Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.
Sachverhalt
Die Klägerin (Vermieterin) kündigte am 20. April 2011 ein Mietverhältnis über eine Garage zum Monatsende. Der Beklagte (Mieter) besitzt aufgrund eines Mietvertrags vom 15. Februar 1965 die Wohnung und aufgrund eines separaten Vertrags vom 3. Januar 1966 die Garage. Der Beklagte argumentierte, dass Wohnung und Garage einen einheitlichen, nur gemeinsam kündbaren Mietvertrag bilden, weshalb die isolierte Kündigung der Garage unwirksam sei.
Das AG Frankfurt gab der Klage auf Räumung statt. Das LG Frankfurt bestätigte dies. Der BGH verwies die Revision zur Entscheidung an den VIII. Zivilsenat zurück und beabsichtigte deren Zurückweisung.
Aus den Entscheidungsgründen
Kernfrage: Bilden ein schriftlicher Wohnungsmietvertrag und ein separater Garagenmietvertrag eine rechtliche Einheit oder sind sie getrennt kündbar?
Der BGH bestätigte seine gefestigte Rechtsprechung (VIII ZR 251/10): Bei schriftlich separat abgeschlossenen Verträgen besteht eine tatsächliche Vermutung für die Selbständigkeit beider Verträge. Der Beklagte müsste besondere Umstände nachweisen, die zeigen, dass die Parteien eine rechtliche Einheit anstrebten. Der BGH bestätigte die tatrichterliche Würdigung des LG, dass solche Umstände nicht vorliegen. Im Gegenteil sprechen besondere Indizien für Trennung: Der Garagenmietvertrag sieht ordentliche Kündigungsfristen von einem Monat zum Monatsende vor (nicht wie Wohnraum nach § 573 BGB mit berechtigtem Interesse), was auf Willenswirklichkeit zweier Verträge hindeutet. Die parallele Erhöhung beider Mieten und die räumliche Nähe (auf verschiedenen Grundstücken) ändern dies nicht.
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beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 ZPO). Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage vorliegt, ist durch das - vom Berufungsgericht zutreffend herangezogene - Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224) hinreichend geklärt. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klage auf Räumung der Garage zu Recht stattgegeben, weil die von der Klägerin am 20. April 2011 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis über die Garage beendet hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem am 15. Februar 1965 abgeschlossenem Mietvertrag über die Wohnung des Beklagten und dem weiteren Vertrag vom 3. Januar 1966 über die Anmietung der Garage um zwei separate und somit auch getrennt kündbare Verträge handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietver-
trag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Im Gegenteil sprechen zusätzliche Umstände dafür, dass die Parteien zwei rechtlich getrennte Verträ- ge abschließen wollten. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass der Mietvertrag über die Garage für beide Vertragspartner - abweichend von den für Wohnraum geltenden Regelungen - eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende vorsieht. Dies lässt auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Mietvertrag über die Garage um ein separates Mietverhältnis handeln sollte, das für beide Parteien mit einer verhältnismäßig kurzen Frist und unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 573 BGB) kündbar sein sollte. Dies wird entgegen der Ansicht der Revision auch nicht dadurch entkräftet, dass die Klägerin nach den Angaben des Beklagten bei früheren Mieterhöhungen die Garagenmiete und die Wohnraummiete im selben Verhältnis angehoben hat. Vergeblich beruft sich die Revision darauf, dass sich Garage und Wohnung auf derselben Grundstücksparzelle befänden. Zum einen steht dies im Widerspruch zu den tatbestandlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die beiden Mietobjekte auf verschiedenen Grundstücken liegen; einen Tatbestandsberichtigungsantrag hat der Beklagte nicht gestellt. Zum anderen käme es hierauf auch nicht an. Denn der Umstand, dass bezüglich der Garage
Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt
Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 22.11.2011 - 33 C 2791/11 (29) - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 20.06.2012 - 2-17 S 111/11 -