Wird eine Wohnung ohne vorherige Vereinbarung zu beruflichen bzw. gewerblichen Zwecken genutzt und tritt diese Nutzung nach außen in Erscheinung, z.B. weil die Wohnräume nach außen als Betriebs- und Geschäftsadresse angegeben werden, liegt von vornherein keine vertragsgemäße Nutzung der Räume als Wohnung vor. Für einen Verstoß einer diesbezüglichen Verbotsklausel gegen § 307 BGB ist daher kein Raum.
Sachverhalt
Der Mieter (Beklagter) nutzte eine angemietete Wohnung als Betriebsstätte und Geschäftsadresse für sein Montageunternehmen (Aufzugsanlagen, Schwertransporte). Der Mietvertrag untersagte in Ziffer 6 eine über die bloße Einrichtung eines Arbeitszimmers hinausgehende gewerbliche oder freiberufliche Nutzung. Der Vermieter (Kläger) kündigte das Mietverhältnis aufgrund dieser Vertragswidrigkeit. Das Amtsgericht Hanau gab dem Vermieter Recht (Urteil v. 18.01.2013). Der Mieter legte Berufung ein.
Aus den Entscheidungsgründen
Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen. Das Gericht bestätigte: (1) Die Verbotsklausel ist eindeutig und wirksam – keine unwirksame Formularklausel nach § 307 BGB, da die Nutzung zu gewerblichen Zwecken nicht unter den Begriff des Wohnens fällt und daher nicht zur Gebrauchsgewährungspflicht gehört. (2) Der Mieter nutzte die Wohnung tatsächlich vertragswidrig als öffentlich erkennbare Geschäftsadresse. (3) Eine Verpflichtung des Vermieters zur Duldung besteht nur in Ausnahmefällen nach § 242 BGB (Treu und Glauben). Hier lag keine solche Ausnahme vor, da der Mieter die eindeutige vertragliche Regelung kannte. Die Entscheidung folgt gefestigter BGH-Rechtsprechung.
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Untersagung der gewerblichen Nutzung einer Wohnung
Die Entscheidung ist anfechtbar.
Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 18. Januar 2013, 34 C 149/12, Urteil nachgehend BGH Karlsruhe, 31. Juli 2013, VIII ZR 149/13, Beschluss Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 18.01.2013 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
Das Urteil des Amtsgerichts Hanau ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 14.100,00 EUR festgesetzt.
Die Berufung des Beklagten war gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen, da das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg erkennen lässt, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Zur Begründung wird auf die Darlegungen der Kammer im gerichtlichen Schreiben vom 08.04.2013 verwiesen.
Die weiteren Stellungnahmen des Beklagten vom 24.4.2013 und 21.05.2013 rechtfertigen eine Änderung der Rechtsansicht der Kammer nicht.
Soweit darin der Standpunkt eingenommen wird, dass der Mietvertrag die gewerbliche Nutzung, die über die bloße Einrichtung eines Arbeitszimmers hinausgehe, nicht untersage, sondern lediglich unter Zustimmungsvorbehalt stelle, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Ziffer 6 legt unmissverständlich klar, dass eine derartige weitergehende gewerbliche oder freiberufliche Nutzung untersagt ist. Dass die Parteien durch einen gesonderten Vertrag etwas anderes regeln können, versteht sich von selbst.
Da vorliegend außer Streit steht, dass der Beklagte die Wohnung als seine Betriebsstätte und Geschäftsadresse gegenüber dem Gewerbeamt und Geschäftskunden bzw. der Allgemeinheit angibt und insofern für seinen Gewerbebetrieb nutzt, steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil vom 14.7.2009, Az. VIII ZR 165/08) zugleich fest, dass er dort mit seiner geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt. Es liegt mithin ohne weiteres eine vertragswidrige Nutzung vor, die der Kläger als Vermieter grundsätzlich nicht dulden muss.
Entgegen der Annahme der Berufung stellt das im Vertrag geregelte Verbot einer über die Einrichtung eines Arbeitszimmers hinausgehenden gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung auch keine nach § 307 BGB unwirksame Formularklausel dar.
Abgesehen davon, dass der Kläger erstinstanzlich unbestritten vorgetragen hat, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, hielte selbst eine entsprechende allgemeine Geschäftsbedingung der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB Stand.
Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Regelung ist nicht ersichtlich. Insbesondere verstößt sie – anders als die generelle Untersagung der Haltung von Hunden und Katzen - nicht gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB).
Die Berufung übersieht, dass die Fallgestaltungen und damit auch die Rechtsprechung betreffend die Wirksamkeit eines generellen Verbots der Tierhaltung mit der Problematik der Nutzung einer Wohnung zu gewerblichen Zwecken nicht vergleichbar ist. Im erstgenannten Fall geht es um die Reichweite und den Inhalt des vom Vermieter geschuldeten mietvertraglichen Gebrauchs der Mietsache. Bei Einhaltung gewisser Grenzen gehört auch eine Katzen- bzw. Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung (vgl. BGH, Urteil vom 20.3.2013, Az. VIII ZR 168/12). Demgegenüber fallen berufliche und insbesondere gewerbliche Tätigkeiten eines Mieters, die in nach außen in Erscheinung tretender Weise ausgeübt werden, von vornherein nicht unter den Begriff des Wohnens. Insofern kann auch und gerade auf die von der Berufung zitierte Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10.4.2013, Az. VIII ZR 213/12 – zitiert nach juris) verwiesen werden. Wird eine Wohnung ohne vorherige Vereinbarung zu beruflichen bzw. gewerblichen Zwecken genutzt und tritt diese Nutzung nach außen in Erscheinung, z.B. weil die Wohnräume nach außen als Betriebs- und Geschäftsadresse angegeben werden, liegt von vornherein keine vertragsgemäße Nutzung der Räume als Wohnung vor. Für einen Verstoß einer diesbezüglichen Verbotsklausel gegen § 307 BGB ist daher kein Raum.
Es stellt sich vorliegend lediglich die Frage, ob der Vermieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet ist, dem Mieter die nicht vom Begriff des Wohnens umfasste Tätigkeit zu gestatten. Wenn das Amtsgericht im konkreten Fall mit Blick auf das im Mietvertrag geregelte eindeutige Verbot der gewerblichen Nutzung der Wohnung und die entsprechende Kenntnis des Beklagten bereits bei Vertragsschluss in der – auf das vertragliche Verbot gestützten – Kündigung kein treuwidriges Verhalten des Klägers als Vermieter erblickt, so ist dies indessen nicht zu beanstanden. Dabei gilt es nämlich sehr wohl zu berücksichtigen, dass sich der Beklagte auf die eindeutige vertragliche Regelung einstellen konnte und musste.
Obwohl es hierauf nicht mehr ankommt, sei angemerkt, dass der Beklagte es aufgrund der Benutzung und öffentlichen Bekanntgabe der Wohnanschrift als Betriebs- und Geschäftsadresse seines Montageunternehmens, das sich insbesondere mit der Montage bzw. De- und Remontage von Aufzugsanlagen sowie Schwertransporten innerhalb von Gebäuden befasst, im übrigen gar nicht ausschließen kann, dass Interessierte oder Kunden die Wohnung aufsuchen bzw. versuchen, den Beklagten vor Ort zu kontaktieren.
Nach den Umständen des vorliegenden Einzelfalls sind auch keine Gesichtspunkte gegeben, die eine Erörterung im Rahmen einer mündlichen Verhandlung als geboten erscheinen lassen würden.
Da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist, war die Berufung daher gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen.
Entgegen der Auffassung der Berufung erfolgt die Entscheidung im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Duldung einer Nutzung einer Wohnung zu gewerblichen Zwecken (vgl. Urteil vom 14.7.2009, Az. VIII ZR 165/08; Urteil vom 10.4.2013, Az. VIII ZR 213/12).
Die Entscheidung über die Frage, ob der Kläger als Vermieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben verpflichtet ist, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen Nutzung zu erteilen oder nicht, beruht auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles.
Die obergerichtliche Rechtsprechung zur Wirksamkeit einer Verbotsklausel betreffend die Haltung von Haustieren in Wohnungen ist vorliegend schlicht nicht einschlägig.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Festsetzung des Gegenstandswerts hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 47, 41 Abs. 2 GKG.
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