§ 566 BGB

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Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Beklagte zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks L. Weg in ... B. war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m² große ofenbeheizte 2 ½-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses. Randnummer 2 Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Randnummer 4 Die G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin, die ... gesellschaft mbH in B. bot der ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u.a. der Wohnung der Beklagten als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … Auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Erklärungen in Kopie in Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 1. April 2020, Bl. 70ff d.A. Bezug genommen. Randnummer 5 Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Beklagte zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch. Randnummer 6 Die E. O. R. E. GmbH verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück L. Weg in ... B. u.a. an Herrn C. J., der am 29. Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 7 Nach der Scheidung der Eheleute trat die Beklagte zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Beklagten zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein. Randnummer 8 Die Klägerin wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Beklagten vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Ausdrucks vom 3. August 2018 aus dem Wohnungsgrundbuch von Zehlendorf Blatt 20141 in Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., Bezug genommen. Randnummer 9 Die Miete liegt seither bei 309,44 Euro netto kalt zzgl. 131,- Euro Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 Euro. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 34ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 11 Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Beklagten der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 12f d. A., Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Beklagten zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur, Herrn W. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 29. April 2020, Bl. 132ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Beklagten zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen, Randnummer 18 Sie behaupten, die verlangte Räumung stelle für sie eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Der Beklagte zu 1. sei in Z. verwurzelt; seine Familie sei dort seit Generationen ansässig; er habe langjährige enge soziale Kontakte im Hause und der näheren Umgebung; es sei ihnen nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden, die sie mit den ihnen monatlich zur Zeit zur Verfügung stehenden Einkünften - erst recht von ihren künftigen Rentenbezügen - bezahlen können. Randnummer 19 Sie sind der Auffassung, die Regelung in dem Kaufvertrag zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH sei, soweit sie zusätzliche Verpflichtungen gegenüber den Mietern begründet hat, unmittelbarer Inhalt und Gegenstand ihres Mietvertrages geworden, weshalb der Verzicht auf das Kündigungsrecht bei Eigenbedarf auch die Klägerin binde - dies hätten sie bei der Frage der Ausübung ihres Vorkaufsrechts berücksichtigt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 21 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 22 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 2 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. Berlin gemäß §§ 546 Abs. 1 und 985 BGB. Randnummer 24 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 25 Diese Voraussetzung liegt hier vor. 1. Randnummer 26 1. Der Beklagte zu ist unstreitig seit dem September 1985, die Beklagte zu 2. seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. gelegenen Wohnung bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum sowie dem Kellerraum Nr. 11 Randnummer 27 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der den Beklagten überlassenen Wohnung verbundenen ist, am 1. August 2018 gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 1. Randnummer 28 1. Die Kündigung vom 23. Mai 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 29 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 30 1. Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Randnummer 31 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der Klägerin eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 32 2. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 33 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird (vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10). Randnummer 34 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung abschnittsweise - entsprechend den ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - sanieren und zunächst bis zum Eintritt in den Ruhestand als Zweitwohnsitz, danach - spätestens ab 2023 - als Altersruhesitz nutzen möchte; sie sei vor rund 20 Jahren aus beruflichen Gründen von ihrer Heimatstadt B. aus nach K. gezogen, dort aber nie heimisch geworden, weshalb sie im Alter wieder nach Berlin zurückkehren wolle; ihre bisherige 1-Zimmer-Wohnung in der R. Straße in K. sei nicht nur zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen, sondern auch erheblich durch Verkehrslärm und zudem seit einiger Zeit auch durch Baulärm beeinträchtigt; seit Januar 2019 habe sie sich wegen mehrfacher krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit dem Lärm auch tagsüber aussetzen müssen, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; sie benötige deshalb eine ruhiger gelegene Wohnung - wie die der Beklagten. Randnummer 35 Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 36 b) Die Kündigung ist den Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 37 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 39 1. Das Merkmal “benötigt” bedeutet nicht, dass der Vermieter sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 40 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/9). Randnummer 41 Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87). Randnummer 42 Nach der Anhörung der Klägerin steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass sie ernsthaft beabsichtigt, im Anschluss an die Sanierung der Wohnung der Beklagten diese selbst zu beziehen. Sie hat dafür auch vernünftige Gründe genannt. Sie hat erklärt, dass sie in B. geboren und aufgewachsen und nur aus beruflichen Gründen nach K. gezogen sei, jedoch nach Beendigung ihrer Berufstätigkeit wieder nach B. zurückkehren wolle; ihre bisherige Wohnung in der R. Straße in K. koste mit 367,- Euro monatlich fast genauso viel, wie sie selbst von den Beklagten an Miete erhalte, habe aber nur ein Zimmer und sei damit zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen; darüber hinaus sei sie auch erheblich durch Verkehrs- und Baulärm beeinträchtigt, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; in B. gäbe es auch ein breiteres Therapieangebot für ihre Krebs-Erkrankung. Randnummer 43 Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Klägerin haben sich nicht ergeben und werden auch von den Beklagten nicht konkret vorgebracht. Randnummer 44 Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um künftig “ Herr seiner eigenen vier Wände “ zu sein (vgl. Kammerbeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93; Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19). Randnummer 45 Das haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 46 2. Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Randnummer 47 Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung weder gegenwärtig noch in absehbarer Zeit, sondern allenfalls zu einem noch ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft genutzt werden soll (vgl. Urteile des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03 und vom 23. September 2015 zu VIII ZR 297/14). So ist es hier aber nicht. Der Nutzungswunsch der Klägerin hat sich bereits so weit verdichtet, dass sie ein konkretes Interesse an einer Eigennutzung in absehbarer Zeit hat. Sie hat erklärt, dass sie die Wohnung, sobald sie frei ist, sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - deren Dauer sie noch nicht absehen könne, aber auf ungefähr ein Jahr veranschlage - für mehr als zwei Wochenenden im Monat als Zweitwohnsitz nutzen wolle; mit ihrem Renteneintritt - spätestens ab 2023 - werde sie dann vollständig nach B. in diese Wohnung umziehen. Randnummer 48 Ihre Pläne sind damit hinreichend konkret, um die Annahme einer Vorratskündigung auszuschließen. Randnummer 49 Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die geplanten Sanierungsarbeiten nach Angaben der Klägerin möglicherweise über einen längeren Zeitraum als unbedingt notwendig erstrecken werden, weil sie sie nur abschnittsweise nach Maßgabe der ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und teilweise auch in Eigenleistung und mit Hilfe von Familienangehörigen durchführen will. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. Urteil des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03). Randnummer 50 3. Es schadet auch nicht, wenn die beabsichtigte Nutzung sich bis zum Eintritt der Klägerin in den Ruhestand auf eine Nutzung als Zweitwohnsitz beschränken soll. Randnummer 51 Das Benötigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt keine relative Mindestnutzungsdauer oder die Begründung eines Lebensmittelpunkts in der Wohnung voraus (vgl. Beschlüsse des BGH vom 22. August 2017 zu VIII ZR 19/17 und vom 21. August 2018 zu VIII ZR 186/17; Nichtannahmebeschluss des BVerfG vom 23. April 2014 zu 1 BvR 2851/13; entgegen dem Urteil des AG Wolfratshausen vom 28. Juni 2012 zu 8 C 51/12). Hier ist schon deshalb keine enge Handhabung der Kündigungsvoraussetzungen geboten, weil die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz nur vorübergehend erfolgen und in absehbarer Zeit in eine Nutzung als Altersruhesitz übergehen soll. Randnummer 52 4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 53 c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht ausgeschlossen. Randnummer 54 1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Randnummer 55 Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Beklagten vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist. Randnummer 56 2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „ das Wohnungsunternehmen “, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter. Randnummer 57 3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Beklagten geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Randnummer 58 Dies ergibt sich schon daraus, dass die ... GmbH sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein. Randnummer 59 Die ... GmbH hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen. Randnummer 60 Entsprechend heißt es auch in den von den Beklagten zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der G. lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „ dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige “ diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden “. Die Klägerin ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH en-bloc erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“. Randnummer 61 Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Beklagten also Ansprüche gegen die ... GmbH, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Beklagten dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag. Randnummer 62 Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 C 340/12). Randnummer 63 Soweit die Beklagten einwenden, sie seien aufgrund der Übersendung des Kaufvertrages zur Prüfung, ob sie ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben wollen, davon ausgegangen, dass die Erklärungen in dem notariellen Kaufvertrag einen mietvertraglichen Verzicht auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs darstellen würden, steht dem schon entgegen, dass ein solcher Verzicht gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedürfte, die allein durch die - in einem ganz anderen Zusammenhang erfolgte - Übersendung des Kaufvertrags, an dem keine der Parteien beteiligt gewesen ist, an die Beklagten keinesfalls gewahrt wird (vgl. Urteil des BGH vom 4. April 2007 zu VIII ZR 223/06). Randnummer 64 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 28. Februar 2020 beendet. Randnummer 65 3. Die Beklagten können nicht von der Klägerin aufgrund des gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 12. Dezember 2018 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, da sie nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 66 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574  3 BGB. Randnummer 67 a. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben (vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15). Randnummer 68 b. Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten zu 1. ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 69 c. Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Die Beklagten haben keine besonderen Umstände in ihrem persönlichen Bereich geschildert, die ihrer Verwurzelung in der Umgebung ihrer bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 70 Sie tragen zwar vor, dass sie mit den anderen Hausbewohnern teilweise seit Jahrzehnten vertraut sind und sie ein enges freundschaftlich-familiäres Verhältnis verbindet, das sich in gemeinsamen Weihnachtsfeiern und gegenseitiger Hilfeleistung manifestiert. Randnummer 71 Es ist aber nicht ersichtlich, warum diese Freundschaften nicht auch weiter gepflegt werden können, wenn die Beklagten nicht mehr im selben Haus wohnen, zumal die Beklagten unstreitig ein Auto zur Verfügung haben. Randnummer 72 Es ist ja auch keineswegs ausgeschlossen, dass die Beklagten eine neue Wohnung in der näheren Umgebung finden werden. Gerade weil sie nach ihren eigenen Angaben dort vielfältig vernetzt sind, haben sie gute Chancen, frühzeitig von freiwerdenden geeigneten Wohnungen zu erfahren, um die sie sich dann gezielt bewerben können. Randnummer 73 Notfalls dürften die Beklagten mit 53 und 60 Jahren auch noch in der Lage sein, sich an eine neue Wohngegend anzupassen. Randnummer 74 d. Die Beklagten haben auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 75 Das Asthma der Beklagten zu 2. beeinträchtigt sie offenbar nicht sehr, da sie trotzdem ihrer Arbeit nachgehen und sich zusätzlich noch um Angehörige und Bekannte kümmern kann. Randnummer 76 Es ist dem Vortrag der Beklagten auch nicht zu entnehmen, dass für das bei dem Beklagten zu 1. diagnostizierte Pfeiffersche Drüsenfieber - eine Viruserkrankung, mit der sich fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens ansteckt - etwas anderes gilt. Randnummer 77 Soweit er vorträgt, Existenzängste wegen des Verlustes seines Arbeitsplatzes nach mehrmaliger Krankschreibung und schließlich Insolvenz seines Arbeitgebers und nun auch noch der drohende Verlust der Wohnung hätten bei ihm eine Depression ausgelöst, deren Folgen bis zur Suizidgefährdung reichen würden, ist ihm zwar zuzugestehen, dass sein grundgesetzlich geschütztes Recht auf Leben und Gesundheit gegen das Eigentumsrecht der Klägerin abzuwägen sind. Das heißt aber nicht, dass jede behauptete Suizidgefahr zwangsläufig dazu führen würde, dass die Ansprüche der Klägerin zurücktreten müssen (vgl. Beschlüsse des BVerG vom 3. Oktober 1979 zu 1 BvR 614/79 und des BGH vom 4. Mai 2005 zu I ZB 10/05). Randnummer 78 Eine konkrete gegenwärtige Suizid-Gefahr behaupten die Beklagten selbst nicht. Randnummer 79 Im Falle einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands ist es dem Beklagten zu 1. zuzumuten, die psychologische Behandlung, in der er sich bereits seit längerer Zeit befindet, zu intensivieren, notfalls sich in stationäre Behandlung zu begeben. Dass die Gefahr hierdurch nicht abgewendet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Randnummer 80 e. Es ist auch nicht anzunehmen, dass durch einen Auszug aus der jetzigen Wohnung die bisherige Unterstützung der Mutter des Beklagten zu 1. - Begleitung zum Arzt oder zum Einkaufen, wöchentliche Versorgung mit vorbereiteten warmen Mahlzeiten, Hilfe bei Unwohlsein - nicht mehr in vergleichbarer Weise möglich wäre und sie nicht bei Bedarf auch in die  neue Wohnung der Beklagten aufgenommen werden könnte. Randnummer 81 f. Auch eine eventuelle Verlängerung der bisher 6,5 km betragenden Entfernung zwischen der Wohnung und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2. in der Residenz D. in der C. Allee stellt keine unzumutbare Härte dar. Randnummer 82 g. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihnen aufgrund ihrer aktuellen Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in der näheren Umgebung zu finden. Randnummer 83 Die Vorschrift des § 574 Abs. 2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte aus, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse (z. B. Wohngeld) sind zu berücksichtigen. Randnummer 84 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 85 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat. Randnummer 86 Daran fehlt es hier, worauf schon die Klägerin im Schriftsatz vom 29. April 2020 hingewiesen hat. Die Beklagten haben nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätten sie substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen sie seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen haben, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen, unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (Zeitungsanzeigen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Randnummer 87 Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargetan, dass es unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für sie preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 88 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, die Höhe ihrer aktuellen laufenden Einkünfte (zusammen über 2.800,- Euro) und ihren in absehbarer Zeit zu erwartenden Ruhestand zu verweisen. Randnummer 89 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17). D. h. aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16). Randnummer 90 h. Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung der Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an ihrem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich (vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124/01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18). Randnummer 91 4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Klägerin vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet. Randnummer 92 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 93 Das ist hier der Fall. Randnummer 94 Unstreitig hat der Beklagte zu 1. die Klägerin gegenüber dem Installateur, Herrn W., als „ Hexe “ bezeichnet bzw. sie mit einer „ bösen Hexe im Märchenland “ verglichen. Randnummer 95 Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Randnummer 96 Das muss sich die Klägerin auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Beklagten mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01). Randnummer 97 Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Beklagte zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Klägerin um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. Randnummer 98 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 99 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 100 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 101 III. Das Gericht hat den Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 102 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 103 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001434950 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Erklärt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und hilfsweise eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, so beendet die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bezahlt.(Rn.20) 2. Bei der Prüfung, ob eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, ist jeweils eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Maßgeblich ist, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei Schwere und Dauer, Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Relevant ist auch, ob die Pflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde und ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat.(Rn.35) 3. Eine ordentliche Kündigung ist nicht gerechtfertigt, wenn es sich um einen einmaligen Zahlungsverzug während einer 40-jährigen Mietzeit handelt, der Mieter den Rückstand alsbald nach Zugang der Kündigung ausgleicht und keine Anhaltspunkte für eine Wiederholung bestehen.(Rn.37) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 2.764 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung der vom Beklagten bewohnten Wohnung. Randnummer 2 Die Klägerin erwarb durch Kaufvertrag vom 18.10.2017 (Anl. K 2) von Frau XY das Hausgrundstück, in dem der Beklagte aufgrund Mietvertrags von September 1976 (Anl. K 1) seit 1. Oktober 1976 die streitgegenständliche Wohnung bewohnte. Die monatliche Grundmiete für die Wohnung betrug inzwischen 230,40 € zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 40,41 €. Nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Personen oder Stelle zu zahlen. Randnummer 3 Laut Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 tritt der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein und stehen ihm ab diesem Zeitpunkt die Mieten zu; der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht in allen das Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten. Dabei wurde klargestellt, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Der Kaufvertrag wurde dem Beklagten mit Zustellung der Klage im November 2018 bekannt. Randnummer 4 Ende 2017 zahlte die Klägerin den Kaufpreis an die Voreigentümerin des Hausgrundstücks. Am 7. Juni 2018 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 5 Laut vom Beklagten in Kopie vorgelegten Kontoauszügen erfolgte aufgrund Dauerauftrags am 1. März 2018 und am 3. April 2018 je eine Mietzahlung an die Voreigentümerin, Frau XY, in Höhe von je 232,41 €. Am 18. April 2018 ging nach den vorgelegten Auszügen eine Rückzahlung von 464,82 € mit dem Verwendungszweck „Rückzahlung Miete März/April 18 XY“ beim Beklagen ein. Randnummer 6 Unter dem 5. April 2018 erfolgte die schriftliche Vertragskündigung der Klägerin gegenüber dem Beklagten, mit der sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise auch ordentlich zum Ablauf des 31. Januar 2019 unter Hinweis auf die zu diesem Zeitpunkt rückständige Miete für die Monate März und April 2018 (i. H. v. 541,62 €), zwei vollen Monatsmieten, kündigte. Randnummer 7 Das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 wurde dem Beklagten am 6. April 2018 durch Einwurf in seinen Briefkasten per Boten zugestellt. Es war von der Klägerin am 5. April 2018 erstellt worden, um es im Laufe des Folgetages (6. April 2018) dem Beklagten zuzustellen, nachdem die Klägerin zuvor nochmal ihr Mietkonto kontrollierte und so erfuhr, dass die beiden Mieten bis zum 6. April nicht eingegangen waren. Randnummer 8 Der Beklagte zahlte am 9. April 2018 an die Klägerin die ausstehenden beiden Monatsmieten. Dort gingen sie am 10. April 2018 ein. Mit Schreiben vom 27. April 2018 rügte er die Bevollmächtigung der Klägerin und damit ihre Berechtigung zur Kündigung. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, es sei mehr als wahrscheinlich, dass der Beklagte für den ab Februar 2018 beginnenden Dauerauftrag bewusst die alte falsche Bankverbindung der Voreigentümerin eingerichtet habe, um die Geschäftsführer der Klägerin zu ärgern bzw. um Verwirrung zu stiften. Sie ist der Ansicht, die der Beklagte habe die Nichtzahlung der Mieten für März und April 2018 eindeutig verschuldet. Eine Abmahnung sei absolut nicht erforderlich gewesen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11 den Beklagten zu verurteilen, an sie die an den Beklagten vermietete Wohnung im 1. OG rechts des Anwesens ..., bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad sowie 1 Haustürschlüssel, 1 Korridor-, 1 Küchentür-,1. Keller-, 1 Klo-, und 1 Hausbriefkastenschlüssel zum Ablauf des 31.01.2019 an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Der Beklagte behauptet, die Mieten für März und April 2018 versehentlich auf das Konto der Voreigentümerin gezahlt zu haben, da er zwar zum 01. März 2018 einen neuen Dauerauftrag zur Zahlung der Miete auf das Konto der Klägerin erteilt habe, dabei aber versehentlich nur den Empfänger der Zahlung, nicht aber die IBAN-Nummer, geändert habe. Im Finanzstatus der Postbank habe er seinen Irrtum nicht erkennen können, da dort lediglich der Empfänger des Dauerauftrags aufgeführt sei, nicht jedoch die IBAN-Nummer. Die Voreigentümerin habe ihm den Irrtum nicht angezeigt, sondern erst nach entsprechender Aufforderung die auf ihrem Konto fälschlicherweise eingegangen Mietzahlungen am 18. April 2018 auf sein Konto zurückgezahlt. Daher sei er erst durch das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 auf den Fehler aufmerksam geworden. Im Übrigen sei die Miete wegen längst angemahnter Mängel, einer schadhaften Treppenhausbeleuchtung, die sich auf dem Podest der Wohnung des Beklagten nicht einschalten lasse, und nicht isolierten Leitungen im Keller, gemindert gewesen. Randnummer 15 Er ist der Ansicht, die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung lägen nicht vor. Zunächst habe zum relevanten Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung vom 5. April 2018 kein Rückstand von zwei Monatsmieten bestanden, da der 2. April 2018, was unstreitig ist, ein Feiertag (Ostermontag) und der 5. April 2018 erst der dritte Werktag dieses Monats war. Es fehle auch an einer erheblichen Pflichtverletzung, zumal die Klägerin die Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen habe. Erst eine Abmahnung hätte der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verliehen, weil vorher ein schlichtes Versehen vorgelegen habe. Ferner sei die Klägerin im April 2018 nicht berechtigt gewesen in eigenem Namen zu kündigen, da sie, was unstreitig ist, erst im Juni 2018 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 16 Mit nicht nachgelassenem Schreiben vom 19. März 2019 trug die Klägerin ergänzend vor. Randnummer 17 Für die weiteren Einzelheiten wird auf die gesamte Verfahrensakte, insbesondere die Schriftsätze und Schreiben der Parteien nebst Anlagen, Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Randnummer 19 Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gem. §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigung vom 05. April 2018 wirksam beendet worden. Mangels erheblicher Pflichtwidrigkeit sind die Voraussetzungen der erklärten ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 BGB) nicht erfüllt (dazu unten „2b“). Im Übrigen lässt der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen (dazu unten „2c“). Randnummer 20 1. Die Parteien gehen zutreffend davon aus, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang am 6. April 2018 mit sofortiger Wirkung beendet hat, da der Beklagte den Rückstand durch Zahlung vom 9. April 2018 innerhalb der Schonfrist ausgeglichen hatte, so dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfüllt sind. Randnummer 21 2. Aber auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573 c BGB hat das Mietverhältnis nicht beendigt. Randnummer 22 Zwar liegt eine entsprechende Kündigungserklärung vor. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, sondern bringt er damit regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zug kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 15 ff.). Allerdings fehlt es am Kündigungsgrund im Sinne von § 573 BGB. Randnummer 23 a) Eine Kündigung der Klägerin liegt vor. Randnummer 24 Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und – sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind – das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist enden lässt (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 22). Eine solche Erklärung gab die Klägerin nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien ab. Randnummer 25 b) Der geltend gemachte Kündigungsgrund fest jedoch nicht fest. Randnummer 26 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt. Schon deshalb ist der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in diesen Fällen grundsätzlich eröffnet (BGH NZM 2005, 334, 335). Allerdings hat die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin im vorliegenden konkreten Fall eine erhebliche Pflichtverletzung des Beklagten nicht schlüssig dargelegt bzw. bewiesen. Randnummer 27 1) Soweit die Klägerin eine erhebliche Pflichtverletzung darauf stützt, dass der Beklagte den Mietzins für März und April 2018 nicht an sie gezahlt habe, ist schon fraglich, ob dazu seitens des Beklagten eine Verpflichtung bestand. Randnummer 28 Der Mietvertrag war ursprünglich nicht mit der Klägerin zu Stande gekommen. Sie war - entgegen der Ausführungen der Klägerin noch im Schreiben vom 19. März 2019 - zunächst nicht „Vertragspartnerin“ des Beklagten. Sie trat erst durch den Eigentumserwerb der streitgegenständlichen Immobilie im Juni 2018 nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verblieben daher grundsätzlich bei der bisherigen Vermieterin (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 566 Rn. 34); alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung standen ihr und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen der Klägerin als Erwerberin zu (BeckOGK/Harke, 1.1.2019, BGB § 566 Rn. 49; auch BeckOK BGB/Herrmann, 49. Ed. 1.2.2019, BGB § 566 Rn. 16; Emmerich in: Staudinger, BGB, 2018, § 566 BGB Rn. 49; Blank in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 80a). Randnummer 29 Eine Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung an die Klägerin kommt daher nur in Betracht, wenn die in Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 aufgenommene Regelung nicht nur als Ermächtigung (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 45 f.), sondern als bedingte Vorausabtretung der künftigen Mietzinsansprüche verstanden werden müsste (BGH NJW 2003, 2987). Daran bestehen aber aufgrund des Kontextes vorliegend erheblicher Zweifel. Eine solche Vorausabtretung hätte die Wirkung, dass insoweit die Klägerin exakt so stünde, als wenn sie bereits in das Vertragsverhältnis nach § 566 BGB eingetreten wäre. In dem Kaufvertrag ist aber im unmittelbaren Zusammenhang mit der Regelung, dass der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten eintrete und ab diesem Zeitpunkt ihm die Mieten zustünden, ausdrücklich festgestellt, dass den Vertragsbeteiligten bekannt ist, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Dieser Zusatz deutet in die Richtung, dass die Regelung in dem Absatz davor zum Eintritt in den Mietvertrag nur im Innenverhältnis der Parteien, nicht aber auch nach außen gegenüber dem Beklagten, dem diese Regelung auch nicht bekannt gemacht wurde, gelten solle. Randnummer 30 Selbst aber, wenn eine Abtretung vorlag, bliebe der Beklagte, da eine Abtretungsanzeige der Voreigentümerin bis April 2018 nicht vorgetragen ist, dem Beklagten nach § 407 Abs. 1 BGB (dazu BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 23 ff., 34; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 407 Rn. 10) in Übereinstimmung mit §§ 408, 409 BGB die Wahl, ob er an den Zessionar oder an den Zedenten leisten möchte (RGZ 53, 416, 420; 70, 88, 89; 93, 74, 76; BGHZ 64, 117, 119; BeckOK BGB/Rohe, 49. Ed. 1.2.2019, § 409 Rn. 9; Erman/Westermann, BGB, 15. Aufl. 2018, § 409 Rn. 1; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 409 Rn. 11; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl. 2019, § 409 Rn. 5; Staudinger/Busche, BGB, 2017, § 409 Rn. 26). Randnummer 31 Die Voraussetzungen einer positiven Kenntnis des Beklagten am 6. April 2018 im Sinne von § 407 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB sind nicht vorgetragen und ergeben sich insbesondere nicht aus dem Schreiben der Klägerin vom 08.01.2019, mit dem sie sich gerade nicht als Zessionarin, sondern als neue Eigentümerin vorstellte und nach dem sie „ab dem 01.02.2018 als neuer Eigentümer/Vermieter“ in den Mietvertrag eintrete (vgl. BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 21, 63). Die Klägerin trägt folgerichtig ausdrücklich mit Schreiben vom 19. März 2019 vor: „Es ist offensichtlich, dass der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 32 Nur positive Kenntnis schließt aber die befreiende Wirkung der Leistung aus; Kennenmüssen genügt nicht (BGH NJW-RR 2004, 1145, 1147). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass auch die Abtretungsanzeige des Zessionars die Kenntnis vermitteln kann, wenn er vertrauenswürdig erscheint und unter Würdigung sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls keine nachvollziehbaren Zweifel an der erfolgten Abtretung zulassen. Das ist hier aber nicht hinreichend vorgetragen - das Schreiben vom 08.01.2019 ist gerade keine Abtretungsanzeige - und erst Recht nicht bewiesen. Im Gegenteil hat die Klägerin vorgetragen, dass ihre Kommunikation mit dem Beklagten von Anfang an sehr schwierig war und normale Gespräche der Parteien nach dem Kauf des Anwesens durch die Klägerin nicht möglich wurden. Auch der Umstand, dass die Klägerin bereits am 5. April 2018 das dann sogleich am Folgetag per Boten überbrachte Kündigungsschreiben aufsetzte, ohne eine nach über vierzigjähriger Mietzeit bei einem ungestörten Verhältnis naheliegende Abmahnung auszusprechen, deutet ebenso wie der falsche Vortrag zum Eigentumsübergang in dem Schreiben vom 08.01.2019 - der überdies der kaufvertraglichen Regelung widersprach - in diese Richtung. Randnummer 33 2) Letztlich kann die Frage dahinstehen. Denn es steht nicht fest, dass die Pflichtverletzung des Beklagten erheblich war. Die Verletzung der vertraglichen Pflicht berechtigt aber nur dann zur Kündigung, wenn diese „nicht unerheblich“ ist. Randnummer 34 Dabei verkennt das Gericht nicht, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung zur außerordentliche Kündigung (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) im Grundsatz dann, wenn sich der Mieter – wie hier der Beklagte – in Höhe von zwei vollen Monatsmieten oder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet, die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Randnummer 35 Allerdings ist jeweils eine Einzelfallabwägung vorzunehmen, in die das Gewicht der Vertragsverletzung und die Beeinträchtigung der Belange des Vermieters einzustellen sind. Letztlich kommt es dann darauf an, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei auch Schwere und Dauer, aber auch die Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Umgekehrt gilt, dass, erscheint eine Wiederholungsgefahr ausgeschlossen oder doch gering, regelmäßig auch das Interesse an der Vertragsbeendigung geringer ist als in Fällen, in denen der Mieter nicht bereit ist, die Gefahr zu beseitigen, obwohl es im Rahmen seiner Möglichkeiten liegt (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 54). Relevant ist auch, ob eine vorsätzlich begangene Pflichtverletzung oder nur eine fahrlässig begangene Pflichtverletzung derselben Intensität. Gerade die Intention des Gesetzes, den vertragstreuen Mieter zu schützen, spricht dafür, den Umfang des Verschuldens im Rahmen der Abwägung mit einzubeziehen, da derjenige, der lediglich fahrlässig Pflichten verletzt, schutzwürdiger ist, als der vorsätzliche Schädiger (BeckOGK/Geib, 1.1.2019, BGB § 573 Rn. 23; MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 15). Ein weiterer Gesichtspunkt ist, ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat und er dann das Mietverhältnis ohne Abmahnung kündigte (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 37). Der Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, S. 2 Nr. 1 BGB muss in der Regel – anders als der fristlosen Kündigung wegen einer Vertragspflichtverletzung nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB – zwar keine Abmahnung vorausgehen. Eine Abmahnung kann jedoch insoweit von Bedeutung sein, als erst ihre Missachtung der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht verleiht, etwa, weil es sich bei dem Verhalten des Mieters zuvor um ein schlichtes Versehen gehandelt hat oder gehandelt haben kann (BGH NJW 2011, 1065; 2008, 508; 2006, 1585; BayObLG NJW-RR 1995, 969; BeckOK MietR/Siegmund, 14. Ed. 1.12.2018, BGB § 573 Rn. 8), da Funktion der Abmahnung gerade ist, dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens zu geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen (Zahlungs-) Verhaltens zu warnen (BT-Drs. 14/5663, 69). Randnummer 36 Vorliegend sind geradezu alle in der Praxis und Literatur anerkannten Umstände, die gegen eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung sprechen, gegeben: Randnummer 37 (1) Zunächst erbrachte der Beklagte, nachdem ihm frühestens am 6. April 2018 mit der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand vorgehalten wurde, alsbald am 9. April 2018 die geschuldete Leistung: Maßgeblicher Zeitpunkt ist, wann der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung erteilte, wenn sein Konto ausreichend gedeckt ist (BeckOGK/Mehle, 1.1.2019, BGB § 543 Rn. 145; BeckOK MietR/Schach, 14. Ed. 1.9.2018, BGB § 543 Rn. 43a). Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin kommt es nicht an (BGH NJW 2017, 1596 Rn. 17 f.; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 543 Rn. 54 f.; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 40). Die Verzögerungsgefahr trägt der Vermieter (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 98). Randnummer 38 Diese nachträgliche Zahlung ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH NZM 2005, 334, 335; auch KG ZMR 2009, 30; LG Berlin NZM 2019, 63 Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 30b). Randnummer 39 (2) Eine Wiederholungsgefahr ist nicht ersichtlich. Der Beklagte ist seit über vierzig Jahren Mieter der Wohnung. Bis auf den streitgegenständlichen Zahlungsrückstand sind andere Pflichtverletzungen nicht ersichtlich und insbesondere auch nicht in der Kündigungserklärung benannt (§ 573 Abs. 3 BGB). Den Zahlungsrückstand glich der Beklagte aber, wie dargelegt, alsbald aus. Randnummer 40 (3) Der Zahlungsrückstand beruhte, wovon das Gericht aufgrund der vorgelegten Belege und der authentisch und wahrhaftig wirkenden, plausiblen Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zweifelsfrei überzeugt ist, allenfalls auf Fahrlässigkeit. Die ursprünglichen Mutmaßungen der Klägerin zur Schädigungstatiken des Beklagten - die Kopien der vom Beklagten vorgelegten Überweisungsbelege sind der Klägerin bekannt - finden in den Tatsachen keinerlei Anhalt. Nunmehr geht sie selbst davon aus, dass „der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 41 (4) Im Gegenteil unterließ die Klägerin - trotz vierzigjährigen Mietverhältnisses - bewusst die ihr mögliche Abmahnung und damit Aufklärung über das Versehen bei der Änderung des Dauerauftrags. Vielmehr bereitete sie die Kündigung bereits am 5. April 2018 vor, um sie frühestmöglich am 6. April 2018 auszusprechen. Randnummer 42 c) Schließlich ist es treuwidrig, dass die Klägerin sich auf die - wie dargelegt - schon nicht erhebliche Pflichtwidrigkeit für die Kündigung beruft. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände, der Zahlungsirrläufer, von gewissen Nachlässigkeiten des Beklagten beeinflusst gewesen sein könnte, ist der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) angesichts des erfolgreichen Bemühens der Beklagten, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände unverzüglich vollständig zurückzuführen, verwehrt (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9; auch BGH NJW 2018, 3517 Rn. 43 m. Anm. Kappus; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 31). Randnummer 43 1) Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Es können weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierzu entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegensteht. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, eine unzulässige analoge Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung herbeizuführen. Vielmehr ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten. Randnummer 44 2) Nach diesen Kriterien liegt hier ein solcher Ausnahmefall vor. Denn der Beklagten hat sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der Kündigung um eine sofortige Rückführung der Mietrückstände erfolgreich bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums beglichen wurden. Für den Zahlungsrückstand konnte er nachvollziehbare Gründe angeben (dazu Milger NZM 2013, 533, 555). Weiter ist nicht ersichtlich, dass es in der Vergangenheit – der Mietvertrag des Beklagten läuft seit über 40 Jahren – Zahlungsrückstände gegeben hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der Beklagte in der Vergangenheit sonstige mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch liegen Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen der Beklagten vor, die das Vertrauen der Klägerin in eine gedeihliche Fortsetzung des – seit über 40 Jahren bestehenden – Mietverhältnisses in Frage stellen könnten (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9). Vielmehr hat der Beklagte mit seinem Schreiben vom 9. April 2018 und der tatsächlich auch angewiesenen Überweisung vom gleichen Tag zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt und die Belange und Interessen der Klägerin respektiert (vgl. BGH NZM 2019, 63 Rn. 21). Randnummer 45 d) Auf die Frage, ob der Vermieter mit der Abgabe der Kündigungserklärung zuwarten muss, bis der Tatbestand erfüllt ist oder ob es genügt, wenn die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung (vgl. LG Köln WuM 1991, 263; LG Lüneburg WuM 1995, 705; Emmerich in: Staudinger § 543 BGB Rn. 48; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 36; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 125) gegeben sind, kommt es demnach ebenso nicht mehr an wie darauf, ob die Klägerin zur Kündigung ermächtigt bzw. die Rüge ihrer fehlenden Vollmacht durch den Beklagten rechtzeitig war oder ob die Miete gemindert war. II. Randnummer 46 Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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Akzeptiert der Vermieter eine mieterseitige Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln "in Abhängigkeit vom Baufortschritt bzw. der Mängelbeseitigung", so obliegt ihm die Darlegungs- und Beweispflicht hinsichtlich des Zeitpunkts der Beseitigung dieser Mängel.(Rn.24) 2. Eine nicht nach Wohn- und Gewerbefläche aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung ist bei einer Mischeinheit formell unwirksam.(Rn.30) 3. Auch auf eine unwirksame Betriebskostenabrechnung geleistete Betriebskostenvorauszahlungen können seitens des Mieters bereits beim Vermieterwechsel zurückgefordert werden.(Rn.29) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, 22. Februar 2016, 65 T 207/15, Beschluss Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 622,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 183,24 EUR seit dem 13.02.2014, auf 351,72 EUR seit dem 19.03.2014 und auf 87,64 EUR seit dem 27.08.2014. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Vollstreckung in der Hauptsache aus dem Tenor zu Ziffer 1. wird der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus dem Tenor zu Ziffer 2. ist das Urteil nur gegen vorherige Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung und teilweiser Klagerücknahme noch die Auszahlung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 622,60 EUR. Randnummer 2 Der Kläger ist Mieter, die Beklagte war Vermieterin der vom Kläger seit dem 01.01.2005 bewohnten Wohnung in der R. Straße, VH, 6. OG links, ... Berlin. Seit dem 02.05.2013 ist die X Immobilien GmbH & Co. KG Eigentümerin des Grundstücks. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 22.12.2010 rechnete die Hausverwaltung der Beklagten über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2009 und die vom Kläger geleisteten Vorauszahlungen von insgesamt 1.545 € ab. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf diese Betriebskostenabrechnung (K5, Bl. 14 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Der Kläger rügte vorgerichtlich mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 23.10. und 18.12.2012 und auch im hiesigen Verfahren die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 16.06.2011 und 23.06.2011 zeigte der Kläger bei der Hausverwaltung der Beklagten diverse Mängel an der Mietsache an und kündigte zugleich die Minderung der Miete in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnwertbeeinträchtigung an, zuletzt mit Schreiben vom 23.06.2011 in Höhe von 30%. Mit Schreiben vom 27.06.2011 bestätigte die Hausverwaltung die angezeigten Mängel und akzeptierte die “angekündigte Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” unter der Ankündigung, “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel [...] die schrittweise Reduzierung der Minderung [zu] vereinbaren”. Mit Schreiben vom 23.10.2012 (K6, Bl. 15 d.A.) nahm der Kläger Stellung zu seinen Mietzahlungen ab Januar 2012 und zeigte den Fortbestand verschiedener Mängel an aufgrund derer er weiterhin eine Minderung in Höhe von 20% geltend machte. Im Oktober zahlte der Kläger 108,00 EUR (9 x 12,00 EUR) an die Beklagte zum Ausgleich der von ihm für die Monate Januar 2012 bis September 2012 zunächst bei der Mietzahlung nicht berücksichtigte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ab Januar 2012. Randnummer 6 Gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 13.11.2013 erhob der Kläger mit Schreiben vom 31.12.2013 (K10, Bl. 35 d.A.) Einwendungen. Die Hausverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 03.01.2014 (K12, Bl. 37 d.A.) ein Guthaben in Höhe von 351,72 EUR, kehrte dies jedoch nicht aus. Randnummer 7 Die Beklagte legte mit Schriftsatz vom 19.08.2014 unter Aufrechterhaltung ihrer Auffassung, dass bereits die ursprünglich erteilten Betriebskostenabrechnungen formal wirksam gewesen seien, neue Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 vor (B3 bis B5). Randnummer 8 Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm aus den mit Schriftsatz vom 19.08.2014 vorgelegten neuen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013 noch ein Guthaben von insgesamt 622,60 EUR (183,24 EUR aus 2009, 87,64 EUR für 2011 und 351,72 EUR für 2012) zustehe. Randnummer 9 Ursprünglich hatte der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.545,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit Klageerweiterung vom 3.3.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 351,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit weiterer Klageerweiterung vom 12.8.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 3.618,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte rechnete während des laufenden Rechtsstreits über die Betriebskosten für 2009, 2010 und 2011 erneut ab. Die Abrechnungen wurden dem Klägerbevollmächtigten mit dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 19.08.2014 übersandt. Randnummer 11 Daraufhin erklärte der Kläger den Rechtstreit mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 23.8.2014, eingegangen bei Gericht am 25.08.2014, in der Hauptsache in Höhe von 1.361,76 € für erledigt und nahm die Klage in Höhe von weiteren 3.530,36 € zurück, jeweils unter Protest gegen die Kostentragungspflicht. Randnummer 12 Der Kläger ist der Auffassung, dass die zunächst erteilte Betriebskostenabrechnungen für 2009 vom 22.12.2010, sowie auch die Betriebskostenabrechnungen für 2010 und 2011 formal unwirksam gewesen seien. Sämtliche Kosten seien nach Fläche umgelegt worden, ohne dass in der Abrechnung eine Aufschlüsselung nach Nutz-, Wohn- und Gewerbefläche erfolgt sei. Die Abrechnungen wiesen die im Objekt vorhandene Gewerbefläche nicht aus. Es sei nicht erkennbar, ob es sich bei den ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handele. Die Abrechnungen entsprächen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie nicht prüffähig seien. Die Beklagte müsse sich aufgrund der formal unwirksamen Abrechnungen so behandeln lassen, als hätte sie überhaupt nicht abgerechnet. Aufgrund des Eigentümerwechsels sei das Mietvertragsverhältnis mit der Beklagten seit dem 02.05.2013 beendet. Bei beendetem Mietverhältnis und fehlender Abrechnung könne der Mieter sogleich die vollständige Rückzahlung der Abschlagszahlungen verlangen und sei nicht verpflichtet, zunächst auf Abrechnung zu klagen. Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von 29,92 EUR sei ebenfalls nicht geschuldet, weil auch diese Abrechnung formal unwirksam sei. Der Rückzahlungsanspruch des Klägers sei nicht vor Klageerweiterung durch Aufrechnung erloschen, da eine solche nicht erklärt worden sei. Aus dem Mietkontenauszug (K 18, Bl. 83-84 d.A.) gehe hervor, dass die Beklagte die Mietminderung bis September 2012 akzeptiert hätte. Die Beklagte bestreitet, dass dem Kläger auch ab Januar 2012 noch ein Minderungsrecht zustand. Die Mängelanzeigen im Juni 2011 seien nicht geeignet, Minderungen im Jahr 2012 zu rechtfertigen. Der Beklagtenvertreter habe selbst mit Schreiben vom 23.10.2012 mitgeteilt, dass die Bautätigkeit im Oktober 2011 abgeschlossen gewesen seien. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnungen für 2009, 2010 und 2011 formal unwirksam seien. Der Kläger meint, dass er aufgrund der Mietminderung in Höhe von 20% bis Dezember 2011 nur 672,40 EUR Miete und ab Januar 2012 nur Miete in Höhe von 840,50 EUR schuldete und ein aufrechenbarer Mietrückstand nicht bestehe. Randnummer 13 Nunmehr beantragt der Kläger noch, Randnummer 14 die Beklagte zu verurteilen, an ihn 622,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtsfähigkeit zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Die Beklagte hatte bezüglich des ursprünglich klageerweiternd geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von 351,72 EUR aus Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2012 behauptet, dass ein Mietrückstand in Höhe von 1.012,40 EUR bestanden habe, mit dem das Guthaben von 351,72 EUR vor Klageerweiterung verrechnet worden sei, so dass der ursprüngliche Zahlungsanspruch erloschen sei. Wegen der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 25.04.2014 (Bl. 64 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte behauptete zuletzt, dass jedenfalls ein Mietrückstand des Klägers in Höhe von 171,90 EUR (279,90 EUR – 108,00 EUR) bestehen dürfte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagen vom 19.08.2014 (Bl. 116 d.A.) Bezug genommen. Sie hatte bezüglich der ursprünglich geltend gemachten Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Jahr 2009 durch den Kläger die Einrede der Verjährung erhoben. Vorsorglich erklärte der Beklagtenvertreter namens und in Vollmacht der Beklagten mit Schriftsatz vom 25.04.2014 nochmals die Aufrechnung. Mit Schriftsatz vom 22.07.2014 erklärte die Beklagte vorsorglich erneut die Aufrechnung mit den über die im Schriftsatz vom 25.04.2014 hinausgehenden Mietforderungen der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis August 2012 gegen die Klageforderung. Bezüglich der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 22.07.2014 (Bl. 93 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass jedenfalls ab 01. September 2012 kein Minderungsrecht des Klägers mehr bestanden habe, da die Beklagte den Kläger im Schreiben der Hausverwaltung vom 17.09.2012 (K17, Bl. 82) ausdrücklich aufgefordert habe, ab September 2012 wieder die vollständige Miete zu zahlen. Randnummer 18 Die Beklagte hat sich im Termin zu mündlichen Verhandlung vom 25.11.2014 der Teilerledigungserklärung unter Protest gegen die Kostenlast angeschlossen und der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt. Randnummer 19 Die Klage wurde der Beklagten am 12.02.2014, die Klageerweiterung vom 03.03.2014 dem Beklagtenvertreter am 18.03.2014 und die Klageerweiterung vom 12.08.2014 dem Beklagtenvertreter am 26.08.2014 zugestellt. Randnummer 20 Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze samt Anlagen und den Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die zulässige Klage ist, soweit noch über sie zu entscheiden war, nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für teilweise in Höhe von 1.361,76 EUR erledigt erklärt haben und der Kläger die Klage in Höhe weiterer 3.530,36 EUR zurückgenommen hat, bis auf einen Teil der Zinsforderung, begründet. Randnummer 22 Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 622,60 EUR aus dem im Zeitraum der streitgegenständlichen Abrechnungen zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis gem. § 535 BGB i.V.m. § 556 BGB und der während des Rechtsstreits neu erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 und der Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013. Randnummer 23 Dieser Zahlungsanspruch von 622,60 EUR ergibt sich aus der Addition der Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2009 in Höhe von 183,24 EUR (B6, Bl.147 d.A.) aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 in Höhe von 87,64 EUR (B5, Bl. 122 d.A.) und für 2012 in Höhe von 351,72 EUR (vgl. Schreiben vom 03.01.2014, K12, Bl. 37 d.A.). Randnummer 24 Der Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung der Beklagten gem. § 387 ff. BGB mit Mietrückständen des Klägers untergegangen. Unabhängig davon, dass die Beklagte keinen Beweis für de bestrittenen Vortrag angetreten hat, dass vor der ersten Klageerweiterung bereits eine Aufrechnung mit Mietrückständen erfolgt sei, kann die Beklagte insgesamt auch mit der während des Rechtsstreits erklärten Aufrechnung nicht durchdringen. Die Beklagte trifft vorliegend in Umkehr der grundsätzlichen Darlegungs- und Beweislast die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Kläger für die Monate, in denen Mietrückstände behauptet werden, nicht mehr zu einer Minderung berechtigt war. Grundsätzlich ist zwar der Mieter darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen zur Minderung berechtigender Mängel. Vorliegend hatte die Hausverwaltung der Beklagten jedoch mit Schreiben vom 27.06.2011 die vom Kläger angekündigte Mietminderung “wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” akzeptiert und ihrerseits mitgeteilt, dass die Reduzierung der Minderung “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel” zu vereinbaren sein werde. Unabhängig davon, dass der Kläger selbst in einem Schreiben an die Hausverwaltung mitgeteilt hat, dass die Bauarbeiten bereits im Oktober 2011 beendet waren, verbleibt es dabei, dass die Beklagte nach hiesiger Auffassung hätte darlegen und beweisen müssen, dass sie auch die angezeigten Mängel abgestellt hat. Daraus, dass die Beklagte selbst darauf abstellt, dass eine Reduzierung der Minderung zu vereinbaren sein würde mit Blick auf Baufortschrift und Abstellung der Mängel, ergibt sich zum Einen, dass nicht einseitig von Beklagtenseite festgelegt werden konnte, ab wann ein Minderungsrecht nicht mehr bestand. Zum Anderen ergibt sich daraus die Umkehr der Beweislast, nämlich dass es der Beklagten oblag, die Beseitigung der Mängel vorzunehmen, vorzutragen und entsprechend nachzuweisen. Die Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass sie etwas bzw. was sie zur Beseitigung der nicht mit der Baustelle in Verbindung stehenden Mängel unternommen hat. Insoweit sie vorträgt, dass die vom Kläger angeführten Mängel keine zur Minderung berechtigende Intensität hätten, trifft sie auch insoweit die - angesichts der ursprünglich mitgeteilten Akzeptanz der vom Kläger vorgenommenen Minderung umgekehrte - Darlegungs- und Beweislast der Unerheblichkeit der gerügten Mängel. Angesichts der hier angenommenen umgekehrten Darlegungs- und Beweislastverteilung ist das Gericht auch der Auffassung, dass es dem Kläger nicht oblag, die einmal gerügten Mängel wiederholt vorzutragen. Vielmehr hätte es der Beklagten oblegen, nachzuweisen, dass die Mängel vollständig beseitigt wurden. Vor diesem Hintergrund ist nach Darlegungs- und Beweislastregeln von einem fortbestehenden Minderungsrecht des Klägers auch im Jahr 2012 und auch für den Zeitraum ab September 2012 auszugehen. Randnummer 25 Der Vortrag der Beklagten ist auch nicht geeignet, Mietrückstände ab September 2012 zu begründen, mit denen sie aufrechnen könnte. Denn die ausdrückliche Aufforderung an den Kläger, ab September 2012 wieder die volle Miete zu zahlen, bringt zwar zum Ausdruck, dass sie einen Minderungsrecht spätestens ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Die Aufforderung kann jedoch nicht Vortrag und Beweis dazu ersetzen, dass die für die ursprünglich akzeptierte Mietminderung angeführten Mängel tatsächlich beseitigt wurden. Somit hat die Beklagte keinen Mietrückstand dargelegt, mit dem eine Aufrechnung hätte erfolgen können. Die Aufrechnungserklärung geht ins Leere. Randnummer 26 Der Zinssausspruch zur Hauptforderung ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen auf den Betrag von 351,72 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der Klageerweiterung vom 03.03.2014, also ab 19.03.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2012 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Zinsen auf den Betrag von 87,64 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der weiteren Klageerweiterung vom 12.08.2014, also ab 27.08.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2011 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Randnummer 27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 91a, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Randnummer 28 Bezüglich des Hauptsacheantrages beruht die Kostentragungslast der Beklagten auf § 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Klage war nur bezüglich der Zinsforderung nicht vollumfänglich ab Rechtshängigkeit der Klage sondern z.T. erst ab Rechtshängigkeit der jeweiligen Klageerweiterungen, im Übrigen - bezüglich der Hauptforderung - jedoch vollumfänglich stattzugeben. Das geringfügige Unterliegen des Klägers bezüglich der Nebenforderungen veranlasst keine höheren Kosten, so dass die Kosten bezüglich des Ausspruchs zu Ziffer 1. des Tenors insgesamt gem. § 92 ZPO der Beklagten aufzuerlegen waren. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in Höhe von 1.361,76 EUR für erledigt erklärt haben, waren gem. § 91a Abs. 1 ZPO ebenfalls der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Auch die auf den zurückgenommenen Teil der Klageforderung entfallenden Kosten waren gem. § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO der Beklagten aufzuerlegen, weil kein Grund ersichtlich ist, diese dem Beklagten aufzuerlegen. Die vor Teilrücknahme mit Schriftsatz vom 12.08.2014 erklärte Klageerweiterung war entgegen der Auffassung der Beklagten auch zulässig. Sie war nicht gem. § 296a ZPO wegen Verspätung unzulässig. Denn nachdem beiden Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 29.07.2014 Stellungnahmemöglichkeit gewährt worden war und beiderseits neuer Vortrag erfolgte, war die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, was eine Verspätung gem. § 296a ZPO ausschließt. Randnummer 29 Die ausgesprochene Kostentragungslast der Beklagten betreffend die Teilrücknahme und die Teilerledigung ergibt sich daraus, dass die ursprünglich erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand formell unwirksam waren und der Kläger nach hiesigem Dafürhalten auch nicht verpflichtet war, vor Geltendmachung eines Zahlungsanspruches zunächst auf ordnungsgemäße Abrechnung zu klagen. Denn die Beklagte musste sich nach hiesiger Auffassung im Zeitpunkt vor neu vorgenommener Abrechnung im August 2014 so behandeln lassen, als ob sie über die Betriebskostenvorauszahlungen des Klägers überhaupt nicht abgerechnet gehabt hätte. Das Mietverhältnis des Klägers über die Wohnung in der R. Str., ... Berlin besteht zwar trotz des Eigentümerwechsels mit der Rechtsnachfolgerin der Beklagten gem. § 566 BGB fort. Das Mietverhältnis zwischen mit der Beklagten war jedoch aufgrund des Eigentümerwechsels seit dem 02.05.2013 beendet und die Abrechnungspflicht für die streitgegenständlichen Zeiträume hat die Beklagte als Vermieterin in jenen Zeiträumen. Das Gericht ist der Auffassung, dass der Mieter nicht nur in der Situation, dass das Mietverhältnis insgesamt beendet ist (hierzu: BGH, GE 2005, 543), sondern auch in der Situation, dass das Mietverhältnis mit demjenigen, der während des streitgegenständlichen Zeitraums Vermieter war aufgrund eines Eigentümerwechsels beendet ist, sofort auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen klagen kann und sich nicht auf die Klage auf Abrechnung verweisen lassen muss. Dies ist nach hiesigem Dafürhalten jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Frist zur Abrechnung i.S.d. § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist, was vorliegend im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels im Mai 2013 für die Abrechnungszeiträume 2009 und 2011 der Fall war. Randnummer 30 Das erkennende Gericht hält die Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand für formell unwirksam. Die Abrechnungen entsprachen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie - auch unter Hinzuziehung der Erläuterungen - nicht hinreichend prüffähig ist. Weder aus der Betriebskostenabrechnung für 2009 vom 22.12.2010 noch aus der für 2011 vom 12.10.2012 selbst noch aus den ihr jeweils beigefügten Erläuterungen ist erkennbar, ob es sich bei den in den Abrechnungen ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handelt. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebkostenabrechnung ist nach hiesiger Auffassung erforderlich, dass jedenfalls erkennbar ist, ob in den der Berechnung zugrunde gelegten Einheiten/qm nur Wohnfläche oder auch Gewerbefläche berücksichtigt wurde. Dies gilt unabhängig davon, dass nach Rechtsprechung des BGH bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen gehört, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wir und deshalb eine Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10), Rn. 11), da es sich um eine vorgelagerte Frage handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH obliegt dem Mieter bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter bestehen (BGH, aaO, Rn. 22). Kann der Mieter jedoch aus der Betriebskostenabrechnung nicht erkennen, ob Gewerbefläche überhaupt in der Abrechnung berücksichtigt wurde, kann er dieser ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht nachkommen, weil es ihm bereits an der Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle aus der Betriebkostenabrechnung selbst bei Hinzuziehung der Erläuterungen, fehlt, da sich diese zur Frage der Wohn-/Gewerbefläche nicht verhalten. Erst durch die in formaler Hinsicht an die Betriebskostenabrechnung zu stellende Anforderung, dass erkennbar sein muss, auf welche Art von Flächen sich die ausgewiesenen Einheiten/qm beziehen, wird der Mieter in die Lage versetzt, seiner Darlegungs- und Beweislast im Weiteren nachzukommen. Die Einrede der Verjährung bezüglich der Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 2009 greift nicht durch, §§ 195, 199 BGB, 187 ZPO. Abrechnungsfrist der Beklagten war der 31.12.2010. Die Klage wurde am 31.12.2013 eingereicht und alsbald i.S.d. § 167 ZPO am 12.02.2014 nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am29.01.2014 zugestellt, nachdem der Kläger zulässigerweise die am 15.01.2014 abgesandte Kostenanforderung abgewartet hatte. Randnummer 31 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus bezüglich des Hauptsachetenors aus § 708 Nr. 11 und bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus 709 S. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001220223 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Der Begründungspflicht in einem Kündigungsschreiben für eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 3 S. 1 Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund so genau bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann.(Rn.35) 2. Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.(Rn.41) 3. Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch.(Rn.46) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 63. Zivilkammer, 17. Dezember 2021, 63 S 133/20, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Tenor zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet, und die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 11. Dezember 2003 mietete der jetzt _ Jahre alte Beklagte auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Februar 2004 eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 97,53 m² ( davon 62,73 m² beheizbar ) im 3. Obergeschoss links des auf dem Grundstück S. Straße, ... B. errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses von der damaligen Eigentümerin des Grundstücks, der W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH. Randnummer 2 Unter § 12 Abs. 3 ist in dem Mietvertrag geregelt: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens gemäß § 573 BGB eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 7ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 In einem Nachtrag zum Mietvertrag traf die W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH mit dem Beklagten die Vereinbarung: „ Der Vermieter verpflichtet sich, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ( Eigenbedarf ) und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ( wirtschaftliche Verwertung ) innerhalb von 10 Jahren nach dem 31. Dezember 2004 zu kündigen. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrages weiterhin in Kraft.“ Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Vereinbarung in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 16. Januar 2020, Bl. 68 d. A., Bezug genommen. Randnummer 4 Später erwarb die Klägerin die Immobilie und wurde als Eigentümerin im Grundbuch von S. eingetragen. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. März 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. November 2019 wegen Eigenbedarfs zugunsten des Bruders ihrer Gesellschafterin und Schwagers ihres Gesellschafters, Herrn M. W., der am 1. Juni 2019 eine Stelle bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. antreten und nach Beendigung der Probezeit und Übergang des Arbeitsverhältnisses in ein unbefristetes am 30. November 2019 mit seiner Frau und den beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kindern auf Dauer nach B. ziehen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 16 d. A., und den Anstellungsvertrag vom 28. März 2019 nebst Zusatzvereinbarung in Anlage K 3 und K 4 zur Klageschrift, Bl. 17ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 6 Die Nettokaltmiete für die Wohnung lag zu diesem Zeitpunkt bei 413,53 € monatlich. Randnummer 7 Mit Schreiben des B. Mietervereins vom 19. September 2019 widersprach der Beklagte der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 5 zur Klageschrift, Bl. 21 d. A., Bezug genommen. Randnummer 8 Herr W. und die Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s beendeten das Anstellungsverhältnis des Herrn W. mit Ablauf der Probezeit. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, der Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., habe sich nunmehr in B. mit einer Agentur für O. selbstständig gemacht und wolle - falls der Bund D. O. damit einverstanden sei - eine Geschäftsstelle dieses Verbandes in B. als H. eröffnen; dafür habe er bereits als Untermieter einen Büroraum in der F. Straße angemietet; er bewohne zur Zeit noch ein Zimmer im C.-H. Weg in ... B. zur Untermiete und beabsichtige weiterhin schnellstmöglich mit seiner Frau und den beiden jüngeren Kindern auf Dauer nach B. in die Wohnung des Beklagten zu ziehen. Randnummer 10 Sie ist der Auffassung, die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages sei durch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Dezember 2004 abgelöst worden; außerdem habe die Klägerin auch ein wichtiges berechtigtes Interesse im Sinne dieser Klausel daran, die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zu überlassen, damit dieser an seiner neuen beruflichen Wirkungsstätte wieder mit seiner Familie zusammenwohnen könne. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an sie herauszugeben. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen, Randnummer 15 hilfsweise Randnummer 16 festzustellen, dass sich das Mietverhältnis unbefristet fortsetzt, Randnummer 17 höchst hilfsweise, Randnummer 18 dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen sowie dem Beklagten nachzulassen, die vorläufige Zwangsvollstreckung durch Sicherheitshinterlegung abzuwenden. Randnummer 19 Er behauptet, die verlangte Räumung stelle für ihn eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Er sei aufgrund der langjährigen Mietzeit in der Umgebung der Wohnung verwurzelt; außerdem habe er eine Hüfterkrankung und sei daher auf kurze Wege zu Versorgungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und behandelnden Ärzten sowie auf gute Verkehrsanbindung - auch um weiterhin die Betreuung seiner 14 und 16 Jahre alten Söhne in der Z. Straße an 4-5 Tagen in der Woche zu gewährleisten - angewiesen wegen seiner finanziellen Verhältnisse - er habe nur ein geringes Einkommen, das durch Grundsicherungsleistungen auf insgesamt 997,28 € monatlich aufgestockt werde - und der Mangellage auf dem B. Wohnungsmarkt sei es ihm nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden; die Gefahr eines Verlustes der Wohnung belaste ihn psychisch stark, er habe Angst und Schlafstörungen. Randnummer 20 Er ist der Auffassung, die von der Klägerin angeführten Gründe für die Kündigung würden den erhöhten Anforderungen gemäß § 12 Abs. 3 des Mietvertrages nicht genügen; die Klägerin habe wichtige berechtigte Interessen gemäß § 573 BGB, die ausnahmsweise eine Kündigung des Mietverhältnisses notwendig machen, nicht - insbesondere nicht in dem Kündigungsschreiben - dargetan. Randnummer 21 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 11. März 2020 durch uneidliche Vernehmung des Herrn M. W.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 20. Mai 2020, Bl. 126ff d. A., Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 23 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 24 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 25 Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 3-Zimmer-Wohnung im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gemäß §§ 546 Abs.1 und 985 BGB. Randnummer 26 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 27 Diese Voraussetzung liegt hier vor. Randnummer 28 1. Der Beklagte ist unstreitig seit dem 1. Februar 2004 Mieter der im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gelegenen 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Korridor, Bad, Loggia und einem Kellerraum. Randnummer 29 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb des Grundstücks, auf dem sich die von dem Beklagten genutzte Wohnung befindet, gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. Randnummer 30 2. Die Kündigung vom 1. März 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 31 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 32 (1) Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs.1 BGB erklärt worden. Randnummer 33 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwalterin, Frau I. S., eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 34 (2) Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 35 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs.3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann ( vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06 ). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird ( vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10 ). Das ist hier geschehen. Randnummer 36 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zur Verfügung stellen wolle, da dieser ab dem 1. Juni 2019 aus beruflichen Gründen von ... nach B. - zunächst in ein Hotel oder ein möbliertes Zimmer - ziehen und nach dem 30. November 2019, wenn die Probezeit bei seinem neuen Arbeitgeber beendet sei, seine Ehefrau und die beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kinder nachholen und mit ihnen in der jetzt von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung leben wolle. Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 37 Der in dem Kündigungsschreiben dargelegte Bedarf ist auch nicht weggefallen, weil der Zeuge tatsächlich nicht über den 30. November 2019 hinaus bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. beschäftigt ist, sondern sich stattdessen in B. mit einer Agentur selbstständig gemacht hat. Ob der Zeuge W. in B. als Angestellter oder Selbstständiger beruflich tätig ist, stellt eine für die Begründung der Kündigung unwesentliche Einzelheit dar. Randnummer 38 b) Die Kündigung ist dem Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 39 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten gemäß § 573 Abs.1, 2 Nr.2 BGB analog - auch unter Berücksichtigung der Regelungen zum Mieterschutz in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages. Randnummer 40 (1) Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 41 (a) Auch eine teilrechtsfähige ( Außen- ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen ( vgl. Urteil des BGH vom 14. Dezember 2016 zu VIII ZR 232/15 ). Randnummer 42 Das Gericht hat keine Zweifel, dass der Zeuge M. W. - wie er bei seiner Vernehmung ausgesagt hat - der Bruder der Gesellschafterin und Schwager des Gesellschafters der Klägerin ist. Damit gehört er zu dem privilegierten Personenkreis gem. § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB. Randnummer 43 (b) Das Merkmal “ benötigt ” bedeutet nicht, dass der Vermieter oder sein Angehöriger sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 44 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird Randnummer 45 ( vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93 ). Randnummer 46 Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch ( vgl. Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89 und vom 11. November 1993 zu1 BvR 696/93; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87 und Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19 ). Diesen haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 47 Danach würde es schon ausreichen, wenn die Klägerin das Mietverhältnis nur deshalb gekündigt hätte, weil sie die Wohnung künftig lieber einem vertrauten Familienmitglied ihrer Gesellschafter überlassen möchte, als einem diesen nicht näher bekannten Mieter. Randnummer 48 (2) Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ausgeschlossen. Die dort getroffene Regelung hat nur für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis zum 31. Dezember 2015 Bestand gehabt. Randnummer 49 (3) Auch die Bestimmung in § 12 Abs.3 des Mietvertrages schließt hier die Wirksamkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht aus. Randnummer 50 (a) Die Klausel ist allerdings nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ersetzt worden. Vielmehr sollte durch den Nachtrag für einen begrenzten Zeitraum von zehn Jahren ein zusätzlicher Schutz für den Mieter geschaffen werden. Es ist aber ausdrücklich klargestellt worden, dass die Bestimmungen des Mietvertrages im Übrigen weiterhin in Kraft bleiben. Randnummer 51 (b) Auch wenn die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages ersichtlich auf das ursprüngliche Mietverhältnis mit einer Wohnungsbaugesellschaft zugeschnitten ist, muss die Klägerin als Erwerberin diese Regelung nach § 566 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen ( vgl. Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 ). Randnummer 52 Die Bestimmung begründet keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des Vermieters, die nach einem Rechtsübergang auf eine Privatperson oder eine GbR ihren Sinn verlieren würden. Randnummer 53 Es ist auch nicht davon auszugehen, dass aus der insoweit nach §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Sicht des Beklagten die Geltung der Bestimmung stillschweigend auf den Zeitraum, in dem die Wohnung im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft steht, beschränkt werden sollte. Aus der Sicht des Mieters ist die Kündigungsbeschränkung gerade im Falle der Veräußerung der Wohnung an eine Privatperson im Hinblick auf das entsprechend höhere Risiko einer Eigenbedarfskündigung, die Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt und die mit jedem Umzug verbundenen persönlichen und wirtschaftlichen Belastungen von Interesse ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84, Urteil des LG Frankenthal vom 27. Juli 2005 zu 2 S 119/05 ). Randnummer 54 (c) Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist ( vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99 ). Randnummer 55 Anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat, wird hier in der Klausel sogar ausdrücklich auf § 573 BGB Bezug genommen. Randnummer 56 Zudem ergibt sich auch aus der Nachtragsregelung vom 6. Dezember 2004, dass bis dahin eine Eigenbedarfskündigung vertraglich nicht ausgeschlossen sein sollte. Randnummer 57 (d) Da hier - anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat - in der die Klägerin bindenden Bestimmung des § 12 Abs. 3 des Mietvertrages von „ wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens gem. § 573 BGB “ die Rede ist, erscheint es fraglich, ob die in § 573 genannten Kündigungsgründe bereits als solche ein wichtiges berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne der Klausel begründen sollen oder ob beim Vorliegen der Voraussetzungen dieser Norm noch eine zusätzliche Einschränkung gewollt ist. Diese Zweifel gehen aber nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin, so dass zu Gunsten des Beklagten davon auszugehen ist, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht bereits dann auf Eigenbedarf gestützt werden kann, wenn der Vermieter ein vernünftiges, billigenswertes Erlangungsinteresse hat, sondern nur dann, wenn die dafür geltend gemachten Gründe die verschärften Voraussetzungen eines wichtigen berechtigten Interesses erfüllen, das die Beendigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig macht, was bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses der einzig zumutbare Weg sein muss, um den berechtigten Interesse des Vermieters Genüge zu tun ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84 ). Randnummer 58 Dass danach die Anforderungen an eine zulässige Eigenbedarfskündigung so hoch sind, dass schwer vorstellbar ist, unter welchen Umständen ein solcher Ausnahmefall vorliegen sollte, wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 13. März 2019 zu 65 S 204/18 ausführt, dürfte hingegen nicht gewollt sein. Sonst hätte man die Befugnis zur Eigenbedarfskündigung ja einfach ausschließen können. Randnummer 59 (e) Die erhöhten Voraussetzungen für eine Kündigung nach der Klausel in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages liegen hier aber nach dem schlüssigen Vortrag der Klägerin vor. Randnummer 60 Sie macht dem Beklagten seine Wohnung keineswegs nur deshalb streitig, weil sie aufgrund der ihr nach § 903 S.1 BGB zustehenden Befugnis, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, beschlossen hat, es künftig anders zu nutzen. Randnummer 61 Vielmehr hat sie in dem Kündigungsschreiben erklärt, der Bruder bzw. Schwager ihrer Gesellschafter, Herr M. W., werde sich zum 1. Juni 2019 beruflich verändern und seiner Erwerbstätigkeit künftig in B. nachgehen. Um dennoch mit seiner Familie zusammenzuleben, benötige er eine neue, für vier Personen geeignete Wohnung in B.. Den Gesellschaftern der Klägerin stünde keine freie oder demnächst freiwerdende Wohnung zur Verfügung, die sie ihm anbieten könnten. Unter den ausreichend großen Wohnungen im Hause sei die Wohnung des Beklagten die einzige, in der nur eine einzelne Person lebe, weshalb unter sozialen Gesichtspunkten die Wahl darauf gefallen sei. Randnummer 62 Der Eigennutzungswunsch hat hier das in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages vorausgesetzte besondere Gewicht, weil der Zeuge W. andernfalls weiter zwischen ... und B. pendeln müsste und seltener mit seiner Ehefrau und seinen Kindern zusammen sein könnte. Ehe und Familie stehen nach Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung. Randnummer 63 Ein Weg, wie der Wunsch der Klägerin, dem Zeugen eine der in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen für das Zusammenleben mit seiner Familie zur Verfügung zu stellen, verwirklicht werden könnte, ohne die Interessen des Beklagten ( oder anderer - mindestens ebenso schutzwürdiger - Hausbewohner ) zu tangieren, ist nicht ersichtlich. Randnummer 64 Es ist dem Zeugen in seiner aktuellen instabilen beruflichen Umbruchssituation nicht zuzumuten, eine andere geeignete Wohnung in B. zu mieten, um seinen Wohnbedarf zu decken - abgesehen davon, dass das berechtigte Interesse der Gesellschafter der Klägerin und des Zeugen, mit seiner Familie künftig im Haus seiner Schwester und seines Schwagers zu wohnen, so gerade nicht erfüllt würde. Randnummer 65 (4) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs.1 S.1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass der Zeuge W. ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung des Beklagten mit seiner Familie zu beziehen. Randnummer 66 Der Zeuge hat glaubhaft versichert, er wolle im Raum B. - nach Möglichkeit weiterhin als Selbstständiger - arbeiten. Er nehme im Rahmen seiner Tätigkeit in ganz Europa Orgeln in Augenschein und reise daher viel - als Selbstständiger könne er sich die Arbeit aber einteilen und bei seiner Familie sein, wenn sie ihn brauche. Randnummer 67 Sein Bestreben sei nach wie vor, für den Bund d. O. ein H. in B. zu eröffnen, um hier u. a. Lobbyarbeit zu betreiben, was selbstverständlich nur in B. möglich sei. Infolge der Coronakrise stagniere das Vorhaben zwar derzeit, da die Gremien des Bundes D. O. nicht tragen würden, grundsätzlich bestünde dort aber Interesse, er habe auch bereits für den Bund D. O. an Veranstaltungen, etwa zur Vorbereitung des im Jahre 2021 in B. und X geplanten „ Jahr der Orgel “ teilgenommen. Randnummer 68 Er hat ferner bekundet, seine Ehefrau und seine Söhne seien mit den Umzugsabsichten einverstanden. Randnummer 69 Für B. habe er sich auch deshalb entschieden, weil seine Schwester und zwei Brüder hier leben. Randnummer 70 Der Zeuge hat damit die in dem Kündigungsschreiben genannten wichtigen Gründe für den geplanten Einzug in die Wohnung des Beklagten im Wesentlichen bestätigt und näher beschrieben. Randnummer 71 Hinreichende Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches haben sich nicht ergeben. Randnummer 72 Wenn der Beklagte moniert, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Bund d. O. auf einmal ein H. benötige, so heißt dies nicht, dass der Zeuge W. sich nicht ernsthaft oder ohne Aussicht auf Erfolg darum bemühen würde, den Vertretern des Verbandes die Notwendigkeit einer solchen Geschäftsstelle unter seiner Leitung plausibel zu machen. Randnummer 73 Es erscheint auch nicht unglaubwürdig, dass die Familie des Zeugen bereit ist, aus einem Reihenhaus mit 6 Zimmern in eine immerhin ca. 97,53 m² große 3-Zimmerwohnung umzuziehen, wo sich die beiden jüngeren Söhne ein Zimmer teilen müssten, wenn dadurch der Kontakt zu dem Zeugen, dem Ehemann und Vater, intensiviert werden kann, und dass die Ehefrau des Zeugen aus den gleichen Erwägungen bereit ist, ihre berufliche Tätigkeit in ... aufzugeben und sich ggf. in B. ein neues Betätigungsfeld zu suchen. Randnummer 74 Schließlich erscheint es auch nicht fernliegend, dass die Familie erst entscheiden will, wie mit ihrem Reihenhaus in ... verfahren werden soll ( ob es verkauft oder vermietet wird ), wenn der Umzug tatsächlich ansteht, und somit konkrete Angebote eingeholt werden können, von deren Ergebnis es dann möglicherweise auch abhängt, wie die Entscheidung ausfällt. Randnummer 75 Soweit der Beklagte vorträgt, dem Pförtner des I. H. in der F. Straße - wo der Zeuge nach seiner Aussage sein Büro hat und das er auch auf seiner Internetseite als Kontaktadresse nennt - sei weder eine Firma B. noch der Zeuge M. W. als Mieter bekannt, kommt es darauf nicht an. Tatsächlich ist ausweislich der Homepage des I. H. in der F. Straße dort eine Frau K. B. als Mieterin verzeichnet, so dass es durchaus glaubhaft erscheint, dass der Zeuge von ihr für den Anfang einen Büroraum als Untermieter gemietet hat. Randnummer 76 (5) Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 77 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 30. November 2019 beendet. Randnummer 78 3. Der Beklagte kann nicht von der Klägerin aufgrund seines gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 19. September 2019 die Fortsetzung des Mietverhältnisses - schon gar nicht unbefristet - verlangen, da er nicht schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigung für ihn eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 79 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14 ). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574 Abs.3 BGB. Randnummer 80 Die Klägerin hat sich auf ihr durch Art. 14 Abs. 1 S.1 GG gewährleistetes Eigentumsrecht und den Schutz der Familie des Zeugen M. W. berufen. Randnummer 81 Der Beklagte kann sich auf seinen ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützten Besitz an der Wohnung stützen ( vgl. Beschluss des BVerfG vom 26. Mai 1993 zu 1 BvR 208/93 ). Randnummer 82 Die schutzwürdigen Interessen des Beklagten überwiegen die der Klägerin jedoch nicht. Randnummer 83 a) Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben ( vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15 ). Randnummer 84 b) Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 85 c) Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S.1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Der Beklagte hat keine besonderen Umstände in seinem persönlichen Bereich geschildert, die seiner Verwurzelung in der Umgebung seiner bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 86 Dass die ungewisse Wohnsituation ihn psychisch belastet und ängstigt und dass es dadurch zu Schlafstörungen kommt, ist glaubhaft. Dies dürfte nahezu jedem in dieser Situation so ergehen. Derartige Beeinträchtigungen genügen daher nicht. Randnummer 87 d) Der Beklagte ist mit _ Jahren noch nicht in einem Alter, in dem ein Umzug regelmäßig eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 12. März 2019 zu 67 S 345/18 ). Randnummer 88 Der Beklagte hat auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 89 Seine Hüfterkrankung beeinträchtigt ihn offenbar nicht sehr, da er ohne Fahrstuhl in die im dritten Stock gelegene Wohnung gelangen und ausweislich des Attestes der Fachärztin für Chirurgie, Orthopädie und Unfallchirurgie Dr. med. B. R. vom 29. August 2019 eine Gehstrecke von 2 km bewältigen kann. Randnummer 90 Er ist daher auch nicht auf - im Verhältnis zu der ohnehin relativ guten Infrastruktur in B. - besonders kurze Wege und gute Verkehrsanbindung angewiesen. Randnummer 91 Weshalb er befürchtet, dass sich seine Beschwerden infolge eines Umzugs verschlechtern würden, ist nicht nachvollziehbar. Randnummer 92 e) Dass ein Umzug zwangsläufig die Möglichkeit des Beklagten zur Betreuung seiner Söhne in der Z. Straße beeinträchtigen würde, ist nicht ersichtlich. Randnummer 93 f) Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihm aufgrund seiner Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem B. Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in B. zu finden. Randnummer 94 Die Vorschrift des § 574 Abs.2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte an, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse ( z. B. Wohngeld ) sind zu berücksichtigen. Randnummer 95 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 96 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat, worauf auch die Klägerin mehrfach hingewiesen hat. Randnummer 97 Daran fehlt es hier. Der Beklagte hat nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen hat, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätte er substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen er seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen hat, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen und unter Inanspruchnahme geeigneter Medien Randnummer 98 ( Zeitungsanzeigen, Internet ) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Randnummer 99 Der Beklagte hat auch nicht hinreichend dargetan, dass es von vornherein unmöglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für ihn preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 100 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten B. Wohnungsmarkt, und die Höhe seiner aktuellen laufenden Einkünfte zu verweisen ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 entgegen dem Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Randnummer 101 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S.2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in B. besonders gefährdet ist ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Das heißt aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die - auch von der Klägerin in Anlage zur Klageschrift eingereichten - Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten Randnummer 102 ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16 ). Randnummer 103 g) Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung des Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an seinem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich ( vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124 /01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18 ). Randnummer 104 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 105 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 106 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 107 III. Das Gericht hat dem Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs.1 ZPO bis zum 31.Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 108 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 109 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001511171 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Beklagte zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks L. Weg in ... B. war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m² große ofenbeheizte 2 ½-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses. Randnummer 2 Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Randnummer 4 Die G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin, die ... gesellschaft mbH in B. bot der ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u.a. der Wohnung der Beklagten als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … Auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Erklärungen in Kopie in Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 1. April 2020, Bl. 70ff d.A. Bezug genommen. Randnummer 5 Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Beklagte zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch. Randnummer 6 Die E. O. R. E. GmbH verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück L. Weg in ... B. u.a. an Herrn C. J., der am 29. Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 7 Nach der Scheidung der Eheleute trat die Beklagte zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Beklagten zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein. Randnummer 8 Die Klägerin wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Beklagten vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Ausdrucks vom 3. August 2018 aus dem Wohnungsgrundbuch von Zehlendorf Blatt 20141 in Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., Bezug genommen. Randnummer 9 Die Miete liegt seither bei 309,44 Euro netto kalt zzgl. 131,- Euro Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 Euro. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 34ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 11 Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Beklagten der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 12f d. A., Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Beklagten zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur, Herrn W. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 29. April 2020, Bl. 132ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Beklagten zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen, Randnummer 18 Sie behaupten, die verlangte Räumung stelle für sie eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Der Beklagte zu 1. sei in Z. verwurzelt; seine Familie sei dort seit Generationen ansässig; er habe langjährige enge soziale Kontakte im Hause und der näheren Umgebung; es sei ihnen nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden, die sie mit den ihnen monatlich zur Zeit zur Verfügung stehenden Einkünften - erst recht von ihren künftigen Rentenbezügen - bezahlen können. Randnummer 19 Sie sind der Auffassung, die Regelung in dem Kaufvertrag zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH sei, soweit sie zusätzliche Verpflichtungen gegenüber den Mietern begründet hat, unmittelbarer Inhalt und Gegenstand ihres Mietvertrages geworden, weshalb der Verzicht auf das Kündigungsrecht bei Eigenbedarf auch die Klägerin binde - dies hätten sie bei der Frage der Ausübung ihres Vorkaufsrechts berücksichtigt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 21 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 22 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 2 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. Berlin gemäß §§ 546 Abs. 1 und 985 BGB. Randnummer 24 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 25 Diese Voraussetzung liegt hier vor. 1. Randnummer 26 1. Der Beklagte zu ist unstreitig seit dem September 1985, die Beklagte zu 2. seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. gelegenen Wohnung bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum sowie dem Kellerraum Nr. 11 Randnummer 27 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der den Beklagten überlassenen Wohnung verbundenen ist, am 1. August 2018 gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 1. Randnummer 28 1. Die Kündigung vom 23. Mai 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 29 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 30 1. Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Randnummer 31 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der Klägerin eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 32 2. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 33 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird (vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10). Randnummer 34 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung abschnittsweise - entsprechend den ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - sanieren und zunächst bis zum Eintritt in den Ruhestand als Zweitwohnsitz, danach - spätestens ab 2023 - als Altersruhesitz nutzen möchte; sie sei vor rund 20 Jahren aus beruflichen Gründen von ihrer Heimatstadt B. aus nach K. gezogen, dort aber nie heimisch geworden, weshalb sie im Alter wieder nach Berlin zurückkehren wolle; ihre bisherige 1-Zimmer-Wohnung in der R. Straße in K. sei nicht nur zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen, sondern auch erheblich durch Verkehrslärm und zudem seit einiger Zeit auch durch Baulärm beeinträchtigt; seit Januar 2019 habe sie sich wegen mehrfacher krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit dem Lärm auch tagsüber aussetzen müssen, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; sie benötige deshalb eine ruhiger gelegene Wohnung - wie die der Beklagten. Randnummer 35 Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 36 b) Die Kündigung ist den Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 37 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 39 1. Das Merkmal “benötigt” bedeutet nicht, dass der Vermieter sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 40 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/9). Randnummer 41 Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87). Randnummer 42 Nach der Anhörung der Klägerin steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass sie ernsthaft beabsichtigt, im Anschluss an die Sanierung der Wohnung der Beklagten diese selbst zu beziehen. Sie hat dafür auch vernünftige Gründe genannt. Sie hat erklärt, dass sie in B. geboren und aufgewachsen und nur aus beruflichen Gründen nach K. gezogen sei, jedoch nach Beendigung ihrer Berufstätigkeit wieder nach B. zurückkehren wolle; ihre bisherige Wohnung in der R. Straße in K. koste mit 367,- Euro monatlich fast genauso viel, wie sie selbst von den Beklagten an Miete erhalte, habe aber nur ein Zimmer und sei damit zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen; darüber hinaus sei sie auch erheblich durch Verkehrs- und Baulärm beeinträchtigt, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; in B. gäbe es auch ein breiteres Therapieangebot für ihre Krebs-Erkrankung. Randnummer 43 Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Klägerin haben sich nicht ergeben und werden auch von den Beklagten nicht konkret vorgebracht. Randnummer 44 Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um künftig “ Herr seiner eigenen vier Wände “ zu sein (vgl. Kammerbeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93; Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19). Randnummer 45 Das haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 46 2. Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Randnummer 47 Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung weder gegenwärtig noch in absehbarer Zeit, sondern allenfalls zu einem noch ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft genutzt werden soll (vgl. Urteile des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03 und vom 23. September 2015 zu VIII ZR 297/14). So ist es hier aber nicht. Der Nutzungswunsch der Klägerin hat sich bereits so weit verdichtet, dass sie ein konkretes Interesse an einer Eigennutzung in absehbarer Zeit hat. Sie hat erklärt, dass sie die Wohnung, sobald sie frei ist, sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - deren Dauer sie noch nicht absehen könne, aber auf ungefähr ein Jahr veranschlage - für mehr als zwei Wochenenden im Monat als Zweitwohnsitz nutzen wolle; mit ihrem Renteneintritt - spätestens ab 2023 - werde sie dann vollständig nach B. in diese Wohnung umziehen. Randnummer 48 Ihre Pläne sind damit hinreichend konkret, um die Annahme einer Vorratskündigung auszuschließen. Randnummer 49 Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die geplanten Sanierungsarbeiten nach Angaben der Klägerin möglicherweise über einen längeren Zeitraum als unbedingt notwendig erstrecken werden, weil sie sie nur abschnittsweise nach Maßgabe der ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und teilweise auch in Eigenleistung und mit Hilfe von Familienangehörigen durchführen will. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. Urteil des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03). Randnummer 50 3. Es schadet auch nicht, wenn die beabsichtigte Nutzung sich bis zum Eintritt der Klägerin in den Ruhestand auf eine Nutzung als Zweitwohnsitz beschränken soll. Randnummer 51 Das Benötigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt keine relative Mindestnutzungsdauer oder die Begründung eines Lebensmittelpunkts in der Wohnung voraus (vgl. Beschlüsse des BGH vom 22. August 2017 zu VIII ZR 19/17 und vom 21. August 2018 zu VIII ZR 186/17; Nichtannahmebeschluss des BVerfG vom 23. April 2014 zu 1 BvR 2851/13; entgegen dem Urteil des AG Wolfratshausen vom 28. Juni 2012 zu 8 C 51/12). Hier ist schon deshalb keine enge Handhabung der Kündigungsvoraussetzungen geboten, weil die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz nur vorübergehend erfolgen und in absehbarer Zeit in eine Nutzung als Altersruhesitz übergehen soll. Randnummer 52 4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 53 c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht ausgeschlossen. Randnummer 54 1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Randnummer 55 Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Beklagten vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist. Randnummer 56 2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „ das Wohnungsunternehmen “, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter. Randnummer 57 3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Beklagten geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Randnummer 58 Dies ergibt sich schon daraus, dass die ... GmbH sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein. Randnummer 59 Die ... GmbH hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen. Randnummer 60 Entsprechend heißt es auch in den von den Beklagten zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der G. lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „ dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige “ diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden “. Die Klägerin ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH en-bloc erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“. Randnummer 61 Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Beklagten also Ansprüche gegen die ... GmbH, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Beklagten dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag. Randnummer 62 Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 C 340/12). Randnummer 63 Soweit die Beklagten einwenden, sie seien aufgrund der Übersendung des Kaufvertrages zur Prüfung, ob sie ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben wollen, davon ausgegangen, dass die Erklärungen in dem notariellen Kaufvertrag einen mietvertraglichen Verzicht auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs darstellen würden, steht dem schon entgegen, dass ein solcher Verzicht gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedürfte, die allein durch die - in einem ganz anderen Zusammenhang erfolgte - Übersendung des Kaufvertrags, an dem keine der Parteien beteiligt gewesen ist, an die Beklagten keinesfalls gewahrt wird (vgl. Urteil des BGH vom 4. April 2007 zu VIII ZR 223/06). Randnummer 64 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 28. Februar 2020 beendet. Randnummer 65 3. Die Beklagten können nicht von der Klägerin aufgrund des gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 12. Dezember 2018 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, da sie nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 66 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574  3 BGB. Randnummer 67 a. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben (vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15). Randnummer 68 b. Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten zu 1. ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 69 c. Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Die Beklagten haben keine besonderen Umstände in ihrem persönlichen Bereich geschildert, die ihrer Verwurzelung in der Umgebung ihrer bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 70 Sie tragen zwar vor, dass sie mit den anderen Hausbewohnern teilweise seit Jahrzehnten vertraut sind und sie ein enges freundschaftlich-familiäres Verhältnis verbindet, das sich in gemeinsamen Weihnachtsfeiern und gegenseitiger Hilfeleistung manifestiert. Randnummer 71 Es ist aber nicht ersichtlich, warum diese Freundschaften nicht auch weiter gepflegt werden können, wenn die Beklagten nicht mehr im selben Haus wohnen, zumal die Beklagten unstreitig ein Auto zur Verfügung haben. Randnummer 72 Es ist ja auch keineswegs ausgeschlossen, dass die Beklagten eine neue Wohnung in der näheren Umgebung finden werden. Gerade weil sie nach ihren eigenen Angaben dort vielfältig vernetzt sind, haben sie gute Chancen, frühzeitig von freiwerdenden geeigneten Wohnungen zu erfahren, um die sie sich dann gezielt bewerben können. Randnummer 73 Notfalls dürften die Beklagten mit 53 und 60 Jahren auch noch in der Lage sein, sich an eine neue Wohngegend anzupassen. Randnummer 74 d. Die Beklagten haben auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 75 Das Asthma der Beklagten zu 2. beeinträchtigt sie offenbar nicht sehr, da sie trotzdem ihrer Arbeit nachgehen und sich zusätzlich noch um Angehörige und Bekannte kümmern kann. Randnummer 76 Es ist dem Vortrag der Beklagten auch nicht zu entnehmen, dass für das bei dem Beklagten zu 1. diagnostizierte Pfeiffersche Drüsenfieber - eine Viruserkrankung, mit der sich fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens ansteckt - etwas anderes gilt. Randnummer 77 Soweit er vorträgt, Existenzängste wegen des Verlustes seines Arbeitsplatzes nach mehrmaliger Krankschreibung und schließlich Insolvenz seines Arbeitgebers und nun auch noch der drohende Verlust der Wohnung hätten bei ihm eine Depression ausgelöst, deren Folgen bis zur Suizidgefährdung reichen würden, ist ihm zwar zuzugestehen, dass sein grundgesetzlich geschütztes Recht auf Leben und Gesundheit gegen das Eigentumsrecht der Klägerin abzuwägen sind. Das heißt aber nicht, dass jede behauptete Suizidgefahr zwangsläufig dazu führen würde, dass die Ansprüche der Klägerin zurücktreten müssen (vgl. Beschlüsse des BVerG vom 3. Oktober 1979 zu 1 BvR 614/79 und des BGH vom 4. Mai 2005 zu I ZB 10/05). Randnummer 78 Eine konkrete gegenwärtige Suizid-Gefahr behaupten die Beklagten selbst nicht. Randnummer 79 Im Falle einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands ist es dem Beklagten zu 1. zuzumuten, die psychologische Behandlung, in der er sich bereits seit längerer Zeit befindet, zu intensivieren, notfalls sich in stationäre Behandlung zu begeben. Dass die Gefahr hierdurch nicht abgewendet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Randnummer 80 e. Es ist auch nicht anzunehmen, dass durch einen Auszug aus der jetzigen Wohnung die bisherige Unterstützung der Mutter des Beklagten zu 1. - Begleitung zum Arzt oder zum Einkaufen, wöchentliche Versorgung mit vorbereiteten warmen Mahlzeiten, Hilfe bei Unwohlsein - nicht mehr in vergleichbarer Weise möglich wäre und sie nicht bei Bedarf auch in die  neue Wohnung der Beklagten aufgenommen werden könnte. Randnummer 81 f. Auch eine eventuelle Verlängerung der bisher 6,5 km betragenden Entfernung zwischen der Wohnung und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2. in der Residenz D. in der C. Allee stellt keine unzumutbare Härte dar. Randnummer 82 g. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihnen aufgrund ihrer aktuellen Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in der näheren Umgebung zu finden. Randnummer 83 Die Vorschrift des § 574 Abs. 2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte aus, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse (z. B. Wohngeld) sind zu berücksichtigen. Randnummer 84 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 85 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat. Randnummer 86 Daran fehlt es hier, worauf schon die Klägerin im Schriftsatz vom 29. April 2020 hingewiesen hat. Die Beklagten haben nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätten sie substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen sie seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen haben, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen, unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (Zeitungsanzeigen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Randnummer 87 Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargetan, dass es unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für sie preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 88 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, die Höhe ihrer aktuellen laufenden Einkünfte (zusammen über 2.800,- Euro) und ihren in absehbarer Zeit zu erwartenden Ruhestand zu verweisen. Randnummer 89 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17). D. h. aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16). Randnummer 90 h. Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung der Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an ihrem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich (vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124/01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18). Randnummer 91 4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Klägerin vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet. Randnummer 92 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 93 Das ist hier der Fall. Randnummer 94 Unstreitig hat der Beklagte zu 1. die Klägerin gegenüber dem Installateur, Herrn W., als „ Hexe “ bezeichnet bzw. sie mit einer „ bösen Hexe im Märchenland “ verglichen. Randnummer 95 Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Randnummer 96 Das muss sich die Klägerin auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Beklagten mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01). Randnummer 97 Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Beklagte zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Klägerin um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. Randnummer 98 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 99 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 100 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 101 III. Das Gericht hat den Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 102 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 103 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001434950 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 08.03.2018 Aktenzeichen: 65 S 199/17 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 Nr 2 BGB, § 546 BGB, § 573 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf Mietrecht: Anforderungen an die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrages; Zulässigkeit der Kündigung eines Wohnungsmietvertrages wegen Eigenbedarfs; Anforderung an die plausible Darlegung des Eigenbedarfs als Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung Orientierungssatz 1. Die außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen einer behaupteten Vertragsverletzung setzt eine vorherige Abmahnung und eine unveränderte Fortsetzung des abgemahnten Verhaltens voraus.(Rn.17) 2. Die Bewertung, ob die angegebene Begründung der Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch den Vermieter wegen behaupteten Eigenbedarfs hinreichend plausibel ist, um die Wirksamkeit der Kündigung zu begründen, obliegt dem Gericht in freier Beweiswürdigung.(Rn.31) 3. Einzelfall zur Überprüfung der Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches als Grundlage der vermieterseitigen Kündigung eines Wohnraummietvertrages (hier: Plausibilität verneint).(Rn.32) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 11. Juli 2017, 8 C 178/16, Urteil nachgehend BGH, 28. September 2018, VIII ZB 97/18, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, Beschluss Tenor Auf die Berufung des Klägers und der Widerbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Juli 2017 - 8 C 178/16 – teilweise abgeändert: Die Widerklage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger und die Widerbeklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) zur Räumung der von ihnen inne gehaltenen Wohnung auf der Grundlage der von diesem unter anderem wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung vom 1. September 2016 verurteilt und die Entscheidung auf die Aussage des Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung gestützt. Eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der von diesem benannten Zeugin hielt das Amtsgericht für entbehrlich; es sei schon aufgrund der Aussage des Klägers vom Eigennutzungswunsch überzeugt. Randnummer 3 Der Kläger und die Widerbeklagten haben gegen das ihnen am 24. Juli 2017 zugestellte Urteil am 2. August 2017 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Randnummer 4 Sie beanstanden unter anderem, dass das Amtsgericht auf der Grundlage der Angaben des Beklagten ohne weitere Prüfung der Umstände und der Einwände des Klägers sowie der Widerbeklagten den Eigenbedarf als erwiesen angesehen hat. Randnummer 5 Der Kläger und die Widerbeklagten beantragen, Randnummer 6 das angefochtene Urteil des Amtsgerichts teilweise abzuändern und die Widerklage abzuweisen, Randnummer 7 Der Beklagte beantragt, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Randnummer 10 Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 6. Dezember 2017 Beweis durch Vernehmung der Zeugin M. erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 15. Februar 2017 Bezug genommen. II. Randnummer 11 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – soweit das Urteil mit der Berufung angefochten wird - eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 12 Der Beklagte hat gegen den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen bewohnten Wohnung im Hause (...) in (...) Berlin aus § 546 Abs. 1, 2 BGB. Die von dem Beklagten mit Schreiben vom 1. September 2016 (Bl. I/77ff.) ausgesprochene Kündigung hat das zwischen dem Kläger und dem Beklagten seit 2004 bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Randnummer 13 a) Die Kündigung vom 1. September 2016 hat das Mietverhältnis nicht fristlos nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 Alt. 1, 3 BGB „wegen laufenden Zahlungsverzugs und (…) andauernden vertragswidrigen Verhaltens“ beendet. Randnummer 14 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach den speziellen Kündigungstatbeständen in Absatz 2 der Regelung sind diese Voraussetzungen unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB, der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 2 a) BGB oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 2 b) BGB. Randnummer 15 aa) Die Voraussetzungen der letztgenannten Regelungen lagen unabhängig davon zu keinem Zeitpunkt vor, dass die Miete nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts in dem im Kündigungsschreiben in Bezug genommenen Zeitraum März 2016 bis September 2016 wegen Mängeln der Mietsache (Fenster, Heizung) kraft Gesetzes gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war; der rückständige Betrag erreicht zu keiner Zeit eine Monatsmiete, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, erst recht übersteigt er sie nicht. Im Übrigen hat der Kläger den Betrag ausgeglichen, so dass eine etwa erfolgreich auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden wäre; der Kläger hat den Beklagten daraufhin folgerichtig, zudem erfolgreich auf Rückzahlung teilweise überzahlter Miete in Anspruch genommen. Randnummer 16 bb) Soweit der Beklagte die Kündigung wegen des Zahlungsverhaltens des Klägers auf den Gesichtspunkt der Vertragsverletzung wegen unvollständiger Mietzahlungen in dem genannten Zeitraum stützen möchte, bedurfte es zuvor einer Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB, zumal das JobCenter die Leistungen für Unterkunft und Heizung gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unstreitig direkt an den Beklagten als Vermieter zahlt. Belegt wird dies durch die vom Kläger im Verfahren auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorgelegten JobCenter-Unterlagen. Soweit der Beklagte eine Abmahnung mit Schreiben vom 5. Juli 2013 behauptet, kann offen bleiben, ob eine mehrere Jahre zurückliegende Abmahnung eine andere rechtliche Bewertung zu begründen geeignet ist. Der Zugang des Schreibens wurde bestritten, vom darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht unter Beweis gestellt. Selbst wenn auch der Zugang einer Abmahnung zugunsten des Beklagten unterstellt würde, wäre die wegen unvollständiger Mietzahlungen ausgesprochene Kündigung unwirksam, denn die Miete war – wie ausgeführt - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts um 5 bis 10 % gemindert, der Kläger nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben zudem berechtigt, einen - wie hier - geringen Teil der Miete über einen Zeitraum von 7 Monaten nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzubehalten, um seinem Begehren um Beseitigung der Mängel Nachdruck zu verleihen (vgl. BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, WuM 2015, 568 = Grundeigentum 2015, 1089, nach juris Rn. 61ff.). Dass es ihm eben darauf ankam, hat der Kläger durch die Einbeziehung der Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes und die – dieses Verfahren auslösende – Klage auf Instandsetzung zum Ausdruck gebracht. Randnummer 17 cc) Soweit der Beklagte im von ihm selbst verfasst außergerichtlichen Kündigungsschreiben weitere Vertragsverletzungen überhaupt konkret benennt, §§ 568, 569 Abs. 4 BGB, rechtfertigen diese bereits deshalb nicht den Ausspruch der Kündigung, weil sie erst nach einer Abmahnung zulässig ist, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Zwar sind einzelne konkret benannte Vertragsverletzungen Gegenstand der Abmahnungen des Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit Schreiben vom 12. Mai und 30. Mai 2016, so das (behauptete) Spielen der Kinder des Klägers im Treppenhaus, die (behauptete) Weigerung des Klägers und seiner Familienmitglieder, die Haustür zu verschließen, das (behauptete) Rauchen von Besuchern des Klägers im Treppenhaus und damit einhergehend das achtlose Wegwerfen von Kippen im Schreiben vom 12. Mai 2016 sowie das (behauptete) Parken vor der Toreinfahrt im Schreiben vom 30. Mai 2016. Der Beklagte behauptet indes selbst nicht, dass der Kläger und Personen, deren Verhalten er sich nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, nach Zugang der Abmahnungen das beanstandete Verhalten fortgesetzt hätten. Soweit der Beklagte die den Gegenstand der Abmahnungen bildenden behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen teilweise unter Beweis gestellt hat, war dem Beweisantritt mangels Entscheidungserheblichkeit daher nicht nachzugehen, Soweit der Beklagte in dem von ihm verfassten Kündigungsschreiben eine fehlende pflegliche Behandlung der Wohnung daraus ableitet, dass die Lüftungsleitungen in Bad und Küche sowie der Abfluss im Bad zu reinigen waren, dem Beklagten „mit Hilfe des Wohnungsamtes (…) auch noch die Kosten“ dafür „aufgebürdet“ wurden, verkennt der Beklagte ganz grundlegend seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, § 535 Abs. 1 BGB. Es handelt sich um Verschlechterungen der Mietsache, die durch ihren vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, die der Mieter jedoch nicht zu vertreten hat, § 538 BGB. Es ist Sache des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, den zum Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten, dafür erhält er die Gegenleistung des Mieters, § 535 Abs. 2 BGB. Ebenso verhält es mit den Fenstern, die der Mieter während der Mietzeit selbstverständlich dadurch gebrauchen darf, dass er sie öffnet und schließt. Dem Beklagten sind nach übereinstimmender Erledigungserklärung bezüglich der vom Kläger mit dieser Klage geltend gemachten Instandsetzung der Fenster, die im Verlaufe des Rechtsstreits vorgenommen wurde, folgerichtig vom Amtsgericht rechtskräftig die Kosten auferlegt worden, denn er wäre – bei fehlender Erledigung – unterlegen und zur Instandsetzung verurteilt worden. Randnummer 18 b) Die vom Beklagten im Schreiben vom 1. September 2016 zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen der Sachverhalte unter a) und b) hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet, denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen nicht vor. Randnummer 19 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Randnummer 20 Wie ausgeführt, liegen hinsichtlich des beanstandeten Zahlungsverhaltens schon keine Vertragsverletzungen des Klägers vor. Im Übrigen gilt zwar, dass der Ausspruch einer verhaltensbedingten ordentlichen Kündigung keine Abmahnung voraussetzt, allerdings kann ihre Missachtung der Vertragsverletzung das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung erforderliche Gewicht verleihen (vgl. BGH Urt. v. 28.11.2008 – VIII ZR 145/07, in: NJW 2008, 508, zit nach juris, m.w.N.). Randnummer 21 Die letztgenannten Voraussetzungen sind hier – wie ausgeführt nicht gegeben. Den vom Beklagten im Kündigungsschreiben behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen sind schon nicht so gewichtig, dass sie – die Richtigkeit der Behauptungen des Beklagten zu seinen Gunsten unterstellt – ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Randnummer 22 Die Beantwortung der Frage, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen hat (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682, nach juris Rn. 9; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152, nach juris Rn. 21). Einzubeziehen ist dabei insbesondere ein etwa – hier vorliegendes – eigenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters (vgl. BGH; Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853 = WuM 2014, 495, juris Rn. 33; Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 23). Randnummer 23 Der Beklagte übersieht in diesem Zusammenhang, dass das Gesetz auch ihm vertragliche Pflichten auferlegt, konkretisiert durch den zwischen ihm und dem Kläger bestehenden Mietvertrag, in den er nach § 566 BGB eingetreten ist. Gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Beklagte hier - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts – hartnäckig verstoßen. Randnummer 24 c) Soweit der Beklagte die am 1. September 2016 ausgesprochene Kündigung darauf stützt, dass er die Wohnung für sich und seine Frau als Zweitwohnung und zur Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit benötige, ist die Kammer nicht mit dem nach § 286 ZPO erforderlichen Grad der Gewissheit davon überzeugt, dass der Beklagte den im Kündigungsschreiben dargestellten Eigenbedarf tatsächlich zu realisieren beabsichtigt und deshalb im Verlauf des vom Kläger eingeleiteten Rechtsstreits zur Durchsetzung von Instandsetzungsansprüchen (auch) eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen hat. Randnummer 25 Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters einer Wohnung insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich benötigt. Randnummer 26 Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368, juris). Randnummer 27 Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schützt den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte haben den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren, insbesondere nicht das Recht, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch – und insbesondere – die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. st. Rspr. BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993 – 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309, [310], m.w.N., nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14, in WuM 2015, 304, juris Rn. 14, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., BGB § 573 Rn. 43; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 31, beck-online). Randnummer 28 Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (BVerfG, NJW-RR 1991, 74; BeckRS 1993, 08397; NJW 1994, 309; NZM 1999, 659; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., juris Rn. 15). Das Bundesverfassungsgericht erkennt das Besitzrecht des Mieters wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) seiner privaten Existenz „zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit“ als Eigentum iSd Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG an (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], nach beck-online, m.w.N.). Wenngleich aus der Einbeziehung des Besitzrechts des Mieters in den Eigentumsschutz des Art. 14 GG im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters folgt, so hat er hat aber einen Anspruch auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob der Erlangungswunsch des Vermieters von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird; seinen hiergegen erhobenen Einwänden ist in einer Weise nachzugehen, die der Bedeutung seines Bestandsinteresses entspricht. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, § 138 Abs. 4 ZPO, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden ist (BVerfG NJW 1990, 3259; NJW-RR 1995, 392; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., Rn. 15; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 32ff, beck-online). Randnummer 29 Nach diesen Maßstäben beanstandet der Kläger zu Recht, dass das Amtsgericht unter Missachtung der ständigen Rechtsprechung von Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof sowie im Widerspruch zu den Beweis(last)regeln der Zivilprozessordnung und des BGB seinen konkreten Einwänden nicht hinreichend nachgegangen ist und sich darauf beschränkt hat, den Kläger gemäß § 141 Abs. 3 ZPO (lediglich) anzuhören, nicht aber den erforderlichen Beweis durch Vernehmung der Ehefrau des Beklagten als Zeugin erhoben hat, obwohl der Kläger den Eigenbedarf – zudem unter Benennung sachlicher Gründe – von Anfang an bestritten hat. Das gilt im Übrigen auch für den – hier indes nicht gegebenen - umgekehrten Fall der Klageabweisung ohne dem Beweisantritt des Vermieters nachzugehen. Randnummer 30 Nachdem die Vernehmung der Zeugin in zweiter Instanz nach- und die Anhörung des Beklagten nach § 141 Abs. 3 ZPO wiederholt werden mussten (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677, nach juris Rn. 26), haben sich über den bisherigen Akteninhalt hinaus weitere Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben, die im Ergebnis dazu führen, dass die Kammer nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt ist, § 286 ZPO, dass der Ausspruch der Kündigung von dem ernsthaften und bestimmt verfolgten Wunsch getragen war, die vom Kläger und den Widerbeklagten zu 2) bis 4) bewohnte Wohnung selbst nutzen zu wollen. Randnummer 31 Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993 - IX ZR 238/91, juris Rn. 16; Urt. v. 06.05.2015 VIII ZR 161/14, in WuM 2015, 412, juris Rn. 11). Randnummer 32 Dieses Maß der Gewissheit vermochte die Kammer nicht zu gewinnen. Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 33 Der Beklagte hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung zunächst den im Kündigungsschreiben und bereits vor dem Amtsgericht mitgeteilten Sachverhalt zum geltend gemachten Eigenbedarf weitgehend wortgleich wiederholt. Konkrete Nachfragen – von denen das Amtsgericht vollständig abgesehen hat - beantwortete der Beklagte indes eher widerwillig, wortkarg bzw. gar nicht. Randnummer 34 Soweit der Beklagte sie beantwortete, ergaben sich Widersprüche zu seinen Darstellungen im Kündigungsschreiben, zu deren zusammenfassender Wiederholung zu Beginn seiner Anhörung im Termin und zu den Ausführungen der Zeugin, soweit sie sich auf konkrete Nachfragen beziehen. Randnummer 35 So hat der Beklagte im Kündigungsschreiben unter anderem ausgeführt, dass der Bezirk Neukölln, in dem die an den Kläger vermietete Wohnung liegt - für ihn und seine Frau eine „besondere Bedeutung“ habe, weil hier ihr erster Wohnsitz in Berlin gelegen habe, sie besonders „die Lebendigkeit und die multikulturelle Vielfalt“ schätzen würden. Auf mehrfache Nachfragen zu seinen früheren Wohnverhältnissen in Berlin gab der Beklagte schließlich an, dass sich die von ihm und seiner Frau früher bewohnte 3-Zimmer-Wohnung während der 20-jährigen „Berliner Zeit“ in einem anderen Bezirk befand, dies ebenso wie die jetzt bewohnte Wohnung. Beide Wohnungen stehen in seinem Eigentum. Die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin M., gab sodann auf Nachfrage zu den früheren und aktuellen Wohnverhältnissen in Berlin sogar an, dass beide Wohnungen sich in demselben Gebäude befanden und sie die größere gegen die kleinere Wohnung im Haus getauscht hätten; auch nach ihren Angaben liegen die Wohnungen nicht in Neukölln, wobei sie – ebenso wie der Beklagte – nicht angeben wollte, in welchem Bezirk. Randnummer 36 Danach entbehrt die im Kündigungsschreiben dargestellte besondere Bindung des Beklagten und seiner Frau zum Bezirk Neukölln schon aufgrund tatsächlich gar nicht vorhandener, länger andauernder früherer Wohnerfahrungen der Grundlage. Ebenso verhält es sich mit der Angabe, dass der Beklagte und seine Frau die Lebendigkeit und multikulturelle Vielfalt im vom Kläger bewohnten Stadtteil besonders „schätzen“ würden. Schon der Akteninhalt begründet Zweifel daran, dass es sich dabei um Wertschätzung seitens des Beklagten und seiner Frau handelt. Im Vordergrund der Schilderungen des Beklagten stehen nach dem Akteninhalt die von ihm beanstandeten Zustände im Haus, die er – etwa ausweislich seiner vom Amtsgericht protokollierten Angaben im Rahmen seiner persönlichen Anhörung – auf die soziokulturell vielfältige Herkunft der Bewohner des Hauses zurückführt. So begründete er die Auswahl der Wohnung des Klägers für den geltend gemachten Eigenbedarf im Rahmen der persönlichen Anhörung unter anderem damit, dass es mit dem Kläger und seiner Familie die meisten Probleme im Haus gebe. Es gebe dort arabische Mieter, zu denen der Kläger gehöre und andere Nationen, wie etwa Mieter aus dem Kosovo und der Türkei. Zwischen diesen Gruppen gebe es massive Probleme. Seine Frau begründete in der Vernehmung ihre Weigerung anzugeben, in welchem Bezirk sich das Gebäude mit der früheren 3 - Zimmer- und jetzigen 1,5 – Zimmer - Wohnung befindet, spontan damit, dass sie in Gegenwart des Klägers nicht angeben wolle, wo sie war und wo sie hingehen wolle. Mit deutlicher emotionaler Beteiligung erläuterte sie, das läge an den Zuständen in dem Haus, in dem die andere Seite wohne. Ihr Mann habe dort mal kurz sein Auto abgestellt, danach sei eine Scheibe eingeschlagen gewesen. Die Zustände in dem Haus seien „katastrophal.“ Randnummer 37 Angesichts des Umstandes, dass die Zeugin andererseits ruhig und mit Zufriedenheit schilderte, dass sie und ihr Mann in Köln „gut aufgestellt“ seien nach der Rückkehr nach 20 Jahren Berufstätigkeit in Berlin, sie eine Parterrewohnung bewohne, gleich nebenan ihre Schwester habe, was sehr praktisch sei, ist es nicht plausibel, dass sie – ungeachtet der von ihr geschilderten, wohl dauerhaften gesundheitlichen Probleme – mit ihrem Mann nunmehr über längere Abschnitte des Jahres in Berlin an einem Ort wohnen möchte, den sie als „katastrophal“ einschätzt. Diese Herausforderung lässt sich – wie ausgeführt – auch nicht etwa damit begründen, dass der Beklagte und seine Frau sozusagen an frühere Erfahrungen anknüpfen würden, denn nach den auf Nachfrage mitgeteilten Angaben des Beklagten und seiner Frau können solche gerade nicht unterstellt werden. Das gilt selbst dann, wenn die Angabe im Kündigungsschreiben zugunsten des Beklagten so verstanden würde, dass eine andere erste – nach den mündlichen Angaben allenfalls kurzzeitig bewohnte – Wohnung in Berlin sich im Bezirk Neukölln befand. Da im Mittelpunkt der Schilderungen sowohl des Beklagten als auch der Zeugin die gemeinsame, in einem anderen Stadtbezirk gelegene 3-Zimmer-bzw. die jetzige 1,5.Zimmer-Wohnung stand, eine andere, frühere Wohnung von niemandem erwähnt wird, kann eine solche – unterstellt, es gab sie – jedenfalls keinen so nachhaltigen Eindruck hinterlassen haben, dass sie den hier gegenständlichen Eigennutzungswunsch auch nur beeinflusst hätte. Randnummer 38 Da der Beklagte in seinem Kündigungsschreiben ausdrücklich an die früheren gemeinsamen Wohnerfahrungen in Neukölln zur Begründung des Wunsches anknüpft, die an den Kläger vermietete Wohnung nunmehr nutzen zu wollen, ist es wenig überzeugend, wenn er – nach erneuter Schilderung der aus seiner Sicht insbesondere auf den Kläger und seine Familie zurückzuführenden Probleme in dem Objekt – auf Nachfrage des Gerichts sodann versichert, dass seine Frau sich vorstellen könne, in dem Gebäude zu wohnen, dies ungeachtet dessen, dass sie gemeinsam über 20 Jahre in einem anderen Teil Berlins gewohnt haben. Randnummer 39 Hinzu kommen weitere Unstimmigkeiten, die die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches bezogen auf die Wohnung des Klägers berühren: Randnummer 40 So gab der Beklagte zunächst im Rahmen seiner zusammenhängenden Einlassungen zu Beginn der persönlichen Anhörung an, dass seine Aktivitäten in Berlin - nach dem Rückzug nach Köln auf Wunsch seiner Ehefrau im Jahr 2006 - seit 2014/2015 stark zugenommen hätten. Die gemeinsame Wohnung in Berlin hätten sie beibehalten, aber immer wieder überlegt, sie aufzugeben. Auf hartnäckige Nachfragen des Gerichts gab er schließlich an, dass sie die während der 20-jährigen Berufstätigkeit in Berlin bewohnte 3-Zimmer-Wohnung ca. 2012 aufgegeben hätten. Vor dem Amtsgericht hat er allerdings – ausweislich des Protokolls – geäußert, seit der Rückkehr nach Köln im Jahr 2006 in Berlin „eine etwa 40 m2 kleine Wohnung aus dem eigenen Bestand“ zu nutzen. Auf Vorhalt des Klägervertreters äußerte er nur, dass er meine, damals im Termin vor dem Amtsgericht dasselbe gesagt zu haben; ob das 2012 oder 2013 gewesen sei, halte er nicht für erheblich. Randnummer 41 Die Diskrepanz seiner Angaben (2006 - 2012/2013) ist jedoch deutlich größer und weit reichender. Wenn der Beklagte – wiederum nur auf mehrfache Nachfragen – mitteilt, dass etwa in 2015/2016 die Unzulänglichkeiten der kleinen Wohnung dazu geführt hätten, dass er mit seiner Frau besprochen habe, dass sie wieder eine größere Wohnung in Berlin bewohnen wollen, so stellt sich diese Angabe mit Blick darauf, dass die 20 Jahre gemeinsam bewohnte 3-Zimmer-Wohnung - nicht wie vor dem Amtsgericht dargestellt – bereits mit dem Umzug nach Berlin im Jahr 2006 aufgegeben, sondern erst 2012 oder 2013 im Hause gegen eine kleinere Wohnung getauscht wurde, auch deshalb anders dar, weil die Aufgabe der gemeinsamen Wohnung in einem deutlich engeren zeitlichen Zusammenhang zu der angegebenen, die Kündigung begründenden Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin seit 2014 steht. Letztere dürfte nach der Lebenserfahrung auch nicht zufällig und plötzlich eingetreten sein, sondern auf einem vorhergehend gefassten entsprechenden Entschluss beruhen. Es überzeugt nicht, dass die größere Wohnung über mehr als 6 Jahre beibehalten, dann aber ausgerechnet zu einer Zeit aufgegeben wird, als sich die Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin jedenfalls abzeichnete. Randnummer 42 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wurde zudem nicht in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der argumentativ zusätzlich herangezogenen Gründung der GmbH im Januar/Februar 2016 ausgesprochen, die – nach den Angaben des Beklagten – dazu geführt haben soll, dass sich der Eigennutzungswunsch bezogen auf die Wohnung des Klägers „verdichtet“ hat, sondern im September 2016, nachdem die vom Kläger erhobene Klage auf Instandsetzung beim Amtsgericht anhängig war. Gerade seit dieser Zeit hielt sich die Ehefrau des Beklagten allerdings – anders als zuvor – kaum noch in Berlin auf, dies, weil sie „gesundheitlich etwas Pech“ hatte. Es überrascht, wenn sich die Zeugin ungeachtet der nach ihren Schilderungen angenehmen Verhältnisse „zu Hause“ in Köln und der Unsicherheiten ihrer gesundheitlichen Situation entschließt, die Herausforderung anzunehmen, in ein Haus in Neukölln mit „katastrophalen Zuständen“ zu ziehen. Randnummer 43 Soweit sie auf entsprechende Nachfrage relativierend einwendet, dass dort ja auch nette Leute wohnen würden, überzeugt das schon deshalb nicht, weil sie – wiederum auf Nachfrage – einräumen musste, diese nicht persönlich zu kennen, sondern vom Telefon. Randnummer 44 Die Glaubhaftigkeit der Einlassungen der Zeugin leidet zudem darunter, dass sie mit einem gewissen Eifer die Angaben zu den räumlichen Unzulänglichkeiten der Ausübung der gewerblichen Tätigkeit des Beklagten im Kündigungsschreiben wiederholt, sich andererseits aber – so etwa auf konkreten Vorhalt des Klägervertreters – ergibt, dass es sich um Angaben handelt, die zu keiner Zeit ihrer persönlichen Wahrnehmung unterlagen, weil sie – wie in anderem Zusammenhang angegeben – gar nicht am Ort des Geschehens in Berlin war. Randnummer 45 Auch über die konkrete Nutzung der Wohnung äußerte die Zeugin Vorstellungen, die einerseits vage blieben bzw. bezüglich von ihr genannter unverzichtbarer Punkte andererseits gar nicht realisierbar sind. Zu Beginn ihrer Vernehmung begründete die Zeugin im Zusammenhang mit der aktuellen Wohnung in Berlin detailreich, weshalb sie ein eigenes Schlafzimmer brauche und ihr Mann ein Büro, weil es einfach zu eng sei, wenn man – wie ihr Mann – so viele Schriftsachen habe. An anderer Stelle rückte in den Vordergrund, dass ihr Mann einen Ort brauche, um mit Geschäftspartnern Gespräche zu führen. In wieder anderem Zusammenhang brauchte die Zeugin zwei eigene Zimmer für Besuche ihrer Tochter und von Bekannten, wenn diese nach Berlin kämen; sie sollten nicht im Hotel wohnen. Nachdem der Klägervertreter im späteren Verlauf der Vernehmung den Umstand ansprach, dass die Wohnung – die Angaben der Zeugin zugrunde gelegt – deutlich größer sein müsste, wies diese ihn darauf hin, dass ihr Mann ja überwiegend vor Ort arbeite, wenn er dann ein Arbeitszimmer habe, dies völlig ausreiche, sie auch die Möglichkeit haben müsse, ihre Tochter und – nunmehr – auch ihre Schwester zu empfangen. Sie habe im Übrigen das Recht, in ihrem Eigentum zu wohnen, es zu nutzen und dafür zu sorgen, dass es nicht kaputt gehe. Randnummer 46 Letzteres ist zweifelsfrei richtig, im Zusammenhang mit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs allerdings nur, wenn ein ernsthafter Eigennutzungswunsch bezogen auf die den Gegenstand der Kündigung bildende Wohnung tatsächlich besteht und nicht andere Motive deren Ausspruch zugrunde liegen. Diese Überzeugung vermochte die Kammer – wie ausgeführt – aus den vorstehenden Gründen gerade nicht zu gewinnen. Randnummer 47 d) Da das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten nicht beendet ist, besteht auch gegen die Widerbeklagten zu 2) bis 4) kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Wohnung; die Voraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB liegen nicht vor. Randnummer 48 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 49 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001371138 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Auch ein wirtschaftlich vernünftiger Eigenbedarf ist deshalb nicht ohne weiteres rechtlich billigenswert, sondern am Korrektiv des weit überhöhten Wohnbedarfs zu messen. Nur so ist zu verhindern, dass der Gesichtspunkt einer "günstigen Miete", der nach dem Schutzkonzept des sozialen Wohnungsmietrechts zu Gunsten des Mieters ins Gewicht fallen muss, tatsächlich einen Eigenbedarf des Vermieters überhaupt erst begründen kann. 2. Auf die Übertragung der Eigentumsanteile an einem Grundstück von einem auf den anderen Mit-Vermieter findet § 566 BGB weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung. Orientierungssatz 1. Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung eines Eigenbedarfs und ein „Benötigen“ der Wohnung nicht aus. (Rn.14) 2. Der Einwand des Mieters, die Wohnung sei mit vier Zimmern und nahezu 120 m² für eine im Ausbildungsverhältnis befindliche Berufsanfängerin viel zu groß und daher ungeeignet, ist nicht von der Hand zu weisen, zumal ein auf einen weit überhöhten Wohnbedarf gestütztes Eigenbedarfsbegehren eine Mietvertragskündigung nicht tragen kann. (Rn.14) 3. Eine sogenannte „Vorratskündigung“ kann die Beendung eines Wohnungsmietverhältnisses nicht rechtfertigen, so dass nur der konkret mitgeteilte Bedarf zu Grunde zu legen ist. (Rn.16) 4. Als „rechtsmissbräuchlich“ stellt sich das Eigenbedarfsbegehren erst deswegen dar, weil das Räumungsverlangen auf das Geltendmachen eines „weit überhöhten“ Wohnbedarfs hinausläuft. (Rn.19) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 14. Januar 2020, 225 C 57/19 Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das am 14. Januar 2020 verkündete Urteil des ... - abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Kläger zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird auch für den Berufungsrechtszug auf 8.825,16 € (12 x 735,43 €) festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Wegen des Sach- und Streitstandes wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das den Beklagten am 24. Januar 2020 zugestellt worden ist. Mit der am 21. Februar 2020 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 24. April 2020 an diesem Tag begründeten Berufung wehren die Beklagten sich gegen ihre Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Randnummer 2 Die Klägerin zu 2. ist seit dem 21. Januar 2019 alleinige Eigentümerin des Anwesens; der Kläger zu 1. hat ihr seine Eigentumsanteile mit Vertrag vom Dezember 2018 geschenkt. Die Klägerin zu 2. hat, vertreten durch den Hausverwalter, mit Schreiben vom 7. Mai 2020 (vgl. Bl. II/172 f. d. A.) die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, nachdem die Miete für April und Mai 2020 nicht bezahlt worden war. Die Beklagte zu 1. hat mit Antrag vom 10. Februar 2020 für den Zeitraum ab März 2020 Arbeitslosengeld II beantragt; dem Antrag ist mit Bescheid vom 28. Mai 2020 statt gegeben worden. Die rückständige Miete für April und Mai 2020 hat die Beklagte zu 1. am 15. Juli 2020 bezahlt. Randnummer 3 Die Beklagten tragen weiterhin vor, das Räumungsverlangen sei rechtsmissbräuchlich, denn die Kläger machten für ihre Tochter und Enkelin einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend. Die gerade 19jährige Bedarfsperson benötige objektiv keine Vierzimmerwohnung mit einer Wohnfläche von knapp 120 m²; die Erwägung des Amtsgerichts, dass die Wohnfläche von 120 m² sich auch für die beiden Beklagten als großzügig darstelle, sei verfehlt, da es sich um die ehemalige Familienwohnung handele, die die Beklagte zusammen mit ihrem 2014 verstorbenen Ehemann angemietet habe. Das Interesse der Kläger richte sich vor allem darauf, das ihnen missliebige Mietverhältnis mit der Beklagten zu beenden; zwischen den Parteien sei eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten geführt worden und die Beklagte zahle eine verhältnismäßig geringe Miete. Die Eigenbedarfsgründe hätten bereits im Juli 2017 vorgelegen, als die Bedarfsperson ihre Schulzeit beendet und die Kläger eine Wohnung im 4. OG neu vermietet hätten. Hilfsweise sei das Mietverhältnis unbefristet fortzusetzen, da seine Beendung für die Beklagten eine nicht zu rechtfertigende Härte darstelle. Soweit die im ersten Rechtszug eingeholten Sachverständigengutachten zu einem abweichenden Ergebnis kämen, seien diese nicht verwertbar; der gerichtlich bestellte Sachverständige habe die maßgeblichen Feststellungen nicht selbst getroffen, sondern die Exploration und – notwendig persönliche - Untersuchung der Beklagten einer Hilfsperson überlassen. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei nach Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB unwirksam, denn der Zahlungsverzug sei darauf zurückzuführen, dass die Beklagte zu 1. im Rahmen ihrer selbstständigen Tätigkeit pandemiebedingt keinerlei Umsätze habe erzielen können. Randnummer 4 Die Beklagten beantragen, Randnummer 5 die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen, hilfsweise, den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurück zu verweisen, weiter hilfsweise, die zuletzt mit Beschluss vom 8. September 2020 verlängerte Räumungsfrist nochmals angemessen zu verlängern. Randnummer 6 Die Kläger beantragen, Randnummer 7 die Berufung zurückzuweisen und regen hilfsweise an, die Revision zuzulassen. Randnummer 8 Sie tragen vor, der geltend gemachte Eigenbedarf rechtfertige die Beendung des Mietverhältnisses. Zwar würde die Tochter und Enkelin der Kläger tatsächlich keine Vierzimmerwohnung benötigen, doch verfügten die Kläger über keine kleinere Wohnung. Es handele sich um die kleinste Wohnung im Haus, die zudem noch unsaniert sei und daher den geringsten Mietertrag bringe. Kleinere Wohnungen gebe es nur im Erdgeschoss des Anwesens; eine Wohnung im Erdgeschoss hielten die Kläger aber für eine junge Frau für zu gefährlich. Ohnehin wolle ihre Tochter und Enkelin inzwischen zusammen mit ihrem Freund in die Wohnung einziehen; mittelfristig sei dann Nachwuchs zu erwarten. Randnummer 9 Die Kammer hat erneut die Zeugin ... gehört; wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 30. Dezember 2020 (vgl. Bl. III/75 ff. d. A.) verwiesen. II. Randnummer 10 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Randnummer 11 2. Die Berufung hat auch Erfolg, denn die Klage ist zwar zulässig, aber unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagten gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Mietverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1. wurde durch die streitgegenständlichen Kündigungserklärungen nicht beendet. Randnummer 12 a) Die Kündigungserklärung vom 27. September 2017, derzufolge die Kläger die Wohnung benötigen, um ihrer Tochter und Enkelin die Gründung eines eigenen Haushalts und einer Familie zu ermöglichen, führte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht zur Beendung des Mietverhältnisses. Randnummer 13 Die Kammer ist nach der neuerlichen Vernehmung der inzwischen 21 Jahre alten Zeugin xxx nunmehr zwar davon überzeugt, dass ihr Wunsch, aus der elterlichen Wohnung auszuziehen und sich eine eigene Wohnung zu suchen, nicht bereits im Juli 2017, also im Zeitpunkt der Neuvermietung der Wohnung im 4. OG absehbar war, sondern erst im September 2017 aufkam, nachdem die Zeugin ihre Ausbildung aufgenommen hatte und ihre Arbeitswege als zu lang und lästig empfand. Die Kammer bezweifelt auch nicht, dass die Zeugin tatsächlich bereit und willens ist, das von ihrer Mutter damals sogleich entworfene Vorhaben umzusetzen und die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen; es liegt also nicht nur ein bloß vorgeschobenes Interesse der Zeugin vor, die Wohnung selbst zu nutzen. Randnummer 14 Damit steht aber nicht fest, dass der von den Klägern geltend gemachte Eigenbedarf die Beendung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung eines nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beachtlichen Eigenbedarfs und ein „Benötigen“ der Wohnung nämlich nicht aus; vielmehr muss der Wille des Vermieters von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 573 Rn. 37, zitiert nach beck-online; BGHZ 103, 91 ff.). Der Einwand der Beklagten, die Wohnung sei mit vier Zimmern und nahezu 120 m² für die Tochter der Klägerin viel zu groß und für eine im Ausbildungsverhältnis befindliche Berufsanfängerin ungeeignet, ist daher nicht von der Hand zu weisen. In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass ein auf einen weit überhöhten Wohnbedarf gestütztes Eigenbedarfsbegehren eine Mietvertragskündigung nicht tragen kann (vgl. LG Frankfurt - 2/17 S 234/89 -, Urt. v. 23.02.1990, WuM 1990, 479 f.; BVerfG - 1 BvR 440/90 -, Beschl. v. 23.08.1990, WuM 1990, 479 ff; Blank/Börstinghaus, a. a O. und Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, §573 Rn.146ff. mit Fallbeispielen). So liegt es zur Überzeugung der Kammer auch hier. Randnummer 15 Die Tochter und Enkelin der Kläger benötigt ganz offensichtlich keine Vierzimmerwohnung mit einer Wohnfläche von fast 120 m²; Anzahl der Zimmer und Ausmaß der Wohnfläche sind, gemessen an ihrer Lebenssituation als Auszubildende und Berufsanfängerin mit geringem Einkommen und Vermögen, ihrem Bedarf sowie auch ihrem tatsächlichen Interesse an der konkreten Wohnung, weit übersetzt. Nach den Angaben der Zeugin im Rahmen der Beweisaufnahme am 30. Dezember 2020 wohnte sie bei Abgabe der Eigenbedarfskündigung in ihrem damaligen Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung in Wannsee. Anders als seitens der Kammer noch im Termin vom 25. November 2020 für möglich gehalten, ist die Zeugin nicht an besonders großzügige Wohnverhältnisses gewöhnt. Sie wohnt derzeit gemeinsam mit ihrer Mutter und ihrem Bruder in einer Vierzimmerwohnung; den Gedanken an die Inanspruchnahme einer noch größeren Wohnung für sich allein hat die Zeugin mit den Worten „was soll ich schließlich mit einer Fünfzimmerwohnung?“ als absurd zurückgewiesen. Ihr Hausstand bestand und besteht weiterhin aus einem Bett, einem Schreibtisch und einem Kleiderschrank. Darüber, wie sie die Vierzimmerwohnung einrichten und nutzen möchte, hat die Zeugin nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bisher keine konkreten Vorstellungen entwickelt und wohl auch nicht ernsthaft nachgedacht; die nach ihren Angaben bis dahin nicht mit der Zeugin besprochene Idee, ihr zur Einrichtung der Wohnung einige seit ihrem letzten Umzug verfügbare Möbel zu überlassen, hat erst ihre Mutter im Anschluss an die Zeugenvernehmung geäußert. Randnummer 16 Auf Nachfrage, wie sie die große Wohnung einrichten und ausfüllen wolle, hat die Zeugin angegeben, sie habe gemeinsam mit ihrem damaligen und heutigen Freund in die Wohnung einziehen wollen, der ja „wahrscheinlich auch Möbel mitgebracht“ hätte, insgesamt hätte man die Wohnung schon nutzen können. Darauf, also auf eine Absicht der Zeugin, gemeinsam mit einem bestimmten Partner in die Wohnung einzuziehen, wurde die Kündigungserklärung allerdings im Sinne des § 573 Abs. 3 BGB gar nicht gestützt; gemäß § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB kann für den vorliegenden Rechtsstreit nur eine vage, nicht auf einen bestimmten Partner konkretisierte Absicht der Zeugin zu Grunde gelegt werden „einen eigenen Haushalt und Familie“ zu begründen. Der Einzug weiterer Personen neben der Zeugin in die Wohnung war bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht Grundlage und Gegenstand des geltend gemachten Eigenbedarfs, sondern nur eine für die Zukunft angestrebte Option. Da eine sogenannte „Vorratskündigung“ die Beendung eines Wohnungsmietverhältnisses nicht rechtfertigen kann, ist mithin nur der konkret mitgeteilte Bedarf der Zeugin zu Grunde zu legen, der die Wohnung nach der Kündigungserklärung - jedenfalls zunächst - alleine zur Gründung eines Haushalts zur Verfügung stehen soll. Randnummer 17 Die Kläger stellen letztlich auch gar nicht in Frage, dass die Wohnung für die Bedürfnisse der Zeugin überdimensioniert ist, sondern räumen ein, dass ihre Tochter und Enkelin „tatsächlich keine Vierzimmerwohnung benötigen“ würde. Sie stufen das Räumungsverlangen gleichwohl deswegen als von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen ein, weil es sich unter den überhaupt für eine junge Frau geeigneten Wohnungen in ihrem Eigentum auf die kleinste und ertragsschwächste Wohnung beziehe, die zudem noch saniert werden müsse. Das Gesetz billigt mit § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aber nicht das Interesse eines Eigentümers, ein ertragsschwaches Mietverhältnis zu beenden; selbst wenn ein solches Anliegen aus Eigentümersicht wirtschaftlicher Vernunft entsprechen mag, ist es regelmäßig nur unter den strengen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durchsetzbar. Auch der – vernünftige - Wunsch eines Eigentümers, eine Wohnung zu modernisieren oder umfassend zu sanieren, kann für die Begründung eines Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB keine Rolle spielen und vermag die Durchsetzung eines weit übersetzten Eigenbedarfs nicht zu legitimieren. Randnummer 18 Nun darf ein Gericht seine eigenen Vorstellungen über die Angemessenheit von Wohnverhältnissen und die vernünftige Verwendung großer Wohnungen nicht an Stelle derjenigen des Eigentümers und Vermieters setzen. Die Verfügungsfreiheit des Eigentümers ist Kernbestandteil der durch Art. 14 GG gewährleisteten Eigentumsfreiheit, sodass der Wunsch des Eigentümers, eine Wohnung auf eine bestimmte Art und Weise zu nutzen, grundsätzlich zu schützen und nicht zu hinterfragen ist. Das gilt auch für das vorliegende Interesse der Kläger, ihrer Enkelin und Tochter die Gründung eines eigenen Haushalts zu ermöglichen und ihre Entscheidung, ihr zu diesem Zweck eine in ihrem Eigentum stehende Wohnung zu überlassen. Da die Kläger nicht über Wohnungen verfügen, die zugleich nach ihren sachlich nachvollziehbaren Kriterien für die Bedarfsperson geeignet sind und weniger als vier Zimmer aufweisen, sprengt ihre grundsätzliche Entscheidung, den Wohnbedarf ihrer Enkelin und Tochter lieber durch eine eigentlich „zu große“ eigene Wohnung zu befriedigen als etwa eine kleinere Wohnung anzumieten, nicht von vorne herein den § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB immanenten Rahmen. Randnummer 19 Im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als „rechtsmissbräuchlich“ stellt sich das Eigenbedarfsbegehren erst deswegen dar, weil das Räumungsverlangen auf das Geltendmachen eines „weit überhöhten“ Wohnbedarfs hinausläuft (vgl. zum Prüfungsmaßstab BGH – VIII ZR 166/14 -, Urt. v. 04.03.2015, BGHZ 204, 216 ff., zitiert nach juris). Die Kammer hat im Rahmen der Beweisaufnahme den Eindruck gewonnen, dass die Zeugin zwar die von ihrer Mutter vorgeschlagene Umsetzung ihres Auszugswunsches dankbar aufgegriffen hat, ohne aber deshalb besonderen Wert auf den großzügigen Zuschnitt der in Aussicht genommenen Wohnung zu legen. Nach Einschätzung der Kammer wäre die Zeugin auch mit einer halb so großen wie der streitgegenständlichen Wohnung zufrieden. Auf Befragen des Prozessbevollmächtigten der Beklagten hat sie angegeben, dass sie im Verlaufe des Rechtsstreits gemeinsam mit ihrem Freund angestrebt habe, eine kleinere Wohnung anzumieten; letztlich hätten sie dazu keine Möglichkeit gesehen, auch weil sie dazu Anträge hätten stellen müssen und amtlicher Genehmigungen bedurft hätten. Sie könne ihrer Mutter außerdem nicht zumuten, für sie zu bürgen und unabsehbare Kosten zu übernehmen. Randnummer 20 Die Kammer geht vor diesem Hintergrund davon aus, dass die Kläger zur Versorgung ihrer Enkelin und Tochter nur deshalb eine Wohnung aus ihrem Bestand und gerade die von den Beklagten genutzte Vierzimmerwohnung auswählten, weil es sich um die ertragsschwächste ihrer Wohnungen handelt. Für den Nettomietertrag von rund 750 € monatlich könnten die Kläger oder ihre Enkelin und Tochter bei derzeitigen Marktpreisen zwar eine Zwei- oder vielleicht sogar eine Dreizimmerwohnung in vergleichbarer Lage anmieten, mit der sie den Wohnbedarf alternativ decken könnten. Die Anmietung einer vergleichbaren Vierzimmerwohnung erscheint hingegen ausgeschlossen, sodass sich ein Zugriff auf die an die Beklagten vermietete Wohnung bei rein wirtschaftlicher Betrachtung geradezu aufdrängt: Der Bedarfsperson kann so zu gleichen Kosten eine wesentlich großzügigere Wohnung zur Verfügung gestellt werden, die zudem auch noch in dem ihr vertrauten Haus ihrer Verwandten belegen ist. Der Umstand, dass die vermietete Wohnung für die Zwecke der Bedarfsperson eigentlich „zu groß“ ist, spielt dabei nur deswegen keine Rolle, weil die Wohnung „ertragsschwach“ vermietet ist. Randnummer 21 Eben dies, nämlich die relativ niedrige Vertragsmiete, stellt sich aber aus Sicht der Beklagten gerade als schützenswert, nämlich als wesentlicher Aspekt ihres durch Art. 14 GG eigentumsgleich geschützten Besitzes an der Wohnung dar, der ihnen nach dem Gesetz nur entzogen werden darf, wenn der Vermieter die Wohnung für eigene Zwecke „benötigt“. Auch ein „wirtschaftlich vernünftiger“ Eigenbedarf ist deshalb nicht ohne weiteres „rechtlich billigenswert“, sondern am Korrektiv des „weit überhöhten Wohnbedarfs“ zu messen. Nur so ist zu verhindern, dass der Gesichtspunkt einer „günstigen Miete“, der nach dem Schutzkonzept des sozialen Wohnungsmietrechts zu Gunsten des Mieters ins Gewicht fallen muss und für den Erhalt eines Mietverhältnisses spricht, tatsächlich einen Eigenbedarf des Vermieters überhaupt erst begründen und so zur Beendung des Mietverhältnisses führen kann. Randnummer 22 b) Die auf Zahlungsverzug gestützte Kündigungserklärung vom 7. Mai 2020 hat das Mietverhältnis gemäß §§ 543, 573 BGB ebenfalls nicht beendet. Sie ist bereits formell unwirksam, weil sie nur im Namen der Klägerin zu 2., nicht aber durch beide Vermieter erklärt worden ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH - VIII ZB 26/17 -, Beschl. v. 09.01.2019, GE 2019, 249 f.; ebenso schon KG - 8 U 111/18 -, Urt. v. 08.10.2018, GE 2018, 1458; so auch Lützenkirchen in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 566 BGB, Rn. 5 alle zitiert nach juris) findet auf die Übertragung der Eigentumsanteile an einem Grundstück von einem auf den anderen Mit-Vermieter § 566 BGB weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung. Der Kläger zu 1. ist durch die Übertragung seiner Eigentumsanteile an dem Grundstück auf die Klägerin zu 2. mithin nicht aus dem Mietverhältnis ausgeschieden, sodass die Klägerin zu 2. ohne seine Mitwirkung keine wirksame Kündigungserklärung abgeben kann. Randnummer 23 Unmittelbar ist § 566 BGB im Falle der Veräußerung der Mietsache nur anzuwenden, wenn der „Vermieter an einen Dritten“ veräußert. Daran fehlt es, denn die Klägerin zu 2. ist aus Sicht der Mietvertragsparteien nicht „Dritter“, sondern war vor wie nach Übertragung seiner Miteigentumsanteile durch den Kläger zu 1. an den Mietvertrag gebunden. Aus diesem Grund scheidet in solchen Fällen auch eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB aus; der Mieter bedarf im Verhältnis zu dem das Alleineigentum erwerbenden Mit-Vermieter des durch die Norm bezweckten Schutzes nicht, da letzterer ohnehin schon an den Mietvertrag gebunden ist. Randnummer 24 Die Kündigung vom 7. Mai 2020 wäre gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB allerdings auch materiell unbegründet, denn die Beklagte zu 1. hat hinreichend glaubhaft gemacht, dass sie auf Grund der pandemiebedingt verzögerten Bearbeitung ihres im Februar 2020 angebrachten Antrags auf Arbeitslosengeld und auf Grund pandemiebedingter Umsatzausfälle im Zeitraum März 2020 bis 28. Mai 2020 keine Einnahmen gehabt hat. Ist mithin von einem kausalen Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der bis zum 7. Mai 2020 ausgebliebenen Zahlung der Miete für April und Mai 2020 auszugehen, so hat die an diesem Tag erklärte, allein auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung das Mietverhältnis nicht beenden können. Randnummer 25 Ob die Beklagte zu 1. später in verschuldeten Zahlungsverzug geraten ist und einen Kündigungsgrund herbeigeführt hat, weil sie die rückständige Miete erst im Juli 2020 ausgeglichen hat, obwohl das beantragte Arbeitslosengeld am 28. Mai 2020 gewährt worden ist und sie die offene Mietschuld also spätestens im Juni 2020 hätte tilgen können, kann mangels einer darauf gestützten Kündigungserklärung dahinstehen. Randnummer 26 3. Die Kostenentscheidung folgt § 91 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten; obergerichtliche Entscheidungen, von deren Rechtssätzen die Kammer mit dem vorliegenden Urteil abweicht, hat die Klägerin nicht aufgezeigt und sind der Kammer auch nicht bekannt. Randnummer 27 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG. 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Erklärt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und hilfsweise eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, so beendet die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bezahlt.(Rn.20) 2. Bei der Prüfung, ob eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, ist jeweils eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Maßgeblich ist, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei Schwere und Dauer, Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Relevant ist auch, ob die Pflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde und ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat.(Rn.35) 3. Eine ordentliche Kündigung ist nicht gerechtfertigt, wenn es sich um einen einmaligen Zahlungsverzug während einer 40-jährigen Mietzeit handelt, der Mieter den Rückstand alsbald nach Zugang der Kündigung ausgleicht und keine Anhaltspunkte für eine Wiederholung bestehen.(Rn.37) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 2.764 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung der vom Beklagten bewohnten Wohnung. Randnummer 2 Die Klägerin erwarb durch Kaufvertrag vom 18.10.2017 (Anl. K 2) von Frau XY das Hausgrundstück, in dem der Beklagte aufgrund Mietvertrags von September 1976 (Anl. K 1) seit 1. Oktober 1976 die streitgegenständliche Wohnung bewohnte. Die monatliche Grundmiete für die Wohnung betrug inzwischen 230,40 € zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 40,41 €. Nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Personen oder Stelle zu zahlen. Randnummer 3 Laut Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 tritt der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein und stehen ihm ab diesem Zeitpunkt die Mieten zu; der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht in allen das Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten. Dabei wurde klargestellt, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Der Kaufvertrag wurde dem Beklagten mit Zustellung der Klage im November 2018 bekannt. Randnummer 4 Ende 2017 zahlte die Klägerin den Kaufpreis an die Voreigentümerin des Hausgrundstücks. Am 7. Juni 2018 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 5 Laut vom Beklagten in Kopie vorgelegten Kontoauszügen erfolgte aufgrund Dauerauftrags am 1. März 2018 und am 3. April 2018 je eine Mietzahlung an die Voreigentümerin, Frau XY, in Höhe von je 232,41 €. Am 18. April 2018 ging nach den vorgelegten Auszügen eine Rückzahlung von 464,82 € mit dem Verwendungszweck „Rückzahlung Miete März/April 18 XY“ beim Beklagen ein. Randnummer 6 Unter dem 5. April 2018 erfolgte die schriftliche Vertragskündigung der Klägerin gegenüber dem Beklagten, mit der sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise auch ordentlich zum Ablauf des 31. Januar 2019 unter Hinweis auf die zu diesem Zeitpunkt rückständige Miete für die Monate März und April 2018 (i. H. v. 541,62 €), zwei vollen Monatsmieten, kündigte. Randnummer 7 Das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 wurde dem Beklagten am 6. April 2018 durch Einwurf in seinen Briefkasten per Boten zugestellt. Es war von der Klägerin am 5. April 2018 erstellt worden, um es im Laufe des Folgetages (6. April 2018) dem Beklagten zuzustellen, nachdem die Klägerin zuvor nochmal ihr Mietkonto kontrollierte und so erfuhr, dass die beiden Mieten bis zum 6. April nicht eingegangen waren. Randnummer 8 Der Beklagte zahlte am 9. April 2018 an die Klägerin die ausstehenden beiden Monatsmieten. Dort gingen sie am 10. April 2018 ein. Mit Schreiben vom 27. April 2018 rügte er die Bevollmächtigung der Klägerin und damit ihre Berechtigung zur Kündigung. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, es sei mehr als wahrscheinlich, dass der Beklagte für den ab Februar 2018 beginnenden Dauerauftrag bewusst die alte falsche Bankverbindung der Voreigentümerin eingerichtet habe, um die Geschäftsführer der Klägerin zu ärgern bzw. um Verwirrung zu stiften. Sie ist der Ansicht, die der Beklagte habe die Nichtzahlung der Mieten für März und April 2018 eindeutig verschuldet. Eine Abmahnung sei absolut nicht erforderlich gewesen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11 den Beklagten zu verurteilen, an sie die an den Beklagten vermietete Wohnung im 1. OG rechts des Anwesens ..., bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad sowie 1 Haustürschlüssel, 1 Korridor-, 1 Küchentür-,1. Keller-, 1 Klo-, und 1 Hausbriefkastenschlüssel zum Ablauf des 31.01.2019 an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Der Beklagte behauptet, die Mieten für März und April 2018 versehentlich auf das Konto der Voreigentümerin gezahlt zu haben, da er zwar zum 01. März 2018 einen neuen Dauerauftrag zur Zahlung der Miete auf das Konto der Klägerin erteilt habe, dabei aber versehentlich nur den Empfänger der Zahlung, nicht aber die IBAN-Nummer, geändert habe. Im Finanzstatus der Postbank habe er seinen Irrtum nicht erkennen können, da dort lediglich der Empfänger des Dauerauftrags aufgeführt sei, nicht jedoch die IBAN-Nummer. Die Voreigentümerin habe ihm den Irrtum nicht angezeigt, sondern erst nach entsprechender Aufforderung die auf ihrem Konto fälschlicherweise eingegangen Mietzahlungen am 18. April 2018 auf sein Konto zurückgezahlt. Daher sei er erst durch das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 auf den Fehler aufmerksam geworden. Im Übrigen sei die Miete wegen längst angemahnter Mängel, einer schadhaften Treppenhausbeleuchtung, die sich auf dem Podest der Wohnung des Beklagten nicht einschalten lasse, und nicht isolierten Leitungen im Keller, gemindert gewesen. Randnummer 15 Er ist der Ansicht, die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung lägen nicht vor. Zunächst habe zum relevanten Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung vom 5. April 2018 kein Rückstand von zwei Monatsmieten bestanden, da der 2. April 2018, was unstreitig ist, ein Feiertag (Ostermontag) und der 5. April 2018 erst der dritte Werktag dieses Monats war. Es fehle auch an einer erheblichen Pflichtverletzung, zumal die Klägerin die Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen habe. Erst eine Abmahnung hätte der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verliehen, weil vorher ein schlichtes Versehen vorgelegen habe. Ferner sei die Klägerin im April 2018 nicht berechtigt gewesen in eigenem Namen zu kündigen, da sie, was unstreitig ist, erst im Juni 2018 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 16 Mit nicht nachgelassenem Schreiben vom 19. März 2019 trug die Klägerin ergänzend vor. Randnummer 17 Für die weiteren Einzelheiten wird auf die gesamte Verfahrensakte, insbesondere die Schriftsätze und Schreiben der Parteien nebst Anlagen, Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Randnummer 19 Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gem. §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigung vom 05. April 2018 wirksam beendet worden. Mangels erheblicher Pflichtwidrigkeit sind die Voraussetzungen der erklärten ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 BGB) nicht erfüllt (dazu unten „2b“). Im Übrigen lässt der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen (dazu unten „2c“). Randnummer 20 1. Die Parteien gehen zutreffend davon aus, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang am 6. April 2018 mit sofortiger Wirkung beendet hat, da der Beklagte den Rückstand durch Zahlung vom 9. April 2018 innerhalb der Schonfrist ausgeglichen hatte, so dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfüllt sind. Randnummer 21 2. Aber auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573 c BGB hat das Mietverhältnis nicht beendigt. Randnummer 22 Zwar liegt eine entsprechende Kündigungserklärung vor. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, sondern bringt er damit regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zug kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 15 ff.). Allerdings fehlt es am Kündigungsgrund im Sinne von § 573 BGB. Randnummer 23 a) Eine Kündigung der Klägerin liegt vor. Randnummer 24 Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und – sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind – das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist enden lässt (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 22). Eine solche Erklärung gab die Klägerin nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien ab. Randnummer 25 b) Der geltend gemachte Kündigungsgrund fest jedoch nicht fest. Randnummer 26 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt. Schon deshalb ist der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in diesen Fällen grundsätzlich eröffnet (BGH NZM 2005, 334, 335). Allerdings hat die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin im vorliegenden konkreten Fall eine erhebliche Pflichtverletzung des Beklagten nicht schlüssig dargelegt bzw. bewiesen. Randnummer 27 1) Soweit die Klägerin eine erhebliche Pflichtverletzung darauf stützt, dass der Beklagte den Mietzins für März und April 2018 nicht an sie gezahlt habe, ist schon fraglich, ob dazu seitens des Beklagten eine Verpflichtung bestand. Randnummer 28 Der Mietvertrag war ursprünglich nicht mit der Klägerin zu Stande gekommen. Sie war - entgegen der Ausführungen der Klägerin noch im Schreiben vom 19. März 2019 - zunächst nicht „Vertragspartnerin“ des Beklagten. Sie trat erst durch den Eigentumserwerb der streitgegenständlichen Immobilie im Juni 2018 nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verblieben daher grundsätzlich bei der bisherigen Vermieterin (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 566 Rn. 34); alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung standen ihr und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen der Klägerin als Erwerberin zu (BeckOGK/Harke, 1.1.2019, BGB § 566 Rn. 49; auch BeckOK BGB/Herrmann, 49. Ed. 1.2.2019, BGB § 566 Rn. 16; Emmerich in: Staudinger, BGB, 2018, § 566 BGB Rn. 49; Blank in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 80a). Randnummer 29 Eine Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung an die Klägerin kommt daher nur in Betracht, wenn die in Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 aufgenommene Regelung nicht nur als Ermächtigung (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 45 f.), sondern als bedingte Vorausabtretung der künftigen Mietzinsansprüche verstanden werden müsste (BGH NJW 2003, 2987). Daran bestehen aber aufgrund des Kontextes vorliegend erheblicher Zweifel. Eine solche Vorausabtretung hätte die Wirkung, dass insoweit die Klägerin exakt so stünde, als wenn sie bereits in das Vertragsverhältnis nach § 566 BGB eingetreten wäre. In dem Kaufvertrag ist aber im unmittelbaren Zusammenhang mit der Regelung, dass der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten eintrete und ab diesem Zeitpunkt ihm die Mieten zustünden, ausdrücklich festgestellt, dass den Vertragsbeteiligten bekannt ist, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Dieser Zusatz deutet in die Richtung, dass die Regelung in dem Absatz davor zum Eintritt in den Mietvertrag nur im Innenverhältnis der Parteien, nicht aber auch nach außen gegenüber dem Beklagten, dem diese Regelung auch nicht bekannt gemacht wurde, gelten solle. Randnummer 30 Selbst aber, wenn eine Abtretung vorlag, bliebe der Beklagte, da eine Abtretungsanzeige der Voreigentümerin bis April 2018 nicht vorgetragen ist, dem Beklagten nach § 407 Abs. 1 BGB (dazu BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 23 ff., 34; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 407 Rn. 10) in Übereinstimmung mit §§ 408, 409 BGB die Wahl, ob er an den Zessionar oder an den Zedenten leisten möchte (RGZ 53, 416, 420; 70, 88, 89; 93, 74, 76; BGHZ 64, 117, 119; BeckOK BGB/Rohe, 49. Ed. 1.2.2019, § 409 Rn. 9; Erman/Westermann, BGB, 15. Aufl. 2018, § 409 Rn. 1; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 409 Rn. 11; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl. 2019, § 409 Rn. 5; Staudinger/Busche, BGB, 2017, § 409 Rn. 26). Randnummer 31 Die Voraussetzungen einer positiven Kenntnis des Beklagten am 6. April 2018 im Sinne von § 407 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB sind nicht vorgetragen und ergeben sich insbesondere nicht aus dem Schreiben der Klägerin vom 08.01.2019, mit dem sie sich gerade nicht als Zessionarin, sondern als neue Eigentümerin vorstellte und nach dem sie „ab dem 01.02.2018 als neuer Eigentümer/Vermieter“ in den Mietvertrag eintrete (vgl. BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 21, 63). Die Klägerin trägt folgerichtig ausdrücklich mit Schreiben vom 19. März 2019 vor: „Es ist offensichtlich, dass der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 32 Nur positive Kenntnis schließt aber die befreiende Wirkung der Leistung aus; Kennenmüssen genügt nicht (BGH NJW-RR 2004, 1145, 1147). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass auch die Abtretungsanzeige des Zessionars die Kenntnis vermitteln kann, wenn er vertrauenswürdig erscheint und unter Würdigung sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls keine nachvollziehbaren Zweifel an der erfolgten Abtretung zulassen. Das ist hier aber nicht hinreichend vorgetragen - das Schreiben vom 08.01.2019 ist gerade keine Abtretungsanzeige - und erst Recht nicht bewiesen. Im Gegenteil hat die Klägerin vorgetragen, dass ihre Kommunikation mit dem Beklagten von Anfang an sehr schwierig war und normale Gespräche der Parteien nach dem Kauf des Anwesens durch die Klägerin nicht möglich wurden. Auch der Umstand, dass die Klägerin bereits am 5. April 2018 das dann sogleich am Folgetag per Boten überbrachte Kündigungsschreiben aufsetzte, ohne eine nach über vierzigjähriger Mietzeit bei einem ungestörten Verhältnis naheliegende Abmahnung auszusprechen, deutet ebenso wie der falsche Vortrag zum Eigentumsübergang in dem Schreiben vom 08.01.2019 - der überdies der kaufvertraglichen Regelung widersprach - in diese Richtung. Randnummer 33 2) Letztlich kann die Frage dahinstehen. Denn es steht nicht fest, dass die Pflichtverletzung des Beklagten erheblich war. Die Verletzung der vertraglichen Pflicht berechtigt aber nur dann zur Kündigung, wenn diese „nicht unerheblich“ ist. Randnummer 34 Dabei verkennt das Gericht nicht, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung zur außerordentliche Kündigung (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) im Grundsatz dann, wenn sich der Mieter – wie hier der Beklagte – in Höhe von zwei vollen Monatsmieten oder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet, die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Randnummer 35 Allerdings ist jeweils eine Einzelfallabwägung vorzunehmen, in die das Gewicht der Vertragsverletzung und die Beeinträchtigung der Belange des Vermieters einzustellen sind. Letztlich kommt es dann darauf an, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei auch Schwere und Dauer, aber auch die Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Umgekehrt gilt, dass, erscheint eine Wiederholungsgefahr ausgeschlossen oder doch gering, regelmäßig auch das Interesse an der Vertragsbeendigung geringer ist als in Fällen, in denen der Mieter nicht bereit ist, die Gefahr zu beseitigen, obwohl es im Rahmen seiner Möglichkeiten liegt (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 54). Relevant ist auch, ob eine vorsätzlich begangene Pflichtverletzung oder nur eine fahrlässig begangene Pflichtverletzung derselben Intensität. Gerade die Intention des Gesetzes, den vertragstreuen Mieter zu schützen, spricht dafür, den Umfang des Verschuldens im Rahmen der Abwägung mit einzubeziehen, da derjenige, der lediglich fahrlässig Pflichten verletzt, schutzwürdiger ist, als der vorsätzliche Schädiger (BeckOGK/Geib, 1.1.2019, BGB § 573 Rn. 23; MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 15). Ein weiterer Gesichtspunkt ist, ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat und er dann das Mietverhältnis ohne Abmahnung kündigte (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 37). Der Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, S. 2 Nr. 1 BGB muss in der Regel – anders als der fristlosen Kündigung wegen einer Vertragspflichtverletzung nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB – zwar keine Abmahnung vorausgehen. Eine Abmahnung kann jedoch insoweit von Bedeutung sein, als erst ihre Missachtung der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht verleiht, etwa, weil es sich bei dem Verhalten des Mieters zuvor um ein schlichtes Versehen gehandelt hat oder gehandelt haben kann (BGH NJW 2011, 1065; 2008, 508; 2006, 1585; BayObLG NJW-RR 1995, 969; BeckOK MietR/Siegmund, 14. Ed. 1.12.2018, BGB § 573 Rn. 8), da Funktion der Abmahnung gerade ist, dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens zu geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen (Zahlungs-) Verhaltens zu warnen (BT-Drs. 14/5663, 69). Randnummer 36 Vorliegend sind geradezu alle in der Praxis und Literatur anerkannten Umstände, die gegen eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung sprechen, gegeben: Randnummer 37 (1) Zunächst erbrachte der Beklagte, nachdem ihm frühestens am 6. April 2018 mit der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand vorgehalten wurde, alsbald am 9. April 2018 die geschuldete Leistung: Maßgeblicher Zeitpunkt ist, wann der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung erteilte, wenn sein Konto ausreichend gedeckt ist (BeckOGK/Mehle, 1.1.2019, BGB § 543 Rn. 145; BeckOK MietR/Schach, 14. Ed. 1.9.2018, BGB § 543 Rn. 43a). Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin kommt es nicht an (BGH NJW 2017, 1596 Rn. 17 f.; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 543 Rn. 54 f.; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 40). Die Verzögerungsgefahr trägt der Vermieter (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 98). Randnummer 38 Diese nachträgliche Zahlung ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH NZM 2005, 334, 335; auch KG ZMR 2009, 30; LG Berlin NZM 2019, 63 Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 30b). Randnummer 39 (2) Eine Wiederholungsgefahr ist nicht ersichtlich. Der Beklagte ist seit über vierzig Jahren Mieter der Wohnung. Bis auf den streitgegenständlichen Zahlungsrückstand sind andere Pflichtverletzungen nicht ersichtlich und insbesondere auch nicht in der Kündigungserklärung benannt (§ 573 Abs. 3 BGB). Den Zahlungsrückstand glich der Beklagte aber, wie dargelegt, alsbald aus. Randnummer 40 (3) Der Zahlungsrückstand beruhte, wovon das Gericht aufgrund der vorgelegten Belege und der authentisch und wahrhaftig wirkenden, plausiblen Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zweifelsfrei überzeugt ist, allenfalls auf Fahrlässigkeit. Die ursprünglichen Mutmaßungen der Klägerin zur Schädigungstatiken des Beklagten - die Kopien der vom Beklagten vorgelegten Überweisungsbelege sind der Klägerin bekannt - finden in den Tatsachen keinerlei Anhalt. Nunmehr geht sie selbst davon aus, dass „der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 41 (4) Im Gegenteil unterließ die Klägerin - trotz vierzigjährigen Mietverhältnisses - bewusst die ihr mögliche Abmahnung und damit Aufklärung über das Versehen bei der Änderung des Dauerauftrags. Vielmehr bereitete sie die Kündigung bereits am 5. April 2018 vor, um sie frühestmöglich am 6. April 2018 auszusprechen. Randnummer 42 c) Schließlich ist es treuwidrig, dass die Klägerin sich auf die - wie dargelegt - schon nicht erhebliche Pflichtwidrigkeit für die Kündigung beruft. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände, der Zahlungsirrläufer, von gewissen Nachlässigkeiten des Beklagten beeinflusst gewesen sein könnte, ist der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) angesichts des erfolgreichen Bemühens der Beklagten, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände unverzüglich vollständig zurückzuführen, verwehrt (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9; auch BGH NJW 2018, 3517 Rn. 43 m. Anm. Kappus; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 31). Randnummer 43 1) Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Es können weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierzu entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegensteht. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, eine unzulässige analoge Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung herbeizuführen. Vielmehr ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten. Randnummer 44 2) Nach diesen Kriterien liegt hier ein solcher Ausnahmefall vor. Denn der Beklagten hat sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der Kündigung um eine sofortige Rückführung der Mietrückstände erfolgreich bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums beglichen wurden. Für den Zahlungsrückstand konnte er nachvollziehbare Gründe angeben (dazu Milger NZM 2013, 533, 555). Weiter ist nicht ersichtlich, dass es in der Vergangenheit – der Mietvertrag des Beklagten läuft seit über 40 Jahren – Zahlungsrückstände gegeben hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der Beklagte in der Vergangenheit sonstige mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch liegen Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen der Beklagten vor, die das Vertrauen der Klägerin in eine gedeihliche Fortsetzung des – seit über 40 Jahren bestehenden – Mietverhältnisses in Frage stellen könnten (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9). Vielmehr hat der Beklagte mit seinem Schreiben vom 9. April 2018 und der tatsächlich auch angewiesenen Überweisung vom gleichen Tag zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt und die Belange und Interessen der Klägerin respektiert (vgl. BGH NZM 2019, 63 Rn. 21). Randnummer 45 d) Auf die Frage, ob der Vermieter mit der Abgabe der Kündigungserklärung zuwarten muss, bis der Tatbestand erfüllt ist oder ob es genügt, wenn die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung (vgl. LG Köln WuM 1991, 263; LG Lüneburg WuM 1995, 705; Emmerich in: Staudinger § 543 BGB Rn. 48; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 36; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 125) gegeben sind, kommt es demnach ebenso nicht mehr an wie darauf, ob die Klägerin zur Kündigung ermächtigt bzw. die Rüge ihrer fehlenden Vollmacht durch den Beklagten rechtzeitig war oder ob die Miete gemindert war. II. Randnummer 46 Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 71/07 Verkündet am: 12. März 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2; BGB §§ 565, 565a a.F.; ZPO § 559 a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formu- larmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" un- wirksam ist. b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine münd- liche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehre- ren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. - 2 - c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räu- mung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Miet- verhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetre- tenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - LG Gießen AG Gießen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 25. Januar 2008 durch den Vorsit- zenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 14. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist aufgrund eines Mietvertrags vom 16. August 1979 mit den Rechtsvorgängern der Kläger seit dem 1. September 1979 Mieterin einer Wohnung in G. . Die Mietsache ist im Mietvertrag wie folgt beschrieben: "1. Obergeschoss …: 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur),1 Bad/Duschraum, … 1 Keller….". Unter § 2 (Mietzeit) ist bestimmt: 1 "3. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 36 Monaten geschlossen und läuft bis zum 31. August 1982. Er verlängert sich um jeweils 12 Monate, falls er nicht von den Parteien mit den Fristen der Ziff. 4 gekündigt wird. 4. Die Kündigungsfrist beträgt … - 4 - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind." Im Keller befinden sich neben der Waschküche, dem Heizungskeller und einem Vorraum vier weitere Kellerräume, die zwischen zehn und vierzehn Quadratmeter groß sind. Bei Mietbeginn erhielt die Beklagte den Schlüssel zu einem dieser Räume. 2 Mit Anwaltsschreiben vom 30. September 2005 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf. Im Kündigungsschreiben heißt es unter anderem: "Die Kündigung erfolgt zum nächst zulässigen Termin. Dies entspricht bei Zugrundelegung der Kündigungsfrist von neun Monaten einem Kündigungstermin zum 30. Juni 2006." 3 Die Kläger nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Land- gericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsverlangen weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 6 7 Das Amtsgericht habe zu Recht einen gegenwärtigen Anspruch der Klä- ger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verneint. Das Mietverhältnis habe sich am 31. August 2006 - 5 - nochmals um ein Jahr bis zum 31. August 2007 verlängert, weil es von den Klägern nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zum 31. August 2006 gekündigt worden sei. Das Mietverhältnis könne von den Klägern lediglich zum 31. August ei- nes jeden Jahres gekündigt werden. Das folge aus § 2 Ziffer 3 des Mietver- trags, wonach das am 1. September 1979 begonnene Mietverhältnis am 31. August 1982 ende und sich jeweils um ein Jahr verlängere, wenn es nicht gekündigt werde. Die nach § 2 Ziffer 4 einzuhaltende Frist, die für die Kläger zwölf Monate betragen habe, weil das Mietverhältnis seit mehr als zehn Jahren bestehe, sei auf den 31. August eines jeden Jahres als Stichtag bezogen. Die Kündigung vom 30. September 2005 zum 31. August 2006 habe diese Frist nicht gewahrt. 8 Die in § 2 Ziffer 3 und 4 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen seien wirksam, soweit sie nicht zu Lasten des Mieters gingen. Zwar seien die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573c Abs. 4 BGB erfüllt, wonach eine von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Denn nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Ka- lendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Regelung in § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags stehe hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das Gesetz vorsehe -, sondern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres zulas- se. Die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB finde nach der in Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB enthaltenen Übergangsregelung Anwendung, weil die Kündi- gungsfristen im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden seien. Nach § 573c Abs. 4 BGB seien aber nur die zum Nachteil des Mieters getroffenen Vereinbarungen unwirksam. Daher sei die vertragliche Ver- einbarung nur insoweit unwirksam, als die Kündigungsmöglichkeiten des Mie- 9 - 6 - ters über § 573c Abs. 1 BGB unwirksam seien. Im Ergebnis blieben die Kläger an die längeren vertraglichen Kündigungsfristen gebunden. 10 Unzutreffend sei die Ansicht der Kläger, dass der schriftliche Mietvertrag die vermieteten Räumlichkeiten, nämlich die Lage des Kellerraums, nicht genau bezeichne, mit der Folge, dass die Schriftform nicht eingehalten sei, das Miet- verhältnis gemäß § 550 BGB nF daher als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden könne. Die Schriftform sei gewahrt. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietver- trag im Sinne von § 550 BGB genüge dann der Schriftform, wenn sich die we- sentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe so- wie die Dauer des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben. Das Mietobjekt müsse durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend be- stimmbar bezeichnet sein. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags nur von ne- bensächlicher Bedeutung seien, bedürften aber nicht der Schriftform. Sollten sich die damaligen Vertragsparteien bei Abschluss des Mietver- trags nicht darüber einig gewesen sein, welcher der Kellerräume an die Beklag- te vermietet werden solle, so könne eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien dahin angenommen werden, dass den damaligen Vermietern ein Be- stimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt werden solle, welches die damaligen Vermieter durch schlüssige Handlung, etwa durch die Schlüssel- übergabe, ausgeübt hätten. Eine Bestimmung nach § 315 Abs. 2 BGB sei auch bei einem formbedürftigen Rechtsgeschäft formlos gültig. 11 Selbst wenn sich die Mietvertragsparteien ohne Einhaltung der Schrift- form über die bestimmte Lage des Kellerraums geeinigt hätten, führe dies nicht dazu, dass nunmehr der gesamte Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbe- stimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Die Vereinbarung, welcher der - vor- liegend annähernd gleich großen - Kellerräume von dem Mieter genutzt werden 12 - 7 - solle, zähle nicht zu den Essentialia des Mietvertrags, die dem Formzwang des § 550 BGB unterlägen. Vorliegend habe jede der drei in dem Anwesen befindli- chen Wohnungen auch einen dazugehörigen Kellerraum. Welcher der vier Kel- lerräume einer Wohnung zuzuordnen sei, sei für einen etwaigen Grundstücks- erwerber allenfalls von marginaler Bedeutung. Es erscheine daher gerechtfer- tigt, das Schriftformerfordernis für die genaue Lage des Kellerraums nicht gel- ten zu lassen. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung zwar stand, trägt das angefochtene Urteil wegen des zwischenzeitlich eingetretenen Ablaufs der Kündigungsfrist jedoch nicht. 13 1. Das Berufungsgericht hat richtig gesehen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung vom 30. September 2005 nicht bereits zum 30. Juni 2006 möglich war. 14 a) Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getrete- nen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiter- hin anzuwendenden Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig BGB aF). Danach können die Klä- ger das Mietverhältnis nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin, hier dem 31. August eines jeden Jahres, kündigen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760). 15 aa) Mit dem im August 1979 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um zwölf Monate verlängert. Bei solchen Zeit- verträgen mit Verlängerungsklausel tritt gemäß § 565a Abs. 1 BGB aF "die Ver- 16 - 8 - längerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Nr. 4 des Miet- vertrags, nach der sich der am 31. August 1982 ablaufende Mietvertrag jeweils um zwölf Monate verlängert, falls er nicht zum Ablauf einer näher bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird; die vereinbarten Kündigungsfristen entsprechen denen des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß ins- besondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NJW-RR 2007, 668, Tz. 10). bb) Wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat, haben das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Ge- setzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB aF auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietver- hältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne von § 565a Abs. 1 BGB aF handelt es sich auch dann, wenn der ursprüngliche Ab- lauftermin verstrichen ist. Nach diesem Termin setzt sich das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fort, sondern verlängert sich jeweils um zwölf Mona- te (Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 10 ff.). Zum Zeitpunkt der Kündi- gung am 30. September 2005 war mithin mangels vorheriger Kündigung der nächste Ablauftermin der 31. August 2006. 17 b) Zu Unrecht meint die Revision, die Kündigung der Kläger vom 30. September 2005 habe das Mietverhältnis deshalb zum 30. Juni 2006 been- 18 - 9 - den können, weil der Mietvertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 2 BGB aF) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb gemäß § 542 Abs. 1 BGB mit der gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblichen Frist von neun Monaten habe ordentlich gekündigt werden können. Die Revision begründet ihre Auffassung damit, dass Lage und Größe des der Beklagten überlassenen Kellerraums im schriftlichen Mietvertrag nicht bestimmt seien. Mit Recht hat das Berufungsgericht insoweit darauf abge- stellt, dass die Lage des Kellerraums und seine Größe nicht beurkundungsbe- dürftig waren. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schrift- form des § 550 BGB allerdings nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Ver- tragsbedingungen, unter anderem der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die für den Vertragsinhalt, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGHZ 142, 158, 161 f.; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365, Tz. 11, jeweils m.w.N.). 19 Dass der Beklagten ein Kellerraum zustehen sollte, ist im schriftlichen Mietvertrag geregelt ("…1 Keller…"). Damit sind die Anforderungen an die Schriftform im vorliegenden Fall gewahrt. Das Berufungsgericht hat zwar offen gelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags mündlich dar- über geeinigt haben, welcher der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräu- me künftig von der Beklagten genutzt werden sollte. Darauf kommt es indes nicht an. 20 aa) Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung ei- nes bestimmten Kelleraums durch die Beklagte geeinigt haben, haben sie mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, dass der Beklagten ein - nicht 21 - 10 - näher bestimmter - Kellerraum zustehen soll, zugleich ein Leistungsbestim- mungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart und be- urkundet. Vertragsinhalt, der grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts der Unterzeichnung zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04, WM 2007, 1993, Tz. 26), ist in einem solchen Fall, dass der Vermieter dem Mie- ter einen Kellerraum zuweist, wenn - wie hier - mehrere Kellerräume zur Verfü- gung stehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 28). Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 315 Abs. 2 BGB - hier in Gestalt der Zuweisung des Kellerraums - bedarf regelmäßig kei- ner Form (BGH, Urteil vom 8. November 1968 - V ZR 58/65, WM 1968, 1394, unter II b; BGH, Urteil vom 21. Oktober 1983 - V ZR 121/82, NJW 1984, 612, unter II 2 m.w.N.; MünchKommBGB/Gottwald, 5. Aufl., § 315 Rdnr. 34; Palandt/ Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 315 Rdnr. 11; Staudinger/Rieble, BGB (2004), § 315 Rdnr. 272). bb) Sofern sich die Vertragsparteien dagegen mündlich auf die Nutzung eines bestimmten Kellerraums durch die Beklagte geeinigt haben, ist das Schriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Zwar muss unter anderem grund- sätzlich feststellbar sein, welche Räume vermietet sind (BGHZ 55, 248, 249; BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, WM 2006, 499, Tz. 20). Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Keller- räumen außerhalb der Wohnung, der - wie hier - nicht zu Wohnzwecken dient, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist aber nicht beurkun- dungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der unterge- ordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den we- sentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Wohnraummietvertrags. Auch für einen möglichen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Tz. 17; BGH, Urteil vom 22 - 11 - 19. September 2007 - XII ZR 121/05, WM 2007, 2167, Tz. 13, jeweils m.w.N.), ist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich. 23 2. Die Kündigung vom 30. September 2005 ist auch nicht zum 31. Au- gust 2006 wirksam geworden. Im Rahmen eines am 1. September 2001 beste- henden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegan- gen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer vertraglich vereinbar- ten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, kommt dem Vermieter entgegen der Ansicht der Revision nicht zugute, dass sich die Kündigungsfrist für ihn nach neuem Recht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB auf höchstens neun Monate verlängert. Für die Kläger ist die Kündigungsfrist von zwölf Mona- ten, die die Parteien in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF vereinbart haben, maßgeblich. Diese Vereinbarung bindet die Kläger auch nach Inkrafttre- ten des Mietrechtsreformgesetzes. Aus § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB können sie nichts zu ihren Gunsten herlei- ten. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam. Danach hat eine wie hier vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter zwölf Monate betragen soll, zur Folge, dass der Vermieter an die vereinbarten längeren Kün- digungsfristen gebunden bleibt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573c Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573c BGB Rdnr. 23; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573c Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573c Rdnr. 3; Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rdnr. 38; für Allgemeine Geschäftsbedingungen nunmehr ebenso: Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 54). - 12 - 24 3. Das Berufungsgericht musste nicht darüber entscheiden, ob die Be- klagte die Mieträume mit Ablauf des 31. August 2007 zu räumen und an die Kläger herauszugeben hatte. Denn dabei hätte es sich im maßgeblichen Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz - hier am 24. Januar 2007 - um eine Entscheidung über eine künftige Räumung gehan- delt. Eine Klage auf künftige Räumung von Wohnraum kann gemäß §§ 257, 259 ZPO aber nur dann erhoben werden, wenn den Umständen nach die Be- sorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dazu fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts; über- gangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. III. Zwischenzeitlich ist jedoch mit Ablauf des 31. August 2007 die Frist ver- strichen, mit deren Ablauf das Mietverhältnis durch die von den Klägern "zum nächst zulässigen Termin" ausgesprochene Kündigung vom 30. September 2005 beendet worden sein kann. Der Ablauf der Kündigungsfrist ist zwar ein Umstand, der erst während des Revisionsverfahrens entstanden ist; er ist gleichwohl vom Revisionsgericht zu berücksichtigen. Dieses hat seiner Ent- scheidung gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO zwar grundsätzlich den Sach- und Streitstand der letzten mündlichen Verhandlung zweiter Instanz zugrunde zu legen. Hiervon hat die Rechtsprechung jedoch aus prozesswirtschaftlichen Gründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen. So hat das Revisionsgericht unter anderem auch materiell-rechtlich relevante Tatsachen zu berücksichtigen, die nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht ent- standen sind, wenn sie unstreitig sind und schützenswerte Belange der Gegen- partei nicht entgegenstehen (BGHZ 104, 215, 221 m.w.N.). So verhält es sich hier. Die tatsächlichen und rechtlichen Umstände, aus denen sich ergibt, dass die von den Klägern einzuhaltende Kündigungsfrist - spätestens - am 25 - 13 - 31. August 2007 abgelaufen ist, sind unstreitig, der zwischenzeitlich hinzugetre- tene Zeitablauf ist nicht bestreitbar. Schützenswerte Belange der Beklagten stehen der Berücksichtigung des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht entgegen. Ihr schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist da- durch gewahrt, dass nunmehr zu prüfen sein wird, ob die Kläger, wie von ihnen geltend gemacht, wegen Eigenbedarfs zur Kündigung berechtigt waren. Dem- gegenüber wäre es weder prozesswirtschaftlich noch im Hinblick auf die schüt- zenswerten Belange der Kläger vertretbar, diese auf eine erneute Kündigung zu verweisen, die das Mietverhältnis frühestens zum 31. August 2009 beenden könnte. IV. Da die Abweisung der Räumungsklage wegen des zwischenzeitlich ein- getretenen, vom Revisionsgericht zu berücksichtigenden Ablaufs der Kündi- gungsfrist in den vom Berufungsgericht dazu festgestellten Tatsachen keine ausreichend tragfähige Grundlage mehr findet, ist das Berufungsurteil aufzuhe- ben. Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es dazu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur 26 - 14 - neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Gießen, Entscheidung vom 16.08.2006 - 45-M C 402/06 - LG Gießen, Entscheidung vom 14.02.2007 - 1 S 296/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 51/14 Verkündet am: 21. Januar 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1 Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwi- schen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniser- langung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534). BGH, Urteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14 - LG Hamburg AG Hamburg-St. Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Januar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 16. Januar 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Hamburg. Sie bewohnt die im dritten Obergeschoss befindlichen Räume aufgrund eines mit dem damaligen Grundstückseigentümer R. M. am 18. Februar 1992 abgeschlossenen Mietvertrags. Zu diesem Zeitpunkt war neben Herrn M. auch dessen Ehefrau Miteigentümerin des Grundstücks. Streitig ist, wann hinsichtlich der im Haus befindlichen sieben Wohnungen erstmals Wohnungseigentum gebildet worden ist. Nach der Darstellung der Klägerin ist im Jahre 1996 Wohnungseigentum begründet worden; die Beklagte 1 - 3 - macht dagegen geltend, es sei bereits im Jahr 1971 Wohnungseigentum gebil- det worden. Herr M. verstarb im Jahr 2006 und wurde von seiner Ehefrau beerbt, die am 13. September 2006 als Alleineigentümerin in das Grundbuch eingetra- gen wurde. Mit notariell beurkundetem Schenkungsvertrag vom 8. Dezember 2010 überließ sie das Grundstück ihrer Tochter, der Beklagten, behielt sich aber den lebenslangen Nießbrauch daran vor. Am 19. März 2011 verstarb auch Frau M. . Daraufhin veräußerte die Beklagte sämtliche in dem Mehrfamilien- haus gelegenen sieben Wohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1.306.000 € an die H. GmbH. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder von deren Veräußerungs- absicht noch vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet. Auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht wurde sie ebenfalls nicht hingewiesen. Die Käuferin wurde am 18. Juli 2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 23. August 2011 informierte die Hausverwaltung der Erwerberin die Klägerin über die Veräußerung der Wohnungen. Am 12. Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung (Wohnung Nr. 5) gegen Zahlung eines Preises von 266.250 € zuzüglich circa 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei wies sie darauf hin, dass sie die wei- teren sechs Wohnungen in den letzten zweieinhalb Monaten zum gleichen Preis verkauft habe. Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vor- kaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Woh- nung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von 2 3 4 - 4 - (nur) 186.571 € - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Ge- samtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerich- tete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision ver- folgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte weder aus § 280 Abs. 3, § 281 BGB (Schadensersatz statt der Leistung) noch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht Anspruch auf Ersatz des gel- tend gemachten Schadens. Zwar sei die Beklagte als Vermieterin der Klägerin gemäß §§ 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen, die Klägerin über die be- absichtigte Veräußerung der Wohnung zu unterrichten und diese auf ihr gesetz- liches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diesen Verpflichtungen sei sie schuldhaft nicht nachgekommen, weswegen grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch in Betracht komme. Gleichwohl könne die Klägerin nicht Ersatz des vorliegend geltend gemachten Schadens beanspruchen, der in der Differenz zwischen an- teiligem Kaufpreis für die Wohnung und deren Verkehrswert bestehe. 5 6 7 8 - 5 - Die Klägerin mache vorliegend einen Nichterfüllungsschaden gemäß § 280 Abs. 3, § 281 BGB geltend. Ein solcher könne dann bestehen, wenn die Wohnung trotz wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters vom Ver- mieter an den Erwerber übereignet werde. In einem solchen Fall richte sich die Höhe des Schadens nach dem Gesamtvermögensvergleich, bei dem die tat- sächliche Entwicklung und die im Falle ordnungsgemäßer Erfüllung bestehende Vermögenslage einander gegenüber zu stellen seien. Der Vermögensschaden bestehe dann regelmäßig in der Differenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und deren Verkehrswert. Eine solche Fallgestaltung sei vorlie- gend jedoch nicht gegeben. Die Klägerin habe das ihr zustehende Vorkaufs- recht nicht ausgeübt, weswegen zwischen ihr und der Beklagten - mangels Zu- standekommen eines Kaufvertrags - kein (kauf-)vertraglicher Leistungsan- spruch begründet worden sei, der im Falle der Nichterfüllung auszugleichen wäre. Der damit allein in Betracht kommende Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) umfasse nicht den von der Klägerin geltend gemachten Schaden. Zwar erstrecke sich die Ersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB auf die unmittelbaren und mittelbaren Folgen des schädigenden Verhaltens. Ausgenommen seien jedoch Schäden, die außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Pflicht lägen. Ein erstattungsfä- higer Schaden wäre daher etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter den Kaufvertrag gegenüber dem (Dritt-)Käufer erfülle und dieser dann das Mietver- hältnis kündige. Werde die Wohnung dagegen an einen Kapitalanleger ohne Eigennutzungs- oder Verwertungsabsicht veräußert, entstehe dem Mieter im Allgemeinen kein ersatzfähiger Vermögensnachteil. Ein ausgleichspflichtiger Vermögensschaden folge insbesondere nicht daraus, dass zwischen den Par- teien des Kaufvertrags ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis verein- bart worden sei. Der Mieter könne in einem solchen Fall nicht etwa geltend ma- 9 10 - 6 - chen, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiterverkaufen kön- nen, denn der Verlust eines Veräußerungsgewinns werde vom Schutzzweck des § 577 BGB nicht gedeckt. Ebenso wenig könne er bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts geltend machen, er hätte die Wohnung zu einem günstigeren Preis erworben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin ge- mäß § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2, § 249 BGB auf Ersatz der geltend gemachten Differenz zwischen Verkehrswert der Woh- nung und anteiligem Kaufpreis nicht verneint werden. 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die Be- klagte nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt die sie als Vermieterin treffenden mietvertraglichen Nebenpflichten schuldhaft verletzt hat, die Klägerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und den Inhalt des mit der H. GmbH abgeschlossen Kaufvertrags zu unterrichten. a) Der Verkauf der von der Klägerin angemieteten Wohnung an die H. GmbH begründete nach dem für das Revisionsverfahren maß- geblichen Sachverhalt gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein gesetzliches Vor- kaufsrecht der Klägerin. aa) Die Beklagte war zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts Vermieterin der Klägerin. Nach dem Tod des ursprünglichen Vermieters war dessen Witwe als Alleinerbin in den mit der Klägerin bestehenden Mietvertrag eingetreten. Diese Vermieterstellung behielt sie auch nach der unter Nieß- 11 12 13 14 - 7 - brauchvorbehalt (§§ 1068, 1030 BGB) erfolgten schenkweisen Überlassung des Grundstücks an die Beklagte (vgl. Senatsurteil vom 7. September 2005 - VIII ZR 24/05, NJW 2006, 51 Rn. 13). Erst mit dem Ableben der Nießbrauch- berechtigten ist die Beklagte gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB Vermie- terin geworden (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 11). bb) Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob bereits im Jahr 1971 - so die Darstellung der Beklagten - oder erst im Jahr 1996 - so der Vortrag der Klägerin (im Urteil des Amtsgerichts ist versehentlich von 2006 die Rede) - Wohnungseigentum begründet worden ist. Es hat letztlich, ebenso wie das Amtsgericht, zugunsten der Klägerin unterstellt, dass Woh- nungseigentum - wie von § 577 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - erst nach Ab- schluss des Mietvertrags begründet worden ist. Hiervon ist auch für das Revisi- onsverfahren auszugehen. cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts sind im Streitfall die weiteren Voraussetzungen eines gesetzlichen Vorkaufs- rechts der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Die an die Klägerin vermietete Wohnung ist erstmals nach der mietweisen Überlassung veräußert worden. Der Umstand, dass die Wohnung zunächst schenkweise an die Be- klagte übereignet worden war, hindert - anders als die Revisionserwiderung meint - die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht. Bei dem Verkauf der Wohnung an die H. GmbH han- delt es sich - ausgehend von einer im Revisionsverfahren zu unterstellenden erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 1996 - um einen das Vorkaufsrecht auslösenden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8; vgl. auch Senatsurteile vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 197 ff. [zu § 2b Abs. 1 WoBindG]; vom 29. März 2006 15 16 - 8 - - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 61 ff. [zu § 570b BGB aF]) Erstverkauf. Denn der davor vollzogene Eigentumsübergang auf die Beklagte war nicht aufgrund eines Verkaufsgeschäfts, sondern aufgrund einer von § 577 BGB nicht erfass- ten unentgeltlichen Übertragung erfolgt. Die Annahme der Revisionserwiderung, ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB sei auch dann ausgeschlossen, wenn dem Verkauf an einen Dritten - wie hier - eine schenkweise Übertragung an Familienangehörige vorausgegangen sei, findet im Gesetz keine Stütze. Ein Vorkaufsrecht entsteht nach der Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn der Vorkaufsver- pflichtete eine ihrem inhaltlichen Gehalt nach als Kaufvertrag zu beurteilende Vereinbarung abgeschlossen hat. Hiervon macht § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Einschränkung bei einem Verkauf an Familien- und Haushaltsangehörige des Vermieters, weil der Gesetzgeber in diesen Fällen dem Interesse des Vermie- ters, die Wohnung an eine bestimmte Person zu verkaufen, höheres Gewicht beigemessen hat (BT-Drucks. 12/3013, S. 18). Dass ein Ausschluss des Vor- kaufsrechts auch in den Fällen gegeben sein sollte, in denen der Vermieter die Wohnung dem Familienangehörigen schenkweise überlassen hat, ist weder dem Wortlaut noch den Gesetzesmaterialien zu entnehmen. Eine von der Revi- sionserwiderung erwogene analoge Anwendung der als solche eng auszule- genden Ausnahmeregelung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt schon man- gels Bestehens einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. Schenkungen des Vermieters an Familien- oder Haushaltsangehörige lö- sen danach einerseits schon kein Vorkaufsrecht des Mieters aus, weil es sich hierbei nicht um ein nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB vorausgesetztes Kaufge- schäft handelt. Andererseits führen sie, wenn der mit einer Schenkung bedach- te Familienangehörige die Wohnung später an einen Dritten verkauft, anders als die in § 471 BGB genannten Verkäufe im Wege der Zwangsvollstre- 17 18 - 9 - ckung/aus der Insolvenzmasse und die in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Verkäufe an Familienangehörige (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, aaO), nicht dazu, dass es sich bei einem späteren Verkauf an einen Dritten um einen das Entstehen eines Vorkaufsrechts hindernden Zweit- verkauf handelt. b) Die Beklagte war daher gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, der Klägerin den Inhalt des mit dem Dritten geschlos- senen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Weiter traf sie die Pflicht, die Klä- gerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Beiden Verpflichtungen ist die Beklagte nach den rechts- fehlerfreien, im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts schuldhaft nicht nachgekommen. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1, § 249 BGB auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der von ihr bewohnten Wohnung und dem hierfür vereinbar- ten anteiligen Kaufpreis verneint. Es hat - dem Amtsgericht folgend - die Auf- fassung vertreten, der Ersatz eines solchen Schadens sei - auch wenn die Klä- gerin letztlich einen Nichterfüllungsschaden geltend mache - nicht vom Schutz- zweck des § 577 BGB gedeckt. Werde - wie hier - das Vorkaufsrecht nicht aus- geübt, liege ein erstattungspflichtiger Schaden des Mieters vor, wenn der Käu- fer das Mietverhältnis (etwa wegen Eigenbedarfs) kündige. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ausgleichspflichtigen Vermögensschaden dar. 19 20 - 10 - a) Das Berufungsgericht hat damit zwar im Ausgangspunkt zutreffend er- kannt, dass die Klägerin der Sache nach einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung ("Nichterfüllungsschaden") geltend macht, hat jedoch diesen Ansatz rechtsfehlerhaft nicht weiterverfolgt. Es hat bei der von ihm vorgenom- menen Differenzierung zwischen ausgeübtem und nicht ausgeübtem Vorkaufs- recht nicht hinreichend beachtet, dass die Klägerin infolge der von der Beklag- ten unterlassenen Mitteilungen erst zu einem Zeitpunkt Kenntnis von dem Inhalt des mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags und von dem Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts erlangt hat, als dieser Kaufvertrag schon vollzogen und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Deswegen hat es sich den Blick dafür verstellt, dass es bei der vorliegend ge- gebenen Sachlage für die Klägerin im Ergebnis keinen Unterschied machte, ob sie durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts einen Kaufvertrag zustande brachte und anschließend von der Beklagten, der (wovon in der Revisionsinstanz aus- zugehen ist) die Erfüllung dieses Vertrags von Anfang an unmöglich gewesen wäre, Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangte, oder ob sie von dem bei dieser Sachlage für die Verwirklichung ihres Erfül- lungsinteresses sinnlosen Zwischenschritt der - nach den für die Revisions- instanz maßgeblichen Feststellungen des Berufungsgerichts (§ 559 Abs. 1 ZPO) nicht erfolgten - Ausübung des Vorkaufsrechts absah und sogleich Ersatz des entsprechenden Schadens begehrte. In beiden Fällen wäre das Erfüllungs- interesse der Klägerin in gleicher Weise beeinträchtigt worden. Entscheidend ist letztlich, dass die Beklagte durch die Verletzung der sie nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB treffenden Mitteilungspflichten das Vor- kaufsrecht der Klägerin nach § 577 BGB, also den Erwerb der Wohnung zu dem vereinbarten anteiligen Kaufpreis, vereitelt hat. aa) Nach der Konzeption der §§ 577, 463 ff. BGB dient nicht nur der - durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommende (§ 577 Abs. 1 21 22 - 11 - Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) - Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien der Realisierung des Vorkaufsrechts. Vielmehr haben auch die gesetzlich vorge- schriebenen Mitteilungspflichten den Zweck, das Erfüllungsinteresse des Vor- kaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht aus- zuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, juris Rn. 16 [zu § 510 Abs. 1 BGB aF, heute § 469 Abs. 1 BGB] mwN). Der aus der Verletzung einer Mitteilungspflicht entstehende Anspruch auf Ersatz des vom Mitteilungspflichtigen auszuglei- chenden Schadens kann, sofern dieser durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde, auch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). bb) So liegen die Dinge hier. Der Klägerin, die vor Abschluss des Kauf- vertrags zwischen der Beklagten und dem Dritten weder über Existenz und In- halt des Vertrages (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) noch über das Be- stehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 2 BGB) unterrichtet worden war, stan- den lediglich zwei Wege offen, hierauf zu reagieren. Keiner der beiden Schritte hätte aber zur Verwirklichung ihres Erfüllungsinteresses geführt. Vielmehr blieb der Klägerin in beiden Fällen nur die Möglichkeit, Schadensersatz wegen Verei- telung ihres Vorkaufsrechts zu verlangen. (1) Die Klägerin hätte an sich, da die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufver- trags beginnt, das Vorkaufsrecht noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 23 24 - 12 - Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 577 Abs. 2 BGB) ausüben (vgl. OLG Celle, ZMR 2008, 119) und hierdurch mit der Beklagten einen zweiten Kaufver- trag zu denselben Bedingungen zustande bringen können, wie sie im Kaufver- trag zwischen Beklagter und Drittem vereinbart worden sind (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 21 mwN). Diesen zweiten Kaufvertrag hätte die Be- klagte aber nicht mehr erfüllen können (§ 275 Abs. 1 BGB), weil sie das Eigen- tum am Grundstück schon vor der mit Schreiben der Hausverwaltung vom 23. August 2011 erfolgten Unterrichtung der Klägerin über den erfolgten Verkauf auf den Käufer übertragen hatte. Der Eigentumswechsel war bereits am 18. Juli 2011 in das Grundbuch eingetragen worden. Daher hätte die Klägerin nach dem in der Revisionsinstanz maßgebli- chen Sachverhalt im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich Scha- densersatz statt der Leistung nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Über- eignung verlangen können. Zwar ist in den Fällen, in denen ein Schuldner - wie hier - den Kaufgegenstand an einen Dritten übereignet hat, dem Schuldner die Übereignung an den Gläubiger nicht schon deswegen unmöglich, weil er über ihn nicht mehr verfügen kann und auf ihn auch keinen Anspruch hat. Unmög- lichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die Ver- fügungsmacht nicht mehr erlangen und zur Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs nicht mehr auf die Sache einwirken kann (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, BGHZ 141, 179, 181 f.; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 3). Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch aus § 311a Abs. 2, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - anspruchs- begründende Voraussetzung, nimmt der Bundesgerichtshof jedoch, um die An- forderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Gläubigers nicht zu über- spannen, in ständiger Rechtsprechung an, dass die Weiterveräußerung die 25 - 13 - Unmöglichkeit indiziert, solange der Schuldner - wie hier - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, aaO S. 182 f. mwN; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (2) Statt ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nachträglich noch auszu- üben, stand der Klägerin aber auch die Möglichkeit offen, wegen Verletzung der in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB geregelten miet- vertraglichen Nebenpflichten Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ver- langen (vgl. BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, WuM 2003, 281 unter II 2 a aa, und V ZR 127/02, juris Rn. 21 f. [jeweils zur Haftung aus pVV]). Für diesen Schritt hat sie sich entschieden. Die Verletzung solcher Nebenpflichten führt zwar nicht stets zu einem Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Insbesondere wird es Fälle ge- ben, in denen sich die Verletzung der Mitteilungspflichten letztlich nicht aus- wirkt, weil der Vorkaufsberechtigte noch rechtzeitig vor der Übereignung der Kaufsache an den Dritten Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrags (und im Falle des § 577 BGB von seiner Vorkaufsberechtigung) erlangt und durch die Aus- übung seines Vorkaufsrechts einen - noch erfüllbaren - Kaufvertrag mit dem Mitteilungsverpflichteten zustande bringen kann. Dieser muss dann entschei- den, welchen der beiden gegen ihn gerichteten Ansprüche auf Übereignung der Kaufsache er erfüllt. Entschließt er sich für eine Erfüllung des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags, hat er dem Vorkaufsberechtigten wegen nach- träglicher Unmöglichkeit Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB zu leisten (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO Rn. 16; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO un- ter II 4 [zur Vorgängerregelung des § 325 BGB aF]). 26 27 - 14 - Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die vorliegend zu beurteilende Fall- konstellation, bei der die Kenntniserlangung erst nach Übereignung des Anwe- sens an den Dritten erfolgte und bei der daher die Verletzung der Mitteilungs- pflichten unmittelbar zur Vereitelung des Vorkaufsrechts führte. Infolge der un- terbliebenen Unterrichtung hätte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin - wie bereits ausgeführt - nur noch bewirken können, dass sie einen Kaufvertrag mit der Beklagten begründete, dessen Erfüllung der Beklagten von vornherein unmöglich gewesen wäre (anfängliche Unmöglichkeit) mit der Folge, dass sie der Klägerin gemäß § 311a Abs. 1, 2, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen Nichterfüllung des zu- stande gekommenen Kaufvertrags hätte leisten müssen. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts die Klägerin somit nicht in die Lage versetzt hätte, ihr Erfül- lungsinteresse durchzusetzen, ist hier die Ausübung dieses Rechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 1 BGB) als sinnloser Zwischenschritt zu werten. (3) Weil das Erfüllungsinteresse der Klägerin unmittelbar durch die Ver- letzung der mietvertraglichen Nebenpflicht vereitelt worden ist, ist der aus der Verletzung der mietrechtlichen Nebenpflicht resultierende Schadensersatzan- spruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). Der Ersatz des Erfül- lungsinteresses besteht hier - ebenso wie in dem vom Senat bereits entschie- denen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Erfüllung eines zwischen Vor- kaufsberechtigtem und Mitteilungsverpflichteten zustande gekommenen Kauf- vertrags (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO) - im Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem auf sie entfal- lenden Anteil des Kaufpreises, allerdings abzüglich von der Klägerin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs- und Finanzierungskosten). 28 29 - 15 - Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Klä- gerin beläuft sich der mit dem Grundstückserwerber vereinbarte anteilige Kauf- preis für die Wohnung (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB) auf 186.571 € und der Verkehrswert auf 266.250 €. Bei ordnungsgemäßer Unterrichtung hätte sie diesen Vermögenszuwachs (abzüglich für den Erwerb und dessen Finanzie- rung aufzuwendender Kosten) in Gestalt des Sondereigentums an der Woh- nung und des dazu gehörenden Miteigentumsanteils erhalten. An die Stelle des entgangenen Vermögensvorteils tritt nun der geldwerte Ausgleich der Wertdiffe- renz. (4) Die Verletzung der Mitteilungspflichten ist für den geltend gemachten Schaden auch ursächlich geworden. (a) Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin bei rechtzeitiger Mittei- lung des Inhalts des Kaufvertrags (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) und gleichzeitiger Belehrung über ihr Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB) von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätte. Die Mitteilungspflichten des Vorkaufs- verpflichteten stellen vertragliche Aufklärungspflichten dar, die dazu bestimmt sind, dem Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte Ge- schäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO unter II 2 b bb). Bei Ver- letzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklärungsrichtiges" Ver- halten (BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO, und V ZR 127/02, aaO Rn. 28; jeweils mwN). Umstände, die diese Vermutung widerleg- ten, sind weder von der Revisionserwiderung aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich. (b) Ferner ist für die Revisionsinstanz zu unterstellen, dass die Klägerin die sie treffende Kaufpreiszahlungspflicht aus einem - bei rechtzeitiger Unter- 30 31 32 33 - 16 - richtung durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts begründeten - Kaufvertrag (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) auch hätte erfüllen können. Das Beru- fungsgericht hat zwar insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Revision verweist aber zu Recht darauf, dass die Klägerin vorgetragen habe, sie wäre aufgrund ihrer Kreditwürdigkeit und teil- weise vorhandener Eigenmittel in der Lage gewesen, den zwischen der Beklag- ten und dem Dritten ausgehandelten, anteilig auf die von ihr genutzte Wohnung entfallenden Kaufpreis zu entrichten. (5) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht auch der Schutzzweck des § 577 BGB vorliegend einem auf Ersatz der Differenz zwi- schen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis (abzüglich erspar- ter Kosten) gerichteten Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 249 BGB nicht entgegen. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, wenn - wie hier - das Vor- kaufsrecht nicht ausgeübt werde, sei dem vorkaufsberechtigten Mieter nur der durch eine Verdrängung aus der Mietwohnung entstehende Schaden zu erset- zen. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein niedriger Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ersatzpflichtigen Vermögensschaden dar. Hierbei verengt das Berufungsgericht den Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 BGB entgegen dem in den Gesetzesmaterialien und auch in der genannten Bestimmung selbst zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers. (a) Der Senat hat sich mit der Frage, ob sich aus dem Schutzzweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters Einschränkungen hinsichtlich der Er- satzfähigkeit der dem Mieter entstandenen Vermögenseinbußen ergeben, be- reits im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen wegen nachträglicher 34 35 - 17 - Unmöglichkeit des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen Mieter und Vermieter begründeten Kaufvertrags befasst. Dabei hat er dem Zweck des in § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) geregelten Vorkaufsrechts, den Schutz der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswoh- nungen und deren Veräußerung an Dritterwerber zu verstärken, keine Be- schränkung des Anspruchs nach § 325 BGB aF (heute § 280 Abs. 1, 3, § 283 BGB) auf den Schaden entnommen, den der Mieter infolge einer Verdrängung aus der gemieteten Wohnung erleidet; vielmehr hat der Senat dem Mieter, dem die Wohnung vom Vermieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übereig- net worden war, einen Anspruch auf Ersatz der Wertdifferenz zwischen Ver- kehrswert und vereinbartem Kaufpreis zugesprochen. Maßgebend dafür war die Überlegung, dass das Gesetz den Schutz des Mieters durch dessen Berechti- gung realisiert, bei Eintritt des Vorkaufsfalls einen Kaufvertrag zwischen sich und dem Verkäufer zustande zu bringen, und dass der Mieter - wenn der Ver- käufer die sich daraus ergebende Übereignungspflicht nicht erfüllt - nach allge- meinem Schuldrecht Schadensersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses bean- spruchen kann (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (b) Diese Grundsätze lassen sich auch auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen, in der zwar kein Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien begründet, gleichwohl aber das durch § 577 BGB gewährleistete Erfüllungsinte- resse des Mieters verletzt worden ist. Das Berufungsgericht, das dies anders sieht, verkehrt den von § 577 BGB angestrebten Schutz des Mieters in sein Gegenteil. (aa) Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des ge- setzlichen Vorkaufsrechts des Mieters für den Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) vor allem die Absicht verfolgte, den Mieter vor spekulativen Um- 36 37 - 18 - wandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber zu schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40). Darin erschöpft sich der Schutzzweck dieser Regelung jedoch nicht. Vielmehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3013, aaO; 12/3254, aaO). Hätte die Absicht des Gesetzgebers allein darin bestanden, den Mieter vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte er dieses Anliegen schon durch einen zeitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers (vgl. § 577a BGB) verwirklichen können. Dass er stattdessen das Instrument des Vorkaufsrechts gewählt hat, belegt seine Zielsetzung, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbeson- dere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen eines Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Aus- übung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufver- trags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren. Durch die Verweisung in § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB auf die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) wird dem Mieter im Wesentlichen die gleiche Rechtsstellung eingeräumt wie einem sonstigen Vorkaufsberechtigten. Er hat damit gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, allein durch eine Erklä- rung gegenüber seinem Vermieter einen Kaufvertrag mit diesem zu den Bedin- gungen zustande zu bringen, die dieser mit dem Dritten vereinbart hat. (bb) Das Interesse des Mieters an der Verwirklichung seines Vorkaufs- rechts wird aber nicht nur dann verletzt, wenn der durch Ausübung des Vor- 38 39 - 19 - kaufsrechts zustande gekommene Kaufvertrag vom Vermieter wegen anfängli- cher oder nachträglicher Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung nicht voll- zogen wird, sondern auch dann, wenn - wie hier die Beklagte - der Mitteilungs- verpflichtete den Mieter so spät vom Verkaufsfall und dem Vorkaufsrecht unter- richtet, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die bereits erfolg- te Übereignung an einen Dritten leerliefe. Denn auch die Mitteilungspflichten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB dienen - wie bereits ausgeführt - dazu, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern; dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu be- gründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO mwN [zu § 510 BGB aF, heute § 469 BGB]). Er kann daher auch in diesen Fällen An- spruch auf Ersatz der Differenz zwischen Kaufpreis und Wert der Wohnung ha- ben (so auch Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 24; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 283 f.). Ob eine andere Beurteilung in den Fällen geboten ist, in denen der Mie- ter die Wohnung nicht zur Eigennutzung, sondern von vornherein zur Weiter- veräußerung erwerben will (so AG Hamburg, WuM 1996, 477; Münch- KommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 22; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2014, § 577 Rn. 58; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 45) kann hier dahinstehen. Denn eine solche Konstellation ist vorliegend nicht ge- geben. III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Umwandlung 40 - 20 - in Wohnungseigentum, zur Entstehung eines kausalen Schadens und zu des- sen Höhe getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist wegen Erkrankung an der Unterschrift gehindert. Dr. Milger, 04.02.2015 Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 31.05.2013 - 920 C 16/13 - LG Hamburg, Entscheidung vom 16.01.2014 - 334 S 37/13 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 164/03 Verkündet am: 14. Juli 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja ZPO §§ 513 Abs. 1, 529 Abs. 1 Nr. 1, 546 Auch nach der Reform des Rechtsmittelrechts hat das Berufungsgericht die erstin- stanzliche Auslegung einer Individualvereinbarung gemäß §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO - auf der Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen - in vollem Um- fang darauf zu überprüfen, ob die Auslegung überzeugt. Hält das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertretbare, letztlich aber - bei Abwägung aller Gesichtspunkte - nicht für eine sachlich überzeugende Auslegung, so hat es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage einer sachge- rechten Entscheidung des Einzelfalles für geboten hält. BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 164/03 - LG Aachen AG Aachen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO nach Verzicht der Parteien auf eine Schriftsatzfrist am 30. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 7. Mai 2003 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin begehrt die Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Ehemann der Beklagten schlossen am 16./27. Juli 1993 einen Mietvertrag über ein Wohnhaus in A. , in den die Beklagte nach dem Tod ihres Ehemannes als Mieterin eintrat. Der Vertrag enthält unter anderem folgende Bestimmungen: "§ 3 Das Mietverhältnis beginnt mit dem Ausscheiden des Mieters aus den Diensten des Konzerns. Der Vermieter räumt dem Mieter und seiner Ehefrau ein Wohn- recht auf Lebenszeit ein. Dieses Wohnrecht hat über den Tod des Längerlebenden hinaus eine Nachwirkungsfrist von einem Jahr. ... - 3 - § 5 Die monatliche Miete für das Mietobjekt beträgt für den Zeitraum bis 31.12.1997 2.500 DM. Spätere Anhebungen des Mietsatzes orientieren sich an der all- gemeinen Entwicklung des örtlichen Mietpreisniveaus für ver- gleichbare Objekte in vergleichbarer Lage. ..." Die Miete schloß nach dem Vertrag verschiedene Nebenkosten ein, un- ter anderem Grundsteuern, Müllabfuhr- und Kanalbenutzungsgebühren, Stra- ßenreinigungs- und Versicherungskosten, Heizung und Warmwasserversor- gung. Die Klägerin begehrt die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Miete von 2.500 DM auf 3.250 DM ab dem 1. Juli 2001. Die Be- klagte hat einer Erhöhung auf 2.812,50 DM zugestimmt; insoweit haben die Parteien die Hauptsache für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat der weiterge- henden Klage mit der Begründung stattgegeben, aus § 5 Abs. 2 des Mietvertra- ges ergebe sich, daß der Klägerin nach Ablauf des 31. Dezember 1997 ein An- spruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 MHG zustehe. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage, soweit ihr vom Amtsgericht stattgegeben worden ist, abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Inter- esse, ausgeführt: Dem Amtsgericht sei darin zuzustimmen, daß die Erhöhung des Mietzin- ses grundsätzlich nach den §§ 2 ff. MHG auf der Grundlage des Mietvertrages zu vollziehen sei. Anders als das Amtsgericht messe die Kammer aber der Re- gelung in § 5 Abs. 2 des Mietvertrages besondere Bedeutung bei. Das Amtsge- richt habe angenommen, dieser Passus entspreche in seinem Regelungsgehalt § 2 MHG. Dem könne nicht beigepflichtet werden. Hätten die Parteien nichts anderes gewollt als eine § 2 MHG entsprechende Regelung, so hätten sie in dem Mietvertrag schlicht auf die gesetzlichen Vorschriften verweisen können oder überhaupt nichts zu regeln brauchen. Der Ehemann der Beklagten sei je- doch nicht irgendein Mieter gewesen, sondern habe als Generalbevollmächtig- ter des E. Bergwerkvereins für die Zeit nach seinem Ausscheiden aus dem Konzern - vgl. § 3 des Mietvertrages - eine besondere Vergünstigung er- fahren sollen. Der in § 5 Abs. 1 des Vertrages angesetzte Teilinklusiv-Mietzins habe weit unter der damals ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei kein Grund ersichtlich, weshalb diese Vergün- stigung dem Ehemann der Beklagten und dieser selbst mit Ablauf der Festmiet- zinszeit nicht habe erhalten bleiben sollen. Die Meinung des Amtsgerichts, dies hätte einer klaren Regelung bedurft, möge vertretbar sein, entspreche aber nicht der Auffassung der Kammer, die gerade in § 5 Abs. 2 des Mietvertrages den Gedanken der fortdauernden Verknüpfung des niedrigen Mietzinses mit der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Weise verankert sehe, daß sich eine Erhö- hung des Mietzinses lediglich nach der prozentualen Erhöhung der ortsüblichen - 5 - Vergleichsmiete seit dem 31. Dezember 1997 richten solle. Diese Berech- nungsweise sei plausibel, einfach zu handhaben und werde sowohl dem Wort- laut als auch dem Sinn und Zweck der Bestimmung gerecht. Unstreitig habe sich der Nettomietzins für vergleichbare Objekte im maßgeblichen Zeitraum um 12,5 % erhöht. Der entsprechenden Erhöhung des Mietzinses von 2.500 DM auf 2.812,50 DM habe die Beklagte zugestimmt. Einen weitergehenden An- spruch habe die Klägerin nicht. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. 1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsgericht habe die neuen verfahrensrechtlichen Bestimmungen über die Berufung in § 513 Abs. 1 und § 529 Abs. 1 ZPO nicht beachtet. Sie meint, das Berufungsgericht sei an die zumindest vertretbare Auslegung des Mietvertrags durch das Amtsgericht gebunden gewesen. Es habe durch seine abweichende Bewertung der gemäß §§ 133, 157 BGB für die Vertragsauslegung maßgeblichen Umstände die Gren- zen eines zulässigen Eingriffs in die tatrichterliche Würdigung überschritten. Damit dringt die Revision nicht durch. Das Berufungsgericht hat nicht ge- gen §§ 513 Abs. 1, 529 Abs. 1 ZPO verstoßen, indem es die Auslegung des Mietvertrages im angefochtenen Urteil entsprechend seiner eigenen Überzeu- gung von einer sachgerechten Auslegung des Vertrages korrigiert hat. Der von der Revision und von obergerichtlichen Entscheidungen sowie in Kommentie- rungen zu den neuen Bestimmungen vertretenen Auffassung, nach der Reform des Rechtsmittelrechts sei die erstinstanzliche Auslegung einer Individualver- einbarung vom Berufungsgericht nur noch in den Grenzen zu überprüfen, in denen die zweitinstanzliche Auslegung von Individualvereinbarungen einer Kon- - 6 - trolle durch das Revisionsgericht unterliege (OLG Celle, OLG-Report 2002, 238; OLG München, MDR 2003, 952; OLG München, OLG-Report 2003, 310; MünchKommZPO/Aktualisierungsbd.-Rimmelspacher, § 513 Rdnr. 12; Zöl- ler/Gummer/Hessler, ZPO, 24. Aufl., § 513 Rdnr. 2; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 513 Rdnr. 4 in Verbindung mit § 546 Rdnr. 5; Ball, ZGS 2003, 49; Rim- melspacher, NJW 2002, 1897, 1899; Gehrlein, MDR 2003, 421, 426), vermag der Senat nicht zu folgen. Eine derartige Einschränkung der Prüfungsbefugnis des Berufungsgerichts enthalten die neuen Bestimmungen über die Berufung nicht; sie entspräche auch nicht der Zielsetzung der Reform (ebenso Vorwerk, NJW-Sonderheft zum 2. Hannoveraner ZPO-Symposion 2003, S. 4, 8 f.). Durch das Gesetz zur Reform des Zivilprozesses (Zivilprozeßreformge- setz - ZPO-RG) vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) ist das Rechtsmittelrecht mit dem Ziel einer deutlicheren Funktionsdifferenzierung des Instanzenzuges geändert worden. Die Berufungsinstanz ist - abweichend von ihrer bisherigen Aufgabe einer Neuverhandlung des Rechtsstreits (§ 525 ZPO a.F.) - in ein In- strument zur Kontrolle und Beseitigung von Fehlern der erstinstanzlichen Ent- scheidung umgestaltet worden (Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT- Drucks. 14/4722, S. 1, 58, 59, 61, 94, 100; Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/6036, S. 2, 118, 123). Diese Neube- stimmung der Funktion der Berufung im Verhältnis zum erstinstanzlichen Ver- fahren liegt der Regelung in § 513 Abs. 1 ZPO zugrunde, nach der die Berufung nur darauf gestützt werden kann, daß die erstinstanzliche Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Aus der Bezug- nahme in § 513 Abs. 1 ZPO auf die im Revisionsrecht angesiedelte Vorschrift des § 546 ZPO und auf die neue Bestimmung des § 529 ZPO ist entgegen der Auffassung der Revision nicht herzuleiten, daß die Prüfungsbefugnis des Beru- fungsgerichts bezüglich der erstinstanzlichen Auslegung von Individualverein- - 7 - barungen durch die Neuregelung des § 513 Abs. 1 ZPO auf den Umfang be- schränkt werden sollte, in dem eine vom Berufungsgericht selbst vorgenomme- ne Auslegung - nach dem bisherigen ebenso wie nach dem neuen Zivilprozeß- recht - durch das Revisionsgericht überprüfbar ist. Aus der dem Berufungsge- richt auch nach der Umgestaltung des Rechtsmittelrechts zugewiesenen Prü- fungskompetenz hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und aus den nach wie vor unterschiedlichen Funktionen von Berufung und Revision ergibt sich vielmehr, daß das Berufungsgericht nach §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO die erstinstanzliche Auslegung einer Individualverein- barung - auf der Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen - in vollem Umfang darauf zu überprüfen hat, ob die Auslegung überzeugt. Hält das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertret- bare, letztlich aber - bei Abwägung aller Gesichtspunkte - nicht für eine sachlich überzeugende Auslegung, so hat es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage einer sachgerechten Entscheidung des Einzelfalles für geboten hält. Dem steht nicht entgegen, daß § 513 Abs. 1 ZPO auf § 546 ZPO verweist. Aus dieser Verweisung und dem Regelungsgehalt des § 546 ZPO ergibt sich nicht, daß das Berufungsgericht - bei der Kontrolle des vom erstinstanzlichen Gericht ermittelten Inhalts einer Vereinbarung - die mit der richterlichen Ver- tragauslegung verbundene rechtliche Würdigung festgestellter Tatsachen in geringerem - nämlich revisionsrechtlich beschränktem - Umfang überprüfen dürfte als die von der Vorinstanz festgestellte Tatsachengrundlage des Ver- tragsinhalts, für deren Überprüfung § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gilt. a) Gegenstand und Umfang der Prüfungsbefugnis des Berufungsgerichts sind in der neuen Bestimmung des § 513 Abs. 1 ZPO geregelt, die alternativ auf § 529 ZPO und auf § 546 ZPO verweist. Ob sich die Überprüfung des vom erst- instanzlichen Gericht ermittelten Inhalts einer Individualvereinbarung nach § 529 ZPO oder nach § 546 ZPO richtet, hängt davon ab, ob es sich um eine - 8 - Frage der Tatsachenfeststellung (§ 529 ZPO) oder der Rechtsanwendung (§ 546 ZPO) handelt. Tatfragen und Rechtsfragen hängen bei der Ermittlung des Inhalts von Vereinbarungen eng zusammen, weil es sich hierbei um einen komplexen Akt des Verstehens handelt, der tatsächliche und materiell- rechtliche Elemente (§§ 133, 157 BGB) einschließt. Der für den Inhalt einer Vereinbarung maßgebliche "wirkliche" Wille der Vertragsparteien (§ 133 BGB) ist sowohl empirisch zu erforschen als auch normativ zu bestimmen (§ 157 BGB). Die Überprüfung des in der Vorinstanz ermittelten Vertragsinhalts durch das Berufungsgericht kann sich deshalb sowohl nach § 529 ZPO als auch nach § 546 ZPO richten. aa) Die Ermittlung des Inhalts einer Individualvereinbarung erfordert zu- nächst die Feststellung des Erklärungstatbestandes der beiderseitigen Willens- erklärungen sowie der weiteren tatsächlichen Umstände, die für das Verständ- nis der Vereinbarung von Bedeutung sind. Für die Überprüfung dieser - in der ersten Instanz festgestellten - Tatsachengrundlage des Vertragsinhalts durch das Berufungsgericht ist § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO maßgebend. Davon zu unter- scheiden ist die richterliche Vertragsauslegung, deren Aufgabe es ist, die fest- gestellten Tatsachen über den Inhalt einer Vereinbarung im Hinblick auf umstrit- tene Rechtsfolgen zu würdigen und dadurch den Inhalt des Vertrages rechtlich näher zu bestimmen. Diese Inhaltsbestimmung im Wege juristischer Auslegung ist keine empirische Tatsachenfeststellung, sondern verstehende Interpretation von Tatsachen. Sie wird von Normen des materiellen Rechts (§§ 133, 157 BGB; vgl. auch § 2084 BGB) und daraus entwickelten methodischen Anweisungen (Gebot der Auslegung einer empfangsbedürftigen Willenserklärung nach ihrem objektiven Erklärungswert; Gebot der beiderseits interessengerechten Ausle- gung) geleitet. Aufgrund dieser normativen Vorgaben fällt der Vorgang des juri- - 9 - stischen Verstehens einer Vereinbarung durch richterliche Vertragsauslegung in den Bereich der Anwendung materiellen Rechts, deren Überprüfung durch das Berufungsgericht sich nach § 513 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 546 ZPO richtet. bb) Ob die Überprüfung des vom erstinstanzlichen Gericht ermittelten In- halts einer Individualvereinbarung ihren Schwerpunkt im tatsächlichen (§ 529 ZPO) oder im normativen Bereich (§ 546 ZPO) hat, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Wenn bereits die Tatsachenfeststellung - etwa aufgrund einer Beweisaufnahme - keine Frage offen läßt, welche Rechtsfolgen die Par- teien mit ihrer Vereinbarung tatsächlich gewollt haben, so bedarf es keiner wei- teren rechtlichen Würdigung der Vereinbarung. Wenn dagegen die festgestell- ten Tatsachen einen übereinstimmenden Willen der Parteien nicht zweifelsfrei ergeben, dann rückt die richterliche Vertragsauslegung als wertende Sinnerfas- sung des von den Parteien vernünftigerweise Gewollten in den Vordergrund. Dabei sind die Übergänge zwischen empirischer Tatsachenfeststellung und rechtlicher Tatsachenwürdigung fließend. Das Ineinandergreifen von Tat- und Rechtsfragen in diesem Bereich der berufungsgerichtlichen Kontrolle erfordert es, die Verweisungen in § 513 Abs. 1 ZPO auf § 529 ZPO und auf § 546 ZPO in ihrem sachlichen Zusammenhang zu sehen. Der Umfang, in dem § 513 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO eine Kontrolle erstinstanzlicher Tatsachenfeststellungen über den Vertragsinhalt ermöglicht, ist von Bedeutung auch für den Umfang der Überprüfbarkeit des durch juristische Tatsachenwür- digung ermittelten Vertragsinhalts nach §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO. Die beru- fungsgerichtliche Überprüfung des erstinstanzlich ermittelten Inhalts von Indivi- dualvereinbarungen darf in rechtlicher Hinsicht jedenfalls nicht stärker be- schränkt sein als in tatsächlicher. Andernfalls bestünde eine Systemwidrigkeit im Gefüge des Instanzenzuges, die mit der Reform des Rechtsmittelrechts nicht beabsichtigt worden ist. Die Einrichtung einer zweiten - wenn auch beschränk- - 10 - ten - Tatsacheninstanz kann ihre Funktion, die Einzelfallgerechtigkeit zu ge- währleisten (vgl. BVerfGE 54, 277, 291), nur erfüllen, wenn die rechtliche Tat- sachenwürdigung der Vorinstanz vom höheren Gericht zumindest im selben Umfang zu überprüfen ist, in dem auch die zugrunde liegenden Tatsachenfe- stellungen überprüft werden dürfen. b) Im vorliegenden Fall sind die für den Inhalt des Mietvertrages maß- geblichen tatsächlichen Grundlagen - der wörtliche Inhalt der mietvertraglichen Bestimmungen ebenso wie die besonderen Umstände, auf denen die Vereinba- rung beruht - nicht im Streit. Hier geht es allein um die rechtliche Würdigung der Vertragsbestimmungen im Hinblick auf die von der Klägerin begehrte Rechts- folge, die sich nicht ohne weiteres aus dem bloßen Wortlaut der Vertragsbe- stimmungen entnehmen läßt, das heißt um eine richterliche Vertragsauslegung, die - als materiell-rechtliche Rechtsanwendung - vom Berufungsgericht gemäß § 513 Abs. 1 ZPO am Maßstab des § 546 ZPO zu überprüfen ist. Mit Recht hat das Berufungsgericht sich für befugt gehalten, die erstinstanzliche Auslegung des Mietvertrages zu korrigieren. Dem Berufungsgericht obliegt auch nach dem neuen Rechtsmittelrecht eine unbeschränkte Überprüfung der vorinstanzlichen Vertragsauslegung dahin, ob diese bei Würdigung aller dafür im Einzelfall maß- geblichen Umstände sachgerecht erscheint. Die Verweisung in § 513 Abs. 1 ZPO auf § 546 ZPO bedeutet nicht, daß dem Berufungsgericht - wie dem Revi- sionsgericht - aufgegeben wäre, die Überprüfung der vorinstanzlichen Ausle- gung von Individualvereinbarungen auf Verstöße gegen gesetzliche Ausle- gungsregeln sowie gegen Denk- und Erfahrungsgesetze - kurz gesagt: auf Ver- tretbarkeit (BGH, Urteil vom 18. September 1997 - I ZR 71/95, NJW 1998, 1144 unter II 1 b) bb)) - zu beschränken. Die Bestimmung des § 546 ZPO enthält - für sich genommen - keine Regelung über die Bindung des Revisionsgerichts an die tatrichterliche Auslegung. Aus den Materialien zur Reform des Rechtsmittel- rechts ergibt sich darüber hinaus, daß das Berufungsgericht durch die neue - 11 - Regelung in § 513 Abs. 1 ZPO nur - in gewissen Grenzen - von eigenen Tatsa- chenfeststellungen entlastet werden sollte (§ 529 ZPO), nicht aber von einer umfassenden Überprüfung der rechtlichen Würdigung von Tatsachen, wie sie die Auslegung einer Individualvereinbarung erfordert. Insoweit haben die Beru- fungs- und die Revisionsinstanz auch nach der Reform des Rechtsmittelrechts unterschiedliche Funktionen, die mit der Umgestaltung der Berufung zu einem Instrument der Fehlerkontrolle und -beseitigung nicht aufgehoben worden sind. aa) Soweit sich der Inhalt einer Individualvereinbarung ohne weiteres aus einem vom erstinstanzlichen Gericht empirisch - etwa aufgrund einer Beweis- aufnahme - festgestellten Willen der Vertragsparteien ergibt und sich die Ermitt- lung des Vertragsinhalts damit auf eine Tatsachenfeststellung beschränkt, ist das Berufungsgericht nach §§ 513 Abs. 1, 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO - anders als das Revisionsgericht (§ 559 Abs. 2 ZPO) - an diese Tatsachenfeststellung dann nicht gebunden, wenn konkrete, in der Berufungsbegründung darzulegende (§ 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO) Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Voll- ständigkeit der erstinstanzlichen Feststellung begründen und deshalb eine er- neute Feststellung gebieten. Für die Bindung des Berufungsgerichts an erstin- stanzliche Tatsachenfeststellungen über den Inhalt einer Vereinbarung genügt es - im Gegensatz zur revisionsrechtlichen Regelung (§ 559 Abs. 2 ZPO) - so- mit nicht, daß die vorinstanzliche Tatsachenfeststellung keine Verfahrensfehler aufweist. Auch verfahrensfehlerfrei getroffene Tatsachenfeststellungen sind für das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht bindend, wenn konkre- te Anhaltspunkte dafür bestehen, daß die Feststellungen unvollständig oder unrichtig sind. Schon nach dem Regierungsentwurf sollte die grundsätzlich beabsichtig- te Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzliche Tatsachenfeststellung dadurch begrenzt werden, daß das Berufungsgericht (nur) von solchen Tatsa- - 12 - chenfeststellungen entlastet werden sollte, welche die erste Instanz bereits voll- ständig und überzeugend getroffen hat (BT-Drucks. 14/4722, S. 61). Während aber nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO in der Fassung des Regierungsentwurfs die Bindung nur dann entfallen sollte, wenn "ernstliche" Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestehen (BT- Drucks. 14/4722, S. 14), ist diese Bindung im weiteren Verlauf des Gesetzge- bungsverfahrens abgeschwächt worden. Der Rechtsausschuss des Bundesta- ges schlug vor, das Beiwort "ernstlich" zu streichen, um zu verdeutlichen, daß die Anforderungen an die Voraussetzungen einer erneuten Überprüfung im In- teresse einer zutreffenden Tatsachenfeststellung und einer materiell gerechten Entscheidung nicht überspannt werden dürften (BT-Drucks. 14/6036, S. 26, 118, 124). Bereits "vernünftige" Zweifel sollten genügen, um das Berufungsge- richt zu neuen Tatsachenfeststellungen zu verpflichten (BT-Drucks. 14/6036, S. 124); dementsprechend läßt die Fassung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nun- mehr durch "konkrete Anhaltspunkte" begründete Zweifel ausreichen. Diese Änderung der Vorschrift im Gesetzgebungsverfahren zeigt, daß die Aufgabe des Berufungsgerichts im Bereich der Tatsachenfeststellung und damit auch der Ermittlung des Inhalts einer Individualvereinbarung, soweit diese über Tat- sachenfeststellungen nicht hinausgeht, nicht darauf beschränkt ist, die erstin- stanzliche Entscheidung lediglich auf Verfahrensfehler hin zu überprüfen. Maß- stab für das Berufungsgericht soll vielmehr die richtige, das heißt die sachge- rechte Entscheidung des Einzelfalles sein. Daher hat das Berufungsgericht neue Tatsachenfeststellungen immer dann zu treffen, wenn die erstinstanzliche Entscheidung hinsichtlich der Tatsachenfeststellungen nicht überzeugt (vgl. BT- Drucks. 14/4722, S. 61). An der dem Berufungsgericht nach der dargelegten Zielsetzung der Re- form weiterhin zugewiesenen Aufgabe, das erstinstanzliche Urteil darauf zu überprüfen, ob es als materiell gerechte Entscheidung überzeugt, ändert sich - 13 - nichts, wenn die erstinstanzliche Ermittlung des Inhalts einer Individualvereinba- rung den Bereich empirischer Tatsachenfeststellung überschreitet und - mit fließendem Übergang - zur verstehenden Tatsachenwürdigung nach Maßgabe der §§ 133 und 157 BGB und damit zur juristischen Auslegung der Vertragsbe- stimmungen übergeht. Auch und erst recht in diesem Bereich der rechtlichen Bewertung festgestellter Tatsachen besteht keine Bindung des Berufungsge- richts an eine nach den gesetzlichen Auslegungsregeln zwar mögliche (vertret- bare), unter dem Gesichtspunkt einer materiell gerechten Entscheidung des Einzelfalles aber nicht überzeugende (richtige) Auslegung des erstinstanzlichen Gerichts. Das in der Begründung des Regierungsentwurfs als Richtschnur für die Entscheidung des Berufungsgerichts hervorgehobene Interesse der Partei- en an der Gewinnung einer fehlerfreien und überzeugenden Entscheidung (BT- Drucks. 14/4722, S. 59 f.) ist nicht beschränkt auf die Überprüfung der vom erstinstanzlichen Gericht empirisch getroffenen Feststellungen über das von den Parteien tatsächlich Gewollte und die dafür maßgeblichen tatsächlichen Umstände, sondern besteht gleichermaßen - wenn nicht noch verstärkt - hin- sichtlich der Überprüfung der erstinstanzlichen Vertragsauslegung, soweit diese die rechtliche Würdigung festgestellter Tatsachen nach Maßgabe der §§ 133, 157 BGB zum Gegenstand hat. Auch in diesem Bereich hat das Berufungsge- richt zu überwachen, ob die erstinstanzliche Entscheidung überzeugt; denn nur "überzeugende Urteile (sollen) möglichst bald in Rechtskraft erwachsen" (aaO, S. 59). Das vom Reformgesetzgeber als legitim anerkannte Interesse der Par- teien, mit Hilfe der Berufung eine in tatsächlicher und in rechtlicher Hinsicht überzeugende Entscheidung ihres Falles zu erlangen, spricht deshalb dagegen, daß der Reformgesetzgeber mit der Verweisung in § 513 Abs. 1 ZPO auf § 546 ZPO bezweckt hätte, die Überprüfung des erstinstanzlich ermittelten Inhalts einer Individualvereinbarung durch das Berufungsgericht hinsichtlich der richter- - 14 - lichen Vertragsauslegung darauf zu beschränken, ob die Auslegung der Vorin- stanz nach §§ 133, 157 BGB rechtlich vertretbar ist. Durch die Neuregelung des § 513 Abs. 1 ZPO sollte das Berufungsgericht lediglich - im Interesse der Ver- fahrensbeschleunigung (vgl. BT-Drucks. 14/4772, S. , 58 f.; BT-Drucks. 14/6036, S. 1 f.) - von neuen Tatsachenfeststellungen entlastet werden, aller- dings - im Interesse der Einzelfallgerechtigkeit (BT-Drucks. 14/6036, S. 118, 124) - auch nur von solchen, die bereits die erste Instanz vollständig und richtig getroffen hat (BT-Drucks. 14/4772, S. 61; BT-Drucks. 14/6036, S. 123). Von einer beabsichtigten Entlastung des Berufungsgerichts von der mit der richterli- chen Vertragsauslegung geforderten juristischen Argumentation ist in den Ge- setzesmaterialien dagegen nicht die Rede. Die Materialien zu § 513 Abs. 1 ZPO und zu § 529 ZPO enthalten lediglich Ausführungen zur Korrektur der Tatsa- chengrundlage der erstinstanzlichen Entscheidung durch das Berufungsgericht (BT-Drucks. 14/4722, S. 58 ff., 64, 94, 100 f.; BT-Drucks. 14/6036, S. 118, 123 f.; ebenso bereits Referentenentwurf zum Gesetz zur Reform des Zivilprozes- ses, S. 147). Mit der - beschränkten - Bindung des Berufungsgerichts an erstin- stanzliche Tatsachenfeststellungen sollte lediglich auf die nach bisherigem Recht (§ 525 ZPO a.F.) im Wesentlichen uneingeschränkte, rechtsstaatlich aber nicht gebotene Eröffnung einer umfassenden zweiten Tatsacheninstanz ver- zichtet werden (BT-Drucks. 14/4772, S. 94). Dagegen wurde mit der Reform des Zivilprozesses hinsichtlich der Anwendung materiellen Rechts, zu der die richterliche Vertragsauslegung mit ihrer spezifisch juristischen Argumentation gehört, keine Funktionsveränderung der zweiten gegenüber der ersten Instanz beabsichtigt. Die richterliche Vertragsauslegung obliegt dem Berufungsgericht ebenso wie dem erstinstanzlichen Gericht; an dessen Auffassung ist das Beru- fungsgericht nicht gebunden. bb) Auch aus dem Wortlaut des § 546 ZPO und dem Umstand, daß die- se Bestimmung im Revisionsrecht angesiedelt ist, ergibt sich nicht, daß die Prü- - 15 - fungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der richterlichen Ver- tragsauslegung der ersten Instanz auf die des Revisionsgerichts beschränkt wäre. Die Vorschrift des § 546 ZPO (§ 550 ZPO a.F.) enthält eine Definition des Begriffs der Rechtsverletzung, die für alle Instanzen zutrifft und keinen spezi- fisch revisionsrechtlichen Regelungsgehalt besitzt. Rechtsgrundlage für eine eingeschränkte Prüfungsbefugnis des Revisionsgerichts hinsichtlich der Ausle- gung von Individualvereinbarungen ist die Bestimmung des § 546 ZPO nicht aus sich heraus, sondern nur in Verbindung mit den weiteren revisionsrechtli- chen Bestimmungen in § 545 ZPO (§ 549 ZPO a.F.) und § 559 ZPO (§ 561 ZPO a.F.). Auf diese für das Revisionsrecht wesentlichen Vorschriften verweist das neue Berufungsrecht jedoch nicht. Aus dem Gesamtzusammenhang der dem Revisionsgericht - und nur ihm - in den §§ 545, 546 und 559 ZPO (§§ 549, 550, 561 ZPO a.F.) auferlegten Beschränkungen, unter strikter Bindung an die vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellten Tatsachen (§ 559 ZPO) lediglich zu prüfen, ob das Berufungsgericht Bundesrecht oder über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausreichendes Recht nicht oder nicht richtig an- gewendet hat (§ 545, 546 ZPO), ergibt sich die mit der Reform beibehaltene und durch die neuen Bestimmungen in den §§ 543, 544 ZPO besonders beton- te Funktion der Revision, die Klärung grundsätzlicher Rechtsfragen, die Fortbil- dung des Rechts und die Wahrung der Rechtseinheit zu fördern (BT-Drucks. 14/4722, S. 61, 66); nur in dem durch diese Zielsetzung beschränkten Rahmen obliegt dem Revisionsgericht die richtige Entscheidung des Einzelfalles (BVerfGE 49, 148, 159 f. und 54, 277, 289; BT-Drucks. 14/4722, S. 66 f.; MünchKommZPO/Aktualisierungsbd.-Wenzel, § 546 Rdnr. 3). Aus der so ver- standenen "Leitbildfunktion" der revisionsgerichtlichen Entscheidung für zukünf- tige Fälle (MünchKommZPO/Aktualisierungsbd.-Wenzel, aaO; BT-Drucks. 14/4722, S. 67 spricht von "Leitentscheidung") ist die Rechtfertigung dafür her- zuleiten - und auch bereits vor der Reform des Zivilprozesses hergeleitet wor- - 16 - den -, daß nur die "verallgemeinerungsfähigen Aspekte" der Auslegung von Individualvereinbarungen in die revisionsrichterliche Überprüfung einbezogen werden (MünchKommBGB/Leipold, 3. Aufl., § 2084 Rdnr. 84), indem die Ausle- gung vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf zu überprüfen ist, ob das Berufungsgericht gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denk- oder Erfahrungs- gesetze verstoßen oder die Tatsachengrundlage der Auslegung verfahrensfeh- lerhaft festgestellt hat (Zöller/Gummer, ZPO, 24. Aufl., § 546 Rdnr. 1, 9 f.; Stein/Jonas/Grunsky, ZPO, 21. Aufl., §§ 549, 550 Rdnr. 1, 36; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 546 Rdnr. 1 ff.; MünchKommZPO/Aktualisierungsbd.-Wenzel, § 546 Rdnr. 1, 9 m.Nachw.). Der Wortlaut des § 546 ZPO allein ergibt dies nicht. Ihren spezifisch revisionsrechtlichen Sinn als rechtliche Grundlage für die eingeschränkte Überprüfung der Auslegung von Individualvereinbarungen durch das Revisionsgericht erhält die Vorschrift des § 546 ZPO erst in Verbin- dung mit § 545 und § 559 ZPO durch eine - vom Revisionszweck geleitete - teleologische Reduktion (vgl. Messer, Die revisionsrechtliche Nachprüfung der Vertragsauslegung, in: Festschrift für Walter Odersky, 1996, S. 605, 615 ff.). Dies war nicht immer unumstritten. In den ersten Jahrzehnten nach In- krafttreten der Zivilprozeßordnung bestand in der Rechtsprechung der Senate des Reichsgerichts und in der rechtswissenschaftlichen Literatur im Hinblick auf § 512 ZPO - der gleichlautenden Vorläuferbestimmung zu § 546 ZPO und § 550 ZPO a.F. - zunächst keine Einigkeit, ob die Auslegung einer Individualvereinba- rung als (materielle) Rechtsanwendung vom Reichsgericht nach § 512 ZPO in vollem Umfang oder nur eingeschränkt zu überprüfen war (Boyens, Grenze zwischen Tatfrage und Rechtsfrage in der Rechtsprechung der Zivilsenate des Reichsgerichts, in: Die ersten 25 Jahre des Reichsgerichts, Leipzig 1904; Rocholl, ZZP Bd. 10 (1887), 285; vgl. auch die Kontroverse zwischen Danz und Petersen in: JZ 1899, 139 und 281 sowie JZ 1900, 65). Erst im Laufe der Zeit hat sich in der höchstrichterlichen Rechtsprechung die Auffassung durchge- - 17 - setzt, daß die Auslegung einer Individualvereinbarung vom Revisionsgericht - der Leitbildfunktion seiner Entscheidungen entsprechend - in der dargelegten Weise nur eingeschränkt zu überprüfen ist (st. Rspr.; BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967 unter II 3 a; Senatsurteil vom 21. Oktober 1992 - VIII ZR 99/91, WM 1993, 114 unter II 1 a; BGH, Urteil vom 11. März 1996 - II ZR 26/95, NJW-RR 1996, 932 unter I; Urteil vom 18. Sep- tember 1997, aaO). Die Leitbildfunktion der revisionsgerichtlichen Entscheidung und die dar- aus abzuleitende Rechtfertigung für die eingeschränkte Überprüfung der Ausle- gung von Individualvereinbarungen im Revisionsverfahren sind auf das Beru- fungsverfahren auch nach dessen Umgestaltung nicht zu übertragen. Das Beru- fungsgericht ist nicht - wie das Revisionsgericht - an die Tatsachengrundlage der Auslegung schon dann gebunden, wenn sie verfahrensfehlerfrei ermittelt worden ist, sondern wird, wie dargelegt, durch § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO (nur) von solchen Tatsachenfeststellungen entlastet, die bereits die erste Instanz voll- ständig und überzeugend getroffen hat (BT-Drucks. 14/4722, S. 61; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. März 2004 - V ZR 257/03, NJW 2004, 1876, zur Veröffent- lichung in BGHZ bestimmt, unter II 2 b aa (3)). Auch ist das Berufungsgericht nicht - wie das Revisionsgericht - auf die Überprüfung der Verletzung von Bun- desrecht oder Vorschriften beschränkt, die über den Bezirk eines Oberlandes- gerichts hinaus gelten. Aus diesen fortbestehenden Unterschieden zum Revisi- onsrecht ergibt sich, daß dem Berufungsgericht, dem es nicht - wie dem Revisi- onsgericht - obliegt, bundesweit durch Leitentscheidungen rechtsgrundsätzliche Fragen zu klären, das Recht fortzubilden und eine einheitliche Rechtsprechung zu sichern, weiterhin aufgegeben ist, die Auslegung einer Individualvereinba- rung durch das erstinstanzliche Gericht in vollem Umfang darauf zu überprüfen, ob die Auslegung unter dem Gesichtspunkt der Einzelfallgerechtigkeit über- zeugt. Die Parteien haben deshalb im Berufungsrechtszug auch nach der Re- - 18 - form des Rechtsmittelrechts Anspruch darauf, daß das Berufungsgericht eine Individualvereinbarung - ohne Bindung an deren Auslegung durch die Vorin- stanz - in der Weise auslegt, wie es das Berufungsgericht selbst im Interesse einer gerechten Entscheidung des Einzelfalles für überzeugend und richtig hält. 2. Vergeblich wendet sich die Revision auch gegen die vom Berufungs- gericht vorgenommene Auslegung des Mietvertrages, die vom Revisionsgericht, wie ausgeführt, nur eingeschränkt zu überprüfen ist. Die Rüge, das Berufungs- gericht habe den Vertragstext nicht vollständig berücksichtigt (§ 286 ZPO) und wesentliche rechtliche Gesichtspunkte nicht beachtet, greift nicht durch. Über- gangenen Sachvortrag vermag die Revision nicht aufzuzeigen. Mit den in Be- tracht kommenden Auslegungsalternativen für die vertragliche Vereinbarung über Mieterhöhungen nach Ablauf der zeitlichen Begrenzung des festen Miet- zinses hat sich das Berufungsgericht sachgerecht auseinandergesetzt. Entge- gen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus §§ 566, 571 BGB a.F. kein Anspruch der Klägerin auf eine ihr günstigere Auslegung des Vertrages, die dem Sinn und Zweck des Vertrages, wie das Berufungsgericht rechtsfehler- frei dargelegt hat, nicht entspricht. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Frellesen Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 22/04 Verkündet am: 9. Februar 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseiti- gung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber. BGH, Urteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04 - LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Rich- ter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 34, vom 11. Dezember 2003 wird zurück- gewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete Ende Dezember 1996 eine Wohnung im Haus S. straße in H. , welches den Klägern damals gehörte. Mit Schreiben vom 1. März 2000 mahnte er bei den Klägern unter Fristsetzung die Beseitigung eines Mangels der Wohnung an. Nachdem der damalige Verfah- rensbevollmächtigte des Beklagten wegen des Mangels einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens bei dem Amtsgericht ein- gereicht und die Gerichtskosten in Höhe von 132,94 € eingezahlt hatte, ging das Eigentum an dem Grundstück am 1. Juni 2000 aufgrund eines von den Klägern zuvor abgeschlossenen Kaufvertrages auf die Grundstückserwerberin über. Mit Beweisbeschluß vom 2. Oktober 2000 forderte das Amtsgericht einen - 3 - Kostenvorschuß für Sachverständigenkosten in Höhe von 345,20 € an, die der Beklagte bezahlte. Die Kläger haben den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in An- spruch genommen. Der Beklagte meint, ihm stehe gegen die Kläger ein Scha- densersatzanspruch auf Erstattung der von ihm für das selbständige Beweis- verfahren aufgewendeten Gerichtskosten in Höhe von 132,94 €, der Auslagen für den Sachverständigen in Höhe von 345,20 € und der Gebühren seines Rechtsanwalts in Höhe von 1.429,12 €, insgesamt 1.907,26 € zu. Er hat hilfs- weise gegen die von den Klägern geltend gemachten Mietzinsansprüche aufge- rechnet und weiter hilfsweise Widerklage erhoben. Das Amtsgericht hat die Aufrechnung lediglich in Höhe eines Teilbetra- ges von 132,94 € (Gerichtskosten für das selbständige Beweisverfahren) für begründet erklärt und den Beklagten im übrigen zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Be- klagten zurückgewiesen. Mit seiner wegen des abgewiesenen Kostenerstat- tungsanspruchs von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte seinen Klageabweisungs- und Widerklageantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem Beklagten stehe gegen die Kläger ein Schadensersatzanspruch gemäß § 538 Abs. 1 BGB a.F. nicht zu. Der Anspruch richte sich - weil er erst nach dem Eigentumsübergang am 1. Juni 2000 fällig geworden sei - gegen die - 4 - Erwerberin des Grundstücks. Die Erwerberin müsse den durch das Schreiben des Beklagen vom 1. März 2000 in der Person der Kläger begründeten Verzug gegen sich gelten lassen. Als Grundstückseigentümerin schulde sie unabhängig von einem Verschulden den mängelfreien Gebrauch der Sache. Etwas anderes ergebe sich wegen der Rechtsanwaltsgebühren auch nicht im Hinblick auf die Möglichkeit zur Vorschußanforderung gemäß § 17 BRAGO; denn der Prozeß- bevollmächtigte des Beklagten habe weder einen Vorschuß verlangt, noch sei dieser gezahlt worden. Zwar seien die Kläger wegen ihres Verzugs mit der Mängelbeseitigung zunächst zum Schadensersatz verpflichtet gewesen. Der Beklagte hätte aber lediglich Freistellung von dem gegen ihn gerichteten Vor- schußanspruch verlangen können. Eine Umwandlung des Freihalteanspruchs in einen Geldersatzanspruch sei nicht erfolgt. Nach Beendigung des selbstän- digen Beweisverfahrens sei der Vorschußanspruch entfallen und die gesetzli- chen Gebühren des Anwalts seien fällig geworden. Dieses Ergebnis stimme mit dem Kostenrecht überein und sei auch nicht unbillig. Zwar hätte der Beklagte das selbständige Beweisverfahren auch nach dem Eigentumsübergang gegen die Kläger weiterbetreiben können. Da aber die Kosten des selbständigen Be- weisverfahrens erst im nachfolgenden Hauptprozeß als notwendige Rechtsver- folgungskosten erstattungsfähig seien und der Hauptprozeß wegen des zwi- schenzeitlichen Eigentumswechsels gegen die Erwerberin hätte gerichtet wer- den müssen, hätte diese auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens tragen müssen. Hinsichtlich des von dem Beklagten nach Eigentumsübergang aufgrund der gerichtlichen Anforderung vom 2. Oktober 2000 gezahlten Vor- schusses für die Sachverständigenauslagen richte sich der Anspruch des Be- klagten gegen die Erwerberin, weil dieser Vorschuß erst nach dem Eigentums- übergang angefallen sei. - 5 - II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß die Revision zurückzuweisen war. 1. Das Urteil ist nicht wegen eines von Amts wegen zu berücksichtigen- den Verfahrensmangels aufzuheben, obwohl es entgegen § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO - der nach § 26 Nr. 5 EGZPO auf das Berufungsverfahren anzuwen- den ist, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht nach dem 1. Janu- ar 2002 geschlossen worden ist - weder auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug nimmt noch die Berufungsanträge wiedergibt. Ein Berufungsurteil, das keine Bezugnahme auf die tatsächlichen Fest- stellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen enthält, unterliegt im Revisionsverfahren grundsätzlich von Amts wegen der Aufhebung und Zurückverweisung, weil ihm die für die revisions- rechtliche Nachprüfung nach §§ 545, 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beur- teilungsgrundlage fehlt (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, WM 2004, 1403). Gleiches gilt, wenn ein Berufungsurteil die Berufungsanträge nicht wiedergibt und auch nicht erkennen läßt, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt (vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 99). Von der Aufhebung und Zurückverweisung kann ausnahmsweise nur dann abgesehen werden, wenn sich die notwendigen tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung hinreichend deutlich aus den Urteilsgründen ergeben und das Urteil wenigstens sinngemäß erkennen läßt, was der Berufungskläger mit sei- nem Rechtsmittel erstrebt hat. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier vor. Der ent- scheidungserhebliche Sachverhalt, der durch die zulässigerweise beschränkte Revision Grundlage des Revisionsverfahrens werden konnte, ist dem Beru- fungsurteil in gerade noch ausreichendem Maße zu entnehmen. Da sich aus - 6 - der Darstellung in den Gründen des Berufungsurteils ergibt, daß es sich bei dem Gegenstand der Zulassung um die vom Amtsgericht aberkannte, aufrech- nungsweise und im Wege der Widerklage geltend gemachte Forderung des Beklagten auf Erstattung der Kosten des Beweisverfahrens in Höhe von 1.774,32 € handelt, wird auch das Begehren des Beklagten im Berufungsver- fahren deutlich, soweit es Gegenstand des Revisionsverfahrens werden konnte. 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Beklagten auf Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 BGB a.F., § 536a Abs. 1 BGB wegen der ihm entstandenen Kosten für das selbständige Beweisverfahren verneint. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend die Vorschriften des Mietrechts in der vor dem 1. September 2001 geltenden Fassung oder die neuen Bestim- mungen anzuwenden sind; die hier jeweils maßgeblichen Vorschriften sind nach altem und neuem Mietrecht gleichlautend. Dem Beklagten steht gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB wegen der Rechtsanwaltsgebühren und der Sachverständigenauslagen ein Schadensersatzanspruch nicht gegen die Kläger, sondern nur gegen die Grundstückserwerberin zu. a) Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentums- erwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB). Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: § 566 Abs. 1 BGB) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Durch den Eigen- tumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso - 7 - richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter II 1; vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b m.w.Nachw.). Um- stritten ist, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus §§ 538 Abs. 1 3. Fall, 284, 286 BGB a.F. (jetzt: §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist. aa) Nach überwiegender Ansicht wirkt die einmal dem Grundstücksver- äußerer gegenüber eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Ei- gentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 894; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 Rdnr. 54; Emmerich/ Sonnenschein, 8. Aufl., Miete, § 566 Rdnr. 35; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. I 68, anders aber zu § 536a Abs. 1 2. Alt. BGB; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetz- buches, § 571 Rdnr. 34; Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985; vgl. auch LG Ber- lin NJW-RR 1990, 23, zur Verzugslage). bb) Nach anderer Ansicht haftet der Veräußerer, nicht der Erwerber, wenn die Haftungsvoraussetzungen nur in der Person des Veräußerers vorlie- gen, auch wenn der Schaden erst nach dem Eigentumswechsel entsteht (MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 39; Lammel, Heidelberger Kommentar zum Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 92, 94; vgl. zu - 8 - § 536a Abs. 1 2. Fall BGB: Eckert in: Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerbli- chen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1313). cc) Die erstgenannte Auslegung des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) ist - zumindest für den hier in Rede stehenden Fall des bei Eigentumsübergang in der Person des Veräußerers begründeten Verzugs (§ 538 Abs. 1 3. Fall BGB a.F., § 536a Abs. 1 3. Fall BGB) - vorzuziehen. Sie sorgt für Rechtsklarheit und entspricht dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die Auffassung der Revision, der Schadenersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1 BGB) kön- ne sich nur gegen denjenigen richten, den ein eigenes Verschulden trifft und der den Schaden adäquat kausal verursacht hat, überzeugt nicht. § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) ist eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentü- mer geblieben wäre. Gewahrt bleibt dem Mieter seine Rechtsposition aber nur dann, wenn er seinen Anspruch bei Fälligkeit der Person gegenüber geltend machen kann, die zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist, gegen deren laufende Mietforderungen er gegebenenfalls aufrechnen kann und die ihm notfalls mit dem Wert des Grundstücks für seine Forderungen haftet (Senatsurteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b cc). Dagegen würde der Zweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB), den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen (BGHZ 49, 350, 352), nicht er- reicht, wenn eine erneute Begründung des Verzugs auch gegenüber dem Grundstückserwerber erforderlich wäre. Entgegen der Ansicht der Revision ist eine Kostenbelastung der Erwer- berin auch nicht unbillig. Zwar mag es zutreffen, daß nicht die Erwerberin, son- dern die Kläger durch die Verweigerung der Mängelbeseitigung die entstande- nen Verzugsschäden veranlaßt haben. Dem Erwerber ist es aber freigestellt, - 9 - sich bei Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück die notwendigen In- formationen zu beschaffen, Haftungsrisiken abzusichern und den Veräußerer gegebenenfalls in Regreß zu nehmen (vgl. auch Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985). b) Die Rüge der Revision, die geltend gemachten Ansprüche auf Erstat- tung der Rechtsanwaltsgebühren seien bereits vor dem Eigentumswechsel ent- standen und fällig geworden, greift nicht durch. Zu Recht hat das Berufungsge- richt angenommen, daß der Schaden des Beklagten wegen der Rechtsanwalts- gebühren erst nach dem Eigentumswechsel eingetreten ist. Der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs weder gemäß § 16 der seinerzeit geltenden Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung - BRAGO - (jetzt: § 8 RVG) fällig noch aufgrund einer Berechnung gemäß § 18 BRAGO (jetzt: § 10 RVG) eingefordert. Der Rechtsanwalt hätte zwar gemäß § 17 BRAGO (jetzt: § 9 RVG) einen Vorschuß fordern können. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat er aber von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht. Eine Pflicht des Rechtsanwalts zur Vorschußanforderung besteht nicht. Ob und in welcher Höhe er einen Vor- schuß verlangt, steht in seinem Ermessen (Gerold/Schmidt/v.Eicken/Madert, Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte, 15. Aufl., § 17 Rdnr. 14). Es war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs des Grundstücks auch noch offen, auf welche Höhe sich der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevoll- mächtigten des Beklagten belaufen würde. Dem Beklagten stand im übrigen mangels einer möglichen Bezifferung auch keine entsprechende Forderung auf Freistellung gegen die Kläger zu (vgl. Senatsurteil vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 30. November 1989 - IX ZR 249/88, NJW 1990, 1366 unter 1 b cc). Er hätte sie allenfalls auf Fest- - 10 - stellung ihrer Pflicht zum Ersatz aller künftig noch entstehenden Schäden bzw. ihrer Verpflichtung zur Freistellung von künftig zu beziffernden Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen können. Ein Schadenersatzanspruch in der jetzt geltend gemachten bezifferten Höhe war mithin vor dem Eigentumsübergang nicht be- gründet. Zu Recht haben die Vorinstanzen daher die Gegenansprüche des Be- klagten verneint. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 330/03 Verkündet am: 9. März 2005 Potsch, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2 Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß der Zwangsverwalter einer Miet- wohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution ver- pflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht aus- gefolgt hat (im Anschluß an Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342). BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03- LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 4. September 2003 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 2. Oktober 2003 aufgehoben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. April 2003 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren von dem Beklagten als Zwangsverwalter die Rück- zahlung einer Mietkaution. Mit Mietvertrag vom 20. Juni 1991 mieteten die Kläger eine Wohnung in B. , W. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlten die Kläger an den Vermieter, G. M. , unter teilweiser Anrechnung eines Guthabens aus einem Vorvertrag eine Kaution in Höhe von 2.710 DM (= 1.385,60 €). Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat mit Beschluß vom 2. November 1994 die Zwangsverwaltung für das Grundstück W. straße angeordnet und den Beklagten zum Zwangsverwalter bestellt. Die von den Klä- - 3 - gern gestellte Kaution übergab M. dem Beklagten nicht. Zum 30. April 2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen ge- richteten Klage in Höhe von 1.365,60 € stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung des Beklagten das angefochtene Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Beklagten in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter. Zwar sei gemäß § 152 Abs. 2 ZVG der Mietvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirk- sam. Dies bedeute jedoch nicht, daß der Verwalter ausnahmslos in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintrete. Die Pflichten des Zwangsverwal- ters aus dem Mietverhältnis hätten dort ihre Grenze, wo die Interessen der Gläubiger an einem ungeschmälerten Erhalt der Zwangsverwaltungsmasse be- rührt seien. Die Gefahr der Aushöhlung der Haftungsmasse sei gegeben, wenn der Zwangsverwalter auch solche Verbindlichkeiten begleichen sollte, denen keine an ihn zu erbringenden, in das Sondervermögen fließenden Gegenleist- ungen gegenüberständen. Eine Privilegierung des Mieters gegenüber anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners sei vom Gesetzgeber nicht ge- wollt. - 4 - II. Die Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru- fungsurteils und zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts. Die Kläger haben nach Beendigung des Mietvertrages gegen den Be- klagten als Zwangsverwalter einen Anspruch aus § 152 Abs. 2 ZVG in Verbin- dung mit der zwischen den Klägern und ihrem damaligen Vermieter getroffenen Sicherungsabrede auf Rückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) in Höhe des verlangten Betrages von 1.365,60 € nebst Zinsen. Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, er habe die Kaution von dem Vermieter nicht erhal- ten. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; so auch HansOLG Hamburg, ZMR 2002, 194; LG Berlin, GE 2001, 698; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 239; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 4; Belz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VII A Rdnr. 151 f.; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 19 f.; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 566 Rdnr. 10; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 a Rdnr. 21; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 32; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 572 Rdnr. 11; Herrmann in Bamber- ger/Roth, BGB, § 566 a Rdnr. 7; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 a Rdnr. 6; Gather, GE 2002, 651, 652; Derleder, DWW 2002, 150, 156, 157; Geldmacher, DWW 2002, 182, 197; a.A. LG Mannheim, NZM 2000, 656; LG Krefeld, Rpfleger 1994, 224; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 206; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 a Rdnr. 24; Morvilius, Zwangsver- - 5 - steigerung/Zwangsverwaltung, Teil B Rdnr. 115 f.; Stöber, Zwangsversteige- rungsgesetz, 17. Aufl., § 152 Anm. 9.14.). An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der hieran geübten Kritik von Teilen des Schrifttums (Erk- kens/Tetzlaff, ZfIR 2003, 981; Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Rdnr. 496; Haar- meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 155 Rdnr. 10 f.; Walke, WuM 2004, 185; vgl. aber auch zustimmend Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1429 f.; Berger, LMK 2003, 203) fest. 1. Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein Mietvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück - wie hier - vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen worden ist. a) Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ist nicht zu entnehmen, daß eine Pflicht des Zwangsverwalters zur Rückzahlung einer Kaution an den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses davon abhängt, ob der Vermieter die Kaution dem Zwangsverwalter übergeben hat oder nicht. Hat der Zwangsver- walter die Kaution vom Zwangsverwaltungsschuldner erhalten, ist er - bei Vor- liegen der sonstigen Voraussetzungen - nach allgemeiner Ansicht gemäß § 152 ZVG zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter verpflichtet (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.14.; Alff/Hintzen, Rpfleger 2002, 217, 218). Anhaltspunkte dafür, daß diese Verpflichtung die tatsächliche Auskehrung der Kaution an den Zwangsverwalter voraussetzt, sind aus der Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG nicht ersichtlich. b) Zwar ist die Vorschrift anders gefaßt als die gesetzlichen Bestimmun- gen, die für den rechtsgeschäftlichen Erwerb des vermieteten Wohnraums gel- ten. In einem solchen Fall tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden - 6 - Rechte und Pflichten, zu denen nach § 566 a BGB auch die aus der Kautions- abrede begründeten gehören, ein. Demgegenüber heißt es in § 152 Abs. 2 ZVG, daß der Mietvertrag "dem Verwalter gegenüber wirksam" ist. Jedoch kann die sprachliche Abweichung der Voraussetzungen nicht für oder gegen die Be- gründung einer Rückzahlungspflicht des Zwangsverwalters herangezogen wer- den. Die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist mit dessen rechtsgeschäftli- chem Erwerb nicht vergleichbar. Durch die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2 ZVG finden, anders als bei der Zwangsversteigerung, kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Zwangsverwalter handelt zwar in eigenem Namen, aber doch für Rechnung des Schuld- ners/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzunehmen und Verpflichtungen zu erfüllen (Senat, aaO unter II 1). Damit ist - wie auch die Revisionserwiderung einräumt - der voneinander abweichende Wortlaut in beiden Vorschriften ledig- lich Ausdruck der nicht vergleichbaren Situation in der Zwangsverwaltung ei- nerseits und beim rechtsgeschäftlichen Erwerb andererseits. 2. Die systematische Stellung des § 152 Abs. 2 ZVG ist für dessen Aus- legung im vorliegenden Fall ohne Bedeutung. Zwar verweist § 146 Abs. 1 ZVG nur hinsichtlich der Anordnung der Zwangsverwaltung auf die entsprechenden Vorschriften der Zwangsversteigerung in §§ 15 bis 27 ZVG. § 57 ZVG, der sei- nerseits unter anderem auf § 566 a BGB Bezug nimmt, findet damit in der Zwangsverwaltung weder kraft gesetzlicher Verweisung noch im Wege der Analogie (Senat, aaO, unter II 1 zu § 572 Satz 2 BGB a.F.) entsprechende An- wendung. Jedoch kann daraus nicht im Umkehrschluß gefolgert werden, in der Zwangsverwaltung setze ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kauti- on voraus, daß der Zwangsverwalter - anders als der Erwerber nach § 566 a BGB - die Kaution auch tatsächlich vom Schuldner erhalten habe. Denn die Stellung des Zwangsverwalters kann nicht mit der des Erwerbers verglichen - 7 - werden, so daß aus der Anordnung einer Rückzahlungspflicht in dem einen Fall (§ 566 a BGB) nicht geschlossen werden kann, in dem anderen Fall (§ 152 Abs. 2 ZVG) sei mangels ausdrücklicher Bestimmung eine derartige Pflicht ge- rade nicht gegeben. Allerdings ist der Meinung, die in analoger Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. eine Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Zahlung des Kautionsbetrages abgelehnt hatte (LG Berlin, NJW 1978, 1633; LG Mann- heim, NZM 2000, 656; Kinne, NZM 1998, 986, 990; ders., GE 1999, 359, 363; Reismann, MM 1998, 159, 162), durch die neue Regelung des § 566 a BGB die Grundlage entzogen. 3. Die Verpflichtung des Verwalters zur Rückzahlung einer Kaution, die dieser nicht vom Vermieter erhalten hat, ergibt sich aus seiner Stellung und den ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben. a) Grundsätzlich ist der Zwangsverwalter weder an die vom Schuldner abgeschlossenen Verträge gebunden noch verpflichtet, in solche Verträge ein- zutreten. Etwas anderes gilt nur für Miet- und Pachtverträge. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat er anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Ver- waltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Da- bei handelt es sich, wie bereits unter 1 b ausgeführt, nicht um einen Rechts- übergang, sondern lediglich um eine Änderung der Verwaltungsbefugnis (Bör- stinghaus, NZM 2004, 481, 489). b) Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt. Der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (RGZ 142, 85, 89; Belz in Bub/Treier, aaO, VII A Rdnr. 152). - 8 - (1) Daraus folgt zum einen, daß der Zwangsverwalter alle Rechte aus dem bestehenden Mietverhältnis geltend machen kann (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.3.; Mohrbutter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl., Bd. 2, Muster 154 Anm. 5 S. 884; Stei- ner/Riedel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 8. Aufl., § 152 Rdnr. 8). So kann und muß er die fälligen Mieten einziehen (Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 ZwVerwV Rdnr. 2) und diese - bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen - erhöhen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 491), eine Kündigung aussprechen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 489) oder ausstehende Schönheitsreparaturen einfordern (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 a Rdnr. 6; Kinne, NZM 1998, 986, 990; Reismann, MM 1998, 159, 162). Der Mieter seinerseits muß die Kündigung des Mietvertrages dem Zwangsver- walter und nicht dem Eigentümer gegenüber erklären (Reismann, aaO, 163). (2) Andererseits erfordert die Stellung des Zwangsverwalters, daß dieser auch in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt. Der Zwangs- verwalter übernimmt die Pflicht zur Gebrauchsgewährung und -erhaltung (§ 535 Abs. 1 BGB) gegenüber dem Mieter, denn der Schuldner ist nach Beschlag- nahme zur Erfüllung dieser Pflicht nicht mehr imstande. Darüber hinaus ist ein Zwangsverwalter den Gewährleistungsrechten des Mieters ausgesetzt (De- pré/Mayer, aaO, Rdnr. 497; Reismann, aaO, 162; Kinne, GE 1999, 359, 364) und hat Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter ei- nen Überschuß zu erstatten (vgl. Senat, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 ZwVerwV Rdnr. 19). c) Grundsätzlich umfaßt die Eintrittspflicht auch die bestehende Kauti- onsabrede (so auch Alff, Rpfleger 2002, 217, 218). Dabei kann dahinstehen, ob die Verpflichtung zur Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit aus dem Mietvertrag selbst oder aus der im Zusammenhang damit getroffenen und allein - 9 - durch den Mietvertrag veranlaßten Sicherungsabrede folgt (vgl. BGHZ 141, 160, 166). Jedenfalls kann der Verwalter die Leistung einer vereinbarten, aber vom Mieter noch nicht gezahlten Kaution verlangen (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.13.; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 205). Hat der Mieter hingegen die Kautionsabrede gegenüber dem Vermieter erfüllt, so kann der Verwalter keine (nochmalige) Zahlung fordern, auch wenn der Vermieter die Kaution nicht dem Verwalter übergeben hat; der Mieter kann sich dem Verwal- ter gegenüber auf die frühere Zahlung an den Vermieter berufen. Ist das Miet- verhältnis beendet und stehen noch Ansprüche gegen den Mieter offen, für die die Kaution gegeben wurde, kann der Verwalter auf die Kaution zurückgreifen. Dann ist es aber auch gerechtfertigt, daß der Verwalter die Kautionszahlung an den Vermieter gegen sich gelten lassen muß, wenn der Mieter nach Beendi- gung des Mietverhältnisses Rückzahlung dieser Sicherheit begehrt. Dies ent- spricht einhelliger Meinung für die Fälle, in denen der Zwangsverwalter die Si- cherheit von dem Schuldner erhalten hat. Daß von der Bindung des Zwangs- verwalters an den Mietvertrag und an die Kautionsabrede allein die Pflicht zur Abrechnung und Rückzahlung der Kaution ausgenommen sein soll, wenn der Vermieter diese dem Zwangsverwalter nicht übergeben hat, findet im Gesetz keine Stütze und ist mit Sinn und Zweck des § 152 Abs. 2 ZVG nicht vereinbar. d) Demgegenüber wird teilweise die Ansicht vertreten, der Zwangsver- walter trete bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht vollständig in die Rechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hierdurch nicht Gläubigerinteressen berührt würden (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 10, 11). Eine solche Be- vorzugung der Interessen der Gläubiger gegenüber denen des Mieters ist we- der aufgrund einer wertenden Betrachtung geboten (dazu nachstehend unter 4.) noch der gesetzlichen Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG zu entnehmen. Es würde dem in § 152 ZVG beschriebenen Aufgabenkreis des Zwangsverwal- - 10 - ters nicht gerecht werden, wenn dieser zwar alle Rechte, aber nicht alle Pflich- ten aus dem Mietvertrag und der damit zusammenhängenden Sicherungsabre- de übernimmt. Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, daß das vermietete Grundstück be- schlagnahmt und die Zwangsverwaltung angeordnet wird. Eine Schlechterstel- lung wäre aber im Einzelfall gegeben, wenn - obwohl die Voraussetzungen der §§ 392, 1124, 1125 BGB vorlägen - der Mieter bei Beendigung des Mietverhält- nisses gegenüber denjenigen Ansprüchen des Verwalters wegen unterbliebe- ner Schönheitsreparaturen, die nunmehr fällig geworden sind, oder einer ent- sprechenden anteiligen Abgeltungsforderung nicht mehr mit seinem gleichfalls fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen und der Zwangs- verwalter ihn wegen der Kaution an den Vermieter verweisen könnte. 4. Der Ansicht der Revisionserwiderung, die Interessen der das Verfah- ren betreibenden Gläubiger erforderten es, die Haftungsmasse nicht zu schmä- lern und den Zwangsverwalter entgegen § 152 Abs. 2 ZVG hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution besser zu stellen als den Vermieter, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. a) Könnte der Zwangsverwalter die Rückzahlung der vom Vermieter ein- behaltenen Kaution verweigern, käme dies zwar der Haftungsmasse und damit den das Verfahren betreibenden Gläubigern zugute. Dieses Ergebnis wider- spräche jedoch den Mieterinteressen, denen in § 152 Abs. 2 ZVG ein besonde- res Gewicht verliehen wird. Die Sonderstellung des Mieters kommt darin zum Ausdruck, daß der Zwangsverwalter im Gegensatz zu allen anderen Verträgen, die der Schuldner zuvor abgeschlossen hat, an einen Mietvertrag gebunden bleibt. Diese Besserstellung des Mieters ist vom Gesetzgeber so gewollt (Se- nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, aaO unter II 2 b; HansOLG Ham- - 11 - burg, ZMR 2002, 194, 195 f.; Belz in Bub/Treier aaO; a.A. Erckens/Tetzlaff, ZfIR 2003, 981, 983). Sie findet ihre Rechtfertigung darin, daß andererseits auch nur der Mieter nach Anordnung der Zwangsverwaltung aus einem zuvor abge- schlossenen Vertrag verpflichtet bleibt und den Vertrag in vollem Umfang wei- terhin zu erfüllen hat. Im Unterschied zu den übrigen am Verfahren Beteiligten ist nur der Mieter vertraglich gebunden. Dies liegt letztlich im Interesse der Gläubiger. Der Fortbestand der Mietverträge und die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage dafür, daß eine Zwangsverwal- tung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll und eine Befriedigung der Gläubiger aus der durch die Mieteinnahmen entstehenden Haftungsmasse möglich ist. b) Ohne entscheidende Bedeutung ist in diesem Zusammenhang das vorgebrachte Argument, der Zwangsverwalter sei gegenüber den Gläubigern verpflichtet, den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu ge- währleisten (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636). Hierbei wird übersehen, daß der Zwangsverwalter nicht allein im Interesse der Gläubiger tätig wird (so aber anscheinend Erckens/Tetzlaff, aaO), sondern sich seine Pflichten in erster Linie aus § 152 ZVG ergeben. Nach den obigen Ausführungen ist die den Gläubigern zur Verfügung stehende Haftungsmasse von vornherein mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses belastet. Als Ausgleich dazu hat der Zwangsverwalter seinerseits einen Anspruch gegen den Schuldner auf Auskeh- rung der Kaution (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.13.), den er im Interesse der Gläubiger gegebenenfalls auch geltend zu machen hat. Übergibt der Vermieter daraufhin dem Verwalter die Kaution, steht diese zur Sicherung der Ansprüche gegen den Mieter zur Verfügung. Kann der Verwalter seine Forderung gegen den Vermieter nicht durchsetzen, wird die Haftungsmasse bei Rückzahlung der Kaution an den Mieter zwar geschmälert. Dies stellt jedoch keine Besonderheit des vorliegenden Falles dar. Vielmehr geht es auch stets zu Lasten der Haf- - 12 - tungsmasse, wenn der Verwalter offene Forderungen gegen Dritte nicht einzie- hen kann. Hingegen dürfen die Rechte des Mieters nicht von dem Umstand ab- hängen, ob der Zwangsverwalter den Anspruch gegen den Vermieter auf Aus- händigung der Kaution geltend gemacht hat und ob der Vermieter seiner nach § 551 Abs. 3 BGB zwingenden Verpflichtung zur Sicherung des Kautionsbetra- ges nachgekommen ist. c) Eine Einschränkung der Eintritts- und Erfüllungspflicht des Zwangs- verwalters ist auch nicht mit Rücksicht auf die §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB geboten. Diese Vorschriften geben keine Antwort auf die Frage, ob der Zwangsverwalter für die Rückgewähr der Kaution haftet, wenn er die Kaution nicht erhalten hat; denn sie greifen auch dann ein, wenn dem Zwangsverwalter die Kaution ausgehändigt worden ist. Daraus ergibt sich, daß Zweck der §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB lediglich der Erhalt der Haftungsmasse ist, die- se Vorschriften aber nicht den Umfang der Erfüllungspflicht des Zwangsverwal- ters gegenüber dem Mieter regeln (HansOLG Hamburg ZMR 2002, 194; Belz in Bub/Treier, aaO). 5. Schließlich überzeugt die Ansicht des Beklagten nicht, ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution könne im vorliegenden Fall schon des- halb nicht bestehen, da ein solcher Anspruch bei den Regeln über die Verwen- dung und Verteilung der Einnahmen in §§ 155 ZVG, 9 ZwVerwV nicht vorgese- hen sei (so aber Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 496; Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 14). Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG sind sämtliche Verwaltungskosten, die der Zwangsverwalter aufbringen muß, um seine Verpflichtungen nach § 152 ZVG zu erfüllen (Stöber, aaO, § 155 Anm. 4.2.; Steiner/Riedel, aaO, § 155 Rdnr. 3). Nach den obigen Ausführungen unter 3. ergibt sich die Verpflichtung des Ver- walters zur Rückzahlung der Kaution aus § 152 ZVG. Die Auskehrung der Kau- - 13 - tion an den Mieter ist damit als Ausgabe der Verwaltung nach § 155 Abs. 1 ZVG vorweg zu bestreiten. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 219/06 Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566, 566a a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Miet- verhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851). BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivil- kammer 62 des Landgerichts Berlin vom 20. Juli 2006 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Februar 2006 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der au- ßergerichtlichen Kosten des Streithelfers der Beklagten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Der Kläger hat- te seit dem 1. Juli 1999 von einer Wohnungsbaugesellschaft eine Wohnung in B. gemietet und die Kaution in Höhe von 1.730 DM (884,53 €) entrichtet. Seit dem 12. April 2004 stand das Grundstück, auf dem sich die an den Kläger vermietete Wohnung befindet, unter Zwangsverwaltung. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis zum 30. Juni 2004 und zog aus. Am 26. November 2004 er- 1 - 3 - hielt die Beklagte im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für das Grundstück. 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte mit (rechtskräftigem) Teilurteil vom 29. November 2005 zur Abrechnung über die Kaution und mit Schlussurteil vom 23. Februar 2006 zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht (LG Berlin GE 2006, 1479) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 3 Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Mietkaution richte sich gemäß § 566a BGB gegen die Beklagte als Erwerberin des Grundstücks, denn es komme entscheidend darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Anspruch des Klägers fällig geworden sei. Die Fälligkeit sei aber erst nach dem Eigentumser- werb der Beklagten eingetreten, weil noch die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2004 ausgestanden habe und die Mietkaution auch zur Sicherung noch nicht fälliger Ansprüche bestimmt sei. Darauf, dass das Mietverhältnis schon vor dem Eigentumsübergang beendet gewesen sei, komme es nicht an. Bereits im Anwendungsbereich des § 566 BGB sei anerkannt, dass der Erwer- ber auch in ein Abwicklungsverhältnis nach Kündigung des Mietverhältnisses eintrete, solange die Mietsache noch nicht zurückgegeben sei. Für die Rückga- be der Sicherheit bestimme dies § 566a BGB ausdrücklich. Nach der gesetzli- 4 - 4 - chen Regelung sei es unerheblich, ob der Erwerber die Kaution vom früheren Vermieter erhalten habe, er müsse sich grundsätzlich bei dem Veräußerer schadlos halten. Diese Risikoverteilung gelte auch für den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 5 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass §§ 566, 566a BGB auch im Fall des Eigentumserwerbs im Wege der Zwangsversteigerung Anwendung finden (§ 57 ZVG). Ein Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis und der geleisteten Mietsicherheit gemäß §§ 566, 566a BGB kommt aber nach dem Zweck dieser Vorschriften nicht mehr in Betracht, wenn der (ehemalige) Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausge- zogen ist. 6 a) Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben (Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 566 Rdnr. 3). Das Erfordernis der Über- lassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 33; vgl. auch Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing- rechts, 9. Aufl., Rdnr. 1291). § 566a BGB ergänzt den Schutz des Mieters da- 7 - 5 - durch, dass der Erwerber außerdem in die sich aus der Sicherungsvereinba- rung zur Mietkaution ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. 8 b) Nach ihrem Wortlaut und Zweck setzen §§ 566, 566a BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 566 Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 12 ff.; Bub/Treier/Heile, Hand- buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 857) und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet (MünchKomm/Häublein, BGB, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 16; Wolff/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 1296 f.; Staudin- ger/Emmerich, aaO; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 Rdnr. 31). An beiden Voraussetzungen fehlt es hier. Zwar nimmt die wohl herrschende Meinung - wovon auch das Beru- fungsgericht zutreffend ausgeht - eine Ausnahme für den Fall an, dass der Mie- ter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Wohnung trotz Ablaufs des Miet- vertrags noch nicht geräumt hat; in diesem Fall soll der Erwerber entsprechend § 566 BGB in das Abwicklungsverhältnis mit dem Mieter eintreten (BGHZ 72, 147; MünchKomm/Häublein, aaO, Rdnr. 12; Gather in Schmidt-Futterer, Miet- recht, 9. Aufl., § 566 Rdnr. 24; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 8; einschränkend Palandt/Weidenkaff, aaO). Diese Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs des § 566 BGB wird vor allem mit praktischen Erwägungen be- gründet (BGH, aaO, S. 150; Lammel, aaO, § 566 Rdnr. 29; Bub/Treier/Heile, aaO, Kap. II Rdnr. 860). Für eine noch weitergehende Analogie zugunsten ei- nes vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieters besteht jedoch kein Anlass. Weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch praktische Gründe rechtfertigen es in einem solchen Fall, den Erwerber in ein etwa noch beste- hendes Abwicklungsverhältnis und in die Pflichten aus der Sicherungsabrede eintreten zu lassen. 9 - 6 - 10 aa) Der vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogene Mieter bedarf eines Schutzes durch die §§ 566, 566a BGB nicht, denn seine Rechtsposition wird durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Soweit ihm noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, kann er diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend machen. Seine Rechtsstel- lung wird durch die zwischenzeitliche Veräußerung seiner ehemaligen Woh- nung nicht verschlechtert. bb) Die Regelung des § 566a BGB soll ein Auseinanderfallen von Miet- vertrag und Kautionsabrede vermeiden und ist deshalb in engem Zusammen- hang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis zu sehen. Die Vor- schrift verfolgt hingegen nicht den Zweck, dem Mieter unabhängig hiervon ei- nen zusätzlichen Schuldner für die Rückzahlung der Kaution zu verschaffen und ihn dadurch besser zu stellen. Gegen das Risiko wirtschaftlicher Schwierig- keiten seines Vertragspartners kann sich der Mieter im Hinblick auf die geleiste- te Kaution dadurch hinreichend absichern, dass er eine Anlage der Sicherheit getrennt vom Vermögen des Vermieters gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB ver- langt und dieses Recht erforderlichenfalls auch (rechtzeitig) durchsetzt. 11 cc) Der Revision ist darin beizupflichten, dass eine Anwendung des § 566a BGB auf den vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieter nicht den Interessen der Beteiligten an einer einfach zu handhabenden Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses entspricht. 12 (1) Die Mietkaution kann in einem solchen Fall in der Hand des Erwer- bers ihre Funktion, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu si- chern, nicht erfüllen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter - etwa wegen rückständiger Miete, Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache - blei- ben wegen der Zäsurwirkung des Eigentumswechsels ohnehin bei dem bisheri- 13 - 7 - gen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451, unter II 2 b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch etwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen fällig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen Nachzahlungsansprüche aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen Vermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskeh- rung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren Vermieter. Von einer strikten Anwendung des so genannten Fälligkeitsprinzips hat der Senat in diesen Fällen aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabili- tät abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeit- raum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung ei- nes Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbe- trages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperio- de, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist. Auch in die- sem Fall ist ausschließlich über einen Zeitraum abzurechnen, in dem der ehe- malige Vermieter noch Eigentümer war und die Vorauszahlungen erhalten hat. (2) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, dass den Grund- stückserwerber die Pflicht zur Rückzahlung einer Mietkaution auch dann trifft, wenn der Mieter zwar vor dem Eigentumswechsel ausgezogen ist, die Ver- pflichtung zur Abrechnung über die Kaution aber erst nach dem Eigentums- wechsel fällig wird, würde ferner - wie die Revision zutreffend hervorhebt - zu einer besonders für den Mieter nachteiligen Unsicherheit darüber führen, wen er insoweit in Anspruch nehmen muss, denn die Fälligkeit des Anspruchs auf Abrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten Betra- ges hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht nach 14 - 8 - einer feststehenden Frist berechnen (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, unter II 1 a). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichtes keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage auf Auskehrung der Mietkaution ist unbegründet und daher abzuweisen. 15 Ball Dr. Wolst Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 15 C 301/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.07.2006 - 62 S 79/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 284/05 Verkündet am: 19. Juni 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2, 320 Abs. 1 Satz 1 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zu- rückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsa- che, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern. BGH, Urteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. November 2005 wird zurückge- wiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin war Eigentümerin und Vermieterin einer von der Beklagten seit dem 1. November 2000 gemieteten Wohnung. Für die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 war eine Nettokaltmiete von 809,45 € vereinbart. Wegen eines Wasser- und Schimmelflecks oberhalb des Balkonfensters der Wohnung gewährte die Klägerin eine Minderung von 15 %, so dass die Netto- kaltmiete noch 688,03 € betrug. Die Beklagte zahlte darauf von Dezember 2002 bis September 2003 monatlich jeweils 568,48 €. 1 Im Dezember 2003 ließ die Klägerin Arbeiten an dem Wasser- und Schimmelfleck vornehmen. Am 29. Juni 2004 ist das Eigentum an der vermiete- 2 - 3 - ten Wohnung auf die D. Aktiengesellschaft in B. übergegangen. 3 Mit der Klage hat die Klägerin unter anderem restliche Miete für Dezem- ber 2002 bis September 2003, - nach Abzug von weiteren Minderungsbeträgen für andere, im Januar 2003 beseitigte Mängel - insgesamt 1067,65 € nebst Zin- sen, begehrt. Die Beklagte hat demgegenüber ein Zurückbehaltungsrecht we- gen des Wasserflecks geltend gemacht, der nach ihrem Vortrag bereits kurze Zeit nach den von der Klägerin veranlassten Mangelbeseitigungsarbeiten er- neut aufgetreten sei, wie sie dieser mit Schreiben vom 10. Dezember 2003 auch mitgeteilt habe. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der restlichen Miete für De- zember 2002 bis September 2003 nur Zug um Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagte uneinge- schränkt zur Zahlung der rückständigen Miete von 1067,65 € nebst Zinsen ver- urteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision, mit der sie weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht an der Mie- te bis zur dauerhaften Beseitigung des Wasserflecks geltend macht. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - veröf- fentlicht in WuM 2006, 145 - ausgeführt: 7 Der Klägerin stehe für den Zeitraum von Dezember 2002 bis einschließ- lich Oktober 2003 (richtig: September 2003) gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Ver- bindung mit § 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ein restlicher Mietanspruch in Höhe von 1067,65 € zu. Die Beklagte könne sich ge- genüber der Klägerin nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 320, 322 BGB berufen, weil die Klägerin seit dem 29. Juni 2004 nicht mehr Eigentümerin der Wohnung sei. Mit dem Eigentumsübergang sei die D. gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten und Vermieterin geworden. Instandset- zungsansprüche stünden der Beklagten nach § 566 BGB nur noch gegenüber der neuen Vermieterin zu. Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht sei der synallagmatische Zusammenhang zwischen dem Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters auf der einen Seite und dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters auf der anderen Seite. Daran fehle es im Verhältnis zum alten Vermieter. Dieser habe nach § 566 Abs. 2 BGB nur für Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Erwerber wie ein Bürge einzustehen; darum handele es sich bei dem Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs jedoch nicht. Der Mieter verliere daher das bis zur Veräußerung dem Vermieter gegenüber bestehende Zurückbehaltungsrecht und müsse die bis dahin einbe- haltenen Beträge an den aus dem Mietverhältnis ausscheidenden alten Vermie- ter zahlen. Denn der Gegenanspruch des Mieters aus § 536 BGB und ein dar- - 5 - auf gestütztes Zurückbehaltungsrecht richte sich nun nur noch gegen den Er- werber. II. 8 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Be- rufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklagten gegenüber dem Anspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Mietrückstände von 1067,65 € für die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 ein Leis- tungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB bis zur Beseitigung des nach der Behauptung der Beklagten erneut aufgetretenen Wasserflecks in der Wohnung nicht zusteht. Der von der Beklagten mit dem Leistungsverweigerungsrecht geltend gemachte Anspruch auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemä- ßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist zwar ein ech- ter Erfüllungsanspruch, der neben den Gewährleistungsrechten nach den §§ 536 ff. BGB besteht und grundsätzlich gegenüber dem Anspruch des Ver- mieters auf Mietzahlung als vertragliche Gegenleistung die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01, NJW-RR 2003, 727 unter 4; BGHZ 84, 42, 44 ff.). Das Berufungsgericht ist jedoch zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte Mangelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von der Klä- gerin nach § 566 BGB nicht mehr fordern kann und dass der an die Stelle die- ser Forderung getretene Mangelbeseitigungsanspruch gegenüber der neuen Eigentümerin und Vermieterin der Beklagten nicht das Recht gibt, die Zahlung der Miete zu verweigern, die sie der Klägerin für die Zeit vor dem Eigentums- übergang schuldet. 9 - 6 - 1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis erge- benden Rechte und Pflichten ein. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsicht- lich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forde- rungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigen- tumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04, NJW 2005, 1187 unter II 2 a m.w.Nachw.). 10 Zu den erst nach dem Eigentumswechsel entstehenden oder fällig wer- denden Ansprüchen in diesem Sinne gehört auch der Anspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand. Das gilt entgegen der Ansicht der Revision unabhängig davon, ob ein nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigender Mangel vor oder nach dem Ei- gentumsübergang entstanden ist (MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 38; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 11; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1311). Denn bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache wäh- rend der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zu- stand zu erhalten, handelt es sich um eine Dauerverpflichtung, die auch hin- sichtlich solcher Mängel, die bereits vor Eigentumsübergang aufgetreten sind, in die Zukunft gerichtet ist und die Gegenleistung für die laufend geschuldete Miete darstellt. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters be- gründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache deshalb unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, eine Masseschuld (BGH, Urteil vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, WM 2003, 11 - 7 - 984 = NZM 2003, 472 unter II 2 und 3). Entsprechend trifft bei einer Veräuße- rung der Mietsache gemäß § 566 Abs. 1 BGB die Erhaltungspflicht und damit die Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln ab dem Zeitpunkt des Eigen- tumsübergangs den Erwerber der Mietsache, auch wenn der Mangel schon vor dem Eigentumsübergang vorhanden war. 12 Der Erwerber wird "anstelle des (bisherigen) Vermieters" verpflichtet, das heißt, der auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch gegen den Ver- äußerer geht unter (Senatsurteil, BGHZ 51, 273, 274; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 350; Erman/Jendrek, aaO, § 566 Rdnr. 13). Insofern gilt für die Erhaltung der Mietsache in einem zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand entgegen der Auffassung der Revision nichts anderes als für die Gebrauchsüberlassung, die der Mieter ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ebenfalls nur noch von dem Erwerber verlangen kann (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 566 Rdnr. 20). 2. Da die Klägerin danach nicht mehr zur Beseitigung des von der Be- klagten behaupteten Mangels verpflichtet ist, fehlt es für ein Leistungsverweige- rungsrecht der Beklagten gegenüber dem Mietzahlungsanspruch der Klägerin an einem - damit synallagmatisch verbundenen (§ 320 BGB) oder dazu im Ge- genseitigkeitsverhältnis stehenden und auf demselben Lebensverhältnis beru- henden (§ 273 BGB) - Gegenanspruch der Beklagten (Schenkel, NZM 1998, 502, 504; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO; a. A. Gellwitzki, WuM 2006, 126, 129 f.; Kinne, Mängel in Mieträumen, 4. Aufl., § 536 Abs. 1 Rdnr. 140). Einen Schaden wegen Nichterfüllung der Mangelbeseitigungspflicht durch die Erwer- berin, für den die Klägerin als ehemalige Vermieterin nach § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB wie eine Bürgin einzustehen hätte, macht die Beklagte nicht geltend. Der nunmehr gegenüber der Erwerberin und neuen Vermieterin bestehende Man- gelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt die Beklagte 13 - 8 - weder gemäß § 320 BGB noch gemäß § 273 BGB zur Zurückhaltung der Miete, die sie der Klägerin für die Zeit vor dem Eigentumsübergang schuldet. 14 Eine Fortdauer des Leistungsverweigerungsrechts des Mieters gegen- über dem Veräußerer über den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs hinaus ist entgegen der Auffassung der Revision auch nicht deshalb geboten, damit sich der durch § 566 Abs. 1 BGB angeordnete Vermieterwechsel nicht zum Nachteil des Mieters auswirkt. Die Regelung des § 566 BGB bezweckt zwar grundsätz- lich den Schutz des Mieters und soll dessen Schlechterstellung durch den Ver- kauf des Mietobjektes vorbeugen (BGHZ 141, 239, 247). Sie bewirkt diesen Schutz aber dadurch, dass der Erwerber mietrechtlich an die Stelle des Veräu- ßerers tritt und letzterer - vorbehaltlich der sich aus § 566 Abs. 2 BGB ergeben- den Schadensersatzpflicht - aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Soweit damit ein Nachteil des Mieters verbunden ist, weil er ein ihm bis zum Eigentumsüber- gang zustehendes Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Mietzahlungs- verlangen des Veräußerers verliert, ist dies die notwendige Folge davon, dass nach diesem Zeitpunkt im Interesse des Mieters anstelle des Veräußerers der Erwerber für alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten einzustehen hat. Der Mieter kann deshalb bis zu der nunmehr von dem Erwerber geschulde- ten Mängelbeseitigung die von diesem zu fordernde Miete zurückhalten. Allein auf diese Weise erfüllt das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB seinen Zweck, als Druckmittel zur Mangelbeseitigung zu dienen (BGHZ 127, 245, 253). Das Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung bleibt unab- hängig davon auch im Verhältnis zum Veräußerer dadurch gewahrt, dass eine schon vor dem Eigentumsübergang wegen des Mangels nach § 536 BGB ein- getretene - hier einvernehmlich erfolgte - Mietminderung diesem gegenüber fortbesteht. Es ist deshalb entgegen der Auffassung der Revision nicht aus Bil- ligkeitsgründen geboten, dem Mieter darüber hinaus so lange ein Leistungs- 15 - 9 - verweigerungsrecht gegenüber dem Mietzahlungsverlangen des Veräußerers zu gewähren, bis der vertragsgemäße Zustand der Mietsache - durch den Er- werber - hergestellt worden ist. Dr. Deppert Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 07.12.2004 - 3 C 182/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2005 - 63 S 37/05 -

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Akzeptiert der Vermieter eine mieterseitige Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln "in Abhängigkeit vom Baufortschritt bzw. der Mängelbeseitigung", so obliegt ihm die Darlegungs- und Beweispflicht hinsichtlich des Zeitpunkts der Beseitigung dieser Mängel.(Rn.24) 2. Eine nicht nach Wohn- und Gewerbefläche aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung ist bei einer Mischeinheit formell unwirksam.(Rn.30) 3. Auch auf eine unwirksame Betriebskostenabrechnung geleistete Betriebskostenvorauszahlungen können seitens des Mieters bereits beim Vermieterwechsel zurückgefordert werden.(Rn.29) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, 22. Februar 2016, 65 T 207/15, Beschluss Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 622,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 183,24 EUR seit dem 13.02.2014, auf 351,72 EUR seit dem 19.03.2014 und auf 87,64 EUR seit dem 27.08.2014. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Vollstreckung in der Hauptsache aus dem Tenor zu Ziffer 1. wird der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus dem Tenor zu Ziffer 2. ist das Urteil nur gegen vorherige Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung und teilweiser Klagerücknahme noch die Auszahlung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 622,60 EUR. Randnummer 2 Der Kläger ist Mieter, die Beklagte war Vermieterin der vom Kläger seit dem 01.01.2005 bewohnten Wohnung in der R. Straße, VH, 6. OG links, ... Berlin. Seit dem 02.05.2013 ist die X Immobilien GmbH & Co. KG Eigentümerin des Grundstücks. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 22.12.2010 rechnete die Hausverwaltung der Beklagten über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2009 und die vom Kläger geleisteten Vorauszahlungen von insgesamt 1.545 € ab. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf diese Betriebskostenabrechnung (K5, Bl. 14 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Der Kläger rügte vorgerichtlich mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 23.10. und 18.12.2012 und auch im hiesigen Verfahren die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 16.06.2011 und 23.06.2011 zeigte der Kläger bei der Hausverwaltung der Beklagten diverse Mängel an der Mietsache an und kündigte zugleich die Minderung der Miete in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnwertbeeinträchtigung an, zuletzt mit Schreiben vom 23.06.2011 in Höhe von 30%. Mit Schreiben vom 27.06.2011 bestätigte die Hausverwaltung die angezeigten Mängel und akzeptierte die “angekündigte Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” unter der Ankündigung, “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel [...] die schrittweise Reduzierung der Minderung [zu] vereinbaren”. Mit Schreiben vom 23.10.2012 (K6, Bl. 15 d.A.) nahm der Kläger Stellung zu seinen Mietzahlungen ab Januar 2012 und zeigte den Fortbestand verschiedener Mängel an aufgrund derer er weiterhin eine Minderung in Höhe von 20% geltend machte. Im Oktober zahlte der Kläger 108,00 EUR (9 x 12,00 EUR) an die Beklagte zum Ausgleich der von ihm für die Monate Januar 2012 bis September 2012 zunächst bei der Mietzahlung nicht berücksichtigte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ab Januar 2012. Randnummer 6 Gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 13.11.2013 erhob der Kläger mit Schreiben vom 31.12.2013 (K10, Bl. 35 d.A.) Einwendungen. Die Hausverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 03.01.2014 (K12, Bl. 37 d.A.) ein Guthaben in Höhe von 351,72 EUR, kehrte dies jedoch nicht aus. Randnummer 7 Die Beklagte legte mit Schriftsatz vom 19.08.2014 unter Aufrechterhaltung ihrer Auffassung, dass bereits die ursprünglich erteilten Betriebskostenabrechnungen formal wirksam gewesen seien, neue Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 vor (B3 bis B5). Randnummer 8 Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm aus den mit Schriftsatz vom 19.08.2014 vorgelegten neuen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013 noch ein Guthaben von insgesamt 622,60 EUR (183,24 EUR aus 2009, 87,64 EUR für 2011 und 351,72 EUR für 2012) zustehe. Randnummer 9 Ursprünglich hatte der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.545,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit Klageerweiterung vom 3.3.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 351,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit weiterer Klageerweiterung vom 12.8.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 3.618,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte rechnete während des laufenden Rechtsstreits über die Betriebskosten für 2009, 2010 und 2011 erneut ab. Die Abrechnungen wurden dem Klägerbevollmächtigten mit dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 19.08.2014 übersandt. Randnummer 11 Daraufhin erklärte der Kläger den Rechtstreit mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 23.8.2014, eingegangen bei Gericht am 25.08.2014, in der Hauptsache in Höhe von 1.361,76 € für erledigt und nahm die Klage in Höhe von weiteren 3.530,36 € zurück, jeweils unter Protest gegen die Kostentragungspflicht. Randnummer 12 Der Kläger ist der Auffassung, dass die zunächst erteilte Betriebskostenabrechnungen für 2009 vom 22.12.2010, sowie auch die Betriebskostenabrechnungen für 2010 und 2011 formal unwirksam gewesen seien. Sämtliche Kosten seien nach Fläche umgelegt worden, ohne dass in der Abrechnung eine Aufschlüsselung nach Nutz-, Wohn- und Gewerbefläche erfolgt sei. Die Abrechnungen wiesen die im Objekt vorhandene Gewerbefläche nicht aus. Es sei nicht erkennbar, ob es sich bei den ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handele. Die Abrechnungen entsprächen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie nicht prüffähig seien. Die Beklagte müsse sich aufgrund der formal unwirksamen Abrechnungen so behandeln lassen, als hätte sie überhaupt nicht abgerechnet. Aufgrund des Eigentümerwechsels sei das Mietvertragsverhältnis mit der Beklagten seit dem 02.05.2013 beendet. Bei beendetem Mietverhältnis und fehlender Abrechnung könne der Mieter sogleich die vollständige Rückzahlung der Abschlagszahlungen verlangen und sei nicht verpflichtet, zunächst auf Abrechnung zu klagen. Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von 29,92 EUR sei ebenfalls nicht geschuldet, weil auch diese Abrechnung formal unwirksam sei. Der Rückzahlungsanspruch des Klägers sei nicht vor Klageerweiterung durch Aufrechnung erloschen, da eine solche nicht erklärt worden sei. Aus dem Mietkontenauszug (K 18, Bl. 83-84 d.A.) gehe hervor, dass die Beklagte die Mietminderung bis September 2012 akzeptiert hätte. Die Beklagte bestreitet, dass dem Kläger auch ab Januar 2012 noch ein Minderungsrecht zustand. Die Mängelanzeigen im Juni 2011 seien nicht geeignet, Minderungen im Jahr 2012 zu rechtfertigen. Der Beklagtenvertreter habe selbst mit Schreiben vom 23.10.2012 mitgeteilt, dass die Bautätigkeit im Oktober 2011 abgeschlossen gewesen seien. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnungen für 2009, 2010 und 2011 formal unwirksam seien. Der Kläger meint, dass er aufgrund der Mietminderung in Höhe von 20% bis Dezember 2011 nur 672,40 EUR Miete und ab Januar 2012 nur Miete in Höhe von 840,50 EUR schuldete und ein aufrechenbarer Mietrückstand nicht bestehe. Randnummer 13 Nunmehr beantragt der Kläger noch, Randnummer 14 die Beklagte zu verurteilen, an ihn 622,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtsfähigkeit zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Die Beklagte hatte bezüglich des ursprünglich klageerweiternd geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von 351,72 EUR aus Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2012 behauptet, dass ein Mietrückstand in Höhe von 1.012,40 EUR bestanden habe, mit dem das Guthaben von 351,72 EUR vor Klageerweiterung verrechnet worden sei, so dass der ursprüngliche Zahlungsanspruch erloschen sei. Wegen der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 25.04.2014 (Bl. 64 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte behauptete zuletzt, dass jedenfalls ein Mietrückstand des Klägers in Höhe von 171,90 EUR (279,90 EUR – 108,00 EUR) bestehen dürfte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagen vom 19.08.2014 (Bl. 116 d.A.) Bezug genommen. Sie hatte bezüglich der ursprünglich geltend gemachten Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Jahr 2009 durch den Kläger die Einrede der Verjährung erhoben. Vorsorglich erklärte der Beklagtenvertreter namens und in Vollmacht der Beklagten mit Schriftsatz vom 25.04.2014 nochmals die Aufrechnung. Mit Schriftsatz vom 22.07.2014 erklärte die Beklagte vorsorglich erneut die Aufrechnung mit den über die im Schriftsatz vom 25.04.2014 hinausgehenden Mietforderungen der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis August 2012 gegen die Klageforderung. Bezüglich der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 22.07.2014 (Bl. 93 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass jedenfalls ab 01. September 2012 kein Minderungsrecht des Klägers mehr bestanden habe, da die Beklagte den Kläger im Schreiben der Hausverwaltung vom 17.09.2012 (K17, Bl. 82) ausdrücklich aufgefordert habe, ab September 2012 wieder die vollständige Miete zu zahlen. Randnummer 18 Die Beklagte hat sich im Termin zu mündlichen Verhandlung vom 25.11.2014 der Teilerledigungserklärung unter Protest gegen die Kostenlast angeschlossen und der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt. Randnummer 19 Die Klage wurde der Beklagten am 12.02.2014, die Klageerweiterung vom 03.03.2014 dem Beklagtenvertreter am 18.03.2014 und die Klageerweiterung vom 12.08.2014 dem Beklagtenvertreter am 26.08.2014 zugestellt. Randnummer 20 Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze samt Anlagen und den Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die zulässige Klage ist, soweit noch über sie zu entscheiden war, nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für teilweise in Höhe von 1.361,76 EUR erledigt erklärt haben und der Kläger die Klage in Höhe weiterer 3.530,36 EUR zurückgenommen hat, bis auf einen Teil der Zinsforderung, begründet. Randnummer 22 Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 622,60 EUR aus dem im Zeitraum der streitgegenständlichen Abrechnungen zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis gem. § 535 BGB i.V.m. § 556 BGB und der während des Rechtsstreits neu erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 und der Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013. Randnummer 23 Dieser Zahlungsanspruch von 622,60 EUR ergibt sich aus der Addition der Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2009 in Höhe von 183,24 EUR (B6, Bl.147 d.A.) aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 in Höhe von 87,64 EUR (B5, Bl. 122 d.A.) und für 2012 in Höhe von 351,72 EUR (vgl. Schreiben vom 03.01.2014, K12, Bl. 37 d.A.). Randnummer 24 Der Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung der Beklagten gem. § 387 ff. BGB mit Mietrückständen des Klägers untergegangen. Unabhängig davon, dass die Beklagte keinen Beweis für de bestrittenen Vortrag angetreten hat, dass vor der ersten Klageerweiterung bereits eine Aufrechnung mit Mietrückständen erfolgt sei, kann die Beklagte insgesamt auch mit der während des Rechtsstreits erklärten Aufrechnung nicht durchdringen. Die Beklagte trifft vorliegend in Umkehr der grundsätzlichen Darlegungs- und Beweislast die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Kläger für die Monate, in denen Mietrückstände behauptet werden, nicht mehr zu einer Minderung berechtigt war. Grundsätzlich ist zwar der Mieter darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen zur Minderung berechtigender Mängel. Vorliegend hatte die Hausverwaltung der Beklagten jedoch mit Schreiben vom 27.06.2011 die vom Kläger angekündigte Mietminderung “wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” akzeptiert und ihrerseits mitgeteilt, dass die Reduzierung der Minderung “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel” zu vereinbaren sein werde. Unabhängig davon, dass der Kläger selbst in einem Schreiben an die Hausverwaltung mitgeteilt hat, dass die Bauarbeiten bereits im Oktober 2011 beendet waren, verbleibt es dabei, dass die Beklagte nach hiesiger Auffassung hätte darlegen und beweisen müssen, dass sie auch die angezeigten Mängel abgestellt hat. Daraus, dass die Beklagte selbst darauf abstellt, dass eine Reduzierung der Minderung zu vereinbaren sein würde mit Blick auf Baufortschrift und Abstellung der Mängel, ergibt sich zum Einen, dass nicht einseitig von Beklagtenseite festgelegt werden konnte, ab wann ein Minderungsrecht nicht mehr bestand. Zum Anderen ergibt sich daraus die Umkehr der Beweislast, nämlich dass es der Beklagten oblag, die Beseitigung der Mängel vorzunehmen, vorzutragen und entsprechend nachzuweisen. Die Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass sie etwas bzw. was sie zur Beseitigung der nicht mit der Baustelle in Verbindung stehenden Mängel unternommen hat. Insoweit sie vorträgt, dass die vom Kläger angeführten Mängel keine zur Minderung berechtigende Intensität hätten, trifft sie auch insoweit die - angesichts der ursprünglich mitgeteilten Akzeptanz der vom Kläger vorgenommenen Minderung umgekehrte - Darlegungs- und Beweislast der Unerheblichkeit der gerügten Mängel. Angesichts der hier angenommenen umgekehrten Darlegungs- und Beweislastverteilung ist das Gericht auch der Auffassung, dass es dem Kläger nicht oblag, die einmal gerügten Mängel wiederholt vorzutragen. Vielmehr hätte es der Beklagten oblegen, nachzuweisen, dass die Mängel vollständig beseitigt wurden. Vor diesem Hintergrund ist nach Darlegungs- und Beweislastregeln von einem fortbestehenden Minderungsrecht des Klägers auch im Jahr 2012 und auch für den Zeitraum ab September 2012 auszugehen. Randnummer 25 Der Vortrag der Beklagten ist auch nicht geeignet, Mietrückstände ab September 2012 zu begründen, mit denen sie aufrechnen könnte. Denn die ausdrückliche Aufforderung an den Kläger, ab September 2012 wieder die volle Miete zu zahlen, bringt zwar zum Ausdruck, dass sie einen Minderungsrecht spätestens ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Die Aufforderung kann jedoch nicht Vortrag und Beweis dazu ersetzen, dass die für die ursprünglich akzeptierte Mietminderung angeführten Mängel tatsächlich beseitigt wurden. Somit hat die Beklagte keinen Mietrückstand dargelegt, mit dem eine Aufrechnung hätte erfolgen können. Die Aufrechnungserklärung geht ins Leere. Randnummer 26 Der Zinssausspruch zur Hauptforderung ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen auf den Betrag von 351,72 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der Klageerweiterung vom 03.03.2014, also ab 19.03.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2012 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Zinsen auf den Betrag von 87,64 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der weiteren Klageerweiterung vom 12.08.2014, also ab 27.08.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2011 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Randnummer 27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 91a, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Randnummer 28 Bezüglich des Hauptsacheantrages beruht die Kostentragungslast der Beklagten auf § 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Klage war nur bezüglich der Zinsforderung nicht vollumfänglich ab Rechtshängigkeit der Klage sondern z.T. erst ab Rechtshängigkeit der jeweiligen Klageerweiterungen, im Übrigen - bezüglich der Hauptforderung - jedoch vollumfänglich stattzugeben. Das geringfügige Unterliegen des Klägers bezüglich der Nebenforderungen veranlasst keine höheren Kosten, so dass die Kosten bezüglich des Ausspruchs zu Ziffer 1. des Tenors insgesamt gem. § 92 ZPO der Beklagten aufzuerlegen waren. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in Höhe von 1.361,76 EUR für erledigt erklärt haben, waren gem. § 91a Abs. 1 ZPO ebenfalls der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Auch die auf den zurückgenommenen Teil der Klageforderung entfallenden Kosten waren gem. § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO der Beklagten aufzuerlegen, weil kein Grund ersichtlich ist, diese dem Beklagten aufzuerlegen. Die vor Teilrücknahme mit Schriftsatz vom 12.08.2014 erklärte Klageerweiterung war entgegen der Auffassung der Beklagten auch zulässig. Sie war nicht gem. § 296a ZPO wegen Verspätung unzulässig. Denn nachdem beiden Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 29.07.2014 Stellungnahmemöglichkeit gewährt worden war und beiderseits neuer Vortrag erfolgte, war die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, was eine Verspätung gem. § 296a ZPO ausschließt. Randnummer 29 Die ausgesprochene Kostentragungslast der Beklagten betreffend die Teilrücknahme und die Teilerledigung ergibt sich daraus, dass die ursprünglich erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand formell unwirksam waren und der Kläger nach hiesigem Dafürhalten auch nicht verpflichtet war, vor Geltendmachung eines Zahlungsanspruches zunächst auf ordnungsgemäße Abrechnung zu klagen. Denn die Beklagte musste sich nach hiesiger Auffassung im Zeitpunkt vor neu vorgenommener Abrechnung im August 2014 so behandeln lassen, als ob sie über die Betriebskostenvorauszahlungen des Klägers überhaupt nicht abgerechnet gehabt hätte. Das Mietverhältnis des Klägers über die Wohnung in der R. Str., ... Berlin besteht zwar trotz des Eigentümerwechsels mit der Rechtsnachfolgerin der Beklagten gem. § 566 BGB fort. Das Mietverhältnis zwischen mit der Beklagten war jedoch aufgrund des Eigentümerwechsels seit dem 02.05.2013 beendet und die Abrechnungspflicht für die streitgegenständlichen Zeiträume hat die Beklagte als Vermieterin in jenen Zeiträumen. Das Gericht ist der Auffassung, dass der Mieter nicht nur in der Situation, dass das Mietverhältnis insgesamt beendet ist (hierzu: BGH, GE 2005, 543), sondern auch in der Situation, dass das Mietverhältnis mit demjenigen, der während des streitgegenständlichen Zeitraums Vermieter war aufgrund eines Eigentümerwechsels beendet ist, sofort auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen klagen kann und sich nicht auf die Klage auf Abrechnung verweisen lassen muss. Dies ist nach hiesigem Dafürhalten jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Frist zur Abrechnung i.S.d. § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist, was vorliegend im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels im Mai 2013 für die Abrechnungszeiträume 2009 und 2011 der Fall war. Randnummer 30 Das erkennende Gericht hält die Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand für formell unwirksam. Die Abrechnungen entsprachen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie - auch unter Hinzuziehung der Erläuterungen - nicht hinreichend prüffähig ist. Weder aus der Betriebskostenabrechnung für 2009 vom 22.12.2010 noch aus der für 2011 vom 12.10.2012 selbst noch aus den ihr jeweils beigefügten Erläuterungen ist erkennbar, ob es sich bei den in den Abrechnungen ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handelt. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebkostenabrechnung ist nach hiesiger Auffassung erforderlich, dass jedenfalls erkennbar ist, ob in den der Berechnung zugrunde gelegten Einheiten/qm nur Wohnfläche oder auch Gewerbefläche berücksichtigt wurde. Dies gilt unabhängig davon, dass nach Rechtsprechung des BGH bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen gehört, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wir und deshalb eine Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10), Rn. 11), da es sich um eine vorgelagerte Frage handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH obliegt dem Mieter bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter bestehen (BGH, aaO, Rn. 22). Kann der Mieter jedoch aus der Betriebskostenabrechnung nicht erkennen, ob Gewerbefläche überhaupt in der Abrechnung berücksichtigt wurde, kann er dieser ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht nachkommen, weil es ihm bereits an der Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle aus der Betriebkostenabrechnung selbst bei Hinzuziehung der Erläuterungen, fehlt, da sich diese zur Frage der Wohn-/Gewerbefläche nicht verhalten. Erst durch die in formaler Hinsicht an die Betriebskostenabrechnung zu stellende Anforderung, dass erkennbar sein muss, auf welche Art von Flächen sich die ausgewiesenen Einheiten/qm beziehen, wird der Mieter in die Lage versetzt, seiner Darlegungs- und Beweislast im Weiteren nachzukommen. Die Einrede der Verjährung bezüglich der Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 2009 greift nicht durch, §§ 195, 199 BGB, 187 ZPO. Abrechnungsfrist der Beklagten war der 31.12.2010. Die Klage wurde am 31.12.2013 eingereicht und alsbald i.S.d. § 167 ZPO am 12.02.2014 nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am29.01.2014 zugestellt, nachdem der Kläger zulässigerweise die am 15.01.2014 abgesandte Kostenanforderung abgewartet hatte. Randnummer 31 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus bezüglich des Hauptsachetenors aus § 708 Nr. 11 und bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus 709 S. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001220223 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2019:090119BVIIIZB26.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 26/17 vom 9. Januar 2019 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigen- tumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumser- werb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. BGH, Beschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17 - LG Nürnberg-Fürth AG Neumarkt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 20. März 2017 aufgehoben. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.800 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin und ihr Ehemann waren Miteigentümer eines Zweifamilien- hauses. Mit Vertrag vom 1. Oktober 2013 vermieteten sie eine der beiden Woh- nungen an den Beklagten zu 1. Später wurde die Klägerin, welche die andere Wohnung im Haus bewohnt, durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Anwesens. Sie kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18. Februar 2016 gemäß § 573a Abs. 1 BGB und nahm den Beklagten zu 1 sowie seinen volljährigen Sohn, den Beklagten zu 2, auf Räu- mung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. 1 - 3 - Nach dem Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Woh- nung haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechtsstreits den Be- klagten auferlegt. Deren hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde begehren die Beklagten, der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerle- gen. II. Das Rechtsbeschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, dass die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO den Beklag- ten aufzuerlegen gewesen seien, da sie ohne die übereinstimmende Erledi- gungsklärung voraussichtlich unterlegen wären. Zwar habe eine Kündigung bei mehreren Vermietern grundsätzlich durch alle Vermieter zu erfolgen. Auch grei- fe § 566 Abs. 1 BGB, nach dessen Wortlaut eine Veräußerung an einen Dritten zu erfolgen habe, nicht ein, da die Veräußerung hier an einen der bisherigen Eigentümer und Vermieter erfolgt sei. Allerdings komme § 566 Abs. 1 BGB ana- log zur Anwendung, da der Vermieter, der den (hälftigen) Miteigentumsanteil des anderen Vermieters erworben habe, dergestalt in den Mietvertrag eintrete, dass die Kündigung allein durch den Erwerber des hälftigen Miteigentums wirk- sam sei. Zwar verliere der Mieter dadurch mit der Veräußerung einen seiner Schuldner. Einen Ausgleich hierfür sehe jedoch die Regelung in § 566 Abs. 2 BGB vor. Die Rechtsbeschwerde sei gemäß § 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, da die Frage der analogen Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB auf den Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils bislang höchstrichterlich nicht entschieden sei. 2 3 4 - 4 - III. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. 1. Die von dem Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde ist nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde zuzu- lassen, ist für den Senat nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO unabhängig davon bindend, ob es die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, WuM 2018, 151 Rn. 6; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3 mwN; vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, NJW- RR 2009, 425 Rn. 9 mwN). Es ist daher unschädlich, dass - was das Be- schwerdegericht verkannt hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbe- schwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Be- deutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es - wie im Streitfall - um Fragen des materiellen Rechts geht (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO; vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10, WuM 2011, 242 Rn. 7; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Ebenso ist es für die Wirksamkeit der Zulassung der Rechtsbeschwerde ohne Bedeutung, dass das Berufungsgericht irrig das Vorliegen eines Zulas- sungsgrundes angenommen hat, obwohl die von ihm als Grund für die Zulas- sung genannte Frage sich in der vorliegenden Fallgestaltung ohne weiteres an- hand der - von ihm allerdings nicht berücksichtigten - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beantwortet und eine vereinzelte entgegenstehende Litera- turmeinung kein Bedürfnis zu einer höchstrichterlichen Klärung zu begründen vermag. 5 6 7 - 5 - 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Nach der übereinstimmenden Erledigterklärung der Parteien waren die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO der Klägerin aufzuer- legen. Denn die Klägerin wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen, weil das Mietverhältnis durch die allein von ihr ausge- sprochene Kündigung vom 18. Februar 2016 nicht wirksam beendet worden ist und ihr deshalb der von ihr geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung nicht zustand. Die Kündigung hätte vielmehr auch von dem früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen, der die Wohnung zusammen mit ihr an den Beklagten zu 1 vermietet hatte. Die vom Beschwer- degericht vorgenommene analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB kommt in der vorliegenden Konstellation, dass einer von zwei Miteigentümern, die eine Wohnung vermietet haben, später Alleineigentümer wird, nicht in Betracht. a) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer sei- nes Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB muss die Veräußerung an einen Drit- ten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 363 f. - noch zu der Vorgängerregelung in § 571 BGB aF). Eine direkte Anwendung des § 566 BGB kommt damit, wie das Beschwerdegericht im Ansatz noch zutreffend gesehen hat, nicht in Betracht. b) Eine Analogie ist - was das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht geprüft hat - zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke auf- weist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem 8 9 10 11 - 6 - Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass ange- nommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungs- ergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvor- haben zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben (st. Rspr.; siehe nur Se- natsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 33 mwN). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Sinn und Zweck des § 566 BGB ist der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - XII ZR 26/16, NZM 2017, 847 Rn. 29 mwN). Dieser Schutzzweck ist von vornherein nicht berührt, wenn - wie hier - einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleineigen- tümer der Mietsache wird. Denn der nunmehrige Alleineigentümer ist (weiter) an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mie- ters infolge des Veräußerungsvorgangs ist somit nicht zu besorgen. Damit scheidet eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus. Soweit in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentarstelle allgemeine Erwägungen dazu angestellt werden, es sei auch im Hinblick auf mögliche weitere Veräußerungsvorgänge "praktikabler, das Ausscheiden des veräußernden Miteigentümers aus der Vermieterstellung sogleich zu vollziehen" (so Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 77; dagegen 12 13 - 7 - zutreffend MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 566 Rn. 22), ergibt sich dar- aus offensichtlich keine tragfähige Grundlage für eine Analogie. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Neumarkt, Entscheidung vom 08.02.2017 - 3 C 623/16 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 20.03.2017 - 7 T 1367/17 -

