Das Bedürfnis seines Bruders, nunmehr mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit dem Kläger selbst, genügt als Eigenbedarfsgrund. Auf die entsprechenden Zeugenaussagen, an deren Glaubhaftigkeit das Gericht keine Zweifel hat, wird verwiesen. Inwieweit der Kläger eine Untermieterlaubnis hat, ist für dieses Verfahren ohne Belang. Rechte des Hauptvermieters bleiben von einem Wechsel des Untermieters in jedem Fall unberührt.
Sachverhalt
Der Kläger ist Hauptmieter einer 66 m² großen Wohnung in Berlin-Charlottenburg und hat diese seit Januar 2018 an die Beklagten untervermietet (Nettokaltmiete: 418,57 €/Monat). Der Kläger kündigte das Untermietverhältnis erstmals am 30.10.2022 wegen Eigenbedarf, da sein Bruder mit Ehefrau und zwei Töchtern Ende 2022 aus dem Iran nach Deutschland übersiedelt ist. Seither leben insgesamt sechs Personen (Kläger, seine Ehefrau, Bruder mit Familie) in der Wohnung zusammen, was der Kläger als unzumutbar darstellt. Die Kündigung wurde in der Klageschrift vom 10.03.2023 und in weiteren Schriftsätzen vom 27.11.2023 und 07.02.2024 wiederholt und dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten per beA zugestellt.
Die Beklagten beantragen Abweisung der Klage, hilfsweise Räumungsfrist. Sie argumentieren, der Kläger verfüge über eine weitere Wohnung und ihnen drohe bei Räumung Obdachlosigkeit angesichts der angespannten Berliner Wohnungslage. Das AG Charlottenburg verhandelte den Fall mehrfach und vernahm Zeugen.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Gericht bejaht die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung auf mehreren Ebenen: Zunächst wird formale Wirksamkeit festgestellt, da die beiden letzten schriftlichen Kündigungen (27.11.2023 und 07.02.2024) qualifiziert elektronisch signiert per beA dem Anwalt zugestellt wurden, was der Schriftformanforderung des § 568 Abs. 1 BGB genügt.
Inhaltlich bejaht das Gericht den Eigenbedarfsgrund gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Maßstab ist nicht die bloße Platznot des Klägers, sondern das legitime Bedürfnis seines Bruders, mit seiner Familie in einer eigenen Wohnung zu leben statt "behelfsmäßig" mit dem Kläger zusammenzuleben—dieses Bedürfnis genügt. Entgegen der Beklagtenargumente ist es ohne Belang, ob der Kläger eine Untermieterlaubnis des Vermieters hat; solche Fragen bleiben dem Vermieterverhältnis vorbehalten. Auch das Bestehen einer weiteren 1-Zimmer-Atelierwohnung entkräftet den Eigenbedarf nicht, da diese objektiv nicht geeignet ist. Härtegründe (§ 574 BGB) greifen nicht, da die Beklagten ihre Behauptungen zur Wohnungslage nicht hinreichend substantiiert haben.
Volltext der Entscheidung anzeigen
Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Eigenbedarf Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 26.06.2024 Aktenzeichen: 211 C 33/23 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 546 Abs 2 BGB, § 568 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf, Eigenbedarfsgrund, Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarfskündigung eines Hauptmieters gegenüber dem Untermieter
1. Wurde eine Kündigung eines Untermietverhältnisses dem Prozessbevollmächtigten eines Untermieters direkt qualifiziert elektronisch signiert per beA zugestellt, so genügt dies für die Einhaltung der Schriftform.(Rn.12)
2. Das Bedürfnis des Bruders des Hauptmieters, nunmehr mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit dem Hauptmieter selbst, genügt als Eigenbedarfsgrund für den Hauptmieter.(Rn.13)
3. Ob der Hauptmieter für die Wohnung eine Untermieterlaubnis des Vermieters hat, ist für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Hauptmieter nicht von Bedeutung.(Rn.13)
1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung XXX Straße XXX, XXX Berlin, 2. OG rechts, mit einer Größe von ca. 66 m², bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, und Flur, zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2024 gewährt.
Tatbestand Randnummer
Der Kläger ist Hauptmieter der im Klageantrag näher bezeichneten Wohnung, die er dem Beklagten zu 1. im Januar 2018 untervermietet hat. Er bewohnt sie zusammen mit der Beklagten zu 2. Es ist eine Nettokaltmiete von 418,57 € monatlich vereinbart.
Der Kläger kündigte das Mietverhältnis erstmals mit Schreiben an den Beklagten zu 1. vom 30. 10.2022 wegen Eigenbedarf, weil er die Wohnung für seinen Bruder und dessen Familie benötige (Ablichtung Bl. 6 d.A.). Diese Kündigung wurde in der Klageschrift vom 10. März 2023 wiederholt und dahingehend ergänzt, dass der Bruder des Klägers zusammen mit seiner Ehefrau und seinen beiden Töchtern Ende 2022 nach Deutschland gezogen und nunmehr sämtlich mit dem Kläger in dessen Wohnung in der XXX straße XXX zusammenleben müssten, was nicht länger zumutbar sei.
Diese Kündigung wurde in zwei weiteren Schriftsätzen vom 27. November 2023 und 7. Februar 2024 wiederholt, die zeitgleich dem damaligen Prozessbevollmächtigten der Beklagten im Parteibetrieb zugestellt wurden (Bl. 69 und 70 bzw. 81 und 82 d.A.).
Der Kläger behauptet, er habe schon seit 1997 eine Untermieterlaubnis für die Streitwohnung. Sein Bruder sei mit dessen Familie aus dem Iran nach Deutschland übersiedelt. Die Töchter hätten Asyl beantragt. In seiner Wohnung würden sich daher, da er ebenfalls verheiratet sei, derzeit regelmäßig sechs Personen aufhalten, was durch die Eigenbedarfskündigung geändert werden solle,
die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung XXX Straße XXX, XXX Berlin, 2. OG rechts, mit einer Größe von ca. 66 m², bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, und Flur, zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen, hilfsweise die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist.
Die Beklagten behaupten, der Kläger verfüge über eine weitere Wohnung in der XXX straße in Berlin XXX. Es sei ihnen aufgrund der angespannten Wohnungssituation in Berlin nicht möglich, eine neue Wohnung zu finden. Ihnen drohe Obdachlosigkeit.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen XXX und XXX. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 27. September 2023 Bl. 44 bis 49 d.A. verwiesen. Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe Randnummer
Die Klage ist begründet. Die Beklagten sind gemäß § 546 Abs. 1 und 2 BGB verpflichtet, die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 1. zu räumen und herauszugeben.
Jedenfalls die beiden letzten Schriftsatzkündigungen des Klägers genügen der Schriftform des § 568 Abs. 1 BGB. Diese wurden dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten direkt qualifiziert elektronisch signiert per beA zugestellt, was für die Einhaltung der Schriftform jedenfalls genügt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 568 Rn. 29 a.E.). Die Kündigungsgründe, die im Rechtsstreit bereits eingehend erörtert worden waren, brauchten dort nicht wiederholt zu werden, da dies eine überflüssige Förmelei gewesen wäre. Das bloße Bestreiten der qualifizierten Signatur mit Nichtwissen ist unzulässig, da es sich um Handlungen im eigenen Wahrnehmungsbereich der Beklagten bzw. ihres Bevollmächtigten handelt, bei denen ein solches Bestreiten gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig ist. Die Schwierigkeiten des Beklagtenvertreters bei der Einarbeitung in die ungeordneten Unterlagen des früheren (verstorbenen) Bevollmächtigten der Beklagten, die er in der letzten mündlichen Verhandlung geschildert hat, vermögen daran nichts zu ändern. Die Beklagten müssen sich insoweit ein Verschulden ihrer Bevollmächtigten zurechnen lassen.
Auch inhaltlich greift die Kündigung durch. Der Kläger hat einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgetragen und erwiesen. Das Bedürfnis seines Bruders, nunmehr mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit dem Kläger selbst, genügt als Eigenbedarfsgrund. Auf die entsprechenden Zeugenaussagen, an deren Glaubhaftigkeit das Gericht keine Zweifel hat, wird verwiesen. Inwieweit der Kläger eine Untermieterlaubnis hat, ist für dieses Verfahren ohne Belang. Rechte des Hauptvermieters bleiben von einem Wechsel des Untermieters in jedem Fall unberührt.
Der Eigenbedarf ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil der Kläger über Wohnraum in der XXX straße verfügen würde. Der Kläger hat dargelegt, dass es sich dabei um eine 1-Zimmer-Mietwohnung handele, die er als Atelier nutze. Dem sind die Beklagten nicht mehr substantiiert entgegen getreten. Das die Streitwohnung für eine mehrköpfige Familie immer noch besser geeignet ist, ist offenkundig. Eine Obliegenheit, den Beklagten die andre Wohnung alternativ anzubieten, entfällt schon deshalb, weil die Wohnung nur gemietet ist und außerdem genutzt wird. Ein Verstoß gegen die Anbietobliegenheit führt im Übrigen nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15).
Die sechsmonatige Kündigungsfrist ist mittlerweile abgelaufen.
Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg auf Härtegründe i. S. des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB berufen. Der nicht näher substantiierte Hinweis auf die angespannte Wohnungslage in Berlin genügt dafür nicht. Es ist nicht einmal dargelegt, warum die Beklagten in Berlin verbleiben müssen und nicht ins Umland oder überregional umziehen können.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Den Beklagten war antragsgemäß nach § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren. Diese war auf gut sechs Monate zu bemessen. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass der vertragstreue Mieter, de eine Eigenbedarfskündigung erhält, bezüglich der Gewährung einer Räumungsfrist nicht gehalten ist, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen, solange der Eigenbedarf nicht gerichtlich bestätigt ist.
Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001583714
Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit