Diese ohnehin nur pauschalen Angaben sind bereits deshalb unzureichend, da er sein Interesse an dem Umzug aus der Wohngemeinschaft gerade mit der Beendigung des Studiums, verbunden mit dem allgemein angekündigten Einstieg in das Berufsleben, begründet hat, was im Jahre 2015 der Fall gewesen sein mag, jedoch aufgrund der nach seinem eigenen Vortrag veränderten Umstände, insbesondere des - anders als geplant jedenfalls 2017 noch fortgeführten Studiums, nicht (mehr) zur Begründung eines konkreten Eigennutzungswunsches bei Ausspruch der Kündigung vom 28. Februar 2017 herangezogen werden kann.
Sachverhalt
Der Kläger (Vermieter) kündigte die Mietwohnung zunächst am 20. Januar 2015 wegen Eigenbedarfs. Er begründete seinen Eigennutzungswunsch damit, dass er aus einer Wohngemeinschaft ausziehen wolle, sobald sein Studium beendet sei und er ins Berufsleben eintrete. Diese erste Kündigung führte zu keinem Räumungsurteil. Am 28. Februar 2017 kündigte der Kläger erneut wegen Eigenbedarfs, verwies dabei aber lediglich auf die bereits bekannten Gründe der früheren Kündigung von 2015, ohne neue konkrete Angaben zu machen. Die Beklagte (Mieterin) wehrte sich gegen die Räumungsklage. Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage ab. Der Kläger legte Berufung ein.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Landgericht Berlin bestätigte die Abweisung. Kern der Entscheidung ist, dass eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 3 BGB ein nachvollziehbares, konkretes Eigennutzungsinteresse erfordern muss. Ein bloßer Verweis auf frühere Kündigungsgründe ist unzureichend. Entscheidend ist die fehlende Aktualität der Begründung: Der Kläger hatte seine ursprüngliche Kündigung von 2015 mit dem Ende des Studiums und dem Einstieg ins Berufsleben begründet. Bei der Kündigung 2017 führte er sein Studium aber noch immer fort – die Voraussetzungen hatten sich also fundamental geändert. Dies macht die alte Begründung zur Darlegung eines gegenwärtigen Eigennutzungswunsches untauglich. Zusätzlich lag nach Auffassung des Gerichts eine bloße Vorratskündigung vor, da zum Kündigungszeitpunkt kein konkreter Eintritt ins Berufsleben absehbar war.
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Kündigung wegen Eigenbedarf: Darlegung der konkreten Eigennutzungsinteresses durch Bezugnahme auf eine zwei Jahre zuvor erklärte Eigenbedarfskündigung
1. Erklärt der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs und weist zur Begründung darauf hin, die Wohnung aus den Gründen, die er bereits in der zwei Jahre zuvor erklärten Eigenbedarfskündigung angeführt habe, selbst nutzen zu wollen, reicht dies für die von § 573 Abs. 3 BGB geforderte Darlegung eines nachvollziehbaren Eigennutzungswunsches nicht aus.(Rn.2)
2. Hat der Vermieter in der ursprünglichen Kündigung seinen Eigennutzungswunsch mit der Beendigung des Studiums verbunden mit dem Einstieg in das Berufsleben begründet, führt sein Studium aber anders als geplant immer noch fort, kann diese Begründung aufgrund der veränderten Umstände nicht mehr zur Begründung eines konkreten Eigennutzungswunsches bei Ausspruch der erneuten Kündigung herangezogen werden.(Rn.3)
Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 4. Juli 2018, 17 C 312/17
Die Berufung des Klägers gegen das am 4. Juli 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 17 C 312/17 - wird auf seine Kosten nach einem Wert von bis 4.000,00 EUR zurückgewiesen.
Das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, da sie aus den Gründen des Hinweisbeschlusses der Kammer vom 11. Oktober 2018 offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Beschlusszurückweisung erfüllt sind. Die Stellungnahme des Klägers vom 30. Oktober 2018 rechtfertigt keine ihm günstigere Beurteilung.
Die Kammer hält an der in ihrem Hinweisbeschluss dargelegten Annahme fest, dass die Kündigung vom 28. Februar 2017 bereits mangels hinreichender Angabe eines Kündigungsgrunds nicht die Formerfordernisse des § 573 Abs. 3 BGB erfüllt.
Soweit der Kläger geltend macht, die Kammer verkenne, dass er in der darin in Bezug genommenen Kündigung vom 20. Januar 2015 ausreichende Kerntatsachen zur Begründung seines Eigenbedarfs durch die Angabe dargelegt habe, selbst in die Wohnung einziehen zu wollen, da er nur ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft bewohne, vermag dies aus den Gründen des Hinweisbeschlusses und den ausführlichen Darlegungen des Amtsgerichts keine ihm günstigere Beurteilung zu rechtfertigen. Diese ohnehin nur pauschalen Angaben sind bereits deshalb unzureichend, da er sein Interesse an dem Umzug aus der Wohngemeinschaft gerade mit der Beendigung des Studiums, verbunden mit dem allgemein angekündigten Einstieg in das Berufsleben, begründet hat, was im Jahre 2015 der Fall gewesen sein mag, jedoch aufgrund der nach seinem eigenen Vortrag veränderten Umstände, insbesondere des - anders als geplant jedenfalls 2017 noch fortgeführten Studiums, nicht (mehr) zur Begründung eines konkreten Eigennutzungswunsches bei Ausspruch der Kündigung vom 28. Februar 2017 herangezogen werden kann. Der damit verbleibende allgemeine Hinweis des Klägers in der Kündigung vom 28. Februar 2017, aus den der Beklagten bereits bekannten Gründen die Wohnung selbst nutzen zu wollen, ist indes zur Darlegung eines nachvollziehbaren Eigennutzungswunsches - wie im Hinweisbeschluss erläutert - nicht ausreichend.
Darüber hinaus verbleibt die Kammer bei ihren Ausführungen zum Vorliegen einer Vorratskündigung angesichts der zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung lediglich vagen Planung des Klägers und dem zu diesem Zeitpunkt auch nach seinem Vortrag nicht konkret absehbaren Einstieg in das Berufsleben fest. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird vollumfänglich auf die ausführlichen auch den Vortrag des Klägers in seiner Stellungnahme erschöpfenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen.
Soweit sich der Kläger in seiner Stellungnahme schließlich gegen die Ausführungen zu der von dem Amtsgericht übergangenen und hier aus den Gründen des Hinweisbeschlusses nicht zu prüfenden Kündigung vom 20. Januar 2015 wendet, hält die Kammer daran fest, dass es sich um einen Anwendungsfall des § 321 ZPO handelt. Maßgeblich dafür ist nicht die in dem Urteilstenor ausgesprochene Abweisung der Klage, sondern dass das Amtsgericht über diesen mit dieser Kündigung von dem Kläger hergeleiteten Räumungs- und Herausgabeanspruch als gesonderten Streitgegenstand (vgl. hierzu BeckOK ZPO/Elzer ZPO § 321 Rn. 8, beck-online, m.w.N.) - offensichtlich aus Versehen - nicht entschieden hat, wie aus den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils hervorgeht.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. Abs. 1, 2 GKG.
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