ECLI:DE:BGH:2025:060825UVIIIZR161.24.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 161/24 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3; § 577a a) Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesell- schaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus. b) Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Um- wandlung in Wohnungseigentum lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündi- gungssperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerber- mehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des Wohnungseigentums für maß- geblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt. BGH, Urteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 9. Juli 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 9. August 2024 wird zurückge- wiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehr- parteienhaus in München. Ende 2011/Anfang 2012 erwarb die L. GmbH & Co. KG (im Folgenden auch: Ersterwerberin) das Eigentum am gesamten Anwesen. Sie teilte mittels notarieller Erklärung vom 20. Juni 2012 das Eigentum an dem Haus- grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf; die Vollziehung im Grundbuch erfolgte am 4. April 2013. Mit notariellem Kaufvertrag vom 23. Februar 2016 veräußerte die Erster- werberin die den Beklagten vermietete Wohnung an die Kläger. Diese wurden am 8. März 2017 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. 1 2 3 - 3 - Mit Schreiben vom 2. September 2022 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2023. Mit ihrer Klage haben die Kläger die Räumung und Herausgabe der Woh- nung begehrt. Die Beklagten haben unter anderem eingewandt, dass im Zeit- punkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB noch nicht abgelaufen gewesen sei. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2025, 23) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung bestehe nicht. Die Eigenbedarfskündigung sei wegen Verstoßes gegen eine ge- 4 5 6 7 8 9 - 4 - setzliche Kündigungsbeschränkung unwirksam. Die (zehnjährige) Kündigungs- sperrfrist der - im Streitfall maßgeblichen - Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung sei im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen gewesen. In der vorliegenden Konstellation komme es maßgeblich darauf an, dass die Kündigung nicht durch die Ersterwerberin vor Begründung des Wohnungseigentums, sondern erst durch die Zweiterwerber - die Kläger - nach der Umwandlung des Wohnraums in Woh- nungseigentum erfolgt sei. Die Kläger seien als Ersterwerber des neu geschaffe- nen Wohnungseigentums anzusehen. Deshalb sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB einschlägig, deren Frist aber erst mit der Eintragung der Kläger im Grundbuch im März 2017 begonnen habe. Hingegen griffen die mit Wirkung zum 1. Mai 2013 eingeführten und auf die Veräußerung der vermieteten Wohnräume an eine Personengesellschaft ab- stellenden Neuregelungen in § 577a Abs. 1a, 2a BGB - unabhängig von der Frage nach ihrer zeitlichen Anwendbarkeit im Streitfall - in sachlicher Hinsicht nicht ein. Sie seien teleologisch zu reduzieren, namentlich vor dem Hintergrund des gesetzlich intendierten Mieterschutzes. Der Gesetzgeber habe mit der Neuregelung eine Gesetzeslücke schließen wollen, die sich in dem - von § 577a Abs. 1 BGB nicht erfassten - Fall eines Er- werbs der gesamten vermieteten Immobilie durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und einer anschließenden Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen ergeben habe. Die Gesetzesbegründung stelle aus- schließlich und konkret auf diese Gesellschaftsform ab, nicht aber allgemein auf Personenhandelsgesellschaften, und begründe dies mit dem erhöhten Verdrän- gungsrisiko, welches bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehe und sich bereits bei einem Erwerb durch die Gesellschaft selbst verwirklicht habe. Denn 10 11 - 5 - schon diese dürfe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das Miet- verhältnis wegen Eigenbedarfs eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter kündi- gen. Eine weitere Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ergebe sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dann, wenn einem Gesellschafter im Rahmen der Auseinandersetzung die Eigentumswohnung zugewiesen werde und dieser Eigenbedarf geltend mache. Beiden Fällen sei gemein, dass die Ei- genbedarfsperson bereits Gesellschafter der ursprünglich erwerbenden Gesell- schaft gewesen sei. Dieser beim Erwerb des ungeteilten Anwesens vorhandene Gesellschafter dürfe im Falle der Kündigung auf das Erwerbsdatum der Gesell- schaft zurückgreifen; die Sperrfrist werde also bereits mit der Eintragung der Per- sonengesellschaft im Grundbuch ausgelöst. Nur diesen Fall meine § 577a Abs. 2a BGB. Ein solches Verdrängungsrisiko bestehe bei Personenhandelsgesell- schaften, zu der die vorliegend ersterwerbende GmbH & Co. KG gehöre, nicht. Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine solche Gesellschaft wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters sei per se nicht zulässig. Es bestehe folglich kein tragfähiger Grund für die Vorverlegung der Sperrfrist auf den Erwerb durch die Gesellschaft. Im Streitfall seien die Kläger weder selbst Erwerber des ungeteilten Anwe- sens noch Gesellschafter der Ersterwerberin gewesen. Damit sei der Anwen- dungsbereich des § 577a Abs. 1a, 2a BGB letztlich nicht eröffnet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - teilweise allerdings nur im Ergebnis - stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 12 13 14 - 6 - Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kläger auf Räu- mung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) verneint, weil das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis, in welches die Kläger nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und im Revisionsver- fahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund des Erwerbs der Wohnung auf Vermieterseite eingetreten waren (§ 566 Abs. 1 BGB), nicht durch die Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 2. September 2022 be- endet wurde. Die Kläger konnten sich im Zeitpunkt des Zugangs der vorbezeichneten Kündigungserklärung nach der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbin- dung mit § 1 der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieter- schutzverordnung - MiSchuV) vom 14. Dezember 2021 (GVBl. S. 674) nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen. 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass für die Beurteilung der Wirksamkeit der von den Klägern erklärten ordentlichen Kündi- gung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) die Vorschrift des § 577a BGB über die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung maßgeblich ist und somit auch die - von den Parteien hinsichtlich ihrer Bedeutung für den Streitfall kontrovers erörterten - Neuregelungen der Absätze 1a und 2a zu berücksichtigen sind. Die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beur- teilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; je- weils mwN). 15 16 17 - 7 - a) Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begrün- det und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 dieser Bestimmung - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräu- ßert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Wird nachfolgend hierzu Wohnungseigentum begründet, beginnt die Frist, innerhalb der eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ausge- schlossen ist, nach § 577a Abs. 2a BGB bereits mit der vorgenannten Veräuße- rung oder Belastung. b) Diese Kündigungssperrfrist kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung der Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre verlängert wer- den, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die Rechtsverordnung bestimmt sind. Das Berufungsgericht ist - ohne dies zu vertiefen und ohne dass dies von den Parteien im Revisionsverfahren angegriffen wird - rechtsfehlerfrei davon aus- gegangen, dass der Freistaat Bayern von dieser Ermächtigung wirksam Ge- brauch gemacht und die Kündigungssperrfrist mit der hier einschlägigen, am 1. Januar 2022 in Kraft getretenen (verlängerten) Mieterschutzverordnung für 18 19 20 21 - 8 - das Gebiet der Stadt München, in dem die streitgegenständliche Wohnung gele- gen ist, auf zehn Jahre verlängert hat (vgl. zu der diesbezüglich von Amts wegen vorzunehmenden Prüfung Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 20 ff. mwN). 2. Diese Sperrfrist war, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, bei Zugang der Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 2. September 2022 noch nicht abgelaufen. a) Das Berufungsgericht hat den Beginn der Kündigungssperrfrist unter Heranziehung der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB bestimmt. Es hat die Kläger als erstmalige Erwerber der vermieteten Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum durch die veräußernde L. GmbH & Co. KG und dementsprechend den Eigentumserwerb der Kläger im März 2017 als fristauslösende Veräußerung im Sinne der vorbezeichneten Vorschrift angese- hen. Demgegenüber meint die Revision - in Übereinstimmung mit dem Amts- gericht -, es sei für den Beginn der Kündigungssperrfrist in Anwendung der Vor- schrift des § 577a Abs. 1a Satz 1, Abs. 2a BGB auf den schon Anfang 2012 er- folgten Erwerb des Hausgrundstücks mit den vermieteten Wohnräumen durch die L. GmbH & Co. KG abzustellen, weshalb die zehnjährige Kündigungssperrfrist bei Zugang der Kündigungserklärung im September 2022 bereits abgelaufen gewesen sei. b) Mit dieser Sichtweise kann die Revision nicht durchdringen; die Würdi- gung des Berufungsgerichts trifft - im Ergebnis - zu. Da der Erwerb des noch un- geteilten Hausgrundstücks durch die L. GmbH & Co. KG nicht dem Tatbestand des § 577a Abs. 1a BGB unterfällt und deshalb auch die Vor- 22 23 24 25 - 9 - schrift des § 577a Abs. 2a BGB über die zeitliche Vorverlagerung des Fristbe- ginns nicht einschlägig ist, verbleibt es bei der durch § 577a Abs. 1 BGB ange- ordneten grundsätzlichen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist an den Zeitpunkt der (erstmaligen) Veräußerung der zuvor in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung. Demzufolge begann die zehnjährige Kündigungssperrfrist im Streitfall erst mit dem Eigentumserwerb der Kläger im März 2017. aa) Das Berufungsgericht ist - wie das Amtsgericht - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass nach der vom Gesetzgeber gewählten Regelungskonzeption des § 577a BGB eine Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums die Kündigungssperrfrist (ausnahmsweise) nicht nach § 577a Abs. 1 BGB begin- nen lässt, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise einer Belastung zugunsten dieses Personenkreises im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt. Vielmehr soll dann, wenn es zuvor eine solche Veräußerung oder Be- lastung gegeben hat, gemäß § 577a Abs. 2a BGB deren Vornahme für den Be- ginn der Kündigungssperrfrist - auch im Hinblick auf die nachfolgende (und für sich betrachtet eigentlich die Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB aus- lösende) Veräußerung des Wohnungseigentums - maßgeblich sein. Insoweit ent- hält § 577a Abs. 2a BGB eine - gegenüber § 577a Abs. 1 BGB vorrangige - Son- derregelung zum Fristbeginn für die von § 577a Abs. 1a BGB erfassten Fälle, wie sich neben dem Wortlaut des betreffenden Absatzes aus der Regelungssyste- matik sowie Sinn und Zweck der Vorschrift des § 577a BGB ergibt. (1) Die Vorschrift des § 577a BGB dient dem - zeitlich begrenzten - Schutz des Mieters vor einer Kündigung bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 3, 38; 17/10485, S. 2 f., 16). 26 27 - 10 - Die durch sie angeordnete zeitliche Kündigungssperre zugunsten des Mieters wird tatbestandlich grundsätzlich weder allein durch die mit einem Ver- äußerungsvorgang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohn- räumen als solcher ausgelöst. Wie der Senat bereits entschieden hat, soll § 577a BGB nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Um- wandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigentumswohnung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungseigentum begründet wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn. 19; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 18; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37). (2) Der Gesetzgeber hat die Gewährung des Kündigungsschutzes durch § 577a BGB vielmehr - im Grundsatz - an das Vorliegen beider Elemente in einer bestimmten zeitlichen Reihenfolge (zuerst Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen, dann Veräußerung dieses Wohnungseigen- tums) geknüpft. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1 BGB und wird gestützt von dem aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Rege- lungswillen des Gesetzgebers, den Mieter vor dem erhöhten Kündigungsrisiko zu schützen, das mit einem Erwerb umgewandelter Eigentumswohnungen insbe- sondere zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs verbunden ist (vgl. BT- Drucks. 11/6374, S. 5 [zu § 564 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). Die Kündigungs- sperrfrist beginnt demzufolge nach § 577a Abs. 1 BGB grundsätzlich mit der (erstmaligen) Veräußerung der in Wohnungseigentum umgewandelten Wohn- räume im Sinne der Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grund- buch (vgl. zu letzterem Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 24 mwN). 28 29 - 11 - (3) Soweit der Gesetzgeber, um eine Umgehung des nach § 577a Abs. 1 BGB bezweckten Mieterschutzes zu verhindern, im Rahmen des nachträglich eingefügten Absatzes 1a für den Beginn der Kündigungssperrfrist auf das (wei- tere) Erfordernis einer vorherigen Umwandlung in Wohnungseigentum verzichtet hat und (allein) die Veräußerung des vermieteten Wohnraums genügen lässt (siehe hierzu Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 23, 30; vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NZM 2020, 984 Rn. 16), be- trifft dies ausschließlich den dort geregelten besonderen Fall des Erwerbs durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit. Mit Absatz 1a wird der An- wendungsbereich der in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündi- gungssperre ausgedehnt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26), weil der Gesetzge- ber das Risiko für den einzelnen Mieter, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bereits beim Erwerb vermieteten Wohn- raums durch den in Absatz 1a genannten Erwerberkreis als in gleicher Weise erhöht angesehen hat wie im Fall einer unmittelbaren Umwandlung der Mietwoh- nung in Wohnungseigentum (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26; Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 40). Die alleinige tatbestandliche Anknüpfung von § 577a Abs. 1a BGB an die Veräußerung (beziehungsweise den hier nicht einschlägigen Fall einer Belas- tung) als solche bleibt gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für den Beginn der Kündigungssperrfrist auch dann maßgeblich, wenn die Personenge- sellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgend zum Erwerb eines ungeteilten Hausgrundstücks noch Wohnungseigentum begründet. Ausweislich der Geset- zesmaterialien hat der Gesetzgeber mit der in § 577a Abs. 2a BGB getroffenen Anordnung verhindern wollen, dass als Folge der Umwandlung in Wohnungsei- gentum "erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt" (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Da es keine mietrechtliche Vorschrift gibt, nach der allein der Vorgang der Begründung von Wohnungseigentum die Kündigungssperrfrist auslöst, hat sich 30 31 - 12 - der Gesetzgeber insoweit ersichtlich auf den Sperrfristtatbestand nach § 577a Abs. 1 BGB bezogen und mit der Bestimmung in § 577a Abs. 2a BGB zum Fris- tenlauf eine Regelung für den Fall der der Begründung von Wohnungseigentum durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden (erstma- ligen) Veräußerung dieses Wohnungseigentums getroffen. Mithin schränkt die Regelung in § 577a Abs. 2a BGB den Anwendungsbe- reich des § 577a Abs. 1 BGB dahingehend ein, dass die - für sich betrachtet tat- bestandsmäßige - (erstmalige) Veräußerung neu begründeten Wohnungseigen- tums an den vermieteten Wohnräumen die in § 577a Abs. 1 BGB geregelte Kün- digungssperrfrist dann nicht auslöst, wenn die Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum zeitlich nachfolgend zu einem Erwerb des nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB stattfand. bb) Das Berufungsgericht hat - jedenfalls im Ergebnis - rechtsfehlerfrei an- genommen, dass im Streitfall die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen und dessen Veräußerung an die Kläger nicht nachfol- gend zu einem Erwerb durch eine Personengesellschaft im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB stattfanden und dass deshalb der von § 577a Abs. 1 BGB angeord- nete Beginn der (hier zehnjährigen) Kündigungssperrfrist mit dem Eigentumser- werb der Kläger im März 2017 - und nicht gemäß § 577a Abs. 1a, 2a BGB der Zeitpunkt der Veräußerung des ungeteilten Hausgrundstücks an die L. GmbH & Co. KG Anfang 2012 - maßgeblich ist. (1) Dabei ist es allerdings - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht von Bedeutung, dass die Kläger als Erwerber des Wohnungseigentums nicht auch Gesellschafter der Ersterwerberin (gewesen) sind. Denn die durch die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB angeordnete Maßgeblichkeit des Zeitpunkts 32 33 34 - 13 - der Veräußerung an die Gesellschaft im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB hängt nicht davon ab, dass der der anschließenden Begründung von Wohnungseigen- tum nachfolgende (erstmalige) Erwerb des Wohnungseigentums gerade durch einen Gesellschafter erfolgt (in diesem Sinne aber möglicherweise Schmidt-Fut- terer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 23a). Aus dem Wort- laut ergibt sich ein solches Erfordernis ebenso wenig wie aus der Systematik und dem vom Gesetzgeber mit der Regelung in § 577a Abs. 1a, 2a BGB verfolgten Zweck. Die Regelung des § 577a Abs. 2a BGB trifft zwar - wie ausgeführt - eine Bestimmung zum Fristenlauf für den Fall der einer Begründung von Wohnungs- eigentum durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Da sie diese weitere Veräußerung selbst jedoch nicht erwähnt, lässt sich dem Wortlaut auch keine Bestimmung zu dem als Erwerber des neu begründeten Wohnungs- eigentums in Betracht kommenden Personenkreis entnehmen. Der vom Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist bezweckte zeitlich be- schränkte Schutz des Mieters erfordert es nicht, bei der dem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgenden Veräußerung zwischenzeitlich begründeten Wohnungseigentums danach zu unterscheiden, ob die Veräußerung an einen der Gesellschafter oder Miteigentümer erfolgt oder aber an einen Dritten. Wie ausgeführt, sollte die mit § 577a Abs. 1a BGB beabsichtigte Erstreckung der in § 577a Abs. 1 BGB vorge- sehenen zeitlichen Kündigungssperre auf die Fälle der Veräußerung an eine Per- sonenmehrheit (vgl. Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 28) dem bereits damit - unabhängig von einer Umwandlung der ver- mieteten Wohnräume in Wohnungseigentum - verbundenen erhöhten Verdrän- gungsrisiko für den Mieter Rechnung tragen. Dieser Regelungszweck ist dadurch 35 36 - 14 - erreicht, dass die Kündigungssperrfrist bereits mit der Veräußerung an die Per- sonengesellschaft oder Erwerbermehrheit ausgelöst wird und im Weiteren für ihre gesamte Dauer die Kündigungsmöglichkeiten (auch) eines jeden nachfol- genden Erwerbers einschränkt (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Den Gesetzesmaterialien lassen sich auch keine Anhaltspunkte dafür ent- nehmen, dass der Gesetzgeber bei der Anordnung des § 577a Abs. 2a BGB al- lein den Fall der Weiterveräußerung an einen Mitgesellschafter oder Miteigentü- mer im Blick gehabt hätte und (nur) für diesen den (erneuten) Lauf einer Kündi- gungssperrfrist (nach § 577a Abs. 1 BGB) hätte ausschließen wollen. Hiergegen spricht schon, dass die Weiterveräußerung des Wohnungseigentums an einen der Gesellschafter oder Miteigentümer gerade keine Veräußerung im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB darstellt. Denn eine solche setzt angesichts des Schutz- zwecks der Vorschrift einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungs- eigentümers dergestalt voraus, dass damit ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungs- weise Verwertungsbedarf geschaffen wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 19; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 38). Hieran fehlt es indessen, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Hinblick auf den Erlangungswunsch eines Gesellschafters oder Miteigentü- mers bereits zuvor hätte erfolgen können. (2) Die L. GmbH & Co. KG, die das ungeteilte Haus- grundstück erworben hatte, gehört jedoch - wie das Berufungsgericht richtig ge- sehen hat - nicht zu dem in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB genannten Erwerberkreis. Denn sie ist keine "Personengesellschaft" im Sinne der vorbe- zeichneten Vorschrift. 37 38 - 15 - (a) Maßgebend für die Auslegung von Gesetzen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineinge- stellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die an- erkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegensei- tig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer ande- ren. Ausgangspunkt der Auslegung ist der Wortlaut der Vorschrift. Er gibt aller- dings nicht immer hinreichende Hinweise auf den Willen des Gesetzgebers. Un- ter Umständen wird erst im Zusammenhang mit Sinn und Zweck des Gesetzes oder anderen Auslegungsgesichtspunkten die im Wortlaut ausgedrückte, vom Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption deutlich, der sich das Gericht nicht entgegenstellen darf. Seine Aufgabe beschränkt sich darauf, die intendierte Re- gelungskonzeption bezogen auf den konkreten Fall - auch unter gewandelten Be- dingungen - möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen (vgl. BVerfGE 168, 1 Rn. 118 mwN; Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 34 mwN; siehe auch Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 80 Rn. 32). (b) Nach diesem Maßstab ist § 577a Abs. 1a, 2a BGB entgegen der An- sicht der Revision und des überwiegenden Teils des mietrechtlichen Schrifttums (vgl. nur MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577a Rn. 12; Schmidt-Futterer/ Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18b, 18e; BeckOGK- BGB/Klühs, Stand: 1. April 2025, § 577a Rn. 48; Börstinghaus/Siegmund/Sieg- mund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 17; BeckOK-BGB/Caspers, Stand: 1. Mai 2025, § 577 Rn. 12a, 12b; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2024, § 577a Rn. 24; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 577a BGB Rn. 53 f.) nicht dahingehend auszulegen, dass auch die Veräußerung des vermieteten 39 40 - 16 - Wohnraums an Personenhandelsgesellschaften - wie hier eine GmbH & Co. KG - unter den Tatbestand fällt (wie hier BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2025, § 577a BGB Rn. 18; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 577a Rn. 6c). Soweit der Wortlaut der Vorschrift mit der Verwendung des Begriffs der Perso- nengesellschaft darauf hindeutet, dass neben der Gesellschaft bürgerlichen Rechts weitergehend auch Personenhandelsgesellschaften (offene Handelsge- sellschaft und Kommanditgesellschaft) erfasst sein könnten, drückt er den Rege- lungswillen des Gesetzgebers, wie er sich unter Berücksichtigung der Entste- hungsgeschichte sowie von Sinn und Zweck der nachträglich eingefügten Vor- schriften und des Gesamtzusammenhangs der einschlägigen Regelungen ergibt, nicht hinreichend deutlich aus. Er ist daher in dem Sinne (einschränkend) auszu- legen, dass von dem Begriff der Personengesellschaft in § 577a Abs. 1a BGB nicht die Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede stehende GmbH & Co. KG erfasst sind. (aa) Der Gesetzgeber wollte mit der Ergänzung der in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre um den in Rede ste- henden Absatz 1a ausweislich der Gesetzesmaterialien die in der Praxis aufge- tretene Umgehung des Kündigungsschutzes insbesondere nach dem sogenann- ten "Münchener Modell" unterbinden (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16; BR- Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.). Er hat bei diesen ihm bekannt gewordenen Fallgestaltungen, in denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümerge- meinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zu- nächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden 41 42 - 17 - Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtete und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigte, das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemein- schaft ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch angesehen wie in dem von der seinerzeit bereits bestehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB zum Schutz des Mieters geregelten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließen- den Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26). Dabei ist der Gesetzgeber zu Recht davon ausgegangen, dass in einem Anwesen mit mehreren vermieteten Wohnungen (auch) für jeden einzelnen Mie- ter das Risiko, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder durch meh- rere Erwerber steigt. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Ei- genbedarfs in Anspruch genommen zu werden (vgl. Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 56 unter Hinweis auf BT- Drucks. 17/10485, S. 16, 26). Vor allem aber hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung maßgeblich darauf abgestellt, dass die Gefährdungslage für den Mieter, die den Gesetzgeber zur Einführung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB im Falle der Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum an vermie- teten Wohnräumen veranlasst hatte, in diesen Fällen bereits mit dem Erwerb des vermieteten Wohnraums entsteht. Denn die Miteigentümergemeinschaft kann sich für einen der Miteigentümer (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 44 mwN) beziehungsweise - nach der von den 43 44 - 18 - Gesetzesmaterialien ausdrücklich in Bezug genommenen Senatsrechtspre- chung - die (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts für einen ihrer Gesell- schafter auf Eigenbedarf berufen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 14-17 [auch zum Gesetz zur Modernisierung des Personengesell- schaftsrechts - MoPeG]), weshalb schon ab ihrem Eintritt in das bestehende Miet- verhältnis - unabhängig von einer Begründung von Wohnungseigentum - für den Mieter das Risiko einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses besteht (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 3, 16, 26). Da die (bis dahin allein) bestehende Regelung zur Kündigungssperrfrist (§ 577a Abs. 1 BGB) mit ihrer Anknüpfung (erst) an die einer Umwandlung des vermieteten Wohnraums nachfolgende Veräußerung des Wohnungseigentums diese Fallgestaltungen nicht erfasste, waren die mietrechtlichen Vorschriften zum Schutz der Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswoh- nungen nach Ansicht des Gesetzgebers unzureichend (BT-Drucks. 17/10485, S. 2). Mit den Neuregelungen sollte "diese Schutzlücke" geschlossen und eine faktische Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung "insbeson- dere nach dem ´Münchener Modell´" unterbunden werden (BT- Drucks. 17/10485, S. 3, 16). (bb) Dementsprechend befassen sich die Ausführungen in den Gesetzes- materialien ausführlich (allein) mit der Situation bei Veräußerungen an eine (Au- ßen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft und der in diesen Fällen bestehenden Schutzlücke (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16). 45 46 - 19 - So sollte die Ergänzung des § 577a BGB durch den neuen Absatz 1a nichts an der - im Rahmen des Münchener Modells genutzten - Befugnis der (Au- ßen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts beziehungsweise der Miteigentümerge- meinschaft ändern, ein ordentliches Kündigungsrecht auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter oder Miteigentümer zu stützen. Jedoch sollte die Personenmehrheit daran gehindert werden, innerhalb der Frist des Absatzes 1 dieses berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder Miteigentümers geltend zu machen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 3, 16, 26; siehe hierzu auch Senatsur- teil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 40, 53). Im Weiteren heißt es in der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/10485, S. 26): "Damit löst jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grund- stücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber die Sperrfrist nach Absatz 1 aus." Auch die Erläuterung der Regelung des Absatzes 2a zum Fristenlauf bei nach einem Erwerb gemäß Absatz 1a erfolgender Umwandlung des Objekts in Wohnungseigentum erwähnt ausdrücklich (und allein) die Gesellschaft bürgerli- chen Rechts und die Miteigentümergemeinschaft. So heißt es dort (BT- Drucks. 17/10485, S. 26): "Der Anwendungsbereich der Kündigungssperrfrist nach § 577a wird durch Absatz 1a auf die Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber oder die Belastung zu Gunsten dieser ausgedehnt. (…) Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräuße- rung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber ge- schützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Mietwohn- raum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums nach § 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nachfolgende Be- gründung von Wohnungseigentum nicht erhöht." 47 48 49 - 20 - (cc) Vor diesem Hintergrund wird erst im Zusammenhang mit der Entste- hungsgeschichte und den aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Erwägun- gen zum Sinn und Zweck der Neuregelung deutlich, dass der Gesetzgeber die Zielrichtung der Kündigungssperrfrist als besonderen Kündigungsschutz bei der Wohnungsumwandlung auch für die von Absatz 1a erfassten Fälle beibehalten wollte und die für die tatbestandliche Anknüpfung allein an den Veräußerungs- vorgang sowie für die von Absatz 2a angeordnete zeitliche Vorverlagerung des Fristbeginns maßgebliche Erwägung des Gesetzgebers - nämlich der durch die frühzeitige Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Mitglieds der erwerbenden Personenmehrheit auch vor der Begründung und Weiterveräu- ßerung von Wohnungseigentum entstehenden Gefährdungslage zu begegnen - allein bei der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder der Miteigentümer- gemeinschaft trägt. Insbesondere lässt sich die Senatsrechtsprechung, nach der eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Wohnraummietverhältnis grund- sätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen darf, wie der Senat bereits entschieden hat, nicht auf Personen- handelsgesellschaften wie die Kommanditgesellschaft oder die offene Handels- gesellschaft - und somit auch nicht auf die im Streitfall in Rede stehende GmbH & Co. KG - übertragen (vgl. Senatsurteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9-11; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52). (dd) Insoweit ist der vom Gesetzgeber im Normtext des Absatzes 1a ver- wendete Begriff der "Personengesellschaft" zu weit gefasst. Aus den Gesetzes- materialien ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber damit 50 51 52 - 21 - die Neuregelung auf Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede ste- hende GmbH & Co. KG hätte erstrecken wollen, auf welche die der Neuregelung zugrundeliegende gesetzgeberische Erwägung nicht zutrifft. (aaa) Soweit in der Begründung zum Gesetzesentwurf ausdrücklich von der Verhinderung einer Umgehung "über andere rechtliche Konstruktionen als den Erwerb nach Absatz 1a Satz 1 Nummer 1" die Rede ist, bezieht sich dies allein auf die Ergänzung in Absatz 1a Satz 1 Nummer 2 und den dort geregelten Fall der Belastung des Grundstücks mit einem dinglichen Recht (vgl. BT- Drucks. 17/10485, S. 26). (bbb) Dem von der Revision sowie von der oben genannten Literatur zur Begründung ihrer gegenteiligen Ansicht angeführten Umstand, dass § 577a Abs. 1a, 2a BGB für den Zeitraum der Kündigungssperrfrist auch Verwertungs- kündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausschließt, solche Kündigungen aber - anders als diejenigen wegen Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - nach allgemeiner Auffassung auch von einer Personenhandelsgesell- schaft oder Kapitalgesellschaft (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 45) erklärt werden können, kommt bei der Bestimmung des durch das Tatbestandsmerkmal "Personengesellschaft" erfass- ten Erwerberkreises unter gesetzessystematischen Gesichtspunkten keine maß- gebende Bedeutung zu. Denn der - gegenüber Absatz 1 erfolgten - Erweiterung der tatbestandli- chen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist (allein) an den in Absatz 1a genann- ten Vorgang der Veräußerung (beziehungsweise der Belastung) und der von Ab- satz 2a angeordneten zeitlichen Vorverlagerung des Fristbeginns auch bei nach- folgender Umwandlung liegt die gesetzgeberische Wertung zugrunde, dass der 53 54 55 - 22 - Mieter vor dem bereits mit dem Erwerb durch eine Personenmehrheit verbunde- nen - und damit unabhängig von der Begründung von Wohnungseigentum an den einzelnen Wohneinheiten bestehenden - Risiko einer Eigenbedarfskündi- gung zugunsten von deren Mitgliedern beziehungsweise Gesellschaftern ge- schützt werden müsse. Die Einbeziehung auch der Verwertungskündigung in die ursprünglich nur für Eigenbedarfskündigungen vorgesehene zeitliche Kündi- gungsbeschränkung (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF) durch das Gesetz vom 20. Juli 1990 zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei der Begrün- dung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen (BGBl. I S. 1456) er- folgte demgegenüber nur zur Ergänzung des dem Mieter gewährten Schutzes vor der im Falle der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber. Sie sollte verhindern, dass infolge der - verlängerten - Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen und wegen der damit verbundenen Verringerung des wirtschaftlichen Werts der Wohnung für den erwerbenden Eigentümer der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Ver- wertung an Bedeutung gewinnt (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 7; Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NZM 2009, 430 Rn. 15). Während der Vermieter, der im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Umwandlung der vermieteten Wohnräume in Wohnungseigentum deren Veräußerung beabsichtigt, durch § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB an einer Verwertungskündigung gehindert ist, wäre dem Ersterwerber des umgewandelten Wohnraums ohne die Einbeziehung der Verwertungskündigung in die Kündigungssperrfrist eine solche Kündigung möglich gewesen. Der Gesetzgeber hat diese Schutzlücke schließen und dem Mieter umgewandelten Wohnraums gegen Kündigungen des Erwerbers wegen Veräußerungsabsichten den gleichen Schutz wie gegen Eigenbedarfskündigun- gen gewähren wollen (BT-Drucks. 11/6374, S. 7). Der zeitlich befristete Aus- schluss einer Verwertungskündigung sichert somit den Kündigungsschutz des 56 - 23 - Mieters im Zusammenhang mit der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Ei- gentumswohnungen ab (so ausdrücklich BT-Drucks. 11/6374, S. 1). Wie der Se- nat bereits entschieden hat, hat sich an dieser Schutzrichtung durch die Zusam- menführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das Mietrechtsreform- gesetz nichts geändert (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, aaO). c) Nach alledem ist die für eine Eigenbedarfskündigung des Mietverhält- nisses seitens der Kläger maßgebliche zehnjährige Kündigungssperrfrist im Zeit- punkt des Zugangs der Kündigungserklärung vom 2. September 2022 noch nicht abgelaufen gewesen. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 24.11.2023 - 421 C 12189/23 - LG München I, Entscheidung vom 09.08.2024 - 14 S 16755/23 - 57 - 24 - VIII ZR 161/24 Verkündet am: 6. August 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 10/14 Verkündet am: 25. Juni 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 545 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 167 Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Ver- längerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Frist- ablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räu- mungsklage gewahrt. BGH, Urteil vom 25. Juni 2014 - VIII ZR 10/14 - LG Kassel AG Kassel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte die Räume an den Kläger herauszugeben hat. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K. zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt. Eigentümer dieses Einfamilienhauses ist ein Bruder des Beklagten, der den Prozess in der Revisionsinstanz auf Kläger- seite fortführt. Jedenfalls seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine mo- natliche Miete von 120 € zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Beklagten das Mietver- 1 2 - 3 - hältnis "zum nächstmöglichen Termin" und wies unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Be- klagte zog aus den Räumlichkeiten nicht aus. Die am 7. August 2012 eingereichte und dem Beklagten am 22. Septem- ber 2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klage- abweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das zwischen den Parteien unstreitig jedenfalls ab August 2011 beste- hende Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 beendet worden. Die auf § 573a BGB gestützte Kündigung sei begründet. Die Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 573c Abs. 1 BGB sei zwischenzeitlich in jedem Fall verstrichen. Bei einem Mietbeginn im August 2011 hätte die Kündigungsfrist sechs Monate betragen, so dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 mit Ablauf des Monats Juli 2012 beendet worden wäre. Bei einem Beginn des Mietverhält- nisses bereits im Jahr 2001 (entsprechend der Behauptung des Beklagten) hät- 3 4 5 6 7 - 4 - te die Kündigungsfrist zwölf Monate betragen, so dass das Mietverhältnis Ende Januar 2013 beendet gewesen wäre. Das Mietverhältnis sei nicht durch Fortsetzung gemäß § 545 BGB ver- längert worden. Zwar enthalte weder das Kündigungsschreiben vom 5. Januar 2012 einen derartigen Widerspruch noch habe die Vermieterin einen Wider- spruch in dem Zeitraum zwischen Ausspruch der Kündigung und Zustellung der Räumungsklage in sonstiger Weise erklärt. Die Zustellung der Räumungsklage stehe jedoch dem nach § 545 Abs. 1 BGB erforderlichen Widerspruch des Vermieters gleich. Der Widerspruch sei auch rechtzeitig erfolgt, selbst wenn man von dem (insoweit für den Beklagten günstigeren) Ablauf der Mietzeit zum 31. Juli 2012 ausgehe. Die zweiwöchige Widerspruchsfrist nach § 545 Abs. 1 Satz 1 BGB sei in diesem Fall gemäß § 167 ZPO dadurch gewahrt, dass die Klägerin am 7. August 2012 Räumungsklage eingereicht habe; die (erst) am 22. September 2012 erfolgte Zustellung der Klage beruhe nicht auf Versäumnissen der Kläge- rin, sondern auf gerichtsinternen Umständen. Die Vorschrift des § 167 ZPO sei vorliegend anwendbar. Sie sei nicht auf die Fälle beschränkt, in denen die Einschaltung des Gerichts zur Wahrung der Frist unumgänglich sei. Nach der - geänderten - Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs sei § 167 ZPO vielmehr grundsätzlich auch in Fällen anwendbar, in denen die Zustellung eines Schriftsatzes die gleichfalls mögliche außergerichtli- che Übermittlung einer Erklärung ersetzen solle. Soweit für Erklärungen, die kraft Gesetzes "unverzüglich" abzugeben seien, etwas anderes gelten möge, führe das hier zu keiner abweichenden Beurteilung. Der Regelungszweck von § 545 BGB gebiete es nicht, von der generellen Anwendbarkeit des § 167 ZPO eine Ausnahme zu machen. Das grundsätzlich schützenswerte Vertrauen des 8 9 10 - 5 - Erklärenden, mit der Veranlassung einer Zustellung alles für einen fristgerech- ten Zugang Erforderliche veranlasst zu haben, verdiene Vorrang vor dem Inte- resse des Mieters an Klarheit über den Fristablauf. Die Kündigung sei auch im Hinblick auf § 574 BGB wirksam. Das vom Beklagten mit Schriftsatz vom 5. November 2012 in der Berufungsinstanz ge- stellte Fortsetzungsverlangen sei gemäß § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB verspätet, weil die Mietzeit bereits am 31. Juli 2012 geendet habe. Zwar wäre das Fortset- zungsverlangen noch rechtzeitig erhoben, wenn das Mietverhältnis, wie der Be- klagte behaupte, schon seit 2001 bestanden und - aufgrund der dann einzuhal- tenden Kündigungsfrist von zwölf Monaten - erst mit Ablauf des Januar 2013 geendet hätte; der insoweit beweispflichtige Beklagte habe jedoch für seinen Vortrag keinen geeigneten Beweis angetreten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Kläger ist als Eigentümer des Grundstücks und Sonderrechts- nachfolger seiner Mutter (§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB) befugt, den Räu- mungsanspruch aus § 546 BGB weiterzuverfolgen. Nach dieser Vorschrift ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der beiden von ihm bewohnten Zimmer an den Kläger verpflichtet. 1. Die mit Schreiben vom 5. Januar 2012 gemäß § 573a BGB erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis über die vom Beklagten bewohnten Räume beendet. 11 12 13 14 - 6 - Gemäß § 573a Abs. 1 und 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da der Beklagte zwei Zimmer in dem Einfamilienhaus bewohnt, in dem auch seine Mutter (Vermieterin) lebte. 2. Das Mietverhältnis ist nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden. a) Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt. Das Mietverhältnis endete hier mit Rücksicht darauf, dass das Mietverhältnis erst seit August 2011 bestand und deshalb gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kün- digungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war, mit Ablauf des 31. Juli 2013. b) Die Kündigungsfrist betrug nicht zwölf Monate. Das Berufungsgericht hat den vom Beklagten nicht unter Beweis gestellten Vortrag, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, seiner Entscheidung zu Recht nicht zugrunde ge- legt, weil er für diese ihm günstige Behauptung die Beweislast trägt. Die Revi- sionserwiderung des Klägers meint allerdings, die Kündigungsfrist betrage hier unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwölf Monate, weil es für die Berechnung der Frist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Beklagten ankomme, die hier weit mehr als acht Jahre zurückliege. Dies trifft nicht zu. aa) In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob zu der für die Länge der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeit der Überlassung der Mietsache auch ein solcher Zeitraum hinzuzurechnen ist, 15 16 17 18 19 - 7 - in welchem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache aus einem anderen Rechtsgrund als dem später gekündigten Mietvertrag gewährt hat. (1) Überwiegend gehen die Instanzrechtsprechung und die Literatur da- von aus, es spiele für die nach § 573c Abs. 1 BGB maßgebliche Zeit der Über- lassung keine Rolle, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe (OLG Stuttgart, NJW 1984, 875 - zur Anrechnung der Wohndauer als Ehegatte des früheren Mieters; AG Kaiserslautern, ZMR 1967, 301 f. - zur Anrechnung der Wohndauer aufgrund eines vorangegangenen dinglichen Wohnrechts; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573c Rn. 20; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573c Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8; BeckOK BGB/Hannappel, Stand Februar 2014, § 573 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573c Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 573c Rn. 9; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 573c Rn. 15; Schmid/Harz/Gahn, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 573c Rn. 6; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 10. Aufl., § 573c Rn. 10; jurisPK- BGB/Mössner, 6. Aufl., § 573c Rn. 18). Aus diesem Grund sei etwa auch eine vorherige Überlassung aufgrund eines Nießbrauchsrechts bei der Berechnung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB einzubeziehen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO). Begründet wird diese Ansicht damit, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB stelle mit der Überlassung allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse ab (Schmid/Harz/Gahn, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO). Insbesondere ergebe sich dies aber aus dem Zweck des § 573c Abs. 1 BGB (MünchKommBGB/Häublein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 97). Die Norm trage dem bei längerer Mietdauer zuneh- mend schützenswerten Interesse des Mieters Rechnung, nicht kurzfristig aus- ziehen zu müssen und genügend Zeit zu haben, seine sozialen Wurzeln durch 20 21 - 8 - Suche einer nahegelegenen Ersatzwohnung zu wahren (Münch- KommBGB/Häublein, aaO Rn. 1). (2) Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Literatur die Auffassung, die Frist des § 573c Abs. 1 BGB beginne erst mit einer Überlassung der Miet- sache zur Mietnutzung (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25), so dass beispielsweise eine vorherige Übergabe der Mietsache für eine Reno- vierung oder einen vorzeitigen Einzug nicht mit einzubeziehen sei (Lammel, aaO; Soergel/Heinzmann, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Aufl., § 573c Rn. 4). Eine solche Überlassung bereite die Nutzung als Mietsache lediglich vor (Lammel, aaO). bb) Einer generellen Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzun- gen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen ist, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen war, bedarf es im Streitfall nicht. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt hat, kommt eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unent- geltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genießt und vom "Vermieter" jederzeit beendet werden kann, begründet keinen Vertrauenstatbe- stand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könnte. c) Da das Mietverhältnis - wie ausgeführt - somit bereits mit Ablauf des 31. Juli 2012 endete, kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob die (frühere) Klägerin der Fortsetzung des Mietver- hältnisses binnen zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Ein 22 23 24 - 9 - solcher Widerspruch liegt in der am 7. August 2012 eingereichten und am 22. September 2012 dem Beklagten zugestellten Räumungsklage. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, ist die Klage- schrift dem Beklagten ohne der Klägerin zuzurechnende Verzögerungen und deshalb "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Dem Beru- fungsgericht ist insbesondere darin beizupflichten, dass die in § 167 ZPO ange- ordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Kla- ge auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt. aa) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 21. Oktober 1981 - VIII ZR 212/80, NJW 1982, 172 unter II 3 b [zur befristeten Bürgschaft]; vom 10. Februar 1971 - VIII ZR 208/69, WM 1971, 383 unter II 3 b [zur Mieterhöhungserklärung]) überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB aF] keine Anwendung finde (OLG Stuttgart WuM 1987, 114; LG Berlin, NZM 2001, 40; LG Berlin, MM 1997, 40; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/Emmerich, aaO, § 545 Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 545 Rn. 13; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/ Heintzmann, aaO, § 545 Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 545 Rn. 22; BeckOK BGB/Herrmann, aaO, § 545 Rn. 5; Musielak/Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2a; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3). Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der 25 26 27 - 10 - Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klar- heit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen. bb) In der auch vom Berufungsgericht herangezogenen, grundlegenden Entscheidung vom 17. Juli 2008 (I ZR 109/05, BGHZ 177, 319) hat der Bun- desgerichtshof allerdings seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können. Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrau- ensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur ge- richtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen kön- nen, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre (BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 24 f.). Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einrei- chung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck brin- gen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einrei- chung der Klageschrift die Frist wahrt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 25). Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der 28 29 - 11 - Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt (so auch Spielbauer/Schneider/ Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm. 6.6). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Widerspruch nach § 545 BGB nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung "unverzüglich" zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungs- gegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der An- fechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 26 unter Verweis auf BGH, Ur- teil vom 11. Oktober 1974 - V ZR 25/73, NJW 1975, 39 f.). Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift - von den Parteien unbemerkt - auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächli- chen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer- Verhältnisses führen könnte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 44, 98). Diesem Ge- setzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist ein- gereichte und "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungskla- ge für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass bin- nen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird. 3. Das Berufungsgericht ist ferner zu Recht davon ausgegangen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB mangels rechtzeitigen 30 31 32 - 12 - Widerspruchs durch den Beklagten nicht in Betracht kommt. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 21.02.2013 - 452 C 3900/12 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 77/13 -

ECLI:DE:BGH:2026:210126UVIIIZR247.24.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 247/24 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a a) Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB. b) Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Er- werbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerber- mehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts be- stehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren. BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 - VIII ZR 247/24 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Oktober 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 25. Oktober 2024 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. Oktober 2024 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehr- parteienhaus in München. Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Februar 2021 erwarb G. W. das Alleineigentum am Hausgrundstück; die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 31. Mai 2021. Mit notarieller Erklärung vom 28. September 2021 teilte er das Eigentum an dem Hausgrundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung gründete G. W. gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden (volljährigen) Kindern die kla- gende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschaftszweck unter ande- rem die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ist. Im Gesellschaftsvertrag 1 2 3 - 3 - verpflichtete er sich zur Einbringung "des … Grundstücks … bzw. der durch Tei- lung nach § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinhei- ten" in die Gesellschaft. Mit notarieller Urkunde vom 28. Dezember 2021 erklärte er zur Erfüllung der übernommenen Einlagepflicht unter Bezugnahme auf die noch nicht vollzo- gene Teilungserklärung vom 28. September 2021 die Auflassung zum Zweck der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin. Am 11. Februar 2022 wurden in Vollziehung der Teilungserklärung vom 28. September 2021 für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter angelegt; die Klägerin wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen. Mit Schreiben vom 27. Juli 2022 erklärte die Klägerin gegenüber dem Be- klagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2023. Zur Begründung gab sie an, dass die sich in der Ausbildung befindliche Gesellschafterin S. W. - eines der beiden Kinder des vormali- gen Alleineigentümers - die Wohnung für eigene Wohnzwecke beziehen wolle. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Verurteilung des Beklagten zur Räu- mung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Der Beklagte hat unter anderem eingewandt, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperr- frist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen gewe- sen sei. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Be- rufung des Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 4 5 6 7 8 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (Landgericht München I, ZMR 2025, 202) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Inter- esse, im Wesentlichen ausgeführt: Zwar bestünden keine Zweifel an dem seitens der Klägerin behaupteten Eigenbedarf. Die vom Amtsgericht gewonnene Überzeugung, dass die Klägerin einen ernsthaften Überlassungswillen habe und die Gesellschafterin S. W. in die Wohnung einziehen wolle, sei nicht zu beanstanden. Jedoch sei im Zeitpunkt der Kündigung die maßgebliche Kündigungs- sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung noch nicht abgelaufen gewesen und die Eigenbedarfs- kündigung deshalb unwirksam. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB seien nach dem Wortlaut in der dort genannten chronologi- schen Reihenfolge gegeben. Insbesondere sei im Zeitpunkt der Vollziehung der Eigentumsumschreibung auf die Klägerin Wohnungseigentum bereits begründet gewesen, denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei unmittelbar durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstanden und die Veräußerung an die Klägerin erst durch deren Eintragung im Grundbuch abgeschlossen gewe- sen. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB nicht teleologisch zu reduzieren, da die Einbringung des Eigentums an dem Grundstück in die klagende Gesellschaft den Kreis der potentiellen Be- darfspersonen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich - um die nahen Angehörigen der weiteren Gesellschafter - erweitert habe. Auch im Hinblick auf 9 10 11 12 13 - 5 - § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB komme eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB nicht in Betracht; diese Vorschrift regele eine andere Fallgestaltung, in der - anders als hier - eine zwischenzeitliche Aufteilung in Wohnungseigentum nicht stattgefunden habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein auf die Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 gestützter Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht besteht, weil die Kündigung vor Ablauf der einschlägigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB erfolgt und deshalb unwirksam ist. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht die grundsätzliche Möglichkeit der Klägerin als Vermieterin von Wohnraum bejaht, für einen ihrer Gesellschafter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend zu machen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich eine (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (vgl. nur Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 14; vom 6. Au- gust 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 44, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Aus der Neuregelung des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Gesetz zur Modernisie- rung des Personengesellschaftsrechts (Art. 137 Satz 1 MoPeG) ergibt sich, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, für die hier zu be- urteilende Kündigung schon deshalb nichts anderes, weil diese bereits am 14 15 16 - 6 - 27. Juli 2022 ausgesprochen wurde und im Falle ihrer Wirksamkeit zur Beendi- gung des Mietverhältnisses schon zum 30. April 2023 geführt hätte (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, aaO Rn. 15-17 mwN). 2. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht rechts- fehlerfrei angenommen, dass die Klägerin im maßgeblichen Zeitpunkt des Zu- gangs der Kündigungserklärung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, WuM 2003, 569 unter II 3 a; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 34) gemäß § 577a Abs. 1 BGB gehindert war, sich zuguns- ten ihrer Gesellschafterin S. W. auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) zu berufen, und dass die Kündigung vom 27. Juli 2022 deshalb unwirksam ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 3 a, III). a) Dabei ist das Berufungsgericht (unausgesprochen) rechtsfehlerfrei da- von ausgegangen, dass im Streitfall die Vorschrift des § 577a BGB zur Kündi- gungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1. Mai 2013 gel- tenden Fassung maßgeblich ist, auch wenn der dem Mietverhältnis mit dem Be- klagten zugrundeliegende Mietvertrag aus dem Jahr 2004 stammt. Denn die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertempo- ralen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 17, zur Ver- öffentlichung in BGHZ bestimmt). Gemäß § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begrün- det und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der 17 18 19 - 7 - Veräußerung - gemäß § 577a Abs. 2 BGB unter den dort genannten Vorausset- zungen durch Rechtsverordnung der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre ver- längerbar - berufen. Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch des- sen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Diese in Satz 1 enthaltene Regelung ist gemäß Satz 2 nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt ange- hören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. b) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB - und nicht denjenigen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB - für einschlägig gehalten, wenn die Veräußerung an eine Personengesellschaft, wie hier die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraum nach dessen Umwandlung in Woh- nungseigentum betrifft und damit die im ersten Absatz von § 577a BGB genann- ten Tatbestandsmerkmale in der dort aufgeführten zeitlichen Abfolge vorliegen. aa) Zwar ließe sich diese Fallgestaltung, wie der Senat im Rahmen der Revisionsverhandlung eingehend erörtert hat, im Einklang mit dem - allein an die Veräußerung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber anknüpfenden - Wortlaut des Absatzes 1a auch dem dort geregelten Sperrfristtatbestand zuordnen. Dies hätte für den Streitfall zur Folge, dass die in Satz 2 dieses Absatzes enthaltene, von den Parteien bezüglich ihrer Anwendbarkeit kontrovers erörterte Privilegierung des Erwerbs durch eine - wie hier - aus Angehörigen derselben Familie beste- 20 21 22 - 8 - hende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unmittelbar einschlägig wäre. Die Klä- gerin wäre dann nicht gehindert gewesen, sich in der Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen. bb) Indessen ist der Sperrfristtatbestand des Absatzes 1a, wie sich vor allem aus dem in den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; hierzu BT-Drucks. 17/10485 S. 16, 26; BT- Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B) zum Aus- druck gekommenen Willen des Gesetzgebers ergibt, allein dann einschlägig, wenn Gegenstand der Veräußerung (noch) nicht in Wohnungseigentum umge- wandelter Wohnraum ist. Der erst nachträglich eingefügte Absatz 1a sollte den in Absatz 1 allein für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum und dessen anschließender Veräußerung geregelten zeitlich beschränkten Schutz des Mieters gegen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers ergänzen. Dieser Schutz sollte auf die - in der Praxis unter der Bezeichnung "Münchener Modell" bekanntgewordenen - Fallgestaltungen erstreckt werden, bei denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Mit- eigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den an- schließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentü- mer kündigt. Solche Fallgestaltungen waren durch die (bis dahin allein) beste- hende Regelung in Absatz 1 tatbestandlich nicht erfasst, obwohl das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft ausge- hende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch anzusehen ist wie in dem von Absatz 1 erfassten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26; Senatsurteile 23 24 - 9 - vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 41 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ be- stimmt). Nach der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung war be- absichtigt, mit dem Tatbestand des Absatzes 1a (allein) diese Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden und die diesbezüglich bestehende Schutzlücke zu schließen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 16, 26; 17/11894, S. 2, 22; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 41, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Hingegen lässt sich der Entwurfsbegründung kein (hinreichender) Anhalts- punkt dahingehend entnehmen, dass mit der Regelung in Absatz 1a ein einheit- lich für alle Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personen- gesellschaft oder Erwerbermehrheit geltender Sperrfristtatbestand geschaffen werden sollte, mithin künftig auch die bis dahin von Absatz 1 erfassten Fälle des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Erwerbermehrheit dem Tatbestand des Absatzes 1a unterstellt würden. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der in Satz 2 des Absatzes 1a enthalte- nen Ausnahmebestimmung für derselben Familie oder demselben Haushalt an- gehörende Gesellschafter oder Erwerber, weil sich die mit ihr bezweckte Privile- gierung dieses Erwerberkreises nach der Gestaltung des Normtextes sowie nach dem Inhalt der diesbezüglich erfolgten Entwurfsbegründung (vgl. BT- Drucks. 17/10485, S. 26) allein auf die von der Neuregelung in Absatz 1a be- troffenen Fälle beziehen sollte. 25 26 - 10 - c) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Voraussetzungen des Sperrfristtatbestands gemäß § 577a Abs. 1 BGB in der dort vorgesehenen zeitlichen Abfolge im Streitfall auch gegeben sind. aa) Bei der Einbringung des vermieteten Wohnraums in die klagende Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts durch den jetzigen (Mit-)Gesellschafter und vor- maligen Alleineigentümer G. W. handelt es sich - entgegen der Ansicht der Revision - um eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB. (1) Der vorbezeichnete Begriff der Veräußerung knüpft an den Erwerb des Eigentums am vermieteten Wohnraum an. Mit der Vollendung des Eigentumser- werbs tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Er erlangt dabei (auch) die mit dieser Rechtsstellung verbundene, bei einem berechtigten Interesse grundsätzlich bestehende Befug- nis eines Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1, 2 BGB, so dass ab diesem Zeitpunkt die mit der Umwandlung der Mieträume in Wohnungseigentum verbundene erhöhte Gefahr einer Verdrän- gung des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung besteht, vor welcher der Gesetzgeber den Mieter mit den Regelungen zur Kün- digungssperrfrist schützen will (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN; siehe auch BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch Eintragung im Grund- buch beginnt dementsprechend der Lauf der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21 mwN; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, aaO Rn. 45; Schmidt- Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 15; Börstinghaus/ Siegmund/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 9). 27 28 29 - 11 - Ein solcher Eigentumserwerb ist infolge der Einbringung des Hausgrund- stücks mit dem an den Beklagten vermieteten Wohnraum durch G. W. in die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt. Nach den rechtsfehler- freien und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts hat G. W. zum Zwecke der Erfüllung seiner im Gesell- schaftsvertrag begründeten Einlagepflicht die Auflassung zum Zwecke der Über- tragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin erklärt und ist die Klägerin - mit der Folge eines Wechsels in der Vermieterstellung (vgl. § 566 Abs. 1 BGB) - als Alleineigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums in das Grundbuch eingetragen worden. (2) Mit diesem Rechtsträgerwechsel von G. W. auf die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts wurde - wie das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu Recht angenommen hat - auch ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Beklagten als Mieter nicht zu be- fürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf geschaffen (vgl. zu die- sem durch den Schutzzweck bedingten Erfordernis Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 19; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 38). Denn infolge der Möglichkeit der Klägerin, nachfolgend zu ihrem Eintritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten Eigenbedarf für einen oder mehrere ihrer vier Gesellschafter geltend zu machen, ist für die Bestimmung der nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- und Haushaltsangehörigen des Vermieters nicht - wie zuvor - lediglich auf die Person des G. W. abzustellen, sondern nunmehr unmittelbar auf jeden der Gesellschafter, mithin auch auf die Ehefrau und die beiden - hier zudem be- reits volljährigen - Kinder. Somit hat sich durch den Eigentumserwerb der Kläge- rin der privilegierte Personenkreis erweitert. bb) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem angenommen, dass der an den Beklagten vermietete und überlassene Wohnraum bereits vor der 30 31 32 - 12 - Veräußerung an die Klägerin in Wohnungseigentum umgewandelt gewesen war und damit die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge vorliegt. Anders als die Revision meint, ist auch insoweit der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich, nicht hingegen - wie bei der Regelung zum Vor- kaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, BGHZ 209, 358 Rn. 28 f.) - der Zeitpunkt des Abschlusses eines dem Eigentumserwerb zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrags. Erfolgt die Begründung von Wohnungseigentum - wie hier - durch eine Teilungserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG), wird die Teilung gemäß der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Entscheidend ist der dingliche Vollzug, der hier durch die am 11. Februar 2022 erfolgte Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch bewirkt wurde (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO Rn. 26). Die Eintragung der Klägerin als neue Eigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums ist nach den rechtsfehlerfreien und insoweit im Revisi- onsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts in die - dementsprechend bereits zuvor angelegten - Wohnungsgrundbücher (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 WEG) erfolgt. cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Umstand, dass die Gesell- schafter der Klägerin derselben Familie angehören, für die Anwendung der Kün- digungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ohne Bedeutung. (1) Die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für die Fälle der Veräußerung ver- mieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit vor- gesehene Ausnahmeregelung gilt in der hier gegebenen und (allein) nach § 577a Abs. 1 BGB zu beurteilenden Fallgestaltung des Erwerbs einer bereits in Woh- nungseigentum umgewandelten Mietwohnung nicht (so auch Schmidt-Futterer/ Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18d). Ihre Anwendung ist auf 33 34 35 36 - 13 - den in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt, wie sich aus dem Wortlaut des Satzes 2 und dessen unmittelbarer Anknüpfung an den in Satz 1 genannten Tatbestand sowie aus den allein auf den neu einge- fügten Absatz 1a bezogenen Erwägungen des Gesetzgebers im Regierungsent- wurf zum Mietrechtsänderungsgesetz ergibt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26; siehe auch BR-Drucks. 313/12, S. 35). (2) Anders als die Revision meint, ist weder die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB enthaltene Ausnahmeregelung auf den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB analog anzuwenden noch der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB in ihrem Sinne einzuschränken, was auf eine teleologische Reduk- tion dieser Vorschrift hinausliefe. (a) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Reduk- tion setzt ebenso wie die Analogie eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes voraus (st. Rspr.; vgl. zur teleologi- schen Reduktion nur BGH, Urteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18, NZM 2020, 834 Rn. 31; vom 17. Oktober 2023 - XI ZR 160/22, NJW-RR 2024, 49 Rn. 18; Beschluss vom 4. September 2024 - IV ZB 37/23, BGHZ 241, 158 Rn. 19; zur Analogie BGH, Beschluss vom 25. Januar 2022 - VIII ZR 359/20, BGHZ 232, 284 Rn. 21; Urteil vom 27. Oktober 2022 - IX ZR 145/21, NJW 2023, 1125 Rn. 13; jeweils mwN). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. Senatsurteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18, aaO; vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, NJW 2021, 2281 Rn. 36). Die Planwidrigkeit muss dabei auf- grund konkreter Umstände positiv festgestellt werden können (vgl. Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 40 mwN). 37 38 - 14 - (b) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der in § 577a Abs. 1 BGB enthaltenen Regelung zur Kündigungssperrfrist fehlt es. Im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 577a BGB, insbesondere den Anlass für die Ergänzung des bestehenden Sperrfristtatbestandes des Absatzes 1 um die - eine besondere Fallgestaltung betreffende (vgl. hierzu bereits unter II 2b bb) - Regelung in Absatz 1a und die in der Entwurfsbegründung (BT- Drucks. 17/10485, S. 2 f., 16, 26; siehe auch BR-Drucks. 313/1/12, S. 11 f.; BT- Drucks. 17/11894, S. 2) vom Gesetzgeber hierzu angestellten umfassenden Er- wägungen zur bestehenden Vorschrift, zu deren Schwächen sowie zu den bei der beabsichtigten Schließung der Schutzlücke zu berücksichtigenden Interes- sen von Mieter und Erwerber des vermieteten Wohnraums gibt es keinen An- haltspunkt dafür, dass die Aufnahme einer dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ent- sprechenden Ausnahmebestimmung auch in den bestehenden, den Erwerb be- reits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraums regelnden Sperrfristtat- bestand des § 577a Abs. 1 BGB lediglich aus Versehen unterblieben wäre. (c) Entgegen der Ansicht der Revision ist eine dahingehende Auslegung oder Einschränkung des § 577a Abs. 1 BGB weder im Hinblick auf das - auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zustehende (vgl. hierzu BVerfG, NJW 2002, 3533) - Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG noch we- gen des allgemeinen Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs. 1 GG geboten. Die von der Revision zudem angeführten Bestimmungen der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (Art. 17, 20 f.) kommen vorliegend gemäß deren Art. 51 Abs. 1 Satz 1 nicht zur Anwendung. (aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 20). Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis 39 40 41 - 15 - bringen und hat dabei mehrere Gesichtspunkte zu beachten. Er muss den Vor- gaben Rechnung tragen, die sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerken- nung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (BVerfGE 25, 112, 117; 37, 132, 140), und berücksichtigen, dass sich Vermieter und Mieter gleich- ermaßen auf das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen können (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 29). Wie das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden hat, ist der Ge- setzgeber mit den Vorschriften zum Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und zur Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) diesen verfassungsrechtlichen Anforde- rungen gerecht geworden (vgl. BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Dabei betraf die Beurteilung auch den - eine Ausnahmeregelung für den Erwerb des vermieteten Wohnraums durch aus Familien- oder Haushaltsangehörigen bestehenden Per- sonengesellschaften oder Erwerbermehrheiten nicht enthaltenden und durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 nicht geänderten - Sperrfristtat- bestand des § 577a Abs. 1 BGB. Danach hat der Gesetzgeber mit dem Vorkaufsrecht in § 577 BGB - ebenso wie mit dem in § 577a BGB vorgesehenen zeitlich begrenzten Schutz des Mieters gegen künftige Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen - die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum zwar eingeschränkt. Er hat dies aber zum Schutz des - seinerseits durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten - Besitzrechts des Mieters und ohne übermäßige Beschränkung der Grundrechte des Eigentümers des Wohnraums getan. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB dienen nach der Vorstellung des Gesetzgebers einem sach- gerechten Ausgleich der beiderseitigen Grundrechtspositionen. Dem Vermieter bleibt auch bei der Anwendung der §§ 577, 577a BGB die Möglichkeit zur Veräu- ßerung seines Eigentums grundsätzlich erhalten. Der Mieter kann sich vor der mit dem Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum verbundenen Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die 42 43 - 16 - Ausübung des in § 577 BGB geregelten Vorkaufsrechts schützen; den Verkauf der Wohnung durch den Vermieter selbst kann er aber nicht verhindern (vgl. zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Der Erwerber des vermieteten Wohn- raums ist zum Schutz des Mieters (lediglich) für die Dauer der Kündigungssperr- frist nach § 577a Abs. 1 BGB in seiner Befugnis zur Beendigung des Mietverhält- nisses im Wege einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung beschränkt, was der Gesetzgeber bei einer Bewertung der beiderseitigen Interessen als dem Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung zumutbar angesehen hat (vgl. BT-Drucks. 12/3254 S. 48). Diese im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck ge- kommene Interessenabwägung haben die Gerichte, welche die durch die Eigen- tumsgarantie gezogenen Grenzen bei der Auslegung und Anwendung der kündi- gungsrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beachten ha- ben, in einer Weise nachzuvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentums beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (vgl. BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 22 mwN). Hiernach erfordert der - gebotene - sach- gerechte Ausgleich der beiderseitigen verfassungsrechtlich geschützten Eigen- tumspositionen von Vermieter und Mieter entgegen der Ansicht der Revision nicht, den - unverändert gebliebenen - Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB in dem Sinne auszulegen, dass die vom Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für den dortigen Sperrfristtatbestand geregelte Ausnahme für den Fall des Erwerbs einer vermieteten Eigentumswohnung durch eine aus Angehö- rigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personengesell- schaft oder Erwerbermehrheit zumindest wertungsmäßig übertragen wird. (bb) Die Ausgestaltung des Kündigungssperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB ohne eine Ausnahmeregelung für den in Rede stehenden Erwerber- kreis verstößt auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. 44 45 - 17 - (α) Der allgemeine Gleichheitssatz gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 152, 274 Rn. 95; 168, 1 Rn. 139). Er gilt für ungleiche Belastun- gen wie auch für ungleiche Begünstigungen (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 160, 41 Rn. 51; 162, 277 Rn. 68; 164, 347 Rn. 129; BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19/14, juris Rn. 69). Zwar ist es grundsätzlich Sache des Gesetz- gebers, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselben Rechtsfolgen knüpft und die er so als rechtlich gleich qualifiziert. Diese Auswahl muss er jedoch sachgerecht treffen (vgl. BVerfGE 162, 277 Rn. 69; 164, 347 Rn. 129; 168, 1 Rn. 140; siehe hierzu im Einzelnen BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19/14, juris Rn. 70 f. mwN). (β) Nach diesem Maßstab verstößt die Regelung des § 577a Abs. 1 BGB zur Kündigungssperrfrist bei Erwerb einer bereits in Wohnungseigentum umge- wandelten Mietwohnung entgegen der Ansicht der Revision nicht deshalb gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil sie - anders als der nachträglich eingefügte Sperrfristtat- bestand des § 577a Abs. 1a BGB - eine Ausnahmeregelung für eine aus Ange- hörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personenge- sellschaft oder Erwerbermehrheit nicht vorsieht. Die Sperrfristtatbestände der Absätze 1 und 1a der vorbezeichneten Vorschrift betreffen mit Blick auf den vom Gesetzgeber gewählten Anknüpfungspunkt unterschiedliche Lebenssachver- halte, deren rechtliche Behandlung nach dem Willen des Gesetzgebers wegen des von ihm beabsichtigten besonderen Mieterschutzes - verfassungsrechtlich zulässig - (lediglich weitgehend) angeglichen werden sollte. (αα) Trotz der Einfügung des für die Veräußerung vermieteten Wohn- raums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise für dessen Belastung zugunsten dieser Personen geltenden Absatzes 1a hat der Gesetzgeber die Grundkonzeption des § 577a BGB beibehalten. Nach dem Tat- bestand des § 577a Abs. 1 BGB wird der dem Mieter gewährte besondere Kün- 46 47 48 - 18 - digungsschutz grundsätzlich weder allein durch die mit einem Veräußerungsvor- gang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen als sol- che ausgelöst. § 577a BGB soll nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigen- tumswohnung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungs- eigentum begründet wird (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 28 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die vom Gesetzgeber in den Blick genommene erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter, welcher die Regelung zur Kündigungs- sperrfrist Rechnung tragen soll, droht jedoch dann, wenn der Eigentümer eines mit mehreren Mietwohnungen bebauten (ungeteilten) Grundstücks dieses durch nachträgliche Umwandlung in Wohnungseigentum (rechtlich) aufspaltet und die Eigentumswohnungen anschließend einzeln veräußert. Denn infolgedessen steht nunmehr regelmäßig jedem einzelnen Mieter - womit dieser bei Anmietung einer in einem Mehrfamilienmietshaus gelegenen Wohnung nicht zu rechnen brauchte - jeweils ein Eigentümer gegenüber, der sich hinsichtlich der betreffen- den Wohnung auf Eigenbedarf berufen kann (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 48; Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NZM 2003, 847 unter II 2 c bb [je- weils zu § 564b Abs. 2 BGB aF]; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32 [zu §§ 577, 577a BGB]) und der die Wohnung - wie häufig - zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erworben hat (vgl. zu diesem Wertungsgesichtspunkt Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). Insoweit ist es angesichts des Schutzzwecks der Kündigungssperrfrist sachgerecht, dass der Gesetzgeber auch für den Fall, dass es sich bei dem Er- werber der einzelnen Eigentumswohnung um eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personenmehrheit handelt, dem Bestandsschutzinteresse des Mieters Vorrang gegenüber dem Interesse des Vermieters an der zeitnahen Geltendmachung des Eigenbedarfs eingeräumt und 49 50 - 19 - deshalb beim (Grund-)Tatbestand des § 577a Abs. 1 BGB keine - dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB entsprechende - Ausnahmeregelung getroffen hat. Der in diesen Fällen engen personalen Bindung zwischen den Erwerbern der einzelnen Wohnung wird dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass (erst) ihr Vorhan- densein die grundsätzliche Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eröffnet, deren Wahrnehmung durch Ausübung des Kündigungsrechts zum Schutz des Mieters lediglich für einen bestimmten Zeitraum nach dem Erwerb der Mietwohnung aufgeschoben ist. (ßß) Hingegen betrifft die Regelung in § 577a Abs. 1a BGB eine andere Sachverhaltsgestaltung. Gegenstand der Veräußerung ist hier nicht die einzelne, nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung, sondern das noch ungeteilte Grundstück, auf dem sich mehrere Mietwohnungen befinden. Lediglich weil bei dem in Absatz 1a genannten besonderen Erwerberkreis - einer Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit - das Risiko einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung für den Mieter trotz des Verzichts auf eine Aufspal- tung des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks in einzelne Eigentumswoh- nungen und deren Verkauf als gleich hoch wie beim Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung zu bewerten ist, hat der Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a BGB einen eigenen Sperrfristtatbestand eingeführt (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 30, 41 ff., jeweils mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Insoweit ist es sachgerecht und hält sich der Gesetzgeber innerhalb des ihm eröffneten Spielraums, wenn er eine solche Vorgehensweise des Erwerbers von vermietetem Wohnraum zwar allgemein als - von ihm missbilligte - faktische Umgehung des mit der bisherigen Regelung in Absatz 1 bezweckten Kündi- gungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ansieht und dementsprechend zur Vermeidung einer solchen Umgehung mit dem Ab- satz 1a die Kündigungssperrfrist auch auf diese Fallgestaltungen erstreckt (vgl. 51 52 - 20 - BT-Drucks. 17/10485, S. 3, 16, 26), indessen bei einer aus Familien- oder Haus- haltsangehörigen bestehenden Erwerbermehrheit deren Interesse an einer zeit- nahen Selbstnutzung des mit mehreren vermieteten Wohnungen bebauten Grundstücks Vorrang gegenüber dem Schutzinteresse der jeweiligen Mieter der einzelnen Wohnungen einräumt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26) und insoweit die Rechtsfolgen dieser Erstreckung abmildert. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.02.2024 - 420 C 18349/22 - LG München I, Entscheidung vom 25.10.2024 - 14 S 2770/24 - - 21 - Verkündet am: 21. Januar 2026 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/11 Verkündet am: 23. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilien- hauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. BGB § 573 Abs. 1 Nr. 2 Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Ge- sellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesell- schaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen be- stehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 Rn. 17). BGH, Urteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 12. Januar 2011 wird zurück- gewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Der Beklagten zu 1 wird eine Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 ge- währt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrt von den Beklagten Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kündigung, die sie wegen Eigenbedarfs ihrer beiden Gesellschafter und deren Sohnes erklärt hat. Die Beklagte zu 1 und ihr Ehemann, der im Laufe des Berufungsverfah- rens verstorbene (frühere) Beklagte zu 2, mieteten die streitige Wohnung im Jahr 1981 von den damaligen Eigentümern an. Im Jahr 2000 erwarb eine - später als "Eigentümergemeinschaft W. -D. -Str. GdbR M. u.a." 1 2 - 3 - (im Folgenden: GdbR M. ) bezeichnete - Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Anwesen und setzte das Mietverhältnis mit den Beklagten fort. Im August 2004 trat die Klägerin dieser Gesellschaft durch Anteilsübernahme bei und wur- de am 15. Dezember 2004 als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetra- gen. Mit Vertrag vom 21. Oktober 2005 wurde die Auseinandersetzung der GdbR M. durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG geteilt. Die Klägerin wurde am 10. April 2006 als Eigentümerin der an die Beklagten vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 26. April 2006 er- klärte die Klägerin die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnis- ses. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz sind nach dem Tod des früheren Beklagten zu 2 dessen Erben in den Rechtsstreit eingetreten und hat die Klägerin nur noch die Beklagte zu 1 auf Räumung in Anspruch genommen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Beklagte zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 4 - Die Beklagte zur 1 sei zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Klägerin vom 26. April 2006 das Mietverhältnis beendet habe. Die Klägerin sei mit der Eintragung ins Grundbuch am 10. April 2006 in die Vermieterstellung eingetreten, denn es bestehe eine ununterbrochene Ver- äußerungskette von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern bis zur Klägerin. Zunächst habe die GdbR M. das Anwesen von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern erworben und sei Vermieterin geworden. Im Zuge der Auseinandersetzung der Gesellschaft und der Teilung des Anwesens sei die Vermieterstellung am 10. April 2006 nach § 566 Abs. 1 BGB (analog) auf die Klägerin übergegangen. Die Auseinandersetzung der GdbR M. und die Teilung des Anwesens seien als einheitliches Rechtsgeschäft zu betrachten, durch das ein Wechsel der Rechtsträgerschaft von der GdbR M. auf die Klägerin stattgefunden habe. Der Umstand, dass die Klägerin zuvor Gesellschafterin der GdbR M. gewesen sei, stehe dem nicht entgegen, weil der Veräußerungsbegriff im Rah- men des § 566 Abs. 1 BGB nicht mit dem des § 577a Abs. 1 BGB identisch sei. Der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 BGB sei weiter zu fas- sen, weil auch die Eigentumsinteressen der alten und der neuen Vermie- ter/Eigentümer zu berücksichtigen seien und beachtet werden müsse, dass der Mietvertrag nicht aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde. Der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf sei aufgrund der Beweisaufnahme bewiesen. Die Wartefrist des § 577a BGB finde keine Anwen- dung, weil die streitige Wohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum nicht veräußert worden sei. Eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB scheide aus, weil keine planwidrige Gesetzeslücke vorliege und die fragli- 7 8 9 10 - 5 - che Gestaltung vom Schutzzweck des § 577a BGB nicht erfasst werde. Insbe- sondere werde durch den Übergang der Eigentümer- und Vermieterstellung von der GdbR M. auf die Klägerin kein neuer, bis zu diesem Zeitpunkt nicht vor- handener Eigenbedarf geschaffen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Die Beklagte zu 1 ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbe- darfskündigung der Klägerin das Mietverhältnis beendet hat. Die Klägerin war zur Kündigung berechtigt, weil sie gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit der Eintragung als Wohnungseigentümerin in das Grundbuch in die Vermieterstellung eingetre- ten ist. Die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB findet bei der vorliegenden Ge- staltung keine Anwendung. 1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt im Falle der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach allgemeiner Auffassung setzt dies Identität zwischen Vermieter, Eigentü- mer und Veräußerer voraus (Senatsurteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73, NJW 1974, 1551 unter B I 1; BGH, Urteile vom 12. März 2003 - XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171, 175; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657 unter [II] 2 b - jeweils zu § 571 BGB; Staudinger/Emmerich, Neubearb. 2011, § 566 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 566 Rn. 7; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 BGB Rn. 64). Das Berufungsgericht ist insoweit zutreffend davon ausgegangen, dass die GdbR M. zunächst Vermieterin der Beklagten war; dies greift die Revisi- on auch nicht an. Die Berechtigung der Klägerin zur Kündigung hängt daher 11 12 13 - 6 - davon ab, ob in der Auseinandersetzung der GdbR M. unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der streitigen Wohnung eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB liegt. Dies hat das Beru- fungsgericht ebenfalls zu Recht bejaht. Die GdbR M. war zunächst Eigentümerin des Anwesens einschließ- lich der Wohnung der Beklagten. Denn ein Grundstück, als dessen Eigentümer - wie hier - die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen sind, steht nicht im Eigentum der Gesell- schafter, sondern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 25. September 2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716 Rn. 11; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 21). Wie das Berufungsge- richt weiter richtig erkannt hat, ist eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen Ge- sellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenommen wird, entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsge- schäft anzusehen, das zu einem Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Ge- sellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer führt. Die Klägerin ist daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stel- lung der Vermieterin der streitigen Wohnung eingetreten. Der von der Revision vertretenen Auffassung, die im Rahmen der Auseinandersetzung erfolgte Bil- dung von Miteigentumsanteilen sei isoliert zu betrachten, so dass nicht eine Veräußerung der einzelnen Wohnungen von der GdbR M. an den jeweiligen neuen Eigentümer anzunehmen sei, sondern eine Veräußerung des gesamten Anwesens an die Gesellschafter als Bruchteilsgemeinschaft, kann demgegen- über nicht gefolgt werden. Denn die Bildung von Miteigentumsanteilen ist ein bloß rechtstechnisch mit Rücksicht auf die Vorschriften des WEG erforderlicher Zwischenschritt, um den mit der Auseinandersetzung bezweckten Wechsel der 14 15 - 7 - Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Gesellschafter her- beizuführen. Entgegen der Auffassung der Revision steht die Sichtweise, dass durch die Auseinandersetzung der Gesellschaft eine Veräußerung der jeweiligen Wohnung von der Gesellschaft an den jeweiligen Gesellschafter im Sinne des § 566 BGB bewirkt wird, nicht im Widerspruch zu den Entscheidungen des Se- nats vom 6. Juli 1994 (VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357) und vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738). In der erstgenannten Entscheidung hat der Senat zwar ausgeführt, dass Miteigentümer eines Anwesens, dessen Wohnungen sie vermietet haben, mit der Aufteilung des Wohnungseigentums keine Veräußerung im Sinne von § 571 BGB [aF] vornehmen (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO S. 364). Zur Begründung hat der Senat darauf abgestellt, dass diese Vorschrift eine Veräußerung an eine Person voraussetzt, die bisher nicht Vermieter ist, woran es bei der Begründung von Wohnungseigentum durch vermietende Mit- eigentümer fehlt, weil der spätere Sondereigentümer schon bisher (als Mitei- gentümer) Vermieter gewesen ist. Hiervon unterscheidet sich die vorliegende Situation jedoch, weil Vermieterin zunächst die GdbR M. war, also ein von den späteren Wohnungseigentümern verschiedener Rechtsträger. In der weiteren Entscheidung hat der Senat zu § 577a BGB ausgeführt, dass mit der Übertragung des Wohnungseigentums von der Gesellschaft auf den einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft eintritt, der geeignet ist, neuen, für den Mieter zuvor nicht zu befürchtenden Eigenbe- darf zu schaffen. Die Bestimmung des § 577a BGB hat demnach (nur) den Zweck, dem durch Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestands- schutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen, ist aber nicht auf den Schutz 16 17 18 - 8 - vor einer unabhängig von einer Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21). Somit hat der Senat nur mit Rücksicht auf den (eingeschränkten) Schutzzweck des § 577a BGB eine Veräußerung im Sinne jener Vorschrift verneint. Diese Argumentation lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht auf die Frage des Eintritts des Vermieters in das Mietverhältnis nach § 566 Abs. 1 BGB übertragen, denn diese Vorschrift hat eine andere Zielrichtung. Während § 577a BGB den Mieter davor schützen soll, dass mit einem Wechsel des Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen wird, soll § 566 BGB den Mie- ter, der vom Eigentümer angemietet hat, vor einer "Vertreibung" bewahren (Se- natsurteile vom 22. Mai 1989 - VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315, 320, sowie vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773 Rn. 10); denn ohne einen Über- gang der Vermieterstellung könnte der Mieter dem Herausgabeanspruch eines Erwerbers (§ 985 BGB) kein Recht zum Besitz entgegen setzen. Der Schutzzweck des § 566 BGB - Erhaltung des Besitzrechts des Mie- ters gegenüber einem Erwerber - gebietet es daher, auch die Auseinanderset- zung, die eine Gesellschaft bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens unter Zuweisung von Wohnungseigentum vornimmt, als Veräußerung im Sinne von § 566 BGB mit der Folge anzusehen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintritt. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Übertra- gung des Wohnungseigentums auf die Klägerin im Rahmen der Auseinander- setzung der Gesellschaft die Sperrfrist des § 577a BGB nicht ausgelöst hat. Denn die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde nicht erst durch die Um- wandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung be- 19 20 21 - 9 - gründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor, weil die Klägerin der Gesellschaft bürgerlichen Rechts angehörte, die Vermieterin der Beklagten war. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der Gesellschafter der Klägerin) hätte deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können. Denn nach der Rechtsprechung des Senats kann eine Gesell- schaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesell- schafter kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff.; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 13). Entgegen der Auffassung der Revision ist es insoweit nicht entschei- dend, dass die GdbR M. nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit den Be- klagten abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden ist, dass sie im Jahr 2000 - zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin noch nicht Gesell- schafterin war - durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Zwar hat der Senat in seiner Entscheidung vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17) die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündi- gen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt, die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehörten. An dieser Einschränkung hält der Se- nat aber, wie im Senatsurteil vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, aaO Rn. 15) bereits angedeutet, nicht mehr fest. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15). Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermie- 22 23 - 10 - tet hat, besteht aber - anders als in jenem Senatsurteil (aaO Rn.17) vorausge- setzt - die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs auch später hin- zugetretener Bruchteilseigentümer. Denn bei der Übertragung eines Miteigen- tumsanteils tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB neben den verbleibenden Mit- eigentümern in den Vertrag auf Vermieterseite ein (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 76; Beuermann, WuM 1995, 5, 6). Für den Mieter besteht somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr, dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen Miteigentümers gekündigt wird. Eine unterschiedliche Behandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Miteigentümergemeinschaft ist auch insoweit nicht sachgerecht. Es lässt sich in beiden Fällen nicht rechtfertigen, eine Kündigung nur wegen Ei- genbedarfs derjenigen Personen zuzulassen, die der Personenmehrheit bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehörten. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer analogen Anwendung dieser Vorschrift oder wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der GdbR M. beziehungsweise der Klägerin zu beachten. Da der Gesetzgeber in § 577a BGB die Eigenbedarfskündigung nur für eine spezielle, hier nicht vorlie- gende Konstellation erschwert hat, fehlt es an einer planwidrigen Regelungslü- cke; eine analoge Anwendung des § 577a BGB auf den Erwerb eines Anwe- sens durch eine Personenmehrheit zwecks Eigennutzung kommt deshalb nicht in Betracht, selbst wenn die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 18 ff.). Es macht insoweit auch keinen Unterschied, ob die Personenmehrheit, die ein solches Objekt erworben hat, in ihrem Bestand un- verändert bleibt oder einzelne Miteigentümer oder Gesellschafter erst später hinzutreten und anschließend eine Aufteilung erfolgt. Die Wahl einer Erwerbs- 24 - 11 - form, die von der gesetzlichen Vorschrift des § 577a BGB nach ihrem Zweck nicht erfasst ist, stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 21.08.2008 - 412 C 15882/08 - LG München I, Entscheidung vom 12.01.2011 - 14 S 16975/08 -

ECLI:DE:BGH:2021:150921UVIIIZR76.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 76/20 Verkündet am: 15. September 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573d, § 573 Abs. 2 Nr. 2; ZVG § 57a Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedin- gungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbe- darfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Urteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 18. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 28. Februar 2020 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Mai 2005 Mieter einer Eigentumswohnung in Mün- chen. In § 15.5 des mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen." Die Kläger erwarben die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsver- steigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer mit Zuschlagsbe- schluss vom 16. Oktober 2018. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2018 erklärten sie gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Ei- genbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde. 1 2 3 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten, mit welcher er die Bindung der Kläger an den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündi- gung sowie die unzureichende Begründung der Kündigungserklärung geltend ge- macht hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2020, 585) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Kläger seien nicht an den im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden, da sie fristgerecht das ihnen als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG aus- geübt hätten. Die Kündigung genüge auch dem Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Ersteher trete gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB in das bestehende Miet- verhältnis ein. Dies werde jedoch nach Maßgabe des § 57a ZVG eingeschränkt, 4 5 6 7 8 9 - 4 - wonach der Ersteher berechtigt sei, das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Norm beziehe sich nicht nur auf Kündigungsfristen, sondern führe auch dazu, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden sei. Aus der Bestimmung des § 573d Abs. 1 BGB, der für diesen Fall der außerordentli- chen Kündigung mit gesetzlicher Frist die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB für entsprechend anwendbar erkläre, ergebe sich lediglich, dass der Mieter bei Aus- übung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG den gesetzlichen, nicht je- doch einen überschießenden vertraglichen Mieterschutz für sich in Anspruch nehmen könne. Zutreffend habe das Amtsgericht auf einen Vergleich mit dem nahezu wortgleichen § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB abgestellt. Hiernach sei der Eigentümer, der nach dem Ende eines Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrete, berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist zu kündigen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei an- erkannt, dass das Sonderkündigungsrecht des Eintretenden ohne Beschränkun- gen, welche der Nießbraucher beziehungsweise der Vorerbe (§ 2135 BGB) mit dem Mieter vereinbart habe, ausgeübt werden könne. Der Sinn und Zweck von § 57a ZVG einerseits sowie von § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB andererseits stimme überein. Der Nießbraucher und der Vorerbe hätten nicht die Rechtsmacht, den Eigentümer und Nacherben über ihr eigenes Recht hinaus zu benachteiligen. Dem Eigentümer und Vermieter, der sein Eigentum durch Zwangsversteigerung verliere, gewähre das Recht ebenfalls nicht die Macht, Bindungen, die er einge- gangen sei, fortbestehen zu lassen. Die Vorschrift des § 57a ZVG schütze den Realkredit und erleichtere es Grundstückseigentümern, Darlehen zu erhalten. Aufgrund des dem Ersteher zu- stehenden Sonderkündigungsrechts habe der Gläubiger die Gewähr, dass der 10 11 - 5 - Eigentümer durch einen Mietvertrag die Verwertungsmöglichkeit des als Sicher- heit dienenden Grundstücks in der Zwangsvollstreckung nicht über das gesetzli- che Maß hinaus beeinträchtige, indem er dessen Wert durch den Abschluss un- günstiger Mietverträge mindere. Ein Gläubiger sei daher eher bereit, dem Eigen- tümer einen Kredit zu gewähren, als dies ohne die Vorschrift des § 57a ZVG der Fall wäre. Auch die auf den Gesetzesmaterialien basierende historische Auslegung des § 57a ZVG ergebe, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht durch vertragliche Vereinbarungen, welche dazu führten, dass die Immobilie noch Jahrzehnte im Besitz des Mieters bleibe, eingeschränkt werden könne. Schließlich ergebe sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81), in welcher ausgeführt sei, die Wirkung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG erschöpfe sich in der Gewährung eines zeitlichen Vorteils in Form einer, von der Dauer des Mietverhältnisses unabhän- gigen, kurzen Kündigungsfrist, nicht eine Bindung an vertragliche Kündigungsbe- schränkungen. Denn diese besage nichts anderes, als dass auch im Rahmen des § 57a ZVG der gesetzliche Kündigungsschutz zugunsten des Mieters greife; zudem habe ihr ein anderer Sachverhalt zu Grunde gelegen. Die Kündigung der Kläger vom 20. Oktober 2018 sei auch hinreichend be- gründet und damit formell wirksam. Ausreichend sei die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, sowie die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Diesen Anforderungen werde die Kündigungserklärung gerecht. In ihr sei ausgeführt, das von den Klägern bewohnte Haus sei "zu eng für vier Kinder"; die "kleine Tochter und wir" müssten dort "derzeit zusammen im Wohnzimmer" wohnen. Auch wenn genaue Angaben zu der Größe der bisher 12 13 14 15 - 6 - bewohnten Räumlichkeiten sowie zu den Familienverhältnissen fehlten, lasse sich der Kündigung hinreichend konkret entnehmen, dass insgesamt sechs Per- sonen - die Kläger und vier Kinder - in beengten Verhältnissen in einem Haus zusammenlebten. Ferner sei dargelegt worden, dass eines der Kinder - "mein Sohn" - in die Mietwohnung umziehen und eines der anderen Kinder - "meine Tochter" - in das infolge des Umzugs des Sohnes freiwerdende Zimmer "ziehen" solle. Auch wenn der Name des "20 Jahre alt(en)" Sohnes nicht genannt und nicht angegeben werde, dass es sich (allein) um den Sohn der Klägerin zu 2 aus erster Ehe handele, genüge dies zur Individualisierung der Bedarfsperson. Schließlich gehöre die Angabe zur genauen Größe des Hauses und zum Alter der übrigen (drei) Kinder nicht zu den in der Eigenbedarfskündigung - aus formellen Gründen - anzugebenden Kerntatsachen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zusteht (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Der im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem vor- maligen Eigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht dem vorliegend nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hierdurch nicht eingeschränkt ist. Die Kündigungserklärung wird auch den Begründungsanforderungen des gemäß § 573d Abs. 1 BGB für den vorliegenden Fall einer außerordentlichen fristgebun- denen Kündigung anwendbaren § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gerecht. 16 17 - 7 - 1. Die Revision ist zulässig, insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision - anders als die Revisionserwiderung meint - unbeschränkt, mithin nicht nur bezüglich der Frage, ob der vertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss vorliegend einer Eigenbe- darfskündigung entgegensteht, zugelassen. a) Der Tenor des Berufungsurteils enthält keine Beschränkung der Zulas- sung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils enthalten ist, auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Es entspricht der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs, dass die Entscheidungsformel im Lichte der Ur- teilsgründe auszulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen ist, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulas- sungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbstän- digen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines ein- geschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 24. Ok- tober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 14; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, juris Rn. 17; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24; vom 29. September 2020 - VI ZR 445/19, juris Rn. 11). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Be- schränkung der Revisionszulassung nur wirksam, wenn sie sich auf einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Unwirksam ist die Beschränkung der Zulassung der Revision dagegen, wenn sie 18 19 20 - 8 - lediglich einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente betrifft (vgl. Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 27; BGH, Beschluss vom 25. Juni 2019 - I ZR 91/18, juris Rn. 7; jeweils mwN). b) Gemessen hieran liegt eine (wirksame) Beschränkung der Revisions- zulassung nicht vor. Die Beantwortung der Frage, ob die Kläger ihr Sonderkün- digungsrecht aus § 57a ZVG gestützt auf den Eigenbedarf ausüben konnten, ob- wohl zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer der Ausschluss einer solchen Kündigung vereinbart worden war, kann nicht Gegenstand eines selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs sein (vgl. auch Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 13). Denn hierbei handelt es sich um eine einzelne Rechtsfrage im Rahmen der Prüfung eines Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Kläger infolge einer Eigenbedarfskündigung nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 2. Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung der zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer in § 15.5 des Mietvertrags vereinbarte Aus- schluss einer solchen Kündigung - was schriftlich erfolgte und damit für eine län- gere Zeit als ein Jahr gilt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 13) - nicht entgegensteht. Denn das den Klägern als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende - und von ihnen fristge- recht ausgeübte - Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist durch eine solche (schuldrechtliche) Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Mieter in einem Fall wie dem vorliegenden (lediglich) den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüber hinausgehen- den "vertraglichen Mieterschutz" für sich in Anspruch nehmen kann. 21 22 - 9 - a) Im Rahmen der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB - wenn der Miet- gegenstand an den Mieter überlassen wurde - in ein zwischen dem Voreigentü- mer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher ist allerdings gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzli- chen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Nach § 573d Abs. 1 BGB finden auf diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist - von dem hier nicht gegebenen Fall der Kündigung gegenüber Erben des Mie- ters abgesehen - zudem die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB entsprechende Anwendung. b) Der Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis bewirkt - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat - grundsätzlich nicht, dass das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht aufgrund von mietvertraglichen Kündigungsausschlüssen oder -beschränkungen entfiele. aa) Dies ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - jedoch nicht aus einem Vergleich mit der Vorschrift des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB. Hiernach ist der Eigentümer, der nach dem Ende des Nießbrauchs in ein zwischen dem Nießbraucher und dem Mieter geschlossenen Vertrag eintritt, be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Über den in § 2135 BGB angeordneten Verweis auf die Bestimmung des § 1056 BGB gilt Entsprechendes beim Eintritt des Nacherben in ein zwischen dem Vor- erben und dem Mieter abgeschlossenes Mietverhältnis. Zwar ist der Wortlaut des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB nahezu mit demjenigen des § 57a ZVG identisch und ist - worauf das Berufungsgericht zutreffend verweist - anerkannt, dass der nach § 1056 Abs. 1, § 2135 BGB eintretende Eigentümer beziehungsweise Nacherbe 23 24 25 26 - 10 - an vertragliche Kündigungsbeschränkungen, die der Nießbraucher beziehungs- weise der Vorerbe mit dem Mieter vereinbart hat, nicht gebunden ist (vgl. Senats- urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 12; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 24). Jedoch liegen den beiden Sonderkündigungsrechten in § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB einerseits und in § 57a ZVG andererseits unterschiedliche Eintritts- beziehungsweise Erwerbsvorgänge zu Grunde. Denn im Falle der Zwangsversteigerung erwirbt der Ersteher das Eigen- tum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zu- schlag (§ 90 Abs. 1 ZVG; vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 - IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61; Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11). Es kommt somit entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht da- rauf an, ob der Vollstreckungsschuldner dem Nießbraucher beziehungsweise dem Vorerben gleichzustellen sei, da diesen Personen die "Rechtsmacht" fehle, über ihre Besitz- beziehungsweise Eigentumszeit hinausgehende Bindungen zu Lasten Dritter einzugehen. bb) Vielmehr ergibt sich das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlegt. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimmt der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 8 mwN). Davon ist auch das Verhältnis des Erstehers zum Mieter erfasst. (1) Der Ersteher tritt zwar nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt wird jedoch dergestalt modifiziert, dass er "nach Maßgabe" 27 28 29 - 11 - (unter anderem) des § 57a ZVG erfolgt. Während der nach § 566 BGB infolge einer Veräußerung in das Mietverhältnis eintretende Erwerber kündigungsein- schränkende Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigen- tümer grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss (vgl. Senatsurteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 12 ff.; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 13), gilt dies somit für den Ersteher, des- sen Eintritt in das Mietverhältnis mit der Zubilligung eines gesetzlichen Sonder- kündigungsrechts einhergeht, nicht. (2) Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den - ge- mäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Ver- steigerungsbedingungen (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 16 f. [zu § 57c ZVG aF]; vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 14; ebenso bereits RGZ 124, 195, 199 f.; siehe ferner KG, NZM 2012, 304, 305 [jeweils zu § 57a ZVG]). Die staatliche Eigentumsver- leihung erfolgt grundsätzlich zu diesen im Zwangsversteigerungsgesetz geregel- ten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlagserteilung zu Grunde und sind daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend. Das (quasi dingliche) Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Der Zuschlag zu den gesetzli- chen Versteigerungsbedingungen gibt dem Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ausüben darf, und zwar mit der im Gesetz geregelten Wirkung, dass das Grundstück beziehungsweise das Wohnungsei- gentum ohne Rücksicht auf besondere schuldrechtliche Gestaltungen "von der Mietlast frei wird" (vgl. RGZ 124, 195, 200). Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insoweit das Zivilrecht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO). Das außerordentliche 30 31 - 12 - Kündigungsrecht - als gesetzliche Versteigerungsbedingung und damit als not- wendiger Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, aaO Rn. 16 mwN) - kann folglich nicht durch eine - wie hier - vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (vgl. Stöber/Gojow- czyk, ZVG, 22. Aufl., § 57a Rn. 34). (3) Aus diesem Grund kann sich die Revision zur Begründung ihrer ge- genteiligen Ansicht nicht mit Erfolg auf einen Umkehrschluss von § 573d Abs. 3, § 573 Abs. 4 BGB berufen. Nach diesen Bestimmungen sind von den gesetzli- chen Kündigungsschutzvorschriften zum Nachteil des Mieters abweichende Ver- einbarungen unwirksam. Aufgrund der beschriebenen privatrechtsgestaltenden Wirkung des Zuschlags folgt hieraus aber nicht im Wege eines Umkehrschlus- ses, dass zu Gunsten des Mieters getroffene Vereinbarungen - wie vorliegend der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung - in der Zwangsversteigerung zu Lasten des Erstehers Geltung beanspruchen könnten. (4) Überdies spricht der Sinn und Zweck der Regelung des § 57a ZVG dafür, dass das Sonderkündigungsrecht nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer eingeschränkt werden kann. Denn, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, schützt § 57a ZVG vorrangig die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners. Die Realgläubiger, mithin die grundpfandrechtlich gesicherten Gläubiger des Vollstreckungsschuldners, haben ein Interesse daran, im Zwangsversteige- rungsverfahren einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was wiederum voraus- setzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 1978 - VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 unter 2 a; KG, NZM 2012, 304, 305). Denn das Mietverhältnis stellt einen 32 33 34 - 13 - wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, wel- ches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich ist, kann der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen, da in einem solchen Fall geringere Gebote abgegeben werden (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Band 5, S. 48, 118). Von Mie- tern genutzte Grundstücke werden sich vor diesem Hintergrund ohne das Son- derkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weni- ger gern beliehen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO Rn. 13). Durch die Zuerkennung eines Sonderkündigungsrechts zugunsten des Er- stehers sind im Ergebnis somit die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO; Stöber/Gojowczyk, aaO Rn. 4) mit der Folge, dass der Ersteher das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG ungeachtet schuldrechtlicher Vereinba- rungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter ausüben kann. c) Nach diesen Grundsätzen steht den Klägern hier ein uneingeschränktes Sonderkündigungsrecht zu. Denn der Zuschlag an sie erfolgte auf Grundlage der gesetzlichen Verstei- gerungsbedingungen. Zwar hat der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet und versucht, - abweichend von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen - einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dies hatte jedoch keinen Erfolg. aa) Wie ausgeführt, kann das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG als eine gesetzliche Versteigerungsbedingung nicht durch eine vertragliche Verein- barung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen beziehungsweise - wie vorliegend - eingeschränkt werden. Eine Änderung der 35 36 37 38 - 14 - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann nur im Zwangsversteigerungs- verfahren selbst erfolgen. Allein dort hat der Mieter die Möglichkeit, einen Aus- schluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dazu hat der Mieter seine vertraglichen Rechte im Zwangsversteigerungs- verfahren geltend zu machen. Er muss darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung - abweichend von den gesetzlichen Bedingungen - der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liegt. bb) Hierzu kann gemäß § 59 Abs. 1 ZVG jeder Beteiligte spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Zu den am Zwangsversteige- rungsverfahren Beteiligten zählt nach § 9 Nr. 2 ZVG auch der sein Recht anmel- dende Mieter. Damit kann ein Mieter zur Verbesserung seiner Rechtsposition dem Ersteher gegenüber Abweichungen von den §§ 57 ff. ZVG verlangen, um beispielsweise - wie hier - eine von § 57a ZVG abweichende Kündigungsrege- lung durchzusetzen (vgl. Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl. § 59 Rn. 35; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 16. Aufl., § 59 Rn. 9, 35; Depré/Bachmann, ZVG, 2. Aufl., § 59 Rn. 44). Stellt der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteige- rungsbedingungen, erfolgt - wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zu- stimmen - gemäß § 59 Abs. 2 ZVG ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden kann (vgl. Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 34; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 36; 39 40 41 - 15 - Depré/Bachmann, aaO). Liegen Gebote sowohl auf das gesetzliche als auch auf das abweichende Ausgebot vor, sind diese in ihrem wirtschaftlichen Wert zu ver- gleichen (vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 64). Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt wird, erwirbt der Ersteher nur mit diesem In- halt das Eigentum und ist an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündi- gungsrechts gehindert. cc) So liegt der Fall hier aber nicht. Zwar ist der Beklagte ausweislich des Zuschlagsbeschlusses vom 16. Ok- tober 2018 - dessen Inhalt vom Berufungsgericht in Bezug genommen worden ist - vorliegend nach § 9 Nr. 2, § 59 ZVG vorgegangen, indem er sein Mietrecht angemeldet hat. Es erfolgte die Versteigerung im Doppelausgebot. Auf das Aus- gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers wurde je- doch nur ein Betrag in Höhe von 100.000 € geboten. Da durch einen Zuschlag zu diesem (geringen) Gebot die Rechte der übrigen Beteiligten, insbesondere der Gläubiger, beeinträchtigt würden und diese nicht zugestimmt hatten, erfolgte der Zuschlag auf das Gebot in Höhe von 447.000 € zu den gesetzlichen Versteige- rungsbedingungen. Dies hat - wie ausgeführt - das Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ohne Beschränkungen zur Folge. dd) Somit mussten die Kläger als Ersteher die schuldrechtliche Vereinba- rung zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer nicht gegen sich gelten lassen, da sie nicht Inhalt des Zuschlags war. Sie konnten demnach das Mietverhältnis ungeachtet der entgegenstehenden Vereinbarung im Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gemäß § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. 42 43 44 - 16 - d) Den schutzwürdigen Belangen des Beklagten als Mieter steht dieses Ergebnis nicht entgegen. Diesen Belangen wird durch die gesetzlichen Kündi- gungsschutzvorschriften hinreichend Rechnung getragen. So benötigen die Kläger, die von ihrem außerordentlichen Kündigungs- recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen, gemäß § 573d Abs. 1 BGB einen Kün- digungsgrund, hier einen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zudem kann der Mieter - worauf sich der Beklagte vorliegend allerdings nicht berufen hat - den, aufgrund der systematischen Stellung des § 573d BGB vor den Vorschriften der §§ 574 ff. BGB ebenfalls anwendbaren Härteeinwand aus § 574 BGB geltend machen (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, S. 68; Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2021, § 573d Rn. 9; Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 24; Engels in Dass- ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 57a Rn. 19). e) Das Berufungsgericht geht schließlich zutreffend davon aus, dass der Bejahung eines nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem Vor- eigentümer eingeschränkten gesetzlichen Sonderkündigungsrechts die Ent- scheidung des Senats vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90, 100 f.) nicht entgegensteht. Zwar hat der Senat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass sich die Wir- kung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG in der Gewährung eines "zeit- lichen Vorteils" erschöpfe. Jedoch bezieht sich die dort getroffene Aussage aus- schließlich auf den Umfang des gesetzlichen Kündigungsschutzes des Mieters. Der genannte Rechtsentscheid betraf die - mit dem Inkrafttreten von § 549a BGB aF (jetzt § 565 BGB) am 1. September 1993 gesetzlich geregelte (vgl. hierzu BT-Drucks. 12/3254, S. 36 f., 47; BVerfGE 84, 197, 199 ff.; Senats- urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NJW-RR 2018, 459 Rn. 22) - Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Eigentümer - auch derjenige, 45 46 47 48 49 - 17 - der nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt - die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts (§§ 556a, 564b BGB aF) entgegenhalten lassen muss, wenn er den Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet hatte und den Untermieter nach Beendigung des Zwi- schenmietverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB aF (jetzt § 546 Abs. 2 BGB) auf Räumung in Anspruch nimmt. Zu der im vorliegenden Fall maßgeblichen Frage der Auswirkungen vertraglich vereinbarter Kündigungseinschränkungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter zu Lasten des Erstehers trifft die Entscheidung hingegen keine Aussage. 3. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen der § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, 50 51 - 18 - NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, WuM 2021, 314 Rn. 6). b) Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger. Hierin ist als Grund für den Eigenbedarf ausgeführt: "Unser Haus ist jetzt zu eng für 4 Kinder, mein Sohn ist 20 Jahre alt, er sollte in die Wohnung ziehen, damit meine Tochter in sein Zimmer ziehen kann, die kleine Tochter und wir wohnen derzeit zusammen im Wohnzimmer." Hiernach ist die Eigenbedarfsperson - "mein Sohn" - angegeben. Entge- gen der Ansicht der Revision musste dieser nicht namentlich bezeichnet werden. Der Umstand, dass aus der Formulierung "mein Sohn" in der von beiden Klägern abgegebenen Kündigung nicht hervorgeht, dass es sich lediglich um den Sohn der Klägerin zu 2 (aus erster Ehe) handelt, führt nicht dazu, dass die Kündigung nicht formell ordnungsgemäß wäre. Anders als die Revision meint, ist auch die Eigenbedarfssituation hinrei- chend beschrieben. Dass die Kläger derzeit in beengten Wohnverhältnissen le- ben und durch den Auszug des Sohnes der Klägerin zu 2 Abhilfe geschaffen werden soll, geht aus ihrer Kündigungserklärung ausreichend individualisierbar hervor. Der Angabe genauer Wohnflächen bedurfte es nicht, denn das Begrün- dungserfordernis dient nicht dazu, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, 52 53 54 - 19 - aaO Rn. 8). Vielmehr ist die Frage, ob der - identifizierbar angegebene - Kündi- gungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, die - wie vorliegend erstinstanzlich geschehen - im Falle eines Be- streitens durch den Mieter im Prozess im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klä- ren ist. Schließlich bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision aus diesem Grund nicht der Angabe des Alters der Töchter, da ohne diese das Kündigungs- schreiben die Auslegung zuließe, dass zwei der Töchter der Kläger älter als der Sohn seien und damit wirtschaftlich selbständig, so dass deren Auszug aus der elterlichen Wohnung absehbar sei. Der (gemutmaßte) Umstand, dass andere Fa- milienmitglieder als die in der Kündigung benannte Eigenbedarfsperson die Woh- nung verlassen werden und sich damit die beengte Wohnsituation entspannt, kann allenfalls bei der Prüfung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung von Relevanz sein. 55 - 20 - 4. Das Vorliegen einer Eigenbedarfssituation (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit dem Amtsgericht bejaht. Hiergegen wendet sich die Revision nicht. Die nach Vorstehendem wirksame Eigenbedarfs- kündigung der Kläger vom 20. August 2018 hat das Mietverhältnis somit beendet (§ 542 Abs. 1 BGB). Dr. Fetzer Dr. Bünger RiBGH Kosziol ist wegen Urlaubs an der Unterschrifts- leistung gehindert. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.08.2019 - 461 C 1123/19 - LG München I, Entscheidung vom 28.02.2020 - 14 S 12060/19 - 56

ECLI:DE:BGH:2022:220622UVIIIZR356.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 356/20 Verkündet am: 22. Juni 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577a Abs. 1, 2, § 563a Abs. 1; KSchKlV BE § 2 a) Die vom Land Berlin erlassene "Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung" (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, GVBl. S. 488), welche die Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB für das gesamte Gebiet von Berlin auf zehn Jahre festlegt, ist wirksam. b) Eine die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auslösende Veräu- ßerung des Wohnungseigentums an einen Erwerber liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Mitei- gentümer übertragen wird (Fortführung des Senatsbeschlusses [Rechtsent- scheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). - 2 - c) Ist in der Person eines von mehreren Mietern einer Wohnung der Kündigungs- schutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bereits angelegt, war also diesem Mitmieter die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen, und wird das Mietverhältnis nach dessen Ableben mit dem über- lebenden Mitmieter gemäß § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt, tritt dieser (auch) bezüglich des Kündigungsschutzes an die Stelle des Verstorbenen und kann sich - nach der (erstmaligen) Veräußerung des Wohnungseigentums - gegen- über einer Eigenbedarfs- beziehungsweise Verwertungskündigung des Erwer- bers auf die - hier zehnjährige - Kündigungssperrfrist aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). BGH, Urteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Juni 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 11. November 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Frage, ob zugunsten der Beklagten, der ge- genüber die Kläger eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen haben, die in § 577a Abs. 1, 2 BGB getroffene Regelung zur Kündigungsbeschränkung bei ei- ner Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum eingreift. Im Jahr 1985 mietete die Schwester der Beklagten gemeinsam mit Herrn C. von der damaligen Grundstückseigentümerin eine in einem Mehrfa- milienhaus gelegene Wohnung in Berlin (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf). 1 2 - 4 - Die Beklagte bewohnte die Wohnung als Untermieterin und war als solche im Mietvertrag bezeichnet. Die Eigentümerin des Hausanwesens übertrug im Jahr 1990 einen 1/5- Miteigentumsanteil des Grundstücks auf Herrn B. . Nach dem Tod der vormaligen Eigentümerin ging deren 4/5-Miteigentumsanteil am Grund- stück auf ihren Erben A. über. Im Jahr 1996 erklärten die beiden Miteigentümer B. und A. die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG und wurden im Mai 1997 bezüglich der insgesamt elf Wohnungseigen- tumseinheiten zunächst jeweils als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Anschließend übertrug Herr B. seinen 1/5-Miteigentumsanteil an der (auch) von der Beklagten - als Untermieterin - genutzten Wohnung auf Herrn A. , der am 1. Dezember 1997 als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetra- gen wurde. Die Alleinerbin des zwischenzeitlich verstorbenen Herrn A. schloss am 28. Mai 2014 mit der Schwester der Beklagten, Herrn C. und der Be- klagten eine "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20. Dezember 1985", wonach Herr C. aus dem Mietverhältnis ausschied und die Beklagte "als Mie- terin in den Mietvertrag" eintrat. Am 10. Juni 2015 verstarb auch die Schwester der Beklagten. Ausweislich eines Erbscheins des Amtsgerichts N. wurde ihr Ehemann P. ihr Alleinerbe. Das Eigentum an der von der Beklagten bewohnten Wohnung wurde durch Auflassung vom 26. Februar 2015 an die von M. O. GmbH übertragen, welche am 17. Juni 2015 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. 3 4 5 6 - 5 - Die Kläger erwarben das Wohnungseigentum an dieser Wohnung im Jahr 2018. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2018 erklärten sie gegenüber der Be- klagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Kläger stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2021, 182) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Die Eigenbedarfskündigung der Kläger habe das Mietverhältnis nicht wirk- sam beendet, da die zehnjährige Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB, § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin erst durch den Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2015 in Gang gesetzt worden und damit bei Abfas- sung und Zugang der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2018 noch nicht abgelaufen gewesen sei. 7 8 9 10 11 - 6 - Dass die Beklagte die Wohnung bis zu der Zusatzvereinbarung am 28. Mai 2014 lediglich als Untermieterin, nicht jedoch als Hauptmieterin genutzt habe, mithin - anders als es die zeitliche Reihenfolge des § 577a Abs. 1 BGB vorgebe - erst nach der Bildung von Wohnungseigentum in das Mietverhältnis eingetreten sei, stehe ihrer Berufung auf die Kündigungssperrfrist nicht entgegen. Zwar führe eine bloße rechtsgeschäftliche Mietnachfolge regelmäßig nicht dazu, dass der für den ursprünglichen Mieter geltende Schutz des § 577a BGB auf den Ersatzmieter übergehe. Vorliegend habe die Beklagte aber bereits in der Woh- nung gewohnt, bevor Wohnungseigentum gebildet worden sei, so dass ein im Verlauf der Mietzeit zu Gunsten der Hauptmieter entstandener Kündigungs- schutz von Anfang an jedenfalls mittelbar auch für die Beklagte gegolten habe. Hinzu komme, dass das Mietverhältnis auch nach dem Eintritt der Beklagten als Hauptmieterin weiterhin nur einheitlich gegenüber allen Mitmietern hätte gekün- digt werden können, eine Kündigung jedenfalls im Verhältnis zu der weiteren Mit- mieterin - der Schwester der Beklagten - aber unmittelbar den Beschränkungen des § 577a BGB unterlegen habe. Nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, sei das - auch hinsichtlich des durch § 577a BGB bewirkten Schut- zes einheitliche - Mietverhältnis nach dem Tod ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten allein fortgesetzt worden, die sich somit auch wei- terhin auf § 577a BGB berufen könne. Eine Veräußerung des nach Begründung des Mietverhältnisses gebilde- ten Wohnungseigentums, durch welche die damalige Käuferin im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB als erste "Erwerberin" des Wohnungseigentums in das Miet- verhältnis eingetreten sei, habe erst im Jahr 2015 stattgefunden. Die zuvor nach der Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum im Jahr 1997 zwischen den beiden Wohnungseigentümern vollzogene Übertragung des Wohnungseigen- tumsanteils von 1/5 - wodurch der bisherige Miteigentümer A. zum Alleinei- gentümer geworden sei - stelle sich zwar als rechtsgeschäftliche Veräußerung 12 13 - 7 - (eines Teils) des Wohnungseigentums dar. Entgegen der Ansicht des Bayeri- schen Obersten Landesgerichts (NJW 1982, 451) sei in einem solchen Fall der Übertragung von Eigentumsanteilen von einem auf den anderen Miteigentümer letzterer jedoch nicht "Erwerber" des Wohnungseigentums im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB. Entscheidend sei insoweit, ob ein Wechsel in der Vermieterstellung statt- gefunden habe. Denn Voraussetzung für den Beginn der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB sei ein Übergang des Mietvertrags auf den Erwerber und ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Vermieters, der geeignet sei, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbe- darf zu schaffen. Der Schutz des § 577a BGB ziele auf den Fall ab, in welchem sich der Mieter durch die nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erfol- gende Veräußerung einem "Erwerber" (und dessen Eigenbedarf) gegenüber- sehe, der bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sei. Ein solcher Vermieter- wechsel habe im Jahr 1997 nicht stattgefunden. Es handele sich nicht bereits deswegen um eine Veräußerung an einen "Dritten" im Sinne des § 566 BGB, weil die ursprünglich vermietenden Miteigen- tümer mit dem allein erwerbenden Miteigentümer nicht personenidentisch seien. Denn der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332) habe klargestellt, dass im Falle der Vermietung einer Woh- nung durch zwei Miteigentümer kein Wechsel in der Person des Vermieters ein- trete, wenn der eine Miteigentümer seine Eigentumsanteile auf den anderen übertrage. Sollte Herr B. durch den Erwerb des 1/5-Miteigentumsanteils am damals noch ungeteilten Grundstück zum (Mit-)Vermieter geworden sein, sei er dies somit auch nach der Übertragung dieses Anteils an Herrn A. geblie- ben. Letzterer sei (ebenfalls) vor wie nach der Übertragung des 1/5-Miteigen- 14 15 - 8 - tumsanteils an ihn Vermieter der Wohnung gewesen und hätte Eigenbedarf gel- tend machen können. Somit habe sich das Kündigungsrisiko für die Mieter durch die Zuweisung des Wohnungseigentums an einen einzelnen der vormaligen Mit- eigentümer nicht erhöht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) aufgrund der von ihnen ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) - deren Voraussetzungen als solche zugunsten der Kläger im Revisionsverfahren zu unterstellen sind - nicht verneint werden. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass die zehnjährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündi- gungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin nicht bereits durch die Veräu- ßerung des 1/5-Miteigentumsanteils am Wohnungseigentum auf den bisherigen Miteigentümer A. im Jahr 1997 ausgelöst wurde, sondern erst mit der Veräu- ßerung der Eigentumswohnung im Jahr 2015 an eine GmbH begonnen hat und damit im Zeitpunkt des Zugangs der Eigenbedarfskündigung der Kläger im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen war. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, auch die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge, wonach die Wohnung bereits an den Mieter überlassen worden sein muss, bevor das Wohnungseigen- tum begründet wurde, lägen in der Person der Beklagten vor, welche die Woh- nung zunächst als bloße Untermieterin bewohnt hatte und erst infolge der Ver- 16 17 - 9 - einbarung vom 28. Mai 2014 - zeitlich nach der Begründung des Wohnungsei- gentums - zur Hauptmieterin wurde. Anders als das Berufungsgericht meint, greift zu ihren Gunsten ein "mittelbarer Kündigungsschutz" nicht ein. Soweit das Beru- fungsgericht überdies auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklag- ten abstellt, nimmt es zwar im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend an, dass die Beklagte dann in den Schutzbereich des § 577a Abs. 1, 2 BGB fiele, wenn das Mietverhältnis nach dem Tod ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten fortgesetzt worden wäre, da in diesem Fall der in der Person der Schwester der Beklagten angelegte Kündigungsschutz auf sie übergegangen wäre. Jedoch tragen die insoweit getroffenen Feststellungen die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB bislang nicht. 1. Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begrün- det und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Diese Kündigungssperrfrist beträgt gemäß § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölke- rung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete ge- mäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind. a) Von dieser Ermächtigung hat das Land Berlin mittels der Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungs- 18 19 - 10 - schutzklauselverordnung) vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) Gebrauch ge- macht. Nach § 2 dieser Kündigungsschutzklauselverordnung kann sich ein Er- werber von Wohnungseigentum auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB in Berlin erst nach Ablauf von zehn Jahren berufen. b) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Kündigungsschutzklauselver- ordnung des Landes Berlin wirksam. Dem steht, anders als die Revision meint, insbesondere nicht entgegen, dass die Verordnung "gleich ganz Berlin" zu einem Gebiet erklärt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine der- artige Gebietsausweisung hält sich im Rahmen des dem Verordnungsgeber zu- stehenden Beurteilungsspielraums. aa) Zutreffend geht die Revision noch davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über eine Kündigung im Anwendungsbereich des § 577a BGB die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Kün- digungsschutzklauselverordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen, und ihnen im Falle einer Unwirksamkeit der Rechtsverordnung auch eine Verwerfungskom- petenz zukommt. Denn Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht hin prüfen (vgl. BVerfGE 1, 184, 197; BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11 [zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]; Senatsurteile vom 4. No- vember 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 f. [zur Berliner Kappungs- grenzenverordnung]; vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 15 [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]). 20 21 - 11 - bb) Anders als die Revision meint, steht die Kündigungsschutzklauselver- ordnung des Landes Berlin sowohl mit dem Grundgesetz als auch mit dem Bun- desrecht in Einklang. Dass die gesetzliche Regelung in § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB selbst ver- fassungsrechtlichen Bedenken begegnete und es damit bereits an einer wirksa- men Ermächtigungsgrundlage fehlte, macht die Revision nicht geltend. Auch der Senat vermag eine Verfassungswidrigkeit dieser Bestimmung nicht zu erkennen. Sie verstößt nicht gegen den Bestimmtheitsgrundsatz des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. zur insoweit wortlautgleichen Ermächtigungsgrundlage zum Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 25 ff.). Bei der Ermächtigungs- grundlage des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich im Ergebnis auch um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Zwar werden die Eigentümerbefugnisse durch den Kündigungsausschluss beschränkt. Dies ist jedoch zum einen aufgrund des aus Sicht des Gesetzgebers gebotenen Schutzes des Mieters vor dem unverschuldeten Verlust seiner Woh- nung (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5 f.; 14/4553, S. 73) geboten und zum anderen verhältnismäßig, da die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB einen engen Anwen- dungsbereich hat, der diesen Mieterschutz sowohl gegenständlich - die Kündi- gungssperrfrist gilt nur für eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung und lediglich nach der erstmaligen Veräußerung zuvor gebildeten Wohnungseigen- tums - als auch in zeitlicher Hinsicht - maximale Kündigungssperrfrist von zehn Jahren - nur in beschränktem Umfang einräumt (vgl. zu den insoweit zu Grunde zu legenden Maßstäben Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 32 ff.; vgl. auch Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 48 [zu § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB]). 22 23 - 12 - cc) Die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin ist auch von der gesetzlichen Ermächtigung in § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB gedeckt. Insbe- sondere ist die Ausweisung der gesamten Stadt als ein Gebiet, in dem die aus- reichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, nicht zu beanstanden. (1) Der Bundesgesetzgeber hat die Bestimmung der Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf ausdrücklich dem Landesverordnungsgeber überlassen und diesem bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversorgungs- lage einen (weiten) Beurteilungsspielraum zugestanden. Die Vorschrift des § 577a Abs. 2 BGB ist unter anderem aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF hervorgegangen (BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. auch Senatsurteile vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 64; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, aaO Rn. 24 f.). Ausweislich der Ge- setzesmaterialien zu der letztgenannten Vorschrift wurde dem Verordnungsge- ber "bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversor- gungslage ein Beurteilungsspielraum" eingeräumt (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Hieran hat der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes 2001 nichts ge- ändert (vgl. BT-Drucks. 14/4553, aaO). Den Landesregierungen wird somit ein anhand der örtlichen Gegebenheiten auszufüllender wohnungsmarkt- und sozi- alpolitischer Beurteilungsspielraum sowohl hinsichtlich der Festlegung der rele- vanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon) als auch des zeitlichen Geltungsbereichs der Verordnung zugebil- ligt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 64, 66 [zur Berliner Kappungsgrenzenverordnung]). Die Einhaltung dieses Beurteilungsspielraums ist von den Fachgerichten nur beschränkt überprüfbar, denn die fachgerichtliche Kontrolle kann nicht weiter 24 25 26 27 - 13 - reichen als die materiell-rechtliche Bindung des Verordnungsgebers an die ge- setzgeberische Entscheidung. Sie endet daher dort, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determiniert, sondern dem Entscheider einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 62). Innerhalb des dem Verordnungsgeber regelmäßig - so auch hier - eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums dürfen die Gerichte nicht ihr - auf Rechtserkenntnis ausgerichtetes - Urteil an die Stelle der politischen oder wirtschaftlichen Wertungen und Entscheidungen des Verordnungsgebers setzen. Sie dürfen insoweit nur prüfen, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 63 mwN; vgl. auch BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 113 ff. [zur Berliner Mieten- begrenzungsverordnung]). (2) Einer Prüfung anhand dieses Maßstabs hält die Ausweisung des ge- samten Gebiets von Berlin als ein solches, in dem die Versorgung mit Mietwoh- nungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, stand (vgl. zur sich nach den gleichen Kriterien richtenden Berliner Kappungsgrenzenverord- nung, Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 88 ff.; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 81 f. [zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]; LG Berlin, WuM 2016, 278; LG Berlin, WuM 2017, 417). Ausweislich der Verordnungsbegründung (abrufbar unter https://www.par- lament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-106.pdf) hat der Senat von Berlin unter Zugrundelegung von neun Indikatoren - unter anderem der Mietwohnungsversorgungsentwicklung in den Jahren 2006 bis 2011 und des 28 29 - 14 - Indexes Angebotsmieten/Bestandsmieten (2012/2006) - eine besondere Gefähr- dung der ausreichenden Versorgung der gesamten Bevölkerung in Berlin mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen angenommen (S. 8 der Verord- nungsbegründung; vgl. zur diesbezüglichen Prüfungspflicht des Verordnungsge- bers BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 116). Ebenso wie die bezüglich der Kriterien wortlautgleiche Bestimmung des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB verlangt auch § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB nicht, dass zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung eine Unterversorgung der Bevölke- rung im gesamten Gemeindegebiet bereits besteht, sondern lediglich das Vor- handensein einer "besonderen Gefährdungslage". Eine solche hat der Senat von Berlin wie ausgeführt angenommen. Wenn der Verordnungsgeber keine tragfä- higen Anhaltspunkte dafür hat, dass sich eine solche Lage auf abgrenzbare Ge- meindeteile beschränkt, und er sich in dieser Situation entscheidet, die gesamte Gemeinde als Gebiet im Sinne von § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB auszuweisen, überschreitet er hierdurch nicht den ihm eingeräumten politischen Beurteilungs- spielraum (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 86). So liegen die Dinge hier. Der Berliner Verordnungsgeber ging nicht erst von einer vergleichbaren Gefährdung der Wohnraumversorgung in ganz Berlin bei Erlass der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. S. 101) aus, sondern bereits Jahre zuvor bei Erlass der Kappungsgren- zenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128; vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 92 ff.). Die Ausweisung eines Gebiets, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, dient bei der Kappungsgrenzenverordnung und der Kündigungsschutzklauselverordnung ähnlichen Zwecken (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, 30 31 - 15 - aaO Rn. 29, 64). Anhaltspunkte dafür, dass sich die entsprechende Versorgungs- lage in Berlin nur wenige Monate später - die Kündigungsschutzklauselverord- nung wurde am 13. August 2013 erlassen - derart geändert hätte, dass nunmehr lediglich Teile von Berlin als betroffen auszuweisen gewesen wären, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. dd) Die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin genügt schließlich auch ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Insbeson- dere wahrt die Ausweisung des gesamten Stadtgebiets von Berlin als ein sol- ches, in dem eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnun- gen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und damit nach der Umwandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum sowie deren Veräußerung mit einer Eigenbedarfskündigung zehn Jahre zugewartet werden muss, im Hin- blick auf den aufgezeigten begrenzten Anwendungsbereich der Kündigungs- schutzvorschrift des § 577a Abs. 1 BGB sowie den beabsichtigten Schutz der Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (vgl. auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 108 ff.). c) Somit ist den Klägern eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber solchen Mietern, denen die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungs- eigentums bereits überlassen war, für die Dauer von zehn Jahren nach der (erst- maligen) Veräußerung verwehrt. 2. Diese Sperrfrist war, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegan- gen ist, bei Zugang der Eigenbedarfskündigung der Kläger an die Beklagte (vgl. zum maßgebenden Zeitpunkt Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 3 a) im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen. 32 33 34 - 16 - Nach § 577a Abs. 1 BGB beginnt die Kündigungssperrfrist mit der (erst- maligen) Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums an einen Er- werber. Eine solche fristauslösende Veräußerung erfolgte erst im Jahr 2015 mit der Eigentumsübertragung an die von M. O. GmbH. Entgegen der Ansicht der Revision stellte die zuvor im Jahr 1997 erfolgte Über- tragung des 1/5-Miteigentumsanteils an der vermieteten Eigentumswohnung auf den weiteren Miteigentümer keine Veräußerung an einen "Erwerber" dar. Zwar liegt hierin, ungeachtet dessen, dass die Eigentumsübertragung nicht auf einem Kaufvertrag zwischen Herrn A. und Herrn B. beruht, eine Veräuße- rung. Jedoch ist der bisherige Miteigentümer und Mitvermieter A. nicht "Er- werber" nach § 577a Abs. 1 BGB. Dies folgt aus dem Zweck der Norm, wonach allein dem durch die Um- wandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mie- ters Rechnung getragen werden soll. Eine solche Gefährdung löste der Über- gang des 1/5-Miteigentumsanteils auf den bisherigen Miteigentümer zu 4/5, Herrn A. , im Jahr 1997 nicht aus. a) Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen will der Ge- setzgeber den Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnun- gen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Der Mieter soll vor "willkürlichen Kündigun- gen" geschützt werden, die regelmäßige Folge eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs sind (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5; Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfs- beziehungsweise Verwertungskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen 35 36 37 - 17 - neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Recht- fertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Be- schränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 Abs. 1 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5 f.; Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 14; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NZM 2010, 821 Rn. 16). Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vor- schrift nach ihrem Normzweck dagegen nicht zugeschnitten. Die Wartefristrege- lung aus § 577a Abs. 1, 2 BGB für eine Eigenbedarfskündigung greift dabei nicht schon bei der Begründung von Wohnungseigentum ein, sondern erst nach Ver- äußerung der Eigentumswohnung (vgl. Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO). Angesichts des Schutzzwecks des § 577a Abs. 1 BGB setzt eine Veräu- ßerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Woh- nungseigentümers voraus und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf ge- schaffen wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 19). b) Ein solcher Rechtsträgerwechsel an der hier betroffenen Wohnung hat im Jahr 1997 nicht stattgefunden. Durch die Übertragung des 1/5-Miteigen- tumsanteils von Herrn B. auf den bisherigen Miteigentümer A. er- folgte zwar ein Eigentumswechsel. Allein diese geänderte Eigentumsposition führt jedoch entgegen der Ansicht der Revision (abstellend auf Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 451 unter II 3 b [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; ebenso Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 577a Rn. 17; 38 39 - 18 - Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl., § 577a Rn. 6) nicht dazu, dass der Mitei- gentümer als "Erwerber" im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB anzusehen wäre. Denn entscheidend ist, was das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, dass es infolge dieser Übertragung des Miteigentumsanteils nicht zu einem Wechsel in der Vermieterstellung gekommen ist und somit das Risiko einer Eigenbedarfs- kündigung nicht zu Lasten der Mieter erhöht wurde. aa) Durch die (erste) Übertragung des 1/5-Miteigentumsanteils am damals noch ungeteilten Grundstück von der bisherigen Alleineigentümerin auf Herrn B. im Jahr 1990 wurde dieser gemäß § 566 Abs. 1 BGB zum (Mit-)Ver- mieter. Denn auch wenn lediglich ein Miteigentumsanteil veräußert wird, tritt der Erwerber - selbst dann, wenn er nicht bereits Miteigentümer war - gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern in den Vertrag auf Vermie- terseite ein (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 35). Dies gilt auch dann, wenn - wie vorliegend - vor der Veräußerung noch keine Miteigentümergemeinschaft bestand, sondern ein vermietender Alleineigentümer einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück veräußert (vgl. BGH, Beschluss vom 17. März 2022 - V ZB 4/21, juris Rn. 9 mwN). Nach dem Ableben der ursprünglichen Eigentümerin erwarb ihr Alleinerbe A. deren verbleibenden 4/5-Miteigentumsanteil im Wege der Gesamtrechts- nachfolge (§ 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB), so dass dieser seitdem zu 4/5 und Herr B. zu 1/5 Miteigentümer des Grundstücks und beide Vermieter waren. bb) Die anschließende Begründung des Wohnungseigentums nach § 8 WEG durch die damaligen Miteigentümer - mit der Folge, dass an jeder Eigen- 40 41 42 - 19 - tumswohnung zunächst Herr A. zu 4/5 und Herr B. zu 1/5 Miteigen- tümer waren - führte ebenfalls zu keinem Rechtsträgerwechsel im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB, da eine Veränderung auf Vermieterseite aufgrund der Fort- setzung der Bruchteilsgemeinschaft am Wohnungseigentum nicht erfolgte (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). cc) Aufgrund der nachfolgenden Veräußerung des 1/5-Miteigentumsan- teils an der hier in Rede stehenden Wohnung durch Herrn B. an Herrn A. nach Begründung des Wohnungseigentums wurde letzterer zwar zum Al- leineigentümer. Allein dieser Eigentumswechsel stellt jedoch - in Anbetracht des beschriebenen Schutzzwecks des § 577a BGB - noch keine Veräußerung an ei- nen Erwerber im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB dar. Denn entscheidend ist, ob sich infolge der Veräußerung des Wohnungseigentums die Gefahr einer Eigen- bedarfskündigung zu Lasten des Mieters erhöht hat. Dies war vorliegend nicht der Fall, da sich (auch) durch diesen Eigentumswechsel an der Vermieterstellung nichts geändert hat. Vielmehr ist Herr B. infolge der Übertragung seines Miteigentumsanteils nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden und demzu- folge Herr A. nicht allein Vermieter geworden. Denn die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB lagen nicht vor. Hiernach muss die Veräußerung an einen Drit- ten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter ge- wesen sein (vgl. Senatsbeschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 10 mwN; aA Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 451 unter II 3 b). Dies war wie ausgeführt nicht der Fall, da Herr A. bereits vor dem (Mit-)Eigentumserwerb Vermieter der Wohnung war. dd) Nach alledem hätte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenom- men hat - eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sowohl des Herrn A. als auch 43 44 - 20 - des Herrn B. in gleicher Weise vor wie nach der Veräußerung des 1/5- Miteigentumsanteils im Jahr 1997 erfolgen können. Denn auch ein Miteigentümer kann sich ohne Rücksicht auf seine quotielle Beteiligung am Grundstück auf Ei- genbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da dieser nicht bei allen Mit- gliedern einer vermietenden Bruchteilsgemeinschaft vorliegen muss, sondern es vielmehr genügt, wenn er bei einem Miteigentümer gegeben ist (vgl. Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 366; Senatsurteile vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 43; vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 12). c) Damit hat sich das Risiko einer Eigenbedarfskündigung mangels eines Rechtsträgerwechsels infolge der Übertragung des 1/5-Miteigentumsanteils im Jahr 1997 nicht zu Lasten der Mieter erhöht. Eine unter § 577a Abs. 1 BGB fal- lende Veräußerung erfolgte vielmehr erst mit dem Eigentumserwerb seitens der von M. O. GmbH durch deren - für den Fristbeginn maßgebliche (vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21) - Eintragung im Grundbuch am 17. Juni 2015, da diese zwar keinen Eigenbedarf hätte geltend machen, das Mietverhältnis aber gestützt auf eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) hätte beenden können. Die ab diesem Zeitpunkt laufende zehnjährige Kündigungssperrfrist, die für die Kläger nach ihrem Eigentumserwerb nicht neu begonnen hat (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 73), war bei Zugang der Eigenbedarfskündigung im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, auch die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge bezüglich der Über- lassung der Wohnung und der anschließenden Bildung von Wohnungseigentum 45 46 - 21 - lägen in der Person der Beklagten vor. Denn diese war bei Begründung des Woh- nungseigentums (1997) lediglich Untermieterin (siehe dazu unter b). Zwar würde der in der Person der Schwester der Beklagten bestehende Kündigungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB nach deren Tod auf die Beklagte übergehen, wenn das Mietverhältnis gemäß § 563a Abs. 1 BGB allein mit der Beklagten fortgesetzt worden wäre (siehe dazu unter c). Jedoch tragen die vom Berufungsgericht bis- her getroffenen Feststellungen eine solche Sonderrechtsnachfolge der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB nicht. Gemäß § 577a Abs. 1 BGB genießt nur derjenige Mieter einen Kündi- gungsschutz, dem die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigen- tums - vorliegend im Jahr 1997 - bereits "überlassen" war. Eine Überlassung der Wohnräume im Sinne dieser Vorschrift liegt nur dann vor, wenn die Einräumung des Besitzes aufgrund eines Mietvertrags mit dem Bewohner erfolgt, so dass es nicht ausreicht, dass die Räume bei Begründung des Wohnungseigentums auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses genutzt wurden (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 1 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). a) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nutzte die Beklagte die Wohnung nicht deswegen von Anfang an aufgrund eines (Haupt-)Mietvertrags, weil der zwischen der ursprünglichen Vermieterin und den Hauptmietern im Jahr 1985 geschlossene - die Beklagte lediglich als Untermieterin erwähnende - Miet- vertrag ein solcher zugunsten Dritter wäre, infolgedessen sie sich eigenständig gegenüber einem Vermieter auf die Kündigungssperrfrist aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte. Denn anders als die Revisionserwiderung meint, liegen die Voraussetzungen eines Vertrags zugunsten der Beklagten (§ 328 Abs. 1 BGB) nicht vor. 47 48 - 22 - aa) Die Revisionserwiderung geht insoweit noch zutreffend davon aus, dass durch eine Untervermietung zwischen dem Hauptvermieter und dem Unter- mieter grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen bestehen (vgl. Senatsurteil vom 7. Dezember 1977 - VIII ZR 101/76, WM 1978, 222 unter III 1, insoweit in BGHZ 70, 79 nicht abgedruckt; BGH, Beschlüsse vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 [Rechtsentscheid], BGHZ 84, 90, 96; vom 20. März 1991 - VIII ARZ 6/90 [Rechtsentscheid], BGHZ 114, 96, 100; vom 17. Januar 2001 - XII ZB 194/99, NZM 2001, 286 unter II 1) und der Untermieter auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrags einbezogen ist, weil ihm regelmäßig eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter zustehen (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar 1978 - VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327, 329 f.; vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 69/78, WM 1979, 307 unter 1 a; vom 6. November 2012 - VI ZR 174/11, NJW 2013, 1002 Rn. 9). Soweit die Revisionserwiderung dennoch sogar einen Vertrag zugunsten Dritter - der Beklagten - annimmt und darauf abstellt, diese sei bereits im Hauptmietvertrag aus dem Jahr 1985 namentlich als Untermieterin erwähnt mit der Folge einer Nutzungsberechtigung an den Mieträumen "gleichsam einem Vertrag zugunsten Dritter", wird verkannt, dass allein dieser Umstand das Vorlie- gen eines Vertrags zugunsten der Beklagten und damit einen eigenständigen Kündigungsschutz nicht trägt. bb) Ob der Beklagten ein eigenes Forderungsrecht gegenüber den Klä- gern zusteht (§ 328 Abs. 1 BGB), in deren Folge sie sich auf die Beachtung der zehnjährigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte, ist nach dem erkennbaren Willen der ursprünglich - im Jahr 1985 - Vertragsschlie- ßenden zu beurteilen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, NJW 1991, 2209 unter I 2 a). Eine ausdrückliche Erklärung dahingehend, dass der Beklagten über ihre Stellung als Untermieterin hinaus eigene Rechte gegen- über der Hauptvermieterin eingeräumt werden sollten, enthält der Mietvertrag nicht. 49 50 - 23 - cc) Auch aus den Umständen des Vertragsschlusses folgt eine derartige Rechtsposition der Beklagten nicht. Nach § 328 Abs. 2 BGB ist in Ermangelung einer besonderen Bestimmung aus den Umständen des Falls, insbesondere aus dem Zweck des Vertrags, zu entnehmen, ob der Dritte das Recht auf Leistung erwerben sollte. Ferner sind die Interessenlage der Parteien sowie die sonstigen Begleitumstände zu beachten, welche den Sinngehalt der gewechselten Erklä- rungen erhellen können (vgl. BGH, Urteile vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, aaO unter I 2 b; vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18, WuM 2019, 19 Rn. 19). Dabei liegt die Annahme, dass der Dritte einen selbständigen Anspruch erwerben soll, insbesondere dann nahe, wenn die Versprechensempfänger - hier die Hauptmieter - die Leistung lediglich im Interesse des Dritten - hier der Beklag- ten - verabredet haben (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, aaO). Hiernach liegt ein Vertrag zugunsten der Beklagten nicht vor. Es fehlen jegliche Feststellungen zur Motivlage der Hauptvermieterin und der damaligen Mieter - der Schwester der Beklagten und Herrn C. - bei Abschluss des Miet- vertrags im Jahr 1985. Dafür, dass letztere den Vertrag lediglich im Interesse der Beklagten geschlossen haben, ist weder etwas vorgetragen noch ersichtlich. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Auch ihre Schlussfolgerung, wonach die Hauptvermieterin der Beklagten als bloße Unter- mieterin im Jahr 1985 "ersichtlich sich selbst gegenüber die Rechte einer Miete- rin" habe einräumen wollen, wird durch die getroffenen Feststellungen nicht ge- tragen. Für einen dahingehenden Willen der Hauptvermieterin mit der Folge, dass sie nicht nur Leistungsansprüchen der beiden Hauptmieter, sondern über- dies auch der Beklagten ausgesetzt gewesen wäre, ist nichts ersichtlich. b) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, der Beklag- ten sei die Wohnung bereits zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums 51 52 53 - 24 - (1997) überlassen gewesen, weil sie seit Beginn des Mietverhältnisses (1985) dort gewohnt habe, so dass ein im Verlauf der Mietzeit zu Gunsten der Haupt- mieter entstandener Kündigungsschutz von Anfang an "jedenfalls mittelbar" auch für sie gegolten habe. Bei Begründung des Wohnungseigentums im Jahr 1997 nutzte die Be- klagte die Wohnung als bloße Untermieterin. Als solche fällt sie aber nicht in den Schutzbereich des § 577a Abs. 1 BGB. Denn - wie ausgeführt - liegt eine Über- lassung der Wohnräume im Sinne dieser Vorschrift nur dann vor, wenn die Ein- räumung des Besitzes aufgrund eines Hauptmietvertrags mit dem Bewohner er- folgt. An einem solchen fehlt es vorliegend, denn ein Untermieter steht grund- sätzlich - so auch hier - in keiner vertraglichen Beziehung zum Hauptvermieter. Zudem genießt ein Untermieter - worauf die Revision zutreffend verweist - bei Beendigung des Hauptmietvertrags keinen Kündigungsschutz (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, NJW 2016, 1086 Rn. 36). Folglich greift die Kündigungsschutzvorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB nicht zu seinen Guns- ten ein (vgl. auch LG Frankfurt am Main, WuM 1997, 561; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 577a Rn. 15; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2022, § 577a BGB Rn. 5 und 8; BeckOK-BGB/Hannappel, Stand: 1. Mai 2022, § 577a Rn. 13). Zwar verweist das Berufungsgericht zutreffend auf einen zunächst gege- benen faktischen "mittelbaren" Kündigungsschutz der Beklagten als Untermiete- rin, da diese solange nicht mit einem Verlust der Wohnung rechnen musste, wie das Mietverhältnis gegenüber den Hauptmietern - in deren Person die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorlagen - nicht wirksam (nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB) gekündigt werden konnte. Hieraus kann jedoch, anders als das Berufungsgericht meint, keine eigenständige und dauerhafte Schutzposition der Beklagten als (ehemalige) Untermieterin nach § 577a Abs. 1 BGB hergeleitet 54 55 - 25 - werden. Denn zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung im Jahr 2018 war die Schwester der Beklagten und ehemalige Hauptmieterin bereits verstorben und zudem die Beklagte keine Untermieterin mehr. Vielmehr wurde sie durch die Zu- satzvereinbarung zum Mietvertrag im Jahr 2014 - neben ihrer Schwester - zur Hauptmieterin. Dieser rechtsgeschäftliche "Eintritt" in das Mietverhältnis erfolgte jedoch nach der Begründung des Wohnungseigentums, so dass die Beklagte selbst die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB nicht erfüllte. c) Zutreffend ist das Berufungsgericht jedoch davon ausgegangen, dass sich die Beklagte auf den in der Person ihrer Schwester entstandenen Kündi- gungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte, wenn sie aufgrund der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 563a Abs. 1 BGB nach dem Tod ih- rer Schwester insoweit in deren Rechtsstellung eingetreten wäre. In der Person der Schwester der Beklagten lag die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge vor, da ihr als (Haupt-)Mieterin die Wohnung aufgrund des Mietvertrags aus dem Jahr 1985 bereits "überlassen" war, als das Wohnungseigentum im Jahr 1997 begründet wurde. Infolge der "Zusatzverein- barung" vom 28. Mai 2014 wurde die Beklagte neben ihrer Schwester zur Mit- mieterin der Wohnung. Dies beachtend geht das Berufungsgericht im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend davon aus, dass der in der Person der Schwester an- gelegte Kündigungsschutz dann auf die Beklagte übergegangen wäre, wenn mit dieser das Mietverhältnis nach dem Tod der Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt worden wäre. Denn auch derjenige, der die Wohnung zunächst nicht als Hauptmieter bewohnte und in dessen Person damit die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB - wie hier bei der Beklagten - nicht vor- liegen, mit dem jedoch das Mietverhältnis nach dem Tod des Mitmieters gemäß § 563a Abs. 1 BGB allein fortgesetzt wird, kann sich auf den in der Person der bisherigen (Mit-)Mieterin entstandenen Kündigungsschutz nach § 577a Abs. 1 56 57 - 26 - BGB berufen. Auf Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen kann ein der- artiger Eintritt der Beklagten in die Rechtsstellung ihrer am 10. Juni 2015 verstor- benen Schwester jedoch nicht angenommen werden. Denn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563a Abs. 1 BGB mit einem Familienangehörigen (§ 563 Abs. 2 Satz 2 BGB) als Mitmieter setzt voraus, dass dieser mit dem ver- storbenen Mitmieter in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt ha- ben muss. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. aa) Sind mehrere Personen Mieter einer Wohnung und liegen in der Per- son eines Mitmieters die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vor, war die- sem also - wie der Schwester der Beklagten - die Wohnung bereits "überlassen", als das Wohnungseigentum begründet wurde, wirkt dieser Kündigungsschutz auch zugunsten eines anderen Mitmieters, mit dem das Mietverhältnis nach § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt wird. (1) Der Senat hat bereits entschieden, dass der nach § 569a BGB aF (heute: § 563 Abs. 1, 2 BGB) mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein- tretende Ehegatte, Lebenspartner beziehungsweise Familienangehörige auch bezüglich der Kündigungssperrfrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 577a Abs. 1, 2 BGB zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters eintritt, mithin der durch die Bildung des Wohnungsei- gentums zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters bereits angelegte Kündigungs- schutz auf den Eintretenden übergeht (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). Die hierfür maßgeblichen Erwägungen gelten in vergleichbarer Weise auch im - vorliegend in Betracht kommenden - Fall der Fortsetzung des Mietverhältnis- ses mit dem bisherigen Mitmieter nach § 563a Abs. 1 BGB. 58 59 - 27 - Denn die Wirkungen eines Eintritts nach § 563 Abs. 1, 2 BGB einerseits und die einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563a Abs. 1 BGB ande- rerseits sind vergleichbar. Ebenso wie der Familienangehörige (§ 563 BGB) grundsätzlich in vollem Umfang in die Rechtsstellung des bisherigen Mieters ein- tritt und das Mietverhältnis unverändert fortsetzt (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 2 a), liegt auch im Fall des § 563a Abs. 1 BGB eine gesetzliche Sonderrechtsnachfolge in den "Anteil" des Verstorbenen vor (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 62; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 563a Rn. 1; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 563a Rn. 10) und setzt der überle- bende Mitmieter das Mietverhältnis insoweit zu denselben Bedingungen und mit demselben Inhalt fort, wie sie zuvor zwischen dem Verstorbenen und dem Ver- mieter gegolten haben (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563a Rn. 5). Zudem verfolgen die § 563 BGB und § 563a BGB vergleichbare Zwecke. Beide dienen entsprechend den Zielen des sozialen Mietrechts dem Bestands- schutz von Mietverhältnissen über Wohnraum (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 2 c aa; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 13. Januar 1993 - VIII ARZ 6/92, BGHZ 121, 116, 119; jeweils zu § 569a Abs. 2 BGB aF). Auch im Fall des § 563a Abs. 1 BGB soll der dem verstorbenen Mieter im Sinne des § 563 Abs. 1, 2 BGB nahe stehenden Person die Wohnung unab- hängig davon, ob sie Erbe des Verstorbenen (§ 564, § 1922 Abs. 1 BGB) ist oder nicht, allein erhalten bleiben (vgl. BGH, Beschluss vom 30. April 2020 - I ZB 61/19, BGHZ 225, 252 Rn. 29; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 3; MünchKommBGB/ Häublein, aaO Rn. 1). (2) Außerdem spricht - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - für einen Übergang des in der Person des verstorbenen Mieters angelegten Kündigungsschutzes aus § 577a Abs. 1, 2 BGB auf den überlebenden Mitmieter 60 61 62 - 28 - (§ 563a Abs. 1 BGB) der zuvor für diesen bestehende faktische Kündigungs- schutz. Nachdem die Beklagte aufgrund der Vereinbarung mit der damaligen Ver- mieterin im Jahr 2014 zur Mitmieterin wurde, wäre eine Kündigung wegen Eigen- bedarfs durch einen Erwerber des Wohnungseigentums nach § 577a Abs. 1 BGB vor Ablauf der Sperrfrist nicht wirksam gewesen. Zwar lagen in der Person der Beklagten, wie ausgeführt, die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB nicht vor, denn das Wohnungseigentum war bereits begründet worden, be- vor sie in die Stellung als (Haupt-)Mieterin einrückte. Jedoch war der Kündigungs- schutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bei der Schwester der Beklagten, welcher die Wohnung aufgrund des Mietvertrags aus dem Jahr 1985 überlassen war, bereits angelegt. Da das Mietverhältnis aber nur gegenüber allen Mietern einheitlich ge- kündigt werden kann, mithin der Mietvertrag nur dann beendet wird, wenn die Kündigung jedem einzelnen Mieter gegenüber wirksam ist (vgl. Senatsurteile vom 26. November 1957 - VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102, 103; vom 28. Juni 2000 - VIII ZR 240/99, BGHZ 144, 370, 379; vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter 1; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 22), jedoch eine solche - hier allein in Rede stehende - Eigenbedarfskündi- gung gegenüber der Schwester der Beklagten nach § 577a Abs. 1, 2 BGB für die Dauer von zehn Jahren ausgeschlossen gewesen wäre, war auch die Beklagte vor einem Verlust der Wohnung geschützt. Es ist - ebenso wie im Fall des § 563 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 c aa) - kein Grund dafür ersichtlich, warum der "zufällige Umstand" des Todes eines der beiden Mitmieter dem Vermieter nunmehr den Vorteil einer Ei- genbedarfskündigung ohne Beachtung der Wartefrist verschaffen sollte. 63 - 29 - bb) Nach Vorstehendem wäre die Beklagte somit dann nach § 577a Abs. 1, 2 BGB geschützt, wenn nach dem Tod ihrer Schwester das Mietverhältnis allein mit ihr fortgesetzt worden wäre (§ 563a Abs. 1 BGB). (1) Anders als das Berufungsgericht meint, liegen die Voraussetzungen hierfür nach den bisher getroffenen Feststellungen jedoch nicht vor. Denn die Fortsetzung mit dem überlebenden Mitmieter nach § 563a Abs. 1 BGB setzt ebenso wie der Eintritt eines Familienangehörigen nach § 563 Abs. 2 Satz 2 BGB voraus, dass der Eintretende mit dem Verstorbenen - noch bis zum Tod des bis- herigen (Mit-)Mieters - einen gemeinsamen Hausstand in der Wohnung geführt hat. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 563a Abs. 1 BGB, wonach "mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter" gewesen sein müssen, und aus § 563 BGB, der ausdrücklich "einen gemeinsamen Hausstand" zwischen dem Verstorbenen und dem Eintretenden verlangt (vgl. MünchKommBGB/Häub- lein, 8. Aufl., § 563a Rn. 9; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 563a BGB Rn. 2; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand: 1. Mai 2022, § 563a Rn. 3; BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563a Rn. 4; vgl. auch BGH, Beschluss vom 30. April 2020 - I ZB 61/19, BGHZ 225, 252 Rn. 29). (2) Ein gemeinsamer Hausstand wird dann geführt, wenn über das ge- meinsame Wohnen in derselben Wohnung hinaus ein in gewisser Weise arbeits- teiliges Zusammenwirken der Familienangehörigen bei der Lebensführung in Be- zug auf die typischerweise in einem Haus anfallenden Verrichtungen vorliegt, mithin in der Wohnung ein gemeinsamer Lebensmittelpunkt besteht (vgl. Münch- KommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 563 Rn. 16; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 563 Rn. 15; BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563 Rn. 8 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 563 BGB Rn. 38 f.). Diese gemeinsame Haushaltsführung kann unter Umständen auch dann vorliegen, wenn einer der Mitmieter mehrere Hausstände unterhält, und darf im Zeitpunkt 64 65 66 - 30 - des Todes des (Mit-)Mieters noch nicht beendet gewesen sein (vgl. Schmidt-Fut- terer/Streyl, aaO Rn. 38, 41; BeckOGK-BGB/Wendtland, aaO Rn. 13). (3) Zwar sind an das Vorliegen dieser Voraussetzungen keine überspann- ten Anforderungen zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 25/14, NJW 2015, 473 Rn. 30). Jedoch hat das Berufungsgericht keine Feststel- lungen zur Wohn- und Lebenssituation der Beklagten und ihrer Schwester be- züglich der von beiden gemieteten Wohnung getroffen, so dass - derzeit - nicht von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB und damit vom Vorliegen der Kündigungsschutzvoraussetzungen des § 577a Abs. 1, 2 BGB in ihrer Person ausgegangen werden kann. Auch aus den übrigen festgestellten Umständen kann weder auf eine ge- meinsame Haushaltsführung der Beklagten mit ihrer verstorbenen Schwester in der gemieteten Wohnung noch auf deren Fehlen geschlossen werden. Aus den seitens des Berufungsgerichts in Bezug genommenen Feststellungen des Amts- gerichts ergibt sich allein, dass die Schwester der Beklagten mit ihrem Ehemann eine Dienstwohnung auf N. bewohnt und nur für mehrere Monate die hier in Rede stehende Wohnung gemeinsam mit ihrem Ehemann genutzt habe. Dem- gegenüber fehlen Feststellungen zu der Haushaltsführung im Verhältnis der Be- klagten und ihrer verstorbenen Schwester. Solche Feststellungen sind nach dem Vorstehenden nicht deswegen entbehrlich, weil die Schwester sich nur zeitweise in Berlin aufgehalten hat. 67 68 - 31 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Beklagte in der gemieteten Wohnung mit ihrer Schwester zum Zeitpunkt deren Ablebens (noch) einen gemeinsamen Hausstand geführt hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.03.2020 - 203 C 324/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2020 - 64 S 80/20 - 69

ECLI:DE:BGH:2018:210318UVIIIZR104.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 104/17 Verkündet am: 21. März 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a Abs. 1a; GG Art. 3 Abs. 1, Art. 14 A, Ba a) Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräuße- rung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum be- gründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. b) Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die ver- fassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeits- grundsatz. BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11. April 2017 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 11. August 1981 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine circa 160 m2 große Vierzimmer-Altbau- wohnung in einem Mehrparteienhaus in Frankfurt am Main. Er bewohnt die Wohnung gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, und seiner Tochter, der Beklagten zu 3. Die Nettomiete beläuft sich zwischenzeitlich auf 856,25 € monatlich. Die Klägerin, derzeitige Vermieterin der Wohnung, ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, die aus den Gesellschaftern S. F. , V. F. und Vi. GmbH besteht. Seit dem 14. Januar 2015 ist die Klägerin Eigentümerin des Anwesens und als Vermiete- rin in den Mietvertrag eingetreten. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 9. Mai 2015 erklärte sie gegenüber dem Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2016 mit der Begründung, ihr Gesellschafter V. F. benötige die Wohnung für sich, da er sich von seiner Ehefrau getrennt habe und als erfolgreicher Im- mobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in einer entsprechenden Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros benötige. Die in dem vorgenannten Kündigungsschreiben im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen (rund 900 Wohnungen umfassenden) Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen V. F. als Gesell- schafter beteiligt sei, entsprächen nicht dessen gehobenem Lebensstil und re- präsentativen Anforderungen. Der Beklagte zu 1 widersprach der Kündigung, verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses, machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend und zog den von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarf ihres Gesell- schafters in Zweifel. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie macht geltend, die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB stehe der Wirksamkeit der von ihr ausgespro- chenen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen, da die Liegenschaft weder in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sei noch - was die vorstehend genannte Vorschrift zumindest erfordere - die Absicht einer solchen Wohnungsumwand- lung und einer Veräußerung einzelner Wohnungen bestehe. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2 BGB), da das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 9. Mai 2015 nicht beendet worden sei. Die von der Klägerin ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zwar "dem Grunde nach berechtigt", doch sei die Kündigung verfrüht erfolgt. Denn die Klägerin habe die sich aus § 577a Abs. 1 in Verbin- dung mit § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB ergebende Sperrfrist nicht eingehal- ten. Nach § 577a Abs. 1a BGB gelte die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB, die für die Stadt Frankfurt am Main durch die Hessische Verordnung zur Be- stimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung von drei auf fünf Jahre verlängert worden sei, entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden sei. Da die Gesellschafter der Klägerin nicht ausschließlich Familienangehörige seien, greife § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, der die Sperrfrist für diesen Fall ausschließe, nicht ein. Streitig sei vorliegend, ob die Sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB auch auf den - hier gegebenen - Fall Anwendung finde, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Mietobjekt gekauft und noch kein Wohnungseigentum begründet habe und nicht feststehe, ob überhaupt Wohnungseigentum begrün- 5 6 7 8 9 - 5 - det werden solle, ob also überhaupt eine solche Absicht bestehe. In Überein- stimmung mit dem Amtsgericht sei § 577a Abs. 1a BGB auf den vorliegenden Fall anwendbar, da die Begründung beziehungsweise die Absicht der Begrün- dung von Wohnungseigentum nicht Voraussetzung für die Anwendung der Sperrfrist sei. Die Sperrfrist gelte somit für alle Gesellschaften bürgerlichen Rechts nach Erwerb von vermietetem Wohnraum, unabhängig von der Begrün- dung beziehungsweise Absicht der Begründung von Wohnungseigentum. Aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1a BGB folge, dass die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum keine Voraussetzung für die Anwendung der vorge- nannten Sperrfrist sei, da dort eine Umwandlungsabsicht nicht erwähnt werde. Aus der amtlichen Überschrift der Vorschrift folge nichts anderes, da diese sich auf deren ursprüngliche Fassung beziehe und daher für eine Auslegung nicht herangezogen werden könne. Aus der Tatsache, dass die Überschrift im Rah- men der Mietrechtsreform nicht abgeändert worden sei, könne nicht der Schluss gezogen werden, dass die Umwandlung beziehungsweise die Absicht der Umwandlung in Wohnungseigentum ein ungeschriebenes Tatbestands- merkmal sein solle. Schließlich bedeute der Umstand, dass die Umgehung der Sperrfrist durch das "Münchener Modell" Anlass für die Schaffung des § 577a Abs. 1a BGB gewesen sei, nicht, dass der Gesetzgeber mit der Einführung der neuen Vorschrift nur diesen Fall habe regeln wollen. Vielmehr diene § 577a Abs. 1a BGB dem Zweck, einen umfassenden, nicht auf die Fälle des Bestehens einer Umwandlungsabsicht beschränkten Schutz vor einer Umgehung der Zielrich- tung des § 577a Abs. 1 BGB zu gewähren. 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Klägerin ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) aufgrund der von der Klägerin am 9. Mai 2015 ausgesprochenen Kündigung des Mietverhältnisses bereits deshalb nicht zu- steht, weil die Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfolgt ist. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert - wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revisi- on zutreffend erkannt hat - nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personenge- sellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an den vermieteten Wohn- räumen Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auch weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. 1. Das Berufungsgericht ist ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass die Klägerin durch den Erwerb des Anwesens als Vermieterin in den Mietvertrag mit dem Beklagten zu 1 eingetreten ist (§ 566 Abs. 1 BGB). 2. Weiter hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als Vermieterin sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Ei- 11 12 13 14 - 7 - genbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen kann (vgl. Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 15 ff. mwN sowie zu den Einschränkungen Rn. 50 mwN; vom 15. März 2017 - VIII ZR 92/16, NZM 2017, 285 Rn. 13). Hiergegen erhebt auch die Revisionserwiderung keine Einwendungen. 3. Ob ein solcher Eigenbedarf, den die Klägerin hinsichtlich ihres Gesell- schafters V. F. im Streitfall geltend macht, der von den Beklagten aber nachdrücklich in Abrede gestellt wird, hier gegeben ist, hat das Berufungs- gericht nicht festgestellt. Es hat vielmehr die Klage bereits wegen Nichteinhal- tung der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB als unbegründet ange- sehen. a) Das Berufungsgericht hat zwar, wie zuvor bereits das Amtsgericht, in einem Satz des angegriffenen Urteils erwähnt, die durch die Klägerin ausge- sprochene Eigenbedarfskündigung sei "dem Grunde nach" gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt, aber verfrüht erfolgt. Diese nicht näher begründete Be- merkung des Berufungsgerichts ist indes nicht etwa dahin zu verstehen, dass damit das Bestehen des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs be- reits festgestellt werden sollte. Das Berufungsgericht hat dementsprechend auch keine Feststellungen zu den von den Beklagten geltend gemachten Här- tegründen getroffen (§ 574 BGB). b) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats - die auch auf den hier gegebenen Fall der Kündigung durch eine Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines oder mehrerer ihrer Mitglieder oder deren Angehöriger entsprechende Anwendung findet - wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Woh- nung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nut- 15 16 17 - 8 - zen zu lassen. Dabei haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezo- genen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehöri- gen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vor- stellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebens- planung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung be- rechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Ei- gennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermie- ters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem er Härtegründe anbringen kann. Dabei hat der Mieter im Hinblick darauf, dass das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt ist, Anspruch da- rauf, dass die Gerichte seinen gegen den Eigennutzungswunsch und den gel- tend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nach- gehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird (grundlegend: Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14 ff. mwN; siehe auch Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 18 f.; Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NZM 2016, 715 Rn. 15 ff.). 18 - 9 - c) Vor dem Hintergrund dieser Prüfungsanforderungen kann der oben genannte, nicht näher begründete und unter Zugrundelegung der Rechtsauffas- sung des Berufungsgerichts auch nicht entscheidungserhebliche Satz des Be- rufungsurteils nur so verstanden werden, dass das Berufungsgericht damit le- diglich zum Ausdruck bringen wollte, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der oben (unter II 2) genannten Rechtsprechung des Senats in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich einen Eigenbedarf ihrer Mitglieder oder deren Angehörigen gegenüber dem Mieter geltend machen kann. d) Da das Berufungsgericht mithin Feststellungen zu dem von der Kläge- rin geltend gemachten Eigenbedarf nicht getroffen hat, ist dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstellen. 4. Auch hiervon ausgehend steht der Klägerin aber der mit der Klage gel- tend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständli- chen Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zu. Denn die Kündigung vom 9. Mai 2015 wegen Eigenbedarfs ist schon deshalb unwirksam, weil sich die Klägerin vor dem Ablauf der - mit ihrer Eintragung als Eigentümerin des Anwe- sens im Grundbuch am 14. Januar 2015 beginnenden (vgl. nur BT-Drucks. 17/10485, S. 26; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 577a Rn. 19 mwN) - Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann. a) Dabei braucht der Senat nicht zu prüfen, ob die dreijährige Kündi- gungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB hier, wie das Berufungsgericht angenommen hat, gemäß § 577a Abs. 2 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 der Hes- sischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündi- gungsbeschränkung vom 21. Juli 2004 (GVBl. I S. 262; zuletzt geändert durch 19 20 21 22 - 10 - Verordnung vom 2. Dezember 2014, GVBl. S. 339) wirksam auf fünf Jahre ver- längert worden ist (vgl. hierzu eingehend: AG Frankfurt am Main, WuM 2014, 43 f.; vgl. zur Prüfungskompetenz der Zivilgerichte in Bezug auf Rechtsverord- nungen: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zu § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB]; vgl. auch VGH Mannheim, Urteil vom 25. Juni 2003 - 4 S 1999/02, juris Rn. 14 ff.). Denn die Klägerin hat die streitge- genständliche Kündigung bereits knapp vier Monate nach der am 14. Januar 2015 erfolgten Veräußerung des Anwesens an sie - und damit jedenfalls ver- früht - vorgenommen. b) Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend angenommen, dass die Anwendung der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die Veräußerung des ver- mieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlassung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum um- zuwandeln. aa) Nach § 577a Abs. 1 BGB, der zum Zwecke des Schutzes des Mie- ters bei einer Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (BT- Drucks. 14/4553, S. 38) durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) - unter Zusammenfassung der im Wesentlichen inhaltsgleichen Vor- gängerregelungen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 bis 4 und Nr. 3 Satz 4 BGB aF sowie des Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466, 487; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. zu diesen und weiteren Vorgänger- regelungen Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 3 ff.; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand 1. Dezember 2017, § 577a Rn. 3) - eingeführt worden ist, kann sich ein Erwer- 23 24 - 11 - ber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Durch diese Zusammenfassung der bisherigen Regelungen in einer Vor- schrift sowie die Harmonisierung der bisherigen Kündigungssperrfristen für die Eigenbedarfskündigung und die Verwertungskündigung wollte der Gesetzgeber - unter Beibehaltung des oben genannten Schutzzwecks - eine erhebliche Rechtsvereinheitlichung und -vereinfachung erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Mit der - von der Revision angeführten, aus den oben (unter II 4 a) ge- nannten Gründen hier jedoch nicht maßgeblichen - Regelung in § 577a Abs. 2 BGB über die Möglichkeit einer Verlängerung der Kündigungssperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu höchstens zehn Jahre sollten zudem die Landes- regierungen dazu angehalten werden, die Dauer der (verlängerten) Kündi- gungssperrfrist wegen des damit verbundenen erheblichen Eingriffs in die Ei- gentumsrechte des Vermieters auf das nach dem unveränderten Schutzzweck der Norm - Schutz des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentums- wohnungen in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung - zwingend erforderliche Maß zu beschränken (BT-Drucks., aaO). bb) In der Folgezeit hat der Gesetzgeber die genannte Vorschrift des § 577a BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von ver- mietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsti- teln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) um den hier in Rede stehenden Absatz 1a ergänzt. 25 26 - 12 - (1) Ziel dieser Ergänzung war es, die Umgehung des Kündigungsschut- zes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem sogenannten "Münchener Modell", zu unterbinden (BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenar- protokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40; vgl. auch Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 577a Rn. 8 f.). Bei dem "Münche- ner Modell" verzichtet eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Mit- eigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten, kündigt stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB (BT-Drucks. 17/10485, S. 16; Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO), da die mieterschützende Bestimmung des § 577a Abs. 1 BGB hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar ist (vgl. BT- Drucks. 17/10485, aaO; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 16 ff.). (2) Der Gesetzgeber hat deshalb zur Vermeidung derartiger Umgehun- gen des Kündigungsschutzes die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgese- hene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle der Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BGH, Urteile vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 29; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO). Gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gilt die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter entweder an eine Personengesellschaft oder an 27 28 29 - 13 - mehrere Erwerber veräußert (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesell- schaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch des- sen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (Nr. 2). cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Tatbestand der Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB hier erfüllt. Die Anwendung dieser Kündigungsbeschränkung erfor- dert - wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision mit Recht angenommen hat - nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen hinaus - hier mithin zusätzlich zu der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlas- sung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum um- zuwandeln. (1) Der Senat hat diese Frage bisher nicht zu entscheiden gehabt. Er hat sich zwar in seinem bereits erwähnten Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40 f.) zur Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerli- chen Rechts auch mit der hier in Rede stehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB befasst. Dabei kam es jedoch auf die im vorliegenden Fall zu ent- scheidende Frage, ob diese Kündigungsbeschränkung das Vorliegen einer Umwandlungsabsicht in dem vorbezeichneten Sinne erfordert, nicht an. In der Literatur wird zu dieser Frage einhellig die - vom Berufungsgericht geteilte - Auffassung vertreten, dass der Gesetzgeber mit § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB die Verknüpfung der Kündigungssperrfrist mit der vorherigen oder beabsichtigten Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigen- tum aufgegeben und stattdessen tatbestandlich allein auf den Erwerb durch 30 31 32 - 14 - eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber abgestellt hat, so dass für die Auslösung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB jede Veräuße- rung von vermietetem Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber genügt (vgl. nur Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 23; Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 577a BGB Rn. 18b; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 577a Rn. 15; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 577a Rn. 6c; jurisPK-BGB/Mössner, Stand 13. November 2017, § 577a Rn. 31 mwN und Rn. 72; BeckOGK- BGB/Klühs, Stand 1. Januar 2018, § 577a Rn. 47, 50; Klühs, RNotZ 2012, 555, 560; BeckOK-Mietrecht/Bruns, aaO vor Rn. 1 und Rn. 15; Fleindl, NZM 2012, 57, 62 f.; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 577a Rn. 1 f., 8; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 577a Rn. 3a). (2) Diese Auffassung trifft zu. Die im Streitfall vorzunehmende Ausle- gung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB führt zu dem von der vorbezeichneten Auffassung gefundenen Ergebnis. (a) Für die Auslegung von Gesetzen ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers maßgebend, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzge- bers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wort- laut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Geset- zesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschlie- ßen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbeding- ten Vorrang vor einer anderen, wobei Ausgangspunkt der Auslegung der Wort- laut der Vorschrift ist. Die im Wortlaut ausgedrückte, vom Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption ist durch das Gericht bezogen auf den konkreten Fall 33 34 - 15 - möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen (vgl. nur BVerfGE 133, 168 Rn. 66 mwN; BVerfG, NJW 2014, 3504 Rn. 15; BGH, Urteil vom 20. März 2017 - AnwZ (Brfg) 33/16, NJW 2017, 1681 Rn. 19 - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Beschluss vom 16. Mai 2013 - II ZB 7/11, NJW 2013, 2674 Rn. 27). Nach diesen Maßstäben ist § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht, wie von der Revision erstrebt, dahin auszulegen, dass der Tatbestand dieser Vorschrift das weitere - ungeschriebene - Tatbestandsmerkmal einer Umwandlungsab- sicht in dem oben genannten Sinne enthielte. (b) Dem Wortlaut des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB ist nicht zu entneh- men, dass seitens der den vermieteten Wohnraum erwerbenden Personen- mehrheit die Absicht bestehen müsste, diesen in Wohnungseigentum umzu- wandeln. Mit der Formulierung in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB, wonach die Kün- digungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB entsprechend gilt, wird - wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt - allein auf die Rechtsfolge dieser Vor- schrift, nicht hingegen auf deren Tatbestandsvoraussetzungen Bezug genom- men. Vergeblich beruft sich die Revision für die von ihr befürwortete gegentei- lige Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auf den Inhalt der Gesetzes- überschrift des § 577a BGB ("Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsum- wandlung"). Nicht frei von Rechtsfehlern, jedenfalls aber missverständlich, ist allerdings - worauf die Revision mit Recht hinweist - die Annahme des Beru- fungsgerichts, die amtliche Gesetzesüberschrift des § 577a BGB könne "zur Auslegung nicht herangezogen werden". Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Auslegung einer Vorschrift grundsätzlich auch die durch den Gesetzgeber formulierte amtliche Gesetzesüberschrift zu 35 36 37 - 16 - berücksichtigen (vgl. nur BGH, Urteile vom 20. März 1967 - III ZR 29/65, NJW 1967, 1325 unter II 2; vom 23. Oktober 1986 - III ZR 144/85, BGHZ 99, 44, 48; vom 20. Oktober 1993 - 5 StR 473/93, BGHSt 39, 353, 356 f.; vom 10. Dezem- ber 2014 - 5 StR 136/14, PharmR 2015, 127 unter II 2 c cc; Beschluss vom 10. Dezember 1998 - I ZB 20/96, BGHZ 140, 193, 198; ebenso BVerfGE 15, 1, 23; BVerfG, NJW 2009, 2588, 2589; vgl. auch Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 43; siehe ferner BFHE 221, 383, 385; 238, 362 Rn. 22). Auf die Entscheidung wirkt sich dies indes nicht aus, da auch eine Be- rücksichtigung der amtlichen Gesetzesüberschrift des § 577a BGB bei der Aus- legung dieser Vorschrift nicht zu einem für die Revisionsklägerin günstigeren Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 70/07, NJW-RR 2010, 1289 Rn. 31 mwN). Die amtliche Gesetzesüberschrift gibt, wie die Revi- sionserwiderung zutreffend ausführt, lediglich schlagwortartig wieder, welche Materie die Vorschrift betrifft, ohne den Regelungsbereich in allen Einzelheiten zu umfassen (BFHE 221, aaO; 238, aaO). Maßgebend ist daher grundsätzlich, jedenfalls bei dessen - hier gegebener - Eindeutigkeit, der Wortlaut des Geset- zes. Daran vermag auch der von der Revision angeführte Umstand nichts zu ändern, dass der Gesetzgeber den Regelungsgehalt der hier in Rede stehen- den Kündigungsbeschränkung nicht in eine gesonderte Norm, sondern - aus nachvollziehbaren Gründen des engen Sachzusammenhangs - als zusätzlichen Absatz in die Vorschrift des § 577a BGB eingefügt hat. Gegen die Sichtweise der Revision, aufgrund des Inhalts der Gesetzes- überschrift sei in § 577a Abs. 1a BGB als ungeschriebenes Tatbestandsmerk- mal die Absicht hineinzulesen, den vermieteten Wohnraum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht zudem, dass sich auch den Gesetzesmaterialien zu § 577a Abs. 1a BGB (siehe hierzu nach- 38 39 - 17 - folgend unter (c)) kein Anhaltspunkt für die Annahme entnehmen lässt, der Ge- setzgeber habe bei dieser Kündigungsbeschränkung eine Absicht der Umwand- lung des Wohnraums in Wohnungseigentum vorausgesetzt. Die unterbliebene Angleichung der Gesetzesüberschrift des § 577a BGB erscheint deshalb allen- falls als ein Redaktionsversehen bei der Ergänzung dieser Vorschrift (vgl. BVerfG, NJW 2009, 2588, 2589). (c) Nach den Gesetzesmaterialien wollte der Gesetzgeber mit der Einfü- gung des § 577a Abs.1a BGB nichts an der Berechtigung einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ändern, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen (vgl. Senats- urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40). Er verfolgte viel- mehr das Ziel, die faktische Umgehung des Kündigungsschutzes des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem oben genannten sogenannten "Münchener Modell", zu unterbinden und die zuvor bestehende Schutzlücke zu schließen (BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16). Dabei ist er davon ausgegangen, das Verdrängungsrisiko für den Mieter werde durch die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Konzept des "Münchener Modells" in gleicher Weise erhöht wie bei einer unmittelbaren Umwandlung in Woh- nungseigentum (BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Der Sinn und Zweck der in die Vorschrift des § 577a BGB eingefügten Neuregelungen besteht indes nicht allein darin, der vorbezeichneten Umgehung nach dem "Münchener Modell" entgegenzuwirken. Vielmehr wollte der Gesetz- geber, wie insbesondere den Ausführungen im Zusammenhang mit der Neure- gelung in § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB zu entnehmen ist, "auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen" vorbeugen (BT-Drucks., aaO) und eine Um- 40 41 - 18 - gehung der mieterschützenden Bestimmungen des § 577a BGB über andere rechtliche Konstruktionen verhindern (BT-Drucks., aaO S. 26). Schon dies spricht dafür, dass der Gesetzgeber die zusätzliche Kündi- gungsbeschränkung in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB weder an die in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehene Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Woh- nungseigentum noch an das Vorliegen einer hierauf gerichteten Absicht des Erwerbers - wie bei dem "Münchener Modell" - knüpfen wollte. Entscheidende Bedeutung hat er vielmehr dem Umstand beigemessen, dass der vermietete Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert (Nr. 1) beziehungsweise zu Gunsten einer solchen Personenmehrheit in einer den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters entziehenden Weise belastet wird (Nr. 2), da sich bereits hierdurch nach der Einschätzung des Gesetzgebers das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser deshalb insoweit eines Schutzes bedarf (vgl. BT-Drucks., aaO). Dementsprechend hat der Gesetzgeber in der Einzelbegründung zu § 577a BGB betont, dass "jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwer- ber die Sperrfrist nach Absatz 1 aus[löst]" (BT-Drucks. 17/10485, aaO). An die- sem Verständnis des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB, welches eindeutig gegen das von der Revision geforderte zusätzliche Erfordernis einer Absicht, den Wohn- raum in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht, hat sich im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens nichts geändert (vgl. nur BT-Drucks. 17/10485, S. 41; 17/11894, S. 12, 22 ff.). (d) Schließlich spricht auch die Gesetzessystematik eindeutig für die vor- stehend genannte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB. Dies folgt, wie auch die Revision im Ansatz nicht verkennt, aus dem Inhalt der ebenfalls durch 42 43 44 - 19 - das Mietrechtsänderungsgesetz eingefügten Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB. Hiernach beginnt, wenn nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB Wohnungseigentum begründet wird, die Frist, inner- halb der eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach § 577a Abs. 1a BGB. Die- ser Regelung hätte es, wie auch die Revision erkennt, nicht bedurft, wenn die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB von den Tatbe- standsvoraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB abhinge. Die Einfügung des § 577a Abs. 2a BGB unterstreicht vielmehr, dass der Gesetzgeber das Eingrei- fen der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht an die Begründung von Wohnungseigentum oder eine darauf gerichtete Absicht, son- dern alleine an das Tatbestandsmerkmal der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber bezie- hungsweise an eine zu deren Gunsten erfolgte Belastung geknüpft hat. Die Gesetzesmaterialien bestätigen diese Sichtweise. Der Gesetzgeber hat dort zu der Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB ausgeführt (BT-Drucks. 17/10485, S. 26): "Absatz 2a regelt den Fristenlauf, wenn nach einem Erwerb gemäß Absatz 1a das Objekt in Wohneigentum umgewandelt wird. Der Anwen- dungsbereich der Kündigungssperrfrist nach § 577a wird durch Absatz 1a auf die Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber oder die Belastung zu Guns- ten dieser ausgedehnt. Betreiben diese nachfolgend die Umwandlung in Wohneigentum, könnte es dazu kommen, dass erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt. Ein zweifacher Fristlauf wäre in den Fällen der einem Erwerb gemäß Absatz 1a nachfolgenden Begründung von Wohneigentum jedoch nicht angemessen. Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräuße- rung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber geschützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Miet- wohnraum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums 45 - 20 - nach § 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nach- folgende Begründung von Wohneigentum nicht erhöht." Vor diesem Hintergrund betrachtet ist für die von der Revision befürwor- tete Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auch unter gesetzessystemati- schen Gesichtspunkten kein Raum. c) Wie das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler und insoweit von der Revision nicht angegriffen festgestellt hat, liegen die Voraussetzungen der in § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB genannten Ausnahme, wonach die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber des vermieteten Wohnraums derselben Fami- lie oder demselben Haushalt angehören, hier nicht vor. 5. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt die oben (unter II 4 b cc) im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtli- chen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (vgl. zur verfassungsrechtlichen Prüfungs- kompetenz der Fachgerichte: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 21 mwN). Der in der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB liegende Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters stellt vielmehr eine zu- lässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar, der - entgegen der Auffassung der Revision - auch keine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) anhaftet. a) Der demgegenüber erhobene Einwand der Revision, die Regelung in § 577a Abs. 1a BGB lasse einen Grund nicht erkennen, der es bei der vorzu- nehmenden Abwägung der grundrechtlich geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters rechtfertige, dem Mieter mittels der Sperrfrist ein 46 47 48 49 - 21 - höheres Interesse an der Erhaltung des Mietverhältnisses als dem Erwerber an der Eigennutzung zuzubilligen, geht in mehrfacher Hinsicht fehl. aa) Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revision zu, dass der Gesetzgeber bei der Begrenzung von Eigentümerbefugnissen der verfassungsrechtlichen Anerkennung des Privateigentums sowie dem Gebot einer sozialgerechten Ei- gentumsordnung gleichermaßen Rechnung tragen und hierbei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten muss (vgl. nur BVerfGE 55, 249, 258 mwN). Auch trifft es zu, dass sowohl bei der gesetzlichen Ausgestaltung des Miet- rechts als auch bei den auf diesem Gebiet zu treffenden gerichtlichen Entschei- dungen die grundrechtliche Konfliktlage des sowohl für Vermieter als auch für Mieter garantierten Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu lö- sen ist, indem die beiderseitigen Interessen in einen Ausgleich gebracht wer- den, der dem Schutz des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG gleichermaßen Rechnung trägt (vgl. nur BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 35; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 35 ff.; jeweils mwN). Dies gilt insbesondere auch für den Eigenbedarf des Vermieters (siehe hierzu oben unter II 3 b). bb) Gemessen an diesen Maßstäben erweist sich § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB jedoch als eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Mit ihrer gegenteiligen Auffassung verkennt die Revision be- reits im Ausgangspunkt, dass bei Regelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, dem Gesetzgeber wegen des sozialen Bezugs und der sozialen Funktion des Eigentumsobjekts und auch wegen des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen - auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG - ein weiter Gestaltungsspielraum zukommt (Senatsur- teil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN). 50 51 - 22 - Innerhalb dieses Gestaltungsspielraums hat sich der Gesetzgeber mit der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gehalten. Dementsprechend werden - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - gegen diese Be- stimmung, soweit ersichtlich, verfassungsrechtliche Bedenken weder in der Rechtsprechung der Instanzgerichte noch in der Literatur geltend gemacht. Der Gesetzgeber war sich, wie den Gesetzesmaterialien des Mietrechts- reformgesetzes (siehe hierzu oben unter II 4 b aa) zu entnehmen ist, bereits bei der Einführung des § 577a BGB bewusst, dass mit der Kündigungssperrfrist ein - zum Schutz des Mieters allerdings erforderlicher - erheblicher Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters verbunden ist und dieser Eingriff daher auf das zwingend erforderliche Maß zu beschränken ist (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Von diesen Maßstäben hat sich der Gesetzgeber ersichtlich auch bei der Einfügung des Absatzes 1a in § 577a BGB leiten lassen. Er hat mit dieser Vorschrift das legitime Regelungsziel (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 39) verfolgt, einer insbesondere mit dem soge- nannten "Münchener Modell" verbundenen Umgehung der Kündigungsbe- schränkung des § 577a Abs. 1 BGB entgegenzuwirken. Hierzu hat er nicht etwa die Berechtigung einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich ent- sprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen, grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für den weniger einschneidenden Weg entschieden, der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab der Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 BGB für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit zu verwehren, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO). Diese in § 577a Abs. 1a BGB ge- fundene - ersichtlich geeignete - Regelung dient einem angemessenen, auch 52 53 - 23 - die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit dem Ver- hältnismäßigkeitsgrundsatz genügenden Interessenausgleich. b) Dieser Interessenausgleich verstößt - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot aus Art. 3 Abs. 1 GG. aa) Vergeblich bringt die Revision in diesem Zusammenhang vor, die Be- troffenheit des einzelnen Mieters sei beim Erwerb durch eine Personengesell- schaft nicht anders als beim Erwerb durch eine einzelne Person, denn im Hin- blick auf die einzelne vermietete Wohnung könne der Eigenbedarf nur durch einen einzigen Gesellschafter der Personengesellschaft geltend gemacht wer- den. Der erhöhte Kündigungsdruck, vor dem der Gesetzgeber den Mieter schützen wolle, könne mithin nur dahin verstanden werden, dass mit dem Er- werb durch eine Personengesellschaft alle oder mehrere Mieter vom Eigenbe- darf der Gesellschafter betroffen seien. Dies sei jedoch kein Grund, der das Gebot der Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters beeinflus- sen dürfe. Diese Erwägungen der Revision treffen nicht zu. Der Gesetzgeber ist vielmehr zu Recht davon ausgegangen, dass in einem Anwesen mit mehreren vermieteten Wohnungen (auch) für jeden einzelnen Mieter das Risiko, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder durch mehrere Erwerber steigt (BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26). Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend ge- macht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsäch- lich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden. bb) Ebenfalls ohne Erfolg versucht die Revision, eine gleichheitswidrige Benachteiligung einer Personengesellschaft - wie hier der Klägerin - aus der 54 55 56 57 - 24 - Regelung in § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB herzuleiten, wonach die Kündi- gungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Die Revision meint, der Kündigungsdruck, der beim Er- werb des Grundstücks beispielsweise durch die volljährigen Mitglieder einer fünfköpfigen Familie auf die Bewohner des vermieteten Wohnraums ausgehe, sei nicht kleiner als in dem hier gegebenen Fall einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der neben einer juristischen Person, die keinen Eigenbedarf geltend machen könne, nur zwei natürliche Personen angehörten. Damit gelingt es der Revision nicht, einen Verstoß des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gegen Art. 3 Abs. 1 GG aufzuzeigen. (1) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gebietet der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG dem Gesetzgeber, wesent- lich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Art. 3 Abs. 1 GG ist jedenfalls verletzt, wenn sich ein vernünftiger, sich aus der Natur der Sache ergebender oder sonstwie einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung oder Gleichbehandlung nicht finden lässt. Weiterhin ist der all- gemeine Gleichheitssatz dann verletzt, wenn eine Gruppe von Normadressaten oder Normbetroffenen im Vergleich zu einer anderen anders behandelt wird, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und sol- chem Gewicht bestehen, dass sie die unterschiedliche Behandlung rechtferti- gen können. Führt eine Norm zur Ungleichbehandlung mehrerer Vergleichs- gruppen, muss die Ungleichbehandlung bezogen auf die jeweilige Vergleichs- gruppe durch einen hinreichenden sachlichen Grund gerechtfertigt werden (vgl. nur Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, WM 2011, 514 Rn. 15 ff. mwN). 58 - 25 - Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Gesetzgeber von Verfassungs wegen ein weiter Einschätzungs-, Wertungs- und Gestaltungsspielraum zusteht (vgl. BVerfGE 93, 386, 397; BVerfG, GewArch 2009, 450, 451; jeweils mwN; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, aaO Rn. 18). Bei der Überprüfung eines Gesetzes auf Übereinstimmung mit dem allgemeinen Gleichheitssatz ist nicht zu untersuchen, ob der Gesetzgeber die zweckmäßigs- te oder gerechteste Lösung gefunden hat, sondern nur, ob er die verfassungs- rechtlichen Grenzen seiner Gestaltungsfreiheit eingehalten hat (BVerfGE 84, 348, 359 mwN; 110, 412, 436; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, aaO; st. Rspr.). (2) Dies ist hier der Fall. Der Gesetzgeber hat sich bei der Schaffung der Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB an der - durch das Bundesverfassungsgericht gebilligten (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff. [zur Vor- gängerregelung in § 564b BGB aF]; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14 ff.; jeweils mwN) - Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB über die Eigenbedarfskündigung und insbesondere an dem in dieser Vorschrift genannten privilegierten Personenkreis der Familien- und Haushalts- angehörigen orientiert (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Er hat bei dieser Gruppe aufgrund der engen personalen Bindung ein legitimes Interesse an der zeitna- hen, nicht an die Einhaltung einer Sperrfrist geknüpften Geltendmachung des Eigenbedarfs gesehen (BT-Drucks., aaO). Hierin ist - zumal anderenfalls die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB etwa auch im Fall des ge- meinsamen Erwerbs von vermietetem Wohnraum durch Ehegatten zum Zwecke der Eigennutzung eingreifen würde - ein hinreichender sachlicher Grund zu sehen, die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB genannten Erwerber von der Kündigungsbeschränkung des Satzes 1 auszunehmen. 59 60 - 26 - c) Schließlich vermag die Revision auch nicht mit der Rüge durchzudrin- gen, die Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verknüpfe in sachfremder, unzulässiger und damit das Eigentumsgrundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzender Weise die Eigenbedarfskündigung mit dem Ge- danken des Milieuschutzes. Die Revision meint, Zielsetzung der Kündigungs- sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB sei es gewesen, der mit dem "Münchener Modell" einhergehenden Verdrängung von Mietern aus attraktiven Altbau- Wohnlagen entgegenzuwirken und damit den sogenannten Milieuschutz zu ver- stärken. Dies sei auch bereits Ziel des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaf- fung des § 577a BGB gewesen, wie sich aus der nach den Gesetzesmaterialien in dieser Norm vorgenommenen Verknüpfung der vorhandenen Regelungen der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung sowie des Sozialklauselge- setzes (siehe hierzu oben unter II 4 b aa) ergebe. Diese Sichtweise findet - wie die Revisionserwiderung mit Recht ausführt - weder in der Vorschrift des § 577a BGB noch in den hierauf bezoge- nen Gesetzesmaterialien des Mietrechtsreformgesetzes und des Mietrechtsän- derungsgesetzes eine Stütze. Ein Milieuschutz wird in den Gesetzesmaterialien weder ausdrücklich noch sinngemäß erwähnt. Die Bestimmung des § 577a BGB dient, was die Revision verkennt, allein dem - zeitlich begrenzt wirkenden - Schutz des Mieters sowohl bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh- nungen (Abs. 1) als auch bei der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenmehrheit (Abs. 1a), nicht hingegen einem - dem Bereich des öffentli- chen Rechts zuzuordnenden und über das einzelne Mietverhältnis hinausge- henden - sogenannten Milieuschutz. 61 62 - 27 - d) Das Berufungsgericht hat nach alledem bei der Auslegung und An- wendung des § 577a Abs. 1a BGB die oben (unter II 5 a und b) genannten ver- fassungsrechtlich geschützten Rechte der Klägerin nicht verletzt. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 08.09.2016 - 33 C 1201/16 (57) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.04.2017 - 2-11 S 292/16 - 63

ECLI:DE:BGH:2018:250418UVIIIZR176.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 176/17 Verkündet am: 25. April 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535, § 566 Abs. 1, § 741, § 1008, § 1010 Abs. 1 a) Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch re- gelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden. b) Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entge- gen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch - neben anderen Miteigentümern - auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 mwN; vom 24. August 2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). - 2 - c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümer- gemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohn- raummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigen- tumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). d) Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümerge- meinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10). BGH, Urteil vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. April 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2017 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 28. Oktober 2016 - in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 16. Novem- ber 2016 - abgeändert. Es wird festgestellt, dass das zwischen den Klägern und den Mit- gliedern der Grundstücksgemeinschaft F. bestehende Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 3. Mai 2009 über die auf dem Grundstück F. , Berlin, erstes Oberge- schoss und Dachgeschoss links, gelegene Wohnung bis auf wei- teres fortbesteht und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Mit- eigentumsanteils durch die Beklagte oder durch deren Schreiben vom 27. April 2016 beendet worden ist. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Parteien streiten über die Feststellung des Fortbestands eines Miet- verhältnisses über die von den Klägern bewohnte Wohnung in einem Mehrfami- lienhaus in Berlin sowie über das Recht der Kläger zur alleinigen Nutzung des hinteren Gartens des Hausgrundstücks. Das vorbezeichnete Anwesen stand seit mehr als 100 Jahren im Eigen- tum der Familie der Klägerin zu 1. Ende des Jahres 2006 wurden die Klägerin zu 1 und ihre Schwester im Grundbuch zu je einem Sechstel als Miteigentümer des Hausgrundstücks eingetragen. Unter dem 3. Mai 2009 schlossen sämtliche damaligen Miteigentümer, handelnd unter der Bezeichnung "Grundstücksge- meinschaft F. " mit der Klägerin zu 1 und deren Ehemann, dem Kläger zu 2, einen als "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" überschriebenen (Formular-)Vertrag, wonach die Kläger die streitgegenständliche 214,47 m2 große Sechszimmerwohnung in der ersten Etage und im Dachgeschoss links auf unbestimmte Zeit für eine monatliche Miete von 898,96 € einschließlich der Betriebskosten zuzüglich einer monatlichen Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 361 €, insgesamt mithin 1.259,96 € monatlich, mieteten. § 20 des Mietvertrags enthält als Ziffer 2 unter der Überschrift "weitere Vereinbarungen" die handschriftliche Bezugnahme auf eine Anlage des Miet- vertrags, wonach die Kläger, da ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei, als Mieter auf etwaige Minderungs- oder Instandhaltungsrechte sowie Ansprüche gegen die Vermieterin, die Grundstückseigentümergemeinschaft, wegen sämtli- cher bekannten und unbekannten Mängeln verzichteten. Weiter enthält § 20 des Mietvertrags unter Ziffer 4 folgende (handschriftliche) Regelung hinsichtlich der Gartennutzung: 1 2 3 - 5 - "Die Mieter haben den hinteren Gartenteil hergerichtet. Ihnen steht ein alleiniges Nutzungsrecht zu." Im Jahre 2014 erhielt die Klägerin zu 1 als Alleinerbin der Miteigentüme- rin N. deren Miteigentumsanteil von einem Drittel, so dass sie fortan insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile hielt. Nach dem Tod des weiteren Miteigentümers B. erwarb die Be- klagte, eine aus den Gesellschaftern S. -A. H. und Dr. J. R. bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, dessen Miteigen- tumsanteil von einem Drittel von dem Insolvenzverwalter aus dem Nachlass. Seit dem 4. April 2016 ist die Beklagte als Miteigentümerin im Grundbuch ein- getragen. Die Beklagte war sodann bestrebt, auch die übrigen, von der Klägerin zu 1 und deren - inzwischen verstorbenen - Schwester gehaltenen Miteigen- tumsanteile von insgesamt zwei Dritteln zu erwerben, was diese jedoch ablehn- ten. Mit an die Klägerin zu 1 gerichtetem Schreiben vom 27. April 2016 vertrat die Beklagte die Auffassung, der oben genannte Vertrag vom 3. Mai 2009 sei ihr gegenüber gemäß § 1010 Abs. 1 BGB mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam, forderte die Kläger auf, aus der Wohnung auszuziehen, und kündig- te die Beantragung einer Teilungsversteigerung an. Zugleich verlangte die Be- klagte für den Zeitraum ab ihrer Eintragung als Miteigentümerin im Grundbuch bis zur Räumung der Wohnung von den Klägern die Zahlung einer über die oben genannte monatliche Miete hinausgehenden Nutzungsentschädigung in Höhe von zusätzlich 571,92 € monatlich. Mit Schriftsatz vom 31. Mai 2016 er- klärte die Beklagte schließlich die Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin, spätestens zum 30. Oktober 2016. 4 5 6 - 6 - Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger die Feststellung, dass das Mietverhältnis gemäß dem oben genannten Mietvertrag bis auf weiteres fortbestehe und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte oder durch deren Schreiben vom 27. April 2016 beendet worden sei. Die Beklagte erstrebt im Wege der Widerklage die Feststellung, dass die Kläger mietvertraglich gegenüber der Beklagten nicht das Recht zum ausschließlichen Nutzen und Besitz an dem hinter dem Haus gelegenen Garten ("Hintergarten") des Anwesens haben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren und die von ihnen erstrebte Abweisung der Widerklage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2017 - 63 S 278/16, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Feststellungsbegehren der Kläger sei nicht begründet, weil ein Miet- verhältnis mit ihnen durch den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht zustande gekom- men sei. Das Amtsgericht habe zutreffend unter Hinweis auf die Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14) ausgeführt, dass der vorbezeichnete Vertrag trotz dessen Bezeichnung 7 8 9 10 11 - 7 - als Mietvertrag mietvertragliche Beziehungen der Parteien nicht begründet ha- be. Zwar stimme der Sachverhalt des genannten Senatsurteils mit dem vorlie- genden Fall insoweit nicht überein, als dort bei Abschluss des Mietvertrags eine Identität zwischen Mieter und Vermieter noch nicht vorgelegen habe, sondern der Mietvertrag erst später durch ein Zusammenfallen von Mieter und Vermieter weggefallen sei. Dies sei für den zugrunde liegenden Rechtsgedanken jedoch nicht maßgeblich. Denn ein Mietverhältnis könne, wie der Senat in dem vorbe- zeichneten Urteil ausgeführt habe, von vornherein nicht zustande kommen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt sei, die zugleich eine Vermieterstellung einnehme. Ein Schuldverhältnis setze voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen seien. Hieraus folge auch, dass das Begehren der Beklagten auf Feststellung des Nichtbestehens eines Mietverhältnisses (gemeint offenbar: die mit der Wi- derklage geltend gemachte Feststellung des Nichtbestehens eines mietvertrag- lichen Rechts zur alleinigen Nutzung des hinter dem Haus gelegenen Gartens) begründet sei. Die Verhältnisse der Beteiligten seien danach trotz der als Mietvertrag gekennzeichneten Vereinbarung vom 3. Mai 2009 grundsätzlich nach dem Ge- meinschaftsrecht zu beurteilen. Danach sei diese Vereinbarung als eine Ver- waltungs- und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB anzusehen. Da- für spreche im Übrigen auch der Inhalt der Vereinbarung. Denn unstreitig gehe die der Klägerin zu 1 eingeräumte Nutzungsmöglichkeit deutlich über den Um- fang hinaus, der ihrem Miteigentumsanteil entsprochen habe, während die an- deren damaligen Miteigentümer einen geringeren Nutzungsanteil gehabt und dafür keine Entschädigung an die anderen zu zahlen gehabt hätten. Danach sei letztlich die vereinbarte Vergütung bemessen worden, die nicht dem Wert der 12 13 - 8 - gesamten Nutzung entsprochen habe, sondern den Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus habe ausgleichen sollen. Diese Vereinbarung binde die Beklagte als Nachfolgerin des Miteigen- tümers B. gemäß § 1010 Abs. 1 BGB nicht, weil sie nicht im Grund- buch eingetragen gewesen sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses hinsichtlich der streitge- genständlichen Wohnung verneint, indem es den Vertrag vom 3. Mai 2009 trotz dessen eindeutigen Inhalts rechtsfehlerhaft nicht als Mietvertrag, sondern als eine bloße gemeinschaftsrechtliche Verwaltungs- und Benutzungsregelung nach § 745 BGB angesehen hat, welche die Beklagte mangels Eintragung im Grundbuch nicht binde (§ 1010 Abs. 1 BGB). Wie die Revision mit Recht rügt, kann ein Mietverhältnis über Wohnraum, anders als das Berufungsgericht auf- grund eines Fehlverständnisses des Senatsurteils vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 und Ls. 1) gemeint hat, auch zwischen den Mit- gliedern einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder - hier der Klägerin zu 1 (neben dem an der Gemeinschaft nicht beteiligten Kläger zu 2) - begründet werden. Dem steht nicht entgegen, dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch - neben anderen Miteigentümern - als Vermieter beteiligt ist. In die sich aus dem Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ergebenden Rechte und Pflichten ist die Beklagte nach § 566 Abs. 1 BGB mit dem Erwerb ihres Miteigentumsanteils eingetreten. 14 15 16 - 9 - Ebenfalls zu Unrecht hat das Berufungsgericht - infolge der rechtsfehler- haften Verneinung des Vorliegens eines Mietverhältnisses - auf die Widerklage hin den Klägern die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vereinbarte alleinige Nut- zung des hinter dem Haus gelegenen Gartens aberkannt. 1. Das Berufungsgericht ist allerdings ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass so- wohl für die Feststellungsklage als auch für die ebenfalls auf Feststellung ge- richtete Widerklage das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) gegeben ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtsposition des Klägers eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit droht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Eine solche Gefährdung liegt im Fall der - hier von den Klägern erhobenen - positiven Fest- stellungsklage in der Regel schon darin, dass der Beklagte das Recht des Klä- gers ernstlich bestreitet (vgl. nur BGH, Urteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 29; vom 25. Juli 2017 - II ZR 235/15, WM 2017, 1940 Rn. 16; jeweils mwN). Bei einer negativen Feststellungsklage - wie hier der Widerklage - entsteht das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers regelmäßig aus einer vom Beklagten (nicht notwendig ausdrücklich) aufgestell- ten Bestandsbehauptung ("Berühmung") der vom Kläger verneinten Rechtslage (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 351/08, NJW 2010, 1877 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 - XI ZR 586/15, NJW 2017, 2340 Rn. 13; jeweils mwN). So liegt der Fall hier, da die Beklagte das Bestehen des von den Klägern geltend gemachten Mietverhältnisses nachdrücklich in Abrede stellt und die Kläger gegenüber der Beklagten aufgrund des Mietvertrages das Recht der al- 17 18 19 - 10 - leinigen Nutzung des hinteren Gartens für sich beanspruchen. Zur Beseitigung der im Verhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten jeweils bestehenden Gefahr ist grundsätzlich ein zwischen diesen Parteien wirkendes Urteil geeig- net. Eine Einbeziehung Dritter, die an dem im Streit stehenden Rechtsverhältnis beteiligt sind - hier der weiteren Miteigentümer -, ist unter dem Gesichtspunkt des Feststellungsinteresses nicht geboten (vgl. BGH, Urteil vom 25. Juli 2017 - II ZR 235/15, aaO Rn. 17). 2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei und von der Beklagten bereits im Berufungs- verfahren und ebenso im Revisionsverfahren nicht angegriffen ist das Beru- fungsgericht - unausgesprochen - dem Amtsgericht darin gefolgt, dass die Klä- ger für die Zulässigkeit ihrer auf den Fortbestand des Mietverhältnisses gerich- teten Feststellungsklage diese jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft richten muss- ten, sondern die Klage - selbst bei Annahme einer notwendigen Streitgenos- senschaft (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 29. November 1961 - V ZR 181/60, BGHZ 36, 187, 188 f.; vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, NJW 1984, 2210 unter 1; vom 12. Januar 1996 - V ZR 246/94, BGHZ 131, 376, 378 f.; vgl. auch Palandt/ Sprau, BGB, 77. Aufl., § 747 Rn. 6) - allein gegen die Beklagte richten durften. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat unstreitig nur diese das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt und besteht daher auch nur ihr gegenüber ein Rechtsschutzbedürfnis (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, aaO; vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. April 2010 - IV ZR 135/08, FamRZ 2010, 1068 Rn. 19; Zöller/Althammer, ZPO, 32. Aufl., § 62 Rn. 21). 3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - wie die Revision mit Recht rügt - das Zustandekommen und den Fortbestand eines Mietverhält- 20 21 - 11 - nisses zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemein- schaft über die streitgegenständliche Wohnung verneint. Hierbei hat das Beru- fungsgericht - wie bereits das Amtsgericht - die personellen Anforderungen an das wirksame Entstehen eines vertraglichen Schuldverhältnisses grundlegend verkannt. Dementsprechend hat es die Ausführungen des Senats in dessen Urteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO), welches sich auf die - hier offensichtlich nicht gegebene - Fallgestaltung bezog, dass der Mieter zugleich alleiniger Vermieter der Wohnung (geworden) ist, falsch verstanden und des- halb zu Unrecht gemeint, der Annahme eines Mietverhältnisses stehe im Streit- fall entgegen, dass die Klägerin zu 1 sowohl auf Seiten der Vermieter als auch auf Seiten der Mieter an dem Mietvertrag beteiligt sei. Dabei hat das Beru- fungsgericht zum einen rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die Klägerin zu 1 nicht alleinige Vermieterin war und ist, sondern neben ihr weitere Miteigen- tümer auf Vermieterseite beteiligt (gewesen) sind. Zum anderen hat das Beru- fungsgericht in diesem Zusammenhang grundlegend verkannt, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und nach einhelliger Auf- fassung der Literatur die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft Wohn- räume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mit- glied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. BGB) vermieten können, ohne dass der Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags - schon anfänglich oder später infolge einer Konfusion - entgegen- stünde, dass einer der Miteigentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite an dem Vertrag beteiligt sind. a) Im Ansatz noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Kläger und sämtliche damaligen Mitglieder der Mit- eigentümergemeinschaft am 3. Mai 2009 den als "Wohnungs-Einheitsmiet- vertrag" überschriebenen Vertrag über die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung unterzeichnet haben. Dies zieht auch die Beklagte nicht in Zweifel. 22 - 12 - b) Ebenfalls noch frei von Rechtsfehlern ist der - auch von der Revision nicht angegriffene - Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass ein Schuld- verhältnis nach allgemeiner Auffassung voraussetzt, dass Gläubiger und Schuldner (mindestens zwei) verschiedene Personen sind (siehe nur Senatsur- teile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO Rn. 18; vom 24. August 2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). So verhält es sich hier. Sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite sind - nach wie vor - neben der Klägerin zu 1 Personen beteiligt, die nicht identisch sind. Mieter sind die Klägerin zu 1 und der Kläger zu 2, ihr Ehemann; demgegenüber sind Vermieter die Klägerin zu 1, die Beklagte sowie der Rechtsnachfolger der Schwester der Klägerin zu 1. c) Aus dem Senatsurteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO mwN) ergibt sich - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nichts anderes. Insbesondere ist diesem Urteil des Senats nicht zu entnehmen, dass ein Miet- verhältnis nicht wirksam zustande kommen kann, wenn auf Gebrauchsnutzer- seite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung neben anderen Personen einnimmt. Im Gegenteil ist der Senat (auch) in dieser Entscheidung, wie dort im Einzelnen ausgeführt worden ist, von der seit langem gefestigten Rechtsprechung ausgegangen, dass ein Schuldverhältnis (nur dann) erst gar nicht entstehen kann beziehungsweise in der Regel erlischt, wenn sich die Ver- tragsparteien und damit die Gläubiger- und Schuldnerstellung - mithin Forde- rung und Schuld - in einer Person vereinigen (vgl. bereits RGZ 49, 285, 286; Senatsurteile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09, NZM 2010, 698 Rn. 18 f.; vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO mwN). Ein solcher Fall liegt bei der im Streitfall zu beurteilenden Vermietung ei- ner Wohnung durch die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft an eines oder einzelne ihrer Mitglieder nicht vor. Dementsprechend hat der Senat in sei- nem von den Vorinstanzen zur Begründung ihrer fehlerhaften Rechtsauffassung 23 24 25 - 13 - angeführten Urteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO) auch nicht etwa zu erkennen gegeben, die hierzu seit langem bestehende, von den Vorinstanzen jedoch nicht berücksichtigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ändern zu wollen. d) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, wie die Revision zutreffend geltend macht, seit langem anerkannt, dass eine Miteigentümerge- meinschaft ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung mit diesem entgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen kann und in einem solchen Fall regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt (vgl. zuletzt Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14; so auch bereits BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; ebenso Palandt/Sprau, aaO, § 744 Rn. 2; vgl. auch MünchKommBGB/Schmidt, 7. Aufl., § 743 Rn. 15; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, Vorbemerkung zu § 535 BGB, Rn. 73a; Staudinger/von Proff, aaO, Neubearb. 2015, § 741 Rn. 75 f.). Die Revisionserwiderung macht demgegenüber geltend, die streitgegen- ständliche Vereinbarung der damaligen Miteigentümer und der Kläger vom 3. Mai 2009 stelle - zumindest dem Schwerpunkt nach - eine gemeinschafts- rechtliche Regelung über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaft- lichen Grundstücks dar. Dies trifft nicht zu. Vielmehr handelt es sich bei dieser Vereinbarung unter Berücksichtigung aller für deren Beurteilung maßgeblichen Umstände um einen Mietvertrag. 26 27 - 14 - Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung gemeint haben, spricht es auch nicht gegen, sondern sogar eher für die Annahme eines Mietvertrags, wenn - wie hier vom Berufungsgericht zwar festgestellt, von der Revision jedoch angegriffen - die dem Mieter (Miteigentümer) vertraglich einge- räumte Nutzungsmöglichkeit (deutlich) über den Umfang hinausgeht, der sei- nem Miteigentumsanteil entspricht, und durch die vereinbarte Vergütung der Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus ausgeglichen wer- den soll. Entscheidend ist, dass Gegenstand eines solchen - hier zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlosse- nen - Vertrags die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt ist (vgl. Senatsur- teil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, aaO Rn. 13). Dies gilt auch, wenn das vereinbarte Entgelt niedrig ist. Denn die Miete braucht, anders als die Revi- sionserwiderung offenbar meint, nicht dem Mietwert der Sache zu entsprechen und kann daher, ohne dass dies der Annahme eines Mietvertrags entgegen- stünde, auch weit unter der Marktmiete liegen (vgl. Senatsurteil vom 20. Sep- tember 2017 - VIII ZR 279/16, NJW-RR 2017, 1479 Rn. 17). Selbst wenn in einem solchen Fall in dem Abschluss des Mietvertrags zugleich eine - einvernehmliche - gemeinschaftsrechtliche Regelung nach § 745 BGB liegen und insoweit zusätzlich auch die Regelungen des Gemeinschafts- rechts zu berücksichtigen sein sollten (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 17. De- zember 1973 - II ZR 59/72, aaO; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO; Staudinger/von Proff, aaO Rn. 76; MünchKomm- BGB/Schmidt, aaO), änderte dies nichts daran, dass beim Vorliegen der tat- sächlichen und rechtlichen Voraussetzungen eines (Wohnraum-)Mietvertrags die für einen solchen Vertrag geltenden gesetzlichen Vorschriften, insbesonde- re die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters vorgesehenen Bestimmun- gen, grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft anzu- wenden sind. 28 29 - 15 - aa) Nach diesen Grundsätzen hätte das Berufungsgericht unter den hier gegebenen Umständen die Begründung eines Mietverhältnisses zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht verneinen dürfen. Zwar darf die Auslegung einer Individualerklärung - wie sie hier hinsichtlich der auf den Vertragsab- schluss gerichteten Erklärungen der damaligen Vertragsparteien vorliegt - durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft wer- den, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkge- setze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungs- stoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35 mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht geltend macht, hier jedoch unterlaufen. bb) Dabei hat sich das Berufungsgericht aufgrund seines oben (unter II 3 c) im Einzelnen dargestellten rechtlich unzutreffenden Ausgangspunktes be- reits von vornherein den Blick für eine zutreffende Auslegung des Vertrags vom 3. Mai 2009 verstellt. Es hat hierdurch, wie die Revision mit Recht rügt, sowohl den Inhalt des Vertrags und den darin zum Ausdruck gebrachten Willen der Vertragsparteien - und damit wesentlichen Auslegungsstoff - außer Betracht gelassen als auch den Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessenge- rechten Auslegung des Vertrags (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 83/16, NJW 2018, 537 Rn. 30 mwN - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) verletzt. Damit ist der Senat an das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, die Auslegung selbst vornehmen (vgl. Senatsurteile vom 30 31 32 - 16 - 20. September 2017 - VIII ZR 279/16, aaO Rn. 21; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219/16, BauR 2018, 671 Rn. 31; jeweils mwN). Danach hat die Mitei- gentümergemeinschaft den Klägern die streitgegenständliche Wohnung zur entgeltlichen Nutzung überlassen. Ein solcher Vertrag ist nach der oben (unter II 3 d) dargestellten höchstrichterlichen Rechtsprechung regelmäßig als Miet- vertrag anzusehen. So liegen die Dinge auch hier. Sowohl die Überschrift des Vertrages ("Wohnungs-Einheitsmietvertrag") als auch die Verwendung eines gängigen Mietvertragsformulars sprechen ein- deutig dafür, dass die Kläger und die damaligen Mitglieder der Miteigentümer- gemeinschaft einen Wohnraummietvertrag abschließen wollten (vgl. Senatsur- teil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 37 mwN). Für einen solchen Willen der Vertragschließenden sprechen ebenso unmissverständlich der auf die Vermietung der Wohnung gerichtete Inhalt des Vertrags (vgl. Se- natsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO) sowie die hierin zum Aus- druck gebrachte Interessenlage der Vertragsparteien, den Klägern mit der ent- geltlichen Überlassung der Nutzung der Wohnung auch den im Gesetz vorge- sehenen Schutz für Wohnraummieter zukommen zu lassen. Das Vorliegen ei- nes Mietvertrags wird schließlich auch deutlich durch den Umstand belegt, dass der nicht an der Miteigentümergemeinschaft beteiligte Kläger zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag einbezogen worden ist. 4. In diesen zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ist die Beklagte durch den Erwerb des Miteigentumsanteils des verstorbenen Mit- eigentümers B. gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern auf Vermieterseite eingetreten. Der Mietvertrag besteht daher, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, auch in Ansehung des Erwerbs des Miteigentumsanteils des verstorbenen Miteigentü- 33 34 - 17 - mers B. durch die Beklagte fort, entfaltet mithin auch ihr gegenüber Wirkung und ist dementsprechend auch nicht durch das oben genannte, die Wirksamkeit des Mietvertrags und die daraus folgende Nutzungsberechtigung der Kläger in Abrede stellende Schreiben der Beklagten vom 27. April 2016 be- endet worden. a) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Ei- gentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies gilt auch für den - hier gegebenen - Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils durch eine Person, die - wie die Beklagte - nicht bereits Miteigentümer ist (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 76; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 566 Rn. 53; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 566 Rn. 7). b) Dieser Rechtswirkung des Mietvertrags gegenüber der Beklagten steht, anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung meinen, die Bestimmung des § 1010 Abs. 1 BGB nicht entgegen. aa) Nach dieser Vorschrift wirkt eine von den Miteigentümern eines Grundstücks getroffene Regelung über die Verwaltung und Benutzung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Eine solche Eintragung im Grundbuch war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der streitgegenständlichen vertraglichen Verein- barung vom 3. Mai 2009 nicht erfolgt. Diese Vereinbarung wirkt gleichwohl (auch) gegen die Beklagte, da es sich hierbei aus den oben (unter II 3 d) im 35 36 37 38 - 18 - Einzelnen dargestellten Gründen jedenfalls nicht im Schwerpunkt um eine Ver- waltungs- und Benutzungsregelung in dem vorbezeichneten Sinne (§§ 745, 1010 Abs. 1 BGB), sondern um einen Mietvertrag gemäß § 535 BGB handelt. Bei einem solchen richtet sich der Eintritt eines Rechtsnachfolgers nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB. bb) Anders als die Revisionserwiderung meint, steht der Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB bei der hier gegebenen Fallgestaltung auch nicht etwa ein Vorrang des § 1010 Abs. 1 BGB entgegen. Vergeblich macht sie insoweit gel- tend, ein solcher Vorrang müsse schon deshalb bestehen, weil ansonsten ein klarer, dem Verkehrsschutz dienender sachenrechtlicher Normbefehl (§ 1010 Abs. 1 BGB) durch eine nur "quasi-dinglich" wirkende Schuldrechtsnorm (§ 566 Abs. 1 BGB) unterlaufen würde. Zweck des § 1010 Abs. 1 BGB sei es, den Er- werber des Miteigentumsanteils verlässlich durch Grundbuchpublizität gegen ihm unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schützen. Dieser Einwand greift nicht durch. Nach dem in § 566 Abs. 1 BGB zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers ist der Eintritt des Erwerbers von vermietetem Wohnraum in den Mietvertrag nicht an ein Publizitätserforder- nis geknüpft. Es obliegt vielmehr dem Erwerber, sich vor dem Erwerb der Miet- sache über das Bestehen eines Mietvertrags zu informieren. Einen sachlichen Grund dafür, warum derjenige, der (nur) einen Miteigentumsanteil an dem ver- mieteten Wohnraum erwirbt, rechtlich stärker geschützt werden soll als derjeni- ge, der den vermieteten Wohnraum insgesamt erwirbt, vermag weder die Revi- sionserwiderung aufzuzeigen noch ist ein solcher sonst zu erkennen. c) Das zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümerge- meinschaft - einschließlich der Beklagten - bestehende Mietverhältnis ist mithin, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, weder 39 40 41 - 19 - durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte noch aufgrund deren Schreibens vom 27. April 2016 beendet worden. Dies gilt in gleicher Wei- se für die mit Schriftsatz der Beklagten vom 31. Mai 2016 ausgesprochene (ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses. Denn diese ist - unabhängig von der Frage einer Kündigungsberechtigung der lediglich über ein Drittel der Mitei- gentumsanteile verfügenden Beklagten - schon mangels der Angabe eines Kündigungsgrundes (§ 573 Abs. 3 BGB) unwirksam. 5. Das Berufungsgericht hat schließlich die auf Feststellung des Nichtbe- stehens eines Rechts der Kläger auf die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vorge- sehene alleinige Nutzung des hinteren Gartens gerichtete Widerklage zu Un- recht - nach seinem Rechtsstandpunkt allerdings folgerichtig - als begründet angesehen. Da durch den Vertrag vom 3. Mai 2009, anders als das Berufungs- gericht gemeint hat, ein Mietverhältnis zustande gekommen und die Beklagte in dieses Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, dürfen sich die Kläger (auch) ihr gegenüber auf das im Mietvertrag vorgesehene Recht zur al- leinigen Nutzung des hinteren Gartens berufen. Der von der Beklagten geltend gemachte Anspruch auf (negative) Feststellung besteht deshalb nicht. Die Beklagte hat zwar, wie dem Urteil des Amtsgerichts zu entnehmen ist, auf dessen tatsächliche Feststellungen das Berufungsgericht ergänzend Bezug genommen hat, erstinstanzlich geltend gemacht, es bestehe der Ver- dacht, dass die vorbezeichnete (handschriftliche) Regelung des Mietvertrags nachträglich zugesetzt worden sei. Diesen - nur in pauschaler Form erfolgten - Vortrag, hat die Beklagte indessen weder im weiteren Verlauf des erstinstanzli- chen Verfahrens - nach entsprechendem Gegenvortrag der Kläger - vertieft noch im Berufungsverfahren aufgegriffen. Dementsprechend verfolgt auch die Revisionserwiderung diesen Einwand nicht weiter und hat eine entsprechende Gegenrüge nicht erhoben. 42 43 - 20 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch den Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung zustande gekommen, die Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist und dieses damit unter ihrer Beteiligung fortbe- steht, steht den Klägern der hierauf gerichtete Feststellungsanspruch zu. Hin- gegen kann die Beklagte die mit der Widerklage geltend gemachte (negative) Feststellung nicht beanspruchen, da die Kläger gemäß § 20 Ziffer 4 des Miet- vertrags ein alleiniges Nutzungsrecht hinsichtlich des hinteren Gartenteils ha- ben. Auf die Berufung der Kläger ist daher das Urteil des Amtsgerichts abzuän- dern und der Klage stattzugeben sowie die Widerklage abzuweisen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 28.10.2016 - 15 C 130/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.06.2017 - 63 S 278/16 - 44

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 278/13 Verkündet am: 1. Juli 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 573d Abs. 1, § 1056, § 2135 a) Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). b) Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummiet- vertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grund- sätzlich nicht entgegen. c) Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ord- nungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nach- erbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzu- stimmen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 13 mwN). BGH, Urteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13 - LG Darmstadt AG Bensheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juli 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 14. August 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich des Räumungsanspruchs zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger verlangen als Nacherben von der Beklagten die Räumung ei- nes vom Vorerben an die Beklagte vermieteten Einfamilienhauses sowie die Zahlung von Miete. Frau S. G. war Eigentümerin eines Hausgrundstücks mit Einfa- milienhaus in Z. . Mit notariellem gemeinschaftlichem Testament vom 15. April 1975 setzte sie ihren Ehemann zum Vorerben und ihre Nichte und ih- ren Neffen (die Kläger) als Nacherben ein. Nach dem Tod der Frau G. ver- mietete der Vorerbe das Einfamilienhaus mit Vertrag vom 16. Februar 2009 an 1 2 - 3 - die Beklagte. Gemäß § 3 Abs. 1 des Vertrages ist die monatliche Miete von 675 € auf das im Vertrag angegebene Konto des Vorerben zu zahlen. Die Be- klagte verpflichtete sich im Mietvertrag ferner zur Vornahme verschiedener, im Einzelnen bezeichneter Investitionen, denen die Parteien gemäß § 11 Abs. 2 des Mietvertrags einen Wert von 70.000 € zugrunde legten. Das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung ist gemäß § 2 Abs. 2 des Mietvertrags bis zum 29. Februar 2024 ausgeschlossen. Zudem enthält § 3 Abs. 1 des Miet- vertrags einen Verzicht des Vermieters auf das Recht zur Erhöhung der Miete bis zum 15. Februar 2024. Aufgrund der vorzunehmenden Investitionen ist die monatliche Miete gemäß § 11 Abs. 3 des Mietvertrags für die Dauer des Aus- schlusses der ordentlichen Kündigung auf 225 € verringert und der Mieterin in § 11 Abs. 4 des Mietvertrags für den Fall der vorzeitigen Vertragsbeendigung das Recht zugestanden, pro Monat "des noch zu erfüllenden Vertrages" eine monatliche Abgeltung in Höhe von 450 € zu verlangen. Der Vorerbe verstarb am 28. Dezember 2011 und wurde von seinem Sohn beerbt. Die Kläger teilten der Beklagten am 25. Januar 2012 unter Vorla- ge des gemeinschaftlichen Testaments aus dem Jahr 1975 mit, dass der Nach- erbfall eingetreten sei, und baten sie am 17. Februar 2012, die Miete künftig auf das Konto der Kläger zu überweisen. Die Beklagte forderte die Kläger mit Schreiben vom 23. Februar 2012 und 7. März 2012 auf, ihr die Rechtsnachfolge nachzuweisen, und kündigte an, die Miete sodann auf das von den Klägern mitgeteilte Konto zahlen zu wollen. Am 23. März 2012 sandte der spätere Pro- zessbevollmächtigte der Kläger an die Beklagte per Fax ein auf die Kläger als Rechtsnachfolger des Vorerben umgeschriebenes Versäumnisurteil, welches der Vorerbe in einem Verfahren vor dem Amtsgericht Bensheim (6 C 605/09) gegen die Beklagte erwirkt hatte. Die Beklagte zahlte die Miete weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto. 3 - 4 - Mit Schreiben vom 3. Mai 2012 erklärten die Kläger die fristlose Kündi- gung des Mietvertrags wegen Verzugs mit den Mietzahlungen für die Monate März und April 2012. In der Berufungsinstanz erklärten die Kläger mit Schreiben vom 27. März 2013 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung und begründeten diese mit Zahlungsverzug wegen der Monate Mai und Juni 2012 sowie unpünktlichen Mietzahlungen. Den von ihnen geltend gemachten Räumungsanspruch stützten sie mit Schriftsatz vom 2. April 2013 - der Beklag- ten am 8. April 2013 zugestellt - auch auf diese Kündigung. Die Beklagte zahlte die ausstehenden Mieten während des Berufungsverfahrens an die Kläger, nämlich für April und Mai 2012 am 4. April 2013 und für Juni 2012 am 29. Mai 2013. Die Kläger haben mit ihrer Klage ursprünglich die Räumung des Hauses sowie die Zahlung der Miete für die Monate Januar bis Mai 2012 nebst vorge- richtlichen Rechtsanwaltskosten und Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht bezüglich der Zahlung der Miete für die Monate April und Mai 2012 die Erledi- gung der Hauptsache festgestellt und die Beklagte verurteilt, auf den für erledigt erklärten Teil entfallende Zinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen, und hat die Klagabweisung im Übrigen bestätigt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger den Räumungsan- spruch weiter. 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Mietvertrag sei nicht gemäß § 105 BGB nichtig, denn eine Ge- schäftsunfähigkeit des Vorerben bei Vertragsschluss sei nicht bewiesen. In dem von den Klägern vorgelegten ärztlichen Attest sei nicht vermerkt, ab wann für den Vorerben komplexe Zusammenhänge nicht mehr verständlich gewesen seien, so dass aufgrund des Attests - unabhängig von seiner Beweiskraft - nicht zuverlässig auf den geistigen Zustand des Vorerben bei Unterzeichnung des Mietvertrages geschlossen werden könne. Weitere Beweisangebote seien sei- tens der für die Geschäftsunfähigkeit beweisbelasteten Kläger nicht erfolgt. Die fristlose Kündigung vom 3. Mai 2012 wegen Verzugs mit den Miet- zahlungen für März und April 2012 sei unwirksam, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt nicht mit Mietzahlungen für zwei Termine, sondern maximal mit der Miete für April 2012 in Verzug gewesen sei. Bis die Beklagte sichere Kenntnis von den neuen Vermietern und deren Bankverbindung gehabt habe, sei die Zahlung auf das im Mietvertrag angegebene Konto eine vertragsgerechte Erfül- lung gewesen. Die erforderliche sichere Kenntnis habe sie frühestens mit Über- sendung des Versäumnisurteils am 23. März 2012 gehabt, so dass erst die Aprilmiete auf das von den Klägern mitgeteilte Konto zu zahlen gewesen sei. Auch die auf Zahlungsverzug hinsichtlich der Miete für die Monate Mai und Juni 2012 und eine unpünktliche Zahlung gestützte Kündigung vom 27. März 2013 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Die außerordentliche 6 7 8 9 10 - 6 - Kündigung aufgrund der Zahlungsrückstände sei gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Beklagte bis zum 29. Mai 2013 und damit binnen der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB den gesamten Rückstand bis ein- schließlich Juni 2012 ausgeglichen habe. Eine ordentliche Kündigung sei nach dem Mietvertrag ausgeschlossen. Dass mit diesem Kündigungsausschluss die Kündigungsmöglichkeit aus § 573 BGB zu Lasten des Vermieters beschränkt werde, begegne keinen Bedenken, da nach § 573 Abs. 4 BGB lediglich eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Die Kläger hätten auch nicht wirksam von dem ihnen gemäß § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB zustehenden Sonderkündigungsrecht des Nach- erben, das eine ordentliche Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Kün- digungsvorschriften ermögliche, Gebrauch gemacht. Es sei - wie bei jedem an- deren Kündigungsgrund - erforderlich, dass dieses besondere Kündigungsrecht in der Kündigung erwähnt werde oder dass sich sonst aus den Umständen er- gebe, dass der Eigentümer sich auf dieses Kündigungsrecht berufe. Anderen- falls würde dem Mieter die Möglichkeit genommen, sich spezifisch hiergegen zu verteidigen und beispielsweise geltend zu machen, dass die Voraussetzungen des § 2135 BGB oder des § 1056 Abs. 2 BGB nicht vorlägen, sich auf § 1056 Abs. 2 Satz 2 BGB zu berufen oder einzuwenden, dass der Eigentümer sich selbst verpflichtet habe. Das Kündigungsrecht des Nacherben sei aber erstmals mit Schriftsatz vom 7. Juni 2013 erwähnt und zuvor weder im Prozess noch au- ßergerichtlich thematisiert worden. Eine Kündigung der Kläger nach § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB ergebe sich auch nicht aus schlüssigem Verhalten, da zwischen den Parteien auch noch zwei Monate nach der Kündi- gung vom 27. März 2013 nicht klar gewesen sei, dass ein besonderes Kündi- gungsrecht nach § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB bestehe und die Kläger sich hierauf berufen wollten. 11 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der ordentli- chen Kündigung vom 27. März 2013 und somit die Begründetheit eines hierauf gestützten Räumungsanspruchs der Kläger nicht verneint werden. 1. Der Senat ist an einer Sachentscheidung nicht bereits wegen Fehlens der nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erforderlichen Mindestangaben im Berufungs- urteil gehindert, weil das Berufungsgericht die Berufungsanträge nicht wieder- gegeben hat. Ohne diese Wiedergabe leidet das Berufungsurteil zwar regelmä- ßig an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel, der zur Aufhebung und Zurückverweisung führen muss (BGH, Urteile vom 26. Feb- ruar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99, 100 f.; vom 25. Mai 2011 - IV ZR 59/09, NJW 2011, 2054 Rn. 9 f.; vom 10. November 2011 - III ZR 77/11, WM 2012, 947 Rn. 9; vom 17. Dezember 2013 - II ZR 21/12, WM 2014, 217 Rn. 18; jeweils mwN). Die ausdrückliche Wiedergabe der Anträge ist jedoch entbehr- lich, wenn das Berufungsgericht bei einem klageabweisenden Urteil erster In- stanz erwähnt, dass der Berufungskläger die erstinstanzlichen Sachanträge weiterverfolgt (BGH, Urteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, aaO; vom 10. November 2011 - III ZR 77/11, aaO), oder wenn sich dem Gesamtzusam- menhang der Gründe das Begehren des Berufungsführers noch mit hinreichen- der Deutlichkeit entnehmen lässt (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2013 - II ZR 21/12, aaO mwN). So liegt es hier. 2. Entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich der von den Klägern geltend gemachte Räumungsanspruch nicht schon daraus, dass der zwischen der Beklagten und dem Vorerben abgeschlossene Mietvertrag wegen Ge- schäftsunfähigkeit des Vorerben nach § 105 BGB nichtig wäre und der Beklag- 12 13 14 - 8 - ten aus diesem Grund gegenüber einem auf § 985 BGB gestützten Herausga- beanspruch der Kläger kein Recht zum Besitz zustünde. Das Attest des den Erblasser behandelnden Hausarztes, das sich nur sehr allgemein zu dessen Betreuungsbedürftigkeit und mangelnden Verständnis komplexer Zusammen- hänge äußert, ist - wie das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung angenommen hat - von vornherein nicht geeignet gewesen, für sich genommen die Geschäftsunfähigkeit (§ 105 BGB) des Erblassers zum Zeit- punkt des Abschlusses des streitigen Mietvertrages zu belegen; weitere Be- weismittel haben die Kläger nicht benannt. 3. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die ordentliche Kündigung vom 27. März 2013 sei mangels Hinweises auf das Kündigungsrecht aus §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB nicht aus- reichend begründet und deshalb unwirksam, so dass den Klägern aus diesem Grund ein Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zustehe. a) Gemäß § 2135 BGB findet auf ein vom Vorerben über ein zum Nach- lass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Mietverhältnis die Vorschrift des § 1056 BGB entsprechende Anwendung. Diese Verweisung auf § 1056 Abs. 1 BGB und die darin angeord- nete entsprechende Anwendung des § 566 BGB bewirken, dass der Nacherbe bei Eintritt der Nacherbfolge als Vermieter in das vom Vorerben begründete Mietverhältnis eintritt. Nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist der Nacherbe be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. b) Gemäß § 573d Abs. 1 BGB sind §§ 573, 573a BGB entsprechend an- wendbar, wenn ein Mietverhältnis - wie hier bei der Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB - außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden 15 16 17 - 9 - kann. Dies bedeutet, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum auch in diesem Fall nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) gekündigt werden kann. Gemäß § 573 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dabei die Gründe für ein berechtigtes Inte- resse an der Kündigung im Kündigungsschreiben anzugeben. Diesem Erfordernis sind die Kläger indes nachgekommen, denn sie ha- ben die mit Schreiben vom 27. März 2013 (hilfsweise) erklärte ordentliche Kün- digung mit dem eingetretenen Zahlungsverzug und unpünktlichen Mietzahlun- gen begründet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügten die- se Angaben zum berechtigten Interesse; eines zusätzlichen Hinweises auf den Nacherbfall oder auf die Vorschriften der §§ 2135, 1056 BGB im Kündigungs- schreiben bedurfte es nicht. Die Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB verlangt, dass der Kündi- gungsgrund - das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses - so genau beschrieben ist, dass er von anderen Kündi- gungsgründen unterschieden werden kann; der Mieter kann sich dann darauf beschränken, diesen konkreten Kündigungsgrund zu prüfen und sich gegebe- nenfalls dagegen zu verteidigen, denn nach § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB werden andere Gründe als die in der Kündigung angegebenen nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7 f. mwN). Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts dient die Begründungspflicht nicht dazu, den Mieter schon im Vor- feld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidi- gungsmöglichkeiten hinzuweisen. c) Das den Räumungsanspruch der Kläger verneinende Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 18 19 20 - 10 - aa) Nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachvortrag der Kläger bestand bei Zugang der Kündigung vom 27. März 2013 auch ein gemäß § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung der Kläger erforderliches berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Beru- fungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass sich die Beklagte bei Zugang der Kündigung mit der Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2012 in Verzug befand. Denn aufgrund der eingetretenen Nacherbfolge hatte sie die Miete an die Kläger zu zahlen und konnte nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das vom Vorerben benannte Mietkonto leisten. Zwar müssen die Kläger die Entrichtung der Miete, soweit die Beklagte sie vor Kenntnis vom Ein- tritt des Nacherbfalls auf das vom Vorerben benannte Konto erbracht hat, nach § 566c Satz 1 in Verbindung mit §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Nach der rechtsfehlerfreien und in der Revisionsinstanz unangegriffen gebliebenen Würdigung des Berufungsgerichts hat die Beklagte jedoch mit der Übersendung des noch vom Vorerben erwirkten und auf die Kläger umge- schriebenen Versäumnisurteils im März 2012 Kenntnis vom Eintritt des Nach- erbfalls erlangt, so dass sie die Miete für die Monate Mai und Juni nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das im Mietvertrag angegebene Konto leisten konnte. bb) Dass die Beklagte die für Mai und Juni 2012 ausstehenden Mietzah- lungen im April und Mai 2013 und somit noch innerhalb der Schonfrist beglichen hat, führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, denn diese für die fristlose Kündigung vorgesehene Heilungsmöglichkeit ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats auf die ordentliche Kündigung nicht (analog) anwendbar (Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 28). 21 22 - 11 - Vergeblich macht die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang geltend, die Beklagte habe die Mieten bis August 2012 bei "nicht unkomplizier- ter Rechtslage" an einen nicht mehr Empfangsberechtigten gezahlt; hieraus ergibt sich nicht, dass es sich bei der - ungeachtet der Kenntnis vom Eintritt der Nacherbfolge - unterbliebenen Mietzahlung für die Monate Mai und Juni 2012 um eine nur unerhebliche und deshalb im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht kündigungsrelevante Pflichtverletzung gehandelt habe. cc) Der Umstand, dass der mit dem Vorerben abgeschlossene Mietver- trag einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis Ende Februar 2024 vor- sieht, steht einer Kündigung der Kläger als Nacherben gemäß §§ 2135, 1056 Abs. 2, § 573d Abs. 1, 2 BGB, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, gleichfalls nicht entgegen. Denn diese gesetzliche Regelung räumt dem Nach- erben grundsätzlich die Möglichkeit ein, das Wohnraummietverhältnis bei Be- stehen eines berechtigten Interesses außerordentlich unter Einhaltung der ge- setzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Für den vergleichbaren Fall des Eigen- tümers, auf den das Mietverhältnis nach Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1 BGB übergeht, hat der Senat dies bereits entschieden (Senatsur- teil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 12). Für den in das Mietverhältnis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB eintretenden Nacherben gilt nichts anderes. Allerdings ist dem in das Mietverhältnis gemäß § 1056 Abs. 1 BGB ein- tretenden Eigentümer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag beigetreten war oder 23 24 25 - 12 - Alleinerbe des Vermieters geworden ist (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, aaO Rn. 13 mwN). Diese Grundsätze sind auf den hier vorliegenden Fall des Eintritts eines Nacherben in das Mietverhältnis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB zu übertra- gen. Eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist dem Nacherben etwa auch dann verwehrt, wenn er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vor- erben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - IV ZR 274/91, NJW 1993, 1582 unter 3) entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (§ 2120 Satz 1 BGB; MünchKommBGB/Grunsky, 6. Aufl., § 2135 Rn. 3; Kummer in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 10. Aufl., § 2135 Rn. 5; BeckOK- BGB/Litzenburger, Stand 1. Mai 2015, § 2135 Rn. 1; jurisPK/B. Hamdan/ M. Hamdan, 7. Aufl., § 2135 Rn. 14; NK-BGB/Gierl, 4. Aufl., § 2135 Rn. 7; Palandt/Weidlich, BGB, 74. Aufl., § 2135 Rn. 2; RGRK/Johannsen, 12. Aufl., § 2135 Rn. 5). Insoweit käme es - da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine Zustimmung der Kläger zum Mietvertrag nicht vorliegt - darauf an, ob der hier vom Vorerben mit ungewöhnlichen Bedingungen (langjähriger Kündi- gungsausschluss zu Lasten des Vermieters, langjähriger Verzicht auf das Recht zur Mieterhöhung, Herabsetzung der Miete im Hinblick auf vorgesehene - die Gesamtsumme der Mietherabsetzung betragsmäßig nicht erreichende - Mieter- investitionen) abgeschlossene Mietvertrag unter Berücksichtigung der Pflicht des Vorerben zur Erhaltung des Nachlasses in seiner Wertsubstanz wirtschaft- lich betrachtet angemessen und daher als Maßnahme ordnungsgemäßer Ver- waltung anzusehen war und schließlich darauf, ob die vorgesehenen Investitio- 26 27 - 13 - nen tatsächlich getätigt worden sind. Hierzu hat das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Den Parteien wird insoweit Gelegenheit zu neuem Sachvortrag zu geben sein. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit bezüglich des Räumungsanspruchs zum Nachteil der Kläger entschieden wor- den ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Bensheim, Entscheidung vom 21.12.2012 - 6 C 592/12 (15) - LG Darmstadt, Entscheidung vom 14.08.2013 - 21 S 24/13 - 28

ECLI:DE:BGH:2022:110122BVIIIZB44.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 44/21 vom 11. Januar 2022 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 269 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 Alt. 2 a) Die Vorschrift des § 269 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 Alt. 2 ZPO lässt die Berück- sichtigung materiell-rechtlicher Kostenerstattungsansprüche - soweit diese nicht auf einer Einigung zwischen den Parteien über die Tragung der pro- zessualen Kostenlast (Vergleich oder Kostenverzicht) beruhen - nicht zu (Be- stätigung von Senatsurteil vom 16. Februar 2011 - VIII ZR 80/10, NJW 2011, 2368 Rn. 12; BGH, Beschlüsse vom 6. Juli 2005 - IV ZB 6/05, NJW-RR 2005, 1662 unter II 2 b; vom 14. Juni 2010 - II ZB 15/09, NJW-RR 2010, 1476 Rn. 10; jeweils mwN). b) Ein weiter reichendes Verständnis dieser Vorschrift ist auch unter Beachtung der gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestehenden Schranken für die nachfolgende Geltendmachung eines - der zuvor ergange- nen prozessualen Kostenentscheidung nach § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO entge- gengerichteten - materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs des (ehe- maligen) Klägers gegen den (ehemaligen) Beklagten nicht geboten. Denn eine prozessuale Kostenentscheidung lässt grundsätzlich noch Raum für die Durchsetzung materiell-rechtlicher Ansprüche auf Kostenerstattung etwa aus Vertrag, wegen Verzugs oder aus unerlaubter Handlung (Bestätigung von Se- natsurteil vom 16. Februar 2011 - VIII ZR 80/10, aaO Rn. 10 mwN). BGH, Beschluss vom 11. Januar 2022 - VIII ZB 44/21 - LG Mönchengladbach AG Grevenbroich - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Januar 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Antrag der Klägerin, ihr für die Durchführung einer Rechts- beschwerde gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Land- gerichts Mönchengladbach vom 9. August 2021 Prozesskosten- hilfe zu gewähren, wird zurückgewiesen. Gründe: I. Die Klägerin ist Mieterin einer im Eigentum der Beklagten stehenden Woh- nung. Den im Jahr 2013 geschlossenen Mietvertrag unterzeichnete auf Vermie- terseite die Mutter der Beklagten, zu deren Gunsten ein bedingtes Nießbrauch- recht im Grundbuch eingetragen ist. Ab dem Jahr 2019 führte - insbesondere im Zusammenhang mit der vorliegenden Streitigkeit um Schimmelschäden in der Wohnung - die Beklagte zu 4 die vorgerichtliche Korrespondenz mit der Klägerin. Im Zuge eines von der Klägerin eingeleiteten Prozesskostenhilfeverfah- rens, das die Erhebung einer auf die Beseitigung von Schimmelschäden sowie auf Feststellung einer Mietminderung gegen die Beklagten gerichteten Klage vor- bereiten sollte, haben die Beklagten die ihnen vom Amtsgericht eingeräumte Möglichkeit zur Stellungnahme nicht wahrgenommen. Nachdem der Klägerin Prozesskostenhilfe gewährt und den Beklagten die Klage zugestellt worden war, haben diese durch ihren Prozessbevollmächtigten erstmals vortragen lassen, sie 1 2 - 3 - seien nicht passivlegitimiert, da ihre Mutter nach wie vor nießbrauchberechtigt und daher auch weiterhin Vermieterin sei. Daraufhin hat die Klägerin die Klage zurückgenommen. Auf den Kostenantrag der Beklagten hat das Amtsgericht der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Ihre hiergegen gerichtete sofor- tige Beschwerde ist vor dem Landgericht erfolglos geblieben. Zur Begründung hat das Beschwerdegericht ausgeführt, das Amtsgericht habe der Klägerin zu Recht die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Diese Kosten habe der Kläger im Fall der Klagerücknahme nach § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO nur dann nicht zu tragen, wenn bereits rechtskräftig über sie erkannt worden sei oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen seien. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien ausschließlich prozessuale Besonderheiten als "andere Gründe" in diesem Sinne anerkannt, während etwaige materiell-rechtliche Kostenerstattungsansprüche des Klägers außer Betracht zu bleiben hätten (BGH, Beschlüsse vom 27. Oktober 2003 - II ZB 38/02; vom 6. Juli 2005 - IV ZB 6/05). Soweit sich aus dem Urteil des Bundesge- richtshofs vom 16. Februar 2011 (VIII ZR 80/10) mittelbar etwas anderes ergebe, weil danach in einem nachfolgenden Verfahren, in dem der Kläger materiell- rechtliche Kostenerstattungsansprüche gegen den Beklagten verfolge, solche Umstände nicht mehr zu berücksichtigen seien, die bereits bei der Entscheidung nach § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO in dem vorangegangenen Verfahren bekannt ge- wesen seien, sei dieser Rechtsprechung - zumindest in einer Konstellation wie der hiesigen, in der die zurückgenommene Klage im Fall der Weiterverfolgung zwangsläufig hätte abgewiesen werden müssen - nicht zu folgen. Somit könne vorliegend offenbleiben, ob der Klägerin aus materiell-recht- lichen Gründen ein Anspruch auf Erstattung der durch die Klageerhebung ent- standenen Kosten gegen die Beklagten zustehe. Für das Bestehen eines solchen 3 4 5 - 4 - Anspruchs (aus § 826 BGB) spreche hier jedenfalls im Verhältnis zu der Beklag- ten zu 4 deshalb einiges, weil jene sich vorprozessual gegenüber der Klägerin als Vermieterin aufgeführt habe und die Klägerin - insbesondere durch eine Ein- sichtnahme in das Grundbuch - nicht habe erkennen können, ob das Nießbrauch- recht der Mutter der Beklagten noch bestehe oder aber erloschen und daher das Mietverhältnis gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 BGB auf die Beklagten übergegangen sei. Vor diesem Hintergrund sei die Beklagte zu 4 (ausnahmsweise) verpflichtet gewesen, den Irrtum der Klägerin über die Vermieterstellung und die damit ein- hergehende Passivlegitimation der Beklagten bereits im Zuge des vorgeschalte- ten Prozesskostenhilfeverfahrens aufzuklären. Das Unterlassen dieser Aufklä- rung stelle sich als vorsätzliche sittenwidrige Schädigung im Sinne von § 826 BGB dar. Gegen diese Entscheidung hat die Klägerin eine vom Beschwerdegericht - wegen der aus seiner Sicht bestehenden Klärungsbedürftigkeit der rechtsgrund- sätzlichen Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen materiell-rechtliche Kostenerstattungsansprüche bei einer Kostenentscheidung nach § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO berücksichtigungsfähig sind - zugelassene Rechtsbeschwerde eingelegt und innerhalb der Begründungsfrist die Bewilligung von Prozesskostenhilfe beantragt. II. Die beantragte Prozesskostenhilfe ist zu versagen, weil die Rechtsbe- schwerde keine Aussicht auf Erfolg hat (§ 114 Abs. 1 ZPO). Die bereits einge- legte, aber noch nicht begründete Rechtsbeschwerde ist zwar gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft. An ihre Zulassung ist der Senat gemäß § 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO - unabhängig davon, ob das Beschwerdegericht die Voraus- setzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 6 6 7 - 5 - mwN) - gebunden. Sie wäre - bei vorläufig zu unterstellender frist- und formge- rechter Begründung - auch im Übrigen zulässig, jedoch in der Sache unbegrün- det. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, wonach die Klägerin infolge der Klagerücknahme die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, ist aus Rechtsgrün- den im Ergebnis nicht zu beanstanden. 1. Nach § 269 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 ZPO trifft im Falle einer Klagerück- nahme den Kläger die Kostenlast. Diese Regel ist eine Ausprägung des allge- meinen, den Vorschriften der §§ 91, 97 ZPO zugrunde liegenden Prinzips, dass die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Nimmt der Kläger seine Klage zurück, begibt er sich freiwillig in die Rolle des Unterlegenen. Ob dieses Ergebnis mit dem materiellen Recht übereinstimmt, ist ohne Bedeu- tung. Letzteres betrifft allein den materiell-rechtlichen Kostenerstattungsan- spruch, nicht aber die davon zu unterscheidende prozessuale Kostenlast (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Oktober 2003 - II ZB 38/02, NJW 2004, 223 unter II 1 a; vom 6. Juli 2005 - IV ZB 6/05, NJW-RR 2005, 1662 unter II 2 a; Senatsurteil vom 16. Februar 2011 - VIII ZR 80/10, NJW 2011, 2368 Rn. 11; jeweils mwN). 2. Von diesem Grundsatz lässt das Gesetz in § 269 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2, Satz 3 ZPO zwar Ausnahmen zu. Die Voraussetzungen eines solchen Ausnah- mefalls sind hier aber - wovon das Beschwerdegericht im Ergebnis ebenfalls zu- treffend ausgegangen ist - nicht erfüllt. Insbesondere ergibt sich eine Kostenlast der Beklagten nicht aus § 269 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 Alt. 2 ZPO. a) Nach dieser Vorschrift hat der Kläger bei einer Klagerücknahme dieje- nigen Kosten nicht zu tragen, die dem Beklagten aus einem anderen Grund auf- zuerlegen sind. Wie das Beschwerdegericht zutreffend erkannt hat, dient diese Vorschrift nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allein dazu, pro- zessualen Besonderheiten - etwa einer Kostentragungspflicht der beklagten Par- 8 9 10 - 6 - tei gemäß § 344 ZPO oder einer von § 269 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 ZPO abwei- chenden Regelung der prozessualen Kostenlast in einem gerichtlichen Vergleich (vgl. BGH, Beschluss vom 6. Juli 2005 - IV ZB 6/05, aaO unter II 2 b) - und aus- nahmsweise auch bestimmten außerprozessualen Umständen - wie einer außer- gerichtlichen Vereinbarung über die Kostentragungspflicht des Beklagten oder über dessen Verzicht auf eine Kostenerstattung (vgl. Senatsurteil vom 16. Feb- ruar 2011 - VIII ZR 80/10, aaO Rn. 12 mwN) - Rechnung zu tragen und insoweit Ausnahmen von dem in § 269 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 ZPO normierten Veranlas- sungsprinzip zuzulassen (vgl. auch BGH, Beschluss vom 14. Juni 2010 - II ZB 15/09, NJW-RR 2010, 1476 Rn. 10). Von diesen anerkannten Ausnahmefällen abgesehen lässt die genannte Bestimmung die Berücksichtigung materiell-recht- licher Kostenerstattungsansprüche - wie hier nach Meinung des Beschwerdege- richts zugunsten der Klägerin in Betracht kommend - nicht zu (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2011 - VIII ZR 80/10, aaO; vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 6. Juli 2005 - IV ZB 6/05, aaO unter II 2 c; vom 27. Oktober 2003 - II ZB 38/02, aaO; vom 14. Juni 2010 - II ZB 15/09, aaO). b) Ein weiter reichendes Verständnis der Ausnahmeregelung des § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO ist - anders als das Beschwerdegericht es im Rahmen seiner Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde in Betracht gezogen hat - auch unter Berücksichtigung der nach dem Senatsurteil vom 16. Februar 2011 (VIII ZR 80/10, NJW 2011, 2368) zu beachtenden Schranken für die nach- folgende Geltendmachung eines materiell-rechtlichen Kostenerstattungsan- spruchs des (ehemaligen) Klägers gegen den (ehemaligen) Beklagten nicht ge- boten. Denn entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts führen die in je- ner Entscheidung aufgezeigten Schranken - allgemein und auch im Streitfall - nicht zu einer unbilligen Einschränkung der späteren Durchsetzbarkeit von zu Gunsten des (ehemaligen) Klägers bestehenden materiell-rechtlichen Kostener- stattungsansprüchen. 11 - 7 - aa) Der genannten Senatsentscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem ein Vermieter die auf eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs gestützte Räumungs- klage nach einem gerichtlichen Hinweis über bestehende Bedenken gegen das Vorliegen der Verzugsvoraussetzungen zurückgenommen und in einem Folge- prozess von dem Mieter (als materiell-rechtlichen Verzugsschaden) die Erstat- tung der in dem vorangegangenen Räumungsprozess - auf der Grundlage der zu seinen Lasten ergangenen Kostenentscheidung gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO - gegen ihn festgesetzten Kosten verlangt hat. Vor diesem Hintergrund hat der Senat ausgeführt, dass eine prozessuale Kostenentscheidung zwar grundsätzlich noch Raum für die Durchsetzung mate- riell-rechtlicher Ansprüche auf Kostenerstattung etwa aus Vertrag, wegen Ver- zugs oder aus unerlaubter Handlung lässt. Er hat aber klargestellt, dass ein der Entscheidung nach § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO entgegengerichteter materiell-recht- licher Anspruch auf Kostenerstattung dann nicht in Betracht kommt, wenn der Sachverhalt, der zu der prozessualen Kostenentscheidung in dem vorangegan- genen (durch Klagerücknahme beendeten) Verfahren geführt hat, unverändert bleibt, also keine zusätzlichen Umstände hinzukommen, die bei jener prozessu- alen Kostenentscheidung nicht berücksichtigt werden konnten (Senatsurteil vom 16. Februar 2011 - VIII ZR 80/10, aaO Rn. 10 mwN). Er hat das Verbot, den gleichen, der prozessualen Kostenentscheidung zugrunde liegenden Sachver- halt erneut zur Nachprüfung zu stellen und in seinen kostenrechtlichen Auswir- kungen materiell-rechtlich entgegengesetzt zu beurteilen, darauf gestützt, dass im Fall der Klagerücknahme für den anhängigen Rechtsstreit das Nichtbestehen des geltend gemachten (Hauptsache-)Anspruchs ohne Rücksicht auf seine materiell-rechtliche Begründetheit fingiert wird, diese Fiktion den Rechtsgrund für die an das prozessuale Unterliegen anknüpfende kostenrechtliche Haftung des Klägers nach § 269 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 ZPO bildet und diese Haftung deshalb nicht nachträglich durch eine abweichende materiell-rechtliche Bewertung der 12 13 - 8 - Rechtslage wieder rückgängig gemacht werden kann (Senatsurteil vom 16. Feb- ruar 2011 - VIII ZR 80/10, aaO Rn. 11 mwN). bb) Danach scheidet ein - einer zuvor ergangenen prozessualen Kosten- entscheidung nach § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO entgegengerichteter - materiell- rechtlicher Kostenerstattungsanspruch nicht allein deshalb aus, weil er auf Um- stände gestützt wird, die bei der Kostenentscheidung in dem vorangegangenen Verfahren - etwa weil der Kläger sie zwecks Erzielung einer ihm günstigen Kos- tenentscheidung vorgebracht hat - bereits bekannt waren. Vielmehr ist die Durch- setzung eines solchen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs in ei- nem Folgeprozess - was das Beschwerdegericht verkannt hat - nur dann von vorneherein ausgeschlossen, wenn es sich bei den tatsächlichen Umständen, die dem später verfolgten materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch zu- grunde gelegt werden, um solche des (unveränderten) Lebenssachverhalts han- delt, der die Grundlage des - im Fall der Klagerücknahme als nicht bestehend fingierten - (Hauptsache-)Anspruchs gebildet hat. In einem solchen Fall soll mit der Kostenerstattungsklage nämlich letztlich die der vorangegangenen prozessu- alen Kostenentscheidung zugrunde liegende Fiktion des Nichtbestehens des ur- sprünglichen (Hauptsache-)Anspruchs - bei unverändertem Sachverhalt - einer materiell-rechtlichen Prüfung unterzogen werden (Senatsurteil vom 16. Februar 2011 - VIII ZR 80/10, aaO Rn. 10 mwN). cc) Für den Streitfall bedeutet dies, dass die Durchsetzung eines etwaigen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs der Klägerin gegenüber den Beklagten oder auch nur gegenüber der Beklagten zu 4 in einem Folgeprozess wegen der hier nach Auffassung des Beschwerdegerichts bedeutsamen Um- stände, dass die Beklagte zu 4 vorgerichtlich wie eine Vermieterin aufgetreten sei und gleichwohl den darauf basierenden Irrtum der Klägerin über die Passiv- 14 15 - 9 - legitimation der Beklagten nicht bereits im Zuge des vorgeschalteten Prozess- kostenhilfeverfahrens aufgeklärt habe, nicht von vorneherein ausgeschlossen wäre. Denn die genannten - vom Beschwerdegericht unter deliktsrechtlichen Ge- sichtspunkten gewürdigten - Umstände sind nicht Teil des Lebenssachverhalts, der die Grundlage der mit der zurückgenommenen Klage verfolgten mietrechtli- chen (Hauptsache-)Ansprüche gebildet hat, und sind dementsprechend auch nicht geeignet, das im hiesigen Verfahren fingierte Nichtbestehen dieser Ansprü- che (gegenüber den Beklagten) aus materiell-rechtlichen Gründen infrage zu stellen. Es besteht deshalb - wie das Beschwerdegericht im Ergebnis zutreffend angenommen hat - kein Anlass, diese Umstände bereits im Rahmen der Kosten- entscheidung nach Klagerücknahme zu Gunsten der Klägerin zu berücksichti- gen. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Grevenbroich, Entscheidung vom 02.06.2021 - 16 C 306/20 - LG Mönchengladbach, Entscheidung vom 09.08.2021 - 4 T 57/21 - 16

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 57/13 Verkündet am: 16. Oktober 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietver- hältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendi- gung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermie- ters nicht. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 19. Februar 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 von der D. Aktiengesellschaft (im Folgenden: D. ) eine Wohnung im 2. Obergeschoß eines Anwesens in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen. § 4 des Mietvertrags enthält zur Mietdauer und zur Kündigung folgende Bestimmungen: 1 2 - 3 - "(1) Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. […] (3) Die D. wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der D. eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)." Am 1. Juli 2006 verkaufte die D. das Gebäude an die K. GmbH. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, mit der die Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) ausgeschlossen wurden. Die D. bestätigte gegenüber der Be- klagten mit einem Schreiben vom 8. September 2006, dass der Kaufvertrag eine entsprechende Mieterschutzklausel enthalte. Am 30. März 2009 veräußerte die K. GmbH das Gebäude an die Kläger, ohne die Mieterschutzklausel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdge- schoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigten die Kläger das Mietver- hältnis unter Hinweis darauf, dass sie die Wohnung der Schwester der Klägerin und deren Familie überlassen wollten, zum 31. Juli 2010. Mit der Klageschrift vom 30. Juni 2010 kündigten die Kläger vorsorglich nochmals wegen Eigenbe- darfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte wi- dersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger in der Klageschrift vom 30. Juni 2010 sei ge- mäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Das streitgegenständliche Haus werde von den Klägern bewohnt und habe nicht mehr als zwei Wohnungen. Für die Frage, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung vorlägen, komme es auf den Zeitpunkt ihres Zugangs an. Falls der Vermieter im Einzelfall die gegebe- nen Möglichkeiten rechtsmissbräuchlich ausnutze oder der Mieter aufgrund be- sonderer Umstände darauf vertrauen dürfe, dass sich die bei Vertragsbeginn erkennbaren Kündigungsmöglichkeiten nicht ausweiteten, sei dies im Rahmen der Grundsätze von Treu und Glauben zu berücksichtigen. Für einen Verstoß gegen diese Grundsätze lägen keine Anhaltspunkte vor. Der Räumungsverpflichtung der Beklagten stünden auch keine Härte- gründe gemäß § 574 BGB entgegen. Nach den gutachterlichen Feststellungen sei eine Aufgabe der Wohnung durch die Beklagte trotz der Erkrankung an Mul- tipler Sklerose nicht schlechterdings ausgeschlossen. Ein Umzug stelle zwar eine erhebliche Belastung für die Beklagte dar. Bei der vorliegend schleichend verlaufenden Krankheit sei ein Zusammenhang zwischen belastenden Situatio- nen und einer Krankheitsverschlechterung unklar, aber letztlich nicht auszu- schließen. Letzteres sei aber auch aufgrund anderer äußerer Umstände mög- lich, etwa einer Virusinfektion. Die geäußerten Suizidgedanken könnten nie si- 7 8 9 10 - 5 - cher vermieden werden. Für eine begleitende Psychotherapie sei die Bereit- schaft der Beklagten nötig, sich hierauf einzulassen. Unter diesen Umständen gehe die Kammer davon aus, dass die Beklagte trotz der nicht zu verkennen- den Schwierigkeiten aufgrund ihrer gesundheitlichen Einschränkungen einen Umzug grundsätzlich bewerkstelligen könne, erforderlichenfalls unter therapeu- tischer Begleitung; hieran mitzuwirken, sei die Beklagte grundsätzlich verpflich- tet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung der von der Beklagten bewohnten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass eine Kündigung der Kläger nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die in § 4 des Mietvertrages enthaltene Kündigungs- beschränkung ausgeschlossen ist. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Räumung stelle für die Beklagte keine unzumutbare Härte dar, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrags kann der Vermieter das Mietver- hältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berech- tigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 6). Diesem Verständnis der Kündigungsbeschrän- kung steht nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpunkt des Vertrags- 11 12 - 6 - schlusses drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB damals schon tatbestandlich nicht in Betracht kam. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Kündigung des Ver- mieters im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden ist, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machen. b) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung (Staudin- ger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 241; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). Zwar bezieht sich die Kündigungsbeschränkung ihrem Wortlaut nach auf "wich- tige berechtigte Interessen der D. ". Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters – damals der D. – ankommt. Es bestehen keine An- haltspunkte, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbe- schränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der D. stand. 2. Feststellungen zu dem von den Klägern mit den streitgegenständli- chen Kündigungen geltend gemachten Eigenbedarf hat das Berufungsgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – nicht getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist den Klägern allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht grundsätzlich verwehrt. Die Kündigungsbeschränkung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt ei- ne Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die ge- setzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte "be- rechtigte Interesse" nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer 13 14 15 - 7 - Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klau- sel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Be- standsschutz zugebilligt (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 27; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, von Rechtsfehlern beein- flusst ist. a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Be- klagte sich krankheitsbedingt besonderen Schwierigkeiten ausgesetzt sieht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unan- nehmlichkeiten deutlich abheben und deshalb als Härtegrund in Betracht kom- men (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Die eingehende Darstellung des gerichtlichen Sachverständigen zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen und deren Auswirkungen auf die Belastbarkeit und Umstellfähigkeit der Beklagten hat das Berufungsgericht in seinem wesentlichen Kern indes nicht zur Kenntnis genommen, wie sich aus seiner pauschalen und bagatellisierenden Würdigung ergibt, ein Umzug der Beklagten sei nicht „schlechterdings ausgeschlossen“ und könne von dieser mit entsprechender therapeutischer Begleitung bewerkstelligt werden. Nach dem schriftlichen Gutachten und den Erläuterungen des Sachver- ständigen in der mündlichen Verhandlung wirkt sich die Krankheit der Beklagten auf alle Aspekte der Lebensführung in erheblichem Umfang negativ aus. Die bestehenden schwerwiegenden Defizite in der Motorik könnten nur unter Auf- bietung maximaler mentaler Ressourcen und auch nur partiell kompensiert 16 17 18 - 8 - werden. Das Erlernen von neuen motorischen Abläufen, Handlungsfolgen und Tagesabläufen stelle einen zusätzlichen Stressfaktor dar. Die Beklagte sei we- gen der reduzierten kognitiven Umstellfähigkeit auf langfristige und stabile sozi- ale Beziehungen angewiesen. Eine komplette geographische Umorganisation der Routen zu den Therapeuten sei ebenfalls ein Stressfaktor. Ein erzwungener Wohnungswechsel würde - vor dem Hintergrund sowohl der zuvor beschriebe- nen konkreten krankheitsbedingten Einschränkungen als auch der Gefahr einer Verschlechterung der Grunderkrankung - im Alltag eine Überforderung ("unge- heure Belastung") bedeuten und wäre mit physischen und psychischen Konse- quenzen verbunden, die mindestens den Verlust der selbständigen Lebensfüh- rung bedeuten würden. Mit diesen zentralen Feststellungen des Sachverständi- gen hat sich das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht auseinandergesetzt. Soweit es darauf abstellt, dass die Beklagte zur Mitwirkung an einer therapeuti- schen Begleitung des Umzugs verpflichtet wäre, hat es, wie die Revision mit Recht rügt, nicht zur Kenntnis genommen, dass der Sachverständige bei seiner Anhörung vor dem Amtsgericht erläutert hat, dass eine solche Begleitung nicht den gewünschten Erfolg hätte, weil es der Beklagten (krankheitsbedingt) an der dazu erforderlichen Grundvoraussetzung, dem Vertrauen zu einem solchen Therapeuten, fehlen würde. b) Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass das Berufungsgericht eine konkrete Abwägung der von ihm jedenfalls im Ansatz anerkannten krank- heitsbedingten Schwierigkeiten der Beklagten beim Umzug sowie der Gefahr einer Krankheitsverschlechterung mit dem Erlangungsinteresse der Kläger, auf das es in keiner Weise eingegangen ist, unterlassen hat. c) Schließlich lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das da- rauf abstellt, der Umzug sei für die Beklagte zwar mit erheblichen Belastungen verbunden, aber nicht unmöglich oder schlechterdings ausgeschlossen, besor- 19 20 - 9 - gen, dass es unangemessen hohe Anforderungen an das Vorliegen einer un- zumutbaren Härte stellt und verkennt, dass nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen sind, sondern bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutba- ren Härte rechtfertigen kann. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht – vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig – nur über die hilfsweise erklärte, auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger entschieden und deshalb zur Wirksamkeit der weiteren, auf Eigenbedarf (bezüglich der Schwester) gestütz- ten Kündigung keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neu- en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit der 21 - 10 - Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 24.05.2012 - 18 C 200/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.02.2013 - 63 S 232/12 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 313/08 Verkündet am: 16. Dezember 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 249 Fa, I, 251, 279 Einer Schadensersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der Wohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass geklärt wird, ob dem Vermieter die Wiedereinräumung dieser Rechte noch möglich ist. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08 - LG Hamburg AG Hamburg-St. Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 7, vom 6. November 2008 unter Zurück- weisung der weitergehenden Revision im Kostenpunkt und inso- weit aufgehoben, als die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, dem Kläger Besitz- und Mietrechte an der Wohnung W. , , zu den Bedingungen des Mietvertrages vom 1. April 1974 auf der Basis der im Jahr 2005 gezahlten Miete wieder einzuräumen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger bewohnte seit 1974 als Mieter eine etwa 200 m2 große Woh- nung in Hamburg, für die er zuletzt eine Nettomiete in Höhe von 1.153 € monat- lich entrichtete. Die Wohnung wurde 1997 von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts GbR W. (im Folgenden: Gesellschaft) erworben, deren Gesell- schafter die Beklagten sind. Mit Schreiben ihres Rechtsanwalts vom 18. Januar 1 - 3 - 2005 kündigte die Gesellschaft das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Be- klagten zu 2 zum 31. Januar 2006. Nachdem der Kläger der Kündigung zu- nächst widersprochen hatte und von den Beklagten auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen worden war, zog er zum 31. Oktober 2005 aus der Wohnung aus. Er entrichtet für die von ihm nunmehr angemietete, etwa 141,3 m2 große Wohnung eine Miete in Höhe von monatlich 1.670 €. Die Beklagte zu 2 zog nicht in die Wohnung ein. Nachdem die Beklagten an der Wohnung einige Umbauarbeiten hatten vornehmen lassen, wurde sie spätestens im Januar 2007 von der Gesellschaft zum Verkauf angeboten. Am 7. Juni 2007 erwirkte der Kläger eine einstweilige Verfügung, durch die den Be- klagten untersagt wurde, die Wohnung zu vermieten, sie Dritten zur Nutzung zu überlassen oder sie zu verkaufen. Trotzdem verkauften die Beklagten sie - nachdem ihnen die Klage im vorliegenden Verfahren zugestellt worden war - im November 2007 für einen Kaufpreis in Höhe von 830.000 €. Der Erwerber ist mittlerweile als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. 2 Der Kläger hat die Beklagten auf Wiedereinräumung von Besitz- und Mietrechten an der Wohnung zu den Bedingungen des Mietvertrages vom 1. April 1974 auf der Basis der im Jahr 2005 gezahlten Miete sowie auf Scha- densersatz wegen der Maklerkosten für die Anmietung der neuen Wohnung in Höhe von 3.874,40 € und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und der für die neue Wohnung gezahlten und noch zu zahlenden monatlichen Net- tomiete in Höhe von 517 € für den Zeitraum von November 2005 bis Dezember 2006 und ab Mai 2007 bis zum Wiedereinzug, jeweils nebst Zinsen sowie auf Zahlung weiterer Zinsen aus jeweils 517 € ab dem 1. Januar, 1. Februar, 1. März und 1. April 2007 in Anspruch genommen. 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben und sie lediglich insoweit abgewiesen, als sie auf Ersatz einer Mietdifferenz auch für den Zeitraum nach dem 30. April 2009 gerichtet war. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat teilweise Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 6 Dem Kläger stehe gegen die Beklagten ein Schadensersatzanspruch wegen einer von den Beklagten ausgesprochenen unberechtigten Eigenbe- darfskündigung zu (§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Kündigung sei von der Ge- sellschaft leichtfertig ausgesprochen und sogar gerichtlich durchgesetzt wor- den, obwohl nicht sicher festgestanden habe, dass die im Kündigungsschreiben mitgeteilte Nutzungsabsicht überhaupt ernsthaft bestanden habe. Zwar sei an- erkannt, dass auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter gel- tend machen könne. Dies setze aber voraus, dass der entsprechende Nut- zungswunsch nicht nur von dem Gesellschafter, sondern von der Gesellschaft selbst, also der Gesamtheit oder der Mehrheit der Gesellschafter getragen wer- de. Daran fehle es hier, was sich bereits aus dem eigenen Vorbringen der Be- klagten ergebe. 7 - 5 - Die Beklagten hätten den Kläger deshalb so zu stellen, als ob die Kündi- gung nicht ausgesprochen worden wäre. Der Kläger habe einen Anspruch auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung (§ 249 Abs. 1 BGB). An einem entsprechenden Wunsch des Klägers bestünden keine Zwei- fel. Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung dagegen vorgebrachten Einwendungen der Beklagten griffen dagegen nicht durch, so dass ein Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht bestanden habe. Es liege keine Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB vor, weil die geschuldete Leistung - Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung - auch vom Erwerber der Wohnung erbracht werden könne. Die für die Unmög- lichkeit als anspruchsvernichtende Tatsache darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten hätten nicht ausreichend dargetan, dass der Erwerber der Wohnung die erforderliche Mitwirkung verweigere. Zwar hätten sie vorgetragen, dass der Erwerber nicht bereit sei, die Wohnung an den Kläger zu vermieten oder den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Es sei aber davon auszugehen, dass der Erwerber bisher keine Kenntnis von seinem gemäß § 566 BGB erfolgten Eintritt in das zwischen den Beklagten und dem Kläger bestehende Mietverhältnis ha- be. Es sei deshalb nicht ausgeschlossen, dass er unter diesen Umständen da- zu bereit sei, an der Erfüllung der klägerischen Ansprüche auf Wiedereinräu- mung der Besitz- und Mietrechte mitzuwirken. 8 Selbst wenn indes die Beklagten die Unmöglichkeit der Herausgabe hin- reichend dargelegt hätten, wären sie gleichwohl zur Herausgabe der Wohnung zu verurteilen, weil feststehe, dass sie die Unmöglichkeit zu vertreten hätten. Sie hätten diese vorsätzlich in Kenntnis des im Wege der einstweiligen Verfü- gung angeordneten Veräußerungsverbots herbeigeführt. 9 Dem Kläger stehe ferner der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen der ihm entstandenen Maklerkosten und wegen der Differenz zwischen 10 - 6 - der ursprünglichen und der für die neue Wohnung zu zahlenden Nettomiete ebenso wie der geltend gemachte Zinsanspruch zu. Soweit der Kläger Scha- densersatz wegen der zukünftig bis zum Wiedereinzug entstehenden Mietdiffe- renz geltend mache, müsse die Dauer der zu leistenden Zahlungen gemäß § 287 ZPO geschätzt werden, weil nicht auszuschließen sei, dass zu einem späteren Zeitpunkt eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages hätte erfolgen können. Mangels näherer Anhaltspunkte sei insoweit in Anlehnung an § 9 ZPO ein Gesamtzeitraum von 42 Monaten angemessen. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 11 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Beklagten dem Kläger vorliegend zum Schadensersatz verpflichtet sind, weil der von den Beklagten im Schreiben vom 18. Januar 2005 geltend gemachte Nutzungswille nicht ernsthaft bestanden hat. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (vgl. Senatsurteile vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, WuM 2009, 359, Tz. 11; vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, WuM 2005, 521, unter II 1; jeweils m.w.N.). Die Voraussetzungen eines solchen Schadenser- satzanspruchs hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. 12 Zwar haben die Beklagten mit dem Kündigungsschreiben vom 18. Janu- ar 2005 vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums angegeben (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB). Auch darf eine BGB- Gesellschaft als Vermieterin - auch nach Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 Abs. 1 BGB - grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter 13 - 7 - nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, WM 2009, 519, Tz. 13). Ohne Erfolg wendet sich die Revision aber ge- gen die Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten zum Zeitpunkt der Kündigung nicht übereinstimmend ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung der Beklagten zu 2 zur Nutzung zu überlassen, so dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben gewesen sei. Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung ist, dass der Vermieter - hier die Gesellschaft - den Selbstnutzungs- oder Überlassungs- wunsch ernsthaft verfolgt (vgl. BVerfGE 89, 1, 10 f.; BVerfG, WuM 2002, 21, 22; Senatsurteil vom 18. Mai 2005, aaO, unter II 2 m.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 58 m.w.N.). Die Beantwortung der Frage, ob ein solcher ernsthafter Nutzungswunsch als gegeben anzusehen ist, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnen Tatsachengrundlage beruht, alle maß- geblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewendet hat (vgl. Senatsurteile vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193, Tz. 19; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, WuM 2007, 457, Tz. 11). Einen hiernach revisionsrechtlich erheblichen Fehler zeigt die Revision nicht auf; sie setzt lediglich ihre eigene Bewertung an die Stelle der Würdigung des Tatrichters. 14 a) Die Beklagten haben, wie das Berufungsgericht ausführt und die Revi- sion nicht in Abrede stellt, bei ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht eingeräumt, dass die streitgegenständliche Wohnung er- heblich belastet war und die Bank auf eine angemessene wirtschaftliche Ver- wertung der Wohnung drängte. Der Beklagte zu 1 hat angegeben, er habe er- wogen, die Wohnung vermietet zu verkaufen; der bei einem solchen Verkauf zu 15 - 8 - erzielende Kaufpreis sei aber zu niedrig gewesen. Die Entscheidung, die Woh- nung nicht vermietet zu verkaufen, habe er bereits im Jahr 2004 getroffen, weil zu dieser Zeit die Zinsen erheblich gestiegen seien. Zu einem Verkauf habe er auch die Beklagte zu 2 bewegen wollen. Die Beklagte zu 2 hat dies bestätigt; sie selbst habe die Wohnung nutzen, der Beklagte zu 1 sie jedoch verkaufen wollen. Die Interessen der Beklagten deckten sich deshalb (nur) insoweit, als die Wohnung entmietet und bestimmte erforderliche Renovierungsarbeiten vor- genommen werden sollten. Dass es - wie das Berufungsgericht angenommen hat - unter diesen Umständen zu einer Einigung der Beklagten dahin kam, Ei- genbedarf geltend zu machen und an der Wohnung Umbauarbeiten durchfüh- ren zu lassen, ohne dass aber bereits hinreichend konkrete Absprachen über die weitere Nutzung der Wohnung vorlagen, ist eine jedenfalls mögliche und daher für das Revisionsverfahren bindende tatrichterliche Würdigung. Auch die von der Revision angeführten Aussagen, die der Beklagte zu 1 in dem von dem Berufungsgericht beigezogenen einstweiligen Verfügungsver- fahren gemacht hat, stehen dem nicht entgegen. Der Beklagte zu 1 hat ange- geben, es sei zwischen ihm und der Beklagten zu 2 zu einem Gespräch über die Nutzung der Wohnung gekommen; gegenseitige Vorstellungen seien aus- getauscht worden; er (der Beklagte zu 1) habe mitgeteilt, dass es natürlich auf die Konditionen ankäme. Nachdem der Kläger dann ausgezogen sei, seien Re- novierungsarbeiten durchgeführt worden, die "sowieso gemacht werden muss- ten". Das habe insbesondere das Bad betroffen. Dieses wäre "sowieso ge- macht worden". Dies lässt entgegen der Ansicht der Revision gerade nicht den Schluss zu, die Beklagten hätten zum Zeitpunkt der Kündigung beide ernsthaft den Wunsch gehabt, dass die Wohnung durch die Beklagte zu 2 genutzt wer- den solle. Es stützt eher die Ansicht des Berufungsgerichts, dass eine Nutzung durch die Beklagte zu 2 lediglich eine von mehreren Möglichkeiten war, die der Beklagte zu 1 zum Kündigungszeitpunkt in Betracht gezogen hatte, und diese 16 - 9 - Möglichkeit unter dem Vorbehalt stand, dass eine Einigung über die konkreten Bedingungen noch erfolgte. Das reicht aber - wie das Berufungsgericht zutref- fend angenommen hat - für die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Ge- sellschaft, auf die es als Vermieterin insoweit ankommt, nicht aus. 17 b) Auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe auf die gegen die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches bestehenden Bedenken unter Ver- stoß gegen § 139 ZPO nicht hingewiesen, bleibt ohne Erfolg. Die Beklagten machen lediglich geltend, sie hätten auf den vermissten Hinweis hin ergänzend vorgetragen, dass sie gemeinsam die Kanzlei des Rechtsanwalts, der in der Folge die Kündigung vom 18. Januar 2005 im Namen der Gesellschaft ausge- sprochen hat, aufgesucht, ihm ihr Anliegen einer Eigenbedarfskündigung vorge- tragen und mit ihm mehrere Gespräche geführt hätten. Das sind indes keine Tatsachen, die zu einer anderen Beurteilung der Ernsthaftigkeit des Nutzungs- wunsches führen könnten. Das gemeinsame Vorgehen der Beklagten mit dem Ziel der Räumung der Wohnung durch den Kläger ist noch kein hinreichendes Indiz dafür, dass auch der Beklagte zu 1 und damit die Gesellschaft als Vermie- terin eine Eigennutzung der Wohnung durch die Beklagte zu 2 ernsthaft beab- sichtigte. 2. Nach alledem geht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon aus, dass dem Kläger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Ersatz der von ihm zur Anmietung der neuen Wohnung aufgewendeten Maklerkosten und der geltend gemachten Mietdifferenz zusteht (§ 280 Abs. 1 BGB). Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass der Kläger die Wohnung noch vor Ablauf der Kündigungs- frist und ohne ein gegen ihn ergangenes Räumungsurteil geräumt hat. Der Kausalzusammenhang zwischen der von den Beklagten geltend gemachten, nach den Feststellungen des Berufungsgerichts aber nicht ernsthaft bestehen- 18 - 10 - den Eigennutzungsabsicht und dem Schaden des Klägers ist dadurch nicht un- terbrochen worden (vgl. Senatsurteil vom 8. April 2009, aaO, Tz. 14). 19 3. Mit der Begründung des Berufungsgerichts kann aber ein Anspruch des Klägers auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung nicht bejaht werden (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB), weil den Beklagten die Erbringung dieser Leistung durch die Veräußerung der Wohnung unmöglich geworden ist und nicht feststeht, dass dieses Leistungshindernis überwunden werden kann. a) Auf die Frage, ob die Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte durch die Veräußerung unmöglich geworden ist, käme es allerdings nicht an, wenn - wie das Berufungsgericht meint - der Erwerber der Wohnung gemäß § 566 BGB anstelle der Beklagten in das Mietverhältnis eingetreten wäre. Denn da die Veräußerung der Wohnung nach Rechtshängigkeit erfolgte, fänden in diesem Fall die Vorschriften der §§ 265, 325 ZPO Anwendung (RGZ 102, 177, 179 f.), so dass das Urteil im vorliegenden Verfahren auch dem Erwerber ge- genüber Wirkung entfalten würde. 20 So liegt es hier aber nicht, weil die Voraussetzungen des § 566 BGB im vorliegenden Fall nicht erfüllt sind. Der Eintritt des neuen Eigentümers in Rech- te und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis kommt nach dem Zweck der Vorschrift des § 566 BGB nicht mehr in Betracht, wenn der Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogen ist. Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Miet- verhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund wirksa- men Mietvertrags überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Ver- tragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Das 21 - 11 - Erfordernis der Überlassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Pub- lizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Nach seinem Wortlaut und Zweck setzt § 566 BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mie- ter noch im Besitz der Wohnung befindet (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/07, WuM 2007, 267, Tz. 6 ff.). b) Auch die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts trägt nicht. Das Be- rufungsgericht meint, die Beklagten seien auch dann, wenn nicht sicher festste- he, ob sie zur Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte in der Lage seien, zur Leistung zu verurteilen, weil sie die Unmöglichkeit jedenfalls zu vertreten hätten (§ 275 Abs. 1 BGB). Das trifft indes nicht zu. Dahin stehen kann, ob der Schuldner - hier die Beklagten - auch unter der Geltung des Schuldrechtsmo- dernisierungsgesetzes ohne Beweisaufnahme zur Leistung verurteilt werden kann, wenn die Unmöglichkeit zwischen den Parteien streitig ist, sie aber in je- dem Fall von dem Schuldner zu vertreten wäre (vgl. Schur, NJW 2002, 2518 ff.; Kaiser, MDR 2004, 311 ff.; Kohler, AcP 205 (2005), 93 ff.; jeweils m.w.N.). 22 Denn der Kläger macht - wie sich aus dem klägerischen Antrag ergibt und wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - vorliegend keinen Erfüllungs- anspruch, sondern einen auf Wiedereinräumung der vertraglichen Rechte ge- richteten Schadensersatzanspruch auf Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) geltend, an dessen Stelle bei einer etwaig bestehenden Unmöglichkeit der Her- stellung ein Anspruch auf Geldentschädigung tritt (§ 251 Abs. 1 BGB). Eine - von den Beklagten darzulegende und zu beweisende (vgl. Baumgärtel/Helling, Beweislast, 3. Aufl., § 251 Rdnr. 1; MünchKommBGB/Oetker, 5. Aufl., § 251 Rdnr. 72; jeweils m.w.N.) - Unmöglichkeit der Herstellung führt deshalb dazu, dass die Beklagten den Kläger in Geld zu entschädigen haben (vgl. BGH, Urteil 23 - 12 - vom 29. Februar 1984 - IVa ZR 188/82, NJW 1984, 2570 ff.). Sie können aber nicht zur Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung verur- teilt werden, ohne dass geklärt wird, ob ihnen dies noch möglich ist (§ 249 Abs. 1, § 251 Abs. 1 BGB). III. 24 Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht der Klage wegen des Anspruchs auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte stattgegeben hat. Es ist da- her wie aus dem Tenor ersichtlich aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechts- streit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil es weiterer tatrichterlicher Feststel- lungen bedarf. Die Sache ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 25.03.2008 - 919 C 228/07 - LG Hamburg, Entscheidung vom 06.11.2008 - 307 S 72/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/08 Verkündet am: 16. Juli 2009 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kün- digungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kün- digung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzu- wandeln. BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 30. Juli 2008 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1983 Mieterin einer Wohnung im 3. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in M. . Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerli- chen Rechts bestehend aus acht Gesellschaftern, erwarb das gesamte Anwe- sen; sie wurde am 18. Januar/2. Februar 2006 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. 1 Zweck der Gesellschaft war die Eigennutzung der vermieteten Wohnun- gen in dem Anwesen durch die Gesellschafter. Jedem Gesellschafter war ent- sprechend seinem Gesellschaftsanteil das alleinige Sondernutzungsrecht für bestimmte Wohnungen zugewiesen. 2 - 3 - Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin wegen Eigenbe- darfs des Gesellschafters K. das Mietverhältnis über die streitgegenständli- che Wohnung zum 31. März 2007. Die Beklagte widersprach der Kündigung und zog nicht aus. 3 4 Nach dem Vorbringen der Beklagten in den Tatsacheninstanzen ist das gesamte Anwesen, wie von Anfang an geplant, mittlerweile in Eigentumswoh- nungen aufgeteilt und sind aufgrund der Auflassung vom 25. September 2007 die Gesellschafter K. und Dr. R. als Eigentümer der streitgegenständli- chen Wohnung im Grundbuch eingetragen. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dage- gen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht (LG München I, WuM 2008, 731) hat im Wesentli- chen ausgeführt: 7 Das Mietverhältnis sei durch die Eigenbedarfskündigung vom 31. März 2006 nicht beendet. Die Kündigung sei bereits deshalb unwirksam, weil es der Klägerin im konkreten Fall verwehrt sei, die Kündigung auf einen Eigenbedarf für den Gesellschafter K. zu stützen. 8 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei zwar grundsätz- lich davon auszugehen, dass eine BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigen könne. Eine wirksame Kündigung wegen Eigen- bedarfs eines Gesellschafters setze jedoch voraus, dass dieser bereits bei Ab- schluss des Mietvertrages Gesellschafter gewesen sei, um den Mieter vor dem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht über- schaubaren Personenkreis zu bewahren. 9 Dieser Schutzgedanke aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berück- sichtigen. Auch § 566 BGB sei eine Schutznorm zugunsten des Mieters, die diesen davor bewahren solle, dass er durch den Verkauf des Anwesens Nachteile grundsätzlicher Art habe, mit denen er nicht habe rechnen müssen. Zwar müsse ein Mieter damit rechnen, dass an die Stelle seines bisherigen Vermieters beispielsweise eine Erbengemeinschaft trete. In der Regel sei aber eine dadurch eintretende Vergrößerung des Vermieterkreises überschaubar. Insbesondere sei damit nicht zugleich zu befürchten, dass diese Rechtsnach- folger nach Eintritt in das Mietverhältnis sofort zum Mittel der Eigenbedarfskün- digung griffen. Demgegenüber habe der Eintritt einer BGB-Gesellschaft mit ei- ner Vielzahl von Gesellschaftern, die - wie hier - ein Mehrfamilienhaus objektiv mit der vorrangigen Absicht erworben hätten, die einzelnen Wohnungen selbst zu nutzen, eine ganz andere und für den Mieter "bedrohliche Qualität". 10 Das Berufungsgericht verkenne nicht, dass nach dieser Auffassung die Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Gesellschafter sehr erschwert werde. Mit Schwierigkeiten müsse die Gesellschaft angesichts der gewählten Rechts- konstruktion jedoch rechnen. Außerdem sei es ihr unbenommen, nach entspre- chender Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen für die bisheri- gen Gesellschafter unmittelbar die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung zu eröffnen. Dass damit dann die Sperrfrist des § 577a BGB eingreife, sei vom 11 - 5 - Gesetzgeber so gewollt. Offenbleiben könne, ob die Kündigung auch wegen der Verletzung der Sperrfrist des § 577a BGB unwirksam sei. II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nicht ver- neint werden. Nach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachvortrag der Klä- gerin ist ihre Kündigung vom 31. März 2006 wegen Eigenbedarfs des Gesell- schafters K. wirksam (§ 546 i.V.m. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass nach dem Senatsurteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845, Tz. 10 ff.) eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen darf. Das gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch dann, wenn die BGB-Gesellschaft durch Veräußerung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt, unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentümergemein- schaft, eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt. 13 Deshalb kommt es auch nicht auf die Zahl der Gesellschafter an. Ebenso wenig wie in dem Fall, dass die BGB-Gesellschaft selbst den Mietvertrag abge- schlossen hat, gibt es einen Grund, Vermieter, die sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammengeschlossen haben, schlechter zu stellen als 14 - 6 - eine einfache Mehrheit von Vermietern, bei denen die Berechtigung der nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetretenen Gemeinschaft, sich auf ei- nen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, ebenfalls nicht von der Zahl der Vermieter abhängt. Gegen eine Differenzierung aufgrund einer mehr oder we- niger überschaubaren Zahl von Gesellschaftern sprechen zudem Gründe der Rechtssicherheit und der Rechtsklarheit (Senatsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 16). Ob auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskün- digung durch eine BGB-Gesellschaft, die gemäß § 566 BGB erst später in den Mietvertrag eingetreten ist, an der Auffassung festzuhalten ist, dass eine Eigen- bedarfskündigung durch eine bürgerlich-rechtliche Gesellschaft, die den Miet- vertrag abgeschlossen hat, nur wegen des Wohnbedarfs von Gesellschaftern - oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen - in Betracht kommt, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren (Se- natsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 17), bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. 15 2. Zu Recht weist die Revision auch darauf hin, dass die Eigenbedarfs- kündigung vom 31. März 2006 hier weder gemäß § 577a BGB direkt noch ge- mäß § 577a BGB analog in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Woh- nungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) man- gels Einhaltung einer Wartefrist von zehn Jahren unwirksam ist, was das Beru- fungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - offen gelassen hat. Nach den ge- nannten Vorschriften kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sin- ne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vor Ablauf von zehn Jahren seit der Ver- äußerung an ihn berufen, falls an vermieteten Wohnräumen nach der Überlas- sung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigen- tum veräußert worden ist. 16 - 7 - a) Eine unmittelbare Anwendung von § 577a BGB scheidet aus, weil im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungsei- gentum noch nicht erfolgt war. Die Klägerin selbst hat nicht Wohnungseigen- tum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben. Die Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum und die Eintragung des Gesellschafters K. als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung im Grundbuch sind auch nach dem Vortrag der Beklagten erst nach Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist am 31. März 2007 durchgeführt worden. § 577a BGB setzt für den Ausschluss einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum be- gründet und danach dieses Wohnungseigentum veräußert worden ist (Senats- urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265, unter II 1). 17 b) Für eine analoge Anwendung von § 577a BGB fehlt es an einer plan- widrigen Regelungslücke. Die Beklagte hält eine Analogie zu § 577a BGB für geboten, weil dem Gesamtgeschehen ein auf die Umgehung der Schutzvor- schrift des § 577a BGB ausgerichtetes modellhaftes Vorgehen eines Bauträ- gers zugrunde liege. Dieser habe Interessenten für eine Wohnung (nicht für einen Gesellschaftsanteil) geworben, mit den Interessenten eine BGB- Gesellschaft gegründet, in der bestimmte Wohnungen einzelnen Gesellschaf- tern schuldrechtlich zugewiesen würden mit dem Hinweis darauf, dass eine Auf- teilung in Wohnungseigentum erfolgen werde, das Objekt durch die BGB- Gesellschaft erworben, sodann die Kündigung wegen Eigenbedarfs des Gesell- schafters in Bezug auf die ihm schuldrechtlich zugewiesene Wohnung ausge- sprochen und das Objekt saniert, um nach Erteilung der Abgeschlossenheits- bescheinigung und Aufteilung des Anwesens nach dem Wohnungseigentums- gesetz die BGB-Gesellschaft im Wege der Veräußerung des Wohnungseigen- tums von der BGB-Gesellschaft an den einzelnen Interessenten auseinander- zusetzen. Dabei handelt es sich um eine Gestaltung, die vom Schutzzweck des § 577a BGB nicht erfasst wird. 18 - 8 - aa) Die Bestimmung hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech- nung zu tragen (Senat, BGHZ 126, 357, 365). Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbe- stimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Ge- setzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungs- sperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Ei- gentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwer- bers dar (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, Tz. 14). Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehen- den Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zuge- schnitten (BGHZ, aaO, 365). So greift die Wartefristregelung aus § 577a BGB für eine Eigenbedarfskündigung nicht schon bei der Begründung von Woh- nungseigentum durch den bisherigen Eigentümer ein, sondern erst nach Ver- äußerung der Eigentumswohnung an deren Erwerber. 19 bb) Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 126, 357) darf sich deshalb der Eigentümer einer Wohnung als Vermieter grundsätzlich auf ein be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (Eigenbedarf) ohne Rücksicht auf die Wartefrist berufen, wenn er erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in einer Bruch- teilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Miteigentum gemäß § 3 WEG in der Weise beschränkt haben, dass jedem Miteigentümer Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird. Dem ist die hier zu entscheidende Fallgestaltung vergleichbar. 20 - 9 - Eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB setzt einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus (Lammel, Wohn- raummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 8). Daran fehlt es, wenn die Gesellschaf- ter einer BGB-Gesellschaft diese in der Weise auseinandersetzen, dass das Eigentum der BGB-Gesellschaft unter den Gesellschaftern aufgeteilt wird. Zwar ist ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ eingetragen sind, nicht (gesamthänderisch gebundenes) Eigentum dieser natürlichen Personen, son- dern Eigentum der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 25. Sep- tember 2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716, Tz. 11). Dennoch findet mit der Übertragung des Wohnungseigentums auf einen einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft statt, der geeignet ist, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen. Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung durch die Klägerin zugunsten ihres Ge- sellschafters K. wie auch der übrigen Gesellschafter bestand, wie darge- legt, schon vor der Begründung von Wohnungseigentum. Es fehlt deshalb an dem nach dem Schutzzweck von § 577a BGB vorausgesetzten erhöhten Risiko einer Eigenbedarfskündigung, das gerade durch die Begründung und Veräuße- rung von Wohnungseigentum geschaffen worden ist. 21 cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung liegt auch keine unzulässige Umgehung von § 577a BGB durch die Klägerin vor. Wie ausge- führt, hat der Gesetzgeber mit § 577a BGB nur für eine ganz bestimmte Fall- konstellation - nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigen- tumswohnung und Veräußerung der Wohnung an einen neuen Eigentümer - eine Eigenbedarfskündigung verboten beziehungsweise erschwert. Diese Fall- gestaltung ist hier nicht gegeben. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung nicht verhindern, dass eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Mitei- gentümergemeinschaft, sei es in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ein größeres Anwesen zum Zwecke der Eigennutzung erwirbt, auch wenn da- 22 - 10 - durch eine vergleichbare Gefährdung des Bestandsschutzinteresses der Mieter eintreten mag, wie sie im Falle der Bildung und Veräußerung von Wohnungsei- gentum besteht. Daran, dass diese Fallgestaltung von § 577a BGB nicht erfasst wird, ändert sich nichts dadurch, dass die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu bilden. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - 23 - 11 - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob Eigenbedarf für den Gesellschafter K. besteht. Der Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 20.09.2007 - 472 C 7757/07 - LG München I, Entscheidung vom 30.07.2008 - 14 S 20441/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 254/06 Verkündet am: 16. Januar 2008 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3; AnfG § 3 Abs. 1; ZVG § 57a Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsver- steigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr we- gen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumut- baren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch er- hebliche Nachteile erleiden würde. BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 254/06 - LG Bonn AG Siegburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 10. August 2006 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 16. Dezember 2005 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe eines von ihnen bewohnten Hausgrundstücks in Anspruch, welches sie im Rahmen eines gegen den Beklagten zu 2 betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens erworben hat. Die Beklagten berufen sich demgegenüber auf ein Recht zum Besitz aus einem Mietvertrag des Beklagten zu 2 mit der Beklagten zu 1. 1 Die Klägerin war Darlehensgeberin der E. GmbH, deren Gesellschaf- ter und Geschäftsführer der Beklagte zu 2 war. Der Beklagte zu 2 verbürgte sich für die Darlehensforderungen und ließ zur Sicherung der Darlehen eine Sicherungsgrundschuld an seinem Hausgrundstück, an dem schon eine vor- 2 - 3 - rangige Grundschuld für eine andere Bank bestellt war, zugunsten der Klägerin eintragen. Im Jahre 1999 geriet der Beklagte zu 2 ebenso wie die E. GmbH in finanzielle Schwierigkeiten. 3 Am 11. September 2000 wurde über das Vermögen der E. GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Klägerin leitete am 22. Februar 2001 die Zwangsvollstreckung in das Hausgrundstück ein, das am 1. März 2001 be- schlagnahmt wurde. Mit notariellem Vertrag vom 24. September 2001 bestellte der Beklagte zu 2 ein Wohnrecht sowie eine Grundschuld über 200.000 € zu- gunsten der Beklagten zu 1, die im Oktober 2001 im Grundbuch eingetragen wurden. Die Beklagten heirateten am 10. Oktober 2001. Am 16. Juli 2002 wur- de das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2 eröffnet. Vor dem ersten Versteigerungstermin vom 16. Januar 2004 legten die Beklagten dem Vollstreckungsgericht einen auf den 15. Februar 2000 datierten Mietvertrag des Beklagten zu 2 mit der Beklagten zu 1 vor. Dieser enthält die folgende Vereinbarung: 4 "Frau R. P. hat Hr. R. S. ein Darlehen gewährt, in Höhe von 400.000,- DM. Dafür hat sie als dingliche Absicherung ein grundbuchrechtlich eingetragenes Wohnrecht bekommen. Die monatliche Miete mit allen Nebenkosten verrechnet sie mit dem Darlehen und wohnt somit 10 Jahre mietfrei." Nachdem auch im zweiten Versteigerungstermin keine Gebote abgege- ben wurden, ersteigerte die Klägerin das Grundstück durch Zuschlag vom 19. November 2004. Mit der Beklagten zu 1 am 30. November 2004 zugegange- nem Schreiben kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Berufung auf § 57a ZVG und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 28. Februar 2005. 5 Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgege- ben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die 6 - 4 - Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Klä- gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: 7 Die Revision der Klägerin hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 8 Der auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung des Miet- vertrages vom 15. Februar 2000 liege kein berechtigtes Interesse an der Ver- äußerung des Hausgrundstücks seitens der Klägerin zugrunde, weil die beab- sichtigte Verwertung nach den Gesamtumständen nicht angemessen sei. Der Mietvertrag unterfalle nicht der Anfechtung gemäß §§ 1, 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG. Es seien keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür gegeben, dass der Mietver- trag zum Zweck der Gläubigerbenachteiligung geschlossen worden sei. Die Klägerin habe die Kenntnis der Beklagten zu 1 von einer etwaigen Benachteili- gungsabsicht des Beklagten zu 2 zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses we- der bewiesen, noch ausreichende Indizien vorgetragen, die einen Schluss dar- auf mit hinreichender Sicherheit rechtfertigen könnten. Die Klägerin habe nicht dargelegt, aus welchen Gründen die Beklagte zu 1 positive Kenntnis darüber gehabt haben solle, dass das Hausgrundstück für die Schulden der E. GmbH gehaftet habe, deren Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagte zu 2 gewesen sei. 9 - 5 - II. 10 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü- fung nicht stand. 11 1. Die Klägerin kann nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der Wohnung von der Beklagten zu 1 verlangen, weil das Mietver- hältnis aufgrund der am 30. November 2004 zugegangenen Kündigung beendet ist. Der Klägerin steht das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 2 BGB zu. Sie hat das Grundstück in der Zwangsversteigerung erworben und konnte demgemäß das Mietverhältnis an der Wohnung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Allerdings kann das Kündigungsrecht gemäß § 573d Abs. 1 BGB nur unter Beachtung der Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB ausgeübt werden. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht an- genommen, die Kündigung der Klägerin zur Verwertung des Hausgrundstücks nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sei unberechtigt. 12 a) Der von der Klägerin beabsichtigte Verkauf des von den Beklagten bewohnten Hausgrundstücks stellt eine angemessene wirtschaftliche Verwer- tung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. 13 aa) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll eine Kündigung durch eine Bank zwar unangemessen sein, wenn die Bank das Haus oder die Wohnung des zahlungsunfähigen Darlehensschuldners er- steigert und sodann das Mietverhältnis kündigt, um die Immobilie möglichst ge- winnbringend verkaufen zu können. Notleidende Kredite gehörten, so wird gel- tend gemacht, zu den typischen Risiken des Darlehensgebers, die nicht über die Kündigungsbefugnis auf den Mieter abgewälzt werden könnten (vgl. LG 14 - 6 - Wiesbaden, WuM 1993, 54; LG Dortmund, WuM 1992, 23; LG Düsseldorf, WuM 1987, 321; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 159; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rdnr. 48 Fn. 269; siehe dagegen aber OLG Hamm, NJW-RR 1994, 1496; Stöber, Zwangsversteige- rungsgesetz, 18. Aufl., § 57a Rdnr. 6; Witthinrich, Rpfleger 1987, 98 f.). Dies kann aber jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Mietvertrag wegen Gläubiger- benachteiligung zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Grundpfandgläubi- gers von diesem nach § 3 Abs. 1 AnfG angefochten werden konnte. Es fehlt dann an einem Schutzbedürfnis des Mieters, weil er seine Rechtsposition nicht in einer Weise erlangt hat, die ein Bestandsinteresse an dem Mietverhältnis begründen kann. Das steht auch im Einklang mit dem Schutzzweck der Kündi- gungsvorschriften, die den vertragstreuen Mieter vor dem Verlust seiner Woh- nung schützen sollen (Begr. in BT-Drs. 7/2011, S. 7 zu § 564b BGB aF), nicht aber denjenigen, der schon in anfechtbarer Weise einen Mietvertrag erhalten hat. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass es an den Voraussetzungen für die Anfechtung des Mietvertrages gemäß § 3 Abs. 1 AnfG zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie durch die Klägerin gefehlt habe. Nach dieser Vorschrift ist eine Rechtshandlung anfechtbar, die der Schuldner mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der ande- re Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft verneint. 15 (1) Der zwischen den Beklagten geschlossene Mietvertrag benachteiligt die Gläubiger des Beklagten zu 2 objektiv. Eine Gläubigerbenachteiligung ist bereits dann anzunehmen, wenn die Zugriffsmöglichkeit auf das Vermögen des Schuldners für den Gläubiger erschwert oder verzögert wird (Huber, Anfech- tungsgesetz, 10. Aufl., § 1 Rdnr. 33). Die Beklagte zu 1 erhielt mit dem Mietver- 16 - 7 - trag die Möglichkeit zum mietfreien Wohnen über einen Zeitraum von zehn Jah- ren. Dies ging zu Lasten der Klägerin als Grundpfandgläubigerin, da mit Rück- sicht auf das langfristige Mietverhältnis keine Gebote abgegeben wurden, so dass eine Verwertung nicht möglich war und die Klägerin keinen Erlös im Rah- men der Zwangsversteigerung erzielen konnte. 17 (2) Nach den erstinstanzlichen Feststellungen, auf die das Berufungsge- richt Bezug nimmt, handelte der Beklagte zu 2 auch vorsätzlich. Liegt eine in- kongruente Deckung vor, dann ist darin regelmäßig ein starkes Indiz für den Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Schuldners zu sehen (BGHZ 123, 320, 326; BGH, Urteil vom 2. Dezember 1999 - IX ZR 412/98, WM 2000, 156, unter II 2; BGH, Urteil vom 20. Juni 2002 - IX ZR 177/99, WM 2002, 1690, unter III 3; BGH, Urteil vom 22. April 2004 - IX ZR 370/00, WM 2004, 1250, unter II 3 b aa). Mit der Einräumung eines zehnjährigen Nutzungsrechts hat der Beklagte zu 2 der Beklagten zu 1 eine inkongruente Deckung verschafft. Denn die Beklagte zu 1 hatte keinen Anspruch darauf, dass ihre (behaupteten) Darlehensforde- rungen mit der monatlichen Miete einschließlich Nebenkosten für einen Miet- zeitraum von zehn Jahren verrechnet werden. Dem Beklagten zu 2 war be- kannt, dass er mit dem Abschluss des Mietvertrages der Beklagten zu 1 eine inkongruente Deckung gewährte und dass aufgrund seiner finanziellen Situation die anderen Gläubiger benachteiligt wurden. Umstände, welche das Beweisan- zeichen für den Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2 entkräf- ten könnten, sind nicht ersichtlich. (3) Die Beklagte zu 1 hatte zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages Kenntnis von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2. Die Kenntnis vom Benachteiligungsvorsatz des Schuldners wird nach § 3 Abs. 1 Satz 2 AnfG vermutet, wenn der Anfechtungsgegner Kenntnis von der drohen- den Zahlungsunfähigkeit des Schuldners und der objektiven Gläubigerbenach- 18 - 8 - teiligung der Handlung hat. Das war nach den eigenen Angaben der Beklagten zu 1 der Fall. 19 Nach den Angaben, die die Beklagte zu 1 im amtsgerichtlichen Verhand- lungstermin vom 21. November 2005 gemacht hat, war ihr vor Abschluss des Mietvertrages bekannt, dass die E. GmbH „gewissermaßen den Bach hinun- ter ging“ und dass es dem Beklagten zu 2 danach (finanziell) sehr schlecht ging und er noch nicht einmal den Unterhalt seiner Kinder aufbringen konnte. Dass die Zahlungsunfähigkeit des Beklagten zu 2 damals zumindest drohte, war der Beklagten zu 1 somit bekannt. Zu Recht hat das Amtsgericht der Schilderung der Beklagten zu 1 ferner entnommen, dass der Beklagten zu 1 die objektive Benachteiligung anderer Gläubiger durch den Abschluss des Mietvertrages vom 15. Februar 2000 be- kannt war. Denn es ging der Beklagten zu 1 mit dem Abschluss des Mietvertra- ges gerade darum, sich angesichts der finanziellen Notlage des Beklagten zu 2 wegen der erheblichen Geldbeträge abzusichern, die sie dem Beklagten zu 2 als Darlehen zur Verfügung gestellt hatte und deren Rückzahlung ihr gefährdet erschien. Dass durch den Abschluss des Mietvertrages unter Verrechnung mit der Darlehensschuld des Beklagten zu 2 dessen andere Gläubiger benachteiligt würden, kann der Beklagten zu 1, wie das Amtsgericht richtig gesehen hat, nicht verborgen geblieben sein. 20 Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, für die Fest- stellung der Kenntnis der Beklagten zu 1 von dem Benachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2 müsse die Klägerin darlegen, aus welchen Gründen die Beklag- te zu 1 positive Kenntnis davon gehabt haben solle, dass das Hausgrundstück für die Schulden der E. GmbH haftete. Da im vorliegenden Fall die Vermu- tung des § 3 Abs. 1 Satz 2 AnfG greift, oblag es der Klägerin schon nicht, den 21 - 9 - Nachweis zu erbringen, dass die Beklagte zu 1 von dem Vorsatz des Beklagten zu 2 wusste. Aber auch für die Kenntnis von der Gläubigerbenachteiligung war es nicht erforderlich, dass der Beklagten zu 1 bekannt war, für welche konkre- ten Verbindlichkeiten das Hausgrundstück haftete. Insoweit sind keine höheren Anforderungen zu stellen, als es für die Feststellung der Kenntnis von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz nach § 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG der Fall ist. Die- se ist bereits dann anzunehmen, wenn der Anfechtungsgegner im Allgemeinen von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz gewusst hat; von den konkreten Zuständen muss er hingegen keine Kenntnis haben (BGH, Urteil vom 19. De- zember 2002 - IX ZR 377/99, ZIP 2003, 488, unter II 3 b; Kreft in: Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 4. Aufl., § 133 Rdnr. 21; Paulus in: Küb- ler/Prütting, InsO, Stand 2007, § 133 Rdnr. 12; Hess/Weis/Wienberg, InsO, 2. Aufl., § 133 Rdnr. 33; MünchKommInsO/Kirchhof, § 133 Rdnr. 19). b) Die Klägerin wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert. Ein Verwertungshindernis ist jedenfalls dann gegeben, wenn die Verwertung des Mietobjekts wegen des bestehenden Mietverhältnisses wirtschaftlich nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre (BVerfGE 79, 283, 290 f.; BVerfG, WuM 1992, 46, 47; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 163; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 82). Es liegt auf der Hand, dass eine Verwertung zu zumutbaren Bedingungen hier nicht möglich ist. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass Einfamili- enhäuser im vermieteten Zustand nur schwer verkäuflich sind, weil diese Objek- te gewöhnlich zur eigenen Nutzung nachgefragt werden. Mit einem den Erwer- ber nach § 566 Abs. 1 BGB bindenden Mietvertrag, der zudem langfristig keine Mietzahlungen vorsieht, ist allenfalls ein geringer Veräußerungserlös zu erzie- len. Dies gilt umso mehr, als bereits in zwei Zwangsversteigerungsterminen lediglich von der Klägerin ein Gebot abgegeben wurde. 22 - 10 - c) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde auch dazu führen, dass die Klägerin erhebliche Nachteile erleidet. An der Erheblichkeit des Nachteils kann es zwar fehlen, wenn der Vermieter die Wohnung im vermieteten Zustand erworben hat, da dem Grundstück dann von Anfang an der durch die Vermie- tung begründete Minderwert anhaftet (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 90; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 152; jeweils m.w.N.). Dieser Umstand muss jedoch dann außer Betracht bleiben, wenn - wie hier - ein rechtlich geschütztes Bestandsinteresse des Mieters an dem Mietver- hältnis nicht gegeben ist, weil der abgeschlossene Mietvertrag für den Erwerber anfechtbar war. 23 d) Das Kündigungsschreiben der Klägerin genügt auch den Anforderun- gen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Er- forderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so be- zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845, unter II 4). Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Klägerin vom 29. November 2004, in dem die Gründe für die Kündigung im Einzelnen ausge- führt werden, gerecht. 24 2. Die Klägerin kann nach § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten auch von dem Beklagten zu 2 verlangen. 25 a) Die gegen den Beklagten zu 2 erhobene Klage ist zulässig. 26 - 11 - Es besteht ein Rechtsschutzbedürfnis, da die Klägerin aufgrund eines al- lein gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Räumungstitels nicht die zwangsweise Räumung des Hausgrundstücks gegen den Beklagten zu 2 betreiben könnte. Der Beklagte zu 2 hat als Ehemann der Beklagten zu 1 durch Aufnahme in die Wohnung Mitbesitz daran erlangt (BGHZ 159, 383, 384 f.). Gegen ihn kann da- her eine Zwangsvollstreckung nur aus einem Titel betrieben werden, in dem er als Vollstreckungsschuldner aufgeführt wird (BGHZ, aaO). 27 b) Die Klage ist auch begründet. Der Beklagte zu 2 leitete sein Besitz- recht aus dem zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 bestehenden Mietvertrag ab. Die Grundlage dieses Rechts ist durch die wirksame Kündigung des Mietvertrages entfallen. 28 III. Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen 29 - 12 - nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das erstin- stanzliche Urteil ist zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Siegburg, Entscheidung vom 16.12.2005 - 115 C 112/05 - LG Bonn, Entscheidung vom 10.08.2006 - 6 S 32/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 223/06 Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 126, 550, 573 Abs. 2 Nr. 2 Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Ei- genbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06 - LG Frankfurt am Main AG Bad Homburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 9. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, 17. Zivilkammer, vom 20. Juli 2006 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 18. August 2006 wird zu- rückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Durch den Kauf des Hausgrundstücks F. straße in S. traten die Kläger als Vermieter in den von den Beklagten als Mieter mit der Vor- eigentümerin geschlossenen Mietvertrag vom 21. November 1991 über eine Dreizimmerwohnung ein. In § 27 des Mietvertrags mit der Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" ist eingetragen: "- siehe Anlagen -". 1 Die Kläger sprachen mit Schreiben vom 26. August 2002 und vom 31. August 2004 gegen die Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietver- trags jeweils zum Ablauf des nächsten Jahres aus. Daneben erklärten sie mit Schreiben vom 29. Januar 2004 und 26. Juli 2004 fristlose Kündigungen des 2 - 3 - Mietverhältnisses. Die ordentlichen Kündigungen begründeten die Kläger mit Eigenbedarf ihrer erwachsenen Tochter. 3 Die Beklagten widersprachen den Kündigungen und bestritten die Rich- tigkeit der zur Begründung der Kündigungen vorgetragenen Tatsachen. Hin- sichtlich der Kündigungen wegen Eigenbedarfs berufen sich die Beklagten auf die von ihnen vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags, die unter anderem folgenden Satz enthält: "12. Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet". Demgegenüber behaupten die Kläger, die von ihnen in den Rechtsstreit eingeführte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags, die keine Bestimmung zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs enthält, sei von den Mietvertragspar- teien in den Mietvertrag einbezogen worden. 4 Bei beiden von den Parteien vorgelegten Versionen der Anlage zu § 27 des Mietvertrags handelt es sich jeweils um ein einzelnes, loses Blatt mit der Überschrift "§ 27 - Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen. 5 Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 6 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 7 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 8 Die Kündigung vom 26. August 2002 wegen Eigenbedarfs der Tochter der Kläger sei wirksam. Dabei könne dahinstehen, welchen Inhalt die gemäß § 27 des Mietvertrags vorgesehene Anlage habe. Denn selbst wenn sie in der von den Beklagten vorgelegten Version vereinbart worden sei, fehle es ihr an der für die Wirksamkeit erforderlichen Schriftform gemäß § 550 BGB (§ 566 BGB aF), weil sie weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet sei, noch im Text auf den Hauptvertrag Bezug nehme. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs sei daher vertraglich nicht ausge- schlossen gewesen und auch im Übrigen formell ordnungsgemäß erklärt wor- den. Der Eigenbedarf der Kläger sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nachgewiesen, das Räumungsverlangen somit berechtigt. 9 II. Das Berufungsurteil hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 10 Die Kläger haben das Mietverhältnis wirksam gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs gekündigt. 11 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwischen den Mietvertragspartei- en nicht ausgeschlossen worden, so dass auch die Kläger als Erwerber des Grundstücks nicht gemäß § 566 BGB einer Beschränkung der Kündigung we- gen Eigenbedarfs unterliegen. 12 - 5 - Soll ein Kündigungsausschluss für längere Zeit als ein Jahr gelten, so ist hierfür Schriftform erforderlich (§ 550 Satz 1 BGB). Wird die Schriftform nicht eingehalten, so ist das Mietverhältnis ohne Beachtung der Kündigungsbe- schränkung, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohn- raums, kündbar (§ 550 Satz 2 BGB). Das ist hier der Fall. 13 14 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass eine Vereinba- rung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs für mehr als ein Jahr der Schriftform des § 550 BGB bedarf. a) Nach einer Ansicht ist die vertragliche Regelung allerdings dann nicht formbedürftig, wenn der Vermieter lediglich auf bestimmte Kündigungsgründe, wie beispielsweise die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, verzichtet, weil sich nur ein genereller Kündigungsverzicht unmittelbar auf die Dauer des Mietverhältnisses auswirke (LG Mannheim ZMR 1978, 54; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 730). Wenn nur das Kündigungsrecht einer Partei ausgeschlossen werde, handele es sich nicht um die Befristung eines Vertrags, so dass keine Schrift- form erforderlich sei (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 60). 15 b) Nach anderer Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht ange- schlossen hat, genügt bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungs- gründe, etwa wegen Eigenbedarfs, um die Formbedürftigkeit zu bejahen (LG Berlin WuM 1991, 498; LG Hamburg ZMR 2001, 895; Sonnenschein, NZM 2000, 1, 8 f. m.w.N.). Die Schriftform sei nach dem Sinn und Zweck des § 550 BGB auch für den eingeschränkten, einseitigen Kündigungsverzicht erforder- lich. 16 c) Letztere Ansicht trifft zu. Die Gegenmeinung ist nicht mit dem Sinn und Zweck von § 550 BGB vereinbar. § 550 BGB, der im Wesentlichen unverändert 17 - 6 - § 566 BGB aF entspricht, verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstücks- erwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten (BGHZ 136, 357, 370; BGHZ 52, 25, 28). Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) ist also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers (Bub/Treier/Heile, aaO, II Rdnr. 726). Dies gilt auch im Fall des - eingeschränkten - Kündigungsverzichts we- gen Eigenbedarfs. Ohne Einhaltung der Schriftform würde dem Erwerber an- hand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur Kenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an dem Sonderkündigungsrecht haben wird. Für den Erwerber ist - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung, die auf Dauer gilt. Der Aus- schluss der Eigenbedarfskündigung stellt eine nicht unwesentliche Einschrän- kung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums (Art. 14 GG) des Erwer- bers dar. 18 2. Das Berufungsgericht hat entgegen der Ansicht der Revision auch nicht die Anforderungen an die Wahrung der Schriftform gemäß § 126 BGB ver- kannt. 19 Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietver- trags - dazu gehört hier der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung - nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke ausla- gern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in 20 - 7 - geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (BGH, Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04, NZM 2007, 127, unter 2 c). Das ist hier nicht geschehen. Die Zusatzvereinbarung - gleich in welcher der von den Par- teien vorgelegten Versionen - ist weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet worden und nimmt im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietver- trags ist nach den zutreffenden Feststellungen des Berufungsgerichts damit nicht gegeben. Der bloße Hinweis in § 27 des Mietvertrags auf nicht näher bezeichnete "Anlagen" reicht entgegen der Auffassung der Revision zur Wahrung der Schriftform nicht aus. Zu Unrecht beruft sich die Revision für ihre abweichende Auffassung auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Dezember 2002 (XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248, unter 2 a). Mit dem von der Revision aus dem Zusammenhang gerissenen Satz, für den Schutzzweck des § 566 BGB aF reiche es aus, dass ein späterer Grundstückserwerber durch die Ver- weisung im Hauptvertrag auf die Existenz einer Anlage hingewiesen werde, hat der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung lediglich die Entbehrlich- keit einer ausdrücklichen Rückverweisung einer Anlage auf den Mietvertrag begründet, aber nicht ausgesprochen, der bloße Hinweis auf Anlagen zum Mietvertrag genüge bereits dem Schriftformerfordernis. 21 - 8 - 3. Soweit das Berufungsgericht das Vorliegen der tatsächlichen Gründe für die Eigenbedarfskündigung der Kläger festgestellt hat, erhebt die Revision keine Rüge. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich. 22 Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Bad Homburg, Entscheidung vom 22.11.2005 - 2 C 66/04 (19) - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 20.07.2006 - 2/17 S 130/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/06 Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573c Abs. 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Haben die Beteiligten nach dem 31. August 2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im Übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularver- traglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitreten- den, wenn die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. März 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 20. September 1991 mietete die Beklagte zu 1 von den Klägern zu 1, 4 und 5 und der Rechtsvorgängerin der Kläger zu 2 und 3 eine Wohnung in der B. straße in B. . § 2 des schriftlichen Vertrages lau- tet auszugsweise: 1 "... Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.1991 und endet am 30.09.1995. Es verlängert sich jedoch jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. (Kündigungsfristen siehe 2.) 2. Kündigungsfristen ...: Die Kündigungsfrist beträgt - 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, - 3 - - 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, - 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jah- re vergangen sind." 2 In einem "1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 20.09.1991" vereinbarten die Kläger und die Beklagten am 12. Juni 2002: "Mit Wirkung zum 1. Juni 2002 wird Frau I. G. in den beste- henden Mietvertrag mit aufgenommen. Der Mietvertrag wird somit mit Frau B. G. und Frau I. G. zusammen fortgeführt. - Alle übrigen Punkte aus dem bestehenden Mietvertrag bleiben unverändert. -" Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004. Nachdem die Kläger der Vertragsbe- endigung widersprochen hatten, kündigten die Beklagten erneut mit Schriftsatz vom 6. Dezember 2004 vorsorglich fristlos und hilfsweise zum 31. Januar 2005, wobei sie sich hierbei auf ein Sonderkündigungsrecht wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen beriefen. 3 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2004 gerichteten Klage stattgegeben und auf die Hilfswiderklage entschie- den, das Mietverhältnis sei mit Ablauf des 31. Januar 2005 beendet worden. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Revi- sion zugelassen. Mit ihrem Rechtsmittel wenden sich die Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Zahlung und begehren weiter die Feststellung, das Mietver- hältnis habe (bereits) am 31. März 2004 geendet. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 Die Beklagten schuldeten die für Mai und Juni 2004 verlangte Miete, weil das Mietverhältnis nicht durch das Kündigungsschreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden sei. Die vertragliche Vereinbarung der Kündigungsfristen sei wirksam. Denn die Befristung des Mietverhältnisses habe nicht länger als vier Jahre gedauert. Die Kündigungsmöglichkeiten der Beklagten richteten sich nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Miet- recht, das aufgrund der Überleitungsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz durch das neue Recht nicht verdrängt werde. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der mit Wirkung zum 1. Juni 2002 erfolgten Aufnahme der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. 8 Die Beklagten schulden die Miete für Mai und Juni 2004 nach § 535 Abs. 2 BGB. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, das Mietver- hältnis sei nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden. Die im Mietvertrag vom 20. September 1991 unter § 2 getroffene Regelung zur "Mietzeit und ordentlichen Kündigung" war wirksam vereinbart und galt auch noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 22. Dezember 2003. 9 - 5 - 1. Die vertragliche Regelung zur Kündigungsfrist (Ziff. 2 des Mietvertra- ges) war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam. Ein Verstoß gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. liegt nicht vor. Zwar ist nach die- ser Vorschrift eine Vereinbarung unwirksam, wenn die Kündigung nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll. Doch die inzwischen ersetzte Vorschrift war auch während ihrer Geltungszeit nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel - wie hier - anzuwenden (Senatsur- teil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a bb). 10 2. Das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetz- buch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) haben diese Rechtslage nicht verän- dert. 11 a) Nach § 573c Abs. 4 BGB i.d.F. vom 1. September 2001 ist eine Rege- lung unwirksam, wenn dabei zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abgewichen wird. Das ist vorliegend zwar der Fall. Doch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist § 573c Abs. 4 BGB nicht anzuwenden, weil die Kün- digungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. 12 b) Ob die entsprechende Vereinbarung der Parteien durch eine Allge- meine Geschäftsbedingung getroffen wurde, kann dahinstehen. Denn nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB würde in diesem Fall § 573c Abs. 4 BGB dann anzuwenden sein, wenn die Kündigung der Beklagten den Klägern am 1. Juni 2005 oder danach zugegangen wäre. Die Kündigung der Beklagten ist jedoch vor diesem Zeitpunkt den Klägern zugegangen. 13 c) Auch das Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) hat diese rechtliche Situation nicht verän- 14 - 6 - dert. Nach Art. 229 § 5 EGBGB, der Überleitungsvorschrift zum Schuldrechts- modernisierungsgesetz, ist auf Schuldverhältnisse, die - wie im Streitfall - vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein anderes be- stimmt ist. Dennoch ist die zum 1. September 2001 in Kraft getretene Vorschrift des § 573c BGB nicht einschlägig. Denn Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geht als spezielle Übergangsregelung für die Anwendung des § 573c Abs. 4 BGB der - später erlassenen - allgemeinen Regelung für bestehende Schuldverhältnisse nach Art. 229 § 5 EGBGB vor (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 b; vgl. auch Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901). 3. Die Wirksamkeit der vereinbarten Kündigungsregeln wurde auch nicht durch den Eintritt der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis am 1. Juni 2002 be- einträchtigt. Entgegen der Ansicht der Revision band vielmehr die am 20. September 1991 zwischen der Beklagten zu 1 und den damaligen Vermie- tern getroffene Regelung über die Kündigungsfristen nunmehr auch die Beklag- te zu 2. Dies liegt bereits nach dem Wortlaut der zugrunde liegenden dreiseiti- gen Einigung nahe. Danach wurde die Beklagte zu 2 "... in den bestehenden Mietvertrag ... aufgenommen". Der Mietvertrag sollte "zusammen weitergeführt" werden. 15 Dieser eindeutige Wille der Beteiligten, den bisherigen Mietvertrag un- verändert nunmehr auch mit der Beklagten zu 2 fortzusetzen, müsste allein dann zurücktreten, wenn der Inhalt der Vereinbarung zwingendes Recht verlet- zen würde. Das ist nicht der Fall. Es ist vielmehr Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens, dass ein Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen, seinem Inhalt und seinen Wirkungen dem Recht untersteht, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (MünchKommBGB/Krüger, 4. Aufl., Art. 170 EGBGB Rdnr. 3). Auch für die Anwendbarkeit des "neuen" 16 - 7 - Rechts nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz ist der Zeitpunkt des Entstehens des Schuldverhältnisses für die Frage entscheidend, ob altes oder neues Schuldrecht anzuwenden ist. Tritt jemand einem vor der Rechtsänderung geschlossenen Vertrag bei, so ist auch für ihn das ursprünglich geltende Recht maßgeblich (Krüger, aaO, Art. 229 § 5 Rdnr. 3 f.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Änderung den Vertrag in seinem sachlichen Kern zu einem neuen Geschäft macht (Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., EGBGB Art. 229 § 5 Rdnr. 7). Das ist hier nicht anzunehmen. Zwar hat der Senat im Urteil vom 2. Juli 1975 (BGHZ 65, 49, 53) den Beitritt eines zweiten Mieters zu einem Ver- trag über einen Geschäftsraum als nicht nur nebensächliche Vertragsänderung bezeichnet. Diese Aussage wurde im Zusammenhang mit der Frage getroffen, ob der Beitritt eines weiteren Mieters formbedürftig nach § 566 BGB a.F. (jetzt § 550 BGB) ist. Sie ist vor dem Hintergrund zu werten, dass das Schriftformer- fordernis vor allem dem Informationsbedürfnis eines möglichen Grundstückser- werbers dient. Dessen Interesse an klaren und für ihn unschwer feststellbaren mietrechtlichen Verhältnissen wird durch die Einhaltung der Schriftform bei ei- nem Schuldbeitritt gewahrt. Diese Überlegungen sind nicht von Bedeutung, wenn es um die Bewertung eines schriftlichen Vertragsbeitritts zu der Frage geht, ob wegen des Beitritts neues Recht anzuwenden ist. Auch nach den Vorschriften der §§ 563 ff. BGB über den gesetzlich an- geordneten Wechsel auf der Mieterseite übernehmen ein- oder beitretende Mie- ter den Vertrag in der bisherigen rechtlichen Gestaltung (vgl. Schmidt- Futterer/Gather, 9. Aufl., § 563 Rdnr. 28). Ist dies bei einem gesetzlich ange- ordneten Eintritt auf der Mieterseite anzunehmen, hat dies auch bei einem Bei- tritt aufgrund eines Vertrages zu gelten, bei dem die Weiterführung des beste- henden Mietvertrages vereinbart wurde. Die Möglichkeit eines Sonderkündi- gungsrechts in den genannten Vorschriften (z.B. § 563a Abs. 2 BGB) erklärt sich daraus, dass der Mieter ohne Rücksicht auf seinen Willen kraft Gesetzes 17 - 8 - Partei des Vertrages wurde. Im Streitfall hingegen beruht der Beitritt auf dem Willen der Beteiligten. 18 Angesichts der klaren Formulierung der Vereinbarung zum Vertragsbei- tritt kann auch nicht angenommen werden, für die beiden Mieterinnen würden unterschiedliche Kündigungsfristen gelten. Dies war nicht nur nicht gewollt, sondern würde auch zu einer erheblichen Rechtsunklarheit führen. Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.08.2005 - 19 C 306/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2006 - 63 S 291/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/04 Verkündet am: 22. Dezember 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja 1. GrundMV § 1 War der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert, die Miete für Wohnraum in den neuen Bundesländern nach den Bestimmungen der Ersten oder Zweiten Grundmietenverordnung oder nach den §§ 11, 12 MHG zu erhöhen, obwohl deren Voraussetzungen erfüllt waren, so kann er die Heraufsetzung der Mie- te nach den Grundsätzen über die Anpassung eines Vertrages wegen wesentlicher Änderung der Geschäftsgrundlage verlangen. BGH, Urteil vom 22. Dezember 2004 - VIII ZR 41/04 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 17. November 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst und Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 8. Januar 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren von den Beklagten eine Anhebung der Miete. Die Kläger sind als Rechtsnachfolger Eigentümer des mit einem kleine- ren Einfamilienhaus bebauten 900 qm großen Grundstücks in K. , J. 21. Mit Wirkung vom 1. Oktober 1984 wurde das Grundstück in Volkseigentum überführt. Der VEB KWV Industriegebiet T. vermietete Grundstück und Haus aufgrund eines Mietvertrages vom 8. August 1986 an die Beklagten. Die monatliche Miete belief sich auf 65,30 Mark der DDR. - 3 - Am 18. Juni 1990 schlossen die Beklagten mit dem Rat der Gemeinde K. als Verfügungsberechtigten einen notariell beurkundeten Kauf- vertrag über das Grundstück. In Ziff. 4 des Vertrages heißt es: "Die Übergabe des Grundstücks erfolgt am heutigen Tage. Von diesem Zeitpunkt an gehen die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten auf die Erwerber über." Die Beklagten wurden nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, der vereinbarte Kaufpreis wurde nicht gezahlt. Der Vater der Kläger betrieb das Restitutionsverfahren. An ihn wurde das Grundstück durch Bescheid des Landkreises P. , Amt zur Re- gelung offener Vermögensfragen, vom 22. April 1996 zurückübertragen. Nach Durchführung eines Widerspruchsverfahrens wurde der Bescheid am 23. Dezember 1997 bestandskräftig. Am 25. Juni 1998 wurde der Vater der Kläger in das Grundbuch eingetragen, am 20. Januar 1999 übertrug er das Ei- gentum auf die Kläger. Die Beklagten zahlen seit dem 1. November 2001 eine monatliche Miete von 110,35 DM (56,42 €). Mit Schreiben vom 31. Oktober 2002 verlangten die Kläger eine Anpassung der Miete auf 362,80 € ab dem 1. Januar 2003. Die Kläger berufen sich darauf, daß in den Jahren 1990 bis 1997 keine Möglichkeit bestanden habe, die Miete entsprechend der damaligen gesetzli- chen Bestimmungen an marktwirtschaftliche Bedingungen anzupassen. Das Mietverhältnis mit den Beklagten habe aufgrund des Kaufvertrages vom 18. Juni 1990 geruht und sei erst mit Bestandskraft des Rückübertragungsbe- scheides am 23. Dezember 1997 wieder aufgelebt. Zu diesem Zeitpunkt aber seien die Erste und Zweite Grundmietenverordnung, nach denen Mietpreiser- höhungen zur Anpassung der Mietverträge der ehemaligen DDR an die Mietbe- - 4 - dingungen der Bundesrepublik Deutschland zulässig gewesen wären, bereits schon lange, nämlich mit Wirkung zum 11. Juni 1995, außer Kraft gesetzt wor- den. Diese Regelungslücke des Gesetzes gebiete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung der Miete auf 362,80 €, wie sie nach den Vorschriften beider Grundmietenverordnungen und des Miethöhe- gesetzes zulässig gewesen wäre. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru- fung der Kläger zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge- richt zugelassene Revision der Kläger. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete in der geltend gemachten Höhe. Das 1986 begründete Mietverhältnis sei durch den Abschluß des Kaufvertrages und den dadurch ver- einbarten Übergang der Rechte und Pflichten beendet worden. Analog § 17 Satz 5 VermG in Verbindung mit § 121 Abs. 5 SachenRBerG sei der Mietver- trag jedoch wieder aufgelebt mit dem Inhalt, den er ohne die gescheiterte Ei- gentumsübertragung gehabt hätte. Eine Anpassung des Mietzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht. Der Gesetzgeber habe den wirtschaftlichen Veränderungen nach dem Beitritt der DDR durch den Erlaß zahlreicher Normen, die eine schrittweise Anpassung der Mieten an das Niveau der alten Bundesländer ermöglichten, Rechnung ge- tragen. Obwohl ihm bewußt gewesen sei, daß durch die Ämter zur Regelung - 5 - offener Vermögensfragen noch zahlreiche Rückübertragungsansprüche zu re- geln waren, habe er den 31. Dezember 1997 als Endtermin für Anpassungen der ehemaligen DDR-Mieten aufgrund von Überleitungsrecht gewählt ohne Ausnahmeregelung für Fälle der vorliegenden Art. Im übrigen habe sich vorlie- gend ein Risiko verwirklicht, welches den Klägern zuzuordnen sei. Zwar könn- ten die Kläger die ortsübliche Vergleichsmiete für einen langen Zeitraum nicht erreichen, dies sei aber "den historischen Umständen geschuldet". Zudem hätte die Gemeinde Kleinmachnow Mietzinsanpassungen vornehmen können. Auch seien die Kläger in der Zwischenzeit nicht zu Investitionen herangezogen wor- den. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü- fung nicht stand. Die Kläger haben einen Anspruch auf Anpassung der von den Beklagten geschuldeten Miete nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrund- lage (jetzt: § 313 Abs. 1 BGB). 1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Geschäftsgrundla- ge des Mietvertrages vom 8. August 1986 weggefallen. a) Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, daß die aus § 242 BGB entwickelten und jetzt in § 313 BGB verankerten Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage auch auf solche Schuld- verhältnisse anzuwenden sind, die in der (damaligen) DDR noch vor der Wie- dervereinigung begründet worden sind (BGHZ 131, 209, 214; 150, 102, 105 m.w.Nachw.). - 6 - Geschäftsgrundlage sind die bei Vertragsschluß bestehenden gemein- samen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennba- ren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (Senatsurteil, BGHZ 120, 10, 23). Ein eingetretener Kaufkraftschwund und eine damit einher- gehende allgemeine Steigerung der Mieten berührt in der Regel die Geschäfts- grundlage eines Mietvertrages allerdings nicht, so daß ein allein darauf gestütz- tes Mieterhöhungsverlangen nicht begründet ist (Senatsurteil vom 29. September 1969 - VIII ZR 3/68, BB 1969, 1413; Senatsurteil vom 1. Oktober 1975 - VIII ZR 108/74, NJW 1976, 142 unter II 2). Jedoch kann der Vermieter bei einem Wohnraummietvertrag einem derartigen Kaufpreisschwund durch eine Mieterhöhung nach § 558 BGB begegnen, denn die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, bis zu der die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen verlangt werden kann, wird auch durch eine sich allmählich vollziehende Geldentwertung beeinflußt. Hier verhält es sich jedoch anders. Die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt nach ständiger Rechtsprechung nur dann in Betracht, wenn es sich um eine derart einschneidende Äquivalenzstörung handelt, daß ein Festhalten an der ursprünglichen Regelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtig- keit schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde und das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung für die betreffende Partei deshalb unzumutbar wäre (BGHZ 121, 378, 393 m.w.Nachw.). Dies ist hier aber der Fall. b) Bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1986 zwischen den Beklag- ten und dem damaligen Vermieter, dem VEB KWV Industriegebiet T. , war - 7 - Geschäftsgrundlage die Geltung und Fortdauer der wirtschaftlichen und rechtli- chen Rahmenbedingungen in der DDR. Ob sich die Parteien bei Vertragsschluß konkrete Vorstellungen über die besonderen Bedingungen in der DDR gemacht haben, ist unerheblich. Es genügt, wenn sie bestimmte Umstände als selbstver- ständlich ansahen, ohne sich diese bewußt zu machen (BGHZ 131, 209, 215 m.w.Nachw.). Der weit überwiegende Teil des Wohnungsbestandes der DDR unterlag Preisvorschriften, die - aus heutiger Sicht - äußerst niedrige zulässige Höchstmieten vorsahen, wie die Anordnung über die Forderung und Gewäh- rung preisrechtlich zulässiger Preise vom 6. Mai 1955 (GBl. I Nr. 39, 330) oder die Verordnungen über Neubauwohnungen vom 10. Mai 1972 (GBl. II Nr. 27, 318) und vom 19. November 1981 (GBl. I Nr. 34, 389). c) Diese Verhältnisse änderten sich nach dem Beitritt der DDR und dem Übergang von der sozialistischen Planwirtschaft zur sozialen Marktwirtschaft vollständig. Die Erste Grundmietenverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I, S. 1269) und die Zweite Grundmietenverordnung vom 27. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1416) sahen Erhöhungen der höchstzulässigen Miete um bestimmte, von der Ausstat- tung und Lage der Wohnung abhängige Beträge pro Quadratmeter Wohnfläche vor. Das Mietenüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I, S. 748) paßte diese Preisbindungen in §§ 11 f. MHG teilweise an die allgemeinen Regelungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe an. Das Ziel dieser schrittweisen An- passung war der Übergang des Wohnungswesens der neuen Bundesländer in ein marktwirtschaftlich orientiertes und zugleich sozial abgesichertes System, um so einerseits die Voraussetzungen für dringend notwendige Investitionen zur Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes zu schaffen und zur Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes beizutragen (BR-Drucks. 437/92 vom 1. Juli 1992, S. 5; BT-Drucks. 13/1041, S. 1) und andererseits die Überleitung im In- - 8 - teresse der Nutzer sozial abzumildern und zeitlich zu strecken (vgl. auch BVerfGE 101, 54, 76). Ab dem 1. Januar 1998 galten die Vorschriften der §§ 2 bis 10 MHG uneingeschränkt für das gesamte Bundesgebiet. d) Zwar hat eine Mieterhöhung in der Regel nach den einschlägigen er- wähnten Bestimmungen zu erfolgen. Für eine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ist jedoch dann Raum, wenn die obenge- nannten Übergangsvorschriften nicht als abschließende Sonderregelung für den vorliegenden Fall zu verstehen sind (BGHZ 150, 102, 106; Görk, Deutsche Einheit und Wegfall der Geschäftsgrundlage, S. 165). So verhält es sich jeden- falls dann, wenn - wie hier - eine Mieterhöhung für die Kläger aufgrund der lan- gen Dauer des Restitutionsverfahrens erst nach Ablauf der Geltungsdauer sämtlicher Überleitungsvorschriften im Jahre 1998 möglich war. Die Kläger bzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger konnten die Miete gemäß den mietrechtlichen Sondervorschriften bis zur Bestandskraft des Restitutions- bescheides am 23. Dezember 1997 nicht erhöhen. Die Rechte an dem zurück- übertragenen Vermögenswert gehen auf den Berechtigten nach § 34 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 VermG erst über, wenn die Entscheidung über die Rückübertra- gung unanfechtbar geworden ist. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Berechtigte mit Wirkung ex nunc in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehen- den Rechtsverhältnisse ein (§ 16 Abs. 2 Satz 1 VermG), die nur auf der Grund- lage der jeweils geltenden Rechtsvorschriften geändert werden können (§ 16 Abs. 4 VermG). Die Bestimmung des § 17 Satz 1 VermG stellt dies für Miet- und Nutzungsrechte noch einmal ausdrücklich klar. Ohne Bedeutung ist der Umstand, daß die Beklagten am 18. Juni 1990 einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks abgeschlossen haben. Eine Eintragung der Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch ist nicht erfolgt, so daß der Eigen- tumserwerb scheiterte. Es kann dahinstehen, ob der Fortbestand des ursprüng- - 9 - lichen Mietvertrages vom 8. August 1986 in diesen Fällen aus einer analogen Anwendung des § 17 Satz 5 VermG, wie das Berufungsgericht meint, oder di- rekt aus § 121 Abs. 5 Satz 2 SachenRBerG in Verbindung mit § 121 Abs. 1 und Abs. 2 SachenRBerG - dessen tatbestandliche Voraussetzungen vom Beru- fungsgericht nicht festgestellt worden sind - folgt. In jedem Fall sind die Kläger bzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger mit Unanfechtbarkeit des Restitutionsbe- scheides am 23. Dezember 1997 in den bestehenden Mietvertrag vom 8. August 1986 eingetreten. Somit war für die Kläger eine Mieterhöhung nach dem damals geltenden § 2 MHG überhaupt erst ab dem 23. Dezember 1997 möglich. e) Das Festhalten an der vertraglichen Regelung des Mietvertrages vom 8. August 1986, der eine monatliche Miete von 65,30 Mark der DDR vorsah, ist für die Kläger schlechthin unzumutbar. Zum einen traten die Kläger Ende 1997 in einen Mietvertrag ein, dessen Miethöhe unter völlig anderen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen vereinbart und seit zwölf Jahren nicht er- höht worden war und damit marktwirtschaftlichen Verhältnissen nicht annä- hernd entsprach. Zum anderen war und ist eine künftige Mieterhöhung aufgrund der äußerst geringen Ausgangsmiete und der Kappungsgrenze von höchstens 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bzw. von 20 % nach § 558 Abs. 3 BGB n.F. nur in sehr begrenztem Umfang möglich. Dies führt dazu, daß die für die Kläger zu erzielende Miete in absoluten Zahlen immer weiter hinter der Miete zurückbleibt, die bei Ausschöpfung der zulässigen Mieterhöhungen in den Jah- ren 1991 bis 1997 hätte vereinbart werden können. Zwar bedeutet die miet- rechtliche Kappungsgrenze im Regelfall keine unverhältnismäßige, in die Sub- stanz des Eigentums nach Art. 14 GG eingreifende Belastung des Vermieters (BVerfGE 71, 230, 250). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde (BVerfG aaO). Angesichts der bisherigen Miethöhe - 10 - von zuletzt 56,42 € kann hieran kein Zweifel bestehen. Schließlich ist eine Ver- äußerung eines zu einer derart niedrigen Miete vermieteten Grundstücks mit einem Einfamilienhaus zu einem angemessenen Preis nahezu unmöglich, da jeder Erwerber nach § 566 BGB erneut in den Mietvertrag eintreten würde. Ein Festhalten an dieser Miethöhe würde für die Kläger zu einem untragbaren, mit Recht und Gesetz schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen. Zudem ist zu berücksichtigen, daß die Kläger nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F., der erst durch das Gesetz zur Aufhebung dieses Artikels vom 31. März 2004 (BGBl. I, S. 478) zum 1. Mai 2004 aufgehoben worden ist, nicht die Mög- lichkeit hatten, den Mietvertrag wegen einer fehlenden angemessenen wirt- schaftlichen Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kün- digen. 2. Diesem Ergebnis kann nicht entgegengehalten werden, die Gemeinde K. hätte als Verfügungsberechtigte nach § 2 Abs. 3 Satz 1 3. Alt. VermG in den Jahren 1991 bis 1997 die Möglichkeit gehabt, die Miete nach den einschlägigen mietrechtlichen Bestimmungen zu erhöhen mit der Folge, daß die Kläger sich dieses Versäumnis als Rechtsnachfolger hätten zurechnen lassen müssen (vgl. dazu BVerfG, aaO, S. 253). Eine Mieterhöhung war der Gemeinde K. nicht möglich. In Ziff. 4 des notariell beurkundeten Kaufvertrags vom 18. Juni 1990 mit den Beklagten war bestimmt, daß die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten mit dem Tag des Vertragsschlusses auf die Beklagten übergehen sollten. Die Übertragung der Rechte und Pflichten war nach dem Willen der Vertragsparteien gerade nicht von einer - letztlich geschei- terten - Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch abhängig. Mit dem Rechtsübergang auf die Beklagten wurde auch der ursprüngliche Mietvertrag vom 8. August 1986 wirkungslos, die Gemeinde K. hatte damit ihre Stellung als Vermieter verloren. - 11 - 3. Es sind ferner keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß der Gesetz- geber mit der Aufhebung der mietrechtlichen Übergangsvorschriften zum 31. Dezember 1997 jegliche Anpassungen der Miethöhe aufgrund der Beson- derheiten in den neuen Bundesländern zu diesem Zeitpunkt abschließend re- geln wollte. Allgemein bekannt war, daß zahlreiche Rückübertragungsverfahren weit länger als ursprünglich erwartet dauerten und die den Berechtigten hieraus erwachsenden wirtschaftlichen Nachteile immer größer zu werden drohten (BGH, Urteil vom 19. März 1998 - III ZR 145/97, VIZ 1998, 323 unter 2). Hatte der Verfügungsberechtigte im Sinne des § 2 Abs. 2 VermG während der Dauer des Restitutionsverfahrens von der Möglichkeit einer Mieterhöhung nach den mietrechtlichen Übergangsvorschriften keinen Gebrauch gemacht, so stellt sich vor diesem Hintergrund durchaus die Frage, ob dem Eigentümer nach Ab- schluß des Restitutionsverfahrens ein Rückgriff auf die Übergangsvorschriften ab dem 1. Januar 1998 zum Zwecke einer künftigen Mieterhöhung noch mög- lich ist. Diese Frage ist jedoch nicht zu entscheiden. Denn im vorliegenden Fall hatte die Gemeinde K. als Verfügungsberechtigte aufgrund des Kaufvertrages vom 18. Juni 1990 von vorneherein nach den Ausführungen un- ter 2) keine Möglichkeit, eine Miete nach der Ersten und Zweiten Grundmieten- verordnung oder der §§ 11 f. MHG gegenüber den Beklagten zu erhöhen. Somit kann auch eine Aufhebung dieser Vorschriften entgegen der Ansicht des Beru- fungsgerichts nicht dazu führen, daß die Kläger eine Mieterhöhung nur gemäß der Nachfolgebestimmungen des § 2 MHG bzw. § 558 BGB geltend machen könnten. - 12 - III. Auf das Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Eine eigene Entscheidung des Senats nach § 563 Abs. 3 ZPO kommt nicht in Betracht. Das Berufungsge- richt hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang keine Feststellungen zur Höhe der vorzunehmenden Anpassung der Miete getroffen. Dies ist nach- zuholen. Denn zum einen führt die gebotene Anpassung des Vertrages nicht zwangsläufig dazu, daß die von den Klägern ihrer Berechnung zugrunde geleg- ten Erhöhungsmöglichkeiten sämtlich in vollem Umfang zu berücksichtigen wä- ren. Zum anderen ist auch zu klären, inwieweit bei einer Anpassung der Miete die von den Klägern angeführte Gartenpacht in Höhe von 90 DM pro Monat so- wie die von den Beklagten nach ihrem Vorbringen während des Mietverhältnis- ses erbrachten Renovierungsarbeiten von Bedeutung sind. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, daß die Beklagten offensichtlich seit Abschluß des Kauf- vertrages im Juni 1990 jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluß des Restitu- tionsverfahrens im Dezember 1997 mietfrei im Anwesen der Kläger gewohnt haben. Schließlich wird das Berufungsgericht den Klägern Gelegenheit zu ge- ben haben, ihren Antrag umzustellen. Bei einer Anpassung eines Vertrages wegen Äquivalenzstörungen ist die Klage nicht auf Zustimmung zu einer ent- - 13 - sprechenden Vertragsänderung, sondern unmittelbar auf die danach geschul- dete Leistung zu richten (BGHZ 91, 32, 36). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Hermanns

