Wie bereits im Beschluss vom 05.09.2018 ausgeführt, fehlt es an einem Eigenverschulden des Mieters am Zahlungsverzug, wenn die Miete bislang von einer öffentlichen Stelle gezahlt wurde und diese die Zahlungen an den Vermieter einstellt, ohne den Mieter hierüber zu informieren.
Sachverhalt
Der Vermieter (Klagepartei) kündigte das Mietverhältnis zunächst außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter war schwer erkrankt und wusste nicht, dass das Jobcenter, das bislang die Miete direkt zahlte, die Zahlungen ab Dezember 2016/Januar 2017 eingestellt hatte. Ein vermeintlicher Untermieter leistete Schonfristzahlung. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Der Vermieter legte Berufung ein und machte nun geltend, dass der Mieter auch die angefallenen Verfahrenskosten nicht ausgeglichen habe.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Landgericht bestätigt die Abweisung. Kernfrage ist, ob eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs treuwidrig wird, wenn nachträglich ein Dritter ausgleicht. Das Gericht bejaht die Treuwidrigkeit im Einzelfall, weil der Mieter nicht schuldhaft handelte: Er war schwer erkrankt und konnte nicht wissen, dass das Jobcenter die Zahlungen eingestellt hatte. Ein Verschulden im Sinne des § 573 BGB liegt nicht vor. Zusätzlich kann sich ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung durch Schonfristzahlung eines Dritten unwirksam wurde, nicht auf ausstehende Verfahrenskosten stützen, um eine neue ordentliche Kündigung zu rechtfertigen.
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Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 25.10.2018 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 316 S 58/18 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 242 BGB, § 535 Abs 2 BGB, § 543 Abs 2 BGB, § 546a BGB, § 569 Abs 3 Nr 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext
Wohnraummiete: Treuwidrigkeit einer wirksamen ordentlichen Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände; Kenntnis des Mieters von der Einstellung der Mietzahlungen durch das Jobcenter; erneute Kündigungserklärung wegen Nichtausgleich von Verfahrenskosten
1. Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Ebenso wenig darf der Mieter in der Vergangenheit sonstige mietvertraglichen Pflichten verletzt haben, noch dürfen Anhaltspunkte für künftiges (Fehl-)Verhalten des Mieters vorliegen, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten (vgl. BGH, Beschlüsse vom 6. Oktober 2015 und 23. Februar 2016 - VIII ZR 321/14, Grundeigentum 2016, 453 und 455).
2. Vertragswidriges Verhalten vor der Kündigung muss schuldhaft erfolgt sein und so viel Gewicht haben, dass es eine Abmahnung gerechtfertigt hätte. Dies ist zu verneinen, wenn der Mieter (schwerer) erkrankt war und er nicht wusste, dass das Jobcenter die direkten Zahlungen der Miete an den Vermieter eingestellt hatte. Auch daraus, dass die Schonfristzahlung vom vermeintlichen Untermieter erfolgte, kann nicht geschlossen werden, dass der Mieter die Zahlungseinstellung des Jobcenters verursachte oder kannte.
3. Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) durch Schonfristzahlung eines Dritten befriedigt worden ist, kann eine (erneute) ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die angefallenen Verfahrenskosten (vollständig) ausgeglichen hat (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, ZMR 2011, 16).
Verfahrensgang vorgehend LG Hamburg 16. Zivilkammer, 5. September 2018, 316 S 58/18, Beschluss vorgehend AG Hamburg, 29. Juni 2018, 46 C 437/17, Urteil
1. Die Berufung der Klagepartei gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 29.06.2018, Aktenzeichen 46 C 437/17, wird gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen.
2. Die Klagepartei hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf € 4.047,36 festgesetzt.
Die Zurückweisung der Berufung erfolgt gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss.
Hinsichtlich des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das Rechtsmittel der Klagepartei hat nach einstimmiger Auffassung der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.
Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 05.09.2018 verwiesen. Der Schriftsatz der Klagepartei vom 17.10.2018 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Würdigung.
1) Soweit die Klagepartei darin Bezug auf die Entscheidungen des BGH vom 19.9.2018 zum Az. VII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 nimmt, stehen die darin enthaltenen Ausführungen mit den im Beschluss der Kammer vom 05.09.2018 dargelegten rechtlichen Erwägungen im Einklang. So hat die Kammer in dem Beschluss vom 05.09.2018 ausgeführt, dass die Schonfristzahlung keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung habe. Die Kammer ist somit in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH davon ausgegangen, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs neben einer fristlosen Kündigung erklärt werden kann. Aus der Pressemitteilung zu den beiden bislang noch nicht veröffentlichten Entscheidungen vom 19.09.2018 ergibt sich außerdem, dass der BGH die Berufungsurteile aufgehoben und die Sachen jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen hat, damit das Berufungsgericht Feststellungen dazu treffen kann, ob der nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentlichen Kündigung als treuwidrig erscheinen lässt.
Von einer derartigen Treuwidrigkeit ist die Kammer nach Würdigung der Umstände des Einzelfalls ausgegangen. Hierzu wird auf die Ausführungen unter Ziffer 2 b) im Beschluss vom 05.09.2018 verwiesen. Soweit die Klagepartei darauf hinweist, dass ein Mieter dazu verpflichtet sei, sich unverzüglich um eine Übernahme von Mietschulden durch eine öffentliche Stelle bemühen müsse, wenn es absehbar sei, dass es zu einem finanziellen Engpass komme, so ist dem zuzustimmen. Vorliegend waren die laufenden Mietzahlungen jedoch unstreitig bereits seit längerem durch eine öffentliche Stelle erfolgt, die dann jedoch die Mietzahlungen im Dezember 2016 und Januar 2017 eingestellt hat. Es ist auch unstreitig, dass der Beklagte hiervon erst durch den Zugang der Kündigung vom 10.01.2017 erfahren hat. Die Kündigung nach § 573 BGB setzt, wie die Klagepartei zutreffend ausführt, das Verschulden des Mieters voraus, wobei das Verschulden nach § 280 Abs. 1 BGB vermutet wird. Diese Vermutung ist aufgrund des unstreitigen Vortrags dazu, dass der Beklagte erst durch die Kündigung davon erfahren hat, dass das Jobcenter die Zahlungen eingestellt hat, erschüttert. Wie bereits im Beschluss vom 05.09.2018 ausgeführt, fehlt es an einem Eigenverschulden des Mieters am Zahlungsverzug, wenn die Miete bislang von einer öffentlichen Stelle gezahlt wurde und diese die Zahlungen an den Vermieter einstellt, ohne den Mieter hierüber zu informieren.
2) Mit der behaupteten unerlaubten Gebrauchsüberlassung an Herrn B. hat sich die Kammer unter Ziffer 1) des Beschlusses vom 05.09.2018 auseinandergesetzt.
Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich und eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
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