Erforderlich aber auch ausreichend ist es, dass der Vermieter konkrete Angaben über die Größe seiner Wohnung macht, was vorliegend geschehen ist (vgl. Schmidt-Futterer, § 573 BGB, Rn. 122). Hierdurch wurden die Beklagten ausreichend in die Lage versetzt, die Erfolgsaussichten der Kündigung überschlägig zu überprüfen.
Sachverhalt
Der Kläger (Vermieter) kündigte die Mietwohnung der Beklagten zunächst am 30.03.2008 wegen Eigenbedarfs an – mit der Begründung, die 170 m² große Wohnung sei ihm zu groß geworden. Die Beklagten bestritten die Wirksamkeit dieser Kündigung. Mit der Klageschrift vom 10.03.2009 sprach der Kläger eine zweite, hilfsweise Kündigung aus, nun zusätzlich mit dem Argument der Büronähe als Nutzungsinteresse. Im Juli 2009 zogen die Beklagten aus. In der mündlichen Verhandlung am 28.04.2010 erklärten die Parteien den Rechtsstreit für erledigt, so dass nur noch über die Kostenverteilung nach § 91a ZPO zu entscheiden war.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Gericht prüfte summarisch die Erfolgschancen beider Kündigungen. Zur ersten Kündigung vom 30.03.2008: Ein Eigenbedarfsnutzungsinteresse ist anerkannt, wenn der Vermieter in eine kleinere Wohnung umziehen möchte. Der bloße Umstand, dass der Kläger die Wohnung erst zum 01.10.2007 angemietet hatte, rechtfertigt keinen Vorwurf des Rechtsmissbrauchs; sein Vortrag, nach sieben Monaten festgestellt zu haben, dass ihm die Wohnung zu groß sei, ist nachvollziehbar. Eine gesteigerte Begründungsanforderung bestand nicht – die Angabe der Wohnungsgröße genügte. Zur zweiten Kündigung vom 10.03.2009: Hier lagen die Voraussetzungen einer wirksamen Eigenbedarfskündigung zweifelsfrei vor; insbesondere das Büronähe-Nutzungsinteresse rechtfertigt die Kündigung bereits eigenständig. Das Amtsgericht hätte diese als zulässige Klagehäufung berücksichtigen müssen. Die Kostenverteilung (70:30 zu Lasten der Beklagten) berücksichtigt, dass die erste Kündigung offen war und die Beklagten diese wirksam bestritten, aber die zweite Kündigung klar begründet vorlag.
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Landgericht Köln, 10 S 264/09 Datum: 19.05.2010 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Beschluss Aktenzeichen: 10 S 264/09 ECLI:
Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 208 C 114/09
Die Kosten des Rechtstreits werden den Beklagten zu 70 % und dem Kläger zu 30 % auferlegt.
Der Streitwert wird auf 7.884,- € festgesetzt.
Die Parteien haben den Rechtstreit in der mündlichen Verhandlung am 28.04.2010 vor dem Hintergrund des Auszugs der Beklagten aus der Wohnung des Klägers im Juli 2009 übereinstimmend für erledigt erklärt, so dass über die Kosten des Verfahrens nach § 91 a ZPO zu entscheiden war.
Nach summarischer Prüfung ist der Prozessausgang nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien hinsichtlich der ersten Kündigung von 30.03.2008 offen. Hinsichtlich der mit der Klageschrift vom 10.03.2009 wiederholten Kündigung der Mietwohnung durch den Kläger, die den Beklagten mit Zustellung der Klage am 29.04.2009 zugegangen ist, lagen die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB jedoch vor.
Soweit das Amtsgericht hinsichtlich der ersten Kündigung vom 30.03.2008 ausgeführt hat, dass die Angaben in dem Kündigungsschreiben, dass die Wohnung in der T-Straße zu groß sei, unkonkret im Sinne des § 573 Abs. 3 BGB und auch nicht ausreichend unter Beweis gestellt seien, war dem allerdings nicht zu folgen. Es ist anerkannt, dass ein Nutzungsinteresse des Vermieters gegeben sein kann, wenn dieser in eine kleinere Wohnung umziehen möchte, weil ihm die bisherige Wohnung zu groß geworden ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573, Rn. 95). Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob der Vermieter den Bedarf durch vorangegangene Fehlplanungen selbst verursacht hat (BVerfG WUM 1993, 231). Etwas anderes hätte nach dieser Rechtsprechung in dem vorliegenden Fall nur dann gelten können, wenn die durch den Kläger herbeigeführte Vergrößerung durch den Umzug in eine 170 m² große Wohnung in Kenntnis oder Erwartungen der künftigen Eigenbedarfssituation durchgeführt wurde. Zur Annahme einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung reicht allein Umstand, dass der Kläger die Wohnung erst zum 01.10.2007 angemietet hatte, jedoch nicht aus. Der Vortrag des Klägers, dass man auch als Alleinstehender in eine für eine Person zu große aber repräsentative Wohnung zieht und nach einem halben Jahr feststellt, dass man sich dort verloren fühlt und wieder verkleinern möchte, ist ohne weiteres nachvollziehbar. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter über breite Erfahrung mit der Vermietung von Wohnungen verfügt, wie vorliegend.
Die vorliegenden Umstände begründeten auch keine gesteigerte Begründungsanforderung i.S.d. § 473 Abs. 3 BGB. D.h. der Kläger musste in dem Kündigungsschreiben nicht die erst in der Klage angeführte Begründung ergänzen, dass er sich in der Wohnung verloren fühlte und daher schon nach sieben Monaten ausziehen wollte. Erforderlich aber auch ausreichend ist es, dass der Vermieter konkrete Angaben über die Größe seiner Wohnung macht, was vorliegend geschehen ist (vgl. Schmidt- Futterer, § 573 BGB, Rn. 122). Hierdurch wurden die Beklagten ausreichend in die Lage versetzt, die Erfolgsaussichten der Kündigung überschlägig zu überprüfen. Bei der Kostenverteilung war jedoch zu berücksichtigen, dass die Beklagten das Klagevorbringen, dass dem Kläger seine bisherige Wohnung zu groß war, wirksam bestritten haben und die Kammer hierüber Beweis hätte erheben müssen. Mit Blick auf das zum Zeitpunkt der Erledigungserklärungen noch ungewisse Prozessergebnis waren den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits daher nicht vollständig aufzuerlegen.
Die vorgenommene Kostenverteilung berücksichtigt zuletzt, dass jedenfalls bei der mit der Klageschrift vom 10.03.2009 ausgesprochenen wiederholten Kündigung die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB vorlagen, was die Beklagten in der Berufungserwiderung auch unstreitig gestellt haben. Insbesondere hat der Kläger ein zusätzlich durch die Büronähe bedingtes Nutzungsinteresse an der Wohnung vorgetragen, was die Kündigung für sich genommen schon rechtfertigt (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573 BGB Rn. 98). Entgegen der Auffassung der Beklagten hat das Amtsgericht diese Kündigung bei seiner Entscheidung rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen. Bei der nachgeschobenen Kündigung handelte es sich um einen neuen Streitgegenstand (BGH NJW-RR 1994, 61), die vorliegend als objektive Klagehäufung auszulegen war, die auch ohne weiteres als sachdienlich im Sinne des § 263 ZPO zuzulassen gewesen wäre. Dabei kommt es auch nicht darauf an, dass der Kläger keinen Antrag auf zukünftige Räumung zum Ende Kündigungsfrist gestellt hat. Nachdem das Amtsgericht festgestellt hat, dass die erste Kündigung vom 30.4.2008 unwirksam sei, hätte es auf Grundlage des Klageantrags, der nach der Klageschrift vom 10.03.2009 auch für die hilfsweise ausgesprochene zweite Kündigung gelten sollte, die künftige Räumung unter Abweisung der Klage im Übrigen als "Weniger" zusprechen müssen. Dies ist dann möglich, wenn die Voraussetzungen der §§ 257 ff. ZPO vorliegen (Zöller, ZPO § 308 Rn. 4), wobei die Voraussetzungen des hier einschlägigen § 259 ZPO gegeben waren. Auch wenn sich die Klageerwiderung auf die Kündigung vom 30.3.2008 bezogen hat, zeigt der Vortrag der Beklagten in der ersten Instanz, die eine Härte u.a. durch fehlenden Ersatzraum im Sinne des § 574 BGB behauptet haben, dass sie eine Eigenbedarfskündigung insgesamt und nicht nur wegen des angeblich unzureichend begründeten ersten Kündigungsschreibens für unwirksam erachteten. Hieraus resultierte die Besorgnis, dass die Beklagten sich auch einer künftigen Räumung entziehen würden. Die späteren Ausführungen der Beklagten in der Berufungserwiderung, wonach die Kündigung vom 10.03.2009 sofort anerkannt worden wäre, hätte der Kläger den Klageantrag auf künftige Räumung umgestellt, vermögen hieran nichts mehr zu ändern. Hinsichtlich der Kostenverteilung war allerdings wiederum zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass die Räumungsklage hinsichtlich der zweiten Kündigung ursprünglich nur teilweise begründet war, nämlich soweit die künftige Räumung unter Abweisung der Klage im Übrigen zuzusprechen gewesen wäre.
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