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 64. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 12.09.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 64 S 121/19 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 242 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 BGB, § 577a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung Leitsatz 1. Eine Eigenbedarfskündigung verstößt nicht schon deswegen gegen § 573 Abs. 3 BGB, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält. Entscheidend ist, dass der Eigenbedarf im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt wird und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Bedarfspersonen nachvollziehbar bleibt (Anschluss BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 92/16)(Rn.6) 2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, wenn der kündigende Wohnungseigentümer auch schon vor seinem Eigentumserwerb Vermieter war. So kann es liegen, wenn der Kläger, der die Wohnung ursprünglich als Hauptmieter angemietet hatte, um sie dem Beklagten als Untermieter zu überlassen, später Wohnungseigentümer wird (Anschluss BGH, Beschluss vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94).(Rn.9) 3. Bleibt unklar, welche Verabredungen der ursprünglichen Anmietung der Wohnung zum Zwecke der Untervermietung an den Beklagten zu Grunde lagen(Rn.11) und mit welchem Ergebnis in diesem Zusammenhang geführte Verhandlungen über eine Treuhandvereinbarung endeten, so ist die Eigenbedarfskündigung auch nicht gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen.(Rn.12) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 15. April 2019, 213 C 141/18, Urteil Tenor Die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das am 15. April 2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 213 C 141/18 – durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung wird gemäß §§ 719, 707 ZPO mangels hinreichender Erfolgsaussichten der Berufung zurückgewiesen. Die dem Beklagten gewährte Räumungsfrist wird bis zum 31. Dezember 2019 verlängert. Gründe I. Randnummer 1 Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Randnummer 2 Zu Recht hat das Amtsgericht der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Klage stattgegeben. Die Einwände der Berufung greifen nicht durch. Zweifel an der Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts bestehen nicht, so dass das Berufungsgericht gemäß § 529 ZPO an diese gebunden ist. Randnummer 3 Das Amtsgericht hat richtig erkannt, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 26. Februar 2018 beendet wurde. Der Kläger gab in dem Kündigungsschreiben an, er wolle die Wohnung zukünftig „zur Wahrung und Pflege der familiären Bindung“ zusammen mit seiner Tochter bewohnen; seine derzeit angemietete Wohnung mit nur 70 m² sei ihm dafür zu klein und zu teuer. Er beschrieb damit ein im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigtes Interesse an der Beendung des Mietverhältnisses, nämlich einen von vernünftigen Gründen getragenen Eigenbedarf. Randnummer 4 1. Eben diesen in der Kündigung beschriebenen Eigenbedarf hat der Kläger auch bewiesen. Die Kammer teilt die Bedenken des Beklagten gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht; der Amtsrichter hat § 286 ZPO fehlerfrei angewandt. Randnummer 5 a) Dabei ist zunächst nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht im streitigen Tatbestand des Urteils ausgeführt hat, der Kläger bewohne „zur Wahrung und Pflege der Familienbindung und aus finanziellen Gründen“ auch schon die gegenwärtig genutzte Mietwohnung von 70 m² gemeinsam mit seiner Tochter, denn eben dies hat der Kläger auf Seite 4 der Klageschrift vorgetragen. Die Zeugin hat auch bestätigt, dass sie die aktuelle Mietwohnung in der ...strasse zusammen mit ihrem Vater bewohne, der sich dort drei bis vier Tage je Monat aufhalte. Randnummer 6 Der Umstand, dass der Kläger nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch die Mietwohnung in der ...straße schon gemeinsam mit seiner Tochter nutzt, dies aber im Kündigungsschreiben nicht offen legte, steht seinem Räumungsbegehren nicht entgegen. Angesichts der geringeren Wohnfläche der aktuellen Mietwohnung und ihres hohen Mietpreises bedeuten die erst im Rechtsstreit bekannt gewordenen Wohnverhältnisse der Zeugin keine Abweichung von dem mit dem Kündigungsschreiben geltend gemachten Eigenbedarf, der vielmehr im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt worden und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Zeugin nachvollziehbar geblieben ist. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Kläger selbst die Wohnung offenbar als regelmäßigen Zweitwohnsitz nutzen will, während seine Tochter dort ihren Lebensmittelpunkt zu begründen beabsichtigt. Entscheiden ist, dass der Kläger und seine Tochter die Wohnung nicht etwa nur für gelegentliche Ferienaufenthalte oder vorübergehend für einen fixen Zeitraum, sondern regelmäßig und nachhaltig zu Wohnzwecken nutzen wollen. Die Bestimmung des § 573 Abs. 3 BGB, wonach das Räumungsbegehren nur an Hand der im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe zu beurteilen ist, steht dem Erfolg der Klage daher nicht entgegen; eine Eigenbedarfskündigung ist nicht grundsätzlich schon deswegen unwirksam, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält (vgl. BGH - VIII ZR 92/16 -, Urt. v. 15.03.2017, WuM 2017, 288 ff., Rn. 12, zitiert nach juris). Randnummer 7 b) Entgegen der Ansicht des Beklagten sind die Angaben der Zeugin auch nicht deswegen als unglaubhaft zu disqualifizieren, weil ihr die Anschrift der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Vernehmung nicht präsent gewesen ist. Die Zeugin hat jedenfalls um die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung gewusst, die aktuell und zukünftig von ihr zu zahlende Miete angeben können und auch die Lage der Wohnung nahe der S-Bahn Station ... zutreffend beschrieben. Die Kammer hält mit dem Amtsgericht für nachvollziehbar, dass der Zeugin diese Informationen über die Wohnung ausreichen, um sie gemeinsam mit ihrem Vater beziehen zu wollen. Randnummer 8 Die Würdigung des Amtsgerichts, das eingeräumte fehlende Wissen um die genaue Anschrift der Wohnung spreche für die Glaubwürdigkeit der Zeugin, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Annahme, dass einer zum Zwecke der Falschaussage präparierten Zeugin die genaue Anschrift der Wohnung - womöglich aber nicht deren Lage relativ zu einer S-Bahn Station - präsent gewesen wäre, liegt jedenfalls nicht fern. Randnummer 9 2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung schon deswegen nicht entgegen, weil der Kläger nicht „Erwerber“ im Sinne dieser Vorschrift ist. Der Schutz des § 577a BGB greift - unabhängig von den Zeitpunkten der Begründung des Mietverhältnisses, der Überlassung der Wohnung und der Bildung von Wohnungseigentum - jedenfalls nicht für Kündigungen gerade des ursprünglichen Vermieters. Die Norm soll Mieter nur gegen Kündigungen Dritter schützen, die nach der Bildung von Wohnungseigentum (Abs. 1) oder durch wirkungsgleiche Modelle (Abs. 2) neu als „Erwerber“ in das Mietverhältnis eintreten (vgl. BGH - VIII ARZ 2/94 -, Rechtsentscheid v. 06.07.1994, GE 1994, 1045 ff., Rn. 23, zitiert nach juris). Die Sperrfrist des § 577a BGB gilt nicht, wenn die Eigenbedarfskündigung durch den selben Vermieter erklärt wird, der auch schon vor der Umwandlung in Wohnungseigentum wegen Eigenbedarfs hätte kündigen können, weil sich in einem solchen Fall das „nach dem Schutzzweck der Norm vorausgesetzte erhöhte Risiko einer erst durch die Begründung und Veräußerung des Wohnraumes geschaffenen Eigenbedarfslage“ gerade nicht verwirklicht (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 27). Randnummer 10 So liegt es hier, denn der Beklagte trägt selbst vor, dass ihm die Wohnung ursprünglich auf Grund eines mit dem Kläger abgeschlossenen Untermietvertrages überlassen wurde. Unabhängig von der Frage, ob der Kläger das Untermietverhältnis nach §§ 549 Abs. 2, 573a Abs. 2 BGB sogar ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB hätte kündigen können, war der Beklagte jedenfalls auch schon vor der Bildung von Wohnungseigentum und dem Eigentumserwerb des Klägers dem Risiko ausgesetzt, dass der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen könnte. Dieses Risiko hat sich weder durch die Bildung von Wohnungseigentum, noch durch den Erwerb der Wohnung seitens des Klägers, noch durch die etwaige Novation des Mietverhältnisses im Mai 2016 geändert, sodass der Schutzzweck des § 577a BGB vorliegend nicht betroffen ist. Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte schon auf Grund schlüssigen Verhaltens nach Maßgabe des Vertragsentwurfs vom 1. Mai 2016 Hauptmieter des Klägers wurde oder erst mit der Eintragung des Klägers als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch, die gemäß § 566 BGB in Folge Konfusion spätestens zum Erlöschen des Hauptmietvertrages zwischen dem Kläger und dem vormaligen Eigentümer führte. Entscheidend ist allein, dass der Kläger nicht erst auf Grund seines Eigentumserwerbs nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrat, sondern seit Überlassung der Wohnung an den Beklagten ununterbrochen dessen Vermieter war. Randnummer 11 3. Die Kündigung ist ferner auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB deswegen als rechtsmissbräuchlich zurückzuweisen, weil der Kläger die Wohnung im Jahre 1992 mit dem Ziel angemietet hatte, sie dem Beklagten als Untermieter zu überlassen. Der Beklagte trägt nicht vor, welche Motive die Parteien für das einer Zwischenvermietung entsprechende Nutzungsmodell hatten oder welche informellen Verabredungen den abgeschlossen Verträgen zu Grunde gelegen haben mögen. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass die Parteien damals rechtsverbindlich und in der nach § 550 BGB gebotenen Schriftform Beschränkungen der einem Untervermieter nach dem Gesetz eröffneten Kündigungsmöglichkeiten vereinbart hätten. Auch der Mietvertragsentwurf vom 1. Mai 2016 sieht keine derartigen Beschränkungen vor, sondern verweist ausdrücklich auf die gesetzlichen Regelungen. Randnummer 12 Aus den letztlich gescheiterten Verhandlungen der Parteien über den Abschluss einer Treuhandvereinbarung folgt Abweichendes nicht. Der Beklagte legt nicht dar, dass und welche Vereinbarungen die Parteien in diesem Zusammenhang getroffen haben sollen, die im Sinne des § 139 BGB unabhängig von der in Aussicht genommenen Treuhandabrede Geltung beanspruchen und der Ausübung des Kündigungsrechts entgegen stehen könnten. Der Darlehensvertrag - dessen als Anlage B3 angekündigte Kopie der Berufungsbegründung nicht beigefügt gewesen und nicht zu den Akten gelangt ist - mag zwar im Hinblick auf die in Aussicht genommene Treuhandvereinbarung abgeschlossen worden sein, indiziert aber für sich genommen nicht, dass der Kläger das Mietverhältnis nicht kündigen dürfte. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Beklagte neben der Nettokaltmiete Wohngeldzahlungen an die Eigentümergemeinschaft geleistet haben mag; denn es entspricht der Üblichkeit, dass Mieter neben der Nettokaltmiete auch anfallende Nebenkosten tragen. So war es auch im Mietvertragsentwurf vom 1. Mai 2016 vorgesehen. Randnummer 13 4. Die Berufung hat schließlich nicht deswegen Aussicht auf Erfolg, weil die Räumung der Wohnung für den Beklagten und seine Kinder eine besondere Härte im Sinne des § 574 BGB bedeuten würde, die unter Berücksichtigung der Belange des Klägers Veranlassung gäbe, eine auch nur befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Die Kammer nimmt auch insoweit auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug und macht sich diese zu eigen. Allein der gerichtsbekannte Umstand, dass in Berlin eine Wohnungsmangellage besteht, rechtfertigt es nicht, ein Bemühen um Ersatzwohnraum von Anfang an als aussichtslos oder unzumutbar schwierig zu qualifizieren. Der Beklagte legt aber gar nicht dar, dass er sich überhaupt einen Überblick über die seinen Bedürfnissen entsprechenden Wohnungsangebote verschafft und zumutbare Anstrengungen unternommen hätte, eine Ersatzwohnung zu finden. Randnummer 14 Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz). Randnummer 15 Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen. II. Randnummer 16 Die Verlängerung der Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 3 und Abs. 4 ZPO; der Schriftsatz vom 16. Juli 2019 ist am selben Tag bei Gericht eingegangen und wahrt damit die in § 721 Abs. 3 Satz 2 ZPO bestimmte Frist. Randnummer 17 Die Verlängerung der Räumungsfrist erscheint der Kammer unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen; dem Kläger und seiner Tochter ist es zur Vermeidung einer denkbaren, wenn auch durch unzureichende Ersatzwohnraumsuche zumindest mitverursachten Obdachlosigkeit des Beklagten und seiner Kinder zuzumuten, ihr Interesse an der baldigen Inbesitznahme der Wohnung auch noch für den überschaubaren Zeitraum von etwas mehr als drei Monaten zurückzustellen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001543961 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Ein Nachtrag zum Mietvertrag zwischen Veräußerer/Vermieter und Mieter, dessen Pflichten allein den Erwerber/künftigen Vermieter treffen können, ist sittenwidrig.(Rn.27) 2. Eine (fristlose) Kündigung aufgrund des sittenwidrigen Nachtrags muss zeitnah - § 314 Abs. 3 BGB - ausgesprochen werden.(Rn.30) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg, 5. Dezember 2013, 40a C 248/13 Tenor 1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 05.12.2013, Az. 40a C 248/13, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass der zwischen den Beklagten und dem früheren Eigentümer und Vermieter, Herrn Dr. O.. C. H.., geschlossene Nachtrag zum Mietvertrag vom 25.01./11.04.1994 über die Wohnung S...weg XX, (PLZ) H.., 4. OG rechts, vom 23.12.2005 keine Rechtswirkung entfaltet. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben der Kläger zu 2/3, die Beklagten zu 1/3 zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung des jeweiligen Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.982,52 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Der Kläger als Vermieter begehrt die Feststellung der Unwirksamkeit einer zwischen den Beklagten und dem Voreigentümer der Mietwohnung geschlossenen Vereinbarung sowie die Räumung der Wohnung. Randnummer 2 Die Beklagten mieteten 1994 mit dem aus der Anlage K7 ersichtlichen Mietvertrag eine 4 Zimmer Wohnung im S...weg ... in H.. von dem damaligem Eigentümer, dem Zeugen Dr. H.., zu einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 1.890 DM an. Mit notariellem Kaufvertrag vom 7.12.2005 verkaufte der Zeuge Dr. H.. die Wohnung an den Kläger. Für die weiteren Einzelheiten des Kaufvertrages wird auf die Anlage B4 verwiesen. Unter dem 23.12.2005 schlossen der Zeuge Dr. H.. sowie die Beklagten eine als "Nachtrag zum Mietvertrag vom 25.01./11.04.1994 über die Wohnung S...weg ..., (PLZ)H.., IV. OG rechts" bezeichnete Vereinbarung. Diese lautete u.a.: Randnummer 3 "Präambel Randnummer 4 Mit Datum des Kaufvertrages vom 8. Dezember 2005 hat Herr G.. F.. (…) die Wohnung (…) käuflich erworben. Aufgrund des anstehenden Eigentümerwechsels bestätigen sich der Vermieter O..H.. und die Eheleute R.. heute schriftlich die in der Vergangenheit mündlich getroffene Vereinbarung…Der Vermieter hat das Objekt in Augenschein genommen und musste erhebliche Mängel eingestehen…. I. Randnummer 5 …Für den Fall, dass die Mängel nicht sämtlich, wie vom Vermieter zugesichert, bis zum 31. Dezember 2005 abgestellt sein sollten, setzten die Parteien Absprache gemäß wegen der bisherigen Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung die monatliche Netto-Kaltmiete beginnend ab dem 1.1.2006 auf 580 € fest. Nach Ablauf von drei Jahren wird die Miete zum 1. Januar 2009 auf 95 Prozent des Mittelwertes der dann gemäß Mietspiegel ortsüblichen Netto-Kaltmiete angehoben, ohne dass es weiterer vertraglicher Änderung bedarf. II. Randnummer 6 Die Vertragsparteien einigten sich, dass die Aufwendungen der Mieter für die Behebung von bisherigen Dekorationsschäden, die durch Mängel an der Bausubstanz entstanden sind, mit der dem Vermieter geleisteten Mietsicherheit verrechnet werden. Es besteht kein Anspruch des Vermieters auf Wiederauffüllung der Sicherheitsleistung. Im Rahmen etwaiger Renovierungsarbeiten darf der altersbedingt schadhafte Herd in der Wohnküche vom Mieter entfernt und entsorgt werden. III. Randnummer 7 Bei Rückgabe der Wohnung im Falle eines Auszugs schulden die Mieter keine Renovierung, sondern lediglich eine besenreine Wohnung. IV. Randnummer 8 Der Vermieter hat auf das Recht einer ordentlichen Kündigung, insbesondere auf das Recht einer Eigenbedarfskündigung, bis zum 31.12.2026 verzichtet." Randnummer 9 Der Kläger wurde am 1.1.2006 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Im Rahmen eines in den Jahren 2009 bis 2011 laufenden Rechtsstreits zwischen den Parteien vor dem Amtsgericht Hamburg (Az.: 48 C 488/09) sandten die Beklagten dem Kläger mit Schriftsatz vom 7.7.2010 die oben genannte Vereinbarung zu. Dieser Rechtsstreit endete mit einem Vergleich, in dem sich die Parteien auf eine monatliche Nettokaltmiete von 915,21 € einigten. Randnummer 10 Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 05.04.2013 erklärte der Kläger den Beklagten die außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigung mit der Begründung, dass die Vereinbarung vom 23.12.2005 nur abgeschlossen worden sei, um dem Kläger erhebliche Nachteile zuzufügen. Gleichzeitig wurden die Beklagten zu einer Erklärung aufgefordert, dass die Vereinbarung vom 23.12.2005 unwirksam sei. Randnummer 11 Der Kläger hat behauptet, die Vereinbarung vom 23.12.2005 sei vorsätzlich und absichtlich getroffen worden, um dem Kläger erhebliche wirtschaftliche und persönliche Nachteile zuzufügen. Randnummer 12 Mit Klagschrift vom 17.05.2013 hat der Kläger Räumung der Wohnung, Feststellung, dass der Nachtrag vom 23.12.2005 keine Rechtswirkung entfalte, sowie Zahlung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten begehrt. Die Beklagten haben Klagabweisung beantragt und behauptet, die Vereinbarung gehe auf frühere Abreden der Beklagten mit dem Zeugen H.. zurück. Randnummer 13 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Kündigungserklärung vom 5.4.2013 sei unwirksam, da sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist gemäß § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden sei. Der Kläger habe auch keinen Anspruch auf Feststellung, dass der Nachtrag vom 23.12.2005 keine Rechtswirkung entfalte. Der Kläger sei auf die Miethöhe sowie auf den Anspruch, dass den Mietern kein Anspruch auf Rückzahlung einer Kaution zustehe, bereits bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 7.12.2005 hingewiesen worden. Im Übrigen fehle es am Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO. Randnummer 14 Wegen des weiteren Vortrags der Parteien in erster Instanz sowie wegen des Inhalts und der Begründung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg vom 05.12.2013 einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen. Randnummer 15 Gegen das am 19.12.2013 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit der am 17.01.2014 eingelegten Berufung unter Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags. Mit Schriftsatz vom 19.03.2014 hat er die außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigungserklärung des Mietverhältnisses erklärt und zur Begründung ausgeführt, durch falsche Angaben der Beklagten zur Miethöhe in dem im Zeitraum 2009 bis 2011 vor dem Amtsgericht Hamburg geführten Verfahren sei von einem Täuschungs- und Betrugsversuch zu Lasten des Klägers auszugehen. Randnummer 16 Der Kläger beantragt, Randnummer 17 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 05.12.2013, Az. 40a C 248/13 aufzuheben und Randnummer 18 1. die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Haus S...weg ..., (PLZ)H.., 4. OG rechts, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Flur, Abstellraum, Bad und WC sowie Keller zu räumen und an den Kläger herauszugeben, Randnummer 19 2. festzustellen, dass der zwischen den Beklagten und dem früheren Eigentümer und Vermieter, Herrn Dr. O.. C. H.., geschlossener Nachtrag zum Mietvertrag vom 25.01./11.04.1994 über die Wohnung S...weg ..., (PLZ)H.., 4. OG rechts, vom 23.12.2005 keine Rechtswirkung entfaltet. Randnummer 20 3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einen Betrag in Höhe von 837,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit als Nebenforderung für die außergerichtlichen Kosten der Geschäftsgebühr nach § 13 RVG Nr. 2300 VV zu zahlen. Randnummer 21 Die Beklagten beantragen, Randnummer 22 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 23 Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird Bezug genommen auf die in der Berufung gewechselten Schriftsätze. Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Dr. H... II. Randnummer 24 Die gemäß §§ 517, 520 Abs. 2, 511 Abs.2 ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. 1. Randnummer 25 Dem Antrag auf Feststellung, dass der zwischen den Beklagten und dem früheren Eigentümer und Vermieter, dem Zeugen Dr. H.., geschlossene Nachtrag zum Mietvertrag vom 25.01./11.04.1994 über die Wohnung S...weg ..., (PLZ)H.., 4. OG rechts, vom 23.12.2005 keine Rechtswirkung entfaltet, war stattzugeben. Denn dieser Nachtrag ist wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 BGB unwirksam. Ein Rechtsgeschäft ist sittenwidrig, wenn es gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt (vgl. Ellenberger in: Palandt, BGB 71. Auflage 2012, § 138 Rz 2). Dabei kann sich ein Sittenverstoß auch daraus ergeben, dass erworbene Rechte Dritter durch ein Rechtsgeschäft gefährdet werden oder ein Rechtsgeschäft auf die Beeinträchtigung künftiger Rechtspositionen von Dritten abzielt (vgl. Armbrüster in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 138 Rz 96 mwN). So verstößt ein Vertrag, durch welchen die Vertragsparteien einen Dritten durch bewusstes Zusammenwirken schädigen, gegen § 138 BGB (BGH, Urteil vom 18. März 1996, Az.: II ZR 10/95, Rz 9, zitiert nach juris). So liegt der Fall hier. Denn die Beklagten haben mit dem Zeugen H.. den Nachtrag vom 23.12.2005 zu einem Zeitpunkt geschlossen, in dem feststand, dass die dort getroffenen Regelungen auf Vermieterseite allein den Kläger, dessen Eigentumsübergang unmittelbar bevorstand, treffen würden, nicht aber den Zeugen Dr. H... Der Kläger hat insoweit durch Vernehmung des Zeugen beweisen können, dass der Zeuge und die Beklagten vor der schriftlichen Abfassung des Nachtrags vom 23.12.2005 die dort enthaltenen Vereinbarungen nicht getroffen hatten. Der Zeuge hat bekundet, dass es immer wieder Gespräche gegeben habe, wie mit den Mängeln der Mietwohnung und den daraus folgenden Rechten der Beklagten umzugehen sei, ohne dass eine konkrete Vereinbarung getroffen worden sei. So hat er ausgesagt, er und der Beklagte hätten im ganzen Jahr 2004 immer wieder über eine Minderung und darüber, was der Zeuge den Beklagten wegen der Mängel schulde, verhandelt. Der Beklagte habe dabei zu dem Zeugen gesagt, er, der Zeuge, habe dem Beklagten immer zugesagt, der Beklagte könne die Miete mindern oder die Wohnung kaufen. Der Zeuge habe deshalb "eine offene Rechnung" gegenüber den Beklagten gehabt. Dies sei "faktisch ein schwebendes Schuldverhältnis" zu seinen Mietern gewesen. Der Zeuge "habe es für billig gehalten", den Beklagten einen Minderungsanspruch zu gewähren. Er habe sich dazu verpflichtet gefühlt. Die Vereinbarung im Nachtrag vom 23.12.2005 sei dann von dem Zeugen aufgesetzt worden. Daraus ergibt sich, dass der Zeuge und die Beklagten die konkreten Vereinbarungen, wie sie im Nachtrag vom 23.12.2005 geregelt sind, erst durch Unterzeichnung dieses Nachtrags getroffen haben. Dies gilt auch für den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Zwar hat der Zeuge bekundet, er habe den Beklagten bei einem Treffen in deren Wohnung im Jahre 1995 gegenüber mitgeteilt "von mir aus bleibst Du da drin, bist Du schwarz wirst". Eine Erklärung, dass der Vermieter bis zum 31.12.2026 auf eine Eigenbedarfskündigung verzichtet, ist darin aber nicht enthalten. Der Zeuge ist auch insoweit glaubwürdig, seine Aussage glaubhaft. Er konnte den Geschehensablauf im Wesentlichen anhand persönlicher wichtiger Daten einordnen. Dies ist nachvollziehbar. Dass er nicht genauere Einzelheiten nennen konnte, ist dem Zeitablauf geschuldet und lässt für sich keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage aufkommen. Die Kammer ist auch deshalb vom Wahrheitsgehalt der Aussage überzeugt, weil der Zeuge für ihn im Verhältnis zum Kläger ungünstige Angaben getätigt hat, indem er im Ergebnis bestätigte, dass eine konkrete Vereinbarung mit den Beklagten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit dem Kläger getroffen wurde. Dies steht auch im Einklang mit dem als Anlage B2 (Bl. 104f. d.A.) eingereichten Schreiben der Beklagten an den Zeugen vom 21.10.2004, in dem sie eine Mietminderung in Höhe von 83 % sowie ein Zurückbehaltungsrecht gelten machen. Dieses Schreiben lässt erkennen, dass konkrete Vereinbarungen darüber, welche Rechte die Beklagten aufgrund der Mängel haben sollten, zum Zeitpunkt des Schreibens nicht getroffen worden waren. Randnummer 26 Die Beklagten konnten den Gegenbeweis nicht erbringen. Der Beklagte hat, in der Berufungsverhandlung vom 17.06.2014 persönlich angehört, erklärt, nach einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung im Jahre 1995 habe der Zeuge sie besucht und ihnen gegenüber erklärt "von mir aus können Sie da ewig drin bleiben, viele Jahrzehnte". Da hätten die Abmachungen begonnen, die immer mündlich gewesen seien. Eine Vereinbarung, dass die Eigenbedarfskündigung bis zum 31.12.2026 ausgeschlossen sein sollte, ist dem nicht zu entnehmen. Konkrete Angaben, wann welche der in dem Nachtrag aufgenommenen Regelungen vor dem 23.12.2005 vereinbart worden seien, konnte der Beklagte nicht machen. Randnummer 27 Auch die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit sind gegeben. § 138 BGB setzt hier voraus, dass alle Beteiligten sittenwidrig handeln, d.h. die Tatsachen, die die Sittenwidrigkeit begründen, kennen oder sich ihrer Kenntnis grob fahrlässig verschließen (vgl. Wendtland in: Bamberger/Roth, BeckOK BGB, Stand 1.8.2014, § 138 Rz 25 mwN¸ BGH, Versäumnisurteil vom 10. Januar 2007, Az.: XII ZR 72/04, Rz 13, zitiert nach juris). Sowohl die Beklagten als auch der Zeuge wussten, dass die in dem Nachtrag genannten zugunsten der Beklagten getroffenen Regelungen auf Vermieterseite allein den Kläger, nicht aber den Zeugen treffen würden, denn der Nachtrag wurde laut der Präambel "aufgrund des anstehenden Eigentümerwechsels" formuliert. Die Kammer geht zwar aufgrund der Aussage des Zeugen davon aus, dass den Beklagten nach ihrer Auffassung und der Ansicht des Zeugen das zukam, was ihnen aufgrund der lang anhaltenden und auch vom Zeugen bestätigten Mängel zustand. Die Sittenwidrigkeit erfordert jedoch nicht, dass beide Parteien gezielt zu dem Zwecke handeln, die Rechtsposition des Dritten zu beeinträchtigen. Es reicht insoweit die bloße Kenntnis der die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts begründenden Umstände aus. Diese liegen hier aufgrund der Tatsache vor, dass der Zeuge H.. die ihm nach eigener Ansicht treffende Schuld gegenüber den Beklagten dadurch begleichen wollte, dass er nicht sich selber sondern den Kläger verpflichtete. Dies war für die Beklagten auch ohne weiteres erkennbar. 2. Randnummer 28 Der Räumungsantrag war abzuweisen. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Herausgabe der Mieträumlichkeiten aus §§ 546, 985 BGB, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet ist. Randnummer 29 a. Die Kündigungserklärung vom 05.04.2013 ist unwirksam. Randnummer 30 aa. Der Kläger war nicht berechtigt, mit Schreiben vom 05.04.2013 unter Berufung auf den Nachtrag vom 23.12.2005 die außerordentliche Kündigung zu erklären, da die Kündigungserklärung nicht innerhalb einer angemessenen Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB erfolgte. Nach Auffassung der Kammer ist § 314 Abs. 3 BGB auch auf Kündigungen eines Wohnraummietverhältnisses anwendbar. Randnummer 31 Zwar wird zum Teil vertreten, dass § 314 BGB im Mietrecht keine Anwendung fände, weil §§ 543, 569 BGB speziellere Regelungen und damit abschließend seien. Die Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB auch im Wohnraummietrecht anwendbar ist, hat der BGH bislang offen gelassen (vgl. BGH, Beschluss vom 13.04.2010, Az.: VIII ZR 206/09). Allerdings hat der BGH selbst bei Überprüfung einer Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses § 314 Abs. 3 BGB herangezogen (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2007, Az.: XII ZR 36/05). Da auch im Gewerberaumietverhältnis § 543 BGB gilt, könnte eine Anwendbarkeit von § 314 Abs. 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse nur unter Rückgriff auf § 569 BGB abgelehnt werden. § 569 BGB enthält indes nur Ergänzungen zu § 543 BGB. Es ist auch nicht ersichtlich, warum der Gewerberaummieter durch § 314 Abs. 3 BGB geschützt werden soll, der insoweit aber schutzbedürftigere Wohnraummieter nicht. Der BGH hat nun auch in einer neueren Entscheidung für entscheidungserheblich gehalten, welcher Zeitraum zwischen der Kenntnis des Wohnraumvermieters von der Vertragsverletzung durch den Wohnraummieter und der Kündigungserklärung durch den Vermieter vergangen ist, und hält dies entweder unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nach § 242 BGB oder aufgrund von § 314 Abs. 3 BGB für relevant (vgl. BGH, Urteil vom 09. April 2014, Az.: VIII ZR 107/13, Rz 20). Randnummer 32 Die Kündigung des Klägers vom 05.04.2013 erfolgte nicht innerhalb einer angemessenen Frist, da der Kläger jedenfalls seit dem Schriftsatz vom 7.7.2010 im Vorprozess Kenntnis von der Vereinbarung zwischen dem Zeugen Dr. H.. und den Beklagten hatte, aber erst 2 Jahre und 9 Monate später die Kündigung aussprach. Hier ist auch die Tatsachenkenntnis entscheidend, so dass der Kläger sich nicht darauf berufen kann, erst durch Rechtsberatung durch den Klägervertreter Kenntnis von der Unwirksamkeit der Vereinbarung erhalten zu haben. Randnummer 33 bb. Die Kündigungserklärung vom 05.04.2013 ist auch nicht als ordentliche Kündigung wirksam. Dem Kläger steht trotz Sittenwidrigkeit des Nachtrags vom 23.12.2005 kein ordentliches Kündigungsrecht zu, da er kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung hat. Eine allgemein gültige Definition des berechtigten Interesse i.S.d. § 573 BGB fehlt. Vielmehr kann das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses je nach Kündigungssachverhalt unterschiedlich bewertet werden (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 573 Rz 188). Der Abschluss einer sittenwidrigen Vereinbarung zum Nachteil des Klägers ist als Verstoß gegen das gegenseitige mietvertragliche Rücksichtnahmegebot zu werten, auch wenn der Kläger zum Abschluss des Nachtrags vom 23.12.2005 selber noch nicht Vertragspartner der Beklagten war. Denn dass der Eintritt in die Vermieterstellung durch Eigentumsübergang auf den Kläger unmittelbar bevorstand, war auch den Beklagten bekannt. Dennoch hat der Kläger nach Auffassung der Kammer kein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung. Denn hier ist zu bedenken, dass die Beklagten nach überzeugenden Ausführungen des Zeugen in einer Mietwohnung wohnten, die mängelbehaftet war, und sie durch den Nachtrag eine Rechtsposition erlangten, die ihnen nach Ansicht der damaligen Vertragsparteien, nämlich des Zeugen Dr. H.. und der Beklagten, auch zustand. Zugleich sind die Rechte des Klägers dadurch gewahrt, dass das Gericht den Nachtrag vom 23.12.2005 für unwirksam erklärt hat. Nach alldem erscheint die Pflichtverletzung der Beklagten nicht so erheblich, dass sich daraus ein berechtigtes Interesse des Klägers an einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigungserklärung vom 05.04.2013 ergibt. Randnummer 34 b. Dem Räumungsantrag war auch nicht aufgrund der Kündigungserklärung in der Berufungsbegründung vom 19.03.2014 stattzugeben. Diese Kündigungserklärung war nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO als neues Angriffsmittel zuzulassen, da sie schon in der ersten Instanz hätte geltend gemacht werden können. Der Kläger stützt seine Kündigung darauf, dass die Beklagten durch den ursprünglichen Mietvertrag mit dem Zeugen Dr. H.. zur Zahlung eines monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 966,34 € verpflichtet gewesen seien, in dem Verfahren vor dem Amtsgericht zum Az. 48 C 488/09 aber angegeben hätten, eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 915,21 € zu schulden. Diese Umstände waren dem Kläger indes spätestens seit Juni 2013 bekannt, da ihm zu diesem Zeitpunkt nach seinen eigenen Ausführungen der Mietvertrag zwischen den Beklagten und dem Zeugen Dr. H.. zur Verfügung gestellt worden sei. Der Kläger hätte damit ohne weiteres vor der mündlichen Verhandlung am 19.09.2013, auf die das erstinstanzliche Urteil erging, eine entsprechende Kündigungserklärung abgeben können. Selbst wenn man die Kündigungserklärung vom 19.03.2014 als neues Angriffsmittel in der Berufungsinstanz zuließe, wäre sie nicht innerhalb angemessener Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB erklärt worden. 3. Randnummer 35 Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten. Die Kündigungserklärung vom 05.04.2013 ist unwirksam. Die Anwaltskosten für die allgemeine Prüfung der Rechtslage durch einen Rechtsanwalt des Vermieters schuldet der Mieter nicht. Mit anwaltlichem Schreiben vom 05.04.2013 wurde den Beklagten eine Frist gesetzt, um die Unwirksamkeit der Vereinbarung vom 23.12.2005 zu erklären. Ein späteres vorgerichtliches Tätigwerden des Klägervertreters, welches einen Schadensersatzanspruch aus Verzug begründen könnte, ist nicht ersichtlich. 4. Randnummer 36 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 37 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht gegeben sind. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Das Urteil beruht auf einer Einzelfallentscheidung. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 12.03.2021 Aktenzeichen: 35 C 1278/20 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0312.35C1278.20.41 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 195 BGB, § 199 Abs 1 Nr 2 BGB, § 242 BGB, § 536a Abs 2 Nr 2 BGB, § 541 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen ungenehmigter Errichtung einer Stützmauer sowie eines Gewächshauses im Garten Leitsatz Zur außerordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen ungenehmigten baulichen Veränderungen der Mietsache und der Verjährung und Verwirkung korrespondierender Beseitigungsansprüche.(Rn.19) Orientierungssatz 1. Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann.(Rn.19)  2. Die öffentlich-rechtliche Genehmigung einer Stützmauer steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese nicht zu ersetzen.(Rn.24) 3. § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst.(Rn.28) 4. Der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen, auch wenn dieses nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Es besteht lediglich ein erlaubnisfreier Bereich bezüglich Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten.(Rn.42) 5. Die Errichtung eines sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist, entspricht jedenfalls in großstädtischer Wohnlage keinem üblichen Mietgebrauch mehr.(Rn.43)  Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Str. 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 2. Den Beklagten wird für die Räumung und Herausgabe gemäß Ziffer 1 eine Frist eingeräumt bis 31.07.2021. 3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 526,58 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 26.09.2020 zu bezahlen. 4. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist hinsichtlich der Räumung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung insoweit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000 EUR abzuwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 15.000 € Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses wegen baulicher Maßnahmen auf dem angemieteten Grundstück. Randnummer 2 Bereits mit Vertrag vom 08.11.2003 mietete der Beklagte zu 1) eine Wohnung in dem Gebäude ... Str. 29 von dem damaligen Eigentümer Herrn R. (in der Folge auch: „Vorvermieter“) an (Anl. B1, Bl. 70 d.A.). Mit weiterem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.) wurde die Beklagte zu 2) in das Mietverhältnis aufgenommen und dieses um eine weitere Wohnung in dem Gebäude erweitert. Mit Prozessvergleich vom 10.01.2017 (AG Stuttgart, Az.: 35 C 1888/16) einigten sich die Beklagten mit dem Vorvermieter darauf, dass sich das Mietverhältnis, auf das gesamte Gebäude erstrecken sollte, wofür - bei Fortgeltung des Vertrags vom 14.03.2010 im Übrigen - ein Nettomietzins von 1.250 € und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 € geschuldet sein sollte. Im Dezember 2017 erwarben die Kläger das Grundstück. Der Eigentümerwechsel wurde Mitte 2018 in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 3 Mit Anwaltsschreiben vom 27.12.2019 (Anl. K 4, Bl. 25 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten, soweit hier relevant, abmahnen, weil diese - unstreitig - einen Stahlträger in die Außenwand eingebracht hatten und forderten zum Rückbau bis zum 04.02.2020 auf. Mit Anwaltsschreiben vom 11.02.2020 (Anl. K 5, Bl. 28 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten wiederum abmahnen, weil diese den Stahlträger nicht entfernt hätten und nunmehr zudem einen Anbau errichtet hätten (vgl. Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.; in der Folge auch: „Anbau“). Sie forderten die Beklagten auf, insoweit bis längstens 29.02.2020 „den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen“. Weiter mahnten sie die ungenehmigte Errichtung eines Gewächshauses (Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) und die Errichtung einer Stützmauer zum Grundstück des Nachbarn R. hin (vgl. Lichtbilder Anl. K 6, Bl. 31f. d.A.in der Folge auch: „Stützmauer“) ab. Bezüglich der Stützmauer seien die Kläger durch den Nachbarn R. (in der Folge auch: „Nachbar“) informiert worden, dass ein Überbau vorliege. Auch bezüglich dieser Punkte forderten die Kläger die Beklagten zum Rückbau bis längstens 29.02.2020 auf und wiesen darauf hin, dass das Mietverhältnis anderenfalls gekündigt werden würde. Randnummer 4 Mit taggleich zugestelltem Anwaltsschreiben vom 02.03.2020 (Anl. K 7, Bl. 41ff. d.A.) kündigten die Kläger den Mietvertrag fristlos und machten im Wesentlichen geltend, dass ein Rückbau der abgemahnten baulichen Veränderungen nicht erfolgt sei. Randnummer 5 Die Kläger behaupten, dass die Beklagten den Stahlträger nicht zurückgebaut hätten. Die Stützmauer, deren Rückbau unstreitig unterbleiben ist, sei ohne Gestattung des Vorvermieters erbaut worden und stelle einen Überbau dar, weshalb eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn, der sie bereits zum Rückbau aufgefordert habe (Anl. K 8, Bl. 155 d.A.), drohe. Die Kläger machen weiter geltend, dass sich aus der Abmahnung vom 11.02.2020 ergäbe, dass die Beklagten zum Rückbau des Anbaus auf den - zwischen den Parteien streitigen - Zustand von 2003 aufgefordert worden sei. Dem seien die Beklagten nicht nachgekommen, sie hätten auch nicht auf den Zustand von 2012 zurückgebaut. Bezüglich des - unstreitig ohne vorherige Genehmigung errichteten und nach Abmahnung nicht entfernten - Gewächshauses sind die Kläger der Auffassung, dass sie dieses nicht zu dulden bräuchten, weil es zu groß sowie nicht sicher errichtet sei und zudem den Rasen beschädige. Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sei auf Grund von Verzugs der Beklagten zuzusprechen. Randnummer 6 Die Kläger beantragen daher: Randnummer 7 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Straße 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 8 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger € 526,58 (außergerichtliche Kosten) nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen, hilfsweise, eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 11 Die Beklagten behaupten, dass sie den Stahlträger, welchen sie unstreitig im Zuge nicht genehmigter Sanierungsarbeiten in die Fassade eingebracht hatten, wieder entfernt hätten, da dieser ohnehin nur als Platzhalter gedient habe. Auch ein Rückbau des Anbaus sei erfolgt, da sie den Zustand von 2012 wieder hergestellt hätten. Zwar seien dafür neue Materialien verwendet worden, eine Verwendung des ursprünglichen Materials für den Rückbau sei aber auf Grund von dessen Verwitterung unmöglich gewesen. Auf einen unterbliebenen Rückbau auf den Zustand von 2003 könnten die Kläger ihre Kündigung nicht stützen, da ein solcher mit der Abmahnung vom 11.02.2020 nicht gefordert worden sei, bzw. die Abmahnung insoweit missverständlich und damit als Grundlage für eine Kündigung schon untauglich sei. Er sei auch nicht geschuldet, weil die ursprünglichen Maßnahmen allesamt durch den Vorvermieter genehmigt worden seien, was die Kläger in einem anderen Verfahren auch unstreitig gestellt hätten, und sich die Berechtigung zur Vornahme der beanstandeten Baumaßnahmen ohnehin bereits daraus ergebe, dass die Beklagten mit dem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8ff., 16 d.A.) die Pflege der Außenanlagen übernommen hätten. Die Errichtung des Gewächshauses stelle eine erlaubnisfreie Nutzung des Gartens dar, weshalb ein Rückbau derzeit nicht geschuldet werde. Randnummer 12 Die Beklagten machen weiter geltend, dass der außerordentlichen Kündigung auch mit Blick auf die unstreitig unterbliebene Beseitigung der Stützmauer der Erfolg versagt werden müsse, da auch dieser Rückbau nicht gefordert werden könne. Die Stützmauer sei von 2010 auf 2011 errichtet und baurechtlich nachgenehmigt worden. Ein Überbau, der unstreitig erst nach Weihnachten 2019 ein Thema wurde, nachdem der Nachbar R. das Grundstück erworben und einen Vermesser eingeschaltet hatte, und den die Beklagten zunächst eingeräumt hatten, liege nicht vor. Die Errichtung der Stützmauer sei durch den Vorvermieter und dessen Ehefrau genehmigt worden. Einer Genehmigung habe es freilich gar nicht bedurft, weil die Errichtung der Stützmauer eine Notmaßnahme dargestellt habe; nachdem der Vorvermieter der Aufforderung des Beklagten vom 17.09.2009 (Anl. B 12, Bl. 187 d.A.) etwas gegen den abrutschenden Boden am Grundstücksrand zu unternehmen, nicht nachgekommen sei, obwohl er dies mit Schreiben vom 13.10.2009 zugesagt gehabt habe (Anl. B 3, Bl. 125 d.A.), habe der Beklagte dies selbst in die Hand nehmen dürfen, um Gefahren für das Grundstück abzuwenden. Randnummer 13 Jedenfalls könnten sich die Kläger schon in Folge von Verwirkung nicht auf einen etwa gegebenen Kündigungsgrund berufen. So habe dem Vorvermieter - unabhängig davon, dass er die Stützmauer genehmigt habe - bereits auf Grund einer an ihn weitergeleiteten Nachbareinwendung im Baugenehmigungsverfahren vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) von der Stützmauer erfahren. Zudem habe ihm das Verkehrswertgutachten des Dipl. Ing. K. vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff. d.A.; in der Folge auch: „Verkehrswertgutachten“) jedenfalls seit dem 04.07.2013 (Anl. B 7, Bl. 134 d.A.) vorgelegen. Aus diesem ergebe sich Vorhandensein und Position der Stützmauer und damit auch der Überbau. Zudem ließ die Ehefrau des im Januar 2017 verstorbenen Vorvermieters - insofern unstreitig - das Mietverhältnis bereits mit Anwaltsschreiben vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) wegen eigenmächtiger Baumaßnahmen, unter anderem wegen der Stützmauer, außerordentlich kündigen, verfolgte diese Kündigung dann aber nicht weiter. Die Beklagten machen weiter geltend, dass sie, nachdem auch die Kläger - nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten - anlässlich eines gemeinsamen Besichtigungstermins vom 21.03.2018 Kenntnis von den Baumaßnahmen einschließlich der Stützmauer erlangt hatten, berechtigterweise darauf vertrauen durften, dass nicht fast zwei Jahre später eine Kündigung auf diese Umstände gestützt werden würde. Randnummer 14 Sollte ein Überbau tatsächlich vorliegen, so ergäbe sich nichts anderes. Es sei zu bestreiten, dass dem Nachbarn R. insoweit Ansprüche zustünden, jedenfalls würde er diese nicht geltend machen. Sofern sich die Kläger berechtigten Ansprüchen des Nachbarn R. ausgesetzt sehen sollten, so meinen die Beklagten, dass sie im äußersten Fall Schadensersatz schulden würden, der Sachverhalt aber, wegen des langen Bestands des Mietverhältnisses und der Schwierigkeit Ersatzwohnraum im Stadtgebiet zu finden, eine außerordentliche Kündigung nicht tragen könne. Randnummer 15 Die Kläger bestreiten, dass der Vorvermieter die Baumaßnahmen genehmigt habe. Die Genehmigung ergebe sich auch weder aus Vortrag in vom Streitfall inhaltlich unabhängigen Parallelverfahren oder aus dem Mietvertrag, der nur zur Gartenpflege berechtige. Es habe auch erkennbar keine Notmaßnahme vorgelegen. Verwirkung scheide schon deshalb aus, weil keinerlei Umstände erkennbar seien, auf Grund derer sich ein Vertrauen habe gründen können, einen ungenehmigten Überbau nicht wieder entfernen zu müssen. Insoweit könnten auch die Kläger dem berechtigten und tatsächlich erfolgten Rückbauverlangen des Nachbarn R. nichts entgegensetzen. Randnummer 16 Wegen des weiteren Vorbringens wird auf den Inhalt, der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle vom 29.05.2020 und 05.02.2021 (Bl. 169 ff und 258 ff. d. A.) Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen P. und Vernehmung der Zeugen Ro. und R. im Termin vom 05.02.2021. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Abs. 2 lit. a GVG, 29a Abs. 1 ZPO), und begründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die außerordentliche Kündigung vom 02.03.2020 gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet worden ist. I. Randnummer 18 Die Kündigung war sowohl formell als auch materiell wirksam. Die Kläger waren zur außerordentliche Kündigung berechtigt, nachdem die Beklagten sich geweigert haben, die ungenehmigt und überwiegend auf dem Nachbargrundstück errichtete Stützmauer zurückzubauen (§ 543 Abs. 1 BGB). 1. Randnummer 19 a) Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (etwa KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 212; BeckOK-BGB/Wiederhold, § 543 Rn. 61 jew. mwN [Stand: 01.02.2021]). Dabei setzt ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 27 mit 37 mwN). Da im Streitfall weder etwas dafür vorgetragen noch dafür ersichtlich ist, dass von der Stützmauer oder dem Gewächshaus eine konkrete und erhebliche Gefährdung der Mietsache ausgehen könnte (vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 33 mwN), ist die Kündigung vorliegend am Maßstab des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zu messen. Randnummer 20 b) Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB darf der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob dies der Fall ist, ist durch eine wertende Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Dafür sind die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewerten. Frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11; NJW 2005, 2552 juris Rn. 12). Im Rahmen der Abwägung ist zu berücksichtigen, dass Art. 14 Abs. 1 GG das Besitzrecht des Mieters ebenso schützt wie das Eigentumsrecht des Vermieters, weshalb die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 2004, 440 juris Rn. 12f.). Randnummer 21 Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze liegt im Streitfall ein wichtiger Grund vor, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigte, weil das Kündigungsinteresse der Kläger in der Gesamtschau das Bestandsinteresse der Beklagten überwiegt und den Klägern eine Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist. Randnummer 22 aa) Entgegen der Auffassung der Beklagten stellt zunächst die ungenehmigte Errichtung der Stützmauer eine Verletzung ihrer mietvertraglichen Pflichten dar. Randnummer 23 (1.) Nach § 11 Abs. 1 des Mietvertrags bedurften Umbauten an der Mietsache der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Die Errichtung der Stützmauer, welche die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs (vgl. dazu BGH, NJW 1993, 1061 juris Rn. 37f.; Kern in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB Rn. 243ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 429 jew. mwN) offensichtlich überschreitet, durfte daher grundsätzlich nicht ohne eine solche Zustimmung erfolgen. Anders als die Beklagten meinen, ändert der Umstand, dass ihnen durch den Mietvertrag vom 14.03.2010 (§ 24, Bl. 16 d.A.) die Gartenpflege übertragen war, daran nichts. Denn mit der Übernahme der Pflicht, den „Garten zu pflegen“, wozu nach dem Vertrag unter anderem das „regelmäßige Rasenmähen, Zurückschneiden der Büsche und Bäume“ rechnete, war weder nach dem Wortlaut und der Vertragssystematik noch nach dem ohne Weiteres erkennbaren Sinn und Zweck der vertraglichen Regelung (§§ 133, 157 BGB) die Einräumung der Befugnis verbunden, unter Abweichung von der spezielleren Regelung des § 11 Nr. 1 bauliche Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen zu dürfen. Randnummer 24 (2.) Soweit die Beklagten geltend machen, dass von einer Genehmigung der Stützmauer auszugehen sei, verfängt dies nicht. Fehl geht zunächst der Hinweis, dass die Stützmauer baurechtlich nachgenehmigt sei. Denn diese öffentlich-rechtliche Genehmigung steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese daher nicht zu ersetzen. Auch aus dem Umstand, dass die Kläger in einem vorangegangenen Verfahren, in welchem sie ohne Erfolg einen auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen suchten (AG Stuttgart, Az.: 30 C 609/18), unstreitig gestellt haben, dass Umbaumaßnahmen mit dem Vorvermieter abgesprochen gewesen seien, können die Beklagten nichts für eine Genehmigung der Stützmauer herleiten. Denn aus dem prozessualen Nichtbestreiten in einem Vorprozess folgt weder, dass eine erforderliche Genehmigung tatsächlich erteilt war, noch, dass die Kläger diesen Umstand im vorliegenden Verfahren nicht bestreiten könnten. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Vorvermieter sich mit den Beklagten in dem auf eine außerordentliche Zahlungsverzugskündigung gestützten Räumungsrechtsstreit (AG Stuttgart, Az. 35 C 1888/16) darauf einigte, das Verfahren durch Prozessvergleich vom 10.01.2017 zu beenden und das Mietverhältnis fortzusetzen. Randnummer 25 (2.) Soweit die Beklagten, die nach allgemeinen Grundsätzen dafür beweisbelastet sind, dass ihr an sich vertragswidriger Mietgebrauch von einer Genehmigung des Vermieters gedeckt war (vgl. Blank, NZM 1998, 5, 9 zur Tierhaltung; vgl. auch BGHZ 220, 323 Rn. 14), behauptet haben, dass der Vorvermieter tatsächlich mit der Errichtung der Stützmauer einverstanden gewesen sei, so sind sie dafür beweisfällig geblieben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sieht das Gericht diese Behauptung vielmehr als widerlegt an (§ 286 ZPO). Dabei stützt sich das Gericht auf die Aussage der Zeugin Ro., welche es als glaubhaft erachtet. Die Zeugin schilderte plastisch und detailreich sowie in Übereinstimmung mit ihrer schriftlichen Einlassung (Anl. K 9, Bl. 156 d.A.), dass der Beklagte zwar zahlreiche Baumaßnahmen im Außenbereich durchgeführt habe, insoweit allerdings stets eigenmächtig gehandelt habe (Bl. 262f. d.A.). Randnummer 26 (3.) Entgegen der Auffassung der Beklagten war eine Genehmigung für die Errichtung der Stützmauer auch nicht deshalb entbehrlich, weil es sich dabei um eine durch § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB gedeckte Notmaßnahme gehandelt habe. Schon nach dem Beklagtenvortrag stellte die Errichtung der Stützmauer keine Notmaßnahme dar, die keinen Aufschub geduldet hätte (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536a Rn. 28; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 35 jew. mwN). Denn der Beklagte konnte sich nach seinem eigenen Vortrag für die Maßnahme seit der Monierung des Problems des abrutschenden Bodens am Grundstücksrand vom 17.09.2009 bis zur Errichtung der Mauer zum Jahreswechsel 2010 auf 2011 mehr als ein Jahr Zeit lassen. Selbst wenn man unterstellt, dass sich das Problem in dieser Zeit verschärft haben sollte, wäre nicht ersichtlich, weshalb dem Beklagten eine Anzeige dieser Verschärfung nicht möglich gewesen sein sollte. Auch unabhängig von diesem Zeitmoment wird die Errichtung der Stützmauer nicht durch § 536a Abs. 2 BGB gedeckt. Insofern wäre zwar grundsätzlich auch ein Selbsthilferecht gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht gekommen (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 28). Die konkret errichtete Stützmauer erweist sich aber weder als erforderlich (Nr. 1) noch als notwendig (Nr. 2). Denn die Stützmauer befindet sich nach den unwidersprochen gebliebenen und überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen Philipp (Bl. 260f. d.A.), denen sich das Gericht anschließt (§ 286 ZPO), nahezu vollständig auf dem Grundstück des Nachbarn R.. Randnummer 27 bb) Die Beklagten haben ihre mietvertraglichen Pflichten zudem dadurch verletzt, dass sie der Aufforderung der Kläger, die Stützmauer zu beseitigen nicht nachgekommen sind. Randnummer 28 (1.) § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 13 mwN). Den Klägern stand gegen die Beklagten daher ein Anspruch auf Beseitigung der Stützmauer zu, welcher sich im Streitfall auch aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ergibt (§ 11 Nr. 2 des Mietvertrags, Bl. 11 d.A.). Ein Anspruch der Beklagten auf Duldung der Stützmauer durch die Kläger, der einem auf § 541 BGB gestützten Beseitigungsanspruch entgegenstünde (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 14; BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 13), scheidet im Streitfall schon deshalb aus, weil sich die Stützmauer fast vollständig auf dem Nachbargrundstück befindet. Randnummer 29 (2.) Der Geltendmachung dieses Anspruchs stand entgegen der Auffassung der Beklagten weder der Zeitablauf seit Errichtung der Mauer entgegen noch war dieser Anspruch verwirkt. Randnummer 30 (a) Der Anspruch aus § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung gem. §§ 195, 199 BGB (BGHZ 220, 323 Rn. 18). Verjährung ist indessen nicht eingetreten, so dass die Beklagten mit ihrer jedenfalls schlüssig erhobenen (vgl. dazu MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 214 Rn. 4 mwN) Verjährungseinrede (§ 214 BGB) nicht durchdringen können. Insoweit bedarf es im Streitfall keiner Entscheidung, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Anspruch aus § 541 BGB nicht zu verjähren beginnt, so lange eine zweckwidrige Nutzung des Mietobjekts andauert (BGHZ 220, 323 Rn. 21ff.), auch auf die vorliegende Konstellation der Errichtung einer nicht genehmigten baulichen Anlage zu übertragen ist, oder ob die Verjährung in diesen Fällen mit der Errichtung der Anlage beginnt, weil darin kein Dauerverstoß, sondern eine einmalige Zuwiderhandlung (§ 199 Abs. 5 BGB) liege (in diesem Sinne: BeckOK-BGB/Bruns, § 541 Rn. 18.1 [Stand: 01.02.2021]; ähnlich MünchKomm-BGB/Raff, 8. Aufl., § 1004 Rn. 273 mwN sowie bereits LG Halle, ZMR 2014, 644 juris Rn. 8; vgl. dazu auch MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 541 Rn. 18 - Dauerverstoß, sofern mit der Installation eine ästhetische Beeinträchtigung einhergeht; aA wohl LG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 unter II. - n.v.). Denn der Beseitigungsanspruch ist auch dann nicht verjährt, wenn man von einem möglichen Verjährungsbeginn ab Errichtungszeitpunkt ausgeht. Randnummer 31 (aa) Die erforderliche Kenntnis von der Existenz der Stützmauer lag auf Vermieterseite - wie sich aus der unter anderem auf die Stützmauer gestützten Kündigung vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) ergibt - jedenfalls ab 2017 vor. Randnummer 32 (bb) Eine frühere Kenntnis auf Seiten der Vorvermieter ist nicht feststellbar. Folglich scheidet eine Verjährung auch dann aus, wenn man zu Grunde legt, dass die durch Kenntnis auf Vorvermieterseite in Lauf gesetzte Verjährung auch zum Nachteil der Kläger als Grundstückserwerber wirkte, weil sich der Zustand eines Anspruchs durch einen Rechtsübergang grundsätzlich und auch im Falle des § 566 BGB nicht ändert (in diesem Sinne: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 566 Rn. 143; vgl. auch jurisPK-BGB/Lakkis, § 199 Rn. 179 [Stand 01.05.2020]; MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 40f. jew. mwN). Randnummer 33 Eine tatsächliche Kenntnis des Vorvermieters vom Vorhandensein der Stützmauer vor 2017 vermochten die dafür beweisbelasteten Beklagten (MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 46 mwN) nicht nachzuweisen. Die Zeugin Ro. gab insoweit an, dass von der hier in Rede stehenden Stützmauer vor dem Tod ihres Mannes nichts bekannt gewesen sei. Randnummer 34 Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Vorvermieters von der Stützmauer auch weder aus dem Einwendungsschreiben vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) noch aus dem Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.). Das Einwendungsschreiben befasst sich mit zwei anderen Stützmauern, namentlich mit einer Stützmauer zum Grundstück W. hin - deren Beseitigung die Beklagten im weiteren Verlauf ebenfalls trotz Aufforderung des Vorvermieters nicht vornahmen, weshalb dieser bereits mit Anwaltsschreiben vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) eine unter anderem darauf gestützte außerordentliche Kündigung aussprach - sowie mit einer Stützmauer zum Grundstück F. hin, nicht aber mit der hier in Rede stehenden Stützmauer hin zum Grundstück R. (beziehungsweise seinerzeit noch v.R.). Das Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.) ist als Erkenntnisquelle unergiebig. Soweit die Beklagten geltend gemacht haben, dass der Vorvermieter auf Grund des Grundrissplans des Untergeschosses (Bl. 107 d.A.) Existenz und Position der Stützmauer habe erkennen müssen, so trifft dies nicht zu. Es erscheint schon fraglich, ob dies für einen Laien überhaupt erkennbar ist. Selbst wenn man dies bejahen wollte, könnte aber weder der Vorwurf einfach fahrlässig unterbliebener und erst recht nicht der Vorwurf grob fahrlässig unterbliebener Kenntniserlangung erhoben werden (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB), wenn ein Vermieter ohne Problembewusstsein dafür, dass eine Stützmauer ohne die mietvertraglich geschuldete vorherige Einholung seiner Zustimmung errichtet worden sein könnte, an Hand des Grundrissplans nicht zu dieser Erkenntnis gelangte. Randnummer 35 Da seit der Errichtung der Stützmauer auch noch keine zehn Jahre vergangen waren (§ 199 Abs. 4 BGB), würde eine Verjährung des Beseitigungsanspruchs deshalb auch dann ausscheiden, wenn man von der Möglichkeit eines Verjährungsbeginns mit Errichtung der Stützmauer ausgeht. Randnummer 36 (b) Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. „Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung auf Grund widersprüchlichen Verhaltens. Der Verstoß gegen Treu und Glauben besteht in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs (BGH, NJW 2008, 2254 Rn. 22; ähnlich BGH, NJW-RR 2014, 195 Rn. 10). Auch der Anspruch nach § 541 BGB kann grundsätzlich verwirkt werden. „Eine Verwirkung kommt jedoch nach allgemeinen Grundsätzen nur in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde“ (BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Randnummer 37 (aa) Danach scheidet eine Verwirkung des Anspruchs im Streitfall aus. Die Geltendmachung des Anspruchs erfolgte zwar erst fast zwei Jahre nachdem die Kläger von der Stützmauer Kenntnis erlangt hatten. Eine illoyal verspätete Geltendmachung liegt darin aber schon deshalb nicht, weil sich die Umstände für die Kläger in relevanter Weise geändert hatten, nachdem der Nachbar Riedel sie wenige Wochen vor der Abmahnung vom 11.02.2021 mit dem Überbau und seinem darauf basierenden Beseitigungsverlangen konfrontiert hatte. Soweit die Beklagten bestritten haben, dass der Nachbar tatsächlich Beseitigung verlangen würde, so steht dieser Umstand zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 ZPO). Der Zeuge R. hat in seiner Vernehmung überzeugend und detailliert erläutert (Bl. 264f. d.A.), dass und weshalb er die Beseitigung der Mauer begehrt. Dabei war der Zeuge erkennbar um wahrheitsgemäße Angaben bemüht und seine Aussage war frei von Be- oder Entlastungstendenzen. Das Gericht beurteilt daher auch diese Aussage als glaubhaft. Randnummer 38 (bb) Die Voraussetzungen einer Verwirkung liegen auch im Übrigen nicht vor. Insbesondere ist der mit dem Unterlassen der Geltendmachung eines Anspruchs verbundene reine Zeitablauf grundsätzlich keine ausreichende Grundlage für ein berechtigtes Vertrauen des Verpflichteten darin, dass der Berechtigte sich nicht doch zur Geltendmachung entschließt (vgl. BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Andere Umstände, auf die sich ihr Vertrauen hätte gründen können oder im Rahmen des Umstandsmoments berücksichtigungsfähige Dispositionen, die sie auf Grundlage eines etwaigen Vertrauens getätigt hätten, haben die Beklagten weder vorgetragen noch sind solche Umstände sonst ersichtlich. Randnummer 39 Vor diesem Hintergrund kann die Frage des Verjährungsbeginns des Rückbauanspruchs mit Errichtung der Stützmauer auch mit Blick auf die Verwirkung offen bleiben. Zwar wären an eine Verwirkung während des Laufs der regelmäßigen Verjährungsfrist strengere Anforderungen zu stellen gewesen, da dem Gläubiger die Regelverjährung grundsätzlich ungekürzt erhalten bleiben soll, um ihm die Möglichkeit zur Prüfung und Überlegung zu geben, ob er einen Anspruch gerichtlich geltend macht (BGH, GRUR 2014, 363 juris Rn. 50). Da aber schon die allgemeinen Anforderungen für eine Verwirkung nicht erfüllt sind, kommt es darauf nicht an. Randnummer 40 cc) Die Beklagten haben schließlich auch mit der Errichtung des beanstandeten Gewächshauses ohne vorherige Abstimmung mit den Klägern ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt. Randnummer 41 Ohne Erfolg machen die Beklagten insoweit geltend, es läge eine erlaubnisfreie Nutzung der Mietsache vor. Zutreffend ist zwar, dass es sich bei der Errichtung des Gewächshauses um eine Nutzung der Mietsache handelt, da der Garten als mitvermietet anzusehen ist, obwohl der Punkt „Garten“ im Mietvertrag nicht eigens angekreuzt wurde (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.). Denn der Garten rechnet bei der Vermietung eines Einfamilienhauses nach der Verkehrsanschauung zum Mietgegenstand (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 535 Rn. 10 mwN), was sich vorliegend zudem daraus ergibt, dass die Beklagten auch dessen Pflege übernommen haben (iE ebenso AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (1.) - n.v. - zum identischen Mietvertrag in einem Verfahren, in dem die Kläger die Beklagten erfolgreich auf Entfernung eines ohne Genehmigung errichteten Schwimmbads ins Anspruch genommen hatten). Randnummer 42 Der Mietvertrag sieht aber vor, dass bauliche Veränderungen, „insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl.“ nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfen. Ein solcher Erlaubnisvorbehalt, der in zulässiger Weise darauf abzielt, Unsicherheiten zu vermeiden und im Interesse beider Parteien Einvernehmen zu erzielen (zutreffend Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 423), entspricht im Grundsatz der auch ohne vertragliche Regelung geltenden Rechtslage. Denn der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters ohnehin verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen (vgl. BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn. 11). Zutreffend ist zwar, dass insoweit für den Mieter ein erlaubnisfreier Bereich verbleibt. Dieser Bereich beschränkt sich aber auf Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten (bejaht etwa für die Errichtung von: Kinderschaukel und Sandkasten AG Kerpen, ZMR 2002, 924 juris Rn. 2; Anlage eines kleinen Gartenteichs: LG Lübeck, WuM 1993, 669; Errichtung eines Kinderspielhäuschens: AG Flensburg, WuM 2016, 486; verneint für: Anlage eines Schwimmteichs: OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119ff.; Anlage eines „recht großen“ Gartenhauses: AG Brühl, WuM 1989, 498 juris Rn. 5; Errichtung eines Swimmingpools auf dem streitgegenständlichen Grundstück: AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (2.) - n.v.; Berufung iE zurückgewiesen durch Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 - n.v.). Randnummer 43 „Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von Wohnraum gehört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien. Maßgebend sind bei deren – auch ergänzender - Auslegung die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben“ (BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 8). Eine vertragliche Regelung der Nutzung des Gartens oder bezüglich der Errichtung von Anlagen im Garten besteht zwischen den Parteien nicht. Maßgeblich ist danach der verkehrsübliche Mietgebrauch. Danach entspricht die Errichtung eines Gewächshauses dieser Größe - jedenfalls in großstädtischer Wohnlage - keinem üblichen Mietgebrauch mehr. Ausweislich der vorgelegten Lichtbilder (Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) handelt es sich um ein für den Privatgebrauch sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist. Der Bereich eines erlaubnisfreien verkehrsüblichen Mietgebrauchs ist damit deutlich überschritten. Zu beachten ist insofern auch, dass die Frage der Erlaubnisfreiheit, ebenso wie die Frage der Erlaubnispflichtigkeit einer Anlage auch davon abhängt, ob mit ihr eine ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters einhergeht (vgl. dazu: BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 16 mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 437 mwN). Eine solche Beeinträchtigung ist im Streitfall ausweislich der Lichtbilder aber ohne Weiteres zu bejahen. Die Beklagten hätten daher vor der Errichtung des Gewächshauses die Zustimmung der Kläger einholen müssen, auf deren Erteilung ihnen allerdings ein Anspruch zustehen konnte (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 44 dd) Die Pflichtverletzungen tragen die ausgesprochene außerordentliche Kündigung bei wertender Betrachtung aller Umstände, da sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger unzumutbar machen. Das entscheidende Gewicht kommt dabei der Pflichtverletzung zu, welche den Beklagten hinsichtlich des unterbliebenen Rückbaus der Stützmauer zur Last fällt, während die in der ungenehmigten Errichtung von Stützmauer und Gewächshaus liegenden Pflichtverletzungen eine Kündigung jeweils nicht getragen hätten. Randnummer 45 (1.) Soweit die Beklagten mit der ungenehmigten Errichtung der Stützmauer ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt haben, konnte eine außerordentliche Kündigung in Folge des Zeitablaufs nicht mehr allein auf diesen Umstand gestützt werden. Ohne Erfolg berufen sich die Kläger insoweit darauf, dass es den Beklagten nicht gelungen sei, den Tatbestand einer Verwirkung darzulegen. Denn die Frage des Zeitablaufs ist bei einer Kündigung, die wie hier auf § 543 Abs. 1 BGB gestützt wird, bereits auf Ebenen der Unzumutbarkeitsprüfung zu berücksichtigen, wo sie zum Entfallen des Kündigungsgrundes führen kann. Die Frage der Verwirkung wegen einer treuwidrig verspäteten Geltendmachung des Kündigungsrechts stellt sich daher regelmäßig nur bei einer auf die typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigung, wo eine Unzumutbarkeitsprüfung unterbleibt (vgl. BGH, NJW 2007, 147 juris Rn. 10f.; NJW 2009, 2297 juris Rn. 15ff sowie BGH, NJW 2016, 3720 Rn. 20 mwN; zu § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vgl. aber etwa Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., § 543 Rn. 21 mwN). Randnummer 46 Für die hier in Rede stehende außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt, dass das Kündigungsrecht nur innerhalb angemessener Zeit ausgeübt werden kann, nachdem der Berechtigte von dem Kündigungstatbestand Kenntnis erlangt hat. Zögert der Berechtigte nach Kenntnis des Kündigungsgrundes zu lange mit dem Ausspruch der Kündigung, so kann dies zu dem Schluss berechtigen, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist (BGH, NJW-RR 1988, 77 juris Rn. 23; NJW 1985, 1894 juris Rn. 26; WM 1983, 660 juris Rn. 10 jew. mwN). So liegt es hier. Randnummer 47 Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten hatten die Kläger seit einem Ortstermin vom 21.03.2018 Kenntnis von der Stützmauer. Der bis zur außerordentlichen Kündigung vom 02.03.2020 vergangene Zeitablauf steht der Annahme entgegen, dass den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Errichtung der Stützmauer unzumutbar sein könnte. Randnummer 48 (2.) Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ergibt sich aber aus der Weigerung der Beklagten, die Stützmauer nach Bekanntwerden des Überbaus trotz ausdrücklicher Aufforderung der Kläger wieder zu entfernen. Randnummer 49 (a) Dabei erscheint die für die Entfernung der Stützmauer gesetzte Frist von nur 13 Werktagen, nach deren Ablauf die Kläger am darauffolgenden Werktag die Kündigung erklärt hatten, zwar als knapp, aber nach den Umständen des Streitfalls noch als angemessen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Insoweit war zu sehen, dass die Beklagten eine Pflicht zur Beseitigung der Stützmauer durchgehend und mit zahlreichen unbegründeten und zum Teil wahrheitswidrigen Einwänden bekämpft und bis zuletzt geleugnet haben. Sie haben folgerichtig auch keine Anstalten unternommen, die Stützmauer innerhalb der ihnen eingeräumten Frist zu entfernen. Angesichts dessen wäre jedenfalls das Setzen einer längeren Frist oder die Verlängerung der ursprünglich gesetzten (vgl. MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 66 mwN) eine sinnlose Förmelei gewesen, weil dies offensichtlich keinen Erfolg versprach (vgl. zu einem ähnlichen Fall: BGH, NJW 2007, 2474 juris Rn. 12). Randnummer 50 (b) Danach war den Beklagten eine Fortsetzung des Mietervertrages unzumutbar geworden. Bereits der grundlosen Weigerung, ein ohne Genehmigung errichtetes Bauwerk, das schon auf Grund seiner schieren Masse die Belange der Vermieter massiv tangierte, auf deren berechtigtes Verlangen hin wieder zu entfernen, kommt erhebliches Gewicht zu. Zu Gunsten der Beklagten kann mit Blick auf die Mauer zwar unterstellt werden, dass sie diese tatsächlich an einer Stelle errichteten, an welcher sich bereits die Vorgängerkonstruktion befand, so dass sie an einen Überbau des Vorvermieters angeknüpft haben mögen. Dies vermag aber ihre Rückbauverweigerung nicht in entscheidender Weise in ein milderes Licht zu rücken. Denn die Beklagten haben das Risiko des von ihnen bewirkten und zum Zeitpunkt der Rückbauaufforderung aufgedeckten Überbaus schon deshalb selbst zu tragen, weil die Errichtung der Stützmauer ohne Zustimmung des Vorvermieters erfolgte. Randnummer 51 Die in der Rückbauverweigerung liegende Pflichtverletzung erfährt zusätzliches Gewicht dadurch, dass den Klägern wegen des Überbaus konkret eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn drohte (vgl. LG Gießen, NJW-RR 1994, 1102 juris Rn. 5), was sie den Beklagten in der Abmahnung mitgeteilt hatten. Zwar haben die Beklagten auch eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn in Abrede gestellt. Die Beweisaufnahme hat aber ergeben, dass der Nachbar R. die Beseitigung der Mauer tatsächlich fordert (§ 286 ZPO). Diese kann er entgegen der Auffassung der Beklagten auch beanspruchen. Zur Duldung gem. § 912 BGB ist der Nachbar nicht verpflichtet. Die Vorschrift setzt einen Überbau voraus, der dem Eigentümer des überbauenden Grundstücks zumindest zugerechnet werden kann oder von ihm genehmigt wurde (BGHZ 15, 216 juris Rn. 12ff.; MünchKomm-BGB/Brückner, 8. Aufl., § 912 Rn. 12 mwN). Daran fehlt es auf Grund des eigenmächtigen Handelns der Beklagten im Streitfall. Da seit Errichtung der Mauer zum Zeitpunkt des Rückbauverlangens noch keine zehn Jahre vergangen waren und der Überbau nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien erst bekannt wurde, nachdem der Nachbar im Zuge der Einholung einer Baugenehmigung, das Grundstück hatte vermessen lassen, schied auch eine Verjährung des dem Nachbarn zustehenden Beseitigungsanspruchs (§ 1004 BGB), welche indessen keine Pflicht zur Duldung der Stützmauer für den Nachbarn begründet hätte (BGH, NJW 2011, 1069 Rn. 17f.; NJW-RR 2014, 1043 Rn. 8), erkennbar aus. Randnummer 52 Mit Blick auf die Inanspruchnahme durch den Nachbarn geht es entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht an, die Kläger auf etwaige Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu verweisen und ihnen das Recht zur Kündigung abzusprechen. Diese Haltung der Beklagten, in welcher ein ausgeprägter Mangel an Bereitschaft zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen ihrer Vermieter zum Ausdruck kommt, schließt sich freilich nahtlos an ihr vor der Kündigung gezeigtes und zum Gegenstand der Kündigung gemachtes (§ 569 Abs. 4 BGB) Verhalten an. Allein die hier streitgegenständliche Kündigung hatte zumindest drei Baumaßnahmen zum Gegenstand, welche allesamt ohne die erforderliche vorherige Abstimmung mit den Vermietern erfolgt waren. Insofern kann zu Gunsten der Beklagten zwar weiter unterstellt werden, dass sie den monierten Stahlträger wieder zurückgebaut haben, nachdem sie die Fassade des Hauses ohne die hierfür nach den dargelegten Grundsätzen offensichtlich erforderliche Genehmigung der Kläger geöffnet hatten. Ebenfalls zu ihren Gunsten kann unterstellt werden, dass sie auf entsprechenden Hinweis ausreichenden Vortrag dazu gehalten hätten, weshalb ihnen ein Verzicht auf das Gewächshaus nicht hätte zugemutet werden können, so dass die Kläger die Errichtung des Gewächshauses hätten erlauben müssen (vgl. dazu: BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn 13 sowie BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 53 Denn auch dies ändert nichts daran, dass die Beklagten - obschon bereits die Vorvermieter zwei außerordentliche Kündigungen wegen ungenehmigter Baumaßnahmen ausgesprochen hatten (anwaltliche Kündigungen vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) und vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) - ihr Verhalten nicht änderten, sondern wiederum Bautätigkeiten ohne jegliche Absprache mit ihren Vermietern entfalteten. Dass allein die Pflichtverletzung, die in der fehlenden Einholung einer zu erteilenden Vermietergenehmigung liegt, eine außerordentliche Kündigung nicht zu tragen vermag (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 55), steht einer Berücksichtigung der darin liegenden Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtwürdigung nicht entgegen (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11). In der Gesamtschau begründet das kündigungsgegenständliche Mieterverhalten der Beklagten daher zu Recht die Befürchtung der Kläger, dass es jederzeit zu weiteren, gleichgelagerten Pflichtverletzungen kommen könne. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses kann ihnen unter diesen Umständen - auch bei Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten - nicht zugemutet werden. 2. Randnummer 54 Dahinstehen kann vor diesem Hintergrund, ob und inwiefern auch in der (Wieder-)Errichtung des Anbaus in tatsächlicher Hinsicht Pflichtverletzungen der Beklagten zu erkennen sind. Etwaige Pflichtverletzungen hätten zwar im Rahmen der Gesamtwürdigung berücksichtigt werden können (s.o.). Insbesondere hätte einer Berücksichtigung nicht entgegengestanden, dass die Beklagten wohl zu Recht monieren, dass die Abmahnung insoweit unwirksam war. Denn die Abmahnung ließ offen, auf welchen Zustand die Beklagten den Anbau hätten zurückbauen sollen, so dass unklar blieb, welches Verhalten von den Klägern als vertragsgemäß erachtet wurde und die Beklagten ihr Verhalten nicht danach ausrichten konnten (vgl. BGH, NZM 2000, 241 juris Rn. 21; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 77 mwN). Da die außerordentliche Kündigung aber unabhängig von diesem Geschehen begründet ist, kommt es auf diese Fragen nicht an. 3. Randnummer 55 Auf Grund der im Verfahren festgestellten Pflichtverletzungen können die Kläger auch Ersatz der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und deren Verzinsung beanspruchen (§§ 280 Abs. 1, 249, 291 BGB; vgl. etwa BGH, NJW 2011, 2570 Rn. 11). II. 1. Randnummer 56 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht im Hinblick auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO, und im Übrigen auf § 709 ZPO. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. 2. Randnummer 57 Auf ihren Antrag hin war den Beklagten eine Räumungsfrist einzuräumen (§ 721 ZPO), welche das Gericht im Lichte der Umstände dieses Falles mit über vier Monaten als angemessen erachtet. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460373 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 09.02.2026 Aktenzeichen: 13 S 67/25 ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2026:0209.13S67.25.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 BGB, § 535 BGB, § 539 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht Orientierungssatz Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.(Rn.10) Sonstiger Orientierungssatz Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Gericht teilt mit, dass die Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden ist. Verfahrensgang vorgehend AG Esslingen, 28. November 2025, 8 C 1379/24 Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Esslingen vom 28.11.2025, Az. 8 C 1379/24, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für die Berufungsinstanz auf 7.510,00 EUR festzusetzen. 3. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Gründe Randnummer 1 Der Hinweis beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. I. Randnummer 2 Die Kammer ist einstimmig der Auffassung, dass die Berufung der Klägerin offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. 1. Randnummer 3 Eine Berufung ist offensichtlich aussichtslos, wenn für jeden Sachkundigen ohne längere Nachprüfung erkennbar ist, dass die vorgebrachten Berufungsgründe das angefochtene Urteil nicht zu Fall bringen können. Entscheidend ist, dass die Kammer die durch die Berufung aufgeworfenen Tatfragen nicht nur einstimmig, sondern auch zweifelsfrei beantworten kann und sich von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung keine neuen Erkenntnisse verspricht. 2. Randnummer 4 Nach diesem Maßstab hat die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Randnummer 5 Das angegriffene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei erkannt, dass der Klägerin die von ihr geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, zu einem abweichenden Ergebnis zu gelangen. Die von der Klägerin neu angebotenen Beweise sind unerheblich, sodass es auf die Frage ihrer Zulassung nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht ankommt. Randnummer 6 Soweit die Klägerin ihre Klage in der Berufungsinstanz erweitert, verliert die Klageerweiterung bei einer Zurückweisung nach § 522 ZPO ihre Wirkung und bedarf daher keiner Entscheidung. a) Randnummer 7 Entgegen der Auffassung der Berufungsbegründung lassen sich die weiterverfolgten Ansprüche nicht auf einen Schadensersatzanspruch wegen culpa in contrahendo nach §§ 535, 280 Abs. 1 bzw. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB stützen. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die Klägerin mit den in der Berufungsinstanz neu angebotenen Beweismitteln darzulegen versucht – die Beklagten bereits bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags am 24.11.2022 eine Veräußerung der Wohnung beabsichtigten oder nicht. Denn selbst bei Unterstellung einer solchen Verkaufsabsicht bestünde kein Anspruch der Klägerin. Randnummer 8 In der unterlassenen Offenbarung einer etwaigen bei Abschluss des Mietvertrags bereits bestehenden Verkaufsabsicht liegt nach Auffassung der Kammer keine Pflichtverletzung. Randnummer 9 Zwar entspricht es ständiger höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der Vermieter, der entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, einen Mieter bei einer Vermietung der Wohnung auf unbestimmte Zeit über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13.04. und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2 bzw. 3; Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, juris Rn. 12; Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris). Lange Zeit ungeklärt war hingegen, inwieweit bereits ein lediglich möglicher Eigenbedarf aufklärungsbedürftig ist (ausdrücklich offen gelassen etwa in BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2). Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof hierzu klargestellt, dass ein Vermieter weder verpflichtet ist, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs zu unterrichten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris Rn. 17-26, 38; s. auch Fleindl, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Aufl., § 65 Rn. 92 ff., 94; Siegmund, in: Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 71; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rn. 123 ff., Rn. 126). Randnummer 10 Aus Sicht der Kammer stellt eine zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestehende Verkaufsabsicht des Vermieters einen derartigen bloßen Anhaltspunkt für einen nur möglichen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie nach dem Vortrag der Klägerin im Streitfall – die Wohnung mehreren potentiellen Kaufinteressenten angeboten worden sein soll und sich die Verkaufsabsicht noch nicht auf einen bestimmten Käufer konkretisiert hatte. In einem solchen Stadium ist weder absehbar, ob und wann es überhaupt zu einem Verkauf kommt, noch ob der Erwerb gegebenenfalls mit einer beabsichtigten Eigennutzung verbunden sein wird. Vor diesem Hintergrund besteht keine Pflicht des Vermieters zur ungefragten Offenbarung eines etwaigen Verkaufsinteresses. Dass die Beklagten von sich aus oder auf Nachfrage vorsätzlich unrichtige Angaben über ihnen bekannte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebliche Tatsachen gemacht hätten, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Randnummer 11 Soweit sowohl das Amtsgericht als auch die Berufungsklägerin von einer Offenbarungspflicht hinsichtlich eines Verkaufsinteresses ausgehen und hierzu auf die Kommentierung von V. Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2024, Vor § 535 Rn. 109 verweisen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. An der genannten Stelle wird lediglich ausgeführt, eine Haftung des Vermieters aus culpa in contrahendo komme in Betracht, wenn dieser bei dem Mieter den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erwecke, anschließend aber das Haus verkaufe. Derartige Anhaltspunkte für das Erwecken eines solchen Eindrucks sind zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorliegend weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auch die in der Kommentierung angeführten Fundstellen rechtfertigen keine andere Bewertung. In dem dort genannten Verfahren VIII ZR 180/09 hat der Bundesgerichtshof die Frage einer Offenbarungspflicht bei lediglich möglichem Eigenbedarf ausdrücklich offengelassen (s.o.). Demgegenüber lag dem ebenfalls zitierten Urteil des OLG Hamm ein Sachverhalt zugrunde, in dem die Vermieterseite auf eine ausdrückliche Nachfrage der Mieter eine bestehende Verkaufsabsicht verneint und dadurch gerade den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt hatte (OLG Hamm, Urteil vom 16.02.1978 – 4 U 312/77, juris Rn. 8, 10). b) Randnummer 12 Auch ein Anspruch aus § 826 BGB kommt nicht in Betracht. Nachdem eine Pflicht der Vermieter zur ungefragten Offenbarung der Verkaufsabsicht nicht bestand (s.o.), ist der unterlassene Hinweis auch nicht als sittenwidrig zu beurteilen. c) Randnummer 13 Im Ergebnis zu Recht verneint das Amtsgericht auch weitergehende Ansprüche der Klägerin wegen der an der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführten Renovierungsarbeiten. aa) Randnummer 14 Ein Anspruch gegen die Beklagten ergibt sich weder aus § 1 BauKZuschG noch aus § 547 Abs. 1 BGB. Dabei kann offenbleiben, ob sich ein etwaiger Anspruch gegen den ursprünglichen Vermieter oder gemäß § 566 BGB gegen den Erwerber richten würde (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.1966 – VIII ZR 169/64, juris). Denn beide Anspruchsgrundlagen setzen voraus, dass der Mieter sich zur Vornahme der in Rede stehenden Investitionen in die Mietsache vertraglich verpflichtet hat (Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 9, 24; § 547 BGB Rn. 9). Eine derartige Verpflichtung ist im Streitfall jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. bb) Randnummer 15 Ein Anspruch gegen die Beklagten lässt sich auch nicht aus einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 539 Abs. 1, 683 Satz 1, 677, 670 BGB herleiten. Bereits ein hinreichender Tatsachenvortrag zum Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens fehlt. Allein der Umstand, dass durch die Maßnahmen der Klägerin der Wert des Eigentums des Vermieters erhöht worden sein mag, genügt hierfür nicht. Bei einem objektiv eigenen Geschäft muss der Wille, auch für einen anderen zu handeln, vielmehr nach außen hinreichend deutlich hervortreten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 19). Randnummer 16 Unabhängig davon dürfte ein etwaiger auf berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gestützter Anspruch nach § 566 BGB jedenfalls nur noch gegenüber dem Erwerber und nicht mehr gegenüber den Beklagten bestehen (vgl. Lehmann-Richter, aaO, § 539 BGB Rn. 2). cc) Randnummer 17 Im Verhältnis zu den Beklagten kann sich die Klägerin schließlich auch nicht auf einen bereicherungsrechtlichen Anspruch nach §§ 951, 946, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB stützen. Ein solcher Anspruch käme – selbst bei Vorliegen seiner übrigen Voraussetzungen – allenfalls gegenüber dem Erwerber oder gegebenenfalls gegenüber dem Vermieter im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache in Betracht, nicht jedoch gegenüber den Beklagten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 30; BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07, juris Rn. 8–10). d) Randnummer 18 Soweit die Klägerin in der ersten Instanz eine Zahlung von 5.500 EUR geltend gemacht hat und in zweiter Instanz nunmehr eine Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 7.510 EUR verlangt, handelt es sich um eine Klageerweiterung, deren Zulässigkeit anhand von § 533 ZPO zu beurteilen wäre. Randnummer 19 Im Falle einer Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 BGB verliert die Klageerweiterung indes ihre Wirkung, sodass eine Entscheidung darüber entbehrlich wird (BGH, Beschlüsse vom 06.11.2014 – IX ZR 204/13, juris Rn. 2 und vom 10.06.2015 – IV ZR 366/14, juris; Göertz, in: Anders/Gehle, ZPO, 84. Aufl., § 522 Rn. 46). II. Randnummer 20 Auch die weiteren für die Zurückweisung der Berufung im Beschlussverfahren erforderlichen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegen vor. Randnummer 21 Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung der Kammer ist nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO). Die Kammer hält eine mündliche Verhandlung auch nicht für geboten (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO). III. Randnummer 22 Die Kammer regt an, dass die Klägerin eine Rücknahme der Berufung in Erwägung zieht, und weist darauf hin, dass bei einer Rücknahme nur 2,0 statt 4,0 Gerichtsgebühren anfallen (Ziff. 1222 Nr. 1 KV GKG). Sonstiger Langtext Die Berufung wurde auf diesen Beschluss hin zurückgenommen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001633833 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2017:040717BVIIIZR127.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 127/17 vom 4. Juli 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 4. Juli 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Die Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Amtsgerichts München vom 14. Dezember 2016 - 452 C 23314/15 - und aus dem Beschluss des Landgerichts München I vom 4. Mai 2017 - 14 S 22108/16 - über den 4. Juli 2017 hinaus wird abge- lehnt. Gründe: I. 1. Der Kläger hat von der Beklagten zu 1 laut Mietvertrag vom 24. De- zember 2005 unter Vereinbarung einer monatlichen Miete in Höhe von 2.500 € eine Doppelhaushälfte in U. gemietet, die er mit seiner Ehefrau be- wohnt. Diese (Hausnummer 5) und die zweite Doppelhaushälfte (Hausnummer 7) gehörten damals einer ungeteilten Erbengemeinschaft, die aus der Beklagten zu 1 sowie den Beklagten zu 4 und 5 bestand. Während des laufenden Miet- verhältnisses veräußerte die Erbengemeinschaft die Doppelhaushälfte Nr. 7 an die Beklagten zu 3 und 4. Der Kläger vertrat in der Folgezeit die Auffassung, Vermieter seien neben der Beklagten zu 1 auch die Beklagten zu 4 und 5 als Mitglieder der Erbengemeinschaft. Außerdem seien durch die Veräußerung der Doppelhaushälfte Nr. 7 an die Beklagten zu 2 und 3 auch diese in analoger 1 - 3 - Anwendung des § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten, denn ein mitver- mietetes Nebengebäude und die Zuwegung befänden sich auf dem an die Be- klagten zu 2 und 3 veräußerten Grundstücksteil. In einem der zwischen den Parteien geführten Vorprozesse nahm der Kläger die Beklagte zu 1 sowie die Beklagten zu 2 und 3 (unter anderem) auf Beseitigung behaupteter Mängel des Mietobjekts in Anspruch. Die Beklagte zu 1 wurde in jenem Prozess als Vermieterin zur Beseitigung bestimmter Män- gel verurteilt. Die gegen die Beklagten zu 2 und 3 (Erwerber der Doppelhaus- hälfte Nr. 7) gerichtete Klage hatte keinen Erfolg. Das insoweit befasste Amts- gericht wie auch das Landgericht als Berufungsinstanz teilten die Auffassung des Klägers nicht, dass die Beklagten zu 2 und 3 in analoger Anwendung des § 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten seien. Die gegen das damalige Beru- fungsurteil gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde hat der Senat mit Beschluss vom 17. November 2015 (VIII ZR 43/15) zurückgewiesen. Seit Oktober 2013 zahlte der Kläger keine Miete mehr an die Beklagte zu 1, sondern hinterlegte mit Rücksicht auf die von ihm geltend gemachte Unsi- cherheit über die Person des Gläubigers lediglich bestimmte Beträge beim Amtsgericht. Die Beklagte zu 1 ist der Auffassung, dass sie alleinige Vermiete- rin sei und der Kläger auch nicht zur Hinterlegung berechtigt gewesen sei, so dass diese auch nicht zur Erfüllung ihrer Mietforderungen geführt habe. Wegen der hierdurch aufgelaufenen Rückstände erklärte die Beklagte zu 1 mit An- waltsschreiben vom 31. August 2015 die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Gegen die Ehefrau des Klägers erhoben die hiesigen Beklagten zu 1, 4 und 5 - parallel zum vorliegenden Rechtsstreit - beim Landgericht München eine auf § 985 BGB gestützte Klage auf Herausgabe der streitigen Doppel- haushälfte und machten geltend, ein vom Kläger als Mieter abgeleitetes Besitz- recht sei wegen der Beendigung des Mietverhältnisses durch wirksame fristlose 2 3 4 - 4 - Kündigung (u.a. vom 31. August 2015) entfallen. In jenem Prozess wandte die beklagte Ehefrau unter anderem ein, die Kündigung sei unwirksam, weil sie nicht gleichzeitig von den Erwerbern der Doppelhaushälfte Nr. 7 und somit nicht von allen Vermietern ausgesprochen worden sei. Das Landgericht hat der Kla- ge stattgegeben, das Oberlandesgericht hat die Berufung der Ehefrau des hie- sigen Klägers zurückgewiesen. Ihre hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbe- schwerde hat der Senat mit Beschluss vom heutigen Tage zurückgewiesen (VIII ZR 297/16). Im vorliegenden Rechtsstreit hat zunächst der Kläger gegen die Beklagte zu 1 Feststellungsklage dahin erhoben, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 31. August 2015 beendet worden sei. Später hat er die Klage auf die Beklagten zu 2 bis 5 erweitert und außerdem die Verurteilung sämtlicher Beklagten zur Beseitigung bestimmter Mängel sowie die Feststellung der Be- rechtigung einer Minderung in Höhe von 20 % und eine Verurteilung der Be- klagten zur Zahlung weiterer Beträge begehrt. Bei Zahlungsforderungen handelt es sich im Wesentlichen um vom Kläger errechnete "Mietminderungen", die sich nach seiner Auffassung daraus ergeben, dass er ungeminderte Mieten mit Erfüllungswirkung hinterlegt habe und dadurch eine Bereicherung auf Vermie- terseite in Höhe der jeweiligen Minderungsbeträge eingetreten sei. Die Beklagte zu 1 hat Widerklage auf Räumung und Herausgabe der vom Kläger gemieteten Doppelhaushälfte erhoben. Das Amtsgericht hat dem Räumungsbegehren der Beklagten zu 1 durch Teilurteil entsprochen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers mit Beschluss vom 4. Mai 2017 zurückgewiesen. Mit der hiergegen am 8. Juni 2017 eingelegten, noch nicht begründeten Nichtzulassungsbe- schwerde erstrebt der Kläger die Zulassung der Revision. 5 6 7 - 5 - II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Berufung des Klägers sei unbegründet. Das Teilurteil des Amtsge- richts sei zulässig gewesen, weil eine Gefahr widersprechender Entscheidun- gen nicht bestanden habe. Denn bei Wahrunterstellung aller vorgetragenen Mängel könne das Gericht sowohl die Minderungsquote als auch ein Zurückbe- haltungsrecht berücksichtigen; wenn auf diese Weise ein Fehlbetrag verbleibe, der die fristlose Kündigung auf jeden Fall rechtfertige, könne durch Teilurteil entschieden werden. Einen solchen Mietrückstand habe der Kläger hier auflaufen lassen, in- dem er - seit Oktober 2013 - 23 Monatsmieten nicht gezahlt habe. Die Hinterle- gung habe keine schuldbefreiende Wirkung gehabt, weil der Kläger nicht zur Hinterlegung berechtigt gewesen sei; er habe bereits durch das Urteil des Amtsgerichts vom 14. November 2013 im Vorprozess erfahren, dass die Be- klagten zu 2 und 3 nicht gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten seien. Auch sei ausweislich des Mietvertrages nur die Beklagte zu 1 und nicht die Erbengemeinschaft Vermieter geworden. Unter Berücksichtigung der ver- einbarten Miete und einer im ersten Prozess ausgeurteilten Minderung von 9 % sei in der Zeit von Oktober 2013 bis August 2015 ein Rückstand von 52.325 € entstanden. Selbst wenn zugunsten des Kläger die jetzt geltend gemachten Mängel als wahr unterstellt und die von ihm selbst angegebene Minderungs- quote von 20 % zugrunde gelegt würde, beliefe sich der Rückstand immer noch auf 40.825 €. Wenn dann noch zusätzlich zugunsten des Klägers mit Rücksicht auf die behaupteten Mängel ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 10.000 € sowie die erklärten Aufrechnungen berücksichtigt würden, verbliebe immer noch ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten. 8 9 10 - 6 - Die durch Rechtsanwalt v. S. erklärte Kündigung der Beklagten zu 1 sei auch nicht deshalb gemäß § 174 BGB unwirksam, weil ihr eine Origi- nalvollmacht nicht beigelegen habe und die Kündigung aus diesem Grund zu- rückgewiesen worden sei. Denn der Kläger sei auf andere Weise als durch die Vollmachtsurkunde von der Bevollmächtigung des Generalbevollmächtigten der in den USA lebenden Beklagten zu 1 in Kenntnis gesetzt worden (§ 174 Satz 2 BGB). Ausweislich des Auftretens des die Kündigung aussprechenden Rechts- anwaltes im vorangegangenen Verfahren habe an dessen Bevollmächtigung kein Zweifel bestanden. III. Mit Schriftsatz vom 13. Juni 2016 hat der Kläger - im Hinblick auf den für den 21. Juni 2016 angekündigten Termin für die Zwangsräumung - die einstwei- lige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil in Verbindung mit dem Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts begehrt. Mit Beschluss vom 14. Juni 2017 hat der Senat die Zwangsvollstreckung aus den vorgenannten Titeln vorläufig bis zum Ablauf des heutigen Tages ein- gestellt, um nach Beiziehung der Instanzakten die Erfolgsaussichten der Nicht- zulassungsbeschwerde zu prüfen. Nach Beratung auf dieser Grundlage und des Vorbringens des Klägers im Einstellungsantrag verneint der Senat die für eine Einstellung nach § 719 Abs. 2 ZPO erforderliche Erfolgsaussicht und lehnt deshalb eine Verlängerung der zunächst verfügten einstweiligen Einstellung über den heutigen Tag hinaus ab. 1. Nach § 719 Abs. 2 ZPO, der gemäß § 544 Abs. 5 Satz 2 ZPO in dem hier gegebenen Fall der Nichtzulassungsbeschwerde entsprechende Anwen- 11 12 13 14 - 7 - dung findet, kann das Revisionsgericht die einstweilige Einstellung der Zwangs- vollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärtem Urteil anordnen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entge- gensteht. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat (st. Rspr.; zuletzt Senatsbeschluss vom 7. März 2017 - VIII ZR 262/16, WuM 2017, 293 Rn. 2 mwN). 2. So verhält es sich hier. Der Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers fehlt es an der für eine Einstellung der Zwangsvollstreckung erforderlichen Er- folgsaussicht. Denn der vorliegenden, durch besondere Umstände des Einzel- falls geprägten Sache kommt weder eine grundsätzliche Bedeutung zu noch erfordert die Fortbildung des Rechts eine Zulassung der Revision. Schließlich ist dem Berufungsgericht bei seiner Entscheidung, dass der Beklagten zu 1 der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch (§ 546 BGB) gegen den Kläger zusteht, weil das Mietverhältnis durch die wirksame Kündigung vom 31. August 2015 beendet worden ist, auch kein Rechtsfehler unterlaufen, der eine Zulassung der Revision unter dem Gesichtspunkt der Sicherung einer ein- heitlichen Rechtsprechung gebieten würde. a) Es bedarf keiner Entscheidung, ob § 301 ZPO in der vorliegenden Prozesssituation einer Entscheidung des Amtsgerichts durch Teilurteil entge- genstand; jedenfalls wäre ein dem Berufungsgericht insoweit etwa unterlaufe- ner Verfahrensfehler kein Revisionszulassungsgrund (vgl. BGH, Beschlüsse vom 23. März 2006 - IX ZR 194/03, juris Rn. 2; vom 28. Juni 2007 - VII ZR 107/06, juris), insbesondere kommt insoweit - entgegen der Auffassung des Klägers - eine Gehörsverletzung oder ein Verstoß gegen das Willkürverbot oder den Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz nicht in Betracht. 15 16 - 8 - b) Soweit das Berufungsgericht entschieden hat, dass nur die Beklagte zu 1 Vermieterin des Klägers war und diese daher das Mietverhältnis allein kündigen konnte, ist diese Beurteilung aus Rechtsgründen nicht zu beanstan- den. Auch die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Kläger über die Bevollmächtigung des für die Beklagte zu 1 aufgetretenen Rechtsan- walts (Generalbevollmächtigten) aufgrund der vorangegangenen Streitigkeiten beziehungsweise Mietprozesse informiert war und deshalb die von diesem er- klärte Kündigung nicht mangels Beifügung einer Originalvollmacht nach § 174 BGB wirksam zurückweisen konnte, lässt keinen Rechtsfehler erkennen, dem Bedeutung für eine Zulassung der Revision zukommen könnte. c) Das Berufungsgericht hat ferner rechtsfehlerfrei einen kündigungsrele- vanten Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten bejaht. In der Beru- fungsbegründung hatte der Kläger zwar einen Rückstand in dieser Höhe unter Hinweis auf erfolgte Hinterlegungen der Mieten für die Zeit von Oktober 2013 bis August 2015 bestritten sowie sich auf eine mit Schriftsatz vom 21. Dezem- ber 2015 erklärte Hilfsaufrechnung mit behaupteten Gegenforderungen in Hö- he eines Gesamtbetrages von 19.234,58 € berufen. Den Hinterlegungen des Klägers hat das Berufungsgericht rechtsfehler- frei eine Erfüllungswirkung bezüglich der geschuldeten Mieten abgesprochen. Nach Berücksichtigung eines zugunsten des Klägers unterstellten Zurückbehal- tungsrechtes von 10.000 € sowie der behaupteten Mietminderungen ist das Be- rufungsgericht von einem im Zeitpunkt der Kündigung jedenfalls bestehenden Mietrückstand von 30.825 € ausgegangen, der die fristlose Kündigung der Be- klagten zu 1 rechtfertigte (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). Jedenfalls im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung der Beklagten zu 1 vom 31. August 2015 nicht durch die vom Kläger erklärten (Hilfs-)Aufrechnungen berührt wurde. Denn 17 18 19 - 9 - damit konnten nicht die gesamten zum Gegenstand der fristlosen Kündigung gemachten Rückstände beglichen werden; zudem dürfte es auch an einer un- verzüglichen Aufrechnungserklärung gefehlt haben (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB). Davon abgesehen dürfte in die Berechnung der angeblichen Gegenfor- derung auch ein hinterlegter Betrag von 9.600 € eingeflossen sein, dem keine Erfüllungswirkung zukam. Von einer weitergehenden Begründung sieht der Senat ab. Dr. Milger Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. Karlsruhe, 11.07.2017 Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 14.12.2016 - 452 C 23314/15 - LG München I, Entscheidung vom 04.05.2017 - 14 S 22108/16 - 20

