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Wer seinen ehemaligen Vermieter mit Schadenersatzforderungen wegen einer vermeintlich vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung konfrontiert, muss eigene Erkundigungen darüber einholen, ob die Wohnung tatsächlich nicht wie im Kündigungsschreiben angegeben genutzt wird. Die dem ehemaligen Vermieter entstandenen Kosten der Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Abwehr unberechtigter Schadenersatzforderung sind diesem zu ersetzen.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 878,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.02.2010 zu zahlen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand Randnummer

Die Kläger begehren von dem Beklagten Schadenersatz für die außergerichtliche Abwehr vermeintlich unbegründeter Schadenersatzansprüche wegen einer vermeintlich vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Widerklagend begehrt der Beklagte eben diese Schadenersatzansprüche.

Die Kläger waren Vermieter und der Beklagte war Mieter einer Dachgeschosswohnung in der H. in H.. Der Mieter der darunter liegenden Wohnung im ersten Obergeschoss hatte angekündigt, zum 30.04.2009 auszuziehen. Mit Schreiben vom 01.04.2009 (Bl. X d.A.) setzten die Kläger den Beklagten darüber in Kenntnis, dass der Sohn der Kläger, Herr S., mit seiner Frau B. und deren beiden erwachsenen Kindern S. und B. in die frei werdende Wohnung im 1. Obergeschoss ziehen werden. Da in der Wohnung kein Platz für die beiden erwachsenen Kinder sei, würde zudem die Wohnung des Beklagten benötigt. Daher werde das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfes zum 01.10.2009 aufgekündigt. Mit Schreiben vom 23.07.2009 widersprach der Prozessbevollmächtigte des Beklagten der Kündigung. Im September 2009 zog der Beklagte aus der Wohnung aus. Mit Schreiben vom 11.01.2010 (Bl. X d.A.) machte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten gegenüber den Klägern Schadenersatzansprüche wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs in Höhe von 8.700,00 € geltend. Zur Abwehr dieser Ansprüche schalteten die Kläger einen Rechtsanwalt, den nunmehrigen Prozessbevollmächtigten, ein. Dieser verlangte für seine Tätigkeit bezüglich der außergerichtlichen Abwehr der Ansprüche ein Honorar von 878,70 €. Mit Schreiben vom 26.01.2010 forderten die Kläger den Beklagten Erstattung dieses Betrages bis zum 05.02.2010 auf.

Die Kläger behaupten, ihr Sohn sei samt Familie im November 2009 in die streitgegenständliche Wohnung gezogen. Sie tragen vor, der Beklagte habe von Anfang an gewusst, dass der Eigenbedarf tatsächlich bestand und dass der Sohn der Kläger mit seiner Ehefrau und deren Kindern eingezogen sei und habe gleichwohl unberechtigter Weise Schadenersatzforderungen gestellt.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 878,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.02.2010 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Am 07.05.2010 hat der Beklagte Widerklage mit dem Antrag erhoben, die Kläger zur Zahlung von 8.624,23 € nebst Zinsen zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom 16.02.2011 hat der die Widerklage in Höhe von 1106,73 € zurückgenommen.

Widerklagend beantragt der Beklagte nunmehr,

die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Beklagten 7.517,50 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.02.2010 zu zahlen.

Die Kläger beantragen,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, die streitgegenständliche Wohnung stünde seit seinem Auszug leer. Dies könnten die Nachbarn A. und H. bezeugen. Zudem würden nur sehr wenig verbrauchsabhängige Nebenkosten anfallen, hierüber könne eine Auskunft der Stadtwerke eingeholt werden. Von dem Leerstand der Räumlichkeiten könne sich der Prozessbevollmächtigte des Beklagten nahezu täglich auf seiner Fahrt zur Gerichtsbarkeit überzeugen. Es würden lediglich ab und zu die Rollläden bewegt und nach Monaten des Leerstandes hätte man dann ein paar Vorhänge in die Fenster gehängt, ansonsten fänden keinerlei Bewegungen dort statt und es hielten sich auch keine Personen auf, insbesondere nicht die Personen, für die die Kläger Eigenbedarf angemeldet hätten. Der Eigenbedarf sei daher nur vorgeschoben gewesen. Er ist der Ansicht, das Schreiben der Kläger vom 01.04.2009 genüge nicht den Anforderungen an eine Kündigung, da der Kündigungswille nicht eindeutig daraus hervor gehe und es noch näherer Darlegungen und Begründungen in ausführlicher Form erfordere. Der Beklagte behauptet, ihm seien wegen des Umzugs Kosten in Höhe der Widerklagesumme entstanden.

Bezüglich des weiteren Parteivortrags wird auf die in der Akte befindlichen Schriftsätze verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A., H., H., W., R., B., S. und B.. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Blatt X ff. der Akte verwiesen.

Entscheidungsgründe Randnummer

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Kläger haben einen Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten in Höhe von 878,70 € aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.

Zwischen den Parteien bestand ein Schuldverhältnis in Form des Mietverhältnisses. Im Zeitpunkt der Geltendmachung der vermeintlichen Schadenersatzansprüche war das Mietverhältnis zwar bereits beendet, § 280 BGB gilt jedoch auch für nachvertragliche Pflichten (Palandt- Grüneberg , BGB 70. A., § 280 Rn 7).

Die Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils ist Pflicht dieses Schuldverhältnisses, § 241 Abs. 2 BGB. Diese Pflicht hat der Beklagte verletzt, indem er über seinen Anwalt außergerichtlich unbegründete Schadenersatzansprüche gegenüber den Klägern geltend machte. Die unberechtigte Konfrontation mit nicht bestehenden Ansprüchen ist regelmäßig eine Verletzung der Rücksichtnahmepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB (BGH Urteil vom 16.01.2009 Az V ZR 133/08 Rn 8, BGH Urteil vom 12.12.2009 AZ VI ZR 224/05 Rn 8, beide zitiert nach juris).

Die außergerichtlich geltend gemachten Schadenersatzansprüche in Höhe von 8.700,00 € bestehen nicht, da die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kläger wegen Eigenbedarfs wirksam war und der Kündigungsgrund nicht vorgetäuscht wurde.

Das Schreiben vom 01.04.2009 (Bl. X d.A.) ist eindeutig als Kündigung zu verstehen, die Formulierung „[…] und kündigen daher das mit ihnen bestehende Mietverhältnis vom 07.12.2004 wegen Eigenbedarfes zum 01.10.2009“ lässt keinen Raum für Zweifel an einer Kündigungserklärung.

Die in dem Schreiben genannten Gründe sind auch solche des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Sohn der Kläger (Vermieter) ist dessen Familienangehöriger im Sinne dieser Norm. Die Ehefrau des Sohnes und die Kinder der Ehefrau, mithin die Stiefkinder des Sohnes, sind Familienangehörige des Sohnes im Sinne des § 573 BGB (Palandt- Weidenkaff , BGB 70. A., § 573 Rn 27; Schmidt/Futterer- Blank , MietR 10. A., § 573 Rn 54). Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt auch dann vor, wenn ein Familienangehöriger des Vermieters mit Angehörigen dieses Personenkreises in die Wohnung einziehen will (Schmidt/Futterer- Blank , aaO, § 573 Rn 59 mwN). Bezüglich der in diesem Fall volljährigen Stiefkinder könnte nur etwas anderes gelten, wenn diese vor Einzug in die streitgegenständliche Wohnung nicht dem Haushalt des Sohnes der Kläger angehört hätten. Das Gericht ist jedoch davon überzeugt, dass der Sohn der Kläger mit seiner Frau und dessen Kindern vor dem Umzug nach H. gemeinsam in einem Haus in D. wohnte. Dies gaben die Zeugen W., S., B. und B. übereinstimmen an. Das Gericht hat keine Anhaltspunkte dafür, dem keinen Glauben zu schenken. Dabei ist es auch nicht von Belang, dass die beiden Stiefkinder nach Angaben der Zeugen studieren und jeweils noch ein Studentenzimmer an ihren Studienorten haben. Der Zeuge B. hat nachvollziehbar dargelegt, dass sein Lebensmittelpunkt bei seinen Eltern sei und sich nur die Sachen, die er für das Studium benötige in seinem Studentenzimmer befänden. Der Zeuge S. gab zudem an, das Studentenzimmer habe B. auch erst seit dem 01.04.2010.

Auch die Tatsache, dass die Familie des Sohnes der Kläger in zwei übereinander liegende Wohnungen einziehen sollte, wobei die Benutzung der oberen Wohnung (die Wohnung des Beklagten) vornehmlich durch die Stiefkinder angedacht war, ändert nichts an dem Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB. Es kann nicht darauf ankommen, ob die beiden Wohnungen durch eine interne Wendeltreppe miteinander verbunden werden, oder ob das schon vorhandene Treppenhaus benutzt wird, um von einer Etage in die andere zu gelangen. Etwas anderes würde nur gelten, wenn die beiden Wohnungen separat genutzt würden und nicht als eine Wohneinheit. Hiervon ist das Gericht jedoch nicht überzeugt. Der Zeuge S. gab an, in der oberen Wohnung würde er das eine Zimmer als Büro und Musikzimmer nutzen, die ehemalige Küche sei der Hauswirtschaftsraum, da würde gebügelt und gewaschen und es stünden dort auch Vorräte, die beiden übrigen Zimmer seien den beiden Kindern zugeordnet, ansonsten spiele sich das Familienleben in der mittleren Wohnung ab. Diese Angaben wurden durch die Zeugin B. bestätigt. Auch hier hat das Gericht hat keine Anhaltspunkte dafür, dem keinen Glauben zu schenken. Das Gericht ist daher davon überzeugt, dass die beiden Wohnungen wie eine Wohnung mit zwei Stockwerken genutzt wird. Dies wird besonders daran deutlich, dass es nur eine Küche und einen Hauswirtschaftsraum gibt. Beide Wohnungen werden von allen Personen „bewohnt“. Der Zeuge S. hat sein Büro in der oberen Wohnung, ebenso wie die Kinder ihre Zimmer dort haben. gekocht und gegessen wird in der unteren Wohnung.

Der Kündigungsgrund wurde auch nicht vorgetäuscht. Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Sohn der Kläger mit seiner Familie in die Wohnungen eingezogen ist. Der Zeuge W. gab an, er habe beim Umzug geholfen und seinen Sohn B. auch noch zwei bis dreimal in H. an der neuen Wohnung abgeholt. Auch die Zeugen S., B. und B. gaben an, in den Wohnungen zu wohnen. Der Zeuge S. erläuterte nachvollziehbar, dass er sich ohnehin beruflich in Richtung A. oder F. verändern wollte, die Fahrt nach D. aber auch in Kauf genommen hätte. Die Zeugin B. gab an, ihre Arbeitsstelle in D. gekündigt zu haben und nunmehr in S. zu arbeiten. Auch die Nachbarn H. und A. sowie G. haben bestätigt, dass der Sohn der Kläger mit seiner Frau und den Kindern in die Wohnungen eingezogen seien. Sie würden die Kinder auch des Öfteren dort sehen. Das Gericht hat keine Anhaltspunkte dafür, dem keinen Glauben zu schenken. Die Aussagen sind nachvollziehbar und weder in sich noch zueinander widersprüchlich.

Die Kläger „benötigten“ die Wohnung auch für ihren Sohn. Das Interesse muss aus der Sicht der Vermieter bewertet werden, auf das Interesse der Angehörigen, denen die Wohnung überlassen werden soll, kommt es nicht an (Schmidt/Futterer- Blank , aaO, § 573 Rn 91 mwN). An dem Tatbestandsmerkmal „benötigt“ kann es z.B. fehlen, wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, die Wohnung nur für kurze Zeit benötigt wird oder die Kündigung willkürlich ist (Schmidt/Futterer- Blank , aaO, § 573 Rn 91). Hierzu ist nichts vorgetragen.

Die Pflichtverletzung in Form der außergerichtlichen Geltendmachung unberechtigter Ansprüche hat der Beklagte auch zu vertreten. Fahrlässig handelt der Gläubiger zwar nicht schon dann, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung in der Sache nicht berechtigt ist, da dies mit Sicherheit nur in einem Rechtsstreit geklärt werden kann. Dessen Ergebnis vorauszusehen kann von dem Gläubiger im Vorfeld nicht verlangt werden, da ihn das überfordern und ihm die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschweren würde. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt ( § 276 Abs. 2 BGB) entspricht der Gläubiger aber nur, wenn er zumindest prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist (BGH Urteil vom 16.01.2009 Az V ZR 133/08 Rn 20 mwN). Er darf also nicht „ins Blaue hinein“ Behauptungen aufstellen, ohne hierfür Anhaltspunkte zu haben. Wenn ein Rechtsanwalt involviert ist, müssen bei Rechtsfragen zumindest die gängigen Kommentare eingesehen werden. Das Verschulden seines Rechtsanwaltes ist der Partei gemäß § 278 BGB zuzurechnen (Palandt- Grüneberg , aaO, § 280 Rn 27 mwN).

Gemessen an diesen Anforderungen hat der Beklagte keine ausreichende Plausibilitätsprüfung vorgenommen, denn er begründet seine Schadenersatzansprüche damit, dass die Kündigung nicht wirksam sei, weil die Formulierungen nicht eindeutig seien. Wie schon dargelegt, lässt die Formulierung „[…] und kündigen daher das mit ihnen bestehende Mietverhältnis vom 07.12.2004 wegen Eigenbedarfes zum 01.10.2009“ jedoch keinen Raum für Zweifel. Auch bezüglich der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, ist das Kündigungsschreiben eindeutig. Warum dies „näherer Darlegungen und Begründungen und dies insbesondere in ausführlicher Form erfordert“ hätte (Schriftsatz vom 03.09.2010 Bl. X d.A.), ist nicht dargetan. Bezüglich des geschützten Personenkreises, insbesondere der Tatsache, dass ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann vorliegt, wenn ein Familienangehöriger des Vermieters mit seinen eigenen Familienangehörigen in die Wohnung einziehen will, ist nicht überraschend (Schmidt/Futterer- Blank , aaO, § 573 Rn 59 mwN).

Hauptsächlich werden die Ansprüche jedoch damit begründet, dass die Wohnung seit dem Auszug des Beklagten leer stünde. Hierfür wurden die Nachbarn H. und A. als Zeugen benannt, ohne diese jedoch offensichtlich vorher befragt zu haben, ob jemand in der Wohnung wohne oder letzteres sonst wie in Erfahrung zu bringen. Die Zeugen haben angegeben, dass der Sohn der Vermieter mit seiner Familie in der Wohnung wohne und sie diesen und die Familie dort öfter sähen. Des Weiteren wurde die Behauptung die Wohnung stünde leer darauf gestützt, dass nur sehr wenig verbrauchsabhängige Nebenkosten anfallen würden (Schriftsatz vom 03.09.2010 Bl. X d.A.). Als Beweis wird die Einholung einer Auskunft der Stadtwerke H. angeboten. Diese Auskunft ist offensichtlich noch nicht eingeholt worden, so dass die Behauptung bzgl. der Nebenkosten eine „ins Blaue hinein“ ist. Dem Beklagten ist vorzuwerfen, keine ausreichenden Erkundigungen (zum Beispiel über Befragung der Nachbarschaft oder eigene Beobachtungen) darüber eingeholt zu haben, ob die Familie des Sohnes tatsächlich nicht in die Wohnung eingezogen ist. Dies wurde nach dem dafürhalten des Gerichtes behauptet, ohne eigene Anhaltspunkte dafür zu haben. Zwar gab der Prozessvertreter des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll, er habe vorgerichtlich lediglich darauf hingewiesen, dass ein „Auszug ohne rechtliche Verpflichtung erfolgt sei“ (Bl, X d.A.). Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Prozessbevollmächtigte zumindest alle Gründe, die ihn damals zu dieser Annahme bewegt haben, in dem hiesigen Prozess vorträgt, zumal hier im Wege der Widerklage die vermeintlichen Schadenersatzansprüche gelten gemacht werden. Die Überlegung, ob die Stiefkinder des Sohnes der Kläger vor Einzug in die streitgegenständliche Wohnung dem Haushalt des Sohnes angehörten, bzw. ob die Wohnungen separat oder als eine Wohneinheit genutzt werden, hat der Prozessvertreter des Beklagten selbst nicht angestellt, zumindest erfolgte hierzu kein Vortrag. Wenn aber die Absicht bestanden hätte, eine Unwirksamkeit der Kündigung hierauf zu stützen, hätten auch hier Erkundigungen eingeholt werden müssen, um die Plausibilität der eigenen Ansprüche ausreichend überprüfen zu können.

Durch die unberechtigte Konfrontation mit den Schadenersatzforderungen sahen sich die Kläger gezwungen, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, was sie auch Angesichts der Höhe der Forderungen (8.700,00 €) durften. Hierdurch sind Kosten in Höhe von 878,70 € entstanden (1,3 Geschäftsgebühr Nr. 2300 VV RVG und 0,3 Erhöhungspauschale Nr. 1008 VV RVG aus einem Geschäftswert von 8.700,00 € zuzüglich Auslagenpauschale Nr. 7002 VV RVG und 19 % Mehrwertsteuer Nr. 7008 VV RVG). Diese sind den Klägern als Schaden zu ersetzen.

Der diesbezüglich ausgesprochene Anspruch auf Zinsen beruht auf §§ 280 Abs. 1 und 2, 286, 288Abs. 1 BGB. Mit Schreiben vom 26.01.2010 wurde der Beklagte zur Zahlung bis zum 05.02.2010 aufgefordert und befand sich daher ab dem 06.02.2010 mit der Zahlung in Verzug.

Die Widerklage ist zulässig.

Die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts folgt aus §§ 12, 13 ZPO, § 23 Nr. 2 a) GVG. Die Widerklage ist konnex im Sinne des § 33 ZPO, da die Parteien Ansprüche geltend machen, die im Zusammenhang mit ein und demselben Mietverhältnis stehen.

Die Widerklage ist jedoch unbegründet.

Wie bereits dargelegt, war die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kläger wegen Eigenbedarfs wirksam. Der Kündigungsgrund wurde auch nicht vorgetäuscht. Diesbezügliche Schadenersatzansprüche kommen also prima facie nicht in Betracht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Als unterliegende Partei hat der Beklagte die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

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