Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung kann allein mit dem Argument, die nur wenige Wochen im Jahr währende Nutzung als Ferienwohnung sei keine Nutzung zu Wohnzwecken, der berechtigte Eigenbedarf nicht entfallen. Nach den vom BGH und Bundesverfassungsgericht aufgestellten Grundsätzen und dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann hier noch von einem angemessenen Wohnbedarf des Klägers für seine weitere Familie ausgegangen werden.
Sachverhalt
Der Kläger ist Nießbrauchsberechtigter eines Wiesbadener Mehrfamilienhauses (Eigentümer sind seine Kinder). Der Beklagte bewohnt seit Juli 1993 eine 5-Zimmer-Wohnung im zweiten Obergeschoss. Der Kläger und seine Familie haben ihren Lebensmittelpunkt in Helsinki und nutzen das Haus als Familienbesitz mit emotionaler Verbundenheit zu Wiesbaden. Der Kläger kündigte die Wohnung zum 01.09.2015 wegen Eigenbedarfs, um Aufenthalte seiner inzwischen auf 12 Personen angewachsenen Familie (6 Erwachsene und 6 Kinder) zu ermöglichen. Das Amtsgericht Wiesbaden wies die Räumungsklage ab, da die nur wenige Wochen pro Jahr geplante Nutzung als Ferienwohnung keine Nutzung zu Wohnzwecken darstelle.
Aus den Entscheidungsgründen
Das LG Frankfurt hob das AG-Urteil auf und gab der Klage statt. Zentrale Erkenntnis: Eine nur wenige Wochen pro Jahr währende Nutzung als Ferienwohnung kann durchaus Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtfertigen. Der Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch (weit überhöhter Bedarf) zu überprüfen. Maßstab sind ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Das Gericht würdigte die besondere Familienhistorie (Erbbesitz), die dokumentierte emotionale Verbundenheit aller Kinder zu Wiesbaden und die Größe der Familie (12 Personen für zwei große Wohnungen) als nicht missbräuchlich weit überhöht. Dem Beklagten steht keine Härteklausel nach § 574 BGB zu, zumal er selbst über Immobilieneigentum in Wiesbaden verfügt.
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Eigebedarfskündiigung wegen beabsichtigter Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung
Auch eine nur wenige Wochen im Jahr währende Nutzung als Ferienwohnung stellt eine Nutzung zu Wohnzwecken i.S.d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB dar.
Verfahrensgang vorgehend AG Wiesbaden, 19. Mai 2016, 91 C 4027/15 nachgehend BGH, 21. August 2018, VIII ZR 186/17 Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 19.05.2016 abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. Obergeschoss des Gebäudes 65193 Wiesbaden nebst 2 Kellerräumen zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten haben die Kosten erster und zweiter Instanz zu tragen.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2018 gewährt.
Das Urteil ist wegen der Räumung vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.000,00 € abwenden, wenn nicht zuvor der Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Wegen der Kosten ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung zur Nutzung als Ferien- und Zweitwohnung.
Der Kläger ist Nießbrauchsberechtigter der Liegenschaft in Wiesbaden. Eigentümer sind seine erwachsenen Kinder. Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein älteres Haus mit 4 Wohnungen in 4 Geschossen in sehr bevorzugter Lage unmittelbar in der Nähe des Wiesbadener Nerotals.
Der Beklagte bewohnt das zweite Obergeschoss mit 5 Zimmern, Küche, Bad, Gäste-WC und Wintergarten seit Juli 1993.
Der Beklagte verfügt selbst über Immobilienbesitz im Nerotal und in Biebrich.
Der Kläger sowie seine Kinder haben ihren Lebensmittelpunkt in Helsinki und verfügen auch über Ferienwohnungen in Hanko in Finnland.
Die Mutter des Vaters des Klägers stammt aus Wiesbaden. Der Vater des Klägers lebte selbst einige Jahre in Wiesbaden.
Die streitgegenständliche Liegenschaft stammt aus dem Wiesbadener Zweig der Familie des Klägers und seiner Kinder und gelangte im Wege der Erbfolge schließlich an die Kinder des Klägers.
Der Kläger hatte bereits 2011 eine Eigenbedarfskündigung der hiesigen Wohnung ausgesprochen, ebenfalls mit der Begründung die Wohnung für gelegentliche Aufenthalte seiner Kinder und deren Familien in Wiesbaden benutzen zu wollen.
In dem Verfahren 92 C 6828/10 (41) des Amtsgerichts Wiesbaden/ 3 S 35/12 des Landgerichts Wiesbaden wurde das Räumungsbegehren jedoch mit der Begründung abgewiesen, weil während des Rechtsstreits eine andere gleichgroße Wohnung in dem Anwesen frei geworden war.
Der Kläger und die Familien seiner Kinder nutzen derzeit zwei Wohnungen in dem Anwesen.
Nachdem die Familien der Kinder des Klägers weiter gewachsen waren, kündigte der Kläger mit Kündigung vom 29.08.2014 die streitgegenständliche Wohnung erneut zum 01.09.2015 wegen Eigenbedarfs "um die Aufenthalte der Familien seiner Kinder in Wiesbaden sicherzustellen."
Die Familien seiner 3 Kinder bestehen aus 6 Erwachsenen und inzwischen 6 Kindern.
Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 19.05.2016 die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass die beabsichtigte Nutzung für wenige Wochen im Jahr keine Nutzung zu Wohnzwecken darstelle.
Gegen das am 23.05.2016 zugestellte Urteil hat der Kläger am 08.06.2016 Berufung eingelegt und diese am 21.07.2016 begründet.
Der Kläger verfolgt seinen erstinstanzlichen Räumungsantrag weiter.
Der Beklagte verteidigt das amtsgerichtliche Urteil.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 18.11.2016 (Bl. 139 d.A.) durch Vernehmung der Kinder des Klägers.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12.05.2017 verwiesen (Bl. 178 ff d.A.)
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung kann allein mit dem Argument, die nur wenige Wochen im Jahr währende Nutzung als Ferienwohnung sei keine Nutzung zu Wohnzwecken, der berechtigte Eigenbedarf nicht entfallen.
Nach den vom BGH und Bundesverfassungsgericht aufgestellten Grundsätzen und dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann hier noch von einem angemessenen Wohnbedarf des Klägers für seine weitere Familie ausgegangen werden.
Voraussetzung für die Geltendmachung von Eigenbedarf sind dabei vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Nicht erforderlich ist, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum hat oder ob er bereits eine andere Wohnung besitzt und diese nicht aufgeben will. Die Begründung des Lebensmittelpunktes in der streitgegenständlichen Wohnung ist dafür gerade nicht erforderlich, sondern auch ein zeitlich begrenzter Bedarf an einer Wohnung kann die Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung erfüllen (BVerfG 1 BvR 2851/13 vom 23.04.2014, Rnr. 27 - 30).
Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist daher nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Grundsätzlich ist es dabei Sache des Einzelnen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen für angemessen hält. (BVerfG 1 BvR 792/83, vom 08.01.1985, Rnr. 25) Rechtsmissbräuchlich ist dabei nicht schon ein überhöhter, sondern allenfalls ein weit überhöhter Wohnbedarf (BGH VIII ZR 166/14 Urteil vom 04.03.2014).
Dabei ist der Nutzungswille des Vermieters für sich oder seine Angehörige grundsätzlich zu achten und auch, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht. Ausreichend sind ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe. (BGH o.a. Rnr. 14 f)
Die umfassende Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalles und das Ergebnis der Beweisaufnahme einschließlich des Lebensentwurfs, der Lebensplanung und der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bedarfspersonen können hier gerade nicht einen rechtsmissbräuchlich weit überhöhten Wohnbedarf des Klägers begründen.
Die Familienhistorie ist insoweit unbestritten und auch durch die Beweisaufnahme bestätigt. Danach ist das Haus für den Kläger und seine Familie nicht irgendein Haus, sondern es stammt aus Familienbesitz und ist damit gerade Ausdruck der Verbundenheit des Klägers und der Familie seiner Kinder mit der Stadt Wiesbaden und dem Wiesbadener Zweig seiner Familie.
Zwar haben die Kinder des Klägers lediglich bestätigt, eher nur 2-mal im Jahr für 1 - 2 Wochen in Wiesbaden zu sein. Dies genügt aber den oben genannten Kriterien, um einen Rechtsmissbrauch zu verneinen. Denn alle Kinder haben übereinstimmend ausgesagt, schon aus ihrer eigenen Kindheit herrührend, eine starke Verbundenheit mit Wiesbaden zu haben und dies auch ihren Kindern weitergeben zu wollen, wobei gerade der Aufenthalt in Wiesbaden in einem Haus für intensive enge Zusammenkünfte der Familie geeignet sind. Die Aussagen der Zeugen wurden auch von der Beklagtenseite letztlich nicht angezweifelt. Sie fanden auch ihre Bestätigung in nicht unerheblichen Deutschkenntnissen, so dass die Vernehmung zum erheblichen Teil ohne Dolmetscher möglich war. Auch der fehlende Eifer der Darstellung einer zeitlich längeren Nutzung zu Familienferienanlässen, lässt ernsthafte Zweifel an der Wahrheit der Aussagen nicht aufkommen.
Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Größe der Familie, sowie der besonderen Verbundenheit zu Wiesbaden im allgemeinen, als auch zu dem streitgegenständlichen Haus selbst, lassen den Wunsch des Klägers, das Haus weitgehend für sich und seine Kinder selbst zu nutzen, aus Sicht des Klägers als vernünftig und nachvollziehbar erscheinen. Zwei große Wohnungen erscheinen im Übrigen auch zu Ferienzwecken für insgesamt bis zu 12 Personen nicht als weit überhöhter Wohnbedarf.
Anders als in dem vorausgegangenen Verfahren 92 C 6828/10 (41) des Amtsgerichts Wiesbaden/ 3 S 35/12 des Landgerichts Wiesbaden kann der Kläger in diesem Verfahren auch nicht auf eine vergleichbare im gleichen Haus freigewordene Wohnung verwiesen werden. Außerdem ist inzwischen die Familie weiter gewachsen. Die frühere Entscheidung steht also der jetzigen nicht entgegen.
Schließlich hat der Beklagte auch selbst keinen Härtefall nach § 574 BGB geltend gemacht. Nur insoweit könnten im Übrigen die besonderen Umstände des Beklagten Berücksichtigung finden. (Vgl. auch BvR 792/83 und BGH o.a. Rnr. 15)
Hier ist es sogar so, dass der Beklagte selbst über eigenes Immobilieneigentum in Wiesbaden verfügt und auch deswegen nicht zwingend auf den Wohnraum angewiesen ist. Hier stehen offensichtlich lediglich die emotionalen Interessen des Klägers und seiner Familie an dem alten Familienhaus einerseits und das Interesse des Beklagten an einer schönen und insoweit noch günstigen Wohnung, die er schon seit vielen Jahren nutzt, andererseits gegenüber, wobei aber das grundgesetzlich geschützte abgeleitete Eigentumsrecht des Klägers den Vorgang haben muss. Eine willkürliche oder nicht nachvollziehbare Kündigung liegt gerade nicht vor.
Die Revision wurde gleichwohl zugelassen, weil die Frage der Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung als Ferienwohnung noch nicht explizit entschieden wurde, § 543 ZPO.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 7, 709 ZPO.
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