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Februar 2019, 2-30 O 59/18, Urteil Tenor Die Berufung der Klägerinnen gegen das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18, wird zurückgewiesen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Die Klägerinnen tragen die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 58.586,68 € festgesetzt. Gründe I. Zumindest die Klägerin zu 1.) hatten von Herrn Vorname1 und Frau Vorname2 Nachname1 ab November 2005 aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages im ersten Obergeschoss des Anwesens Straße1 in Stadt1 eine Wohnung angemietet. 1. Im Sommer 2015 erwarben die Beklagten das Anwesen, wurden am 30.06.2015 als Eigentümer im Grundbuch der Liegenschaft eingetragen und traten auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Im September 2015 kündigten sie das Mietverhältnis gegenüber beiden Klägerinnen wegen Eigenbedarfs zum 30.06.2016. Der Beklagte zu 1.) schloss am 18.11.2016 mit Frau Vorname3 Nachname2 eine notarielle Vereinbarung. Diese regelte die zukünftige Führung des gemeinsamen Hausstandes. Frau Nachname2 sollte den Beklagten zu 1.) pflegen und im Gegenzug 1.000,00 € monatliche Aufwandsentschädigung erhalten. Er verpflichtete sich, Frau Nachname2 nach Ablauf von fünf Jahren gemeinsamer Haushaltsführung ein erstrangiges lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht an der streitgegenständlichen Wohnung zu bewilligen. Unter anderem mit der Behauptung, der Beklagte zu 1.) beabsichtige, mit Frau Nachname2 als seiner Lebenspartnerin einen gemeinsamen Hausstand und Altersruhesitz in Stadt1 zu begründen, nahmen die Beklagten die Klägerinnen in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1, Az. …, auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Wegen des weiteren Sachvortrags der Beklagten in dem Verfahren wird auf den unstreitigen Teil des Tatbestandes des Urteils des Amtsgerichts Stadt1 vom 27.01.2017 (Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen hatten den Eigenbedarf des Antragsgegners zu 1.) bestritten, insbesondere seine Absicht, in der Wohnung einen gemeinsamen Hausstand mit seiner Lebensgefährtin Vorname3 Nachname2 zu begründen, und behauptet, die Beklagten beabsichtigten lediglich, die Wohnung teurer an jemand anderes zu vermieten. Die Beklagten hatten für den behaupteten Eigenbedarf zunächst Frau Vorname3 Nachname2 als Zeugin benannt und sodann für die erste Instanz auf diese Zeugin verzichtet. Das Amtsgericht wies - möglicherweise nach Anhörung der Beteiligten, dies aber streitig - durch das am 27.01.2017 verkündete Urteil (Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.), die Klage mit der Begründung ab, das nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB erforderliche Interesse, insbesondere die Behauptung, die Räume der Wohnung für sich und seine Lebenspartnerin im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu benötigen, hätten der Beklagte zu 1.) und damit die Beklagten nicht nachgewiesen. Die vorgelegte notarielle Vereinbarung vom 18.11.2016, die anstelle des ursprünglich angetretenen Zeugenbeweises vorgelegt worden sei, stützte den behaupteten Eigenbedarf nicht, weil die Vereinbarung zum Nachweis unergiebig sei. Es heißt hier in dem Urteil: „Abgesehen davon bestehen im Hinblick auf die Ausführungen in der notariellen Vereinbarung auch erhebliche Zweifel an der Glaubhaftigkeit des Vortrags der Kläger, bei der Vorname3 Nachname2 handelt es sich um die Lebenspartnerin des Klägers zu 1.), mit der er sich in Stadt1 bereits ein gemeinsames soziales Umfeld aufgebaut habe. Der Inhalt der vertraglichen Vereinbarung, insbesondere die ‚Frist‘ bis zur Einräumung des lebenslangen Wohnrechts von 5 Jahren und der entgeltliche Charakter deuten eher auf einen ‚Pflegevertrag‘ als auf eine Lebenspartnerschaft mit gemeinsamem sozialen Umfeld hin“. 2. Auf die von den Beklagten eingelegte Berufung (vgl. Berufungsschrift vom 24.03.2017, Anl. K3, Bl. 289 ff. d.A.) hin, die darauf gestützt wurde, das Amtsgericht habe die Frage des berechtigten Interesses nicht hinreichend aufgeklärt und die vorgelegten Beweise nur unzureichend gewürdigt, insbesondere eine informatorische Anhörung der anwesenden Parteien unterlassen, fand vor dem Landgericht Frankfurt am Main in dem Berufungsverfahren ... die Berufungsverhandlung am 02.06.2017 statt (Anl. K4, Bl. 301 ff. d.A.). Zum Termin erschienen die Klägerinnen und der Beklagte zu 1.). Das Landgericht ordnete gemäß § 448 ZPO dessen Parteivernehmung zu der Behauptung an, er wolle in die streitgegenständliche Wohnung ziehen, um dort von seiner Lebensgefährtin gepflegt zu werden, wobei anderer geeigneter Wohnraum nicht zur Verfügung stehen würde. Nach entsprechender Belehrung und Hinweis auf die Wahrheitspflicht wurde er von der Vorsitzenden vernommen, die an ihn eine Vielzahl von gezielten Fragen richtete, dessen Antworten sie nahezu wörtlich protokollierte. In der Sache bestätigte er seine Behauptung und beantworte darüber hinaus Fragen zu seiner Verwaltungstätigkeit. Er bekräftigte, gemeinsam mit Frau Nachname2 in die Wohnung einziehen zu wollen und erklärte auf Vorhalt des früheren Bevollmächtigten der Klägerinnen in die Wohnung auch einziehen zu wollen, wenn es Frau Nachname2 nicht gäbe. Wegen des Inhalts der Sitzungsniederschrift wird auf Anl. K4, insbesondere ab S. 3 (Bl. 304 ff. d.A.) Bezug genommen. Nach durchgeführter Beweisaufnahme gaben die Prozessbevollmächtigten weitere Erklärungen ab, unter anderem wurde eine Räumungsschutzfrist von sechs Monaten beantragt. Hierbei wurde unter anderem mitgeteilt, die Klägerin zu 2.) befinde sich in der Examensvorbereitung für die erste juristische Staatsprüfung. Unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis zum 31.12.2017 und Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils gab das Landgericht Frankfurt am Main - Berufungskammer, Az. ... - durch das am 14.07.2017 verkündete Urteil (Anl. K5, Bl. 308 ff. d.A.) der Räumungsklage mit der Begründung statt, ein berechtigtes Interesse des Klägers in Form von Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, in die eigenen Räume ziehen zu wollen, liege vor. Hierbei gab das Landgericht die von der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs aufgestellten Kriterien unter Wiedergabe des diesbezüglichen Diskussionsstandes wieder und legte diese als Maßstab zugrunde. Für den Willen des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen, müsse lediglich ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund bestehen, wobei die Gerichte grundsätzlich zu respektieren hätten, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich als angemessen ansehe. Die vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe seien in der Kündigungserklärung genannt. Hierzu reiche der Wille, in der Wohnung zu wohnen, um mit Frau Nachname2 in Stadt1 zusammenzuziehen, wo bereits ein soziales Umfeld aufgebaut worden sei, wo er seine Oldtimerfahrzeuge verwahre. Die geltend gemachten altersbedingten Vorteile des Zusammenziehens seien plausibel. Das Gericht habe lediglich zu klären gehabt, ob Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches bestünden. Durch die Aussage des Beklagten zu 1.) sei dies konkret dargetan und bewiesen. Die Kammer verschaffte sich die Überzeugung, dass das Haus auf Initiative des Beklagten zu 1.) erworben worden sei, um seinen derzeitigen Wohnbedarf zu decken. Seine Bekundungen würden zudem bestätigt durch den vorgelegten notariellen Vertrag, der für sich genommen kein ausreichender Beweis für den Eigenbedarf darstelle. Im Rahmen der förmlichen Vernehmung habe er überzeugend bekundet, diesen Wunsch zu haben. Die Argumente im Widerspruchsschreiben der Klägerinnen stünden gemäß § 574 BGB der Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof wies durch Beschluss vom 05.12.2017 (Az. VIII ZA 15/17) weitere Rechtsmittel der Klägerinnen zurück, auch eine zuletzt eingelegte Gehörsrüge. Das Amtsgericht Stadt1 verlängerte zu Gunsten der Klägerinnen die Räumungsfrist durch Beschluss vom 27.12.2017 (Az. ...) noch bis zum 28.02.2018, wobei die Beschwerdekammer des Landgerichts Frankfurt am Main durch Beschluss vom 17.01.2018 (Az. ...) die Beschwerde der Beklagten zurückwies. Ob über die von den Klägerinnen mit Schriftsatz vom 10.01.2018 (Anl. 1 zur Klageschrift, Bl. 13 ff. d.A.) am 12.01.2018 eingelegte Verfassungsbeschwerde bereits entschieden worden ist, ist dem Senat unbekannt. Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat am 19.01.2018 eine prozessleitende Verfügung getroffen (Az. 1 BvR 90/18, Anl. 1, Bl. 12 d.A.) . Die Klägerinnen haben gegen den oder die Prozessgegner Strafanzeige bei der zuständigen Staatsanwaltschaft erstattet. 2. Nachdem die Räumungsfrist abgelaufen war, erhoben die Klägerinnen vor dem Amtsgericht Stadt1 (...) Klage auf Unterlassung der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil mit dem Antrag, die Antragsgegner zu verurteilen, bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes zu unterlassen, die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil des Berufungsgerichts weiter zu betreiben. Sie beantragten ferner, die Zwangsvollstreckung einstweilen bis zur gerichtlichen Entscheidung in der Hauptsache einzustellen. Das Verfahren wurde nach Verweisung beim Landgericht Frankfurt am Main unter dem Az. 2-30 O 59/18 als Hauptsacheklage anhängig und ist Gegenstand dieses Berufungsverfahrens. Das ursprünglich befasste Amtsgericht Stadt1 lehnte durch Beschluss vom 12.02.2018, ... die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil ab. Das abgetrennte einstweilige Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main, Az. ..., gerichtet auf die Unterlassung der Räumungsvollstreckung blieb ohne Erfolg. 3. Durch Urteil vom 23.08.2018 (Anl. B1, Bl. 500ff, Anl. B1) verurteilte das Amtsgericht Stadt1 die Klägerin zu 1.) zur Zahlung von 544,27 € und wies die Widerklage beider Klägerinnen ab. Die Klägerin zu 2.), sei als Minderjährige nicht Partei des Mietvertrages geworden, weil sie minderjährig gewesen sei. Die Vermieterseite habe die doppelte Unterschrift nicht dahingehend verstehen dürfen, als sei auch die Klägerin zu 2.) verpflichtet worden. Es hat Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2016/2017 in Höhe der zugesprochenen Forderung für begründet angesehen und die Aufrechnung für unbegründet gehalten. Die Klägerin zu 2.) sei nicht Inhaberin von Schadensersatzforderung gegen die Beklagten, weil sie nicht Partei des Mietvertrages sei. Im Übrigen bestehe anderweitige Rechtshängigkeit, weil die Forderung bei dem Landgericht Frankfurt eingeklagt worden sei. Ähnlich wurde auch im Urteil des Amtsgerichts Stadt1 vom 13.12.2019, Az. ... (Bl. 1282 ff. d.A.) befunden. Die Klägerinnen haben ihren Schaden im Schriftsatz vom 01.11.2018, Bl. 462 ff. d.A., insbesondere ab S. 15, Bl. 476 ff. d.A., näher beziffert: KFB AG Stadt1 (Räumungsurt. vom 04.09.2017, 4.832,49 € gegnerische Anwaltsgebühren AG Stadt1 3.249,18 € KFB Berufungskammer   892,02 €, Rechnung LG v. 09.05.2018, ... (Verfügungsverfahren)   238,96 € Rechnung OLG vom (Sof. Beschw.)   152,25 € Umzugskosten 1.118,69 € Die Klägerinnen haben geltend gemacht, der Beklagte zu 1.) habe durch vorsätzliches, rechtswidriges und schuldhaftes, sittenwidriges Verhalten ihre Rechte verletzt, weil das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017 (Az. ...) durch einen Prozessbetrug infolge falscher Angaben des Beklagten zu 1.) erschlichen worden sei. Unrichtig seien insbesondere folgende Behauptungen und Bekundungen des Beklagten zu 1.) gewesen: Er sei nicht von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen. Er habe auch nicht dort in einer Kleinwohnung im Souterrain der Liegenschaft Straße2 gewohnt. Dort befindet sich nach seinen Angaben zwar sein Büro. Hiergegen spreche aber, dass das Büro nicht nur von seiner Immobilienfirma genutzt worden sei, sondern auch von der Firma A AG, so dass es sich nach den Angaben des Beklagten zu 1.) bei dem von ihm zu Wohnzwecken genutzten hinteren Räumen quasi um Kellerräume gehandelt habe. Das Wohnen in einem solchen Bereich dürfte einem erfolgreichen Immobilienunternehmer nicht zuzumuten sein. Das dritte Zimmer, in dem der Beklagte zu 1.) seit Mai 2014 gewohnt haben will, befinde sich auf der Rückseite des Hauses am Hang. Gegen ihn spreche, dass er einen Wagen mit dem amtlichen Kennzeichen ... regelmäßig von Stadt2 nach Stadt3 fahre; wäre er mit seinem Hauptwohnsitz in Stadt3 ohne Nebenwohnsitz in Stadt2 angemeldet, hätte sein Fahrzeug das angegebene Kennzeichen nicht haben dürfen. Er habe auf seiner Internetseite im Jahre 2016 (Anl. 12) selbst angegeben, in Stadt2 zu wohnen, dort an seinem Porsche zu schrauben (Bl. 98 d.A.) und habe auch ein Bild von sich im häuslichen Schwimmbad (Bl. 99 d.A.) eingestellt und angegeben, Küchenangebote versandt zu haben. Er habe ein Penthouse in Stadt3. Auch dies belege, dass er nie in seinem Büro in Stadt3 im Kellerbereich gewohnt habe. Unvollständig seien seine Angaben bei seiner Vernehmung zu seinen Wohnverhältnissen auch deshalb gewesen, weil er nicht angegeben habe, dass das angeblich von ihm seit Jahren bewohnte Büro nicht nur vor der Repräsentanz der Firma A AG und von seiner Ehefrau Vorname4 Nachname3 genutzt worden sei. Dies folge aus dem Firmenbriefkopf und Schriftverkehr mit Frau Nachname3 und beispielsweise im Zusammenhang mit einem Mailwechsel über Fragen des Mietverhältnisses mit der Klägerin (weitere Einzelheiten hierzu im Schriftsatz vom 06.02.2018, Bl. 79 ff. d.A., insb. Bl. 82 ff. d.A.). Der Beklagte zu 1.) habe lediglich die Frage nach den vorhandenen acht Wohnungen in seinem Haus in Stadt3 bejaht, hierbei allerdings verschwiegen, dass zwei Wohnungen mit den Nr. 5 und 8 leer gestanden hätten, die nach wie vor leer stünden. Zu einer entsprechenden Angabe wäre er allerdings verpflichtet gewesen. Hätte er vollständige Angaben zu der Wohnungssituation gemacht, und auf den Leerstand hingewiesen, wäre durch entsprechende Fragen nach seinen Wohnverhältnissen geklärt worden, dass sein behaupteter Eigenbedarf für die Wohnung in Stadt1 nicht bestanden habe. Darüber hinaus wäre er mit Sicherheit in eine leer stehende Wohnung gezogen, anstelle für einen Zeitraum von 3,5 Jahren, wie von ihm angegeben, quasi in einem Kellerraum zu wohnen. Es sei auch nicht ausreichend gewesen, die Frage nach der Anzahl der Wohnung im Haus anzugeben oder die Frage nach acht Wohnungen lediglich zu bejahen. Vielmehr hätte ihn eine Pflicht getroffen, vollständige Angaben zu machen. Er habe darüber in dem für ihn erfolgreichen Berufungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main (...) die nachteilige Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1 (...) mit der wahrheitswidrigen Behauptung angegriffen, im Termin vor dem Amtsgericht nicht angehört worden zu sein. Das Gegenteil ergebe sich aus seiner persönlichen Eingabe an das Amtsgericht nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2017. Tatsächlich habe er im Termin vor dem Amtsgericht vom 30.11.2016 ausführlich Stellung genommen. Die von den Beklagten wahrheitswidrig behauptete unterlassene Anhörung sei auch Grundlage der aus Sicht der Klägerinnen fehlerhaft angeordneten Parteivernehmung gewesen. Hierauf habe man die Verfassungsbeschwerde gestützt. Das Landgericht Frankfurt am Main bzw. der Bundesgerichtshof hätten Verfahrensgrundrechte verletzt, weil die Parteivernehmung gemäß § 448 ZPO aus Rechtsgründen unzulässig gewesen wäre. Beide Beklagte hätten im Schriftsatz vom 14.12.2017, S. 4, im ersten Absatz in dem Verfahren zur Verlängerung der Räumungsfrist, Az. ..., wahrheitswidrig vortragen lassen, der Beklagte zu 1.) habe am 07.10.2017 den Klägerinnen eine Wohnung zur Anmietung angeboten, die sofort bezugsfertig gewesen sei. Ein solches Angebot sei jedoch nie erteilt worden, was er in seiner E-Mail vom 30.11.2017 (Anl. 8, Bl. 37 d.A.) sogar selbst bestätigt und schließlich auf Nachfrage durch E-Mail vom 01.12.2017 eingeräumt habe, vor Monaten eine Annonce im Sinne eines bebilderten Angebots einer Wohnung in Stadt1 weitergeleitet zu haben. Er habe in seinem Schreiben vom 16.01.2017 gegenüber dem Amtsgericht im Räumungsverfahren vor Erlass der Entscheidung und nach dem Termin wahrheitswidrig vorgetragen, das Haus in der Straße1 in Stadt1 verfüge über einen rollstuhlgerechten Personenaufzug, auf den er angewiesen sein werde. Tatsächlich befänden sich vor dem Hauseingang in das Treppenhaus mit dem Personenaufzug zur Wohnung frontal und seitliche Barrieren. Auch im Treppenhaus befänden sich bis zum Aufzug mehrere Treppenstufen; barrierefrei sei nur das Erdgeschoss. Hätte der Beklagte zu 1.) tatsächlich einen Wohnbedarf für das Haus in Stadt1 gehabt, so wäre es nachvollziehbar gewesen, sich für die Möglichkeit des barrierefreien Wohnens im Erdgeschoss zu entscheiden. Auch dies belege, dass die Eigenbedarfskündigung nicht auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt, sondern rechtsmissbräuchlich ausgesprochen worden sei. Wahrheitswidrig habe der Beklagte zu 1.) weiter angegeben, im Souterrain der Straße2 Stadt3 zu wohnen, weil er zugleich angegeben habe regelmäßig mit seinem Fahrzeug mit dem Kennzeichen … von Stadt3 nach Stadt2 zu fahren. Die zwei gemieteten Büroräume sollen sich auf der Straßenseite befinden; es liege nahe, dass sich das dritte Zimmer auf der Rückseite des Hauses im Kellerbereich befinde. Zum einen sei hierfür eine Baugenehmigung erforderlich, zum anderen sei unwahrscheinlich, dass er im Keller wohne. In seinem Internetauftritt habe er angegeben, in Stadt2 an seinem Porsche 911 zu schrauben. Seinem Internetauftritt sei zu entnehmen, dass er sich in seinem häuslichen Schwimmbad aufhalte. Die behauptete Lebenspartnerschaft sei vorgeschoben gewesen. Man habe nicht zusammen leben wollen, was sich aus dem Notarvertrag vom 18.06.2016 ergebe. Hier sei eine Pflegeleistung gegen Entgelt vereinbart. Gemäß Melderegisterauskunft vom 26.03.2018 (Bl. 247 d.A.) sei der Beklagte zu 1.) in Stadt3 Straße2 gemeldet, wobei der Einzug auf den 24.06.2005 datiere. Damit habe er auch zur polizeilichen Anmeldung falsch ausgesagt, weil er danach nicht wegen der angeblichen Trennung von seiner Ehefrau am 07.02.2012 nach Stadt3 gezogen sei und sich dann dort angemeldet habe. Denn am 07.02.2012 sei er noch gar nicht verheiratet gewesenen. Geheiratet habe er erst am XX.XX.2012. Den Wohnbedarf habe er bis 31.10.2018 nicht verwirklicht. Dies stehe auch im Widerspruch zu dem Vorbringen im Räumungsschutzverfahren. In ständiger Rechtsprechung werde für die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens, der zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegen müsse, an seine Verwirklichung innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Räumung der Wohnung und seine beschleunigte Realisierung angeknüpft. Die gesetzliche Voraussetzung einer jeden Kündigung wegen Eigenbedarfs sei, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich und seine Angehörigen gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötige und für die Realisierung des Wohnbedarfs konkrete Vorbereitungen treffe. Die private Observation durch den Klägervertreter in der Zeit vom 14.12.2018 bis 08.01.2019 habe ergeben, dass der Beklagte zu 1.) regelmäßig mit seinem Porsche von dem Büro Stadt3 zu seinem Einfamilienhaus in Stadt2 gefahren und dort über Nacht geblieben sei. Dass die Nutzungsabsicht nur vorgetäuscht gewesen sei, ergebe sich auch aus seinem weiteren Verhalten. Die Meldebescheinigung, die der Beklagte zu 1.) vorgelegt habe, sei nachweislich falsch. Durch die Meldebescheinigung (Anl. 5) werde bestätigt, dass Frau Nachname2 am 17.09.2018 vermeintlich die Wohnung in Stadt1 bezogen habe. Tatsächlich sei Frau Nachname2 aber dort nicht eingezogen. Nachweislich falsch sei auch durch Vorlage einer Meldebescheinigung unter Beweis gestellt die Behauptung des Beklagten zu 1.), selbst am 16.08.2018 nach Stadt1 gezogen zu sein. Von diesem Tag datiere zwar die Meldebescheinigung, der Bevollmächtigte des Beklagten habe jedoch unstreitig gestellt, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht bezogen gewesen sei. Wegen des weiteren Vorbringens der Klägerinnen wird auf die Schriftsätze des Klägervertreters vom 29.01.2018 nebst Anl. 1-10 (Bl. 1 ff. d.A), 06.02.2018 nebst Anl. 11-25 (Bl. 79 ff. d.A.), 12.02.2018 (Bl. 141 ff. d.A.), 28.02.2018 (Bl. 158 ff. d.A.) nebst Anl. 1-20, (Bl. 199 ff. d.A,), 22.03.2013 (Bl. 226 d.A.), 23.03.2018 (Bl. 235 ff. d.A.), 27.03.2018 (Bl. 245 ff. d.A.), 29.03.2018 (Bl. 256 ff. d.A.) 29.03.2080 (Bl. 261 ff. d.A.), 11.05.2018 (Bl. 365 ff. d.A.), 12.05.2018 (Bl. 371 ff. d.A.) 19.05.2018 (Bl. 375 ff. d.A.) nebst WhatsApp-Ausdruck (Bl. 377 ff. d.A.), 25.05.2018 (Bl. 392 d.A.), 01.06.2018 (Bl. 384 ff. d.A.), 06.06.2018 (Bl. 396 ff. d.A.), 15.06.2018 (Bl. 409 ff. d.A.), 03.07.2018 (Bl. 430 ff. d.A.), 17.07.2018 (Bl. 437 ff. ff. d.A.), 26.08.2018 (Bl. 448 ff. d.A.). 22.09.2018 (Bl. 456 ff. d.A.), 01.11.2018 (Bl. 462 ff. d.A.), 03.12.2018 (Bl. 539 ff. d.A.), 12.12.2018 (Bl. 591 d.A.), 07.01.2019 (Bl. 634 ff. d.A.), 06.02.2019 (Bl. 648 ff. Akte), 11.02.2019 (Bl. 681 d.A.) und 21.02.2019 (Bl. 684 d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen haben beantragt, 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerinnen die entstandenen Prozesskosten i.H.v. 11.688,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1, 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 3. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ..., aufzuheben: h i l f w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Berufungsgericht zu verweisen. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind den Behauptungen der Klägerinnen mit Nachdruck entgegengetreten. Sie haben der Zulässigkeit der Klageänderungen widersprochen und wenden sich zudem gegen die Zulässigkeit der Klage selbst. Die ursprüngliche Klage auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil einschließlich des Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen vermeintlich falsche Angaben richte sich nach § 826 BGB. Das einstweilige Verfügungsverfahren sei unter dem Az. ... gesondert geführt worden. Das Landgericht habe den Antrag zurückgewiesen, das Oberlandesgericht Frankfurt am Main habe die hiergegen eingelegte Beschwerde in dem Verfahren Az. ... zurückgewiesen. Mit ihrer geänderten Klage, die mit der gleichen Begründung erhoben worden sei, die zur Zurückweisung des Eilantrages geführt hätte, sei bereits darüber befunden worden, dass der Beklagte zu 1.) keine falschen Angaben gemacht habe. Damit sei auch über die im Verfahren ... rechtskräftig entschieden worden (unter Bezugnahme auf OLG Frankfurt, Urt. v. 16.07.2002, Az. 5 U 20/01). Die Unzulässigkeit der Klagen folge ferner daraus, weil die Klägerinnen im Verfahren ... gegenüber der Klageforderung aus die Nebenkostenabrechnung 2016 und 2017 die hilfsweise Aufrechnung mit einem vermeintlichen Schadensersatzanspruch i.H.v. 8.061,67 € erklärt hätten, der sich aus den Verfahrenskosten des Räumungsrechtsstreits ... AG Stadt1 und LG Frankfurt ... ergäbe; es handele sich um die Gebühren der Rechtsanwälte beider Parteien und die Gerichtskosten für beide Instanzen. Im dem Verfahren ... habe das AG Stadt1 durch Urteil vom 23.08.2018 auch über die erklärte Hilfsaufrechnung entschieden und festgestellt, dass keine Schadensansprüche bestünden und die Hilfsaufrechnung im Übrigen unwirksam sei. Damit sei die Abweisung des Betrages in Rechtskraft erwachsen. Der Aktivlegitimation der Klägerin zu 2.) stehe die Rechtskraftwirkung entgegen, weil die Klägerin zu 2.) bezüglich der dort hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Ersatzansprüche als nicht aktivlegitimiert angesehen worden sei. Ihre fehlende Aktivlegitimation folge aus dem Umstand, dass sie bereits vor Mai 2018 ihren Wohnsitz in der Straße3 in Stadt4 genommen habe. Ausgezogen wegen der Räumung sei lediglich die Klägerin zu 1.). Der Beklagte zu 2.) müsse sich vermeintliche Falschaussagen nicht zurechnen lassen. Hierzu trügen die Klägerinnen nichts vor. Schließlich sei § 826 BGB, mit der ein rechtskräftiges Urteil aufgehoben werden solle, auf besonders schwerwiegende, eng begrenzte Ausnahmefälle begrenzt. Die Ausdehnung würde das Institut der Rechtskraft aushöhlen und den Eintritt der Rechtsfrieden in untragbarer Weise infrage stellen. Die vollstreckende Partei müsse die Unrichtigkeit kennen oder später erkennen. Das Gebrauchmachen des Urteils müsse unter Berücksichtigung aller Umstände einen vom jeweiligen Kläger zu beweisenden Vorwurf einer Schädigungsabsicht der früher obsiegenden Partei begründen. Demzufolge hätten die Klägerinnen die Unrichtigkeit des Berufungsurteils nicht ausreichend dargelegt. Hierzu reiche die Wiederholung ihres Tatsachenvortrags aus dem früheren Prozess nicht aus. Neue Tatsachen trügen die Klägerinnen nicht vor. Im Übrigen habe der Beklagte zu 1.) nichts Falsches behauptet. Er habe seinerzeit in Stadt3 gewohnt, sei dort wohnhaft gemeldet und habe dies durch Vorlage des Ausweises dokumentiert. Er habe nicht in Stadt2 gewohnt und habe auch nicht über anderweitigen Wohnraum verfügt. Seine Angabe, er wolle mit seiner Lebensgefährtin seinen Lebensabend in der Wohnung in Stadt1 verbringen, sei zutreffend. Die Wohnung sei am 24.05.2018 nach der Zwangsräumung beschädigt zurück gegeben worden. Der Küchenboden sei mit Schnitten und Kerben übersäht gewesen. Türen und Zargen zwischen Flur und Wohnzimmer bzw. zwischen Küche und Wohnzimmer seien mutwillig herausgebrochen worden. Dies sei Gegenstand eines Schadenersatzprozesses der Beklagten gegen die Klägerin in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1, Az. .... Bereits in dem Räumungsrechtsstreit sei vor dem Berufungsgericht, dem Landgericht Frankfurt am Main, erörtert worden, dass die Wohnung vor dem Bezug zunächst nach den Vorstellungen der Beklagten hätte umgebaut werden sollen. Die Umbaumaßnahmen hätten sich aber verzögert. Der Beklagte zu 1.) und Frau Nachname2 seien seit September 2018 in der Straße1 in Stadt1 gemeldet (B4 und B5, Bl. 527 ff. d.A.). Es habe nie eine Weitervermietungsabsicht bestanden. Keine Maklergesellschaft habe hierzu einen Auftrag erhalten. Der Makler habe lediglich den Auftrag erhalten, für das Jahr 2016 den angemessenen marktgerechten Mietzins zu ermitteln, weil in dem Verfahren .... Anl. B6 (Bl. 530 ff. d.A.) eine Klage auf 6.440 € Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache ab 01.07.2016 erhoben worden sei. Der Beklagte zu 1.) habe seinen Eigenbedarf realisiert. Er habe heute noch Eigenbedarf und Nutzungswillen. Von drohender Obdachlosigkeit sei nie die Rede gewesen. Wegen des weiteren Vorbringens der Beklagten im ersten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 29.01.2018 (Bl. 47 ff. d.A.), 20.02.2018 (Bl. 154 ff. d.A.), 25.05.2018 (Bl, 387 ff. d.A.), 22.06.2018 (Bl. 419 ff. d.A.), 20.11.2018, (Bl. 485 ff. d.A.), 07.12.2018 (Bl. 564 ff. d.A.), 11.12.2018 (Bl. 568 f. d.A.) nebst Anlagen, 20.12.2018 (Bl. 627 d.A.) und 31.01.2019 (Bl. 638 ff. d.A.), Bezug genommen. Durch das am 26.02.2019 (Bl. 691 ff. d.A.) verkündete Urteil (Bl. 692 ff. d.A.) hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Voraussetzungen für eine Rechtskraftdurchbrechung durch einen Anspruch auf vorsätzliche sittenwidrige Erschleichen des Titels nach § 826 BGB seien nicht gegeben. Es hat unter Bezugnahme auf seine frühere Rechtsauffassung im Beschluss vom 06.04.2018 daran festgehalten, dass die streitgegenständlichen Behauptungen schon Gegenstand des rechtskräftig entschiedenen Räumungsprozess gewesen und insoweit keine neuen Tatsachen vorgetragen worden seien. Es hat sich die Begründung des Senats im Beschluss vom 08.05.2018, Az. … zu eigen gemacht. Es komme daher nicht darauf an, ob bezeugt werden könne, dass der Beklagte zu 1.) noch bis zuletzt im Einfamilienhaus in Stadt2 gewohnt habe. Weiterer Vortrag zur Eheschließung mit Frau Nachname3 am XX.XX.2012 und seinem Auszug am 07.02.2012 sei nicht erheblich. Dieser sei auch nicht geeignet, eine Falschaussage zu beweisen. Zum Vorbringen zu einem Umzug bereits am 24.06.2005 sei nicht dargelegt, warum die Klägerinnen eine Meldeauskunft nicht bereits in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1 oder im späteren Berufungsverfahren hätten einholen können. Hierzu seien auch keine weiteren Begründungen erfolgt. Das Landgericht hat die Restitutionsklage als unzulässig abgewiesen, weil hierzu die Berufungskammer ausschließlich zuständig sei. Wegen der weiteren Details der ausführlichen Begründung der Kammer wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 ZPO) Gegen dieses am 01.03.2019 zugestellte Urteil richtet sich die am 04.03.2019 (Bl. 767 d.A.) eingelegte und am 13.03.2019 (Bl. 373 ff. d.A.) begründete Berufung, mit der die Klägerinnen ihr erstinstanzliches Rechtschutzziel weiter verfolgen und teilweise erweitern, unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vorbringens. Das Landgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass der Beklagte zu 1.) bei seiner Vernehmung falsche Angaben gemacht habe: Insoweit wiederholen und vertiefen sie die Details zu den aus ihrer Sicht unrichtigen Angaben im Zusammenhang mit dem seinerzeit erläuterten Umzug von Stadt2 nach Stadt3. Sie erläutern weitere Details, aus welchen Gründen aus einer Vielzahl von Indizien zu schließen sei, dass der Beklagte zu 1.) in Stadt2 gelebt habe und nicht in Stadt3. Darüber hinaus habe der Senat in seiner Beschwerdeentscheidung zugrundegelegt, dass der Beklagte zu 1.) wegen einer neuen Beziehung aus Stadt2 ausgezogen und vorübergehend in seinem Büro Unterschlupf gefunden habe. Das sei jedoch nicht vorgetragen worden und falsch. Das angefochtene Urteil des Landgerichts beruhe auf Willkür, soweit es ausführe, dass der Eigenbedarf an den Interessen des Mieters zu messen seien und die subjektiven Interessen nur einer Willkürprüfung zu unterziehen seien. Das Landgericht habe in diesem Kontext unterlassen, nach Bekanntwerden neuer Umstände eine solche genau Überprüfung vorzunehmen. Der maßgeblich neu bekannt gewordene Umstand sei, dass der Beklagte zu 1.) unwahr behauptet habe, sich am 07.02.2012 von seiner Ehefrau getrennt zu haben, von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen zu sein, sich dort angemeldet zu habe und im hinteren Bereich seines Büros vom 07.02.2012 bis 16.08.2018 gewohnt zu haben. Hierzu hätte es den Beklagte zu 1.) anhören müssen. Darüber hinaus wohne weder der Beklagte zu 1.), noch seine Lebenspartnerin Frau Nachname2 in der Wohnung in Stadt1. Sie wiederholen und vertiefen ferner ihr erstinstanzliches Vorbringen, zu dem Details, zu denen der Beklagte zu 1.) falsche Angaben gemacht habe: Falsch sei, am 07.02.2017 von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen zu sein, sich dort angemeldet und im hinteren Bereich des Büros gewohnt zu haben, beschlossen zu haben, aus der Wohnung in Stadt3 auszuziehen, nachdem er seine Lebenspartnerin im Mai 2014 kennengelernt habe. Gegen den Umzug aus dem Einfamilienhaus und das jahrelange Wohnen im hinteren Bereich des Büros in Stadt3 (Keller) spreche die Lebenserfahrung. Der Beklagte zu 1.) sei auch entgegen seinen Angaben am 07.02.2012 nicht verheiratet gewesen. Das Landgericht habe im Rahmen der von ihm vorzunehmenden Willkürprüfung nicht hinterfragt, wann und weshalb der Beklagte zu 1.) aus Stadt2 ausgezogen sein will, warum er lange Jahre im hinteren Bereich des Büros gewohnt haben will, obwohl sein Einfamilienhaus nur 30,6 km von seinem Büro entfernt liege und er für die Fahrt mit seinem Porsche 28 Minuten benötige; Es war auch nicht hinterfragt worden, ob der Beklagte zu 1.) auch bei seiner Eheschließung am XX.XX.2012 und danach im Büro in Stadt3 gewohnt habe. Die Klägerinnen machen ergänzend geltend und behaupten, der Nachweis für die Vortäuschung des Eigenbedarfs sei mittlerweile aufgrund neuer Tatsachen geführt, weil der Beklagte zu 1.) die neue Wohnung in Stadt1 nicht nutze. Unwahr sei seine Behauptung, am 16.08.2018 in die Wohnung eingezogen zu sein. Es handele sich hierbei lediglich um das Datum der Anmeldung, wobei hier eine Falschbeurkundung veranlasst worden sei. Soweit der Beklagte zu 1.) seinen Wohnbedarf mit seiner Lebenspartnerschaft begründet habe, und dies insbesondere mit dem Lebensmittelpunkt Frau Nachname2 begründet habe, ergebe sich die Unrichtigkeit seiner Angaben aus dem Umstand, dass - wie jetzt unstreitig ist - er mit Frau Nachname2 nicht zusammengezogen sei. Ergänzend machen sie geltend, die Klägerin zu 2.) habe auch noch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Schadensersatz: Sie sei zu Unrecht als Prozesspartei in Anspruch genommen und rechtswidrigerweise mit Prozesskosten belastet worden. Tatsächlich sei die Klägerin zu 2.) vor längerer Zeit aus der Wohnung ausgezogen, was in der Klageschrift vom 03.05.2016 vorgetragen worden sei. Aus dem Mietvertrag gehe hervor, dass die Klägerin zu 1.) den Vertrag für sich allein unterzeichnet habe. Nur sie sei Mieterin und Besitzerin gewesen, die Tochter sei nur Besitzdienerin gewesen. Am Vertrag sei sie nicht beteiligt gewesen. Die Klägerinnen haben ergänzend folgende Schadenspositionen aufgelistet und auf insgesamt 5.542,00 € beziffert: a) KFB, AG Stadt1 vom 4. September 2017, 4.832,49 €, siehe Anl. 19, hiervon 50 %: 2.416,46 € b) Eigene Anwaltskosten i. H. v. 3.249,18 €, Anl. 21, hiervon 50 %: 1.624,59 € c) KFB, LG Frankfurt, ... (= ...), KFB vom 16.04.2018 i.H.v. 892,02 €, hiervon 50 %: 446,01 € d) KFB LG Frankfurt vom 22.06.2018, Anl. 24, i.H. v. 446,01 €, e) KFB LG Frankfurt, ... vom 21.06.2018, Anl. 25, i.H. v. 238,95 €, f) Kostenrechnung OLG Frankfurt, ... vom 09.05.2018, Anl. 27 (Anlage vom 01.11.2018, über 152,25 € Die Entscheidung über den Antrag nach § 580 ZPO verletzte rechtliches Gehör. Ein Antrag auf Verweisung sei gestellt worden. Schließlich sei die Entscheidung des Berufungskammer objektiv unrichtig, da sie tragend auf der gewonnenen Überzeugung des Gerichts von der Glaubhaftigkeit der Aussage des Beklagten zu 1.) bei seiner Vernehmung beruhe. Die aufgezeigten Widersprüche und Unrichtigkeiten böten jedoch Anhaltspunkte für die Annahme, dass der Beklagte zu 1.) unglaubwürdig sei. Hieran habe auch der Bevollmächtigte mitgewirkt, der im ersten Rechtszug zwei Meldebestätigungen vorgelegt habe, nämlich für den Beklagten zu 1.) vom 16.08.2018 und für Frau Nachname2 am 17.09.2018. Weil die Bescheinigung auf das Einzugsdatum abstelle, sei diese falsch, weil der Beklagte zu 1.) zu diesem Zeitpunkt nicht und Frau Nachname2 zu keinem Zeitpunkt dort gewohnt habe. Dieses Vorbringen sei in weiteren Schriftsätzen wiederholt und vertieft worden. Neu bekannt geworden sei den Klägerinnen, dass der Beklagte zu 1.) am 04.02.2019 in Stadt2 eine neue Firma gegründet habe. Er sei persönlicher Gesellschafter der Immobilienverwaltung X KG, seine Ehefrau Vorname4 Nachname3 und seine beiden Söhne Vorname5 Nachname4 und Vorname6 Nachname3 seien Kommanditisten. Als Geschäftsadresse werde im Internet Stadt2 angegeben. Es dürfte der allgemeinen Lebenserfahrung entsprechen, dass ein Geschäftsmann, der seine Geschäfte von seinem Einfamilienhaus führe, auch in seinem Einfamilienhaus wohne. Der Bevollmächtigte der Klägerinnen habe auch selbst Feststellungen dazu getroffen, dass die Wohnung unbewohnt gewesen sei, weil er diese seit dem 07.01.2019 regelmäßig von außen überwacht habe. Die Wohnung verfüge über keine Vorhänge. Lediglich das Wohnzimmer sei durch eine Lampe und eine Tischlampe auf der Fensterbank beleuchtet gewesen, andere Bereiche jedoch nicht. Er habe kein Lebenszeichen festgestellt. Auf sein Klingeln habe niemand geöffnet, obwohl die Leuchten angewesen seien. Nach 19:30 Uhr sei dies regelmäßig so gewesen. Üblicherweise müsste jemand um diese Zeit zu Hause sein. Nachbarn könnten bestätigen, dass der Beklagte zu 1.) dort nicht wohne. Der Beklagte zu 1.) bestätige im Schriftsatz vom 30.04.2019 erneut, dass der behauptete Eigenbedarf nicht vorliege, weil er nach dem rechtskräftigen Urteil seinen Eigenbedarf damit begründet habe, den Willen gehabt zu haben, in die Wohnung zu wohnen, um mit Frau Nachname2 in Stadt1 zusammenzuziehen, wo sich bereits ein soziales Umfeld aufgebaut habe, und den Wunsch, aus deiner gegenwärtigen Wohnung in Stadt3 auszuziehen, gefasst zu haben, nachdem er Frau Nachname2 kennengelernt habe, er sodann mit ihr in Stadt1 nach geeigneten Objekten gesucht habe, weil sie wegen ihrer Anstellung und wegen ihres Sohnes örtlich gebunden sei. Der Beklagte zu 1.) habe sogar selbst in seinem Schreiben an das Amtsgericht vom 30.01.2018 auf die Bestellung von Möbel und den psychischen Druck und endlich das gemeinsame Zusammenwohnen Bezug genommen. Gleiches habe auch Frau Nachname2 vorgetragen. Sie habe darauf hingewiesen, dass die Beziehung leide und man endlich einen gemeinsamer Hausstand führen wolle. Es bestehe ein Verdacht des versuchten Prozessbetruges bezüglich der Realisierung des Eigenbedarfs im Hinblick durch die Vorlage der Meldebestätigungen durch den Beklagtenvertreter. Dieser habe in seiner Stellungnahme gegenüber der Anwaltskammer eingeräumt, dass der Mandant gegebenenfalls gegen Meldevorschriften verstoßen haben möge, dies aber seinen Tatsachenvortrag nicht unrichtig mache. Der Beklagte zu 1.) habe indes eine Ordnungswidrigkeit durch seine eigene Scheinanmeldung am 16.08.2018 und die Scheinanmeldung seiner neuen Lebenspartnerin am 17.09.2018 eingeräumt, um gegenüber dem Gericht die Verwirklichung des behaupteten Eigenbedarfs vorzutäuschen. Dies werde auch dadurch aufrecht erhalten, weil der Beklagte zu 1.) seine Wohnung mit seiner Freundin nicht bewohne. Der für einen Anspruch aus § 826 BGB notwendige Schädigungsvorsatz im Hinblick auf die entstanden Kosten zu Lasten der Klägerin zu 2.) ergebe sich aus dem eingeleiteten Kostenfestsetzungsverfahren. Den Beklagten sei bekannt gewesen, dass das Räumungsurteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Berufungskammer) unrichtig gewesen sei. Auf die Grundrechtsklage der Klägerinnen beim Staatsgerichtshof Hessen hätten die Beklagten vorgetragen, dass sie die Klägerin zu 2.) bewusst auf Räumung hätten in Anspruch nehmen wollen, obwohl sie nicht Mieterin der Wohnung gewesen sei. Die Klägerin zu 2.) wohne seit dem 01.04.2015 in dem Y in Stadt4, Straße4 Der Kostenfestsetzungsbeschluss über 3.411,52 € vom 10.05.2019 aus ... betreffend die Kosten aus der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil sei gleichfalls sittenwidrig erschlichen worden, weil den Beklagten positiv bekannt gewesen sei, dass die Klägerin zu 2.) nicht Mieterin der Wohnung gewesen sei und sich auch nicht in der Wohnung aufgehalten habe. Dennoch hätten sie einen Kostenfestsetzungsantrag gestellt. Ähnliches gelte für die Erwirkung eines Kostenfestsetzungsbeschlusses gegen die Klägerin zu 2.) im Zusammenhang mit einer erfolgten Kontopfändung und einem vorläufigen Zahlungsverbot vom 19.06.2019. Der Beklagte zu 1.) habe im Schriftsatz vom 24.06.2019 auf S. 2 im Zusammenhang mit einem Rechtsbehelf gegen einen Kostenfestsetzungsbeschluss der Klägerin zu 2.) ebenfalls unrichtig vorgetragen, was seine Glaubwürdigkeit beeinträchtige; wegen der weiteren Einzelheiten hierzu wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 12.08.2019 (Bl. 956 d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen haben zunächst insgesamt beantragt, das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18, abzuändern u n d 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 6.116,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 2.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 5.552,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit zu zahlen; 3. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1, 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 4. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ... aufzuheben, h i l f s w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Gericht zu verweisen. 5. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) für die Mietdifferenz 9.000,00 € nebst 5 % Zinsen seit Zustellung zu zahlen; 6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz i.H.v. 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen; 7. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1) die monatliche Mietdifferenz in Höhe von 600,00 € für weitere 6 Monate zu zahlen; 8. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägerinnen auch den zukünftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Klägerinnen haben im Hinblick auf den mit Schriftsatz vom 14.05.2020 (Bl. 1273 ff. d.A.) gestellten Klageantrag zu 7). nach alter Zählung („festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz i.H.v. 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen“) im Zusammenhang mit der Kostenrechnung für die Klageerweiterungen und der Verfügung des Gerichts vom 08.07.2020 (Bl. 1293 ff. d.A.) mit Schriftsatz vom 20.07.2020 (Bl. 1320 ff. d.A.) ausdrücklich erklärt, dass derzeit von einer Zustellung an die Beklagten abgesehen werden solle. Eine Klagerücknahme mit der Kostenfolge des § 269 ZPO war hierin nicht zu sehen. Die Klägerinnen beantragen zuletzt, das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18 abzuändern u n d 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 6.116,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 2.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 5.552,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit zu zahlen; 3. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 4. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ... aufzuheben; h i l f s w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Gericht zu verweisen. 5. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) für die Mietdifferenz 9.000,00 € nebst 5 % Zinsen seit Zustellung zu zahlen 6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz in Höhe von 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen; 7. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägerinnen auch den zukünftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Beklagten beantragen, die Berufung der Klägerinnen zurück- und die erweiterte Klage abzuweisen. Sie verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung, die vom Landgericht und im weiteren Verfahren vertretenen Rechtsansichten des Gerichtes und wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Im Übrigen sei der vorgetragene Sachverhalt längst überholt. An die Durchbrechung der Rechtskraft nach § 826 BGB seien bzgl. der materiellen Unrichtigkeit hohe Anforderungen zu stellen. Eine bloße Wiederholung des Kernvorbringens aus dem Erstprozess reiche nicht aus. Die Verfälschung des Sachverhalts sei als Argument abenteuerlich. Es sei abwegig, dass die Klägerin zu 2.) von der Berufungskammer des Primärprozesses zur Prozesspartei bestimmt worden sei. Maßgeblich sei alleine, gegen wen ein Kläger glaube, einen Anspruch geltend machen zu können. Die Beklagten und damaligen Kläger seien davon ausgegangen, dass die dortige Beklagte zu 2.), also Klägerin zu 2.), Mitbesitz an der herausverlangten Wohnung gehabt habe und damit für eine Zwangsräumung auch ein Titel gegen sie erforderlich sei. Ob dies wegen § 855 BGB entbehrlich gewesen sei, könne dahinstehen. Unerheblich sei gewesen, ob die Klägerin zu 2.) seinerzeit Mieterin der herausverlangten Wohnung war oder nicht. Maßgeblich sei gewesen, dass der Kläger ein Räumungstitel auch gegen die sich seinerzeit in der dort streitgegenständlichen Wohnung wohnhaften Klägerin zu 2.) habe erwirken wollen und erwirkt habe. Die fehlende Passivlegitimation hätten die Klägerinnen in dem Räumungsverfahren vor dem AG Stadt1, Az. ... geltend machen können. Die Passivlegitimation sei dort aber nicht bestritten worden. Ein Anspruch für den Klageantrag finde auch bei unterstellter Durchbrechung der Rechtskraft des Urteils keine Rechtsgrundlage. Die streitige Wohnung werde nunmehr vom Beklagten zu 1.) bewohnt. Eine Verpflichtung zur Freimachung der Wohnung bestehe nicht. Der als Hilfsantrag gestellte Restitutionsantrag sei zu Recht als unzulässig abgewiesen worden. Das Landgericht hätte auch der im Hilfsantrag gestellten Verweisung nicht entsprechen können. Eine Verweisung komme nur bei Annahme einer örtlichen Unzuständigkeit in Betracht. Die Beklagten behaupten, der Beklagte zu 1.) habe zu keiner Zeit versichert, das Mietverhältnis mit den Klägerinnen nicht aufzukündigen. Er habe keine falschen Angaben gemacht. Nach Räumung der Wohnung am 24.05.2018 im Wege der Zwangsvollstreckung habe er die Wohnung umgebaut und bewohne sie seit Januar 2019. Ein Umfang der Nutzung sei unerheblich und gehe die Gegenseite nichts an. Er habe zu den von ihnen seinerzeit angegebenen Zeitpunkten in Stadt3 gewohnt und wohne seit Januar 2019 in Stadt1. Er habe weder während des Räumungsprozesses in Stadt2 gewohnt, noch wohne er gegenwärtig dort. Es sei unerheblich und gehe die Klägerinnern nichts an, ob er sich dort noch gelegentlich aufhalte oder einen Firmensitz unterhalte. Die Gründung der Firma habe nichts mit dem Eigennutzungswunsch zu tun. Die Firma sei lediglich gegründet worden, um seine Immobilien aus erbrechtlichen Gesichtspunkten zusammenzuführen. Es sei also allein Sache des Beklagten zu 1.), wie er sein Leben gestalte, wann er sich in Stadt1 aufhalte und mit wem er dort verweile. Die Beklagten hätten nach dem Erwerb der Liegenschaft keinen höheren Mietzins verlangt, sondern lediglich festgestellt, dass die Mietzahlungen über den Mietvertrag ausgewiesenen Betrag lägen; folglich hätten sie lediglich einen schriftlichen Vertrag fixieren wollen, der die tatsächliche Vereinbarung enthalte. Der Beklagte zu 1,.) habe in der Vernehmung vom 02.06.2017 nicht ausgesagt, am 07.02.2012 von Stadt2 nach Stadt3 gezogen zu sein und sich an diesem Tag von seiner Ehefrau getrennt zu haben, sondern lediglich, sich am 07.02.2012 dort angemeldet zu haben. Dies mag unrichtig gewesen sein, weil er bereits zuvor schon dort als wohnhaft gemeldet gewesen sei. Eine Angabe sei jedoch nicht bewusst oder falsch gewesen, schon gar nicht, um seinen Eigenbedarf zu stützen. Er habe aber tatsächlich in Stadt3 und nicht in Stadt2 gewohnt. Maßgeblich sei, dass die Beklagten bei ihrer Kündigung vom 30.09.2015 vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf dargelegt hätten und im Primärprozess seitens der Kammer kein Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches des Beklagten zu 1.) bestanden hätten; weitere Einzelheiten im Schriftsatz vom 19.06.2019, Bl. 908 ff. d.A., Wegen des weiteren Vorbringens der Klägerinnen im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Klägervertreters vom 13.03.2019 (Bl. 773 ff. d.A.), 28.03.2019 (Bl. 805 ff. d.A.), 01.04.2019 (Bl. 810 ff. d.A.), 03.04.2019 (Bl. 813 ff. d.A.), 18.04.2019 (Bl. 821 ff. d.A.), 29.04.2019 (Bl. 857 ff. d.A.), 10.05.2019 (Bl. 867 d.A.), 20.05.2019 (Bl. 876 ff.), 13.06.2019 (Bl. 882 ff. d.A.), 17.06.2019 (Bl. 891 ff. d.A.), 19.06.2019 (Bl. 908 ff. d.A.), 27.06.2019 (Bl. 920 ff. d.A.), 15.07.2019 (Bl. 925 f. d.A.), 26.07.2019 (Bl. 953 d.A.), 25.10.2019 (Bl. 998 ff. d.A.), 21.12.2019 (Bl. 1017 ff.), 11.01.2020 (Bl. 1084 ff. d.A.), 17.01 2020 (Bl. 1087 ff. d.A.), 01.02.2020 (Bl. 1169 d.A.), 11.02.2020 (Bl. 1180 ff. d.A.), 14.02.2020 (Bl. 1187 f. d.A.), 02.03.2020 (Bl. 1193 ff. d.A.), 18.03.2020 (Bl. 1216 ff. d.A.), 04.05.2020 (Bl. 1238 ff. d.A.), 14.05.2020 (Bl. 1272 ff. d.A.), 20.07.2020 (Bl. 1330 ff. d.A.), 07.08.2020 (Bl. 1317 ff. d.A.), 08.09.2020 (Bl. 1321 ff. d.A.), 22.10.2020 (Bl. 1337 ff. d.A.), 23.10.2020 (Bl. 1339 ff. d.A.), 26.10.2020 (Bl. 1347 ff. d.A.), 10.11.2020 (Bl. 1365 ff. d.A.), 12.11.2020 (Bl. 1388 ff. d.A.), 16.11.2020 (Bl. 1398 f. d.A.), 19.11.2020 (Bl. 1402 d.A.), 23. 11. 2003 (Bl. 1403 ff. d.A.) und 06.01.2021 (Bl. 1422 ff. d.A.) Bezug genommen. Wegen des weiteren Vorbringens der Beklagten im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 18.04.2019 (Bl. 817 ff. d.A.), 18.04.2019 (Bl. 859 ff. d.A.), 30.04.2019 (Bl. 865 ff. d.A.), 19.06.2019 (Bl. 908 d.A.), 16.07.2019 (Bl. 933 ff. d.A.), 21.10.2019 mit Anlagen (Bl. 980 ff. d.A.), 08.01.2020 (Bl. 1082 ff. d.A.), 26.02.2020 (Bl. 1191 f. d.A.), 23.07.2020 (Bl. 1313 ff. d.A.) und 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) Bezug genommen. Der Senat hat ergänzend Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeuginnen und Zeugen Z1 und von Z2 sowie Vernehmung des Beklagten zu 1.) als Partei. Wegen der Beweisthemen wird auf den Beschluss vom 11.05.2020 (Bl. 1268 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Zeugen und der Beklagte zu 1.) sind im Termin vom 22.10.2020 vernommen worden. Aufgrund eines technischen Defektes konnte die digitale Aufzeichnung des diktierten Protokolls nicht geöffnet werden (vgl. Beschluss vom 28.10.2020, Bl. 1352 d.A.). Der Klägervertreter hat nach entsprechendem Hinweis und Stellungnahme der Beteiligten den Inhalt seiner Mitschrift über den Inhalt der Zeugenaussagen, die mit der Erinnerung des erkennenden Einzelrichters - worauf entsprechend hingewiesen worden ist - übereinstimmte, schriftsätzlich im Einzelnen vorgetragen (Schriftsatz vom 10.11.2020, Bl. 1369 ff. d.A.). Die Beklagten haben die klägerische Wiedergabe der Aussagen mit Schriftsatz vom 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) ausdrücklich bestätigt und unstreitig gestellt. Ferner haben die Beklagten weitere Behauptung des Klägers unstreitig gestellt und seinerseits schriftsätzlich den Inhalt der Vernehmung des Beklagten zu 1.) dargestellt und wiederholt (Schriftsatz vom 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) Hierzu hat die Klägerseite im Schriftsatz vom 23.11.2020 (Bl. 1403 ff. d.A.) Stellung genommen. Zu den Feststellungen über die Bewertung der Parteien hinsichtlich der nicht protokollierten Zeugenaussagen verhält sich auch der Beschluss des Senats vom 30.11.2020 (Bl. 1411 ff. d.A.). Hierzu hatten die Parteien auch erneut im Hinblick auf das angeordnete schriftliche Verfahren gem. § 128 Abs. 2 rechtliches Gehör. II. Die Berufung der Klägerinnen ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht erhoben und begründet worden (§§ 511, 517 f., 519 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. 1. Soweit die Klägerin zu 1.) mit ihrer Schadensersatzklage mit dem Zweck der Durchbrechung der Rechtskraft des Berufungsurteils des Landgerichts die Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung nach entsprechender Zwangsräumung geltend gemacht habe, geht dieser Anspruch ins Leere, weil mittlerweile feststeht, dass die Wohnung vom Beklagten zu 1.) genutzt wird und die Wiedereinräumung des Besitzers nicht möglich ist. Darüber hinaus liegt kein Fall einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung vor, der in Durchbrechung der Rechtskraft einen Anspruch auf Rückgängigmachung der Entscheidung gebietet. Zu Recht und mit überzeugender Begründung, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt, hat das Landgericht die Schadensersatzklage auf Wiedereinräumung des Besitzers auch aus materiell-rechtlichen Gründen abgewiesen. Auch weitere Schadensersatzansprüche bestehen nicht. Ein Anspruch gemäß § 826 BGB ist nicht gegeben. Gleichfalls ist ein Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1 S. 1, 241 Abs. 2 BGB nicht gegeben. Es ist nicht ersichtlich, dass vorliegend ein Fall des sittenwidrigen und vorsätzlichen Erschleichens eines Titels durch vorsätzlich falsche Angaben oder die Einbringung falscher Beweismittel vorliegen könnte. Nach feststehender Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.1963, Az. IV ZR 136/62, zitiert nach juris) hat derjenige, der dadurch einen Vermögensschaden erleidet, dass ein anderer gegen ihn arglistig durch Irreführung des Gerichts ein rechtskräftiges unrichtiges Urteil erwirkt hat, einen Anspruch auf Schadenersatz nach § 826 BGB. Ein solcher Anspruch besteht danach unter gewissen, eine besondere sittenwidrige Handlungsweise begründenden Voraussetzungen auch gegen denjenigen, der ein zwar nicht erschlichenes, aber dennoch unrichtiges Urteil in Kenntnis der Unrichtigkeit ausnutzt. Damit ist ausgesprochen, dass unter derartigen Umständen die Wirkung der Rechtskraft der früheren Entscheidung zurückzutreten hat. Denn an sich folgt aus der Rechtskraft eines Urteils, dass die Rechtsfolge, die das Gericht darin aus dem von ihm zu beurteilenden Sachverhalt hergeleitet hat, zwischen den Parteien unangreifbar feststeht, und zwar auch, soweit sie für die in dem neuen Prozess zur Entscheidung gestellte Rechtsfolge vorgreiflich ist (BGHZ 3, S. 82 ff. (85); BGH LM ZPO § 323 Nr. 23, 27). Würde das uneingeschränkt auch in den Fällen der arglistigen Urteilserschleichung gelten, so könnte demgegenüber von vornherein ein Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB nicht in Betracht kommen (so bereits die Entscheidung des Reichsgerichts, vgl. RGZ 75, S. 213 ff. (217)), die sogar noch auf dem Boden der materiellen Rechtskrafttheorie steht). Die Rechtsprechung hat jedoch ständig, auch, soweit sie grundsätzlich die Bindung an die Vorentscheidung als Auswirkung der Rechtskraft anerkannt hat, daran festgehalten, dass sich gegenüber dem Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB die Rechtskraft nicht durchsetzen könne, wenn sie bewusst rechtswidrig zu dem Zweck herbeigeführt sei, „dem, was nicht Recht sei, dem Stempel des Rechts zu geben“ (RGZ 46, S. 74 (79); RGZ 61, S. 359 (365)). In den Vorschriften über die Wiederaufnahme des Verfahrens, die eine Ausdehnung der Wiederaufnahmegründe nicht zulassen (RGZ 100, S. 98 (101); RGZ 155, S. 373; BGH LM ZPO § 640 Nr. 40), ist kein Hindernis für die Annahme gesehen worden, dass in schwerwiegenden Fällen die Gerechtigkeit gegenüber ungerechten rechtskräftigen Urteilen auch mittels des § 826 BGB durchzusetzen sei. Das Landgericht hat insoweit mit zutreffender Begründung die Voraussetzungen eines derartigen Anspruchs verneint. a) Es fehlt bereits an der ersten Voraussetzung für den bezeichneten Schadensersatzanspruch, gleichgültig, ob er auf der Erschleichung des Urteils oder die sittenwidrige Ausnutzung eines nicht erschlichenen Urteils gegründet wird. Das Urteil muss nämlich nachweisbar unrichtig sein (BGH, Urteil vom 21.06.1951, Az. III ZR 210/50, zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 05.06.1963, Az. IV ZR 136/62, zitiert nach juris). Die Unrichtigkeit kann nicht damit dargetan werden, dass nochmals dieselben Tatsachenbehauptungen, Beweismittel oder Rechtsausführungen vorgebracht werden, die schon im abgeschlossenen Prozess vorgetragen waren. Dies wäre, wie es in der Entscheidung des BGH (a.a.O.) heißt, eine nicht zu billigende und unzulässige Missachtung der Rechtskraft des Urteils. Insbesondere wenn sich die im Vorprozess von den Parteien aufgestellten Behauptungen widersprechen, genügt es nicht, dass die unterlegene Partei ihre Behauptungen wiederholt und geltend macht, die obsiegende Partei habe durch den Vortrag des Gegenteils gegen die ihr nach § 138 Abs. 1 ZPO obliegende Wahrheitspflicht verstoßen. Sie kann ferner die Voraussetzungen des § 826 BGB auch nicht damit schlüssig dartun, dass sie ihre im Vorprozess aufgestellten Behauptungen ergänzt oder etwas verändert oder zusätzliche Beweisanträge stellt, mit denen im Grunde das bisherige Vorbringen lediglich untermauert werden soll, vor allem dann nicht, wenn es ihr möglich gewesen wäre, diese Ergänzungen schon im Vorprozess anzubringen. Erst recht kann die Partei die Unrichtigkeit des rechtskräftigen Urteils des Vorprozesses nicht damit dartun, dass sie die in diesem vorgenommene tatsächliche oder rechtliche Würdigungen beanstandet und auf rechtliche Gesichtspunkte hinweist, die nach ihrer Ansicht unbeachtet geblieben sind; ob ausnahmsweise etwas anderes gilt, wenn das Urteil des Vorprozesses auf einer offensichtlichen tatsächlichen oder rechtlichen Fehlbeurteilung beruht, ist im vorliegenden Fall nicht zu entscheiden, denn eine derartige Sachlage ist hier nicht gegeben. In aller Regel kann jedenfalls unter Hinweis auf bestimmte Details und eine abweichende Beweiswürdigung die Zuerkennung eines Anspruchs nach § 826 BGB nicht erreicht werden. Denn der schwerwiegende Eingriff in die Rechtskraft, den sie mit sich bringt, ist nur in äußersten Fällen, in „denen nicht eine offenbare Lüge den Sieg über die gerechte Sache behalten darf“ (so ausdrücklich auch BGH, Urteil vom 05.06.1963, IV ZR 136/62 und die vom Kläger zutreffend zitierte Entscheidung des 16. Zivilsenats des OLG Frankfurt, die auf dieser Bewertung beruht). Wollte man entgegen dieser Auffassung schon einen Vortrag (so BGH a.a.O.) des Inhalts der Klägerinnen im neuen Hauptsacheverfahren für eine ausreichende schlüssige Klagebegründung halten, so würde es damit in allen Rechtsstreitigkeiten, in denen die Parteien gegensätzliche Behauptungen aufgestellt haben, die unterlegene Partei in der Hand haben, den abgeschlossenen Prozess nochmals aufzurollen. Es ist offenbar, dass die Rechtsprechung mit der Zulassung der Schadensersatzklage eine solche Möglichkeit, die praktisch zu einer Beseitigung der Grenzen der Rechtskraft führen würde, nicht eröffnen wollte und nicht eröffnet hat. (BGH a.a.O.). b) Vor diesem Hintergrund hat der Beklagte zu 1.) seinen Eigenbedarfswunsch seiner Zeit in der Kündigung nachvollziehbar und gerechtfertigt dargelegt und dies im Rahmen seiner Vernehmung vor dem Landgericht auch begründet, unabhängig von der Frage, inwieweit bestimmte Details unrichtig gewesen sein könnten. Maßgeblich für eine Eigenbedarfskündigung ist nämlich lediglich, ob der Wunsch des Eigentümers, in seinem Eigentum zu wohnen, nachvollziehbar und plausibel dargelegt ist. Der Begriff „benötigt“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt nach allgemeiner Ansicht nicht voraus, dass der Vermieter dringend („nötig“) auf die Wohnung angewiesen ist. Andererseits kommt durch den vom Gesetzgeber gewählten Begriff („benötigt“ statt „nutzen will“) aber doch zum Ausdruck, dass der bloße Wille des Vermieters zur Eigennutzung für die Kündigung nicht ausreicht (Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 573 Rn. 37). Die instanzgerichtliche Rechtsprechung hat in früherer Zeit teilweise strenge Anforderungen an den Kündigungstatbestand gestellt. Durch die Rechtsprechung des BVerfG und die neuere Rechtsprechung des BGH wurden die Anforderungen an das Erlangungsinteresse jedoch dem bloßen Erlangungswillen angenähert. Diese Rechtsprechung beruht letztlich auf der Annahme, dass die Regelungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Hinblick auf angeblich übergeordnete Grundrechte der Immobilieneigentümer eng auszulegen sind, eine These, die mit dem Wortlaut des Kündigungstatbestandes und den ursprünglichen Intensionen des Gesetzgebers nicht im Einklang steht. Nach dem gegenwärtigen Stand der Rechtsentwicklung genügt es, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen (Nutzungs-/Überlassungswille) und wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Nutzungs-/Überlassungsinteresse). Folgt man der Rechtsprechung des BGH hat das (Miet-) Gericht letztlich lediglich zu prüfen, (1) ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen; (2) ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist; (3) ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters tatsächlich gedeckt wird; (4) ob der Bedarf des Vermieters durch eine andere frei stehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden kann und (5) ob der Wohnbedarf „weit überhöht“ ist (BGH NJW 2015, 3368). Die Prüfung des Eigenbedarfs wird damit faktisch auf eine Missbrauchskontrolle beschränkt. Die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung sind nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht im Rahmen des § 573 BGB, sondern ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu berücksichtigen (BGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988, Az. VIII ARZ 4/87, ZMR 1988, 130). Diese Grundsätze sind unter Berücksichtigung der seinerzeitigen Anhörung vor der Berufungskammer des Landgerichts Frankfurt am Main in jeder Hinsicht beachtet worden. Vor diesem Hintergrund hat auch das Landgericht in seiner diesem Verfahren zu Grunde liegenden Entscheidung im ersten Rechtszug diese Grundsätze bei Prüfung des wechselseitigen Vorbringens und des vom Beklagten zu 1.) seinerzeit vorgebrachten Eigenbedarfswunsches berücksichtigt. Der Beklagte zu 1.) hat die ernsthafte Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, konkret dargetan. Der Nutzungswille war auch von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen. Eigenbedarf ist daher anzunehmen, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine begünstigte Person hat. Darauf, ob er unzureichend oder zu teuer untergebracht ist, kommt es nicht an. Deshalb ist der Vermieter, der sich eine Wohnung gekauft hat, um dort seinen Altersruhesitz zu haben, mit der Kündigung des Mietverhältnisses über diese Wohnung nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil seine eigenen Wohnräume nicht größer sind als die Wohnung, die er bei Erklärung der Kündigung nutzt. Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält (vgl. BVerfGE 52, S. 1 (30)). Zur Substanz des Eigentums gehört auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt der Eigentümer sich nicht endgültig dieser Befugnis. Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 573 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen den Selbstnutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde legen (vgl. BVerfGE 79, 292 (305) = NJW 1989, 970). Sie haben zwar allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen; einer missbräuchlichen Ausübung des Rechts haben sie zu begegnen. Sie sind jedoch nicht berechtigt, ihre Vorstellung verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (vgl. BVerfGE 79, S. 292 (306)). Soweit der Beklagte zu 1.), der hierzu vom Landgericht ausgiebig befragt worden ist und hierbei seinen Wunsch vorgetragen hat, er wolle nunmehr mit seiner neuen Lebensgefährtin gemeinsam in Stadt1 wohnen, weil die dortigen Umgebungs- und Wohnbedingungen und die soziale Verankerung gerade seiner Lebensgefährtin und ihres Sohnes besser sind, zumal er 80 Jahre alt oder älter sei, war es gleichgültig, ob, und wenn ja, welche Wohnungen in Stadt3 frei waren. Denn es hätte weder den Klägerinnen als seinerzeit in Anspruch genommene Beklagten, noch den seinerzeit für die Hauptsacheentscheidung zuständigem Amts- bzw. Landgericht zugestanden, dem Beklagten zu 1.) vorzuschreiben, in welche seiner in seinem Eigentum stehende Wohnungen er einzuziehen hätte und in welche nicht. Maßgeblich ist, dass die vom Beklagten zu 1.) auch durch den sonstigen Vortrag der Klägerinnen zwar angegriffenen, aber nicht ernsthaft erschütterten Plausibilitätserwägungen zur Begründung eines Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 3 BGB aus Sicht der Berufungskammer ausreichend waren und aus Sicht des Senates ausreichend sind. c) Dass der Beklagte zu 1.) noch ein Fahrzeug mit dem Stadt2er Kennzeichen benutzt, ist irrelevant. Mittlerweile muss ein Fahrzeug auch bei einem Umzug nicht mehr umgemeldet werden. Der Beklagte zu 1.) hätte beispielsweise auch nach München verziehen können, und hätte ein Stadt2er Kennzeichen nutzen dürfen. d) Dass seine Ehefrau noch in Stadt2 wohnt und das Klingelschild noch den Namen des Beklagten zu 1.) aufweist, ist für sich genommen ebenfalls ohne Bedeutung und steht insbesondere der Richtigkeit seiner Bekundung, er wohne seit geraumer Zeit bzw. in Stadt3 (jetzt: habe dort geraume Zeit gewohnt) nicht entgegen. Es ergibt sich gerade aus der Bekundung des Beklagten zu 1.), dass dieser - soweit er verheiratet ist oder war - im Zusammenhang mit einer Neuorientierung hin zur seiner Lebensgefährtin Vorname3 Nachname2 die Lebensgemeinschaft mit Frau Nachname3 in Stadt2 aufgekündigt hatte. Es mag sein, dass der Beklagte zu 1.) einmal eine Musikkapelle in sein Haus in Stadt2 bestellen wollte. Aussagekraft hat dies jedoch nicht. Gleiches gilt für die sonstigen von den Klägerinnen hierzu vorgetragenen Indizien. Es war dem Beklagten zu 1.) unbenommen, in seinem Pool in Stadt2 zwischenzeitlich einmal schwimmen zu gehen. Er durfte auch dort an seinem Porsche schrauben. e) Es ist ferner unerheblich, aus welchen Gründen es unbequem sein könnte, in der Kellerwohnung in nur einem Zimmer zu wohnen. Es kommt nicht in Betracht, hier die Lebenserfahrung zu bemühen und aus einer gegebenenfalls unbequemen Zwischensituation zu schließen, dass der Beklagte zu 1.) angesichts seines sonstigen Lebensstils und Lebenszuschnitts sich auf eine solche Wohnsituation nicht eingelassen hätte. d) Im Übrigen konnte der Beklagte zu 1.) in seiner ergänzenden Vernehmung vor dem Senat auch die von den Klägerinnen vermeintlich aufgezeigten Widersprüche im Hinblick auf den Auszug aus Stadt2 nach Stadt3 und seinen Entschluss, in Stadt1 einen neuen Wohnsitz zu nehmen, aufklären. Der vom Beklagten zu 1.) gegenüber der Berufungskammer angegebene Zeitpunkt der Trennung von seiner Ehefrau ist von den Klägerinnen im Zusammenhang mit dem von Ihnen gemachten Auszugszeitpunkt im Februar 2012 und dem von ihnen recherchierten Zeitpunkt der späteren Eheschließung mit Frau Nachname3 in Zweifel gezogen worden. Der Beklagte zu 1.) hat dies nachvollziehbar erläutert. Aus der langjährigen Partnerschaft mit Frau Nachname3 ist ein Sohn des Beklagten zu 1.), hervorgegangen. Mit seinen Kindern und Frau Nachname3 hat er auch zur Verwaltung seines nicht unerheblichen Immobilienvermögens die von der Klägerseite im zweiten Rechtszug nachträglich vorgebrachte gemeinsame Firma, die X KG gegründet. Der Beklagte zu 1.) hatte sich von seiner langjährigen Lebenspartnerin, Frau Nachname3, getrennt, sie aber erst nach der Trennung aus Gründen der rechtlichen Absicherung im Anschluss hieran geheiratet, weil, wie er erläutert hat, die engere Lebensgemeinschaft zwar nicht mehr bestehe, allerdings nach wie vor ein guter Kontakt bestehe und gemeinsame Angelegenheiten im Einvernehmen geklärt werden, wie zum Beispiel die Gründung seiner Firma auch mit seiner Frau zeigt. Der Senat hat keine Zweifel daran, dass die Angaben des Beklagten zu 1.) zutreffen. Dies erklärt auch, aus welchen Gründen der Beklagte zu 1.) sich hin und wieder in seinem in seinem Eigentum stehenden und von Frau Nachname3 bewohnten Haus in Stadt2 aufhält, ohne dort seinen Lebensmittelpunkt genommen oder aufrechterhalten zu haben. Damit kommt es auch nicht auf den Vortrag der Klägerinnen an, man habe bei einem Testanruf in Stadt2 gehört, wie der Beklagte zu 1.) zu Frau Nachname3 oder umgekehrt Frau Nachname3 zu dem Beklagten zu 1.) durch einen Ruf gefragt habe, wie der („unser“) Gärtner heiße. Es ist unerheblich, ob diese ganz privaten Umstände im Leben des Beklagten zu 1.) der Lebenserfahrung entsprechen, üblich sind oder nicht. Die persönlichen, vor allem intimen Umstände im Leben des Beklagten zu 1.) sind ohnehin nicht Gegenstand der rechtlichen Prüfung. Selbst unterstellt, der Beklagte zu 1.) habe zu bestimmten Details seiner vermeintlichen Wohnsituation in Stadt3, insbesondere die Frage des Zeitpunktes des Umzugs nach Stadt3 objektiv unrichtige Angaben gemacht, ließe dies die Plausibilität und Glaubhaftigkeit des von dem Beklagten zu 1.) insoweit in den Vordergrund gestellten Umzugswunsch nach Stadt1 des von ihm als angenehm empfundenen Umfeldes nicht entfallen. Eine offensichtliche Lüge liegt nicht auf der Hand. Dass die Klägerinnen die Behauptungen der Beklagten in Zweifel ziehen, ist ihr gutes Recht. Hierüber hat aber das Landgericht bereits zutreffend entschieden, was auch Grundlage der Zurückweisung der Revision durch den Bundesgerichtshof war. Die Annahme einer Verfälschung des Sachverhaltes durch die angefochtene Entscheidung liegt fern. Der Senat konnte sich wie bereits die Berufungskammer des Landgerichts im Räumungsprozess durch die Parteivernehmung des Beklagten zu 1.) ein gutes Bild von der Glaubwürdigkeit des Beklagten zu 1.) verschaffen. Seine Angaben waren in sich stimmig widerspruchsfrei, die Angaben waren glaubhaft. Er hat einen in jeder Hinsicht glaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Seine Angaben im Termin, die nicht protokolliert werden konnten, sind zwischen den Parteien unstreitig. Die Feststellung des Inhaltes der gemachten Aussagen war möglich, weil die Parteien hierzu vorgetragen haben und die Wiedergabe des Erklärungsinhaltes sowohl der Zeugen als auch des Beklagten zu 1.) zwischen den Parteien unstreitig ist. Die sorgfältige Wiedergabe der Mitschrift durch den Klägervertreter entspricht den Aufzeichnungen und Notizen des erkennenden Einzelrichters und sind als Erklärung der Zeugen von dem Beklagten ausdrücklich unstreitig gestellt worden. Auf die Wiederholung seines Bekundungsinhaltes nach Hinweis auf technisches Versagen im Beschluss des Senats vom 28.10.2020 haben die Klägerinnen erwidert und lediglich die Glaubhaftigkeit und Wahrheit der Angaben des Beklagten zu 1.) in Zweifel gezogen, nicht jedoch den Inhalt der Aussage selbst. Damit kann der Inhalt des Schriftsatzes des Beklagtenvertreters, der den Inhalt der Angaben des Beklagten zu 1.) wiedergegeben hat, selbst als unstreitig zu Grunde gelegt werden. Sie stimmen im Übrigen mit den Aufzeichnungen und Erinnerung des Einzelrichters überein, worauf ausdrücklich hingewiesen worden ist. Über die Art der Aussage, sein Aussageverhalten und den persönlichen Eindruck von der Person des Beklagten zu 1.), der seine Angaben ruhig, sachlich, freundlich, ohne jeden Belastungseifer gemacht hat, konnte sich das Gericht einen unmittelbaren und nachhaltigen Eindruck verschaffen, wie übrigens bereits die Berufungskammer, die vor diesem Hintergrund die Angaben des Beklagten zu 1.) bei der seinerzeitigen Vernehmung, genauso Glauben schenkte, wie das erkennende Gericht. Es bestehen nach alledem keinerlei Anhaltspunkte, dass der Beklagte zu 1.) im Zusammenhang mit der Begründung seines Eigenbedarfswunsches die Unwahrheit gesagt hat. Vielmehr ist der Senat in jeder Hinsicht davon überzeugt, dass seine Angaben zutreffen. Der Beklagte zu 1.) hatte über den Zeitpunkt seiner Eheschließung im Zusammenhang mit seinen Angaben vor der Berufungskammer in seiner Parteivernehmung vom 02.06.2017 (Az. ...) nicht einmal falsche Angaben gemacht, sondern sich hierzu überhaupt nicht verhalten. Er antwortete auf die gezielte Frage, ob er denn zurzeit neben seiner Wohnung in Stadt3 keine weitere Wohnung habe, er sei von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen; dort wohne er derzeit. Von den drei Zimmern, Küche, Bad nutze er zwei Zimmer als Büro. Auf Nachfrage, wann er von Stadt2 nach Stadt3 gezogen sei, gab er an, sich dort am 07.02.2012 angemeldet zu haben. Dieses Datum korrespondiert mit dem Ausstellungsdatum des neuen Personalausweises durch die Stadt Stadt3, wobei allerdings der in der Urkunde notierte Auszug aus der Wohnung in Stadt2 bereits auf dem 24.06.2005 datiert, wie die Detailauskunft der Staatsanwaltschaft (Fotokopie Bl. 32 der Ermittlungsakte) zeigt. Den Entschluss, aus dieser Wohnung auszuziehen, habe er gefasst, als er Frau Nachname2 kennengelernt habe; dies sei im Mai 2014 gewesen. Er habe mit ihr gemeinsam in Stadt1 nach geeigneten Objekten gesucht, weil sie in Stadt1 als staatlich geprüfte Hauswirtschafterin bei der Stadt1 angestellt und auch wegen ihres Sohnes dort örtlich gebunden sei. Auf das streitgegenständliche Objekt in Stadt1 sei man durch gemeinsame Initiative gestoßen. Schließlich bejahte er die gezielte Frage, das Haus in Stadt2, aus welchem er ausgezogen sei, sei ein Einfamilienhaus, in dem seine Ehefrau lebe. Zum Zeitpunkt seiner Eheschließung hat der Beklagte zu 1.) keine Angaben gemacht. Es war auch unerheblich, wann der Beklagte zu 1.) geheiratet hatte, wenn er etwa zwei Jahre später, nachdem er seine neue Lebensgefährtin kennengelernt hatte, den Entschluss fasste, nun mit dieser zusammen zu ziehen. Die persönliche und private Lebensgestaltung einer Prozesspartei kann und darf nicht Gegenstand einer rechtlichen Überprüfung sein, auch dann, wenn es um die Plausibilität eines behaupteten Eigenbedarfs geht. Maßgeblich für den vom Landgericht Frankfurt am Main zutreffend bejahten Eigenbedarf gemäß § 573 BGB war der Umstand, dass die Erklärung des Beklagten zu 1.), er habe sich, nachdem er Frau Nachname2 kennengelernt habe, die in Stadt1 örtlich gebunden sei, gemeinsam entschieden, mit ihr zusammen in Stadt1 zu wohnen und habe deshalb das streitgegenständliche Haus erworben, in das er jetzt gemeinsam mit ihr einziehen wolle, plausibel und nachvollziehbar war und dass es den Gerichten nicht zukommt, dem Eigentümer mehrerer Grundstücke vorzuschreiben, in welche seiner verschiedenen Immobilien er einzuziehen hat. 3. Ein Anspruch auf Schadensersatz in Zusammenhang mit den Verfahrenskosten und den Umzugskosten wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs besteht gemäß § 826 BGB und §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB ebenfalls nicht. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGH, NJW 2009, S. 2059; BGHZ 89, S. 296 (302); BGH, NZM 2005, S. 580 [unter II. 1.] m. w. Nachw.). a) Es ist unerheblich, dass der Beklagte zu 1.) seinen Nutzungswunsch nicht mehr, wie ursprünglich angegeben, durch das gemeinsame Wohnen mit Frau Nachname2 in Stadt1 verwirklicht, sondern allein. Der Nutzungswille muss zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits vorhanden sein. Entfällt der Nutzungs- oder Überlassungswille vor dem Ausspruch der Kündigung, so ist diese unwirksam. Ein nachträglicher Wegfall des Nutzungswillens lässt die Wirksamkeit der Kündigung unberührt; es ist allerdings rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch weiterverfolgt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rnd. 73). Zwar ist in der Literatur umstritten, ob es auf den Ablauf der Kündigungsfrist oder den Auszug des Mieters ankommt, Eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse nach diesem Zeitpunkt spielt nach der Rechtsprechung des BGH aber keine Rolle (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005, Az. VIII ZR 339/04, NZM 2006, S. 50f). Das BVerfG hat entschieden, dass die zuletzt genannte Ansicht keinen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet (BVerfG, 2. Kammer des Ersten Senats, Beschluss vom 18.04. 2006, Az. 1 BvR 31/06, NZM 2006, S. 459; nach der abweichenden Ansicht von Blank müssen Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse bis zum Auszug des Mieters berücksichtigt werden: vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 74). Überdies hat der Beklagte zu 1.) auch glaubhaft erklärt, aus welchen Gründen Frau Nachname2 schließlich davon Abstand genommen hatte, (zunächst) mit ihm in die Wohnung einzuziehen. Er hat dies mit der extremen psychischen Belastung im Zusammenhang mit den geführten Rechtsstreitigkeiten erklärt und des Weiteren angegeben, Frau Nachname2 habe nach der Kündigung ihrer Wohnung, in der Erwartung nunmehr in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu können, sich schließlich um entschieden und wohne zurzeit in Stadt1 in einer anderen Wohnung. Dies ist ohne weiteres bereits vor dem Hintergrund der Dauer des Räumungsprozesses und die sich hieran anschließenden weiteren Streitigkeiten, die eine fast unvorstellbare Dimension angenommen haben, ohne weiteres nachzuvollziehen. Bedenkt man, dass Frau Nachname2 nach den Angaben des Beklagten zu 1.) bereits nach Beginn der Beziehung zu ihm bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie eingebunden war, die Immobilie von den Beklagten 2015 erworben wurde, sie im Juni 2015 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, sich hieran Verhandlungen über einen Auszug der Klägerin angeschlossen - auf die Hintergründe dieser Verhandlungen stützt sich auch der klägerische Vortrag im Zusammenhang mit weiteren Indizien, aus denen sie ableiten möchten, der Beklagte zu 1.) habe in Wirklichkeit keinen Eigennutzungswunsch gehabt -, im November 2015 sodann die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen wurde, sich hieran zunächst der Räumungsprozess durch im Ergebnis vier Instanzen, die Folgeprozesse im Zusammenhang mit weiteren Streitfragen um das Mietverhältnis (Schadensersatz, Nebenkosten) angeschlossen, es zu dem einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main (...) und im Rechtsmittelverfahren vor dem Senat (...) einschließlich eine Anhörungsrüge kam, sodann das hier zu entscheidende Hauptsacheverfahren eingeleitet wurde, was ebenfalls auf Aufhebung des Urteils und Rückgängigmachung der Entscheidung der Berufungskammer gerichtet war (welches erst im zweiten Rechtszug mit dieser Entscheidung beendet ist und gegebenenfalls noch Weiterungen nach sich ziehen könnte), Ermittlungen der Staatsanwaltschaft veranlasst wurden und, wie sich aus einem Akteneinsichtsgesuch des Amtsgericht Stadt1. ergibt, welches eine Vielzahl von Bezugsaktenzeichen enthält, offensichtlich noch weitere Streitigkeiten im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigung der Beklagten und ihren Folgen anhängig sind, so ist die von dem Beklagten zu 1.) angedeutete Zermürbung Frau Nachname2s als Motiv für die Änderung ihrer ursprünglichen Absicht ohne weiteres nachzuvollziehen. Die Klägerinnen haben auch die während des Räumungsprozesses an die Gerichte sowohl vom Beklagten zu 1.) als auch von Frau Nachname2 gemachten persönlichen Eingaben im Verlaufe des Rechtsstreits zur Stützung ihres Rechtsstandpunktes vorgelegt und sich kritisch mit deren Inhalt auseinandergesetzt. Der Duktus, in welchem diese vorgelegten persönlichen Angaben gehalten sind, deuten die von dem Beklagten zu 1.) beschriebene psychische Belastung Frau Nachname2s eindrucksvoll an. Hiermit scheint auch im Zusammenhang zu stehen, dass nach Erhebung der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung infolge der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1. (Az. ...) - wie in der Sachverhaltsschilderung dieses Portals unter I. beschrieben - von den Beklagten für ihren behaupteten Eigenbedarfs Frau Nachname2 zunächst als Zeugen benannt und sodann für die erste Instanz auf diese Zeugen verzichtet wurde. Schriftsätzlich wurde die psychische Belastung angedeutet. Dies war, wie sich aus den unter I. auszugweise wiedergegebenen Entscheidungsgründen des zunächst klageabweisenden Urteils des Amtsgericht Stadt1 vom 27.01.2017 (Az. ..., Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.) ergibt, schließlich auch Grund für das Amtsgericht, zunächst den Eigenbedarf als nicht bewiesen anzusehen, weil die vorgelegte notarielle Urkunde vom 18.11.2016 aus Sicht des Amtsgerichtes nicht genug Aussagekraft besessen habe. Dieser Vorgang dokumentiert ebenso wie die dargelegten Umstände und der Schriftverkehr, aus welchen Gründen der Bekundung des Beklagten zu 1.) über die Motivation seiner Lebensgefährtin, von dem Einzug in die streitgegenständliche Wohnung in Stadt1 (zunächst) Abstand nehmen zu wollen, glaubhaft war. In der Sache kommt es, wie ausgeführt, zwar nicht darauf an, aus welchen Gründen die ursprüngliche Absicht, gemeinsam mit Frau Nachname2 in die Wohnung zu ziehen, nicht verwirklicht werden konnte, weil der Entschluss erst nach Ausspruch der Kündigung gefasst wurde (s.o.). All dies belegt allerdings, dass die ursprüngliche zur Stützung des Eigenbedarfs vorgebrachte Begründung der Beklagten in jedem Fall der Wahrheit entsprach. Hieran hegt das Gericht nicht den geringsten Zweifel. b) In diesem Sinne ist der Eigenbedarf des Beklagten auch nicht deshalb vorgetäuscht gewesen, weil er die Wohnung nicht zeitnah nach der Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung am 24.05.2018 bezogen hat. Die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches des Beklagten zu 1). wird nämlich nicht dadurch in Zweifel gezogen, dass zwischen dem Zeitpunkt des Auszuges der Klägerinnen am 24.05.2018 und dem Einzug des Beklagten zu 1.) erst im Laufe des Jahres 2019 ein längerer Zeitraum verstrichen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist, soweit die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den enggezogenen Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten. Demgegenüber haben sie jedoch zur Wahrung der Belange des Mieters den vom Mieter bestrittenen Eigennutzungswunsch auch darin zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird. Nach der Rechtsprechung des BGH haben die Gerichte zwar den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung der Belange des Mieters haben die Gerichte jedoch den vom Mieter bestrittenen Eigennutzungswunsch des Vermieters auch darauf zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird (BGH, Urt. 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18, zit. n. Juris; BGH; Urt. v. 04.03.2015, VIII ZR 166/14, zit. n. juris). Denn auch ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf - wie hier - vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat. Zwar kann sich ein längeres Hinziehen mit der Nutzung der Wohnung, die Grundlage der Eigenbedarfskündigung gewesen ist, ein erheblicher Zeitraum ein Indiz dafür sein, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen ist. Dies ist im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben. Zum einen hat der Beklagte zu 1.) den Eigenbedarf realisiert, weil er jetzt dort wohnt. Dies hat der Beklagte zu 1.) bekundet und dies ist auch von den Nachbarn, die auf Antrag der Klägerinnen zum Gegenteil benannt wurden, bestätigt worden. Die Zeugin Z1 hat mit ihm dort Kaffee getrunken. Das zwischen der Realisierung seines Eigenbedarfs und dem Auszug der Klägerin zu 1.) im vorliegenden Fall ein längerer Zeitraum verstrichen ist, hat der Beklagte zu 1.) mit Umbau und Renovierungsarbeiten begründet, die teilweise auch darin begründet waren, dass die Beklagten die schuldhaft verursachten Schäden der Klägerinnen oder der Klägerin zu 1.) zuvor beseitigen mussten. Über die Kosten für die Schadensbeseitigung wurde vor Amtsgericht Stadt1 eine Rechtsstreit geführt oder wird es noch. In der Sache folgt aus der längeren Dauer lediglich ein Indiz, wenn es zum Zeitpunkt der entsprechenden Prüfung noch nicht realisiert worden ist, dass der Eigenbedarf seinerzeit ggf. nur vorgeschoben war (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Insoweit ist die Frage des Zeitraums lediglich im Rahmen der Prüfung eines Rechtsmissbrauchs relevant, weil sogenannte Vorratskündigungen unzulässig sind (BGH NJW 2005, S. 2395; BVerfG NJW 1990, S. 3279). Es ist nicht erforderlich, dass sich die Eigennutzung oder die Überlassung an einen Angehörigen zeitlich unmittelbar an das Ende des Mietverhältnisses anschließt. Andererseits darf der Vermieter aber auch nicht kündigen, wenn er die Wohnung erst in einigen Jahren beziehen oder überlassen will. Eine feste zeitliche Grenze gibt es aber nicht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Damit ist keine Vorratskündigung gegeben, wenn der Vermieter vor dem Bezug der Wohnung Sanierungs-, Umbau oder Renovierungsarbeiten durchführt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob sich die Arbeiten über einen wesentlich längeren als den üblichen Zeitraum erstrecken (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2005, Az. VIII ZR 368/03, NZM 2005, S. 580; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Damit ist der Zeitraum ohne Bedeutung, wenn der Nutzungswille tatsächlich realisiert worden ist, wie hier. Der Beklagte zu 1.) wohnt in der Wohnung. Dies steht fest. Das ist der Beklagte zu 1.), der über eine Vielzahl von Immobilien verfügt, auch auf dem Land und an der Sonne am Mittelmeer lebt und ggf. aus Gründen der Freizeit oder Urlaubs nicht jeden Abend in seiner Wohnung befindet, ist ohne Bedeutung. 4. Schließlich steht der Klägerin zu 2.) auch deshalb kein Schadensersatzanspruch zu, insbesondere im Hinblick auf entstandene Verfahrenskosten, weil die Beklagten sie seinerzeit vor dem Amtsgericht und im Anschluss hieran vor dem Landgericht nach Ausspruch der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs auf Räumung und Herausgabe der Mietsache in Anspruch genommen hatten, wodurch jeweils Gerichtskosten sowie zur Abwehr dieses Anspruchs eigene Anwaltskosten entstanden sind und die Klägerin zu 2.) in diesem Zusammenhang gegebenenfalls auch mit der Verpflichtung belastet wurde, als Gesamtschuldnerin die außergerichtlichen Kosten des Bevollmächtigten der Beklagten zu tragen, weil insoweit vom Landgericht Frankfurt am Main gemäß § 91 ZPO eine Kostenentscheidung zu ihrem Nachteil getroffen wurde. Dies gilt auch, soweit die Beklagten nach Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main und nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof, einer zunächst erfolgreichen sodann erfolglosen Verlängerung der Räumungsfrist - mit entsprechenden Verfahrenskosten insoweit - schließlich die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung am 24.05.2018 durchgesetzt haben. Die Kosten sind insoweit kausal durch den wirksam und nicht rechtsmissbräuchlich erlangten Titel entstanden (siehe oben). a) Soweit die Klägerin zu 2.) geltend gemacht hat, sie sei nicht die Mieterin gewesen, ist zunächst darauf zu verweisen, dass die Begründung des Amtsgerichts Stadt1 vom 13.12.2019, Az. ... (Bl. 1282 ff. d.A.), die von der Klägerin zu 1.) geleisteten doppelten Unterschriften seien nicht als Erklärung einmal im eigenen Namen und zum anderen im fremden Namen anzusehen, rechtlichen Bedenken unterliegt, weil gemäß § 164 Abs. 1 S. 2 BGB immer dann, wenn die Umstände ergeben, dass die Erklärung in fremden Namen werden soll, eine ausdrückliche Bezugnahme auf eine Vollmacht nicht erforderlich ist. Die entsprechende Vertretungsbefugnis der Klägerin zu 1.) gegenüber der Klägerin zu 2.) ergab sich aus § 1629 BGB i. V. m. Art 6 Abs. 2 GG und bedurfte keiner ausdrücklichen rechtsgeschäftlichen Vollmacht. Zu berücksichtigen ist jedoch im Zusammenhang mit der zuletzt erwähnten Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1, dass die Klägerin zu 2.) zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit den Eheleuten Vorname1 und Vorname2 Nachname1, von denen die Beklagten das Grundstück käuflich erworben und damit in den Mietvertrag eintraten (§ 566 BGB), erst 10 Jahre alt war. Es ist vertretbar davon auszugehen, dass die Mutter ihre seinerzeit minderjährige Tochter rechtsgeschäftlich nicht verpflichten wollte; andererseits ist demgegenüber zu berücksichtigen, dass nur durch die Mietereigenschaft der Klägerin zu 2.) ihr eine rechtlich gesicherte Position im Sinne des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ein eigenes, unabhängiges starkes Besitzrecht eingeräumt werden konnte. Jedenfalls war es auch vor dem Hintergrund des schriftlichen Mietvertrages mit den Eheleuten Nachname1, den die Beklagten seinerzeit vorfanden und in den sie nach § 566 Abs. 1 BGB eintraten, durchaus vertretbar anzunehmen, dass die Klägerin zu 1.) bei Abschluss des Mietvertrages und dem Leisten zweier Unterschriften die mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nur in eigenem Namen, sondern auch zugleich im Namen ihrer Tochter eingehen wollte. Darüber hinaus darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die mietvertragschließenden Parteien seinerzeit in dem schriftlichen Mietvertrag eine Miethöhe angaben, die dem entsprach, was Sozialhilfeträger bereit waren, an Wohnkostenzuschuss zu leisten, tatsächlich aber eine mündliche Absprache existierte, wonach die tatsächlich geschuldete und gezahlte Miete wesentlich höher war. Genau diese mündliche, heimliche Absprache war auch der Grund, weshalb es in einem weiteren Rechtsstreit zu unterschiedlichem Sachvortrag der Parteien darüber kam, welchen Anteil der monatlich erfolgten Überweisungen auf die mündlich vereinbarte und gegebenenfalls auch mündlich geänderte Miete und welcher Anteil auf die zu leistende Betriebskostenvorauszahlung entfiel. Erst im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung waren die Beklagten erstmals damit konfrontiert worden, dass es neben dem schriftlichen Mietvertrag mündliche Sonderabreden gegeben hatte, die man aus bestimmten Gründen gegenüber dem Sozialhilfeträger geheim gehalten hatte. Selbst, wenn man also mit dem Amtsgericht Stadt1 die Auffassung vertreten wollte, lediglich die Klägerin zu 1.) habe seinerzeit den Mietvertrag abgeschlossen, lag diese rechtliche Auslegung zwar im Bereich des Möglichen, bei Erhebung der Räumungsklage rechtlich allerdings für den Beklagtenvertreter keinesfalls nahe, so dass die Annahme, die Klägerin zu 2.) sei nicht Mieterin, bei Anstrengung des Räumungsprozesses nicht auf der Hand lag. Zu recht verweisen die Beklagten darauf, dass die Klägerin zu 2.) während des Räumungsprozesses selbst ihre Passivlegitimation nie in Zweifel gezogen hatte. Auch aus den Feststellungen der Berufungskammer ergibt sich, dass die Klägerin zu 2.) Ihre Eigenschaft als Mieterin nicht bestritten hatte; Im Gegenteil: Die Klägerin zu 2.) hatte sogar ihre Eigenschaft als Mieterin ausdrücklich zum Gegenstand ihrer weiteren Rechtsmittel und Rechtsbehelfe gegen das Räumungsurteil des Landgerichts Frankfurt am Main gemacht. Dies hatte die Klägerin zu 2.) ausdrücklich im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens geltend gemacht. In dem Schriftsatz vom 29.01.2018 (Bl. 1 Buchst. a ff. d.A.) war als Anl. 1 die Verfassungsbeschwerde der Klägerinnen vom 10.01.2018 an das Verfassungsgericht (Az. 2 BvR 90/18, Anl. 1, Bl. 12 ff. d.A.) beigefügt worden. In der Begründung heißt es auf Seite 2 nach Darlegung der persönlichen Verhältnisse der Beschwerdeführerinnen (hier Klägerinnen) ausdrücklich: „Die Beschwerdeführerinnen sind Mieterinnen einer 2-Zimmerwohnung.“ Dieser Vortrag imponiert insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Klägerinnen während sämtlicher Rechtsstreitigkeiten, die im Zusammenhang mit dem beendeten Mietverhältnis zwischen den Parteien geführt wurden, stets hervorgehoben haben, dass der Beklagte zu 1.) unglaubwürdig sei und die Beklagten und ihr Bevollmächtigter nicht davor zurückgeschreckt hätten, zur Durchsetzung ihres Anspruche Straftaten zu begehen und die Gegenseite in diesem Zusammenhang stets scharf angegriffen haben. Letzteres führte sogar dazu, dass sich der Beklagtenvertreter gegenüber der Anwaltskammer rechtfertigen musste. Ähnliches gilt, soweit die Räumungsschutzanträge gerade auf die besondere persönliche Situation der Klägerin zu 2.) gestützt wurden, die sich in der Examensphase vor der …prüfung befinde. Nunmehr wird darauf abgestellt, sie sei bereits zu einem früheren Zeitpunkt nach Stadt4 in ein Y gezogen. b) Vor diesem Hintergrund haben die Beklagten, soweit sie im Anschluss an das Räumungsurteil im Berufungsverfahren die vom Landgericht Frankfurt am Main festgesetzten Kosten realisiert haben, genauso wenig sittenwidrig im Sinne von § 826 BGB gegen die Klägerin zu 2.) gehandelt, wie sie insoweit die Räumung durchgesetzt und hierdurch entsprechende Kosten verursacht haben. c) Ferner kam es auf die Mietereigenschaft der Klägerin zu 2.) für die Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe gemäß § 546 BGB nicht an. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Verpflichtung trifft nach § 546 Abs. 2 BGB, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache auch einen Dritten überlassen hat, diesen Dritten. Wäre die Klägerin zu 2.) tatsächlich nicht Mieterin gewesen, so waren jedenfalls die Beklagten gehalten, ihren Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nicht nur gegen die Mieterin, sondern auch diejenige zu realisieren, die die Mietsache ebenfalls in Gebrauch hatte, nämlich die Klägerin zu 2.). Hierauf hatten die Beklagten in ihrer Erklärung in dem Verfahren vor dem Staatsgerichtshof abgestellt. Damit ist nicht einmal relevant, ob die Klägerin zu 2.) zum Zeitpunkt der Räumungsklage noch Mitbesitzerin der Wohnung war. Zwar hat die Klägerin zu 2:) im Schriftsatz vom 06.06.2018 (Bl. 396 ff. d.A.) dargelegt, bereits in der Klageschrift vom 03.05.2016 behauptet zu haben, vor längerer Zeit ausgezogen zu sein. Auch insoweit ist jedoch auf das Ausgeführte zu verweisen; hiervon hatten die Beklagten bei Erhebung der Klage und Durchsetzung der Räumung keine Kenntnis. Im Gegenteil: Die Klägerin zu 2.) hatte gerade im Zusammenhang mit der Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1, zu Gunsten der Klägerinnen in die Räumungsfrist durch Beschluss vom 27.12.2017 (Az. …) nochmals bis zum 28.02.2018 zu verlängern, was von der Beschwerdekammer durch Beschluss vom 17.01.2018 (Az. ...) zurückgewiesen wurde, geltend gemacht, die verlangte Räumung erfolge zur Unzeit, weil sie Rechtswissenschaften studiere und sich auf die Staatsprüfung vorzubereiten habe. Dies ist nach rechtskräftigen Abschluss des Räumungsprozesses nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH vorgetragen worden. Auch ist die ursprünglich auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung an beide Klägerinnen gerade mit dem Nutzungswunsch der Klägerin zu 2.) aus dem Mietverhältnis begründet worden, auch, soweit auf § 826 BGB vor Inbesitznahme der Wohnung durch den Beklagten zu 1.) Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs im Wege der Naturalrestitution die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt wurde, durch welche die ursprüngliche Räumungsklage zunächst abgewiesen worden war. Rechtsgrund des § 546 Abs. 2 BGB ist nicht der Umstand, dass der Dritte die Sache in unmittelbarem Besitz hat. Vielmehr knüpft die Vorschrift daran an, dass der Dritte seinen Besitz, von dem mit dem Vermieter schuldrechtlich verbundenen Mieter herleitet oder hergeleitet hat (BGH RE 22.11.1995 NJW 1996, 515, 516; OLG Hamm NJW-RR 1992, 783; Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 546 BGB Rdn. 87; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 546 Rn. 59a) Im Übrigen besteht nach der Rechtsprechung für eine Räumungsklage gegen einen Mieter oder den Dritten auch dann ein Rechtsschutzbedürfnis, eine Räumungsklage gegen diesen Mieter anzustrengen, wenn der Mieter den Vermieter von seinem Auszug in Kenntnis gesetzt hat, diese ergibt sich daraus, dass der Räumungstitelschutz verbietet, dass der ausgezogene Bewohner im Sinne des § 546 Abs. 2 BGB oder der Mieter seinen Entschluss revidiert und in die Wohnung zurückkehrt (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel V. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses Rn. 10). Gleiches gilt für einen früheren Mitbewohner des Mieters wegen § 546 Abs. 2 BGB. Führt der Gerichtsvollzieher beispielsweise eine Zwangsräumung durch und weist den Vermieter in den Besitz der Mieträume ein, ist dadurch der Rückgabeanspruch des Vermieters auch gegen denjenigen Mitmieter erfüllt, der die Mieträume nicht mehr in Besitz hatte. (Bub/Treier a.a.O.). Nach alledem haften die Beklagten nicht. 5. Hinsichtlich der Höhe des geltend gemachten Schadensanspruchs ist darauf zu verweisen, dass ein Teil der geltend gemachten Anwaltskosten und Verfahrenskosten auf unzulässigen oder unbegründeten Rechtsmitteln nach Rechtskraft der Räumungsentscheidung beruhte, deren Entstehung auch für den Falle einer Pflichtverletzung der Beklagten nicht kausal gewesen wäre; hierzu gehören insbesondere die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens und Kosten der sofortigen Beschwerde nebst Anhörungsrüge vor dem Senat. 6. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht auch die erhobene Restitutionsklage als unzulässig abgewiesen. Insofern macht sich der Senat die überzeugende Begründung des Landgerichts in vollem Umfang und zur Vermeidung von Wiederholung zu eigen und nimmt auf diese Bezug (§ 540 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO). Eine Verweisung an die Berufungskammer kam nicht in Betracht. Ferner setzt die Zulässigkeit einer Restitutionsklage nach § 581 ZPO voraus, dass im Hinblick auf die enumerativ in § 580 Abs. 1 ZPO aufgeführten Fällen eine rechtskräftige Verurteilung des Prozessgegners wegen einer der genannten Straftaten erfolgt ist oder aus anderen Gründen aus Mangel an Beweisen ein Verfahren nicht stattfinden konnte. Hieran fehlt es. Im Übrigen setzt die Zulässigkeit der Restitutionsklage nach § 582 ZPO voraus, dass die Partei ohne ihr Verschulden außerstande war, den Restitutionsgrund in dem früheren Verfahren, insbesondere durch Einspruch oder Berufung oder mittels Anschließung an eine Berufung, geltend zu machen. Dies hat das Landgericht in anderem Zusammenhang geprüft und verneint. Der Senat schließt sich insoweit der Bewertung an. In der Sache hätte die Restitutionsklage, aus den dargelegten Gründen im Übrigen auch keinen Erfolg, weil keine neuen Umstände vorliegen, die auf die Unrichtigkeit des seinerzeitigen Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, ... schließen ließen. 7. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgericht erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens setzt sich wie folgt zusammen: o        Klageantrag zu 1.): (Prozesskosten + Umzugskosten)                   6.116,68 € +1.118,69 € 7.234,68 € o        Klageantrag zu 2.) 5.552,00 € o        Klageantrag zu 3.) (Wiedereinräumung des                   unmittelbaren Besitzes) 9.600,00 € o        Klageantrag zu 4.) (Aufhebung des Urteils des                   LG Frankfurt am Main, ...) 9.600,00 € o        Klageantrag zu 5.) (Klage auf Mietdifferenz) 9.000,00 € o        Klageantrag zu 6.) (21 × 600,00 €) 12.600,00 € o        Klageantrag zu 7.) (6 x 600,00 €), nicht gestellt 0,00 € o        Klageantrag zu 8) (Feststellung künftiger                   Einstandspflicht) 5.000,00 €          Gesamt: 58.586,68 € Hinsichtlich des Klageantrags zu 3.) auf Wiedereinräumung des Besitzes wird auf den Inhalt des Urteils des Amtsgerichts Stadt1 vom 23.08.2018, Az. 21 C 123/18 und des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-17 S 50/18 sowie die zutreffende Bewertung der Beklagten im Schriftsatz vom 22.11.2018 (Bl. 485 ff. d.A.) Bezug genommen. Der Klageantrag 4.), gerichtet auf die Aufhebung des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main, ist zwar wirtschaftlich auf das gleiche Ziel wie die Wiedereinräumung des Besitzes gerichtet, sie enthält jedoch eine Restitutionsklage, mit dem rechtlichen Ziel, sämtliche Rechtswirkungen aus dem landgerichtlichen Berufungsurteil zu beseitigen, so dass auch insoweit der seinerzeit festgesetzte Gegenstandswert von 9.600,00 € zugrundezulegen ist. Im Hinblick auf die mit Schriftsatz vom 14.05.2020 (Bl. 1273 ff. d.A.) an sich mit einem Gegenstandswert von 3.600,00 zu berechnende weitere Klageerweiterung auf Feststellung der Verpflichtung der Zahlung einer weiteren Mietdifferenz für weitere sechs Monate i.H.v. 600,00 € haben die Klägerinnen im Zusammenhang mit der Kostenanforderung und einer Verfügung des Gerichts 08.07.2020 (Bl. 1293 ff. d.A.) mit Schriftsatz vom 20.07.2020 (Bl. 1320 ff. d.A.) ausdrücklich erklärt, dass derzeit von einer Zustellung an die Beklagten abgesehen werden solle, um zu vermeiden, dass der Beklagte zu 1.) bei der Klägerin zu 1.) für Unruhe sorge. Dieser Schriftsatz ist daher nicht zugestellt worden, weil das Gericht davon ausging, dass diese Klage nicht erhoben werden sollte. Für den Antrag auf Feststellung der Einstandspflicht der Beklagten für künftige Schäden gemäß Klageantrag zu 8.) (Gesamtzählung) hat das Gericht das Feststellungsinteresse der Klägerinnen im Hinblick auf den Umfang der geltend gemachten Positionen auf 5.000,00 € geschätzt (§ 3 ZPO). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220002440 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Zivilkammer - vom 9.3.2020 (Az.: 2-30 O 17/18) aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht Frankfurt a.M. zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Berufungsverfahrens zu entscheiden haben wird. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 200.891,81 € festgesetzt. Gründe I. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO: Die Klägerin ist gemäß Grundbuchauszug (Anlage K 5, Anlagenband) Eigentümerin der Immobilie in Stadt1 Straße1. Der Grundbuchauszug weist als Voreigentümerin die A GmbH und davor die B GmbH & Co.. Die B GmbH & Co. schloss unter dem 14./27.3.2007 mit dem beklagten Land einen Mietvertrag über Flächen im 1. Untergeschoss, im Erdgeschoss sowie im 1. bis zum 3. Obergeschoss in dem Objekt zum Zwecke der Nutzung als Büro und Verwaltungsräume nebst 20 Stellplätzen in der Tiefgarage und zwei Stellplätzen im Außenbereich. Das Mietverhältnis wurde für die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Es begann mit der Übergabe am 16.7.2007 gemäß Übergabeprotokoll vom 24.7.2007. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Klauseln: 11.1 Reparaturen und Instandhaltungskosten an den konstruktiven Teilen („Dach und Fach“) der Mietsache gehen zu Lasten des Vermieters. 11.2 Der Mieter wird innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen. […] 11.3 Glasbruchschäden hat der Mieter auf eigene Kosten unverzüglich zu beseitigen. […] 14.1 Der Mieter hat dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache geräumt, gereinigt und in ordentlichem Zustand zurückzugeben. Diejenigen Teile der Mietsache, die bei Beginn des Mietverhältnisses neu gestrichen waren (z.B. Wände, Decken, Türen etc.) sind in fachgerecht neu gestrichenem Zustand zurückzugeben. Führt der Mieter in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen / Renovierungen durch, entfällt die Renovierungsverpflichtung zum Ende der Mietzeit gem. der Ziffer 14.1 Der Mieter wird dem Vermieter auf Verlangen eine geordnete Dokumentation über durchgeführte Schönheitsreparaturen / Renovierungen vorlegen. Werden keine Schönheitsreparaturen / Renovierungen durchgeführt oder mit geeigneten Unterlagen nachgewiesen, gilt § 14 Ziff. 1. Am 17.7.2019 gab das beklagte Land das Mietobjekt an die A GmbH zurück. Insoweit wird auf das Rücknahmeprotokoll (Anlage K 3, Anlagenband) Bezug genommen. Ausweislich eines erstinstanzlich auszugsweise vorgelegten notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017 (Anlage K 4, Anlagenband) veräußerte die A GmbH eine Immobilie an die Klägerin. Gemäß Ziffer 6.1 des Vertrages sei Stichtag der Tag der Zahlung des Kaufpreises. Am Stichtag sollten Besitz, Gefahr, Nutzungen und … Lasten sowie sämtliche den Kaufgegenstand betreffenden öffentlich-rechtlichen Pflichten … auf den Käufer übergehen. In Ziffer 6.5 trat der Verkäufer „bereits jetzt mit Wirkung zum und aufschiebend bedingt auf den Stichtag (a) alle den Kaufgegenstand betreffenden Ansprüche gegen die Mieter gemäß Anlage 1 einschließlich aller Ansprüche und Rechte aus den Mietverträgen gemäß Anlage 1, die am oder nach dem Stichtag entstehen und/oder fällig werden und/oder die Zeit ab dem Stichtag betreffen, soweit in diesem Vertrag nicht etwas anderes vereinbart ist, … an den dies annehmenden Käufer ab. Mit Schreiben vom 10.1.2018 (Anlage K 4 a, Anlagenband) bestätigte die A GmbH dem beklagten Land unwiderruflich, dass sie „mit Wirkung ab dem 1.9.2017 sämtliche Ansprüche aus und im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vom 14.3./27.3.2007 und den drei Nachträgen über das Mietobjekt Straße1 in Stadt1. und dessen Beendigung“ an die Klägerin abgetreten habe, welche die Abtretung angenommen habe. Diese Abtretung umfasse ausdrücklich auch sämtliche Ansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen, Rückbaumaßnahmen oder sonstiger im Rahmen einer vertragsgemäßen Rückgabe geschuldeter Mieterleistungen sowie die Ansprüche, die bei Nichterfüllung entstehen. Nachdem das beklagte Land die Durchführung weiterer Arbeiten oder Zahlungen abgelehnt hatte, beauftragte die Klägerin die C GmbH E, Stadt2, mit der Erstellung eines vorsorglichen Beweissicherungsgutachtens. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf das Gutachten vom 6.12.2017 (Anlage K 7, Anlagenband) einschließlich des Raumbuchs (Anlage K 8, Anlagenband) Bezug genommen. Die Kosten für das Gutachten stellte die C GmbH E der Klägerin unter dem 21.12.2017 mit insgesamt 8.700,22 € netto bzw. 10.353,26 € brutto in Rechnung (Anlage K 10, Anlagenband). Auf der Grundlage dieser Feststellungen verlangt die Klägerin von der Beklagten mit ihrer Klage die Kosten für die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes in Höhe von insgesamt 240.239,49 € netto nebst Erstattung der Gutachterkosten. Wegen der Einzelheiten der Kostenpositionen wird auf den Schriftsatz vom 11.1.2018, Seiten 109 ff., (Blatt 111 ff. der Akte) Bezug genommen. Jedenfalls verlangt die Klägerin Schadenersatz in Höhe von insgesamt 180.692,42 € netto. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 29.11.2018, Seiten 18 ff., (Blatt 223 ff. der Akte) verwiesen. Das beklagte Land stellt die Aktivlegitimation der Klägerin in Abrede und hält die Vertragsklauseln in § 11 und § 14 des Mietvertrages, auf welche die Klägerin ihre Forderungen stützt, für unwirksam. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen. Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen D durch Zwischenurteil über den Grund und Teilurteil vom 9.3.2020 (Blatt 325 ff. der Akte), dem beklagten Land zugestellt am 13.3.2020, die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. über eine Verurteilung zur Zahlung von 240.239,49 € nebst Zinsen dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und das beklagte Land verurteilt, an die Klägerin 8.700,22 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3.2.2018 zu zahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das beklagte Land sei dem Grunde nach zu einer vollen Haftung für unterlassene Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Klägerin stehe aus abgetretenem Recht ein entsprechender Schadenersatzanspruch zu. Die Eigentumslage an dem Mietobjekt ergebe sich aus dem Inhalt des vorgelegten Grundbuchauszugs, den das beklagte Land nicht hinreichend in Abrede gestellt habe. Gleiches gelte im Hinblick auf das Schreiben vom 10.1.2018 für den Umstand der Abtretung. Die Klauseln in den §§ 11 und 14 des Mietvertrages, nach denen das beklagte Land Instandhaltungsarbeiten und bei Beendigung des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, seien wirksam. Die Klausel des § 14 unterliege nicht der gesetzlichen Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, da sie zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt worden sei. Die Vermieterseite habe die Endrenovierungsklausel ernsthaft zur Disposition gestellt. Dies habe sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen D ergeben. Bedenken bestünden lediglich an der Wirksamkeit von § 11 Ziffer 3 des Mietvertrages über die Ersatzpflicht bei Glasbruch. Die Klägerin berufe sich aber auf solche Schäden nicht. Das beklagte Land sei zur Zahlung der entstandenen Gutachterkosten verpflichtet, da die Klägerin wegen dessen Pflichtverletzung zur Einholung eines Gutachtens über den Schaden grundsätzlich berechtigt gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen. Den Tatbestand des Urteils vom 9.3.2020 hat das Landgericht auf Antrag des beklagten Landes durch Beschluss vom 18.5.2020 (Blatt 376 ff. der Akte) unter Abweisung des Antrags im Übrigen teilweise berichtigt. Gegen diese Verurteilung wendet sich das beklagte Land mit seiner am 1.4.2020 eingelegten und am 7.5.2020 begründeten Berufung. Es hält das Teilurteil für unzulässig, da die Gefahr widersprechender Entscheidungen bestehe. Das beklagte Land wiederholt sein Bestreiten des angeblichen notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017, der Behauptung, er betreffe das Mietobjekt, und die vorgetragene Abtretung. Das erstinstanzliche Bestreiten sei zulässig gewesen. Es ist der Ansicht, das Schreiben vom 10.1.2018, welches eine angeblich erfolgte Abtretung bestätigen solle, betreffe nur Ansprüche, die nach dem 1.9.2017 entstanden seien. Auch die Vertretungsbefugnis des Verfassers dieses Schreibens stellt sie in Abrede. Ein Rechtsübergang nach Maßgabe des § 566 BGB komme nicht in Betracht, da das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des angeblichen Abschlusses des Grundstückskaufvertrages beendet gewesen sei. Das Land ist der Ansicht, bei den Vertragsklauseln in den §§ 11 und 14 handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die ursprüngliche Vermieterin sei zu keinem Zeitpunkt bereit gewesen, von der Verpflichtung zur Endrenovierung abzusehen und diese damit zur Disposition zu stellen. Etwas Anderes habe die Klägerin nicht bewiesen. Der geltend gemachte Anspruch umfasse auch Glasschäden, so dass die Regelung des § 11.3 des Mietvertrages einschlägig wäre, die aber unwirksam sei, zumal im Rahmen der Betriebskosten auch die Glasversicherung umlagefähig gewesen sei. Das beklagte Land stellt weiterhin sämtliche Umstände die Gutachtenerstattung betreffend in Abrede. Insoweit wäre jedenfalls Beweis zu erheben gewesen. Die erstinstanzlich in voller Höhe zuerkannten Gutachterkosten seien gegebenenfalls zu quoteln. Tatsächlich schulde das Land keinerlei Kosten. Ergänzend bezieht das beklagte Land sich auf seinen erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 7.5. und 18.9.2020 (Blatt 401 ff., 509 der Akte) verwiesen. Das beklagte Land beantragt, das Urteil des Landgerichts aufzuheben und den Rechtsstreit an das Landgericht Frankfurt a.M. zurückzuverweisen, hilfsweise, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts die Klage insgesamt abzuweisen, hilfsweise, die Revision zuzulassen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie beruft sich auf die Begründung des Landgerichts, insbesondere auf dessen Beweiswürdigung anhand sämtlicher tatsächlicher Umstände, sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Ansicht, das beklagte Land habe in seiner Berufungsbegründung die Beweiswürdigung nicht hinreichend konkret angegriffen. Entsprechendes gelte für das Bestreiten ihrer Aktivlegitimation durch das beklagte Land, das insgesamt unzulässig ins Blaue hinein erfolgt sei. Hierzu legt sie ergänzend die vollständige Fassung des notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017 (Blatt 438 ff. der Akte), den Grundbuchauszug, welcher die Eigentumsumschreibung dokumentiert (Blatt 490 ff. der Akte), einen Katasterauszug vom 22.5.2017 (Blatt 494) sowie ein Schreiben der A GmbH vom 28.5.2020 (Blatt 495 f. der Akte) vor, in welchem die Geschäftsführer erklären, dass die Unterzeichner des Schreibens vom 10.1.2018 zur Abgabe der darin gegebenen Erklärungen berechtigt gewesen seien. Auch das Bestreiten der Tätigkeiten des Sachverständigen, seines Aufwands und der Ortsüblichkeit und Angemessenheit der Abrechnung sei im Hinblick auf die Vorlage des gesiegelten Gutachtens eines von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und ohne konkrete Angaben zu den angeblich richtigen Abrechnungssätzen unbeachtlich. Die Kosten des zulässigerweise beauftragten Sachverständigen seien jedenfalls in voller Höhe zu erstatten. Der Erlass eines Teilurteils sei zulässig gewesen; die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen bestehe nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 29.6.2020 (Blatt 431 ff. der Akte) Bezug genommen. II. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO: Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie vorläufigen Erfolg. Das Grund- und Teilurteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 9.3.2020 war auf Antrag des beklagten Landes insgesamt aufzuheben, und die Sache war zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt a.M. zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO). Allerdings war der Erlass eines Teilurteils durch das Landgericht nicht wegen der Gefahr widersprechender Entscheidungen unzulässig (§ 301 Abs. 1 S. 2 ZPO). Denn es hat die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen nicht begründet. Bei Entscheidung durch Teilurteil kann es zu einer abweichenden Entscheidung nicht nur bei einer anderen Auffassung des Rechtsmittelgerichts, sondern auch im Falle eines Richterwechsels im Dezernat oder einer Änderung der Auffassung des Richters kommen. Mit der Entscheidung über die Verurteilung der Beklagten zur Erstattung der Gutachterkosten in der beantragten Höhe von 8.700,22 € und mit der Entscheidung der Haftung des beklagten Landes dem Grunde nach hat das Gericht nicht zugleich über eine für die Klage im Übrigen vorgreifliche Vorfrage entschieden, die bei der weiteren Entscheidung über den Streitgegenstand anders entschieden werden könnte. Vielmehr hat das Gericht gerade zugleich mit der Teilverurteilung zur Erstattung der Gutachterkosten ein Grundurteil zur Klage im Übrigen erlassen, mit dem es die volle Haftung des beklagten Landes dem Grunde nach für unterlassene Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen ausgesprochen hat (vgl. hierzu Zöller/Feskorn, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 301 Rdnrn. 12 ff., 15, m.w.N.). Auch wenn die Entscheidung zu der Erstattungsfähigkeit der Gutachterkosten anders zu treffen sein wird, da nicht alle durch das Gutachten festgestellten Mängel des Mietobjekts zu einer Schadenersatzpflicht des beklagten Landes führen, ist in diesem Fall zugleich die Entscheidung über die Schadenersatzpflicht dem Grunde nach entsprechend zu ändern. Eine Entscheidung im Betragsverfahren allein hätte einen Widerspruch zu der Teilverurteilung nicht begründen können. Das Grund- und Teilurteil war aber aus dem Grunde aufzuheben, weil das Landgericht über die nach Grund und Höhe streitigen Ansprüche der Klägerin durch das angefochtene Grundurteil vorab über den Grund des Anspruchs entschieden hat, diese Entscheidung teilweise unrichtig ist und der Streit über den Betrag der Ansprüche ist nicht zur Entscheidung reif. Der Klägerin steht gegen das beklagte Land aus abgetretenem Recht der vormaligen Eigentümerin des Anwesens, der A GmbH, - insoweit im Einklang mit dem Grundurteil des Landgerichts - ein Anspruch auf Schadenersatz wegen des Unterlassens geschuldeter Schönheitsreparaturen zu (§ 280 Abs. 1, § 398 BGB i.V.m. § 14.1 des Mietvertrages). Ihr steht aber kein Anspruch auf Schadenersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungsarbeiten zu (§ 280 Abs. 1, § 398 BGB i.V.m. § 11.2 des Mietvertrages), da diese Vertragsklausel unwirksam ist und ein entsprechender Anspruch nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand auch nicht aus sonstigen Rechtsgründen besteht. Die Sachbefugnis der Klägerin für die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche ergibt sich aus ihrer Vereinbarung der Abtretung der Ansprüche mit der Voreigentümerin, der A GmbH, in Ziffer 10.4 (e) des notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017, mit welchem die Klägerin das Mietobjekt von der vormaligen Eigentümerin erworben hat und den die Klägerin nunmehr vollständig vorgelegt hat. Während in Ziffer 6.5 (a) lediglich Ansprüche gegen aktuelle Mieter abgetreten sind, enthält Ziffer 10.4 des Kaufvertrages eine Regelung betreffend den bereits seit dem 15.7.2017 beendeten Mietvertrag mit dem beklagten Land. Hierin haben die Vertragsparteien die Abtretung aller Ansprüche, die der Verkäuferin aus dem beendeten Mietvertrag zustehen könnten, vom Stichtag an vereinbart. Stichtag war gemäß Ziffer 6.1 des Kaufvertrages grundsätzlich der Tag der Zahlung des Kaufpreises. Da aus dem beendeten Mietvertrag von diesem Stichtag an keine Ansprüche mehr entstehen konnten, wird deutlich, dass die Angabe des Stichtags allein die Bedeutung hatte, die vereinbarte Abtretung wirksam werden zu lassen, nicht, den Umfang der abgetretenen Ansprüche zu bestimmen. Dieses Verständnis entspricht der Regelung in Ziffer 6 des Kaufvertrages über die Bedeutung des Stichtages für den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Dem entspricht es weiterhin, dass die A mit Schreiben vom 10.1.2018 (Blatt 496 der Akte) der Klägerin gegenüber bestätigte, dass sie mit Wirkung vom 1.9.2017 an, bei dem es sich wohl um den Stichtag handelt, sämtliche Ansprüche aus und im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vom 14.3./27.3.2007 und den drei Nachträgen über das Mietobjekt Straße1 in ... und dessen Beendigung an die Klägerin abgetreten habe und dass diese Abtretung ausdrücklich auch sämtliche Ansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen, Rückbaumaßnahmen oder sonstiger im Rahmen einer vertragsgemäßen Rückgabe geschuldeter Mieterleistungen, sowie die Ansprüche, die bei Nichterfüllung entstehen, umfasse. Die Vertretungsbefugnis der Unterzeichner des Schreibens vom 10.1.2018 hat die A durch ihre Geschäftsführer mit Schreiben vom 28.5.2020 (Blatt 495 der Akte) bestätigt. Die Richtigkeit dieser Unterlagen hat das beklagte Land nicht mehr in Abrede gestellt. Auch im Übrigen bestehen gegen die Richtigkeit keine Bedenken. Das beklagte Land ist nicht aufgrund der Regelung in § 11.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin verpflichtet, Schadenersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungsplichten aus dem Mietvertrag zu leisten, da es zu einer entsprechenden Instandhaltung nicht verpflichtet war. Die Regelung in § 11.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin ist unwirksam. Hiernach hat der Mieter innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen [also nicht die konstruktiven Teile („Dach und Fach“) betreffen] und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchzuführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen. Ferner sind die zu den Mietflächen gehörenden Teeküchen und die Notstromversorgung (Dieselmotor im Keller) ebenfalls vom Mieter zu warten und ggfs. instand setzen zu lassen. Bei dieser Klausel handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 BGB). Sie ist für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert; die damalige Vermieterin hat sie dem beklagten Land bei Abschluss des Vertrages gestellt. Eine Individualvereinbarung wie bei der Regelung in § 14.1 des Mietvertrages hat das beklagte Land insoweit nicht behauptet. Die Klausel ist hinsichtlich der Übertragung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 BGB) auf den Mieter unwirksam, da sie den Vertragspartner der Vermieterin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 BGB). Denn dem Mieter wird durch diese Vertragsklausel nicht nur Instandhaltungsaufwand auferlegt, der ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, und es fehlt an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach. Zwar nimmt die Klausel ausdrücklich darauf Bezug, dass die Instandhaltungspflicht nur den Bereich innerhalb der Mietsache sowie Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Mit dieser Begrenzung ist aber noch nicht hinreichend ein Instandhaltungsaufwand ausgenommen, der auf der Nutzung durch die Vormieter der gebrauchten Immobilie beruht, also etwa auf einem Instandhaltungsstau (vgl. hierzu BGH, NJW 2003, 41 ff.; NJW-RR 2006, 84 ff.; Guhling/Günter/Boerner, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, § 535, Rdnrn. 118 ff., m.w.N.). Das Mietobjekt war bei Beginn des Mietverhältnisses nicht neu. Davon, dass sämtliche Einrichtungen neuwertig gewesen wären, so dass jegliche Verschlechterung allein dem beklagten Land als Mieter zuzurechnen wäre, kann nicht ausgegangen werden. Eine Ersatzpflicht des beklagten Landes kann nur insoweit in Betracht kommen, wie eine andere Rechtsgrundlage für die Erstattungsfähigkeit der Kosten besteht, insbesondere im Falle einer Beschädigung, welche über die vertragsgemäße Nutzung (§ 538 BGB) hinausgeht und welche das beklagte Land auch im Übrigen zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 BGB). Aufgrund des bisherigen Vorbringens der Parteien kann dies nicht abschließend beurteilt werden. Das Landgericht hat hierzu nach seiner Sicht konsequent keine Feststellungen getroffen. Unwirksam ist auch die Regelung in § 11.3 des Mietvertrages, die eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt und nach welcher der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat. Auch insoweit fehlt eine Begrenzung auf eine Verursachung der Schäden durch den Mieter und auf sein Vertreten müssen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Insoweit macht die Klägerin allerdings - anders als vom Landgericht auf Seite 10 des Urteils angenommen - in der Klageschrift, Seiten 113 f., (Blatt 115 f. der Akte) Kosten für die Erneuerung der Fensterverglasung in Raum 04 im Erdgeschoss sowie im Raum 12 im 2. Obergeschoss in Höhe von insgesamt 3.000,- € brutto, mithin 2.521,01 € netto geltend. Ob diese behaupteten Schäden von dem beklagten Land gegebenenfalls aus einer anderen Rechtsgrundlage zu erstatten sind, hat das Landgericht aus seiner Sicht konsequent nicht erwogen. Hingegen ist das beklagte Land zum Schadenersatz verpflichtet, soweit es zum Vertragsende die geschuldeten Schönheitsreparaturen unterlassen hat. Die entsprechende Vereinbarung der Vertragsparteien in § 14.1 des Mietvertrages ist wirksam. Sie ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des beklagten Landes unwirksam, da sie nicht der Wirksamkeitskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt (§ 307 Abs. 1 BGB). Es handelt sich nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 BGB), sie wurde vielmehr zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt. Der Senat schließt sich insoweit den insgesamt zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an. Die Tatsachenfeststellungen durch das Landgericht, welche der rechtlichen Würdigung zugrunde liegen, sind für das Berufungsgericht bindend; konkrete Anhaltspunkte, welche Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen würden, bestehen nicht, erneute Feststellungen hierzu sind daher nicht geboten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat die Aussage des Zeugen sowie die weiteren Umstände zutreffend gewürdigt. Das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen ergibt sich nicht daraus, dass die damalige Vermieterin nicht bereit gewesen wäre, von der Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung abzusehen und diese damit zur Disposition zu stellen. Denn mit der letztlich vereinbarten Klausel in § 14.1 des Mietvertrages hat die Vermieterin gerade von der unbedingten Pflicht des Mieters zur Endrenovierung in den Fällen abgesehen, in welchen der Mieter „in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen / Renovierungen durchführt und er dies mit geeigneten Unterlagen nachweist.“ Eine Individualvereinbarung setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt und dass sich insoweit einseitig die Position des Vertragspartners durchsetzt. Vielmehr kann es auch ausreichen, dass der Verwender einer Vertragsklausel von dieser abrückt und sich mit einer anderen, für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt. Dies hat die vormalige Vermieterin mit der genannten Vertragsklausel hinreichend getan. Das Landgericht hat bei seiner rechtlichen Würdigung auch das wirtschaftliche Interesse der vormaligen Vermieterin und die Verhandlungsposition des beklagten Landes zutreffend berücksichtigt. Eine Abgrenzung bei den einzelnen Schadenspositionen als Schönheitsreparatur oder Instandhaltungsmaßnahme oder Beseitigung einer vertragswidrigen Beschädigung ist auf der Grundlage des bisherigen Vortrags der Parteien nicht hinreichend möglich. Das von der Klägerin eingeholte vorsorgliche Beweissicherungsgutachten vom 6.12.2017 (Anlage K 7, Anlagenband) zeigt in dem als Anhang beigefügten Raumbuch (Anlage K 8, Anlagenband), wiedergegeben in der Klageschrift vom 11.1.2018, Seiten 9 ff., ergänzt durch den Schriftsatz vom 29.11.2018 (Blatt 11 ff., 213 ff. der Akte) lediglich tabellarisch die einzelnen Mängel auf. Das beklagte Land hat überdies sämtliche Umstände die Gutachtenerstattung betreffend in Abrede gestellt, so dass jedenfalls das Vorhandensein und der konkrete Umfang der Mängel und Schäden bisher streitig sind. Die Kosten für die Beseitigung der Mängel hat die Klägerin in ihrer Klageschrift vom 11.1.2018, Seiten 110 ff., sowie im Schriftsatz vom 29.11.2018, Seiten 54 ff. (Blatt 112 ff., 258 ff. der Akte) anhand des in Bezug genommenen, jedoch nicht bei der Akte befindlichen Kostengutachtens vom 19.12.2017 nach den einzelnen aufgelisteten Positionen jeweils pauschal angegeben, wobei es die Kosten einer Schadensposition mit der Anzahl der Fälle, der Größe der Fläche oder der Länge multipliziert hat. Eine Abgrenzung der einzelnen abstrakt angegebenen Positionen als Schönheitsreparatur oder als Instandhaltungsmaßnahme oder als vertragswidrige Beschädigung ist nach dem gegenwärtigen Vortrag der Parteien nicht ohne weiteres möglich. Dies betrifft insbesondere die im Schriftsatz vom 29.11.2018 genannten Punkte, also von der Klägerin als Beschädigungen bezeichneten Mängelerscheinungen, fehlende Gegenstände sowie die Positionen Fensterbeschläge, Fenstergriffe, Innenjalousien und die Haustechnik. Die Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung an das Landgericht umfasst auch die Verurteilung des beklagten Landes im Wege des Teilurteils zum Tragen der erstinstanzlich in voller Höhe zuerkannten Gutachterkosten von 8.700,22 €, da dieser Teil der Forderung nicht entscheidungsreif ist. Die Gutachterkosten werden unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Verpflichtung, die Kosten für die Mängelbeseitigung zu tragen oder nicht zu tragen zu quoteln sein. Denn nur hinsichtlich der Mängel, für welche das beklagte Land dem Grunde nach Schadenersatz zu leisten hat, war die Beauftragung des Sachverständigen durch die Schadensverursachung berechtigt, so dass die Kosten der Begutachtung auf einem pflichtwidrigen handeln des beklagten Landes beruhen. Im Übrigen hatte das beklagte Land auch das Entstehen der Sachverständigenkosten nach Grund und Höhe bestritten. Dabei ist allerdings unerheblich, ob die Klägerin die Gutachterrechnung vom 21.12.2017 auch beglichen hat, da das beklagte Land eine Erstattungspflicht insgesamt in Abrede stellt (entsprechend § 250 S. 2 BGB). Wäre dieser Teil des Streitgegenstandes durch das Berufungsgericht abschließend zu entscheiden, müsste der Prozess in zwei Instanzen geführt werden (vgl. hierzu Zöller/Heßler, a.a.O., § 538, Rdnr. 47, m.w.N.). Der Rechtstreit war demzufolge insgesamt unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils an das Landgericht zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO). Die Entscheidung über die Kosten auch des Berufungsverfahrens war dem Landgericht vorzubehalten. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO). Vielmehr beruht die Entscheidung hinsichtlich der Wirksamkeit von § 14.1 des Mietvertrages im Wesentlichen auf einer Tatsachenfeststellung. Der Streitwert beträgt 80 % der Forderung von 240.239,49 € gemäß Klageantrag zu 1) und somit 192.191,59 € zuzüglich des zuerkannten Betrages von 8.700,22 € gemäß Klageantrag zu 2), mithin 200.891,81 € (§ 3 ZPO). 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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 05.07.2017 Aktenzeichen: 2 U 152/16 ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2017:0705.2U152.16.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs. 1 BGB, § 536 Abs. 1 BGB, § 550 BGB, § 906 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Sperrung einer Landstraße als Mangel der vermieteten Gaststätte Leitsatz In einem Mietvertrag kann auch eine Vereinbarung, mit welcher die Miete für einen zwischenzeitlich vergangenen Zeitraum herabgesetzt war, noch Bedeutung für die Zukunft haben und daher der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB bedürfen. Die zeitweise Sperrung einer Landstraße, die durch ein Ausflugsgebiet führt und an welcher eine vermietete Gaststätte liegt, kann einen Mietmangel darstellen, wenn die Attraktivität des Mietobjekts gerade auf seiner besonderen Lage in diesem Ausflugsgebiet beruht und diese daher als Teil der vertraglichen Vereinbarungen anzusehen ist. Die Duldungspflicht für den Eigentümer gemäß § 906 BGB ist dabei ohne Bedeutung. Anmerkung Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden. Verfahrensgang vorgehend LG Wiesbaden, 15. September 2016, 8 O 229/15 Tenor Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden - 8. Zivilkammer - vom 15.9.2016 (Az.: 8 O 229/15) hinsichtlich des Ausspruchs zur Widerklage teilweise abgeändert und insoweit wie folgt neu gefaßt: Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 6.878,80 € nebst 8 % Zinsen aus 2.927,60 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 1.975,60 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen. Im übrigen wird die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Wiesbaden - 8. Zivilkammer - vom 15.9.2016 (Az.: 8 O 229/15) wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 20 % und die Beklagte zu 80 % zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 33.568,10 € festgesetzt, nämlich 7.551,05 € für die Berufung der Kläger und 26.017,05 € (24.000,- € + 2.017,05 €) für die Berufung der Beklagten. Gründe I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO: Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin des Gasthauses A, bestehend aus dem Gebäude und Außenflächen, …, Stadt1, gemäß Mietvertrag vom 21.8.2009. Die Parteien schlossen schriftliche Nachtragsvereinbarungen zu dem Vertrag. Auf die Ankündigung längerfristiger Straßensperren, welche die Zufahrt zu dem Gasthaus über die Landesstraße … beeinträchtigten, hin erklärten die Kläger mit Schreiben vom 20.6.2015, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende September 2015, hilfsweise ordentlich zum Jahresende bzw. zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen. Die Sperrung der Straße begann am 7.9.2015. Seit dem 20.9.2015 ist die Gaststätte geschlossen. Von Oktober 2015 an zahlten die Kläger keine Miete mehr. Mit ihrer Klage verlangen sie Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses zum 31.12.2015, hilfsweise zum 31.8.2016. Soweit sie zunächst Feststellung der Beendigung des Vertrags zum 30.9.2015 verlangt hatten, haben die Parteien erstinstanzlich den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit ihrer Widerklage verlangt die Beklagte Zahlung der Mieten für den Zeitraum von Oktober bis einschließlich Dezember 2015. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat durch Urteil vom 15.9.2016, den Klägern zugestellt am 11.10.2016, der Beklagten zugestellt am 13.10.2016, festgestellt, daß der Vertrag vom 21.8.2009 über die Nutzung des gastronomischen Betriebes "Gasthaus A", …, Stadt1, zum 31.12.2015 beendet wurde. Auf die Widerklage der Beklagten hin hat es die Kläger verurteilt, an die Beklagte 7.551,05 € nebst 8 % Zinsen aus 3.231,05 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 2.160,05 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen. Die weitergehende Widerklage hat es abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag sei durch die mit Schreiben der Kläger vom 20.6.2015 erklärte ordentliche Kündigung zum 31.12.2015 beendet worden. Die Laufzeitregelung in § 2 Abs. 2 des Vertrages stehe der ordentlichen Kündigung nicht entgegen, da der Vertrag mangels Einhaltung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit. Zwar hätte die Anlage, in welcher die Parkplätze gekennzeichnet worden seien, mit dem Vertrag nicht fest verbunden werden müssen, da in dem Vertrag eindeutig auf die Anlage Bezug genommen sei. Auch die Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.20112 über die zeitweilige Reduzierung des Mietzinses erfülle das Schriftformerfordernis, da sie in ihrer Überschrift und im Text einen eindeutigen Bezug zum Hauptvertrag herstelle. Die weitere Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 erfülle das Schriftformerfordernis aber nicht, da sie zwar auf den ursprünglichen Vertrag, nicht aber auch auf die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 Bezug nehme. Die Berufung der Kläger auf den Formmangel verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, da durch die nicht formgerechte Vertragsänderung nicht nur die Kläger begünstigt würden. Vor dem 31.12.2015 sei der Vertrag hingegen nicht beendet worden, da die erklärte außerordentliche fristlose Kündigung mangels Vorliegens eines wichtigen Grundes unwirksam gewesen sei. Der Zugang zu dem Gasthaus sei durch die Straßenbauarbeiten zwar erschwert, aber nicht entzogen worden, da die Gaststätte trotz der Teilsperrungen der Straße, die habe umfahren werden können, auch für Autofahrer jederzeit weiter erreichbar gewesen sei. Es sei trotz der Straßensperrungen weiterhin als Naherholungsgebiet für die umliegenden Ortschaften ein attraktives Ausflugsziel geblieben. Die Sperrung rühre auch nicht aus der Risikosphäre der Beklagten als Vermieterin her. Der Vortrag der Kläger zur mangelnden Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sei nicht ausreichend. Der angebliche Umsatzrückgang um 75 % im September 2015 sei wohl auf die Schließung der Gaststätte in diesem Monat zurückzuführen. Der Beklagte stehe der geforderte Mietzins für den Zeitraum von Oktober 2015 bis zum Ende der Mietzeit Ende Dezember 2015 zu, jedoch für die Gaststätte nur in um 25 % geminderter Höhe. Denn die Zugangserschwernis durch die Teilsperrung der ... begründe einen Mangel der Mietsache. Denn der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen sei Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung und unterfalle nicht allein dem allgemeinen unternehmerischen Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko des Mieters. Das Minderungsrecht setze ein Verschulden des Vermieters nicht voraus und trete unabhängig davon ein, ob die Gaststätte in dem Zeitraum bereits geschlossen gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen. Die Kläger wenden sich mit ihrer am 9.11.2016 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 23.1.2017 an diesem Tage begründeten Berufung gegen ihre Verurteilung auf die Widerklage hin. Die Beklagte wendet sich mit ihrer am 14.11.2016 eingegangenen und am 13.12.2016 begründeten Berufung gegen ihre Verurteilung auf die Klage hin und verfolgt ihre weitergehende Widerklageforderung weiter. Die Kläger wiederholen ihre Ansicht, der Mietvertag habe infolge der von ihnen mit Schreiben vom 20.6.2015 erklärten außerordentlichen Kündigung bereits zum 30.9.2015 geendet. Denn durch die Baumaßnahme auf der ..., die mit einer Vollsperrung verbunden gewesen sei, sei ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen worden. Die unbeeinträchtigte Erreichbarkeit der Mietsache sei nach dem Verständnis beider Vertragsparteien wesentlich gewesen. Denn es handele sich unstreitig um ein Ausflugslokal für Reisende, die das B durchqueren wollten. Das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache müsse die Beklagte als Vermieterin tragen. Die Regelung des § 906 Abs. 2 S. 1 BGB, die an die sachenrechtliche Einordnung der Mietsache gegenüber Dritten anknüpfe, nicht an vertragliche Vereinbarungen, sei kein tauglicher Parameter zur Feststellung eines Sachmangels. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei ihnen wegen des Gebrauchsentzugs nicht mehr zumutbar gewesen. Jedenfalls sei die Miete während des Zeitraums der Beeinträchtigungen um mindestens 75 % gemindert. Die Kläger wiederholen ferner ihre Ansicht, der Mietvertrag wahre nicht die gesetzliche Schriftform. Beide Nachtragsvereinbarungen enthielten nicht die erforderliche zweifelsfreie Zuordnung zum ursprünglichen Mietvertrag. Mangels konkreter Angaben über das Mietobjekt, etwa durch Mitteilung seiner lokalisierbaren Anschrift, seien mehrere Objekte als vermietet infragegekommen. Die Angabe des Vertragsdatums reiche nicht aus. Auch die Nachtragsvereinbarung vom 29.5.2013 enthalte mit der Begründung eines fast kompensationslosen Sonderkündigungsrechts für einen potentiellen Erwerber eine wesentliche Vereinbarung. Das Schriftformerfordernis diene nicht nur den Interessen eines Grundstückserwerbers, sondern auch der Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien. Der Schriftformverstoß in der Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013, welcher in dem Unterlassen der Bezugnahme auf die Nachtragsvereinbarung vom 3.5.2012 liege, sei nicht durch Zeitablauf geheilt. Denn die in der Nachtragsvereinbarung vom 3.5.2012 getroffene Regelung der Miethöhe in den Jahren 2012, 2013 und 2014 habe sich auch nach Ablauf dieser Zeiträume noch auswirken können. Das daraus folgende Ergebnis sei auch nicht untragbar. Ergänzend beziehen sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 23.1.2016 und 28.6.2017 (Blatt 276 ff., 313 ff. der Akte) verwiesen. Die Kläger beantragen, das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15.9.2016 (Az. 8 O 229/15) abzuändern und die Widerklage abzuweisen, vorsorglich, die Revision zuzulassen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen, das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15.9.2016 (Az. 8 O 229/15) abzuändern und die Klage abzuweisen, auf ihre Widerklage hin die Kläger zu verurteilen, über den Betrag von 7.551,05 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % aus 3.231,05 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 2.160,05 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 hinaus an sie 2.017,05 € nebst 8 % Zinsen aus 910,35 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 553,35 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen. Die Kläger beantragen, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Die Beklagte ist der Ansicht, der Vertrag wahre insgesamt die gesetzliche Schriftform. Die Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 unterliege dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nicht. Maßgebend sei entsprechend dem Zweck der gesetzlichen Regelung die Sicht eines Kaufinteressenten. Dieser werde aber durch die Vereinbarung vom 29.5.2013 nicht gebunden, sondern vielmehr begünstigt. Den Klägern stehe auch kein Recht zur Mietminderung oder gar zur außerordentlichen Kündigung zu. Die Begründung des Landgerichts hinsichtlich der Frage der Mangelhaftigkeit der Mietsache sei widersprüchlich. Ein Mangel der Mietsache liege nicht vor. Ein unverändertes Umfeld sei nicht Gegenstand der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit. Störungen durch Straßenbaumaßnahmen stellten vielmehr ein vom Mieter hinzunehmendes unternehmerisches Risiko dar. Ein Mieter müsse ebenso wie ein Anlieger solche Beeinträchtigungen, auf die auch ein Vermieter keinen Einfluß habe und die er nicht beherrsche, wie dieser entschädigungslos hinnehmen. Ergänzend beruft sie sich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 13.12.2016 und 6.3.2017 (Blatt 259 ff., 295 ff. der Akte) Bezug genommen. II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO: Die Berufungen beider Parteien sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat die Berufung der Kläger teilweise Erfolg. Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet. Die Klage ist zulässig, insbesondere besteht infolge des Streits der Parteien über das Vertragsende das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO). Die Widerklage ist gleichfalls zulässig. Die Klage ist begründet. Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, daß der Vertrag zwischen den Parteien vom 21.8.2009 über die Nutzung des Gasthauses A im B, bei dem es sich um einen Mietvertrag handelt (§ 535 BGB), infolge der mit Schreiben vom 20.6.2015 erklärten ordentlichen Kündigung vorzeitig mit Ablauf des 31.12.2015 endete (§ 542 Abs. 1, § 580 a Abs. 2 BGB). Der Mietvertrag war trotz der in § 2 Abs. 1, 2 des Mietvertrages vereinbarten Festlaufzeit, welche sich mangels rechtzeitiger Kündigung über den 31.8.2012 hinaus bis zum 31.8.2017 verlängert hatte, vorzeitig ordentlich kündbar, da der Vertrag nach Abschluß der Nachtragsvereinbarung vom 29.5.2013 die gesetzliche Schriftform nicht mehr wahrte (§ 578 Abs. 1, 2, § 550 BGB). Der ursprüngliche Mietvertrag vom 21.8.2009 wahrte die gesetzliche Schriftform, da er alle wesentlichen Vertragsumstände enthält (vgl. hierzu BGH, NZM 20124, 471 ff. m.w.N.), wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Auf die Anlage, welche die Außenanlagen ausweist (Blatt 18 der Akte) ist in § 1 Abs. 2 des Mietvertrages ausreichend klar Bezug genommen. Auch die von allen Vertragsparteien unterzeichnete Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 (Blatt 19 der Akte), mit welcher die Vertragsparteien eine Herabsetzung der Miete für die Zeit von September 2012 bis Ende des Jahres 2014 regelten, wahrte entsprechend der zutreffenden Begründung des Landgerichts noch die erforderliche gesetzliche Schriftform. Vertragsänderungen müssen ebenso wie der ursprüngliche Vertrag die gesetzliche Schriftform wahren (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. m.w.N.). Die Bezugnahme auf den "Pachtvertrag vom 21.8.2009, § 3 Abs. 3" unter Erwähnung der "A" reichte aus, da sie zweifelsfrei auf den ursprünglichen Mietvertrag verweist. Die abstrakte Möglichkeit, die Parteien könnten weitere Miet- oder Pachtverträge über Objekte in dem Anwesen A geschlossen haben, steht dem im Hinblick auf die Abgeschlossenheit dieses Anwesens mangels konkreter Anhaltspunkte hierfür nicht entgegen, zumal es ausweislich der Ergänzungsvereinbarung um einen Geschäftsbetrieb ging. Jedoch wahrte die weitere, am 29.5.2013 geschlossene Ergänzungsvereinbarung zum Pachtvertrag vom 21.8.2009 nicht die gesetzliche Schriftform, da sie zwar auf diesen Vertrag, nicht aber auch auf die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 Bezug nahm. Dabei wird davon ausgegangen, daß auch die Kläger diese Vereinbarung unterzeichnet haben, weil keine der Parteien dies in Abrede stellt. Beide Nachtragsvereinbarungen enthalten für die Vertragsparteien sowie einen potentiellen Grundstückserwerber erhebliche Regelungen. Dies gilt sowohl für Vereinbarungen über eine Reduzierung der Miete für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. ) als auch für die Einräumung eines außerordentlichen Kündigungsrechts für die Vermieterin im Falle eines Verkaufs des Anwesens (vgl. zu einem einseitigen Kündigungsverzicht des Vermieters für mehrere Jahre OLG München, ZMR 2016, 945 f.). Dabei kommt es gerade nicht allein darauf an, welche Bedeutung eine Vereinbarung für einen potentiellen Erwerber hat. Zweck des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB ist zwar auch, einem späteren Erwerber im Hinblick auf seinen Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu unterrichten, hinzu kommen aber ferner die Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion auch für die ursprünglichen Parteien des Mietvertrages (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. ). Die Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 nennt allein den ursprünglichen Mietvertrag, nicht aber auch die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der weiteren Ergänzungsvereinbarung am 29.5.2013 war diese erste Vereinbarung jedenfalls auch noch relevant, da sie eine Herabsetzung der Miete noch bis Ende 2014 regelte. Grundsätzlich nicht mehr relevant war sie aber zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung mit Schreiben vom 20.6.2015. Mithin könnte sich dieser Schriftformverstoß nicht mehr ausgewirkt haben und daher irrelevant geworden sein. Grundsätzlich ist es möglich, daß die Wahrung der gesetzlichen Schriftform eines zunächst nicht in dieser gebotenen Schriftform gefaßten Mietvertrages nachträglich dadurch eintritt, daß sich die tatsächlichen Verhältnisse so ändern, daß sie von da an dem Inhalt des Vertrages entsprechen. Der Zweck der gesetzlichen Schriftform wird hierdurch gewahrt, wenn weder die Vertragsparteien selbst noch ein potentieller Erwerber ein Interesse an der Kenntnis oder der Beweisbarkeit einer Abrede haben, die wegen Zeitablaufs keinerlei Relevanz mehr für einen von ihnen hat. Dies folgt auch aus der Voraussetzung dafür, daß die gesetzliche Schriftform überhaupt zu wahren ist, daß der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen ist (§ 550 BGB). Entsprechendes gilt für eine Nachtragsvereinbarung, die gleichfalls nur dann der Schriftform des § 550 BGB bedarf, wenn sie bindend für mehr als ein Jahr getroffen ist (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. ; 2013, 269 ff.; 2005, 456 f.). Die Vertragsparteien hatten die Vereinbarung über die Herabsetzung der Miete zwar für mehr als ein Jahr getroffen, diese Herabsetzung betraf aber lediglich die Mieten bis einschließlich des Jahres 2014. Dieser Zeitraum war zum Zeitpunkt des Ausspruchs und des Zugangs der Kündigung im Jahre 2015 abgelaufen, so daß die Herabsetzung nicht mehr für ein weiteres Jahr gelten würde. Dennoch kann aber nicht ausgeschlossen werden, daß die für die Vergangenheit getroffene Regelung noch Bedeutung auch für die Zukunft haben könnte. Die Vereinbarung galt fort, sie war nicht zwischenzeitlich aufgehoben worden. Es ist demzufolge grundsätzlich denkbar, daß sich die Rechte und Pflichten aus der Zusatzvereinbarung vom 3.5.2012 auch noch für die Zeit nach dem 20.6.2015 auswirken konnten, etwa wenn insoweit Zahlungsrückstände bestehen sollten, die zudem gegebenenfalls für die Frage des Eintritts eines außerordentlichen Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB) von Bedeutung sein könnten, oder wenn den Mietern gegebenenfalls Minderungsrechte zustehen, die sie noch nachträglich geltend machen könnten. Zwar bestehen nach dem Vortrag der Parteien keine konkreten Anhaltspunkte für das Bestehen solcher etwaiger wechselseitiger Ansprüche. Die abstrakte Möglichkeit reicht aber insoweit aus (vgl. hierzu BGH, NZM 2016, 98 ff. ). Das Berufen auf den Mangel der gesetzlichen Schriftform verstößt auch nicht ausnahmsweise gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Die Rechtsfolge der ordentlichen Kündbarkeit des Vertrages hat für die Beklagte keine gänzlich unzumutbare Situation zur Folge. Die Widerklage ist teilweise begründet. Der Beklagten steht gegen die Kläger als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Oktober bis einschließlich Dezember 2015 in Höhe von insgesamt 6.878,80 € zu (§ 535 Abs. 2, § 421 BGB). Die gesamtschuldnerische Haftung der Kläger war im Tenor auszusprechen. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien dauerte über den 30.9.2015 hinaus fort. Er wurde nicht infolge der mit Schreiben der Kläger vom 20.6.2015 ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung vorzeitig beendet (§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB). Allerdings begründete die angekündigte Teilsperrung der zu dem angemieteten Objekt führenden Landesstraße einen Mangel der Mietsache, deren Gebrauchstauglichkeit hierdurch erheblich beeinträchtigt war (§ 536 Abs. 1 BGB). Zwar war die Mietsache selbst mangelfrei. Ein Mangel der Mietsache kommt aber auch dann in Betracht, wenn das Mietobjekt selbst ordnungsgemäß ist, aber eine Einwirkung von außen vorliegt, welche sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt (vgl. hierzu BGH, NZM 2015, 481 ff. ; 2000, 492 ff.). Dabei ist stets zu beachten, dass auch bei einem Gewerberaummietverhältnis das Verwendungs- und Ertragsrisiko grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt. Ob nachteilige Umstände im Umfeld eines Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts. Dabei ist eine Risikoverteilung zwischen dem vom Mieter selbst zu tragenden allgemeinen Risiko und dem Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorzunehmen, speziell dem Risiko des Einstehenmüssens für Umfeldmängel, soweit es den Vermieter trifft. Die Sperrung der Straße wirkte sich unmittelbar nachteilig auf das Mietobjekt aus, da die Attraktivität der vermieteten Gaststätte gerade auch auf seiner besonderen Lage im B und seiner Erreichbarkeit als Ausflugslokal für Reisende, die das B durchqueren wollen gründet. Eine solche Durchquerung war nicht mehr in gleicher Weise, sondern nur bei Inkaufnahme eines erheblichen Umwegs möglich. Auch wenn die Gaststätte zugleich ein attraktives Ausflugsziel für die Bewohner umliegender Ortschaften ist, so steht diese Zielrichtung doch nicht im Vordergrund, weil sie die Attraktivität des Objekts nur in deutlich geringerem Maße gewährleisten könnte. Diese Umstände waren beiden Vertragsparteien bei Abschluß des Vertrages bekannt. Zwar sind die Lage einer Gaststätte und ihr Umfeld stets für deren Attraktivität von Bedeutung. Die besondere Lage dieses Objekts begründete aber gerade erst seine sinnvolle Nutzbarkeit und damit seine Vermietbarkeit überhaupt und insbesondere zu einem Mietzins wie dem in dem Mietvertag vereinbarten. Zu dieser besonderen Lage gehört untrennbar die Erreichbarkeit für Gäste mit dem Pkw, die grundsätzlich von beiden Seiten des Wispertals her gegeben ist. Die Erreichbarkeit in diesem Sinne ist daher als Teil der vertraglichen Vereinbarungen im Sinne konkludenten einer Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Mit der Sperrung einer Zufahrt zu der Gaststätte liegt eine erhebliche Beeinträchtigung ihrer vertraglich vereinbarten Nutzbarkeit vor. Hierfür hat die Beklagte als Vermieterin einzustehen. Bei der Teilsperrung der Straße handelt es sich um einen objektbezogenen Umstand, der dem Risikobereich der Beklagten als Vermieterin unterfällt, nicht um einen auf den Betrieb der Gaststätte selbst bezogenen Umstand, für welchen die Kläger als Mieter und Betreiber der Gaststätte einzustehen hätten (vgl. hierzu BGH, NZM 2014, 156 ff.; 2011, 727 f.). Das Fehlen eines Verschuldens der Beklagten an der Durchführung der Arbeiten oder auch nur der Möglichkeit einer Einflußnahme steht der Annahme eines Mangels der Mietsache nicht entgegen. Wie dargelegt stellt die Erreichbarkeit des Mietobjekts für Reisende, die das B mit dem Pkw durchfahren, zentral die Grundlage der sinnvollen Nutzbarkeit des Mietobjekts als Gaststätte dar und ist mithin grundsätzlich Vertragsinhalt im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarkeit geworden. Die Duldungspflicht des § 906 BGB ist demzufolge für die Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, insoweit grundsätzlich nicht relevant. Bei den Folgen der Sperrung handelt es sich demzufolge wie dargelegt auch um eine unmittelbare Beeinträchtigung des Mietobjekts. Zwar begründet ferner nicht jedes Erschwernis der Erreichbarkeit des Mietobjekts durch eine Änderung der Verkehrsführung oder durch sonstige Umstände einen Mangel, insbesondere wenn sie auf allgemeine Änderungen in der Verkehrsführung zurückzuführen sind, die auf einer Weiterentwicklung der städtebaulichen Entwicklung oder von Verkehrskonzepten beruhen, mit denen auch ein Mieter im allgemeinen grundsätzlich rechnen muß (hierzu vgl. BGH, NZM 2015, 481 ff. ). Hier handelt es sich aber nicht um solche Änderungen von Verkehrskonzepten oder ähnliche Umstände, sondern um vorübergehende, die grundsätzlich verbleibende Nutzbarkeit des Mietobjekts für einen gewissen Zeitraum übermäßig einschränkende Umstände, wie dies gleichfalls bei durch einen Vermieter nicht zu verhindernden Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück der Fall ist (vgl. hierzu BGH, GE 2015, 1395 f.). Die Behinderung des Gaststättenbetriebs durch die teilweise Sperrung der Straße war aber nicht so erheblich, daß eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger bis zu dessen Beendigung nicht mehr zumutbar gewesen wäre. Hierbei war zu berücksichtigen, daß die Sperrung nur vorübergehender Natur war, daß sie insbesondere für die Herbst- und Wintermonate angekündigt war und daß die Beklagte an der Sperrung kein Verschulden traf. Ferner ist zu berücksichtigen, daß die Kläger während der Dauer der Sperrungen jeweils nur eine geminderte Miete schuldeten und daß sie in den vorangegangenen Jahren gerade während eines Teils des entsprechenden Zeitraums ohnehin Betriebsferien angesetzt hatten, was ihnen auch in dem betreffenden Zeitraum grundsätzlich möglich gewesen wäre. Aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache jedenfalls in dem Zeitraum von Oktober bis Dezember 2015 war die von den Klägern für diesen Zeitraum geschuldete Miete jedoch gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Im Hinblick auf das oben geschilderte Maß der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Mietobjekts im Verhältnis zu der Nutzbarkeit im mangelfreien Zustand erscheint eine Minderung des Mietzinses für die Gaststätte um 1/3 als angemessen (entsprechend § 287 Abs. 2 ZPO). Dabei fiel allerdings die Möglichkeit, die Gaststätte unter Inkaufnahme eines erheblichen Umwegs doch zu erreichen, nur in geringem Maße ins Gewicht, da ein solcher Umweg für mögliche Besucher der Gaststätte dennoch ein erhebliches Hemmnis darstellt. Für Oktober 2015 waren nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien für das Objekt ein Mietzins von 2.400,- € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 660,- €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, sowie für die Wohnung weitere 500,- € geschuldet. Zwar können Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist mit dem 31.12.2016, welche nach Schluß der mündlichen Verhandlung und Erlaß des Urteils in erster Instanz eingetreten ist, grundsätzlich nicht mehr gefordert werden, vielmehr ist nunmehr eine Abrechnung der Betriebskosten vorzulegen (vgl. BGH, NZM 2013, 85 ff. ). Die Kläger haben dies aber nicht beanstandet, so daß es insoweit bei der in erster Instanz erfolgten Verurteilung bleibt. Demzufolge schulden die Kläger 2/3 aus dem Gesamtbetrag der Miete für die Gaststätte für Oktober 2015 in Höhe von 3.641,40 € und somit 2.427,60 € zuzüglich 500,- € Miete für die Wohnung, insgesamt also 2.927,60 €. Für November und Dezember 2015 waren für das Objekt ein Mietzins von 1.200,- € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 660,- €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, sowie für die Wohnung weitere 500,- € geschuldet. Demzufolge schulden die Kläger für jeden der beiden Monate 2/3 aus dem Gesamtbetrag der Miete für die Gaststätte in Höhe von 2.213,40 € und somit 1.475,60 € zuzüglich 500,- € Miete für die Wohnung, insgesamt also 1.975,60 € und damit für zwei Monate 3.951,20 €. Daraus ergibt sich ein Gesamtbetrag von 6.878,80 €. Der Zinsanspruch steht der Beklagte auf die zuerkannten Beträge aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu (§ 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1, 2 BGB). Die weitergehende Berufung der Kläger war zurückzuweisen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Parteien nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu tragen (§ 92 Abs. 1, § 91 a Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190019155 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Auf die Berufung der Kläger Ziff. 2 und 3 wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 12.07.2019, Az. 26 C 39/19, abgeändert und wie folgt neu gefasst: I. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […] zu räumen und an die Kläger herauszugeben. I. Die Klage des Klägers Ziff. 1 wird abgewiesen. I. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 gewährt. II. Die Berufung des Klägers Ziff. 1 wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger Ziff. 1 zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger Ziffer 2 und 3 aus Tenorziffer I. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Die Kläger können die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. V. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.092,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger nehmen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung im Anwesen […] und eines Kellers im Anwesen […] in Anspruch. Randnummer 2 Die Rechtsvorgänger der Kläger Ziff. 1 und 3 sowie die Klägerin Ziff. 2 schlossen mit dem Beklagten am 07.09.1976 einen schriftlichen Mietvertrag über die genannte Wohnung in […] sowie den Keller in […] [Anl. K1]. Durch Übergabevertrag vom 17.02.1999 wurde das Anwesen in […] auf den Kläger zu 1) zu Alleineigentum übertragen. Gleiches gilt für das Anwesen […] in […], wobei der Übergabevertrag am 28.12.1994 geschlossen wurde und sich die veräußernden Kläger zu 2) und zu 3) lebtäglichen Nießbrauch vorbehalten haben. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Immobilie besteht neben einem Kellergeschoss aus nahezu grundflächengleichen Erdgeschoss-, Obergeschoss- und Dachgeschossebenen, welche mit jeweils ca. 60 m² eigenständige Wohneinheiten aufweisen. Das Erdgeschoss und das Obergeschoss wird von dem Kläger Ziff. 1 mit seiner Ehefrau und seinen beiden heute 4 und 9 Jahre alten Kindern bewohnt. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss werden derzeit als Küche, Wohnzimmer und Kinderspielzimmer und diejenigen im Obergeschoss als Elternschlafzimmer und (zwei) Kinderschlafzimmer benutzt. Randnummer 4 Der Kläger zu 1) hatte bereits am 29.12.2015 eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ausgesprochen, wobei zur Begründung angeführt worden war, dass die Dachgeschossräumlichkeiten als weiteres Kinderzimmer, Arbeitszimmer und Gästezimmer/Hobbyraum/Spielzimmer für die Familie benötigt würden. Es schloss sich ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Heidelberg an (Az. 21 C 253/16, geführt zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten; im Folgenden: Vorverfahren). Mit Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 wurden zwar Eigenbedarfsgründe festgestellt, aufgrund besonderer Härtegründe für den Beklagten jedoch die Klage abgewiesen und darauf erkannt, dass das bestehende Mietverhältnis über die Wohnung im Obergeschoss des Hausanwesens […] in […] zu den Bedingungen des bisher bestehenden Mietvertrags auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Die hiergegen zunächst eingelegte Berufung wurde in der mündlichen Berufungsverhandlung vom 08.02.2018 zurückgenommen, nachdem die Berufungskammer (Az. 5 S 41/17) zwar starke Bedenken gegen das Vorliegen von Härtegründen geäußert, die Kündigung allerdings als formell unwirksam angesehen hatte, da die nießbrauchsberechtigten nunmehrigen Kläger Ziff. 2 und 3 die Kündigung seinerzeit nicht mitunterzeichnet hatten. Randnummer 5 Auf die beigezogenen Akten 21 C 253/16 (Amtsgericht Heidelberg) und 5 S 41/17 (Landgericht Heidelberg) wird Bezug genommen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 02.03.2018 [Anl. K5] wurde im Namen aller drei Kläger abermals und mit der gleichen Begründung wie in dem vormaligen Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung zum 28.02.2019 ausgesprochen. Mit Schreiben vom 17.12.2018 hat der Beklagte der Kündigung widersprochen. Randnummer 7 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 8 Der mit dem Kündigungsschreiben vom 02.03.2018 vorgetragene Eigenbedarf sei vorhanden. Härtegründe lägen auf Seiten des Beklagten nicht vor. Das vorangegangene Urteil (Az. 21 C 253/16), in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, sei bereits mangels damaliger Beteiligung der Kläger Ziff. 2 und 3 nicht verbindlich und stehe der nunmehrigen Klage daher nicht entgegen. Randnummer 9 Die Kläger nehmen den Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung- und Herausgabe der Mieträumlichkeiten in Anspruch. Randnummer 10 Der Beklagte tritt der Klage entgegen und begehrt deren Abweisung. Randnummer 11 Der Beklagte hat behauptet: Randnummer 12 Die für das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 maßgebenden Umstände hätten sich nicht verändert. Die Räumung bedeute für den Beklagten eine unzumutbare Härte. Die Absicht des Klägers Ziff. 1, die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen und dauerhaft zu bewohnen, werde bestritten. Der geltend gemachte Eigenbedarf sei auch nicht vernünftig und nachvollziehbar. Schließlich stehe dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch das rechtskräftige Gestaltungsurteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 entgegen. Randnummer 13 Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage mit Urteil vom 12.07.2019 abgewiesen. Zur Begründung hat es auf die entgegenstehende Entscheidung aus dem Vorverfahren verwiesen, welche inhaltlich auch die Kläger Ziff. 2 und 3 gegen sich gelten lassen müssten. Jedenfalls seien von dem durch das vorangegangene Urteil gebundenen Kläger Ziff. 1 keine wesentlichen Änderungsgründe im Sinne des § 574c Abs. 2 BGB vorgetragen worden, so dass das Mietverhältnis ohnehin wegen weiter bestehender - festgestellter - Härtegründe fortzusetzen gewesen wäre. Randnummer 14 Gegen das den Klägern am 23.07.2019 zugestellte Urteil haben diese mit bei Gericht am 21.08.2019 eingegangenen Schriftsatz vom 19.08.2019 Berufung eingelegt. Sie verfolgen die erstinstanzlichen Räumungs- und Herausgabeansprüche vollumfänglich weiter und wiederholen bzw. vertiefen den erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 15 Sie beantragen die Aufhebung und Änderung des erstinstanzlichen Urteils wie folgt: Randnummer 16 Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […], zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 17 Der Beklagte tritt der Berufung entgegen, beantragt Berufungszurückweisung und verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Randnummer 18 Das Berufungsgericht hat den Kläger Ziff. 1 sowie den Beklagten jeweils informatorisch angehört und die Zeugin F., Ehefrau des Klägers Ziff. 1, vernommen. Wegen der jeweiligen Angaben der Parteien und der Zeugin wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.01.2020 verwiesen. Randnummer 19 Im Übrigen wird auf die jeweiligen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die gerichtlichen Feststellungen sowohl des Vorverfahrens (AG HD: 21 C 253/16; LG HD: 5 S 41/17) wie auch des vorliegenden Verfahrens, hier auch des erstinstanzlichen Urteils, Bezug genommen II. Randnummer 20 Die Berufung ist zulässig und hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 begründet. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist sie unbegründet. Randnummer 21 Die Klage ist insgesamt zulässig (A.), jedoch nur hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 auch begründet (B.), so dass die Berufung insoweit zur Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und antragsgemäßen Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Mietwohnung an die Kläger führt, § 546 Abs. 1 BGB. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist die Klage hingegen unbegründet (C.), so dass die Klage abzuweisen und die Berufung insoweit zurückzuweisen ist. Dem Beklagten war eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren (D.). Randnummer 22 A. Zulässigkeit der Klage Randnummer 23 Gegen die Zulässigkeit der Räumungs- und Herausgabeklage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Randnummer 24 Insbesondere steht dem geltend gemachten Anspruch keine Rechtskraft aus dem rechtskräftigen Urteil des Vorverfahrens entgegen. Randnummer 25 1. Das Urteil des Vorverfahrens kann der Klageerhebung der Kläger Ziff. 2 und 3 bereits deshalb nicht entgegenstehen, da diese am Vorverfahren nicht beteiligt waren. Dass sie hinsichtlich des Fortsetzungsanspruchs nach § 574a Abs. 2 BGB aufgrund der insoweit bestehenden notwendigen Streitgenossenschaft (siehe unten) hätten beteiligt werden müssen, ändert hieran nichts. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommt einem Urteil gegen einen (notwendigen) Streitgenossen keine materielle Rechtskraftwirkung gegenüber den anderen (notwendigen) Streitgenossen zu (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385). Anderenfalls würde gegen den Grundsatz, dass materielle Rechtskraft nur im Verhältnis der Prozessparteien zueinander eintritt, verstoßen werden (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17). 2. Randnummer 26 Auch der Klage des Klägers Ziff. 1 steht das Urteil des Vorverfahrens in prozessualer Hinsicht nicht entgegen. Randnummer 27 Zwar wurde in dem zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten geführten Vorverfahren wegen bestehender Härtegründe nach § 574a Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit angeordnet. Dies steht der vorliegenden Klage jedoch nicht entgegen, da diese auf eine neue, nach der Rechtskraft des Vorverfahrensurteils erklärte, Kündigung gestützt wird und somit bereits unterschiedliche Streitgegenstände vorliegen, bei welchen eine entgegenstehende Rechtskraft ausscheidet. Denn die objektive Reichweite der materiellen Rechtskraft richtet sich nach dem Streitgegenstand, über den durch das letztinstanzliche Gericht am Schluss der mündlichen Verhandlung entschieden worden ist (vgl. BeckOK ZPO/Gruber, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 322 Rn. 20). Das nach § 574 a Abs. 2 BGB im Vorverfahren erlassene Gestaltungsurteil stellt insoweit zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorverfahrens eine bestimmte Rechtslage, hier die Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten auf unbestimmte Zeit, her (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3). Dies schließt aber nicht aus, dass diese Rechtslage im Nachgang nicht wieder abgeändert werden kann, denn schon das Gesetz selbst sieht in § 574c Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer Abänderung der zuvor gerichtlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses vor, soweit sich nachträglich die Umstände der Härtegrundentscheidung verändert haben sollten. Randnummer 28 Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.12.1988 (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) folgt nichts Gegenteiliges, da in dieser Entscheidung lediglich festgestellt wurde, dass die Klage eines Nachlasspflegers (in Vertretung einiger - zum Teil unbekannter - Erben) auf Feststellung des Fortbestehens eines Pachtverhältnisses hinsichtlich einer Miterbin unzulässig war, da zwischen dieser und dem Pächter in einem Vorprozess rechtskräftig festgestellt wurde, dass das Pachtverhältnis beendet wurde. Die Feststellung der Beendigung eines Pachtverhältnisses stellt zwischen den Prozessparteien rechtsverbindlich - und endgültig - fest, dass das streitgegenständlichen Pachtverhältnis beendet wurde, so dass einer erneuten Klage einer der Prozessparteien auf Feststellung des Endes oder der Fortdauer des Pachtverhältnisses die rechtskräftige Entscheidung des Vorprozesses entgegensteht. Im Falle des hier vorliegenden Gestaltungsurteils nach § 574a Abs. 2 BGB ergibt sich jedoch - wie dargelegt - für die Zukunft gerade keine vergleichbare Feststellungswirkung, die künftigen Räumungs- und Herausgabeklagen wegen neu ausgesprochener Kündigungen entgegenstehen könnte. Randnummer 29 Mithin ist auch die Klage des Klägers Ziff. 1 nicht wegen entgegenstehender Rechtskraft eines Urteils unzulässig. Randnummer 30 B. Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziffer 2 und 3 Randnummer 31 Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziff. 2 und 3 hat Erfolg. Das Mietverhältnis wurde wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt (siehe 1.) und es liegt auch kein Härtegrund vor, der eine Fortdauer des Mietverhältnisses rechtfertigen würde (siehe 2.). Randnummer 32 1. Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 33 Wie bereits im Vorverfahren zur Kündigung vom 29.12.2015 zutreffend festgestellt, liegt ein Eigenbedarf auf Klägerseite vor, so dass die erneut hierauf gestützte Kündigung vom 02.03.2018 gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam war. a. Randnummer 34 Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 42). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert hierbei nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 18, juris). Danach ist der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, grundsätzlich durch die Gerichte zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH aaO.). b. Randnummer 35 Gemessen an diesen Maßstäben hat das Gericht keine Zweifel an dem Eigennutzungswunsch der Kläger, hier konkret des Klägers Ziff. 1 und dessen Familie. Randnummer 36 Der Kläger Ziff. 1 bewohnt mit seiner Ehefrau und den beiden minderjährigen Kindern das restliche Haus, in welcher sich die Mietwohnung des Beklagten befindet. Die beiden dem Kläger Ziff. 1 und seiner Familie zur Verfügung stehenden Etagen weisen insgesamt ca. 120 m² Wohnfläche und 5 Zimmer auf. Der Wunsch auf Vergrößerung der eigenen Wohnfläche um die Wohnung des Beklagten mit 60 m² ist von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen. Auch wenn die in den Kündigungen im Vorverfahren und im hiesigen Verfahren enthaltenen Nutzungspläne sich jeweils von der in beiden Verfahren erfolgten Schilderungen der Nutzungsvorstellungen durch die Zeugin F. unterschieden haben, hat das Gericht keine Zweifel am tatsächlichen Eigennutzungswunsch des Klägers Ziff. 1. Die Zeugin hat sowohl im Vorverfahren als auch im Rahmen ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung vor der Berufungskammer durchweg und stringent angegeben, dass sie ein Arbeitszimmer für den Kläger Ziff. 1, ein weiteres Kinderzimmer und ein Speisezimmer einrichten wollen und es hierzu der Wohnräumlichkeiten der an den Beklagten vermieteten Wohnung bedarf. Hierbei waren die Zeugenangaben in der Berufungsverhandlung plausibel, nachvollziehbar und glaubhaft. Hiergegen spricht auch nicht, dass die konkrete Zimmerverteilung nach einem Auszug des Beklagten noch nicht letztverbindlich festzustehen scheint. Denn es muss dem Vermieter unbenommen bleiben, die konkrete Umsetzung des Eigennutzungswunsches vom Zustand und den Umständen der Räumlichkeiten nach Herausgabe durch den Mieter abhängig zu machen und gegebenenfalls noch anpassen zu können. Die insoweit derzeit noch bestehenden Unklarheiten stellen die Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches in keiner Weise in Frage. Randnummer 37 c. Formelle Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 38 An der formellen Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung bestehen keine Bedenken, § 573 Abs. 3 BGB. Randnummer 39 Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn. 15, juris) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH a.a.O.). Randnummer 40 Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger vom 02.03.2018. In dem Kündigungsschreiben aller drei Kläger wird im Einzelnen dargelegt, dass der Kläger Ziff. 1 und seine Familie (Ehefrau mit zwei minderjährigen Kindern) die Wohnung des Beklagten zur Vergrößerung der eigenen beiden Wohnetagen im gleichen Haus nutzen und für eigene Wohnzwecke verwenden wollen. Das Schreiben muss dabei noch nicht letztverbindlich die konkrete Aufteilung der späteren Wohnräumlichkeiten und Zimmer enthalten und dezidiert aufführen, welches Zimmer in welcher Form genutzt werden wird. Randnummer 41 2. Kein Härtegrund Randnummer 42 Der Beklagte kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Vorliegens von Härtegründen verlangen, § 574 BGB. Die Kläger Ziff. 2 und 3 sind an die Entscheidung des Vorverfahrens betreffend die Härtegründe nicht gebunden (a.) und es kann auch kein Härtegrund festgestellt werden (b.). Randnummer 43 a. Keine Bindung an das Vorverfahren Randnummer 44 Das im Vorverfahren (AG HD: 21 C 253/16) zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten rechtskräftig ergangene Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB, in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, steht der vorliegenden Räumungs- und Herausgabeklage der Kläger Ziff. 2 - 3 nicht entgegen, da diese an dem vormaligen Rechtsstreit nicht beteiligt waren. aa. Randnummer 45 Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass sämtliche Kläger Vermieter des streitgegenständlichen Mietverhältnisses mit dem Beklagten sind. Die vormaligen Vermieter, die Kläger Ziff. 2 und 3, haben die vom Mietvertrag betroffenen Immobilien in der […] in […] sowie im […] in […] in den Jahren 1994 […] und 1999 […] ihrem Sohn, dem Kläger Ziff. 1, zu Alleineigentum übertragen. Hinsichtlich der Immobilie in […] haben sich die Kläger Ziff. 2 und 3 ein Nießbrauchsrecht vorbehalten, so dass hinsichtlich der in diesem Objekt befindlichen Mieträumlichkeiten - trotz Eigentumsübertragung - kein Vermieterwechsel nach § 566 BGB eintrat (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566 Rn. 57 mwN.). Vielmehr wurden hierdurch die Kläger Ziff. 1 bis 3 gemeinsam Vermieter der Mieträumlichkeiten gegenüber dem Beklagten. bb. Randnummer 46 Das genannte Urteil im Vorverfahren, an welchem nur der Kläger Ziff. 1 - nicht aber die Kläger Ziff. 2 und 3 - beteiligt war, kann keine Wirkungen gegenüber den Klägern Ziff. 2 und 3 entfalten, denn ein Urteil gegen einen von mehreren Gesamtgläubigern wirkt nach herrschender Rechtsauffassung, der sich das Gericht anschließt, nicht gegen die übrigen Gesamtgläubiger (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 325 ZPO, Rn. 7 mwN.). Dies gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch für Fälle der notwendigen Streitgenossenschaft (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17), welche auf Seiten der Kläger - als Vermietermehrheit - hinsichtlich der Frage der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung anzunehmen ist (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1994, 854). Erst recht ist demnach für die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a Abs. 2 BGB auf Vermieterseite eine notwendige Streitgenossenschaft anzunehmen. cc. Randnummer 47 Gleiches folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, nach welcher Rechte und Pflichten bei einer Mehrheit von Vermietern unteilbar sind. Jeder einzelne Vermieter ist Gesamtschuldner und Mitgläubiger. Rechtserhebliche Erklärungen, die das Vertragsgefüge betreffen, z.B. Vertragsabschluss, Änderung des Vertrags, Aufhebung des Vertrags, Kündigung oder Mieterhöhungsverlangen, können nur von allen Vermietern gemeinsam abgegeben bzw. ihnen gegenüber erklärt werden (vgl. BeckOK/Zehelein, 52. Ed. 1.11.2019, BGB § 535 Rn. 286 mwN.). Der Mieter kann gegen den Mietanspruch mehrerer Vermieter daher beispielsweise auch nicht mit Ansprüchen aufrechnen, die ihm nur gegen einen der Mitvermieter zustehen, da es insoweit an der Gegenseitigkeit der zur Aufrechnung gestellten Ansprüche fehlt (vgl. BGH NJW 1969, 839). Randnummer 48 Dementsprechend konnte die alleine vom Kläger Ziff. 1 am 29.12.2015 ausgesprochene Kündigung - ungeachtet des Vorliegens von Eigenbedarfsgründen - das Mietverhältnis schon aus formellen Gründen nicht wirksam beenden. Gleichermaßen kann dann aber auch ein hieran sich anschließender Räumungs- und Herausgabeprozess mit rechtskräftiger Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB (in Form eines Gestaltungsurteils) keine Bindungswirkung für die gesamte Vermieterseite (einschließlich der am Vorverfahren nicht beteiligten Kläger Ziff. 2 und 3) erlangen. Denn wenn einer von mehreren Gesamtgläubigern schon keine Änderung, Aufhebung oder Kündigung des Mietverhältnisses bewirken kann, so darf sich aus einem insoweit durchlaufenen Gerichtsverfahren hinsichtlich der Rechtswirkungen in Bezug auf die anderen Gesamtgläubiger nichts anderes ergeben. Randnummer 49 Dies ergibt sich ohne weiteres auch aus der Kontrollüberlegung, dass anderenfalls einer von mehreren Vermietern - ggf. zusammen mit dem Mieter - durch ein Gerichtsverfahren (aufgrund der Dispositionsmaxime ggf. ohne Überprüfungsmöglichkeit des Gerichts) eine Änderung, Aufhebung oder Fortsetzung des Mietverhältnisses auch für am Prozess unbeteiligte Dritte (die weiteren Vermieter) wirksam herbeiführen könnte, ohne dass die mitberechtigten weiteren Vermieter hierauf eine Einflussmöglichkeit hätten oder ihnen auch nur rechtliches Gehör gewährt werden würde. Dies steht zweifellos zu unserer Rechtsordnung im Widerspruch. Der Mieter wird in Fällen der vorliegenden Art hierdurch auch nicht unangemessen benachteiligt, da zum einen im Vorverfahren gegen nur einen von mehreren notwendigen Streitgenossen in rechtlich zulässiger Weise schon kein Gestaltungsurteil nach § 574a BGB hätte ergehen dürfen und zum anderen der Mieter in derartigen Konstellationen auch im Wege der Drittwiderklage eine Bindungswirkung auch solcher Urteile für die weiteren notwendigen Streitgenossen erzielen könnte. dd. Randnummer 50 Die inter-partes-Wirkung des Vorverfahrens wird auch nicht durch den Ausspruch in Form eines Gestaltungsurteils (§ 308a ZPO) in Frage gestellt. Zwar ist ein Gestaltungsurteil grundsätzlich von jedermann zu beachten und führt eine Änderung der Rechtslage herbei (vgl. hierzu G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3), jedoch kann dies nicht für Konstellationen gelten, in welchen notwendige Streitgenossen - wie vorliegend die weiteren Vermieter hinsichtlich der Mietfortsetzungsfeststellung auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB - am Verfahren nicht beteiligt waren. Wie auch in vergleichbaren Fällen der Ausschlussklage gegenüber einem Gesellschafter nach § 140 HGB (vgl. BeckOK HGB/Lehmann-Richter, 27. Ed. 15.10.2019, HGB § 140 Rn. 35a; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385) oder in Fällen der Anfechtungsklage im Wohnungseigentumsrecht nach § 46 WEG, in welchen nach § 48 Abs. 3 WEG eine Rechtskrafterstreckung nur gegenüber Beigeladenen eintritt und bei unterbliebener Beiladung nicht stattfindet (vgl. Palandt/Wicke WEG, 79. Auflage 2020, § 48 Rn. 9; BeckOGK/Karkmann, 1.12.2019, WEG § 48 Rn. 26), kann der Mietrechtsstreit eines von mehreren (notwendigen) Streitgenossen auch im Falle eines Gestaltungsurteils keine Bindungswirkung gegenüber den anderen Streitgenossen entfalten. Randnummer 51 In Fällen notwendiger Streitgenossenschaft sind Urteile aus Verfahren, in welchen nicht alle notwendigen Streitgenossen beteiligt waren, zwar der formellen und materiellen Rechtskraft fähig, was selbst bei Entscheidungen über das Bestehen von Dauerschuldverhältnissen hinzunehmen ist, ihre Wirkung ist dabei aber auf die in den Prozess einbezogenen Streitgenossen beschränkt (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris). Folglich kann das Urteil des Vorverfahrens jedenfalls hinsichtlich der hiesigen Kläger Ziff. 2 und 3 keine (entgegenstehende) Gestaltungswirkung entfalten und ist die Wirksamkeit der nach Abschluss des Vorverfahrens neu ausgesprochenen Kündigung für die Kläger Ziff. 2 und 3 eigenständig und unabhängig vom Vorverfahren zu prüfen und zu entscheiden. Randnummer 52 b. Härtegründe liegen nicht vor Randnummer 53 Auch liegen keine Härtegründe im Sinne des § 574 BGB vor, welche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen würden. aa. Randnummer 54 ach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommen hierbei nur solche für den Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). bb. Randnummer 55 Gemessen hieran kann ein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB beim Beklagten nicht angenommen werden. Randnummer 56 aaa. Randnummer 57 Ein solcher Härtegrund ergibt sich insbesondere nicht aus dem Alter des Beklagten von 73 Jahren und der Mietdauer von ca. 43 Jahren. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigen alleine die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung für sich gesehen grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). Etwaige konkret zu befürchtende Gesundheitsverschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels, welche gegebenenfalls hinsichtlich der Folgen eines Wohnungswechsels einen Härtegrund darstellen könnten, wurden weder behauptet noch sind solche ersichtlich. Im Gegenteil erfreut sich der Beklagte nach eigenen Bekundungen in der mündlichen Verhandlung - erfreulicherweise - (altersentsprechend) bester Gesundheit. Randnummer 58 Wenngleich dem Beklagten aufgrund seiner langjährigen Mietdauer eine gewisse Verwurzelung im Stadtteil […] zuzugestehen ist, so ist diese nach den Angaben des Beklagten in der informatorischen Anhörung jedenfalls nicht derart stark ausgeprägt, dass ihm ein Umzug auch außerhalb der unmittelbaren derzeitigen Wohnumgebung nicht zuzumuten wäre. So lassen seine Ausführungen insbesondere nicht erkennen, dass er in der unmittelbaren oder näheren Nachbarschaft derart verwurzelt ist, dass er auf einen Verbleib in der jetzigen Wohnlage dringend angewiesen ist. Randnummer 59 bbb. Randnummer 60 Auch liegt kein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB vor, weil der Beklagte keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen beschaffen kann. So hat der Beklagte schon nicht im Ansatz substantiiert vorgetragen, dass ein angemessener Ersatzwohnraum für ihn nicht zu finden sei. Die insoweit - wenn überhaupt - nur sehr pauschale Behauptung des Beklagten genügt hierfür jedenfalls nicht. Er trägt jedoch in keiner Weise vor, inwiefern er sich bislang überhaupt um Ersatzwohnraum bemüht haben will, so dass davon auszugehen ist, dass sich der Beklagte bislang nicht, jedenfalls nicht in ausreichender Weise, um die Anmietung einer Ersatzwohnung gekümmert oder nach einer solchen Ausschau gehalten hat. Vor diesem Hintergrund kommt die Annahme eines Härtegrundes wegen fehlenden angemessenen Ersatzwohnraums schon von vornherein nicht in Betracht. Randnummer 61 Auch die Angabe des Beklagten im Rahmen seiner informatorischen Anhörung, er beziehe lediglich Rente in Höhe von 800 €, vermag hieran nichts zu verändern. Ungeachtet des Umstandes, dass mangels vorgetragener Bemühungen um Ersatzwohnraum schon nicht unterstellt werden kann, dass dieses Einkommen keinen Ersatzraumanmietung zulassen würde, muss der Ersatzwohnraum dem bisherigen Wohnraum nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen, sondern sind dem Mieter gewisse Einschnitte vielmehr zuzumuten (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 26, juris). Randnummer 62 ccc. Randnummer 63 Auch der Verweis auf seine Historie in der streitgegenständlichen Wohnung vermag einen Härtegrund nicht zu begründen. Zwar mag in der Wohnung ein Großteil des beruflichen und privaten Schaffens und Erlebens des Beklagten stattgefunden haben, eine besondere Härte vermag allein dies jedoch nicht zu begründen, zumal dies Umstände sind, die typischerweise jeden langjährigen Mieter bei einer kündigungsbedingten Auszugsverpflichtung treffen und somit gerade nicht als besondere Härte im Sinne des § 574 BGB gewertet werden können. cc. Randnummer 64 Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen gebührt dem Eigennutzungsinteresse der Familie des Klägers Ziff. 1 gegenüber dem Mietfortsetzungsinteresse des Beklagten der Vorzug. Randnummer 65 Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 55 - 56, juris). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (vgl. BGH aaO.). Auf Seiten des Mieters ist ebenfalls das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der er bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BGH aaO.). Randnummer 66 Angesichts des nachvollziehbaren und plausiblen Eigennutzungswunsches des Klägers Ziff. 1 ist dessen Erlangungsinteresse der streitgegenständlichen Wohnung vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie höher zu bewerten als das Interesse des Beklagten, der Härtegründe im Sinne des § 574 BGB nach den obigen Ausführungen nicht für sich in Anspruch nehmen kann. Randnummer 67 C. Kein Anspruch des Klägers Ziff. 1 Randnummer 68 Dem Kläger Ziff. 1 steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten nicht zu, da diesem Anspruch die im Vorverfahren rechtskräftig festgestellten Härtegründe nach § 574 BGB entgegenstehen. Randnummer 69 Im Vorverfahren wurde durch Urteil festgestellt, dass aufgrund des Vorliegens von Härtegründen beim Beklagten das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. In materiell-rechtlicher Hinsicht ist der Kläger Ziff. 1 daher hinsichtlich der Bewertung des Härtegrundes an das rechtskräftige Urteil aus dem Vorverfahren gebunden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) ist ein rechtsfehlerhaft nicht sämtliche notwendigen Streitgenossen (§ 62 Abs. 1 ZPO) erfassendes Urteil gleichwohl wirksam und erwächst in formelle und materielle Rechtskraft gegenüber dem am Verfahren beteiligten Streitgenossen. Somit ist das Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB in Bezug auf den Kläger Ziff. 1 in Rechtskraft erwachsen, so dass diesem gegenüber die im Vorverfahren angenommenen Härtegründe als festgestellt gelten. Er kann sich insoweit nach § 574 Abs. 2 S. 2 BGB lediglich auf eine zwischenzeitlich eingetretene Veränderung dieser Umstände berufen, wozu er jedoch nichts vorgetragen hat und wofür auch nichts ersichtlich ist. Randnummer 70 Auch wenn dies zu einer unterschiedlichen Bewertung der Härtegründe eines Mieters zwischen notwendigen Streitgenossen auf Vermieterseite führt, so ist dies hinzunehmen und kann dem Urteil des Vorverfahrens nicht deshalb die Wirksamkeit abgesprochen werden (in diesem Sinne wohl auch BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris). Randnummer 71 Mithin ist dem Kläger hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Erfolg zu versagen. Randnummer 72 D. Räumungsfrist Randnummer 73 Dem Beklagten war gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren. a. Randnummer 74 Entscheidungen über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist nach § 721 ZPO stehen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, das die gegenläufigen Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen hat (Seibel in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 721 ZPO, Rn. 6). Der Gläubiger möchte über den ihm gehörenden Wohnraum möglichst rasch wieder verfügen können, der Schuldner muss vor Obdachlosigkeit bewahrt werden. Entscheidend sind stets die Gegebenheiten des konkreten Falls. Jedoch gibt es ermessensleitende Kriterien. Dabei ist zu beachten, dass der Zweck des § 721 ZPO nicht in einem beliebigen Sozialschutz besteht. Vielmehr soll dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessene Ersatzwohnung zu finden (vgl. BeckOK ZPO/Ulrici ZPO, Stand 01.01.2020, § 721 Rn. 5). Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall die objektiven Umstände und Interessen der Parteien in die Abwägung mit einzustellen, so unter anderem die Lage am Wohnungsmarkt, die familiäre Situation des Mieters, das etwaige Fehlverhalten des Mieters, der abgelaufene Zeitraum seit der Kündigung, die Erforderlichkeit eines Zwischenumzugs des Mieters bis zur alsbaldigen Fertigstellung des eigenen Bauvorhabens etc. (vgl. im Übrigen: Musielak/Lackmann ZPO, 16. Auflage 2019, § 721 Rn. 4-6). b. Randnummer 75 Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des vorliegenden Einzelfalles ist es gerechtfertigt und angemessen, dem Beklagten bei bestehender Räumungspflicht wegen Eigenbedarfskündigung gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 zu gewähren. Diese Räumungsfrist ist zum einen erforderlich, zum anderen aber auch ausreichend, um den vorliegenden gegenseitigen Interessen der Parteien ausreichend gerecht zu werden. Randnummer 76 Hierbei wurde berücksichtigt, dass es für den Beklagten auch in Anbetracht seiner finanziellen Verhältnisse nicht einfach sein wird, einen Ersatzwohnraum zu finden. Auch war zu berücksichtigen, dass der Beklagte über 70 Jahre alt ist, seit 43 Jahren in der Mietwohnung wohnt und seine Miete stets zahlt. Zudem wurde in das Ermessen eingestellt, dass die Familie des Klägers Ziff. 1 zwar Eigenbedarf hat, dieser jedoch auf eine Vergrößerung der bisherigen Wohnfläche im gleichen Haus ausgerichtet ist und daher kein allzu dringendes Bedürfnis an einer möglichst zügigen Nutzung der Räumlichkeiten binnen weniger Wochen oder Monate besteht. II. Randnummer 77 Die Kostenfolge beruht auf §§ 91, 92, 97, 100 ZPO. Unter Berücksichtigung des Unterliegens des Klägers Ziff. 1 und des Obsiegens der Kläger Ziff. 2 und 3 ist es geboten, die Kostenquote auf Basis eines fiktiven Streitwerts entsprechend der Obsiegens-/Unterliegensanteile vorzunehmen (vgl. hierzu im Einzelnen: BeckOK ZPO/Jaspersen, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 100 Rn. 25). Hiernach entfallen auf den Kläger Ziff. 1 1/3 und auf den Beklagten 2/3 der Kosten des Rechtsstreits. Randnummer 78 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 10 ZPO. Randnummer 79 Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 41 Abs. 2 GKG festgesetzt. Randnummer 80 Die Revision wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO. Die Frage der Reichweite und Rechtsfolgen von rechtskräftigen Gestaltungsurteilen, die - wenngleich rechtsfehlerhaft - lediglich gegenüber einem von mehreren notwendigen Streitgenossen ergangen sind, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Zwar hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) darauf hingewiesen, dass derartige Urteile einerseits gegenüber den am Verfahren beteiligten notwendigen Streitgenossen in formelle und materielle Rechtskraft erwachsen, andererseits jedoch die übrigen - nicht am Verfahren beteiligten - notwendigen Streitgenossen nicht binden können. Den genannten Entscheidungen lagen jeweils Leistungs- oder Feststellungsurteile zugrunde, so dass insoweit über die Rechtskraftwirkung und Reichweite der Bindungswirkung Klarheit besteht. Die Frage, ob sich diese Rechtsprechung auch auf Gestaltungsurteile (vorliegend im Rahmen von § 574a Abs. 2 BGB) übertragen lässt, mithin ob bzw. ggf. wie weit die Rechtskraft eines solchen Gestaltungsurteils reicht, ist hingegen ungeklärt. Randnummer 81 Neben der im obigen Urteil vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht (Bindungswirkung nur gegenüber dem am Vorverfahren beteiligten Streitgenossen) könnte auch erwogen werden, dass derartige Gestaltungsurteile aufgrund der ihnen eigenen Besonderheit der Schaffung einer Rechtslage gegenüber jedermann bei unterbliebener Beteiligung aller notwendigen Streitgenossen grundsätzlich jegliche Gestaltungswirkung abgesprochen werden muss. Hierfür ließe sich anführen, dass nur so die Gefahr widersprechender Entscheidungen in Fällen der zwingend einheitlichen Entscheidungen vermieden werden kann (bspw. behördliches Aufhebungsverfahren einer Doppelehe). Hiernach würde auch der Kläger Ziff. 1 im vorliegenden Verfahren obsiegen, da das Gestaltungsurteil des Vorverfahrens keine Bindungswirkung für ihn hätte. Randnummer 82 Jedenfalls denkbar erscheint aber auch, dass gegenüber einzelnen notwendigen Streitgenossen - wenngleich rechtsfehlerhaft - ergangene Gestaltungsurteile auch die übrigen - nicht beteiligten - notwendigen Streitgenossen binden, um der Gefahr widerstreitender Entscheidungen betreffend zwingend einheitlich zu beurteilenden Rechtszuständen zu begegnen. Wenngleich diese Rechtsauffassung nach Ansicht des Berufungsgerichts wenig überzeugend erscheint, führte diese vorliegend zum Unterliegen aller Kläger und somit zur Klageabweisung. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001500651 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann.(Rn.19)  2. Die öffentlich-rechtliche Genehmigung einer Stützmauer steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese nicht zu ersetzen.(Rn.24) 3. § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst.(Rn.28) 4. Der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen, auch wenn dieses nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Es besteht lediglich ein erlaubnisfreier Bereich bezüglich Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten.(Rn.42) 5. Die Errichtung eines sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist, entspricht jedenfalls in großstädtischer Wohnlage keinem üblichen Mietgebrauch mehr.(Rn.43)  Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Str. 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 2. Den Beklagten wird für die Räumung und Herausgabe gemäß Ziffer 1 eine Frist eingeräumt bis 31.07.2021. 3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 526,58 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 26.09.2020 zu bezahlen. 4. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist hinsichtlich der Räumung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung insoweit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000 EUR abzuwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 15.000 € Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses wegen baulicher Maßnahmen auf dem angemieteten Grundstück. Randnummer 2 Bereits mit Vertrag vom 08.11.2003 mietete der Beklagte zu 1) eine Wohnung in dem Gebäude ... Str. 29 von dem damaligen Eigentümer Herrn R. (in der Folge auch: „Vorvermieter“) an (Anl. B1, Bl. 70 d.A.). Mit weiterem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.) wurde die Beklagte zu 2) in das Mietverhältnis aufgenommen und dieses um eine weitere Wohnung in dem Gebäude erweitert. Mit Prozessvergleich vom 10.01.2017 (AG Stuttgart, Az.: 35 C 1888/16) einigten sich die Beklagten mit dem Vorvermieter darauf, dass sich das Mietverhältnis, auf das gesamte Gebäude erstrecken sollte, wofür - bei Fortgeltung des Vertrags vom 14.03.2010 im Übrigen - ein Nettomietzins von 1.250 € und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 € geschuldet sein sollte. Im Dezember 2017 erwarben die Kläger das Grundstück. Der Eigentümerwechsel wurde Mitte 2018 in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 3 Mit Anwaltsschreiben vom 27.12.2019 (Anl. K 4, Bl. 25 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten, soweit hier relevant, abmahnen, weil diese - unstreitig - einen Stahlträger in die Außenwand eingebracht hatten und forderten zum Rückbau bis zum 04.02.2020 auf. Mit Anwaltsschreiben vom 11.02.2020 (Anl. K 5, Bl. 28 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten wiederum abmahnen, weil diese den Stahlträger nicht entfernt hätten und nunmehr zudem einen Anbau errichtet hätten (vgl. Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.; in der Folge auch: „Anbau“). Sie forderten die Beklagten auf, insoweit bis längstens 29.02.2020 „den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen“. Weiter mahnten sie die ungenehmigte Errichtung eines Gewächshauses (Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) und die Errichtung einer Stützmauer zum Grundstück des Nachbarn R. hin (vgl. Lichtbilder Anl. K 6, Bl. 31f. d.A.in der Folge auch: „Stützmauer“) ab. Bezüglich der Stützmauer seien die Kläger durch den Nachbarn R. (in der Folge auch: „Nachbar“) informiert worden, dass ein Überbau vorliege. Auch bezüglich dieser Punkte forderten die Kläger die Beklagten zum Rückbau bis längstens 29.02.2020 auf und wiesen darauf hin, dass das Mietverhältnis anderenfalls gekündigt werden würde. Randnummer 4 Mit taggleich zugestelltem Anwaltsschreiben vom 02.03.2020 (Anl. K 7, Bl. 41ff. d.A.) kündigten die Kläger den Mietvertrag fristlos und machten im Wesentlichen geltend, dass ein Rückbau der abgemahnten baulichen Veränderungen nicht erfolgt sei. Randnummer 5 Die Kläger behaupten, dass die Beklagten den Stahlträger nicht zurückgebaut hätten. Die Stützmauer, deren Rückbau unstreitig unterbleiben ist, sei ohne Gestattung des Vorvermieters erbaut worden und stelle einen Überbau dar, weshalb eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn, der sie bereits zum Rückbau aufgefordert habe (Anl. K 8, Bl. 155 d.A.), drohe. Die Kläger machen weiter geltend, dass sich aus der Abmahnung vom 11.02.2020 ergäbe, dass die Beklagten zum Rückbau des Anbaus auf den - zwischen den Parteien streitigen - Zustand von 2003 aufgefordert worden sei. Dem seien die Beklagten nicht nachgekommen, sie hätten auch nicht auf den Zustand von 2012 zurückgebaut. Bezüglich des - unstreitig ohne vorherige Genehmigung errichteten und nach Abmahnung nicht entfernten - Gewächshauses sind die Kläger der Auffassung, dass sie dieses nicht zu dulden bräuchten, weil es zu groß sowie nicht sicher errichtet sei und zudem den Rasen beschädige. Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sei auf Grund von Verzugs der Beklagten zuzusprechen. Randnummer 6 Die Kläger beantragen daher: Randnummer 7 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Straße 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 8 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger € 526,58 (außergerichtliche Kosten) nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen, hilfsweise, eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 11 Die Beklagten behaupten, dass sie den Stahlträger, welchen sie unstreitig im Zuge nicht genehmigter Sanierungsarbeiten in die Fassade eingebracht hatten, wieder entfernt hätten, da dieser ohnehin nur als Platzhalter gedient habe. Auch ein Rückbau des Anbaus sei erfolgt, da sie den Zustand von 2012 wieder hergestellt hätten. Zwar seien dafür neue Materialien verwendet worden, eine Verwendung des ursprünglichen Materials für den Rückbau sei aber auf Grund von dessen Verwitterung unmöglich gewesen. Auf einen unterbliebenen Rückbau auf den Zustand von 2003 könnten die Kläger ihre Kündigung nicht stützen, da ein solcher mit der Abmahnung vom 11.02.2020 nicht gefordert worden sei, bzw. die Abmahnung insoweit missverständlich und damit als Grundlage für eine Kündigung schon untauglich sei. Er sei auch nicht geschuldet, weil die ursprünglichen Maßnahmen allesamt durch den Vorvermieter genehmigt worden seien, was die Kläger in einem anderen Verfahren auch unstreitig gestellt hätten, und sich die Berechtigung zur Vornahme der beanstandeten Baumaßnahmen ohnehin bereits daraus ergebe, dass die Beklagten mit dem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8ff., 16 d.A.) die Pflege der Außenanlagen übernommen hätten. Die Errichtung des Gewächshauses stelle eine erlaubnisfreie Nutzung des Gartens dar, weshalb ein Rückbau derzeit nicht geschuldet werde. Randnummer 12 Die Beklagten machen weiter geltend, dass der außerordentlichen Kündigung auch mit Blick auf die unstreitig unterbliebene Beseitigung der Stützmauer der Erfolg versagt werden müsse, da auch dieser Rückbau nicht gefordert werden könne. Die Stützmauer sei von 2010 auf 2011 errichtet und baurechtlich nachgenehmigt worden. Ein Überbau, der unstreitig erst nach Weihnachten 2019 ein Thema wurde, nachdem der Nachbar R. das Grundstück erworben und einen Vermesser eingeschaltet hatte, und den die Beklagten zunächst eingeräumt hatten, liege nicht vor. Die Errichtung der Stützmauer sei durch den Vorvermieter und dessen Ehefrau genehmigt worden. Einer Genehmigung habe es freilich gar nicht bedurft, weil die Errichtung der Stützmauer eine Notmaßnahme dargestellt habe; nachdem der Vorvermieter der Aufforderung des Beklagten vom 17.09.2009 (Anl. B 12, Bl. 187 d.A.) etwas gegen den abrutschenden Boden am Grundstücksrand zu unternehmen, nicht nachgekommen sei, obwohl er dies mit Schreiben vom 13.10.2009 zugesagt gehabt habe (Anl. B 3, Bl. 125 d.A.), habe der Beklagte dies selbst in die Hand nehmen dürfen, um Gefahren für das Grundstück abzuwenden. Randnummer 13 Jedenfalls könnten sich die Kläger schon in Folge von Verwirkung nicht auf einen etwa gegebenen Kündigungsgrund berufen. So habe dem Vorvermieter - unabhängig davon, dass er die Stützmauer genehmigt habe - bereits auf Grund einer an ihn weitergeleiteten Nachbareinwendung im Baugenehmigungsverfahren vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) von der Stützmauer erfahren. Zudem habe ihm das Verkehrswertgutachten des Dipl. Ing. K. vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff. d.A.; in der Folge auch: „Verkehrswertgutachten“) jedenfalls seit dem 04.07.2013 (Anl. B 7, Bl. 134 d.A.) vorgelegen. Aus diesem ergebe sich Vorhandensein und Position der Stützmauer und damit auch der Überbau. Zudem ließ die Ehefrau des im Januar 2017 verstorbenen Vorvermieters - insofern unstreitig - das Mietverhältnis bereits mit Anwaltsschreiben vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) wegen eigenmächtiger Baumaßnahmen, unter anderem wegen der Stützmauer, außerordentlich kündigen, verfolgte diese Kündigung dann aber nicht weiter. Die Beklagten machen weiter geltend, dass sie, nachdem auch die Kläger - nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten - anlässlich eines gemeinsamen Besichtigungstermins vom 21.03.2018 Kenntnis von den Baumaßnahmen einschließlich der Stützmauer erlangt hatten, berechtigterweise darauf vertrauen durften, dass nicht fast zwei Jahre später eine Kündigung auf diese Umstände gestützt werden würde. Randnummer 14 Sollte ein Überbau tatsächlich vorliegen, so ergäbe sich nichts anderes. Es sei zu bestreiten, dass dem Nachbarn R. insoweit Ansprüche zustünden, jedenfalls würde er diese nicht geltend machen. Sofern sich die Kläger berechtigten Ansprüchen des Nachbarn R. ausgesetzt sehen sollten, so meinen die Beklagten, dass sie im äußersten Fall Schadensersatz schulden würden, der Sachverhalt aber, wegen des langen Bestands des Mietverhältnisses und der Schwierigkeit Ersatzwohnraum im Stadtgebiet zu finden, eine außerordentliche Kündigung nicht tragen könne. Randnummer 15 Die Kläger bestreiten, dass der Vorvermieter die Baumaßnahmen genehmigt habe. Die Genehmigung ergebe sich auch weder aus Vortrag in vom Streitfall inhaltlich unabhängigen Parallelverfahren oder aus dem Mietvertrag, der nur zur Gartenpflege berechtige. Es habe auch erkennbar keine Notmaßnahme vorgelegen. Verwirkung scheide schon deshalb aus, weil keinerlei Umstände erkennbar seien, auf Grund derer sich ein Vertrauen habe gründen können, einen ungenehmigten Überbau nicht wieder entfernen zu müssen. Insoweit könnten auch die Kläger dem berechtigten und tatsächlich erfolgten Rückbauverlangen des Nachbarn R. nichts entgegensetzen. Randnummer 16 Wegen des weiteren Vorbringens wird auf den Inhalt, der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle vom 29.05.2020 und 05.02.2021 (Bl. 169 ff und 258 ff. d. A.) Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen P. und Vernehmung der Zeugen Ro. und R. im Termin vom 05.02.2021. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Abs. 2 lit. a GVG, 29a Abs. 1 ZPO), und begründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die außerordentliche Kündigung vom 02.03.2020 gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet worden ist. I. Randnummer 18 Die Kündigung war sowohl formell als auch materiell wirksam. Die Kläger waren zur außerordentliche Kündigung berechtigt, nachdem die Beklagten sich geweigert haben, die ungenehmigt und überwiegend auf dem Nachbargrundstück errichtete Stützmauer zurückzubauen (§ 543 Abs. 1 BGB). 1. Randnummer 19 a) Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (etwa KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 212; BeckOK-BGB/Wiederhold, § 543 Rn. 61 jew. mwN [Stand: 01.02.2021]). Dabei setzt ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 27 mit 37 mwN). Da im Streitfall weder etwas dafür vorgetragen noch dafür ersichtlich ist, dass von der Stützmauer oder dem Gewächshaus eine konkrete und erhebliche Gefährdung der Mietsache ausgehen könnte (vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 33 mwN), ist die Kündigung vorliegend am Maßstab des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zu messen. Randnummer 20 b) Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB darf der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob dies der Fall ist, ist durch eine wertende Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Dafür sind die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewerten. Frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11; NJW 2005, 2552 juris Rn. 12). Im Rahmen der Abwägung ist zu berücksichtigen, dass Art. 14 Abs. 1 GG das Besitzrecht des Mieters ebenso schützt wie das Eigentumsrecht des Vermieters, weshalb die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 2004, 440 juris Rn. 12f.). Randnummer 21 Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze liegt im Streitfall ein wichtiger Grund vor, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigte, weil das Kündigungsinteresse der Kläger in der Gesamtschau das Bestandsinteresse der Beklagten überwiegt und den Klägern eine Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist. Randnummer 22 aa) Entgegen der Auffassung der Beklagten stellt zunächst die ungenehmigte Errichtung der Stützmauer eine Verletzung ihrer mietvertraglichen Pflichten dar. Randnummer 23 (1.) Nach § 11 Abs. 1 des Mietvertrags bedurften Umbauten an der Mietsache der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Die Errichtung der Stützmauer, welche die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs (vgl. dazu BGH, NJW 1993, 1061 juris Rn. 37f.; Kern in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB Rn. 243ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 429 jew. mwN) offensichtlich überschreitet, durfte daher grundsätzlich nicht ohne eine solche Zustimmung erfolgen. Anders als die Beklagten meinen, ändert der Umstand, dass ihnen durch den Mietvertrag vom 14.03.2010 (§ 24, Bl. 16 d.A.) die Gartenpflege übertragen war, daran nichts. Denn mit der Übernahme der Pflicht, den „Garten zu pflegen“, wozu nach dem Vertrag unter anderem das „regelmäßige Rasenmähen, Zurückschneiden der Büsche und Bäume“ rechnete, war weder nach dem Wortlaut und der Vertragssystematik noch nach dem ohne Weiteres erkennbaren Sinn und Zweck der vertraglichen Regelung (§§ 133, 157 BGB) die Einräumung der Befugnis verbunden, unter Abweichung von der spezielleren Regelung des § 11 Nr. 1 bauliche Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen zu dürfen. Randnummer 24 (2.) Soweit die Beklagten geltend machen, dass von einer Genehmigung der Stützmauer auszugehen sei, verfängt dies nicht. Fehl geht zunächst der Hinweis, dass die Stützmauer baurechtlich nachgenehmigt sei. Denn diese öffentlich-rechtliche Genehmigung steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese daher nicht zu ersetzen. Auch aus dem Umstand, dass die Kläger in einem vorangegangenen Verfahren, in welchem sie ohne Erfolg einen auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen suchten (AG Stuttgart, Az.: 30 C 609/18), unstreitig gestellt haben, dass Umbaumaßnahmen mit dem Vorvermieter abgesprochen gewesen seien, können die Beklagten nichts für eine Genehmigung der Stützmauer herleiten. Denn aus dem prozessualen Nichtbestreiten in einem Vorprozess folgt weder, dass eine erforderliche Genehmigung tatsächlich erteilt war, noch, dass die Kläger diesen Umstand im vorliegenden Verfahren nicht bestreiten könnten. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Vorvermieter sich mit den Beklagten in dem auf eine außerordentliche Zahlungsverzugskündigung gestützten Räumungsrechtsstreit (AG Stuttgart, Az. 35 C 1888/16) darauf einigte, das Verfahren durch Prozessvergleich vom 10.01.2017 zu beenden und das Mietverhältnis fortzusetzen. Randnummer 25 (2.) Soweit die Beklagten, die nach allgemeinen Grundsätzen dafür beweisbelastet sind, dass ihr an sich vertragswidriger Mietgebrauch von einer Genehmigung des Vermieters gedeckt war (vgl. Blank, NZM 1998, 5, 9 zur Tierhaltung; vgl. auch BGHZ 220, 323 Rn. 14), behauptet haben, dass der Vorvermieter tatsächlich mit der Errichtung der Stützmauer einverstanden gewesen sei, so sind sie dafür beweisfällig geblieben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sieht das Gericht diese Behauptung vielmehr als widerlegt an (§ 286 ZPO). Dabei stützt sich das Gericht auf die Aussage der Zeugin Ro., welche es als glaubhaft erachtet. Die Zeugin schilderte plastisch und detailreich sowie in Übereinstimmung mit ihrer schriftlichen Einlassung (Anl. K 9, Bl. 156 d.A.), dass der Beklagte zwar zahlreiche Baumaßnahmen im Außenbereich durchgeführt habe, insoweit allerdings stets eigenmächtig gehandelt habe (Bl. 262f. d.A.). Randnummer 26 (3.) Entgegen der Auffassung der Beklagten war eine Genehmigung für die Errichtung der Stützmauer auch nicht deshalb entbehrlich, weil es sich dabei um eine durch § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB gedeckte Notmaßnahme gehandelt habe. Schon nach dem Beklagtenvortrag stellte die Errichtung der Stützmauer keine Notmaßnahme dar, die keinen Aufschub geduldet hätte (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536a Rn. 28; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 35 jew. mwN). Denn der Beklagte konnte sich nach seinem eigenen Vortrag für die Maßnahme seit der Monierung des Problems des abrutschenden Bodens am Grundstücksrand vom 17.09.2009 bis zur Errichtung der Mauer zum Jahreswechsel 2010 auf 2011 mehr als ein Jahr Zeit lassen. Selbst wenn man unterstellt, dass sich das Problem in dieser Zeit verschärft haben sollte, wäre nicht ersichtlich, weshalb dem Beklagten eine Anzeige dieser Verschärfung nicht möglich gewesen sein sollte. Auch unabhängig von diesem Zeitmoment wird die Errichtung der Stützmauer nicht durch § 536a Abs. 2 BGB gedeckt. Insofern wäre zwar grundsätzlich auch ein Selbsthilferecht gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht gekommen (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 28). Die konkret errichtete Stützmauer erweist sich aber weder als erforderlich (Nr. 1) noch als notwendig (Nr. 2). Denn die Stützmauer befindet sich nach den unwidersprochen gebliebenen und überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen Philipp (Bl. 260f. d.A.), denen sich das Gericht anschließt (§ 286 ZPO), nahezu vollständig auf dem Grundstück des Nachbarn R.. Randnummer 27 bb) Die Beklagten haben ihre mietvertraglichen Pflichten zudem dadurch verletzt, dass sie der Aufforderung der Kläger, die Stützmauer zu beseitigen nicht nachgekommen sind. Randnummer 28 (1.) § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 13 mwN). Den Klägern stand gegen die Beklagten daher ein Anspruch auf Beseitigung der Stützmauer zu, welcher sich im Streitfall auch aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ergibt (§ 11 Nr. 2 des Mietvertrags, Bl. 11 d.A.). Ein Anspruch der Beklagten auf Duldung der Stützmauer durch die Kläger, der einem auf § 541 BGB gestützten Beseitigungsanspruch entgegenstünde (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 14; BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 13), scheidet im Streitfall schon deshalb aus, weil sich die Stützmauer fast vollständig auf dem Nachbargrundstück befindet. Randnummer 29 (2.) Der Geltendmachung dieses Anspruchs stand entgegen der Auffassung der Beklagten weder der Zeitablauf seit Errichtung der Mauer entgegen noch war dieser Anspruch verwirkt. Randnummer 30 (a) Der Anspruch aus § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung gem. §§ 195, 199 BGB (BGHZ 220, 323 Rn. 18). Verjährung ist indessen nicht eingetreten, so dass die Beklagten mit ihrer jedenfalls schlüssig erhobenen (vgl. dazu MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 214 Rn. 4 mwN) Verjährungseinrede (§ 214 BGB) nicht durchdringen können. Insoweit bedarf es im Streitfall keiner Entscheidung, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Anspruch aus § 541 BGB nicht zu verjähren beginnt, so lange eine zweckwidrige Nutzung des Mietobjekts andauert (BGHZ 220, 323 Rn. 21ff.), auch auf die vorliegende Konstellation der Errichtung einer nicht genehmigten baulichen Anlage zu übertragen ist, oder ob die Verjährung in diesen Fällen mit der Errichtung der Anlage beginnt, weil darin kein Dauerverstoß, sondern eine einmalige Zuwiderhandlung (§ 199 Abs. 5 BGB) liege (in diesem Sinne: BeckOK-BGB/Bruns, § 541 Rn. 18.1 [Stand: 01.02.2021]; ähnlich MünchKomm-BGB/Raff, 8. Aufl., § 1004 Rn. 273 mwN sowie bereits LG Halle, ZMR 2014, 644 juris Rn. 8; vgl. dazu auch MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 541 Rn. 18 - Dauerverstoß, sofern mit der Installation eine ästhetische Beeinträchtigung einhergeht; aA wohl LG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 unter II. - n.v.). Denn der Beseitigungsanspruch ist auch dann nicht verjährt, wenn man von einem möglichen Verjährungsbeginn ab Errichtungszeitpunkt ausgeht. Randnummer 31 (aa) Die erforderliche Kenntnis von der Existenz der Stützmauer lag auf Vermieterseite - wie sich aus der unter anderem auf die Stützmauer gestützten Kündigung vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) ergibt - jedenfalls ab 2017 vor. Randnummer 32 (bb) Eine frühere Kenntnis auf Seiten der Vorvermieter ist nicht feststellbar. Folglich scheidet eine Verjährung auch dann aus, wenn man zu Grunde legt, dass die durch Kenntnis auf Vorvermieterseite in Lauf gesetzte Verjährung auch zum Nachteil der Kläger als Grundstückserwerber wirkte, weil sich der Zustand eines Anspruchs durch einen Rechtsübergang grundsätzlich und auch im Falle des § 566 BGB nicht ändert (in diesem Sinne: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 566 Rn. 143; vgl. auch jurisPK-BGB/Lakkis, § 199 Rn. 179 [Stand 01.05.2020]; MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 40f. jew. mwN). Randnummer 33 Eine tatsächliche Kenntnis des Vorvermieters vom Vorhandensein der Stützmauer vor 2017 vermochten die dafür beweisbelasteten Beklagten (MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 46 mwN) nicht nachzuweisen. Die Zeugin Ro. gab insoweit an, dass von der hier in Rede stehenden Stützmauer vor dem Tod ihres Mannes nichts bekannt gewesen sei. Randnummer 34 Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Vorvermieters von der Stützmauer auch weder aus dem Einwendungsschreiben vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) noch aus dem Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.). Das Einwendungsschreiben befasst sich mit zwei anderen Stützmauern, namentlich mit einer Stützmauer zum Grundstück W. hin - deren Beseitigung die Beklagten im weiteren Verlauf ebenfalls trotz Aufforderung des Vorvermieters nicht vornahmen, weshalb dieser bereits mit Anwaltsschreiben vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) eine unter anderem darauf gestützte außerordentliche Kündigung aussprach - sowie mit einer Stützmauer zum Grundstück F. hin, nicht aber mit der hier in Rede stehenden Stützmauer hin zum Grundstück R. (beziehungsweise seinerzeit noch v.R.). Das Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.) ist als Erkenntnisquelle unergiebig. Soweit die Beklagten geltend gemacht haben, dass der Vorvermieter auf Grund des Grundrissplans des Untergeschosses (Bl. 107 d.A.) Existenz und Position der Stützmauer habe erkennen müssen, so trifft dies nicht zu. Es erscheint schon fraglich, ob dies für einen Laien überhaupt erkennbar ist. Selbst wenn man dies bejahen wollte, könnte aber weder der Vorwurf einfach fahrlässig unterbliebener und erst recht nicht der Vorwurf grob fahrlässig unterbliebener Kenntniserlangung erhoben werden (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB), wenn ein Vermieter ohne Problembewusstsein dafür, dass eine Stützmauer ohne die mietvertraglich geschuldete vorherige Einholung seiner Zustimmung errichtet worden sein könnte, an Hand des Grundrissplans nicht zu dieser Erkenntnis gelangte. Randnummer 35 Da seit der Errichtung der Stützmauer auch noch keine zehn Jahre vergangen waren (§ 199 Abs. 4 BGB), würde eine Verjährung des Beseitigungsanspruchs deshalb auch dann ausscheiden, wenn man von der Möglichkeit eines Verjährungsbeginns mit Errichtung der Stützmauer ausgeht. Randnummer 36 (b) Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. „Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung auf Grund widersprüchlichen Verhaltens. Der Verstoß gegen Treu und Glauben besteht in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs (BGH, NJW 2008, 2254 Rn. 22; ähnlich BGH, NJW-RR 2014, 195 Rn. 10). Auch der Anspruch nach § 541 BGB kann grundsätzlich verwirkt werden. „Eine Verwirkung kommt jedoch nach allgemeinen Grundsätzen nur in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde“ (BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Randnummer 37 (aa) Danach scheidet eine Verwirkung des Anspruchs im Streitfall aus. Die Geltendmachung des Anspruchs erfolgte zwar erst fast zwei Jahre nachdem die Kläger von der Stützmauer Kenntnis erlangt hatten. Eine illoyal verspätete Geltendmachung liegt darin aber schon deshalb nicht, weil sich die Umstände für die Kläger in relevanter Weise geändert hatten, nachdem der Nachbar Riedel sie wenige Wochen vor der Abmahnung vom 11.02.2021 mit dem Überbau und seinem darauf basierenden Beseitigungsverlangen konfrontiert hatte. Soweit die Beklagten bestritten haben, dass der Nachbar tatsächlich Beseitigung verlangen würde, so steht dieser Umstand zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 ZPO). Der Zeuge R. hat in seiner Vernehmung überzeugend und detailliert erläutert (Bl. 264f. d.A.), dass und weshalb er die Beseitigung der Mauer begehrt. Dabei war der Zeuge erkennbar um wahrheitsgemäße Angaben bemüht und seine Aussage war frei von Be- oder Entlastungstendenzen. Das Gericht beurteilt daher auch diese Aussage als glaubhaft. Randnummer 38 (bb) Die Voraussetzungen einer Verwirkung liegen auch im Übrigen nicht vor. Insbesondere ist der mit dem Unterlassen der Geltendmachung eines Anspruchs verbundene reine Zeitablauf grundsätzlich keine ausreichende Grundlage für ein berechtigtes Vertrauen des Verpflichteten darin, dass der Berechtigte sich nicht doch zur Geltendmachung entschließt (vgl. BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Andere Umstände, auf die sich ihr Vertrauen hätte gründen können oder im Rahmen des Umstandsmoments berücksichtigungsfähige Dispositionen, die sie auf Grundlage eines etwaigen Vertrauens getätigt hätten, haben die Beklagten weder vorgetragen noch sind solche Umstände sonst ersichtlich. Randnummer 39 Vor diesem Hintergrund kann die Frage des Verjährungsbeginns des Rückbauanspruchs mit Errichtung der Stützmauer auch mit Blick auf die Verwirkung offen bleiben. Zwar wären an eine Verwirkung während des Laufs der regelmäßigen Verjährungsfrist strengere Anforderungen zu stellen gewesen, da dem Gläubiger die Regelverjährung grundsätzlich ungekürzt erhalten bleiben soll, um ihm die Möglichkeit zur Prüfung und Überlegung zu geben, ob er einen Anspruch gerichtlich geltend macht (BGH, GRUR 2014, 363 juris Rn. 50). Da aber schon die allgemeinen Anforderungen für eine Verwirkung nicht erfüllt sind, kommt es darauf nicht an. Randnummer 40 cc) Die Beklagten haben schließlich auch mit der Errichtung des beanstandeten Gewächshauses ohne vorherige Abstimmung mit den Klägern ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt. Randnummer 41 Ohne Erfolg machen die Beklagten insoweit geltend, es läge eine erlaubnisfreie Nutzung der Mietsache vor. Zutreffend ist zwar, dass es sich bei der Errichtung des Gewächshauses um eine Nutzung der Mietsache handelt, da der Garten als mitvermietet anzusehen ist, obwohl der Punkt „Garten“ im Mietvertrag nicht eigens angekreuzt wurde (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.). Denn der Garten rechnet bei der Vermietung eines Einfamilienhauses nach der Verkehrsanschauung zum Mietgegenstand (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 535 Rn. 10 mwN), was sich vorliegend zudem daraus ergibt, dass die Beklagten auch dessen Pflege übernommen haben (iE ebenso AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (1.) - n.v. - zum identischen Mietvertrag in einem Verfahren, in dem die Kläger die Beklagten erfolgreich auf Entfernung eines ohne Genehmigung errichteten Schwimmbads ins Anspruch genommen hatten). Randnummer 42 Der Mietvertrag sieht aber vor, dass bauliche Veränderungen, „insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl.“ nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfen. Ein solcher Erlaubnisvorbehalt, der in zulässiger Weise darauf abzielt, Unsicherheiten zu vermeiden und im Interesse beider Parteien Einvernehmen zu erzielen (zutreffend Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 423), entspricht im Grundsatz der auch ohne vertragliche Regelung geltenden Rechtslage. Denn der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters ohnehin verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen (vgl. BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn. 11). Zutreffend ist zwar, dass insoweit für den Mieter ein erlaubnisfreier Bereich verbleibt. Dieser Bereich beschränkt sich aber auf Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten (bejaht etwa für die Errichtung von: Kinderschaukel und Sandkasten AG Kerpen, ZMR 2002, 924 juris Rn. 2; Anlage eines kleinen Gartenteichs: LG Lübeck, WuM 1993, 669; Errichtung eines Kinderspielhäuschens: AG Flensburg, WuM 2016, 486; verneint für: Anlage eines Schwimmteichs: OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119ff.; Anlage eines „recht großen“ Gartenhauses: AG Brühl, WuM 1989, 498 juris Rn. 5; Errichtung eines Swimmingpools auf dem streitgegenständlichen Grundstück: AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (2.) - n.v.; Berufung iE zurückgewiesen durch Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 - n.v.). Randnummer 43 „Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von Wohnraum gehört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien. Maßgebend sind bei deren – auch ergänzender - Auslegung die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben“ (BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 8). Eine vertragliche Regelung der Nutzung des Gartens oder bezüglich der Errichtung von Anlagen im Garten besteht zwischen den Parteien nicht. Maßgeblich ist danach der verkehrsübliche Mietgebrauch. Danach entspricht die Errichtung eines Gewächshauses dieser Größe - jedenfalls in großstädtischer Wohnlage - keinem üblichen Mietgebrauch mehr. Ausweislich der vorgelegten Lichtbilder (Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) handelt es sich um ein für den Privatgebrauch sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist. Der Bereich eines erlaubnisfreien verkehrsüblichen Mietgebrauchs ist damit deutlich überschritten. Zu beachten ist insofern auch, dass die Frage der Erlaubnisfreiheit, ebenso wie die Frage der Erlaubnispflichtigkeit einer Anlage auch davon abhängt, ob mit ihr eine ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters einhergeht (vgl. dazu: BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 16 mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 437 mwN). Eine solche Beeinträchtigung ist im Streitfall ausweislich der Lichtbilder aber ohne Weiteres zu bejahen. Die Beklagten hätten daher vor der Errichtung des Gewächshauses die Zustimmung der Kläger einholen müssen, auf deren Erteilung ihnen allerdings ein Anspruch zustehen konnte (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 44 dd) Die Pflichtverletzungen tragen die ausgesprochene außerordentliche Kündigung bei wertender Betrachtung aller Umstände, da sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger unzumutbar machen. Das entscheidende Gewicht kommt dabei der Pflichtverletzung zu, welche den Beklagten hinsichtlich des unterbliebenen Rückbaus der Stützmauer zur Last fällt, während die in der ungenehmigten Errichtung von Stützmauer und Gewächshaus liegenden Pflichtverletzungen eine Kündigung jeweils nicht getragen hätten. Randnummer 45 (1.) Soweit die Beklagten mit der ungenehmigten Errichtung der Stützmauer ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt haben, konnte eine außerordentliche Kündigung in Folge des Zeitablaufs nicht mehr allein auf diesen Umstand gestützt werden. Ohne Erfolg berufen sich die Kläger insoweit darauf, dass es den Beklagten nicht gelungen sei, den Tatbestand einer Verwirkung darzulegen. Denn die Frage des Zeitablaufs ist bei einer Kündigung, die wie hier auf § 543 Abs. 1 BGB gestützt wird, bereits auf Ebenen der Unzumutbarkeitsprüfung zu berücksichtigen, wo sie zum Entfallen des Kündigungsgrundes führen kann. Die Frage der Verwirkung wegen einer treuwidrig verspäteten Geltendmachung des Kündigungsrechts stellt sich daher regelmäßig nur bei einer auf die typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigung, wo eine Unzumutbarkeitsprüfung unterbleibt (vgl. BGH, NJW 2007, 147 juris Rn. 10f.; NJW 2009, 2297 juris Rn. 15ff sowie BGH, NJW 2016, 3720 Rn. 20 mwN; zu § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vgl. aber etwa Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., § 543 Rn. 21 mwN). Randnummer 46 Für die hier in Rede stehende außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt, dass das Kündigungsrecht nur innerhalb angemessener Zeit ausgeübt werden kann, nachdem der Berechtigte von dem Kündigungstatbestand Kenntnis erlangt hat. Zögert der Berechtigte nach Kenntnis des Kündigungsgrundes zu lange mit dem Ausspruch der Kündigung, so kann dies zu dem Schluss berechtigen, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist (BGH, NJW-RR 1988, 77 juris Rn. 23; NJW 1985, 1894 juris Rn. 26; WM 1983, 660 juris Rn. 10 jew. mwN). So liegt es hier. Randnummer 47 Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten hatten die Kläger seit einem Ortstermin vom 21.03.2018 Kenntnis von der Stützmauer. Der bis zur außerordentlichen Kündigung vom 02.03.2020 vergangene Zeitablauf steht der Annahme entgegen, dass den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Errichtung der Stützmauer unzumutbar sein könnte. Randnummer 48 (2.) Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ergibt sich aber aus der Weigerung der Beklagten, die Stützmauer nach Bekanntwerden des Überbaus trotz ausdrücklicher Aufforderung der Kläger wieder zu entfernen. Randnummer 49 (a) Dabei erscheint die für die Entfernung der Stützmauer gesetzte Frist von nur 13 Werktagen, nach deren Ablauf die Kläger am darauffolgenden Werktag die Kündigung erklärt hatten, zwar als knapp, aber nach den Umständen des Streitfalls noch als angemessen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Insoweit war zu sehen, dass die Beklagten eine Pflicht zur Beseitigung der Stützmauer durchgehend und mit zahlreichen unbegründeten und zum Teil wahrheitswidrigen Einwänden bekämpft und bis zuletzt geleugnet haben. Sie haben folgerichtig auch keine Anstalten unternommen, die Stützmauer innerhalb der ihnen eingeräumten Frist zu entfernen. Angesichts dessen wäre jedenfalls das Setzen einer längeren Frist oder die Verlängerung der ursprünglich gesetzten (vgl. MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 66 mwN) eine sinnlose Förmelei gewesen, weil dies offensichtlich keinen Erfolg versprach (vgl. zu einem ähnlichen Fall: BGH, NJW 2007, 2474 juris Rn. 12). Randnummer 50 (b) Danach war den Beklagten eine Fortsetzung des Mietervertrages unzumutbar geworden. Bereits der grundlosen Weigerung, ein ohne Genehmigung errichtetes Bauwerk, das schon auf Grund seiner schieren Masse die Belange der Vermieter massiv tangierte, auf deren berechtigtes Verlangen hin wieder zu entfernen, kommt erhebliches Gewicht zu. Zu Gunsten der Beklagten kann mit Blick auf die Mauer zwar unterstellt werden, dass sie diese tatsächlich an einer Stelle errichteten, an welcher sich bereits die Vorgängerkonstruktion befand, so dass sie an einen Überbau des Vorvermieters angeknüpft haben mögen. Dies vermag aber ihre Rückbauverweigerung nicht in entscheidender Weise in ein milderes Licht zu rücken. Denn die Beklagten haben das Risiko des von ihnen bewirkten und zum Zeitpunkt der Rückbauaufforderung aufgedeckten Überbaus schon deshalb selbst zu tragen, weil die Errichtung der Stützmauer ohne Zustimmung des Vorvermieters erfolgte. Randnummer 51 Die in der Rückbauverweigerung liegende Pflichtverletzung erfährt zusätzliches Gewicht dadurch, dass den Klägern wegen des Überbaus konkret eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn drohte (vgl. LG Gießen, NJW-RR 1994, 1102 juris Rn. 5), was sie den Beklagten in der Abmahnung mitgeteilt hatten. Zwar haben die Beklagten auch eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn in Abrede gestellt. Die Beweisaufnahme hat aber ergeben, dass der Nachbar R. die Beseitigung der Mauer tatsächlich fordert (§ 286 ZPO). Diese kann er entgegen der Auffassung der Beklagten auch beanspruchen. Zur Duldung gem. § 912 BGB ist der Nachbar nicht verpflichtet. Die Vorschrift setzt einen Überbau voraus, der dem Eigentümer des überbauenden Grundstücks zumindest zugerechnet werden kann oder von ihm genehmigt wurde (BGHZ 15, 216 juris Rn. 12ff.; MünchKomm-BGB/Brückner, 8. Aufl., § 912 Rn. 12 mwN). Daran fehlt es auf Grund des eigenmächtigen Handelns der Beklagten im Streitfall. Da seit Errichtung der Mauer zum Zeitpunkt des Rückbauverlangens noch keine zehn Jahre vergangen waren und der Überbau nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien erst bekannt wurde, nachdem der Nachbar im Zuge der Einholung einer Baugenehmigung, das Grundstück hatte vermessen lassen, schied auch eine Verjährung des dem Nachbarn zustehenden Beseitigungsanspruchs (§ 1004 BGB), welche indessen keine Pflicht zur Duldung der Stützmauer für den Nachbarn begründet hätte (BGH, NJW 2011, 1069 Rn. 17f.; NJW-RR 2014, 1043 Rn. 8), erkennbar aus. Randnummer 52 Mit Blick auf die Inanspruchnahme durch den Nachbarn geht es entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht an, die Kläger auf etwaige Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu verweisen und ihnen das Recht zur Kündigung abzusprechen. Diese Haltung der Beklagten, in welcher ein ausgeprägter Mangel an Bereitschaft zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen ihrer Vermieter zum Ausdruck kommt, schließt sich freilich nahtlos an ihr vor der Kündigung gezeigtes und zum Gegenstand der Kündigung gemachtes (§ 569 Abs. 4 BGB) Verhalten an. Allein die hier streitgegenständliche Kündigung hatte zumindest drei Baumaßnahmen zum Gegenstand, welche allesamt ohne die erforderliche vorherige Abstimmung mit den Vermietern erfolgt waren. Insofern kann zu Gunsten der Beklagten zwar weiter unterstellt werden, dass sie den monierten Stahlträger wieder zurückgebaut haben, nachdem sie die Fassade des Hauses ohne die hierfür nach den dargelegten Grundsätzen offensichtlich erforderliche Genehmigung der Kläger geöffnet hatten. Ebenfalls zu ihren Gunsten kann unterstellt werden, dass sie auf entsprechenden Hinweis ausreichenden Vortrag dazu gehalten hätten, weshalb ihnen ein Verzicht auf das Gewächshaus nicht hätte zugemutet werden können, so dass die Kläger die Errichtung des Gewächshauses hätten erlauben müssen (vgl. dazu: BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn 13 sowie BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 53 Denn auch dies ändert nichts daran, dass die Beklagten - obschon bereits die Vorvermieter zwei außerordentliche Kündigungen wegen ungenehmigter Baumaßnahmen ausgesprochen hatten (anwaltliche Kündigungen vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) und vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) - ihr Verhalten nicht änderten, sondern wiederum Bautätigkeiten ohne jegliche Absprache mit ihren Vermietern entfalteten. Dass allein die Pflichtverletzung, die in der fehlenden Einholung einer zu erteilenden Vermietergenehmigung liegt, eine außerordentliche Kündigung nicht zu tragen vermag (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 55), steht einer Berücksichtigung der darin liegenden Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtwürdigung nicht entgegen (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11). In der Gesamtschau begründet das kündigungsgegenständliche Mieterverhalten der Beklagten daher zu Recht die Befürchtung der Kläger, dass es jederzeit zu weiteren, gleichgelagerten Pflichtverletzungen kommen könne. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses kann ihnen unter diesen Umständen - auch bei Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten - nicht zugemutet werden. 2. Randnummer 54 Dahinstehen kann vor diesem Hintergrund, ob und inwiefern auch in der (Wieder-)Errichtung des Anbaus in tatsächlicher Hinsicht Pflichtverletzungen der Beklagten zu erkennen sind. Etwaige Pflichtverletzungen hätten zwar im Rahmen der Gesamtwürdigung berücksichtigt werden können (s.o.). Insbesondere hätte einer Berücksichtigung nicht entgegengestanden, dass die Beklagten wohl zu Recht monieren, dass die Abmahnung insoweit unwirksam war. Denn die Abmahnung ließ offen, auf welchen Zustand die Beklagten den Anbau hätten zurückbauen sollen, so dass unklar blieb, welches Verhalten von den Klägern als vertragsgemäß erachtet wurde und die Beklagten ihr Verhalten nicht danach ausrichten konnten (vgl. BGH, NZM 2000, 241 juris Rn. 21; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 77 mwN). Da die außerordentliche Kündigung aber unabhängig von diesem Geschehen begründet ist, kommt es auf diese Fragen nicht an. 3. Randnummer 55 Auf Grund der im Verfahren festgestellten Pflichtverletzungen können die Kläger auch Ersatz der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und deren Verzinsung beanspruchen (§§ 280 Abs. 1, 249, 291 BGB; vgl. etwa BGH, NJW 2011, 2570 Rn. 11). II. 1. Randnummer 56 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht im Hinblick auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO, und im Übrigen auf § 709 ZPO. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. 2. Randnummer 57 Auf ihren Antrag hin war den Beklagten eine Räumungsfrist einzuräumen (§ 721 ZPO), welche das Gericht im Lichte der Umstände dieses Falles mit über vier Monaten als angemessen erachtet. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460373 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2016:050416BVIIIZR31.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 31/15 vom 5. April 2016 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566, 854, 856 § 566 BGB findet zugunsten des Mieters nur Anwendung, wenn er zum Er- werbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Ein Besitzerlangungsinteresse rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Miet- verhältnis dagegen nicht. BGH, Beschluss vom 5. April 2016 - VIII ZR 31/15 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisions- zulassungsgründe vor. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachte- te Frage, wie sich die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter auf das Mietverhältnis des weiteren Mitmieters, und zwar insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit von § 566 BGB und den Mieterschutz, auswirkt, ist in die- sem Rechtsstreit aus den nachstehenden Erwägungen nicht entscheidungser- heblich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Sie greift das Urteil des Berufungsgerichts nur insoweit an, als dieses ein gemäß § 566 Abs. 1, § 567 BGB erfolgtes Eintreten des Klägers auf Ver- mieterseite in das nach Auffassung der Beklagten fortbestehende Mietverhältnis über die von ihnen beanspruchte Gartenfläche des Grundstücks D. Straße in K. verneint hat. Das Berufungsgericht hat aber im Ergebnis zu 1 2 3 - 3 - Recht angenommen, dass den Beklagten kein Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der genannten Gartenfläche zusteht. Ein insoweit allein in Betracht kommender Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB besteht schon deshalb nicht, weil es bereits nach ihrem eigenen Vorbringen, wie es vom Berufungsge- richt festgestellt ist, an den Voraussetzungen für einen Eintritt des Klägers in den angeblich auch die Gartenfläche umfassenden Mietvertrag fehlt. b) Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters nur dann in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht. Der Erwerber tritt dagegen nicht schon dann in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflich- ten ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigen- tumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war; gleiches gilt, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt - aus welchem Grunde auch immer - nicht mehr ausgeübt hat (BGH, Urteile vom 11. Dezember 2014 - IX ZR 87/14, BGHZ 204, 1 Rn. 26; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08, NJW 2010, 1068 Rn. 21). So liegt der Fall hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatten die Beklagten, als der Kläger Ende des Jahres 2011 sein Wohnungseigentum bezogen und - wie sich aus den in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts ergibt - etwa zeitgleich das damit verbundene Sondernutzungsrecht am streiti- gen Gartenanteil erworben und ausgeübt hat, keinen Besitz (mehr) an dieser Fläche. Die von ihnen dazu vertretene Auffassung, sie hätten - wie sich aus den diversen mit ihrem damaligen Vermieter, der W. GmbH, geführten Prozessen ergebe - nicht den Besitz an dem Gartenteilstück, sondern allenfalls die Sach- herrschaft zeitweilig verloren, trifft nicht den Kern. Denn der Besitz einer Sache 4 5 - 4 - wird nach § 854 Abs. 1 BGB durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben; es ist also gerade die tatsächliche Sachherrschaft, die den hier in Rede stehenden unmittelbaren Besitz ausmacht (vgl. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 119/11, WM 2012, 1926 Rn. 10 mwN). Zugleich sieht § 856 Abs. 1 BGB vor, dass der Besitz dadurch beendigt wird, dass der Besit- zer die tatsächliche Gewalt über die Sache aufgibt oder in anderer Weise ver- liert, wozu auch die Besitzergreifung durch Dritte gehört (Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 856 Rn. 3). Aus dem insoweit vom Berufungsgericht in Bezug genommenen eigenen Sachvortrag der Beklagten zu den mit der W. GmbH im Jahre 2011 wegen deren Besitzergreifung geführten Prozessen ergibt sich wiederum, dass sie zu diesem Zeitpunkt den Besitz bereits verloren hatten. Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz eines Mieters ausgehende Publizitätswirkung ist es aber, die einem Erwerber ermöglicht, be- reits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss, so dass er im Gegensatz zum besitzenden Mieter und dessen Besitzer- haltungsinteresse nur eingeschränkten Schutz verdient (BGH, Urteile vom 11. Dezember 2014 - IX ZR 87/14, aaO; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08, aaO; vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06, NJW 2007, 1818 Rn. 7 mwN). Die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft, wie sie in dem in § 566 Abs. 1 BGB geregelten Besitzüberlassungserfordernis ihren Ausdruck gefunden hat, bildet deshalb den Anknüpfungspunkt für den mit dieser Vorschrift bezweckten Mie- terschutz (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2014 - IX ZR 87/14, aaO Rn. 26 f.; MünchKommBGB/ Häublein, 6. Aufl., § 566 Rn. 2; Eckert in Fest- schrift Blank, 2006, S. 129, 143 f.). Das im Streitfall nur in Rede stehende Besitzerlangungsinteresse der Beklagten rechtfertigt dagegen die Anwendung des § 566 BGB zu Lasten des Klägers nicht. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 26.03.2013 - 211 C 543/12 - LG Köln, Entscheidung vom 23.01.2015 - 10 S 145/13 - 7

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Erklärt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und hilfsweise eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, so beendet die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bezahlt.(Rn.20) 2. Bei der Prüfung, ob eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, ist jeweils eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Maßgeblich ist, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei Schwere und Dauer, Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Relevant ist auch, ob die Pflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde und ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat.(Rn.35) 3. Eine ordentliche Kündigung ist nicht gerechtfertigt, wenn es sich um einen einmaligen Zahlungsverzug während einer 40-jährigen Mietzeit handelt, der Mieter den Rückstand alsbald nach Zugang der Kündigung ausgleicht und keine Anhaltspunkte für eine Wiederholung bestehen.(Rn.37) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 2.764 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung der vom Beklagten bewohnten Wohnung. Randnummer 2 Die Klägerin erwarb durch Kaufvertrag vom 18.10.2017 (Anl. K 2) von Frau XY das Hausgrundstück, in dem der Beklagte aufgrund Mietvertrags von September 1976 (Anl. K 1) seit 1. Oktober 1976 die streitgegenständliche Wohnung bewohnte. Die monatliche Grundmiete für die Wohnung betrug inzwischen 230,40 € zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 40,41 €. Nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Personen oder Stelle zu zahlen. Randnummer 3 Laut Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 tritt der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein und stehen ihm ab diesem Zeitpunkt die Mieten zu; der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht in allen das Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten. Dabei wurde klargestellt, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Der Kaufvertrag wurde dem Beklagten mit Zustellung der Klage im November 2018 bekannt. Randnummer 4 Ende 2017 zahlte die Klägerin den Kaufpreis an die Voreigentümerin des Hausgrundstücks. Am 7. Juni 2018 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 5 Laut vom Beklagten in Kopie vorgelegten Kontoauszügen erfolgte aufgrund Dauerauftrags am 1. März 2018 und am 3. April 2018 je eine Mietzahlung an die Voreigentümerin, Frau XY, in Höhe von je 232,41 €. Am 18. April 2018 ging nach den vorgelegten Auszügen eine Rückzahlung von 464,82 € mit dem Verwendungszweck „Rückzahlung Miete März/April 18 XY“ beim Beklagen ein. Randnummer 6 Unter dem 5. April 2018 erfolgte die schriftliche Vertragskündigung der Klägerin gegenüber dem Beklagten, mit der sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise auch ordentlich zum Ablauf des 31. Januar 2019 unter Hinweis auf die zu diesem Zeitpunkt rückständige Miete für die Monate März und April 2018 (i. H. v. 541,62 €), zwei vollen Monatsmieten, kündigte. Randnummer 7 Das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 wurde dem Beklagten am 6. April 2018 durch Einwurf in seinen Briefkasten per Boten zugestellt. Es war von der Klägerin am 5. April 2018 erstellt worden, um es im Laufe des Folgetages (6. April 2018) dem Beklagten zuzustellen, nachdem die Klägerin zuvor nochmal ihr Mietkonto kontrollierte und so erfuhr, dass die beiden Mieten bis zum 6. April nicht eingegangen waren. Randnummer 8 Der Beklagte zahlte am 9. April 2018 an die Klägerin die ausstehenden beiden Monatsmieten. Dort gingen sie am 10. April 2018 ein. Mit Schreiben vom 27. April 2018 rügte er die Bevollmächtigung der Klägerin und damit ihre Berechtigung zur Kündigung. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, es sei mehr als wahrscheinlich, dass der Beklagte für den ab Februar 2018 beginnenden Dauerauftrag bewusst die alte falsche Bankverbindung der Voreigentümerin eingerichtet habe, um die Geschäftsführer der Klägerin zu ärgern bzw. um Verwirrung zu stiften. Sie ist der Ansicht, die der Beklagte habe die Nichtzahlung der Mieten für März und April 2018 eindeutig verschuldet. Eine Abmahnung sei absolut nicht erforderlich gewesen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11 den Beklagten zu verurteilen, an sie die an den Beklagten vermietete Wohnung im 1. OG rechts des Anwesens ..., bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad sowie 1 Haustürschlüssel, 1 Korridor-, 1 Küchentür-,1. Keller-, 1 Klo-, und 1 Hausbriefkastenschlüssel zum Ablauf des 31.01.2019 an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Der Beklagte behauptet, die Mieten für März und April 2018 versehentlich auf das Konto der Voreigentümerin gezahlt zu haben, da er zwar zum 01. März 2018 einen neuen Dauerauftrag zur Zahlung der Miete auf das Konto der Klägerin erteilt habe, dabei aber versehentlich nur den Empfänger der Zahlung, nicht aber die IBAN-Nummer, geändert habe. Im Finanzstatus der Postbank habe er seinen Irrtum nicht erkennen können, da dort lediglich der Empfänger des Dauerauftrags aufgeführt sei, nicht jedoch die IBAN-Nummer. Die Voreigentümerin habe ihm den Irrtum nicht angezeigt, sondern erst nach entsprechender Aufforderung die auf ihrem Konto fälschlicherweise eingegangen Mietzahlungen am 18. April 2018 auf sein Konto zurückgezahlt. Daher sei er erst durch das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 auf den Fehler aufmerksam geworden. Im Übrigen sei die Miete wegen längst angemahnter Mängel, einer schadhaften Treppenhausbeleuchtung, die sich auf dem Podest der Wohnung des Beklagten nicht einschalten lasse, und nicht isolierten Leitungen im Keller, gemindert gewesen. Randnummer 15 Er ist der Ansicht, die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung lägen nicht vor. Zunächst habe zum relevanten Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung vom 5. April 2018 kein Rückstand von zwei Monatsmieten bestanden, da der 2. April 2018, was unstreitig ist, ein Feiertag (Ostermontag) und der 5. April 2018 erst der dritte Werktag dieses Monats war. Es fehle auch an einer erheblichen Pflichtverletzung, zumal die Klägerin die Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen habe. Erst eine Abmahnung hätte der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verliehen, weil vorher ein schlichtes Versehen vorgelegen habe. Ferner sei die Klägerin im April 2018 nicht berechtigt gewesen in eigenem Namen zu kündigen, da sie, was unstreitig ist, erst im Juni 2018 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 16 Mit nicht nachgelassenem Schreiben vom 19. März 2019 trug die Klägerin ergänzend vor. Randnummer 17 Für die weiteren Einzelheiten wird auf die gesamte Verfahrensakte, insbesondere die Schriftsätze und Schreiben der Parteien nebst Anlagen, Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Randnummer 19 Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gem. §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigung vom 05. April 2018 wirksam beendet worden. Mangels erheblicher Pflichtwidrigkeit sind die Voraussetzungen der erklärten ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 BGB) nicht erfüllt (dazu unten „2b“). Im Übrigen lässt der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen (dazu unten „2c“). Randnummer 20 1. Die Parteien gehen zutreffend davon aus, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang am 6. April 2018 mit sofortiger Wirkung beendet hat, da der Beklagte den Rückstand durch Zahlung vom 9. April 2018 innerhalb der Schonfrist ausgeglichen hatte, so dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfüllt sind. Randnummer 21 2. Aber auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573 c BGB hat das Mietverhältnis nicht beendigt. Randnummer 22 Zwar liegt eine entsprechende Kündigungserklärung vor. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, sondern bringt er damit regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zug kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 15 ff.). Allerdings fehlt es am Kündigungsgrund im Sinne von § 573 BGB. Randnummer 23 a) Eine Kündigung der Klägerin liegt vor. Randnummer 24 Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und – sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind – das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist enden lässt (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 22). Eine solche Erklärung gab die Klägerin nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien ab. Randnummer 25 b) Der geltend gemachte Kündigungsgrund fest jedoch nicht fest. Randnummer 26 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt. Schon deshalb ist der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in diesen Fällen grundsätzlich eröffnet (BGH NZM 2005, 334, 335). Allerdings hat die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin im vorliegenden konkreten Fall eine erhebliche Pflichtverletzung des Beklagten nicht schlüssig dargelegt bzw. bewiesen. Randnummer 27 1) Soweit die Klägerin eine erhebliche Pflichtverletzung darauf stützt, dass der Beklagte den Mietzins für März und April 2018 nicht an sie gezahlt habe, ist schon fraglich, ob dazu seitens des Beklagten eine Verpflichtung bestand. Randnummer 28 Der Mietvertrag war ursprünglich nicht mit der Klägerin zu Stande gekommen. Sie war - entgegen der Ausführungen der Klägerin noch im Schreiben vom 19. März 2019 - zunächst nicht „Vertragspartnerin“ des Beklagten. Sie trat erst durch den Eigentumserwerb der streitgegenständlichen Immobilie im Juni 2018 nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verblieben daher grundsätzlich bei der bisherigen Vermieterin (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 566 Rn. 34); alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung standen ihr und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen der Klägerin als Erwerberin zu (BeckOGK/Harke, 1.1.2019, BGB § 566 Rn. 49; auch BeckOK BGB/Herrmann, 49. Ed. 1.2.2019, BGB § 566 Rn. 16; Emmerich in: Staudinger, BGB, 2018, § 566 BGB Rn. 49; Blank in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 80a). Randnummer 29 Eine Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung an die Klägerin kommt daher nur in Betracht, wenn die in Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 aufgenommene Regelung nicht nur als Ermächtigung (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 45 f.), sondern als bedingte Vorausabtretung der künftigen Mietzinsansprüche verstanden werden müsste (BGH NJW 2003, 2987). Daran bestehen aber aufgrund des Kontextes vorliegend erheblicher Zweifel. Eine solche Vorausabtretung hätte die Wirkung, dass insoweit die Klägerin exakt so stünde, als wenn sie bereits in das Vertragsverhältnis nach § 566 BGB eingetreten wäre. In dem Kaufvertrag ist aber im unmittelbaren Zusammenhang mit der Regelung, dass der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten eintrete und ab diesem Zeitpunkt ihm die Mieten zustünden, ausdrücklich festgestellt, dass den Vertragsbeteiligten bekannt ist, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Dieser Zusatz deutet in die Richtung, dass die Regelung in dem Absatz davor zum Eintritt in den Mietvertrag nur im Innenverhältnis der Parteien, nicht aber auch nach außen gegenüber dem Beklagten, dem diese Regelung auch nicht bekannt gemacht wurde, gelten solle. Randnummer 30 Selbst aber, wenn eine Abtretung vorlag, bliebe der Beklagte, da eine Abtretungsanzeige der Voreigentümerin bis April 2018 nicht vorgetragen ist, dem Beklagten nach § 407 Abs. 1 BGB (dazu BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 23 ff., 34; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 407 Rn. 10) in Übereinstimmung mit §§ 408, 409 BGB die Wahl, ob er an den Zessionar oder an den Zedenten leisten möchte (RGZ 53, 416, 420; 70, 88, 89; 93, 74, 76; BGHZ 64, 117, 119; BeckOK BGB/Rohe, 49. Ed. 1.2.2019, § 409 Rn. 9; Erman/Westermann, BGB, 15. Aufl. 2018, § 409 Rn. 1; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 409 Rn. 11; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl. 2019, § 409 Rn. 5; Staudinger/Busche, BGB, 2017, § 409 Rn. 26). Randnummer 31 Die Voraussetzungen einer positiven Kenntnis des Beklagten am 6. April 2018 im Sinne von § 407 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB sind nicht vorgetragen und ergeben sich insbesondere nicht aus dem Schreiben der Klägerin vom 08.01.2019, mit dem sie sich gerade nicht als Zessionarin, sondern als neue Eigentümerin vorstellte und nach dem sie „ab dem 01.02.2018 als neuer Eigentümer/Vermieter“ in den Mietvertrag eintrete (vgl. BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 21, 63). Die Klägerin trägt folgerichtig ausdrücklich mit Schreiben vom 19. März 2019 vor: „Es ist offensichtlich, dass der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 32 Nur positive Kenntnis schließt aber die befreiende Wirkung der Leistung aus; Kennenmüssen genügt nicht (BGH NJW-RR 2004, 1145, 1147). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass auch die Abtretungsanzeige des Zessionars die Kenntnis vermitteln kann, wenn er vertrauenswürdig erscheint und unter Würdigung sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls keine nachvollziehbaren Zweifel an der erfolgten Abtretung zulassen. Das ist hier aber nicht hinreichend vorgetragen - das Schreiben vom 08.01.2019 ist gerade keine Abtretungsanzeige - und erst Recht nicht bewiesen. Im Gegenteil hat die Klägerin vorgetragen, dass ihre Kommunikation mit dem Beklagten von Anfang an sehr schwierig war und normale Gespräche der Parteien nach dem Kauf des Anwesens durch die Klägerin nicht möglich wurden. Auch der Umstand, dass die Klägerin bereits am 5. April 2018 das dann sogleich am Folgetag per Boten überbrachte Kündigungsschreiben aufsetzte, ohne eine nach über vierzigjähriger Mietzeit bei einem ungestörten Verhältnis naheliegende Abmahnung auszusprechen, deutet ebenso wie der falsche Vortrag zum Eigentumsübergang in dem Schreiben vom 08.01.2019 - der überdies der kaufvertraglichen Regelung widersprach - in diese Richtung. Randnummer 33 2) Letztlich kann die Frage dahinstehen. Denn es steht nicht fest, dass die Pflichtverletzung des Beklagten erheblich war. Die Verletzung der vertraglichen Pflicht berechtigt aber nur dann zur Kündigung, wenn diese „nicht unerheblich“ ist. Randnummer 34 Dabei verkennt das Gericht nicht, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung zur außerordentliche Kündigung (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) im Grundsatz dann, wenn sich der Mieter – wie hier der Beklagte – in Höhe von zwei vollen Monatsmieten oder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet, die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Randnummer 35 Allerdings ist jeweils eine Einzelfallabwägung vorzunehmen, in die das Gewicht der Vertragsverletzung und die Beeinträchtigung der Belange des Vermieters einzustellen sind. Letztlich kommt es dann darauf an, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei auch Schwere und Dauer, aber auch die Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Umgekehrt gilt, dass, erscheint eine Wiederholungsgefahr ausgeschlossen oder doch gering, regelmäßig auch das Interesse an der Vertragsbeendigung geringer ist als in Fällen, in denen der Mieter nicht bereit ist, die Gefahr zu beseitigen, obwohl es im Rahmen seiner Möglichkeiten liegt (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 54). Relevant ist auch, ob eine vorsätzlich begangene Pflichtverletzung oder nur eine fahrlässig begangene Pflichtverletzung derselben Intensität. Gerade die Intention des Gesetzes, den vertragstreuen Mieter zu schützen, spricht dafür, den Umfang des Verschuldens im Rahmen der Abwägung mit einzubeziehen, da derjenige, der lediglich fahrlässig Pflichten verletzt, schutzwürdiger ist, als der vorsätzliche Schädiger (BeckOGK/Geib, 1.1.2019, BGB § 573 Rn. 23; MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 15). Ein weiterer Gesichtspunkt ist, ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat und er dann das Mietverhältnis ohne Abmahnung kündigte (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 37). Der Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, S. 2 Nr. 1 BGB muss in der Regel – anders als der fristlosen Kündigung wegen einer Vertragspflichtverletzung nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB – zwar keine Abmahnung vorausgehen. Eine Abmahnung kann jedoch insoweit von Bedeutung sein, als erst ihre Missachtung der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht verleiht, etwa, weil es sich bei dem Verhalten des Mieters zuvor um ein schlichtes Versehen gehandelt hat oder gehandelt haben kann (BGH NJW 2011, 1065; 2008, 508; 2006, 1585; BayObLG NJW-RR 1995, 969; BeckOK MietR/Siegmund, 14. Ed. 1.12.2018, BGB § 573 Rn. 8), da Funktion der Abmahnung gerade ist, dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens zu geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen (Zahlungs-) Verhaltens zu warnen (BT-Drs. 14/5663, 69). Randnummer 36 Vorliegend sind geradezu alle in der Praxis und Literatur anerkannten Umstände, die gegen eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung sprechen, gegeben: Randnummer 37 (1) Zunächst erbrachte der Beklagte, nachdem ihm frühestens am 6. April 2018 mit der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand vorgehalten wurde, alsbald am 9. April 2018 die geschuldete Leistung: Maßgeblicher Zeitpunkt ist, wann der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung erteilte, wenn sein Konto ausreichend gedeckt ist (BeckOGK/Mehle, 1.1.2019, BGB § 543 Rn. 145; BeckOK MietR/Schach, 14. Ed. 1.9.2018, BGB § 543 Rn. 43a). Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin kommt es nicht an (BGH NJW 2017, 1596 Rn. 17 f.; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 543 Rn. 54 f.; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 40). Die Verzögerungsgefahr trägt der Vermieter (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 98). Randnummer 38 Diese nachträgliche Zahlung ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH NZM 2005, 334, 335; auch KG ZMR 2009, 30; LG Berlin NZM 2019, 63 Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 30b). Randnummer 39 (2) Eine Wiederholungsgefahr ist nicht ersichtlich. Der Beklagte ist seit über vierzig Jahren Mieter der Wohnung. Bis auf den streitgegenständlichen Zahlungsrückstand sind andere Pflichtverletzungen nicht ersichtlich und insbesondere auch nicht in der Kündigungserklärung benannt (§ 573 Abs. 3 BGB). Den Zahlungsrückstand glich der Beklagte aber, wie dargelegt, alsbald aus. Randnummer 40 (3) Der Zahlungsrückstand beruhte, wovon das Gericht aufgrund der vorgelegten Belege und der authentisch und wahrhaftig wirkenden, plausiblen Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zweifelsfrei überzeugt ist, allenfalls auf Fahrlässigkeit. Die ursprünglichen Mutmaßungen der Klägerin zur Schädigungstatiken des Beklagten - die Kopien der vom Beklagten vorgelegten Überweisungsbelege sind der Klägerin bekannt - finden in den Tatsachen keinerlei Anhalt. Nunmehr geht sie selbst davon aus, dass „der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 41 (4) Im Gegenteil unterließ die Klägerin - trotz vierzigjährigen Mietverhältnisses - bewusst die ihr mögliche Abmahnung und damit Aufklärung über das Versehen bei der Änderung des Dauerauftrags. Vielmehr bereitete sie die Kündigung bereits am 5. April 2018 vor, um sie frühestmöglich am 6. April 2018 auszusprechen. Randnummer 42 c) Schließlich ist es treuwidrig, dass die Klägerin sich auf die - wie dargelegt - schon nicht erhebliche Pflichtwidrigkeit für die Kündigung beruft. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände, der Zahlungsirrläufer, von gewissen Nachlässigkeiten des Beklagten beeinflusst gewesen sein könnte, ist der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) angesichts des erfolgreichen Bemühens der Beklagten, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände unverzüglich vollständig zurückzuführen, verwehrt (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9; auch BGH NJW 2018, 3517 Rn. 43 m. Anm. Kappus; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 31). Randnummer 43 1) Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Es können weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierzu entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegensteht. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, eine unzulässige analoge Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung herbeizuführen. Vielmehr ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten. Randnummer 44 2) Nach diesen Kriterien liegt hier ein solcher Ausnahmefall vor. Denn der Beklagten hat sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der Kündigung um eine sofortige Rückführung der Mietrückstände erfolgreich bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums beglichen wurden. Für den Zahlungsrückstand konnte er nachvollziehbare Gründe angeben (dazu Milger NZM 2013, 533, 555). Weiter ist nicht ersichtlich, dass es in der Vergangenheit – der Mietvertrag des Beklagten läuft seit über 40 Jahren – Zahlungsrückstände gegeben hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der Beklagte in der Vergangenheit sonstige mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch liegen Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen der Beklagten vor, die das Vertrauen der Klägerin in eine gedeihliche Fortsetzung des – seit über 40 Jahren bestehenden – Mietverhältnisses in Frage stellen könnten (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9). Vielmehr hat der Beklagte mit seinem Schreiben vom 9. April 2018 und der tatsächlich auch angewiesenen Überweisung vom gleichen Tag zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt und die Belange und Interessen der Klägerin respektiert (vgl. BGH NZM 2019, 63 Rn. 21). Randnummer 45 d) Auf die Frage, ob der Vermieter mit der Abgabe der Kündigungserklärung zuwarten muss, bis der Tatbestand erfüllt ist oder ob es genügt, wenn die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung (vgl. LG Köln WuM 1991, 263; LG Lüneburg WuM 1995, 705; Emmerich in: Staudinger § 543 BGB Rn. 48; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 36; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 125) gegeben sind, kommt es demnach ebenso nicht mehr an wie darauf, ob die Klägerin zur Kündigung ermächtigt bzw. die Rüge ihrer fehlenden Vollmacht durch den Beklagten rechtzeitig war oder ob die Miete gemindert war. II. Randnummer 46 Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 09.02.2026 Aktenzeichen: 13 S 67/25 ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2026:0209.13S67.25.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 BGB, § 535 BGB, § 539 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht Orientierungssatz Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.(Rn.10) Sonstiger Orientierungssatz Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Gericht teilt mit, dass die Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden ist. Verfahrensgang vorgehend AG Esslingen, 28. November 2025, 8 C 1379/24 Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Esslingen vom 28.11.2025, Az. 8 C 1379/24, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für die Berufungsinstanz auf 7.510,00 EUR festzusetzen. 3. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Gründe Randnummer 1 Der Hinweis beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. I. Randnummer 2 Die Kammer ist einstimmig der Auffassung, dass die Berufung der Klägerin offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. 1. Randnummer 3 Eine Berufung ist offensichtlich aussichtslos, wenn für jeden Sachkundigen ohne längere Nachprüfung erkennbar ist, dass die vorgebrachten Berufungsgründe das angefochtene Urteil nicht zu Fall bringen können. Entscheidend ist, dass die Kammer die durch die Berufung aufgeworfenen Tatfragen nicht nur einstimmig, sondern auch zweifelsfrei beantworten kann und sich von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung keine neuen Erkenntnisse verspricht. 2. Randnummer 4 Nach diesem Maßstab hat die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Randnummer 5 Das angegriffene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei erkannt, dass der Klägerin die von ihr geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, zu einem abweichenden Ergebnis zu gelangen. Die von der Klägerin neu angebotenen Beweise sind unerheblich, sodass es auf die Frage ihrer Zulassung nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht ankommt. Randnummer 6 Soweit die Klägerin ihre Klage in der Berufungsinstanz erweitert, verliert die Klageerweiterung bei einer Zurückweisung nach § 522 ZPO ihre Wirkung und bedarf daher keiner Entscheidung. a) Randnummer 7 Entgegen der Auffassung der Berufungsbegründung lassen sich die weiterverfolgten Ansprüche nicht auf einen Schadensersatzanspruch wegen culpa in contrahendo nach §§ 535, 280 Abs. 1 bzw. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB stützen. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die Klägerin mit den in der Berufungsinstanz neu angebotenen Beweismitteln darzulegen versucht – die Beklagten bereits bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags am 24.11.2022 eine Veräußerung der Wohnung beabsichtigten oder nicht. Denn selbst bei Unterstellung einer solchen Verkaufsabsicht bestünde kein Anspruch der Klägerin. Randnummer 8 In der unterlassenen Offenbarung einer etwaigen bei Abschluss des Mietvertrags bereits bestehenden Verkaufsabsicht liegt nach Auffassung der Kammer keine Pflichtverletzung. Randnummer 9 Zwar entspricht es ständiger höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der Vermieter, der entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, einen Mieter bei einer Vermietung der Wohnung auf unbestimmte Zeit über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13.04. und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2 bzw. 3; Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, juris Rn. 12; Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris). Lange Zeit ungeklärt war hingegen, inwieweit bereits ein lediglich möglicher Eigenbedarf aufklärungsbedürftig ist (ausdrücklich offen gelassen etwa in BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2). Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof hierzu klargestellt, dass ein Vermieter weder verpflichtet ist, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs zu unterrichten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris Rn. 17-26, 38; s. auch Fleindl, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Aufl., § 65 Rn. 92 ff., 94; Siegmund, in: Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 71; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rn. 123 ff., Rn. 126). Randnummer 10 Aus Sicht der Kammer stellt eine zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestehende Verkaufsabsicht des Vermieters einen derartigen bloßen Anhaltspunkt für einen nur möglichen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie nach dem Vortrag der Klägerin im Streitfall – die Wohnung mehreren potentiellen Kaufinteressenten angeboten worden sein soll und sich die Verkaufsabsicht noch nicht auf einen bestimmten Käufer konkretisiert hatte. In einem solchen Stadium ist weder absehbar, ob und wann es überhaupt zu einem Verkauf kommt, noch ob der Erwerb gegebenenfalls mit einer beabsichtigten Eigennutzung verbunden sein wird. Vor diesem Hintergrund besteht keine Pflicht des Vermieters zur ungefragten Offenbarung eines etwaigen Verkaufsinteresses. Dass die Beklagten von sich aus oder auf Nachfrage vorsätzlich unrichtige Angaben über ihnen bekannte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebliche Tatsachen gemacht hätten, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Randnummer 11 Soweit sowohl das Amtsgericht als auch die Berufungsklägerin von einer Offenbarungspflicht hinsichtlich eines Verkaufsinteresses ausgehen und hierzu auf die Kommentierung von V. Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2024, Vor § 535 Rn. 109 verweisen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. An der genannten Stelle wird lediglich ausgeführt, eine Haftung des Vermieters aus culpa in contrahendo komme in Betracht, wenn dieser bei dem Mieter den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erwecke, anschließend aber das Haus verkaufe. Derartige Anhaltspunkte für das Erwecken eines solchen Eindrucks sind zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorliegend weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auch die in der Kommentierung angeführten Fundstellen rechtfertigen keine andere Bewertung. In dem dort genannten Verfahren VIII ZR 180/09 hat der Bundesgerichtshof die Frage einer Offenbarungspflicht bei lediglich möglichem Eigenbedarf ausdrücklich offengelassen (s.o.). Demgegenüber lag dem ebenfalls zitierten Urteil des OLG Hamm ein Sachverhalt zugrunde, in dem die Vermieterseite auf eine ausdrückliche Nachfrage der Mieter eine bestehende Verkaufsabsicht verneint und dadurch gerade den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt hatte (OLG Hamm, Urteil vom 16.02.1978 – 4 U 312/77, juris Rn. 8, 10). b) Randnummer 12 Auch ein Anspruch aus § 826 BGB kommt nicht in Betracht. Nachdem eine Pflicht der Vermieter zur ungefragten Offenbarung der Verkaufsabsicht nicht bestand (s.o.), ist der unterlassene Hinweis auch nicht als sittenwidrig zu beurteilen. c) Randnummer 13 Im Ergebnis zu Recht verneint das Amtsgericht auch weitergehende Ansprüche der Klägerin wegen der an der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführten Renovierungsarbeiten. aa) Randnummer 14 Ein Anspruch gegen die Beklagten ergibt sich weder aus § 1 BauKZuschG noch aus § 547 Abs. 1 BGB. Dabei kann offenbleiben, ob sich ein etwaiger Anspruch gegen den ursprünglichen Vermieter oder gemäß § 566 BGB gegen den Erwerber richten würde (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.1966 – VIII ZR 169/64, juris). Denn beide Anspruchsgrundlagen setzen voraus, dass der Mieter sich zur Vornahme der in Rede stehenden Investitionen in die Mietsache vertraglich verpflichtet hat (Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 9, 24; § 547 BGB Rn. 9). Eine derartige Verpflichtung ist im Streitfall jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. bb) Randnummer 15 Ein Anspruch gegen die Beklagten lässt sich auch nicht aus einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 539 Abs. 1, 683 Satz 1, 677, 670 BGB herleiten. Bereits ein hinreichender Tatsachenvortrag zum Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens fehlt. Allein der Umstand, dass durch die Maßnahmen der Klägerin der Wert des Eigentums des Vermieters erhöht worden sein mag, genügt hierfür nicht. Bei einem objektiv eigenen Geschäft muss der Wille, auch für einen anderen zu handeln, vielmehr nach außen hinreichend deutlich hervortreten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 19). Randnummer 16 Unabhängig davon dürfte ein etwaiger auf berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gestützter Anspruch nach § 566 BGB jedenfalls nur noch gegenüber dem Erwerber und nicht mehr gegenüber den Beklagten bestehen (vgl. Lehmann-Richter, aaO, § 539 BGB Rn. 2). cc) Randnummer 17 Im Verhältnis zu den Beklagten kann sich die Klägerin schließlich auch nicht auf einen bereicherungsrechtlichen Anspruch nach §§ 951, 946, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB stützen. Ein solcher Anspruch käme – selbst bei Vorliegen seiner übrigen Voraussetzungen – allenfalls gegenüber dem Erwerber oder gegebenenfalls gegenüber dem Vermieter im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache in Betracht, nicht jedoch gegenüber den Beklagten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 30; BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07, juris Rn. 8–10). d) Randnummer 18 Soweit die Klägerin in der ersten Instanz eine Zahlung von 5.500 EUR geltend gemacht hat und in zweiter Instanz nunmehr eine Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 7.510 EUR verlangt, handelt es sich um eine Klageerweiterung, deren Zulässigkeit anhand von § 533 ZPO zu beurteilen wäre. Randnummer 19 Im Falle einer Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 BGB verliert die Klageerweiterung indes ihre Wirkung, sodass eine Entscheidung darüber entbehrlich wird (BGH, Beschlüsse vom 06.11.2014 – IX ZR 204/13, juris Rn. 2 und vom 10.06.2015 – IV ZR 366/14, juris; Göertz, in: Anders/Gehle, ZPO, 84. Aufl., § 522 Rn. 46). II. Randnummer 20 Auch die weiteren für die Zurückweisung der Berufung im Beschlussverfahren erforderlichen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegen vor. Randnummer 21 Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung der Kammer ist nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO). Die Kammer hält eine mündliche Verhandlung auch nicht für geboten (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO). III. Randnummer 22 Die Kammer regt an, dass die Klägerin eine Rücknahme der Berufung in Erwägung zieht, und weist darauf hin, dass bei einer Rücknahme nur 2,0 statt 4,0 Gerichtsgebühren anfallen (Ziff. 1222 Nr. 1 KV GKG). Sonstiger Langtext Die Berufung wurde auf diesen Beschluss hin zurückgenommen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001633833 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2025:171225UVIIIZR56.25.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 56/25 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 556d Abs. 1, § 556g Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietver- hältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fort- führung von Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666). BGH, Urteil vom 17. Dezember 2025 - VIII ZR 56/25 - LG Berlin II AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. November 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek und den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 63 - vom 11. Februar 2025 unter Verwerfung des weitergehenden Rechtsmittels als unzulässig im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Beklagte zur Erteilung von Aus- kunft verurteilt worden ist. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Schö- neberg vom 24. April 2024 wird auch insoweit zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin ein Viertel und der Beklagte drei Viertel zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin macht gegen den Beklagten als Eigentümer einer Wohnung in Berlin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in der bis zum 22. Juli 2025 gelten- den Fassung [im Folgenden aF] in Verbindung mit der Berliner Mietenbegren- zungsverordnung vom 19. Mai 2020, in Kraft getreten am 1. Juni 2020, außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. Mai 2025, GVBl. 2020, 343) geltend. Der Be- klagte begehrt widerklagend die Räumung und Herausgabe der Wohnung. 1 - 3 - Der Beklagte ist Eigentümer eines Gebäudes mit mehreren Mietwohnun- gen in Berlin, das gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Als dort mehrere Wohnungen leer standen, vereinbarte er mit Herrn L. (im Folgenden: Zwischenmieter), dass dieser die Wohnungen anmiete, weil es "für ihn kein Problem sei, Untermie- ter für die Wohnungen zu finden". Der Zwischenmieter schloss mit dem Beklag- ten auf der Grundlage dieser Vereinbarung zumindest zwei Mietverträge über dem Beklagten gehörende Wohnungen. Bei der streitgegenständlichen Woh- nung handelt es sich um eine dieser Wohnungen. Hinsichtlich dieser schloss der Zwischenmieter mit der Klägerin und einer weiteren Mieterin, die später einver- nehmlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, mit Wirkung ab 1. Juni 2020 einen "Untermietvertrag". Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zu- nächst 670 €; sie war nicht höher als die zwischen dem Zwischenmieter und dem Beklagten vereinbarte Nettokaltmiete. Am 23. April 2021 sandte der Zwischenmieter der Klägerin und der Mit- mieterin eine E-Mail, in der er fragte, was sie davon hielten, wenn "wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 € um 15 % reduzieren. Dies würde dann auch für die Nachzahlung gelten". Die Klägerin antwortete mit E-Mail von demselben Tag, sie nähmen das Angebot gerne an. Weiter heißt es dort: "Von 670 € Kaltmiete plus der 15 % Miet- minderung wären das dann 579,50 € Kaltmiete pro Monat. Dies werden wir dann bei der Mietrückzahlung beachten". Am 27. April 2021 erwiderte der Zwischenmieter hierauf per E-Mail und verwies auf das beigefügte "Schreiben mit der Mietanpassung". In diesem auf den 27. April 2021 datierenden Schreiben an die Klägerin und ihre Mitmieterin heißt es unter der Überschrift "Nachtrag zum Mietvertrag/Anpassung der Netto- 2 3 4 5 - 4 - Kalt-Miete", dass die Nettokaltmiete rückwirkend zum 1. Dezember 2020 um 15 % reduziert werde (von 670 € auf 579,50 €). Am 30. April 2021 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit dem Zwi- schenmieter. An diesem Tag suchte der Beklagte die Klägerin auf und über- reichte ihr ein Schreiben, mit dem er sie von dieser Kündigung unterrichtete und im Hinblick hierauf die Zahlung von Nutzungsentgelt für die Wohnung forderte. Den Abschluss eines Mietvertrags mit der Klägerin lehnte der Beklagte - auch im weiteren Verlauf - ab. Die Klägerin zahlt seither den bislang als Miete an den Zwischenmieter bezahlten Betrag an den Beklagten. Mit Schreiben vom 27. März 2023 rügte die Klägerin gegenüber dem Be- klagten gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Be- grenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung und verlangte unter Fristsetzung unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin Auskunftsansprüche im Zu- sammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" geltend gemacht und die Rückzahlung von ihrer Ansicht nach überzahlter Miete in Höhe von 206,36 € für den Monat Mai 2021 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechts- verfolgungskosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Die Klage und die Widerklage haben in der ersten Instanz keinen Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre erstinstanzlichen Klage- anträge mit Ausnahme des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfol- gungskosten weiterverfolgt hat, hat das Landgericht den Beklagten zur Erteilung der begehrten Auskunft verurteilt. Die weitergehende Berufung der Klägerin so- wie die Anschlussberufung des Beklagten, mit der er weiterhin die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. 6 7 8 9 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht bezüglich der Auswirkungen einer nach Ab- schluss des Mietvertrags ohne äußeren Anlass erfolgten Herabsetzung der Miete auf die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungs- sowie sein Widerklagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision ist teilweise unzulässig. Soweit sie zulässig ist, hat sie dage- gen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin II, Urteil vom 11. Februar 2025 - 63 S 141/24, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Re- visionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB zu. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB seien anwendbar. Zwischen den Parteien bestehe ein Mietverhältnis. Zwar sei nach der zu- treffenden Auffassung des Amtsgerichts ein Mietvertrag nicht anlässlich des Vor- sprechens des Beklagten bei der Klägerin am 30. April 2021 geschlossen wor- den. Ein Mietverhältnis sei jedoch durch den Wegfall des ehemaligen Zwischen- mieters nach § 565 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Die Voraussetzungen die- ser Vorschrift lägen vor. Für diesen Mietvertrag gälten die Rechte und Pflichten des bisher zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter bestehenden Miet- vertrags. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB seien dementsprechend auf den neuen Mietvertrag anwendbar, wenn sie bereits in dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter gegolten hätten. Dies sei hier der Fall. Die 10 11 12 13 14 15 - 6 - genannten Vorschriften seien ursprünglich auf den Mietvertrag zwischen der Klä- gerin und dem Zwischenmieter anwendbar und die vereinbarte Nettokaltmiete hiernach unstreitig überhöht gewesen. Die Anwendung dieser Vorschriften sei nicht wegen der im April 2021 erfolgten Senkung der Miete ausgeschlossen. Zum einen habe es sich hierbei nur um einen "einseitigen Verzicht" des Zwischenmie- ters auf einen Teil der Miete gehandelt und nicht um die Vereinbarung einer Miet- reduzierung. Zum anderen bildete eine solche - sollte sie anzunehmen sein - nicht den Rechtsgrund für die künftigen Mietforderungen des Vermieters. Viel- mehr sei Rechtsgrund hierfür weiterhin die ursprüngliche Vereinbarung. Die Ab- senkung der Miete ersetze diese nicht, sondern führe nur zu einem Verzicht be- ziehungsweise einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters. Dies gelte jedenfalls dann, wenn - wie hier - ein nachvollziehbarer Grund für die Senkung der Miete von dem Vermieter weder vorgetragen noch sonst ersichtlich sei, wobei dahingestellt blei- ben könne, ob - wie die Klägerin vermute - der einzige Grund für die Senkung der Miete darin gelegen habe, sie um ihre Rechte aus der Mietpreisbremse zu brin- gen. Da demnach die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB anwendbar seien, be- stehe der geltend gemachte Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB. II. Hiergegen wendet sich die Revision teilweise - hinsichtlich der Verurtei- lung zur Auskunftserteilung - mit Erfolg. 1. Die Revision ist als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO), soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den mit der Klage geltend gemachten Auskunftsanspruch die tatbestandli- chen Voraussetzungen eines Eintritts des Beklagten gemäß § 565 BGB in die 16 17 18 - 7 - Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter ge- schlossenen Mietvertrags bejaht und den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch des Beklagten gegen die Klägerin auf Räumung und Herausgabe ver- neint hat. Insoweit ist die Revision mangels Zulassung nicht statthaft. Das Beru- fungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Entscheidung über den geltend gemachten Auskunftsanspruch der Klägerin gegen den gemäß § 565 BGB wirksam in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenvermieter eingetretenen Beklagten beschränkt. a) Eine solche Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Beru- fungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebo- tene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Re- vision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsur- teile vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 23; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19; Senatsbeschlüsse vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 6; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7; jeweils mwN). So verhält es sich hier. Denn das Berufungsgericht hat die Revision zuge- lassen, "weil sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. Sep- tember 2022 (VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666) zwar zu der Frage geäußert hat, wie sich ein nach Abschluss des Mietvertrags ausgebrachtes Mieterhö- hungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, auf die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB auswirkt, nicht jedoch hinsichtlich einer ohne äußeren Anlass erfolgten Herabsetzung der Miete". Diese Frage stellt sich nur für den mit der Klage geltend gemachten Auskunftsanspruch der Klägerin nach § 556g Abs. 3 BGB gegen den gemäß § 565 BGB wirksam in die Rechte und Pflichten 19 20 - 8 - aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenvermieter ein- getretenen Beklagten. Sie stellt sich hingegen nicht im Rahmen der tatbestandli- chen Voraussetzungen des § 565 BGB, mithin bei der Beurteilung, ob der Zwi- schenmieter nach dem mit dem Beklagten geschlossenen Mietvertrag den ge- mieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten sollte, sowie im Rahmen der Prüfung des mit der Widerklage geltend gemachten Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. b) Diese Beschränkung der Zulassung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur Senatsur- teile vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, WRP 2025, 346 Rn. 17; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 25; vom 31. August 2022 - VIII ZR 232/21, juris Rn. 22; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 22; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 20; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Be- rufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsäch- lich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs zu- zulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dabei muss es sich nicht um einen eigenen Streitgegenstand handeln und der be- troffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz nicht teilurteils- fähig sein; zulässig ist auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennbaren Teil eines prozessualen Anspruchs (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, BGHZ 242, 299 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, aaO; jeweils mwN). Hierfür ist es erfor- derlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streit- stoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Pro- zessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Wider- spruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. 21 - 9 - nur Senatsurteile vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, aaO Rn. 18; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, aaO; vom 31. August 2022 - VIII ZR 232/21, aaO; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, aaO; jeweils mwN). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Das Auskunftsbegehren der Klägerin gegenüber dem Beklagten aus § 556g Abs. 3 BGB betrifft einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig sowohl von der Frage, ob im Verhältnis zwischen dem Beklagten und dem Zwischenmieter eine gewerbliche Zwischenmiete nach § 565 BGB vorlag, als auch von dem Bestehen des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe des Beklagten gegen die Klägerin beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem jeweils nicht anfechtba- ren Teil des Streitstoffs auftreten kann. 2. Soweit die Revision hiernach zulässig ist, ist sie begründet. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklag- ten auf Erteilung der begehrten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB zu Unrecht bejaht. Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) sind im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten, anders als das Berufungs- gericht angenommen hat, nicht anwendbar. Denn die beanstandete Miete beruht nicht auf einer zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter geschlossenen Vereinbarung bei Beginn des Mietverhältnisses, in dessen Rechte und Pflichten der Beklagte nach § 565 BGB eingetreten ist, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mietreduzierung, für die die Regelungen der §§ 556d ff. BGB nicht gelten. a) Ausgehend von der - aufgrund der wirksamen Beschränkung der Revi- sionszulassung vom Senat nicht überprüfbaren - Auffassung des Berufungsge- richts, wonach der Beklagte hier gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter bestehenden 22 23 24 25 - 10 - Mietverhältnisses eingetreten ist, hat das Berufungsgericht es für die Frage der Anwendbarkeit der Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) zutreffend für maßgeblich gehalten, ob die zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin vereinbarte Miete der Überprüfung nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterlag. Denn unabhängig davon, ob in den Fällen der gewerblichen Zwischenver- mietung bei einem Vermieterwechsel nach § 565 BGB - wie im Fall des § 566 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 4. September 2019 - XII ZR 52/18, BGHZ 223, 106 Rn. 24; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 41; jeweils mwN) - kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Zwischenmieter bestanden hat, oder ob das Mietverhältnis vollständig mit allen Rechten und Pflichten auf den Vermieter übergeht (offenge- lassen in Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 1; vgl. zum Streitstand: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 565 Rn. 20 ff.; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 565 Rn. 21 ff.; Schmidt-Futte- rer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 565 BGB Rn. 28), wurde durch den Eintritt des Beklagten in die Rechte und Pflichten des zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin bestehenden Mietverhältnisses nach § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB eine nach den Regelungen über die zulässige Höhe bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB) überprüfbare Miete neu vereinbart (vgl. hierzu auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 556d Rn. 9; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556d Rn. 10; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB Rn. 28). Vielmehr ist auf die im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und der Klä- gerin bestehende Vereinbarung zur Miethöhe abzustellen. Dementsprechend 26 27 - 11 - gelten die Regelungen der §§ 556d ff. BGB für die in dem Vertragsverhältnis zwi- schen dem Beklagten und der Klägerin maßgebliche Miete nur dann, wenn die im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin vereinbarte Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überprüf- bar war. Dies ist nicht der Fall. b) Mit Rechtsfehlern behaftet ist die in diesem Zusammenhang vorgenom- mene Auslegung des Berufungsgerichts, wonach den hier im Rahmen der Redu- zierung der Miete abgegebenen Erklärungen des Zwischenmieters und der Klä- gerin nicht eine vertragliche Vereinbarung einer Mietreduzierung zu entnehmen sei, sondern nur ein einseitiger Verzicht des Zwischenmieters vorgelegen habe. Ebenfalls rechtsfehlerhaft ist die - hilfsweise vorgenommene - weitere Auslegung des Berufungsgerichts, wonach selbst bei der Annahme einer Vertragsänderung eine solche nur zu einem Verzicht beziehungsweise einer Einwendung der Klä- gerin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Zwi- schenmieters geführt habe, während die Mietforderung weiterhin auf der ur- sprünglichen, zu Beginn des Mietverhältnisses geschlossenen vertraglichen Ver- einbarung habe beruhen sollen. aa) Die tatrichterliche Auslegung von Individualerklärungen der Parteien kann vom Revisionsgericht zwar nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff au- ßer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240/24, ZIP 2025, 2569 Rn. 23; vom 10. April 2024 - VIII ZR 161/23, NJW 2024, 2246 Rn. 31; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 14; vom 10. November 2021 - VIII ZR 187/20, BGHZ 232, 1 Rn. 35; jeweils mwN). 28 29 - 12 - Die Auslegung des Berufungsgerichts hält jedoch einer an diesen Maßstä- ben ausgerichteten Prüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat bei der Wür- digung der Erklärungen der Parteien wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen und zudem dem Auslegungsgrundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung des Parteiwillens (§§ 133, 157 BGB), bei der ne- ben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glauben zu berücksichtigen sind (vgl. Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240/24, aaO Rn. 26; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, aaO Rn. 15 mwN; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254/20, BGHZ 230, 296 Rn. 68), nicht hinreichend Rechnung ge- tragen. Der Senat ist deshalb an das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, hier die betreffende Auslegung selbst vornehmen (vgl. etwa Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240/24, aaO; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254/20, aaO Rn. 72; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219/16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 31; jeweils mwN). bb) Unter zutreffender Berücksichtigung aller Umstände führt die gebo- tene, nach beiden Seiten hin interessengerechte Auslegung hier - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - zu dem Ergebnis, dass der Zwischenmieter und die Klägerin eine wirksame Vereinbarung über die Reduzierung der Netto- kaltmiete auf 579,50 € geschlossen haben, die den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten reduzierten Mietzahlungen darstellt, wobei Gegenstand der Vereinbarung der neue Gesamtbetrag war, auf den die Miete reduziert wurde (vgl. zu Mieterhöhungsvereinbarungen: Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 15 ff.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lag hier eine vertrag- liche Vereinbarung über die Reduzierung der Miete und nicht eine einseitige Ver- zichtserklärung des Zwischenmieters vor. 30 31 32 - 13 - Das Berufungsgericht hat bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass auf schuldrechtliche Forderungen nicht einseitig, sondern nur durch Vertrag (§ 397 BGB) verzichtet werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 4. Dezember 2015 - V ZR 142/14, NZM 2016, 582 Rn. 24; vom 7. März 2002 - IX ZR 293/00, NJW 2002, 1788 unter III 2 a; vom 4. Dezember 1986 - III ZR 51/85, NJW 1987, 3203 unter II 1 b; vom 20. Mai 1958 - VIII ZR 329/56, NJW 1958, 1231 unter I 2). Es hat darüber hinaus bei seiner Auslegung den aus der von ihm in Bezug genommenen Anlage "Ab1" ersichtlichen Inhalt der Erklärungen der Klägerin und des Zwischenmieters nicht hinreichend in den Blick genommen und deshalb ver- kannt, dass der Reduzierung der Miete beiderseitige vertragliche Willenserklä- rungen zugrunde lagen, die übereinstimmend auf eine Reduzierung der Miete gerichtet waren. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Anfrage des Zwi- schenmieters, was die Klägerin und ihre Mitmieterin davon hielten, wenn "wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 € um 15 % reduzieren", sei wegen der Formulierung als Frage kein annahmefähiges Angebot gewesen, trifft nicht zu. Diese Erklärung konnte nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont offensichtlich nur als Angebot zur Reduzierung der Nettokaltmiete um 15 % ver- standen werden, die sich auf die Zukunft sowie auf Grund der entsprechenden Erklärung auch auf die Berechnung von aus der Vergangenheit bestehenden Nachzahlungsansprüchen bezog. Dementsprechend haben die Klägerin und ihre Mitmieterin die Erklärung auch als Angebot verstanden und dieses Angebot in ihrer E-Mail vom 23. April 2021 ausdrücklich angenommen. Damit ist nach den allgemein gültigen Regelungen (§§ 145 ff. BGB), wonach eine vertragliche (Än- derungs-)Vereinbarung durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zu- stande kommt, die Reduzierung der Nettokaltmiete zwischen den Parteien ver- traglich vereinbart worden, wobei sich diese nach den übereinstimmenden Erklä- rungen der Parteien auch auf damals bestehende Mietnachzahlungsansprüche beziehen sollte. Der von dem Zwischenmieter nachfolgend übersandte "Nachtrag 33 34 - 14 - zum Mietvertrag" vom 27. April 2021 bestätigte die bereits getroffene vertragliche Reduzierung der Miete und stellte - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - nicht etwa eine einseitige Verzichtserklärung des Zwischenmieters dar. Soweit das Landgericht dieser - unzutreffend - angenommenen Verzichtserklä- rung zudem eine die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag "umgestaltende Wirkung" zusprechen will, verkennt es, dass Verträge grundsätzlich und so auch hier nur durch vertragliche Vereinbarungen und nicht durch einseitige Erklärung geändert werden können. (2) Die vertragliche Vereinbarung zwischen der Klägerin und dem Zwi- schenmieter war dabei - entgegen der hilfsweise von dem Berufungsgericht vor- genommenen weiteren Auslegung - nicht dahingehend zu verstehen, dass die bisherige vertragliche Vereinbarung unverändert fortbestehen und die Vereinba- rung über die Reduzierung der Miete lediglich zu einem "Verzicht beziehungs- weise einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters" führen sollte. Diese Auslegung des Berufungsgerichts verkennt den Bedeutungsgehalt der beiderseitigen vertragli- chen Erklärungen und widerspricht einer nach beiden Seiten hin interessenge- rechten Vertragsauslegung. (a) Bereits aus dem Wortlaut der beiderseitigen Erklärungen ergibt sich eindeutig, dass die Klägerin und der Zwischenmieter die bisherige Miete auf einen neuen Betrag herabsetzen und nicht lediglich eine Einwendung gegen den weiterhin vertraglich in voller Höhe bestehenden Mietzahlungsanspruch begrün- den wollten. Denn dort ist nicht isoliert von einem Reduzierungsbetrag und einer Einwendung oder einem Verzicht in Höhe dieses Betrags, sondern stets von der Reduzierung der bisherigen Miete und von der Gesamthöhe der neuen Miete die Rede. 35 36 - 15 - (b) Eine solche Deutung entspricht auch dem Sinn und Zweck der vorlie- genden Mietreduzierungsvereinbarung sowie der Interessenlage beider Parteien bei der Reduzierung der Miete. Insoweit gilt hier - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung - nichts anderes als bei einer auf Verlangen des Vermieters getroffenen Mieterhöhungsvereinbarung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 15 ff.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). Denn die Mietreduzierungsvereinbarung war hier darauf gerichtet, den bestehenden Mietvertrag hinsichtlich der Miethöhe einvernehmlich zu ändern. Dies erfolgte (auch) vor dem Hintergrund, dass die Parteien ausweislich der zwi- schen ihnen geführten, oben wiedergegebenen Korrespondenz, in der auch von einer Nachzahlung und einer Mietrückzahlung die Rede war, einen Regelungs- bedarf hinsichtlich der Miethöhe sahen. Ihren Erklärungen ist eindeutig zu ent- nehmen, dass sie das Mietverhältnis mit der in Rede stehenden Änderung zur Miethöhe fortsetzen wollten. Entscheidend war für die Vertragsparteien somit für die weitere vertragliche Beziehung nicht, um welchen Betrag die ursprüngliche Miete reduziert wurde, sondern wie hoch die künftig zu zahlende Miete sein sollte. Mit der Mietreduzierungsvereinbarung wollten die Parteien demnach ab dem ver- einbarten Termin die bisherige Miete ändern und auf einen neuen Betrag festset- zen. Dementsprechend umfasste ihr Bindungswille nicht nur die Höhe der Ände- rung, sondern insbesondere auch den neuen Gesamtbetrag. Die nach Auffassung des Berufungsgerichts demgegenüber ab dem Wirk- samwerden der Mieterhöhung eintretende Aufgliederung zum einen in eine der ursprünglichen Miethöhe entsprechende und weiterhin auf der Grundlage des ur- sprünglichen Mietvertrags geschuldete Miete und zum anderen eine hiergegen auf Grund der nachträglichen Reduzierungsvereinbarung bestehende Einwen- dung oder einen Verzicht in Höhe des reduzierten Betrags wäre künstlich und führte zu einer Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachverhalts, die dem 37 38 - 16 - beschriebenen Sinn und Zweck der hier vorliegenden Mietreduzierungsvereinba- rung sowie der beiderseitigen Interessenlage der Parteien zuwiderliefe. (c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dieser Ausle- gung nicht entgegengehalten werden, dass ein Mieter, dem ein Mietreduzie- rungsangebot gemacht werde, - anders als etwa ein mit einer Mieterhöhung kon- frontierter Mieter - keinen Anlass habe, dieses Angebot des Vermieters sorgfältig zu prüfen, weil er nicht damit rechnen müsse, eine Senkung der Miete könne zu einem Verlust von Rechten - etwa den Rechten aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen und der reduzierten Miete gegen die Regelungen über die "Mietpreis- bremse" (§§ 556d ff. BGB) - führen. Denn diese Auffassung nimmt nicht hinreichend in den Blick, dass - wie hier - auch der Zustimmung zu einer Mietreduzierung nach objektivem Empfän- gerhorizont das uneingeschränkte Einverständnis mit der neuen Miethöhe zu ent- nehmen sein kann und der Mieter in diesem Fall damit erklärt, die reduzierte Miete künftig als vertragsgemäß anzuerkennen. Ohnehin trifft die Annahme, ein Mieter habe bei dem Angebot einer Miet- reduzierung keinen Anlass zu einer sorgfältigen Prüfung der Rechtslage, jeden- falls in dieser Allgemeinheit nicht zu. Gerade bei einer von dem Vermieter vorge- schlagenen Mietreduzierung drängt sich einem Mieter grundsätzlich die Frage nach dem Anlass eines derartigen, für den Vermieter auf den ersten Blick nach- teiligen Angebots auf und liegt es nahe, dass für den Vermieter sich durch die Verringerung der Miete auch - möglicherweise nicht unmittelbar ersichtli- che - Vorteile ergeben könnten. cc) Im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter gemäß § 565 BGB galt der Mietvertrag demnach in der hinsichtlich der Miethöhe geän- 39 40 41 42 - 17 - derten Fassung. Mit diesem Inhalt besteht dementsprechend auch das Mietver- hältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten. Etwas anderes ergibt sich nicht aus der gemäß § 565 Abs. 2 BGB im Fall des § 565 Abs. 1 BGB entspre- chend geltenden Vorschrift des § 566c BGB. Dabei bedarf es keiner abschlie- ßenden Entscheidung, ob diese Bestimmung auf eine Vereinbarung einer Miet- reduzierung, die nicht zu einer Vorverlagerung des Zeitpunkts der Mietzahlung führt, zur Anwendung kommt (vgl. hierzu BeckOGK-BGB/Harke, Stand: 1. Okto- ber 2025, § 566c Rn. 9; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 566c Rn. 9 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 566c BGB Rn. 17; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. Februar 2012 - IX ZR 29/11, NJW 2012, 1881 Rn. 14; vom 28. November 2001 - XII ZR 197/99, NJW-RR 2002, 730 unter 2 a; vgl. grundle- gend zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 574 BGB aF Senatsurteile vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106, 111 ff.; vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, NJW 1967, 555 unter 1, 2; vom 11. Juli 1962 - VIII ZR 98/61, BGHZ 37, 346, 351 ff.). Denn jedenfalls hat der Beklagte hier deutlich zu erkennen gegeben, dass er von der Klägerin für die Gebrauchsüber- lassung der Wohnung nicht mehr als den Betrag der reduzierten Miethöhe ver- langt. c) Im Hinblick auf die somit vorliegende und auch im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten geltende nachträgliche Mietreduzierungsverein- barung kommt hinsichtlich der reduzierten Miete eine unmittelbare Anwendung der Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) nicht in Betracht. Diese Regelungen gelten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarun- gen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 28. Sep- tember 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 22 ff.). Bereits die amtli- 43 44 - 18 - che Überschrift des entsprechenden Kapitels 2, Unterkapitel 1a spricht von "Ver- einbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn". Gleiches gilt für die amtliche Überschrift von § 556d BGB ("Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn") sowie für die maßgebliche Grundnorm des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die Miete bei einer Wohnung, die in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Ge- biet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhält- nisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte durch diese Vorschrift die zu- lässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum in den betroffenen Gebie- ten begrenzt werden, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwir- ken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr mög- lich sein würden (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung [Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG], BT-Drucks. 18/3121, S. 7, 11, 15 f.). Dieser Zielsetzung entspre- chend heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete "nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung" gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Der Verweis der Gesetzesbegründung auf die Zulässigkeit "späterer Mieterhöhungen" bedeutet nicht, dass für nach Vertragsschluss vorgenommene Mietreduzierungen etwas anderes gelten würde, bei diesen etwa die reduzierte Miete einer Überprüfung unterläge. Denn entscheidend ist, dass nach dem Wort- laut und der Zielsetzung des Gesetzes nur die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete einer Überprüfung nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterliegen 45 46 - 19 - sollte, während nach Vertragsschluss getroffene Vereinbarungen zur Miethöhe nicht an diesen Vorschriften zu messen sein sollten. Die exemplarisch vom Ge- setzgeber genannte nach Vertragsschluss einvernehmlich vereinbarte Mieterhö- hung ist dabei der Regelfall, eine Mietreduzierung die Ausnahme, was erklärt, warum der Gesetzgeber diese nicht ebenfalls erwähnt hat. d) Auch eine analoge Anwendung der genannten Vorschriften auf die Ver- einbarung einer reduzierten Miete in einem laufenden Mietverhältnis scheidet aus. aa) Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vorschriften nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn gelten sollen (BT-Drucks. 18/3121, aaO), fehlt es bereits an einer für eine Analogiebil- dung erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. bb) Ohnehin ist - was ebenfalls Voraussetzung für eine Analogie wäre (vgl. nur BGH, Urteile vom 11. November 2024 - AnwZ (Brfg) 22/23, NJW 2025, 584 Rn. 36; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 41; jeweils mwN) - die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls der Vereinbarung einer Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mit derjenigen der Verein- barung einer Mietreduzierung in einem laufenden Mietverhältnis vergleichbar. Im Hinblick darauf, dass in letzterem Fall im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits ein Mietverhältnis besteht und der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustim- men muss, besteht weder eine Gefahr der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen oder eines Bestandsmieters noch bedarf es - ebenso wie bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 26) - eines Schutzes des Mieters, der, wenn er ein Angebot auf eine Mietreduzierung erhält, dieses sorgfältig prüfen und - etwa wenn er Nachteile hierdurch befürchtet - ablehnen kann, ohne dass 47 48 49 - 20 - - anders als bei der Ablehnung der von dem potentiellen Vermieter vorgeschla- genen Miethöhe bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses - die Gefahr des Verlusts der Mietwohnung besteht. Der Umstand, dass ein Mieter möglicher- weise nicht prüft und deshalb auch nicht erkennt, dass durch die Mietreduzierung eine Überprüfbarkeit der Miethöhe nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB entfällt, begründet eine Vergleichbarkeit mit der Situation eines Mieters, der bei Vertragsschluss einer möglicherweise überhöhten Miete zustimmt in der Befürch- tung, ansonsten die von ihm benötigte Mietwohnung nicht zu erhalten, nicht. e) Dem Beklagten ist es auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB versagt, sich auf die nach Vertragsschluss vereinbarte Mietreduzie- rung und die hieraus folgende Nichtanwendbarkeit der Regelungen in §§ 556d ff. BGB zu berufen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Beklag- ten ist weder vom Berufungsgericht festgestellt noch sonst zu erkennen. f) Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB finden mithin auf die in dem Miet- verhältnis zwischen den Parteien ab dem Zeitpunkt der Mietreduzierung verein- barte Miete keine Anwendung, so dass ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf eine Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB nicht besteht. Ein Auskunftsanspruch besteht auch nicht im Hinblick auf eine etwaige überhöhte Miete bis zu der Mietreduzierungsvereinbarung. Denn insoweit kann - unabhängig von der Frage, ob Ansprüche aus der Zeit vor dem Eintritt des Be- klagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nach § 565 BGB ge- gen den Beklagten geltend gemacht werden könnten (siehe hierzu oben unter II 2 a) - von vornherein schon deshalb kein Rückzahlungsanspruch der Klägerin bestehen, weil diese einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB erstmals am 27. März 2023, mithin mehr als 30 Monate nach Mietvertragsbeginn 50 51 52 - 21 - am 1. Juni 2020, gerügt hat (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB). Dementsprechend be- steht schon deshalb kein Rechtsschutzbedürfnis mehr für eine diesbezügliche Auskunft. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit der Beklagte zur Erteilung einer Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verurteilt wurde; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur gänzlichen Zurück- weisung der Berufung der Klägerin und damit zur vollständigen Wiederherstel- lung des klageabweisenden erstinstanzlichen Urteils. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 24.04.2024 - 11 C 219/23 - LG Berlin II, Entscheidung vom 11.02.2025 - 63 S 141/24 - 53 - 22 - Verkündet am: 17. Dezember 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

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Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter  wirksam auf das Eigenbedarfskündigungsrecht verzichtet hat.(Rn.20) Wirksamkeitsvoraussetzung einer Vereinbarung eines solchen dauerhaften Verzichts des Vermieters gegenüber dem Mieter ist die Schriftform nach § 550 BGB.(Rn.20) 2. Der Mieter kann sich auch dann auf die Vereinbarung berufen, wenn er nicht daran beteiligt war, sondern diese im Rahmen eines Kaufvertrags über die Wohnung vereinbart wurde, da insoweit ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter nach § 328 BGB anzunehmen ist.(Rn.20) 3. Ein vereinbarter Verzicht gilt auch zugunsten von nachfolgenden Mietern, wenn dies der Vereinbarung zu entnehmen ist, was anzunehmen ist, wenn die Verzichtsvereinbarung die Formulierung enthält, dass „der Verzicht […] verbindlich ist und zugunsten der jeweiligen Mieter wirkt“.(Rn.20) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 64. Zivilkammer, 18. April 2019, 64 S 220/18, Beschluss nachgehend LG Berlin 64. Zivilkammer, 18. Juni 2019, 64 S 220/18, Beschluss Tenor 1) Die Klage wird abgewiesen. 2) Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. 3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. 4) Der Streitwert wird auf 4.445,52 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt als Eigentümer der Wohnung im 3. Obergeschoss des Hauses ..., ... Berlin von der Beklagten als Mieterin der Wohnung Räumung und Herausgabe der Wohnräume. Er begründet den Räumungsanspruch mit Eigenbedarf. Randnummer 2 Die Beklagte ist spätestens aufgrund des Mietvertrages vom 26.10.1993 Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Sie lebte dort auch schon zuvor mit ihren mittlerweile verstorbenen Eltern. Der Kläger ist in das von der Beklagten ursprünglich mit der ... begründete Mietverhältnis durch Eintragung in das Wohnungsgrundbuch unter dem 11.11.2016 auf der Vermieterseite eingetreten. Randnummer 3 Vor dem Erwerb durch den Kläger ist die von der Beklagten innegehaltene Wohnung mehrfach veräußert worden. Wegen der Hintergründe der Veräußerung der landeseigenen Immobilien des Landes Berlin an private Investoren wird auf die zur Akte gereichte Drucksache 14/1026 des Abgeordnetenhauses von Berlin (Anlage B1, Bl. 52-58 d.A.) verwiesen. Randnummer 4 Mit notariellem Kaufvertrag vom 08.10.2004, Urkundenrolle Nr. 1122/2004 des Notars ... (nachfolgend 1. Kaufvertrag) (Anlage B2, Bl. 59-80 d.A.) wurde die streitgegenständliche Wohnung unter der Wohnungsnummer 7 vom Land Berlin, genauer der ... Aktiengesellschaft Berlin, an die ... Vermögensverwaltung GmbH veräußert. Randnummer 5 Da heißt es in § 7 (1) Abs. 4 Satz 1: „Bezüglich der vermieteten Wohnungen und bestehenden Mietverhältnissen verwiesen die Erschienenen auf die dieser Urkunde als Anlage 3 zu Beweiszwecken 6-seitige Liste, welche ihnen vom amtierenden Notar zur Durchsicht vorgelegt sowie von ihnen genehmigt und unterschrieben wurde“. Weiter heißt es in § 7 (2) Abs. 1: „Für die Dauer der bestehenden Mietverhältnisse verzichtet der Käufer a) Mietverhältnisse unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 II Nr. 2 und Nr. 3 BGB zu kündigen.“ Weiter in § 7 (2) Abs. 2: „Der Verzicht ist bis zur Beendigung des jeweils abgeschlossenen Mietvertrags rechtsverbindlich und wirkt zugunsten der jeweiligen Mieter, die einen unmittelbaren Anspruch aus dieser Vereinbarung erwerben. Der Verkäufer ist berechtigt, diesen Verzicht den Mietern mitzuteilen. Für den Fall, dass es hierüber zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien kommen sollte, sind Mieter des Kaufgegenstands berechtigt, beim amtierenden Notar jeweils auf eigene Kosten eine diese Regelung enthaltene Teilausfertigung dieses Vertrags anzufordern.“ Ferner in § 7 (2) Abs. 3: „Für den Fall des Weiterverkaufs einer, mehrerer oder aller Wohnungen des Kaufgegenstands verpflichtet sich der Käufer die unter lit. A) und b) getroffenen Verzichtsvereinbarungen dem bzw. den neuen Käufern ebenfalls aufzuerlegen.“ In der Anlage 3 Mieterliste auf Seite 1 (Bl. 76R d.A.) steht unter Wohnungen: „lfd. Nr. 6, GB-Bl.-Nr. 7373, ETW-Nr. 7, MEA 71,81, Wohngeld 177,00, Straße ... H-Nr. 61, Mietbeginn 1.10.1993, Mieter 1 ..., Mieter 2 -, qm 61,48, ... 62,33, HZ/WW 23,52, KW 22,01, Grundmiete 266,56, €/m² 4,34“. Randnummer 6 Mit notariellem Kaufvertrag vom 24.02.2005, Urkundenrolle Nr. 389/2005 des Notars ... (nachfolgend 2. Kaufvertrag) (Anlage B3, Bl. 81-95 d.A.) wurde die streitgegenständliche Wohnung Nr. 7 sodann von der ... Vermögensverwaltung GmbH an die Streitverkündeten zu 1. und 2. veräußert. Randnummer 7 Da heißt es unter § 6 Abs. 4: „Der Käufer verzichtet zugunsten des Mieters der Wohnung Nr. 7, das Mietverhältnis unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. (2) Nr. 2 und Nr. 3 BGB zu kündigen, wobei der Verzicht sich auf solche Kündigungsgründe erstreckt, welche sich aus späteren Gesetzesänderungen oder Rechtsnormen ergeben“. Danach folgen weitere Vorschriften, welche inhaltlich denen des 1. Kaufvertrags entsprechen. Randnummer 8 Mit notariellem Kaufvertrag vom 25.11.2015, Urkundenrolle Nr. 1203/2015 des Notars ... (nachfolgend 3. Kaufvertrag) (Anlage B4, Bl. 96-103 d.A.) wurde die streitgegenständliche Wohnung Nr. 7 dann von denn Streitverkündeten zu 1. und 2. an die ... GmbH veräußert. Randnummer 9 Zuletzt wurde die streitgegenständliche Wohnung schließlich mit notariellem Kaufvertrag vom 08.11.2016, Urkundenrolle Nr. 771/2016 des Notars ... (nachfolgend 4. Kaufvertrag) (Anlage B 5, Bl. 104-113 d.A.) von der ... GmbH an den Kläger veräußert. Da heißt es unter § 9 (5): „Der Verkäufer hat den Käufer darüber informiert, dass die Voreigentümer im damaligen notariellen Vertrag vom 28.02.2005 mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des jeweiligen Mieters der Wohnung Nr. 7 auf das Recht zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB sowie auf etwaige künftige Kündigungsgründe, die sich aus späteren Gesetzesänderungen oder Rechtsnormen ergeben, sowie auf die Durchführung von sog. Luxusmodernisierungen, die den üblichen Standard einer Mietwohnung eines Arbeitnehmers im Bezirk des Kaufgegenstands mit durchschnittlichem Einkommen übersteigen, verzichtet haben.“ Randnummer 10 Mit Schreiben vom 04.07.2017 (Anlage K4, Bl. 24 d.A.) kündigte der Kläger gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis unter Verweis auf Eigenbedarf. Die Beklagte machte von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch. Randnummer 11 Der Kläger ist der Ansicht, dass die vorzitierten Regelungen der verschiedenen notariellen Kaufverträge nicht zu einem wirksamen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung geführt haben. Ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter bedürfe der Schriftform nach § 550 BGB und diese sei vorliegend nicht eingehalten. Randnummer 12 Der Kläger beantragt, Randnummer 13 die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung im 3. Obergeschoss links des Hauses ... Berlin, gelegene Wohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern, Abstellkammer, Flur sowie Bad/WC zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Randnummer 14 Die Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Die Beklagte bestreitet den vorgetragenen Eigenbedarf. Sie ist der Ansicht, der Mieterschutz sei wirksam. Dieser ergebe sich bereits aus der Urkunde des Notars ... Nr. 1122/2204. Dieser sei ein Vertrag zugunsten Dritter und der Verzicht wirke unmittelbar auf das jeweilige Mietverhältnis. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Parteischriftsätze und den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 18 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Der Kläger kann von der Beklagten nicht Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis ist nicht wirksam durch die sog. Eigenbedarfskündigung vom 04.07.2017 beendet worden. Randnummer 20 Die sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist vorliegend nämlich durch den zugunsten der Klägerin vereinbarten Verzicht aus dem 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 wirksam ausgeschlossen. Zutreffend geht der Kläger davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung der Schriftform nach § 550 BGB unterliegt (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06). Anders als der Kläger meint, sind aber genau diese Anforderungen vorliegend eingehalten, genauer wurden durch den notariellen 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien – hier des jeweiligen Vermieters der streitgegenständlichen Wohnung Nr. 7 – dahingehend geändert, dass ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung vereinbart wurde. Die Anforderungen des § 550 BGB bzw. der Rechtsprechung an den Umfang der Schriftform i.S.d. § 126 BGB sind vorliegend auch eingehalten. Der 1. Kaufvertrag wurde notariell beurkundet und nimmt in seinen Vereinbarungen und seiner anliegenden und mit dem Kaufvertrag fest verbundenen Anlage 3 unmittelbar und konkret Bezug auf das vorliegende Mietverhältnis. Eine ausreichende Konkretisierung bzw. Erkennbarkeit der Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien wie sie § 550 BGB fordert ist damit gewährleistet. In der Anlage 3 sind nicht nur der Name der Mieterin, sondern auch der Mietvertragsbeginn, die Wohnungsgröße, der Mietzins inkl. genauer Angaben der Nebenkosten sowie die genaue Bezeichnung der Adresse der Wohnung aufgeführt. Dass die Mieterin, hier die Klägerin, unmittelbar eigene Rechte aus dem Vertrag erwirbt bzw. erwerben sollte, ergibt sich auch schon aus dem Umstand, dass der jeweilige Mieter berechtigt werden sollte, eine Teilausfertigung des Vertrags anzufordern und diese dann im Streitfall dem Vermieter entgegen zu halten. Zudem spricht auch die Formulierung im 1. Kaufvertrag „der Verzicht ist […] verbindlich und wirkt zugunsten der jeweiligen Mieter“ eindeutig für einen echten Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB. Randnummer 21 Durch diesen 1. Kaufvertrag wurde der Mietvertrag aus dem Jahr 1993 zugunsten der Mieterin im Sinne des § 328 BGB konkret und unmittelbar geändert. Dieser geänderte Mietvertrag, genauer dessen geänderte Rechte und Pflichten, sind sodann infolge der nachfolgenden notariellen Kaufverträge gem. § 566 BGB auf den jeweiligen Erwerber und zuletzt auf den Kläger übergegangen. Diese Vereinbarung über besondere Kündigungsmöglichkeiten bzw. deren Beschränkung bindet auch den Erwerber (vgl. dazu Streyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 566, Rn. 124). So war es im Übrigen auch schon in dem 4. Kaufvertrag mit dem Kläger formuliert: „mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des jeweiligen Mieters der Wohnung Nr. 7“. Die Mieterin der Wohnung Nr. 7 ist immer noch die Beklagte und genau auf diese Mieterin bzw. ihren Mietvertrag und dessen essentialia negotii nimmt der 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 Bezug. Für den Kläger war die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bekannt bzw. wenigstens erkennbar, so dass auch den Interessen bzw. dem Zweck der Schriftform i.S.d. § 550 ausreichend Genüge getan ist. Randnummer 22 Auf die Wirksamkeit bzw. Weiterübertragung der Verpflichtung auf den jeweiligen neuen Erwerber durch die nachfolgenden Kaufverträge bzw. eine etwaige Unterbrechung der Weiterverpflichtung kommt es nach hiesiger Auffassung mithin nicht an. II. Randnummer 23 Die Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 91 Abs. 1 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitverkündeten sind dem Rechtsstreit nicht beigetreten. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 41 Abs. 2 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001364960 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Der Begründungspflicht in einem Kündigungsschreiben für eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 3 S. 1 Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund so genau bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann.(Rn.35) 2. Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.(Rn.41) 3. Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch.(Rn.46) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 63. Zivilkammer, 17. Dezember 2021, 63 S 133/20, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Tenor zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet, und die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 11. Dezember 2003 mietete der jetzt _ Jahre alte Beklagte auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Februar 2004 eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 97,53 m² ( davon 62,73 m² beheizbar ) im 3. Obergeschoss links des auf dem Grundstück S. Straße, ... B. errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses von der damaligen Eigentümerin des Grundstücks, der W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH. Randnummer 2 Unter § 12 Abs. 3 ist in dem Mietvertrag geregelt: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens gemäß § 573 BGB eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 7ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 In einem Nachtrag zum Mietvertrag traf die W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH mit dem Beklagten die Vereinbarung: „ Der Vermieter verpflichtet sich, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ( Eigenbedarf ) und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ( wirtschaftliche Verwertung ) innerhalb von 10 Jahren nach dem 31. Dezember 2004 zu kündigen. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrages weiterhin in Kraft.“ Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Vereinbarung in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 16. Januar 2020, Bl. 68 d. A., Bezug genommen. Randnummer 4 Später erwarb die Klägerin die Immobilie und wurde als Eigentümerin im Grundbuch von S. eingetragen. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. März 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. November 2019 wegen Eigenbedarfs zugunsten des Bruders ihrer Gesellschafterin und Schwagers ihres Gesellschafters, Herrn M. W., der am 1. Juni 2019 eine Stelle bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. antreten und nach Beendigung der Probezeit und Übergang des Arbeitsverhältnisses in ein unbefristetes am 30. November 2019 mit seiner Frau und den beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kindern auf Dauer nach B. ziehen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 16 d. A., und den Anstellungsvertrag vom 28. März 2019 nebst Zusatzvereinbarung in Anlage K 3 und K 4 zur Klageschrift, Bl. 17ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 6 Die Nettokaltmiete für die Wohnung lag zu diesem Zeitpunkt bei 413,53 € monatlich. Randnummer 7 Mit Schreiben des B. Mietervereins vom 19. September 2019 widersprach der Beklagte der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 5 zur Klageschrift, Bl. 21 d. A., Bezug genommen. Randnummer 8 Herr W. und die Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s beendeten das Anstellungsverhältnis des Herrn W. mit Ablauf der Probezeit. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, der Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., habe sich nunmehr in B. mit einer Agentur für O. selbstständig gemacht und wolle - falls der Bund D. O. damit einverstanden sei - eine Geschäftsstelle dieses Verbandes in B. als H. eröffnen; dafür habe er bereits als Untermieter einen Büroraum in der F. Straße angemietet; er bewohne zur Zeit noch ein Zimmer im C.-H. Weg in ... B. zur Untermiete und beabsichtige weiterhin schnellstmöglich mit seiner Frau und den beiden jüngeren Kindern auf Dauer nach B. in die Wohnung des Beklagten zu ziehen. Randnummer 10 Sie ist der Auffassung, die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages sei durch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Dezember 2004 abgelöst worden; außerdem habe die Klägerin auch ein wichtiges berechtigtes Interesse im Sinne dieser Klausel daran, die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zu überlassen, damit dieser an seiner neuen beruflichen Wirkungsstätte wieder mit seiner Familie zusammenwohnen könne. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an sie herauszugeben. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen, Randnummer 15 hilfsweise Randnummer 16 festzustellen, dass sich das Mietverhältnis unbefristet fortsetzt, Randnummer 17 höchst hilfsweise, Randnummer 18 dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen sowie dem Beklagten nachzulassen, die vorläufige Zwangsvollstreckung durch Sicherheitshinterlegung abzuwenden. Randnummer 19 Er behauptet, die verlangte Räumung stelle für ihn eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Er sei aufgrund der langjährigen Mietzeit in der Umgebung der Wohnung verwurzelt; außerdem habe er eine Hüfterkrankung und sei daher auf kurze Wege zu Versorgungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und behandelnden Ärzten sowie auf gute Verkehrsanbindung - auch um weiterhin die Betreuung seiner 14 und 16 Jahre alten Söhne in der Z. Straße an 4-5 Tagen in der Woche zu gewährleisten - angewiesen wegen seiner finanziellen Verhältnisse - er habe nur ein geringes Einkommen, das durch Grundsicherungsleistungen auf insgesamt 997,28 € monatlich aufgestockt werde - und der Mangellage auf dem B. Wohnungsmarkt sei es ihm nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden; die Gefahr eines Verlustes der Wohnung belaste ihn psychisch stark, er habe Angst und Schlafstörungen. Randnummer 20 Er ist der Auffassung, die von der Klägerin angeführten Gründe für die Kündigung würden den erhöhten Anforderungen gemäß § 12 Abs. 3 des Mietvertrages nicht genügen; die Klägerin habe wichtige berechtigte Interessen gemäß § 573 BGB, die ausnahmsweise eine Kündigung des Mietverhältnisses notwendig machen, nicht - insbesondere nicht in dem Kündigungsschreiben - dargetan. Randnummer 21 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 11. März 2020 durch uneidliche Vernehmung des Herrn M. W.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 20. Mai 2020, Bl. 126ff d. A., Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 23 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 24 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 25 Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 3-Zimmer-Wohnung im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gemäß §§ 546 Abs.1 und 985 BGB. Randnummer 26 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 27 Diese Voraussetzung liegt hier vor. Randnummer 28 1. Der Beklagte ist unstreitig seit dem 1. Februar 2004 Mieter der im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gelegenen 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Korridor, Bad, Loggia und einem Kellerraum. Randnummer 29 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb des Grundstücks, auf dem sich die von dem Beklagten genutzte Wohnung befindet, gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. Randnummer 30 2. Die Kündigung vom 1. März 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 31 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 32 (1) Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs.1 BGB erklärt worden. Randnummer 33 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwalterin, Frau I. S., eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 34 (2) Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 35 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs.3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann ( vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06 ). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird ( vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10 ). Das ist hier geschehen. Randnummer 36 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zur Verfügung stellen wolle, da dieser ab dem 1. Juni 2019 aus beruflichen Gründen von ... nach B. - zunächst in ein Hotel oder ein möbliertes Zimmer - ziehen und nach dem 30. November 2019, wenn die Probezeit bei seinem neuen Arbeitgeber beendet sei, seine Ehefrau und die beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kinder nachholen und mit ihnen in der jetzt von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung leben wolle. Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 37 Der in dem Kündigungsschreiben dargelegte Bedarf ist auch nicht weggefallen, weil der Zeuge tatsächlich nicht über den 30. November 2019 hinaus bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. beschäftigt ist, sondern sich stattdessen in B. mit einer Agentur selbstständig gemacht hat. Ob der Zeuge W. in B. als Angestellter oder Selbstständiger beruflich tätig ist, stellt eine für die Begründung der Kündigung unwesentliche Einzelheit dar. Randnummer 38 b) Die Kündigung ist dem Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 39 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten gemäß § 573 Abs.1, 2 Nr.2 BGB analog - auch unter Berücksichtigung der Regelungen zum Mieterschutz in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages. Randnummer 40 (1) Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 41 (a) Auch eine teilrechtsfähige ( Außen- ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen ( vgl. Urteil des BGH vom 14. Dezember 2016 zu VIII ZR 232/15 ). Randnummer 42 Das Gericht hat keine Zweifel, dass der Zeuge M. W. - wie er bei seiner Vernehmung ausgesagt hat - der Bruder der Gesellschafterin und Schwager des Gesellschafters der Klägerin ist. Damit gehört er zu dem privilegierten Personenkreis gem. § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB. Randnummer 43 (b) Das Merkmal “ benötigt ” bedeutet nicht, dass der Vermieter oder sein Angehöriger sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 44 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird Randnummer 45 ( vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93 ). Randnummer 46 Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch ( vgl. Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89 und vom 11. November 1993 zu1 BvR 696/93; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87 und Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19 ). Diesen haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 47 Danach würde es schon ausreichen, wenn die Klägerin das Mietverhältnis nur deshalb gekündigt hätte, weil sie die Wohnung künftig lieber einem vertrauten Familienmitglied ihrer Gesellschafter überlassen möchte, als einem diesen nicht näher bekannten Mieter. Randnummer 48 (2) Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ausgeschlossen. Die dort getroffene Regelung hat nur für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis zum 31. Dezember 2015 Bestand gehabt. Randnummer 49 (3) Auch die Bestimmung in § 12 Abs.3 des Mietvertrages schließt hier die Wirksamkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht aus. Randnummer 50 (a) Die Klausel ist allerdings nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ersetzt worden. Vielmehr sollte durch den Nachtrag für einen begrenzten Zeitraum von zehn Jahren ein zusätzlicher Schutz für den Mieter geschaffen werden. Es ist aber ausdrücklich klargestellt worden, dass die Bestimmungen des Mietvertrages im Übrigen weiterhin in Kraft bleiben. Randnummer 51 (b) Auch wenn die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages ersichtlich auf das ursprüngliche Mietverhältnis mit einer Wohnungsbaugesellschaft zugeschnitten ist, muss die Klägerin als Erwerberin diese Regelung nach § 566 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen ( vgl. Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 ). Randnummer 52 Die Bestimmung begründet keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des Vermieters, die nach einem Rechtsübergang auf eine Privatperson oder eine GbR ihren Sinn verlieren würden. Randnummer 53 Es ist auch nicht davon auszugehen, dass aus der insoweit nach §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Sicht des Beklagten die Geltung der Bestimmung stillschweigend auf den Zeitraum, in dem die Wohnung im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft steht, beschränkt werden sollte. Aus der Sicht des Mieters ist die Kündigungsbeschränkung gerade im Falle der Veräußerung der Wohnung an eine Privatperson im Hinblick auf das entsprechend höhere Risiko einer Eigenbedarfskündigung, die Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt und die mit jedem Umzug verbundenen persönlichen und wirtschaftlichen Belastungen von Interesse ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84, Urteil des LG Frankenthal vom 27. Juli 2005 zu 2 S 119/05 ). Randnummer 54 (c) Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist ( vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99 ). Randnummer 55 Anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat, wird hier in der Klausel sogar ausdrücklich auf § 573 BGB Bezug genommen. Randnummer 56 Zudem ergibt sich auch aus der Nachtragsregelung vom 6. Dezember 2004, dass bis dahin eine Eigenbedarfskündigung vertraglich nicht ausgeschlossen sein sollte. Randnummer 57 (d) Da hier - anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat - in der die Klägerin bindenden Bestimmung des § 12 Abs. 3 des Mietvertrages von „ wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens gem. § 573 BGB “ die Rede ist, erscheint es fraglich, ob die in § 573 genannten Kündigungsgründe bereits als solche ein wichtiges berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne der Klausel begründen sollen oder ob beim Vorliegen der Voraussetzungen dieser Norm noch eine zusätzliche Einschränkung gewollt ist. Diese Zweifel gehen aber nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin, so dass zu Gunsten des Beklagten davon auszugehen ist, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht bereits dann auf Eigenbedarf gestützt werden kann, wenn der Vermieter ein vernünftiges, billigenswertes Erlangungsinteresse hat, sondern nur dann, wenn die dafür geltend gemachten Gründe die verschärften Voraussetzungen eines wichtigen berechtigten Interesses erfüllen, das die Beendigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig macht, was bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses der einzig zumutbare Weg sein muss, um den berechtigten Interesse des Vermieters Genüge zu tun ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84 ). Randnummer 58 Dass danach die Anforderungen an eine zulässige Eigenbedarfskündigung so hoch sind, dass schwer vorstellbar ist, unter welchen Umständen ein solcher Ausnahmefall vorliegen sollte, wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 13. März 2019 zu 65 S 204/18 ausführt, dürfte hingegen nicht gewollt sein. Sonst hätte man die Befugnis zur Eigenbedarfskündigung ja einfach ausschließen können. Randnummer 59 (e) Die erhöhten Voraussetzungen für eine Kündigung nach der Klausel in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages liegen hier aber nach dem schlüssigen Vortrag der Klägerin vor. Randnummer 60 Sie macht dem Beklagten seine Wohnung keineswegs nur deshalb streitig, weil sie aufgrund der ihr nach § 903 S.1 BGB zustehenden Befugnis, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, beschlossen hat, es künftig anders zu nutzen. Randnummer 61 Vielmehr hat sie in dem Kündigungsschreiben erklärt, der Bruder bzw. Schwager ihrer Gesellschafter, Herr M. W., werde sich zum 1. Juni 2019 beruflich verändern und seiner Erwerbstätigkeit künftig in B. nachgehen. Um dennoch mit seiner Familie zusammenzuleben, benötige er eine neue, für vier Personen geeignete Wohnung in B.. Den Gesellschaftern der Klägerin stünde keine freie oder demnächst freiwerdende Wohnung zur Verfügung, die sie ihm anbieten könnten. Unter den ausreichend großen Wohnungen im Hause sei die Wohnung des Beklagten die einzige, in der nur eine einzelne Person lebe, weshalb unter sozialen Gesichtspunkten die Wahl darauf gefallen sei. Randnummer 62 Der Eigennutzungswunsch hat hier das in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages vorausgesetzte besondere Gewicht, weil der Zeuge W. andernfalls weiter zwischen ... und B. pendeln müsste und seltener mit seiner Ehefrau und seinen Kindern zusammen sein könnte. Ehe und Familie stehen nach Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung. Randnummer 63 Ein Weg, wie der Wunsch der Klägerin, dem Zeugen eine der in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen für das Zusammenleben mit seiner Familie zur Verfügung zu stellen, verwirklicht werden könnte, ohne die Interessen des Beklagten ( oder anderer - mindestens ebenso schutzwürdiger - Hausbewohner ) zu tangieren, ist nicht ersichtlich. Randnummer 64 Es ist dem Zeugen in seiner aktuellen instabilen beruflichen Umbruchssituation nicht zuzumuten, eine andere geeignete Wohnung in B. zu mieten, um seinen Wohnbedarf zu decken - abgesehen davon, dass das berechtigte Interesse der Gesellschafter der Klägerin und des Zeugen, mit seiner Familie künftig im Haus seiner Schwester und seines Schwagers zu wohnen, so gerade nicht erfüllt würde. Randnummer 65 (4) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs.1 S.1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass der Zeuge W. ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung des Beklagten mit seiner Familie zu beziehen. Randnummer 66 Der Zeuge hat glaubhaft versichert, er wolle im Raum B. - nach Möglichkeit weiterhin als Selbstständiger - arbeiten. Er nehme im Rahmen seiner Tätigkeit in ganz Europa Orgeln in Augenschein und reise daher viel - als Selbstständiger könne er sich die Arbeit aber einteilen und bei seiner Familie sein, wenn sie ihn brauche. Randnummer 67 Sein Bestreben sei nach wie vor, für den Bund d. O. ein H. in B. zu eröffnen, um hier u. a. Lobbyarbeit zu betreiben, was selbstverständlich nur in B. möglich sei. Infolge der Coronakrise stagniere das Vorhaben zwar derzeit, da die Gremien des Bundes D. O. nicht tragen würden, grundsätzlich bestünde dort aber Interesse, er habe auch bereits für den Bund D. O. an Veranstaltungen, etwa zur Vorbereitung des im Jahre 2021 in B. und X geplanten „ Jahr der Orgel “ teilgenommen. Randnummer 68 Er hat ferner bekundet, seine Ehefrau und seine Söhne seien mit den Umzugsabsichten einverstanden. Randnummer 69 Für B. habe er sich auch deshalb entschieden, weil seine Schwester und zwei Brüder hier leben. Randnummer 70 Der Zeuge hat damit die in dem Kündigungsschreiben genannten wichtigen Gründe für den geplanten Einzug in die Wohnung des Beklagten im Wesentlichen bestätigt und näher beschrieben. Randnummer 71 Hinreichende Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches haben sich nicht ergeben. Randnummer 72 Wenn der Beklagte moniert, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Bund d. O. auf einmal ein H. benötige, so heißt dies nicht, dass der Zeuge W. sich nicht ernsthaft oder ohne Aussicht auf Erfolg darum bemühen würde, den Vertretern des Verbandes die Notwendigkeit einer solchen Geschäftsstelle unter seiner Leitung plausibel zu machen. Randnummer 73 Es erscheint auch nicht unglaubwürdig, dass die Familie des Zeugen bereit ist, aus einem Reihenhaus mit 6 Zimmern in eine immerhin ca. 97,53 m² große 3-Zimmerwohnung umzuziehen, wo sich die beiden jüngeren Söhne ein Zimmer teilen müssten, wenn dadurch der Kontakt zu dem Zeugen, dem Ehemann und Vater, intensiviert werden kann, und dass die Ehefrau des Zeugen aus den gleichen Erwägungen bereit ist, ihre berufliche Tätigkeit in ... aufzugeben und sich ggf. in B. ein neues Betätigungsfeld zu suchen. Randnummer 74 Schließlich erscheint es auch nicht fernliegend, dass die Familie erst entscheiden will, wie mit ihrem Reihenhaus in ... verfahren werden soll ( ob es verkauft oder vermietet wird ), wenn der Umzug tatsächlich ansteht, und somit konkrete Angebote eingeholt werden können, von deren Ergebnis es dann möglicherweise auch abhängt, wie die Entscheidung ausfällt. Randnummer 75 Soweit der Beklagte vorträgt, dem Pförtner des I. H. in der F. Straße - wo der Zeuge nach seiner Aussage sein Büro hat und das er auch auf seiner Internetseite als Kontaktadresse nennt - sei weder eine Firma B. noch der Zeuge M. W. als Mieter bekannt, kommt es darauf nicht an. Tatsächlich ist ausweislich der Homepage des I. H. in der F. Straße dort eine Frau K. B. als Mieterin verzeichnet, so dass es durchaus glaubhaft erscheint, dass der Zeuge von ihr für den Anfang einen Büroraum als Untermieter gemietet hat. Randnummer 76 (5) Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 77 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 30. November 2019 beendet. Randnummer 78 3. Der Beklagte kann nicht von der Klägerin aufgrund seines gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 19. September 2019 die Fortsetzung des Mietverhältnisses - schon gar nicht unbefristet - verlangen, da er nicht schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigung für ihn eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 79 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14 ). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574 Abs.3 BGB. Randnummer 80 Die Klägerin hat sich auf ihr durch Art. 14 Abs. 1 S.1 GG gewährleistetes Eigentumsrecht und den Schutz der Familie des Zeugen M. W. berufen. Randnummer 81 Der Beklagte kann sich auf seinen ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützten Besitz an der Wohnung stützen ( vgl. Beschluss des BVerfG vom 26. Mai 1993 zu 1 BvR 208/93 ). Randnummer 82 Die schutzwürdigen Interessen des Beklagten überwiegen die der Klägerin jedoch nicht. Randnummer 83 a) Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben ( vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15 ). Randnummer 84 b) Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 85 c) Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S.1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Der Beklagte hat keine besonderen Umstände in seinem persönlichen Bereich geschildert, die seiner Verwurzelung in der Umgebung seiner bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 86 Dass die ungewisse Wohnsituation ihn psychisch belastet und ängstigt und dass es dadurch zu Schlafstörungen kommt, ist glaubhaft. Dies dürfte nahezu jedem in dieser Situation so ergehen. Derartige Beeinträchtigungen genügen daher nicht. Randnummer 87 d) Der Beklagte ist mit _ Jahren noch nicht in einem Alter, in dem ein Umzug regelmäßig eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 12. März 2019 zu 67 S 345/18 ). Randnummer 88 Der Beklagte hat auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 89 Seine Hüfterkrankung beeinträchtigt ihn offenbar nicht sehr, da er ohne Fahrstuhl in die im dritten Stock gelegene Wohnung gelangen und ausweislich des Attestes der Fachärztin für Chirurgie, Orthopädie und Unfallchirurgie Dr. med. B. R. vom 29. August 2019 eine Gehstrecke von 2 km bewältigen kann. Randnummer 90 Er ist daher auch nicht auf - im Verhältnis zu der ohnehin relativ guten Infrastruktur in B. - besonders kurze Wege und gute Verkehrsanbindung angewiesen. Randnummer 91 Weshalb er befürchtet, dass sich seine Beschwerden infolge eines Umzugs verschlechtern würden, ist nicht nachvollziehbar. Randnummer 92 e) Dass ein Umzug zwangsläufig die Möglichkeit des Beklagten zur Betreuung seiner Söhne in der Z. Straße beeinträchtigen würde, ist nicht ersichtlich. Randnummer 93 f) Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihm aufgrund seiner Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem B. Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in B. zu finden. Randnummer 94 Die Vorschrift des § 574 Abs.2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte an, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse ( z. B. Wohngeld ) sind zu berücksichtigen. Randnummer 95 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 96 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat, worauf auch die Klägerin mehrfach hingewiesen hat. Randnummer 97 Daran fehlt es hier. Der Beklagte hat nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen hat, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätte er substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen er seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen hat, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen und unter Inanspruchnahme geeigneter Medien Randnummer 98 ( Zeitungsanzeigen, Internet ) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Randnummer 99 Der Beklagte hat auch nicht hinreichend dargetan, dass es von vornherein unmöglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für ihn preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 100 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten B. Wohnungsmarkt, und die Höhe seiner aktuellen laufenden Einkünfte zu verweisen ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 entgegen dem Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Randnummer 101 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S.2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in B. besonders gefährdet ist ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Das heißt aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die - auch von der Klägerin in Anlage zur Klageschrift eingereichten - Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten Randnummer 102 ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16 ). Randnummer 103 g) Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung des Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an seinem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich ( vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124 /01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18 ). Randnummer 104 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 105 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 106 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 107 III. Das Gericht hat dem Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs.1 ZPO bis zum 31.Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 108 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 109 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001511171 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 11.05.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 64 S 280/21 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:0511.64S280.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 286 ZPO, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklage: Zweifeln an der Lauterkeit des Vermieters Leitsatz Vermag das Gericht trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht positiv festzustellen, dass der Vermieter aus lauteren Motiven handelt, kann dies die Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage rechtfertigen.(Rn.5) (Rn.8) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 13. Oktober 2021, 231 C 29/21 Tenor Die Berufung des Klägers gegen das am 13. Oktober 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 231 C 29/21 - wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil sind wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird auch für die Berufungsinstanz auf ... € (12 x ... €, Jahresnettokaltmiete) festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Der Kläger nimmt die Beklagten wegen Eigenbedarfs auf Räumung und Herausgabe einer im Jahre 198• angemieteten Dreizimmerwohnung in Anspruch. Nachdem der Kläger die Wohnung gekauft hatte und im M... 2020 gemäß § 566 BGB als neuer Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten war, erklärte er mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 29. J... 2020 die Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung trägt er vor, er habe die Wohnung gekauft, um seinen Schwestern die Gründung eines eigenen Haushalts zu ermöglichen. Diese seien Studentinnen und bezögen BAföG; die Leistungen reichten nicht aus, damit seine Schwestern sich auf dem Berliner Mietmarkt mit Wohnraum versorgen könnten. Er selbst verdiene provisionsabhängig monatlich zwischen ... € und ... €, zahle auf den Wohnungskredit monatlich etwa ... € und sei auf die Mietzahlungen der Beklagten nicht angewiesen. Er könne also seinen Schwestern helfen und wolle das auch; dies sei für ihn als Bruder wegen des engen Familienverhältnisses selbstverständlich, und er fühle sich dazu auch verpflichtet. Randnummer 2 Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands abgesehen, §§ 313a, 540 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. II. 1. Randnummer 3 Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. 2. Randnummer 4 Sie ist jedoch nicht begründet, denn das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Wie schon das Amtsgericht vermag auch die Kammer sich nicht davon zu überzeugen, dass der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht. Zwar füllen das Kündigungsschreiben und der ergänzende Sachvortrag des Klägers die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voll und ganz aus, und die Kammer bezweifelt auf Grundlage der protokollierten Angaben der im ersten Rechtszug als Zeuginnen gehörten Schwestern des Klägers auch nicht, dass diese nach erfolgreicher Vollstreckung eines stattgebenden Urteils wie angekündigt in die Wohnung einziehen würden. Randnummer 5 Die Kammer vermag sich aber nicht mit der für eine Räumungsverurteilung der Beklagten erforderlichen Sicherheit die Überzeugung zu verschaffen, dass der Kläger tatsächlich aus lauteren Motiven familiärer Verbundenheit handelt und es ihm beim Kauf der Wohnung sowie der anschließenden Eigenbedarfskündigung um die Unterstützung seiner Schwestern ging. Nicht selten wird die Kammer in ihrer täglichen Praxis mit lediglich vorgetäuschten oder konstruierten Eigenbedarfskonstellationen befasst, sodass auch vorliegend der Gedanke nicht von vorne herein von der Hand zu weisen ist, dass die Wohnung durch den schlüssig dargelegten Eigenbedarf zum Zwecke der Wert- und Ertragssteigerung „entmietet“ werden soll. Dies ließe sich ohne nennenswerte Gefahr der Entdeckung umsetzen, indem sich beispielsweise binnen überschaubarer Zeit nach dem Einzug der Eigenbedarfspersonen in die Wohnung eine Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Vermieters ergäbe oder er sich mit den Bedarfspersonen überwürfe, sodass er die Bedarfspersonen aus nachvollziehbaren Gründen nicht länger unterstützen könnte oder wollte. Ein arglistig handelnder Vermieter müsste die Bedarfspersonen oder andere Dritte in solche Pläne noch nicht einmal einweihen, sodass diese als gutgläubige Zeugen bereitstünden; denn er könnte darauf vertrauen, dass die Bedarfspersonen die Wohnung aus Dankbarkeit für die genossene Unterstützung ohne Widerstand aufgeben würden. Randnummer 6 Die Kammer legt Wert darauf zu betonen, dass sie keinerlei konkrete Anhaltspunkte für einen gegen den Kläger gerichteten Verdacht hat, er handele arglistig und der geltend gemachte Eigenbedarf sei in dem skizzierten oder einem anderen Sinne vorgeschoben. Die Angaben seiner Schwestern im Rahmen ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung stellen sich vielmehr, wie das Amtsgericht formuliert hat, als „positiv ergiebig“ dar; anders als das Amtsgericht sieht die Kammer auch keine triftigen Anhaltspunkte für eine Unaufrichtigkeit der Zeuginnen, und schließlich hat der Kläger selbst in der mündlichen Verhandlung vom 23. März 2022 im Rahmen seiner persönlichen Anhörung glaubwürdig gewirkt. Randnummer 7 Ausgehend von der „Nullhypothese“, dass eine Manipulation des Gerichts und aller übrigen Prozessbeteiligten einschließlich der Zeugen in einer Konstellation wie der vorliegenden nicht auszuschließen ist, verbleiben aber gleichwohl restliche Zweifel der Kammer an den vorgetragenen Motiven des Klägers, sodass die Kammer sich im Sinne des § 286 ZPO nicht vom tatsächlichen Vorliegen des streitigen Eigenbedarfs überzeugen kann. Der Kläger hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung angegeben, er sei bei monatlichen Ausgaben für die Wohnung von rund ... € und einem Monatseinkommen zwischen ... € und ... € netto nicht auf die von den Beklagten vereinnahmte Miete angewiesen. Er habe mit seinen Schwestern noch nicht darüber gesprochen, wieviel Miete sie zu zahlen bereit seien, gehe aber von einem Betrag in der Größenordnung von ... € bis ... € aus, so wie es für die beiden passe. Schließlich müssten seine Schwestern von rund ... € BAföG im Monat leben. Für die Wohnung müssten sie ja nicht nur die Miete, sondern auch noch Strom und so weiter zahlen. Er gehe davon aus, dass die Schwestern die Wohnung sicher für ein paar Jahre benötigen würden, zumindest bis sie nach dem Studium eigenes Geld verdienten. Die Rückfrage der Kammer, dass er also beabsichtige, seine Schwestern über Jahre in Form einer verbilligten Miete aus eigenen Mitteln mit Beträgen in der Größenordnung von ... € monatlich zu unterstützen, hat er bejaht und auf das enge Familienverhältnis verwiesen. Randnummer 8 Wie bereits ausgeführt, hat die Kammer keinen Anlass, an den Angaben des Klägers zu zweifeln; es spricht objektiv nichts dagegen, dass er aus familiärer Verbundenheit bereit sei, zumindest mittelfristig über mehrere Jahre einen erheblichen Teil seines Nettoeinkommens in der Größenordnung von 15 % dem Unterhalt seinen Schwestern zu widmen. Auf der anderen Seite bestreiten die Beklagten aber das tatsächliche Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs und gibt es keine Indizien oder gar einen Beweis für die vorgetragene Motivation des Klägers. Insbesondere haben seine Schwestern, worauf das Amtsgericht seine Entscheidung maßgeblich gestützt hat (vgl. Seite 7 f. des Urteils, Bl. 146 f. d. A.), keinerlei Angaben dazu machen können, aus welchen Gründen der Kläger ihnen die Wohnung überlassen möchte. Die gegenüber beiden Zeuginnen gleich lautende Frage, wie es komme, dass nun ausgerechnet ihr Bruder ihnen die Wohnung überlassen wolle, haben beide Zeuginnen unbeantwortet gelassen. Die jüngere Schwester hat darauf mit der Angabe reagiert, dass ihr Bruder ihnen die Wohnung „für wenig Geld“ überlassen werde. Die ältere Schwester hat angegeben, es sei für zwei Studentinnen mit BAföG in Berlin so gut wie unmöglich, anderweitig eine Wohnung zu erhalten. Auf die zweifelnde Rückfrage des Amtsrichters, ob ihr Bruder sich dann einfach mal so bereit erklärt habe, seinen Schwestern seine Wohnung zu überlassen, hat sie erwidert, das habe sich angeboten; und natürlich hätten die Zeuginnen das dann nicht abgelehnt, wenn sie sowieso auf der Suche waren. Randnummer 9 Weitere Beweismittel hat der Kläger nicht angeboten. Da ihm der Vollbeweis für das Vorliegen des Eigenbedarfs obliegt, führen die verbleibenden Zweifel der Kammer zur Abweisung der Klage. 3. Randnummer 10 Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 11 Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten. Randnummer 12 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001532480 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Auf die Berufung der Kläger Ziff. 2 und 3 wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 12.07.2019, Az. 26 C 39/19, abgeändert und wie folgt neu gefasst: I. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […] zu räumen und an die Kläger herauszugeben. I. Die Klage des Klägers Ziff. 1 wird abgewiesen. I. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 gewährt. II. Die Berufung des Klägers Ziff. 1 wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger Ziff. 1 zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger Ziffer 2 und 3 aus Tenorziffer I. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Die Kläger können die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. V. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.092,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger nehmen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung im Anwesen […] und eines Kellers im Anwesen […] in Anspruch. Randnummer 2 Die Rechtsvorgänger der Kläger Ziff. 1 und 3 sowie die Klägerin Ziff. 2 schlossen mit dem Beklagten am 07.09.1976 einen schriftlichen Mietvertrag über die genannte Wohnung in […] sowie den Keller in […] [Anl. K1]. Durch Übergabevertrag vom 17.02.1999 wurde das Anwesen in […] auf den Kläger zu 1) zu Alleineigentum übertragen. Gleiches gilt für das Anwesen […] in […], wobei der Übergabevertrag am 28.12.1994 geschlossen wurde und sich die veräußernden Kläger zu 2) und zu 3) lebtäglichen Nießbrauch vorbehalten haben. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Immobilie besteht neben einem Kellergeschoss aus nahezu grundflächengleichen Erdgeschoss-, Obergeschoss- und Dachgeschossebenen, welche mit jeweils ca. 60 m² eigenständige Wohneinheiten aufweisen. Das Erdgeschoss und das Obergeschoss wird von dem Kläger Ziff. 1 mit seiner Ehefrau und seinen beiden heute 4 und 9 Jahre alten Kindern bewohnt. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss werden derzeit als Küche, Wohnzimmer und Kinderspielzimmer und diejenigen im Obergeschoss als Elternschlafzimmer und (zwei) Kinderschlafzimmer benutzt. Randnummer 4 Der Kläger zu 1) hatte bereits am 29.12.2015 eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ausgesprochen, wobei zur Begründung angeführt worden war, dass die Dachgeschossräumlichkeiten als weiteres Kinderzimmer, Arbeitszimmer und Gästezimmer/Hobbyraum/Spielzimmer für die Familie benötigt würden. Es schloss sich ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Heidelberg an (Az. 21 C 253/16, geführt zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten; im Folgenden: Vorverfahren). Mit Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 wurden zwar Eigenbedarfsgründe festgestellt, aufgrund besonderer Härtegründe für den Beklagten jedoch die Klage abgewiesen und darauf erkannt, dass das bestehende Mietverhältnis über die Wohnung im Obergeschoss des Hausanwesens […] in […] zu den Bedingungen des bisher bestehenden Mietvertrags auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Die hiergegen zunächst eingelegte Berufung wurde in der mündlichen Berufungsverhandlung vom 08.02.2018 zurückgenommen, nachdem die Berufungskammer (Az. 5 S 41/17) zwar starke Bedenken gegen das Vorliegen von Härtegründen geäußert, die Kündigung allerdings als formell unwirksam angesehen hatte, da die nießbrauchsberechtigten nunmehrigen Kläger Ziff. 2 und 3 die Kündigung seinerzeit nicht mitunterzeichnet hatten. Randnummer 5 Auf die beigezogenen Akten 21 C 253/16 (Amtsgericht Heidelberg) und 5 S 41/17 (Landgericht Heidelberg) wird Bezug genommen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 02.03.2018 [Anl. K5] wurde im Namen aller drei Kläger abermals und mit der gleichen Begründung wie in dem vormaligen Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung zum 28.02.2019 ausgesprochen. Mit Schreiben vom 17.12.2018 hat der Beklagte der Kündigung widersprochen. Randnummer 7 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 8 Der mit dem Kündigungsschreiben vom 02.03.2018 vorgetragene Eigenbedarf sei vorhanden. Härtegründe lägen auf Seiten des Beklagten nicht vor. Das vorangegangene Urteil (Az. 21 C 253/16), in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, sei bereits mangels damaliger Beteiligung der Kläger Ziff. 2 und 3 nicht verbindlich und stehe der nunmehrigen Klage daher nicht entgegen. Randnummer 9 Die Kläger nehmen den Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung- und Herausgabe der Mieträumlichkeiten in Anspruch. Randnummer 10 Der Beklagte tritt der Klage entgegen und begehrt deren Abweisung. Randnummer 11 Der Beklagte hat behauptet: Randnummer 12 Die für das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 maßgebenden Umstände hätten sich nicht verändert. Die Räumung bedeute für den Beklagten eine unzumutbare Härte. Die Absicht des Klägers Ziff. 1, die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen und dauerhaft zu bewohnen, werde bestritten. Der geltend gemachte Eigenbedarf sei auch nicht vernünftig und nachvollziehbar. Schließlich stehe dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch das rechtskräftige Gestaltungsurteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 entgegen. Randnummer 13 Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage mit Urteil vom 12.07.2019 abgewiesen. Zur Begründung hat es auf die entgegenstehende Entscheidung aus dem Vorverfahren verwiesen, welche inhaltlich auch die Kläger Ziff. 2 und 3 gegen sich gelten lassen müssten. Jedenfalls seien von dem durch das vorangegangene Urteil gebundenen Kläger Ziff. 1 keine wesentlichen Änderungsgründe im Sinne des § 574c Abs. 2 BGB vorgetragen worden, so dass das Mietverhältnis ohnehin wegen weiter bestehender - festgestellter - Härtegründe fortzusetzen gewesen wäre. Randnummer 14 Gegen das den Klägern am 23.07.2019 zugestellte Urteil haben diese mit bei Gericht am 21.08.2019 eingegangenen Schriftsatz vom 19.08.2019 Berufung eingelegt. Sie verfolgen die erstinstanzlichen Räumungs- und Herausgabeansprüche vollumfänglich weiter und wiederholen bzw. vertiefen den erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 15 Sie beantragen die Aufhebung und Änderung des erstinstanzlichen Urteils wie folgt: Randnummer 16 Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […], zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 17 Der Beklagte tritt der Berufung entgegen, beantragt Berufungszurückweisung und verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Randnummer 18 Das Berufungsgericht hat den Kläger Ziff. 1 sowie den Beklagten jeweils informatorisch angehört und die Zeugin F., Ehefrau des Klägers Ziff. 1, vernommen. Wegen der jeweiligen Angaben der Parteien und der Zeugin wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.01.2020 verwiesen. Randnummer 19 Im Übrigen wird auf die jeweiligen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die gerichtlichen Feststellungen sowohl des Vorverfahrens (AG HD: 21 C 253/16; LG HD: 5 S 41/17) wie auch des vorliegenden Verfahrens, hier auch des erstinstanzlichen Urteils, Bezug genommen II. Randnummer 20 Die Berufung ist zulässig und hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 begründet. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist sie unbegründet. Randnummer 21 Die Klage ist insgesamt zulässig (A.), jedoch nur hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 auch begründet (B.), so dass die Berufung insoweit zur Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und antragsgemäßen Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Mietwohnung an die Kläger führt, § 546 Abs. 1 BGB. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist die Klage hingegen unbegründet (C.), so dass die Klage abzuweisen und die Berufung insoweit zurückzuweisen ist. Dem Beklagten war eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren (D.). Randnummer 22 A. Zulässigkeit der Klage Randnummer 23 Gegen die Zulässigkeit der Räumungs- und Herausgabeklage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Randnummer 24 Insbesondere steht dem geltend gemachten Anspruch keine Rechtskraft aus dem rechtskräftigen Urteil des Vorverfahrens entgegen. Randnummer 25 1. Das Urteil des Vorverfahrens kann der Klageerhebung der Kläger Ziff. 2 und 3 bereits deshalb nicht entgegenstehen, da diese am Vorverfahren nicht beteiligt waren. Dass sie hinsichtlich des Fortsetzungsanspruchs nach § 574a Abs. 2 BGB aufgrund der insoweit bestehenden notwendigen Streitgenossenschaft (siehe unten) hätten beteiligt werden müssen, ändert hieran nichts. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommt einem Urteil gegen einen (notwendigen) Streitgenossen keine materielle Rechtskraftwirkung gegenüber den anderen (notwendigen) Streitgenossen zu (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385). Anderenfalls würde gegen den Grundsatz, dass materielle Rechtskraft nur im Verhältnis der Prozessparteien zueinander eintritt, verstoßen werden (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17). 2. Randnummer 26 Auch der Klage des Klägers Ziff. 1 steht das Urteil des Vorverfahrens in prozessualer Hinsicht nicht entgegen. Randnummer 27 Zwar wurde in dem zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten geführten Vorverfahren wegen bestehender Härtegründe nach § 574a Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit angeordnet. Dies steht der vorliegenden Klage jedoch nicht entgegen, da diese auf eine neue, nach der Rechtskraft des Vorverfahrensurteils erklärte, Kündigung gestützt wird und somit bereits unterschiedliche Streitgegenstände vorliegen, bei welchen eine entgegenstehende Rechtskraft ausscheidet. Denn die objektive Reichweite der materiellen Rechtskraft richtet sich nach dem Streitgegenstand, über den durch das letztinstanzliche Gericht am Schluss der mündlichen Verhandlung entschieden worden ist (vgl. BeckOK ZPO/Gruber, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 322 Rn. 20). Das nach § 574 a Abs. 2 BGB im Vorverfahren erlassene Gestaltungsurteil stellt insoweit zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorverfahrens eine bestimmte Rechtslage, hier die Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten auf unbestimmte Zeit, her (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3). Dies schließt aber nicht aus, dass diese Rechtslage im Nachgang nicht wieder abgeändert werden kann, denn schon das Gesetz selbst sieht in § 574c Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer Abänderung der zuvor gerichtlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses vor, soweit sich nachträglich die Umstände der Härtegrundentscheidung verändert haben sollten. Randnummer 28 Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.12.1988 (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) folgt nichts Gegenteiliges, da in dieser Entscheidung lediglich festgestellt wurde, dass die Klage eines Nachlasspflegers (in Vertretung einiger - zum Teil unbekannter - Erben) auf Feststellung des Fortbestehens eines Pachtverhältnisses hinsichtlich einer Miterbin unzulässig war, da zwischen dieser und dem Pächter in einem Vorprozess rechtskräftig festgestellt wurde, dass das Pachtverhältnis beendet wurde. Die Feststellung der Beendigung eines Pachtverhältnisses stellt zwischen den Prozessparteien rechtsverbindlich - und endgültig - fest, dass das streitgegenständlichen Pachtverhältnis beendet wurde, so dass einer erneuten Klage einer der Prozessparteien auf Feststellung des Endes oder der Fortdauer des Pachtverhältnisses die rechtskräftige Entscheidung des Vorprozesses entgegensteht. Im Falle des hier vorliegenden Gestaltungsurteils nach § 574a Abs. 2 BGB ergibt sich jedoch - wie dargelegt - für die Zukunft gerade keine vergleichbare Feststellungswirkung, die künftigen Räumungs- und Herausgabeklagen wegen neu ausgesprochener Kündigungen entgegenstehen könnte. Randnummer 29 Mithin ist auch die Klage des Klägers Ziff. 1 nicht wegen entgegenstehender Rechtskraft eines Urteils unzulässig. Randnummer 30 B. Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziffer 2 und 3 Randnummer 31 Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziff. 2 und 3 hat Erfolg. Das Mietverhältnis wurde wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt (siehe 1.) und es liegt auch kein Härtegrund vor, der eine Fortdauer des Mietverhältnisses rechtfertigen würde (siehe 2.). Randnummer 32 1. Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 33 Wie bereits im Vorverfahren zur Kündigung vom 29.12.2015 zutreffend festgestellt, liegt ein Eigenbedarf auf Klägerseite vor, so dass die erneut hierauf gestützte Kündigung vom 02.03.2018 gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam war. a. Randnummer 34 Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 42). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert hierbei nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 18, juris). Danach ist der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, grundsätzlich durch die Gerichte zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH aaO.). b. Randnummer 35 Gemessen an diesen Maßstäben hat das Gericht keine Zweifel an dem Eigennutzungswunsch der Kläger, hier konkret des Klägers Ziff. 1 und dessen Familie. Randnummer 36 Der Kläger Ziff. 1 bewohnt mit seiner Ehefrau und den beiden minderjährigen Kindern das restliche Haus, in welcher sich die Mietwohnung des Beklagten befindet. Die beiden dem Kläger Ziff. 1 und seiner Familie zur Verfügung stehenden Etagen weisen insgesamt ca. 120 m² Wohnfläche und 5 Zimmer auf. Der Wunsch auf Vergrößerung der eigenen Wohnfläche um die Wohnung des Beklagten mit 60 m² ist von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen. Auch wenn die in den Kündigungen im Vorverfahren und im hiesigen Verfahren enthaltenen Nutzungspläne sich jeweils von der in beiden Verfahren erfolgten Schilderungen der Nutzungsvorstellungen durch die Zeugin F. unterschieden haben, hat das Gericht keine Zweifel am tatsächlichen Eigennutzungswunsch des Klägers Ziff. 1. Die Zeugin hat sowohl im Vorverfahren als auch im Rahmen ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung vor der Berufungskammer durchweg und stringent angegeben, dass sie ein Arbeitszimmer für den Kläger Ziff. 1, ein weiteres Kinderzimmer und ein Speisezimmer einrichten wollen und es hierzu der Wohnräumlichkeiten der an den Beklagten vermieteten Wohnung bedarf. Hierbei waren die Zeugenangaben in der Berufungsverhandlung plausibel, nachvollziehbar und glaubhaft. Hiergegen spricht auch nicht, dass die konkrete Zimmerverteilung nach einem Auszug des Beklagten noch nicht letztverbindlich festzustehen scheint. Denn es muss dem Vermieter unbenommen bleiben, die konkrete Umsetzung des Eigennutzungswunsches vom Zustand und den Umständen der Räumlichkeiten nach Herausgabe durch den Mieter abhängig zu machen und gegebenenfalls noch anpassen zu können. Die insoweit derzeit noch bestehenden Unklarheiten stellen die Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches in keiner Weise in Frage. Randnummer 37 c. Formelle Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 38 An der formellen Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung bestehen keine Bedenken, § 573 Abs. 3 BGB. Randnummer 39 Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn. 15, juris) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH a.a.O.). Randnummer 40 Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger vom 02.03.2018. In dem Kündigungsschreiben aller drei Kläger wird im Einzelnen dargelegt, dass der Kläger Ziff. 1 und seine Familie (Ehefrau mit zwei minderjährigen Kindern) die Wohnung des Beklagten zur Vergrößerung der eigenen beiden Wohnetagen im gleichen Haus nutzen und für eigene Wohnzwecke verwenden wollen. Das Schreiben muss dabei noch nicht letztverbindlich die konkrete Aufteilung der späteren Wohnräumlichkeiten und Zimmer enthalten und dezidiert aufführen, welches Zimmer in welcher Form genutzt werden wird. Randnummer 41 2. Kein Härtegrund Randnummer 42 Der Beklagte kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Vorliegens von Härtegründen verlangen, § 574 BGB. Die Kläger Ziff. 2 und 3 sind an die Entscheidung des Vorverfahrens betreffend die Härtegründe nicht gebunden (a.) und es kann auch kein Härtegrund festgestellt werden (b.). Randnummer 43 a. Keine Bindung an das Vorverfahren Randnummer 44 Das im Vorverfahren (AG HD: 21 C 253/16) zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten rechtskräftig ergangene Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB, in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, steht der vorliegenden Räumungs- und Herausgabeklage der Kläger Ziff. 2 - 3 nicht entgegen, da diese an dem vormaligen Rechtsstreit nicht beteiligt waren. aa. Randnummer 45 Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass sämtliche Kläger Vermieter des streitgegenständlichen Mietverhältnisses mit dem Beklagten sind. Die vormaligen Vermieter, die Kläger Ziff. 2 und 3, haben die vom Mietvertrag betroffenen Immobilien in der […] in […] sowie im […] in […] in den Jahren 1994 […] und 1999 […] ihrem Sohn, dem Kläger Ziff. 1, zu Alleineigentum übertragen. Hinsichtlich der Immobilie in […] haben sich die Kläger Ziff. 2 und 3 ein Nießbrauchsrecht vorbehalten, so dass hinsichtlich der in diesem Objekt befindlichen Mieträumlichkeiten - trotz Eigentumsübertragung - kein Vermieterwechsel nach § 566 BGB eintrat (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566 Rn. 57 mwN.). Vielmehr wurden hierdurch die Kläger Ziff. 1 bis 3 gemeinsam Vermieter der Mieträumlichkeiten gegenüber dem Beklagten. bb. Randnummer 46 Das genannte Urteil im Vorverfahren, an welchem nur der Kläger Ziff. 1 - nicht aber die Kläger Ziff. 2 und 3 - beteiligt war, kann keine Wirkungen gegenüber den Klägern Ziff. 2 und 3 entfalten, denn ein Urteil gegen einen von mehreren Gesamtgläubigern wirkt nach herrschender Rechtsauffassung, der sich das Gericht anschließt, nicht gegen die übrigen Gesamtgläubiger (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 325 ZPO, Rn. 7 mwN.). Dies gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch für Fälle der notwendigen Streitgenossenschaft (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17), welche auf Seiten der Kläger - als Vermietermehrheit - hinsichtlich der Frage der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung anzunehmen ist (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1994, 854). Erst recht ist demnach für die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a Abs. 2 BGB auf Vermieterseite eine notwendige Streitgenossenschaft anzunehmen. cc. Randnummer 47 Gleiches folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, nach welcher Rechte und Pflichten bei einer Mehrheit von Vermietern unteilbar sind. Jeder einzelne Vermieter ist Gesamtschuldner und Mitgläubiger. Rechtserhebliche Erklärungen, die das Vertragsgefüge betreffen, z.B. Vertragsabschluss, Änderung des Vertrags, Aufhebung des Vertrags, Kündigung oder Mieterhöhungsverlangen, können nur von allen Vermietern gemeinsam abgegeben bzw. ihnen gegenüber erklärt werden (vgl. BeckOK/Zehelein, 52. Ed. 1.11.2019, BGB § 535 Rn. 286 mwN.). Der Mieter kann gegen den Mietanspruch mehrerer Vermieter daher beispielsweise auch nicht mit Ansprüchen aufrechnen, die ihm nur gegen einen der Mitvermieter zustehen, da es insoweit an der Gegenseitigkeit der zur Aufrechnung gestellten Ansprüche fehlt (vgl. BGH NJW 1969, 839). Randnummer 48 Dementsprechend konnte die alleine vom Kläger Ziff. 1 am 29.12.2015 ausgesprochene Kündigung - ungeachtet des Vorliegens von Eigenbedarfsgründen - das Mietverhältnis schon aus formellen Gründen nicht wirksam beenden. Gleichermaßen kann dann aber auch ein hieran sich anschließender Räumungs- und Herausgabeprozess mit rechtskräftiger Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB (in Form eines Gestaltungsurteils) keine Bindungswirkung für die gesamte Vermieterseite (einschließlich der am Vorverfahren nicht beteiligten Kläger Ziff. 2 und 3) erlangen. Denn wenn einer von mehreren Gesamtgläubigern schon keine Änderung, Aufhebung oder Kündigung des Mietverhältnisses bewirken kann, so darf sich aus einem insoweit durchlaufenen Gerichtsverfahren hinsichtlich der Rechtswirkungen in Bezug auf die anderen Gesamtgläubiger nichts anderes ergeben. Randnummer 49 Dies ergibt sich ohne weiteres auch aus der Kontrollüberlegung, dass anderenfalls einer von mehreren Vermietern - ggf. zusammen mit dem Mieter - durch ein Gerichtsverfahren (aufgrund der Dispositionsmaxime ggf. ohne Überprüfungsmöglichkeit des Gerichts) eine Änderung, Aufhebung oder Fortsetzung des Mietverhältnisses auch für am Prozess unbeteiligte Dritte (die weiteren Vermieter) wirksam herbeiführen könnte, ohne dass die mitberechtigten weiteren Vermieter hierauf eine Einflussmöglichkeit hätten oder ihnen auch nur rechtliches Gehör gewährt werden würde. Dies steht zweifellos zu unserer Rechtsordnung im Widerspruch. Der Mieter wird in Fällen der vorliegenden Art hierdurch auch nicht unangemessen benachteiligt, da zum einen im Vorverfahren gegen nur einen von mehreren notwendigen Streitgenossen in rechtlich zulässiger Weise schon kein Gestaltungsurteil nach § 574a BGB hätte ergehen dürfen und zum anderen der Mieter in derartigen Konstellationen auch im Wege der Drittwiderklage eine Bindungswirkung auch solcher Urteile für die weiteren notwendigen Streitgenossen erzielen könnte. dd. Randnummer 50 Die inter-partes-Wirkung des Vorverfahrens wird auch nicht durch den Ausspruch in Form eines Gestaltungsurteils (§ 308a ZPO) in Frage gestellt. Zwar ist ein Gestaltungsurteil grundsätzlich von jedermann zu beachten und führt eine Änderung der Rechtslage herbei (vgl. hierzu G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3), jedoch kann dies nicht für Konstellationen gelten, in welchen notwendige Streitgenossen - wie vorliegend die weiteren Vermieter hinsichtlich der Mietfortsetzungsfeststellung auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB - am Verfahren nicht beteiligt waren. Wie auch in vergleichbaren Fällen der Ausschlussklage gegenüber einem Gesellschafter nach § 140 HGB (vgl. BeckOK HGB/Lehmann-Richter, 27. Ed. 15.10.2019, HGB § 140 Rn. 35a; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385) oder in Fällen der Anfechtungsklage im Wohnungseigentumsrecht nach § 46 WEG, in welchen nach § 48 Abs. 3 WEG eine Rechtskrafterstreckung nur gegenüber Beigeladenen eintritt und bei unterbliebener Beiladung nicht stattfindet (vgl. Palandt/Wicke WEG, 79. Auflage 2020, § 48 Rn. 9; BeckOGK/Karkmann, 1.12.2019, WEG § 48 Rn. 26), kann der Mietrechtsstreit eines von mehreren (notwendigen) Streitgenossen auch im Falle eines Gestaltungsurteils keine Bindungswirkung gegenüber den anderen Streitgenossen entfalten. Randnummer 51 In Fällen notwendiger Streitgenossenschaft sind Urteile aus Verfahren, in welchen nicht alle notwendigen Streitgenossen beteiligt waren, zwar der formellen und materiellen Rechtskraft fähig, was selbst bei Entscheidungen über das Bestehen von Dauerschuldverhältnissen hinzunehmen ist, ihre Wirkung ist dabei aber auf die in den Prozess einbezogenen Streitgenossen beschränkt (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris). Folglich kann das Urteil des Vorverfahrens jedenfalls hinsichtlich der hiesigen Kläger Ziff. 2 und 3 keine (entgegenstehende) Gestaltungswirkung entfalten und ist die Wirksamkeit der nach Abschluss des Vorverfahrens neu ausgesprochenen Kündigung für die Kläger Ziff. 2 und 3 eigenständig und unabhängig vom Vorverfahren zu prüfen und zu entscheiden. Randnummer 52 b. Härtegründe liegen nicht vor Randnummer 53 Auch liegen keine Härtegründe im Sinne des § 574 BGB vor, welche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen würden. aa. Randnummer 54 ach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommen hierbei nur solche für den Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). bb. Randnummer 55 Gemessen hieran kann ein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB beim Beklagten nicht angenommen werden. Randnummer 56 aaa. Randnummer 57 Ein solcher Härtegrund ergibt sich insbesondere nicht aus dem Alter des Beklagten von 73 Jahren und der Mietdauer von ca. 43 Jahren. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigen alleine die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung für sich gesehen grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). Etwaige konkret zu befürchtende Gesundheitsverschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels, welche gegebenenfalls hinsichtlich der Folgen eines Wohnungswechsels einen Härtegrund darstellen könnten, wurden weder behauptet noch sind solche ersichtlich. Im Gegenteil erfreut sich der Beklagte nach eigenen Bekundungen in der mündlichen Verhandlung - erfreulicherweise - (altersentsprechend) bester Gesundheit. Randnummer 58 Wenngleich dem Beklagten aufgrund seiner langjährigen Mietdauer eine gewisse Verwurzelung im Stadtteil […] zuzugestehen ist, so ist diese nach den Angaben des Beklagten in der informatorischen Anhörung jedenfalls nicht derart stark ausgeprägt, dass ihm ein Umzug auch außerhalb der unmittelbaren derzeitigen Wohnumgebung nicht zuzumuten wäre. So lassen seine Ausführungen insbesondere nicht erkennen, dass er in der unmittelbaren oder näheren Nachbarschaft derart verwurzelt ist, dass er auf einen Verbleib in der jetzigen Wohnlage dringend angewiesen ist. Randnummer 59 bbb. Randnummer 60 Auch liegt kein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB vor, weil der Beklagte keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen beschaffen kann. So hat der Beklagte schon nicht im Ansatz substantiiert vorgetragen, dass ein angemessener Ersatzwohnraum für ihn nicht zu finden sei. Die insoweit - wenn überhaupt - nur sehr pauschale Behauptung des Beklagten genügt hierfür jedenfalls nicht. Er trägt jedoch in keiner Weise vor, inwiefern er sich bislang überhaupt um Ersatzwohnraum bemüht haben will, so dass davon auszugehen ist, dass sich der Beklagte bislang nicht, jedenfalls nicht in ausreichender Weise, um die Anmietung einer Ersatzwohnung gekümmert oder nach einer solchen Ausschau gehalten hat. Vor diesem Hintergrund kommt die Annahme eines Härtegrundes wegen fehlenden angemessenen Ersatzwohnraums schon von vornherein nicht in Betracht. Randnummer 61 Auch die Angabe des Beklagten im Rahmen seiner informatorischen Anhörung, er beziehe lediglich Rente in Höhe von 800 €, vermag hieran nichts zu verändern. Ungeachtet des Umstandes, dass mangels vorgetragener Bemühungen um Ersatzwohnraum schon nicht unterstellt werden kann, dass dieses Einkommen keinen Ersatzraumanmietung zulassen würde, muss der Ersatzwohnraum dem bisherigen Wohnraum nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen, sondern sind dem Mieter gewisse Einschnitte vielmehr zuzumuten (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 26, juris). Randnummer 62 ccc. Randnummer 63 Auch der Verweis auf seine Historie in der streitgegenständlichen Wohnung vermag einen Härtegrund nicht zu begründen. Zwar mag in der Wohnung ein Großteil des beruflichen und privaten Schaffens und Erlebens des Beklagten stattgefunden haben, eine besondere Härte vermag allein dies jedoch nicht zu begründen, zumal dies Umstände sind, die typischerweise jeden langjährigen Mieter bei einer kündigungsbedingten Auszugsverpflichtung treffen und somit gerade nicht als besondere Härte im Sinne des § 574 BGB gewertet werden können. cc. Randnummer 64 Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen gebührt dem Eigennutzungsinteresse der Familie des Klägers Ziff. 1 gegenüber dem Mietfortsetzungsinteresse des Beklagten der Vorzug. Randnummer 65 Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 55 - 56, juris). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (vgl. BGH aaO.). Auf Seiten des Mieters ist ebenfalls das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der er bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BGH aaO.). Randnummer 66 Angesichts des nachvollziehbaren und plausiblen Eigennutzungswunsches des Klägers Ziff. 1 ist dessen Erlangungsinteresse der streitgegenständlichen Wohnung vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie höher zu bewerten als das Interesse des Beklagten, der Härtegründe im Sinne des § 574 BGB nach den obigen Ausführungen nicht für sich in Anspruch nehmen kann. Randnummer 67 C. Kein Anspruch des Klägers Ziff. 1 Randnummer 68 Dem Kläger Ziff. 1 steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten nicht zu, da diesem Anspruch die im Vorverfahren rechtskräftig festgestellten Härtegründe nach § 574 BGB entgegenstehen. Randnummer 69 Im Vorverfahren wurde durch Urteil festgestellt, dass aufgrund des Vorliegens von Härtegründen beim Beklagten das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. In materiell-rechtlicher Hinsicht ist der Kläger Ziff. 1 daher hinsichtlich der Bewertung des Härtegrundes an das rechtskräftige Urteil aus dem Vorverfahren gebunden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) ist ein rechtsfehlerhaft nicht sämtliche notwendigen Streitgenossen (§ 62 Abs. 1 ZPO) erfassendes Urteil gleichwohl wirksam und erwächst in formelle und materielle Rechtskraft gegenüber dem am Verfahren beteiligten Streitgenossen. Somit ist das Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB in Bezug auf den Kläger Ziff. 1 in Rechtskraft erwachsen, so dass diesem gegenüber die im Vorverfahren angenommenen Härtegründe als festgestellt gelten. Er kann sich insoweit nach § 574 Abs. 2 S. 2 BGB lediglich auf eine zwischenzeitlich eingetretene Veränderung dieser Umstände berufen, wozu er jedoch nichts vorgetragen hat und wofür auch nichts ersichtlich ist. Randnummer 70 Auch wenn dies zu einer unterschiedlichen Bewertung der Härtegründe eines Mieters zwischen notwendigen Streitgenossen auf Vermieterseite führt, so ist dies hinzunehmen und kann dem Urteil des Vorverfahrens nicht deshalb die Wirksamkeit abgesprochen werden (in diesem Sinne wohl auch BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris). Randnummer 71 Mithin ist dem Kläger hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Erfolg zu versagen. Randnummer 72 D. Räumungsfrist Randnummer 73 Dem Beklagten war gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren. a. Randnummer 74 Entscheidungen über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist nach § 721 ZPO stehen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, das die gegenläufigen Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen hat (Seibel in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 721 ZPO, Rn. 6). Der Gläubiger möchte über den ihm gehörenden Wohnraum möglichst rasch wieder verfügen können, der Schuldner muss vor Obdachlosigkeit bewahrt werden. Entscheidend sind stets die Gegebenheiten des konkreten Falls. Jedoch gibt es ermessensleitende Kriterien. Dabei ist zu beachten, dass der Zweck des § 721 ZPO nicht in einem beliebigen Sozialschutz besteht. Vielmehr soll dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessene Ersatzwohnung zu finden (vgl. BeckOK ZPO/Ulrici ZPO, Stand 01.01.2020, § 721 Rn. 5). Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall die objektiven Umstände und Interessen der Parteien in die Abwägung mit einzustellen, so unter anderem die Lage am Wohnungsmarkt, die familiäre Situation des Mieters, das etwaige Fehlverhalten des Mieters, der abgelaufene Zeitraum seit der Kündigung, die Erforderlichkeit eines Zwischenumzugs des Mieters bis zur alsbaldigen Fertigstellung des eigenen Bauvorhabens etc. (vgl. im Übrigen: Musielak/Lackmann ZPO, 16. Auflage 2019, § 721 Rn. 4-6). b. Randnummer 75 Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des vorliegenden Einzelfalles ist es gerechtfertigt und angemessen, dem Beklagten bei bestehender Räumungspflicht wegen Eigenbedarfskündigung gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 zu gewähren. Diese Räumungsfrist ist zum einen erforderlich, zum anderen aber auch ausreichend, um den vorliegenden gegenseitigen Interessen der Parteien ausreichend gerecht zu werden. Randnummer 76 Hierbei wurde berücksichtigt, dass es für den Beklagten auch in Anbetracht seiner finanziellen Verhältnisse nicht einfach sein wird, einen Ersatzwohnraum zu finden. Auch war zu berücksichtigen, dass der Beklagte über 70 Jahre alt ist, seit 43 Jahren in der Mietwohnung wohnt und seine Miete stets zahlt. Zudem wurde in das Ermessen eingestellt, dass die Familie des Klägers Ziff. 1 zwar Eigenbedarf hat, dieser jedoch auf eine Vergrößerung der bisherigen Wohnfläche im gleichen Haus ausgerichtet ist und daher kein allzu dringendes Bedürfnis an einer möglichst zügigen Nutzung der Räumlichkeiten binnen weniger Wochen oder Monate besteht. II. Randnummer 77 Die Kostenfolge beruht auf §§ 91, 92, 97, 100 ZPO. Unter Berücksichtigung des Unterliegens des Klägers Ziff. 1 und des Obsiegens der Kläger Ziff. 2 und 3 ist es geboten, die Kostenquote auf Basis eines fiktiven Streitwerts entsprechend der Obsiegens-/Unterliegensanteile vorzunehmen (vgl. hierzu im Einzelnen: BeckOK ZPO/Jaspersen, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 100 Rn. 25). Hiernach entfallen auf den Kläger Ziff. 1 1/3 und auf den Beklagten 2/3 der Kosten des Rechtsstreits. Randnummer 78 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 10 ZPO. Randnummer 79 Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 41 Abs. 2 GKG festgesetzt. Randnummer 80 Die Revision wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO. Die Frage der Reichweite und Rechtsfolgen von rechtskräftigen Gestaltungsurteilen, die - wenngleich rechtsfehlerhaft - lediglich gegenüber einem von mehreren notwendigen Streitgenossen ergangen sind, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Zwar hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) darauf hingewiesen, dass derartige Urteile einerseits gegenüber den am Verfahren beteiligten notwendigen Streitgenossen in formelle und materielle Rechtskraft erwachsen, andererseits jedoch die übrigen - nicht am Verfahren beteiligten - notwendigen Streitgenossen nicht binden können. Den genannten Entscheidungen lagen jeweils Leistungs- oder Feststellungsurteile zugrunde, so dass insoweit über die Rechtskraftwirkung und Reichweite der Bindungswirkung Klarheit besteht. Die Frage, ob sich diese Rechtsprechung auch auf Gestaltungsurteile (vorliegend im Rahmen von § 574a Abs. 2 BGB) übertragen lässt, mithin ob bzw. ggf. wie weit die Rechtskraft eines solchen Gestaltungsurteils reicht, ist hingegen ungeklärt. Randnummer 81 Neben der im obigen Urteil vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht (Bindungswirkung nur gegenüber dem am Vorverfahren beteiligten Streitgenossen) könnte auch erwogen werden, dass derartige Gestaltungsurteile aufgrund der ihnen eigenen Besonderheit der Schaffung einer Rechtslage gegenüber jedermann bei unterbliebener Beteiligung aller notwendigen Streitgenossen grundsätzlich jegliche Gestaltungswirkung abgesprochen werden muss. Hierfür ließe sich anführen, dass nur so die Gefahr widersprechender Entscheidungen in Fällen der zwingend einheitlichen Entscheidungen vermieden werden kann (bspw. behördliches Aufhebungsverfahren einer Doppelehe). Hiernach würde auch der Kläger Ziff. 1 im vorliegenden Verfahren obsiegen, da das Gestaltungsurteil des Vorverfahrens keine Bindungswirkung für ihn hätte. Randnummer 82 Jedenfalls denkbar erscheint aber auch, dass gegenüber einzelnen notwendigen Streitgenossen - wenngleich rechtsfehlerhaft - ergangene Gestaltungsurteile auch die übrigen - nicht beteiligten - notwendigen Streitgenossen binden, um der Gefahr widerstreitender Entscheidungen betreffend zwingend einheitlich zu beurteilenden Rechtszuständen zu begegnen. Wenngleich diese Rechtsauffassung nach Ansicht des Berufungsgerichts wenig überzeugend erscheint, führte diese vorliegend zum Unterliegen aller Kläger und somit zur Klageabweisung. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001500651 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird festgesetzt auf 20.400,00 Euro. Gründe I. Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe der vom Beklagten zu 2) seit Oktober 2007 angemieteten Wohnung in der …. Die Beklagten bewohnen die Wohnung gemeinsam mit ihrem schwerstbehinderten Sohn …. Die Kläger sind zusammen mit einer Frau … als Erbengemeinschaft und Rechtsnachfolger des ehemaligen Vermieters in das Mietverhältnis eingetreten, wobei die jeweilige Erbenstellung und somit auch die Rechtsnachfolge von der Beklagtenseite bestritten wurden. Mit notariellem Vertrag vom 23.03.2016 vereinbarten die Kläger und Frau … den Austritt der Frau … aus der Erbengemeinschaft. Mit notariellem Vertrag vom 12.08.2016 vereinbarten die Erbengemeinschaft und die Klägerin zu 4), dass die Wohnung in das Alleineigentum der Klägerin zu 4) übergehen soll. Die Klägerin zu 4) wurde am 25.08.2016 in das Grundbuch als Alleineigentümerin eingetragen. Mit Schreiben vom 22.09.2015, 07.03.2016 und mit Prozesskündigung vom 01.07.2016 sprachen die Klägerin als "Vertreterin der Erbengemeinschaft …" beziehungsweise die anwaltlich vertretene Erbengemeinschaft Kündigungen aus, die mit Eigenbedarf der Klägerin zu 4) begründet wurden. Die Kündigung vom 22.09.2015 erhält keinen Hinweis auf die Widerrufsfrist des § 574 b BGB. Mit der Klageerwiderung vom 30.08.2016 sowie mit Schreiben vom 22.09.2016 widersprach die Beklagtenseite den Kündigungen, da das konkrete Risiko bestehe, dass der Sohn der Beklagten durch einen Umzug schwere und nachhaltige Gesundheitsschäden erleide. Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die in der Liegenschaft … gelegene ca. 128 qm große Wohnung im 3. OG bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Diele, Gäste-WC, Balkon, Keller und Bad zu räumen und geräumt unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel an Frau … herauszugeben. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Sie sind der Ansicht, die Kündigungen seien unwirksam. Auch stehe den geltend gemachten Ansprüchen der Widerspruch nach § 574 BGB entgegen. Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 05.01.2017 stattgegeben. Es hat zur Begründung ausgeführt, dass die Kündigung vom 07.02.206 den formalen Erfordernissen des § 573 Abs. 3 BGB genüge und dass aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Amtsgerichts feststehe, dass die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorliegen. § 574 BGB stehe dem Herausgabeanspruch nicht entgegen, da die Beklagten nicht hinreichend nachvollziehbar und substantiiert dargelegt hätten, aus welchem Grund ein rechtzeitig geplanter und gut vorbereiteter Wohnungswechsel ein besonderes Gesundheitsrisiko für den Sohn der Beklagten darstelle oder voraussichtlich zusätzliche Krampfanfälle auslösen werde. Wegen der tatsächlichen Feststellungen und der Begründung im Übrigen wird auf das Urteil des Amtsgerichtes Frankfurt am Main vom 05.01.2017 Bezug genommen. Gegen dieses dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 26.01.2017 zugestellte Urteil richtet sich die am 23.02.2017 eingelegte und innerhalb verlängerter Frist am 27.04.2018 begründete Berufung. Die Beklagten wenden gegen das Urteil ein, dass es bereits an der Aktivlegitimation der Kläger mangele, nachdem zwischen den Parteien streitig geblieben sei, ob die Miterbin … aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden sei. Ferner rügen die Beklagten eine Verstoß gegen §§ 279 Abs. 3, 285 ZPO sowie die erbrechtlich und mietrechtliche Unwirksamkeit der Kündigungen. Fehlerhaft habe das Amtsgericht zudem die Anwendbarkeit des § 574 BGB verneint und gehörswidrig sowie unter Verstoß gegen allgemeine Beweisrechtsgrundsätze auf das Einholen des von den Beklagten angebotene Sachverständigengutachtens verzichtet. Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abzuweisen; hilfsweise: den Beklagten eine Räumungsfrist im gesetzlichen Höchstumfang von 12 Monaten zu gewähren und ihnen gemäß § 712 ZPO zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Klägerinnen. Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Parteien einschließlich der eingereichten Anlagen sowie den Inhalt der mündlichen Verhandlungen in erster und zweiter Instanz Bezug genommen. II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt sowie ordnungsgemäß begründet. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Die Beklagten konnten den ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen nach § 574 BGB widersprechen, da aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer feststeht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist. Den Klägerin steht der gegen die Beklagten geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Die Beklagten können nicht damit gehört werden, es fehle den Klägern bereits an der Aktivlegitimation. Nachdem die Klägerseite unter Vorlage des notariellen Vertrages vom 23.03.2016, aus dem sich die Erbenstellung der Kläger und der Frau … entnehmen lässt, substantiiert auch zum Ausscheiden der Frau … aus der Erbengemeinschaft vorgetragen hat, war das einfache Bestreiten der Beklagten hinsichtlich der Erbenstellung und des Ausscheidens von Frau … aus der Erbengemeinschaft nicht ausreichend. Zumindest in entsprechender Anwendung des § 566 BGB ist Frau … auch durch den Erbteilverkauf aus dem Mietverhältnis ausgeschieden (vgl. zur Anwendbarkeit des § 566 BGB: Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 Rn. 27-34). Nach Auffassung der Kammer war jedenfalls die mit Schriftsatz vom 01.07.2016 erklärte Prozesskündigung wirksam. Die Rüge der Beklagten, dass der Klägervertreter nicht bevollmächtigt ist, die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung durchzusetzen, wurde nach Vorlage der Originalvollmacht im Termin zur mündlichen Verhandlung ganz offensichtlich nicht weiter verfolgt. Aus diesem Grund muss davon ausgegangen werden, dass die dem Klägervertreter von den Klägern erteilte Vollmacht auch zur (erneuten) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Die Begründung der Eigenbedarfskündigung genügt unzweifelhaft den Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 BGB, die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich schon durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erfüllt sind (BGH NJW 2017, 1474 ). Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Kammer auch nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen gebunden, da konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen könnten, nicht ersichtlich sind. Das Amtsgericht hat in einer nachvollziehbaren und sehr gut vertretbaren Beweiswürdigung dargelegt, warum es zu der Überzeugung gelangte, dass der Zeuge … mit seiner Familie möglichst zeitnah in streitgegenständliche Wohnung einziehen möchte und dabei insbesondere auch die familiäre Verbundenheit des Zeugen zur Klägerseite berücksichtigt. Greifbare Anhaltspunkte, warum die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich sein könnte, wurden von den Berufungsführern nicht aufgezeigt. Insbesondere vermag die Kammer auch eine Verletzung der §§ 279 Abs. 3, 285 ZPO nicht festzustellen. Ausweislich der Protokolle der mündlichen Verhandlung hat das Amtsgericht sowohl vor als auch nach der durchgeführten Beweisaufnahme die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert. Ferner haben die Parteien nach durchgeführter Beweisaufnahme die zuvor bereits gestellten Anträge wiederholt. Die Parteien hatten somit ausreichend Gelegenheit zu Wort zu kommen, weshalb eine Verletzung des Verfahrensgrundrechts auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht vorliegt. Trotz wirksamer Kündigung ist das Mietverhältnis gleichwohl gemäß §§ 574 Abs. 1 S. 1, 574 a Abs. 1, 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB haben die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (stRspr; vgl. nur BVerfG, NZM 2015, 161 ). Unter einer Härte iSd § 574 Abs. 1 BGB sind alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können. Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt vielmehr bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH, NJW-RR 2014, 78 ). Der gesundheitliche Zustand des Sohnes der Beklagten begründet eine nicht zu rechtfertigende Härte. Der Sohn der Beklagten ist auf Grund seiner Erkrankung räumungsunfähig, da die ernsthafte Gefahr besteht, dass sich sein Gesundheitszustand durch den Umzug erheblich verschlechtert würde (vgl. hierzu BVerfG, NJW-RR 1993, 463 ; BGH, NZM 2005, 143 ; Schmidt-Futterer/Blank, § 574 Rn. 47). Aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine solche Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist. Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts waren die Ausführungen der Beklagtenseite zur Räumungsunfähigkeit des Sohnes der Beklagten ausreichend substantiiert, weshalb das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen war. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 14 mwN). Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (BVerfG, WM 2012, 492 Rn. 16; BGH, Beschluss vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, WM 2007, 1569 Rn. 8; BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; jeweils mwN). Diesen Voraussetzungen genügte der erstinstanzliche Vortrag der Beklagten, die unter Vorlage eines entsprechenden ärztlichen Attests behauptet haben, dass ihrem - unstreitig - schwerstbehinderten Sohn schwere und nachhaltige Gesundheitsschäden für den Fall des Verlusts der ihm vertrauten und unverzichtbaren Wohnumgebung drohen, wie etwa das Risiko schwerer und mit hirnorganischen Zusatzschäden verbundene Krampfanfälle. Das von der Kammer eingeholte Sachverständigengutachten kommt zu dem überzeugend und widerspruchsfrei begründeten Ergebnis, dass durch einen Umgebungswechsel so genannte "fokale" epileptische Anfälle beim Sohn der Beklagten hervorgerufen werden können. Dies stelle eine Gefahr für die Gesundheit des Sohnes dar, könne zu einem Verlust bereits vorhandener Fähigkeiten führen und müsse als ein lebensbedrohliches Risiko angesehen werden. Zwar kann den Ausführungen des Sachverständigen nicht entnommen werden, dass ein Umzug zwangsläufig einen "fokalen" Anfall hervorrufen wird. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen, wonach der Sohn der Beklagten als besonders empfindsam für Faktoren wie etwa einen Wohnungswechsel anzusehen ist und wonach "zu befürchten ist, dass auslösende Faktoren, zu denen ein Wohnungswechsel gehört, Anfälle begünstigen und verstärken", geht die Kammer jedoch davon aus, dass die ernsthafte Gefahr besteht, dass es durch einen Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Sohnes der Beklagten und sogar zu lebensbedrohlichen Krampfanfällen kommen kann. Dies genügt im vorliegenden Einzelfall für die Annahme einer erheblichen Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. auch Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 574 Rn. 44). Bei der Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen. Es ist zu fragen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Die Wertentscheidung des Grundgesetzes ist zu berücksichtigen. Ist die Räumung für den Mieter oder dessen Angehörigen mit einer Lebensgefahr verbunden, so müssen die Interessen des Vermieters zurückstehen. Die Interessen des Mieters an der Erhaltung seiner Gesundheit haben im Allgemeinen Vorrang vor allgemeinen Finanzinteressen des Vermieters. Der Wunsch des Vermieters, für sich und seine Familie eine angemessene Wohnung zu schaffen, ist umgekehrt vorrangig vor den Finanzinteressen des Mieters. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (Blank/Börstinghaus, § 574 Rn. 60). Vorliegend ist von einer Härte iSv § 574 Abs. 1 BGB für den Sohn der Beklagten auszugehen. Dem eingeholten Gutachten ist zu entnehmen, dass eine Veränderung der Lebensumstände erhebliche gesundheitliche Schäden bis hin zu lebensbedrohlichen Situationen führen kann. Wenngleich nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht endgültig klar wird, ob ein Wohnungswechsel für den Sohn der Beklagten eine unmittelbare Lebensbedrohung darstellen würde, so ergibt sich hieraus jedoch, dass ein Wohnungswechsel eine nicht nur abstrakte Gefahr für die Gesundheit und sogar das Leben des Sohnes darstellt. Hinter den somit durch Art. 13 GG sowie durch Art. 2 GG (Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit) geschützten Bestandsinteresse der Beklagten müssen die durch Art. 14 GG geschützten Erlangungsinteressen der Kläger, die in ihrem Kündigungsschreiben angeführt werden, zurücktreten. Es gilt insoweit der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass je höherwertiger das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Gefährdung bzw. deren Feststellungen zu stellen sind. Bei einem so hohen Rechtsgut, wie dem Leben, also dem höchsten Rechtsgut, muss daher ein geringerer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit verlangt werden. Der mögliche Schaden ist hier zu hoch und zu unwiederbringlich, als dass dem Gefährdeten das Risiko aufgebürdet werden könnte, dass eine verlässliche und exakte Prognose auf Grund der Komplexität der Fragestellung nicht möglich ist. Nach Auffassung der Kammer muss deshalb hier die nicht nur theoretische Möglichkeit eines fokalen Anfalls mit schwerwiegendem oder gar tödlichem Ausgang, die nach dem Sachverständigengutachten gegeben ist, ausreichend sein (so auch LG Aachen, Urt. v. 29.9.2005 - 7 S 66/05, BeckRS 2007, 01452). Die nach § 574 b BGB einzuhaltende Form und Frist wurde durch den Widerspruch der Beklagten gewahrt. Rechtsfolge eines begründeten Widerspruchs nach §§ 574, 574 a BGB ist es, dass die Räumungsklage abgewiesen und entschieden wird, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird (Blank/Börstinghaus, § 574 a Rn. 25). Das Mietverhältnis war insoweit auf unbestimmte Zeit fortsetzen, da dem Sachverständigengutachten zu entnehmen ist, dass der Sohn der Beklagten auf dauerhafte Pflege angewiesen und eine enge Bindung an seine in der streitgegenständlichen Wohnung lebenden Eltern gegeben ist. Mithin ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte darstellt. Dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist, war nach § 308 a Abs. 1 S. 1 ZPO auch ohne Antrag einer Partei von Amts wegen auszusprechen. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 47 Abs. 1 GKG. 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Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 14 O 99/20 Datum: 14.05.2021 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 14. Zivilkammer Entscheidungsart: Teilurteil Aktenzeichen: 14 O 99/20 ECLI: ECLI:DE:LGK:2021:0514.14O99.20.00   Normen: BGB § 566a; ZPO § 91a Leitsätze: Leitsätze zur Entscheidung: 1. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist eine durch die Mieter per Überweisung an den früheren Vermieter gezahlte Kaution an den neuen Vermieter auszuzahlen. Der alte Vermieter darf im Verhältnis zum neuen Vermieter nicht die Auszahlung der Kaution verweigern, weil er Nebenkostennachzahlungen von den Mietern für die Zeit seiner Stellung als Vermieter erwartet. Etwas anderes gilt nur, wenn die Ansprüche rechtskräftig festgestellt oder unstreitig sind. 2. Eine nach übereinstimmender Erledigungserklärung erfolgte Berichtigung der Erledigungserklärung durch den Kläger mit dem Ziel den Betrag der Erledigung zu verringern ist nicht wirksam.   Tenor: 1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger die von dem Mieter G der Immobilie L  Straße ## in ##### L1 (Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) geleistete Mietsicherheit i.H.v. 3.150,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 bis zum 01.04.2021 aus 8.400,00 € und seit dem 02.04.2021 aus 3.150,00 € zu zahlen. 2. Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Höhe der erwirtschafteten Zinsen aufgrund der Anlage der von den Mietern der Immobilie L Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) und 5.250,00 € (Frau N und Herr I C, Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016) zu erteilen. 3. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 808,13 € zu zahlen. 4. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und zwar mit Blick auf die Tenorziffern 1.) und 3.) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags sowie mit Blick auf die Tenorziffer 2.) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,- €.   1 Tatbestand: 2 Die Parteien streiten um die Auszahlung von Mietsicherheiten vom früheren Eigentümer einer vermieteten Immobilie an den Erwerber. 3 Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 17.09.2019 die Immobilie in der L Straße ## in L1 von dem Beklagten. Der Kaufpreis wurde vollständig gezahlt. Der Kläger wurde als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. 4 Hinsichtlich der vorgenannten Immobilie bestehen drei Mietverhältnisse, welche auch zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses und der Eintragung des Klägers in das Grundbuch schon bestanden. Das Erdgeschoss ist an Herrn G vermietet, der in den Räumlichkeiten einen Klavierladen betreibt. Herr G leistete an den Beklagten per Überweisung eine Kaution i.H.v. 3.150,- €. Die Wohnung im Dachgeschoss wird bewohnt von den Eheleuten C. Die Eheleute C leisteten eine Kaution per Überweisung i.H.v. 5.250 ,- €. Das weitere Mietverhältnis für die Wohnung im ersten Obergeschoss sieht vertraglich keine Leistung einer Sicherheit vor. 5 Der notarielle Kaufvertrag vom 17.09.2019 (Anlage K1, Bl. 13 GA) sieht in Ziffer IV. 3. folgende Regelung vor: 6 "[…] Der Verkäufer garantiert: Der Vertragsbesitz ist ungekündigt vermietet; es bestehen weder Mietrückstände, Mietvorauszahlungen, Streitigkeiten (z.B. Minderungen; Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen), Pfändungen, Verfügungen über künftige Mietzinsansprüche noch abzugeltende Investitionen des Mieters. 7 Der Käufer tritt gemäß der gesetzlichen Regelung (§ 566 BGB) in das bestehende Mietverhältnis ein und zwar mit wirtschaftlicher Wirkung zum Tage des Besitzüberganges. Ab diesem Zeitpunkt des Verkäufer umfassend zu allen das Mietverhältnis betreffenden Erklärungen – auch zu Kündigungen und Mieterhöhungsverlangen – ermächtigt, und bevollmächtigt, jedoch auf eigene Kosten und eigenes Risiko. 8 Der Verkäufer hat unverzüglich eine Kopie, am Tage des Besitzüberganges die Originale der Mietverträge sowie etwa durch den Mieter gestellte Sicherheiten (Kaution; Bürgschaft) zu übergeben; Vertragsänderungen und Vorausverfügungen über die Miete bedürfen ab sofort Zustimmung des Käufers. 9 Der Notar hat dem Verkäufer empfohlen, zur Haftungsvermeidung den Mietübergang dem Mieter anzuzeigen und ggf. dessen Zustimmung zur schuldbefreienden Übergabe der Mietsicherheiten an den Käufer einzuholen (Paragrafen §§ 566 Abs. 2, 566a Satz 2 BGB). 10 Der Verkäufer garantiert außerdem: Es bestehen zwischen Verkäufer und Mieter keine weiteren Vereinbarungen. 11 Die Abrechnung der Nebenkosten mit dem Mieter wird alleine diejenige Partei vornehmen, die am Ende des Abrechnungszeitraumes mittelbarer Besitzer ist. Der andere Vertragsbeteiligte hat etwa empfangene Nebenkostenvorauszahlungen, soweit sie die aufzuschlüsselnden umlegungsfähigen, durch den Verkäufer getragenen Nebenkosten übersteigen, ggf. mit der Kaution an den Käufer herauszugeben. Sofern jedoch eine der Kaufvertragsparteien dies wünscht, wird auf deren Kosten eine Zwischenablesung auf den Stichtag des Besitzübergangs vorgenommen und durch Verkäufer und Käufer getrennt für die einzelnen Zeiträume abgerechnet." 12 Der zuvor genannte Mieter G wurde vom Beklagten am 24.12.2018 wegen der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 zum Ausgleich eines Fehlbetrages i.H.v. 1.021,63 € aufgefordert. Der Mieter zahlte hierauf nicht. Der Beklagte erklärte dann mit Schreiben vom 10.02.2019 die Aufrechnung. Für 2018 steht dem Beklagten gegen den Mieter noch ein unerfüllter Nachzahlungsanspruch i.H.v. 1.065,44 € zu. 13 Der Kläger forderte den Beklagten zur Übertragung der Mietsicherheiten auf, zuletzt mit anwaltlichem Schreiben vom 23.03.2020 unter Fristsetzung bis zum 03.04.2020. Der Beklagte reagierte auf dieses Schreiben nicht. 14 Der Kläger ist der Ansicht, dass ihm ein Anspruch auf Auszahlung der Mietsicherheiten aus dem gemeinsamen notariellen Kaufvertrag sowie aus gesetzlichen Vorschriften zustehe. Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, Abzüge von diesen Mietsicherheiten vorzunehmen. Insbesondere habe er nicht dazu vorgetragen, dass die Voraussetzung für den Zugriff auf die Kaution während eines laufenden Mietverhältnisses durch den Beklagten vorgelegen haben. Die Aufrechnung des Beklagten mit Ansprüchen auf Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 gegen den Mieter G sei nicht wirksam gewesen. Selbst wenn der Beklagte Teile der Kaution einbehalten dürfte, sei er insoweit dem Kläger gegenüber schadensersatzpflichtig, weil er als Verkäufer im notariellen Kaufvertrag garantiert hatte, dass keine Mietrückstände oder Streitigkeiten z.B. betreffend Minderungen oder Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen bestehen. 15 Der Kläger beantragte zunächst, 16 1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger die von den Mietern der Immobilie L Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Frau N und Herr I C , Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016), also insgesamt 8.400,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 zu zahlen; 17 2. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger Auskunft über die Höhe der erwirtschafteten Zinsen aufgrund der Anlage der von den Mietern der Immobilie L  Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) und 5.250,00 € (Frau N und Herr I C , Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016) zu erteilen; 18 3. den Beklagten zu verurteilen, den sich aus der Ziffer 2 ergebenden Zinsbetrag an den Kläger zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 zu zahlen; 19 4. an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 808,13 € zu zahlen. 20 Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 01.04.2021 (eingegangen bei Gericht am selben Tag per Fax) den Klageantrag zu 1.) i.H.v. 5.250,00 € für erledigt erklärt. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 15.04.2021 dieser Erledigungserklärung zugestimmt. Der Kläger hat sodann mit Schriftsatz vom 22.04.2021 erklärt, dass seine Erledigungserklärung vom 01.04.2021 dahingehend korrigiert werden müsse, dass die Teilerledigung lediglich einen Betrag i.H.v. 5.200,00 € betrifft. 21 Der Beklagte beantragt, 22               die Klage abzuweisen. 23 Der Beklagte behauptet, ihm stünde für das Jahr 2019 gegen den Mieter G noch ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten i.H.v. 719,80 € zu. Für dasselbe Jahr sei auch eine höhere Nachzahlungspflicht für Nebenkosten von den Mietern C zu erwarten. 24 Der Beklagte ist der Ansicht, dass er zurecht Teile der Kaution zurückgehalten habe um hieraus seine Ansprüche gegen seine früheren Mieter zu befriedigen. 25 Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt, und zwar beklagtenseits durch Schriftsatz vom 01.04.2021 und klägerseits durch Schriftsatz vom 09.04.2021. 26 Entscheidungsgründe: 27 Die zulässige Stufenklage ist im hier zu bescheidenden Umfang begründet. 28 I. Dabei war in diesem Teilurteil zunächst über die unabhängigen Klageanträge zu 1.) und 4.) sowie die Auskunftsstufe in Klageantrag zu 2.) zu entscheiden. Eine Entscheidung über die Zahlungsstufe in Klageantrag zu 3.) bleibt einem Schlussurteil vorbehalten. Der Klageantrag zu 1.) war infolge der übereinstimmenden teilweisen Erledigung vom Gericht auszulegen und umzuformulieren, wie tenoriert. 29 II. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Mietsicherheiten, soweit der Rechtsstreit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist (siehe dazu Ziffer 1.). Der Kläger hat außerdem einen Auskunftsanspruch gegen den Beklagten über die Höhe der mit den Mietsicherheiten erwirtschafteten Zinsen (siehe dazu Ziffer 2.). Zuletzt hat der Kläger auch einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten (siehe dazu Ziffer 3.). 30 1. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 3.150,- € aus § 566a BGB sowie aus dem Kaufvertrag vom 17.09.2019. Er hat ferner einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 bis zum 01.04.2021 aus einem Betrag von 8.400,- € sowie aus 3.150,- € seit dem 02.04.2021 aus §§ 286, 288 BGB. 31 a) Über den Klageantrag zu 1.) ist nur noch im Umfang des nicht übereinstimmend für erledigt erklärten Teils zu entscheiden. Die übereinstimmende Erledigungserklärung betrifft vorliegend 5.250,- €. Rechtshängig ist damit noch der Zahlungsantrag in Höhe von 3.150,- € betreffend die Kaution des Mieters G sowie die Zinsansprüche. 32 Die nach Erklärung der übereinstimmenden Erledigung durch den Beklagten vorgenommene „Berichtigung“ der klägerischen Erledigungserklärung ist prozessual unbeachtlich. Im Fall der übereinstimmenden Erledigungserklärung sind die Prozesshandlungen sog. Bewirkungshandlungen, weil der Prozess durch die korrespondierenden Erklärungen selbst und nicht erst durch Richterspruch gestaltet wird (MüKoZPO/Schulz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 91a Rn. 23). Ist durch eine Bewirkungshandlung der prozessuale Erfolg eingetreten, auf den sie zielt, dann kann sie (anders als sog. Erwirkungshandlungen) nicht mehr widerrufen werden. Eine Ausnahme ist hinsichtlich aller nicht mehr einseitig rücknehmbarer Prozesshandlungen dann zuzulassen, wenn die Prozesshandlung von einem Restitutionsgrund iSv § 580 ZPO betroffen ist, auf Grund dessen das Urteil, das auf der Prozesshandlung beruht, mit der Wiederaufnahmeklage beseitigt werden könnte. Andernfalls ist der einseitige Widerruf bzw. die Rücknahme einer Prozesshandlung nur möglich, soweit das Gesetz dies ausdrücklich gestattet wie z. B. § 290 ZPO für das Geständnis (Musielak/Voit, ZPO, 18. Auflage 2021, Einleitung, Rn. 63, § 91a, Rn. 16; BGH NJW 2013, 2686 Rn. 7). 33 Nach diesen Grundsätzen konnte der Kläger nach Abgabe der übereinstimmenden Erledigungserklärung des Beklagten nicht mehr den quantitativen Umfang seiner Teilerledigungserklärung minimieren. Hierin ist bei gebotener Auslegung der Prozesserklärung des Klägers („Berichtigung“) durch das Gericht ein teilweiser Widerruf der Erledigungserklärung des Klägers zu erkennen. Wie oben beschrieben kommt ein solcher Widerruf jedoch nur ausnahmsweise in Betracht. Vorliegend ist jedoch kein Grund des § 580 ZPO einschlägig. Auch kennt das Gesetz keine Widerrufs- oder Berichtigungsmöglichkeit von übereinstimmenden Erledigungserklärungen speziell und Bewirkungshandlungen allgemein. 34 b) Der Kläger kann vom Beklagten sowohl aus dem gemeinsamen Vertrag als auch aus § 566a BGB die Auszahlung der Kaution des Mieters G i.H.v. 3.150,- € verlangen. Ziffer IV. 3. Absatz 4 des notariellen Kaufvertrags enthält die Pflicht des Beklagten, die vom Mieter gestellten Sicherheiten am Tag des Besitzübergangs der Immobilie zu übergeben. Ein solcher Anspruch folgt auch direkt aus § 566a BGB. Die Vorschrift ist, auch wenn das in ihrem Wortlaut nur unzureichend zum Ausdruck kommt, Anspruchsgrundlage (Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566a Rn. 19; OLG Köln, Beschluss vom 04. Oktober 2012 – 19 U 88/12 –, juris). Bei gebotener Auslegung der Vertragsklausel ist davon auszugehen, dass die Parteien eine dem § 566a BGB entsprechende Regelung treffen wollten. Die Voraussetzungen und Erwägungen zu § 566a BGB sind deshalb in die Vertragsklausel hinein zu lesen. Im Nachgang wird deshalb der klägerische Anspruch nach § 566a BGB geprüft. 35 Nach dem Gesetzeswortlaut des § 566a Satz 1 BGB ist Voraussetzung für den Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit nur, dass der Mieter die Sicherheit bereits vor Eigentumsübergang geleistet hat. Daneben müssen aber auch die Voraussetzungen des § 566 BGB erfüllt sein, d. h., der Erwerber muss auch in das Mietverhältnis insgesamt eingetreten sein, insbesondere muss das Mietverhältnis bei Eigentumsübergang noch bestehen (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 11). 36 So liegt der Fall hier. Der Kläger ist durch Erwerb der Immobilie und Besitzübergang zugleich gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis mit dem Mieter G eingetreten. Dies war auch zwischen den Parteien durch Verweis auf diese Norm in Ziffer IV. 3. Absatz 3 des notariellen Kaufvertrags gewollt. Die hier beachtliche Kaution hat der Mieter G auch unstreitig bereits vor Eigentumsübergang an den Kläger geleistet, wobei das genaue Datum nicht vorgetragen ist. Eine Leistung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2009 ist jedoch nicht zweifelhaft. Insbesondere hat der Beklagte nicht vorgetragen, dass die Kaution nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig geleistet worden ist. 37 Wegen der Verknüpfung mit § 566 BGB ist jedoch die Kaution in dem Zustand und der Höhe herauszugeben bzw. auszuzahlen, in der sie zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels bestand (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 15). Der Veräußerer muss nach § 566a BGB nur das an den Erwerber herausgeben, was er in seinem Vermögen hat bzw. - bei unberechtigter Verwertung der Kaution - haben müsste (OLG Köln, Beschluss vom 04. Oktober 2012 – 19 U 88/12 –, juris). Insoweit geht das Gericht davon aus, dass die Kaution noch in voller Höhe bestand und nicht durch eine Aufrechnung oder sonstigen Zugriff gemindert worden ist. 38 Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht verwerten darf (BGH, Az. VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496, Leitsatz). Die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam (BGH a.a.O. Rn. 11). 39 Nach diesem Grundsatz war die unstreitig durch den Beklagten erklärte Aufrechnung gegenüber dem Mieter G betreffend die Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 auf Grundlage des Sach- und Streitstandes unwirksam. Denn der Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass diese Forderung unstreitig war. Der Kläger hat dies in der Replik sogar ausdrücklich mit Nichtwissen bestritten. Hierauf hat der Beklagte nicht weiter vorgetragen. Da es sich hierbei um eine für den Beklagten günstige Tatsache handelt, war er hierfür jedoch darlegungs- und beweisbelastet. Durch die eindeutige Thematisierung in der Replik war auch ein gerichtlicher Hinweis an den Beklagten nicht geboten. Es ist demnach davon auszugehen, dass der Anspruch des Beklagten gegen den Mieter G auf Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 nicht durch Aufrechnung untergegangen ist. 40 Auch soweit der Beklagte einwendet, es bestehen zu seinen Gunsten neben dem vorgenannten Anspruch für das Jahr 2017 noch weitere bis zur Veräußerung nicht erfüllte Ansprüche auf Nachzahlung von Nebenkosten gegen den Mieter G aus 2018 und aus 2019, durfte er die Kaution nicht in Anspruch nehmen. Denn auch insoweit hat der Beklagte nicht vorgetragen, dass die Ansprüche im Verhältnis zum Mieter G unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind. Allein aus diesem Grunde verbietet sich der Rückgriff auf die Kaution durch den Beklagten. Insoweit ändert auch der zwischenzeitliche Erwerb des vermieteten Objekts durch den Kläger nichts an der Rechtslage (vgl. in diesem Zusammenhang OLG Frankfurt, Urteil vom 15.04.2011 - 2 U 192/10, BeckRS 2011, 10901: hier wurde eine Zugriffsmöglichkeit des Veräußerers auf eine Barkaution nach Veräußerung des vermieteten Objekts nur im Falle rechtskräftig festgestellter Ansprüche gegen den Mieter gestattet; wegen der zeitlich nachfolgend ergangenen Entscheidung des BGH, Az. VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496, kommt eine Erstreckung dieser Rechtsprechung auf streitige bzw. nicht rechtskräftig titulierte Forderungen nicht in Betracht). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Frage der Verwertung einer Barkaution durch den Verkäufer bzw. früheren Vermieter nach Veräußerung einer vermieteten Immobilie aber vor Auszahlung der Kaution an den Erwerber bzw. neuen Vermieter in Rechtsprechung und Schrifttum streitig ist. Das Gericht hält jedoch die Auffassung für vorzugswürdig, wonach sich der Veräußerer aus einer nicht auf einem Treuhandkonto angelegten Barkaution nicht mehr wegen offener Ansprüche gegen den Mieter befriedigen darf (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 16 m.w.N. auch zur a.A.; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 12 m.w.N. auch zu a.A.; Kraemer NZM 2001, 742). Dabei ist zunächst zu beachten, dass bei anderen Mietsicherheiten als Barkautionen der Erwerber ohne weitere Handlungen Inhaber der Sicherheit wird und eine Befriedigung aus der Sicherheit schon deshalb ausscheidet, weil der Veräußerer nicht mehr Inhaber der Sicherheit ist. Davon ausgehend ist es überzeugend, dass der Inhaber einer Barkaution nicht besser gestellt werden darf, nur weil er die Sicherheit aktiv an den Erwerber auskehren muss (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 15 f.). Soweit die Gegenansicht (v.a. Staudinger/Emmerich (2021) BGB § 566a, Rn. 24) den Erwerber auf den Anspruch auf Wiederauffüllung der Sicherheit gegen den Mieter verweist, erscheint diese Verweisung nicht gerechtfertigt. Zum einen beruft sich diese Ansicht maßgeblich auf zur Vorgängernorm des heutigen § 566a BGB, dem bis 2001 geltenden § 572 BGB a.F., beruhenden Rechtsprechungsfundstellen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a, Fn. 77 m.w.N.; hierbei wird gerade auf die Rechtsprechungsfundstellen Bezug genommen, die auch der Beklagte in seiner Klageerwiderung zitiert). Im Übrigen würde mit dieser Ansicht der mit den Änderungen von § 566a BGB im Verhältnis zur Vorgängernorm bezweckte erheblich verstärkte Schutz des Mieters nach Leistung einer Sicherheit  (so Staudinger/Emmerich (2021) BGB § 566a, Rn. 1) negativ beeinträchtigt. Denn insoweit müsste sich der Mieter im Falle der Befriedigung des früheren Vermieters aus der Kaution gegen einen Anspruch des neuen Vermieters auf Wiederauffüllung der Kaution verteidigen, indem wiederum inzident Ansprüche des früheren Vermieters gegen den Mieter zu prüfen sind. Mit dieser Verlagerung gehen neben der für juristische Laien erheblichen Komplizierung der Sachlage auch ggf. prozessuale Nachteile einher (etwa eine denkbare Beweislastverschiebung). Eine Privilegierung des Veräußerers, der zum einen eine Barkaution im Verhältnis zum Erwerber entgegen der klaren gesetzlichen Zuordnung zurückhält und zudem seine Ansprüche gegen den Mieter während seiner Zeit als Vermieter nicht durchgesetzt hat, ist nicht geboten (ähnlich: MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 12, der überzeugenderweise auch eine nicht gerechtfertigt Verlagerung des Risikos der unrechtmäßigen Inanspruchnahme der Kaution auf den Erwerber der Immobilie erkennt). 41 Insoweit ist auch zu beachten, dass die Problematik der ggf. noch offenen, streitigen Forderungen des Veräußerers gegen den Mieter im Kaufvertrag mit dem Erwerber vorrangig privatautonom geregelt werden kann (vgl. MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 11; Derleder NJW 2008, 1189 (1192)). Dies ist hier trotz erkanntem Problem der Nebenkostenabrechnungen für die Zeit vor bzw. nach Besitzübergang der Immobilie (vgl. Ziffer IV. 3. letzter Absatz des notariellen Kaufvertrags) nicht erfolgt. Im Gegenteil hat der Beklagte sogar garantiert, dass keine Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen bestehen (Ziffer IV. 3. Absatz 2 des Kaufvertrags). Demnach ist der Beklagte auch im konkreten Fall nicht schutzwürdig. 42 c) Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen seit dem 03.04.2020 aus §§ 286, 288 BGB. Spätestens mit Ablauf der in der anwaltlichen Zahlungsaufforderung vom 23.03.2020 (Anlage K4, Bl. 49 GA) ist der Beklagte in Verzug mit der Zahlung der Mietsicherheiten in Höhe von 8.400,- € geraten. Insoweit gilt für den ursprünglich bestehenden Anspruch auf Auszahlung der Kaution der Eheleute C das Obige entsprechend, sodass der Kläger auch insoweit einen fälligen, durchsetzbaren Anspruch gegen den Beklagten hatte. Demnach hat der Beklagte auch Verzugszinsen zu zahlen. Durch die übereinstimmende Erledigungserklärung und den Vortrag des Klägers zur teilweisen Zahlung durch den Beklagten ist der Zahlungsanspruch betreffend die Kaution der Eheleute C in Höhe von 5.250,- € erfüllt worden, womit der Schuldnerverzug mit Blick auf diese Forderung endete. Mangels konkreten Vortrags, wann die Zahlung beim Kläger eingegangen ist, war auf das Datum der klägerischen Erledigungserklärung abzustellen. Hiernach befand sich der Beklagte nur noch mit der Zahlung der Kaution des Mieters G in Höhe von 3.150,- € in Schuldnerverzug. Verzugszinsen sind deshalb insoweit auch weiterhin zu zahlen. 43 2. Der Kläger kann von dem Beklagten außerdem Auskunft über die Höhe der mit den Mietsicherheiten erwirtschafteten Zinsen für die beiden Kautionen der Mieter G und Eheleute C fordern. Dieser Auskunftsanspruch ergibt sich in Auslegung des notariellen Kaufvertrags aus eben diesem sowie aus § 566a BGB iVm § 242 BGB. 44 Das deutsche Recht kennt eine allgemeine, nicht aus besonderen Rechtsgründen abgeleitete Auskunftspflicht nicht. Der Umstand, dass eine Person Kenntnis über Tatsachen hat, die für eine andere von Bedeutung sein mögen, zwingt sie nicht zur Auskunftserteilung. Grundsätzlich besteht nur dann eine Pflicht zur Auskunftserteilung, wenn auf Grund der erteilten Auskunft materielle Ansprüche gegen den Auskunftsverpflichteten herzuleiten sind. Die Pflicht zur Auskunft ist deshalb im Allgemeinen nur eine Nebenpflicht zu einem Hauptanspruch. Trotz Verneinung einer allgemeinen Auskunftspflicht besteht ein Auskunftsanspruch, wenn der Berechtigte nach den ganzen Umständen entschuldbarerweise nicht in der Lage ist, das Bestehen und den Umfang seines Rechts festzustellen, dem Verpflichteten, der zur Auskunft unschwer in der Lage ist, diese aber nach Treu und Glauben zugemutet werden kann. Voraussetzung ist aber gerade, dass wirklich eine Verpflichtung besteht, deren Ausmaß sich aus der Auskunft im Einzelnen ergeben soll (grundlegend: BGH NJW 1957, 669). 45 Dabei ist der Beklagte grundsätzlich gem. § 551 Abs. 3 BGB zur Anlage der Kaution verpflichtet gewesen und zwar jedenfalls für das Wohnraummietverhältnis der Eheleute C . Mit Blick auf die Kaution des Mieters G als Gewerbemieter ergibt sich aus dem Mietvertrag (§ 5a Abs. 3, Bl. 27 GA), dass die Kaution auf ein besonderes Sparkonto zu den Bedingungen für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist einzuzahlen ist. 46 Der Beklagte ist – wie oben unter Ziffer 1. – ausführlich dargestellt auch zur Auszahlung der Kaution des Mieters G verpflichtet. Für den übereinstimmend erledigt erklärten Anspruch auf Auszahlung der Kaution der Mieter Eheleute C sind die obigen Ausführungen übertragbar. Zinserträge erhöhen die Kaution und sind ebenfalls an den Erwerber herauszugeben (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 10). Die Parteien haben auch nicht im Kaufvertrag etwas anderes in diesem Zusammenhang geregelt. 47 Zwar ergibt sich aus dem Kaufvertrag kein ausdrücklicher Auskunftsanspruch des Klägers gegen den Beklagten über die Höhe der Zinserträge. Dieser ist aber im Rahmen der (einfachen) Vertragsauslegung als Nebenpflicht zu folgern. Dabei ist zu beachten, dass die Parteien das Problem der Höhe der Zinserträge der Kaution zwar nicht ausdrücklich geregelt haben. Durch die Regelung der Übergabe der Mietsicherheiten am Tage des Besitzübergangs ist jedoch wegen des Verständnisses, dass die Zinserträge Teil der Sicherheit sind, auch ein Anspruch auf Zahlung der Zinsen verbunden. Erst durch Nichtleistung der Kaution durch den Beklagten ist ein Bedürfnis des Klägers auf Auskunft entstanden, das bei Vertragsschluss noch nicht vorhersehbar war. Diese Lücke kann durch die Annahme einer Nebenpflicht des Beklagten zur Auskunft über der Zinserträge gem. § 241 Abs. 2 BGB geschlossen werden. Zu demselben Ergebnis würde auch eine ergänzende Vertragsauslegung führen. Selbst wenn man in dem Vertrag keine Grundlage erkennen würde, ließe sich dasselbe Ergebnis aus der Anwendung von § 242 BGB iVm mit dem gesetzlichen Anspruch aus § 566a BGB folgern. Denn jedenfalls kann der Beklagte ohne Weiteres Auskunft zur Frage der Höhe der Zinserträge erteilen, da er selbst die für die Anlage der Kautionszahlungen verantwortliche Person ist. Der Kläger hingegen hat keine Möglichkeit, die Höhe der Zinserträge ohne Hilfe des Beklagten zu ermitteln. Mangels dieser Information ist er auch gehindert seinen entsprechenden Zahlungsanspruch zu beziffern. 48 3. Der Kläger hat auch einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Dem Grunde nach ist der klägerische Vortrag unbestritten geblieben, dass der Beklagte „trotz mehrfacher Aufforderungen durch den Kläger“ sowie durch den Prozessbevollmächtigten des Klägers (S. 4 der Klageschrift, Bl. 10 GA) keine Zahlung geleistet hat. Hieraus ist zu folgern, dass offenbar der Kläger zunächst selbst eine Mahnung ausgesprochen hat und erst danach die Beauftragung seiner Prozessbevollmächtigten erfolgt ist. Dem ist der Beklagte jedenfalls nicht entgegen getreten. Der Höhe nach ist die hier korrekt vorgenommene Berechnung der Gebühren gem. RVG aus einem Gegenstandswert von 8.400,- € nicht zu beanstanden. 49 III. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten, sodass an dieser Stelle noch keine Entscheidung über die Kosten im Rahmen der übereinstimmenden Teilerledigung geboten ist. Jedoch ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass auch im Rahmen der Teilerledigung die Klage ursprünglich zulässig und begründet war und erst nach Rechtshängigkeit erledigt worden ist. 50 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 5 S 26/15 Datum: 02.10.2015 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 5. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 5 S 26/15 ECLI: ECLI:DE:LGD:2015:1002.5S26.15.00   Tenor: Unter Zurückweisung der Berufung des Beklagten im Übrigen wird das Urteil des Amtsgerichts Cvom 03.03.2015 - Az.: 34 D #####/#### - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, die im Anwesen B-Allee in C im 2. OG (Dachgeschosswohnung) gelegene, abgeschlossene Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 78 qm zu räumen und zusammen mit zwei Haustürschlüsseln, zwei Wohnungsabschlusstürschlüsseln, fünf Zimmerschlüsseln, zwei Briefkastenschlüsseln und zwei Schrankschlüsseln für den Einbauschrank im Wohnzimmer an die Klägerin oder an von ihr hierzu beauftragte und bevollmächtigte Personen herauszugeben. Der Beklagte wird verurteilt, die in dem Anwesen B-Allee in C im Erdgeschoss gelegene Wohnung nebst zugehörigem Kellerraum zu räumen und nebst zwei Wohnungsabschlusstürschlüsseln, zwei Haustürschlüsseln, einem Kellerschlüssel und zwei Briefkastenschlüsseln an die Klägerin oder an von ihr hierzu beauftragte und bevollmächtigte Personen herauszugeben. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 21.11.2014 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit bezüglich der Mietzinsforderung in Höhe von 6.131,30 € erledigt ist.               Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens, trägt der Beklagte.               Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung bezüglich der Dachgeschosswohnung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5.828,76 € und bezüglich der Erdgeschosswohnung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 6.902,40 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Übrigen darf der Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird zugelassen.               Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2016 gewährt.   1 2 Gründe: 3 I. 4 Die Parteien waren durch einen Mietvertrag über eine Erdgeschosswohnung und über eine Dachgeschosswohnung in der  B-Allee in Cmiteinander verbunden. 5 Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird zunächst gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. 6 Erstinstanzlich hat die Klägerin mit der dem Beklagten am 20.11.2014 zugestellten Klage die Räumung der Erdgeschosswohnung und der Dachgeschosswohnung zum 31.07.2015 begehrt sowie die Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von 6.706,50 € und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten. O der Beklagte am 30.10.2014 einen Betrag in Höhe von 575,20 € (Mietzahlung für den Monat November), am 26.11.2014 einen Betrag in Höhe von 2.939,35 € und am 12.01.2015 einen Betrag in Höhe von 3.191,35 € - vorsorglich für den Fall, dass er keinen Aufrechnungsanspruch wegen Mietminderung habe - gezahlt hat, hat die Klägerin den Zahlungsantrag wegen des rückständigen Mietzinses einseitig für erledigt erklärt. 7 Der Beklagte hat beantragt, 8               die Klage abzuweisen. 9 Er hat zudem gegen die rückständige Mietzinsforderung bezüglich der Erdgeschosswohnung die Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch infolge Mietminderung in Höhe von 3.191,35 € erklärt. 10 Im nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2015 hat der Beklagte zudem eine Eventualwiderklage angekündigt. 11 Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 03.03.2015 stattgegeben. Zur Begründung führt es aus, die Mietverhältnisse seien durch die ordentliche Kündigung vom 21.10.2014 zum 31.07.2015 beendet worden. Bedenken gegen die dem Prozessbevollmächtigten erteilte Vollmacht seien nicht gegeben. Zudem sei die Klägerin aktivlegitimiert. Der Kündigungsgrund ergebe sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da wegen erheblichen Zahlungsrückständen eine erhebliche Pflichtverletzung des Mietvertrages vorliege. Der Vortrag des Beklagten, er sei unverschuldet in die schwierige Liquiditätssituation geraten, sei unsubstantiiert. Auch liege kein Ausnahmefall vor, bei dem bei vollständiger Zahlung die Geltendmachung des fortbestehenden Kündigungsgrundes rechtsmissbräuchlich sei. Der Beklagte habe schließlich auch nicht mit Rückforderungsansprüchen aus Mietminderung aufrechnen können. Insofern fehle es an einem substantiierten Vortrag einer Mängelanzeige, zudem stehe § 814 BGB entgegen. Der Feststellungsantrag sei begründet, da der Beklagte die Mietrückstände nach Klagezustellung bezahlt habe. Über den angekündigten Eventualwiderklageantrag habe nicht entschieden werden müssen, da er als nachgeschobener Antrag nicht zu berücksichtigen sei. 12 Die Berufung des Beklagten wendet sich gegen die Aktivlegitimation der Klägerin. Das Amtsgericht habe verkannt, dass die Voraussetzungen des § 566 BGB nicht vorliegen. Zudem sei der Prozessbevollmächtigte der Klägerin nicht hinreichend legitimiert gewesen, die Kündigung vom 21.10.2014 für die Klägerin auszusprechen. Auch könne die ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht auf ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt werden, zumal er, der Beklagte, unmittelbar nach der Zustellung der Klage die offenen Mieten vollständig ausgeglichen habe und der Zahlungsrückstand von ihm wegen finanzieller Schwierigkeiten nicht verschuldet gewesen sei. Bezüglich der Erdgeschosswohnung könne die ordentliche Kündigung ebenfalls nicht auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt werden. Denn er habe insofern mit einem Rückforderungsanspruch aus Mietminderung aufrechnen können. Eine Mängelanzeige gem. § 536 D Abs. 2 Nr. 1 BGB sei erfolgt. Ebenso greife der Ausschlusstatbestand des § 814 BGB nicht ein, da er, der Beklagte, keine positive Kenntnis gehabt habe, dass er im Sanierungszeitraum der Klägerin nichts schulde. Schließlich sei auch die in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2015 angekündigte Eventualwiderklage zulässig. 13 Der Beklagte beantragt, 14 das Urteil des Amtsgerichts C– Az.: 34 D #####/#### – vom 03.03.2015 aufzuheben und die Klage abzuweisen; 15 widerklagend für den Fall, dass das Gericht die aufgerechnete Forderung gegenüber der Klägerin für begründet hält, die Klägerin zu verurteilen, an ihn 3.191,35 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen und 16 Vollstreckungsschutz für die Dauer von sechs Monaten zu gewähren. 17 Die Klägerin beantragt, 18                             die Berufung zurückzuweisen. 19 II. 20 1. 21 Die Berufung des Beklagten ist form- und fristgerecht eingelegt, §§ 511, 517, 519 ZPO, und ordnungsgemäß begründet worden, § 520 ZPO. 22 2. 23 In der Sache hat die Berufung des Beklagten lediglich in dem sich aus dem Urteilstenor ergebenden Umfang Erfolg. 24 a. 25 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung der beiden Wohnungen aus § 546 Abs. 1 BGB. 26 Das Amtsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Mietverhältnisse durch die ordentliche Kündigung vom 21.10.2014 gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB zum 31.07.2015 beendet wurden. Denn der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 27 aa. Es liegt eine wirksame Kündigungserklärung gem. § 568 Abs. 1 BGB seitens der Klägerin vor. Der Einwand des Beklagten, die dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin erteilte Vollmacht umfasse die ausgesprochene Kündigung nicht, greift nicht durch, §§ 164 ff. BGB. Denn die Vollmacht vom 20.09.2014 ist unter anderem zur Begründung und Aufhebung von Vertragsverhältnissen und zur Abgabe und Entgegennahme von einseitigen Willenserklärungen, insbesondere Kündigungen von Dauerschuldverhältnissen wie Mietverträgen erteilt. Die Vollmacht ist auch hinreichend bestimmt. Zwar enthält die Vollmacht keine wörtliche Beschreibung des konkreten Mietobjekts. Das ist jedoch unschädlich. Der Vollmacht ist zu entnehmen, dass sie in Sachen I gegen G wegen Ansprüchen aus einem Wohnraummietvertrag erteilt worden ist. Damit ist unmissverständlich klar, dass sich die Vollmacht auf das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis bezüglich des Mietobjekts in der  B-Allee erstreckt. Dass die Vollmacht auch von der Mutter der Klägerin, Frau I2, unterzeichnet wurde, steht einer wirksamen Vollmachtserteilung durch die Klägerin ebenfalls nicht entgegen. 28 bb. Das Amtsgericht geht zu Recht von der Aktivlegitimation der Klägerin aus. Die Klägerin ist gem. § 566 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten. Die Klägerin hat durch Vorlage des Grundbuchauszuges hinreichend belegt, dass das Anwesen am 10.12.2009 aufgelassen und die Eigentumsübertragung am 19.03.2010 in das Grundbuch eingetragen wurde. Dem vorgelegten Grundbuchauszug ist auch als Datum der Eintragung der 19.03.2010 zu entnehmen. 29 cc. Die Klägerin hatte auch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in dem Sinne ist unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter mit der Miete in Zahlungsverzug gerät. Dabei geht die Rechtsprechung davon aus, dass eine nur unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12 – juris Rn. 19). Angesichts des Mietrückstands liegt hier eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vor. Zum Zeitpunkt der Kündigung betrug der Mietrückstand für die Erdgeschosswohnung 3.191,35 € und für die Dachgeschosswohnung 2.939,95 € und erstreckte sich damit über mehrere Monate. Durch die bloße nachträgliche Zahlung konnte die eingetretene Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht wieder geheilt werden, da § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung keine entsprechende Anwendung findet. Denn der Zweck des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, die im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit, besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an Fristen gebunden ist, nur in geringerem Maße. Zudem handelt es sich bei § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB um eine Ausnahmevorschrift, weshalb eine restriktive Handhabung geboten ist (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04 - juris). 30 (1) Der Beklagte hat die Pflichtverletzung auch zu vertreten, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. Zwar kann sich der Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch einen unverschuldeten Zahlungsrückstand entlasten (BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04 - juris). So hat der Mieter Zahlungsverzögerungen aufgrund unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten nicht zu vertreten (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 573 Rn. 30) und kann sich daher auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen. Für das fehlende Verschulden ist der Mieter jedoch darlegungs- und beweispflichtig (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Auflage, § 573 Rn. 22). Der Beklagte hat hier nicht hinreichend dargelegt, dass die Nichtzahlung des Mietzinses unverschuldet war. Der Beklagte hat hierzu in erster Instanz vorgetragen, dass er unverschuldet aufgrund einer Zwistigkeit mit dem Finanzamt in eine schwierige Liquiditätssituation geraten sei, da das Finanzamt eine bei weitem übersetzte Steuerschätzung gegen ihn festgesetzt und eingetrieben habe. Am 10.09.2013 sei eine unvorhergesehene Schätzung auf der Grundlage eines Betriebsgewinns von 50.000,00 € festgesetzt worden, die mit korrigiertem Bescheid vom 07.04.2014 reduziert worden sei und eine Zahllast von lediglich 810,00 € ergeben habe. Zudem habe es in dem Zeitraum unkorrekte Veranlagungen bezüglich der Gewerbesteuer gegeben. Der Beklagte hat hier im Einzelnen aber nicht vorgetragen, wie hoch letztlich die Zahllast nach der übersetzten Steuerschätzung tatsächlich war und warum es nicht etwa zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist. Auch bleibt unklar, aus welchen Gründen das Finanzamt eine bei weitem übersetzte Steuerschätzung gegen den Beklagten über einen Zeitraum von einem halben Jahr festgesetzt und eingetrieben hat. Zudem wurde der Betriebsgewinn laut des Vortrags des Beklagten mit korrigiertem Bescheid vom 07.04.2014 wieder reduziert. Warum der Beklagte die Mietrückstände nicht unmittelbar danach ausgeglichen hat, bleibt offen. Auch hat der Beklagte nicht hinreichend zu einer wirtschaftlichen Notlage und seiner finanziellen Situation insgesamt vorgetragen. So hat der Beklagte es unterlassen, seine Einkünfte darzulegen. Dies wäre jedoch für die Beurteilung des Vorliegens einer wirtschaftlichen Notlage erforderlich gewesen. Auch der Vortrag zu unkorrekten Veranlagungen bezüglich der Gewerbesteuer bleibt ohne Substanz. 31 (2) Schließlich ändert auch der vollständig erfolgte Zahlungsausgleich innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nichts an der Wirksamkeit der Kündigung. Zwar kann eine nachträgliche Zahlung zu Gunsten des Mieters berücksichtigt werden und ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04 - juris). Ob dies im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung oder im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann, kann insofern dahinstehen (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12 – juris Rn. 31). Jedenfalls ist zu berücksichtigen, dass sich der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus der „Zerrüttung“ des Vertragsverhältnisses rechtfertigt und diese grundsätzlich nicht durch die nachträgliche Befriedigung des Vermieters geheilt werden kann, weshalb nur in engen Ausnahmefällen die nachträgliche Zahlung zur Unwirksamkeit der Kündigung führt bzw. die Geltendmachung des fortbestehenden Kündigungsgrundes als rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt (vgl. Hannappel in Beck’scher Online-Kommentar, Stand 01.08.2015, § 573 Rn. 29). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier für beide Mietverhältnisse nicht vor. 32 Der Beklagte hat die rückständige Miete für die Dachgeschosswohnung in Höhe von 2.939,95 € am 26.11.2014 und damit ungefähr einen Monat nach dem Ausspruch der Kündigung ausgeglichen. Zwar erfolgte der Ausgleich damit anders als in der Entscheidung des BGH vom 10.10.2012 – in der eine nachträgliche Zahlung nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führte - nicht erst fast neun Monate nach der Kündigung. Abweichend von der Entscheidung des BGH lag hier aber nicht nur ein Mietrückstand von etwas mehr als zwei Monatsmieten, sondern ein aufgelaufener Mietrückstand von fünf Monatsmieten vor. Gerade vor dem Hintergrund, dass die Mietrückstände im Verhältnis zu den monatlichen Mieten infolge des langen Mietausfalls sehr hoch waren, stellen die erfolgten Zahlungen das Verhalten des Beklagten nicht – wie vom BGH gefordert – „in ein milderes Licht“. Es war zwar auch zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis seit 1995 und somit über einen sehr langen Zeitraum bestand. Jedoch musste in die Betrachtung auch mit einbezogen werden, dass der Beklagte bereits im Jahr 2013 mit Mietzahlungen und Nebenkostennachzahlungen in Rückstand geraten ist, er sich also im Hinblick auf seine Zahlungsverpflichtungen nicht stets vertragstreu verhalten hat. Das Interesse der Klägerin an der Vertragsbeendigung konnte daher nicht als gering bewertet werden. Angesichts dieser Umstände stand der Wirksamkeit der Kündigung auch in Anbetracht des sehr lange bestehenden Mietverhältnisses die nachträgliche Zahlung nicht entgegen. 33 Die rückständige Miete für die Erdgeschosswohnung in Höhe von 3.191,35 € hat der Beklagte am 12.01.2015 – und damit ungefähr zweieinhalb Monate nach der Kündigung am 21.10.2014, aber noch innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB – vollständig ausgeglichen. Da hier sogar Mietrückstände in Höhe von fünfeinhalb Monatsmieten angelaufen sind und ein Zahlungsausgleich erst über zwei Monate nach der ausgesprochenen Kündigung erfolgte, kann bezüglich der Erdgeschosswohnung nichts anderes gelten als bezüglich der Dachgeschosswohnung. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Mietverhältnis betreffend die Erdgeschosswohnung durch die Eltern des Beklagten bereits im Jahre 1969 begründet wurde und der Beklagte in der Liegenschaft seinen Lebensmittelpunkt seit diesem Zeitpunkt hatte. Denn auch hier ist die „Zerrüttung“ des Mietverhältnisses infolge der hohen Mietrückstände anzunehmen. 34 dd. Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Beklagte nicht mit Rückforderungsansprüchen aus Mietminderung bezüglich der Erdgeschosswohnung erfolgreich aufrechnen konnte. Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte eine Mängelanzeige i. S d. § 536 D Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend substantiiert vorgetragen hat. Denn dem Beklagten steht wegen der Ausschlussvorschrift des § 814 BGB ohnehin kein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu. Ein rückwirkender bereicherungsrechtlicher Anspruch wegen überzahlter Miete bleibt versagt, wenn der Mieter – soweit er, wie im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise anzunehmen, sein Recht zur Minderung der Miete kennt - mit der Zahlung nicht ausdrücklich einen Vorbehalt erklärt hat (BGH, Urteil vom 16.07.2003, Az.: VIII ZR 274/02 – juris Rn. 21; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Auflage, § 536 b Rn. 34). Zutreffend ist zwar, dass der Leistungsempfänger die freiwillige Leistungserbringung in Kenntnis der Nichtschuld darlegen und beweisen muss (BGH, Urteil vom 17.10.2002, Az.: III ZR 58/02 – juris Rn. 11). Die übliche Rechtskenntnis in den beteiligten Mieterkreisen führt aber zu einem B (KG Berlin, Beschluss vom 21.12.2012, Az.: 8 U 286/11 – juris Rn. 7; Palandt/Sprau, BGB, 74. Auflage, § 814 Rn. 11). Der Beklagte hat den vollen Mietzins über Jahre hinweg ohne Vorbehalt weiter gezahlt. Dazu, dass er sein Recht zur Herabsetzung der Miete nicht kannte, hat er erstinstanzlich nichts vorgetragen. Soweit der Beklagte erstmals in der Berufungsbegründung vorträgt, der Beklagte habe keine Kenntnis davon gehabt, dass er der Klägerin im Sanierungszeitraum keine Miete schulde, reicht dieser Vortrag nicht aus, um die Annahme der Kenntnis zu erschüttern. 35 ee. Sofern der Beklagte der Kündigung gem. § 574 Abs. 1 BGB widersprochen hat, ist dies nicht weiter zu berücksichtigen gewesen, da es insofern an einem substantiierten Vortrag des Beklagten zum Vorliegen einer ungerechtfertigten Härte aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses fehlt. 36 b. 37 Der Feststellungsantrag ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nur zum Teil begründet. Der Beklagte hat die Mietrückstände für die Dachgeschosswohnung und die Erdgeschosswohnung für die Monate Juni bis Oktober 2014 am 26.11.2014 und am 12.01.2014 und damit nach Eintritt der Rechtshängigkeit am 20.11.2014 bezahlt. Die eingeklagte Miete für die Erdgeschosswohnung für den Monat November 2014 hat der Beklagte jedoch bereits am 30.10.2014 und damit vor Anhängigkeit gezahlt. Insofern hat sich der Rechtsstreit nicht in der Hauptsache erledigt. 38 D. 39 Das Amtsgericht hat zu Recht nicht über den angekündigten Eventualwiderklageantrag entschieden. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vom 20.01.2015 eine Schriftsatzfrist auf den Schriftsatz der Klägerin vom 19.01.2015 und auf die Erörterungen im Termin beantragt. Daraufhin wurde ihm eine Schriftsatzfrist von drei Wochen gewährt. Der angekündigte Eventualwiderklageantrag stellt jedoch einen über die Erwiderung auf den Schriftsatz oder eine Stellungnahme auf die Erörterungen hinausgehenden Vortrag dar, der nicht zu berücksichtigen ist. Von dem Vorbringen in einem nachgelassenen Schriftsatz hat das Gericht nur das zu verwerten, was mit dem vorangegangenen Schriftsatz des Gegners in Zusammenhang steht und sich als Erwiderung darauf darstellt. Dies ist bei einem neuen Klage- bzw. Widerklageantrag nicht der Fall. Über diesen hätte das Gericht auch ohne Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gar nicht entscheiden dürfen (Zöller/Greger, ZPO, 30. Auflage, § 283 Rn. 5). 40 d. 41 Soweit der Beklagte in der Berufungsbegründung erneut widerklagend für den Fall, dass das Gericht die aufgerechnete Forderung des Beklagten gegenüber der Klägerin für begründet hält, beantragt, die Klägerin zur Zahlung von 3.191.35 € nebst Zinsen zu verurteilen, ist jedenfalls die Bedingung für die Widerklage nicht eingetreten,  weil das Gericht den vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsanspruch wegen Mietminderung für unbegründet hält (s. o.). 42 e. 43 Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB. Der Zinsanspruch folgt diesbezüglich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. 44 3. 45 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. 46 4. 47 Die Revision war im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen. Die aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Umständen ein nach der Kündigung erfolgter vollständiger Zahlungsausgleich der Mietrückstände einer wirksamen ordentlichen Kündigung entgegenstehen kann, ist klärungsbedürftig. 48 5. 49 Das Gericht erachtet es als angemessen, die dem Beklagten bereits erstinstanzlich gewährte Räumungsfrist gem. § 721 ZPO bis zum 31.03.2016 zu verlängern. Die Gewährung einer Räumungsfrist steht im Ermessen des Gerichts. Im Rahmen der Ermessensentscheidung sind die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen. Dabei überwiegt hier das Interesse des Beklagten an einer Räumungsfrist. Es war zwar zu berücksichtigen, dass das Amtsgericht bereits eine angemessene Räumungsfrist bis zum 30.11.2015 gewährt hat. Weiterhin hat der Beklagte auch nicht vorgetragen, ob er in dieser Zeit Versuche dahingehend unternommen hat, Ersatzwohnraum zu finden bzw. warum es nicht möglich war Ersatzwohnraum zu finden. Dennoch ist zugunsten des Beklagten zu berücksichtigen, dass er keine Mietrückstände mehr hat und das Mietverhältnis über einen langen Zeitraum bestand. Zudem hat die Klägerin auch keinen Bedarf an den Wohnungen vorgetragen. 50 6. 51 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird wie folgt festgesetzt: 52               bis zum 18.01.2015                             19.437,66 € 53               ab dem 19.01.2015                            18.862,46 € (19.437,63 € - 575,20 €) zzgl. der bis dahin auf den für erledigt erklärten Teil entstandenen Kosten 54   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 10 S 58/14 Datum: 28.11.2014 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 10 S 58/14 ECLI: ECLI:DE:LGK:2014:1128.10S58.14.00   Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 222 C 364/13   Tenor: Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 - 222 C 364 / 13 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Wegen der Kosten können die Beklagten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird zugelassen.   1 G r ü n d e : 2 I. 3 Die Parteien streiten um das Nutzungsrecht an dem Gartengrundstück eines Dreiparteienhauses. 4 Die Beklagten waren seit dem 01.05.2004 Mieter der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 3 des Hauses E-Straße 51 in 51053 Köln. Der Mietvertrag beinhaltete die Mitbenutzung des Gartens. 5 Nachdem die Streitverkündete, die Z Immobilien und Projektentwicklung GmbH das Grundstück erworben hatte, wurde es mit Teilungserklärung vom 21.07.2010 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Hierin wurde das Sondernutzungsrecht am Garten der Wohnung Nr. 1 zugeordnet. Der Streitverkündeten war jedoch das Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte vorbehalten. Am 08.10.2010 schlossen die Beklagten mit der Streitverkündeten eine Vereinbarung, die unter anderem folgende Regelung enthält: „Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 gekennzeichnet. Weiterhin wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft.“ Zudem beinhaltete die Vereinbarung eine Option für den Beklagten, das Mietverhältnis zum 31.12.2011 durch einen bereits in der Vereinbarung enthaltenen Mietaufhebungsvertrag aufzulösen. Am 16.11.2010 lehnten die Beklagten den Kauf der von ihnen bewohnten Wohnung zunächst ab. 6 Mit Kaufvertrag vom 07.04.2011 erwarben die Kläger die im Erdgeschoss des Hauses gelegene Wohnung Nr. 1 inklusive des dieser zugeordneten Sondernutzungsrechts am Garten. In § 10 des notariellen Vertrages ist vereinbart: „Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des Gartens, welcher als Sondernutzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zugeordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet diese Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht.“ 7 Am 14.03.2013 schlossen die Kläger zudem mit der Streitverkündeten einen notariellen Kaufvertrag über die von den Beklagten bewohnte Wohnung Nr. 3 ab. Zugleich verzichtete die Streitverkündete auf das ihr in der Teilungserklärung vorbehaltene Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte. Bezüglich des abgeschlossenen Kaufvertrages übte der Beklagte zu 2) sein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb mit Vertrag vom 26.04.2013 die Wohnung Nr. 3 von der Streitverkündeten. Die Beklagte zu 1) zahlte jedenfalls in den Monaten Juli bis November an den Beklagten zu 2) monatlich 800,00 € mit dem Verwendungszweck „Miete“. 8 Die Kläger haben vorgetragen, schon der in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltene Mietaufhebungsvertrag habe das Mietverhältnis der Beklagten beendet. Jedenfalls mit Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) sei das Mietverhältnis insgesamt beendet worden. 9 Die Kläger haben beantragt, 10 die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen in Besitz genommene, unmittelbar an das Rheinufer grenzende Grundstücksfläche / Gartenfläche auf dem Grundstück Gemarkung N, Flur 4, Flurstück ####, Gebäude- und Freifläche, E-Straße 51, im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-D1 umrissen und bezeichnet, zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 11 Die Beklagten haben beantragt, 12 die Klage abzuweisen. 13 Sie haben vorgetragen, die Kläger hätten im kollusiven Zusammenwirken mit der Streitverkündeten den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten verhindert. D as Mietverhältnis bestehe zwischen dem Beklagten zu 2) als Vermieter und der Beklagten zu 1) als Mieterin fort. 14 Mit Schriftsatz vom 08.01.2014 haben die Kläger der Z. Immobilien und Projektentwicklung GmbH den Streit verkündet. Nachdem am 16.01.2014 die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht stattgefunden hatte, hat die Streitverkündete mit Schriftsatz vom 10.02.2014 den Beitritt zum Rechtsstreit auf Seiten der Kläger erklärt und Kostenerstattung beantragt. 15 Durch das den Parteien am 03.03.2014 bzw. am 06.03.2014 zugestellte Urteil vom 20.02.2014, auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kläger durch den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten in den einheitlichen Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten seien. Das Mietverhältnis sei aber schon aufgrund seiner Einheitlichkeit durch den Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) hinsichtlich beider Beklagter beendet worden. Die Kläger könnten aufgrund ihres Sondernutzungsrechts auch Herausgabe an sich verlangen. Eine Unmöglichkeit bestehe auch im Hinblick auf die einem Nachbarn bestellte Dienstbarkeit nicht. 16 Hiergegen richtet sich die am 25.03.2014 eingelegte und begründete Berufung der Beklagten. Sie tragen vor, eine Konfusion sei nicht möglich gewesen, da die bei Einzug noch unverheirateten Beklagten eine GbR gebildet hätten und auf Vermieterseite eine Bruchteilsgemeinschaft gestanden habe. Eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses auch der Beklagten zu 1) widerspräche dem Gedanken des Mieterschutzes. Daher sei hier § 563 a BGB analog anzuwenden, jedenfalls aber bestünde das Mietverhältnis weiter nach § 545 BGB. Ein kollusives Zusammenwirken zwischen den Klägern und der Streitverkündeten ergebe sich aus der Tatsache, dass die Teilungserklärung noch unmittelbar vor Abschluss des Kaufvertrages mit den Klägern über die Wohnung Nr. 3 geändert worden sei. Schließlich sei der Erwerb der Wohnung allein durch den Beklagten zu 2) auch nicht treuwidrig sondern vielmehr vor dem Hintergrund eines laufenden Räumungsverfahrens sowie einer möglichen Eigenbedarfskündigung durch die Kläger erfolgt. 17 Die Beklagten beantragen, 18 das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 (222 C 364/13) aufzuheben und die Klage abzuweisen. 19 Die Kläger beantragen, 20 die Berufung zurückzuweisen. 21 Sie sind der Ansicht, das Amtsgericht sei zu Recht von einer Konfusion ausgegangen. Die Beklagte zu 1) habe sich durch Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts wissentlich ihrer mietvertraglichen Rechte begeben. 22 Bei dem ihnen bestellten Sondernutzungsrecht am Garten handele es sich um ein dingliches Sondernutzungsrecht, das auch dingliche Eigentums- und Besitzansprüche sowie die Abwehrrechte nach §§ 862, 1004 BGB begründe. Eine Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft, die Herausgabe von anderen Miteigentümern zu verlangen, ergebe sich zudem schon aus der Teilungserklärung sowie dem Beitritt der Streithelferin vom 10.02.2014. 23 Mit Schriftsatz vom 08.10.2014 hat die Streitverkündete die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung mit der Begründung beantragt, sie sei weder über den Ausgang des amtsgerichtlichen Verfahrens noch über den Ablauf des Berufungsverfahrens informiert worden. 24 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen. 25 II. 26 Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten, hat in der Sache keinen Erfolg. 27 Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Herausgabe des streitgegenständlichen Gartengrundstücks an die Kläger verurteilt. 28 Zunächst hat es zu Recht und insofern auch nicht von der Berufung angegriffen, den Antrag der Kläger dahingehend ausgelegt, dass dieser – wie von beiden Parteien übereinstimmend zugrunde gelegt – die im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 bezeichnete und umrissene Fläche betrifft. 29 Ob den Klägern ein vertraglicher Herausgabeanspruch aus § 546 BGB zusteht, der sich vorliegend entsprechend der im Urteil zitierten Entscheidung des BGH (Urteil v. 28.12.2005, VIII ZR 399/03) allein aus deren Eintritt in die Bruchteilsgemeinschaft mit der Streitverkündeten ergeben könnte, kann dahinstehen. Denn jedenfalls steht den Klägern ein Anspruch gegen die Beklagten aus § 985 BGB auf Herausgabe des von diesen genutzten Teils des Gartengrundstücks zu. 30 Die Kläger sind als Inhaber eines eingetragenen Sondernutzungsrechts aktivlegitimiert zur Geltendmachung des Anspruchs aus § 985 BGB. Ein solches Sondernutzungsrecht begründet Eigentumsansprüche, sodass bei Besitzentziehung oder -vorenthaltung ein Anspruch aus § 985 in Betracht kommt (Schleswig Holsteinisches OLG, Urteil v. 03.06.2004, 16 U 39/04; LG München I, Urteil v. 29.03.2010, 1 S 17989/09; AG Charlottenburg, Urteil v. 20.06.2012, 72 C 46/12; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 17.12.2012, 751 C 27/12 – jeweils zitiert nach Juris; Beck'scher Online-Kommentar-BGB/Fritzsche § 985 Rn. 5; Bärmann/Pick WEG, 19. Aufl. 2010, § 13 Rn. 38 und § 15 Rn. 26; Staudinger/Kreuzer, 13. Bearb. 2005, § 13 Rn. 97). Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist zwar weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht sondern es handelt sich um einen aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierenden schuldrechtlichen Rechtsanspruch des begünstigten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewährung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Hierdurch wird jedoch das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich mitbestimmt (Beck'scher Online-Kommentar-WEG/Hügel, § 13 Rn. 10). Durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts wird das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet mit der Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern dingliche Eigentums- und Besitzschutzansprüche sowie die Abwehrrecht nach § 1004 BGB zustehen (Bärmann/Klein, 12. Aufl. 2013, § 13 Rn. 74). Wird dieses Sondernutzungsrecht beeinträchtigt, so liegt zugleich ein Eingriff in das Sondereigentum des Begünstigten vor, den dieser entsprechend abwehren kann. Insbesondere kommt auch ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB in Betracht (Bärmann/Klein, 12. Auflage 2013, § 13 Rn. 148). Soweit in diesem Zusammenhang allerdings zur Begründung teilweise auf eine Entscheidung des BGH (Urteil v. 18.07.2008, V ZR 97/07) verwiesen wird, betrifft diese lediglich das Sondereigentum und gerade nicht das Sondernutzungsrecht. 31 Den Klägern steht vorliegend ein solches eingetragenes Sondernutzungsrecht am Garten zu, das ihr Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 dinglich ausgestaltet. Dieses ergibt sich aus § 5 Ziff. 10 i.V.m. § 18 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 21.07.2010 (Anlage BB 1, Bl. 106, 115 GA). Dem Erwerb des Sondernutzungsrechts durch die Kläger steht auch – wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat – nicht entgegen, dass diese kollusiv mit der Streitverkündeten und zum Nachteil der Beklagten zusammengewirkt hätten. Auch aus den nunmehr in der Berufungsbegründung vorgetragenen Tatsachen ergibt sich ein solches Zusammenwirken nicht. Zunächst haben die Käufer das Sondernutzungsrecht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages vom 07.04.2011 erworben und damit lange vor dem nunmehr gerügten Verzicht auf das Neugestaltungsrecht am 14.03.2013. Dass dieser Erwerb unwirksam gewesen sein könnte, ist aber nicht ersichtlich. Insbesondere hatten die Beklagten der Streithelferin zuvor, nämlich am 16.11.2010, mitgeteilt, kein Interesse am Erwerb der Wohnung zu haben. Insofern konnte die Streithelferin davon ausgehen, die ursprünglich den Beklagten erteilte Zusage zur Einräumung des Sondernutzungsrechts am Garten nicht mehr erfüllen zu müssen. Aber auch hinsichtlich der Änderung der Teilungserklärung am 14.03.2013 ist ein kollusives Zusammenwirken der Kläger mit der Streithelferin nicht ersichtlich. Da die Streithelferin mit dem am gleichen Tag abgeschlossenen Kaufvertrag die letzte der drei Wohnungen veräußerte und damit aus der Wohungseigentümergemeinschaft ausschied, erscheint der Verzicht vielmehr als nachvollziehbare und sinnvolle Regelung. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern die Streithelferin eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2) hätte voraussehen und dessen mögliches Interesse an der Einräumung des Sondernutzungsrechts hätte berücksichtigen müssen, nachdem die Beklagten zuvor einen Erwerb der Wohnung abgelehnt hatten. 32 Die Beklagten waren auch Besitzer des streitgegenständlichen Teils des Gartengrundstücks. Ihnen steht gegenüber den Klägern kein Recht zum Besitz zu. 33 Ein solches Recht zum Besitz ergibt sich insbesondere nicht aus einem weiter bestehenden Mietverhältnis der Beklagten. Wie das Amtsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, ist das Mietverhältnis zwar nicht bereits durch den lediglich als Option in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltenen Mietaufhebungsvertrag, wohl aber durch den Eigentumserwerb an der Wohnung insgesamt beendet worden. Auch die Kammer geht davon aus, dass das Mietverhältnis hierdurch insgesamt erloschen ist. 34 Hinsichtlich des Beklagten zu 2) ergibt sich sein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis schon aufgrund seines Eigentumserwerbs. Zwar liegt, unabhängig von der Frage der Bruchteilsgemeinschaft auf Vermieterseite, eine Konfusion im eigentlichen Sinn schon deshalb nicht vor, da das Mietverhältnis mit mehreren Mietern bestand, von denen nur einer das Eigentum erworben hat. Jedenfalls aber kann der Beklagte zu 2) nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein und muss daher mit Erwerb des Eigentums aus dem Mietvertrag ausscheiden. Darüber hinaus ist das Mietverhältnis auch nicht hinsichtlich des Gartens als fortbestehend anzusehen. Schon der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses steht einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und einen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handelt, der den Beklagten lediglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden war. 35 Ist aber das Mietverhältnis hinsichtlich des Beklagten zu 2) beendet, so kann es auch nicht allein mit der Beklagten zu 1) auf Mieterseite fortbestehen. Zunächst findet § 566 Abs. 1 BGB keine Anwendung auf den vorliegenden Fall. Hiergegen spricht schon der Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Voraussetzung ist jedoch, dass der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird. Der Begriff des Dritten wird hierbei gerade neben den Begriffen des Mieters und der Vermieters verwendet. Der Beklagte zu 2) war jedoch gerade nicht Dritter sondern selbst Mieter der Wohnung. Zudem geht auch die Kammer davon aus, dass die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) – sei es mit einer angenommen Bruchteilsgemeinschaft zwischen Klägern und Beklagtem zu 2) oder allein mit dem Beklagten zu 2) – dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses widersprechen würde. Dieser Grundsatz zeigt sich schon darin, dass ein Ausscheiden nur eines Mieters aus dem Mietverhältnis nur im Einvernehmen aller Parteien möglich ist, und eine Kündigung grundsätzlich einheitlich von bzw. gegenüber allen Mietern erklärt werden muss. Daneben wäre die Annahme eines weiter bestehenden Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) aber auch praktisch kaum durchführbar. Schon im Hinblick auf die Frage, welcher Mietzins jetzt insgesamt geschuldet wäre, nachdem der Beklagte zu 2) als Vermieter die Wohnung selbst bewohnt, kommt eine so weitgehende ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht. Schließlich kommt auch eine analoge Anwendung des § 563 a BGB, bei dem es sich gerade um eine Ausnahmevorschrift nur für den Fall des Todes eines Mitmieters handelt, nicht in Betracht. Das Mietverhältnis ist daher vielmehr insgesamt durch das Ausscheiden des Beklagten zu 2) erloschen. 36 Dem steht auch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Gedanke des Mieterschutzes jedenfalls im vorliegenden Fall nicht entgegen. So mag die Annahme einer automatischen Fortsetzung für den verbleibenden Mieter auch negative Auswirkungen haben, wenn ein weiterer Mitmieter wegfällt und der verbleibende Mieter insofern allein haftet, insbesondere im Hinblick auf die Zahlung des gesamten Mietzinses. Insbesondere aber dient schon das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB gerade dem Schutz vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum (BGH, Urteil v. 22.06.2007, V ZR 269/06, Rz. 9; Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 13/08 Rz. 17 – jeweils zitiert nach Juris). Nach § 472 BGB besteht aber bei mehreren Vorkaufsberechtigten gerade die Möglichkeit, dass einer von ihnen das Vorkaufsrecht im Ganzen ausübt. Jeder Mieter hat danach die Wahlmöglichkeit, das Vorkaufsrecht entweder selbst auszuüben oder aber bewusst darauf zu verzichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Gerade im vorliegenden Fall hat die Beklagte zu 1) im Hinblick auf die weiter bestehende Möglichkeit der Nutzung der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren Mann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet. Die Notwendigkeit einer Berücksichtigung des Gedankens des Mieterschutzes besteht daher im vorliegneden Fall nicht. 37 Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war nicht veranlasst. Hinsichtlich der nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgetragenen neuen Tatsachen zu den Umständen des Eigentumserwerbs durch den Beklagten zu 2), kam es hierauf nicht an, nachdem das Mietverhältnis der Beklagten insgesamt als erloschen anzusehen war. 38 Aber auch die Ausführungen der Streitverkündeten geben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Beitritt nach Schluss der mündlichen Verhandlung für unwirksam erachtet (Zöller/Vollkommer, 29. Aufl. 2012 § 66 Rn. 16, Musielak/Weth, 11. Aufl. 2014, § 66 Rn. 14, vgl. auch BGH Urteil v. 14.10.1975, VI ZR 226/74 Rz. 15, zitiert nach Juris). Im Übrigen haben weder die Parteien noch die Streitverkündete selbst innerhalb der Berufungsbegründungsfrist hiergegen Einwendungen erhoben, sodass die Kammer an die Entscheidung nach § 529 Abs. 3 S. 1 ZPO gebunden war. Hinsichtlich der Streitverkündeten lief diesbezüglich die Berufungsbegründungsfrist des § 520 Abs. 2 S. 1, 2. Alt. ZPO. Dass die mündliche Verhandlung geschlossen und ein Verkündungstermin bestimmt war, war der Streitverkündeten auch aufgrund der erfolgten Akteneinsicht in erster Instanz bekannt. Der hiernach erforderliche erneute Beitritt in zweiter Instanz kann auch nicht in dem Schriftsatz vom 08.10.2014 gesehen werden. Abgesehen davon, dass hierin nicht ausdrücklich erneut der Beitritt erklärt wird, ging dieser Schriftsatz nach Schluss der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz ein. Einen Anspruch auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung begründet dies nicht. 39 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.10, 711 ZPO. 40 Die Revision war zuzulassen nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Weder die Frage, ob der Sondernutzungsberechtigte Ansprüche aus § 985 BGB geltend machen kann, noch die Frage, wie sich die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter auf das Mietverhältnis des weiteren Mitmieters auswirkt, insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit von § 566 BGB und den Mieterschutz, sind bisher höchstrichterlich entschieden worden. 41 Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.400,00 € 42   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Beschluss v. 23.11.2022 – 14 S 11196/22 Download Drucken Titel: Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung bei Personenmehrheit auf Vermieterseite Normenkette: BGB § 535, § 546 Abs. 1, § 566, § 573, § 578 Leitsätze: 1. Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite gilt grundsätzlich, dass die Kündigung von jeder Partei erklärt werden muss. Abgesehen von den Fällen der Stellvertretung heißt dies, dass grundsätzlich jeder einzelne Vermieter die Kündigung zu unterschreiben hat. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz) 2. Es gehört zu den zwingenden formellen Anforderungen an eine Kündigung, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung durch die jeweilige(n) Vertragspartei(en) in der Kündigungserklärung hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Hinreichend klar ist eine Kündigung nur dann, wenn insbesondere die Person des Kündigenden, des Kündigungsempfängers und das betroffene Mietverhältnis erkennbar sind. In der Regel erfordert dies die namentliche Nennung aller Kündigenden. (Rn. 28) (redaktioneller Leitsatz) 3. Eine verdeckte Stellvertretung ist bei der Wohnraumkündigung nicht möglich (Bestätigung von LG München I BeckRS 1988, 7092; vgl. auch LG Köln BeckRS 1996, 10108; AG Waiblingen BeckRS 2013, 20748). (Rn. 32) (redaktioneller Leitsatz) 4. Eine wirksame Ermächtigung zur Kündigung kommt grundsätzlich nur bei Fällen der Veräußerung eines vermieteten Objekts vor Grundbucheintragung im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber in Betracht. Im Gegensatz zur Vollmacht ist die Ermächtigung nicht personen-, sondern gegenstandsbezogen. Aufgrund dessen hat sie praktische Bedeutung nur im Fall der Veräußerung des Grundstücks für die Phase bis zur Eigentumseintragung. (Rn. 35 und 38) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Eigenbedarfskündigung, Aktivlegitimation, Teilkündigung, Sondernutzungsrecht, Sondereigentum, Stellvertretung, Ermächtigung Vorinstanz: AG München, Urteil vom 14.09.2022 – 416 C 8629/22 Fundstellen: ZMR 2023, 206 LSK 2022, 44571   Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 14.09.2022, Az. 416 C 8629/22, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Gründe I. 1 Die Kläger begehren von der Beklagten Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung sowie des Tiefgaragenstellplatzes … im Anwesen … nach ausgesprochener ordentlicher Eigenbedarfskündigung vom 23.09.2021. 2 Mit Mietvertrag vom 23.04./15.05.1986 vermietete … die streitgegenständliche Wohnung nebst zwei Garagenstellplätzen an den zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann der Beklagten, … (Anlage K 1). Ausweislich der Mietvertragsurkunde wurde eine Dachterrassenwohnung, bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad mit WC, 1 separaten WC, 1 Diele, 1 Flur, 1 „Rundum-Terrasse“, 1 Kellerabteil Nr. 11 und 2 Garagen, vermietet. Gemäß § 3 des Mietvertrages „Mietzins“ betrug der anteilige Mietzins für die zwei Garagenstellplätze 110,00 DM. Die Gesamtmiete belief sich auf 2.387,00 DM. 3 Die Beklagte ist nach dem Ableben ihres Ehemanns auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. 4 Aufgrund Rechtsnachfolge ging das Mietverhältnis auf Vermieterseite zunächst von … auf die Eheleute … und … über. 5 Mit notariellem Vertrag vom 06.05.2021 verkaufte und veräußerte das Ehepaar … die streitgegenständliche Wohnung wie folgt an die Kläger: 6 Vertragsobjekt ist der 218,628/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung … laut Aufteilungsplan. Zum Sondereigentum gehören der Keller Nr. … und die Dachterrasse. Das Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … ist zugeordnet. 7 Die Kläger wurden am 29.07.2021 als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung eingetragen. Auf Bl. 10210, Band 310 des Grundbuchs findet sich mit Datum vom 03.08.2016 folgende Eintragung: „Die Teilungserklärung ist geändert. Das Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … wurde übertragen nach Blatt 10201 und der dort vorgetragenen Einheit zugeordnet; der hier vorgetragenen Einheit ist jetzt das aus dem Blatt 10209 übertragene Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … zugeordnet; gemäß Bewilligung vom 19.07.2016, URNr. 1545 Notar …, eingetragen am 03.08.2016.“ 8 Der von dem verfahrensgegenständlichen Mietvertrag umfasste zweite Tiefgaragenstellplatz Nr. … wurde von Herrn … an Frau … verkauft. 9 Mit Schreiben vom 23.09.2021 kündigten (nur) die Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten ordentlich wegen Eigenbedarfs. Als Eigenbedarfsgrund wurde angegeben, dass die Kläger derzeit mit ihren zwei kleinen Kindern in einer drei Zimmer umfassenden Mietwohnung lebten und zusätzlichen Platz für die Kinder benötigten. Die 88-jährige Beklagte legte mit Schreiben vom 26.04.2022 Widerspruch gegen die Kündigung ein. 10 In Bezug auf die Einzelheiten der Kündigung wird auf das Kündigungsschreiben vom 23.09.2021 Bezug genommen. 11 Ferner wird verwiesen auf den Tatbestand des erstgerichtlichen Urteils. 12 Die Klagepartei vertrat bereits in erster Instanz die Auffassung, dass die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung formell und materiell wirksam sei. Der Widerspruch der Beklagten gehe dagegen ins Leere. Es könne mithin Räumung und Herausgabe des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts verlangt werden. 13 Die Beklagte bestritt die Aktivlegitimation der Kläger und stellte die formelle sowie die materielle Wirksamkeit der Kündigung in Abrede. 14 Mit Endurteil vom 14.09.2022 hat das Amtsgericht München die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz Nr. … zum 30.06.2022 gerichtete Klage abgewiesen. 15 Das Urteil ist dem Klägervertreter am 14.09.2022 zugestellt worden. Noch mit Schriftsatz vom 14.09.2021, beim Landgericht am selben Tage eingegangen, hat die Klagepartei gegen das vorstehende Urteil Berufung eingelegt. Die diesbezügliche Begründung ist mit Schriftsatz vom 16.09.2022 erfolgt. 16 Die Klagepartei führt in der Rechtsmittelinstanz im Wesentlichen aus, dass das Amtsgericht die Klage zu Unrecht abgewiesen habe. Das Erstgericht habe sich fälschlicherweise mit der Vorschrift des § 180 S. 2 BGB in Zusammenhang mit § 542 BGB auseinandergesetzt. Im vorliegenden Fall gehe es jedoch um eine Kündigung in eigenem Namen, sodass die Regeln über die Verfügung eines Nichtberechtigten gem. § 185 BGB anwendbar seien. In einem solchen Fall müsse sich weder die Tatsache, dass über fremdes Recht verfügt wird, noch die Einwilligung des Berechtigten aus dem Kündigungsschreiben ergeben. Zudem hätte die Beklagte die Kündigung gem. § 182 Abs. 3 BGB i.V.m. § 111 S. 2 BGB zurückweisen können. Eine solche Zurückweisung sei indes nicht erfolgt. Da die bezüglich des Tiefgaragenstellplatzes Nr. … Berechtigte Frau … ihre Einwilligung zuvor erteilt gehabt habe, handele es sich um eine wirksame Kündigung. II. 17 Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 14.09.2022 begegnet aus Sicht der Kammer keinen rechtlichen Bedenken. Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO. Hiernach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen. Berücksichtigungsfähige neue Tatsachen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO wurden nicht dargelegt. Eine Rechtsverletzung im angefochtenen Urteil ist nicht erkennbar. Dabei kann zunächst auch auf das nachvollziehbar und zutreffend begründete Urteil des Amtsgerichts verwiesen werden. 18 Soweit das Amtsgericht den Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB in Ermangelung einer formell wirksamen Eigenbedarfskündigung verneint hat, ist dies aus Sicht der Kammer völlig zutreffend erfolgt. 19 Entgegen der Berufung handelt es sich bei der klägerseits ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung nicht um eine formell wirksame Kündigung. Vielmehr ist von einer unwirksamen Teilkündigung auszugehen, weil die Kündigung nicht von allen Vermietern – mithin den Klägern und … – ausgesprochen wurde. 20 Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung besteht daher nicht. 21 Hierzu im Einzelnen: 22 1. Wie das Erstgericht richtig festgestellt hat, sind die Kläger aufgrund der Veräußerung des Garagenstellplatzes Nr. 1 an Frau … und der daraus folgenden Personenmehrheit auf Vermieterseite im Innenverhältnis (Kläger – …) wie eine Bruchteilsgemeinschaft zu behandeln (vgl. BGHZ 198, 337 = NJW 2014, 536 Rn. 15; BGH NJW-RR 2015, 1039 Rn. 25). Im (Außen-)Verhältnis zur Beklagten trat Frau … gem. §§ 578, 566 Abs. 1 BGB durch den Erwerb des vorgenannten Stellplatzes in das Mietverhältnis ein (BGH NJW 2005, 3781 Rn. 8 f.). 23 Dies gilt unabhängig davon, ob ein Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum vorliegt. Denn nach einhelliger Auffassung tritt auch der Erwerber des Sondernutzungsrechts nach §§ 566, 567 BGB direkt oder analog i.V.m. § 578 BGB als Vermieter in den Vertrag ein (BGH NZM 2020, 503 [503 f.] Rn. 12). Auf die Frage, ob Frau … lediglich ein Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz zusteht, kommt es daher nicht entscheidend an. 24 Aufgrund der Personenmehrheit auf Vermieterseite (Kläger und Frau …) sind die Kläger nicht zum alleinigen Ausspruch einer Kündigung berechtigt. Eine Kündigung kann vielmehr nur gemeinsam mit Frau … ausgesprochen werden. 25 Denn bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite gilt grundsätzlich, dass die Kündigung von jeder Partei erklärt werden muss (einhellige Meinung, siehe namentlich Flatow, NZM 2004, 281 [282]). Abgesehen von den Fällen der Stellvertretung heißt dies, dass grundsätzlich jeder einzelne Vermieter die Kündigung zu unterschreiben hat (Flatow, a.a.O.). 26 Dies ist hier unstreitig nicht geschehen. Denn die Mitvermieterin … findet im verfahrensgegenständlichen Kündigungsschreiben keinerlei Erwähnung, ihre Unterschrift fehlt. 27 Ob dies darauf zurückzuführen ist, dass der Klagepartei der Eintritt von Frau … in das Mietverhältnis mit der Beklagten zum Zeitpunkt des Ausspruchs der hier inmitten stehenden Kündigung ggf. gar nicht bewusst war, kann folglich dahinstehen. 28 Aus dem Kündigungsschreiben müsste sich eindeutig ergeben, dass auch das (einheitliche) Mietverhältnis zwischen Frau … und der Beklagten gekündigt wird. Denn es gehört zu den zwingenden formellen Anforderungen an eine Kündigung, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung durch die jeweilige(n) Vertragspartei(en) in der Kündigungserklärung hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Hinreichend klar ist eine Kündigung indes nur dann, wenn insbesondere die Person des Kündigenden, des Kündigungsempfängers und das betroffene Mietverhältnis erkennbar sind. In der Regel erfordert dies die namentliche Nennung aller Kündigenden (vgl. Staudinger/Herrler § 130 BGB Rn. 47; Schmidt-Futterer/Sfreyl, Mietrecht, 15. Aufl, § 542 BGB Rn. 68). Dies gilt umso mehr, wenn es auf einer Seite oder beiden Seiten des Mietverhältnisses mehrere Personen gibt. Gerade für diesen Fall ist es unabdingbar, dass der/die Empfänger der Kündigungserklärung genau weiß, von wem die Kündigung stammt und worauf sie sich bezieht. 29 Diesen formellen Anforderungen genügt das Schreiben vom 23.09.2021 offenkundig nicht. 30 So ist daraus, wie bereits ausgeführt, weder ersichtlich, dass sich die Kündigung auch auf den Tiefgaragenstellplatz Nr. … beziehen soll, noch tritt Frau … als Inhaberin des Kündigungsrechts und Partei des Mietverhältnisses in dem Schreiben auf. 31 Für die Beklagte war daher nicht ersichtlich, dass die Kündigung (mutmaßlich) auch von Frau … stammen sollte und dass das Mietverhältnis auch mit dieser Vermieterin, sowie inklusive des Tiefgaragenstellplatzes Nr. … gekündigt werden sollte. Vielmehr lässt das Schreiben vom 23.09.2021 lediglich darauf schließen, dass allein die Kläger die Kündigung für sich selbst auszusprechen beabsichtigten, und zudem nur bezüglich der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz Nr. … 32 2. Auch eine wirksame Stellvertretung kann hier nicht stattgefunden haben. So enthält das Kündigungsschreiben vom 23.09.2021 schon keinerlei Hinweis auf eine etwaige Bevollmächtigung. Eine verdeckte Stellvertretung ist bei der Wohnraumkündigung indes nicht möglich (siehe namentlich LG Köln WuM 1997, 219; LG München I WuM 1989, 282; AG Waiblingen WuM 1991, 20). 33 3. Soweit die Berufung sich auf eine Ermächtigung beruft, ist dies unbehelflich. 34 Grundsätzlich muss eine Ermächtigung zwar – vorprozessual – nicht offengelegt werden, wie die Berufung im Ansatz noch richtig sieht (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 566 Rn. 46). 35 Eine wirksame Ermächtigung kommt indes grundsätzlich nur bei Fällen der Veräußerung eines vermieteten Objekts vor Grundbucheintragung im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber in Betracht (siehe Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O.). 36 Hier verhält es sich jedoch gänzlich anders. 37 Denn zum einen waren zum Zeitpunkt der Kündigung die Erwerbsvorgänge hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts bzw. der Mietobjekte bereits abgeschlossen. Und zum anderen handelt es sich sowohl bei der Klagepartei als auch bei der Mitvermieterin … jeweils um Erwerber (Veräußerer: Voreigentümer …). 38 In diesem Zusammenhang gilt überdies: Im Gegensatz zur Vollmacht ist die Ermächtigung nicht personen-, sondern gegenstandsbezogen. Aufgrund dessen hat sie praktische Bedeutung nur im Fall der Veräußerung des Grundstücks für die Phase bis zur Eigentumseintragung (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 568 Rn. 24). 39 Die Parteien des Grundstückskaufvertrages können den Erwerber schon für die Zeit vor dem Eigentumsübergang bevollmächtigen bzw. entsprechend § 185 Abs. 1 BGB ermächtigen, die sonstigen Rechte des Veräußerers auszuüben, die den Bestand des Vertragsverhältnisses oder dessen wesentliche Ausgestaltung zum Gegenstand haben. Anerkannt ist das insbesondere für das Gestaltungsrecht der Kündigung. Während bei einer (personenbezogenen) Bevollmächtigung der Erwerber in fremdem Namen, also im Namen des Veräußerers handelt, handelt bei der (gegenstandsbezogenen) Ermächtigung der Erwerber im eigenen Namen und kann im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft auch im eigenen Namen klagen. 40 Dies entspricht ersichtlich nicht der hier maßgeblichen Konstellation. 41 Die diesbezügliche Argumentation der Berufung vermag daher nicht zu überzeugen. 42 Im vorliegenden Fall eine Möglichkeit zur (nicht offenzulegenden) Ermächtigung anzunehmen, wäre mit der Schutzbedürftigkeit des Kündigungsempfängers nicht im Ansatz in Einklang zu bringen und würde auch den Formerfordernissen des § 573 Abs. 3 BGB grundlegend widersprechen. 43 Es muss daher dabei verbleiben, dass bei einer Mehrheit von Vermietern in einer Kündigung offenzulegen ist, wer diese ausspricht. Ist dies – wie hier – (offenkundig) nicht der Fall, ist die Kündigung als bloße Teilkündigung zu werten und damit als unwirksam zu erachten. 44 4. Auf die Frage der materiell-rechtlichen Wirksamkeit der Kündigung kommt es mithin nicht mehr an. 45 Nach alledem wird der Berufung kein Erfolg beschieden sein. III. 46 Es wird Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses gegeben. 47 Es wird angeregt, die Berufung zurückzunehmen. 48 Für diesen Fall reduzieren sich die Gebühren für das Berufungsverfahren von 4,0 auf 2,0. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel