoß gegen Erfahrungs- sätze beziehungsweise Denkgesetze oder eine Lückenhaftigkeit der Beweis- würdigung sei auch unter Würdigung der Berufungsbegründung nicht ersicht- lich. Auf der Grundlage der Beweisaufnahme habe das Gericht nachvollziehbar zu der Überzeugung gelangen können, dass ein Eigenbedarf für die Mutter des Beklagten zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen habe und bis zum Auszug der Klägerin nicht entfallen sei. Die Überzeugungsbildung des Amtsgerichts sei nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Zwar sei es denkbar, dass die von der Berufung aufgeworfenen Fragen zu einer anderen Würdigung führen könnten. Nach dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung sei es jedoch möglich, dass unterschiedliche Gerichte in nicht zu beanstandender Weise zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen könnten. 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht, dass das Berufungs- gericht bei der Beurteilung, ob zum Zeitpunkt der Kündigung und bis zum Ab- lauf der Kündigungsfrist tatsächlich Eigenbedarf bestanden hat, in mehrfacher Hinsicht entscheidungserhebliches Vorbringen der Klägerin unter Verletzung 6 7 8 9 - 6 - ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) außer Acht gelas- sen hat. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Pro- zessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Das Gebot des rechtlichen Gehörs als Prozessgrundrecht soll sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unter- lassenen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen Beweisangebotes verstößt daher dann gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze findet (BVerfG, WM 2012, 492 Rn. 14; JZ 2015, 1053 Rn. 8; BGH, Be- schlüsse vom 22. März 2016 - VI ZR 163/14, juris Rn. 4; vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, WuM 2016, 628 Rn. 10; jeweils mwN). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht verkannt. a) Die Klägerin hat schon in erster Instanz behauptet und durch das Zeugnis des behandelnden Arztes der Mutter des Beklagten, Dr. med. V. , unter Beweis gestellt, diese habe im April 2011 nicht die Absicht gehabt, ihr ei- genes Haus zu verlassen. Die Klägerin hat sich dabei auf ein vom Beklagten vorgelegtes Attest vom 4. Juli 2014 gestützt, wonach die Patientin "in dieser Zeit" im eigenen Haus versorgt gewesen sei, "die Kinder" - der Beklagte und seine Geschwister M. und I. S. , nicht die Mutter selbst - jedoch geplant hätten, sie "evtl." zu sich zu nehmen. Ferner hat die Klägerin den Zeu- gen Dr. V. zum Beweis dafür benannt, dass die Demenzerkrankung der - nicht unter Betreuung stehenden - Mutter des Beklagten nicht so weit fortge- schritten gewesen sei, dass ihr eigener Wille durch denjenigen ihrer Kinder hät- 10 11 - 7 - te ersetzt werden können. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin das unerle- digt gebliebene Beweisangebot wiederholt. Dieser Vortrag ist entscheidungserheblich und vom Berufungsgericht übergangen worden. Denn Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) liegt nicht vor, wenn die vom Vermieter benannte Eigenbedarfsperson gar nicht die Absicht hat, in die Wohnung einzuziehen (vgl. BVerfG, NJW 1993, 2165, 2166 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Eine Beweisaufnahme zu diesem Vorbringen der Klägerin war daher erforderlich, denn die Nichterhebung des angebotenen Be- weises findet im Prozessrecht keine Stütze. b) Des Weiteren hat das Berufungsgericht die Grundsätze der Wahrun- terstellung missachtet und auch dadurch den Anspruch der Klägerin auf rechtli- ches Gehör verletzt. Die Klägerin hat behauptet, die Mutter des Beklagten habe am 11. Feb- ruar 2014 in einem Telefonat mit dem Zeugen B. geäußert, sie habe "nie" die Absicht gehabt, aus ihrem Haus auszuziehen. Das Amtsgericht hat den Zeugen nicht vernommen und zur Begründung ausgeführt, es könne als wahr unterstellt werden, dass die Mutter des Beklagten ihre Umzugsabsicht im Februar 2014 verneint habe. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin das Be- weisangebot wiederholt. Das Berufungsgericht ist dem unter Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG nicht nachgegangen. Voraussetzung einer zulässigen Wahrunterstellung ist, dass die Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat (BGH, Beschlüsse vom 24. September 2015 - IX ZR 266/14, juris Rn. 8; vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, aaO Rn. 12). Bei vollständiger Wahrunterstel- lung folgte aus der Behauptung der Klägerin, dass die Mutter des Beklagten nicht nur zur Zeit des Telefonats im Februar 2014, sondern niemals ernstlich 12 13 14 15 - 8 - beabsichtigte, aus ihrem Haus auszuziehen. Damit ist die Beweiswürdigung durch das Berufungsgericht nicht vereinbar. c) Schließlich hat das Berufungsgericht das Vorbringen der Klägerin zur fehlenden Umzugsabsicht der Mutter des Beklagten bereits in seinem wesentli- chen Kern nicht erfasst und damit erneut gegen das Verfahrensgrundrecht der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs verstoßen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2016 - EnVZ 30/15, juris Rn. 23; vom 24. November 2015 - VIII ZR 36/15, juris Rn. 14; vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 72/13, juris Rn. 5). Die Klägerin hat darauf hingewiesen, dass der Eigenbedarf im Kündi- gungsschreiben vom 27. April 2011 als "dringend" und in der Klageschrift des Räumungsprozesses als "akut" bezeichnet worden ist, die Wohnung hingegen bis Mitte April 2013 als Fahrradstellplatz benutzt worden sei. Zwar hat das Be- rufungsgericht dazu ausgeführt, der zeitliche Ablauf spreche nicht gegen den geltend gemachten Eigenbedarf, weil dieser weder einen Notfall noch eine Zwangslage voraussetze. Diese Würdigung verkennt jedoch den wesentlichen Kern des Vortrags der Klägerin. Denn der zeitliche Ablauf ist ein deutliches Anzeichen dafür, dass die Kündigung vom 27. April 2011 zum 31. Januar 2012 eine mögliche spätere Nutzung erst vorbereiten sollte, der Nutzungswunsch der Mutter des Beklagten aber noch unbestimmt war und erst geweckt werden musste. Darauf können namentlich die Bekundungen der Zeugin I. S. hindeuten ("Man macht nicht die Pferde scheu, bevor es soweit ist"; "steter Tropfen höhlt den Stein; von daher habe ich dieses Thema immer wieder angesprochen."). Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht ab- sehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, jedoch nicht 16 17 18 19 - 9 - aus (vgl. Senatsurteile vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 2; BVerfG, WuM 2002, 21, 22; jeweils mwN). Vielmehr muss sich der Nutzungs- wunsch soweit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer als- baldigen Eigennutzung besteht (Senatsurteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, aaO). 3. Auf den vorgenannten Verfahrensverstößen beruht die angefochtene Entscheidung des Berufungsgerichts, denn es ist nicht auszuschließen, dass es bei Berücksichtigung des genannten Vortrags der Klägerin eine Umzugsabsicht der Mutter des Beklagten verneint hätte. III. Die angefochtene Entscheidung ist deshalb aufzuheben und der Rechts- streit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 544 Abs. 7 ZPO). Dabei macht der Senat von den Möglich- keiten des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO sowie - hinsichtlich der Kosten des Nicht- zulassungsbeschwerdeverfahrens - des § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG Gebrauch. Für das weitere Berufungsverfahren sieht der Senat Anlass zu folgenden Hinweisen im Hinblick auf die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts und auf die Darlegungslast des Vermieters bei einem im Anschluss an den Auszug des Mieters nicht verwirklichten Eigenbedarf: 1. Die bisherigen Ausführungen des Berufungsgerichts zum Umfang sei- ner Prüfungskompetenz lassen besorgen, dass es verkannt hat, dass diese nicht - wie die revisionsrechtliche Prüfung - auf eine reine Rechtskontrolle be- schränkt ist. Bei der Berufungsinstanz handelt es sich auch nach Inkrafttreten 20 21 22 23 - 10 - des Zivilprozessreformgesetzes um eine zweite - wenn auch eingeschränkte - Tatsacheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer "fehlerfreien und überzeugenden" und damit "richtigen" Entscheidung des Einzelfalles besteht (BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 315 f.; vom 8. Dezember 2015 - X ZR 98/13, BGHZ 208, 154 Rn. 33; vom 21. Juni 2016 - VI ZR 403/14, VersR 2016, 1194 Rn. 11; Beschluss vom 10. Mai 2016 - VIII ZR 214/15, NJW-RR 2016, 982 Rn.16 mwN; siehe auch Begründung des Regie- rungsentwurfes eines Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses, BT-Drucks. 14/4722, S. 59 f.; Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/6036, S. 124). Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbil- dung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellun- gen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, anders als das Berufungsgericht of- fenbar gemeint hat, auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (vgl. BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 316 f.; vom 21. Juni 2016 - VI ZR 403/14, aaO; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; Beschluss vom 10. Mai 2016 - VIII ZR 214/15, aaO Rn. 16; jeweils mwN). Besteht aus der für das Berufungsgericht gebotenen Sicht eine gewisse - nicht notwendig überwie- gende - Wahrscheinlichkeit dafür, dass im Fall der Beweiserhebung die erstin- stanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, ist es somit zu einer erneu- ten Tatsachenfeststellung verpflichtet (BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 317; vom 21. Juni 2016 - VI ZR 403/14, aaO; jeweils mwN). Hält es das Berufungsgericht - wie hier - für denkbar, dass die von der Berufung aufgeworfenen Fragen zu einer anderen Würdigung führen können, besteht Anlass für die Überlegung, ob für die andere Würdigung zumindest eine gewis- 24 - 11 - se Wahrscheinlichkeit spricht und deshalb Anlass zu einer Wiederholung der Beweisaufnahme besteht. 2. Der Mieter hat in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsa- chen regelmäßig keinen Einblick und kann ohne nähere Darlegung seitens des Vermieters nicht beurteilen, ob dessen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die den Mieter zum Auszug veranlasst hat, berechtigt war. Setzt der Vermieter den be- haupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewe- sen ist (Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, aaO unter II 3 b cc; siehe auch BVerfG, NJW 1997, 2377). Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig", siehe Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, aaO, unter Hinweis auf BVerfG, aaO) dar- zulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll; insoweit sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, aaO). Das Berufungsgericht hat die Frage, ob der Beklagten den vorgenannten - strengen - Anforderungen an die Darlegung eines nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs genügen, nicht erörtert. Das Amtsgericht hat angenommen, der Wegfall des Eigenbedarfs sei plausibel dargelegt, weil der Gesundheitszustand der Mutter sich im Sommer 2013 erheblich verschlechtert und ab diesem Zeit- punkt eine dauernde Pflegekraft erfordert habe, so dass ein Umzug in die zuvor von der Klägerin bewohnte (Einzimmer-)Wohnung nicht mehr möglich gewesen sei. Dabei ist allerdings unberücksichtigt geblieben, dass die Klägerin die Woh- nung bereits Ende August 2012 zurückgegeben hat, weshalb die erst ein Jahr später eingetretene Verschlechterung des Gesundheitszustandes nicht ansatz- 25 26 - 12 - weise (und erst recht nicht bei der gebotenen Anlegung eines strengen Maß- stabs) erklärt, warum der Eigenbedarf ein Jahr zuvor nicht zeitnah nach der Rückgabe verwirklicht worden ist. Auch der (angeblich) nicht besenreine Zu- stand der Wohnung bei Rückgabe und das Vorhandensein angeblicher (nicht näher bezeichneter) Schäden vermögen nicht zu erklären, warum der im Kün- digungsschreiben und im Prozess als dringlich bezeichnete Eigenbedarf nicht im Spätsommer 2012 zügig verwirklicht worden ist, gegebenenfalls nach kurz- fristiger Durchführung von Reinigungsarbeiten und Dokumentation etwaiger Schäden. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Landsberg am Lech, Entscheidung vom 22.04.2015 - 1 C 723/14 - LG Augsburg, Entscheidung vom 11.11.2015 - 43 S 1836/15 -

§ 535§ 566

BGH VIII ZR 52/1824.10.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:250418UVIIIZR176.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 176/17 Verkündet am: 25. April 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535, § 566 Abs. 1, § 741, § 1008, § 1010 Abs. 1 a) Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch re- gelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden. b) Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entge- gen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch - neben anderen Miteigentümern - auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 mwN; vom 24. August 2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). - 2 - c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümer- gemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohn- raummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigen- tumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). d) Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümerge- meinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10). BGH, Urteil vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. April 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2017 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 28. Oktober 2016 - in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 16. Novem- ber 2016 - abgeändert. Es wird festgestellt, dass das zwischen den Klägern und den Mit- gliedern der Grundstücksgemeinschaft F. bestehende Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 3. Mai 2009 über die auf dem Grundstück F. , Berlin, erstes Oberge- schoss und Dachgeschoss links, gelegene Wohnung bis auf wei- teres fortbesteht und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Mit- eigentumsanteils durch die Beklagte oder durch deren Schreiben vom 27. April 2016 beendet worden ist. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Parteien streiten über die Feststellung des Fortbestands eines Miet- verhältnisses über die von den Klägern bewohnte Wohnung in einem Mehrfami- lienhaus in Berlin sowie über das Recht der Kläger zur alleinigen Nutzung des hinteren Gartens des Hausgrundstücks. Das vorbezeichnete Anwesen stand seit mehr als 100 Jahren im Eigen- tum der Familie der Klägerin zu 1. Ende des Jahres 2006 wurden die Klägerin zu 1 und ihre Schwester im Grundbuch zu je einem Sechstel als Miteigentümer des Hausgrundstücks eingetragen. Unter dem 3. Mai 2009 schlossen sämtliche damaligen Miteigentümer, handelnd unter der Bezeichnung "Grundstücksge- meinschaft F. " mit der Klägerin zu 1 und deren Ehemann, dem Kläger zu 2, einen als "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" überschriebenen (Formular-)Vertrag, wonach die Kläger die streitgegenständliche 214,47 m2 große Sechszimmerwohnung in der ersten Etage und im Dachgeschoss links auf unbestimmte Zeit für eine monatliche Miete von 898,96 € einschließlich der Betriebskosten zuzüglich einer monatlichen Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 361 €, insgesamt mithin 1.259,96 € monatlich, mieteten. § 20 des Mietvertrags enthält als Ziffer 2 unter der Überschrift "weitere Vereinbarungen" die handschriftliche Bezugnahme auf eine Anlage des Miet- vertrags, wonach die Kläger, da ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei, als Mieter auf etwaige Minderungs- oder Instandhaltungsrechte sowie Ansprüche gegen die Vermieterin, die Grundstückseigentümergemeinschaft, wegen sämtli- cher bekannten und unbekannten Mängeln verzichteten. Weiter enthält § 20 des Mietvertrags unter Ziffer 4 folgende (handschriftliche) Regelung hinsichtlich der Gartennutzung: 1 2 3 - 5 - "Die Mieter haben den hinteren Gartenteil hergerichtet. Ihnen steht ein alleiniges Nutzungsrecht zu." Im Jahre 2014 erhielt die Klägerin zu 1 als Alleinerbin der Miteigentüme- rin N. deren Miteigentumsanteil von einem Drittel, so dass sie fortan insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile hielt. Nach dem Tod des weiteren Miteigentümers B. erwarb die Be- klagte, eine aus den Gesellschaftern S. -A. H. und Dr. J. R. bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, dessen Miteigen- tumsanteil von einem Drittel von dem Insolvenzverwalter aus dem Nachlass. Seit dem 4. April 2016 ist die Beklagte als Miteigentümerin im Grundbuch ein- getragen. Die Beklagte war sodann bestrebt, auch die übrigen, von der Klägerin zu 1 und deren - inzwischen verstorbenen - Schwester gehaltenen Miteigen- tumsanteile von insgesamt zwei Dritteln zu erwerben, was diese jedoch ablehn- ten. Mit an die Klägerin zu 1 gerichtetem Schreiben vom 27. April 2016 vertrat die Beklagte die Auffassung, der oben genannte Vertrag vom 3. Mai 2009 sei ihr gegenüber gemäß § 1010 Abs. 1 BGB mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam, forderte die Kläger auf, aus der Wohnung auszuziehen, und kündig- te die Beantragung einer Teilungsversteigerung an. Zugleich verlangte die Be- klagte für den Zeitraum ab ihrer Eintragung als Miteigentümerin im Grundbuch bis zur Räumung der Wohnung von den Klägern die Zahlung einer über die oben genannte monatliche Miete hinausgehenden Nutzungsentschädigung in Höhe von zusätzlich 571,92 € monatlich. Mit Schriftsatz vom 31. Mai 2016 er- klärte die Beklagte schließlich die Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin, spätestens zum 30. Oktober 2016. 4 5 6 - 6 - Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger die Feststellung, dass das Mietverhältnis gemäß dem oben genannten Mietvertrag bis auf weiteres fortbestehe und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte oder durch deren Schreiben vom 27. April 2016 beendet worden sei. Die Beklagte erstrebt im Wege der Widerklage die Feststellung, dass die Kläger mietvertraglich gegenüber der Beklagten nicht das Recht zum ausschließlichen Nutzen und Besitz an dem hinter dem Haus gelegenen Garten ("Hintergarten") des Anwesens haben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren und die von ihnen erstrebte Abweisung der Widerklage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2017 - 63 S 278/16, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Feststellungsbegehren der Kläger sei nicht begründet, weil ein Miet- verhältnis mit ihnen durch den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht zustande gekom- men sei. Das Amtsgericht habe zutreffend unter Hinweis auf die Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14) ausgeführt, dass der vorbezeichnete Vertrag trotz dessen Bezeichnung 7 8 9 10 11 - 7 - als Mietvertrag mietvertragliche Beziehungen der Parteien nicht begründet ha- be. Zwar stimme der Sachverhalt des genannten Senatsurteils mit dem vorlie- genden Fall insoweit nicht überein, als dort bei Abschluss des Mietvertrags eine Identität zwischen Mieter und Vermieter noch nicht vorgelegen habe, sondern der Mietvertrag erst später durch ein Zusammenfallen von Mieter und Vermieter weggefallen sei. Dies sei für den zugrunde liegenden Rechtsgedanken jedoch nicht maßgeblich. Denn ein Mietverhältnis könne, wie der Senat in dem vorbe- zeichneten Urteil ausgeführt habe, von vornherein nicht zustande kommen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt sei, die zugleich eine Vermieterstellung einnehme. Ein Schuldverhältnis setze voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen seien. Hieraus folge auch, dass das Begehren der Beklagten auf Feststellung des Nichtbestehens eines Mietverhältnisses (gemeint offenbar: die mit der Wi- derklage geltend gemachte Feststellung des Nichtbestehens eines mietvertrag- lichen Rechts zur alleinigen Nutzung des hinter dem Haus gelegenen Gartens) begründet sei. Die Verhältnisse der Beteiligten seien danach trotz der als Mietvertrag gekennzeichneten Vereinbarung vom 3. Mai 2009 grundsätzlich nach dem Ge- meinschaftsrecht zu beurteilen. Danach sei diese Vereinbarung als eine Ver- waltungs- und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB anzusehen. Da- für spreche im Übrigen auch der Inhalt der Vereinbarung. Denn unstreitig gehe die der Klägerin zu 1 eingeräumte Nutzungsmöglichkeit deutlich über den Um- fang hinaus, der ihrem Miteigentumsanteil entsprochen habe, während die an- deren damaligen Miteigentümer einen geringeren Nutzungsanteil gehabt und dafür keine Entschädigung an die anderen zu zahlen gehabt hätten. Danach sei letztlich die vereinbarte Vergütung bemessen worden, die nicht dem Wert der 12 13 - 8 - gesamten Nutzung entsprochen habe, sondern den Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus habe ausgleichen sollen. Diese Vereinbarung binde die Beklagte als Nachfolgerin des Miteigen- tümers B. gemäß § 1010 Abs. 1 BGB nicht, weil sie nicht im Grund- buch eingetragen gewesen sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses hinsichtlich der streitge- genständlichen Wohnung verneint, indem es den Vertrag vom 3. Mai 2009 trotz dessen eindeutigen Inhalts rechtsfehlerhaft nicht als Mietvertrag, sondern als eine bloße gemeinschaftsrechtliche Verwaltungs- und Benutzungsregelung nach § 745 BGB angesehen hat, welche die Beklagte mangels Eintragung im Grundbuch nicht binde (§ 1010 Abs. 1 BGB). Wie die Revision mit Recht rügt, kann ein Mietverhältnis über Wohnraum, anders als das Berufungsgericht auf- grund eines Fehlverständnisses des Senatsurteils vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 und Ls. 1) gemeint hat, auch zwischen den Mit- gliedern einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder - hier der Klägerin zu 1 (neben dem an der Gemeinschaft nicht beteiligten Kläger zu 2) - begründet werden. Dem steht nicht entgegen, dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch - neben anderen Miteigentümern - als Vermieter beteiligt ist. In die sich aus dem Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ergebenden Rechte und Pflichten ist die Beklagte nach § 566 Abs. 1 BGB mit dem Erwerb ihres Miteigentumsanteils eingetreten. 14 15 16 - 9 - Ebenfalls zu Unrecht hat das Berufungsgericht - infolge der rechtsfehler- haften Verneinung des Vorliegens eines Mietverhältnisses - auf die Widerklage hin den Klägern die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vereinbarte alleinige Nut- zung des hinter dem Haus gelegenen Gartens aberkannt. 1. Das Berufungsgericht ist allerdings ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass so- wohl für die Feststellungsklage als auch für die ebenfalls auf Feststellung ge- richtete Widerklage das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) gegeben ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtsposition des Klägers eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit droht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Eine solche Gefährdung liegt im Fall der - hier von den Klägern erhobenen - positiven Fest- stellungsklage in der Regel schon darin, dass der Beklagte das Recht des Klä- gers ernstlich bestreitet (vgl. nur BGH, Urteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 29; vom 25. Juli 2017 - II ZR 235/15, WM 2017, 1940 Rn. 16; jeweils mwN). Bei einer negativen Feststellungsklage - wie hier der Widerklage - entsteht das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers regelmäßig aus einer vom Beklagten (nicht notwendig ausdrücklich) aufgestell- ten Bestandsbehauptung ("Berühmung") der vom Kläger verneinten Rechtslage (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 351/08, NJW 2010, 1877 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 - XI ZR 586/15, NJW 2017, 2340 Rn. 13; jeweils mwN). So liegt der Fall hier, da die Beklagte das Bestehen des von den Klägern geltend gemachten Mietverhältnisses nachdrücklich in Abrede stellt und die Kläger gegenüber der Beklagten aufgrund des Mietvertrages das Recht der al- 17 18 19 - 10 - leinigen Nutzung des hinteren Gartens für sich beanspruchen. Zur Beseitigung der im Verhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten jeweils bestehenden Gefahr ist grundsätzlich ein zwischen diesen Parteien wirkendes Urteil geeig- net. Eine Einbeziehung Dritter, die an dem im Streit stehenden Rechtsverhältnis beteiligt sind - hier der weiteren Miteigentümer -, ist unter dem Gesichtspunkt des Feststellungsinteresses nicht geboten (vgl. BGH, Urteil vom 25. Juli 2017 - II ZR 235/15, aaO Rn. 17). 2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei und von der Beklagten bereits im Berufungs- verfahren und ebenso im Revisionsverfahren nicht angegriffen ist das Beru- fungsgericht - unausgesprochen - dem Amtsgericht darin gefolgt, dass die Klä- ger für die Zulässigkeit ihrer auf den Fortbestand des Mietverhältnisses gerich- teten Feststellungsklage diese jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft richten muss- ten, sondern die Klage - selbst bei Annahme einer notwendigen Streitgenos- senschaft (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 29. November 1961 - V ZR 181/60, BGHZ 36, 187, 188 f.; vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, NJW 1984, 2210 unter 1; vom 12. Januar 1996 - V ZR 246/94, BGHZ 131, 376, 378 f.; vgl. auch Palandt/ Sprau, BGB, 77. Aufl., § 747 Rn. 6) - allein gegen die Beklagte richten durften. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat unstreitig nur diese das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt und besteht daher auch nur ihr gegenüber ein Rechtsschutzbedürfnis (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, aaO; vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. April 2010 - IV ZR 135/08, FamRZ 2010, 1068 Rn. 19; Zöller/Althammer, ZPO, 32. Aufl., § 62 Rn. 21). 3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - wie die Revision mit Recht rügt - das Zustandekommen und den Fortbestand eines Mietverhält- 20 21 - 11 - nisses zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemein- schaft über die streitgegenständliche Wohnung verneint. Hierbei hat das Beru- fungsgericht - wie bereits das Amtsgericht - die personellen Anforderungen an das wirksame Entstehen eines vertraglichen Schuldverhältnisses grundlegend verkannt. Dementsprechend hat es die Ausführungen des Senats in dessen Urteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO), welches sich auf die - hier offensichtlich nicht gegebene - Fallgestaltung bezog, dass der Mieter zugleich alleiniger Vermieter der Wohnung (geworden) ist, falsch verstanden und des- halb zu Unrecht gemeint, der Annahme eines Mietverhältnisses stehe im Streit- fall entgegen, dass die Klägerin zu 1 sowohl auf Seiten der Vermieter als auch auf Seiten der Mieter an dem Mietvertrag beteiligt sei. Dabei hat das Beru- fungsgericht zum einen rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die Klägerin zu 1 nicht alleinige Vermieterin war und ist, sondern neben ihr weitere Miteigen- tümer auf Vermieterseite beteiligt (gewesen) sind. Zum anderen hat das Beru- fungsgericht in diesem Zusammenhang grundlegend verkannt, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und nach einhelliger Auf- fassung der Literatur die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft Wohn- räume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mit- glied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. BGB) vermieten können, ohne dass der Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags - schon anfänglich oder später infolge einer Konfusion - entgegen- stünde, dass einer der Miteigentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite an dem Vertrag beteiligt sind. a) Im Ansatz noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Kläger und sämtliche damaligen Mitglieder der Mit- eigentümergemeinschaft am 3. Mai 2009 den als "Wohnungs-Einheitsmiet- vertrag" überschriebenen Vertrag über die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung unterzeichnet haben. Dies zieht auch die Beklagte nicht in Zweifel. 22 - 12 - b) Ebenfalls noch frei von Rechtsfehlern ist der - auch von der Revision nicht angegriffene - Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass ein Schuld- verhältnis nach allgemeiner Auffassung voraussetzt, dass Gläubiger und Schuldner (mindestens zwei) verschiedene Personen sind (siehe nur Senatsur- teile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO Rn. 18; vom 24. August 2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). So verhält es sich hier. Sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite sind - nach wie vor - neben der Klägerin zu 1 Personen beteiligt, die nicht identisch sind. Mieter sind die Klägerin zu 1 und der Kläger zu 2, ihr Ehemann; demgegenüber sind Vermieter die Klägerin zu 1, die Beklagte sowie der Rechtsnachfolger der Schwester der Klägerin zu 1. c) Aus dem Senatsurteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO mwN) ergibt sich - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nichts anderes. Insbesondere ist diesem Urteil des Senats nicht zu entnehmen, dass ein Miet- verhältnis nicht wirksam zustande kommen kann, wenn auf Gebrauchsnutzer- seite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung neben anderen Personen einnimmt. Im Gegenteil ist der Senat (auch) in dieser Entscheidung, wie dort im Einzelnen ausgeführt worden ist, von der seit langem gefestigten Rechtsprechung ausgegangen, dass ein Schuldverhältnis (nur dann) erst gar nicht entstehen kann beziehungsweise in der Regel erlischt, wenn sich die Ver- tragsparteien und damit die Gläubiger- und Schuldnerstellung - mithin Forde- rung und Schuld - in einer Person vereinigen (vgl. bereits RGZ 49, 285, 286; Senatsurteile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09, NZM 2010, 698 Rn. 18 f.; vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO mwN). Ein solcher Fall liegt bei der im Streitfall zu beurteilenden Vermietung ei- ner Wohnung durch die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft an eines oder einzelne ihrer Mitglieder nicht vor. Dementsprechend hat der Senat in sei- nem von den Vorinstanzen zur Begründung ihrer fehlerhaften Rechtsauffassung 23 24 25 - 13 - angeführten Urteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO) auch nicht etwa zu erkennen gegeben, die hierzu seit langem bestehende, von den Vorinstanzen jedoch nicht berücksichtigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ändern zu wollen. d) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, wie die Revision zutreffend geltend macht, seit langem anerkannt, dass eine Miteigentümerge- meinschaft ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung mit diesem entgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen kann und in einem solchen Fall regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt (vgl. zuletzt Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14; so auch bereits BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; ebenso Palandt/Sprau, aaO, § 744 Rn. 2; vgl. auch MünchKommBGB/Schmidt, 7. Aufl., § 743 Rn. 15; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, Vorbemerkung zu § 535 BGB, Rn. 73a; Staudinger/von Proff, aaO, Neubearb. 2015, § 741 Rn. 75 f.). Die Revisionserwiderung macht demgegenüber geltend, die streitgegen- ständliche Vereinbarung der damaligen Miteigentümer und der Kläger vom 3. Mai 2009 stelle - zumindest dem Schwerpunkt nach - eine gemeinschafts- rechtliche Regelung über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaft- lichen Grundstücks dar. Dies trifft nicht zu. Vielmehr handelt es sich bei dieser Vereinbarung unter Berücksichtigung aller für deren Beurteilung maßgeblichen Umstände um einen Mietvertrag. 26 27 - 14 - Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung gemeint haben, spricht es auch nicht gegen, sondern sogar eher für die Annahme eines Mietvertrags, wenn - wie hier vom Berufungsgericht zwar festgestellt, von der Revision jedoch angegriffen - die dem Mieter (Miteigentümer) vertraglich einge- räumte Nutzungsmöglichkeit (deutlich) über den Umfang hinausgeht, der sei- nem Miteigentumsanteil entspricht, und durch die vereinbarte Vergütung der Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus ausgeglichen wer- den soll. Entscheidend ist, dass Gegenstand eines solchen - hier zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlosse- nen - Vertrags die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt ist (vgl. Senatsur- teil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, aaO Rn. 13). Dies gilt auch, wenn das vereinbarte Entgelt niedrig ist. Denn die Miete braucht, anders als die Revi- sionserwiderung offenbar meint, nicht dem Mietwert der Sache zu entsprechen und kann daher, ohne dass dies der Annahme eines Mietvertrags entgegen- stünde, auch weit unter der Marktmiete liegen (vgl. Senatsurteil vom 20. Sep- tember 2017 - VIII ZR 279/16, NJW-RR 2017, 1479 Rn. 17). Selbst wenn in einem solchen Fall in dem Abschluss des Mietvertrags zugleich eine - einvernehmliche - gemeinschaftsrechtliche Regelung nach § 745 BGB liegen und insoweit zusätzlich auch die Regelungen des Gemeinschafts- rechts zu berücksichtigen sein sollten (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 17. De- zember 1973 - II ZR 59/72, aaO; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO; Staudinger/von Proff, aaO Rn. 76; MünchKomm- BGB/Schmidt, aaO), änderte dies nichts daran, dass beim Vorliegen der tat- sächlichen und rechtlichen Voraussetzungen eines (Wohnraum-)Mietvertrags die für einen solchen Vertrag geltenden gesetzlichen Vorschriften, insbesonde- re die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters vorgesehenen Bestimmun- gen, grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft anzu- wenden sind. 28 29 - 15 - aa) Nach diesen Grundsätzen hätte das Berufungsgericht unter den hier gegebenen Umständen die Begründung eines Mietverhältnisses zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht verneinen dürfen. Zwar darf die Auslegung einer Individualerklärung - wie sie hier hinsichtlich der auf den Vertragsab- schluss gerichteten Erklärungen der damaligen Vertragsparteien vorliegt - durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft wer- den, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkge- setze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungs- stoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35 mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht geltend macht, hier jedoch unterlaufen. bb) Dabei hat sich das Berufungsgericht aufgrund seines oben (unter II 3 c) im Einzelnen dargestellten rechtlich unzutreffenden Ausgangspunktes be- reits von vornherein den Blick für eine zutreffende Auslegung des Vertrags vom 3. Mai 2009 verstellt. Es hat hierdurch, wie die Revision mit Recht rügt, sowohl den Inhalt des Vertrags und den darin zum Ausdruck gebrachten Willen der Vertragsparteien - und damit wesentlichen Auslegungsstoff - außer Betracht gelassen als auch den Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessenge- rechten Auslegung des Vertrags (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 83/16, NJW 2018, 537 Rn. 30 mwN - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) verletzt. Damit ist der Senat an das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, die Auslegung selbst vornehmen (vgl. Senatsurteile vom 30 31 32 - 16 - 20. September 2017 - VIII ZR 279/16, aaO Rn. 21; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219/16, BauR 2018, 671 Rn. 31; jeweils mwN). Danach hat die Mitei- gentümergemeinschaft den Klägern die streitgegenständliche Wohnung zur entgeltlichen Nutzung überlassen. Ein solcher Vertrag ist nach der oben (unter II 3 d) dargestellten höchstrichterlichen Rechtsprechung regelmäßig als Miet- vertrag anzusehen. So liegen die Dinge auch hier. Sowohl die Überschrift des Vertrages ("Wohnungs-Einheitsmietvertrag") als auch die Verwendung eines gängigen Mietvertragsformulars sprechen ein- deutig dafür, dass die Kläger und die damaligen Mitglieder der Miteigentümer- gemeinschaft einen Wohnraummietvertrag abschließen wollten (vgl. Senatsur- teil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 37 mwN). Für einen solchen Willen der Vertragschließenden sprechen ebenso unmissverständlich der auf die Vermietung der Wohnung gerichtete Inhalt des Vertrags (vgl. Se- natsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO) sowie die hierin zum Aus- druck gebrachte Interessenlage der Vertragsparteien, den Klägern mit der ent- geltlichen Überlassung der Nutzung der Wohnung auch den im Gesetz vorge- sehenen Schutz für Wohnraummieter zukommen zu lassen. Das Vorliegen ei- nes Mietvertrags wird schließlich auch deutlich durch den Umstand belegt, dass der nicht an der Miteigentümergemeinschaft beteiligte Kläger zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag einbezogen worden ist. 4. In diesen zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ist die Beklagte durch den Erwerb des Miteigentumsanteils des verstorbenen Mit- eigentümers B. gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern auf Vermieterseite eingetreten. Der Mietvertrag besteht daher, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, auch in Ansehung des Erwerbs des Miteigentumsanteils des verstorbenen Miteigentü- 33 34 - 17 - mers B. durch die Beklagte fort, entfaltet mithin auch ihr gegenüber Wirkung und ist dementsprechend auch nicht durch das oben genannte, die Wirksamkeit des Mietvertrags und die daraus folgende Nutzungsberechtigung der Kläger in Abrede stellende Schreiben der Beklagten vom 27. April 2016 be- endet worden. a) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Ei- gentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies gilt auch für den - hier gegebenen - Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils durch eine Person, die - wie die Beklagte - nicht bereits Miteigentümer ist (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 76; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 566 Rn. 53; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 566 Rn. 7). b) Dieser Rechtswirkung des Mietvertrags gegenüber der Beklagten steht, anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung meinen, die Bestimmung des § 1010 Abs. 1 BGB nicht entgegen. aa) Nach dieser Vorschrift wirkt eine von den Miteigentümern eines Grundstücks getroffene Regelung über die Verwaltung und Benutzung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Eine solche Eintragung im Grundbuch war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der streitgegenständlichen vertraglichen Verein- barung vom 3. Mai 2009 nicht erfolgt. Diese Vereinbarung wirkt gleichwohl (auch) gegen die Beklagte, da es sich hierbei aus den oben (unter II 3 d) im 35 36 37 38 - 18 - Einzelnen dargestellten Gründen jedenfalls nicht im Schwerpunkt um eine Ver- waltungs- und Benutzungsregelung in dem vorbezeichneten Sinne (§§ 745, 1010 Abs. 1 BGB), sondern um einen Mietvertrag gemäß § 535 BGB handelt. Bei einem solchen richtet sich der Eintritt eines Rechtsnachfolgers nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB. bb) Anders als die Revisionserwiderung meint, steht der Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB bei der hier gegebenen Fallgestaltung auch nicht etwa ein Vorrang des § 1010 Abs. 1 BGB entgegen. Vergeblich macht sie insoweit gel- tend, ein solcher Vorrang müsse schon deshalb bestehen, weil ansonsten ein klarer, dem Verkehrsschutz dienender sachenrechtlicher Normbefehl (§ 1010 Abs. 1 BGB) durch eine nur "quasi-dinglich" wirkende Schuldrechtsnorm (§ 566 Abs. 1 BGB) unterlaufen würde. Zweck des § 1010 Abs. 1 BGB sei es, den Er- werber des Miteigentumsanteils verlässlich durch Grundbuchpublizität gegen ihm unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schützen. Dieser Einwand greift nicht durch. Nach dem in § 566 Abs. 1 BGB zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers ist der Eintritt des Erwerbers von vermietetem Wohnraum in den Mietvertrag nicht an ein Publizitätserforder- nis geknüpft. Es obliegt vielmehr dem Erwerber, sich vor dem Erwerb der Miet- sache über das Bestehen eines Mietvertrags zu informieren. Einen sachlichen Grund dafür, warum derjenige, der (nur) einen Miteigentumsanteil an dem ver- mieteten Wohnraum erwirbt, rechtlich stärker geschützt werden soll als derjeni- ge, der den vermieteten Wohnraum insgesamt erwirbt, vermag weder die Revi- sionserwiderung aufzuzeigen noch ist ein solcher sonst zu erkennen. c) Das zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümerge- meinschaft - einschließlich der Beklagten - bestehende Mietverhältnis ist mithin, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, weder 39 40 41 - 19 - durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte noch aufgrund deren Schreibens vom 27. April 2016 beendet worden. Dies gilt in gleicher Wei- se für die mit Schriftsatz der Beklagten vom 31. Mai 2016 ausgesprochene (ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses. Denn diese ist - unabhängig von der Frage einer Kündigungsberechtigung der lediglich über ein Drittel der Mitei- gentumsanteile verfügenden Beklagten - schon mangels der Angabe eines Kündigungsgrundes (§ 573 Abs. 3 BGB) unwirksam. 5. Das Berufungsgericht hat schließlich die auf Feststellung des Nichtbe- stehens eines Rechts der Kläger auf die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vorge- sehene alleinige Nutzung des hinteren Gartens gerichtete Widerklage zu Un- recht - nach seinem Rechtsstandpunkt allerdings folgerichtig - als begründet angesehen. Da durch den Vertrag vom 3. Mai 2009, anders als das Berufungs- gericht gemeint hat, ein Mietverhältnis zustande gekommen und die Beklagte in dieses Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, dürfen sich die Kläger (auch) ihr gegenüber auf das im Mietvertrag vorgesehene Recht zur al- leinigen Nutzung des hinteren Gartens berufen. Der von der Beklagten geltend gemachte Anspruch auf (negative) Feststellung besteht deshalb nicht. Die Beklagte hat zwar, wie dem Urteil des Amtsgerichts zu entnehmen ist, auf dessen tatsächliche Feststellungen das Berufungsgericht ergänzend Bezug genommen hat, erstinstanzlich geltend gemacht, es bestehe der Ver- dacht, dass die vorbezeichnete (handschriftliche) Regelung des Mietvertrags nachträglich zugesetzt worden sei. Diesen - nur in pauschaler Form erfolgten - Vortrag, hat die Beklagte indessen weder im weiteren Verlauf des erstinstanzli- chen Verfahrens - nach entsprechendem Gegenvortrag der Kläger - vertieft noch im Berufungsverfahren aufgegriffen. Dementsprechend verfolgt auch die Revisionserwiderung diesen Einwand nicht weiter und hat eine entsprechende Gegenrüge nicht erhoben. 42 43 - 20 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch den Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung zustande gekommen, die Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist und dieses damit unter ihrer Beteiligung fortbe- steht, steht den Klägern der hierauf gerichtete Feststellungsanspruch zu. Hin- gegen kann die Beklagte die mit der Widerklage geltend gemachte (negative) Feststellung nicht beanspruchen, da die Kläger gemäß § 20 Ziffer 4 des Miet- vertrags ein alleiniges Nutzungsrecht hinsichtlich des hinteren Gartenteils ha- ben. Auf die Berufung der Kläger ist daher das Urteil des Amtsgerichts abzuän- dern und der Klage stattzugeben sowie die Widerklage abzuweisen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 28.10.2016 - 15 C 130/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.06.2017 - 63 S 278/16 - 44

§ 558

BGH VIII ZR 243/1627.09.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:241018UVIIIZR52.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 52/18 Verkündet am: 24. Oktober 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestä- tigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.) BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18 - LG Berlin AG Berlin-Spandau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Oktober 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 30. Januar 2018 aufgehoben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Span- dau vom 16. März 2017 wird (insgesamt) zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 2 ist seit dem Tod des während des Revisionsverfahrens verstorbenen Beklagten zu 1 alleinige Mieterin einer im Jahr 2004 angemieteten Wohnung der Kläger in Berlin. Die 77 qm große Wohnung befindet sich in einem 1976 errichteten Mehr- familienhaus in mittlerer Wohnlage. Die bei Übergabe der Wohnung an die Be- klagten vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung der Kläger wenige Wochen nach dem Einzug der Beklagten durch eine auf deren Kosten 1 2 - 3 - angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Der Sohn der Kläger verkaufte im An- schluss die ausgebaute Kücheneinrichtung. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2015 baten die Kläger die Beklagten un- ter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 um Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 622,78 € auf 716,20 € mit Wirkung zum 1. Januar 2016. Sie vertraten dabei die Auffassung, die begehrte Erhöhung sei unter anderem deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Die Beklagten kamen dem Zustimmungsbegehren nicht nach. Mit der Klage haben die Kläger die Beklagten auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 622,78 € auf lediglich 671,55 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2016 zuzustim- men; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen, weil es die Einbauküche nicht als Mietgegenstand angesehen hat. Auf die Berufung der Kläger hat das Land- gericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels dahin abgeändert, dass die Beklagten zu einer Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um weitere 27,72 €, insgesamt also auf 699,27 € verurteilt werden. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagten seien aufgrund des Zustimmungsverlangens der Kläger gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete über das angefochtene Urteil hinaus um weitere 27,72 € auf monatlich insgesamt 699,27 € ab dem 1. Januar 2016 zuzustimmen. Diese Miete übersteige die ortsübliche Miete nicht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei hierbei von einer Ausstat- tung der Wohnung mit einer von den Klägern zur Verfügung gestellten Einbau- küche auszugehen. Diese wohnwerterhöhende Ausstattung sei von den Partei- en bei Vertragsbeginn konkludent vereinbart worden. Die derzeit in der Woh- nung vorhandene Einbauküche sei zwar erst im Laufe des Mietverhältnisses mit Zustimmung der Kläger von den Beklagten eingebaut worden; dies ändere in- des am zu Mietbeginn vereinbarten Ausstattungszustand der Wohnung nichts. Zwar könne die Auslegung einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien auch ergeben, dass sich infolge des "Austauschs von Ausstattungsmerkmalen" auch die Sollbeschaffenheit der Wohnung ändere. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Denn die Kläger hätten dem Austausch der Kücheneinrichtung nur mit der Maßgabe zugestimmt, dass die neue Einbauküche über die gleichen Ausstat- tungsmerkmale verfüge wie die zu entfernende Einbauküche (Küchenschränke, Einbauspüle, Herd mit Induktionskochfeld, Backofen und Kühlschrank). Damit hätten die Kläger zum Ausdruck gebracht, ein Interesse an der Erhaltung des 6 7 8 9 10 - 5 - bisherigen Ausstattungszustandes der Wohnung zu haben. Anhaltspunkte für ein Einverständnis der Kläger mit einem ersatzlosen Wegfall der von ihnen zur Verfügung gestellten Einbauküche als Ausstattungsmerkmal seien nicht vor- handen, zumal die Beklagten - anders als in einem vom Bundesgerichtshof ent- schiedenen Fall - nicht zur Aufbewahrung der ausgebauten Kücheneinrichtung verpflichtet gewesen seien. Nach den Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen zur ortsüblichen Miete unter Berücksichtigung der Einbauküche belaufe sich die neue, von den Beklagten ab 1. Januar 2016 geschuldete Bruttokaltmiete auf insgesamt 699,27 €. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1, 2 BGB nur in der vom Amtsgericht ausgeurteil- ten Höhe zu. Das Berufungsgericht ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Beklagten auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche als (vermieterseitige) Ausstattung zu berücksichtigen ist. Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegungen gestellte Frage, welche Vereinbarungen die Parteien aus Anlass des Austausches der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getrof- fen haben, kommt es im Rahmen des § 558 BGB von vornherein nicht an. 1. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete - wie hier - in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 11 12 13 14 - 6 - Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstat- tung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhö- hungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB gibt dem Vermieter, dem eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses zum Zweck der Erhöhung der Miete mit Rücksicht auf das soziale Mietrecht verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Ausgleich die Möglichkeit, die Miete bis maximal zur ortsübli- chen Vergleichsmiete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546 Rn. 12 mwN). 2. Bei diesem Vergleich kommt es jedoch - was das Berufungsgericht verkannt hat - allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfü- gung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohn- wert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwert- merkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung sind (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.; Münch- KommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 21; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 558 Rn. 27). Denn anderenfalls würde der Vermieterseite ent- gegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 12) und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die 15 16 - 7 - Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellenden Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen. Aus diesem Grund bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaff- te Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (Se- natsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.). Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfü- gung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Ein- richtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und In- standhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht. Eine andere Beurteilung ist allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet (Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, aaO Rn. 12). 3. Nach diesen Maßstäben handelt es sich bei der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens in der Wohnung der Beklagten vorhandenen Einbau- küche nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung. Denn diese Einbauküche war von den Beklagten auf eigene Kosten angeschafft wor- den und somit gerade nicht von den Klägern mitvermietet; auch die Gebrauchs- gewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger als Vermieter erstreckt sich auf diese mietereigene Einbauküche nicht. Ein Ausnahmefall der Kostenerstat- tung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor, denn die alte Einbauküche ist vom Sohn der Kläger nach dem Ausbau verkauft worden und an den Kosten der neuen Einbauküche haben sich die Kläger nicht beteiligt. 4. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es unerheblich, dass in der Wohnung hier zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. 17 18 19 - 8 - Denn die Kläger haben den Beklagten gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Klä- ger bezüglich der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbaukü- che, während - wie bereits ausgeführt - bezüglich der von der Beklagten neu angeschafften Einbauküche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-) Pflichten der Kläger nicht begründet wurden. Dementsprechend ist die Woh- nung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Ein- bauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden. a) Ob die Parteien mit den Abreden über den Austausch der Einbaukü- che - wie das Berufungsgericht offenbar gemeint hat - eine hiervon abweichen- de Vereinbarung dahin treffen wollten, dass die Wohnung weiterhin vom Ver- mieter mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und dies bei der Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugunsten des Vermieters zugrunde zu legen sei, bedarf keiner Entscheidung. Denn im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist - wie bereits ausgeführt - an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen, so dass hiervon ab- weichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ohne rechtliche Bedeutung sind. Die Mietvertragsparteien können nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung (vermieterseits) mit einer Einrichtung versehen ist, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt, sondern vom Mie- ter auf eigene Kosten angeschafft ist. Eine solche Vereinbarung würde zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 558 Abs. 1 bis 5 BGB ab- weichen und wäre daher nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. 20 21 - 9 - b) Die Parteien haben lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkre- ten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 14), wie sie es offenbar bei einer früheren Mieterhöhung getan haben, indem sie sich - unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche - auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag geeinigt haben; im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren ist eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen worden. c) Soweit der Senat im Urteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 315/09, aaO Rn. 13) von der Möglichkeit ausgegangen ist, dass die Parteien auch für künfti- ge Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung verein- baren könnten, hält der Senat an dieser - ohnehin durch das spätere Senatsur- teil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) überholten - Auffassung nicht fest. Inwieweit in dem - hier nicht gegebenen - Fall, dass der Mieter eigen- mächtig eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung entfernt bezie- hungsweise durch eine eigene Ausstattung ersetzt, eine andere Beurteilung geboten ist, bedarf keiner Entscheidung. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist; es ist daher insoweit auf- zuheben (§ 562 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu tref- 22 23 24 25 - 10 - fen sind, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 16.03.2017 - 10 C 31/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.01.2018 - 63 S 132/17 -

BGH VIII ZR 232/1514.12.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR243.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 243/16 Verkündet am: 27. September 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 573 Abs. 2 Nr. 3 a) Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesell- schaft persönlich und wirtschaftlichen verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus. b) Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines "erheblichen Nachteils" des Vermieters bei der Verwertungskündigung. BGH, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16 - LG Waldshut-Tiengen AG St. Blasien - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. September 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richte- rinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Waldshut-Tiengen - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2016 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 29. November 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten schlossen am 1. Dezember 2012 mit der Rechtsvorgänge- rin der Klägerin einen Mietvertrag über eine rund 190 qm große 7-Zimmer- Wohnung in einem Wohn- und Geschäftshaus in St. Blasien für eine monatliche Nettomiete von 850 €. Weitere Räumlichkeiten waren an eine Ärztin und an ei- nen Apotheker verpachtet. Die Klägerin erwarb das Anwesen im Jahr 2015 und trat dadurch in den Mietvertrag mit den Beklagten ein. Die Klägerin ist überdies Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, das sie an die S. GmbH & Co. KG verpachtet hat, die dort ein Modege- 1 - 3 - schäft betreibt. Bei beiden Gesellschaften werden die jeweiligen Komplementä- rinnen von derselben Geschäftsführerin, Frau K. , vertreten, die auch jeweils Alleingesellschafterin der Komplementärinnen ist. Mit Schreiben vom 29. Juni 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhält- nis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ordentlich zum 30. September 2015. Darin heißt es zur Begründung der Kündigung: "Das gesamte Gebäude soll abgerissen werden. Eine Abrissgenehmi- gung des Landratsamts Waldshut-Tiengen liegt bereits vor. Nach dem Abriss wird auf dem Grundstück ein Objekt mit Gewerberäumen erstellt zur Erweiterung des Modegeschäfts S. , dessen Ge- schäftsführerin ich bin. Die Unterlagen für den Bauantrag werden derzeit vorbereitet. Nur durch den Abriss und den Neubau von Gewerberäumen ist eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks möglich. Selbst unter Be- rücksichtigung der Investitionskosten ist durch die langfristige Verpach- tung an die S. GmbH & Co. KG ein deutlich höherer Er- trag zu erwirtschaften als bei Fortführung der bisherigen Mietverhältnis- se. Solange das Mietverhältnis mit Ihnen besteht, sind wir an einem Abriss des gesamten Objekts gehindert. Durch die Fortsetzung ihres Mietver- hältnisses entsteht uns daher ein erheblicher Nachteil." Darüber hinaus hat die Klägerin weitere, auf behauptete Vertragsverlet- zungen gestützte Kündigungen ausgesprochen. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Mit der ausgesprochenen Kündigung sei das Miet- verhältnis wirksam gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB beendet worden. Die von der Klägerin gewünschte wirtschaftliche Verwertung beruhe auf vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen. Denn der Abriss und der geplan- te Neubau dienten der Vergrößerung der Geschäftsräume des von ihrer Schwestergesellschaft betriebenen Modegeschäfts S. . Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmende Abwägung führe dazu, dass die der Klägerin bei Fortbestand des Mietverhältnisses mit den Beklagten entstehenden Nachteile weit höher zu gewichten seien als das Be- standsinteresse der Beklagten. Hierbei seien nicht nur die Belange der Kläge- rin, sondern - aufgrund der rechtlichen und persönlichen Verflechtung mit der S. GmbH & Co. KG - auch deren Belange zu berücksichtigen. Frau K. sei sowohl Gesellschafterin und Geschäftsführerin der Komplementärin der klagenden Gesellschaft als auch der Komplementärin der S. GmbH & Co. KG. Zudem seien beide Gesellschaften jeweils an der anderen beteiligt. Für die S. GmbH & Co. KG stelle die Erweiterung ihrer Verkaufsfläche eine Existenzfrage dar, da sie mit der Auswei- tung ihr Bestehen für die Zukunft sichere. Bei Fortbestand des Mietverhältnis- 5 6 7 8 9 - 5 - ses könne das Geschäft demgegenüber nicht ausgedehnt werden, was ein er- heblicher Nachteil sei. Die Klägerin müsse sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass eine Erweiterung auf andere Weise möglich wäre. Denn die Erweiterung des Ge- schäfts durch die Verwendung des streitgegenständlichen Grundstücks stelle eine gut zu realisierende Möglichkeit dar, während die anderen Varianten mit wesentlich größeren Schwierigkeiten und Kosten verbunden seien. Da bei der Beurteilung des wirtschaftlichen Nachteils der Klägerin auch die Belange der S. GmbH & Co. KG zu berücksichtigen seien, könne insoweit auch dahinstehen, ob die Klägerin mit der Verpachtung des zu errichtenden Gebäudes tatsächlich höhere Pachteinnahmen als die derzeit vereinnahmten Beträge erzielen werde. Allerdings sichere sich die Klägerin mit der von ihr be- absichtigten Verwertung nicht nur langfristig die Pachteinnahmen bezüglich des streitgegenständlichen Grundstücks, sondern auch bezüglich jener Räumlich- keiten, die bereits an die S. GmbH & Co. KG verpachtet seien. Die Klägerin müsse sich auch nicht entgegenhalten lassen, dass sie das Anwesen aufgrund längerfristig bestehender Pachtverhältnisse derzeit ohnehin nicht abreißen könne. Es sei bereits fraglich, ob die Kausalität zwischen der Fortsetzung des Mietverhältnisses und der Verhinderung der Verwertung über- haupt dadurch ausgeschlossen werden könne, dass auch andere Pachtverhält- nisse, die ebenfalls gekündigt seien oder gekündigt werden sollten, weitere Hindernisse darstellten. Dagegen spreche, dass ansonsten die Kündigung we- gen wirtschaftlicher Verwertung bei größeren Einheiten erheblich erschwert, wenn nicht sogar unmöglich werde. Jedenfalls sei gegen die Pächterin einer Arztpraxis zwischenzeitlich ein Räumungsurteil ergangen, so dass in dem An- wesen kein längerfristiges Pachtverhältnis bestehe, welches einem Abriss ent- gegenstehen könne. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der Klägerin vom 29. Juni 2015 nicht beendet worden. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die von der Klägerin geltend gemachten Gründe rechtfertigten eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, ist in mehrfacher Hinsicht von Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Noch zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der geplante Abriss des Gebäudes, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Er- weiterung des benachbarten Modegeschäfts zu errichten und auf diese Weise höhere Pachteinnahmen zu erzielen, eine angemessene wirtschaftliche Verwer- tung darstellt und von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getra- gen ist. Insbesondere handelt es sich - entgegen der Auffassung der Revision - nicht um eine mangels hinreichend konkretisierten Verwertungsinteresses un- zulässige Vorratskündigung. a) Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts, gehindert ist, die in erster Linie durch Veräußerung oder Vermietung geschieht (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NJW-RR 2017, 976 Rn. 24). Eine wirtschaftliche Verwertung liegt auch dann vor, wenn das Gebäude mit der Mietwohnung zunächst abge- rissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, der dann veräußert - oder wie hier - vermietet beziehungsweise verpachtet werden soll (vgl. Senatsurteile 12 13 14 15 - 7 - vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 11; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17). b) Die von der Klägerin geplante wirtschaftliche Verwertung ist auch an- gemessen. Sie ist, wie das Berufungsgericht insoweit rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen festgestellt hat, von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen (vgl. Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO Rn. 17; vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 12). c) Entgegen der Auffassung der Revision verfolgt die Klägerin ihre Ver- wertungspläne auch mit der notwendigen Ernsthaftigkeit und plant deren als- baldige Umsetzung, so dass es sich nicht um eine - unzulässige - bloße Vor- ratskündigung handelt. Für die Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Senat bereits entschieden, dass ein noch unbestimmtes Interesse einer mögli- chen späteren Nutzung (sogenannte Vorratskündigung) nicht ausreicht. Viel- mehr muss sich der Nutzungswunsch soweit "verdichtet" haben, dass ein kon- kretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Senatsurteile vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, WuM 2017, 342 Rn. 22; Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 19). Für die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gilt nichts anderes. Auch insoweit ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfal- les zu prüfen, ob lediglich das - nicht ausreichende - noch unbestimmte Interes- se einer möglichen späteren Verwertung besteht oder ob sich der Verwer- tungswunsch bereits soweit verdichtet hat, dass ein konkretes Interesse an der alsbaldigen Umsetzung der im Kündigungsschreiben dargelegten Pläne ange- nommen werden kann. Dass bei der Klägerin bezüglich des von ihr geplanten 16 17 18 19 - 8 - Abrisses und anschließenden Neubaus eine derartige konkrete Umsetzungsab- sicht besteht, ist angesichts der von der Klägerin zur Umsetzung des geplanten Abrisses und anschließenden Neubaus ergriffenen Maßnahmen nicht ernstlich zu bezweifeln. Die Klägerin hat sich nach dem Erwerb des Grundstücks im Jahr 2015 im darauffolgenden Jahr um die Beendigung der bestehenden Pachtver- hältnisse durch Kündigung oder einvernehmliche Aufhebung bemüht und das Mietverhältnis mit den Beklagten mit Schreiben vom 29. Juni 2015 unter Hin- weis auf eine schon vorliegende Abrissgenehmigung und die bereits laufenden Vorbereitungen der Bauantragsunterlagen gekündigt. Die Verfahrensrügen, die die Revision in diesem Zusammenhang im Hinblick auf die Pachtverhältnisse bezüglich der Arztpraxis sowie der Apotheke erhoben hat, hat der Senat ge- prüft, aber nicht für durchgreifend erachtet; von einer näheren Begründung wird gemäß § 564 Abs. 1 ZPO abgesehen. 2. Mit Rechtsfehlern behaftet ist jedoch die Annahme des Berufungsge- richts, der Klägerin drohten bei Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile. a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verblei- ben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hinter- grund - anders als das Berufungsgericht offenbar meint - keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Denn auch das Besitz- recht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Folglich be- 20 21 - 9 - gründet nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietverhältnisses dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018 Rn. 40). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO Rn. 19; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rn. 11; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 45). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei ei- ner Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fälle an- dernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwertung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 45 mwN). Diese im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Ver- wertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzel- falls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 15; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10 aaO; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 31). Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denkgeset- ze und Erfahrungssätze beachtet hat (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 22 23 - 10 - - VIII ZR 8/08, aaO; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, aaO Rn. 12; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO). b) Gemessen an den vorstehend angeführten Maßstäben hält die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung einer revisionsrechtlichen Über- prüfung aus mehreren Gründen nicht stand. Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich des erheblichen Nachteils maß- geblich auf die Sicherstellung der Pachteinnahmen der Klägerin sowie auf die Erweiterung des von der Schwestergesellschaft betriebenen Modegeschäfts und die langfristige Sicherung der Existenzgrundlage dieses Unternehmens abstellt, fehlt es bereits an jeglichen tatsächlichen Feststellungen, die geeignet wären, eine solche Beurteilung zu tragen (dazu nachfolgend unter aa). Zudem hat das Berufungsgericht grundlegend verkannt, dass eine Ver- wertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erhebliche, beim Vermieter selbst eintretende Nachteile erfordert und die Berücksichtigung der Interessen eines davon personenverschiedenen Dritten (hier der "Schwestergesellschaft" der Klägerin) deshalb ausgeschlossen ist (dazu nachfolgend unter bb). Schließlich hat das Berufungsgericht übersehen, dass gemäß § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB (soweit sie nicht nachträglich entstanden sind) nur die in der Kündigungserklärung angegebenen Kündigungsgründe - zu denen hier die nun geltend gemachte Existenzsicherung der "Schwestergesellschaft" gerade nicht gehört - berücksichtigt werden können (dazu nachfolgend unter cc). aa) Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass sich die Klägerin mit der beabsichtigten Verwertung langfristig die Pachteinnahmen aus allen in ihrem Eigentum stehenden Grundstücken "sichere" und es sich bei der Erweite- rung des Modegeschäftes um eine "existentielle Frage" handele. Tatsächliche 24 25 26 27 28 - 11 - Umstände, die diese Beurteilung tragen, sind jedoch nicht einmal ansatzweise festgestellt und von der Klägerin offenbar auch nicht vorgetragen. Insbesondere fehlen jegliche Feststellungen dazu, inwiefern bei der gegenwärtigen Lage (konkrete) Nachteile für die wirtschaftliche Situation der Klägerin zu besorgen sind. Die pauschale Betrachtungsweise des Berufungsgerichts läuft letztlich darauf hinaus, einen zur Kündigung berechtigenden Nachteil schon dann zu bejahen, wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit dieser - im Inte- resse gewünschter Investitionen oder einer möglichen bloßen Gewinnoptimie- rung - nicht nach Belieben verfahren kann. Dies ist indes mit der gesetzlichen Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der dem Eigentümer einer zu Wohn- zwecken vermieteten Immobilie mit Rücksicht auf die Interessen des Wohn- raummieters im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums Grenzen setzt und deshalb (konkrete) wirtschaftliche Nachteile voraussetzt, nicht vereinbar. bb) Das Berufungsgericht ist zudem rechtsfehlerhaft davon ausgegan- gen, dass bei der Abwägung im Rahmen der Verwertungskündigung auf Seiten der Klägerin auch die Belange der S. GmbH & Co. KG berück- sichtigungsfähig seien. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt ein be- rechtigtes Interesse des Vermieters voraus, dass der Vermieter durch die Fort- setzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwer- tung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erlei- den würde. Maßgeblich ist damit allein die Interessenlage des Vermieters und nicht, inwieweit bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Belange Dritter berührt werden. Anders als bei der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, bei der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (auch) besteht, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sind 29 30 - 12 - bei der Verwertungskündigung - im Rahmen der "erheblichen Nachteile" - mit- hin allein solche zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen. Bei der S. GmbH & Co. KG, die das Modegeschäft be- treibt, handelt es sich aber um eine von der Klägerin, die die Immobilien hält, verschiedene Personengesellschaft. Die wirtschaftlichen Interessen dieser Per- sonenhandelsgesellschaft sind daher im Rahmen der Abwägung im Rahmen einer Verwertungskündigung auf Seiten der Klägerin nicht zu berücksichtigen. Die persönliche und wirtschaftliche Verflechtung der beiden Gesellschaften än- dert daran entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nichts. Insbeson- dere ergibt sich aus den von dieser angeführten "allgemeinen konzernrechtli- chen Wertungen der §§ 17 ff. AktG" nichts Gegenteiliges. Diesen Vorschriften, die völlig andere Sachverhalte in den Blick nehmen, lässt sich eine für das Wohnungsmietrecht relevante Wertung nicht entnehmen. Auch auf die persönli- chen Interessen von Frau K. als Gesellschafterin und Geschäftsführerin der jeweiligen Komplementärin beider Gesellschaften kann im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht abgestellt werden. cc) Schließlich hat das Berufungsgericht übersehen, dass gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Kündigung nur die Gründe berücksichtigt werden können, die in der Kündigung angegeben worden sind; eine Ausnahme ist lediglich für nachträglich entstandene Gründe vorgese- hen (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Interessen der Schwestergesellschaft an einer Sicherung ihrer Existenzgrundlage sind aber in dem Kündigungsschrei- ben, das ausschließlich mit der Aussicht auf eine Steigerung der Mieteinnah- men der Klägerin begründet ist, nicht ansatzweise aufgeführt. Vielmehr ist darin als Kündigungsgrund lediglich angegeben, die Klägerin wolle durch den geplan- ten Neubau höhere Pachteinnahmen erzielen; insoweit handelt es sich aber um einen anderen Kündigungsgrund als die später geltend gemachte Sicherung 31 32 - 13 - der Existenzgrundlage des von der Schwestergesellschaft betriebenen Mode- geschäfts. Auf den von der Revisionserwiderung herangezogenen Tatsachenvortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 23. Februar 2016, an dem Gebäude müssten (nicht näher bezeichnete) Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die neben dem Kapitaldienst der Erwerbskosten nicht aus den laufenden Mietein- nahmen finanziert werden könnten, kommt es schon deshalb nicht an, weil ein entsprechender Kündigungsgrund in der Kündigungserklärung nicht einmal an- gedeutet ist. Davon abgesehen wäre mit diesen pauschalen Angaben ein er- heblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch nicht schlüssig dargelegt. Das Gleiche gilt für den von der Revisionserwiderung geltend ge- machten Gesichtspunkt einer "einheitlichen Bewirtschaftung" der beiden Nach- bargrundstücke der Klägerin, der im Übrigen in der Kündigungserklärung gleich- falls nicht angegeben ist. 3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist die von der Klägerin erklärte Kündigung auch nicht nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB begründet. Eine Kündigung nach der Generalklausel kommt nach der Rechtsprechung des Senats nur dann in Betracht, wenn die für die Kündigung maßgeblichen Gründe ebenso schwer wiegen wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 35). Die Frage, ob insoweit die wirtschaftlichen Interessen einer von der Vermieter- gesellschaft verschiedenen, aber mit ihr verflochtenen "Schwestergesellschaft" ein berechtigtes Interesse von einem solchen Gewicht überhaupt begründen können, bedarf hier schon deshalb keiner Entscheidung, weil die Kündigungs- 33 34 - 14 - erklärung vom 29. Juni 2015 nicht auf gewichtige Interessen der Schwesterge- sellschaft gestützt wurde und im Übrigen mit der später erfolgten nur pauscha- len Berufung auf eine "Sicherung der Existenzgrundlage" ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses ohnehin nicht ausreichend dar- gelegt ist. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zu den weiteren Kündigungen getroffen hat, die die Klägerin auf behauptete Vertragsverletzungen der Beklagten gestützt und mit der An- schlussberufung geltend gemacht hat. Die Sache ist daher an das Berufungs- gericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG St. Blasien, Entscheidung vom 06.04.2016 - 1 C 2/16 - LG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 13.10.2016 - 2 S 7/16 - 35

§ 573§ 535

BGH VIII ZR 14/1501.07.2015 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:141216UVIIIZR232.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 232/15 Verkündet am: 14. Dezember 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in ent- sprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23). BGB § 241 Abs. 1, § 242 a) Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24). b) Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Ur- teil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN). BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Dezember 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 7. Oktober 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 24. Februar 1985 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 166 m2 große Fünfzimmerwohnung in ei- nem Mehrfamilienhaus in München. Die Miete beläuft sich zwischenzeitlich auf 1.374,12 € monatlich. Die Klägerin, derzeitige Vermieterin der Wohnung, ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Mitgliedern bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), die das Anwesen noch im selben Jahr erwor- ben hat. Zweck der Gesellschaft sind nach § 2 des Gesellschaftsvertrags einer- seits die Instandsetzung, die Modernisierung und der Ausbau des Anwesens und zum anderen seine Vermietung sowie nach Möglichkeit die Aufteilung in 1 2 - 3 - Wohnungseigentum. Ab dem Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens. Dieses wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ein Teil der Wohnungen wurde verkauft, der Rest verblieb im Eigentum der Klägerin. Die Wohnung der Beklagten ist als einzige noch nicht saniert. Ebenfalls im Jahr 1994 schied einer der vier Gründungsgesellschafter aus; an seine Stelle trat ein neuer Gesellschafter. Seitdem ist der Gesellschaf- terbestand unverändert geblieben. Verwandtschaftliche Beziehungen bestehen zwischen den Gesellschaftern nicht. Mit Schreiben vom 30. September 2013 kündigte die Klägerin das Miet- verhältnis mit den Beklagten zum 3. Juni 2014 mit der Begründung, die Tochter eines ihrer (Gründungs-)Gesellschafter benötige die Wohnung für sich und ihre Familie. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Fünfzim- merwohnung gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, die ausgespro- chene Eigenbedarfskündigung sei im Hinblick darauf rechtsmissbräuchlich, dass es die Klägerin unterlassen habe, den Beklagten die Anmietung einer im Erdgeschoss desselben Anwesens gelegenen, seit April 2014 leerstehenden Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 76 m2 anzubieten. Die Berufung der Klägerin ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, der Eigenbedarf eines Gesellschafters berechtige ei- ne Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zu einer Kündigung eines Wohn- raummietverhältnisses. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (Landgericht München I, ZMR 2016, 39) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die auf den Eigenbedarf der Tochter eines Gesellschafters der Klägerin gestützte Kündigung des Mietverhältnisses sei unwirksam. Die Klägerin als Ge- sellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) könne zugunsten ihrer Gesellschafter und deren Angehörigen keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen. Eine solche "Zurechnung" des Eigenbedarfs der Gesellschafter sei mit dem Schutzzweck, der dieser Vorschrift und auch der Kündigungssperre nach § 577a Abs. 1a BGB zugrunde liege, nicht vereinbar, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren. Mit dieser rechtlichen Beurteilung weiche die Berufungskammer von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab. Dieser billige einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Hinblick darauf, dass es häufig nur vom Zufall ab- hänge, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter die Woh- nung als Miteigentümergemeinschaft oder als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zur Nutzung anbiete, aus Gründen der Gleichstellung der beiden For- men von Vermietermehrheiten die Befugnis zu, ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter zu kündigen. Die der höchstrichterlichen Rechtsprechung zugrunde liegende Prämisse der Vergleichbarkeit einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und einer ein- fachen Vermietermehrheit überzeuge schon im Hinblick auf die in der Rechts- 6 7 8 9 10 - 5 - wissenschaft und -praxis vollzogene rechtliche Verselbständigung der Gesell- schaft des bürgerlichen Rechts gegenüber ihren Gesellschaftern nicht. Zudem gehe sie - insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten - an der Rechts- wirklichkeit vorbei. Die beiden Gestaltungsformen seien mit Blick auf den durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vermittelten Bestands- und Kündigungsschutz nicht vergleichbar. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bleibe es nicht dem Zufall überlassen, ob mehrere Personen ein Objekt als Miteigentümer oder als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts erwürben. Persönlich verbundene Vermieter erwürben und verwalteten ein Objekt regelmäßig als einfache Vermietermehrheit, während sich auf geschäftliche Kontakte gründende Ver- mietermehrheiten aufgrund organisatorischer und steuerlicher Vorteile bewusst für die Rechtsform der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entschieden. Gesellschaften des bürgerlichen Rechts seien von einer höheren organi- satorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet, in der Regel klar auf Amortisation und Vermehrung der getätigten Investitionen ausgerichtet und ent- falteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigungen, das sich im Streitfall auch realisiert habe. Für eine Änderung des Gesellschafterbestands genüge in der Regel ein Be- schluss; Publizitätserfordernisse bestünden nur im eingeschränkten Maß (§ 47 Abs. 2 GBO). Nur bei gewissenhafter Beachtung dieser Vorschrift sei für den Mieter erkennbar, wer hinter der Gesellschaft stehe. Demgegenüber seien ein- fache Vermietermehrheiten für den Mieter überschaubar und berechenbar, da Änderungen der Eintragung im Grundbuch bedürften. Zudem seien sie mit Blick auf die in der Regel bestehende persönliche Verbundenheit der Miteigentümer und den bei etwaigen Veränderungen anfallenden erheblichen bürokratischen Aufwand in ihrem Bestand "statischer". 11 - 6 - Die Rechtsform der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts werde von In- vestoren insbesondere bei dem als Münchener Modell bezeichneten Vorgehen (Erwerb eines Mietshauses, Eintritt in die Mietverträge, Sanierung, Kündigung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter vor oder nach der Sanierung, Aus- einandersetzung der Gesellschaft durch Zuweisung von Miteigentumsanteilen, Begründung von Wohnungseigentum, gewinnbringende Veräußerung der Woh- nungen) gewählt. Auch im vorliegenden Fall bestätige sich der mit einer auf Vermieterseite bestehenden Gesellschaft des bürgerlichen Rechts einherge- hende Verdrängungsprozess zu Lasten der Bestandsmieter. Zwar sei der Ge- sellschafterbestand mit nur vier Mitgliedern überschaubar und seit Gründung der Gesellschaft - bei nur einem Gesellschafterwechsel - nahezu unverändert geblieben. Jedoch sei der Gesellschaftszweck der nicht personalistisch gepräg- ten Klägerin hier ebenfalls auf eine Sanierung des Grundstücks, auf eine Auftei- lung in Wohnungseigentum und auf einen schrittweisen Verkauf der Wohnun- gen mit größtmöglicher Gewinnspanne gerichtet. Im Hinblick auf das bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts be- stehende erhöhte Verdrängungsrisiko zu Lasten der Bestandsmieter und den Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei nicht nur juristischen Personen, son- dern auch Personengesellschaften im Einklang mit der überwiegenden Meinung im Schrifttum generell die Möglichkeit zu versagen, sich zugunsten ihrer Gesell- schafter auf Eigenbedarf zu berufen. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei es nicht möglich, für Gesellschaften mit personalistischem Einschlag eine Aus- nahme zuzulassen, da eine trennscharfe Differenzierung insoweit nicht erfolgen könne. 12 13 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können der von der Klägerin ausge- sprochenen Eigenbedarfskündigung vom 30. September 2013 nicht ihre Wirk- samkeit abgesprochen und ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Her- ausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht meint, findet die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB entsprechende Anwendung, wenn auf Vermieterseite eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts beteiligt ist. 1. Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nach sei- nem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten. Um eine solche handelt es sich bei einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht, so dass die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt anwendbar ist (Senatsur- teil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 18; vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 67; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 48; Herrlein in Festschrift 10 Jahre Miet- rechtsrefomgesetz, 2011, S. 752, 755). 2. Entgegen einer im Schrifttum verbreiteten Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, ist dieser Kündigungstatbestand jedoch in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieterin eine (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. a) Zwar kann sich eine juristische Person nicht darauf berufen, eine von ihr vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien- oder Haushaltsange- hörige zu benötigen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 12; vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, NJW-RR 2004, 12 unter II 1). Eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- 14 15 16 17 - 8 - chen Rechts ist aber nicht als juristische Person zu qualifizieren (BGH, Urteile vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 343, 347; vom 23. Oktober 2001 - XI ZR 63/01, BGHZ 149, 80, 84; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 14; vom 27. November 2009 - LwZR 17/09, juris Rn. 15; vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, juris Rn. 25), sondern stellt (lediglich) eine teilrechtsfähige Personengesellschaft dar (vgl. auch § 14 Abs. 2 BGB). aa) Ihr kommt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung eine nach außen hin bestehende beschränkte Rechtsfähigkeit zu, so dass bei einer Teilnahme im Rechtsverkehr nicht mehr die gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter, sondern die Gesamthand selbst als ein von den Gesellschaftern verschiedenes Rechtssubjekt Träger der die Gesellschaft betreffenden Rechte und Pflichten ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 347; vom 5. März 2008 - IV ZR 89/07, BGHZ 175, 374, 379; vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, aaO). bb) Diese Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts macht sie, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, aber nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbständigten Rechtssubjekt (BGH, Urteil vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, aaO Rn. 26). Diesem grundlegenden Unterschied messen diejenigen Stimmen in der Literatur, die aus der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürger- lichen Rechts eine Gleichstellung mit einer juristischen Person ableiten wollen (BeckOK-MietR/Siegmund, Stand August 2016, § 573 Rn. 44; Grunewald in Festschrift Karsten Schmidt, 2009, S. 485, 487 f.; Schumacher, WuM 2003, 554, 555; Wedemann, NZG 2011, 533, 535; Schmidt, NZM 2014, 609, 620; ähnlich Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 34; Fleindl, NZM 2016, 289, 298), nicht die ihm zukommende Bedeutung zu. Denn der Umstand, dass die Gesellschaft selbst nun Teilrechtsfähigkeit besitzt, zwingt im Hinblick darauf, 18 19 - 9 - dass hierdurch - anders als bei einer juristischen Person - eine vollständige Abkopplung von ihren Mitgliedern nicht vollzogen worden ist, nicht zu dem Schluss, die Interessen der Personenmehrheit, die diese Gesellschaft bildet, seien im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses rechtlich völlig unbeachtlich (so auch Jacoby, ZMR 2001, 409, 412; Kraemer, NZM 2002, 465, 468; Börstinghaus, MDR 2002, 929, 930; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; Häublein, NJW 2007, 2847; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Miet- rechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 798 f.; ähnlich auch Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 37; offen gelassen in Senatsur- teil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO). b) Umgekehrt reicht der Umstand, dass die (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die Rechtsstellung einer juristischen Person aufweist, für sich genommen noch nicht aus, sie im Rahmen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einer auf Vermieterseite auftretenden Mehrheit na- türlicher Personen gleichzustellen (vgl. auch Milger, NZM 2014, 769, 771). Wei- ter zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel hatte, die bis dahin einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Vielmehr hat die höchstrichterliche Rechtsprechung der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts deswegen Teilrechtsfähigkeit zugesprochen, um ein "praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 - 720 BGB) gewollte rechtliche Absonderung des Gesellschaftsvermögens vom Privatvermögen der Gesellschafter" zu schaffen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 344). Es sollte also lediglich die Zuordnung des Gesellschaftsvermögens verändert werden (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 8). 20 - 10 - Vor diesem Hintergrund hat die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zwar zur Konsequenz, dass anstelle ihrer Mitglieder nunmehr die Gesellschaft selbst Vertragspartnerin und damit Vermie- terin ist (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 11; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. Oktober 2001 - XI ZR 63/01, aaO; vom 27. November 2009 - LwZR 17/09, aaO), so dass der - auf natürliche Personen zugeschnitte- ne - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt Anwendung findet. Dagegen gibt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Anerken- nung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nichts dafür her, dass nunmehr bezüglich der Frage, ob eine (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts Eigenbedarf ihrer Mitglieder (oder deren Angehörigen) geltend machen kann, eine von der früheren Rechtslage abwei- chende Bewertung angezeigt ist, so dass auch eine entsprechende Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen wäre. Auch der Regelungszweck der genannten Kündigungsvorschrift steht einer sol- chen Analogie nicht entgegen. aa) Vor der mit Urteil vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341) erfolgten Einführung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts stand nicht ernsthaft in Frage, dass sich die gesamt- händerisch verbundenen Gesellschafter, die mangels eigener Rechtsfähigkeit der Gesellschaft die Vermieterstellung einnahmen, gemäß dem damals noch geltenden § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF auf den Eigenbedarf eines Ge- sellschafters berufen konnten (OLG Karlsruhe, NJW 1990, 3278; LG Berlin, GE 1997, 240; GE 1988, 201 ff.; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 564b Rn. 44; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 564b BGB Rn. 44; Staudinger/ Sonnenschein, BGB, Neubearb. 1997, § 564b Rn. 66; Emmerich/ Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., § 564b Rn. 39; Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564b BGB Rn. 47; Blank/Börstinghaus, Miete, 21 22 - 11 - 1. Aufl., § 564b BGB Rn. 35; Soergel/Heintzmann, BGB, Stand: Frühjahr 1997, § 564b Rn. 46; Lammel, Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564b BGB Rn. 59; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. IV 67 [für die Personenhandelsgesellschaft]; wohl auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., RN. IV 133 [aA nur für Personenhandelsgesellschaften]). Der Kündi- gungstatbestand des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF ist durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsre- formgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) mit rein redaktionellen Ände- rungen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB übernommen worden (BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Inhalt und Regelungszweck der beiden Vorschriften entsprechen sich damit. bb) Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hat zwar - wie bereits ausgeführt - zur Folge, dass an die Stelle einer Mehrheit von natürlichen Personen nun die Gesellschaft selbst als Vermieterin tritt (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO), so dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (bzw. die Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF) nicht mehr direkt Anwendung findet. Dagegen lässt sich aus der allein auf gesellschaftsrechtliche, nicht aber auf mietrechtliche Erwä- gungen gestützten Rechtsprechungsänderung nicht entnehmen, dass nunmehr eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts unter keinem rechtlich denkbaren Gesichtspunkt mehr zur Geltendmachung eines Eigenbedarfs der Gesellschafter berechtigt sein sollte, also für eine analoge Anwendung des - der Vorgängerregelung in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF inhaltlich entspre- chenden - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Raum wäre. cc) Ebenso wenig sprechen die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17 unter Hinweis auf MünchKommBGB/Häublein, 23 24 - 12 - 4. Aufl., § 573 Rn. 67) gegen eine entsprechende Anwendung dieser Kündi- gungsvorschrift. Das Berufungsgericht vermengt den Regelungszweck des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (früher: § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF) mit der Zielsetzung der Kündigungssperre in § 577a BGB (früher: § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 - 4 BGB aF). Soweit es weiter unter Beru- fung auf die "überwiegende Auffassung im Schrifttum" anführt, einer Gesell- schaft des bürgerlichen Rechts sei eine Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines Gesellschafters generell zu versagen, vermag es keine sachlich überzeu- genden Gründe dafür anzuführen, weshalb zwar - vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts - von der vorherrschenden Literaturmeinung auch bei größeren Gesellschaften des bür- gerlichen Rechts sämtlichen Mitgliedern eine Eigenbedarfskündigung uneinge- schränkt zugebilligt wurde, nun jedoch der neuerdings teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts die Berufung auf einen Eigenbe- darf ihrer Gesellschafter verwehrt sein soll. (1) Die vom Berufungsgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse, der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sol- le den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare An- zahl von Personen auf Vermieterseite schützen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO unter Hinweis auf MünchKommBGB/ Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67; Fleindl, aaO), findet bereits keine Stütze in den Gesetzesmaterialien. Die Kündigungsregelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat mit rein redaktionellen Änderungen den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 65) übernom- men, der durch das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt worden ist. Die Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF geht ihrerseits auf die inhaltlich identische Regelung des Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes 25 - 13 - über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (WKSchG, BGBl. I S. 1839) zurück (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 98). (a) Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b BGB aF und des § 573 BGB machen das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses vom Vorliegen eines berechtigten Interesses abhängig und führen jeweils in Absatz 2 Regeltatbestände auf, bei denen ein solches Interes- se anzunehmen ist. Der Zweck der genannten Kündigungsregelungen besteht darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Le- bensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen (Begrün- dung der Regierungsvorlage, BT-Drucks. 7/2011, S. 1; Bericht des Rechtsaus- schusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 1; BVerfGE 68, 361, 371; 79, 292, 302; Se- natsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO, S. 96, 98 [jeweils zu § 564b BGB aF]; Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 20 [zu § 573 BGB]), andererseits aber dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können (Bericht über die 90. Sitzung des Deutschen Bundestags vom 20. Januar 1971, S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte [zum WKSchG]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO, S. 98 f. [zu § 564b BGB aF]). Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b BGB aF und die ihnen inhaltlich entsprechende aktuell geltende Regelung des § 573 BGB sollen letztlich der Herstellung eines gerechten Inte- ressensausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien dienen (Bericht über die 90. Sitzung des Deutschen Bundestags vom 20. Januar 1971, S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO) und bringen damit die beiderseitigen Interes- sen in einen mit der Verfassung in Einklang stehenden Ausgleich (BVerfGE 68, 26 - 14 - 361, 371; 79, 292, 303 [jeweils zu § 564b BGB aF]; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 64 [zu § 573 BGB]). (b) Die Gesetzesmaterialien geben über diesen allgemein mit den ge- nannten Kündigungsvorschriften im sozialen Mietrecht verfolgten Sinn und Zweck hinaus keinen Aufschluss über den mit dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG; § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) verbundenen Regelungszweck. So begnügen sich die Gesetzesbegründung zum WKSchG und die dazu abgegebene Stellung- nahme des Rechtsausschusses mit dem knappen Hinweis "Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 wird als berechtigtes Interesse weiter ein Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen anerkannt" (BT-Drucks. VI/1549, S. 8), wobei der ebenfalls in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG berücksichtigte Eigenbedarf der zum Hausstand des Vermieters gehörenden Personen in diesem Hinweis noch nicht einmal erwähnt wird. Die Gesetzesbegründungen zu den nachfolgenden Gesetzesvorhaben beschränken sich auf eine Verweisung auf die jeweilige Vorgängerregelung (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; 14/5443, S. 65). Aus den Geset- zesmaterialien zu den genannten Regelungen lässt sich daher nicht entneh- men, dass der privilegierte Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, für den Mieter zahlenmäßig überschaubar sein muss. Auch im Wortlaut dieser Vorschriften ist eine entsprechende Einschränkung nicht enthal- ten. (c) Soweit das Berufungsgericht gleichwohl die Auffassung vertritt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege der Schutzzweck zugrunde, den Mieter vor einem un- kalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht über- schaubaren Personenkreis zu bewahren, übersieht es, dass ausweislich der Gesetzesmaterialien dieser Regelungszweck nicht dem Kündigungstatbestand selbst anhaftet, sondern lediglich der im Falle des Erwerbs von nachträglich in 27 28 - 15 - Wohnungseigentum umgewandelter Mietwohnungen eingreifenden Kündi- gungssperre des § 577a BGB, die zunächst in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 WkSchG und später in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 bis 4 BGB aF enthalten war (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; BT-Drucks. 14/4553, S. 65; vgl. auch Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). Diesen - einen bestimmten Sonderfall betreffenden - Bestimmungen liegt die Erwägung zugrunde, dass gerade der Erwerb von Mietwohnungen, die in Wohnungseigentum umgewandelt worden sind, regelmäßig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erfolgt und der erstrebte Bestandsschutz für den Mieter hier besonders gefährdet ist (Schriftlicher Bericht des Rechtsausschusses, BT- Drucks. VI/2421, S. 3; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO, S. 365 mwN [jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26 [zu § 577a BGB]). Aus diesen Regelungen über die Kündigungssperre lässt sich aber nicht ableiten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur einem (konkret) über- schaubaren Personenkreis offen stehen soll. Denn sie sind nach ihrem Norm- zweck auf den Schutz des Mieters vor einer unabhängig von der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Eigenbedarfslage gerade nicht zugeschnit- ten (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO mwN [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19 [zu § 577a BGB]). Soweit in dem Se- natsurteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17) etwas anderes an- klingt, hält der Senat hieran nicht fest. (2) Unabhängig davon lässt das Berufungsgericht außer Acht, dass sich durch die Befugnis einer teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen, für den Mieter keine im Vergleich zum Rechtszustand vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit eines solchen Gesamthandverbunds weniger überschaubare 29 - 16 - Lage ergibt. Denn der Gesellschafterbestand und damit die Anzahl und die Identität der Personen, die eine Eigenbedarfssituation auslösen können, bleiben durch die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts unberührt. Geändert hat sich allein die Vermieterstellung. Während vor der An- erkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft alle Gesellschafter in ihrer Eigenschaft als Vermieter den Eigenbedarf eines von ihnen geltend ma- chen konnten, ist es nun die Gesellschaft selbst, die sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters beruft. Ein solcher Eigenbedarf lässt sich zwar nicht mehr unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stützen, weil eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts keinen Wohnbedarf und auch keine Angehörigen hat (vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 18). Da sich durch eine Berufung der Gesellschaft auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder derer Angehörigen jedoch die bisherige Rechtslage, insbesondere das Ver- drängungsrisiko, nicht zu Lasten des Mieters geändert hat, liegt eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nahe. Diesen Weg hat der Senat letzt- lich mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15 ff., 18) beschrit- ten, indem er der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts einen Eigen- bedarf ihrer Gesellschafter als natürliche Personen "zurechnet" (Münch- KommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 67; Schürnbrand in Festschrift 10 Jah- re Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799; vgl. auch Herrlein, aaO; soweit vereinzelt eine Zurechnungsnorm vermisst wird [Schmidt, NZM 2014, 609, 615 mwN], wird verkannt, dass der Begriff "Zurechnung" hierbei in dem schon zuvor von Jacoby, ZMR 2001, 409, 412 zugrunde gelegten wertenden Verständnis und nicht im rechtstechnischen Sinne verwendet wurde). Auch die überwiegende Meinung im Schrifttum hat zum damaligen Zeit- punkt - was in Anbetracht der an sich unverändert gebliebenen Interessenlage 30 31 - 17 - nahe liegt - die Auffassung vertreten, dass eine (Außen-)Gesellschaft des bür- gerlichen Rechts ein Mietverhältnis wegen eines auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützten Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen könne (vgl. etwa Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rn. 26; Staudinger/Rolfs, BGB, Neu- bearb. 2003, § 573 Rn. 57; Neubearb. 2006, § 573 Rn. 70; Emmerich/ Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rn. 37; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67 [Ausnahme Publikumsgesellschaft]; Lammel, Wohn- raummietrecht, 3. Aufl., § 573 Rn. 65; Hinz in Dauner-Lieb/Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 573 Rn. 27; BeckOK-BGB/Reick, Stand März 2006, § 573 Rn. 39; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 27; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 8. Aufl., § 573 Rn. 47 [aA 9. Aufl., § 573 BGB Rn. 46]; Jacoby, aaO; Kraemer, NZM 2002, 465, 468; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; vgl. auch OLG Köln WuM 2003, 465, 466; differenzierend Harke, ZMR 2002, 405, 407 f.). c) Die Voraussetzungen für eine danach nicht grundsätzlich ausge- schlossene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind erfüllt. aa) Eine Analogie ist zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Rege- lungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessen- abwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Ab- wägungsergebnis gekommen (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380, 389 f.; vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169 Rn. 23; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; jeweils mwN; vom 4. Dezember 2014 - III ZR 61/14, NJW 2015, 1176 Rn. 9; vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 56/15, juris Rn. 18; Beschlüsse vom 25. August 2015 - X ZB 5/14, GRUR 2015, 1253 Rn. 19; vom 32 33 - 18 - 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, WuM 2016, 514 Rn. 10; jeweils mwN). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Rege- lungsplan ergeben (BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, aaO S. 390; vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, aaO; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, aaO; vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 56/15, aaO; Beschluss vom 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, aaO). bb) So liegen die Dinge bei genauer Betrachtung im Falle des Eigenbe- darfs eines Mitglieds einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder seiner Angehörigen. (1) Infolge der durch die höchstrichterliche Rechtsprechung mit Urteil vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341) vollzogenen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist eine bislang nicht vorhandene Regelungslücke entstanden. Denn bis zu diesem Zeitpunkt waren sämtliche Mitglieder einer solchen Gesellschaft als natürliche Personen Vermieter, so dass die zu diesem Zeitpunkt noch maßgebliche Vor- schrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF direkt Anwendung fand. Mit der Nachfolgeregelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sollte ausweislich der Begrün- dung zum Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung verbunden sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Die vom 9. November 2000 datierende Gesetzes- begründung konnte dabei noch nicht berücksichtigen, dass die bislang als Mehrheit natürlicher Personen von dem Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts aufgrund der kurze Zeit später erfolgten Änderung der höchstrichterli- chen Rechtsprechung nicht mehr Träger der Rechte und Pflichten der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sein würden, sondern nunmehr diese selbst Zuordnungssubjekt sein sollte. Auch im Verlauf des weiteren Ge- 34 35 - 19 - setzgebungsverfahrens - das Gesetz trat zum 1. September 2001 in Kraft - hat dieser Umstand keine Beachtung erfahren. Da die rechtlichen Entwicklungen bezüglich der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Verlauf des auf die Reform des Mietrechts fokussierten Gesetzge- bungsverfahrens außer Betracht geblieben sind, ist unbemerkt eine Regelungs- lücke entstanden. Dem Gesetzesentwurf und den anschließenden Beratungen der beteilig- ten Gremien lag die Vorstellung zugrunde, dass sich bei der Anwendung des Tatbestands der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) im Vergleich zu der Vorgängerregelung nichts ändern würde (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Diese Einschätzung traf aber nicht mehr zu, weil infolge der Anerken- nung ihrer Teilrechtsfähigkeit nunmehr die (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts selbst die Vermieterstellung einnimmt, diese aber - anders als ihre Gesellschafter - keine natürliche Person ist und daher weder einen Wohnbedarf hat noch über Familien- oder Haushaltsangehörige verfügt (vgl. auch BGH, Ur- teil vom 4. Dezember 2008 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 102 Rn. 17 [zu einer durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts im Grundbuchrecht entstandenen Regelungslücke]). (2) Eine Regelungslücke ist auch nicht deswegen zu verneinen, weil es sich bei dem auf den Wohnbedarf von natürlichen Personen zugeschnittenen Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lediglich um gesetzlich be- stimmte Fälle des Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt und dem Vermieter daher an sich die Möglichkeit verbliebe, die Kündigung eines Mietverhältnisses unter Berufung auf einen Ei- genbedarf eines Mitglieds einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf die Generalklausel in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu stützen. Denn der gene- ralklauselartige Kündigungstatbestand ist zwar gleichgewichtig mit den in § 573 36 37 - 20 - Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459, jeweils Rn. 13; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 13). Jedoch erfordert die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, eine umfassende Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls (Senats- urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 10). Bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbeständen handelt es sich dagegen um ge- setzlich typisierte Fälle des Vorliegens eines die Belange des Mieters überwie- genden berechtigten Interesses des Vermieters (MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 34 mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 [für die Fälle des § 543 Abs. 2 BGB]). Soweit deren tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist ohne weitere Abwägung ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben. Die entstandene Regelungslücke lässt sich daher nicht vollständig durch einen Verweis auf die Generalklausel schließen. (3) Die aufgetretene Lücke widerspricht auch dem Regelungsplan des Gesetzgebers. (a) Der Gesetzesbegründung ist zu entnehmen, dass eine Einschrän- kung der Reichweite der bisher in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF geregel- ten Eigenbedarfskündigung nicht beabsichtigt war. Vielmehr klingt dort sogar die Besorgnis an, dass die Rechtsprechung teilweise zu strenge Maßstäbe an das Vorliegen der typisierten Kündigungstatbestände stelle. So heißt es in der Gesetzesbegründung ausdrücklich: "Absatz 2 zählt wie bisher einzelne Kündi- gungsgründe beispielhaft auf. Die Aufzählung entspricht mit geringen sprachli- 38 39 - 21 - chen Änderungen inhaltlich dem § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Wenngleich die Rechtsprechung zuweilen im Einzelfall überhöhte Anforderungen an das Vorlie- gen eines berechtigten Interesses stellt, so besteht an der gesetzlichen Rege- lung selbst jedoch zum Schutz des Mieters im Grundsatz kein Änderungsbe- darf" (BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Auch im weiteren Verlauf des Gesetzge- bungsverfahrens wurde ein Bedürfnis zur Beschneidung des Kündigungsrechts im Falle des Eigenbedarfs eines Vermieters oder einer Vermietermehrheit nicht gesehen. Ausweislich der veröffentlichten Gesetzesmaterialien erfolgte bei kei- ner der Plenar- oder Ausschusserörterungen eine entsprechende Anregung. Es entsprach daher nicht dem Regelungsplan des Gesetzgebers des Mietrechtsre- formgesetzes, den Eigenbedarf eines Gesellschafters einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht mehr als typisierten Kündigungs- grund (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zuzulassen. (b) An diesem Umstand hat sich auch in der Folgezeit nichts geändert. Dies hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz über die energetische Modernisie- rung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434 - Mietrechtsänderungsge- setz) deutlich gemacht. Wie die Revision zu Recht geltend macht, hat er dadurch die Berechtigung einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesell- schafters zu berufen, nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für einen weniger einschneidenden Weg entschieden. Er verwehrt nun einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 BGB für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen. Zu diesem Zweck hat er die Vorschrift des § 577a BGB über die Kündigungsbe- 40 - 22 - schränkung bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungsei- gentum um einen Absatz 1a ergänzt. Er hat die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Ei- genbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle erstreckt, in denen im Rahmen des sogenannten "Münchener Modells" eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Er- werb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begrün- dung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigen- tumswohnungen an Interessenten verzichtet, stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigt und so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB umgeht (BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB greift ein, wenn vermieteter Wohnraum entweder nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsge- mäße Gebrauch entzogen wird (Nr. 2). Dass der Gesetzgeber hierdurch implizit die Befugnis einer teilrechtsfä- higen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters als Kündigungsgrund entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen, anerkannt hat, ergibt sich in aller Deutlichkeit aus der Einzel- begründung zu § 577a Abs. 1a BGB. Ausweislich der dort erfolgten Ausführun- gen baut die zur Beseitigung der Missstände beim "Münchener Modell" vorge- sehene Erstreckung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB auf der vom Senat mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15 ff.) aner- kannten Befugnis der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf, sich als Vermieterin gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Ge- sellschafters zu berufen (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Dementsprechend heißt 41 - 23 - es in der Gesetzesbegründung weiter, die Einführung des § 577a Abs. 1a BGB ändere weder etwas daran, dass nach der Rechtsprechung der Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts deshalb zuzurech- nen sei, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt sei, ihre Gesellschafter insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit, noch daran, dass mehrere Personen als Vermieter berechtigt seien, bei Eigenbedarf eines von ihnen den Mietvertrag zu kündigen (BT-Drucks. 17/10485, aaO; vgl. auch Klühs, RNotZ 2012, 555, 560). Der oder die Erwerber seien jedoch nun nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gehindert, dieses berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers an einer Kündigung innerhalb der Frist des § 577a Abs. 1 BGB geltend zu machen (BT-Drucks. 17/10485, aaO). (4) Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Familien- oder Haushaltsangehörigen durch die vermietende Gesell- schaft ist auch in allen wesentlichen Punkten mit den unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Kündigungen einer Miteigentümer- oder Erbenge- meinschaft (sogenannte einfache Vermietermehrheit) wegen Eigenbedarfs ei- nes Mitglieds der Gemeinschaft oder dessen Angehörigen vergleichbar. Die im Schrifttum zwischenzeitlich im Vordringen befindliche Auffassung, die der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts infolge ihrer Teilrechtsfähigkeit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen verwehrt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 Rn. 49; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 34; BeckOK-MietR/ Siegmund, Stand August 2016, § 573 Rn. 44; BeckOGK-BGB/Geib, Stand Oktober 2016, § 573 Rn. 58; Grunewald in Festschrift Carsten Schmidt, 2009, S. 485, 487 f.; Schumacher, WuM 2003, 555, 556; Wiek, WuM 2011, 146, 147; Herrlein in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 752, 755; Wedemann, NZG 2011, 533, 534 f.; differenzierend MünchKommBGB/ 42 - 24 - Häublein, 7. Aufl., § 573 BGB Rn. 67 und Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rn. IV 121 [nicht wenn personaler Bezug fehlt]; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799 [nur für Gesellschafter, nicht für deren Angehörige]; aA Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 573 Rn. 26; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 37; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 76a; BeckOK-BGB/Hannappel, Stand Mai 2016, § 573 Rn. 39), nimmt nicht die Gemeinsamkeiten der genannten Formen von Vermietermehr- heiten, sondern nur deren Unterschiede in den Blick. (a) Miteigentümergemeinschaften (§§ 741 ff. BGB) oder Erbengemein- schaften (§§ 2038 ff. BGB) sind als rechtlich nicht verselbständigte Zusammen- schlüsse natürlicher Personen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unmittelbar be- rechtigt, sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder oder deren Angehöri- gen zu berufen. Denn jedes Mitglied einer solchen Gemeinschaft ist Vermieter und kann als natürliche Person über Familien- oder Haushaltsangehörige ver- fügen. Daraus folgt, dass der Eigenbedarf nicht bei sämtlichen Mitgliedern vor- liegen muss, sondern es ausreicht, wenn er bei einem Miteigentümer oder Mit- erben gegeben ist (hM; vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 19 mwN; Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rn. 75 mwN; Palandt/ Weidenkaff, aaO, § 573 Rn. 26; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 45; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165; Schmidt, NZM 2014, 609, 615; Erman/Lützenkirchen, aaO, § 573 Rn. 34; aA Harke, ZMR 2002, 405, 407). Vor der Anerkennung der Teilrechts- fähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts galt entsprechen- des auch für eine solche Vermietermehrheit (vgl. etwa OLG Karlsruhe, NJW 1990, 3278; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 564b Rn. 44; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 564b Rn. 44; Soergel/Heintzmann, BGB, Frühjahr 1997, § 564b Rn. 46; Staudinger/Sonnenschein, BGB, Bearb. 1997, § 564b Rn. 66; 43 - 25 - Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2003, § 573 Rn. 56; Hinz in Dauner-Lieb/ Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 573 Rn. 27; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 27 mwN; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 573 Rn. 65; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 44; jeweils mwN; Jacoby, ZMR 2001, 409, 412). Eine Unterscheidung danach, ob die jeweiligen Gemeinschaften oder Gesellschaften eine überschaubare Struktur aufweisen oder nicht, wird dabei grundsätzlich nicht vorgenommen. Dabei gibt es bei allen eine große Bandbrei- te von unterschiedlichen Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigen- tümer- oder Erbengemeinschaften gibt es auch solche, die eine große Anzahl von Mitgliedern oder verflochtene Strukturen aufweisen. Das ist insbesondere bei über mehrere Generationen hinweg fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall, bei denen einzelne Miterben zwischenzeitlich verstorben und von (weite- ren) Miterbengemeinschaften beerbt worden sind und bei denen der aktuelle Mitgliederbestand nicht immer dem Grundbuch zu entnehmen ist. Aber auch Miteigentümergemeinschaften sind in ihrem Bestand nicht immer überschaubar. Dies gilt insbesondere bei Investorengemeinschaften, die sich bei umfangrei- chen oder großangelegten Sanierungsvorhaben zusammenfinden. Auch bei der - damals noch nicht als teilrechtsfähig anerkannten - (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts waren sehr unterschiedliche Strukturen anzutreffen. Das Spektrum reichte von kleinen Ehegattengesellschaften über Gesellschaften, bei denen wiederum andere Gesellschaften des bürgerlichen Rechts Mitglied wa- ren (vgl. BGH, Urteil vom 2. Oktober 1997 - II ZR 249/96, NJW 1998, 376 unter A I 1 a mwN), bis hin zu Publikumsgesellschaften. Außerdem lässt sich selbst bei einer natürlichen Person als Einzelvermieter in manchen Fällen (etwa große Familie mit mehreren Zweigen) der Kreis der Eigenbedarfspersonen nicht ohne Weiteres überschauen. 44 - 26 - (b) Bereits der Umstand, dass auch die unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Miteigentümer- und Erbengemeinschaften in bestimmten Fällen nur schwer durchschaubare Strukturen aufweisen können, zeigt, dass die vom Berufungsgericht angeführte Unüberschaubarkeit des Gesellschafter- bestands bestimmter (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts kein taugliches Kriterium ist, eine Analogie zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einer sol- chen Gesellschaft abzulehnen. Hinzu kommt, dass dieser Gesichtspunkt vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts auch bei dieser Form der Vermietermehrheit keinen Hinderungs- grund darstellte, den sämtlich als Vermieter geltenden Mitgliedern der (Außen-) Gesellschaften des bürgerlichen Rechts die Berufung auf einen Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder im Rahmen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF zu erlauben. Die Bandbreite der Strukturen bei einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hat sich seitdem aber nicht verändert. Dass bei bestimm- ten (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts wegen ihrer großen Mit- gliederzahl oder ihrer verflochtenen Strukturen der Kreis der Eigenbedarfsper- sonen für den Mieter nicht überschaubar ist, ist keine Folge der Teilrechtsfähig- keit, sondern war auch bereits davor ein Problem, dem sich der Mieter bei Ab- schluss eines Mietvertrages mit (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts, deren Mitgliederbestand er nicht kannte und der auch wechseln konnte, ausgesetzt sehen konnte. Soweit das Berufungsgericht anführt, Gesellschaften des bürgerlichen Rechts seien im Vergleich zu Miteigentümergemeinschaften von einer höheren organisatorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet und entfalteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigungen, mag dies zwar in manchen Fällen zutreffen. Das Berufungsgericht schreibt aber mit dieser Sichtweise - wie bereits an anderer Stelle ausgeführt - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen Schutzzweck zu, der nicht 45 46 - 27 - ihm, sondern allein der Kündigungssperre nach § 577a BGB zukommt (vgl. die Ausführungen oben unter II 2 b cc (1) (c)). Das Vorhandensein einer unüber- schaubaren Struktur auf Vermieterseite rechtfertigt es daher nicht, eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einem Eigenbedarf der Gesell- schafter (oder deren Angehörigen) einer teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auszuschließen. Missbrauchsfällen kann mit der An- wendung der Vorschrift des § 242 BGB begegnet werden (BeckOK- BGB/Hannappel, BGB, Stand Mai 2016, § 573 Rn. 39). (c) An der erforderlichen Vergleichbarkeit einer Kündigung durch eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs mit einer entsprechenden Kündigung einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft fehlt es auch nicht aus sonstigen Gründen. Die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts wurde nicht deswegen entwickelt, um die Kündigungsmöglichkeiten der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zu beschneiden, sondern - wie oben unter II 2 b ausgeführt - allein deswegen, um ein "praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 - 720 BGB) gewollte rechtliche Absonderung des Gesellschaftsvermö- gens vom Privatvermögen der Gesellschafter" zu schaffen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 344). Mit der Anerkennung der Teil- rechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts war damit eine Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters nicht beabsichtigt und vom Gesetzgeber auch später nicht gefordert worden. Insofern hat es seine Berechtigung, dass der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung eine Gleichbehandlung der (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts mit den Fällen der Miteigentümer- und Erbengemeinschaften vor- genommen hat (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; 47 48 - 28 - vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23). Soweit der Senat diese Gleichbehandlung entscheidend darauf gestützt hat, es hinge oft vom Zufall ab, ob eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts oder lediglich eine Miteigentümergemeinschaft auf Vermieterseite gegründet werde (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO), hält er an diesem Kriterium, das vom Berufungsgericht und in der Literatur zu Recht Kritik erfahren hat (siehe Schmidt, NZM 2014, 609, 615; Milger, NZM 2014, 769, 771 f.; zu den Ausnahmen vgl. Häublein, WuM 2010, 391, 400; Münch- KommBGB/Häublein, aaO; Wiek, aaO; Wedemann, aaO; Armbrüster, ZGR 2013, 366, 375; Fleindl, NZM 2016, 289, 297), nicht mehr fest. Dieses Argu- ment ist weder geeignet noch erforderlich, um die Vergleichbarkeit der Situation eines Eigenbedarfs bei einem Gesellschafter einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und einem Mitglied einer Miteigentümer- oder Erbenge- meinschaft aufzuzeigen. Maßgeblich ist letztlich, dass die angeführten Unter- schiede zwischen diesen Arten der Vermietermehrheit nach dem Normzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unbeachtlich sind und durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts eine Be- schneidung der Kündigungsmöglichkeiten dieser Vermietermehrheit nicht beab- sichtigt war. (d) Vor diesem Hintergrund ist es nicht gerechtfertigt, eine analoge An- wendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Falle des Eigenbedarfs eines Gesell- schafters einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf kleine Ge- sellschaften zu begrenzen, bei denen die Gesellschafter sich persönlich ver- bunden sind und bei denen es häufig vom Zufall abhängt, ob nur eine Miteigen- tumsgemeinschaft besteht oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ge- gründet wurde (so aber MünchKommBGB/Häublein, aaO; ähnlich Grunewald, NJW 2009, 3486). Diese Betrachtungsweise lässt bereits außer Acht, dass auch bei einer unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Miteigentü- 49 - 29 - mer- oder Erbengemeinschaft die Berechtigung der Gemeinschaft, sich auf ei- nen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter abhängt (vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 16). Außerdem wäre eine solche Differenzierung der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit abträglich (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO; vgl. auch Weitemeyer, Gedächtnisschrift für Sonnenschein, 2003, S. 431, 461). Lediglich in den Fällen, in denen der Gesellschaftszweck einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts derart prägend ist, dass der personale Bezug der Gesellschafter zu der Gesellschaft und damit auch deren persönli- ches Nutzungsbedürfnis vollständig in den Hintergrund tritt und ein Mieter schon aufgrund dieses Gesellschaftszwecks redlicherweise nicht mit einem möglichen Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen rech- nen muss (so bei Publikumsgesellschaften, insbesondere Fondsgesellschaf- ten), ist eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu verneinen (ähnlich MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67; Häublein NJW 2007, 2847; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 166; Gedächtnisschrift für Sonnen- schein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO Rn. IV 121). Dies folgt aber nicht aus der Unüberschaubarkeit des Gesellschafterbestands, sondern daraus, dass die Gesellschaft durch ihren Gesellschaftszweck zum Ausdruck gebracht hat, dass persönliche Bedürfnisse der Gesellschafter zurückzutreten haben (vgl. auch, wenngleich mit anderer Begründung [fehlende persönliche Verbundenheit] Armbrüster, aaO, S. 374 mwN). (e) Soweit von einzelnen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifftum schließlich die Auffassung vertreten wird, (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts könnten sich zwar analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters, jedoch nicht auf den Bedarf der Ange- hörigen eines Gesellschafters berufen (AG Rendsburg, WuM 1996, 544 [zum 50 51 - 30 - alten Recht]; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799 f.), verkennen diese, dass es bei der hier in Rede stehenden analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht darum geht, die Ge- sellschafter als Familienangehörige der Gesellschaft zu behandeln. Vielmehr dient die Analogie dazu, (weitgehend) die Rechtslage herzustellen, die vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft bestand und an der die Entscheidung des II. Zivilsenats vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341 ff.) nichts ändern wollte. (f) Schließlich führt die beschriebene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auch nicht zu einem unauflösbaren Wertungswiderspruch zu der Rechtslage bei Per- sonenhandelsgesellschaften (OHG, KG). Bei solchen Gesellschaften lehnt der Senat eine Gleichstellung mit den von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Fallge- staltungen mit der Begründung ab, die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder einer Offenen Handelsgesellschaft setze regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; auch erfolge die Vermietung einer Wohnung durch eine solche Personenhandelsgesellschaft nicht zufällig, sondern beruhe auf einer bewussten Entscheidung auf Grund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen (Senatsurteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 11). Daran ist im Ergebnis, wenn auch nicht in der Begründung festzuhalten. Entscheidend ist letztlich, dass die Ge- sellschaft - ähnlich wie eine Publikumsgesellschaft des bürgerlichen Rechts - durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich macht, dass der persönliche Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöri- gen so sehr in den Hintergrund tritt, dass ein Mieter mit einem solchen Bedarf redlicherweise nicht rechnen muss. 52 - 31 - d) Nach alledem kann sich die Klägerin im Streitfall gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog auf einen Eigenbedarf der Tochter ihres (Gründungs-) Gesellschafters berufen, dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstel- len ist. Dabei kommt es in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen nicht darauf an, dass es sich hierbei um eine einfach strukturierte Gesellschaft mit überschaubarems Bestand bei nur einem Gesellschafterwechsel seit der Grün- dung im Jahr 1991 handelt. Die beschriebenen Umstände machen lediglich be- sonders deutlich, dass es nicht gerechtfertigt ist, die Klägerin anders als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft zu behandeln. Die Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist auch nicht im Hinblick auf den Gesellschaftszweck der Klägerin ausgeschlossen. Die Gesellschafter haben in ihrem Gesellschaftsvertrag die Möglichkeit einer Selbstnutzung nicht ausgeschlossen. 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn auch ein Verstoß gegen eine vom Berufungsge- richt bislang offen gelassene Verpflichtung der Klägerin, den Beklagten die we- sentlich kleinere Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss zur Anmietung anzubie- ten, hätte - entgegen der bisherigen Senatsrechtsprechung - nicht die Unwirk- samkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmiss- brauchs (§ 242 BGB), sondern allenfalls Schadensersatzansprüche wegen ei- ner Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietver- hältnis zur Folge. a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats hat der wegen Ei- genbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 53 54 55 - 32 - - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24). Diese - auch weiterhin zu beja- hende - Anbietpflicht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, aaO; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO). Zwar wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entspre- chende Entscheidung des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist (BVer- fGE 89, 1, 9; Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14; vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO; vgl. auch Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, WuM 2016, 628 Rn. 17). Dennoch ergibt sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verleiht (st. Rspr.; BVerfGE 89, 1, 5 f.; BVerfG, NZM 2011, 479, 480), eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter (Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO). b) Der Senat hat bei einer Verletzung der beschriebenen Anbietpflicht in der Vergangenheit mehrfach eine ausgesprochene Eigenbedarfskündigung - einer verbreiteten Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum folgend (vgl. die Nachweise im Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, 56 - 33 - aaO) - als rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) und damit als unwirksam bewertet (vgl. zuletzt Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN). An dieser Beurteilung hält er allerdings, wie bereits im Senatsurteil vom 23. Sep- tember 2015 (VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 18) angedeutet, nicht mehr fest. aa) Das Entstehen der Anbietpflicht in der Ausprägung, welche sie in der Senatsrechtsprechung gefunden hat, ist stets vom Ausspruch einer an sich be- rechtigten Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs abhängig. Denn nur eine berechtigte Eigenbedarfskündigung löst die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintre- tenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten. In Anbe- tracht dessen ist es bei zutreffender Betrachtung aber ausgeschlossen, eine rechtmäßig ausgesprochene Eigenbedarfskündigung deswegen (rückwirkend) als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) zu bewerten, weil der Vermieter seine Anbietpflicht bezüglich einer anderen Wohnung verletzt hat. Denn der Vermieter verstößt nicht durch den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung ge- gen die Rechtsordnung, sondern erst dadurch, dass er eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende geeignete Alternativwohnung nicht dem Mieter anbietet. Folglich haben auch die sich hieraus abzuleitenden Rechtsfolgen nicht an der - insoweit nicht zu beanstandenden - Kündigung, sondern an der pflichtwidrig unterlassenen Zurverfügungstellung einer Alterna- tivwohnung anzusetzen (so auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 78). bb) Die beschriebene Fallgestaltung unterscheidet sich in einem wesent- lichen Punkt von sonstigen vom Senat als rechtsmissbräuchlich bewerteten Konstellationen einer Eigenbedarfskündigung. Denn dort haftet die Rechts- 57 58 - 34 - missbräuchlichkeit dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung selbst an, so dass diese nach § 242 BGB als unwirksam zu beurteilen ist, weil es an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des Vermieters fehlt oder sich dieser mit der Kündigung in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt. So hat der Vermieter in den Fällen, in denen der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung seine Nutzungswünsche überhaupt nicht erfüllen kann oder sein Wohnbedarf in einer anderen, ihm gehörenden und frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (vgl. Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15 mwN), kein anerkennenswertes Interesse an der Verdrängung des Mieters, so dass sich bereits der Ausspruch der Kündigung selbst als unzulässige Rechtsaus- übung darstellt. Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, ob- wohl er entweder entschlossen ist oder erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter hierüber nicht aufklärt, setzt er sich mit einer gleich- wohl kurze Zeit später ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Wider- spruch zu seinem Verhalten bei Vertragsschluss (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 12; vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139 Rn. 17). Auch hier ergibt sich die Rechtsmissbräuch- lichkeit aus der Eigenbedarfskündigung selbst. cc) Anders liegen die Dinge dagegen, wenn ein Vermieter es unterlässt, dem Mieter im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung eine frei ge- wordene Alternativwohnung anzubieten. In diesen Fällen löst die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt (vgl. Se- natsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO), zwar vertragliche 59 60 - 35 - Rücksichtnahmepflichten gemäß § 241 Abs. 2 BGB gegenüber dem betroffenen Mieter (vgl. bereits Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 79; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO Rn. 9, 14; ähnlich Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rn. 135; MünchKommBGB/Häublein, aaO) aus, die bis zum Vertragsende fortwirken (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, aaO unter II 2). Zu diesen Rücksichtnahmepflichten gehört auch die Verpflichtung des Vermieters, eine zwar für seine Zwecke nicht geeignete, aber den Bedürfnissen des Mieters genügende frei gewordene Alternativwohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage dem Mieter anzubieten. Denn der kündigende Vermieter ist, um die mit dem Verlust der angestammten Woh- nung für den Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu min- dern und so die sozial unerwünschten Folgen der aus der Sphäre des Vermie- ters herrührenden Lösung des Vertrages gering zu halten, zur besonderen Rücksichtnahme auf die betroffenen Mieterinteressen verpflichtet (vgl. Senats- urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 660, 661). Die Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht zieht jedoch eigen- ständige Rechtsfolgen nach sich und lässt die Wirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung unberührt. Dies ergibt sich daraus, dass allein die vom Ausspruch der Eigenbedarfskündigung zu unterscheidende und nicht auf den Gegenstand des gekündigten Mietverhältnisses bezogene Pflichtverletzung das rechtlich zu beanstandende Verhalten des Vermieters darstellt. Es ist unter diesen Umständen weder gerechtfertigt noch in dogmati- scher Hinsicht überzeugend begründbar, den rechtmäßig erfolgten Ausspruch der Eigenbedarfskündigung mit dem Verdikt der Rechtsmissbräuchlichkeit zu versehen und die Kündigung nachträglich als unwirksam zu bewerten (vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, aaO). 61 - 36 - Der Vermieter verhält sich schließlich auch nicht deswegen rechtsmiss- bräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der Anbietpflicht an der Eigenbedarfs- kündigung festhält. Zwar hat der Senat entschieden, dass in den Fällen, in de- nen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 81 f.). Diese Erwägungen sind jedoch auf die Fälle der Verletzung einer An- bietpflicht nicht übertragbar, weil sich die Fallgestaltungen grundlegend unter- scheiden. Hält der Vermieter trotz Wegfalls des Eigenbedarfsgrunds vor Ablauf der Kündigung an der rechtmäßig ausgesprochenen Kündigung fest, macht er letztlich nur eine formale Rechtsposition geltend, weil er die Mietwohnung nicht mehr für seine Zwecke benötigt (Senatsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 82). Anders liegen die Dinge bei einer Verletzung der Anbiet- pflicht bezüglich einer Alternativwohnung. Hier besteht der Eigenbedarf des Vermieters unverändert fort. Dieser hat es lediglich versäumt, die sich hieraus für den Mieter ergebenden nachteiligen Folgen (Wegzug aus dem gewohnten Umfeld) abzumildern. c) Die Verletzung der Anbietpflicht als vertragliche Rücksichtnahmepflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB kann daher - wie auch ein Verstoß gegen sons- tige Nebenpflichten - nur Schadensersatzansprüche des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB begründen. Diese Ansprüche sind allerdings nur auf Geldersatz gerichtet. Entgegen einer vereinzelt in der Literatur vertretenen Auffassung (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573 Rn. 120) kommt ein Anspruch des Mieters auf "Fortsetzung" des bisherigen Mietverhältnisses nicht als Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 BGB in Betracht (ablehnend auch MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOGK/Geib, 62 63 64 - 37 - BGB, Stand: Oktober 2016, § 573 Rn. 90). Denn die Anbietpflicht, deren Verlet- zung Schadensersatzansprüche auslösen kann, bezieht sich nicht auf das ge- kündigte Vertragsverhältnis, sondern auf die Zurverfügungstellung einer ande- ren Wohnung. Dementsprechend stellte ein Anspruch auf "Fortsetzung" des alten Mietverhältnisses oder gar auf Abschluss eines neuen Mietvertrags über die gekündigte Wohnung keine zum Ausgleich dieser Pflichtverletzung geschul- dete Naturalrestitution im Sinne von § 249 Abs. 1 BGB dar. Es würde gerade nicht der Zustand hergestellt, der bestünde, wenn der Vermieter pflichtgemäß die Alternativwohnung angeboten hätte. d) Da nach alledem aus rechtlichen Gründen eine Unwirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung aufgrund einer - im Revisionsverfah- ren zu unterstellenden - Verletzung der Anbietpflicht der Klägerin von vornhe- rein nicht in Betracht kommt, erübrigt sich die vom Berufungsgericht für erfor- derlich erachtete Beweisaufnahme zu der zwischen den Parteien streitigen Fra- ge, ob die Klägerin die Absicht hatte, die in Betracht kommende Alternativwoh- nung im Erdgeschoss des Anwesens nicht als Wohnung, sondern zu gewerbli- chen Zwecken zu vermieten. Aus denselben Gründen kann auch dahinstehen, ob angesichts der stark abweichenden Größe der beiden Wohnungen vom Grundsatz her überhaupt eine Anbietpflicht der Klägerin bestand. 65 - 38 - III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen des geltend ge- machten Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog) und zu möglichen Här- tegründen nach § 574 BGB getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 28.01.2015 - 415 C 16849/14 - LG München I, Entscheidung vom 07.10.2015 - 14 S 2969/15 - 66

BGH VIII ZR 213/2023.02.2021 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 14/15 Verkündet am: 1. Juli 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnut- zung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. BGH, Urteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15 - LG München II AG Starnberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juli 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München II - 12. Zivilkammer - vom 23. Dezember 2014 wird zu- rückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten vom Kläger mit Vertrag vom 1. September 1996 ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen (geräumiges Bauernhaus mit Neben- räumen). Sie nutzen das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen vertragsge- mäß teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. April 2012 wegen Eigenbedarfs, den er mit dem Wunsch begründete, seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, eine eigene Wohnung zur Verfügung zu stellen. 1 2 - 3 - Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das einheitliche Mietverhältnis sei insgesamt als Mietverhältnis über Wohnraum einzuordnen, weil der Schwerpunkt bei der Nutzung des Wohn- raums liege. Der Kläger habe den geltend gemachten Eigenbedarf auch nach- gewiesen. Der Kündigung des einheitlichen Mietverhältnisses wegen Eigenbe- darfs stehe es nicht entgegen, dass die Eigenbedarfspersonen nur die Wohn- räume nutzen wollten und ein Bedarf bezüglich der gewerblich genutzten Flä- chen nicht bestehe. Auf die gewerblich genutzten Flächen könne insoweit nicht abgestellt werden, auch nicht bei der Beurteilung eines etwaigen "übermäßigen Bedarfs", denn das würde zu einer faktischen und mit der Eigentumsgarantie des Artikel 14 GG nicht vereinbaren Unmöglichkeit einer Eigenbedarfskündi- gung bei einem als Wohnraummiete zu qualifizierenden Mischmietverhältnis führen. Die von den Beklagten angeführten Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts vom 19. Oktober 1993 (1 BvR 25/93 und 1 BvR 162/92) rechtfer- 3 4 5 6 - 4 - tigten keine andere Beurteilung, denn dort sei lediglich ausgeführt, dass eine Beschränkung der Eigenbedarfskündigung auf die Fälle, in denen die ganze Wohnung benötigt werde, nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verstoße; hier benötige der Kläger aber gerade sämtliche Wohnräume für seine Tochter und die Enkelin. Da die Beklagten die streitigen Räume nur mit zwei Personen be- wohnten, könnten sie dem Kläger, der die Wohnung seiner Tochter und der En- kelin zur Verfügung stellen wolle, ohnehin nicht entgegenhalten, dieser bean- spruche einen "übermäßigen Bedarf". II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Dem Kläger steht gemäß § 546 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des den Beklagten vermieteten Anwesens zu, weil die von ihm mit Schreiben vom 15. April 2012 erklärte Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet ist und somit das Mietverhältnis zwischen den Par- teien beendet hat. a) Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes In- teresse an der Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Diese Voraussetzung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats erfüllt, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht (Senatsbeschluss [Rechtsent- scheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 f., zur Veröffentli- 7 8 9 - 5 - chung in BGHZ bestimmt). Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume seiner bisher noch im Haus der Eltern untergebrachten Tochter und deren Kind zwecks Begründung eines eigenen Hausstandes zur Verfügung zu stellen, die- se Voraussetzung erfüllt. b) Entgegen der Auffassung der Revision ist es unerheblich, dass die Tochter des Klägers lediglich die Wohnräume nutzen will und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Beklagten für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hat. Denn bei einem Mischmietverhältnis, das nach den unangegriffe- nen Feststellungen der Vorinstanzen insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen ist, braucht sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. Zwar ist auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224 Rn. 11). Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berech- tigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, ins- besondere ein Eigenbedarf im Sinne von Absatz 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss. Denn der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietver- hältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Ver- mieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berech- tigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab. Die von der Revision vertretene Auffassung, der Eigenbedarf des Ver- mieters müsse sich auch auf untergeordnete gewerblich genutzte Räume er- 10 11 12 - 6 - strecken, würde - wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat - dazu führen, dass der Vermieter zwar berechtigterweise Eigenbedarf an den zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten geltend machen könnte, damit aber gleichwohl regelmäßig scheitern müsste, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Personenkreis für sich keine Möglichkeiten zu einer (sinnvollen) gewerblichen Nachnutzung sieht und damit keinen entsprechenden gewerbli- chen Nutzungsbedarf geltend machen kann. Es besteht kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wer- tungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnis- ses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschlie- ßen. c) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Eigenbedarfskündigung des Klägers nicht der Einwand des Rechts- missbrauchs unter dem Gesichtspunkt eines "weit überhöhten" Bedarfs entge- gensteht. Zutreffend hat das Berufungsgericht dabei darauf abgestellt, dass die Beklagten diesen Einwand - unabhängig davon, wie groß die zu Wohnzwecken 13 - 7 - genutzten Flächen des Mietobjekts sind - schon deshalb nicht mit Erfolg erhe- ben können, weil sie die Räume ebenfalls nur mit zwei Personen bewohnen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Starnberg, Entscheidung vom 08.05.2014 - 1 C 124/14 - LG München II, Entscheidung vom 23.12.2014 - 12 S 2645/14 -

BGH VIII ZR 39/1513.04.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:230221BVIIIZR213.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 213/20 vom 23. Februar 2021 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 103 Abs. 1; ZPO § 540 Abs. 1, 2, § 313a Abs. 1 Erlässt das Berufungsgericht unter offenkundiger Verkennung der Voraussetzun- gen des § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO und damit unter Missachtung der an ein Protokollurteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO zu stellenden Anforderungen ein Urteil, das weder tatbestandliche Feststellungen noch eine rechtliche Begrün- dung enthält, ist im Beschwerdeverfahren gegen die Nichtzulassung der Revision zu unterstellen, dass das Berufungsgericht das in den Tatsacheninstanzen ge- haltene und im Beschwerdeverfahren angeführte Vorbringen des Beschwerde- führers nicht hinreichend im Sinne des Art. 103 Abs. 1 GG zur Kenntnis genom- men hat und die Entscheidung des Berufungsgerichts hierauf beruht (in An- schluss an BGH, Beschlüsse vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 26 iVm 24; vom 18. September 2012 - VI ZR 51/12, NJW-RR 2012, 1535 Rn. 1; vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 12 ff.). BGB § 573 Abs. 1 Zu den Voraussetzungen an eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen sogenannten Betriebsbedarfs. BGH, Beschluss vom 23. Februar 2021 - VIII ZR 213/20 - LG Landshut AG Landshut - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23. Februar 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Landshut - 1. Zivilkammer - vom 3. Juni 2020 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens wird auf 7.104 € festgesetzt. Gründe: I. Der Kläger hat den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Woh- nung nebst Garage und Stellplatz in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 14. August 2020 gewährt. Das am Ende der Sitzung verkündete, von allen drei mitwirkenden Rich- tern unterzeichnete und dem Sitzungsprotokoll als Anlage beigefügte Urteil des 1 2 - 3 - Landgerichts enthält nur Rubrum (§ 313 Abs. 1 Nr. 1 - 3 ZPO) und Entschei- dungsformel (§ 313 Abs. 1 Nr. 4 ZPO), nicht aber tatsächliche Feststellungen oder eine rechtliche Begründung (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO). In dem zunächst nur vorläufig aufgezeichneten und nach Fertigstellung allein von der Vorsitzenden Richterin und dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle unter- zeichneten Sitzungsprotokoll findet sich im Anschluss an die Verkündung des "anliegenden" Urteils der graphisch hervorgehobene Hinweis: "Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO werden folgende Gründe zu Protokoll gegeben, wobei gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a) ZPO von der Darstellung eines Tatbestands abgesehen wird." Hieran schließen sich rechtliche Erwägungen zur Begründetheit der Beru- fung des Klägers an. Danach habe das Amtsgericht die Klage zwar zutreffend abgewiesen, weil ein befristetes Mietverhältnis nicht vorliege und die vom Kläger am 17. April 2019 ausgesprochene Kündigung unwirksam sei. Jedoch habe die nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils erklärte weitere Kündigung vom 2. De- zember 2019 das Mietverhältnis beendet, weil der Kläger ein berechtigtes Inte- resse gemäß § 573 Abs. 1 BGB geltend gemacht habe. Er benötige die Wohnung für den seit Dezember 2016 bei ihm als Haushälter beschäftigten Zeugen T. . Da dieser nicht nur klassische Haushaltstätigkeiten erledige, sondern auch den Pfortendienst durchführe, Telefonate entgegennehme und generell sonst anfal- lende Aufgaben (Botengänge zur Kirche/Sakristei) übernehme, sei eine Unter- bringung in der Nähe des Pfarrhauses erforderlich. Eine dauerhafte Nutzung des Gästezimmers im Pfarrhaus sei unzumutbar. Hinzu komme, dass der Zeuge T. die streitgegenständliche Wohnung ohnehin vor der Anmietung durch den Beklagten bewohnt habe und diese nur deshalb an den Beklagten vermietet wor- den sei, weil er die Wohnung kurzfristig unter Zurücklassung seines gesamten Mobiliars verlassen habe, was dem Beklagten, der nur einen kurzfristigen Wohn- bedarf geltend gemacht habe, auch hinreichend mitgeteilt worden sei. 3 - 4 - Das Protokoll und das Urteil des Berufungsgerichts sind nicht miteinander verbunden. Vielmehr ist das Urteil dem Sitzungsprotokoll lediglich nachgeheftet. Das Protokoll wurde den Parteien im Juni 2020 zugestellt. Gegen das Urteil des Berufungsgerichts hat der Beklagte Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt, durch die er die Zulassung der Revision wegen Gehörsverletzung mit dem Ziel der Klageabweisung erstrebt. II. Die frist- und formgerecht eingereichte Nichtzulassungsbeschwerde (§ 544 Abs. 3, 4, § 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO) ist zulässig. Entgegen der im Sitzungs- protokoll von der Vorsitzenden der Berufungskammer geäußerten Ansicht, wo- nach ein Tatbestand gemäß § 540 Abs. 2, § 313a ZPO mangels Anfechtbarkeit des Berufungsurteils entbehrlich sei, ist der Beschwerdewert für eine Nichtzulas- sungsbeschwerde nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Der Wert der geltend gemachten Beschwer beläuft sich auf 24.864 €. Das Berufungsgericht hat ver- kannt, dass sich die Beschwer bei einem Streit über das Bestehen eines unbe- fristeten Mietverhältnisses gemäß §§ 8, 9 ZPO auf den dreieinhalbfachen Jah- resbetrag der Nettomiete beläuft (st. Rspr.; siehe zuletzt Senatsbeschluss vom 4. Februar 2020 - VIII ZR 16/19, WuM 2020, 298 Rn. 2 mwN). Mangels tatbestandlicher Feststellungen im Berufungsurteil (auch das Sit- zungsprotokoll, auf das es - wie nachfolgend noch darzulegen sein wird - ohnehin nicht ankommt, enthält solche Feststellungen nicht) ist der Vortrag des Beklagten in seiner Nichtzulassungsbeschwerde, soweit er anhand des Urteils nicht über- prüft werden kann, als richtig zu unterstellen (st. Rspr.; siehe nur BGH, Be- schlüsse vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 10; vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 9). Dies gilt auch, soweit die dem Revisionsgericht von Amts wegen obliegende Prüfung betroffen ist, welche Beschwer der Beklagte geltend macht (BGH, Beschluss vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, aaO Rn. 9 ff.). 4 5 6 - 5 - Dieser beruft sich im Rahmen seiner Nichtzulassungsbeschwerde auf das Beste- hen eines unbefristeten Mietverhältnisses. Er macht geltend, der Grund für eine Befristung sei ihm bei Vertragsschluss entgegen § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht schriftlich mitgeteilt worden, so dass das Mietverhältnis gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als unbefristet gelte. Damit bemisst sich seine Beschwer nach §§ 8, 9 ZPO. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück- verweisung der Sache an das Berufungsgericht. Wie die Nichtzulassungsbe- schwerde zu Recht rügt, verletzt die angefochtene Entscheidung in entschei- dungserheblicher Weise den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). Denn das Berufungsgericht hat in offenkun- diger Verkennung der Voraussetzungen der § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO und damit unter Missachtung der an ein Protokollurteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO zu stellenden Anforderungen ein Urteil erlassen, das lediglich die in § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4, § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO genannten Voraussetzungen erfüllt, jedoch nicht mit einem - vorher erstellten und sämtliche Darlegungen nach § 540 Abs. 1 ZPO enthaltenden - Sitzungsprotokoll verbunden worden ist und daher nicht erkennen lässt, dass sich das Berufungsgericht mit dem - von der Nichtzulassungsbeschwerde angeführten - Vorbringen des Beklagten in der Be- rufungserwiderung befasst hat. 1. Das Berufungsurteil enthält entgegen der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO weder eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Amtsgerichts noch trifft es ergänzende oder abweichende Feststel- lungen zum Streitstoff in zweiter Instanz. Dieser Mangel wurde nicht durch das nach Fertigstellung allein durch die Vorsitzende der Berufungskammer und den 7 8 - 6 - Urkundsbeamten der Geschäftsstelle unterzeichnete Sitzungsprotokoll behoben. Denn abgesehen davon, dass dieses Protokoll auch in anderer Hinsicht nicht den Anforderungen an ein Protokollurteil im Sinne des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO ge- nügt (dazu nachfolgend unter 2), ist hierin unter Verstoß gegen § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO von tatsächlichen Feststellungen in der irrtümlichen Annahme abgesehen worden, gegen das Berufungsurteil sei unzweifelhaft ein Rechtsmittel nicht eröffnet. 2. Dem Urteil des Berufungsgerichts fehlt zudem auch die gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 ZPO erforderliche rechtliche Begründung, auf die in Anbetracht einer möglichen Anfechtung durch eine Nichtzulassungsbeschwerde nicht gemäß § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 2 ZPO hätte verzichtet werden dürfen. Soweit im Anschluss an die Verkündung des nur mit Rubrum und Ent- scheidungsformel (§ 313 Abs. 1 Nr. 1 - 4 ZPO) versehenen, aber gemäß § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO von allen mitwirkenden Richtern unterschriebenen Urteils rechtliche Erwägungen, die für die verkündete Entscheidung maßgeblich gewe- sen sein sollen, in das Sitzungsprotokoll aufgenommen worden sind, sind diese nicht Bestandteil des angefochtenen Urteils geworden und erfüllen für sich be- trachtet nicht die Anforderungen an ein Protokollurteil im Sinne des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO. a) Ein Protokollurteil bedarf keiner Begründung, wenn die nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO an die Stelle von Tatbestand und Entscheidungs- gründen tretenden tatsächlichen und rechtlichen Darlegungen bereits in das Sit- zungsprotokoll aufgenommen worden sind (§ 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Dies kann auf zwei möglichen Wegen geschehen. aa) Ein solches Protokollurteil kann in der Weise prozessordnungsgemäß ergehen, dass ein Urteil, welches alle nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 ZPO erfor- derlichen Bestandteile enthält, von den mitwirkenden Richtern unterschrieben 9 10 11 - 7 - und mit dem Sitzungsprotokoll verbunden wird, um so den inhaltlichen Bezug zu den in das Sitzungsprotokoll "ausgelagerten" Darlegungen herzustellen (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 6. Februar 2004 - V ZR 249/03, BGHZ 158, 37, 41; vom 28. September 2004 - VI ZR 362/03, NJW 2005, 830 unter II 1 d; vom 23. November 2006 - I ZR 276/03, GRUR 2007, 631 Rn. 16; vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, NJW-RR 2007, 1567 Rn. 9; vom 8. April 2008 - XI ZR 377/06, NJW-RR 2008, 1521 Rn. 10; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, WuM 2010, 97 Rn. 6; vom 1. März 2010 - II ZR 213/08, NJW-RR 2010, 911 Rn. 8; Beschluss vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 18). Ein bloßer Hinweis auf das Sitzungsprotokoll genügt dagegen nicht (BGH, Urteil vom 6. Februar 2004 - V ZR 249/03, aaO). Auch reicht es nicht aus, wenn die nach § 311 Abs. 2 ZPO für die Verkündung regelmäßig erforderliche schriftlich abgefasste Urteilsformel bereits von den mitwirkenden Richtern unterschrieben wurde und dieses Schrift- stück sodann mit dem zunächst vorläufig aufgezeichneten Sitzungsprotokoll nach dessen Herstellung verbunden wird (BGH, Urteile vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, aaO Rn. 11 mwN; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Februar 2004 - V ZR 249/03, aaO S. 40 f. ["vorher in das Sitzungsprotokoll aufgenommen"]). Denn das - aus mehreren Teilen beste- hende - Protokollurteil muss schon im Zeitpunkt seiner Unterzeichnung durch die mitwirkenden Richter in vollständiger Form abgefasst sein (BGH, Urteile vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, aaO; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, aaO). bb) Die zweite Möglichkeit, ein den gesetzlichen Vorgaben des § 540 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO entsprechendes Prozessurteil zu erlassen, besteht darin, dass ein Sitzungsprotokoll erstellt wird, das neben den erforderlichen Darlegun- gen nach § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO zugleich auch sämtliche nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 ZPO gebotenen Angaben enthält und von allen mitwirkenden Richtern unterschrieben wird (BGH, Urteile vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, NJW-RR 12 - 8 - 2007, 1567 Rn. 10; vom 8. April 2008 - XI ZR 377/06, NJW-RR 2008, 1521 Rn. 11; vom 1. März 2010 - II ZR 213/08, NJW-RR 2010, 911 Rn. 8; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, WuM 2010, 97 Rn. 6; Beschluss vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 19). In diesem Fall stellt die betreffende Urkunde zugleich die Sitzungsniederschrift und das Urteil dar. b) Das Vorgehen des Berufungsgerichts wird den beschriebenen Anforde- rungen nicht gerecht, sondern erfüllt allenfalls die Voraussetzungen des vorlie- gend nicht einschlägigen § 313a Abs. 1 ZPO. Das Sitzungsprotokoll war zum Zeitpunkt der Verkündung des abgekürzten Urteils weder bereits hergestellt noch wurde es mit dem Urteil verbunden. Da es weder die nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO erforderlichen Bestandteile enthält noch die Unterschriften aller Richter trägt, stellt es auch für sich genommen nicht ein ei- genständiges Protokollurteil dar. 3. Da das Berufungsurteil keine tatbestandlichen Feststellungen enthält, ist im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren der von der Beschwerdebegrün- dung angeführte Vortrag des Beklagten aus der Berufungserwiderung als richtig zu unterstellen (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 10 mwN). Danach hat der Beklagte das Vorliegen eines befristeten Mietverhältnisses in Abrede gestellt und die vom Kläger ausgesprochenen Kündigungen vom 17. April 2019 und 2. Dezember 2019 für unwirksam gehalten, weil weder die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch für eine Betriebsbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Er hat unter anderem geltend gemacht, der Zeuge T. gehöre nicht zum Haushalt des Klägers, selbst wenn er - was bestritten werde - zwischenzeitlich das Gäste- zimmer im Pfarrhaus nutze. Weiter hat er unter Beweisantritt vorgetragen, im Pfarrhof seien noch weitere Wohnungen vorhanden, von denen jedenfalls die 13 14 15 - 9 - Dachgeschosswohnung leer stehe. Ein Betriebsbedarf im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB bestehe ebenfalls nicht. Der Zeuge T. arbeite - was unter Beweis ge- stellt werde - in Vollzeit im -Werk in L. , weswegen bestritten werde, dass er überhaupt Tätigkeiten für den Kläger erbringe. Selbst wenn er aber als Pfarrhaushälter eingesetzt sein sollte, müsse er diese Aufgaben jedenfalls nicht jederzeit kurzfristig ausüben. Soweit der Kläger sich darauf berufe, der Zeuge T. übe auch Tätigkeiten für die Pfarrei aus, könne der Kläger, der die Woh- nung in eigenem Namen vermietet habe, einen Betriebsbedarf der Pfarrei als Dritte nicht geltend machen. 4. Ob das Berufungsgericht diesen - von der Nichtzulassungsbeschwerde im Einzelnen angeführten - Vortrag des Beklagten in der Berufungserwiderung bei seiner Entscheidung hinreichend berücksichtigt hat, kann aufgrund des sich auf die Angaben nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 ZPO beschränkenden Berufungs- urteils nicht beurteilt werden. Es ist daher mangels tatsächlicher Feststellungen im Urteil und mangels einer rechtlichen Begründung zu unterstellen, dass das Berufungsgericht dieses Vorbringen nicht hinreichend im Sinne des Art. 103 Abs. 1 GG zur Kenntnis genommen hat und die Entscheidung des Berufungsge- richts hierauf beruht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 26 iVm 24; vom 18. September 2012 - VI ZR 51/12, NJW-RR 2012, 1535 Rn. 1; vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 12 ff.). IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Entscheidung und Verhandlung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Für das neue Berufungsverfahren weist der Senat vorsorg- lich darauf hin, dass ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB nur vorliegt, wenn das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die 16 17 - 10 - in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft angeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 24 mwN). Ein "Betriebs- bedarf", den der Kläger letztlich für sich geltend macht (Haushältertätigkeiten, Pfortendienst, Sekretariatsaufgaben) rechtfertigt eine Kündigung über ein Wohn- raummietverhältnis gemäß § 573 Abs. 1 BGB nur, wenn die Nutzung der Woh- nung für die "betrieblichen Abläufe" nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung ist (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, NJW 2017, 2819 Rn. 33 mwN). Die im Sitzungsprotokoll angestellten Erwägungen tra- gen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB nicht, da die dort aufgeführten Tätigkeiten, die der Zeuge T. , der im Hauptberuf bei B. be- schäftigt ist, für den Kläger erbringt, eine Unterbringung in der Nähe des Pfarr- hauses nicht geboten erscheinen lassen. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Landshut, Entscheidung vom 25.11.2019 - 3 C 1231/19 - LG Landshut, Entscheidung vom 03.06.2020 - 14 S 4340/19 -

BGH VIII ZR 278/1301.07.2015 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:130416UVIIIZR39.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 39/15 Verkündet am: 13. April 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 Satz 2 a) Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zu- rückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kün- digung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt. b) Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt - wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann - dieser die Darlegungs- und Beweis- last für sein fehlendes Verschulden. c) Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begrün- den, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verur- teilung fort. BGH, Urteil vom 13. April 2016 - VIII ZR 39/15 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. April 2016 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 3. Februar 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte schloss am 22. April 2008 mit der inzwischen verstorbenen Vermieterin einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin. Der Kläger ist Testamentsvollstrecker. Im Jahr 2010 zeigte der Beklagte der von der Vermieterin beauftragten Hausverwaltung ein teilweises Aufwölben des in der Wohnung verlegten Lami- natbodens, eine Schimmelbildung innerhalb der Fensterrahmen und an Silikon- fugen, Wänden und Decken sowie weitere kleinere Mängel an. Der Beklagte, der die feuchtigkeitsbedingten Schäden am Fußboden, an den Fensterrahmen 1 2 - 3 - und an den Wänden auf bauseitige Mängel zurückführte, minderte von Dezem- ber 2010 bis Juli 2011 die von ihm geschuldete Bruttomiete um 25 %. Die Ver- mieterin vertrat die auf ein von ihr eingeholtes Privatgutachten gestützte Auffas- sung, für die feuchtigkeitsbedingten Schäden, die ihr der Beklagte zu spät an- gezeigt habe, sei allein dieser verantwortlich, da er falsch gelüftet und geheizt habe. Mit im Jahr 2011 vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee erhobener Klage nahm die Vermieterin den Beklagten auf Ersatz der Kosten für die Scha- densbeseitigung (1.965,88 €) und des Privatgutachtens (1.602,39 €) sowie Zah- lung rückständiger Miete in Anspruch. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee verurteilte den Beklagten mit Urteil vom 3. Januar 2013 unter anderem zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 2.805,45 € nebst Zinsen. Dabei hat es, gestützt auf das Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen, die Ursache für die feuchtigkeitsbe- dingten Schäden in der Mietwohnung - mit Ausnahme bestimmter Schadensbe- reiche - in einer massiven Störung des Raumklimas gesehen, die auf ein fal- sches Lüftungs- und Heizverhalten des Beklagten zurückzuführen sei. Dieses Urteil ist vom Beklagten nicht angegriffen und infolgedessen rechtskräftig ge- worden. Ab dem Monat Oktober 2012 erhielt der Beklagte vom Jobcenter Pankow Arbeitslosengeld II und Kosten für Unterkunft und Heizung in Höhe von knapp 800 € monatlich. Am 13. August 2013 gab der Beklagte zur Niederschrift der zuständigen Gerichtsvollzieherin die Vermögensauskunft nach § 802c ZPO ab. Der Vollstreckungsversuch des Klägers war deshalb erfolglos. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis mit dem Beklagten fristlos, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte der Kläger unter anderem aus, dass der Beklagte die aus dem rechtskräftigen 3 4 5 - 4 - Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 resultierende Verpflichtung auf Zahlung von Schadensersatz nicht erfüllt habe. Darüber hin- aus führte der Kläger aus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten auch deshalb unzumutbar sei, weil der Beklagte seine durch das Ur- teil vom 3. Januar 2013 festgestellte Verantwortlichkeit für die in der Wohnung zu verzeichnende Schimmelbildung trotz der eingetretenen Rechtskraft nach wie vor in Abrede stelle, was sich an den wiederholten Mängelanzeigen wegen des nämlichen Sachverhalts und darauf gestützter Mietminderungen zeige. Er lüfte und heize nach wie vor die Mietwohnung nicht ausreichend und vernach- lässige dadurch schuldhaft seine Mieterpflichten. Wörtlich heißt es in dem Kün- digungsschreiben: "Angesichts Ihrer nachhaltigen Zahlungsunwilligkeit und Ihres beharrlichen Verweises auf angeblich vermieterseits zu verant- wortender Mängel Ihrer Wohnung, obwohl diesbezüglich Ihre Verantwortlichkeit bereits gerichtlich festgestellt wurde, haben Sie entscheidend dazu beigetragen, dass das Mietverhältnis zwi- schen Ihnen und unserer Mandantin empfindlich gestört ist. Darüber hinaus ist zu verzeichnen, dass Sie Ihr pflichtwidriges Verhalten, nämlich die von Ihnen angemietete Wohnung ausrei- chend zu lüften und zu beheizen, trotz eindeutiger Feststellungen im Urteil des AG Pankow/Weißensee vom 03.01.2013 nicht ab- stellen, so dass durch diese schuldhafte Vernachlässigung Ihrer mieterseitigen Sorgfaltspflichten die Schimmelbildung erneut be- günstigt wird. Dadurch ist aber eine Verwahrlosung, jedenfalls aber eine erhebliche Gefährdung der Wohnung und ihrer Be- standteile (wie Fenster, Wände, etc.) zu befürchten." Mit der vorliegenden Klage nimmt der Kläger den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 262,89 € nebst Zinsen und Räumung der Wohnung in Anspruch. Die Räumungsklage hat er zuletzt nur noch auf die or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses gestützt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das 6 - 5 - amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und den Räumungsanspruch, unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen, abgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Her- ausgabe der Wohnung verpflichtet, weil die Kündigung vom 3. Dezember 2013 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Zwar stelle die Nichtzahlung der titulierten Forderung eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Jedoch erfordere eine auf eine vertragliche Pflichtverletzung gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Verschulden des Mieters, das im Streitfall nicht festgestellt werden könne. Die vom Amtsgericht im unstreitigen Tatbestand festgestellte Abgabe der ei- desstattlichen Versicherung durch den Beklagten belege, dass diesem kein Geld zur Tilgung der titulierten Forderung zur Verfügung stehe. Die wirtschaftlichen Interessen des Klägers seien durch den weiteren Verbleib des Beklagten in der Mietwohnung nicht maßgeblich beeinträchtigt. Die Vollstreckung der Forderung sei unter den gegebenen wirtschaftlichen Ver- 7 8 9 10 11 - 6 - hältnissen des Beklagten unabhängig von dessen Verbleib in der Wohnung nicht Erfolg versprechend. Weitere Nachteile des Klägers seien nicht ersichtlich, da die laufenden Mieten gezahlt würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann dem Kläger, der den Prozess gemäß § 2212 BGB als Partei kraft Amtes führt, eine Berechtigung zum Aus- spruch der ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) vom 2. Dezember 2013 und ein darauf gestützter Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB) nicht abgesprochen werden. Das Berufungsgericht hat unter Verstoß gegen § 286 ZPO den in dem Kündigungsschreiben des Klägers vom 2. Dezember 2013 auf mehrere Aspekte gestützten Kündigungsgrund nicht ausgeschöpft und damit das rechtliche Ge- hör (Art. 103 Abs. 1 GG) des Klägers in entscheidungserheblicher Weise ver- letzt. So hat es bei seiner Würdigung nur die Nichtzahlung der titulierten Scha- densersatzforderung in den Blick genommen und dabei übersehen, dass der Kläger weitere, damit eng zusammenhängende verhaltensbedingte Umstände benannt hat, die in der erforderlichen Gesamtbetrachtung die ordentliche Kün- digung des Klägers nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - die zunächst eben- falls mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 erklärte fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB hat der Kläger bereits in erster Instanz zurückgenommen - begründet erscheinen lassen können. 1. Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht ein berech- tigtes Interesse an einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Sie setzt damit die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden 12 13 14 - 7 - Haupt- oder Nebenpflicht voraus (Senatsurteil vom 14. Oktober 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 17 mwN). Da die vom Amtsgericht Pankow/Weißensee mit rechtskräftigem Urteil vom 3. Januar 2013 titulierte Schadensersatzforderung auf eine Verletzung der dem Beklagten als Mieter obliegenden Pflicht zur Obhut der Mietsache (vgl. hierzu grundlegend Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, BGHZ 68, 281, 285 unter II 2 b bb mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Miet- recht, 12. Aufl., § 535 BGB Rn. 275 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 258 ff., 267 ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rn. 93 ff.; jeweils mwN) zurückzuführen ist, hat das Berufungsgericht in der Nichtzahlung der titulierten Forderung zu Recht eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Beklagten im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angenommen, die eine ordent- liche Kündigung begründen kann. 2. Es kann offen bleiben, ob es - wie es das Berufungsgericht annimmt - hinsichtlich der Nichtzahlung der titulierten Schadensersatzforderung allein deshalb an einem Verschulden (im Sinne des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) des Beklagten fehlt, weil dieser am 13. August 2013 in der Folge eines erfolglosen Vollstreckungsversuchs des Klägers die Vermögensauskunft nach § 802c Abs. 1 ZPO abgegeben hat und ihm danach keine finanziellen Mittel zur Tilgung der Forderung zur Verfügung standen. a) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass den Mieter - der bei einer auf § 543 Abs. 3 BGB gestützten fristlosen Kündi- gung wegen Verzugs mit der Mietzahlung für seine wirtschaftliche Leistungsfä- higkeit einzustehen hat und sich deswegen nicht mit Erfolg auf § 286 Abs. 4 BGB berufen kann - im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschul- dete Zahlungsunfähigkeit entlastet (Senatsurteile vom 16. Februar 2005 15 16 17 - 8 - - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Rn. 18). Ob allerdings dieses mangelnde Verschulden, für das - wie § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann (KG, DWW 2001, 379; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 45; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 573 Rn. 22; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 41) - der Mieter darlegungs- und beweispflichtig ist, im Streitfall allein mit dem Hinweis auf die am 13. August 2013 abgegebene Ver- mögensauskunft festgestellt werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung. Zwar sprechen weitere objektive Umstände für eine im Zeitpunkt der Kündigungserklärung (2. Dezember 2013) vorliegende wirtschaftliche Leis- tungsunfähigkeit des Beklagten. So bezog dieser ausweislich von mit der Ver- mögensauskunft vorgelegten Leistungsbescheiden bereits seit Oktober 2012 bis über den Kündigungszeitpunkt hinaus Leistungen des Jobcenters (Arbeits- losengeld II und Kosten für Unterkunft und Heizung) in Höhe von knapp 800 € im Monat. Dass der Beklagte bei der Vermögensauskunft unzutreffende Anga- ben gemacht hätte, ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. Soweit diese auf das Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 15. Mai 2014 verweist, wonach er "von der Bedienung der titulierten Forde- rung […] durch externe Kapitalbeschaffungsmaßnahmen begründet Abstand genommen" habe, lässt sich hieraus angesichts der geschilderten objektiven Umstände - entgegen der Ansicht der Revision - nicht ableiten, dass der Be- klagte zum Kündigungszeitpunkt über finanzielle Mittel zur Tilgung der titulierten Schuld verfügt hätte, zumal die am 13. August 2013 abgegebene Vermö- gensauskunft den Gerichtsvollzieher gemäß § 882c Abs. 1 Nr. 2 ZPO verpflich- tete, den Beklagten in das Schuldnerverzeichnis einzutragen, was eine Kredit- aufnahme praktisch unmöglich gemacht hätte. 18 - 9 - b) Die Frage, ob die Nichtzahlung der Schadensersatzforderung für sich genommen den Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt, bedarf indes in der Revisionsinstanz keiner Vertiefung. Denn das Berufungsgericht hätte sich nicht mit der Erörterung einer in der Nichtzahlung der titulierten Forderung lie- genden Pflichtverletzung begnügen dürfen. Die Revision rügt insoweit zu Recht, das Berufungsgericht habe in Ver- letzung des Anspruchs des Klägers auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) und unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht sämtliche in dessen Kündi- gungsschreiben vom 2. Dezember 2013 genannten und in engem Zusammen- hang mit der Nichtzahlung der titulierten Forderung stehenden Aspekte in seine Abwägung, ob dem Kläger ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kün- digung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehe, einbezogen und den insoweit in einem Gesamtkontext stehenden Prozessvortrag des Klägers nicht ausgeschöpft. aa) Denn der Kläger hat sich in seinem Kündigungsschreiben vom 2. Dezember 2013 nicht nur auf die Nichtzahlung der titulierten Forderung beru- fen, sondern erläuternd und ergänzend hierzu angeführt, dass ihm aufgrund des zeitlich nach dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pan- kow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zu verzeichnenden Verhaltens des Be- klagten ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. So hat der Kläger in dem Kündigungsschreiben ausgeführt, der Beklagte habe seine - ihm durch den vorangegangenen Prozess vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee be- kannte - Verantwortung für in der Wohnung aufgetretene Feuchtigkeitsschäden beharrlich geleugnet, indem er erneute (unberechtigte) Mängelanzeigen vorge- nommen und die Miete wiederum (unberechtigt) gemindert habe. Darüber hin- aus wird die Kündigung darauf gestützt, dass der Beklagte die pflichtwidrige 19 20 - 10 - und schuldhafte Vernachlässigung seiner Mieterpflichten fortsetze, indem er die Wohnung weiterhin nur unzureichend lüfte und heize. Diese Ausführungen im Kündigungsschreiben hat der Kläger in seinem Prozessvortrag in den Vorinstanzen aufgegriffen und unter Bezugnahme auf einen im Juli 2013 geführten Email-Verkehr mit dem Beklagten sowie unter Vor- lage diverser Schreiben des Beklagten aus dem Jahr 2013 dahingehend ver- tieft, dass der Beklagte die Feststellungen aus dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zur überwiegend in sei- nem Verantwortungsbereich liegenden Ursache für die feuchtigkeitsbedingten Schäden in der Wohnung ignoriere und entgegen den Feststellungen aus die- sem Urteil im Streitfall erneut die gleichen Minderungsrechte geltend mache. bb) Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht nicht unbeachtet las- sen, weil es entscheidungserheblich ist. Denn mit diesem Sachvortrag, zu dem das Berufungsgericht keine näheren Feststellungen getroffen hat, hat der Klä- ger erhebliche Vertragsverletzungen des Beklagten behauptet, die die ordentli- che Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen würden, sofern sich der Beklagte nicht nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten könnte. Der Kläger hat zum einen ein unverändert gebliebenes mangelhaftes Lüftungs- und Heizungsverhalten des Beklagten und zum anderen dessen in Kenntnis des Urteils des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 erfolgtes beharrliches Leugnen angeführt, für Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein. Mit der Nichtbeachtung dieser Ausführungen hat sich das Berufungsge- richt den Blick dafür verstellt, dass erneute Mängelanzeigen und Mietminderun- gen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der zumin- dest überwiegend im eigenen Verantwortungsbereich des Mieters liegt, eine schwerwiegende (und auch schuldhafte) Vertragsverletzung darstellen, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund eines gerade geführten 21 22 - 11 - Schadensersatzprozesses über die nämlichen Mängel klar sein muss. Aus ei- nem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorg- nis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung noch hinsichtlich der vollständigen Mietzahlung nachzukommen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 19.06.2014 - 102 C 53/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.02.2015 - 63 S 230/14 - 23

§ 573§ 573d

BGH VIII ZR 281/1315.04.2015 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 278/13 Verkündet am: 1. Juli 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 573d Abs. 1, § 1056, § 2135 a) Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). b) Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummiet- vertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grund- sätzlich nicht entgegen. c) Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ord- nungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nach- erbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzu- stimmen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 13 mwN). BGH, Urteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13 - LG Darmstadt AG Bensheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juli 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 14. August 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich des Räumungsanspruchs zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger verlangen als Nacherben von der Beklagten die Räumung ei- nes vom Vorerben an die Beklagte vermieteten Einfamilienhauses sowie die Zahlung von Miete. Frau S. G. war Eigentümerin eines Hausgrundstücks mit Einfa- milienhaus in Z. . Mit notariellem gemeinschaftlichem Testament vom 15. April 1975 setzte sie ihren Ehemann zum Vorerben und ihre Nichte und ih- ren Neffen (die Kläger) als Nacherben ein. Nach dem Tod der Frau G. ver- mietete der Vorerbe das Einfamilienhaus mit Vertrag vom 16. Februar 2009 an 1 2 - 3 - die Beklagte. Gemäß § 3 Abs. 1 des Vertrages ist die monatliche Miete von 675 € auf das im Vertrag angegebene Konto des Vorerben zu zahlen. Die Be- klagte verpflichtete sich im Mietvertrag ferner zur Vornahme verschiedener, im Einzelnen bezeichneter Investitionen, denen die Parteien gemäß § 11 Abs. 2 des Mietvertrags einen Wert von 70.000 € zugrunde legten. Das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung ist gemäß § 2 Abs. 2 des Mietvertrags bis zum 29. Februar 2024 ausgeschlossen. Zudem enthält § 3 Abs. 1 des Miet- vertrags einen Verzicht des Vermieters auf das Recht zur Erhöhung der Miete bis zum 15. Februar 2024. Aufgrund der vorzunehmenden Investitionen ist die monatliche Miete gemäß § 11 Abs. 3 des Mietvertrags für die Dauer des Aus- schlusses der ordentlichen Kündigung auf 225 € verringert und der Mieterin in § 11 Abs. 4 des Mietvertrags für den Fall der vorzeitigen Vertragsbeendigung das Recht zugestanden, pro Monat "des noch zu erfüllenden Vertrages" eine monatliche Abgeltung in Höhe von 450 € zu verlangen. Der Vorerbe verstarb am 28. Dezember 2011 und wurde von seinem Sohn beerbt. Die Kläger teilten der Beklagten am 25. Januar 2012 unter Vorla- ge des gemeinschaftlichen Testaments aus dem Jahr 1975 mit, dass der Nach- erbfall eingetreten sei, und baten sie am 17. Februar 2012, die Miete künftig auf das Konto der Kläger zu überweisen. Die Beklagte forderte die Kläger mit Schreiben vom 23. Februar 2012 und 7. März 2012 auf, ihr die Rechtsnachfolge nachzuweisen, und kündigte an, die Miete sodann auf das von den Klägern mitgeteilte Konto zahlen zu wollen. Am 23. März 2012 sandte der spätere Pro- zessbevollmächtigte der Kläger an die Beklagte per Fax ein auf die Kläger als Rechtsnachfolger des Vorerben umgeschriebenes Versäumnisurteil, welches der Vorerbe in einem Verfahren vor dem Amtsgericht Bensheim (6 C 605/09) gegen die Beklagte erwirkt hatte. Die Beklagte zahlte die Miete weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto. 3 - 4 - Mit Schreiben vom 3. Mai 2012 erklärten die Kläger die fristlose Kündi- gung des Mietvertrags wegen Verzugs mit den Mietzahlungen für die Monate März und April 2012. In der Berufungsinstanz erklärten die Kläger mit Schreiben vom 27. März 2013 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung und begründeten diese mit Zahlungsverzug wegen der Monate Mai und Juni 2012 sowie unpünktlichen Mietzahlungen. Den von ihnen geltend gemachten Räumungsanspruch stützten sie mit Schriftsatz vom 2. April 2013 - der Beklag- ten am 8. April 2013 zugestellt - auch auf diese Kündigung. Die Beklagte zahlte die ausstehenden Mieten während des Berufungsverfahrens an die Kläger, nämlich für April und Mai 2012 am 4. April 2013 und für Juni 2012 am 29. Mai 2013. Die Kläger haben mit ihrer Klage ursprünglich die Räumung des Hauses sowie die Zahlung der Miete für die Monate Januar bis Mai 2012 nebst vorge- richtlichen Rechtsanwaltskosten und Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht bezüglich der Zahlung der Miete für die Monate April und Mai 2012 die Erledi- gung der Hauptsache festgestellt und die Beklagte verurteilt, auf den für erledigt erklärten Teil entfallende Zinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen, und hat die Klagabweisung im Übrigen bestätigt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger den Räumungsan- spruch weiter. 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Mietvertrag sei nicht gemäß § 105 BGB nichtig, denn eine Ge- schäftsunfähigkeit des Vorerben bei Vertragsschluss sei nicht bewiesen. In dem von den Klägern vorgelegten ärztlichen Attest sei nicht vermerkt, ab wann für den Vorerben komplexe Zusammenhänge nicht mehr verständlich gewesen seien, so dass aufgrund des Attests - unabhängig von seiner Beweiskraft - nicht zuverlässig auf den geistigen Zustand des Vorerben bei Unterzeichnung des Mietvertrages geschlossen werden könne. Weitere Beweisangebote seien sei- tens der für die Geschäftsunfähigkeit beweisbelasteten Kläger nicht erfolgt. Die fristlose Kündigung vom 3. Mai 2012 wegen Verzugs mit den Miet- zahlungen für März und April 2012 sei unwirksam, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt nicht mit Mietzahlungen für zwei Termine, sondern maximal mit der Miete für April 2012 in Verzug gewesen sei. Bis die Beklagte sichere Kenntnis von den neuen Vermietern und deren Bankverbindung gehabt habe, sei die Zahlung auf das im Mietvertrag angegebene Konto eine vertragsgerechte Erfül- lung gewesen. Die erforderliche sichere Kenntnis habe sie frühestens mit Über- sendung des Versäumnisurteils am 23. März 2012 gehabt, so dass erst die Aprilmiete auf das von den Klägern mitgeteilte Konto zu zahlen gewesen sei. Auch die auf Zahlungsverzug hinsichtlich der Miete für die Monate Mai und Juni 2012 und eine unpünktliche Zahlung gestützte Kündigung vom 27. März 2013 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Die außerordentliche 6 7 8 9 10 - 6 - Kündigung aufgrund der Zahlungsrückstände sei gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Beklagte bis zum 29. Mai 2013 und damit binnen der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB den gesamten Rückstand bis ein- schließlich Juni 2012 ausgeglichen habe. Eine ordentliche Kündigung sei nach dem Mietvertrag ausgeschlossen. Dass mit diesem Kündigungsausschluss die Kündigungsmöglichkeit aus § 573 BGB zu Lasten des Vermieters beschränkt werde, begegne keinen Bedenken, da nach § 573 Abs. 4 BGB lediglich eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Die Kläger hätten auch nicht wirksam von dem ihnen gemäß § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB zustehenden Sonderkündigungsrecht des Nach- erben, das eine ordentliche Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Kün- digungsvorschriften ermögliche, Gebrauch gemacht. Es sei - wie bei jedem an- deren Kündigungsgrund - erforderlich, dass dieses besondere Kündigungsrecht in der Kündigung erwähnt werde oder dass sich sonst aus den Umständen er- gebe, dass der Eigentümer sich auf dieses Kündigungsrecht berufe. Anderen- falls würde dem Mieter die Möglichkeit genommen, sich spezifisch hiergegen zu verteidigen und beispielsweise geltend zu machen, dass die Voraussetzungen des § 2135 BGB oder des § 1056 Abs. 2 BGB nicht vorlägen, sich auf § 1056 Abs. 2 Satz 2 BGB zu berufen oder einzuwenden, dass der Eigentümer sich selbst verpflichtet habe. Das Kündigungsrecht des Nacherben sei aber erstmals mit Schriftsatz vom 7. Juni 2013 erwähnt und zuvor weder im Prozess noch au- ßergerichtlich thematisiert worden. Eine Kündigung der Kläger nach § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB ergebe sich auch nicht aus schlüssigem Verhalten, da zwischen den Parteien auch noch zwei Monate nach der Kündi- gung vom 27. März 2013 nicht klar gewesen sei, dass ein besonderes Kündi- gungsrecht nach § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB bestehe und die Kläger sich hierauf berufen wollten. 11 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der ordentli- chen Kündigung vom 27. März 2013 und somit die Begründetheit eines hierauf gestützten Räumungsanspruchs der Kläger nicht verneint werden. 1. Der Senat ist an einer Sachentscheidung nicht bereits wegen Fehlens der nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erforderlichen Mindestangaben im Berufungs- urteil gehindert, weil das Berufungsgericht die Berufungsanträge nicht wieder- gegeben hat. Ohne diese Wiedergabe leidet das Berufungsurteil zwar regelmä- ßig an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel, der zur Aufhebung und Zurückverweisung führen muss (BGH, Urteile vom 26. Feb- ruar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99, 100 f.; vom 25. Mai 2011 - IV ZR 59/09, NJW 2011, 2054 Rn. 9 f.; vom 10. November 2011 - III ZR 77/11, WM 2012, 947 Rn. 9; vom 17. Dezember 2013 - II ZR 21/12, WM 2014, 217 Rn. 18; jeweils mwN). Die ausdrückliche Wiedergabe der Anträge ist jedoch entbehr- lich, wenn das Berufungsgericht bei einem klageabweisenden Urteil erster In- stanz erwähnt, dass der Berufungskläger die erstinstanzlichen Sachanträge weiterverfolgt (BGH, Urteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, aaO; vom 10. November 2011 - III ZR 77/11, aaO), oder wenn sich dem Gesamtzusam- menhang der Gründe das Begehren des Berufungsführers noch mit hinreichen- der Deutlichkeit entnehmen lässt (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2013 - II ZR 21/12, aaO mwN). So liegt es hier. 2. Entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich der von den Klägern geltend gemachte Räumungsanspruch nicht schon daraus, dass der zwischen der Beklagten und dem Vorerben abgeschlossene Mietvertrag wegen Ge- schäftsunfähigkeit des Vorerben nach § 105 BGB nichtig wäre und der Beklag- 12 13 14 - 8 - ten aus diesem Grund gegenüber einem auf § 985 BGB gestützten Herausga- beanspruch der Kläger kein Recht zum Besitz zustünde. Das Attest des den Erblasser behandelnden Hausarztes, das sich nur sehr allgemein zu dessen Betreuungsbedürftigkeit und mangelnden Verständnis komplexer Zusammen- hänge äußert, ist - wie das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung angenommen hat - von vornherein nicht geeignet gewesen, für sich genommen die Geschäftsunfähigkeit (§ 105 BGB) des Erblassers zum Zeit- punkt des Abschlusses des streitigen Mietvertrages zu belegen; weitere Be- weismittel haben die Kläger nicht benannt. 3. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die ordentliche Kündigung vom 27. März 2013 sei mangels Hinweises auf das Kündigungsrecht aus §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB nicht aus- reichend begründet und deshalb unwirksam, so dass den Klägern aus diesem Grund ein Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zustehe. a) Gemäß § 2135 BGB findet auf ein vom Vorerben über ein zum Nach- lass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Mietverhältnis die Vorschrift des § 1056 BGB entsprechende Anwendung. Diese Verweisung auf § 1056 Abs. 1 BGB und die darin angeord- nete entsprechende Anwendung des § 566 BGB bewirken, dass der Nacherbe bei Eintritt der Nacherbfolge als Vermieter in das vom Vorerben begründete Mietverhältnis eintritt. Nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist der Nacherbe be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. b) Gemäß § 573d Abs. 1 BGB sind §§ 573, 573a BGB entsprechend an- wendbar, wenn ein Mietverhältnis - wie hier bei der Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB - außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden 15 16 17 - 9 - kann. Dies bedeutet, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum auch in diesem Fall nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) gekündigt werden kann. Gemäß § 573 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dabei die Gründe für ein berechtigtes Inte- resse an der Kündigung im Kündigungsschreiben anzugeben. Diesem Erfordernis sind die Kläger indes nachgekommen, denn sie ha- ben die mit Schreiben vom 27. März 2013 (hilfsweise) erklärte ordentliche Kün- digung mit dem eingetretenen Zahlungsverzug und unpünktlichen Mietzahlun- gen begründet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügten die- se Angaben zum berechtigten Interesse; eines zusätzlichen Hinweises auf den Nacherbfall oder auf die Vorschriften der §§ 2135, 1056 BGB im Kündigungs- schreiben bedurfte es nicht. Die Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB verlangt, dass der Kündi- gungsgrund - das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses - so genau beschrieben ist, dass er von anderen Kündi- gungsgründen unterschieden werden kann; der Mieter kann sich dann darauf beschränken, diesen konkreten Kündigungsgrund zu prüfen und sich gegebe- nenfalls dagegen zu verteidigen, denn nach § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB werden andere Gründe als die in der Kündigung angegebenen nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7 f. mwN). Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts dient die Begründungspflicht nicht dazu, den Mieter schon im Vor- feld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidi- gungsmöglichkeiten hinzuweisen. c) Das den Räumungsanspruch der Kläger verneinende Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 18 19 20 - 10 - aa) Nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachvortrag der Kläger bestand bei Zugang der Kündigung vom 27. März 2013 auch ein gemäß § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung der Kläger erforderliches berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Beru- fungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass sich die Beklagte bei Zugang der Kündigung mit der Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2012 in Verzug befand. Denn aufgrund der eingetretenen Nacherbfolge hatte sie die Miete an die Kläger zu zahlen und konnte nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das vom Vorerben benannte Mietkonto leisten. Zwar müssen die Kläger die Entrichtung der Miete, soweit die Beklagte sie vor Kenntnis vom Ein- tritt des Nacherbfalls auf das vom Vorerben benannte Konto erbracht hat, nach § 566c Satz 1 in Verbindung mit §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Nach der rechtsfehlerfreien und in der Revisionsinstanz unangegriffen gebliebenen Würdigung des Berufungsgerichts hat die Beklagte jedoch mit der Übersendung des noch vom Vorerben erwirkten und auf die Kläger umge- schriebenen Versäumnisurteils im März 2012 Kenntnis vom Eintritt des Nach- erbfalls erlangt, so dass sie die Miete für die Monate Mai und Juni nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das im Mietvertrag angegebene Konto leisten konnte. bb) Dass die Beklagte die für Mai und Juni 2012 ausstehenden Mietzah- lungen im April und Mai 2013 und somit noch innerhalb der Schonfrist beglichen hat, führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, denn diese für die fristlose Kündigung vorgesehene Heilungsmöglichkeit ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats auf die ordentliche Kündigung nicht (analog) anwendbar (Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 28). 21 22 - 11 - Vergeblich macht die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang geltend, die Beklagte habe die Mieten bis August 2012 bei "nicht unkomplizier- ter Rechtslage" an einen nicht mehr Empfangsberechtigten gezahlt; hieraus ergibt sich nicht, dass es sich bei der - ungeachtet der Kenntnis vom Eintritt der Nacherbfolge - unterbliebenen Mietzahlung für die Monate Mai und Juni 2012 um eine nur unerhebliche und deshalb im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht kündigungsrelevante Pflichtverletzung gehandelt habe. cc) Der Umstand, dass der mit dem Vorerben abgeschlossene Mietver- trag einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis Ende Februar 2024 vor- sieht, steht einer Kündigung der Kläger als Nacherben gemäß §§ 2135, 1056 Abs. 2, § 573d Abs. 1, 2 BGB, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, gleichfalls nicht entgegen. Denn diese gesetzliche Regelung räumt dem Nach- erben grundsätzlich die Möglichkeit ein, das Wohnraummietverhältnis bei Be- stehen eines berechtigten Interesses außerordentlich unter Einhaltung der ge- setzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Für den vergleichbaren Fall des Eigen- tümers, auf den das Mietverhältnis nach Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1 BGB übergeht, hat der Senat dies bereits entschieden (Senatsur- teil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 12). Für den in das Mietverhältnis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB eintretenden Nacherben gilt nichts anderes. Allerdings ist dem in das Mietverhältnis gemäß § 1056 Abs. 1 BGB ein- tretenden Eigentümer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag beigetreten war oder 23 24 25 - 12 - Alleinerbe des Vermieters geworden ist (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, aaO Rn. 13 mwN). Diese Grundsätze sind auf den hier vorliegenden Fall des Eintritts eines Nacherben in das Mietverhältnis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB zu übertra- gen. Eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist dem Nacherben etwa auch dann verwehrt, wenn er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vor- erben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - IV ZR 274/91, NJW 1993, 1582 unter 3) entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (§ 2120 Satz 1 BGB; MünchKommBGB/Grunsky, 6. Aufl., § 2135 Rn. 3; Kummer in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 10. Aufl., § 2135 Rn. 5; BeckOK- BGB/Litzenburger, Stand 1. Mai 2015, § 2135 Rn. 1; jurisPK/B. Hamdan/ M. Hamdan, 7. Aufl., § 2135 Rn. 14; NK-BGB/Gierl, 4. Aufl., § 2135 Rn. 7; Palandt/Weidlich, BGB, 74. Aufl., § 2135 Rn. 2; RGRK/Johannsen, 12. Aufl., § 2135 Rn. 5). Insoweit käme es - da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine Zustimmung der Kläger zum Mietvertrag nicht vorliegt - darauf an, ob der hier vom Vorerben mit ungewöhnlichen Bedingungen (langjähriger Kündi- gungsausschluss zu Lasten des Vermieters, langjähriger Verzicht auf das Recht zur Mieterhöhung, Herabsetzung der Miete im Hinblick auf vorgesehene - die Gesamtsumme der Mietherabsetzung betragsmäßig nicht erreichende - Mieter- investitionen) abgeschlossene Mietvertrag unter Berücksichtigung der Pflicht des Vorerben zur Erhaltung des Nachlasses in seiner Wertsubstanz wirtschaft- lich betrachtet angemessen und daher als Maßnahme ordnungsgemäßer Ver- waltung anzusehen war und schließlich darauf, ob die vorgesehenen Investitio- 26 27 - 13 - nen tatsächlich getätigt worden sind. Hierzu hat das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Den Parteien wird insoweit Gelegenheit zu neuem Sachvortrag zu geben sein. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit bezüglich des Räumungsanspruchs zum Nachteil der Kläger entschieden wor- den ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Bensheim, Entscheidung vom 21.12.2012 - 6 C 592/12 (15) - LG Darmstadt, Entscheidung vom 14.08.2013 - 21 S 24/13 - 28

§ 543§ 573

BGH VIII ZR 159/0927.01.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 281/13 Verkündet am: 15. April 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mie- ters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel er- stritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels un- zumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietver- hältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter auf- grund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungs- weise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Ab- wägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen. BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 14. August 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin stellte im Jahr 2010 einen ausgedehnten Befall mit Haus- schwamm im Dachstuhl des Hauses und an den Balken der Wohnungsdecke fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klä- gerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach deren Beendigung erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 8. April 2011, mit dem die Klägerin weitere Arbeiten zur Schwammbeseitigung ankündigte, verlangte die Klägerin erneut Zutritt zur Wohnung. Die Beklagten machten die Gewährung des Zutritts in der Folgezeit von Bedingungen abhängig, unter anderem von der Erstattung entstandener Hotelkosten und Zusagen zur Wiederherstellung des vorherigen Zustandes der Mietsache. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außer- ordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich mit gesetzlicher Frist, mit der Begrün- dung, die Beklagten hätten ihr trotz mehrmaliger Aufforderung den Zutritt zur Wohnung und die Durchführung der Instandsetzungsarbeiten verweigert. Am 1. August 2011 erließ das Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, mit dem Inhalt, dass die Beklagten den Zutritt zwecks Durchführung weiterer Instandsetzungsarbeiten zu dulden hätten. Die Beklagten legten gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch ein und gewährten der Klägerin zunächst keinen Zutritt. Mit Schreiben vom 21. September 2011 wiederholte die Klägerin ihr Zutrittsbegehren. Das Amtsgericht verhandelte am 29. September 2011 über die einstweilige Verfügung und hielt sie mit Urteil vom gleichen Tag aufrecht. Am 4. Oktober 2011 gewährten die Beklagten der Klägerin Zutritt zu der Woh- nung. Mit Schriftsatz vom 21. November 2011 wiederholte die Klägerin die au- ßerordentliche fristlose Kündigung wegen der vorangegangenen Zutrittsverwei- gerungen, die sie zusätzlich darauf stützte, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu der vermieteten Wohnung gehörenden Keller- raum verweigert hätten; der Zutritt sei zum Zweck der Durchführung von Instal- lationsarbeiten an den Trink- und Abwasserleitungen erforderlich gewesen. 3 4 5 6 - 4 - Das Amtsgericht hat die Räumungsklage sowie die auf Zahlung von Ho- telkosten gerichtete Widerklage abgewiesen. Die in einem weiteren Verfahren auf Duldung von Instandsetzungsarbeiten gerichtete Klage hat das Amtsgericht - wegen zwischenzeitlicher Erfüllung des Duldungsanspruchs - abgewiesen und der in diesem Verfahren erhobenen Widerklage der Beklagten auf Wiederein- räumung des unmittelbaren Besitzes an der Wohnung stattgegeben. Das Landgericht hat die beiden Verfahren verbunden und die Berufun- gen der Klägerin gegen die Abweisung der Räumungsklage und die Verurtei- lung zur Wiedereinräumung des Besitzes mit Urteil vom 14. August 2013 zu- rückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Räumungsklage weiter und begehrt Abweisung der Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagten in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsge- mäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil in- dessen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungen vom 30. Juni 2011 und vom 21. November 2011 hätten das Mietverhältnis nicht beendet. Unter Berücksichtigung aller Umstände des 7 8 9 10 11 12 - 5 - Einzelfalles stelle das Verhalten der Beklagten, die Gewährung des Zutritts zur Wohnung von bestimmten Bedingungen abhängig zu machen, keine derart er- hebliche schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten dar, dass eine Kündigung gerechtfertigt sei. Denn der Mieter dürfe die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen, ohne befürchten zu müssen, al- lein deshalb die Wohnung zu verlieren. In Ansehung des berechtigten Besitzin- teresses des Mieters müsse der Vermieter deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen. Es wäre mit der Rechtschutzgarantie nicht vereinbar, wenn der Mieter plausibel erscheinende Einwendungen gegen die Duldungs- pflicht nicht geltend machen könnte, ohne der Gefahr einer Kündigung ausge- setzt zu sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handele der An- spruchsteller nicht schon dann schuldhaft, wenn er nicht erkenne, dass seine Rechtsposition in der Sache nicht berechtigt sei, sondern erst, wenn er sie nicht als plausibel ansehen dürfe (BGHZ 179, 238 Rn. 20; BGH, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 64 f.). Etwas anderes könne lediglich dann gelten, wenn in dem Ver- halten des Mieters querulatorische Neigungen erkennbar würden oder der Mie- ter vertragliche Pflichten nicht erfülle, obwohl er hierzu verurteilt worden sei. Das sei vorliegend nicht der Fall. Im Hinblick auf die fristlose sowie die hilfsweise erklärte ordentliche Kün- digung vom 30. Juni 2011 hätten die Beklagten zu keinem Zeitpunkt die zur endgültigen Sanierung angekündigten Arbeiten ohne Einschränkung abgelehnt. Soweit sie die Zutrittsgewährung von der Übernahme entstandener Hotelkosten und weiteren Zusagen zur Wiederherstellung des Zustands der Mietsache ab- hängig gemacht hätten, seien darin weder querulatorische Neigungen erkenn- bar noch seien die Forderungen - zumindest teilweise - nicht plausibel gewe- sen. Ob die geltend gemachten Ansprüche bestanden und ob diese ein Zurück- 13 14 - 6 - behaltungsrecht begründet hätten, brauche daher nicht entschieden zu werden. Hinsichtlich der Kündigung vom 21. November 2011 könne die Klägerin sich nicht darauf berufen, dass die Beklagten einen rechtskräftigen Duldungstitel missachtet hätten; ein solcher habe bis zur Zutrittsgewährung nicht vorgelegen. Auf die ursprüngliche Weigerung, den Zutritt zu gewähren, könne sich die Klä- gerin nicht mehr stützen, da sie die Kündigung nicht innerhalb einer angemes- senen Frist des § 314 Abs. 3 BGB erklärt habe. Da die Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten, sei die Klä- gerin verpflichtet, den Beklagten den Besitz an den streitgegenständlichen Wohnungen wieder einzuräumen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der Kündigun- gen der Klägerin, von der die Entscheidung über die Räumungsklage und die Widerklage auf Wiedereinräumung des Besitzes abhängt, nicht verneint wer- den. 1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigungen vom 30. Juni 2011 sowie vom 21. November 2011 seien sowohl als fristlose als auch als or- dentliche Kündigung unwirksam, weil ein schuldhafter Verstoß gegen mietver- tragliche Pflichten aufgrund von plausiblen Einwendungen der Beklagten nicht vorliege und die Klägerin vorrangig auf eine Duldungsklage zu verweisen sei, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine Kündigung des Vermieters wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten durch den Mieter nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen (rechtskräftig) titulier- 15 16 17 18 - 7 - te Duldungspflichten verstoßen hat. Ferner hat das Berufungsgericht - in Ver- kennung der (strengen) Anforderungen an das Vorliegen eines schuldlosen Rechtsirrtums des Schuldners - rechtsfehlerhaft angenommen, dass der Mieter, der eine bestehende Duldungspflicht nicht erfülle, schon dann schuldlos hande- le, wenn er (nur) plausibel erscheinende Einwendungen erhebe. a) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichti- gem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhält- nisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unterliegt dabei - ebenso wie die Erheblichkeit einer Pflichtverlet- zung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB - der tatrichterlichen Würdigung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßge- benden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt wor- den sind (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 12 mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht hier jedoch un- terlaufen. aa) Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine fristlose Kündi- gung nicht erst dann auf eine Verletzung von Duldungspflichten des Mieters gestützt werden, wenn der Mieter einen rechtskräftigen Duldungstitel missach- tet oder sein Verhalten "querulatorische Neigungen" zeigt. Dem Vermieter kann 19 20 - 8 - die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels un- zumutbar sein, wenn der Mieter seine Pflicht gemäß § 554 BGB aF (vgl. jetzt §§ 555a bis 555d BGB) verletzt, die Instandsetzung oder Modernisierung der Mietsache zu dulden (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 35; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, § 543 Rn. 20 f.; vgl. auch Erman/ Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 5; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 389; Senatsbe- schluss vom 5. Oktober 2010 - VIII ZR 221/09, WuM 2011, 13 Rn. 2 f. [zu ver- traglichen Duldungspflichten]). Auch eine die ordentliche Kündigung rechtferti- gende erhebliche Vertragsverletzung setzt bei einem Verstoß gegen Duldungs- pflichten nicht generell voraus, dass sich der Vermieter zuvor einen rechtskräf- tigen Duldungstitel verschafft hat. bb) Die - offenbar auch vom Berufungsgericht geteilte - vereinzelt in der Instanzrechtsprechung und in der mietrechtlichen Literatur vertretene Auffas- sung, die eine Kündigung wegen der Verletzung nicht titulierter Duldungspflich- ten generell ausschließen will (LG Saarbrücken, ZMR 2008, 975; AG München, ZMR 2012, 365 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 210), findet im Gesetz keine Stütze. Weder können derartige Vertragsver- letzungen generell als "nicht so gewichtig" angesehen werden (so wohl Schmidt-Futterer/Blank, aaO) noch stellt § 554 BGB aF eine abschließende Regelung für den Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter im Kon- flikt über Instandsetzungen und Modernisierungen dar (vgl. LG Saarbrücken aaO). Der Gesetzgeber hat vielmehr die Kündigung des Vermieters, unabhän- gig davon, auf welcher Pflichtverletzung des Mieters sie beruht, allgemein in § 543 und § 573 BGB geregelt, ohne spezielle Regelungen für die Fälle der Verletzung von Duldungspflichten zu treffen. 21 - 9 - Die Auffassung des Berufungsgerichts, ein Verstoß gegen (nicht rechts- kräftig titulierte) Duldungspflichten sei - solange der Mieter keine "querulatori- sche Einwendungen" erhebe - nicht so gravierend, dass er die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte, verkennt in grundlegender Weise, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Miet- objekts und seines wirtschaftlichen Wertes von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass der Vermieter an deren alsbaldiger Durchführung ein erhebli- ches wirtschaftliches Interesse haben kann. Der vom Berufungsgericht angelegte, verfehlte Maßstab läuft darauf hin- aus, dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, Instandsetzungs- und Mo- dernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung er rechtlich verpflichtet ist und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum (nämlich bis zur rechtskräftigen Titulierung einer Duldungsklage) hinauszuzögern, ohne die Konsequenzen tragen zu müs- sen, die mit einer derartigen im Einzelfall auch sehr gravierenden Vertragsver- letzung grundsätzlich verbunden sein können. Die vom Berufungsgericht vertre- tene Auffassung bietet dem Mieter geradezu einen Anreiz dazu, sich den aus seiner Sicht möglicherweise nicht gewünschten, nach der Rechtslage aber ge- rechtfertigten und von ihm deshalb zu duldenden baulichen Maßnahmen zu- mindest zeitweise zu widersetzen. Dies widerspricht dem Anliegen des Gesetz- gebers, der dem Mieter bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht nur im Hinblick auf wirtschaftliche Interessen des Vermieters, sondern auch mit Blick auf das wohnungspolitische Ziel der Verbesserung der allgemei- nen Wohnbedingungen umfangreiche Duldungspflichten auferlegt hat (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; BT-Drucks. 9/2079, S. 9 f. [zu § 541b BGB i.d.F. vom 20. Dezember 1982]). 22 23 - 10 - b) Bei der Beurteilung der Frage, ob die Beklagten als Schuldner des Duldungsanspruchs vertragliche Pflichten schuldhaft verletzt haben, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Sorgfaltsmaßstab des Gläubigers, der zu Unrecht eine Leistung verlangt, herangezogen. Im Streitfall geht es jedoch um die Pflichtverletzung eines Schuldners, für den andere, strengere Maßstäbe gelten. aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt ein Gläu- biger grundsätzlich nicht schon dann fahrlässig, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung unberechtigt ist (vgl. BGH, Urteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 33; vom 1. März 2013 - V ZR 31/12, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 64 f.). Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschwert würde, wenn man von ihm verlangte, die sicher nur in einem Rechtsstreit zu klärende Berechtigung einer geltend gemachten Forderung schon im Vorfeld oder au- ßerhalb eines Rechtsstreits vorauszusehen. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entspricht der Gläubiger demgemäß regelmäßig schon dann, wenn er sorgfältig prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist. Dies gilt auch dann, wenn die zu beurteilende Rechtslage unklar ist (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO). bb) Diese Rechtsprechung ist indes nicht anwendbar, wenn es - wie im Streitfall - um die Beurteilung einer Pflichtverletzung des Schuldners geht; in- soweit gelten die (strengen) Maßstäbe, die der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung an einen unverschuldeten Rechtsirrtum stellt. Danach fordert der Geltungsanspruch des Rechts, dass der Verpflichtete grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage selbst trägt (Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 34; vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, BGHZ 201, 91 Rn. 23), so dass ein unverschuldeter Rechtsirrtum nur 24 25 26 - 11 - ausnahmsweise in Betracht kommt (grundlegend BGH, Urteil vom 9. Januar 1951 - I ZR 35/50, NJW 1951, 398). Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen abgesehen - das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war (Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 36; vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, aaO Rn. 24). cc) Das Berufungsgericht hätte deshalb nicht offenlassen dürfen, ob den Beklagten als Schuldner der Duldungspflicht ein Zurückbehaltungsrecht wegen erhobener Gegenansprüche zustand. Das Gleiche gilt, soweit die Beklagten von der Klägerin verlangt hatten, die Wiederherstellung eines Podests zuzusa- gen sowie Maßnahmen zum Schutz von Möbeln durch Verschließen eines Durchgangs mit Spanplatten zu ergreifen. Auch diesbezüglich kommt es nicht darauf an, ob diese Forderungen aus Sicht der Beklagten oder des Gerichts "plausibel" waren, sondern darauf, ob das geltend gemachte Begehren und ein darauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht materiell-rechtlich begründet waren. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Unterscheidung, ob die von den Be- klagten erhobenen Einwendungen "plausibel" oder "querulatorisch" waren, kann allenfalls bei der Beurteilung der Schwere des ihnen angelasteten Pflichtversto- ßes von Bedeutung sein. c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. November 2011 schon nach § 314 Abs. 3 BGB mit der Be- gründung für unwirksam erachtet, dass sie erst rund sechs Wochen nach der 27 28 29 - 12 - Zutrittsgewährung vom 4. Oktober 2011 und deshalb nicht innerhalb angemes- sener Zeit erklärt worden sei. Es bedarf auch in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung der vom Senat bisher offen gelassenen Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht Anwendung findet oder der Gedanke einer illoya- len Verspätung nur im Rahmen von § 242 BGB zu berücksichtigen ist (vgl. Se- natsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; Senats- beschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, WuM 2010, 352 Rn. 5; jeweils mwN). Denn von einer illoyalen Verspätung kann schon deshalb keine Rede sein, weil die Beklagten nach der Behauptung der Klägerin das beanstandete Verhalten auch nach dem 4. Oktober 2011 noch fortgesetzt hatten, indem sie im November 2011 den Zutritt zu einem Kellerraum verweigerten. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist schon deshalb nicht zur Endentscheidung reif, weil das Be- rufungsgericht rechtsfehlerhaft auf die Darstellung des Tatbestands verzichtet hat; das Berufungsgericht durfte nicht, wie geschehen, nach § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO verfahren. Denn die Beschwer der in einem Räumungs- rechtsstreit unterlegenen Partei beläuft sich nach der ständigen Rechtspre- chung des Senats gemäß §§ 8, 9 ZPO analog auf den dreieinhalbfachen Jah- resbetrag der Nettomiete, wenn es sich - wie hier - um ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer handelt. Angesichts der Nettomiete von 561 € ist der Be- schwerdewert von mehr als 20.000 € hier erreicht, so dass gegen das Beru- fungsurteil die (von der Klägerin später auch eingelegte) Nichtzulassungsbe- schwerde zulässig war. 30 31 - 13 - Soweit die Entscheidungsgründe einzelne tatbestandliche Feststellungen enthalten, sind diese so bruchstückhaft, dass sie keine abschließende Beurtei- lung der Begründetheit der von der Klägerin erklärten Kündigungen erlauben. Weder ist festgestellt, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfang- reich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben, noch welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Klägerin dadurch entstanden sind, dass die Be- klagten ihr den mit Schreiben vom 8. April 2011 zum Zwecke der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts vom 29. September 2011 gewährt haben. Auch der Sachvortrag der Parteien zu den behaupteten Gegenansprü- chen, auf die die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht stützen, lässt sich den Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils nicht im Einzelnen entnehmen. Das Gleiche gilt für die weitere Frage, ob die Beklagten Grund zu der Annahme haben konnten, dass die Klägerin ihren Wiederherstel- lungspflichten nicht nachkommen würde oder ihr gegebenenfalls selbst Ver- tragsverstöße zur Last fielen, die im Rahmen der Würdigung der Erheblichkeit der den Beklagten zur Last gelegten Verstöße von Bedeutung sein könnten (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 13). Der nicht entscheidungsreife Rechtsstreit ist daher an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. 32 33 34 - 14 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 18.06.2012 - 12 C 192/11 und 20 C 440/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.08.2013 - 65 S 327/12 - 35 36

BGH VIII ZR 254/0920.04.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 159/09 Verkündet am: 27. Januar 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschafts- verhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604). BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09 - LG Baden-Baden AG Baden-Baden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Baden-Baden vom 26. Mai 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 zum Nachteil der Klägerin entschieden hat. Im Übrigen wird die Revision als unzu- lässig verworfen. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Baden-Baden vom 1. Juli 2008 - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - teilweise abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ih- nen bewohnte Wohnung in B. , H. Straße , 2. Obergeschoss, sowie die zur Wohnung gehörende Garage nebst Fernbedienung an die Klägerin herauszugeben. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2010 ein- geräumt. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/13 und die Beklagten 12/13 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerin begehrt die Rückgabe einer von den Beklagten gemieteten Wohnung in B. sowie Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten. 2 Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigen- tumswohnung in B. aus und übersiedelte in die nahe gelegene Se- niorenresidenz "Be. ". Sie vermietete die Wohnung ab dem 1. September 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €; ab Oktober 2006 mieteten die Beklagten zusätzlich eine zu der Wohnung gehörende Gara- ge für 50 € monatlich. Mit notariellem Vertrag vom 17. August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung schenkungsweise im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre in W. wohnende Nichte; dabei be- hielt sich die Klägerin den Nießbrauch an der Wohnung vor. In § 4 des Vertra- ges verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häus- liche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Die Vertragschließenden ver- einbarten zur Sicherung dieser Verpflichtung die Eintragung einer Reallast im Grundbuch und erklärten, dass die Nichte "beabsichtigt, in nächster Zukunft in die hier übertragene Eigentumswohnung zu ziehen, so dass es ihr räumlich möglich wird, die vorstehende Pflegeverpflichtung persönlich zu erfüllen". Der Vertrag wurde im Grundbuch vollzogen. 3 Durch Anwaltsschreiben ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach sowohl fristlose als auch ordentli- che Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aus- sprechen. Als Kündigungsgründe wurden zunächst nur verspätete Mietzahlun- 4 - 4 - gen geltend gemacht, später auch Eigenbedarf aufgrund der Pflegevereinba- rung im Vertrag vom 17. August 2007 und schließlich noch der Höhe nach un- streitige Teilbeträge der Miete, die die Beklagten wegen behaupteter Mängel der Mietwohnung einbehalten haben. 5 Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Rückgabe der Wohnung nebst Gara- ge verlangt und einen Zahlungsanspruch auf Erstattung vorgerichtlicher An- waltskosten in Höhe von 1.101,46 € nebst Zinsen gemäß der Gebührenrech- nung ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten vom 14. März 2008 gel- tend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und hat im Hinblick darauf, dass es die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 für gerechtfertigt gehalten hat, gemäß § 308a ZPO die Anord- nung getroffen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien zu denselben Konditionen wie bisher auf unbestimmte Zeit, mindestens jedoch bis zum 31. August 2009, fortgesetzt wird. Das Landgericht hat die Berufung der Kläge- rin mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die im Urteil des Amtsgerichts ge- troffene Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses ersatzlos in Wegfall gerät. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Re- vision der Klägerin, mit der diese ihr Rückgabe- und Zahlungsbegehren im Hin- blick auf die ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 wegen Eigenbedarfs und die fristlose Kündigung vom 20. November 2008 wegen Zahlungsrückstän- den weiterverfolgt. - 5 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 8 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 nicht beendet worden. Die Kammer sei durch das Verbot der reformatio in peius nicht daran gehindert, die vom Amtsgericht befürwortete Wirksamkeit der Ei- genbedarfskündigung vom 14. März 2008 zu verneinen, obwohl seitens der durch das erstinstanzliche Urteil gleichfalls beschwerten Beklagten eine (An- schluss-)Berufung hiergegen nicht eingelegt worden sei. Denn die Klägerin ha- be insoweit durch das erstinstanzliche Urteil keine Rechtsstellung erlangt, deren Aufrechterhaltung schutzwürdig wäre. Die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung vom 14. März 2008 erweise sich als unwirksam, da die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weder im Bezug auf die Klägerin selbst noch hinsichtlich deren Nichte erfüllt seien. Die betagte, seit mehreren Jahren in einem Seniorenstift lebende Klägerin sei nicht darauf angewiesen, gerade durch ihre Nichte (ergänzend) gepflegt zu werden, weshalb eine Nutzung der Wohnung durch die Nichte geboten wäre. In der Se- niorenresidenz "Be. " werde der Klägerin die erforderliche Betreuungspfle- ge in überdurchschnittlichem Maße zuteil. Dass diese Einrichtung in ausrei- chendem Maße über ausgebildetes Fachpersonal selbst für schwerstpflegebe- dürftige Senioren verfüge, sei gerichtsbekannt. Eine Notwendigkeit für eine "zu- 9 - 6 - sätzliche Pflege" bestehe eingedenk dessen ersichtlich nicht. Überdies könne die Klägerin von ihrer Nichte eine Erfüllung der vertraglich vereinbarten "Pflege- verpflichtung" ohnehin nicht fordern. Spätestens seitdem sie nach Erhebung der Räumungsklage am 22. Mai 2008 einen Schlaganfall erlitten habe und deshalb dauerhaft pflegebedürftig sei, ruhe diese Verpflichtung gemäß § 4 des notariel- len Übergabevertrags. Ebenso wenig seien beachtenswerte Gründe für die gewünschte Nut- zung der Wohnung durch die Nichte vorgetragen. Auf einen von der Klägerin abgeleiteten Eigenbedarf könne sich die Nichte nicht berufen. Zu dem uneinge- schränkt privilegierten Personenkreis im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zäh- le die Nichte trotz ihrer Verwandtschaft mit der Klägerin nicht. Der Begriff des Familienangehörigen sei im Hinblick auf den Schutzzweck der Bestimmung ein- schränkend auszulegen. Es sei zwischen engen Familienangehörigen und den- jenigen, die mit dem Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert sei- en, zu unterscheiden. Nur bei der ersten Gruppe genüge die bloße Tatsache der Verwandtschaft, während bezüglich der entfernten Angehörigen darüber hinaus erforderlich sei, dass der Vermieter jenen gegenüber rechtlich oder mo- ralisch aufgrund einer besonderen persönlichen Nähe zu Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet sei. Gemessen an diesen Kriterien bleibe für die Annahme eines abgeleiteten Eigenbedarfs kein Raum. Bei einer Nichte handele es sich nicht um eine enge Familienangehörige des Vermieters. An- haltspunkte, die auf das Bestehen einer - wie auch immer gearteten - Fürsorge- pflicht der Klägerin gegenüber ihrer Nichte hindeuten könnten, seien nicht er- sichtlich. 10 Die vom Amtsgericht gemäß § 308a ZPO, § 574a Abs. 2 BGB getroffene Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses könne nicht aufrechter- halten werden, da die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung bereits unwirk- 11 - 7 - sam gewesen sei. Da sich das Räumungsbegehren als von Anfang an unbe- gründet erweise, könne die Klägerin von den Beklagten auch nicht die Erstat- tung vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. II. 12 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 13 A. Die Revision ist entgegen der Auffassung der Klägerin nur insoweit zulässig, als sich das Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über die Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 14. März 2008 wendet. Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses durch diese ordentliche Kündi- gung beschränkt. Soweit die Revision das Berufungsurteil auch hinsichtlich der Entscheidung über die fristlose Kündigung vom 20. November 2008 angreift, ist das Rechtsmittel dagegen mangels Zulassung durch das Berufungsgericht als unzulässig zu verwerfen. 1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs- gründen ergeben (st. Rspr.; BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteil vom 28. Okto- ber 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; BGH, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 42/04, NJW 2005, 894, unter B I 1 a; Urteil vom 17. Juni 2004 - VII ZR 226/03, NJW 2004, 3264, unter II 2; Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1). Allerdings muss sich die Be- schränkung eindeutig aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Se- natsurteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für 14 - 8 - einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrun- des regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ aaO, 361 f.; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO). So verhält es sich hier. 15 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs- bedürftig hält, ob das Berufungsgericht aufgrund des Verbotes der reformatio in peius daran gehindert ist, abweichend von der Einschätzung des erstinstanzli- chen Gerichts die Berechtigung einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung zu verneinen, wenn das mit einer Fortsetzungsanordnung nach § 574a Abs. 2 BGB zu unveränderten Bedingungen versehene Urteil allein von dem auf Räu- mung und Herausgabe der Mietsache klagenden Vermieter angefochten wurde. Damit hat es die Revision allein auf die Frage der Beendigung des Mietverhält- nisses aufgrund der Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 beschränkt. Die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der späteren fristlosen Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs vom 20. November 2008 und der Zahlungsan- spruch wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten stellen davon unabhängige Teile des Streitstoffs dar, die von der Zulassungsfrage nicht berührt werden. 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas- sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr.; Senats- urteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13; BGH, Urteil vom 9. März 2000, aaO; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, Tz. 21). Letzteres trifft hier zu. Die Frage, ob das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfs- kündigung vom 14. März 2008 beendet worden ist, stellt, wie ausgeführt, einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächli- 16 - 9 - cher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von der Frage, ob die spätere fristlose Kündigung vom 20. November 2008 das Mietverhältnis beendet hat, beurteilt werden kann und auf den die Klägerin ihre Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO). 17 B. Soweit die Revision zulässig ist, hält die Beurteilung des Berufungsge- richts der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein Anspruch der Klägerin aus § 546 Abs. 1 BGB auf Rückgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint wer- den. Die Kündigung vom 14. März 2008, mit der die Klägerin das Mietverhältnis hilfsweise wegen Eigenbedarfs zum 30. Juni 2008 ordentlich gekündigt hat, ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, § 573c Abs. 1 BGB wirksam. Auf die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, kommt es nicht an, weil das Amtsgericht die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung mit Recht bejaht hatte und das Berufungsgericht davon nicht hätte abweichen dürfen. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige sei- nes Haushalts benötigt. Die Revision beanstandet mit Recht, dass das Beru- fungsgericht die Nichte der Klägerin nicht als Familienangehörige im Sinne die- ser Bestimmung angesehen und aus diesem Grund die Kündigung für nicht wirksam gehalten hat. 18 1. Der Senat hat entschieden, dass Geschwister des Vermieters kraft ih- res nahen Verwandtschaftsverhältnisses privilegierte Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind; zwischen Geschwistern besteht ein so enges Verwandtschaftsverhältnis, dass es eines zusätzlichen einschränkenden 19 - 10 - Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604, Ls. und unter II 1, zu § 564b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB aF). 20 Damit hat der Senat zum Ausdruck gebracht, dass für die Bestimmung des Kreises der durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familienangehöri- gen bei entfernten Verwandten ein zusätzliches Kriterium heranzuziehen ist, das auf die konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen im Einzelfall abstellt. Dass eine solche Einschränkung bei entfernten Verwandten aufgrund des Gesetzeszwecks - Kündigungsschutz des Mieters - geboten ist, entspricht auch der einhelligen Auffassung in Recht- sprechung und Literatur (vgl. den Überblick bei Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 51 ff. m.w.N.; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 74 ff. m.w.N.). Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Ver- wandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu recht- fertigen (OLG Braunschweig, WuM 1993, 731, 732; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 79). 2. Nichten und Neffen des Vermieters gehören zwar nicht mehr zu des- sen engsten Angehörigen wie Eltern, Kinder oder Geschwister, sie sind aber als Kinder der Geschwister entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts immer noch eng verwandt mit dem Vermieter und gehören nicht, wie das Berufungsge- richt gemeint hat, zu den entfernten, nur weitläufig Verwandten. Das Gesetz erlaubt die Kündigung von Mietverhältnissen wegen des Wohnbedarfs von Fa- milienangehörigen, weil es davon ausgeht, dass innerhalb der Familie aufgrund enger Verwandtschaft ein Verhältnis persönlicher Verbundenheit und gegensei- 21 - 11 - tiger Solidarität besteht, das die Privilegierung einer Kündigung zugunsten von Familienangehörigen rechtfertigt. Vom Bestehen einer solchen familiären Ver- bundenheit und Solidarität, die nicht im Einzelfall nachgewiesen sein muss, ist nicht nur bei Geschwistern auszugehen (Senatsurteil vom 9. Juli 2003, aaO), sondern auch bei deren Kindern, das heißt den leiblichen Nichten und Neffen des Vermieters. Diese Wertung ergibt sich zwar nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift. Denn der Gesetzgeber hat den Begriff der Familienangehörigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht näher bestimmt; auch aus den Gesetzesmaterialien ist für dessen Auslegung nichts zu entnehmen. Die generelle Einbeziehung von Nich- ten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen ist aber vor dem Hintergrund anderer Regelungen der Rechtsordnung gerechtfertigt, in de- nen ebenfalls Familienangehörige allein aufgrund ihrer engen verwandtschaftli- chen Beziehung privilegiert werden, ohne dass eine tatsächlich bestehende persönliche Verbundenheit im Einzelfall nachgewiesen werden muss. Einen Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen in diesem Sinn zu ziehen ist, bieten die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO, § 52 StPO), in denen der Kreis der pri- vilegierten Familienangehörigen - unabhängig vom tatsächlichen Bestehen per- sönlicher Bindungen - konkretisiert wird. Gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO und § 52 Abs. 1 Nr. 3 StPO steht ein Zeugnisverweigerungsrecht - neben Verlobten, Ehegatten und Lebenspartnern (§ 383 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 2a ZPO, § 52 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 2a StPO) - auch denjenigen zu, die mit einer Partei in gerader Linie verwandt oder verschwägert sind, sowie denjenigen, die in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren. Damit gehören auch Nichten und Neffen noch zu dem Personenkreis, dem allein aufgrund enger verwandtschaftlicher Beziehung zur Partei ein Zeug- nisverweigerungsrecht zusteht. In dieser Regelung kommt zum Ausdruck, dass 22 - 12 - der Gesetzgeber Nichten und Neffen ohne Weiteres noch als enge Familienan- gehörige ansieht. Diese gesetzgeberische Wertung ist bei der Auslegung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berücksichtigen und rechtfertigt es, Nichten und Nef- fen auch hier in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen einzubezie- hen. Bei ihnen bedarf es deshalb - ebenso wie bei Geschwistern des Vermie- ters (Senatsurteil vom 9. Juli 2003, aaO) - über die Tatsache der Verwandt- schaft hinaus nicht eines zusätzlichen einschränkenden Tatbestandsmerkmals wie etwa einer tatsächlich bestehenden engen sozialen Bindung zum Vermie- ter. Es kommt deshalb im vorliegenden Fall nicht darauf an, dass nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine enge persönliche Beziehung zwi- schen der Klägerin und ihrer Nichte als ihrer einzigen noch lebenden Verwand- ten tatsächlich besteht. III. Da die Revision, soweit sie zulässig ist, Erfolg hat, ist das Berufungsurteil insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 ZPO). Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts, wie im Tenor ausgesprochen, teilweise abzuändern. 23 Hinsichtlich des auf die Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 ge- stützten Räumungsbegehrens hat die Berufung Erfolg. Die Beklagten sind zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet, weil die ordentliche Kündigung vom 14. März 2008, wie ausgeführt, wirksam ist. Die Kündigung hat das Mietverhält- nis mit Ablauf des 30. Juni 2008 beendet (§ 573c Abs. 1 BGB). Für die vom Amtsgericht nach § 308a ZPO i.V.m. §§ 574 ff. BGB getroffene Anordnung über eine unbefristete, mindestens bis zum 30. September 2009 dauernde Fortset- 24 - 13 - zung des Mietverhältnisses ist kein Raum mehr. Der Senat kann den Sachver- halt zu der für eine Anordnung nach § 308a ZPO maßgeblichen Frage, ob die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB), selbst würdigen, weil das Berufungsgericht hierzu - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat und weitere Feststellungen auch nicht zu erwarten sind. Es kann dahingestellt bleiben, ob es für die Beklagten im Anschluss an die Kündigung vom 14. März 2008 zumutbar war, die im September 2004 an- gemietete Wohnung bereits mit Ablauf des 30. Juni 2008 wieder zu verlassen. Denn inzwischen sind mehr als eineinhalb Jahre vergangenen, in denen die Beklagten in der Wohnung weiter gelebt haben. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt bedeutet die Räumung der Wohnung für die Beklagten in Anbetracht des be- rechtigten Interesses der hochbetagten Klägerin, ihre Nichte in ihrer Nähe zu haben und von ihr betreut zu werden, jedenfalls keine unzumutbare Härte mehr. Gründe für eine solche Härte sind von den Beklagten weder dargelegt worden noch ersichtlich. Die Beklagten haben insbesondere nicht geltend gemacht, dass sie angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen könnten (§ 574 Abs. 2 BGB). Sie haben sich in der mündlichen Ver- handlung vor dem Amtsgericht am 1. Juli 2008 lediglich darauf berufen, es sei ihnen unzumutbar, nach so kurzer Zeit schon wieder auszuziehen, sie seien schließlich keine "Nomaden". Eine unzumutbar kurze Mietzeit liegt aber nicht mehr vor, nachdem das Mietverhältnis mittlerweile mehr als fünf Jahre bestan- den hat. Auch das Amtsgericht ist bei seiner Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses davon ausgegangen, dass sich die Interessenabwägung nach Ablauf von fünf Jahren zu Gunsten der Klägerin anders darstellen kann, 25 - 14 - als es das Amtsgericht für den Zeitpunkt seiner Entscheidung angenommen hat. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Baden-Baden, Entscheidung vom 01.07.2008 - 7 C 150/08 - LG Baden-Baden, Entscheidung vom 26.05.2009 - 2 S 9/09 -

§ 546§ 563§ 573

BGH VIII ZR 99/1410.06.2015 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 254/09 vom 20. April 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Be- schluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Der Rechtsstreit hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Re- vision vor. 1 Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache dann, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwick- lung und Handhabung des Rechts berührt (BGHZ 154, 288, 291; 153, 254, 256; 152, 182, 190 f.). Klärungsbedürftig ist eine Rechtsfrage, wenn ihre Beantwor- tung zweifelhaft ist oder wenn zu ihr unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und die Frage höchstrichterlich noch nicht geklärt ist (BVerfG, NJW 2009, 572, Tz. 19; MünchKommZPO/Wenzel, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 7). 2 Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als klärungs- bedürftig erachteten Frage zugelassen, ob eine Genossenschaft (grundsätzlich) ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) an der Beendigung des Mietver- 3 - 3 - hältnisses hat, wenn die Mitgliedschaft bei ihr durch Tod endete und Nichtmit- glieder die Wohnung mitgenutzt haben. Auf diese (möglicherweise) grundsätzli- che Frage kommt es angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Rechts- streits nicht an. Denn der Beklagte hat angeboten, den von seiner Mutter ererb- ten Geschäftsanteil bei der Klägerin zu belassen, und sie gebeten, ihn als Mit- glied aufzunehmen. Die zunächst auf den Beklagten übergegangene Mitglied- schaft ist im Übrigen nur deshalb zum Ende des Jahres 2007 erloschen, weil das in § 9 der Satzung der Klägerin für den Fall des Todes eines Mitglieds so vorgesehen und die Klägerin zur Aufnahme des Beklagten nicht bereit ist. Die dem Tatrichter obliegende Würdigung, ob die Klägerin in dieser speziellen Situ- ation im Hinblick auf Wohnbedarf ihrer Mitglieder ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des im Jahr 1969 mit der Mutter des Beklagten eingegangenen Mietverhältnisses hat, wirft keine klärungsbedürftige Rechtsfrage auf, die für eine Vielzahl von Fällen von Bedeutung ist. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Klägerin ein Räumungsanspruch aus § 546 BGB nicht zusteht, weil das gemäß § 563 Abs. 2 BGB auf den Beklagten über- gegangene Mietverhältnis weder nach § 563 Abs. 4 BGB noch nach § 573 Abs. 1 BGB beendet worden ist. 4 Das Berufungsgericht hat einen wichtigen Grund in der Person des Be- klagten im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB verneint. Diese tatrichterliche Würdi- gung kann in der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Rechtsbegriff des wichtigen Grundes verkannt, we- sentliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 1990 - I ZR 2/89, NJW 1990, 2889, unter I 2 b, zu § 89a HGB; Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR 129/92, NJW 1994, 443, 5 - 4 - unter II 1 b, zu § 628 Abs. 2 BGB). Derartige Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. 6 Zu Unrecht beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten der Klägerin zumutbar ist. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Zumutbar- keit für den Vermieter Maßstab sowohl für § 563 Abs. 4 BGB als auch im Rah- men der von der Revision herangezogenen weiteren Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB, in der die Zumutbarkeit ausdrücklich als Maßstab genannt ist. Dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass der Beklagte mehrere Jahre in der streitigen Wohnung gelebt und sich in die dortige Gemeinschaft bean- standungsfrei eingefügt hat, größeres Gewicht beigemessen hat als seinen Verurteilungen zu Strafhaft sowie einer bestehenden Drogenabhängigkeit, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Revision setzt lediglich ihre ei- gene Abwägung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts. Dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich. Auch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass ein wichtiger Grund in der Person des Beklagten angesichts der Regelung in § 9 der Satzung der Klägerin und ihrer Weigerung, den Beklagten als Mitglied aufzunehmen, nicht bereits im Fehlen der Mitgliedschaft gesehen werden kann, lässt keinen Rechtsfehler erkennen. 7 Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass auch die or- dentliche Kündigung der Klägerin unbegründet ist. Die Klägerin beruft sich für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses auf diesel- ben Umstände, die sie dafür anführt, dass in der Person des Beklagten für sie ein wichtiger Grund gegen den Eintritt in das Mietverhältnis gegeben sei. Aus der hierzu vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei vorgenommenen Würdigung 8 - 5 - ergibt sich zugleich, dass die von der Klägerin hierzu vorgebrachten Umstände kein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnis- ses begründen. Auch der Wunsch der Klägerin, die Hausgemeinschaft zu "ver- jüngen" und bei der Mieterstruktur Familien mit Kindern zu bevorzugen, hat kei- nen Vorrang gegenüber dem sozialen Kündigungsschutz des § 573 Abs. 1 BGB. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. 9 Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 15.01.2009 - 822 C 456/07 - LG Hamburg, Entscheidung vom 28.08.2009 - 311 S 17/09 -

BGH VIII ZR 317/1006.07.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 99/14 Verkündet am: 10. Juni 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 280 Abs. 1, § 573 Abs. 1 a) Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf - wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuld- verhältnisses - dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz ver- pflichtet (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rn. 11 mwN; vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 356/11, juris Rn. 10; Beschluss vom 7. September 2011 - VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rn. 3). b) Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vor- täuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend ge- machten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und un- ter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (Fortführung von BGH, Beschluss vom 7. September 2011 - VIII ZR 343/10, aaO). - 2 - c) An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss - auch unter Berück- sichtigung sämtlicher Begleitumstände - unmissverständlich sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21. November 2006 - VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rn. 9; vom 26. Oktober 2009 - II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rn. 18; vom 18. September 2012 - II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rn. 22; vom 22. April 2015 - IV ZR 504/14, juris Rn. 15). d) Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswil- len schließen lassen (Fortführung von BGH, Urteile vom 11. Oktober 2000 - VIII ZR 276/99, juris Rn. 18; vom 20. September 2006 - VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rn. 22; Beschluss vom 19. September 2006 - X ZR 49/05, juris Rn. 27). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung - wie etwa einer namhaften Abstandszahlung - verpflichtet. BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 - VIII ZR 99/14 - LG Koblenz AG Koblenz - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird der Beschluss der 6. Zivilkam- mer des Landgerichts Koblenz vom 26. Februar 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger begehrt Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung des Mietverhältnisses. Der Kläger hatte mit Vertrag vom 28. April 2008 vom Rechtsvorgänger des Beklagten eine Vier-Zimmer-Wohnung in K. gemietet; die monatliche Miete belief sich zuletzt auf 523,09 € brutto. Der Beklagte kündigte das Mietver- hältnis mit der - vom Kläger bestrittenen - Begründung, die Wohnung werde für den neuen Hausmeister, Herrn D. , benötigt. Nachdem die Räumungsklage in erster Instanz erfolglos geblieben war, schlossen die Parteien im Vorprozess in der zweiten Instanz am 14. Juni 2011 auf Vorschlag des Berufungsgerichts einen Räumungsvergleich, in dem sich 1 2 3 - 4 - der Kläger (als damaliger Beklagter) verpflichtete, die Wohnung bis spätestens 31. Dezember 2011 zu räumen sowie die Kosten des Rechtsstreits einschließ- lich der Kosten des Vergleichs zu tragen. Ferner verzichtete der Kläger (abge- sehen von der gewährten vorbezeichneten Räumungsfrist) auf sämtliche Räu- mungsschutzvorschriften. Im Falle eines vorzeitigen Auszugs, den der Kläger zwei Wochen zuvor anzukündigen hatte, sollte er nur bis zum Auszug und zur Übergabe der Wohnung Miete zahlen. Nach dem Auszug des Klägers zog nicht der angekündigte neue Haus- meister, sondern eine Familie in die ehemals vom Kläger gemietete Wohnung des Beklagten ein. Im vorliegenden Prozess begehrt der Kläger Ersatz der Um- zugskosten, der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Woh- nung (850 € monatlich) und dadurch entstehen, dass er den Weg zur Arbeit nicht mehr wie bisher zu Fuß zurücklegen könne, sowie Ersatz der ihm ent- standenen Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits. Die auf Zahlung von 25.833,43 € nebst Zinsen und Freistellung von vor- gerichtlichen Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 4 5 6 7 - 5 - Dem Kläger stehe der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu. Zwar könne der Mieter von seinem Vermieter grundsätzlich nach § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz erlangen, wenn dieser schuldhaft eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs ausspreche. Weitere Voraussetzung eines solchen Schadensersatzanspruchs sei es jedoch, dass ein Kausalzusammenhang zwischen der behaupteten Pflichtverletzung (vorge- täuschter Eigenbedarf) und dem geltend gemachten Schaden bestehe. Hieran fehle es. Zwar führe der Abschluss eines Räumungsvergleichs nicht zwangsläufig zu einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs. Vielmehr komme es auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere darauf, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben nur den Streit über die Schlüssigkeit und Beweisbar- keit des Eigenbedarfs oder auch den Streit darüber hätten beseitigen wollen, ob die vom Vermieter behauptete Bedarfssituation bestehe oder ob sie nur vorge- täuscht gewesen sei. Nur im letzteren Fall könne in dem Vergleich ein Verzicht des Mieters auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbe- darfs gesehen werden. Aufgrund einer Würdigung nach den dargelegten Maßstäben habe der im Vorprozess abgeschlossene Vergleich der Parteien einen endgültigen Schluss- strich unter das Mietverhältnis ziehen sollen. Dafür spreche bereits die im Ver- gleich getroffene Vereinbarung, wonach sich der Kläger verpflichtet habe, die Wohnung bis zum 31. Dezember 2011 zu räumen. Denn eine Räumungsfrist von fast sechs Monaten sei in der damaligen Prozesssituation, in der die Beru- fung keine Aussicht auf Erfolg gehabt habe [gemeint dürfte sein: die Verteidi- gung des jetzigen Klägers gegen die damalige Berufung des jetzigen Beklag- ten], ein Nachgeben des (jetzigen) Beklagten gewesen. Zudem sei dem Kläger zugestanden worden, die Wohnung vorzeitig zu räumen. Auch der Umstand, 8 9 10 - 6 - dass die Parteien im Vorprozess gegenseitig Vorwürfe - angebliche Schikanen des Beklagten und angebliche Vertragsverletzungen des Klägers - erhoben hät- ten, spreche dafür, dass die einvernehmliche Regelung in erster Linie auf die Beendigung des Vertragsverhältnisses abgezielt habe. Überdies habe der Klä- ger die Bedarfslage des Beklagten und das Vorliegen des "Betriebsbedarfs" in seiner Berufungserwiderung im Räumungsrechtsstreit nicht mehr ausdrücklich bestritten; auch daraus sei zu schließen, dass die Parteien einen endgültigen Schlussstrich unter die mietvertraglichen Beziehungen hätten ziehen und auch den Streit über das Bestehen einer Bedarfslage beseitigen wollen. Aus diesem Grund sei auch die vom Kläger erklärte Anfechtung des Ver- gleichs unbegründet. Zudem habe der Beklagte durch die Vorlage einer eides- stattlichen Versicherung des Hausmeisters D. vom 22. April 2013 nachgewiesen, dass er noch im Zeitpunkt des Auszuges des Klägers keine Kenntnis davon gehabt habe, dass Herr D. entgegen dessen bisheri- ger eindeutig erklärter Absicht aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in die bis dahin vom Kläger bewohnte Dachgeschosswohnung einziehen werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen unberechtigter Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 280 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat den Räu- mungsvergleich rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Kläger damit auch auf eventuelle Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs ver- zichten sollte. 11 12 - 7 - 1. Allerdings kann die Auslegung einer Individualvereinbarung - wie hier des Räumungsvergleichs vom 14. Juni 2011 - durch den Tatrichter vom Revisi- onsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Er- fahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht ge- lassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 37 mwN). Dies gilt auch für Prozesserklärungen, soweit es deren materiell-rechtlichen Inhalt betrifft (BGH, Beschluss vom 7. September 2011 - XII ZR 114/10, juris Rn. 15 mwN). Ein derartiger Rechts- fehler fällt dem Berufungsgericht hier indes zur Last. a) Das Berufungsgericht ist allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass der Vermieter im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf - wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauer- schuldverhältnisses (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 301 ff. [zur Wohn- und Gewerberaummiete]; vom 14. Januar 1988 - IX ZR 265/86, NJW 1988, 1268 unter III 2 b [zum Pachtver- trag]; vom 28. November 2001 - XII ZR 197/99, NZM 2002, 291 unter 2 b [zur Gewerberaummiete]; vom 22. April 2010 - I ZR 31/08, VersR 2010, 1668 Rn. 17 mwN [zum Frachtvertrag]; vgl. auch BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08, BGHZ 179, 238 Rn. 16 [zum Grundstückskaufvertrag]), wie hier des Wohnraummietverhältnisses - dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist (vgl. Senatsurteile vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rn. 11 mwN; vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 356/11, juris Rn. 10; Senatsbeschluss vom 7. September 2011 - VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rn. 3). 13 14 - 8 - Auch hat das Berufungsgericht - im Ansatzpunkt zutreffend - angenom- men, dass die Frage, ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammen- hang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem spä- ter vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, im Wege der Ausle- gung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls da- nach zu beurteilen ist, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs ab- gegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusam- menhang (vgl. OLG Frankfurt am Main [Rechtsentscheid], NJW-RR 1995, 145, 146; vgl. auch Senatsbeschluss vom 7. September 2011 - VIII ZR 343/10, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 81). b) Bei der konkreten Würdigung des Räumungsvergleichs hat das Beru- fungsgericht indes unter Verstoß gegen § 286 ZPO wesentliche Umstände außer Betracht gelassen und sich nicht an den eingangs genannten Maßstab gehalten. aa) Streitgegenstand des Vorprozesses war das Räumungsbegehren des Beklagten im Anschluss an eine Kündigung, die darauf gestützt war, dass die Wohnung als Hausmeisterwohnung für einen Angestellten des Vermieters benötigt werde (sogenannter "Betriebsbedarf"; vgl. hierzu Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 f. mwN; vom 15. Dezem- ber 2012 - VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 13). Der Wortlaut des Vergleichs bietet zunächst keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien über den Streitgegenstand und die ausdrücklich geregelten Punkte hinaus sämtliche in Betracht kommenden Ansprüche aus dem Mietver- 15 16 17 18 - 9 - hältnis, also etwa auch einen Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Bedarfs, abschließend regeln wollten. Weder ist im Vergleich ein solcher An- spruch erwähnt noch findet sich dort eine allgemeine Abgeltungsklausel, wobei dahingestellt bleiben kann, ob von einer solchen Klausel der vorbezeichnete Schadensersatzanspruch erfasst würde (dies verneinend: LG Hamburg, WuM 1995, 168; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; vgl. auch Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 228). bb) Das Berufungsgericht hat dem Vergleich somit einen stillschweigen- den Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs entnommen. Dabei hat es rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass an das Vorliegen des Willens einer Partei, auf Ansprüche zu verzichten, strenge Anfor- derungen zu stellen sind und der Verzichtswille - auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände - unmissverständlich sein muss (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 21. November 2006 - VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rn. 9; vom 26. Oktober 2009 - II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rn. 18; vom 18. Septem- ber 2012 - II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rn. 22; vom 22. April 2015 - IV ZR 504/14, juris Rn. 15; jeweils mwN). Sofern - wie hier - ein stillschweigender Ver- zicht zu prüfen ist, bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (vgl. Senatsurteile vom 11. Oktober 2000 - VIII ZR 276/99, juris Rn. 18; vom 20. September 2006 - VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 19. September 2006 - X ZR 49/05, juris Rn. 27; jeweils mwN). Derartige Umstände können bei einem Räumungs- vergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Ge- genleistung verpflichtet. So kann im Einzelfall in der Zahlung einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen der Wille der Parteien entnommen werden, dass damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen (vgl. OLG Frankfurt am Main, aaO; OLG Celle, OLGR 1995, 4 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 19 - 10 - 14. Aufl., § 573 Rn. 57; Gramlich, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB unter 8; aA wohl Staudinger/Rolfs, aaO mwN). Dies mag insbesondere dann in Betracht kommen, wenn eine solche Einigung in einer Situation erheblicher Unsicherheit für beide Parteien erfolgt, also etwa in der ersten Instanz vor Durchführung ei- ner sonst erforderlichen umfangreichen Beweisaufnahme. cc) Derartige Umstände, die den Schluss darauf zuließen, dass auch et- waige Ansprüche des (jetzigen) Klägers wegen vorgetäuschten Bedarfs mit dem Räumungsvergleich abgegolten sein sollten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Im Gegenteil enthält der auf dem Vorschlag des Berufungsge- richt basierende Räumungsvergleich ein allenfalls formales Nachgeben des Beklagten (damaligen Klägers). Dass die Zubilligung einer rund sechsmonatigen Räumungsfrist in dem Vergleich ein ins Gewicht fallendes Entgegenkommen des damaligen Klägers darstellte, kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil dieser anderen- falls auf eine streitige Entscheidung des Berufungsgerichts angewiesen gewe- sen wäre, die nicht notwendig sogleich am Verhandlungstag als Stuhlurteil hätte ergehen müssen, und weil mit einer Entscheidung ohne Zubilligung einer ge- wissen Räumungsfrist nach den Umständen nicht zu rechnen war. Denn der Mieter, der aufgrund einer Eigenbedarfskündigung oder - wie hier - einer Kündi- gung wegen "Betriebsbedarfs" erstmals in der Berufungsinstanz zur Räumung verurteilt wird, kann regelmäßig - sogar von Amts wegen - mit der Zubilligung einer gewissen Räumungsfrist rechnen und hat zudem die Möglichkeit, nach § 721 Abs. 3 ZPO eine Verlängerung der Räumungsfrist oder aus Härtegründen Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO zu beantragen. Nach dem Wortlaut des Vergleichs sind diese Schutzvorschriften indes - ebenso wie eine Räumungs- fristbewilligung nach § 794a ZPO - gleichfalls ausgeschlossen worden. Dass der jetzige Kläger nach dem Vergleich nur bis zu seinem Auszug Miete zu zah- 20 21 - 11 - len hatte, stellt kein oder jedenfalls kein nennenswertes Entgegenkommen des Beklagten dar, denn gemäß § 546a BGB hat der Mieter nach der Beendigung des Mietvertrags nur bis zur Rückgabe der Mietsache Miete zu zahlen und setzt ein weitergehender Schadensersatzspruch wegen unterbliebener Rückgabe voraus, dass sie vom Mieter zu vertreten ist und die Billigkeit eine Schadloshal- tung des Vermieters erfordert (§ 571 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB). Die übrigen Bestimmungen des Räumungsvergleichs waren für den jet- zigen Kläger nur nachteilig, weil er die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hatte und überdies durch den Vergleich zusätzliche Anwaltsgebühren entstanden, die er nach dem Vergleich ebenfalls zu tragen hatte. dd) Schließlich hat das Berufungsgericht dem Umstand, dass es die Rechtsposition des jetzigen Klägers in der Berufungsinstanz im Vorprozess selbst als aussichtslos angesehen und dies den Parteien auch mitgeteilt hat, keine ausreichende Beachtung geschenkt. Denn in einer Prozesssituation, in der das Gericht den Mieter auf die Aussichtslosigkeit seiner Rechtsverteidigung hinweist, nachdem vernommene Zeugen den vom Vermieter behaupteten Be- darf bestätigt haben, liegt es eher fern, dass die Parteien mit einem sodann ab- geschlossenen Räumungsvergleich nicht nur die zu erwartende Entscheidung des Gerichts über den streitgegenständlichen Räumungsanspruch vorwegneh- men, sondern darüber hinaus etwaige Ansprüche der Mieters wegen vorge- täuschten Bedarfs abgelten wollen. ee) Auch die weitere Erwägung des Berufungsgerichts, beide Parteien hätten sich im Laufe des Prozesses wechselseitig diverse Vertragsverletzungen vorgeworfen, lässt keinen Rückschluss darauf zu, dass mit dem Vergleich auch Ansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten. Denn das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob die behaupte- 22 23 24 - 12 - ten wechselseitigen Vorwürfe zutrafen; es ist auch nicht ersichtlich, dass beide Vertragsparteien das Mietverhältnis inzwischen als zerrüttet ansahen und es deshalb - unabhängig von der vom damaligen Kläger geltend gemachten Be- darfssituation - beenden wollten. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Die Ausführungen des Berufungs- gerichts zur Würdigung der vom Beklagten vorgelegten eidesstattlichen Versi- cherung des Hausmeisters D. vom 22. April 2013 stellen keine die Entscheidung selbständig tragende Hilfsbegründung dar. Dies ergibt sich schon daraus, dass es sich bei einer eidesstattlichen Versicherung nicht um ein im Erkenntnisverfahren zulässiges Beweismittel handelt, so dass das Berufungs- gericht, wenn es auf die Würdigung der Angaben des Hausmeisters entschei- dend angekommen wäre, sich nicht mit einer Würdigung der eidesstattlichen Versicherung hätte begnügen dürfen, sondern den (von beiden Parteien be- nannten) Zeugen hätte vernehmen müssen. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück- zuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Mög- lichkeit der Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: 25 26 27 - 13 - 1. Das Berufungsgericht wird zunächst im Rahmen der Beweisaufnahme zu klären haben, ob der vom Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf nur vorgetäuscht war. Bejahendenfalls stünde dem Kläger dem Grunde nach der von ihm geltend gemachte, durch den Räumungsvergleich der Partei- en vom 14. Juni 2011 nicht ausgeschlossene Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen vorgetäuschten Bedarfs zu. 2. Sollte das Berufungsgericht hingegen nicht zu der Feststellung eines vom Beklagten nur vorgetäuschten Bedarfs gelangen, wird es zu bedenken ha- ben, dass vieles dafür spricht, dass die Frage, ob der vom Beklagten als Grund für die Kündigung angegebene "Betriebsbedarf" den Anforderungen des Senats an eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB genügt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, aaO), durch den Räumungsvergleich der Parteien dem Streit entzogen sein dürfte. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Koblenz, Entscheidung vom 06.11.2013 - 161 C 1145/13 - LG Koblenz, Entscheidung vom 26.02.2014 - 6 S 282/13 - 28 29

BGH VIII ZR 127/1418.02.2015 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 317/10 Verkündet am: 6. Juli 2011 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen. BGH, Versäumnisurteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Juli 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Mün- chen I - 14. Zivilkammer - vom 24. November 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Einzimmerwohnung der Kläger in M. . Mit Schreiben vom 29. April 2008 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31. Januar 2009 mit der Begründung, dass die Wohnung für die Klägerin zu 2 benötigt werde, die seit Ende Februar 2008 ein Studienjahr in Neuseeland absolviere und danach ihr Studium in M. fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle; in das ehemalige Kinderzimmer der elterlichen Wohnung könne sie nicht mehr zurück, weil es inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde. 1 - 3 - Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisions- verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten war. Inhaltlich be- ruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei unbegründet, weil die von den Klägern mit Schreiben vom 29. April 2008 ausgesprochene Kündigung aus formellen Grün- den unwirksam sei. Die Kläger hätten die Gründe für die Kündigung nicht aus- reichend dargestellt. Es fehle insbesondere an konkreten Angaben zur derzeiti- gen Wohnsituation der Eigenbedarfsperson. Im Kündigungsschreiben sei ledig- lich angegeben, dass sie im Anwesen K. wohne, also in einem von zwei benachbarten Gebäuden. Mit dem Hinweis auf das Kinderzim- mer sei die Wohnsituation nicht beschrieben, weil die Klägerin zu 2 dort gar 2 3 4 5 - 4 - nicht mehr gewohnt habe. Nach ihren eigenen Angaben im Prozess habe die Klägerin zu 2 vor ihrem Auslandsaufenthalt einen Teil der Zimmer einer zu sa- nierenden Drei-Zimmer-Wohnung in dem zum Wohnhaus ihrer Eltern benach- barten Gebäude bewohnt und damit sogar teilweise bereits einen eigenen Hausstand begründet. Diese die Verteidigungsmöglichkeiten der Beklagten be- einflussenden Umstände hätten im Kündigungsschreiben dargelegt werden müssen. Das Interesse des wegen Eigenbedarf kündigenden Vermieters liege gerade in der angestrebten Verbesserung seiner bisherigen Wohnsituation, de- ren Schilderung daher für die Wirksamkeit einer Kündigung unerlässlich sei. Darauf, ob die Beklagte Kenntnis von der bisherigen Wohnsituation der Klägerin zu 2 gehabt habe, komme es nicht an, denn die Kündigungsgründe müssten selbst dann nochmals im Kündigungsschreiben selbst wiederholt wer- den, wenn sie dem Mieter bereits zuvor mündlich mitgeteilt oder in einem Vor- prozess geltend gemacht worden seien; dies gelte entsprechend, wenn der Mieter die Gründe aus eigenem Wissen kenne. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung der Beklagten nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die von den Klägern erklär- te Kündigung nicht aus formellen Gründen unwirksam. Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen, die gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB an die An- gabe der Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendi- gung des Mietverhältnisses zu stellen sind. 6 7 - 5 - Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Zweck des Begründungserfordernisses in § 573 Abs. 3 BGB darin besteht, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforder- liche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so be- zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die An- gabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteile vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8, sowie vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 23). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird das Kündigungs- schreiben der Kläger diesen Anforderungen gerecht. Denn darin ist ausgeführt, dass die zum damaligen Zeitpunkt im Ausland studierende Klägerin zu 2 An- fang des Jahres 2009 zur Fortsetzung ihres Studiums nach M. zurück- kehren und in einem eigenen Hausstand leben wolle. Damit ist das berechtigte Interesse der Kläger an der Beendigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten bewohnte Einzimmerwohnung ausreichend dargelegt. Angaben zu der - früheren - Wohnsituation der Klägerin zu 2 bedurfte es entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts nicht. Ihr Interesse an der Wohnung der Beklag- ten ergibt sich daraus, dass sie von einem längeren Auslandsaufenthalt nach M. zurückkehrt und deshalb nunmehr eine Wohnung in M. benö- tigt. Die Wohnsituation der Klägerin zu 2 vor dem Auslandsaufenthalt ist für die- sen nachvollziehbar dargelegten Erlangungswunsch offensichtlich ohne Bedeu- tung. 8 9 - 6 - Im Übrigen kann dem Berufungsgericht auch nicht darin gefolgt werden, dass Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben wiedergegeben werden müssen. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen, die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegt sind; eine Wiederholung in der Kündigung selbst ist nicht erforderlich (Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NZM 2011, 275 Rn. 14). Entsprechendes gilt für den Fall, dass dem Mieter bestimmte für die Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung bedeut- same Umstände - etwa die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson - bereits bekannt sind. Derartige Angaben brauchen im Kündigungsschreiben nicht wiederholt zu werden; dies wäre eine sinnlose und durch berechtigte Inte- ressen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur En- dentscheidung reif, da das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zum Kündi- 10 11 - 7 - gungsgrund getroffen hat; die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurück- zuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 07.07.2009 - 411 C 4159/09 - LG München I, Entscheidung vom 24.11.2010 - 14 S 15600/09 -

§ 573a

BGH VIII ZR 245/1209.04.2013 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 127/14 Verkündet am: 18. Februar 2015 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573a Abs. 1 Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Ab- schluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündi- gungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurteile vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564; und vom 17. No- vember 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158). BGH, Urteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 127/14 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 15. April 2014 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 16. Mai 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger nehmen die Beklagten auf Räumung einer Mietwohnung in Anspruch. Die Kläger sind seit 1986 Eigentümer eines Hauses in Bochum, dessen Erdgeschosswohnung sie bewohnen. Die Beklagten sind seit dem 1. Januar 1985 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung. Den Miet- vertrag hatten sie Ende des Jahres 1984 mit den Voreigentümern B. , die das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Anwesen errichte- ten, abgeschlossen. 1 2 - 3 - Zwischen den Parteien ist streitig, ob das Haus als Zweifamilien- oder als Mehrfamilienhaus anzusehen ist. In der Baugenehmigung aus dem Jahr 1984 sowie in der Schlussabnahmebescheinigung der Stadt Bochum ist das Bauvor- haben als "Errichtung eines Wohnhauses mit 2 WE und 2 Pkw-Garagen" be- schrieben. Außer den beiden Wohnungen der Parteien befindet sich im Dachge- schoss neben der Wohnung der Beklagten ein weiteres Appartement, beste- hend aus einem Zimmer, Bad/WC, Abstellraum, Flur und Balkon, das - wie in der mündlichen Revisionsverhandlung klargestellt worden ist - von Anfang an mit den für die Aufstellung einer Kochnische/Küchenzeile erforderlichen An- schlüssen für Wasser und Strom versehen war. In der Folgezeit wurde hier eine Teeküche/Küchenzeile eingebaut und das Appartement zu Wohnzwecken an unterschiedliche Mieter vermietet. Im Anschluss hieran nutzte der Kläger diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 sind die Räum- lichkeiten an ein vom Kläger betriebenes Unternehmen vermietet. Die Küchen- zeile wurde in ein Regal "umfunktioniert". Im Jahr 2012 kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien. Mit Schreiben vom 20. November 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht gemäß § 573a BGB zum 30. November 2013. Die Beklagten widersprachen der Kündigung, wie auch den nachfolgenden seitens der Kläger wegen angeblicher Verletzungen des Mietvertrags ausgesprochenen Kündigungen vom 15. Januar 2013 und 5. März 2013 sowie vom 5. und 17. Februar 2014. Das Amtsgericht hat die unter anderem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die auf den Räumungsan- spruch beschränkte Berufung der Kläger hat das Landgericht antragsgemäß 3 4 5 6 - 4 - erkannt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Räumungs- und Herausga- beanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis bereits durch die Kündigung vom 20. November 2012 wirksam beendet worden sei. Den Klägern stehe das Sonderkündigungsrecht des § 573a BGB zu. Hiernach könne der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst be- wohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedürfe. Diese Voraus- setzungen seien vorliegend erfüllt. Denn zum Zeitpunkt der Kündigungserklä- rung im November 2012, auf den es nach Auffassung der Kammer ankomme, habe es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude um ein Zweifamilienhaus im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB gehandelt. Demgegenüber komme es nicht darauf an, dass nach der Aufteilung des Hauses nach wie vor drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten vorhanden seien. Denn das zweite Appartement im Dachgeschoss werde seit einigen Jah- 7 8 9 10 - 5 - ren durch die vom Kläger betriebene GmbH als Büro und Geschäftsraum ge- nutzt und sei demnach keine Wohnung mehr, sondern Gewerberaum. Zwar sei eine Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine weitere eigenständige Wohnung im Gebäude für sich zu erwei- terten Wohnzwecken als Besucherzimmer, Bügelzimmer oder Arbeitszimmer nutze. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs reduziere sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht. Anderes gelte aber, wenn sich in dem Gebäude außer der Wohnung des Vermieters und der Wohnung des Mie- ters nur noch Gewerberäume befänden. Insoweit komme es auch nicht darauf an, ob die Gewerberäume von dem Vermieter selbst genutzt würden. Der Mieter könne dadurch geschützt werden, dass eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich und damit gemäß § 242 BGB als unwirksam anzusehen sei. Hieran sei namentlich dann zu den- ken, wenn der Umbau/die Umnutzung allein dem Zweck diene, das erleichterte Kündigungsrecht auszulösen. Dies sei vorliegend aber nicht erfüllt, weil die Umnutzung zu Büroräumen bereits vor 15 Jahren, die Vermietung als Büroraum seit 2010 erfolge und damit ersichtlich nicht darauf abziele, ein Sonderkündi- gungsrecht gegenüber den Beklagten zu schaffen. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Räumungsanspruch der Kläger gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden. Die auf § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kündigung der Kläger vom 20. November 2012 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. 11 12 13 - 6 - 1. Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann, ohne dass es eines berech- tigten Interesses des Vermieters im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses bedarf, nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt werden, wenn der Mieter in einem vom Vermieter selbst be- wohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB hier nicht vor, da sich in dem Wohnhaus der Kläger - wie das Berufungsgericht im Übrigen selbst unangegriffen feststellt - seit dessen Errichtung unverändert drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten befinden. 2. Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaft- lich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnun- gen vorhanden sind, ist - ungeachtet einer etwaigen abweichenden baurechtli- chen Einordnung - die Verkehrsanschauung maßgebend (vgl. Senatsurteile vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 19 f.). Da eine eigenständi- ge Haushaltsführung gemeinhin voraussetzt, dass eine Küche oder eine Koch- gelegenheit vorhanden ist (Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, aaO Rn. 9), müssen die dafür erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein. Hingegen ist nicht erforderlich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist (Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 21). a) Hiernach kann keinen Zweifeln unterliegen, dass es sich bei dem Ap- partement im Dachgeschoss um eine eigenständige Wohnung handelt, die über einen durch eine Wohnungseingangstür räumlich abgeschlossenen Wohnbe- reich mit Bad und die für eine Küchenzeile erforderlichen Anschlüssen verfügt. Damit haben die Beklagten - worauf die Revision zu Recht hinweist - die streit- 14 15 16 - 7 - gegenständliche Wohnung in einem Gebäude angemietet, in dem drei selb- ständige Wohneinheiten geplant waren und entstanden und nach den unange- griffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch nach wie vor vorhanden sind. b) Anders als das Berufungsgericht meint, hat sich der Wohnungsbe- stand von drei selbständigen Wohnungen nicht dadurch reduziert, dass das Appartement im Dachgeschoss seit etwa zwei Jahren vor der Kündigung durch eine vom Kläger betriebene GmbH als Büro- und Geschäftsraum und somit ge- werblich genutzt wird. aa) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass der Gesetzgeber die Beschränkung auf reine Wohngebäude (§ 564a Abs. 4 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) in der Neure- gelung durch § 573a BGB bewusst nicht beibehalten hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 66; Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, aaO Rn. 19). Ebenso zutreffend sieht das Berufungsgericht eine Kündigung nach § 573a BGB als ausgeschlossen an, wenn der Vermieter eine weitere eigenständige Wohnung im Gebäude für sich selbst zu erweiterten Wohnzwecken als Besucherzimmer, Bügelzimmer oder Arbeitszimmer nutzt, da durch diese Erweiterung des Wohn- bereichs sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. bb) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht jedoch, dies sei anders zu beurteilen, wenn sich in dem Gebäude außer der Wohnung des Vermieters und der Wohnung des Mieters nur noch Gewerberäume befänden, und es dann auch nicht darauf ankomme, ob die Gewerberäume von dem Vermieter selbst genutzt würden. Damit verkennt das Berufungsgericht die der Senatsrechtspre- chung zugrundeliegenden Grundsätze (vgl. Senatsurteile vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, aaO; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, aaO). Denn 17 18 19 - 8 - durch die Umwidmung des neben der streitgegenständlichen Wohnung liegen- den Appartements von Wohnraum zu Gewerberaum hat sich der einmal gege- bene Wohnungsbestand nicht reduziert. Auch wenn in den gewerblich genutz- ten Räumen statt der ehemals vorhandenen Küchenzeile nunmehr ein Regal vorhanden ist, ändert dies nichts daran, dass in diesen, eine abgeschlossene Wohneinheit bildenden Räumlichkeiten jederzeit eine eigenständige Haushalts- führung möglich ist. Von diesen Grundsätzen kommt nur dann eine Ausnahme in Betracht, wenn die weitere Wohnung schon vor Abschluss des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als Gewerbe- raum genutzt wurde (Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, aaO). Dies ist hier jedoch unstreitig nicht der Fall. III. Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob das Mietverhältnis durch die weiteren 20 21 - 9 - Kündigungen vom 15. Januar und 5. März 2013 sowie vom 5. und 17. Februar 2014 beendet worden ist. Das Verfahren ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist Dr. Bünger wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. 23. Februar 2015 Dr. Milger Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 05.12.2013 - 83 C 99/13 - LG Bochum, Entscheidung vom 15.04.2014 - I-9 S 18/14 -

§ 573§ 580

BGH VIII ZR 154/1404.02.2015 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 245/12 vom 9. April 2013 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. April 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Be- schluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 ZPO). Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Ga- rage vorliegt, ist durch das - vom Berufungsgericht zutreffend herangezogene - Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224) hinrei- chend geklärt. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klage auf Räumung der Garage zu Recht stattgegeben, weil die von der Klägerin am 20. April 2011 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis über die Garage beendet hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem am 15. Februar 1965 abgeschlossenem Mietvertrag über die Wohnung des Beklagten und dem weiteren Vertrag vom 3. Januar 1966 über die Anmietung der Garage um zwei separate und somit auch getrennt kündbare Verträge handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietver- 1 2 3 - 3 - trag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinba- rungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Um- stände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Ein- heit bilden sollen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Im Gegenteil sprechen zusätzliche Umstände dafür, dass die Parteien zwei rechtlich getrennte Verträ- ge abschließen wollten. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass der Mietver- trag über die Garage für beide Vertragspartner - abweichend von den für Wohn- raum geltenden Regelungen - eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende vorsieht. Dies lässt auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Mietvertrag über die Garage um ein separates Mietverhältnis handeln sollte, das für beide Parteien mit einer verhältnismäßig kurzen Frist und unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 573 BGB) kündbar sein sollte. Dies wird entgegen der Ansicht der Revision auch nicht dadurch entkräftet, dass die Klägerin nach den Angaben des Beklagten bei früheren Mieterhöhun- gen die Garagenmiete und die Wohnraummiete im selben Verhältnis angeho- ben hat. Vergeblich beruft sich die Revision darauf, dass sich Garage und Woh- nung auf derselben Grundstücksparzelle befänden. Zum einen steht dies im Widerspruch zu den tatbestandlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die beiden Mietobjekte auf verschiedenen Grundstücken liegen; einen Tatbestandsberichtigungsantrag hat der Beklagte nicht gestellt. Zum anderen käme es hierauf auch nicht an. Denn der Umstand, dass bezüglich der Garage 4 5 - 4 - Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 22.11.2011 - 33 C 2791/11 (29) - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 20.06.2012 - 2-17 S 111/11 - 6

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 154/14 Verkündet am: 4. Februar 2015 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 242 Cd a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Ver- halten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausge- sprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirk- sam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Beschluss vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512). b) Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Miet- vertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzu- stellen (sogenannte “Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596). c) Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietver- trag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Ent- stehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer “Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat. d) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Ver- tragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Anga- ben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssi- tuation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596). BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin- nen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 17. April 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in M. . Das zum 1. Mai 2011 begründete Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Als Grund für die Kündigung führte er an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem Abitur einen Aus- landsaufenthalt angestrebt habe und sich derzeit in Australien befinde, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren und danach eine Arbeitsstelle bei dem Unternehmen W. in F. antreten sowie ein berufs- 1 2 - 3 - begleitendes Studium an der Berufsakademie in M. aufnehmen. Sie sei deswegen an den Kläger mit dem Wunsch herangetreten, eine eigene abge- schlossene Wohnung zu beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Tochter des Klägers hatte im Juni 2012 ihr Abitur abgelegt und ab Ende August 2012 einen einjährigen Auslandsaufenthalt angetreten. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit - dem Kläger am selben Tag zugegangenem - Schreiben vom 27. März 2013. Sie hat unter anderem geltend gemacht, die ausgesprochene Kündigung sei deswegen rechtsmiss- bräuchlich, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. Der daraufhin vom Kläger erhobenen Klage auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung hat das Amtsgericht stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis 31. Januar 2014 bewilligt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungs- und Herausgabe- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Räumungs- und Herausga- beanspruch nach §§ 546, 985 BGB. Seine Eigenbedarfskündigung vom 28. Februar 2013 sei rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Ein Vermieter setze sich zu seinem eigenen Verhalten dann in Wider- spruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er ent- weder entschlossen sei oder zumindest erwäge, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Wohndauer rechne, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Nutzungsdauer nicht auf- kläre. Vorliegend sei zwar weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Kläger bei Abschluss des Mietvertrags erwogen habe, die Wohnung seiner Tochter zu überlassen. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens reiche es je- doch bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunk- te dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf - beispielsweise im Hinblick auf heranwachsende Kinder - hinweisen müsse, habe der Bundesgerichtshof bislang offen gelassen. Die Berufungskammer ge- he aber mit der herrschenden Meinung davon aus, dass ein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bereits dann anzunehmen sei, wenn der Vermieter den künftigen Eigenbedarf bei vorausschauender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen. Auch der Bundesgerichtshof habe zuletzt das Kri- terium der Absehbarkeit herangezogen. Aus den Bekundungen der Tochter des Klägers und dessen ergänzen- den Angaben ergäben sich für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erhebli- 8 9 10 11 - 5 - che Anhaltspunkte für einen zu erwartenden Eigenbedarf. Für den Kläger habe klar sein müssen, dass seine Tochter nach einem einjährigen Auslandsaufent- halt eine Ausbildung in der Region beginne werde. Diese habe nur Ausbil- dungsstellen in M. , H. , F. und Ma. in Erwä- gung gezogen. Wenngleich sie sich bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Würdigung dieser Umstände den Eigenbedarf voraussehen können und müssen. Es entspreche durchaus der Lebenswahrscheinlichkeit, dass eine 20jährige Tochter nach einem im Aus- land verbrachten Jahr nicht mehr in das elterliche Haus einziehen, sondern vielmehr alleine wohnen wolle. Denn es liege nahe, dass Kinder die einmal er- fahrene Unabhängigkeit nicht wieder aufgeben wollten. Zudem sei nach den Bekundungen der Tochter des Klägers mit diesem darüber gesprochen worden, dass sie nach einem etwaigen Auszug aus dem elterlichen Anwesen in eine der Wohnungen des Klägers ziehen könne. Bei umsichtiger Vorausschau wäre dem Kläger im April 2011 auch klar geworden, dass ein Eigenbedarf hinsichtlich der konkret betroffenen Wohnung in Betracht gekommen sei. Denn der Kläger habe trotz seines erheblichen Im- mobilienbesitzes nur über wenige Wohnungen verfügt, die als erste Wohnung für seine Tochter hätten dienen können. Andere Zwei-Zimmer-Wohnungen sei- en nicht frei geworden; die größeren Wohnungen hätten als Renditeobjekte ge- nutzt werden sollen. Die aufgeführten Erwägungen hätten den Kläger veranlassen müssen, die Beklagte vor dem Abschluss des Mietvertrags auf einen möglichen Eigen- bedarf hinzuweisen. Da er den gebotenen Hinweis unterlassen habe, könne er sich auf den geltend gemachten Eigenbedarf nicht berufen. 12 13 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung des Klä- gers rechtsfehlerhaft wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) für unwirksam gehalten. Dabei hat es unzutreffende Maßstäbe angelegt. 1. Das Berufungsgericht hat - im Hinblick auf die von ihm angenommene Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung - keine Feststellungen dazu getroffen, ob der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht. Die Be- klagte hat in der Berufungsinstanz unter Beweisantritt vorgebracht, der Eigen- bedarf (Benötigen der Wohnung für die Tochter des Klägers) sei nur vorge- schoben, denn der Kläger habe auf eine von ihr gegen eine Betriebskostenab- rechnung erhobene Beanstandung erklärt, "[…] jetzt folge eine Kündigung". Der Kläger hat diese Behauptung bestritten, weswegen das Berufungsgericht die Vernehmung der hierfür angebotenen Zeugen angeordnet hat. Hiervon hat es später jedoch im Hinblick auf seine zwischenzeitlich gewonnene Überzeu- gung abgesehen, die Geltendmachung des Eigenbedarfs sei rechtsmissbräuch- lich. Für das Revisionsverfahren ist daher zu unterstellen, dass die Kündigung vom 28. Februar 2013 auf einen tatsächlich bestehenden Eigenbedarf gestützt wurde. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die vom Kläger am 28. Februar 2013 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) unwirksam. Die Frage, ob ein rechtsmiss- bräuchliches Verhalten vorliegt, unterliegt zwar der tatrichterlichen Würdigung (Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 11). Revisionsrechtlich kann aber überprüft werden, ob der Tatrichter den Sachver- halt zutreffend festgestellt hat, ob er den Rechtsbegriff der unzulässigen 14 15 16 - 7 - Rechtsausübung richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (BGH, Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Beru- fungsurteil nicht stand. a) Beizupflichten ist dem Berufungsgericht allerdings im Ausgangspunkt darin, dass eine Eigenbedarfskündigung dann wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) unwirksam ist, wenn sich der Vermieter mit ihrem Ausspruch zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139, Rn. 16 f.; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12). Wie der Senat im Anschluss an die Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; NJW-RR 1993, 1357) entschieden hat, liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten in die- sem Sinne dann vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn als- bald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Be- lastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 575 Rn. 2 [Hinweisbeschluss], und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512 Rn. 3 [Zurückweisungsbeschluss]). Für den Mieter ist ein sich abzeichnen- der Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). 17 - 8 - b) Rechtsfehlerhaft lässt das Berufungsgericht es jedoch für die Annah- me eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Vermieters genügen, dass dieser einen künftigen Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags zwar nicht konkret erwägt, aber bei vorausschauender Planung aufgrund hinreichend kon- kreter Anhaltspunkte hätte in Erwägung ziehen müssen und den mit einer län- geren Mietdauer rechnenden Mieter nicht ungefragt über einen solchen mögli- chen Eigenbedarf unterrichtet. Eine solche Fallgestaltung erfüllt - was der Senat bislang offen lassen konnte (Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO) - nicht die rechtlichen Voraussetzungen eines Rechtsmissbrauchs. aa) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung entspricht zwar ei- ner in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum weit verbreiteten Meinung, die vom Vermieter, der einen unbefristeten Mietvertrag abschließen will, ver- langt, eine vorausschauende Prüfung über das künftige Entstehen eines Eigen- bedarfs anzustellen (so genannte "Bedarfsvorschau"), wobei meist in Anleh- nung an die nach altem Recht bei Zeitmietverträgen geltende Höchstfrist (§ 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF) auf einen Bedarfszeitraum von fünf Jahren abgestellt wird. Dabei soll nach einer - vorwiegend in der Instanzrechtsprechung vertre- tenen - Auffassung ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters schon dann vorliegen, wenn der bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbarte (künf- tige) Eigenbedarf lediglich eine bloße Möglichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände bei vorausschauender Planung hätte in Betracht ziehen müssen (LG Wuppertal, WuM 1991, 691 f.; LG Hamburg, NJW- RR 1993, 80; NJW-RR 1994, 465, 466; LG Paderborn, WuM 1994, 331 f.; LG Gießen, WuM 1996, 416 f.; LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Ulm, DWW 2008, 387, 388; LG Göttingen, Urteil vom 8. Juli 2009 - 5 S 54/08, BeckRS 18 19 20 - 9 - 2010, 18173; LG Lüneburg, ZMR 2012, 357; OLG München, WuM 2009, 359 unter Bezugnahme auf AG Erding, WuM 2009, 358, 359; AG Winsen, WuM 2006, 622, 623; wohl auch BeckOK-BGB/Hannappel, Stand Mai 2014, § 573 Rn. 67). Andere, überwiegend im Schrifttum anzutreffende Stimmen nehmen ei- nen etwas restriktiveren Standpunkt ein und bejahen mit unterschiedlichen Nu- ancen einen Rechtsmissbrauch nur dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbe- darfs vorlagen, aufgrund derer der Vermieter einen solchen bei vorausschau- ender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen (LG Ravensburg, WuM 2003, 332; AG Bremen, Urteil vom 4. Februar 2004 - 23 C 0363/03, juris Rn. 16; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 145 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 159 und Rn. 162; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl., § 564b BGB aF Rn. 72; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 138; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 79; Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 573 BGB Rn. 81, 85; Köhler/ Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 117 Rn. 21; Benedicter, GE 2014, 976, 978; ähnlich auch LG Frankfurt am Main, WuM 2007, 635, 637). Beiden Auffassungen ist gemein, dass letztlich bereits eine fahrlässige Fehleinschätzung den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs rechtfertigen soll; es sei nicht erforderlich, dass der Vermieter den vorhersehbaren Eigenbe- darf tatsächlich in Erwägung gezogen habe (LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Hamburg, NJW-RR 1994, 465, 466; LG Gießen, aaO S. 417; LG Ravens- burg, aaO; LG Göttingen, aaO; LG Lüneburg, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Barthelmess, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, aaO). 21 - 10 - bb) Eine andere Auffassung nimmt demgegenüber ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters nicht bereits dann an, wenn der Vermieter das Ent- stehen eines künftigen Eigenbedarfs (als bloße Möglichkeit oder aufgrund kon- kreter Anhaltspunkte) hätte vorhersehen können oder müssen, sondern ver- langt hierfür das Vorliegen eines über die Fahrlässigkeit hinausgehenden sub- jektiven Elements, nämlich die "Absicht" (das "Entschlossensein"), den Wohn- raum einer baldigen Eigennutzung zuzuführen, oder zumindest das (ernsthafte) "Erwägen" einer solchen Nutzung (LG Oldenburg, WuM 1998, 316; LG Müns- ter, NJW-RR 1990, 1354, 1355; LG Mannheim, DWW 1990, 309; LG Köln, WuM 1992, 542, 543; LG Berlin, GE 1990, 255 und 493; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 37; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Woh- nungsbaurecht, § 573 BGB Anm. 21; wohl auch Sonnenschein, NJW 1993, 161, 168; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 53). cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug, weil nur sie mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten Kriterien für das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs in Gestalt eines widersprüchlichen Verhal- tens in Einklang steht. Die Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur, die dem Vermieter in unterschiedlichen Ausprägungen die Verpflich- tung auferlegen, eine "Bedarfsvorschau" anzustellen, und ihm ein rechtsmiss- bräuchliches Verhalten schon dann anlasten, wenn er einen sich mehr oder minder abzeichnenden künftigen Eigenbedarf nicht in Betracht zieht, verkennen den auf Missbrauchsfälle beschränkten Charakter des widersprüchlichen Ver- haltens und ersetzen diesen von der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem ausgeformten Tatbestand durch allgemeine Billigkeitserwägungen. Da- bei berücksichtigen sie zum einen nicht hinreichend die von Art. 14 Abs. 1 GG geprägte Rechtsstellung des Vermieters bei der Festlegung eines Eigenbedarfs 22 23 - 11 - und wählen zum anderen einen unzutreffenden Ausgangspunkt für die im Rah- men des § 242 BGB anzustellende Beurteilung, ob sich der Vermieter mit sei- nem späteren Vorgehen in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt und ob dieses einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. (1) Ein widersprüchliches Verhalten liegt vor, wenn sich eine Partei zu ih- rem früheren Verhalten inhaltlich in Widerspruch setzt (BGH, Urteil vom 5. Juni 1997 - X ZR 73/95, NJW 1997, 3377 unter II 4 b). Nicht jeder Widerspruch zwi- schen zwei Verhaltensweisen ist jedoch als unzulässige Rechtsausübung zu werten. Vielmehr ist widersprüchliches Verhalten (venire contra factum propri- um) erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn für den anderen Teil ein Vertrauens- tatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteile vom 5. Juni 1997 - X ZR 73/95, aaO; vom 17. Februar 2005 - III ZR 172/04, BGHZ 162, 175, 181; vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 12; vom 16. Juli 2014 - IV ZR 73/13, NJW 2014, 2723 Rn. 33). Entscheidend sind letztlich die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Für die Bewertung, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, fallen auch ein etwaiges Ver- schulden und dessen Grad ins Gewicht (Senatsurteil vom 12. Juni 2002 - VIII ZR 187/01, NJW 2002, 3110 unter II 3). Ein Verschulden ist für den Vor- wurf des Rechtsmissbrauchs, der aus widersprüchlichem Verhalten hergeleitet werden soll, aber nicht zwingend erforderlich (BGH, Urteile vom 20. März 1968 - VIII ZR 127/67, WM 1968, 876 unter 3 c; vom 31. Januar 1975 - IV ZR 18/74, BGHZ 64, 5, 9; vom 12. November 2008 - XII ZR 134/04, NJW 2009, 1343 Rn. 41). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann daher eine Rechtsausübung unzulässig sein, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späte- 24 25 - 12 - ren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenpartei im Hinblick da- rauf vorrangig schutzwürdig erscheinen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 12. November 2008 - XII ZR 134/04, aaO; vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, aaO; vom 9. Mai 2014 - V ZR 305/12, NJW 2014, 2790 Rn. 41; vom 16. Juli 2014 - IV ZR 73/13, aaO; jeweils mwN). Hierbei handelt es sich aller- dings um einen engen Ausnahmetatbestand (BGH, Urteil vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, aaO Rn. 13). Ist durch das frühere Verhalten der Partei kein schutzwürdiges Vertrauen der Gegenseite begründet worden, ist ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nur in besonders gelagerten Einzelfällen in Betracht zu ziehen, etwa bei einem un- lösbaren Widerspruch zwischen früherer und späterer Rechtsausübung (BGH, Urteile vom 20. September 1995 - VIII ZR 52/94, WM 1995, 2073 unter II 2; vom 1. Juli 2014 - VI ZR 391/13, VersR 2014, 1226 Rn. 42; jeweils mwN). (2) Gemessen an diesen Maßstäben liegt in den Fällen, in denen ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt, kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen des Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erkennbar gewesen wäre, der Vermie- ter aber zu diesem Zeitpunkt weder entschlossen war, alsbald Eigenbedarf gel- tend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Be- tracht gezogen, hat. In diesen Fällen ist dem Vermieter schon ein widersprüch- liches Verhalten nicht anzulasten. Zudem wird durch den Abschluss des unbe- fristeten Mietvertrags kein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters dahin begrün- det, dass eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht auf solche Umstände ge- stützt wird, deren Eintritt für den Vermieter im Rahmen einer vorausschauender 26 27 - 13 - Lebensplanung allgemein oder jedenfalls aufgrund konkreter Anhaltspunkte vorhersehbar gewesen wäre, von ihm aber nicht zumindest erwogen worden ist. (a) Ein Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung auf nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Umstände stützt, deren Eintritt möglich oder so- gar konkret vorhersehbar, von ihm aber bei Vertragsschluss nicht erwogen worden war, setzt sich hierdurch mit seinem früheren Verhalten regelmäßig schon nicht inhaltlich in Widerspruch. (aa) Anders als die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung und im Schrifttum meint, kommt es für die Bewertung, ob sich ein Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten bei Abschluss ei- nes unbefristeten Mietvertrags sachlich in Widerspruch setzt, nicht darauf an, ob das Entstehen einer Eigenbedarfssituation für ihn erkennbar war, sondern allein darauf, welcher Aussagegehalt seinem Verhalten bei Vertragsabschluss zukommt. Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt aber ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter ein Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unterbreitet und diesem nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Ver- hältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familien- angehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, nicht zum Aus- druck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Entstehens einer Eigenbe- darfssituation unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. (bb) Wer in solchen Fällen dem Schweigen des Vermieters in Verbin- dung mit dem Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags einen solchen Inhalt beimessen will, verkennt bereits, dass nicht allein das Vorliegen objektiver Umstände zum Entstehen von Eigenbedarf führt; entscheidend ist 28 29 30 - 14 - vielmehr, ob diese beim Vermieter einen (ernsthaften) Selbstnutzungswunsch auslösen (vgl. LG Köln, WuM 1992, 542, 543). Ob ein Eigenbedarf eintritt, hängt damit letztlich vom Verlauf des Entscheidungsprozesses beim Vermieter ab. Weiter übersehen diese Stimmen, dass der Entschluss des Vermieters, sein Eigentum selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu nutzen, Teil der durch Art. 14 Abs. 1 GG garantier- ten Verfügungsbefugnis ist und infolgedessen nur eingeschränkt der gerichtli- chen Überprüfung unterworfen ist (BVerfGE 79, 292, 305). Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll (BVerfG, NZM 1999, 659, 660). Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließen oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt (BVerfGE 79, 292, 305; BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Die Gerichte dürfen dem Vermieter daher keine mit rechtlichen Risiken behaftete Lebensplanung ansinnen, die er im Rahmen seines Rechts, sein Ei- gentum nach seinen Vorstellungen zu nutzen, nicht anzustellen brauchte (BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167). Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine sich auf bis zu fünf Jahren er- streckende Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrecht- lich garantierte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen (Soergel/Heintzmann, aaO Rn. 37). (cc) Davon ausgehend kann das Verhalten eines Vermieters, der ein An- gebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unterbreitet und dabei 31 32 33 - 15 - - ungefragt - keine Angaben zu einer künftigen Eigenbedarfssituation macht, bei objektiver und verständiger Betrachtung regelmäßig nicht dahin gedeutet wer- den, er habe auf der Grundlage seiner Lebensumstände und der seiner Fami- lienangehörigen unter Einbeziehung möglicher oder sich konkret abzeichnender Lebens- oder Berufsplanungen eine "Bedarfsvorschau" angestellt und könne daher für absehbare Zeit das mögliche Entstehen eines Eigenbedarfs aus- schließen. Vielmehr kann einem solchen Verhalten objektiv betrachtet und redli- cherweise nur entnommen werden, dass der Vermieter bislang weder den Ent- schluss gefasst hat, in nächster Zeit den Wohnraum für sich oder den nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Kreis Dritter in Anspruch zu nehmen, noch einen solchen Schritt erwägt, also ernsthaft in Betracht zieht. Denn in die- sen Fällen hat der für das Entstehen eines Eigenbedarfs notwendige Entschei- dungsprozess des Vermieters entweder schon stattgefunden oder zumindest begonnen, so dass das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs feststeht oder sich zumindest "abzeichnet" und dieser rechtlich in der Lage wäre, dem Mieter eine Alternative, nämlich den Abschluss eines befristeten Mietvertrags (§ 564c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BGB aF; § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) anzubie- ten (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166 f.). Ein befristeter Mietvertrag kann gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abge- schlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will. Die Entscheidung hierfür muss noch nicht endgültig gefallen sein; es genügt vielmehr eine ernst- hafte Absicht (Senatsurteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 24) beziehungsweise - falls sich der Vermieter über seine Eigenbe- darfsabsichten noch nicht endgültig schlüssig geworden ist - auch ein (ernsthaf- 34 35 - 16 - tes) Erwägen (BVerfGE 79, 292, 308). Wenn der Vermieter in solchen Fällen einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, ohne dem Mieter - wozu er bei Ab- schluss eines befristeten Mietvertrags sogar gesetzlich verpflichtet wäre (§ 575 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. BGB) - auf eine beabsichtigte oder zumindest (ernst- haft) erwogene künftige Nutzung durch sich oder einen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- oder Haushaltsangehörigen hinzuweisen, gibt er damit objektiv betrachtet zu verstehen, dass er einen solchen Schritt weder be- absichtigt noch erwägt. (dd) In diesem Sinne ist auch die Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zu verstehen. Ein Rechtsmissbrauch in der Erscheinungsform des widersprüchlichen Verhaltens wird dort nur für die Fälle angenommen, in denen der Vermieter in Kenntnis oder in Erwartung der bei Vertragsabschluss nicht offenbarten, später aber geltend gemachten Eigenbedarfssituation einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, obwohl er einen befristeten Miet- vertrag hätte abschließen können (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; vgl. auch BVerfG, NJW 1992, 3032, 3033). Soweit das Bun- desverfassungsgericht dabei verschiedentlich ausgesprochen hat, eine Kündi- gung wegen Eigenbedarfs dürfe nicht aus Gründen erfolgen, die bereits bei Ab- schluss des Mietvertrags vorgelegen hätten (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO), sind damit ausschließlich - wie die sich daran anschlie- ßenden Ausführungen jeweils zeigen - die Fälle der beabsichtigten oder zumin- dest erwogenen Eigennutzung gemeint. (ee) Ein Vermieter setzt sich also grundsätzlich nur dann in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten, wenn er die Eigenbedarfskündigung auf Gründe stützt, die ihn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon den Entschluss ha- ben fassen lassen, die Wohnung für sich selbst oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen in Gebrauch zu nehmen, oder aufgrund derer er eine 36 37 - 17 - solche Nutzung zum damaligen Zeitpunkt (ernsthaft) erwogen hat. Um einen solchen Widerspruch aufzulösen, muss er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet und rechnen darf, ungefragt über die beabsichtigte oder zu- mindest in Absicht genommene Begrenzung der Mietdauer aufklären (BVerfGE 79, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO). Abgesehen von diesen Fallgestaltungen kommt ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dann in Betracht, wenn er anlässlich des Vertrags- schlusses von sich aus oder auf konkrete Fragen des Mieters vorsätzlich un- richtige Angaben ("Wissenserklärung") über den derzeitigen Stand ihm bekann- ter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen macht (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 14). Da- bei kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls, insbesondere den Inhalt der vom Mieter gestellten Fragen an. Fahrlässige Falschangaben zu solchen Tatsachen oder gar (schuldhafte oder schuldlose) Fehleinschätzungen über die Entwicklung der Eigenbedarfssituation können dagegen nicht die Grundlage für ein widersprüchliches Verhalten bilden, denn vom Vermieter kann nicht verlangt werden, dass er bei dem nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privi- legierten Personenkreis Erkundigungen darüber einzieht, wie deren Lebenspla- nung in den nächsten Jahren (wohl) aussehen wird, und sich darüber schlüssig wird, wie sich sein eigenes Leben in den nächsten Jahren (wohl) entwickeln wird (vgl. LG Köln, aaO; LG Münster, aaO; Soergel/Heintzmann, aaO). Soweit im Berufungsurteil anklingt, dem Senatsurteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 233/12) könne angesichts der Verwendung des Begriffes "absehbar" entnom- men werden, der Senat sehe den Vermieter zu einer vorausschauenden Pla- nung verpflichtet, übersieht das Berufungsgericht hierbei, dass dieser Begriff nicht vom Senat geprägt, sondern von den damaligen Parteien gebraucht wor- den war. Der Senat hat aus den Erklärungen der Vermieterseite zur "Absehbar- keit" eines Eigenbedarfs gerade keine Verpflichtung des Vermieters zur Ermitt- 38 - 18 - lung der künftigen Lebensplanung seiner Angehörigen und zur Beurteilung sei- ner eigenen Lebensplanung abgeleitet, sondern im Gegenteil ausgeführt, die Angaben des Vertreters der Vermieterin bezüglich der "Absehbarkeit" eines Eigenbedarfs hätten sich auf den damaligen Stand bezogen; ein auf künftige Entwicklungen bezogener Vertrauenstatbestand sei dadurch nicht erweckt wor- den, denn die persönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Familien- angehörigen könnten sich ändern (Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO). (b) Das Verhalten des Vermieters, der nach Abschluss des Mietvertrags Eigenbedarf geltend macht, hierzu aber bei Vertragsabschluss weder ent- schlossen war noch dies erwogen hatte und der auch über ihm bekannte, für das Entstehen von Eigenbedarf bedeutsame Tatsachen nicht vorsätzlich unrich- tige Wissenserklärungen abgegeben hatte, rechtfertigt auch nicht den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs. (aa) Anders als manche Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen (vgl. etwa LG Heidelberg, WuM 1991, 270; LG Gießen, aaO; Barthelmess, aaO), lässt sich allein aus dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags kein Vertrauenstatbestand dahin ableiten, dass das Mietverhältnis von längerer Dauer sein werde (Staudinger/Rolfs, aaO § 573 Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO § 573 Rn. 53). Dagegen spricht schon die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, die - wenn das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre gedauert hat - nur drei Monate beträgt (Staudinger/Rolfs, aaO; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO). Der Mieter be- findet sich damit in einer ähnlichen Situation wie der Vermieter, der bei Ab- schluss eines unbefristeten Mietvertrags ebenfalls damit rechnen muss, dass der Mieter gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigt. 39 40 - 19 - (bb) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats. Soweit dort ausgeführt wird, der Vermieter dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt, be- zieht sich dies ausschließlich auf die Fälle, in denen der Vermieter bei Ver- tragsabschluss entweder schon entschlossen ist, Eigenbedarf an dem Wohn- raum geltend zu machen, oder dies zumindest erwägt (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; Senatsbe- schlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Hinweisbeschluss], und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Zurückweisungsbeschluss]; so auch LG Oldenburg, aaO; LG Münster, aaO). Dies verkennen manche Stimmen im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung, die aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts das Bestehen einer allgemeinen Aufklärungspflicht ableiten wollen (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 137 ff.; LG Heidel- berg, aaO). Das Bundesverfassungsgericht und ihm folgend der Bundesgerichtshof legen einem Vermieter allein zur Vermeidung eines in den genannten Fällen auftretenden Widerspruchs zwischen früherem und späterem Verhalten eine Obliegenheit zur Aufklärung des Mieters auf (so zutreffend LG Münster, aaO). Eine allgemeine Aufklärungspflicht über mögliche oder konkret vorhersehbare Entwicklungen ("Bedarfsvorschau") wäre bereits mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht in Einklang zu bringen (vgl. Soergel/ Heintzmann, aaO), wonach dem Eigentümer die durch Art. 14 Abs. 1 GG ga- rantierte Freiheit zuzubilligen ist, seine Lebensplanung weitgehend frei zu ge- stalten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167; vgl. auch BVerfG, NZM 1999, 659, 660). 41 42 - 20 - (cc) Unabhängig von ihrer Unvereinbarkeit mit dem verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsschutz ließe sich eine allgemeine Aufklärungsverpflich- tung auch nicht den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches entneh- men. Es ist grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen selbst wahrzu- nehmen (BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 21 ff. mwN). Eine aus § 241 Abs. 2 BGB oder aus § 242 BGB ableitbare allgemeine Offenbarungspflicht ist schon deswegen auszuschließen, weil der Mieter im Hinblick auf die Veränderlichkeit der Lebensumstände und Lebens- planungen des Vermieters und seiner Familien- und Haushaltsangehörigen (beispielsweise Eheschließung, Geburt, Heranwachsen und Ausbildung von Kindern, Veränderungen im Berufsleben, insbesondere Wechsel oder Verlust des Arbeitsplatzes, Erkrankung, Trennung des Vermieters vom Ehe- oder Le- benspartner, Trennung der Kinder von deren Partnern, Pflegebedürftigkeit der Eltern, des Ehegatten oder der Kinder, Veränderungen in den Einkommens- und Vermögensverhältnissen etc.) nicht redlicherweise (§ 242 BGB) damit rechnen darf, dass solche durch vielfältige Faktoren beeinflussbaren Umstände für den Vermieter berechenbar sind. In Anbetracht der beschriebenen Unwäg- barkeiten ist ein Vermieter daher nicht aus Gründen besonderer Rücksichtnah- me gehalten, den Mieter allgemein über mögliche Entwicklungen aufzuklären (aA etwa Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 138 f.), zumal mit der Unterrichtung über mehr oder minder konkrete Möglichkeiten einer künftigen Eigennutzung für den Mieter in aller Regel kaum eine (spürbare) Planungssicherheit verbunden wäre. Der Mieter darf folglich - von den oben beschriebenen Fällen abgesehen - aufgrund eines Schweigens des Vermieters bei Vertragsschluss regelmäßig nicht darauf vertrauen, das Mietverhältnis werde länger andauern. (c) Besteht damit keine rechtliche Basis für eine allgemeine Aufklärungs- pflicht des Vermieters bei lediglich vorhersehbarem Eigenbedarf, kann - von den oben beschriebenen Fällen abgesehen - aus einer unterlassenen Unter- 43 44 - 21 - richtung des Mieters weder eine Widersprüchlichkeit noch ein Rechtsmiss- brauch abgeleitet werden. Zugleich scheidet auch der von manchen Stimmen im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 139; vgl. auch BeckOK- BGB/Hannappel, aaO, § 573 Rn. 66 f.) gewählte Weg einer Schadensersatz- verpflichtung des Vermieters wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs- pflichten (§§ 242, 241 Abs. 2; § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 BGB) aus, die zu der Unwirksamkeit einer gleichwohl ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung füh- ren solle (vgl. hierzu auch AG Hamburg, aaO Rn. 43). Abgesehen davon, dass das Gesetz - wie bereits ausgeführt - eine sol- che allgemeine Aufklärungspflicht nicht kennt, übersieht diese Auffassung, dass ein auf einen unterlassenen Hinweis einer möglicherweise eintretenden Eigen- bedarfssituation gestützter Schadensersatzanspruch grundsätzlich nur auf den Ersatz des Vertrauensinteresses gerichtet wäre (vgl. etwa BGH, Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875 unter II 2 b aa; vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BB 2006, 1650 Rn. 21; jeweils mwN). Danach wäre der gekün- digte Mieter (allenfalls) so zu stellen wie er bei Offenbarung der für seinen Ver- tragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde (BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, aaO Rn. 21 mwN). Er wäre grundsätzlich also so zu be- handeln, als hätte er den für ihn nachteiligen Vertrag nicht geschlossen, so dass die ihm infolge eines "verfrühten" Umzugs entstandenen Mehrkosten und vergeblich getätigten Aufwendungen zu erstatten wären (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 2012 - XI ZR 334/11, NJW 2013, 450 Rn. 16 [zur Kapitalanlage]). Das Erfüllungsinteresse (Abschluss eines über längere Zeit nicht wegen Eigen- bedarfs kündbaren Mietvertrags) wäre dagegen nicht zu ersetzen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, aaO Rn. 20; zu den Anforderungen hierfür vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2006 - I ZR 176/03, NJW-RR 2007, 32 Rn. 29 f.), denn die Zielsetzung einer aus dem Rücksichtnahmegebot abgeleite- ten allgemeinen Aufklärungspflicht über vorhersehbare Eigenbedarfssituationen 45 - 22 - ginge - so sie denn bestünde - nur dahin, den Mieter in die Lage zu versetzen, aufgrund umfassender Informationen zu entscheiden, ob er den Wohnraum überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Zeit überhaupt eingehen will (vgl. hierzu auch Senatsurteile vom 21. Ja- nuar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). (d) Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er vielmehr mit dem Vermieter für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder ei- nen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren (vgl. auch Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12, NZM 2014, 235 Rn. 12; vom 13. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17 [zur Zulässigkeit eines längerfristigen Kündigungsausschluss durch Individualver- einbarung]; AG Hamburg, Urteil vom 5. Juni 2009 - 46 C 21/09, juris Rn. 43). Damit würde letztlich der Rechtszustand herbeigeführt, den eine in der Instanz- rechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung (zum Meinungsstand vgl. etwa Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 18; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 115; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 77) durch eine temporäre Treuwidrigkeit der Eigenbedarfskündigung zu erreichen ver- sucht, indem sie dem Vermieter bei nicht offen gelegter "Vorhersehbarkeit" ei- nes Eigenbedarfs in Anlehnung an die Bestimmung des § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF für die Dauer von fünf Jahren eine Eigenbedarfskündigung ver- sagt. (e) Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, ist der Vermieter grundsätzlich nicht gehindert, den Wohnraum später wegen Eigenbedarfs zu 46 47 - 23 - kündigen. Etwas anderes gilt - wie bereits ausgeführt - unter dem Gesichts- punkt des widersprüchlichen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf, zu dessen Geltendmachung er bereits entschlos- sen ist oder den er zumindest erwägt, bei Vertragsabschluss nicht offenbart, oder wenn er vorsätzlich unrichtige Angaben über die für den späteren Eigen- bedarf bedeutsamen Tatsachen macht. All diesen Fallgestaltungen ist gemein, dass es letztlich auf die Kenntnis des Vermieters von der Eigenbedarfssituation beziehungsweise der sie begründenden Umstände ankommt. (aa) Für die Ermittlung solcher innerer Tatsachen darf allerdings nicht al- lein auf die Darstellung des Vermieters abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an (Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO; vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). Dabei kann auch auf objektive (äußerliche) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Rn. 37 [zur Einordnung eines Mischmietverhältnisses]). Ergeben die Gesamtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen konkret vorgelegen hat (vgl. Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 116, und Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO), kann dies - sofern nicht die konkre- ten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen - den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat. (bb) Indizwirkung kann auch - gegebenenfalls mit weiteren Umständen - den zeitlichen Abläufen zukommen (vgl. auch Barthelmess, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO Rn. 145). So kann die Tatsache, dass der Vermieter das Mietverhältnis kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrags kündigt, nahe legen, dass er eine Eigennutzung schon bei Vertragsabschluss 48 49 - 24 - beabsichtigt oder zumindest erwogen hat (Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO, und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Kün- digung erfolgte knapp drei Monate nach Vertragsabschluss]). Umgekehrt kann das Verstreichen einer mehrjährigen Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Eigenbedarfskündigung - je nach Fallgestaltung - den Schluss zulassen, dass der Eigenbedarf vom Vermieter bei Zustandekommen des Mietvertrags noch nicht erwogen worden ist (vgl. Barthelmess, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO). Dabei lassen sich aber keine festen Fristen festlegen. Insbesondere ist die in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgesehene fünfjährige Höchstfrist für den Abschluss eines Zeitmietvertrags kein geeigneter Anknüpfungspunkt. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar in seinen Ende der 1980er und Anfang der 1990er Jahre ergangenen Entscheidungen an die nach damaligem Recht für einen befristeten Mietvertrag geltende Höchstfrist von fünf Jahren ange- knüpft (BVerfGE 79, 292, 310). Dabei hat es aber ausschließlich eine verfas- sungsrechtliche Betrachtung angestellt, was in folgenden Ausführungen deut- lich wird: "Liegt zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der für den Eigentümer nun- mehr maßgebliche Sachverhalt eingetreten ist, und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von mehr als fünf Jahren, so fehlt es […] an einem verfassungs- rechtlich zureichenden Grund, dem Vermieter die Berufung auf die Kündigungs- folgen zu versagen" (BVerfGE 79, 292, 310). Die nunmehr geltende Bestimmung des § 575 BGB sieht eine solche Höchstfrist aber nicht mehr vor (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 70). Zudem haben die Fachgerichte einen anderen Maßstab als das Bundesverfassungsge- richt anzulegen. Der Tatrichter hat unter Würdigung der Umstände des jeweili- gen Einzelfalles die Überzeugung zu gewinnen, ob der Ausspruch der Eigenbe- darfskündigung rechtsmissbräuchlich ist oder nicht. Eine schematische Betrach- 50 51 - 25 - tung verbietet sich daher. Danach kann eine Eigenbedarfskündigung, die der Vermieter schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder erwogen hat, ohne dies dem Mieter zu offenbaren, oder die er auf Gründe stützt, zu denen er bei Vertragsschluss vorsätzlich unrichtige Angaben gemacht hat, auch dann, wenn noch keine fünf Jahre seit Vertragsschluss verstrichen sind, ihre Rechtsmiss- bräuchlichkeit "eingebüßt" haben. Umgekehrt kann eine Eigenbedarfskündi- gung in bestimmten Einzelfällen auch dann noch rechtsmissbräuchlich sein, wenn zwischen dem Abschluss des Mietvertrags und der Kündigung mehr als fünf Jahre liegen, so etwa wenn der Vermieter weiß, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt definitiv benötigen wird. c) Gemessen an den aufgezeigten rechtlichen Maßstäben ist die vom Kläger ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht wegen Rechtsmiss- brauchs unwirksam. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen, im Revisionsverfah- ren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags mit der Beklagten weder er- wogen, die Mietwohnung seiner Tochter zu überlassen, noch war er hierzu ent- schlossen. Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegun- gen gerückte Prüfung, ob der später von der Tochter des Klägers gefasste Wunsch, nach Rückkehr von ihrem einjährigen Auslandsaufenthalt eine eigene Wohnung zu beziehen, für ihn vorhersehbar gewesen war, kommt es aus Rechtsgründen nicht an. Denn der Kläger war nicht verpflichtet, bei oder vor Vertragsschluss eine "Bedarfsvorschau" anzustellen und die Beklagte darauf hinzuweisen, dass seine Tochter möglicherweise in naher Zukunft die vermiete- te Wohnung benötigen könne. Es spielt daher für die Entscheidung des Rechtsstreits keine Rolle, dass dem Berufungsgericht bei der Umsetzung seines Rechtsstandpunkts ein weite- rer Rechtsfehler unterlaufen ist, indem es zwei sich einander widersprechende 52 53 - 26 - Bewertungsmaßstäbe angelegt hat. Im Ausgangspunkt hat das Berufungsge- richt für das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs noch "hinreichend konkrete Anhaltspunkte" dafür verlangt, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde, im Ergebnis dann aber doch eine bei "umsichtiger Vorausschau" erkennbare Möglichkeit einer künftigen Eigenbedarfssituation genügen lassen. Denn es hat eine Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs bejaht, obwohl es ange- nommen hat, dass sich noch nicht einmal die Tochter des Klägers zum Zeit- punkt des Vertragsabschlusses konkrete Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge. Es hat dem Kläger schon allein deswegen ein rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet, weil er habe voraussehen müssen, dass seine Tochter, deren Abitur rund ein Jahr nach Ver- tragsabschluss anstand, nach einem sich daran anschließenden einjährigen Auslandsaufenthalt in der Region H. /M. /Ma. /F. einen Ausbildungsplatz annehmen würde und eine eigene Wohnung wür- de beziehen wollen. Auch auf die von der Revision in diesem Zusammenhang zu Recht erho- bene Rüge, das Berufungsgericht habe bei seiner Würdigung den Teil der Be- kundungen der in beiden Tatsacheninstanzen als Zeugin vernommenen Toch- ter des Klägers, die den noch nicht ausgereiften Stand ihrer Lebensplanung bei Abschluss des Mietvertrages beschrieben hätten, nicht ausreichend berücksich- tigt, kommt es nicht an. Wie bereits mehrfach ausgeführt, trifft den Vermieter unabhängig vom Grad der Vorhersehbarkeit oder der Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines künftigen Eigenbedarfs (vorhersehbare Möglichkeit eines künfti- gen Eigenbedarfs oder konkrete Anhaltspunkte hierfür) keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" und einer Unterrichtung des Mieters über das Ergebnis einer solchen Ermittlung. 54 - 27 - III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Vorliegen eines Eigenbedarfs oder zu Härtegründen im Sinne von § 574 BGB getroffen hat. Er ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Im Verlauf des weiteren Verfahrens wird das Berufungsgericht in eigener Zuständigkeit zu entscheiden haben, ob die Voraussetzungen für die Erhebung der von der Beklagten in zweiter Instanz angetretenen Beweise zu den von ihr behaupteten Äußerungen des Klägers anlässlich der Beanstandung einer Betriebskostenabrechnung zu erheben sind. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 24.07.2013 - 10 C 213/13 - LG Mannheim, Entscheidung vom 17.04.2014 - 4 S 93/13 - 55

AG Berlin 5 C 245/20

BGH VIII ZR 74/1002.02.2011 · VIII. Zivilsenat

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§ 549§ 573

BGH VIII ZR 84/1113.09.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/10 Verkündet am: 2. Februar 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1 a) Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis sei- nes Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. b) Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. c) Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbe- ten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuch- lich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt. BGB § 573 Abs. 3 Satz 1 Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen. BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10 - LG Frankfurt/Main AG Frankfurt/Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Februar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 11. Zivil- kammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 2. März 2010 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 13. Juli 2009 abgeändert. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Beklagten zu 2 und 3 haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin hat 1998 von den Beklagten zu 1 bis 3 eine Wohnung in F. am Main gemietet. 1 In § 11 Abs. 2 des Mietvertrags ist bestimmt: 2 "Der Mieter ist ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wich- tigem Grund widerrufen werden. Die Rechte des Mieters aus § 549 Abs. 2 BGB bleiben unberührt." - 3 - In § 27 des Mietvertrags ("Sonstige Vereinbarungen") ist unter anderem vorgesehen: 3 "Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforder- lich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: Frau G. , Frau S. M. ." Zwischen den Parteien kam es in der Folgezeit wiederholt zu Meinungs- verschiedenheiten anlässlich eines Wechsels in der Person des Untermieters, insbesondere weil die Beklagten die Erlaubnis von der Darlegung eines berech- tigten Interesses in Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängig machten. 4 Mit Schreiben vom 18. November 2007 bat die Klägerin vergeblich um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau A. ab 1. Dezember 2007. Sie erhob anschließend Klage auf Zustimmung und nahm die Untermiete- rin A. ab 1. Februar 2008 in der Wohnung auf. Jener Rechtsstreit wurde ebenso wie ein im Jahr 2004 von der Klägerin geführter Zustimmungsprozess wegen eines anderen Untermieters zugunsten der Klägerin entschieden. 5 6 Mit Schreiben vom 25. November 2008 bat die Klägerin um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau P. . Nachdem die Beklagten die Erteilung der Erlaubnis erneut von der Darlegung eines berechtigten Interesses an der Untervermietung abhängig gemacht hatten, hat die Klägerin im vorlie- genden Prozess Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung an Frau P. erhoben. Die Klägerin hat zunächst alle drei Beklagten auf Zustimmung in An- spruch genommen, die Klage bezüglich der schon vor Rechtshängigkeit ver- storbenen Beklagten zu 1 jedoch wieder zurückgenommen. Die Beklagten zu 2 und 3, die nach dem Tod der Beklagten zu 1 als alleinige Eigentümer des Grundstücks eingetragen worden waren und das Mietverhältnis bereits während 7 - 4 - des Vorprozesses über die Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. mit Schreiben vom 19. Februar 2008 und 7. März 2008 wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt hatten, haben im Wege der Widerklage Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Klage in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Untermiete- rin P. gekündigt hatte. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zu- rückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Abweisung der Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 8 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 9 Das Amtsgericht habe die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten zu 2 und 3 zu Recht zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verurteilt, denn die ordentliche Kündigung vom 7. März 2008 habe das Mietverhältnis mit der Klägerin beendet. Diese Kündigung sei formell wirksam, auch wenn das Kündigungsschreiben wegen der Gründe auf die vorangegangene, von der Klä- gerin nach § 174 BGB zurückgewiesene und deshalb unwirksame Kündigung Bezug genommen habe. 10 - 5 - Die Kündigung sei auch gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet, weil die Klägerin ihre Pflichten aus dem Mietvertrag mit der ohne die erforderliche Einwilligung der Beklagten erfolgten Untervermietung an Frau A. schuldhaft in nicht unerheblicher Weise verletzt habe. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass es schon in den Jahren 2005 und 2006 ähnliche Vorfälle gegeben habe und die Klägerin deshalb mit Schreiben vom 12. Dezember 2007 abgemahnt worden sei. 11 Der Umstand, dass § 27 des Mietvertrags bereits eine grundsätzliche Er- laubnis zur Untervermietung enthalte, lasse den Tatbestand der schuldhaften Pflichtverletzung nicht entfallen. Die Klägerin könne sich auch nicht darauf beru- fen, dass ihr die mit Schreiben vom 18. November 2007 erbetene Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. nicht alsbald erteilt worden sei. Denn die Klä- gerin habe die Untervermietung trotz einer vorangegangenen Abmahnung vor- genommen und damit den ausdrücklich geäußerten Vermieterwillen missachtet; hierin liege eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Hinsichtlich der Teilerledi- gung sei zu berücksichtigen, dass das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis bereits während der ersten Instanz infolge der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung der Beklagten vom 7. März 2008 entfallen sei. Da die Erledigung gleichwohl nicht in der ersten In- stanz erklärt worden sei, sei es angemessen, der Klägerin auch insoweit die Kosten aufzuerlegen. 12 II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Räumungswiderklage ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass einer Kündigung der Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung an Frau A. jedenfalls der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegensteht, weil die 13 - 6 - Beklagten der Klägerin die ihr nach dem Mietvertrag zustehende und rechtzeitig erbetene Erlaubnis bezüglich der neuen Untermieterin nicht erteilt haben und ihnen daher selbst eine erhebliche Vertragsverletzung zur Last fällt. 14 1. Entgegen der Auffassung der Revision geht das Berufungsgericht al- lerdings zutreffend davon aus, dass die Gründe für das berechtigte Interesse der Beklagten an der Vertragsbeendigung in dem Kündigungsschreiben vom 7. März 2008 ausreichend konkretisiert sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Denn die Be- klagten haben dort wegen der Kündigungsgründe auf das vorangegangene und der neuen Kündigung nochmals beigelegte Kündigungsschreiben vom 19. Feb- ruar 2008 Bezug genommen, in dem die Kündigungsgründe im Einzelnen aus- geführt waren. Die Bezugnahme auf ein früheres, dem Mieter zugegangenes Schreiben genügt. Es wäre eine leere Förmelei, von einem Vermieter in derarti- gen Fällen zu verlangen, die in der vorangegangenen Kündigung dargelegten Kündigungsgründe nochmals in der neuen Kündigung zu wiederholen (BVerfG, NJW 1992, 1877, 1878); erst recht gilt dies, wenn das vorangegangene Kündi- gungsschreiben - wie hier - der neuen Kündigung nochmals beigefügt ist. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Würdigung des Beru- fungsgerichts, die ohne Erlaubnis der Beklagten vorgenommene Untervermie- tung an Frau A. berechtige die Beklagten ungeachtet des Umstands, dass die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung dieser - rechtzeitig erbetenen - Er- laubnis gehabt habe, zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 15 a) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. zu- stand. Das Berufungsgericht hat die Regelung in § 27 des Mietvertrags dahin ausgelegt, dass der Klägerin das Recht zur Untervermietung grundsätzlich be- 16 - 7 - reits eingeräumt ist, so dass die Klägerin bei einem Untermieterwechsel ein be- rechtigtes Interesse (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht mehr darlegen muss und die Beklagten die nach dem Mietvertrag auch für den Fall eines Untermieter- wechsels vorgesehene schriftliche Einwilligung nur bei Vorliegen eines wichti- gen Grundes in der Person des Untermieters versagen dürfen. 17 Gegen diese Auslegung wendet sich die Revisionserwiderung vergeb- lich. Die Auslegung einer Individualerklärung kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter sich mit dem Prozessstoff umfas- send und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfah- rungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 19; vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NZM 2007, 727 Rn. 10). Derartige Fehler zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Insbesondere steht § 11 des Mietvertrags, der die Untervermietung von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig macht, der Auslegung des Berufungsgerichts, § 27 des Mietvertrags enthalte bereits eine generelle Untermieterlaubnis, nicht entgegen. Die Auslegung des Beru- fungsgerichts ist möglich und daher für das Revisionsgericht bindend. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es auch nicht darauf an, ob Anlass für die Erteilung der (generellen) Untermieterlaubnis in § 27 des Mietvertrags die bei Abschluss des Mietvertrags ungünstige wirtschaft- liche Situation der Klägerin als Studentin war; dieser Umstand steht der Ausle- gung des Berufungsgerichts nicht entgegen und gibt den Beklagten auch nicht das Recht, im Hinblick auf eine verbesserte wirtschaftliche Lage der Klägerin vom Vertrag abzurücken und die Untermieterlaubnis nunmehr von den Voraus- setzungen des § 553 BGB abhängig zu machen. 18 - 8 - Bei pflichtgemäßem Verhalten hätten die Beklagten daher die von der Klägerin mit Schreiben vom 8. November 2007 erbetene Erlaubnis zur Unter- vermietung an Frau A. erteilen müssen, denn ein wichtiger Grund in der Person der Untermieterin ist nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. 19 20 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass ein Mie- ter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BayObLG, NJW-RR 1991, 461, 462 sowie NJW-RR 1995, 969, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rn. 52; Blank/Börsting- haus, Miete, 3. Aufl., § 543 Rn. 79). Dem Berufungsgericht ist schließlich auch noch darin beizupflichten, dass die Frage, ob in einem derartigen Fall der Ver- tragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zu- kommt, anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist. Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, ei- nem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsa- che zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 971; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 BGB Rn. 24). (1) Die Einholung der Genehmigung hat den Zweck, dem Vermieter Ge- legenheit zu geben, seine Einwände gegen die Untervermietung - hier gegen die Person der neuen Untermieterin - geltend zu machen, bevor dem Untermie- ter die Räume überlassen werden (BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 970). Dieser Pflicht ist die Klägerin jedoch insoweit nachgekommen, als sie die Erlaubnis zur Untervermietung an Frau A. rechtzeitig erbeten hat, so dass die Beklagten 21 - 9 - etwaige Bedenken gegen die Person der neuen Untermieterin vorbringen konn- ten. Da es solche Bedenken indes nicht gab, waren die Beklagten - wie oben dargelegt - zur alsbaldigen Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. verpflichtet und durften sie nicht von der Darlegung eines berechtigten Interes- ses abhängig machen. 22 (2) Dem somit den Beklagten zur Last fallenden Vertragsverstoß hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft keine Bedeutung beigemessen. Zum einen hat es verkannt, dass sich die Klägerin angesichts des vertragswidrigen Verhal- tens der Beklagten in einer gewissen "Zwangslage" befand. Bei einem Abwar- ten bis zum Erlass eines die vertragswidrig nicht erteilte Untermieterlaubnis er- setzenden rechtskräftigen Urteils wären der Klägerin in der Zwischenzeit die Einnahmen aus der Untermiete entgangen und hätte die Untermieterin mögli- cherweise das Interesse an der Anmietung verloren. Inwieweit unter Berück- sichtigung dieser Umstände überhaupt noch von einem vertragswidrigen Ver- halten der Klägerin von einem gewissen Gewicht gesprochen werden kann, bedarf keiner Entscheidung, denn jedenfalls ist es den Beklagten wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei ihrer Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie der Klägerin hät- ten erteilen müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätten. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil der Rechtsstreit auch unter Berücksichtigung der von den Beklagten erhobenen Gegenrüge zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Klägerin den Beklagten den Aus- 23 - 10 - zug der früheren Untermieterin K. verspätet mitgeteilt hat und ob die Darstel- lung der Beklagten zu weiteren Vorkommnissen, insbesondere im Zusammen- hang mit (früheren) Untervermietungen, zutrifft. Soweit sich aus diesem Vor- bringen überhaupt ein vertragswidriges Verhalten der Klägerin ergibt, hat es jedenfalls angesichts der wiederholten Vertragsverstöße der Beklagten, der Klägerin die erbetene Erlaubnis zur Untervermietung zu versagen, kein die or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht. Das amtsgerichtliche Urteil ist daher abzuändern und die Widerklage abzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 13.07.2009 - 33 C 115/09-52 - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 02.03.2010 - 2-11 S 250/09 -

BGH VIII ZR 90/1017.11.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 84/11 vom 13. September 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider und die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Soweit sich das Rechtsmittel gegen die von der Rechtsvorgängerin der Klägerin ausgesprochene Kündigung vom 15. April 2009 richtet, beabsichtigt der Senat, die Revision als unzulässig zu verwerfen. Gründe: 1. Die Revision ist vom Berufungsgericht nur hinsichtlich der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigung vom 20. März 2010, nicht dagegen im Hinblick auf die von ihrer Rechtsvorgängerin am 15. April 2009 erklärte Kündi- gung zugelassen worden. Sie ist daher insoweit als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1, 2 ZPO). a) Eine beschränkte Revisionszulassung liegt bereits dann vor, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheb- lich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die ein- deutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu se- hen ist (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879 Rn. 15 mwN). So liegen die Dinge hier. Das Berufungsgericht hat die Revision 1 2 - 3 - auf die Frage beschränkt zugelassen, ob im Falle eines dem Vermieter gehö- renden Mehrfamilienhauses für das Vorliegen erheblicher Nachteile im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf die wirtschaftliche Verwertung des gesamten Grundstücks oder nur auf die Verwertung der betroffenen Wohnung abzustellen ist. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachtete Rechtsfrage stellt sich bei der von der Rechtsvorgängerin der Klägerin ausgesprochenen Kündi- gung nicht, weil diese schon aus anderen Gründen unwirksam ist. b) Die damit vorgenommene Beschränkung der Revisionszulassung ist auch wirksam, denn der auf die Kündigung der Klägerin vom 20. März 2010 gestützte Räumungsanspruch bildet einen abgrenzbaren, rechtlich selbständi- gen Teil des Streitstoffs, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhän- gig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den die Kläge- rin ihre Revision hätte beschränken können (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, aaO Rn. 17 mwN). 2. Soweit hinsichtlich der von der Klägerin selbst ausgesprochenen Kün- digung der Zugang zur Revisionsinstanz eröffnet ist, besteht ein Grund für die Zulassung der Revision nicht. a) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision damit begrün- det, dass sich der Bundesgerichtshof noch nicht mit der Frage befasst habe, ob für das Vorliegen eines erheblichen Nachteils im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einem dem Vermieter gehörenden Mehrfamilienhaus die gesamten Grundstücksverhältnisse entscheidend seien oder ob auch die Verhinderung einer sich nur auf einzelne Wohnungen beziehenden Verwertungsabsicht mit entsprechenden Nachteilen verbunden sein könne. Anders als die Revision meint, beruht die Zulassung daher nicht auf der ein anderes Tatbestandsmerk- mal des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB betreffenden und im Streitfall nicht entschei- 3 4 5 - 4 - dungserheblich gewordenen Rechtsfrage, ob ein Vermieter an einer angemes- senen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks schon dann gehindert ist, wenn die geplante Verwertungsmaßnahme nur einen Teil des Grundstücks betrifft (zu den einzelnen Tatbestandsmerkmalen vgl. etwa Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 149 einerseits und Rn. 166 ff. anderseits). b) Die vom Berufungsgericht angestellte Erwägung trägt keinen der im Gesetz genannten Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsge- richts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung gefordert. aa) Ob die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwer- tung des Grundstücks für den Vermieter mit erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verbunden ist, hängt - wie das Berufungsgericht in Anlehnung an die Rechtsprechung des Senats zutreffend ausgeführt hat - von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich ei- ner allgemeinen Betrachtung (vgl. Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 15; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 19; jeweils mwN). bb) Der vorliegende Fall bietet auch keine Veranlassung, höchstrichterli- che Leitsätze aufzustellen. Für die Entwicklung solcher Leitsätze zur Fortbil- dung des Rechts besteht nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die rechtliche Be- urteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 292 mwN). Die Beantwortung der im Streitfall aufgeworfenen Rechtsfrage hängt weitgehend von der dem Tatrichter übertragenen Würdigung der betreffenden 6 7 8 - 5 - Einzelfallumstände ab. Den rechtlichen Rahmen für die nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmende Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Vermieters hat der Senat in seinen Ent- scheidungen vom 28. Januar 2009 (VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14 ff., vom 9. Februar 2011 (VIII ZR 155/10, aaO) und vom 8. Juni 2011 (VIII ZR 226/09, WuM 2011, 426 Rn. 11 f.) abgesteckt. cc) An diesen Grundsätzen hat sich das Berufungsgericht orientiert, so dass auch unter dem Gesichtspunkt der Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts gefordert ist. 3. Der Rechtsstreit ist auch in der Sache richtig entschieden worden. Die dem Tatrichter obliegende Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbe- stand des Mietvertrags ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB entsteht, kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächli- che Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze be- achtet hat (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 15; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, aaO Rn. 12). Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Das Berufungsgericht hat die für die Abwägung bedeutsamen Umstände umfassend und zutreffend gewürdigt. 9 10 - 6 - 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 15.07.2010 - 214 C 78/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 01.02.2011 - 65 S 298/10 - 11

§ 573a§ 573

BGH VIII ZB 64/1209.04.2013 · VIII. Senat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 90/10 Verkündet am: 17. November 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573a Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Ober- geschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Unterge- schoss befindet, ist auch dann kein "Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswoh- nung auch die Einliegerwohnung nutzt. BGH, Urteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10 - LG Gießen AG Friedberg (Hessen) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 24. Februar 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit dem Jahr 2006 Eigentümerin eines Wohnhauses in F. . Die Beklagten bewohnen den ersten Stock des Gebäudes aufgrund eines im März 2004 mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin geschlossenen Mietvertrages. Im ersten Halbjahr 2004 waren die Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Stock des Hauses sowie ein Raum im Keller des Hauses mit Bad/Dusche und einer Küchenzeile vermietet. Nach Erwerb des Hauses im Jahr 2006 bezogen die Klägerin und ihr Ehemann die Wohnung im Erdge- schoss; den ausgebauten Kellerraum nutzen sie seither als Besucherzimmer, Arbeitszimmer und Bügelraum. 1 - 3 - Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit den Beklagten gemäß § 573a Abs. 1 BGB mit Schreiben vom 24. Mai und 29. Juni 2007 sowie 2. Oktober 2008. Das Amtsgericht hat die unter anderem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Die Kündigungen der Klägerin hätten das Mietverhältnis mit den Beklag- ten nicht beendet, da der Klägerin kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Seite stehe. Auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des § 573a Abs. 1 BGB könne sich die Klägerin nicht berufen. Stelle man mit einer von einigen Instanzgerichten und Teilen der Literatur vertretenen Meinung darauf ab, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB be- reits bei Begründung des Mietverhältnisses vorliegen müssten, scheitere die Klage bereits daran, dass sich bei Abschluss des Mietvertrages im Streitfall drei Wohnungen in dem Gebäude befunden hätten. Folge man der überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur und stelle auf die Verhältnisse im Zeit- punkt des Ausspruchs der Kündigung ab, hätten sich zu diesem Zeitpunkt zwar 5 - 4 - nur noch zwei Wohnungen in dem Gebäude befunden, da die Klägerin den aus- gebauten Kellerraum in ihre Wohnung integriert habe. Der Klägerin sei es je- doch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den an sich erfüllten Tatbestand des § 573a Abs. 1 BGB zu berufen. Denn die Einliegerwohnung im Keller sei bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 als Wohnraum vermietet gewesen. Deshalb hätten die Beklagten redlicherweise darauf vertrauen dürfen, dass sie in ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen einziehen. Verändere der Ver- mieter einseitig die Nutzung von Räumen, die zur selbständigen Haushaltsfüh- rung geeignet seien, verkleinere er den Wohnungsbestand in einer für den Mie- ter bei Begründung des Mietverhältnisses in aller Regel nicht vorhersehbaren Weise. Die Kündigung der Klägerin sei daher rechtsmissbräuchlich. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die auf § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kündigung der Klägerin hat das Mietverhältnis der Parteien allerdings schon deshalb nicht beendet, weil die Voraussetzungen einer Kündigung nach dieser Vorschrift weder zu Beginn des Mietverhältnisses mit den Beklagten noch im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung erfüllt waren. Der Klägerin steht daher kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. 6 1. Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann grundsätzlich nur dann or- dentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eines berechtigten Interesses bedarf es nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ausnahms- weise nicht, wenn ein Mietverhältnis über Wohnraum in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gekündigt wird. 7 - 5 - Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen diese Voraussetzungen im Streitfall nicht vor, denn in dem Wohnhaus der Klägerin befinden sich seit Beginn des Mietverhältnisses mit den Beklagten unverändert drei Wohnungen. 8 a) Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 20; LG Hamburg, WuM 1994, 215; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2006, § 573a Rn. 6; Münch- KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573a Rn. 10; Bamberger/Roth/Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573a Rn. 14); auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es danach schon deshalb nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann (LG Bochum, WuM 1984, 133 f.; LG Köln, WuM 1985, 63; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 391; Sonnen- schein, NZM 2000, 1, 4; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573a Rn. 4). Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirt- schaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushalts- führung ermöglicht (vgl. LG Aachen, WuM 1993, 616, 617; LG Bochum, aaO; LG Hamburg, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 11; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO Rn. 14 f.; Sternel, aaO Rn. 397; Son- nenschein, aaO S. 2). b) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllen die Räum- lichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchen- zeile und ein Tageslichtbad mit Toilette. Dass sich die Ausstattung der Kelle- räume oder die baulichen Gegebenheiten in der Folgezeit so verändert hätten, dass eine eigenständige Wohnnutzung dort nicht mehr möglich wäre, ist nicht festgestellt; die Revision zeigt übergangenen Sachvortrag der Klägerin hierzu nicht auf. 9 - 6 - 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat sich die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbe- reich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hau- ses im Jahr 2006 als Besucherzimmer/Bügelzimmer/Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. 10 Das Berufungsgericht stützt sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07, aaO). Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurtei- lung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung (aaO Rn. 20), beruhte auf ande- ren tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten - anders als die Einliegerwohnung im Haus der Kläge- rin - keine eigenständige Wohnung dar. 11 3. Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Aus- spruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Vorausset- zungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedarf die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrit- tene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des 12 - 7 - Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt (zum Meinungsstand: Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 16), keiner Entscheidung. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 07.08.2009 - 2 C 529/09 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 24.02.2010 - 1 S 239/09 -

BGH VIII ZR 210/1015.12.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 64/12 vom 9. April 2013 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. April 2013 durch den Vor- sitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde des Beklagten wird der Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 30. Oktober 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zu- rückverwiesen. Gründe: I. Die klagende Erbengemeinschaft nimmt den Beklagten, den Sohn der Erblasserin, nach einer Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf Räu- mung einer Mietwohnung in Anspruch. Die Erblasserin hatte die Kündigung da- rauf gestützt, dass sie durch das Mietverhältnis an einer Veräußerung ihrer Im- mobilie zu einem vertretbaren Preis gehindert sei und den Erlös zum Bestreiten ihres Lebensunterhalts benötige. Kurz vor der Verkündung des der Klage statt- gebenden Urteils des Amtsgerichts ist die - durch ihre Betreuerin anwaltlich ver- tretene - Erblasserin verstorben und vom Beklagten und dessen Schwestern beerbt worden. 1 - 3 - Nach Zustellung des erstinstanzlichen Urteils am 20. Juli 2012 hat der Beklagte in einem an das Amtsgericht gerichteten Anwaltsschriftsatz vom 23. Juli 2012 unter anderem mitgeteilt, dass er das Urteil für nichtig halte, weil die Klägerin vor Erlass des Urteils verstorben und durch ihre drei Kinder beerbt worden sei; er beantrage "förmliche Bescheidung über die Nichtigkeit". Mit wei- terem Anwaltsschriftsatz vom 2. August 2012 hat der Beklagte ferner - unter Bezugnahme auf "die Grundzüge vor § 50 ZPO Randnote 20 bei Baum- bach/Lauterbach" - die Ansicht geäußert, dass die Klage "mangels Bestehen der Klagepartei" als unzulässig hätte abgewiesen werden müssen. Ob das gleichwohl ergangene Sachurteil "wirkungslos" oder "nichtig" sei, sei für ihn nicht von Bedeutung, er wolle aber eine Berufung oder ein neues Verfahren aus Kostengründen vermeiden. Mit Anwaltsschriftsatz vom 17. August 2012 hat der Beklagte mit dem Antrag, das Urteil des Amtsgerichts vom 19. Juli 2012 aufzuheben und die Kla- ge abzuweisen, Berufung beim zuständigen Landgericht eingelegt. Dabei hat er Kopien der Schriftsätze vom 23. Juli und 2. August 2012 beigefügt und auf die- se zur Begründung seines Rechtsmittels Bezug genommen. Mit Anwaltsschrift- satz vom 14. September 2012, beim Berufungsgericht am 19. September 2012 eingegangen, hat er weiter vorgetragen, dass die Grundlage der ordentlichen Kündigung, die Sicherung des Lebensunterhalts der Mutter, mit deren Tod ent- fallen sei und der Amtsrichter das Urteil in Kenntnis des Todes der Mutter erlas- sen habe. Das Landgericht hat die Berufung als unzulässig verworfen. Zur Begrün- dung hat es ausgeführt, dass die Berufungsbegründung nicht den Anforderun- gen des § 520 Abs. 3 Nr. 2 bis 4 ZPO entspreche, weil der Beklagte nicht dar- gelegt habe, woraus sich eine Rechtsverletzung des angefochtenen Urteils oder eine unrichtige oder unvollständige Tatsachenfeststellung ergebe. Die pauscha- 2 3 4 - 4 - le Bezugnahme auf Schriftsätze vor und nach der Verkündung des erstinstanz- lichen Urteils ersetze eine wenigstens im Ansatz nachvollziehbare Begründung nicht. II. 1. Die nach Maßgabe des § 575 ZPO form- und fristgerecht eingelegte und begründete Rechtsbeschwerde ist gemäß § 522 Abs. 1 Satz 4, § 574 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Sie ist auch nach § 574 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO zu- lässig, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gemäß den nach- stehenden Ausführungen eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert. 2. Die Rechtsbeschwerde ist begründet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügt die Berufungsbegründung des Beklagten den gemäß § 520 Abs. 3 ZPO zu stellenden Anforderungen. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die von dem Beklagten gestellten Berufungsanträge den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Nr. 1 ZPO genügen; denn sie lassen erkennen, in welchem Umfang der Beklagte eine Änderung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Berufungsbegründung nenne keine Umstände, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheb- lichkeit für die angefochtene Entscheidung ergebe (§ 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO). Denn diese Anforderungen sind bereits dann gewahrt, wenn die Berufungsbe- gründung erkennen lässt, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründen der Berufungskläger das angefochtene Urteil für unrichtig hält, und zur Darle- 5 6 7 8 - 5 - gung der Fehlerhaftigkeit die Umstände mitteilt, die das Urteil aus Sicht des Rechtsmittelführers in Frage stellen. Ob die von ihm erhobenen Rügen schlüs- sig oder auch nur vertretbar sind, ist ohne Belang (Senatsbeschlüsse vom 31. August 2010 - VIII ZB 13/10, WuM 2011, 48 Rn. 7, sowie vom 21. Mai 2003 - VIII ZB 133/02, NJW-RR 2003, 1580 unter II 3 b aa mwN; BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2009 - VII ZB 43/09, BauR 2010, 248 Rn. 5). Diesen Anforderungen wird die Berufungsbegründung gerecht. Denn der Beklagte hat darin hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Klage nach seiner Rechtsauffassung als unzulässig hätte abgewiesen werden müs- sen, weil die Sachurteilsvoraussetzungen wegen des Todes der ursprünglichen Klägerin nicht mehr vorgelegen hätten. Dass dies im Wesentlichen in dem in der Berufungsbegründung in Bezug genommenen Schriftsatz vom 2. August 2012 geschehen ist, ist unschädlich, denn es handelt sich nicht um eine - unzu- lässige - pauschale Bezugnahme auf den erstinstanzlichen Sachvortrag; viel- mehr hat der Beklagte in dem in Bezug genommenen Schriftsatz konkret aus- geführt, aus welchen Gründen seiner Auffassung nach ein Sachurteil nicht hätte ergehen dürfen. Ob die vom Beklagten zur Begründung seines Rechtsmittels vertretene Auffassung vertretbar ist (vgl. § 246 Abs. 1 ZPO), ist für die Zuläs- sigkeit der Berufung - wie ausgeführt - ohne Bedeutung. Darüber hinaus hat der Beklagte seine Berufung damit begründet, dass mit dem Tod der Klägerin auch die Grundlage für die ordentliche Kündigung entfallen sei. Dies ist dahin zu ver- stehen, dass der Beklagte die Kündigung aus diesem Grund für unwirksam hält oder zumindest geltend macht, dass sich die Klägerseite nicht mehr auf sie be- rufen könne, so dass der Räumungsanspruch nicht (mehr) bestehe. Auch hierin liegt eine den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO (noch) genügende 9 - 6 - Berufungsbegründung; auf die Schlüssigkeit der Ausführungen kommt es wie- derum nicht an. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 19.07.2012 - 91 C 4853/11 (11) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 30.10.2012 - 3 S 87/12 -

BGH VIII ZR 57/1316.10.2013 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 210/10 Verkündet am: 15. Dezember 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10 - LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg vom 30. Juli 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 2001 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in H. . Bei der Klägerin handelt es sich um eine GmbH & Co. KG. Kom- manditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind die Eheleute M. ; der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin. 1 Mit Schreiben vom 30. April 2009 sprach die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum 31. Oktober 2009 aus. Zur Begründung ist in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen ausgeführt, dass die beiden 69 und 74 Jahre alten Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für sich selbst benötigten. 2 - 3 - Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter. 3 Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu, weil die Kündigung vom 30. April 2009 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Die Kündigung der Klägerin sei unwirksam, weil ihr als GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden könne. 5 Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zuzurech- nen, weil insoweit eine Gleichbehandlung mit den Mitgliedern einer Bruchteils- gemeinschaft geboten sei. Damit sei die Situation von Personenhandelsgesell- schaften wie der offenen Handelsgesellschaft oder wie hier einer GmbH & Co. KG nicht vergleichbar. Anders als häufig bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts hänge es nicht vom Zufall ab, ob es sich bei der vermietenden Perso- nenmehrheit um eine schlichte Gemeinschaft oder um eine offene Handelsge- sellschaft oder Kommanditgesellschaft handele, denn eine Personenhandels- gesellschaft entstehe nicht zufällig, sondern durch zum Teil umfangreiches ge- schäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesell- schaftsvertrages bis hin zur Eintragung im Handelsregister. Die Gefahr einer 6 - 4 - vom Zufall abhängenden Ungleichbehandlung der Personenmehrheit in Gestalt einer Gemeinschaft einerseits und derjenigen in Gestalt einer Personenhan- delsgesellschaft sei daher von vornherein ausgeschlossen. Anders als bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gebe es daher bei der Personenhandelsge- sellschaft keine Veranlassung, zur Vermeidung von Ungerechtigkeiten die Gel- tendmachung von Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu ermöglichen. Der von der Literatur vertretenen gegenteiligen Auffassung, einer Perso- nengesellschaft sei - etwa im Hinblick auf die nähere persönliche Beziehung zwischen Gesellschaftern und Gesellschaft und der persönlichen Haftung - der Eigenbedarf von Gesellschaftern generell zuzurechnen, könne nicht gefolgt werden. Die Rechtssicherheit gebiete es, die nur als besondere Ausnahme an- zusehende Zurechnung des Eigenbedarfs der Gesellschafter bei einer Gesell- schaft bürgerlichen Rechts auf diese Gesellschaft zu begrenzen. Gerade bei einer GmbH & Co. KG bestehe die Gefahr, dass der Mieter einer unübersehba- ren Zahl von Gesellschaftern gegenüberstehe; Kommanditgesellschaften hätten zudem häufig viele dem Mieter unbekannte Kommanditisten, bei denen die Ka- pitalbeteiligung im Vordergrund stehe und eine sachliche Berechtigung, gege- benenfalls Eigenbedarf geltend zu machen, nicht einsichtig sei. 7 II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass einer GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zuge- rechnet werden kann, so dass die von der Klägerin erklärte Kündigung unwirk- sam und das Räumungsbegehren der Klägerin unbegründet ist. 8 - 5 - Allerdings darf nach der Rechtsprechung des Senats eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts - anders als eine Kapitalgesellschaft - grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12, 15 ff.; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.). Diese Rechtsprechung lässt sich aber, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht auf Personenhandelsgesellschaften und somit auch nicht auf die Klägerin als GmbH & Co. KG übertragen. 9 1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Gesellschaft bürgerli- chen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich- rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages; dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Per- sonen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck ver- folgen und damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden, zumal es häufig nur vom Zufall abhängen wird, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermie- tet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15). Eine ver- gleichbare Situation besteht, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, bei einer Personenhandelsgesellschaft als Vermieterin indes nicht. 10 2. Die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder offenen Handelsge- sellschaft setzt regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsge- schäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; die Vermietung einer Wohnung durch eine offene Handelsgesellschaft oder Kom- manditgesellschaft (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt 11 - 6 - durch eine schlichte Gemeinschaft erfolgt deshalb von vornherein nicht "zufäl- lig", sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftli- cher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen. Von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung einer Wohnung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann daher keine Rede sein. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch dann, wenn es sich - wie die Klägerin für sich in Anspruch nimmt - bei der Vermieterin um eine "personalistisch gebundene vermögensverwaltende Kom- manditgesellschaft" handelt, zu der sich Eheleute zusammengeschlossen ha- ben. 3. Entgegen der Auffassung der Revision führt auch der Umstand, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts inzwischen als teilrechtsfähig anerkannt ist, nicht dazu, dass bezüglich der Zurechnung von Eigenbedarf eines Gesell- schafters eine Gleichbehandlung mit allen anderen Personengesellschaften geboten wäre und somit nur bei juristischen Personen eine Zurechnung des Eigenbedarfs von Gesellschaftern auszuscheiden hätte. Maßgeblich für die Zu- rechnung des Eigenbedarfs bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht die bloße Teilrechtsfähigkeit (das Fehlen der Eigenschaft einer juristischen Per- son) oder ein im Vergleich zu Kapitalgesellschaften stärkerer personaler Bezug, sondern die Wertung, dass eine unterschiedliche Behandlung der Vermietung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaft einerseits und durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts andererseits in vielen Konstellatio- nen "willkürlich" erscheint, weil es häufig vom Zufall abhängt, in welcher Rechtsform die Vermietung vorgenommen wird. 12 4. Eine andere Beurteilung ergibt sich entgegen der Auffassung der Re- vision auch nicht aus der vom Senat anerkannten Möglichkeit, dass ein berech- tigtes Interesse einer Kommanditgesellschaft an der Beendigung eines Wohn- 13 - 7 - raummietvertrags in der betrieblich bedingten Notwendigkeit liegen kann, die Wohnung einem Mitarbeiter oder Geschäftsführer zur Verfügung zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12). Damit ist lediglich ein "Betriebsbedarf" als grundsätzlich berechtigtes Interesse im Sin- ne des § 573 Abs. 1 BGB anerkannt. Hieraus ergibt sich aber entgegen der Auf- fassung der Revision nicht, dass einer Kommanditgesellschaft der persönliche Nutzungswunsch ihrer Kommanditisten oder Gesellschafter oder Geschäftsfüh- rer der Komplementärin als Eigenbedarf zugerechnet werden kann. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 25.03.2010 - 40a C 323/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 30.07.2010 - 311 S 21/10 -

BGH VIII ZR 78/1013.10.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 57/13 Verkündet am: 16. Oktober 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietver- hältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendi- gung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermie- ters nicht. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 19. Februar 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 von der D. Aktiengesellschaft (im Folgenden: D. ) eine Wohnung im 2. Obergeschoß eines Anwesens in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen. § 4 des Mietvertrags enthält zur Mietdauer und zur Kündigung folgende Bestimmungen: 1 2 - 3 - "(1) Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. […] (3) Die D. wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der D. eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)." Am 1. Juli 2006 verkaufte die D. das Gebäude an die K. GmbH. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, mit der die Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) ausgeschlossen wurden. Die D. bestätigte gegenüber der Be- klagten mit einem Schreiben vom 8. September 2006, dass der Kaufvertrag eine entsprechende Mieterschutzklausel enthalte. Am 30. März 2009 veräußerte die K. GmbH das Gebäude an die Kläger, ohne die Mieterschutzklausel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdge- schoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigten die Kläger das Mietver- hältnis unter Hinweis darauf, dass sie die Wohnung der Schwester der Klägerin und deren Familie überlassen wollten, zum 31. Juli 2010. Mit der Klageschrift vom 30. Juni 2010 kündigten die Kläger vorsorglich nochmals wegen Eigenbe- darfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte wi- dersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger in der Klageschrift vom 30. Juni 2010 sei ge- mäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Das streitgegenständliche Haus werde von den Klägern bewohnt und habe nicht mehr als zwei Wohnungen. Für die Frage, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung vorlägen, komme es auf den Zeitpunkt ihres Zugangs an. Falls der Vermieter im Einzelfall die gegebe- nen Möglichkeiten rechtsmissbräuchlich ausnutze oder der Mieter aufgrund be- sonderer Umstände darauf vertrauen dürfe, dass sich die bei Vertragsbeginn erkennbaren Kündigungsmöglichkeiten nicht ausweiteten, sei dies im Rahmen der Grundsätze von Treu und Glauben zu berücksichtigen. Für einen Verstoß gegen diese Grundsätze lägen keine Anhaltspunkte vor. Der Räumungsverpflichtung der Beklagten stünden auch keine Härte- gründe gemäß § 574 BGB entgegen. Nach den gutachterlichen Feststellungen sei eine Aufgabe der Wohnung durch die Beklagte trotz der Erkrankung an Mul- tipler Sklerose nicht schlechterdings ausgeschlossen. Ein Umzug stelle zwar eine erhebliche Belastung für die Beklagte dar. Bei der vorliegend schleichend verlaufenden Krankheit sei ein Zusammenhang zwischen belastenden Situatio- nen und einer Krankheitsverschlechterung unklar, aber letztlich nicht auszu- schließen. Letzteres sei aber auch aufgrund anderer äußerer Umstände mög- lich, etwa einer Virusinfektion. Die geäußerten Suizidgedanken könnten nie si- 7 8 9 10 - 5 - cher vermieden werden. Für eine begleitende Psychotherapie sei die Bereit- schaft der Beklagten nötig, sich hierauf einzulassen. Unter diesen Umständen gehe die Kammer davon aus, dass die Beklagte trotz der nicht zu verkennen- den Schwierigkeiten aufgrund ihrer gesundheitlichen Einschränkungen einen Umzug grundsätzlich bewerkstelligen könne, erforderlichenfalls unter therapeu- tischer Begleitung; hieran mitzuwirken, sei die Beklagte grundsätzlich verpflich- tet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung der von der Beklagten bewohnten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass eine Kündigung der Kläger nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die in § 4 des Mietvertrages enthaltene Kündigungs- beschränkung ausgeschlossen ist. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Räumung stelle für die Beklagte keine unzumutbare Härte dar, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrags kann der Vermieter das Mietver- hältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berech- tigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 6). Diesem Verständnis der Kündigungsbeschrän- kung steht nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpunkt des Vertrags- 11 12 - 6 - schlusses drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB damals schon tatbestandlich nicht in Betracht kam. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Kündigung des Ver- mieters im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden ist, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machen. b) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung (Staudin- ger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 241; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). Zwar bezieht sich die Kündigungsbeschränkung ihrem Wortlaut nach auf "wich- tige berechtigte Interessen der D. ". Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters – damals der D. – ankommt. Es bestehen keine An- haltspunkte, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbe- schränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der D. stand. 2. Feststellungen zu dem von den Klägern mit den streitgegenständli- chen Kündigungen geltend gemachten Eigenbedarf hat das Berufungsgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – nicht getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist den Klägern allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht grundsätzlich verwehrt. Die Kündigungsbeschränkung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt ei- ne Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die ge- setzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte "be- rechtigte Interesse" nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer 13 14 15 - 7 - Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klau- sel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Be- standsschutz zugebilligt (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 27; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, von Rechtsfehlern beein- flusst ist. a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Be- klagte sich krankheitsbedingt besonderen Schwierigkeiten ausgesetzt sieht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unan- nehmlichkeiten deutlich abheben und deshalb als Härtegrund in Betracht kom- men (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Die eingehende Darstellung des gerichtlichen Sachverständigen zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen und deren Auswirkungen auf die Belastbarkeit und Umstellfähigkeit der Beklagten hat das Berufungsgericht in seinem wesentlichen Kern indes nicht zur Kenntnis genommen, wie sich aus seiner pauschalen und bagatellisierenden Würdigung ergibt, ein Umzug der Beklagten sei nicht „schlechterdings ausgeschlossen“ und könne von dieser mit entsprechender therapeutischer Begleitung bewerkstelligt werden. Nach dem schriftlichen Gutachten und den Erläuterungen des Sachver- ständigen in der mündlichen Verhandlung wirkt sich die Krankheit der Beklagten auf alle Aspekte der Lebensführung in erheblichem Umfang negativ aus. Die bestehenden schwerwiegenden Defizite in der Motorik könnten nur unter Auf- bietung maximaler mentaler Ressourcen und auch nur partiell kompensiert 16 17 18 - 8 - werden. Das Erlernen von neuen motorischen Abläufen, Handlungsfolgen und Tagesabläufen stelle einen zusätzlichen Stressfaktor dar. Die Beklagte sei we- gen der reduzierten kognitiven Umstellfähigkeit auf langfristige und stabile sozi- ale Beziehungen angewiesen. Eine komplette geographische Umorganisation der Routen zu den Therapeuten sei ebenfalls ein Stressfaktor. Ein erzwungener Wohnungswechsel würde - vor dem Hintergrund sowohl der zuvor beschriebe- nen konkreten krankheitsbedingten Einschränkungen als auch der Gefahr einer Verschlechterung der Grunderkrankung - im Alltag eine Überforderung ("unge- heure Belastung") bedeuten und wäre mit physischen und psychischen Konse- quenzen verbunden, die mindestens den Verlust der selbständigen Lebensfüh- rung bedeuten würden. Mit diesen zentralen Feststellungen des Sachverständi- gen hat sich das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht auseinandergesetzt. Soweit es darauf abstellt, dass die Beklagte zur Mitwirkung an einer therapeuti- schen Begleitung des Umzugs verpflichtet wäre, hat es, wie die Revision mit Recht rügt, nicht zur Kenntnis genommen, dass der Sachverständige bei seiner Anhörung vor dem Amtsgericht erläutert hat, dass eine solche Begleitung nicht den gewünschten Erfolg hätte, weil es der Beklagten (krankheitsbedingt) an der dazu erforderlichen Grundvoraussetzung, dem Vertrauen zu einem solchen Therapeuten, fehlen würde. b) Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass das Berufungsgericht eine konkrete Abwägung der von ihm jedenfalls im Ansatz anerkannten krank- heitsbedingten Schwierigkeiten der Beklagten beim Umzug sowie der Gefahr einer Krankheitsverschlechterung mit dem Erlangungsinteresse der Kläger, auf das es in keiner Weise eingegangen ist, unterlassen hat. c) Schließlich lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das da- rauf abstellt, der Umzug sei für die Beklagte zwar mit erheblichen Belastungen verbunden, aber nicht unmöglich oder schlechterdings ausgeschlossen, besor- 19 20 - 9 - gen, dass es unangemessen hohe Anforderungen an das Vorliegen einer un- zumutbaren Härte stellt und verkennt, dass nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen sind, sondern bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutba- ren Härte rechtfertigen kann. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht – vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig – nur über die hilfsweise erklärte, auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger entschieden und deshalb zur Wirksamkeit der weiteren, auf Eigenbedarf (bezüglich der Schwester) gestütz- ten Kündigung keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neu- en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit der 21 - 10 - Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 24.05.2012 - 18 C 200/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.02.2013 - 63 S 232/12 -

BGH VIII ZR 238/1215.08.2012 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 78/10 Verkündet am: 13. Oktober 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 18. März 2010 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 5. November 2009 wird zurückgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Klägerin. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 ist Mieter eines Ein-Zimmer-Appartements der Kläge- rin am E. in B. ; die Beklagte zu 2 - Ehefrau des Beklagten zu 1 - lebt ebenfalls in der Wohnung. Mit Schreiben vom 23. April 2008 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2009. In dem Kündigungsschreiben wird mitgeteilt, dass die Tochter der Klägerin volljäh- rig werde und einen eigenen Hausstand gründen wolle; die an den Beklagten zu 1 vermietete Wohnung sei dafür ideal, da sie mit 45 qm Wohnfläche (1 Zim- mer, Küche, Diele, Bad) eine für die Gründung eines eigenen Hausstandes ge- eignete Größe habe. 1 - 3 - Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Sie sind der Auffassung, dass die Kündigung nicht hinreichend begründet worden sei, da aus dem Schreiben vom 23. April 2008 die bisherige Wohnsituation der Tochter der Klä- gerin nicht hervorgehe. Weiter haben die Beklagten vorgetragen, während des Laufs der Kündigungsfrist sei im Anwesen E. im ersten Stock eine Wohnung frei geworden, die die Klägerin inzwischen anderweitig vermietet habe. In diese Wohnung, deren von der Klägerin angegebene Größe von 60 qm mit Nichtwissen bestritten werde, habe die Tochter der Klägerin ziehen können. Jedenfalls hätte diese Wohnung den Beklagten angeboten werden müssen. 2 Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Räumung und Her- ausgabe der angemieteten Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin statt- gegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 5 Die Kündigung vom 23. April 2008 sei nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB hinreichend begründet worden. In dem Schreiben sei darauf verwiesen worden, dass die Tochter der Klägerin nach ihrer Volljährigkeit einen eigenen Hausstand gründen wolle. Dies impliziere, dass sie bisher in dem elterlichen Haus lebe und 6 - 4 - keinen eigenen Hausstand habe. Die Absicht, im Erwachsenenalter selbständig von den Eltern zu leben, sei ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund für den Eigenbedarf und bedürfe keiner näheren Darlegung. Angaben zu den bisheri- gen Wohnverhältnissen der Tochter der Klägerin habe es nicht bedurft. 7 Der Vortrag der Beklagten, die Tochter der Klägerin hätte ihren Wohnbe- darf auch mit der während der Kündigungsfrist im gleichen Anwesen frei ge- wordenen Wohnung im ersten Stock befriedigen können, sei nicht substantiiert genug. Es sei grundsätzlich Sache des Vermieters, welche von mehreren Woh- nungen er zur Befriedigung seines Eigenbedarfs heranziehe. Trage der Mieter gegen die vom Vermieter getroffene Wahl vor, es habe noch eine Alternative dazu bestanden, trage der Mieter hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Vor- liegend hätten sich die Beklagten darauf beschränkt, die Größe der Wohnung mit Nichtwissen zu bestreiten. Dies reiche nicht aus; sie hätten vielmehr konkret darlegen und gegebenenfalls unter Beweis stellen müssen, dass und weshalb es unvernünftig gewesen sein sollte, nicht die frei gewordene Wohnung zu wäh- len, sondern an der Eigenbedarfskündigung festzuhalten. Schließlich habe die Klägerin auch die sie grundsätzlich treffende Pflicht, den Beklagten während der Kündigungsfrist frei werdende vergleichbare Woh- nungen anzubieten, nicht dadurch verletzt, dass sie die Wohnung im ersten Stock des Anwesens E. den Beklagten nicht angeboten habe. Denn die Beklagten hätten nicht vorgetragen, dass die Wohnung im ersten Stock vergleichbar zu der bisher angemieteten Wohnung gewesen sei; jeden- falls fehle es an Vortrag, die Beklagten hätten die Wohnung angemietet, wenn sie ihnen denn angeboten worden wäre. 8 - 5 - II. 9 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kün- digung der Klägerin vom 23. April 2008 nicht beendet worden. Zwar kann sich die Klägerin auf § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB (Eigenbedarf) stützen; die Kündigung stellt sich jedoch als rechtsmissbräuchlich dar, weil die Klägerin ihre Pflicht (§ 241 Abs. 2 BGB), den Beklagten die während der Kündigungsfrist frei ge- wordene Wohnung im ersten Stock des Anwesens E. anzubie- ten, verletzt hat. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass das Kündigungsschreiben vom 23. April 2008 im Sinne des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB eine hinreichende Begründung enthält. Der Zweck des Begründungs- zwangs besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzei- tig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so benennt, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Senatsurteile vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 254/06, NZM 2008, 281 Rn. 24; vom 27. Juni 2006 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 23). Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Kläge- rin vom 23. April 2008 gerecht. 10 Die Auffassung der Revision, aus dem Kündigungsschreiben werde nicht ausreichend deutlich, dass die Klägerin die Wohnung für ihre Tochter im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "benötigt", da es sich zu der bisherigen Wohnsitua- tion der Tochter nicht verhalte, geht fehl. Nach der Rechtsprechung des Senats reicht es bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung aus, dass der Vermie- 11 - 6 - ter für seinen Willen, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, vernünftige Gründe hat (Senatsbeschluss vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 96). Dies ist bei dem Wunsch des Vermieters, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines ei- genen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen, regel- mäßig der Fall. Eine darüber hinausgehende Begründung in Gestalt von Anga- ben zu den bisherigen Wohnverhältnissen bedarf es daher grundsätzlich nicht. 2. Auch ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein solches Interesse des Vermieters unter anderem dann vor, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich selbst oder einen Familienangehörigen benötigt. Dabei genügt es, wenn für den Willen des Vermieters in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund besteht (Se- natsbeschluss vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO S. 95 ff.; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 1). Die von dem volljährigen Kind geteilte Intention der Eltern, die Selbständigkeit des Kindes zu fördern und ihm die Gründung eines von den Eltern unabhängigen, eigenen Hausstandes zu ermöglichen, ist ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund. Insbesondere kann den Eltern/Vermietern nicht entgegengehalten werden, das Kind sei im elterlichen Haus ausreichend untergebracht (vgl. Senatsbeschluss vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO). 12 3. Dagegen ist dem Berufungsgericht nicht zu folgen, soweit es annimmt, die Klägerin sei nicht verpflichtet gewesen, den Beklagten die während des Laufs der Kündigungsfrist frei gewordene Wohnung im ersten Obergeschoss des Anwesens E. zur Anmietung anzubieten. 13 - 7 - Nach der Rechtsprechung des Senats hat der wegen Eigenbedarfs be- rechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung ste- hende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung an- zubieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnan- lage befindet. Andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirk- sam (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220 Rn. 12). Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nut- zen will, zu respektieren. Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise ist eine (berechtigte) Eigenbe- darfskündigung daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnan- lage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02 aaO). 14 So ist es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde im Anwesen E. während der Kündigungsfrist eine nach den Anga- ben der Klägerin 60 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung frei, die die Klägerin im Sommer 2008 anderweitig vermietete. Diese Wohnung hätte die Klägerin dem Beklagten zu 1 anbieten müssen, da eine Vergleichbarkeit mit der gekündigten Wohnung nicht von vornherein ausschied. Nach der Größe der Wohnung (60 qm) ist sie für den Wohnbedarf eines Zwei-Personen-Haushalts ohne weite- res geeignet. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die Beklagten hätten vorab erklären müssen, dass sie die Wohnung im ersten Stock anmieten wür- 15 - 8 - den, wenn sie ihnen denn angeboten würde. Es ist Sache des Mieters, über die Eignung einer Wohnung für seine persönlichen Zwecke zu entscheiden (BVerfG, NJW 1992, 1220, 1221). Um eine verantwortliche Entscheidung hier- über treffen zu können, muss der Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung informiert sein. Hierzu gehören neben der Größe und Ausstat- tung der Wohnung jedenfalls auch die Mietkonditionen (Miete/Nebenkosten). Vor Erhalt dieser Informationen eine rechtsverbindliche Erklärung über die An- mietung abzugeben, ist dem Mieter regelmäßig unzumutbar. Der Vermieter er- füllt seine Anbietpflicht daher grundsätzlich nur dann ordnungsgemäß, wenn er den gekündigten Mieter über die genannten wesentlichen Vertragsbedingungen der Anmietung einer während der Kündigungsfrist frei werdenden Wohnung in Kenntnis setzt. Daran fehlt es im Streitfall. III. Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Klägerin gegen das kla- geabweisende Urteil des Amtsgerichts ist zurückzuweisen, da sich die am 23. April 2008 ausgesprochene Kündigung als rechtsmissbräuchlich erweist 16 - 9 - und der Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung unbegründet ist. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Richterin Dr. Fetzer ist erkrankt und kann daher nicht unterschreiben. Ball Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 05.11.2009 - 202 C 58/09 - LG Bonn, Entscheidung vom 18.03.2010 - 6 S 5/10 -

§ 535§ 536§ 569§ 573

BGH VIII ZR 231/0708.04.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 238/12 vom 15. August 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. August 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Antrag der Beklagten, die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 18. Juni 2012 einstweilen einzustellen, wird zurückgewiesen. Gründe: I. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Räumung der von ihnen gemieteten Wohnung in Anspruch. In einem Vorprozess hat der Kläger Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete um 93,87 € auf 563,23 € ab dem 1. Oktober 2007 be- gehrt. Das Amtsgericht hat dieser Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung der Beklagten mit Urteil vom 16. September 2010 zurückgewiesen. Die Hausverwaltung des Klägers erklärte unter dem 20. Dezember 2010 die fristlose und fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf einen im Einzelnen aufgeschlüsselten Zahlungsrückstand in Höhe von 5.837,29 €. Unter dem 19. Januar 2011 reichte der Kläger eine am 8. März 2011 zugestellte Klage auf Räumung und Zahlung in Höhe von 3.754,80 € ein. In der Klage ist eine erneute fristlose und fristgemäße Kündigung enthalten, die darauf gestützt ist, dass die Beklagten den Mieterhöhungsbetrag für die 40 Mo- nate von Oktober 2007 bis Januar 2011 (40 x 93,87 €) nicht gezahlt hätten. Am 1 - 3 - 24. Januar 2011 zahlten die Beklagten den im ersten Kündigungsschreiben ge- nannten Betrag von 5.837,29 €. Der Kläger hat daraufhin die Zahlungsklage zurückgenommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Räumung verurteilt. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurück- gewiesen. Die Beklagten haben Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt und be- antragen, die Zwangsvollstreckung einstweilen einzustellen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die fristgemäße Kündigung des Klägers vom 20. Dezember 2010 sei be- gründet. Den Beklagten sei eine erhebliche Pflichtverletzung anzulasten, weil sie nach einem mehrjährigen Rechtsstreit über eine Mieterhöhung die aus der Mieterhöhung resultierenden Rückstände nach der rechtskräftigen Verurteilung nicht ausgeglichen hätten. Die Zahlungspflicht folge unmittelbar aus dem Urteil. Nach der gesetzlichen Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB seien den Beklag- ten höchstens zwei Monate für den Ausgleich eingeräumt. Diese Frist habe der Kläger abgewartet und erst gekündigt, als nach Ablauf von drei Monaten keine Zahlung eingegangen sei und auch sonst keine Nachricht von den Beklagten vorgelegen habe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lasse die Schonfrist- zahlung die fristgemäße Kündigung nicht per se entfallen, könne aber das Ver- schulden des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen. Hier überwie- ge aber trotz des erfolgten Zahlungsausgleichs das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Bei den von den Beklagten angeführ- 2 3 4 - 4 - ten finanziellen Schwierigkeiten sei nicht ersichtlich, dass es sich um unerwartet aufgetretene oder unverschuldete Schwierigkeiten gehandelt habe; hinzu kom- me, dass die Beklagten den Kläger nicht informiert und um Ratenzahlung nach- gesucht hätten. Der von den Beklagten angeführte Suizid des Bruders sei be- reits im Februar 2010 erfolgt und könne nicht entschuldigen, dass die Beklagten auf das abschließende Urteil vom 16. September 2010 im Mieterhöhungsver- fahren nicht reagiert und die Erhöhungsbeträge nunmehr umgehend gezahlt hätten. Auch in Anbetracht der langjährigen Dauer des bisher offenbar unbelas- teten Mietverhältnisses überwiege das aufgrund der Pflichtverletzung entstan- dene Interesse des Klägers an der Beendigung des Vertragsverhältnisses. III. Der Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung für die Dauer des Verfahrens in der Revisionsinstanz ist unbegründet, weil das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt eine Einstel- lung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat (BGH, Beschluss vom 4. Juni 2008 - XII ZR 55/08, NJW-RR 2008, 1038 Rn. 6 mwN). Dies ist hier der Fall, denn die Revision ist weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache noch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung zuzulassen. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht für die fristgemäße Kündigung gilt, eine Zahlung innerhalb der Schonfrist aber das Verschulden des Mieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in 5 6 7 - 5 - einem milderen Licht erscheinen lassen kann, steht im Einklang mit der Recht- sprechung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc). Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge- richts, dass der Pflichtverletzung der Beklagten hier trotz der nachträglichen Zahlung und der übrigen von den Beklagten angeführten Umstände ein die or- dentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, weist keinen Rechts- fehler auf. Insbesondere hat das Berufungsgericht die von den Beklagten in ihrem Einstellungsantrag angeführten Umstände berücksichtigt. Der vom Beru- fungsgericht nicht ausdrücklich erwähnte Ausbau der Wohnung durch die Be- klagten rechtfertigt keine andere Würdigung. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 30.08.2011 - 6 C 23/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.06.2012 - 67 S 466/11 -

BGH VIII ZR 92/1113.06.2012 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/07 Verkündet am: 8. April 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 123, 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. b) Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er - in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein - sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt. BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07 - KG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 18. Juni 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin bewohnte als Mieterin seit 1977 ein im Eigentum der Be- klagten stehendes Hausgrundstück in B. . Nachdem die Beklagten seit Juni 2001 mehrfach durch Anwaltsschreiben Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hatten, zog die Klägerin entsprechend einer Vereinbarung der Parteien vom 4. Oktober 2002 am 16. Oktober 2002 aus. 1 Die seit mehreren Jahrzehnten in den Vereinigten Staaten von Amerika lebenden Beklagten hatten wiederholt darauf hingewiesen, dass sie mittlerweile pensioniert seien, dauerhaft nach Deutschland zurückkehren und in dem an die Klägerin vermieteten Haus wohnen wollten, ferner, dass sie beabsichtigten, die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu 1 zu betreuen. Für den Fall, dass die Klägerin das gemietete Wohnhaus nicht rechtzeitig räu- 2 - 3 - me, drohten die Beklagten die gerichtliche Durchsetzung der Kündigung sowie die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen (Hotelkosten) an. 3 Das streitgegenständliche Hausgrundstück wurde am 9. November 2002 über einen Makler zum Verkauf angeboten. Die Klägerin erklärte daraufhin mit Schreiben vom 26. November 2002 die Anfechtung des Aufhebungsvertrages vom 4. Oktober 2002 wegen arglistiger Täuschung und Irrtums. Ein Verkauf des Hauses fand nicht statt. Mit der Klage fordert die Klägerin, das Hausgrundstück - hilfsweise je- denfalls, soweit nicht neu vermietet - an sie zurückzugeben, außerdem die Zah- lung von Schadensersatz und Schmerzensgeld sowie die Feststellung der Er- satzpflicht der Beklagten für künftige weitere Schäden. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Se- nat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen Ansprü- che weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 7 Die Klägerin könne weder Rückgabe der Mietsache noch Schadenser- satz oder Schmerzensgeld verlangen. Für die Entscheidung des Rechtsstreits komme es nicht darauf an, ob die Beklagten einen Eigenbedarf an dem von der Klägerin angemieteten Hausgrundstück nur vorgetäuscht hätten. Denn durch 8 - 4 - die ausgesprochenen Kündigungen sei das Mietverhältnis nicht beendet wor- den, so dass die Klägerin zur Räumung nicht verpflichtet gewesen sei. Die von den Beklagten ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam, weil die Kün- digungsschreiben entgegen § 564b Abs. 3 BGB aF bzw. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nF keinerlei Angaben zum berechtigten Interesse der Beklagten an der ausgesprochenen Kündigung enthielten. Das von der Klägerin unterbreitete Angebot vom 4. Oktober 2002 auf Vertragsaufhebung sei deshalb ohne "Notwendigkeit", - ohne dass die Klägerin zur Räumung verpflichtet gewesen sei -, erfolgt. In entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens aus § 254 BGB sei daher davon auszugehen, dass der Abschluss der Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 allein auf den - freiwilligen - Entschluss der Klägerin zurückzuführen sei und nicht auf eine arglistige Täuschung seitens der Beklagten. Hinzu komme, dass die Klägerin den Mietaufhebungsvertrag erst nach Zustandekommen des Mietvertrags über ihre neue Wohnung abgeschlossen habe. Damit sei der Aufhebungsvertrag nach wie vor wirksam. 9 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin auf Rückgabe des Mietobjekts aufgrund wirksamer Anfechtung der Aufhe- bungsvereinbarung, auf Schadensersatz und auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftige Schäden nicht verneint werden. 10 1. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Er- satz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGHZ 89, 296, 302; Se- 11 - 5 - natsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1 m.w.N.). Davon geht auch das Berufungsgericht aus. 12 2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, An- sprüche der Klägerin seien "in entsprechender Anwendung des Rechtsgedan- kens aus § 254 BGB" zu verneinen, weil die von den Beklagten ausgesproche- nen Eigenbedarfskündigungen bereits aus formalen Gründen unwirksam gewe- sen seien, so dass für die Klägerin objektiv kein Anlass bestanden habe, den Beklagten die einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses anzubieten und das Mietobjekt zu räumen. Die Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 stünde den mit der Klage verfolgten Ansprüchen der Klägerin nur dann entgegen, wenn sie auf einem freien Willensentschluss der Klägerin beruhen würde, für den der von den Beklagten geltend gemachte, nach der Darstellung der Klägerin nur vorgetäuschte Eigenbedarf nicht (mehr) ursächlich gewesen wäre. Derartiges hat das Berufungsgericht indessen nicht festgestellt; es hat den entscheidenden Gesichtspunkt vielmehr darin gesehen, dass mangels for- mal wirksamer Eigenbedarfskündigung der Beklagten für die Klägerin keine Räumungsverpflichtung und damit auch keine Notwendigkeit bestanden habe, sich mit den Beklagten auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses zu einigen. Das ist nicht richtig. a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche we- gen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn der Eigenbedarf - wie das Berufungsgericht hier annimmt - zwar entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interes- se des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbe- darf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die An- 13 - 6 - gaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. So verhält es sich nach dem revisi- onsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin hier. Die Beklag- ten hatten die Klägerin wiederholt und nachdrücklich mit der Begründung zur Räumung des vermieteten Wohnhauses aufgefordert, sie beabsichtigten, nach Deutschland zurückzukehren und das vermietete Anwesen selbst zu bewoh- nen, auch um die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu 1 zu betreuen. Dass die Klägerin Anlass gehabt hätte, diesen Angaben zu miss- trauen, ist weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Sachvor- trag der Klägerin zu entnehmen. b) Der Kausalzusammenhang zwischen der von den Beklagten geltend gemachten, nach Darstellung der Klägerin vorgetäuschten Eigennutzungsab- sicht und dem Schaden der Klägerin ist auch nicht dadurch unterbrochen wor- den, dass die Klägerin sich am 4. Oktober 2002 mit den Beklagten auf eine ein- vernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärun- gen - noch - nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54, 55; BayObLG NJW 1982, 2003, 2004; Münch- KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 108; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 79). Entscheidend ist nicht, ob der Mieter be- reits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlan- gen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Rich- tigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend an- genommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Miet- verhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jeden- 14 - 7 - falls materiell verpflichtet zu sein. Eine unter diesen, nach der Darstellung der Klägerin hier gegebenen Umständen zustande gekommene Mietaufhebungs- vereinbarung unterbricht mithin den Ursachenzusammenhang zwischen der Vortäuschung des Eigenbedarfs und der Räumung nicht. Ob dies anders zu beurteilen ist, wenn die Mietvertragsparteien die Beendigung des Mietverhält- nisses im Wege eines Vergleichs vereinbaren, durch den der Streit über den vom Vermieter behaupteten, vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf bei- gelegt wird (vgl. dazu OLG Frankfurt am Main NJW-RR 1995, 145, 146), bedarf hier keiner Entscheidung. c) Unerheblich ist schließlich, ob der Mieter - wie hier die Klägerin - bei Abschluss des Aufhebungsvertrags bereits eine neue Wohnung angemietet hat. Steht die Anmietung der neuen Wohnung unter dem Eindruck der scheinbar materiell gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung, ist auch insoweit die arglisti- ge Täuschung des Vermieters ursächlich für den hieraus entstehenden Scha- den des Mieters (OLG Karlsruhe, aaO, 56). 15 III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der von den Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbe- darf vorgeschoben war und ob die Klägerin die Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 auch dann abgeschlossen hätte, wenn ihr dies bewusst gewe- sen wäre. Bei der neuen Verhandlung und Entscheidung wird sich das Beru- fungsgericht auch mit dem weiteren Einwand der Beklagten zu befassen haben, Eigenbedarf sei von ihnen von vorneherein nur an der Erdgeschoss- und Dach- geschosswohnung geltend gemacht worden und der Klägerin sei der Abschluss 16 - 8 - eines neuen Mietvertrags für die von ihr selbst bewohnte Wohnung im Oberge- schoss angeboten worden. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 107 C 312/05 - KG Berlin, Entscheidung vom 18.06.2007 - 8 U 188/06 -

§ 549§ 573

BGH VIII ZR 284/1330.04.2014 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 92/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 549 Abs. 3 Zum Begriff des Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 92/11 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 25. Februar 2011 wird zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger (ursprünglich O. S. , nach dessen Tod seine Erben) nimmt den Beklagten auf Räumung eines möblierten Wohnheimzimmers in An- spruch. Die Parteien streiten darüber, ob es sich dabei um Wohnraum in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handelt und deshalb der soziale Kündigungsschutz (§ 573 BGB) keine Anwendung findet. Das Anwesen des Klägers, in dem der Beklagte seit dem 1. März 2004 ein Zimmer bewohnt, verfügt über 67 Zimmer, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studen- tenwohnheim erteilt. 63 Zimmer wurden aus Landesmitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert; die Preisbindung ist inzwischen ent- fallen. Die vermieteten Zimmer sind etwa 12 qm groß. Küche, Sanitäranlagen 1 2 - 3 - und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt. Die gegenwärtige monatliche Teilinklusivmiete des Beklagten beträgt 190 €. Die mit den Mietern abgeschlossenen Verträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich jeweils um ein Semester, wenn nicht drei Mo- nate vor Semesterende eine Kündigung erfolgt. Viele Mieter bleiben nur ein bis zwei Semester in dem Wohnheim des Klägers, einige - wie der Beklagte - auch viele Jahre. Am 27. Dezember 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schrift- lich unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten" zum 31. März 2009. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist er- folgreich gewesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er- strebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Heidelberg, WuM 2011, 167) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe mangels wirksamer Kündigung kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des möblierten Zimmers zu. Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach der Vermieter die Gründe für ein berechtig- tes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben hat, sei vorliegend an- 3 4 5 6 7 - 4 - wendbar, da die Voraussetzungen des § 549 Abs. 3 BGB zum Vorliegen eines Studentenwohnheims nicht erfüllt seien. Dass sich sein Zimmer in einem als "Studentenwohnheim" bezeichneten Gebäude befinde, dessen Errichtung als solches öffentlich gefördert gewesen sei und das die typische Aufteilung eines Wohnheims aufweise und überwie- gend von Studenten bewohnt werde, genüge nicht, um das Tatbestandsmerk- mal des Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu erfüllen. Es komme vielmehr entscheidend darauf an, ob Wohnraum in einem hierfür bestimmten und geeigneten Gebäude an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet werde. Die Woh- nungsnot der Studenten solle nach dem Willen des Gesetzgebers gerade dadurch gelindert werden, dass durch einen planmäßigen zügigen Bewohner- wechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht werde. Dieses Förderkonzept müsse sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen (z.B. § 2 Abs. 2 Studentenwerks- gesetz i.V.m. der jeweiligen Satzung des Studentenwerks), entsprechender Selbstbindung (Stiftungs- oder Vereinssatzung, Gesellschaftsvertrag) oder einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Hieran fehle es beim Wohnheim des Klägers. Der Ausschluss des Kün- digungsschutzes rechtfertige sich gerade aus dem Rotationssystem, das den sozialen Mieterschutz der Bewohner hinter die nicht minder wichtige soziale Gleichbehandlung aller potenziellen Bewohner zurücktreten lasse. Vorliegend fehle es vor allem, möge es auch zu einem häufigen Mieterwechsel kommen, am Rotationsprinzip. Die Rotation müsse nach abstrakt-generellen Kriterien vom Träger gefordert und gehandhabt werden. Dies sei beim Wohnheim des 8 9 10 - 5 - Klägers nicht ersichtlich. Letztlich liege es bei den Studenten, ob sie nur kurz- zeitig im Hause des Klägers verblieben oder dort längere Zeit wohnten. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat die Kündigung vom 27. Dezember 2008 zu Recht für unwirksam gehalten. Denn das Anwesen, in dem sich das an den Be- klagten vermietete Zimmer befindet, ist nicht als Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu qualifizieren; eine Kündigung ist deshalb nur möglich, wenn der Vermieter ein - hier vom Kläger nicht dargelegtes - berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). 1. Gemäß § 549 Abs. 3 BGB gilt die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB nicht für Wohnraum in einem Studentenwohnheim. Bei derartigem Wohnraum kann der Vermieter das Mietverhältnis mithin durch eine ordentliche Kündigung beenden, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ankommt. 2. Das Gesetz führt nicht näher aus, unter welchen Voraussetzungen ein Wohngebäude als Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist. Überwiegend wird angenommen, dass der Begriff des Studentenwohnheims restriktiv auszulegen ist, weil studentische Mieter im Vergleich zu anderen Mie- tern nicht weniger schutzbedürftig seien (Sieweke, WuM 2009, 86, 88; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 549 BGB Rn. 34; Bamberger/ Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 549 Rn. 23). 11 12 13 14 - 6 - a) Uneinigkeit besteht allerdings hinsichtlich der Frage, welche Kriterien zur Einschränkung heranzuziehen sind. Vielfach wird eine Eignung und "Widmung" des Gebäudes als Studen- tenwohnheim gefordert (LG Konstanz, WuM 1995, 539; AG München, WuM 1992, 133; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 385; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 549 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Blank, aaO). Teilweise wird daneben auf einen im Vergleich zur ortsüblichen Miete günstigeren Mietzins abgestellt (LG Konstanz, aaO; AG München, aaO; Sieweke, aaO; Sternel, aaO; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 549 Rn. 8; aA Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 549 Rn. 10). Andere Stimmen gehen davon aus, dass ein Studentenwohnheim jeden- falls nicht vorliegt, wenn der Vermieter mit Gewinnerzielungsabsicht handelt (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 34 f.; Weitemeyer in Emmerich/Sonnen- schein, aaO; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 549 Rn. 20; Feldhahn/ Schmid in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 549 Rn. 8; Bamber- ger/Roth/Ehlert, aaO; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 550 BGB Rn. 25; vgl. auch OLG Bremen, NJW-RR 1989, 266; AG Freiburg, WuM 1987, 128; AG München, aaO; aA MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 549 Rn. 30; Soergel/Heintzmann, aaO). Teilweise wird zudem oder alternativ darauf abge- stellt, ob die Vergabepraxis des Vermieters darauf ausgerichtet ist, eine Vielzahl von Studenten mit Wohnraum zu versorgen (LG Konstanz, aaO; Sternel, aaO; Soergel/Heintzmann, aaO; vgl. auch Erman/Lützenkirchen, aaO; aA Münch- KommBGB/Bieber, aaO). b) Der Senat folgt der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung. Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Ge- 15 16 17 18 - 7 - setzgeber die Einschränkung im Bereich des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln; diese Zielrichtung muss sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in einem entspre- chenden Belegungskonzept niederschlagen. aa) Die Vorschrift geht zurück auf die Regelung in § 564b Abs. 7 Nr. 3 BGB aF, die durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) eingeführt wurde. Hintergrund der Novellierung war, dass es den Trägern von Studentenwohnheimen nicht mehr lösbare rechtliche Schwierigkeiten bereitete, die Mietverträge mit den Studenten zeitlich zu begrenzen und so eine möglichst große Zahl von Bewerbern in den Genuss eines günstigen Wohnheimplatzes zu bringen (sog. Rotationsprinzip). Die Fluktuation der Belegung wurde jedoch vom Gesetzgeber im Hinblick auf den zu geringen Bestand an Wohnheimplätzen aus Gründen der Gleichbehand- lung als notwendig angesehen (BT-Drucks. 9/2079, S. 11). bb) Der vom Gesetzgeber gewollte zügige Bewohnerwechsel bei gleicher Behandlung der Interessenten kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belan- gen ausgerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studenten mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien praktiziert. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Die für Studentenheime vor- gesehene Ausnahme vom sozialen Kündigungsschutz dient allein dem sozialen 19 20 - 8 - Zweck, eine Fluktuation zu ermöglichen und den frei werdenden Wohnraum wiederum anderen Studenten unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsat- zes zur Verfügung zu stellen. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewer- ber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei - worauf das Beru- fungsgericht ebenfalls zu Recht abstellt - mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. cc) Die Höhe der Miete allein ist hingegen - anders als die Revision meint - kein hinreichendes Kriterium, auch wenn Zimmer in Studentenwohn- heimen in der Regel deutlich günstiger sind als vergleichbarer anderweitiger Wohnraum (vgl. Martinek, NZM 2004, 6, 10). Abgesehen davon, dass die Fra- ge, ob Wohnraum "preiswert" ist oder nicht, schwer zu beurteilen ist, kann allein mittels einer günstigen Miete die vom Gesetzgeber gewollte Fluktuation nicht erreicht werden. Vielmehr verhält es sich so, dass bei einer besonders günsti- gen Miete die Studenten möglichst lange in dem Wohnheim verbleiben werden und so andere Interessenten gerade keine Möglichkeit haben, in den Genuss eines Wohnheimplatzes zu kommen. Umgekehrt steht nicht jeder erzielte Ge- winn der Einstufung eines Anwesens als Studentenwohnheim entgegen, sofern der Vermieter dennoch ein Konzept praktiziert, bei dem durch einen planmäßi- gen zügigen Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnraumplätzen verwirklicht wird. 4. Gemessen an den vorgenannten Voraussetzungen handelt es sich bei dem klägerischen Anwesen nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. Denn es ist nicht ersichtlich, dass in dem vom Kläger betrie- benen Wohnheim ein abstrakt-generellen Kriterien folgendes soziales Rotati- 21 22 23 - 9 - onssystem praktiziert worden wäre. Die in den Mietverträgen enthaltene Befris- tung auf ein Jahr mit Verlängerungsoption für jeweils ein weiteres Semester stellt entgegen der Auffassung der Revision noch kein "soziales Rotationssys- tem" dar. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die vertragliche Verlängerungsopti- on vom Kläger zumindest im Rahmen einer beständigen Praxis nach einem bestimmten, auf die gleichmäßige Berücksichtigung aller Studenten gerichteten Fluktuationsmodus ausgeübt worden wäre. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 10.09.2010 - 30 C 280/09 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 25.02.2011 - 5 S 87/10 -

BGH VIII ZR 267/0914.07.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 284/13 Verkündet am: 30. April 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 3 Satz 1 Zu den Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. BGH, Urteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13 - LG Essen AG Essen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. April 2014 durch die Richterin Dr. Milger als Vorsitzende, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 8. August 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 1999 Mieter einer 158 qm großen Wohnung der Kläger in E. . Mit Schreiben vom 23. Oktober 2012 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, ihre Toch- ter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaus- hälfte bewohne, benötige die größere Wohnung der Beklagten, um dort mit ih- rem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Zuvor hat- ten die Parteien bis 20. September 2012 erfolglos über einen Verkauf der Woh- nung an die Beklagten verhandelt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom 1 2 - 3 - Senat zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zu, weil die von ihnen ausgesprochene Eigenbedarfskündigung schon aus formel- len Gründen unwirksam sei. Denn die Kläger hätten es versäumt, im Kündi- gungsschreiben den Lebensgefährten ihrer Tochter, mit dem diese die Woh- nung beziehen wolle, namentlich zu benennen. Dies sei aber erforderlich gewe- sen, weil der den Beklagten bisher unbekannte Lebensgefährte der Tochter für sie anderenfalls nicht identifizierbar gewesen sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Räumungsklage nicht ab- gewiesen werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hatten die Kläger den von ihnen geltend gemachten Eigenbedarf im Kündigungsschreiben vom 23. Oktober 2012 ausreichend begründet. Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des 3 4 5 6 7 - 4 - Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungs- schreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mie- ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ver- schaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderli- che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so be- zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die An- gabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (so schon BayObLG, WuM 1981, 200, 202 f.; Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679 Rn. 23, sowie vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8). Nach diesen Maßstäben war es - entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts - nicht erforderlich, den Lebensgefährten in dem Kündigungs- schreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis soll gewähr- leisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Diese Konkretisierung ermög- licht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechse- lung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsper- son - hier die Tochter - identifizierbar zu benennen und das Interesse darzule- gen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Wei- 8 9 - 5 - terer Angaben bedurfte es - entgegen der Auffassung der Revisionserwide- rung - hingegen nicht. Soweit die Revisionserwiderung Umstände anführt, die ihrer Auffassung nach gegen die Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Kläger sprechen, vermengt sie in unzulässiger Weise die Begründung der Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) mit dem Nachweis des angegebenen Kündi- gungsgrundes. III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben und ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der von den Klägern behauptete Eigenbedarf tatsächlich besteht. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Essen, Entscheidung vom 26.04.2013 - 19 C 459/12 - LG Essen, Entscheidung vom 08.08.2013 - 10 S 244/13 - 10

§ 535§ 569§ 573§ 543

BGH VIII ZR 346/0816.09.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 267/09 Verkündet am: 14. Juli 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnis- ses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle be- friedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt er- klärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat. BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09 - LG Lüneburg AG Lüneburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 16. September 2009 wird zurückge- wiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 15. November 2005 ein Wohnhaus der Klägerin in L. zu einer monatlichen Nettomiete von 530 € zuzüglich Nebenkosten an. Die Nebenkostenvorauszahlungen belaufen sich derzeit auf 50 € monatlich. Zurzeit wird die Miete von der ARGE Arbeit und Grundsiche- rung für den Landkreis L. (im Folgenden: ARGE) bezahlt. 1 Im Dezember 2006 kündigte die Klägerin wegen eines Zahlungsrück- stands in Höhe von 4.290 € das Mietverhältnis fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Die Mietrückstände wurden von der ARGE innerhalb der Zweimonatsfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgeglichen. Im Hinblick auf die hierdurch eingetretene Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung erklär- 2 - 3 - ten die Parteien den Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Die ihm vom Amtsgericht auferlegten Prozesskosten in Höhe von 1.620,66 € be- zahlte der Beklagte nicht. Eine von der Klägerin betriebene Zwangsvollstre- ckung verlief bislang erfolglos. Der Beklagte hat zwischenzeitlich die eidesstatt- liche Versicherung abgegeben. 3 Zusätzlich zu den Prozesskosten im vorangegangenen Räumungsstreit sind der Klägerin im August 2008 Kosten für die am 11. August 2008 in Auftrag gegebene außergerichtliche Geltendmachung der Augustmiete entstanden. Die von der ARGE übernommene Mietzahlung für August 2008 war nicht - wie im Mietvertrag vereinbart - bis zum dritten Werktag bei der Klägerin eingegangen. Im Auftrag der Klägerin mahnte ihr Prozessbevollmächtigter mit Anwaltsschrei- ben vom 13. August 2008 die Zahlung der Augustmiete an. Diese war jedoch bereits am 11. August 2008 auf dem Konto der Klägerin gutgeschrieben wor- den. Mit Anwaltsschreiben vom 13. November 2008 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristgemäß zum 28. Februar 2009 mit der Begründung, der Be- klagte habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er die Mieten für März 2008 und August 2008 verspätet erbracht und zudem die aus dem ursprünglichen Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht begli- chen habe, die durch Zinsen und Vollstreckungskosten zum 13. November 2008 auf 2.137,38 € angewachsen seien. Außerdem habe er die Nebenkosten- abrechnungen für 2006 und 2007 erst nach mehrfachen Aufforderungen ver- spätet entrichtet. 4 Der Beklagte hat der Kündigung widersprochen. Die Klägerin hat darauf- hin Räumungsklage erhoben und zugleich Erstattung angefallener außerge- richtlicher Anwaltskosten in Höhe von 84,54 € (für das Mahnschreiben vom 13. August 2008) und von weiteren 603,93 € (für das Kündigungsschreiben vom 5 - 4 - 13. November 2008) - jeweils nebst Zinsen - verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In ihrer hiergegen gerichteten Berufung hat die Klägerin ihre Räumungsklage zusätzlich damit begründet, dass die unterbliebene Zahlung der Prozesskosten aus dem vorangegangenen Räumungsprozess und die ver- späteten Mietzahlungen auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigten. Das Rechtsmittel der Klägerin hatte nur in Höhe von 84,54 € nebst Zinsen Erfolg. Hinsichtlich des Räumungsbegehrens und des Zahlungsverlangens in Höhe von 603,93 € zuzüglich Zinsen hat das Landgericht das Urteil der Vorinstanz bestätigt. Hiergegen wendet sich die Klä- gerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 7 Die unterbliebene Zahlung der im vorangegangenen Räumungsprozess entstandenen Prozesskosten rechtfertige weder eine fristlose Kündigung nach § 543 ZPO noch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Ein Fall des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liege nicht vor, weil es sich bei den geschuldeten Pro- zesskosten nicht um Mietschulden im Sinne dieser Vorschrift handele. Auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB seien nicht erfüllt. Denn der Beklagte habe keine Zahlungen verweigert, sondern sei nur finanziell zum Ausgleich der Prozesskosten nicht in der Lage gewesen. Zudem lasse die ausgebliebene Er- stattung der Prozesskosten nicht erwarten, dass bei Fortsetzung des Mietver- 8 - 5 - hältnisses mietvertragliche Zahlungsverpflichtungen in Zukunft nicht erfüllt wür- den, zumal die Miete von der ARGE entrichtet werde. 9 Ein Grund für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liege ebenfalls nicht vor. Die Verpflichtung zur Erstattung von Prozesskosten aus einem vorangegangenen Räumungsstreit stelle keine von der genannten Bestimmung erfasste Vertragspflicht aus dem Mietverhältnis dar. Auf den Miet- rückstand, der zur fristlosen Kündigung vom Dezember 2006 geführt habe, dür- fe nicht abgestellt werden. Denn diese Vertragsverletzung habe mit der Beglei- chung der Miete innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geendet. Mit dem Nachholrecht des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sei es nicht vereinbar, wenn die unterbliebene Begleichung der Prozesskosten aus einem für erledigt erklärten Rechtsstreit als ausreichender Grund für eine anschließende ordentliche Kün- digung anzusehen sei. Die genannte Regelung diene dem Schutz des Mieters von Wohnraum vor fristlosen Kündigungen. Diesem Schutzzweck würde nicht ausreichend Genüge getan, wenn allein die unterbliebene Bezahlung der Kos- ten aus einem erledigten Räumungsprozess wiederum eine neue Kündigung rechtfertigte. Hierbei dürfe auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die fällige Forderung im Sinne des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Schutz des Mieters oft- mals durch Dritte (hier durch die ARGE) ausgeglichen werde. Die zweimalige unpünktliche Zahlung der Miete und die verspätete Be- gleichung der Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2006 und 2007 reich- ten ebenfalls nicht für eine fristlose Kündigung im Sinne des § 543 BGB oder für eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB aus. Eine lediglich gelegentliche und damit nicht nachhaltige Zahlungsunpünktlichkeit führe nicht zu einer - in § 543 Abs. 1 BGB vorausgesetzten - Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Die Fristüberschreitungen seien zudem überwiegend von kurzer Dauer gewe- sen. Weiter müsse berücksichtigt werden, dass die unpünktlichen Zahlungen durch die ARGE erfolgt seien. Schließlich sei auch eine nach § 543 Abs. 3 BGB 10 - 6 - erforderliche Abmahnung nicht erfolgt. Das geschilderte Zahlungsverhalten rei- che auch nicht aus, um ein berechtigtes Interesse der Klägerin an einer ordent- lichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu begründen, zumal es insoweit an einer Abmahnung fehle. 11 Da die mit Anwaltsschreiben vom 13. November 2008 ausgesprochene Kündigung unwirksam sei, könne die Klägerin auch nicht die hierdurch veran- lassten Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 603,93 € erstattet verlangen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision der Klägerin ist daher zurückzuweisen. 12 Soweit das Berufungsgericht der Klägerin im Hinblick auf die verspäteten Mietzahlungen in den Monaten März und August 2008 sowie wegen des verzö- gerten Ausgleichs der Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 (47,35 € bzw. 52,34 €) ein Recht zur außerordent- lichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB und zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie wendet sich lediglich gegen die Beur- teilung des Berufungsgerichts, die unterbliebene Bezahlung der im früheren Räumungsprozess angefallenen und vom Beklagten zu tragenden Prozesskos- ten rechtfertige weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses. 13 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 13. November 2008 ausgesprochene ordentliche (fristgemäße) Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) auch insoweit für unwirksam erachtet, als sie auf die unterbliebene 14 - 7 - Zahlung im vorangegangenen Räumungsstreit angefallener Prozesskosten ge- stützt wird. Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines in der Berufungsbegründung vom 23. Juni 2009 aus diesem Sachverhalt abgeleiteten wichtigen Grundes für eine außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) verneint. 15 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht un- erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gege- ben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät (vgl. Se- natsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, Tz. 9; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, Tz. 14; vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, unter B II 1). Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB eröffnet (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO). 2. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall nicht erfüllt. Der Beklagte war zwar zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vom 13. November 2008 mit einem - die Miete für zwei Monate weit übersteigenden - Betrag in Hö- he von 2.137,38 € in Verzug geraten. Die Verbindlichkeit des Beklagten resul- tiert aber nicht aus unvollständigen oder ausgebliebenen Mietzahlungen. Sie ist 16 - 8 - vielmehr darauf zurückzuführen, dass der Beklagte die vom ihm aufgrund des vorangegangenen Räumungsprozesses zu tragenden Verfahrenskosten von ursprünglich 1.620,66 € nicht beglichen und sich diese Verbindlichkeit zum 13. November 2008 um Vollstreckungskosten und Zinsen auf insgesamt 2.137,38 € erhöht hat. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, rechtfertigt der unterbliebene Ausgleich dieser Forderung unter den gegebenen Umständen keine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. a) Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht ein be- rechtigtes Interesse des Vermieters an einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Sie setzt damit die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden Haupt- oder Nebenpflicht voraus (vgl. hierzu Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 32; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 573 Rdnr. 13 i.V.m. § 535 Rdnr. 70 - 86; MünchKommBGB/ Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 52 f.; Bamberger/Roth/Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 20; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 9; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl. § 573 BGB Rdnr. 11; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 10, 11; Schmid/Gahn, Mietrecht, § 573 BGB Rdnr. 15). Anders als das Berufungsgericht meint, scheitert die Kündigung der Klägerin vom 13. November 2008 jedoch nicht bereits daran, dass die unter- bliebene Bezahlung der im zwischenzeitlich erledigten Räumungsrechtsstreit entstandenen Prozesskosten nicht als mietvertragliche Pflichtverletzung zu wer- ten sei. 17 (1) Die vorliegende Fallgestaltung ist - soweit ersichtlich - bislang in Rechtsprechung und in Literatur nicht näher erörtert worden. Instanzrechtspre- chung und Schrifttum haben sich aber mit der vergleichbaren Fragestellung be- fasst, ob die unterbliebene Erstattung der im früheren Räumungsprozess ange- 18 - 9 - fallenen und vom Mieter aufgrund eines Prozessvergleichs zu tragenden Ver- fahrenskosten eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellt (vgl. hierzu LG Duisburg, WuM 1992, 189 f.). Diese Problematik wird unterschiedlich beur- teilt. Während das Landgericht Duisburg und ihm folgend Staudinger/Rolfs (aaO, Rdnr. 36) in einem solchen Verhalten regelmäßig keine Verletzung miet- vertraglicher Pflichten sehen, hält Häublein in diesen Fällen den Anwendungs- bereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, hilfsweise der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB, für eröffnet (MünchKommBGB, aaO, Rdnr. 57 i.V.m. Fn. 9). (2) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Wenn - wie hier - die vom Beklagten zu tilgende Verbindlichkeit dadurch entstanden ist, dass er mit seiner Mietzahlungspflicht in Verzug geriet und hierdurch die Klägerin zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses und anschließend zur Erhebung einer Räumungsklage veranlasste, so sind die dabei angefallenen Prozesskosten Teil des durch die unterbliebenen Mietzahlungen verursachten Verzugsschadens (§ 280 Abs. 2, § 286 BGB; vgl. hierzu auch Blank/Börstinghaus, aaO, § 569 Rdnr. 51). Die Verpflichtung zur Tragung der durch den Räumungsprozess verursachten Kosten steht damit in innerem Zu- sammenhang mit dem Mietverhältnis. Die - zwischenzeitlich behobene - Verlet- zung der Mietzahlungspflicht setzt sich in der unterbliebenen Erstattung der im früheren Räumungsverfahren entstandenen Prozesskosten fort. Stellte man mit der Revisionserwiderung ausschließlich darauf ab, dass die rechtlichen Folgen des Verzugs in einer gesetzlichen Bestimmung (§ 286 BGB) und nicht im Miet- vertrag selbst geregelt sind, würde man den aufgezeigten rechtlichen und tat- sächlichen Zusammenhang zwischen Mietzahlungspflicht und Verzugsfolgen außer Acht lassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt ohne zwingenden Grund in Teilaspekte aufspalten (vgl. auch Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 32, der Verstöße gegen gesetzliche Bestimmungen zu den von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfassten Pflichtverletzungen zählt). Die innere Verknüpfung 19 - 10 - zwischen Hauptverbindlichkeit und hierauf zu zahlenden Zinsen und Kosten wird letztlich auch durch die allgemeine Vorschrift des § 367 Abs. 1 BGB bestä- tigt, die solche Verbindlichkeiten zu einer einheitlichen Schuld ("ganze Schuld") zusammenfasst. Dass die Kostentragungspflicht des Beklagten nicht nur auf § 280 Abs. 2, § 286 BGB, sondern auch auf einer gerichtlichen Kostenentschei- dung nach § 91a ZPO beruht, ändert an deren Einordnung als mietvertragliche Pflicht ebenfalls nichts. Denn ein prozessualer Kostenerstattungsanspruch ver- drängt einen materiell-rechtlichen Anspruch auf Kostenersatz nicht (vgl. etwa Zöller/Herget, ZPO, 28. Aufl., Vor § 91 Rdnr. 11 m.w.N). b) Gleichwohl ist dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass der un- terbliebene Ausgleich der Prozesskosten unter Abwägung der Gesamtumstän- de keine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Abs. 1 BGB recht- fertigt. Die Beurteilung, ob die Pflichtverletzung des Beklagten die Erheblich- keitsschwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erreicht und damit ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB begründet, darf - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht losgelöst von der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Aus- druck gekommenen Wertung des Gesetzgebers erfolgen. 20 (1) Nach dem Willen des Gesetzgebers soll eine auf einen Zahlungsver- zug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Ent- schädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Mit dieser Son- derregelung verfolgt der Gesetzgeber das im allgemeinen Interesse liegende Ziel, eine Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter zu vermeiden (vgl. BT- 21 - 11 - Drs. 14/4553, S. 64). Um den Sozialhilfebehörden ein hierauf gerichtetes Tätig- werden zu erleichtern, hat er die schon in der Vorgängerregelung des § 554 Abs. 2 BGB aF vorgesehene Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung um einen Monat verlängert (BT-Drs. 14/4553, aaO). 22 (2) Mit dieser Intention des Gesetzgebers wäre es nicht zu vereinbaren, wenn zwar eine berechtigte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters nachträglich un- wirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhält- nis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der La- ge ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen. Denn der Gesetzgeber hat die Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nur von dem Ausgleich der Mietrück- stände und der Zahlung der fälligen Nutzungsentschädigung, nicht aber darüber hinaus von der Bezahlung angefallener Verzugszinsen oder Prozesskosten ab- hängig gemacht (vgl. hierzu etwa MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 569 Rdnr. 31 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 569 Rdnr. 19; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 569 BGB Rdnr. 38; Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 48 m.w.N.; LG Ber- lin, MDR 1989, 357; vgl. ferner Staudinger/Emmerich, aaO, § 569 Rdnr. 42 m.w.N., sowie - für Verzugszinsen - LG Berlin, ZMR 1989, 94). Hierdurch hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass aus seiner Sicht dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auch dann zuzumuten ist, wenn seine im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug entstandenen sonstigen Forde- rungen nicht oder nicht in voller Höhe befriedigt werden. Dieser gesetzgeberi- schen Wertung muss bei der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse zur Kündigung im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB vorliegt, oder ob eine Pflichtverlet- zung des Mieters als nicht unerheblich einzustufen ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), - 12 - Rechnung getragen werden. Denn andernfalls würde das vom Gesetzgeber anstrebte Ziel, einer Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter entgegen zu wirken, unterlaufen. 23 (3) Ein wirtschaftlich nicht leistungsfähiger Mieter, der zur Herbeiführung der Unwirksamkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses auf das Eingreifen der Sozialhilfebehörden angewiesen ist, wird in den meisten Fällen nicht in der Lage sein, die im Räu- mungsprozess angefallenen Kosten zu tragen. Die Sozialhilfebehörden werden diese Verbindlichkeiten regelmäßig ebenfalls nicht begleichen, weil der Gesetz- geber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur vom Ausgleich der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung abhängig macht. Wenn man dem Vermieter in dieser Situation das Recht zuge- steht, allein wegen der offenen Prozesskosten das Mietverhältnis ordentlich oder erneut außerordentlich zu kündigen, würde ihm hierdurch die Möglichkeit eröffnet, die vom Gesetzgeber zur Vermeidung der Obdachlosigkeit des Mieters getroffenen Vorkehrungen zu umgehen und die Auflösung des Mietverhältnis- ses ausschließlich aus Gründen zu erreichen, die der Gesetzgeber nur für ein- geschränkt schutzwürdig erachtet hat. (4) Einer Berücksichtigung der mit der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB verfolgten Intention des Gesetzgebers steht auch nicht die Recht- sprechung des Senats zur Unanwendbarkeit dieser Bestimmung auf eine or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen. Der Senat hat mit Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250, unter II 2) entschieden, dass in den Fällen, in denen ein Ver- mieter ein Wohnraummietverhältnis nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfs- weise auch fristgemäß nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigt, der nach- 24 - 13 - trägliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht aber oh- ne weiteres auch die daneben ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Vorlie- gend steht aber nicht die Gleichbehandlung einer ordentlichen Kündigung mit einer außerordentlichen Kündigung bei nachträglicher Befriedigung des Vermie- ters innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB in Frage, sondern die hiervon zu unterscheidende Konstellation, ob ein nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB fortgesetztes Mietverhältnis durch eine erneute Kündigung beendet werden kann, die allein auf Zahlungsrückstände gestützt wird, deren Begleichung der Gesetzgeber gerade nicht zur Bedingung für die zuvor erfolgte Fortführung des Mietverhältnisses gemacht hat (vgl. hierzu auch LG Berlin, GE 1994, 399, 401 für den Fall einer ordentlichen Kündigung, die nach Unwirksamwerden einer außerordentlichen Kündigung ausgesprochen und ebenfalls auf den - zwi- schenzeitlich geheilten - Zahlungsverzug gestützt worden ist). (5) In Anbetracht der aufgezeigten Zielsetzungen und Wertungen des Gesetzgebers kommt dem unterbliebenen Ausgleich der im erledigten Räu- mungsstreit entstandenen, zum Zeitpunkt der Kündigung auf 2.137,38 € ange- wachsenen Prozesskostenforderung nicht das erforderliche Gewicht für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Die in der ausgebliebenen Zahlung der Rechtsverfolgungs- und Zwangsvoll- streckungskosten liegende Pflichtverletzung übersteigt unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage und der vom Gesetzgeber anerkannten Schutzbedürftigkeit des auf staatliche Transferleistungen angewiesenen Mieters nicht die Schwelle einer unerheblichen Pflichtverletzung. Aus denselben Grün- den fehlt es an einem berechtigten Interesse für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB. 25 - 14 - 3. Diese Erwägungen gelten in gleicher Weise auch für den von der Klä- gerin in der Berufungsbegründung vom 23. Juni 2009 angeführten Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Denn angesichts der aufgezeigten gesetzgeberischen Zielsetzungen und Wertungen macht der Um- stand, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht in der Lage ist, die Prozesskos- ten des früheren Räumungsrechtsstreits zu tragen, die Fortsetzung des Miet- verhältnisses für den Vermieter nicht unzumutbar. Infolge der Übernahme der Mietverbindlichkeiten durch die ARGE ist der Vermieter hinreichend vor weite- ren Zahlungsausfällen geschützt. Auf die zusätzlich vom Berufungsgericht an- gestellten Überlegungen, wonach im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB zwischen einer (bloßen) Zahlungsunfähigkeit des Mieters und einer Zahlungsverweige- rung zu unterscheiden sei, kommt es daher nicht an. Da ein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht vorliegt, kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin in der Berufungsbegründung zusätzlich eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hat oder ob ihre zu § 543 Abs. 1 BGB angestellten Erwägungen lediglich zur Un- termauerung einer Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die- nen sollten. Keiner Klärung bedarf auch die Frage, ob die allgemeine Regelung des § 314 Abs. 3 BGB, wonach eine Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund aus- zusprechen ist, auch auf außerordentliche Kündigungen eines Wohnraummiet- verhältnisses anzuwenden ist (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, NZM 2009, 314, Tz. 17; bejaht für Gewerberaummiet- verhältnisse vom XII. Zivilsenat, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05, NJW- RR 2007, 886, Tz. 21). 26 4. Da die mit Anwaltsschreiben vom 13. November 2008 ausgesproche- ne Kündigung unwirksam ist, ist der Beklagte auch nicht nach § 280 Abs. 1, 27 - 15 - Abs. 2, §§ 286, 288 Abs. 4, § 249 Abs. 1 BGB zur Zahlung der hierdurch veran- lassten Anwaltskosten in Höhe von 603,93 € verpflichtet. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Lüneburg, Entscheidung vom 30.04.2009 - 12 C 636/08 - LG Lüneburg, Entscheidung vom 16.09.2009 - 6 S 62/09 -

§ 556

BGH VIII ZR 238/1109.05.2012 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 346/08 Verkündet am: 16. September 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen. BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Dezember 2008 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers er- kannt ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in D. . Der Kläger macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 geltend. 1 Der Kläger hat Zahlung von 3.385,90 € nebst Zinsen begehrt. Das Amts- gericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zah- 2 - 3 - lung von 3.164,38 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des Amtsgerichts insoweit abgeändert und die Klage abgewiesen, als die Beklagten zu mehr als 2.355,10 € nebst Zinsen verurteilt worden sind. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Die Klage sei in Höhe des auf die Position "Versicherung" entfallenden Betrages von insgesamt 809,28 € unbegründet, weil die Abrechnungen des Klägers insoweit mangels Aufschlüsselung der unterschiedlichen Versicherungsarten formell unwirksam seien. Eine Aufgliederung sei erforderlich, damit sich der Mieter Gedanken zur Umlagefähigkeit und Plausibilität der Höhe der einzelnen Kosten machen kön- ne. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die streitigen Betriebskostenabrech- nungen der Unterteilung der Anlage 3 zu § 27 II. BV entsprächen. Da die Be- triebskostenabrechnungen des Klägers bezüglich der Position Versicherung schon wegen unzureichender Aufschlüsselung formell unwirksam seien, kom- me es auf die fehlende Nachvollziehbarkeit der Position Versicherung, soweit sie auch das Nachbarhaus betreffe, nicht mehr an. 4 - 4 - II. 5 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Zahlung restlicher 809,28 € aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts genügt es, nach den Betriebskostenarten zu differenzieren, die jeweils unter einer Ziffer im Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV oder in § 2 BetrKV zu- sammengefasst sind. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsicht- nahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen nicht überspannt werden (Senatsurteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, unter I 2 a aa). 6 Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten - wie hier die Kosten für Sach- und Haftpflichtpflichtversicherung - in einer Summe zu- sammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzel- beträge anzugeben (vgl. Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19, zur Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Abwasser in einer Position). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es auch unschädlich, dass der Kläger diese Kostenposition nur allgemein als "Ver- sicherung" bezeichnet und nicht ausdrücklich die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV und § 2 Nr. 13 BetrKV genannte Bezeichnung "Kosten der Sach- und 7 - 5 - Haftpflichtversicherung" verwendet hat. Eine Kontrolle der Kostenposition "Ver- sicherung" daraufhin, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflicht- versicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Versicherungsarten verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermögli- chen; hierfür steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung. III. Das Berufungsurteil kann deshalb, soweit zum Nachteil des Klägers er- kannt worden ist, mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung, soweit die Position Versicherung auch das Nachbarhaus betrifft, offen gelassen hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 8 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.10.2007 - 230 C 9555/06 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.12.2008 - 21 S 496/07 -

BGH VIII ZR 226/0908.06.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 238/11 Verkündet am: 9. Mai 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (im Anschluss an BVerfG, NJW 1992, 105, 106 zu § 564a BGB aF; BGH, Urteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 Rn. 13 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 13). b) § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verwehrt es dem Vermieter nicht, auch Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu berücksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammen- hangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses ergibt. c) Auch bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts kann ein dem Kündi- gungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "artverwandtes" Interesse vorhanden sein. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 9. Juni 2011 wird zurückgewie- sen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hatte vom ursprünglichen Kläger, dem Gesamtverband der Evangelischen Kirchengemeinden in D. , im Jahr 1999 eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Zwei-Zimmer-Wohnung in D. angemietet. Im Verlauf des Rechtsstreits ist der Gesamtverband mit Wirkung zum 31. Mai 2010 aufgehoben worden; an dessen Stelle ist der nunmehrige Kläger, der Evangelische Kirchenkreis D. , getreten. Mit Schreiben vom 23. Januar 2009 kündigte der Rechtsvorgänger des Klägers das Mietverhältnis ordentlich. Dabei machte er geltend, das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unter- bringung der von der Diakonie in D. e.V. betriebenen Beratungsstelle 1 2 - 3 - für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen zu benötigen. Der Beklagte hat das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB bestrit- ten. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage des Rechtsvorgängers des Klägers stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klagabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Das Kündigungsschreiben vom 23. Januar 2009 genüge den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Die Kündigung sei auch berechtigt. Denn der Kläger benötige den Wohnraum zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben und habe daher ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) an der Beendi- gung des Mietverhältnisses. Beim Kläger handele es sich um eine öffentlich- rechtliche Körperschaft, zu deren Aufgaben die Durchsetzung der mit der Kün- digung verfolgten Ziele gehöre. Die vom Kläger beabsichtigte Nutzung der Räumlichkeiten für eine Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfra- gen in der Altstadt überwiege das Interesse des Beklagten am Fortbestand des Mietverhältnisses. Es sei gerichtsbekannt, dass in diesem Stadtteil wegen der 3 4 5 6 - 4 - zum Teil problematischen Sozialstruktur Bedarf für ein entsprechendes Bera- tungszentrum bestehe. Dem berechtigten Interesse des Klägers an der Beendigung des Miet- verhältnisses stehe auch nicht entgegen, dass er die geplante Beratungsstelle nicht selbst unterhalten werde, sondern das Gebäude der Diakonie D. e.V. zum Betrieb der Beratungsstelle überlassen wolle. Die Diakonie D. e. V. sei nämlich in die Evangelische Kirche im R. eingegliedert, zu der auch der Kläger als Dachverband der 24 Kirchengemeinden D. gehö- re. Damit sei die rechtliche Situation mit der in § 573 Abs. 2 BGB eigens gere- gelten Eigenbedarfskündigung vergleichbar. Die genannte Vorschrift belege, dass ein berechtigtes Interesse an der Kündigung auch darin liegen könnte, dass die Mietwohnung von einer dem Vermieter nahestehenden Person benö- tigt werde. Diese Wertung lasse sich auch auf den vorliegenden Fall übertra- gen, in der die Umsetzung des verfolgten öffentlichen Interesses durch eine dem Vermieter "nahestehende" juristische Person erfolgen solle. Es könne letztlich keinen Unterschied machen, ob das beabsichtigte kirchliche Bera- tungszentrum vom Kläger selbst oder von einer anderen juristischen Person betrieben werde, die ebenfalls zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im R. gehöre. Jedes andere Verständnis würde dazu führen, dass die Einrichtung einer - gewichtige öffentliche Interessen erfüllenden - Beratungs- stelle vereitelt würde. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision des Beklagten ist daher zurückzuweisen. Der Kläger hat nach § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf Räumung der vom Beklagten angemiete- 7 8 - 5 - ten Wohnung, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 23. Januar 2009 beendet worden. 1. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen genügt das Kündigungsschreiben vom 23. Januar 2009 den Begründungserfordernis- sen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 2. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht nicht das Vorliegen eines Kündigungsgrunds nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ("Eigen- bedarf") bejaht, sondern die Berechtigung des Klägers (bzw. seines Rechtsvor- gängers) zur ordentlichen Kündigung ausschließlich am Maßstab des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB geprüft. Dabei hat es rechtsfehlerfrei ein - von dieser Be- stimmung vorausgesetztes - berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendi- gung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten bejaht. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur darauf über- prüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 Rn. 11 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 11, jeweils mwN). Die Ausführungen des Beru- fungsgerichts halten einer Prüfung anhand dieses Maßstabs stand. a) Nach den vom Berufungsgericht getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen ist der Kläger - wie auch sein Rechtsvorgänger - als Dachverband der D. Kirchengemeinden eine Körperschaft des öf- fentlichen Rechts. Die Revision zieht auch nicht in Zweifel, dass ein berechtig- tes Interesse des Klägers an der Auflösung des Mietvertrags anzuerkennen 9 10 11 - 6 - wäre, wenn er selbst Träger der diakonischen Beratungsstelle wäre, für deren Unterbringung die Räumlichkeiten benötigt werden. Sie meint aber, ein solches Interesse sei ausgeschlossen, wenn - wie hier - die Beratungsstelle nicht vom Kläger selbst, sondern von einer rechtlich selbständigen juristischen Person wie der Diakonie D. e.V. betrieben werde. Der Kläger könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf dieses Dritten berufen. b) Diese Ansicht teilt der Senat nicht. Es ist seit langem anerkannt, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an de- ren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (vgl. BayObLG, NJW 1981, 580, 582 ff.; OLG Frankfurt am Main, NJW 1981, 1277 f. mwN; LG Hamburg, NJW-RR 1991, 649 mwN; LG Flensburg, ZMR 2001, 711; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 BGB Rn. 202). Teilweise wird aller- dings verlangt, dass die juristische Person des öffentlichen Rechts die von ihr vermietete Wohnung zur Erfüllung eigener öffentlich-rechtlicher Aufgaben oder jedenfalls zur Wahrung solcher öffentlich-rechtlicher Drittinteressen benötigt, zu deren Durchsetzung sie rechtlich verpflichtet ist (so LG Kiel, WuM 1992, 129 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 14; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. September 2010, § 573 Rn. 195). Diese Sichtweise, die Drittinteressen nur bei einer rechtlichen Verpflich- tung des Vermieters zu deren Wahrnehmung berücksichtigen will, verengt den Anwendungsbereich des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen. Sie lässt außer Acht, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichgewichtig ist mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (vgl. BVerfG, NJW 1992, 105, 106 zu § 564a BGB aF; Se- natsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, und VIII ZR 113/06, jeweils aaO 12 13 - 7 - Rn. 13). Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es allein darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (BayObLG, aaO, S. 582 mwN zu § 564b BGB aF). Wie der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB belegt, kann sich ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Auflösung des Mietverhältnisses aber nicht nur aus rechtlichen Beziehungen zu anderen Personen, sondern auch aus familiären oder wirt- schaftlichen Beziehungen ergeben. In dieser Regelung wird der Wohnbedarf von Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen des Vermieters dem Bedarf des Vermieters gleichge- setzt. Es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, bei § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einen strengeren Maßstab anzulegen und Drittinteressen nur dann dem Vermieter als eigenes Interesse zuzuordnen, wenn dieser rechtlich verpflichtet ist, auch solche Fremdinteressen zu wahren. Die genannte Vorschrift verwehrt es dem Vermieter daher nicht, auch Umstände aus dem Interessenbereich drit- ter Personen insoweit zu berücksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt (BayObLG, aaO). Diese Grundsätze gelten - anders als das Landgericht Kiel (aaO) meint, das die vom Bayerischen Obersten Landesgericht angestellten Erwägungen missverstanden hat - nicht nur für private Vermieter, sondern auch für juristische Personen des öffentlichen Rechts. Auch bei diesen kann ein dem Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "artverwandtes" Interesse vor- handen sein (AG Göppingen, WuM 1979, 122 f. mwN; vgl. auch BayObLG, aaO). c) Gemessen an diesen Maßstäben dient die ausgesprochene Kündi- gung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht nur der Verwirklichung 14 15 - 8 - fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers. Entscheidend ist, dass sowohl der Kläger als auch die Betreiberin der Beratungsstelle, die Diakonie D. e.V., zum Gesamtkomplex der Evan- gelischen Kirche im R. gehören und im gleichen örtlichen Wirkungs- kreis, nämlich in D. , kirchliche Aufgaben wahrnehmen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts führt die Diakonie D. e.V. für die D. Kirchengemeinden diakonische Aufgaben - darunter auch die Unterhaltung von Beratungsstellen - durch. Es handelt sich damit bei ihr um eine juristische Person, die - wie das Berufungs- gericht zutreffend ausgeführt hat - dem Kläger "nahesteht". Diese Zusammen- hänge begründen nicht nur ein - im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB un- beachtliches - Drittinteresse an der Erlangung geeigneter Räumlichkeiten für eine Beratungsstelle in der D. Altstadt, sondern vielmehr ein eigenes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 21.04.2010 - 35 C 14555/09 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 09.06.2011 - 21 S 190/10 -

