Es kommt hinzu, dass es dem Kläger unbenommen und möglich ist, den von ihm behaupteten Wohnbedarf in X durch den Erwerb oder jedenfalls durch die Anmietung von Alternativwohnraum zu decken. Auch das steht der "Notwendigkeit" des Ausspruches einer Eigenbedarfskündigung entgegen.
Sachverhalt
Vermieter (Kläger) kündigt Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und erhebt Räumungsklage gegen Mieter (Beklagte). Das Amtsgericht Berlin-Mitte weist die Klage ab. Vermieter beruft sich auf die Berufung (67 S 10/23). Streitentscheidend ist eine im Mietvertrag vereinbarte gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel in § 5 Abs. 3, die Kündigungen nur bei "notwendigem" Eigenbedarf zulässt.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Landgericht bestätigt die Ablehnung der Räumungsklage als offensichtlich unbegründet (§ 522 Abs. 2 ZPO). Die Eigenbedarfskündigung erfüllt die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht, insbesondere nicht die vertragliche Anforderung der "Notwendigkeit". Der Eigenbedarf des Vermieters ist lediglich durchschnittlich ausgeprägt. Entscheidend: Es steht dem Vermieter offen und ist ihm möglich, seinen Wohnbedarf durch Erwerb oder Anmietung von Alternativwohnraum in der Gemeinde zu decken. Dies widerlegt die behauptete Notwendigkeit der Kündigung. Die Bestandsschutzklausel bindet den Vermieter als Rechtsnachfolger gemäß § 566 Abs. 1 BGB.
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Notwendigkeit von Kündigung wegen Eigenbedarfs
Der Eigenbedarf des Vermieters macht die Kündigung des Mietverhältnisses nicht „notwendig“ im Sinne einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel, wenn es dem Vermieter möglich ist, den von ihm behaupteten Wohnbedarf in der Gemeinde durch den Erwerb oder die Anmietung von Alternativwohnraum zu decken.(Rn.6)
Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Gericht teilt mit, dass die Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgewiesen worden ist.
Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, kein Datum verfügbar, 27 C 178/21
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.
Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.
Das Amtsgericht hat die erhobene Räumungsklage zutreffend abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Denn die von dem Kläger ausgesprochenen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nicht erfüllt.
Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Kläger durch die von seiner Rechtsvorgängerin vereinbarte gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel in § 5 Abs. 3 des Mietvertrages gemäß § 566 Abs. 1 BGB gebunden ist. Die Klausel ist bereits als Individualvereinbarung unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB in dem vom Amtsgericht verstandenen Sinne auszulegen; das gilt erst recht unter Heranziehung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB, sofern es sich bei der Klausel um eine von der Rechtsvorgängerin des Klägers gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte. Davon ist schon prima facie auszugehen.
Die Klausel genügt auch der Schriftform des § 550 BGB. Die dagegen vorgebrachten Formaleinwände der Berufung verfangen ausweislich der insoweit von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH zur Entbehrlichkeit eines Vertretungszusatzes nicht (vgl. nur BGH, Urt. v. 19.9.2007 - XII ZR 121/05, NJW 2007, 3346, beckonline Tz. 8 ff.)
Schließlich ist der von dem Kläger geltend gemachte Eigenbedarf aus den Gründen des angefochtenen Urteils auch nicht „notwendig“ i.S.v. § 5 Abs. 3 des Mietvertrages, sondern lediglich durchschnittlich ausgeprägt (vgl. dazu Kammer, Beschl. v. 2.11.2021 – 67 S 237/21, ZMR 2022, 125, beckonline Tz. 3 m.w.N.). Es kommt hinzu, dass es dem Kläger unbenommen und möglich ist, den von ihm behaupteten Wohnbedarf in X durch den Erwerb oder jedenfalls durch die Anmietung von Alternativwohnraum zu decken. Auch das steht der „Notwendigkeit“ des Ausspruches einer Eigenbedarfskündigung entgegen.
Der Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.
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