BGH VIII ZR 70/0917.03.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 226/09 Verkündet am: 8. Juni 2011 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3 Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten Zustand unrentablen und nicht oder nur unter erheblichem Preisabschlag verkäuflichen Immobilie. BGH, Urteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Juni 2011 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 23. Juli 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 26. August 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 mietete im Jahr 1953 - zusammen mit ihrem inzwi- schen verstorbenen Ehemann - von einem volkseigenen Betrieb der ehemali- gen DDR ein dem Rechtsvorgänger der Kläger gehörendes, unter staatlicher Verwaltung stehendes Einfamilienhaus in K. . Nach der Beendigung der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 traten die Kläger in un- 1 - 3 - geteilter Erbengemeinschaft nach dem ehemaligen Eigentümer in das Mietver- hältnis ein. Mit Schreiben vom 16. Juli 2007 sowie nochmals mit der Klageschrift er- klärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung, sie beabsichtigten, das verlustbringende Mietobjekt zum Zweck der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu veräußern; da- ran seien sie durch den Fortbestand des Mietverhältnisses gehindert. Die Be- klagte zu 2 wird von den Klägern als Mitbesitzerin auf Räumung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Be- rufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zu, weil die von ihnen erklärte Verwertungskündigung das Mietverhältnis der Par- teien nicht beendet habe. Es sei nicht ersichtlich, dass die Kläger bei Fortbe- stand des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würden. 2 3 4 5 6 - 4 - Grundsätzlich sei ein erheblicher Nachteil zu bejahen, wenn der Vermie- ter das Haus in vermietetem Zustand überhaupt nicht oder nur wirtschaftlich unangemessen verwerten könne, so dass ein Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheine und der Kündigungsschutz des Mietverhältnisses damit zu einem faktischen Verkaufshindernis werde. Ein derartiger Nachteil liege aber nicht vor. Nachdem die Erben das Objekt in vermietetem Zustand erworben hätten, sei Bezugspunkt für die Vergleichsrechnung nicht der absolute Vorteil, der den Er- ben bei Veräußerung in unvermietetem Zustand entstehen würde, sondern ihre Vermögenslage zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung. Insoweit sei nicht auf den Zeitpunkt des Erbfalls, sondern auf die Aufhebung der staatlichen Ver- fügungsbefugnis Ende 1992 abzustellen, durch die die Kläger erst tatsächlich in die Vermieterstellung eingetreten seien. Dass das Grundstück nach dem Vorbringen der Kläger zwölf Jahre lang nur Verluste eingebracht habe, genüge für die Darlegung eines erheblichen Nachteils im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht. Dem Grundstück habe von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert angehaftet. Die Kläger seien auch schon bei dem tatsächlichen Eintritt in das Mietverhältnis am 1. Januar 1993 hoch betagt gewesen; auch damals sei das Grundstück be- reits unrentabel gewesen. Dem Beweisantritt der Kläger zur Unverkäuflichkeit des Grundstücks im vermieteten Zustand sei nicht nachzugehen. Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass als Renditeobjekt ungeeignete Wohnungen nur im unvermieteten Zustand verkäuflich seien, existiere nicht. Eine Existenzbedrohung durch die Unterhal- tung der Immobilie sei gleichfalls nicht dargetan. 7 8 9 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von den Klägern ausgesprochenen Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nicht verneint werden. Ein Räumungsanspruch kann auch gegenüber der Be- klagten zu 2 bestehen, weil diese nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu le- genden Sachvortrag der Kläger Mitbesitzerin der Wohnung ist. 1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegan- gen, dass die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbe- stand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB entsteht, vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verblei- ben, vorzunehmen ist. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hin- tergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nach- teile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, NZM 2009, 234 Rn. 14 unter Bezugnahme auf BVerfGE 84, 382, 385; 89, 1, 6 ff.; 79, 283, 290). 10 11 - 6 - 2. Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmende Abwä- gung zwischen dem Verwertungsinteresse des Eigentümers und dem Be- standsinteresse des Mieters obliegt dem Tatrichter. Dessen Beurteilung kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden, ob das Beru- fungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 15). Dem Berufungsgericht sind, wie die Revision zu Recht geltend macht, in dieser Hinsicht Rechtsfehler unter- laufen. a) Die Annahme des Berufungsgerichts, ein erheblicher Nachteil der Klä- ger sei hier schon deshalb zu verneinen, weil sie das Grundstück in einem schlechten und unrentablen Zustand erworben und eine seither eingetretene wesentliche Verschlechterung nicht dargetan hätten, ist sachwidrig und lässt wesentliche Umstände des Sachverhalts unberücksichtigt. aa) Entgegen der vom Berufungsgericht unter Verweis auf eine Ent- scheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart (GE 2006, 323, 324) vertretenen Meinung ist ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht schon deshalb zu verneinen, weil der Vermieter das vermietete Grundstück im Erbgang erworben hat und sich der Verkehrswert des Objekts seither nicht ver- schlechtert hat. Mit dieser Sichtweise verkürzt das Berufungsgericht die erfor- derliche Abwägung und Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls auf den singulären Aspekt, ob seit dem Erwerb des Objekts durch den jetzigen Vermieter eine Verschlechterung des Verkehrswertes oder der Rentabilität ein- getreten ist. Dabei übersieht das Berufungsgericht, dass weder der Rechtsvorgänger der Kläger, von dem diese das Grundstück im Erbgang erworben haben, noch die Kläger selbst das Grundstück vermietet haben. Vielmehr ist die Vermietung 12 13 14 15 - 7 - durch einen volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR während der Zeit der staatlichen Verwaltung des Grundstücks erfolgt, worauf die Kläger ebenso we- nig Einfluss hatten wie auf die Fortdauer der staatlichen Verwaltung bis zum Ablauf des Jahres 1992. Auch deshalb ist die Argumentation des Berufungsge- richts, es sei maßgeblich auf den Wert des Grundstücks im vermieteten Zu- stand abzustellen, weil es bereits im Zeitpunkt des Erbfalls vermietet gewesen sei, verfehlt. bb) Mit der Erwägung des Berufungsgerichts, bezüglich der Frage des erheblichen Nachteils sei maßgeblich auf den schlechten Zustand und geringen Verkehrswert des vermieteten Grundstücks im Zeitpunkt der Beendigung der staatlichen Verwaltung abzustellen, der sich seither nicht noch weiter ver- schlechtert habe, kann ein Vorrang des Bestandsinteresses der Beklagten ge- genüber dem Verwertungsinteresse der Kläger nicht begründet werden; die Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen - wie den Klägern - an den bei der Aufhebung der staatlichen Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, auch dauerhaft Verluste ohne eine Verwer- tungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) nicht vereinbar. Zutreffend weist die Revision in diesem Zusam- menhang darauf hin, dass der Gesetzgeber den Interessen der Mieter ehemals staatlich verwalteter Wohnungen dadurch Rechnung getragen hat, dass bis zum 30. April 2004 eine Berufung des Vermieters auf berechtigte Interessen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgeschlossen und somit eine Verwertungs- kündigung nicht möglich war (vgl. Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB in der bis zum 30. April 2004 gültigen Fassung). b) Zu Recht rügt die Revision ferner, dass das Berufungsgericht das Vorbringen der Kläger zur Unverkäuflichkeit des Grundstücks in vermietetem 16 17 - 8 - Zustand für unsubstantiiert gehalten hat. Die Kläger hatten sich keineswegs pauschal auf eine generelle Unverkäuflichkeit des Grundstücks berufen, son- dern substantiiert und unter Beweisantritt vorgetragen, dass als Käufer für das Einfamilienhaus von seinem Zuschnitt her nur ein "Normalverdiener" in Betracht komme, der es selbst nutzen wolle. Ein solcher Kaufinteressent müsse aber für die Verwirklichung einer Eigenbedarfskündigung mehrere Jahre einkalkulieren und werde deshalb vom Kauf Abstand nehmen, so dass das Objekt - jedenfalls auf absehbare Zeit - praktisch unverkäuflich sei. Hierüber durfte sich das Beru- fungsgericht nicht mit generalisierenden Überlegungen zur grundsätzlichen Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung eines potentiellen Erwerbers hinweg- setzen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur En- dentscheidung reif und deshalb an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird zu der von den Klägern be- haupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei ei- nem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Beklagten zu 1 gel- tend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen ha- 18 - 9 - ben. Bei der Zurückverweisung macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 09.10.2008 - 24 C 264/08 - LG Potsdam, Entscheidung vom 23.07.2009 - 11 S 230/08 -

BGH VIII ZR 62/0821.01.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/09 Verkündet am: 17. März 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Satz 1 Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen. BGH, Urteil vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 25. Februar 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 2. September 1978 von einem der Rechtsvorgänger der Klägerin ein Wohnhaus in M. . Nach dem Erwerb des von der Beklagten und deren Mutter bewohnten Anwesens kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 31. Juli 2006 unter Berufung auf Eigenbedarf für sich und ihre beiden Kinder zum 30. April 2007. Zur näheren Begründung ist im Kündigungsschreiben ausgeführt, dass die Klägerin derzeit zur Miete wohne und darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet habe. Das von der Beklagten gemietete Wohnhaus eigne sich sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch 1 - 3 - den Umzug könne die Klägerin die Miete für ihre derzeitige Mietwohnung (1.740 €) und für ihr jetziges Büro (858,40 €) einsparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern. 2 Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe des von der Beklagten ge- mieteten Anwesens begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die Räumungsklage sei abzuweisen, weil die von der Klägerin erklärte Kündigung nicht die Anforderungen des § 573 Absatz 3 BGB erfülle und des- halb unwirksam sei. 4 Die Begründungspflicht in § 573 Abs. 3 BGB solle sicherstellen, dass dem berechtigten Informationsinteresse des Mieters Rechnung getragen werde. Diesem Erfordernis werde der Vermieter nur gerecht, wenn er die dem Eigen- bedarf zugrunde gelegten Tatsachen in dem Kündigungsschreiben zutreffend wiedergebe und die Kündigungsbegründung den behaupteten Bedarf auch nicht dramatisiere. 5 Dies sei bei dem Kündigungsschreiben der Klägerin nicht der Fall, weil es den - unzutreffenden - Eindruck erwecke, bei dem von der Klägerin bisher 6 - 4 - bewohnten Objekt lägen Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Klägerin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt. Zwar dürften die Anforderungen an die Kündigungserklärung nicht überspannt werden, doch müssten die mitgeteilten Tatsachen der Wahrheit entsprechen und dürfe der Bedarf nicht dramatisiert werden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Anwesens ge- mäß § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügt die von der Klägerin erklärte Kündigung den Anforde- rungen des § 573 Abs. 3 BGB. 7 1. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vor- schrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kün- digungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen un- terschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Woh- nung haben, ausreichend (so schon BayObLG, NJW 1981, 2197, 2199 f.; Se- natsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679, Tz. 23). 8 - 5 - 2. Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Klägerin ge- recht. Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass die Klägerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen. Damit hat die Klägerin die Gründe für ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben. 9 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Kündigungserklä- rung der Klägerin nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffen- den Eindruck erwecke, dass sich bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und die Kläge- rin aus diesem Grund besonders auf das an die Beklagte vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob dies, wie das Berufungsgericht meint, der Fall ist und die Klägerin ihren Eigenbedarf insoweit „dramatisiert“ hat, ist für die formelle Wirk- samkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung ohne Bedeutung. Unrichtige Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben können zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unbegründet ist, soweit nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist; sie mö- gen im Einzelfall auch ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter angeführten Eigennutzungswunsches darstellen. Vorliegend ist allerdings nicht einmal erkennbar, inwieweit es für die Beurteilung des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommen könnte, ob sich auch bei ihrer jetzi- gen Mietwohnung das separate Büro im selben Gebäude befindet. Ein etwaiges „Dramatisieren“ der Eigenbedarfssituation hat entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zur Folge, dass es an der nach § 573 Abs. 3 BGB er- forderlichen Begründung fehlt und die Kündigung bereits aus diesem formellen Grund unwirksam ist. 10 - 6 - III. 11 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- be; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf besteht. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 14.07.2007 - 422 C 8920/07 - LG München I, Entscheidung vom 25.02.2009 - 14 S 791/08 -

BGH VIII ZR 127/0811.03.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 62/08 Verkündet am: 21. Januar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 242 Bc a) Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündi- gung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, "jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich", steht einer erneuten Eigen- bedarfskündigung nicht entgegen. b) Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen. BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 15. Januar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit August 1994 Mieterin einer Wohnung des Klägers in B. . Der ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag vom 17. August 1994 wur- de von den Parteien zunächst durch einen Zeitmietvertrag vom 1. September 1999 ersetzt; danach sollte die Mietzeit im August 2004 enden. Am 24. November 2003 vereinbarten die Parteien in einem außergerichtlichen Ver- gleich einen neuen, unbefristeten Mietvertrag. 1 Mit anwaltlichem Schreiben vom 26. November 2004 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31. August 2005. Der Kläger machte mit dieser Kündi- gung Eigenbedarf geltend; er berief sich darauf, seine damals in N. woh- nende Tochter werde mit Ende des Sommersemesters 2005 ihr Studium been- 2 - 3 - den und ihren Lebensmittelpunkt nach B. zurückverlegen. Die Beklagte wi- dersprach der Kündigung. 3 Die vom Kläger erhobene Räumungsklage wurde durch rechtskräftiges Urteil vom 2. November 2005 mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung des Klägers vom 26. November 2004 sei "... jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt ..." rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2006 kündigte der Kläger erneut das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, diesmal zum 30. September 2007. Er machte geltend, er benötige die Wohnung für seine Tochter, die nach Beendi- gung ihres Studiums mit in der Wohnung der Eltern lebe. Die Tochter wolle und solle in einer eigenen Wohnung leben; die jetzigen Wohnverhältnisse in der 2 ½ Zimmer-Wohnung seien für ein gemeinsames Leben zu dritt zu beengt. Da die Beklagte die Wohnung nicht räumte, hat der Kläger Räumungsklage erhoben. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Be- rufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 7 - 4 - 8 Der Kläger habe keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung. Seine Kündigung vom 6. Dezember 2006 habe nicht zur Beendigung des Mietverhält- nisses geführt. Der Kläger sei mit der auf Eigenbedarf für seine Tochter gestütz- ten Kündigung ausgeschlossen. Denn seine auf denselben Eigenbedarfsgrund gestützte vorausgegangene Kündigung sei im Vorprozess als unwirksam ange- sehen worden, und seitdem seien keine erheblichen Änderungen eingetreten. Der zeitlich enge Zusammenhang zwischen der Novation des Mietver- hältnisses im Jahr 2003 und der Geltendmachung des Eigenbedarfs mit der Kündigung vom 6. Dezember 2006 bestehe fort. Dieser auf dem Vertrauens- grundsatz beruhende zeitweilige Ausschluss des Kündigungsrechts des Ver- mieters beruhe darauf, dass er sich zu seinem eigenen Verhalten in Wider- spruch setze, wenn er die Wohnung, nachdem sie zuvor befristet vermietet war, unbefristet vermiete, obwohl er bereits entschlossen sei oder erwäge, die Woh- nung alsbald seiner Tochter zur Verfügung zu stellen. Das beurteile die Kam- mer auch für den Zeitraum von wenig mehr als drei Jahren nicht anders. 9 II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Räumungsklage nicht abgewiesen werden. 10 1. Zutreffend haben die Vordergerichte die Räumungsklage für zulässig gehalten. Die Rechtskraft des im Vorprozess ergangenen klageabweisenden Urteils steht der neuen Klage nicht entgegen (§ 322 Abs. 1 ZPO). 11 Die Rechtskraft eines klageabweisenden Urteils hindert eine neue Klage nicht, wenn die Klage im Vorprozess nicht als (schlechthin) unbegründet, son- dern nur als derzeit unbegründet abgewiesen worden ist, wobei es unschädlich 12 - 5 - ist, wenn dies im Tenor der Entscheidung nicht zum Ausdruck kommt (BVerfG, NJW 2003, 3759, unter II 1 b; aA LG Hamburg, MDR 1978, 847, vgl. auch Schopp, MDR 1979, 57 f.; Stadie, MDR 1978, 798 ff.). So liegt es hier. Das Amtsgericht hat im Vorprozess die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung vom 26. November 2004 sei "... jeden- falls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich" gewesen; der Kläger werde aber "…durch die hier entscheidungserheblichen Umstände nicht auf Dauer an der Selbstnutzung seines Eigentums gehindert", die Durchsetzung dieses Wun- sches werde ihm lediglich vorübergehend versagt. 13 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht der Klage den Erfolg versagt, weil der geltend gemachte Eigenbedarf - Nutzung der Wohnung durch die Tochter - aufgrund des Vorprozesses "verbraucht" sei. Dem kann nicht gefolgt werden. 14 a) Mit der Behauptung, er benötige die Wohnung für seine Tochter, macht der Kläger ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend. 15 b) Er ist mit seiner darauf gestützten Kündigung nicht deshalb ausge- schlossen, weil seine auf denselben Eigenbedarfsgrund gestützte vorangegan- gene Kündigung im Vorprozess als unwirksam angesehen wurde. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der im Arbeitsrecht allgemein anerkannte Grundsatz, wonach eine erneute Kündigung aus demselben Grun- de unwirksam ist, auch im vorliegenden Fall gilt. Für Kündigungen im Arbeits- recht entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts, dass ein Arbeitgeber eine erneute Kündigung nicht erfolgreich auf Kündigungsgründe stützen kann, die er schon zur Begründung einer vorherigen Kündigung erfolg- los vorgebracht hat (BAGE 74, 143, 149 ff.). Diese mit prozessualen Besonder- 16 - 6 - heiten des Kündigungsschutzprozesses begründete Rechtsprechung des Bun- desarbeitsgerichts ist aber auf die vorliegende Fallgestaltung nicht übertragbar. Denn es geht hier nicht - erneut - um das Vorliegen des bereits früher geltend gemachten Kündigungsgrundes, sondern um die Frage, ob (auch) der vom Klä- ger mit Schreiben vom 6. Dezember 2006 zum 30. September 2007 erklärten erneuten Kündigung deshalb der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) entgegensteht, weil der Kläger die Beklagte bei Abschluss des unbefristeten Mietvertrages vom 24. November 2003 nicht darauf hingewiesen hat, dass er die Wohnung alsbald für seine erwachsene Tochter benötigen könnte. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt ist dies zu verneinen. aa) Der Vermieter setzt sich allerdings zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357; LG Münster, NJW-RR 1990, 1354; LG Berlin, NZM 1998, 433 f.; Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Aufl., § 242 Rdnr. 56; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 72 f.; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., IV Rdnr. 75; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 52 f.; in der Begründung teilweise abweichend Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 134). 17 In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird dabei - im Anschluss an einen in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Februar 1989 (BVerfGE 79, 292, 309 f.) enthaltenen Hinweis auf die nach damaliger 18 - 7 - Rechtslage für Zeitmietverträge in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgese- hene Höchstfrist - meist auf eine Frist von fünf Jahren abgestellt, innerhalb de- rer der Vermieter das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen könne (LG Berlin, NZM 1998, 433 f.; LG Ham- burg, NJW-RR 1994, 465 f. und WuM 1993, 50). Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters wird teilweise schon dann bejaht, wenn der bei Ab- schluss des Mietvertrages nicht offenbarte (künftige) Eigenbedarf nur eine Mög- lichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände hät- te in Betracht ziehen können (LG Hamburg, NJW-RR 1994, 465 f.; LG Karlsru- he, WuM 1988, 276; LG Paderborn, WuM 1994, 331; vgl. aber LG Düsseldorf, WuM 1989, 414; auch nach MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rdnr. 73 genügt eine "gewisse Wahrscheinlichkeit des künftigen Eigenbedarfs" nicht; ähnlich Sonnenschein, NJW 1993, 161, 168). bb) Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermie- ter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf - beispielsweise im Hinblick auf heranwachsende Kinder - hinwei- sen muss, bedarf hier keiner abschließenden Entscheidung. Für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entschei- dung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will. Eine vergleichbare Interessenlage, die anlässlich des (dritten) Mietvertrags zwischen den Parteien vom 24. November 2003 einen Hinweis des Klägers auf einen künftigen Eigenbedarf für seine Tochter geboten hätte, bestand hier aber gera- de nicht, denn die Beklagte wohnte zu diesem Zeitpunkt bereits - seit neun Jah- ren - in der Wohnung. Überdies wusste die Beklagte, wie die Revision zutref- fend geltend macht, dass der Kläger eine Tochter hat, für die er die Wohnung gegebenenfalls einmal benötigen könnte. Es hätte deshalb nahe gelegen, dass sich die Klägerin ihrerseits anlässlich der Novation des Mietvertrags nach einem 19 - 8 - noch zu erwartenden Eigenbedarf erkundigte oder gegebenenfalls auf einen vertraglichen Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung im neuen Mietvertrag hinwirkte. Jedenfalls kann unter den hier gegebenen Umständen nicht ange- nommen werden, dass der Kläger mit der streitgegenständlichen Kündigung, die das Mietverhältnis erst zum 30. September 2007 - nach rund 13-jähriger Mietdauer und nach Ablauf von fast vier Jahren seit der Novation des Mietver- trags - beenden sollte, rechtsmissbräuchlich handelte. III. Aus den dargelegten Gründen kann die Entscheidung des Berufungsge- richts mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. Das Berufungsur- teil ist daher auf die Revision des Klägers aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Auffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu dem vom Kläger behaupteten Eigenbedarf und zu der von der Beklagten geltend ge- machten, durch die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eintretenden Här- te (§ 574 Abs. 1 BGB) getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Ver- 20 - 9 - handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 18.07.2007 - 203 C 82/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.01.2008 - 65 S 338/07 -

BGH VIII ZR 145/0728.11.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 127/08 Verkündet am: 11. März 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 577a Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskün- digungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar. BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 14. Zivil- kammer des Landgerichts München I vom 23. April 2008 aufgeho- ben und das Urteil des Amtsgerichts München vom 23. März 2007 abgeändert. Die Klägerinnen werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh- nung J. Straße in M. , be- stehend aus einem Zimmer, Küche, Dusche/WC und Kelleranteil, geräumt an die Beklagte herauszugeben. Den Klägerinnen wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2009 eingeräumt. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerinnen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerinnen sind seit dem 1. August 1999 Mieterinnen einer Woh- nung in M. . Der vormalige Eigentümer des Hauses wandelte am 19. April 2002 das Anwesen in Wohnungs- und Teileigentum um. Die von den Klägerin- 1 - 3 - nen gemietete Wohnung wurde am 25. Juli 2002 von der Beklagten erworben. Diese lebt mit ihrer Familie in der Nachbarwohnung, die ihrem Ehemann gehört. 2 Aufgrund einer Vereinbarung der Parteien vom 19. Januar 2003 wurde von der Zweizimmerwohnung der Klägerinnen ein Zimmer abgetrennt und bau- lich mit der Wohnung des Ehemanns der Beklagten verbunden. Die Klägerin- nen erhielten dafür 10.000 €; außerdem wurde die Miete für die verbleibende Einzimmerwohnung auf 150 € monatlich gesenkt. Ab November 2005 wurde die Wohnung mit Zustimmung jedenfalls der Klägerin zu 1 zumindest auch von dem Au-pair-Mädchen L. G. der Beklagten genutzt, das bis dahin in der Woh- nung der Familie der Beklagten gelebt hatte. Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit den Klägerinnen zum 31. Januar 2007. Zur Begründung führte sie aus, dass sie für die Betreuung und Pflege ihrer beiden sechs und neun Jahre alten Kin- der und ihrer ebenfalls in ihrem Haushalt lebenden 72 Jahre alten pflegebedürf- tigen Schwiegermutter eine Betreuungsperson, derzeit L. G. , benötige und für deren Unterbringung auf die Wohnung angewiesen sei. 3 Die Klägerinnen haben mit ihrer Klage zunächst die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis über den 31. Januar 2007 hinaus fortbesteht. Nachdem die Beklagte Widerklage auf Räumung der Wohnung erhoben hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Klage übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Widerklage abgewiesen. Die dagegen gerichte- te Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Widerklageantrag wei- ter. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 7 Das Mietverhältnis sei wegen der Sperrfrist des § 577a BGB nicht been- det. Jedenfalls sei § 577a BGB auf die vorliegende Fallgestaltung analog an- wendbar, wobei auf den in der Kündigung dargelegten Lebenssachverhalt (Be- darf für die Betreuungsperson L. G. ) abzustellen sei. Dass § 577a BGB nur auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB verweise, schließe eine analoge Anwendbarkeit der Vorschrift auf vergleichbare Fälle nicht aus. § 577a BGB verfolge den Zweck, die Mieter gegen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen besonders zu schützen. Den in § 577a Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten Kündigungstatbeständen sei gemeinsam, dass diese Kündigungen nicht wegen Verschuldens des Mieters ausgespro- chen würden. Dem lasse sich die Wertung des Gesetzgebers entnehmen, dass der vertragstreue Mieter keine Nachteile durch die Begründung von Wohnungs- eigentum erleiden solle. § 573 Abs. 1 BGB umfasse völlig unterschiedliche Kündigungstatbestände. Da es nur schwer möglich sei, die Kasuistik zu diesem allgemeinen Kündigungstatbestand in § 577a Abs. 1 BGB einzubauen, sei es verständlich, dass sich der Gesetzgeber auf die im Gesetz eindeutig geregelten Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB beschränkt habe, ohne dass dem ein Analogieverbot entnommen werden könne. 8 Unter dem Gesichtspunkt des "a maiore ad minus" sei vielmehr im vor- liegenden Fall eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1 BGB angezeigt. 9 - 5 - Wenn das als Betreuungsperson tätige Au-pair-Mädchen noch - wie bis zum Herbst 2005 - in der Wohnung der Beklagten wohnte, wäre sie möglicherweise Haushaltsangehörige, für die Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend gemacht werden könnte, mit der Folge, dass § 577a BGB unmittelbar anwendbar wäre. Die Interessenlage im vorliegenden Fall sei nahezu identisch; der Unterschied bestehe nur darin, dass die Klägerinnen dem Au-pair-Mädchen bereits zuvor die Nutzung eines Zimmers in ihrer Wohnung gestattet hätten. Die räumliche Trennung zur Wohnung der Beklagten im selben Stockwerk sei je- doch denkbar geringfügig. Es wäre schlichtweg unverständlich, wenn die etwas geringere räumliche Verankerung des Au-pair-Mädchens in dem Anwesen zur Wohnung der Beklagten im Ergebnis im Hinblick auf § 577a Abs. 1 BGB zu ei- ner für die Beklagten günstigeren Rechtsposition führen könnte. Den Klägerinnen sei es auch nicht unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB verwehrt, sich auf die Sperrfristregelung des § 577a BGB zu berufen. Der Kündigungsschutz der Mieter hänge nicht von der Nutzung der von ihnen an- gemieteten Wohnung ab. Zudem könne sich die Lebensplanung des Mieters - wie im vorliegenden Fall auch vorgetragen - wieder ändern und eine persönli- che Nutzung der Wohnung erforderlich machen. 10 II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Berufung der Beklagten auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht durch § 577a BGB ausgeschlossen. 11 - 6 - Das Berufungsgericht geht auf der Grundlage der in der Berufungsin- stanz nicht angegriffenen amtsgerichtlichen Feststellungen davon aus, dass das Au-pair-Mädchen L. G. jedenfalls ab Herbst 2005 nicht mehr Angehö- rige des Haushalts der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB war, die Kündigung seitens der Beklagten ihre Grundlage also nur in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB haben kann. Eine ausschließlich auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ge- stützte Kündigung wird von der zehnjährigen Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Woh- nungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) nicht erfasst. 12 1. Nach seinem Wortlaut schließt § 577a BGB, wenn an den vermieteten Wohnräumen - wie hier - nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigen- tum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, für den Er- werber nur die Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB (Eigenbedarfs- und Verwertungsinteresse) für die Dauer von drei bzw. zehn Jahren aus. 13 2. Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigen- tumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben wer- den, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist (BT-Drs. 11/6374, S. 5). Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse 14 - 7 - (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (BT- Drs. 11/6374, S. 5 f.). 15 In Ergänzung dazu ist die Sperrfrist für Verwertungskündigungen einge- führt worden, um zu verhindern, dass infolge der (verlängerten) Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F.), der dem Vermieter eine angemessene wirt- schaftliche Verwertung sichern soll, an Bedeutung gewinnt, weil durch die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der wirtschaftliche Wert der Wohnung sinkt. Der Mieter sollte deshalb gegen Kündigungen wegen Veräußerungsab- sichten des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen Kündigungen we- gen Eigenbedarfs (BT-Drs. 11/6374, S. 7). An dieser Schutzrichtung hat sich durch die Zusammenführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das Mietrechtsreformgesetz nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 72 f.). 3. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet aus, weil insoweit keine plan- widrige Gesetzeslücke besteht. Auch unabhängig von Kündigungen wegen schuldhafter Pflichtverletzungen durch den Mieter umfasst § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände, die - nach der Auffassung des Gesetzgebers - nicht dieselbe naheliegende Gefahr einer Verdrängung des Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum bergen wie die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung. Dass ein Vermieter deshalb ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, weil er die Wohnung für seinen Betrieb oder - wie hier - für Angestellte seines Haushalts benötigt, die ungeachtet ihrer auf den Haushalt des Vermieters bezogenen Tätigkeit in der Wohnung einen eige- nen Haushalt führen wollen und sollen, ist nicht in demselben Maße wahr- scheinlich wie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, auch wenn die genannten 16 - 8 - Kündigungsgründe im Hinblick auf die Interessen von Mieter und Vermieter mit Eigenbedarf vergleichbar zu sein scheinen. 17 Der Senat ist deshalb mit der ganz herrschenden Meinung (Münch- KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 577a Rdnr. 9; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 577a Rdnr. 25 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577a Rdnr. 2; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht (Stand Novem- ber 2008), § 577a Anm. 5.1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 146; Lammel, Wohn- raummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 12; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Miet- recht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 5; AnwK-BGB/Hinz, § 577a Rdnr. 15) der Auffas- sung, dass eine Erweiterung der Sperrfristregelung des § 577a BGB auf Kündi- gungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - wie die hier zu beurteilende - nicht in Betracht kommt. Allein, dass § 573 Abs. 2 BGB den Absatz 1 der Vorschrift durch Regelbeispiele konkretisiert, rechtfertigt nicht die Annahme, dass § 577a BGB, der seinem Wortlaut nach nur für die Regelbeispiele des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gilt, auch in (anderen) Fällen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB Anwendung finden muss, in denen die Kündigung nicht auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters beruht, sondern - im weiteren Sinne - zum Zwecke einer Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen wird (aA Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577a Rdnr. 18; vgl. auch Barthel- mess, Wohraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 84). Vielmehr ist die Entscheidung des Gesetzgebers zu respektie- ren, der den Anwendungsbereich von § 577a BGB auf die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung beschränkt hat (MünchKommBGB/Häublein, aaO). - 9 - III. 18 Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach den von den Klägerinnen in der Berufungsinstanz nicht mehr angegriffenen tatbestandlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, hat die Beklagte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Klägerinnen im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie die Woh- nung benötigt, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die für ihre Kinder und ihre Schwiegermutter eingestellt werden musste, im selben Haus zu de- cken, ohne dass die Betreuungsperson im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Angehörige ihres eigenen Haushalts ist. Die Kündigung der Beklagten vom 31. Juli 2006 ist mithin wirksam und das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Beklagte kann deshalb von den Klägerinnen gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Rückgabe der Wohnung verlangen, so dass der Widerklage stattzugeben ist. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 23.03.2007 - 473 C 36952/06 - LG München I, Entscheidung vom 23.04.2008 - 14 S 7911/07 -

BGH VIII ZR 8/0828.01.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/07 Verkündet am: 28. November 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mie- ters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderli- che Gewicht verleiht. BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver- handlung vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 26. April 2007 wird zurückgewie- sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1987 Mieter einer Wohnung in dem seinerzeit un- ter staatlicher Verwaltung stehenden Haus F. -Strasse 9 in P. . Im Jahr 2001 erwarb die K. & D. GmbH das Haus. Zu diesem Zeit- punkt betrug die jeweils am dritten Werktag des Monats fällige Miete der Be- klagten 215,66 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 63,65 €, zusammen 279,31 €. 1 Im Jahr 2002 führte die neue Hauseigentümerin Modernisierungsmaß- nahmen durch. Seit dem 13. März 2003 ist der Kläger Eigentümer der Wohnung der Beklagten. Wegen der Modernisierungsmaßnahmen seiner Rechtsvorgän- gerin nahm der Kläger die Beklagten auf Mieterhöhung in Anspruch. Durch Ur- 2 - 3 - teil vom 11. November 2004 verurteilte das Amtsgericht Potsdam die Beklagten zu einer Nachzahlung von 1.359,64 € für die Monate April 2003 bis Oktober 2004. Das entspricht einer Mieterhöhung um 71,56 € auf 287,22 € im Monat. Die weitergehende Klage wies das Amtsgericht ab. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. 3 Mit Schreiben vom 8. November 2004 erteilte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die mit einer Nachforderung in Höhe von 1.524,56 € endete und ab Januar 2005 eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 191 € vorsah. Die Beklagten widersprachen der Abrechnung und leisteten weiterhin neben einer Miete von 215,66 € eine Betriebskostenvorauszahlung von 63,65 € im Monat. Mit anwaltlichem Schreiben vom 15. September 2005 kündigte der Klä- ger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristge- mäß. Dem widersprachen die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 20. September 2005. Am 25. Oktober 2005 zahlten sie an den Kläger einen Betrag in Höhe von 1.273,50 € mit der Bestimmung "Nachzahlung Nebenkosten 1-10/2005 unter Vorbehalt" und einen weiteren Betrag in Höhe von 2.218,36 € mit der Bestimmung "Nachzahlung Miete April 2003 bis Oktober 2005 unter Vorbehalt". Im November und Dezember 2005 zahlten die Beklagten wie bisher jeweils 279,31 € an den Kläger. 4 Mit Schreiben vom 14. November 2005 erteilte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004, die mit einer Nachforderung von 1.448,03 € abschloss und eine Erhöhung der mo- natlichen Betriebskostenvorauszahlung auf 199 € vorsah. Die Beklagten erho- ben mit Schreiben vom 11. Dezember 2005 "formal" Widerspruch. Am 12. Dezember 2005 erbrachten sie Nachzahlungen auf die Miete in Höhe von 5 - 4 - 143,12 € und - unter Vorbehalt - auf die Betriebskostenvorauszahlungen in Hö- he von 254,70 €. Seit Januar 2006 zahlen sie monatlich eine Miete von 287,22 € und - wiederum unter Vorbehalt - einen Betriebskostenvorschuss von 199 €. 6 In dem vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Beklagten unter Be- rufung auf seine Kündigung vom 15. September 2005 auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Vorsorglich hat er das Mietver- hältnis wegen des Zahlungsgebarens der Beklagten, namentlich ihres Verzugs mit der Erfüllung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 erneut fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klä- gers hin stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet. 7 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 8 Der Kläger habe gegen die Beklagten gemäß § 546 BGB einen Anspruch auf Räumung der Wohnung, da das Mietverhältnis der Parteien durch die frist- gemäße Kündigung des Klägers vom 15. September 2005 beendet worden sei. 9 - 5 - Die in dem Kündigungsschreiben enthaltene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei zunächst auch wirksam gewesen. Die Beklagten hätten sich mit ihren Zahlungen in Rückstand befunden, da die Erhöhungserklärung des Klägers in Bezug auf die Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4 BGB wirksam gewesen sei. Die fristlose Kündigung sei aber durch die Zahlung der Beklagten innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Durch den Vorbehalt hätten lediglich ein Anerkenntnis und die Wir- kung des § 814 BGB ausgeschlossen werden sollen. Ein solcher Vorbehalt stel- le die durch die Zahlung eingetretene Erfüllung nicht in Frage. 10 Die Zahlung der Beklagten habe jedoch nicht die Wirkung der fristgemä- ßen Kündigung beseitigt. Diese sei ebenfalls darauf gestützt, dass die Beklag- ten die Betriebskostenvorauszahlungen nicht angepasst hätten. Auch wieder- holte unpünktliche oder unvollständige Mietzinszahlungen könnten ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen, da sie eine nicht unerhebliche schuldhafte Ver- tragsverletzung des Mieters seien, zumindest wenn der Zahlungsrückstand wie hier zwei Monatsmieten oder sogar mehr überschreite. Die Beklagten hätten ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Die Nachzahlung könne nicht zu ih- ren Gunsten gewertet werden, da sie unter Vorbehalt erfolgt sei. Die Beklagten hätten sich nicht in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befunden, sondern gemeint, zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht verpflichtet zu sein, obwohl der Prozessbevollmächtigte des Klägers sie darauf hingewiesen habe, dass es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der vo- rausgegangenen Betriebskostenabrechnung ankomme. Soweit sie sich auf die Beratung ihres Prozessbevollmächtigten verlassen haben sollten, müssten sie sich dessen unzutreffenden Rechtsrat anrechnen lassen. Der Kläger habe die Beklagten vor dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnen müssen. Ein solches Erfordernis lasse sich dem Wortlaut des § 573 BGB, der 11 - 6 - Entstehungsgeschichte der Vorschrift, der Systematik des Gesetzes und dem Vergleich mit der Regelung der fristlosen Kündigung nicht entnehmen. II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Klägers durch streitiges Urteil (unechtes Ver- säumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von dem Kläger gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB bejaht, weil die mit an- waltlichem Schreiben des Klägers vom 15. September 2005 hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ist. 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertrag- lichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist hier der Fall. 13 a) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrecht- sprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach 14 - 7 - § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jew. m.w.N.). Beides trifft hier zu. 15 Auf der Grundlage des von den Beklagten nicht angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche Miete um 71,56 € auf 287,22 € erhöht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das Schreiben der Hausverwaltung des Klägers vom 8. November 2004 - unabhän- gig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der damit erteilten Betriebskostenab- rechnung für das Jahr 2003 - die von den Beklagten zu leistenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam um 127,35 € auf 191 € ab Januar 2005 erhöht worden. Gleichwohl haben die Be- klagten unverändert nur eine Miete von 215,66 € und einen Betriebskostenvor- schuss von 63,65 € im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und damit ständig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeit- punkt des Kündigungsschreibens des Klägers vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Berücksichtigung des dem Kläger vom Amtsgericht Potsdam zugesprochenen Betrages von 1.359,64 € - mit insgesamt 3.292,95 € und damit weit mehr als zwei Monatsmieten nebst Betriebskostenvorschüssen (287,22 € + 191 € = 478,22 €; 478,22 € x 2 = 956,44 €) in Verzug (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). b) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Beklagten bei der Verletzung ihrer mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen schuldhaft gehandelt haben. 16 aa) Eine Rechtfertigung dafür, dass die Beklagten nach Erlass des Ur- teils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 statt der danach vom 17 - 8 - Kläger zu Recht um 71,56 € auf 287,22 € erhöhten Miete wie bisher nur eine solche von 215,66 € im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Klä- ger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforde- rung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten. 18 bb) Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht gemäß dem Vortrag der Beklagten davon ausgegangen, dass sie der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen Notlage - eine solche kann das Verschulden ausschließen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit Schreiben vom 8. November 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung in einzelnen Positionen für falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref- fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvor- schüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er- wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Rich- tigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Der damalige Prozessbevollmächtigte des Klägers hatte sie nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unabhängig war. Falls die Beklagten diesem Hinweis nicht trauten, hätten sie anderweit Rechtsrat einholen müssen. Sofern sie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen Prozessbevoll- mächtigten verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen - 9 - hat, müssen sie sich dessen Verschulden nach § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b und 3 a). 19 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) darauf, dass die Beklag- ten im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsrückstände auf Miete und Be- triebskostenvorschüsse ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose Kün- digung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgemä- ße Kündigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2; Urteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 1). Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände ist im vorliegenden Fall nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Die Beklagten haben die betref- fenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und sich damit unabhängig von einer Erfüllungswirkung (vgl. insoweit BGHZ 139, 357, 367 f.) zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine Rechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die Be- klagten zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und De- zember 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zunächst nur in unveränderter Höhe gezahlt und den dadurch begründeten neuen Rückstand wiederum erst nachträglich - hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen erneut nur unter Vorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zu- sammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vom Kläger gemäß § 560 Abs. 4 BGB um weitere 8 € auf 199 € erhöhten monatlichen Be- triebskostenvorschuss wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen. - 10 - 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien durch den Kläger eine Abmahnung der Beklagten nicht erforderlich war. 20 21 a) Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses we- gen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b). Nach einer Meinung ist diese Frage zu bejahen (LG Itzehoe, WuM 1992, 608; LG Lüneburg, WuM 1995, 708; jeweils zu der inhaltsgleichen Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF; LG Hamburg, ZMR 2005, 867, 869; Bieber, BGHReport 2005, 689, 690; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 12; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 58 f.; Krenek in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand XI/2006, § 573 Rdnr. 16; Lützenkirchen, MDR 2001, 1385, 1391 f.; differenzierend Lammel, Wohnraum- mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 49; in Ausnahmefällen OLG Hamm, WuM 1998, 485, 486). Nach anderer Ansicht ist sie dagegen zu verneinen (OLG Ol- denburg (Rechtsentscheid), NJW-RR 1992, 79, zu § 564b BGB aF für den Fall des Zahlungsverzugs; Schläger, ZMR 1991, 41, 47, ebenfalls noch zu § 564b BGB aF; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbau- recht, Band 6, Stand März 2005, § 573 BGB Anm. 7.1 Nr. 2, Anm. 9 Nr. 3, Anm. 12 Nr. 7; Gahn in: Schmid, Mietrecht, 2006, § 573 BGB Rdnr. 16; Grapen- tin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 62, 64; Hannappel in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 22; Haug in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 19; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 17; Er- man/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 10; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), - 11 - § 573 Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 13; teilweise differenzierend, vgl. dazu im Folgenden unter b dd). 22 b) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. 23 aa) Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsieht. bb) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsre- formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften ergibt. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 543 BGB legt des- sen Absatz 3 "in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung aus- drücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung … erforderlich ist" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Ol- denburg (aaO), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleich- wohl die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF inhaltsgleich in § 573 BGB übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Recht- sprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begründung des Regie- rungsentwurfs zu § 573 Abs. 2 BGB, dass insoweit grundsätzlich kein Ände- rungsbedarf besteht (aaO, S. 65). 24 cc) Aus der Gesetzessystematik ergibt sich nichts anderes. Insbesonde- re lässt sich aus dem Umstand, dass nach § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB allgemein 25 - 12 - vor der fristlosen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund eine erfolglose Abmahnung erforderlich ist, für die fristgemäße Kündi- gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts herleiten. Das zeigt sich auch daran, dass selbst die gegenüber § 314 BGB für die fristlose Kündi- gung von Mietverhältnissen spezielle Vorschrift des § 543 BGB in Absatz 3 eine differenzierte Lösung vorsieht. dd) Bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuld- hafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters besteht für eine vorheri- ge Abmahnung auch grundsätzlich kein Bedarf. Ein solcher ergibt sich nament- lich nicht aus dem Zweck des § 573 BGB, den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu schützen (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff.; 89, 1, 9, jeweils zu der Vorgängerrege- lung des § 564b BGB aF). Die ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Ver- schulden des Mieters voraus. Damit hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet. Wie bereits oben (unter II 1 b bb) erwähnt, ist etwa eine ordentliche Kündigung wegen Zah- lungsverzugs ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter un- verschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist. 26 Darüber hinaus ist auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der außerordentli- chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist. Soweit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich ist, erscheint sie erst 27 - 13 - recht für das mildere Mittel der fristgemäßen Kündigung nicht geboten. Der Umstand, dass im Fall des Zahlungsverzugs der nachträgliche Ausgleich des Rückstandes innerhalb bestimmter Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen auch die frist- gemäße Kündigung (vgl. dazu bereits oben unter II 1 b cc), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all- gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2 d aa). Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Ge- wicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorge- legen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (vgl. Schläger, aaO; Franke, aaO; Gahn, aaO; Grapentin, aaO; Herrlein, aaO; Erman/Jendrek, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO). Das macht die Abmahnung aber nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr ist sie ledig- lich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Hier steht dies schon deswegen außer Frage, weil die Beklagten mit ihren Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen sind und dadurch sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund 28 - 14 - nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB begründet worden ist (vgl. dazu oben unter II 1 a). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 15.05.2006 - 24 C 32/06 - LG Potsdam, Entscheidung vom 26.04.2007 - 11 S 104/06 -

BGH VIII ZR 7/0828.01.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 8/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3 a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Miet- vertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Miet- verhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Ei- gentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verblei- ben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer genera- lisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung al- ler Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemes- sen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit an- schließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er ande- renfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen. BGH, Urteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 eingeräumt. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1981 Mieter einer Wohnung in einem 1914 errichte- ten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbauten seit Jahrzehn- ten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm großen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den Abriss des 1 - 3 - bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrichtung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hierge- gen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem 5 - 4 - von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. 6 Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Vollsanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab- riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Ver- wertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Dazu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person des Beklagten, aus denen er nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsa- nierung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung des Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher vom Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Dem Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 584/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 89/07 -

BGH VIII ZR 254/0616.01.2008 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 7/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 eingeräumt. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieter einer Wohnung in ei- nem 1914 errichteten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbau- ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Ge- samtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm gro- ßen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den 1 - 3 - Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrich- tung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hierge- gen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- 5 - 4 - wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. 6 Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Voll- sanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab- riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwi- schen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwer- tungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft wer- den kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Da- zu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person des Beklagten, aus denen er nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Be- wirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsanie- rung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung des Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher vom Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Dem Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 581/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 86/07 -

BGH VIII ZR 122/0623.05.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 254/06 Verkündet am: 16. Januar 2008 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3; AnfG § 3 Abs. 1; ZVG § 57a Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsver- steigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr we- gen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumut- baren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch er- hebliche Nachteile erleiden würde. BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 254/06 - LG Bonn AG Siegburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 10. August 2006 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 16. Dezember 2005 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe eines von ihnen bewohnten Hausgrundstücks in Anspruch, welches sie im Rahmen eines gegen den Beklagten zu 2 betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens erworben hat. Die Beklagten berufen sich demgegenüber auf ein Recht zum Besitz aus einem Mietvertrag des Beklagten zu 2 mit der Beklagten zu 1. 1 Die Klägerin war Darlehensgeberin der E. GmbH, deren Gesellschaf- ter und Geschäftsführer der Beklagte zu 2 war. Der Beklagte zu 2 verbürgte sich für die Darlehensforderungen und ließ zur Sicherung der Darlehen eine Sicherungsgrundschuld an seinem Hausgrundstück, an dem schon eine vor- 2 - 3 - rangige Grundschuld für eine andere Bank bestellt war, zugunsten der Klägerin eintragen. Im Jahre 1999 geriet der Beklagte zu 2 ebenso wie die E. GmbH in finanzielle Schwierigkeiten. 3 Am 11. September 2000 wurde über das Vermögen der E. GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Klägerin leitete am 22. Februar 2001 die Zwangsvollstreckung in das Hausgrundstück ein, das am 1. März 2001 be- schlagnahmt wurde. Mit notariellem Vertrag vom 24. September 2001 bestellte der Beklagte zu 2 ein Wohnrecht sowie eine Grundschuld über 200.000 € zu- gunsten der Beklagten zu 1, die im Oktober 2001 im Grundbuch eingetragen wurden. Die Beklagten heirateten am 10. Oktober 2001. Am 16. Juli 2002 wur- de das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2 eröffnet. Vor dem ersten Versteigerungstermin vom 16. Januar 2004 legten die Beklagten dem Vollstreckungsgericht einen auf den 15. Februar 2000 datierten Mietvertrag des Beklagten zu 2 mit der Beklagten zu 1 vor. Dieser enthält die folgende Vereinbarung: 4 "Frau R. P. hat Hr. R. S. ein Darlehen gewährt, in Höhe von 400.000,- DM. Dafür hat sie als dingliche Absicherung ein grundbuchrechtlich eingetragenes Wohnrecht bekommen. Die monatliche Miete mit allen Nebenkosten verrechnet sie mit dem Darlehen und wohnt somit 10 Jahre mietfrei." Nachdem auch im zweiten Versteigerungstermin keine Gebote abgege- ben wurden, ersteigerte die Klägerin das Grundstück durch Zuschlag vom 19. November 2004. Mit der Beklagten zu 1 am 30. November 2004 zugegange- nem Schreiben kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Berufung auf § 57a ZVG und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 28. Februar 2005. 5 Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgege- ben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die 6 - 4 - Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Klä- gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: 7 Die Revision der Klägerin hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 8 Der auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung des Miet- vertrages vom 15. Februar 2000 liege kein berechtigtes Interesse an der Ver- äußerung des Hausgrundstücks seitens der Klägerin zugrunde, weil die beab- sichtigte Verwertung nach den Gesamtumständen nicht angemessen sei. Der Mietvertrag unterfalle nicht der Anfechtung gemäß §§ 1, 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG. Es seien keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür gegeben, dass der Mietver- trag zum Zweck der Gläubigerbenachteiligung geschlossen worden sei. Die Klägerin habe die Kenntnis der Beklagten zu 1 von einer etwaigen Benachteili- gungsabsicht des Beklagten zu 2 zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses we- der bewiesen, noch ausreichende Indizien vorgetragen, die einen Schluss dar- auf mit hinreichender Sicherheit rechtfertigen könnten. Die Klägerin habe nicht dargelegt, aus welchen Gründen die Beklagte zu 1 positive Kenntnis darüber gehabt haben solle, dass das Hausgrundstück für die Schulden der E. GmbH gehaftet habe, deren Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagte zu 2 gewesen sei. 9 - 5 - II. 10 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü- fung nicht stand. 11 1. Die Klägerin kann nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der Wohnung von der Beklagten zu 1 verlangen, weil das Mietver- hältnis aufgrund der am 30. November 2004 zugegangenen Kündigung beendet ist. Der Klägerin steht das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 2 BGB zu. Sie hat das Grundstück in der Zwangsversteigerung erworben und konnte demgemäß das Mietverhältnis an der Wohnung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Allerdings kann das Kündigungsrecht gemäß § 573d Abs. 1 BGB nur unter Beachtung der Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB ausgeübt werden. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht an- genommen, die Kündigung der Klägerin zur Verwertung des Hausgrundstücks nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sei unberechtigt. 12 a) Der von der Klägerin beabsichtigte Verkauf des von den Beklagten bewohnten Hausgrundstücks stellt eine angemessene wirtschaftliche Verwer- tung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. 13 aa) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll eine Kündigung durch eine Bank zwar unangemessen sein, wenn die Bank das Haus oder die Wohnung des zahlungsunfähigen Darlehensschuldners er- steigert und sodann das Mietverhältnis kündigt, um die Immobilie möglichst ge- winnbringend verkaufen zu können. Notleidende Kredite gehörten, so wird gel- tend gemacht, zu den typischen Risiken des Darlehensgebers, die nicht über die Kündigungsbefugnis auf den Mieter abgewälzt werden könnten (vgl. LG 14 - 6 - Wiesbaden, WuM 1993, 54; LG Dortmund, WuM 1992, 23; LG Düsseldorf, WuM 1987, 321; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 159; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rdnr. 48 Fn. 269; siehe dagegen aber OLG Hamm, NJW-RR 1994, 1496; Stöber, Zwangsversteige- rungsgesetz, 18. Aufl., § 57a Rdnr. 6; Witthinrich, Rpfleger 1987, 98 f.). Dies kann aber jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Mietvertrag wegen Gläubiger- benachteiligung zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Grundpfandgläubi- gers von diesem nach § 3 Abs. 1 AnfG angefochten werden konnte. Es fehlt dann an einem Schutzbedürfnis des Mieters, weil er seine Rechtsposition nicht in einer Weise erlangt hat, die ein Bestandsinteresse an dem Mietverhältnis begründen kann. Das steht auch im Einklang mit dem Schutzzweck der Kündi- gungsvorschriften, die den vertragstreuen Mieter vor dem Verlust seiner Woh- nung schützen sollen (Begr. in BT-Drs. 7/2011, S. 7 zu § 564b BGB aF), nicht aber denjenigen, der schon in anfechtbarer Weise einen Mietvertrag erhalten hat. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass es an den Voraussetzungen für die Anfechtung des Mietvertrages gemäß § 3 Abs. 1 AnfG zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie durch die Klägerin gefehlt habe. Nach dieser Vorschrift ist eine Rechtshandlung anfechtbar, die der Schuldner mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der ande- re Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft verneint. 15 (1) Der zwischen den Beklagten geschlossene Mietvertrag benachteiligt die Gläubiger des Beklagten zu 2 objektiv. Eine Gläubigerbenachteiligung ist bereits dann anzunehmen, wenn die Zugriffsmöglichkeit auf das Vermögen des Schuldners für den Gläubiger erschwert oder verzögert wird (Huber, Anfech- tungsgesetz, 10. Aufl., § 1 Rdnr. 33). Die Beklagte zu 1 erhielt mit dem Mietver- 16 - 7 - trag die Möglichkeit zum mietfreien Wohnen über einen Zeitraum von zehn Jah- ren. Dies ging zu Lasten der Klägerin als Grundpfandgläubigerin, da mit Rück- sicht auf das langfristige Mietverhältnis keine Gebote abgegeben wurden, so dass eine Verwertung nicht möglich war und die Klägerin keinen Erlös im Rah- men der Zwangsversteigerung erzielen konnte. 17 (2) Nach den erstinstanzlichen Feststellungen, auf die das Berufungsge- richt Bezug nimmt, handelte der Beklagte zu 2 auch vorsätzlich. Liegt eine in- kongruente Deckung vor, dann ist darin regelmäßig ein starkes Indiz für den Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Schuldners zu sehen (BGHZ 123, 320, 326; BGH, Urteil vom 2. Dezember 1999 - IX ZR 412/98, WM 2000, 156, unter II 2; BGH, Urteil vom 20. Juni 2002 - IX ZR 177/99, WM 2002, 1690, unter III 3; BGH, Urteil vom 22. April 2004 - IX ZR 370/00, WM 2004, 1250, unter II 3 b aa). Mit der Einräumung eines zehnjährigen Nutzungsrechts hat der Beklagte zu 2 der Beklagten zu 1 eine inkongruente Deckung verschafft. Denn die Beklagte zu 1 hatte keinen Anspruch darauf, dass ihre (behaupteten) Darlehensforde- rungen mit der monatlichen Miete einschließlich Nebenkosten für einen Miet- zeitraum von zehn Jahren verrechnet werden. Dem Beklagten zu 2 war be- kannt, dass er mit dem Abschluss des Mietvertrages der Beklagten zu 1 eine inkongruente Deckung gewährte und dass aufgrund seiner finanziellen Situation die anderen Gläubiger benachteiligt wurden. Umstände, welche das Beweisan- zeichen für den Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2 entkräf- ten könnten, sind nicht ersichtlich. (3) Die Beklagte zu 1 hatte zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages Kenntnis von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2. Die Kenntnis vom Benachteiligungsvorsatz des Schuldners wird nach § 3 Abs. 1 Satz 2 AnfG vermutet, wenn der Anfechtungsgegner Kenntnis von der drohen- den Zahlungsunfähigkeit des Schuldners und der objektiven Gläubigerbenach- 18 - 8 - teiligung der Handlung hat. Das war nach den eigenen Angaben der Beklagten zu 1 der Fall. 19 Nach den Angaben, die die Beklagte zu 1 im amtsgerichtlichen Verhand- lungstermin vom 21. November 2005 gemacht hat, war ihr vor Abschluss des Mietvertrages bekannt, dass die E. GmbH „gewissermaßen den Bach hinun- ter ging“ und dass es dem Beklagten zu 2 danach (finanziell) sehr schlecht ging und er noch nicht einmal den Unterhalt seiner Kinder aufbringen konnte. Dass die Zahlungsunfähigkeit des Beklagten zu 2 damals zumindest drohte, war der Beklagten zu 1 somit bekannt. Zu Recht hat das Amtsgericht der Schilderung der Beklagten zu 1 ferner entnommen, dass der Beklagten zu 1 die objektive Benachteiligung anderer Gläubiger durch den Abschluss des Mietvertrages vom 15. Februar 2000 be- kannt war. Denn es ging der Beklagten zu 1 mit dem Abschluss des Mietvertra- ges gerade darum, sich angesichts der finanziellen Notlage des Beklagten zu 2 wegen der erheblichen Geldbeträge abzusichern, die sie dem Beklagten zu 2 als Darlehen zur Verfügung gestellt hatte und deren Rückzahlung ihr gefährdet erschien. Dass durch den Abschluss des Mietvertrages unter Verrechnung mit der Darlehensschuld des Beklagten zu 2 dessen andere Gläubiger benachteiligt würden, kann der Beklagten zu 1, wie das Amtsgericht richtig gesehen hat, nicht verborgen geblieben sein. 20 Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, für die Fest- stellung der Kenntnis der Beklagten zu 1 von dem Benachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2 müsse die Klägerin darlegen, aus welchen Gründen die Beklag- te zu 1 positive Kenntnis davon gehabt haben solle, dass das Hausgrundstück für die Schulden der E. GmbH haftete. Da im vorliegenden Fall die Vermu- tung des § 3 Abs. 1 Satz 2 AnfG greift, oblag es der Klägerin schon nicht, den 21 - 9 - Nachweis zu erbringen, dass die Beklagte zu 1 von dem Vorsatz des Beklagten zu 2 wusste. Aber auch für die Kenntnis von der Gläubigerbenachteiligung war es nicht erforderlich, dass der Beklagten zu 1 bekannt war, für welche konkre- ten Verbindlichkeiten das Hausgrundstück haftete. Insoweit sind keine höheren Anforderungen zu stellen, als es für die Feststellung der Kenntnis von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz nach § 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG der Fall ist. Die- se ist bereits dann anzunehmen, wenn der Anfechtungsgegner im Allgemeinen von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz gewusst hat; von den konkreten Zuständen muss er hingegen keine Kenntnis haben (BGH, Urteil vom 19. De- zember 2002 - IX ZR 377/99, ZIP 2003, 488, unter II 3 b; Kreft in: Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 4. Aufl., § 133 Rdnr. 21; Paulus in: Küb- ler/Prütting, InsO, Stand 2007, § 133 Rdnr. 12; Hess/Weis/Wienberg, InsO, 2. Aufl., § 133 Rdnr. 33; MünchKommInsO/Kirchhof, § 133 Rdnr. 19). b) Die Klägerin wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert. Ein Verwertungshindernis ist jedenfalls dann gegeben, wenn die Verwertung des Mietobjekts wegen des bestehenden Mietverhältnisses wirtschaftlich nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre (BVerfGE 79, 283, 290 f.; BVerfG, WuM 1992, 46, 47; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 163; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 82). Es liegt auf der Hand, dass eine Verwertung zu zumutbaren Bedingungen hier nicht möglich ist. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass Einfamili- enhäuser im vermieteten Zustand nur schwer verkäuflich sind, weil diese Objek- te gewöhnlich zur eigenen Nutzung nachgefragt werden. Mit einem den Erwer- ber nach § 566 Abs. 1 BGB bindenden Mietvertrag, der zudem langfristig keine Mietzahlungen vorsieht, ist allenfalls ein geringer Veräußerungserlös zu erzie- len. Dies gilt umso mehr, als bereits in zwei Zwangsversteigerungsterminen lediglich von der Klägerin ein Gebot abgegeben wurde. 22 - 10 - c) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde auch dazu führen, dass die Klägerin erhebliche Nachteile erleidet. An der Erheblichkeit des Nachteils kann es zwar fehlen, wenn der Vermieter die Wohnung im vermieteten Zustand erworben hat, da dem Grundstück dann von Anfang an der durch die Vermie- tung begründete Minderwert anhaftet (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 90; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 152; jeweils m.w.N.). Dieser Umstand muss jedoch dann außer Betracht bleiben, wenn - wie hier - ein rechtlich geschütztes Bestandsinteresse des Mieters an dem Mietver- hältnis nicht gegeben ist, weil der abgeschlossene Mietvertrag für den Erwerber anfechtbar war. 23 d) Das Kündigungsschreiben der Klägerin genügt auch den Anforderun- gen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Er- forderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so be- zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845, unter II 4). Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Klägerin vom 29. November 2004, in dem die Gründe für die Kündigung im Einzelnen ausge- führt werden, gerecht. 24 2. Die Klägerin kann nach § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten auch von dem Beklagten zu 2 verlangen. 25 a) Die gegen den Beklagten zu 2 erhobene Klage ist zulässig. 26 - 11 - Es besteht ein Rechtsschutzbedürfnis, da die Klägerin aufgrund eines al- lein gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Räumungstitels nicht die zwangsweise Räumung des Hausgrundstücks gegen den Beklagten zu 2 betreiben könnte. Der Beklagte zu 2 hat als Ehemann der Beklagten zu 1 durch Aufnahme in die Wohnung Mitbesitz daran erlangt (BGHZ 159, 383, 384 f.). Gegen ihn kann da- her eine Zwangsvollstreckung nur aus einem Titel betrieben werden, in dem er als Vollstreckungsschuldner aufgeführt wird (BGHZ, aaO). 27 b) Die Klage ist auch begründet. Der Beklagte zu 2 leitete sein Besitz- recht aus dem zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 bestehenden Mietvertrag ab. Die Grundlage dieses Rechts ist durch die wirksame Kündigung des Mietvertrages entfallen. 28 III. Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen 29 - 12 - nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das erstin- stanzliche Urteil ist zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Siegburg, Entscheidung vom 16.12.2005 - 115 C 112/05 - LG Bonn, Entscheidung vom 10.08.2006 - 6 S 32/06 -

BGH VIII ZR 127/0505.10.2005 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/06 Verkündet am: 23. Mai 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs- fremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be- steht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nen- nenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06). BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 2. März 2006 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1996 Mieterin einer Wohnung in B. . Vermieterin war die B. -AG, die auf dem rund 10.000 m² großen Gelände bis 1996 ein Umspannwerk betrieb. 1 Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2001. Unter der Bezeich- nung "m. Umspannwerk B. " vermietet sie dort Gewerbeflächen, unter anderem eine Veranstaltungshalle. Ein Teil der vorhandenen Büroräume steht leer. 2 Durch Anwaltsschreiben vom 27. Februar 2004 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. August 2004 mit der Begründung, die Nutzung der Wohnung durch ihren Geschäftsführer sei aus betrieblichen Gründen dringend 3 - 3 - erforderlich. Ihm obliege es, die Geschäfte der Gesellschaft zu koordinieren und zu kontrollieren. Dies umfasse nicht nur den permanenten Kontakt mit den bis- herigen gewerblichen Mietern, sondern insbesondere Verhandlungen und ge- meinsame Begehungen mit neuen Gewerbemietern. Es sei unerlässlich, dass der Geschäftsführer diese Dinge im Objekt regle. Es sei ihm nicht mehr zumut- bar, bei seinen ständigen Geschäftsaufenthalten in B. ein Hotelzimmer an- zumieten. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Mit ihrer Klage begehrt die Klä- gerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattge- geben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Räumungsantrag weiter. 4 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten gemie- teten Wohnung (§ 546 BGB). Die am 27. Februar 2004 erklärte Kündigung ha- be das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Klägerin habe kein be- rechtigtes Interesse an seiner Beendigung, weil eine juristische Person schon begrifflich keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen könne. 5 Ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB könne sich grundsätzlich auch daraus ergeben, dass einem (wichtigen) Mitarbeiter, einer "Schlüsselkraft" des Unternehmens, eine Wohnung aus drin- 6 - 4 - genden betrieblichen Gründen vermietet werden solle. Das Interesse des Be- günstigten müsse hierfür nach Art und Schwere mit den Fällen des § 573 Abs. 2 BGB vergleichbar sein. Das sei hier nicht der Fall. Sei die Wohnung, wie hier, einem Betriebsfremden vermietet, sei allein nicht ausreichend, dass sie einem Betriebsangehörigen mit konkretem Wohnbedarf überlassen werden solle. Ein die Kündigung rechtfertigender Grund sei nur dann gegeben, wenn gerade das Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ord- nungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich sei. Die Klägerin habe nicht schlüssig dargelegt, inwiefern es zur Führung ih- res Betriebs notwendig sei, dass ihr Geschäftsführer unmittelbar in dem Objekt wohne. Zwar sei er als Geschäftsführer ohne Zweifel eine "Schlüsselkraft" des Unternehmens. Im Rahmen seiner persönlichen Anhörung habe er auch nach- vollziehbar dargetan, dass seine geschäftliche Präsenz in B. erforderlich sei. Es sei aber nicht nachvollziehbar, warum er dazu auf dem Betriebsgelände wohnen müsse. Nach seinen Angaben gehe es ihm allein darum, seinen Wohnbedarf kostengünstig zu decken und nach langen Aufenthalten in den Bü- roräumen des Umspannwerks einen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu haben. Es sei nicht ersichtlich, dass sein ständiger Aufenthalt im Objekt für den Ablauf des Betriebs erforderlich sei. Die Klägerin habe nicht vorgetragen, dass die Gewerbeflächen an Laufkundschaft vermietet würden; dieses sei auch nicht naheliegend. Es sei davon auszugehen, dass Termine vereinbart würden, zu welchen sich der Geschäftsführer der Klägerin von einer anderweitig angemie- teten Wohnung aus einfinden könne. 7 - 5 - II. 8 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand, so dass die Revision unbegründet ist. 9 Die Klägerin kann von der Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von ihr gemieteten Wohnung verlangen, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 27. Februar 2004 nicht beendet worden. 1. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits be- grifflich nicht in Betracht. Die Klägerin als Kommanditgesellschaft (KG) kann die Räume weder "als Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsange- hörige benötigen (vgl. zur juristischen Person Senatsurteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12, unter II 1; Staudin- ger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 71, m.w.N.). Ob die KG Eigenbedarf für ei- nen Gesellschafter geltend machen kann, bedarf hier keiner Entscheidung, weil zu einer eventuellen Gesellschafterstellung des Geschäftsführers nichts festge- stellt ist. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. 10 2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch ein berechtigtes In- teresse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklag- ten im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Die Beantwortung der Fra- ge, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfor- dert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin über- prüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193 = NJW 2006, 1585, 11 - 6 - Tz. 19). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausführungen des Berufungsgerichts stand. 12 a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses kann sich allerdings daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter seines Unternehmens aus betrieblichen Gründen eine an einen Betriebsfrem- den vermietete Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll, sofern der Vermie- ter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nut- zungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781 = NJW 2005, 3782; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 171). Dabei ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleich- gewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106, zu § 564b BGB aF; Staudin- ger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 166). Das Interesse des Vermieters an der Beendi- gung des Mietverhältnisses ist danach zu gewichten, ob und gegebenenfalls welche Bedeutung es für das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter seinen Wohnsitz in der vermieteten Wohnung nimmt. Dabei kommt es insbesondere auf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an. 13 b) Das Berufungsgericht ist nach diesen Maßstäben ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin vernünftige Gründe für die Beendi- gung ihres Mietverhältnisses mit der Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt hat. 14 Nach der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts ist es aus be- trieblichen Gründen weder geboten noch für den Betriebsablauf von nennens- wertem Vorteil, dass der Geschäftsführer der Klägerin auf dem Gelände wohnt. Termine mit gewerblichen Mietinteressenten könne er auch von den Büroräu- 15 - 7 - men der Klägerin auf dem Gelände aus organisieren. Dies sei auch kurzfristig möglich. Dazu bedürfe es keiner Wohnung auf dem Betriebsgelände. 16 Es geht der Klägerin, wie das Berufungsgericht aufgrund der Angaben ih- res Geschäftsführers bei dessen persönlicher Anhörung festgestellt hat, im We- sentlichen darum, ihm nach langer Arbeitszeit zu einem kurzen Heimweg zu verhelfen. Dem hat das Berufungsgericht jedoch unter Berücksichtigung der Gesamtumstände ohne Rechtsfehler kein entscheidendes Gewicht zugemes- sen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof, Entscheidung vom 23.08.2005 - 7 C 29/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2006 - 62 S 308/05 -

BGH VIII ZR 102/0625.10.2006 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 127/05 vom 5. Oktober 2005 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. Oktober 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns beschlossen: Der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren wird zurückgewiesen. Gründe: Die beabsichtigte Rechtsverfolgung, die Revision gegen das Berufungs- urteil, hat keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO). Dem steht nicht entgegen, dass das Berufungsgericht die Revision zur Fortbildung des Rechts zugelassen hat (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs hat ein Rechtsschutzbegehren in aller Regel dann hinreichende Aussicht auf Erfolg, wenn die Entscheidung in der Hauptsache von der Beantwortung einer schwierigen, bislang ungeklärten Rechtsfrage ab- hängt. Prozesskostenhilfe braucht hingegen selbst bei einer zugelassenen Re- vision nicht bewilligt zu werden, wenn die entscheidungserhebliche Rechtsfrage zwar noch nicht höchstrichterlich geklärt ist, ihre Beantwortung aber im Hinblick auf die einschlägige gesetzliche Regelung oder durch die in der Rechtspre- chung gewährten Auslegungshilfen nicht in dem genannten Sinne als schwierig - 3 - erscheint (vgl. BVerfGE 81, 347, 358 f; BGH, Beschluss vom 10. Dezember 1997 - IV ZR 238/97, NJW 1998, 1154 unter II 1; Senatsbeschluss vom 11. September 2002 - VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 unter 1; Beschluss vom 14. Oktober 2003 - XI ZR 21/03, ZIP 2003, 2295 unter 2). So ist es hier. Das Berufungsgericht hat die Beklagten gemäß § 546 BGB zur Räumung und Herausgabe des von ihnen gemieteten Hauses an den Kläger verurteilt, da es nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses bejaht und deswegen die Kündigung des Klägers vom 30. Januar 2003 als wirksam angesehen hat. In diesem Zusam- menhang stellt sich die Frage, wie das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB beschaffen sein muss, wenn der Vermieter - wie hier der Kläger - die vermieteten Räume nur teilweise für eigene Wohnzwecke, über- wiegend jedoch für eigene gewerbliche Zwecke nutzen will. Diese Frage ist in dem oben genannten Sinne nicht schwierig, da sie sich anhand der Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats ohne weiteres beant- worten lässt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB = § 564b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F.) ist der Entschluss des Vermieters, seine Wohnung selbst zu Wohn- zwecken zu nutzen, im Hinblick auf sein durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ge- schütztes Eigentum grundsätzlich zu achten und einer gerichtlichen Nachprü- fung entzogen (BVerfGE 79, 292, 304 f; 81, 29, 32 ff). Für den hier gegebenen Wunsch des Klägers, seine Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene berufliche Zwecke (Einrichtung eines Architek- turbüros) zu nutzen, kann nichts anderes gelten. Das hierdurch begründete In- - 4 - teresse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon im Hinblick auf die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufs- freiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Nach der vom Bundesverfassungsgericht (aaO 33 f) aus verfassungs- rechtlichen Gründen nicht beanstandeten Senatsrechtsprechung reicht für die Annahme von Eigenbedarf die Absicht des Vermieters, in den vermieteten Räumen selbst zu wohnen, nur aus, wenn er hierfür vernünftige Gründe hat, die seinen Wunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (BGHZ 103, 91, 97 ff). Ge- mäß den vorstehenden Ausführungen müssen solche Gründe auch in dem hier vorliegenden Fall gegeben sein, dass der Vermieter seine Wohnung nur teilwei- se für eigene Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene berufliche Zwecke nutzen will. Davon ist wegen der von ihm erkannten Nähe zur Eigenbedarfs- kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch das Berufungsgericht ausgegan- gen, das derartige Gründe auf Seiten des Klägers bejaht hat, ohne dass inso- weit Rechtsfehler ersichtlich sind. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BGH VIII ZR 113/0623.05.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 102/06 Verkündet am: 25. Oktober 2006 E r m e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 278 Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Ver- halten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kün- digung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsge- hilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06 - LG Bochum AG Herne-Wanne - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wie- chers und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 24. März 2006 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Herne- Wanne vom 14. Oktober 2005 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind aufgrund eines Mietvertrages vom 3. Juni 2000 Mie- ter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klägerin. Die zuletzt vereinbarte Miete beträgt 577,08 €. Darin sind monatlich zu leistende Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 157,82 € enthalten, die die Beklagten für die Zeit von März 2004 bis Januar 2005 nicht erbrachten. Wegen des dadurch ent- standenen Rückstandes in Höhe von 1.736,02 € kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 1. Februar 2005 zum 30. April 2005. 1 Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Beklagten haben eingewandt, sie hätten die Nebenkosten- 2 - 3 - vorauszahlungen auf Empfehlung des Mieterschutzvereins H. zurückbehal- ten, weil die Klägerin trotz wiederholter Aufforderungen keine Rechnungsbelege zu den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2003 übersandt ha- be. Nach Klageerhebung am 25. Mai 2005 wurden die Beklagten in einem an- deren Verfahren zur Leistung der rückständigen Betriebskosten verurteilt; sie zahlten den Betrag von 1.736,02 € daraufhin am 11. Juli 2005. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be- klagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Die Klägerin habe gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Räu- mung der Wohnung. Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 1. Februar 2005 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Dafür sei gemäß § 573 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnis- ses erforderlich, das insbesondere dann vorliege, wenn der Mieter seine ver- traglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 5 Zwar liege eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Beklagten darin, dass sie durch die Zurückbehaltung der Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe 6 - 4 - von 1.736,02 € mit einem Betrag von mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungs- rückstand geraten seien (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Ein Zurückbehal- tungsrecht habe ihnen nicht zugestanden, weil sie nicht berechtigt gewesen seien, die Übersendung von Belegen für die Nebenkostenabrechnungen zu ver- langen. Die Kündigung der Klägerin sei auch nicht durch die Zahlung des rück- ständigen Betrags seitens der Beklagten am 11. Juli 2005 unwirksam gewor- den, weil die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, nach der eine Kündigung unwirksam werde, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo- naten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt werde, im Fall einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Anwendung finde. Die Beklagten hätten jedoch nicht schuldhaft gehandelt. Ein eigenes Verschulden liege nicht vor, weil sie aufgrund der Empfehlung des Mieter- schutzvereins H. von einem Zurückbehaltungsrecht an den Nebenkosten- vorauszahlungen hätten ausgehen dürfen. Ein Verschulden des Mieterschutz- vereins brauchten die Beklagten sich nicht gemäß § 278 BGB zurechnen zu lassen, weil § 278 BGB im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht anwend- bar sei. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses könne sich nur aus einem persönlichen Fehlverhalten des Mieters ergeben. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setze deshalb ein eigenes Verschulden des Mieters voraus. 7 II. Die Revision hat Erfolg. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung zu (§ 546 Abs. 1 BGB). Ihre ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 1. Februar 2005 8 - 5 - ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam. Das Berufungsgericht hat ein be- rechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses zu Unrecht verneint. Die Beklagten haben ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 9 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der mehr als zwei Monate andauernde Verzug mit der Entrichtung von Betriebs- kostenvorauszahlungen in Höhe eines Betrages, der – wie hier – die Bruttomie- te von zwei Monaten überschreitet, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung eines Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt dieser Umstand den Vermieter sogar zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund. Nach Auffassung des Gesetzgebers handelt es sich bei einem solchen Verhalten also um eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt. Es begründet daher jedenfalls ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 573 Rdnr. 16; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 26). Verzug mit der Entrichtung von Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 1.736,02 € lag hier im Zeitpunkt der Kündigung am 1. Februar 2005 – vor- behaltlich eines Verschuldens der Beklagten (siehe dazu unten unter 2) – vor. Ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB wegen der Forderung nach Übersendung von Belegen für die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2001 bis 2003 stand den Beklagten nicht zu. Wie der Senat durch Urteil vom 8. März 2006 (VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 unter II A 1 a bb (2)) entschieden hat, hat der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch ge- gen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege 10 - 6 - zur Betriebskostenabrechnung, sondern kann er zum Zwecke der Überprüfung der Abrechnung nur Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verlangen. Dass den Beklagten die Einsichtnahme in den Räumen der Vermieterin ver- wehrt worden wäre oder dass sie ihnen ausnahmsweise nicht zuzumuten ge- wesen wäre, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und macht auch die Revisionserwiderung nicht geltend. Dass die Beklagten den Zahlungsrückstand am 11. Juli 2005 und damit innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage am 25. Mai 2005 ausgeglichen haben, beseitigt die Wirksamkeit der auf den Verzug ge- stützten ordentlichen Kündigung nicht. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, der zufolge eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räu- mungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird, gilt, wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senat, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2). 11 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch ein Verschulden der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verneint. 12 a) Dabei ist allerdings seine Beurteilung, die Beklagten treffe kein eige- nes Verschulden, entgegen der Ansicht der Revision aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind zwar an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erfor- derlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 – X ZR 157/05, BB 2006, 1819 unter II 13 - 7 - 3 c; Senatsurteil vom 4. Juli 2001 – VIII ZR 279/00, NJW 2001, 3114 unter II 3 d m.w.Nachw.). 14 Diesen Anforderungen haben die Beklagten jedoch genügt. Sie selbst befanden sich in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum darüber, dass das Ver- langen nach Belegen für die Nebenkostenabrechnungen sie nicht zur Zurück- behaltung der laufenden Betriebskostenvorschüsse berechtigte. Nach den un- angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind sie einer Empfehlung des Mieterschutzvereins gefolgt, die Betriebskostenvorschüsse bis zur Über- sendung der Belege zurückzuhalten. Sie durften sich auf die Kompetenz des Mieterschutzvereins, zu dessen satzungsgemäßen Aufgaben die Beratung in Mietrechtsangelegenheiten gehört, verlassen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rdnr. 97) und hatten keinen Anlass, an dem erteilten Rat zu zwei- feln. b) Die Revision macht jedoch zu Recht geltend, dass der Mieter im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich ist. Das entspricht der ganz herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum, die der Senat teilt (OLG Köln, ZMR 1998, 763, 766 = WuM 1998, 23, 24; LG Berlin, NZM 1998, 573 = ZMR 1998, 231 unter II; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573 BGB Rdnrn. 19 und 31 i.V.m. § 543 BGB Rdnr. 97; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573 Rdnr. 14; MünchKommBGB/ Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 64; Staudinger/Rolfs, BGB, 2003, § 573 Rdnr. 33; Reick in Bamberger/Roth, BGB, § 573 Rdnr. 23; Barthelmess, Wohn- raumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 57; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 63 f.; Haug in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 22; Lammel, Wohraummietrecht, 2. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 58; Krenek, in 15 - 8 - Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand August 2006, C § 573 Rdnr. 20; Wenger, MDR 2000, 1239). Die dagegen vom Kammergericht (Rechtsentscheid vom 15. Juni 2000, NJW-RR 2000, 1397; vgl. auch Rechtsentscheid vom 11. Dezember 1997, NZM 1998, 110) erhobenen Bedenken, die sich das Beru- fungsgericht zu Eigen gemacht hat, sind nicht berechtigt. 16 aa) Der Wortlaut von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (entspricht § 564b Abs. 2 Nr. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) schließt eine Anwendung von § 278 BGB jedenfalls nicht aus, auch wenn er ein schuldhaftes Verhalten des Mieters und nicht ein Vertretenmüssen der Pflichtverletzung durch den Mieter voraussetzt. Denn gemäß § 278 BGB ist der Schuldner für ein Verschulden seines Erfüllungsgehilfen in gleichem Umfang verantwortlich wie für ein eigenes Verschulden. Zu vertreten hätte er dagegen über ein eigenes oder ein ihm nach § 278 BGB zuzurechnendes Verschulden eines Dritten hin- aus auch eine (unverschuldete) finanzielle Leistungsunfähigkeit (BGHZ 107, 92, 102 m. w. Nachw.) oder bloßen Zufall (etwa im Fall des § 287 Satz 2 BGB). bb) Die vom Kammergericht weiter als Argument herangezogene Vor- schrift des § 553 BGB (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) – die zugunsten des Vermieters ausdrücklich ein (außerordentliches) Kündi- gungsrecht für den Fall vorsah, dass derjenige, welchem der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache überlassen hat, ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetzt – ist in- zwischen außer Kraft getreten. Ihr Regelungsgehalt ist insoweit nicht in die Nachfolgenorm des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB übernommen worden, so dass ihr schon deshalb im Rahmen einer systematischen Auslegung keine Be- deutung mehr zukommen kann. 17 - 9 - cc) Eine Einschränkung des Anwendungsbereichs von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters ist ferner nicht mit Rücksicht auf Sinn und Zweck der Regelung wegen des in Absatz 1 geforderten berechtigten Interesses des Vermieters an der Kündigung veranlasst. Ein sol- ches kann sich zum Beispiel auch aus einem schuldhaften erheblichen Fehl- verhalten eines in der Wohnung lebenden – und im Hinblick auf den vertrags- gemäßen Gebrauch der Sache als Erfüllungsgehilfe anzusehenden – Familien- angehörigen des Mieters ergeben, selbst wenn den Mieter persönlich daran kein Verschulden trifft. Das besondere Interesse an der Beendigung des Miet- verhältnisses wird in diesen Fällen dadurch begründet, dass die Beeinträchti- gung aus dem allgemeinen Einflussbereich des Mieters herrührt. Dafür, dass dennoch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nur bei einer Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwi- schen Vermieter und Mieter gerade durch ein persönliches Fehlverhalten des letzteren bestehen soll, wie das Berufungsgericht meint, bietet § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Stütze. Dem entgegenstehenden Bestandsinteresse des Mie- ters, dessen Lebensmittelpunkt die Mietwohnung ist und für den ein Umzug mit nicht unbeträchtlichen Kosten und Unzuträglichkeiten verbunden ist, trägt die Vorschrift dadurch Rechnung, dass nicht schon jede Pflichtverletzung eine or- dentliche Kündigung rechtfertigt, sondern eine nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten vorliegen muss. 18 Die vom Kammergericht und von der Revisionserwiderung gezogene Pa- rallele zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Februar 1959 (BGHZ 29, 275), in der ausgesprochen ist, dass der Ausgleichsanspruch des Handelsvertreters nach § 89b Abs. 3 Satz 2 (jetzt § 89b Abs. 3 Nr. 2 HGB) grundsätzlich nur wegen eines eigenen schuldhaften Verhaltens, nicht wegen eines Verschuldens seiner Angestellten entfällt, ist nicht gerechtfertigt. Aus den Voraussetzungen, unter denen nach dem Grundgedanken von § 89b HGB der 19 - 10 - Ausgleichsanspruch des Handelsvertreters ausgeschlossen ist, lässt sich nichts für die Frage herleiten, in welchen Fällen ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses bestehen kann. 20 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Die Beklagten haben sich des von ihnen eingeschalteten Mieter- schutzvereins im Sinne von § 278 BGB bezüglich der Erfüllung ihrer mietver- traglichen Verpflichtung zur monatlichen Entrichtung von Betriebskostenvor- schüssen bedient. Die Zurechnung eines Verschuldens des Mieterschutzver- eins nach § 278 BGB scheitert daher nicht an einer fehlenden Erfüllungsgehil- feneigenschaft. 21 Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen des ge- gebenen Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (BGHZ 13, 111, 113; st.Rspr.). Der Mieterschutzverein ist allerdings nicht zur Ausführung der eigentlichen Erfüllungshandlung, der Zahlung der Betriebskostenvorschüsse, tätig geworden, sondern hat die Beklagten in rechtlicher Hinsicht bei der Ent- scheidung darüber beraten, ob erfüllt werden oder von einem Zurückbehal- tungsrecht Gebrauch gemacht werden soll. Es ist umstritten, ob ein in dieser Weise mitwirkender Rechtsberater als Erfüllungsgehilfe anzusehen sein kann. Teilweise wird die Auffassung vertreten, der Beratene hafte nur für ein Aus- wahlverschulden (Erman/Battes, BGB, 10. Aufl., § 285 Rdnr. 5; LG Karlsruhe, WuM 1990, 294); nach überwiegender Ansicht hat er dagegen für ein Verschul- den seines Rechtsberaters, auch eines Rechtsanwalts, nach § 278 BGB einzu- stehen (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006, aaO; BAG, ZIP 1987, 1339 unter B IV 2 22 - 11 - b; Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl., § 285 Rdnr. 13; Staudinger/Löwisch, BGB (2004), § 286 Rdnr. 163; Fischer, ZMR 1994, 309, 311; Kinne in Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 543 Rdnr. 87; Münch- KommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rdnr. 64; Lammel, aaO, § 573 Rdnr. 58; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB, Rdnr. 97; OLG Köln, aaO; vgl. auch LG Berlin, aaO). Der Senat teilt die herrschende Meinung, weil nur sie eine angemessene Risikoverteilung zwischen Gläubiger und Schuldner ermöglicht und eine unge- rechtfertigte Privilegierung des Beraters verhindert (vgl. auch BGHZ 58, 207, 211). Müsste der Schuldner nur für eine sorgfältige Auswahl des Beraters haf- ten, ginge eine etwaige Falschberatung durch diesen zulasten des Gläubigers, der an dem Beratungsverhältnis nicht beteiligt ist und dem auch kein Scha- densersatzanspruch gegen den Berater zustünde, während der Schuldner da- durch geschützt ist, dass er bei seinem Rechtsberater Regress nehmen kann. 23 b) Den von den Beklagten zu Rate gezogenen Mieterschutzverein trifft der Vorwurf schuldhaften Verhaltens im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das gilt unabhängig davon, ob sich der für den Mieterschutzverein Handelnde sei- nerseits in einem Rechtsirrtum befand oder ob er den Beklagten in Kenntnis einer ungeklärten Rechtslage geraten hat, die vertraglich geschuldeten Be- triebskostenvorschüsse wegen der fehlenden Übersendung von Belegen zu den Nebenkostenabrechnungen zurückzuhalten. 24 aa) Wie oben (unter 2 a) bereits ausgeführt, sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums grund- sätzlich strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage un- ter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig prüfen. Ent- schuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im 25 - 12 - Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerich- te nicht zu rechnen brauchte (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006, aaO; Urteil vom 26. Januar 1983 – IVb ZR 351/81, NJW 1983, 2318 unter B II 2 b; Urteil vom 18. April 1974 – KZR 6/73, NJW 1974, 1903 unter III). Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbe- reich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Ein- schätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss (BGH, Urteil vom 18. Dezember 1997 – I ZR 79/95, NJW 1998, 2144 unter II 1). Der Schuldner darf nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben (BGH, Urteil vom 16. Dezember 1986 - KZR 36/85, GRUR 1987, 564 unter 3; Urteil vom 7. März 1972 - VI ZR 169/70, WM 1972, 589 unter II 2). Nach diesen Maßstäben war die Beratung durch den Mieterschutzverein dahingehend, dass den Beklagten wegen der fehlenden Übersendung von Be- legen zu den Nebenkostenabrechnungen durch die Klägerin ein Zurückbehal- tungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zustand, schuld- haft falsch. Bis zu der Entscheidung des Senats vom 8. März 2006 (aaO), die erst nach dem hier maßgeblichen Zeitraum von März 2004 bis Januar 2005 er- gangen ist, war in der Rechtsprechung der Berufungsgerichte und im Schrifttum umstritten, ob dem Mieter ein Anspruch auf Übermittlung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zusteht oder ob er nur verlangen kann, in die Abrech- nungsunterlagen Einsicht zu nehmen (vgl. die Nachweise im Senatsurteil vom 8. März 2006, aaO, unter II A 1 a bb), ohne dass sich insoweit eine als herr- schend anzusehende oder gar ganz überwiegend vertretene Meinung heraus- gebildet hatte. Höchstrichterliche Rechtsprechung lag zu dieser Frage noch nicht vor. In dieser Situation durfte der Mitarbeiter des Mieterschutzvereins nicht darauf vertrauen, der Mieter werde mit der Rechtsauffassung, Übersendung von Belegen verlangen und deshalb bis zur Erfüllung seiner Forderung die ge- 26 - 13 - schuldete Miete oder Betriebskostenvorauszahlungen zurückhalten zu dürfen, im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung Erfolg haben. Deshalb handel- te er fahrlässig, wenn er dem Mieter in Kenntnis der ungeklärten Rechtslage zu der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts riet. Beruhte der Rat dagegen darauf, dass dem Mitarbeiter des Mieterschutzvereins die ungeklärte Streitfrage unbekannt war, hat er schon deshalb fahrlässig gehandelt, weil er die gebotene sorgfältige Prüfung der Rechtslage unterlassen hat. bb) Es besteht kein Grund, im Rahmen der Kündigungsregelung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei den Sorgfaltsanforderungen an den Schuldner im Zusammenhang mit seiner Verpflichtung zur Mietzahlung einen geringeren Maßstab anzulegen als etwa im Rahmen der Schadensersatzhaftung nach den §§ 280 ff. BGB. Allerdings wird teilweise die Auffassung vertreten, das Risiko der fehlerhaften Beurteilung einer streitigen Rechtsfrage sei – abweichend vom Grundsatz (Urteil vom 18. April 1974 aaO) – nicht dem Mieter als Schuldner, sondern dem Vermieter als Gläubiger aufzuerlegen, soweit ein Kündigungs- recht des Vermieters in Rede stehe (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rdnr. 97; LG Hagen, WuM 1988, 58, noch zu § 564b Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F.; vgl. auch Haug, in Emmerich/Sonnenschein, aaO, § 573 Rdnr. 22; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 406; a. A. Fischer, ZMR 1994, 309, 310). Dem ist nicht zu folgen. 27 Abgesehen davon, dass es dem Mieter nicht generell unzumutbar ist, bei einer infolge von streitigen Rechtsfragen unklaren Rechtslage die vertraglich vereinbarte Miete zumindest unter Vorbehalt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rdnr. 64) oder auf ein Anderkonto zu zahlen, um einer Kündigung zu entgehen, greift § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erst bei einer nicht unerheblichen Ver- tragsverletzung des Mieters ein. Die für den Mieter schwerwiegende Kündi- gungsfolge ist also bereits im Rahmen der objektiven Tatbestandsmerkmale an 28 - 14 - engere Voraussetzungen geknüpft als die allgemeine Haftung nach den §§ 280 ff. BGB. Er braucht, selbst wenn er die geschuldete Miete oder – wie hier – geschuldete Betriebskostenvorauszahlungen fahrlässig nicht leistet, eine Kündigung nicht zu befürchten, solange der sich letztlich als unberechtigt er- weisende Zahlungsrückstand in zeitlicher Hinsicht und im Hinblick auf seine Höhe noch als unerhebliche Vertragsverletzung anzusehen ist. Insoweit besteht deshalb kein Grund, zur Vermeidung der Kündigungsfolge zusätzlich die Sorg- faltsanforderungen an den Mieter zu senken. Eine – wie hier – nicht mehr als unerheblich anzusehende Pflichtverletzung durch einen Zahlungsrückstand in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten hat eine spürbare Gefährdung der Inte- ressen des Vermieters zur Folge, der das Insolvenzrisiko des Mieters zu tragen hat. Es ist nicht ersichtlich, warum ihm in diesem Fall nicht auch ein Kündi- gungsrecht zustehen sollte, wenn sich herausstellt, dass der Mieter zu Unrecht einen erkennbar ungesicherten Rechtsstandpunkt eingenommen hat. c) Aus dem Senatsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) lässt sich entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung zugunsten der Beklagten ebenfalls nichts herleiten. Sie haben zwar inzwischen den Zahlungs- rückstand ausgeglichen. Die Beklagten haben jedoch mit der Zahlung zugewar- tet, bis sie dazu vom Amtsgericht verurteilt worden sind, die streitige Rechtsfra- ge also jedenfalls durch die erste Instanz zu ihren Ungunsten entschieden wor- den war. Gleichzeitig wussten sie, dass die Klägerin ihre Rechtsauffassung nicht teilte und auch nicht bereit war, die Sache bis zu einer gerichtlichen Ent- scheidung über die Zahlungspflicht auf sich beruhen zu lassen; denn sie hatte wegen des Zahlungsrückstands im Februar 2005 die Kündigung erklärt und nach Ablauf der Kündigungsfrist auch bereits die vorliegende Räumungsklage erhoben. Die Beklagten sind demnach zumindest vom Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin an bewusst das Risiko einer von ihrem Rechtsstandpunkt 29 - 15 - abweichenden gerichtlichen Beurteilung der Streitfrage eingegangen und haben erst gezahlt, nachdem sich dieses Risiko verwirklicht hatte. III. 30 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Se- nat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Fest- stellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen. Ball Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Herne-Wanne, Entscheidung vom 14.10.2005 - 14 C 216/05 - LG Bochum, Entscheidung vom 24.03.2006 - 5 S 277/05 -

BGH VIII ZB 83/0421.06.2005 · VIII. Senat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 113/06 Verkündet am: 23. Mai 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs- fremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be- steht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nen- nenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06). BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 2. März 2006 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1985 Mieter einer Wohnung in B. . Vermieterin war die B. -AG, in deren Dienst der Beklagte stand. Die B. -AG be- trieb auf dem rund 10.000 m² großen Gelände bis 1996 ein Umspannwerk. 1 Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2001. Unter der Bezeich- nung "m. Umspannwerk B. " vermietet sie dort Gewerbeflächen, unter anderem eine Veranstaltungshalle. Ein Teil der vorhandenen Büroräume steht leer. 2 Durch Anwaltsschreiben vom 27. Februar 2004 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2005 mit der Begründung, die Nutzung der Wohnung durch ihren Mitarbeiter W. sei aus betrieblichen Gründen dringend erforderlich. Neben ihrem Geschäftsführer sei ihr Mitarbeiter W. "Schlüssel- 3 - 3 - kraft" des Unternehmens. Als "Eventmanager" sei er maßgeblich dafür zustän- dig, mit gewerblichen Mietinteressenten zu verhandeln, um die Veranstaltungs- halle zu vermieten. Er müsse stets und auch kurzfristig erreichbar sein, um die Räumlichkeiten vorzuführen. Bei Veranstaltungen müsse er als Ansprechpart- ner zugegen sein. Da er am Niederrhein wohne, sei er während seiner ge- schäftlichen Aufenthalte in B. auf eine Hotelunterbringung angewiesen; die- se sei ihm nicht zumutbar. Der Beklagte widersprach der Kündigung. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage statt- gegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Räumungsantrag weiter. 4 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten gemieteten Wohnung (§ 546 BGB). Die am 27. Februar 2004 erklärte Kündigung habe das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Klägerin habe kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil eine juristische Person schon begrifflich keinen Eigenbedarf geltend machen könne. 5 Ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne vom § 573 Abs. 1 BGB könne sich zwar auch daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter eine Woh- nung aus betrieblichen Gründen vermietet werden solle (Betriebsbedarf). Es 6 - 4 - müsse jedoch nach Art und Schwere mit den Fällen des § 573 Abs. 2 BGB ver- gleichbar sein. Das sei hier nicht der Fall. Bei einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung genüge es nicht, dass sie einem Betriebsangehörigen mit konkretem Wohnbedarf vermietet werden solle. Zusätzlich müsse gerade das Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ord- nungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich sein. Die Klägerin habe nicht schlüssig dargelegt, inwiefern es zur Führung ih- res Betriebs notwendig sei, dass ihr Mitarbeiter W. unmittelbar an seiner Arbeitsstelle wohne. Dabei könne dahinstehen, ob er eine "Schlüsselkraft" des Unternehmens sei, denn selbst dann sei nicht nachvollziehbar, warum er auf dem Betriebsgelände wohnen müsse. Nach den Angaben des vom Berufungs- gericht persönlich gehörten Geschäftsführers der Klägerin gehe es allein dar- um, den Wohnbedarf des Mitarbeiters W. kostengünstig zu decken und für einen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu sorgen. Darüber hinaus sei es für den Betriebsablauf auch nicht erforderlich, dass der Mitarbeiter W. ständig vor Ort sei, denn es sei davon auszugehen, dass vor Besichtigungen Termine mit gewerblichen Mietinteressenten vereinbart würden. Dies könne der Mitarbei- ter W. auch von einem der zur Verfügung stehenden Büroräume aus tun. 7 II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 8 Die Klägerin kann von dem Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Wohnung verlangen, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 27. Februar 2004 nicht beendet worden. 9 - 5 - 1. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits be- grifflich nicht in Betracht. Die Klägerin als Kommanditgesellschaft (KG) kann die Räume weder "als Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsange- hörige benötigen (vgl. zur juristischen Person Senatsurteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12, unter II 1; Staudin- ger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 71, m.w.N.). 10 2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch ein berechtigtes In- teresse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklag- ten im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Die Beantwortung der Fra- ge, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfor- dert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen- grundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193 = NJW 2006, 1585, Tz. 19). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausfüh- rungen des Berufungsgerichts stand. 11 a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses kann sich allerdings auch daraus ergeben, dass einem Mitar- beiter seines Unternehmens aus betrieblichen Gründen eine an einen Betriebs- fremden vermietete Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll, sofern der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781 = NJW 2005, 3782; Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 171). 12 - 6 - Dabei ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleich- gewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106, zu § 564b BGB aF; Staudin- ger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 166). Das Interesse des Vermieters an der Beendi- gung des Mietverhältnisses ist danach zu gewichten, ob und gegebenenfalls welche Bedeutung es für das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter seinen Wohnsitz in der vermieteten Wohnung nimmt. Dabei kommt es insbesondere auf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an. 13 b) Das Berufungsgericht ist nach diesen Maßstäben ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin vernünftige Gründe für die Beendi- gung ihres Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt hat. 14 Nach der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts ist es aus be- trieblichen Gründen weder geboten noch für den Betriebsablauf von nennens- wertem Vorteil, dass der Mitarbeiter W. auf dem Betriebsgelände wohnt. Besichtigungen der Halle könne er auch von Büroräumen auf dem Gelände aus organisieren; Termine mit Mietinteressenten könnten auf diese Weise auch kurzfristig vereinbart werden. Dazu bedürfe es keiner Wohnung auf dem Be- triebsgelände. 15 Es geht der Klägerin, wie das Berufungsgericht aufgrund der Angaben ih- res Geschäftsführers bei dessen persönlicher Anhörung ohne Rechtsfehler festgestellt hat, im Wesentlichen darum, ihrem Mitarbeiter nach langer und un- geregelter Arbeitszeit, die - je nach Veranstaltungsdauer - auch nachts enden kann, zu einem kurzen Heimweg zu verhelfen. Dem hat das Berufungsgericht 16 - 7 - jedoch unter Berücksichtigung der Gesamtumstände ohne Rechtsfehler kein entscheidendes Gewicht zugemessen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof, Entscheidung vom 08.11.2005 - 10 C 213/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2006 - 62 S 393/05 -

§ 573c

BGH VIII ZR 217/0419.10.2005 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 83/04 vom 21. Juni 2005 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns am 21. Juni 2005 beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Tettnang vom 9. Juni 2004 und der 4. Zivilkammer des Landgerichts Ravensburg vom 29. Juli 2004 aufgehoben. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Beschwerdewert: 600 €. Gründe: I. Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 16. Juli 1998 eine Wohnung der Beklagten in F. . Sie kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 25. Februar 2004 zum 31. Mai 2004. Die Beklagte war der Auffassung, daß die Klägerin das Mietverhältnis erst zum 31. August 2004 kündigen könne. Die Klägerin hat Klage erhoben auf Feststellung, daß das Mietverhältnis mit Wirkung zum 31. Mai 2004 beendet sei. Nachdem die Wohnung zum 1. Juni 2004 weitervermietet worden ist, haben die Parteien übereinstimmend die Hauptsache für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechts- - 3 - streits nach § 91 a ZPO der Beklagten auferlegt. Deren sofortige Beschwerde blieb ohne Erfolg. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde begehrt die Beklagte weiterhin, daß die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin auferlegt werden. II. Das Rechtsmittel ist zulässig und hat Erfolg. Die Klägerin hat nach billi- gem Ermessen die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, weil ihre Feststellungs- klage nach dem bisherigen Sach- und Streitstand erfolglos geblieben wäre, wenn sich die Hauptsache nicht erledigt hätte (§ 91 a ZPO). Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen galt für die von der Klägerin am 25. Februar 2004 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages nicht, wie die Klägerin gemeint hat, die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, sondern weiterhin die im Mietvertrag vom 16. Juli 1998 vereinbarte Kündigungsfrist, die sich nach § 2 Nr. 1 a des Mietvertrages auf sechs Monate verlängert hatte. Diese vertragliche Vereinbarung ist nicht nach § 573 c Abs. 4 unwirksam. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwen- den, wenn die Kündigung – wie im vorliegenden Fall - nach dem 31. Dezember 2002 erklärt worden ist; diese Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz - 4 - ist nicht mit Wirkung ab 1. Januar 2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt worden (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572). Dr. Deppert Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen Hermanns

BGH VIII ZR 247/0803.03.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 217/04 Verkündet am: 19. Oktober 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja ZPO § 544 Abs. 5 Satz 3 Wird die Nichtzulassungsbeschwerde gegen ein Berufungsurteil zurückgewiesen, so tritt die Rechtskraft des Berufungsurteils nicht bereits mit dem Erlass, sondern erst mit der Zustellung des Zurückweisungsbeschlusses ein. BGH, Urteil vom 19. Oktober 2005 - VIII ZR 217/04 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision der Restitutionskläger wird das Urteil der Zivil- kammer 65 des Landgerichts Berlin vom 22. Juni 2004 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Restitutionskläger (im Folgenden: Kläger) mieteten mit Vertrag vom 9. Februar 1994 von den Rechtsvorgängern der Restitutionsbeklagten (im Fol- genden: Beklagte) eine Wohnung in B. . Die Beklagte kündigte das Mietver- hältnis wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter und erhob Räumungs- klage. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung der Beklagten ver- urteilte das Landgericht die Kläger am 1. April 2003 zur Räumung der Woh- nung; die Revision wurde nicht zugelassen. Der Senat wies die Nichtzulas- sungsbeschwerde der Kläger durch Beschluss vom 18. Februar 2004 zurück (VIII ZR 142/03, nicht veröffentlicht). Der Beschluss wurde den damaligen Pro- zessbevollmächtigten der Parteien jeweils am 20. Februar 2004 zugestellt. 1 - 3 - Die Kläger haben mit Klageschrift vom 22. März 2004, die am gleichen Tag - einem Montag - bei Gericht eingegangen und der Beklagten aufgrund ei- ner Verfügung des Vorsitzenden der Berufungskammer vom 2. April 2004 am 7. April 2004 zugestellt worden ist, Restitutionsklage erhoben. Sie haben bean- tragt, das Räumungsurteil des Berufungsgerichts vom 1. April 2003 aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuwei- sen. Die Kläger haben vorgetragen, sie hätten während des Verfahrens über die Nichtzulassungsbeschwerde im Oktober 2003 eine auf den 9. Februar 1994 datierte "Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" aufgefunden. Die Vereinbarung enthalte einen Verzicht des früheren Vermieters auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung für die Dauer von 15 Jahren. Die Kläger haben die Auffassung vertreten, dass die Räumungsklage der Beklagten im Falle der Vorlage der Urkunde im Vorprozess unbegründet gewesen wäre. Die Beklagte ist der Restitutionsklage entgegengetreten; sie hat die Echtheit der vorgelegten Urkunde angezweifelt. Das Landgericht hat die Restitutionsklage als unzulässig abgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Restitutionsklage sei unzulässig, weil die Klagefrist des § 586 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 1 ZPO nicht eingehalten worden sei. Die Kläger hätten zwar nach ihrem Vorbringen spätestens im August/September 2003 vom Inhalt der Modernisierungsvereinbarung Kenntnis erhalten. Die Klagefrist habe 2 3 4 5 - 4 - jedoch erst mit Eintritt der Rechtskraft des Räumungsurteils vom 1. April 2003 zu laufen begonnen. Das Räumungsurteil sei aufgrund der Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den Bundesgerichtshof am 18. Februar 2004 rechtskräftig geworden. Die am 22. März 2004 bei Gericht eingegangene Klageschrift habe die gesetzliche Frist von einem Monat für die Erhebung der Restitutionsklage daher nicht gewahrt. § 544 Abs. 5 Satz 3 ZPO sei nicht dahin auszulegen, dass die Rechtskraft des Berufungsurteils erst mit der Zustellung des Beschlusses über die Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde an eine oder beide Parteien eintrete. Es bestehe kein Bedürfnis, den Eintritt der Rechtskraft an den Zeitpunkt der Bekanntgabe der Entscheidung an die Partei- en zu knüpfen, weil keine weiteren Rechtsmittel gegeben seien und der Bun- desgerichtshof abschließend über den Rechtsstreit entschieden habe. Für die Restitutionsklage sei keine andere Auslegung geboten. Die Klagefrist des § 586 Abs. 1 ZPO sei eine Notfrist, so dass ein Restitutionskläger im Falle einer schuldlosen Versäumung der Frist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand be- antragen könne. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Kläger die Frist von einem Monat für die Erhebung der Restitutionsklage gewahrt (§ 586 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Klagefrist hat erst mit der Zustellung des Beschlusses des Bundesgerichtshofs vom 18. Februar 2004, in dem die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger gegen das Räumungsurteil des Beru- fungsgerichts vom 1. April 2003 zurückgewiesen wurde, am 20. Februar 2004 zu laufen begonnen. Zwar ist die Klage erst am 7. April 2004 durch Zustellung 6 - 5 - der Klageschrift erhoben worden (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Klagefrist ist jedoch gewahrt, weil die Klageschrift rechtzeitig am 22. März 2004, einem Montag, bei Gericht eingegangen (§ 222 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB) und die vom Vorsitzenden der Berufungskammer am 2. April 2004 verfügte Zustellung "demnächst" erfolgt ist (§ 167 ZPO). 1. Gemäß § 586 Abs. 1 ZPO sind die Wiederaufnahmeklagen (§ 578 ZPO) - mithin auch die auf § 580 Nr. 7 b ZPO gestützte Restitutionsklage der Kläger - vor Ablauf der Notfrist eines Monats zu erheben. Die Frist beginnt mit dem Tage, an dem die Partei von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erhalten hat, jedoch nicht vor eingetretener Rechtskraft des Urteils (§ 586 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Nach dem Vortrag der Kläger ist davon auszugehen, dass sie spätestens im Oktober 2003 von der auf den 9. Februar 1994 datierten schriftlichen "Mus- tervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" Kenntnis er- langt haben, die ihrem Wiederaufnahmebegehren zugrunde liegt. Die Klagefrist wurde hierdurch jedoch zunächst nicht in Lauf gesetzt, weil das Räumungsurteil des Berufungsgerichts vom 1. April 2003 zu diesem Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig war. Die Frist begann erst mit Eintritt der Rechtskraft des Beru- fungsurteils zu laufen. Für den - hier vorliegenden - Fall, dass Beschwerde ge- gen die Nichtzulassung der Revision eingelegt wird (§§ 543 Abs. 1 Nr. 2, 544 ZPO) und diese ohne Erfolg bleibt, bestimmt sich der Zeitpunkt des Rechts- krafteintritts nach § 544 Abs. 5 Satz 3 ZPO. Nach dieser Regelung wird das Urteil mit der Ablehnung der Nichtzulassungsbeschwerde durch das Revisions- gericht rechtskräftig. 2. Die Rechtskraft des Berufungsurteils tritt mit dem Zeitpunkt ein, zu dem der Beschluss des Bundesgerichtshofs über die Ablehnung der Nichtzu- lassungsbeschwerde gemäß § 544 Abs. 5 Satz 3 ZPO wirksam wird. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird der Beschluss nicht bereits mit sei- 7 8 - 6 - nem Erlass, sondern erst mit seiner - gemäß § 544 Abs. 4 Satz 3 ZPO vorge- schriebenen - Zustellung wirksam (Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 26. Aufl., § 544 Rdnr. 22; vgl. auch Zöller/Gummer, ZPO, 25. Aufl., § 544 Rdnr. 12 d; zu § 116 Abs. 5 Satz 3 FGO vgl. BFH, Beschluss vom 17. Februar 2003 - VII B 234/02, BFH/NV 2003, 1063, unter 1). Der Bundesgerichtshof ist bereits bei der Anwendung der Vorschrift des § 554 b ZPO a.F. davon ausgegangen, dass die formelle Rechtskraft des Beru- fungsurteils erst mit der Zustellung des Beschlusses über die Nichtannahme der Revision eintritt (BGH, Urteil vom 1. Juli 1986 - VI ZR 120/85, NJW 1987, 371 = WM 1986, 1417, unter II 2 b; offengelassen von BGH, Beschluss vom 4. Januar 2001 - X ZR 208/99, BGHReport 2001, 218 und BGH, Urteil vom 1. April 2004 - IX ZR 117/03, NJW-RR 2004, 1575, unter II 1). Dies trifft auch für den Beschluss des Bundesgerichtshofs über die Ablehnung der Nichtzulas- sungsbeschwerde nach § 544 Abs. 5 Satz 3 ZPO zu. Da der Beschluss des Senats vom 18. Februar 2004 beiden Parteien am 20. Februar 2004 zugestellt wurde, bedarf es keiner Entscheidung, ob der Beschluss erst mit der Zustellung an beide Parteien wirksam wird (vgl. Zöller/Vollkommer, aaO, § 329 Rdnr. 20 ff.). Der Beschluss über die Ablehnung der Nichtzulassungsbe- schwerde kann, wie noch auszuführen ist, im Hinblick auf den Beginn der Frist zur Erhebung der Wiederaufnahmeklage gemäß § 586 Abs. 2 Satz 1 ZPO je- denfalls nicht vor der Zustellung an den Beschwerdeführer und Wiederaufnah- mekläger wirksam werden. a) Gemäß § 544 Abs. 5 Satz 3 ZPO tritt die Rechtskraft "mit der Ableh- nung der Beschwerde durch das Revisionsgericht" ein. Nach dem Wortlaut der Bestimmung kommt es für den Rechtskrafteintritt auf den Zeitpunkt an, zu dem der Ablehnungsbeschluss des Bundesgerichtshofs wirksam wird. § 544 ZPO regelt zwar nicht ausdrücklich, zu welchem Zeitpunkt der Beschluss Wirksam- 9 10 - 7 - keit erlangt. Dieser Zeitpunkt ergibt sich jedoch aus dem Zustellungserfordernis des § 544 Abs. 4 Satz 3 ZPO. Danach ist die Entscheidung über die Beschwer- de den Parteien zuzustellen. Der Zustellung eines der Nichtzulassungsbe- schwerde stattgebenden Beschlusses bedarf es im Hinblick auf § 544 Abs. 6 Satz 3 ZPO schon deshalb, weil die Zustellung der Entscheidung die Revisi- onsbegründungsfrist in Lauf setzt (§ 329 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Jedoch ist in § 544 Abs. 4 Satz 3 ZPO die Zustellung der Entscheidung unabhängig davon angeordnet, ob der Nichtzulassungsbeschwerde stattgegeben oder diese abge- lehnt wird. Dies spricht dafür, dass auch der Eintritt der Rechtskraft des Beru- fungsurteils gemäß § 544 Absatz 5 Satz 3 ZPO von der Zustellung des die Nichtzulassungsbeschwerde ablehnenden Beschlusses abhängig ist. Anderen- falls hätte es der Regelung, dass auch die ablehnende Entscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde zuzustellen ist - anstelle ihrer lediglich formlosen Mitteilung an die Parteien (vgl. § 329 Abs. 2 Satz 1 ZPO) - nicht bedurft. b) Dies steht im Einklang mit dem in der Rechtsprechung und im Schrift- tum anerkannten Grundsatz, dass gerichtliche Entscheidungen der Partei ge- genüber, die sie angehen, erst dann wirksam werden, wenn sie verkündet oder ihr bekannt gemacht worden sind (vgl. BGHZ 25, 60, 63; Senat, Urteil vom 1. März 1982 - VIII ZR 75/81, NJW 1982, 2074 = WM 1982, 562, unter I 2 a, insoweit in BGHZ 83, 158 nicht abgedruckt ; BGH, Beschluss vom 9. März 1987 - II ZB 10/86, NJW 1987, 2379, unter II 1 a; MünchKommZPO/Musielak, 2. Aufl., § 329 Rdnr. 5 ff.; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 21. Aufl., § 329 Rdnr. 25, 31, 36 ff.; Zöller/Vollkommer, aaO, Rdnr. 7, 11, 19 ff.). Soweit der Bundesgerichts- hof für bestimmte Beschlüsse des Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrechts demgegenüber entschieden hat, dass diese bereits mit ihrem Erlass wirksam werden (BGHZ 25, 60, 63 ff. für den Beschluss über die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung; BGHZ 133, 307, 310 ff. für das allgemeine Verfü- 11 - 8 - gungsverbot nach § 2 Abs. 3 GesO), steht dies der hier vertretenen Auffassung nicht entgegen, weil ein solcher Ausnahmefall vorliegend nicht gegeben ist. aa) § 586 Abs. 1 ZPO bezweckt, dem Wiederaufnahmekläger eine Frist von einem Monat zur Erhebung der Wiederaufnahmeklage zu gewähren. Diese Frist steht dem Wiederaufnahmekläger jedoch nur dann in vollem Umfang zur Verfügung, wenn die Rechtskraft des Berufungsurteils gemäß § 544 Abs. 5 Satz 3 ZPO nicht vor der (förmlichen) Bekanntgabe des Beschlusses des Bun- desgerichtshofs über die Ablehnung der Nichtzulassungsbeschwerde an den Beschwerdeführer eintritt. Von dem Wissen über den Inhalt des Beschlusses ist die Entschließung der Partei abhängig, ob sie eine Wiederaufnahmeklage an- strengen muss. Würde das Berufungsurteil bereits vor der Bekanntgabe des ablehnenden Beschlusses des Revisionsgerichts rechtskräftig, so würde die Klagefrist schon zu laufen beginnen, wenn der Fristbeginn - wie im vorliegen- den Fall, da die Kläger schon von dem Anfechtungsgrund wussten - nur noch vom Eintritt der Rechtskraft des Berufungsurteils abhängig ist (§ 586 Abs. 2 Satz 1 ZPO), ohne dass der Wiederaufnahmekläger von dem ablehnenden Be- schluss und dem Fristenlauf Kenntnis erlangt hätte. Zutreffend weist die Revisi- on darauf hin, dass die Monatsfrist dem Wiederaufnahmekläger in diesen Fällen nie in vollem Umfang zur Verfügung stünde, sondern stets um den Zeitraum verkürzt wäre, der zwischen dem Erlass des Beschlusses und seiner Zustellung liegt. Die hierdurch regelmäßig entstehende - gegebenenfalls erhebliche - Ver- kürzung der Klagefrist wäre mit dem Zweck des § 586 Abs. 1 ZPO, dem Wie- deraufnahmekläger eine Frist von einem Monat für die Erhebung der Klage zu gewähren, nicht vereinbar. Dieser Nachteil könnte auch durch die Möglichkeit einer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei Versäumung der Notfrist des § 586 Abs. 1 ZPO nicht hinreichend ausgeglichen werden. 12 - 9 - bb) Darüber hinaus entspricht es einem allgemeinen prozessualen Grundsatz und dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gewährung wirksamen Rechtsschutzes, dass die Frist zur Einlegung eines Rechtsbehelfs gegen eine gerichtliche Entscheidung nicht in Lauf gesetzt wird, bevor die durch die Ent- scheidung beschwerte Partei die Möglichkeit hat, von der Entscheidung durch Verkündung oder sonstige Bekanntgabe Kenntnis zu erlangen. Dieser Grundsatz ist in zahlreichen Bestimmungen der Zivilprozessord- nung zum Ausdruck gekommen. Gemäß § 329 Abs. 2 Satz 2 ZPO sind nicht verkündete Beschlüsse und Verfügungen zuzustellen, wenn sie eine Termins- bestimmung enthalten oder eine Frist in Lauf setzen. Nach § 329 Abs. 3 ZPO sind Entscheidungen, die der sofortigen Beschwerde oder der Erinnerung nach § 573 Abs. 1 ZPO unterliegen, zuzustellen. Die Fristen für die Einlegung der Berufung, der Nichtzulassungsbeschwerde, der Revision, der sofortigen Be- schwerde, der Erinnerung nach § 573 ZPO und der Rechtsbeschwerde werden erst mit der Zustellung der gerichtlichen Entscheidung beziehungsweise - mit Ausnahme der Rechtsbeschwerde - spätestens nach Ablauf von fünf Monaten nach ihrer Verkündung in Lauf gesetzt (§§ 517, 544 Abs. 1 Satz 2, 548, 569 Abs. 1 Satz 2, § 573 Abs. 1 Satz 3, 575 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Auch die Frist zur Einlegung des Einspruchs gegen ein Versäumnisurteil beginnt erst mit dessen Zustellung (§ 339 Abs. 1 ZPO). Die Frist zur Stellung eines Antrags auf Gewäh- rung von Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beginnt erst mit dem Tag, an dem das Hindernis zur Einhaltung der versäumten Frist behoben ist (§ 234 Abs. 2 ZPO). Der Gesetzgeber hat diesen Grundsatz im Gesetz über die Rechtsbehelfe bei Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Anhö- rungsrügengesetz) vom 9. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3220) nochmals bestä- tigt. Danach ist die Anhörungsrüge (§ 321 a ZPO) innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen nach Kenntnis von der Verletzung des rechtlichen Gehörs zu er- heben. 13 14 - 10 - Aus diesem Grundsatz folgt für den vorliegenden Fall, in dem die Frist zur Erhebung der Wiederaufnahmeklage durch den Eintritt der Rechtskraft des Berufungsurteils in Lauf gesetzt wird (§ 586 Abs. 2 Satz 1 ZPO), dass der Be- schluss des Bundesgerichtshofs über die Ablehnung der Nichtzulassungsbe- schwerde nicht vor der Zustellung an den Beschwerdeführer und Wiederauf- nahmekläger wirksam wird, so dass die Rechtskraft des Urteils gemäß § 544 Abs. 5 Satz 3 ZPO nicht vor diesem Zeitpunkt eintritt. cc) Die Anknüpfung des Rechtskrafteintritts an die Zustellung des die Nichtzulassungsbeschwerde ablehnenden Beschlusses dient zudem der Rechtssicherheit, weil der Zeitpunkt der Zustellung regelmäßig aus einer Ur- kunde ersichtlich ist (vgl. nur §§ 182 Abs. 2 Ziff. 7, 174 Abs. 4 Satz 1 ZPO) und daher über den Beginn des Fristenlaufs gemäß § 586 Abs. 2 Satz 1 ZPO kein Zweifel entstehen kann. Dies ist hinsichtlich des Zeitpunkts des Beschlusser- lasses nicht ohne weiteres der Fall, weil der Beschluss erst erlassen ist, wenn er mit dem Willen des Gerichts aus dem inneren Geschäftsbetrieb herausgetre- ten ist (BGH, Urteil vom 1. April 2004, aaO, unter II 2 a m.w.Nachw.; vgl. auch BVerwGE 95, 64, 66 ff.). c) Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 132 Abs. 5 Satz 3 VwGO a.F. (nunmehr § 133 Abs. 5 Satz 3 VwGO) steht dem nicht ent- gegen. Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass Berufungsurteile der Oberverwaltungsgerichte in dem Zeitpunkt rechtskräftig werden, in dem der Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts über die Zurückweisung der Nicht- zulassungsbeschwerde wirksam wird (BVerwGE 95, 64, 66 f.), und ausgeführt, dies sei bereits dann der Fall, wenn der ablehnende Beschluss aus dem ge- richtsinternen Bereich zur Beförderung mit der Post herausgegeben werde (BVerwG, aaO). Jedoch beruht die Entscheidung des Bundesverwaltungsge- richts auf unterschiedlichen rechtlichen Voraussetzungen. Zwar ist § 544 ZPO 15 16 17 - 11 - den Regelungen anderer Prozessordnungen, unter anderem auch dem § 133 VwGO, im Wesentlichen nachgebildet (vgl. Begründung der Bundesregierung zum Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses, BT- Drucks. 14/4722, S. 67, 105 f.). Allerdings ist die Zustellung des Beschlusses über die Ablehnung der Nichtzulassungsbeschwerde nach den Bestimmungen der Verwaltungsgerichtsordnung (§§ 133, 56 Abs. 1 VwGO) nicht vorgeschrie- ben (v. Nicolai in Redeker/v. Oertzen, VwGO, 14. Aufl., § 133 Rdnr. 14 in Ver- bindung mit § 121 Rdnr. 2). Im Gegensatz dazu ordnet § 544 Abs. 4 Satz 3 ZPO die Zustellung der Entscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde ausdrücklich an. Hieraus ergibt sich, wie ausgeführt, dass der Beschluss des Bundesgerichtshofs über die Ablehnung der Nichtzulassungsbeschwerde nicht vor dessen Zustellung wirksam wird. - 12 - III. Auf die Revision der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist, da sie noch nicht zur Endentscheidung reif ist, zur neuen Verhand- lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 04.08.2000 - 15 C 178/00 - LG Berlin, Entscheidung vom 22.06.2004 - 65 S 106/04 - 18

BGH VIII ZR 276/0209.07.2003 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 247/08 vom 3. März 2009 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 3. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel beschlossen: Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Gründe: 1. Die Beklagte zu 1 war seit 1990 Mieterin einer Wohnung im Haus der dort auch selbst mit ihrer Familie wohnenden Klägerin in I. , die sie zu- sammen mit ihrer Tochter, der Beklagten zu 2, bewohnte. Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30. April 2007 mit der Begründung, sie wolle die Wohnung dem Bruder ihres Ehemannes und dessen Ehefrau sowie zwei minderjährigen Kindern zur Verfügung stellen; es bestehe zwischen den Familien ein besonders enger persönlicher Kontakt und deshalb ein Wunsch nach größerer Nähe, die sich durch einen Einzug in die bislang von den Beklagten inne gehaltene Wohnung verwirklichen lasse. 1 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision haben die Beklagten geltend gemacht, dass das Beru- fungsgericht zu Unrecht einen „besonders engen Kontakt“ zwischen der Kläge- rin und ihrem Schwager bzw. dessen Familie und eine „moralische Verpflich- tung und sittliche Verantwortung“ der Klägerin, für den Wohnbedarf ihres Schwagers Sorge zu tragen, angenommen und deshalb den von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarf für begründet erachtet habe. 2 - 3 - Nachdem die Beklagten im Laufe des Revisionsverfahrens aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen sind, hat die Klägerin - mit Zu- stimmung der Beklagten - den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt er- klärt. 3 4 2. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache überein- stimmend für erledigt erklärt haben, war über die Kosten gemäß § 91a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Hiernach waren die Kosten des Rechtsstreits den Beklagten aufzuerlegen. Das Berufungsgericht ist in Übereinstimmung mit der in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte überwiegend vertretenen Auffassung zutreffend davon ausgegangen, dass der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters Eigenbedarf zumindest dann begründen kann, wenn ein besonders enger Kontakt besteht (vgl. LG Frankfurt, NJOZ 2005, 3197; OLG Braun- schweig, NJW-RR 1994, 597 (Cousine); MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 78; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Auflage, § 573 BGB Rdnr. 51 f. m.w.N.). Einen solch engen Kontakt hat das Berufungsgericht 5 - 4 - nach persönlicher Anhörung der Parteien in tatrichterlicher Würdigung rechts- fehlerfrei bejaht. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Iserlohn, Entscheidung vom 23.04.2008 - 40 C 318/07 - LG Hagen, Entscheidung vom 13.08.2008 - 10 S 93/08 -

§ 564b§ 573

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 276/02 Verkündet am: 9. Juli 2003 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 242 Cd, § 564 b Abs. 2 Nr. 2 (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) a) Geschwister sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses privilegierte An- gehörige des Vermieters im Sinne von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. (jetzt: § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). b) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht. c) Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmißbrauchs unwirksam. BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 1. August 2002 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer 95 m2 großen Drei-Zimmer-Wohnung in B. , D. straße, die der Kläger in einem Zwangsversteigerungsverfah- ren erworben hat. Der Kläger hat den Beklagten mit Schreiben vom 30. November 1999 wegen Eigenbedarfs zum 30. November 2000 gekündigt und nimmt sie auf Räumung der Wohnung in Anspruch. Die Kündigung hat er damit begründet, er benötige die Wohnung für die sechsköpfige Familie seines Bruders. Ergänzend hat er ausgeführt, die Wohnung könne durch einen Mauer- durchbruch auf fünf Zimmer mit insgesamt 122 qm Wohnfläche erweitert wer- den. Der Bruder des Klägers ist selbst Eigentümer einer Drei-Zimmer-Wohnung in der B. U. straße und zweier Ein-Zimmer-Appartements in B. ; - 3 - seiner Ehefrau gehört dort ein Mehrfamilienhaus. Sämtliche Wohnungen sind vermietet. Die Mieter der Drei-Zimmer-Wohnung in der U. straße hat der Bruder des Klägers zum 31. Januar 2002 aus dem Mietvertrag entlassen und mit den bisherigen Untermietern ein Hauptmietverhältnis abgeschlossen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die gegen das erstinstanzliche Urteil eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Räu- mungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es könne dahinstehen, ob der Klä- ger tatsächlich Eigenbedarf habe. Sein Räumungsbegehren sei jedenfalls des- halb nicht durchsetzbar, weil es rechtsmißbräuchlich sei. Der Kläger hätte näm- lich dafür sorgen müssen, daß sein Bruder die ihm gehörende Drei-Zimmer- Wohnung in der U. straße den Beklagten anbiete, anstatt sie zum 31. Januar 2002 an neue Hauptmieter zu vermieten. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 27. Januar 1993 (NJW-RR 1993, 660) obliege es dem wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigenden Vermieter, dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung frei gewordene Wohnung im selben Hausanwesen zur Anmietung anzubieten. Aus den dort genannten zutreffenden Erwägungen sei es erforderlich, daß der Vermieter den gekündigten Mietern auch eine nicht im selben Hausanwesen gelegene Wohnung anbiete. Denn auf diesem Wege könne der Vermieter das in seiner Macht Stehende unternehmen, um die mit - 4 - dem Verlust der angestammten Wohnung für den Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu mindern. Die negativen Folgen der Kündigung für den Mieter erschöpften sich nicht darin, daß der Mieter bei einem Umzug sein angestammtes Wohnumfeld verlassen müsse. Ebenso erheblich sei, daß er sich überhaupt auf die häufig zeit- und kostenintensive sowie nerv- lich belastende Suche nach einer neuen Wohnung begeben müsse. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 1. Zu Recht ist allerdings das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auch der Bruder des Klägers Familienangehöriger im Sinne von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB ist, der im vorliegenden Fall gemäß Art. 11 Mietrechtsreform- gesetz in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung anzuwenden ist (vgl. insoweit auch OLG Oldenburg WuM 1993, 386; BayObLG WuM 1984, 14; LG Hamburg, WuM 1991, 38; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Aufl., § 564 b Rdnr. 74; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 564 b Rdnr. 45; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 b Rdnr. 53; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 67; einschränkend: Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 564 b Rdnr. 45). Jedenfalls bei Geschwistern besteht noch ein so enges Verwandt- schaftsverhältnis, daß es eines zusätzlichen einschränkenden Tatbestands- merkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf. 2. Zutreffend ist auch der weitere Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur - 5 - Anmietung anbieten muß, sofern diese weiterhin vermietet werden soll. Ande- renfalls ist die ausgesprochene Kündigung rechtsmißbräuchlich und damit un- wirksam. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt (OLG Karlsruhe NJW-RR 1993, aaO; LG Osnabrück WuM 1998, 318; LG Berlin GE 1997, 240; LG Mannheim WuM 1996, 475; LG Bochum WuM 1994, 473; LG Hamburg WuM 1992, 192; Emmerich/Sonnenschein, aaO, Rdnr. 59; Lammel, Wohn- raummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 95; Grapentin in: Bub/Treier, aaO, IV Rdnr. 75; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 112 ff.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 573 Rdnr. 24; a.A. Soergel/Heintzmann, aaO, Rdnr. 53). Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will, zu respektieren (vgl. auch BVerfG NJW 1994, 435). Es kann jedoch nicht unbe- rücksichtigt bleiben, daß die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise ist eine Kündigung daher dann rechtsmißbräuchlich, wenn dem Vermieter eine andere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er sie wieder vermieten will. 3. Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich jedoch nicht auf jede andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung. Diese Verpflichtung beschränkt sich vielmehr auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindli- che Wohnung. Die Anbietpflicht dient dem Ziel, dem Mieter zu ermöglichen, eine Wohnung in seiner vertrauten häuslichen Umgebung zu beziehen. Dage- gen besteht ihr Zweck nicht darin, dem Mieter nach einer berechtigten Kündi- gung die ihn belastende Wohnungssuche abzunehmen, wie das Berufungsge- richt meint. - 6 - Im gegebenen Fall liegen die Voraussetzungen einer Anbietpflicht schon deshalb nicht vor, weil sich die vom Berufungsgericht als Alternativwohnung herangezogene Wohnung des Bruders des Klägers in der U. straße nicht in derselben Wohnanlage wie die gekündigte Wohnung befindet. Deshalb kommt es für die Entscheidung auf die Frage, ob als Ersatzwohnung eine Wohnung in Betracht kommen kann, die nicht dem Vermieter, sondern dem begünstigten Familienangehörigen gehört, nicht mehr an. 4. Das Urteil des Landgerichts ist daher aufzuheben. Da das Berufungs- gericht in seiner Entscheidung offengelassen hat, ob der Kläger Eigenbedarf geltend machen kann und die Parteien unter Beweisantritt umfangreich zu die- ser Frage vorgetragen haben, ist die Sache noch nicht zur Endentscheidung reif, sondern sie ist zur neuen Verhandlung zurückzuverweisen. Das Beru- fungsgericht wird sich in diesem Zusammenhang mit den Wohn- und Eigen- tumsverhältnissen des Bruders des Klägers sowie dessen Ehefrau zu befassen und - unter Berücksichtigung der vorhergegangenen erfolglosen Räumungsbe- gehren des Klägers - den Zweifeln der Beklagten an der Ernsthaftigkeit seines - 7 - Selbstnutzungswunsches nachzugehen haben (BVerfG aaO, vgl. Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 60). Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen

AG Berlin 211 C 85/18

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LG Berlin 67 S 223/18

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 18.12.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 64 S 91/18 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 BGB, § 574a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf Ausschluss von Härtegründen nach grundloser Ablehnung des Vermieterangebots auf Anmietung einer zumutbaren Alternativwohnung; Eigenbedarfs- und Härtefallprüfung bei einer Vermieterkündigung Leitsatz 1. Wird die Abweisung einer Räumungsklage darauf gestützt, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht habe beweisen können, erwächst damit nicht in Rechtskraft, dass der im Kündigungsschreiben beschriebene Eigenbedarf die Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen könne. Kündigt der Vermieter in so einem Fall erneut und strengt eine weitere Räumungsklage an, liegt keine unzulässige „Wiederholungskündigung“ im Sinne einer Kündigung vor, die auf eben jene Gründe gestützt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden (Anschluss BAG, Urt. v. 20. Dezember 2012 - 2 AZR 867/11, NZA 2013, 1003 ff.).(Rn.17) 2. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine „Sozialauswahl“ vornehmen, noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen.(Rn.21) 3. Da die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, kann der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen. Bietet der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung im selben Haus zu im Wesentlichen den bisherigen entsprechenden Mietkonditionen an und weist der Mieter dieses Angebot ohne triftige Begründung zurück, kann er sich im Rahmen der Härtefallprüfung aber nicht mehr darauf berufen, dass er keinen ihm nach Lage, Ausstattung und Preis zumutbaren Ersatzwohnraum anmieten könne.(Rn.26) 4. Das Gericht ist zur Aufklärung einer behaupteten Räumungsunfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen nur dann zur Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, wenn der Zusammenhang zwischen einem erzwungenen Wohnungswechsel und schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substantiiert und schlüssig vorgetragen wird. Beschränken sich die vorgelegten ärztliche Atteste auf eine Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen des Mieters und die Mitteilung, ihm sei ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten, ist damit noch nicht schlüssig dargetan, dass dem Mieter selbst ein Umzug um eine Etage innerhalb ein und des selben Miethauses nicht möglich oder zuzumuten sei (Abgrenzung BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, GE 2019, 913 ff. und BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, GE 2019, 905 ff., Leitsatz 1c. und Rn. 45 ff.).(Rn.31) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 11. April 2018, 215 C 253/17 nachgehend BGH, 9. Februar 2021, VIII ZR 11/20, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11. April 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 215 C 253/17 - geändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, die 137,45m² große Wohnung in der, in 1... Berlin, ..., bestehend aus vier Zimmern, 1 Kammer, Küche, 2 Korridoren, Diele, Bad und Toilette nebst 1 Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2020 gewährt. Der Streitwert wird auch für den zweiten Rechtszug auf 7.461,96 € (12 x 621,83 € Räumung) festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung der ihr seit ... 1970 vermieteten Wohnung in Anspruch. Ebenso wie im Rahmen des früheren Verfahrens AG Charlottenburg 233 C 206/15 = LG Berlin 18 S 40/16 stützt sie sich auf Eigenbedarf ihres Gesellschafters ..., der die Wohnung gemeinsam mit seinem langjährigen Lebensgefährten ... künftig zu Wohnzwecken nutzen wolle. Randnummer 2 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Klägerin am 18. April 2018 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Kündigung vom 1. Dezember 2016 als unwirksam angesehen; wie schon im Vorverfahren habe es sich auf Grund der Beweisaufnahme nicht die Überzeugung verschaffen können, dass der Eigennutzungswunsch hinreichend konkretisiert und verfestigt sei, um das Räumungsbegehren tragen zu können. Randnummer 3 Mit der am 16. April 2018 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 6. Juli 2018 an diesem Tag begründeten Berufung greift die Klägerin das Urteil in vollem Umfang an und will weiterhin Räumung sowie Herausgabe der Wohnung erreichen. Randnummer 4 Im Verlaufe des Berufungsverfahrens hat das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Mieterin ..., die eine Wohnung im Gebäude ... im 3. OG rechts bewohnte, geendet; diese stand seit dem 31. Juli 2018 leer und wird jedenfalls seit November 2019 durch den Gesellschafter ...der Klägerin genutzt. Randnummer 5 Die Klägerin trägt vor, die Beweiswürdigung des Amtsgerichts sei fehlerhaft und sein Schluss, der Klage liege eine bloße Vorratskündigung zu Grunde, sei zu korrigieren. Die Kündigung sei auch nicht missbräuchlich erfolgt, denn die Klägerin sei darin frei, welche Wohnung aus ihrem Bestand sie ihrem Gesellschafter zur Verfügung stellen wolle. Die Wohnungsauswahl beruhe auf vernünftigen Erwägungen, insbesondere seien die Wohnungen im Hause ... im 3. OG rechts und die Ende Juli 2018 frei gewordene Wohnung im Gebäude ... im 3. OG rechts nach Schnitt, Ausstattung und Lage für die Zwecke ihres Gesellschafters ... und seines Lebensgefährten nicht vergleichbar gut geeignet wie die streitgegenständliche Wohnung. Erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 20. November 2019 hat die Klägerin geltend gemacht, dass eine Wohnung oberhalb des zweiten Obergeschosses für ihren Gesellschafter ...auch deswegen nicht geeignet sei, weil dieser leidenschaftlicher Rennrad- und Radfahrer sei. Er nehme sein Fahrrad stets mit in die Wohnung, wozu er die Treppe benutzen müsse, da der Fahrstuhl zu klein sei. Dem Räumungsverlangen stünden Härtegründe nicht entgegen. Den von der Beklagten vorgelegten Attesten sei nicht zu entnehmen, dass in Folge eines Umzuges eine Gesundheitsverschlechterung eintreten könne. Die Beklagte habe im Übrigen nicht dargetan, dass sie sich überhaupt auf Wohnungssuche begeben und sich um eine Ersatzwohnung bemüht habe, könne sich mithin nicht darauf berufen, dass es an angemessenen Ersatzwohnraum fehle. Das Angebot der Klägerin, die Wohnung im Gebäude ... im 3. OG rechts zu den für die aktuelle Wohnung vereinbarten Mietkonditionen anzumieten habe sie nicht wahrgenommen, sondern gegenüber ihrem Gesellschafter ...geäußert, sie sei zu alt und wolle nicht mehr umziehen. Hilfsweise, müsse das Mietverhältnis auf den Härteeinwand der Beklagten auch nur befristet fortgesetzt werden, sei dies der Klägerin jedenfalls nur dann zuzumuten, wenn die Miete angemessen erhöht werde, sodass sie sich der ortsüblichen Vergleichsmiete zumindest annähere. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt, Randnummer 7 wie erkannt. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen, Randnummer 10 hilfsweise, der Beklagten eine großzügige Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 11 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Die Begründung der Eigenbedarfskündigung vom 1. Dezember 2016 decke sich mit derjenigen im Vorprozess; die Kündigung sei schon deswegen rechtswidrig und missbräuchlich. Die Angaben des Zeugen ..., er habe sich gemeinsam mit dem Geschäftsführer ... der Klägerin für die von der Beklagten gemietete Wohnung entschieden, sei daher unglaubhaft und widerspreche den Angaben im Vorprozess, wonach Herr ...die Wohnung allein ausgesucht habe; der Zeuge ... habe die Wohnung nach wie vor nicht besichtigt und wisse nicht mal, ob zur Wohnung ein Keller gehöre oder nicht. Tatsächlich habe der Zeuge gar kein Interesse daran, mit Herrn ... zusammen in eine gemeinsame Wohnung zu ziehen. Er wohne in Wahrheit weiterhin in der Wohnung ... in 1... Berlin, die er auch weiterhin als Geschäftssitz nutze. Dass er tatsächlich weiterhin alleine wohnen wolle, habe er durch seine Angabe offenbart, er hoffe, seine Mutter nur vorübergehend unterstützen zu müssen und bald wieder „selbstständig“ wohnen zu können. Auch die Gründe für die Auswahl der von der Beklagten gemieteten Wohnung seien offensichtlich vorgeschoben; tatsächlich gehe es der Klägerin nur darum, das älteste aller von ihr geführten Mietverhältnisse mit der niedrigsten Quadratmetermiete zu beenden, um wirtschaftlich zu profitieren. Die Angabe, Herr ... und sein Partner wollten aus persönlichen Gründen nicht höher als im zweiten Obergeschoss wohnen, könne darüber nicht hinwegtäuschen; die erst im Termin vom 20. November 2019 verspätet vorgeschobene Begründung, für den Geschäftsführer der Klägerin sei es zu unbequem, sein Fahrrad regelmäßig bis in die dritte Etage oder noch höher zu tragen, entbehre nicht einer gewissen Pikanterie, nachdem das Haus ... über einen selbstverständlich auch für Fahrräder geeigneten Fahrstuhl verfüge und zudem auch Wohnungen im 3. OG mit Kellerraum vermietet seien. Tatsächlich seien sowohl die Dreizimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... als auch die Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... ohne Einschränkungen geeignet, den von der Klägerin behaupteten Eigennutzungswunsch zu befriedigen, sodass das Räumungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei. In Wahrheit habe der Geschäftsführer ... der Klägerin die Wohnung in der ... jedenfalls für geschäftliche Gründe genutzt, was der Geschäftsführer der ... GmbH gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten telefonisch bestätigt habe. Unstreitig wohne er nunmehr in der Vierzimmerwohnung in der .... Die Behauptung, der Eigenbedarf sei nur in der von der Beklagten genutzten Wohnung im zweiten Obergeschoss zu verwirklichen, stütze die Klägerin auf die abstrusen Begründungen, man könne in Wohnungen im ersten Obergeschoss von der Straße aus hineinsehen und es sei unzumutbar, ein Fahrrad höher als in das zweite Obergeschoss zu tragen; das Vorbringen sei nicht nur widersprüchlich und gegenläufig, sondern bestätige im Ergebnis, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben sei. Das Mietverhältnis müsse jedenfalls deswegen fortgeführt werden, weil der Verlust der Wohnung für die Beklagte eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Der Hinweis der Kammer vom 10. Juli 2019, die vorgelegten Atteste der Ärzte Dr. ... vom 29. November 2017 (vgl. Anlage B11, Bl. I/104 d. A.), vom 20. Mai 2019 (vgl. Bl. II/121 d. A.) und vom 20. August 2019 (vgl. Bl. II/218 d. A.) sowie Dr. ...vom 20. November 2017 (vgl. Anlage B10, Bl. I/103 d. A.), vom 19. August 2019 (vgl. Anlage B14, Bl. II/217 d. A.) und vom 18. November 2019 (vgl. Bl. III/37 d. A.) reichten nicht aus, sei unverständlich. Die Ärzte hätten deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Beklagte weder physisch noch psychisch in der Lage sei, einen Umzug durchzuführen; ein erzwungener Wohnungswechsel würde zu erheblichen Aufregungen führen, denen die Beklagte körperlich nicht mehr gewachsen sei. Dem müsse die Kammer nachgehen und die benannten Ärzte als Zeugen hören sowie ein Sachverständigengutachten einholen. Der Bundesgerichtshof habe wiederholt ausgeführt, dass immer dann, wenn von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht würden, das Gericht sich mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche kratzendes Bild davon zu verschaffen habe, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden seien. Ein Umzug in die von der Klägerin angebotene Ausweichwohnung im 3. OG rechts im Hause ...komme mithin von vorne herein nicht in Betracht. Die Annahme der Kammer, der Beklagten sei es zuzumuten, diese Wohnung zu den angebotenen Konditionen anzumieten, sei aber ohnehin unverständlich. Wenn die Wohnung wegen ihres ungünstigen Schnitts für den Gesellschafter der Klägerin keine zumutbare Alternative darstelle, müsse dies auch für die Beklagte gelten. Eine Alternativwohnung müsse schließlich auch die Möbel der Beklagten aufnehmen können, was aber im Hinblick auf ihre große Einbauküche und mehrere größere Einbauschränke angesichts der kleinen Zimmer und der kleinen Küche für die angebotene Wohnung nicht zutreffe. Die 82jährige Beklagte sei Vertriebene und solle nun nach über fünf Jahrzehnte währender Verwurzelung in ihrer ersten und einzigen Wohnung erneut vertrieben werden. Die Klägerin habe zudem mit Schreiben vom 27. Mai 2019 eine „Mieterhöhung“ erklärt, um zusätzlichen Druck auf ihre schwer kranke Mieterin auszuüben, damit aber zugleich offenbart, dass sie natürlich auch selber vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgehe. Randnummer 12 Die Kammer hat die Akten AG Charlottenburg 233 C 206/15 = LG Berlin 18 S 40/16 sowie AG Charlottenburg 216 C 289/15 = LG Berlin 18 S 49/16 beigezogen. Mit Beschluss vom 5. März 2019 (vgl. Bl. II/60 f. d. A.) hat sie darauf hingewiesen, dass sie die Bedenken des Amtsgerichts gegen die Ernsthaftigkeit und Verfestigung des behaupteten Eigennutzungswunsches an Hand der protokollierten Angaben des Zeugen ...nicht teile, jedoch den Härteeinwand der Beklagten für schlüssig halte. Die Beklagte werde eine vergleichbar großzügige Alternativwohnung zu annähernd vergleichbar günstigen Mietbedingungen wohl nicht finden können, während sich der Eigennutzungswunsch des Gesellschafters der Klägerin ohne wesentliche Einschränkungen auch in einer anderen Wohnung der Klägerin verwirklichen lasse. Gleichzeitig hat die Kammer die Sache dem Vorsitzenden als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Randnummer 13 Die Klägerin hat der Beklagten mit Schriftsatz vom 19. Juni 2019 „vorsorglich und äußerst hilfsweise“ angeboten, die Wohnung im 3. OG rechts im Hause ...zur gleichen Bruttokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche anzumieten, die die Beklagte für die aktuelle Wohnung bezahlt (vgl. Bl. II/163 f. d. A.). Die Beklagte hat daraufhin angekündigt, sie wolle sich dem Angebot nicht grundsätzlich verschließen und die Alternativwohnung „Ende August / Anfang September“ einmal besichtigen. Am 8. August 2019 hat der Gesellschafter ... der Klägerin die Beklagte sodann ohne vorherige Terminansprache persönlich aufgesucht, an der Wohnungstür geklingelt, eine sofortige Besichtigung der Wohnung im dritten Obergeschoss angeboten und die Beklagte aufgefordert, sich die Wohnung anzusehen. Die Beklagte hat dies abgelehnt. Sie trägt vor, sie sei auf Grund des Verhaltens des Gesellschafters der Klägerin verängstigt; dieser habe sich nicht vorgestellt, sondern sie bedrängt. Sie leide deswegen, wegen der Kündigungen und wegen modernisierungsbedingter Lärmbeeinträchtigungen im Haus unter Angstzuständen und habe sich in psychiatrische Behandlung begeben müssen; ihr sei daher kurzfristig ohnehin kein Umzug möglich. Randnummer 14 Die Kammer hat mit Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) weitere Hinweis erteilt. Sie hat sodann Beweis erhoben über die von der Klägerin behaupteten Eigenbedarfsgründe durch Parteivernehmung ihres Gesellschafters ...und durch Vernehmung des Zeugen .... Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20. November 2019 (vgl. Bl. III/39 ff. d. A.) Bezug genommen. II. Randnummer 15 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Randnummer 16 2. Die Berufung hat auch Erfolg, denn die Klage ist zulässig und begründet. Der vorangegangene Räumungsrechtsstreit steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Die Kammer ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Klägerin die von der Beklagten genutzte Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für ihren Gesellschafter ... benötigt; die Kündigung vom 1. Dezember 2016 führte folglich zur Beendung des Mietverhältnisses. Das beendete Mietverhältnis ist auf den Widerspruch der Beklagten nicht gemäß §§ 308a ZPO, 574, 574a BGB befristet oder unbefristet fortzusetzen, denn die Härteeinwände der Beklagten greifen nicht durch. Die Beklagte hat nicht schlüssig dargetan, dass ihr ein Umzug in eine andere Wohnung aus gesundheitlichen Gründen von vorne herein unzumutbar sei. Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen verfügbar sei. Sie hat nicht dargetan, dass sie sich überhaupt um eine Ausweichwohnung bemüht hätte; die ihr von der Klägerin zu jedenfalls akzeptablen Mietkonditionen angebotene Alternativwohnung hat sie ohne triftige Begründung abgelehnt. Randnummer 17 a) Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage als zulässig angesehen, obwohl das in dem vorangegangenen Verfahren rechtskräftig zurückgewiesene Räumungsbegehren auf die auch vorliegend geltend gemachten Eigenbedarfsgründe gestützt war. Eine unzulässige „Wiederholungskündigung“ im Sinne einer Kündigung, die auf eben jene Gründe gestützt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden (vgl. BAG - 2 AZR 867/11 -, Urt. v. 20.12.2012, NZA 2013, 1003 ff., zitiert nach juris), liegt hier nicht vor. Das gilt schon deswegen, weil die Klage im vorangegangenen Prozess gerade nicht mit der Begründung abgewiesen wurde, der im Kündigungsschreiben bezeichnete Eigenbedarf könne die Beendung des Mietverhältnisses nicht tragen. Die Klageabweisung wurde vielmehr darauf gestützt, dass die Klägerin die Ernsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht beweisen konnte. Es liegt auf der Hand, dass sich ein (noch) nicht hinreichend verfestigter Eigenbedarf weiter ausbilden und dann womöglich eine Kündigung tragen kann. Randnummer 18 b) So liegt es hier; die neuerliche Eigenbedarfskündigung ist wirksam. Die Kammer ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der im Kündigungsschreiben vom 1. Dezember 2016 beschriebene Eigenbedarf vorliegt und die Klägerin die von der Beklagten genutzte Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt, um sie ihrem Gesellschafter ... zu Wohnzwecken zu überlassen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die neuerliche Eigenbedarfskündigung der Klägerin weder widersprüchlich, noch offensichtlich vorgeschoben oder rechtsmissbräuchlich. Die Kammer hat bereits mit Beschluss vom 5. März 2019 (vgl. Bl. II/60 f. d. A.) darauf hingewiesen, dass der zweite Rechtsstreit mit im Wesentlichen gleichen, lediglich an Verlauf und Ausgang des ersten Verfahrens angepassten und konkretisierten Vortrag nicht zwingend auf einen Missbrauch des Kündigungsrechts hindeutet, sondern ebenso gut den Schluss zulässt, dass es dem Gesellschafter der Klägerin und seinem Lebenspartner wirklich ernst damit sei, die Wohnung für sich zu nutzen. Randnummer 19 Der Zeuge ... hat den Eigennutzungswunsch des Gesellschafters ... der Klägerin schon im Rahmen seiner erstinstanzlichen Vernehmung bestätigt. Die Bedenken des Amtsgerichts gegen dessen Verfestigung hält die Kammer, wie im Beschluss vom 5. März 2019 ausgeführt, nicht für durchgreifend und hat deswegen gemäß § 448 ZPO von Amts wegen angeordnet, den Gesellschafter ... der Klägerin ergänzend als Partei zu hören. Dieser sowie der nochmals gehörte Zeuge ... haben einen glaubwürdigen Eindruck gemacht. Sie haben jeder für sich und ohne einander zu widersprechen glaubhaft geschildert, dass sie schon seit mehreren Jahren beabsichtigten, zusammen eine Wohnung zu beziehen, Herr ... großen Wert darauf lege, nicht mehr zur Miete, sondern in dem Familienanwesen zu wohnen und dies maßgebliche Motivation für die erste Kündigung und den ersten Räumungsrechtsstreit gewesen sei. Auch die weitere Schilderung, dass beide gemeinsam die Auswahl ihrer Wunsch-Wohnung unter dem Eindruck des ersten Rechtsstreits überprüft und an Hand der im einzelnen genannten Kriterien zusammen nachvollzogen hätten, bevor die neuerliche Kündigungserklärung ausgebracht worden sei, hält die Kammer für nachvollziehbar und glaubhaft. Randnummer 20 Der streitige Eigenbedarf liegt damit tatsächlich vor. Denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind schon dann erfüllt, wenn der Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht und auf vernünftigen, der Rechtsordnung nicht widersprechenden Erwägungen beruht (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87 -, BGHZ 103, 91 ff.; BVerfG, Urteil vom 14. Februar 1989 - 1 BvR 308/88 -, BVerfGE 79, 292 ff.). Daran bestehen hier keine Zweifel. Die Kammer hält nach deren zeugenschaftlichen Vernehmung für ausgeschlossen, dass der Gesellschafter ... der Klägerin und der Zeuge ... tatsächlich kein Paar seien, in Wirklichkeit nicht zusammen wohnen wollten, dafür in Wahrheit nicht die an die Beklagte vermietete Wohnung ausgewählt oder diese Wahl nur getroffen hätten, um der Beklagten zu schaden und ein ertragsarmes Mietverhältnis zu beenden; für ihre Behauptung, der Zeuge ... bewohne entgegen seinen Angaben vom 20. November 2019 weiterhin die Wohnung in der ... und wolle gar nicht mit Herrn ... zusammen ziehen, hat die Beklagte keine nachvollziehbare Grundlage. Dass die beiden Herren bis heute nicht zusammen wohnen, obwohl sie nach ihren Angaben bereits seit Weihnachten 2013 den Wunsch dazu hegen, haben sie glaubhaft erläutert; der Zeuge ... hat dazu nachvollziehbar auf die für sie unerwartete Entwicklung des ersten Räumungsrechtsstreits und die ebenfalls überraschenden weiteren Verzögerungen im Zuge der gerichtlichen Durchsetzung des Eigenbedarfs verwiesen. Zur Überzeugung der Kammer beigetragen hat auch die verhaltene Empörung des Zeugen ... über die Gründe für die Abweisung der Klage im ersten Räumungsrechtsstreit, die nach Wahrnehmung der Kammer echt und nicht gespielt gewesen ist. Randnummer 21 Die Kammer vermag bei alledem ungeachtet der entgegen stehenden Beteuerung des Gesellschafters ... der Klägerin nicht mit letzter Sicherheit auszuschließen, dass die von der Beklagten gezahlte niedrige Miete bei der Auswahl unter den übereinander befindlichen postalisch „links“ gelegen Wohnungen im Hause ..., die identische Grundrisse aufweisen dürften, nicht doch eine Rolle gespielt haben könnte. Ebenso wie die Beklagte hält auch die Kammer die Darstellung, der Eigenbedarf könne ausschließlich im zweiten Obergeschoss verwirklicht werden, nicht für überzeugend; weder eine nicht stichhaltig begründete Abneigung gegen höher gelegene Wohnungen noch ein Unwille, Fahrräder mit dem Fahrstuhl zu transportieren, könnten für sich genommen eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Darauf kommt es jedoch nicht an, da auch die anderen postalisch „links“ gelegenen Wohnung vermietet waren und weiterhin vermietet sind. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine „Sozialauswahl“ vornehmen (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94 -, BGHZ 126, 357 ff., Rn. 29, zitiert nach juris), noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 103, 91 ff., zitiert nach juris). Randnummer 22 Die Eigenbedarfskündigung oder die Durchsetzung des Eigenbedarfs sind schließlich auch nicht deswegen im Sinne des § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, weil vor ihrem Ausspruch, im Verlauf der Kündigungsfrist oder danach im weiteren Verlauf des Rechtsstreits andere objektiv für ein gut situiertes Paar geeignete Wohnungen der Klägerin frei geworden sind, die Klägerin aber gleichwohl weiterhin die Beklagte auf Räumung in Anspruch nimmt. Der Vermieter kann nur dann auf eine unvermietete oder nachträglich frei gewordene Wohnung in seinem Bestand verwiesen werden, wenn er den von ihm bestimmten „Wohnbedarf in den Alternativobjekten ohne wesentliche Abstriche“ befriedigen kann (vgl. BVerfG, Urteil vom 14. Februar 1989 - 1 BvR 308/88 -, BVerfGE 79, 292 ff., Rn. 39, zitiert nach juris). Diese Voraussetzungen sind hier weder in Bezug auf die Dreizimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... noch hinsichtlich der Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... gegeben, worauf die Kammer bereits mit ihrem Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) hingewiesen hat. Die Wohnungen sind nach Ausstattung und Schnitt schon objektiv nicht mit der von der Beklagten genutzten Wohnung vergleichbar. Die von der Beklagten genutzte Wohnung ist namentlich besser zur Einrichtung einer Wohnküche geeignet als die Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im gleichen Gebäude. Daran, dass sie dies beabsichtigen, hat die Kammer auf Grund der übereinstimmenden und näher erläuterten Angaben des als Partei vernommenen Gesellschafters ... und des Zeugen ... keinen Zweifel. Randnummer 23 c) Das mithin inzwischen beendete Mietverhältnis ist auch nicht auf den Widerspruch der Beklagten gemäß §§ 574, 574a BGB befristet oder unbefristet fortzusetzen. Die Beklagte kann sich nicht wirksam darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin nicht gerechtfertigt werden könne. Randnummer 24 Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Unter einer Härte sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Der Eintritt solcher Nachteile muss nicht mit Sicherheit feststehen. Es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 574 Rn. 20 m. w. N.). Sind gesundheitliche Nachteile zu befürchten, so genügt bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH NZM 2013, 824). Randnummer 25 aa) Nach diesen Maßstäben dürfte sich die Beendung des Mietverhältnisses im vorliegenden Fall insofern als Härte darstellen, als die Beklagte sich im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen auf dem Berliner Mietmarkt wohl nicht wird beschaffen können. Die Kammer hat bereits in ihrem Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) darauf hingewiesen, dass die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, sodass der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte darstellen kann. Das durch die Eigenbedarfskündigung beendete Mietverhältnis der Beklagten zeichnet sich nicht nur durch die vereinbarte Bruttokaltmiete aus, die derzeit mit 5,00 €/m² (686,69 € / 137,45 m²) deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für große voll ausgestattete Altbauwohnungen in guter Wohnlage liegt; nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ergibt sich schon für die ortsübliche Nettokaltmiete ohne Nebenkosten eine Spanne von 5,48 €/m² bis 10,48 €/m² bei einem Mittelwert von 7,33 €/m². Hinzu kommt, dass die Parteien ausweislich der Beiakte AG Charlottenburg 216 C 289/15 = LG Berlin 18 S 49/16 die Wohnung bisher im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen als solche ohne Sammelheizung behandelten, weil die vorhandene Heizung nicht von Vermieter-, sondern von Mieterseite eingebaut wurde. Es erscheint ausgeschlossen, dass die Beklagte anderweitig einen Mietvertrag zu auch nur annähernd vergleichbar günstigen Konditionen abschließen kann. Randnummer 26 Nachdem die Klägerin der Beklagten vergeblich angeboten hat, die Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im Hause ... zu vergleichbaren Mietkonditionen, namentlich zur gleichen Bruttokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche, anzumieten, kann die Beklagte sich auf das Vorliegen eines solchen Härtefalls aber nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht berufen. Die Beklagte ist wegen des erstmals mit Schriftsatz vom 19. Juni 2019 unterbreiteten Angebots noch nicht einmal in ernsthafte Verhandlungen mit der Klägerin eingetreten, sondern hat zunächst lediglich in Aussicht gestellt, die Wohnung „Ende August / Anfang September 2019“ zusammen mit ihrem Sohn zu besichtigen. Eine Besichtigung ist dann tatsächlich erst auf Aufforderung der Klägerin am 24. Oktober 2019 durch den Sohn der Beklagten erfolgt, ohne dass die Beklagte Interesse an der Anmietung der Wohnung geäußert hätte. Im Ergebnis hat die Beklagte sich dem Angebot der Klägerin ohne triftigen Grund verschlossen, obwohl die angebotenen Mietkonditionen objektiv geeignet waren, die der Beklagten drohende Härte abzuwenden. Nachdem die Klägerin sich geweigert hat, an dieser ihr zumutbaren Lösung des Streits mitzuwirken, hat sie sich den nunmehr drohenden Eintritt des Härtefalls selbst zuzuschreiben und kann ihn nicht mehr zum Anlass nehmen, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Randnummer 27 Soweit die Beklagte darauf verweist, dass die von der Klägerin angebotene Alternativwohnung ungünstiger als ihre aktuelle Wohnung geschnitten sei und sie ihre große Einbauküche sowie mehrere große Einbauschränke womöglich nicht in der Alternativwohnung hätte unterbringen können, begründete dies noch keine Härte, sodass sie das Angebot der Klägerin mit dieser Begründung nicht hätte ablehnen dürfen. Die Beklagte steht zu Unrecht auf den Standpunkt, dass im Hinblick auf eine Ausweichwohnung für den Gesellschafter der Klägerin und für sie der gleiche Maßstab gelten müsse; es ist gerade nicht so, dass sie sich ebenfalls nicht auf die Ausweichwohnung verweisen lassen müsse, wenn diese wegen ihres ungünstigen Schnitts für den Gesellschafter der Klägerin keine zumutbare Alternative darstelle. Die Beklagte übersieht, dass ihr Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung beendet worden ist und das Gesetz einen Wohnungsmieter unter solchen Umständen nicht davor schützt, die mit der Suche und Anmietung einer neuen Wohnung sowie einem Umzug verbundenen Nachteile und Einschränkungen zu erdulden. Die Vorschriften der §§ 574 ff. BGB dienen nur dazu, unzumutbare Härten zu vermeiden. Die von der Beklagten geschilderten Nachteile der ihr angebotenen Alternativwohnung einschließlich der Unannehmlichkeiten eines Umzugs stellen aber keine Härte dar, sondern halten sich im üblichen Rahmen der mit einem Wohnungswechsel einhergehenden Nachteile. Randnummer 28 bb) Die Weigerung der Beklagten, das Angebot der Klägerin auch nur ernsthaft in Erwägung zu ziehen, wäre nur dann abweichend zu würdigen, wenn der Beklagten, wie sie behauptet, ein Umzug in eine andere Wohnung schon ganz grundsätzlich nicht zugemutet werden könnte, also selbst der Umzug in die angebotene Alternativwohnung im selben Haus schon für sich genommen eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Randnummer 29 In der Rechtsprechung wird vertreten, dass schon das hohe Alter eines Mieters eine Härte begründen kann, wenn der Mieter auf ein langjähriges Mietverhältnis zurückblickt und deshalb fest in seinem Umfeld einschließlich der Wohnung verwurzelt ist (vgl. LG Berlin - 67 S 345/18 -, Urt. v. 12.03.2019, WuM 2019, 209 ff., zitiert nach juris). Diesem Ansatz hat jedoch der Bundesgerichtshof jüngst eine klare Absage erteilt und entschieden, dass Alter und Verwurzelung für sich genommen noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen können, wenn sie für den Mieter nicht im Einzelfall zu schwerwiegenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels führen (vgl. BGH - VIII ZR 180/18 -, Urt. v. 22.05.2019, GE 2019, 905 ff., Leitsatz 1.b) und Rn. 30, zitiert nach juris). Randnummer 30 Die Beklagte macht insoweit unter Bezugnahme auf die vorgelegten ärztlichen Atteste geltend, ihr sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zuzumuten; sie leide außerdem unter Angstzuständen und habe sich in psychologische Behandlung begeben müssen, sodass ein kurzfristiger Umzug außer Frage stehe. Sie meint, die Kammer müsse dem nachgehen und aufklären, welche gesundheitlichen Folgen ihr im Falle eines Umzuges drohten. Der Bundesgerichtshof habe wiederholt ausgeführt, dass immer dann, wenn von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht würden, das Gericht sich mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild der drohenden Gesundheitsbeeinträchtigungen zu verschaffen habe. Randnummer 31 Die Beklagte übersieht dabei, dass nach der von ihr in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs das Gericht nur dann zur weiteren Sachaufklärung und Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet ist, wenn der Zusammenhang zwischen dem erzwungenen Wohnungswechsel und den schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substantiiert und schlüssig vorgetragen wird (vgl. BGH - VIII ZR 180/18 -, Urt. v. 22.05.2019, GE 2019, 905 ff., Leitsatz 1.c) und Rn. 45 ff., zitiert nach juris). Im Fall des BGH hatte die Mieterin ein Attest vorgelegt, wonach „im Falle eines Umzugs mit einer sich beschleunigenden Verschlechterung des mit Beeinträchtigungen in der örtlichen und zeitlichen Orientierung, des Kurzzeitgedächtnisses, aller höheren kognitiven Funktionen und der psychischen Verfassung verbundenen Gesundheitszustandes der Beklagten zu 1 zu rechnen ist und dass Einbußen in ihren Alltagsaktivitäten einschließlich der Gefahr von Stürzen und Delirien zu befürchten stehen“ (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 48). Im Fall der am gleichen Tag verkündeten Sache VIII ZR 167/17 litt die Schutzperson an Schizophrenie und durch Alkoholmissbrauch verursachten Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz; gleichzeitig lag ein Attest vor, wonach ein erzwungener Wohnungswechsel unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung dieser Gesundheitsbeeinträchtigungen und zu einer Zunahme der Behinderung führen werde (vgl. BGH - VIII ZR 167/17 -, Urt. v. 22.05.2019, GE 2019, 913 ff. Rn. 40, zitiert nach juris). Auch nur annähernd vergleichbar konkrete Angaben über den Einfluss eines Wohnungswechsels auf die Erkrankungen der Beklagten und ihren Gesundheitszustand sind aber den hier von der Beklagten vorgelegten Attesten nicht zu entnehmen, worauf die Kammer bereits mit Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) hingewiesen hat; erst recht lassen die Atteste keinen Rückschluss darauf zu, dass ein Umzug von der im 2. OG links gelegenen Wohnung in die im gleichen Gebäude im 3. OG rechts gelegene angebotene Alternativwohnung sich nachteilig auf den Gesundheitszustand der Beklagten hätte auswirken können. Die Atteste beschränken sich vielmehr auf die Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen der Beklagten und die Mitteilung, dass ihr ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten sei. Es ist aber schlicht nicht nachvollziehbar, dass Erkrankungen wie Bluthochdruck, Hepatitis C und Arthrose eine Räumungsunfähigkeit bedeuten sollen oder sich durch einen Wohnungswechsel erheblich zu verschlimmern drohen. Randnummer 32 3. Die Kostenentscheidung folgt § 91 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 33 Die mit etwas mehr als drei Monaten bemessene Räumungsfrist beruht auf § 721 ZPO und erscheint den Umständen nach angemessen. Die Kammer hat berücksichtigt, dass die Kündigungsfrist schon lange abgelaufen ist und die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen hat, sich überhaupt um eine andere Wohnung bemüht zu haben. Der Klägerin ist es gleichwohl zuzumuten, die Räumung der Wohnung noch für einen überschaubaren Zeitraum zurückzustellen, um der Gefahr einer Obdachlosigkeit der Beklagten vorzubeugen und es ihr zu ermöglichen, eine andere Wohnung anzumieten und umzuziehen. Randnummer 34 4. Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten; obergerichtliche Entscheidungen, von deren Rechtssätzen die Kammer mit dem vorliegenden Urteil abweicht, hat die Klägerin nicht aufgezeigt und sind der Kammer auch nicht bekannt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001418148 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

LG Berlin 64 S 121/19

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LG Berlin 67 S 198/14

§ 573§ 546§ 573d§ 535

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LG Berlin 237 C 234/20

§ 573§ 546§ 566

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LG Berlin 64 S 260/22

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LG Berlin 67 T 106/20

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LG Berlin 67 S 117/14

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 07.05.2015 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 67 S 117/14 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2015:0507.67S117.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 528 S 2 ZPO, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 Abs 1 S 1 BGB, Art 1 Abs 1 GG, Art 2 Abs 2 GG ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Berufung nach Abweisung der Räumungsklage des Wohnraumvermieter: Behandlung verfahrensfehlerhafter erstinstanzlicher Tatsachenfeststellungen zu einem behaupteten Eigenbedarf; Sachverständigengutachten zu gesundheitlichen Härtegründen für den Mieter; Interessenabwägung bei räumungsbedingter Suizidgefährdung Leitsatz 1. Bei einer abgewiesenen Räumungsklage unterfallen verfahrensfehlerhafte erstinstanzliche Tatsachenfeststellungen zu dem vom Vermieter behaupteten Eigenbedarf dem Verbot der reformatio in peius gemäß § 528 Satz 2 ZPO im Falle einer nur vom Vermieter eingelegten Berufung zumindest dann nicht, wenn die Klage sowohl im Tenor als auch in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils einschränkungslos abgewiesen wurde.(Rn.16) 2. Vom Mieter behauptete und dem Vermieter bestrittene gesundheitliche Härtegründe i.S.d. § 574 Abs. 1 BGB erfordern im Falle ihrer Erheblichkeit grundsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens, sofern das Gericht nicht über die - den Parteien vorab bekannt gemachte und im Urteil im Einzelnen darzulegende - medizinische Sachkunde verfügt.(Rn.26) 3. Zur Abwägung der beiderseitigen Interessen gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei einer räumungsbedingten Suizidgefährdung des Mieters und nicht unerheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Vermieters und seiner Familie bei Fortbestand ihrer derzeitigen Wohnverhältnisse.(Rn.28) Orientierungssatz Eine wahrscheinliche Verwirklichung der Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses gebietet gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Denn bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters in Beziehung zu setzen, wobei die Auswirkungen einer Vertragsbeendigung für den Mieter gegen die Auswirkungen einer Vertragsfortsetzung auf den Vermieter abzuwägen sind. Bei dieser Interessenabwägung sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen, so dass die Interessen des Vermieters grundsätzlich zurückstehen müssen, wenn die Räumung - wie hier - für den Mieter mit einer Lebensgefahr verbunden ist (Anschluss LG München I, 23. Juli 2014, 14 S 20700/13, NZM 2014, 638).(Rn.28) Verfahrensgang vorgehend AG Wedding, 19. Februar 2014, 6a C 121/13 Tenor Die Berufung des Klägers gegen das am 19. Februar 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 6a C 121/13 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage abgewiesen wird und das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Wohnung in der bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einer Diele, einer Toilette mit Bad nebst Keller, zu den bisherigen Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Der klagende Vermieter nimmt die beklagte Mieterin nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung auf Räumung und Herausgabe der von dieser innegehaltenen Wohnung in Anspruch. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da die ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Zwar liege Eigenbedarf vor, doch stelle die Kündigung für die Beklagte eine besondere Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB dar. Da die Beklagte dauerhaft räumungsunfähig sei, sei das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das am 19. Februar 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts und die zwischen den Parteien erstinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 3 Der Kläger hat gegen das ihm am 10. März 2014 zugestellte Urteil am 25. März 2014 Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung bis zum 12. Juni 2014 mit am 11. Juni 2014 eingegangenem Schriftsatz begründet. Er ist der Auffassung, das Amtsgericht habe bei seiner Entscheidung die wechselseitigen Parteiinteressen und persönlichen Lebenssituationen nur unzureichend gewürdigt und sei dabei ohne eigene Sachkunde von der dauerhaften Räumungsunfähigkeit der Beklagten ausgegangen. Randnummer 4 Der Kläger behauptet, seine Ehefrau, die am 10. März 2015 ein gemeinsames Kind entbunden habe, leide an einer pränatalen Herzinsuffizienz, die eine Behandlungsdauer von voraussichtlich eineinhalb Jahren erfordere. Sie sei krankheitsbedingt nicht in der Lage, ihren Sohn adäquat zu versorgen und Tätigkeiten des täglichen Lebens auszuführen. Nicht nur bei der Beklagten, sondern auch bei seiner Ehefrau sei nunmehr eine “Suizidalität” nicht ausgeschlossen, wenn sich die derzeitigen Lebensbedingungen, insbesondere die beengte Wohnsituation nach dem - insoweit unstreitigen - Umzug des Klägers und seiner Familie in eine ebenfalls in seinem Eigentum stehende 58,2 qm große Souterrainwohnung im streitgegenständlichen Anwesen nicht entscheidend änderten. Die Anmietung angemessenen Ersatzwohnraums sei ihm ebensowenig möglich und zumutbar wie die Nutzung des - unstreitig - in seinem Eigentum stehenden weiteren Alternativwohnraums. Randnummer 5 Der Kläger beantragt, Randnummer 6 die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Wedding vom 19. Februar 2015 - 6a C 121/13 - zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einer Diele, einer Toilette mit Bad nebst Keller geräumt ihn herauszugeben, Randnummer 7 hilfsweise, Randnummer 8 das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 11 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Randnummer 12 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen. Die Kammer hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 9. Oktober 2015 (Bl. 180/I d.A.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das eingeholte schriftliche Sachverständigengutachten (Bl. 191-204/I d.A.) sowie die Sitzungsniederschrift vom 9. April 2015 (Bl. 7-8/II d.A.). Bezug genommen. II. Randnummer 13 Die Berufung ist ganz überwiegend unbegründet. Randnummer 14 Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB. Die am 17. September 2012 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung hat das zwischen dem Kläger und der Beklagten bestehende Mietverhältnis im Ergebnis nicht beendet. Die Beklagte hat der Kündigung gemäß §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574a Abs. 1 Satz 1 BGB unter dem 20. Dezember 2012 wirksam widersprochen, da diese für sie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Sie hat gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit. Randnummer 15 Dem Kläger stand allerdings ein Kündigungsgrund zur Seite, da die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 BGB vorlagen. Ein hinreichender Kündigungsgrund i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist dann gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörige benötigt. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, auch wenn die Beklagte den Eigennutzungswillen des Klägers bestritten hat. Denn der Kläger beabsichtigte bei Ausspruch der Kündigung und auch weiterhin, in die von der Beklagten innegehaltene Wohnung einzuziehen. Randnummer 16 Der geltend gemachte Eigenbedarf folgt allerdings noch nicht aus den den ohne Beweiserhebung und -würdigung - und damit verfahrensfehlerhaft - zu Gunsten des Klägers erfolgten tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts. Das Berufungsgericht ist gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbsatz 2 ZPO zur erneuten Tatsachenfeststellung im zweiten Rechtszug verpflichtet, soweit an deren Vollständigkeit oder Richtigkeit auf Grund konkreter Anhaltspunkte Zweifel bestehen (BGH, Beschl. v. 24. März 2010 - VIII ZR 270/09, BauR 2010, 1095 Tz. 6). Diese Zweifel sind begründet, wenn der Erstrichter ein tatsächliches mündliches Vorbringen einer Partei übergangen oder nicht vorgetragene Tatsachen verwertet, unstreitige oder zugestandene Tatsachenbehauptungen als streitig oder streitiges Vorbringen als unstreitig behandelt, angebotene Beweise verfahrensfehlerhaft nicht oder unter Verletzung von Verfahrensnormen erhoben, erhobene Beweise nicht oder fehlerhaft gewürdigt oder Erfahrungs-, offenkundige oder gerichtsbekannte Tatsachen nicht berücksichtigt hat (Ball, in: Musielak/Voit, ZPO, 12. Aufl. 2015, § 529 Rz. 5 m.w.N.). So liegt der Fall hier, in dem das Amtsgericht trotz ausdrücklichen Bestreitens der Beklagten ohne Beweiserhebung von dem klägerseits behaupteten Eigennutzungswunsch ausgegangen ist. Randnummer 17 Die Pflicht der Kammer zur erneuten Tatsachenfeststellung hinsichtlich des zwischen den Parteien streitigen Eigenbedarfs ist nicht gemäß § 528 Satz 2 ZPO wegen des Verbots der reformatio in peius entfallen, auch wenn die beklagte Mieterin das erstinstanzliche Urteil nicht mit einer selbständigen Berufung angegriffen hat. Das Verbot der reformatio in peius soll den Rechtsmittelführer nur davor bewahren, durch die Anfechtung des ihm teilweise ungünstigen Urteils das zu verlieren, was ihm die Vorinstanz zuerkannt hat; es bezweckt allein die Wahrung dieses “Besitzstandes”. Dem Rechtsmittelführer darf ohne (Anschluss-)Berufung seines Gegners nichts aberkannt werden, was ihm das Erstgericht – sei es auch zu Unrecht – zugesprochen hat (Ball, a.a.O., § 528 Rz. 1, 14). Randnummer 18 An einem durch § 528 Satz 2 ZPO geschützten Besitzstand des Klägers indes fehlt es. Denn das Amtsgericht hat dem Kläger nichts zugesprochen, sondern die Klage ausweislich des einschränkungslosen Tenors (“Die Klage wird abgewiesen”) und der damit in Einklang stehenden Entscheidungsgründe (“Die Klage ist unbegründet ... . Der Kläger hat ... keinen Anspruch auf Räumung. Die Kündigung war ... unwirksam, weil die Kündigung für die Beklagte eine besondere Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB bedeutet ...”) vollständig abgewiesen. Die dabei hinsichtlich des streitigen Eigenbedarfs inzident zu Gunsten des Klägers getroffenen Tatsachenfeststellungen nehmen an der materiellen Rechtskraftwirkung nicht teil, so dass in der bloßen Änderung der Entscheidungsgründe kein Verstoß gegen das Verschlechterungsgebot läge (vgl. Ball, a.a.O., Rz. 15 m.w.N.). Randnummer 19 Abgesehen davon gilt das Verbot der reformatio in peius nicht, wenn der Gegner Anschlussrechtsmittel eingelegt hat (Heßler, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 528 Rz. 24). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, da die Beklagte im Rahmen ihrer fristgerechten Berufungserwiderung die Bejahung des klägerseits behaupteten Eigenbedarfs durch das Amtsgericht unter Verweis auf die ihrer Auffassung nach unzureichenden Darlegungen des Klägers und ihr eigenes erstinstanzliches Bestreiten gerügt hat. Damit hat sie zumindest konkludent - und formal ausreichend - die Anschließung an die Berufung des Klägers erklärt (vgl. BGH, Urt. v. 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, GRUR 2012, 180 Tz. 26; Ball, a.a.O., § 524 Rz. 17 m.w.N.). Vor diesem Hintergrund bedurfte es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob und inwieweit im Falle der Berufungseinlegung durch den Vermieter für den Mieter ungünstige erstinstanzliche Tatsachenfeststellungen zum vermieterseits behaupteten Eigenbedarf ohne eigenes Haupt- oder Anschlussrechtsmittel des Mieters in Rechtskraft erwachsen, wenn sich - anders als hier - bereits aus dem erstinstanzlichen Urteilstenor ergibt, dass die Räumungsklage nur wegen des Fortsetzungswiderspruchs des Mieters abgewiesen wurde (vgl. dazu LG München I, Urt. v. 23. Juli 2014 - 14 S 20700/13, NZM 2014, 638; Blank, in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2014, § 574a Rz. 28). Randnummer 20 Die demnach gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbsatz 2 ZPO gebotene erneute Tatsachenfeststellung hat die Kammer vorgenommen. Gemessen am amtsgerichtlichen Urteil führt sie im Ergebnis zu keiner der Beklagten günstigeren Beurteilung, da die vom Kläger behauptete Eigennutzungsabsicht tatsächlich besteht. Randnummer 21 Will der Vermieter - wie der Kläger - selbst in die Wohnung einziehen, so kann er entweder die zu beweisende Haupttatsache dartun und beweisen oder er hat statt der zu beweisenden Haupttatsache Indizien vortragen und im Bestreitensfalle zu beweisen, die den Schluss auf die Nutzungsabsicht rechtfertigen (vgl. Kammer, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 198/14, NJW 2014, 3585 m.w.N.). Diesen Anforderungen hat der Kläger im zweiten Rechtszug genügt: Randnummer 22 Nach dem im Verlaufe des Berufungsverfahrens erfolgten - provisorischen - Umzug des Klägers und seiner Familie aus der bislang von ihm bewohnten Maisonettewohnung in die erheblich kleinere Souterrainwohnung steht es prima facie zur vollen Überzeugung der Kammer fest, dass der Kläger bei Ausspruch der Kündigung im Wesentlichen aus gesundheitlichen Gründen tatsächlich beabsichtigte und auch weiterhin beabsichtigt, in die von der Beklagten innegehaltene und seinen Platzbedürfnissen entsprechende Wohnung im Hochparterre zu ziehen. Denn ein anderer plausibler Beweggrund als die - durch die klägerseits eingereichten ärztlichen Atteste gestützte - körperliche Beeinträchtigung des Vermieters führt nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht zu dem Entschluss, die Wohnnutzung einer im 2. OG belegenen und aus drei Zimmern und einer Galerie bestehenden Maisonettewohnung zu Gunsten einer lediglich 58 qm großen und den familiären Wohn- und Platzbedürfnissen nur unzureichend genügenden Souterrainwohnung aufzugeben. Anhaltspunkte dafür, dass der Umzug des Klägers und seiner Familie aus wirtschaftlichen oder prozesstaktischen Gründen erfolgte, bestehen nicht. Hat der Kläger die Nutzung der von ihm bislang innegehaltenen Maisonettewohnung aber demnach aus gesundheitlichen Gründen aufgegeben, spricht der von der Beklagten nicht erschütterte erste Anschein dafür, dass er mit seiner Familie bei Ausspruch der Kündigung tatsächlich in die von der Beklagten innegehaltene und seinen Bedürfnissen entsprechende streitgegenständliche Wohnung ziehen wollte und weiterhin einziehen will. An der Umsetzung dieses Vorhabens war er allein durch den Verbleib der Beklagten in der Wohnung gehindert, so dass er sich entschlossen hat, seinen Wohnbedarf vorübergehend durch die Nutzung der - an seinen Bedürfnissen gemessen unzureichenden - Souterrainwohnung zu decken. Randnummer 23 Das Mietverhältnis ist gleichwohl gemäß den §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind - wie das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat - erfüllt. Randnummer 24 Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB haben die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 9. Oktober 2014 - 1 BvR2335/14, NZM 2015, 161). Unter einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB sind alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Blank, a.a.O., § 574 Rz. 20). Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Tz. 20). Randnummer 25 Der gesundheitliche Zustand der Beklagten begründet eine nicht zu rechtfertigende Härte. Denn die Beklagte ist aufgrund ihres physischen und psychischen Gesamtzustandes räumungsunfähig. Räumungsunfähigkeit liegt vor, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder sich sein Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert würden (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. Februar 1993 - 2 BvR 2077/92, NJW-RR 1993, 463; BGH, Urt. v. 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143; Blank, a.a.O, § 574 Rz. 47). Diese Voraussetzungen sind erfüllt, da die Beklagte nicht nur unter erheblichen körperlichen Beeinträchtigungen leidet, sondern im Falle des Wohnungsverlusts die begründete Gefahr eines Suizids bestünde. Randnummer 26 Die der Beklagten drohende Suizidgefahr und ihr einer Beendigung des Mietverhältnisses entgegenstehender gesundheitlicher Allgemeinzustand ergab sich allerdings zur Überzeugung der Kammer noch nicht aus den getroffenen tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts, das allein durch Ansehung der Beklagten im Termin zu der Überzeugung gelangt ist, “auch für einen medizinischen Laien ist aufgrund der Gebrechlichkeit der Beklagten deutlich erkennbar, dass diese nicht in der Lage ist, Treppen zu steigen und die Strapazen eines Umzugs auf sich zu nehmen”. Die Berufung rügt zu Recht, dass die vom Amtsgericht zu Gunsten der Beklagten vorgenommene Tatsachenfeststellung trotz des erheblichen Bestreitens des Klägers ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens erfolgte. Auf der eigenen Sachkunde des Gerichts beruhende tatsächliche Feststellungen sind ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens aber allenfalls dann verfahrensfehlerfrei getroffen, wenn die gerichtliche Sachkunde den Parteien vorab bekannt gemacht und im Urteil im Einzelnen darlegt wurde (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 22. Februar 2011 – II ZR 146/09, NZG 2011, 549 Tz. 25 m.w.N.). An entsprechenden Darlegungen indes fehlte es erstinstanzlich sowohl prozessleitend als auch in den Gründen des angefochtenen Urteils. Randnummer 27 Die Räumungsunfähigkeit der Beklagten hat sich jedoch zur Überzeugung der Kammer als Ergebnis der zweitinstanzlich nachgeholten Beweiserhebung ergeben. Das von der Kammer eingeholte Sachverständigengutachten kommt in Übereinstimmung mit den mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen im Termin zu dem überzeugend und widerspruchsfrei begründeten Befund, dass bei der Beklagten neben einer körperlichen Multimorbidität eine nicht unerhebliche Suizidalität festzustellen ist. Insbesondere vor dem Hintergrund der körperlichen Gebrechen der Beklagten und den mit der Aufgabe der streitgegenständlichen Wohnung verbundenen seelischen Belastungen ist die Wahrscheinlichkeit der im Zusammenhang mit der Exploration geäußerten Suizidideen nach den überzeugenden Bekundungen des Sachverständigen mit mehr als 50 % einzustufen. Zweifel an der Ernsthaftigkeit der suizidalen Äußerungen der Beklagten und dem sachverständig festgestellten Grad der Wahrscheinlichkeit ihrer Umsetzung hat die Kammer aufgrund des ebenso widerspruchsfreien und überzeugend begründeten - und von der Berufung auch nicht weiter angegriffenen - weiteren Befundes des Sachverständigen, wonach die Beklagte zur prozesstaktischen Simulation einer tatsächlich nicht vorhandenen Suizidalität aufgrund des festgestellten physischen und psychischen Gesamtzustandes nicht im Stande wäre, nicht. Randnummer 28 Die demnach zur Überzeugung der Kammer überwiegend wahrscheinliche Verwirklichung der Gefahr eines Suizids der Beklagten im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses gebietet gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers die Fortsetzung des Mietverhältnisses, selbst wenn die von dem Kläger behaupteten - und von der Beklagten bestrittenen eigenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, die Pflegebedürftigkeit seiner Großmutter und die nunmehr angeblich eingetretenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen seiner Ehefrau tatsächlich vorliegen sollten. Denn bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters in Beziehung zu setzen, wobei die Auswirkungen einer Vertragsbeendigung für den Mieter gegen die Auswirkungen einer Vertragsfortsetzung auf den Vermieter abzuwägen sind (Blank, a.a.O., § 574 Rz. 64). Bei dieser Interessenabwägung sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen, so dass die Interessen des Vermieters grundsätzlich zurückstehen müssen, wenn die Räumung - wie hier - für den Mieter mit einer Lebensgefahr verbunden ist (vgl. Blank, a.a.O; LG München I, a.a.O.). Diese grundsätzliche Wertung beansprucht auch hier Geltung, auch wenn der Kläger im Gefolge des eingeholten und für die Beklagte streitenden Sachverständigengutachtens nunmehr seinerseits erstmals im zweiten Rechtszug zu Tage getretenen erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen seiner Ehefrau und deren - in den eingereichten ärztlichen Attesten nicht im Ansatz erwähnte - Suizidalität für den Fall ihres Verbleibs in den derzeit bewohnten Souterrainwohnung behauptet hat. Randnummer 29 Soweit die von einer Vertragsfortsetzung berührten - und gemäß § 573 Abs. 3 BGB beachtlichen - Interessen des Klägers nicht dessen Gesundheit oder die seine Ehefrau betreffen, treten sie - auch in der Gesamtabwägung - hinter den durch eine Vertragsbeendigung berührten vitalen Interessen der Beklagten zurück. Den behaupteten - und von der Kammer zu Gunsten des Klägers unterstellten - eigenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie denen seiner Ehefrau kommt für die vorzunehmende Interessenabwägung allerdings ein beträchtliches Gewicht zu. Denn auch der Vermieter oder seine Familie kann für sich den Schutz des Art. 2 GG reklamieren. Besteht – wie hier vom Kläger geltend gemacht – auf Vermieterseite ebenfalls ein in gleichem oder ähnlichem Maße schützenswertes Interesse an der Erhaltung seiner Gesundheit oder der seiner Familienangehörigen, muss aber auch berücksichtigt werden, welche Alternativen den Parteien bei der Lösung ihrer Wohnungsprobleme zur Verfügung stehen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143; LG München I, a.a.O.). Nur wenn die beiderseitigen Interessen gleich schwer wiegen, gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (vgl. Blank, a.a.O., § 574 Rz. 64 m.w.N.). Ein derartiges Gleichgewicht liegt hier jedoch nicht vor. Randnummer 30 Dem Kläger ist es vorliegend zumutbar, seinen Wohnbedarf - ggfs. auch nur vorübergehend - anderweitig zu decken. Denn unstreitig ist er nicht nur Eigentümer des streitgegenständlichen Mehrfamilienhauses, sondern auch einer Doppelhaushälfte und eines weiteren Mehrfamilienhauses in X. Zudem befindet sich im 1. OG des streitgegenständlichen Hauses eine ca. 110 qm große Vierzimmerwohnung, welche mit der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung im Hochparterre vergleichbar ist. Dass er bislang nichts unternommen hat, im Rahmen der weiteren von ihm geschlossenen Mietverhältnisse von den ihm eröffneten gesetzlichen Beendigungsmöglichkeiten Gebrauch zu machen und auf diese Weise für Alternativwohnraum zu sorgen, geht vorliegend zu seinen Lasten. Jedenfalls im vorliegenden Fall, wo nach dem Ergebnis der sachverständigen Begutachtung feststeht, dass der Verlust der Wohnung für den Mieter mit einer konkreten Lebensgefahr verbunden ist, sind von dem Vermieter erhöhte Anstrengungen zu verlangen, um dieser Gefahr entgegenzuwirken. Vor diesem Hintergrund kann der Kläger sich auch nicht darauf berufen, der Wohnraum stünde derzeit nicht zu seiner Verfügung, da er vermietet sei. Zwar ist der Vermieter grundsätzlich nicht gehalten, eine Sozialauswahl bei mehreren zur Kündigung in Betracht kommenden Mietverhältnissen zu treffen. Liegt aber – wie hier – in der Person des letztlich gekündigten Mieters eine unzumutbare Härte vor, muss der Vermieter dann die sich daraus ergebenden Rechtsfolgen hinnehmen (vgl. Blank, a.a.O., § 574 Rz. 64). Dass der dem Kläger zur Verfügung stehende Alternativwohnraum in Gänze - erst Recht bei Vornahme baulicher Veränderungen - für seine Wohnbedürfnisse und die seiner Familie zur wirksamen Begegnung der behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen dauerhaft ungeeignet sei, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Davon abgesehen fallen die - nicht näher substantiierten - Flächenabweichungen der Alternativwohnungen und auch die weniger als 10 km betragende räumliche Entfernung zwischen dem streitgegenständlichen Objekt und den in X belegenen weiteren Anwesen zumindest in der Gesamtabwägung nicht erheblich ins Gewicht, zumal der Kläger nach seinem eigenen Vortrag seine Anstellung in Y ohnehin aufgegeben hat. Soweit der im Eigentum des Klägers stehende - und nicht unerhebliche - weitere Immobilienbestand nicht kurzfristig verfügbar sein sollte, ist der Kläger gehalten, den eigenen gesundheitlichen Bedürfnissen und denen seiner Familie erforderlichenfalls durch eine hier weder tatsächlich noch wirtschaftlich ausgeschlossene vorübergehende Anmietung bedarfsgerechten und angemessenen Ersatzwohnraums Rechnung zu tragen. Randnummer 31 Demgegenüber ist es der Beklagten nicht möglich, ihre Räumungsfähigkeit selbst aktiv wiederherzustellen. Nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen ist eine ambulante Psychotherapie nicht ausreichend, um der Suizidalität der Beklagten wirksam zu begegnen, eine tagesklinische Behandlung wegen ihrer körperlichen Beeinträchtigungen nicht durchführbar. Ein dauerhafter vollstationärer Aufenthalt ist der Beklagten, insbesondere angesichts ihres vorgerückten Alters, als Alternative zum Fortbestand des Mietverhältnisses nicht zumutbar (vgl. LG München I, a.a.O.). Randnummer 32 Nach alldem hatte die Kammer die Fortführung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. Gemäß § 574a Abs. 2 S. 2 BGB hat dies zu erfolgen, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte darstellt. Trotz ihrer systematischen Stellung gilt diese Vorschrift auch für den Anspruch aus § 574a Abs. 1 BGB (vgl. Blank, a.a.O., § 574a Rz. 12). Auf Grund des Ergebnisses der Verhandlungen und der durchgeführten Beweisaufnahme ist ein bestimmter Zeitraum, innerhalb derer die Räumungsfähigkeit der Beklagten wiederhergestellt werden kann, nicht festzustellen. Das Mietverhältnis war somit auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Dieser - vom Amtsgericht zumindest im Tenor übergangene - Ausspruch hierzu war nach § 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO auch ohne Antrag einer Partei von Amts wegen zu treffen und vorliegend durch die Kammer im Wege eines Gestaltungsurteils nachzuholen. Randnummer 33 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 34 Die Revision war nicht gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zuzulassen, weil die einen nicht verallgemeinerungsfähigen Einzelfall betreffende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001222761 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

LG Berlin 67 S 149/19

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LG Berlin 211 C 33/23

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AG Berlin 211 C 33/23

§ 573§ 546§ 568

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LG Berlin 67 S 237/21

§ 573§ 546§ 566

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LG Berlin 67 S 221/22

§ 573§ 544§ 546

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LG Hamburg 316 S 7/14

§ 566

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AG Hamburg 49 C 174/25

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LG Hamburg 307 S 40/24

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AG Hamburg 49 C 344/17

§ 543§ 546§ 569§ 573

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AG Hamburg 49 C 294/22

§ 536§ 546§ 573

AG Stuttgart 34 C 1880/21

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OLG Stuttgart 5 S 16/22

§ 549

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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.10.2022 Aktenzeichen: 5 S 16/22 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2022:1013.5S16.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 549 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Voraussetzungen einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch Leitsatz Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.(Rn.23) Orientierungssatz Zitierung zum Leitsatz: Anschluss OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 19. November 1990 - 20 REMiet 3/90. (Rn.24) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 1. März 2022, 21 C 177/21 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, im Hausanwesen … a) das von ihr in die Tür des im Kellergeschoss zur Hofseite orientierten Club- und Videoraums (13,7 qm) eingebrachte Schloss zu entfernen und das alte Schloss wiedereinzusetzen; b) den in den Club- und Videoraum eingebrachten Glastisch, die Kleiderstange, mehrere Umzugskartons sowie das in dem Gang vor dem Raum abgestellte Kopfteil eines Doppelbettes, den 80-cm-Bettrost und den Fernseher auszuräumen; c) die auf der Nordterrasse aufgestellten Pflanzenkübel mit Pflanzen, einen weißen nicht wetterfesten Schaukelstuhl, einen Bistrotisch aus poliertem Stahl, Plastiksäcke, Gartengeräte, Plastikeimer, einen schwarzen Kunstlederkorpus, einen Beistelltisch aus braun angestrichenem Holz, ein hölzernes Innenraumregal mit Metallbeschlägen sowie die von ihr in Plastikeimern auf der Südterrasse aufgestellten Pflanzen zu entfernen. 2. Im Übrigen (hinsichtlich der Räumung des Apartments) wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen trägt die Klägerin zu 80 % und die Beklagte zu 20 %. IV. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Räumung eines 1-Zimmer-Apartments nebst Nebenflächen. Randnummer 2 Die Klägerin betrieb als Hauptmieterin des Gesamtanwesens … eine Bildungs- und Beherbergungseinrichtung für (insbesondere ausländische) Studenten. In dem Anwesen befinden sich neben Studentenzimmern und Veranstaltungsräumen auch zwei möblierte 1-Zimmer-Apartments für die Unterbringung von Dozenten. Mit „Zwischenmietvertrag“ vom 16.04.2020 vermietete die Klägerin eines dieser Apartments an die Beklagte unter. Die Pauschalmiete betrug 700,- € monatlich. Der Vertrag enthält u.a. folgende Klausel: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2020 und wird befristet bis zum 30.09.2020 geschlossen, mit Option auf Verlängerung bis zum Verkauf des Hauses (4 Wochen Kündigungsfrist).“ Randnummer 4 Nach Mietbeginn brachte die Beklagte mehrere Gegenstände in und vor dem Video- und Clubraum im Kellergeschoss des Anwesens (insoweit zumindest mit mündlicher Gestattung der Klägerin) sowie auf zwei Terrassen ein und tauschte das Schloss des Video- und Clubraums aus. Randnummer 5 Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.04.2021 verkauften die bisherigen Eigentümer das Anwesen und verpflichteten sich gegenüber dem Käufer, etwaige Mietverhältnisse zum 31.05.2021 zu beenden. Am 27.04.2021 erklärte die Klägerin, vertreten durch den Geschäftsführer, gegenüber der Beklagten die Kündigung des „Zwischenmietvertrages“ zum 31.05.2021. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Randnummer 6 Daraufhin hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe des Apartments, auf Rücktausch des Schlosses in der Tür des Video- und Clubraums sowie Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände erhoben. Randnummer 7 Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Beklagte könne sich nicht auf den Wohnungsmieterschutz berufen. Zum einen stelle das Anwesen ein Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB dar; sie betreue dort ausländische Studenten u.a. durch In-House-Kurse und Unterkunft, wobei die Zimmervergabe nach einem Rotationsprinzip erfolge. Zum anderen sei der Mietvertrag nur vorübergehend gedacht gewesen; die Beklagte habe von dem Apartment aus auf Wohnungs- und Informationssuche für ihr geplantes Jura-Studium gehen wollen. Bei Mietvertragsschluss sei klar gewesen, dass eine Befristung maximal bis zum Verkauf des Objekts gelte. Randnummer 8 Die Beklagte ist dem entgegengetreten. Ihre Absicht sei gewesen, die Wohnung als langfristigen Lebensmittelpunkt zu nutzen. Die Befristungsklausel sei nur „pro forma“ aufgenommen worden. Den Club- und Videoraum habe sie anstelle des ihr vertraglich zugesicherten Kellerraums von der Klägerin als Lagerraum zugewiesen bekommen. Die Nutzung der Terrassen sei ihr unentgeltlich gestattet worden. Zur Kündigungserklärung hat sie die Einzelvertretungsberechtigung des handelnden Geschäftsführers bestritten. Randnummer 9 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin D, die für die Klägerin die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten geführt hatte. Mit Urteil vom 01.03.2022, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Räumungsklage in vollem Umfang stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2022 gewährt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei wirksam. Der Kündigungsschutz für Wohnungsmieter (§ 573 BGB) sei hier zwar nicht durch § 549 Abs. 3 BGB ausgeschlossen; es handele sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift, da der Vermietung der Räume kein Konzept mit Rotationsprinzip zugrunde liege. Der Kündigungsschutz entfalle aber nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch vorliege. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe, dass nur ein temporärer Gebrauch gewollt gewesen sei. Das von der Beklagten behauptete längerfristige Interesse finde keinen Anhalt im schriftlichen Vertrag. Abweichendes habe die Beklagte nicht bewiesen. Die Zeugin habe vielmehr den Klägervortrag glaubhaft bestätigt, wonach sie darauf hingewiesen habe, dass wegen der Verkaufsabsicht nur eine kurzfristige Vermietung möglich sei. Die Kündigung sei auch formwirksam erklärt worden, da der handelnde Geschäftsführer laut Handelsregister einzelvertretungsbefugt sei. Randnummer 10 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und beantragt, Randnummer 11 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - abzuweisen. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt Randnummer 13 die Zurückweisung der Berufung. Randnummer 14 Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Randnummer 15 Während des Berufungsverfahrens hat die Kammer mit Beschluss vom 07.06.2022 eine Verlängerung der vom Amtsgericht gewährten Räumungsfrist abgelehnt und dies auf mangelnde Bemühungen um Ersatzwohnraum gestützt. Mit weiterem Beschluss vom 05.08.2022 hat sie die Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil ohne Sicherheitsleistung insoweit einstweilen eingestellt, als die Räumung des Apartments betroffen war, weil die Berufung (die die Beklagte in der Zwischenzeit begründet hatte) insoweit erfolgversprechend sei, da die bisherigen Feststellungen für einen vorübergehenden Gebrauch nicht ausreichen dürften. Randnummer 16 Die Kammer hat die Parteien angehört und die Zeugin D erneut vernommen. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.09.2022 und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Randnummer 17 Die zulässige Berufung ist im wesentlichen Punkt (hinsichtlich der Räumung des Apartments) begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Apartments aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde, insbesondere nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 27.04.2021. Randnummer 19 a) Das Mietverhältnis endete nicht aufgrund Befristung. Zwar sollte der Mietvertrag ursprünglich bis zum 30.09.2020 befristet sein. Unabhängig von der Frage, ob diese Befristung nach § 575 Abs. 1 und 4 BGB wirksam war, hat sich das Mietverhältnis aber jedenfalls auf unbestimmte Zeit verlängert. Denn die Beklagte hat von der ausdrücklichen Verlängerungs-„Option“ Gebrauch gemacht und den Mietgebrauch - insoweit einvernehmlich - über den 30.09.2020 hinaus fortgesetzt (vgl. auch § 545 S. 1 BGB). Randnummer 20 b) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 27.04.2021 beendet. Die Kündigung ist unwirksam. Randnummer 21 Nach § 573 BGB setzt die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter voraus, dass er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat und diese im Kündigungsschreiben angibt. An der Angabe eines hinreichenden berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 2 BGB) fehlt es hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin findet die Mieterschutzvorschrift des § 573 BGB Anwendung. Der in § 549 BGB geregelte Ausschluss des Kündigungsschutzes greift nicht ein. Weder handelt es sich bei dem Apartment um Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB, noch liegt eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Randnummer 22 aa) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem vermieteten Apartment um keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB handelt. Der Ausschluss des Mieterschutzes nach § 549 Abs. 3 BGB setzt voraus, dass die Vermietung nach einem „sozialen Rotationsprinzip“ erfolgt, dem ein die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrendes Konzept zugrunde liegt, welches sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls konstanter tatsächlicher Übung ergibt (BGH NJW 2012, 2881). Das folgt aus dem Zweck der Vorschrift, die ausweislich der Gesetzesbegründung zu der Vorgängervorschrift (§ 564b Abs. 7 BGB a.F.) den Trägern von Studenten- und Jugendwohnheimen das Festhalten am „Rotationsprinzip“ ermöglichen, dadurch möglichst viele Mieter der begünstigten Personengruppe in den Genuss eines der begrenzten Wohnheimplätze bringen und auf diese Weise Gleichbehandlung gewährleisten soll (BT-Drs. 9/2079, S. 11). An der Übung einer solchen die Rotation ermöglichenden Belegungskonzepts nach abstrakt-generellen Kriterien fehlt es hier zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit der Klägerin, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt. Ein entsprechendes Konzept ist von der Klägerin nicht substantiiert vorgetragen worden. Aus dem Vortrag der Klägerin, ihr Konzept sei auf die Betreuung von Gaststudenten, vorwiegend aus den USA, ausgerichtet, ergibt sich noch kein auf abstrakt-generelle Kriterien gestütztes und den Grundsatz der Gleichbehandlung wahrendes Fluktuationskonzept, zumal davon offensichtlich Ausnahmen gemacht wurden, wie die Vermietung an die Beklagte zeigt. Auch fehlt es an der tatsächlichen Übung eines sozialen Rotationsprinzips. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass sie eine Rotation anhand abstrakt-genereller Kriterien vornimmt und die Mietverhältnisse zugunsten einer gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten nach einer gewissen Zeit beendet. Die Tatsache, dass es tatsächlich zu einem häufigen Bewohnerwechsel kam, deutet nicht zwingend auf das Vorliegen eines „sozialen Rotationsprinzips“ hin, da der häufige Mieterwechsel ebenso aus Gründen, die aus der Sphäre der Mieter stammen, herrühren kann (vgl. BGH a.a.O.; Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 67). Jedenfalls aber erfolgte die konkrete Vermietung an die Beklagte nicht im Rahmen eines solchen Rotationsprinzips. Denn die beabsichtigte kurzfristige Vermietung an die Beklagte war hier nicht Ausdruck eines abstrakt-generellen Kriterien folgenden „sozialen Rotationsprinzips“; sie sollte nicht der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten dienen, sondern die Zeit bis zum Verkauf des Hauses überbrücken. Randnummer 23 bb) Ebensowenig greift der Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch. Randnummer 24 § 549 Abs. 2 BGB schränkt den Schutz des Wohnungsmieters in Situationen ein, in denen zwar ein Wohnraummietverhältnis besteht, der „Normalfall“ der Vermietung von Wohnraum zu meist länger andauernder Nutzung als räumlicher Lebensmittelpunkt, an den die Schutzvorschriften teleologisch anknüpfen, aber nicht vorliegt (BeckOGK/H. Schmidt, Stand 1.7.2022, § 549 BGB Rn. 5). § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB trägt dabei der Sondersituation Rechnung, dass die angemieteten Räume nach der Zwecksetzung - etwa als Ferien- oder Monteurswohnung - nicht den Lebensmittelpunkt des Mieters bilden sollen und er daher nicht desselben Bestandsschutzes bedarf wie bei „normaler“ Wohnraummiete (vgl. LG Berlin ZMR 2022, 121; BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2022 BGB, § 549 Rn. 16; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22). Nach diesem Normzweck des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann unter vorübergehendem Gebrauch nur ein kurzfristiger Gebrauch verstanden werden, dessen Entzug den Mieter nicht schwer treffen kann (OLG Hamm MDR 1986, 676). Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob durch die Anmietung nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf - mangels anderweitiger Bleibe - lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann. Nur im ersteren Fall liegt ein Mietverhältnis zu vorübergehendem Gebrauch vor (so zur identischen Vorgängernorm § 564b Abs. 7 Ziff. 1 BGB a.F.: OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268 m.w.N.; vgl. auch OLG Hamm NJW 1981, 290; LG Berlin ZMR 2020, 397). Das Interesse allein des Vermieters an einer nur vorübergehenden Vermietung ist selbst dann nicht maßgeblich, wenn in den Mietvertrag ausdrücklich die Klausel aufgenommen worden ist, dass die Überlassung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt. Der einseitige Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann vielmehr nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin ZMR 2022, 121; Staudinger/Artz, BGB [2021], § 549 Rn. 22). Randnummer 25 Nach diesen Maßstäben lag hier kein nur vorübergehender Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die Bezeichnung als „Zwischenmietvertrag“ ist dafür ebenso unerheblich wie das (zwar ausdrücklich in den Vertrag aufgenommene, aber) rein vermieterseitige Interesse an einer zeitlichen Beschränkung bis zum Verkauf des Anwesens. Insbesondere lag hier kein nach § 575 BGB zulässiger Befristungsgrund vor. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Beklagte mit der Anmietung - für die Klägerin bei Vertragsschluss erkennbar - nicht lediglich einen vorübergehenden Wohnbedarf decken, sondern ihren allgemeinen Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe zumindest kurzfristig befriedigen wollte. Soweit die Klägerin behauptet hat, die Beklagte habe bei Anmietung angegeben, das Apartment lediglich als Ausgangspunkt für die weitere Wohnungs- und Studienplatzsuche nutzen zu wollen, käme danach zwar grundsätzlich eine bloße „Durchgangsstation“ i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Jedoch hat sich dieser Vortrag, für den sich im schriftlichen Mietvertrag kein Anhaltspunkt findet, in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Die Zeugin Gleich hat vielmehr sowohl in ihrer erst- wie in der zweitinstanzlichen Vernehmung angegeben, die Beklagte habe ausdrücklich nachgefragt, ob nicht auch eine längerfristige Anmietung möglich sei. Das entspricht im Kern den Angaben der Beklagten in ihrer persönlichen Anhörung vor der Kammer, sie habe ihre vorherige Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung räumen müssen und deshalb eigentlich eine längerfristige Bleibe gesucht. Soweit die Zeugin darüber hinaus angegeben hat, die Beklagte habe auch erwähnt, in Zukunft ein Jura-Studium aufnehmen zu wollen (was die Beklagte bestreitet), kann dies dahinstehen. Denn nach den weiteren Angaben der Zeugin sei darüber nicht näher gesprochen worden. Selbst wenn man von einer allgemeinen Absicht zur Studienaufnahme ausgehen würde, ergäbe sich daraus allein noch kein nur kurzfristiger und vorübergehender Wohnbedarf. Vielmehr war in der Vertragsgestaltung mit der Verlängerungsklausel von vornherein - zumindest für den Fall, dass sich der Verkauf wider Erwarten verzögern sollte - die Möglichkeit einer Verstetigung der Wohnsituation angelegt. Randnummer 26 Soweit - von den vorgenannten Maßstäben abweichend - in der Literatur teilweise geringere Anforderungen an den vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestellt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 33 f.; BeckOK-MietR/Bruns, Stand: 01.08.2022, § 549 Rn. 13 f.), steht dem schon entgegen, dass die in § 549 BGB normierten Ausnahmen vom Mieterschutz grundsätzlich eng auszulegen sind. Letztlich kann das aber dahinstehen, da auch nach diesen Auffassungen hier der Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Ergebnis zu verneinen wäre. Soweit die genannten Literaturstimmen - unabhängig vom Vertragszweck und -anlass - ausschließlich auf die zeitliche Begrenzung der Mietdauer abstellen wollen, bleibt das auf Fallgestaltungen mit sehr kurzfristigen Vertragsdauern von drei bis maximal sechs Monaten beschränkt (Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34; BeckOK-MietR/Bruns a.a.O. Rn. 13; vgl. auch LG Berlin ZMR 2020, 397: kein vorübergehender Gebrauch bei siebenmonatiger Nutzung einer Ferienwohnung). Hier war jedoch durch die Verlängerungsklausel von vornherein eine Mietdauer über drei Monate hinaus auf unbestimmte Zeit angelegt (zum nicht mehr vorübergehenden Gebrauch bei Kettenmietverträgen vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.; OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268). Letztlich bestand das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits seit fast zehn Monaten, ohne dass dies über den bei Mietvertragsschluss vorhersehbaren Zeitraum hinausgegangen wäre. Soweit daneben für den vorübergehenden Gebrauch maßgeblich auf die objektive Beschaffenheit der Mieträume abgestellt wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.: Hotelzimmer, Ferienwohnung in einem Erholungsgebiet nach § 10 BauNVO), bleibt dieses Abgrenzungskriterium letztlich unklar und berücksichtigt nicht das umfassende Wohnraumverständnis, das in den Mieterschutz grundsätzlich auch solche Räume einbezieht, die - wie hier - für dauerhaftes Wohnen eigentlich nicht vorgesehen und gegebenenfalls nur eingeschränkt geeignet sind (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 6). Jedenfalls soll auch insoweit die bloß vermieterseitige Widmung zu Sonderzwecken nicht genügen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34 a.E.). Randnummer 27 cc) Da damit kein Ausnahmetatbestand nach § 549 BGB vorlag, bedurfte die Klägerin nach § 573 BGB zur ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dafür kann zwar grundsätzlich die Verkaufsabsicht des Eigentümers genügen. Erforderlich wären dazu jedoch nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 BGB konkrete Angaben im Kündigungsschreiben über den Mindererlös im Falle vermieteten Verkaufs (LG Stuttgart BeckRS 1994, 10839 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 263 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Randnummer 28 c) Die Berufung auf die Unwirksamkeit der Befristungsklausel ist der Beklagten auch nicht wegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) verwehrt. Zwar hat die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags unmissverständlich klargemacht, dass eine Vermietung unter keinen Umständen über den Verkauf hinaus erfolgen sollte. Darauf hat sich die Beklagte in Kenntnis der wirtschaftlichen Beweggründe der Klägerin ausdrücklich eingelassen. Ihr dazu in der Berufungsverhandlung geäußerter Einwand, nach ihrem Verständnis erfordere der Verkauf die Eintragung im Grundbuch, liegt ersichtlich neben der Sache, zumal diese Eintragung mittlerweile erfolgt ist. Jedoch stellt sich das bloße Ausnutzen der Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung noch nicht als Rechtsmissbrauch dar. Das gilt umso mehr, wenn diese formale Unwirksamkeit - wie hier - gerade dem Schutz des Wohnungsmieters zu dienen bestimmt ist. Randnummer 29 Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die Beklagte durch ihr absprachewidriges Verhalten die Klägerseite in eine prekäre Situation gegenüber dem Erwerber bringt. Indes ist die Vermieterseite nicht rechtlos gestellt: Unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, falls die Vermietung eine wirtschaftliche Verwertung des Anwesens verhindert. Randnummer 30 2. Die weitergehende Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zum Rücktausch des Türschlosses des Video- und Clubraums sowie zur Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände verurteilt. Randnummer 31 a) Die Räumung des Video- und Clubraums einschließlich der Herausgabe im ursprünglichen Zustand, also mit dem vorherigen Türschloss, kann die Klägerin aus § 604 Abs. 1 BGB verlangen, den Rückbau des ursprünglichen Türschlosses zudem auch aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. mit dem insoweit bestehenden Leihverhältnis. Randnummer 32 Die Nutzung dieses Lagerraums ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht von dem - fortgeltenden - Mietvertrag mitumfasst. Im schriftlichen Mietvertrag findet sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin über das Apartment hinaus auch einen Keller- oder sonstigen Lagerraum vertraglich schuldet. Ebensowenig hat die Beklagte eine entsprechende mündliche Zusatzabrede beweisen können. Sie hat diese Behauptung zwar in ihrer mündlichen Anhörung vor der Berufungskammer wiederholt. Die Zeugin D konnte das jedoch nicht bestätigen, sondern hat vielmehr verneint, dass bei Vertragsschluss über einen zusätzlichen Lagerraum gesprochen worden sei. Insoweit steht zum mündlich Besprochenen Aussage gegen Aussage, ohne dass Anhaltspunkte erkennbar wären, weshalb nur der Beklagten, nicht aber der Zeugin Glauben zu schenken sein sollte. Nach den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin im Berufungstermin hat er den Video- und Clubraum der Beklagten beim Einzug lediglich als kurzfristige Unterstellmöglichkeit angeboten (neben dort gelagerten Gegenständen der Klägerin, also nicht zur alleinigen Nutzung). Danach kann insoweit lediglich von einem unentgeltlichen Leihverhältnis ausgegangen werden, so dass die Klägerin diesen Raum jederzeit zurückverlangen kann, § 604 Abs. 3 BGB, jedenfalls aber wegen des eigenmächtigen Schlossaustauschs insoweit zur Kündigung nach § 605 Nr. 2 BGB berechtigt war, die sie mit der Klage konkludent erklärt hat. Randnummer 33 b) Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Entfernung der auf der Nord- und Südterrasse eingebrachten Gegenstände aus § 541 BGB sowie aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Randnummer 34 Zwar umfasste der Mietvertrag ausweislich der vorangegangenen Wohnungsanzeige der Klägerin (AS I 127) auch die „Gartennutzung“; das schließt bei verständiger Würdigung grundsätzlich die (Mit-)Benutzung der Terrassen ein, so dass diese im Ausgangspunkt unter den Mietvertrag fallen. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese Flächen der Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassen wären und sie diese nach ihren Vorstellungen gestalten, insbesondere möblieren und zur Lagerung von Gegenständen nutzen durfte. Zumindest hat die Beklagte Abweichendes nicht bewiesen. Die von ihr insoweit benannte Zeugin D hat vielmehr das oben ausgeführte eingeschränkte Verständnis der „Gartennutzung“ bestätigt. Randnummer 35 Die Klägerin kann daher aus § 541 BGB die Unterlassung der vertragswidrigen Möblierung der Terrasse und zudem auch aus §§ 280, 249 BGB die Entfernung der dort abgestellten Gegenstände verlangen. Eine Abmahnung nach § 541 BGB war hier ausnahmsweise entbehrlich, nachdem die Beklagte jedenfalls im hiesigen Prozess eine Entfernung der Gegenstände ernsthaft und endgültig verweigert hat (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 541 BGB Rn. 8 m.w.N.). Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Bei der Kostenquote hat die Kammer berücksichtigt, dass es sich bei dem Video- und Clubraum sowie den Terrassen - auch nach den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung - um nicht unerhebliche Nebenflächen handelt. Randnummer 37 4. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anlass zur Zulassung der Revision bestand nicht, § 543 ZPO. Der Fall betrifft die Anwendung gefestigter Rechtsprechung (insbesondere zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) auf einen Einzelfall. Randnummer 38 5. Der Streitwert der Jahresmiete von 8.400,- € (§ 41 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 GKG) umfasst - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht nur den Räumungsanspruch hinsichtlich des Apartments, sondern auch hinsichtlich der weiteren Flächen, nachdem die Frage, ob diese Flächen vom Mietvertrag mitumfasst sind, gerade Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits ist. Ob hinsichtlich des Rücktauschs des Türschlosses ein (geringfügiger) eigenständiger Streitwert anzunehmen ist, kann dahinstehen, da dadurch jedenfalls kein Gebührensprung ausgelöst wird. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001518008 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

OLG Stuttgart 3 S 89/20

§ 535§ 546§ 573§ 574

AG Stuttgart 34 C 3461/13

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel - seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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AG Stuttgart 35 C 303/21

AG Stuttgart 35 C 4053/20

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LG Stuttgart 13 S 67/25

§ 535§ 539

AG Stuttgart 35 C 3587/20

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OLG Frankfurt 35 C 218/10

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Eine Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, welche den Räumen den Charakter als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nimmt, ist regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn es sich um bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten handelt. Gleiches gilt für Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird.(Rn.21) 2. Wenn nach der objektiven Nutzbarkeit sowie der subjektiven Zweckbestimmung Wohnraum vorliegt, stellt dessen Abbruch gem. § 3 Abs. 1 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart eine Zweckentfremdung dar, welche der Genehmigung bedarf.(Rn.23) 3. Ein Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen.(Rn.25) 4. Für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung an.(Rn.26) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten. Streitwert: 3.792 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin, eine Baugenossenschaft, nimmt die Beklagten auf Grund einer von ihr ausgesprochenen Verwertungskündigung auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum in Anspruch. Randnummer 2 Die Parteien sind durch einen am 01.02.1971 abgeschlossenen Mietvertrag (Anl. K 1, Bl. 9 ff d.A.) über die streitgegenständliche Wohnung in der ... Straße in ... Stuttgart, in den die Beklagte Ziffer 2) im Jahr 1992 eingetreten ist, miteinander verbunden. Randnummer 3 Ausweislich der gemäß § 5 des Vertrags in diesen einbezogenen Ziffer der allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anlage B1, Bl. 40 ff d.A.) verpflichtet sich die Klägerin, das Nutzungsverhältnis Randnummer 4 „von sich aus (...) grundsätzlich nicht aufzulösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nutzungsverhältnis trotz bestehender Mitgliedschaft schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige Interessen oder Verpflichtungen der Genossenschaft oder sonstige wichtige Gründe eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig machen.“ Randnummer 5 Mit Schreiben vom 30.01.2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten ordentlich zum 31.10.2020 (Anlage K4, Bl. 17 ff. d.A.), da sie beabsichtige - neben zwei weiteren - das Gebäude abzureißen, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, um an dieser Stelle einen zeitgerechten Neubau zu errichten. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen für die Verwirklichung dieses Vorhabens lagen der Kläger zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Die Klägerin hat den Beklagten mehrere Ersatzwohnungen zu gleichbleibenden Mietzinskonditionen angeboten, die von diesen als nicht ihren Vorgaben entsprechend abgelehnt wurden. Randnummer 6 Die Klägerin macht geltend, dass sie durch eine Sanierung der Gebäude, im Vergleich zu deren Abriss und Neuerrichtung, an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das Anwesen in der ... und des im Jahr 1936 errichteten Gebäudeensembles – bestehend aus den Hausnummern 11, 13 und 15 – weise diverse bauliche Mängel auf. Insbesondere seien Zustand, Ausstattungs- und energetischer Standard, Zuschnitt der Wohnungen, Statik, Lärmschutz, Wärmedämmung, Elektroinstallationen, Heizung und Sanitäranlagen nicht mehr zeitgemäß. Sowohl die Fassade, als auch die Bausubstanz, das Fundament und die Dachkonstruktion seien überdies schadhaft. Bei einer Totalsanierung fielen, bei jährlichen Mieteinnahmen von 90.000 €, Kosten von mindestens 2,7 Mio. € (netto) für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen an, wobei jedoch die Restnutzungsdauer um gerade einmal 30 Jahre verlängert werde. Demgegenüber seien nach Komplettabriss und Neubau, auch auf Grund der damit verbundenen Vergrößerung der Gesamtwohnfläche von derzeit 1.052 qm auf dann ca. 2.020 qm, jährliche Mieteinnahmen von ca. 290.880 € zu erzielen. Der Kostenaufwand dafür betrage 4,529 Mio. € (netto). Randnummer 7 Die Klägerin macht weiter geltend, dass für das streitgegenständliche Bauvorhaben eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht erforderlich sei, weil das dauerhafte Wohnen in dem abzureißenden Gebäude unzulässig und unzumutbar sei und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit zumutbaren Mitteln wiederhergestellt werden könne. Sie ist weiter der Auffassung, dass die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung ohnehin nicht vom Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigung abhänge, da dies Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift nicht erforderten. Durch eine gegenläufige Beurteilung würden die Gerichte den Grundsatz der Gewaltenteilung verletzen. Vorsorglich habe die Klägerin nunmehr die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung beantragt, welche ihr unter anderem unter der Bedingung, binnen zwei Jahren neuen Wohnraum zu schaffen, zugesagt worden sei. Dabei sei es öffentlich-rechtlich möglich, die Genehmigung auch rückwirkend zu erteilen. Randnummer 8 Die Weigerung der Beklagten, die Wohnung zu räumen und eine der angebotenen Wohnungen zu beziehen, stelle sich auch mit Blick auf deren genossenschaftsrechtliche Treueverpflichtung als treuwidrig dar. Randnummer 9 Die Klägerin beantragt: Randnummer 10 Die Beklagten werden verurteilt, die im Anwesen ... Straße, ... Stuttgart, im Dachgeschoss links gelegene 2-Zimmerwohnung mit Küche, Bad, separatem WC und zugehörigen Nebenräumen (sog. „Atelierwohnung“) zum 31.10.2020 zu räumen und geräumt nebst Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 11 Die Beklagten zu 1) und 2) beantragen, Randnummer 12 die Klage abzuweisen. Randnummer 13 Die Beklagten haben der Kündigung mit Schreiben vom 20.08.2020 (Anl. K 6, Bl. 28 d.A.) widersprochen. Sie machen geltend, dass es der Klägerin schon aufgrund der o.g. Vertragsbestimmungen verwehrt sei, das Mietverhältnis zu kündigen. Unabhängig davon sei die Kündigung schon deshalb unwirksam, weil die Klägerin keine Zweckentfremdungsgenehmigung für das - ohnehin nicht genehmigungsfähige - Vorhaben eingeholt habe. Schließlich bestreiten die Beklagten das Vorliegen der geltend gemachten Mängel und die Notwendigkeit von umfassend in die Bausubstanz eingreifenden Maßnahmen. Das Gebäude und die Wohnung der Beklagten, welches getrennt von den übrigen Gebäuden des Ensembles zu beurteilen sei, befinde sich in einem guten, bewohnbaren und teilweise sanierten Zustand. Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Akte, die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 06.11.2020 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG vor dem sachlich und örtlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Kündigung vom 30.01.2020 stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar, welche einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu begründen vermag. I. Randnummer 16 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546, 985 BGB zu. Der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt jedenfalls die materielle Wirksamkeit versagt. 1. Randnummer 17 Allerdings war die Klägerin nicht schon wegen der gemäß § 5 des Vertrags ausdrücklich einbezogenen Ziffer 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anl. K1, Bl. 10 d.A. i.V.m. Anl. B 1, Bl. 43 d.A.) an der Aufkündigung des Vertragsverhältnisses gehindert. Denn der Gebrauchsüberlassungsvertrag ist trotz seiner genossenschaftsrechtlichen Einbettung als Mietvertrag zu qualifizieren, so dass seine ordentliche Kündigung grundsätzlich auf § 573 BGB gestützt werden kann (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 12 juris Rn. 7). Insofern führt der besondere Charakter des genossenschaftlichen Mietverhältnisses, der bei der Würdigung des Kündigungsinteresses der Vermieterin berücksichtigt werden muss, zwar dazu, dass eine ordentliche Kündigung nicht auf Eigenbedarf gestützt werden kann (BGH, aaO, juris Rn. 8); eine - im Falle des Abrisses in Neubebauungsabsicht einschlägige (BGH, NJW 2011, 1135 Rn. 17 mwN) - Verwertungskündigung hindert die genossenschaftliche Prägung des Mietverhältnisses indessen im Grundsatz nicht (ebenso: AG Hamburg-St. Georg, ZMR 2015, 385 juris Rn. 15 ff.; BeckOGK-BGB/Drasdo, § 535 Rn. 599 [Stand: 01.01.2021]; Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9 mwN). Randnummer 18 Ziffer 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen steht diesem Ergebnis nicht entgegen; vielmehr führt ihre Auslegung (§§ 133, 157 BGB) - entgegen der Auffassung des Beklagten - zum gleichen Ergebnis. Soweit dort die grundsätzliche Unkündbarkeit des Nutzungsverhältnisses bei fortbestehender Genossenschaftsmitgliedschaft betont und das Vorliegen wichtiger Gründe für eine Kündigung verlangt wird, entspricht dies der Sache der dargelegten Gesetzeslage und steht einer Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht entgegen. 2. Randnummer 19 Die Kündigung ist aber unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung, als unzulässige Vorratskündigung darstellt. Randnummer 20 a) Entgegen der Auffassung der Klägerin war die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gem. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. § 4 Abs. 1 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart (ZwEVS) erforderlich. Soweit sich die Klägerin darauf beruft, der Abriss des streitgegenständlichen Gebäudes sei gem. § 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS genehmigungsfrei, so wird dieser Einwand durch ihr Vorbringen nicht gestützt. Randnummer 21 aa) Bei § 2 ZwEWG handelt es sich um die im Zuge der Föderalismusreform geschaffene Nachfolgeregelung zu Art. 6 des Bundesgesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG; vgl. VGH Mannheim, VWBlBW 2016, 201 juris Rn. 3). Da die Landesvorschrift ihrem bundesrechtlichen Vorgänger nach Ziel und Grundstruktur entspricht, gelten die zum alten Recht entwickelten Grundsätze im Wesentlichen fort (vgl. VGH Mannheim, aaO, juris Rn. 78 ff.). Für die Frage, ob der streitgegenständliche Wohnraum aus dem Anwendungsbereich der - im Übrigen zeitlich und sachlich einschlägigen - Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart herausfällt, weil ein dauerndes Bewohnen des Wohnraums unzulässig oder unzumutbar wäre, kann daher weiter an die zum alten Recht ergangene Rechtsprechung angeknüpft werden. Danach gilt, dass die Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, auf welche sich die Klägerin der Sache nach beruft, im Einzelfall zu würdigen ist, wobei dieser Würdigung „allgemein als Tendenz vorgegeben [ist], daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen. Diese Tendenz rechtfertigt sich erstens aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, daß es sich typischerweise um langjährig bewohnte Räume handelt“ (BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21). Eine Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, welche den Räumen den Charakter als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nimmt, ist daher regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn es sich um bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten handelt. Gleiches gilt für Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird (vgl. BVerfGE 38, 348 juris Rn. 52; BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 17; Schüller in Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 28 mwN). Randnummer 22 Derartige zu einer Unzumutbarkeit des Bewohnens führende Mängel des Gebäudes und der Wohnung zeigt die Klägerin nicht auf. Sie ergeben sich auch nicht aus den zur Akte gereichten Lichtbildern (Anl. K 7 ff; Bl. 53 ff d.A.). Putzabplatzungen und Rissbildungen im Mauerwerk genügen insoweit erkennbar nicht. Dass das Gebäude heutigen technischen Standards nicht genügen mag, ist ebenfalls nicht ausreichend, weil die Gebäude vor der Kündigung auch von anderen Mietern bewohnt waren, mithin vom Markt noch angenommen wurden. Auf das weitere - für das Eingreifen des Tatbestands kumulativ erforderliche - Merkmal, wonach die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wieder herstellbar sein darf (§ 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS), kommt es daher nicht an. Ohnehin wären insoweit aber, anders als die Klägerin meint, nur die Kosten einer - insoweit in den Blick zu nehmenden - Minimalsanierung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts ansatzfähig. Diese beschränken sich aber auf die Kosten für die Wiederherstellung eines - nach Aktenlage noch vorhandenen - „einfachen Wohnstandards“ (vgl. BVerwG, NJW 1991, 1966 juris Rn. 10; VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378, juris Rn. 26 f.). Randnummer 23 bb) Da folglich nach der objektiven Nutzbarkeit sowie der subjektiven Zweckbestimmung weiterhin Wohnraum vorliegt, stellt dessen Abbruch gem. § 3 Abs. 1 Nr. 5 ZwEVS eine Zweckentfremdung dar, welche der Genehmigung bedarf. Dies entspricht nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin offenbar auch der Auffassung des Baurechtsamts der Stadt Stuttgart, welches der Klägerin kein Negativattest erteilt (vgl. dazu VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378, juris Rn. 22), sondern die auch dort für erforderlich gehaltene Genehmigung „zugesagt“ habe. Randnummer 24 b) Da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam. Dies entspricht der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (etwa: OLG Hamburg, NJW 1981, 2308 juris Rn. 30; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 22; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff., AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21, 40 f; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 120; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 240; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]; BeckOK-BGB/Hannappel, § 573 Rn. 84 [Stand: 01.11.2020]; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66 a.A. aber: LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731; BeckOGK-BGB/Geib, § 573 Rn. 114 [Stand: 01.01.2021]), welcher sich das erkennende Gericht anschließt. Soweit die Klägerin darin einen Verstoß gegen das Gewaltenteilungsprinzip erkennen will, weil sich die h.M. über Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift hinwegsetze, so verfängt dies nicht. Der offen formulierte Tatbestand bedarf naturgemäß der Konkretisierung durch Rechtsprechung und Rechtswissenschaft, welcher durch die Begriffe des berechtigten Interesses und der angemessenen Verwertung indessen keine engen Wortlautgrenzen gesetzt sind. Dabei entspricht das Verbot der Vorratskündigung auch dem Sinn und Zweck des § 573 BGB, die jeweils grundrechtlich geschützten Positionen von Vermieter und Mieter miteinander in Ausgleich zu bringen (vgl. etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 2a mwN) und wurde folglich durch das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich gebilligt. Dieses hat festgestellt, dass es „keine unverhältnismäßige, mit Art. 14 Absatz 1 Satz 1 GG nicht mehr zu vereinbarende Hintanstellung der Eigentümerbefugnisse dar[stellt], diesen den Zugriff auf das vermietete Objekt erst dann zu gestatten, wenn und soweit dies durch gegenwärtige beachtliche Gründe motiviert ist“ (BVerfG, WuM 1990, 479 juris Rn. 3). Randnummer 25 Der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich aber - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - gerade nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (vgl. eingehend Häublein, NZM 2011, 668, 670 sowie etwa AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (OLG Frankfurt, NJW NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. So hat es ein Bauherr in Fällen der vorliegenden Art, welche naturgemäß Bauvorhaben in Gebieten betreffen, in denen Wohnbau bauplanungsrechtlich zulässig ist, weitgehend selbst in der Hand, ob die Baugenehmigung erteilt wird. Denn die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 – Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherren entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung, welche zudem das „Ob“ des Bauvorhabens betrifft, somit in wesentlich geringerem Maße in der Hand des Vermieters liegt, erfordert es die angemessene Berücksichtigung der Mieterbelange der Absicht des Vermieters, das Gebäude im Zuge einer Verwertung abreißen zu wollen, vor Vorliegen der Genehmigung die rechtliche Beachtlichkeit zu versagen. Randnummer 26 Dass der Klägerin nach ihrem Vorbringen die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nunmehr zugesagt wurde, ändert an der Unwirksamkeit der Kündigung nichts. Denn für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung an (BayObLGZ 1995, 131 juris Rn. 20; vgl. auch BGH, NJW 2012, 2270 Rn. 22); soweit dies für das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung teilweise abweichend beurteilt und bereits das Vorliegen bei Abgabe der Kündigungserklärung verlangt wird (etwa OLG Hamburg, WuM 1981, 155 juris Rn. 30), bedarf dies keiner Vertiefung, weil die Zweckentfremdungsgenehmigung bis zuletzt nicht vorlag. Nachdem eine Zweckentfremdungsgenehmigung bislang nicht erteilt wurde, kommt es weiter nicht darauf, ob die Anordnung einer öffentlich-rechtlichen Rückwirkung der Genehmigung zu einer anderen Beurteilung hätte führen können (mit guten Gründen dagegen etwa: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66; Staudinger/Rolfes, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155 je mwN). Randnummer 27 c) Ob die Kündigung vom 30.01.2020 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formal unwirksam ist, weil sie sich nicht zur Erforderlichkeit einer Zweckentfremdungsgenehmigung äußert, erscheint fraglich (eingehend und mwN zum Streitstand: Häublein, NZM 2011, 668, 671), bedarf vorliegend aber ebenfalls keiner Entscheidung. 3. Randnummer 28 Da das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht, handeln die Beklagten entgegen der Auffassung der Klägerin nicht deshalb treuwidrig, weil sie sich weigern aus der Wohnung auszuziehen. II. Randnummer 29 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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§ 535

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OLG Frankfurt 2 U 28/19

§ 535§ 573§ 573 II

LG Frankfurt 33 C 2877/21

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Februar 2019, 2-30 O 59/18, Urteil Tenor Die Berufung der Klägerinnen gegen das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18, wird zurückgewiesen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Die Klägerinnen tragen die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 58.586,68 € festgesetzt. Gründe I. Zumindest die Klägerin zu 1.) hatten von Herrn Vorname1 und Frau Vorname2 Nachname1 ab November 2005 aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages im ersten Obergeschoss des Anwesens Straße1 in Stadt1 eine Wohnung angemietet. 1. Im Sommer 2015 erwarben die Beklagten das Anwesen, wurden am 30.06.2015 als Eigentümer im Grundbuch der Liegenschaft eingetragen und traten auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Im September 2015 kündigten sie das Mietverhältnis gegenüber beiden Klägerinnen wegen Eigenbedarfs zum 30.06.2016. Der Beklagte zu 1.) schloss am 18.11.2016 mit Frau Vorname3 Nachname2 eine notarielle Vereinbarung. Diese regelte die zukünftige Führung des gemeinsamen Hausstandes. Frau Nachname2 sollte den Beklagten zu 1.) pflegen und im Gegenzug 1.000,00 € monatliche Aufwandsentschädigung erhalten. Er verpflichtete sich, Frau Nachname2 nach Ablauf von fünf Jahren gemeinsamer Haushaltsführung ein erstrangiges lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht an der streitgegenständlichen Wohnung zu bewilligen. Unter anderem mit der Behauptung, der Beklagte zu 1.) beabsichtige, mit Frau Nachname2 als seiner Lebenspartnerin einen gemeinsamen Hausstand und Altersruhesitz in Stadt1 zu begründen, nahmen die Beklagten die Klägerinnen in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1, Az. …, auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Wegen des weiteren Sachvortrags der Beklagten in dem Verfahren wird auf den unstreitigen Teil des Tatbestandes des Urteils des Amtsgerichts Stadt1 vom 27.01.2017 (Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen hatten den Eigenbedarf des Antragsgegners zu 1.) bestritten, insbesondere seine Absicht, in der Wohnung einen gemeinsamen Hausstand mit seiner Lebensgefährtin Vorname3 Nachname2 zu begründen, und behauptet, die Beklagten beabsichtigten lediglich, die Wohnung teurer an jemand anderes zu vermieten. Die Beklagten hatten für den behaupteten Eigenbedarf zunächst Frau Vorname3 Nachname2 als Zeugin benannt und sodann für die erste Instanz auf diese Zeugin verzichtet. Das Amtsgericht wies - möglicherweise nach Anhörung der Beteiligten, dies aber streitig - durch das am 27.01.2017 verkündete Urteil (Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.), die Klage mit der Begründung ab, das nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB erforderliche Interesse, insbesondere die Behauptung, die Räume der Wohnung für sich und seine Lebenspartnerin im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu benötigen, hätten der Beklagte zu 1.) und damit die Beklagten nicht nachgewiesen. Die vorgelegte notarielle Vereinbarung vom 18.11.2016, die anstelle des ursprünglich angetretenen Zeugenbeweises vorgelegt worden sei, stützte den behaupteten Eigenbedarf nicht, weil die Vereinbarung zum Nachweis unergiebig sei. Es heißt hier in dem Urteil: „Abgesehen davon bestehen im Hinblick auf die Ausführungen in der notariellen Vereinbarung auch erhebliche Zweifel an der Glaubhaftigkeit des Vortrags der Kläger, bei der Vorname3 Nachname2 handelt es sich um die Lebenspartnerin des Klägers zu 1.), mit der er sich in Stadt1 bereits ein gemeinsames soziales Umfeld aufgebaut habe. Der Inhalt der vertraglichen Vereinbarung, insbesondere die ‚Frist‘ bis zur Einräumung des lebenslangen Wohnrechts von 5 Jahren und der entgeltliche Charakter deuten eher auf einen ‚Pflegevertrag‘ als auf eine Lebenspartnerschaft mit gemeinsamem sozialen Umfeld hin“. 2. Auf die von den Beklagten eingelegte Berufung (vgl. Berufungsschrift vom 24.03.2017, Anl. K3, Bl. 289 ff. d.A.) hin, die darauf gestützt wurde, das Amtsgericht habe die Frage des berechtigten Interesses nicht hinreichend aufgeklärt und die vorgelegten Beweise nur unzureichend gewürdigt, insbesondere eine informatorische Anhörung der anwesenden Parteien unterlassen, fand vor dem Landgericht Frankfurt am Main in dem Berufungsverfahren ... die Berufungsverhandlung am 02.06.2017 statt (Anl. K4, Bl. 301 ff. d.A.). Zum Termin erschienen die Klägerinnen und der Beklagte zu 1.). Das Landgericht ordnete gemäß § 448 ZPO dessen Parteivernehmung zu der Behauptung an, er wolle in die streitgegenständliche Wohnung ziehen, um dort von seiner Lebensgefährtin gepflegt zu werden, wobei anderer geeigneter Wohnraum nicht zur Verfügung stehen würde. Nach entsprechender Belehrung und Hinweis auf die Wahrheitspflicht wurde er von der Vorsitzenden vernommen, die an ihn eine Vielzahl von gezielten Fragen richtete, dessen Antworten sie nahezu wörtlich protokollierte. In der Sache bestätigte er seine Behauptung und beantworte darüber hinaus Fragen zu seiner Verwaltungstätigkeit. Er bekräftigte, gemeinsam mit Frau Nachname2 in die Wohnung einziehen zu wollen und erklärte auf Vorhalt des früheren Bevollmächtigten der Klägerinnen in die Wohnung auch einziehen zu wollen, wenn es Frau Nachname2 nicht gäbe. Wegen des Inhalts der Sitzungsniederschrift wird auf Anl. K4, insbesondere ab S. 3 (Bl. 304 ff. d.A.) Bezug genommen. Nach durchgeführter Beweisaufnahme gaben die Prozessbevollmächtigten weitere Erklärungen ab, unter anderem wurde eine Räumungsschutzfrist von sechs Monaten beantragt. Hierbei wurde unter anderem mitgeteilt, die Klägerin zu 2.) befinde sich in der Examensvorbereitung für die erste juristische Staatsprüfung. Unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis zum 31.12.2017 und Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils gab das Landgericht Frankfurt am Main - Berufungskammer, Az. ... - durch das am 14.07.2017 verkündete Urteil (Anl. K5, Bl. 308 ff. d.A.) der Räumungsklage mit der Begründung statt, ein berechtigtes Interesse des Klägers in Form von Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, in die eigenen Räume ziehen zu wollen, liege vor. Hierbei gab das Landgericht die von der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs aufgestellten Kriterien unter Wiedergabe des diesbezüglichen Diskussionsstandes wieder und legte diese als Maßstab zugrunde. Für den Willen des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen, müsse lediglich ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund bestehen, wobei die Gerichte grundsätzlich zu respektieren hätten, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich als angemessen ansehe. Die vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe seien in der Kündigungserklärung genannt. Hierzu reiche der Wille, in der Wohnung zu wohnen, um mit Frau Nachname2 in Stadt1 zusammenzuziehen, wo bereits ein soziales Umfeld aufgebaut worden sei, wo er seine Oldtimerfahrzeuge verwahre. Die geltend gemachten altersbedingten Vorteile des Zusammenziehens seien plausibel. Das Gericht habe lediglich zu klären gehabt, ob Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches bestünden. Durch die Aussage des Beklagten zu 1.) sei dies konkret dargetan und bewiesen. Die Kammer verschaffte sich die Überzeugung, dass das Haus auf Initiative des Beklagten zu 1.) erworben worden sei, um seinen derzeitigen Wohnbedarf zu decken. Seine Bekundungen würden zudem bestätigt durch den vorgelegten notariellen Vertrag, der für sich genommen kein ausreichender Beweis für den Eigenbedarf darstelle. Im Rahmen der förmlichen Vernehmung habe er überzeugend bekundet, diesen Wunsch zu haben. Die Argumente im Widerspruchsschreiben der Klägerinnen stünden gemäß § 574 BGB der Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof wies durch Beschluss vom 05.12.2017 (Az. VIII ZA 15/17) weitere Rechtsmittel der Klägerinnen zurück, auch eine zuletzt eingelegte Gehörsrüge. Das Amtsgericht Stadt1 verlängerte zu Gunsten der Klägerinnen die Räumungsfrist durch Beschluss vom 27.12.2017 (Az. ...) noch bis zum 28.02.2018, wobei die Beschwerdekammer des Landgerichts Frankfurt am Main durch Beschluss vom 17.01.2018 (Az. ...) die Beschwerde der Beklagten zurückwies. Ob über die von den Klägerinnen mit Schriftsatz vom 10.01.2018 (Anl. 1 zur Klageschrift, Bl. 13 ff. d.A.) am 12.01.2018 eingelegte Verfassungsbeschwerde bereits entschieden worden ist, ist dem Senat unbekannt. Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat am 19.01.2018 eine prozessleitende Verfügung getroffen (Az. 1 BvR 90/18, Anl. 1, Bl. 12 d.A.) . Die Klägerinnen haben gegen den oder die Prozessgegner Strafanzeige bei der zuständigen Staatsanwaltschaft erstattet. 2. Nachdem die Räumungsfrist abgelaufen war, erhoben die Klägerinnen vor dem Amtsgericht Stadt1 (...) Klage auf Unterlassung der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil mit dem Antrag, die Antragsgegner zu verurteilen, bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes zu unterlassen, die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil des Berufungsgerichts weiter zu betreiben. Sie beantragten ferner, die Zwangsvollstreckung einstweilen bis zur gerichtlichen Entscheidung in der Hauptsache einzustellen. Das Verfahren wurde nach Verweisung beim Landgericht Frankfurt am Main unter dem Az. 2-30 O 59/18 als Hauptsacheklage anhängig und ist Gegenstand dieses Berufungsverfahrens. Das ursprünglich befasste Amtsgericht Stadt1 lehnte durch Beschluss vom 12.02.2018, ... die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil ab. Das abgetrennte einstweilige Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main, Az. ..., gerichtet auf die Unterlassung der Räumungsvollstreckung blieb ohne Erfolg. 3. Durch Urteil vom 23.08.2018 (Anl. B1, Bl. 500ff, Anl. B1) verurteilte das Amtsgericht Stadt1 die Klägerin zu 1.) zur Zahlung von 544,27 € und wies die Widerklage beider Klägerinnen ab. Die Klägerin zu 2.), sei als Minderjährige nicht Partei des Mietvertrages geworden, weil sie minderjährig gewesen sei. Die Vermieterseite habe die doppelte Unterschrift nicht dahingehend verstehen dürfen, als sei auch die Klägerin zu 2.) verpflichtet worden. Es hat Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2016/2017 in Höhe der zugesprochenen Forderung für begründet angesehen und die Aufrechnung für unbegründet gehalten. Die Klägerin zu 2.) sei nicht Inhaberin von Schadensersatzforderung gegen die Beklagten, weil sie nicht Partei des Mietvertrages sei. Im Übrigen bestehe anderweitige Rechtshängigkeit, weil die Forderung bei dem Landgericht Frankfurt eingeklagt worden sei. Ähnlich wurde auch im Urteil des Amtsgerichts Stadt1 vom 13.12.2019, Az. ... (Bl. 1282 ff. d.A.) befunden. Die Klägerinnen haben ihren Schaden im Schriftsatz vom 01.11.2018, Bl. 462 ff. d.A., insbesondere ab S. 15, Bl. 476 ff. d.A., näher beziffert: KFB AG Stadt1 (Räumungsurt. vom 04.09.2017, 4.832,49 € gegnerische Anwaltsgebühren AG Stadt1 3.249,18 € KFB Berufungskammer 892,02 €, Rechnung LG v. 09.05.2018, ... (Verfügungsverfahren) 238,96 € Rechnung OLG vom (Sof. Beschw.) 152,25 € Umzugskosten 1.118,69 € Die Klägerinnen haben geltend gemacht, der Beklagte zu 1.) habe durch vorsätzliches, rechtswidriges und schuldhaftes, sittenwidriges Verhalten ihre Rechte verletzt, weil das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017 (Az. ...) durch einen Prozessbetrug infolge falscher Angaben des Beklagten zu 1.) erschlichen worden sei. Unrichtig seien insbesondere folgende Behauptungen und Bekundungen des Beklagten zu 1.) gewesen: Er sei nicht von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen. Er habe auch nicht dort in einer Kleinwohnung im Souterrain der Liegenschaft Straße2 gewohnt. Dort befindet sich nach seinen Angaben zwar sein Büro. Hiergegen spreche aber, dass das Büro nicht nur von seiner Immobilienfirma genutzt worden sei, sondern auch von der Firma A AG, so dass es sich nach den Angaben des Beklagten zu 1.) bei dem von ihm zu Wohnzwecken genutzten hinteren Räumen quasi um Kellerräume gehandelt habe. Das Wohnen in einem solchen Bereich dürfte einem erfolgreichen Immobilienunternehmer nicht zuzumuten sein. Das dritte Zimmer, in dem der Beklagte zu 1.) seit Mai 2014 gewohnt haben will, befinde sich auf der Rückseite des Hauses am Hang. Gegen ihn spreche, dass er einen Wagen mit dem amtlichen Kennzeichen ... regelmäßig von Stadt2 nach Stadt3 fahre; wäre er mit seinem Hauptwohnsitz in Stadt3 ohne Nebenwohnsitz in Stadt2 angemeldet, hätte sein Fahrzeug das angegebene Kennzeichen nicht haben dürfen. Er habe auf seiner Internetseite im Jahre 2016 (Anl. 12) selbst angegeben, in Stadt2 zu wohnen, dort an seinem Porsche zu schrauben (Bl. 98 d.A.) und habe auch ein Bild von sich im häuslichen Schwimmbad (Bl. 99 d.A.) eingestellt und angegeben, Küchenangebote versandt zu haben. Er habe ein Penthouse in Stadt3. Auch dies belege, dass er nie in seinem Büro in Stadt3 im Kellerbereich gewohnt habe. Unvollständig seien seine Angaben bei seiner Vernehmung zu seinen Wohnverhältnissen auch deshalb gewesen, weil er nicht angegeben habe, dass das angeblich von ihm seit Jahren bewohnte Büro nicht nur vor der Repräsentanz der Firma A AG und von seiner Ehefrau Vorname4 Nachname3 genutzt worden sei. Dies folge aus dem Firmenbriefkopf und Schriftverkehr mit Frau Nachname3 und beispielsweise im Zusammenhang mit einem Mailwechsel über Fragen des Mietverhältnisses mit der Klägerin (weitere Einzelheiten hierzu im Schriftsatz vom 06.02.2018, Bl. 79 ff. d.A., insb. Bl. 82 ff. d.A.). Der Beklagte zu 1.) habe lediglich die Frage nach den vorhandenen acht Wohnungen in seinem Haus in Stadt3 bejaht, hierbei allerdings verschwiegen, dass zwei Wohnungen mit den Nr. 5 und 8 leer gestanden hätten, die nach wie vor leer stünden. Zu einer entsprechenden Angabe wäre er allerdings verpflichtet gewesen. Hätte er vollständige Angaben zu der Wohnungssituation gemacht, und auf den Leerstand hingewiesen, wäre durch entsprechende Fragen nach seinen Wohnverhältnissen geklärt worden, dass sein behaupteter Eigenbedarf für die Wohnung in Stadt1 nicht bestanden habe. Darüber hinaus wäre er mit Sicherheit in eine leer stehende Wohnung gezogen, anstelle für einen Zeitraum von 3,5 Jahren, wie von ihm angegeben, quasi in einem Kellerraum zu wohnen. Es sei auch nicht ausreichend gewesen, die Frage nach der Anzahl der Wohnung im Haus anzugeben oder die Frage nach acht Wohnungen lediglich zu bejahen. Vielmehr hätte ihn eine Pflicht getroffen, vollständige Angaben zu machen. Er habe darüber in dem für ihn erfolgreichen Berufungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main (...) die nachteilige Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1 (...) mit der wahrheitswidrigen Behauptung angegriffen, im Termin vor dem Amtsgericht nicht angehört worden zu sein. Das Gegenteil ergebe sich aus seiner persönlichen Eingabe an das Amtsgericht nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2017. Tatsächlich habe er im Termin vor dem Amtsgericht vom 30.11.2016 ausführlich Stellung genommen. Die von den Beklagten wahrheitswidrig behauptete unterlassene Anhörung sei auch Grundlage der aus Sicht der Klägerinnen fehlerhaft angeordneten Parteivernehmung gewesen. Hierauf habe man die Verfassungsbeschwerde gestützt. Das Landgericht Frankfurt am Main bzw. der Bundesgerichtshof hätten Verfahrensgrundrechte verletzt, weil die Parteivernehmung gemäß § 448 ZPO aus Rechtsgründen unzulässig gewesen wäre. Beide Beklagte hätten im Schriftsatz vom 14.12.2017, S. 4, im ersten Absatz in dem Verfahren zur Verlängerung der Räumungsfrist, Az. ..., wahrheitswidrig vortragen lassen, der Beklagte zu 1.) habe am 07.10.2017 den Klägerinnen eine Wohnung zur Anmietung angeboten, die sofort bezugsfertig gewesen sei. Ein solches Angebot sei jedoch nie erteilt worden, was er in seiner E-Mail vom 30.11.2017 (Anl. 8, Bl. 37 d.A.) sogar selbst bestätigt und schließlich auf Nachfrage durch E-Mail vom 01.12.2017 eingeräumt habe, vor Monaten eine Annonce im Sinne eines bebilderten Angebots einer Wohnung in Stadt1 weitergeleitet zu haben. Er habe in seinem Schreiben vom 16.01.2017 gegenüber dem Amtsgericht im Räumungsverfahren vor Erlass der Entscheidung und nach dem Termin wahrheitswidrig vorgetragen, das Haus in der Straße1 in Stadt1 verfüge über einen rollstuhlgerechten Personenaufzug, auf den er angewiesen sein werde. Tatsächlich befänden sich vor dem Hauseingang in das Treppenhaus mit dem Personenaufzug zur Wohnung frontal und seitliche Barrieren. Auch im Treppenhaus befänden sich bis zum Aufzug mehrere Treppenstufen; barrierefrei sei nur das Erdgeschoss. Hätte der Beklagte zu 1.) tatsächlich einen Wohnbedarf für das Haus in Stadt1 gehabt, so wäre es nachvollziehbar gewesen, sich für die Möglichkeit des barrierefreien Wohnens im Erdgeschoss zu entscheiden. Auch dies belege, dass die Eigenbedarfskündigung nicht auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt, sondern rechtsmissbräuchlich ausgesprochen worden sei. Wahrheitswidrig habe der Beklagte zu 1.) weiter angegeben, im Souterrain der Straße2 Stadt3 zu wohnen, weil er zugleich angegeben habe regelmäßig mit seinem Fahrzeug mit dem Kennzeichen … von Stadt3 nach Stadt2 zu fahren. Die zwei gemieteten Büroräume sollen sich auf der Straßenseite befinden; es liege nahe, dass sich das dritte Zimmer auf der Rückseite des Hauses im Kellerbereich befinde. Zum einen sei hierfür eine Baugenehmigung erforderlich, zum anderen sei unwahrscheinlich, dass er im Keller wohne. In seinem Internetauftritt habe er angegeben, in Stadt2 an seinem Porsche 911 zu schrauben. Seinem Internetauftritt sei zu entnehmen, dass er sich in seinem häuslichen Schwimmbad aufhalte. Die behauptete Lebenspartnerschaft sei vorgeschoben gewesen. Man habe nicht zusammen leben wollen, was sich aus dem Notarvertrag vom 18.06.2016 ergebe. Hier sei eine Pflegeleistung gegen Entgelt vereinbart. Gemäß Melderegisterauskunft vom 26.03.2018 (Bl. 247 d.A.) sei der Beklagte zu 1.) in Stadt3 Straße2 gemeldet, wobei der Einzug auf den 24.06.2005 datiere. Damit habe er auch zur polizeilichen Anmeldung falsch ausgesagt, weil er danach nicht wegen der angeblichen Trennung von seiner Ehefrau am 07.02.2012 nach Stadt3 gezogen sei und sich dann dort angemeldet habe. Denn am 07.02.2012 sei er noch gar nicht verheiratet gewesenen. Geheiratet habe er erst am XX.XX.2012. Den Wohnbedarf habe er bis 31.10.2018 nicht verwirklicht. Dies stehe auch im Widerspruch zu dem Vorbringen im Räumungsschutzverfahren. In ständiger Rechtsprechung werde für die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens, der zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegen müsse, an seine Verwirklichung innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Räumung der Wohnung und seine beschleunigte Realisierung angeknüpft. Die gesetzliche Voraussetzung einer jeden Kündigung wegen Eigenbedarfs sei, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich und seine Angehörigen gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötige und für die Realisierung des Wohnbedarfs konkrete Vorbereitungen treffe. Die private Observation durch den Klägervertreter in der Zeit vom 14.12.2018 bis 08.01.2019 habe ergeben, dass der Beklagte zu 1.) regelmäßig mit seinem Porsche von dem Büro Stadt3 zu seinem Einfamilienhaus in Stadt2 gefahren und dort über Nacht geblieben sei. Dass die Nutzungsabsicht nur vorgetäuscht gewesen sei, ergebe sich auch aus seinem weiteren Verhalten. Die Meldebescheinigung, die der Beklagte zu 1.) vorgelegt habe, sei nachweislich falsch. Durch die Meldebescheinigung (Anl. 5) werde bestätigt, dass Frau Nachname2 am 17.09.2018 vermeintlich die Wohnung in Stadt1 bezogen habe. Tatsächlich sei Frau Nachname2 aber dort nicht eingezogen. Nachweislich falsch sei auch durch Vorlage einer Meldebescheinigung unter Beweis gestellt die Behauptung des Beklagten zu 1.), selbst am 16.08.2018 nach Stadt1 gezogen zu sein. Von diesem Tag datiere zwar die Meldebescheinigung, der Bevollmächtigte des Beklagten habe jedoch unstreitig gestellt, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht bezogen gewesen sei. Wegen des weiteren Vorbringens der Klägerinnen wird auf die Schriftsätze des Klägervertreters vom 29.01.2018 nebst Anl. 1-10 (Bl. 1 ff. d.A), 06.02.2018 nebst Anl. 11-25 (Bl. 79 ff. d.A.), 12.02.2018 (Bl. 141 ff. d.A.), 28.02.2018 (Bl. 158 ff. d.A.) nebst Anl. 1-20, (Bl. 199 ff. d.A,), 22.03.2013 (Bl. 226 d.A.), 23.03.2018 (Bl. 235 ff. d.A.), 27.03.2018 (Bl. 245 ff. d.A.), 29.03.2018 (Bl. 256 ff. d.A.) 29.03.2080 (Bl. 261 ff. d.A.), 11.05.2018 (Bl. 365 ff. d.A.), 12.05.2018 (Bl. 371 ff. d.A.) 19.05.2018 (Bl. 375 ff. d.A.) nebst WhatsApp-Ausdruck (Bl. 377 ff. d.A.), 25.05.2018 (Bl. 392 d.A.), 01.06.2018 (Bl. 384 ff. d.A.), 06.06.2018 (Bl. 396 ff. d.A.), 15.06.2018 (Bl. 409 ff. d.A.), 03.07.2018 (Bl. 430 ff. d.A.), 17.07.2018 (Bl. 437 ff. ff. d.A.), 26.08.2018 (Bl. 448 ff. d.A.). 22.09.2018 (Bl. 456 ff. d.A.), 01.11.2018 (Bl. 462 ff. d.A.), 03.12.2018 (Bl. 539 ff. d.A.), 12.12.2018 (Bl. 591 d.A.), 07.01.2019 (Bl. 634 ff. d.A.), 06.02.2019 (Bl. 648 ff. Akte), 11.02.2019 (Bl. 681 d.A.) und 21.02.2019 (Bl. 684 d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen haben beantragt, 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerinnen die entstandenen Prozesskosten i.H.v. 11.688,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1, 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 3. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ..., aufzuheben: h i l f w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Berufungsgericht zu verweisen. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind den Behauptungen der Klägerinnen mit Nachdruck entgegengetreten. Sie haben der Zulässigkeit der Klageänderungen widersprochen und wenden sich zudem gegen die Zulässigkeit der Klage selbst. Die ursprüngliche Klage auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil einschließlich des Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen vermeintlich falsche Angaben richte sich nach § 826 BGB. Das einstweilige Verfügungsverfahren sei unter dem Az. ... gesondert geführt worden. Das Landgericht habe den Antrag zurückgewiesen, das Oberlandesgericht Frankfurt am Main habe die hiergegen eingelegte Beschwerde in dem Verfahren Az. ... zurückgewiesen. Mit ihrer geänderten Klage, die mit der gleichen Begründung erhoben worden sei, die zur Zurückweisung des Eilantrages geführt hätte, sei bereits darüber befunden worden, dass der Beklagte zu 1.) keine falschen Angaben gemacht habe. Damit sei auch über die im Verfahren ... rechtskräftig entschieden worden (unter Bezugnahme auf OLG Frankfurt, Urt. v. 16.07.2002, Az. 5 U 20/01). Die Unzulässigkeit der Klagen folge ferner daraus, weil die Klägerinnen im Verfahren ... gegenüber der Klageforderung aus die Nebenkostenabrechnung 2016 und 2017 die hilfsweise Aufrechnung mit einem vermeintlichen Schadensersatzanspruch i.H.v. 8.061,67 € erklärt hätten, der sich aus den Verfahrenskosten des Räumungsrechtsstreits ... AG Stadt1 und LG Frankfurt ... ergäbe; es handele sich um die Gebühren der Rechtsanwälte beider Parteien und die Gerichtskosten für beide Instanzen. Im dem Verfahren ... habe das AG Stadt1 durch Urteil vom 23.08.2018 auch über die erklärte Hilfsaufrechnung entschieden und festgestellt, dass keine Schadensansprüche bestünden und die Hilfsaufrechnung im Übrigen unwirksam sei. Damit sei die Abweisung des Betrages in Rechtskraft erwachsen. Der Aktivlegitimation der Klägerin zu 2.) stehe die Rechtskraftwirkung entgegen, weil die Klägerin zu 2.) bezüglich der dort hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Ersatzansprüche als nicht aktivlegitimiert angesehen worden sei. Ihre fehlende Aktivlegitimation folge aus dem Umstand, dass sie bereits vor Mai 2018 ihren Wohnsitz in der Straße3 in Stadt4 genommen habe. Ausgezogen wegen der Räumung sei lediglich die Klägerin zu 1.). Der Beklagte zu 2.) müsse sich vermeintliche Falschaussagen nicht zurechnen lassen. Hierzu trügen die Klägerinnen nichts vor. Schließlich sei § 826 BGB, mit der ein rechtskräftiges Urteil aufgehoben werden solle, auf besonders schwerwiegende, eng begrenzte Ausnahmefälle begrenzt. Die Ausdehnung würde das Institut der Rechtskraft aushöhlen und den Eintritt der Rechtsfrieden in untragbarer Weise infrage stellen. Die vollstreckende Partei müsse die Unrichtigkeit kennen oder später erkennen. Das Gebrauchmachen des Urteils müsse unter Berücksichtigung aller Umstände einen vom jeweiligen Kläger zu beweisenden Vorwurf einer Schädigungsabsicht der früher obsiegenden Partei begründen. Demzufolge hätten die Klägerinnen die Unrichtigkeit des Berufungsurteils nicht ausreichend dargelegt. Hierzu reiche die Wiederholung ihres Tatsachenvortrags aus dem früheren Prozess nicht aus. Neue Tatsachen trügen die Klägerinnen nicht vor. Im Übrigen habe der Beklagte zu 1.) nichts Falsches behauptet. Er habe seinerzeit in Stadt3 gewohnt, sei dort wohnhaft gemeldet und habe dies durch Vorlage des Ausweises dokumentiert. Er habe nicht in Stadt2 gewohnt und habe auch nicht über anderweitigen Wohnraum verfügt. Seine Angabe, er wolle mit seiner Lebensgefährtin seinen Lebensabend in der Wohnung in Stadt1 verbringen, sei zutreffend. Die Wohnung sei am 24.05.2018 nach der Zwangsräumung beschädigt zurück gegeben worden. Der Küchenboden sei mit Schnitten und Kerben übersäht gewesen. Türen und Zargen zwischen Flur und Wohnzimmer bzw. zwischen Küche und Wohnzimmer seien mutwillig herausgebrochen worden. Dies sei Gegenstand eines Schadenersatzprozesses der Beklagten gegen die Klägerin in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1, Az. .... Bereits in dem Räumungsrechtsstreit sei vor dem Berufungsgericht, dem Landgericht Frankfurt am Main, erörtert worden, dass die Wohnung vor dem Bezug zunächst nach den Vorstellungen der Beklagten hätte umgebaut werden sollen. Die Umbaumaßnahmen hätten sich aber verzögert. Der Beklagte zu 1.) und Frau Nachname2 seien seit September 2018 in der Straße1 in Stadt1 gemeldet (B4 und B5, Bl. 527 ff. d.A.). Es habe nie eine Weitervermietungsabsicht bestanden. Keine Maklergesellschaft habe hierzu einen Auftrag erhalten. Der Makler habe lediglich den Auftrag erhalten, für das Jahr 2016 den angemessenen marktgerechten Mietzins zu ermitteln, weil in dem Verfahren .... Anl. B6 (Bl. 530 ff. d.A.) eine Klage auf 6.440 € Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache ab 01.07.2016 erhoben worden sei. Der Beklagte zu 1.) habe seinen Eigenbedarf realisiert. Er habe heute noch Eigenbedarf und Nutzungswillen. Von drohender Obdachlosigkeit sei nie die Rede gewesen. Wegen des weiteren Vorbringens der Beklagten im ersten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 29.01.2018 (Bl. 47 ff. d.A.), 20.02.2018 (Bl. 154 ff. d.A.), 25.05.2018 (Bl, 387 ff. d.A.), 22.06.2018 (Bl. 419 ff. d.A.), 20.11.2018, (Bl. 485 ff. d.A.), 07.12.2018 (Bl. 564 ff. d.A.), 11.12.2018 (Bl. 568 f. d.A.) nebst Anlagen, 20.12.2018 (Bl. 627 d.A.) und 31.01.2019 (Bl. 638 ff. d.A.), Bezug genommen. Durch das am 26.02.2019 (Bl. 691 ff. d.A.) verkündete Urteil (Bl. 692 ff. d.A.) hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Voraussetzungen für eine Rechtskraftdurchbrechung durch einen Anspruch auf vorsätzliche sittenwidrige Erschleichen des Titels nach § 826 BGB seien nicht gegeben. Es hat unter Bezugnahme auf seine frühere Rechtsauffassung im Beschluss vom 06.04.2018 daran festgehalten, dass die streitgegenständlichen Behauptungen schon Gegenstand des rechtskräftig entschiedenen Räumungsprozess gewesen und insoweit keine neuen Tatsachen vorgetragen worden seien. Es hat sich die Begründung des Senats im Beschluss vom 08.05.2018, Az. … zu eigen gemacht. Es komme daher nicht darauf an, ob bezeugt werden könne, dass der Beklagte zu 1.) noch bis zuletzt im Einfamilienhaus in Stadt2 gewohnt habe. Weiterer Vortrag zur Eheschließung mit Frau Nachname3 am XX.XX.2012 und seinem Auszug am 07.02.2012 sei nicht erheblich. Dieser sei auch nicht geeignet, eine Falschaussage zu beweisen. Zum Vorbringen zu einem Umzug bereits am 24.06.2005 sei nicht dargelegt, warum die Klägerinnen eine Meldeauskunft nicht bereits in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1 oder im späteren Berufungsverfahren hätten einholen können. Hierzu seien auch keine weiteren Begründungen erfolgt. Das Landgericht hat die Restitutionsklage als unzulässig abgewiesen, weil hierzu die Berufungskammer ausschließlich zuständig sei. Wegen der weiteren Details der ausführlichen Begründung der Kammer wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 ZPO) Gegen dieses am 01.03.2019 zugestellte Urteil richtet sich die am 04.03.2019 (Bl. 767 d.A.) eingelegte und am 13.03.2019 (Bl. 373 ff. d.A.) begründete Berufung, mit der die Klägerinnen ihr erstinstanzliches Rechtschutzziel weiter verfolgen und teilweise erweitern, unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vorbringens. Das Landgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass der Beklagte zu 1.) bei seiner Vernehmung falsche Angaben gemacht habe: Insoweit wiederholen und vertiefen sie die Details zu den aus ihrer Sicht unrichtigen Angaben im Zusammenhang mit dem seinerzeit erläuterten Umzug von Stadt2 nach Stadt3. Sie erläutern weitere Details, aus welchen Gründen aus einer Vielzahl von Indizien zu schließen sei, dass der Beklagte zu 1.) in Stadt2 gelebt habe und nicht in Stadt3. Darüber hinaus habe der Senat in seiner Beschwerdeentscheidung zugrundegelegt, dass der Beklagte zu 1.) wegen einer neuen Beziehung aus Stadt2 ausgezogen und vorübergehend in seinem Büro Unterschlupf gefunden habe. Das sei jedoch nicht vorgetragen worden und falsch. Das angefochtene Urteil des Landgerichts beruhe auf Willkür, soweit es ausführe, dass der Eigenbedarf an den Interessen des Mieters zu messen seien und die subjektiven Interessen nur einer Willkürprüfung zu unterziehen seien. Das Landgericht habe in diesem Kontext unterlassen, nach Bekanntwerden neuer Umstände eine solche genau Überprüfung vorzunehmen. Der maßgeblich neu bekannt gewordene Umstand sei, dass der Beklagte zu 1.) unwahr behauptet habe, sich am 07.02.2012 von seiner Ehefrau getrennt zu haben, von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen zu sein, sich dort angemeldet zu habe und im hinteren Bereich seines Büros vom 07.02.2012 bis 16.08.2018 gewohnt zu haben. Hierzu hätte es den Beklagte zu 1.) anhören müssen. Darüber hinaus wohne weder der Beklagte zu 1.), noch seine Lebenspartnerin Frau Nachname2 in der Wohnung in Stadt1. Sie wiederholen und vertiefen ferner ihr erstinstanzliches Vorbringen, zu dem Details, zu denen der Beklagte zu 1.) falsche Angaben gemacht habe: Falsch sei, am 07.02.2017 von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen zu sein, sich dort angemeldet und im hinteren Bereich des Büros gewohnt zu haben, beschlossen zu haben, aus der Wohnung in Stadt3 auszuziehen, nachdem er seine Lebenspartnerin im Mai 2014 kennengelernt habe. Gegen den Umzug aus dem Einfamilienhaus und das jahrelange Wohnen im hinteren Bereich des Büros in Stadt3 (Keller) spreche die Lebenserfahrung. Der Beklagte zu 1.) sei auch entgegen seinen Angaben am 07.02.2012 nicht verheiratet gewesen. Das Landgericht habe im Rahmen der von ihm vorzunehmenden Willkürprüfung nicht hinterfragt, wann und weshalb der Beklagte zu 1.) aus Stadt2 ausgezogen sein will, warum er lange Jahre im hinteren Bereich des Büros gewohnt haben will, obwohl sein Einfamilienhaus nur 30,6 km von seinem Büro entfernt liege und er für die Fahrt mit seinem Porsche 28 Minuten benötige; Es war auch nicht hinterfragt worden, ob der Beklagte zu 1.) auch bei seiner Eheschließung am XX.XX.2012 und danach im Büro in Stadt3 gewohnt habe. Die Klägerinnen machen ergänzend geltend und behaupten, der Nachweis für die Vortäuschung des Eigenbedarfs sei mittlerweile aufgrund neuer Tatsachen geführt, weil der Beklagte zu 1.) die neue Wohnung in Stadt1 nicht nutze. Unwahr sei seine Behauptung, am 16.08.2018 in die Wohnung eingezogen zu sein. Es handele sich hierbei lediglich um das Datum der Anmeldung, wobei hier eine Falschbeurkundung veranlasst worden sei. Soweit der Beklagte zu 1.) seinen Wohnbedarf mit seiner Lebenspartnerschaft begründet habe, und dies insbesondere mit dem Lebensmittelpunkt Frau Nachname2 begründet habe, ergebe sich die Unrichtigkeit seiner Angaben aus dem Umstand, dass - wie jetzt unstreitig ist - er mit Frau Nachname2 nicht zusammengezogen sei. Ergänzend machen sie geltend, die Klägerin zu 2.) habe auch noch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Schadensersatz: Sie sei zu Unrecht als Prozesspartei in Anspruch genommen und rechtswidrigerweise mit Prozesskosten belastet worden. Tatsächlich sei die Klägerin zu 2.) vor längerer Zeit aus der Wohnung ausgezogen, was in der Klageschrift vom 03.05.2016 vorgetragen worden sei. Aus dem Mietvertrag gehe hervor, dass die Klägerin zu 1.) den Vertrag für sich allein unterzeichnet habe. Nur sie sei Mieterin und Besitzerin gewesen, die Tochter sei nur Besitzdienerin gewesen. Am Vertrag sei sie nicht beteiligt gewesen. Die Klägerinnen haben ergänzend folgende Schadenspositionen aufgelistet und auf insgesamt 5.542,00 € beziffert: a) KFB, AG Stadt1 vom 4. September 2017, 4.832,49 €, siehe Anl. 19, hiervon 50 %: 2.416,46 € b) Eigene Anwaltskosten i. H. v. 3.249,18 €, Anl. 21, hiervon 50 %: 1.624,59 € c) KFB, LG Frankfurt, ... (= ...), KFB vom 16.04.2018 i.H.v. 892,02 €, hiervon 50 %: 446,01 € d) KFB LG Frankfurt vom 22.06.2018, Anl. 24, i.H. v. 446,01 €, e) KFB LG Frankfurt, ... vom 21.06.2018, Anl. 25, i.H. v. 238,95 €, f) Kostenrechnung OLG Frankfurt, ... vom 09.05.2018, Anl. 27 (Anlage vom 01.11.2018, über 152,25 € Die Entscheidung über den Antrag nach § 580 ZPO verletzte rechtliches Gehör. Ein Antrag auf Verweisung sei gestellt worden. Schließlich sei die Entscheidung des Berufungskammer objektiv unrichtig, da sie tragend auf der gewonnenen Überzeugung des Gerichts von der Glaubhaftigkeit der Aussage des Beklagten zu 1.) bei seiner Vernehmung beruhe. Die aufgezeigten Widersprüche und Unrichtigkeiten böten jedoch Anhaltspunkte für die Annahme, dass der Beklagte zu 1.) unglaubwürdig sei. Hieran habe auch der Bevollmächtigte mitgewirkt, der im ersten Rechtszug zwei Meldebestätigungen vorgelegt habe, nämlich für den Beklagten zu 1.) vom 16.08.2018 und für Frau Nachname2 am 17.09.2018. Weil die Bescheinigung auf das Einzugsdatum abstelle, sei diese falsch, weil der Beklagte zu 1.) zu diesem Zeitpunkt nicht und Frau Nachname2 zu keinem Zeitpunkt dort gewohnt habe. Dieses Vorbringen sei in weiteren Schriftsätzen wiederholt und vertieft worden. Neu bekannt geworden sei den Klägerinnen, dass der Beklagte zu 1.) am 04.02.2019 in Stadt2 eine neue Firma gegründet habe. Er sei persönlicher Gesellschafter der Immobilienverwaltung X KG, seine Ehefrau Vorname4 Nachname3 und seine beiden Söhne Vorname5 Nachname4 und Vorname6 Nachname3 seien Kommanditisten. Als Geschäftsadresse werde im Internet Stadt2 angegeben. Es dürfte der allgemeinen Lebenserfahrung entsprechen, dass ein Geschäftsmann, der seine Geschäfte von seinem Einfamilienhaus führe, auch in seinem Einfamilienhaus wohne. Der Bevollmächtigte der Klägerinnen habe auch selbst Feststellungen dazu getroffen, dass die Wohnung unbewohnt gewesen sei, weil er diese seit dem 07.01.2019 regelmäßig von außen überwacht habe. Die Wohnung verfüge über keine Vorhänge. Lediglich das Wohnzimmer sei durch eine Lampe und eine Tischlampe auf der Fensterbank beleuchtet gewesen, andere Bereiche jedoch nicht. Er habe kein Lebenszeichen festgestellt. Auf sein Klingeln habe niemand geöffnet, obwohl die Leuchten angewesen seien. Nach 19:30 Uhr sei dies regelmäßig so gewesen. Üblicherweise müsste jemand um diese Zeit zu Hause sein. Nachbarn könnten bestätigen, dass der Beklagte zu 1.) dort nicht wohne. Der Beklagte zu 1.) bestätige im Schriftsatz vom 30.04.2019 erneut, dass der behauptete Eigenbedarf nicht vorliege, weil er nach dem rechtskräftigen Urteil seinen Eigenbedarf damit begründet habe, den Willen gehabt zu haben, in die Wohnung zu wohnen, um mit Frau Nachname2 in Stadt1 zusammenzuziehen, wo sich bereits ein soziales Umfeld aufgebaut habe, und den Wunsch, aus deiner gegenwärtigen Wohnung in Stadt3 auszuziehen, gefasst zu haben, nachdem er Frau Nachname2 kennengelernt habe, er sodann mit ihr in Stadt1 nach geeigneten Objekten gesucht habe, weil sie wegen ihrer Anstellung und wegen ihres Sohnes örtlich gebunden sei. Der Beklagte zu 1.) habe sogar selbst in seinem Schreiben an das Amtsgericht vom 30.01.2018 auf die Bestellung von Möbel und den psychischen Druck und endlich das gemeinsame Zusammenwohnen Bezug genommen. Gleiches habe auch Frau Nachname2 vorgetragen. Sie habe darauf hingewiesen, dass die Beziehung leide und man endlich einen gemeinsamer Hausstand führen wolle. Es bestehe ein Verdacht des versuchten Prozessbetruges bezüglich der Realisierung des Eigenbedarfs im Hinblick durch die Vorlage der Meldebestätigungen durch den Beklagtenvertreter. Dieser habe in seiner Stellungnahme gegenüber der Anwaltskammer eingeräumt, dass der Mandant gegebenenfalls gegen Meldevorschriften verstoßen haben möge, dies aber seinen Tatsachenvortrag nicht unrichtig mache. Der Beklagte zu 1.) habe indes eine Ordnungswidrigkeit durch seine eigene Scheinanmeldung am 16.08.2018 und die Scheinanmeldung seiner neuen Lebenspartnerin am 17.09.2018 eingeräumt, um gegenüber dem Gericht die Verwirklichung des behaupteten Eigenbedarfs vorzutäuschen. Dies werde auch dadurch aufrecht erhalten, weil der Beklagte zu 1.) seine Wohnung mit seiner Freundin nicht bewohne. Der für einen Anspruch aus § 826 BGB notwendige Schädigungsvorsatz im Hinblick auf die entstanden Kosten zu Lasten der Klägerin zu 2.) ergebe sich aus dem eingeleiteten Kostenfestsetzungsverfahren. Den Beklagten sei bekannt gewesen, dass das Räumungsurteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Berufungskammer) unrichtig gewesen sei. Auf die Grundrechtsklage der Klägerinnen beim Staatsgerichtshof Hessen hätten die Beklagten vorgetragen, dass sie die Klägerin zu 2.) bewusst auf Räumung hätten in Anspruch nehmen wollen, obwohl sie nicht Mieterin der Wohnung gewesen sei. Die Klägerin zu 2.) wohne seit dem 01.04.2015 in dem Y in Stadt4, Straße4 Der Kostenfestsetzungsbeschluss über 3.411,52 € vom 10.05.2019 aus ... betreffend die Kosten aus der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil sei gleichfalls sittenwidrig erschlichen worden, weil den Beklagten positiv bekannt gewesen sei, dass die Klägerin zu 2.) nicht Mieterin der Wohnung gewesen sei und sich auch nicht in der Wohnung aufgehalten habe. Dennoch hätten sie einen Kostenfestsetzungsantrag gestellt. Ähnliches gelte für die Erwirkung eines Kostenfestsetzungsbeschlusses gegen die Klägerin zu 2.) im Zusammenhang mit einer erfolgten Kontopfändung und einem vorläufigen Zahlungsverbot vom 19.06.2019. Der Beklagte zu 1.) habe im Schriftsatz vom 24.06.2019 auf S. 2 im Zusammenhang mit einem Rechtsbehelf gegen einen Kostenfestsetzungsbeschluss der Klägerin zu 2.) ebenfalls unrichtig vorgetragen, was seine Glaubwürdigkeit beeinträchtige; wegen der weiteren Einzelheiten hierzu wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 12.08.2019 (Bl. 956 d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen haben zunächst insgesamt beantragt, das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18, abzuändern u n d 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 6.116,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 2.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 5.552,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit zu zahlen; 3. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1, 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 4. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ... aufzuheben, h i l f s w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Gericht zu verweisen. 5. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) für die Mietdifferenz 9.000,00 € nebst 5 % Zinsen seit Zustellung zu zahlen; 6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz i.H.v. 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen; 7. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1) die monatliche Mietdifferenz in Höhe von 600,00 € für weitere 6 Monate zu zahlen; 8. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägerinnen auch den zukünftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Klägerinnen haben im Hinblick auf den mit Schriftsatz vom 14.05.2020 (Bl. 1273 ff. d.A.) gestellten Klageantrag zu 7). nach alter Zählung („festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz i.H.v. 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen“) im Zusammenhang mit der Kostenrechnung für die Klageerweiterungen und der Verfügung des Gerichts vom 08.07.2020 (Bl. 1293 ff. d.A.) mit Schriftsatz vom 20.07.2020 (Bl. 1320 ff. d.A.) ausdrücklich erklärt, dass derzeit von einer Zustellung an die Beklagten abgesehen werden solle. Eine Klagerücknahme mit der Kostenfolge des § 269 ZPO war hierin nicht zu sehen. Die Klägerinnen beantragen zuletzt, das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18 abzuändern u n d 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 6.116,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 2.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 5.552,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit zu zahlen; 3. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 4. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ... aufzuheben; h i l f s w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Gericht zu verweisen. 5. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) für die Mietdifferenz 9.000,00 € nebst 5 % Zinsen seit Zustellung zu zahlen 6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz in Höhe von 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen; 7. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägerinnen auch den zukünftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Beklagten beantragen, die Berufung der Klägerinnen zurück- und die erweiterte Klage abzuweisen. Sie verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung, die vom Landgericht und im weiteren Verfahren vertretenen Rechtsansichten des Gerichtes und wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Im Übrigen sei der vorgetragene Sachverhalt längst überholt. An die Durchbrechung der Rechtskraft nach § 826 BGB seien bzgl. der materiellen Unrichtigkeit hohe Anforderungen zu stellen. Eine bloße Wiederholung des Kernvorbringens aus dem Erstprozess reiche nicht aus. Die Verfälschung des Sachverhalts sei als Argument abenteuerlich. Es sei abwegig, dass die Klägerin zu 2.) von der Berufungskammer des Primärprozesses zur Prozesspartei bestimmt worden sei. Maßgeblich sei alleine, gegen wen ein Kläger glaube, einen Anspruch geltend machen zu können. Die Beklagten und damaligen Kläger seien davon ausgegangen, dass die dortige Beklagte zu 2.), also Klägerin zu 2.), Mitbesitz an der herausverlangten Wohnung gehabt habe und damit für eine Zwangsräumung auch ein Titel gegen sie erforderlich sei. Ob dies wegen § 855 BGB entbehrlich gewesen sei, könne dahinstehen. Unerheblich sei gewesen, ob die Klägerin zu 2.) seinerzeit Mieterin der herausverlangten Wohnung war oder nicht. Maßgeblich sei gewesen, dass der Kläger ein Räumungstitel auch gegen die sich seinerzeit in der dort streitgegenständlichen Wohnung wohnhaften Klägerin zu 2.) habe erwirken wollen und erwirkt habe. Die fehlende Passivlegitimation hätten die Klägerinnen in dem Räumungsverfahren vor dem AG Stadt1, Az. ... geltend machen können. Die Passivlegitimation sei dort aber nicht bestritten worden. Ein Anspruch für den Klageantrag finde auch bei unterstellter Durchbrechung der Rechtskraft des Urteils keine Rechtsgrundlage. Die streitige Wohnung werde nunmehr vom Beklagten zu 1.) bewohnt. Eine Verpflichtung zur Freimachung der Wohnung bestehe nicht. Der als Hilfsantrag gestellte Restitutionsantrag sei zu Recht als unzulässig abgewiesen worden. Das Landgericht hätte auch der im Hilfsantrag gestellten Verweisung nicht entsprechen können. Eine Verweisung komme nur bei Annahme einer örtlichen Unzuständigkeit in Betracht. Die Beklagten behaupten, der Beklagte zu 1.) habe zu keiner Zeit versichert, das Mietverhältnis mit den Klägerinnen nicht aufzukündigen. Er habe keine falschen Angaben gemacht. Nach Räumung der Wohnung am 24.05.2018 im Wege der Zwangsvollstreckung habe er die Wohnung umgebaut und bewohne sie seit Januar 2019. Ein Umfang der Nutzung sei unerheblich und gehe die Gegenseite nichts an. Er habe zu den von ihnen seinerzeit angegebenen Zeitpunkten in Stadt3 gewohnt und wohne seit Januar 2019 in Stadt1. Er habe weder während des Räumungsprozesses in Stadt2 gewohnt, noch wohne er gegenwärtig dort. Es sei unerheblich und gehe die Klägerinnern nichts an, ob er sich dort noch gelegentlich aufhalte oder einen Firmensitz unterhalte. Die Gründung der Firma habe nichts mit dem Eigennutzungswunsch zu tun. Die Firma sei lediglich gegründet worden, um seine Immobilien aus erbrechtlichen Gesichtspunkten zusammenzuführen. Es sei also allein Sache des Beklagten zu 1.), wie er sein Leben gestalte, wann er sich in Stadt1 aufhalte und mit wem er dort verweile. Die Beklagten hätten nach dem Erwerb der Liegenschaft keinen höheren Mietzins verlangt, sondern lediglich festgestellt, dass die Mietzahlungen über den Mietvertrag ausgewiesenen Betrag lägen; folglich hätten sie lediglich einen schriftlichen Vertrag fixieren wollen, der die tatsächliche Vereinbarung enthalte. Der Beklagte zu 1,.) habe in der Vernehmung vom 02.06.2017 nicht ausgesagt, am 07.02.2012 von Stadt2 nach Stadt3 gezogen zu sein und sich an diesem Tag von seiner Ehefrau getrennt zu haben, sondern lediglich, sich am 07.02.2012 dort angemeldet zu haben. Dies mag unrichtig gewesen sein, weil er bereits zuvor schon dort als wohnhaft gemeldet gewesen sei. Eine Angabe sei jedoch nicht bewusst oder falsch gewesen, schon gar nicht, um seinen Eigenbedarf zu stützen. Er habe aber tatsächlich in Stadt3 und nicht in Stadt2 gewohnt. Maßgeblich sei, dass die Beklagten bei ihrer Kündigung vom 30.09.2015 vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf dargelegt hätten und im Primärprozess seitens der Kammer kein Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches des Beklagten zu 1.) bestanden hätten; weitere Einzelheiten im Schriftsatz vom 19.06.2019, Bl. 908 ff. d.A., Wegen des weiteren Vorbringens der Klägerinnen im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Klägervertreters vom 13.03.2019 (Bl. 773 ff. d.A.), 28.03.2019 (Bl. 805 ff. d.A.), 01.04.2019 (Bl. 810 ff. d.A.), 03.04.2019 (Bl. 813 ff. d.A.), 18.04.2019 (Bl. 821 ff. d.A.), 29.04.2019 (Bl. 857 ff. d.A.), 10.05.2019 (Bl. 867 d.A.), 20.05.2019 (Bl. 876 ff.), 13.06.2019 (Bl. 882 ff. d.A.), 17.06.2019 (Bl. 891 ff. d.A.), 19.06.2019 (Bl. 908 ff. d.A.), 27.06.2019 (Bl. 920 ff. d.A.), 15.07.2019 (Bl. 925 f. d.A.), 26.07.2019 (Bl. 953 d.A.), 25.10.2019 (Bl. 998 ff. d.A.), 21.12.2019 (Bl. 1017 ff.), 11.01.2020 (Bl. 1084 ff. d.A.), 17.01 2020 (Bl. 1087 ff. d.A.), 01.02.2020 (Bl. 1169 d.A.), 11.02.2020 (Bl. 1180 ff. d.A.), 14.02.2020 (Bl. 1187 f. d.A.), 02.03.2020 (Bl. 1193 ff. d.A.), 18.03.2020 (Bl. 1216 ff. d.A.), 04.05.2020 (Bl. 1238 ff. d.A.), 14.05.2020 (Bl. 1272 ff. d.A.), 20.07.2020 (Bl. 1330 ff. d.A.), 07.08.2020 (Bl. 1317 ff. d.A.), 08.09.2020 (Bl. 1321 ff. d.A.), 22.10.2020 (Bl. 1337 ff. d.A.), 23.10.2020 (Bl. 1339 ff. d.A.), 26.10.2020 (Bl. 1347 ff. d.A.), 10.11.2020 (Bl. 1365 ff. d.A.), 12.11.2020 (Bl. 1388 ff. d.A.), 16.11.2020 (Bl. 1398 f. d.A.), 19.11.2020 (Bl. 1402 d.A.), 23. 11. 2003 (Bl. 1403 ff. d.A.) und 06.01.2021 (Bl. 1422 ff. d.A.) Bezug genommen. Wegen des weiteren Vorbringens der Beklagten im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 18.04.2019 (Bl. 817 ff. d.A.), 18.04.2019 (Bl. 859 ff. d.A.), 30.04.2019 (Bl. 865 ff. d.A.), 19.06.2019 (Bl. 908 d.A.), 16.07.2019 (Bl. 933 ff. d.A.), 21.10.2019 mit Anlagen (Bl. 980 ff. d.A.), 08.01.2020 (Bl. 1082 ff. d.A.), 26.02.2020 (Bl. 1191 f. d.A.), 23.07.2020 (Bl. 1313 ff. d.A.) und 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) Bezug genommen. Der Senat hat ergänzend Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeuginnen und Zeugen Z1 und von Z2 sowie Vernehmung des Beklagten zu 1.) als Partei. Wegen der Beweisthemen wird auf den Beschluss vom 11.05.2020 (Bl. 1268 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Zeugen und der Beklagte zu 1.) sind im Termin vom 22.10.2020 vernommen worden. Aufgrund eines technischen Defektes konnte die digitale Aufzeichnung des diktierten Protokolls nicht geöffnet werden (vgl. Beschluss vom 28.10.2020, Bl. 1352 d.A.). Der Klägervertreter hat nach entsprechendem Hinweis und Stellungnahme der Beteiligten den Inhalt seiner Mitschrift über den Inhalt der Zeugenaussagen, die mit der Erinnerung des erkennenden Einzelrichters - worauf entsprechend hingewiesen worden ist - übereinstimmte, schriftsätzlich im Einzelnen vorgetragen (Schriftsatz vom 10.11.2020, Bl. 1369 ff. d.A.). Die Beklagten haben die klägerische Wiedergabe der Aussagen mit Schriftsatz vom 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) ausdrücklich bestätigt und unstreitig gestellt. Ferner haben die Beklagten weitere Behauptung des Klägers unstreitig gestellt und seinerseits schriftsätzlich den Inhalt der Vernehmung des Beklagten zu 1.) dargestellt und wiederholt (Schriftsatz vom 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) Hierzu hat die Klägerseite im Schriftsatz vom 23.11.2020 (Bl. 1403 ff. d.A.) Stellung genommen. Zu den Feststellungen über die Bewertung der Parteien hinsichtlich der nicht protokollierten Zeugenaussagen verhält sich auch der Beschluss des Senats vom 30.11.2020 (Bl. 1411 ff. d.A.). Hierzu hatten die Parteien auch erneut im Hinblick auf das angeordnete schriftliche Verfahren gem. § 128 Abs. 2 rechtliches Gehör. II. Die Berufung der Klägerinnen ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht erhoben und begründet worden (§§ 511, 517 f., 519 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. 1. Soweit die Klägerin zu 1.) mit ihrer Schadensersatzklage mit dem Zweck der Durchbrechung der Rechtskraft des Berufungsurteils des Landgerichts die Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung nach entsprechender Zwangsräumung geltend gemacht habe, geht dieser Anspruch ins Leere, weil mittlerweile feststeht, dass die Wohnung vom Beklagten zu 1.) genutzt wird und die Wiedereinräumung des Besitzers nicht möglich ist. Darüber hinaus liegt kein Fall einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung vor, der in Durchbrechung der Rechtskraft einen Anspruch auf Rückgängigmachung der Entscheidung gebietet. Zu Recht und mit überzeugender Begründung, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt, hat das Landgericht die Schadensersatzklage auf Wiedereinräumung des Besitzers auch aus materiell-rechtlichen Gründen abgewiesen. Auch weitere Schadensersatzansprüche bestehen nicht. Ein Anspruch gemäß § 826 BGB ist nicht gegeben. Gleichfalls ist ein Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1 S. 1, 241 Abs. 2 BGB nicht gegeben. Es ist nicht ersichtlich, dass vorliegend ein Fall des sittenwidrigen und vorsätzlichen Erschleichens eines Titels durch vorsätzlich falsche Angaben oder die Einbringung falscher Beweismittel vorliegen könnte. Nach feststehender Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.1963, Az. IV ZR 136/62, zitiert nach juris) hat derjenige, der dadurch einen Vermögensschaden erleidet, dass ein anderer gegen ihn arglistig durch Irreführung des Gerichts ein rechtskräftiges unrichtiges Urteil erwirkt hat, einen Anspruch auf Schadenersatz nach § 826 BGB. Ein solcher Anspruch besteht danach unter gewissen, eine besondere sittenwidrige Handlungsweise begründenden Voraussetzungen auch gegen denjenigen, der ein zwar nicht erschlichenes, aber dennoch unrichtiges Urteil in Kenntnis der Unrichtigkeit ausnutzt. Damit ist ausgesprochen, dass unter derartigen Umständen die Wirkung der Rechtskraft der früheren Entscheidung zurückzutreten hat. Denn an sich folgt aus der Rechtskraft eines Urteils, dass die Rechtsfolge, die das Gericht darin aus dem von ihm zu beurteilenden Sachverhalt hergeleitet hat, zwischen den Parteien unangreifbar feststeht, und zwar auch, soweit sie für die in dem neuen Prozess zur Entscheidung gestellte Rechtsfolge vorgreiflich ist (BGHZ 3, S. 82 ff. (85); BGH LM ZPO § 323 Nr. 23, 27). Würde das uneingeschränkt auch in den Fällen der arglistigen Urteilserschleichung gelten, so könnte demgegenüber von vornherein ein Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB nicht in Betracht kommen (so bereits die Entscheidung des Reichsgerichts, vgl. RGZ 75, S. 213 ff. (217)), die sogar noch auf dem Boden der materiellen Rechtskrafttheorie steht). Die Rechtsprechung hat jedoch ständig, auch, soweit sie grundsätzlich die Bindung an die Vorentscheidung als Auswirkung der Rechtskraft anerkannt hat, daran festgehalten, dass sich gegenüber dem Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB die Rechtskraft nicht durchsetzen könne, wenn sie bewusst rechtswidrig zu dem Zweck herbeigeführt sei, „dem, was nicht Recht sei, dem Stempel des Rechts zu geben“ (RGZ 46, S. 74 (79); RGZ 61, S. 359 (365)). In den Vorschriften über die Wiederaufnahme des Verfahrens, die eine Ausdehnung der Wiederaufnahmegründe nicht zulassen (RGZ 100, S. 98 (101); RGZ 155, S. 373; BGH LM ZPO § 640 Nr. 40), ist kein Hindernis für die Annahme gesehen worden, dass in schwerwiegenden Fällen die Gerechtigkeit gegenüber ungerechten rechtskräftigen Urteilen auch mittels des § 826 BGB durchzusetzen sei. Das Landgericht hat insoweit mit zutreffender Begründung die Voraussetzungen eines derartigen Anspruchs verneint. a) Es fehlt bereits an der ersten Voraussetzung für den bezeichneten Schadensersatzanspruch, gleichgültig, ob er auf der Erschleichung des Urteils oder die sittenwidrige Ausnutzung eines nicht erschlichenen Urteils gegründet wird. Das Urteil muss nämlich nachweisbar unrichtig sein (BGH, Urteil vom 21.06.1951, Az. III ZR 210/50, zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 05.06.1963, Az. IV ZR 136/62, zitiert nach juris). Die Unrichtigkeit kann nicht damit dargetan werden, dass nochmals dieselben Tatsachenbehauptungen, Beweismittel oder Rechtsausführungen vorgebracht werden, die schon im abgeschlossenen Prozess vorgetragen waren. Dies wäre, wie es in der Entscheidung des BGH (a.a.O.) heißt, eine nicht zu billigende und unzulässige Missachtung der Rechtskraft des Urteils. Insbesondere wenn sich die im Vorprozess von den Parteien aufgestellten Behauptungen widersprechen, genügt es nicht, dass die unterlegene Partei ihre Behauptungen wiederholt und geltend macht, die obsiegende Partei habe durch den Vortrag des Gegenteils gegen die ihr nach § 138 Abs. 1 ZPO obliegende Wahrheitspflicht verstoßen. Sie kann ferner die Voraussetzungen des § 826 BGB auch nicht damit schlüssig dartun, dass sie ihre im Vorprozess aufgestellten Behauptungen ergänzt oder etwas verändert oder zusätzliche Beweisanträge stellt, mit denen im Grunde das bisherige Vorbringen lediglich untermauert werden soll, vor allem dann nicht, wenn es ihr möglich gewesen wäre, diese Ergänzungen schon im Vorprozess anzubringen. Erst recht kann die Partei die Unrichtigkeit des rechtskräftigen Urteils des Vorprozesses nicht damit dartun, dass sie die in diesem vorgenommene tatsächliche oder rechtliche Würdigungen beanstandet und auf rechtliche Gesichtspunkte hinweist, die nach ihrer Ansicht unbeachtet geblieben sind; ob ausnahmsweise etwas anderes gilt, wenn das Urteil des Vorprozesses auf einer offensichtlichen tatsächlichen oder rechtlichen Fehlbeurteilung beruht, ist im vorliegenden Fall nicht zu entscheiden, denn eine derartige Sachlage ist hier nicht gegeben. In aller Regel kann jedenfalls unter Hinweis auf bestimmte Details und eine abweichende Beweiswürdigung die Zuerkennung eines Anspruchs nach § 826 BGB nicht erreicht werden. Denn der schwerwiegende Eingriff in die Rechtskraft, den sie mit sich bringt, ist nur in äußersten Fällen, in „denen nicht eine offenbare Lüge den Sieg über die gerechte Sache behalten darf“ (so ausdrücklich auch BGH, Urteil vom 05.06.1963, IV ZR 136/62 und die vom Kläger zutreffend zitierte Entscheidung des 16. Zivilsenats des OLG Frankfurt, die auf dieser Bewertung beruht). Wollte man entgegen dieser Auffassung schon einen Vortrag (so BGH a.a.O.) des Inhalts der Klägerinnen im neuen Hauptsacheverfahren für eine ausreichende schlüssige Klagebegründung halten, so würde es damit in allen Rechtsstreitigkeiten, in denen die Parteien gegensätzliche Behauptungen aufgestellt haben, die unterlegene Partei in der Hand haben, den abgeschlossenen Prozess nochmals aufzurollen. Es ist offenbar, dass die Rechtsprechung mit der Zulassung der Schadensersatzklage eine solche Möglichkeit, die praktisch zu einer Beseitigung der Grenzen der Rechtskraft führen würde, nicht eröffnen wollte und nicht eröffnet hat. (BGH a.a.O.). b) Vor diesem Hintergrund hat der Beklagte zu 1.) seinen Eigenbedarfswunsch seiner Zeit in der Kündigung nachvollziehbar und gerechtfertigt dargelegt und dies im Rahmen seiner Vernehmung vor dem Landgericht auch begründet, unabhängig von der Frage, inwieweit bestimmte Details unrichtig gewesen sein könnten. Maßgeblich für eine Eigenbedarfskündigung ist nämlich lediglich, ob der Wunsch des Eigentümers, in seinem Eigentum zu wohnen, nachvollziehbar und plausibel dargelegt ist. Der Begriff „benötigt“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt nach allgemeiner Ansicht nicht voraus, dass der Vermieter dringend („nötig“) auf die Wohnung angewiesen ist. Andererseits kommt durch den vom Gesetzgeber gewählten Begriff („benötigt“ statt „nutzen will“) aber doch zum Ausdruck, dass der bloße Wille des Vermieters zur Eigennutzung für die Kündigung nicht ausreicht (Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 573 Rn. 37). Die instanzgerichtliche Rechtsprechung hat in früherer Zeit teilweise strenge Anforderungen an den Kündigungstatbestand gestellt. Durch die Rechtsprechung des BVerfG und die neuere Rechtsprechung des BGH wurden die Anforderungen an das Erlangungsinteresse jedoch dem bloßen Erlangungswillen angenähert. Diese Rechtsprechung beruht letztlich auf der Annahme, dass die Regelungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Hinblick auf angeblich übergeordnete Grundrechte der Immobilieneigentümer eng auszulegen sind, eine These, die mit dem Wortlaut des Kündigungstatbestandes und den ursprünglichen Intensionen des Gesetzgebers nicht im Einklang steht. Nach dem gegenwärtigen Stand der Rechtsentwicklung genügt es, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen (Nutzungs-/Überlassungswille) und wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Nutzungs-/Überlassungsinteresse). Folgt man der Rechtsprechung des BGH hat das (Miet-) Gericht letztlich lediglich zu prüfen, (1) ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen; (2) ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist; (3) ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters tatsächlich gedeckt wird; (4) ob der Bedarf des Vermieters durch eine andere frei stehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden kann und (5) ob der Wohnbedarf „weit überhöht“ ist (BGH NJW 2015, 3368). Die Prüfung des Eigenbedarfs wird damit faktisch auf eine Missbrauchskontrolle beschränkt. Die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung sind nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht im Rahmen des § 573 BGB, sondern ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu berücksichtigen (BGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988, Az. VIII ARZ 4/87, ZMR 1988, 130). Diese Grundsätze sind unter Berücksichtigung der seinerzeitigen Anhörung vor der Berufungskammer des Landgerichts Frankfurt am Main in jeder Hinsicht beachtet worden. Vor diesem Hintergrund hat auch das Landgericht in seiner diesem Verfahren zu Grunde liegenden Entscheidung im ersten Rechtszug diese Grundsätze bei Prüfung des wechselseitigen Vorbringens und des vom Beklagten zu 1.) seinerzeit vorgebrachten Eigenbedarfswunsches berücksichtigt. Der Beklagte zu 1.) hat die ernsthafte Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, konkret dargetan. Der Nutzungswille war auch von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen. Eigenbedarf ist daher anzunehmen, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine begünstigte Person hat. Darauf, ob er unzureichend oder zu teuer untergebracht ist, kommt es nicht an. Deshalb ist der Vermieter, der sich eine Wohnung gekauft hat, um dort seinen Altersruhesitz zu haben, mit der Kündigung des Mietverhältnisses über diese Wohnung nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil seine eigenen Wohnräume nicht größer sind als die Wohnung, die er bei Erklärung der Kündigung nutzt. Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält (vgl. BVerfGE 52, S. 1 (30)). Zur Substanz des Eigentums gehört auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt der Eigentümer sich nicht endgültig dieser Befugnis. Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 573 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen den Selbstnutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde legen (vgl. BVerfGE 79, 292 (305) = NJW 1989, 970). Sie haben zwar allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen; einer missbräuchlichen Ausübung des Rechts haben sie zu begegnen. Sie sind jedoch nicht berechtigt, ihre Vorstellung verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (vgl. BVerfGE 79, S. 292 (306)). Soweit der Beklagte zu 1.), der hierzu vom Landgericht ausgiebig befragt worden ist und hierbei seinen Wunsch vorgetragen hat, er wolle nunmehr mit seiner neuen Lebensgefährtin gemeinsam in Stadt1 wohnen, weil die dortigen Umgebungs- und Wohnbedingungen und die soziale Verankerung gerade seiner Lebensgefährtin und ihres Sohnes besser sind, zumal er 80 Jahre alt oder älter sei, war es gleichgültig, ob, und wenn ja, welche Wohnungen in Stadt3 frei waren. Denn es hätte weder den Klägerinnen als seinerzeit in Anspruch genommene Beklagten, noch den seinerzeit für die Hauptsacheentscheidung zuständigem Amts- bzw. Landgericht zugestanden, dem Beklagten zu 1.) vorzuschreiben, in welche seiner in seinem Eigentum stehende Wohnungen er einzuziehen hätte und in welche nicht. Maßgeblich ist, dass die vom Beklagten zu 1.) auch durch den sonstigen Vortrag der Klägerinnen zwar angegriffenen, aber nicht ernsthaft erschütterten Plausibilitätserwägungen zur Begründung eines Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 3 BGB aus Sicht der Berufungskammer ausreichend waren und aus Sicht des Senates ausreichend sind. c) Dass der Beklagte zu 1.) noch ein Fahrzeug mit dem Stadt2er Kennzeichen benutzt, ist irrelevant. Mittlerweile muss ein Fahrzeug auch bei einem Umzug nicht mehr umgemeldet werden. Der Beklagte zu 1.) hätte beispielsweise auch nach München verziehen können, und hätte ein Stadt2er Kennzeichen nutzen dürfen. d) Dass seine Ehefrau noch in Stadt2 wohnt und das Klingelschild noch den Namen des Beklagten zu 1.) aufweist, ist für sich genommen ebenfalls ohne Bedeutung und steht insbesondere der Richtigkeit seiner Bekundung, er wohne seit geraumer Zeit bzw. in Stadt3 (jetzt: habe dort geraume Zeit gewohnt) nicht entgegen. Es ergibt sich gerade aus der Bekundung des Beklagten zu 1.), dass dieser - soweit er verheiratet ist oder war - im Zusammenhang mit einer Neuorientierung hin zur seiner Lebensgefährtin Vorname3 Nachname2 die Lebensgemeinschaft mit Frau Nachname3 in Stadt2 aufgekündigt hatte. Es mag sein, dass der Beklagte zu 1.) einmal eine Musikkapelle in sein Haus in Stadt2 bestellen wollte. Aussagekraft hat dies jedoch nicht. Gleiches gilt für die sonstigen von den Klägerinnen hierzu vorgetragenen Indizien. Es war dem Beklagten zu 1.) unbenommen, in seinem Pool in Stadt2 zwischenzeitlich einmal schwimmen zu gehen. Er durfte auch dort an seinem Porsche schrauben. e) Es ist ferner unerheblich, aus welchen Gründen es unbequem sein könnte, in der Kellerwohnung in nur einem Zimmer zu wohnen. Es kommt nicht in Betracht, hier die Lebenserfahrung zu bemühen und aus einer gegebenenfalls unbequemen Zwischensituation zu schließen, dass der Beklagte zu 1.) angesichts seines sonstigen Lebensstils und Lebenszuschnitts sich auf eine solche Wohnsituation nicht eingelassen hätte. d) Im Übrigen konnte der Beklagte zu 1.) in seiner ergänzenden Vernehmung vor dem Senat auch die von den Klägerinnen vermeintlich aufgezeigten Widersprüche im Hinblick auf den Auszug aus Stadt2 nach Stadt3 und seinen Entschluss, in Stadt1 einen neuen Wohnsitz zu nehmen, aufklären. Der vom Beklagten zu 1.) gegenüber der Berufungskammer angegebene Zeitpunkt der Trennung von seiner Ehefrau ist von den Klägerinnen im Zusammenhang mit dem von Ihnen gemachten Auszugszeitpunkt im Februar 2012 und dem von ihnen recherchierten Zeitpunkt der späteren Eheschließung mit Frau Nachname3 in Zweifel gezogen worden. Der Beklagte zu 1.) hat dies nachvollziehbar erläutert. Aus der langjährigen Partnerschaft mit Frau Nachname3 ist ein Sohn des Beklagten zu 1.), hervorgegangen. Mit seinen Kindern und Frau Nachname3 hat er auch zur Verwaltung seines nicht unerheblichen Immobilienvermögens die von der Klägerseite im zweiten Rechtszug nachträglich vorgebrachte gemeinsame Firma, die X KG gegründet. Der Beklagte zu 1.) hatte sich von seiner langjährigen Lebenspartnerin, Frau Nachname3, getrennt, sie aber erst nach der Trennung aus Gründen der rechtlichen Absicherung im Anschluss hieran geheiratet, weil, wie er erläutert hat, die engere Lebensgemeinschaft zwar nicht mehr bestehe, allerdings nach wie vor ein guter Kontakt bestehe und gemeinsame Angelegenheiten im Einvernehmen geklärt werden, wie zum Beispiel die Gründung seiner Firma auch mit seiner Frau zeigt. Der Senat hat keine Zweifel daran, dass die Angaben des Beklagten zu 1.) zutreffen. Dies erklärt auch, aus welchen Gründen der Beklagte zu 1.) sich hin und wieder in seinem in seinem Eigentum stehenden und von Frau Nachname3 bewohnten Haus in Stadt2 aufhält, ohne dort seinen Lebensmittelpunkt genommen oder aufrechterhalten zu haben. Damit kommt es auch nicht auf den Vortrag der Klägerinnen an, man habe bei einem Testanruf in Stadt2 gehört, wie der Beklagte zu 1.) zu Frau Nachname3 oder umgekehrt Frau Nachname3 zu dem Beklagten zu 1.) durch einen Ruf gefragt habe, wie der („unser“) Gärtner heiße. Es ist unerheblich, ob diese ganz privaten Umstände im Leben des Beklagten zu 1.) der Lebenserfahrung entsprechen, üblich sind oder nicht. Die persönlichen, vor allem intimen Umstände im Leben des Beklagten zu 1.) sind ohnehin nicht Gegenstand der rechtlichen Prüfung. Selbst unterstellt, der Beklagte zu 1.) habe zu bestimmten Details seiner vermeintlichen Wohnsituation in Stadt3, insbesondere die Frage des Zeitpunktes des Umzugs nach Stadt3 objektiv unrichtige Angaben gemacht, ließe dies die Plausibilität und Glaubhaftigkeit des von dem Beklagten zu 1.) insoweit in den Vordergrund gestellten Umzugswunsch nach Stadt1 des von ihm als angenehm empfundenen Umfeldes nicht entfallen. Eine offensichtliche Lüge liegt nicht auf der Hand. Dass die Klägerinnen die Behauptungen der Beklagten in Zweifel ziehen, ist ihr gutes Recht. Hierüber hat aber das Landgericht bereits zutreffend entschieden, was auch Grundlage der Zurückweisung der Revision durch den Bundesgerichtshof war. Die Annahme einer Verfälschung des Sachverhaltes durch die angefochtene Entscheidung liegt fern. Der Senat konnte sich wie bereits die Berufungskammer des Landgerichts im Räumungsprozess durch die Parteivernehmung des Beklagten zu 1.) ein gutes Bild von der Glaubwürdigkeit des Beklagten zu 1.) verschaffen. Seine Angaben waren in sich stimmig widerspruchsfrei, die Angaben waren glaubhaft. Er hat einen in jeder Hinsicht glaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Seine Angaben im Termin, die nicht protokolliert werden konnten, sind zwischen den Parteien unstreitig. Die Feststellung des Inhaltes der gemachten Aussagen war möglich, weil die Parteien hierzu vorgetragen haben und die Wiedergabe des Erklärungsinhaltes sowohl der Zeugen als auch des Beklagten zu 1.) zwischen den Parteien unstreitig ist. Die sorgfältige Wiedergabe der Mitschrift durch den Klägervertreter entspricht den Aufzeichnungen und Notizen des erkennenden Einzelrichters und sind als Erklärung der Zeugen von dem Beklagten ausdrücklich unstreitig gestellt worden. Auf die Wiederholung seines Bekundungsinhaltes nach Hinweis auf technisches Versagen im Beschluss des Senats vom 28.10.2020 haben die Klägerinnen erwidert und lediglich die Glaubhaftigkeit und Wahrheit der Angaben des Beklagten zu 1.) in Zweifel gezogen, nicht jedoch den Inhalt der Aussage selbst. Damit kann der Inhalt des Schriftsatzes des Beklagtenvertreters, der den Inhalt der Angaben des Beklagten zu 1.) wiedergegeben hat, selbst als unstreitig zu Grunde gelegt werden. Sie stimmen im Übrigen mit den Aufzeichnungen und Erinnerung des Einzelrichters überein, worauf ausdrücklich hingewiesen worden ist. Über die Art der Aussage, sein Aussageverhalten und den persönlichen Eindruck von der Person des Beklagten zu 1.), der seine Angaben ruhig, sachlich, freundlich, ohne jeden Belastungseifer gemacht hat, konnte sich das Gericht einen unmittelbaren und nachhaltigen Eindruck verschaffen, wie übrigens bereits die Berufungskammer, die vor diesem Hintergrund die Angaben des Beklagten zu 1.) bei der seinerzeitigen Vernehmung, genauso Glauben schenkte, wie das erkennende Gericht. Es bestehen nach alledem keinerlei Anhaltspunkte, dass der Beklagte zu 1.) im Zusammenhang mit der Begründung seines Eigenbedarfswunsches die Unwahrheit gesagt hat. Vielmehr ist der Senat in jeder Hinsicht davon überzeugt, dass seine Angaben zutreffen. Der Beklagte zu 1.) hatte über den Zeitpunkt seiner Eheschließung im Zusammenhang mit seinen Angaben vor der Berufungskammer in seiner Parteivernehmung vom 02.06.2017 (Az. ...) nicht einmal falsche Angaben gemacht, sondern sich hierzu überhaupt nicht verhalten. Er antwortete auf die gezielte Frage, ob er denn zurzeit neben seiner Wohnung in Stadt3 keine weitere Wohnung habe, er sei von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen; dort wohne er derzeit. Von den drei Zimmern, Küche, Bad nutze er zwei Zimmer als Büro. Auf Nachfrage, wann er von Stadt2 nach Stadt3 gezogen sei, gab er an, sich dort am 07.02.2012 angemeldet zu haben. Dieses Datum korrespondiert mit dem Ausstellungsdatum des neuen Personalausweises durch die Stadt Stadt3, wobei allerdings der in der Urkunde notierte Auszug aus der Wohnung in Stadt2 bereits auf dem 24.06.2005 datiert, wie die Detailauskunft der Staatsanwaltschaft (Fotokopie Bl. 32 der Ermittlungsakte) zeigt. Den Entschluss, aus dieser Wohnung auszuziehen, habe er gefasst, als er Frau Nachname2 kennengelernt habe; dies sei im Mai 2014 gewesen. Er habe mit ihr gemeinsam in Stadt1 nach geeigneten Objekten gesucht, weil sie in Stadt1 als staatlich geprüfte Hauswirtschafterin bei der Stadt1 angestellt und auch wegen ihres Sohnes dort örtlich gebunden sei. Auf das streitgegenständliche Objekt in Stadt1 sei man durch gemeinsame Initiative gestoßen. Schließlich bejahte er die gezielte Frage, das Haus in Stadt2, aus welchem er ausgezogen sei, sei ein Einfamilienhaus, in dem seine Ehefrau lebe. Zum Zeitpunkt seiner Eheschließung hat der Beklagte zu 1.) keine Angaben gemacht. Es war auch unerheblich, wann der Beklagte zu 1.) geheiratet hatte, wenn er etwa zwei Jahre später, nachdem er seine neue Lebensgefährtin kennengelernt hatte, den Entschluss fasste, nun mit dieser zusammen zu ziehen. Die persönliche und private Lebensgestaltung einer Prozesspartei kann und darf nicht Gegenstand einer rechtlichen Überprüfung sein, auch dann, wenn es um die Plausibilität eines behaupteten Eigenbedarfs geht. Maßgeblich für den vom Landgericht Frankfurt am Main zutreffend bejahten Eigenbedarf gemäß § 573 BGB war der Umstand, dass die Erklärung des Beklagten zu 1.), er habe sich, nachdem er Frau Nachname2 kennengelernt habe, die in Stadt1 örtlich gebunden sei, gemeinsam entschieden, mit ihr zusammen in Stadt1 zu wohnen und habe deshalb das streitgegenständliche Haus erworben, in das er jetzt gemeinsam mit ihr einziehen wolle, plausibel und nachvollziehbar war und dass es den Gerichten nicht zukommt, dem Eigentümer mehrerer Grundstücke vorzuschreiben, in welche seiner verschiedenen Immobilien er einzuziehen hat. 3. Ein Anspruch auf Schadensersatz in Zusammenhang mit den Verfahrenskosten und den Umzugskosten wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs besteht gemäß § 826 BGB und §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB ebenfalls nicht. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGH, NJW 2009, S. 2059; BGHZ 89, S. 296 (302); BGH, NZM 2005, S. 580 [unter II. 1.] m. w. Nachw.). a) Es ist unerheblich, dass der Beklagte zu 1.) seinen Nutzungswunsch nicht mehr, wie ursprünglich angegeben, durch das gemeinsame Wohnen mit Frau Nachname2 in Stadt1 verwirklicht, sondern allein. Der Nutzungswille muss zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits vorhanden sein. Entfällt der Nutzungs- oder Überlassungswille vor dem Ausspruch der Kündigung, so ist diese unwirksam. Ein nachträglicher Wegfall des Nutzungswillens lässt die Wirksamkeit der Kündigung unberührt; es ist allerdings rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch weiterverfolgt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rnd. 73). Zwar ist in der Literatur umstritten, ob es auf den Ablauf der Kündigungsfrist oder den Auszug des Mieters ankommt, Eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse nach diesem Zeitpunkt spielt nach der Rechtsprechung des BGH aber keine Rolle (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005, Az. VIII ZR 339/04, NZM 2006, S. 50f). Das BVerfG hat entschieden, dass die zuletzt genannte Ansicht keinen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet (BVerfG, 2. Kammer des Ersten Senats, Beschluss vom 18.04. 2006, Az. 1 BvR 31/06, NZM 2006, S. 459; nach der abweichenden Ansicht von Blank müssen Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse bis zum Auszug des Mieters berücksichtigt werden: vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 74). Überdies hat der Beklagte zu 1.) auch glaubhaft erklärt, aus welchen Gründen Frau Nachname2 schließlich davon Abstand genommen hatte, (zunächst) mit ihm in die Wohnung einzuziehen. Er hat dies mit der extremen psychischen Belastung im Zusammenhang mit den geführten Rechtsstreitigkeiten erklärt und des Weiteren angegeben, Frau Nachname2 habe nach der Kündigung ihrer Wohnung, in der Erwartung nunmehr in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu können, sich schließlich um entschieden und wohne zurzeit in Stadt1 in einer anderen Wohnung. Dies ist ohne weiteres bereits vor dem Hintergrund der Dauer des Räumungsprozesses und die sich hieran anschließenden weiteren Streitigkeiten, die eine fast unvorstellbare Dimension angenommen haben, ohne weiteres nachzuvollziehen. Bedenkt man, dass Frau Nachname2 nach den Angaben des Beklagten zu 1.) bereits nach Beginn der Beziehung zu ihm bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie eingebunden war, die Immobilie von den Beklagten 2015 erworben wurde, sie im Juni 2015 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, sich hieran Verhandlungen über einen Auszug der Klägerin angeschlossen - auf die Hintergründe dieser Verhandlungen stützt sich auch der klägerische Vortrag im Zusammenhang mit weiteren Indizien, aus denen sie ableiten möchten, der Beklagte zu 1.) habe in Wirklichkeit keinen Eigennutzungswunsch gehabt -, im November 2015 sodann die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen wurde, sich hieran zunächst der Räumungsprozess durch im Ergebnis vier Instanzen, die Folgeprozesse im Zusammenhang mit weiteren Streitfragen um das Mietverhältnis (Schadensersatz, Nebenkosten) angeschlossen, es zu dem einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main (...) und im Rechtsmittelverfahren vor dem Senat (...) einschließlich eine Anhörungsrüge kam, sodann das hier zu entscheidende Hauptsacheverfahren eingeleitet wurde, was ebenfalls auf Aufhebung des Urteils und Rückgängigmachung der Entscheidung der Berufungskammer gerichtet war (welches erst im zweiten Rechtszug mit dieser Entscheidung beendet ist und gegebenenfalls noch Weiterungen nach sich ziehen könnte), Ermittlungen der Staatsanwaltschaft veranlasst wurden und, wie sich aus einem Akteneinsichtsgesuch des Amtsgericht Stadt1. ergibt, welches eine Vielzahl von Bezugsaktenzeichen enthält, offensichtlich noch weitere Streitigkeiten im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigung der Beklagten und ihren Folgen anhängig sind, so ist die von dem Beklagten zu 1.) angedeutete Zermürbung Frau Nachname2s als Motiv für die Änderung ihrer ursprünglichen Absicht ohne weiteres nachzuvollziehen. Die Klägerinnen haben auch die während des Räumungsprozesses an die Gerichte sowohl vom Beklagten zu 1.) als auch von Frau Nachname2 gemachten persönlichen Eingaben im Verlaufe des Rechtsstreits zur Stützung ihres Rechtsstandpunktes vorgelegt und sich kritisch mit deren Inhalt auseinandergesetzt. Der Duktus, in welchem diese vorgelegten persönlichen Angaben gehalten sind, deuten die von dem Beklagten zu 1.) beschriebene psychische Belastung Frau Nachname2s eindrucksvoll an. Hiermit scheint auch im Zusammenhang zu stehen, dass nach Erhebung der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung infolge der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1. (Az. ...) - wie in der Sachverhaltsschilderung dieses Portals unter I. beschrieben - von den Beklagten für ihren behaupteten Eigenbedarfs Frau Nachname2 zunächst als Zeugen benannt und sodann für die erste Instanz auf diese Zeugen verzichtet wurde. Schriftsätzlich wurde die psychische Belastung angedeutet. Dies war, wie sich aus den unter I. auszugweise wiedergegebenen Entscheidungsgründen des zunächst klageabweisenden Urteils des Amtsgericht Stadt1 vom 27.01.2017 (Az. ..., Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.) ergibt, schließlich auch Grund für das Amtsgericht, zunächst den Eigenbedarf als nicht bewiesen anzusehen, weil die vorgelegte notarielle Urkunde vom 18.11.2016 aus Sicht des Amtsgerichtes nicht genug Aussagekraft besessen habe. Dieser Vorgang dokumentiert ebenso wie die dargelegten Umstände und der Schriftverkehr, aus welchen Gründen der Bekundung des Beklagten zu 1.) über die Motivation seiner Lebensgefährtin, von dem Einzug in die streitgegenständliche Wohnung in Stadt1 (zunächst) Abstand nehmen zu wollen, glaubhaft war. In der Sache kommt es, wie ausgeführt, zwar nicht darauf an, aus welchen Gründen die ursprüngliche Absicht, gemeinsam mit Frau Nachname2 in die Wohnung zu ziehen, nicht verwirklicht werden konnte, weil der Entschluss erst nach Ausspruch der Kündigung gefasst wurde (s.o.). All dies belegt allerdings, dass die ursprüngliche zur Stützung des Eigenbedarfs vorgebrachte Begründung der Beklagten in jedem Fall der Wahrheit entsprach. Hieran hegt das Gericht nicht den geringsten Zweifel. b) In diesem Sinne ist der Eigenbedarf des Beklagten auch nicht deshalb vorgetäuscht gewesen, weil er die Wohnung nicht zeitnah nach der Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung am 24.05.2018 bezogen hat. Die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches des Beklagten zu 1). wird nämlich nicht dadurch in Zweifel gezogen, dass zwischen dem Zeitpunkt des Auszuges der Klägerinnen am 24.05.2018 und dem Einzug des Beklagten zu 1.) erst im Laufe des Jahres 2019 ein längerer Zeitraum verstrichen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist, soweit die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den enggezogenen Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten. Demgegenüber haben sie jedoch zur Wahrung der Belange des Mieters den vom Mieter bestrittenen Eigennutzungswunsch auch darin zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird. Nach der Rechtsprechung des BGH haben die Gerichte zwar den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung der Belange des Mieters haben die Gerichte jedoch den vom Mieter bestrittenen Eigennutzungswunsch des Vermieters auch darauf zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird (BGH, Urt. 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18, zit. n. Juris; BGH; Urt. v. 04.03.2015, VIII ZR 166/14, zit. n. juris). Denn auch ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf - wie hier - vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat. Zwar kann sich ein längeres Hinziehen mit der Nutzung der Wohnung, die Grundlage der Eigenbedarfskündigung gewesen ist, ein erheblicher Zeitraum ein Indiz dafür sein, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen ist. Dies ist im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben. Zum einen hat der Beklagte zu 1.) den Eigenbedarf realisiert, weil er jetzt dort wohnt. Dies hat der Beklagte zu 1.) bekundet und dies ist auch von den Nachbarn, die auf Antrag der Klägerinnen zum Gegenteil benannt wurden, bestätigt worden. Die Zeugin Z1 hat mit ihm dort Kaffee getrunken. Das zwischen der Realisierung seines Eigenbedarfs und dem Auszug der Klägerin zu 1.) im vorliegenden Fall ein längerer Zeitraum verstrichen ist, hat der Beklagte zu 1.) mit Umbau und Renovierungsarbeiten begründet, die teilweise auch darin begründet waren, dass die Beklagten die schuldhaft verursachten Schäden der Klägerinnen oder der Klägerin zu 1.) zuvor beseitigen mussten. Über die Kosten für die Schadensbeseitigung wurde vor Amtsgericht Stadt1 eine Rechtsstreit geführt oder wird es noch. In der Sache folgt aus der längeren Dauer lediglich ein Indiz, wenn es zum Zeitpunkt der entsprechenden Prüfung noch nicht realisiert worden ist, dass der Eigenbedarf seinerzeit ggf. nur vorgeschoben war (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Insoweit ist die Frage des Zeitraums lediglich im Rahmen der Prüfung eines Rechtsmissbrauchs relevant, weil sogenannte Vorratskündigungen unzulässig sind (BGH NJW 2005, S. 2395; BVerfG NJW 1990, S. 3279). Es ist nicht erforderlich, dass sich die Eigennutzung oder die Überlassung an einen Angehörigen zeitlich unmittelbar an das Ende des Mietverhältnisses anschließt. Andererseits darf der Vermieter aber auch nicht kündigen, wenn er die Wohnung erst in einigen Jahren beziehen oder überlassen will. Eine feste zeitliche Grenze gibt es aber nicht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Damit ist keine Vorratskündigung gegeben, wenn der Vermieter vor dem Bezug der Wohnung Sanierungs-, Umbau oder Renovierungsarbeiten durchführt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob sich die Arbeiten über einen wesentlich längeren als den üblichen Zeitraum erstrecken (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2005, Az. VIII ZR 368/03, NZM 2005, S. 580; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Damit ist der Zeitraum ohne Bedeutung, wenn der Nutzungswille tatsächlich realisiert worden ist, wie hier. Der Beklagte zu 1.) wohnt in der Wohnung. Dies steht fest. Das ist der Beklagte zu 1.), der über eine Vielzahl von Immobilien verfügt, auch auf dem Land und an der Sonne am Mittelmeer lebt und ggf. aus Gründen der Freizeit oder Urlaubs nicht jeden Abend in seiner Wohnung befindet, ist ohne Bedeutung. 4. Schließlich steht der Klägerin zu 2.) auch deshalb kein Schadensersatzanspruch zu, insbesondere im Hinblick auf entstandene Verfahrenskosten, weil die Beklagten sie seinerzeit vor dem Amtsgericht und im Anschluss hieran vor dem Landgericht nach Ausspruch der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs auf Räumung und Herausgabe der Mietsache in Anspruch genommen hatten, wodurch jeweils Gerichtskosten sowie zur Abwehr dieses Anspruchs eigene Anwaltskosten entstanden sind und die Klägerin zu 2.) in diesem Zusammenhang gegebenenfalls auch mit der Verpflichtung belastet wurde, als Gesamtschuldnerin die außergerichtlichen Kosten des Bevollmächtigten der Beklagten zu tragen, weil insoweit vom Landgericht Frankfurt am Main gemäß § 91 ZPO eine Kostenentscheidung zu ihrem Nachteil getroffen wurde. Dies gilt auch, soweit die Beklagten nach Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main und nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof, einer zunächst erfolgreichen sodann erfolglosen Verlängerung der Räumungsfrist - mit entsprechenden Verfahrenskosten insoweit - schließlich die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung am 24.05.2018 durchgesetzt haben. Die Kosten sind insoweit kausal durch den wirksam und nicht rechtsmissbräuchlich erlangten Titel entstanden (siehe oben). a) Soweit die Klägerin zu 2.) geltend gemacht hat, sie sei nicht die Mieterin gewesen, ist zunächst darauf zu verweisen, dass die Begründung des Amtsgerichts Stadt1 vom 13.12.2019, Az. ... (Bl. 1282 ff. d.A.), die von der Klägerin zu 1.) geleisteten doppelten Unterschriften seien nicht als Erklärung einmal im eigenen Namen und zum anderen im fremden Namen anzusehen, rechtlichen Bedenken unterliegt, weil gemäß § 164 Abs. 1 S. 2 BGB immer dann, wenn die Umstände ergeben, dass die Erklärung in fremden Namen werden soll, eine ausdrückliche Bezugnahme auf eine Vollmacht nicht erforderlich ist. Die entsprechende Vertretungsbefugnis der Klägerin zu 1.) gegenüber der Klägerin zu 2.) ergab sich aus § 1629 BGB i. V. m. Art 6 Abs. 2 GG und bedurfte keiner ausdrücklichen rechtsgeschäftlichen Vollmacht. Zu berücksichtigen ist jedoch im Zusammenhang mit der zuletzt erwähnten Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1, dass die Klägerin zu 2.) zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit den Eheleuten Vorname1 und Vorname2 Nachname1, von denen die Beklagten das Grundstück käuflich erworben und damit in den Mietvertrag eintraten (§ 566 BGB), erst 10 Jahre alt war. Es ist vertretbar davon auszugehen, dass die Mutter ihre seinerzeit minderjährige Tochter rechtsgeschäftlich nicht verpflichten wollte; andererseits ist demgegenüber zu berücksichtigen, dass nur durch die Mietereigenschaft der Klägerin zu 2.) ihr eine rechtlich gesicherte Position im Sinne des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ein eigenes, unabhängiges starkes Besitzrecht eingeräumt werden konnte. Jedenfalls war es auch vor dem Hintergrund des schriftlichen Mietvertrages mit den Eheleuten Nachname1, den die Beklagten seinerzeit vorfanden und in den sie nach § 566 Abs. 1 BGB eintraten, durchaus vertretbar anzunehmen, dass die Klägerin zu 1.) bei Abschluss des Mietvertrages und dem Leisten zweier Unterschriften die mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nur in eigenem Namen, sondern auch zugleich im Namen ihrer Tochter eingehen wollte. Darüber hinaus darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die mietvertragschließenden Parteien seinerzeit in dem schriftlichen Mietvertrag eine Miethöhe angaben, die dem entsprach, was Sozialhilfeträger bereit waren, an Wohnkostenzuschuss zu leisten, tatsächlich aber eine mündliche Absprache existierte, wonach die tatsächlich geschuldete und gezahlte Miete wesentlich höher war. Genau diese mündliche, heimliche Absprache war auch der Grund, weshalb es in einem weiteren Rechtsstreit zu unterschiedlichem Sachvortrag der Parteien darüber kam, welchen Anteil der monatlich erfolgten Überweisungen auf die mündlich vereinbarte und gegebenenfalls auch mündlich geänderte Miete und welcher Anteil auf die zu leistende Betriebskostenvorauszahlung entfiel. Erst im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung waren die Beklagten erstmals damit konfrontiert worden, dass es neben dem schriftlichen Mietvertrag mündliche Sonderabreden gegeben hatte, die man aus bestimmten Gründen gegenüber dem Sozialhilfeträger geheim gehalten hatte. Selbst, wenn man also mit dem Amtsgericht Stadt1 die Auffassung vertreten wollte, lediglich die Klägerin zu 1.) habe seinerzeit den Mietvertrag abgeschlossen, lag diese rechtliche Auslegung zwar im Bereich des Möglichen, bei Erhebung der Räumungsklage rechtlich allerdings für den Beklagtenvertreter keinesfalls nahe, so dass die Annahme, die Klägerin zu 2.) sei nicht Mieterin, bei Anstrengung des Räumungsprozesses nicht auf der Hand lag. Zu recht verweisen die Beklagten darauf, dass die Klägerin zu 2.) während des Räumungsprozesses selbst ihre Passivlegitimation nie in Zweifel gezogen hatte. Auch aus den Feststellungen der Berufungskammer ergibt sich, dass die Klägerin zu 2.) Ihre Eigenschaft als Mieterin nicht bestritten hatte; Im Gegenteil: Die Klägerin zu 2.) hatte sogar ihre Eigenschaft als Mieterin ausdrücklich zum Gegenstand ihrer weiteren Rechtsmittel und Rechtsbehelfe gegen das Räumungsurteil des Landgerichts Frankfurt am Main gemacht. Dies hatte die Klägerin zu 2.) ausdrücklich im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens geltend gemacht. In dem Schriftsatz vom 29.01.2018 (Bl. 1 Buchst. a ff. d.A.) war als Anl. 1 die Verfassungsbeschwerde der Klägerinnen vom 10.01.2018 an das Verfassungsgericht (Az. 2 BvR 90/18, Anl. 1, Bl. 12 ff. d.A.) beigefügt worden. In der Begründung heißt es auf Seite 2 nach Darlegung der persönlichen Verhältnisse der Beschwerdeführerinnen (hier Klägerinnen) ausdrücklich: „Die Beschwerdeführerinnen sind Mieterinnen einer 2-Zimmerwohnung.“ Dieser Vortrag imponiert insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Klägerinnen während sämtlicher Rechtsstreitigkeiten, die im Zusammenhang mit dem beendeten Mietverhältnis zwischen den Parteien geführt wurden, stets hervorgehoben haben, dass der Beklagte zu 1.) unglaubwürdig sei und die Beklagten und ihr Bevollmächtigter nicht davor zurückgeschreckt hätten, zur Durchsetzung ihres Anspruche Straftaten zu begehen und die Gegenseite in diesem Zusammenhang stets scharf angegriffen haben. Letzteres führte sogar dazu, dass sich der Beklagtenvertreter gegenüber der Anwaltskammer rechtfertigen musste. Ähnliches gilt, soweit die Räumungsschutzanträge gerade auf die besondere persönliche Situation der Klägerin zu 2.) gestützt wurden, die sich in der Examensphase vor der …prüfung befinde. Nunmehr wird darauf abgestellt, sie sei bereits zu einem früheren Zeitpunkt nach Stadt4 in ein Y gezogen. b) Vor diesem Hintergrund haben die Beklagten, soweit sie im Anschluss an das Räumungsurteil im Berufungsverfahren die vom Landgericht Frankfurt am Main festgesetzten Kosten realisiert haben, genauso wenig sittenwidrig im Sinne von § 826 BGB gegen die Klägerin zu 2.) gehandelt, wie sie insoweit die Räumung durchgesetzt und hierdurch entsprechende Kosten verursacht haben. c) Ferner kam es auf die Mietereigenschaft der Klägerin zu 2.) für die Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe gemäß § 546 BGB nicht an. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Verpflichtung trifft nach § 546 Abs. 2 BGB, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache auch einen Dritten überlassen hat, diesen Dritten. Wäre die Klägerin zu 2.) tatsächlich nicht Mieterin gewesen, so waren jedenfalls die Beklagten gehalten, ihren Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nicht nur gegen die Mieterin, sondern auch diejenige zu realisieren, die die Mietsache ebenfalls in Gebrauch hatte, nämlich die Klägerin zu 2.). Hierauf hatten die Beklagten in ihrer Erklärung in dem Verfahren vor dem Staatsgerichtshof abgestellt. Damit ist nicht einmal relevant, ob die Klägerin zu 2.) zum Zeitpunkt der Räumungsklage noch Mitbesitzerin der Wohnung war. Zwar hat die Klägerin zu 2:) im Schriftsatz vom 06.06.2018 (Bl. 396 ff. d.A.) dargelegt, bereits in der Klageschrift vom 03.05.2016 behauptet zu haben, vor längerer Zeit ausgezogen zu sein. Auch insoweit ist jedoch auf das Ausgeführte zu verweisen; hiervon hatten die Beklagten bei Erhebung der Klage und Durchsetzung der Räumung keine Kenntnis. Im Gegenteil: Die Klägerin zu 2.) hatte gerade im Zusammenhang mit der Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1, zu Gunsten der Klägerinnen in die Räumungsfrist durch Beschluss vom 27.12.2017 (Az. …) nochmals bis zum 28.02.2018 zu verlängern, was von der Beschwerdekammer durch Beschluss vom 17.01.2018 (Az. ...) zurückgewiesen wurde, geltend gemacht, die verlangte Räumung erfolge zur Unzeit, weil sie Rechtswissenschaften studiere und sich auf die Staatsprüfung vorzubereiten habe. Dies ist nach rechtskräftigen Abschluss des Räumungsprozesses nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH vorgetragen worden. Auch ist die ursprünglich auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung an beide Klägerinnen gerade mit dem Nutzungswunsch der Klägerin zu 2.) aus dem Mietverhältnis begründet worden, auch, soweit auf § 826 BGB vor Inbesitznahme der Wohnung durch den Beklagten zu 1.) Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs im Wege der Naturalrestitution die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt wurde, durch welche die ursprüngliche Räumungsklage zunächst abgewiesen worden war. Rechtsgrund des § 546 Abs. 2 BGB ist nicht der Umstand, dass der Dritte die Sache in unmittelbarem Besitz hat. Vielmehr knüpft die Vorschrift daran an, dass der Dritte seinen Besitz, von dem mit dem Vermieter schuldrechtlich verbundenen Mieter herleitet oder hergeleitet hat (BGH RE 22.11.1995 NJW 1996, 515, 516; OLG Hamm NJW-RR 1992, 783; Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 546 BGB Rdn. 87; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 546 Rn. 59a) Im Übrigen besteht nach der Rechtsprechung für eine Räumungsklage gegen einen Mieter oder den Dritten auch dann ein Rechtsschutzbedürfnis, eine Räumungsklage gegen diesen Mieter anzustrengen, wenn der Mieter den Vermieter von seinem Auszug in Kenntnis gesetzt hat, diese ergibt sich daraus, dass der Räumungstitelschutz verbietet, dass der ausgezogene Bewohner im Sinne des § 546 Abs. 2 BGB oder der Mieter seinen Entschluss revidiert und in die Wohnung zurückkehrt (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel V. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses Rn. 10). Gleiches gilt für einen früheren Mitbewohner des Mieters wegen § 546 Abs. 2 BGB. Führt der Gerichtsvollzieher beispielsweise eine Zwangsräumung durch und weist den Vermieter in den Besitz der Mieträume ein, ist dadurch der Rückgabeanspruch des Vermieters auch gegen denjenigen Mitmieter erfüllt, der die Mieträume nicht mehr in Besitz hatte. (Bub/Treier a.a.O.). Nach alledem haften die Beklagten nicht. 5. Hinsichtlich der Höhe des geltend gemachten Schadensanspruchs ist darauf zu verweisen, dass ein Teil der geltend gemachten Anwaltskosten und Verfahrenskosten auf unzulässigen oder unbegründeten Rechtsmitteln nach Rechtskraft der Räumungsentscheidung beruhte, deren Entstehung auch für den Falle einer Pflichtverletzung der Beklagten nicht kausal gewesen wäre; hierzu gehören insbesondere die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens und Kosten der sofortigen Beschwerde nebst Anhörungsrüge vor dem Senat. 6. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht auch die erhobene Restitutionsklage als unzulässig abgewiesen. Insofern macht sich der Senat die überzeugende Begründung des Landgerichts in vollem Umfang und zur Vermeidung von Wiederholung zu eigen und nimmt auf diese Bezug (§ 540 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO). Eine Verweisung an die Berufungskammer kam nicht in Betracht. Ferner setzt die Zulässigkeit einer Restitutionsklage nach § 581 ZPO voraus, dass im Hinblick auf die enumerativ in § 580 Abs. 1 ZPO aufgeführten Fällen eine rechtskräftige Verurteilung des Prozessgegners wegen einer der genannten Straftaten erfolgt ist oder aus anderen Gründen aus Mangel an Beweisen ein Verfahren nicht stattfinden konnte. Hieran fehlt es. Im Übrigen setzt die Zulässigkeit der Restitutionsklage nach § 582 ZPO voraus, dass die Partei ohne ihr Verschulden außerstande war, den Restitutionsgrund in dem früheren Verfahren, insbesondere durch Einspruch oder Berufung oder mittels Anschließung an eine Berufung, geltend zu machen. Dies hat das Landgericht in anderem Zusammenhang geprüft und verneint. Der Senat schließt sich insoweit der Bewertung an. In der Sache hätte die Restitutionsklage, aus den dargelegten Gründen im Übrigen auch keinen Erfolg, weil keine neuen Umstände vorliegen, die auf die Unrichtigkeit des seinerzeitigen Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, ... schließen ließen. 7. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgericht erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens setzt sich wie folgt zusammen: o Klageantrag zu 1.): (Prozesskosten + Umzugskosten) 6.116,68 € +1.118,69 € 7.234,68 € o Klageantrag zu 2.) 5.552,00 € o Klageantrag zu 3.) (Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes) 9.600,00 € o Klageantrag zu 4.) (Aufhebung des Urteils des LG Frankfurt am Main, ...) 9.600,00 € o Klageantrag zu 5.) (Klage auf Mietdifferenz) 9.000,00 € o Klageantrag zu 6.) (21 × 600,00 €) 12.600,00 € o Klageantrag zu 7.) (6 x 600,00 €), nicht gestellt 0,00 € o Klageantrag zu 8) (Feststellung künftiger Einstandspflicht) 5.000,00 € Gesamt: 58.586,68 € Hinsichtlich des Klageantrags zu 3.) auf Wiedereinräumung des Besitzes wird auf den Inhalt des Urteils des Amtsgerichts Stadt1 vom 23.08.2018, Az. 21 C 123/18 und des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-17 S 50/18 sowie die zutreffende Bewertung der Beklagten im Schriftsatz vom 22.11.2018 (Bl. 485 ff. d.A.) Bezug genommen. Der Klageantrag 4.), gerichtet auf die Aufhebung des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main, ist zwar wirtschaftlich auf das gleiche Ziel wie die Wiedereinräumung des Besitzes gerichtet, sie enthält jedoch eine Restitutionsklage, mit dem rechtlichen Ziel, sämtliche Rechtswirkungen aus dem landgerichtlichen Berufungsurteil zu beseitigen, so dass auch insoweit der seinerzeit festgesetzte Gegenstandswert von 9.600,00 € zugrundezulegen ist. Im Hinblick auf die mit Schriftsatz vom 14.05.2020 (Bl. 1273 ff. d.A.) an sich mit einem Gegenstandswert von 3.600,00 zu berechnende weitere Klageerweiterung auf Feststellung der Verpflichtung der Zahlung einer weiteren Mietdifferenz für weitere sechs Monate i.H.v. 600,00 € haben die Klägerinnen im Zusammenhang mit der Kostenanforderung und einer Verfügung des Gerichts 08.07.2020 (Bl. 1293 ff. d.A.) mit Schriftsatz vom 20.07.2020 (Bl. 1320 ff. d.A.) ausdrücklich erklärt, dass derzeit von einer Zustellung an die Beklagten abgesehen werden solle, um zu vermeiden, dass der Beklagte zu 1.) bei der Klägerin zu 1.) für Unruhe sorge. Dieser Schriftsatz ist daher nicht zugestellt worden, weil das Gericht davon ausging, dass diese Klage nicht erhoben werden sollte. Für den Antrag auf Feststellung der Einstandspflicht der Beklagten für künftige Schäden gemäß Klageantrag zu 8.) (Gesamtzählung) hat das Gericht das Feststellungsinteresse der Klägerinnen im Hinblick auf den Umfang der geltend gemachten Positionen auf 5.000,00 € geschätzt (§ 3 ZPO). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220002440 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

§ 535§ 536§ 573§ 574

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OLG Stuttgart 5 S 12/14

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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 20.10.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 5 S 12/14 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2014:1020.5S12.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 573a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummietvertragsrecht: Kündigungsmöglichkeit bei mietvertraglich vereinbartem Ausschluß von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung Orientierungssatz Eine mietvertragliche Individualabrede, wonach Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung ausgeschlossen sind, schließt regelmäßig auch ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach § 573a BGB aus. Liegt eine solche Abrede vor, beschränkt sich die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters auf Fälle von Verletzung vertraglicher Pflichten seitens des Mieters (Anschluss BGH, 16. Oktober 2013, VIII ZR 57/13, NZM 2013,824).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 28. Februar 2014, 26 C 423/13 Tenor 1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 28.02.2014, Az. 26 C 423/13, wird zurückgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.615,68 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger begehren als Vermieter von den Beklagten als Mieter die Räumung und Herausgabe einer Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens W. Straße … in H.. Randnummer 2 Die Kläger erwarben dieses Anwesen mit einem Kaufvertrag vom 19.07.2011. Die Eigentumsumschreibung ist am 10.05.2012 erfolgt. Randnummer 3 Die Beklagten schlossen mit der Rechtsvorgängerin der Kläger einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten, wofür ein vorgedrucktes Formular verwendet wurde. Dieses enthält in § 2 Satz 2 eine Regelung zum Ausschluss von „Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen“. Außerdem sollte das Mietverhältnis „auch bei Eignerwechsel“ auf unbestimmte Zeit laufen. Im Übrigen sollten sich nach dem Wortlaut von § 2 des Mietvertrages die Kündigungsvoraussetzungen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen in §§ 17-23 des Mietvertrages richten. Die in § 2 enthaltene Klausel wurde durch die Rechtsvorgängerin der Kläger handschriftlich ausgefüllt und abgeändert. Zwischen Satz 1 und Satz 2 wurde die Textstelle "auch bei Eignerwechsel" eingefügt. In Satz 2 wurde der Passus "für … Jahr (e)" durchgestrichen. In § 17 Nr. 2 des Mietvertrages ist dem Vermieter ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass er die Räume als Wohnung für sich oder für Angehörige seines Haushalts oder für seine Familienangehörigen wegen bisheriger unzureichender Unterbringung benötigt oder sonst ein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes nachweist. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf das amtsgerichtliche Urteil vom 28.02.2014 und die bei den Akten befindliche Kopie der Mietvertragsurkunde (Anlage K 1, AS. 19 - 33) Bezug genommen. Randnummer 4 Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 30.11.2012 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Kündigung wurde auf § 573a BGB und hilfsweise auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt. Randnummer 5 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 6 Das Mietvertragsformular sei von den Beklagten der Rechtsvorgängerin der Kläger gestellt worden. Diese hätten versucht, ihr den Vertrag zu diktieren. Sie hätten ein erhebliches Interesse daran gehabt, der Situation einer Eigenbedarfskündigung, die sie gerade hinter sich gehabt hätten, nicht nochmals ausgesetzt zu sein. Das schriftliche Mietvertragsformular sei nicht schon im Jahre 2002, sondern erst lange Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses ausgefüllt und unterzeichnet worden. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei hierbei zurückdatiert worden. Randnummer 7 Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass § 2 des Mietvertrages unwirksam sei, weil die Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung sei, die die Kläger unangemessen benachteilige. Auch schließe § 2 des Mietvertrages die Kündigung nach § 573a BGB nicht aus. Die Rechtsvorgängerin der Kläger, die unstreitig Juristin war, hätte, wenn ein derartiger Ausschluss beabsichtigt gewesen wäre, dies ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen. Die §§ 2 und 17 des Mietvertrages widersprächen einander und seien daher insgesamt unwirksam. Randnummer 8 Die Kläger haben beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkone und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 10 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Kläger von der Rechtsanwaltsgebührenforderung des Klägervertreters Rechtsanwalt H. für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 11 Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Randnummer 12 Sie haben vorgetragen: Randnummer 13 Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe gewollt, dass die Beklagten bei ihr einziehen und sich im Alter um sie kümmern sollten. Hierfür habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten dauerhaft ermöglichen wollen, in der streitgegenständlichen Wohnung leben zu können. Aus diesem Grunde habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten das Mietvertragsformular vorgelegt. Das Anwesen, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befinde, habe insgesamt 4 Wohnungen. Die Beklagten sind daher der Ansicht, das unter anderem deswegen die Kündigung nach § 573a BGB nicht möglich sei. Außerdem sei § 2 des Mietvertrages eine Individualvereinbarung, durch die sowohl die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. § 2 des Mietvertrages habe vor § 17 des Mietvertrages Vorrang, so dass die vertraglichen Vereinbarungen nicht wegen einer angeblichen Widersprüchlichkeit unwirksam seien. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass Kündigungen nach § 573a BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang habe, wirksam ausgeschlossen seien. § 2 S. 2 des Mietvertrages stelle keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Da handschriftliche Änderungen vorgenommen worden seien, sei dies ein Indiz gegen den Formularcharakter. Zwar könnten auch ergänzungs- oder ausfüllungsbedürftige Klauseln grundsätzlich vorformulierte Vertragsbedingungen darstellen, sofern nicht durch Ergänzung die Klausel so verändert werde, dass sich ein anderer Sinn ergebe. Eine solche Wesensänderung liege vor, wenn die formularmäßige Vertragsbestimmung erst durch eingefügte Ergänzungen einen Inhalt gewinne, der eine unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei im Sinne von § 307 BGB darstelle. Dies ergebe sich hier daraus, dass die im Formular vorgesehene Befristung des Kündigungsausschlusses handschriftlich gestrichen worden sei. Erst dadurch habe die Vertragsbestimmung, sollte es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, einen unangemessenen Inhalt erhalten. Eine Formularklausel sei darin aber nicht zu sehen, weil unstreitig die Rechtsvorgängerin der Kläger selbst handschriftlich die Ergänzung und die Durchstreichung der Befristungsmöglichkeit vorgenommen habe. Wenn der Vertragspartner des Verwenders selbst das Formular ändere oder ergänze, fehle es an einer Vorformulierung. Die Ergänzung könne allerdings trotzdem den Schluss auf ihren vorformulierten Charakter zu lassen, und zwar namentlich dann, wenn der Verwender das Antragsformular üblicherweise oder gegenüber einer Mehrzahl von Kunden in gleicher Weise ergänze oder ergänzen lasse. Dies treffe jedoch im vorliegenden Fall nicht zu, weil es an Vortrag dazu fehle, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrmals erwirkt hätten. Randnummer 15 Durch die somit als Individualvereinbarung wirksame Regelung in § 2 S. 2 des Mietvertrages sei sowohl die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen. Denn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung sei im Regelfall dahin auszulegen, dass auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. Dieser Regelfall sei auch vorliegend einschlägig. Denn nach der Regelung im Mietvertrag könne die Vermieterin den Mietvertrag bei Pflichtverletzungen der Mieter ordentlich kündigen. § 573a BGB setze allerdings keine derartigen Pflichtverletzungen der Mieter voraus, so dass auch diese Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen sei. Nach dem Inhalt der vertraglichen Regelungen sei eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterin nur unter Umständen möglich, die sich aus der Sphäre der Mieter ergäben. Dies sei bei § 573a BGB jedoch nicht gegeben. Randnummer 16 Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 17 Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, die ihre in erster Instanz vorgetragenen Rechtsstandpunkte wiederholen und vertiefen. Entgegen der Rechtsansicht des Amtsgerichts sei die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB nicht ausgeschlossen. Die Auffassung des Amtsgerichts möge für den Regelfall zutreffen. Ein Regelfall für den Kündigungsausschluss liege hier aber nicht vor. Zum einen sei die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB nicht ausgeschlossen. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertbarkeit sei auf diese beiden Ausschlüsse begrenzt worden und stehe im Kontext, dass im Übrigen die gesetzlichen Kündigungsvorschriften weiter gelten sollten. Auch könne ein Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB deswegen nicht angenommen werden, weil die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Kenntnisse verfügt habe. Wenn das Amtsgericht meine, dass durch die Regelungen im Mietvertrag Kündigungsgründe ausgeschlossen seien, die in der Sphäre des Vermieters liegen könnten und dass hieraus herzuleiten sei, dass auch die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB ausgeschlossen sei, so greife diese Überlegung zu kurz. Die Regelung des § 573a BGB stelle nicht auf Kündigungstatbestände ab, die einer Sphäre zuzuordnen seien, sondern berücksichtige den besonderen Umstand der besonderen Nähe zwischen Vermieter und Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Daher könne mit dieser Überlegung diese Kündigungsmöglichkeit nicht als ausgeschlossen betrachtet werden. Auch habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass die Regelungen in § 2 des Mietvertrages einerseits und § 17 Abs. 2 des Mietvertrages andererseits widersprüchlich seien. Eine vertraglich eindeutige Regelung, ob eine Eigenbedarfskündigung hier ausgeschlossen sei oder nicht, ergebe sich aus der Vertragsurkunde nicht. Das Amtsgericht habe in seiner Entscheidung einseitig auf den Empfängerhorizont der Beklagten abgestellt, was unzulässig sei. Das Amtsgericht unterstelle auch, dass der Formularmietvertrag von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgelegt worden sei. Erstinstanzlich sei aber vorgetragen worden, dass das Mietvertragsformular von den Beklagten vorgelegt worden sei. Randnummer 18 Die Kläger beantragen: Randnummer 19 1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg, Az. 26 C 423/13 vom 28.02.2014 abzuändern Randnummer 20 2. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkonen und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben, Randnummer 21 3. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Kläger für die Rechtsanwaltsgebührenforderung der Rechtsanwälte B., v. R. & Kollegen für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 22 Die Beklagten beantragen, Randnummer 23 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 24 Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlich vorgetragenen Rechtsansichten. Aus dem Schweigen des Mietvertrages zur Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB sei nicht der Schluss zu ziehen, dass diese Kündigungsmöglichkeit nicht ausgeschlossen sei. Denn die Rechtsvorgängerin der Kläger habe an eine Konstellation, die für sie Überlegungen dahingehend eröffnet hätte, eine Zweifamilienhauskündigung auszusprechen, aus zwei Gründen mit Sicherheit nicht gedacht. Zum einen habe sie die Beklagten als Mieter mit bestimmten Zielen bezüglich der Ausgestaltung des Mietverhältnisses bewusst ausgesucht und auf die freundschaftliche Verbundenheit, die eine Zweifamilienhauskündigung als absolut fern liegend erscheinen lasse, vertraut. Zum anderen habe sie die Möglichkeit einer Zweifamilienhauskündigung schon deshalb nicht ins Auge gefasst, weil die Voraussetzungen für eine Zweifamilienhauskündigung bei Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten, wie auch nach wie vor, nicht vorgelegen hätten. Es sei nicht ersichtlich, warum hier ein Sachverhalt gegeben sein solle, der entgegen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2013 die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB ausdrücklich aufrecht erhalten sollte. Dass der Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht umfassend vereinbart sei, stehe dem nicht entgegen. Es sei selbst verständlich, dass Kündigungsausschlüsse nie verhaltensbedingte berechtigte Interessen ausschlössen. Es werde außerdem bestritten, dass es aufgrund des Verhaltens der Beklagten zu Belastungen des Mietverhältnisses komme. § 2 des Vertrages sei auch nicht als von den Beklagten gestellte AGB zu bewerten. Die Einstufung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung würde voraussetzen, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger als Vermieterin keinen Einfluss auf die tatsächliche Gestaltung des Vertragstextes gehabt hätte und die Klauseln in dieser Form von den Beklagten als Mietern vorgegeben wäre. Dies sei abwegig, da die Rechtsvorgängerin der Klägerin den Vertrag selbst ausgefüllt habe und eine Konstellation der Vertragsanbahnung, bei der die Beklagten eine solche Klausel hätten vorgeben können, schlechterdings nicht vorstellbar sei. Randnummer 25 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren. II. Randnummer 26 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 27 Das angefochtene Urteil beruht weder auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO). Randnummer 28 Mit Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 30.11.2012 beendet ist, weil die Kündigungsrechte nach § 573a BGB und nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang hat, wirksam ausgeschlossen sind. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg. Randnummer 29 Im Mietvertrag sind die Kündigungsrechte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB (Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung) ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Regelung ist auch im vorliegenden Fall dahin auszulegen, dass zugleich das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist. Dies entspricht dem Regelfall. Zu begründen ist dies damit, dass anderenfalls der durch den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden könnte (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 573a BGB Rn. 6). Das Amtsgericht hat überzeugend herausgearbeitet, dass nach den Regelungen in § 2 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung durch die Vermieter nur im Falle des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich ist. Es hat hieraus überzeugend und mit Recht hergeleitet, dass ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nur für den Fall vorbehalten bleiben sollte, dass ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses aus der Sphäre des Mieters resultiere. Denn diesen Fall regelt gerade § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nur diese Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt in § 2 des Mietvertrages vorbehalten. § 573a BGB erfordert als Voraussetzung für eine Kündigung kein derartiges aus der Sphäre des Mieters herrührendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund dessen liegt hier auch der Regelfall vor, dass ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zugleich das Kündigungsrecht aus § 573a BGB ausschließt. Entsprechend hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13 (NZM 2013, 824) entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB durch eine in einem Mietvertrag vereinbarte Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist, wonach der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die diesem Urteil zu Grunde liegende Überlegung kann auch auf den vorliegenden Fall übertragen werden, denn auch im vorliegenden Fall ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters vorliegen, nämlich die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Weitere berechtigte Interessen des Vermieters, wie sie in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB aufgeführt sind, rechtfertigen nach der Regelung in § 2 des Mietvertrages im vorliegenden Fall eine ordentliche Kündigung jedoch nicht. Demgemäß ist der Ausschluss der Kündigung im vorliegenden Fall sogar noch weitergehend als in dem Sachverhalt, der dem genannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrunde lag, weil dort auch andere wichtige berechtigte Interessen des Vermieters über die schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters hinaus eine Kündigung rechtfertigten. Daher ist die Regelung in § 2 des Mietvertrages vorliegend erst recht dahin auszulegen, dass eine voraussetzungslose Kündigung nach § 573a BGB ebenfalls ausgeschlossen ist. Randnummer 30 Das Argument, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Fachkenntnisse verfügt habe und deswegen den Ausschluss des Kündigungsrechts aus § 573a BGB ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen hätte, wenn dieser beabsichtigt gewesen wäre, greift nicht durch, weil es nicht zwingend ist. Vielmehr kann aus einer juristischen Fachkenntnis der Vermieterin auch geschlossen werden, dass sie, wie es für den Regelfall in Lehre und Rechtsprechung angenommen wird, den weit gehenden Ausschluss der ordentlichen Kündigung in § 2 des Mietvertrages so verstanden hat, dass damit selbstverständlich auch das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist, so dass eine ausdrückliche Erwähnung dieses Kündigungsrechts im Mietvertrag unnötig erschiene. Auch könnte es sein, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Regelung des § 573a BGB bei Abschluss des Mietvertrages lediglich übersehen hat und der ausdrückliche Ausschluss des Kündigungsrechts nach dieser Vorschrift deswegen nicht in den Vertrag aufgenommen worden ist. Aus dem Vorhandensein juristischer Fachkenntnisse auf Seiten der Rechtsvorgängerin der Kläger können daher keine hinreichend sicheren Schlüsse für die Auslegung des Mietvertrages gezogen werden. Dass die damaligen Vertragsparteien sich bei Abschluss des Mietvertrages hierüber Gedanken gemacht hätten oder dies bei den Vertragshandlungen thematisiert worden wäre, wird dagegen nicht vorgetragen. Eine Ausnahme vom Regelfall ist daher hier nicht ersichtlich. Randnummer 31 Die Klausel in § 2 des Mietvertrages ist auch nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Denn es handelt sich hierbei nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die einer Inhaltskontrolle zu unterziehen wäre und bei unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders der Klausel unwirksam wäre. Dies hat das Amtsgericht ebenfalls mit ausführlicher und zutreffender Begründung herausgearbeitet. Die Kammer nimmt auf diese Ausführungen im angegriffenen Urteil Bezug und schließt sich ihnen an. Die hiergegen gerichteten Berufungsangriffe überzeugen nicht. Die formularvertragliche Klausel in § 2 des Mietvertrages wurde handschriftlich abgeändert. Im Grundsatz gilt, dass handschriftliche Abänderungen von Formularverträgen oder handschriftliche Zusätze in solchen Verträgen ein Indiz gegen den Charakter derartiger Formularverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Im Mietrecht gilt dies nur, wenn die Abänderungen oder Zusätze im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalles insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters verfasst sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 43). Dieser Fall ist hier gegeben, weil der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages (während das Formular eine zeitliche Begrenzung dieses Kündigungsausschlusses vorsieht) eine Abänderung des vorgedruckten Textes zu Gunsten der Mieter darstellt. Erst aus dieser handschriftlichen Änderung würde sich in dem Fall, dass es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln würde, die Unangemessenheit der Regelung ergeben. In diesen Fällen ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel gegeben ist. Eine Formularklausel ist dann anzunehmen, wenn der Verwender den Formularvertrag regelmäßig in der gleichen Weise abändert (BGH NJW 1992, 503 Rn. 15, zitiert nach Juris; BGH NJW 1996, 1208, Rn. 17, zitiert nach Juris; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 40). Dafür, dass die Beklagten, unterstellt sie seien die Verwender dieser handschriftlichen Abänderungen, eine derartige dauernde Gestaltungspraxis bei der Anmietung von Wohnungen hätten, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. Darlegungs- und beweisbelastet hierfür sind die Kläger, weil sie sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB berufen (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 41; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 305 Rn. 23). Schon aus diesem Grunde ist daher § 2 des Mietvertrages in der Fassung der handschriftlichen Abänderungen nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Es kommt daher nicht darauf an, ob im vorliegenden Einzelfall die Beklagten oder die Rechtsvorgängerin der Klägerin das Mietvertragsformular vorgelegt oder diese handschriftlichen Änderungen im Formularvertrag veranlasst haben. Denn es fehlt bereits an dem Tatbestandsmerkmal der für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen (vergleiche § 305 Abs. 1 S. 1 BGB), welches gerade auf die handschriftlichen Änderungen zutreffen müsste. Randnummer 32 Die Regelungen in § 2 und in § 17 des Mietvertrages sind auch nicht deswegen unwirksam, weil sie widersprüchlich wären. Denn aus dem Mietvertrag ergibt sich nach systematischer Auslegung, dass die Regelung in § 2 des Mietvertrages, in dem der Ausschluss der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung vereinbart ist, der Regelung in § 17 Nr. 2 des Mietvertrages, in dem eine gegenüber § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eingeschränkte Eigenbedarfskündigung ermöglicht wird, vorgeht. Dies ergibt sich zum einen aus dem Vorrang der Individualabrede vor einer Formularklausel, wie sie § 17 des Mietvertrages darstellt, und zum anderen daraus, dass in § 2 S. 3 des Mietvertrages formuliert wird, dass die Kündigungsvoraussetzungen sich „im übrigen“ nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 17-23 dieses Mietvertrages) richteten. Dies bedeutet, dass § 17 des Mietvertrages nur zur Anwendung kommt, soweit in § 2 des Mietvertrages nichts Abweichendes vereinbart ist. Da die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung in § 2 des Mietvertrages ausgeschlossen ist, führt dies dazu, dass auch das Kündigungsrecht aufgrund Eigenbedarfs nach § 17 Nr. 2 des Mietvertrages nicht zur Anwendung kommt, weil dieser Gegenstand in § 2 des Mietvertrages bereits geregelt ist. Randnummer 33 Nach allem hat das Amtsgericht somit die Klage mit Recht abgewiesen und ist die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 34 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 35 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung zu einem individuell abgeänderten Formularvertrag, die daher nicht verallgemeinerungsfähig ist. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind bereits höchstrichterlich entschieden. Das Urteil folgt diesen Entscheidungen. Randnummer 36 Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 2 GKG. Die monatliche Miete beträgt nach dem unstreitigen Vortrag der Kläger derzeit 884,64 €, so dass das Entgelt für ein Jahr sich auf 10.615,68 € beläuft. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001213659 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

OLG Frankfurt 31 C 66/15

§ 573§ 535§ 537

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OLG Frankfurt 2 S 26/13

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OLG Frankfurt 2 S 87/21

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OLG Frankfurt 2 U 214/07

§ 573§ 578§ 540

OLG Frankfurt 308 C 44/10

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§ 573§ 535§ 536

OLG Frankfurt 32 C 228/21

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§ 535§ 573a

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OLG Frankfurt 2 S 107/22

§ 573a§ 546§ 535

LG Frankfurt 33 C 2496/18

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§ 573§ 535§ 580a

OLG Karlsruhe 35 C 303/21

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OLG Karlsruhe 3 S 89/20

OLG Karlsruhe 33 C 2614/15

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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel - seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

§ 569§ 573

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AG Mannheim 4 C 4743/18

OLG Karlsruhe 34 C 3461/13

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OLG Karlsruhe 35 C 2527/20

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§ 543§ 546§ 573

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Eine Kündigung kann nicht auf den unaufgeräumten, an der Grenze zur Verwahrlosung liegenden Zustand der Wohnung gestützt werden. Darin liegt keine Pflichtverletzung des Mieters. 2. Wenn der Vermieter dem Umstand, dass die Besichtigung unvollständig blieb, so großes Gewicht beimessen wollte, dass er den Bestand des Mietverhältnisses davon abhängig machen wollte, so hätte er dies dem Mieter dadurch verdeutlichen müssen, dass er auf vollständige Besichtigung hätte drängen und dafür gegebenenfalls eine Abhilfefrist hätte setzen müssen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Orientierungssatz 1. Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kann nicht auf einen unaufgeräumten, an der Grenze zur Verwahrlosung liegenden Zustand der Wohnung gestützt werden. Darin liegt keine Pflichtverletzung des Mieters, weil auch eine solche Gestaltung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt, dessen Grenzen grundsätzlich erst überschritten werden, wenn Gefahren für die Gebäudesubstanz drohen oder Belästigungen für andere Bewohner des Gebäudes entstehen.(Rn.14) 2. Öffnet der Mieter dem Vermieter auf dessen Zutrittsverlangen lediglich einen Teil des angemieteten Wohnraums, kommt dieser Pflichtverletzung nicht das ausreichende Gewicht zu, die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses zu tragen.(Rn.19) 3. Lagert der Mieter Müll und andere Gegenstände im Hausflur, ist dieses dem Grunde nach nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfasst. Ob diese Pflichtverletzung jedoch so erheblich ist, dass sie eine Kündigung des Wohnraumverhältnisses tragen kann, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.(Rn.21)(Rn.22) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Lagerräume Nr. 2 und Nr. 3 im 1. Untergeschoss des Hauses ... in ... Stuttgart zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 85% und die Beklagte 15% zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Streitwert: 7.617 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung nebst zweier nachträglich angemieteter Lagerräume in Anspruch. Randnummer 2 Mit Vertrag vom 01.08.1999 mietete die Beklagte die streitgegenständliche Drei-Zimmer-Wohnung in der ... Straße 30 in Stuttgart vom Voreigentümer an (Anl. K1, Bl. 13 d. A.). Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt im Jahr 2005, vereinbarte die Beklagte mündlich mit dem Voreigentümer, dass ihr die im Gebäude befindlichen Lagerräume Nr. 2 und Nr. 3 gegen Zahlung von jeweils 50 € im Monat zur Nutzung überlassen werden. Nachdem die Klägerin das Objekt erworben hatte, wurde sie am 29.12.2017 als neue Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen (Anl., Bl. 112 d.A.). Randnummer 3 Mit Schreiben vom 17.02.2020 (Anl. K 9., Bl. 33 d.A.) erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses über die Lagerräume. Mit Schreiben vom 08.05.2020 (Anl. K 17, Bl. 48 d.A.) sprach die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses über die Lagerräume und die Wohnung aus. Zur Begründung gab die Klägerin an, dass ihr eine vollständige Besichtigung der Wohnung nicht ermöglicht worden sei. Obschon sie eine Besichtigung angemahnt habe (vgl. Schreiben vom 22.07.2019, Anl. Bl. 98) und ihr als Eigentümerin auch das Recht zustehe, die Wohnung ohne besondere Gründe zu besichtigen, sei ihr lediglich ein Raum und der zugehörige Balkon gezeigt worden, weil die übrigen Räume zugestellt gewesen seien. Eine Kontrolle der Rauchwarnmelder sei deshalb nicht möglich gewesen. Zudem gefährde die Beklagte - trotz einer Abmahnung vom 06.06.2019 (Anl. K 3, Bl. 26 d.A.) - das Gebäude durch das Lagern großer Mengen Papier in der Wohnung, welches sowohl eine statische Gefahr wie auch, in Folge einer Lagerung von Papier in der Nähe der Leitungen und der Therme, eine erhebliche Brandgefahr für das Gebäude begründe. Weiter sei der Balkon beschädigt, weil dort ein junger Baum direkt aus den Fliesen gewachsen sei, was die Beklagte weder gemeldet noch unterbunden habe. Zudem lagere die Beklagte, obwohl sie mehrfach schriftlich (vgl. Schreiben vom 11.06.2018, Anl. K 25, Bl. 97 d.A., Schreiben vom 17.02.2020, Anl. K 8, Bl. 32 d.A.) und am 29.04.2020 mündlich dazu ermahnt worden sei, dies zu unterlassen, weiterhin Gegenstände auf dem Treppenabsatz zwischen Wohnung und Dachgeschoss. Eine am 29.04.2020 gesetzte Frist von sieben Tagen für deren Entfernung und die Entfernung weiterer Müllsäcke, die sich vor dem Lagerraum Nr. 2 befunden hätten, habe die Beklagte fruchtlos verstreichen lassen. Zudem habe die Beklagte trotz entsprechender Abmahnung (Anl. K 7, Bl. 31 d.A.) am 25.04.2020 wieder den Papiermüll durchsucht und dadurch den Hausfrieden gestört. Randnummer 4 Mit Schriftsatz vom 05.02.2021 (Bl. 257 ff. d.A.) ließ die Klägerin das Mietverhältnis wiederum fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen, weil Beklagte am 30.01.2021 trotz der vorherigen Abmahnung und Kündigung eine von einem anderen Mieter entsorgte Zeitschrift in Zueignungsabsicht aus der Papiertonne genommen und darin geblättert habe. Als sie bemerkt habe, dass sie beobachtet werde, habe sie die Zeitschrift in die Papiertonne zurückgelegt. Randnummer 5 Die Klägerin behauptet im Wesentlichen, dass die Beklagte durch das auch unsachgemäße Lagern großer Mengen Papier in der Wohnung Statik und Brandsicherheit des Gebäudes gefährde. Diese am 18.04.2019 durch einen Handwerksbetrieb festgestellte Gefahr (vgl. Anl. K 2, Bl. 25 d.A.) habe sie trotz Abmahnung vom 06.06.2019 (Anl. K 3, Bl. 26 d.A.) bis zur Kündigung nicht beseitigt. Die Klägerin ist zudem der Auffassung, dass schon das schon das wiederholte Lagern verschiedener Gegenstände im Treppenhaus einen Pflichtenverstoß begründe, der jedenfalls eine ordentliche Kündigung rechtfertige. Sie macht weiter geltend, dass das Mietverhältnis über die Lagerräume frei kündbar sei, weil es sich um einen zusätzlichen, losgelöst von dem Wohnraummietverhältnis zu betrachtenden Vertrag handele, für welchen die Beklagte den Mietzins auch schon mit zeitlichem Versatz angewiesen habe. Zudem sei ursprünglich nur eine vorübergehende Vermietung der Lagerräume beabsichtigt gewesen. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt, Randnummer 7 1. die Beklagte zu verurteilen, die 3-Zimmer-Mietwohnung mit Küche, Bad und WC, nebst Nebenräumen, nämlich Kellerraum und Lattenverschlag im 1. UG sowie Lattenverschlag im Dachgeschoss im Hause ... Str. 30, 2. Obergeschoss rechts, vom Eingang aus gesehen, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben; Randnummer 8 2. die Beklagte weiter zu verurteilen, die Lagerräume Nr. 2 und Nr. 3 im 1. Untergeschoss des Hauses ... Str. 30 in ... Stuttgart zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 9 Die Beklagte hat den Klagantrag Ziffer 2 mit Schriftsatz vom 23.02.2021 (Bl. 271 d.A.) anerkannt und beantragt zuletzt, Randnummer 10 die Klage im Übrigen abzuweisen. Randnummer 11 Die Beklagte bestreitet, dass von dem unstreitig in großer Menge in die Wohnung eingebrachten Papier eine Brandgefahr oder eine Gefahr für die Statik des Gebäudes ausgehe. Zutreffend sei zwar, dass sie Müllsäcke im Treppenhaus zwischengelagert habe, weil diese nicht mehr in den Mülltonnen unterzubringen gewesen seien. Das rechtfertige aber keine Kündigung des Mietverhältnisses zumal die Klägerin gegenüber anderen Mietern die Lagerung von Gegenständen im Treppenhaus dulde. Gleichwohl respektiere die Beklagte den Wunsch der Klägerin und werde die beanstandeten Zwischenlagerungen künftig unterlassen. Dass die Beklagte eine ordnungsgemäß angekündigte Besichtigung verweigere, treffe nicht zu, weshalb es ja am 29.04.2020 einen Besichtigungstermin gegeben habe. Dass dieser abgebrochen worden sei, habe nur daran gelegen, dass es zum Streit gekommen sei, nachdem die Klägerin der Beklagten sofort und zu Unrecht vorgeworfen habe, dass sie Müll in der Wohnung lagere. Die Beklagte bestreitet weiter, dass sie den Müll durchsuchen würde. Richtig sei allerdings, dass sie sich daran zu schaffen mache, indem sie Kartons, die von anderen Mietern ungefaltet in den Papiermüll geworfen würden (vgl. Anl. B7, Bl 153 ff. d.A.) zerkleinere, um Platz zu schaffen und gelegentlich Müll, der nicht in den Papiermüll gehöre, etwa Plastik und Essensreste aus dem Papiermüll entferne und fachgerecht entsorge. Darin liege aber keine Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Auch am 30.01.2021 habe sie lediglich Papiermüll klein gefaltet, um Platz in der Tonne zu schaffen. Dass sie sich eine Zeitschrift - bei welcher freilich von Dereliktion auszugehen sei - angeeignet habe oder habe aneignen wollen, sei zu bestreiten. Randnummer 12 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 09.10.2020 und vom 01.12.2020 Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines sachverständig begleiteten Augenscheins im Ortstermin vom 01.12.2020. Hinsichtlich dessen Ergebnis wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen (Bl. 207 ff. d.A.). Mit Zustimmung der Parteien (Bl. 276 f. d.A.) hat das Gericht gem. § 128 Abs. 2 ZPO im schriftlichen Verfahren entschieden. Entscheidungsgründe I. Randnummer 13 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Nr. 2 a GVG, 29a ZPO), aber - soweit der Klaganspruch nicht anerkannt wurde - unbegründet. Die geltend gemachten Sachverhalte tragen - soweit sie nicht schon durch die Beweisaufnahme widerlegt sind - die ausgesprochenen Kündigungen nicht. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht der Klägerin daher nicht zu. 1. Randnummer 14 Soweit die Klägerin die Kündigung darauf stützt, dass die Beklagte durch das übermäßige Einbringen brennbarer Gegenstände in die Wohnung nicht nur die Statik des Gebäudes gefährde, sondern auch Gefahren für die Brandsicherheit verursache, so kann sie damit bereits aus tatsächlichen Gründen nicht durchdringen. Im Ausgangspunkt kann eine Kündigung nicht auf den unaufgeräumten, an der Grenze zur Verwahrlosung liegenden Zustand der Wohnung gestützt werden. Darin liegt keine Pflichtverletzung des Mieters, weil auch eine solche Gestaltung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch rechnet, dessen Grenzen grundsätzlich erst überschritten werden, wenn Gefahren für die Gebäudesubstanz drohen oder Belästigungen für andere Bewohner des Gebäudes entstehen (vgl. etwa LG Berlin, GE 2011, 691 juris Rn. 26; Meyer-Abich, NZM 2015, 520, 522 mwN; ohne nähere Begründung aA: LG Karlsruhe, Urteil vom 22. Mai 2019 – Az.: 9 S 2/19 juris Rn. 14). Das Vorliegen derartiger Gefahren konnte anlässlich des Augenscheins vom 01.12.2020 nicht festgestellt werden (§ 286 ZPO). Dabei stützt sich das Gericht auf die schlüssigen, gut nachvollziehbaren und unwidersprochen gebliebenen Angaben des Sachverständigen anlässlich des Ortstermins, auf welche Bezug genommen wird (Bl. 208 ff. d.A.). Randnummer 15 Wenn die Klägerin behauptet, dass Gefahren für die Brandsicherheit jedenfalls zum Zeitpunkt der Abmahnung vom 06.06.2019 vorgelegen hätten, so kann dies als wahr unterstellt werden. Denn die Klägerin konnte dafür, dass der - als wahr unterstellte - Zustand bis zum Zugang der Kündigung noch vorlag (vgl. dazu etwa: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 542 Rn. 80; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 73 jew. mwN), was die Beklagte bestritten hat, keinen Beweis anbieten. Gleiches gilt für die Behauptung der Klägerin, die Beklagte - welche unstreitig unmittelbar vor dem Augenschein Gegenstände aus der Wohnung entfernt hat -, habe über die beklagtenseits zugestandenen und vom Sachverständigen überzeugend als statisch unerheblich eingeordneten Kisten hinaus weitere etwa hundert Kisten und Umzugskartons aus der Wohnung entfernt. Ein zur Kündigung berechtigender Pflichtenverstoß der Beklagten ist daher nicht feststellbar. 2. Randnummer 16 Soweit die Klägerin die Kündigungen auf den Umstand zu stützen sucht, dass ihr am 29.04.2020 nur eine unvollständige - auf Flur und Wohnzimmer nebst Balkon beschränkte - Besichtigung der Wohnung ermöglicht wurde, so vermag sie damit ebenfalls nicht durchzudringen. Randnummer 17 a) Zwar kann eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses nach § 543 BGB bzw. § 573 BGB auch ohne Vorliegen eines entsprechenden Duldungstitels im Einzelfall in Betracht kommen, wenn der Mieter nach einem berechtigten Zutrittsverlangen des Vermieters grundlos den Zutritt zur Wohnung verweigert (BGH, NJW 2015, 2417 Rn. 21 ff.). Fehl geht insoweit allerdings die im Kündigungsschreiben der Klägerin zum Ausdruck kommende Vorstellung, dass ihr als Eigentümerin ein anlassloses Besichtigungsrecht zustünde. Vielmehr bedarf der Vermieter eines sachlichen Grundes, wenn er die Wohnung besichtigen will und hat sich auch räumlich an die Grenzen des Besichtigungszwecks zu halten, ohne dass diese Erfordernisse durch mietvertragliche AGB abbedungen werden könnten (vgl. BGH, NJW 2014, 2566 Rn. 15 ff.; eingehend: Willems, NZM 2015, 353, 358 ff.). Bei der Ausübung des Besichtigungsrechts ist der Vermieter gehalten, die Interessen des Mieters - so weit wie möglich - zu schonen (zutreffend, Willems, aaO, S. 359; vgl. auch BVerfG, NJW-RR 2004, 440 juris Rn. 13). Randnummer 18 b) Ausgehend hiervon stand der Klägerin, nachdem sie diesen Wunsch - mehrfach (u.a. Schreiben vom 22.07.2019, Anl., Bl. 98 d.A.; Schreiben vom 31.10.2019, Anl., Bl. 105 d.A., Schreiben vom 25.03.2020, Anl. K 12, Bl. 35 d.A.) - und mit ausreichendem Vorlauf angemeldet hatte, ein Recht zu, die Wohnung insgesamt zu besichtigen, um den bestehenden Gefahrenverdacht zu überprüfen. Denn dieser ließ sich hinsichtlich der Statik - anders als der Verdacht der Brandgefahr, der sich nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen von vornherein auf das Badezimmer und die dort befindliche Therme beschränkte - nur durch eine vollständige Besichtigung der Wohnung beurteilen. Vor dem Hintergrund des somit ohnehin umfassend bestehenden Besichtigungsanspruchs erweist sich als unerheblich, dass sich den genannten Aufforderungsschreiben (s.o.) entgegen der Auffassung der Klägerin nicht entnehmen lässt, dass die Besichtigung auch der Rauchmelderkontrolle dienen sollte. Randnummer 19 Auf Grundlage des Vorbringens der Klägerin würde sich folglich eine Pflichtverletzung der Beklagten ergeben, weil sie danach den Zutritt zu den übrigen Räumen mit dem Hinweis darauf, dass diese zugestellt seien, verwehrt haben soll. Dieser Pflichtverletzung käme aber nach Auffassung des erkennenden Gerichts weder gem. § 543 Abs. 1 BGB noch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (zu dem insoweit bestehenden Stufenverhältnis, vgl. etwa: BGH, NJW 2006, 1585 Rn. 19) ein ausreichendes Gewicht zu. Denn mit der Teilöffnung der Wohnung hat die Beklagte gezeigt, dass sie den Besichtigungswunsch der Kläger dem Grunde nach zu erfüllen bereit ist. Wenn die Klägerin dem Umstand, dass die Besichtigung unvollständig blieb, so großes Gewicht beimessen wollte, dass sie den Bestand des Mietverhältnisses davon abhängig machen wollte, so hätte sie dies der Beklagten dadurch verdeutlichen müssen, dass sie auf vollständige Besichtigung hätte drängen und dafür gegebenenfalls eine Abhilfefrist hätte setzen müssen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB; zur Bedeutung einer Abhilfefrist im Rahmen des § 573 BGB vgl. BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11; NJW 2008, 508 Rn. 28). Da dies nicht geschehen ist, musste die Beklagte nicht damit rechnen, dass die Klägerin der Unvollständigkeit der Besichtigung ein derartiges Gewicht beilegen würde und im Nachhinein eine Kündigung auf diesen Sachverhalt stützen würde. Ob eine vollständige Besichtigung tatsächlich nicht an der Zugangsmöglichkeit scheiterte, sondern - wie von der Beklagten behauptet - nur deshalb unterblieb, weil die Parteien über den Zustand der Wohnung in Streit gerieten, kann folglich dahinstehen. 3. Randnummer 20 Soweit die Klägerin die Kündigungen darauf zu stützen sucht, dass die Beklagte anorganischen Müll und andere Gegenstände im Treppenhaus gelagert habe, so muss ihrem Räumungsbegehren auch unter diesem Gesichtspunkt der Erfolg versagt bleiben. Randnummer 21 a) Zutreffend weist die Klägerin allerdings darauf hin, dass die Frage der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs von Gemeinflächen durch den Mieter eine im Einzelfall zu beurteilende ist (eingehend: Flatow, NZM 2007, 432), bei welcher maßgebend ist, ob es sich um eine „übliche Benutzung“ handelt (BGH, NJW 2007, 146 Rn. 9 mwN). Zutreffend ist weiter, dass das Lagern von Müll im Treppenhaus nach allgemeiner Ansicht nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfasst ist (vgl. BGH, aaO; LG Berlin, GE 2007, 57 juris Rn. 8 f. sowie etwa: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 359 mwN; Fleindl in Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III Rn. 2478 jew. mwN), so dass die Beklagte durch das unstreitig mehrere Tage andauernde Lagern von Müll im Treppenhaus die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten hat. Randnummer 22 b) Entgegen der Auffassung der Klägerin rechtfertigt der zu Grunde zu legende Sachverhalt den Ausspruch einer Kündigung aber wiederum weder gem. § 543 Abs. 1 BGB noch gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da das Fehlverhalten der Beklagten und die damit einhergehende schuldhafte Pflichtverletzung, wenngleich es sich um einen Grenzfall handelt, - noch - als unerheblich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu beurteilen ist. Randnummer 23 aa) Zwar weist die Klägerin zutreffend darauf hin, dass andere Gerichte in ähnlichen Fällen die ordentliche Kündigung für gerechtfertigt gehalten haben (so LG Köln, NJW-RR 2017, 652; vgl. auch LG Osnabrück, Beschluss vom 22. September 2017 – Az.: 1 S 226/17, juris Rn. 33 f.). Die Frage, ob eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt oder nicht, ist aber durch eine umfassende Überprüfung aller Umstände des konkreten Einzelfalls durch den Tatrichter zu beantworten (BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11 f.). Im Rahmen der Abwägung sind das Eigentumsrecht des Vermieters und das ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Besitzrecht des Mieters in einen angemessenen Ausgleich zu bringen (BVerfG, NJW-RR 2004, 440 juris Rn. 12 mwN). Dabei ist zu sehen, dass jede Kündigung erheblich in das grundsätzlich schützenswerte Bestandsinteresse des Mieters eingreift, weshalb das Gesetz - in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise - das freie Kündigungsrecht des Vermieters beschränkt und dem Bestandsinteresse des Mieters den Vorrang einräumt, so lange sich der Vermieter nicht auf das Vorliegen beachtlicher Gründe berufen kann, welche sein berechtigtes Interesse an der Kündigung zu begründen vermögen (vgl. etwa: BVerfGE 68, 361 juris Rn. 19; BVerfGE 81, 29 juris Rn. 9; vgl. auch Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 4 ff. jew. mwN). Soweit der Gesetzgeber dieses berechtigte Interesse in § 573 Abs. 2 BGB typisierend geregelt hat, darf diese Wertung durch den Tatrichter nicht unterlaufen werden (vgl. BVerfGE 81, 29 juris Rn. 10; BGHZ 214, 269 Rn. 14). Randnummer 24 bb) Im Streitfall war danach einerseits zu sehen, dass die Beklagte unstreitig wiederholt Gegenstände im Treppenhaus und auf anderen Gemeinflächen gelagert hat. Sie wurde deshalb bereits mit Schreiben vom 11.06.2018 (Bl. 97 d.A.) durch die Klägerin darauf hingewiesen, dass dies (Lichtbilder Bl. 198 d.A.) zu unterlassen sei. Mit Schreiben vom 17.02.2020 (Anl. K 8, Bl. 32 d.A.) beanstandete die Klägerin, dass die Beklagte erneut Gegenstände im Treppenhaus gelagert hatte (Lichtbild Bl. 200 d.A.) und forderte - unter Androhung kostenpflichtiger Ersatzvornahme - zu deren Entfernung auf. Nachdem anlässlich des Besichtigungstermins vom 29.04.2020 wiederum Gegenstände auf dem Treppenabsatz vorzufinden waren (Lichtbild Bl. 197 d.A.), wurde die Beklagte mündlich aufgefordert, diese binnen einer Frist von sieben Tagen zu entfernen. Dem kam die Beklagte erst nach Erhalt der Kündigung nach. Ebenfalls zu sehen war, dass sich auch andere Mieter an den wiederkehrenden Zuständen störten und beide Parteien darauf ansprachen und die Klägerin, worauf sie zutreffend hinweist, verpflichtet ist, neben den Brandschutzanforderungen auch die berechtigten Belange der anderen Mieter zu wahren. Randnummer 25 Auf der anderen Seite war zu sehen, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis bereits seit über 20 Jahren besteht und die Beklagte zuvor bereits die über der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Wohnung angemietet hatte und daher seit 40 Jahren in dem Haus lebt. Dass die Beklagte bereits vor 2018 Anlass zu Beanstandungen der streitgegenständlichen Art gegeben hätte, ist nicht vorgetragen. Dafür ist auch nichts ersichtlich. Hinzu kommt, dass die Beklagte - und hier sieht das Gericht einen entscheidenden Unterschied zu den vom LG Köln (Inanspruchnahme des Treppenhauses über sieben Jahre trotz achtfacher Aufforderung dies zu unterlassen - aaO, juris Rn. 5) und vom LG Oldenburg (vollständiges Blockieren einer Treppe über einen Zeitraum von drei Jahren, aaO, juris Rn. 31) entschiedenen Fälle - von vornherein nicht für sich in Anspruch zu nehmen suchte, dass sie zu einer dauernden Inanspruchnahme der Gemeinflächen berechtigt sei. Vielmehr lag jeweils nur eine Zwischenlagerung bis zum Abtransport der Gegenstände vor. Darin liegt zwar, jedenfalls dann, wenn die Zwischenlagerung - wie hier - ein übliches Maß sowohl in zeitlicher Hinsicht wie auch hinsichtlich des Umfangs der gelagerten Gegenstände deutlich überschreitet, eine Pflichtverletzung der Beklagten, aber eine von erheblich geringerem Gewicht. Ebenfalls zu sehen war, dass die Beklagte - entgegen der Auffassung der Klägerin - vor dem 29.04.2020 nicht bereits zwei Mal in kündigungsrelevanter Weise abgemahnt war. So war das Schreiben 11.06.2018 (Bl. 97 d.A.) von der Beklagten schon nicht als Abmahnung zu verstehen, da das Schreiben seinem Inhalt nach nicht - wie geboten (BGH, NJW 2008, 1303 Rn. 7; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 77 jew. mwN; vgl. auch BGH, NJW 2012, 53 Rn. 18) - geeignet war, der Beklagten vor Augen zu führen, dass sie bei Missachtung der Bitte, die Umzugskartons zu entfernen, mit vertragsrechtlichen Konsequenzen rechnen musste. Auch das Schreiben vom 17.02.2020 (Anl. K 8, Bl. 32 d.A.) stellt jedenfalls keine Abmahnung dar, auf welche die Klägerin eine Kündigung hätte stützen können, da sie dort keine Kündigung, sondern eine kostenpflichtige Ersatzvornahme ankündigte (§ 242 BGB, vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035, 1036; Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., § 543 Rn. 27). Die Schreiben waren daher nicht in gleicher Weise wie eine wirksame Abmahnung geeignet, der folgenden Pflichtverletzung der Beklagten ein größeres und damit möglicherweise ausreichendes Gewicht zu verleihen (vgl. dazu BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11). Randnummer 26 In Gesamtwürdigung aller Umstände bewertet das Gericht die Pflichtverletzung daher noch als unerheblich im Sinne der Vorschrift. Dabei war die - für sich genommen nicht ausreichende - unterstellte Pflichtverletzung hinsichtlich der unvollständigen Zutrittsgewährung nicht einzustellen, da es sich insoweit um einen eigenständigen Sachverhalt handelt, der mit der vertragswidrigen Nutzung der Gemeinflächen nicht in einem für die Zusammenrechnung von Pflichtverletzungen erforderlichen „engen Zusammenhang“ (vgl. dazu: BGH, NJW-RR 2016, 849 Rn. 19 ff.) steht. Randnummer 27 cc) Entgegen der Auffassung der Klägerin wird sie durch die Rechtsauffassung des Gerichts mit Blick auf die Pflichtverletzungen der Beklagten nicht rechtlos gestellt, da es ihr unbenommen ist, die Beklagte wegen Pflichtverletzungen, welche die Schwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht erreichen, auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen (vgl. etwa BeckOK-MietR/Bruns, § 541 Rn. 3 mwN [Stand: 01.02.2021]). Anders als die Klägerin meint, ergibt sich insbesondere aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.4.2015 (NJW 2015, 2417) nicht, dass der Vermieter bei Vorliegen einer nach den Umständen des Einzelfalls unerheblichen Pflichtverletzung nicht auf die Unterlassungsklage verwiesen werden könnte. Die Entscheidung besagt insofern nur, dass der Tatrichter sich nicht den Blick auf die erforderliche Einzelfallprüfung dadurch verstellen darf, dass er die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung von einem Verstoß gegen eine titulierte Duldungspflicht abhängig macht (aaO, Rn. 18 ff.). Randnummer 28 c) Der Räumungsanspruch stünde der Klägerin indessen - derzeit - selbst dann nicht zu, wenn man der Auffassung der Klägerin folgen und die Pflichtverletzung der Beklagten nicht mehr als unerheblich ansehen wollte. Denn die Parteien haben für eine ordentliche Kündigung nach zehnjährigem Bestand des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Schluss des Kalendermonats vereinbart (§ 2 Nr. 1 a) des Mietvertrags, Anl. K 1, Bl. 14 d.A.), so dass ein etwaiger Räumungsanspruch noch nicht fällig wäre. 4. Randnummer 29 Soweit die Klägerin ihr Räumungsbegehren darauf stützt, dass auf den Fliesen des Wohnzimmerbalkons ein kleiner Baum gewachsen sei, dessen Wachstum die Fliesen beschädigt habe, was die Beklagte unterlassen habe anzuzeigen sowie darauf, dass die Beklagte wiederholt den Papiermüll durchwühlt und versucht habe, sich daraus eine Zeitschrift anzueignen, so berechtigen diese Sachverhalte sie nicht zum Ausspruch einer Kündigung. Randnummer 30 a) Mit Blick auf den - noch vor dem Besichtigungstermin vom 29.04.2020 entfernten - Baum auf dem Balkon und das Unterlassen einer entsprechenden Schadensanzeige kommt ohne eine - unstreitig nicht erfolgte - vorherige Abmahnung weder eine außerordentliche (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) noch eine ordentliche Kündigung in Betracht (vgl. wiederum BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11). Eine solche kann zunächst nicht auf den „Baum“ selbst gestützt werden, da selbiger noch vor Zugang der Kündigung entfernt wurde (vgl. dazu etwa: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 542 Rn. 80; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 73 jew. mwN). Mit Blick auf die unterbliebene Schadensanzeige ist weder vorgetragen noch war anlässlich des Ortstermins ersichtlich, dass es wegen des Baumes zu einer nennenswerten Verschlechterung des stark verwitterten Balkonbodenbelags gekommen wäre, oder dass sich im Falle einer rechtzeitigen Anzeige ein in erheblichem Maße besserer Zustand ergeben hätte. Randnummer 31 b) Schließlich trägt auch der Umstand, dass die Beklagte sich wiederholt an den Altpapiertonnen zu schaffen machte und - nach dem bestrittenen Klägervorbringen - eine Zeitschrift daraus entnahm, die darauf gestützten Kündigungserklärungen nicht, da darin kein pflichtwidriges Verhalten liegt. Soweit die Beklagte nach ihrem im Kern unwidersprochenen Vortrag nicht in den Papiermüll gehörende Gegenstände (vgl. Lichtbilder Bl. 153, 162 ff. d.A.) aus diesem entfernt oder nicht klein gefaltete Kartonage zerkleinert hat, um Platz in der Tonne zu schaffen, liegt dies auf der Hand und wurde auch von der Klägerin nicht in Zweifel gezogen. Aber auch das Entnehmen und Lesen einer von einem anderen Mieter weggeworfenen Zeitschrift stellt nach Auffassung des Gerichts kein pflichtwidriges Verhalten dar, da insoweit von Dereliktion (§ 959 BGB) auszugehen ist. Dem Schicksal einer entsorgten Zeitschrift steht der Entsorgende regelmäßig gleichgültig gegenüber, so dass sich mit dem Wegwerfen sein Entschlagungswille manifestiert (ebenso: Staudinger/Heinze, BGB, Neubearb. 2020, § 959 Rn. 3; MünchKomm-BGB/Oechsler, 8. Aufl., § 959 Rn. 4 jew. mwN). Dass die Hausbewohner im Streitfall tatsächlich einen davon abweichenden Willen hätten - welcher beachtlich wäre, nachdem es sich um einen nicht empfangsbedürftige Willenserklärung handelt (Heinze, aaO, Rn. 1; Oechsler, aaO, Rn. 3) - hat die Klägerin nicht aufgezeigt. Vielmehr ergibt sich aus der Reaktion der Nachbarin H. (“Ich kann Ihnen auch die Zeitschriften geben, die müssen sie nicht aus dem Müll nehmen“) das Gegenteil. Demgegenüber würde sich eine Pflichtwidrigkeit der Beklagten dann ergeben, wenn sie private Post aus der Tonne entnehmen und sich diese aneignen würde, da insoweit ein Vernichtungswille des Entsorgenden anzunehmen ist, der eine Dereliktion ausschließt (Heinze, aaO, Rn. 3; Oechsler, aaO, Rn. 3 jew. mwN). Dass die Beklagte sich private Post tatsächlich angeeignet hätte, behauptet die Klägerin indessen schon nicht. Die bloße Befürchtung von Hausbewohnern, dass dies geschehen könnte, macht das Verhalten der Beklagten nicht pflichtwidrig. II. Randnummer 32 Die Kostenentscheidung und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 92 Abs. 1; 708 Nr. 1, 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460381 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

OLG Karlsruhe 13 S 67/25

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LG Freiburg 3 S 89/20

§ 546§ 573§ 574§ 574b

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel - seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

LG Freiburg 5 S 33/13

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Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW 1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel - seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

OLG Karlsruhe 5 S 12/14

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 20.10.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 5 S 12/14 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2014:1020.5S12.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 573a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummietvertragsrecht: Kündigungsmöglichkeit bei mietvertraglich vereinbartem Ausschluß von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung Orientierungssatz Eine mietvertragliche Individualabrede, wonach Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung ausgeschlossen sind, schließt regelmäßig auch ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach § 573a BGB aus. Liegt eine solche Abrede vor, beschränkt sich die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters auf Fälle von Verletzung vertraglicher Pflichten seitens des Mieters (Anschluss BGH, 16. Oktober 2013, VIII ZR 57/13, NZM 2013,824).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 28. Februar 2014, 26 C 423/13 Tenor 1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 28.02.2014, Az. 26 C 423/13, wird zurückgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.615,68 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger begehren als Vermieter von den Beklagten als Mieter die Räumung und Herausgabe einer Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens W. Straße … in H.. Randnummer 2 Die Kläger erwarben dieses Anwesen mit einem Kaufvertrag vom 19.07.2011. Die Eigentumsumschreibung ist am 10.05.2012 erfolgt. Randnummer 3 Die Beklagten schlossen mit der Rechtsvorgängerin der Kläger einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten, wofür ein vorgedrucktes Formular verwendet wurde. Dieses enthält in § 2 Satz 2 eine Regelung zum Ausschluss von „Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen“. Außerdem sollte das Mietverhältnis „auch bei Eignerwechsel“ auf unbestimmte Zeit laufen. Im Übrigen sollten sich nach dem Wortlaut von § 2 des Mietvertrages die Kündigungsvoraussetzungen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen in §§ 17-23 des Mietvertrages richten. Die in § 2 enthaltene Klausel wurde durch die Rechtsvorgängerin der Kläger handschriftlich ausgefüllt und abgeändert. Zwischen Satz 1 und Satz 2 wurde die Textstelle "auch bei Eignerwechsel" eingefügt. In Satz 2 wurde der Passus "für … Jahr (e)" durchgestrichen. In § 17 Nr. 2 des Mietvertrages ist dem Vermieter ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass er die Räume als Wohnung für sich oder für Angehörige seines Haushalts oder für seine Familienangehörigen wegen bisheriger unzureichender Unterbringung benötigt oder sonst ein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes nachweist. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf das amtsgerichtliche Urteil vom 28.02.2014 und die bei den Akten befindliche Kopie der Mietvertragsurkunde (Anlage K 1, AS. 19 - 33) Bezug genommen. Randnummer 4 Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 30.11.2012 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Kündigung wurde auf § 573a BGB und hilfsweise auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt. Randnummer 5 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 6 Das Mietvertragsformular sei von den Beklagten der Rechtsvorgängerin der Kläger gestellt worden. Diese hätten versucht, ihr den Vertrag zu diktieren. Sie hätten ein erhebliches Interesse daran gehabt, der Situation einer Eigenbedarfskündigung, die sie gerade hinter sich gehabt hätten, nicht nochmals ausgesetzt zu sein. Das schriftliche Mietvertragsformular sei nicht schon im Jahre 2002, sondern erst lange Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses ausgefüllt und unterzeichnet worden. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei hierbei zurückdatiert worden. Randnummer 7 Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass § 2 des Mietvertrages unwirksam sei, weil die Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung sei, die die Kläger unangemessen benachteilige. Auch schließe § 2 des Mietvertrages die Kündigung nach § 573a BGB nicht aus. Die Rechtsvorgängerin der Kläger, die unstreitig Juristin war, hätte, wenn ein derartiger Ausschluss beabsichtigt gewesen wäre, dies ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen. Die §§ 2 und 17 des Mietvertrages widersprächen einander und seien daher insgesamt unwirksam. Randnummer 8 Die Kläger haben beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkone und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 10 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Kläger von der Rechtsanwaltsgebührenforderung des Klägervertreters Rechtsanwalt H. für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 11 Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Randnummer 12 Sie haben vorgetragen: Randnummer 13 Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe gewollt, dass die Beklagten bei ihr einziehen und sich im Alter um sie kümmern sollten. Hierfür habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten dauerhaft ermöglichen wollen, in der streitgegenständlichen Wohnung leben zu können. Aus diesem Grunde habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten das Mietvertragsformular vorgelegt. Das Anwesen, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befinde, habe insgesamt 4 Wohnungen. Die Beklagten sind daher der Ansicht, das unter anderem deswegen die Kündigung nach § 573a BGB nicht möglich sei. Außerdem sei § 2 des Mietvertrages eine Individualvereinbarung, durch die sowohl die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. § 2 des Mietvertrages habe vor § 17 des Mietvertrages Vorrang, so dass die vertraglichen Vereinbarungen nicht wegen einer angeblichen Widersprüchlichkeit unwirksam seien. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass Kündigungen nach § 573a BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang habe, wirksam ausgeschlossen seien. § 2 S. 2 des Mietvertrages stelle keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Da handschriftliche Änderungen vorgenommen worden seien, sei dies ein Indiz gegen den Formularcharakter. Zwar könnten auch ergänzungs- oder ausfüllungsbedürftige Klauseln grundsätzlich vorformulierte Vertragsbedingungen darstellen, sofern nicht durch Ergänzung die Klausel so verändert werde, dass sich ein anderer Sinn ergebe. Eine solche Wesensänderung liege vor, wenn die formularmäßige Vertragsbestimmung erst durch eingefügte Ergänzungen einen Inhalt gewinne, der eine unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei im Sinne von § 307 BGB darstelle. Dies ergebe sich hier daraus, dass die im Formular vorgesehene Befristung des Kündigungsausschlusses handschriftlich gestrichen worden sei. Erst dadurch habe die Vertragsbestimmung, sollte es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, einen unangemessenen Inhalt erhalten. Eine Formularklausel sei darin aber nicht zu sehen, weil unstreitig die Rechtsvorgängerin der Kläger selbst handschriftlich die Ergänzung und die Durchstreichung der Befristungsmöglichkeit vorgenommen habe. Wenn der Vertragspartner des Verwenders selbst das Formular ändere oder ergänze, fehle es an einer Vorformulierung. Die Ergänzung könne allerdings trotzdem den Schluss auf ihren vorformulierten Charakter zu lassen, und zwar namentlich dann, wenn der Verwender das Antragsformular üblicherweise oder gegenüber einer Mehrzahl von Kunden in gleicher Weise ergänze oder ergänzen lasse. Dies treffe jedoch im vorliegenden Fall nicht zu, weil es an Vortrag dazu fehle, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrmals erwirkt hätten. Randnummer 15 Durch die somit als Individualvereinbarung wirksame Regelung in § 2 S. 2 des Mietvertrages sei sowohl die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen. Denn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung sei im Regelfall dahin auszulegen, dass auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. Dieser Regelfall sei auch vorliegend einschlägig. Denn nach der Regelung im Mietvertrag könne die Vermieterin den Mietvertrag bei Pflichtverletzungen der Mieter ordentlich kündigen. § 573a BGB setze allerdings keine derartigen Pflichtverletzungen der Mieter voraus, so dass auch diese Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen sei. Nach dem Inhalt der vertraglichen Regelungen sei eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterin nur unter Umständen möglich, die sich aus der Sphäre der Mieter ergäben. Dies sei bei § 573a BGB jedoch nicht gegeben. Randnummer 16 Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 17 Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, die ihre in erster Instanz vorgetragenen Rechtsstandpunkte wiederholen und vertiefen. Entgegen der Rechtsansicht des Amtsgerichts sei die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB nicht ausgeschlossen. Die Auffassung des Amtsgerichts möge für den Regelfall zutreffen. Ein Regelfall für den Kündigungsausschluss liege hier aber nicht vor. Zum einen sei die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB nicht ausgeschlossen. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertbarkeit sei auf diese beiden Ausschlüsse begrenzt worden und stehe im Kontext, dass im Übrigen die gesetzlichen Kündigungsvorschriften weiter gelten sollten. Auch könne ein Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB deswegen nicht angenommen werden, weil die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Kenntnisse verfügt habe. Wenn das Amtsgericht meine, dass durch die Regelungen im Mietvertrag Kündigungsgründe ausgeschlossen seien, die in der Sphäre des Vermieters liegen könnten und dass hieraus herzuleiten sei, dass auch die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB ausgeschlossen sei, so greife diese Überlegung zu kurz. Die Regelung des § 573a BGB stelle nicht auf Kündigungstatbestände ab, die einer Sphäre zuzuordnen seien, sondern berücksichtige den besonderen Umstand der besonderen Nähe zwischen Vermieter und Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Daher könne mit dieser Überlegung diese Kündigungsmöglichkeit nicht als ausgeschlossen betrachtet werden. Auch habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass die Regelungen in § 2 des Mietvertrages einerseits und § 17 Abs. 2 des Mietvertrages andererseits widersprüchlich seien. Eine vertraglich eindeutige Regelung, ob eine Eigenbedarfskündigung hier ausgeschlossen sei oder nicht, ergebe sich aus der Vertragsurkunde nicht. Das Amtsgericht habe in seiner Entscheidung einseitig auf den Empfängerhorizont der Beklagten abgestellt, was unzulässig sei. Das Amtsgericht unterstelle auch, dass der Formularmietvertrag von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgelegt worden sei. Erstinstanzlich sei aber vorgetragen worden, dass das Mietvertragsformular von den Beklagten vorgelegt worden sei. Randnummer 18 Die Kläger beantragen: Randnummer 19 1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg, Az. 26 C 423/13 vom 28.02.2014 abzuändern Randnummer 20 2. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkonen und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben, Randnummer 21 3. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Kläger für die Rechtsanwaltsgebührenforderung der Rechtsanwälte B., v. R. & Kollegen für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 22 Die Beklagten beantragen, Randnummer 23 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 24 Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlich vorgetragenen Rechtsansichten. Aus dem Schweigen des Mietvertrages zur Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB sei nicht der Schluss zu ziehen, dass diese Kündigungsmöglichkeit nicht ausgeschlossen sei. Denn die Rechtsvorgängerin der Kläger habe an eine Konstellation, die für sie Überlegungen dahingehend eröffnet hätte, eine Zweifamilienhauskündigung auszusprechen, aus zwei Gründen mit Sicherheit nicht gedacht. Zum einen habe sie die Beklagten als Mieter mit bestimmten Zielen bezüglich der Ausgestaltung des Mietverhältnisses bewusst ausgesucht und auf die freundschaftliche Verbundenheit, die eine Zweifamilienhauskündigung als absolut fern liegend erscheinen lasse, vertraut. Zum anderen habe sie die Möglichkeit einer Zweifamilienhauskündigung schon deshalb nicht ins Auge gefasst, weil die Voraussetzungen für eine Zweifamilienhauskündigung bei Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten, wie auch nach wie vor, nicht vorgelegen hätten. Es sei nicht ersichtlich, warum hier ein Sachverhalt gegeben sein solle, der entgegen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2013 die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB ausdrücklich aufrecht erhalten sollte. Dass der Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht umfassend vereinbart sei, stehe dem nicht entgegen. Es sei selbst verständlich, dass Kündigungsausschlüsse nie verhaltensbedingte berechtigte Interessen ausschlössen. Es werde außerdem bestritten, dass es aufgrund des Verhaltens der Beklagten zu Belastungen des Mietverhältnisses komme. § 2 des Vertrages sei auch nicht als von den Beklagten gestellte AGB zu bewerten. Die Einstufung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung würde voraussetzen, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger als Vermieterin keinen Einfluss auf die tatsächliche Gestaltung des Vertragstextes gehabt hätte und die Klauseln in dieser Form von den Beklagten als Mietern vorgegeben wäre. Dies sei abwegig, da die Rechtsvorgängerin der Klägerin den Vertrag selbst ausgefüllt habe und eine Konstellation der Vertragsanbahnung, bei der die Beklagten eine solche Klausel hätten vorgeben können, schlechterdings nicht vorstellbar sei. Randnummer 25 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren. II. Randnummer 26 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 27 Das angefochtene Urteil beruht weder auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO). Randnummer 28 Mit Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 30.11.2012 beendet ist, weil die Kündigungsrechte nach § 573a BGB und nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang hat, wirksam ausgeschlossen sind. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg. Randnummer 29 Im Mietvertrag sind die Kündigungsrechte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB (Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung) ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Regelung ist auch im vorliegenden Fall dahin auszulegen, dass zugleich das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist. Dies entspricht dem Regelfall. Zu begründen ist dies damit, dass anderenfalls der durch den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden könnte (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 573a BGB Rn. 6). Das Amtsgericht hat überzeugend herausgearbeitet, dass nach den Regelungen in § 2 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung durch die Vermieter nur im Falle des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich ist. Es hat hieraus überzeugend und mit Recht hergeleitet, dass ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nur für den Fall vorbehalten bleiben sollte, dass ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses aus der Sphäre des Mieters resultiere. Denn diesen Fall regelt gerade § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nur diese Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt in § 2 des Mietvertrages vorbehalten. § 573a BGB erfordert als Voraussetzung für eine Kündigung kein derartiges aus der Sphäre des Mieters herrührendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund dessen liegt hier auch der Regelfall vor, dass ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zugleich das Kündigungsrecht aus § 573a BGB ausschließt. Entsprechend hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13 (NZM 2013, 824) entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB durch eine in einem Mietvertrag vereinbarte Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist, wonach der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die diesem Urteil zu Grunde liegende Überlegung kann auch auf den vorliegenden Fall übertragen werden, denn auch im vorliegenden Fall ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters vorliegen, nämlich die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Weitere berechtigte Interessen des Vermieters, wie sie in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB aufgeführt sind, rechtfertigen nach der Regelung in § 2 des Mietvertrages im vorliegenden Fall eine ordentliche Kündigung jedoch nicht. Demgemäß ist der Ausschluss der Kündigung im vorliegenden Fall sogar noch weitergehend als in dem Sachverhalt, der dem genannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrunde lag, weil dort auch andere wichtige berechtigte Interessen des Vermieters über die schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters hinaus eine Kündigung rechtfertigten. Daher ist die Regelung in § 2 des Mietvertrages vorliegend erst recht dahin auszulegen, dass eine voraussetzungslose Kündigung nach § 573a BGB ebenfalls ausgeschlossen ist. Randnummer 30 Das Argument, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Fachkenntnisse verfügt habe und deswegen den Ausschluss des Kündigungsrechts aus § 573a BGB ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen hätte, wenn dieser beabsichtigt gewesen wäre, greift nicht durch, weil es nicht zwingend ist. Vielmehr kann aus einer juristischen Fachkenntnis der Vermieterin auch geschlossen werden, dass sie, wie es für den Regelfall in Lehre und Rechtsprechung angenommen wird, den weit gehenden Ausschluss der ordentlichen Kündigung in § 2 des Mietvertrages so verstanden hat, dass damit selbstverständlich auch das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist, so dass eine ausdrückliche Erwähnung dieses Kündigungsrechts im Mietvertrag unnötig erschiene. Auch könnte es sein, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Regelung des § 573a BGB bei Abschluss des Mietvertrages lediglich übersehen hat und der ausdrückliche Ausschluss des Kündigungsrechts nach dieser Vorschrift deswegen nicht in den Vertrag aufgenommen worden ist. Aus dem Vorhandensein juristischer Fachkenntnisse auf Seiten der Rechtsvorgängerin der Kläger können daher keine hinreichend sicheren Schlüsse für die Auslegung des Mietvertrages gezogen werden. Dass die damaligen Vertragsparteien sich bei Abschluss des Mietvertrages hierüber Gedanken gemacht hätten oder dies bei den Vertragshandlungen thematisiert worden wäre, wird dagegen nicht vorgetragen. Eine Ausnahme vom Regelfall ist daher hier nicht ersichtlich. Randnummer 31 Die Klausel in § 2 des Mietvertrages ist auch nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Denn es handelt sich hierbei nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die einer Inhaltskontrolle zu unterziehen wäre und bei unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders der Klausel unwirksam wäre. Dies hat das Amtsgericht ebenfalls mit ausführlicher und zutreffender Begründung herausgearbeitet. Die Kammer nimmt auf diese Ausführungen im angegriffenen Urteil Bezug und schließt sich ihnen an. Die hiergegen gerichteten Berufungsangriffe überzeugen nicht. Die formularvertragliche Klausel in § 2 des Mietvertrages wurde handschriftlich abgeändert. Im Grundsatz gilt, dass handschriftliche Abänderungen von Formularverträgen oder handschriftliche Zusätze in solchen Verträgen ein Indiz gegen den Charakter derartiger Formularverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Im Mietrecht gilt dies nur, wenn die Abänderungen oder Zusätze im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalles insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters verfasst sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 43). Dieser Fall ist hier gegeben, weil der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages (während das Formular eine zeitliche Begrenzung dieses Kündigungsausschlusses vorsieht) eine Abänderung des vorgedruckten Textes zu Gunsten der Mieter darstellt. Erst aus dieser handschriftlichen Änderung würde sich in dem Fall, dass es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln würde, die Unangemessenheit der Regelung ergeben. In diesen Fällen ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel gegeben ist. Eine Formularklausel ist dann anzunehmen, wenn der Verwender den Formularvertrag regelmäßig in der gleichen Weise abändert (BGH NJW 1992, 503 Rn. 15, zitiert nach Juris; BGH NJW 1996, 1208, Rn. 17, zitiert nach Juris; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 40). Dafür, dass die Beklagten, unterstellt sie seien die Verwender dieser handschriftlichen Abänderungen, eine derartige dauernde Gestaltungspraxis bei der Anmietung von Wohnungen hätten, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. Darlegungs- und beweisbelastet hierfür sind die Kläger, weil sie sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB berufen (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 41; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 305 Rn. 23). Schon aus diesem Grunde ist daher § 2 des Mietvertrages in der Fassung der handschriftlichen Abänderungen nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Es kommt daher nicht darauf an, ob im vorliegenden Einzelfall die Beklagten oder die Rechtsvorgängerin der Klägerin das Mietvertragsformular vorgelegt oder diese handschriftlichen Änderungen im Formularvertrag veranlasst haben. Denn es fehlt bereits an dem Tatbestandsmerkmal der für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen (vergleiche § 305 Abs. 1 S. 1 BGB), welches gerade auf die handschriftlichen Änderungen zutreffen müsste. Randnummer 32 Die Regelungen in § 2 und in § 17 des Mietvertrages sind auch nicht deswegen unwirksam, weil sie widersprüchlich wären. Denn aus dem Mietvertrag ergibt sich nach systematischer Auslegung, dass die Regelung in § 2 des Mietvertrages, in dem der Ausschluss der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung vereinbart ist, der Regelung in § 17 Nr. 2 des Mietvertrages, in dem eine gegenüber § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eingeschränkte Eigenbedarfskündigung ermöglicht wird, vorgeht. Dies ergibt sich zum einen aus dem Vorrang der Individualabrede vor einer Formularklausel, wie sie § 17 des Mietvertrages darstellt, und zum anderen daraus, dass in § 2 S. 3 des Mietvertrages formuliert wird, dass die Kündigungsvoraussetzungen sich „im übrigen“ nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 17-23 dieses Mietvertrages) richteten. Dies bedeutet, dass § 17 des Mietvertrages nur zur Anwendung kommt, soweit in § 2 des Mietvertrages nichts Abweichendes vereinbart ist. Da die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung in § 2 des Mietvertrages ausgeschlossen ist, führt dies dazu, dass auch das Kündigungsrecht aufgrund Eigenbedarfs nach § 17 Nr. 2 des Mietvertrages nicht zur Anwendung kommt, weil dieser Gegenstand in § 2 des Mietvertrages bereits geregelt ist. Randnummer 33 Nach allem hat das Amtsgericht somit die Klage mit Recht abgewiesen und ist die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 34 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 35 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung zu einem individuell abgeänderten Formularvertrag, die daher nicht verallgemeinerungsfähig ist. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind bereits höchstrichterlich entschieden. Das Urteil folgt diesen Entscheidungen. Randnummer 36 Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 2 GKG. Die monatliche Miete beträgt nach dem unstreitigen Vortrag der Kläger derzeit 884,64 €, so dass das Entgelt für ein Jahr sich auf 10.615,68 € beläuft. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001213659 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

AG Berlin 67 T 106/20

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LG Berlin 25 C 183/22

§ 546§ 573§ 577§ 577a

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AG Berlin 237 C 234/20

§ 573§ 566§ 546

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LG Berlin 104 C 317/19

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LG Berlin 64 S 280/21

§ 573§ 566

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LG Berlin 64 S 333/21

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LG Hamburg 307 S 16/20

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LG Hamburg 311 S 53/16

§ 536§ 569§ 573

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AG Hamburg 21 C 434/23

§ 546§ 573§ 574

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Die Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung kann sich als rechtsmissbräuchlich erweisen, wenn eine ebenfalls im Eigentum des Vermieters stehende Wohnung bis zum Zeitpunkt der Beendigung des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mietverhältnisses frei wird und der Vermieter mit dem Bezug dieser Wohnung seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenfalls befriedigen könnte (BVerfG, Beschluss vom 13. November 1990 - 1 BvR 275/90).(Rn.52) 2. Eine Vergleichbarkeit der von der Eigenbedarfskündigung betroffenen Wohnung mit der bis zur Beendigung des Mietverhältnisses frei gewordenen Alternativwohnung liegt nicht vor, wenn die wegen Eigenbedarf gekündigte Wohnung anders als die Alternativwohnung eine großzügige Terrasse und eine abweichende Raumaufteilung aufweist und der Eigenbedarfskündigende besonderen Wert auf jene Terrasse und die Raumaufteilung legt.(Rn.54) Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die Souterrain-Wohnung im Hause O-Straße, H., bestehend aus einem halb geteilten Zimmer einschließlich Wohnküche, Flur, Bad, WC, Abstellraum und Terrasse, ferner den Vorraum vor der Wohnungseingangstür, zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. 2. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten. 3. Das Urteil zu Ziffer 1 ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleitung in Höhe von 6.600,00 €, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 8.002,78 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt Räumung der vom Beklagten angemieteten, im Eigentum des Klägers stehenden Souterrain-Wohnung wegen Eigenbedarfs sowie Zahlung ausstehender Mieten und Forderungen aus einer Nebenkostenabrechnung. Randnummer 2 Der Kläger ist Eigentümer sowie Vermieter eines Wohnhauses in der O-Straße in H-Stadt. Dort befinden sich eine Souterrain-Wohnung, eine sog. Hausmeisterwohnung sowie weitere Wohnungen im Erdgeschoss (Hochparterre) und im 1. Obergeschoss. Die Räumlichkeiten im 1. OG links werden gewerblich genutzt. Randnummer 3 Die Souterrain-Wohnung verfügt über eine große Terrasse, einen offenen Wohn- und Küchenbereich sowie einen Kaminanschluss sowohl für einen Innen- als auch für einen Außenkamin. Hinsichtlich der Gestaltung und Raumverteilung der Wohnungen im Souterrain und Hochparterre rechts wird auf die als Anlage B 11 und Anlage K 7 vorgelegten Grundrisse verwiesen (Blatt 201 sowie Blatt 213 d.A.). Randnummer 4 Die zwischen dem Souterrain und dem Hochparterre gelegene sog. „Hausmeisterwohnung“ besteht aus einem großen, nicht mit Fenstern ausgestatteten Raum und sanitären Anlagen. Zwischen den Parteien ist streitig, in welchem Umfang der Kläger diese Räumlichkeit aktuell nutzt. Randnummer 5 Mit schriftlichen Mietvertrag vom 04.02.2009 bzw. vom 18.02.2009 vermietete der Kläger die Souterrain-Wohnung an den Beklagten (Bl. 11-19 d. Akte). Seit etwa 2014 kommunizierten die Parteien, ausgehend vom Kläger, über ein mögliches Ende des Mietverhältnisses. Eine Einigung erzielten sie nicht. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 22.05.2019 erklärte der Kläger durch seinen Prozessbevollmächtigten auf Seite 2 des Schreibens die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin, den 29.2.2020 wegen Eigenbedarfs. Auf den weiteren Inhalt des als Anlage K 2 vorgelegten Kündigungsschreibens wird Bezug genommen (Bl. 8 ff d. Akte). Das Kündigungsschreiben wurde am 23.5.2019 an den Beklagten zugestellt. Eine Räumung erfolgte nicht. Randnummer 7 Der Prozessbevollmächtigte des Beklagten teilte dem Kläger mit Schreiben vom 21.11.2019 mit, dass der geltend gemachten Eigenbedarfskündigung widersprochen und Sozialwiderspruch erhoben wird (Anlage B 7, Blatt 101 ff d.A.). Randnummer 8 Die Mieter der im Eigentum des Klägers stehenden Hochparterre-Wohnung rechts räumten ihre Wohnung nach Beendigung ihres Mietvertrages im Zeitraum zwischen August und September 2019. Der Kläger vermietete jene Wohnung auf Vorschlag der Vormieter spätestens seit Anfang 2020 an Herrn M. Randnummer 9 Mit der am 11.01.2020 den Beklagten zugestellten Klage (Bl. 34 d. Akte) begehrt der Kläger u.a. Räumung der Souterrain-Wohnung. Randnummer 10 Der Kläger behauptet, er benötige die vom Beklagten angemietete Souterrain-Wohnung als Wohnung für sich selbst. Er möchte in die Wohnung als seine Hauptwohnung einziehen und dort seinen ersten Wohnsitz begründen. An seinen bisherigen Wohnsitz in der Gemeinde W. halte ihn nichts. Er habe in dieser Gemeinde bis zu der Trennung von seiner Ehefrau vor mittlerweile rund 4 Jahren über viele Jahre in einem Einfamilienhaus gewohnt, welches im Eigentum seiner Ehefrau gestanden habe. Im Zuge der Trennung habe der Kläger, was unstreitig ist, zunächst eine weitere Mietwohnung in derselben Gemeinde bezogen. Es handele sich um eine möbliert vermietete kleine Wohnung mit einer Fläche von ca. 45 qm. Aufgrund einer Eigenbedarfskündigung zum 31.1.2020 habe der Kläger die Wohnung verlassen müssen. Er wohne daher in einer weiteren möblierten Wohnung in W. Die Ehe zu seiner Ehefrau sei, was unstreitig ist, geschieden worden. Der Kläger habe, was ebenfalls unstreitig ist, eine neue Lebensgefährtin, die Zeugin S. Diese wohne derzeit in ihrer Eigentumswohnung, die verkauft werden solle, in der Stadt B. Der Kläger habe den Wunsch, mit seiner Lebensgefährtin nach H. zu ziehen und in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen. Hierfür wolle er die vom Beklagten angemietete Wohnung beziehen. Im Vergleich zu den bisher durch den Kläger bzw. seiner Lebensgefährtin genutzten Wohnungen wollen sich beide bezogen auf ihre Wohnungen nicht vergrößern, sondern verkleinern. Dass die Souterrain-Wohnung nur durch Treppenstufen erreicht werden könne, stehe dem nicht entgegen; erforderlichenfalls könne ein Treppenlift installiert werden. Randnummer 11 Der Kläger behauptet, dass er neben dem streitgegenständlichen Wohnhaus lediglich Eigentümer einer ca. 20 qm kleinen Ferienwohnung in S. sei und daher keine anderweitigen Wohnungen zum Bezug in Frage kämen. Zudem seien sämtliche in seinem Eigentum stehende Wohnungen in der O-Straße in H-Stadt durchgängig vermietet gewesen. Randnummer 12 Der Kläger behauptet weiter, er habe in der sog. „Hausmeister-Wohnung“ lediglich einige Schränke untergebracht und übernachte dort gelegentlich, wenn er sich in H. aufhalte. Darüber hinaus nutze der Kläger die Räume als Lagerfläche. Diese Räumlichkeiten würden über keine Fenster verfügen. Sie weisen keine Wohnfläche von 160 qm auf. Der Kläger habe die Räumlichkeiten als Notunterkunft ausgestattet mit Bett, Dusche, Sitzgelegenheit, Tisch und Schrank. Der Kläger behauptet weiter, dass für die sog. Hausmeisterwohnung keine bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Genehmigung zum Wohnen existiere. Randnummer 13 Der Kläger ist der Ansicht, dass die Souterrain-Wohnung und die Wohnung im Erdgeschoss (Hochparterre) nicht vergleichbar seien und sich auch hinsichtlich der Größe deutlich unterschieden. Hierzu trägt er vor: Die im Hochparterre rechts gelegene Wohnung habe eine Nutzfläche von 108 qm. Diese Wohnung sei für den Kläger und seiner Lebensgefährtin zu groß. Die Souterrain-Wohnung habe eine Fläche von 84,4 qm, nach Abzug der Terrasse 72 qm. Sowohl der Umstand, dass die Souterrain-Wohnung über eine größere Terrasse verfüge, während die Wohnung im Hochparterre rechts lediglich einen kleinen Balkon habe, als auch der in der Souterrainwohnung vorhandene Kaminanschluss rechtfertige ebenfalls, dass sich der Kläger nicht auf die Hochparterre-Wohnung verweisen lassen müsse. Die Hochparterre-Wohnung würde den Wohnbedürfnissen des Klägers nicht gerecht werden. Randnummer 14 Der Kläger ist der Ansicht, eine Kündigung könne durch das Freiwerden einer weiteren Wohnung nach Ausspruch der Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich werden. Jedenfalls sei die Frage, ob der Kläger mit der frei gewordenen Wohnung seinen Wohnbedarf ebenso hätte befriedigen können, zu berücksichtigen, dass die Souterrain-Wohnung über bedeutsame Ausstattungsmerkmale verfüge, die dem Vermieter wichtig sind und welche die frei gewordene Wohnung nicht aufweist. Randnummer 15 Zu der weiteren Kündigung vom 23.11.2020 (Blatt 209 d.A.) behauptet der Kläger, der Beklagte nutzte die zu der Souterrainwohnung gehörende Terrassenfläche gewerblich als Lagerfläche für Getränkekisten. Zwischenzeitlich seien vor Ausspruch der Kündigung 80 Kästen leere Cola-Flaschen auf der Terrasse gelagert gewesen. Insoweit nimmt der Kläger Bezug auf eine Fotografie aus November 2020 (Blatt 218 d.A.). Bereits mit Schreiben vom 15.8.2018 habe der Kläger den Beklagten, was insoweit unstreitig ist, wegen teilgewerblicher Nutzung der Wohnung abgemahnt. Bezüglich des Inhalts des Schreibens wird Bezug genommen auf Anlage K 9, Blatt 214 ff d.A. Randnummer 16 Mit Schriftsatz vom 12.05.2020 (Bl. 57 d. Akte) hat der Kläger nach Erhebung der Räumungsklage klageerweiternd beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 2.002,78 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.047,78 € ab dem 10.03.2020, auf weitere je 85,00 € ab dem 05.03.2020 und dem 04.04.2020 und auf weitere 785,00 € ab dem 06.05.2020 zu zahlen. Mit Schriftsatz vom 9.7.2020 hat der Kläger den auf Zahlung gerichteten Antrag aufgrund einer Teil-Zahlung in Höhe von 700,00 € für die Mai-Miete 2020 für erledigt erklärt. Randnummer 17 Der Beklagtenvertreter hat sich dieser teilweisen Erledigungserklärung im Termin vom 16.7.2020 angeschlossen (Blatt 137 d.A.). Randnummer 18 Der Kläger hat zuletzt beantragt, Randnummer 19 1. den Beklagten zu verurteilen, die Souterrain-Wohnung im Hause O-Straße in H., bestehend aus einem halb geteilten Zimmer einschließlich Wohnküche, Flur, Bad, WC, Abstellraum und Terrasse, ferner den Vorraum vor der Wohnungseingangstür, zum Ablauf des 29.02.2020 zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben, Randnummer 20 2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.472,78 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.047,78 € ab dem 10.03.2020 und auf weitere je 85,00 € ab dem 05.03.2020, dem 04.04.2020, dem 06.05.2020 und dem 05.06.2020 zu zahlen. Randnummer 21 Der Beklagte beantragt, Randnummer 22 die Klage abzuweisen. Randnummer 23 Der Beklagte trägt vor, dass der Kläger Eigenbedarf lediglich vortäusche. Dieser versuche den Beklagten bereits seit Mitte 2018 aufgrund von Auseinandersetzungen über Mietmängel mit allen Mitteln aus dem bestehenden Mietverhältnis zu drängen. Dies werde durch die - unstreitig ausgesprochenen - fristlosen Kündigung des Klägers vom 27.7.2018 sowie den vorangegangenen Versuchen, den Beklagten zur Aufgabe der Wohnung zu bewegen, belegt. Insoweit wird verwiesen auf die Schreiben vom 21.6.2018 (Anlage B 1, Blatt 78 d.A.) sowie der klägerseits vorgeschlagenen Mietaufhebungsvereinbarung (Anlage B 2, Blatt 80 d.A.). Randnummer 24 Der Beklagte behauptet, dass sich in der O-Straße in H. eine weitere Souterrainwohnung mit einer Größe von 160 qm rechts neben der Wohnung des Beklagten befinde. In diese Wohnung sei der Kläger persönlich eingezogen und halte sich dort seit Dezember 2019/Januar 2020 durchgängig auf. Der Kläger habe in diese Wohnung bereits mit Herrn M. einige Möbel verbracht. Weiter behauptet der Beklagte, dass es der Plan des Klägers sei, die Souterrain-Wohnung mit der sog. Hausmeisterwohnung zu verbinden mittels eines Durchbruchs zwecks Vergrößerung der Wohn- und Nutzfläche. Tatsächlich wolle sich der Kläger vergrößern, nicht verkleinern. Randnummer 25 Die Souterrainwohnung weise eine Fläche von ca. 96 qm zuzüglich der Terrassenfläche von weiteren 18,75 qm auf. Die im Hochparterre rechts belegene Wohnung erstrecke sich auf eine Fläche von 110 qm unter Einberechnung des Balkons und sei heller, geräumiger und einfacher zu erreichen. Randnummer 26 Der Beklagte ist der Ansicht, dass der Kläger im Falle einer Eigenbedarfskündigung dazu verpflichtet sei, ihm den freien Wohnraum im ersten Obergeschoss, der frei stünde, anzubieten. Eine solche Offerte habe der Kläger indes nicht gemacht. Daraus folge die Rechtswidrigkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung. Randnummer 27 Der Beklagte ist weiter der Ansicht, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann als rechtsmissbräuchlich zu bewerten ist, wenn die frei gewordene Wohnung nicht in allen Einzelheiten mit der gekündigten Wohnung übereinstimme, aber geeignet sei, den Wohnbedarf ohne größere Abstriche zu befriedigen. Im Übrigen trägt der Beklagte vor, die Behauptung des Klägers, für diesen komme die Wohnung im Hochparterre rechts nicht in Betracht, sei eine reine Schutzbehauptung. Randnummer 28 Zu der weiteren Kündigung des Klägers vom 12.5.2020 trägt der Beklagte vor, er nutze seine Terrasse nicht teil-gewerblich. Die zwischenzeitlich auf der Terrasse gelagerten Cola-Kisten stammen aus seinem privaten Konsum. Randnummer 29 Der Beklagte widerspricht der Eigenbedarfskündigung und trägt hierzu vor, er selber lebe seit 2009 in der betreffenden Einheit und habe sein gesamtes soziales Umfeld im Stadtteil L. der Stadt H. und dem näheren Umfeld. Dies gelte zum einen für seine Bekanntschaften als auch für seine sonstigen sozialen Kontakte. Dies ist unstreitig. Randnummer 30 Bezüglich des weiteren Vortrages der Parteien zu dem Verfahrensgegenstand der Zahlungsklage wegen ausstehender Mieten und eines Nebenkostenguthabens des Klägers wird auf das noch zu ergehende Schlussurteil verwiesen. Randnummer 31 Das Gericht hat den Kläger gemäß § 141 ZPO informatisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin S. Das Gericht hat ferner die Wohnungen im Souterrain, im Erdgeschoss rechts sowie die sog. Hausmeisterwohnung im Rahmen eines Ortstermins in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 16.07.2020 sowie des Ortstermins vom 25.01.2021. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 32 Die zulässige Klage ist im Hinblick auf den auf Räumung der streitgegenständlichen Souterrain-Wohnung begründet. I. Randnummer 33 Hierüber ist nach Ausübung des dem Gericht obliegenden Ermessens im Wege eines Teil-Urteils zu entscheiden, § 301 ZPO. Der ebenfalls gestellte Zahlungsantrag wegen ausstehender Mieten und Nachzahlungen von Nebenkosten ist noch nicht zur Entscheidung reif. Randnummer 34 Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger vorliegend aufgrund eines Mietverhältnisses mit dem Beklagten Räumung und Zahlung ausstehender Mieten beansprucht, da die vom Kläger vorgetragene Kündigung nicht auf Zahlungsverzug gestützt wird. II. Randnummer 35 Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Räumungsanspruch gem. §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2, BGB. Die Kündigung des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrages vom 22.5.2019 mit Wirkung zum 29.2.2020 ist wirksam und hat das Mietverhältnis beendet. 1. Randnummer 36 Die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind erfüllt. a. Randnummer 37 Ein ernsthafter Nutzungswille des Klägers zur Nutzung der hier streitgegenständlichen Souterrain-Wohnung liegt vor; der Kläger benötigt die Souterrain-Wohnung zur Selbstnutzung, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Eigennutzungswunsch hat. Grundsätzlich ist die Entscheidung des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen – bzw. durch Angehörige nutzen zu lassen – zu achten (BGH NJW 2015, 3368 ff.). Zudem muss der Nutzungswunsch hinreichend bestimmt und konkret sein sowie ernsthaft verfolgt werden (Weidenkaff in: Palandt, 76. Aufl., BGB § 573, Rn. 28; BGH NJW 2015, 2727, 3368). Es ist grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich für angemessen hält (Weidenkaff in Palandt, BGB, 77. Auflage, 2018, § 573 Rn 28 mwN). Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von einem angemessenen Leben an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen (Weidenkaff a.a.O.). Ein (besonders) dringender Bedarf des Eigentümers etwa im Sinne einer Bedarfsunterdeckung ist nicht erforderlich (Häublein, in: MüKo, 8. Aufl. 2020, § 573 Rn 89). Randnummer 39 Das Gericht ist nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der Kläger einen ernsthaften Nutzungswillen bezogen auf die Souterrain-Wohnung hat. Er hat vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Eigennutzungswunsch vorgetragen und nachgewiesen. Dabei stützt sich das Gericht auf die glaubhaften Angaben des Klägers in seiner persönlichen Anhörung sowie der Aussage seiner Lebensgefährtin als Zeugin. Randnummer 40 Der Kläger hat vorgetragen, dass er die vermieteten Räume der Souterrain-Wohnung für sich selbst und seine jetzige Lebensgefährtin als Hauptwohnung benötigt. Aufgrund der Trennung von seiner Ehefrau halte ihn in der Gemeinde W. nichts mehr. Zudem erläuterte er, dass es immer sein Plan war, nach seiner beruflichen Laufbahn zurück nach H. zu kommen, um dort zu wohnen (vgl. Bl. 143 d. Akte). Als weiteren Grund, in H. leben zu wollen, hat er angegeben, dass seine drei Töchter und deren Enkelkinder ebenfalls in H. und Umgebung wohnen, also sein familiäres Umfeld in der Umgebung von H. angesiedelt ist (Bl. 143 d. Akte). Randnummer 41 Diese Angaben sind seinem Inhalt nach nachvollziehbar und glaubhaft. Sie werden durch die Angaben der Zeugin S. (hierzu sogleich) bestätigt. Auch stimmen die Angaben des Klägers mit weiteren Stütztatsachen überein, die weitgehend unstreitig sind. Das betrifft zunächst die Scheidung des Klägers von seiner früheren Ehefrau. Eine solche Scheidung führt typischerweise dazu, dass die Geschiedenen ihren weiteren Lebensentwurf neu gestalten, was nicht selten auch mit einem Wohnortwechsel verbunden ist. Dabei geht das Gericht entsprechend der Angaben des Klägers davon aus, dass dieser ursprünglich aus beruflichen Gründen nach W. gezogen ist. Auch vor dem Hintergrund, dass der Kläger beruflich nicht mehr tätig und aufgrund der Insolvenz seines früheren Arbeitgebers und des damit verbundenen Wegzuges vieler ehemaliger Kollegen in W. nur noch über wenige soziale Bindungen verfügt, erscheint es als nachvollziehbar und lebensnah, dass sich der Kläger wieder seiner Heimat H. zuwenden möchte. Randnummer 42 Auch die neue Beziehung des Klägers zu der Zeugin S. lässt es als plausibel erscheinen, dass der Kläger mit der Zeugin zusammenziehen und hierfür einen neuen, im Vergleich zu den bisherigen Wohnungen größeren Wohnraum nutzen will. Unstreitig ist auch, dass der Kläger Kinder und Enkelkinder in H. hat. Auch insoweit fügt sich der Vortrag des Klägers über seinen Wunsch, die hier streitgegenständliche Wohnung zu beziehen, in den Gesamtkontext der weiteren objektiven Umstände ein. Der Wunsch des Klägers, für Besuche seiner Kinder und Enkelkinder nicht länger Wegstrecken über 200 Kilometer zurücklegen zu wollen (Blatt 143 d.A.), ist nachvollziehbar. Randnummer 43 Der Kläger wirkte in seiner Anhörung authentisch, hat auf die Fragen des Gerichts spontan, flüssig und ohne inhaltliche Widersprüche geantwortet. Seine Darstellung wirkt insgesamt lebensnah. Randnummer 44 Bestätigt wurden diese Aussagen von der am 16.07.2020 vernommenen Zeugin S. Die Zeugin hat bestätigt, mit dem Kläger in die Souterrain-Wohnung ziehen zu wollen. Dabei hat die Zeugin detailliert erläutert, aus welchen Erwägungen heraus sie sich mit dem Kläger entschlossen hat, die Souterrain-Wohnung beziehen zu wollen (Blatt 139 d.A.). Dabei hat sie auch die Angaben des Klägers bestätigt, dass dieser in W. nicht mehr gebunden ist und auch sie persönlich den Wunsch nach einer gemeinsamen Wohnung artikuliert habe, damit sie keine Fahrerei mehr habe (Blatt 139 d.A.). Randnummer 45 Nach der Überzeugung des Gerichts steht der Glaubwürdigkeit der Zeugin nicht entgegen, dass sie den Kläger im Rahmen ihrer Vernehmung zuweilen einseitig und in wenig sachlicher Weise begünstigt hat. Aufgrund ihrer persönlichen Nähe zu dem Kläger ist es zu erwarten, dass sich die Zeugin mit dem Kläger emotional identifiziert und Partei ergreift. Dementsprechend hat sie sich auch in ihrer Vernehmung mehrfach über das Verhalten des Beklagten echauffiert. Für das Gericht sind jedoch keine Anhaltspunkte gegeben, dass sich die Zeugin im Rahmen ihrer Aussage von ihrer Nähe zum Kläger entscheidend hat leiten lassen, soweit sie den von ihr und dem Kläger gefassten Entschluss zur Beziehung einer gemeinsamen Wohnung berichtet hat. Ihre Erzählung wirkte keineswegs konstruiert, sondern bezogen auf die konkrete Formulierung der Eindrücke und der ungeordneten Erzählweise authentisch. Randnummer 46 Indes geht das Gericht nicht davon aus, dass der vom Kläger behauptete Eigenbedarf lediglich vorgeschoben ist, um den Beklagten aus der Wohnung zu drängen. Zwar ist es zutreffend, dass sich die Parteien offenbar seit längerer Zeit in einem zerrütteten Mietverhältnis gegenüberstehen. Auch in dem hiesigen Rechtsstreit streiten sich die Parteien um diverse Einzelfragen wie z.B. der Zutritt zu der Souterrain-Wohnung über die Außentreppe, der Nutzung des Vorraums, der Beseitigung von Schimmelerscheinungen und Laubhaufen vor einem Heizungsraum. Das Gericht hat aber im Rahmen der Anhörung des Klägers den Eindruck gewonnen, dass die genannten Streitpunkte daraus resultieren, dass der Kläger dem Beklagten bereits 2014 signalisiert hat, die Souterrain-Wohnung mittelfristig selbst beziehen zu wollen. Vorher haben die Parteien ein durchaus konstruktives Verhältnis zueinander gehabt; man habe sich gegenseitig geholfen (Blatt 147 d.A.). Der Kläger hat sich dabei veranlasst gesehen, seinem Wunsch durch Ergreifung von Maßnahmen Gewicht zu verleihen; so hat der Kläger auf eine Mieterhöhung gedrängt und darauf hingewirkt, dass der Beklagte den Vorraum vor der Wohnung nicht mehr nutzt. Diese Darstellung wirkt aus Sicht des Klägers plausibel; eine weitere Beurteilung dieses Verhaltens steht dem Gericht nicht zu. Bei dieser Entwicklung waren Streitigkeiten zwischen den Parteien vorprogrammiert. Das Gericht geht davon aus, dass der Wunsch des Klägers zur Übernahme der Souterrain-Wohnung Auslöser der nach 2014 folgenden Streitigkeiten und Kündigungsversuchen gewesen und nicht umgekehrt die hier in Rede stehende Eigenbedarfskündigung infolge der Streitigkeiten ausgesprochen worden ist. Dagegen streitet auch nicht, dass der Kläger bereits früher eine Eigenbedarfskündigung hätte aussprechen können. Auf die Frage, warum er dies nicht getan habe, erklärte der Kläger spontan, weil er ein Depp gewesen sei (Blatt 147 d.A.). Es erscheint dem Gericht als möglich, dass der Kläger zunächst über andere Wege versuchten wollte, die Wohnung zu übernehmen - etwa durch Gespräche mit dem Beklagten und entsprechenden Angeboten zur Aufhebung des Mietvertrages. Randnummer 47 Nach der Überzeugung des Gerichts steht der Annahme eines ernsthaften Nutzungswillens auch nicht entgegen, dass die Souterrain-Wohnung aufgrund von Schimmelerscheinungen sanierungsbedürftig ist. Hiermit haben sich der Kläger und die Zeugin bereits gedanklich auseinandergesetzt. Man sei darauf eingestellt, die Wohnung zunächst sanieren zu müssen. Dabei ist nach Auffassung des Gerichts zu berücksichtigen, dass eine solche Sanierung ohnehin durchzuführen wäre, unabhängig davon, ob der Kläger die Wohnung selbst nutzt oder vermietet. Der Sanierungsbedarf lässt damit keine Schlussfolgerung auf den Eigennutzungswillen zu. b. Randnummer 48 Die ausgesprochene Kündigung enthält eine ausführliche Darlegung des Eigenbedarfes, sodass die Voraussetzungen von § 573 Abs. 3 S. 1 BGB erfüllt sind. c. Randnummer 49 Die Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung des Klägers ist nicht rechtsmissbräuchlich bzw. treuwidrig. aa. Randnummer 50 Eine solche Treuwidrigkeit ergibt sich nicht daraus, dass der Kläger dem Beklagten keine vor Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen alternativen, in seinem Eigentum stehenden Wohnungen angeboten hat. Nach früherer Rechtsprechung führte eine Verletzung der sog. Andien- bzw. Anbietpflicht, welche aus dem Gebot, den Mieter bei Vertragsbeendigung wegen der überragenden Bedeutung der Wohnung zu schonen, hergeleitet wird, regelmäßig zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (BGH NJW 2003, 2604). Diese Rechtsprechung wurde jedoch aufgegeben: Nunmehr sieht die geänderte neue Rechtsprechung die Verletzung der Andienpflicht lediglich als schuldrechtliche Pflichtverletzung an, welche auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss hat (BGHZ 213, 136, Rn. 55 ff.). Insofern ist es für die Frage der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung ohne Belang, ob eine Verletzung der Andienpflicht vorliegt. bb. Randnummer 51 Die Durchsetzung der Kündigung erweist sich auch nicht vor dem Hintergrund als treuwidrig, dass der Eigenbedarf des Klägers aufgrund einer vor Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen Wohnung entfallen ist. Nach der Rechtsprechung kann sich hieraus allerdings eine Treuwidrigkeit ergeben, wenn der Vermieter seinen Wohnbedarf in einer anderen ihm gehörenden und nach Zugang der Kündigung frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigen könnte (BGH, 4. März 2015 – VIII ZR166/14; vgl. auch BGH, Urteil v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, juris Rn 59). Nach dem Verständnis des erkennenden Gerichts hat der BGH mit der Abänderung seiner Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung von Eigenbedarfskündigung nach unterlassener Anbietung einer frei gewordenen Wohnung nicht auch seine Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung von Eigenbedarfskündigungen bei Freiwerden einer Wohnung geändert, mit der der Vermieter seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenso befriedigen kann. Insoweit verweist das Gericht auf das Urteil des BGH vom 14.12.2016, Aktz. VII ZR 232/15, wo es unter juris Rn 62 auszugsweise heißt: „Der Vermieter verhält sich schließlich auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der Anbietpflicht an der Eigenbedarfskündigung festhält. Zwar hat der Senat entschieden, dass in den Fällen, in denen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 81 f.)“ Hieraus ergibt sich, dass der BGH beide Fallkonstellationen weiterhin klar unterscheidet und seine Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung der Kündigung aufgrund eines Wegfalls des Eigenbedarfs aufgrund einer frei gewordenen, ebenso geeigneten Wohnung nicht ebenfalls aufgegeben hat. Es verbleibt der geänderten Rechtsprechung des BGH zur Frage der Treuwidrigkeit bei Verstößen gegen die Anbietpflicht auch ein eigenständiger Anwendungsbereich, da sich die Möglichkeit der Treuwidrigkeit wegen einer nicht in Anspruch genommenen, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen Wohnung auf solche Wohnungen beschränkt, mit denen der Eigenbedarfskündigende seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenso befriedigen kann. Ist die frei gewordene Wohnung nicht in diesem Sinne als gleichwertig zu beurteilen, hat der Vermieter zwar möglicherweise seine Anbietpflicht verletzt; dies führt aber in diesem Fall nicht zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung, sondern allenfalls zu einer Schadensersatzpflichtigkeit des Vermieters. Randnummer 52 Entgegen der Ansicht des Klägers scheidet eine solche Treuwidrigkeit auch nicht deshalb aus, weil - wie hier - der alternative zur Verfügung stehende Wohnraum erst nach Ausspruch der Kündigung frei geworden ist. Eine Treuwidrigkeit der Durchsetzung der Kündigung kommt vielmehr in Betracht, wenn nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine alternative Wohnung frei wird (siehe BVerfG, Beschluss vom 13.11.1990 - 1 BvR 275/90; so ausdrücklich auch Fleindl, in: NZM 2016, 289, 298 mwN). Randnummer 53 In Bezug auf die sog. „wesentlichen Abstriche“ ist zu beachten, dass die Alternativwohnung weder zu groß (vgl. AG Mannheim DWW 1991, 221: Freigewordene Wohnung mit 75 % mehr Fläche als die Bedarfswohnung) noch zu klein (vgl. BVerfG NJW 1994, 995) sein darf. Bei der Bewertung ist grundsätzlich die Planung des Eigentümers für seine weitere Lebensgestaltung zugrunde zu legen. Eine hinreichende Vergleichbarkeit der Wohnungen liegt daher nicht vor, wenn der Eigentümer vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennt, gerade die vermietete Wohnung nutzen zu wollen (BVerfGE 79, 292 (305) Rn 33). Maßgeblich ist, ob die Dritträume von der Größe, Lage und vom Zuschnitt geeignet sind, die vom Eigentümer bestimmte Funktion zu erfüllen (BVerfGE 79, 283 Rn 39). Die Alternativwohnung muss also nicht hinsichtlich aller Einzelheiten mit der gekündigten Wohnung hinsichtlich Größe und Zuschnitt übereinstimmen (Rolfs, in: Staudinger, BGB Kommentar, 2018, § 573 Rn 126; vgl. auch Häublein, in: MüKo, § 8. Aufl. 2020, § 573 BGB Rn 89). Die Bestimmung des vom Eigentümer festgelegten Wohnbedarfs ist hingegen aber auch nachvollziehbaren Wünschen hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung zugänglich, wie z.B. der Wunsch nach einer Erdgeschosswohnung mit Garten, einer Dachterrassenwohnung, einer Wohnung mit einem größeren Balkon oder einer gleich großen Wohnung mit mehr oder weniger Zimmern (Fleindl, in: NZM 2016, 289, 300). Auch nach der instanzgerichtlichen Rechtsprechung entspricht es einem nachvollziehbaren Interesse des Vermieters, eine Wohnung mit Balkon (in diesem Fall zum Rhein hin gelegen) beziehen zu wollen, da dies den Wohnwert erhöht (LG Bonn, Urteil vom 13. Oktober 2014 – 6 S 80/14, juris Rn 21). Der Bundesgerichtshof hat die Bewertung des LG Bonn in seinem Revisionsurteil nicht beanstandet (BGH, Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, juris Rn 15 ff). Unbeachtlich sind nach Auffassung des erkennenden Gerichts hingegen Wünsche des Vermieters, die nach objektiver Bewertung für den Wohnbedarf keine hinreichend gewichtige, allenfalls nur eine untergeordnete Bedeutung haben. Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter für die von ihm gekündigte Wohnung eine günstigere Sonneneinstrahlung auf dem Balkon oder einen weniger attraktiven Zugang durch das Treppenhaus reklamiert (siehe LG Hamburg, Urteil vom 17. Juli 2001 – 316 S 42/01). Randnummer 54 Gemessen hieran ist die Durchsetzung der Kündigung des Klägers nicht deswegen als rechtsmissbräuchlich zu bewerten, weil der Kläger die vor Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordene Wohnung nicht selber bezogen, sondern an die Familie M. vermietet hat. Die im Erdgeschoss rechts gelegene Wohnung ist nicht als gleichwertig zu beurteilen. Die vom Kläger vorgetragenen Gründe für seinen Wunsch, die Souterrain-Wohnung zu beziehen, sind nachvollziehbar. Die hier streitgegenständliche Souterrain-Wohnung und die Wohnung im Erdgeschoss (Hochparterre) weisen im Hinblick auf die konkrete Nutzbarkeit solche Unterscheide auf, sodass dem Kläger durch die Nutzung der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung wesentliche Abstriche entstehen würden. Randnummer 55 Dabei ist das Gericht davon überzeugt, dass der Kläger Wert darauf legt, eine Wohnung mit Terrasse zu nutzen. Das ergibt sich insbesondere aus den Angaben der Zeugin S. Die Zeugin hat auf die Frage, wie sie sich die Nutzung der im Streit stehenden Souterrain-Wohnung vorstellt und inwieweit die geringere Helligkeit für die Auswahl der Wohnung eine Rolle spielt, angegeben, dass dies angesichts der großen Terrasse kein Problem sei und sie und der Kläger sich bereits Gedanken gemacht hätten, was sie aus der Terrasse machen könnten (Blatt 141 d.A.). Diese Angabe der Zeugin erscheint glaubhaft. Dass Menschen das Vorhandensein einer Gartenterrasse als wichtigen Wohnvorteil empfinden, ist häufig anzutreffen; insoweit erscheint die Angabe der Zeugin als lebensnah. Zudem hat die Zeugin diesen Vorteil der Wohnung spontan hervorgehoben, sodass es als äußerst unwahrscheinlich erscheint, dass der Kläger und seine Lebensgefährtin die Terrasse in Wahrheit nicht dem von ihnen empfundenen Wohnbedarf zurechnen. Das Gericht hat sich im Rahmen des Ortstermins auch einen persönlichen Eindruck von der Terrasse verschafft und hält den Wunsch des Klägers auch unter Berücksichtigung dieses Eindrucks als nachvollziehbar. Die Hochparterre-Wohnung verfügt indes nur über einen sehr kleinen Balkon, der nicht geeignet ist, um diesen für einen längeren Aufenthalt wohnlich zu nutzen. Randnummer 56 Weitere relevante Unterschiede ergeben sich aus den unterschiedlichen Größen der Wohnung. Die Wohnung im Hochparterre ist 35 bis 55 qm größer als die im Souterrain liegende Wohnung. Die im Souterrain liegende Wohnung ist daher im größeren Maße als die Hochparterre-Wohnung geeignet, dem Wunsch des Klägers nach einer kleineren Wohnfläche Rechnung zu tragen. Randnummer 57 Das Gericht geht dabei davon aus, dass die im Hochparterre gelegene Wohnung eine Größe aufweist von etwa 110 bis 120 qm aus (Diele: 16,4 qm, Wohnzimmer: 32 qm, Nebenzimmer Wohnzimmer: 10,7 qm, Schlafzimmer 20 qm, Küche: 9,5 qm; Badezimmer: 10 qm; Flur: 14 qm). Diese Größenordnung ergibt sich aus dem zur Akte gereichten Grundriss und den im Rahmen des Ortstermins vorgenommenen exemplarischen Messungen. Aus diesen Messungen lässt sich schlussfolgern, dass die im Grundriss angegebenen Zimmer-Größen weitgehend zutreffend sind. Eine genaue Bezifferung der Wohnfläche mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens nach Maßgabe von Wohnflächenregelungen ist für die Bewertung der hier relevanten Frage, ob der Kläger mit der Alternativwohnung seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenso befriedigen kann, nicht erforderlich. Randnummer 58 Die Souterrain-Wohnung weist hingegen eine Fläche von knapp 75 qm auf (Wohnen/Schlafen: 20,09 qm; Wohnen/Küche: 26 qm; 2 Abstellräume á 6,2 qm; Flur gesamt: 11,84 qm; Badezimmer: 4 qm) zuzüglich der Terrassenfläche. Auch insoweit haben die Messungen vor Ort die Angaben aus dem zur Akte gereichten Grundriss weitgehend bestätigt. Anders als der Grundriss zur Wohnung im Hochparterre ist der Grundriss zur Souterrain-Wohnung auch maßstabsgetreu, sodass die Größe der jeweiligen Räume dem Grundriss selbst entnommen werden kann. Randnummer 59 Das Gericht ist auch davon überzeugt, dass der Kläger eine geringere Wohnfläche bevorzugt. Randnummer 60 Auch dieser Wunsch erscheint angesichts dessen, dass auch die Souterrain-Wohnung mit einer Fläche von ca. 75 qm für zwei Personen bereits als groß erscheint, als nachvollziehbar. Sowohl der Kläger als auch die Zeugin haben übereinstimmend angegeben, eine kleinere als die Hochparterre-Wohnung beziehen zu wollen, insbesondere um weniger Arbeit mit der Reinigung der Wohnung bzw. Haushaltsführung zu haben (Bl. 141 d. Akte). Der Einwand des Beklagten, dass „Senioren hinreichend Zeit“ für das Pflegen einer Wohnung hätten (Bl. 283 d. Akte) greift nicht, da der Wunsch des Vermieters hinsichtlich des angemessenen Wohnbedarfes zu respektieren ist (Weidenkaff in: Palandt, 76. Aufl., BGB § 573, Rn. 28). Dies umfasst nach Auffassung des Gerichts nicht nur die Souterrain-Wohnung, sondern auch die damit einhergehenden örtlichen Umstände. Randnummer 61 Das Gericht verkennt nicht, dass der Kläger angegeben hat, die Räumlichkeiten in der sog. „Hausmeisterwohnung“ weiterhin als Raum zur Lagerung von Gegenständen zu benutzen. Daraus ergibt sich aber nicht, dass der Kläger sich tatsächlich vergrößern will. Die Nutzung der „Hausmeisterwohnung“ stellt keine Wohnnutzung dar. Im Übrigen sind die Räumlichkeiten in der Hausmeisterwohnung baulich getrennt von der Souterrain-Wohnung, sodass unter Berücksichtigung beider Aspekte nicht von einer Vergrößerung die Rede sein kann. Die Behauptung des Beklagten, der Kläger wolle beide Einheiten verbinden, ist spekulativ. Dagegen spricht bereits, dass die Räumlichkeiten in der Hausmeister-Wohnung weder nach öffentlich-rechtlichen Vorgaben noch nach der Anschauung des täglichen Lebens als Wohnraum zu qualifizieren ist. Im Ortstermin ist festgestellt worden, dass jene Räume keine Fenster verfügen. Der Raum erhält kein Sonnenlicht und ist zum Wohnen nicht geeignet. Randnummer 62 Auch die Raumaufteilung der Wohnungen im Souterrain und im Erdgeschoss rechts weisen solche Unterschiede auf, dass die Lebensplanung des Klägers und der Wunsch nach einer 2-Zimmer-Wohnung zu respektieren ist. Die Souterrain-Wohnung verfügt de facto über zwei Zimmer ohne separate Küche, dafür mit gemeinsamen Küch- und Wohnbereich. Hinzu kommen zwei kleinere Abstellräume, wovon einer von der baulichen Anlage her auch als Bad genutzt werden kann. Randnummer 63 Die größere Hochparterre-Wohnung hingegen enthält mindestens 2,5 Zimmer mit einem separaten Küchenbereich. Die Wohnung hat eine große Diele mit 16,4 qm, die von den Ausmaßen und der Position der Türen nahezu wie ein eigener Raum genutzt und mit Möbeln ausgestattet werden kann. Auch hiervon hat sich das Gericht im Rahmen des Ortstermins überzeugt. Darüber hinaus verfügt die Wohnung über 2 weitere große Zimmer, wobei an das Wohnzimmer ein weiteren baulich überwiegend getrenntes Nebenzimmer, im Grundriss als Schlafraum mit 9,6 qm angegeben, angrenzt. Randnummer 64 Gegen die Glaubhaftigkeit der Angaben des Klägers spricht nach der Überzeugung des Gerichts nicht, dass - wovon sich das Gericht im Rahmen des Ortstermins überzeugen konnte - der Weg über die Souterrain-Wohnung mit der Bewältigung von mehr Treppenstufen verbunden ist als der Weg zum Hochparterre. Der Unterschied ist nicht erheblich. Sowohl der Kläger als auch seine Lebensgefährtin sind derzeit offenkundig in der Lage, diese Treppenstufen zu bewältigen. Randnummer 65 Nach alledem kann dahinstehen, ob auch die weiteren Unterschiede wie etwa der Kaminanschluss oder der offene Wohn- und Küchenbereich für die Bestimmung des vom Kläger angegeben Eigenbedarfs von Relevanz sind. Randnummer 66 Dass weitere Wohneinheiten frei geworden sind und sich für den Wohnbedarf des Klägers eignen, ist weder nachgewiesen noch erkennbar. Der Kläger ist insoweit seiner Substantiierungspflicht nachgekommen. Der Beklagte hat nicht vortragen und unter Beweis stellen können, dass weitere im Eigentum des Klägers stehende Wohneinheiten geeignet wären, den Wohnbedarf des Klägers zu befriedigen. Hierzu sind Ferienwohnungen außerhalb von H. schon von vornherein nicht geeignet, weil der Kläger nach H. ziehen will, was zu respektieren ist. Soweit der Kläger über weitere Wohneinheiten in der O-Straße verfügt, so hat der Beklagte nicht vortragen und unter Beweis stellen können, dass diese vor Ablauf der Kündigungsfrist frei geworden sind. Die von dem Kläger gewerblich vermieteten Einheiten kommen indes schon von vornherein nicht als alternativer Wohnraum in Betracht. Die gewerbliche Vermietung ist zu respektieren. 2. Randnummer 67 Die mit Schreiben vom 22.5.2019 ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 29.2.2020 beendet. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c Abs. 1 BGB. Sie beträgt, da das Mietverhältnis seit länger als 8 Jahren besteht, sechs Monate zuzüglich der sich aus § 573c Abs. 1 S. 1 BGB ergebenden, hier am 31.8.2019 ablaufenden Kündigungsfrist. Aus § 2 des Mietvertrages ergibt sich nichts Abweichendes. 3. Randnummer 68 Der Beklagte hat keinen Anspruch aus § 574 BGB auf Fortsetzung des Mietvertrags. Zwar hat der Beklagte, wie er unbestritten vorgetragen hat, mit Schreiben vom 21.1.2019 rechtzeitig Widerspruch gegen die Kündigung erhoben (Anlage B 7, Blatt 101 ff d.A.). Randnummer 69 Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte kann vorliegen bei wirtschaftlichen, finanziellen, gesundheitlichen, familiären oder persönlichen Nachteilen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten. Jene Nachteile müssen von einigem Gewicht sein (Emanuel, in: Beck OK, Stand: Januar 2021, § 574 BGB Rn 16 mwN). Der bloße Umstand, dass eine neue Wohnung gesucht werden muss, begründet eine Härte nicht. Anerkannt sind vielmehr Härtefälle wie das hohe Alter einer Person, Krankheit, Behinderung oder Gebrechen, Schwangerschaft und ähnliche Umstände (Emanuel, aaO, Rn 35 ff). Insgesamt ist bei der Bewertung des Widerspruchs eine Gesamtabwägung anzustellen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Nachteile des Mieters und dem Erlangungsinteresse des Vermieters. Randnummer 70 Gemessen hieran liegt ein Härtefall nicht vor. Der Beklagte hat lediglich vorgetragen, sein soziales Umfeld in H. zu haben. Diesem Nachteil kommt kein erhebliches Gewicht zu, zumal es dem Beklagten zuzumuten ist, in H. nach alternativem Wohnraum zu suchen. III. Randnummer 71 Nach § 721 Abs. 1 ZPO ist den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2021 zu bewilligen. Randnummer 72 Das Gericht hat insofern für die Entscheidung über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abgewogen. Bei der Entscheidung berücksichtigt das Gericht, dass die Vorschrift des § 721 ZPO nicht nur den Belangen des Räumungsschuldners dient, sondern auch dem Interesse der Allgemeinheit, Obdachlosigkeit zu vermeiden. Daher wird dem nur noch vorübergehenden und befristeten Bestandsinteresse des Räumungsschuldners im Allgemeinen der Vorrang vor dem Freimachungsinteresse des Vermieters einzuräumen sein (s. hierzu LG Hamburg WuM 1988, 316). Randnummer 73 Zugunsten des Beklagten ist zu berücksichtigen, dass die von ihm geschuldete Nutzungsentschädigung offenkundig derzeit vollständig beglichen wird und die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung bis zuletzt nicht verlässlich beurteilt werden konnte. Darüber hinaus stellt das Gericht in Rechnung, dass es aktuell aufgrund der pandemischen Lage nur unter erschwerten Bedingungen möglich ist, potentiellen Ersatzwohnraum zu besichtigen. Randnummer 74 Auf Seiten des Klägers hat das Gericht bedacht, dass keine besondere Dringlichkeit besteht, der Kläger aber bereits seit Februar 2020 einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung hat. Nach alledem ist es angemessen, dass hier das Freimachungsinteresse des Klägers vorübergehend hinter dem befristeten Bestandsinteresse des Beklagten zurücktritt, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die finanziellen Interessen des Klägers gewahrt sind. So wird der Zweck des Gesetzes gewahrt, Obdachlosigkeit zu vermeiden. IV. Randnummer 75 Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 7, 709 S. 1, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

LG Hamburg 316 S 78/17

§ 573§ 540

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Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 25.03.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 316 S 78/17 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2019:0325.316S78.17.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 9 Abs 2 Nr 5 WoPflG HA Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete in Hamburg: Eigenbedarfskündigung einer Vermieter-GbR; Erfordernis einer Zweckentfremdungsgenehmigung bei einem Umbau Orientierungssatz 1. Eine Vermieter-GbR als teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen (BGH, 15. März 2017, VIII ZR 92/16, BGH, 14. Dezember 2016, VIII ZR 232/15).(Rn.35) 2. Ein Umbau ist von dem in § 9 HmbWoSchG verankerten Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht erfasst, wenn der Wohnraum nach Abschluss der Umbauarbeiten auch wieder als Wohnraum genutzt werden wird. Auch wenn durch die Umbauarbeiten die Wohnung mehr als vier Monate unbewohnbar sein sollte, handelt es sich nicht um ein Leerstehenlassen von Wohnraum im Sinne von § 9 Abs. 2 Ziff. 5 HmbWoSchG, da der Wohnraum hierdurch nicht zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken verwendet wird.(Rn.54) Die Entscheidung ist durch Beschluss des Landgerichts Hamburg vom 07.05.2019, Az. 316 S 78/17, berichtigt worden. Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg, 31. August 2017, 44 C 395/14, Urteil Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 31.08.2017, Az. 44 C 395/14, abgeändert: Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen angemietete Wohnung S.. B.str. ..., ... H., belegen im Hochparterre, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten und 1 Garage im Souterrain geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Der Beklagten zu 2) wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2019 gewährt. 3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 24.075,86 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird zunächst Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 31.08.2017. Randnummer 2 Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Räumung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs. Randnummer 3 Die Beklagten sind seit dem 18.05.2001 Mieter einer 139,5 qm großen Dreizimmerwohnung in der S.. B.str. ... im Hochparterre mit Garten. Die Klägerin hat das Haus am 07.08.2013 erworben und ist in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Die von den Beklagten zu leistende monatliche Nettokaltmiete beträgt € 2.070,73, die Gesamtmiete € 2.440,72. Der Beklagte zu 1) wurde am 09.08.1927 geboren, die Beklagte zu 2) am 25.03.1944. Das Ehepaar lebt seit 1974 in H1. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 30.9.2013 erklärte die Klägerin die Kündigung wegen Eigenbedarfs mit einer Kündigungsfrist zum 30.09.2014. In dem Kündigungsschreiben erklärte sie, dass ihre beiden einzigen Gesellschafter, die Eheleute G., die Wohnung im Hochparterre selber nutzen wollten. Sie seien seit 2008 verheiratet und hätten zwei Kinder im Vorschulalter sowie zwei erwachsene Kinder aus der ersten Ehe von Frau G.. Die Familie wohne seit längerer Zeit in einer Mietwohnung in der S.str.. Die Gesellschafter beabsichtigten nunmehr, aus der nur gemieteten Wohnung erstmalig in die eigenen vier Wände zu ziehen. Die streitgegenständliche Wohnung solle zudem mit der Souterrainwohnung mit einer Größe von 62 qm verbunden werden Dort sollten Schlafzimmer, Haushaltsräume, Spielzimmer und ähnliche Räumlichkeiten entstehen. Zudem solle ein direkter und für die übrigen Bewohner des Hauses unzugänglicher Zugang zu den Räumlichkeiten im Souterrain geschaffen werden. Wegen der genauen Begründung wird auf das als Anlage K 2, Bl. 27 d.A. vorgelegte Kündigungsschreiben Bezug genommen. Randnummer 5 Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 30.7.2014 und beriefen sich auf eine unzumutbare Härte. Auf die Anlage K 11, Bl. 53 d.A. wird verwiesen. Randnummer 6 Zwischen den Parteien besteht zudem ein Mietvertrag über eine Garage im Haus S.. B.str. ... vom 22.05.2001, in dem nur der Beklagte zu 1) als Mieter angegeben ist. Die Klägerin nahm den Beklagten zu 1) nach einer Kündigung vom 04.02.2014 in dem Verfahren 40a C 267/14 auf Räumung der Garage in Anspruch, weil sie der Meinung war, dass es sich um zwei getrennte Mietverhältnisse handele. In diesem Verfahren wurde der Beklagte zu 1) mit Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 06.08.2015 zur Räumung der Garage verurteilt. Dieses Urteil wurde vom Landgericht Hamburg mit Urteil vom 13.05.2016 abgeändert (Az. 311 S 83/15) und die Klage abgewiesen. Es liege ein einheitlicher Mietvertrag vor. Randnummer 7 Die Kläger wiederholten am 28.11.2014 die Kündigung wegen Eigenbedarfs unter Einbeziehung der Garage. Hiergegen erklärten die Beklagten mit Schreiben vom 30.9.2015 ebenfalls einen Widerspruch wegen des Vorliegens einer unzumutbaren Härte. Randnummer 8 Im Souterrain des Hauses S.. B.str. ... befindet sich neben einer derzeit leerstehenden Wohnung und der von den Beklagten angemieteten Garage auch ein Abstellraum, der von einer Mieterin aus dem 2. Obergeschoss, Frau R., mit angemietet ist. Randnummer 9 Die Klägerin hat in der ersten Instanz behauptet, es handele sich bei dem Haus in der S.. B.str. um den einzigen Grundbesitz der Klägerin und ihrer Gesellschafter, in denen das Wohnen in den eigenen Wänden für die Gesellschafter und ihre Kinder in Frage komme. Es existiere kein weiteres Immobilieneigentum. Die Gesellschafter der Klägerin würden derzeit mit ihren beiden kleinen Töchtern eine im 2. OG belegene Mietwohnung in der S.str. bewohnen. Das Haus in der S.. B.str. solle auf lange Sicht als Familienhaus genutzt werden mit den erwachsenen Kindern der Frau G. aus erster Ehe sowie der Mutter des Herrn G.. Die streitgegenständliche Wohnung sei aufgrund verschiedener Merkmale (Lage, wenige Treppen) für die Gesellschafter der Klägerin ideal. Die derzeitige Wohnung in der S.str. habe auch keinen Gartenzugang und keinen eigenen Parkplatz. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung habe eine konkrete Raumplanung für ihre künftige Wohnung vorgelegen und diese sei auch baurechtlich genehmigungsfähig. Randnummer 10 Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, Randnummer 11 die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen angemietete Wohnung in der S.. B.str. ..., ... H., belegen im Hochparterre, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten und 1 Garage, geräumt an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 12 Die Beklagten haben beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen, Randnummer 14 hilfsweise zu beschließen, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung S.. B.str. ..., belegen im Hochparterre, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Flur, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten sowie einer Garage, zu den bisherigen Bedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Randnummer 15 Die Beklagten haben vorgetragen, die Kündigung sei bereits formell unwirksam, da die Kündigung keine ausreichenden Angaben zu der Umsetzbarkeit des geplanten Bauvorhabens enthalte. So fehle es an der Angabe, wie welches Zimmer genutzt werden solle. Zudem ergebe sich aus einer von der Klägerin vorgelegten Skizze, dass in die Planung des Souterrains bereits zum Zeitpunkt der ersten Kündigung die Garage in die Nutzung des Souterrains in die Umbaupläne einbezogen worden sei, ohne dass dies im Kündigungsschreiben Erwähnung gefunden habe. Weiter sei für die von der Klägerin geplante Baumaßnahme eine Zweckentfremdungsgenehmigung notwendig, da nach § 9 Abs. 2 Ziff. 5 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes (HmbWoSchG) das Leerstehenlassen von Wohnraum von mehr als 4 Monate eine Zweckentfremdung darstelle und die geplanten Baumaßnahmen über diesen Zeitraum hinausgingen. Diese Zweckentfremdungsgenehmigung müsse auch bereits bei Ausspruch der Kündigung vorliegen. Randnummer 16 Weiter haben die Beklagten erstinstanzlich den geltend gemachten Eigenbedarf und die baurechtliche Zulässigkeit des geplanten Umbaus bestritten. Auch ergebe sich aus der Planung, dass das gesamte Souterrain künftig ausschließlich von der Klägerin genutzt werden solle. Diese Planung sei aber aufgrund des fortbestehenden Mietverhältnisses über den Abstellraum der Mieterin aus dem 2. Obergeschoss nicht umsetzbar. Randnummer 17 Die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für die Beklagten eine nicht hinzunehmende persönliche Härte dar, die auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses erforderlich mache. Der Beklagte zu 1) leide unter einer koronaren Herzerkrankung. Im Übrigen würde ein Umzug zu psychischen Belastungen führen, die wiederum zu einer deutlichen Verschlechterung der Herzerkrankung führen würden. Auch seien die Beklagten im Stadtteil fest verwurzelt, wobei insbesondere auch das hohe Alter des Beklagten zu 1) zu berücksichtigen sei. Randnummer 18 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen D. und S.. Zudem wurden die Gesellschafter persönlich zu ihrem Nutzungswillen angehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.06.2017 (Bl. 457 ff. d.A.). Randnummer 19 Mit Urteil vom 31.8.2017 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Kündigungen seien beide unwirksam, da keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorgelegen habe. Im Hinblick auf die behaupteten geplanten Umbaumaßnahmen sei ein Leerstehen im Sinne von § 9 Nr. 5 HmbWoSchG gegeben, da die Umbauarbeiten mehr als vier Monate dauern würden (13 Wochen für Umbau Treppenhaus und 19 Wochen für Arbeiten in der Wohnung). Es ergebe sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Verordnung, dass ein Leerstand aufgrund eines Umbaus nicht von § 9 erfasst werde. Auch durch Umbaumaßnahmen werde der Bevölkerung Wohnraum entzogen. Auf die Genehmigungsfiktion des § 13 Abs. 3 S. 1 der Verordnung könne sich die Klägerin nicht berufen, da diese nur eingreife, wenn während der Umbaumaßnahmen erkennbar werde, dass der Leerstand mehr als 4 Monate dauere. Die Genehmigung habe auch bereits bei Ausspruch der Kündigung vorliegen müssen. Randnummer 20 Gegen das ihr am 5.9.2017 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 28.9.2017 eingelegten und am 1.11.2017 begründeten Berufung. Randnummer 21 Die Klägerin trägt vor, die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, wonach zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen müsse, sei unzutreffend. Es liege insoweit ein Rechtsanwendungsfehler des Amtsgerichts vor, der rechtserheblich im Sinne von § 520 Abs. 3 Ziff. 2 ZPO sei. Ohne die fehlerhafte Rechtsauffassung hätte das Amtsgericht den Eigennutzungswunsch der Klägerin annehmen müssen. Zudem hätte der von den Beklagten behauptete Härtegrund weiter aufgeklärt werden müssen. Randnummer 22 Im Übrigen wiederholt und vertieft die Klägerin ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 23 Die Klägerin beantragt, Randnummer 24 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg (Az. 44 C 395/14) vom 31.08.2017 aufzuheben und die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen angemietete Wohnung S.. B.str. ..., ... H., belegen im Hochparterre, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten und 1 Garage im Souterrain, geräumt an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 25 Die Beklagten beantragen, Randnummer 26 1. die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg - Mitte, Geschäftszeichen 44 C 395/14 wird zurückgewiesen; Randnummer 27 2. hilfsweise, die Revision wird hinsichtlich der Frage, ob das Vorliegen einer erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung Wirksamkeitsvoraussetzung einer Kündigung darstellt, zugelassen; Randnummer 28 3. weitergehend hilfsweise, das Mietverhältnis der Parteien wird aufgrund des sozialen Widerspruchs der Beklagten auf unbestimmte Zeit fortgesetzt mit der Maßgabe, dass das Kündigungsrecht der Klägerin gemäß § 573 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 BGB auf Lebzeiten des Beklagten zu Ziff. 1 ausgeschlossen ist. Randnummer 29 Die Beklagten wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortag. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung habe mieterschützenden Charakter und müsse deshalb bei Ausspruch der Kündigung vorliegen. Die beabsichtigte Nutzung müsse zu diesem Zeitpunkt zulässig sein, da es sich sonst um eine unzulässige Vorratskündigung handele. Insoweit bestünden die gleichen Voraussetzungen wie bei einer Verwertungskündigung. Dass es sich um eine unzulässige Vorratskündigung gehandelt habe, zeige sich auch daran, dass zwischen dem Ausspruch der ersten Kündigung und der Erteilung der Baugenehmigung fast vier Jahre gelegen hätten. Der Bauantrag sei von der Klägerin erst 2014 gestellt und dann noch erheblich geändert worden, da die erste Planung wohl so nicht realisierbar gewesen sei. Nach der Aussage des Zeugen D. habe ein ernsthafter und realisierbarer Umgestaltungsplan erst im August 2015 und somit nach den beiden Kündigungen vorgelegen. Auch sei die Planung der Klägerin aufgrund des an die Mieterin R. vermieteten Abstellraums nicht umsetzbar. Randnummer 30 Der Beklagte zu 1) ist im Januar 2019 verstorben. Randnummer 31 Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 05.03.2019 haben die Beklagten vorgetragen, aufgrund des Todes des Beklagten zu 1) habe sich der Gesundheitszustand der Beklagten zu 2) drastisch verschlechtert. Die Beklagte zu 2) müsse sich nun in fachärztliche Behandlung eines Psychiaters begeben. Sie sei so erheblich erkrankt, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Im Übrigen habe die Beklagte zu 2) in Erfahrung gebracht, dass die Gesellschafter der Klägerin in Verhandlungen wegen des Ankaufs eines anderen Hauses stünden. Es werde daher die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung beantragt. Randnummer 32 Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I. G. und N. T.- F.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 12.02.2019 (Bl. 728 ff. d.A.). Randnummer 33 Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird Bezug genommen auf die angefochtene Entscheidung sowie die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen. II. Randnummer 34 Die Berufung ist zulässig und begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch gem. §§ 546 Abs. 2, 985 BGB auf Räumung der streitgegenständlichen Mietwohnung. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 28.11.2014 wirksam beendet worden. Randnummer 35 1. Der geltend gemachte Eigenbedarf scheitert nicht daran, dass die Klägerin eine Vermieter-GbR ist. Zwar ist der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnitten. Um eine solche handelt es sich bei einer (Außen-) GbR nicht, so dass die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt anwendbar ist (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845; vgl. auch MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 67). Die GbR als teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB jedoch auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 92/16; BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15, insb. Rn. 15 f.). Randnummer 36 2. Die Kündigungserklärung vom 28.11.2014 ist formell wirksam. Sie enthält insbesondere ausreichende Angaben zu der Umsetzbarkeit des geplanten Bauvorhabens. Randnummer 37 Gem. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB setzt die formelle Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, 6 f. [zu § 564a Abs. 1 S. 2 BGB a.F.]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474; BGH, Urteil vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368; BGH, Urteil vom 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102; BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 317/10, BeckRS 2011, 20823; BGH, Urteil vom 17. 3. 2010, Az. VIII ZR 70/09, NJW-RR 2010, 809). Randnummer 38 In dem Kündigungsschreiben hat die Klägerin angegeben, dass die streitgegenständliche Wohnung mit der Souterrainwohnung verbunden und ein direkter und für die übrigen Bewohner des Hauses unzugänglicher Zugang zu den Räumlichkeiten im Souterrain geschaffen werden solle. Weitergehende Ausführungen zu den beabsichtigten Baumaßnahmen waren nicht erforderlich. Die Kündigungserklärung ist ohne weitere Angaben nachvollziehbar und ihr sind vernünftige Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf zu entnehmen. Eine Erläuterung, wie welches Zimmer genutzt werden soll, ist nicht Wirksamkeitsvoraussetzung (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14, a. a. O.; Staudinger/Christian Rolfs (2018) BGB § 573 Rn. 210). Offen bleiben kann auch, ob es für die Wirksamkeit der ersten Kündigung vom 30.9.2013 schädlich ist, dass die Garage in die Umbaupläne einbezogen war, ohne dass dies im Kündigungsschreiben Erwähnung gefunden hat, da jedenfalls die zweite Kündigung vom 28.11.2014 wirksam war. Randnummer 39 3. Die Eigenbedarfskündigung vom 28.11.2014 ist auch materiell wirksam. Vorauszusetzen ist hierfür nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, dass der Vermieter die Räume als Wohnung unter anderem für sich benötigt. Das bedeutet, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht haben muss, die Wohnung zu nutzen (Nutzungswille), wofür der Vermieter die Beweislast trägt, und diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Nutzungsinteresse) (Schmidt-Futterer/Blank, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rn. 42). Das Gericht darf lediglich überprüfen, ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen, ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist, ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters tatsächlich gedeckt wird, ob der Bedarf des Vermieters durch eine andere frei stehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden kann und ob der Wohnbedarf weit überhöht ist (BGH, Urteil vom 04.03.2015, Az. VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590). Daraus folgt, dass die Prüfung des Eigenbedarfs faktisch auf eine Missbrauchskontrolle beschränkt ist (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 573 BGB, Rn. 42). Insbesondere aus Art. 14 GG ergibt sich, dass die Gerichte die Entscheidung des Eigentümers grundsätzlich respektieren müssen und ihm keine fremden Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine angemessene Lebensplanung aufdrängen dürfen (BVerfG, Beschluss vom 18.01.1988, Az. 1 BvR 787/87; BVerfG, Urteil vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88; BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 26.09.2001, Az. 1 BvR 1185/01). Im Allgemeinen darf das Gericht nicht überprüfen, ob es zur Nutzungsabsicht des Vermieters bessere oder sinnvollere Alternativen gibt, es sei denn, die Nutzungsabsicht des Eigentümers beruht auf unrealistischen Vorstellungen und die Nutzungswünsche des Eigentümers können durch die Kündigung überhaupt nicht befriedigt werden (BVerfG, Urteil vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O.,§ 573 BGB Rn 68). Randnummer 40 Auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung steht unter dem Schutz des Grundgesetzes, Art. 14 GG (BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93). Der grundrechtlich geschützten Besitzposition des Mieters ist dadurch Rechnung zu tragen, dass das Gericht den Einwänden des Mieters in einer Weise nachgeht, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird, mithin das Vorliegen der oben genannten Voraussetzungen sorgfältig nachprüft (BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Auflage 2017, § 573 BGB Rn. 38). Randnummer 41 Der von der Klägerin angegebene Wunsch, dass ihre Gesellschafter mit ihren Kindern nach den geplanten Umbaumaßnahmen in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wollen, beruht unter Zugrundelegung der genannten Maßstäbe auf nachvollziehbaren, in dem genannten Sinne vernünftigen Erwägungen. So hat die Klägerin nachvollziehbar dargelegt, dass die bisherige Wohnung in der S.str. weder über einen eigenen Gartenzugang noch über einen eigenen Parkplatz verfügte und die Gesellschafter bislang zur Miete gewohnt haben und nunmehr eigenes Eigentum beziehen wollen. Auch sei die Anbindung der neuen Wohnung ideal für die Familie. Randnummer 42 Die Zeugen I. G. und N. T.- F. haben das Bestehen des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs glaubhaft bestätigt. Randnummer 43 So hat die Zeugin I. G. ausgesagt, ihr Sohn und seine Frau, die Gesellschafter der Klägerin, hätten das Haus von vornherein gekauft, weil sie dort mit der Familie hätten einziehen wollen. Sie wollten dort mit ihren beiden gemeinsamen Töchtern einziehen. Auch die beiden erwachsenen Kinder der Gesellschafterin G. seien häufig da und würden dort dann wohnen. Ihr Sohn habe ihr auch angeboten, dass sie dort mit einziehen könne. Die beiden hätten nach wie vor den Plan, dort einzuziehen. Zuletzt hätten sie Weihnachten darüber gesprochen. Sie selbst wisse noch nicht genau, ob sie da einziehen wolle. Dies sei immer Thema gewesen. Randnummer 44 Die Aussage der Zeugin G. war in sich schlüssig, widerspruchsfrei und lebendig. So räumte sie auch ein, dass sie zwar ursprünglich davon begeistert gewesen sei, in das Haus mit einzuziehen. Inzwischen sei sie sich aber nicht mehr sicher, ob sie mit ihrem Sohn in einem Haus zusammen wohnen wolle. Randnummer 45 Der Zeuge N. T.- F., der Sohn der Gesellschafterin G., bestätigte ebenfalls den Wunsch seiner Mutter und seines Stiefvaters, nach den Umbauarbeiten in das Haus einzuziehen. Er erklärte, dass diese ihm nach dem Kauf des Hauses gesagt hätten, dass sie dort einziehen wollten. Dies sei immer wieder Thema gewesen. Er wohne zwar inzwischen nicht mehr in H., aber wenn er noch in H. wohnen würde, wäre es sicherlich auch so gewesen, dass er mit in das Haus eingezogen wäre. Er habe auch ca. ein halbes Jahr in dem Haus gewohnt in einer Wohnung im ersten Stock. Randnummer 46 Auch die Aussage des Zeugen T.- F. war widerspruchsfrei und authentisch. So gestand der Zeuge auch Wissenslücken ein, so zu der Frage, ob er genau wisse, was in dem Haus umgebaut werden solle. Baupläne habe er nie gesehen. Er habe auch nichts davon mitbekommen, dass auch die Zeugin I. G. in das Haus dort eventuell mit einziehe. Dies habe sie ihm nur gerade draußen auf dem Gang erzählt. Auch schilderte er, dass er zunächst in der Kellerwohnung gewohnt habe, dann aber in den 1. Stock gezogen sei, weil es im Keller kein Internet gegeben habe. Randnummer 47 4. Die Kündigungen sind auch nicht deswegen unwirksam, weil es an der erforderlichen Ernsthaftigkeit und Realisierbarkeit der Nutzungsabsicht fehlt. Randnummer 48 a) Die erforderliche Ernsthaftigkeit des Nutzungs-/Überlassungswillens fehlt dann, wenn sich der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht sicher ist, ob er seine Nutzungsabsicht auch verwirklichen kann (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 BGB, Rn. 63). In diesem Fall ist die Kündigung unwirksam und vertragswidrig (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 243/16, NJW 2015, 3368). Ein durchsetzungsfähiger Eigennutzungswunsch muss nicht nur vernünftig und nachvollziehbar sein, sondern er muss auch ernsthaft verfolgt werden (BVerfG Kammerbeschluss vom 25.10.1990, Az. 1 BvR 953/90, Rn. 15). Dabei ist zu berücksichtigen, dass für den Mieter der Verlust der Wohnung im Allgemeinen nicht nur mit hohen finanziellen Aufwendungen, sondern auch mit vielfältigen Unannehmlichkeiten anderer Art verbunden ist. Dies rechtfertigt es, an die Prüfungspflicht des Vermieters höchste Anforderungen zu stellen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 BGB, Rn. 63). Randnummer 49 Der Vermieter darf eine Eigenbedarfskündigung daher erst aussprechen, wenn seine Planung hinsichtlich erforderlicher Umbaumaßnahmen so weit gediehen ist, dass beurteilt werden kann, ob der Vermieter die geplante Nutzung auch realisieren kann. Eine vollständige, in alle Einzelheiten gehende Planung muss bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung dabei aber ebenso wenig vorliegen wie eine etwaige Baugenehmigung. Entscheidend ist alleine, ob die Vorstellungen, die derjenige, der den Eigenbedarf anmelden kann, hinsichtlich des Raumbedarfs hat, verwirklicht werden können und ob diese Vorstellungen unrealistisch sind (OLG Frankfurt, RE vom 25.06.1992, Az. 20 REMiet 7/91, Rn. 24; LG Hamburg, Urteil vom 25.06.2009, Az. 333 S 67/08, Rn. 16). Die Pläne müssen lediglich so konkret sein, dass beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Plans eine Kündigung rechtfertigt (LG München I, Urteil vom 27.11.1991, Az. 14 S 10092/91, WuM 1992, 612; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 BGB Rn. 63). Dies muss anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls entschieden werden (OLG Frankfurt, RE vom 25.06.1992, Az. 20 REMiet 7/91, WuM 1992, 383, Rn. 24). Randnummer 50 b) Nach diesen Maßstäben hat bei Ausspruch der Kündigung vom 28.11.2014 bereits eine ernsthafte und konkrete Planung der Umbaumaßnahmen vorgelegen. In dem Kündigungsschreiben hat die Klägerin angegeben, dass die streitgegenständliche Wohnung mit der Souterrainwohnung verbunden und ein direkter und für die übrigen Bewohner des Hauses unzugänglicher Zugang zu den Räumlichkeiten im Souterrain geschaffen werden solle. Nach den als Anlage K 27 (Bl. 433 ff. d.A.) vorgelegten Plänen war eine Verbindung von Erdgeschoss und Souterrain durch Einbau einer Treppe ebenso unproblematisch möglich wie die Schaffung eines Zugangs zu den Räumlichkeiten im Souterrain, der für die übrigen Bewohner des Hauses nicht zugänglich sein würde. Auch der von der Klägerin im Kündigungsschreiben geschilderte Raumbedarf war hierdurch zu decken. Dies war für die Beklagten aufgrund ihrer Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten auch ohne Weiteres erkennbar. Unerheblich ist, ob der Bauantrag von der Klägerin erst 2014 gestellt und dann noch erheblich geändert wurde. Wie sich aus der Anlage K 27 ergibt, bezog sich der Bauantrag nicht nur auf die für die Wirksamkeit der Kündigung alleine relevante Verbindung des Souterrains mit der streitgegenständlichen Wohnung, sondern auf den Umbau und die Sanierung des gesamten Gebäudes. Randnummer 51 c) Die Planung der Klägerin ist auch in dem Fall umsetzbar, dass die Klägerin mit der Mieterin R. keine Einigung hinsichtlich des an diese mitvermieteten Abstellraums erzielen kann. Zwar wurde in den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen der Abstellraum überplant, so dass dieser durch den beabsichtigten Umbau wegfallen würde. Die Pläne könnten aber dahingehend geändert werden, dass der Wohnungseingangsbereich nach hinten verlegt und ein interner Flur errichtet wird, so dass der Abstellraum der Zeugin R. weiterhin außerhalb der Wohnung der Klägerin liegen würde. Auch hierbei würde es sich um lediglich geringfügige Abweichungen von der Planung handeln, die der Kündigung vom 28.11.2014 zugrunde lag. Dies gilt auch dann, wenn hierdurch die Lage der geplanten Treppe etwas verändert werden müsste. Randnummer 52 5. Es kann auch offen bleiben, ob im Falle des öffentlich-rechtlichen Erfordernisses einer Zweckentfremdungsgenehmigung diese grundsätzlich bereits bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen muss, wie dies bei Verwertungskündigungen gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB für erforderlich gehalten wird (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 03.12.2003, Az. 25 C 10350/03; AG Hamburg, Urteil vom 29.08.2013, Az. 44 C 20/13; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., BGB § 573 Rn. 153). Randnummer 53 Für die von der Klägerin beabsichtigten Umbaumaßnahmen fehlt es nämlich bereits an dem öffentlich - rechtlichen Erfordernis einer Zweckentfremdungsgenehmigung. Randnummer 54 Der von der Klägerin beabsichtigte Umbau ist von dem in § 9 HmbWoSchG verankerten Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht erfasst, da der Wohnraum nach Abschluss der Umbauarbeiten auch wieder als Wohnraum genutzt werden wird. Auch wenn durch die Umbauarbeiten die Wohnungen mehr als vier Monate unbewohnbar sein sollten, handelt es sich nicht um ein Leerstehenlassen von Wohnraum im Sinne von § 9 Abs. 2 Ziff. 5 HmbWoSchG, da der Wohnraum hierdurch nicht zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken verwendet wird. Dies ergibt sich aus der als Anlage K 29 vorgelegten Fachanweisung der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt zur Durchführung des HmbWoSchG, dort Ziffer 9.2.2.5. Danach liegt ein Leerstehenlassen nur dann vor, wenn der Wohnraum nach dem erkennbaren Willen der Verfügungsberechtigten nicht Wohnzwecken zugeführt wird. Hieraus ergibt sich, dass hiervon solche Baumaßnahmen nicht erfasst sind, die zwar dazu führen, dass der Wohnraum für den Zeitraum der Maßnahmen nicht bewohnbar ist, die letztlich aber nur der Instandhaltung und Modernisierung von Wohnraum dienen. Randnummer 55 Aus der in § 13 Abs. 3 HmbWoSchG geregelten Genehmigungsfiktion ergibt sich nichts Gegenteiliges. Nach § 13 Abs. 2 HmbWoSchG hat der Verfügungsberechtigte unverzüglich anzuzeigen, wenn Wohnraum ab Beginn des Leerstehenlassens von Wohnraum nicht innerhalb von vier Monaten zu Wohnzwecken genutzt wird. Nach § 13 Abs. 3 HmbWoSchG gilt die Genehmigung zum Leerstehenlassen für die Dauer des durch die baulichen Maßnahmen bedingten Leerstehenlassens als erteilt, wenn der Verfügungsberechtigte das Leerstehenlassen und die damit verbundene konkrete Absicht von Um- oder Neubaumaßnahmen anzeigt und die zuständige Behörde nicht innerhalb von acht Wochen widerspricht. Vielmehr lässt sich auch dieser Regelung entnehmen, dass das Genehmigungserfordernis dann nicht greift, wenn der Zeitraum des Leerstehenlassens denjenigen nicht übersteigt, der für die Um- oder Neubaumaßnahmen benötigt wird, und der Wohnraum nach Abschluss der Maßnahmen auch unmittelbar wieder als Wohnraum genutzt wird. Randnummer 56 Dass ein ausschließlich durch Baumaßnahmen bedingter Leerstand von Wohnraum, bei dem die Räume anschließend wieder als Wohnraum genutzt werden sollen, nicht unter § 9 HmbWoSchG fällt, ergibt sich auch aus dem Zweck des Gesetzes. Nach § 9 Abs. 1 HmbWoSchG soll durch die Regelungen zur Zweckentfremdung der Gefahr begegnet werden, dass die Bevölkerung nicht ausreichend mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen versorgt ist. Diese Gefahr entsteht aber nicht durch Baumaßnahmen, die gerade der Instandhaltung und Modernisierung von Wohnraum und damit dessen Erhaltung dienen. Die Beschleunigung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Wohnräumen und deren Erschwerung durch ein behördliches Genehmigungserfordernis ist nicht Zweck des Gesetzes. Randnummer 57 6. Die Beklagten können auch nicht gem. § 574a BGB verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Randnummer 58 a) Nach § 574 BGB kann der Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn eine Beendigung für den Mieter eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Fall kann der Mieter nach § 574a BGB verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Randnummer 59 Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist dabei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., BGB § 574 Rn. 27). Da der Beklagte zu 1) im Januar 2019 verstorben ist, ist lediglich auf die Beklagte zu 2) abzustellen. Eine besondere Härte im Sinne von § 574 BGB, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erfordern würde, liegt in der Person der Beklagten zu 2) jedoch nicht vor. Randnummer 60 Der unbestimmte Rechtsbegriff der "Härte" im Sinne von § 574 BGB erfasst alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hierzu können Eingriffe in die beruflichen Verhältnisse ebenso zählen wie die Verwurzelung eines Mieters in höherem Lebensalter in einem bestimmten Wohnviertel, das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen, eine schwere Krankheit oder körperliche bzw. geistige Behinderung. Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; es genügt vielmehr, wenn die Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Nicht ausreichend ist hingegen die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen (vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2004, Az. VIII ZR 246/03, juris; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 574 Rn. 20). Die mit einem Umzug unvermeidlichen Unannehmlichkeiten stellen keine Härtegründe dar (vgl. BGH, Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13, juris). Soweit ein Mieter einen schwerwiegenden Eingriff in seine körperliche Unversehrtheit geltend macht, besteht die verfassungsrechtliche Pflicht zu einer besonders sorgfältigen Nachprüfung seines Parteivorbringens (BVerfG, Kammerbeschluss vom 12.2.1993, Az. 2 BvR 2077/92, Rz. 23, juris). Randnummer 61 Die Beklagten haben bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu der Beklagten zu 2) lediglich vorgetragen, dass diese im Stadtteil verwurzelt sei. Dieser Umstand ist für sich alleine aber noch nicht geeignet, eine Härte im Sinne von § 574 BGB zu begründen. Zwar sind in vielen Fällen Mieter in hohem Alter nach langer Wohndauer in einem Wohnviertel in besonderem Maße verwurzelt, was in Verbindung mit den alterstypischen Formen der Asthenie, mit Veränderungsphobien oder sonstigen Krankheiten häufig zur Räumungsunfähigkeit führen kann (vgl. Landgericht Hamburg, Urteil vom 26.04.1991, Az. 311 S 250/90; Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O., § 574 BGB Rn. 41). Zu Krankheiten der 74- jährigen Beklagten zu 2), zu Asthenien oder Veränderungsphobien wurde bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung aber nichts vorgetragen. Randnummer 62 b) Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 05.03.2019 gibt keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung gem. § 156 ZPO wieder zu eröffnen, da eine besondere Härte im Sinne von § 574 BGB in der Person der Beklagten zu 2) auch darin nicht hinreichend vorgetragen wurde. Zwar ist es für die Annahme einer Härte im Sinne von § 574 BGB nicht erforderlich, dass durch die Räumung der Wohnung eine Beeinträchtigung der Gesundheit mit Sicherheit eintritt. Es muss aber zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung bestehen (BGH, Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824, Rn. 20). Dass eine solche Gefahr besteht, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag, noch aus dem vorgelegten Attest. Randnummer 63 Die Beklagten haben in diesem Schriftsatz vorgetragen, dass die Beklagte zu 2) mittlerweile Krankheitssymptome zeige, die auf eine Depression hindeuten könnten. In dem vorgelegten Attest heißt es, es sei vorstellbar, dass der aktuelle, ungeklärte Status der Wohnsituation in erheblicher Weise zu der Zustandsverschlechterung der Patientin beitrage. Aus diesem Vortrag ergibt sich nicht, dass die Beklagte zu 2) krankheitsbedingt an der Räumung gehindert sei, sondern vielmehr, dass die ungeklärte Situation eine Belastung für sie darstellt. Eine ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung durch die Räumung selbst wird der Beklagten zu 2) nicht attestiert. Zudem ist auch das Vorliegen einer Depression nicht ausreichend, um von einer Räumungsunfähigkeit auszugehen. Randnummer 64 7. Soweit die Beklagten mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 05.03.2019 außerdem vortragen, die Gesellschafter der Klägerin würden über den Ankauf eines anderen Hauses in Verhandlung stehen, sind sie mit diesem Vortrag nach § 296a ZPO ausgeschlossen. Der Vortrag ist jedoch auch unerheblich, da sich hieraus nicht ergibt, dass den Gesellschaftern der Klägerin bereits anderweitiger gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung stünde. Zudem kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die auch verfassungsrechtlich keinen Bedenken begegnet, für die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens lediglich auf den Zeitpunkt bis zum Ablauf der Kündigungsfrist an (vgl. BGH, Urt. v. 09.11.2005 – VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220; Urt. v. 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845; BVerfG, Beschl. v. 18.04.2006 – 1 BvR 31/06, NZM 2006, 459). Auf eine Änderung des Willens im Zeitraum nach Ablauf der Kündigungsfrist bis zur Räumung kommt es hingegen nicht an, da der Mieter nicht dazu verleitet werden soll, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern und sich gegen einen für ihn eigentlich aussichtslosen Räumungsprozess langwierig zu verteidigen, in der Hoffnung, der Wille falle bis zum Auszug noch weg. Es kann allenfalls rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter trotz des nachträglichen Wegfalls des Nutzungswillens den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch weiter verfolgt (Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573 Rn. 73). Eine derartige Rechtsmissbräuchlichkeit ergibt sich auch aus dem Vortrag im Schriftsatz vom 05.03.2019 jedoch nicht. Randnummer 65 8. Der Beklagten zu 2) war im Hinblick auf die gerichtsbekannt angespannte Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt eine Räumungsfrist zu gewähren gem. § 721 Abs. 1 ZPO. Bei der Bemessung der Räumungsfrist wurde auch der Umstand berücksichtigt, dass die Beklagte zu 1) aufgrund des Verlustes ihres Ehemannes noch stark belastet ist und ihr ausreichend Zeit gewährt werden soll, um sich auf die neue Lebenssituation einzustellen. Randnummer 66 9. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Randnummer 67 Grundsätzliche Bedeutung kann einer Sache zukommen, wenn sie Rechtsfragen aufwirft, die in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen auftreten können, oder wenn andere Auswirkungen des Rechtsstreits auf die Allgemeinheit deren Interessen in besonderem Maße berühren (BGH, Beschluss vom 01.10.2002, Az.XI ZR 71/02, ZIP 2002, 2148). Voraussetzung ist dabei aber nicht allein, dass eine klärungsbedürftige Frage dieser Art überhaupt besteht, sie muss auch entscheidungserheblich sein (BGH, Beschluss vom 07. Januar 2003, Az. X ZR 82/02, Rn. 5, NJW 2003, 1125; Zöller, ZPO, 32. Auflage 2018, § 543 Rn. 6a). Daran fehlt es, wenn ein anderer rechtlicher Gesichtspunkt - unabhängig von der Beantwortung der Zulassungsfrage - die Entscheidung trägt. Randnummer 68 Die Frage, ob bereits bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung eine öffentlich - rechtlich erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen muss, war nicht entscheidungserheblich, da für die von der Klägerin beabsichtigten Umbaumaßnahmen eine Zweckentfremdungsgenehmigung schon öffentlich-rechtlich nicht erforderlich ist, wie unter Ziffer II 5 ausgeführt wurde. Die entscheidungserhebliche Frage der Anwendung des § 9 HmbWoSchG auf das Umbauvorhaben der Klägerin hat wiederum keine grundsätzliche Bedeutung, sondern war anhand des hier vorliegenden Einzelfalls vorzunehmen. Somit liegt auch keine Abweichung von höchstrichterlicher oder anderer obergerichtlicher Rechtsprechung vor. Randnummer 69 10. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

LG Hamburg 316 S 77/24

§ 542§ 545§ 573

AG Stuttgart 31 C 4334/22

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§ 543§ 569§ 573§ 573a

AG Stuttgart 35 C 2527/20

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§ 543§ 546§ 573

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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 19.03.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 35 C 2527/20 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0319.35C2527.20.40 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 3 S 1 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 985 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummietverhältnis: Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzungen des Mieters Leitsatz 1. Eine Kündigung kann nicht auf den unaufgeräumten, an der Grenze zur Verwahrlosung liegenden Zustand der Wohnung gestützt werden. Darin liegt keine Pflichtverletzung des Mieters. 2. Wenn der Vermieter dem Umstand, dass die Besichtigung unvollständig blieb, so großes Gewicht beimessen wollte, dass er den Bestand des Mietverhältnisses davon abhängig machen wollte, so hätte er dies dem Mieter dadurch verdeutlichen müssen, dass er auf vollständige Besichtigung hätte drängen und dafür gegebenenfalls eine Abhilfefrist hätte setzen müssen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Orientierungssatz 1. Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kann nicht auf einen unaufgeräumten, an der Grenze zur Verwahrlosung liegenden Zustand der Wohnung gestützt werden. Darin liegt keine Pflichtverletzung des Mieters, weil auch eine solche Gestaltung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt, dessen Grenzen grundsätzlich erst überschritten werden, wenn Gefahren für die Gebäudesubstanz drohen oder Belästigungen für andere Bewohner des Gebäudes entstehen.(Rn.14) 2. Öffnet der Mieter dem Vermieter auf dessen Zutrittsverlangen lediglich einen Teil des angemieteten Wohnraums, kommt dieser Pflichtverletzung nicht das ausreichende Gewicht zu, die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses zu tragen.(Rn.19) 3. Lagert der Mieter Müll und andere Gegenstände im Hausflur, ist dieses dem Grunde nach nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfasst. Ob diese Pflichtverletzung jedoch so erheblich ist, dass sie eine Kündigung des Wohnraumverhältnisses tragen kann, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.(Rn.21)(Rn.22) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Lagerräume Nr. 2 und Nr. 3 im 1. Untergeschoss des Hauses ... in ... Stuttgart zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 85% und die Beklagte 15% zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Streitwert: 7.617 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung nebst zweier nachträglich angemieteter Lagerräume in Anspruch. Randnummer 2 Mit Vertrag vom 01.08.1999 mietete die Beklagte die streitgegenständliche Drei-Zimmer-Wohnung in der ... Straße 30 in Stuttgart vom Voreigentümer an (Anl. K1, Bl. 13 d. A.). Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt im Jahr 2005, vereinbarte die Beklagte mündlich mit dem Voreigentümer, dass ihr die im Gebäude befindlichen Lagerräume Nr. 2 und Nr. 3 gegen Zahlung von jeweils 50 € im Monat zur Nutzung überlassen werden. Nachdem die Klägerin das Objekt erworben hatte, wurde sie am 29.12.2017 als neue Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen (Anl., Bl. 112 d.A.). Randnummer 3 Mit Schreiben vom 17.02.2020 (Anl. K 9., Bl. 33 d.A.) erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses über die Lagerräume. Mit Schreiben vom 08.05.2020 (Anl. K 17, Bl. 48 d.A.) sprach die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses über die Lagerräume und die Wohnung aus. Zur Begründung gab die Klägerin an, dass ihr eine vollständige Besichtigung der Wohnung nicht ermöglicht worden sei. Obschon sie eine Besichtigung angemahnt habe (vgl. Schreiben vom 22.07.2019, Anl. Bl. 98) und ihr als Eigentümerin auch das Recht zustehe, die Wohnung ohne besondere Gründe zu besichtigen, sei ihr lediglich ein Raum und der zugehörige Balkon gezeigt worden, weil die übrigen Räume zugestellt gewesen seien. Eine Kontrolle der Rauchwarnmelder sei deshalb nicht möglich gewesen. Zudem gefährde die Beklagte - trotz einer Abmahnung vom 06.06.2019 (Anl. K 3, Bl. 26 d.A.) - das Gebäude durch das Lagern großer Mengen Papier in der Wohnung, welches sowohl eine statische Gefahr wie auch, in Folge einer Lagerung von Papier in der Nähe der Leitungen und der Therme, eine erhebliche Brandgefahr für das Gebäude begründe. Weiter sei der Balkon beschädigt, weil dort ein junger Baum direkt aus den Fliesen gewachsen sei, was die Beklagte weder gemeldet noch unterbunden habe. Zudem lagere die Beklagte, obwohl sie mehrfach schriftlich (vgl. Schreiben vom 11.06.2018, Anl. K 25, Bl. 97 d.A., Schreiben vom 17.02.2020, Anl. K 8, Bl. 32 d.A.) und am 29.04.2020 mündlich dazu ermahnt worden sei, dies zu unterlassen, weiterhin Gegenstände auf dem Treppenabsatz zwischen Wohnung und Dachgeschoss. Eine am 29.04.2020 gesetzte Frist von sieben Tagen für deren Entfernung und die Entfernung weiterer Müllsäcke, die sich vor dem Lagerraum Nr. 2 befunden hätten, habe die Beklagte fruchtlos verstreichen lassen. Zudem habe die Beklagte trotz entsprechender Abmahnung (Anl. K 7, Bl. 31 d.A.) am 25.04.2020 wieder den Papiermüll durchsucht und dadurch den Hausfrieden gestört. Randnummer 4 Mit Schriftsatz vom 05.02.2021 (Bl. 257 ff. d.A.) ließ die Klägerin das Mietverhältnis wiederum fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen, weil Beklagte am 30.01.2021 trotz der vorherigen Abmahnung und Kündigung eine von einem anderen Mieter entsorgte Zeitschrift in Zueignungsabsicht aus der Papiertonne genommen und darin geblättert habe. Als sie bemerkt habe, dass sie beobachtet werde, habe sie die Zeitschrift in die Papiertonne zurückgelegt. Randnummer 5 Die Klägerin behauptet im Wesentlichen, dass die Beklagte durch das auch unsachgemäße Lagern großer Mengen Papier in der Wohnung Statik und Brandsicherheit des Gebäudes gefährde. Diese am 18.04.2019 durch einen Handwerksbetrieb festgestellte Gefahr (vgl. Anl. K 2, Bl. 25 d.A.) habe sie trotz Abmahnung vom 06.06.2019 (Anl. K 3, Bl. 26 d.A.) bis zur Kündigung nicht beseitigt. Die Klägerin ist zudem der Auffassung, dass schon das schon das wiederholte Lagern verschiedener Gegenstände im Treppenhaus einen Pflichtenverstoß begründe, der jedenfalls eine ordentliche Kündigung rechtfertige. Sie macht weiter geltend, dass das Mietverhältnis über die Lagerräume frei kündbar sei, weil es sich um einen zusätzlichen, losgelöst von dem Wohnraummietverhältnis zu betrachtenden Vertrag handele, für welchen die Beklagte den Mietzins auch schon mit zeitlichem Versatz angewiesen habe. Zudem sei ursprünglich nur eine vorübergehende Vermietung der Lagerräume beabsichtigt gewesen. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt, Randnummer 7 1. die Beklagte zu verurteilen, die 3-Zimmer-Mietwohnung mit Küche, Bad und WC, nebst Nebenräumen, nämlich Kellerraum und Lattenverschlag im 1. UG sowie Lattenverschlag im Dachgeschoss im Hause ... Str. 30, 2. Obergeschoss rechts, vom Eingang aus gesehen, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben; Randnummer 8 2. die Beklagte weiter zu verurteilen, die Lagerräume Nr. 2 und Nr. 3 im 1. Untergeschoss des Hauses ... Str. 30 in ... Stuttgart zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 9 Die Beklagte hat den Klagantrag Ziffer 2 mit Schriftsatz vom 23.02.2021 (Bl. 271 d.A.) anerkannt und beantragt zuletzt, Randnummer 10 die Klage im Übrigen abzuweisen. Randnummer 11 Die Beklagte bestreitet, dass von dem unstreitig in großer Menge in die Wohnung eingebrachten Papier eine Brandgefahr oder eine Gefahr für die Statik des Gebäudes ausgehe. Zutreffend sei zwar, dass sie Müllsäcke im Treppenhaus zwischengelagert habe, weil diese nicht mehr in den Mülltonnen unterzubringen gewesen seien. Das rechtfertige aber keine Kündigung des Mietverhältnisses zumal die Klägerin gegenüber anderen Mietern die Lagerung von Gegenständen im Treppenhaus dulde. Gleichwohl respektiere die Beklagte den Wunsch der Klägerin und werde die beanstandeten Zwischenlagerungen künftig unterlassen. Dass die Beklagte eine ordnungsgemäß angekündigte Besichtigung verweigere, treffe nicht zu, weshalb es ja am 29.04.2020 einen Besichtigungstermin gegeben habe. Dass dieser abgebrochen worden sei, habe nur daran gelegen, dass es zum Streit gekommen sei, nachdem die Klägerin der Beklagten sofort und zu Unrecht vorgeworfen habe, dass sie Müll in der Wohnung lagere. Die Beklagte bestreitet weiter, dass sie den Müll durchsuchen würde. Richtig sei allerdings, dass sie sich daran zu schaffen mache, indem sie Kartons, die von anderen Mietern ungefaltet in den Papiermüll geworfen würden (vgl. Anl. B7, Bl 153 ff. d.A.) zerkleinere, um Platz zu schaffen und gelegentlich Müll, der nicht in den Papiermüll gehöre, etwa Plastik und Essensreste aus dem Papiermüll entferne und fachgerecht entsorge. Darin liege aber keine Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Auch am 30.01.2021 habe sie lediglich Papiermüll klein gefaltet, um Platz in der Tonne zu schaffen. Dass sie sich eine Zeitschrift - bei welcher freilich von Dereliktion auszugehen sei - angeeignet habe oder habe aneignen wollen, sei zu bestreiten. Randnummer 12 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 09.10.2020 und vom 01.12.2020 Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines sachverständig begleiteten Augenscheins im Ortstermin vom 01.12.2020. Hinsichtlich dessen Ergebnis wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen (Bl. 207 ff. d.A.). Mit Zustimmung der Parteien (Bl. 276 f. d.A.) hat das Gericht gem. § 128 Abs. 2 ZPO im schriftlichen Verfahren entschieden. Entscheidungsgründe I. Randnummer 13 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Nr. 2 a GVG, 29a ZPO), aber - soweit der Klaganspruch nicht anerkannt wurde - unbegründet. Die geltend gemachten Sachverhalte tragen - soweit sie nicht schon durch die Beweisaufnahme widerlegt sind - die ausgesprochenen Kündigungen nicht. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht der Klägerin daher nicht zu. 1. Randnummer 14 Soweit die Klägerin die Kündigung darauf stützt, dass die Beklagte durch das übermäßige Einbringen brennbarer Gegenstände in die Wohnung nicht nur die Statik des Gebäudes gefährde, sondern auch Gefahren für die Brandsicherheit verursache, so kann sie damit bereits aus tatsächlichen Gründen nicht durchdringen. Im Ausgangspunkt kann eine Kündigung nicht auf den unaufgeräumten, an der Grenze zur Verwahrlosung liegenden Zustand der Wohnung gestützt werden. Darin liegt keine Pflichtverletzung des Mieters, weil auch eine solche Gestaltung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch rechnet, dessen Grenzen grundsätzlich erst überschritten werden, wenn Gefahren für die Gebäudesubstanz drohen oder Belästigungen für andere Bewohner des Gebäudes entstehen (vgl. etwa LG Berlin, GE 2011, 691 juris Rn. 26; Meyer-Abich, NZM 2015, 520, 522 mwN; ohne nähere Begründung aA: LG Karlsruhe, Urteil vom 22. Mai 2019 – Az.: 9 S 2/19 juris Rn. 14). Das Vorliegen derartiger Gefahren konnte anlässlich des Augenscheins vom 01.12.2020 nicht festgestellt werden (§ 286 ZPO). Dabei stützt sich das Gericht auf die schlüssigen, gut nachvollziehbaren und unwidersprochen gebliebenen Angaben des Sachverständigen anlässlich des Ortstermins, auf welche Bezug genommen wird (Bl. 208 ff. d.A.). Randnummer 15 Wenn die Klägerin behauptet, dass Gefahren für die Brandsicherheit jedenfalls zum Zeitpunkt der Abmahnung vom 06.06.2019 vorgelegen hätten, so kann dies als wahr unterstellt werden. Denn die Klägerin konnte dafür, dass der - als wahr unterstellte - Zustand bis zum Zugang der Kündigung noch vorlag (vgl. dazu etwa: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 542 Rn. 80; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 73 jew. mwN), was die Beklagte bestritten hat, keinen Beweis anbieten. Gleiches gilt für die Behauptung der Klägerin, die Beklagte - welche unstreitig unmittelbar vor dem Augenschein Gegenstände aus der Wohnung entfernt hat -, habe über die beklagtenseits zugestandenen und vom Sachverständigen überzeugend als statisch unerheblich eingeordneten Kisten hinaus weitere etwa hundert Kisten und Umzugskartons aus der Wohnung entfernt. Ein zur Kündigung berechtigender Pflichtenverstoß der Beklagten ist daher nicht feststellbar. 2. Randnummer 16 Soweit die Klägerin die Kündigungen auf den Umstand zu stützen sucht, dass ihr am 29.04.2020 nur eine unvollständige - auf Flur und Wohnzimmer nebst Balkon beschränkte - Besichtigung der Wohnung ermöglicht wurde, so vermag sie damit ebenfalls nicht durchzudringen. Randnummer 17 a) Zwar kann eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses nach § 543 BGB bzw. § 573 BGB auch ohne Vorliegen eines entsprechenden Duldungstitels im Einzelfall in Betracht kommen, wenn der Mieter nach einem berechtigten Zutrittsverlangen des Vermieters grundlos den Zutritt zur Wohnung verweigert (BGH, NJW 2015, 2417 Rn. 21 ff.). Fehl geht insoweit allerdings die im Kündigungsschreiben der Klägerin zum Ausdruck kommende Vorstellung, dass ihr als Eigentümerin ein anlassloses Besichtigungsrecht zustünde. Vielmehr bedarf der Vermieter eines sachlichen Grundes, wenn er die Wohnung besichtigen will und hat sich auch räumlich an die Grenzen des Besichtigungszwecks zu halten, ohne dass diese Erfordernisse durch mietvertragliche AGB abbedungen werden könnten (vgl. BGH, NJW 2014, 2566 Rn. 15 ff.; eingehend: Willems, NZM 2015, 353, 358 ff.). Bei der Ausübung des Besichtigungsrechts ist der Vermieter gehalten, die Interessen des Mieters - so weit wie möglich - zu schonen (zutreffend, Willems, aaO, S. 359; vgl. auch BVerfG, NJW-RR 2004, 440 juris Rn. 13). Randnummer 18 b) Ausgehend hiervon stand der Klägerin, nachdem sie diesen Wunsch - mehrfach (u.a. Schreiben vom 22.07.2019, Anl., Bl. 98 d.A.; Schreiben vom 31.10.2019, Anl., Bl. 105 d.A., Schreiben vom 25.03.2020, Anl. K 12, Bl. 35 d.A.) - und mit ausreichendem Vorlauf angemeldet hatte, ein Recht zu, die Wohnung insgesamt zu besichtigen, um den bestehenden Gefahrenverdacht zu überprüfen. Denn dieser ließ sich hinsichtlich der Statik - anders als der Verdacht der Brandgefahr, der sich nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen von vornherein auf das Badezimmer und die dort befindliche Therme beschränkte - nur durch eine vollständige Besichtigung der Wohnung beurteilen. Vor dem Hintergrund des somit ohnehin umfassend bestehenden Besichtigungsanspruchs erweist sich als unerheblich, dass sich den genannten Aufforderungsschreiben (s.o.) entgegen der Auffassung der Klägerin nicht entnehmen lässt, dass die Besichtigung auch der Rauchmelderkontrolle dienen sollte. Randnummer 19 Auf Grundlage des Vorbringens der Klägerin würde sich folglich eine Pflichtverletzung der Beklagten ergeben, weil sie danach den Zutritt zu den übrigen Räumen mit dem Hinweis darauf, dass diese zugestellt seien, verwehrt haben soll. Dieser Pflichtverletzung käme aber nach Auffassung des erkennenden Gerichts weder gem. § 543 Abs. 1 BGB noch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (zu dem insoweit bestehenden Stufenverhältnis, vgl. etwa: BGH, NJW 2006, 1585 Rn. 19) ein ausreichendes Gewicht zu. Denn mit der Teilöffnung der Wohnung hat die Beklagte gezeigt, dass sie den Besichtigungswunsch der Kläger dem Grunde nach zu erfüllen bereit ist. Wenn die Klägerin dem Umstand, dass die Besichtigung unvollständig blieb, so großes Gewicht beimessen wollte, dass sie den Bestand des Mietverhältnisses davon abhängig machen wollte, so hätte sie dies der Beklagten dadurch verdeutlichen müssen, dass sie auf vollständige Besichtigung hätte drängen und dafür gegebenenfalls eine Abhilfefrist hätte setzen müssen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB; zur Bedeutung einer Abhilfefrist im Rahmen des § 573 BGB vgl. BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11; NJW 2008, 508 Rn. 28). Da dies nicht geschehen ist, musste die Beklagte nicht damit rechnen, dass die Klägerin der Unvollständigkeit der Besichtigung ein derartiges Gewicht beilegen würde und im Nachhinein eine Kündigung auf diesen Sachverhalt stützen würde. Ob eine vollständige Besichtigung tatsächlich nicht an der Zugangsmöglichkeit scheiterte, sondern - wie von der Beklagten behauptet - nur deshalb unterblieb, weil die Parteien über den Zustand der Wohnung in Streit gerieten, kann folglich dahinstehen. 3. Randnummer 20 Soweit die Klägerin die Kündigungen darauf zu stützen sucht, dass die Beklagte anorganischen Müll und andere Gegenstände im Treppenhaus gelagert habe, so muss ihrem Räumungsbegehren auch unter diesem Gesichtspunkt der Erfolg versagt bleiben. Randnummer 21 a) Zutreffend weist die Klägerin allerdings darauf hin, dass die Frage der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs von Gemeinflächen durch den Mieter eine im Einzelfall zu beurteilende ist (eingehend: Flatow, NZM 2007, 432), bei welcher maßgebend ist, ob es sich um eine „übliche Benutzung“ handelt (BGH, NJW 2007, 146 Rn. 9 mwN). Zutreffend ist weiter, dass das Lagern von Müll im Treppenhaus nach allgemeiner Ansicht nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfasst ist (vgl. BGH, aaO; LG Berlin, GE 2007, 57 juris Rn. 8 f. sowie etwa: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 359 mwN; Fleindl in Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III Rn. 2478 jew. mwN), so dass die Beklagte durch das unstreitig mehrere Tage andauernde Lagern von Müll im Treppenhaus die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten hat. Randnummer 22 b) Entgegen der Auffassung der Klägerin rechtfertigt der zu Grunde zu legende Sachverhalt den Ausspruch einer Kündigung aber wiederum weder gem. § 543 Abs. 1 BGB noch gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da das Fehlverhalten der Beklagten und die damit einhergehende schuldhafte Pflichtverletzung, wenngleich es sich um einen Grenzfall handelt, - noch - als unerheblich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu beurteilen ist. Randnummer 23 aa) Zwar weist die Klägerin zutreffend darauf hin, dass andere Gerichte in ähnlichen Fällen die ordentliche Kündigung für gerechtfertigt gehalten haben (so LG Köln, NJW-RR 2017, 652; vgl. auch LG Osnabrück, Beschluss vom 22. September 2017 – Az.: 1 S 226/17, juris Rn. 33 f.). Die Frage, ob eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt oder nicht, ist aber durch eine umfassende Überprüfung aller Umstände des konkreten Einzelfalls durch den Tatrichter zu beantworten (BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11 f.). Im Rahmen der Abwägung sind das Eigentumsrecht des Vermieters und das ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Besitzrecht des Mieters in einen angemessenen Ausgleich zu bringen (BVerfG, NJW-RR 2004, 440 juris Rn. 12 mwN). Dabei ist zu sehen, dass jede Kündigung erheblich in das grundsätzlich schützenswerte Bestandsinteresse des Mieters eingreift, weshalb das Gesetz - in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise - das freie Kündigungsrecht des Vermieters beschränkt und dem Bestandsinteresse des Mieters den Vorrang einräumt, so lange sich der Vermieter nicht auf das Vorliegen beachtlicher Gründe berufen kann, welche sein berechtigtes Interesse an der Kündigung zu begründen vermögen (vgl. etwa: BVerfGE 68, 361 juris Rn. 19; BVerfGE 81, 29 juris Rn. 9; vgl. auch Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 4 ff. jew. mwN). Soweit der Gesetzgeber dieses berechtigte Interesse in § 573 Abs. 2 BGB typisierend geregelt hat, darf diese Wertung durch den Tatrichter nicht unterlaufen werden (vgl. BVerfGE 81, 29 juris Rn. 10; BGHZ 214, 269 Rn. 14). Randnummer 24 bb) Im Streitfall war danach einerseits zu sehen, dass die Beklagte unstreitig wiederholt Gegenstände im Treppenhaus und auf anderen Gemeinflächen gelagert hat. Sie wurde deshalb bereits mit Schreiben vom 11.06.2018 (Bl. 97 d.A.) durch die Klägerin darauf hingewiesen, dass dies (Lichtbilder Bl. 198 d.A.) zu unterlassen sei. Mit Schreiben vom 17.02.2020 (Anl. K 8, Bl. 32 d.A.) beanstandete die Klägerin, dass die Beklagte erneut Gegenstände im Treppenhaus gelagert hatte (Lichtbild Bl. 200 d.A.) und forderte - unter Androhung kostenpflichtiger Ersatzvornahme - zu deren Entfernung auf. Nachdem anlässlich des Besichtigungstermins vom 29.04.2020 wiederum Gegenstände auf dem Treppenabsatz vorzufinden waren (Lichtbild Bl. 197 d.A.), wurde die Beklagte mündlich aufgefordert, diese binnen einer Frist von sieben Tagen zu entfernen. Dem kam die Beklagte erst nach Erhalt der Kündigung nach. Ebenfalls zu sehen war, dass sich auch andere Mieter an den wiederkehrenden Zuständen störten und beide Parteien darauf ansprachen und die Klägerin, worauf sie zutreffend hinweist, verpflichtet ist, neben den Brandschutzanforderungen auch die berechtigten Belange der anderen Mieter zu wahren. Randnummer 25 Auf der anderen Seite war zu sehen, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis bereits seit über 20 Jahren besteht und die Beklagte zuvor bereits die über der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Wohnung angemietet hatte und daher seit 40 Jahren in dem Haus lebt. Dass die Beklagte bereits vor 2018 Anlass zu Beanstandungen der streitgegenständlichen Art gegeben hätte, ist nicht vorgetragen. Dafür ist auch nichts ersichtlich. Hinzu kommt, dass die Beklagte - und hier sieht das Gericht einen entscheidenden Unterschied zu den vom LG Köln (Inanspruchnahme des Treppenhauses über sieben Jahre trotz achtfacher Aufforderung dies zu unterlassen - aaO, juris Rn. 5) und vom LG Oldenburg (vollständiges Blockieren einer Treppe über einen Zeitraum von drei Jahren, aaO, juris Rn. 31) entschiedenen Fälle - von vornherein nicht für sich in Anspruch zu nehmen suchte, dass sie zu einer dauernden Inanspruchnahme der Gemeinflächen berechtigt sei. Vielmehr lag jeweils nur eine Zwischenlagerung bis zum Abtransport der Gegenstände vor. Darin liegt zwar, jedenfalls dann, wenn die Zwischenlagerung - wie hier - ein übliches Maß sowohl in zeitlicher Hinsicht wie auch hinsichtlich des Umfangs der gelagerten Gegenstände deutlich überschreitet, eine Pflichtverletzung der Beklagten, aber eine von erheblich geringerem Gewicht. Ebenfalls zu sehen war, dass die Beklagte - entgegen der Auffassung der Klägerin - vor dem 29.04.2020 nicht bereits zwei Mal in kündigungsrelevanter Weise abgemahnt war. So war das Schreiben 11.06.2018 (Bl. 97 d.A.) von der Beklagten schon nicht als Abmahnung zu verstehen, da das Schreiben seinem Inhalt nach nicht - wie geboten (BGH, NJW 2008, 1303 Rn. 7; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 77 jew. mwN; vgl. auch BGH, NJW 2012, 53 Rn. 18) - geeignet war, der Beklagten vor Augen zu führen, dass sie bei Missachtung der Bitte, die Umzugskartons zu entfernen, mit vertragsrechtlichen Konsequenzen rechnen musste. Auch das Schreiben vom 17.02.2020 (Anl. K 8, Bl. 32 d.A.) stellt jedenfalls keine Abmahnung dar, auf welche die Klägerin eine Kündigung hätte stützen können, da sie dort keine Kündigung, sondern eine kostenpflichtige Ersatzvornahme ankündigte (§ 242 BGB, vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035, 1036; Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., § 543 Rn. 27). Die Schreiben waren daher nicht in gleicher Weise wie eine wirksame Abmahnung geeignet, der folgenden Pflichtverletzung der Beklagten ein größeres und damit möglicherweise ausreichendes Gewicht zu verleihen (vgl. dazu BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11). Randnummer 26 In Gesamtwürdigung aller Umstände bewertet das Gericht die Pflichtverletzung daher noch als unerheblich im Sinne der Vorschrift. Dabei war die - für sich genommen nicht ausreichende - unterstellte Pflichtverletzung hinsichtlich der unvollständigen Zutrittsgewährung nicht einzustellen, da es sich insoweit um einen eigenständigen Sachverhalt handelt, der mit der vertragswidrigen Nutzung der Gemeinflächen nicht in einem für die Zusammenrechnung von Pflichtverletzungen erforderlichen „engen Zusammenhang“ (vgl. dazu: BGH, NJW-RR 2016, 849 Rn. 19 ff.) steht. Randnummer 27 cc) Entgegen der Auffassung der Klägerin wird sie durch die Rechtsauffassung des Gerichts mit Blick auf die Pflichtverletzungen der Beklagten nicht rechtlos gestellt, da es ihr unbenommen ist, die Beklagte wegen Pflichtverletzungen, welche die Schwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht erreichen, auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen (vgl. etwa BeckOK-MietR/Bruns, § 541 Rn. 3 mwN [Stand: 01.02.2021]). Anders als die Klägerin meint, ergibt sich insbesondere aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.4.2015 (NJW 2015, 2417) nicht, dass der Vermieter bei Vorliegen einer nach den Umständen des Einzelfalls unerheblichen Pflichtverletzung nicht auf die Unterlassungsklage verwiesen werden könnte. Die Entscheidung besagt insofern nur, dass der Tatrichter sich nicht den Blick auf die erforderliche Einzelfallprüfung dadurch verstellen darf, dass er die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung von einem Verstoß gegen eine titulierte Duldungspflicht abhängig macht (aaO, Rn. 18 ff.). Randnummer 28 c) Der Räumungsanspruch stünde der Klägerin indessen - derzeit - selbst dann nicht zu, wenn man der Auffassung der Klägerin folgen und die Pflichtverletzung der Beklagten nicht mehr als unerheblich ansehen wollte. Denn die Parteien haben für eine ordentliche Kündigung nach zehnjährigem Bestand des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Schluss des Kalendermonats vereinbart (§ 2 Nr. 1 a) des Mietvertrags, Anl. K 1, Bl. 14 d.A.), so dass ein etwaiger Räumungsanspruch noch nicht fällig wäre. 4. Randnummer 29 Soweit die Klägerin ihr Räumungsbegehren darauf stützt, dass auf den Fliesen des Wohnzimmerbalkons ein kleiner Baum gewachsen sei, dessen Wachstum die Fliesen beschädigt habe, was die Beklagte unterlassen habe anzuzeigen sowie darauf, dass die Beklagte wiederholt den Papiermüll durchwühlt und versucht habe, sich daraus eine Zeitschrift anzueignen, so berechtigen diese Sachverhalte sie nicht zum Ausspruch einer Kündigung. Randnummer 30 a) Mit Blick auf den - noch vor dem Besichtigungstermin vom 29.04.2020 entfernten - Baum auf dem Balkon und das Unterlassen einer entsprechenden Schadensanzeige kommt ohne eine - unstreitig nicht erfolgte - vorherige Abmahnung weder eine außerordentliche (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) noch eine ordentliche Kündigung in Betracht (vgl. wiederum BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 11). Eine solche kann zunächst nicht auf den „Baum“ selbst gestützt werden, da selbiger noch vor Zugang der Kündigung entfernt wurde (vgl. dazu etwa: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 542 Rn. 80; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 73 jew. mwN). Mit Blick auf die unterbliebene Schadensanzeige ist weder vorgetragen noch war anlässlich des Ortstermins ersichtlich, dass es wegen des Baumes zu einer nennenswerten Verschlechterung des stark verwitterten Balkonbodenbelags gekommen wäre, oder dass sich im Falle einer rechtzeitigen Anzeige ein in erheblichem Maße besserer Zustand ergeben hätte. Randnummer 31 b) Schließlich trägt auch der Umstand, dass die Beklagte sich wiederholt an den Altpapiertonnen zu schaffen machte und - nach dem bestrittenen Klägervorbringen - eine Zeitschrift daraus entnahm, die darauf gestützten Kündigungserklärungen nicht, da darin kein pflichtwidriges Verhalten liegt. Soweit die Beklagte nach ihrem im Kern unwidersprochenen Vortrag nicht in den Papiermüll gehörende Gegenstände (vgl. Lichtbilder Bl. 153, 162 ff. d.A.) aus diesem entfernt oder nicht klein gefaltete Kartonage zerkleinert hat, um Platz in der Tonne zu schaffen, liegt dies auf der Hand und wurde auch von der Klägerin nicht in Zweifel gezogen. Aber auch das Entnehmen und Lesen einer von einem anderen Mieter weggeworfenen Zeitschrift stellt nach Auffassung des Gerichts kein pflichtwidriges Verhalten dar, da insoweit von Dereliktion (§ 959 BGB) auszugehen ist. Dem Schicksal einer entsorgten Zeitschrift steht der Entsorgende regelmäßig gleichgültig gegenüber, so dass sich mit dem Wegwerfen sein Entschlagungswille manifestiert (ebenso: Staudinger/Heinze, BGB, Neubearb. 2020, § 959 Rn. 3; MünchKomm-BGB/Oechsler, 8. Aufl., § 959 Rn. 4 jew. mwN). Dass die Hausbewohner im Streitfall tatsächlich einen davon abweichenden Willen hätten - welcher beachtlich wäre, nachdem es sich um einen nicht empfangsbedürftige Willenserklärung handelt (Heinze, aaO, Rn. 1; Oechsler, aaO, Rn. 3) - hat die Klägerin nicht aufgezeigt. Vielmehr ergibt sich aus der Reaktion der Nachbarin H. (“Ich kann Ihnen auch die Zeitschriften geben, die müssen sie nicht aus dem Müll nehmen“) das Gegenteil. Demgegenüber würde sich eine Pflichtwidrigkeit der Beklagten dann ergeben, wenn sie private Post aus der Tonne entnehmen und sich diese aneignen würde, da insoweit ein Vernichtungswille des Entsorgenden anzunehmen ist, der eine Dereliktion ausschließt (Heinze, aaO, Rn. 3; Oechsler, aaO, Rn. 3 jew. mwN). Dass die Beklagte sich private Post tatsächlich angeeignet hätte, behauptet die Klägerin indessen schon nicht. Die bloße Befürchtung von Hausbewohnern, dass dies geschehen könnte, macht das Verhalten der Beklagten nicht pflichtwidrig. II. Randnummer 32 Die Kostenentscheidung und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 92 Abs. 1; 708 Nr. 1, 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460381 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

OLG Frankfurt 48 C 20/11

§ 535§ 543§ 573

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OLG Frankfurt 1 S 222/22

§ 535§ 573§ 574

OLG Frankfurt 37 C 198/12

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OLG Frankfurt 37 C 180/13

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§ 573§ 541

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OLG Frankfurt 1 S 170/15

OLG Frankfurt 32 C 319/19

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§ 535§ 546§ 573

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OLG Karlsruhe 5 S 16/22

§ 549

OLG Karlsruhe 34 C 1880/21

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.10.2022 Aktenzeichen: 5 S 16/22 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2022:1013.5S16.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 549 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Voraussetzungen einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch Leitsatz Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.(Rn.23) Orientierungssatz Zitierung zum Leitsatz: Anschluss OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 19. November 1990 - 20 REMiet 3/90. (Rn.24) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 1. März 2022, 21 C 177/21 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, im Hausanwesen … a) das von ihr in die Tür des im Kellergeschoss zur Hofseite orientierten Club- und Videoraums (13,7 qm) eingebrachte Schloss zu entfernen und das alte Schloss wiedereinzusetzen; b) den in den Club- und Videoraum eingebrachten Glastisch, die Kleiderstange, mehrere Umzugskartons sowie das in dem Gang vor dem Raum abgestellte Kopfteil eines Doppelbettes, den 80-cm-Bettrost und den Fernseher auszuräumen; c) die auf der Nordterrasse aufgestellten Pflanzenkübel mit Pflanzen, einen weißen nicht wetterfesten Schaukelstuhl, einen Bistrotisch aus poliertem Stahl, Plastiksäcke, Gartengeräte, Plastikeimer, einen schwarzen Kunstlederkorpus, einen Beistelltisch aus braun angestrichenem Holz, ein hölzernes Innenraumregal mit Metallbeschlägen sowie die von ihr in Plastikeimern auf der Südterrasse aufgestellten Pflanzen zu entfernen. 2. Im Übrigen (hinsichtlich der Räumung des Apartments) wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen trägt die Klägerin zu 80 % und die Beklagte zu 20 %. IV. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Räumung eines 1-Zimmer-Apartments nebst Nebenflächen. Randnummer 2 Die Klägerin betrieb als Hauptmieterin des Gesamtanwesens … eine Bildungs- und Beherbergungseinrichtung für (insbesondere ausländische) Studenten. In dem Anwesen befinden sich neben Studentenzimmern und Veranstaltungsräumen auch zwei möblierte 1-Zimmer-Apartments für die Unterbringung von Dozenten. Mit „Zwischenmietvertrag“ vom 16.04.2020 vermietete die Klägerin eines dieser Apartments an die Beklagte unter. Die Pauschalmiete betrug 700,- € monatlich. Der Vertrag enthält u.a. folgende Klausel: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2020 und wird befristet bis zum 30.09.2020 geschlossen, mit Option auf Verlängerung bis zum Verkauf des Hauses (4 Wochen Kündigungsfrist).“ Randnummer 4 Nach Mietbeginn brachte die Beklagte mehrere Gegenstände in und vor dem Video- und Clubraum im Kellergeschoss des Anwesens (insoweit zumindest mit mündlicher Gestattung der Klägerin) sowie auf zwei Terrassen ein und tauschte das Schloss des Video- und Clubraums aus. Randnummer 5 Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.04.2021 verkauften die bisherigen Eigentümer das Anwesen und verpflichteten sich gegenüber dem Käufer, etwaige Mietverhältnisse zum 31.05.2021 zu beenden. Am 27.04.2021 erklärte die Klägerin, vertreten durch den Geschäftsführer, gegenüber der Beklagten die Kündigung des „Zwischenmietvertrages“ zum 31.05.2021. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Randnummer 6 Daraufhin hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe des Apartments, auf Rücktausch des Schlosses in der Tür des Video- und Clubraums sowie Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände erhoben. Randnummer 7 Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Beklagte könne sich nicht auf den Wohnungsmieterschutz berufen. Zum einen stelle das Anwesen ein Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB dar; sie betreue dort ausländische Studenten u.a. durch In-House-Kurse und Unterkunft, wobei die Zimmervergabe nach einem Rotationsprinzip erfolge. Zum anderen sei der Mietvertrag nur vorübergehend gedacht gewesen; die Beklagte habe von dem Apartment aus auf Wohnungs- und Informationssuche für ihr geplantes Jura-Studium gehen wollen. Bei Mietvertragsschluss sei klar gewesen, dass eine Befristung maximal bis zum Verkauf des Objekts gelte. Randnummer 8 Die Beklagte ist dem entgegengetreten. Ihre Absicht sei gewesen, die Wohnung als langfristigen Lebensmittelpunkt zu nutzen. Die Befristungsklausel sei nur „pro forma“ aufgenommen worden. Den Club- und Videoraum habe sie anstelle des ihr vertraglich zugesicherten Kellerraums von der Klägerin als Lagerraum zugewiesen bekommen. Die Nutzung der Terrassen sei ihr unentgeltlich gestattet worden. Zur Kündigungserklärung hat sie die Einzelvertretungsberechtigung des handelnden Geschäftsführers bestritten. Randnummer 9 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin D, die für die Klägerin die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten geführt hatte. Mit Urteil vom 01.03.2022, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Räumungsklage in vollem Umfang stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2022 gewährt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei wirksam. Der Kündigungsschutz für Wohnungsmieter (§ 573 BGB) sei hier zwar nicht durch § 549 Abs. 3 BGB ausgeschlossen; es handele sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift, da der Vermietung der Räume kein Konzept mit Rotationsprinzip zugrunde liege. Der Kündigungsschutz entfalle aber nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch vorliege. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe, dass nur ein temporärer Gebrauch gewollt gewesen sei. Das von der Beklagten behauptete längerfristige Interesse finde keinen Anhalt im schriftlichen Vertrag. Abweichendes habe die Beklagte nicht bewiesen. Die Zeugin habe vielmehr den Klägervortrag glaubhaft bestätigt, wonach sie darauf hingewiesen habe, dass wegen der Verkaufsabsicht nur eine kurzfristige Vermietung möglich sei. Die Kündigung sei auch formwirksam erklärt worden, da der handelnde Geschäftsführer laut Handelsregister einzelvertretungsbefugt sei. Randnummer 10 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und beantragt, Randnummer 11 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - abzuweisen. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt Randnummer 13 die Zurückweisung der Berufung. Randnummer 14 Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Randnummer 15 Während des Berufungsverfahrens hat die Kammer mit Beschluss vom 07.06.2022 eine Verlängerung der vom Amtsgericht gewährten Räumungsfrist abgelehnt und dies auf mangelnde Bemühungen um Ersatzwohnraum gestützt. Mit weiterem Beschluss vom 05.08.2022 hat sie die Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil ohne Sicherheitsleistung insoweit einstweilen eingestellt, als die Räumung des Apartments betroffen war, weil die Berufung (die die Beklagte in der Zwischenzeit begründet hatte) insoweit erfolgversprechend sei, da die bisherigen Feststellungen für einen vorübergehenden Gebrauch nicht ausreichen dürften. Randnummer 16 Die Kammer hat die Parteien angehört und die Zeugin D erneut vernommen. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.09.2022 und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Randnummer 17 Die zulässige Berufung ist im wesentlichen Punkt (hinsichtlich der Räumung des Apartments) begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Apartments aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde, insbesondere nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 27.04.2021. Randnummer 19 a) Das Mietverhältnis endete nicht aufgrund Befristung. Zwar sollte der Mietvertrag ursprünglich bis zum 30.09.2020 befristet sein. Unabhängig von der Frage, ob diese Befristung nach § 575 Abs. 1 und 4 BGB wirksam war, hat sich das Mietverhältnis aber jedenfalls auf unbestimmte Zeit verlängert. Denn die Beklagte hat von der ausdrücklichen Verlängerungs-„Option“ Gebrauch gemacht und den Mietgebrauch - insoweit einvernehmlich - über den 30.09.2020 hinaus fortgesetzt (vgl. auch § 545 S. 1 BGB). Randnummer 20 b) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 27.04.2021 beendet. Die Kündigung ist unwirksam. Randnummer 21 Nach § 573 BGB setzt die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter voraus, dass er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat und diese im Kündigungsschreiben angibt. An der Angabe eines hinreichenden berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 2 BGB) fehlt es hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin findet die Mieterschutzvorschrift des § 573 BGB Anwendung. Der in § 549 BGB geregelte Ausschluss des Kündigungsschutzes greift nicht ein. Weder handelt es sich bei dem Apartment um Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB, noch liegt eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Randnummer 22 aa) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem vermieteten Apartment um keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB handelt. Der Ausschluss des Mieterschutzes nach § 549 Abs. 3 BGB setzt voraus, dass die Vermietung nach einem „sozialen Rotationsprinzip“ erfolgt, dem ein die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrendes Konzept zugrunde liegt, welches sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls konstanter tatsächlicher Übung ergibt (BGH NJW 2012, 2881). Das folgt aus dem Zweck der Vorschrift, die ausweislich der Gesetzesbegründung zu der Vorgängervorschrift (§ 564b Abs. 7 BGB a.F.) den Trägern von Studenten- und Jugendwohnheimen das Festhalten am „Rotationsprinzip“ ermöglichen, dadurch möglichst viele Mieter der begünstigten Personengruppe in den Genuss eines der begrenzten Wohnheimplätze bringen und auf diese Weise Gleichbehandlung gewährleisten soll (BT-Drs. 9/2079, S. 11). An der Übung einer solchen die Rotation ermöglichenden Belegungskonzepts nach abstrakt-generellen Kriterien fehlt es hier zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit der Klägerin, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt. Ein entsprechendes Konzept ist von der Klägerin nicht substantiiert vorgetragen worden. Aus dem Vortrag der Klägerin, ihr Konzept sei auf die Betreuung von Gaststudenten, vorwiegend aus den USA, ausgerichtet, ergibt sich noch kein auf abstrakt-generelle Kriterien gestütztes und den Grundsatz der Gleichbehandlung wahrendes Fluktuationskonzept, zumal davon offensichtlich Ausnahmen gemacht wurden, wie die Vermietung an die Beklagte zeigt. Auch fehlt es an der tatsächlichen Übung eines sozialen Rotationsprinzips. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass sie eine Rotation anhand abstrakt-genereller Kriterien vornimmt und die Mietverhältnisse zugunsten einer gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten nach einer gewissen Zeit beendet. Die Tatsache, dass es tatsächlich zu einem häufigen Bewohnerwechsel kam, deutet nicht zwingend auf das Vorliegen eines „sozialen Rotationsprinzips“ hin, da der häufige Mieterwechsel ebenso aus Gründen, die aus der Sphäre der Mieter stammen, herrühren kann (vgl. BGH a.a.O.; Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 67). Jedenfalls aber erfolgte die konkrete Vermietung an die Beklagte nicht im Rahmen eines solchen Rotationsprinzips. Denn die beabsichtigte kurzfristige Vermietung an die Beklagte war hier nicht Ausdruck eines abstrakt-generellen Kriterien folgenden „sozialen Rotationsprinzips“; sie sollte nicht der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten dienen, sondern die Zeit bis zum Verkauf des Hauses überbrücken. Randnummer 23 bb) Ebensowenig greift der Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch. Randnummer 24 § 549 Abs. 2 BGB schränkt den Schutz des Wohnungsmieters in Situationen ein, in denen zwar ein Wohnraummietverhältnis besteht, der „Normalfall“ der Vermietung von Wohnraum zu meist länger andauernder Nutzung als räumlicher Lebensmittelpunkt, an den die Schutzvorschriften teleologisch anknüpfen, aber nicht vorliegt (BeckOGK/H. Schmidt, Stand 1.7.2022, § 549 BGB Rn. 5). § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB trägt dabei der Sondersituation Rechnung, dass die angemieteten Räume nach der Zwecksetzung - etwa als Ferien- oder Monteurswohnung - nicht den Lebensmittelpunkt des Mieters bilden sollen und er daher nicht desselben Bestandsschutzes bedarf wie bei „normaler“ Wohnraummiete (vgl. LG Berlin ZMR 2022, 121; BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2022 BGB, § 549 Rn. 16; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22). Nach diesem Normzweck des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann unter vorübergehendem Gebrauch nur ein kurzfristiger Gebrauch verstanden werden, dessen Entzug den Mieter nicht schwer treffen kann (OLG Hamm MDR 1986, 676). Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob durch die Anmietung nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf - mangels anderweitiger Bleibe - lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann. Nur im ersteren Fall liegt ein Mietverhältnis zu vorübergehendem Gebrauch vor (so zur identischen Vorgängernorm § 564b Abs. 7 Ziff. 1 BGB a.F.: OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268 m.w.N.; vgl. auch OLG Hamm NJW 1981, 290; LG Berlin ZMR 2020, 397). Das Interesse allein des Vermieters an einer nur vorübergehenden Vermietung ist selbst dann nicht maßgeblich, wenn in den Mietvertrag ausdrücklich die Klausel aufgenommen worden ist, dass die Überlassung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt. Der einseitige Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann vielmehr nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin ZMR 2022, 121; Staudinger/Artz, BGB [2021], § 549 Rn. 22). Randnummer 25 Nach diesen Maßstäben lag hier kein nur vorübergehender Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die Bezeichnung als „Zwischenmietvertrag“ ist dafür ebenso unerheblich wie das (zwar ausdrücklich in den Vertrag aufgenommene, aber) rein vermieterseitige Interesse an einer zeitlichen Beschränkung bis zum Verkauf des Anwesens. Insbesondere lag hier kein nach § 575 BGB zulässiger Befristungsgrund vor. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Beklagte mit der Anmietung - für die Klägerin bei Vertragsschluss erkennbar - nicht lediglich einen vorübergehenden Wohnbedarf decken, sondern ihren allgemeinen Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe zumindest kurzfristig befriedigen wollte. Soweit die Klägerin behauptet hat, die Beklagte habe bei Anmietung angegeben, das Apartment lediglich als Ausgangspunkt für die weitere Wohnungs- und Studienplatzsuche nutzen zu wollen, käme danach zwar grundsätzlich eine bloße „Durchgangsstation“ i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Jedoch hat sich dieser Vortrag, für den sich im schriftlichen Mietvertrag kein Anhaltspunkt findet, in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Die Zeugin Gleich hat vielmehr sowohl in ihrer erst- wie in der zweitinstanzlichen Vernehmung angegeben, die Beklagte habe ausdrücklich nachgefragt, ob nicht auch eine längerfristige Anmietung möglich sei. Das entspricht im Kern den Angaben der Beklagten in ihrer persönlichen Anhörung vor der Kammer, sie habe ihre vorherige Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung räumen müssen und deshalb eigentlich eine längerfristige Bleibe gesucht. Soweit die Zeugin darüber hinaus angegeben hat, die Beklagte habe auch erwähnt, in Zukunft ein Jura-Studium aufnehmen zu wollen (was die Beklagte bestreitet), kann dies dahinstehen. Denn nach den weiteren Angaben der Zeugin sei darüber nicht näher gesprochen worden. Selbst wenn man von einer allgemeinen Absicht zur Studienaufnahme ausgehen würde, ergäbe sich daraus allein noch kein nur kurzfristiger und vorübergehender Wohnbedarf. Vielmehr war in der Vertragsgestaltung mit der Verlängerungsklausel von vornherein - zumindest für den Fall, dass sich der Verkauf wider Erwarten verzögern sollte - die Möglichkeit einer Verstetigung der Wohnsituation angelegt. Randnummer 26 Soweit - von den vorgenannten Maßstäben abweichend - in der Literatur teilweise geringere Anforderungen an den vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestellt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 33 f.; BeckOK-MietR/Bruns, Stand: 01.08.2022, § 549 Rn. 13 f.), steht dem schon entgegen, dass die in § 549 BGB normierten Ausnahmen vom Mieterschutz grundsätzlich eng auszulegen sind. Letztlich kann das aber dahinstehen, da auch nach diesen Auffassungen hier der Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Ergebnis zu verneinen wäre. Soweit die genannten Literaturstimmen - unabhängig vom Vertragszweck und -anlass - ausschließlich auf die zeitliche Begrenzung der Mietdauer abstellen wollen, bleibt das auf Fallgestaltungen mit sehr kurzfristigen Vertragsdauern von drei bis maximal sechs Monaten beschränkt (Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34; BeckOK-MietR/Bruns a.a.O. Rn. 13; vgl. auch LG Berlin ZMR 2020, 397: kein vorübergehender Gebrauch bei siebenmonatiger Nutzung einer Ferienwohnung). Hier war jedoch durch die Verlängerungsklausel von vornherein eine Mietdauer über drei Monate hinaus auf unbestimmte Zeit angelegt (zum nicht mehr vorübergehenden Gebrauch bei Kettenmietverträgen vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.; OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268). Letztlich bestand das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits seit fast zehn Monaten, ohne dass dies über den bei Mietvertragsschluss vorhersehbaren Zeitraum hinausgegangen wäre. Soweit daneben für den vorübergehenden Gebrauch maßgeblich auf die objektive Beschaffenheit der Mieträume abgestellt wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.: Hotelzimmer, Ferienwohnung in einem Erholungsgebiet nach § 10 BauNVO), bleibt dieses Abgrenzungskriterium letztlich unklar und berücksichtigt nicht das umfassende Wohnraumverständnis, das in den Mieterschutz grundsätzlich auch solche Räume einbezieht, die - wie hier - für dauerhaftes Wohnen eigentlich nicht vorgesehen und gegebenenfalls nur eingeschränkt geeignet sind (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 6). Jedenfalls soll auch insoweit die bloß vermieterseitige Widmung zu Sonderzwecken nicht genügen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34 a.E.). Randnummer 27 cc) Da damit kein Ausnahmetatbestand nach § 549 BGB vorlag, bedurfte die Klägerin nach § 573 BGB zur ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dafür kann zwar grundsätzlich die Verkaufsabsicht des Eigentümers genügen. Erforderlich wären dazu jedoch nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 BGB konkrete Angaben im Kündigungsschreiben über den Mindererlös im Falle vermieteten Verkaufs (LG Stuttgart BeckRS 1994, 10839 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 263 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Randnummer 28 c) Die Berufung auf die Unwirksamkeit der Befristungsklausel ist der Beklagten auch nicht wegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) verwehrt. Zwar hat die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags unmissverständlich klargemacht, dass eine Vermietung unter keinen Umständen über den Verkauf hinaus erfolgen sollte. Darauf hat sich die Beklagte in Kenntnis der wirtschaftlichen Beweggründe der Klägerin ausdrücklich eingelassen. Ihr dazu in der Berufungsverhandlung geäußerter Einwand, nach ihrem Verständnis erfordere der Verkauf die Eintragung im Grundbuch, liegt ersichtlich neben der Sache, zumal diese Eintragung mittlerweile erfolgt ist. Jedoch stellt sich das bloße Ausnutzen der Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung noch nicht als Rechtsmissbrauch dar. Das gilt umso mehr, wenn diese formale Unwirksamkeit - wie hier - gerade dem Schutz des Wohnungsmieters zu dienen bestimmt ist. Randnummer 29 Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die Beklagte durch ihr absprachewidriges Verhalten die Klägerseite in eine prekäre Situation gegenüber dem Erwerber bringt. Indes ist die Vermieterseite nicht rechtlos gestellt: Unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, falls die Vermietung eine wirtschaftliche Verwertung des Anwesens verhindert. Randnummer 30 2. Die weitergehende Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zum Rücktausch des Türschlosses des Video- und Clubraums sowie zur Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände verurteilt. Randnummer 31 a) Die Räumung des Video- und Clubraums einschließlich der Herausgabe im ursprünglichen Zustand, also mit dem vorherigen Türschloss, kann die Klägerin aus § 604 Abs. 1 BGB verlangen, den Rückbau des ursprünglichen Türschlosses zudem auch aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. mit dem insoweit bestehenden Leihverhältnis. Randnummer 32 Die Nutzung dieses Lagerraums ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht von dem - fortgeltenden - Mietvertrag mitumfasst. Im schriftlichen Mietvertrag findet sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin über das Apartment hinaus auch einen Keller- oder sonstigen Lagerraum vertraglich schuldet. Ebensowenig hat die Beklagte eine entsprechende mündliche Zusatzabrede beweisen können. Sie hat diese Behauptung zwar in ihrer mündlichen Anhörung vor der Berufungskammer wiederholt. Die Zeugin D konnte das jedoch nicht bestätigen, sondern hat vielmehr verneint, dass bei Vertragsschluss über einen zusätzlichen Lagerraum gesprochen worden sei. Insoweit steht zum mündlich Besprochenen Aussage gegen Aussage, ohne dass Anhaltspunkte erkennbar wären, weshalb nur der Beklagten, nicht aber der Zeugin Glauben zu schenken sein sollte. Nach den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin im Berufungstermin hat er den Video- und Clubraum der Beklagten beim Einzug lediglich als kurzfristige Unterstellmöglichkeit angeboten (neben dort gelagerten Gegenständen der Klägerin, also nicht zur alleinigen Nutzung). Danach kann insoweit lediglich von einem unentgeltlichen Leihverhältnis ausgegangen werden, so dass die Klägerin diesen Raum jederzeit zurückverlangen kann, § 604 Abs. 3 BGB, jedenfalls aber wegen des eigenmächtigen Schlossaustauschs insoweit zur Kündigung nach § 605 Nr. 2 BGB berechtigt war, die sie mit der Klage konkludent erklärt hat. Randnummer 33 b) Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Entfernung der auf der Nord- und Südterrasse eingebrachten Gegenstände aus § 541 BGB sowie aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Randnummer 34 Zwar umfasste der Mietvertrag ausweislich der vorangegangenen Wohnungsanzeige der Klägerin (AS I 127) auch die „Gartennutzung“; das schließt bei verständiger Würdigung grundsätzlich die (Mit-)Benutzung der Terrassen ein, so dass diese im Ausgangspunkt unter den Mietvertrag fallen. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese Flächen der Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassen wären und sie diese nach ihren Vorstellungen gestalten, insbesondere möblieren und zur Lagerung von Gegenständen nutzen durfte. Zumindest hat die Beklagte Abweichendes nicht bewiesen. Die von ihr insoweit benannte Zeugin D hat vielmehr das oben ausgeführte eingeschränkte Verständnis der „Gartennutzung“ bestätigt. Randnummer 35 Die Klägerin kann daher aus § 541 BGB die Unterlassung der vertragswidrigen Möblierung der Terrasse und zudem auch aus §§ 280, 249 BGB die Entfernung der dort abgestellten Gegenstände verlangen. Eine Abmahnung nach § 541 BGB war hier ausnahmsweise entbehrlich, nachdem die Beklagte jedenfalls im hiesigen Prozess eine Entfernung der Gegenstände ernsthaft und endgültig verweigert hat (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 541 BGB Rn. 8 m.w.N.). Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Bei der Kostenquote hat die Kammer berücksichtigt, dass es sich bei dem Video- und Clubraum sowie den Terrassen - auch nach den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung - um nicht unerhebliche Nebenflächen handelt. Randnummer 37 4. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anlass zur Zulassung der Revision bestand nicht, § 543 ZPO. Der Fall betrifft die Anwendung gefestigter Rechtsprechung (insbesondere zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) auf einen Einzelfall. Randnummer 38 5. Der Streitwert der Jahresmiete von 8.400,- € (§ 41 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 GKG) umfasst - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht nur den Räumungsanspruch hinsichtlich des Apartments, sondern auch hinsichtlich der weiteren Flächen, nachdem die Frage, ob diese Flächen vom Mietvertrag mitumfasst sind, gerade Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits ist. Ob hinsichtlich des Rücktauschs des Türschlosses ein (geringfügiger) eigenständiger Streitwert anzunehmen ist, kann dahinstehen, da dadurch jedenfalls kein Gebührensprung ausgelöst wird. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001518008 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

§ 573§ 535

OLG Karlsruhe 31 C 4334/22

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§ 543§ 569§ 573§ 573a

OLG Karlsruhe 35 C 3587/20

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LG Köln 9 S 18/1820.12.2016

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Eine Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, welche den Räumen den Charakter als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nimmt, ist regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn es sich um bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten handelt. Gleiches gilt für Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird.(Rn.21) 2. Wenn nach der objektiven Nutzbarkeit sowie der subjektiven Zweckbestimmung Wohnraum vorliegt, stellt dessen Abbruch gem. § 3 Abs. 1 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart eine Zweckentfremdung dar, welche der Genehmigung bedarf.(Rn.23) 3. Ein Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen.(Rn.25) 4. Für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung an.(Rn.26) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten. Streitwert: 3.792 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin, eine Baugenossenschaft, nimmt die Beklagten auf Grund einer von ihr ausgesprochenen Verwertungskündigung auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum in Anspruch. Randnummer 2 Die Parteien sind durch einen am 01.02.1971 abgeschlossenen Mietvertrag (Anl. K 1, Bl. 9 ff d.A.) über die streitgegenständliche Wohnung in der ... Straße in ... Stuttgart, in den die Beklagte Ziffer 2) im Jahr 1992 eingetreten ist, miteinander verbunden. Randnummer 3 Ausweislich der gemäß § 5 des Vertrags in diesen einbezogenen Ziffer der allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anlage B1, Bl. 40 ff d.A.) verpflichtet sich die Klägerin, das Nutzungsverhältnis Randnummer 4 „von sich aus (...) grundsätzlich nicht aufzulösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nutzungsverhältnis trotz bestehender Mitgliedschaft schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige Interessen oder Verpflichtungen der Genossenschaft oder sonstige wichtige Gründe eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig machen.“ Randnummer 5 Mit Schreiben vom 30.01.2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten ordentlich zum 31.10.2020 (Anlage K4, Bl. 17 ff. d.A.), da sie beabsichtige - neben zwei weiteren - das Gebäude abzureißen, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, um an dieser Stelle einen zeitgerechten Neubau zu errichten. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen für die Verwirklichung dieses Vorhabens lagen der Kläger zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Die Klägerin hat den Beklagten mehrere Ersatzwohnungen zu gleichbleibenden Mietzinskonditionen angeboten, die von diesen als nicht ihren Vorgaben entsprechend abgelehnt wurden. Randnummer 6 Die Klägerin macht geltend, dass sie durch eine Sanierung der Gebäude, im Vergleich zu deren Abriss und Neuerrichtung, an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das Anwesen in der ... und des im Jahr 1936 errichteten Gebäudeensembles – bestehend aus den Hausnummern 11, 13 und 15 – weise diverse bauliche Mängel auf. Insbesondere seien Zustand, Ausstattungs- und energetischer Standard, Zuschnitt der Wohnungen, Statik, Lärmschutz, Wärmedämmung, Elektroinstallationen, Heizung und Sanitäranlagen nicht mehr zeitgemäß. Sowohl die Fassade, als auch die Bausubstanz, das Fundament und die Dachkonstruktion seien überdies schadhaft. Bei einer Totalsanierung fielen, bei jährlichen Mieteinnahmen von 90.000 €, Kosten von mindestens 2,7 Mio. € (netto) für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen an, wobei jedoch die Restnutzungsdauer um gerade einmal 30 Jahre verlängert werde. Demgegenüber seien nach Komplettabriss und Neubau, auch auf Grund der damit verbundenen Vergrößerung der Gesamtwohnfläche von derzeit 1.052 qm auf dann ca. 2.020 qm, jährliche Mieteinnahmen von ca. 290.880 € zu erzielen. Der Kostenaufwand dafür betrage 4,529 Mio. € (netto). Randnummer 7 Die Klägerin macht weiter geltend, dass für das streitgegenständliche Bauvorhaben eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht erforderlich sei, weil das dauerhafte Wohnen in dem abzureißenden Gebäude unzulässig und unzumutbar sei und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit zumutbaren Mitteln wiederhergestellt werden könne. Sie ist weiter der Auffassung, dass die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung ohnehin nicht vom Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigung abhänge, da dies Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift nicht erforderten. Durch eine gegenläufige Beurteilung würden die Gerichte den Grundsatz der Gewaltenteilung verletzen. Vorsorglich habe die Klägerin nunmehr die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung beantragt, welche ihr unter anderem unter der Bedingung, binnen zwei Jahren neuen Wohnraum zu schaffen, zugesagt worden sei. Dabei sei es öffentlich-rechtlich möglich, die Genehmigung auch rückwirkend zu erteilen. Randnummer 8 Die Weigerung der Beklagten, die Wohnung zu räumen und eine der angebotenen Wohnungen zu beziehen, stelle sich auch mit Blick auf deren genossenschaftsrechtliche Treueverpflichtung als treuwidrig dar. Randnummer 9 Die Klägerin beantragt: Randnummer 10 Die Beklagten werden verurteilt, die im Anwesen ... Straße, ... Stuttgart, im Dachgeschoss links gelegene 2-Zimmerwohnung mit Küche, Bad, separatem WC und zugehörigen Nebenräumen (sog. „Atelierwohnung“) zum 31.10.2020 zu räumen und geräumt nebst Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 11 Die Beklagten zu 1) und 2) beantragen, Randnummer 12 die Klage abzuweisen. Randnummer 13 Die Beklagten haben der Kündigung mit Schreiben vom 20.08.2020 (Anl. K 6, Bl. 28 d.A.) widersprochen. Sie machen geltend, dass es der Klägerin schon aufgrund der o.g. Vertragsbestimmungen verwehrt sei, das Mietverhältnis zu kündigen. Unabhängig davon sei die Kündigung schon deshalb unwirksam, weil die Klägerin keine Zweckentfremdungsgenehmigung für das - ohnehin nicht genehmigungsfähige - Vorhaben eingeholt habe. Schließlich bestreiten die Beklagten das Vorliegen der geltend gemachten Mängel und die Notwendigkeit von umfassend in die Bausubstanz eingreifenden Maßnahmen. Das Gebäude und die Wohnung der Beklagten, welches getrennt von den übrigen Gebäuden des Ensembles zu beurteilen sei, befinde sich in einem guten, bewohnbaren und teilweise sanierten Zustand. Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Akte, die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 06.11.2020 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG vor dem sachlich und örtlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Kündigung vom 30.01.2020 stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar, welche einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu begründen vermag. I. Randnummer 16 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546, 985 BGB zu. Der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt jedenfalls die materielle Wirksamkeit versagt. 1. Randnummer 17 Allerdings war die Klägerin nicht schon wegen der gemäß § 5 des Vertrags ausdrücklich einbezogenen Ziffer 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anl. K1, Bl. 10 d.A. i.V.m. Anl. B 1, Bl. 43 d.A.) an der Aufkündigung des Vertragsverhältnisses gehindert. Denn der Gebrauchsüberlassungsvertrag ist trotz seiner genossenschaftsrechtlichen Einbettung als Mietvertrag zu qualifizieren, so dass seine ordentliche Kündigung grundsätzlich auf § 573 BGB gestützt werden kann (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 12 juris Rn. 7). Insofern führt der besondere Charakter des genossenschaftlichen Mietverhältnisses, der bei der Würdigung des Kündigungsinteresses der Vermieterin berücksichtigt werden muss, zwar dazu, dass eine ordentliche Kündigung nicht auf Eigenbedarf gestützt werden kann (BGH, aaO, juris Rn. 8); eine - im Falle des Abrisses in Neubebauungsabsicht einschlägige (BGH, NJW 2011, 1135 Rn. 17 mwN) - Verwertungskündigung hindert die genossenschaftliche Prägung des Mietverhältnisses indessen im Grundsatz nicht (ebenso: AG Hamburg-St. Georg, ZMR 2015, 385 juris Rn. 15 ff.; BeckOGK-BGB/Drasdo, § 535 Rn. 599 [Stand: 01.01.2021]; Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9 mwN). Randnummer 18 Ziffer 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen steht diesem Ergebnis nicht entgegen; vielmehr führt ihre Auslegung (§§ 133, 157 BGB) - entgegen der Auffassung des Beklagten - zum gleichen Ergebnis. Soweit dort die grundsätzliche Unkündbarkeit des Nutzungsverhältnisses bei fortbestehender Genossenschaftsmitgliedschaft betont und das Vorliegen wichtiger Gründe für eine Kündigung verlangt wird, entspricht dies der Sache der dargelegten Gesetzeslage und steht einer Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht entgegen. 2. Randnummer 19 Die Kündigung ist aber unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung, als unzulässige Vorratskündigung darstellt. Randnummer 20 a) Entgegen der Auffassung der Klägerin war die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gem. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. § 4 Abs. 1 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart (ZwEVS) erforderlich. Soweit sich die Klägerin darauf beruft, der Abriss des streitgegenständlichen Gebäudes sei gem. § 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS genehmigungsfrei, so wird dieser Einwand durch ihr Vorbringen nicht gestützt. Randnummer 21 aa) Bei § 2 ZwEWG handelt es sich um die im Zuge der Föderalismusreform geschaffene Nachfolgeregelung zu Art. 6 des Bundesgesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG; vgl. VGH Mannheim, VWBlBW 2016, 201 juris Rn. 3). Da die Landesvorschrift ihrem bundesrechtlichen Vorgänger nach Ziel und Grundstruktur entspricht, gelten die zum alten Recht entwickelten Grundsätze im Wesentlichen fort (vgl. VGH Mannheim, aaO, juris Rn. 78 ff.). Für die Frage, ob der streitgegenständliche Wohnraum aus dem Anwendungsbereich der - im Übrigen zeitlich und sachlich einschlägigen - Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart herausfällt, weil ein dauerndes Bewohnen des Wohnraums unzulässig oder unzumutbar wäre, kann daher weiter an die zum alten Recht ergangene Rechtsprechung angeknüpft werden. Danach gilt, dass die Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, auf welche sich die Klägerin der Sache nach beruft, im Einzelfall zu würdigen ist, wobei dieser Würdigung „allgemein als Tendenz vorgegeben [ist], daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen. Diese Tendenz rechtfertigt sich erstens aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, daß es sich typischerweise um langjährig bewohnte Räume handelt“ (BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21). Eine Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, welche den Räumen den Charakter als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nimmt, ist daher regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn es sich um bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten handelt. Gleiches gilt für Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird (vgl. BVerfGE 38, 348 juris Rn. 52; BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 17; Schüller in Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 28 mwN). Randnummer 22 Derartige zu einer Unzumutbarkeit des Bewohnens führende Mängel des Gebäudes und der Wohnung zeigt die Klägerin nicht auf. Sie ergeben sich auch nicht aus den zur Akte gereichten Lichtbildern (Anl. K 7 ff; Bl. 53 ff d.A.). Putzabplatzungen und Rissbildungen im Mauerwerk genügen insoweit erkennbar nicht. Dass das Gebäude heutigen technischen Standards nicht genügen mag, ist ebenfalls nicht ausreichend, weil die Gebäude vor der Kündigung auch von anderen Mietern bewohnt waren, mithin vom Markt noch angenommen wurden. Auf das weitere - für das Eingreifen des Tatbestands kumulativ erforderliche - Merkmal, wonach die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wieder herstellbar sein darf (§ 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS), kommt es daher nicht an. Ohnehin wären insoweit aber, anders als die Klägerin meint, nur die Kosten einer - insoweit in den Blick zu nehmenden - Minimalsanierung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts ansatzfähig. Diese beschränken sich aber auf die Kosten für die Wiederherstellung eines - nach Aktenlage noch vorhandenen - „einfachen Wohnstandards“ (vgl. BVerwG, NJW 1991, 1966 juris Rn. 10; VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378, juris Rn. 26 f.). Randnummer 23 bb) Da folglich nach der objektiven Nutzbarkeit sowie der subjektiven Zweckbestimmung weiterhin Wohnraum vorliegt, stellt dessen Abbruch gem. § 3 Abs. 1 Nr. 5 ZwEVS eine Zweckentfremdung dar, welche der Genehmigung bedarf. Dies entspricht nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin offenbar auch der Auffassung des Baurechtsamts der Stadt Stuttgart, welches der Klägerin kein Negativattest erteilt (vgl. dazu VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378, juris Rn. 22), sondern die auch dort für erforderlich gehaltene Genehmigung „zugesagt“ habe. Randnummer 24 b) Da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam. Dies entspricht der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (etwa: OLG Hamburg, NJW 1981, 2308 juris Rn. 30; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 22; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff., AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21, 40 f; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 120; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 240; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]; BeckOK-BGB/Hannappel, § 573 Rn. 84 [Stand: 01.11.2020]; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66 a.A. aber: LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731; BeckOGK-BGB/Geib, § 573 Rn. 114 [Stand: 01.01.2021]), welcher sich das erkennende Gericht anschließt. Soweit die Klägerin darin einen Verstoß gegen das Gewaltenteilungsprinzip erkennen will, weil sich die h.M. über Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift hinwegsetze, so verfängt dies nicht. Der offen formulierte Tatbestand bedarf naturgemäß der Konkretisierung durch Rechtsprechung und Rechtswissenschaft, welcher durch die Begriffe des berechtigten Interesses und der angemessenen Verwertung indessen keine engen Wortlautgrenzen gesetzt sind. Dabei entspricht das Verbot der Vorratskündigung auch dem Sinn und Zweck des § 573 BGB, die jeweils grundrechtlich geschützten Positionen von Vermieter und Mieter miteinander in Ausgleich zu bringen (vgl. etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 2a mwN) und wurde folglich durch das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich gebilligt. Dieses hat festgestellt, dass es „keine unverhältnismäßige, mit Art. 14 Absatz 1 Satz 1 GG nicht mehr zu vereinbarende Hintanstellung der Eigentümerbefugnisse dar[stellt], diesen den Zugriff auf das vermietete Objekt erst dann zu gestatten, wenn und soweit dies durch gegenwärtige beachtliche Gründe motiviert ist“ (BVerfG, WuM 1990, 479 juris Rn. 3). Randnummer 25 Der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich aber - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - gerade nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (vgl. eingehend Häublein, NZM 2011, 668, 670 sowie etwa AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (OLG Frankfurt, NJW NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. So hat es ein Bauherr in Fällen der vorliegenden Art, welche naturgemäß Bauvorhaben in Gebieten betreffen, in denen Wohnbau bauplanungsrechtlich zulässig ist, weitgehend selbst in der Hand, ob die Baugenehmigung erteilt wird. Denn die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 – Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherren entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung, welche zudem das „Ob“ des Bauvorhabens betrifft, somit in wesentlich geringerem Maße in der Hand des Vermieters liegt, erfordert es die angemessene Berücksichtigung der Mieterbelange der Absicht des Vermieters, das Gebäude im Zuge einer Verwertung abreißen zu wollen, vor Vorliegen der Genehmigung die rechtliche Beachtlichkeit zu versagen. Randnummer 26 Dass der Klägerin nach ihrem Vorbringen die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nunmehr zugesagt wurde, ändert an der Unwirksamkeit der Kündigung nichts. Denn für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung an (BayObLGZ 1995, 131 juris Rn. 20; vgl. auch BGH, NJW 2012, 2270 Rn. 22); soweit dies für das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung teilweise abweichend beurteilt und bereits das Vorliegen bei Abgabe der Kündigungserklärung verlangt wird (etwa OLG Hamburg, WuM 1981, 155 juris Rn. 30), bedarf dies keiner Vertiefung, weil die Zweckentfremdungsgenehmigung bis zuletzt nicht vorlag. Nachdem eine Zweckentfremdungsgenehmigung bislang nicht erteilt wurde, kommt es weiter nicht darauf, ob die Anordnung einer öffentlich-rechtlichen Rückwirkung der Genehmigung zu einer anderen Beurteilung hätte führen können (mit guten Gründen dagegen etwa: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66; Staudinger/Rolfes, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155 je mwN). Randnummer 27 c) Ob die Kündigung vom 30.01.2020 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formal unwirksam ist, weil sie sich nicht zur Erforderlichkeit einer Zweckentfremdungsgenehmigung äußert, erscheint fraglich (eingehend und mwN zum Streitstand: Häublein, NZM 2011, 668, 671), bedarf vorliegend aber ebenfalls keiner Entscheidung. 3. Randnummer 28 Da das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht, handeln die Beklagten entgegen der Auffassung der Klägerin nicht deshalb treuwidrig, weil sie sich weigern aus der Wohnung auszuziehen. II. Randnummer 29 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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LG Köln 10 S 99/1611.08.2015

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Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 9 S 18/18 Datum: 21.03.2018 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 9. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 9 S 18/18 ECLI: ECLI:DE:LGK:2018:0321.9S18.18.00 Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 219 C 343/16 Tenor: Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.12.2016 (Az. 219 C 343/16) teilweise abgeändert und der Beklagte verurteilt, das Einfamilienhaus F-Straße, 50968 Köln, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. 1 Gründe 2 I. 3 Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. 4 II. 5 1. 6 Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe des Hauses F-Straße gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, nachdem die Klägerin das Mietverhältnis mit Kündigung vom 03.06.2016 wirksam beendet hat. 7 a. 8 Durch formell ordnungsgemäßes Kündigungsschreiben vom 03.06.2016 (Anlage LLR 13 zur Klageschrift vom 01.09.2016) hat die Beklagte das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wirksam zum Ablauf des 28.02.2017 beendet. 9 b. 10 Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 1 S. 1, 2 Nr. 3 BGB sind erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses anzunehmen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. 11 aa. 12 Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt grundsätzlich eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736; Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200). 13 bb. 14 Die seitens der Klägerin beabsichtigte Verwertung ist auch angemessen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Angemessen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200). Hiervon ist auszugehen, wenn der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und einem Neubau keine Gründe des Denkmalschutzes oder bauordnungsrechtlichen Hindernisse entgegenstehen (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 573 Rn. 166 m.w.N.). 15 Das Grundstück weist derzeit eine Wohnflächenbebauung von 268 m² auf. Nach dem Neubauvorhaben der Klägerin, für welches bereits eine Baugenehmigung vorhanden ist (Anlage BKL LLR 3 zum Schriftsatz der Klägerin vom 31.03.2017, Bl 418 ff. d.A.) sollen 24 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von über 1.800 m² entstehen (s. Förderzusage der Stadt Köln vom 12.12.2016, Anlage BKL LLR 2 zum Schriftsatz der Klägerin vom 31.03.2017, Bl 408 ff. d.A.). Der bislang vorhandene Wohnraum soll mehr als versechsfacht werden. Das Bauvorhaben wird mit öffentlichen Mitteln zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbewerber gefördert (s. Förderzusage der Stadt Köln vom 12.12.2016, Anlage BKL LLR 2 zum Schriftsatz der Klägerin vom 31.03.2017, Bl 408 ff. d.A.). Ein mit der Stadt Köln abgeschlossener Mietvertrag liegt bereits vor (Anlage LLR 17 zum Schriftsatz der Klägerin vom 06.12.2016, Bl 185 ff. d.A.). Die wirtschaftliche Rentabilität dieser drastischen Erweiterung des Wohnraums hat die Klägerin, was unbestritten geblieben ist, mit der Klageschrift vom 01.09.2016 (Bl 14 ff. d.A.) umfassend dargelegt. Im Falle der Realisierung des Neubauvorhabens wäre der Klägerin die Erzielung eines Jahresüberschusses in Höhe von 47.671,12 € (s. S. 17 der Klageschrift vom 01.09.2016, Bl 17 d.A.) möglich. Demgegenüber ist der Erhalt des bestehenden Gebäudes schon ohne Berücksichtigung etwaiger notwendiger Sanierungskosten bereits deswegen unrentabel, weil die Klägerin bei einem Fortbestand der Bebauung im vorhandenen Zustand überhaupt keinen Jahresüberschuss zu erwirtschaften vermag. Es wird insoweit auf den Schriftsatz der Klägerin vom 01.09.2016 (Seiten 13 ff., Bl 13 ff. d.A.) Bezug genommen (Jahresnettomiete 18.765,96 € abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten Grundsteuer B und Versicherungen 546,11 € + 866,07 € abzgl. Bewirtschaftungskosten 2.572,80 € = 14.780,98 € abzgl. Finanzierungskosten ohne Sanierung (770.500 € x 1,859% p.a. = 14.323,59 €) = 457,39 € Betriebsergebnis p.a. vor Tilgung (Tilgung 2% bei 770.500 €: 15.410 €)). Vor diesem Hintergrund entspricht die geplante Neubebauung vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 16 Auch handelt es sich bei dem Bauprojekt nicht etwa um ein rechtlich missbilligtes Vorhaben, bei welchem gegebenenfalls eine unangemessene Verwertung anzunehmen wäre. Dies mag unter Umständen anzunehmen sein, wenn im Falle der gewerblichen Immobilienentwicklung Grundstücke aufgekauft werden, um intakte Bausubstanz zum Zwecke der besseren Renditeerzielung durch neue Bausubstanz zu ersetzen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 25.09.2014, Az. 67 S 207/14, NJW-RR 2015, 334), ferner bei Spekulations- und Risikogeschäften (vgl. Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 161). Im vorliegenden Fall soll jedoch nicht vorhandene Bausubstanz lediglich ersetzt, sondern im Wesentlichen neue Wohnfläche geschaffen werden. Auch handelt es sich, wie sich aus den Berechnungen der Klägerin sowie dem Umstand der bewilligten öffentlichen Förderung ergibt, nicht um ein Risikogeschäft. Es handelt sich im Ergebnis nicht um ein rechtlich missbilligtes, sondern ein (mit öffentlichen Mitteln) förderungswürdiges Vorhaben. 17 cc. 18 Bei Fortbestehen des Mietverhältnisses ist die Klägerin an der beabsichtigten Verwertung des Grundstücks verhindert. 19 dd. 20 Hierdurch würde sie ferner erhebliche Nachteile erleiden. 21 (1) 22 Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum i.S. von Art. 14 Abs. 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfG, Beschl v. 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen versprechen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters vorzunehmen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). 23 (2) 24 Auf Seiten der Klägerin ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine Beibehaltung der derzeitigen Bewirtschaftungsform des Grundstücks im Vergleich zu der geplanten Bebauung mit einem ganz erheblichen wirtschaftlichen Nachteil einhergeht, selbst wenn man die Einwände des Beklagten gegen den seitens der Klägerin insbesondere mit Schriftsatz vom 02.10.2017 (Bl 481 ff. d.A.) dargelegten Sanierungsbedarf als wahr unterstellt. Die Klägerin beabsichtigt mit Mitteln der öffentlichen Wohnraumförderung die derzeit vorhandene Wohnfläche von 268 m² auf über 1.800 m² zu erweitern. Die Klägerin hat dargelegt, dass sie im Falle der Realisierung des Neubauvorhabens mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 47.671,12 € rechnen kann, wobei eine Tilgung von 3% bereits berücksichtigt ist. Hinsichtlich der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 01.09.2016 Seite 16 f. (Bl 16 f. d.A.) Bezug genommen. Dem steht eine derzeit unrentable Bewirtschaftung des Grundstücks gegenüber (vgl. Ziff. 1. b. bb.). Dies zeigt, dass der Unterschied zwischen der derzeit vorhandenen und der geplanten Bebauung nicht nur hinsichtlich einer Vergrößerung der Wohnfläche um das über sechsfache, sondern auch hinsichtlich der wirtschaftlichen Folgen gravierend ist. Der Klägerin geht es nicht darum, einen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung der Nutzungsmöglichkeit mit dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil durchzusetzen, sondern um die grundsätzliche Möglichkeit einer Gewinnerzielung. Diese soll nicht durch Umgestaltung oder Ersetzung vorhandenen, sondern durch die Schaffung neuen Wohnraums ermöglicht werden. Insoweit weicht der vorliegende Sachverhalt entscheidend von der Konstellation ab, in denen die Rechtsprechung auf das Erfordernis einer umfänglichen Sanierung abstellt. So lag der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 (Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200) etwa ein Sachverhalt zugrunde, nach dem durch die Neubebauung die Wohnflächenzahl von 280 m² (lediglich) auf 610 m² erhöht werden sollte, unter Beibehaltung der Anzahl der Wohneinheiten. 25 (3) 26 Die - erhebliche - wirtschaftliche Nachteilhaftigkeit der derzeitigen Bebauung besteht auch trotz der Möglichkeit der Mieterhöhung. Dieser sind durch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB enge Grenzen gesetzt, die sich durch den Umstand verschärfen, dass der Beklagte alleiniger Mieter des Objekts ist und dieses an mehrere Parteien untervermietet hat. Ferner ist nicht ersichtlich, dass der dargelegten wirtschaftlichen Nachteilhaftigkeit mit einer Teil- oder Vollsanierung des Objekts begegnet werden könnte. Selbst wenn diese mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden wäre, wären einer Mieterhöhung durch § 559 BGB wiederum Grenzen gesetzt. 27 (4) 28 Darüber hinaus ist in die Gesamtabwägung mit einzubeziehen, dass es sich um ein bereits über 90 Jahre altes Haus handelt. Selbst wenn man mit Rücksicht auf das substantiierte Bestreiten eines aktuellen Sanierungsbedarfs durch den Beklagten (insbesondere mit dessen Schriftsatz vom 20.10.2017, Bl 522 ff. d.A.) das Vorhandensein eines solchen verneint, ist nicht zu verkennen, dass Bestandteile des Gebäudes die technische mittlere Lebensdauer bereits erheblich überschritten haben. Dies gilt etwa für die 22 Holzfenster, für welche der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige T – insoweit unwidersprochen – die Überschreitung der technischen mittleren Lebensdauer von 40-50 Jahren angenommen hat (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen T vom 02.10.2017 Seite 2, Bl 508 d.A.), sowie für die Putzfassade, deren mittlere technische Lebensdauer von 40 Jahren ebenfalls bereits überschritten ist (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen T vom 02.10.2017 Seite 3, Bl 509 d.A.). Ferner mag hinsichtlich der gemauerten Einfriedung zur Straße hin unterstellt werden, dass diese gegen Umsturz ausreichend gesichert ist und keine Gefahr für die Sicherheit für Leib und Leben bedeutet. Allerdings ist auch hier die mittlere technische Lebensdauer von 40-90 Jahren überschritten (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen T vom 02.10.2017 Seite 4, Bl 510 d.A.). Ferner ist die mittlere technische Lebensdauer des Parkettbelags in der Mietwohnung EG (Dorfmüller) von 60 Jahren sowie die mittlere technische Lebensdauer des PVC-Bodenbelags von 20 Jahren in der Souterrainwohnung (S) überschritten (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen T vom 02.10.2017 Seiten 5 und 7, Bl 511 und 514 d.A.). In der Souterrainwohnung findet sich an allen Wandsockeln auch nach dem Vorbringen des Beklagten „leichte, normale alters- und bauartbedingte Feuchtigkeit“. Daneben ist der Beklagte auch nicht der Feststellung des Privatsachverständigen T entgegengetreten, dass die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum neben dem ausgebauten Dachgeschoss keine Wärmedämmung aufweise und insoweit eine Nachrüstpflicht nach der EnEV 2014 bestehe (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen T vom 02.10.2017 Seite 12, Bl 518 d.A.). 29 Auch wenn kein aktueller Sanierungsbedarf bestünde, ist nicht zu verkennen, dass die Alternative zu einem Neubau nicht etwa die Bewirtschaftung eines Wohngebäudes „in den besten Jahren“ ist. Kostenträchtige Gebäudebestandteile haben die mittlere technische Lebensdauer bereits weit überschritten, so dass umfängliche Sanierungsmaßnahmen jedenfalls mittelfristig vorprogrammiert sind. Bereits diese Umstände, die auf das fortgeschrittene Alter der Immobilie zurückzuführen sind, führen dazu, dass ein nicht unerheblicher Sanierungsbedarf des Gebäudes jedenfalls innerhalb des bereits bestehenden Finanzierungszeitraums auf die Klägerin zukommen wird. Eine Außerachtlassung dieser Umstände würde tief in die unternehmerische Freiheit des Vermieters eingreifen, der ein Interesse daran hat, nicht erst den Eintritt akuten Sanierungsbedarfs abwarten zu müssen. Selbst wenn man im Streitfall lediglich von einem kurzfristig notwendigen Minimalsanierungsaufwand ausginge, ist bei dem streitgegenständlichen Objekt nach allgemeiner Lebenserfahrung von einem erheblichen Risiko auszugehen, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer, in keinem angemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer stehenden Instandsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. In einer solchen Situation kann dem Eigentümer ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abgesprochen werden, eine angesichts des Gebäudezustands bereits gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigentums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bausubstanz zu realisieren (vgl. BGHZ 179, 289 ff., juris Rn. 18). 30 (5) 31 Der Umstand, dass die Klägerin das Grundstück in Kenntnis der derzeitigen Bebauung sowie des bestehenden Mietverhältnisses erwarb, ist demgegenüber im Rahmen der Abwägung lediglich von eingeschränkter Bedeutung. Dass dem mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG besondere oder gar entscheidende Bedeutung beizumessen wäre, ist nicht ersichtlich und insbesondere nicht der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu entnehmen. Mit Beschluss vom 12.11.2003 (Az. 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371) führte der erste Senat des Bundesverfassungsgerichts aus, dass das erkennende Gericht nicht gehindert sei zu berücksichtigen, dass der Vermieter das Objekt in Kenntnis des Mieters und des Mietvertrags und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten der Mieterhöhung, die offenbar Anlass und Grund für die Verwertungskündigung gewesen seien, erworben habe. Wenn hiernach die grundsätzliche Möglichkeit besteht, einen Eigentümerwechsel bei der vorzunehmenden Abwägung zu berücksichtigen, kann diesem jedoch im vorliegenden Fall keine entscheidende Bedeutung zukommen. Bei einer Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann es keine Rolle spielen, ob die Beendigung einer unrentablen Situation vom Veräußerer oder vom Erwerber erfolgt. Der Mieter wird nur vor solchen Verwertungen geschützt, die unabhängig von der Person des Verwerters als unangemessen zu bewerten sind (Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 175; vgl. auch BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200). Ist eine Verwertung aber angemessen, so muss die Person des Verwerters gleichgültig sein, da § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB weder dem Erhalt veralteter Mietwohnungen dient noch verhindern soll, dass unwirtschaftliche Objekte veräußert werden (Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 175). Wäre auch der Veräußerer zur (Abriss- oder Sanierungs-)Kündigung berechtigt gewesen, gibt es keinen Grund, dem Erwerber dieses Recht zu versagen, da ansonsten ein vom Gesetzgeber nicht beabsichtigter Zwang zur Durchführung der Baumaßnahmen durch den bisherigen Eigentümer entstünde (Häublein in: MünchKomm BGB, 7. Aufl. 2016, § 573 BGB Rdnr. 90). Für den vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, dass sich an der Frage der Rentabilität des geplanten Neubauvorhabens etwas ändern würde, wenn dies von der Voreigentümerin in Angriff genommen worden wäre. Der Umstand, dass nicht geklärt ist, ob auch die Voreigentümerin das Objekt noch finanzierte, ist für die Rentabilitätsbetrachtung nicht von Bedeutung, da kein Grund dafür besteht, eine etwaige vollständige Lastenfreiheit des Grundstücks dem Mieter zu Gute kommen zu lassen. 32 (6) 33 In die Abwägung mit einzustellen ist der Umstand, dass das Neubauvorhaben nicht nur zur Schaffung von neuem Wohnraum führt (und nicht lediglich bestehenden Wohnraum ersetzt), sondern dies auch der sozialen Wohnraumförderung zur Erfüllung der kommunalen Aufgabe der Flüchtlings- und Asylbewerberunterbringung dient (vgl. § 1 Wohnraumförderungsgesetz NRW). Die vorzunehmende Abwägung hat zwar in erster Linie die Interessen des Vermieters sowie des Mieters zu berücksichtigen. Hierbei sind jedoch zwei durch Art. 14 GG geschützte Positionen gegeneinander abzuwägen. Bei dieser Abwägung ist die jeweilige Sozialpflichtigkeit der Grundrechtsposition zu berücksichtigen. Zwar werden durch Art. 14 Abs. 2 GG Dritten, die von der Sozialbindung des Eigentums begünstigt werden, nicht unmittelbar verfassungsmäßige Rechte eingeräumt (BVerfG, Beschl v. 06.06.1989, Az. 1 BvR 921/85, juris Rdnr. 54). Die Ausgestaltung der Eigentumsordnung ist dem Gesetzgeber überlassen (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG), so dass subjektive Rechtspositionen Dritter insoweit erst nach Maßgabe der Vorschriften entstehen, die der Gesetzgeber aufgrund der „Richtschnur“ erlassen hat (BVerfG, Beschl v. 06.06.1989, Az. 1 BvR 921/85, juris Rdnr. 54; Papier in: Maunz-Dürig, Art. 14 GG Rdnr. 305). Allerdings ist bei einer Auslegung der die Eigentumsordnung des Grundgesetzes ausfüllenden einfachgesetzlichen Normen, bei welcher sich zwei aus Art. 14 GG ergebende Rechtspositionen zur Abwägung gegenüberstehen, die Sozialpflichtigkeit des Eigentums auf beiden Seiten zu berücksichtigen. Ebenso, wie sich der Vermieter die Allgemeinwohldienlichkeit seines Eigentums bei der Anwendung des § 573 Abs. 1 BGB entgegenhalten lassen muss (vgl. BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Staudinger/ Rolfs, (2018), § 573 BGB Rdnr. 150 mwN: Die geplante Verwertung muss mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zu vereinbaren sein), gilt dies auch für den Mieter. Bei Auslegung des § 573 Abs. 1 BGB ist auch dessen durch Art. 14 GG geschütztes Besitzrecht im Lichte der Allgemeinwohldienlichkeit zu betrachten. Auch wenn das Verhalten der Klägerin selbst auf Gewinnerzielung gerichtet ist, ist daher nicht unbeachtet zu lassen, dass die Verwirklichung des Bauvorhabens einem öffentlichen Interesse, der Schaffung von sozialem Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbewerber, dient (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736: in dieser Entscheidung wurde eine durch die Vorinstanz bei Anwendung des § 573 Abs. 1 BGB vorgenommene Mitberücksichtigung eines öffentlichen Interesses gebilligt; vgl. ferner BGH, Urt. v. 24.01.2002, Az. I ZR 102/99: in dieser Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof bei einer Auslegung der auf der Sozialbindung des geistigen Eigentums beruhenden Schrankenbestimmung des § 59 UrhG ebenfalls auf ein „gesteigertes öffentliches Interesse“ ab). 34 (7) 35 Auf Seiten des Beklagten war im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung zunächst dessen grundrechtlich geschütztes erhebliches Interesse an der Beibehaltung seines bisherigen Lebensmittelpunktes zu berücksichtigen, dem angesichts einer über 32-jährigen Mietdauer sowie dem Alter des Beklagten von 59 Jahren besondere Bedeutung zukommt. Die Schwierigkeit der Wohnraumbeschaffung auf dem Kölner Wohnungsmarkt fiel ebenfalls ins Gewicht. 36 (8) 37 In diesem Zusammenhang ebenfalls zu berücksichtigen ist jedoch der Umstand, dass die Klägerin dem Beklagten zahlreichen Ersatzwohnraum ganz überwiegend verbindlich angeboten hat (Schriftsatz der Klägerin vom 01.09.2016, Bl 9 d.A. Anlage LLR 8 zu diesem Schriftsatz, Bl 52 d.A. sowie Schriftsatz der Klägerin vom 31.03.2017, Bl 403 f. d.A. sowie Anlagen BKL LLR 3 – 6, Bl 430 ff. d.A.), worauf der Beklagte insbesondere eingewandt hat, dass er einen Ersatzwohnraum verlange, in welchem er „seine familiäre Gemeinschaft mit den anderen Angehörigen des Hauses“ weiter leben könne. So führte der Beklagte etwa im Termin vor dem Amtsgericht persönlich angehört aus, dass die bis dahin von der Klägerin angebotene Ersatzwohnung deshalb nicht in Betracht komme, da er dort nicht mit seinen ganzen Leuten einziehen könne. Er wolle mit seiner 5er-WG umziehen, ebenso mit seiner Lebensgefährtin und seinem Sohn, die in dem Haus separate Wohnungen bewohnten. Die gehörten ebenfalls zur Familie, so dass sie eine Wohnung für sieben Leute finden müssten (s. Terminsprotokoll der Sitzung vom 22.11.2016, Bl 145 d.A.). 38 Hierbei übersieht der Beklagte jedoch, dass die von ihm gelebte Gemeinschaft bei der vorzunehmenden Abwägung lediglich einen eingeschränkten Schutz genießt. Die Voreigentümerin vermietete das Haus an den Kläger sowie dessen damalige Ehefrau. Zwar ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass der Beklagte die Mietsache nicht unbefugt Dritten überlassen hat. Er war vielmehr ausweislich des schriftlichen Mietvertrages zur Untervermietung des Objekts berechtigt. Ferner ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis konkludent auch nach Ablauf der Befristung mit dem bisherigen schriftlichen Inhalt des Mietvertrages fortgesetzt wurde. Ergänzend zu den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts ergibt sich dies aus der Korrespondenz über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der im Jahre 2003 durch die Voreigentümerin ausgesprochenen Kündigung. In dem Schreiben der Voreigentümerin Frau D heißt es u.a. (Anlage LLR 22 zum Schriftsatz der Klägerin vom 06.12.2016, Bl 284 d.A.): „hierdurch kündige ich den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom 11.06.1985 gemäß § 3 des Mietvertrages zum 30.06.2004“. Die Voreigentümerin erklärte in diesem Schreiben weiter: „Hierdurch bestätige ich, D, dass die Kündigung aufgehoben wird und der Mietvertrag vorläufig zu gleichen Bedingungen aufrecht erhalten wird, wenn…“. Der Beklagte erklärte in diesem Zusammenhang schriftlich: „Hiermit bestätige ich, Albert Sünder, dass ich die Kündigung meines Vertrages vom 11.06.1985 heute, am 27.11.2003, erhalten habe. (….)“. Diese Passagen verdeutlichen, dass die vormalige Eigentümerin sowie der Beklagte von einer Fortwirkung des schriftlichen Mietvertrages vom 11.06.1985 ausgingen. 39 Die grundsätzlich mietvertraglich erlaubte Untervermietung stand ausweislich § 11 Ziffer 2 des Mietvertrages allerdings unter dem Vorbehalt des Widerrufs aus wichtigem Grund. Auch unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 553 Abs. 1 BGB, wonach die Gebrauchsüberlassung an Dritte ebenfalls unter dem Vorbehalt ihrer Zumutbarkeit für den Vermieter steht, kann sich der Beklagte nicht mit dem gleichen Gewicht darauf berufen, die bestehende „familienähnliche Gemeinschaft“ (s. dessen Schriftsatz vom 07.03.2017, Bl 356 d.A.) als Wohnform beizubehalten, wie wenn das Haus von vornherein von dieser bezogen worden wäre. Der Beklagte hat selbst eingeräumt, dass es sich bei den übrigen Untermietern nicht um Familienangehörige im engeren Sinne handelt, sondern diese lediglich von ihm als familiäre Gruppe angesehen werden, im Übrigen aber eine klassische Untervermietung vorliegt. Die Kammer verkennt nicht, das der Beklagte ein durchaus schutzwürdiges und in die Abwägung mit einzustellendes Interesse daran hat, die bisherige Wohnform mit einer möglichen Untervermietung fortzusetzen. Nicht in diesem Maße schutzwürdig sind jedoch seine individuellen sozialen Beziehungen zu den übrigen Untermietern. Sein schutzwürdiges Interesse als Mieter besteht gerade nicht darin, mit konkreten Personen aus einem vertraglich zulässigen Untermietverhältnis in unveränderter Art und Weise zusammenwohnen zu können, sondern lediglich in der grundsätzlichen Freiheit zur Nutzung seines Wohnraums ggf. auch zur Untervermietung. Die ganz erhebliche Schwierigkeit, einen passenden Ersatzwohnraum in demselben Stadtgebiet zu finden, in dem das bisherige Wohnkonzept verwirklicht werden kann, weil der Beklagte mit vier weiteren Personen in einer Wohngemeinschaft lebt und seine Lebensgefährtin sowie sein Sohn im selben Haus in jeweils getrennten Wohneinheiten wohnen, kann vor diesem Hintergrund nicht entscheidend zu Lasten der Klägerin gehen. 40 (9) 41 Im Ergebnis ist unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände davon auszugehen, dass die Klägerin einen erheblichen Nachteil erleiden würde, wenn sie das Neubauvorhaben nicht realisierte. Eine wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks kann bei der derzeitigen Bebauung nicht erfolgen, dies insbesondere auch unter dem Aspekt, dass zumindest in absehbarer Zeit mit einem erheblichen Sanierungsaufwand zu rechnen ist. Der Klägerin entgeht voraussichtlich ein jährlicher Überschuss von nahezu 48.000 €, an dessen Realisierung ein öffentliches Interesse besteht und dass zudem angesichts der vorgelegten Unterlagen (Bau- und Abbruchgenehmigung, Kreditzusage, Mietvertrag mit der Stadt Köln) „zum Greifen nahe“ ist. Diesem ganz erheblichen Interesse der Realisierung des Bauvorhabens steht auf Seiten des Beklagten zwar dessen Bedürfnis gegenüber, sein Lebensumfeld beizubehalten. Dieses ist jedoch hinsichtlich der Aufrechterhaltung der derzeitigen Wohnsituation nur beschränkt schutzwürdig. Insgesamt überwiegt daher der erhebliche wirtschaftliche Nachteil der Klägerin die schutzwürdigen Belange des Beklagten. 42 2. 43 Soweit die Klägerin Auskunft begehrt, wann der Beklagte die entsprechenden Untermietverträge abgeschlossen bzw. den Personen in sonstiger Weise den Gebrauch überlassen hat, ist die Klage unbegründet. Dadurch, dass der Beklagte der Klägerin die Namen der Untermieter mitgeteilt hat, ist das Informationsinteresse der Klägerin befriedigt, da sie nunmehr diese gegebenenfalls um Auskunft ersuchen bzw. gegebenenfalls verklagen kann. 44 3. 45 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 S. 1, 711, 713 ZPO. 46 III. 47 Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zulassung der Revision ist auch nicht i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, da nicht über streitige oder zweifelhafte Rechtsfragen zu entscheiden war. Es handelt sich vorliegend um eine Einzelfallentscheidung. Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200). 48 Streitwert für beide Instanzen: 19.265,96 € (18.765,96 € + 500 € Auskunftsantrag). Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

§ 546§ 573§ 543§ 569

LG Köln 1 S 189/1807.08.2018

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Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 10 S 99/16 Datum: 02.12.2016 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 10 S 99/16 ECLI: ECLI:DE:LGK:2016:1202.10S99.16.01 Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 213 C 193/15 Tenor: Auf die Berufung der Klägerin wird das am 08.04.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln (213 C 193/15) abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, die im 6. OG des Hauses U-Straße, 50668 Köln, gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Kochnische, Bad, WC, Diele und Balkon, sowie den dazugehörigen Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2017 gewährt. 1 G r ü n d e 2 I. 3 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs.1 S.1 ZPO in Verbindung mit §§ 542, 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. 4 II. 5 Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Klägerin hat Erfolg. 6 Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn jedenfalls ihre im Schreiben vom 11.08.2015 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis, das zwischen den Parteien bestand, beendet. 7 Ein Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB lag vor. Danach steht dem Vermieter ein ordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches ist nach § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass vertragliche Pflichtverletzungen im Sinne von § 573 BGB zwar nicht nur unerheblich sein dürfen. Allerdings ist eine ordentliche Kündigung eines Vermieters nicht nur dann möglich, wenn Gründe vorliegen, die ihn auch zu einer fristlosen Kündigung im Sinne der §§ 543 Abs.1, 569 Abs.2 BGB berechtigen würden, sondern bereits bei Pflichtverstößen geringeren Gewichts; es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (BGH, Urteil vom 11.01.2006, - VIII ZR 364/04 -, NJW 2006, S.1585, Rz. 19 m.w.N.). 8 Gemessen an diesem Maßstab stellt sich das Gesamtverhalten der Beklagten im streitgegenständlichen Objekt als erhebliche Pflichtverletzung dar, welche die Klägerin zu einer ordentlichen Kündigung berechtigte. Denn die Beklagte hat sich nach dem festgestellten Sachverhalt über mehrere Jahre hinweg den Wünschen und zulässigen Vorgaben ihrer Vermieterin widersetzt und ihr Verhalten nicht einem angemessenen Miteinander mit allen anderen Mietern im Haus angepasst. So hat sie trotz der Schreiben der Klägerin vom 24.11.2008, 15.03.2010, 23.01.2013, 04.09.2013, 06.03.2015, 17.04.2014, 14.04.2015, und 30.04.2015, in denen die Klägerin das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus rügte und die Beklagte unter Fristsetzungen zur Abhilfe aufforderte, immer wieder Gegenstände – unter anderem ein Schuhregal, zahlreiche ummantelte 5-Liter-Glasgefäße und Kartons – im Treppenhaus abgestellt. Durch dieses vertragswidrige Verhalten hat sie den Hausfrieden derart gestört, dass unter Abwägung der beiderseitigen Belange ein deutlich überwiegendes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist. Dies gilt umso mehr, als die Beklagte sich bis zuletzt uneinsichtig gezeigt hat, für sich nämlich das Recht in Anspruch genommen hat, Gegenstände im Treppenhaus abstellen zu dürfen. Dass sie dazu nicht berechtigt war, ergibt sich bereits daraus, dass der Hausflur nicht Gegenstand des Mietvertrages ist und der entgegenstehende Wille ihrer Vermieterin an Hand der genannten Schreiben unzweifelhaft zu erkennen war. Entgegen der Ansicht der Beklagten können die Aufforderungen der Klägerin an die Beklagte, das Treppenhaus zu räumen, auch nicht – etwa vor dem Hintergrund von Wasserschäden in der Wohnung ihrer Mutter – als rechts-missbräuchlich angesehen werden. Da nämlich das Treppenhaus im Brandfall einen Fluchtweg darstellt, ist der Vermieter bereits aus Brandschutzgesichtspunkten gehalten, dem Abstellen von Gegenständen in diesem durch Mieter entgegenzuwirken. 9 Die erfolgte Kündigung verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Zwar hatte die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 30.04.2015 angekündigt , eine „Klage auf Unterlassung der Nutzung des Hausflurbereichs“ einleiten zu müssen, wenn die Beklagte nicht binnen fünf Tagen den Flur räume. Dies führt aber in der vorliegenden Fallgestaltung nicht dazu, dass die sodann anstelle der Unterlassungsklage erfolgte Kündigungserklärung rechtsmissbräuchlich ist. Dabei hat die Kammer nicht übersehen, dass in Fällen, in denen mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung angedroht worden ist, nach Fristablauf eine Kündigung wegen eines sonst widersprüchlichen Vorverhaltens (§ 242 BGB) regelmäßig nicht wirksam erfolgen kann, ohne zuvor erneut eine Abhilfefrist zu setzen (OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035). Dies gilt dann aber ausnahmsweise nicht, wenn eine neue Fristsetzung ohnehin entbehrlich wäre. So liegt der Fall hier. Bestreitet nämlich der Kündigungsempfänger die Pflichtverletzung, so ist eine Kündigung selbst in Fällen widersprüchlichen Vorverhaltens ohne Abmahnung bzw. Setzen einer Abhilfefrist zulässig (BGH, Urteil vom 13.06.2007, VIII ZR 281/06). Die Beklagte hat vorliegend beharrlich die Auffassung vertreten, zu einem Räumen des Hausflurs nicht verpflichtet zu sein. Auch die zwischenzeitlich durchgeführte Räumung erfolgte nur unter Vorbehalt; die Beklagte „vertritt unverändert den Standpunkt, dass das Aufstellen des Schuhregals im Flur vor ihrer Wohnungstür nicht pflichtwidrig ist“ (Bl. 151 d.A.). 10 Das Schreiben der Beklagten vom 18.11.2016 bietet keinen Grund für die Wiederöffnung der Verhandlung (§ 156 ZPO). 11 III. 12 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO. 13 Einer Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO bedarf es nicht, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, sondern allein aufgrund ihrer tatsächlichen und verfahrensrechtlichen Besonderheiten entschieden wird. 14 Im Hinblick auf die lange Mietzeit der Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung und den gerichtsbekannt angespannten Kölner Wohnungsmarkt war der Beklagten von Amts wegen eine Räumungsfrist bis zum Ablauf des Monats Februar 2017 zu gewähren. Diese Frist erscheint den Umständen nach angemessen, aber auch ausreichend, um der Beklagten zu ermöglichen, eine geeignete Alternativwohnung zu finden. Die Kammer hat dabei berücksichtigt, dass die Beklagte zwar nach dem Urteil des Amtsgerichts Köln zunächst davon ausgehen konnte, dass das Mietverhältnis mit der Klägerin fortbestehe, sie aber spätestens seit dem Termin vom 11.11.2016 wusste, dass die Kammer die Kündigung als wirksam erachtet. 15 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 3.975,84 € festgesetzt. Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

§ 543§ 546§ 553§ 569

LG München I 14 S 14047/2221.10.2022

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Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 1 S 189/18 Datum: 02.04.2020 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 1. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 1 S 189/18 ECLI: ECLI:DE:LGK:2020:0402.1S189.18.00 Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 205 C 56/18 Tenor: Das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 07.08.2018 – 205 C 56/18 – wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 1 Gründe 2 I. 3 Wegen der Darstellung des Tatbestands wird auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen, §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1, 542, 543, 544 ZPO. 4 Hinzuzufügen ist, dass der Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 3) am 28.07.2006 eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründet haben. Da die Beklagte zu 2) vom Beklagten zu 3) schwanger wurde, wurde die eingetragene Lebenspartnerschaft mit Beschluss vom 10.09.2014 wieder aufgehoben, damit der Beklagte zu 3) die Beklagte zu 2) heiraten konnte, um die Beklagte zu 2) mit deren Kindern nach Deutschland ziehen zu lassen. Eine Trennung des Beklagten zu 1) und des Beklagten zu 3) war dabei jedoch nicht beabsichtigt. Am 05.10.2014 wurde das erste gemeinsame Kind der Beklagten zu 2) und des Beklagten zu 3) geboren. Am 25.01.2016 heirateten der Beklagte zu 3) und die Beklagte zu 2). Am 06.09.2016 wurde das zweite gemeinsame Kind der Beklagten zu 2) und des Beklagte zu 3) geboren. 5 II. 6 Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung durch die Beklagten nach § 546 BGB oder § 985 BGB. Das Mietverhältnis ist unbeendet. Das Mietverhältnis wurde weder durch die ordentliche Kündigung vom 01.06.2017 noch durch die fristlose Kündigung vom 20.09.2017 beendet. 7 Zunächst rechtfertigen weder der Zuzug der Beklagten zu 2) noch der Zuzug des Beklagten zu 3) eine Kündigung nach §§ 543, 569, 573 BGB. Hierin liegen weder ein wichtiger Grund noch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Eine unterlassene Anzeige oder fehlende Genehmigung des Zuzugs weiterer Bewohner kann eine Kündigung nämlich dann nicht rechtfertigen, wenn der Mieter ohnehin einen Anspruch auf Genehmigung des Zuzugs gehabt hätte. Dies ist hier der Fall. Der Beklagte zu 1) hätte Anspruch auf Genehmigung des Zuzugs sowohl des Beklagten zu 3) als auch der Beklagten zu 2) nebst ihrer Kinder gehabt. Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung des Gebrauchs an der Wohnung an einen Dritten verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse des Mieters hieran entsteht. Hierfür genügt es, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (Schmidt-Futterer, Blank, Mietrecht, 14. Aufl. § 553 BGB Rn. 4 mwN). Danach durfte der Beklagte zu 1) den Beklagten zu 3) als seinen Lebenspartner im Jahre 2006 zwanglos in die Wohnung aufnehmen. Es bestand jedoch auch ein Anspruch auf Genehmigung des Zuzugs der Beklagten zu 2) nebst ihren Kindern. Es ist in der Rechtsprechung bereits anerkannt, dass eine allein lebende Person eine weitere Person nebst deren Kindern bei sich aufnehmen darf (siehe die Nachweise a.a.O. Rn. 5). Hier liegt der Fall vergleichbar. Der Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 3) hatten ihre Lebenspartnerschaft zwar offiziell aufgelöst, beabsichtigten dabei aber nicht, sich zu trennen. Damit war die Aufnahme der minderjährigen Kinder des Beklagten zu 3) in die gemeinsame Wohnung bereits nach vorgenannter Rechtsprechung zulässig. Da der Beklagte zu 3) jedoch parallel eine Beziehung mit der Beklagten zu 2), der Mutter seiner Kinder führte, welches der Beklagte zu 1) offensichtlich tolerieren wollte, so dass alle drei zusammen leben wollten, hatte der Beklagte zu 1) auch einen Anspruch auf weiteren Zuzug der Beklagten zu 2). Würde man dies anders sehen, so müsste man entweder den Beklagten zu 1) zwingen, sich von dem Beklagten zu 3), mit dem er weiter eine Beziehung unterhält, zu trennen, oder aber den Beklagten zu 3) zwingen, sich von seiner Familie zu trennen, wobei letzteres dem grundgesetzlichen Schutz der Familie nach Art. 6 GG zuwiderliefe. 8 Die Klägerin hätte die Genehmigung auch nicht mit dem Argument der Überbelegung verweigern dürfen. Dadurch, dass die Wohnung nunmehr mit 3 Erwachsenen und zwei Kindern bewohnt wird, ist sie nicht überbelegt. Überbelegung wird jedenfalls dann nicht angenommen, wenn auf jede erwachsene Person oder auf zwei Kinder im Alter bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm entfällt (Schmidt-Futterer, Blank Mietrecht, 13. Aufl., § 540 Rn. 28 mwN). Nach dieser Vorgabe müsste die Wohnung über lediglich Zimmer in einer Gesamtgröße von 48 qm zuzüglich Küche, Bad und Flur, mithin zirka 70 qm verfügen. Die Wohnung verfügt hingegen über eine Größe von gut 85 qm. In Anbetracht dieser deutlich ausreichenden Wohnungsgröße ist es auch unschädlich, dass die Wohnung nur über drei Zimmer verfügt. Etwa gewünschte weitergehende Privatsphäre lässt sich in den dann ja zumindest teilweise großen Zimmern etwa durch Raumteiler herstellen. 9 Sonstige Gründe der Unzumutbarkeit des Zuzugs des Beklagten zu 3) und der Beklagten zu 2) nebst Kindern sind nicht ersichtlich. Inbesondere stellt es keinen Grund dar, dass das Zusammenleben von drei Erwachsenen in einer derartigen Gemeinschaft ungewöhnlich ist. 10 Ferner hat auch die Kündigung wegen Lärmbelästigung das Mietverhältnis nicht nach §§ 543, 568, 573 BGB beendet. 11 Was die Kündigung vom 01.06.2017 angeht, so fehlt es insoweit schon an einer ausreichenden Begründung. Nach § 573 Abs. 3 BGB ist der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben anzugeben und zwar in einer Weise, dass der Mieter in der Lage ist, zu erkennen, was genau ihm vorgeworfen wird und einschätzen kann, ob der Vorwurf berechtigt ist. Dem genügt das Kündigungsschreiben vom 01.06.2017 im Hinblick auf die Lärmbelästigungen nicht. Dort ist nur erwähnt, dass es nach der letzten Abmahnung weitere zahlreiche Beschwerden von Mitbewohnern wegen nächtlicher Ruhestörung gab, nicht aber, wann die Störungen stattgefunden hätten und welcher Art sie gewesen seien. 12 In der Kündigung vom 20.09.2017 sind zwei konkrete Vorfälle genannt, am 02.09.2017 gegen 23:00 Uhr und am 03.09.2017 gegen 13:00 Uhr. Aus dem Lärmprotokoll ist ersichtlich, dass zu diesen Zeiten „lautes Trampeln“ moniert wurde. Es ist jedoch nicht vorgetragen, dass die in der Wohnung lebenden Erwachsenen getrampelt hätten. Soweit es sich um die Kinder gehandelt hat, ist Kinderlärm grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen. Auch nächtlicher Kinderlärm ist danach hinzunehmen, soweit nicht aufgrund des Verständnisses der Kinder davon ausgegangen werden kann, dass sie in der Lage sind, zu den allgemeinen Ruhezeiten Ruhe zu halten (Schmidt-Futterer, Eisenschmid a.a.O., § 536 Rn. 133 mwN). Zu dem Zeitpunkt der Monierungen waren die in der Wohnung lebenden Kinder 2 Jahre und 11 Monate bzw. ein knappes Jahr alt. Von Kindern dieses Alters kann nicht erwartet werden, dass sie in der Lage sind, zu erkennen, dass zu bestimmten Zeiten Ruhe herrschen solle, und dass sie sich entsprechend verhalten. So ist es ebenso als sozialadäquat hinzunehmen, wenn ein dreijähriges Kind nachts aufsteht und auf eine möglicherweise trampelnde Art und Weise durch die Wohnung läuft, da es von den Erziehungsberechtigten hieran auch nicht immer sofort gehindert werden kann oder aber auch bestimmte Bedürfnisse hat, die sich nicht verhindern lassen, wie es auch als sozialadäquat hinzunehmen ist, wenn die versorgenden Erwachsenen zur Versorgung eines einjährigen Kindes nachts aufstehen und auf diese Weise Gehgeräusche verursachen. Was genau in der Wohnung der Beklagten zu den jeweiligen Zeiten passiert ist, ist nicht vorgetragen, so dass aufgrund der Anwesenheit der Kinder und der Vortragslast der Klägerseite hier zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen ist, dass es sich um als sozialadäquat hinzunehmenden, bei Anwesenheit von Kindern nicht zu vermeidendes, „lautes Trampeln“ gehandelt hat. 13 III. 14 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 7, 713 ZPO. 15 IV. 16 Streitwert: 7.212,00 Euro Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

LG Düsseldorf 5 O 339/0818.06.1984

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Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 15.03.2023 – 14 S 14047/22 Download Drucken Titel: Anforderungen an Feststellung des Nutzungswillens bei einer Eigenbedarfskündigung Normenkette: BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Leitsatz: Selbst wenn der Nutzungswunsch des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht gegenwärtig ist, muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung jedenfalls feststehen, dass mit Ablauf der Kündigungsfrist der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit eingetreten ist. (Rn. 26) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Eigenbedarf, Nutzungswunsch Vorinstanz: AG München, Urteil vom 21.10.2022 – 473 C 44/22 Fundstellen: ZMR 2023, 642 LSK 2023, 19891 NJOZ 2024, 526 Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 21.10.2022, Az. 473 C 44/22, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen. 3. Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer 2 gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.763,24 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Zur Darstellung des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 2 Zusammenfassend und ergänzend ist das Folgende auszuführen: 3 Die Parteien streiten auch in der Berufungsinstanz um die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Mietwohnung, …, im … 4 Die Klägerin ist im Wege der Rechtsnachfolge auf Vermieterseite in den streitgegenständlichen Mietvertrag vom 16.01.1975 eingetreten. 5 In § 2 des Mietvertrages ist die Kündigungsfrist vertragslaufzeitabhängig modifiziert. So ist etwa geregelt, dass diese zwölf Monate beträgt, wenn das Mietverhältnis, wie vorliegend, mindestens zehn Jahre gedauert hat. 6 Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zuletzt 480,27 €. 7 Mit Schreiben vom 25.01.2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.10.2021. Die vorstehende Kündigung wurde damit begründet, dass die Tochter der Klägerin, die Zeugin …, die derzeit zusammen mit zwei Geschwistern, der Klägerin selbst und dem Ehemann der Klägerin in einer Wohnung in der … lebe, einen separaten Hausstand gründen und insoweit selbständig werden wolle. … werde in anderthalb Jahren ihr Studium an der Universität beginnen. Die streitgegenständliche Wohnung sei ideal geschnitten zur Nutzung durch einen Ein-Personen-Haushalt. Gleichwertiger und gleich geeigneter Wohnraum sei nicht verfügbar. Darüber hinaus befinde sich die streitgegenständliche Wohnung in der … in der Nähe der elterlichen Wohnung und in der Nähe der öffentlichen Verkehrsmittel, um die Universität zu erreichen. Eine Alternativwohnung könne nicht angeboten werden (zu den weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 25.01.2021, vorgelegt als Anlage K3, Bezug genommen). 8 Außerdem enthielt die Kündigung einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB und den Fortsetzungswiderspruch nach § 545 BGB. 9 Abschließend heißt es im Kündigungsschreiben vom 25.01.2021 wörtlich: „Bis zum 31.10.2021 hat eine Rückgabe der Wohnung in vertragsgerechtem Zustand zu erfolgen […]. Nach dem Mietvertrag haben Sie die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese sind pünktlich vor Auszug zu erledigen. Sollten die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht erbracht werden, muss ich diese auf Ihre Kosten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen. Sollte die Rückgabe verspätet erfolgen, werde ich gemäß § 546a BGB als Entschädigung die Zahlung der ursprünglich vereinbarten Miete einfordern. Die Geltendmachung weiterer Schadensersatzansprüche aufgrund der zu späten Rückgabe behalte ich mir vor. […].“ 10 Eine Räumung und Herausgabe der Wohnung erfolgte nicht. Die Beklagte trat vielmehr der Kündigung entgegen. So führte sie aus, ein aktuell bestehender Eigenbedarf sei nicht dargelegt. Die Tochter sei nicht Studentin, sondern Schülerin. Sie werde erst noch volljährig. Ob die Tochter in anderthalb Jahren die Voraussetzungen für ein Studium erfülle, sei derzeit nicht bekannt, vielleicht wolle die Tochter dann ja gar nicht mehr studieren, sondern einen anderen Lebensweg einschlagen. 11 Des Weiteren machte die Beklagte Härtegründe geltend. 12 Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.03.2021 stellte der Klägervertreter klar, dass zutreffenderweise die Kündigungsfrist zwölf Monate betrage, sodass sich die Kündigungsfrist um drei Monate, also bis zum 31.01.2022, verlängere. Damit verlängere sich auch die Frist zur Widerspruchserklärung seitens der Beklagten bis längstens zum 30.11.2021 (zu den diesbezüglichen Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 02.03.2021, vorgelegt als Anlage K6, Bezug genommen). 13 Das Amtsgericht München hat nach durchgeführter Beweisaufnahme der Klage hinsichtlich des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe stattgegeben und sie im Übrigen (Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten) abgewiesen. Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt worden, dass die Eigenbedarfskündigung formell und materiell wirksam sei. Das Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung vom 25.01.2021 beendet worden. Der geltend gemachte Wohnbedarf der Überlassung an die Tochter stelle einen angemessenen Eigenbedarfsgrund dar, auch liege entgegen der Ansicht der Beklagten keine sog. Vorratskündigung vor. Dagegen sei ein Härtefall seitens der Beklagten zum einen nicht ausreichend dargelegt, zum anderen aber ergebe auch eine Abwägung der Interessen, dass das Mietverhältnis nicht auf bestimmte Zeit verlängert werden könne. 14 Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte im Wege der Berufung, welche im Wesentlichen damit begründet ist, dass die Kündigung verfrüht ausgesprochen worden und daher als unzulässige Vorratskündigung zu erachten sei. Außerdem sieht die Berufung eine fehlerhafte Bewertung der Angaben der Zeugin … durch das Erstgericht sowie eine fehlerhafte Bewertung der Härtegründe. 15 Die Beklagte beantragt im Berufungsverfahren: 16 I. Unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts München vom 21.10.2022, Az. 473 C 44/22, wird die Klage abgewiesen. 17 II. Die Berufungsbeklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. 18 Die Klägerin beantragt: 19 Die Berufung wird zurückgewiesen. 20 Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil. 21 Die Kammer hat die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2023 angehört. 22 Im Übrigen wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll des Verhandlungstermins vom 15.03.2023. II. 23 Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg. 24 Die klägerseits ausgesprochene Kündigung vom 25.01.2021 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet. Diese Kündigung stellt eine reine sog. Vorratskündigung dar, da die Klägerin die Wohnung zum Ablauf der Kündigungsfrist (31.01.2022) noch nicht benötigte, sondern – selbst unter Wahrunterstellung ihres gesamten Vortrags der ersten Instanz und der Berufungsbegründung – frühestens zum 01.10.2022 einzuziehen beabsichtigte. Eine weitere Kündigung hat die Klägerin nicht ausgesprochen: 25 1. Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraumverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Nach ständiger Rechtsprechung muss der Vermieter „vernünftige, nachvollziehbare Gründe“ für die Annahme von Eigenbedarf haben, was die Instanzgerichte unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls aufgrund tatsächlicher Feststellungen und ohne schablonenhafte Begründung zu entscheiden haben (vgl. namentlich BGH NZM 2015, 378 ff.; BVerfG NJW 1989, 970 [971]). Die Absicht der Nutzung als Wohnung muss hierbei grundsätzlich in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Kündigung stehen, eine reine „Vorratskündigung“ ist unzulässig. Insbesondere eine nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht (siehe insbesondere BGH NJW-RR 2017, 75 [76]; BGH NZM 2015, 812 [814]; Staudinger/Rolfs § 573 BGB Rn. 99; BeckOGK/Geib, 01.01.2023, § 573 BGB Rn. 80; Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). 26 Erforderlich ist hierbei jedenfalls, dass der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit und im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eintreten wird (vgl. Hinweisbeschl. der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18, unveröffentlicht). Selbst wenn der Nutzungswunsch des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht gegenwärtig ist, muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung jedenfalls feststehen, dass mit Ablauf der Kündigungsfrist der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit eingetreten ist (vgl. BeckOGK/Geib, 01.01.2023, § 573 BGB Rn. 80; Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). Auch wenn man dabei nicht fordern will, dass der beabsichtigte Nutzungswunsch des Vermieters sich zeitlich unmittelbar an das Ende der Kündigungsfrist anschließt (so aber offenbar Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 573 BGB Rn. 85), stellt eine Kündigung jedenfalls dann eine unzulässige sog. Vorratskündigung dar, wenn sie für einen Zeitpunkt erklärt wird, zu dem der Nutzungswunsch des Vermieters schon nach dem eigenen Sachvortrag ganz offensichtlich noch nicht besteht (vgl. Hinweisbeschl. der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18). 27 2. Nach dem Kündigungsschreiben der Klägerin vom 25.01.2021 sowie dem gesamten Sachvortrag der ersten Instanz benötigte die Klägerin für die Tochter … die streitgegenständliche Wohnung vorliegend erst zu deren Studienbeginn Anfang Oktober 2022. Die vorgelegte Immatrikulationsbescheinigung stammt vom 21.09.2022. Damit lagen zwischen dem Wirkungszeitpunkt der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung am 31.01.2022 und dem Benötigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insgesamt acht Monate, in denen die streitgegenständliche Wohnung seitens der Klägerin für die Tochter … gerade (noch) nicht benötigt wurde. Würde man hier auf die Beendigung der Schulausbildung an der E. Schule München und das Ablegen des Abiturs am 01.07.2022 abstellen – was sich so allerdings nicht aus dem Kündigungsschreiben ergibt – lägen zwischen dem Wirkungszeitpunkt der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung am 31.01.2022 und dem Benötigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB immer noch (wenigstens) fünf Monate, was wohl ebenfalls zur Annahme einer unwirksamen sog. Vorratskündigung geführt hätte. Dem bereits mehrfach zitierten Hinweisbeschluss der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18 lag ein – grundsätzlich nicht mehr hinnehmbarer Zeitraum von fünf Monaten zwischen dem Wirkungszeitpunkt der dort verfahrensgegenständlichen Kündigung und dem Benötigen seitens der Eigenbedarfsperson zugrunde. 28 Selbst wenn man – richtigerweise – bei der Beurteilung der Frage, ab wann von einer sog. Vorratskündigung ausgegangen werden kann, keine starre Frist annimmt, handelte es sich in diesem Lichte vorliegend um einen mit Sicherheit erst weit (acht Monate) nach Ablauf der Kündigungsfrist entstehenden Bedarf. Für die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung ist aber stets darauf abzustellen, ob die Nutzungsabsicht des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung sich dergestalt verdichtet hat, dass sie jedenfalls mit Ablauf der Kündigungsfrist mit einiger Sicherheit feststeht. Eine sich dahingehend nicht verdichtete Eigenbedarfskündigung, die zweifellos eine erst für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht begründen kann, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung indes noch nicht. 29 Der Vermieter ist diesbezüglich grundsätzlich auch nicht schutzwürdig, weil er jederzeit zu einem späteren Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist des § 573c BGB (oder der vertraglich modifizierten Frist, wie hier) eine weitere Kündigung aussprechen kann (siehe etwa Bub/Treier-Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kap. IV Rn. 119). 30 Dies bedeutet vorliegend, dass es der Klägerin ohne Weiteres möglich gewesen wäre, eine Kündigung erst nach dem 25.01.2021 auszusprechen, so dass diese (erst) zum Zeitpunkt der tatsächlich beabsichtigten Nutzung gewirkt hätte. Es wäre der Klägerin gleichermaßen unbenommen gewesen, die mit Schreiben vom 25.01.2021 ausgesprochene Kündigung erst zu einem späteren Wirkungszeitpunkt zu erklären (vgl. Staudinger/Rolfs § 573 BGB Rn. 65, Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). Von diesen zumutbaren Optionen wurde indes kein Gebrauch gemacht. 31 Ergänzend ist in Bezug auf den vorliegenden Fall noch anzumerken, dass die Kündigung vom 25.01.2021 ursprünglich bereits zum 31.10.2021 ausgesprochen worden war, was einen – erst recht nicht akzeptablen – Zeitraum von sogar elf Monaten zwischen dem Wirkungszeitpunkt der Kündigung und dem Benötigen bedeutet hätte. Dass die verfahrensgegenständliche Kündigung dann doch erst drei Monate später (zum 31.01.2022) wirksam werden sollte, war allein der Regelung in § 2 des Mietvertrages geschuldet, die die Klagepartei augenscheinlich erst nach Ausspruch der Kündigung zur Kenntnis genommen hatte. 32 3. Auch kann dem Kündigungsschreiben vom 25.01.2021 nicht entnommen werden, dass die Klägerin die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt benötigt hätte, etwa um vor Überlassung der Wohnung an die Tochter Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen. So wäre grundsätzlich insbesondere dann keine sog. Vorratskündigung anzunehmen, wenn der Vermieter vor dem Bezug der Wohnung noch Sanierungs-, Umbau- oder Renovierungsarbeiten durchzuführen beabsichtigen würde. Es käme dabei in rechtlicher Hinsicht regelmäßig auch nicht darauf an, ob sich die Arbeiten über einen (wesentlich) längeren als den üblichen Zeitraum erstrecken (vgl. BGH NZM 2005, 580 [581]). Dass eine solche Absicht besteht, muss jedoch im Kündigungsschreiben klar zum Ausdruck gebracht werden, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Dies ist hier aber nicht geschehen – im Gegenteil. Denn die Kündigung enthält – trotz Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel – die ausdrückliche Aufforderung an die Beklagte, die Wohnung in vertragsgerechtem Zustand nach Durchführung von Schönheitsreparaturen zurückzugeben. Damit wurde sogar mittelbar zum Ausdruck gebracht, dass seitens der Klägerin vor der behaupteten Nutzung durch die Eigenbedarfsperson gerade keine umfassenden Renovierungsarbeiten angestrebt waren. 33 4. Auch das klägerseits in der mündlichen Berufungsverhandlung ins Feld geführte Argument, es sei absehbar gewesen, dass die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung nicht räumen werde, verfängt nicht. 34 Die Beklagte ist im Falle einer wirksamen Kündigung gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, das Mietobjekt nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen und an die Vermieterin herauszugeben. Für den Fall der nicht rechtzeitigen Räumung und Herausgabe entstehen in der Person der Vermieterin ggf. Schadensersatzansprüche nach §§ 546 a Abs. 2, 571 BGB sowie ein Anspruch auf Zahlung einer – regelmäßig erhöhten – Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB. Eine sog. Vorratskündigung kann nicht mit dem Argument begründet werden, der Mieter werde sich (voraussichtlich) vertragswidrig verhalten und seiner Räumungsverpflichtung nicht rechtzeitig nachkommen. Vielmehr verhält sich ein Vermieter selbst vertragswidrig, wenn er bereits zu einem Wirkungszeitpunkt kündigt, zu dem augenscheinlich die Wohnung noch nicht benötigt wird. 35 5. Das Schreiben des Klägervertreters an die Beklagte vom 02.03.2022 (Anlage K6) stellt offensichtlich keine erneute Kündigung dar. Vielmehr wurde dort nur mitgeteilt, dass es bei der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung verbleibe. Weiter wurde klargestellt, dass die Kündigungsfrist drei weitere (insgesamt somit zwölf) Monate betrage, und daher die Kündigungsfrist bis zum 31.01.2022 verlängert sei. Damit verlängere sich auch die Frist zur Widerspruchserklärung bis spätestens 30.11.2021, die Kündigung bleibe aber gleichwohl wirksam, so das Schreiben vom 02.03.2022. 36 Sämtliche Ausführungen im anwaltlichen Schreiben vom 02.03.2022 bezogen sich damit auf die Kündigung vom 25.01.2021. Die Annahme einer weiteren Kündigungserklärung kommt nach alledem nicht in Betracht. 37 Das erstinstanzliche Urteil konnte mithin keinen Bestand haben. Auf die weiteren Angriffe der Berufung kommt es nicht mehr an. 38 Das Urteil des Amtsgerichts war aufzuheben und die Klage abzuweisen. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße Kontrastwechsel

§ 535§ 542§ 573

LG Düsseldorf 21 S 190/1031.05.2007

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Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 5 O 339/08 Datum: 16.11.2010 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 5. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 5 O 339/08 ECLI: ECLI:DE:LGD:2010:1116.5O339.08.00 Tenor: 1. Der Beklagte wird verurteilt, das G 1 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 34.200,00 € vorläufig vollstreckbar. 1 Tatbestand 2 Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung eines Flurstücks in A. Die Klägerin ist Eigentümerin des G1 in A. Hierbei handelt es sich um ein Grundstück, das im Jahr 2004 aus dem damaligen 45.000 m² großen Flurstück G2 heraus parzelliert worden ist. Das Flurstück G2 wurde im Laufe der Zeit in viele kleine Flurstücke unterteilt. Die westliche Grenze zur Straße „B“ des Flurstücks G2 ist heute identisch mit den westlichen Grenzen der Flurstücke G3, G4, G5, G1 und G6. Aus dem Flurstück G2 wurde im Jahr 1989 zunächst das Flurstück G3 herausgeteilt. Im weiteren Verlauf wurden im Jahr 2004 die Flurstücke G7, G1, G8 und G9 heraus parzelliert. Im Jahr 2004 folgte das Flurstück G10 und im Jahr 2006 das Flurstück G5. Im Übrigen wird auf die eingereichte Ablichtung der amtlichen Karte des Katasteramtes der C (Anlage K2, Bl. 17 GA) Bezug genommen.Der Beklagte ist seit dem 01.07.1984 Mieter eines Gebäudes mit einer Fläche von 128 m², das er als Maleratelier nutzt. Das Gebäude befindet sich auf dem heutigen Flurstück G5. Zwischen den Parteien ist hierbei streitig, ob sich der Mietvertrag auch auf das streitgegenständliche Flurstück G1 bezieht.Mit Mietvertrag vom 18.06.1984 (Anlage K3, Bl. 18 GA) mietete der Beklagte das Gebäude von der D, vertreten durch die E. In § 16 Ziffer 9 des Mietvertrages gestattete die D dem Beklagten, das Gelände durch einen Zaun einzufrieden, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob das Gelände bei Abschluss des Mietvertrages bereits mit einem Zaun eingefriedet war oder der Zaun erst später durch den Beklagten errichtet worden ist. Auf die Anlage K 3, Bl. 18 GA wird im Übrigen Bezug genommen. Mit Schreiben vom 20.02.1987 beantragte der Beklagte bei der D die Erweiterung des Geländes durch Integration eines 90 m² Heckenstreifens entlang der Entladestraße des Ostbahnhofs. Dabei streiten die Parteien darüber, ob dieser Heckenstreifen das Flurstück G1 oder G7 umfasste. Im Übrigen wird auf die Anlage K4, Bl. 30 GA verwiesen.Die D stimmte dem Antrag unter der Bedingung, dass das Gelände bahnseitig eingefriedet werde, zu. Mit Schreiben vom 28.12.1988 genehmigte die D weiterhin die Nutzung der zwischen dem Wohnhaus und der Park & Ride Anlage befindlichen Fläche als weiteres Ausstellungsgelände. Auf die Anlage K5 und 6, Bl. 32/33 GA wird im Übrigen Bezug genommen.Im Jahr 2004 wurde die Firma F Eigentümerin des Grundstücks G1. Mit Schreiben vom 16.05.2006 (Anlage K7, Bl. 34 GA) kündigte diese gegenüber dem Beklagten das ihrer Ansicht nach bestehende Leihverhältnis über das Flurstück G1 und forderte den Beklagten zur Rückgabe und Räumung unter Fristsetzung zum 15.12.2006 auf. Dieser Aufforderung kam der Beklagte jedoch nicht nach. Im Jahr 2007 veräußerte die Firma F das streitgegenständliche Flurstück mit Kaufvertrag (Anlage K1, Bl.8 GA) vom 20.09.2007 an die Klägerin. Die Klägerin beabsichtigte, auf dem Flurstück eine Fahrradstation nebst Parkplätzen für Autos zu errichten, da die ursprüngliche Fahrradstation am Ostbahnhof zu eng geworden war. Die Baugenehmigung (Anlage K8, Bl. 35 GA) zur Errichtung der Station wurde unter dem 21.09.2007 erteilt und erfasst die Flurstücke G1 und G6.Mit Schreiben vom 02.10.2007 (Anlage K9, Bl. 38 GA) zeigte die Klägerin dem Beklagten den Erwerb des Flurstücks G1 an und forderte ihn unter Hinweis auf die Vorkündigung der F zur Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Flurstücks unter Fristsetzung zum 17.10.2007 auf. Im weiteren außergerichtlichen Schriftverkehr zwischen den Parteien sprach die Klägerin schließlich mit Schreiben vom 26.03.2008 die außerordentliche Kündigung eines eventuell bestehenden Leihvertrages sowie die ordentliche Kündigung eines eventuell bestehenden Mietvertrages aus unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist zum 30.06.2008 und hilfsweise unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen unter Berufung auf den Kündigungsgrund einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und eines öffentlichen Bedarfs. Der Beklagte widersprach der Kündigung unter dem 03.04.2008 (Anlage K17, Bl. GA). Am 16.12.2008 wurde die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Im Übrigen wird auf den eingereichten Grundbuchauszug Bl. 189 ff. GA Bezug genommen. 3 Die Klägerin ist der Ansicht, dass über das Flurstück G1 durch die Nutzungsgenehmigungen der D vom 20.02.1987 und vom 28.12.1988 lediglich ein Leihverhältnis zustande gekommen sei. Der am 18.06.1984 abgeschlossene Mietvertrag beziehe sich nur auf das Gebäude mit einer Fläche von 128 m². Einen Zaun habe der Beklagte erst später mit Einverständnis der D um das Gelände des Flurstücks G5 errichtet. Die Klägerin ist im Übrigen der Ansicht, dass sie sowohl ein Leihverhältnis als auch ein eventuell bestehendes Mietverhältnis wirksam gekündigt habe. Die Klägerin beruft sich auf ein öffentliches Interesse, da die ursprüngliche Fahrradstation mittlerweile zu eng geworden und die Errichtung einer neuen notwendig geworden sei. Daraus ergebe sich ein räumlicher Bedarf. Im Übrigen sollten Langzeitarbeitslose beschäftigt werden, die jeweils eine Weiterbildung als Fachmechaniker erhalten. Dies sei an der vorhandenen Station aus Raumgründen nicht möglich. 4 In der Vergangenheit hat die D vor dem Amtsgericht Ratingen auf Räumung und Herausgabe des vermieteten Gebäudes sowie des darüber hinaus genutzten Geländes geklagt. Mit Urteil vom 30.12.1992 (Az: 8 C 1212/92; Anlage K20, Bl. 118 GA) hat das Amtsgericht Ratingen die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass die Kündigung der D in Bezug auf das Gebäude nicht wirksam sei, da die ordentlichen Kündigungsfristen für Wohnraummietverhältnisse nicht eingehalten seien. Darüber hinaus hat es eine Räumung der genutzten Flächen abglehnt, da eine Gestattung der Nutzung der Flächen durch die D vorliege. Das Landgericht Düsseldorf hat am 31.01.2008 auf Antrag des Beklagten eine einstweilige Verfügung, Az: 8 O 32/08 (Anlage K15, Bl. 60 GA)erlassen, die es der Klägerin untersagte, in das Flurstück G1 einzugreifen sowie Änderungen an der Vegetation des Grundstücks vorzunehmen.In der mündlichen Verhandlung vom 09.12.2009 hat die Klägerin erklärt, dass mit dem Bau der Fahrradstation bereits begonnen wurde. Die Baumaßnahme sei umgeplant worden. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück seien nun Stellplätze für Pkws zu errichten, die zwingend nachzuweisen seien. 5 Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, das Flurstück G1 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 6 Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen. 7 Der Beklagte ist der Ansicht, der im Jahre 1984 abgeschlossene Mietvertrag habe sowohl das Flurstück G5 als auch das Flurstück G1 umfasst. Er behauptet, beide Flurstücke seien bereits bei Abschluss des Mietvertrags von einem Zaun eingefriedet gewesen. Die Nutzungsgenehmigungen hätten sich dagegen nur auf das Flurstück G7 bezogen. Im Übrigen wird auf die eingereichte Skizze des Beklagten (Bl. 185 GA) verwiesen. Der Beklagte ist der Ansicht, die Rechtskraft des Urteils des Amtsgerichts Ratingen vom 30.12.1992 (Az: 8 C 1212/92; Anlage K20, Bl. 118 GA) erstrecke sich auch auf die Klägerin als Rechtsnachfolgerin. Im Übrigen habe er im Vertrauen auf die Nutzungsgenehmigungen Investitionen in Höhe von ca. 50.000,00 € getätigt. 8 Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 12.10.2010 verwiesen. 9 Entscheidungsgründe 10 Der von der Klägerin gestellte Klageantrag bezeichnet das herauszugebende Grundstück nur unzureichend. Er muss deshalb ausgelegt und konkretisiert werden, damit der herauszugebende Gegenstand im Falle einer Zwangsvollstreckung identifizierbar ist (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 67. Auflage 2009, § 253 Rn. 13 c). Bei der Auslegung sind die Auslegungsregeln des materiellen Rechts, insbesondere § 133 BGB, anzuwenden (so Zöller/Greger, ZPO, 67. Auflage 2009, vor § 128 Rn. 25). Dabei ist der dem Empfänger erkennbare objektive Sinn maßgebend. Aus dem übereinstimmenden Vorbringen beider Parteien geht hervor, dass diese über die Herausgabe des G1, streiten. Daher hat das Gericht den Klageantrag entsprechend gefasst. 11 I. Die gemäß § 259 ZPO zulässige Klage ist begründet. 12 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen G1 gem. § 546 Abs. 1 BGB, da das bestehende Mietverhältnis von der Klägerin wirksam gekündigt worden ist. 13 Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass das Urteil des Amtsgericht Ratingen Rechtskraft gem. §§ 322, 325 ZPO für die Klägerin als Rechtsnachfolgerin der D entfaltet. Es liegen neue Tatsachen bzw. eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse vor, so dass der geltend gemachte Anspruch sich als neuer Streitgegenstand in Beziehung zu dem vorhergehenden Prozess darstellt (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 67. Aufl. 2009, vor § 322 Rn. 54). Das Amtsgericht hat in seinem Urteil lediglich festgestellt, dass für die Kündigung des Gebäudes die Kündigungsfristen für Wohnraummiete anzuwenden seien. Für eine weitere genutzte Fläche liege eine Gestattung durch die D vor. Um dem Rechnung zu tragen, hat die Klägerin mittlerweile für die genutzte Fläche sowohl nach Wohnraummietrecht als auch nach den Vorschriften über die Leihe die Kündigung ausgesprochen. 14 Das Gericht ist der Auffassung, dass die im vorliegenden Fall die Vorschriften über Wohnraummiete gem. §§ 573 ff. BGB anwendbar sind. Das Amtsgericht Ratingen hat in seinem Urteil aus dem Jahr 1992 bereits entschieden, dass auf das Mietverhältnis die Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden sind. Wenn ein Mietvertrag entsprechend dem Vortrag des Beklagten über das bei Abschluss des Mietvertrages eingezäunte Grundstück zustande gekommen ist, ist davon auszugehen, dass ein einheitlicher Mietvertrag über das gesamte Grundstück vorliegt, der insgesamt den Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse unterliegt. 15 Das Kündigungsschreiben der Klägerin genügt den formellen Anforderungen gem. § 573 Abs. 3 BGB. Die Klägerin hat Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Nutzung des Grundstücks dargelegt. Die Klägerin hat ein öffentliches Interesse dargetan, da sie auf dem streitgegenständlichen Flurstück eine Fahrradstation errichten möchte . Sie hat dargelegt, dass die Errichtung einer neuen Fahrradstation notwendig sei, da die alte Station zu eng geworden sei. Unter diesem Aspekt bestehe ein räumlicher Bedarf. Zusätzlich solle die Beschäftigung von Langzeitarbeitslosen gewährleistet werden, die dort eine Weiterbildung zum Fahrradmechaniker erhalten sollen. Die vorhandene Station sei für dieses Projekt ebenfalls nicht ausreichend. Ein anderes Grundstück stehe ihr nicht zur Verfügung. Eine Baugenehmigung sei bereits erteilt. Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 09.12.2010 erklärt hat, dass die Baumaßnahme nachträglich umgeplant worden sei und auf dem streitgegenständlichen Flurstück nun Pkw-Parkplätze zu errichten seien, die zwingend nachgewiesen werden müssen, kann die Kündigung auch hierauf gestützt werden. § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen. Mit dieser Bestimmung soll lediglich das Nachschieben von Gründen, die bei Kündigung bereits vorhanden waren, verhindert werden. Hier ist der nachträglich entstandene Grund zu berücksichtigen, da er die berechtigte Kündigung zusätzlich stützen kann (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage 2010, § 573 Rn. 51).Die Klägerin hat auch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses in Bezug auf das hier streitgegenständliche Flurstück G1 gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nachgewiesen. Ein öffentlicher Bedarf bzw. ein öffentliches Interesse einer Gemeinde ist als sonstiger Kündigungsgrund anerkannt (Palandt/Weidenkaff; BGB, 69. Auflage 2010, § 573 Rn. 42). Dabei ist zu berücksichtigen, dass, wenn es sich bei dem Vermieter um eine öffentlich-rechtliche Körperschaft handelt und ein Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt wird, dass das Gebäude für öffentliche Aufgaben benötigt werde, nur eine eingeschränkte gerichtliche Prüfungskompetenz bezüglich eines etwaigen Rechtsmissbrauchs besteht. Die Prüfungskompetenz besteht im Hinblick darauf, ob das mit der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben indizierte öffentliche Interesse schwer genug wiegt, um die Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen (vergleiche LG Kiel, 01.12.1983, 1 S 66/82, WuM 1984, 222 und LG Bochum 13.12.1988, 11 S 227/88, WuM 1989, 242).Eine Gemeinde, die in ihrer Eigenschaft als Körperschaft des öffentlichen Rechts ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigt, kann sich zur Begründung ihres berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB darauf berufen, dass sie den Wohnraum zur Erfüllung öffentlichrechtlicher Aufgaben benötigt. Hierunter fallen nicht nur auf solche Interessen, die auch eine natürliche Person oder eine juristische Person des Privatrechts in gleicher oder ähnlicher Weise geltend machen könnte, sondern auch Interessen, die sich aus dem öffentlichen Recht ergeben. Dabei sind im Rahmen des § 573 BGB grundsätzlich solche Interessen als berechtigt anzusehen, die die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben der Gemeinde nach §§ 2 und 3 der Nordrheinwestfälischen Gemeindeordnung (NWGO) zum Gegenstand haben (vgl. Bay ObLG Beschluss vom 21.11.1980, NJW 1981, 580; LG Hamburg, Beschluss vom 7.12.1990, 11 S 336/89, NJW-RR 1991, 649). Vom Wortlaut der Bestimmung des § 573 BGB her ist die Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Interessen nicht ausgeschlossen. Durch das in § 573 Abs. 2 BGB enthaltene Wort "insbesondere" wird im Gegenteil ausdrücklich klargestellt, dass es sich bei den anschließend unter den Nummern 1 bis 3 aufgeführten Interessen nicht um eine abschließende Aufzählung handelt. Es fehlt auch jeglicher Hinweis darauf, dass etwa eine Beschränkung der Interessen des Vermieters auf einen bestimmten Rechts-, Wirtschafts- oder sonstigen Lebensbereich oder ein Ausschluss der Interessen eines bestimmten Bereichs stattfinden sollte. Vielmehr deutet der Gebrauch des allgemeinen (nicht mit irgendwelchen einschränkenden Beifügungen versehenen) Begriffs "Interesse" darauf hin, dass die Interessen des Vermieters im weitesten Umfang berücksichtigt werden sollen.Voraussetzung ist aber, dass die Gemeinde die Wohnräume - ebenso wie ein Vermieter im (am ehesten vergleichbaren) Eigenbedarfsfall des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - für die von ihr angegebenen öffentlichen Zwecke benötigt. Dieses Erfordernis folgt zwingend aus dem Gedanken, dass als sonstige Gründe nur solche Interessen in Betracht gezogen werden dürfen, die ebenso schwer wiegen wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Interessen. Ein solches Gewicht aber kann auch öffentlichen Interessen nur dann beigemessen werden, wenn die Räume zur Erfüllung der öffentlichen Aufgaben tatsächlich benötigt werden. Rechtlich ist insoweit zu bemerken, dass auch der Bedarf für öffentliche Zwecke nicht dringend sein muss, kein Notfall vorzuliegen braucht; vielmehr genügen insoweit vernünftige, billigenswerte Gründe an der Erlangung der Räume (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69.Auflage 2010, § 573 Rn. 39). Dass die Klägerin öffentlich-rechtliche Aufgaben im Rahmen ihres Wirkungskreises erfüllen will und erfüllt, wenn sie die an den Beklagten vermietete Fläche zu den nach ihrer Behauptung vorgesehenen Zwecken umgestaltet, steht nach § 2 NWGO außer Frage. Bei der Schaffung einer Fahrradstation und der dafür notwendig nachzuweisenden Pkw-Stellplätze handelt es sich um eine freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe der Gemeinde nach § 2 NWGO. Die Errichtung einer neuen Fahrradstation im Zuge des Ausbaus des S-Bahnhofs darf die Klägerin nach den örtlichen Verhältnissen für das soziale Wohl der Einwohner für erforderlich halten. Die bisherige Fahrradstation ist zu eng geworden und es muss eine neue errichtet werden. In diesem Zusammenhang müssen auch Parkplätze für Pkws geschaffen werden. Dafür benötigt die Klägerin diese Fläche auf dem Gelände des Ostbahnhofs. Andere Flurstücke in diesem Bereich, auf die die Klägerin ausweichen könnte, stehen nicht im ihrem Eigentum. Diese Interessenlage lässt die durch die Klägerin ausgesprochene Kündigung als berechtigt erscheinen. Ob darüber hinaus die Kündigung auf den Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützt werden kann, kann unter diesem Gesichtspunkt dahinstehen. 16 Durch die von der Klägerin am 26.03.2008 zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochene Kündigung wurde das Mietverhältnis gem. § 565 Abs. 2 BGB a.F. zum 31.03.2009 beendet. Eine Anwendung der kürzeren Kündigungsfrist nach § 573 c BGB kommt nicht in Betracht.Die Anwendung des § 573 c BGB auf vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge regelt Art. 229 § 3 X EGBGB. Gem. § 3 X Satz 1 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf Altverträge, in denen die Kündigungsfrist vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden ist, auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31.12.2002 erklärt wurde. Formularklauseln, in denen die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich für den Mieter ebenfalls verlängerten, wörtlich oder sinngemäß wiedergebeben sind, gelten gem. Art 229 § 3 X Satz 2 fort, es sei denn, dass die Mieterkündigung ab dem 01.06.2005 erklärt wird. Art 229 § 3 X Satz 2 EGBGB findet hier keine Anwendung. Zwar ist davon auszugehen, dass § 13 des Mietvertrages eine Formularklausel darstellt. Aber zum Einen ist die damals geltende Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a. F. nicht wiedergegeben, und zum Anderen liegt hier eine Kündigung durch den Vermieter und nicht durch den Mieter vor.Die Vereinbarung der vertraglichen Kündigungsfrist in § 13 Abs. 1 des Mietvertrages ist nicht wirksam. Denn sie verstieß gegen die damalige Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a. F. § 565 Abs. 2 BGB a. F. besagt, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter zur Kündigung unter Einhaltung einer kürzeren Frist berechtigt sein sollte, war nur wirksam, wenn der Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet war. § 13 des Mietvertrages bestimmt dagegen, dass die Kündigung beider Vertragsparteien zum Schluss eines Kalendervierteljahres möglich sein soll. Diese Regelung ist unwirksam, weildie gesetzlichen Kündigungsfristen gem. § 565 Abs. 2 BGB a. F. als Mindestfristen bei für dauernden Gebrauch vermieteten Wohnraum in Bezug auf den Mieter zwingend waren. Wurden für beide Vertragsparteien kürzere Fristen vereinbart, so galt dies nur gegenüber dem Vermieter. Dagegen galt gegenüber dem Mieter wegen §§ 134, 139 BGB die gesetzliche Frist des § 565 Abs. 2 BGB a. F. Da das Mietverhältnis im vorliegenden Fall länger als zehn Jahre andauerte, betrug die Kündigungsfrist im Ergebnis zwölf Monate. 17 Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf den Sozialwiderspruch des Beklagten gem. § 574 Abs. 1 BGB kommt nach der Auffassung des Gerichts nicht in Betracht. Die zugunsten der Klägerin vorgenommene Abwägung der gegenseitigen Interessen führt dazu, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Beklagten keine übermäßige Härte i.S. des § 574 BGB bedeutet. Der Widerspruch des Beklagten gegen die Kündigung aus sozialen Gesichtspunkten greift nicht durch.Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters gem. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Für die notwendige Interessenabwägung sind die Interessen von Vermieter und Mieter gleichwertig zu berücksichtigen. Die Gründe müssen stets unter Angabe konkreter Tatsachen dargelegt und können auch gebündelt geltend gemacht werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage 2010, § 574 Rn. 8). Dabei fällt zugunsten des Mieters ins Gewicht, wenn ein angemessener Ersatzwohnraum zu vergleichbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann oder er erhebliche Aufwendungen und Investitionen im Einverständnis mit dem Vermieter getätigt hat und dieser nach kurzer Zeit kündigt. Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass sich die Wohnung des Beklagten nicht auf dem streitgegenständlichen Grundstück befindet. Dieses wird vielmehr lediglich als Atelier genutzt. Wieso der Beklagte andere Atelierräume nicht zu vergleichbaren Bedingungen anmieten kann, ist von dem Beklagten weder vorgetragen noch für das Gericht nachvollziehbar. Zwar hat der Beklagte vorgetragen, er habe Investitionen in Höhe von ca. 50.000,00 € auf das Grundstück getätigt. Dieses Vorbringen entbehrt jedoch jeglicher Substantiierung. Der Beklagte hat weder dargelegt, wann er welche Investitionen in welcher Form vorgenommen hat, inwiefern dies im Einverständnis mit dem Eigentümer erfolgt ist und wieso sich diese Investitionen angesichts des seit dem Jahre 1984 bestehenden Mietverhältnisses zwischenzeitlich nicht amortisiert haben. Darüber hinaus sehen § 6 Abs. 5, 14 Abs. 1 und 16 Abs. 6 des Mietvertrages vor, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Bauten und andere Anlagen auf seine Kosten zu entfernen hat und für die Herstellung und Unterhaltung der Mietsache keinen Ersatz verlangen kann. Aufgrund dieser Sachlage sind stichhaltige Gründe, die die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin als übermäßige Härte erscheinen lassen, für das Gericht nicht erkennbar. Dies gilt umso mehr, als die Klägerin nachvollziehbar dargelegt hat, dass der Bau einer im öffentlichen Interesse liegenden Fahrradstation das Interesse des Beklagten an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bei weitem überwiegt. Daher kann der Widerspruch des Beklagten gegen eine Kündigung des Mietverhältnisses keinen Erfolg haben. 18 Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg auf das Prinzip der Einheitlichkeit des Mietvertrages berufen mit der Begründung, das an ihn vermietete Grundstück sei später geteilt und an verschiedene Erwerber veräußert worden; deshalb sei die allein von der Klägerin erklärte Kündigung unwirksam. Diese Einwendung wäre nur dann stichhaltig, wenn der Beklagte ursprünglich das gesamte Grundstück, welches später parzelliert wurde, angemietet hatte. Das ist aber nicht der Fall. Denn das später parzellierte und an verschiedene Erwerber veräußerte Flurstück Nr. G2 umfasste eine Fläche von 45.000 m². Hiervon hatte der Beklagte nur eine winzige Teilfläche von 128 m² nebst Gartenland angemietet, so dass das Prinzip der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses im vorliegenden Fall keine Anwendung findet mit der Folge, dass die Klägerin das Mietverhältnis wirksam kündigen konnte. 19 II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. 20 Der Streitwert wird auf 30.505,00 € festgesetzt. Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

§ 573§ 574§ 535

LG Köln 10 S 264/0910.03.2009

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Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 21 S 190/10 Datum: 09.06.2011 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 21. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 21 S 190/10 ECLI: ECLI:DE:LGD:2011:0609.21S190.10.00 Tenor: Die Berufung des Beklagten gegen das am 21.04.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – 35 C 14555/09 – wird zurückgewiesen. Die Kosten der Berufungsinstanz werden dem Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die gegen ihn gerichtete Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 1 G r ü n d e : 2 I. 3 Der Rechtsvorgänger des Klägers, der „D.“ und der Beklagte haben im Jahr 1999 einen Mietvertrag über eine im zweiten Obergeschoss links gelegene Wohnung in E. in F. abgeschlossen. 4 Dieses Mietverhältnis hat der Rechtsvorgänger des Klägers erstmals mit Schreiben vom 31.05.2007 ordentlich gekündigt. In diesem Kündigungsschreiben wurde unter anderem ausgeführt, dass das Objekt E. zukünftig für eine evangelische Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen benötigt werde. 5 Die Kammer hat in einem früheren Prozess, in dem unter anderem der Rechtsvorgänger des jetzigen Klägers die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung vom Beklagten begehrte, die Auffassung vertreten, dass das Kündigungsschreiben vom 18.10.2006 nicht den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügt. Dementsprechend hat die Kammer mit Urteil vom 12.03.2009 zum Aktenzeichen 21 S 201/08 die entsprechende Berufung des Rechtsvorgängers des Klägers zurückgewiesen und die als Widerklage erhobene Räumungsklage zurückgewiesen. 6 Der Rechtsvorgänger des Klägers hat das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten erneut mit Schreiben vom 23.01.2009 ordentlich gekündigt. Wegen des Wortlauts dieses Kündigungsschreibens wird auf Blatt 6 – 8 der Gerichtsakten verwiesen. 7 Der Rechtsvorgänger des Klägers hat behauptet, dass das gesamte Gebäude E., einschließlich der streitgegenständlichen Wohnung, für die Einrichtung der geplanten evangelischen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen benötigt werde. 8 Der Rechtsvorgänger des Klägers hat in erster Instanz beantragt, 9 den Beklagten zu verurteilen, die im zweiten Obergeschoss links des Hauses E. in F. gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele und eingerichtetem Bad - WC -, nebst zugehörigem Kellerraum zu räumen und mit sämtlichen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben. 10 Der Beklagte hat in erster Instanz beantragt, 11 die Klage abzuweisen. 12 Er hat im Wesentlichen vorgetragen, dass der Rechtsvorgänger des Klägers selbst kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB habe. 13 Das Amtsgericht Düsseldorf hat den Beklagten durch Urteil vom 21.04.2010 – 35 C 14555/09 -, - wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO auf das genannte erstinstanzliche Urteil verwiesen -, zur Räumung verurteilt. Gegen dieses der Prozessbevollmächtigten des Beklagten am 26.04.2010 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 26.05.2010, eingegangen bei Gericht am selben Tag, Berufung eingelegt. Die Berufung ist durch Schriftsatz vom 25.06.2010, eingegangen bei Landgericht Düsseldorf am selben Tag, begründet worden. 14 Der Beklagte und Berufungskläger wiederholt und vertieft im Wesentlichen sein erstinstanzliches Vorbringen. 15 Während der Berufungsinstanz, im Februar 2011, ist der Berufungskläger, um einer drohenden Zwangsräumung zu entgehen, aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen. 16 Der Berufungskläger beantragt, 17 das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 21.04.2010, Aktenzeichen 35 C 14555/09, abzuändern und die Klage abzuweisen. 18 Die Berufungsbeklagte beantragt, 19 die Berufung des Beklagten zurückzuweisen. 20 Das Gericht hat Beweis erhoben auf der Grundlage des Beweisbeschlusses vom 11.11.2010. 21 Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 31.03.2011 (Bl. 116 ff. d. GA) verwiesen. 22 Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. 23 II. 24 Die Berufung des Beklagten ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. 25 In der Sache hat die Berufung des Beklagten jedoch keinen Erfolg. 26 Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die vom Rechtsvorgänger ausgesprochene Kündigung vom 21.01.2009 ist gemäß § 573 Abs. 1 BGB begründet. 27 1. Das Kündigungsschreiben des Rechtsvorgängers des Klägers vom 23.01.2009 genügt den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. In dem Kündigungsschreiben sind alle Kerntatsachen enthalten. Insbesondere wird in dem Kündigungsschreiben eindeutig klargestellt, dass die in Rede stehenden Räume nach der Räumung durch den Beklagten nicht vom damaligen Kläger selbst, sondern von einer anderen juristischen Person, nämlich der G. genutzt werden soll. 28 2. Es liegt der Kündigungsgrund aus § 573 Abs. 1 BGB vor. Der Kläger hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Es liegt ein öffentliches Interesse vor, nämlich dahingehend, dass der Wohnraum zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt wird. Der Kläger kann sich als Vermieter auf das überwiegende öffentliche Interesse berufen, da dieser selbst eine öffentlich-rechtliche Körperschaft darstellt, zu dessen Aufgaben die Durchsetzung der mit der Kündigung verfolgten Ziele gehört (vgl. Schmidt-Futterer, Blank, 10. Auflage, § 573 BGB, Randnummer 203).a) Durch die in zweiter Instanz durchführte Beweisaufnahme hat der Kläger den Beweis erbracht, dass das Rede stehende Gebäude E. in F. inclusive der vom Beklagten angemieteten Wohnung als Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen in der Zukunft genutzt werden soll. Dies ergibt sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen H., welcher vor der Kammer vernommen worden ist. Der Zeuge hat, insbesondere unter Vorlage entsprechender Pläne, anschaulich geschildert, dass der Kläger konkret beabsichtigt, das Gebäude E. in F. einer Nutzung als Familienberatungsstelle zuzuführen. Der Zeuge hat entsprechende Umbauskizzen vorgelegt, welche von einem externen Architekten stammen.Aus den vorgelegten Skizzen ergibt sich ,dass auch das zweite Obergeschoss des Gebäudes E. als Teil der Familienberatungsstelle genutzt werden soll.Weiterhin hat der Zeuge H. glaubhaft ausgesagt, dass die Planung mittlerweile so weit fortgeschritten sei, dass sie beim Bauaufsichtsamt eingereicht werden könne.Daraus ist zu folgern, dass der geplante Umbau und die geplante Nutzungsänderung des Gebäudes unmittelbar bevorstehen.b) Wie bereits angesprochen, begründet die geplante Nutzung des Gebäudes Berger Straße 18 a BGB das Vorliegen der Fallgruppe eines „öffentlichen Interesses“ gemäß § 573 a BGB. Dieses öffentliche Interesse hat auch ein solches Gewicht, dass es gegenüber dem Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiegt. Insofern ist der Kammer bekannt, - das Gebäude des Düsseldorfer Landgerichts befand sich bis vor ca. einem Jahr in der Düsseldorfer Altstadt - dass in diesem Stadtteil wegen der zum Teil problematischen Sozialstruktur ein Bedarf für ein derartigen Beratungszentrum besteht. Hinter diesem Interesse der Allgemeinheit hat das Interesse des Beklagten, die bisher von ihm bewohnte Wohnung zu behalten, zurückzustehen.c) Nach Auffassung der Kammer entfällt das berechtigte Interesse des Klägers vorliegend auch nicht aus dem Grunde, dass dieser nicht selbst die Wohnung des Beklagten für die geschilderten Zwecke nutzen will, sondern das Gebäude E. der G. zum Zwecke des Betreibens dieser Beratungsstelle überlassen will. Bei dem Kläger, dem D., handelt es sich um eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Der D. umfasst die 24 Kirchengemeinden in Düsseldorf, die ihrerseits Körperschaften des öffentlichen Rechts sind. Wenn also der Kläger (bzw. sein Rechtsvorgänger) aus berechtigtem öffentlichen Interesse Wohnräume kündigt, die durch eine andere – juristisch selbständige – öffentlich-rechtliche Körperschaft unter Gliederung der Evangelischen Kirche im Rheinland genutzt werden sollen – vorliegend der G. – so ist die rechtliche Situation vergleichbar mit derjenigen einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB. 29 Im Vergleich mit dieser Vorschrift kann gefolgert werden, dass eine berechtigte Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB nicht nur dann vorliegt, wenn der Eigentümer und Vermieter die Räume für sich selbst nutzen will, sondern auch dann, wenn die Umsetzung des öffentlichen Interesses durch eine dem Vermieter „nahestehende“ juristische Person erfolgen soll.Für die Durchsetzung geschilderten öffentlichen Interesses kann das aus der Sicht des Beklagten als Mieters keine Rolle spielen, ob der Kläger selbst das geschilderte kirchliche Beratungszentrum betreibt oder ob dies eine andere juristische Person ist, die zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im Rheinland gehört.Offenbar ist es so, dass innerhalb der Evangelischen Kirche im Rheinland derartige Aufgaben, um die es hier geht – Betreiben eines Beratungszentrums – von der „G.“ im weiteren Sinne erfüllt werden. Wenn man auf dem Standpunkt beharren würde, dass der Vermieter und diejenige Person, die Räume zu gewichtigen öffentlichen Interessen nutzen will, personenidentisch sein muss, würde vorliegend die Einrichtung der Beratungsstelle vereitelt.Dies entspricht jedoch nicht dem Sinn der Vorschrift des § 573 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift ist nicht alleine an ihrem Wortlaut auszulegen, sondern am Sinn und Zweck des Merkmals des berechtigten Interesses.d) Dem Kläger bzw. seinem Rechtsvorgänger kann auch nicht der Vorwurf gemacht werden, dass er die sogenannte Anbietpflicht, die im Falle der Eigenbedarfskündigung gilt, verletzt hat.Voraussetzung wäre nämlich, dass sich eine freiwerdende Wohnung im selben Haus befindet. Das ist, was eine angeblich freistehende Wohnung im Haus I. betrifft, die in Rede stehende anderweitige Wohnung im Haus I. befindet sich jedoch in einem anderen Haus und nicht im Hause E. in F. 30 III. 31 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. 32 Da der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung im Haus Berger Straße 18 a, zur Abwendung der Zwangsvollstreckung, bereits geräumt hat, besteht auch keine Veranlassung, über die Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO zu befinden. 33 Die Revision ist vorliegend gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die für den Fall entscheidende Rechtsfrage, nämlich, ob ein berechtigtes Interesse bzw. ein öffentliches Interesse auch dann vorliegt, wenn der Vermieter die gekündigte Mietwohnung nicht selbst für Zwecke des öffentlichen Interesses nutzen will, sondern die Wohnung insoweit einem Dritten überlassen will, ist bislang, soweit ersichtlich, höchstrichterlich nicht geklärt. 34 Die Revision ist daher zur Fortbildung des Rechts zuzulassen. 35 Streitwert für die Berufungsinstanz: 2.678,76 €. 36 A.Vorsitzender Richter am Landgericht B.Richterin am Landgericht C.Richter Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen