§ 535 BGB

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 7. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 28.06.2018 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 307 S 60/15 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2018:0628.307S60.15.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, § 543 Abs 2 Nr 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderungsbetrag Wohnraummiete: Berechtigte Mängelbeseitigungsverweigerung des Mieters; Höchstdauer eines Zurückbehaltungsrechts bei einer gerechtfertigten Mietminderung um 15% Leitsatz 1. Wenn bauseitig verursachte Schimmelerscheinungen vorliegen, die der Architekt des Vermieters nicht als solche erkannt hat, und der Mieter einen Maler nicht zur Mängelbeseitigung in die Wohnung lässt, liegt mangels geplanter geeigneter Maßnahmen keine kausale Mängelbeseitigungsverweigerung des Mieters vor.(Rn.40) 2. Mängel, die eine Minderung von 15% rechtfertigen, bewirken nur ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. insgesamt 5 Monatsmieten.(Rn.41) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Blankenese, 27. Mai 2015, 531 C 70/14 Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu 2.) EUR 12.145,72 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 03.09.2012 (mittlerer Zinstermin). Im Übrigen wird der Klagantrag zu 1. abgewiesen. 2. Der Klagantrag zu 2. wird abgewiesen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltene Wohnung im Hause A. E. ..., ... H., 2. OG links, bestehend aus 2 1/2 Zimmern, Küche, Flur, Duschbad/WC, einem halben Kellerraum nebst Balkon zu räumen und geräumt an den Kläger zu 2.) herauszugeben. II. Die Kostenentscheidung des erstinstanzlichen Urteils wird wie folgt abgeändert: Die Klägerin zu 1) trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Von den außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 2) tragen der Kläger zu 2) 1/5 und die Beklagte 4/5. Von den Gerichtskosten sowie den außergerichtlichen Kosten des Beklagten tragen die Klägerin zu 1) 10/25, der Kläger zu 2) 3/25 und der Beklagte 12/25. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger zu 2) 17 % und die Beklagte 83 %. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich der Räumung kann die vorläufige Vollstreckung abgewendet werden durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 10.000,00, wenn der Kläger zu 2) vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in selber Höhe leistet. Im Übrigen kann die Vollstreckung abgewendet werden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn der Kläger zu 2) vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in derselben Höhe leistet. IV. Eine weitergehende Räumungsfrist wird der Beklagten nicht gewährt. Beschluss Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf EUR 21.300,27. Tatbestand I. Randnummer 1 Die Beklagte wendet sich mit ihrer Berufung gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Zahlung von EUR 16.213,79 an den Kläger zu 2) sowie die geräumte Herausgabe der Wohnung, belegen A. E. ..., ... H., ebenfalls an den Kläger zu 2). Randnummer 2 Mit Mietvertrag vom 7. Februar 1985 mietete die Beklagte von Herrn H. S. eine Wohnung, bestehend aus 2 1/2 Zimmern, Küche, Flur, Duschbad, WC und Keller mit einer Wohnfläche von ca. 66 qm, belegen A. E. ... in ... H. an. Für die näheren Einzelheiten dieses Mietvertrages wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 6 ff. d.A.). Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt erwarb der Kläger zu 2) das Eigentum von dem ursprünglichen Vermieter an der streitgegenständlichen Mietwohnung und trat auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Zum streitgegenständlichen Zeitpunkt betrug die vereinbarte Nettokaltmiete EUR 590,54 zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von EUR 32,00 monatlich sowie Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von EUR 92,00 (vgl. hierzu auch anwaltliches Schreiben vom 7. Oktober 2010, Anl. B 1, Blatt 29 f der Akte). Randnummer 3 Mit anwaltlichem Schreiben vom 7. Oktober 2010 (Anl. B 1, Bl. 29 f. d.A.) machte die Beklagtenseite gegenüber den Klägern verschiedene Mängel der Mietsache geltend, unter anderem Feuchtigkeit im Wandbereich oberhalb des Fensters im Büro, welche bereits zu einer Schimmelbildung im linken Wandschrank geführt habe, und forderte die Vermieterseite bis 31. Oktober 2010 zur Mängelbeseitigung auf. Diese Beseitigungsaufforderung wiederholte die Beklagtenseite dann noch einmal mit anwaltlichem Schreiben vom 31. März 2011 (Anl. K 2, Bl. 12 d.A.). Randnummer 4 Beginnend mit April 2011 zahlte die Beklagte sodann jeweils EUR 428,72 pro Monat weniger auf die vertraglich vereinbarte Miete und begründete dies zum einen mit einer Mietminderung um 15 % sowie der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages. Für den hier streitgegenständlichen Zeitraum April 2011 bis März 2014 ergibt dies insgesamt einen Betrag in Höhe von EUR 15.433,92. Randnummer 5 Mit zwei Schreiben jeweils vom 14. März 2014 (Anl. K 3 und K 4, Bl. 13 ff. und Bl. 17 ff. d.A.) rechnete die Klägerseite gegenüber der Beklagten über die Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum 2011/2012 sowie 2012/2013 ab. Randnummer 6 Die erstgenannte Betriebskostenabrechnung endete mit einem Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von 108,95 EUR, die zweitgenannte Betriebskostenabrechnung mit einem Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von 670,92 EUR. Randnummer 7 Mit Schreiben vom 11. März 2015 (Anl. K 5, Bl. 113 d.A.) erklärten die anwaltlichen Vertreter der Klägerseite gegenüber der Beklagten die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses unter Bezugnahme auf einen bis einschließlich März 2015 aufgelaufenen Mietrückstand in Höhe von EUR 20.578,56 (entspricht monatlich EUR 428,72 für den Zeitraum April 2011 bis März 2015). Randnummer 8 Mit Schriftsatz vom 19. März 2015 (Bl. 111 d.A.) ist die Klage hinsichtlich der Klägerin zu 1) zurückgenommen worden und zugleich die Klage des Klägers zu 2) dahingehend erweitert worden, dass die Beklagte nicht nur auf Zahlung, sondern auch auf Räumung in Anspruch genommen werden soll. Randnummer 9 In dem erstinstanzlichen Verfahren hat die Klägerseite zuletzt beantragt, Randnummer 10 1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger zu 2) EUR 16.213,79 zu zahlen nebst einer Verzinsung in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. ab dem 03.09.2012; Randnummer 11 2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger zu 2) Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 899,40 nebst einer Verzinsung in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. ab Rechtshängigkeit der Klage zu bezahlen; Randnummer 12 3. die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im Hause A. E. ... in H.- B., 2. OG links, bestehend aus 2 1/2 Zimmern, Küche, Flur, Duschbad, WC, einem halben Kellerraum nebst Balkon zu räumen und geräumt an den Kläger zu 2) herauszugeben. Randnummer 13 Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Die Beklagte trägt vor, die streitgegenständliche Wohnung weise Mängel, die eine Mietminderung in Höhe von 15% ergeben würden. Zudem stünde der Beklagten das Recht zu, bis zur Durchführung der Mängelbeseitigung monatlich einen Betrag in Höhe des dreifachen Minderungsbetrags zurückzubehalten. Randnummer 16 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. E. J. V.. Für die Einzelheiten dieses Gutachtens vom 9. Februar 2015 wird ergänzend Bezug genommen auf Bl. 100 ff. d.A.. Randnummer 17 Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Zurückweisung der Klage im Übrigen wie folgt verurteilt: Randnummer 18 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger (zu 2)) 16.213,79 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 03.09.2012 (mittlerer Zinstermin) zu bezahlen. Randnummer 19 2. Der Klagantrag zu 2. wird abgewiesen. Randnummer 20 3. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltene Wohnung im Hause A. E. ..., ... H., 2. OG links, bestehend aus 2 1/2 Zimmern, Küche, Flur, Duschbad/WC, einem halben Kellerraum nebst Balkon zu räumen und geräumt an den Kläger (zu 2)) herauszugeben. Randnummer 21 Ferner hat das Amtsgericht der Beklagten eine Räumungsfrist bis 31. März 2016 eingeräumt unter der Bedingung, dass beginnend ab Juni 2015, spätestens bis zum 15. eines Monats im Voraus auf die Nutzungsentschädigung EUR 715,00 an den Kläger (zu 2)) gezahlt werden. Randnummer 22 Gegen dieses Urteil ist die Beklagte mit ihrer mit Schriftsatz vom 29. Juni 2015 eingelegten sowie mit Schriftsatz vom 26. August 2015 begründeten Berufung in Berufung gegangen. Randnummer 23 Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Beklagte vor, das Amtsgericht sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die streitgegenständliche Wohnung in dem Zeitraum April 2011 bis März 2014 mängelfrei gewesen sei. Richtigerweise sei davon auszugehen, dass Mängel der Wohnung bestünden, die die Beklagte zu einer Minderung der Miete um 15 % berechtigt hätten. Auch die mit Schreiben vom 11. März 2015 (Anl. K 5, Bl. 113 d.A.) erklärte Kündigung sei nicht wirksam. Es habe zum Zeitpunkt der Kündigung kein Zahlungsrückstand der Beklagten bestanden. Aufgrund der Mietmängel hätte ihr ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der nicht gezahlten Miete zugestanden. Randnummer 24 Die Beklagte beantragt in dem Berufungsverfahren, Randnummer 25 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 27. Mai 2015 (Geschäftszeichen: 531 C 70/14) - der Beklagten zugestellt am 29.05.2015 - aufzuheben und die Klage abzuweisen. Randnummer 26 Die Klägerseite beantragt, Randnummer 27 die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Randnummer 28 Die Klägerseite trägt vor, das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die streitgegenständliche Wohnung mängelfrei sei und habe aus diesem Grund sowohl dem Zahlungsanspruch als auch der Räumungsklage in rechtsfehlerfreier Weise stattgegeben. Randnummer 29 Das Berufungsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens, erstellt durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. P.-A. K.. Für die Einzelheiten dieses Gutachtens vom 14. März 2017 wird ergänzend Bezug genommen auf Bl. 325 ff. d.A. Randnummer 30 Ferner hat das Berufungsgericht Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin M. R. J.. Für das Ergebnis dieser Beweisaufnahme wird ergänzend Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 1. Juni 2018, Bl. 435 ff. d.A. Randnummer 31 Im Laufe des Berufungsverfahrens hat die Klägerseite die streitgegenständliche Mietwohnung auf Grundlage des für vorläufig vollstreckbar erklärten erstinstanzlichen Urteils räumen lassen. Randnummer 32 Für den weiteren Sach- und Streitstand wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst der dazugehörigen Anlagen. Entscheidungsgründe II. Randnummer 33 Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden, und hat in dem tenorierten Umfang Erfolg. Randnummer 34 Das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Beklagte hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für 2011/2012 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 108,95 EUR verurteilt worden ist (hierzu unter 1.) sowie hinsichtlich der nicht zuerkannten Mietminderung in Höhe von 15 % für den streitgegenständlichen Zeitraum April 2011 bis März 2014, das heißt in Höhe von EUR 3.959,12 (hierzu unter 2.). Randnummer 35 Ein weitergehender Erfolg bleibt der Berufung der Beklagten demgegenüber trotz des für sie positiv ausgefallenen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. K. versagt, denn auch unter Berücksichtigung eines angemessenen Zurückbehaltungsrechtes bestand zum Zeitpunkt der Kündigung mit Schreiben vom 11. März 2015 ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand, so dass das Mietverhältnis durch diese Kündigung beendet worden ist (hierzu unter 3.). Mit Beendigung des Mietverhältnisses entfallen auch alle sonstigen bis zu diesem Zeitpunkt etwaig bestehenden Zurückbehaltungsrechte (hierzu unter 4.). Einwendungen gegen die Betriebskostennachzahlung für den Abrechnungszeitraum 2012/2013 in Höhe von EUR 670,92 werden mit der Berufungsbegründung nicht erhoben. Randnummer 36 Im Einzelnen: Randnummer 37 1. Entgegen der erstinstanzlichen Verurteilung hat der Kläger zu 2) gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Ausgleich eines Betriebskostensaldos in Höhe von 108,95 EUR aus der Betriebskostenabrechnung für 2011/2012. Diese Betriebskostenabrechnung wurde erst mit Schreiben vom 14. März 2014 (Anl. K 3, Bl. 13 d.A.) und mithin außerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB erteilt. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist die Klägerseite daher mit diesem Nachforderungsanspruch ausgeschlossen. Randnummer 38 2. Ferner hat die Berufung der Beklagten Erfolg, soweit sie sich wendet gegen eine Verurteilung zur Zahlung von EUR 3.959,12. Entgegen der seitens des Amtsgerichts vertretenen Rechtsauffassung war die Beklagte berechtigt, die Miete für den streitgegenständlichen Zeitraum, das heißt die Monate April 2011 bis März 2014, um jeweils 15 % zu mindern wegen der Schimmel- und Feuchtigkeitserscheinungen in dem Arbeitszimmer. Das in dem Berufungsverfahren eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. K. kommt frei von Widersprüchen und in einer für das Gericht überzeugenden Weise zu dem Ergebnis, dass die in dem Arbeitszimmer, insbesondere in der dortigen Abseite, auftretenden Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen bauseitige Ursachen haben und mithin der Vermieterseite zuzurechnen sind (vgl. hierzu insbesondere Bl. 348 und 350 f. d.A.). Randnummer 39 Ausgehend von einem Minderungsbetrag in Höhe von 15 % der vereinbarten Bruttomiete in Höhe von EUR 714,54, das heißt 107,18 EUR pro Monat für 36 Monaten, zuzüglich 15 % des verbleibenden Nebenkostensaldos aus 2012/2013 in Höhe von 670,92 EUR, mithin 100,64 EUR, ergibt dies insgesamt einen der Beklagtenseite zustehenden Minderungsbetrag in Höhe von EUR 3.959,12. Randnummer 40 Der Vortrag der Klägerseite, die Beklagte sei mit etwaigen Minderungsansprüchen ausgeschlossen, da sie eine angemessene Mängelbeseitigung vereitelt habe, hat sich in der in dem Berufungsverfahren durch Vernehmung der Zeugin J. durchgeführten Beweisaufnahme nicht bestätigt. Zwar hat die Zeugin J. ausgesagt, dass ein von der Hausverwaltung der Klägerseite beauftragter Maler mehrfach vergeblich versucht habe, Zugang zu den Mieträumlichkeiten zu erlangen und dies stets an der fehlenden Kooperation der Beklagten gescheitert sei. Auch wenn der Maler in die Wohnung gelassen worden wäre, hätte dies im vorliegenden Fall indessen nicht zu einer Beseitigung der Mängel geführt. Die Zeugin J. hat weiter ausgesagt, der seitens der Wohnungsverwaltung beauftragte Architekt K. sei davon ausgegangen, dass die Ursache für die Schimmelerscheinungen beseitigt werden könne durch die Anbringung von Silikatplatten in der Abseite, verbunden mit dem Einbau einer Lüftung in der Abseitentür. Demgegenüber hat der Sachverständige K. in seinem Gutachten vom 14. März 2017 tiefgreifendere Ursachen für die Schimmelerscheinungen erkannt, nämlich „lokale bzw. abschnittsweise Durchfeuchtungen infolge von Fugenmängeln der Verblendung“ (vgl. Seite 19 des Gutachtens, Bl. 343 d.A.). Da der vermieterseits beauftragte Architekt diese Ursache nicht erkannt hat, hätten hier, auch bei Kooperation der Beklagten, im konkreten Fall also auch keine geeigneten Maßnahmen ergriffen werden können. Randnummer 41 3. Ohne Erfolg bleibt die Berufung der Beklagten, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Räumung wendet. Auch unter Zuerkennung einer 15 %igen Minderung, wie unter Ziffer 2. dieses Urteils im Einzelnen ausgeführt, bestand zum Zeitpunkt der Kündigung mit Schreiben vom 11. März 2015 (Anl. K 5, Bl. 113 d.A.) ein Zahlungsrückstand, der die Klägerseite gemäß § 543 Abs. 2 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Zum Zeitpunkt der Kündigung bestanden Mietrückstände der Beklagten von ca. 20.000,00 EUR. Abzüglich der Zuerkennung einer Minderung von monatlich 15 % sowie einem Zurückbehaltungsrecht von fünf Monatsmieten verbleibt immer noch ein Betrag, der den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich übersteigt. Entgegen der beklagtenseits mit der Berufungsbegründung vertretenen Rechtsauffassung ist im vorliegenden Fall unter Zugrundelegung der von dem Bundesgerichtshof mit Versäumnisurteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14 aufgeführten Rechtsgrundsätze ein Zurückbehalt von mehr als fünf Monatsmieten nicht gerechtfertigt. Insbesondere bei Mängeln, die - wie vorliegend - die Gebrauchstauglichkeit nur in beschränktem Umfang mindern, ist das Leistungsverweigerungsrecht schonend auszuüben und unterliegt einer sowohl zeitlichen als auch betragsmäßigen Begrenzung (BGH, aaO, Rdnr. 65 und 68). Randnummer 42 4. Mit Beendigung des Mietverhältnisses - vgl. hierzu unter 3. - entfallen auch alle etwaigen Zurückbehaltungsrechte der Beklagtenseite (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14, Rdnr. 61), so dass der verbleibende Restbetrag aus den zurückgehaltenen Mieten abzüglich des zuzusprechenden Minderungsbetrages von EUR 3.959,12, mithin EUR 11.575,44 zu zahlen ist. Randnummer 43 Gleiches gilt für den Anspruch der Klägerseite auf Ausgleich des Betriebskostensaldos in Höhe von EUR 670,92 aus der Betriebskostenabrechnung 2012/2013; Einwendungen gegen diesen erstinstanzlich zuerkannten Betriebskostensaldo werden mit der Berufungsbegründung nicht erhoben. Randnummer 44 Hieraus ergibt sich insgesamt ein Zahlungsanspruch des Klägers zu 2) gegen die Beklagte in der tenorierten Höhe von EUR 12.145,72. Randnummer 45 Eine weitergehende Räumungsfrist war der Beklagten nicht zu gewähren. Es sind im vorliegenden Fall keinerlei Gründe ersichtlich, die eine derartige Räumungsfrist rechtfertigen würden. Randnummer 46 Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren ergibt sich aus § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die teilweise Abänderung des erstinstanzlichen Urteils führt auch zu einer Abänderung der dortigen Kostenentscheidung unter Anwendung der Vorschriften der §§ 92, 100, 269 Abs. 3 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Eine aufgrund der schlechten energetischen Qualität der Bauteile hohe Zahl von bis zu 20 Lüftungsvorgängen, um die Luftfeuchte in der Wohnung auf normalem Niveau zu halten, ist einem Mieter und seiner Familie unter Berücksichtigung der Belegungsdichte von 6 Personen bei einer ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung und der Notwendigkeit der Trocknung von Wäsche in der Wohnung mangels Trockenraum nicht zumutbar.(Rn.50) 2. Der Mieter einer Eigentumswohnung kann die Beseitigung von Mängeln auch dann gerichtlich geltend machen, wenn bezogen auf notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf die Beseitigung der Mängel gerichtetes Urteil gegen den Wohnungseigentümer ist auch vollstreckbar, möglicherweise allerdings nur nach § 888 ZPO.(Rn.52) 3. Wenn ein Zimmer in einer ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung vom Schimmelbefall betroffen ist und dessen Nutzung wegen der gesundheitlichen Gefahren nur eingeschränkt möglich ist, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete.(Rn.55)  Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im obersten Stockwerk gelegen, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.772,40 € € zu zahlen. 3. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 10 % zu mindern. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Kosten des Sachverständigen ... hat die Beklagte zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 6. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf bis zu 19.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger verlangt als Mieter von der Beklagten als Vermieterin und Eigentümerin zuletzt noch die Instandsetzung des Schlafzimmers bezogen auf Schimmelbefall in der seit dem 01.03.2017 zu einem Bruttomietzins von 1.266,00 € angemieteten, ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung im obersten Geschoss in der Wohnungseigentumsanlage .... Er bewohnt die Wohnung mit seiner Ehefrau und vier Kindern. Die Wohnung wird für die Beklagte von Herrn ..., welcher die Beklagte auch im Prozess vertritt, verwaltet. Randnummer 2 Bereits beim Einzug war der Rollladen an der Balkontüre defekt. Mit Schreiben vom 17.10.2018 rügte der Kläger, vertreten durch den Mieterverein u.a. Mängel an den Rollläden und der Balkontüre im Wohnzimmer. Gleichzeitig wurde die Zahlung der Miete bezüglich dieser Mängel unter Vorbehalt der Rückforderung gestellt (Anlage K2, Bd. I, Bl. 12). Mit außergerichtlichem Schreiben vom 04.02.2019 (Anlage K4, Bd. I, Bl. 19 f.) rügte der Prozessbevollmächtigte des Klägers gegenüber der Beklagten erneut die Mängel an den Rollläden im Wohn-, sowie erstmals auch im Schlafzimmer, an der Balkontür sowie Schimmelbefall im Schlafzimmer und stellte die Mietzahlung ab sofort unter den Vorbehalt der Rückforderung. Am 13.02.2019 fand in der Wohnung eine Bestandsaufnahme bezüglich der gerügten Mängel durch den Verwalter der Beklagten statt (Bd. I, Bl. 20 u. Bl. 75 f.). Die Beklagte stellte bezüglich des Schimmelbefalls im Schlafzimmer im Februar 2019 ein Gerät zur Entfeuchtung zur Verfügung (Bd. I, Bl. 23). Der sichtbare Schimmel wurde mittels eines Reinigungsmittels beseitigt, trat aber später erneut auf. Am 07.06.2019 fand eine erneute Mängelbesichtigung statt, bei welcher der Kläger dem Verwalter ein Handy aus der Hand schlug, weil dieser gegen seinen Willen filmte und ihn hierdurch am Finger verletzte (Arztbrief vom 07.06.2019, Bd. I, Bl. 58 f.). Am 23.07.2019 waren Handwerker der Beklagten zur Schimmelbeseitigung in der Wohnung (Bd. II, Bl. 103). Im Anschluss an die Klagezustellung am 19.08.2019 (Bd. II, Bl. 128) legte die Beklagte ein Privatgutachten des Dipl.-Ing. (FH) ... vom 23.08.2019 (Bd. II, Bl. 134 ff.) vor, welcher am 21.08.2019 in der streitgegenständlichen Wohnung einen Ortstermin durchgeführt hatte. Der Privatgutachter kam zu dem Ergebnis, der Schimmel habe bauphysikalische Ursachen, der Bau habe aber baujahrstypische Dämmeigenschaften und die Ursache für die Schimmelbildung sei dem Nutzerverhalten zuzuschreiben. Auch danach veranlasste die Beklagtenseite mehrfach die vorübergehende Beseitigung des Schimmels mit Reinigungsmitteln. Nachdem der gerichtliche Sachverständige die fehlende Dämmung zum Speicher als Mitursache des Schimmels festgestellt hatte, hat im November 2020 im Auftrag der Wohnungseigentumsgemeinschaft eine Fachfirma mit der Dämmung des Bühnenbodens begonnen. Eine Woche zuvor hatte der Vertreter der Beklagten im Schlafzimmer Sanierungsmaßnahmen durchgeführt (Bd. IV, Bl. 516). Bei Schluss der mündlichen Verhandlung am 02.02.2020 wies das Schlafzimmer in einer oberen Ecke erneut einen massiven Schwarzschimmelbefall auf. Randnummer 3 Nach Klageerhebung wurden seitens der Beklagten mehrfach Handwerker in die Wohnung geschickt, welche u.a. den Schlafzimmerrollladen warteten (Bd. II, Bl. 140). Nach mehrmaligen Reparaturversuchen veranlasste die Beklagte am 31.10.2019 den Austausch der Rollläden im Wohnzimmer (Bd. II, Bl. 153) sowie im Anschluss an den Ortstermin des gerichtlichen Sachverständigen im Februar 2020 den Austausch des Balkontürsystems (Bd. II, Bl. 223). Bezüglich dieser Mängel wurde der Rechtsstreit von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt bzw. der Erledigungserklärung des Klägers nicht widersprochen. Randnummer 4 Der Kläger behauptet, der Schimmel im Schlafzimmer sei gesundheitsgefährdend und baubedingt. Er bestreitet mit Nichtwissen, dass die Dämmung der Geschossdecke abgeschlossen (Bd. IV, Bl. 512) und der letzte Versuch der Beklagtenseite zur Schlafzimmersanierung im November 2020 fachmännisch erfolgt sei. Jedenfalls seien die Ursachen für den Schimmel nach wie vor nicht vollständig beseitigt. Seine Familie habe die Wohnung immer ordnungsgemäß gelüftet. Den Schimmelbefall habe er dem Vertreter der Beklagten bereits im Februar 2018 mündlich angezeigt. Die Mängel bezüglich des Schimmels im Schlafzimmer würden eine Minderung der Miete um 10 % rechtfertigen. Daher habe der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 10 % der Bruttomiete von Mitte Oktober 2018 bis Mitte April 2020 (18 Monate x 126,60 € = 2.278,80 €) sowie einen Anspruch auf Feststellung der Minderung in Höhe von 10 % für die Zeit danach. Randnummer 5 Bezüglich des für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits trägt der Kläger wie folgt vor: Die Rollläden im Wohn- und Schlafzimmer hätten vor der Reparatur geklemmt. Bezüglich des defekten Rollladens an der Balkontür habe die Beklagte bei Einzug eine Reparatur zugesagt (Bd. I, Bl. 45; Bd. II, Bl. 147; Bd. IV Bl. 450). Die Balkontür sei vor der Reparatur ausgebrochen und nicht ordnungsgemäß befestigt gewesen. Randnummer 6 Ursprünglich hat der Kläger wie folgt beantragt: Randnummer 7 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im 5. OG, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Randnummer 8 a) Die Jalousien/Rollläden im Wohn- und Schlafzimmer sind gängig zu machen. Randnummer 9 b) Die Balkontüre im Wohnzimmer ist ordnungsgemäß zu befestigen. Randnummer 10 c) Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. Randnummer 11 2. Die Beklagte wird verurteilt, bis spätestens 3 Monate nach Zustellung des Urteils die unter Z. 1 genannten Mängel zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger 5.000,- nebst Zinsen iHv 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Fristablauf zu zahlen. Randnummer 12 3. Es wird festgestellt, daß der Kläger wegen vorgenannter Mängel berechtigt ist, die monatliche Warmmiete um monatlich 25% zu mindern. Randnummer 13 In der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2019 erklärten die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Instandsetzung der Rollläden im Schlafzimmer übereinstimmend für erledigt (Bd. II, Bl. 146). Mit Schriftsatz vom 14.11.2019 (Bd. II, Bl. 164) erklärte der Kläger den Rechtsstreit bezüglich der Rollläden im Wohnzimmer für erledigt. Die Beklagte hat der Erledigungserklärung nach Hinweis (Bd. II, Bl. 179) nicht widersprochen. Mit Schriftsatz vom 09.03.2020 (Bd. III, Bl. 278) erklärte der Kläger den Rechtsstreit bezüglich der Instandsetzung der Balkontüre für erledigt. Die Beklagte hat nach Hinweis (Bd. III, Bl. 280) nicht widersprochen. Randnummer 14 Mit Schriftsatz vom 06.04.2020 (Bd. III Bl. 327) modifizierte der Kläger den Klageantrag Ziffer 2 wie folgt: Randnummer 15 2. a) Der Beklagte wird verurteilt, binnen einer vom Gericht zu setzenden Frist die unter Z. 1 genannten Mängel im Schlafzimmer zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger eine Entschädigung von € 2.000,00 zu zahlen gemäß Ergänzungsgutachten vom 13.3.20 auf S. 2, vorletzter Absatz. Randnummer 16 Zugleich wurde folgender weiterer Antrag zu Ziffer 2 gestellt: Randnummer 17 2. b) Die Beklagte wird verurteilt, binnen einer vom Gericht zu setzenden Frist die unter Z. 1 genannten Mängel auf dem Speicher zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger eine Entschädigung zu zahlen, deren Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird. Randnummer 18 Der Kläger stellte Klageantrag Ziffer 3 wie folgt: Randnummer 19 3. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die monatliche Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 25% zu mindern. Randnummer 20 Mit Schriftsatz vom 15.06.2020 (Bd. IV, Bl. 421 ff.) wurde die Klage um einen Klageantrag Ziffer 4 wie folgt erweitert: Randnummer 21 4. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.772,40 € zu bezahlen. Randnummer 22 Mit Schriftsatz vom 15.10.2020 (Bd. IV, Bl. 483 ff.) wurde die Klage um einen Klageantrag Ziffer 5 wie folgt erweitert: Randnummer 23 5. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 506,40 € zu bezahlen. Randnummer 24 Nach Teilklagerücknahmen mit Zustimmung der Beklagtenseite in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 beantragt der Kläger zuletzt wie folgt (Bd. IV, Bl. 515): Randnummer 25 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im 5. OG, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Randnummer 26 Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. Randnummer 27 2. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die monatliche Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 10 % zu mindern. Randnummer 28 3. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.278,80 € zu zahlen. Randnummer 29 Die Beklagte beantragt, Randnummer 30 die Klage abzuweisen. Randnummer 31 Die Beklagte behauptet, die Schimmelschäden im Schlafzimmer seien allein nutzerbedingt und erstmals im Februar 2019 angezeigt worden. Entgegen der bei Mietbeginn getroffenen Abreden zum Umgang mit der Wohnung (vgl. z.B. Bd. IV, Bl. 432 u. 438), seien sie durch eine mangelhafte Lüftung, Rauchen von Wasserpfeifen, ungenügende Beheizung, Abbau einer Elektroheizung im Schlafzimmer und Trocknung der Wäsche in der Wohnung verursacht worden. Zusätzlich sei der Schimmel durch die dauerhafte Überbelegung mit sechs Personen bedingt, obwohl nur eine kurzfristige Vermietung als Übergangslösung besprochen worden sei. Die fehlende Speicherdämmung sei dem Beklagten vor Mietvertragsunterzeichnung bekannt gewesen (Bd. IV, Bl. 496). Zudem habe der Kläger gesagt, er habe die Tropfen an der Decke bereits bei Mietbeginn bemerkt, den Schimmel aber erst im Februar 2019 gemeldet (Bd. II, Bl. 216). Während der Mietzeit sei der Schimmel immer wieder vollständig beseitigt und das Neuauftreten jeweils verspätet angezeigt worden. Im November seien sowohl die Dämmmaßnahmen an der obersten Geschossdecke, als auch die Sanierungsarbeiten im Schlafzimmer vollständig abgeschlossen worden. Randnummer 32 Eine Mietminderung sei ausgeschlossen, weil der Kläger seit Oktober 2018 den Zugang zur Wohnung immer wieder verweigere. Er beleidige und bedrohe den Verwalter bzw. werde sogar handgreiflich, daher sei eine Besichtigung der Wohnung wegen Angst und Panik auf Vermieter- und Verwalterseite nicht möglich. Bestellte Handwerker hätten unverrichteter Dinge wieder fahren müssen, da der Beklagte ihnen Angst einjage oder den Zutritt verweigere (Bd. II, Bl. 120). Randnummer 33 Zum für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits trägt die Beklagte zusätzlich wie folgt vor: Randnummer 34 Die Beklagte behauptet, bezüglich des beim Einzug defekten Rollladens an der Balkontüre habe der Verwalter mit dem Kläger damals vereinbart, dass dieser nicht benutzt werde (Bd. I, Bl. 147). Die Rollläden im Schlafzimmer und die Balkontür im Wohnzimmer seien immer in Ordnung gewesen (Bd. II, Bl. 130 u. 148), bzw., soweit Schäden vorhanden gewesen seien, seien diese auf unsachgemäße, gewaltsame Behandlung seitens des Klägers zurückzuführen; beziehungsweise der Kläger habe selbst die Behebung der Schäden zugesagt (Bd. I, Bl. 52; Bd. II Bl. 102). Die Rollläden im Wohnzimmer seien bereits am 28.08. und 02.09.2019 durch die Firma Hausmann repariert worden. Die diesbezüglichen Schäden seien auf unsachgemäße Bedienung bzw. gewaltsame Zerstörung durch den Kläger zurückzuführen. Beziehungsweise seien während der Mietzeit mieterseits andere Rollläden als bei Mietbeginn eingesetzt worden (Bd. II, Bl. 131). Randnummer 35 Mit Verfügung vom 04.11.2019 (Bd. II, Bl. 156, Ziffer 3) wurde die Beklagte darauf hingewiesen, dass der Vortrag, der Kläger würde sich weigern Handwerker in die Wohnung zu lassen, unsubstantiiert ist. Randnummer 36 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und zweier Ergänzungsgutachten des Diplomsachverständigen für Bauschäden und Sachverständigen für Schimmelpilzbewertung .... Bezüglich der Ergebnisse wird auf die schriftlichen Gutachten vom 17.02.2020 (Bd. III Bl. 229 ff.), vom 13.03.2020 (Bd. III Bl. 291 ff.) sowie vom 05.05.2020 (Bd. IV Bl. 360 ff.). Zudem wurden die klägerseits benannten Zeugen ... und ... ... zur Frage der Meldung des Schimmelbefalls durch den Kläger vernommen. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2020 (Bd. IV, Bl. 516 ff.) verwiesen. Randnummer 37 Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 15.10.2019 (Bd. II Bl. 146 ff.) und vom 02.02.2020 (Bd. IV. Bl. 513 ff.) verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 38 Die Klage ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet. 1. Randnummer 39 Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO für die begehrte Feststellung der Berechtigung der Minderung gegeben. Dieses richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Minderung der Miete rechtsverbindlich festgestellt werde, weil dies einerseits im Hinblick auf künftige Mietzahlungen und andererseits – auch soweit zurückliegende Mietzeiträume betroffen sind – als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungsverzugskündigung von Bedeutung ist. Diese rechtsverbindliche Feststellung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Minderung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 16, beck-online). 2. Randnummer 40 Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet. a) Randnummer 41 Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung des Schimmelbefalls und Behebung der Schimmelursachen im Schlafzimmer aus § 535 Abs. 1 S. 2 HS 2 BGB, weil die Mietwohnung mit einem Sachmangel behaftet ist, welcher zu Schimmelbildung bzw. Gefahr erneuter Schimmelbildung führt. aa) Randnummer 42 Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, d. h. in einem Zustand ohne Sachmängel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 2 BGB) gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck – hier als Wohnung - bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21-24, beck-online). Zusätzlich ist aber auch der Maßstab heranzuziehen, den bei Mietvertragsbeginn (hier 01.03.2017) gültige Regelungen, wie § 10 Abs. 3 Energieeinsparverordnung (in der Fassung vom 01.05.2014), zu bestimmten Fristen für die Nachrüstung von Gebäuden vorschreiben. Nach § 10 Abs. 3 EnEV in der Fassung vom 01.05.2014 muss die oberste Geschossdecke oder das Dach spätestens nach dem 31.12.2015 so gedämmt sein, dass die dort genannten Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt sind. bb) Randnummer 43 Entgegen der Meinung der Beklagten sind hier keine Parteiabreden ersichtlich, nach welchen der Kläger die Wärmebrücken und die Gefahr von Schimmelbildung im Schlafzimmer vor Mietbeginn akzeptiert hätte. Hierbei muss der Behauptung der Beklagtenseite, der Kläger habe den ungedämmten Speicher vor Mietbeginn besichtigt und akzeptiert, nicht nachgegangen werden. Selbst wenn dies der Fall wäre, ergäbe sich daraus keine Vereinbarung, dass - nicht dem Baustandard entsprechende - Wärmebrücken in der Wohnung akzeptiert worden wären. Zumal dies für einen Laien nicht ersichtlich war und baubedingte Ursachen auch von der Beklagtenseite noch im Prozess bestritten wurden. cc) Randnummer 44 Ein Mangel, welcher die Tauglichkeit der Wohnung mindert, ist vorliegend in den in der Wohnung des Klägers vorhandenen erheblichen Wärmebrücken zu sehen, welche weder im Einklang mit den bei Baubeginn im Jahr 1955 geltenden DIN-Vorschriften noch den bereits vor Mietbeginn zwingend umzusetzenden Vorschriften der EnEV stehen (anders als im Fall des BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, bei welchem die Bauausführung im Einklang mit den Vorschriften stand). Ein Mangel liegt zudem in dem durch diese Wärmebrücken im Schlafzimmer verursachten Schimmelbefall des Putzes an Wänden und Decke. Während der Mietzeit kam und kommt es im Schlafzimmer baubedingt wegen der Wärmebrücken bzw. mangels fachgerechter Innensanierung des baubedingt entstandenen Schimmels immer wieder zu Oberflächenfeuchtigkeit mit gesundheitsgefährdender Schimmelbildung. Randnummer 45 Unstreitig tritt im Schlafzimmer der Mietwohnung trotz mehrerer Behandlungen mit Fungiziden immer wieder Schimmel auf. Dass dieser baubedingt und gesundheitsgefährdend ist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund der eingeholten Gutachten des Sachverständigen .... Zu der möglichen Gesundheitsgefährdung der beim Ortstermin durch den Sachverständigen vorgefundenen Schimmelpilzsporen, welche z.B. Allergien verursachen können, wird in vollem Umfang auf den Untersuchungsbericht des Sachverständigen vom 20.01.2020 verwiesen (Bd. III, Bl. 262 ff., insbesondere Seite 8 bis 11). Zu den Ursachen des Schimmels hat der Sachverständige festgestellt, dass dieser durch Wärmebrücken aufgrund der schlechten und nicht mehr normgerechten energetischen Qualität der Bauteile entsteht. Die dadurch bedingten Wärmebrücken führen durch eine verringerte raumseitige Oberflächentemperatur in der kühlen Jahreszeit zu einer Erhöhung der Oberflächenfeuchte der Bauteile und damit zu einem Risiko für Kondensation und Schimmelbefall (Bd. III, Bl. 250). Die Dämmung der Wohnungsdecke erfüllte zum Zeitpunkt der Begutachtung nicht die Anforderungen an den zum Bauzeitpunkt gültigen Mindestwärmeschutz der DIN 4108-2, Ausgabe 1952. Die erste DIN 4108 wurde im Jahr 1952 herausgegeben (Bd. IV, Bl. 372) und war daher bei Baubeginn 1955 (Bd. III, Bl. 306) zu berücksichtigen. Hinzukommt, dass die Decke bei Begutachtung nicht die nach § 10 Abs. 3 EnEV (Ausgabe 2014) bis spätestens zum 31.12.2015 - und damit über ein Jahr vor Mietbeginn - zwingend nachzurüstende Dämmung aufwies (Bd. III, Bl. 252). Durch diese Wärmebrücken entstand im Schlafzimmerinnenraum an den verputzten Wänden und der Decke Schimmel. dd) Randnummer 46 Der Anspruch des Klägers ist bis zur letzten mündlichen Verhandlung am 02.02.2021 nicht durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Unstreitig ist das Schlafzimmer aktuell ausweislich des in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 angeschauten Handyvideos des Klägers mit schwarzem Schimmel befallen. Es kann hier offenbleiben, ob die Dämmmaßnahmen an der Geschossdecke zu diesem Zeitpunkt schon abgeschlossen, fachgerecht und ausreichend waren. Jedenfalls hat der Beklagtenvertreter nach seiner eigenen Schilderung in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 (Bd. IV, Bl. 516) das Innere des Schlafzimmers bislang nicht gemäß den Vorgaben des Sachverständigen saniert und damit unstreitig noch nicht alle – kausal auf den baubedingten Schimmelbefall – zurückzuführenden Ursachen für eine erneute Vermehrung des Schimmels beseitigt. So hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 13.03.2020 ausgeführt, dass im Schlafzimmer Decke und Teilflächen der Außenwand durch Entfernen der Tapete, desinfizierende Reinigung des Untergrunds, Abtragen der Oberfläche mittels Putzfräse und H-Klasse-Sauger und Wiederaufbau saniert werden müssen (Bd. III, Bl. 292). Auf Frage der Beklagten hat er dies in seinem Ergänzungsgutachten vom 05.05.2020 dahingehend konkretisiert, dass die Tiefe des notwendigen Putzabtrages sukzessive mittels ATP Verfahren (Verfahren zum Nachweis von Schimmelspuren) überprüft oder die belasteten Putzflächen mit Sicherheitszuschlägen „komplett“ entfernt werden müssen (Bd. IV, Bl. 395). Demgegenüber hat der Beklagtenvertreter ohne Prüfverfahren aufgrund eines Augenscheins gemeint, im Putz keinen Schimmel mehr wahrzunehmen und deshalb die Notwendigkeit eines vollständigen Putzabtrags verneint. Dieses Vorgehen reicht nach den Ausführungen des Sachverständigen aber genauso wenig zur endgültigen Schimmelbeseitigung aus, wie eine Behandlung der Flächen allein mit chemischen Schimmelentfernern. Belegt wird dies dadurch, dass unstreitig im Schlafzimmer erneut sichtbarer Schimmel aufgetreten ist. ee) Randnummer 47 Die Behauptung der Beklagtenseite, der Schimmel sei nutzerbedingt, weil die Wohnung nie richtig geheizt und kaum gelüftet werde, wurde seitens des Sachverständigen widerlegt. Dieser führte aus, das die Wohnung in diesem Fall auch an anderen Stellen Schimmel aufweisen müsste (Bd. IV, Bl. 377 und 379). Anlässe, das Heiz- oder Lüftungsverhalten der Nutzer zu bemängeln, haben sich für den Sachverständigen nicht ergeben, er sieht die Ursache für den Schimmel allein in der extrem ausgeprägten Wärmebrücke (Bd. IV, Bl. 384 u. 385). Bereits aus diesem Grund sind die strittigen Einwände der Beklagten, vor Mietvertragsabschluss sei vereinbart worden mindestens achtmal täglich sei durchzulüften, es dürfe keine Wäsche in der Wohnung getrocknet werden und die Überbelegung der Wohnung werde nur übergangsweise akzeptiert, unerheblich. Randnummer 48 Im Übrigen sind diese Einwände aber auch rechtlich unerheblich. Bezogen auf die strittige Vereinbarung einer achtmaligen Stoßlüftung kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass zur Schimmelvermeidung bis zu 20mal hätte gelüftet werden müssen, so dass offen bleiben kann, ob eine achtmalige Stoßlüftung vereinbart und durchgeführt wurde. Diese hätte die Schimmelbildung nicht verhindert. Bezogen auf die strittige verbotene Wäschetrocknung kann ebenfalls offenbleiben, ob eine solche Vereinbarung bestand. Der Beklagten war bekannt, dass eine sechsköpfige Familie einzieht. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist im Haus kein Trockenraum für Wäsche verfügbar. Auch zu sonstigen Trocknungsvorrichtungen wurde nichts vorgetragen. Da die Wäschetrocknung in der Wohnung mangels Alternative zum üblichen Nutzerverhalten gehört, kann diese nicht wirksam verboten werden. Randnummer 49 Auch die streitige Einlassung der Beklagtenseite, die Vermietung sei aufgrund der zu hohen Belegungsdichte nur vorübergehend geplant gewesen, kommt es ebenfalls nicht an. Zum einen hat diese Überlegung im Mietvertrag keine Umsetzung gefunden. Zum anderen trägt die Beklagte selbst nicht vor, dass ein konkretes Mietende vereinbart worden wäre, so dass der Mietvertrag in Kenntnis der Beklagten auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde und nur ein unbeachtlicher Motivirrtum auf Beklagtenseite vorliegt. Schließlich hat der Sachverständige festgestellt, dass die hohe Belegung zwar mitursächlich für die Schimmelbildung ist, die damit verbundene Feuchteproduktion sich aber im durchaus üblichen Bereich befinde (Bd. IV, Bl. 371) und die Beklagte wusste, das sechs Personen einziehen. ff) Randnummer 50 Der Kläger hat die bauseitig bestehenden Mängel nicht - was nach dem Gutachten des Sachverständigen ggfs. möglich gewesen wäre - durch bis zu 20 Lüftungsvorgänge binnen 24 Stunden auszugleichen. Einer Beweisaufnahme dazu, wie oft der Kläger die Wohnung gelüftet hat, bedurfte es daher nicht, weil eine solche hohe Zahl von Lüftungsvorgängen dem Kläger unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nicht zumutbar ist. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass angesichts der hohen Belegungsdichte der Wohnung, welche der Beklagten aber bereits bei Einzug des Klägers bekannt war, bei winterlichen Durchschnittstemperaturen angesichts der bei Begutachtung festgestellten schlechten energetischen Qualität der Bauteile bis zu 20 Lüftungsvorgänge erforderlich wären, um die Luftfeuchte in der Wohnung auf normalem Niveau zu halten (Bd. III, Bl. 253). Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit eines Lüftungsverhaltens kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Eine abstrakt-generelle Betrachtungsweise ist nicht möglich (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 29, beck-online). Eine solch hohe Zahl von Lüftungsvorgängen, welche sogar zu Schlafenszeiten nötig wären, sind dem Kläger und seiner Familie aber selbst unter Berücksichtigung der hohen Belegungsdichte von 6 Personen bei einer 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung und der Notwendigkeit der Trocknung von Wäsche in der Wohnung mangels Trockenraum nicht zumutbar. gg) Randnummer 51 Das Gericht schließt sich den oben ausgeführten überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Prüfung vollumfänglich an. An der Sachkunde des Sachverständigen, welcher Sachverständiger für Bauschäden, Schäden an Gebäuden, Bauwerksdiagnostik, Maler- und Lackiererarbeiten, Innenraumschadstoffe und insbesondere auch für Schimmelpilzwertung ist, bestehen nicht ansatzweise Zweifel. Er erstellt seit Jahren Schimmelgutachten für Mietprozesse am Amtsgericht Stuttgart und auch anderen Gerichten. Seine Ergebnisse hat er auf nachvollziehbare Mess- und Untersuchungsergebnisse gestützt und damit die Ausführungen des Privatgutachters ... mit wissenschaftlicher Begründung widerlegt. Er hat sich mit sämtlichen Einwänden und Fragen der Beklagten im Ergänzungsgutachten vom 05.05.2020 (Bd. IV, Bl. 360 ff.) wissenschaftlich, sachlich und intensiv auseinandergesetzt und ist mit überzeugenden und nachvollziehbaren Argumenten bei seinen Ergebnissen geblieben. hh) Randnummer 52 Dem Anspruch des Klägers auf Instandsetzung steht auch nicht entgegen, dass diese bezogen auf die Dämmung der Geschossdecke und eventuell weitere nötige Maßnahmen einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfordert. Der Mieter einer Eigentumswohnung kann die Beseitigung von Mängeln auch dann gerichtlich geltend machen kann, wenn bezogen auf notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03, Rn. 19, juris). Gem. § 18 Abs. 2 WEG hat der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung und damit auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf die Beseitigung der Mängel gerichtetes Urteil gegen den Wohnungseigentümer ist letztlich auch vollstreckbar, möglicherweise allerdings nur nach § 888 ZPO (KG Berlin, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 25.06.1990 – 8 RE-Miet 2634/90, Rn. 29, juris). b) Randnummer 53 Der Kläger hat gegen die Beklagte wegen des Schimmelbefalls bzw. der Schimmelgefahr im Schlafzimmer einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete in Höhe von 1.772,40 € (1.266,00 € x 10 % x 14 Monate) aus § 812 BGB i.V.m. § 536 BGB bezogen auf den Zeitraum von März 2019 bis April 2020. In Höhe von weiteren 506,40 € (1.266,00 € x 10 % x 4 Monate) für die Monate November 2018 bis Februar 2019 steht dem Kläger dagegen mangels Anzeige des Schimmels kein Anspruch zu. Insoweit war die Klage abzuweisen. aa) Randnummer 54 Für die Zahlung der Miete in Höhe von 1.772,40 € bestand kein Rechtsgrund. In dieser Höhe war die Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB aufgrund des oben unter a) (s.o.) festgestellten baubedingten Schimmelbefalls bzw. Gefahr eines erneuten Schimmelbefalls kraft Gesetzes gemindert. bb) Randnummer 55 Ausmaß und Auswirkungen des Schimmelbefalls bzw. der Schimmelgefahr rechtfertigen eine Minderung in Höhe von 10 %. Bei Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB lediglich verpflichtet, eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Angemessenheit der Minderung ist in einer Gesamtschau zu bemessen, wobei die Schwere des Mangels, der Grad und die Dauer der Tauglichkeitsminderung von Bedeutung sind (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 365). Unter Berücksichtigung dieser Aspekte schätzt das Gericht die Beeinträchtigung gemäß § 287 ZPO auf 10 % der Bruttomiete. Hierbei wird berücksichtigt, dass ein Zimmer in der ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung betroffen und dessen Nutzung wegen der gesundheitlichen Gefahren zumindest beim Vorliegen des Schimmels nur eingeschränkt möglich ist. Ausweislich der Lichtbilder war zeitweise sichtbarer schwarzer Schimmel vorhanden. Dennoch war das Schlafzimmer phasenweise auch uneingeschränkt nutzbar. Zum Beispiel wurde bei Besichtigung durch den Sachverständigen aufgrund der Behandlung mit Fungiziden kein massiver Schimmelbefall nachgewiesen. Auch wenn die Sporen nach der Tabelle 7 auf Seite 11 des Untersuchungsberichts (Bd. III, Bl. 262 ff.) als Krankheitserreger in Betracht kommen, ist zu berücksichtigen, dass ausweislich der Seiten 4 bis 6 des Untersuchungsberichts nur in einer Probe an der Decke überhaupt, und auch dort nur vereinzelte Sporen zweier Pilze nachgewiesen werden konnten sowie dass ein relevanter mikrobieller Befall auch für diese Proben nicht nachgewiesen werden konnte. Dementsprechend hat der Sachverständige (Bd. III, Bl. 245 und 246) ausgeführt, dass nur vereinzelte Kolonien nachweisbar sind, allerdings mit erneutem Schimmelwachstum gerechnet werden muss. Gleichzeitig wird die Wohnqualität dadurch gemindert, dass nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen bei winterlichen Temperaturen 20 Lüftungsvorgänge nötig sind, um die Raumluft im normalen Bereich zu halten (s.o.). cc) Randnummer 56 Der Anspruch besteht von März 2019, weil der Kläger erstmals durch Anwaltsschreiben vom 04.02.2019 (Anlage K4) der Beklagten den Schimmelbefall angezeigt hat (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB) bis – wie beantragt - April 2020, da die Ursachen des Schimmelbefalls während dieser Zeit nicht endgültig beseitigt wurden und aufgrund der Materialfeuchte der Bauteile während der gesamten Zeit – trotz phasenweise erfolgter oberflächlicher Schimmelbeseitigung durch chemische Mittel - immer die Gefahr eines erneuten Schimmelwachstums bestand. Damit besteht ein Minderungsanspruch für maximal 14 Monate (im Wege der Leistungsklage beantragt bis Mitte April 2020). dd) Randnummer 57 Ein darüberhinausgehender Anspruch für die Monate bis Februar 2019 besteht nicht. Der Kläger konnte seine Behauptung, der Schimmelbefall sei der Beklagtenseite vor dem Haus auf der Straße mündlich bereits im Februar 2018 angezeigt worden, nicht zur Überzeugung des Gerichts beweisen. Die als Zeugin vernommene 13jährige Tochter des Klägers konnte sich auf Frage des Gerichts, ob sie bei Gesprächen zwischen den Beteiligten über den Schimmel dabei gewesen sei, nicht an solche Gespräche erinnern. Der als Zeuge vernommene 14jährige Sohn des Klägers konnte sich zwar erinnern, dass es mehrere Gespräche zwischen den Beteiligten über den Schimmel gab. Er konnte aber nichts dazu sagen, wann sein Vater den Schimmel erstmals gegenüber der Beklagtenseite moniert hat. ee) Randnummer 58 Dem Anspruch auf Rückzahlung der kraft Gesetzes geminderten Miete nach §§ 812, 536 BGB steht der Einwand der Beklagten, der Kläger habe den Mangel im Schlafzimmer (tropfendes Wasser von der Decke) seit Mietbeginn gekannt und nicht angezeigt sowie den Wiederauftritt des Schimmels immer verspätet gemeldet, nicht entgegen, da die Beklagte nicht aufgezeigt hat, dass ihr dadurch eine Abhilfe unmöglich geworden sei oder ihr wegen der verspäteter Anzeige aus einem anderen Grund aufrechenbare Schadensersatzansprüche aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB gegen den Kläger zustünden. ff) Randnummer 59 Ebenso wenig greift der strittige Einwand der Beklagten, der Kläger habe die Besichtigung des Mangels oder die Durchführung von Reparaturarbeiten immer wieder verweigert, nachdem nach dem eigenen Vortrag der Beklagten bereits ab Februar 2019 bis zur mündlichen Verhandlung am 02.02.2021 immer wieder Besichtigungs-, Mangelbeseitigungs- und Handwerkertermine durch die Beklagtenseite bezüglich des Schimmels und anderer Mängel stattgefunden haben und auch die Begutachtung des Schimmels durch einen Privatgutachter der Beklagten ermöglicht wurde. Dass durch etwaige Zutrittsverweigerungen, angebliche Einschüchterungen, vermeintliche Drohungen usw. ein aufrechenbarer Schaden eingetreten wäre, ist nicht ersichtlich. Offenbleiben kann daher auch, ob die Zutrittsbegehren der Beklagten immer mit dem erforderlichen Zeitvorlauf angekündigt und zu zumutbaren Uhrzeiten begehrt und ob vom Kläger die Durchführung von Vorarbeiten zur Vorbereitung verlangt werden konnte. Diesbezüglich bestehen aufgrund der vorgelegten Aufforderungsschreiben der Beklagtenseite zumindest Bedenken. gg) Randnummer 60 Der strittige Einwand der Beklagtenseite, der Kläger habe vor Mietvertragsunterzeichnung gewusst, dass die Geschossdecke nicht gedämmt war, ist ebenfalls rechtlich unerheblich. Die Voraussetzungen für einen Ausschluss der Minderungsrechte aus § 536 Abs. 1 BGB liegen mangels positiver Kenntnis des Klägers von einem möglichen Schimmelbefall im Sinne von § 536b BGB nicht vor. § 536b BGB setzt eine positive Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss voraus. Es genügt nicht bereits die Kenntnis des Mieters vom äußeren Erscheinungsbild eines Mangels oder allgemein von einem schlechten Zustand der Mietsache. Vielmehr muss der Mieter Kenntnis vom konkreten Mangel, seiner Ursachen und seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache haben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536b Rn. 7 f.). Die Kenntnis der Umstände, wie etwa Lage oder Materialien des Objektes, die zum Mangel führen können, kann die Anwendung des § 536 b Satz 1 BGB nicht begründen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536b Rn.8). Es kann daher dahinstehen, ob der Kläger die nicht gedämmte Geschossdecke und das nicht gedämmte Dach vor Mietvertragsunterzeichnung gekannt hat, da auch der Beklagte nicht behauptet, den Kläger auf eine dadurch bedingte Schimmelgefahr im Schlafzimmer und deren konkrete Auswirkungen hingewiesen zu haben. hh) Randnummer 61 Auch die strittigen Einwände der Beklagten, vor Mietvertragsabschluss sei vereinbart worden mindestens achtmal täglich sei durchzulüften, es dürfe keine Wäsche in der Wohnung getrocknet werden und die Überbelegung der Wohnung werde nur übergangsweise akzeptiert, sind rechtlich unerheblich (s.o.). ii) Randnummer 62 Da der Kläger im Februar 2019 angekündigt hat, die Miete bezüglich des Schimmels ab März 2019 nur unter Vorbehalt zu zahlen, steht dem Anspruch weder der Einwand aus § 814 BGB, noch der Einwand der Verwirkung nach § 242 BGB entgegen. c) Randnummer 63 Der Kläger hat einen Anspruch auf Feststellung, dass er ab Mai 2020 bis zur Mangelbeseitigung weiterhin zur Mietminderung bezüglich des Schimmels im Schlafzimmer in Höhe von 10 % der Warmmiete berechtigt ist. Hierzu wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Der Schimmel bzw. seine Ursachen sind bis heute nicht vollständig beseitigt. d) Randnummer 64 Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien, welche nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingingen, gaben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO. II. Randnummer 65 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 91 a, 269, 96 ZPO. Die Kostenentscheidung erging hinsichtlich der Beweisaufnahme durch Einholung der Sachverständigengutachten nach § 96 ZPO, weil die Beweisaufnahme vollumfänglich den insoweit streitigen Vortrag der Klägerseite im Hinblick auf die baulichen Ursachen des Schimmels und den Defekt der Mechanik der Balkontür bestätigt hat. Die übrigen Kosten waren entsprechend des Obsiegens und Unterliegens der Parteien gem. § 92 ZPO gegeneinander aufzuheben: 1. Randnummer 66 Bezogen auf die zuletzt gestellten Klageanträge ist der Kläger mit seinem Antrag auf eine weitere Rückzahlung von Miete in Höhe von 506,40 € betreffend den Zahlungsantrag in Höhe von insgesamt 2.278,00 € unterlegen. 2. Randnummer 67 Soweit die Klage im Hinblick auf die Feststellung der Höhe der Minderung von 25 % auf 10 % in der letzten mündlichen Verhandlung teilweise zurückgenommen wurde, waren die Kosten des Rechtsstreits gem. § 269 ZPO dem Kläger aufzuerlegen, hierbei war bis zur Teilklagerücknahme von einem für die Gebühren maßgeblichen Streitwert des Feststellungsantrags in Höhe von 13.293,00 € auszugehen (s.u.). 3. Randnummer 68 Soweit der Kläger die Anträge nach § 510b ZPO zurückgenommen hat, bleibt dies ohne Kostenfolge im Urteil, da allein der Hauptsacheanspruch den Streitwert bestimmt und der unter einem ungewissen Bedingungseintritt ursprünglich daneben beantragte Entschädigungsanspruch den Streitwert nicht erhöht (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 510b ZPO, Rn. 9). 4. Randnummer 69 Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben (Instandsetzung Rollläden Wohn- und Schlafzimmer; Instandsetzung Balkontüre anteiliger diesbezüglicher Streitwert: 1.519,20 €, s.u.), beruht die Kostenentscheidung auf § 91a ZPO. Die Klägerseite hat insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagtenseite hat sich angeschlossen bzw. nach Hinweisen gem. § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO den Teilerledigungserklärungen nicht widersprochen. Das Gericht hat danach über die insoweit entstandenen Kosten des Verfahrens unter Berücksichtigung des jeweiligen Sach- und Streitstands bei der Erledigung nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden. Danach waren die Kosten insoweit hälftig zu teilen, da es einer weiteren Aufklärung des Sachverhalts durch Hinweise des Gerichts und gegebenenfalls einer Beweisaufnahme bedurft hätte. Strittig war, ob die Bauteile überhaupt defekt waren, ob die Mängel bei Mietbeginn durch den Kläger akzeptiert wurden, ob der Kläger selbst bzw. die Beklagte der jeweils anderen Partei eine Mängelbeseitigung zugesagt hat und ob die Mängel auf eine unsachgemäße Benutzung durch den Kläger zurückzuführen waren. Hier hätte das Gericht die teilweise angebotenen Beweise erheben bzw. durch Hinweise auf weiteren Vortrag und Beweisantritte hinwirken müssen. Da der Ausgang einer solchen Vorgehensweise offen ist, waren die Kosten insoweit hälftig zu teilen. 5. Randnummer 70 Nach dem Grundsatz der Kosteneinheit sind unter Berücksichtigung der oben genannten Aspekte und der jeweiligen Streitwerte gem. § 92 ZPO die Kosten gegeneinander aufzuheben. III. Randnummer 71 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. IV. Randnummer 72 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 39 Abs. 1, 41 GKG, §§ 3, 9 ZPO. Der Streitwert aus welchem Gerichts- und Anwaltsgebühren zu berechnen sind, ist auf bis zu 19.000,00 € festzusetzen. 1. Randnummer 73 Der Streitwert beträgt bis zur ersten übereinstimmenden Teilerledigungserklärung bezüglich der Rollläden im Schlafzimmer in der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2019 insgesamt 17.091,00 €. Randnummer 74 Dieser Wert folgt aus einer Addition der Streitwerte der gestellten Klageanträge gem. § 39 Abs. 1 GKG: a) Randnummer 75 Der Streitwert für die begehrten Instandsetzungsmaßnahmen bemisst sich gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG nach dem Jahresbetrag der diesbezüglich begehrten Mietminderungen, insgesamt daher 3.798,00 €. Im Einzelnen: Für den Schimmel im Schlafzimmer hat der Kläger 15 % und damit 2.278,80 € (1.266,00 € x 15 % x 12 Monate) angesetzt, für den Mangel an den Rollladen insgesamt 5 % und damit 759,60 € (1.266,00 € x 5 % x 12 Monate) - wobei davon 2,5 % auf die Rollläden des Schlafzimmers und 2,5 % auf die Rollläden des Wohnzimmers entfallen, also jeweils 379,80 € - und für die defekte Balkontüre ebenfalls 5 %, also 759,60 € (Bd. IV, Bl. 449 ff.). b) Randnummer 76 Die ursprünglich gestellten Anträge nach § 510b ZPO wirken sich nicht streitwerterhöhend aus (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 510b ZPO, Rn. 9). c) Randnummer 77 Der Streitwert für den Feststellungsantrag bezogen auf die Minderung ist gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO auf den 3,5-fachen Betrag der Mietminderung von 25 % bezogen auf die Jahresmiete hier also (1.266,00 € x 25 % x 12 x 3,5 =) 13.293,00 € festzusetzen (vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.2016, VIII ZR 43/15). 2. Randnummer 78 Ab dem 15.10.2019 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend der Rollläden im Schlafzimmer noch (17.091,00 € ./. 379,80 € =)16.711,20 €. Nach einer übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend eines Teils der Hauptforderung bleiben die restlichen Hauptforderungen streitwertbestimmend; Prozesskosten werden nicht berücksichtigt (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16.67). 3. Randnummer 79 Ab dem 14.11.2019 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend der Rollläden im Wohnzimmer noch (16.711,20 € ./. 379,80 € =) 16.331,40 €. 4. Randnummer 80 Ab dem 09.03.2020 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärungen betreffend der Balkontüre noch (16.331,40 € ./. 759,60 € =) 15.572,10 €. 5. Randnummer 81 Ab der Klageerweiterung vom 15.06.2020 beträgt der Streitwert (15.572,10 € + 1.772,40 € =) 17.344,50 €. 6. Randnummer 82 Ab der Klagerweiterung vom 15.10.2020 beträgt der Streitwert (17.344,50 € + 506,40 € =) 17.850,90 €. 7. Randnummer 83 Nach den Teilklagerücknahmen in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 beträgt der Streitwert noch insgesamt 9.115,20 €, allerdings sind sämtliche Gebühren aus den höheren Streitwerten bereits angefallen. Randnummer 84 Für die Instandsetzung des Schlafzimmers ist ausgehend von dem Jahresbetrag einer nach den Ergebnissen der Beweisaufnahme angemessenen Mietminderung ein Streitwert von (1.266,00 € x 10 % x 12 Monate =) 1.519,20 € anzusetzen. Die Zahlungsklage hat einen Streitwert in Höhe des geltend gemachten Betrages von insgesamt 2.278,80 €. Die Feststellungsklage hat bezogen auf eine 10%ige Minderung einen Streitwert von noch (1.266,00 € x 10 % x 12 Monate x 3,5 Jahre =) 5.317,20 € (s.o.). 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ECLI:DE:BGH:2023:210623UVIIIZR303.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 303/21 Verkündet am: 21. Juni 2023 Zimmermann, Justizhauptsekretär als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 249 Ba, § 536 Abs. 3, § 536a Abs. 1 Zur Schadensersatzpflicht eines Vermieters (hier nach § 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB), der schuldhaft nicht mehr in der Lage ist, dem Mieter den vertrags- gemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewähren, wenn der Mieter hiernach zur Vermeidung sonst drohender Obdachlosigkeit in einer öffentlichen "Notunter- kunft" untergebracht wird. BGH, Urteil vom 21. Juni 2023 - VIII ZR 303/21 - LG Hamburg AG Hamburg-Barmbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Juni 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 11 - vom 10. September 2021 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als in Höhe eines Betrags von 37.423,60 € nebst Zinsen zum Nachteil der Klägerin erkannt wor- den ist. Die Anschlussrevision der Beklagten gegen das vorbezeichnete Ur- teil wird als unzulässig verworfen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, welche als gemeinsame Einrichtung zur einheitlichen Durch- führung der Grundsicherung für Arbeitssuchende (§ 44b Abs. 1 SGB II) Leistun- gen nach dem SGB II gewährt, macht aus übergegangenem Recht Ansprüche des ehemaligen Untermieters der Beklagten auf Ersatz von Unterbringungskos- ten sowie auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen geltend. 1 - 3 - Die Beklagte vermietete mit Vertrag vom 1. Juli 2017 eine Wohnung in Hamburg, welche sie ihrerseits angemietet hatte, an Herrn T. . Die monatliche Nettokaltmiete betrug zu Mietbeginn 615 € zuzüglich monatlicher Vorauszahlun- gen auf die Betriebs- und Heizkosten in Höhe von insgesamt 307 €. Die Miete sowie die Betriebs- und Heizkosten wurden von der Klägerin als Unterkunftskos- ten (§ 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II) für Herrn T. und dessen - insgesamt vier- köpfige - Familie übernommen und direkt an die Beklagte gezahlt. Der Hauptvermieter kündigte das Mietverhältnis der Beklagten gegenüber im Februar 2018 wegen aus seiner Sicht unerlaubter Untervermietung und im Juni 2018 erneut aufgrund von Zahlungsrückständen. Im August 2018 schlossen die Beklagte und der Hauptvermieter einen gerichtlichen Vergleich, wonach sich die Beklagte verpflichtete, die untervermietete Wohnung an den Hauptvermieter herauszugeben. Daraufhin erklärte die Beklagte gegenüber Herrn T. die fristlose, hilfs- weise ordentliche Kündigung des Untermietverhältnisses und forderte diesen zum Auszug auf. Auch der Hauptvermieter machte ihm gegenüber unter Hinweis auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Herausgabe der Wohnung geltend. Diesem Verlangen kam der Untermieter nach. Er wurde daraufhin mit sei- ner Familie in einer Unterkunft von "f&w fördern und wohnen AöR" untergebracht. Hierbei handelt es sich gemäß § 2 Abs. 1 des Gesetzes über die Anstalt öffentli- chen Rechts f&w fördern und wohnen AöR vom 3. April 2007 (HmbGVBl. 2007, 107) um ein Unternehmen der Freien und Hansestadt Hamburg (im Folgenden: "fördern und wohnen"). Die Klägerin übernahm (auch) die für diese "Notunter- bringung" anfallenden Kosten (§ 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II) und zahlte an "fördern und wohnen" auf der Grundlage von an Herrn T. gerichteten "Kostenfestset- zungsbescheiden", nach welchen die Unterbringungskosten "analog der 2 3 4 5 - 4 - Hamburgischen Gebührenordnung für öffentlich veranlasste Unterbringung" be- rechnet wurden, für die Zeit vom 26. Oktober 2018 bis zum 15. August 2020 ins- gesamt einen Betrag in Höhe von 53.909,60 €. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte zuletzt auf Zahlung der vor- genannten Unterbringungskosten sowie auf Rückzahlung von Betriebskosten- vorauszahlungen für den gesamten Zeitraum des Untermietverhältnisses (Juli 2017 bis Oktober 2018) in Höhe von 4.912 € - jeweils nebst Zinsen - in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben. Die Klägerin habe aus übergegangenem Recht einen Anspruch gegen die Beklagte auf den Ersatz der Mehrkosten für die Unterbringung (abzüglich von Sowieso-Kosten für Strom, Wasser und Heizung) des vormaligen Untermieters T. und seiner Fa- milie in der Unterkunft von "fördern und wohnen" in Höhe von insgesamt 42.535,60 € zuzüglich eines Betrags in Höhe von 10.442 € - jeweils nebst Zin- sen - aufgrund des geringeren Wohnwerts der Unterbringung im Vergleich zur seitens der Beklagten überlassenen Wohnung. Ferner schulde die Beklagte die Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen (4.912 €), da sie nicht abge- rechnet habe. Auch dieser Anspruch sei auf die Klägerin übergegangen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und lediglich deren Verurteilung zur Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen (4.912 € nebst Zinsen) auf- rechterhalten. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht im Hinblick auf die Beurteilung "der Ersatz- fähigkeit von nach einer Gebührenordnung erhobenen Unterbringungskosten" zugelassenen Revision begehrt die Klägerin in Höhe von zuletzt 37.423,60 € der zugesprochenen Mehrkosten für die Unterbringung die Wiederherstellung des 6 7 8 9 - 5 - erstinstanzlichen Urteils. Die Beklagte verfolgt im Wege der Anschlussrevision ihren auf vollständige Klageabweisung gerichteten Antrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision der Klägerin hat Erfolg; die Anschlussrevision der Beklagten ist unzulässig. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei (lediglich) insoweit begründet, als die Klägerin einen über- gegangenen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen (4.912 €) geltend mache. Da die Beklagte über die Betriebskosten nicht abge- rechnet habe und der vormalige Untermieter noch vor Ablauf der Abrechnungs- frist aus der Wohnung ausgezogen sei, stehe diesem ein Anspruch auf Rückzah- lung der Vorauszahlungen gegen die Beklagte zu. Dieser Anspruch des ehemaligen Untermieters T. sei gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II auf die Klägerin übergegangen. Hiernach gehe der An- spruch bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf die Träger der Leistungen - hier die Klägerin - über, wenn Personen, die Leistungen zur Sicherung des Le- bensunterhalts beziehen, für die Zeit, für die Leistungen erbracht werden, einen Anspruch gegen einen Anderen, der nicht Leistungsträger ist, haben und wenn bei rechtzeitiger Leistung des Anderen Leistungen zur Sicherung des Lebensun- terhalts nicht erbracht worden wären. Diese Voraussetzungen lägen vor. Die Klä- gerin habe bis August 2020 Leistungen nach dem SGB II zugunsten der Familie 10 11 12 13 - 6 - T. erbracht. Der Rückzahlungsanspruch stelle eine einmalige Einnahme im Sinne von § 11 Abs. 3 SGB II dar, welche zu einer entsprechenden Reduktion der klägerischen Leistungspflicht geführt hätte. Die Berufung der Beklagten sei insoweit erfolgreich, als das Amtsgericht sie zur Zahlung von Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB in Höhe von 52.977,60 € mit Blick auf die Kosten der Unterbringung der Familie T. bei "fördern und wohnen" verurteilt habe. Der Klägerin stehe ein Anspruch gegen die Beklagte aus übergegangenem Recht (§ 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II) insoweit nicht zu. Soweit das Amtsgericht der Klägerin einen übergegangenen Anspruch in Höhe von 10.442 € wegen des geringeren Wohnwerts der Notunterkunft zuge- sprochen habe, sei das Urteil bereits aufgrund eines Verstoßes gegen § 308 Abs. 1 ZPO abzuändern, weil der Klägerin damit etwas zuerkannt worden sei, was sie nicht beantragt habe. Zu Unrecht habe das Amtsgericht die Beklagte auch in Höhe von 42.535,60 € zur Zahlung von Schadensersatz aus übergegangenem Recht an die Klägerin verurteilt. Die Beklagte hafte ihrem vormaligen Untermieter T. zwar dem Grunde nach auf Schadensersatz, weil sie die Nichterfüllung des Un- termietvertrags zu vertreten habe. Dem Untermieter sei jedoch ein ersatzfähiger Schaden nicht entstanden. Zwar könne eine höhere Miete - unter Berücksichtigung der Vorteilsaus- gleichung und der Schadensminderungspflicht - einen ersatzfähigen Schaden darstellen, wenn eine schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters ursächlich für einen Wohnungswechsel des Mieters gewesen sei. Vorliegend stehe jedoch die Begrenzung der Schadensersatzpflicht durch den Schutzzweck der Norm einer 14 15 16 17 - 7 - Haftung der Beklagten für die durch die Unterbringung bei "fördern und wohnen" verursachten Kosten entgegen. Die mittels Kostenfestsetzungsbescheid geltend gemachte Verpflichtung zur Zahlung der Benutzungsgebühr für die Notunterbringung der Familie T. in einer öffentlichen Unterkunft falle bei wertender Betrachtung nicht mehr unter den Schutzzweck der Vertragspflicht der Beklagten als Vermieterin zur (vorüberge- henden) Gebrauchserhaltung. Bei einer Notunterbringung, deren Kosten durch Kostenfestsetzungsbescheid festgesetzt würden, handele es sich nicht um eine - auch nur ansatzweise - mit einer Untermiete vergleichbare Unterbringung. Dem in einer Notunterkunft Untergebrachten stehe kein vertraglicher Erfüllungsan- spruch im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Die Zahlungsverpflichtung des Untergebrachten ergebe sich nicht aus einem Vertrag, sondern aus einer analo- gen Anwendung der "Hamburgischen Gebührenordnung für öffentlich veran- lasste Unterbringung". Die Höhe der Kosten unterscheide sich damit grundlegend von derjenigen, die bei Anmietung einer gleichwertigen Wohnung angefallen wäre. Dies gelte insbesondere, weil die monatlichen Kosten für die Unterbringung bei "fördern und wohnen" pro Person abgerechnet würden (hier 4 x 590 € = 2.360 €). Die von der Beklagten übernommene Vertragspflicht zur Gebrauchs- überlassung einer 68 m² großen Dreizimmerwohnung habe nicht dazu gedient, das Entstehen eines Schadens in Höhe der pro Kopf berechneten Unterbrin- gungskosten bei einer öffentlichen Unterkunft zu verhindern. Vielmehr sei davon auszugehen, dass der (Unter-)Vermieter lediglich das Beschaffungsrisiko für die Anmietung einer vergleichbaren Unterkunft zu übernehmen bereit sei, da er sich andernfalls einem erheblichen Kostenrisiko ausgesetzt sähe, welches er regel- mäßig nicht kenne. 18 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung hinsichtlich der Revision der Klägerin nicht stand. Die Anschlussrevision der Beklagten ist unzulässig. I. Zur Revision der Klägerin Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des ehemaligen Untermieters T. der Beklagten auf Ersatz der Kosten der Un- terbringung bei "fördern und wohnen" aus § 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB, der gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II auf die Klägerin übergegangen ist, nicht ver- neint werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist dieser Schaden in Form der Belastung mit den Mehrkosten für eine anderweitige Unterkunft dem Grunde nach vom Schutzzweck der seitens der Beklagten als (Unter-)Vermiete- rin schuldhaft verletzten Vertragspflicht zur Gebrauchsüberlassung umfasst. 1. Noch rechtsfehlerfrei - und von der Revisionserwiderung nicht angegrif- fen - hat das Berufungsgericht angenommen, die Beklagte hafte dem ehemaligen Untermieter T. gemäß § 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB dem Grunde nach auf Schadensersatz. a) Hiernach kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn ein Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss vorhanden war oder später wegen eines Um- stands, den der Vermieter zu vertreten hat, entsteht. Ein Mangel der Mietsache liegt gemäß § 536 Abs. 3 BGB auch dann vor, wenn dem Mieter der vertragsge- mäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil entzogen wird. b) Diese Voraussetzungen liegen vor. Aufgrund der - jedenfalls durch den gerichtlichen Vergleich bewirkten - Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Beklagten und dem Hauptvermieter erlangte Letzterer einen Herausgabean- spruch (§ 546 Abs. 2, § 985 BGB) gegen den Untermieter. Hierbei handelt es 19 20 21 22 23 24 - 9 - sich um ein Recht eines Dritten im Sinne von § 536 Abs. 3 BGB. Das bloße Be- stehen eines solchen Rechts genügt allerdings nicht, um Schadensersatzansprü- che des (Unter-)Mieters (hier nach § 536a Abs. 1 BGB) auszulösen. Erforderlich ist vielmehr, dass der Dritte seine Rechte geltend macht und dass dadurch dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder teilweise entzogen wird (vgl. BGH, Urteile vom 30. Oktober 1974 - VIII ZR 69/73, BGHZ 63, 132, 137 f.; vom 24. Januar 1981 - VIII ZR 41/80, BGHZ 79, 232, 234; vom 4. Oktober 1995 - XII ZR 215/94, NJW 1996, 46 unter 3; vom 10. Juli 2008 - IX ZR 128/07, NJW 2008, 2771 Rn. 8 f.; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 536 Rn. 267 f.). So liegen die Dinge hier. Der Hauptvermieter hat nach dem Ausspruch der Kündigungen - wegen unerlaubter Untervermietung und wegen eines Zahlungs- verzugs der Beklagten - und dem in der Folge mit der Beklagten geschlossenen Räumungsvergleich, mit welchem sich diese dazu verpflichtete, die an den Un- termieter T. überlassene Wohnung zu räumen, diesem gegenüber seinen Herausgabeanspruch geltend gemacht. Infolgedessen war die Beklagte - deren zuvor erklärte Kündigung gegenüber dem Untermieter nach den rechtsfehler- freien und nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts das Unter- mietverhältnis nicht beendet hatte - ihrerseits (schuldhaft) nicht mehr in der Lage, dem Untermieter den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts zu gewähren. 2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, dem ehemaligen Untermieter der Beklagten sei kein ersatzfähiger Schaden entstan- den, weil es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang zwischen den Unterkunftskosten bei "fördern und wohnen" und der Pflichtverletzung der Be- klagten fehle. Die zur Vermeidung einer Obdachlosigkeit erfolgte "Notunterbringung" der Familie T. in einer öffentlichen Unterkunft ist - was das Berufungsgericht nicht 25 26 27 - 10 - in Frage stellt - eine adäquat kausale Folge des durch die Pflichtwidrigkeit der Beklagten bedingten Wohnungsverlusts. Denn nach den rechtsfehlerfrei getroffe- nen und den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist es dem vormaligen Untermieter nach dem Verlust der von der Beklagten an- gemieteten Wohnung nicht gelungen, für sich und seine Familie in Hamburg eine Wohnung zu finden. Anders als das Berufungsgericht meint, unterfallen die hier- durch ausgelösten Kosten auch dem Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht der Beklagten (§ 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB). Obgleich der ehemalige Un- termieter keine neuen Räume angemietet hat, sondern ihm eine Notunterkunft der Freien und Hansestadt Hamburg zugewiesen wurde, sind die hierfür ange- fallenen Kosten somit dem Grunde nach ein ersatzfähiger Schaden. a) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass die Schadensersatzpflicht durch den Schutzzweck der Norm begrenzt wird. Dies gilt unabhängig davon, auf welche Bestimmung die Haftung gestützt wird. Eine Schadensersatzpflicht besteht nur, wenn die Tatfolgen, für die Ersatz begehrt wird, aus dem Bereich der Gefahren stammen, zu deren Abwendung die verletzte Norm erlassen oder die verletzte vertragliche oder vorvertragliche Pflicht über- nommen worden ist (vgl. BGH, Urteile vom 22. April 1958 - VI ZR 65/57, BGHZ 27, 137, 139 ff.; vom 4. Juli 1994 - II ZR 126/93, NJW 1995, 126 unter II 4 a; vom 14. März 2006 - X ZR 46/04, NJW-RR 2006, 965 Rn. 9; vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 24; vom 22. Mai 2012 - VI ZR 157/11, NJW 2012, 2024 Rn. 14). Die Schadensersatzpflicht hängt zum einen davon ab, ob die ver- letzte Bestimmung überhaupt den Schutz Einzelner bezweckt und der Verletzte gegebenenfalls zu dem geschützten Personenkreis gehört. Zum anderen muss geprüft werden, ob die Bestimmung das verletzte Rechtsgut schützen soll. Dar- über hinaus muss die Norm den Schutz des Rechtsguts gerade gegen die vorlie- gende Schädigungsart bezwecken; die geltend gemachte Rechtsgutsverletzung beziehungsweise - wie vorliegend - der geltend gemachte Schaden müssen also 28 - 11 - auch nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fallen. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage stehen; ein "äußerlicher", gleichsam "zufälliger" Zusammenhang genügt nicht. Insoweit ist eine wertende Betrachtung geboten (vgl. BGH, Urteile vom 14. März 2006 - X ZR 46/04, aaO; vom 22. Mai 2012 - VI ZR 157/11, aaO; vom 20. Mai 2014 - VI ZR 381/13, BGHZ 201, 263 Rn. 10; vom 2. April 2019 - VI ZR 13/18, BGHZ 221, 352 Rn. 30; vom 9. Dezem- ber 2020 - VIII ZR 238/18, NJW 2021, 1232 Rn. 26, und VIII ZR 371/18, NJW- RR 2021, 201 Rn. 27 f.). Bei der Verletzung vertraglicher Pflichten hängt die Ersatzpflicht des Schä- digers - vorliegend der Beklagten - davon ab, dass die verletzte Vertragspflicht das Entstehen von Schäden der eingetretenen Art verhindern sollte. Der Schädi- ger hat nur für die Einbußen einzustehen, die die durch den Vertrag geschützten Interessen betreffen (vgl. BGH, Urteile vom 30. Januar 1990 - XI ZR 63/89, NJW 1990, 2057 unter I 2 b; vom 22. September 2016 - VII ZR 14/16, BGHZ 211, 375 Rn. 14; Lange/Schiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., S. 104). Maßgebend ist so- mit die vertragliche Interessenlage der Parteien und der damit korrespondierende Vertragszweck. Denn in gleicher Weise, wie der Vertragszweck Entstehen, Ent- wicklung und Untergang der primären Pflichten festlegt, werden hierdurch auch die ihrer Sanktion dienenden sekundären Schadensersatzverbindlichkeiten ih- rem Umfang nach bestimmt (vgl. Senatsurteile vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 238/18, aaO Rn. 27, und VIII ZR 371/18, aaO Rn. 29; Lange/Schiemann, aaO S. 101). Die vorgenannte haftungsrechtliche Zurechnung wird nicht schlechthin dadurch ausgeschlossen, dass außer der in Rede stehenden Handlung - hier der Beklagten - noch weitere Ursachen zu dem eingetretenen Schaden beigetragen haben. Dies gilt auch dann, wenn der Schaden erst durch das (rechtmäßige oder 29 30 - 12 - rechtswidrige) Dazwischentreten eines Dritten oder des Geschädigten verursacht wird. Der Zurechnungszusammenhang fehlt auch in derartigen Fällen nur, wenn die zweite Ursache - hier die Notunterbringung der Familie T. - den Gesche- hensablauf so verändert hat, dass der Schaden bei wertender Betrachtung nur noch in einem "äußerlichen", gleichsam "zufälligen" Zusammenhang zu der durch die erste Ursache geschaffenen Gefahrenlage steht. Wirken dagegen in dem Schaden die besonderen Gefahren fort, die durch die erste Ursache gesetzt wur- den, kann der haftungsrechtliche Zurechnungszusammenhang nicht verneint werden (vgl. BGH, Urteile vom 17. Dezember 2013 - VI ZR 211/12, BGHZ 199, 237 Rn. 55; vom 22. September 2016 - VII ZR 14/16, BGHZ 211, 375 Rn. 15; vom 8. Mai 2018 - VI ZR 295/17, VersR 2018, 1067 Rn. 27; jeweils mwN). b) Nach diesen Maßstäben besteht ein haftungsrechtlicher Zurechnungs- zusammenhang zwischen der Pflichtverletzung der Beklagten und dem von der Klägerin geltend gemachten Schaden. In der Belastung mit den Kosten der Un- terbringung in einer öffentlichen Einrichtung zur Vermeidung sonst drohender Obdachlosigkeit wirkt die durch die Beklagte begangene schuldhafte Vertrags- pflichtverletzung fort. Der Schaden stammt aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung diese verletzte Vertragspflicht besteht. aa) Die Beklagte war - wie ausgeführt - infolge der Geltendmachung des Herausgabeanspruchs durch den Hauptvermieter nicht mehr in der Lage, dem Untermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewähren (§ 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB). Mit dem somit verletzten Gebrauchserhaltungsinte- resse des Untermieters stehen die in der Folge angefallenen Unterbringungskos- ten in einem inneren Zusammenhang. Denn ebenso wie der einem Mieter zu- stehende Gebrauchsüberlassungsanspruch (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. De- zember 2020 - VIII ZR 238/18, aaO Rn. 36 mwN) ist auch die Unterbringung in 31 32 - 13 - einer "Notunterkunft" nicht auf Dauer angelegt. Diese dient lediglich der vorüber- gehenden Unterbringung, um drohende oder bereits eingetretene Obdachlosig- keit abzuwenden (vgl. OVG Greifswald, NJW 2010, 1096, 1097; VGH Mannheim, NVwZ-RR 1996, 439, 440; Beschluss vom 27. November 2019 - 1 S 2192/19, juris Rn. 18). Im Zeitpunkt der Unterbringung des vormaligen Untermieters wirkte die seitens der Beklagten (schuldhaft) geschaffene Gefahrenlage noch fort. Durch die Unterbringung wurde lediglich der Besitzverlust des bisherigen Mieters ausgeglichen. bb) Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint haben, fehlt es an dem gebo- tenen inneren Zusammenhang zwischen der Pflichtverletzung der Beklagten und dem Schaden auf Seiten des ehemaligen Untermieters nicht deshalb, weil dieser infolge seiner "Notunterbringung" nicht (mehr) die Rechte und Pflichten eines Mieters im Sinne der §§ 535 ff. BGB hatte. Die veränderte (Rechts-)Stellung war Folge des Umstands, dass die Familie T. nach den rechtsfehlerfreien und in- soweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts als SGB II- Leistungsempfänger in Hamburg auf dem freien Wohnungsmarkt eine Wohnung nicht hat finden können und demzufolge - wie auch die Revisionserwiderung aus- führt - durch einen "öffentlich-rechtlichen Träger" einer - vom Berufungsgericht so bezeichneten - "Notunterkunft" zwecks Vermeidung von Obdachlosigkeit "zu- gewiesen" wurde. Somit war der Bezug von Räumlichkeiten bei "fördern und wohnen" nicht Ausfluss einer freien Interessenausübung des ehemaligen Untermieters. Inso- weit unterscheidet sich die vorliegende Fallkonstellation von denjenigen, die den vom Berufungsgericht zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezo- genen Entscheidungen des Senats zur fehlenden Ersatzfähigkeit von Maklerkos- 33 34 - 14 - ten, die durch den Mieter zum Zwecke des Eigentumserwerbs von Ersatzwohn- raum aufgewendet wurden, zu Grunde lagen (vgl. Senatsurteile vom 9. Dezem- ber 2020 - VIII ZR 238/18, NJW 2021, 1232 Rn. 28 ff., und VIII ZR 371/18, NJW- RR 2021, 201 Rn. 30 ff.). In den dortigen Fällen nahm der Mieter den Verlust der Wohnung zum Anlass, seinen künftigen Wohnbedarf in von ihm zu Eigentum er- worbenen Räumlichkeiten zu verwirklichen. Demgegenüber stehen vorliegend keine eigenen Interessen des (Unter-)Mieters in Rede, die er mit seinem Vorge- hen verfolgt hat und die den gebotenen inneren Zusammenhang zur Pflichtver- letzung der Beklagten unterbrechen könnten. Vielmehr hatte er keine (Aus-) Wahlmöglichkeit und war mangels anderweitiger Alternativen auf die "Notunter- bringung" angewiesen. cc) Zu Unrecht hat sich das Berufungsgericht zur Begründung eines feh- lenden Zurechnungszusammenhangs maßgebend auf die Höhe der Unterbrin- gungskosten und ein damit einhergehendes, erhebliches "Kostenrisiko" der Be- klagten gestützt. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, lässt der Umfang der von "fördern und wohnen" pro Kopf berechneten und eine Miete deutlich übersteigenden Unterbringungskosten den Schaden auf Seiten des vormaligen Untermieters jedoch nicht bereits dem Grunde nach entfallen. Diesem Umstand ist vielmehr (erst) bei der Schadensbemessung (siehe dazu unter III 1) Rechnung zu tragen. c) An einem Schaden des ehemaligen Untermieters der Beklagten fehlt es schließlich nicht deshalb, weil - mangels wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit - nicht er, sondern die Klägerin die Unterkunftskosten nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II übernommen und gemäß § 22 Abs. 7 SGB II direkt an "fördern und woh- nen" gezahlt hat. Denn auch die Belastung mit einer Verbindlichkeit - hier der Pflicht zur Tragung der Unterbringungskosten - ist ein zu ersetzender Schaden. Dies gilt 35 36 37 - 15 - auch dann, wenn der Belastete - hier der ehemalige Untermieter - weder Vermö- gen noch Einkommen hat und daher nicht leistungsfähig ist (vgl. BGH, Urteile vom 10. Oktober 1985 - IX ZR 153/84, NJW 1986, 581 unter 3 a; vom 11. Juni 1986 - VIII ZR 153/85, NJW-RR 1987, 43 unter II 2 a; vom 13. Dezember 2004 - II ZR 17/03, NJW 2005, 981 unter II 1; vom 29. Juni 2022 - XII ZR 6/21, NJW- RR 2022, 1236 Rn. 36; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 249 Rn. 4). Nach dem in § 843 Abs. 4 BGB zum Ausdruck gekommenen allgemeinen Rechtsge- danken wird der Schädiger nicht schon deshalb von seiner Schadensersatzpflicht frei, weil dritte Personen oder - wie hier der Sache nach - die Gemeinschaft dafür Sorge tragen, dass sich die Beeinträchtigung für den Betroffenen nicht nachhaltig auswirkt (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2004 - VI ZR 273/03, NJW 2004, 3176 unter II 2 b cc [zu einem Anspruchsübergang auf einen Sozialhilfeträger]). 3. Der Schadensersatzanspruch des ehemaligen Untermieters gegen die Beklagte (§ 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB), zu dessen Höhe das Berufungsge- richt von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig Feststellungen nicht getroffen hat, ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II auf die Klägerin übergegangen. a) Nach dieser Vorschrift geht ein Anspruch, den eine Person, die Leistun- gen zur Sicherung des Lebensunterhalts bezieht, gegen einen Anderen hat, der nicht Leistungsträger ist, für die Zeit, für die Leistungen erbracht werden, bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf die Träger der Leistungen nach dem SGB II (hier die Klägerin) über, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Anderen (hier der Beklagten) Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nicht erbracht worden wären. b) Derartige Aufwendungen hatte die Klägerin. Sie hat zugunsten des ehe- maligen Untermieters der Beklagten - und dessen Familie - Leistungen nach dem SGB II erbracht, auch den Bedarf für Unterkunft im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 38 39 40 - 16 - SGB II - worunter auch eine Obdachlosenunterkunft oder eine sonstige Notun- terkunft fällt (vgl. BVerwGE 100, 136, 137 f. [zu § 12 Abs. 1 Satz 1 BSHG aF]; BSG, Urteil vom 19. Mai 2021 - B 14 AS 19/20 R, juris Rn. 17 f. mwN; Luik in: Eicher/Luik/Harich, SGB II, 5. Aufl., § 22 Rn. 41; BeckOGK-SGB/Lauterbach, Stand: 1. Dezember 2021, § 22 SGB II Rn. 12) - anerkannt und die nach dem Auszug aus der von der Beklagten gemieteten Wohnung angefallenen Unter- kunftskosten an "fördern und wohnen" gezahlt. II. Zur Anschlussrevision der Beklagten Die - form- und fristgerecht (§ 554 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2 ZPO) ein- gelegte - Anschlussrevision der Beklagten, mit welcher sie sich gegen ihre Ver- urteilung zur Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen wendet, ist unzu- lässig. 1. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision auf die "Ersatzfä- higkeit von nach einer Gebührenordnung erhobenen Unterbringungskosten" und damit auf den Schadensersatzanspruch des ehemaligen Untermieters wegen ei- nes (Rechts-)Mangels der Mietsache (§ 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB) be- schränkt. Diese Beschränkung ist wirksam, da sie sich - im Vergleich zu den wei- ter in Rede stehenden Ansprüchen auf Rückzahlung geleisteter Betriebskosten- vorauszahlungen - auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Ge- samtstreitstoffs bezieht (vgl. hierzu Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 295/20, NJW 2022, 1944 Rn. 22; Senatsbeschluss vom 6. Dezember 2022 - VIII ZR 401/21, juris Rn. 11; jeweils mwN). Zwar kann eine Anschlussrevision in einem solchen Fall der beschränkten Zulassung der Revision auch dann eingelegt werden, wenn sie - wie hier - nicht den Streitstoff betrifft, auf den sich die Zulassung bezieht (st. Rspr.; vgl. Senats- urteile vom 24. September 2014 - VIII ZR 394/12, BGHZ 202, 258 Rn. 69; vom 41 42 43 44 - 17 - 31. August 2022 - VIII ZR 233/21, NZM 2022, 922 Rn. 36; jeweils mwN). Jedoch setzt die Zulässigkeit der Anschlussrevision weiter voraus, dass ihr Gegenstand in einem unmittelbaren rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang mit demjenigen der Hauptrevision steht (vgl. BGH, Urteile vom 11. Februar 2009, VIII ZR 328/07, juris Rn. 31; vom 18. September 2009 - V ZR 75/08, NJW 2009, 3787 Rn. 27; vom 21. Februar 2014 - V ZR 164/13, NJW 2014, 1447 Rn. 30 f., insoweit in BGHZ 200, 221 nicht abgedruckt; vom 6. Juni 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2019, 58 Rn. 31; vom 31. August 2022 - VIII ZR 233/21, aaO). 2. Entgegen der Ansicht der Anschlussrevision fehlt es an einem solchen Zusammenhang zwischen dem Begehren auf Rückzahlung der Betriebskosten- vorauszahlungen einerseits und dem - den Gegenstand der Revision bildenden - Anspruch auf Schadensersatz in Form der anderweitigen Unterbringungskosten des ehemaligen Untermieters der Beklagten andererseits. In tatsächlicher Hinsicht ist beiden Ansprüchen lediglich gemeinsam, dass das Mietverhältnis beendet ist. Anders als die Anschlussrevision meint, begrün- det dies jedoch kein wirtschaftlich oder rechtlich zusammenhängendes "Abwick- lungsverhältnis". Denn der Beurteilung der Ersatzfähigkeit eines auf einem Man- gel der Mietsache (§ 536 Abs. 3 BGB) beruhenden, verschuldensabhängigen Schadens des Untermieters und dem im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu bestimmenden Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 52/20, WuM 2021, 559 Rn. 59 mwN) liegen unterschiedliche Lebenssachverhalte zu Grunde. Zudem unter- scheiden sich die Anspruchsvoraussetzungen und ist letzterer "nur" auf die Rück- zahlung geleisteter Betriebskosten gerichtet, wohingegen die Mangelhaftung des Vermieters nach § 536a Abs. 1 BGB grundsätzlich jeden adäquat kausalen und unter den Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht fallenden Schaden erfasst. 45 46 - 18 - Damit werfen beide Begehren vorliegend auch unterschiedliche rechtliche Fra- gestellungen auf (vgl. zur Maßgeblichkeit dieses Aspekts BGH, Urteil vom 22. November 2007 - I ZR 74/05, BGHZ 174, 244 Rn. 42). III. Nach alledem war das angefochtene Urteil auf die Revision der Klägerin und unter Verwerfung der Anschlussrevision der Beklagten in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 1. Das Berufungsgericht hat von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerich- tig keine Feststellungen zur Bemessung der Schadenshöhe getroffen. Es wird daher, gegebenenfalls nach ergänzendem Parteivortrag zu den Umständen der "Notunterbringung", zur Berechnung der Unterkunftskosten sowie zum Bemühen des ehemaligen Untermieters T. , eine andere Wohnung zu finden, im Rah- men einer tatrichterlichen Schätzung (§ 287 Abs. 1 Satz 1 ZPO) die angemesse- nen Unterkunftskosten und den Zeitraum, für welchen die Beklagte die Mehrkos- ten zu tragen hat, zu ermitteln haben. Dabei dürfte die im Rahmen der Beurtei- lung eines Mietdifferenzschadens sonst regelmäßig gebotene Einholung eines Sachverständigengutachtens (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, NJW 2017, 2819 Rn. 42) - anders als es im Berufungsurteil an- klingt - vorliegend entbehrlich sein, da der Unterbringung der Familie T. in der 47 48 49 - 19 - "Notunterkunft" ein höherer Wohnwert im Vergleich zur angemieteten Wohnung nicht zukommt. a) Das Berufungsgericht wird im Rahmen der Schadensbemessung zu be- rücksichtigen haben, dass der vormalige Untermieter der Beklagten als Mehrkos- ten für eine Ersatzunterkunft nicht - wie vom Amtsgericht angenommen - sämtli- che, ihm seitens "fördern und wohnen" in Rechnung gestellten Beträge für die Unterbringung der vierköpfigen Familie über einen Zeitraum von fast zwei Jahren (53.909,60 €) - abzüglich von Sowieso-Kosten -, sondern lediglich die erforderli- chen Kosten ersetzt verlangen kann (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar 2005 - VI ZR 70/04, BGHZ 162, 161, 164; vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 371/18, NZM 2021, 268 Rn. 49 mwN), was sowohl zu einer zeitlichen Begrenzung als auch zu einer Begrenzung der Höhe der Haftung der Beklagten führt. Somit steht nicht erst - worauf die Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hingewiesen hat - eine mögliche Anspruchskürzung infolge eines Mitverschul- dens (§ 254 BGB) des ehemaligen Untermieters der Beklagten in Rede, sondern bereits die Ermittlung der eigentlichen Schadenshöhe (§ 249 BGB). b) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Scha- densersatzpflicht eines Vermieters für die Mehrkosten einer neuen Unterkunft in zeitlicher Hinsicht begrenzt. Der Mieter kann - wie hier - einen Schadensersatz wegen des entgangenen Gebrauchs der Mietsache nur für den Zeitraum verlan- gen, in dem der Vermieter auch gegen seinen Willen am Mietvertrag hätte fest- gehalten werden können. Die Ansprüche auf Erstattung der Mietdifferenz wegen der Mehrkosten einer Ersatzwohnung sind daher auf den Zeitraum bis zum Ab- lauf der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zur Wirksamkeit der ersten mögli- chen Kündigung durch den Vermieter beschränkt (vgl. BGH, Urteile vom 15. Juni 1964 - VIII ZR 255/62, WM 1964, 831 unter II 1; vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 50 51 - 20 - 253/85, BGHZ 99, 54, 61 f.; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 26). c) Zudem kann der Mieter - wie ausgeführt - nur die erforderlichen Mehr- kosten, die ihm durch den Bezug einer anderweitigen Unterkunft entstehen, er- setzt verlangen. aa) Hiernach ist es vorliegend nicht von vornherein ausgeschlossen, dass für einen gewissen (begrenzten) Zeitraum auch die Mehrkosten für die Unterbrin- gung in einer öffentlichen Notunterkunft als erforderliche Kosten anzusehen sind, weil es sich nach den bisher getroffenen Feststellungen bei dem ehemaligen Un- termieter der Beklagten um einen - zum damaligen Zeitpunkt - arbeitslosen Flüchtling gehandelt hat, der mit seiner Familie auf dem freien Wohnungsmarkt (zunächst) eine Wohnung nicht hat finden können. Denn im Rahmen der Scha- densbemessung ist auch den Grundsätzen der subjektbezogenen Schadensbe- trachtung Rechnung zu tragen. Danach hat ein Geschädigter den Schaden auf diejenige Weise zu beheben, die sich in seiner individuellen Lage, das heißt an- gesichts seiner Erkenntnis- und Einflussmöglichkeiten sowie unter Berücksichti- gung etwaiger gerade für ihn bestehender Schwierigkeiten, als die wirtschaftlich vernünftigste darstellt, um sein Vermögen in einen dem früheren gleichwertigen Zustand zu versetzen (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar 2005 - VI ZR 70/04, BGHZ 162, 161, 165; vom 9. Dezember 2014 - VI ZR 138/14, NJW 2015, 1298 Rn. 14; vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 371/18, NJW-RR 2021, 201 Rn. 50). bb) Sollte es aus Sicht des Berufungsgerichts zur Ermittlung des ersatzfä- higen Schadens des ehemaligen Untermieters der Beklagten auf die Kosten an- kommen, die im Falle der Anmietung einer anderen Wohnung angefallen wären, so wird es zu berücksichtigen haben, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Mieter, der infolge pflichtwidrigen Handelns des Vermie- ters die Wohnung aufgibt beziehungsweise aufgeben muss, die Mietdifferenz für 52 53 54 - 21 - eine teurere Wohnung nur insoweit verlangen kann, als diese neue Wohnung angemessen ist (vgl. BGH, Urteile vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08, NJW 2010, 1068 Rn. 18; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 11; vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, aaO Rn. 40). Insoweit wird auch zu beachten sein, dass in Zeiten allgemein steigender Mieten die sogenannten Neuvertragsmieten regelmäßig deutlich höher liegen als die Bestandsmieten (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, NJW 2017, 2819 Rn. 41). 2. Der Senat weist vorsorglich weiter darauf hin, dass das Berufungsge- richt abhängig von der Höhe des - ermittelten - Schadens zu prüfen haben wird, ob dieser - wie unausgesprochen vom Amtsgericht angenommen - im Umfang der gesamten seitens der Klägerin für die Familie T. oder ausschließlich im Umfang der für Herrn T. erbrachten Leistungen nach dem SGB II auf die Klä- gerin übergegangen ist. Denn nach § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II setzt der An- spruchsübergang die Personenidentität zwischen dem Empfänger von Leistun- gen und dem Inhaber eines Anspruchs gegen einen Dritten voraus (vgl. BGH, Urteile vom 1. Dezember 2010 - XII ZR 19/09, NJW-RR 2011, 145 Rn. 17; vom 11. Januar 2012 - XII ZR 22/10, NJW-RR 2012, 898 Rn. 26; Beschluss vom 55 - 22 - 18. März 2020 - XII ZB 213/19, BGHZ 225, 122 Rn. 24; BSG, Urteil vom 14. März 2012 - B 14 AS 98/11 R, juris Rn. 19; Hauck/Noftz/Fügemann, SGB II, Stand: März 2022, § 33 Rn. 60). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 19.10.2020 - 811a C 29/20 - LG Hamburg, Entscheidung vom 10.09.2021 - 311 S 67/20 -

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Der Mieter hat die Mietsache bei Mietende abgesehen von vertragsgemäßen Verschlech-terungen in demjenigen Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Verände-rungen hat er spätestens bei Mietende auch dann beseitigen, wenn der Vermieter mit deren Vornahme einverstanden war. Hierunter fällt auch die Behebung eines bei Miet-beginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war. Orientierungssatz Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 12. August 2022, 32 C 155/21, Urteil Tenor Die Kläger und Berufungskläger werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Kläger und Berufungskläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses. Gründe Nach Vornahme der gemäß § 522 Abs. 1 und 2 ZPO gebotenen Prüfung ist die Kammer einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Die Sache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch Urteil. I. Die Kläger begehren als ehemalige Mieter von dem beklagten ehemaligen Vermieter die Rückzahlung einer Kaution. Im Jahr 2012 mieteten die Kläger eine Wohnung von dem inzwischen verstorbenen Vater des Beklagten und zahlten einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.000,00 € auf ein Sparkonto des Vaters des Beklagten ein. Im Jahr 2018 erwarb der Beklagte die Liegenschaft, zwischen den Parteien wurde am 18.08.2018 ein neuer Mietvertrag geschlossen (Bl. 5 ff. dA). Während der Mietzeit nahmen die Kläger Veränderungen an der Mietsache vor, unter anderem an der Schalterdose im Flur (Durchbohren der Dose und der Wand für den Anschluss einer Steckdose in der Abstellkammer), der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals. Weiterhin wurde eine Wandlampe neu installiert und die Installation vergipst. Nach Rückgabe der Mietsache fertigte der Beklagte im Zuge der gemeinsamen Begehung mit dem Elektrotechnikmeister (…) ein Rückgabeprotokoll, in welchem eine Reihe von Mängeln aufgeführt sind, einschließlich einer Manipulation an der Elektroinstallation mit dem Zusatz „Diese Arbeiten sind sofort auszuführen und werden der alten Mietpartei in Rechnung gestellt" (Anlage B2, Bl. 54 ff. dA). Das Protokoll übersendete der Beklagte am 09.11.2019 an die Kläger, worauf der Kläger zu 1. mit Schreiben vom selben Datum die Forderungen zurückwies. Für den Rückbau der Steckdose in der Abstellkammer, die Arbeiten an der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals und die Arbeiten betreffend die Wandlampe zahlte der Beklagte an die Firma (...) einen Betrag von 1.075, 94 € gemäß Rechnung vom 20.01.2020 (Bl. 25 f. dA). Mit Schreiben vom 06.04.2021 (Anlage B6, Bl. 65 dA) übersandte der Beklagte das noch auf seinen Vater ausgestellte Kautionssparbuch an die Kläger mit dem Hinweis: „Jedoch auf Grund der überschaubaren Kautionsleistung, die glücklicherweise durch mich noch belegt werden kann, von 1000 EURO, übersende ich Ihnen das ordnungsgemäß geführte Kautionssparbuch sowie die entsprechende Nebenkostenabrechnung mit einem Guthaben von 291,56 Euro. Die Zahlung erfolgt kurzfristig. Die Rückgabe des Kautionsleistung [sic!] erfolgt ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht!“ Das Sparbuch ist nicht verwertbar, da es auf den Vater des Beklagten ausgestellt und der Beklagte nicht dessen Erbe ist. Mit Schriftsatz vom 22.9.2021 erklärte der Beklagte die Aufrechnung der Kaution mit dem von ihm an die Firma (...) gezahlten Betrag von 1.075,94 €. Die Kläger waren der Auffassung, keine Beschädigung verursacht zu haben. Sie haben vorgetragen, die Arbeiten seien teilweise mit dem Beklagten abgesprochen gewesen, zudem seien die angesetzten Kosten in der Rechnung unangemessen bzw. nicht erforderlich. Der Kläger habe durch die Rückgabe des Sparbuchs erklärt, keine Forderungen mehr geltend zu machen. Zudem seien die Ansprüche verjährt. Die Kläger haben beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 1.004,47 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat vorgetragen, die Veränderungen durch die Kläger seien eine Beschädigung der Mietsache. Er habe seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 BGB auf Geldersatz binnen der Verjährungsfrist des § 548 BGB durch Übersendung des Protokolls am 9.11.2019 ausgeübt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe durch die Übersendung des Sparbuchs den Rückzahlungsanspruch der Kaution nicht anerkannt. Er habe zudem Ansprüche gegen die Kläger aufgrund der Veränderungen, weil diese nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden seien, jedenfalls aber die Mietsache so zurückzugeben sei, wie sie den Klägern übergeben worden sei. Der Anspruch sei auch gemäß § 215 BGB innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gewesen, da der Beklagte vor Fristablauf seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 Abs. 1, 2 BGB ausgeübt habe. Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihre Klageanträge vollumfänglich weiterverfolgen. Zur Begründung führen sie aus, der Beklagte habe durch die Rückgabe des Sparbuchs seine Auszahlungspflicht der Kaution anerkannt. Zudem hätten sie lediglich nicht ordnungsgemäße und teils lebensgefährliche Zustände behoben, das auch in Absprache mit dem Beklagten, so dass eine Beschädigung der Mietsache nicht vorliege. Weiterhin hätten sie die Rechnung vom 20.01.2020 substantiiert bestritten, da die Arbeiten mit geringerem Aufwand zu beheben gewesen wären. Daher hätte ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen. Der Anspruch des Beklagten sei zudem verjährt, weil der ihnen zunächst zustehende Anspruch auf Rückgabe des Sparbuchs erst nach Ablauf der Verjährungsfrist auf Zahlung umgestellt worden sei, zudem habe der Beklagte keine Kautionsabrechnung erteilt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründungsschrift (Bl. 102 ff dA) verwiesen. Die Kläger beantragen: Das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 12.08.2022 - 32 C 155/21 -, zugestellt am 17.08.2022 wird abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 1.004,47 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung (Bl. 110 ff. dA) verwiesen. II. Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Berufung hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Weder beruht die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, weil der Beklagte, wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, gegen diese Forderung mit einem ihm zustehenden Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache, jedenfalls aber unterlassener ordnungsgemäßer Rückgabe, wirksam aufgerechnet hat. Die hiergegen erhobenen Einwände der Berufung greifen nicht durch. Dafür, dass der Beklagte „den Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution“ konkludent anerkannt hätte, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen würde es sich nicht um ein Anerkenntnis des Rückforderungsanspruchs, der dem Mieter gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der Sicherungszweckabrede ohnehin nach Mietende zusteht, handeln, sondern um einen Verzicht auf die Verwertung der Kaution oder der Geltendmachung von Ansprüchen durch den Vermieter im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses. Zum anderen kann aus der Rückgabe des Kautionssparbuchs eine solche Erklärung schon deshalb nicht geschlossen werden, weil das Sparbuch -wie die Kläger selbst vortragen- nach dem Tod des Vaters des Beklagten für die Kautionssicherung überhaupt nicht mehr verwendet werden kann. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Beklagte auf die vorgehenden Aufforderungen der Kläger, den Kautionsbetrag (in Geld) zurückzahlen, überhaupt nicht reagiert hat und mit der Übersendung des Sparbuchs dem Begehren der Kläger auch nicht nachgekommen ist, kann ein konkludenter Verzicht auf die Kautionsverwertung oder eigene Schadensersatzansprüche in der Übersendung des Sparbuchs gerade nicht gesehen werden. Das wird zudem dadurch klargestellt, dass der Beklagte ausdrücklich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ handelte (Schreiben vom 06.04.2021, Anlage B6, Bl. 65 dA). Damit ist für einen Rechtsbindungswillen dahingehend, dass der Beklagte das Nichtbestehen von Ansprüchen verbindlich erklärt und auf die Kautionsverwertung verzichtet hätte, kein Raum. Aus demselben Grund ergibt sich auch aus den weiteren Ausführungen, dass der Beklagte das Sparbuch aufgrund der „überschaubaren Kautionsleistung“ übersende, keine andere Wertung. Weil diese Erklärung für den Beklagten ausschließlich nachteilig wäre, unterliegt sie den Anforderungen eines Verzichtsvertrags (§ 397 BGB). Dabei stellt der Bundesgerichtshof an die Annahme eines Rechtsbindungswillens des Erklärenden extrem hohe Anforderungen, die im Zweifel grundsätzlich nicht anzunehmen sind (BGH, Urteil vom 29. November 1995 – VIII ZR 293/94 –, Rn 14, juris). Diese Voraussetzungen sieht die Kammer in keiner Weise als erfüllt an. Der Anspruch des Beklagten ist auch nicht verjährt bzw. einer Aufrechnung über § 215 BGB unzugänglich. Dabei ist der Klägervortrag schon widersprüchlich, wenn einerseits angeführt wird, der Kautionsrückgewährungsanspruch wäre auch nach dem Tod des Vaters des Beklagten und somit innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auf Rückgabe des Kautionssparbuchs gerichtet, zugleich aber die Klage auf Geldzahlung richten. Würde die Auffassung der Kläger zutreffen, wäre nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage ihnen ein Anspruch auf Geldzahlung zustehen würde. Sie begründen dies damit, dass sich der Rückgabeanspruch automatisch in einen Geldzahlungsanspruch geändert habe, weil der Beklagte das Erbe „wohl“ ausgeschlagen habe (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Damit ist schon nicht ersichtlich, ob die Kläger überhaupt einen Anspruch auf Geldzahlung hätten, da sie selbst nicht konkret vortragen, ob und wann genau dieser entstanden sein soll. Tatsächlich bestand aber zu keinem Zeitpunkt ein auf die Rückgabe des Sparbuchs gerichteter Anspruch, weil die Kläger kein Sparbuch übergeben, sondern die Kaution in bar geleistet haben. Dass die 1.000 € auf ein Kautionssparbuch des damaligen Vermieters eingezahlt wurden (Klageschrift vom 19.08.2021, S. 2, Bl. 2 dA), ändert hieran nichts. Die Anlagepflicht ergibt sich schon aus § 551 Abs. 3 S. 1 BGB. Damit war der klägerische Anspruch von Anfang an auf Rückzahlung des geleisteten Betrags gerichtet, der aus dem Sparbuch selbst oder auch dem persönlichen Vermögen des Vermieters erfolgen konnte, weil Geld eine Gattungsschuld ist. Die Ansprüche der Parteien standen sich somit schon innerhalb der Verjährungsfrist aufrechenbar gegenüber. Das bezieht sich auch auf den Anspruch des Beklagten. Die Berufungsbegründung führt insoweit zwar an, dass dies nicht der Fall sei, weil der Beklagte angekündigt habe, die Arbeiten in Rechnung zu stellen, ohne eine konkrete Kautionsabrechnung zu erteilen (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Letzteres ist jedoch überhaupt nicht erforderlich, weil sich die Ersetzungsbefugnis nach § 249 BGB allein als Willenserklärung darstellt, statt einer Reparatur (Abs. 1) den für diese erforderlichen Geldbetrag (Abs. 2) zu fordern (KG Berlin, Beschluss vom 2. Dezember 2019 – 8 U 104/17 –, Rn 12, juris). Das ist ein rein schadensrechtlicher Vorgang, der mit den Regelungen über die Handhabung der Mietkaution in keinem Zusammenhang steht. Der Vermieter muss insoweit auch keine Kautionsabrechnung erteilen, um die Kaution letztlich zu verwerten. Der Ablauf der im Allgemeinen mit 6 Monaten anzusetzenden Frist für die Kautionsabrechnung führt lediglich dazu, dass der Mieter diese nunmehr zurückfordern und gerichtlich einklagen kann (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2022, BGB § 551 Rn 90). Dem Vermieter ist es hingegen nicht verwehrt, sich gegen den Anspruch durch Erklärung der Aufrechnung zu verteidigen. Hinsichtlich der vorgenommenen Veränderungen an dem Kabel sowie den Steckdosen haben die Kläger selbst erklärt, dass diese durch sie erfolgten, sie bestreiten lediglich, dass es sich um eine Beschädigung handeln würde und tragen vor, der Beklagte habe ihnen die Änderungen erlaubt bzw. es würde sich um Mangelbeseitigungsarbeiten handeln (Schriftsatz vom 21.10.2021, Bl. 29 f. dA). Dem ist das Amtsgericht mit zutreffender Begründung nicht gefolgt. Es fehlt vorliegend schon an einer Mangelhaftigkeit der Mietsache, jedenfalls aber stehen den Beklagten keine Rechte aus § 536a Abs. 2 BGB zu, welche diese zudem auch nach eigenem Vortrag überhaupt nicht geltend gemacht haben. Die Kläger tragen selbst vor, der von ihnen veränderte Zustand habe bereits bei Mietbeginn bestanden (Schriftsatz vom 21.10.2021, S. 2 Bl. 30 f. dA). Mangels abweichender Parteivereinbarungen bestimmt sich der vertragsgemäße Zustand der Mietsache jedoch nach demjenigen, der bei Vertragsschluss tatsächlich bestanden hat, so dass keine Gewährleistungsrechte bestehen (LG Berlin, Urteil vom 2. Mai 2018 – 18 S 392/16 –, Rn 16, juris) und auch ein objektiv „schlechter“ Zustand keinen Mangel darstellt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2022, BGB § 536 Rn 19). Selbst wenn es sich jedoch um einen Mangel handeln würde, hätten die Kläger diesen gemäß § 536b BGB beanstandungslos angenommen, so dass die Ansprüche aus §§ 536 ff. BGB nicht bestehen. Wenn die Kläger also etwa vortragen, dass der Kabelkanal von Anfang an nicht fachgerecht befestigt gewesen sei (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 3, Bl. 104 dA), ist das gewährleistungsrechtlich nicht von Belang. Der nunmehr erstmalig mit der Berufungsbegründung erbrachte Vortrag, dass der Zustand „lebensgefährlich“ gewesen sei, greift nicht durch. Derartiges haben die Kläger erstinstanzlich in keiner Weise vorgetragen, sondern lediglich auf eine ihrer Ansicht nach nicht fachgerechte Anbringung verwiesen und im Übrigen auf Änderungen in Absprache mit dem Beklagten. Es ist auch nicht ersichtlich oder vortragen, dass insoweit eine Mangelanzeige gegenüber dem Beklagten erfolgte (§ 536c BGB). Das Amtsgericht hat zudem zutreffend festgestellt, dass die Kläger keine Mangelbeseitigungsmaßnahmen iSd § 536a Abs. 2 BGB durchgeführt, sondern die Änderungen entweder eigenmächtig vorgenommen oder den Beklagten um Erlaubnis hierzu ersucht haben. Damit handelt es sich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt um Mangelbeseitigungsrechte, die zu einem Ersatzanspruch führen, sondern um Veränderungen der Mietsache. Hierzu ist der Mieter nicht befugt. Selbst wenn aber, wie klägerseits vorgetragen, eine entsprechende Genehmigung des Vermieters vorliegt, muss die Mietsache so zurückgeben werden, wie sie übergeben wurde (BGH, Urteil vom 17. März 1999 – XII ZR 101/97 –, Rn 16, juris). Auf den Vortrag der Kläger, dass die Arbeiten fachgerecht erfolgt seien, kommt es daher nicht an. Will der Mieter Änderungen oder „Verbesserungen“ an der Mietsache durchführen und diese auch nach Rückgabe so belassen, muss er mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung treffen. Andernfalls hat der Vermieter das Recht, die Wohnung in dem Zustand zurückzuerhalten, wie er sie übergeben hat. Ob sich die Änderung als „Veränderung“ oder, wie die Kläger mit der Berufung vortragen, „Reparatur“ darstellt, ist dabei ohne Relevanz, wenn die Mietsache in diesem Zustand angemietet wurde, jedenfalls aber kein Vorbehalt bei der Übergabe bei Einzug erklärt wurde. Entgegen der Ansicht der Berufung musste auch kein Sachverständigengutachten bezüglich der Rückbaukosten eingeholt werden. Um die Angemessenheit und Erforderlichkeit der Kosten so konkret darzulegen, dass das Gericht diese gem. § 287 ZPO schätzen kann, reicht es aus, dass der Geschädigte eine Rechnung eines Marktanbieters vorlegt, die er bezahlt hat. Ein einfaches Bestreiten der Erforderlichkeit des ausgewiesenen Rechnungsbetrages zur Schadensbehebung reicht dann grundsätzlich nicht aus, um die geltend gemachte Schadenshöhe in Frage zu stellen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2018 – VI ZR 171/16 –, Rn 16 ff.). Entgegen dem Vorbringen in der Berufungsbegründung haben die Kläger die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Kosten nicht substantiiert bestritten. Sie haben lediglich vorgetragen, dass die aufgeführten Meister- und Helferstunden nicht nötig gewesen seien, was gerade keinen konkreten Angriff auf die Rechnung darstellt, sondern diese im Ergebnis lediglich, wenn auch anders formuliert, als „zu hoch“ bezeichnet. Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ausreichend, so dass hierzu auch kein Sachverständigengutachten einzuholen war. Die Kammer hat bezüglich der von dem Amtsgericht vorgenommenen Schätzung nach § 287 ZPO keine Bedenken. Die Kammer regt an, eine Rücknahme der Berufung zu prüfen. Etwaiger neuer Vortrag ist nach der ZPO nur in sehr engen Grenzen zulässig. Die Rücknahme hätte die Halbierung der Gerichtskosten zweiter Instanz zur Folge, § 3 Abs.2 GKG i.V.m. KV-Nr.1222. 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Akzeptiert der Vermieter eine mieterseitige Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln "in Abhängigkeit vom Baufortschritt bzw. der Mängelbeseitigung", so obliegt ihm die Darlegungs- und Beweispflicht hinsichtlich des Zeitpunkts der Beseitigung dieser Mängel.(Rn.24) 2. Eine nicht nach Wohn- und Gewerbefläche aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung ist bei einer Mischeinheit formell unwirksam.(Rn.30) 3. Auch auf eine unwirksame Betriebskostenabrechnung geleistete Betriebskostenvorauszahlungen können seitens des Mieters bereits beim Vermieterwechsel zurückgefordert werden.(Rn.29) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, 22. Februar 2016, 65 T 207/15, Beschluss Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 622,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 183,24 EUR seit dem 13.02.2014, auf 351,72 EUR seit dem 19.03.2014 und auf 87,64 EUR seit dem 27.08.2014. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Vollstreckung in der Hauptsache aus dem Tenor zu Ziffer 1. wird der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus dem Tenor zu Ziffer 2. ist das Urteil nur gegen vorherige Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung und teilweiser Klagerücknahme noch die Auszahlung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 622,60 EUR. Randnummer 2 Der Kläger ist Mieter, die Beklagte war Vermieterin der vom Kläger seit dem 01.01.2005 bewohnten Wohnung in der R. Straße, VH, 6. OG links, ... Berlin. Seit dem 02.05.2013 ist die X Immobilien GmbH & Co. KG Eigentümerin des Grundstücks. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 22.12.2010 rechnete die Hausverwaltung der Beklagten über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2009 und die vom Kläger geleisteten Vorauszahlungen von insgesamt 1.545 € ab. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf diese Betriebskostenabrechnung (K5, Bl. 14 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Der Kläger rügte vorgerichtlich mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 23.10. und 18.12.2012 und auch im hiesigen Verfahren die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 16.06.2011 und 23.06.2011 zeigte der Kläger bei der Hausverwaltung der Beklagten diverse Mängel an der Mietsache an und kündigte zugleich die Minderung der Miete in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnwertbeeinträchtigung an, zuletzt mit Schreiben vom 23.06.2011 in Höhe von 30%. Mit Schreiben vom 27.06.2011 bestätigte die Hausverwaltung die angezeigten Mängel und akzeptierte die “angekündigte Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” unter der Ankündigung, “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel [...] die schrittweise Reduzierung der Minderung [zu] vereinbaren”. Mit Schreiben vom 23.10.2012 (K6, Bl. 15 d.A.) nahm der Kläger Stellung zu seinen Mietzahlungen ab Januar 2012 und zeigte den Fortbestand verschiedener Mängel an aufgrund derer er weiterhin eine Minderung in Höhe von 20% geltend machte. Im Oktober zahlte der Kläger 108,00 EUR (9 x 12,00 EUR) an die Beklagte zum Ausgleich der von ihm für die Monate Januar 2012 bis September 2012 zunächst bei der Mietzahlung nicht berücksichtigte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ab Januar 2012. Randnummer 6 Gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 13.11.2013 erhob der Kläger mit Schreiben vom 31.12.2013 (K10, Bl. 35 d.A.) Einwendungen. Die Hausverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 03.01.2014 (K12, Bl. 37 d.A.) ein Guthaben in Höhe von 351,72 EUR, kehrte dies jedoch nicht aus. Randnummer 7 Die Beklagte legte mit Schriftsatz vom 19.08.2014 unter Aufrechterhaltung ihrer Auffassung, dass bereits die ursprünglich erteilten Betriebskostenabrechnungen formal wirksam gewesen seien, neue Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 vor (B3 bis B5). Randnummer 8 Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm aus den mit Schriftsatz vom 19.08.2014 vorgelegten neuen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013 noch ein Guthaben von insgesamt 622,60 EUR (183,24 EUR aus 2009, 87,64 EUR für 2011 und 351,72 EUR für 2012) zustehe. Randnummer 9 Ursprünglich hatte der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.545,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit Klageerweiterung vom 3.3.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 351,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit weiterer Klageerweiterung vom 12.8.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 3.618,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte rechnete während des laufenden Rechtsstreits über die Betriebskosten für 2009, 2010 und 2011 erneut ab. Die Abrechnungen wurden dem Klägerbevollmächtigten mit dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 19.08.2014 übersandt. Randnummer 11 Daraufhin erklärte der Kläger den Rechtstreit mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 23.8.2014, eingegangen bei Gericht am 25.08.2014, in der Hauptsache in Höhe von 1.361,76 € für erledigt und nahm die Klage in Höhe von weiteren 3.530,36 € zurück, jeweils unter Protest gegen die Kostentragungspflicht. Randnummer 12 Der Kläger ist der Auffassung, dass die zunächst erteilte Betriebskostenabrechnungen für 2009 vom 22.12.2010, sowie auch die Betriebskostenabrechnungen für 2010 und 2011 formal unwirksam gewesen seien. Sämtliche Kosten seien nach Fläche umgelegt worden, ohne dass in der Abrechnung eine Aufschlüsselung nach Nutz-, Wohn- und Gewerbefläche erfolgt sei. Die Abrechnungen wiesen die im Objekt vorhandene Gewerbefläche nicht aus. Es sei nicht erkennbar, ob es sich bei den ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handele. Die Abrechnungen entsprächen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie nicht prüffähig seien. Die Beklagte müsse sich aufgrund der formal unwirksamen Abrechnungen so behandeln lassen, als hätte sie überhaupt nicht abgerechnet. Aufgrund des Eigentümerwechsels sei das Mietvertragsverhältnis mit der Beklagten seit dem 02.05.2013 beendet. Bei beendetem Mietverhältnis und fehlender Abrechnung könne der Mieter sogleich die vollständige Rückzahlung der Abschlagszahlungen verlangen und sei nicht verpflichtet, zunächst auf Abrechnung zu klagen. Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von 29,92 EUR sei ebenfalls nicht geschuldet, weil auch diese Abrechnung formal unwirksam sei. Der Rückzahlungsanspruch des Klägers sei nicht vor Klageerweiterung durch Aufrechnung erloschen, da eine solche nicht erklärt worden sei. Aus dem Mietkontenauszug (K 18, Bl. 83-84 d.A.) gehe hervor, dass die Beklagte die Mietminderung bis September 2012 akzeptiert hätte. Die Beklagte bestreitet, dass dem Kläger auch ab Januar 2012 noch ein Minderungsrecht zustand. Die Mängelanzeigen im Juni 2011 seien nicht geeignet, Minderungen im Jahr 2012 zu rechtfertigen. Der Beklagtenvertreter habe selbst mit Schreiben vom 23.10.2012 mitgeteilt, dass die Bautätigkeit im Oktober 2011 abgeschlossen gewesen seien. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnungen für 2009, 2010 und 2011 formal unwirksam seien. Der Kläger meint, dass er aufgrund der Mietminderung in Höhe von 20% bis Dezember 2011 nur 672,40 EUR Miete und ab Januar 2012 nur Miete in Höhe von 840,50 EUR schuldete und ein aufrechenbarer Mietrückstand nicht bestehe. Randnummer 13 Nunmehr beantragt der Kläger noch, Randnummer 14 die Beklagte zu verurteilen, an ihn 622,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtsfähigkeit zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Die Beklagte hatte bezüglich des ursprünglich klageerweiternd geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von 351,72 EUR aus Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2012 behauptet, dass ein Mietrückstand in Höhe von 1.012,40 EUR bestanden habe, mit dem das Guthaben von 351,72 EUR vor Klageerweiterung verrechnet worden sei, so dass der ursprüngliche Zahlungsanspruch erloschen sei. Wegen der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 25.04.2014 (Bl. 64 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte behauptete zuletzt, dass jedenfalls ein Mietrückstand des Klägers in Höhe von 171,90 EUR (279,90 EUR – 108,00 EUR) bestehen dürfte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagen vom 19.08.2014 (Bl. 116 d.A.) Bezug genommen. Sie hatte bezüglich der ursprünglich geltend gemachten Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Jahr 2009 durch den Kläger die Einrede der Verjährung erhoben. Vorsorglich erklärte der Beklagtenvertreter namens und in Vollmacht der Beklagten mit Schriftsatz vom 25.04.2014 nochmals die Aufrechnung. Mit Schriftsatz vom 22.07.2014 erklärte die Beklagte vorsorglich erneut die Aufrechnung mit den über die im Schriftsatz vom 25.04.2014 hinausgehenden Mietforderungen der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis August 2012 gegen die Klageforderung. Bezüglich der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 22.07.2014 (Bl. 93 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass jedenfalls ab 01. September 2012 kein Minderungsrecht des Klägers mehr bestanden habe, da die Beklagte den Kläger im Schreiben der Hausverwaltung vom 17.09.2012 (K17, Bl. 82) ausdrücklich aufgefordert habe, ab September 2012 wieder die vollständige Miete zu zahlen. Randnummer 18 Die Beklagte hat sich im Termin zu mündlichen Verhandlung vom 25.11.2014 der Teilerledigungserklärung unter Protest gegen die Kostenlast angeschlossen und der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt. Randnummer 19 Die Klage wurde der Beklagten am 12.02.2014, die Klageerweiterung vom 03.03.2014 dem Beklagtenvertreter am 18.03.2014 und die Klageerweiterung vom 12.08.2014 dem Beklagtenvertreter am 26.08.2014 zugestellt. Randnummer 20 Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze samt Anlagen und den Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die zulässige Klage ist, soweit noch über sie zu entscheiden war, nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für teilweise in Höhe von 1.361,76 EUR erledigt erklärt haben und der Kläger die Klage in Höhe weiterer 3.530,36 EUR zurückgenommen hat, bis auf einen Teil der Zinsforderung, begründet. Randnummer 22 Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 622,60 EUR aus dem im Zeitraum der streitgegenständlichen Abrechnungen zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis gem. § 535 BGB i.V.m. § 556 BGB und der während des Rechtsstreits neu erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 und der Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013. Randnummer 23 Dieser Zahlungsanspruch von 622,60 EUR ergibt sich aus der Addition der Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2009 in Höhe von 183,24 EUR (B6, Bl.147 d.A.) aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 in Höhe von 87,64 EUR (B5, Bl. 122 d.A.) und für 2012 in Höhe von 351,72 EUR (vgl. Schreiben vom 03.01.2014, K12, Bl. 37 d.A.). Randnummer 24 Der Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung der Beklagten gem. § 387 ff. BGB mit Mietrückständen des Klägers untergegangen. Unabhängig davon, dass die Beklagte keinen Beweis für de bestrittenen Vortrag angetreten hat, dass vor der ersten Klageerweiterung bereits eine Aufrechnung mit Mietrückständen erfolgt sei, kann die Beklagte insgesamt auch mit der während des Rechtsstreits erklärten Aufrechnung nicht durchdringen. Die Beklagte trifft vorliegend in Umkehr der grundsätzlichen Darlegungs- und Beweislast die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Kläger für die Monate, in denen Mietrückstände behauptet werden, nicht mehr zu einer Minderung berechtigt war. Grundsätzlich ist zwar der Mieter darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen zur Minderung berechtigender Mängel. Vorliegend hatte die Hausverwaltung der Beklagten jedoch mit Schreiben vom 27.06.2011 die vom Kläger angekündigte Mietminderung “wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” akzeptiert und ihrerseits mitgeteilt, dass die Reduzierung der Minderung “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel” zu vereinbaren sein werde. Unabhängig davon, dass der Kläger selbst in einem Schreiben an die Hausverwaltung mitgeteilt hat, dass die Bauarbeiten bereits im Oktober 2011 beendet waren, verbleibt es dabei, dass die Beklagte nach hiesiger Auffassung hätte darlegen und beweisen müssen, dass sie auch die angezeigten Mängel abgestellt hat. Daraus, dass die Beklagte selbst darauf abstellt, dass eine Reduzierung der Minderung zu vereinbaren sein würde mit Blick auf Baufortschrift und Abstellung der Mängel, ergibt sich zum Einen, dass nicht einseitig von Beklagtenseite festgelegt werden konnte, ab wann ein Minderungsrecht nicht mehr bestand. Zum Anderen ergibt sich daraus die Umkehr der Beweislast, nämlich dass es der Beklagten oblag, die Beseitigung der Mängel vorzunehmen, vorzutragen und entsprechend nachzuweisen. Die Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass sie etwas bzw. was sie zur Beseitigung der nicht mit der Baustelle in Verbindung stehenden Mängel unternommen hat. Insoweit sie vorträgt, dass die vom Kläger angeführten Mängel keine zur Minderung berechtigende Intensität hätten, trifft sie auch insoweit die - angesichts der ursprünglich mitgeteilten Akzeptanz der vom Kläger vorgenommenen Minderung umgekehrte - Darlegungs- und Beweislast der Unerheblichkeit der gerügten Mängel. Angesichts der hier angenommenen umgekehrten Darlegungs- und Beweislastverteilung ist das Gericht auch der Auffassung, dass es dem Kläger nicht oblag, die einmal gerügten Mängel wiederholt vorzutragen. Vielmehr hätte es der Beklagten oblegen, nachzuweisen, dass die Mängel vollständig beseitigt wurden. Vor diesem Hintergrund ist nach Darlegungs- und Beweislastregeln von einem fortbestehenden Minderungsrecht des Klägers auch im Jahr 2012 und auch für den Zeitraum ab September 2012 auszugehen. Randnummer 25 Der Vortrag der Beklagten ist auch nicht geeignet, Mietrückstände ab September 2012 zu begründen, mit denen sie aufrechnen könnte. Denn die ausdrückliche Aufforderung an den Kläger, ab September 2012 wieder die volle Miete zu zahlen, bringt zwar zum Ausdruck, dass sie einen Minderungsrecht spätestens ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Die Aufforderung kann jedoch nicht Vortrag und Beweis dazu ersetzen, dass die für die ursprünglich akzeptierte Mietminderung angeführten Mängel tatsächlich beseitigt wurden. Somit hat die Beklagte keinen Mietrückstand dargelegt, mit dem eine Aufrechnung hätte erfolgen können. Die Aufrechnungserklärung geht ins Leere. Randnummer 26 Der Zinssausspruch zur Hauptforderung ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen auf den Betrag von 351,72 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der Klageerweiterung vom 03.03.2014, also ab 19.03.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2012 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Zinsen auf den Betrag von 87,64 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der weiteren Klageerweiterung vom 12.08.2014, also ab 27.08.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2011 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Randnummer 27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 91a, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Randnummer 28 Bezüglich des Hauptsacheantrages beruht die Kostentragungslast der Beklagten auf § 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Klage war nur bezüglich der Zinsforderung nicht vollumfänglich ab Rechtshängigkeit der Klage sondern z.T. erst ab Rechtshängigkeit der jeweiligen Klageerweiterungen, im Übrigen - bezüglich der Hauptforderung - jedoch vollumfänglich stattzugeben. Das geringfügige Unterliegen des Klägers bezüglich der Nebenforderungen veranlasst keine höheren Kosten, so dass die Kosten bezüglich des Ausspruchs zu Ziffer 1. des Tenors insgesamt gem. § 92 ZPO der Beklagten aufzuerlegen waren. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in Höhe von 1.361,76 EUR für erledigt erklärt haben, waren gem. § 91a Abs. 1 ZPO ebenfalls der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Auch die auf den zurückgenommenen Teil der Klageforderung entfallenden Kosten waren gem. § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO der Beklagten aufzuerlegen, weil kein Grund ersichtlich ist, diese dem Beklagten aufzuerlegen. Die vor Teilrücknahme mit Schriftsatz vom 12.08.2014 erklärte Klageerweiterung war entgegen der Auffassung der Beklagten auch zulässig. Sie war nicht gem. § 296a ZPO wegen Verspätung unzulässig. Denn nachdem beiden Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 29.07.2014 Stellungnahmemöglichkeit gewährt worden war und beiderseits neuer Vortrag erfolgte, war die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, was eine Verspätung gem. § 296a ZPO ausschließt. Randnummer 29 Die ausgesprochene Kostentragungslast der Beklagten betreffend die Teilrücknahme und die Teilerledigung ergibt sich daraus, dass die ursprünglich erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand formell unwirksam waren und der Kläger nach hiesigem Dafürhalten auch nicht verpflichtet war, vor Geltendmachung eines Zahlungsanspruches zunächst auf ordnungsgemäße Abrechnung zu klagen. Denn die Beklagte musste sich nach hiesiger Auffassung im Zeitpunkt vor neu vorgenommener Abrechnung im August 2014 so behandeln lassen, als ob sie über die Betriebskostenvorauszahlungen des Klägers überhaupt nicht abgerechnet gehabt hätte. Das Mietverhältnis des Klägers über die Wohnung in der R. Str., ... Berlin besteht zwar trotz des Eigentümerwechsels mit der Rechtsnachfolgerin der Beklagten gem. § 566 BGB fort. Das Mietverhältnis zwischen mit der Beklagten war jedoch aufgrund des Eigentümerwechsels seit dem 02.05.2013 beendet und die Abrechnungspflicht für die streitgegenständlichen Zeiträume hat die Beklagte als Vermieterin in jenen Zeiträumen. Das Gericht ist der Auffassung, dass der Mieter nicht nur in der Situation, dass das Mietverhältnis insgesamt beendet ist (hierzu: BGH, GE 2005, 543), sondern auch in der Situation, dass das Mietverhältnis mit demjenigen, der während des streitgegenständlichen Zeitraums Vermieter war aufgrund eines Eigentümerwechsels beendet ist, sofort auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen klagen kann und sich nicht auf die Klage auf Abrechnung verweisen lassen muss. Dies ist nach hiesigem Dafürhalten jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Frist zur Abrechnung i.S.d. § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist, was vorliegend im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels im Mai 2013 für die Abrechnungszeiträume 2009 und 2011 der Fall war. Randnummer 30 Das erkennende Gericht hält die Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand für formell unwirksam. Die Abrechnungen entsprachen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie - auch unter Hinzuziehung der Erläuterungen - nicht hinreichend prüffähig ist. Weder aus der Betriebskostenabrechnung für 2009 vom 22.12.2010 noch aus der für 2011 vom 12.10.2012 selbst noch aus den ihr jeweils beigefügten Erläuterungen ist erkennbar, ob es sich bei den in den Abrechnungen ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handelt. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebkostenabrechnung ist nach hiesiger Auffassung erforderlich, dass jedenfalls erkennbar ist, ob in den der Berechnung zugrunde gelegten Einheiten/qm nur Wohnfläche oder auch Gewerbefläche berücksichtigt wurde. Dies gilt unabhängig davon, dass nach Rechtsprechung des BGH bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen gehört, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wir und deshalb eine Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10), Rn. 11), da es sich um eine vorgelagerte Frage handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH obliegt dem Mieter bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter bestehen (BGH, aaO, Rn. 22). Kann der Mieter jedoch aus der Betriebskostenabrechnung nicht erkennen, ob Gewerbefläche überhaupt in der Abrechnung berücksichtigt wurde, kann er dieser ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht nachkommen, weil es ihm bereits an der Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle aus der Betriebkostenabrechnung selbst bei Hinzuziehung der Erläuterungen, fehlt, da sich diese zur Frage der Wohn-/Gewerbefläche nicht verhalten. Erst durch die in formaler Hinsicht an die Betriebskostenabrechnung zu stellende Anforderung, dass erkennbar sein muss, auf welche Art von Flächen sich die ausgewiesenen Einheiten/qm beziehen, wird der Mieter in die Lage versetzt, seiner Darlegungs- und Beweislast im Weiteren nachzukommen. Die Einrede der Verjährung bezüglich der Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 2009 greift nicht durch, §§ 195, 199 BGB, 187 ZPO. Abrechnungsfrist der Beklagten war der 31.12.2010. Die Klage wurde am 31.12.2013 eingereicht und alsbald i.S.d. § 167 ZPO am 12.02.2014 nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am29.01.2014 zugestellt, nachdem der Kläger zulässigerweise die am 15.01.2014 abgesandte Kostenanforderung abgewartet hatte. Randnummer 31 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus bezüglich des Hauptsachetenors aus § 708 Nr. 11 und bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus 709 S. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001220223 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2023:260423UVIIIZR420.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 420/21 Verkündet am: 26. April 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 2 Abs. 2 Satz 1, Art. 13 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1; BGB § 242 Be, § 535 Abs. 1 Satz 1 Es besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachli- chen Grund (hier: beabsichtigte Veräußerung der Wohnung) gibt. Eine solche Pflicht kann sich zudem aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 16 f., 20). BGH, Urteil vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21 - LG Nürnberg-Fürth AG Hersbruck - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 30. November 2021 aufge- hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Kläger in L. . Der am 9. Juni 2017 geschlossene Formularmietvertrag enthält in § 14 unter anderem folgende Regelung: "Betreten der Mieträume 1. Dem Vermieter oder seinem Beauftragten oder beiden steht aus beson- derem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der 1 - 3 - Mietsache) die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch samstags) frei. […]" Erstmals im Jahr 2019 forderten die Kläger im Hinblick auf den von ihnen beabsichtigten Verkauf der Wohnung die Beklagte auf, ihnen den Zutritt zu der Wohnung in Begleitung von Immobilienmaklern und Kaufinteressenten zu gestat- ten. Die Beklagte lehnte dies unter Verweis auf ihre schwerwiegende psychische Erkrankung ab. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Beklagte im Wesentlichen auf die Gewährung von Zutritt zur Wohnung gemeinsam mit den vorgenannten Personen an einem Werktag zwischen 10.00 und 18.00 Uhr nach einer mindes- tens drei Werktage vorhergehenden Ankündigung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage weitgehend stattgegeben und die Beklagte verurteilt, den Klägern oder einer von ihnen mit schriftlicher Bevollmächtigung ausgestatte- ten Person (Makler oder Kaufinteressent) nach schriftlicher, zeitlich mindestens eine Woche vor dem Termin liegender Ankündigung in dem vorgenannten Zeit- raum Zutritt zu der Mietwohnung, beschränkt auf die Anwesenheit von maximal zwei Personen für die Dauer von maximal 45 Minuten, zu gewähren. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach Einholung eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Klage abgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur- teils. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei (als derzeit unbegründet) abzuweisen. Auch unter Würdi- gung ihrer berechtigten Interessen sei den Klägern ein Betretungsrecht zum Zwe- cke des Verkaufs der Wohnung vorliegend zu versagen. Das grundsätzliche Zutrittsrecht der Kläger ergebe sich sowohl aus der mietvertraglichen Vereinbarung (§ 14 des Mietvertrags) als auch - jedenfalls in bestimmtem Maße und zu bestimmten Zwecken - aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht gemäß § 242 BGB. Erforderlich sei im Rahmen von § 242 BGB eine umfassende Interessenabwägung, insbesondere der grundrechtlich geschützten Positionen der Mietvertragsparteien. Dies gelte auch für den Fall, dass - wie hier - dem Vermieter bereits mit einer Formularklausel ein entsprechendes Betretungs- recht eingeräumt worden sei, da ihm dadurch keine weitergehenden Befugnisse eingeräumt werden könnten und auch die vertragliche Vereinbarung verfas- sungskonform auszulegen sei. Auf Seiten der Kläger sei im Wesentlichen das durch Art. 14 GG ge- schützte Eigentumsrecht zu beachten. Ausfluss dieses Eigentumsrechts sei, dass grundsätzlich zum Zwecke der Verwertung die Wohnung mit Kaufinteres- senten betreten werden könne. Dem stünden das grundgesetzlich geschützte Recht der Beklagten an der Ungestörtheit in der gemieteten Wohnung (Art. 13 Abs. 1 GG), das von Art. 14 5 6 7 8 9 10 - 5 - Abs. 1 GG während der Mietzeit geschützte Besitzrecht der Beklagten als Miete- rin sowie das von den staatlichen Organen in jeder Lage des Verfahrens zu be- achtende Grundrecht der Beklagten auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) gegenüber. Bei der derzeitigen gesundheitlichen Situation der Beklagten wiege das drohende Risiko einer erheblichen Verschlechterung ihres Gesundheitszustands bis hin zur Selbsttötung im Lichte von Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG schwerer als die Interessen der Kläger an der Verwertung der Wohnung. Die 1982 geborene Beklagte leide ausweislich des psychiatrischen Gut- achtens des Sachverständigen an einem komplexen psychischen Störungsbild mit depressiven Verstimmungszuständen, Ängsten, Zwängen und dissoziativen Störungen. Das Krankheitsbild bestehe seit vielen Jahren und die Beklagte be- finde sich seit über 20 Jahren in - teilweiser stationärer - psychiatrischer Behand- lung. Sie habe mehrfach Suizidversuche unternommen. Trotz der andauernden fachärztlichen Behandlungsmaßnahmen komme der dem Berufungsgericht als erfahrener psychiatrischer Gutachter bekannte Sachverständige zu dem über- zeugenden Ergebnis, dass sowohl bei Erlass eines Urteils, das ein Betretungs- recht zugunsten der Kläger ausspreche, als auch bei dessen Vollstreckung ein hohes Risiko für Handlungen mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung bis hin zum vollendeten Suizid bestehe. Der ohnehin schon schlechte psychische Gesundheitszustand der Beklagten drohe sich im Falle eines Betretens der Woh- nung durch Dritte weiter zu verschlechtern. Dies liege insbesondere daran, dass die Wohnung von der Beklagten als einziger Rückzugs- und "Schutz"-Raum ge- sehen werde. Die Feststellungen des Sachverständigen stünden im Einklang mit denjenigen der behandelnden Ärzte. 11 12 - 6 - Maßnahmen, die das Risiko einer erheblichen Verschlechterung des Ge- sundheitszustands bis hin zum Suizid im Falle eines Betretens der Wohnung durch Dritte signifikant verringerten, seien für das Berufungsgericht derzeit nicht ersichtlich. Nach den Ausführungen des Sachverständigen könne das Risiko durch weitere medikamentöse oder therapeutische Maßnahmen nicht weiter ge- senkt werden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger auf Gewährung von Zutritt zu der von der Beklagten ange- mieteten Wohnung aus § 14 Nr. 1 des Mietvertrags beziehungsweise gemäß § 242 BGB in Verbindung mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nach § 280 Abs. 1, 2, §§ 286, 288 Abs. 4 BGB nebst Zinsen nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat - wie die Revision mit Recht rügt - unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO das von ihm eingeholte psychiatrische Sachverständigengutachten nicht vollständig gewürdigt. 1. Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend angenommen hat, besteht eine vertragliche, aus § 14 Nr. 1 des Mietvertrags beziehungsweise § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach ent- sprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund (in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags bezeichnet als "besonderer Anlass") gibt (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 20 mwN), der beispielsweise - wie im vor- liegenden Fall - in der gewünschten Besichtigung der Mietwohnung anlässlich 13 14 15 - 7 - ihres beabsichtigten Verkaufs mit Immobilienmaklern, Gutachtern und Kaufinte- ressenten liegen kann (vgl. hierzu RGZ 106, 270, 271; LG Frankfurt am Main, NZM 2002, 696; AG Stuttgart, WuM 2009, 732; BeckOK-Mietrecht/Gras, Stand: 1. Februar 2023, § 535 BGB Rn. 4201; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 535 Rn. 199; BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2022, § 535 Rn. 551; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 535 BGB Rn. 807; Staudinger/V. Emmerich, Stand: 18. März 2022, § 535 BGB Rn. 100; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Miet- recht, 15. Aufl., § 535 BGB Rn. 209; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 535 BGB Rn. 342; Schmid, WuM 2014, 316 ff.). a) Während der Dauer des Mietverhältnisses ist das alleinige und unein- geschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung zwar dem Mieter zugewiesen. Zu- dem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden" (BVerfGE 89, 1, 23; BVerfG, NJW-RR 2004, 440, 441; Senatsurteil vom 24. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 18). Jedoch besteht, wie der Senat bereits ent- schieden hat, eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt (vgl. Senatsurteil vom 24. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, aaO Rn. 20 mwN). Eine solche Pflicht kann sich zudem - wie hier - aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, aaO Rn. 16 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., § 535 BGB Rn. 218 f.; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 535 BGB Rn. 344; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 535 Rn. 202). b) Bei der Prüfung, ob ein solcher konkreter sachlicher Grund (bzw. dem- entsprechend ein "besonderer Anlass" im Sinne des § 14 Nr. 1 des Mietvertrags) 16 17 - 8 - vorliegt, ist - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - einer- seits dem Eigentumsrecht des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 GG), andererseits auch dem Recht des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu werden (Art. 13 Abs. 1 GG), und seinem ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG geschütztem Recht am Besitz der Mietwohnung Rechnung zu tragen (vgl. BVerfG, NJW-RR 2004, 440, 441). Die Tatgerichte sind insofern gehalten, die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem an- gemessenen Ausgleich zu bringen (vgl. BVerfG, aaO; BVerfGE 90, 27, 33 f.; siehe auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., § 535 BGB Rn. 213; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 535 BGB Rn. 339; Opper- mann/Steege, WuM 2017, 361, 361 f.; Schmid, WuM 2014, 316). 2. Unter Anwendung dieser Maßstäbe ist das Berufungsgericht rechtsfeh- lerfrei davon ausgegangen, dass den Klägern als Vermietern im Hinblick auf die von ihnen beabsichtigte Veräußerung der Wohnung grundsätzlich ein Recht auf Betreten der vermieteten Wohnung zuzubilligen ist. Denn angesichts der mit die- sem grundsätzlich berechtigten Grund einhergehenden lediglich geringfügigen Beeinträchtigung der von Art. 13 Abs. 1 GG, Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Inte- ressen des Mieters werden diese regelmäßig hinter dem ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interesse des Vermieters, über sein Eigentum frei verfü- gen und dieses bei Bedarf veräußern zu können, zurücktreten. 3. Das Berufungsgericht hat ferner rechtsfehlerfrei erkannt, dass unter be- sonderen Umständen diese Interessen des Vermieters jedoch - ausnahms- weise - eine Beschränkung erfahren können, wenn der Mieter durch die Besich- tigung der Wohnung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigun- gen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt und damit in seinem Grundrecht aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG beeinträchtigt ist. 18 19 - 9 - a) Aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr verfas- sungsrechtlich gehalten sind, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen (BVerfG, WM 2016, 1449, 1450; NJW-RR 2014, 584 Rn. 10; NZM 2005, 657, 658 f.; NJW 1991, 3207) und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (BVerfG, NJW 1998, 295, 296; Senatsurteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NJW-RR 2017, 134 Rn. 22 mwN). Diesen Anforderungen hat das Berufungsgericht Rechnung getragen und hat zur Beurteilung der vorbezeichneten Gefahren das Gutachten eines psychi- atrischen Sachverständigen eingeholt. b) Auch hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass es für die Beurteilung der rechtlichen Bedeutung der von der Beklagten gel- tend gemachten schweren Gesundheitsbeeinträchtigung infolge eines Betretens der Wohnung zunächst einer Feststellung der in die Abwägung einzustellenden sonstigen Interessen der Parteien bedarf, wobei auch die Folgen einer Zutritts- gewährung beziehungsweise ihrer Verweigerung für die jeweilige Partei in den Blick zu nehmen sind. Dementsprechend hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - noch rechtsfehlerfrei auch die Konsequenzen einer Zutrittsverweigerung für die Kläger in seine Erwägungen miteinbezogen (hierzu unter aa). Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat es bei der Prüfung der abwägungsre- levanten Interessen der Beklagten angenommen, dass die Beklagte nicht - wie die Revision meint - auf ihre zwangsweise Unterbringung in einer psychiatrischen Einrichtung zur Reduzierung des Suizidrisikos verwiesen werden kann (hierzu unter bb). 20 21 22 - 10 - Das Berufungsgericht hat jedoch das von ihm zur Feststellung der Art und des Ausmaßes der von der Beklagten geltend gemachten Erkrankung und ihrer Folgen eingeholte psychiatrische Sachverständigengutachten hinsichtlich der Frage, ob und inwieweit sich die gesundheitlichen Folgen einer Zutrittsgewäh- rung für die Beklagte mindern lassen, verfahrensfehlerhaft nicht vollständig ge- würdigt (hierzu unter cc). Die tatrichterliche Beweiswürdigung kann zwar von dem Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter sich mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung vollständig und rechtlich möglich ist, und nicht gegen die Denk- und Naturgesetze verstößt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, NJW 2017, 2819 Rn. 24; vom 11. November 2020 - VIII ZR 191/18, NJW-RR 2021, 84 Rn. 21; vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, NJW 2021, 2281 Rn. 54; jeweils mwN). Derartige Fehler sind dem Berufungsgericht hier aber unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat allerdings - entgegen der Ansicht der Revi- sion - die Folgen einer Zutrittsverweigerung für die Kläger hinreichend in den Blick genommen. (1) Es hat in diesem Zusammenhang weder übergangen, dass das Krank- heitsbild der Beklagten seit vielen Jahren besteht und die Beklagte sich seit über 20 Jahren in Behandlung befindet, noch, dass durch weitere medikamentöse und therapeutische Behandlungen der Zustand der Beklagten nicht wesentlich ver- bessert werden kann. Das Berufungsgericht hat auf diese Gesichtspunkte viel- mehr ausdrücklich in seiner Entscheidung hingewiesen und hat ausgeführt, dass die Abweisung der Klage einen erheblichen Eingriff in das Eigentumsrecht der Klagepartei bedeute. Hierbei hat das Berufungsgericht eine Besserung des Ge- sundheitszustands der Beklagten nicht für wahrscheinlich erachtet und darauf 23 24 25 - 11 - hingewiesen, dass im Fall des Eintritts einer solchen Verbesserung nicht nur we- niger einschneidende Maßnahmen als das Betreten der Wohnung in Anwesen- heit der Beklagten in Betracht kommen könnten, sondern das Betretungsrecht insgesamt neu bewertet werden müsste. Das Berufungsgericht hat somit auch berücksichtigt, dass den Klägern un- ter Umständen der dauerhafte Entzug des Besichtigungsrechts drohen könnte. Es hat hieraus lediglich nicht den von der Revision gewünschten Schluss gezo- gen, dass die (derzeit) fehlende Besichtigungsmöglichkeit eine (wirtschaftlich sinnvolle) Veräußerung der Mietwohnung gänzlich ausschließe, sondern darauf verwiesen, dass unter Umständen die Möglichkeit bestehe, die Wohnung auch ohne vorherige Besichtigung zu veräußern. Übergangenen Vortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf, sondern sie versucht lediglich, ihre Würdigung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts zu setzen. Dies ist revisionsrechtlich un- behelflich. (2) Entgegen der Auffassung der Revision ist auch die Würdigung des Be- rufungsgerichts, mit einem drohenden erheblichen Wertverlust der Immobilie sei angesichts der Preisentwicklung der vergangenen Jahre nicht zu rechnen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Einen belastbaren allgemeinen Erfah- rungssatz dahingehend, dass eine Wohnung, die von Erwerbsinteressenten nicht besichtigt werden könne, nach der allgemeinen Lebenserfahrung nicht oder nur in geringerem Umfang an der allgemeinen Preisentwicklung teilnehme, gibt es nicht. Gegenteiliges vermag auch die Revision nicht aufzuzeigen. (3) Ohne Erfolg rügt die Revision weiterhin, das Berufungsgericht habe das besondere Interesse des Klägers zu 2 an der Besichtigung der Wohnung bei seiner Gesamtabwägung nicht ansatzweise berücksichtigt und dadurch gegen Art. 103 Abs. 1 GG sowie gegen § 286 ZPO verstoßen. Die Revision zeigt keine 26 27 28 - 12 - besonderen Umstände auf noch ist sonst ersichtlich, dass sich das Berufungsge- richt mit dem Vorbringen der Kläger, sie benötigten den Erlös aus dem Verkauf der von der Beklagten gemieteten Wohnung, um - nachdem ihre Eigenbedarfs- kündigung dieser Wohnung gescheitert sei - für den Kläger zu 2 eine andere Wohnung zum Selbstbezug zu erwerben, nicht befasst haben könnte. Das Beru- fungsgericht hat in seiner Abwägung vielmehr ausdrücklich die mit einer Besich- tigung einhergehende bessere Verkaufsmöglichkeit berücksichtigt und hervorge- hoben, dass die Abweisung der Klage einen erheblichen Eingriff in das Eigen- tumsrecht der Kläger darstelle. Eines ausdrücklichen Eingehens auf den von den Klägern angestrebten Erwerb einer Wohnung für den Kläger zu 2 im Berufungs- urteil bedurfte es vor diesem Hintergrund nicht. bb) Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte nicht auf eine Unterbringung nach Art. 5 des Bayerischen Psychisch- Kranken-Hilfe-Gesetzes vom 24. Juli 2018 (BayPsychKHG; GVBl. S. 583) ver- wiesen werden kann. Die Revision rügt insofern zu Unrecht, das Berufungsge- richt habe die Möglichkeit einer solchen Unterbringung der Beklagten mit unzu- treffenden Erwägungen abgelehnt. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht eine Unterbringung der Beklagten zur Ermöglichung des Betretens der Wohnung durch den Vermieter wegen des beabsichtigten Verkaufs im Hinblick auf die vom Berufungsgericht festgestellte Gefahr einer hierdurch drohenden Verschlechte- rung des Gesundheitszustands der Beklagten jedenfalls als nicht geeignete und nicht verhältnismäßige Maßnahme angesehen. Soweit die Revision in diesem Zusammenhang geltend macht, der Beklag- ten sei grundsätzlich zuzumuten, fachliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um die Selbsttötungsgefahr zu verringern, übergeht sie, dass die Beklagte sich nach den insofern nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts seit über 29 30 - 13 - 20 Jahren in psychiatrischer (ambulanter oder stationärer) Behandlung befindet und medikamentös behandelt wird. cc) Die Revision beanstandet mit der Verfahrensrüge (§ 286 Abs. 1, §§ 551, 557 Abs. 3 Satz 2 ZPO; vgl. hierzu Senatsurteil vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, NJW 2021, 2281 Rn. 55 mwN) jedoch zu Recht, das Berufungs- gericht habe den Inhalt des von ihm eingeholten psychiatrischen Sachverständi- gengutachtens nicht vollständig zur Kenntnis genommen und sich mit den Aus- führungen des Sachverständigen zu den gesundheitlichen Auswirkungen einer möglichen Vertretung der Beklagten bei einer Wohnungsbesichtigung nicht aus- einandergesetzt. Der Senat ist im Hinblick auf diese durchgreifende Verfahrens- rüge nicht an die angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gebunden (§ 559 Abs. 2 BGB; vgl. Senatsurteil vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, aaO). Das Berufungsgericht ist entsprechend der Beurteilung des psychiatri- schen Gutachtens des Sachverständigen zu dem Ergebnis gelangt, dass sowohl bei Erlass als auch bei der Vollstreckung eines Urteils, das ein Betretungsrecht zugunsten der Kläger ausspreche, ein hohes Risiko für Handlungen der Beklag- ten mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung bis hin zum vollendeten Suizid bestehe und Maßnahmen, die das Risiko einer solchen erheblichen Verschlech- terung signifikant verringerten, derzeit nicht ersichtlich seien. Mit den Ausführungen des Sachverständigen, wonach sich das Risiko für gesundheitliche Komplikationen, wenn sich die Beklagte bei einem Betreten der Wohnung durch Vermieter, Kaufinteressenten oder Makler von einer Vertrauens- person beziehungsweise einem Rechtsanwalt vertreten lasse, im Vergleich zu einer Besichtigung bei persönlicher Anwesenheit der Beklagten verringere, hat sich das Berufungsgericht dagegen unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht 31 32 33 - 14 - auseinandergesetzt, obwohl sie der Annahme einer durch das Betreten der Woh- nung nicht zu vermeidenden Gesundheitsverschlechterung der Beklagten entge- genstehen. Es hat eine Vertretung der Beklagten bei der Wohnungsbesichtigung lediglich als eine Maßnahme im Fall einer eventuellen Besserung des Gesund- heitszustands der Beklagten in Erwägung gezogen. Soweit die vorgenannten Ausführungen des Sachverständigen zu den Auswirkungen einer Vertretung in (scheinbarem) Widerspruch zu den Feststel- lungen des Sachverständigen stehen, wonach eine der Klage stattgebende Ent- scheidung ein hohes Risiko einer erheblichen Gesundheitsgefährdung mit sich bringe, wäre es die Aufgabe des Berufungsgerichts als Tatgericht gewesen, auf eine Aufklärung dieses möglichen Widerspruchs - etwa mittels einer Erläuterung durch den Sachverständigen gemäß § 411 Abs. 3 ZPO - hinzuwirken (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 2009 - IV ZR 27/08, juris Rn. 9 mwN; Beschluss vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, NJW 2018, 3097 Rn. 10). 3. Das Berufungsurteil beruht auf dem dargelegten Rechtsfehler (§ 545 Abs. 1 ZPO). Bei der - hier vorliegenden - Verletzung verfahrensrechtlicher Bestimmungen genügt bereits die Möglichkeit, dass das Berufungsgericht ohne den Verfahrensfehler zu einem anderen Ergebnis gelangt wäre (Senatsurteile vom 24. September 2014 - VIII ZR 394/12, BGHZ 202, 258 Rn. 66 mwN; vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 161/14, NJW 2015, 2111 Rn. 19). Im Streitfall ist nicht aus- zuschließen, dass das Berufungsgericht zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre, wenn es die vorgenannten Ausführungen des Sachverständigen in seine Würdigung miteinbezogen beziehungsweise den Sachverständigen zu seinen - möglicherweise nur scheinbar - widersprüchlichen Feststellungen ergänzend befragt hätte. 34 35 - 15 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit die hiernach erforderlichen weiteren Feststellungen - gegebenen- falls nach einer ergänzenden Anhörung des psychiatrischen Sachverständigen - erfolgen können. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Hersbruck, Entscheidung vom 11.08.2020 - 4 C 1007/19 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 30.11.2021 - 7 S 5584/20 - 36

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.05.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 10/18 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2019:0502.3S10.18.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 273 BGB, § 320 BGB, § 535 BGB, § 536 BGB, § 543 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderungsanspruch, Mietminderungsrecht Mietrechtsstreit: Erlöschen des mangelbedingten Leistungsverweigerungsrechts des Wohnraummieters; Festsetzung eines Vergleichsmehrwerts für weitere mitverglichene Verfahren Orientierungssatz 1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss BGH, 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087).(Rn.4) 2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.(Rn.9) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), kein Datum verfügbar, 5 C 920/15 Tenor 1. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen mit Ausnahme der anwaltlichen Vergleichsgebühren, diese hat die Klägerin zu 2/3 und der Beklagte Ziff.1 zu 1/3 zu tragen; die Beklagte Ziff. 2 behält die bei ihr entstandene anwaltliche Vergleichsgebühr auf sich. 2. Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt: Vorab hat die Klägerin die Kosten zu tragen, die durch ihre Säumnis im Termin vom 08.05.2017 entstanden sind. Von den weiteren Kosten trägt die Klägerin ¾ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Beklagten Ziff. 1. Dieser und die Beklagte Ziff. 2 tragen als Gesamtschuldner ¼ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin. Im Übrigen trägt jede Partei ihre Kosten selbst. 3. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 21.540,00 € festgesetzt. 4. Für die anwaltlichen Vergleichsgebühren der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 gilt ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 €. Gründe Randnummer 1 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO und -bezüglich eines Teils der erstinstanzlichen Kosten- auf §§ 269 Abs. 3, 344 ZPO. Randnummer 2 Die Parteien haben sich geeinigt und eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO beantragt. Die Kammer hatte deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Nach diesen Grundsätzen gilt im Einzelnen Folgendes: Randnummer 3 1. Im vorliegenden Berufungsverfahren wären die Beklagten bei streitigem Fortgang unterlegen: Randnummer 4 1.1. Spätestens die Kündigung vom 12.09.2017 war wirksam: Auch bei Unterstellung aller geltend gemachter Mängel bestand jedenfalls zu diesem Zeitpunkt kein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB mehr, denn selbst wenn die Klägerin eine Mangelbeseitigung nicht ernsthaft und endgültig verweigert hatte, war jedenfalls aufgrund des erheblichen Zeitablaufs klar, dass sie sich durch den Mieteinbehalt als solchen nicht zur Mangelbehebung bringen lassen werde. Dass in einem solchen Fall das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters erlischt, entspricht der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14 und Beschluss vom 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14 –, juris; dem folgend z.B. LG Düsseldorf, BeckRS 2017, 143221 Rn. 17), der die Kammer trotz der Kritik des Schrifttums (Schwab NZM 2019, 36 unter III. 2. a m.N.; MüKoBGB/Emmerich, 8. Aufl. 2019, BGB § 320 Rn. 9) folgt, denn § 320 BGB soll nicht die Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen sicherstellen (dafür gibt es die Minderung), sondern dem Schuldner ein Druckmittel geben. Versagt dieses, muss der Mieter den Vermieter folgerichtig auf Mangelbehebung in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, Rn 66 nach juris), anstatt dauerhaft nach dem Grundsatz „dulde und liquidiere“ zu verfahren. Dabei handelt es sich nicht um einen Fall der Verwirkung des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB, sondern um eine Überschreitung der zeitlichen und teleologischen Grenzen des Leistungsverweigerungsrechts. Die gegen Verwirkung gerichteten Einwendungen der Beklagten, wonach sie keinen Vertrauenstatbestand begründet und stets erneut auf ihr Leistungsverweigerungsrecht hingewiesen hätten, gehen deshalb fehl. Fehl geht auch das Argument der Beklagten, der Mieteinbehalt liege betragsmäßig unterhalb der von der Rechtsprechung gezogenen Grenze. Vorliegend geht es um die vom Bundesgerichtshof a.a.O. zusätzlich gezogene zeitliche Grenze des Leistungsverweigerungsrechts. Randnummer 5 1.2. Die reine Mietminderung geht jedenfalls nicht so weit, dass der am 12.09.2017 bestehende Rückstand unter der zur Kündigung berechtigenden Grenze lag. Rechnet man bis zum Wasserschaden (Juni 2015) mit den vom Amtsgericht angesetzten Minderungsquoten und im Anschlusszeitraum mit der von den Beklagten geltend gemachten Minderung von 80 %, so gelangt man am 12.09.2017 gleichwohl zu einem Mietrückstand von ca. 13.000,00 €. Dass für die Zeit bis zum Wasserschaden (12/13 – 6/15) keine höhere Minderung in Frage kommt, hat das Amtsgericht in tatsächlicher Hinsicht bindend (§ 529 ZPO) und rechtlich zutreffend festgestellt; die diesbezüglichen Angriffe der Berufungserwiderung gegen die Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts dringen nicht durch; angesichts dessen, dass zunächst unstreitig die ungeminderte Miete gezahlt wurde, bezweifelt das Amtsgericht vielmehr zu Recht, dass § 536b BGB abbedungen bzw. die Beseitigung der vorbekannten Mängel zugesagt wurde. Darüber hinaus hält die Kammer für den Zeitraum ab Juli 2015 jedenfalls eine Minderung von 80 % für überhöht. Insoweit wird auf den heutigen Beschluss im Verfahren 3 S 168/18 verwiesen. Rechnet man ab Juli 2015 z.B. mit einer Minderung von 60 % (für alle geltend gemachten Mängel), so ergibt sich ein Rückstand von über 20.000,00 €. Randnummer 6 1.3. Den Beklagten kommt auch kein Irrtumsprivileg zugute, zumal die o.g. Rückstände die kündigungsrelevante Grenze mit großem Abstand übersteigen. Ohnehin liegt ein zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsverzug auch dann vor, wenn der Mieter sich bei einer Minderungsquote verschätzt und über eine längere Zeit eine geringere als die geschuldete Miete zahlt; ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht und nicht das Risiko, dass seine eigene Beurteilung unzutreffend ist, dem Gläubiger zugeschoben hat; ihm bleibt anheimgestellt, den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter einem (einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden) Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen (Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 130/131 m.N.; ebenso Blank, WuM 2012, 501 (502); jeweils unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris ähnlich Hinz NJW 2013, 337 ff.). Im Übrigen liegt der Umstand, dass die für den Zeitraum bis Juni 2015 geltend gemachte Minderung deutlich zu hoch ist, nicht an einem -nach teils vertretener Ansicht ggfs. milder zu behandelnden- „Schätzirrtum“ über die bloße Bewertung eines gegebenen Mangels und die aus ihm folgende Minderungsquote (vgl. dazu Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2012 Anm. 4), sondern vor allem daran, dass die eingewandten Mängel als solche vom Amtsgericht (zu Recht) nicht festgestellt wurden. In einer solchen Konstellation lässt die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris) keinen Raum für ein Irrtumsprivileg des Mieters. Randnummer 7 1.4. Zwar hätte die Kammer den Beklagten voraussichtlich eine deutliche Räumungsfrist bewilligt, jedoch hätte dies nicht zu einer anteiligen Kostenbelastung der Klägerin geführt. Randnummer 8 2. Die Verteilung der Vergleichsmehrkosten beruht auf folgenden Erwägungen: Randnummer 9 2.1. Für die Gerichtsgebühren war ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf die miterledigten Verfahren 3 S 168/18 und 3 S 266/18 schon deshalb nicht festzusetzen, weil er nur anfällt, wenn der mitverglichene Anspruch nicht rechtshängig, also auch nicht Gegenstand eines anderen Gerichtsverfahrens ist (1900 KV GKG, vgl. z.B. Norbert Schneider NZM 2018, 716). Die Kammer versteht den Antrag der Klägerin vom 04.03.2019 auf Festsetzung eines Mehrwertes von 60.398,79 € aber als einen solchen (auch) nach § 33 RVG. Diesem war stattzugeben, denn bezüglich der anwaltlichen Vergleichsgebühren ist ein miterledigtes Parallelverfahren grundsätzlich -anders als bzgl. der Gerichtsgebühren- mehrwertbegründend (OLG Thüringen MDR 2013, 944; OVG Lüneburg AGS 2016, 572; Gerold/Schmidt/Müller-Rabe RVG VV 1003 Rn. 71-73). Für die auf Seiten der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 -die Beklagte Ziff. 2 war am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligt- angefallenen Vergleichsgebühren war deshalb ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 € festzusetzen. Dieser war der Klägerin bei der Quotelung der Vergleichsgebühren im Verhältnis zum Beklagten Ziff. 1 zu 3/4 ins Soll zu stellen gem. der Quote von 1/4 zu 3/4, die die Kammer im Verfahren 3 S 168/18 gem. § 91a ZPO beschlossen hat. Randnummer 10 2.2. Ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf das mitverglichene Räumungsverfahren 3 S 266/18 besteht hingegen nicht, da insoweit wirtschaftliche Identität der beiden Klageansprüche vorliegt (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10. Oktober 2007 – 3 U 64/07 –, Rn. 18, juris); insoweit ist auch kein Antrag auf Festsetzung eines Mehrwerts nach § 33 RVG gestellt. Auch wenn das parallele Räumungsverfahren 3 S 266/18 somit vergleichsgebührenneutral ist, war jedoch im Rahmen des § 91a ZPO zu berücksichtigen, dass die Klägerin dort voraussichtlich unterlegen wäre (insoweit wird auf den dort nach § 91a ZPO ergangenen Beschluss verwiesen). Es wäre nicht „billig“ im Sinne von § 91a ZPO, die Auferlegung der Vergleichskosten von dem formalen Umstand abhängig zu machen, in welchem der beiden Verfahren der Vergleich protokolliert wurde. Randnummer 11 2.3. Im Verhältnis der Klägerin und der am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligten Beklagten Ziff. 2 waren die anwaltlichen Vergleichsgebühren somit im Wege der fiktiven Addition beider Räumungsstreitwerte von jeweils 21.540,00 € gegeneinander aufzuheben, da beide Seiten je ein Verfahren mutmaßlich gewonnen und eines verloren hätten. Im Verhältnis der Klägerin zum Beklagten Ziff. 1 gelangt man zu einem fiktiven Gesamtvergleichswert von 103.478,79 € (zweimal 21.540,00 + 60.398,79) und einem Unterliegensanteil der Klägerin von 66.839,09 € (21.540,00 + ¾ von 60.398,79), was einer Quote von 1/3 zu 2/3 zu Lasten der Klägerin entspricht. Randnummer 12 3. Für die erstinstanzlichen Kosten gilt, dass die Beklagten bei streitigem Fortgang aus o.g. Gründen unterlegen wären. Insoweit hatte die Klägerin erstinstanzlich gegen den Beklagten Ziff. 1 aber noch auf Zahlung von 61.669,84 € und weiterer 1.239,40 € geklagt und die Klage insoweit vor dem Amtsgericht zurückgenommen. Insoweit bleibt es bei § 269 Abs. 3 ZPO. Randnummer 13 Für die Beklagten hätte im Fall eines Räumungsurteils § 100 Abs. 4 ZPO gegolten; dementsprechend ist auch ihre Kostenentscheidung nach § 91a ZPO grds. gesamtschuldnerisch (OLG Düsseldorf Urt. v. 11.12.2001 – 24 U 17/01, BeckRS 2001, 30226005; LG Frankfurt, Beschluss vom 26. November 2010 – 2-11 T 127/10 –, Rn. 4, juris). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001388441 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.09.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 67 S 15/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:0913.67S15.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 305 Abs 1 S 3 BGB, § 307 Abs 1 S 1 BGB, § 535 BGB, § 538 BGB, § 556d Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Berücksichtigung der im Vormietverhältnis vereinbarten Staffelmieterhöhung bei der Mietpreisbremse; Rechtmäßigkeit einer Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen Leitsatz 1. Im Vormietverhältnis vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses in zeitlicher Hinsicht nicht mehr wirksam geworden sind, sind im Rahmen des § 556e BGB nicht zu berücksichtigen.(Rn.18) 2. Ein Aushandeln i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ist auch im Fall einer freien Auswahlentscheidung des Vertragspartners für eine von mehreren vorformulierten Vertragsvarianten nur dann gegeben, wenn der Verwender den wesentlichen Inhalt ernsthaft zur Disposition stellt, indem er dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen, einräumt.(Rn.21) Orientierungssatz Eine Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB, da bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf den Mieter zukommenden Kostenbelastung möglich ist (Anschluss BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13).(Rn.25) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 17. Dezember 2021, 124 C 350/20 anhängig BGH, kein Datum verfügbar, VIII R 245/22 nachgehend BGH, 8. April 2025, VIII ZR 245/22, Beschluss Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 17. Dezember 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 124 C 350/20 - wird auf Kosten der Beklagten nach einem Wert von bis 2.000,00 € zurückgewiesen. 2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet. 3. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin begehrt von der Beklagten nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung überzahlter Mieten wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) sowie der von der Beklagten anteilig einbehaltenen Mietsicherheit. Randnummer 2 Zwischen den Parteien bestand vom 1. Februar 2017 bis zum 31. März 2020 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses betrug die Nettokaltmiete monatlich 713,00 €, dem Mietzins, den der Vormieter zuletzt aufgrund eines Staffelmietvertrages vom 2. Dezember 2014 zahlte, die sich nach dessen vertraglicher Vereinbarung ab dem 1. März 2018 auf 753,- € und ab dem 1. März 2019 auf 795,- € erhöhte. Randnummer 3 Die Klägerin macht geltend, die preisrechtlich zulässige Miete sei auf die die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende bei Beendigung des Vormietverhältnisses geschuldete Vormiete ungeachtet der auch in dem Vormietverhältnis vereinbarten Indexmiete begrenzt. Randnummer 4 Die Beklagte ist der Ansicht, bei der Vormiete seien auch weitere Staffelmieterhöhungen nach Beendigung des Vormietverhältnisses zu berücksichtigen. Der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch bestehe aufgrund der Verrechnung mit den nach der individualvertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag anteilig von dem Kläger zu tragenden Schönheitsreparaturkosten nicht. Randnummer 5 Das Amtsgericht hat ausgehend von der nicht erhöhten Vormiete der Klage stattgegeben. Für die Ermittlung der gesetzlich zulässigen Höchstmiete sei die vom Vormieter zuletzt gezahlte Mietstaffel maßgeblich. Der restliche Kautionsrückzahlungsanspruch sei in voller Höhe begründet. Bei der vereinbarten Quotenabgeltungsklausel handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die aufgrund der unangemessenen Benachteiligung der Klägerin unwirksam sei. Randnummer 6 Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 80-83 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 7 Gegen das ihr am 27. Dezember 2021 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 13. Januar 2022 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um einen Monat mit am 24. März 2022 eingegangenem Schriftsatz begründet. Randnummer 8 Sie ist der Auffassung, für die Bestimmung der zulässigen Höchstmiete seien auch die, mit dem Vormieter vereinbarten zukünftigen Mietstaffeln zu berücksichtigen. Die Quotenabgeltungsklausel sei als Individualvereinbarung wirksam. Sie habe - insoweit unstreitig - auf Wunsch der Klägerin, die Schönheitsreparaturen abweichend von dem ersten Vertragsentwurf selbst zu übernehmen, um dadurch die Nettokaltmiete um monatlich 56,00 € zu reduzieren, die entsprechenden Regelungen sowie die von ihr gewünschte kürzere Mindestlaufzeit in einen zweiten Mietvertragsentwurf aufgenommen. Die Klägerin habe sich ohne Änderungswünsche zu äußern für die Unterzeichnung dieser Fassung unter Absehen von der ihr ausdrücklich angebotenen Besprechung des geänderten Vertragsentwurfs entschieden. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 13 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 13. September 2022 (Bl. 144-145 d.A.) Bezug genommen. II. Randnummer 15 Die Berufung ist unbegründet. Dem Kläger steht der streitgegenständliche Rückzahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe zu. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Quotenabgeltungsklausel bestehen nicht. Randnummer 16 Der von dem Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in der beanspruchten Höhe ist gemäß §§ 556d Abs. 1, 2, 556e, 556g Abs. 1 S. 1, 2 aF, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB begründet. Randnummer 17 Die Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete durch das Amtsgericht begegnet keinen Bedenken, wird von der Berufung bezüglich der im Ausgangspunkt zugrundegelegten ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht gesondert angegriffen. Dabei hat es zutreffend erkannt, dass die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen über die Höhe der Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln unwirksam sind, soweit sie die vorliegend vor Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vereinbarte höhere Vormiete in Höhe von 713,00 € überschreiten, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 S. 1, 2 aF, 557a Abs. 4 BGB. Randnummer 18 Dem Amtsgericht ist ebenso darin zuzustimmen, dass die erst nach Beendigung des Vormietverhältnisses eintretenden weiteren Staffelmieterhöhungen nicht zu berücksichtigen sind. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Bestimmung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB aF, wonach eine Miete bis zur Höhe der Vormieter vereinbart werden kann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist. Aus der ausdrücklichen Bezugnahme auf die zuletzt geschuldete - und nicht die mietvertraglich vereinbarte noch nicht fällige Mietstaffel - folgt, dass es maßgeblich auf die tatsächlich bei Beendigung des Vormietverhältnisses geltende tatsächlich geschuldete Miete ankommt, demzufolge weitere Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr wirksam geworden sind, nicht mehr zu berücksichtigen sind. Mit dieser an dem eindeutigen und die Auslegung begrenzenden Wortlaut der Norm (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 2021 - VIII ZR 264/19, WuM 2022, 34, juris Rn. 23; vgl. auch Kammer, Urt. v. 22. September 2022 - 67 S 113/22, BeckRS 2022, 27753 Rn. 18) orientiertem Ergebnis ist auch der von dem Gesetzgeber durch diese zudem aufgrund ihres Ausnahmecharakters eng auszulegende Regelung (vgl. Schüller, in: BeckOK BGB, Stand 1. August 2022, BGB § 556e Rn. 4 m.w.N.) bezweckte Bestandsschutz gewährleistet, da die Vermieterin bezüglich der aufgrund eines früheren Mietendes nicht mehr zum Tragen gekommenen Mietstaffeln noch keine ausnahmsweise schutzwürdige Vermögensposition erlangt hat (vgl. Fleindl, in: BeckOGK, Stand: 1.10.2022, BGB § 556e Rn. 10; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556e Rn. 13 und WM 2017, 186, 187; Flatow, WuM 2015, 191, 201-203 jeweils m.w.N.). Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die ausführliche Begründung des Amtsgerichts Bezug genommen. Randnummer 19 Der Klägerin steht auch der geltend gemachte fällige Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution zu, während Gegenansprüche der Beklagten aus der in dem Mietvertrag vereinbarten Quotenabgeltungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen sind nicht begründet sind. Randnummer 20 Zutreffend und von der Berufung nicht entkräftet geht das Amtsgericht davon aus, es handele sich bei der in § 2 Ziffer 2 i.V.m. § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags enthaltenen Regelung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Randnummer 21 Soweit die Berufung erneut darauf verweist, es handele sich insbesondere aufgrund der der Klägerin eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen der ursprünglichen Vertragsversion, wonach entsprechend der gesetzlichen Regelung die Beklagte die Schönheitsreparaturen zu tragen hatte, und dem auf ausdrücklichen Wunsch der Klägerin auch hinsichtlich der verkürzten Mindestlaufzeit ihren Bedürfnissen angepasstem von ihr ohne Beanstandungen ausgewählten Vertragstext aufgrund der unbeeinflussten Auswahlentscheidung der Klägerin um eine ungeachtet der Vorformulierung beider Alternativen als Vertragsbedingung nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelte Regelung, wird dem nicht gefolgt. Randnummer 22 Zwar können auch vorformulierte Klauseln des Verwenders im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein, wenn sie die Merkmale des § 305 Abs. 1 BGB aufweisen. Jedoch kann nach der von der Kammer geteilten überwiegend vertretenen Ansicht der Rechtsprechung ausgehend von dem Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentlichem Charakteristikum der Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie des Umstands, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann, von einem Aushandeln in diesem Sinne nicht bereits aufgrund des rein formalen Umstands der Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen gesprochen werden. Vielmehr ist nach den dargelegten Grundsätzen darüber hinaus zu fordern, dass der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären. Denn maßgeblich für das Wesen von AGB ist nicht die Wahlfreiheit zwischen verschiedenen gestellten AGB als solchen - selbst wenn diese die Wahl der dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Variante beinhaltet -, sondern das ausdrücklich vorausgesetzte Aushandeln des konkreten Klauselinhalts im Einzelnen, was nur bei der tatsächlichen Möglichkeit des Vertragspartners, auf die vorgegebene Formulierung einwirken und diese durch eigene Alternativvorschläge tatsächlich beeinflussen zu können, gewährleistet ist (vgl. BGH, Beschl. v. 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080, juris Rn. 14; Urt. v. 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230, juris Rn. 24; Urt. v. 13. März 2018 - XI ZR 291/16, NJW-RR 2018, 814, juris Rn. 16ff.; Urt. v. 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259-269, juris Rn. 18; BeckOK BGB/Zehelein, Stand 1.8.2022, BGB § 535 Rn. 246; Fervers in: Schmidt-Futterer, a.a.O., vor § 535 Rn. 210; Fornasier, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2022, § 305 Rn. 37; Lehmann-Richter, in: BeckOGK, Stand 1.9.2022, BGB § 305 Rn. 159ff., 171ff. jew. m.w.N.; weitergehend für den Fall einer Auswahlentscheidung des Kunden BGH, Urt. v. 6. Dezember 2002 - V ZR 220/02, BGHZ 153, 148-157, juris Rn. 6; Urt. v. 20. Dezember 2007 - III ZR 144/07, BGHZ 175, 76-85, Rn. 21; Urt. v. 20. März 2018 - X ZR 25/17, NJW 2018, 2039, juris Rn. 13; LG Köln, Urt. v. 24. November 2016 - 6 S 220/15, BeckRS 2016, 115701, Rn. 12 juris). Randnummer 23 Nach diesen Maßgaben ist bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagte nicht von einer Individualvereinbarung auszugehen. Die Beklagte hat bereits nicht behauptet, sie habe sich gegenüber der Klägerin deutlich und ernsthaft zu der Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt. Vielmehr hat sie sich lediglich darauf berufen, sie hätte über die veränderten Bestimmungen verhandelt, wenn die Klägerin diese von ihr durch den Wunsch einer abweichenden Abrede unter anderem bezüglich der Schönheitsreparaturen ausgelösten Änderungen von sich aus hinterfragt hätte. Damit hat die Beklagte ebenso wie mit der nach ihrem Vortrag angebotenen Besprechung des geänderten zweiten Mietvertragsentwurfs nicht dargelegt, ihre Verhandlungsbereitschaft zu der hier streitigen Klausel verbunden mit dem Angebot der konkreten Möglichkeit einer Veränderung der Regelung im Interesse der Klägerin deutlich und ernsthaft erklärt zu haben (vgl. BGH, Beschl. v. 19. März 2019, a.a.O., juris Rn. 16). Zu diesen einem Aushandeln entgegenstehenden Umständen kommt vorliegend der auch von dem Amtsgericht zutreffend herangezogene Umstand hinzu, dass sich die Klägerin als Mietinteressentin schon angesichts des angespannten Wohnungsmarktes und des dadurch entstehenden Drucks nicht in einer gleichberechtigten Verhandlungsposition befand, die ihr ohne Weiteres eigene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne einer freien Verhandlung ermöglichten (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2014 - VII ZR 248/13, BGHZ 200, 326-337, juris Rn. 29; Fervers, a.a.O., Rn. 214; AG Hamburg, Urt. v. 16. Juni 2021 - 49 C 336/20, juris Rn.8; zur diesbezüglichen Berücksichtigung des wirtschaftlichen Machtgefälles auch BGH, Urt. v. 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305-321, juris Rn. 23). Randnummer 24 Eine andere Beurteilung ist auch nicht aufgrund des von der Beklagten herangezogenen Umstands gerechtfertigt, der Klägerin komme die in ihrem Sinne geänderte Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zugute, zu der die Beklagte im Gesamtpaket mit der Übernahme der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch die Klägerin bereit gewesen sei. Denn dies ändert nichts an der nachteiligen Wirkung der durch die Quotenabgeltungsklausel zudem erweiterten Schönheitsreparaturklausel, deren gesetzesfremder Kern nicht allein durch die damit verbundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt wird (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2015 - VII ZR 58/14, MDR 2016, 10 juris Rn. 26; Fornasier, a.a.O., Rn. 37), zumal sich ein „Aushandeln“ jeweils nur auf bestimmte Vertragsbedingungen beziehen und auch nur bezogen auf die jeweilige Klausel zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB führen kann (vgl. BGH, Beschl. v. 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, NJW 2013, 1668, beckonline Rn. 7 ff. m.w.N.). Randnummer 25 Als Allgemeine Geschäftsbedingung verstößt die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel gegen § 307 Abs. 1 BGB. Sie benachteiligt die Klägerin als Mieterin unangemessen, da bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf sie zukommenden Kostenbelastung möglich ist (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871, juris Rn. 24 f. m.w.N.). Randnummer 26 Der Verweis der Beklagten, das Berufen auf die Unwirksamkeit der Regelung sei rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), da es zu der Änderung der hier strittigen Klausel nur ausgelöst durch die von der Klägerin geäußerten Änderungswünsche gekommen sei und sie sich aus freien Stücken für die streitgegenständliche Vertragsalternative entschieden habe, verfängt nicht. Denn wie bereits dargelegt steht dieser Umstand der Anwendung der §§ 305 ff. BGB nicht entgegen (vgl. auch BGH, Beschl. v. 5. März 2013, a.a.O.), bei denen es sich um zwingendes, nicht der Disposition der Vertragsparteien unterliegendes Recht handelt (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2014, a.a.O., Rn. 28; Zehelein, a.a.O., Rn. 247). Randnummer 27 Ausgehend hiervon war kein Raum für die von der Beklagten hilfsweise beantragte Aufhebung und Zurückverweisung nach Maßgabe des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Randnummer 28 Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann offenbleiben, ob die Quotenabgeltungsklausel auch als Individualvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 556 Abs.1 BGB gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist (so Kammer (Einzelrichter), Urt. v. 15. März 2022 - 67 S 240/21, WuM 2022, 220, juris Rn. 12 ff., Revision anhängig; vgl. zum Ganzen auch Kammer (Einzelrichter), Urt. v. 21. Juni 2022 - 67 S 267/21 n.v.). Randnummer 29 Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Randnummer 30 Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob bei der Berücksichtigung einer Vormiete weitere vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen der Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr wirksam geworden sind, zu berücksichtigen sind, sowie der Frage, wann ein Aushandeln i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB im Fall einer Auswahlentscheidung des Vertragspartners für die vorformulierte streitgegenständliche Vertragsvariante gegeben ist. Randnummer 31 Die Übertragung auf die Einzelrichterin nach § 526 Abs. 1 ZPO steht der Zulassung der Revision nicht entgegen (vgl. nur BGH, Urt. v. 18. November 2016 - V ZR 221/15, NJW-RR 2017, 260, juris Rn. 5-7). 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Auch wenn Wohnungen in Kellerräumen nach der Landesbauordnung unzulässig sind, schlägt dies nicht auf den Mietvertrag durch und begründet auch keinen Mietmangel, solange behördlich keine Nutzungsuntersagung angedroht oder verfügt wurde.(Rn.24) 2. Treten direkt nach Mietbeginn Feuchtigkeitserscheinungen in der Wohnung auf und reagiert der Vermieter sofort nach der Mängelanzeige, darf der Mieter nicht ohne vorherige Fristsetzung und Zutrittsgewährung zur Wohnung fristlos kündigen.(Rn.26) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger schlossen Ende Juli 2015 mit der Beklagten als Vermieterin einen Wohnraummietvertrag über die im Souterrain des Hauses M. Straße … in … Hamburg belegenen Räumlichkeiten, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Flur, Bad und WC. Mietbeginn war der 15.08.2015. Die monatliche Miete betrug € 811,00. Die Klägerin leisteten eine Mietsicherheit in bar in Höhe von € 1.788,00. Die Parteien schlossen die ordentliche Kündigung für beide Parteien vor dem 15.08.2016 aus. Randnummer 2 Innerhalb von zwei Wochen nach Mietbeginn zeigten sich in den Wohnzimmerecken oberhalb der Fußleisten dunkle Flecken und die Wohnung fühlte sich feucht an. Die Luftfeuchtigkeit betrug etwa 80 %. Randnummer 3 Die Kläger informierten die Beklagte bzw. deren Ehemann am 02.09.2015 über die Feuchtigkeitserscheinungen. Der Ehemann nahm die Wohnung am selben Tag in Augenschein und vereinbarte Ortstermine für Freitag, den 04.09.2015 mit den Firmen Bauchemie B., Hamburg und I. Hamburg GmbH zum Zweck der Mängelfeststellung und der Auftragsvergabe. Mit What's-App-Nachricht vom 03.09., 08:30 Uhr benachrichtigte er die Kläger über die Termine und bat sie, den Mitarbeitern der Firmen Zutritt zu gewähren. Randnummer 4 Am selben Tag fertigten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrages zum 15.09.2016. Sie wollten dem Ehemann der Beklagten am Abend desselben Tages die Kündigung übergaben, die dieser aber nicht entgegennahm. Die Kläger kündigten die Übersendung der Kündigung per Post an und gingen auch so vor. Randnummer 5 Sie waren am Freitag nicht in der Wohnung, sodass die Mitarbeiter der vorstehend bezeichneten Firmen keinen Zutritt erhielten. Randnummer 6 Sie ließen die Wohnung am 09.09.2015 durch den Berater für Immobilien Dr. St. untersuchen. Dieser erstellte am 14.09.2015 eine Dokumentation mit Messungen der Raumtemperatur, der Raum- und Wandfeuchte. Wegen der Einzelheiten seines Berichts wird auf die Anlage K 3 Bezug genommen. Randnummer 7 Die Kläger räumten die Wohnung bis zum 15.09.2015 und gaben anschließend die Schlüssel zurück. Erst danach konnte eine Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten durch die von der Beklagten beauftragten Fachbetriebe erfolgen. Randnummer 8 Die Kläger zahlten neben der Augustmiete die Miete für September voll und in Höhe von € 796,50 für Oktober. Randnummer 9 Sie verlangen mit der Klage Rückzahlung der hälftigen Septembermiete, der für Oktober bezahlten Miete sowie der Mietkaution. Randnummer 10 Sie meinen, ihre Kündigung habe das Mietverhältnis zum 15.09.2015 beendet. Der wichtige Grund für die Kündigung liege darin, dass Kellerräume vermietet worden seien, die als Wohnräume weder geeignet noch zulässig gewesen seien und starke Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in gesundheitsgefährdendem Ausmaß vorgelegen habe. Da Grund hierfür eine nicht ausreichende Isolierung der Außenwände und Mängel der Fundamente gewesen sei, sei ein kurzfristiges Abstellen der Mängel nicht möglich gewesen. Randnummer 11 Die Kläger beantragen, Randnummer 12 die Beklagte zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand € 2.990,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins ab dem 12.11.2015 zu zahlen. Randnummer 13 Die Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Sie meint, mangels Setzung einer Abhilfefrist sei die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt gewesen. Sie bestreitet ferner das Vorliegen einer konkreten erheblichen Gesundheitsgefahr. Randnummer 16 Gegen den geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruch erklärt sie die Aufrechnung mit den Mieten für die Monate November 2015 bis einschließlich der hälftigen Miete für Februar 2016. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage ist unbegründet. Randnummer 19 Die geltend gemachten Ansprüche stehen den Klägern aus keinem Rechtsgrund zu. Randnummer 20 Sie haben die streitgegenständlichen Mieten nicht ohne Rechtsgrund gezahlt. Vielmehr waren sie dazu aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages verpflichtet. Die Mietkaution ist durch die der Beklagten weitergehend zustehenden Mietforderungen aufgezehrt. Randnummer 21 Die von ihnen erklärte fristlose Kündigung hat das Mietverhältnis nicht vorzeitig beendet. Randnummer 22 Gemäß § 543 I 1, 2 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 23 Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 III BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Randnummer 24 Einen Mangel der Mietsache bzw. eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten stellt es zunächst nicht dar, dass die Mieträume Kellerräume sind. Nach § 45 V HBauO sind Wohnungen in Kellergeschossen unzulässig. Die Wohnnutzung ist aber "nur" öffentlich-rechtlich unzulässig, beschränkt aber nicht die Privatautonomie. Es liegt darin weder ein gesetzliches Verbot der mietweisen Überlassung von Kellerräumen zu Wohnzwecken im Sinne des § 134 BGB noch ist die Eigenschaft als Kellerraum ein Mangel im Sinne des § 537 BGB. Das öffentlich-rechtliche Verbot wirkt sich auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache und ihre Nutzbarkeit nicht aus. Anders wäre es nur, wenn behördlich eine Nutzungsuntersagung angeordnet wäre oder diese unmittelbar bevorstünde. Dafür ist nichts ersichtlich. Randnummer 25 Die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch als Wohnraum war aber wegen der im Bereich der Außenwand aufgetretenen Feuchtigkeit und des Schimmels wohl gemindert. Die an der Außenwand aufgetretene Feuchtigkeit, die wohl auch auf Feuchtigkeitsdurchlässigkeit der Außenwand bzw. des Fundaments beruhte sowie die darauf beruhende Schimmelbildung stellen einen Mangel i.S. von § BGB § 536 BGB dar, da die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten Gebrauch, nämlich zur Nutzung als Wohnraum, dadurch gemindert war. Das Risiko der Zwecktauglichkeit zum Wohnen trägt der Vermieter. Randnummer 26 Mängel der Mietsache lösen primär Ansprüche auf Mängelbeseitigung gemäß § 535 I 2 BGB sowie ggf. Mietminderungen gemäß § 536 I BGB aus. Aus § 543 III BGB ergibt sich, dass die Herstellung der Mangelfreiheit grundsätzlich vorgeht. Randnummer 27 Es kann vorliegend nicht gesagt werden, dass diese hier nicht herzustellen war. Wände können abgedichtet, Schimmel kann chemisch bekämpft, Raumluft kann mit technischen Mitteln entfeuchtet werden. Dass diese Maßnahmen zwingend mit unzumutbaren oder lang dauernden Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind, kann nicht gesagt werden. Auch einen Willen zur sofortigen Mangelbeseitigung hat die Beklagte dadurch dokumentiert, dass ihr Ehemann die Örtlichkeiten sofort nach Mängelanzeige in Augenschein genommen hat und ganz kurzfristig mit Fachfirmen Termine zur Bestandsaufnahme und ggf. Auftragserteilung organisiert hat. Randnummer 28 Die sofortige Kündigung war auch nicht aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt. Randnummer 29 Die Kläger haben nicht dargelegt, wann und für welche Zeiträume sie die hohe Luftfeuchtigkeit in den Mieträumen festgestellt und wie und wo sie sie gemessen haben. Eine erhöhte Luftfeuchte im Sommer gerade bei trübem Wetter ist nichts Außergewöhnliches. Die von ihnen festgestellte Bildung von dunklen Flecken an der Wohnzimmerwand über der Fußleiste haben sie vom Ausmaß her nicht beschrieben. Soweit sie das Ausmaß als erschreckend beschrieben haben, ermöglicht diese Darlegung keine sachliche Beurteilung. Relevante Gesundheitsbeeinträchtigungen durch das Klima in der Wohnung sind nicht konkret vorgetragen. Es ist auch nicht aussagekräftig, wenn die Kläger vortragen, dass der Kläger zu 2. Ende August anfing, unter Atembeschwerden und Kopfschmerzen zu leiden Es ist auch nicht vorgetragen, ob und wie sie herrschende Luftfeuchtigkeit versucht haben herabzusetzen. Das Anstellen der Heizung war eher kontraproduktiv. Randnummer 30 Insgesamt lässt der Vortrag der Kläger nicht den Schluss zu, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Auswirkungen der Feuchtigkeit so gravierend waren, dass eine Bewohnbarkeit der Räumlichkeiten ausgeschlossen oder auf längere Dauer unzumutbar war. Dass aufgrund der Lage und Beschaffenheit der Räumlichkeiten, insbesondere des Zuschnittes der Räumlichkeiten und der Lage, Anzahl und Größe der Fenster von den Klägern erhöhter Aufwand erforderlich war, um Raumfeuchte abzuführen und einen normalen Raumluftwechsel herbeizuführen, musste den Klägern aufgrund Inaugenscheinnahme der Wohnung unmittelbar einleuchten. Randnummer 31 Es mag wohl nicht ausgeschlossen sein, dass eine dauerhafte Mangelfreiheit aufgrund der baulichen Beschaffenheit auch bei Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten nicht hergestellt werden kann. Ob dies tatsächlich der Fall war, war zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung allerdings offen. Möglicherweise wäre die Setzung einer recht kurzen Frist zur Herstellung der Mangelfreiheit gerechtfertigt gewesen. Es konnte nach den Umständen aber auf eine Fristsetzung nicht verzichtet werden. Es bestand keine Veranlassung, einen Versuch der Herstellung der Mangelfreiheit nicht zuzulassen. Randnummer 32 Das Mietverhältnis dauerte daher bis zur Neuvermietung durch die Beklagte an. Randnummer 33 Die Beklagte hat zur Recht die Mietkaution für die weiter fällig gewordenen Mieten in Anspruch genommen. Randnummer 34 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I ZPO. Randnummer 35 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2020:060520UVIIIZR120.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 120/19 Verkündet am: 6. Mai 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 4. April 2019 im Kostenpunkt sowie insoweit aufgehoben, als hierdurch das Versäumnisurteil vom 28. Februar 2019 im Hinblick auf die Zurückweisung der Berufung gegen die Abweisung der Klageanträge Ziffer 1 und 2 sowie im Kostenpunkt aufrechterhalten wird. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Wohnraummieters gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) Aus- 1 - 3 - kunftsansprüche sowie Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Monat Januar 2018 geltend. Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit dem 31. Dezember 2016 ein Mietverhältnis über eine 45,40 m2 große Wohnung in Berlin. Die ver- traglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 640,00 € (= 14,10 €/m2). Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.w. .de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, die Klägerin gemäß ihrer hier zugrunde liegenden Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen durch Klicken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil-) Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebe- nenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genann- ten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- 2 3 4 - 4 - rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgsaus- sichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolges ihrer außergerichtlichen Bemü- hungen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsan- waltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin erfolglos, ent- stehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsan- walts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. Gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche schließt die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters. Ohne Rücksprache mit diesem kann die Klägerin jedoch Ver- gleichsangebote, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet, ablehnen. Im Falle eines Vergleichs werden die anwaltlichen und die gegebenenfalls angefallenen gerichtlichen Kosten von dem vereinbarten Vergleichsbetrag abgezogen, falls diese nicht vom Vermieter übernommen wurden. Der Mieter beauftragte die Klägerin - unter Einbeziehung ihrer vorste- hend genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen - mit der Durchsetzung 5 6 7 - 5 - etwaiger Ansprüche gegen die Beklagte wegen Verstoßes gegen die Miethö- henbegrenzung (§ 556d BGB) und trat dazu diese Ansprüche gegen die Be- klagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2017 rügte die Kläge- rin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftra- gung und Abtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB von 433,48 € (= 9,55 €/m2, was der ortüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % entspreche), um 181,52 € monat- lich, mithin um 41,88 %, überschritten habe, wobei die Klägerin damals von ei- ner Nettokaltmiete von 615 € ausging. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den vorgenannten zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herab- gesetzt werde. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schreiben vom 6. November 2017 ihre vorstehend genannten Begehren und verlangte mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von jeweils 181,52 € zu viel gezahlter Miete für den dem Rügeschreiben vom 20. Oktober 2017 nachfolgenden Monat und die künftigen Monate. Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin neben vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 731,55 € die bereits erwähnte Aus- kunftserteilung sowie für den Monat Januar 2018 die Rückzahlung von 206,52 € 8 9 - 6 - mit der - von den vorgenannten Schreiben abweichenden - Begründung, die derzeitige Nettokaltmiete betrage 640 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Klägerin hat das Landgericht mit Versäumnisurteil vom 28. Februar 2019 zurückgewiesen und dieses mit Urteil vom 4. April 2019 aufrechterhalten. Am selben Tag hat das Berufungsgericht ein gegen den Vorsitzenden der Beru- fungskammer und ein weiteres Kammermitglied gerichtetes, auf den 3. April 2019 datiertes Ablehnungsgesuch unter Mitwirkung der beiden Richter als un- zulässig verworfen und hiergegen die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen. Das Berufungsgericht hat die Revision hinsichtlich des Auskunftsantrags (Klagean- trag Ziffer 1) sowie des Antrags auf Rückzahlung überzahlter Miete (Klagean- trag Ziffer 2) zugelassen. Insoweit verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren wei- ter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das gegen die Klägerin ergangene Versäumnisurteil sei aufrechtzuerhal- ten gewesen, weil ihre Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil unabhängig von der - nach Auffassung des Berufungsgerichts fehlenden - Verfassungsmä- ßigkeit der §§ 556d ff. BGB unbegründet sei. 10 11 12 13 - 7 - Das Berufungsgericht sei dabei befugt gewesen, trotz des von der Kläge- rin gestellten Ablehnungsgesuchs abweichend von § 45 Abs. 1 ZPO unter Mit- wirkung der abgelehnten Mitglieder in seiner geschäftsplanmäßigen Besetzung in der Sache zu befinden, da das Gesuch offensichtlich unzulässig sei. Bei of- fensichtlicher Unzulässigkeit eines Ablehnungsgesuchs seien die abgelehnten Richter nicht nur an der Entscheidung über das Gesuch zu beteiligen, sondern hätten auch in der Sache zu entscheiden; es bedürfe dann auch keiner dienstli- chen Stellungnahme. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt, weil das Ablehnungsgesuch der Klägerin aus den in Bezug genommenen Gründen des Verwerfungsbeschlusses des Berufungsgerichts vom 4. April 2019 offensicht- lich darauf gerichtet gewesen sei, den Prozess zu verschleppen. In der Sache habe die Berufung keinen Erfolg, weil der Klägerin die gel- tend gemachten Zahlungsansprüche nicht zustünden. Es fehle bereits an der Aktivlegitimation der Klägerin. Dabei könne dahinstehen, ob der von der Kläge- rin angeführten Abtretung bereits die Beschränkung des § 399 Alt. 1 BGB ent- gegenstehe, weil mit der behaupteten Unwirksamkeit der Mietabrede der Kern des Mietverhältnisses betroffen sei und ein Gläubigerwechsel insoweit aus Ver- trauensschutzgründen geeignet sein könne, besonders schutzwürdige Interes- sen des Vermieters an der Beibehaltung des Mieters als Gläubigerperson zu beeinträchtigen. Die streitgegenständliche Abtretung sei zumindest nach § 134 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig. Das Berufungsgericht halte insoweit an seiner ständigen Rechtsprechung, die die Berufungsangriffe voll- ständig erschöpfe, ohne Einschränkungen fest (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56). 14 15 16 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Soweit die Revision allerdings geltend macht, das Urteil des Berufungsgerichts unterliege unabhängig von seinen Ausführungen zur fehlenden Aktivlegitimation der Klä- gerin bereits deswegen der Aufhebung, weil es unter Mitwirkung zweier von der Klägerin wegen der Besorgnis der Befangenheit abgelehnter Richter ergangen ist, bleibt sie ohne Erfolg. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebe- nen Begründung das Bestehen der von der Klägerin verfolgten Ansprüche auf Auskunft sowie auf Herausgabe der für den Monat Januar 2018 zu viel gezahl- ten Miete in Höhe eines Betrages von 206,52 € nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat hierbei unter Bezugnahme auf seine Entscheidungen vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) und vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin über die von ihr betriebene Internetseite "www.w. .de" angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen und damit auch die Abtretung der streitgegenständlichen Forderungen an die Klägerin seien wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, weil diese Rechtsdienstleistungen in ihrer Ge- samtheit nicht von ihrer Registrierung als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erfasst seien. Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit § 3 RDG nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als In- kassodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für den Mieter erbrachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Se- 17 18 - 9 - natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 97 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). 1. Entgegen der Auffassung der Revision unterliegt das Berufungsurteil allerdings nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil das gegen den Vorsit- zenden der Berufungskammer und ein weiteres Kammermitglied gerichtete Ab- lehnungsgesuch unter Mitwirkung der abgelehnten Richter als unzulässig ver- worfen worden und nachfolgend auch das Berufungsurteil unter Beteiligung dieser Richter ergangen ist. a) Wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht, schließt § 557 Abs. 2 ZPO eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; vom 18. Oktober 2006 - XII ZB 244/04, NJW-RR 2007, 411 Rn. 9; vom 30. November 2006 - III ZR 93/06, NJW-RR 2007, 775 Rn. 4; vgl. auch Beschluss vom 11. Juli 1985 - X ZB 18/84, BGHZ 95, 302, 306 [zu § 548 ZPO aF]; ebenso BSG, NZS, 2008, 331, 332; BAG, Beschluss vom 23. September 2008 - 6 AZN 84/08, juris Rn. 5; BVerfG, NJW 2009, 833 Rn. 15 mwN; aA, aber von der vorgenannten Entscheidung überholt: BVerfG, NJW-RR 2007, 409). Der im Streitfall unter Beteiligung der beiden abgelehnten Richter ergangene Beschluss, mit dem das Ablehnungsge- such der Klägerin als unzulässig verworfen worden ist, ist unanfechtbar, weil hiergegen kein Rechtsmittel statthaft ist. Gemäß § 46 Abs. 2, § 567 Abs. 1 ZPO ist die sofortige Beschwerde nur gegen erstinstanzliche Entscheidungen der Amts- und Landgerichte eröffnet. Eine Rechtsbeschwerde nach § 574 Abs. 1 ZPO kommt ebenfalls nicht in Betracht, weil eine solche weder vom Gesetz 19 20 - 10 - vorgesehen noch vom Berufungsgericht in dem Verwerfungsbeschluss zuge- lassen worden ist. Hieraus folgt, dass weder die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig noch die daraus folgende Mitwirkung der abgelehnten Richter an der Hauptsacheentscheidung (vgl. hierzu BVerfG, NVwZ 2006, 924; NJW 2007, 3771, 3772; BGH, Beschlüsse vom 15. August 2013 - I ZA 2/13, juris Rn. 3; vom 20. März 2018 - I ZB 104/17, juris Rn. 4) als Verfahrensfehler nach § 545 Abs. 1 ZPO gerügt werden können. b) Ob von der in § 557 Abs. 2 ZPO angeordneten Bindungswirkung an unanfechtbare Entscheidungen über ein Ablehnungsgesuch aus verfassungs- rechtlichen Gründen dann eine Ausnahme zu machen ist, wenn die Behandlung eines Ablehnungsantrags so fehlerhaft ist, dass durch die Mitwirkung des abge- lehnten Richters das grundrechtsgleiche Recht auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verletzt ist (so etwa BSG, Beschlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, juris Rn. 8; vom 22. Juni 2015 - B 9 SB 72/14 B, juris Rn. 12; ähnlich BVerwG, NVwZ 2008, 1025 Rn. 6; BVerfG, Be- schluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, juris Rn. 14; offengelassen von BVerfG, Beschluss vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, juris Rn. 13), be- darf vorliegend keiner Klärung. Denn ein Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG läge nur dann vor, wenn die Auslegung oder Handhabung einer Verfah- rensnorm im Einzelfall willkürlich oder offensichtlich unhaltbar wäre oder wenn die richterliche Entscheidung Bedeutung und Tragweite der Verfassungsgaran- tie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hätte (vgl. etwa BVerfGE 82, 286, 299; BVerfG, Beschlüsse vom 14. November 2007, NJW-RR 2008, 512, 513; vom 6. Mai 2010 - 1 BvR 96/10, juris Rn. 10 ff.; vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, aaO Rn. 19 mwN; vgl. ferner BSG, Be- schlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, aaO; vom 22. Juni 2015 21 22 - 11 - - B 9 SB 72/14 B, aaO; BVerwG, NVwZ 2008, 1025 aaO; BVerwG, Beschluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, aaO). Gemessen an diesen Maßstäben ist eine Verletzung des grundrechts- gleichen Rechts auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG nicht gegeben. Es ist im Hinblick auf das Prozessverhalten der Klägerin weder willkürlich noch sonst unhaltbar, dass das Berufungsgericht ihr Ablehnungsge- such wegen Prozessverschleppung als unzulässig verworfen hat. Auch ist nicht zu erkennen, dass das Berufungsgericht die Tragweite und die Bedeutung der Verfassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hat. aa) Das Berufungsgericht hat die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig damit begründet, dass die Klägerin Ablehnungsgesuche rein prozesstaktisch einsetze, um eine für sie möglicherweise nachteilige Entschei- dung in der Hauptsache so lange wie möglich hinauszuzögern oder zu verhin- dern. Sie habe mit dem unmittelbar vor dem Einspruchstermin erhobenen Ge- such ihr mittlerweile insgesamt siebtes Ablehnungsgesuch gegen die Kammer gestellt. Es erschöpfe sich im Wesentlichen in einer Wiederholung vorangegan- gener Ablehnungsgesuche und sei nunmehr im Kern auf die Entscheidungs- gründe der Parallelsache 67 S 277/18 (DWW 2019, 56) gestützt. Diese seien wiederum im Wesentlichen inhaltsgleich mit den Entscheidungsgründen in der früheren Parallelsache 67 S 157/18 (NJW 2018, 2901), die bereits Gegenstand von zwei Ablehnungsgesuchen der Klägerin gewesen sei, welche jeweils mit ausführlicher Begründung durch die Berufungskammer und durch eine weitere Kammer des Landgerichts zurückgewiesen worden seien. Der Inhalt der in dem Verfahren 67 S 277/18 getroffenen Entscheidung und die übrigen zum Gegenstand des jetzigen Gesuchs erhobenen Gründe hät- ten der Klägerin zu keinem vorangegangenen Zeitpunkt Veranlassung gege- ben, die Befangenheit der abgelehnten Richter zu besorgen. Die Klägerin habe 23 24 25 - 12 - den Rechtsstreit vielmehr ohne Erhebung entsprechender Befangenheitsanträ- ge weiter betrieben, um in sämtlichen parallel geführten und terminierten Beru- fungsverfahren ohne vorherige Unterrichtung der gegnerischen Anwälte säumig zu bleiben und die (nach dem Ausscheiden eines Richters) von der ursprüngli- chen Besetzung noch verbliebenen zwei Richter der Kammer sodann - wiede- rum in sämtlichen Verfahren und ohne vorherige Information ihrer Prozessgeg- ner - erstmals einen Tag vor dem Einspruchstermin abzulehnen. bb) Der Revision gelingt es nicht, ausgehend von diesen Erwägungen einen Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG darzulegen. (1) Zwar entscheidet grundsätzlich über ein Ablehnungsgesuch das Ge- richt, dem der abgelehnte Richter angehört, ohne dessen Mitwirkung (§ 45 Abs. 1 ZPO). Aus Gründen der Vereinfachung und Beschleunigung des Verfah- rens ist der abgelehnte Richter in klaren Fällen eines unzulässigen oder rechtsmissbräuchlich angebrachten Ablehnungsgesuchs aber zur Vermeidung eines aufwendigen und zeitraubenden Ablehnungsverfahrens an der weiteren Mitwirkung nicht gehindert. Denn bei einem eindeutig unzulässigen oder rechtsmissbräuchlichen Ablehnungsgesuch setzt dessen Prüfung eine Beurtei- lung des eigenen Verhaltens des abgelehnten Richters nicht voraus und stellt mithin auch keine Entscheidung in eigener Sache dar (Senatsbeschlüsse vom 25. April 2017 - VIII ZA 1/17 und VIII ZA 2/17, juris Rn. 11; vom 19. November 2019 - VIII ZA 11/19, juris Rn. 2; BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, juris Rn. 16 mwN). Allerdings sind an das Vorliegen dieser Vorausset- zungen strenge Anforderungen zu stellen; wenn ein - auch nur geringfügiges - Eingehen auf den Verfahrensgegenstand erforderlich ist, scheidet eine Verwer- fung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig aus, eine gleichwohl erfolgende Entscheidung ist dann willkürlich (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, aaO Rn. 17). 26 27 - 13 - (2) So verhält es sich hier jedoch nicht. Das Berufungsgericht hat sich nicht inhaltlich mit den im Ablehnungsgesuch erhobenen Vorwürfen befasst, die Berufungskammer habe in dem Verfahren 67 S 277/18 einen nicht vorgetrage- nen Sachverhalt unterstellt und ehrverletzende Aussagen in Bezug auf die Klä- gerin getroffen. Vielmehr hat es allein darauf abgestellt, dass die Klägerin im vorliegenden Verfahren und in weiteren Parallelsachen unangekündigt ein Ver- säumnisurteil gegen sich ergehen lassen und erst einen Tag vor dem Ein- spruchstermin ein auf den Inhalt der Entscheidungsgründe in dem Verfahren 67 S 277/18 gestütztes Ablehnungsgesuch gestellt hat. Dieses Vorgehen als Prozessverschleppung zu werten, um vor Ergehen einer damals in einem Paral- lelverfahren noch ausstehenden Entscheidung des erkennenden Senats zur Frage der Aktivlegitimation der Klägerin (Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO) den Erlass eines für die Klägerin nachteiligen Urteils des Berufungsgerichts zu verhindern, ist nicht als willkürlich oder unhaltbar anzuse- hen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die von der Klägerin für die Besorgnis der Befangenheit der beiden Richter angeführten Gründe im Wesent- lichen schon der früheren Entscheidung des Berufungsgerichts vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) anhafteten, die die spätere Entscheidung vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) nachgezeichnet hat. Die Revision bleibt eine sachlich einleuchtende Begründung dafür schuldig, warum das Ablehnungsgesuch in Anbetracht dieser Umstände nicht zu einem wesent- lich früheren Zeitpunkt angebracht worden ist. Sie stellt insoweit lediglich Mut- maßungen an, die nicht geeignet sind, eine Prozessverschleppungsabsicht zu widerlegen. (3) Auch kann nicht angenommen werden, dass das Berufungsgericht die Verfassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG in ihrer Bedeutung und Tragweite grundlegend verkannt hat. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine Verwerfung des Ablehnungsgesuchs durch die abge- 28 29 - 14 - lehnten Richter selbst eine enge Ausnahme von der Vorschrift des § 45 Abs. 1 ZPO darstellt. Es hat weiter darauf abgestellt, dass die Gründe, auf die die Klä- gerin die Besorgnis der Befangenheit gestützt hat, bereits Gegenstand zweier früherer Ablehnungsgesuche in Parallelverfahren waren und eines dieser Ge- suche von einer anderen Kammer des Landgerichts, also unter Einhaltung des Verfahrens nach § 45 Abs. 1 ZPO, abschlägig beschieden worden ist. Damit ist der Grundgedanke des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gewahrt (vgl. auch BGH, Be- schluss vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, aaO). 2. Jedoch hat das Berufungsgericht zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin über die von ihr betriebene Internetseite www.w. .de angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen seien mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nicht in Einklang zu bringen und daher wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, wovon auch die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche auf Auskunft (§ 556g Abs. 3 BGB) und auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete für den Monat Januar 2018 (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) an die Klägerin erfasst werde. Hierbei hat es verkannt, dass die von der Klägerin entfalteten Tätigkei- ten durch die ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt sind und daher nicht gegen das gesetzliche Verbot des § 3 RDG verstoßen, so dass eine Nichtigkeit der erfolgten Abtretung möglicher Ansprüche des Mieters an die Klägerin nach § 134 BGB zu verneinen ist. Der Senat nimmt diesbezüglich auf die eingehenden Ausführungen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) Bezug und beschränkt sich nachfolgend auf die zur Widerlegung der Ansicht des Berufungsgerichts erforderlichen Aus- führungen. 30 - 15 - a) Das Berufungsgericht sieht den Schwerpunkt der Tätigkeit der Kläge- rin - auch im Hinblick auf den Einsatz eines Mietpreisrechners (vgl. sein Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56, 58) - eindeutig in der Rechtsberatung, die "bereits im Einzelnen, erst recht aber in ihrer Gesamtheit über die zulässigen Tätigkeiten eines registrierten Inkassodienstleisters weit hinausgeh[e]" (vgl. seine in Bezug genommenen Entscheidungen: Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8, und Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Eine Rechtsberatung sei dem Inkassodienstleister zwar nicht grundsätzlich verwehrt, sie müsse aber "beim Forderungseinzug" vorge- nommen werden. Diese einschränkenden Voraussetzungen lägen aber nicht vor, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und den Umfang der später einzuziehenden Forderungen vollständig im Unklaren gewesen sei und deren Entstehen - zumindest teilweise - von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB erforderlichen Rüge abhänge (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Hinzu komme, dass bei Verwirklichung der Ausnahmetat- bestände der §§ 556e, 556f BGB die Überschreitung der Miethöhegrenze des § 556d Abs. 1 BGB gerechtfertigt sei. In diesen Fällen bestehe überhaupt keine Forderung des Mieters, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche abraten, ohne Forderungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO) und werde zudem "in gleicher Weise wie ein Rechtsanwalt" tätig (Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 58). Das Bundesverfassungsgericht habe bei dem - inzwischen vom Rechts- dienstleistungsgesetz abgelösten - Rechtsberatungsgesetz (RBerG) außerdem eine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Inkassodienstleister allein dann 31 32 33 - 16 - "beim Forderungseinzug" für zulässig erachtet, wenn neben der persönlichen Zuverlässigkeit bei dem Erlaubnisinhaber auch Eignung und genügende Sach- kunde vorhanden seien (LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Angesichts der Komplexität und der Bedeutung des Wohnraummietrechts sei es bereits grundsätzlich ausgeschlossen, dass die für eine Registrierung als Inkasso- dienstleister erforderlichen Grundkenntnisse des materiellen und formellen Rechts ausreichten, um dem Sinn und Zweck des Rechtsdienstleistungsgeset- zes, den Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor un- qualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen, zur Geltung zu verhelfen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59 f.). b) Mit diesen im angefochtenen Urteil in Bezug genommenen Erwägun- gen hat das Berufungsgericht nicht nur die Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zu dem Umfang und der Reichweite der nach dem Rechtsbera- tungsgesetz erlaubten Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters verkannt, son- dern eine hieran anknüpfende zentrale Zielsetzung des Rechtsdienstleistungs- gesetzes vollständig ausgeblendet. Das Rechtsdienstleistungsgesetz soll zwar dazu dienen, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 2 RDG). Gleichzeitig war der Gesetzgeber - unter Heranziehung der noch zum Rechts- beratungsgesetz ergangenen liberalisierenden Entscheidungen des Bundesver- fassungsgerichts - aber bestrebt, eine grundlegende, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Liberalisierung ausgerichtete Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen zu gewährleisten und dieses für künftige Entwicklungen sowohl im gesellschaftlichen Bereich als auch auf dem Gebiet der Dienstleistungsberufe zu öffnen (grundlegend hierzu Senatsurteil 34 - 17 - vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 99, 114 ff., 132 ff. sowie BT- Drucks. 16/3655, S. 26 bis 42). Schließlich findet auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Registrierung als Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG er- laube nicht die Vornahme von Inkassodienstleistungen auf dem komplexen Rechtsgebiet des Wohnraummietrechts, weil die von einem Inkassodienstleister nachzuweisende Sachkunde hierfür nicht ausreiche, im Gesetz (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 4 Abs. 1 der Ver- ordnung zum Rechtsdienstleistungsgesetz [Rechtsdienstleistungsverordnung - RDV]) keine Stütze (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 221 ff.). aa) Nach der noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts erschöpft sich die Tätigkeit von Inkas- sounternehmern gerade nicht nur in einer schlichten Mahn- und Beitreibungstä- tigkeit, also einer kaufmännischen Hilfstätigkeit. Vielmehr übernehmen sie die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Ver- mögensinteressen. Typisierend kann deshalb unterstellt werden, dass beim Forderungseinzug in allen seinen Formen auch Rechtsberatung zu leisten ist. Nur aus diesem Grund lässt sich einerseits das Verbot mit Erlaubnisvorbehalt rechtfertigen; andererseits umfasst sozusagen spiegelbildlich die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer zugleich auch die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 120). Setzt das Inkassounternehmen die von ihm verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sachkunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen ein, ist nicht erkennbar, dass damit eine Gefahr für den Rechtsuchenden oder 35 36 - 18 - den Rechtsverkehr verbunden sein könnte (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 121). Der genannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts lagen - was das Berufungsgericht verkannt hat - Fallgestaltungen zugrunde, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren - mithin von der seitens des Bundesverfassungsgerichts gewählten Formulierung, wonach "beim Forderungseinzug" auch Rechtsberatung geleistet werden dürfe, ersicht- lich umfassten - Vorfeld erfolgt waren (BVerfG, NJW 2002, 1190; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154; Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1405). bb) Später hat das Bundesverfassungsgericht seine Rechtsprechung da- hin ergänzt, dass zu der einem mit einer Inkassoerlaubnis tätigen Inkasso- dienstleister gestatteten Rechtsberatung gegenüber seinem Kunden auch die Äußerung von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner nach Erhebung von Einwendungen gehört. Diese rechtliche Qualifizierung des Geschäftsgegen- standes, für die der Inkassounternehmer seinem Mandanten gegenüber Ver- antwortung trägt, bleibt Teil seiner erlaubten Rechtsbesorgung und wird nicht etwa zum Rechtsrat gegenüber dem Schuldner (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 129). Ohne Befugnis des Inkassounternehmens zur Rechtserläuterung auch im Au- ßenverhältnis gegenüber einem Einwendungen erhebenden Schuldner wäre der außergerichtliche Konflikt zwischen Gläubiger und Schuldner nur mit rechtsanwaltlicher Unterstützung zu beseitigen, obwohl die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wertung des Gesetzgebers nicht den Rechts- anwälten vorbehalten ist (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 130). 37 38 - 19 - Auch die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege wird nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts durch eine solche Tätigkeit eines Inkassounter- nehmens nicht beeinträchtigt. Außergerichtliche Rechtsbesorgung kann auch noch während eines Mahnverfahrens erfolgen. Das gilt jedenfalls solange, wie das Inkassounternehmen keine prozessualen Erklärungen gegenüber dem Ge- richt abgibt und auch sonst keine Interaktion zwischen ihm und dem Gericht stattfindet. Aus Gründen des Schutzes der Rechtspflege sollen lediglich die Ge- richte vor Anträgen und sonstigen Schriftsätzen von Inkassounternehmen be- wahrt werden (BVerfG, aaO S. 1571 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 131). cc) Das Bundesverfassungsgericht hat mit diesen Entscheidungen deut- lich gemacht, dass mit der Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten - in Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG genannten - Sachbereich (wie etwa die außergerichtliche Einzie- hung von Forderungen durch Inkassounternehmen gemäß Art. 1 § 1 Satz 2 Nr. 5 RBerG), gemeint ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 145). Hieran anknüpfend hat es sich der Gesetzgeber bei dem Erlass des Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. De- zember 2007 (BGBl. I S. 2840) und des in diesem Rahmen neu geschaffenen, am 1. Juli 2008 in Kraft getretenen Gesetzes über außergerichtliche Rechts- dienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) zum erklärten Ziel ge- macht, die sich aus den liberalisierenden Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts ergebenden verfassungsrechtlichen Grundsätze bei der Neuge- staltung dieser Gesetzesmaterie umzusetzen und fortzuentwickeln. Er hat die von ihm inhaltlich befürwortete Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts als einen der maßgeblichen Gründe für das von ihm ver- 39 40 41 - 20 - folgte Ziel einer grundlegenden und - in Abkehr von dem aus dem Jahr 1935 stammenden Rechtsberatungsgesetz - an den Gesichtspunkten der Deregulie- rung und Liberalisierung ausgerichteten Neugestaltung des Rechts der außer- gerichtlichen Rechtsdienstleistungen angeführt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 - 42; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 132 ff., 145). Dabei hat er den Vorschriften der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG als "verfassungsrechtliche Vorgabe" ausdrücklich die Überlegung zugrun- de gelegt, das Bundesverfassungsgericht habe durch seine Beschlüsse vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) und vom 14. August 2004 (NJW-RR 2004, 1570) klargestellt, dass die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen Forderungseinzug nach dem Rechtsberatungsgesetz stets eine umfassende rechtliche Forde- rungsprüfung gestatte und eine schlichte Mahn- und Beitreibungstätigkeit ohne eine solche "substanzielle Rechtsberatung" nur als kaufmännische Hilfstätigkeit und damit bereits nicht als erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsange- legenheiten einzuordnen sei (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144). Zudem ist den Gesetzes- materialien zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber an der weiteren "verfas- sungsrechtlichen Vorgabe" ausgerichtet hat, Inkassounternehmen, deren Sach- kunde und Erlaubnis auf die außergerichtliche Einziehung von Forderungen beschränkt ist und die für die gerichtliche Durchsetzung der Forderungen einen Rechtsanwalt hinzuziehen müssen, bleibe auch nach Einleitung des gerichtli- chen Verfahrens die weitere - rechtliche - Korrespondenz mit dem Schuldner mit dem Ziel einer außergerichtlichen Streitbeilegung erlaubt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570; Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 135). Weiter war dem Gesetzgeber daran gelegen, dass das Rechtsdienstleis- tungsgesetz die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubt und damit, insbesonde- re mit Blick auf die zu erwartenden weiteren Entwicklungen des Rechtsbera- 42 - 21 - tungsmarktes, zukunftsfest ausgestaltet ist (BT-Drucks. 16/3655, S. 30, 40, 42, 52; BT-Plenarprotokoll 16/118, S. 12256, 12257 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 133). dd) In Anbetracht der in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Zielset- zungen, die vom Bundesverfassungsgericht zum Rechtsberatungsgesetz auf- gestellten liberalisierenden Maßstäbe für Inkassodienstleister bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes umzusetzen und auch für mögliche neue Berufsbilder fruchtbar zu machen, ist der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkasso- dienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 141). Insbe- sondere ist es einem registrierten Inkassodienstleister nicht verwehrt, im Rah- men des außergerichtlichen Forderungseinzugs in substanzieller Weise - auch begleitend zu einem Gerichtsverfahren - Rechtsberatung vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 27; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144 f.). Aus dem vom Berufungsgericht und der Revisionserwiderung angeführ- ten und noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Beschluss des Bundes- gerichtshofs vom 9. Juni 2008 (AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 9), der für die Abgren- zung zwischen Anwalts- und reiner Inkassotätigkeit darauf abstellt, "ob die dem Rechtsanwalt eigentümliche Aufgabe, rechtlichen Beistand zu leisten, so in den 43 44 - 22 - Hintergrund getreten ist, dass es gerechtfertigt ist, die beworbene Aufgabe als reine Inkassotätigkeit zu werten", ergibt sich nichts anderes. Denn der Bundes- gerichtshof hat damit nicht zum Ausdruck bringen wollen, dass eine umfassen- de Rechtsberatung nur Anwälten gestattet ist, sondern hat im Gegenteil unter Bezugnahme auf die bereits angeführte Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts ausgeführt, ein Inkassounternehmen dürfe nur außergerichtlich tätig werden, so dass ein Forderungsauftrag, der auch das gerichtliche Mahn- und Vollstreckungsverfahren umfasse, in den einem Rechtsanwalt vorbehalte- nen Aufgabenbereich falle (Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, aaO Rn. 10). Letztlich ging es in dieser Entscheidung nicht darum, einem Inkassoun- ternehmen die Wahrnehmung aller Aufgaben zu verwehren, die (auch) einem Rechtsanwalt übertragen werden können, sondern allein darum zu beurteilen, ob die von einem Rechtsanwalt (gegen Erfolgshonorar) angebotene Inkassotä- tigkeit sich in einer solchen erschöpfte oder eine auch darüber hinaus gehende anwaltliche Tätigkeit erfasste. ee) Dem damit gebotenen eher großzügigen Verständnis der Inkasso- dienstleistung trägt das Berufungsgericht nicht Rechnung. (1) Anders als das Berufungsgericht - und ihm folgend die Revisionser- widerung - meinen, ist ein registrierter Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 RDG) - wie bereits ausgeführt - nicht daran gehindert, im Rahmen eines außergerichtlichen Forderungseinzugs eine umfassende rechtliche Prüfung und Beratung durchzuführen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.). Er wird hierbei nicht in "unzulässiger Weise wie ein Rechtsanwalt tätig", solange er sich - wie hier in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin vorgesehen - auf die au- ßergerichtliche Durchsetzung der Forderung beschränkt und die Interaktion mit den Gerichten Rechtsanwälten überlässt. 45 46 - 23 - (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisions- erwiderung ist es einem Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG auch nicht verwehrt, Rechtsberatungen anzubieten, wenn noch unklar ist, ob die einzuziehenden Forderungen bestehen oder nicht. (a) Der vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes zur Be- stimmung der Reichweite und des Umfangs der einem registrierten Inkasso- dienstleister erlaubten rechtlichen Tätigkeiten (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144) unter ande- rem herangezogenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) lagen Fallgestaltungen zugrunde, in denen das Bestehen von Ansprüchen bei Aufnahme der Tätigkeit durch das Inkasso- unternehmen noch nicht geklärt war. Das Bundesverfassungsgericht hat der Einschätzung der dortigen Berufungsgerichte, einem Inkassounternehmen sei es verboten, die Gläubiger darüber zu beraten, ob und unter welchen rechtli- chen Gesichtspunkten und in welcher Höhe sie überhaupt Forderungen hätten, ausdrücklich eine Absage erteilt und hat es zudem für zulässig erachtet, dass ein Inkassounternehmen den Gläubiger im Vorfeld eines Auftrags erstmals auf das Bestehen eines möglichen Anspruchs hinweist. Dabei hat es hervorgeho- ben, dass sich der Regelungsgehalt einer Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich auch auf die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten Sachbe- reich, erstreckt (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191 mwN). (b) Dies blendet das Berufungsgericht vollständig aus, wenn es meint, eine umfassende Rechtsberatung dürfe nach der Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts nur "beim Forderungseinzug" vorgenommen werden, hieran fehle es aber, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und Umfang der später einzuziehenden Forderungen vollständig 47 48 49 - 24 - im Unklaren sei, deren Entstehen zudem von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB aF erforderlichen Rüge abhänge und schließlich im Falle der Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB eine Rückforderung des Mieters wegen überhöhter Miete ausgeschlossen sei. In diesen Fällen be- stehe überhaupt keine Forderung des Mieters, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche ab- raten, ohne Forderungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Hierbei verkennt das Berufungsgericht, dass sich aus der vom Gesetz- geber des Rechtsdienstleistungsgesetzes herangezogenen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Rechtsberatungsgesetz eine zeitliche Be- schränkung der zulässigen Rechtsberatung nicht ergibt; mit dem Begriff "beim Forderungseinzug" soll vielmehr zum Ausdruck gebracht werden, dass die Rechtsberatung in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Forderungsein- zug stehen muss. Weiter übersieht es, dass nach dem vom Bundesverfas- sungsgericht aufgestellten und vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsge- setzes übernommenen Verständnis einer erlaubten Inkassotätigkeit nicht nur ein Einzug unangefochtener oder rechtlich in jeder Hinsicht zuverlässig ein- schätzbarer Forderungen erlaubt ist. Vielmehr ist davon auch die Befugnis des Inkassounternehmens umfasst, seine Kunden bereits im Vorfeld eines Forde- rungseinzugs darüber zu beraten, ob, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe eine Forderung besteht, und gegebenenfalls mögliche Erfolgs- aussichten zu prognostizieren (BVerfG, NJW 2002, 1190 f.). Schließlich verkennt das Berufungsgericht, dass es der Klägerin als re- gistrierter Inkassodienstleisterin auch nicht verwehrt ist, eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF zu erheben. Dabei kann dahinstehen, ob eine solche Rüge - wie das Berufungsgericht annimmt - Tatbestandsmerkmal des Rückforderungsan- 50 51 - 25 - spruchs nach § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 158), denn selbst in diesem Falle wäre die Klä- gerin als Inkassodienstleisterin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG zur Erhe- bung der Rüge befugt (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 ff.). Nach der - auch für die Bestimmung des Regelungsgehalts der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG maßgebenden - Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts gehört zu der einem Inkassodienst- leister erlaubten Rechtsberatung "naturgemäß auch das Geltendmachen von Ansprüchen mit den rechtlichen Argumenten, die dem Gläubiger zu Gebote stehen" (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 161). Der Klägerin ist es dementsprechend auch nicht versagt, gegenüber der beklagten Vermieterin die abgetretenen gesetzlichen Auskunftsansprüche des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB) geltend zu machen (Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 164 ff.). (3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, der sich die Revisi- onserwiderung anschließt, ist einem registrierten Inkassodienstleister - ausge- hend von dem vom Bundesverfassungsgericht geprägten und vom Gesetzge- ber des Rechtsdienstleistungsgesetzes übernommenen eher weiten Verständ- nis einer zulässigen Inkassotätigkeit - auch der gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG als Rechtsdienstleistung zu wertende Einsatz eines "Mietpreisrechners" im Vor- feld des Abschlusses einer Inkassovereinbarung nicht untersagt (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 147 ff.). Der Mietpreisrechner stellt weder in inhaltlicher noch in zeitlicher Hinsicht - im Hinblick auf seine bereits im Vorfeld einer (möglichen) Inkassovereinbarung und Forderungsabtretung erfolgte Bereitstellung - eine Überschreitung der In- kassobefugnis der Klägerin dar. Er bietet dem Mieter lediglich die (softwareba- 52 53 54 - 26 - sierte) Möglichkeit, mittels der Eingabe bestimmter Wohnungsdaten - rein rech- nerisch und unverbindlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspie- gel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. (a) Mit dieser Möglichkeit eröffnet die Klägerin im Rahmen einer der ei- gentlichen Inkassotätigkeit vorgeschalteten Maßnahme dem Mieter lediglich eine erste - überschlägige und vorläufige - Einschätzung, ob ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe, insbesondere eine Über- schreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB), in seinem Fall überhaupt in Betracht kommen kann. Weiter erlaubt sie ihm die Entscheidung, ob deshalb gegebenenfalls eine Beauftragung der Kläge- rin als registrierte Inkassodienstleisterin - oder auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts - zum Zwecke der Geltendmachung und außergerichtlichen Durchsetzung möglicher Ansprüche erwägenswert erscheint. Die notwendigen Informationen für eine solche Einschätzung könnte sich der Mieter zudem - anders als bei Rechtsfragen - ohne Zuhilfenahme elektronischer Unterstüt- zung auf "analogem" Wege, wie etwa durch Einsichtnahme in den Mietspiegel, selbst verschaffen (Senatsurteil von 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 152). (b) Angesichts der von dem Gesetzgeber in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vorgenommenen Wertung, wonach die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen außergerichtlichen Forderungs- einzug stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung gestattet (vgl. BT- Drucks. 16/3655, S. 27), ist nicht zu erkennen, dass die Klägerin mit der Bereit- stellung des softwarebasierten Mietpreisrechners diese Befugnis überschritten haben könnte. Entsprechendes gilt auch bezüglich des Umstands, dass der von der Klägerin eingesetzte Mietpreisrechner bereits vor dem Abschluss einer In- kassovereinbarung und vor einer möglichen Forderungsabtretung zum Einsatz 55 56 - 27 - kommt. Denn wie bereits erwähnt, gaben gerade Fallgestaltungen, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren Vorfeld erfolgt waren, Anlass für den liberalisierenden, vom Gesetzgeber des Rechts- dienstleistungsgesetzes herangezogenen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.) Be- schluss des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154 mwN). ff) Eine Unzulässigkeit der Inkassodienstleistung der Klägerin nach § 3 RDG ergibt sich - anders als das Berufungsgericht und ihm folgend die Revisi- onserwiderung meinen - schließlich auch nicht daraus, dass sie mit den hier zur Durchsetzung von möglichen Ansprüchen im Zusammenhang mit der soge- nannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) entfalteten Tätigkeiten ihre In- kassobefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG deshalb überschritten hätte, weil die von ihr mit der Registrierung als Inkassodienstleisterin nachgewiesene Sachkunde (§ 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG in Verbindung mit § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV) hierfür angesichts der Komplexität und der Bedeu- tung des Wohnraumietrechts nicht ausreichte (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 214 ff.). (1) Es trifft zwar zu, dass das Rechtsgebiet des Wohnraummietrechts, in dem die Klägerin ihre hier zu beurteilende Tätigkeit für den Mieter erbracht hat, sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht ein erhebliches Maß an Komplexität aufweist und von dem Bestreben des Gesetzgebers geprägt ist, die - auch grundrechtlich geschützten (Art. 14 Abs. 1 GG) - Interessen von Mietern und Vermietern - auch vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem Mietverhält- nis um ein Dauerschuldverhältnis handelt und die Wohnung regelmäßig den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt - in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Auch kann die hier in Rede stehende Inkassotätigkeit der Klägerin 57 58 - 28 - - jedenfalls mittelbar - durchaus Einfluss auf das Verhältnis der Mietvertragspar- teien und damit letztlich gegebenenfalls auch auf den weiteren Verlauf und den Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Eine solche Inkassodienstleistung und insbesondere die damit verbundene rechtliche Beratung haben daher den vorstehend genannten Besonderheiten des Wohnraummietrechts in verantwor- tungsvoller Weise Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 222). (2) Den Vorschriften der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV und den hierauf bezo- genen Materialien (BT-Drucks. 16/3655, S. 63 ff.; BR-Drucks. 316/08, S. 10 f., 13 f.) ist jedoch nicht zu entnehmen, dass der Gesetzgeber oder der Verord- nungsgeber deshalb davon ausgegangen wären, ein registrierter Inkassodienst- leister dürfe nicht auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts tätig werden. Viel- mehr hat der Gesetzgeber in § 11 Abs. 1 RDG die aus seiner Sicht für die In- kassotätigkeit bedeutsamen Rechtsgebiete, darunter auch das Bürgerliche Recht, aufgeführt; dabei hat er Einschränkungen in dem - hier maßgeblichen - Bereich des Bürgerlichen Rechts - etwa in Bezug auf das Wohnraummietrecht - nicht vorgenommen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 223). Maßstab für die in § 11 Abs. 1 RDG erfolgte Auswahl der Rechtsgebiete waren für den Gesetzgeber die schon bislang - unter der Geltung des Rechts- beratungsgesetzes - in den Sachkundeprüfungen von Inkassounternehmern verlangten Leistungen, die auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191) Voraussetzung für die Tätigkeit im Bereich des Forderungsinkassos sind (BT-Drucks. 16/3655, S. 66). Hierzu gehörte auch damals im Rahmen des Bürgerlichen Rechts - ohne Einschrän- kung - das Recht der Schuldverhältnisse (vgl. BVerfG, aaO), mithin einschließ- 59 60 - 29 - lich des Wohnraummietrechts (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 224). c) Entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (und damit eine Nichtigkeit der Abtretung nach § 134 BGB, § 3 RDG) auch nicht aus dem in § 4 RDG enthaltenen Verbot der Erbringung von Rechtsdienstleistungen, bei denen die Gefahr einer Interessenkollision mit anderen Leistungen des Rechtsdienst- leisters besteht, ableiten. Die Revisionserwiderung sieht einen von § 4 RDG erfassten Interessen- konflikt darin, dass die Klägerin im Rahmen ihrer Tätigkeit als "andere Leis- tungspflicht" eine Prozessfinanzierung anbiete und damit die Gefahr begründe, bei der Erbringung der Inkassodienstleistung zu Lasten des Rechtsuchenden andere Interessen zu verfolgen. Die zwischen der Klägerin und dem Mieter ver- einbarte Kostenfreihaltung des Mieters im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemü- hungen unterfällt jedoch aus mehreren Gründen nicht der Verbotsnorm des § 4 RDG. aa) Bei der von der Revisionserwiderung angeführten Zusage der Kläge- rin, im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen die Mieter von sämtlichen Kosten freizuhalten, handelt es sich weder um eine bereits zum Zeitpunkt der Erbringung der Rechtsdienstleistung bestehende Pflicht noch um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, sondern vielmehr um einen Bestandteil der von der Klägerin für den Mieter zu erbringenden Inkassodienstleistung (Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 196, 199 ff.). (1) Eine Unvereinbarkeit der Rechtsdienstleistung mit einer anderen Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG setzt nach der Gesetzesbegründung des Rechtsdienstleistungsgesetzes voraus, dass die Rechtsdienstleistung einen 61 62 63 64 - 30 - unmittelbaren gestaltenden Einfluss auf eine andere, bereits bestehende (Haupt-)Leistungspflicht des Dienstleistenden haben kann (BT-Drucks. 16/3655, S. 39, 51; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 200 mwN). An einer solchen zum Zeitpunkt der Inkassodienstleistung bereits beste- henden Leistungspflicht der Klägerin fehlt es hier jedenfalls in Bezug auf eine Freihaltung des Mieters von den Kosten einer möglichen Beauftragung eines Rechtsanwalts und einer anschließenden Durchführung eines Klageverfahrens. Denn wie aus den Ziffern 1.5, 6.1, 6.2 der - hier in die Inkassovereinbarung ein- bezogenen - Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin hervorgeht, ist sie - wie sich insbesondere aus der Formulierung "können wir" ergibt - zwar berechtigt, nicht aber verpflichtet, im Falle einer Erfolglosigkeit ihrer eigenen Durchsetzungsbemühungen einen Rechtsanwalt mit der weiteren Bearbeitung und gegebenenfalls der Durchführung eines Klageverfahrens zu beauftragen. Die Zusage einer Kostenfreihaltung in Ziffer 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen der Klägerin ist mithin insoweit - anders als hinsichtlich der mit den eigenen Durchsetzungsbemühungen der Klägerin verbundenen Kosten (siehe hierzu Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) - für die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erbringung ihrer Inkassodienstleistung (noch) nicht verpflichtend (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 201). (2) Davon abgesehen handelt es sich bei der Kostenfreihaltung insge- samt nicht um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, mithin nicht um eine eigenständige, von der Pflicht zur Forderungseinziehung ab- trennbare Pflicht. Sie ist vielmehr Bestandteil der Inkassodienstleistung der Klä- gerin (vgl. hierzu Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1408 f.). Sie steht mit der von der Klägerin betriebenen Forderungseinziehung in einem so engen Zusammen- hang, dass sie - auch aus der Sicht des Kunden (vgl. hierzu Tolksdorf, aaO S. 1409), dessen Schutz als Rechtsuchender die Vorschrift des § 4 RDG unter 65 - 31 - anderem dienen soll (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 39) - nicht als eine andere Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG angesehen werden kann (vgl. Senatsur- teil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 202). bb) Auch besteht die von der Revisionserwiderung befürchtete Gefahr einer Interessenkollision dahin, dass die Klägerin angesichts ihrer im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassodienstleistung bestehenden Kostentragungspflicht geneigt sein könne, etwa zur Vermeidung einer Klageabweisung einen für den Mieter ungünstigen Vergleich abzuschließen, statt die Chancen einer - unter Umständen kostspieligen - weiteren Prozessführung mit gegebenenfalls um- fangreicher Beweiserhebung und/oder der Notwendigkeit der Einlegung von Rechtsmitteln zu nutzen, nicht ernsthaft. (1) Ein Vergleichsabschluss setzt grundsätzlich (es sei denn, es ist vorab ein Kompetenzrahmen eingeräumt worden) nicht nur die Zustimmung der Klä- gerin, sondern auch des Mieters voraus (Ziffer 7.1 der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen der Klägerin). Dem Mieter bleibt es damit, wenn er die Chancen einer erfolgreichen Durchsetzung seiner Ansprüche höher als die vom Vermie- ter angebotene Vergleichssumme einschätzt, unbenommen, ein Vergleichsan- gebot abzulehnen und in der Erwartung eines für ihn günstigen und nach Ziffer 1.5 und 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin kostenfreien Ausgangs des Verfahrens dessen Fortführung bis zu einer gerichtlichen Ent- scheidung zu verlangen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 207). (2) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, dass die Klägerin nach Ziffer 7.1 ihrer Geschäftsbedingungen berechtigt sei, einen Vergleichsab- schluss ohne Rücksprache mit dem Mieter abzulehnen, wenn der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Herabsetzung der Miete anbietet, ist dieser Umstand gerade nicht geeignet, die von der Revisionserwiderung angeführte 66 67 68 - 32 - Gefahr zu begründen, dass sich die Klägerin zur Vermeidung eines kostenin- tensiven Verfahrens auf einen für den Mieter ungünstigen Vergleich einlässt. Vielmehr wird hierdurch gerade der umgekehrte Fall geregelt, nämlich, dass die Klägerin einen für den Mieter ungünstigen Vergleich von sich aus ablehnen kann. Der prinzipielle Gleichlauf des (Erfolgs-)Interesses der Klägerin und des Mieters bleibt damit auch in Bezug auf die Möglichkeit eines Vergleichsab- schlusses gewahrt (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 206). (3) Der von der Revisionserwiderung weiter in den Blick genommene Gesichtspunkt, dass der Mieter nach Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen zum Abschluss eines unwiderruflichen Vergleichs, zum Widerruf ei- nes mit Zustimmung der Klägerin geschlossenen Vergleichs, zum Verzicht auf Ansprüche oder Teile hiervon, zu einer Klagerücknahme oder einer sonstigen Verfügung über die Ansprüche oder Teile davon nur mit Zustimmung der Kläge- rin berechtigt sein soll, ist ebenfalls nicht geeignet, eine Interessenkollision be- züglich der Durchsetzung der Ansprüche des Mieters zu begründen. Denn die- se Bestimmung bezieht sich nach ihrem eindeutigen Wortlaut allein auf einen sogenannten Vollmachtprozess, der nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen nur vorliegen soll, wenn die Klägerin nicht aufgrund einer treuhänderischen Abtretung ("Abtretungsprozess") gegen den Vermieter vor- geht, sondern die Ansprüche des Mieters wegen der Unwirksamkeit der Abtre- tung im Rahmen einer Bevollmächtigung und Ermächtigung, also im Wege ei- ner gewillkürten Prozessstandschaft unter Einschaltung eines Vertragsanwalts, einklagt. Da die Klägerin vorliegend aber aufgrund einer Abtretung klagt und die Regelung in Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen somit nicht ein- greift, ergibt sich hieraus keine Nichtigkeit der Abtretung der Ansprüche der Klägerin gemäß § 134 BGB, §§ 3, 4 RDG wegen einer sich daraus vermeintlich ergebenden Interessenkollision. 69 - 33 - d) Entgegen der von der Revisionserwiderung - auch mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG - vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) und damit ein - zur Nichtigkeit der Forderungsabtretung nach § 134 BGB führender - Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (§ 3 RDG) auch nicht unter dem Gesichtspunkt möglicher Wertungswidersprüche daraus ableiten, dass die Klägerin eine Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter trifft, wonach dieser im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen keine Kosten zu tragen hat (Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin), während es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich - von engen Ausnahmen abgesehen - untersagt wäre, mit seinem Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG) oder diesem im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkas- sotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO, siehe hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 170 ff.). Die gegenteilige Auffassung der Revisionserwiderung lässt außer Be- tracht, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern - im Gegensatz zu Rechtsanwälten - nicht um Organe der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes und auch bei dessen späteren Änderungen und Ergänzungen (siehe hierzu nur BT-Drucks. 17/14216, S. 5) davon abgesehen hat, die registrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die In- kassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG), als einen rechtsanwaltsähn- lichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft auszuge- stalten (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 31 ff.) und/oder die für Rechtsanwälte gel- tenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen unein- geschränkt auf diese Personen zu übertragen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 41, 70 71 - 34 - 43, 72; BT-Drucks. 17/14216, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 173). Für die Tätigkeit eines registrierten Inkasso- dienstleisters gelten vielmehr eigene kosten- und vergütungsrechtliche Vor- schriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsge- setz - RDGEG). Ob die neueren Entwicklungen im Rechtsdienstleistungsbereich, insbe- sondere im hier betroffenen Bereich der Inkassodienstleistungen, Anlass für eine mögliche Änderung der bestehenden gesetzlichen Regelungen geben können, ist der Beurteilung des Gesetzgebers vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 174). Ergänzend wird zur Ver- meidung von Wiederholungen auf die Ausführungen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 175 - 182) Bezug genommen. e) Aus den vorstehend genannten Gründen ergibt sich - anders als die Revisionserwiderung meint - eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klä- gerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG und damit ein zur Nichtigkeit der Ab- tretung (§ 134 BGB) führender Verstoß gegen § 3 RDG auch nicht daraus, dass die Klägerin dem Mieter nach den getroffenen Vereinbarungen eine "Prozessfi- nanzierung" gewährt, indem sie auch die Kosten der Rechtsverfolgung ein- schließlich der Gerichtskosten und der gegnerischen Rechtsanwaltskosten übernimmt, wenn diese nicht vom Vermieter erstattet werden (Ziffer 6.4 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen). Es trifft zwar zu, dass einem Rechtsanwalt eine Übernahme des Pro- zesskostenrisikos, wie sie hier seitens der Klägerin erfolgt ist, nicht gestattet wäre (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO). Die hierauf gestützte Annahme der Revisi- onserwiderung, darin liege ein mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht mehr zu vereinbaren- des Ungleichgewicht zwischen beiden Berufsfeldern, das dazu führe, dass die vorliegend entfaltete Tätigkeit der Klägerin als unzulässig anzusehen sei, trifft 72 73 74 - 35 - jedoch schon deshalb nicht zu, weil die mit der Verbotsnorm des § 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO inhaltlich übereinstimmende Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 RDGEG sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihren in den Ge- setzesmaterialien niedergelegten Zielsetzungen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80) nur auf den in § 4 Abs. 1 Satz 1 RDGEG aufgeführten Personenkreis und damit nicht auf einen registrierten Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) - wie die Klägerin - Anwendung findet (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 185, 179 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Juni 2019 - I ZR 67/18, WRP 2019, 1304 Rn. 44) und es für diese Unterscheidung sachli- che Gründe gibt. Die vom Gesetzgeber getroffene Entscheidung, eine Vergütungsrege- lung für Inkassodienstleister nicht einzuführen, beruht ausweislich der Geset- zesbegründung auf dem vom Bundesverfassungsgericht anerkannten - sich von der Tätigkeit eines Rechtsanwalts unterscheidenden - Berufsbild von Inkasso- unternehmen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 180). Das Bundesverfassungsgericht hat aber aner- kannt, dass ein Inkassounternehmer berechtigt ist, Anreize für seine Beauftra- gung zu schaffen (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191). Die Zusage der Freistel- lung des Kunden von sämtlichen Kosten stellt nichts anderes als einen solchen Anreiz dar (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 186). 3. Der Klägerin fehlt - was das Berufungsgericht offengelassen hat - auch nicht deswegen die Aktivlegitimation für die geltend gemachten Ansprüche, weil die Abtretung der Ansprüche des Mieters an die Klägerin wegen eines Abtre- tungsausschlusses nach § 399 Alt. 1 BGB, aufgrund mangelnder Bestimmtheit oder wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam wäre. 75 76 - 36 - a) Nach § 399 Alt. 1 BGB kann eine Forderung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann. Eine solche Inhaltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149 mwN; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23 mwN). Dies wird etwa für den Anspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Überlassung des Gebrauchs der Mietsache bejaht, weil es für den Vermieter von besonderer Bedeutung ist, wem er den Gebrauch überlassen muss (BGH, Urteile vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02, NJW 2003, 2987 unter 3 a; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, aaO). Entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung ist eine besondere Schutzwürdigkeit des Vermieters aber nicht in der hier zu entscheidenden Fallgestaltung der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB zu er- kennen. Der Senat hat für den Fall von auf Bereicherungsrecht gestützten - und an einen Verbraucherschutzverein abgetretenen - Ansprüchen auf Rückzahlung zu viel entrichteter Gasentgelte entschieden, dass die Rückforderung rechts- grundlos geleisteter Entgelte keine Leistung im Sinne des § 399 Alt. 1 BGB dar- stellt, die an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Verän- derung ihres Inhalts erfolgen könnte, weil ein schutzwürdiges Interesse des Gasversorgers, etwaige Überzahlungen ausschließlich gegenüber dem jeweili- gen Kunden ausgleichen zu müssen, nicht besteht (Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO). 77 78 - 37 - Nichts anderes gilt für die vorliegend zu entscheidende Fallgestaltung. Es geht nicht um die Erfüllung der Hauptleistungspflichten des § 535 BGB, son- dern um die Geltendmachung bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsansprü- che. Die Belange des Vermieters sind hier ausreichend durch die Möglichkeit der Erhebung bestehender Einwendungen auch gegenüber dem neuen Gläubi- ger (§ 404 BGB) gewahrt. Ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters, sich allein mit seinem Mie- ter auseinanderzusetzen, ist auch für die weiter an die Klägerin abgetretenen Ansprüche, insbesondere für den hier ebenfalls geltend gemachten Anspruch auf Auskunftserteilung nach § 556g Abs. 3 BGB, nicht zu erkennen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 26 mwN, 164). Hierbei handelt es sich lediglich um einen Hilfsanspruch, der den auf Geldzah- lung gerichteten Ansprüchen zu deren Verwirklichung zwingend vorgeschaltet ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 165 mwN) und bei dem daher - ebenso wie bei den Zahlungsansprüchen selbst - eine be- sondere Schutzbedürftigkeit des Vermieters nicht besteht. b) Auch der von der Revisionserwiderung erhobene Einwand, die Abtre- tung der Ansprüche an die Klägerin sei wegen Unbestimmtheit unwirksam, weil unklar bleibe, "was an wen abgetreten, genehmigt oder wer womit bevollmäch- tigt" worden sei, greift nicht. aa) Eine Abtretung (§ 398 BGB) ist zwar nur wirksam, wenn die Forde- rung, die Gegenstand der Abtretung ist, bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist. Dieses Erfordernis ergibt sich aus der Rechtsnatur der Abtretung, die ein dingliches Rechtsgeschäft darstellt (BGH, Urteil vom 11. Mai 2017 - IX ZR 238/15, NJW 2017, 3373 Rn. 25). Im Falle einer erst künftig entstehenden For- derung ist die Vorausabtretung wirksam, wenn die Forderung spätestens im Zeitpunkt ihrer Entstehung nach Gegenstand und Umfang genügend bestimm- 79 80 81 82 - 38 - bar ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 mwN). bb) Diesen Anforderungen wird die - von der Klägerin angenommene - Abtretungserklärung des Mieters vom 17. Oktober 2017 jedoch gerecht, die mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" versehen ist. Dort heißt es in Absatz 2: "Ich bestätige und wiederhole hiermit rein vorsorglich die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung der Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Mo- natsmieten, an die M. GmbH". Diese Abtretungserklärung darf nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss zum einen im Zusammenhang mit der in Absatz 1 dieser Urkunde weiter enthaltenen Erklärung einer Vollmachtserteilung zur Geltendmachung und Durchsetzung von Forderungen und zum anderen mit den in Ziffer 1.2, 1.3 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klä- gerin getroffenen Regelungen bewertet werden ("bestätige und wiederhole"). (1) Aus Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und aus Ab- satz 1 der Abtretungserklärung vom 17. Oktober 2017 ergibt sich, dass die Klä- gerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglicher Ansprüche und Feststellungs- begehren des Mieters im Zusammenhang mit der Geltendmachung der soge- nannten Mietpreisbremse, insbesondere der Auskunftsansprüche, des An- spruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststel- lung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil-)Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Miet- kaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete beauftragt worden ist. 83 84 85 - 39 - Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen sieht zu diesem Zweck vor, dass der Mieter die in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbeziehungen genannten Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aber beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mieten, treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin abtritt. Die in der Urkunde vom 17. Oktober 2017 erklärte Abtretung wiederholt dies. Dass mit dem Passus "Abtretung der An- sprüche" die zuvor in Absatz 1 im Einzelnen aufgeführten Ansprüche, die im Übrigen so bereits in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bezeichnet worden sind, gemeint sind, erschließt sich dem Leser ohne Weiteres. Damit ist hinreichend bestimmbar, welche Ansprüche an die Klägerin abgetreten worden sind. (2) Es stellt die Bestimmbarkeit der Abtretung (Absatz 2 der Urkunde) nicht in Frage, dass der Mieter der Klägerin nicht nur die Ansprüche abtritt (Ab- satz 2 der Urkunde vom 17. Oktober 2017), sondern ihr auch Vollmacht zur Durchsetzung dieser Ansprüche erteilt und schließlich bereits von der Klägerin vorgenommene Rechtshandlungen und Erklärungen rückwirkend genehmigt (Absätze 1 und 3 der Urkunde). Denn diese weiteren Erklärungen dienen er- sichtlich nur dem Zweck, die Abtretung durch weitere, im Interesse einer wirk- samen Durchsetzung der Ansprüche möglicherweise erforderliche Maßnahmen zu flankieren. Nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin tritt ein Mieter nicht nur seine Ansprüche gegen den Vermieter an die Klägerin ab (sogenannter Abtretungsprozess), sondern ermächtigt und bevollmächtigt sie für den Fall einer Unwirksamkeit der Abtretung zugleich, die Ansprüche in sei- nem Namen einzuziehen (sogenannter Vollmachtprozess). Hiermit korrespon- dieren die Absätze 1 und 3 in der Urkunde vom 17. Oktober 2017, die den vor- 86 87 88 - 40 - liegend nicht beschrittenen Weg der gewillkürten Prozessstandschaft abdecken sollen (vgl. hierzu auch die Ausführungen unter II 2 c bb (3)). c) Schließlich ist die Abtretungserklärung vom 17. Oktober 2017 nicht gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen mangelnder Transparenz oder einer sonstigen unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Für ihn ist ohne wei- teres erkennbar, dass er die Klägerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglich- erweise im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse bestehender Ansprüche beauftragt und ihr zu diesem Zwecke seine etwaigen Ansprüche zur Verfolgung im eigenen Namen abtritt, die Klägerin daneben aber gleichzeitig ermächtigt und bevollmächtigt, die Ansprüche gegebenenfalls auch im fremden Namen zu verfolgen. Da die Klägerin die Verantwortung für die Durchsetzung der Ansprü- che übernimmt, dem Mieter im Falle der Erfolglosigkeit der Bemühungen der Klägerin keine Kosten entstehen und die von dem Mieter im Erfolgsfall geschul- dete Vergütung sich auf vier Monatsmieten beschränkt, kann von einer unan- gemessenen Benachteiligung keine Rede sein. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher insoweit aufzuheben, als es mit der Revision angegriffen wor- den ist (§ 562 Abs. 1 ZPO), also hinsichtlich der Zurückweisung der Berufung gegen die Abweisung der Klageanträge Ziffer 1 und 2 (Auskunft und Mietrück- zahlung). Die Abweisung des Klageantrags Ziffer 3 (vorgerichtliche Rechtsver- folgungskosten) ist hingegen rechtskräftig. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berechtigung der geltend gemachten An- 89 90 91 - 41 - sprüche getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 04.10.2018 - 25 C 76/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.04.2019 - 67 S 329/18 -

ECLI:DE:BGH:2020:270520UVIIIZR45.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 45/19 Verkündet am: 27. Mai 2020 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 556d, 556g Abs. 1, 3, §§ 432, 398 Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt (Anschluss an und Fortführung von Senatsur- teil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 10 f.) und kann daher nur Zahlung beziehungsweise Auskunftserteilung an alle Mieter ver- langen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten. BGB § 556g Abs. 2 aF Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB aF, wenn die Rüge (nur) von einem Mieter erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnli- che Handlung. BGB § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7; Mietenbegrenzungsverordnung BE Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den in der Er- mächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB ausdrücklich ge- stellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der In- - 2 - ternetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtli- chen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht wor- den (Anschluss an Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844 Rn. 34, 37). BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 65 - vom 19. Dezember 2018 unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels insoweit aufgehoben als das Berufungsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 84,66 € nebst Zinsen an sie allein zuerkannt hat. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 22. August 2018 abgeändert und in der Hauptsache wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird - unter Abweisung der weitergehenden Klage - verurteilt, an die Klägerin und an die Mieterin K. als Mitgläubigerinnen 84,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. März 2018 sowie an die Klägerin allein außergerichtliche Rechtsverfolgungs- kosten in Höhe von 430,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. März 2018 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. - 4 - Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der beiden Wohnraummieterinnen gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Monat Juli 2017 und auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten geltend. Un- streitig wurde die mit der Klageschrift vorgelegte Abtretungserklärung aber nur von der Mieterin H. unterzeichnet. Zwischen der Beklagten und Frau H. sowie Frau K. (im Folgenden auch: Mieterinnen) besteht seit dem 22. März 2017 ein Mietverhält- nis über eine 59 m2 große Wohnung in B. . Die vertraglich vereinbarte Net- tokaltmiete beträgt 624,44 €. Die Wohnung wurde im Zeitraum von 1919 bis 1949 erstmals bezugsfertig und ist mit Badezimmer und Sammelheizung aus- gestattet. Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, 1 2 3 - 5 - die Klägerin gemäß ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) durch Kli- cken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil-)Rückzahlung beziehungs- weise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der jeweilige Mieter sämtliche vorstehend genannten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgsaus- sichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolgs ihrer außergerichtlichen Bemühun- gen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsan- 4 5 - 6 - waltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin erfolglos, ent- stehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsan- walts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. Die Mieterin H. (im Folgenden auch: Mieterin) unterzeichnete eine Urkunde, die mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" versehen war und sich auf die Geltendmachung von Ansprü- chen wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Miethöhenbegrenzung (§ 556d BGB) sowie von damit in Zusammenhang stehenden Ansprüchen be- zog. Mit Schreiben vom 31. Mai 2017 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Bezugnahme auf das Mietverhältnis mit der Mieterin H. und unter Berufung auf eine Beauftragung und Abtretung durch "den Mieter" - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) hinsichtlich der vermieteten Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete ge- mäß § 556d BGB von 449,76 € (= 7,62 €/m2, was der ortüblichen Vergleichs- miete zuzüglich 10 % entspreche), um 174,68 € monatlich, mithin um 52,72 %, überschritten habe. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über 6 7 8 - 7 - den vorgenannten zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herab- gesetzt werde. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schreiben vom 15. Juni 2017 - erneut unter Verweis auf ein Mietverhältnis mit der Mieterin H. - ihre vorstehend genannten Begehren und verlang- te mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von jeweils 174,68 € zu viel gezahlter Miete für den dem Rügeschreiben vom 31. Mai 2017 nachfolgenden Monat und die künftigen Monate. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin - wobei sie im Antrag auf Auskunftserteilung beide Mieterinnen namentlich aufführt und mit dem Klam- merzusatz "Mieter" bezeichnet - Auskunft über die Durchführung von Moderni- sierungsmaßnahmen und sich daraus ergebende Mieterhöhungsbeträge (vgl. § 556e Abs. 2 BGB), die Rückzahlung eines die zulässige Höchstmiete übersteigenden Betrages von nunmehr 161,96 € für den Monat Juli 2017 (nebst Zinsen) sowie die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 430,66 € (nebst Zinsen) verlangt. Dabei hat sie die zulässige Höchstmiete - abweichend von den vorgenannten Schreiben - mit 462,48 € angesetzt. Die Beklagte hat im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens die begehrte Auskunft erteilt, weswegen die Parteien bezüglich des Auskunftsbegehrens nur noch über die Kostentragungspflicht nach übereinstimmender Erledigterklärung strei- ten. Das Amtsgericht hat die Beklagte - unter Abweisung der weitergehenden Zahlungsklage - zur Rückzahlung von 84,66 € (nebst Zinsen) und zur Erstat- tung von 430,66 € vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (nebst Zinsen) verur- teilt. Zudem hat es die Kosten im vollen Umfang der Beklagten auferlegt und die 9 10 - 8 - Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Das Beru- fungsgericht hat in den Entscheidungsgründen seines Urteils ausgeführt, die Revisionszulassung "beschränkt sich auf die Rechtsfrage, ob die Abtretung der hier streitgegenständlichen Ansprüche der Mieterin an die Klägerin wirksam ist". Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur in geringem Umfang Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gemäß § 556g Abs. 2 [aF], § 556d Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 398 BGB auf der Grundlage der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 ein Rück- zahlungsanspruch in der vom Amtsgericht zugesprochenen Höhe zu. Die in § 556d Abs. 1, 2 BGB getroffenen Regelungen seien verfassungsgemäß. Damit scheide eine Richtervorlage nach Art. 100 GG aus. Auch eine Aussetzung des Verfahrens nach Art. 148 ZPO (analog) komme nicht in Betracht. Die vom Berliner Senat erlassene Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 sei wirksam. Sie genüge den formellen Anfor- derungen der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB. Die Verord- 11 12 13 14 - 9 - nung sei innerhalb der zeitlichen Grenze des § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB, Art. 4 MietNovG in Kraft getreten und sei auch gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB be- gründet worden. Aus der unter https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/ vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf veröffentlichten Begründung ergäben sich die Tatsachen, aus denen der Berliner Senat auf das Vorliegen eines ange- spannten Wohnungsmarkts für das gesamte Gemeindegebiet geschlossen ha- be. Auch in materieller Hinsicht halte sich die genannte Verordnung - gemessen an den vom Bundesgerichtshof zur Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin aufgestellten Grundsätzen (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246) und den Vorgaben des Gesetzgebers - innerhalb der ihm durch die Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB verliehenen Rechtsset- zungsbefugnis. Sie genüge auch den verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere sei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit auch im Hinblick da- rauf gewahrt, dass das gesamte Stadtgebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sei. Die Klägerin sei auch aktivlegitimiert. Die Abtretung des Auskunftsan- spruchs sowie der weiteren Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreisbremse sei - wie das Berufungsgericht bereits mehrfach ausgesprochen habe - nicht nach §§ 134, 139 BGB wegen eines Verstoßes gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nichtig. Die Klägerin habe mit der Annahme der Abtretung nicht die ihr aufgrund der Registrierung als Inkassodienstleisterin eingeräumte Befugnis überschritten. Die nach § 1 Abs. 1 Satz 2, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1, 2 RDG aufgestellten An- forderungen - insbesondere an die bereits nach dem Rechtsberatungsgesetz vorausgesetzte persönliche Zuverlässigkeit, Eignung und Sachkunde des Er- 15 16 - 10 - laubnisinhabers - bildeten die Grundlage der weiten Auslegung des Begriffs der "außergerichtlichen Forderungseinziehung", den das Bundesverfassungsgericht (NJW 2002, 1190; NJW-RR 2004, 1570) im Anwendungsbereich des Art. 1 § 1 RBerG (nunmehr § 2 Abs. 2, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, §§ 11, 12 RDG) im Lichte der Berufsfreiheit präzisiert und auf die der Gesetzgeber im Rahmen der Neu- regelung des Rechtsberatungsrechts ausdrücklich Bezug genommen habe (BT- Drucks. 16/3655, S. 26 f.). Rechtsberatung sei danach grundsätzlich die umfassende und vollwerti- ge Beratung der Rechtsuchenden in dem Sachbereich, der in der Erlaubnis - hier Inkassodienstleistung - genannt und von dem Nachweis der besonderen Sachkunde sowie der persönlichen Eignung und Zuverlässigkeit gedeckt sei. Inkassounternehmer übernähmen umfassend die Verantwortung für die wir- kungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Vermögensinteressen. Der For- derungseinzug könne dabei in unterschiedlichen Formen erfolgen; typisierend könne unterstellt werden, dass dabei stets auch Rechtsberatung zu leisten sei. Die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer umfasse damit sozusagen spiegelbildlich zugleich die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190). Eine Gefahr für den Rechtsuchenden oder den Rechtsverkehr bestehe nicht, wenn der Inkassounternehmer - wie nach § 11 Abs. 1 RDG nunmehr stets vorausgesetzt - auf der Grundlage der von ihm verlangten, von der Behör- de überprüften und für genügend befundenen Sachkunde, die auch das Wohn- raummietrecht als Teil des Bürgerlichen Rechts umfasse, bei der Einziehung fremder und zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen tätig werde (BVerfG, aaO). 17 18 - 11 - Gemessen daran sei die Tätigkeit der Klägerin sowohl im Vorfeld der Rechtsdienstleistung (Zurverfügungstellung eines "Mietpreisrechners") als auch bei und nach Vertragsschluss von der Erlaubnis zur Erbringung von Inkasso- dienstleistungen gedeckt. Auch das Bundesverfassungsgericht sehe eine im Vorfeld einer Abtretung entfaltete Tätigkeit eines Inkassounternehmens als ein von der Inkassoerlaubnis umfasstes Tätigwerden an. Von der danach wirksam vorgenommenen Abtretung sei auch der Aus- kunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB erfasst. Im Hinblick auf die Legaldefi- nition des § 241 Abs. 1 BGB handele es sich bei einem Auskunftsverlangen um eine Forderung; diese könne im Zusammenhang mit einer Inkassodienstleis- tung Gegenstand der Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters sein. Die Erteilung einer Auskunft auf der Grundlage einer gesetzlichen Auskunftsver- pflichtung, die nach dem hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB anzuwen- denden Recht ein entsprechendes Verlangen des Mieters erfordere, sei Vo- raussetzung für die von der Klägerin übernommene "wirkungsvolle Durchset- zung" (BVerfG, NJW 2002, 1190) aller hier abgetretenen Forderungen und et- waigen Feststellungsbegehren zur Höhe der künftigen (Miet-)Zahlungspflicht des Mieters. Ausgehend von einer wirksamen Abtretung habe das Amtsgericht der Klägerin zutreffend einen Rückzahlungsanspruch nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Höhe von 84,66 € für den Monat Juli 2017 zugesprochen. Dabei habe es die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerfrei auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2017 ermittelt, wobei offenbleiben könne, ob dieser die erhöhten Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels erfülle. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, könne er jedenfalls als einfacher Mietspiegel eine taugliche Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung über die Höhe der 19 20 21 - 12 - ortsüblichen Vergleichsmiete bilden. Konkrete Einwendungen gegen den Berli- ner Mietspiegel 2017, insbesondere gegen die Sachkunde der ausweislich des Methodenberichts umfassend an seiner Erarbeitung beteiligten Mieter- und Vermieterverbände, habe die Beklagte nicht erhoben, sondern sich pauschal auf die Behauptung beschränkt, der Mietspiegel könne weder als qualifizierter noch als einfacher Mietspiegel herangezogen werden. Auch aus § 556d Abs. 1 BGB lasse sich eine Beschränkung hinsichtlich der Erkenntnisquelle zur Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht entnehmen. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die hinsichtlich der Größe, Ausstat- tung und Bezugsfertigkeit in das Mietspiegelfeld G2 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnende Wohnung, das eine Mietspanne von 5,52 €/m2 bis 7,65 €/m2 und einen Mittelwert von 6,34 €/m2 ausweise, betrage unter Berück- sichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzungs- grundlage - insoweit von beiden Parteien unbeanstandet - 7,65 €/m2. Zutreffend habe das Amtsgericht dementsprechend eine ortsübliche Vergleichsmiete (net- tokalt) von 451,35 € errechnet und die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässi- ge Miete mit 496,78 € angesetzt. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei der nach § 556e Abs. 2 BGB vorliegend auf die höchstzulässige Miete aufzuschlagende Betrag mit dem Amtsgericht, dessen Ausführungen sich das Berufungsgericht anschließe, nur mit 43,29 € und nicht höher zu bemessen. Die von der Beklagten geltend ge- machten Kosten für die Verlegung eines Laminatbodens und - anteilig - für die Renovierung der Wände und Decken (1/3 der für die Grundierung, das Spach- teln und das Streichen von Decken und Wänden anfallenden Kosten) seien nicht als Aufwand für eine vor der Neuvermietung durchgeführte Modernisie- rung gemäß § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB berücksichtigungsfähig. Denn die 22 23 - 13 - Wohnung habe schon vor der Verlegung eines Laminatbodens über Bodenbe- läge unterschiedlicher Qualität verfügt, so dass allenfalls von einer - nicht zu einer Modernisierungserhöhung führenden - Instandsetzung, nicht aber von der erstmaligen Schaffung eines Bodenbelags auszugehen sei. Hinsichtlich der an- teilig in Ansatz gebrachten Renovierungskosten habe die Beklagte in der Beru- fungsbegründung nicht dargelegt, weshalb die Annahme des Amtsgerichts un- richtig sei, es habe sich hierbei um ohnehin fällige Schönheitsreparaturen im Rahmen der Instandsetzungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 BGB gehandelt. Die Klägerin habe auch gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1, §§ 249 ff., 257, 398 BGB Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsver- folgungskosten in Höhe von 430,66 €. Das Berufungsgericht folge den zutref- fenden Ausführungen des Amtsgerichts, denen die Beklagte - mit Ausnahme der Beanstandung der Wirksamkeit der Abtretung - nicht entgegen getreten sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsurteil unterliegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - in vollem Umfang der Überprüfung durch das Revisionsgericht. Das Beru- fungsgericht hat der Klägerin im Wesentlichen rechtsfehlerfrei Ansprüche auf Rückzahlung von 84,66 € (nebst Zinsen) an zu viel bezahlter Miete für den Mo- nat Juli 2017 gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB in der bis 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB; im Folgenden: aF), § 398 BGB zugesprochen und hat daneben - ebenfalls im Wesentlichen frei von Rechtsirrtum - stillschweigend das ur- sprüngliche Bestehen eines in erster Instanz in der Hauptsache übereinstim- 24 25 - 14 - mend für erledigt erklärten Auskunftsanspruchs der Klägerin nach § 556g Abs. 3, § 398 BGB bejaht. Rechtsfehlerhaft hat es allerdings übersehen, dass die Klägerin, der die entsprechenden Ansprüche nur von der Mieterin H. abgetreten worden waren, Rückzahlung zu viel gezahlter Miete sowie Aus- kunftserteilung nicht allein an sich (als Gesamtgläubigerin nach § 428 BGB) verlangen, sondern nur an sich und die weitere Mieterin K. als Mit- gläubiger im Sinne von § 432 BGB beanspruchen kann beziehungsweise konn- te. Da dies aber nur ein Minus im Vergleich zu den verfolgten Ansprüchen auf Rückzahlung und Auskunftserteilung an die Klägerin allein (also als Gesamt- gläubigerin) darstellt, kann dies ohne eine entsprechende Antragsanpassung ausgesprochen werden; ein Verstoß gegen § 308 Abs. 1 ZPO ist damit nicht verbunden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 2005 - XI ZR 311/04, WM 2005, 1432 unter III mwN; vom 10. Oktober 2017- XI ZR 555/16, NJW 2018, 225 Rn. 27). Auch einen Anspruch auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, §§ 257, 398 BGB für die Verfolgung der Rückzahlungsforderung und des Auskunftsbegehrens hat das Berufungsge- richt der Klägerin in Höhe von 430,66 € im Ergebnis frei von Rechtsfehlern zu- gesprochen. 1. Das Berufungsgericht hat die Revision in den Entscheidungsgründen seines Urteils beschränkt auf die Rechtsfrage zugelassen, ob die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche an die Klägerin wirksam ist. Diese Beschrän- kung ist unwirksam. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulassung der Revision zwar auf einen tatsächlich und rechtlich selb- ständigen und abtretbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (vgl. etwa BGH, Urteile vom 26 27 - 15 - 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, NJW 2019, 292 Rn. 22 mwN, insoweit in BGHZ 220, 134 nicht abgedruckt; vom 11. Dezember 2019 - IV ZR 8/19, VersR 2020, 208 Rn. 33). Bei der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage der Wirksamkeit der Abtretung der Ansprüche der Mieterin handelt es sich lediglich um eine einzelne Rechtsfrage, die zudem ein bloßes Element der geltend ge- machten Ansprüche bildet. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist die vorliegende Fallgestaltung nicht mit einer zulässigerweise auf den Anspruchsgrund be- schränkten Revisionszulassung (vgl. BGH, Urteile vom 13. Juli 2004 - VI ZR 273/03, NJW 2004, 3176 unter II 1; vom 16. September 2009 - VIII ZR 243/08, NJW 2010, 148 Rn. 11; jeweils mwN) vergleichbar. Denn die Beschränkbarkeit auf den Grund des Anspruchs ergibt sich aus der Regelung des § 304 ZPO, die es erlaubt, den Rechtsstreit durch ein Grundurteil in getrennte Verfahren über den Grund und die Höhe des Anspruchs aufzuteilen (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 1980 - VI ZR 61/79, NJW 1980, 1579 unter A 1). Vorliegend ist daher von einer unbeschränkten Zulassung der Revision auszugehen. 2. Entgegen der Auffassung der Revision scheitert die Aktivlegitimation der Klägerin bezüglich der geltend gemachten Ansprüche (einschließlich des von den Parteien in der Hauptsache für erledigt erklärten Auskunftsanspruchs) nicht daran, dass - was im Revisionsverfahren unstreitig ist - nicht beide Miete- rinnen, sondern nur die Mieterin H. die von der Klägerin vorgelegte Ab- tretungsurkunde vom 29. August 2017 unterzeichnet hat. Allerdings hätte das Berufungsgericht bezüglich ihres Rückzahlungs- und Auskunftsbegehrens der Klägerin nur einen Anspruch als Mitgläubigerin nach § 432 BGB und nicht - wie stillschweigend geschehen - als Gesamtgläubigerin nach § 428 BGB zuspre- chen dürfen. 28 29 - 16 - a) Das Berufungsgericht hat nicht mit Tatbestandswirkung (§ 314 ZPO) festgestellt, dass beide Mieterinnen die Abtretung erklärt hätten. Denn weder das Amtsgericht noch das Berufungsgericht haben Feststellungen dazu getrof- fen, wer als Zedent aufgetreten ist. In dem vom Berufungsgericht in Bezug ge- nommenen Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils findet sich bezüglich der Frage der Abtretung lediglich der einleitende Satz: "Die Klägerin macht aus ab- getretenem Recht Ansprüche der Frau Mareen-Nicole H. und Anja K. (nachfolgend: Mieter) [...] aus der sogenannten Mietpreisbremse gel- tend". Dies besagt jedoch nur, dass sich die Klägerin auf eine Abtretung beider Mieterinnen beruft, nicht aber, dass ein solcher Abtretungsvorgang auch tat- sächlich festgestellt worden ist. b) Anders als die Revisionserwiderung meint, ist es von der Beklagten auch nicht gemäß § 138 Abs. 3 ZPO zugestanden worden, dass beide Miete- rinnen die Klägerin bevollmächtigt und ihre jeweiligen Ansprüche an diese ab- getreten hätten. Denn es fehlt an einem tatsächlichen Vorbringen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - III ZR 367/04, NJW-RR 2006, 281 unter II 2 a mwN) der Klägerin über eine unter Beteiligung beider oder für beide Mieterin- nen erklärte Abtretung, das durch unterbleibendes Bestreiten der Beklagten hätte zugestanden werden können. Der von der Revisionserwiderung in Bezug genommenen Klageschrift ist eine solche tatsächliche Behauptung nicht zu entnehmen. Dort sind zwar im Antrag auf Auskunftserteilung beide Mieterinnen namentlich genannt mit dem Klammerzusatz, dass nachfolgend nur noch von "Mieter" die Rede sei. Auf Sei- te 4 f. der Klageschrift wird dann behauptet, der Mieter habe die Klägerin mit der Durchsetzung der dort im Einzelnen aufgeführten Ansprüche beauftragt und 30 31 32 - 17 - die Ansprüche - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete be- schränkt auf vier Monatsmieten - abgetreten. Zum Beweis wird dann aber ledig- lich auf die als "schriftliche Auftragsbestätigung" bezeichnete Urkunde verwie- sen, die mit "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" überschrieben ist und in deren Text und Unterschriftszeile als Erklärende nur die Mieterin H. aufgeführt ist, die die Urkunde unstreitig allein unter- zeichnet hat. Da die Klägerin die Abtretung allein auf diese Erklärung stützt und einen weiteren tatsächlichen Vorgang, aus dem sich eine Abtretung auch der weiteren Mieterin ergeben könnte, nicht vorträgt, fehlt es an einer Tatsachenba- sis für eine von beiden Mieterinnen oder eine für beide erklärte Abtretung, die zugestanden werden könnte. c) Es ist damit im Revisionsverfahren davon auszugehen, dass nur die Mieterin H. ihre Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbin- dung mit § 556g Abs. 2 BGB aF (Rückzahlungsanspruch), § 556g Abs. 3 BGB (Auskunftsanspruch) und nach § 280 Abs. 1 BGB (außergerichtliche Rechtsver- folgungskosten) an die Klägerin abgetreten hat. aa) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus der von der Mieterin H. unterzeichneten Urkunde, dass diese auch mögliche Aus- kunftsansprüche an die Klägerin abgetreten hat. Gemäß Absatz 1 der mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" ver- sehenen Erklärung ist die Klägerin - in Übereinstimmung mit der Regelung in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin - mit der Durch- setzung sämtlicher möglicher Ansprüche und Feststellungsbegehren der Miete- rin im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreis- bremse, insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzah- lung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit 33 34 - 18 - der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil- )Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebe- nenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete beauftragt worden. Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin sieht zu diesem Zweck vor, dass der Mieter die in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen genannten Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aber beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mieten, treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin abtritt. Die in der von der Mie- terin H. unterzeichneten Urkunde in Absatz 2 erklärte Abtretung ("Ich bestätige und wiederhole hiermit rein vorsorglich die treuhänderische, unwider- rufliche Abtretung der Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung auf zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Monatsmieten, an die M. GmbH") wiederholt dies. Mit dem Passus "Abtretung der Ansprüche" sind damit ersicht- lich die zuvor in Absatz 1 im Einzelnen aufgeführten Ansprüche gemeint, die im Übrigen so bereits in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bezeichnet worden sind (vgl. auch Senatsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 85). bb) Dass in der unterzeichneten Urkunde weitere Erklärungen der Miete- rin H. enthalten sind, führt - wie die Revisionserwiderung zu Recht gel- tend macht - nicht dazu, dass wegen eines unauflöslichen Widerspruchs zwi- schen Abtretung, Bevollmächtigung und Genehmigung die von der Mieterin H. vorgenommene Abtretung mangels ausreichender Bestimmtheit un- wirksam wäre (vgl. hierzu eingehend Senatsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 86 f.). Denn diese zusätzlichen Erklärungen dienen ersichtlich nur dem Zweck, die Abtretung durch weitere, im Interesse einer wirksamen 35 36 - 19 - Durchsetzung der Ansprüche möglicherweise erforderliche Maßnahmen zu flankieren. Nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin tritt ein Mieter nicht nur seine Ansprüche gegen den Vermieter an die Klägerin ab (sogenannter Abtretungsprozess), sondern ermächtigt und bevollmächtigt sie für den Fall einer Unwirksamkeit der Abtretung zugleich, die Ansprüche in seinem Namen einzuziehen (sogenannter Vollmachtsprozess). Hiermit korres- pondieren die Absätze 1 und 3 in der Urkunde, die den vorliegend nicht be- schrittenen Weg der gewillkürten Prozessstandschaft abdecken sollen (vgl. Se- natsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 87). cc) Auch der Umstand, dass nur die Mieterin H. und nicht auch ihre Mitmieterin die Abtretung erklärt hat, führt - anders als die Revision meint - nicht dazu, dass die Abtretung unwirksam wäre. Daraus folgt aber, dass die Klägerin Ansprüche auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete und auf Aus- kunftserteilung nur in Mitgläubigerschaft (§ 432 BGB) und nicht als Gesamt- gläubigerin nach § 428 BGB verfolgen kann und ihr weitergehendes Begehren unbegründet ist. (1) Im Falle der Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB hat jeder Gläubiger ein eigenes Forderungsrecht gegen den Schuldner mit der Folge, dass er seine Rechtsposition selbständig und ohne Mitwirkung der weiteren Gläubiger abtre- ten kann (Staudinger/Looschelders, BGB, Neubearb. 2017, § 432 Rn. 73 mwN). Diesen Anspruch als Mitgläubiger, der darauf gerichtet ist, Leistung (in Form von Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und auf Auskunftserteilung) an alle Mieter gemeinsam zu fordern (vgl. hierzu etwa BGH, Beschluss vom 15. De- zember 1988 - V ZB 9/88, BGHZ 106, 222, 226 mwN; Urteil vom 12. Dezember 2008 - V ZR 49/08, BGHZ 179, 146, Rn. 29), hat die Mieterin H. an die Klägerin 37 38 - 20 - abgetreten. Daneben hat sie den Anspruch auf Erstattung des für die vorge- richtliche Verfolgung dieser Begehren entstandenen Aufwands an die Klägerin übertragen. (2) Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie zwar, sofern nicht etwas anderes vereinbart worden ist, für die Mietforderungen des Vermie- ters einschließlich der Nebenkosten gemäß §§ 421, 427 BGB als Gesamt- schuldner (Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 7). Daraus folgt aber nicht, dass im Falle der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung gezahlter Mieten die Mieter nun Gesamtgläubiger im Sinne von § 428 BGB würden, sofern nicht sogar nur einer von ihnen allein forde- rungsberechtigt wäre, weil die erbrachte Leistung im Innenverhältnis ihm allein zuzuordnen wäre (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, aaO Rn. 7, 10 f.; OLG Frankfurt am Main, ZIP 1982, 880, 881; aA Fleindl, WuM 2015, 212, 214; OLG Schleswig, OLGR Schleswig 2000, 468 f.; Staudin- ger/Looschelders, aaO, § 428 Rn. 99; Erman/Böttcher, BGB, 15. Aufl., § 428 Rn. 12 [jeweils ohne nähere Begründung]; offengelassen in BGH, Urteil vom 23. Oktober 2003 - IX ZR 270/02, NJW 2004, 1169 unter II 3). Denn das Gesetz ordnet zwar für die Zahlungspflichten des Mieters im Zweifel eine Gesamt- schuld an (§ 427 BGB); es besteht aber im Falle einer Rückabforderung keine entsprechende Regelung dahin, dass die früheren Gesamtschuldner im Zweifel nun Gesamtgläubiger nach § 428 BGB werden. Vielmehr ist die Mitgläubiger- schaft nach § 432 BGB die Regel, während die Gesamtgläubigerschaft die Ausnahme bildet (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2017 - XI ZR 555/16, NJW 2018, 225 Rn. 20 mwN). Dementsprechend hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ange- nommen, dass sowohl ein aus einem Widerruf eines Darlehensvertrags durch 39 40 - 21 - alle oder nur einen Kreditnehmer (dann § 139 BGB) folgendes Rückabwick- lungsverhältnis nach §§ 346 ff. BGB als auch eine Rückforderung nach Berei- cherungsrecht zu einer (einfachen) Forderungsgemeinschaft führt, die die Dar- lehensnehmer zu Mitgläubigern nach § 432 BGB macht (BGH, Urteile vom 10.Oktober 2017 - XI ZR 555/16, aaO Rn. 20, 27, und XI ZR 449/16, WM 2017, 2251 Rn. 20, 27; vom 3. Juli 2018 - XI ZR 520/16, NJW-RR 2018, 1316 Rn. 23 mwN). Diese Grundsätze sind auch auf Mietergemeinschaften anzuwenden (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, aaO Rn. 10 f.; Staudin- ger/Looschelders, aaO Rn. 40). So hat der Senat etwa einen Mieter, der nach Zugang einer Abrechnung die Auszahlung eines Nebenkostenguthabens ver- langt hat, als Mitgläubiger nach § 432 BGB angesehen und ihn für verpflichtet gehalten, Auszahlung an alle Mieter zu verlangen, da diese in ihrer Gesamtheit die Überzahlung erbracht haben (Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, aaO mwN). Für den hier vorliegenden Fall der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel entrichteter Miete gilt nichts anderes. (3) Folglich kann die Klägerin - unter Abweisung ihres weitergehenden Klagebegehrens - Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nur als Mitgläubigerin mit der weiteren Mieterin K. fordern (vgl. im Ergebnis auch Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556g BGB Rn. 14 [Gesamthands- gläubiger]). Entsprechendes gilt für das - in der Hauptsache übereinstimmend erledigt erklärte - Auskunftsverlangen. Bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB, der durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovel- lierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführt wor- den ist, handelt es sich, wie bereits aus den Gesetzesmaterialien hervorgeht, um einen Hilfsanspruch des Mieters (BT-Drucks. 18/3121, S. 33), der zur Ver- 41 - 22 - wirklichung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche diesen zwingend vor- geschaltet ist (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 165, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Aus diesem Grun- de kann er - ebenso wie der Rückforderungsanspruch nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - im Falle einer Mietermehrheit von jedem Mieter (und damit auch der Klägerin als Rechtsnachfolgerin der Mieterin H. ) nur als Leistung an alle (§ 432 BGB) eingefordert werden. Anders als die Revisionserwiderung meint, ist - aus den oben unter II 2 b angeführten Gründen - gerade nicht davon auszugehen, dass die Mitmieterin K. ihrerseits die Klägerin beauftragt oder zumindest bevollmächtigt und ermächtigt hat, auch die an sie zu erbrin- gende Rückzahlung entgegenzunehmen. dd) Weiter hat die Mieterin H. wirksam ihren Anspruch auf Ersatz derjenigen Kosten (§ 280 Abs. 1 BGB), die durch die Verfolgung der an die Klä- gerin übertragenen Ansprüche auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete und auf Auskunftserteilung verursacht worden sind, an die Klägerin abgetreten (Nä- heres zum Bestehen, Inhalt und Umfang dieses Anspruchs unter II 5 b). 3. Zutreffend hat das Berufungsgericht weiter angenommen, die von der Mieterin H. erklärte Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche sei nicht wegen Verstoßes gegen § 3 RDG gemäß § 134 BGB unwirksam. Die von der Klägerin entfaltete Tätigkeit ist - anders als die Revision meint - von der ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilten Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt. Der Senat nimmt dies- bezüglich auf die eingehenden Ausführungen im Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) Bezug und beschränkt sich nachfolgend auf die zur Widerlegung der von der Revision vorgebrachten Ein- wände erforderlichen Ausführungen. 42 43 - 23 - a) Die Revision bewertet die Tätigkeit der Klägerin als von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nicht erfasste Rechtsverfolgung, bei der der Einziehungs- zweck hinter die Klärung der Rechtslage zurücktrete und damit nicht dem Urbild des Inkassos, sondern der rechtsberatenden und -vertretenden Aufgabe der Anwaltschaft (§ 3 BRAO) entspreche. Das Berufungsgericht verkenne zudem, dass das Geschäftsmodell der Klägerin, anders als eine herkömmliche Inkasso- tätigkeit, auf eine - regelmäßig auch gerichtliche - Auseinandersetzung angelegt sei, der sich der auftraggebende Mieter nicht einmal mehr entziehen könne. Mit dieser abweichenden Sichtweise lässt sie die vom Gesetzgeber des Rechts- dienstleistungsgesetzes herangezogene Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zum Umfang und zur Reichweite der nach dem Rechtsbera- tungsgesetz erlaubten Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters und die hieran anknüpfende zentrale Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes außer Acht, eine grundlegende, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Libe- ralisierung ausgerichtete Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen zu gewährleisten und dieses für künftige Entwicklungen sowohl im gesellschaftlichen Bereich als auch auf dem Gebiet der Dienstleis- tungsberufe zu öffnen (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 99, 114 ff., 132 ff., sowie BT-Drucks. 16/3655, S. 26 bis 42). aa) Nach der noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen, vom Beru- fungsgericht in den Blick genommenen Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts erschöpft sich die Tätigkeit von Inkassounternehmen gerade nicht nur in einer schlichten Mahn- und Beitreibungstätigkeit, also einer kauf- männischen Hilfstätigkeit. Vielmehr übernehmen sie die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Vermögensinteressen. Typi- 44 45 - 24 - sierend kann deshalb unterstellt werden, dass beim Forderungseinzug in allen seinen Formen auch Rechtsberatung zu leisten ist. Nur aus diesem Grund lässt sich einerseits das Verbot mit Erlaubnisvorbehalt rechtfertigen; andererseits umfasst die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer sozusagen spiegelbildlich zugleich auch die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 120; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 36). Setzen die Inkasso- unternehmen die von ihnen verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sachkunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetre- tener Forderungen ein, ist nicht erkennbar, dass damit eine Gefahr für den Rechtsuchenden oder den Rechtsverkehr verbunden sein könnte (BVerfG, aaO; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 121; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). bb) Später hat das Bundesverfassungsgericht seine Rechtsprechung dahin ergänzt, dass zu der einem mit einer Inkassoerlaubnis tätigen Inkasso- dienstleister gestatteten Rechtsberatung gegenüber seinem Kunden auch die Äußerung von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner nach Erhebung von Einwendungen gehört. Diese rechtliche Qualifizierung des Geschäftsgegen- standes, für die der Inkassounternehmer seinem Mandanten gegenüber Ver- antwortung trägt, bleibt Teil seiner erlaubten Rechtsbesorgung und wird nicht etwa zum Rechtsrat gegenüber dem Schuldner (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 129; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 38). Ohne Befugnis des Inkassoun- ternehmens zur Rechtserläuterung auch im Außenverhältnis gegenüber einem Einwendungen erhebenden Schuldner wäre der außergerichtliche Konflikt zwi- schen Gläubiger und Schuldner nur mit rechtsanwaltlicher Unterstützung zu beseitigen, obwohl die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wer- 46 - 25 - tung des Gesetzgebers nicht den Rechtsanwälten vorbehalten ist (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 130). Auch die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege wird nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts durch eine solche Tätigkeit eines Inkassounter- nehmens nicht beeinträchtigt. Außergerichtliche Rechtsbesorgung kann auch noch während eines Mahnverfahrens erfolgen. Das gilt jedenfalls solange, wie das Inkassounternehmen keine prozessualen Erklärungen gegenüber dem Ge- richt abgibt und auch sonst keine Interaktion zwischen ihm und dem Gericht stattfindet. Aus Gründen des Schutzes der Rechtspflege sollen lediglich die Ge- richte vor Anträgen und sonstigen Schriftsätzen von Inkassounternehmen be- wahrt werden (BVerfG, aaO S. 1571 f.; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 131; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 39). cc) Das Bundesverfassungsgericht hat mit diesen Entscheidungen deut- lich gemacht, dass mit der Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten - in Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG genannten - Sachbereich (wie etwa die außergerichtliche Einzie- hung von Forderungen durch Inkassounternehmen gemäß Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 RBerG), gemeint ist (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 145; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 40). Weiter hat es klargestellt, dass eine erlaubte Inkassotätigkeit in diesem Sinne auch dann vorliegt, wenn die zu erbringenden Dienstleistungen darauf angelegt sind, mit dem Schuldner eine Auseinandersetzung über die Berechtigung der Forderungen zu führen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen der Forderungs- einzug auf eine gerichtliche Geltendmachung hinausläuft. Denn auch dann ist es dem Inkassounternehmen nicht verwehrt, begleitend zu der anwaltlichen 47 48 - 26 - Vertretung außergerichtliche Rechtsbesorgung vorzunehmen, solange es sich einer Interaktion mit dem Gericht enthält (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571). dd) An diese Rechtsprechung anknüpfend hat es sich der Gesetzgeber bei dem Erlass des Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. Dezember 2007 (BGBl. I S. 2840) und des in diesem Rahmen neu geschaf- fenen, am 1. Juli 2008 in Kraft getretenen Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) zum erklärten Ziel gemacht, die sich aus den liberalisierenden Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts ergebenden verfassungsrechtlichen Grundsätze bei der Neuge- staltung dieser Gesetzesmaterie umzusetzen und fortzuentwickeln. Er hat die von ihm inhaltlich befürwortete Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts als einen der maßgeblichen Gründe für das von ihm ver- folgte Ziel einer grundlegenden und - in Abkehr von dem aus dem Jahr 1935 stammenden Rechtsberatungsgesetz - an den Gesichtspunkten der Deregulie- rung und Liberalisierung ausgerichteten Neugestaltung des Rechts der außer- gerichtlichen Rechtsdienstleistungen angeführt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 - 42; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 132 ff., 145; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 41). Dabei hat er den Vorschriften der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG "als verfassungsrechtliche Vorgabe" ausdrücklich die Überlegung zugrunde gelegt, das Bundesverfas- sungsgericht habe durch seine Beschlüsse vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) und vom 14. August 2004 (NJW-RR 2004, 1570) klargestellt, dass die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen Forderungseinzug nach dem Rechtsbera- tungsgesetz stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung gestatte und eine schlichte Mahn- und Beitreibungstätigkeit ohne eine solche "substanzielle Rechtsberatung" nur auf eine kaufmännische Hilfstätigkeit beschränkt und da- 49 50 - 27 - mit bereits nicht als erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangelegenhei- ten einzuordnen sei (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Senatsurteile vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). Zudem ist den Gesetzesmaterialien zu entnehmen, dass sich der Ge- setzgeber an der weiteren "verfassungsrechtlichen Vorgabe" ausgerichtet hat, dass einem Inkassounternehmen, dessen Sachkunde und Erlaubnis auf die außergerichtliche Einziehung von Forderungen beschränkt ist und das für die gerichtliche Durchsetzung der Forderungen einen Rechtsanwalt hinzuziehen muss, auch nach Einleitung des gerichtlichen Verfahrens die weitere - rechtli- che - Korrespondenz mit dem Schuldner mit dem Ziel einer außergerichtlichen Streitbeilegung erlaubt bleibt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 135; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). Weiter war dem Gesetzgeber daran gelegen, dass das Rechtsdienstleis- tungsgesetz die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubt und damit, insbesonde- re mit Blick auf die zu erwartenden weiteren Entwicklungen des Rechtsbera- tungsmarktes, zukunftsfest ausgestaltet ist (BT-Drucks. 16/3655, S. 30, 40, 42, 52; BT-Plenarprotokoll 16/118, S. 12256, 12257 f.; Senatsurteile vom 27. No- vember 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 133; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 42). ee) In Anbetracht der in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Zielset- zungen, die vom Bundesverfassungsgericht zum Rechtsberatungsgesetz auf- gestellten liberalisierenden Maßstäbe für Inkassodienstleister bei der Schaffung 51 52 53 - 28 - des Rechtsdienstleistungsgesetzes umzusetzen und auch für mögliche neue Berufsbilder fruchtbar zu machen, ist der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkasso- dienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 141; vgl. auch Senatsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 43). Insbesondere ist es einem registrierten Inkassodienstleister nicht verwehrt, im Rahmen des au- ßergerichtlichen Forderungseinzugs in substantieller Weise - auch begleitend zu einem Gerichtsverfahren - Rechtsberatung vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 27; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144 f.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). Nach alledem sind von dem Begriff der Inkassodienstleistung nach § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG auch solche Tätigkeiten erfasst, die auf eine umfangreiche außergerichtliche Rechtsbesorgung und -beratung gerichtet sind und letztlich auf einen unter Beteiligung eines Rechtsanwalts zu führenden Rechtsstreits hinauslaufen. Anders als die Revision meint, ergibt sich aus der vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes für maßgebend erachteten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht, dass die "eigentliche" Einziehungstätigkeit im Vordergrund stehen beziehungsweise den Kern der Dienstleistung bilden muss; vielmehr beziehen sowohl das Bundesver- fassungsgericht als auch der Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes 54 - 29 - die umfassende und vollwertige außergerichtliche Rechtsberatung und - besorgung in den Begriff der "Forderungseinziehung" ein. b) Eine andere Beurteilung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht deswegen angezeigt, weil der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes keinen Anlass gesehen hat, für Inkassodienst- leister den Regelungen für Rechtsanwälte vergleichbare (§§ 43 ff., 49b Abs. 2 BRAO, § 4 RVG) berufsrechtliche Vorschriften zu erlassen. Daraus lässt sich, anders als die Revision meint, gerade nicht der Schluss ziehen, der gesetzli- chen Regelung liege die Vorstellung von einer reinen Betreibungstätigkeit der Inkassounternehmen zugrunde. Denn dem stehen die oben angeführten Passagen in den Gesetzesmaterialien entgegen, die ein deutlich umfangreiches Bild der Tätigkeit eines Inkassodienstleisters zeichnen. c) Anders als die Revision meint, ergibt sich aus dem Umstand, dass nach der von der Mieterin H. unterzeichneten Erklärung die vorgenom- mene treuhänderische Abtretung der im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse stehenden Ansprüche unwiderruflich erfolgt ist, weder für sich allein genommen noch in der Gesamtschau mit weiteren von der Revision in diesem Zusammenhang angeführten Gesichtspunkten eine Überschreitung der Inkassobefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG. aa) Der genannte Einwand greift schon deshalb nicht durch, weil das Gesetz - unbeschadet eines möglichen (befristeten) Widerrufsrechts nach den Bestimmungen über Verbraucherverträge (§§ 312 ff. BGB) - eine Widerruflich- keit von Forderungsabtretungen nach § 398 BGB nicht vorsieht. Im Übrigen lässt die Revision bei ihrer Argumentation außer Betracht, dass eine jederzeiti- ge Widerruflichkeit der treuhänderischen Abtretung nicht nur dem Interesse des 55 56 57 - 30 - Inkassodienstleisters an einer verlässlichen Erbringung der Inkassodienstleis- tung, sondern auch dem Interesse des Rechtsverkehrs an einer Rechtsklarheit hinsichtlich der Person des Gläubigers zuwiderliefe (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 209). bb) Soweit die Revision weiter geltend macht, aufgrund der in der Urkun- de von der Mieterin H. abgegebenen Erklärungen sei im Falle der ge- richtlichen Auseinandersetzung ein Widerruf der durch die Klägerin an einen Rechtsanwalt erteilten Prozessvollmacht ausgeschlossen, betrifft dieser Ge- sichtspunkt nicht den hier in Frage stehenden Abtretungsprozess, sondern ein Vorgehen im Rahmen der - hier nicht verfolgten - gewillkürten Prozessstand- schaft, das in Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin als "Vollmachtsprozess" bezeichnet wird (vgl. hierzu die Ausführungen oben unter II 2 c bb). cc) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der von der Revision weiter vorgebrachte Einwand, die Klägerin erbringe dadurch, dass sie die Anspruchsdurchsetzung steuere, indem sie den für die gerichtliche Durchsetzung hinzuzuziehenden Anwalt auswähle, beauftrage und in Abstimmung mit diesem über die Maß- nahmen entscheide, Dienstleistungen, die nichts mit der Beitreibung der Forde- rung zu tun hätten und daher keine von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG gedeck- ten Rechtsdienstleistungen darstellten (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. No- vember 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 210, 225 ff.). Dem steht bereits der Um- stand entgegen, dass weder der Bundesgerichtshof noch das Bundesverfas- sungsgericht in Fällen, in denen ein registriertes beziehungsweise über eine entsprechende behördliche Erlaubnis verfügendes Inkassounternehmen in ei- nem streitigen gerichtlichen Verfahren als Kläger aus abgetretenem Recht des Kunden eine Forderung geltend gemacht hat, die Berechtigung dieser Vorge- 58 59 - 31 - hensweise und die Aktivlegitimation des Inkassounternehmens in Zweifel gezo- gen haben (vgl. nur BGH, Urteile vom 24. Oktober 2000 - XI ZR 273/99, WM 2000, 2423 unter II 1 c; vom 20. November 2008 - I ZR 62/06, NJW 2009, 1353 Rn. 7; BVerfG, NJW 2002, 1190). Davon abgesehen kann die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin (Ziffern 1.5 und 6.1) vorgesehene Möglichkeit, die treuhänderisch an sie abgetretenen Ansprüche unter Beauftragung eines Rechtsanwalts in ei- nem streitigen gerichtlichen Verfahren als eigene Rechte einzuklagen, durchaus im Interesse des Kunden an einer möglichst einfachen und raschen Durchset- zung seiner Ansprüche liegen. Ihr steht - auch in Ansehung des Umstands, dass der Inkassodienstleister im Falle einer von dem Kunden selbst erhobenen Klage nicht berechtigt wäre, diesen im streitigen gerichtlichen Verfahren zu ver- treten (§ 79 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 ZPO) - die Zielsetzung des Rechtsdienstleis- tungsgesetzes, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsord- nung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG), grundsätzlich jedenfalls dann nicht entgegen, wenn - wie hier zwischen der Klägerin und der Mieterin vereinbart und dementsprechend auch erfolgt - ein Rechtsanwalt als unabhängiges Organ der Rechtspflege mit der Durchfüh- rung des streitigen gerichtlichen Verfahrens beauftragt wird und auf diese Wei- se der vorgenannten Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes Rechnung getragen wird (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 226). dd) Entgegen der Auffassung der Revision überschreitet die Klägerin auch weder dadurch, dass sie eine Forderungsdurchsetzung "ohne eigenes Kostenrisiko des Mieters" anbiete, dafür aber eine erhebliche Beteiligung an 60 61 - 32 - den Erlösen gerade einer gerichtlichen Klärung habe, noch dadurch, dass sie beziehungsweise der von ihr beauftragte Prozessanwalt Vergleichsabschlüsse zu Lasten des Mieters - im weiten Umfang und vielfach auch ohne dessen Zu- stimmung (Ziffer 7 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin) - täti- gen könne, die einem Inkassodienstleister gezogenen Grenzen. (1) Anders als die Revision meint, folgt daraus, dass die Klägerin eine Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter trifft, wonach dieser im Falle der Erfolg- losigkeit ihrer Bemühungen keine Kosten zu tragen hat (Ziffer 3.3 ihrer Allge- meinen Geschäftsbedingungen), während es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich - von engen Ausnahmen abgesehen - untersagt wäre, mit seinem Mandanten ein Erfolgsho- norar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG) oder diesem im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassotätigkeit eine Freihaltung von den ent- standenen Kosten zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO), kein "bedenklicher Wertungswiderspruch", der zu einer Unzulässigkeit einer solchen Dienstleistung nach § 3 RDG und damit zur Nichtigkeit der erfolgten Abtretung nach § 134 BGB führte (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 170 ff.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 69). Die gegenteilige Auffassung der Revision lässt außer Betracht, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern - im Gegensatz zu Rechtsanwäl- ten - nicht um Organe der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleis- tungsgesetzes und auch bei dessen späteren Änderungen und Ergänzungen (siehe hierzu nur BT-Drucks. 17/14216, S. 5) davon abgesehen hat, die re- gistrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die Inkasso- 62 63 - 33 - dienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG), als einen rechtsanwaltsähnlichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft auszugestalten (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 31 ff.) und/oder die für Rechtsanwälte geltenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen uneingeschränkt auf diese Personen zu übertragen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 41, 43, 72; BT- Drucks. 17/14216, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 173). Für die Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters gelten vielmehr eigene kosten- und vergütungsrechtliche Vorschriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einfüh- rungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG; eingehend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 175 bis 186). Die vom Gesetzgeber getroffene Entscheidung, eine Vergütungsregelung für Inkassodienstleister nicht einzuführen, beruht ausweislich der Gesetzesbegrün- dung auf dem vom Bundesverfassungsgericht anerkannten - sich von der Tä- tigkeit eines Rechtsanwalts unterscheidenden - Berufsbild von Inkassounter- nehmen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 180). Danach ist nicht nur die Vereinbarung eines Er- folgshonorars zulässig (vgl. BVerfG, NJW 2002, 3531, 3532; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 176 ff.). Vielmehr hat das Bun- desverfassungsgericht auch anerkannt, dass ein Inkassounternehmer berech- tigt ist, Anreize für seine Beauftragung zu schaffen (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191). Die Zusage der Freistellung des Kunden von sämtlichen Kosten (ein- schließlich der Prozesskosten) stellt nichts anderes als einen solchen Anreiz dar (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 186; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 74). (2) Der von der Revision weiter angeführte Gesichtspunkt, die Klägerin könne Vergleichsabschlüsse zu Lasten des Mieters in weitem Umfang und viel- 64 65 - 34 - fach ohne Zustimmung des Mieters abschließen, ist schon deswegen nicht ge- eignet, einen Verstoß gegen § 3 RDG wegen Überschreitung der Inkasso- dienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB zu begründen, weil die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin - anders als die Revision meint - eine solche Regelung nicht enthalten. Gemäß Ziffer 7.1 ihrer im Streitfall maßgeblichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen schließt die Klägerin - wenn der Mieter nicht einen Kompetenzrahmen eingeräumt hat - einen Vergleich nur mit Zustimmung des Mieters ab und ist ohne Rücksprache mit diesem lediglich befugt, Vergleichsangebote abzulehnen, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet (vgl. auch Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 206; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 67). d) Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (und damit eine Nichtigkeit der Abtretung nach § 134 BGB iVm § 3 RDG) auch nicht aus dem in § 4 RDG enthaltenen Verbot der Erbringung von Rechtsdienstleistungen, bei denen die Gefahr einer Interessenkollision mit anderen Leistungen des Rechtsdienstleis- ters besteht, ableiten. aa) Die Revision sieht einen von § 4 RDG erfassten Interessenkonflikt zunächst darin, dass die Klägerin im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen die Kosten der Rechtsverfolgung tragen müsse ("Prozessfinanzierung") und dies die Gefahr begründe, die Erfolgsaussichten besonders kritisch zu prüfen und ihr "unsicher" erscheinende Aufträge vorschnell abzulehnen. Dies könne für den Mieter sogar zu einem Rechtsverlust führen, weil er nach der negativen Bewertung durch den Dienstleister in der Regel darauf verzichten werde, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung seines möglicherweise doch bestehenden 66 67 - 35 - Anspruchs zu betrauen. Die zwischen der Klägerin und der Mieterin H. vereinbarte Kostenfreihaltung der Mieterin im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Be- mühungen unterfällt jedoch aus mehreren Gründen nicht der Verbotsnorm des § 4 RDG. bb) Bei der Zusage der Klägerin, im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemü- hungen die Mieter von sämtlichen Kosten freizuhalten, handelt es sich weder um eine bereits zum Zeitpunkt der Erbringung der Rechtsdienstleistung beste- hende Pflicht noch um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, sondern vielmehr um einen Bestandteil der von der Klägerin für den Mieter zu erbringenden Inkassodienstleistung (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO 196, 199 ff.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 62). (1) Eine Unvereinbarkeit der Rechtsdienstleistung mit einer anderen Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG setzt nach der Gesetzesbegründung des Rechtsdienstleistungsgesetzes voraus, dass die Rechtsdienstleistung einen unmittelbaren gestaltenden Einfluss auf eine andere, bereits bestehende (Haupt-) Leistungspflicht des Dienstleistenden haben kann (BT-Drucks. 16/3655, S. 39, 51; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 200 mwN; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 63). An einer solchen zum Zeitpunkt der Inkassodienstleistung bereits bestehenden Leis- tungspflicht der Klägerin fehlt es hier jedenfalls in Bezug auf eine Freihaltung der Mieterin von den Kosten einer möglichen Beauftragung eines Rechtsan- walts und einer anschließenden Durchführung eines Klageverfahrens. Denn wie aus den Ziffern 1.5, 6.1, 6.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kläge- rin hervorgeht, soll sie - wie sich insbesondere aus der Formulierung "können wir" ergibt - zwar berechtigt, nicht aber verpflichtet sein, im Falle einer Erfolglo- 68 69 - 36 - sigkeit ihrer eigenen Durchsetzungsbemühungen einen Rechtsanwalt mit der weiteren Bearbeitung und gegebenenfalls der Durchführung eines Klageverfah- rens zu beauftragen. Die Zusage einer Kostenfreihaltung in Ziffer 6.4 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin ist mithin insoweit - anders als hinsichtlich der mit den eigenen Durchsetzungsbemühungen der Klägerin ver- bundenen Kosten (siehe hierzu Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingun- gen) - für die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erbringung ihrer Inkas- sodienstleistung (noch) nicht verpflichtend (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 201; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). (2) Davon abgesehen handelt es sich bei der Kostenfreihaltung insge- samt nicht um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, mithin nicht um eine eigenständige, von der Pflicht zur Forderungseinziehung ab- trennbare Pflicht. Sie ist vielmehr Bestandteil der Inkassodienstleistung der Klä- gerin (vgl. hierzu Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1408 f.). Denn sie steht mit der von der Klägerin betriebenen Forderungseinziehung in einem so engen Zusam- menhang, dass sie - auch aus der Sicht des Kunden (vgl. hierzu Tolksdorf, aaO S. 1409), dessen Schutz als Rechtsuchender die Vorschrift des § 4 RDG unter anderem dienen soll (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 39) - nicht als eine andere Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG angesehen werden kann (vgl. Senatsur- teile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 202; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 64). cc) Auch besteht die von der Revision befürchtete Gefahr einer Interes- senkollision dahin, dass die Klägerin - angesichts ihrer im Falle einer Erfolglo- sigkeit der Inkassodienstleistung bestehenden Kostentragungspflicht - zur Ver- meidung einer Klageabweisung geneigt sein könnte, einen für die Mieterin un- günstigen Vergleich abzuschließen statt die Chancen einer - für sie unter Um- 70 71 - 37 - ständen kostspieligen - weiteren Prozessführung mit gegebenenfalls umfang- reicher Beweiserhebung und/oder der Notwendigkeit der Einlegung von Rechtsmitteln zu nutzen, nicht ernsthaft. Ein Vergleichsabschluss setzt grundsätzlich (es sei denn, es ist vorab ein Kompetenzrahmen eingeräumt worden) nicht nur die Zustimmung der Klägerin, sondern auch der Mieterin voraus (Ziffer 7.1 der Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen der Klägerin). Der Mieterin bleibt es damit, wenn sie die Chancen einer erfolgreichen Durchsetzung ihrer Ansprüche höher als die vom Vermieter ange- botene Vergleichssumme einschätzt, unbenommen, ein Vergleichsangebot ab- zulehnen und in der Erwartung eines für sie günstigen und nach Ziffer 1.5 und 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin kostenfreien Aus- gangs des Verfahrens dessen Fortführung bis zu einer gerichtlichen Entschei- dung zu verlangen (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 207; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 66). e) Entgegen der Auffassung der Revision hat die Klägerin ihre Inkasso- befugnis auch nicht dadurch überschritten, dass sie gegenüber der beklagten Vermieterin die abgetretenen gesetzlichen Auskunftsansprüche des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB), bezüglich derer der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, geltend gemacht hat. Die Abtretbarkeit der Aus- kunftsansprüche (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 16. Juni 2000 - BLw 30/99, ZIP 2000, 1444 unter II 3; vgl. auch BGH, Urteil vom 26. Juni 2013 - IV ZR 39/10, NJW 2013, 3580 Rn. 45) zieht die Revision mit Recht nicht in Zweifel. Soweit sie jedoch meint, diese Ansprüche könnten nicht Gegenstand einer In- kassodienstleistung sein, weil bereits aus dem in der Vorschrift des § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG enthaltenen Begriff der Forderungseinziehung folge, dass ein In- kasso grundsätzlich das Beitreiben von Geldforderungen, nicht hingegen die 72 73 - 38 - Geltendmachung sonstiger Ansprüche zum Gegenstand habe, liegt dem - je- denfalls in Bezug auf die hier in Rede stehenden Auskunftsansprüche - ein zu enges Verständnis der Inkassodienstleistung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG zu- grunde (eingehend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 164 ff.). aa) Bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB handelt es sich - wie bereits unter II 2 c cc (3) ausgeführt - um einen Hilfsanspruch des Mieters (BT-Drucks. 18/3121, S. 33), der zur Verwirklichung der auf Geldzahlung ge- richteten Ansprüche diesen zwingend vorgeschaltet ist. Dieser Hilfsanspruch dient der Vorbereitung insbesondere des (Haupt-)Anspruchs des Mieters auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB). Ein Sachgrund dafür, warum es einem registrierten Inkassodienstleister gestattet sein soll, für den Mieter zwar diesen Hauptanspruch, nicht hingegen den zu dessen Vorbe- reitung dienenden Hilfsanspruch (§ 556g Abs. 3 BGB) geltend zu machen, ist - insbesondere bei dem gebotenen nicht zu engen Verständnis des Begriffs der Inkassodienstleistung (§ 2 Abs. 2 Satz 1 RDG) - nicht ersichtlich (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 165). bb) Soweit die Revision darüber hinaus meint, die Klägerin sei auch des- halb nicht zur Geltendmachung von Auskunftsansprüchen befugt, weil diese dazu dienten, eine Forderung für den Mieter überhaupt erst zu "generieren", greift dieser Einwand im Hinblick darauf, dass der Bundesgerichtshof eine zu- lässige Inkassodienstleistung auch in den Fällen bejaht hat, in denen das In- kassounternehmen Anspruchsvoraussetzungen erst noch schaffen musste, ebenfalls nicht durch (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 166 iVm 160). So hat der Bundesgerichtshof für den Bereich der Le- bensversicherung bereits entschieden, dass in dem Einzug des Rückkaufswer- 74 75 - 39 - tes einer Lebensversicherung eine Inkassodienstleistung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG auch dann liegen kann, wenn die zur Erlangung des Rückkaufs- wertes erforderliche Kündigung der Lebensversicherung nicht von dem Versi- cherungsnehmer selbst erklärt wird, sondern erst nach Abtretung der Rechte aus dem Versicherungsvertrag durch den Zessionar erfolgt (BGH, Urteil vom 10. Juli 2018 - VI ZR 263/17, WM 2018, 1639 Rn. 42 mwN; vgl. auch BGH, Ur- teil vom 11. Januar 2017 - IV ZR 341/13, juris Rn. 5, 18 f., 25). cc) Ohne Erfolg bleibt auch der in diesem Zusammenhang weiter erho- bene Einwand der Revision, die Grenze der zulässigen Inkassodienstleistung sei jedenfalls dort überschritten, wo der Schwerpunkt eindeutig nicht mehr auf der Forderungseinziehung (hier 161,96 € in der Hauptsache bei einem angebli- chen Gesamtinteresse an Primäransprüchen von 7.612,12 €), sondern in dem Auskunftsverlangen liege. Die Revision lässt hier außer Betracht, dass die von ihr beanstandete Vorgehensweise der Klägerin, von dem Vermieter nicht lediglich Rückzahlung, sondern auch Auskunft zu begehren, in Gestalt des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB bereits im Gesetz selbst angelegt ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 168). Dass der Streitwert des Auskunftsanspruchs - als Hilfsmaßnahme zur Durchsetzung des Rückzah- lungsanspruchs nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - im Einzelfall höher ausfallen kann als der Wert des Rückzahlungsanspruchs selbst, ist - unbeschadet der Befugnis einer klagenden Partei, insbesondere zur Verringerung des Kostenri- sikos lediglich einen bestimmten Teilbetrag ihrer Zahlungsforderung einzukla- gen - dem Umstand geschuldet, dass (nach derzeitiger Rechtslage, vgl. hierzu den aktuellen Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Ver- besserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, BT- 76 77 - 40 - Drucks. 19/15824, S. 12, 16 ff. [§ 556g Abs. 2 BGB-E]) der genannte Rückzah- lungsanspruch des Mieters erst für den Zeitraum ab Erhebung der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB besteht und hierdurch auch bei Mietverhältnissen, die be- reits seit längerer Zeit bestehen, der Höhe nach eingeschränkt ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 169). 4. Entgegen der Auffassung der Revision ist der der Klägerin wirksam von der Mieterin H. abgetretene Anspruch auf Rückzahlung zu viel ent- richteter Miete für den Monat Juli 2017 in Höhe von 84,66 € (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB aF, § 398 BGB) gegeben. Auch das in erster Instanz in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärte Auskunftsbegehren (§ 556g Abs. 3, § 398 BGB) war - wie das Berufungsgericht stillschweigend angenommen hat - begründet. a) Die durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespann- ten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Woh- nungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführten Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB begeg- nen - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen, die Revision in ihrer Revisionsbegründung aber in Abrede gestellt hat - keinen verfassungsrechtli- chen Bedenken. Die Bestimmung des § 556d Abs. 1 BGB stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums des Vermieters dar, verletzt nicht die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Privatautonomie und greift mit der von ihr angeordneten Mietobergrenze auch nicht gleichheitswidrig in dessen Eigentum ein (BVerfG, NJW 2019, 3054, 3057 und 3061). Auch die Ausnah- meregelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 und die Stichtagsregelung des § 556f Satz 1 BGB stehen im Einklang mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen (BVerfG, aaO S. 3062 f.). 78 79 - 41 - b) Die aufgrund der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mie- tenbegrenzungsverordnung für Berlin vom 28. April 2015 begegnet - anders als die Revision meint - keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. aa) Die Verordnungsermächtigung entspricht den Vorgaben des § 80 Abs. 1 Satz 2 GG (BVerfG, aaO S. 3063). Die Verordnung wahrt auch die ver- fahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Anforderungen des ermächtigen- den Gesetzes, weil der Verordnungsgeber sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB aufgeführten Kriterien orientiert, anhand statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor Erlass der Verordnung das Vorliegen der gesetzlich vorgegebe- nen Kriterien bejaht und dabei den ihm für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts eingeräumten Beurteilungsspielraum eingehalten hat (BVerfG, aaO S. 3063 f.). Der Umstand, dass der Berliner Senat das gesamte Stadtgebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, verstößt nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit; auch ansonsten sind die Anfor- derungen an die Verhältnismäßigkeit gewahrt (BVerfG, aaO S. 3064). Die Berli- ner Mietenbegrenzungsverordnung ist damit - wie das Berufungsgericht zutref- fend angenommen hat - verfassungsgemäß; insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG (BVerfG, aaO S. 3063). Diese Erwägungen beruhen zwar auf einer verfassungsrechtlichen Sicht; die von den Fachgerichten vorzunehmende Prüfung, ob die Verordnung den Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB entspricht, führt jedoch - was auch die Revision letztlich nicht in Zweifel zieht - zum selben Er- gebnis. Der Gesetzgeber hat - wie das Berufungsgericht zutreffend unter ein- gehender Erörterung aller Aspekte ausgeführt hat - dem Verordnungsgeber in- 80 81 82 - 42 - nerhalb der vorgegebenen Parameter (§ 556d Abs. 2 Satz 3, 5 - 7 BGB) einen Beurteilungsspielraum eingeräumt (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 62 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzenverordnung]). Mit dem Berufungsgericht ist davon auszuge- hen, dass sich die Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als angespannter Wohnungsmarkt (vgl. hierzu die unter dem Link https://www.parlament- berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf abrufbare Ver- ordnungsbegründung S. 4) im Rahmen dieses Beurteilungsspielraums hält. Der Berliner Senat hat seiner Bewertung ausweislich der Verordnungsbegründung die in § 556d Abs. 2 BGB vorgegebenen Kriterien zugrunde gelegt und hinrei- chend aussagekräftiges Datenmaterial herangezogen (S. 5 ff. der Verord- nungsbegründung). Weiter hat er die Maßnahmen beschrieben, die zur Verbes- serung der Lage auf dem Wohnungsmarkt entweder bereits ergriffen worden sind oder vorgenommen werden sollen (S. 11 ff. der Verordnungsbegründung). bb) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Berliner Mietenbegren- zungsverordnung nicht deswegen nichtig, weil sie nicht in einer den Anforde- rungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begrün- det worden wäre. (1) Zwar geht das Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB in Anbetracht seines Sinns und Zwecks mit einer Pflicht der jeweiligen Landesregierung einher, die Begründung der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt zu machen (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844 Rn. 34, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]). Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Verordnungsbegründung - zusammen mit der Ver- ordnung oder getrennt - im Gesetz- und Verordnungsblatt des jeweiligen Lan- 83 84 - 43 - des veröffentlicht wird. Vielmehr ist die vom Gesetzgeber als notwendig erach- tete Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Gebietsbestimmung nicht beein- trächtigt, wenn die Verordnungsbegründung an anderer (amtlicher) Stelle be- kannt gemacht wird und dabei gewährleistet ist, dass die Verordnungsbegrün- dung für den Regelungsadressaten leicht zugänglich ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37). Diesen Anforderungen wird die vor- liegend gewählte Form der Veröffentlichung der Verordnungsbegründung ge- recht. (2) Dies ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung der Revisionser- widerung nicht bereits aus dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 (aaO S. 3063 f.). Denn soweit das Bundesverfassungsgericht dort festgestellt hat, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung die formellen und materiell-rechtlichen Voraussetzungen des ermächtigenden Gesetzes wahrt, hat es sich dabei auf die ihm obliegende verfassungsrechtliche Prüfung beschränkt und hat insoweit keine Veranlassung gesehen, sich mit der Frage des Erfordernisses einer - in § 556d Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich angeordne- ten - Veröffentlichung der Verordnungsbegründung näher zu befassen. Die Fachgerichte haben aber darüber hinaus auch zu prüfen, ob sich die Verord- nung auch unterhalb der verfassungsrechtlichen Prüfungsebene an die Vorga- ben der Ermächtigungsgrundlage hält. Anders als vereinzelt angenommen wird (Beuermann, GE 2019, 1082; LG Berlin [67. Zivilkammer], GE 2019, 1507, 1508 f. [das allerdings gleichwohl eine ordnungsgemäße Bekanntmachung be- jaht, weil es die oben genannten Vorgaben des Senats für überhöht erachtet]), genügt die Veröffentlichung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung den vom Senat in dem genannten Urteil beschriebenen Anforderungen. 85 - 44 - (a) Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin (Verordnung 17/186) ist einschließlich ihrer Begründung - was auch die Revision nicht in Zweifel zieht - vom Berliner Abgeordnetenhaus als Drucksache 17/2272 (dort laufende Nummer 1) auf der Internetseite des Abgeordnetenhauses veröffent- licht. Damit liegt eine Bekanntmachung durch eine amtliche Stelle vor (ebenso LG Berlin [65. Zivilkammer], NJW 2019, 3730, 3732; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, juris Rn. 17). Der Senat hat in seinem Urteil vom 17. Juli 2019 nicht gefordert, dass der Verordnungsgeber selbst die Bekanntmachung vornimmt. Vielmehr sollte mit dem Passus "an anderer (amtlicher) Stelle" (aaO Rn. 37) klargestellt werden, dass eine Zugänglichmachung durch eine private Stelle (etwa Vermieter- oder Mieterverband) nicht ausreicht. Gegenteiliges lässt sich auch nicht den Ausführungen in Randnummer 38 des genannten Senatsur- teils entnehmen, denn dort ist nur die Rede davon, dass die Nachholung einer zunächst unterbliebenen Veröffentlichung durch das zuständige Ministerium den Begründungsmangel nicht rückwirkend heilt. Damit hat der Senat - anders als offenbar die Revision meint - jedoch nicht das Erfordernis aufgestellt, dass die Verordnungsbegründung vom zuständigen Ministerium selbst bekanntzu- machen ist. Es ist daher unschädlich, dass der Berliner Senat die Veröffentlichung der Verordnungsbegründung dem Abgeordnetenhaus überlassen hat. Vielmehr ist ausreichend, dass er die Verordnung nebst Begründung dem Abgeordne- tenhaus zur Verfügung gestellt hat und nicht den Hinweis aufgenommen hat, das Dokument sei ausschließlich zur internen Verwendung bestimmt. Damit durfte der Senat von Berlin davon ausgehen, dass das Abgeordnetenhaus die Begründung - in üblicher Weise - öffentlich bekannt machen werde. Dem Ein- gangssatz der Begründung "Vorlage zur Kenntnisnahme gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin über Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Miet- 86 87 - 45 - beginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung)" kann ent- gegen der Ansicht der Revision nicht entnommen werden, dass er die Begrün- dung als Internum behandelt wissen wollte. Er belegt nur, dass der Berliner Se- nat das Abgeordnetenhaus - wie im Falle einer auf einer landesrechtlichen Er- mächtigungsgrundlage beruhenden Verordnung von Art. 64 Abs. 3 Satz 1 der Verfassung von Berlin gefordert - von der Verordnung (und auch ihrer Begrün- dung) in Kenntnis setzen wollte. Zur Kenntnisnahme an das Berliner Abgeord- netenhaus übersandte Verordnungen des Senats werden in regelmäßigen Ab- ständen auf dessen Internetseite veröffentlicht und sind unter der Rubrik "Drucksachen" bei Auswahl der Kategorie "Vorlage zur Kenntnisnahme" abruf- bar. Bei Eingabe der Wahlperiode 17 findet sich dann unter der Nummer 17/2272 mit der Sammelbezeichnung "Zusammenstellung der vom Senat vor- gelegten Rechtsverordnungen" und dem Veröffentlichungsdatum 28. Mai 2015 die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. (b) Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss (so aber im Ergebnis Beuermann, aaO), sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Se- natsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist (aA Beuermann, aaO). Denn im Internet abrufbare Informationen sind im All- gemeinen leicht zugänglich, weil damit kein unzumutbarer Kosten- und Zeitauf- wand verbunden ist (so auch LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 19). So liegen die Dinge auch hier. Wie 88 - 46 - soeben ausgeführt, lässt sich die Verordnungsbegründung - wenn auch mit et- was Mühewaltung - auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses fin- den. Zudem ist die Verordnung entgegen der Auffassung der Revision mit den üblichen Suchhilfen im Internet - sogar mühelos - abrufbar (siehe LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731 f.; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14 f., 18). Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbe- gründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen (etwa bing, ecosia, google oder yahoo) unter Eingabe der Suchbegriffe "Mietenbegrenzungsverordnung Berlin Begründung" zu dem - auch im Bericht des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz "Die Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit ange- spannten Wohnungsmärkten ("Mietpreisbremse") in der gerichtlichen Praxis" auf Seite 35 angegebenen - Link: https://www.parlament- berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen (siehe auch LG Berlin [65. Zi- vilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 15). Soweit die Revision geltend macht, die Verordnungsbegründung sei nur über die Suchmaschine google im Internet aufzufinden, trifft dies nicht zu. Der Senat konnte nicht nur über die Internetseite des Berliner Abgeordneten- hauses, sondern auch über alle gängigen Suchmaschinen Kenntnis von dem Inhalt der Verordnungsbegründung erlangen. 89 90 - 47 - c) Der von der Klägerin geltend gemachte, ihr als Mitgläubigerin mit der Mieterin K. (§ 432 BGB) zustehende Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF schei- tert auch - anders als die Revision meint - nicht an dem vom Berufungsgericht nicht erörterten Umstand, dass die von § 556g Abs. 2 BGB aF geforderte Rüge des Mieters von der Klägerin nur für die Mieterin H. erhoben wurde. aa) Nach der in § 556g Abs. 2 BGB aF getroffenen Regelung kann der Mieter von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e BGB nicht ge- schuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vor- schriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach dem Zugang der Rüge fällig geworden ist. Dabei muss die Rüge die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Weiter schreibt § 556g Abs. 4 BGB vor, dass die Rüge in Textform zu erheben ist. bb) Diesen Anforderungen wird das Schreiben der Klägerin vom 31. Mai 2017 gerecht. Die Rüge ist allerdings - ebenso wie das Mahnschreiben vom 15. Juni 2017 - nicht im Namen beider Mieterinnen erhoben worden. (1) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt die Ausle- gung des Rügeschreibens vom 31. Mai 2017 nicht, dass die Klägerin die Rüge auch im Namen der Mitmieterin K. erhoben hat. Denn dort ist aus- schließlich die Rede von einem "Mietverhältnis mit Mareen-Nicole H. ". Aus dem von der Revisionserwiderung angeführten Umstand, dass der Beklag- ten das Bestehen einer Mietermehrheit bekannt war, lässt sich nicht gemäß § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB ableiten, dass die Klägerin - wenn auch nur still- schweigend - die Rüge im Namen beider Mieterinnen erhoben hat. Denn die Klägerin hat in dem genannten Schreiben - wie auch im nachfolgenden Mahn- schreiben - das Mietverhältnis nicht anhand der konkreten Wohnung beschrie- 91 92 93 - 48 - ben, sondern dieses allein durch Nennung der Mieterin H. und der pos- talischen Adresse bezeichnet. (2) Auch kann die Revisionserwiderung nicht mit der Argumentation durchdringen, die Beklagte, die von der Mietermehrheit Kenntnis besessen ha- be, sei im Rahmen einer mietvertraglichen Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen, die Klägerin auf die Erhebung der Rüge nur durch eine Person hinzuweisen und nachzufragen, ob die Rüge auch im Namen der weiteren Mieterin erhoben werden solle, und sei, weil sie dieser Verpflichtung nicht nachgekommen sei, gemäß § 242 BGB daran gehindert, sich auf eine un- zureichende Rüge zu berufen. Es ist nicht Aufgabe des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass die Mieterseite (beziehungsweise die Klägerin) die Vorausset- zungen eines Anspruchs nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF schafft. (3) Dass die Klägerin die Rüge nur für eine von mehreren Mieterinnen erhoben hat, ist jedoch deswegen unschädlich, weil - anders als dies teilweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum vertreten wird (vgl. LG Berlin [67. Zivilkammer], Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, juris Rn. 22; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556g BGB Rn. 23; BeckOK-MietR/Theesfeld, Stand: 1. März 2020, § 556g BGB Rn. 13a; jeweils mwN) - eine Rüge auch dann wirksam ist, wenn sie nicht von allen Mietern oder für alle Mieter vorgebracht worden ist. Denn es handelt sich hierbei nicht um eine - von allen Mietern abzugebende - Willenserklärung, sondern lediglich um eine geschäftsähnliche Handlung, die im Falle einer Mietermehrheit auch von einem Mieter allein geltend gemacht werden kann (vgl. Staudinger/V. Em- merich, BGB, Neubearb. 2018, § 556g Rn. 13; vgl. BeckOGK/Fleindl, Stand: 1. April 2020, § 556g BGB Rn. 102; Fleindl, WuM 2015, 212, 217 [rechtserhebli- 94 95 - 49 - che Handlung]; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO; Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 556g Rn. 6). (a) Eine Willenserklärung im Sinne der Vorschriften des Allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist die Äußerung eines Willens, der unmit- telbar auf die Herbeiführung einer Rechtswirkung gerichtet ist; sie bringt einen Rechtsfolgewillen zum Ausdruck, das heißt einen Willen, der auf die Begrün- dung, inhaltliche Änderung oder Beendigung eines privaten Rechtsverhältnis- ses abzielt (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - X ZR 97/99, BGHZ 145, 343, 346 mwN [zum Fall einer Anmeldung von Ansprüchen wegen Reisemängeln innerhalb der gemäß § 651g Abs. 1 BGB aF vorgesehenen Monatsfrist]). Einen solchen gestaltenden Inhalt schreibt § 556g Abs. 2 BGB aF der Rüge des Mie- ters nicht zu. Vielmehr ordnet bereits das Gesetz (§ 556g Abs. 1 Satz 1 bis 3 BGB) an, dass eine Vereinbarung über eine die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigende Miete unzulässig ist, soweit die gesetzlich zulässige Miete überschritten ist, und dass dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerecht- fertigten Bereicherung zusteht. Hier setzt nun das Rügeerfordernis des § 556g Abs. 2 BGB aF an. Diese Vorschrift regelt, dass der Vermieter objektiv über- zahlte Mieten nicht zurückzuzahlen hat, solange der Mieter sie "ohne Bean- standung" bezahlt, und "schließt" damit Rückzahlungsforderungen für die Zeit- räume vor Erhebung einer qualifizierten Rüge aus (BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Der Gesetzgeber wollte mit dieser Bestimmung dem Umstand Rechnung tra- gen, dass die Ermittlung der zulässigen Miethöhe für den Vermieter mit Unsi- cherheiten verbunden ist (BT-Drucks. 18/3121, aaO). (b) Damit ist das Rügeerfordernis zwar als Tatbestandsvoraussetzung für das Entstehen des Anspruchs ("schließt aus") ausgestaltet (vgl. Staudinger/V. 96 97 - 50 - Emmerich, aaO Rn. 14; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 556g Rn. 6; BeckOGK/Fleindl, aaO Rn. 89; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 17; offen gelassen in Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 158) und stellt nicht nur eine bloße Fälligkeitsanforderung dar (so aber LG Berlin [15. Zivilkammer], BB 2019, 465, 466). Die vom Mieter zu erhebende Rü- ge dient nach dem mit der Vorschrift des § 556g Abs. 2 BGB aF verfolgten Re- gelungszweck jedoch nicht dazu, das Mietverhältnis teilweise umzugestalten, sondern allein dazu, die sich bereits aus dem Gesetz ergebenden Rechtsfolgen (§ 556g Abs. 1 BGB) im Interesse des Vermieters abzumildern. Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber die Rügeerhebung nicht als Willenserklärung ver- standen wissen, sondern ihr lediglich den Charakter einer geschäftsähnlichen Handlung (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33: "Beanstandung") beimessen wollte. Eine solche zeichnet sich dadurch aus, dass die mit der Erklärung eintretenden Rechtsfolgen nicht durch den Willen des Erklärenden, sondern durch das Ge- setz bestimmt werden (vgl. BGH, Urteil vom 17. April 1967 - II ZR 228/64, BGHZ 47, 352, 357 [für den Fall der Mahnung]; Palandt/Ellenberger, aaO, Überblick vor § 104 Rn. 6 mit zahlreichen weiteren Beispielen). (c) Damit ist eine Rügeerhebung durch sämtliche Mieter nicht bereits deswegen erforderlich, weil es sich hierbei um eine Willenserklärung handelte. Auch aus ihrer Rechtsnatur als geschäftsähnliche Handlung folgt nicht, dass die Rüge von sämtlichen Mietern ausgesprochen werden muss. Denn nach dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck soll die Erhebung einer (qualifizierten) Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt wird. Diesen Anforderungen genügt aber auch eine Rüge, die nur im Namen eines Mieters ausgesprochen wird. 98 - 51 - Aus dem Umstand, dass Rückforderungsansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB im Falle einer Mietermehrheit sämtlichen Mietern als Mitgläubiger im Sinne des § 432 BGB zustehen (hierzu oben unter II 2 c cc (2)) folgt nichts anderes. Denn nach der Vorschrift des § 432 Abs. 2 BGB wirken lediglich sol- che Tatsachen, die nur in der Person eines Gläubigers eintreten, nicht für die weiteren Gläubiger. Um eine solche Tatsache mit Einzelwirkung handelt es sich aber nicht, wenn nur einer von mehreren Mietern die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF erhebt. Denn der Vermieter wird damit in einer dem Regelungszweck gerecht werdenden Weise darüber unterrichtet, weshalb und in welchem Um- fang er sich einer Rückforderung, die - wie oben unter II 2 c cc ausgeführt - auch von einem Mieter allein mit der Maßgabe, dass Zahlung an sämtliche Mie- ter gemeinsam zu erfolgen hat, verlangt werden kann - ausgesetzt sieht. d) Die von der Revision gegen die Höhe des vom Berufungsgericht zu- gesprochenen Zahlungsanspruchs nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbin- dung mit § 556g Abs. 2 BGB aF erhobenen Rügen bleiben ebenfalls ohne Er- folg. aa) Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht nicht gehindert, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspie- gels 2017 zu ermitteln, ohne den von der Beklagten erhobenen Einwänden ge- gen seine Heranziehung als einfacher Mietspiegel zu folgen. (1) Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Voraussetzungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) zu stellen sind, erfüllt. Es hat angenommen, dass der Mietspiegel jeden- 99 100 101 102 - 52 - falls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB eine taugliche Grund- lage für die richterliche Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bilden kann. Dies steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats. Einem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die Vermutungs- wirkung des § 558d Abs. 3 BGB zu, er stellt jedoch - was auch die Revision nicht in Abrede stellt - ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indiz- wirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbeson- dere der Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels ab (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, GE 2013, 1133 Rn. 32; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17). (2) Zu Unrecht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe unter Ver- stoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO und gegen Art. 103 Abs. 1 GG davon abgese- hen, sich mit den Einwendungen der Beklagten zu befassen, die die Systematik der dem Mietspiegel zugrundeliegenden Datenerhebung in Zweifel gezogen und einen Verstoß gegen das Homogenitätsprinzip geltend gemacht habe, weil der Mietspiegel Wohnungen in völlig unterschiedlichen Lagen "in einen Topf werfe". Hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat, lediglich um Einwendungen, die nicht geeignet sind, dem Berli- ner Mietspiegel 2017 eine Indizwirkung für die Höhe der ortsüblichen Ver- gleichsmiete abzusprechen. (a) Der Mietspiegel 2017 wurde - was das Berufungsgericht in den Blick genommen hat - ausweislich seiner Ziffer 1 von drei Mietervereinen und drei 103 104 - 53 - Vereinen, die die Interessen von Vermietern beziehungsweise von Hauseigen- tümern vertreten, erstellt. Auch wenn zwei der letztgenannten Vereine nur ihre Expertise eingebracht und ihn nicht als (qualifizierten) Mietspiegel anerkannt haben, so spricht die beschriebene Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter und die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse durch Vertreter beider Seiten nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 18 mwN). Dies gilt umso mehr, als auf Seite 6 des im Internet abrufbaren und vom Berufungsgericht angeführten Methodenberichts zum Berliner Mietspiegel 2017 (erstellt im Juli 2017 von der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) ausgeführt ist, dass auch die beiden Verbände, die die Interessen der Vermieter und Hauseigentümer vertreten und den Mietspiegel nicht anerkannt haben, nicht nur Änderungen in der Wohnlageneinstufung, sondern auch die Form, den Ablauf und die Ergebnisse der Datenerhebung sowie viele methodische Ände- rungen bei der Datenauswertung und -ausweisung mitgetragen haben. Die Sachkunde der beteiligten Mieter- und Vermieterverbände sowie der weiteren als Berater hergezogenen Personen (öffentlich bestellter und vereidig- ter Sachverständiger, Amt für Statistik Berlin, Geschäftsstelle des Gutachter- ausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Berliner Beauftragter für Daten- schutz und Informationsfreiheit) hat die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ebenso wie die damit gewährleistete Diversität der beteiligten Stellen nicht in Zweifel gezogen. Sie hat sich lediglich darauf be- schränkt, geltend zu machen, aus ihren Einwendungen gegen das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels, namentlich die "diffuse" Einordnung des Stadtgebiets in die Wohnlagen einfach, mittel und gut, die Gleichbehandlung von Wohnungen unterschiedlicher Lagen und die unzureichende Datenerhe- 105 - 54 - bung, folge zugleich, dass der Berliner Mietspiegel 2017 auch nicht als einfa- cher Mietspiegel als Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung nach § 286 Abs. 1 ZPO herangezogen werden könne. (b) Dem ist das Berufungsgericht zu Recht nicht gefolgt. Ungeachtet dessen, dass die von der Revision vorgebrachten Angriffe der Beklagten gegen die Einordnung von Mietwohnungen in bestimmte Wohn- lagen und gegen die Datenerhebung angesichts der im öffentlich zugänglichen Methodenbericht enthaltenen Ausführungen zu pauschal gehalten sind, wären sie in Anbetracht der beschriebenen Mitwirkung zahlreicher Stellen und der An- erkennung der gewonnenen Ergebnisse durch Interessenverbände beider Sei- ten allenfalls geeignet, die Bewertung des Berliner Mietspiegels 2017 als quali- fizierten Mietspiegel in Frage zu stellen, nicht aber seine Indizwirkung als einfa- cher Mietspiegel zu erschüttern (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO). Das Berufungsgericht hat daher rechtsfehlerfrei davon abgesehen, den Einwendungen der Beklagten nachzugehen und zur Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen. Hierin liegt weder ein Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO noch eine Verletzung des An- spruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). bb) Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht bei der Be- stimmung der höchstzulässigen Miete nach § 556d Abs. 1 BGB auch rechtsfeh- lerfrei davon abgesehen, aus der von der Beklagten vor der Vermietung der Wohnung an die beiden Mieterinnen vorgenommenen Verlegung eines Lami- natbodens und aus den an Decken und Wänden durchgeführten Malerarbeiten gemäß § 556e Abs. 2, § 555b Nr. 4, 5 BGB eine fiktive Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3, § 559a Abs. 1 bis 4 BGB abzuleiten und dementsprechend 106 107 108 - 55 - die zulässige Miethöhe um einen Betrag von insgesamt (weiteren) 42,78 € mo- natlich anzuheben. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass es sich bei diesen Arbeiten nicht um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 BGB handelte. (1) Es hat frei von Rechtsfehlern im Einklang mit dem Amtsgericht darauf abgestellt, dass die Wohnung bereits vor der Verlegung des Laminatbodens in allen betroffenen Bereichen über - wenn auch uneinheitliche und teilweise aus- besserungsbedürftige - Bodenbeläge (PVC-Belag, Parkett, Dielung mit Och- senblut) verfügte und die Ersetzung dieser Beläge durch einen einheitlichen Laminatboden der Beseitigung von Unzulänglichkeiten des bisherigen Fußbo- dens, nicht aber der erstmaligen Herstellung eines Bodenbelags diente und damit nicht als Modernisierungs-, sondern nur als Instandhaltungsmaßnahme zu beurteilen ist. Soweit die Revision in diesem Zusammenhang rügt, das Beru- fungsgericht habe gehörswidrig übergangen, dass die Beklagte die "erstmalige Herstellung eines endfertigen Fußbodens" vorgetragen habe, übersieht sie, dass die Beklagte damit nicht geltend gemacht hat, es sei erstmals ein Fußbo- den hergestellt worden, sondern letztlich behauptet hat, es sei erstmals ein "durchgängiger endfertiger" Fußboden geschaffen worden. Diesen Vortrag hat das Berufungsgericht nicht übergangen, sondern ihn lediglich - zutreffend - nicht für die Darlegung einer Modernisierungsmaßnahme ausreichen lassen. Davon abgesehen hat das Berufungsgericht - rechtsfehlerfrei und von der Revi- sion insoweit nicht angegriffen - festgestellt, dass die Vereinheitlichung des Fußbodenbelags weder den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht (§ 555b Nr. 4 BGB) noch die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert hat (§ 555b Nr. 5 BGB). 109 110 - 56 - (2) Auch hinsichtlich der Renovierung von Decken und Wänden hat das Berufungsgericht zu Recht das Vorliegen von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der vorgenannten Vorschriften verneint. Das Berufungsgericht hat inso- weit ebenfalls nicht - entgegen der Annahme der Revision - Vortrag der Beklag- ten in gehörsverletzender Weise übergangen. Die von den Vorinstanzen ange- stellten Erwägungen lassen auch sonstige Rechtsfehler nicht erkennen. Die Beklagte hat zwar schriftsätzlich geltend gemacht, "infolge" vorge- nommener Elektroarbeiten sei auch eine Wohnungsrenovierung nötig gewor- den; von den hierfür angefallenen Kosten (Position 14 der Handwerkerrech- nung) werde ein Drittel pauschal in Ansatz gebracht. Damit ist aber eine durch die Modernisierungsmaßnahme "Elektroarbeiten" veranlasste weitere Moderni- sierung in Form von Malerarbeiten nicht hinreichend dargelegt worden. Dass das Berufungsgericht diesen Vortrag nicht hat ausreichen lassen, beruht nicht auf einer unterbliebenen Kenntnisnahme des Vorbringens, sondern darauf, dass es die Grundierungs-, Spachtel- und Streicharbeiten in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht der Sache nach als Instandsetzungsmaßnahme gewertet hat. Das Amtsgericht, dessen Einschätzung das Berufungsgericht gefolgt ist, hat seine Einordnung als Instandsetzungsmaßnahme damit begründet, dass Kosten einer Renovierung, die als Folge von Modernisierungsmaßnahmen an- gefallen sind, zwar bei einer Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt wer- den können, der vorliegend geltend gemachte Aufwand für Malerkosten aber auch ohne Durchführung der Elektroarbeiten angefallen wäre, also gerade nicht durch diese Maßnahme veranlasst worden ist. Dies hat es rechtsfehlerfrei zum einen daraus geschlossen, dass in der Wohnung ausweislich der in Position 15 der Handwerkerrechnung abgerechneten Arbeiten Wasser- und Nikotinflecken an Wand- und Deckenflächen zu beseitigen waren, und zum anderen daraus, 111 112 - 57 - dass die Beklagte nicht vorgetragen hat, wann vor der Durchführung der Maler- arbeiten zuletzt an den Decken und Wänden der Wohnung Schönheitsreparatu- ren vorgenommen worden sind. 5. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht der Klägerin aus abgetrete- nem Recht auch einen Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechts- anwaltskosten in Höhe von 430,66 € (nebst Zinsen) gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, §§ 257, 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG zuerkannt. a) Es begegnet - anders als die Revision meint - keinen rechtlichen Be- denken, dass die Klägerin ihre außergerichtlichen Kosten in der Klageschrift mit 758,15 € berechnet, jedoch nur einen Betrag von 430,66 € eingeklagt hat. Denn auch wenn es sich hierbei nur um eine Teilklage handeln sollte, war die Kläge- rin in Anbetracht des Bestimmtheitsgebots des § 253 Abs. 2 ZPO nicht gehal- ten, eine Reihenfolge festzulegen, in der die einzelnen Forderungsteile geltend gemacht werden. Die aus § 253 Abs. 2 ZPO folgende Verpflichtung eines Klä- gers, der eine offene Teilklage erhebt, anzugeben, wie er die eingeklagte Ge- samtsumme ziffernmäßig auf die verschiedenen Ansprüche verteilt wissen will, oder zumindest eine Reihenfolge zu bestimmen, in welcher die Ansprüche bis zu der von ihm verlangten Gesamtsumme gefordert werden, besteht nur, wenn ein Teilbetrag aus mehreren selbständigen Ansprüchen geltend gemacht wird (BGH, Beschluss vom 2. Mai 2017 - VI ZR 85/16, NJW 2017, 2623 Rn. 10 mwN). Wird dagegen eine Teilklage erhoben, die sich auf unselbständige Rech- nungsposten eines einheitlichen Anspruchs stützt, ist eine solche Aufschlüsse- lung nicht erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 13. März 2003 - VII ZR 418/01, NJW-RR 2003, 1075 unter II 3 mwN [zur Schlussrechnung]). So liegen die Din- 113 114 115 - 58 - ge hier. Wie die Berechnung der Klägerin in der Klageschrift zeigt, macht sie ausschließlich eine Geschäftsgebühr (nebst Erhöhung nach Nr. 1008 VV RVG) eine Auslagenpauschale (Nr. 7002 VV RVG) und Umsatzsteuer (Nr. 7008 VV RVG) geltend. Hierbei handelt es sich nur um unselbständige Rechnungspos- ten eines einheitlichen Vergütungsanspruchs. b) Der Zahlungsanspruch, den die Klägerin auf der Grundlage eines Ge- genstandswerts von 7.612,12 € (47 x den vorgerichtlich geltend gemachten Überschreitungsbetrag von 161,96 €) und einer in Ansatz gebrachten Ge- schäftsgebühr von 729,60 € (= Gebührensatz von 1,6; Nr. 2300, 1008 VV RVG) abzüglich eines Betrages, den sich die Klägerin als Streitwert aus dem Klage- verfahren anrechnen lässt, und zuzüglich 20 € Auslagenpauschale (Nr. 7002 VV RVG) sowie anfallender Umsatzsteuer (Nr. 7008 VV RVG) geltend macht, ist dem Grunde nach berechtigt. Denn die Beklagte hat ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihren Mieterinnen nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veran- lasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, § 556g Abs. 3 BGB geltend zu machen. Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang (430,66 € nebst Zinsen). Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechts- verfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegen- standswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Schadensersatzforderung entspricht (BGH, Urteile vom 18. Januar 2005 - VI ZR 73/04, NJW 2005, 1112 unter II 2 mwN; vom 7. November 2007 - VIII ZR 341/06, NJW 2008, 1888 Rn. 13; vom 18. Juli 2017 - VI ZR 465/16, NJW 2017, 3588 Rn. 7). aa) Die Klägerin kann gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit die Gebühren beanspruchen, die auch ein Rechtsanwalt verlangen könnte. Bei einem vorliegend anzusetzenden Gebührenstreitwert von 116 117 - 59 - 4.148,34 € (hier ist insgesamt der 49-fache Überschreitungsbetrag von 84,66 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird [§ 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO] zuzüglich 4 x der Überschreitungsbetrag für die abgetretenen Ansprüche auf Rückzahlung gezahlter Miete [§ 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO] - vgl. LG Berlin [65. Zivilkammer], WuM 2018, 566, 571, zuzüglich 3 x der Überschreitungsbe- trag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution) ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG bei Ansatz einer Mittelgebühr von 1,3 ein Betrag von 393,90 €, dem eine Auslagenpauschale von 20 € und eine Umsatz- steuer von 19 % zuzuschlagen sind (insgesamt 492,54 €). Anders als die Revi- sionserwiderung meint, ist die in der Klageschrift angesetzte Erhöhung um 0,3 für die Vertretung von zwei Mandanten (Nr. 1008 VV RVG) nicht berechtigt. Denn es ist aufgrund des unzureichenden Vortrags der Klägerin nicht davon auszugehen, dass sie auch von der Mieterin K. beauftragt worden ist. Die Urkunde über die Bestätigung der Anspruchsabtretung sowie die Rüge- schreiben der Klägerin vom 31. Mai 2017 und vom 15. Juni 2017 beziehen sich nur auf die Mieterin H. , die die Urkunde allein unterzeichnet hat. Dass aus sonstigen Gründen (umfangreiche oder schwierige Tätigkeit) eine Erhö- hung gerechtfertigt wäre, macht die Revisionserwiderung nicht geltend und ist auch im Hinblick darauf, dass die Klägerin standardisierte Schreiben an die Vermieter versendet, nicht ersichtlich. Dies wirkt sich aber nicht aus, weil die anfallende Geschäftsgebühr unter den vorliegenden Umständen nicht unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Erforderlichkeit oder der Schadensminde- rungspflicht um die Hälfte der im Gerichtsverfahren angefallenen Verfahrensge- bühr (bei Beauftragung des Prozessbevollmächtigten mit der Inkassodienstleis- tung wäre gemäß Teil 3 Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG, § 15a Abs. 2 RVG die Verfah- rensgebühr um 0,65 zu kürzen gewesen) zu verringern ist und die Klägerin nur Ersatz von 430,66 € verlangt. - 60 - bb) Da die Mieterin H. die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskos- ten nicht erstattet hat, stand ihr ein Freistellungsanspruch nach § 257 BGB zu. Dieser hat sich allerdings durch die Abtretung an die Klägerin in einen Zah- lungsanspruch umgewandelt (BGH, Urteile vom 22. März 2011 - II ZR 271/08, NJW 2011, 2351 Rn. 14; vom 11. März 2016 - V ZR 102/15, NJW 2016, 2407 Rn. 15; jeweils mwN). cc) Der Schadensersatzanspruch ist - anders als die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin in ihrem Beschluss vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901, 2903) und in ihrem Urteil vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, juris Rn. 26) meint - nicht deswegen ausgeschlossen, weil Ziffer 3.3 Satz 1 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin gemäß § 305c Abs. 2 BGB nach "kundenfreundlichster" Auslegung dahin auszulegen wäre, dass die Parteien ein Erfolgshonorar vereinbart haben, dessen Entstehung und fortdauernder Be- stand von der vollständig erfolgreichen Geltendmachung der behaupteten An- sprüche gegenüber dem Vermieter abhängt. Die von der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vorgenommene Auslegung missachtet die Auslegungsre- geln bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingun- gen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszu- legen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwä- gung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. An- satzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Ausle- gungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergeb- 118 119 - 61 - nisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwen- ders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung. Hierbei bleiben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Ge- schäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17 ff.; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NJW-RR 2015, 264 Rn. 16; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 2. Juli 2019 - VIII ZR 74/18, NJW-RR 2019, 1202 Rn. 20). Gemessen daran ergibt sich, dass Ziffer 3.3 Satz 1 der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen der Klägerin ("Sollten unsere Bemühungen nicht erfolg- reich sein, entstehen für Sie keine Kosten.") nicht den von der Mieterin an die Klägerin abgetretenen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten betrifft, sondern allein das Innenverhältnis zwischen Klägerin und Miete- rin. Dies ergibt sich aus Wortlaut und dem Sinn und Zweck der Klausel sowie aus ihrem Regelungszusammenhang mit der ihr vorangestellten Bestimmung in Ziffer 3.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin. Dort heißt es: "Von Ihrem Vermieter, der pflichtwidrig nicht leistet, können Sie grundsätzlich verlangen, dass er Sie von der bei uns anfallenden RVG-Gebühr, die uns aus dem Vertrag mit Ihnen gegen Sie zusteht, freistellt. Diesen Freistellungsan- spruch (Freistellung durch Kostenerstattung des Vermieters an uns) treten Sie mit Abschluss des Vertrags an Erfüllungs statt an uns ab. Wir nehmen die Ab- tretung an und versuchen die Ansprüche zusammen mit der RVG-Gebühr beim Vermieter beizutreiben. Gelingt das nicht, werden wir ohne eine Zahlung des Vermieters die RVG-Gebühr nicht von Ihnen verlangen". 120 121 - 62 - In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin sind damit zwei verschiedene Schuldverhältnisse geregelt, nämlich zum einen der vertragliche Honoraranspruch der Klägerin gegen die Mieterin als Auftraggeberin, auf des- sen Geltendmachung die Klägerin zugunsten der Mieterin verzichtet, wenn ihre Tätigkeit nicht von Erfolg gekrönt ist, und zum anderen der an die Klägerin von der Mieterin abgetretene Anspruch gegen den Vermieter auf Freistellung von dieser Forderung. Der letztgenannte Anspruch ist - was sich bei Anlegung des Verständnisses verständiger und redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise, also von Inkassodienstleistern und Mietern, ohne Weiteres ergibt - nicht davon abhängig, dass die Klägerin mit ihren Durchsetzungsbemühungen (vollständig) Erfolg hat. Denn der - auch im Wortlaut zum Ausdruck kommende - Sinn und Zweck der Regelungen in Ziffer 3.2 und 3.3 besteht ausschließlich darin, den Mieter als Vertragspartner der Klägerin von Kosten freizustellen, nicht aber zugleich auch den Vermieter als Schuldner eines - an die Klägerin abgetretenen - Schadensersatzanspruchs des Mieters zu begünstigen. Die in Ziffer 3.2 und 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klä- gerin zum Ausdruck gekommene Zielsetzung, den Mieter von jeglichen Kosten freizuhalten, wird nach dem Regelungsgehalt der beiden Klauseln unabhängig davon erreicht, ob die Klägerin den abgetretenen Schadensersatzanspruch beim Vermieter einziehen kann oder nicht. Wenn der Vermieter hinsichtlich der Gebührenforderung mit Erfolg von der Klägerin in Anspruch genommen worden ist, sieht sich der Mieter keiner Vergütungsforderung der Klägerin ausgesetzt, weil diese durch die Realisierung der abgetretenen Forderung befriedigt worden ist (Ziffer 3.2 Satz 1 - 3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Falls oder soweit der Vermieter die angefallene Gebührenforderung nicht ausgleicht, ist die Mieterin aufgrund des ihm gegenüber wirkenden Verzichts der Klägerin 122 - 63 - ebenfalls von einer Zahlung befreit (Ziffer 3.2 Satz 4 und Ziffer 3.3 Satz 1 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Die von der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin in den angeführten Entscheidungen vorgenommene Auslegung lässt damit in jeder Hinsicht die allgemein gültigen Auslegungsregeln außer Acht. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem im Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten stehen und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Auf die Rechtsmittel der Beklagten sind das Berufungsurteil insoweit auf- zuheben und das Urteil des Amtsgerichts insoweit abzuändern, als die Vo- rinstanzen der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 84,66 € (nebst Zinsen) an sie allein zugesprochen haben. Die Klage ist insoweit abzuweisen. Eine Abänderung der Kostenentscheidungen der Vorinstanzen war - auch soweit die vom Amtsgericht getroffene und vom Berufungsgericht (still- schweigend) gebilligte Kostenentscheidung auf der Regelung des § 91a Abs. 1 ZPO beruht - nicht veranlasst. Denn insoweit greift die Wertung des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ein. Auch bezüglich der Kostenentscheidung für das Revisionsver- fahren macht der Senat von der Möglichkeit des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO Ge- brauch. 123 124 125 - 64 - Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bün- ger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 22.08.2018 - 17 C 1/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.12.2018 - 65 S 190/18 -

ECLI:DE:BGH:2020:080420UVIIIZR130.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 130/19 Verkündet am: 8. April 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 557 Abs. 2 § 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmit- tels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; vom 18. Oktober 2006 - XII ZB 244/04, NJW-RR 2007, 411 Rn. 9; vom 30. November 2006 - III ZR 93/06, NJW-RR 2007, 775 Rn. 4; vgl. auch Beschluss vom 11. Juli 1985 - X ZB 18/84, BGHZ 95, 302, 306; BVerfG, NJW 2009, 833 Rn. 15 mwN). BGB §§ 134, 398, §§ 556d Abs. 1, 556g [aF] Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, 3 Satz 1; RDG § 2 Abs. 2 Satz 1, §§ 3, 4, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1; RDGEG § 4 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, 2 Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208). - 2 - BGB § 399 Alt. 1 Eine zum Ausschluss einer Abtretung führende Inhaltsänderung ist nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann anzunehmen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposi- tion aber besonders schutzwürdig ist (im Anschluss an BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149 mwN; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23 mwN). Eine solche Schutzwürdigkeit besteht jedoch nicht bei einer bereicherungs- rechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (Anschluss und Fortführung von Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO). BGB § 398 Zur hinreichenden Bestimmtheit einer Abtretungserklärung. BGH, Urteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19 - LG Berlin AG Berlin Mitte - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. März 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 4. April 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Wohnraummieterin gegenüber den beklagten Vermieterinnen wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) An- sprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für die Monate Juni und Juli 2017 geltend. Zwischen den Beklagten und Frau A. (im Folgenden auch: Mieterin) besteht seit dem 15. Juli 2015 ein Mietverhältnis über eine 84,67 m2 große 1 2 - 4 - Wohnung in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 754,40 € (= 8,91 €/m2). Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, die Klägerin gemäß ihrer hier zugrunde liegenden Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen durch Klicken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil- )Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebe- nenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genann- ten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgsaus- sichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch 3 4 - 5 - gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolges ihrer außergerichtlichen Bemü- hungen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsan- waltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin erfolglos, ent- stehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsan- walts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. Gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche schließt die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters. Ohne Rücksprache mit diesem kann die Klägerin jedoch Ver- gleichsangebote, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet, ablehnen. Im Falle eines Vergleichs werden die anwaltlichen und die gegebenenfalls angefallenen gerichtlichen Kosten von dem vereinbarten Vergleichsbetrag abgezogen, falls diese nicht vom Vermieter übernommen wurden. Die Mieterin A. beauftragte die Klägerin - unter Einbeziehung ihrer vorstehend genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen - mit der Durchset- zung etwaiger Ansprüche gegen die Beklagten wegen Verstoßes gegen die Miethöhenbegrenzung (§ 556d BGB) und trat dazu diese Ansprüche gegen die Beklagten an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 2. Mai 2017 rügte die Klägerin 5 6 7 - 6 - gegenüber den Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Abtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vor- schriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die ver- mietete Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB von 622,78 € (= 7,41 €/m2, was der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % entspreche), um 131,22 € monat- lich, mithin um 21,07 %, überschritten habe. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den vorgenannten zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herab- gesetzt werde. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schreiben vom 18. Mai 2017 ihre vorstehend genannten Begehren und ver- langte mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von jeweils 131,22 € zu viel gezahlter Miete für den dem Rügeschreiben vom 2. Mai 2017 nachfolgenden Monat und die künftigen Monate. Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin für die Monate Juni und Juli 2017 die Rückzahlung von jeweils 182,97 €, insgesamt also von 365,94 €, nebst Zinsen mit der - von den vorgenannten Schreiben abweichenden - Be- gründung, die zulässige Höchstmiete belaufe sich auf 571,03 € monatlich. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Klägerin hat das Landgericht mit Versäumnisurteil vom 5. März 2019 zurückgewiesen und dieses mit Urteil vom 4. April 2019 aufrechterhalten. Am selben Tag hat das Berufungsgericht ein gegen den Vorsitzenden der Beru- 8 9 10 - 7 - fungskammer und die Berichterstatterin gerichtetes, auf den 3. April 2019 da- tiertes Ablehnungsgesuch unter Mitwirkung der beiden Richter als unzulässig verworfen und hiergegen die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegeh- ren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das gegen die Klägerin ergangene Versäumnisurteil sei aufrechtzuerhal- ten gewesen, weil ihre Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil unabhängig von der - nach Auffassung des Berufungsgerichts fehlenden - Verfassungsmä- ßigkeit der §§ 556d ff. BGB unbegründet sei. Das Berufungsgericht sei dabei befugt gewesen, trotz des von der Kläge- rin gestellten Ablehnungsgesuchs abweichend von § 45 Abs. 1 ZPO unter Mit- wirkung der abgelehnten Mitglieder in seiner geschäftsplanmäßigen Besetzung in der Sache zu befinden, da das Gesuch offensichtlich unzulässig sei. Bei of- fensichtlicher Unzulässigkeit eines Ablehnungsgesuchs seien die abgelehnten Richter nicht nur an der Entscheidung über das Gesuch zu beteiligen, sondern hätten auch in der Sache zu entscheiden; es bedürfe dann auch keiner dienstli- chen Stellungnahme. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt, weil das Ablehnungsgesuch der Klägerin aus den in Bezug genommenen Gründen des Verwerfungsbeschlusses des Berufungsgerichts vom 4. April 2019 offensicht- lich darauf gerichtet gewesen sei, den Prozess zu verschleppen. 11 12 13 14 - 8 - In der Sache habe die Berufung keinen Erfolg, weil der Klägerin die gel- tend gemachten Zahlungsansprüche nicht zustünden. Es fehle bereits an der Aktivlegitimation der Klägerin. Dabei könne dahinstehen, ob der von der Kläge- rin angeführten Abtretung bereits die Beschränkung des § 399 Alt. 1 BGB ent- gegenstehe, weil mit der behaupteten Unwirksamkeit der Mietabrede der Kern des Mietverhältnisses betroffen sei und ein Gläubigerwechsel insoweit aus Ver- trauensschutzgründen geeignet sein könne, besonders schutzwürdige Interes- sen des Vermieters an der Beibehaltung des Mieters als Gläubigerperson zu beeinträchtigen. Die streitgegenständliche Abtretung sei zumindest nach § 134 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig. Das Berufungsgericht halte insoweit an seiner ständigen Rechtsprechung, die die Berufungsangriffe voll- ständig erschöpfe, ohne Einschränkungen fest (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56). II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Soweit die Revision allerdings geltend macht, das Urteil des Berufungsgerichts unterliege unabhängig von seinen Ausführungen zur fehlenden Aktivlegitimation der Klä- gerin bereits deswegen der Aufhebung, weil es unter Mitwirkung zweier von der Klägerin wegen der Besorgnis der Befangenheit abgelehnter Richter ergangen ist, bleibt sie ohne Erfolg. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebe- nen Begründung das Bestehen der von der Klägerin verfolgten Ansprüche auf Herausgabe der für die Monate Juni und Juli 2017 zu viel gezahlten Miete in Höhe eines Betrages von 365,94 € nicht verneint werden. 15 16 17 - 9 - Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat hierbei unter Bezugnahme auf seine Entscheidungen vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) und vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klä- gerin über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" angebo- tenen und im Streitfall für die Mieterin erbrachten außergerichtlichen Rechts- dienstleistungen und damit auch die Abtretung der streitgegenständlichen For- derungen an die Klägerin seien wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Ver- bot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, weil diese Rechtsdienstleistungen in ihrer Gesamtheit nicht von ihrer Registrierung als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erfasst seien. Entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit § 3 RDG nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als In- kassodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieterin erbrachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 97 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). 1. Entgegen der Auffassung der Revision unterliegt das Berufungsurteil allerdings nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil das gegen den Vorsit- zenden der Berufungskammer und die Berichterstatterin gerichtete Ableh- nungsgesuch unter Mitwirkung der abgelehnten Richter als unzulässig verwor- fen worden und nachfolgend auch das Berufungsurteil unter Beteiligung dieser Richter ergangen ist. a) Wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht, schließt § 557 Abs. 2 ZPO eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmittels 18 19 20 - 10 - gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; vom 18. Oktober 2006 - XII ZB 244/04, NJW-RR 2007, 411 Rn. 9; vom 30. November 2006 - III ZR 93/06, NJW-RR 2007, 775 Rn. 4; vgl. auch Beschluss vom 11. Juli 1985 - X ZB 18/84, BGHZ 95, 302, 306 [zu § 548 ZPO aF]; ebenso BSG, NZS, 2008, 331, 332; BAG, Beschluss vom 23. September 2008 - 6 AZN 84/08, juris Rn. 5; BVerfG, NJW 2009, 833 Rn. 15 mwN; aA, aber von der vorgenannten Ent- scheidung überholt: BVerfG, NJW-RR 2007, 409). Der im Streitfall unter Beteili- gung der beiden abgelehnten Richter ergangene Beschluss, mit dem das Ab- lehnungsgesuch der Klägerin als unzulässig verworfen worden ist, ist unan- fechtbar, weil hiergegen kein Rechtsmittel statthaft ist. Gemäß § 46 Abs. 2, § 567 Abs. 1 ZPO ist die sofortige Beschwerde nur gegen erstinstanzliche Ent- scheidungen der Amts- und Landgerichte eröffnet. Eine Rechtsbeschwerde nach § 574 Abs. 1 ZPO kommt ebenfalls nicht in Betracht, weil eine solche we- der vom Gesetz vorgesehen noch vom Berufungsgericht in dem Verwerfungs- beschluss zugelassen worden ist. Hieraus folgt, dass weder die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig noch die daraus folgende Mitwirkung der abgelehnten Richter an der Hauptsacheentscheidung (vgl. hierzu BVerfG, NVwZ 2006, 924; NJW 2007, 3771, 3772; BGH, Beschlüsse vom 15. August 2013 - I ZA 2/13, juris Rn. 3; vom 20. März 2018 - I ZB 104/17, juris Rn. 4) als Verfahrensfehler nach § 545 Abs. 1 ZPO gerügt werden können. b) Ob von der in § 557 Abs. 2 ZPO angeordneten Bindungswirkung an unanfechtbare Entscheidungen über ein Ablehnungsgesuch aus verfassungs- rechtlichen Gründen dann eine Ausnahme zu machen ist, wenn die Behandlung eines Ablehnungsantrags so fehlerhaft ist, dass durch die Mitwirkung des abge- lehnten Richters das grundrechtsgleiche Recht auf den gesetzlichen Richter 21 22 - 11 - aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verletzt ist (so etwa BSG, Beschlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, juris Rn. 8; vom 22. Juni 2015 - B 9 SB 72/14 B, juris Rn. 12; ähnlich BVerwG, NVwZ 2008, 1025 Rn. 6; BVerfG, Be- schluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, juris Rn. 14; offengelassen von BVerfG, Beschluss vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, juris Rn. 13), be- darf vorliegend keiner Klärung. Denn ein Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG läge nur dann vor, wenn die Auslegung oder Handhabung einer Verfah- rensnorm im Einzelfall willkürlich oder offensichtlich unhaltbar wäre oder wenn die richterliche Entscheidung Bedeutung und Tragweite der Verfassungsgaran- tie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hätte (vgl. etwa BVer- fGE 82, 286, 299; BVerfG, Beschlüsse vom 14. November 2007, NJW-RR 2008, 512, 513; vom 6. Mai 2010 - 1 BvR 96/10, juris Rn. 10 ff.; vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, aaO Rn. 19 mwN; vgl. ferner BSG, Be- schlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, aaO; vom 22. Juni 2015 - B 9 SB 72/14 B, aaO; BVerwG, NVwZ 2008, 1025 aaO; BVerwG, Beschluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, aaO). Gemessen an diesen Maßstäben ist eine Verletzung des grundrechts- gleichen Rechts auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG nicht gegeben. Es ist im Hinblick auf das Prozessverhalten der Klägerin weder willkürlich noch sonst unhaltbar, dass das Berufungsgericht ihr Ablehnungsge- such gegen den Vorsitzenden der Berufungskammer und die Berichterstatterin wegen Prozessverschleppung als unzulässig verworfen hat. Auch ist nicht zu erkennen, dass das Berufungsgericht die Tragweite und die Bedeutung der Ver- fassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hat. aa) Das Berufungsgericht hat die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig damit begründet, dass die Klägerin Ablehnungsgesuche rein prozesstaktisch einsetze, um eine für sie möglicherweise nachteilige Entschei- dung in der Hauptsache so lange wie möglich hinauszuzögern oder zu verhin- 23 24 - 12 - dern. Sie habe mit dem unmittelbar vor dem Einspruchstermin erhobenen Ge- such ihr mittlerweile insgesamt siebtes Ablehnungsgesuch gegen die Kammer gestellt. Es erschöpfe sich im Wesentlichen in einer Wiederholung vorangegan- gener Ablehnungsgesuche und sei nunmehr im Kern auf die Entscheidungs- gründe der Parallelsache 67 S 277/18 (DWW 2019, 56) gestützt. Diese seien wiederum im Wesentlichen inhaltsgleich mit den Entscheidungsgründen in der früheren Parallelsache 67 S 157/18 (NJW 2018, 2901), die bereits Gegenstand von zwei Ablehnungsgesuchen der Klägerin gewesen sei, welche jeweils mit ausführlicher Begründung durch die Berufungskammer und durch eine weitere Kammer des Landgerichts zurückgewiesen worden seien. Der Inhalt der in dem Verfahren 67 S 277/18 getroffenen Entscheidung und die übrigen zum Gegenstand des jetzigen Gesuchs erhobenen Gründe hät- ten der Klägerin weder zum Zeitpunkt ihrer am 28. Januar 2019 übersandten Berufungsbegründung oder zum Verhandlungstermin am 28. Februar 2019 noch zum Zeitpunkt der Einspruchseinlegung am 6. März 2019 oder der Zustel- lung der Ladung zum Einspruchstermin am 19. März 2019 Veranlassung gege- ben, die Befangenheit der abgelehnten Richter zu besorgen. Die Klägerin habe den Rechtsstreit vielmehr ohne Erhebung entsprechender Befangenheitsanträ- ge weiter betrieben, um in sämtlichen parallel geführten und terminierten Beru- fungsverfahren ohne vorherige Unterrichtung der gegnerischen Anwälte säumig zu bleiben und die (nach dem Ausscheiden eines Richters) von der ursprüngli- chen Besetzung noch verbliebenen zwei Richter der Kammer sodann - wiederum in sämtlichen Verfahren und ohne vorherige Information ihrer Pro- zessgegner - erstmals einen Tag vor dem Einspruchstermin abzulehnen. bb) Der Revision gelingt es nicht, ausgehend von diesen Erwägungen einen Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG darzulegen. 25 26 27 - 13 - (1) Zwar entscheidet grundsätzlich über ein Ablehnungsgesuch das Gericht, dem der abgelehnte Richter angehört, ohne dessen Mitwirkung (§ 45 Abs. 1 ZPO). Aus Gründen der Vereinfachung und Beschleunigung des Verfahrens ist der abgelehnte Richter in klaren Fällen eines unzulässigen oder rechtsmissbräuchlich angebrachten Ablehnungsgesuchs aber zur Vermeidung eines aufwendigen und zeitraubenden Ablehnungsverfahrens an der weiteren Mitwirkung nicht gehindert. Denn bei einem eindeutig unzulässigen oder rechts- missbräuchlichen Ablehnungsgesuch setzt dessen Prüfung eine Beurteilung des eigenen Verhaltens des abgelehnten Richters nicht voraus und stellt mithin auch keine Entscheidung in eigener Sache dar (Senatsbeschlüsse vom 25. April 2017 - VIII ZA 1/17 und VIII ZA 2/17, juris Rn. 11; vom 19. November 2019 - VIII ZA 11/19, juris Rn. 2; BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, juris Rn. 16 mwN). Allerdings sind an das Vorliegen dieser Voraussetzungen strenge Anforderungen zu stellen; wenn ein - auch nur ge- ringfügiges - Eingehen auf den Verfahrensgegenstand erforderlich ist, scheidet eine Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig aus, eine gleichwohl erfolgende Entscheidung ist dann willkürlich (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, aaO Rn. 17). (2) So verhält es sich hier jedoch nicht. Das Berufungsgericht hat sich nicht inhaltlich mit den im Ablehnungsgesuch erhobenen Vorwürfen befasst, die Berufungskammer habe in dem Verfahren 67 S 277/18 einen nicht vorgetrage- nen Sachverhalt unterstellt und ehrverletzende Aussagen in Bezug auf die Klä- gerin getroffen. Vielmehr hat es allein darauf abgestellt, dass die Klägerin im vorliegenden Verfahren und in weiteren Parallelsachen unangekündigt ein Ver- säumnisurteil gegen sich ergehen lassen und erst einen Tag vor dem Ein- spruchstermin ein auf den Inhalt der Entscheidungsgründe in dem Verfahren 67 S 277/18 gestütztes Ablehnungsgesuch gestellt hat. Dieses Vorgehen als Prozessverschleppung zu werten, um vor Ergehen einer damals in einem Paral- 28 - 14 - lelverfahren noch ausstehenden Entscheidung des erkennenden Senats zur Frage der Aktivlegitimation der Klägerin (Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO) den Erlass eines für die Klägerin nachteiligen Urteils des Berufungsgerichts zu verhindern, ist nicht als willkürlich oder unhaltbar anzuse- hen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die von der Klägerin für die Besorgnis der Befangenheit der beiden Richter angeführten Gründe im Wesent- lichen schon der früheren Entscheidung des Berufungsgerichts vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) anhafteten, die die spätere Entscheidung vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) nachgezeichnet hat. Die Revision bleibt eine sachlich einleuchtende Begründung dafür schuldig, warum das Ablehnungsgesuch in Anbetracht dieser Umstände nicht zu einem wesent- lich früheren Zeitpunkt angebracht worden ist. Sie stellt insoweit lediglich Mut- maßungen an, die nicht geeignet sind, eine Prozessverschleppungsabsicht zu widerlegen. (3) Auch kann nicht angenommen werden, dass das Berufungsgericht die Verfassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG in ihrer Bedeutung und Tragweite grundlegend verkannt hat. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine Verwerfung des Ablehnungsgesuchs durch die abge- lehnten Richter selbst eine enge Ausnahme von der Vorschrift des § 45 Abs. 1 ZPO darstellt. Es hat weiter darauf abgestellt, dass die Gründe, auf die die Klä- gerin die Besorgnis der Befangenheit gestützt hat, bereits Gegenstand zweier früherer Ablehnungsgesuche in Parallelverfahren waren und eines dieser Ge- suche von einer anderen Kammer des Landgerichts, also unter Einhaltung des Verfahrens nach § 45 Abs. 1 ZPO, abschlägig beschieden worden ist. Damit ist der Grundgedanke des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gewahrt (vgl. auch BGH, Be- schluss vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, aaO). 2. Jedoch hat das Berufungsgericht zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin 29 30 - 15 - über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen seien mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nicht in Einklang zu bringen und daher wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, wovon auch die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete für die Monate Juni und Juli 2017 (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) an die Klägerin erfasst werde. Hierbei hat es ver- kannt, dass die von der Klägerin entfalteten Tätigkeiten durch die ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt sind und daher nicht gegen das gesetz- liche Verbot des § 3 RDG verstoßen, so dass eine Nichtigkeit der erfolgten Ab- tretung möglicher Ansprüche des Mieters an die Klägerin nach § 134 BGB zu verneinen ist. Der Senat nimmt diesbezüglich auf die eingehenden Ausführun- gen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) Bezug und beschränkt sich nachfolgend auf die zur Widerlegung der Ansicht des Berufungsgerichts erforderlichen Ausführungen. a) Das Berufungsgericht sieht den Schwerpunkt der Tätigkeit der Kläge- rin - auch im Hinblick auf den Einsatz eines Mietpreisrechners (vgl. sein Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56, 58) - eindeutig in der Rechtsberatung, die "bereits im Einzelnen, erst recht aber in ihrer Gesamtheit über die zulässigen Tätigkeiten eines registrierten Inkassodienstleisters weit hinausgeh[e]" (vgl. seine in Bezug genommenen Entscheidungen: Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8, und Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Eine Rechtsberatung sei dem Inkassodienstleister zwar nicht grundsätzlich verwehrt, sie müsse aber "beim Forderungseinzug" vorge- nommen werden. Diese einschränkenden Voraussetzungen lägen aber nicht vor, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und den Umfang 31 32 - 16 - der später einzuziehenden Forderungen vollständig im Unklaren gewesen sei und deren Entstehen - zumindest teilweise - von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB erforderlichen Rüge abhänge (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Hinzu komme, dass bei Verwirklichung der Ausnah- metatbestände der §§ 556e, 556f BGB die Überschreitung der Miethöhegrenze des § 556d Abs. 1 BGB gerechtfertigt sei. In diesen Fällen bestehe überhaupt keine Forderung der Mieterin, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche abraten, ohne Forde- rungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO) und werde zudem "in gleicher Weise wie ein Rechtsanwalt" tätig (Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 58). Das Bundesverfassungsgericht habe bei dem - inzwischen vom Rechts- dienstleistungsgesetz abgelösten - Rechtsberatungsgesetz (RBerG) außerdem eine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Inkassodienstleister allein dann "beim Forderungseinzug" für zulässig erachtet, wenn neben der persönlichen Zuverlässigkeit bei dem Erlaubnisinhaber auch Eignung und genügende Sach- kunde vorhanden seien (LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Angesichts der Komplexität und der Bedeutung des Wohnraummietrechts sei es bereits grundsätzlich ausgeschlossen, dass die für eine Registrierung als Inkasso- dienstleister erforderlichen Grundkenntnisse des materiellen und formellen Rechts ausreichten, um dem Sinn und Zweck des Rechtsdienstleistungsgeset- zes, den Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor un- qualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen, zur Geltung zu verhelfen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59 f.). 33 - 17 - b) Mit diesen im angefochtenen Urteil in Bezug genommenen Erwägun- gen hat das Berufungsgericht nicht nur die Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zu dem Umfang und der Reichweite der nach dem Rechtsbera- tungsgesetz erlaubten Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters verkannt, son- dern eine hieran anknüpfende zentrale Zielsetzung des Rechtsdienstleistungs- gesetzes vollständig ausgeblendet. Das Rechtsdienstleistungsgesetz soll zwar dazu dienen, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 2 RDG). Gleichzeitig war der Gesetzgeber - unter Heranziehung der noch zum Rechts- beratungsgesetz ergangenen liberalisierenden Entscheidungen des Bundesver- fassungsgerichts - aber bestrebt, eine grundlegende, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Liberalisierung ausgerichtete Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen zu gewährleisten und dieses für künftige Entwicklungen sowohl im gesellschaftlichen Bereich als auch auf dem Gebiet der Dienstleistungsberufe zu öffnen (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 99, 114 ff., 132 ff. sowie BT- Drucks. 16/3655, S. 26 bis 42). Schließlich findet auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Regist- rierung als Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erlaube nicht die Vornahme von Inkassodienstleistungen auf dem komplexen Rechts- gebiet des Wohnraummietrechts, weil die von einem Inkassodienstleister nach- zuweisende Sachkunde hierfür nicht ausreiche, im Gesetz (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 4 Abs. 1 der Verordnung zum Rechtsdienstleistungsgesetz [Rechtsdienstleistungsverordnung - RDV]) keine Stütze (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 221 ff.). aa) Nach der noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts erschöpft sich die Tätigkeit von Inkas- 34 35 36 - 18 - sounternehmern gerade nicht nur in einer schlichten Mahn- und Beitreibungstä- tigkeit, also einer kaufmännischen Hilfstätigkeit. Vielmehr übernehmen sie die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Ver- mögensinteressen. Typisierend kann deshalb unterstellt werden, dass beim Forderungseinzug in allen seinen Formen auch Rechtsberatung zu leisten ist. Nur aus diesem Grund lässt sich einerseits das Verbot mit Erlaubnisvorbehalt rechtfertigen; andererseits umfasst sozusagen spiegelbildlich die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer zugleich auch die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 120). Setzt das Inkassounter- nehmen die von ihm verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sach- kunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen ein, ist nicht erkennbar, dass damit eine Gefahr für den Rechtsu- chenden oder den Rechtsverkehr verbunden sein könnte (BVerfG, aaO; Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 121). Der genannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts lagen - was das Berufungsgericht verkannt hat - Fallgestaltungen zugrunde, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren - mithin von der seitens des Bundesverfassungsgerichts gewählten Formulierung, wonach "beim Forderungseinzug" auch Rechtsberatung geleistet werden dürfe, ersicht- lich umfassten - Vorfeld erfolgt waren (BVerfG, NJW 2002, 1190; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154; Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1405). bb) Später hat das Bundesverfassungsgericht seine Rechtsprechung da- hin ergänzt, dass zu der einem mit einer Inkassoerlaubnis tätigen Inkasso- dienstleister gestatteten Rechtsberatung gegenüber seinem Kunden auch die Äußerung von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner nach Erhebung von 37 38 - 19 - Einwendungen gehört. Diese rechtliche Qualifizierung des Geschäftsgegen- standes, für die der Inkassounternehmer seinem Mandanten gegenüber Ver- antwortung trägt, bleibt Teil seiner erlaubten Rechtsbesorgung und wird nicht etwa zum Rechtsrat gegenüber dem Schuldner (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 129). Ohne Befugnis des Inkassounternehmens zur Rechtserläuterung auch im Au- ßenverhältnis gegenüber einem Einwendungen erhebenden Schuldner wäre der außergerichtliche Konflikt zwischen Gläubiger und Schuldner nur mit rechtsanwaltlicher Unterstützung zu beseitigen, obwohl die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wertung des Gesetzgebers nicht den Rechts- anwälten vorbehalten ist (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 130). Auch die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege wird nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts durch eine solche Tätigkeit eines Inkassounter- nehmens nicht beeinträchtigt. Außergerichtliche Rechtsbesorgung kann auch noch während eines Mahnverfahrens erfolgen. Das gilt jedenfalls solange, wie das Inkassounternehmen keine prozessualen Erklärungen gegenüber dem Ge- richt abgibt und auch sonst keine Interaktion zwischen ihm und dem Gericht stattfindet. Aus Gründen des Schutzes der Rechtspflege sollen lediglich die Ge- richte vor Anträgen und sonstigen Schriftsätzen von Inkassounternehmen be- wahrt werden (BVerfG, aaO S. 1571 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 131). cc) Das Bundesverfassungsgericht hat mit diesen Entscheidungen deut- lich gemacht, dass mit der Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten - in Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG genannten - Sachbereich (wie etwa die außergerichtliche Einzie- hung von Forderungen durch Inkassounternehmen gemäß Art. 1 § 1 Satz 2 39 40 - 20 - Nr. 5 RBerG), gemeint ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 145). Hieran anknüpfend hat es sich der Gesetzgeber bei dem Erlass des Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. Dezember 2007 (BGBl. I S. 2840) und des in diesem Rahmen neu geschaf- fenen, am 1. Juli 2008 in Kraft getretenen Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) zum erklärten Ziel gemacht, die sich aus den liberalisierenden Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts ergebenden verfassungsrechtlichen Grundsätze bei der Neuge- staltung dieser Gesetzesmaterie umzusetzen und fortzuentwickeln. Er hat die von ihm inhaltlich befürwortete Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts als einen der maßgeblichen Gründe für das von ihm ver- folgte Ziel einer grundlegenden und - in Abkehr von dem aus dem Jahr 1935 stammenden Rechtsberatungsgesetz - an den Gesichtspunkten der Deregulie- rung und Liberalisierung ausgerichteten Neugestaltung des Rechts der außer- gerichtlichen Rechtsdienstleistungen angeführt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 - 42; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 132 ff., 145). Dabei hat er den Vorschriften der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG als "verfassungsrechtliche Vorgabe" ausdrücklich die Überlegung zugrun- de gelegt, das Bundesverfassungsgericht habe durch seine Beschlüsse vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) und vom 14. August 2004 (NJW-RR 2004, 1570) klargestellt, dass die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen Forderungseinzug nach dem Rechtsberatungsgesetz stets eine umfassende rechtliche Forde- rungsprüfung gestatte und eine schlichte Mahn- und Beitreibungstätigkeit ohne eine solche "substanzielle Rechtsberatung" nur als kaufmännische Hilfstätigkeit und damit bereits nicht als erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsange- legenheiten einzuordnen sei (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144). Zudem ist den Gesetzes- materialien zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber an der weiteren "verfas- 41 - 21 - sungsrechtlichen Vorgabe" ausgerichtet hat, Inkassounternehmen, deren Sach- kunde und Erlaubnis auf die außergerichtliche Einziehung von Forderungen beschränkt ist und die für die gerichtliche Durchsetzung der Forderungen einen Rechtsanwalt hinzuziehen müssen, bleibe auch nach Einleitung des gerichtli- chen Verfahrens die weitere - rechtliche - Korrespondenz mit dem Schuldner mit dem Ziel einer außergerichtlichen Streitbeilegung erlaubt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 135). Weiter war dem Gesetzgeber daran gelegen, dass das Rechtsdienstleis- tungsgesetz die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubt und damit, insbesonde- re mit Blick auf die zu erwartenden weiteren Entwicklungen des Rechtsbera- tungsmarktes, zukunftsfest ausgestaltet ist (BT-Drucks. 16/3655, S. 30, 40, 42, 52; BT-Plenarprotokoll 16/118, S. 12256, 12257 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 133). dd) In Anbetracht der in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Zielset- zungen, die vom Bundesverfassungsgericht zum Rechtsberatungsgesetz auf- gestellten liberalisierenden Maßstäbe für Inkassodienstleister bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes umzusetzen und auch für mögliche neue Berufsbilder fruchtbar zu machen, ist der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkasso- dienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 141). Insbe- sondere ist es einem registrierten Inkassodienstleister nicht verwehrt, im Rah- 42 43 - 22 - men des außergerichtlichen Forderungseinzugs in substantieller Weise - auch begleitend zu einem Gerichtsverfahren - Rechtsberatung vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 27; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144 f.). Aus dem vom Berufungsgericht und der Revisionserwiderung angeführ- ten und noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Beschluss des Bundes- gerichtshofs vom 9. Juni 2008 (AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 9), der für die Abgren- zung zwischen Anwalts- und reiner Inkassotätigkeit darauf abstellt, "ob die dem Rechtsanwalt eigentümliche Aufgabe, rechtlichen Beistand zu leisten, so in den Hintergrund getreten ist, dass es gerechtfertigt ist, die beworbene Aufgabe als reine Inkassotätigkeit zu werten", ergibt sich nichts anderes. Denn der Bundes- gerichtshof hat damit nicht zum Ausdruck bringen wollen, dass eine umfassen- de Rechtsberatung nur Anwälten gestattet ist, sondern hat im Gegenteil unter Bezugnahme auf die bereits angeführte Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts ausgeführt, ein Inkassounternehmen dürfe nur außergerichtlich tätig werden, so dass ein Forderungsauftrag, der auch das gerichtliche Mahn- und Vollstreckungsverfahren umfasse, in den einem Rechtsanwalt vorbehalte- nen Aufgabenbereich falle (Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, aaO Rn. 10). Letztlich ging es in dieser Entscheidung nicht darum, einem Inkassoun- ternehmen die Wahrnehmung aller Aufgaben zu verwehren, die (auch) einem Rechtsanwalt übertragen werden können, sondern allein darum zu beurteilen, ob die von einem Rechtsanwalt (gegen Erfolgshonorar) angebotene Inkassotä- tigkeit sich in einer solchen erschöpfte oder eine auch darüber hinaus gehende anwaltliche Tätigkeit erfasste. ee) Dem damit gebotenen eher großzügigen Verständnis der Inkasso- dienstleistung trägt das Berufungsgericht nicht Rechnung. 44 45 - 23 - (1) Anders als das Berufungsgericht - und ihm folgend die Revisionser- widerung - meinen, ist ein registrierter Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) - wie bereits ausgeführt - nicht daran gehindert, im Rahmen eines außergerichtlichen Forderungseinzugs eine umfassende rechtliche Prüfung und Beratung durchzuführen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.). Er wird hierbei nicht in "unzulässiger Weise wie ein Rechtsanwalt tätig", solange er sich - wie hier in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin vorgesehen - auf die au- ßergerichtliche Durchsetzung der Forderung beschränkt und die Interaktion mit den Gerichten Rechtsanwälten überlässt. (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisions- erwiderung ist es einem Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) auch nicht verwehrt, Rechtsberatungen anzubieten, wenn noch unklar ist, ob die einzuziehenden Forderungen bestehen oder nicht. (a) Der vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes zur Be- stimmung der Reichweite und des Umfangs der einem registrierten Inkasso- dienstleister erlaubten rechtlichen Tätigkeiten (BT-Drucks. 16/3655, S. 27, Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144) unter ande- rem herangezogenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) lagen Fallgestaltungen zugrunde, in denen das Bestehen von Ansprüchen bei Aufnahme der Tätigkeit durch das Inkasso- unternehmen noch nicht geklärt war. Das Bundesverfassungsgericht hat der Einschätzung der dortigen Berufungsgerichte, einem Inkassounternehmen sei es verboten, die Gläubiger darüber zu beraten, ob und unter welchen rechtli- chen Gesichtspunkten und in welcher Höhe sie überhaupt Forderungen hätten, ausdrücklich eine Absage erteilt und hat es zudem für zulässig erachtet, dass ein Inkassounternehmen den Gläubiger im Vorfeld eines Auftrags erstmals auf das Bestehen eines möglichen Anspruchs hinweist. Dabei hat es hervorgeho- ben, dass sich der Regelungsgehalt einer Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 46 47 48 - 24 - Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich auch auf die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten Sachbe- reich, erstreckt (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191 mwN). (b) Dies blendet das Berufungsgericht vollständig aus, wenn es meint, eine umfassende Rechtsberatung dürfe nach der Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts nur "beim Forderungseinzug" vorgenommen werden, hie- ran fehle es aber, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und Umfang der später einzuziehenden Forderungen vollständig im Unklaren sei, deren Entstehen zudem von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB aF erforderlichen Rüge abhänge und schließlich im Falle der Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB eine Rückforderung des Mieters wegen überhöhter Miete ausgeschlossen sei. In diesen Fällen bestehe über- haupt keine Forderung des Mieters, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche abraten, ohne Forderungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Hierbei verkennt das Berufungsgericht, dass sich aus der vom Gesetz- geber des Rechtsdienstleistungsgesetzes herangezogenen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Rechtsberatungsgesetz eine zeitliche Be- schränkung der zulässigen Rechtsberatung nicht ergibt; mit dem Begriff "beim Forderungseinzug" soll vielmehr zum Ausdruck gebracht werden, dass die Rechtsberatung in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Forderungsein- zug stehen muss. Weiter übersieht es, dass nach dem vom Bundesverfas- sungsgericht aufgestellten und vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsge- setzes übernommenen Verständnis einer erlaubten Inkassotätigkeit nicht nur 49 50 - 25 - ein Einzug unangefochtener oder rechtlich in jeder Hinsicht zuverlässig ein- schätzbarer Forderungen erlaubt ist. Vielmehr ist davon auch die Befugnis des Inkassounternehmens umfasst, seine Kunden bereits im Vorfeld eines Forde- rungseinzugs darüber zu beraten, ob, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe eine Forderung besteht, und gegebenenfalls mögliche Erfolg- saussichten zu prognostizieren (BVerfG, NJW 2002, 1190 f.). Schließlich verkennt das Berufungsgericht, dass es der Klägerin als re- gistrierter Inkassodienstleisterin auch nicht verwehrt ist, eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF zu erheben. Dabei kann dahinstehen, ob eine solche Rüge - wie das Berufungsgericht annimmt - Tatbestandsmerkmal des Rückforderungsan- spruchs nach § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 158), denn selbst in diesem Falle wäre die Klä- gerin als Inkassodienstleisterin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG zur Erhe- bung der Rüge befugt (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 ff.). Nach der - auch für die Bestimmung des Regelungsgehalts der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG maßgebenden - Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts gehört zu der einem Inkassodienst- leister erlaubten Rechtsberatung "naturgemäß auch das Geltendmachen von Ansprüchen mit den rechtlichen Argumenten, die dem Gläubiger zu Gebote stehen" (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 161). (3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, der sich die Revisi- onserwiderung anschließt, ist einem registrierten Inkassodienstleister - ausgehend von dem vom Bundesverfassungsgericht geprägten und vom Ge- setzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes übernommenen eher weiten Ver- ständnis einer zulässigen Inkassotätigkeit - auch der gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG als Rechtsdienstleistung zu wertende Einsatz eines "Mietpreisrechners" 51 52 - 26 - im Vorfeld des Abschlusses einer Inkassovereinbarung nicht untersagt (grund- legend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 147 ff.). Der Mietpreisrechner stellt weder in inhaltlicher noch in zeitlicher Hinsicht - im Hinblick auf seine bereits im Vorfeld einer (möglichen) Inkassovereinbarung und Forderungsabtretung erfolgte Bereitstellung - eine Überschreitung der In- kassobefugnis der Klägerin dar. Er bietet dem Mieter lediglich die (softwareba- sierte) Möglichkeit, mittels der Eingabe bestimmter Wohnungsdaten - rein rech- nerisch und unverbindlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspie- gel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. (a) Mit dieser Möglichkeit eröffnet die Klägerin im Rahmen einer der ei- gentlichen Inkassotätigkeit vorgeschalteten Maßnahme dem Mieter lediglich eine erste - überschlägige und vorläufige - Einschätzung, ob ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe, insbesondere eine Über- schreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB), in seinem Fall überhaupt in Betracht kommen kann. Weiter erlaubt sie ihm die Entscheidung, ob deshalb gegebenenfalls eine Beauftragung der Kläge- rin als registrierte Inkassodienstleisterin - oder auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts - zum Zwecke der Geltendmachung und außergerichtlichen Durchsetzung möglicher Ansprüche erwägenswert erscheint. Die notwendigen Informationen für eine solche Einschätzung könnte sich der Mieter zudem - anders als bei Rechtsfragen - ohne Zuhilfenahme elektronischer Unterstüt- zung auf "analogem" Wege, wie etwa durch Einsichtnahme in den Mietspiegel, selbst verschaffen (Senatsurteil von 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 152). (b) Angesichts der von dem Gesetzgeber in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vorgenommenen Wertung, wonach die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen außergerichtlichen Forderungs- 53 54 55 - 27 - einzug stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung gestattet (vgl. BT- Drucks. 16/3655, S. 27), ist nicht zu erkennen, dass die Klägerin mit der Bereit- stellung des softwarebasierten Mietpreisrechners diese Befugnis überschritten haben könnte. Entsprechendes gilt auch bezüglich des Umstands, dass der von der Klägerin eingesetzte Mietpreisrechner bereits vor dem Abschluss einer In- kassovereinbarung und vor einer möglichen Forderungsabtretung zum Einsatz kommt. Denn wie bereits erwähnt, gaben gerade Fallgestaltungen, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren Vorfeld erfolgt waren, Anlass für den liberalisierenden, vom Gesetzgeber des Rechts- dienstleistungsgesetzes herangezogenen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.) Be- schluss des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154 mwN). ff) Eine Unzulässigkeit der Inkassodienstleistung der Klägerin nach § 3 RDG ergibt sich - anders als das Berufungsgericht und ihm folgend die Revisi- onserwiderung meinen - schließlich auch nicht daraus, dass sie mit den hier zur Durchsetzung von möglichen Ansprüchen im Zusammenhang mit der soge- nannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) entfalteten Tätigkeiten ihre In- kassobefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG deshalb überschritten hätte, weil die von ihr mit der Registrierung als Inkassodienstleisterin nachgewiesene Sachkunde (§ 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG in Verbindung mit § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV) hierfür angesichts der Komplexität und der Bedeu- tung des Wohnraummietrechts nicht ausreichte (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 214 ff.). (1) Es trifft zwar zu, dass das Rechtsgebiet des Wohnraummietrechts, in dem die Klägerin ihre hier zu beurteilende Tätigkeit für den Mieter erbracht hat, sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht ein erhebliches Maß an Komplexität aufweist und von dem Bestreben des Gesetzgebers geprägt ist, die 56 57 - 28 - - auch grundrechtlich geschützten (Art. 14 Abs. 1 GG) - Interessen von Mietern und Vermietern - auch vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem Mietverhält- nis um ein Dauerschuldverhältnis handelt und die Wohnung regelmäßig den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt - in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Auch kann die hier in Rede stehende Inkassotätigkeit der Klägerin - jedenfalls mittelbar - durchaus Einfluss auf das Verhältnis der Mietvertragspar- teien und damit letztlich gegebenenfalls auch auf den weiteren Verlauf und den Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Eine solche Inkassodienstleistung und insbesondere die damit verbundene rechtliche Beratung haben daher den vorstehend genannten Besonderheiten des Wohnraummietrechts in verantwor- tungsvoller Weise Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 222). (2) Den Vorschriften der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV und den hierauf bezo- genen Materialien (BT-Drucks. 16/3655, S. 63 ff.; BR-Drucks. 316/08, S. 10 f., 13 f.) ist jedoch nicht zu entnehmen, dass der Gesetzgeber oder der Verord- nungsgeber deshalb davon ausgegangen wären, ein registrierter Inkassodienst- leister dürfe nicht auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts tätig werden. Viel- mehr hat der Gesetzgeber in § 11 Abs. 1 RDG die aus seiner Sicht für die In- kassotätigkeit bedeutsamen Rechtsgebiete, darunter auch das Bürgerliche Recht, aufgeführt; dabei hat er Einschränkungen in dem - hier maßgeblichen - Bereich des Bürgerlichen Rechts - etwa in Bezug auf das Wohnraummietrecht - nicht vorgenommen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 223). Maßstab für die in § 11 Abs. 1 RDG erfolgte Auswahl der Rechtsgebiete waren für den Gesetzgeber die schon bislang - unter der Geltung des Rechts- beratungsgesetzes - in den Sachkundeprüfungen von Inkassounternehmern verlangten Leistungen, die auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- 58 59 - 29 - sungsgerichts (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191) Voraussetzung für die Tätigkeit im Bereich des Forderungsinkassos sind (BT-Drucks. 16/3655, S. 66). Hierzu gehörte auch damals im Rahmen des Bürgerlichen Rechts - ohne Einschrän- kung - das Recht der Schuldverhältnisse (vgl. BVerfG, aaO), mithin einschließ- lich des Wohnraummietrechts (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 224). c) Entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (und damit eine Nichtigkeit der Abtretung nach § 134 BGB, § 3 RDG) auch nicht aus dem in § 4 RDG enthaltenen Verbot der Erbringung von Rechtsdienstleistungen, bei denen die Gefahr einer Interessenkollision mit anderen Leistungen des Rechtsdienst- leisters besteht, ableiten. Die Revisionserwiderung sieht einen von § 4 RDG erfassten Interessen- konflikt darin, dass die Klägerin im Rahmen ihrer Tätigkeit als "andere Leis- tungspflicht" eine Prozessfinanzierung anbiete und damit die Gefahr begründe, bei der Erbringung der Inkassodienstleistung zu Lasten des Rechtsuchenden andere Interessen zu verfolgen. Die zwischen der Klägerin und der Mieterin vereinbarte Kostenfreihaltung der Mieterin im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Be- mühungen unterfällt jedoch aus mehreren Gründen nicht der Verbotsnorm des § 4 RDG. aa) Bei der von der Revisionserwiderung angeführten Zusage der Kläge- rin, im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen die Mieter von sämtlichen Kosten freizuhalten, handelt es sich weder um eine bereits zum Zeitpunkt der Erbringung der Rechtsdienstleistung bestehende Pflicht noch um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, sondern vielmehr um einen Bestandteil 60 61 62 - 30 - der von der Klägerin für den Mieter zu erbringenden Inkassodienstleistung (Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 196, 199 ff.). (1) Eine Unvereinbarkeit der Rechtsdienstleistung mit einer anderen Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG setzt nach der Gesetzesbegründung des Rechtsdienstleistungsgesetzes voraus, dass die Rechtsdienstleistung einen unmittelbaren gestaltenden Einfluss auf eine andere, bereits bestehende (Haupt-)Leistungspflicht des Dienstleistenden haben kann (BT-Drucks. 16/3655, S. 39, 51; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 200 mwN). An einer solchen zum Zeitpunkt der Inkassodienstleistung bereits beste- henden Leistungspflicht der Klägerin fehlt es hier jedenfalls in Bezug auf eine Freihaltung der Mieterin von den Kosten einer möglichen Beauftragung eines Rechtsanwalts und einer anschließenden Durchführung eines Klageverfahrens. Denn wie aus den Ziffern 1.5, 6.1, 6.2 der - hier in die Inkassovereinbarung ein- bezogenen - Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin hervorgeht, ist sie - wie sich insbesondere aus der Formulierung "können wir" ergibt - zwar berechtigt, nicht aber verpflichtet, im Falle einer Erfolglosigkeit ihrer eigenen Durchsetzungsbemühungen einen Rechtsanwalt mit der weiteren Bearbeitung und gegebenenfalls der Durchführung eines Klageverfahrens zu beauftragen. Die Zusage einer Kostenfreihaltung in Ziffer 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen der Klägerin ist mithin insoweit - anders als hinsichtlich der mit den eigenen Durchsetzungsbemühungen der Klägerin verbundenen Kosten (siehe hierzu Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) - für die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erbringung ihrer Inkassodienstleistung (noch) nicht verpflichtend (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 201). (2) Davon abgesehen handelt es sich bei der Kostenfreihaltung insge- samt nicht um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, mithin nicht um eine eigenständige, von der Pflicht zur Forderungseinziehung ab- 63 64 - 31 - trennbare Pflicht. Sie ist vielmehr Bestandteil der Inkassodienstleistung der Klä- gerin (vgl. hierzu Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1408 f.). Sie steht mit der von der Klägerin betriebenen Forderungseinziehung in einem so engen Zusammen- hang, dass sie - auch aus der Sicht des Kunden (vgl. hierzu Tolksdorf, aaO S. 1409), dessen Schutz als Rechtsuchender die Vorschrift des § 4 RDG unter anderem dienen soll (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 39) - nicht als eine andere Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG angesehen werden kann (vgl. Senatsur- teil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 202). bb) Auch besteht die von der Revisionserwiderung befürchtete Gefahr einer Interessenkollision dahin, dass die Klägerin angesichts ihrer im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassodienstleistung bestehenden Kostentragungspflicht geneigt sein könne, etwa zur Vermeidung einer Klageabweisung einen für den Mieter ungünstigen Vergleich abzuschließen, statt die Chancen einer - unter Umständen kostspieligen - weiteren Prozessführung mit gegebenenfalls um- fangreicher Beweiserhebung und/oder der Notwendigkeit der Einlegung von Rechtsmitteln zu nutzen, nicht ernsthaft. (1) Ein Vergleichsabschluss setzt grundsätzlich (es sei denn, es ist vorab ein Kompetenzrahmen eingeräumt worden) nicht nur die Zustimmung der Klä- gerin, sondern auch der Mieterin voraus (Ziffer 7.1 der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen der Klägerin). Der Mieterin bleibt es damit, wenn sie die Chancen einer erfolgreichen Durchsetzung ihrer Ansprüche höher als die vom Vermieter angebotene Vergleichssumme einschätzt, unbenommen, ein Vergleichsangebot abzulehnen und in der Erwartung eines für sie günstigen und nach Ziffer 1.5 und 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin kostenfreien Aus- gangs des Verfahrens dessen Fortführung bis zu einer gerichtlichen Entschei- dung zu verlangen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 207). 65 66 - 32 - (2) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, dass die Klägerin nach Ziffer 7.1 ihrer Geschäftsbedingungen berechtigt sei, einen Vergleichsab- schluss ohne Rücksprache mit der Mieterin abzulehnen, wenn der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Herabsetzung der Miete anbietet, ist dieser Umstand gerade nicht geeignet, die von der Revisionserwiderung angeführte Gefahr zu begründen, dass sich die Klägerin zur Vermeidung eines kostenin- tensiven Verfahrens auf einen für die Mieterin ungünstigen Vergleich einlässt. Vielmehr wird hierdurch gerade der umgekehrte Fall geregelt, nämlich, dass die Klägerin einen für die Mieterin ungünstigen Vergleich von sich aus ablehnen kann. Der prinzipielle Gleichlauf des (Erfolgs-)Interesses der Klägerin und des Mieters bleibt damit auch in Bezug auf die Möglichkeit eines Vergleichsab- schlusses gewahrt (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 206). (3) Der von der Revisionserwiderung weiter in den Blick genommene Gesichtspunkt, dass der Mieter nach Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen zum Abschluss eines unwiderruflichen Vergleichs, zum Widerruf ei- nes mit Zustimmung der Klägerin geschlossenen Vergleichs, zum Verzicht auf Ansprüche oder Teile hiervon, zu einer Klagerücknahme oder einer sonstigen Verfügung über die Ansprüche oder Teile davon nur mit Zustimmung der Kläge- rin berechtigt sein soll, ist ebenfalls nicht geeignet, eine Interessenkollision be- züglich der Durchsetzung der Ansprüche der Mieterin A. zu begründen. Denn diese Bestimmung bezieht sich nach ihrem eindeutigen Wortlaut allein auf einen sogenannten Vollmachtprozess, der nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen nur vorliegen soll, wenn die Klägerin nicht aufgrund einer treuhänderischen Abtretung ("Abtretungsprozess") gegen den Vermieter vor- geht, sondern die Ansprüche des Mieters wegen der Unwirksamkeit der Abtre- tung im Rahmen einer Bevollmächtigung und Ermächtigung, also im Wege ei- ner gewillkürten Prozessstandschaft unter Einschaltung eines Vertragsanwalts, 67 68 - 33 - einklagt. Da die Klägerin vorliegend aber aufgrund einer Abtretung klagt und die Regelung in Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen somit nicht ein- greift, ergibt sich hieraus keine Nichtigkeit der Abtretung der Ansprüche der Klägerin gemäß § 134 BGB, §§ 3, 4 RDG wegen einer sich daraus vermeintlich ergebenden Interessenkollision. d) Entgegen der von der Revisionserwiderung - auch mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG - vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) und damit ein - zur Nichtigkeit der Forderungsabtretung nach § 134 BGB führender - Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (§ 3 RDG) auch nicht unter dem Gesichtspunkt möglicher Wertungswidersprüche daraus ableiten, dass die Klägerin eine Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter trifft, wonach dieser im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen keine Kosten zu tragen hat (Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin), während es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich - von engen Ausnahmen abgesehen - untersagt wäre, mit seinem Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG) oder diesem im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkas- sotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO, siehe hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 170 ff.). Die gegenteilige Auffassung der Revisionserwiderung lässt außer Be- tracht, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern - im Gegensatz zu Rechtsanwälten - nicht um Organe der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes und auch bei dessen späteren Änderungen und Ergänzungen (siehe hierzu nur BT-Drucks. 17/14216, S. 5) davon abgesehen hat, die registrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die In- 69 70 - 34 - kassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG), als einen rechtsanwaltsähn- lichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft auszuge- stalten (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 31 ff.) und/oder die für Rechtsanwälte gel- tenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen unein- geschränkt auf diese Personen zu übertragen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 41, 43, 72; BT-Drucks. 17/14216, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 173). Für die Tätigkeit eines registrierten Inkasso- dienstleisters gelten vielmehr eigene kosten- und vergütungsrechtliche Vor- schriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsge- setz - RDGEG). Ob die neueren Entwicklungen im Rechtsdienstleistungsbereich, insbe- sondere im hier betroffenen Bereich der Inkassodienstleistungen, Anlass für eine mögliche Änderung der bestehenden gesetzlichen Regelungen geben können, ist der Beurteilung des Gesetzgebers vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 174). Ergänzend wird zur Ver- meidung von Wiederholungen auf die Ausführungen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 175 - 182) Bezug genommen. e) Aus den vorstehend genannten Gründen ergibt sich - anders als die Revisionserwiderung meint - eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klä- gerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG und damit ein zur Nichtigkeit der Ab- tretung (§ 134 BGB) führender Verstoß gegen § 3 RDG auch nicht daraus, dass die Klägerin der Mieterin nach den getroffenen Vereinbarungen eine "Prozessfi- nanzierung" gewährt, indem sie auch die Kosten der Rechtsverfolgung ein- schließlich der Gerichtskosten und der gegnerischen Rechtsanwaltskosten übernimmt, wenn diese nicht vom Vermieter erstattet werden (Ziffer 6.4 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen). 71 72 73 - 35 - Es trifft zwar zu, dass einem Rechtsanwalt eine Übernahme des Pro- zesskostenrisikos, wie sie hier seitens der Klägerin erfolgt ist, nicht gestattet wäre (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO). Die hierauf gestützte Annahme der Revisi- onserwiderung, darin liege ein mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht mehr zu vereinbaren- des Ungleichgewicht zwischen beiden Berufsfeldern, das dazu führe, dass die vorliegend entfaltete Tätigkeit der Klägerin als unzulässig anzusehen sei, trifft jedoch schon deshalb nicht zu, weil die mit der Verbotsnorm des § 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO inhaltlich übereinstimmende Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 RDGEG sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihren in den Ge- setzesmaterialien niedergelegten Zielsetzungen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80) nur auf den in § 4 Abs. 1 Satz 1 RDGEG aufgeführten Personenkreis und damit nicht auf einen registrierten Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) - wie die Klägerin - Anwendung findet (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 185, 179 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Juni 2019 - I ZR 67/18, WRP 2019, 1304 Rn. 44) und es für diese Unterscheidung sachli- che Gründe gibt. Die vom Gesetzgeber getroffene Entscheidung, eine Vergütungsrege- lung für Inkassodienstleister nicht einzuführen, beruht ausweislich der Geset- zesbegründung auf dem vom Bundesverfassungsgericht anerkannten - sich von der Tätigkeit eines Rechtsanwalts unterscheidenden - Berufsbild von Inkasso- unternehmen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 180). Das Bundesverfassungsgericht hat aber aner- kannt, dass ein Inkassounternehmer berechtigt ist, Anreize für seine Beauftra- gung zu schaffen (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191). Die Zusage der Freistel- lung des Kunden von sämtlichen Kosten stellt nichts anderes als einen solchen Anreiz dar (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 186). 74 75 - 36 - 3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung fehlt der Klägerin - was das Berufungsgericht offengelassen hat - auch nicht deswegen die Aktiv- legitimation für die geltend gemachten Ansprüche, weil die Abtretung der An- sprüche der Mieterin an die Klägerin wegen eines Abtretungsausschlusses nach § 399 Alt. 1 BGB, aufgrund mangelnder Bestimmtheit oder wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam wäre. a) Nach § 399 Alt. 1 BGB kann eine Forderung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann. Eine solche Inhaltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149 mwN; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23 mwN). Dies wird etwa für den Anspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Überlassung des Gebrauchs der Mietsache bejaht, weil es für den Vermieter von besonderer Bedeutung ist, wem er den Gebrauch überlassen muss (BGH, Urteile vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02, NJW 2003, 2987 unter 3 a; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, aaO). Entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung ist eine besondere Schutzwürdigkeit des Vermieters aber nicht in der hier zu entscheidenden Fallgestaltung der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB zu er- kennen. Der Senat hat für den Fall von auf Bereicherungsrecht gestützten - und an einen Verbraucherschutzverein abgetretenen - Ansprüchen auf Rückzahlung zu viel entrichteter Gasentgelte entschieden, dass die Rückforderung rechts- grundlos geleisteter Entgelte keine Leistung im Sinne des § 399 Alt. 1 BGB dar- 76 77 - 37 - stellt, die an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Verän- derung ihres Inhalts erfolgen könnte, weil ein schutzwürdiges Interesse des Gasversorgers, etwaige Überzahlungen ausschließlich gegenüber dem jeweili- gen Kunden ausgleichen zu müssen, nicht besteht (Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO). Nichts anderes gilt für die vorliegend zu entscheidende Fallgestaltung. Es geht nicht um die Erfüllung der Hauptleistungspflichten des § 535 BGB, son- dern um die Geltendmachung bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsansprü- che. Die Belange des Vermieters sind hier ausreichend durch die Möglichkeit der Erhebung bestehender Einwendungen auch gegenüber dem neuen Gläubi- ger (§ 404 BGB) gewahrt. Ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters, sich allein mit seinem Mie- ter auseinanderzusetzen, ist auch für die weiter an die Klägerin abgetretenen (vorliegend jedoch nicht eingeklagten) Ansprüche, insbesondere für den An- spruch auf Auskunftserteilung nach § 556g Abs. 3 BGB, nicht zu erkennen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 26 mwN, 164). Hierbei handelt es sich lediglich um einen Hilfsanspruch, der den auf Geldzahlung gerichteten Ansprüchen zu deren Verwirklichung zwingend vorge- schaltet ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 165 mwN) und bei dem daher - ebenso wie bei den Zahlungsansprüchen selbst - eine besondere Schutzbedürftigkeit des Vermieters nicht besteht. b) Auch der von der Revisionserwiderung erhobene Einwand, die Abtre- tung der Ansprüche an die Klägerin sei wegen Unbestimmtheit unwirksam, weil unklar bleibe, "was an wen abgetreten, genehmigt oder wer womit bevollmäch- tigt" worden sei, greift nicht. aa) Eine Abtretung (§ 398 BGB) ist zwar nur wirksam, wenn die Forde- rung, die Gegenstand der Abtretung ist, bestimmt oder wenigstens bestimmbar 78 79 80 81 - 38 - ist. Dieses Erfordernis ergibt sich aus der Rechtsnatur der Abtretung, die ein dingliches Rechtsgeschäft darstellt (BGH, Urteil vom 11. Mai 2017 - IX ZR 238/15, NJW 2017, 3373 Rn. 25). Im Falle einer erst künftig entstehen- den Forderung ist die Vorausabtretung wirksam, wenn die Forderung spätes- tens im Zeitpunkt ihrer Entstehung nach Gegenstand und Umfang genügend bestimmbar ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 mwN). bb) Diesen Anforderungen wird die - von der Klägerin angenommene - Abtretungserklärung der Mieterin vom 27. April 2017 jedoch gerecht, die mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" ver- sehen ist. Dort heißt es in Absatz 2: "Ich bestätige und wiederhole hiermit rein vorsorglich die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung der Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung auf zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Mo- natsmieten, an die M. GmbH". Diese Abtretungserklärung darf nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss zum einen im Zusammenhang mit der in Absatz 1 dieser Urkunde weiter enthaltenen Erklärung einer Vollmachtserteilung zur Geltendmachung und Durchsetzung von Forderungen und zum anderen mit den in Ziffer 1.2, 1.3 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klä- gerin getroffenen Regelungen bewertet werden ("bestätige und wiederhole"). (1) Aus Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und aus Ab- satz 1 der Abtretungserklärung vom 27. April 2017 ergibt sich, dass die Klägerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglicher Ansprüche und Feststellungsbegeh- ren der Mieterin im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreisbremse, insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Un- wirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs 82 83 84 - 39 - auf (Teil-)Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Her- absetzung der Miete beauftragt worden ist. Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen sieht zu diesem Zweck vor, dass der Mieter die in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbeziehungen genannten Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aber beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mieten, treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin abtritt. Die in der Urkunde vom 27. April 2017 erklärte Abtretung wiederholt dies. Dass mit dem Passus "Abtretung der An- sprüche" die zuvor in Absatz 1 im Einzelnen aufgeführten Ansprüche, die im Übrigen so bereits in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bezeichnet worden sind, gemeint sind, erschließt sich dem Leser ohne Weiteres. Damit ist hinreichend bestimmbar, welche Ansprüche an die Klägerin abgetreten worden sind. (2) Soweit die Revisionserwiderung eine Unklarheit darin sieht, dass die Mieterin der Klägerin nicht nur die Ansprüche abtritt (Absatz 2 der Urkunde vom 27. April 2017), sondern ihr auch Vollmacht zur Durchsetzung dieser Ansprüche erteilt und schließlich bereits von der Klägerin vorgenommene Rechtshandlun- gen und Erklärungen rückwirkend genehmigt (Absätze 1 und 3 der Urkunde), stellt dies die Bestimmbarkeit der Abtretung (Absatz 2 der Urkunde) nicht in Frage. Denn diese weiteren Erklärungen dienen ersichtlich nur dem Zweck, die Abtretung durch weitere, im Interesse einer wirksamen Durchsetzung der An- sprüche möglicherweise erforderliche Maßnahmen zu flankieren. Nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin tritt ein Mieter nicht nur seine Ansprüche gegen den Vermieter an die Klägerin ab (sogenannter Abtretungsprozess), sondern ermächtigt und bevollmächtigt sie für den Fall einer Unwirksamkeit der Abtretung zugleich, die Ansprüche in sei- 85 86 87 - 40 - nem Namen einzuziehen (sogenannter Vollmachtprozess). Hiermit korrespon- dieren die Absätze 1 und 3 in der Urkunde vom 27. April 2017, die den vorlie- gend nicht beschrittenen Weg der gewillkürten Prozessstandschaft abdecken sollen (vgl. hierzu auch die Ausführungen unter II 2 c bb (3)). c) Schließlich ist die Abtretungserklärung vom 27. April 2017 - anders als die Revisionserwiderung ohne nähere Begründung meint - nicht gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen mangelnder Transparenz oder einer sonstigen unangemes- senen Benachteiligung der Mieterin unwirksam. Für sie ist ohne weiteres er- kennbar, dass sie die Klägerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglicherweise im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse bestehender Ansprüche beauftragt und ihr zu diesem Zwecke ihre etwaigen Ansprüche zur Verfolgung im eigenen Namen abtritt, die Klägerin daneben aber gleichzeitig ermächtigt und bevoll- mächtigt, die Ansprüche gegebenenfalls auch im fremden Namen zu verfolgen. Da die Klägerin die Verantwortung für die Durchsetzung der Ansprüche über- nimmt, der Mieterin im Falle der Erfolglosigkeit der Bemühungen der Klägerin keine Kosten entstehen und die von der Mieterin im Erfolgsfall geschuldete Vergütung sich auf vier Monatsmieten beschränkt, kann von einer unangemes- senen Benachteiligung keine Rede sein. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur En- dentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltli- chen Berechtigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Sie ist da- her zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück- zuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 88 89 - 41 - Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin Mitte, Entscheidung vom 28.11.2018 - 17 C 253/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.04.2019 - 67 S 16/19 -

ECLI:DE:BGH:2018:171018UVIIIZR94.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 94/17 Verkündet am: 17. Oktober 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 312 Abs. 4 Satz 1, § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu. BGB § 312c Abs. 1 Halbs. 2 Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unter- nehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serien- brief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben. BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Oktober 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 10. März 2017 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Unter Be- zugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 forderte die Beklagte, eine Kom- manditgesellschaft, vertreten durch ihre Hausverwaltung, die B. H. V. -GmbH, den Kläger mit Schreiben vom 17. Juli 2015 auf, einer nä- her erläuterten Erhöhung der Nettokaltmiete um 0,79 €/m² auf 6,04 €/m² zuzu- stimmen. Der Kläger erklärte seine Zustimmung, widerrief diese jedoch mit Schreiben vom 27. August 2015. Von Oktober 2015 bis Juli 2016 entrichtete er die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete unter Vorbehalt. Mit der Klage verlangt er die Rückerstattung der gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie festzustellen, dass die Nettokaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung unverändert monat- lich 807,87 € betrage. 1 2 - 3 - Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Rückerstattungs- und Feststellungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 63], WuM 2017, 280) hat zur Begründung seiner Entscheidung, sofern für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ein Anspruch auf Rückgewähr der unter Vorbehalt geleisteten Erhö- hungsbeträge (§ 812 Abs. 1 BGB) stehe dem Kläger nicht zu, denn der Wider- ruf vom 27. August 2015 sei nicht wirksam. Daher sei auch das Feststellungs- begehren unbegründet. Für das Berufungsgericht stehe die grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf den Bestand des Mietverhältnisses berührende Verträge allerdings außer Frage. Dies folge aus dem eindeutigen Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1, 2 BGB. Das formalisierte Erhöhungsverfahren der §§ 558 ff. BGB - mit der Zustimmungsfrist für den Mieter und der Klagefrist für den Vermieter - gebiete nach seinem Sinn nichts anderes; die §§ 558 ff. BGB enthielten keine vorrangigen Spezialregelungen. Zwar habe der Kläger, der Verbraucher sei, mit der Beklagten, die ge- werblich Wohnungen vermiete, einen Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB) unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (§ 312c BGB) geschlossen; 3 4 5 6 7 8 - 4 - die Parteien hätten ausschließlich per Brief über die Mieterhöhung kommuni- ziert. Jedoch könne von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem nur dann ausgegangen werden, wenn sich der Unter- nehmer Techniken der Fernkommunikation systematisch zunutze mache und die dabei zu schließenden Geschäfte nach ihrem Gesamtbild typische Distanz- geschäfte seien. Dies sei hier nicht Fall. Das Erhöhungsverlangen der Beklag- ten vom 17. Juli 2015 lasse einen die Techniken der Fernkommunikation "sys- tematisch" verwendenden Charakter nicht erkennen. Es handele sich um ein inhaltlich auf den Kläger bezogenes Schreiben, welches individuell gefertigt sei und sich von vornherein konkret auf die von ihm gemietete Wohnung beziehe. Gewerbliche Großvermieter, die eine auf die Versendung von Mieterhö- hungsverlangen ausgerichtete Software verwendeten, bei der sich lediglich der Name des Mieters, die Wohnungsbezeichnung, die Fläche der Wohnung und die Angaben zur Miete einfügen ließen, verfügten zwar durchaus über derartige Systeme. Entscheidend sei jedoch der konkrete Vertragsschluss. Auf den Um- fang des Wohnungsbestandes der Beklagten und auf die konkrete Anzahl der von ihr zeitgleich verfassten Erhöhungsschreiben komme es nicht an. Bereits der äußere Anschein, das Schriftbild und der auf den konkreten Fall zugeschnit- tene Fließtext des von der Hausverwaltung verfassten Schreibens vom 17. Juli 2015 sprächen hier gegen die Verwendung derart automatisierter Software. Daher sei der vom Kläger erklärte Widerruf unwirksam. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung im Ergebnis, nicht aber in der Begründung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der vom Kläger gemäß § 355 Abs. 3 Satz 1, § 357 Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 312c BGB (in der hier maßgeblichen Fassung des seit dem 13. Juni 9 10 11 - 5 - 2014 geltenden Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013, BGBl. I S. 3642) geltend gemachte Anspruch auf Rück- gewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge ist ebenso wie das Feststellungs- begehren (§ 256 Abs. 1 ZPO) nicht begründet. Der Kläger ist an die von ihm erklärte Zustimmung (§ 558b Abs. 1 BGB) zu dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 17. Juli 2015 (§ 558a Abs. 1 BGB) gebunden. Der am 27. August 2015 erklärte Widerruf der Zustim- mung zu der verlangten Mieterhöhung ist nicht wirksam, weil insoweit der An- wendungsbereich des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen nicht eröffnet ist. Zwar steht dem Verbraucher auch bei im Fernabsatz geschlossenen Ver- trägen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB ein Widerrufsrecht nach §§ 312c, 312g Abs. 1, § 355 BGB zu. Bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ist jedoch eine Einschränkung geboten. Obwohl der Wortsinn des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch solche Vereinbarungen erfasst, ist der Anwen- dungsbereich der § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB mit Rücksicht auf den Re- gelungszweck der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrau- chers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleologischen Reduktion einzu- schränken. Nach dieser Maßgabe ist ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) nicht gegeben. 12 13 - 6 - 1. Das Berufungsgericht hat hingegen rechtsfehlerhaft angenommen, die Bestimmungen des Fernabsatzrechts fänden zwar grundsätzlich auf die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungs- verlangen nach § 558a Abs. 1 BGB Anwendung, die sachlichen Voraussetzun- gen des § 312c Abs. 1 BGB seien im hier gegebenen Fall jedoch nicht erfüllt, weil die Parteien des Rechtsstreits keinen Fernabsatzvertrag (§ 312c Abs. 1 BGB) geschlossen hätten. Nach der vorbezeichneten Vorschrift sind Fernabsatzverträge Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handeln- de Person - hier die Hausverwaltung - und der Verbraucher für die Vertragsver- handlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Das Berufungsgericht hat insoweit darauf abgestellt, im gegebenen Fall sei die Vereinbarung über die Mieterhöhung nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems der Beklagten getroffen worden (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB). Diese Beurteilung wird jedoch von den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen. a) Noch zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Beru- fungsgericht insoweit angenommen, dass die Beklagte als Kommanditgesell- schaft Unternehmerin (§ 14 Abs. 1, 2 BGB) ist und der Kläger die Mieterhö- hungsvereinbarung als Verbraucher (§ 13 BGB) abgeschlossen hat. b) Auch sind im Streitfall zum Abschluss der Mieterhöhungsvereinba- rung, bei der das Angebot des Vermieters nach Maßgabe des § 558a Abs. 1 BGB abgegeben und die Annahme - als Ausdruck des Prinzips der Vertrags- freiheit - durch den Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB erklärt wird (Senatsbe- schluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 11; siehe 14 15 16 17 - 7 - auch Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 28; vom 10. November 2011 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283 Rn. 16), ausschließlich Fern- kommunikationsmittel eingesetzt worden, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig anwesend waren. Die Beklagte hat dem Kläger das Mieterhöhungs- verlangen, welches gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären ist, pos- talisch unterbreitet (vgl. § 312c Abs. 2 BGB). Nach den Feststellungen des Be- rufungsgerichts hat sich auch der Kläger - unabhängig davon, dass das Einver- ständnis des Mieters zu seiner Wirksamkeit nicht der Abgabe in schriftlicher Form bedarf (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO Rn. 11, 14 mwN) - der Briefform bedient. Persönliche, der Annahme eines Ver- tragsschlusses "unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikations- mitteln" entgegenstehende Kontakte (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 2018 - XI ZR 160/17, NJW 2018, 1387 Rn. 20 f. mwN [zu § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB in der bis zum 12. Juni 2014 geltenden Fassung]; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 312c Rn. 4) hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. c) Im Ansatz ebenfalls zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausge- gangen, dass ein Fernabsatzvertrag nicht immer schon dann anzunehmen ist, wenn der Vertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikati- onsmitteln zustande gekommen ist, sondern nur dann, wenn dies im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems geschieht (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB), wobei der Unternehmer die tatsächli- chen Voraussetzungen dieses gesetzlich als Ausnahmetatbestand formulierten Falles darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen hat (BGH, Urteil vom 12. November 2015 - I ZR 168/14, WM 2016, 968 Rn. 28; siehe auch die Be- gründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Verbrau- cherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Woh- nungsvermittlung, BT-Drucks. 17/12637, S. 50). 18 - 8 - aa) Der Gesetzgeber ist dabei, wie auch das Berufungsgericht nicht ver- kannt hat, davon ausgegangen, die Existenz eines organisierten Fernabsatz- systems verlange, dass der Unternehmer mit - nicht notwendig aufwendiger - personeller und sachlicher Ausstattung innerhalb seines Betriebs die organisa- torischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig im Fernabsatz zu tätigende Geschäfte zu bewältigen. Dabei sind an die An- nahme eines solchen Vertriebs- oder Dienstleistungssystems insgesamt keine hohen Anforderungen zu stellen (BT-Drucks., aaO). Nur Geschäfte, die unter gelegentlichem, eher zufälligem Einsatz von Fernkommunikationsmitteln ge- schlossen werden, sollen aus dem Anwendungsbereich des Fernabsatzwider- rufs ausscheiden; die Abgrenzung im Einzelfall ist der Rechtsprechung vorbe- halten (Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes über Fernabsatz- verträge und andere Fragen des Verbraucherrechts sowie zur Umstellung von Vorschriften auf Euro, BT-Drucks. 14/2658, S. 30 f.; siehe auch BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15, NJW 2017, 1024 Rn. 51). bb) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, die Mieterhöhungsvereinbarung der Parteien sei schon deshalb nicht im Rah- men eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssys- tems geschlossen worden, weil das briefliche Angebot der Beklagten vom 17. Juli 2015 individuell auf die konkrete Wohnung zugeschnitten und ohne Verwendung "automatisierter Software" gefertigt worden sei. Der bloße Um- stand, dass eine Mieterhöhungsvereinbarung durch einen Briefwechsel zustan- de gekommen ist, genügt jedoch nicht, um ein für den Fernabsatz organisiertes System zu verneinen. Die davon abweichende Sichtweise des Berufungsge- richts ist weder mit dem Wortlaut des § 312c Abs. 2 BGB noch mit dem Rege- lungszweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz zu vereinbaren. 19 20 - 9 - (1) Gemäß § 312c Abs. 2 BGB sind Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Ab- schluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragspar- teien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien. Zwar mag es sein, dass es in Fällen, in de- nen ein Mieterhöhungsverlangen brieflich an den Mieter herangetragen wird, an einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem fehlen kann. Allerdings unterfällt nach dem Gesetzeswortlaut des § 312c Abs. 2 BGB auch das traditionelle Kommunikationsmittel des Briefes uneingeschränkt dem Anwendungsbereich des Fernabsatzrechts. Das Gesetz unterscheidet auch nicht danach, ob es sich um einen vorgefertigten Standard- oder Serien- brief handelt oder ob sich der Brief an eine individuell bestimmte Person richtet und entsprechend formuliert ist. Zwar kann dies einen Hinweis darauf bieten, dass das anbietende Unternehmen nicht über eine hinreichende Fernabsatzor- ganisation verfügt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558b BGB Rn. 35b). Eine abschließende Beurteilung lässt sich jedoch ohne Berücksichtigung der Organisationsstruktur des anbietenden Unternehmens nicht treffen (vgl. MünchKommBGB/Wendehorst, 7. Aufl., § 312c Rn. 4; Erman/ Koch, BGB, 15. Aufl., § 312c Rn. 8). (2) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet - entgegen dessen Auf- fassung - auch in Erwägungsgrund 20 der Richtlinie 2011/83/EU des Europäi- schen Parlaments und des Rates vom 25. Oktober 2011 über die Rechte der Verbraucher, zur Abänderung der Richtlinie 93/13/EWG des Rates und der Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates sowie zur Aufhebung der Richtlinie 85/577/EWG des Rates und der Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates (ABl. EG Nr. L 304 S. 64; nach- folgend: Verbraucherrechterichtlinie) keine Stütze. Dort heißt es lediglich: "Die 21 22 - 10 - Begriffsbestimmung von Fernabsatzverträgen sollte alle Fälle erfassen, in de- nen ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher im Rah- men eines für die Lieferung im Fernvertrieb organisierten Verkaufs- oder Dienstleistungserbringungssystems geschlossen wird, wobei bis einschließlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausschließlich ein oder mehrere Fern- kommunikationsmittel verwendet wird/werden (z.B. Bestellung per Post, Inter- net, Telefon oder Fax)." Auch dort wird nicht nach dem Individualisierungsgrad eines Schreibens des Unternehmers differenziert. Allerdings führte die von der Verbraucherrechterichtlinie aufgehobene Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19; Fernabsatzrichtlinie, im Folgenden: Richtlinie 97/7/EG) un- ter anderem "vorgefertigte Standardbriefe" beispielhaft als eine Fernkommuni- kationstechnik im Sinne dieser Richtlinie an (Art. 2 Nr. 4 und Anhang I der Richtlinie 97/7/EG). Unbeschadet des nicht erschöpfenden und lediglich bei- spielhaften Charakters dieser Auflistung sehen aber weder die Verbraucher- rechterichtlinie noch § 312c Abs. 2 BGB eine Beschränkung auf automatisierte postalische Korrespondenz vor. (3) Gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 312c Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 2 BGB spricht auch der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsab- schlüsse im Fernabsatz. Fernabsatzverträge sind dadurch gekennzeichnet, dass Anbieter und Verbraucher sich nicht physisch begegnen und der Verbrau- cher die vom Unternehmer angebotene Ware in der Regel nicht vor Vertrags- schluss in Augenschein nehmen oder sich Kenntnis von den Eigenschaften der Dienstleistung verschaffen kann. Um der daraus erwachsenden Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrauchers zu begegnen, wurde ihm - zunächst 23 24 - 11 - nach Maßgabe der früher geltenden Richtlinie 97/7/EG - ein Widerrufsrecht ein- geräumt (vgl. BGH, Urteile vom 19. März 2003 - VIII ZR 295/01, BGHZ 154, 239, 242 f. [noch zu § 3 FernAbsG]; vom 3. November 2010 - VIII ZR 337/09, BGHZ 187, 268 Rn. 23; vom 12. November 2015 - I ZR 168/14, aaO Rn. 30; vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15, aaO Rn. 43; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 21, 52, insoweit in BGHZ nicht vollständig abge- druckt; vgl. auch den Erwägungsgrund 14 der Richtlinie 97/7/EG). Diese Sicht- weise entspricht auch der nunmehr geltenden Verbraucherrechterichtlinie (vgl. deren Erwägungsgrund 37). Eine Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrau- chers besteht jedoch nicht nur bei Standard- und Serienbriefen, sondern auch bei individuellen Anschreiben. Ob der Schutzzweck des Widerrufsrechts beein- trächtigt ist, hängt grundsätzlich nicht allein davon ab, ob der Vermieter Mieter- höhungsverlangen durch entsprechende Programmierung insgesamt automati- siert oder ob er teils vorprogrammierte und teils manuell verfasste Textbestand- teile verwendet. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich jedoch aus ande- ren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Widerruf einer gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärten Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlan- gen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB ist bereits vom An- wendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht erfasst. a) Zwar entspricht es allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufas- sung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucher- rechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungs- vermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in § 312 Abs. 4 BGB konkretisierter Anschauung, dass auch Mietverträge über Wohnraum zu den von einem Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräu- men (§ 312b BGB) und im Fernabsatz (§ 312c BGB) geschlossenen Verträgen, 25 26 - 12 - die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, gehören (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Soweit es außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge (§ 312b BGB) betrifft, steht zudem außer Frage, dass das dabei be- stehende Schutzbedürfnis des Mieters auch bei einem Abschluss oder einer Änderung eines Wohnraummietvertrages gegeben sei kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2017 - VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 12, mwN [zum Widerruf einer in einer Haustürsituation geschlossenen Modernisierungsvereinbarung]). b) Hingegen ist die vom Berufungsgericht im Grundsatz bejahte Frage, ob dem Mieter einer Wohnung bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts zustehen kann, umstritten und bislang höchstrichterlich nicht entschieden. aa) Teilweise wird, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, die Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB namentlich aufgrund des weit gefass- ten Wortlauts des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt bejaht. Danach unterfielen alle Vereinbarungen der Vertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses über die Miethöhe dem Anwendungsbereich der §§ 312 ff. BGB, sofern es sich um Verbraucherverträge handele. Aus dem Zusammen- spiel der Sätze 1 und 2 in § 312 Abs. 4 BGB sowie aus den Gesetzesmateria- lien ergebe sich, dass sowohl der erstmalige Abschluss eines Mietvertrages (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB) als auch alle späteren Vereinbarungen im Rahmen des Mietverhältnisses von den Verbraucherschutzregelungen erfasst werden sollten. In der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/12637, S. 48) sei zudem die Konstellation einer Mieterhöhung, die bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters beim Mieter vereinbart werde, ausdrücklich als Anwendungsfall eines Widerrufsrechts genannt (vgl. Hau, NZM 2015, 435, 439; Staudinger/ 27 28 - 13 - J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 41; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2018, § 557 Rn. 10, § 558a Rn. 3; jurisPK-BGB/Junker, 8. Aufl., § 312 Rn. 134; Pitz-Paal, GE 2015, 556, 559). Der Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts stehe auch der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Anpassung der Wohnraummiete an die ortsüb- liche Vergleichsmiete und über den Verbraucherwiderruf nicht entgegen, denn diese Bestimmungen ergänzten sich gegenseitig. Erstere sollten den Mieter vor inhaltlich unangemessenen Mieterhöhungen bewahren, während die §§ 312 ff. BGB einen Schutz vor unüberlegten beziehungsweise übereilten Entscheidun- gen bezweckten und dem Verbraucher einen typisierten Schutz gewährten, den das Mieterhöhungsrecht nicht eröffne (vgl. Hau, aaO; Koch, VuR 2016, 92, 94; Rolfs/Möller, NJW 2017, 3275, 3276). Dem Vermieter entstünden auch keine Nachteile, wenn er den Mieter ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiere (§ 312d Abs. 1 BGB, § 312 Abs. 3 Nr. 6, Art. 246a § 1 Abs. 2, 3 EGBGB) und dieser es ausübe, denn in diesem Fall stehe der Vermieter lediglich so, als sei von vornherein keine Zu- stimmung zu der verlangten Mieterhöhung erklärt worden; er könne daher ge- mäß § 557 Abs. 3, § 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 Satz 1, 2 BGB Klage auf Ertei- lung der Zustimmung erheben. Sofern hingegen bei mangelnder oder unzu- reichender Widerrufsbelehrung die zugunsten des Mieters geltende Wider- rufsfrist (§ 355 Abs. 2, § 356 Abs. 3 BGB) die vom Vermieter zu beachtende Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB überschreite, werde der Vermieter hierdurch nicht ungerechtfertigt benachteiligt, weil er dies selbst zu verantwor- ten habe (vgl. Artz/Brinkmann/Pielsticker, ZAP 2015, Fach 4, S. 189, 196 f.). bb) Andere Stimmen im Schrifttum und auch in der Rechtsprechung ver- neinen mit unterschiedlicher Begründung ein Recht des Mieters, seine Zustim- 29 30 31 - 14 - mungserklärung zu einer an ihn herangetragenen Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB nach Maßgabe des Fernabsatzrechts zu widerrufen. (1) Teilweise wird argumentiert, die Regelungen über die Zulässigkeit von Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren der §§ 558 ff. BGB seien im Verhältnis zu Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fern- absatzverträgen vorrangige Sonderregelungen (Horst, DWW 2015, 2, 5 f.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 558b BGB Rn. 48h). (2) Weiter wird vertreten, die Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen seien im Hinblick auf ihren Schutzzweck auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB nicht anzuwenden. (a) Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen sei auf den Versandhandel zugeschnitten. Bei Geschäften dieser Art könne der Verbraucher die Ware nicht sehen, bevor er den Vertrag abschließe. Bei einem Fernabsatzgeschäft habe der Verbraucher somit üblicherweise nicht die Mög- lichkeit, die Leistung des Unternehmers zu prüfen. Bei einem Zustimmungsver- langen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB kenne der Mieter hingegen sowohl seinen Vertragspartner als auch dessen Leistung, die bereits bewohnten Mieträume (vgl. Fervers, NZM 2018, 640, 647; BeckOGK- BGB/Fleindl, Stand: 1. Juli 2018, § 558b Rn. 13; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO, § 535 BGB Rn. 71h). (b) Darüber hinaus sei der Mieter nicht schutzbedürftig, weil ihm das Ge- setz geraume Zeit zur Überlegung einräume, ob und gegebenenfalls in wel- chem Umfang er der Mieterhöhung zustimme, nämlich bis zum Ablauf des zwei- ten Kalendermonats nach dem Zugang des Mietererhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Dadurch habe das in Textform (§ 558a Abs. 1 32 33 34 35 - 15 - BGB) zu erklärende Mieterhöhungsverlangen den Effekt, dass eine Druck- und Überrumpelungssituation zu Lasten des Mieters vermieden werde (Fervers, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO). (3) Der Anwendung des § 312c Abs. 1 BGB stehe nach einer weiteren Ansicht entgegen, dass eine Mieterhöhung nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienst- leistungssystem des Vermieters im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB er- klärt werde. Ein Fernabsatzsystem müsse sich auf den Vertrieb der vertragli- chen Hauptleistung beziehen. Dies sei die Vermietung der Wohnung; diese sei jedoch typischerweise nicht im Fernabsatz organisiert (Mediger, NZM 2015, 185, 190 f.; siehe auch BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Beuermann, GE 2015, 561, 562; siehe auch AG Spandau, GE 2015, 1463 f., wonach der Vermieter bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nichts "absetze"). (4) Zusätzlich wird geltend gemacht, die Gewährung eines Widerrufs- rechts sei mit der für den Vermieter geltenden Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ohne Weiteres zu vereinbaren. So könne der Mieter, der frei wählen kann, wann er das Widerrufsrecht ausübt, seine Zustimmung gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst dann noch widerrufen, wenn die Klagefrist be- reits abgelaufen sei, so dass der Vermieter gegebenenfalls erneut Mieterhö- hung verlangen müsse (vgl. Hinz, WuM 2016, 76, 84; Beuermann, aaO; Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; siehe auch LG Berlin [Zivilkammer 18], GE 2016, 1391). cc) Nach einer vereinzelt gebliebenen Ansicht sei das Recht des Wohn- raummieters, seine Zustimmung zu einem im Wege des Fernabsatzes unter- breiteten Mieterhöhungsverlangen zu widerrufen, davon abhängig, ob der Ver- mieter mehr oder weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete verlange. Ein Wi- derrufsrecht sei ausgeschlossen, soweit der Vermieter nicht mehr als die orts- 36 37 38 - 16 - übliche Vergleichsmiete fordere. Hinsichtlich des überschießenden Betrags sei der Mieter hingegen zum Widerruf seiner Zustimmung berechtigt (Kroll, GE 2016, 699, 703). c) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahingehend, dass die Zu- stimmungserklärung des Mieters zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB aufgrund einer teleologischen Reduktion des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, die nach dem Regelungszweck sowohl der Bestim- mungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei Fernabsatzver- trägen geboten ist, dem Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen entzogen ist. Nach dieser Maßgabe steht dem Kläger ein Widerrufsrecht auf der Grundlage von § 355 Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 312c BGB nicht zu. aa) Dies erschließt sich allerdings nicht bereits aus dem Wortlaut des § 312 Abs. 4 BGB, der die Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf Wohnraum- mietverträge regelt. Gemäß § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, der "Verträge über die Vermietung von Wohnraum" erfasst, unterfallen auch einvernehmliche Mieter- höhungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB dem Anwendungsbereich der bei Verbraucherverträgen geltenden Grundsätze der §§ 312 ff. BGB. Das Berufungsgericht ist insoweit rechtsfehlerfrei und in der Revisionsinstanz nicht angegriffen davon ausgegangen, dass auch eine im Wege des Verbraucherver- trages (§ 310 Abs. 3 BGB) getroffene Mieterhöhungsvereinbarung eine entgelt- liche Leistung des Vermieters zum Gegenstand hat (§ 312 Abs. 1 BGB). Der Gesetzeswortlaut schließt grundsätzlich alle Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe ein und somit auch ein- vernehmliche Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Da § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unter anderem auf § 312 Abs. 3 Nr. 1, 6, 7 39 40 41 - 17 - BGB verweist, steht dem Mieter von Wohnraum daher im Grundsatz nach § 312g Abs. 1 BGB nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlosse- nen Verträgen (§ 312b BGB), sondern auch bei Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB) ein Widerrufsrecht zu, über das der (unternehmerisch tätige) Vermieter den Wohnraummieter gemäß § 312d BGB nach Maßgabe des Art. 246 a EG- BGB informieren muss. bb) Die Auslegung des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen bleiben. (1) Bereits die Gesetzesbegründung stellt bei Änderungen bereits ge- schlossener Mietverträge nicht die im Fernabsatz bestehenden Gefahren für den Verbraucher in den Vordergrund, sondern die Gefahren bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen. (a) Zwar sind Wohnraummietverträge vom Geltungsbereich der umzu- setzenden Verbraucherrechterichtlinie nicht erfasst (Art. 3 Abs. 3 Buchst. f Fall 3 der Richtlinie). Der Erwägungsgrund 26 der Verbraucherrechterichtlinie führt dazu aus, die in der Richtlinie enthaltenen Bestimmungen eigneten sich (unter anderem) nicht für Verträge über Wohnraum; diese sollten daher vom Gel- tungsbereich der Richtlinie ausgenommen werden. Mit Rücksicht darauf geht § 312 Abs. 4 BGB trotz der von der Verbraucherrechterichtlinie nach ihrem Art. 4 und dem Erwägungsgrund 7 zur Erzielung eines hohen Verbraucher- schutzniveaus verfolgten vollständigen Harmonisierung der von ihr erfassten Aspekte des Verbraucherschutzes (vgl. EuGH, Urteil vom 13. September 2018 - C-332/17, juris Rn. 26 f.) in zulässiger Weise über den Anwendungsbereich der Richtlinie hinaus. Die Erstreckung auf die Wohnraummiete hat der Gesetzgeber mit der Erwägung begründet, die Mieter dürften nicht schlechter gestellt werden als 42 43 44 45 - 18 - nach bisherigem Recht (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Dies hat seinen Grund jedoch nicht im Fernabsatzrecht, denn dessen Anwendbarkeit auf einvernehm- liche Mieterhöhungen nach § 558a Abs.1, § 558b Abs. 1 BGB wurde zuvor nicht erwogen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558b BGB Rn. 35b). Hin- tergrund der Erstreckung des Verbraucherwiderrufs auf die Wohnraummiete ist vielmehr die Rechtsprechung zu dem früher geltenden Haustürwiderrufsgesetz, dessen Anwendungsbereich sich grundsätzlich auch auf Wohnraummietverträ- ge erstreckte (siehe etwa OLG Koblenz [Rechtsentscheid], NJW 1994, 1418; OLG Braunschweig [Rechtsentscheid], NZM 1999, 996; LG Münster, WuM 2001, 610; jeweils zu § 1 HWiG in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung). (b) In der Gesetzesbegründung heißt es weiter, trotz der Bestimmungen des sozialen Mietrechts bestünden insbesondere bei Änderungen bereits ge- schlossener Mietverträge Gefahren durch Überrumpelung und psychischen Druck. Daher sei es sachgerecht, dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gegen- über dem gewerblichen Vermieter einzuräumen, wenn der Vertrag im Fernab- satz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werde. Denkbar sei etwa, dass der Verbraucher bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters einer Mieterhöhung und damit einer wesentlichen Vertragsänderung zustimme oder einen Aufhebungsvertrag schließe (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Mit dem Hinweis auf unangemeldete Besuchte nimmt die Gesetzesbe- gründung erneut eine spezifische Gefahr außerhalb von Geschäftsräumen ge- schlossener Verbraucherverträge in den Blick. Hiermit ist die Situation des Ver- brauchers bei einem Fernabsatzvertrag indes nicht zu vergleichen. Diese Art des Vertragsschlusses ist für ihn typischerweise nicht mit einem Überra- schungsmoment verbunden und auch eine Übereilungsgefahr spielt hier keine 46 47 - 19 - wesentliche Rolle (Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, aaO Rn. 52). Gleichwohl hat der Gesetzgeber aus der Fallkonstellation der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträge den Schluss gezo- gen, dass nicht nur das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB) auf Vereinbarungen über die Vermietung von Wohnraum zu übertragen sei, sondern darüber hinaus auch das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fern- absatz (§ 312c BGB). Den Gesetzesmaterialien ist insoweit zu entnehmen, dass § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch bei vereinbarten Mieterhöhungen gelte, denn in allen diesen Fällen bestehe ein berechtigtes Interesse des Mieters, Ab- reden zu widerrufen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz zustande gekommen seien (BT-Drucks., aaO). (2) Diese Erwägungen lassen sich zwar unter anderem auf während der Mietzeit vereinbarte Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB übertragen, die nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen und Beschränkungen von Mieterhö- hungen im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558 ff. BGB) gebunden sind, nicht jedoch auf übereinstimmende Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Denn eine Mieterhöhung nach den Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB, die während des Bestehens eines Mietverhältnisses im Hinblick auf den Ausschluss der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB) Anpassungen der Miete ermöglichen wollen, ohne deswegen den Bestand des Mietverhältnisses in Frage zu stellen, ist - worauf das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hingewiesen hat (GE 2015, 563) - zum Schutz des Mieters an bestimmte gesetzliche Vorausset- zungen geknüpft. 48 49 - 20 - Die gesetzlichen Schutzvorkehrungen wirken zum einen der vom Ge- setzgeber bei der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie nicht nur bei au- ßerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), son- dern unter Umständen auch bei mietrechtlichen Fernabsatzverträgen (§ 312 Abs. 4, § 312c BGB) in Betracht gezogenen Gefahr psychischen Drucks auf den Mieter entgegen. Zum anderen gleichen die Regelungen des Vergleichs- mietenverfahrens auch das Informationsdefizit des Mieters aus. Das Wohn- raummietrecht begegnet auf diese Weise der Gefahr von Fehlentscheidungen des Mieters und trägt dem Schutzzweck des Widerrufsrechts bei Fernabsatz- verträgen Rechnung. (a) Eine Vertragsverhandlungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden ist, besteht typischerweise nicht, wenn der Vermie- ter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. in der gesetzlichen vorgesehe- nen Textform (§ 558a Abs. 1, § 126b BGB) an den Mieter heranträgt (Fervers, aaO S. 647). (aa) Die in § 558a Abs. 1 BGB vorgesehene Textform, bei der die Erklä- rung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schrift- zeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden muss (vgl. Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NZM 2011, 295 Rn. 13), verpflichtet den Vermieter zur Verwendung eines Fernkommunikationsmittels. Dabei hat der Gesetzgeber auf die langjährigen Erfahrungen mit Mieterhöhungen zurückgegriffen, die nach Maßgabe des bereits durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (Artikel 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungs- schutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BGBl. I 3604; im Folgenden: MHG) 50 51 52 - 21 - eingeführten § 8 MHG mit Hilfe automatisierter Einrichtungen gefertigt werden konnten. Gerade bei der Vermietung einer größeren Anzahl von Wohnungen hat der Gesetzgeber bereits 1974 den Bedürfnissen der Bürotechnik nach einer automatisierten Erstellung der entsprechenden Mitteilungen Rechnung tragen wollen (BT-Drucks. 7/2011, S. 13; siehe auch die Begründung des Regierungs- entwurfs zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr, BT-Drucks. 14/4987, S. 21 f., 27). Die Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens in Textform dient damit der Erleichterung des Rechtsverkehrs (vgl. BT-Drucks., aaO S. 10). Darüber hinaus hat das Formerfordernis des § 558a Abs. 1 BGB jedoch einen wesent- lich weitergehenden Schutzzweck. Gemeinsam mit dem gesetzlichen Begrün- dungserfordernis soll es gewährleisten, dass der Mieter über die anstehende Erhöhung unterrichtet wird und die dafür angeführten Erläuterungen und Be- rechnungen in nachvollziehbarer Weise überprüfen kann. Der Mieter kann auf diese Weise seinen rechtsgeschäftlichen Willen au- ßerhalb einer Druck- und Überrumpelungssituation bilden, denn der Vermieter hat den Inhalt der Mieterhöhungsvereinbarung in einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Weise zu begründen (§ 558a Abs. 1, 2 BGB). Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse (Senatsurteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22, mwN) - die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dürfen an die Be- gründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsver- langen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthal- 53 54 - 22 - ten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr. des Senats; vgl. nur Urteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). (bb) Zudem kann der Vermieter, der ein - berechtigtes - Mieterhöhungs- verlangen gegebenenfalls auch im Wege einer Klage auf Zustimmung durchzu- setzen vermag (§ 557 Abs. 3 Halbs. 1, § 558 Abs. 1 BGB), vor Ablauf der dem Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Ver- langens eingeräumten Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB) eine zu- lässige Klage auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nicht erheben und muss bei Nichteinhaltung der Frist eine Klageabweisung durch ein Pro- zessurteil vergegenwärtigen. Zur Entscheidung, ob der Mieter den Antrag des Vermieters auf Vertragsänderung annehmen soll, räumt das Gesetz dem Mieter damit eine Überlegungsfrist ein, die vertraglich nicht verkürzt werden darf (§ 558b Abs. 4 BGB), um ihn vor Entscheidungen unter Zeitdruck zu schützen und ihm die Möglichkeit zu eröffnen, sich über die Berechtigung des Mieterhö- hungsverlangens des Vermieters anhand der von diesem gegebenen Begrün- dung klar zu werden (siehe bereits BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu der Vorgänger- regelung des § 2 Abs. 3 MHG]). Auch wenn der Vermieter den Mieter nicht über den Lauf der Zustimmungsfrist informieren muss, stellt sie sicher, dass dem Mieter eine angemessene Überlegungszeit zur Überprüfung des Mieterhö- hungsverlangens und seiner Begründung zur Verfügung steht, bevor er ent- scheidet, ob und gegebenenfalls inwieweit er ihm zustimmt. Einer sich daran noch anschließenden Widerrufsfrist nach Maßgabe des Fernabsatzrechts, die mit dem Vertragsschluss, also mit der vom Mieter erklärten Zustimmung zu der 55 - 23 - verlangten Mieterhöhung, beginnt (§ 355 Abs. 2 BGB), bedarf es zum Schutz der Entscheidungsfreiheit des Mieters nicht mehr. (b) Der durch die besonderen Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB abgesi- cherte Schutz des Wohnraummieters trägt auch den spezifischen Gefahren der Anbahnung und des Abschlusses von Verträgen im Fernabsatz Rechnung. Wie ausgeführt, dient das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen der Kompensati- on von Gefahren aufgrund der fehlenden physischen Begegnung von Anbieter und Verbraucher und der in der Regel fehlenden Möglichkeit, die Ware oder Dienstleistung vor Vertragsschluss in Augenschein zu nehmen. Das Widerrufs- recht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz soll daher das typischerweise bestehende und unter Umständen zu Fehlentscheidungen füh- rende Informationsdefizit des Verbrauchers ausgleichen (vgl. Fervers, aaO S. 642, 646; Staudinger/Thüsing, aaO, Neubearb. 2012, Vorbemerkung zu §§ 312, 312a Rn. 27, § 312 Rn. 82, § 312c Rn. 1; MünchKommBGB/ Wendehorst, aaO, § 312c Rn. 3 f.; BeckOGK-BGB/Alexander, Stand: 1. Juli 2018, § 13 Rn. 88; BeckOGK-BGB/Busch, aaO, § 312g Rn. 7; BeckOK-BGB/ Martens, Stand: 1. August 2018, § 312c Rn. 6; Spindler/Schuster/ Schirmbacher, Recht der elektronischen Medien, 3. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 312 ff. BGB Rn. 8 f.). Für den Ausgleich des Informationsdefizits des Mieters und den Schutz seiner Entschließungsfreiheit ist jedoch, wie ausgeführt, durch das in § 558a Abs. 1, 2 BGB vorgesehene Begründungserfordernis und die ein- geräumte Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 BGB) gesorgt. Auf diese Weise kann der Mieter den Vertragsgegenstand vor Vertragsabschluss ausreichend 56 - 24 - beurteilen, so dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelun- gen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz uneingeschränkt erfüllt ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 05.08.2016 - 6 C 64/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2017 - 63 S 248/16 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 290/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 6 Den Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung - hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) - vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausge- wählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14 - LG Halle AG Zeitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 22. September 2014 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Z. . Die Klägerin kündigte im Jahr 2013 unter Berufung auf § 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) an, Rauch- warnmelder in der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich da- rauf, die Wohnung bereits entsprechend ausgestattet zu haben. Die auf Duldung der Installation und Inbetriebnahme von Rauchwarn- meldern "nach den Vorgaben des § 47 Abs. 4 BauO LSA" gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 - 3 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Ohne Erfolg rüge die Beklagte, der Klageantrag sei zu unbestimmt, weil nicht ersichtlich sei, wie viele Rauchwarnmelder die Klägerin installieren wolle. Diese Entscheidung obliege der Klägerin nach Überprüfung der tatsächlichen Nutzung der Dreiraumwohnung der Beklagten. Nicht zu folgen sei auch der Auffassung der Beklagten, wonach die Klä- gerin nicht Adressatin des § 47 BauO LSA sei. Für die Einhaltung bauordnungs- rechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Veränderungen aufgrund von (gesetzli- chen) Auflagen. Der Mieter sei umgekehrt nicht Normadressat, weil er lediglich die Nutzungsberechtigung an einer den Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Zudem habe auch ohne ausdrückliche Bestimmung selbstverständlich (nur) der Gebäudeeigentümer die sonstigen Brandschutzbestimmungen einzu- halten (§§ 32 ff. BauO LSA). Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder an vorher nicht abge- stimmten Stellen der Wohnung anbringe, erfülle er nicht die Pflichten des "ei- gentlichen" Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden An- spruch auf Einbau gegen den Vermieter nicht geltend mache, könne das nicht genehmigte Anbringen von Rauchwarnmeldern nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zu schmälern. 3 4 5 6 7 - 4 - Die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern, die aufgrund des unstreitig ge- ringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme nach § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürfe, sei nach § 555b Nr. 4, 6 BGB zu dulden. Es handele sich einerseits um eine Modernisierungsmaßnah- me im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer ver- bessere, weil sie den Sicherheitsstandard einheitlich und nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhe, und andererseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Vermieter im Sinne eines Mindestma- ßes nach § 47 BauO LSA verpflichtet sei. Da die Rauchwarnmelder bisher nur der willkürlichen, von der Klägerin nicht geprüften Wartung und Auswahl durch die Beklagte unterlägen, könne sie nicht einwenden, bereits einen hinreichenden Sicherheitszuwachs bewirkt zu haben. Sie könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen, weil das Interesse des Vermieters an einem eigenen und systematisch zu kontrollierenden Rauchwarnsystem über- wiege. Die angekündigte Mieterhöhung sowie die Betriebskostenumlage blie- ben gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB außer Betracht. Es bestehe auch kein entscheidender personaler Härtegrund. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass der Klägerin der ausdrücklich auf der Grundlage des § 47 Abs. 4 BauO LSA geltend gemachte Duldungsanspruch gemäß § 555d Abs. 1, 8 9 10 11 - 5 - § 555b Nr. 6 BGB zusteht. Als Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter da- nach bauliche Veränderungen zu dulden, die auf Grund von Umständen durch- geführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhal- tungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind. a) Die von der Klägerin beabsichtigte und nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gemäß § 555c Abs. 4 BGB nicht ankün- digungspflichtige Ausstattung der vermieteten Wohnung mit Rauchwarnmeldern hat, wie zwischen den Parteien außer Streit steht, eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB zum Gegenstand. Denn der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Die Anbringung von Rauchwarnmeldern stellt sich auch nicht als Erhal- tungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB dar, weil sie eine größere Nähe zur Veränderung und nicht zur Erhaltung der Mietsache aufweist (vgl. BT- Drucks. 17/10485, S. 44). b) Die von der Klägerin beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme soll aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die von ihr nicht zu vertreten sind, denn es handelt sich um eine Maßnahme, die sie aufgrund einer gesetzli- chen Verpflichtung durchzuführen hat. Während die Duldungspflicht des Mieters in einer solchen Fallgestaltung nach bisherigem Recht auf § 242 BGB gestützt wurde, weil solche bauliche Maßnahmen von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wurden (Senatsurteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08, NJW 2009, 1736 Rn. 13; BT-Drucks. aaO, S. 20), sind Maßnahmen, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden, nunmehr am Maßstab des § 555b Nr. 6 BGB zu beurteilen. 12 13 - 6 - Grundlage der gesetzlichen Verpflichtung der Klägerin zur Nachrüstung der Mietsache mit Rauchwarnmeldern ist § 47 Abs. 4 BauO LSA. Diese Vor- schrift lautet in der hier maßgeblichen Fassung: "In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindes- tens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Men- schen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen aus- zustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten." aa) Die von der Revision (im Anschluss an Wall, WuM 2013, 3, 7) vertre- tene Auffassung, Adressat der von § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA vorgesehenen Nachrüstungspflicht sei nicht allein der Eigentümer einer Mietsache, sondern auch der Wohnungsmieter, so dass auch eine vom Mieter vorgenommene Aus- stattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern der gesetzlichen Verpflichtung Rechnung trage, geht fehl. (1) Der Wohnungsmieter ist nicht (weiterer) Normadressat. Die dahinge- hende Auslegung des § 47 Abs. 4 BauO LSA durch das Berufungsgericht, die nach § 545 Abs. 1 ZPO der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprü- fung unterliegt, ist frei von Rechtsfehlern. (a) Bereits der Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA, der im Hinblick auf den Normadressaten offen ist, bietet keine Grundlage für die Annahme einer Verpflichtung des Mieters. Eine Mitverpflichtung des Mieters widerspräche auch dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Willen des Ge- setzgebers. In der Gesetzesbegründung heißt es in einer jeden Zweifel aus- schließenden Deutlichkeit: "Die Verpflichtung zum Einbau trifft den Bauherrn beziehungsweise Eigentümer" (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Bau- 14 15 16 17 - 7 - ordnung des Landes Sachsen-Anhalt vom 10. Juni 2009, LT-Drucks. 5/2017, S. 11 f.). Das mit dem Gesetzentwurf verfolgte Ziel war die "Einführung einer Ver- pflichtung für Bauherren und Eigentümer zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen" (Landtag von Sachsen-Anhalt, Plenarprotokoll 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3932). In den parlamentarischen Beratungen wurde zwar erör- tert, ob die Ausstattung einer Wohnung durch den Bauherrn oder Eigentümer als gesetzliche Verpflichtung oder aber als freiwillige Aufgabe ausgestaltet wer- den solle. Davon wurde jedoch in der Annahme Abstand genommen, eine frei- willige Ausstattung brächte nicht den gewünschten Erfolg. Eine etwaige öffent- lich-rechtliche Inpflichtnahme auch der Wohnraummieter zum Einbau von Rauchwarnmeldern hat im Gesetzgebungsverfahren dagegen keinen Nieder- schlag gefunden (Plenarprotokolle 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3931 ff., und 5/69 vom 11. Dezember 2009, S. 4481 ff.). (b) Der objektivierte Wille des Landesgesetzgebers wird durch den Sinn- zusammenhang, in den die Nachrüstungspflicht des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA gestellt ist, bekräftigt. Für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vor- schriften ist in erster Linie der Bauherr verantwortlich (§ 51 BauO LSA). Dies ist regelmäßig der Grundstückseigentümer; andernfalls kann dessen Zustimmung zu dem Bauvorhaben gefordert werden (§ 67 Abs. 4 Satz 3 BauO LSA). (c) Aus dem von der Revision angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. Februar 2013 (V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 8) ergibt sich nichts anderes. Nach dem dort zu beurteilenden Sachverhalt, der nicht die Bauord- nung des Landes Sachsen-Anhalt, sondern die Hamburgische Bauordnung be- traf, bedurfte es keiner Entscheidung, wer Adressat der maßgeblichen Vor- schrift ist. 18 19 20 - 8 - (2) Entgegen der Ansicht der Revision lässt sich mit dem Verzicht auf behördliche Kontrollmechanismen nicht begründen, dass die Klägerin kein be- rechtigtes Interesse habe, eigene Rauchwarnmelder anzubringen. Zwar hat der Landesgesetzgeber einen Verstoß gegen die Nachrüstungspflicht nicht sanktio- niert, weil zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre der Wohnungsnutzer geschützt werden sollte (vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger, Bauordnungsrecht Sachsen-Anhalt, Stand: Juli 2014, § 47 Rn. 69 ff.). Im Ge- setzgebungsverfahren wurde jedoch darauf verwiesen, dass die Versiche- rungswirtschaft Mechanismen entwickele, die auf die Beachtung der Rauch- warnmelderpflicht hinwirkten (Plenarprotokoll des Landtags 5/69 vom 11. De- zember 2009, S. 4484). Dementsprechend läuft der Eigentümer bei einem Ver- stoß gegen die gesetzliche Verpflichtung im Schadensfall Gefahr, dass die Leis- tungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, aaO Rn. 13; Bielefeld, DWE 2011, 53, 55). bb) Anders als die Revision meint, kann deshalb der Eigentümer einer Mietsache als alleiniger Adressat des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die Klägerin verlangt nicht, dass die Beklagte die von ihr ange- brachten Rauchwarnmelder entfernt. 2. Unbeschadet dessen ist der von der Klägerin geltend gemachte Dul- dungsanspruch nicht nur aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB herzuleiten, sondern darüber hinaus auch aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4, 5 BGB (vgl. Se- 21 22 23 - 9 - natsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 216/14, unter II, zur Veröffentlichung be- stimmt). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Zeitz, Entscheidung vom 25.03.2014 - 4 C 419/13 - LG Halle, Entscheidung vom 22.09.2014 - 3 S 25/14 -

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 08.03.2018 Aktenzeichen: 65 S 199/17 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 Nr 2 BGB, § 546 BGB, § 573 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf Mietrecht: Anforderungen an die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrages; Zulässigkeit der Kündigung eines Wohnungsmietvertrages wegen Eigenbedarfs; Anforderung an die plausible Darlegung des Eigenbedarfs als Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung Orientierungssatz 1. Die außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen einer behaupteten Vertragsverletzung setzt eine vorherige Abmahnung und eine unveränderte Fortsetzung des abgemahnten Verhaltens voraus.(Rn.17) 2. Die Bewertung, ob die angegebene Begründung der Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch den Vermieter wegen behaupteten Eigenbedarfs hinreichend plausibel ist, um die Wirksamkeit der Kündigung zu begründen, obliegt dem Gericht in freier Beweiswürdigung.(Rn.31) 3. Einzelfall zur Überprüfung der Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches als Grundlage der vermieterseitigen Kündigung eines Wohnraummietvertrages (hier: Plausibilität verneint).(Rn.32) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 11. Juli 2017, 8 C 178/16, Urteil nachgehend BGH, 28. September 2018, VIII ZB 97/18, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, Beschluss Tenor Auf die Berufung des Klägers und der Widerbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Juli 2017 - 8 C 178/16 – teilweise abgeändert: Die Widerklage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger und die Widerbeklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) zur Räumung der von ihnen inne gehaltenen Wohnung auf der Grundlage der von diesem unter anderem wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung vom 1. September 2016 verurteilt und die Entscheidung auf die Aussage des Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung gestützt. Eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der von diesem benannten Zeugin hielt das Amtsgericht für entbehrlich; es sei schon aufgrund der Aussage des Klägers vom Eigennutzungswunsch überzeugt. Randnummer 3 Der Kläger und die Widerbeklagten haben gegen das ihnen am 24. Juli 2017 zugestellte Urteil am 2. August 2017 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Randnummer 4 Sie beanstanden unter anderem, dass das Amtsgericht auf der Grundlage der Angaben des Beklagten ohne weitere Prüfung der Umstände und der Einwände des Klägers sowie der Widerbeklagten den Eigenbedarf als erwiesen angesehen hat. Randnummer 5 Der Kläger und die Widerbeklagten beantragen, Randnummer 6 das angefochtene Urteil des Amtsgerichts teilweise abzuändern und die Widerklage abzuweisen, Randnummer 7 Der Beklagte beantragt, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Randnummer 10 Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 6. Dezember 2017 Beweis durch Vernehmung der Zeugin M. erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 15. Februar 2017 Bezug genommen. II. Randnummer 11 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – soweit das Urteil mit der Berufung angefochten wird - eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 12 Der Beklagte hat gegen den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen bewohnten Wohnung im Hause (...) in (...) Berlin aus § 546 Abs. 1, 2 BGB. Die von dem Beklagten mit Schreiben vom 1. September 2016 (Bl. I/77ff.) ausgesprochene Kündigung hat das zwischen dem Kläger und dem Beklagten seit 2004 bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Randnummer 13 a) Die Kündigung vom 1. September 2016 hat das Mietverhältnis nicht fristlos nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 Alt. 1, 3 BGB „wegen laufenden Zahlungsverzugs und (…) andauernden vertragswidrigen Verhaltens“ beendet. Randnummer 14 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach den speziellen Kündigungstatbeständen in Absatz 2 der Regelung sind diese Voraussetzungen unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB, der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 2 a) BGB oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 2 b) BGB. Randnummer 15 aa) Die Voraussetzungen der letztgenannten Regelungen lagen unabhängig davon zu keinem Zeitpunkt vor, dass die Miete nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts in dem im Kündigungsschreiben in Bezug genommenen Zeitraum März 2016 bis September 2016 wegen Mängeln der Mietsache (Fenster, Heizung) kraft Gesetzes gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war; der rückständige Betrag erreicht zu keiner Zeit eine Monatsmiete, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, erst recht übersteigt er sie nicht. Im Übrigen hat der Kläger den Betrag ausgeglichen, so dass eine etwa erfolgreich auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden wäre; der Kläger hat den Beklagten daraufhin folgerichtig, zudem erfolgreich auf Rückzahlung teilweise überzahlter Miete in Anspruch genommen. Randnummer 16 bb) Soweit der Beklagte die Kündigung wegen des Zahlungsverhaltens des Klägers auf den Gesichtspunkt der Vertragsverletzung wegen unvollständiger Mietzahlungen in dem genannten Zeitraum stützen möchte, bedurfte es zuvor einer Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB, zumal das JobCenter die Leistungen für Unterkunft und Heizung gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unstreitig direkt an den Beklagten als Vermieter zahlt. Belegt wird dies durch die vom Kläger im Verfahren auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorgelegten JobCenter-Unterlagen. Soweit der Beklagte eine Abmahnung mit Schreiben vom 5. Juli 2013 behauptet, kann offen bleiben, ob eine mehrere Jahre zurückliegende Abmahnung eine andere rechtliche Bewertung zu begründen geeignet ist. Der Zugang des Schreibens wurde bestritten, vom darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht unter Beweis gestellt. Selbst wenn auch der Zugang einer Abmahnung zugunsten des Beklagten unterstellt würde, wäre die wegen unvollständiger Mietzahlungen ausgesprochene Kündigung unwirksam, denn die Miete war – wie ausgeführt - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts um 5 bis 10 % gemindert, der Kläger nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben zudem berechtigt, einen - wie hier - geringen Teil der Miete über einen Zeitraum von 7 Monaten nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzubehalten, um seinem Begehren um Beseitigung der Mängel Nachdruck zu verleihen (vgl. BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, WuM 2015, 568 = Grundeigentum 2015, 1089, nach juris Rn. 61ff.). Dass es ihm eben darauf ankam, hat der Kläger durch die Einbeziehung der Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes und die – dieses Verfahren auslösende – Klage auf Instandsetzung zum Ausdruck gebracht. Randnummer 17 cc) Soweit der Beklagte im von ihm selbst verfasst außergerichtlichen Kündigungsschreiben weitere Vertragsverletzungen überhaupt konkret benennt, §§ 568, 569 Abs. 4 BGB, rechtfertigen diese bereits deshalb nicht den Ausspruch der Kündigung, weil sie erst nach einer Abmahnung zulässig ist, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Zwar sind einzelne konkret benannte Vertragsverletzungen Gegenstand der Abmahnungen des Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit Schreiben vom 12. Mai und 30. Mai 2016, so das (behauptete) Spielen der Kinder des Klägers im Treppenhaus, die (behauptete) Weigerung des Klägers und seiner Familienmitglieder, die Haustür zu verschließen, das (behauptete) Rauchen von Besuchern des Klägers im Treppenhaus und damit einhergehend das achtlose Wegwerfen von Kippen im Schreiben vom 12. Mai 2016 sowie das (behauptete) Parken vor der Toreinfahrt im Schreiben vom 30. Mai 2016. Der Beklagte behauptet indes selbst nicht, dass der Kläger und Personen, deren Verhalten er sich nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, nach Zugang der Abmahnungen das beanstandete Verhalten fortgesetzt hätten. Soweit der Beklagte die den Gegenstand der Abmahnungen bildenden behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen teilweise unter Beweis gestellt hat, war dem Beweisantritt mangels Entscheidungserheblichkeit daher nicht nachzugehen, Soweit der Beklagte in dem von ihm verfassten Kündigungsschreiben eine fehlende pflegliche Behandlung der Wohnung daraus ableitet, dass die Lüftungsleitungen in Bad und Küche sowie der Abfluss im Bad zu reinigen waren, dem Beklagten „mit Hilfe des Wohnungsamtes (…) auch noch die Kosten“ dafür „aufgebürdet“ wurden, verkennt der Beklagte ganz grundlegend seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, § 535 Abs. 1 BGB. Es handelt sich um Verschlechterungen der Mietsache, die durch ihren vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, die der Mieter jedoch nicht zu vertreten hat, § 538 BGB. Es ist Sache des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, den zum Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten, dafür erhält er die Gegenleistung des Mieters, § 535 Abs. 2 BGB. Ebenso verhält es mit den Fenstern, die der Mieter während der Mietzeit selbstverständlich dadurch gebrauchen darf, dass er sie öffnet und schließt. Dem Beklagten sind nach übereinstimmender Erledigungserklärung bezüglich der vom Kläger mit dieser Klage geltend gemachten Instandsetzung der Fenster, die im Verlaufe des Rechtsstreits vorgenommen wurde, folgerichtig vom Amtsgericht rechtskräftig die Kosten auferlegt worden, denn er wäre – bei fehlender Erledigung – unterlegen und zur Instandsetzung verurteilt worden. Randnummer 18 b) Die vom Beklagten im Schreiben vom 1. September 2016 zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen der Sachverhalte unter a) und b) hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet, denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen nicht vor. Randnummer 19 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Randnummer 20 Wie ausgeführt, liegen hinsichtlich des beanstandeten Zahlungsverhaltens schon keine Vertragsverletzungen des Klägers vor. Im Übrigen gilt zwar, dass der Ausspruch einer verhaltensbedingten ordentlichen Kündigung keine Abmahnung voraussetzt, allerdings kann ihre Missachtung der Vertragsverletzung das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung erforderliche Gewicht verleihen (vgl. BGH Urt. v. 28.11.2008 – VIII ZR 145/07, in: NJW 2008, 508, zit nach juris, m.w.N.). Randnummer 21 Die letztgenannten Voraussetzungen sind hier – wie ausgeführt nicht gegeben. Den vom Beklagten im Kündigungsschreiben behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen sind schon nicht so gewichtig, dass sie – die Richtigkeit der Behauptungen des Beklagten zu seinen Gunsten unterstellt – ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Randnummer 22 Die Beantwortung der Frage, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen hat (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682, nach juris Rn. 9; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152, nach juris Rn. 21). Einzubeziehen ist dabei insbesondere ein etwa – hier vorliegendes – eigenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters (vgl. BGH; Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853 = WuM 2014, 495, juris Rn. 33; Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 23). Randnummer 23 Der Beklagte übersieht in diesem Zusammenhang, dass das Gesetz auch ihm vertragliche Pflichten auferlegt, konkretisiert durch den zwischen ihm und dem Kläger bestehenden Mietvertrag, in den er nach § 566 BGB eingetreten ist. Gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Beklagte hier - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts – hartnäckig verstoßen. Randnummer 24 c) Soweit der Beklagte die am 1. September 2016 ausgesprochene Kündigung darauf stützt, dass er die Wohnung für sich und seine Frau als Zweitwohnung und zur Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit benötige, ist die Kammer nicht mit dem nach § 286 ZPO erforderlichen Grad der Gewissheit davon überzeugt, dass der Beklagte den im Kündigungsschreiben dargestellten Eigenbedarf tatsächlich zu realisieren beabsichtigt und deshalb im Verlauf des vom Kläger eingeleiteten Rechtsstreits zur Durchsetzung von Instandsetzungsansprüchen (auch) eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen hat. Randnummer 25 Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters einer Wohnung insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich benötigt. Randnummer 26 Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368, juris). Randnummer 27 Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schützt den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte haben den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren, insbesondere nicht das Recht, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch – und insbesondere – die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. st. Rspr. BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993 – 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309, [310], m.w.N., nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14, in WuM 2015, 304, juris Rn. 14, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., BGB § 573 Rn. 43; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 31, beck-online). Randnummer 28 Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (BVerfG, NJW-RR 1991, 74; BeckRS 1993, 08397; NJW 1994, 309; NZM 1999, 659; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., juris Rn. 15). Das Bundesverfassungsgericht erkennt das Besitzrecht des Mieters wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) seiner privaten Existenz „zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit“ als Eigentum iSd Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG an (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], nach beck-online, m.w.N.). Wenngleich aus der Einbeziehung des Besitzrechts des Mieters in den Eigentumsschutz des Art. 14 GG im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters folgt, so hat er hat aber einen Anspruch auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob der Erlangungswunsch des Vermieters von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird; seinen hiergegen erhobenen Einwänden ist in einer Weise nachzugehen, die der Bedeutung seines Bestandsinteresses entspricht. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, § 138 Abs. 4 ZPO, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden ist (BVerfG NJW 1990, 3259; NJW-RR 1995, 392; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., Rn. 15; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 32ff, beck-online). Randnummer 29 Nach diesen Maßstäben beanstandet der Kläger zu Recht, dass das Amtsgericht unter Missachtung der ständigen Rechtsprechung von Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof sowie im Widerspruch zu den Beweis(last)regeln der Zivilprozessordnung und des BGB seinen konkreten Einwänden nicht hinreichend nachgegangen ist und sich darauf beschränkt hat, den Kläger gemäß § 141 Abs. 3 ZPO (lediglich) anzuhören, nicht aber den erforderlichen Beweis durch Vernehmung der Ehefrau des Beklagten als Zeugin erhoben hat, obwohl der Kläger den Eigenbedarf – zudem unter Benennung sachlicher Gründe – von Anfang an bestritten hat. Das gilt im Übrigen auch für den – hier indes nicht gegebenen - umgekehrten Fall der Klageabweisung ohne dem Beweisantritt des Vermieters nachzugehen. Randnummer 30 Nachdem die Vernehmung der Zeugin in zweiter Instanz nach- und die Anhörung des Beklagten nach § 141 Abs. 3 ZPO wiederholt werden mussten (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677, nach juris Rn. 26), haben sich über den bisherigen Akteninhalt hinaus weitere Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben, die im Ergebnis dazu führen, dass die Kammer nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt ist, § 286 ZPO, dass der Ausspruch der Kündigung von dem ernsthaften und bestimmt verfolgten Wunsch getragen war, die vom Kläger und den Widerbeklagten zu 2) bis 4) bewohnte Wohnung selbst nutzen zu wollen. Randnummer 31 Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993 - IX ZR 238/91, juris Rn. 16; Urt. v. 06.05.2015 VIII ZR 161/14, in WuM 2015, 412, juris Rn. 11). Randnummer 32 Dieses Maß der Gewissheit vermochte die Kammer nicht zu gewinnen. Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 33 Der Beklagte hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung zunächst den im Kündigungsschreiben und bereits vor dem Amtsgericht mitgeteilten Sachverhalt zum geltend gemachten Eigenbedarf weitgehend wortgleich wiederholt. Konkrete Nachfragen – von denen das Amtsgericht vollständig abgesehen hat - beantwortete der Beklagte indes eher widerwillig, wortkarg bzw. gar nicht. Randnummer 34 Soweit der Beklagte sie beantwortete, ergaben sich Widersprüche zu seinen Darstellungen im Kündigungsschreiben, zu deren zusammenfassender Wiederholung zu Beginn seiner Anhörung im Termin und zu den Ausführungen der Zeugin, soweit sie sich auf konkrete Nachfragen beziehen. Randnummer 35 So hat der Beklagte im Kündigungsschreiben unter anderem ausgeführt, dass der Bezirk Neukölln, in dem die an den Kläger vermietete Wohnung liegt - für ihn und seine Frau eine „besondere Bedeutung“ habe, weil hier ihr erster Wohnsitz in Berlin gelegen habe, sie besonders „die Lebendigkeit und die multikulturelle Vielfalt“ schätzen würden. Auf mehrfache Nachfragen zu seinen früheren Wohnverhältnissen in Berlin gab der Beklagte schließlich an, dass sich die von ihm und seiner Frau früher bewohnte 3-Zimmer-Wohnung während der 20-jährigen „Berliner Zeit“ in einem anderen Bezirk befand, dies ebenso wie die jetzt bewohnte Wohnung. Beide Wohnungen stehen in seinem Eigentum. Die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin M., gab sodann auf Nachfrage zu den früheren und aktuellen Wohnverhältnissen in Berlin sogar an, dass beide Wohnungen sich in demselben Gebäude befanden und sie die größere gegen die kleinere Wohnung im Haus getauscht hätten; auch nach ihren Angaben liegen die Wohnungen nicht in Neukölln, wobei sie – ebenso wie der Beklagte – nicht angeben wollte, in welchem Bezirk. Randnummer 36 Danach entbehrt die im Kündigungsschreiben dargestellte besondere Bindung des Beklagten und seiner Frau zum Bezirk Neukölln schon aufgrund tatsächlich gar nicht vorhandener, länger andauernder früherer Wohnerfahrungen der Grundlage. Ebenso verhält es sich mit der Angabe, dass der Beklagte und seine Frau die Lebendigkeit und multikulturelle Vielfalt im vom Kläger bewohnten Stadtteil besonders „schätzen“ würden. Schon der Akteninhalt begründet Zweifel daran, dass es sich dabei um Wertschätzung seitens des Beklagten und seiner Frau handelt. Im Vordergrund der Schilderungen des Beklagten stehen nach dem Akteninhalt die von ihm beanstandeten Zustände im Haus, die er – etwa ausweislich seiner vom Amtsgericht protokollierten Angaben im Rahmen seiner persönlichen Anhörung – auf die soziokulturell vielfältige Herkunft der Bewohner des Hauses zurückführt. So begründete er die Auswahl der Wohnung des Klägers für den geltend gemachten Eigenbedarf im Rahmen der persönlichen Anhörung unter anderem damit, dass es mit dem Kläger und seiner Familie die meisten Probleme im Haus gebe. Es gebe dort arabische Mieter, zu denen der Kläger gehöre und andere Nationen, wie etwa Mieter aus dem Kosovo und der Türkei. Zwischen diesen Gruppen gebe es massive Probleme. Seine Frau begründete in der Vernehmung ihre Weigerung anzugeben, in welchem Bezirk sich das Gebäude mit der früheren 3 - Zimmer- und jetzigen 1,5 – Zimmer - Wohnung befindet, spontan damit, dass sie in Gegenwart des Klägers nicht angeben wolle, wo sie war und wo sie hingehen wolle. Mit deutlicher emotionaler Beteiligung erläuterte sie, das läge an den Zuständen in dem Haus, in dem die andere Seite wohne. Ihr Mann habe dort mal kurz sein Auto abgestellt, danach sei eine Scheibe eingeschlagen gewesen. Die Zustände in dem Haus seien „katastrophal.“ Randnummer 37 Angesichts des Umstandes, dass die Zeugin andererseits ruhig und mit Zufriedenheit schilderte, dass sie und ihr Mann in Köln „gut aufgestellt“ seien nach der Rückkehr nach 20 Jahren Berufstätigkeit in Berlin, sie eine Parterrewohnung bewohne, gleich nebenan ihre Schwester habe, was sehr praktisch sei, ist es nicht plausibel, dass sie – ungeachtet der von ihr geschilderten, wohl dauerhaften gesundheitlichen Probleme – mit ihrem Mann nunmehr über längere Abschnitte des Jahres in Berlin an einem Ort wohnen möchte, den sie als „katastrophal“ einschätzt. Diese Herausforderung lässt sich – wie ausgeführt – auch nicht etwa damit begründen, dass der Beklagte und seine Frau sozusagen an frühere Erfahrungen anknüpfen würden, denn nach den auf Nachfrage mitgeteilten Angaben des Beklagten und seiner Frau können solche gerade nicht unterstellt werden. Das gilt selbst dann, wenn die Angabe im Kündigungsschreiben zugunsten des Beklagten so verstanden würde, dass eine andere erste – nach den mündlichen Angaben allenfalls kurzzeitig bewohnte – Wohnung in Berlin sich im Bezirk Neukölln befand. Da im Mittelpunkt der Schilderungen sowohl des Beklagten als auch der Zeugin die gemeinsame, in einem anderen Stadtbezirk gelegene 3-Zimmer-bzw. die jetzige 1,5.Zimmer-Wohnung stand, eine andere, frühere Wohnung von niemandem erwähnt wird, kann eine solche – unterstellt, es gab sie – jedenfalls keinen so nachhaltigen Eindruck hinterlassen haben, dass sie den hier gegenständlichen Eigennutzungswunsch auch nur beeinflusst hätte. Randnummer 38 Da der Beklagte in seinem Kündigungsschreiben ausdrücklich an die früheren gemeinsamen Wohnerfahrungen in Neukölln zur Begründung des Wunsches anknüpft, die an den Kläger vermietete Wohnung nunmehr nutzen zu wollen, ist es wenig überzeugend, wenn er – nach erneuter Schilderung der aus seiner Sicht insbesondere auf den Kläger und seine Familie zurückzuführenden Probleme in dem Objekt – auf Nachfrage des Gerichts sodann versichert, dass seine Frau sich vorstellen könne, in dem Gebäude zu wohnen, dies ungeachtet dessen, dass sie gemeinsam über 20 Jahre in einem anderen Teil Berlins gewohnt haben. Randnummer 39 Hinzu kommen weitere Unstimmigkeiten, die die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches bezogen auf die Wohnung des Klägers berühren: Randnummer 40 So gab der Beklagte zunächst im Rahmen seiner zusammenhängenden Einlassungen zu Beginn der persönlichen Anhörung an, dass seine Aktivitäten in Berlin - nach dem Rückzug nach Köln auf Wunsch seiner Ehefrau im Jahr 2006 - seit 2014/2015 stark zugenommen hätten. Die gemeinsame Wohnung in Berlin hätten sie beibehalten, aber immer wieder überlegt, sie aufzugeben. Auf hartnäckige Nachfragen des Gerichts gab er schließlich an, dass sie die während der 20-jährigen Berufstätigkeit in Berlin bewohnte 3-Zimmer-Wohnung ca. 2012 aufgegeben hätten. Vor dem Amtsgericht hat er allerdings – ausweislich des Protokolls – geäußert, seit der Rückkehr nach Köln im Jahr 2006 in Berlin „eine etwa 40 m2 kleine Wohnung aus dem eigenen Bestand“ zu nutzen. Auf Vorhalt des Klägervertreters äußerte er nur, dass er meine, damals im Termin vor dem Amtsgericht dasselbe gesagt zu haben; ob das 2012 oder 2013 gewesen sei, halte er nicht für erheblich. Randnummer 41 Die Diskrepanz seiner Angaben (2006 - 2012/2013) ist jedoch deutlich größer und weit reichender. Wenn der Beklagte – wiederum nur auf mehrfache Nachfragen – mitteilt, dass etwa in 2015/2016 die Unzulänglichkeiten der kleinen Wohnung dazu geführt hätten, dass er mit seiner Frau besprochen habe, dass sie wieder eine größere Wohnung in Berlin bewohnen wollen, so stellt sich diese Angabe mit Blick darauf, dass die 20 Jahre gemeinsam bewohnte 3-Zimmer-Wohnung - nicht wie vor dem Amtsgericht dargestellt – bereits mit dem Umzug nach Berlin im Jahr 2006 aufgegeben, sondern erst 2012 oder 2013 im Hause gegen eine kleinere Wohnung getauscht wurde, auch deshalb anders dar, weil die Aufgabe der gemeinsamen Wohnung in einem deutlich engeren zeitlichen Zusammenhang zu der angegebenen, die Kündigung begründenden Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin seit 2014 steht. Letztere dürfte nach der Lebenserfahrung auch nicht zufällig und plötzlich eingetreten sein, sondern auf einem vorhergehend gefassten entsprechenden Entschluss beruhen. Es überzeugt nicht, dass die größere Wohnung über mehr als 6 Jahre beibehalten, dann aber ausgerechnet zu einer Zeit aufgegeben wird, als sich die Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin jedenfalls abzeichnete. Randnummer 42 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wurde zudem nicht in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der argumentativ zusätzlich herangezogenen Gründung der GmbH im Januar/Februar 2016 ausgesprochen, die – nach den Angaben des Beklagten – dazu geführt haben soll, dass sich der Eigennutzungswunsch bezogen auf die Wohnung des Klägers „verdichtet“ hat, sondern im September 2016, nachdem die vom Kläger erhobene Klage auf Instandsetzung beim Amtsgericht anhängig war. Gerade seit dieser Zeit hielt sich die Ehefrau des Beklagten allerdings – anders als zuvor – kaum noch in Berlin auf, dies, weil sie „gesundheitlich etwas Pech“ hatte. Es überrascht, wenn sich die Zeugin ungeachtet der nach ihren Schilderungen angenehmen Verhältnisse „zu Hause“ in Köln und der Unsicherheiten ihrer gesundheitlichen Situation entschließt, die Herausforderung anzunehmen, in ein Haus in Neukölln mit „katastrophalen Zuständen“ zu ziehen. Randnummer 43 Soweit sie auf entsprechende Nachfrage relativierend einwendet, dass dort ja auch nette Leute wohnen würden, überzeugt das schon deshalb nicht, weil sie – wiederum auf Nachfrage – einräumen musste, diese nicht persönlich zu kennen, sondern vom Telefon. Randnummer 44 Die Glaubhaftigkeit der Einlassungen der Zeugin leidet zudem darunter, dass sie mit einem gewissen Eifer die Angaben zu den räumlichen Unzulänglichkeiten der Ausübung der gewerblichen Tätigkeit des Beklagten im Kündigungsschreiben wiederholt, sich andererseits aber – so etwa auf konkreten Vorhalt des Klägervertreters – ergibt, dass es sich um Angaben handelt, die zu keiner Zeit ihrer persönlichen Wahrnehmung unterlagen, weil sie – wie in anderem Zusammenhang angegeben – gar nicht am Ort des Geschehens in Berlin war. Randnummer 45 Auch über die konkrete Nutzung der Wohnung äußerte die Zeugin Vorstellungen, die einerseits vage blieben bzw. bezüglich von ihr genannter unverzichtbarer Punkte andererseits gar nicht realisierbar sind. Zu Beginn ihrer Vernehmung begründete die Zeugin im Zusammenhang mit der aktuellen Wohnung in Berlin detailreich, weshalb sie ein eigenes Schlafzimmer brauche und ihr Mann ein Büro, weil es einfach zu eng sei, wenn man – wie ihr Mann – so viele Schriftsachen habe. An anderer Stelle rückte in den Vordergrund, dass ihr Mann einen Ort brauche, um mit Geschäftspartnern Gespräche zu führen. In wieder anderem Zusammenhang brauchte die Zeugin zwei eigene Zimmer für Besuche ihrer Tochter und von Bekannten, wenn diese nach Berlin kämen; sie sollten nicht im Hotel wohnen. Nachdem der Klägervertreter im späteren Verlauf der Vernehmung den Umstand ansprach, dass die Wohnung – die Angaben der Zeugin zugrunde gelegt – deutlich größer sein müsste, wies diese ihn darauf hin, dass ihr Mann ja überwiegend vor Ort arbeite, wenn er dann ein Arbeitszimmer habe, dies völlig ausreiche, sie auch die Möglichkeit haben müsse, ihre Tochter und – nunmehr – auch ihre Schwester zu empfangen. Sie habe im Übrigen das Recht, in ihrem Eigentum zu wohnen, es zu nutzen und dafür zu sorgen, dass es nicht kaputt gehe. Randnummer 46 Letzteres ist zweifelsfrei richtig, im Zusammenhang mit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs allerdings nur, wenn ein ernsthafter Eigennutzungswunsch bezogen auf die den Gegenstand der Kündigung bildende Wohnung tatsächlich besteht und nicht andere Motive deren Ausspruch zugrunde liegen. Diese Überzeugung vermochte die Kammer – wie ausgeführt – aus den vorstehenden Gründen gerade nicht zu gewinnen. Randnummer 47 d) Da das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten nicht beendet ist, besteht auch gegen die Widerbeklagten zu 2) bis 4) kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Wohnung; die Voraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB liegen nicht vor. Randnummer 48 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 49 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001371138 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden als Teil der auf die Mieterseite abgewälzten Schönheitsreparaturen führt wegen Verstoßes gegen § 538 BGB zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen kommt es nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.(Rn.17) (Rn.19) (Rn.20) 2. Schon die Position "Beleuchtung/Allg. Strom Am Sandtorkai 1" ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Die Begriffe "Allgemeinstrom" und "Kosten der Beleuchtung" werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt.(Rn.25) (Rn.26) 3. Die Verwendung von nicht erläuterten, unverständlichen Abkürzungen von Kostenpositionen führt zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnungsposition. Unbeachtlich ist, ob die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung Klarheit über die Bedeutung bekommen könnte.(Rn.27) (Rn.29) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.016,40 € (eintausendsechzehn 40/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 06.10.2024 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.016,40 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung eines einbehaltenen Kautionsbetrages aus einem Wohnraummietverhältnis. Randnummer 2 Der Kläger war Mieter, die Beklagte Vermieterin der Wohnung […] in […] Hamburg, 2. Geschoss links. Es handelt sich um eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 73 m². Das Mietverhältnis begann zum 01.04.2020 und endete zum 01.02.2024. Von der vereinbarten Mietsicherheit behielt die Beklagte 1.016,40 € ein. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage k 1. Randnummer 3 Die Beklagte begründete den Einbehalt von 1.016,40 € zum einen mit Malerkosten in Höhe von 666,40 € sowie einem Einbehalt für Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 350,00 €. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1. Randnummer 4 Die das Jahr 2023 betreffende Betriebskostenabrechnung wies insoweit eine Nachforderung von 96,79 € auf, wobei in der Abrechnung insgesamt 40 Positionen zum Teil mit Abkürzungen aufgeführt wurden. Es wird hinsichtlich der Abrechnung ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4. Randnummer 5 Der Kläger setzte der Beklagten mit anwaltlichem Schreiben eine Zahlungsfrist bis zum 05.04.2024. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Randnummer 6 Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagte zu einem Einbehalt nicht berechtigt sei. Malerarbeiten seien nicht geschuldet, zumal die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei. In der Kautionsabrechnung seien vielfältige Einzelpositionen nicht nachvollziehbar, da unverständliche Abkürzungen verwendet worden seien. Im Übrigen fehlten Abzüge für die Betriebskosten der Tiefgarage. Auch die Wartung des Daches sei weder umlagefähig noch vereinbart. Schließlich beinhalte die Pflege der Außenanlagen auch Flächen, die von der Öffentlichkeit genutzt werden. Zudem sei die Unterscheidung in zwei Gruppen in der Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehbar, da Abkürzungen verwendet worden seien. Randnummer 7 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 8 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.016,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 06.04.2024 zu zahlen. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Die Beklagte behauptet, der Kläger habe sich mit der Objektverwaltung R. anlässlich des Übergabetermines am 01.02.2024 darauf geeinigt, dass er die erforderlichen Malerarbeiten binnen 2 Wochen durchführe und anderenfalls die Arbeiten auf seine Kosten durchgeführt werden. Hierfür habe er einen entsprechenden Satz Schlüssel erhalten. Da die Arbeiten – unstreitig – nicht ausgeführt worden seien, bestehe eine Berechtigung der Beklagten zur Verrichtung der Malerkosten in Höhe von 666,40 €. Ferner ist die Beklagte der Auffassung, dass ein Einbehalt für die Abrechnung 2024 in Höhe von 350,00 € gerechtfertigt sei. Auch sei die Abrechnung 2023 inhaltlich nicht zu beanstanden. Kosten für die Tiefgarage seien nicht angesetzt worden. Zudem stehe das Kürzel „BMA“ für Brandmeldeanlage, das Kürzel „WOS“ stehe für Wartung/Prüfung der Feuerwehrfunkanlage. Das Kürzel „MSR“ stehe für Messsteuerungsregeltechnik“, wie beispielsweise die Lüftungsanlagen. Das Kürzel “SiBe“ stehe für Sicherheitsbeleuchtung. Entsprechende Nachfragen hätten auch von der Verwaltung beantwortet werden können. Solche seien jedoch vom Kläger nicht gestellt worden. Im Übrigen sei die Dachwartung im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart, ferner rechtfertige sich ein Einbehalt aus den stetig steigenden Energiekosten. Randnummer 12 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 13 Die zulässige Klage ist vollen Umfanges begründet. Randnummer 14 Ein Rückzahlungsanspruch des Klägers hinsichtlich des Kautionseinbehaltes folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt insoweit der in § 7 des Mietvertrages vereinbarte Sicherungszweck. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten bestehen nicht. Randnummer 15 Es besteht insoweit kein aufrechenbarer Anspruch der Beklagten in Höhe von 666,40 € hinsichtlich durchgeführter Malerarbeiten, da diese vom Kläger nicht geschuldet gewesen sind. Randnummer 16 Die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist vorliegend unwirksam. Dies ergibt sich bereits aus § 10.1 des Vertrages, da die Beklagte von allen Schönheitsreparaturen freigestellt wird und damit auch von solchen in Folge von Instandsetzung oder Modernisierung. Die Unwirksamkeit derartiger Freizeichnungsklauseln entspricht auch der Rechtsprechung des BGHs (vgl. BGHZ 226, 208 ff). Randnummer 17 Darüber hinaus ergibt sich eine Unwirksamkeit auch aus der Regelung des § 10.2 des Mietvertrages. Dieser überschreitet den zulässigen Umfange der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formulierten Definition von Schönheitsreparaturen. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen (vgl. BGH NZM 2009, 353, Rn. 11 zitiert nach juris). Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in der Norm geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH a.a.O.). Auch nur eine geringfügige Überschreitung des § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV verstößt gegen das Übermaßverbot (vgl. beispielhaft AG Hamburg ZMR 2022, 972; AG Hamburg ZMR 2024, 138). Danach ist die Abwälzung des Anstriches sämtlicher Versorgungsleitungen in der Wohnung nicht zulässig, da dies in der genannten Regelung nicht aufgeführt ist (vgl. ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023 zum Az.: 49 C 104/21 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 03.09.2021 zum Az.: 46 C 500/19 n. v.). Randnummer 18 Darüber hinaus führt unabhängig hiervon zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung, dass sich aus dieser nicht hinreichend deutlich ergibt, dass Fenster nur von innen zu streichen sind. Die entsprechende Formulierung des „Streichens der Innentüren, der Fenster und Außentüren von Innen“ gewährleistet insoweit nicht mit hinreichender Deutlichkeit, dass das von „innen“ hinter den Außentüren sich auch auf die Fenster bezieht (ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023 zum Az.: 49 C 104/21 bei juris; im Anschluss LG Hamburg, Beschluss v. 30.11.2020 zum Az.: 316 T 44/20; Fortführung AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 481/19). Randnummer 19 Schließlich führt ebenfalls unabhängig hiervon auch die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Hierbei handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen (vgl. BGH NJW 2009, 510). Zudem wäre es wenig hygienisch, die Fußböden nur alle 8 Jahre in den Wohnräumen bzw. alle 5 Jahre in Küche und Bad zu reinigen. Derartiges ist erkennbar auch unter Berücksichtigung der allgemein im Wohnraummietverhältnis laufend bestehenden Reinigungspflicht nicht gemeint. Insoweit ist eine entsprechende Verpflichtung als nach Ablauf der üblichen Fristen erforderliche Grundreinigungspflicht auszulegen, was wiederum mit § 538 BGB unvereinbar ist und danach zur Unwirksamkeit führt (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265; AG Sonneberg WoM 2024, 270). Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Eine Kompensation gibt es hierbei nicht, so dass im Ergebnis die Mieterseite als Folge des vertragsgemäß vereinbarten Wohngebrauches dem Risiko von Schadensersatzansprüchen ausgesetzt ist. Entsprechendes schließt § 538 BGB jedoch aus (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265). Randnummer 20 Im Übrigen sind Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der üblichen Fristen auch nicht fällig, weil das Mietverhältnis deutlich weniger als 5 Jahre angedauert hat. Die kürzesten Regelfristen bestehen insoweit bei Wänden und Decken in Küche und Bad mit 5 Jahren (vgl. Langenberg WuM 2006, 122). Im Übrigen kommt es für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen auch nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Randnummer 21 Die Beklagte vermag auch nicht aus der von ihr behaupteten Vereinbarung bei Mietrückgabe Ansprüche auf Erstattung von Malerkosten abzuleiten. Ein solches Anerkenntnis der Mieterseite etwa im Rückgabeprotokoll bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam gewesen ist. Der Mieter knüpft, wie auch hier beklagtenseitig vorgetragen, durch derartige Erklärungen erkennbar an die von ihm für wirksam gehaltene Renovierungsverpflichtung an. Insoweit geht es nicht um die Begründung einer von der mietvertraglichen Vereinbarung abgekoppelten selbständigen Vereinbarung einer zusätzlichen Verpflichtung. Insoweit besteht für den Kläger als Mieter die Möglichkeit, nachzuweisen, dass eine entsprechende Renovierung hier nicht geschuldet gewesen ist (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2012, 214, Rn. 16 bei juris; LG Berlin, Urteil v. 21.02.2005 zum Az.: 62 S 349/04 bei juris; LG Rostock WuM 2000, 414; LG Frankental ZMR 2015, 552; LG Essen ZMR 2025, 703; Rn. 7 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 31.08.2006 zum Az.: 44 C 27/06 bei juris). Randnummer 22 Ob der beklagtenseitig geltend gemachten Renovierung darüber hinaus eine Treuwidrigkeit nach § 242 BGB entgegensteht, kann dahinstehen. Hierfür könnte allerdings sprechen, dass vorliegend die Beklagte dem Kläger über eine professionelle Hausverwaltung vermittelt hat, er sei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies stellt zumindest eine Vertragspflichtverletzung dar, da der Beklagten und ihrer Hausverwaltung hätte bekannt sein müssen, dass dies in Anbetracht des Mietvertrages rechtlich unzutreffend ist. Insoweit hätte die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach § 280 Abs. 1 BGB zu entsprechenden Schadensersatzansprüchen des Klägers gegen die Beklagte geführt (vgl. etwa AG Bautzen WuM 2021, 240; KG Berlin NZM 2009, 616). Randnummer 23 Ebenso wenig ist ein Einbehalt der Beklagten für einen etwaigen Nachforderungsanspruch aus Betriebskosten begründet. Nach § 560 Abs. 4 BGB ist sind der Vermieter ebenso wie der Mieter unabhängig vom Bestehen einer Nachforderung oder eines Guthabens berechtigt, die monatlichen Vorauszahlungen nach Maßgabe des Abrechnungsergebnisses durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung auch für den Vertragspartner bei zutreffender Berechnung verbindlich anzupassen (LG Saarbrücken WuM 2019, 254; AG Hamburg ZMR 2023, 120). Aus der Vorgabe der Angemessenheit der geänderten Vorauszahlungen ist insoweit abzuleiten, dass auch konkret gegebene Kostenänderungen Berücksichtigung finden können (vgl. etwa BGH NJW 2011, 3642). Ein allgemeiner Sicherheitszuschlag ist demgegenüber nicht zulässig (vgl. BGH NJW 2011, 3642; BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris). Kosten, die materiell fehlerhaft auf den Mieter umgelegt wurden, weil es an einer mietvertraglichen Umlagevereinbarung fehlt, vermögen eine Erhöhung nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris; AG Hamburg ZMR 2023, 120). Randnummer 24 Vorliegend würde schon eine formell wirksame Abrechnung, die insoweit ebenfalls zu prüfende inhaltliche Richtigkeit unterstellt, für das Jahr 2023 allenfalls einen Einbehalt von 8,00 € pro Monat rechtfertigen. Einem solchen Einbehalt steht jedoch entgegen, dass die Betriebskostenabrechnung 2023 im erheblichen Umfang formell unwirksam ist. Randnummer 25 Schon die Position „Beleuchtung/Allg. Strom ...“ ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht (vgl. AG Hamburg ZMR 2023, 646; AG Hamburg ZMR 2023, 550; AG Hamburg GE 2020, 1631; AG Hamburg, Urteil vom 05.05.2021 zum Az. 49 C 569/20 bei juris; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Hamburg BeckRS 2021, 61887; AG Hamburg BeckRS 2022, 14874; LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013 zum Az. 316 S 90/12 bei juris; LG Hamburg BeckRS 2024, 45497; Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510). Randnummer 26 Die Begriffe „Allgemeinstrom“ und „Kosten der Beleuchtung“ werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt (Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510). Dies entspricht auch dem Wortlaut und dem allgemeinen Sprachgebrauch des Begriffes „Allgemeinstrom“. In der Praxis spiegelt sich dies zudem regelmäßig in der Höhe der eingestellten Kosten wider. In Zeiten von Energiespar- und LED-Lampen wären hier jedenfalls bei Mehrfamilienhäusern ohne größere Außenanlage eher kleinere Beträge in der Jahresabrechnung zu erwarten. Regelmäßig werden jedoch Beträge im mittleren 2stelligen, oftmals sogar 3stelligen Bereich abgerechnet. Vorliegend sind dies bei einer 73 m² großen Wohnung in der Abrechnung 2023 188,93 €, d. h. ein Vielfaches der üblicherweise zu erwartenden Beleuchtungskosten, was ebenfalls belegt, dass es sich gerade nicht um Kosten der Beleuchtung handelt. Randnummer 27 Daneben führt die Verwendung von nicht erläuterten Abkürzungen von Kostenpositionen vorliegend ebenfalls zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Dies ist bei der Verwendung von Abkürzungen im Rahmen der Angabe des Umlageschlüssels in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (vgl. im Wohnraummietrecht AG Hamburg Beck RS 2010, 144 358; AG Hamburg Beck RS 2019, 5976; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20 bei juris; AG Leipzig Beck RS 2009, 86263; Meyer-Abich NZM 2019, 425; Langenberg/Zehlein, Betriebskosten- & Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, Rn. H 153; ebenso in der Gewerbemiete für die Abkürzung „ST“ BGH NZM 2021, 301, Rn. 25 zitiert nach juris). Randnummer 28 Entsprechendes lässt sich auf nicht verständliche Kostenumlagen im Rahmen der zu bezeichnenden Kostenarten übertragen. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH NZM 2008, 477; BGH NZM 2010, 784; BGH WuM 2012, 405; BGH NZM 2016, 192 = NJW 2016, 866 = WuM 2016, 170). Die Abrechnung soll den Mieter jedoch in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Die Kostenposition „Wartung/Prüfung BMA (WE/EW)“, „Wartung/Prüfung BOF (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung MSR (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung SiBe (WE/GW)“ sowie „Lüftung/RWA ...“ sind vorliegend jeweils nicht aus sich heraus verständlich und für den Kläger als Mieter in keiner Weise gedanklich nachvollziehbar bzw. prüffähig. Randnummer 29 Insoweit vermag die Beklagte als Vermieterin bei einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnungspositionen sich nicht darauf zurückzuziehen, dass die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung möglicherweise Klarheit bekommen könnte (vgl. AG Hamburg ZMR 2022, 556). Insoweit kommt es allein auf die Abrechnung an, aus der sich jedenfalls nicht ergibt, welche Abrechnungspositionen auf die Mieterseite umgelegt werden sollen. Die verwendeten Abkürzungen sind schlichtweg in keiner Weise nachvollziehbar. Der Hinweis, dass es sich um eine Wartung bzw. Prüfung handelt, hilft hier auch nicht weiter, zumal eine Prüfung auch nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu umfassen vermag. Dies lässt sich auch in dem Kürzel „BOS“ nochmals exemplarisch verdeutlichen. Dies hat mit der Wartung und der Prüfung einer Feuerwehrfunkanlage dem äußeren Anschein nach als Formulierung nichts zu tun, so dass es sich eher um eine „Bezeichnung ohne Sinn“ handelt und von der Mieterseite auch nur als solche zu verstanden werden kann. Entsprechendes gilt für die weiteren verwendeten Abkürzungskürzel. Randnummer 30 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Zahlungsaufforderung. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 32 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 16.06.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 8 U 29/14 ECLI: ECLI:DE:KG:2014:0616.8U29.14.0A Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 535 BGB, §§ 535ff BGB, § 556 Abs 3 S 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Geschäftsraummiete: Betriebskostenabrechnung auf Sollbasis nach gerichtlicher Geltendmachung von Nebenkostenvorschüssen Leitsatz Die Abrechnung über Betriebskosten darf (nur) auf Sollbasis erfolgen, wenn Vorauszahlungen für den betreffenden Zeitraum zuvor eingeklagt oder tituliert worden sind.(Rn.6) Orientierungssatz Zitierungen: Anschluss BGH, 27. November 2002, VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196 und BGH, 22. Januar 2003, VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246. Verfahrensgang vorgehend LG Berlin, 7. Januar 2014, 29 O 12/13 Tenor Der Senat beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 ZPO zurückzuweisen. Gründe I. Randnummer 1 Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Randnummer 2 Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall. Randnummer 3 Das Landgericht hat die Klage hinsichtlich der Forderung auf Zahlung von Nebenkostenvorschüssen für Januar und Juni 2010, die im Jahre 2013 - nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung vom 24.8.2011 - Klage erweiternd geltend gemacht worden ist, zu Recht abgewiesen. Randnummer 4 Das angefochtene Urteil weist zutreffend darauf hin, dass nach einhelliger obergerichtlicher Rechtsprechung der Vermieter nach Erteilung der Abrechnung bzw. vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an einen Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum nicht mehr geltend machen kann, sondern nur noch die Beträge verlangen kann, die sich aus der Abrechnung ergeben (BGH, Urteil vom 16.6.2010 - VIII ZR 258/09 - NJW 2011, 145, Tz. 22 m w. N.; BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41, Tz. 29; OLG Hamburg, Urteil vom 2.11.1988 - 4 U 150/88 - NJW-RR 1989, 82; OLG Frankfurt, Urteil vom 23.4.1999 - 24 U 110/97 - ZMR 1999, 628; OLG Düsseldorf; Urteil vom 9.3.2000 - 10 U 194/98 - ZMR 2000, 287; OLG Hamburg, Urteil vom 21.1.2004 - 4 U 100/03 - ZMR 2004, 509; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.1.2005 - 10 U 105/04 - GuT 2005, 53; OLG Brandenburg, Beschluss vom 8.5.2006 - 3 W 18/06 - WM 2006, 579). Hieran ist trotz einzelner abweichender instanzgerichtlicher Entscheidungen und Stimmen im Schrifttum (insbesondere Schmid ZMR 2007, 555) festzuhalten. Dem Vermieter, der über die Nebenkosten bereits abgerechnet hat oder hätte abrechnen müssen, steht trotz (vormaligen) Zahlungsverzuges des Mieters kein schutzwürdiges Interesse mehr zu, die Vorauszahlungen, die seine Aufwendungen vorübergehend abdecken sollten, unabhängig vom Ergebnis der vorliegenden oder überfälligen Abrechnung zu erhalten. Randnummer 5 In der Nebenkostenabrechnung sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen (BGH, Beschluss vom 23.9.2009 - VIII ZA 2/08 - NJW 2009, 3575, Tz. 6; BGH, Urteil vom 18.5.2011 - VIII ZR 240/10 - NJW 2011, 2786, Tz. 16; s. a. VerfGH Berlin - Beschluss vom 11.10.2001 - 7/01 - NJW-RR 2002, 80), denn der Mieter soll die ihm angelasteten Kosten aus der Abrechnung ersehen und überprüfen können. Randnummer 6 Allerdings entspricht eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, jedenfalls dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist (BGH, Versäumnisurteil vom 27.11.2002 - VIII ZR 108/02 - NZM 2003, 196, Tz. 8). Mit Urteil vom 22.1.2003 - VIII ZR 244/02 - (NJW 2003, 1246, Tz. 16) hat der BGH in einem Fall, in dem die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeitraum teilweise gezahlt waren, gebilligt, dass der Vermieter die Bruttomiete geltend macht, auf die darin enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen die nach seiner Abrechnung geschuldeten Nebenkosten anrechnet und den zugunsten des Beklagten verbleibenden Saldo mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet; dadurch werde der Mieter im Ergebnis nicht schlechter gestellt als bei einer isolierten Nebenkostenabrechnung, weil der überschießende Betrag ihm auf jeden Fall gut gebracht wird. Hieran anknüpfend erachtet es der erkennende Senat für möglich, während eines laufenden Rechtsstreits über die Nebenkosten-vorschüsse (oder nach dessen Abschluss) unter Berücksichtigung schon eingeklagter (bzw. titulierter) Sollvorauszahlungen abzurechnen - auch wenn diese nur einen Teil des Abrechnungszeitraums betreffen und der Mieter die Vorschüsse im Übrigen geleistet hat - und die Klage nur in Höhe eines sich zugunsten des Vermieters ergebenden Saldos zu erweitern bzw. nur in Höhe eines sich zugunsten des Mieters ergebenden Saldos für erledigt zu erklären (ebenso Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage, Rn. G 81). Diese Möglichkeit erscheint prozessual sinnvoll und auch interessengerecht. Dem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf den insoweit abzustellen ist, wird, wenn er schon zuvor auf Zahlung der Vorschüsse verklagt (oder gar verurteilt) worden ist, aus einer solchen Abrechnung ohne Weiteres erkennbar, dass die eingeklagten Vorauszahlungen weiter gesondert geltend gemacht werden und mit dem Saldo der Abrechnung lediglich der sich im Fall der Zahlung der Vorschüsse noch ergebende Nachzahlungsbetrag geltend gemacht wird (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 27.11.2002, a. a. O., Tz. 9). Randnummer 7 Die streitgegenständlichen Vorauszahlungen wurden indes erst eingeklagt, nachdem die Nebenkostenabrechnung bereits vorlag. Zwar wurde im Fließtext der Abrechnung vom 24.8.2011 darauf hingewiesen, dass sich der Abrechnungssaldo aus der Gegenüberstellung der angefallenen Kosten und den vereinbarten Vorauszahlungen ergibt. Es gab aber keine vorangegangene Vorschussklage, die eine Abrechnung auf Soll-Basis als nahe liegend hätte erscheinen lassen, und der Beklagte wurde - anders, als wenn er insoweit bereits verklagt gewesen wäre - nicht hinreichend informiert, welche weiteren Nebenkostenforderungen über den Abrechnungssaldo hinaus auf ihn zukommen können. Hier muss es bei dem Grundsatz bleiben, dass nach Abrechnung allein der Abrechnungssaldo verlangt werden kann. Randnummer 8 Entgegen der Berufungsbegründung ist die Klägerin dadurch nicht rechtlos gestellt. Zum einen ist es ihre Sache, ob sie aus Vereinfachungsgründen (zunächst) auf Soll-Basis abrechnet und Vorauszahlungen bis dahin nicht gerichtlich geltend macht. Zum anderen wird der Vermieter durch den Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB - die für den vorliegenden Geschäftsraummietvertrag ohnehin nicht einschlägig ist (BGH, Urteil vom 27.1.2010 - XII ZR 22/07 - BGHZ 184, 117) - nicht gehindert aufgrund einer Abrechnung Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen geltend zu machen (BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142, Tz. 25). Es ist auch ansonsten nicht ersichtlich, dass die Klägerin gehindert wäre, die Abrechnung vom 24.8.2011 zu korrigieren und auf Ist-Basis umzustellen (vgl. Langenberg, a. a. O. Rn. H 226 f.). Dies hat sie aber, auch nachdem das Landgericht auf Bedenken gegen die Geltendmachung der Nebenkostenvorschüsse hingewiesen hat, nicht getan. Randnummer 9 Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass eine entsprechende Klageänderung in zweiter Instanz einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss nicht entgegen stehen würde (vgl. Heßler in: Zöller, ZPO, 30. Auflage, § 522 Rn. 37 m. w. N.). II. Randnummer 10 Der Senat ist auch einstimmig davon überzeugt, dass im Hinblick auf die dargestellte gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist und dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. III. Randnummer 11 Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung - auch im Kosteninteresse - zu überdenken. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001055795 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilabteilung32 C 25/16 UrteilFormelle Anforderungen der Betriebskostenabrechnung, Vorwegabzug, Einwendungsfrist§ 535 BGB, § 556 BGB, § 259 BGB Treffer-Vorschau: … Formelle Anforderungen der Betriebskostenabrechnung, Vorwegabzug, Einwendungsfrist Vorwegabzüge müssen in der Betriebskostenabrechnung auch dann nicht erläutert werden, wenn diese auf der Ebene des Verteilungsschlüssels erfolgen. Einwände des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung können nur berücksichtigt werden, … Treffer 2 von 128. 21.01.2009LG Gießen 1. Zivilkammer1 S 288/08 UrteilMietverhältnis: (Un-)Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung wegen des Abrechnungszeitraums§ 556 Abs 3 BGB Treffer-Vorschau: … Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung wegen des Abrechnungszeitraums Eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. … Treffer 3 von 128. 18.01.2012AG Darmstadt301 C 168/11 UrteilBetriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: verbrauchsabhängige Kosten des folgenden Kalenderjahres bei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen Treffer-Vorschau: … Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: verbrauchsabhängige Kosten des folgenden Kalenderjahres bei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen Als Mangel der Betriebskostenabrechnung ist nicht zu werten, wenn der Abrechnungszeitraum der Gesamtbetriebskostenabrechnung nicht mit dem Abrechnungszeitraum der verbrauchsabhängigen Kosten, welche in die Gesamtbetriebskostenabrechnung eingestellt sind, deckungsgleich ist … Treffer-Vorschau: … dass in die Gesamtbetriebskostenabrechnung des Jahres 2007, die lediglich einen Nutzungszeitraum von 2 Monaten umfasst, … Treffer 4 von 128. 06.04.1994LG Gießen 1. Zivilkammer1 S 471/93 UrteilMietvertragsrecht: Vorlage der Betriebskostenabrechnung im Berufungsverfahren über Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen Treffer-Vorschau: … Mietvertragsrecht: Vorlage der Betriebskostenabrechnung im Berufungsverfahren über Rückzahlung von … Treffer-Vorschau: … und einen Guthabenbetrag aus der von ihm zu erstellenden Betriebskostenabrechnung an die Kläger zu erstatten. … Treffer 5 von 128. 24.07.2025AG Hanau 32. Zivilabteilung32 C 16/25 UrteilÄnderung des Verteilungsschlüssels; Rechtsanwaltskosten als Schadensersatz der Ab-wehr unberechtigter Ansprüche aus dem Mietvertrag§ 535 Abs. 2 BGB, § 556 BGB, § 556a BGB, § 4 MHG, § 280 BGB, ... Treffer-Vorschau: … Die Betriebskostenabrechnung 2021 (Bl. 32 d.A.) weist eine Nachforderung in Höhe von 662,11 € aus. … Treffer-Vorschau: … aus den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen in Höhe von 99,61 gem. §§ 535 , 556 , 259 BGB . Sie hatte zunächst gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 157,10 € aus der Betriebskostenabrechnung 2020, 294,61 € aus der Betriebskostenabrechnung 2021 und 302,84 €, aus der Betriebskostenabrechnung 2022, insgesamt also 754,55 € gem … Treffer 6 von 128. 15.11.2013AG Wiesbaden93 C 3906/12 UrteilAuskunftsanspruch des Mieters zu Fragen der Betriebskostenrechnung§ 556 BGB, § 269 BGB, § 242 BGB Treffer-Vorschau: … der Mieter Fragen zu seiner Betriebskostenabrechnung, muss er grundsätzlich zunächst Belegeinsicht nehmen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter zu den Fragen seiner Betriebskostenabrechnung vor oder anstelle der … Treffer-Vorschau: … wurde die Betriebskostenabrechnung dahingehend geändert, dass sich das Guthaben der Kläger auf 743,60 € erhöhte. 3 Die Kläger erhoben, vertreten durch den Mieterschutzverein, Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung und forderten die … Treffer 7 von 128. 23.02.2007AG Wiesbaden93 C 6086/05 UrteilEin Vermieter hat keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung von Malereien mit Straßenmalkreide vor dem Mietobjekt.§ 249 BGB Treffer-Vorschau: … 2006 gegenüber der Klägerseite, dass aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2003 ein Restbetrag von 434,30 € und aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 ein Betrag von 1.116,81 € anerkannt werde (auf die Urkunde BI. 40 d.A. wird Bezug genommen). 5 In der Betriebskostenabrechnung für 2004 legte die Klägerin … Treffer-Vorschau: … Der Zeuge H habe die Betriebskostenabrechnung auch beim Sozialamt eingeworfen. … Treffer 8 von 128. 18.04.2023OLG Frankfurt 2. Zivilsenat2 U 43/22 UrteilNackter Vermieter im Hof kein Mietmangel§ 536 Abs 2 BGB Treffer-Vorschau: … 000,00 € Betriebskostenabrechnung 2.396,30 € Zwischensumme 41.396,30 € ./. Zahlung vor Zahlungsverzug: 17.375,00 € ./. Zahlung gemäß Urteil 14.053,93 € ./. Guthaben Betriebskostenabrechnung 2015/2016 347,91 € Differenz: 9.619,76 € b) Abrechnungszeitraum 01.10.2017 bis 30.09.2018 zu leistende Grundmiete 12 × 3250,00 € 39.000,00 € Betriebskostenabrechnung … Treffer 9 von 128. 13.06.2012AG Hanau37 C 17/12 UrteilIst eine Betriebskostenabrechnung nur teilweise formal ordnungsgemäß, findet die Teilbarkeitslehre dann keine Anwendung, wenn der Mieter die geleisteten Vorauszahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückfordert. Zu den formalen Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung.§ 535 BGB, § 556 BGB, § 259 BGB, § 7 Abs 2 HeizKV Treffer-Vorschau: … Ist eine Betriebskostenabrechnung nur teilweise formal ordnungsgemäß, findet die Teilbarkeitslehre dann keine Anwendung, … Treffer-Vorschau: … der Abrechnungsfrist keine Betriebskostenabrechnung oder, dem gleichgestellt, keine formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt, liegt darin, … Treffer 10 von 128. 11.04.2012AG Hanau37 C 244/10 UrteilInhaltliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in der Regel nur dann substantiiert geltend machen, wenn er Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege genommen hat und sich auf diese konkret bezieht. Zu den Anforderungen an die Substantiierungspflicht ...§ 556 BGB, § 536 BGB Treffer-Vorschau: … Inhaltliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in der Regel nur dann substantiiert geltend … Treffer-Vorschau: … Das Guthaben in Höhe von 89,51 aus der Betriebskostenabrechnung 2006 ist hiervon nicht abzuziehen, da dessen Schicksaal … Treffer 11 von 128. 29.05.2008OLG Frankfurt 6. Zivilsenat6 U 68/07 UrteilSchadensersatzanspruch eines Kabel-Fernseh-Versorgungsunternehmens gegen den Vermieter von Wohnungen in einem Mehrparteienhaus§ 242 BGB, § 556 Abs 1 BGB, § 2 Nr 15 BetrKV Treffer-Vorschau: … der Beklagten, über die Betriebskostenabrechnung die Kosten für die von ihr bzw. der Firma A KG angebotene Fernseh- und Hörfunkversorgung über die Betriebskostenabrechnung allen Mietern zur Last … Treffer-Vorschau: … der Klägerin sind, dass sie nicht über die Betriebskostenabrechnung Kosten für eine Fernseh- und … Treffer 12 von 128. 25.11.2015AG Frankfurt Einzelrichter33 C 1510/15 (93) Urteil Treffer-Vorschau: … Nachdem die Betriebskostenabrechnung 2013 keinen Saldo zulasten der Kläger ergab, sondern vielmehr ein Guthaben in Höhe von 38,58 €, war auch nicht mit einem Saldo zulasten der Kläger aus der Betriebskostenabrechnung 2014 zu rechnen … Treffer-Vorschau: … dargelegt, war mit einem Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2014 zulasten der Kläger nicht zu rechnen. Dem Gericht ist völlig unverständlich, wieso der Beklagte bei einem angenommenen Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 522 € sich als berechtigt ansieht, für die Betriebskostenabrechnung 2014 einen Einbehalt in Höhe von 1400 … Treffer 13 von 128. 03.05.2019AG Hanau32 C 209/17 UrteilLeitungsverlust kein Verbrauch im Sinne der BetrKV§ 535 BGB, § 556 BGB, § 1 BetrKV, § 2 BetrKV Treffer-Vorschau: … Die Betriebskostenabrechnung für den Gewerberaum 2016 weist zu Lasten des Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 404,54 … Treffer-Vorschau: … Sie sind der Auffassung, die Betriebskostenabrechnungen, insb. … Treffer 14 von 128. 31.08.2018LG Limburg Berufungskammer3 S 39/18 Urteil Treffer-Vorschau: … Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 bestehe ein Nachzahlungsanspruch von 835,71 €. Die Heizkosten seien … Treffer-Vorschau: … Die Klägerin hat einen fristauslösenden Zugang der Betriebskostenabrechnung hinreichend dargelegt. … Treffer 15 von 128. 23.03.2011AG Hanau91 C 143/10 (91) UrteilEinwände gegen die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in aller Regel nur durch Vorlage der eingesehenen Belege substantiiert erheben, das insbesondere dann, wenn er sich inhaltlich auf solche bezieht. Enthält das Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrages ...§ 556 BGB Treffer-Vorschau: … gegen die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in aller Regel nur … Treffer-Vorschau: … In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen hat der Kläger von den gesamten Kosten für den Hausmeister … Treffer 16 von 128. 10.01.2019OLG Frankfurt 2. Zivilsenat2 U 109/17 UrteilUmlegung von Betriebskosten auf Mieter gewerblicher Räume Treffer-Vorschau: … Aus dem Mietvertrag folge, dass die Betriebskostenabrechnung nach Fläche erfolgen könne, soweit eine andere Abrechnung … Treffer-Vorschau: … Dem Beklagten stehe hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 wegen einer weiteren … Treffer 17 von 128. 26.04.2021AG Wiesbaden93 C 2338/20 TeilurteilDatenauskunftsanspruch gegen VermieterArt. 2 Abs. 1 DSGVO, Art. 4 Nr. 6 DSGVO, Art. 15 DSGVO, Art. 28 DSGVO Treffer-Vorschau: … für die Speicherung der Daten durch ein Serviceunternehmen, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung tätig werden. … Treffer-Vorschau: … Mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung hatte die Beklagte die A GmbH beauftragt. Diese erstellte am 24.11.2020 in Dateiform unter anderem die Betriebskostenabrechnung für den Kläger, die … Treffer 18 von 128. 16.05.2018AG Offenbach Einzelrichter350 C 23/18 UrteilAnforderungen an Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen§ 556 Abs. 3 BGB Treffer-Vorschau: … Anforderungen an Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen Die Klage wird abgewiesen. … Treffer-Vorschau: … gegen die Betriebskostenabrechnungen 2013 bis 2015 im Rahmen seiner Widersprüche nicht hinreichend konkretisiert. … Treffer 19 von 128. 19.03.2020AG Frankfurt Abteilung 31. Einzelrichter33 C 1652/19-26 Urteil Treffer-Vorschau: … Der Kläger behauptet, er habe die Betriebskostenabrechnung 2017 am 12.06.2018 im Beisein der Zeugen A und B in den zur … Treffer-Vorschau: … Ausgleich des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2017 ergebenden Negativsaldos in Höhe von 1.908,26 € sowie auf Ausgleich des sich aus der mit Schriftsatz vom 08.08.2019 vorgelegten Betriebskostenabrechnung 2018 ergebenden … Treffer 20 von 128. 31.03.2021OLG Frankfurt 2. Zivilsenat2 U 13/20 UrteilVerdacht der Tötung des Vermieters rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietverhältnisses Treffer-Vorschau: … Die aus den vorgelegten Betriebskostenabrechnungssalden seien keine Bestandteile der vereinbarten Miete. Es sei nicht veranlasst, eine Abrechnungsseite aus der Betriebskostenabrechnung rechtlich anders zu … Treffer-Vorschau: … Selbst für den Fall des Zugangs der Betriebskostenabrechnung wären der Zahlungssaldo für die Abrechnung 2015 spätestens … Treffer 21 von 128. 05.10.2016AG Hanau 37. Zivilabteilung37 C 127/16 UrteilKonkretisierung und Umlage neuer Betriebskosten§ 556 BGB, 2. BerechnungsVO Treffer-Vorschau: … sind zwischen den Parteien auch jedenfalls hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen 2013 und 2014 vereinbart. … Treffer-Vorschau: … Dieser bezieht sich auf die Betriebskostenabrechnungen 2010 bis 2012, in welchen die hier relevanten Kosten enthalten … Treffer 22 von 128. 30.12.2020LG Hanau 2. Berufungskammer2 S 123/19 Beschluss556 BGB Treffer-Vorschau: … 803,18 EUR aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 bejaht und der Klage insoweit stattgegeben. … Treffer 23 von 128. 07.10.2015AG Hanau Zivilabteilung37 C 44/15 (17) UrteilUnzulässigkeit einer Saldoklage§ 253 Abs. 2 ZPO, § 535 Abs. 2 BGB, § 556 BGB Treffer-Vorschau: … die Klägerin, wie sie selbst vorträgt, alle Betriebskostenabrechnungen nach Sollzahlungen erstellt hat (Bl. 48 d.A.). … Treffer-Vorschau: … der Vermieter aber Sollzahlungen in die Betriebskostenabrechnung ein, führt das nicht nur dazu, dass … Treffer 24 von 128. 21.06.2024AG Frankfurt33052 C 64/24 Urteil Treffer-Vorschau: … auf die nicht gezahlten Salden aus den Betriebskostenabrechnungen 2019, 2020 und 2021 die fristlose, … Treffer-Vorschau: … aus der Betriebskostenabrechnung 2019) in Höhe von 603,21 € (1.730,99 € abzüglich am 26.03.2024 gezahlter 1.127,78 €). … Treffer 25 von 128. 04.05.2011AG Hanau91 C 212/10 (91) UrteilDer Zwangsverwalter ist nach Aufhebung der Zwangsverwaltung auch dann nicht mehr berechtigt, Betriebskostenabrechnungen zu erstellen, wenn der relevante Abrechnungszeitraum in seine Bestellungszeit fällt.§ 556 BGB, § 152 Abs 2 ZVG Treffer-Vorschau: … Betriebskostenabrechnungen zu erstellen, wenn der relevante Abrechnungszeitraum in seine Bestellungszeit fällt. … Treffer-Vorschau: … Pflichten des Zwangsverwalters, die Betriebskostenabrechnungen zu erstellen ( BGH, Urteil vom 21.10.1992, Aktenzeichen: … 1 Zum Seitenanfang

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Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.05.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 10/18 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2019:0502.3S10.18.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 273 BGB, § 320 BGB, § 535 BGB, § 536 BGB, § 543 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderungsanspruch, Mietminderungsrecht Mietrechtsstreit: Erlöschen des mangelbedingten Leistungsverweigerungsrechts des Wohnraummieters; Festsetzung eines Vergleichsmehrwerts für weitere mitverglichene Verfahren Orientierungssatz 1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss BGH, 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087).(Rn.4) 2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.(Rn.9) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), kein Datum verfügbar, 5 C 920/15 Tenor 1. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen mit Ausnahme der anwaltlichen Vergleichsgebühren, diese hat die Klägerin zu 2/3 und der Beklagte Ziff.1 zu 1/3 zu tragen; die Beklagte Ziff. 2 behält die bei ihr entstandene anwaltliche Vergleichsgebühr auf sich. 2. Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt: Vorab hat die Klägerin die Kosten zu tragen, die durch ihre Säumnis im Termin vom 08.05.2017 entstanden sind. Von den weiteren Kosten trägt die Klägerin ¾ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Beklagten Ziff. 1. Dieser und die Beklagte Ziff. 2 tragen als Gesamtschuldner ¼ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin. Im Übrigen trägt jede Partei ihre Kosten selbst. 3. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 21.540,00 € festgesetzt. 4. Für die anwaltlichen Vergleichsgebühren der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 gilt ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 €. Gründe Randnummer 1 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO und -bezüglich eines Teils der erstinstanzlichen Kosten- auf §§ 269 Abs. 3, 344 ZPO. Randnummer 2 Die Parteien haben sich geeinigt und eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO beantragt. Die Kammer hatte deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Nach diesen Grundsätzen gilt im Einzelnen Folgendes: Randnummer 3 1. Im vorliegenden Berufungsverfahren wären die Beklagten bei streitigem Fortgang unterlegen: Randnummer 4 1.1. Spätestens die Kündigung vom 12.09.2017 war wirksam: Auch bei Unterstellung aller geltend gemachter Mängel bestand jedenfalls zu diesem Zeitpunkt kein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB mehr, denn selbst wenn die Klägerin eine Mangelbeseitigung nicht ernsthaft und endgültig verweigert hatte, war jedenfalls aufgrund des erheblichen Zeitablaufs klar, dass sie sich durch den Mieteinbehalt als solchen nicht zur Mangelbehebung bringen lassen werde. Dass in einem solchen Fall das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters erlischt, entspricht der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14 und Beschluss vom 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14 –, juris; dem folgend z.B. LG Düsseldorf, BeckRS 2017, 143221 Rn. 17), der die Kammer trotz der Kritik des Schrifttums (Schwab NZM 2019, 36 unter III. 2. a m.N.; MüKoBGB/Emmerich, 8. Aufl. 2019, BGB § 320 Rn. 9) folgt, denn § 320 BGB soll nicht die Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen sicherstellen (dafür gibt es die Minderung), sondern dem Schuldner ein Druckmittel geben. Versagt dieses, muss der Mieter den Vermieter folgerichtig auf Mangelbehebung in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, Rn 66 nach juris), anstatt dauerhaft nach dem Grundsatz „dulde und liquidiere“ zu verfahren. Dabei handelt es sich nicht um einen Fall der Verwirkung des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB, sondern um eine Überschreitung der zeitlichen und teleologischen Grenzen des Leistungsverweigerungsrechts. Die gegen Verwirkung gerichteten Einwendungen der Beklagten, wonach sie keinen Vertrauenstatbestand begründet und stets erneut auf ihr Leistungsverweigerungsrecht hingewiesen hätten, gehen deshalb fehl. Fehl geht auch das Argument der Beklagten, der Mieteinbehalt liege betragsmäßig unterhalb der von der Rechtsprechung gezogenen Grenze. Vorliegend geht es um die vom Bundesgerichtshof a.a.O. zusätzlich gezogene zeitliche Grenze des Leistungsverweigerungsrechts. Randnummer 5 1.2. Die reine Mietminderung geht jedenfalls nicht so weit, dass der am 12.09.2017 bestehende Rückstand unter der zur Kündigung berechtigenden Grenze lag. Rechnet man bis zum Wasserschaden (Juni 2015) mit den vom Amtsgericht angesetzten Minderungsquoten und im Anschlusszeitraum mit der von den Beklagten geltend gemachten Minderung von 80 %, so gelangt man am 12.09.2017 gleichwohl zu einem Mietrückstand von ca. 13.000,00 €. Dass für die Zeit bis zum Wasserschaden (12/13 – 6/15) keine höhere Minderung in Frage kommt, hat das Amtsgericht in tatsächlicher Hinsicht bindend (§ 529 ZPO) und rechtlich zutreffend festgestellt; die diesbezüglichen Angriffe der Berufungserwiderung gegen die Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts dringen nicht durch; angesichts dessen, dass zunächst unstreitig die ungeminderte Miete gezahlt wurde, bezweifelt das Amtsgericht vielmehr zu Recht, dass § 536b BGB abbedungen bzw. die Beseitigung der vorbekannten Mängel zugesagt wurde. Darüber hinaus hält die Kammer für den Zeitraum ab Juli 2015 jedenfalls eine Minderung von 80 % für überhöht. Insoweit wird auf den heutigen Beschluss im Verfahren 3 S 168/18 verwiesen. Rechnet man ab Juli 2015 z.B. mit einer Minderung von 60 % (für alle geltend gemachten Mängel), so ergibt sich ein Rückstand von über 20.000,00 €. Randnummer 6 1.3. Den Beklagten kommt auch kein Irrtumsprivileg zugute, zumal die o.g. Rückstände die kündigungsrelevante Grenze mit großem Abstand übersteigen. Ohnehin liegt ein zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsverzug auch dann vor, wenn der Mieter sich bei einer Minderungsquote verschätzt und über eine längere Zeit eine geringere als die geschuldete Miete zahlt; ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht und nicht das Risiko, dass seine eigene Beurteilung unzutreffend ist, dem Gläubiger zugeschoben hat; ihm bleibt anheimgestellt, den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter einem (einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden) Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen (Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 130/131 m.N.; ebenso Blank, WuM 2012, 501 (502); jeweils unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris ähnlich Hinz NJW 2013, 337 ff.). Im Übrigen liegt der Umstand, dass die für den Zeitraum bis Juni 2015 geltend gemachte Minderung deutlich zu hoch ist, nicht an einem -nach teils vertretener Ansicht ggfs. milder zu behandelnden- „Schätzirrtum“ über die bloße Bewertung eines gegebenen Mangels und die aus ihm folgende Minderungsquote (vgl. dazu Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2012 Anm. 4), sondern vor allem daran, dass die eingewandten Mängel als solche vom Amtsgericht (zu Recht) nicht festgestellt wurden. In einer solchen Konstellation lässt die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris) keinen Raum für ein Irrtumsprivileg des Mieters. Randnummer 7 1.4. Zwar hätte die Kammer den Beklagten voraussichtlich eine deutliche Räumungsfrist bewilligt, jedoch hätte dies nicht zu einer anteiligen Kostenbelastung der Klägerin geführt. Randnummer 8 2. Die Verteilung der Vergleichsmehrkosten beruht auf folgenden Erwägungen: Randnummer 9 2.1. Für die Gerichtsgebühren war ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf die miterledigten Verfahren 3 S 168/18 und 3 S 266/18 schon deshalb nicht festzusetzen, weil er nur anfällt, wenn der mitverglichene Anspruch nicht rechtshängig, also auch nicht Gegenstand eines anderen Gerichtsverfahrens ist (1900 KV GKG, vgl. z.B. Norbert Schneider NZM 2018, 716). Die Kammer versteht den Antrag der Klägerin vom 04.03.2019 auf Festsetzung eines Mehrwertes von 60.398,79 € aber als einen solchen (auch) nach § 33 RVG. Diesem war stattzugeben, denn bezüglich der anwaltlichen Vergleichsgebühren ist ein miterledigtes Parallelverfahren grundsätzlich -anders als bzgl. der Gerichtsgebühren- mehrwertbegründend (OLG Thüringen MDR 2013, 944; OVG Lüneburg AGS 2016, 572; Gerold/Schmidt/Müller-Rabe RVG VV 1003 Rn. 71-73). Für die auf Seiten der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 -die Beklagte Ziff. 2 war am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligt- angefallenen Vergleichsgebühren war deshalb ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 € festzusetzen. Dieser war der Klägerin bei der Quotelung der Vergleichsgebühren im Verhältnis zum Beklagten Ziff. 1 zu 3/4 ins Soll zu stellen gem. der Quote von 1/4 zu 3/4, die die Kammer im Verfahren 3 S 168/18 gem. § 91a ZPO beschlossen hat. Randnummer 10 2.2. Ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf das mitverglichene Räumungsverfahren 3 S 266/18 besteht hingegen nicht, da insoweit wirtschaftliche Identität der beiden Klageansprüche vorliegt (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10. Oktober 2007 – 3 U 64/07 –, Rn. 18, juris); insoweit ist auch kein Antrag auf Festsetzung eines Mehrwerts nach § 33 RVG gestellt. Auch wenn das parallele Räumungsverfahren 3 S 266/18 somit vergleichsgebührenneutral ist, war jedoch im Rahmen des § 91a ZPO zu berücksichtigen, dass die Klägerin dort voraussichtlich unterlegen wäre (insoweit wird auf den dort nach § 91a ZPO ergangenen Beschluss verwiesen). Es wäre nicht „billig“ im Sinne von § 91a ZPO, die Auferlegung der Vergleichskosten von dem formalen Umstand abhängig zu machen, in welchem der beiden Verfahren der Vergleich protokolliert wurde. Randnummer 11 2.3. Im Verhältnis der Klägerin und der am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligten Beklagten Ziff. 2 waren die anwaltlichen Vergleichsgebühren somit im Wege der fiktiven Addition beider Räumungsstreitwerte von jeweils 21.540,00 € gegeneinander aufzuheben, da beide Seiten je ein Verfahren mutmaßlich gewonnen und eines verloren hätten. Im Verhältnis der Klägerin zum Beklagten Ziff. 1 gelangt man zu einem fiktiven Gesamtvergleichswert von 103.478,79 € (zweimal 21.540,00 + 60.398,79) und einem Unterliegensanteil der Klägerin von 66.839,09 € (21.540,00 + ¾ von 60.398,79), was einer Quote von 1/3 zu 2/3 zu Lasten der Klägerin entspricht. Randnummer 12 3. Für die erstinstanzlichen Kosten gilt, dass die Beklagten bei streitigem Fortgang aus o.g. Gründen unterlegen wären. Insoweit hatte die Klägerin erstinstanzlich gegen den Beklagten Ziff. 1 aber noch auf Zahlung von 61.669,84 € und weiterer 1.239,40 € geklagt und die Klage insoweit vor dem Amtsgericht zurückgenommen. Insoweit bleibt es bei § 269 Abs. 3 ZPO. Randnummer 13 Für die Beklagten hätte im Fall eines Räumungsurteils § 100 Abs. 4 ZPO gegolten; dementsprechend ist auch ihre Kostenentscheidung nach § 91a ZPO grds. gesamtschuldnerisch (OLG Düsseldorf Urt. v. 11.12.2001 – 24 U 17/01, BeckRS 2001, 30226005; LG Frankfurt, Beschluss vom 26. November 2010 – 2-11 T 127/10 –, Rn. 4, juris). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001388441 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2018:191218UVIIIZR254.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 254/17 Verkündet am: 19. Dezember 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 305c Abs. 2, § 556 Abs. 1, 4; BetrKV § 1 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 2 Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinba- rung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 12. Oktober 2017 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Ber- lin. Der Mietvertrag enthält unter anderem auszugsweise folgende Regelungen: "§ 7 - Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen 1. Die Miete X netto kalt brutto kalt beträgt_____________zzt. EUR 1.499,99 X Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12 Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR_______ Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt___________zzt. EUR 123,75 Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38 Für Garage/Kfz.-Stellplatz__________________________zzt. EUR_______ zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24 § 18 - Betriebskosten […] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Er- klärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. […]" 1 - 3 - Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger in der Zeit von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von 601,65 €. Mit der vorliegenden Klage begehrt er - unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Ver- einbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen - die Rückzahlung dieser Summe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da die Vereinbarung zur Tragung der Ver- waltungskostenpauschale nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei und die vom Kläger hierauf geleisteten Zahlungen deshalb ohne rechtlichen Grund erfolgt seien. Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über die Verwaltungskos- tenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB ab. Nach 2 3 4 5 6 - 4 - § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB sei es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1, § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umzulegen, nicht jedoch Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) oder andere Kostenarten. Dies ergebe sich insbesondere aus den Gesetzesma- terialien zu § 556 Abs. 1 BGB sowie aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. 1, 4 BGB. Der Formularmietvertrag der Parteien könne unter Beachtung der Un- klarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB auch nicht etwa dahingehend aus- gelegt werden, dass die Parteien nicht eine gesonderte Abwälzung von Verwal- tungskosten auf den Kläger vereinbart hätten, sondern die Beklagte mit Benen- nung der Verwaltungskostenpauschale lediglich auf ihre interne Kalkulation der Grundmiete hingewiesen habe und es sich bei der Verwaltungskostenpauscha- le damit um einen Teil der - von der Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB nicht erfassten - Preishauptabrede handele. Gegen eine solche Einordnung der Ver- waltungskostenpauschale spreche bereits der Wortlaut des Mietvertrages, der die Nettokaltmiete abschließend beziffere. Die Systematik des Mietvertrages bestätige dies, da die Verwaltungskostenpauschale in § 7 zusätzlich und in Ab- grenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlungen ausgewiesen werde. Zudem seien die Verwaltungskosten in die Berechnung der Höhe der Mietkaution nicht eingeflossen; diese sei vielmehr mit der dreifachen Höhe der im Mietvertrag angegebenen Nettokaltmiete be- messen worden. Nach alledem ergebe sich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale bereits aus § 556 Abs. 4 BGB. Es könne deshalb dahinstehen, ob eine Unwirksamkeit - auch wegen 7 8 - 5 - Verstoßes gegen das Transparenzgebot - zusätzlich aus § 307 Abs. 1, 2 BGB folge. Schließlich sei der Rückzahlungsanspruch des Klägers auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte habe nicht dargetan, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Bewirkung der Leistung eine positive Kenntnis vom Nicht- bestehen der Verbindlichkeit gehabt habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenom- men, dass die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem Kläger deshalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen zusteht. 1. Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraum- mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskosten- verordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Las- ten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13; BT-Drucks. 14/4553, S. 50; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 Rn. 5). 9 10 11 - 6 - Hintergrund für die - in der Praxis auch seit langem allgemein übliche - gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten ist letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar defi- nierten Bereich. Insoweit soll der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein (vgl. schon BT-Drucks. VI/2421, S. 4; BT-Drucks. 7/2011, S. 8). Vielmehr kann er im Fall einer Betriebskosten- pauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlun- gen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet ist. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sieht § 556 Abs. 4 BGB aller- dings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestim- mungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirk- sam sind. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für - hier nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts vorliegende - Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb können in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufge- zählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrückli- chen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Be- triebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dementsprechend führt bereits die Gesetzesbegründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) explizit aus, dass die umlagefähigen Betriebskosten abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, zum Beispiel auf Verwaltungskosten, nicht mög- lich ist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50). 12 13 - 7 - 2. In der im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskosten- pauschale hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei eine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Verein- barung gesehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine "zusätzli- che Preishauptabrede über die Nettomiete" handelte und die Beklagte hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe, dass in der Netto- oder Grund- miete Verwaltungskosten in Höhe von monatlich 34,38 € enthalten seien. Allerdings trifft es - wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat - zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hin- weis auf seine interne Kalkulation zu geben (vgl. Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17, NJW-RR 2017, 981 Rn. 7). Dies gilt auch für Verwal- tungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete "einpreisen" oder auch separat als weiteren Bestand- teil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Das Berufungsgericht hat jedoch zutreffend angenommen, dass in der hier formularmäßig vereinbarten "Verwaltungskostenpauschale" eine bloße Of- fenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden kann. a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- 14 15 16 17 18 - 8 - teiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14). b) Letztlich bedarf es hier keiner vertieften Prüfung, welche Auslegungs- möglichkeiten ernsthaft in Betracht kommen. Denn zumindest nach der gebote- nen kundenfeindlichsten Auslegung kann die hier vereinbarte Verwaltungskos- tenpauschale nicht als weiterer Mietbestandteil angesehen werden. Zwar könnte der Umstand, dass in der Wohnraummiete Verwaltungskos- ten seit jeher nicht als Betriebskosten umgelegt werden können, dafür spre- chen, dass mit der genannten Pauschale Verwaltungskosten nicht - unter einem zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führenden Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB als Betriebskosten - umgelegt werden sollten, sondern lediglich ein - un- veränderbarer - Festbetrag als gesondert ausgewiesener Teil der Grundmiete gemeint war, der als solcher - wie oben ausgeführt - auch in der Wohnraummie- te wirksam vereinbart werden kann. Auf der anderen Seite zeigt schon die Bezeichnung als "Verwaltungskos- tenpauschale" die Nähe zu den Betriebskosten, da der (Grund-)Miete Bezeich- nungen als "Pauschale" oder als "Vorschuss" fremd sind. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten - entgegen der Auffassung der Revision - ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind. 19 20 21 - 9 - Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können, während in der Geschäftsraummie- te die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet ist (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 Rn. 17). Die Berechnung der Mietkaution spricht ebenfalls gegen eine Einordung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete. Die vorliegend in § 20 des Mietvertrages festgelegte Kautionshöhe von 4.499,97 € entspricht ge- nau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag mit 1.499,99 € ausgewiesenen Nettokaltmiete. Zwar ist es einem Vermieter, worauf die Revision insoweit zu- treffend verweist, nicht verwehrt, weniger als den Maximalbetrag von drei Mo- natsmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) zu verlangen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte vorliegend von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollte, fehlen jedoch und liegen angesichts der bei einer bloßen Teilforderung zu erwarten- den, hier aber unterbliebenen Rundung eines Betrages auch eher fern. Einer Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete steht ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter insbesondere ohne die Einhaltung von Sperrfristen und der Kap- pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) berechtigt, durch Erklärung in Textform die Betriebskosten zu erhöhen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine sol- che Vereinbarung enthält § 18 des Mietvertrages. Da es sich bei den Verwal- tungskosten ihrer Natur nach ebenfalls um Betriebskosten handelt (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, aaO), spricht dies aus Sicht ei- nes verständigen und redlichen Mieters, jedenfalls nach kundenfeindlichster 22 23 - 10 - Auslegung, für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit des § 560 Abs. 1 BGB eröffnet hat. Soweit die Revision darauf hinweist, dass in § 7 Ziffer 1 des Mietvertra- ges mit den Kosten für Garage und Kfz-Stellplatz weitere Mietkosten aufgelistet sind, ergibt sich daraus nicht, jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit, dass auch die Verwaltungskostenpauschale Bestandteil der Grundmiete sein sollte. Denn bei dem Kostenanteil für Garage und Stellplatz handelt es sich um das Entgelt für eine neben der Wohnungsüberlassung zusätzlich eingeräumte Gebrauchsgewährung, das - anders als die Verwaltungskostenpauschale - ein- deutig der Grundmiete zuzurechnen ist. 24 - 11 - Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der Hinweis der Revision auf den Umstand, dass die Verwaltungskosten weder in § 18 des Mietvertrages noch in der Anla- ge 1 zum Mietvertrag im Rahmen der dort jeweils explizit genannten Betriebs- kosten aufgeführt sind. Zum einen sind die Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten abgegrenzt, so dass ihre Nennung im Betriebskostenkatalog eines Formularmietvertrages nicht zu erwarten ist. Zum anderen sind beide zuletzt genannten Regelungen aus- weislich ihres Wortlautes - "insbesondere"; "u.a." - nicht abschließend. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 08.06.2017 - 122 C 50/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2017 - 67 S 196/17 - 25

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 06.04.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 67 S 358/20 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 536 Abs 1 S 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderungsrecht, Schimmelbefall, Schimmelbildung, Schimmelpilzbefall Wohnraummiete: Schimmelbefall wegen fehlerhaftem Informationsblatt zum Lüften Leitsatz Ein allein vom Vermieter zu verantwortenden Sachmangel liegt auch im Fall eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das an den Vorgaben des dem Mieter als Anlage zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtete Lüftungsverhalten unzureichend und für den Schimmelbefall ursächlich ist.(Rn.4) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 29. Oktober 2020, 25 C 124/19 Tenor Die Berufung des Beklagten gegen das am 29. Oktober 2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 25 C 124/19 - wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 3 Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten der zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung minderungsbedingt überzahlter Miete im Zeitraum von August 2018 bis Februar 2019 in Höhe von 770,30 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (1.) sowie ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 536, 536a BGB in Höhe von 2.444,58 € (2.) zu. 1. Randnummer 4 Die Klägerin war nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung in Höhe von 25 % der Bruttomiete berechtigt. Randnummer 5 Zwar war der streitgegenständliche Schimmelbefall nach den Feststellungen des Sachverständigen in dem gerichtlich eingeholten Gutachten nicht auf Baumängel zurückzuführen. Jedoch steht nach den überzeugenden und nachvollziehbaren ergänzenden Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Schimmelbildung losgelöst von einem wegen der Entstehung der maßgeblichen Schimmelpilzbildung außerhalb der Heizperiode zu vernachlässigenden etwa unzureichenden Heizverhalten der Klägerin dem alleinigen Verantwortungsbereich des Beklagten zuzurechnen ist. Randnummer 6 Das für die Schimmelentstehung in den Sommermonaten ursächliche fehlerhafte Lüftungsverhalten der Klägerin ist bereits deshalb von dem Beklagten zu verantworten, da ein an den Vorgaben des Informationsblatts „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtetes Lüftungsverhalten nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen unzureichend war. Randnummer 7 Maßgeblich für die Beurteilung ist im Ausgangspunkt, dass der streitgegenständliche starke Schimmelbefall im August bei erstmaliger Mangelanzeige im Juni 2018 und nicht während der Heizperiode aufgetreten ist. Nach den überzeugenden Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung sind in den wärmeren Sommermonaten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung in den streitgegenständlichen Bereichen erhöhte Anforderungen an ein bedarfsgerechtes Ablüften zu stellen, um ein Ansteigen der relativen Raumluftfeuchte als der gemäß Erläuterung des Sachverständigen wesentlichsten Komponente für den Schimmelpilzbefall auf einen nach Maßgabe des Gutachtens kritischen Wert zu vermeiden. Diese Annahme ist ausweislich der nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen darauf zurückzuführen, dass die im Sommer tagsüber typischerweise zu verzeichnende deutlich höhere absolute Feuchtigkeit der Außenluft nicht zu der mit der Lüftung bezweckten Verringerung der vorliegend lagebedingt ohnehin eher niedrigen Raumlufttemperatur beitragen konnte, sondern ein Lüften tagsüber durch das Eindringen der im Vergleich zu der Innenraumluft wärmeren feuchteren Luft statt zu einer Entfeuchtung des Raumes zu einem Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit auf den in seinem Gutachten im Einzelnen erläuterten schimmelkritischen Grenzbereich führte (vgl. auch Lorenz, NZM 2019, 394, 397). Diesen kausalen Zusammenhang hat der Sachverständige auf Nachfragen des Gerichts ausdrücklich nicht auf lediglich außergewöhnlich hohe sommerliche Ausreißer-Temperaturen begrenzt. Randnummer 8 Nach Maßgabe dieser Feststellungen kann der Klägerin nicht zum Vorwurf gereichen, ihr Lüftungsverhalten im Sommer nicht auf das nach den weiteren Angaben des Sachverständigen erforderliche nächtliche Lüften nach Abkühlen der Temperaturen beschränkt zu haben. Dies hat bereits angesichts des von ihr ausweislich des als Anlage 1 Nr. 5 zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ geschuldeten Verhaltens zu gelten, das lediglich den pauschalen Hinweis enthält, die Feuchtigkeit, die „bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft“ komme, müsse „durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden“. Der Sachverständige hat überzeugend unter Verweis auf das für die Entstehung des Schimmelschadens für ursächlich erachtete - von der Klägerin bestätigte - regelmäßige Lüftungsverhalten auch in den Sommermonaten erläutert, ein Fehlverhalten der Mieterin sei nicht erkennbar, da in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen werde. Randnummer 9 Soweit sich der Beklagte auf ein unzureichendes Heizverhalten der Klägerin beruft, ist nach Maßgabe des gefundenen Ergebnisses nicht von einem Mitverschulden (§ 254 BGB) auszugehen. Denn die hier streitgegenständlichen Schimmelbildungen sind nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin im Sommer entstanden. Dass das Heizverhalten den streitgegenständlichen Schimmelbefall verstärkt hat, ist weder konkret vorgetragen noch ersichtlich. Randnummer 10 Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann dahinstehen, ob eine Schimmelbildung überhaupt durch ein zumutbares Lüftungs- und Heizverhalten dauerhaft vermeidbar gewesen wäre, wofür es nach den Ausführungen des Sachverständigen angesichts der dargelegten bauphysikalischen Problematik zumindest eines detaillierteren Hinweises auf das wohnungsbezogen konkret zu beschreibenden Lüftungsverhalten auch im Sinne eines jedenfalls außerhalb des Sommers bedarfsgerechten Ablüftens durch Querlüften bei Vermeidung eines zu häufigen oder länger andauernden Lüftens bedurft hätte. Randnummer 11 Die vom Amtsgericht zuerkannte - von der Berufung nicht gesondert angegriffene - Minderungsquote von 25 % der Bruttomiete ist angemessen. Randnummer 12 Der Zinsanspruch findet seine Rechtfertigung in §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB. 2. Randnummer 13 Das Amtsgericht hat im Rahmen der angenommenen Verzugshaftung zutreffend die Voraussetzung eines fälligen Mangelbeseitigungsanspruchs (§ 535 BGB), den der Beklagte trotz Fristsetzung schuldhaft nicht erfüllt hat (§ 286 BGB), bejaht. Randnummer 14 Umfang und Höhe des zuerkannten Schadensersatzanspruches sind entgegen der Berufung nicht zu beanstanden. Randnummer 15 Hinsichtlich der Schadenshöhe - teils im Wege zulässiger Schadensschätzung nach § 287 ZPO - ist das Gericht nach der von der Klägerin im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung nach § 141 ZPO bestätigten ausführlichen Darlegung der Grundlagen der Berechnung im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 10. Juni 2020 nebst Anlagen von dem dargelegten Arbeitsaufwand sowie der Beschaffung und den aufgewendeten Kosten des angegebenen Materials überzeugt (§ 286 ZPO). Die Klägerin hat im Einzelnen nachvollziehbar dargetan, die teils anspruchsvollen zur fachgerechten Schimmelbeseitigung erforderlichen aufwendigen Arbeitsgänge, etwa das Ablösen der Tapete, gemeinsam mit ihrem Sohn vorgenommen zu haben, der sie auch beim Kauf der Materialien unterstützt und zur Vorbereitung der Arbeiten mit ihr an einer vorherigen fachlichen Beratung teilgenommen habe. Die angesetzten 10,- €/Stunde sind nicht als überhöht anzusehen und liegen nicht über dem für die Beschäftigung ungelernter Hilfskräfte (vgl. Gsell, NZM 2010, 71, 76) üblichen Stundenlohn. Soweit die Berufung darauf verweist, die eigenen Arbeitsleistungen der Klägerin und ihres Sohnes seien nicht ersatzfähig, verfängt dies nicht. Unabhängig von etwaigen Verdienstausfällen stellt die erbrachte eigene Arbeitsleistung sowie diejenige von helfenden Dritten einen als Aufwendung ersatzfähigen Vermögenswert dar (vgl. BGH, Urt. v. 24. November 1995 - V ZR 88/95, NJW 1996, 921, juris Tz. 9; vgl. auch Blank/Börstinghaus, BGB, § 536a Rz. 40; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 536a Rz. 29 m.w.N.). Randnummer 16 Die Angemessenheit des geltend gemachten Aufwendungsersatzanspruchs findet in den nachvollziehbaren Angaben des Sachverständigen ihre Bestätigung, wonach für die aufgrund der spezifisch zu bearbeitenden Oberflächen aufwendigen in mehreren Arbeitsschritten vorzunehmenden Maßnahmen unter Anwendung besonderer Schimmelbeseitigungsmittel Kosten von etwa 2.000,- € angemessen und üblich seien. Den in der Berufungserwiderung angekündigten Nachweis des pauschalen Einwands einer kostengünstigeren nachhaltigen Schimmelbeseitigung durch eine Fachfirma hat der Beklagte ungeachtet der diesbezüglichen Nachfrage nicht erbracht. Randnummer 17 Die von dem Beklagten beantragte Erklärungsfrist war nicht zu gewähren. Das Ergebnis der Beweisaufnahme wurde in der mündlichen Verhandlung eingehend mit den Parteien erörtert. Es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte nicht in der Lage war, hierzu hinreichend Stellung zu nehmen sowie sich zu den lediglich das bisherige Vorbringen ohne Hinzufügen neuen Tatsachenvortrags erläuternden Angaben der Klägerin zu erklären, worauf der Prozessbevollmächtigte des ungeachtet der Anordnung seines persönlichen Erscheinens zu dem Termin nicht erschienene Beklagten ausdrücklich gesondert vor Schluss der mündlichen Verhandlung hingewiesen worden ist. 3. Randnummer 18 Die Kostenentscheidung des Amtsgerichts gemäß § 92 Abs. 1 ZPO ist unter Berücksichtigung der kostenmäßig zu berücksichtigenden Teilrücknahme (§ 269 Abs. 3 Satz 2) nicht zu beanstanden, insbesondere eine dem Beklagten günstigere Kostenentscheidung entgegen der Berufung nicht gerechtfertigt. 4. Randnummer 19 Der Ausspruch über die Kosten der Berufung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO. Randnummer 20 Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, bestanden nicht. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001462786 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2024:060324UVIIIZR79.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 79/22 Verkündet am: 6. März 2024 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb a) Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummiet- vertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemes- sen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulas- sen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24). b) Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenab- geltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senats- urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9). BGH, Urteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 9. Februar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. März 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Sie traten aufgrund einer "Vereinbarung" mit der Beklagten in einen zwischen dieser und einem Vormieter geschlossenen Mietvertrag ein. Im Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem Vormieter vom 29. Mai 2015 ist unter anderem folgendes festgehalten: 1 2 - 3 - "§ 11 Schönheitsreparaturen […] 6. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug des Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließ- lich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]" Die zwischen den Parteien geschlossene "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 29. Mai 2015" enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 1 Übernahme Mietverhältnis Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Nachmieter [die Kläger] anstelle des Mieters in den Mietvertrag vom 29. Mai 2015 mit allen Rechten und Pflichten zum 16. Oktober 2015 eintreten. […] Die Wohnung wird an den Nachmieter ohne Ge- brauchsspuren übergeben. […] § 2 Schönheitsreparaturen Zwischen dem Mieter [dem Vormieter] und dem Vermieter wurde bei Vertragsab- schluss des Mietvertrages vom 29. Mai 2015 individuell vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen und auch anteilige Schönheitsreparaturkos- ten trägt, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Der Nachmieter übernimmt auch diese Verpflichtung. Zwischen den Parteien wurde dies ausdrücklich verhandelt. Der Vermieter war bereit, dem Nachmieter insoweit entgegenzukommen und die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur 3 - 4 - Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten zu übernehmen, wenn der Nachmieter im Gegenzug einen Betrag von 80,00 € zahlt. Die Miete wurde im Hinblick auf die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsre- paraturkosten um diesen Betrag im Mietvertrag vom 29. Mai 2015 herabgesetzt. Der Nachmieter erklärt aber nach den Verhandlungen ausdrücklich, dass er den Vertrag insoweit unverändert übernimmt einschließlich der Verpflichtung zur Tra- gung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten. § 3 Mindestvertragslaufzeit 1. […] 2. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Nachmieter für das Entgegenkommen des Vermieters nochmals hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit auch anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - ent- sprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter ein- geholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilberei- che der Wohnung entsprechen. […]" Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. Mai 2018. Nach Rückgabe der Wohnung rechnete die Beklagte über die seitens der Kläger geleistete Kau- tion (3.205,49 €) ab und erklärte (unter anderem) mit anteiligen Schönheitsrepa- raturkosten - gestützt auf die Kalkulation eines Bauingenieurs - in Höhe von 1.253,34 € die Aufrechnung. Die Kläger sind der Ansicht, die Verpflichtung zur Zahlung anteiliger Schönheitsreparaturkosten sei ihnen nicht wirksam auferlegt worden, so dass die hierauf gestützte Aufrechnung der Beklagten ihren Kautionsrückzahlungsan- spruch nicht teilweise zum Erlöschen gebracht habe. Die auf Zahlung von 4 5 - 5 - 1.253,34 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Be- klagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2022, 473) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der Kautionsrückzahlungsanspruch in der geltend ge- machten Höhe zu. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten aus der zwischen den Parteien vereinbarten Quotenabgeltungsklausel sei unabhängig davon nicht gegeben, ob es sich bei dieser um eine Individual- oder um eine an den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu messende Formularvereinbarung han- dele. Die Quotenabgeltungsklausel sei bereits als Individualvereinbarung ge- mäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB unwirksam. Danach seien Vereinbarungen unwirk- sam, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abwichen. Die in § 11 6 7 8 9 10 - 6 - Nr. 6 des mit dem Vormieter geschlossenen und von den Klägern übernomme- nen Mietvertrags und die in § 3 Nr. 2 der Vereinbarung der Parteien enthaltenen Regelungen zur Tragung anteiliger Schönheitsreparaturkosten durch die Kläger wichen zu deren Nachteil von § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB ab. Nach dieser Vorschrift sei den Parteien eines Wohnraummietvertrags lediglich eine Vereinbarung da- hingehend gestattet, "dass der Mieter Betriebskosten trägt". Damit sei es im Wohnraummietrecht nur möglich, neben der Grundmiete die Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen. Bei der Vereinbarung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht einmal fällig seien, handele es sich offensichtlich weder um die Ver- einbarung der Grundmiete noch um die Abwälzung von Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB. Damit unterfalle eine solche Vereinbarung, nicht anders als die einer "Verwaltungskostenpauschale" oder einer Kostenumlage von Klein- reparaturen, selbst als Individualvereinbarung zwingend dem "Unwirksamkeits- verdikt" des § 556 Abs. 4 BGB. Eine der Beklagten günstigere Beurteilung wäre nur dann in Betracht zu ziehen, wenn die von den Parteien vereinbarte Quotenabgeltung als Bestandteil der Mietabrede oder als eine dieser zuzurechnenden Offenlegung der vermieter- seitigen Kalkulation zu verstehen wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall. Weder aus dem Wortlaut noch aus der Systematik, dem Sinn und Zweck oder den Begleit- umständen des Mietvertrags ergebe sich ein belastbarer Anhalt dafür, dass die Parteien die Quotenabgeltung als Bestandteil der Vereinbarung zur Grundmiete verstanden hätten. 11 - 7 - Sollte es sich bei der Quotenabgeltungsklausel, auf welche die Beklagte ihren zur Aufrechnung gestellten Gegenanspruch stütze, deren Vorbringen zuwi- der um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, folge ihre Unwirksamkeit nicht nur aus § 556 Abs. 1, 4 BGB, sondern - gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13) - wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Kläger auch aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung der für die Renovierung der Wohnung (anteilig) auf- zuwendenden Kosten aus § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der zwischen den Parteien vereinbarten Quotenabgeltungsklausel, mit dem sie gegenüber dem von den Klägern geltend gemachten - hier nach dem Zugang der Abrechnung der Beklagten bei den Klägern auch fälligen (vgl. Senatsurteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 24 f.) - Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution (§ 551 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Sicherungsabrede) aufrechnen kann, nicht verneint werden. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass die Quotenabgeltungsklausel, die den Klägern als Mietern der Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparatu- ren für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis - wie hier - vor Fälligkeit der ihnen nach der mietvertraglichen Vereinbarung zukommenden Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, dann unwirksam ist - und damit ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten nicht besteht -, wenn es sich bei 12 13 14 15 - 8 - dieser Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Denn diese benachteiligt die Kläger nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, weil sie von ihnen verlangt, zur Ermittlung der auf sie bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypotheti- sche Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24 ff.). 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die Beklagte ihren zur Aufrechnung gestellten Zahlungsanspruch auch dann nicht mit Erfolg auf die Quotenabgeltungsklausel stützen kann, wenn diese zwischen den Parteien - was das Berufungsgericht offen gelassen hat und was daher zu- gunsten der Beklagten im Revisionsverfahren zu unterstellen ist - individualver- traglich vereinbart wurde. In diesem Fall ist die Vereinbarung einer Quotenabgel- tungsklausel - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - wirksam möglich. a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 538 BGB Rn. 71, 60; nunmehr 16. Aufl., § 535 BGB Rn. 861, 856) folgt eine Unwirksamkeit der - un- terstellt - individuell ausgehandelten Quotenabgeltungsklausel nicht aus der Be- stimmung des § 556 Abs. 4 BGB. Hiernach ist bei der Vereinbarung von Betriebs- kosten eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Ver- einbarung unwirksam. Noch zutreffend folgert das Berufungsgericht hieraus, dass nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirt- schaftungskosten als Betriebskosten, nicht jedoch andere Kosten, wie etwa (all- gemeine) Verwaltungskosten, im Wege einer Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV als Pauschale oder als Vorauszahlung auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 16 17 - 9 - 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 13). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jedwede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließt. aa) Im Streitfall geht es - worauf die Revision zutreffend hinweist - nicht um die Übernahme von Betriebskosten nach Maßgabe des § 556 Abs. 1 BGB durch die Kläger. Deren hier in Rede stehende Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen hat ihre Grundlage nicht in § 556 Abs. 1 BGB. Hiervon ist offensichtlich auch das Berufungsgericht ausge- gangen, da es ausgeführt hat, es handele sich vorliegend nicht "um die Abwäl- zung von Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB". Damit kann aber - anders als das Berufungsgericht angenommen hat - das Abweichungsverbot des § 556 Abs. 4 BGB von vornherein einer Auferlegung von Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auf die Kläger als Mieter nicht entgegenste- hen. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund der Quotenabgeltungsklausel betrifft vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist nach ständiger Recht- sprechung des Senats ein Teil der - grundsätzlich den Vermieter treffenden (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) - Instandhaltungspflicht (vgl. Senatsurteile vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 15; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 16, und VIII ZR 270/18, WuM 2020, 559 Rn. 16). 18 19 - 10 - Die Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dispositiv (vgl. Senats- urteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, und VIII ZR 270/18, aaO). Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann deshalb sowohl im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen - insoweit allerdings eingeschränkt (vgl. Se- natsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO Rn. 15) - als auch individualvertraglich (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 40; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 535 Rn. 109; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 535 Rn. 146; BeckOK-Mietrecht/Sieg- mund, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 5246; siehe auch Senatsurteil vom 7. Juni 1989 - VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1, 8 [zu Kleinreparaturklauseln]) auf den Mieter übertragen werden. bb) Hiervon ausgehend kann nach der Rechtsprechung des Senats eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingun- gen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden (siehe oben unter II 1). Sie kann jedoch - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertrags- parteien vereinbart werden (vgl. bereits Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9; ebenso BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 445). Die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB steht dem - wie ausgeführt - nicht entgegen. Anhaltspunkte für einen möglichen Ver- stoß der Quotenabgeltungsklausel gegen die Vorschriften der §§ 134, 138 BGB sind im Streitfall weder festgestellt noch sonst ersichtlich. b) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ergibt sich Gegenteiliges nicht aus der Entscheidung des Senats zur Unwirksamkeit der Übertragung einer Verwaltungskostenpauschale im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter 20 21 22 - 11 - (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 14). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwide- rung folgt hieraus nicht, dass ein Wohnraummieter in keinem Fall mit den Kosten von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen belastet werden kann. Derartige Kosten waren nicht Gegenstand der vorgenannten Senatsentschei- dung, da die Verwaltungskosten, anders als die Schönheitsreparaturen, nicht der Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungspflicht des Vermieters im Sinne der - dispositiven - Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unterfallen, sondern ihrer Natur nach - nicht umlagefähige (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) - Be- triebskosten sind (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, aaO Rn. 21). Als solche hatte sie der dortige Vermieter - vergeblich - versucht, im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter zu übertragen. III. Nach alledem kann das angegriffene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Parteien die Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt haben (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder ob es sich hierbei um eine - dann unwirksame - Allge- meine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Diesbezüglich weist der Senat für das weitere Verfahren vorsorglich da- rauf hin, dass für ein - vom Amtsgericht bejahtes - Aushandeln der die Quoten- abgeltungsklausel enthaltenen Vertragsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB erforderlich ist, dass der Verwender die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten 23 24 - 12 - Änderung der Klausel bereit erklärt (BGH, Urteil vom 13. März 2018 - XI ZR 291/16, WM 2018, 1046 Rn. 15; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14). Allein die vorliegend durch die Beklagte erfolgte Eröffnung von Wahl- möglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen macht die vom Vertragspartner - hier den Klägern - gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede (vgl. BGH, Urteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18 [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.). Vielmehr muss auch hier der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchset- zung einzubringen (vgl. BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 25 mwN [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 13. März 2018 - XI ZR 291/16, aaO Rn. 16; BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 246; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 21). Vor diesem Hintergrund wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen ha- ben, dass allein der Umstand, dass die Beklagte den Klägern die Wahlmöglich- keit zwischen der Übernahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer um 80 € niedrigeren Miete einerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nicht- 25 - 13 - ausführung von Schönheitsreparaturen andererseits eingeräumt hat, nach Vor- stehendem nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB und damit für das Vorliegen einer wirksamen (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel genügt. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 16.09.2021 - 12 C 421/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.03.2022 - 67 S 240/21 -

ECLI:DE:BGH:2017:140617UVIIIZR76.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 76/16 Verkündet am: 14. Juni 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Abs. 1, 4, § 232; ZPO § 794 Abs. 1 Nr. 5 Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Um- stand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleis- tet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung. BGH, Versäumnisurteil vom 14. Juni 2017 - VIII ZR 76/16 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juni 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 22. Februar 2016 aufgehoben. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Char- lottenburg vom 19. Februar 2015 wird mit der Maßgabe zurück- gewiesen, dass die Kläger die Gerichtskosten und die außerge- richtlichen Kosten des Beklagten je zur Hälfte und ihre eigenen Kosten selbst tragen. In gleicher Weise haben die Kläger auch die Kosten der Rechts- mittelverfahren zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer nota- riellen Unterwerfungserklärung. Mit Vertrag vom 3. Dezember 2013 vermietete der Beklagte eine Woh- nung in Berlin an die Klägerin zu 2, eine GmbH, die sich mit der Verwaltung 1 2 - 3 - eigener Immobilien befasst, und an deren Geschäftsführer, den Kläger zu 1. In § 21 (6) des Mietvertrags heißt es: "Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter." Das Mietverhältnis endete am 30. Juni 2014. Auf die vereinbarte monatliche Miete von 1.980 € zuzüglich Betriebskos- tenvorauszahlungen von 520 € zahlten die Kläger unter Berufung auf angebli- che Mängel der Wohnung ab März 2014 insgesamt 5.000 € nicht. Wegen dieses Betrages zuzüglich Zinsen und Kosten betrieb der Beklag- te die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger aus einer von beiden Klägern am 4. Dezember 2013 abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwer- fungserklärung. Hierin heißt es: "II. Mietzahlungen Die Mieter, Herr M. S. und die A. GmbH, un- terwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2.500 € monatlich, einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietver- trag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 03.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen. […] IV. Eine Umkehr der Beweislast soll durch sämtliche vorstehenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht eintreten. […]" 3 4 5 - 4 - Während die Kläger meinen, es liege ein Wohnraummietverhältnis vor, und behaupten, die Klägerin zu 2 sei auf Wunsch des Beklagten in den Mietver- trag aufgenommen worden, weil ihr Geschäftsführer, der Kläger zu 1, über kein Einkommen im Inland verfügt habe und eine Schufa-Auskunft nicht möglich ge- wesen sei, behauptet der Beklagte, ursprünglich habe nur die Klägerin zu 2 den Mietvertrag abschließen wollen. Zwar habe der Kläger zu 1 dort auch wohnen sollen. Er sei jedoch nur in den Mietvertrag mit eingetreten, um eine meldefähi- ge Anschrift für die deutschen Behörden zu haben. Der Kläger zu 1 begehrt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Ur- kunde für unzulässig zu erklären. Die Klägerin zu 2 hat zuletzt beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.781,63 € zu zahlen. Das Amtsgericht hat die Klagen (als unbegründet) abgewiesen. Auf die dagegen eingelegte Berufung der Kläger zu 1 und zu 2 hat das Landgericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich be- ruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). 6 7 8 9 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klage sei zulässig, insbesondere bestehe für die Kläger ein Rechts- schutzbedürfnis gemäß §§ 797, 767 ZPO. Die Klage sei auch begründet. Die Zwangsvollstreckung aus der notariel- len Unterwerfungserklärung sei unzulässig. Denn diese verstoße gegen § 551 Abs. 4 BGB und sei damit unwirksam. Das vorliegende Mietverhältnis sei als ein Wohnraummietverhältnis nach § 549 BGB anzusehen. Im Falle einer ge- mischten Nutzung sei bei der Einordnung auf den Schwerpunkt der Nutzung im Einzelfall abzustellen. Soweit damit der Anwendungsbereich von § 551 BGB eröffnet sei, sei bereits die notarielle Unterwerfung als eine unzulässige Auswei- tung der Mietsicherheit gemäß § 551 Abs. 4 BGB anzusehen. Vorliegend hätten die Kläger schon eine Kaution in Höhe der dreifachen Monatsmiete gezahlt. Insoweit sei eine funktionale, am Schutz des Mieters orientierte Betrachtung geboten. Demnach seien auch solche Sicherheiten umfasst, die über § 232 BGB hinausgingen oder dort nicht aufgeführt seien. Es entfalle die Notwendig- keit, sich zunächst einen Titel zu beschaffen. Dies sei der Bereitstellung einer dem Vermieter übertragenen Sicherheit gleichzusetzen. Die Klägerin zu 2 könne gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Rückzahlung des von ihr rechtsgrundlos an den Beklagten geleisteten Betrags verlangen. Nach § 1 Abs. 1 des Mietvertrags sei die Vermietung ausschließlich zu Wohn- zwecken erfolgt. Da eine juristische Person nicht wohnen könne, sei die Einbe- ziehung der Klägerin zu 2 in den Mietvertrag nicht so zu verstehen, dass sie Mietpartei habe werden sollen. Es liege vielmehr ein Schuldbeitritt der Klägerin 10 11 12 13 - 6 - zu 2 vor, der einer Bürgschaft gleichzusetzen und - als Übersicherung im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB - ebenfalls unwirksam sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist weder die Klage des Klägers zu 1, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzuläs- sig zu erklären, begründet noch steht der Klägerin zu 2 ein Rückzahlungsan- spruch wegen des von ihr beigetriebenen Betrages zu. Die Annahme des Beru- fungsgerichts, bei der notariellen Unterwerfung handele es sich um eine Si- cherheit im Sinne des § 551 BGB ist ebenso von Rechtsfehlern beeinflusst wie seine weitere Auffassung, die Klägerin zu 2 sei nicht Partei des Mietvertrages geworden und könne deshalb die von ihr beigetriebene Miete zurückfordern. 1. Im Hinblick auf die Klage des Klägers zu 1 kann es dahinstehen, ob angesichts der Beendigung des Mietverhältnisses und der vollständigen Bei- treibung der noch ausstehenden Mietforderung bereits das Rechtsschutzbe- dürfnis für eine Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO oder eine - hier wohl gegebene - sogenannte Titelgegenklage nach § 767 ZPO analog (vgl. da- zu BGH, Urteil vom 19. Dezember 2014 - V ZR 82/15, NJW 2015, 1181) entfal- len ist oder ob es - wie das Amtsgericht angenommen hat - im Hinblick auf die Ankündigung des Beklagten, bei Erfolg der Zahlungsklage der Klägerin zu 2 den entsprechenden Betrag wiederum vom Kläger zu 1 beizutreiben, fortbe- steht. Denn jedenfalls ist die Klage des Klägers zu 1 unbegründet, weil seine Vollstreckungsunterwerfung wirksam ist. a) Die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels ergibt sich aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, weil es sich um eine notariell beurkundete Unterwerfungserklärung 14 15 16 17 - 7 - über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffen- de Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten für die streitige Wohnung, handelt. b) Es bedarf keiner Entscheidung, ob das Vertragsverhältnis der Partei- en, wie das Berufungsgericht gemeint hat, als Wohnraummiete (§ 549 BGB) einzuordnen ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, führte das - entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts - nicht zur Unwirksamkeit der notariellen Unter- werfungserklärung nach § 551 Abs. 4 BGB. Zwar begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Das Berufungsgericht hat aber rechtsirrig angenommen, dass eine Unterwerfungserklärung einer Sicherheit im Sinne der §§ 551, 232 BGB gleich- zustellen ist. Denn die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicher- heit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstre- ckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Er kann wegen der Ansprü- che, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedi- gung aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so da- rauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen; die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Be- weislast werden hiervon hingegen - unabhängig davon, ob eine Beweislastum- kehr von den Parteien (wie hier) in der notariellen Unterwerfungserklärung aus- drücklich ausgeschlossen wird - nicht berührt (BGH, Urteil vom 3. April 2001 - XI ZR 120/00, BGHZ 147, 203, 209). Im Rahmen einer Vollstreckungsgegen- klage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß 18 19 - 8 - §§ 795, 769 ZPO - gegebenenfalls ohne Sicherheitsleistung - vorläufig einge- stellt werden, so dass der Mieter auch nicht ohne Schutz ist. Die pauschale Erwägung des Berufungsgerichts, § 551 Abs. 4 BGB be- zwecke den Schutz des Mieters, rechtfertigt es nicht, eine Unterwerfungserklä- rung, die - wie ausgeführt - lediglich eine schnellere Vollstreckung ermöglicht, den in § 551 BGB geregelten Mietsicherheiten gleich zu stellen. Die Voraussetzungen einer - vom Berufungsgericht nicht einmal erwogenen - analogen Anwendung liegen schon mangels planwidriger Regelungslücke of- fensichtlich nicht vor. c) Anhaltspunkte dafür, dass die Unterwerfungserklärung gegen § 138 Abs. 1 oder 2 BGB verstoßen und aus diesem Grund unwirksam sein könnte, hat bereits das Amtsgericht zutreffend verneint und sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil sprechen die festgestellten Umstände (Geschäftserfahrenheit der Kläger, fehlende Schufa-Auskunft mangels Meldeanschrift im Inland) gegen einen Sittenverstoß oder die Ausnutzung einer Zwangslage. Auch die Frage, ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam ist und eine daraufhin abgegebene Unterwerfungserklärung zurückgefordert werden kann, stellt sich vorliegend nicht, weil eine Formular- klausel hier nicht in Rede steht. d) Materielle Einwendungen gegen den Vollstreckungstitel stehen den Klägern nicht zu. Dass sie nicht zur Mietminderung berechtigt waren, weil die von ihnen geltend gemachten Mängel, soweit sie überhaupt als solche einzu- ordnen waren, eine allenfalls unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung zur Fol- ge hatten, ist bereits im erstinstanzlichen Urteil zutreffend ausgeführt; hiergegen haben sich die Kläger schon in der Berufungsinstanz nicht mehr gewandt. 20 21 22 23 - 9 - 2. Der Klägerin zu 2 steht ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung des von ihr beigetriebenen Betrages nicht zu. Einen Be- trag von 2.500 € nebst Zinsen schuldete die Klägerin zu 2 gemäß § 535 Abs. 2 BGB als rückständige Miete. Die Mieterstellung der Klägerin zu 2 ergibt sich - eindeutig - aus der von ihrem gesetzlichen Vertreter unterschriebenen Ver- tragsurkunde, in der sie neben dem Kläger zu 1 ausdrücklich als Mieterin aufge- führt ist. Bei seiner gegenteiligen Beurteilung hat das Berufungsgericht rechtsfeh- lerhaft die Frage, wer Partei des Mietvertrages geworden ist, mit der davon zu trennenden Frage vermengt, ob das Vertragsverhältnis der Parteien als Wohn- raummiete oder als gewerbliche Miete einzuordnen ist. Hierauf kommt es indes nicht an, weil die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der vereinbarten Miete unabhängig von der Einordnung des Vertragsverhältnisses als Wohnraummiete oder als gewerbliche Miete besteht. Auch bezüglich der neben der Hauptforderung beigetriebenen Verfah- renskosten besteht ein Rückforderungsanspruch der Klägerin zu 2 nicht. Denn diese Kosten sind durch die - berechtigte - Zwangsvollstreckung aus der notari- ellen Urkunde entstanden; bezüglich der Wirksamkeit des Titels kann auf die obigen Ausführungen hinsichtlich der Klage des Klägers zu 1 verwiesen wer- den. III. Nach alldem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endent- 24 25 26 27 - 10 - scheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Aufhebung des Berufungs- urteils und zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Rechtbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Ein- reichung einer Einspruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hoffmann Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 19.02.2015 - 202 C 364/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 22.02.2016 - 18 S 157/15 - 28

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 71/07 Verkündet am: 12. März 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2; BGB §§ 565, 565a a.F.; ZPO § 559 a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formu- larmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" un- wirksam ist. b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine münd- liche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehre- ren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. - 2 - c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räu- mung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Miet- verhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetre- tenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - LG Gießen AG Gießen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 25. Januar 2008 durch den Vorsit- zenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 14. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist aufgrund eines Mietvertrags vom 16. August 1979 mit den Rechtsvorgängern der Kläger seit dem 1. September 1979 Mieterin einer Wohnung in G. . Die Mietsache ist im Mietvertrag wie folgt beschrieben: "1. Obergeschoss …: 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur),1 Bad/Duschraum, … 1 Keller….". Unter § 2 (Mietzeit) ist bestimmt: 1 "3. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 36 Monaten geschlossen und läuft bis zum 31. August 1982. Er verlängert sich um jeweils 12 Monate, falls er nicht von den Parteien mit den Fristen der Ziff. 4 gekündigt wird. 4. Die Kündigungsfrist beträgt … - 4 - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind." Im Keller befinden sich neben der Waschküche, dem Heizungskeller und einem Vorraum vier weitere Kellerräume, die zwischen zehn und vierzehn Quadratmeter groß sind. Bei Mietbeginn erhielt die Beklagte den Schlüssel zu einem dieser Räume. 2 Mit Anwaltsschreiben vom 30. September 2005 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf. Im Kündigungsschreiben heißt es unter anderem: "Die Kündigung erfolgt zum nächst zulässigen Termin. Dies entspricht bei Zugrundelegung der Kündigungsfrist von neun Monaten einem Kündigungstermin zum 30. Juni 2006." 3 Die Kläger nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Land- gericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsverlangen weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 6 7 Das Amtsgericht habe zu Recht einen gegenwärtigen Anspruch der Klä- ger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verneint. Das Mietverhältnis habe sich am 31. August 2006 - 5 - nochmals um ein Jahr bis zum 31. August 2007 verlängert, weil es von den Klägern nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zum 31. August 2006 gekündigt worden sei. Das Mietverhältnis könne von den Klägern lediglich zum 31. August ei- nes jeden Jahres gekündigt werden. Das folge aus § 2 Ziffer 3 des Mietver- trags, wonach das am 1. September 1979 begonnene Mietverhältnis am 31. August 1982 ende und sich jeweils um ein Jahr verlängere, wenn es nicht gekündigt werde. Die nach § 2 Ziffer 4 einzuhaltende Frist, die für die Kläger zwölf Monate betragen habe, weil das Mietverhältnis seit mehr als zehn Jahren bestehe, sei auf den 31. August eines jeden Jahres als Stichtag bezogen. Die Kündigung vom 30. September 2005 zum 31. August 2006 habe diese Frist nicht gewahrt. 8 Die in § 2 Ziffer 3 und 4 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen seien wirksam, soweit sie nicht zu Lasten des Mieters gingen. Zwar seien die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573c Abs. 4 BGB erfüllt, wonach eine von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Denn nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Ka- lendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Regelung in § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags stehe hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das Gesetz vorsehe -, sondern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres zulas- se. Die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB finde nach der in Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB enthaltenen Übergangsregelung Anwendung, weil die Kündi- gungsfristen im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden seien. Nach § 573c Abs. 4 BGB seien aber nur die zum Nachteil des Mieters getroffenen Vereinbarungen unwirksam. Daher sei die vertragliche Ver- einbarung nur insoweit unwirksam, als die Kündigungsmöglichkeiten des Mie- 9 - 6 - ters über § 573c Abs. 1 BGB unwirksam seien. Im Ergebnis blieben die Kläger an die längeren vertraglichen Kündigungsfristen gebunden. 10 Unzutreffend sei die Ansicht der Kläger, dass der schriftliche Mietvertrag die vermieteten Räumlichkeiten, nämlich die Lage des Kellerraums, nicht genau bezeichne, mit der Folge, dass die Schriftform nicht eingehalten sei, das Miet- verhältnis gemäß § 550 BGB nF daher als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden könne. Die Schriftform sei gewahrt. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietver- trag im Sinne von § 550 BGB genüge dann der Schriftform, wenn sich die we- sentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe so- wie die Dauer des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben. Das Mietobjekt müsse durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend be- stimmbar bezeichnet sein. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags nur von ne- bensächlicher Bedeutung seien, bedürften aber nicht der Schriftform. Sollten sich die damaligen Vertragsparteien bei Abschluss des Mietver- trags nicht darüber einig gewesen sein, welcher der Kellerräume an die Beklag- te vermietet werden solle, so könne eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien dahin angenommen werden, dass den damaligen Vermietern ein Be- stimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt werden solle, welches die damaligen Vermieter durch schlüssige Handlung, etwa durch die Schlüssel- übergabe, ausgeübt hätten. Eine Bestimmung nach § 315 Abs. 2 BGB sei auch bei einem formbedürftigen Rechtsgeschäft formlos gültig. 11 Selbst wenn sich die Mietvertragsparteien ohne Einhaltung der Schrift- form über die bestimmte Lage des Kellerraums geeinigt hätten, führe dies nicht dazu, dass nunmehr der gesamte Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbe- stimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Die Vereinbarung, welcher der - vor- liegend annähernd gleich großen - Kellerräume von dem Mieter genutzt werden 12 - 7 - solle, zähle nicht zu den Essentialia des Mietvertrags, die dem Formzwang des § 550 BGB unterlägen. Vorliegend habe jede der drei in dem Anwesen befindli- chen Wohnungen auch einen dazugehörigen Kellerraum. Welcher der vier Kel- lerräume einer Wohnung zuzuordnen sei, sei für einen etwaigen Grundstücks- erwerber allenfalls von marginaler Bedeutung. Es erscheine daher gerechtfer- tigt, das Schriftformerfordernis für die genaue Lage des Kellerraums nicht gel- ten zu lassen. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung zwar stand, trägt das angefochtene Urteil wegen des zwischenzeitlich eingetretenen Ablaufs der Kündigungsfrist jedoch nicht. 13 1. Das Berufungsgericht hat richtig gesehen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung vom 30. September 2005 nicht bereits zum 30. Juni 2006 möglich war. 14 a) Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getrete- nen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiter- hin anzuwendenden Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig BGB aF). Danach können die Klä- ger das Mietverhältnis nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin, hier dem 31. August eines jeden Jahres, kündigen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760). 15 aa) Mit dem im August 1979 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um zwölf Monate verlängert. Bei solchen Zeit- verträgen mit Verlängerungsklausel tritt gemäß § 565a Abs. 1 BGB aF "die Ver- 16 - 8 - längerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Nr. 4 des Miet- vertrags, nach der sich der am 31. August 1982 ablaufende Mietvertrag jeweils um zwölf Monate verlängert, falls er nicht zum Ablauf einer näher bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird; die vereinbarten Kündigungsfristen entsprechen denen des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß ins- besondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NJW-RR 2007, 668, Tz. 10). bb) Wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat, haben das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Ge- setzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB aF auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietver- hältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne von § 565a Abs. 1 BGB aF handelt es sich auch dann, wenn der ursprüngliche Ab- lauftermin verstrichen ist. Nach diesem Termin setzt sich das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fort, sondern verlängert sich jeweils um zwölf Mona- te (Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 10 ff.). Zum Zeitpunkt der Kündi- gung am 30. September 2005 war mithin mangels vorheriger Kündigung der nächste Ablauftermin der 31. August 2006. 17 b) Zu Unrecht meint die Revision, die Kündigung der Kläger vom 30. September 2005 habe das Mietverhältnis deshalb zum 30. Juni 2006 been- 18 - 9 - den können, weil der Mietvertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 2 BGB aF) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb gemäß § 542 Abs. 1 BGB mit der gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblichen Frist von neun Monaten habe ordentlich gekündigt werden können. Die Revision begründet ihre Auffassung damit, dass Lage und Größe des der Beklagten überlassenen Kellerraums im schriftlichen Mietvertrag nicht bestimmt seien. Mit Recht hat das Berufungsgericht insoweit darauf abge- stellt, dass die Lage des Kellerraums und seine Größe nicht beurkundungsbe- dürftig waren. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schrift- form des § 550 BGB allerdings nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Ver- tragsbedingungen, unter anderem der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die für den Vertragsinhalt, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGHZ 142, 158, 161 f.; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365, Tz. 11, jeweils m.w.N.). 19 Dass der Beklagten ein Kellerraum zustehen sollte, ist im schriftlichen Mietvertrag geregelt ("…1 Keller…"). Damit sind die Anforderungen an die Schriftform im vorliegenden Fall gewahrt. Das Berufungsgericht hat zwar offen gelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags mündlich dar- über geeinigt haben, welcher der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräu- me künftig von der Beklagten genutzt werden sollte. Darauf kommt es indes nicht an. 20 aa) Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung ei- nes bestimmten Kelleraums durch die Beklagte geeinigt haben, haben sie mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, dass der Beklagten ein - nicht 21 - 10 - näher bestimmter - Kellerraum zustehen soll, zugleich ein Leistungsbestim- mungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart und be- urkundet. Vertragsinhalt, der grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts der Unterzeichnung zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04, WM 2007, 1993, Tz. 26), ist in einem solchen Fall, dass der Vermieter dem Mie- ter einen Kellerraum zuweist, wenn - wie hier - mehrere Kellerräume zur Verfü- gung stehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 28). Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 315 Abs. 2 BGB - hier in Gestalt der Zuweisung des Kellerraums - bedarf regelmäßig kei- ner Form (BGH, Urteil vom 8. November 1968 - V ZR 58/65, WM 1968, 1394, unter II b; BGH, Urteil vom 21. Oktober 1983 - V ZR 121/82, NJW 1984, 612, unter II 2 m.w.N.; MünchKommBGB/Gottwald, 5. Aufl., § 315 Rdnr. 34; Palandt/ Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 315 Rdnr. 11; Staudinger/Rieble, BGB (2004), § 315 Rdnr. 272). bb) Sofern sich die Vertragsparteien dagegen mündlich auf die Nutzung eines bestimmten Kellerraums durch die Beklagte geeinigt haben, ist das Schriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Zwar muss unter anderem grund- sätzlich feststellbar sein, welche Räume vermietet sind (BGHZ 55, 248, 249; BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, WM 2006, 499, Tz. 20). Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Keller- räumen außerhalb der Wohnung, der - wie hier - nicht zu Wohnzwecken dient, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist aber nicht beurkun- dungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der unterge- ordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den we- sentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Wohnraummietvertrags. Auch für einen möglichen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Tz. 17; BGH, Urteil vom 22 - 11 - 19. September 2007 - XII ZR 121/05, WM 2007, 2167, Tz. 13, jeweils m.w.N.), ist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich. 23 2. Die Kündigung vom 30. September 2005 ist auch nicht zum 31. Au- gust 2006 wirksam geworden. Im Rahmen eines am 1. September 2001 beste- henden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegan- gen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer vertraglich vereinbar- ten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, kommt dem Vermieter entgegen der Ansicht der Revision nicht zugute, dass sich die Kündigungsfrist für ihn nach neuem Recht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB auf höchstens neun Monate verlängert. Für die Kläger ist die Kündigungsfrist von zwölf Mona- ten, die die Parteien in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF vereinbart haben, maßgeblich. Diese Vereinbarung bindet die Kläger auch nach Inkrafttre- ten des Mietrechtsreformgesetzes. Aus § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB können sie nichts zu ihren Gunsten herlei- ten. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam. Danach hat eine wie hier vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter zwölf Monate betragen soll, zur Folge, dass der Vermieter an die vereinbarten längeren Kün- digungsfristen gebunden bleibt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573c Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573c BGB Rdnr. 23; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573c Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573c Rdnr. 3; Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rdnr. 38; für Allgemeine Geschäftsbedingungen nunmehr ebenso: Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 54). - 12 - 24 3. Das Berufungsgericht musste nicht darüber entscheiden, ob die Be- klagte die Mieträume mit Ablauf des 31. August 2007 zu räumen und an die Kläger herauszugeben hatte. Denn dabei hätte es sich im maßgeblichen Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz - hier am 24. Januar 2007 - um eine Entscheidung über eine künftige Räumung gehan- delt. Eine Klage auf künftige Räumung von Wohnraum kann gemäß §§ 257, 259 ZPO aber nur dann erhoben werden, wenn den Umständen nach die Be- sorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dazu fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts; über- gangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. III. Zwischenzeitlich ist jedoch mit Ablauf des 31. August 2007 die Frist ver- strichen, mit deren Ablauf das Mietverhältnis durch die von den Klägern "zum nächst zulässigen Termin" ausgesprochene Kündigung vom 30. September 2005 beendet worden sein kann. Der Ablauf der Kündigungsfrist ist zwar ein Umstand, der erst während des Revisionsverfahrens entstanden ist; er ist gleichwohl vom Revisionsgericht zu berücksichtigen. Dieses hat seiner Ent- scheidung gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO zwar grundsätzlich den Sach- und Streitstand der letzten mündlichen Verhandlung zweiter Instanz zugrunde zu legen. Hiervon hat die Rechtsprechung jedoch aus prozesswirtschaftlichen Gründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen. So hat das Revisionsgericht unter anderem auch materiell-rechtlich relevante Tatsachen zu berücksichtigen, die nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht ent- standen sind, wenn sie unstreitig sind und schützenswerte Belange der Gegen- partei nicht entgegenstehen (BGHZ 104, 215, 221 m.w.N.). So verhält es sich hier. Die tatsächlichen und rechtlichen Umstände, aus denen sich ergibt, dass die von den Klägern einzuhaltende Kündigungsfrist - spätestens - am 25 - 13 - 31. August 2007 abgelaufen ist, sind unstreitig, der zwischenzeitlich hinzugetre- tene Zeitablauf ist nicht bestreitbar. Schützenswerte Belange der Beklagten stehen der Berücksichtigung des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht entgegen. Ihr schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist da- durch gewahrt, dass nunmehr zu prüfen sein wird, ob die Kläger, wie von ihnen geltend gemacht, wegen Eigenbedarfs zur Kündigung berechtigt waren. Dem- gegenüber wäre es weder prozesswirtschaftlich noch im Hinblick auf die schüt- zenswerten Belange der Kläger vertretbar, diese auf eine erneute Kündigung zu verweisen, die das Mietverhältnis frühestens zum 31. August 2009 beenden könnte. IV. Da die Abweisung der Räumungsklage wegen des zwischenzeitlich ein- getretenen, vom Revisionsgericht zu berücksichtigenden Ablaufs der Kündi- gungsfrist in den vom Berufungsgericht dazu festgestellten Tatsachen keine ausreichend tragfähige Grundlage mehr findet, ist das Berufungsurteil aufzuhe- ben. Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es dazu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur 26 - 14 - neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Gießen, Entscheidung vom 16.08.2006 - 45-M C 402/06 - LG Gießen, Entscheidung vom 14.02.2007 - 1 S 296/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 206/10 Verkündet am: 7. Dezember 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566a a) Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. b) Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Vor- eigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 206/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Juli 2010 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 6. September 1991 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung in Berlin. Er verpflichtete sich in der "Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag" vom 16./20. Juni 2000 zur Ge- währung einer Sicherheit "für alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter" in Höhe von 1.670 DM. Die Kaution war durch "Verpfändung eines Kontogutha- bens bei einer bundesdeutschen Sparkasse oder Bank bzw. einem ausländi- schen Kreditinstitut eines EU-Mitgliedstaates zu erbringen". Im August 2000 eröffnete der Beklagte bei der Berliner Sparkasse ein Kautionskonto mit einem Guthaben von 1.670 DM (= 853,86 €) und verpfändete dieses zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin. 1 - 3 - Die Klägerin kaufte das Grundstück im März 2007; sie wurde am 11. März 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. In § 5 Abs. 3 des Kaufvertrages ist geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer die von dem jeweili- gen Mieter geleistete Sicherheit einschließlich Zinsen zu übertragen hat. Weiter heißt es dort unter anderem: "Der Verkäufer hat den jeweiligen Mieter/Pächter unverzüglich, spätes- tens jedoch binnen 14 Tagen nach Beurkundung dieses Vertrages schriftlich vom Verkauf zu unterrichten und dessen schriftliche Zustim- mung zur Übertragung der Sicherheit einzuholen." Der Beklagte wurde aufgefordert, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin zuzustimmen. Er gab keine Zustimmungserklärung ab. Daraufhin er- klärte die Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Klägerin gegenüber dem Beklagten im Schreiben vom 24. Juni 2008 mit Zustimmung der Klägerin zur Vorlage bei dessen Kreditinstitut die Freigabe der Kaution in Höhe von 853,86 € zuzüglich aufgelaufener Zinsen. Die Klägerin wandte sich mit Schreiben vom 29. Juli 2008 an den Beklagten und forderte diesen unter Bezugnahme auf die Vereinbarung vom 16. Juni 2000 zunächst auf, einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.184,09 € bis zum 27. August 2008 auf ein Konto der Klägerin zu überwei- sen. Der Beklagte antwortete mit E-Mail vom 28. August 2008: "Bezüglich der Kaution setze ich mich kurzfristig mit ihnen in Verbin- dung. Ich habe die alten Konten jetzt aufgelöst, muss aber noch warten, bis die Kündigungsfrist bei der Bank abgelaufen ist und werde ihnen die Kaution dann übergeben." Auf eine Mahnung der Klägerin vom 12. Dezember 2008, mit der diese den geforderten Kautionsbetrag auf den ursprünglichen Betrag von 853,86 € reduzierte, verweigerte der Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 14. Dezember 2008 die Leistung einer neuen Kaution an die Klägerin mit der Begründung, der Voreigentümer habe mit der Freigabe der Kaution auf die Stellung der Kaution verzichtet. 2 3 4 - 4 - Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, den Beklagten zu verurteilen, eine Kaution in Höhe von 853,86 € durch Verpfändung eines Kontoguthabens bei einem der in der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 genannten Finanzinstitute zu erbringen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2010, 1272) hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen den Beklagten aus der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Anspruch auf Leistung der begehrten Kaution gemäß §§ 535, 551 BGB. Grundsätzlich bestehe keine Pflicht des Mieters, die Kaution an den Erwerber zu leisten, soweit der Mieter bereits an den Voreigentümer geleistet habe. Im vorliegenden Fall habe der Beklagte zugunsten des Alteigentümers ein Sparbuch verpfändet. Dennoch sei der Anspruch der Klägerin als neue Ei- gentümerin nicht durch Erfüllung erloschen, weil die Kaution nicht mehr vorhan- den sei. Dem stehe nicht entgegen, dass die Kaution nicht für Forderungen aus dem Mietverhältnis verbraucht, sondern von der Voreigentümerin an den Be- klagten ausgezahlt worden sei. Darin sei kein vermieterseitiger Verzicht auf die 5 6 7 8 - 5 - Kaution zu sehen, weil die Freigabe nur erfolgt sei, nachdem der Beklagte der Übertragung der Mietsicherheit auf die Klägerin trotz entsprechender Aufforde- rung nicht zugestimmt habe, obwohl er zur Mitwirkung verpflichtet gewesen sei. Zwar gingen die Rechte aus der Verpfändung des Sparbuchs ohne wei- teres auf den Erwerber über. Allerdings sei die nicht am Mietverhältnis beteiligte Bank, der gegenüber der Beklagte die Verpfändungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin abgegeben habe, nicht ohne Zustimmung des verpfän- denden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet. Damit verbleibe für die Klägerin das Risiko, zu gege- bener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicherheit zu- greifen zu können. Nach alledem falle es zwar nicht in die Verantwortung des Mieters, ob der Alteigentümer seiner Pflicht zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber nachkomme. Soweit die Übertragung einer persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit aber faktisch nur mit einer Mitwirkungshand- lung zu bewirken sei, sei der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehal- ten, diese Mitwirkung - hier in Form der Zustimmungserklärung - zu erbringen. Es sei treuwidrig, wenn der Beklagte sich einerseits darauf berufe, dass die Er- füllung des Kautionsanspruchs auch gegenüber dem Erwerber wirke und die freiwillige Auszahlung durch den Eigentümer nicht zu einem Wiederaufleben geführt habe, wenn er andererseits die notwendige Mitwirkung an der Übertra- gung verweigere. Diene diese Mitwirkung nur der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens, wäre einer entsprechenden Erklärung auch keine Entlassung des Alteigentümers aus seinen gesetzlichen Pflichten aus § 556a BGB beizumessen, wie der Beklagte befürchte. 9 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Klägerin ge- gen den Beklagten Anspruch auf Leistung der in der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vom 16./20. Juni 2000 vereinbarten Kaution hat. Dem steht nicht entgegen, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit deren Zustimmung die vom Beklagten aufgrund der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 ursprüng- lich geleistete Kaution an den Beklagten zurückgegeben hat. Denn darin liegt, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, aufgrund der be- sonderen Umstände des vorliegenden Falles kein Verzicht der Vermieterseite auf die vereinbarte Kaution. 1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mie- ter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlischt dieser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt (§ 566a Satz 1 BGB). 2. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat aber aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles rechtsfehlerfrei eine Verpflichtung des Beklagten bejaht, die in der Vereinba- rung vom 16./20. Juni 2000 vereinbarte Kaution erneut - nunmehr an die Kläge- rin - zu leisten. Dazu war der Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) 10 11 12 13 - 7 - verpflichtet, weil er einer Übertragung der gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegebenen Verpfändungserklärung auf die Klägerin nicht zuge- stimmt hatte und daraufhin die Kaution zurückerhalten hatte, ohne dass darin ein Verzicht der Klägerin auf die Kaution gesehen werden konnte. a) Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts war die Kaution in der Weise geleistet worden, dass der Be- klagte die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persön- lich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet war. Aus die- sen rechtsfehlerfrei festgestellten Umständen hat das Berufungsgericht mit Recht hergeleitet, dass der Beklagte jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet war, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin zuzustimmen, weil die Übertragung der persönlich für den Alt- eigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Beklagten zu bewirken war. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Klä- gerin die auf sie übergegangenen Rechte aus der Kaution gegenüber der Bank notfalls auch ohne Mitwirkung des Beklagten hätte durchsetzen können. Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf abgestellt, dass die Klägerin das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicher- heit zugreifen zu können, nicht auf sich nehmen musste, sondern vom Beklag- ten erwarten durfte, an der praktischen Durchführung der Übertragung des Kau- tionsguthabens mitzuwirken, weil berechtige Interessen des Beklagten einer solchen Mitwirkung nicht entgegenstanden. b) Die Revision meint dagegen, eine Zustimmung zur Übertragung des verpfändeten Kautionsguthabens auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin sei dem Beklagten nicht zumutbar gewesen, weil er in diesem Fall die Voreigentü- 14 15 - 8 - merin und ursprüngliche Vermieterin als (subsidiäre) Schuldnerin verloren hätte oder seine Zustimmung jedenfalls als Verzicht auf die subsidiäre Haftung des Veräußerers nach § 566a Satz 2 BGB hätte ausgelegt werden können. Das trifft nicht zu. Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nur das, was gemäß § 566a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566a BGB Rn. 32 mwN). Die von der Revision angeführte Rechtsprechung, nach der eine Forthaf- tung des ursprünglichen Vermieters nicht mehr in Betracht kommt, wenn der Veräußerer die Kaution auf Verlangen oder mit Zustimmung des Mieters wei- tergibt oder auf sonstige Weise zu erkennen gibt, dass er nunmehr allein den Erwerber als Rückzahlungspflichtigen ansieht (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 163 mwN), betrifft andere Fallgestaltun- gen und bezieht sich auf die Rechtslage vor der Mietrechtsreform (Schmidt- Futterer/Streyl, aaO, Rn. 32, Fn. 94). c) Auch die Sachverhaltswürdigung des Berufungsgerichts, dass in der Rückgabe des verpfändeten Kautionsguthabens im vorliegenden Fall kein ver- mieterseitiger Verzicht auf die Kaution zu sehen ist, weist keinen Rechtsfehler auf. Sie wird von der Revision auch nicht angegriffen. Die Rückgabe der Kaution durch den Voreigentümer erfolgte, nachdem dem Beklagten mitgeteilt worden war, dass die Klägerin die Kaution für sich beanspruchte, und er vergeblich aufgefordert worden war, der Übertragung auf die Klägerin zuzustimmen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei ange- nommen, dass der Beklagte unter diesen Umständen die Freigabe der Kaution 16 17 18 19 - 9 - durch die Voreigentümerin nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die der Klä- gerin gemäß § 566a Satz 1 BGB zustehende Kaution verstehen durfte. Denn für einen solchen Verzicht bestand hier auch aus der Sicht des Beklagten kein Anlass und kein Grund. Der Beklagte hat die Rückgabe der Kaution durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin auch nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die nunmehr der Klägerin zustehende Kaution missverstanden. Vielmehr hat er nach der Aufforderung, die Kaution nunmehr an die Klägerin zu leisten, dieser mitgeteilt, er werde ihr die Kaution nach Ablauf der Kündigungsfrist für das Kau- tionskonto übergeben. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 25.05.2009 - 113 C 35/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.07.2010 - 63 S 319/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 298/13 Verkündet am: 2. Juli 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Köln vom 26. September 2013 aufge- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 4. Oktober 2012 teilweise abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.685,56 € nebst Zin- sen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 307,13 € seit dem 6. März, 6. April, 6. Mai, 6. Juni, 6. Juli, 6. August, 6. September, 6. Oktober, 6. November, 6. Dezember 2012, 6. Januar sowie 6. Februar 2013 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte schloss am 18. Januar 1979 mit dem Rechtsvorgänger des Klägers einen Mietvertrag über eine 56 m² große Altbauwohnung in Köln. Der Kläger wollte einen im Zweiten Weltkrieg zerstörten Anbau des Hau- ses wieder errichten. Entsprechende Arbeiten kündigte er mit Schreiben vom 1 2 - 3 - 29. Oktober 2010 unter Hinweis darauf an, dass er die Nettomiete im Anschluss an die Arbeiten erhöhen wolle. Unter dem 9. März 2011 vereinbarten die Par- teien, dass die Beklagte dem Anbau zustimme, aber nicht mit dem Einwand präkludiert sei, nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet gewesen zu sein. Zugleich wurde der Beklagten ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt und ihr ein Umzugskostenzuschuss angeboten, sofern die Wohnung im Jahr 2011 her- ausgegeben werde. Durch den im Dezember 2011 fertiggestellten Wiederaufbau des Anbaus wurde die zuvor aus zwei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung der Beklagten um ein Zimmer nebst Loggia (zusätzliche Wohnfläche 29,25 m²) ver- größert. Mit Schreiben vom 30. Dezember 2011 begehrte der Kläger eine Erhö- hung der Nettomiete für den alten Teil der Wohnung nach § 558 BGB um mo- natlich 51,94 € ab 1. März 2012. Für den neu errichteten Teil der Wohnung ver- langte er zusätzlich ab 1. März 2012 monatlich 307,13 €. Die Beklagte nutzte in der Folgezeit auch den Anbau. Mit der Klage hat der Kläger Zustimmung zu einer Mieterhöhung für den ursprünglichen Teil der Wohnung um 51,94 € ab 1. März 2012 sowie Zahlung der für den Anbau zusätzlich verlangten Miete für den Zeitraum von März 2012 bis Februar 2013, insgesamt 3.685,56 €, begehrt. Das Amtsgericht hat die Kla- ge abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Parteien einen Teilvergleich geschlossen, der im Wesentlichen bestimmt, dass die Beklagte für den alten Teil der Wohnung ab 1. Januar 2013 eine um 55,38 € erhöhte Miete zahlt. Die weitergehende Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsverlangen weiter. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Zahlung von Miete für den im Zuge des Anbaus neu errichteten Teil der Wohnung zu. Die Vertragsparteien hätten sich nicht auf eine Vergrößerung der Mietfläche geeinigt. Mit der Vereinbarung vom 9. März 2011 habe die Beklagte lediglich versprochen, von einem etwaigen Unterlassungsanspruch nach § 554 BGB aF keinen Gebrauch zu machen. Eine einvernehmliche Vergrößerung der Wohnfläche scheide aus; es sei der Beklag- ten erkennbar darum gegangen, den Vorbehalt, die Modernisierung sei unzu- mutbar gewesen, zu wahren. Eine Erhöhung der Vertragsmiete sei auch nicht als "Kehrseite" einer Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF eingetreten. Eine Duldungspflicht führe nicht zur Änderung der Vertragsmiete. Ob die Duldungspflicht des Mieters mit einem Recht des Vermieters zur Erhöhung der Vertragsmiete einhergehe, richte sich vielmehr nach § 559 BGB. Aus § 559 BGB aF könne der Kläger aber keine Miete für die Erweiterungsfläche verlangen, weil die Bestimmung die Schaffung neuen Wohnraums bereits nach ihrem Wortlaut nicht erfasse. Ein Anspruch auf Miete für die Erweiterungsfläche ergebe sich auch nicht aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags. Die Parteien hätten in der Vereinbarung vom 9. März 2011 nicht nur ausdrücklich offen gelassen, ob und inwieweit dem Kläger im Hinblick auf die Vergrößerung der Wohnung ein An- spruch auf erhöhte Miete zustehe. Sie hätten sich nicht einmal auf die Vergrö- ßerung der Wohnung selbst geeinigt. Es handele sich um einen anderen Ver- 6 7 8 9 10 - 5 - tragsgegenstand, der einer ausgehandelten Einigung bedürfe. Einer ergänzen- den Vertragsauslegung stehe bereits entgegen, dass hinsichtlich der Preisfin- dung verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bestünden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der vom Kläger geltend ge- machte Anspruch nicht verneint werden. Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht rechtsfehler- haft nicht in seine Betrachtung einbezogen, dass die Beklagte den Anbau aus- weislich des unstreitigen Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsurteil Bezug nimmt, seit seiner Errichtung nutzt. Die vom Berufungs- gericht unterlassene Auslegung des Verhaltens der Beklagten kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Mit der Nutzung des Anbaus hat die Beklagte das Angebot des Klägers auf Ge- brauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer um mo- natlich 307,13 € erhöhten Nettomiete konkludent angenommen. Eine dem Er- klärenden - wie hier - zurechenbare objektive Bedeutung seines Verhaltens hat aus der Sicht des Erklärungsgegners Vorrang vor einem etwa entgegenstehen- den Willen des Erklärenden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 1984 - IX ZR 66/83, BGHZ 91, 324, 329 ff.; vom 2. November 1989 - IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171, 177). Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass die Beklagte sich vor Be- ginn der Maßnahme den Einwand vorbehalten hat, zu ihrer Duldung nicht ver- 11 12 13 - 6 - pflichtet zu sein. Dahingehende Einwände hat sie nicht geltend gemacht, son- dern im Gegenteil durch ihr tatsächliches Nutzungsverhalten zu verstehen ge- geben, dass sie die Vergrößerung der Wohnfläche billigt. Etwaige Anhaltspunk- te dafür, dass sie nach dem Zuschnitt der Wohnung nicht umhin konnte, die zusätzliche Wohnfläche zu nutzen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; sie sind auch nicht ersichtlich. III. Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf. Die Beklagte ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, Miete auch für die vergrößerte Wohnflä- che zu entrichten, weil sie das dahingehende Angebot des Klägers angenom- men hat. Auf die Berufung des Klägers ist das Berufungsurteil danach aufzuhe- 14 - 7 - ben und der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, stattzu- geben (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 04.10.2012 - 222 C 153/12 - LG Köln, Entscheidung vom 26.09.2013 - 1 S 275/12 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 19/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 286 ff., 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b; InsO § 112, § 109 Abs. 1 Satz 2 a) Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungs- erklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insol- venzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsver- fahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen. b) Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung. c) Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berück- sichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Un- gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. - 2 - d) Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 - LG Kassel AG Kassel - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 31. Januar 2013 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 2 ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung in B. , in der er zusammen mit seiner Ehe- frau, der Beklagten zu 1, lebt. Die monatliche Gesamtmiete belief sich seit Feb- ruar 2008 auf 530,90 € (332,90 € Kaltmiete sowie 198 € Nebenkostenvoraus- zahlung). Der Beklagte zu 2 zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Seit dem 8. Juni 2009 sprach die Klägerin 1 2 - 4 - gegenüber den Beklagten unter Berufung auf den jeweils aufgelaufenen Miet- rückstand wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses aus. Die Kündi- gungserklärung vom 23. Oktober 2012 ist auf im Einzelnen spezifizierte Miet- rückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € (seit März 2009) gestützt. Wäh- rend des Berufungsverfahrens kündigte die Klägerin erneut mit Schreiben vom 28. Juni 2013, in der sie die seit Juni 2010 aufgelaufenen Mietrückstände auf insgesamt 16.201,01 € bezifferte. Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass die Miete im streitigen Zeitraum wegen eines Schimmelpilzbefalls in mehreren Zimmern gemindert gewesen sei und dem Beklagten zu 2 im Übrigen ein den Verzug ausschließendes Zurückbehaltungsrecht zugestanden habe. Auf Antrag des Beklagten zu 2 vom 20. Mai 2010 wurde mit Beschluss vom 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietver- hältnisses. Am 18. Januar 2012 wurde das Insolvenzverfahren aufgehoben. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der mündlichen Verhand- lung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). 3 4 5 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabe- anspruch nicht zu, da keine der ausgesprochenen Kündigungen das Mietver- hältnis beendet habe. Unter Berücksichtigung des dem Beklagten zu 2 neben der kraft Gesetzes (§ 536 BGB) eingetretenen Mietminderung zustehenden Zu- rückbehaltungsrechts aus § 320 Abs. 1, § 273 BGB sei keine der von der Klä- gerin ausgesprochenen Kündigungen zu einem Zeitpunkt erklärt worden, zu dem ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand des Beklagten zu 2 vorgelegen habe. Auf die vor dem 20. Mai 2010 (Insolvenzeröffnungsantrag) aufgelaufenen Mietrückstände könne die Klägerin eine Kündigung schon deshalb nicht stüt- zen, weil dem die Kündigungssperre aus § 112 Nr. 1 InsO entgegenstehe. Die von der eingesetzten Treuhänderin mit Schreiben vom 1. Juli 2010 gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegebene Enthaftungserklärung habe lediglich zur Folge gehabt, dass die Klägerin eine erneute Kündigung nur auf die seit Juni 2010 neu aufgelaufenen Mietrückstände habe stützen können. Ein Rückgriff auf die bis zur Antragsstellung aufgelaufenen Rückstände sei der Klägerin auch während der derzeit nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens laufenden "Wohlverhaltensphase" (Restschuldbefreiungsverfahren) verwehrt. Hinsichtlich der seit der Stellung des Insolvenzantrags (mithin seit dem 1. Juni 2010) aufgelaufenen Mietrückstände gelte folgendes: Das Amtsgericht habe dem Beklagten zu 2 wegen des Schimmelbefalls zu Recht eine Minderungsquote von 20 % der Bruttomiete zugebilligt. Nach den 6 7 8 9 10 - 6 - Feststellungen des in erster Instanz angehörten Sachverständigen sei der Schimmelbefall auch bei ausreichendem Lüftungsverhalten der Beklagten auf- grund baulicher Mängel nicht zu vermeiden gewesen. Die Minderungsquote von 20 % habe selbst die Klägerin für angemessen gehalten. Den danach von der Miete im Zeitraum von Juni 2010 bis Oktober 2012 verbleibenden Gesamtbe- trag von 6.540,77 € habe der Beklagte zu 2 entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ebenfalls einbehalten dürfen. Denn über die kraft Gesetzes eingetretene Minderung der Miete stehe dem Beklagten zu 2 ein Zurückbehaltungsrecht zur Seite, das im Streitfall den Verzugseintritt insgesamt verhindert habe. Bei der geschuldeten Miete von 530,90 € je Monat belaufe sich die Minderung auf 106,18 €. Dem Beklagten zu 2 sei jedenfalls - wie es auch das Amtsgericht angenommen habe - der vier- fache Minderungsbetrag als monatliches Zurückbehaltungsrecht zuzubilligen, mithin 424,72 € je Monat. Minderungsbetrag und Höhe des Zurückbehaltungs- rechts erreichten somit die geschuldete Gesamtmiete, so dass Verzug mit der Mietzahlung nicht habe eintreten können. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts sei hier nicht zu beanstanden, da der Klägerin bereits seit dem Frühjahr 2009 aufgrund eines von ihr eingeholten Privatgutachtens bekannt gewesen sei, dass von ihr zur Verhütung des Schim- melbefalls diverse baulich bedingte Mängel abzustellen gewesen wären; hierzu seien der Klägerin auch konkrete Vorschläge unterbreitet worden. Da die Kläge- rin dennoch untätig geblieben sei, sei es nicht unbillig, dem Beklagten zu 2 im Ergebnis ein die Gesamtmiete umfassendes Minderungs- und Zurückbehal- tungsrecht zuzugestehen. Der mögliche Mitverantwortungsteil der Beklagten, der darin gesehen werden könnte, dass auch sie ab dem Jahre 2009 Anlass gehabt hätten, ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten umzustellen, sei vom Amtsgericht bereits dadurch ausreichend berücksichtigt worden, dass es die 11 12 - 7 - Minderungsquote lediglich auf 20 % der Miete angesetzt und damit einen er- heblichen Teil der Verantwortung für die Schimmelbildung den Beklagten zuge- ordnet habe. Im Übrigen sei auch nicht ersichtlich, dass der bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz einbehaltene Betrag von 9.000 € zur Beseitigung der in der baulichen Beschaffenheit wurzelnden Ursa- chen für die Schimmelpilzbildung ausreichend wäre. Es sei im Streitfall angemessen, das Zurückbehaltungsrecht mit dem Vierfachen der Minderungsquote zu bemessen. Gegen eine Anknüpfung des Zurückbehaltungsrechts an den Mangelbeseitigungsaufwand spreche schon, dass dann zur Bemessung des Zurückbehaltungsrechts regelmäßig ein Sach- verständigengutachten einzuholen wäre, um den Mangelbeseitigungsaufwand beziffern zu können. Zudem führe diese Auffassung dazu, dass der Mieter auch bei nur wenig beeinträchtigenden Mängeln, die jedoch einen hohen Beseiti- gungsaufwand erforderten, für längere Zeit von seiner Mietzahlungspflicht gänz- lich freigestellt bleibe. Soweit vertreten werde, der Mieter müsse sich in doppel- ter Weise sowohl auf den Gesamtbetrag der Mangelbeseitigungskosten als ab- solute Obergrenze des Zurückbehaltungsrechts wie auch für den laufenden Monat in entsprechender Anwendung des § 641 Abs. 3 BGB auf maximal das Doppelte der monatlichen Minderungsquote als möglichen Einbehalt beschrän- ken, lasse diese Auffassung unbeachtet, dass der Mietvertrag als Dauerschuld- verhältnis auf einen laufenden periodischen Austausch der beiderseitigen Leis- tungen ausgerichtet sei. Es erscheine deshalb nicht unangemessen, dass der Vermieter, der es in der Hand habe, durch Beseitigung des Mangels das Zu- rückbehaltungsrecht jederzeit zu beenden, einem über die Minderung hinaus- reichendem Druckmittel ausgesetzt sei. Andernfalls wäre es in das Belieben des Vermieters gestellt, ob er die Minderung hinnehmen und von einer Mangel- beseitigung absehen wolle. 13 - 8 - Auch der Bundesgerichtshof habe eine Orientierung des Zurückbehal- tungsrechts am voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwand nur in den Fäl- len erwogen, in denen es dem Mieter möglich und zumutbar sei, die Reparatur nach erfolgter Fristsetzung selbst auszuführen oder ausführen zu lassen. Das sei hier schon angesichts des Privatinsolvenzverfahrens und der den Beklagten während der Wohlverhaltensphase treffenden Obliegenheiten nicht der Fall. Im Übrigen könne dem Beklagten zu 2 auch nicht zugemutet werden, auf seine Kosten erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz vorzunehmen, derer es nach dem von der Klägerin eingeholten Privatgutachtens im Streitfall bedürfe. Nicht zu folgen sei dem Amtsgericht jedoch in der Auffassung, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts auf etwa den Gesamtbetrag einer Jah- resmiete begrenzt sei. Dies erscheine schon deshalb nicht überzeugend, weil auch diese Betragsschwelle bei längerer Untätigkeit des Vermieters und damit einhergehender Ersparnis der von ihm zu tragenden Instandsetzungsaufwen- dungen überschritten werden könne, ohne dass dies auf vom Mieter zu beein- flussende Umstände zurückgehe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat den auf die Kündigung vom 23. Oktober 2012 gestützten Räu- mungsanspruch der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu Unrecht ver- neint. Denn es hat bei der Beurteilung dieser Kündigung rechtsfehlerhaft die vor dem 20. Mai 2010 (Insolvenzantragsstellung) aufgelaufenen Mietrückstände außer Betracht gelassen und dem Beklagten darüber hinaus durch eine verfehl- te schematische Bemessung ein zu weit reichendes Zurückbehaltungsrecht zugebilligt. 14 15 16 - 9 - 1. Die Klägerin hat die am 23. Oktober 2012 ausgesprochene Kündigung mit in dem Zeitraum März 2009 bis Oktober 2012 aufgelaufenen Mietrückstän- den in Höhe von insgesamt 14.806,36 € begründet und hierbei auch in der Zeit vor Insolvenzantragstellung fällig gewordene Mieten aufgeführt, mit deren Zah- lung der Beklagte zu 2 in Verzug geraten war. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die letztgenannten Miet- rückstände bei der Beurteilung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf- grund der Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO außer Betracht zu bleiben hätten, ist von Rechtsfehlern beeinflusst; insbesondere hat das Berufungsge- richt verkannt, dass die Klägerin nach dem Wirksamwerden der sogenannten Enthaftungserklärung der Treuhänderin nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht (mehr) gehindert war, eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsver- zugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB mit Erfolg auch auf vor Insolvenzantragstellung nicht gezahlte Mieten, mit denen der Beklagte zu 2 in Verzug geraten war, zu stützen. a) Nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kann der Insolvenzverwalter ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Ge- genstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass An- sprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO). 17 18 19 - 10 - Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, geht das Mietver- hältnis mit der Enthaftungserklärung - auch Freigabeerklärung genannt - nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO wieder vollständig in die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters/Schuldners über (BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 107/13, WM 2014, 1000 Rn. 13 ff.; vom 22. Mai 2014 - IX ZR 136/13, WM 2014, 1239 Rn. 10 ff., jeweils mwN). Ob dies zur Folge hat, dass der Vermieter eine außerordentliche Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB mit Erfolg auch auf vor der Insolvenzantragstellung aufgelaufene Rückstände mit der Mietzahlung stützen kann, ist im Hinblick auf § 112 Nr. 1 InsO umstrit- ten. Nach dieser Vorschrift kann ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, nach dem Antrag auf Er- öffnung des Insolvenzverfahrens wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, nicht gekündigt werden. aa) Eine verbreitete Auffassung will es dem Vermieter unter Verweis auf den Wortlaut und die systematische Stellung des § 112 Nr. 1 InsO verwehren, unter Berufung auf vor Insolvenzantragstellung aufgelaufene Mietrückstände zu kündigen. § 112 Nr. 1 InsO enthalte keine Einschränkung für die Fälle des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Wolle man eine Kündigung durchgreifen lassen, wer- de das mit § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO verfolgte Ziel, die Obdachlosigkeit eines in Insolvenz gefallenen Mieters zu vermeiden, nicht erreicht. Auch seien Mietfor- derungen aus der Zeit vor der Verfahrenseröffnung bloße Insolvenzforderun- gen, die nur nach den Regeln des Insolvenzverfahrens befriedigt werden könn- ten und gegebenenfalls von einer Restschuldbefreiung erfasst würden. Es wi- derspräche daher dem insolvenzrechtlichen Verteilungssystem, wenn der Ver- mieter eine Kündigung nach der Freigabe der Wohnung durch die Enthaftungs- 20 21 22 - 11 - erklärung auf insolvenzbehaftete Forderungen stützen könnte (LG Neubran- denburg, WuM 2001, 551 f.; AG Hamburg, NZI 2009, 331, 334; Flatow, NZM 2011, 607, 614 f.; Derleder, ZAP 2005, Fach 14, S. 513, 517 f.; Derleder in Festschrift für Blank, 2006, S. 673, 687; Wegener in Uhlenbruck/ Hirte/Vallender, InsO, 13. Aufl., § 109 Rn. 20 und § 112 Rn. 7; Belz/Lüke in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. VIII.C Rn. 480; Gürlevik, Die Rechtsstellung des insolventen Wohnraummieters, 2011, S. 149 ff.; Mohrbutter/Ringstmeier/Homann, Handbuch Insolvenzverwaltung, 9. Aufl., Kap. 7 Rn. 88; Franken/Dahl, Mietverhältnisse in der Insolvenz, 2. Aufl., 7. Teil Kap. IV Rn. 45; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 542 BGB Rn. 138, 143; Schmidt, Privatinsolvenz, 4. Aufl., VI. 1; Flöther/Wehner in Ahrens/Gehrlein/Ringstmeier, InsO, 2. Aufl., § 109 Rn. 18; Graf- Schlicker/Breitenbücher, InsO, 4. Aufl., § 109 Rn. 12; Schmidt/Ringstmeier, InsO, 18. Aufl., § 109 Rn. 25; HmbKommInsO/Pohlmann-Weide, 5. Aufl., § 109 Rn. 30 und § 112 Rn. 1; Werres in Vallender/Undritz, Praxis des Insolvenz- rechts, 2012, Kap. 6 Rn. 41; Pape/Uhländer/Wedekind, InsO, § 109 Rn. 72). bb) Nach anderer Auffassung entfällt die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Abgabe, jedenfalls aber mit Wirksamwerden der Enthaftungser- klärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Die Enthaftungserklärung bewirke, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen sei, sondern in die Verfügungs- befugnis der Vertragsparteien zurückfalle, so dass eine Kündigung möglich sei. Insolvenzrechtliche Gründe stünden der Kündigungsbefugnis des Vermieters nicht entgegen. Der Mieter könne die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungs- freien Vermögen abwenden; auch sei eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlichen Stellen, trotz des laufenden Insolvenz- verfahrens möglich. Die Gegenauffassung übersehe, dass § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO keine Vorschrift des sozialen Mieterschutzes sei, sondern eine Norm, die 23 - 12 - ausschließlich insolvenzrechtliche Ziele verfolge und daher die Massebefan- genheit des Mietverhältnisses voraussetze. Auch mute die Gegenauffassung dem Vermieter zu, trotz des vor Verfahrenseröffnung aufgelaufenen, an sich zur Kündigung berechtigenden Mietrückstands, einen weiteren Zahlungsverzug abzuwarten. Diese Besserstellung des Insolvenzschuldners gegenüber dem nicht im Insolvenzverfahren befindlichen Mieter könne nicht mit dem Zweck des Insolvenzverfahrens gerechtfertigt werden (MünchKommInsO/Eckert, 3. Aufl., § 109 Rn. 59; Tintelnot in Kübler/Prütting/Bork, InsO, Stand Februar 2015, § 109 Rn. 19; Pape, NZM 2004, 401, 410; Pape, InsBüro 2005, 169, 174 f.; Pape, in ZMR 2009, 885, 890 f.; Hinz, NZM 2014, 137, 150; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; Grote, ZInsO 2009, 9, 12; Eckert, ZVI 2006, 133, 138; im Ergebnis auch: Andres/Leithaus/Andres, InsO, 3. Aufl., § 109 Rn. 14; Wendler in Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 109 Rn. 25; Wagner in Wimmer/ Dauernheim/Wagner/Gietl, Handbuch des Fachanwalts Insolvenzrecht, 6. Aufl., Kap. 6 Rn. 125; Jablonski, GE 2008, 716, 719). cc) Der Senat entscheidet die Streitfrage im Sinne der letztgenannten Auffassung. (1) Auf den ersten Blick spricht der Wortlaut des § 112 Nr. 1 InsO aller- dings dafür, dass der Vermieter in der Insolvenz des Mieters gehindert ist, eine Kündigung wegen eines vor Insolvenzantragstellung eingetretenen Zahlungs- verzugs auszusprechen. Gewichtigere Gründe, insbesondere die systematische Stellung der Norm sowie deren Sinn und Zweck, stehen jedoch deren Fortgel- tung über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Enthaftungserklärung hinaus entgegen. (a) Zu Unrecht berufen sich die Befürworter einer Fortgeltung der Kündi- gungssperre des § 112 InsO über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Ent- 24 25 26 - 13 - haftungserklärung hinaus auf die systematische Stellung des § 112 in der Insol- venzordnung. § 112 InsO steht im Dritten Teil der Insolvenzordnung, der mit "Wirkungen der Insolvenzeröffnung" überschrieben ist. Von § 112 InsO werden daher nur solche Mietverhältnisse erfasst, die im Zeitpunkt der Kündigungser- klärung (noch) insolvenzbefangen sind. Daran fehlt es bei Mietverhältnissen, hinsichtlich derer der Insolvenzverwalter/Treuhänder eine Enthaftungserklärung abgegeben hat, denn diese hat zur Folge, dass die Verbindung des Mietver- hältnisses zur Insolvenzmasse für die Zeit nach Ablauf der Kündigungsfrist voll- ständig gelöst wird (BGH, Urteil vom 22. Mai 2014 - IX ZR 136/13, aaO Rn. 15, 23). (b) § 112 InsO beruht auf der insolvenzrechtlichen Überlegung, dass die wirtschaftliche Einheit im Besitz des Schuldners nicht zur Unzeit auseinander- gerissen werden darf. Gemietete oder gepachtete Gegenstände sollen dem Insolvenzverwalter nicht aufgrund von Zahlungsrückständen des Schuldners entzogen werden, da sie etwa für die Fortführung eines Unternehmens erforder- lich sein können (BT-Drucks. 12/2443, S. 148; vgl. BGH, Urteil vom 18. Juli 2002 - IX ZR 195/01, BGHZ 151, 353, 372 mwN; Grote, aaO; Andres/Leithaus/Andres, aaO, § 112 Rn. 1). Die Kündigungssperre dient somit dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen und damit vertragsuntreuen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch deshalb kann aus dem Wortlaut des § 112 Nr.1 InsO kein überzeugender Grund dafür hergeleitet werden, es dem Vermieter auch nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) zu verwehren, eine Kündigung (auch) auf Rückstände aus der Zeit vor Insol- venzantragstellung zu stützen. 27 28 - 14 - (2) Verstärkt wird dieser Befund durch die Überlegungen, die den Ge- setzgeber zur Einführung der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO bewogen haben. Nach den Gesetzesmaterialien dient die Vorschrift des § 109 Abs.1 Satz 2 InsO nur insoweit dem Schutz des Mieters von Wohnraum, als sie verhindern soll, dass der Mieter das Verfahren der Verbraucherinsolvenz nur um den Preis des Verlustes seiner Wohnung durchführen kann. Denn An- lass der Einführung der Enthaftungserklärung war die zu beobachtende Praxis, dass Insolvenzverwalter/Treuhänder das Mietverhältnis nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO gekündigt haben, um die Kaution zur verwertbaren Masse ziehen zu können, auch wenn dem Mieter keine Pflichtverletzung zur Last fiel (BT-Drucks. 14/5680, S. 27). Dieser unerwünschten Entwicklung ist der Gesetzgeber dadurch entgegengetreten, dass der Insolvenzverwalter/Treuhänder bei Wohn- raummietverhältnissen nicht mehr kündigen, sondern nur noch die Erklärung abgeben kann, dass die Insolvenzmasse nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO bestimmten Frist nicht mehr für die danach fällig werdenden Ansprüche hafte. Dass mit dieser ersichtlich im Interesse des vertragstreuen Mieters vor- genommenen Gesetzesänderung eine Ausweitung des Mieterschutzes dahin- gehend beabsichtigt war, dem Vermieter die Verpflichtung aufzuerlegen, ein Mietverhältnis mit einem vertragsuntreuen Mieter auch dann, ohne dass die Begleichung der Mietrückstände sichergestellt ist, fortzuführen, wenn das Miet- verhältnis nicht mehr massebefangen ist, lässt sich den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. (3) Im Zeitpunkt der Kündigung der Klägerin (23. Oktober 2012) war das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2 bereits aufgehoben (Aufhebungsbeschluss vom 18. Januar 2012); der Beklagte zu 2 befand sich bereits im Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). 29 30 - 15 - Im Ausgangspunkt ist anerkannt, dass § 112 InsO nicht über das Insol- venzverfahren hinaus gilt und die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach dessen Aufhebung daher auch mit Rückständen aus der Zeit vor der Ver- fahrenseröffnung begründet werden kann (Schmidt/Ringstmeier, aaO, § 112 Rn. 21; Belz/Lüke in Bub/Treier, aaO). Dennoch wollen manche Instanzgerichte und einige Autoren die Kündi- gungssperre des § 112 InsO - wohl in analoger Anwendung - auf das Rest- schuldbefreiungsverfahren erstrecken. Der Schuldner habe innerhalb des sich an das Insolvenzverfahren anschließenden Restschuldbefreiungsverfahrens mit Rücksicht auf § 294 Abs. 2, § 295 Abs. 1 Nr. 4 InsO nicht die Möglichkeit, die Mietschulden zu begleichen, und wäre schutzlos gestellt, wenn dem Vermieter eine Kündigung aufgrund der vor der Stellung des Insolvenzantrags aufgelaufe- nen Rückstände gestattet würde. Entgegen der Intention des Gesetzgebers stünde dem Mieter in diesem Fall nicht die Möglichkeit der Fortführung des Mietverhältnisses zu (LG Neubrandenburg, aaO; AG Hamburg, aaO; Graf- Schlicker/Breitenbücher, aaO, § 112 Rn. 10; Pape/Uhländer/Wedekind, aaO, § 112 Rn. 38; Flatow, aaO; Gürlevik, aaO S. 154 f.; Flöther/Wehner/ Hergenröder in Ahrens/Gehrlein/Ringstmeier, aaO, § 112 Rn. 14; Jaeger/ Jacoby, InsO, 2014, § 112 Rn. 58). Dem kann nicht gefolgt werden. Zum einen fehlt es an einer Regelungs- lücke als Voraussetzung einer Analogie; zum anderen lässt sich auch aus den vom Gesetzgeber mit dem Restschuldbefreiungsverfahren verfolgten Intentio- nen nichts für diese Auffassung gewinnen. (a) Angesichts des insolvenzrechtlichen Regelungszwecks des § 112 InsO, die wirtschaftliche Einheit für das Insolvenzverfahren im Besitz des Schuldners zu halten (BT-Drucks. 12/2443, S. 148), kann eine planwidrige Re- 31 32 33 34 - 16 - gelungslücke nicht angenommen werden. Der Schutz des vertragsuntreuen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der angemieteten Wohnung ist nicht Zweck des § 112 InsO. Vielmehr sind die im Bürgerlichen Gesetzbuch hierzu getroffe- nen Regelungen abschließend. Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB die Wertung getroffen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermie- ter jedenfalls dann unzumutbar ist, wenn sich der Mieter mit zwei vollen Mo- natsmieten in Verzug befindet. In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter und Vermieterinteressen bedarf (Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, NZM 2015, 196 Rn. 21, zur Veröffentli- chung in BGHZ vorgesehen; vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16; jeweils mwN). Dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, die Wohnung gleichwohl zu erhalten, ist der Gesetzgeber dadurch entgegengekommen, dass er ihm - allerdings vorrangig zum Zwecke der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit - durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (ge- nauso wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF) eine Schonfrist zur einmaligen Nachholung rückständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei deren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzah- lungsverzug gestützte Kündigung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Zugleich hat es der Gesetzgeber bei Verfolgung dieses Ziels genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2 BGB vorgesehen, durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflich- tungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10). 35 - 17 - Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 aaO Rn. 21) hat der Gesetzgeber - allerdings abschließend - im allgemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mieters, eine auf einen erheblichen Mietzahlungsverzug ge- stützte fristlose Kündigung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu ma- chen und ihm darüber die gemietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, aaO Rn. 25 mwN). Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem ver- tragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrück- stände ausgeglichen werden oder - was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt - sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu ver- pflichtet. (b) Hierzu kann es auch im Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO) kommen. Weder dessen Vorschriften noch der mit diesem Verfahren vom Gesetzgeber verfolgte Zweck schließen einen Ausgleich der rückständigen Mietschulden aus. Geht dem Mieter - wie hier dem Beklagten zu 2 - im Restschuldbefrei- ungsverfahren eine fristlose Kündigung des aufgrund der Enthaftungserklärung nicht mehr massebefangenen Mietverhältnisses zu, die (jedenfalls auch) mit vor Insolvenzantragstellung aufgelaufenen Mietschulden begründet wird, so kann der Mieter diese Mietrückstände aus seinem pfändungsfreien Vermögen beglei- chen oder es kann sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichten. Ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des § 294 Abs. 2 InsO oder eine Obliegenheitsverletzung nach § 295 Abs. 1 Nr. 4 InsO liegt in beidem nicht: Leistungen an einzelne Insolvenzgläubiger aus seinem pfändungsfreien Vermögen sind dem Mieter/Schuldner nach ganz überwiegender Auffassung 36 37 38 39 40 - 18 - jederzeit gestattet (Ahrens in Kohte/Ahrens/Grote/Busch, Verfahrenskosten- stundung, Restschuldbefreiung und Verbraucherinsolvenzverfahren, 7. Aufl., § 295 Rn. 134; in FK-InsO/Ahrens, 8. Aufl., § 294 Rn. 59 und § 295 Rn. 139; Vallender in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO, § 295 Rn. 55; HmbKomm- InsO/Streck, 5. Aufl., § 294 Rn. 11; MünchKommInsO/Ehricke, § 294 aF Rn. 32; Wenzel in Kübler/Prütting/Bork, InsO, § 294 Rn. 5; Kupka, ZInsO 2010, 113, 115; Pape, InVO 2006, 454, 460; aA HK-InsO/Waltenberger, 7. Aufl., § 295 aF Rn. 31). Letztlich bedarf diese vom Bundesgerichtshof bislang offen gelassene (BGH, Urteil vom 14. Januar 2010 - IX ZR 93/09, WM 2010, 523 Rn. 10) Frage auch hier keiner Entscheidung, denn jedenfalls fehlt es einer derartigen Zahlung an der für die Versagung der Restschuldbefreiung erforderlichen Gläubigerbe- nachteiligung nach § 296 Abs. 1 Satz 1 InsO (MünchKommInsO/Ehricke, aaO; Vallender in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO Rn. 56; FK-InsO/Ahrens, aaO Rn. 134). Sofern öffentliche Stellen die vor Insolvenzantragsstellung aufgelau- fenen Mietrückstände begleichen, werden sie im Rahmen der Daseinsvorsorge tätig und handeln nicht als Erfüllungsgehilfe des Schuldners (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.). Im Übrigen wird die Haftungsmasse durch die Zahlung Dritter nicht verkürzt (vgl. MünchKomm InsO/Ehricke, aaO; Hinz, NZM 2014, 137, 150; FK-InsO/Ahrens, aaO, Rn. 135). Die im Rahmen eines Verbraucherinsolvenzverfahrens nach Maßgabe der §§ 286 ff. InsO zu gewährende Restschuldbefreiung dient dem Ziel, dem Schuldner einen wirtschaftlichen Neuanfang zu ermöglichen (BT-Drucks. 12/2443, S. 188; BT-Drucks. 14/5680, S. 11, 27; BGH, Urteil vom 17. Septem- ber 2009 - IX ZR 63/09, NZM 2010, 359 Rn. 8). Erfüllt der Schuldner seine Ob- liegenheiten in der Wohlverhaltensphase (vgl. § 295 InsO), kommt ihm nach deren erfolgreichen Abschluss die Befreiung von den noch nicht getilgten Insol- 41 42 - 19 - venzforderungen zu Gute, zu denen, sofern der Schuldner Mieter ist, auch die bei Insolvenzantragstellung vorhandenen Mietrückstände unabhängig von einer etwaig danach erfolgten Enthaftungserklärung gehören. Mit der Restschuldbe- freiung kann der Vermieter Ansprüche auf Zahlung rückständiger Miete, soweit es sich um Insolvenzforderungen handelt, endgültig nicht mehr gegen den Mie- ter durchsetzen. Denn die Restschuldbefreiung führt zur Entstehung einer un- vollkommenen Verbindlichkeit, die zwar weiterhin erfüllbar, aber nicht erzwing- bar ist (vgl. BGH, Beschluss vom 25. September 2008 - IX ZB 205/06, WM 2008, 2219 Rn. 11). In dieser allein die Zahlungspflicht betreffenden Regelung erschöpft sich allerdings der Schutz des Mieters/Schuldners durch das Verfahren der Ver- braucherinsolvenz beziehungsweise der Restschuldbefreiung. Die Auffassung, dass darüber hinaus ein umfassender Kündigungsschutz aus einer vom Ver- braucherinsolvenzverfahren bezweckten "Reorganisation der Schuldnerexistenz einschließlich seiner Wohnung" abzuleiten wäre (so Derleder, ZAP 2005, Fach 14, S. 513, 518) findet im Gesetz keine Stütze. Aus den Gesetzesmaterialien ergeben sich keine Hinweise darauf, dass der vertragsuntreue Mieter durch das Verfahren der Verbraucherinsolvenz auf Kosten des Vermieters einen über die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs hinausreichenden Kündigungs- schutz dahin erfahren sollte, dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter, der einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen, auf längere Zeit fortsetzen muss, ohne dass die Begleichung der Rück- stände gesichert ist. b) Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzver- walters/Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt deshalb die Kün- digungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Der Vermieter ist ab diesem Zeitpunkt nicht gehindert, eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Mietrückstände zu 43 44 - 20 - stützen, mit denen der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrags in Ver- zug gewesen war. Entgegen einer vereinzelt anzutreffenden Meinung (Jaeger/Jacoby, InsO, 2014, § 109 Rn. 65 und § 112 Rn. 58) endet der Verzug nicht etwa mit der In- solvenzeröffnung. Der Schuldnerverzug endet für die Zukunft grundsätzlich nur dann, wenn eine seiner Voraussetzungen entfällt, die zu seinem Eintritt geführt haben oder wenn gegen die Forderung eine materiell-rechtliche Einrede besteht beziehungsweise geltend gemacht wird, die der Forderung die Durchsetzbarkeit nimmt, wie etwa die Einrede der Verjährung oder ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Stundungsabrede. Die Insolvenzeröffnung ändert an einem zuvor eingetretenen Verzug indes nichts, sondern lässt diesen fortbestehen (Henckel in Henckel/Jaeger, InsO, 2004, § 39 Rn. 12; Hess, Insolvenzrecht, 2. Aufl., § 39 Rn. 26 ff.; Hirte in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO, § 39 Rn. 16; Staudinger/Löwisch/Feldmann, BGB, Neubearb. 2014, § 286 Rn. 132; Münch- KommBGB/Ernst, 6. Aufl., § 286 Rn. 99; Soergel/Benicke/Nalbantis, BGB, 13. Aufl., § 286 Rn. 202). Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist vielmehr als ein Leistungshindernis im Sinne des § 287 Satz 2 BGB anzusehen, das der Schuldner während des Verzugs zu vertreten hat (Hess, aaO Rn. 30; Hirte, aaO). Auch die Insolvenzordnung geht ersichtlich von einem Fortbestand eines bei Insolvenzeröffnung bereits eingetretenen Verzugs aus, bestimmt sie doch in § 39 Abs. 1 Nr. 1 InsO, dass die seit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens laufenden Zinsen der Forderungen der Insolvenzgläubiger nachrangig zu be- richtigen sind. c) Das Berufungsgericht hätte deshalb die vor Insolvenzantragsstellung aufgelaufenen Mietrückstände bei der Beurteilung der fristlosen Kündigung der Klägerin berücksichtigen müssen. Erst recht waren die Beträge, die der Beklag- te zu 2 vor der Insolvenzantragstellung mit Rücksicht auf ein Leistungsverwei- 45 46 - 21 - gerungsrecht nach § 320 BGB nicht gezahlt hat, in die Würdigung einzubezie- hen, ab welchem Zeitpunkt beziehungsweise ab welchem insgesamt einbehal- tenen Betrag die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts in der Zeit danach ge- gen § 320 Abs. 2 BGB verstößt (dazu sogleich unter Ziffer 3). 2. Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht allerdings angenom- men, dass die Miete gemäß § 536 BGB im streitgegenständlichen Zeitraum wegen eines nicht unerheblichen Mangels (baumängelbedingter Schimmelpilz- befall) um 20 % der Bruttomiete gemindert war, so dass sich die von der Kläge- rin errechneten Mietrückstände um die entsprechenden Beträge vermindern; dies greift die Revision auch nicht an. 3. Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, dass dem Beklagten zu 2 über die Minderung der Miete hinaus im Grundsatz ein Leis- tungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zustand. a) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig ausgeführt hat, war der Beklagte zu 2 zunächst - vorübergehend - berechtigt, sich über die Minderung hinaus auf ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berufen, weil die Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum ihrer Ge- brauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen ist. Diese aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB resultierende Hauptleistungspflicht des Vermie- ters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253 Rn. 17 mwN). Sie er- schöpft sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstaugli- chen Zustand zu erhalten (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, aaO). Der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgende Erfüllungsanspruch des Mie- ters kann dem Vermieter - neben der Minderung - grundsätzlich gemäß § 320 47 48 49 - 22 - BGB entgegengehalten werden (BGH, Urteile vom 7. Mai 1982 - V ZR 90/81, BGHZ 84, 42, 45 f.; vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696 Rn. 9; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 250; jeweils mwN). Die Einrede des nichterfüllten Vertrages dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitig- keitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteile vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, NJW-RR 2011, 447 Rn. 12; vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/04, aaO Rn. 14; Staudinger/ Otto, BGB, Neubearb. 2009, § 320 Rn. 1). b) Grundsätzlich gewährt § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Zurückbehal- tungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung. Hat allerdings eine Partei die von ihr geschuldete Leistung - wie vorliegend die Klägerin - teilweise er- bracht, so kann die Gegenleistung gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde. aa) In der Rechtsprechung und Literatur werden unterschiedliche Auffas- sungen zu der Frage vertreten, nach welchen Kriterien ein infolge der Mangel- haftigkeit der Mietsache vorgenommener Einbehalt zu bemessen und unter welchen Umständen er noch als verhältnismäßig im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB anzusehen ist. Hierbei ist insbesondere streitig, ob die Beurteilung an der Höhe der monatlichen berechtigten Mietminderung oder der zur Mangelbeseiti- gung erforderlichen Kosten auszurichten ist. (1) Nach einer Auffassung sind die Mangelbeseitigungskosten für die Bemessung des nach § 320 Abs. 2 BGB noch angemessenen Einbehalts maß- geblich. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages sei als Druckmittel gedacht, 50 51 52 - 23 - das einen Bezug zur Mangelbeseitigung aufweise (so etwa Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 535 BGB Rn. 892). Im Hinblick auf die kon- krete Höhe des Zurückbehaltungsrechts wird teilweise angenommen, der Mieter sei regelmäßig berechtigt, jedenfalls einen Betrag in Höhe des Dreifachen (LG Saarbrücken NZM 1999, 757 f.; Derleder NZM 2002, 676, 680; wohl auch Gramlich, Mietrecht, 12. Aufl., § 536 Rn. 5; vgl. auch zu einem das Gewerbe- raummietrecht betreffenden Einzelfall: BGH, Urteil vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, NJW-RR 2003, 873 unter 4) beziehungsweise des Drei- bis Fünffachen (LG Bonn, ZMR 1990, 58, 59; LG Bonn, WuM 1991, 262; OLG Naumburg, NZM 2001, 100, 102) der zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten einzubehal- ten. Andere Stimmen stellen mit Blick auf die in § 641 Abs. 3 BGB enthaltene Regelung lediglich auf das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten ab (Neu- haus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 5. Aufl., Kap. 20 Rn. 25; Soergel/ Gsell, aaO, § 320 Rn. 88; wohl auch Kraemer/Ehlert in Bub/Treier, aaO, Kap. III. B Rn. 3284; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 320 Rn. 11; BeckOK- BGB/Ehlert, Stand Mai 2014, § 536 Rn. 101). Vereinzelt wird der Einbehalt auf die Höhe des Mangelbeseitigungsaufwandes beschränkt (Fritz, Gewerberaum- mietrecht, 4. Aufl., Kap. IV 2.5. Rn. 279). (2) Eine weitere Auffassung will den nach § 320 Abs. 2 BGB noch ange- messenen Einbehalt nach Maßgabe der berechtigten Minderung berechnen. Die mangelhafte Leistung des Vermieters störe die Ausgewogenheit des synal- lagmatischen Verhältnisses, welches durch den Minderungsbetrag wieder her- gestellt werde. Es sei sachgerecht, den Einbehalt im Rahmen des § 320 BGB an dem Minderungsbetrag auszurichten, da auf diese Weise bei kleineren Män- geln auch dann nur ein geringer Druck auf den Vermieter ausgeübt werde, wenn die Mangelbeseitigung mit einem hohen Kostenaufwand einhergehe 53 54 - 24 - (Conrad, MDR 2013, 1381, 1383). Bei größeren Mängeln könne auf diese Wei- se hingegen entsprechend der Funktion des Zurückbehaltungsrechts ein höhe- rer Druck auf den Vermieter ausgeübt werden (vgl. Schmidt, NZM 2013, 705, 715). Ein an die Mangelbeseitigungskosten anknüpfender Einbehalt laufe auf eine Gleichsetzung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages mit einem Zurück- behaltungsrecht des Mieters aus § 273 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 536a Abs. 2 BGB (Ansparung eines Kostenvorschusses zur Selbstbeseitigung des Mangels) hinaus, was nicht sachgerecht sei (Gellwitzki, WuM 1999, 10, 14 mwN). Im Hinblick auf die Höhe des auf der Basis des Minderungsbetrages zu berechnenden Einbehalts begrenzen einige Autoren - teilweise unter Heranzie- hung des Rechtsgedankens des § 641 Abs. 3 BGB - das Zurückbehaltungs- recht auf das Doppelte des monatlichen Minderungsbetrages (Schmidt- Futterer/Eisenschmidt, aaO, § 536 BGB Rn. 425 f. mwN; Schmidt, aaO). Über- wiegend wird hingegen vertreten, der Mieter könne monatlich etwa das Dreifa- che (AG Bergheim, WuM 2012, 580, 581; AG Waldbröl, Urteil vom 27. Oktober 1988 - 3 C 2/88, juris Rn. 19) beziehungsweise das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages von der laufenden Miete zurückbehalten (OLG Naumburg, GuT 2002, 15, 18 [zur Gewerberaummiete]; LG Berlin, GE 1994, 403 [höchs- tens das Fünffache]; WuM 1998, 28 f.; GE 1990, 1037, 1038; LG Hamburg, ZMR 2010, 855; ZMR 1984, 128 f., und ZMR 2010, 855; AG München, WuM 1987, 216, 217; AG Charlottenburg, Urteil vom 31. August 2010 - 226 C 111/10, BeckRS 2011, 26546 [fünffacher Minderungsbetrag]; Köhler/Kossmann/Meyer- Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 79 Rn. 15; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 536 BGB Rn. 189; Gellwitzki, aaO S. 15; Börstinghaus, NZM 1998, 656, 657). 55 - 25 - (3) Andere Autoren billigen dem Mieter ein Wahlrecht zu, ob er den zu- rückbehaltenen Betrag aus einem Vielfachen der Minderung oder der Mangel- beseitigungskosten berechne (MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Vorbem. zu § 536 Rn. 15; BeckOG/Bieber, § 536 BGB Rn. 25; wohl auch Selk, NZM 2009, 142; vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 536 Rn. 61). (4) Soweit das Zurückbehaltungsrecht auf der Grundlage der berechtig- ten Mietminderung ermittelt werden soll, ist weiter streitig, für welchen Zeitraum der Mieter die monatliche Mietzahlung mit Blick auf die Mängel zurückbehalten darf. Hierzu wird vereinzelt vertreten, das Zurückbehaltungsrecht wirke sich nur für den jeweiligen Monat aus; wenn dieser abgelaufen sei, dürfe der Mieter die Miete nicht mehr einbehalten, weil der vertragliche Erfüllungsanspruch für die Vergangenheit durch Zeitablauf unmöglich geworden sei und das Zurückbehal- tungsrecht daher seine Druckfunktion nicht mehr entfalten könne (OLG Frank- furt, ZMR 1999, 628, 629 f. [zum Gewerberaummietrecht]; Münch- KommBGB/Häublein, aaO). Dem Mieter erwachse hieraus kein Nachteil, weil er mit dem ihm zustehenden Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbesei- tigung gegenüber dem Anspruch auf Mietzahlung aufrechnen könne (Münch- KommBGB/Häublein, aaO). Demgegenüber wird überwiegend mit Blick auf die während des gesam- ten Mietverhältnisses fortbestehende Gebrauchsüberlassungspflicht und die mit dem Zurückbehaltungsrecht verbundene Druckfunktion angenommen, der Mie- ter könne den Einbehalt so lange vornehmen, bis ihm die Mietsache wieder in mangelfreiem Zustand zur Verfügung stehe (OLG Naumburg, aaO; Schmidt- Futterer/Eisenschmidt, aaO Rn. 419; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 188 f.; BeckOK-BGB/Ehlert, aaO; Kraemer/Ehlert, aaO Rn. 3286; Köhler/ Kossmann/Meyer-Abich, aaO Rn. 17; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO Rn. 891; Conrad, aaO S. 1383; vgl. auch Bieber, NZM 2006, 683, 687). 56 57 58 - 26 - bb) Das vorstehend skizzierte Meinungsbild ist geprägt von dem Bemü- hen, einen über den Einzelfall hinausreichenden, allgemein gültigen Rahmen vorzugeben, innerhalb dessen der angemessene Umfang des Zurückbehal- tungsrechts hinsichtlich Bemessungsmaßstab, Höhe und Dauer gefunden wer- den soll. Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Wohnung weiter nutzen kann und auch nutzt, danach ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich jedoch einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen sei- nes Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten (BGH, Urteile vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 29; vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, aaO; vgl. auch Conrad, aaO S. 1382; Schmidt, aaO S. 714 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 424) und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfah- rungssätze beachtet worden sind (vgl. BGH, Urteile vom 30. April 1993 - V ZR 234/91, BGHZ 122, 308, 314; vom 8. Mai 2003 - VII ZR 216/02, NJW 2003, 2448 unter III 2; vom 12. Januar 2011 - XII ZR 83/08, BGHZ 188, 50 Rn. 25; jeweils mwN). Auch einer solchen - eingeschränkten - Prüfung hält das Beru- fungsurteil indes nicht stand. Das dem Tatrichter eingeräumte Beurteilungsermessen ist überschritten, wenn das Zurückbehaltungsrecht - wie hier vom Berufungsgericht - schema- tisch mit dem in zeitlicher Hinsicht praktisch unbegrenzten vierfachen Minde- rungsbetrag bemessen wird. Denn eine solche Bemessung des Zurückbehal- tungsrechts führte dazu, dass der Mieter, dem - wie hier - ein Minderungsbetrag von 20 % der Miete (oder mehr) zusteht, auf unabsehbare Zeit überhaupt keine Miete zu zahlen hätte. Eine derartige Betrachtung lässt rechtsfehlerhaft die Be- 59 60 - 27 - sonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraum- mietverhältnisses außer Acht und wird darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht. cc) Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (Vermieter) - vorübergehend - Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Mietforderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, aaO). Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei Beseiti- gung des Mangels, sondern auch - unabhängig von einer Mangelbeseitigung - bei Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, aaO Rn. 13); mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig (vgl. BGH, Beschlüsse vom 16. September 2014 - VIII ZR 221/14, WuM 2014, 681 Rn. 5; vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 253). Anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag, bei dem durch die Män- gelbeseitigung die Wiederherstellung des Gleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung vollständig möglich ist, kann bei einem Dauerschuldverhält- nis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft be- seitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangs- läufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehal- tungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu 61 62 - 28 - beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungs- kosten zu bemessen. Darüber hinaus kann das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Miet- zahlungen redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangel- beseitigung anzuhalten. Ist es aufgrund der Höhe des Mieteinbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt der Miete nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird, hat das Leis- tungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt, den Vermieter zur eigenen Vertragstreue anzuhalten. Mit einer weiteren Fortsetzung eines über die Minde- rung hinausgehenden Einbehalts würde der Zustand eintreten, dass der Mieter einen Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit lediglich einschränkt, aber nicht aufhebt, hinnimmt, aber für einen längeren Zeitraum - im Streitfall mehr als drei Jahre - nicht die geschuldete (geminderte) Miete entrichtet. dd) Schließlich muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer ange- messenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Das Zurückbehal- tungsrecht ist deshalb - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - grundsätzlich betragsmäßig begrenzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete erhält und er damit einem erheblichen Druck zur (Wieder-)Herstellung des vertrags- gemäßen Zustandes ausgesetzt ist. Anders als im Kauf- oder Werkvertrags- recht tritt im Wohnraummietrecht das Zurückbehaltungsrecht neben die Minde- rung. 63 64 - 29 - ee) Den vorstehend dargelegten Besonderheiten bei der Miete von Wohnraum ist dadurch Rechnung zu tragen, dass das Leistungsverweigerungs- recht insbesondere bei Mängeln, die - wie hier - die Gebrauchstauglichkeit nur in beschränktem Umfang mindern, schonend auszuüben ist und grundsätzlich sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung unterliegt. Dabei mag ein zusätzlicher Einbehalt eines Teils der geschuldeten Miete für einen gewissen, etwas längeren Zeitraum ebenso in Betracht kommen wie der Einbehalt der gesamten Miete für einen kurzen Zeitraum. Allgemein gültige Grundsätze lassen sich insoweit aber nicht aufstellen; vielmehr sind die gesam- ten Umstände des Einzelfalls, wie etwa die Bedeutung des Mangels, die Frage, ob er mit geringem Aufwand oder nur unter größeren Schwierigkeiten zu besei- tigen ist, gegebenenfalls auch das Verhalten der Vertragsparteien im Zusam- menhang mit dem aufgetretenen Mangel zu berücksichtigen. ff) Die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverwei- gerungsrechts nach § 320 BGB stellt den Wohnraummieter nicht rechtlos. Denn er kann unbeschadet der Minderung (§ 536 BGB) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Mangelbeseitigung klagen, im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Außerdem hat der Mieter im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungs- rechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteile vom 7. Mai 1971 - V ZR 94/70, BGHZ 56, 136, 141, vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 8), mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann. Schließlich kommt auch eine Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (gegebenenfalls in Kombination mit der Gel- tendmachung des Kündigungsfolgeschadens) in Betracht. 65 66 - 30 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Es bedarf insoweit keiner Entscheidung, ob der Beklagte das Zurückbe- haltungsrecht hier in der Weise ausüben durfte, dass er in einigen Monaten 80 % der (ungeminderten) Monatsmiete einbehielt und so für die betreffenden Monate überhaupt keine Miete zahlte. Jedenfalls war ein Einbehalt, der etwa drei oder vier Monatsmieten deutlich überstieg, unverhältnismäßig und nicht gerechtfertigt. Da der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts allein in dem Zeitraum von Juni 2010 bis Oktober 2012 über die berechtigte Minderung hinaus einen Betrag von 6.540,77 € (mehr als eine Jahresmiete und somit weit über einen noch als angemessen anzusehenden Betrag hinaus) ein- behalten hat, befand er sich im Zeitpunkt der Kündigung vom 23. Oktober 2012 mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten weit überstieg. Die fristlose Kündigung war daher gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB begrün- det und hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet, so dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung gegen den Beklagten zu 2 (aus § 546 Abs. 1 BGB) sowie gegen die Beklagte zu 1 (aus § 985 BGB) zusteht. Die Beru- fung der Beklagten gegen das auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erkennende amtsgerichtliche Urteil war daher zurückzuweisen. 67 68 - 31 - Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Ein- reichung einer Einspruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 31.01.2013 - 454 C 4666/09 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 73/13 - 69 70

ECLI:DE:BGH:2016:160316UVIIIZR326.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 326/14 Verkündet am: 16. März 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 2. Dezember 2014 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten zur Zahlung von Ne- benkosten verurteilt worden sind und bei der Entscheidung über die Aufrechnung mit Ersatzansprüchen wegen Aufwendungen in Höhe von 16.880,43 € zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde und des Revisionsverfahrens, an ei- ne andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin hatte den Beklagten im Zeitraum von Mai 1996 bis April 2010 eine Wohnung in Berlin vermietet, für die ausweislich des Mietvertrages vom 17. Mai 1996 eine Nettokaltmiete von 3.546 DM (1.812,54 €) zuzüglich Ne- benkostenvorauszahlungen in Höhe von 656,65 DM (345,44 €) zu zahlen wa- 1 - 3 - ren. Zunächst wurden den Beklagten auch Nebenkostenabrechnungen erteilt, zuletzt für das Jahr 2003 durch den für den Zeitraum vom 28. Januar 2002 bis 28. Dezember 2004 bestellten Zwangsverwalter. Das Mietverhältnis endete am 15. April 2010. Nachdem den Beklagten im Juli 2008 bezüglich der Miete ein Pfän- dungs- und Überweisungsbeschluss der B. AG zuge- stellt worden war, erbrachten sie bis zum Ende des Mietverhältnisses keine Zahlungen mehr an die Klägerin; an die Pfändungsgläubigerin zahlten sie im Jahr 2008 und 2009 insgesamt einen Betrag von 7.551,75 €. Der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss wurde im Mai 2009 wieder aufgehoben. In Absprache mit der Klägerin verauslagten die Beklagten im Oktober 2008 für eine Heizöllieferung 4.328,70 €. Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst die Zahlung der Mieten für den Zeitraum von August 2008 bis zum 15. April 2010 (20,5 Monate) in Höhe von 44.238,59 € nebst Zinsen begehrt, mithin eine Nettomiete in Höhe von 37.157,07 € sowie Nebenkosten in Höhe von 7.081,52 €. Hinsichtlich der Ne- benkosten hat sie behauptet, ihr Geschäftsführer habe im März 2003 mit dem beklagten Ehemann anlässlich eines Gesprächs im Treppenhaus vereinbart, die Nebenkosten nicht mehr abzurechnen, sondern die bisherigen Vorauszah- lungen als Pauschale zu behandeln. Die Klägerin hat die Klage wegen der Zahlungen an die Pfändungsgläu- bigerin (7.551,75 €) sowie der Aufrechnung mit der Heizölrechnung aus Okto- ber 2008 (4.328,70 €) einseitig in der Hauptsache für erledigt erklärt und dane- ben zuletzt noch Zahlung von 33.112,79 € und vorgerichtlichen Rechtsanwalts- kosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Die Beklagten haben der Klageforderung Aufwendungen für eine Reparatur der Dusche (1.067,43 €) sowie weitere Auf- 2 3 4 5 - 4 - wendungen auf das Mietobjekt in Höhe von insgesamt 15.813 € entgegen ge- halten. Daneben haben sie mit einem von ihnen erhobenen Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkosten für die Jahre 2004 bis 2007 die Aufrechnung erklärt und im Wege der Widerklage Zahlung von 4.125,28 € nebst Zinsen (Rückzahlung der für das Jahr 2008 gezahlten Nebenkosten) sowie Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Klägerin unter Ab- weisung der weitergehenden Widerklage zur Zahlung von 3.108,96 € nebst Zin- sen sowie Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.878,30 € verurteilt. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts zur Zahlung von 32.358,14 € und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, verurteilt, die teilweise Erledigung des Rechtsstreit in der Hauptsache (wegen der übrigen Mieten) festgestellt und die Widerklage abgewiesen. Der Senat hat die Revision zugelassen, soweit bezüglich der Klage auf Zahlung von Nebenkosten und der Entscheidung über die Aufrechnung mit Aufwendungser- satzansprüchen in Höhe von 16.881,43 € [richtig: 16.880,43 €] zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. In diesem Umfang verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 6 7 8 - 5 - Der Klägerin stehe ein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 32.358,14 € zu. Die Klägerin sei aktivlegitimiert, da der Pfändungsbeschluss aufgehoben worden sei. Sie könne die gesamte Miete ohne vorherige Abrech- nung über die Nebenkosten beanspruchen, weil die Parteien die ursprüngliche Vorauszahlungsvereinbarung in eine Nebenkostenpauschale abgeändert hät- ten. Denn aufgrund der nochmaligen Vernehmung des Zeugen M. in der Berufungsinstanz stehe fest, dass der Beklagte zu 1 und die Klägerin im März 2003 eine Vereinbarung getroffen hätten, über die Nebenkosten nicht mehr ab- zurechnen, sondern diese als mit dem Vorschuss abgegolten anzusehen. Diese Vereinbarung sei zwar nicht sogleich wirksam geworden, weil die Beklagte zu 2 nicht beteiligt gewesen und die Klägerin aufgrund der damaligen Zwangsver- waltung nicht verfügungsbefugt gewesen sei. Die Parteien hätten das Mietver- hältnis aber nach Aufhebung der Zwangsverwaltung einvernehmlich im Sinne der im März 2003 getroffenen Vereinbarung fortgeführt und damit die Vereinba- rung über die Änderung der Nebenkosten jedenfalls konkludent bestätigt bezie- hungsweise genehmigt. Die Aufrechnung wegen der Kosten für die Duschreparatur führe nicht zum Erlöschen der Forderung. Das Amtsgericht habe zutreffend dargestellt, dass die Beklagten die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 536a Abs. 2 BGB nicht hinreichend dargetan hätten. In zweiter Instanz sei das weitere Vor- bringen nicht mehr zu berücksichtigen (§ 531 Abs. 2 ZPO). Soweit die Beklagten sich weiterer Ansprüche wegen weiterer Zahlungen an Dritte berühmten, hätten sie diese nicht im Wege der Aufrechnung der Kla- geforderung entgegengehalten. 9 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder ein Anspruch auf Zah- lung von Nebenkosten bejaht noch die Aufrechnung mit Gegenansprüchen in Höhe von 16.880,43 € verneint werden. 1. Noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegan- gen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von Ne- benkosten nicht darauf stützen kann, dass im ursprünglichen Mietvertrag ent- sprechende Vorauszahlungen vereinbart waren. Denn Vorauszahlungen stehen dem Vermieter als solche nicht mehr zu, wenn - wie hier - bereits Abrechnungs- reife eingetreten ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 22). Allenfalls hätte die Klägerin Nebenkosten - bis zur Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen - insoweit noch beanspruchen können, als sie durch (gegebenenfalls auch nachträglich) erteilte Nebenkostenabrechnungen gerechtfertigt wären (vgl. Senatsurteile vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 44 f.; vom 31. Juli 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 25; vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 5 c). Insoweit macht die Revisionserwiderung zwar geltend, dass die Klägerin nachträglich Nebenkostenabrechnungen erstellt und im Prozess vorgelegt ha- be, aus denen sich Kosten in einer die vereinbarten Vorauszahlungen überstei- genden Höhe ergäben. Zu der formellen und materiellen Richtigkeit dieser Ab- rechnung hat das Berufungsgericht indes keine Feststellungen getroffen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der begehrten Nebenkosten auch nicht aus einer vertrag- lichen Änderung der Nebenkostenvereinbarung dahingehend, dass die verein- barten Zahlungen nunmehr als Pauschale geschuldet sein sollten. 12 13 14 - 7 - Die Annahme des Berufungsgerichts, der Geschäftsführer der Klägerin und der Beklagte zu 1 hätten Ende März 2003 bei einem Gespräch im Trep- penhaus zur Wohnung der Beklagten vereinbart, die Nebenkosten nicht mehr abzurechnen, sondern als Pauschale zu behandeln, beruht auf einer - das rechtliche Gehör der Beklagten verletzenden - unvollständigen Tatsachenfest- stellung. Auch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 2 hätte diese Vereinbarung stillschweigend genehmigt, weil sie in der Folgezeit keine Abrechnung verlangt habe, ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beein- flusst. Entsprechendes gilt für die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Ver- einbarung über die Umwandlung der Vorauszahlungen in eine Pauschale sei jedenfalls durch eine "Bestätigung" wirksam geworden, die darin liege, dass die Klägerin nach dem Ende der Zwangsverwaltung keine Nebenkostenabrechnung mehr erstellt und die Beklagten dies auch nicht beanstandet hätten. a) Das Amtsgericht hat die von der Klägerin behauptete Vereinbarung, in Zukunft auf eine Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen zu ver- zichten und diese als Pauschale zu behandeln, nach Vernehmung des von der Klägerin benannten Zeugen M. und des von den Beklagten benannten (Gegen-)Zeugen L. als nicht bewiesen erachtet; dabei hat es seine Zweifel an der Aussage des Zeugen M. unter anderem darauf gestützt, dass die- ser angegeben habe, auch mit dem Mieter einer anderen Wohnung, dem schon vor den Beklagten ausgezogenen Zeugen L. sei eine pauschale Abgeltung der Nebenkosten vereinbart worden; diese Aussage stand aber in Widerspruch zu den Angaben des - vom Amtsgericht als neutral und glaubwürdig einge- schätzten - Zeugen L. der bekundet hat, dass mit ihm eine derartige Abre- de nicht getroffen worden sei und er bis zu seinem Auszug Ende 2003 Neben- kostenabrechnungen erhalten habe, zuletzt für das Jahr 2003. 15 16 - 8 - aa) Das Berufungsgericht hat demgegenüber unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO allein aufgrund der erneuten Vernehmung des Zeugen M. eine Nebenkostenpauschalierung für erwiesen erachtet, ohne sich auch nur mit der erstinstanzlichen Aussage des Zeugen L. auseinanderzusetzen, die das Amtsgericht mit dazu veranlasst hatte, an der Aussage des Zeugen M. zu zweifeln. Darüber hinaus hat das Berufungsgericht, wie die Revisi- on zutreffend geltend macht, gegen § 398 ZPO verstoßen, indem es den Zeu- gen L. nicht erneut vernommen hat. Denn nach der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs muss das Berufungsgericht einen bereits in ers- ter Instanz vernommenen Zeugen erneut vernehmen, wenn es dessen protokol- lierte Aussage anders verstehen oder ihr ein anderes Gewicht beimessen will als die Vorinstanz (BGH, Urteile vom 28. November 1995 - XI ZR 37/97, NJW 1996, 663, unter III 3; vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199, unter II 2 a; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 19, st. Rspr.). Die nochmalige Vernehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahr- heitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen (BGH, Urteile vom 19. Juni 1991 - VIII ZR 116/90, NJW 1991, 3285, unter II 2 b aa; vom 10. März 1998 VI ZR 30/97, NJW 1998, 2222, unter II 1 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Stützt das erstin- stanzliche Gericht seine Würdigung auf die Vernehmung mehrerer Zeugen, be- darf es der erneuten Vernehmung sämtlicher Zeugen (Senatsurteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, aaO). So liegen die Dinge hier, denn das Amtsgericht hat die Aussagen der von ihm vernommenen Zeugen L. und M. dahin gewürdigt, dass die be- hauptete Vereinbarung damit nicht bewiesen sei, während das Berufungsge- richt den Beweis allein aufgrund der erneuten Vernehmung des Zeugen M. 17 18 - 9 - als erbracht angesehen hat. Zu dieser Würdigung hätte es nur nach erneuter Vernehmung beider vom Amtsgericht gehörten Zeugen kommen dürfen. bb) Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung demgegenüber ein, auf die Angaben des Zeugen L. sei es nicht mehr angekommen, weil der Zeu- ge M. bei seiner erneuten Vernehmung in der Berufungsinstanz einge- räumt habe, dass er sich möglicherweise darüber geirrt habe, dass das Miet- verhältnis mit dem Zeugen L. nicht erst, wie in seiner ersten Vernehmung angegeben, im Jahr 2006, sondern bereits im Jahr 2003 geendet habe. Das trifft schon deshalb nicht zu, weil diese Korrektur der Aussage des Zeugen M. nichts daran ändert, dass ein Widerspruch zur Aussage des Zeugen L. besteht. Denn nach der Darstellung des Zeugen M. soll auch mit dem Mieter L. eine Nebenkostenpauschale vereinbart worden sein, was der unbeteiligte Zeuge L. für seine Person gerade in Abrede gestellt hat. b) Zudem hat das Berufungsgericht es - unter erneutem Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO - versäumt, auch den Zeugen Mü. zu vernehmen, den die Beklagten bereits in der ersten Instanz als Zeugen dafür benannt hatten, dass das vom Zeugen M. geschilderte Gespräch mit dem Beklagten zu 1 über die Nebenkosten nicht stattgefunden haben kann, weil der Beklagte zu 1 zu dem vom Zeugen angegebenen Zeitraum (Ende März 2003) durchgehend Ge- schäftstermine als Geschäftsführer eines mittelständischen Unternehmens, vom 21. bis 25. März 2003 sogar im Ausland, wahrgenommen habe, was im Einzel- nen aus seinem damaligen Terminkalender ersichtlich sei; bei dem Zeugen handele es sich um einen Mitgesellschafter des Beklagten zu 1, der mit ihm zusammen einen wechselseitig einsehbaren Terminkalender führe und an den Geschäftsterminen teilweise selbst teilgenommen habe. Das Amtsgericht hatte zur Vernehmung dieses Zeugen keine Veranlassung, weil es die Behauptung der Klägerin nach Vernehmung des von der Klägerin benannten Zeugen und 19 20 - 10 - eines der von den Beklagten benannten Gegenzeugen nicht als erwiesen an- sah. Von der Vernehmung weiterer gegenbeweislich benannter Zeugen hat das Amtsgericht daher - folgerichtig - abgesehen. Das Berufungsgericht durfte aber den von der Klägerin zu führenden Beweis nicht als erbracht ansehen, ohne sämtliche Gegenzeugen gehört zu haben. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten auf den Zeugen Mü. verzich- tet hätten, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Im Gegenteil haben die Beklagten in der Berufungsbegründung ausdrücklich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen einschließlich der dortigen Beweisantritte ergänzend Bezug genommen und damit unmissverständlich klargestellt, dass sie die erstinstanzlichen Beweisantritte auch zum Gegenstand der Berufungsinstanz machen (vgl. BGH, Urteil vom 2. Juli 1986 - IV ZR 37/85, FamRZ 1986, 1085). Anders als die Revisionserwiderung meint, gereicht es den Beklagten auch nicht zum Nachteil, dass sie nach der Vernehmung des Zeugen M. in der Berufungsinstanz ihren Antrag auf Vernehmung des Zeugen Mü. nicht ausdrücklich wiederholt oder diesbezüglich eine Verfah- rensrüge erhoben haben. Denn in der unterbliebenen Vernehmung des gegen- beweislich benannten Zeugen Mü. liegt nur deshalb ein Verfahrensfehler, weil das Berufungsgericht - anders als das Amtsgericht - der Aussage des Hauptzeugen gefolgt ist und die Vereinbarung einer Pauschale als wirksam an- gesehen hat; dies ist indes erst durch das Berufungsurteil offenbar geworden. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war die Vernehmung des Zeugen Mü. nicht deshalb entbehrlich, weil das Gespräch nach der Aus- sage des Zeugen M. "wenige Tage nach dem 22.3., jedenfalls binnen in- nerhalb derselben Woche" stattgefunden habe, es deshalb nicht auszuschlie- ßen sei, dass das Gespräch erst am 29. März 2003 stattgefunden habe, der Beklagte aber keine Angaben zu seinem Aufenthaltsort an diesem Tag gemacht 21 22 - 11 - habe. Zum einen übersieht die Revisionserwiderung dabei, dass die Klägerin selbst behauptet hatte, dass das Gespräch am 23. März 2003, nämlich unmit- telbar nach der Geschäftsübernahme durch die neue Gesellschafterstruktur, stattgefunden habe; zum anderen ist der Vortrag des Beklagten zu 1 bei ver- ständiger Würdigung dahin zu verstehen, dass er in dem gesamten Zeitraum, der für das Gespräch in Frage kam, sich anderweit aufgehalten habe. Auch der weitere Einwand der Revisionserwiderung, es handele sich bei dem Zeugen um ein ungeeignetes Beweismittel, weil auszuschließen sei, dass der Zeuge ange- sichts des Zeitablaufs überhaupt noch Angaben machen könne, ist unberech- tigt. Denn es ist keineswegs auszuschließen, dass der Zeuge sich an Ge- schäftstermine und Geschäftsreisen erinnert, insbesondere auf Vorhalt des da- maligen Terminkalenders. c) Auch die weitere Beurteilung des Berufungsgerichts, die mangels Be- teiligung der Beklagten zu 2 zunächst unwirksame Vereinbarung über die Ne- benkosten sei später "konkludent bestätigt beziehungsweise genehmigt wor- den" und jedenfalls dadurch wirksam geworden, ist von Rechtsfehlern beein- flusst. Denn die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen seine Würdigung nicht, dass die Parteien durch ihr Verhalten in den folgenden Jahren die Ver- einbarung über die Änderung der Nebenkosten "konkludent bestätigt bezie- hungsweise genehmigt" hätten. aa) Noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass eine Änderung des Mietvertrags nur unter Beteiligung sämtlicher Vertragspartner (hier also der beiden Beklagten auf Mieterseite) wirksam ver- einbart werden kann, so dass allein eine Vereinbarung zwischen dem Zeugen M. und dem Beklagten zu 1 eine Änderung des Mietvertrags nicht bewir- ken konnte, sondern es einer Mitwirkung der Beklagten zu 2 an der Vertragsän- derung bedurft hätte. Hierfür hat das Berufungsgericht aber keine ausreichen- 23 24 - 12 - den Feststellungen getroffen, sondern seine Beurteilung allein auf den Umstand gestützt, dass die Klägerin in der Folgezeit keine Nebenkostenabrechnung er- stellt und die Beklagten dies auch nicht beanstandet hätten. Dass der Beklagte zu 1 auch im Namen der Beklagten zu 2 aufgetreten ist, hat das Berufungsge- richt ebenso wenig festgestellt wie eine Kenntnis der Beklagten zu 2 von der (angeblichen) Pauschalabrede des Beklagten zu 1 mit dem Zeugen M. , ohne die eine stillschweigende Genehmigung der Beklagten zu 2 von vornhe- rein nicht in Betracht kam. bb) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war die Mitwir- kung der Beklagten zu 2 an der Änderung des Mietvertrages nicht deshalb ent- behrlich, weil sie nach § 1357 BGB wirksam vom Beklagten zu 1 vertreten wor- den wäre. Denn bei der Änderung einer vertraglichen Vereinbarung über die Abrechnung von Nebenkosten in einem bestehenden Mietverhältnis handelt es sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs. Im Gegenteil ist der Wohnbedarf durch das bestehende Mietverhältnis gedeckt. cc) Auch die vom Berufungsgericht offenbar zusätzlich in Betracht gezo- gene "Bestätigung" einer Pauschalierung der Nebenkosten entbehrt jeder Grundlage. Die bloße Nichtabrechnung von Nebenkostenvorauszahlungen durch den Vermieter kann - aus der maßgeblichen Empfängersicht des Mieters - regelmäßig schon nicht als Angebot einer Änderung der mietvertraglichen Um- lagevereinbarung oder des Verzichts auf eine Abrechnung angesehen werden (Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 14/06, NJW 2008, 1302 Rn. 10). Besondere Umstände, die aus Sicht der Beklagten dafür hätten sprechen kön- nen, dass die Klägerin ihnen mit der Nichtabrechnung der Betriebskosten ein Angebot zu einer Vertragsänderung hätte unterbreiten wollen, sind vom Beru- fungsgericht nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich. 25 26 27 - 13 - dd) Da die (angebliche) Pauschalvereinbarung somit schon wegen der erforderlichen Beteiligung der Beklagten zu 2 unwirksam ist, kann es auf sich beruhen, ob der Wirksamkeit dieser Abrede zusätzlich entgegensteht, dass der Klägerin wegen der Zwangsverwaltung die Verfügungsbefugnis fehlte oder ob - wie die Revisionserwiderung meint - sich daraus lediglich eine schwebende Unwirksamkeit ergibt und eine Heilung durch nachträgliche Genehmigung ana- log § 177 BGB in Betracht kommt. Aus demselben Grund kann dahinstehen, ob der streitige Abrechnungsverzicht - wie der Zeuge M. bekundet hat - so- fort gelten sollte oder die Vereinbarung - wie die Revisionserwiderung meint - dahin auszulegen ist, dass lediglich für die Zeit ab Beendigung der Zwangsver- waltung nicht mehr abgerechnet werden sollte. 2. Schließlich kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begrün- dung auch eine wirksame Aufrechnung der Beklagten mit Gegenforderungen auf Ersatz von Aufwendungen für eine Duschreparatur in Höhe von 1.067,43 € und weiteren Aufwendungen von 15.813 € (über den vom Berufungsgericht be- rücksichtigten unstreitigen Betrag von 4.328,70 € für eine Heizöllieferung im Oktober 2008 hinaus) nicht verneint werden. a) Die Beklagten haben, wie die Revision unter Bezugnahme auf deren Schriftsätze in den Tatsacheninstanzen zutreffend geltend macht, schon in der ersten Instanz vorgetragen, dass sie in dieser Höhe weitere im einzelnen aufge- führte Rechnungen beglichen hätten, bei denen es sich jeweils um konkret be- zeichnete Aufwendungen für das Mietobjekt (im Wesentlichen Energielieferun- gen, Reparaturen) gehandelt habe und bezüglich derer die Zahlung durch die Beklagten mit der hierzu bevollmächtigten Mitarbeiterin der Klägerin, der Zeugin T. , jeweils vereinbart gewesen sei. Damit haben die Beklagten einen vertrag- lichen Anspruch auf Ersatz der absprachegemäß getätigten Aufwendungen schlüssig dargetan (§ 670 BGB). 28 29 - 14 - Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts bezog sich das auch auf die Kosten für die Reparatur der Dusche. Soweit die Beklagten in der Beru- fungsinstanz vorgetragen haben, dass die betreffende Absprache mit der Zeu- gin bereits vor der Erteilung des diesbezüglichen Reparaturauftrags getroffen worden sei, handelt es sich somit nicht um einen neuen Vortrag, sondern ledig- lich um eine Ergänzung oder Präzisierung des bereits erstinstanzlich gehalte- nen schlüssigen Vortrags; diesen durfte das Berufungsgericht nicht - wie ge- schehen - nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückweisen (vgl. Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 21 mwN). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war das Vorbringen der Beklagten zur Aufrechnung mit Gegenforderungen in Höhe von 15.813 € nicht deswegen unbeachtlich, weil die Beklagten keine "weiteren Umstände zu den Auslagen" vorgetragen und sich nur auf Zeugenbeweis berufen und "kaum Belege vorgelegt" hätten. Dies hat - anders als die Revisionserwiderung offen- bar meint - ebenso wenig wie der weitere von ihr angeführte Umstand, dass die Beklagten in einigen Schriftsätzen noch höhere Gegenforderungen geltend ge- macht haben, zur Folge, dass der Vortrag zu einer Aufrechnung mit Gegenfor- derungen in Höhe von 15.813 € nicht schlüssig vorgetragen oder aus sonstigen Gründen unbeachtlich wäre. Vielmehr hätte das Berufungsgericht die von den Beklagten angebotenen Beweise erheben müssen. b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war der Sachvortrag der Beklagten zu ihren Gegenansprüchen auch nicht deshalb unerheblich, weil es an einer Aufrechnungserklärung gefehlt hätte und deshalb ein Erlöschen der Klageforderung nach § 389 BGB nicht hätte eintreten können. Die Aufrechnung kann - wie jede Willenserklärung - auch stillschweigend erklärt werden (siehe nur BGH, Urteil vom 26. Januar 2009 - II ZR 217/07, BGHZ 179, 285 Rn. 6 mwN). Das Berufungsgericht hätte sich daher nicht auf 30 31 32 33 - 15 - die Feststellung beschränken dürfen, dass die Beklagten keine ausdrückliche Aufrechnungserklärung abgegeben beziehungsweise nicht den Ausdruck "Auf- rechnung" benutzt haben. Vielmehr hätte das Berufungsgericht im Wege der Auslegung prüfen müssen, ob dem Verteidigungsvorbringen der Beklagten der Wille, eine Aufrechnung zu erklären, zu entnehmen war (vgl. BGH, Urteil vom 26. Januar 2009, aaO). Diese - vom Berufungsgericht unterlassene - Auslegung kann der Senat nunmehr selbst vornehmen, da die hierzu erforderlichen Fest- stellungen getroffen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Darin, dass die Beklagten sich zur Verteidigung gegen die Klageforderung auf die von ihnen geltend gemachten und im einzelnen dargelegten Gegenfor- derungen bezogen und diese sogar explizit von der Klageforderung abgezogen haben, liegt - offensichtlich - eine konkludente Aufrechnungserklärung. Entge- gen der Auffassung der Revisionserwiderung geht es insoweit nicht um eine - mangels Tatbestandsberichtigungsantrag bindende - tatsächliche Feststellung des Berufungsgerichts, sondern um einen revisiblen Rechtsfehler, der - wie ausgeführt - darin liegt, dass das Berufungsgericht verkannt hat, dass eine Auf- rechnungserklärung nicht ausdrücklich erklärt werden muss, sondern sich auch aus den Umständen ergeben kann. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil im Umfang der Anfechtung kei- nen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen 34 - 16 - (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 29.08.2012 - 14 C 255/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.12.2014 - 63 S 460/12 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 260/06 Verkündet am: 10. Oktober 2007 Langendörfer-Kunz, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Verlangt der Vermieter von einem ausländischen Mieter (hier: türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens) einer mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestatteten Wohnung die Entfernung einer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellten Parabolantenne, ist auch dann eine fallbezogene Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) mit den grundrecht- lich geschützten Interessen des Mieters erforderlich, wenn dieser sich nicht nur auf sein Informationsrecht aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG) beruft, weil die im Breitbandkabelnetz angebotenen türkischsprachigen Programme nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 260/06 - LG Konstanz AG Konstanz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Konstanz vom 8. September 2006 wird zurück- gewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten, türkische Staatsangehörige alevitischen Glaubens, sind Mieter einer im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung der Klägerin in K. . Der Mietvertrag der Parteien vom 1. Mai 2001 enthält folgende von der Klä- gerin vorformulierte Klausel: 1 "Ihre Wohnanlage hat Kabelanschluss und ist mit einer Satelliten-Anlage ausgestattet. Die Auswahl der zu empfangenden Programme wird vom Wohnungsunternehmen nach billigem Ermessen getroffen. Die Einrich- tung einzelner Parabolantennen durch die Mieter ist grundsätzlich nicht gestattet." - 3 - In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen, die Bestandteil des Mietver- trags sind, heißt es: 2 "Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ord- nungsmäßigen Bewirtschaftung des Hauses und der Wohnung bedarf der Mieter der vorherigen Zustimmung des Wohnungsunternehmens, wenn er … f) Antennen anbringt oder verändert". Über den in der Wohnung vorhandenen Anschluss an das Breitbandka- belnetz können mittels eines Decoders sechs staatliche türkische Fernsehsen- der empfangen werden. Diese berichten allerdings nicht über Inhalte des alevi- tischen Glaubens. Solche Informationen können nur mittels einer Parabolan- tenne von Sendern wie "Cem" oder "Halay" empfangen werden. Die Beklagten haben, nachdem sie zu Beginn des Mietverhältnisses eine Parabolantenne fest an der Fassade verschraubt, diese aber inzwischen wieder entfernt hatten, eine Parabolantenne auf einem Ständer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellt. 3 Mit ihrer Klage hat die Klägerin unter anderem begehrt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die auf dem Balkon angebrachte Parabolan- tenne abzubauen und zu entfernen und es zu unterlassen, auf dem Balkon An- tennen ohne Zustimmung der Klägerin zu installieren. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Beklagten ver- urteilt, die von ihnen auf dem Balkon aufgestellte Parabolantenne zu entfernen sowie es zu unterlassen, ohne Genehmigung der Klägerin eine Antenne auf dem Balkon zu installieren; für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Unter- lassungsverpflichtung hat das Berufungsgericht den Beklagten ein Ordnungs- geld bis zu 250.000 € und ersatzweise Ordnungshaft angedroht. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wieder- herstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 6 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Entfernung der Parabolantenne gemäß §§ 535, 541, 1004 Abs. 1 BGB zu. Die Parabolantenne auf dem Balkon der im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung sei von der Straße aus gut sichtbar. Sie befinde sich zwar auf einem beweglichen Ständer und sei nicht fest installiert, solle jedoch nicht in absehbarer Zeit entfernt werden. Durch die Größe und die Lage der Antenne werde das Erscheinungsbild des Gebäudes auf Dauer verändert und ästhetisch beeinträchtigt. Zudem liege unabhängig von einem Eingriff in die Gebäudesubstanz eine bauliche Veränderung vor. Durch den Eingriff in das ästhetische Erscheinungsbild der Wohnung werde das Ei- gentum der Klägerin beeinträchtigt. Das Aufstellen der Parabolantenne stelle keinen vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB dar. Es müsse daher von der Kläge- rin nicht ohne Genehmigung geduldet werden, unabhängig davon, ob die ent- sprechenden Klauseln des Mietvertrags wirksam seien. Eine Zustimmung der Klägerin hätten die Beklagten nicht bewiesen. 7 Den Beklagten stehe auch kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung und Duldung der Antenne durch die Klägerin zu. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs sei im Rahmen der auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale des bürgerlichen Rechts eine fallbe- zogene Abwägung der von Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG geschützten Inte- ressen des Mieters, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu 8 - 5 - unterrichten, mit den von dem grundrechtsbeschränkenden Gesetz geschützten Eigentumsinteressen des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) vorzunehmen. Die dauerhaft in der Bundesrepublik Deutschland lebenden Ausländer hätten zwar ein anerkennenswertes Interesse daran, die Programme ihres Heimatlan- des zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen zu unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrecht erhalten zu können. Das Anwesen der Klägerin verfüge jedoch über einen Kabelanschluss, mit dem die Beklagten mittels eines Digitalreceivers sechs türkische Programme empfangen könnten. Bei dieser Sachlage sei den Beklagten unter Berücksichtigung der nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Eigentumsrechte der Klägerin zuzu- muten, die Kabelanlage als Zugang zu Programmen in türkischer Sprache zu nutzen. Die Berücksichtigung von Art. 4 GG führe im vorliegenden Fall zu keinem anderen Ergebnis. Die Beklagten machten zwar unbestritten geltend, sie seien praktizierende Angehörige des alevitischen Glaubens und hätten daher ein be- sonderes Interesse an speziell auf ihre Religion und Kultur ausgerichteten pri- vaten Fernsehprogrammen, das grundsätzlich durch Art. 4 GG geschützt sei. Auch insoweit sei jedoch eine Abwägung mit den Eigentumsinteressen des Vermieters erforderlich. Dabei sei zum einen zu berücksichtigen, dass von den beiden privaten Fernsehsendern Cem und Halay neben kulturellen und religiö- sen Sendungen auch Nachrichten, Spielfilme und sportliche Ereignisse gezeigt würden und damit das von den Beklagten im Rahmen des Art. 4 GG geltend gemachte besondere Informationsinteresse nur partiell bedient werde. Zum an- dern bleibe den Beklagten jede Möglichkeit, sich in anderer geeigneter Weise über Informationsmittel wie zum Beispiel Druckwerke, Radio, Internet und ähnli- ches sowie durch die aktive Praktizierung des alevitischen Glaubens in Deutschland am alevitischen Religions- und Kulturleben zu beteiligen. Dem ge- genüber stehe der nicht unerhebliche Eingriff in das Eigentumsrecht der Kläge- 9 - 6 - rin nach Art. 14 Abs. 1 GG. In der Abwägung sei dieser Eingriff in das Eigen- tumsrecht der Klägerin gravierender als das Interesse der Beklagten, über das allgemeine Informationsinteresse hinaus im Rahmen der von ihnen ausgeübten Religion und Kultur in spezieller Art und Weise Informationen zu empfangen. 10 Im Ergebnis stehe den Beklagten daher kein Duldungsanspruch zu. Der Unterlassungsanspruch der Klägerin ergebe sich ebenfalls aus §§ 535, 541, 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB; die Wiederholungsgefahr werde durch den bisherigen Verstoß der Beklagten indiziert. Die Androhung des Ordnungsgeldes beruhe auf § 890 Abs. 2 ZPO. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Beru- fungsgericht hat der Klägerin rechtsfehlerfrei einen Anspruch auf Entfernung der von den Beklagten aufgestellten Parabolantenne und auf Unterlassung der Installation einer neuen Antenne ohne Genehmigung der Klägerin zuerkannt. Grundlage für diesen Anspruch ist allerdings allein § 541 BGB, der nach einer – nach Erlass des angefochtenen Urteils ergangenen – Entscheidung des Se- nats (Beschluss vom 17. April 2007 – VIII ZB 93/06, NJW 2007, 2180, unter III 1) im Mietverhältnis Vorrang hat vor § 1004 BGB. 11 1. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmah- nung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustandes (Senatsurteile vom 16. Mai 2007 – VIII ZR 207/04, WuM 2007, 381, unter II 1, und vom 16. November 2005 – VIII ZR 5/05, NJW 2006, 1062, unter II 2). Was jeweils im Einzelnen zum ver- 12 - 7 - tragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB ge- hört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien. Das Berufungs- gericht hat zu Recht offen gelassen, ob das grundsätzliche Verbot der Einrich- tung einzelner Parabolantennen und der Genehmigungsvorbehalt für Antennen zugunsten der Klägerin im Mietvertrag der Parteien wirksam sind. Denn auch für den Fall der Unwirksamkeit dieser Vertragsbestimmungen hat das Beru- fungsgericht das Aufstellen der Parabolantenne durch die Beklagten rechtsfeh- lerfrei als vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache beurteilt, auf dessen Ge- nehmigung bzw. Duldung durch die Klägerin die Beklagten keinen Anspruch haben. 2. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 90, 27; Beschluss vom 24. Januar 2005 – 1 BvR 1953/00, NJW-RR 2005, 661; Beschluss vom 17. März 2005 – 1 BvR 42/03, BayVBl 2005, 691) ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sich aus allge- mein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtli- chen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Das erfordert in der Regel eine fallbezogene Ab- wägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbe- schränkenden Gesetz geschützten Interessen, die im Rahmen der auslegungs- fähigen Tatbestandsmerkmale des bürgerlichen Rechts (§§ 535 Abs. 1 Satz 1 und 2, 242 BGB) vorzunehmen ist (BVerfGE 90, 27, 32 ff.; BVerfG, Beschluss vom 24. Januar 2005, aaO, unter II 2 b aa; Senatsurteil vom 16. November 2005, aaO, unter III 1 m.w.N.). Nichts anderes kann gelten, soweit sich der Mie- ter – wie hier – zusätzlich darauf beruft, durch die Versagung der Zustimmung zur Aufstellung einer Parabolantenne werde sein Grundrecht auf Religionsfrei- 13 - 8 - heit (Art. 4 GG) beeinträchtigt. Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. 14 3. Die Abwägung, ob das Informationsrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG und/oder sein Grundrecht auf Religionsfreiheit aus Art. 4 GG im konkreten Fall das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG überwie- gen, ist grundsätzlich Aufgabe des Tatrichters und vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar (Senatsurteile vom 16. November 2005, aaO, unter III 3, und vom 2. März 2005 – VIII ZR 118/04, NJW-RR 2005, 596, unter II 2 b). Das Berufungsgericht hat diese Abwägung ohne Rechtsfehler zu Lasten der Beklagten vorgenommen. a) Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe dabei das Eigentumsinteresse der Klägerin als Vermieterin und Eigentümerin der Woh- nung deutlich überzogen gewürdigt. 15 aa) Entgegen der Darstellung der Revision ist es nicht von einem Eingriff in die Bausubstanz, sondern lediglich von einer ästhetischen Beeinträchtigung durch die auf dem Balkon mobil aufgestellte Parabolantenne ausgegangen. Soweit es daneben eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 WEG ange- nommen hat, kommt es darauf für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermie- ter nicht an. Eine dauerhafte Veränderung des Erscheinungsbildes des Gebäu- des, wie sie das Berufungsgericht aufgrund der Größe und der Lage der von den Beklagten installierten Antenne festgestellt hat, bedeutet unabhängig da- von, ob sie im Wohnungseigentumsrecht als bauliche Veränderung zu qualifi- zieren ist, eine Beeinträchtigung des Eigentumsrechts des Vermieters (Senats- urteil vom 16. Mai 2007, aaO, unter II 3 a). Mehr oder weniger weitgehende op- tische Beeinträchtigungen mögen zwar, wie die Revision meint, zwangsläufig mit jeder Nutzung eines Gebäudes durch den Mieter verbunden sein; das än- 16 - 9 - dert jedoch nichts daran, dass sie das Eigentum des Vermieters tangieren. Ob bei einer Installation, die nach der Art und der Aufstellung der Antenne - anders als es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bei der derzeitigen der Fall ist - keine oder nur eine geringfügige optische Beeinträchtigung der Ge- bäudeansicht verursacht, das Eigentumsrecht der Klägerin hinter dem Informa- tionsinteresse der Beklagten zurückstehen müsste und die Beklagten Anspruch auf Genehmigung einer Parabolantenne durch die Klägerin hätten, kann offen bleiben (vgl. Senatsurteil vom 16. Mai 2007, aaO). bb) Unbegründet ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe den Vortrag der Beklagten unberücksichtigt gelassen (§ 286 ZPO), die Parabolantenne sei von ihnen auf dem Hinterhofbalkon aufgestellt worden. An der von der Revision angegebenen Stelle in der Berufungserwiderung heißt es zwar, "eine Beeinträchtigung der Ästhetik der Fassade des Mietobjekts liege durch die Aufstellung der Antenne im Innenbereich des Hinterhofbalkons (ohne Herausragen über das Balkongeländer) nicht vor". Die davon abweichende Feststellung des Berufungsgerichts, die Parabolantenne sei von der Straße aus gut sichtbar, wird jedoch, wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, jedenfalls teilweise gedeckt durch das Foto von der Gebäudeansicht, das dem Berufungsgericht in der mündlichen Verhandlung vorgelegen hat. Danach be- findet sich der Spiegel der Parabolantenne mit einem relativ großen Durchmes- ser sichtbar oberhalb der Balkonbrüstung im ersten Obergeschoss. Dement- sprechend macht die Revision auch nicht mehr geltend, die Antenne rage nicht über das Balkongeländer hinaus. 17 Die Behauptung, sie befinde sich auf einem nicht zur Straßenfront des Gebäudes, sondern auf einem zu einem Hinterhof hinausgehenden Balkon, steht zu der tatrichterlichen Feststellung, sie sei von der Straße aus – das heißt allgemein aus dem öffentlichen Verkehrsraum, nicht unbedingt von der Straße 18 - 10 - vor dem Gebäude aus – gut sichtbar, nicht zwingend in Widerspruch. Im Übri- gen handelt es sich bei dieser Feststellung um aus dem Berufungsurteil ersicht- liches (unstreitiges) Parteivorbringen im Sinne des § 559 Abs. 1 ZPO, das ge- mäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO als tatbestandliche Darstellung im Rahmen der Urteilsgründe an die Stelle des früheren förmlichen Tatbestandes des Beru- fungsurteils getreten ist. Dieses aus dem Berufungsurteil ersichtliche Parteivor- bringen erbringt nach § 314 ZPO Beweis für das mündliche Parteivorbringen in der Berufungsinstanz. Dieser Beweis kann nur durch das Sitzungsprotokoll, nicht jedoch durch den Inhalt der Schriftsätze entkräftet werden. Selbst bei ei- nem Widerspruch zwischen ausdrücklichen "tatbestandlichen" Feststellungen und in Bezug genommenem Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze ginge der "Tatbestand" vor. Eine etwaige Unrichtigkeit derartiger tatbestandlicher Darstel- lungen im Berufungsurteil kann nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden. Eine Verfahrensrüge nach §§ 286, 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO, die auf ein im Berufungsurteil nur allgemein in Bezug genommenes schriftsätzliches Vorbringen gestützt wird, kommt zur Richtigstellung eines der- artigen Mangels nicht in Betracht (BGH, Urteil vom 8. Januar 2007 – II ZR 334/04, BGHReport 2007, 572, unter II). b) Die Revision wendet ferner vergeblich ein, das Berufungsgericht habe die Interessen und Rechte der Beklagten nur unzureichend und rechtlich fehler- haft gewürdigt. Dabei kann offen bleiben, ob das Grundrecht der Beklagten aus Art. 4 GG, also ihre Glaubens- und Bekenntnisfreiheit (Art. 4 Abs.1 GG) oder ihr Recht auf ungestörte Religionsausübung (Art. 4 Abs. 2 GG), überhaupt betrof- fen sind, soweit sie lediglich ein Recht auf Information über Inhalte des aleviti- schen Glaubens beanspruchen. Wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, betrifft Art. 4 GG insbesondere die innere Freiheit, zu glauben oder nicht zu glauben, und die äußere Freiheit, den Glauben zu bekunden und zu verbrei- ten, und damit das Recht des Einzelnen, sein gesamtes Verhalten an den Leh- 19 - 11 - ren seines Glaubens auszurichten und seiner inneren Glaubensüberzeugung gemäß zu handeln (BVerfGE 108, 282, 297). Selbst wenn dennoch dadurch, dass den Beklagten der Zugang zu bestimmten Informationsquellen in Bezug auf ihre Religion verschlossen ist, – neben demjenigen oder anstelle desjenigen aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG – der Schutzbereich von Art. 4 GG berührt ist, ist die Abwägung durch das Berufungsgericht aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. aa) Das gilt entgegen der Ansicht der Revision zunächst, soweit es dem Umstand Bedeutung beigemessen hat, dass die von den Beklagten gewünsch- ten Programme Cem und Halay nicht ausschließlich Inhalte des alevitischen Glaubens zum Gegenstand haben, sondern auch Nachrichten, Spielfilme und sportliche Ereignisse umfassen. Daraus folgt jedenfalls, dass diese Sender nicht für sich in Anspruch nehmen, speziell ein bestimmtes religiöses Interesse zu bedienen. Weiter durfte das Berufungsgericht auch berücksichtigen, dass den Beklagten andere Informationsträger wie Druckwerke und das Internet zur Verfügung stehen, um sich über ihren Glauben und ihre Kultur zu unterrichten. Die Beklagten machen nicht geltend, dass die genannten privaten Fernsehpro- gramme Inhalte vermittelten, von denen sie nicht auf andere zumutbare Weise Kenntnis erlangen könnten, oder dass ihnen diese Programme über die reine Informationsvermittlung hinaus eine besondere Möglichkeit zur Ausübung ihrer Religion oder zur Teilhabe an ihrer Kultur böten. 20 Dass die über das Breitbandkabelnetz empfangbaren türkischen Pro- gramme für die religiösen Bedürfnisse der Beklagten unzureichend sind, hat das Berufungsgericht in seine Abwägung einbezogen, indem es die Feststel- lung des Amtsgerichts zugrunde gelegt hat, diese Sender berichteten nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens, derartige Inhalte verbreiteten nur Sender wie Cem und Halay. Ob dies darauf beruht, dass im Breitbandkabelnetz nur staatli- 21 - 12 - che Programme vertreten sind und dass der türkische Staat die alevitische Kul- tur nicht anerkennt, wie die Revision unter Hinweis auf entsprechenden Sach- vortrag der Beklagten geltend macht, ist für die Feststellungen und die Wertun- gen des Berufungsgerichts zu den insgesamt gegebenen Informationsmöglich- keiten nicht von Bedeutung. 22 bb) Schließlich macht die Revision geltend, die Beklagten hätten bereits bei ihrem Einzug eine Parabolantenne angeschafft, als in ihrer Wohnung noch kein Breitbandkabelanschluss zur Verfügung gestanden habe; die Klägerin kön- ne deshalb nicht verlangen, dass sie nunmehr eine Investition, die sie seinerzeit hätten tätigen dürfen, aufgäben, ohne deren Nutzen voll ausschöpfen zu kön- nen. Auch damit dringt die Revision nicht durch. Sie beruft sich insoweit auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, nach dem zum Zeitpunkt des Einzugs der Beklagten in der Wohnung kein Breitbandkabelanschluss vorhanden gewesen ist. Das steht jedoch in Wider- spruch zu den vom Amtsgericht ebenfalls in den Tatbestand aufgenommen, oben genannten Regelungen im Mietvertrag. Es ist weiter unvereinbar mit dem – von den Parteien zum Bestandteil des Mietvertrags erklärten und von den Beklagten gleichzeitig mit dem Mietvertrag unterzeichneten – Übergabeproto- koll, nach dem die Wohnung mit einem Anschluss an das Breitbandkabelnetz für Hörfunk/Fernsehen ausgestattet war. Die Revisionserwiderung weist des- halb zu Recht darauf hin, dass der Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils, auf den das Landgericht Bezug genommen hat, zur Frage des Zeitpunkts der Einrichtung des Breitbandkabelanschlusses in der Wohnung der Beklagten in sich widersprüchlich ist mit der Folge, dass ihm insoweit keine Beweiskraft (§ 314 ZPO) und damit auch keine Bindung für das Revisionsgericht zukommt (BGH, Urteil vom 19. November 1998 – IX ZR 116/97, NJW 1999, 641, unter II 1 a). 23 - 13 - Sachvortrag der Beklagten, nach dem die von ihnen im Juni 2001 bezo- gene Wohnung ursprünglich nicht mit einem Breitbandkabelanschluss ausge- stattet war, zeigt die Revision nicht auf. Nach dem von der Revisionserwiderung angeführten erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten hatten diese lediglich die Parabolantenne, die sie bei ihrem Einzug auf dem Balkon installiert haben, vor- her bereits in einer anderen von der Klägerin gemieteten Wohnung genutzt. Daraus lässt sich ein Anspruch auf Errichtung der Antenne auch in der neuen Wohnung nicht ableiten. 24 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Konstanz, Entscheidung vom 20.03.2006 - 9 C 940/05 - LG Konstanz, Entscheidung vom 08.09.2006 - 11 S 52/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 166/11 Verkündet am: 21. Dezember 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Die für die Anwendung des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO erforderliche Voraussetzung, dass die Rechtsansicht des Gerichts des ersten Rechtszugs den Sachvortag der Partei mit beeinflusst hat, ist (schon) dann erfüllt, wenn dieses die Partei durch seine Prozessleitung oder seine erkennbare rechtliche Beurteilung des Streitverhältnisses davon abgehalten hat, zu bestimmten Gesichtspunkten (weiter) vorzutragen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 19. Februar 2004 - III ZR 147/03, WM 2004, 2213 mwN; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292). Hier- für genügt es, dass das erstinstanzliche Gericht durch das Unterlassen von Hinwei- sen den Eindruck erweckt, weiterer Vortrag sei aus seiner Sicht nicht erforderlich (im Anschluss an BGH, Urteile vom 14. Oktober 2004 - VII ZR 180/03, NJW-RR 2005, 213; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292; Beschluss vom 22. Februar 2007 - III ZR 114/06, NJW-RR 2007, 774). BGH, Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin und des Drittwiderbeklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 6. Mai 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beseiti- gungsklage im Umfang der Verurteilung unter Ziffer 1 der Ent- scheidungsformel des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 2. Juni 2010 abgewiesen und der Widerklage stattgegeben wor- den ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Vier-Zimmer-Wohnung des Beklagten in Berlin. Sie bewohnt die Räumlichkeiten zusammen mit ihrem Ehemann (Drittwi- derbeklagter) und zwei Kindern. Der Beklagte, der Mitte September 2008 um- fangreiche, aber im Einzelnen nicht näher beschriebene Sanierungsarbeiten am 1 - 3 - Mietobjekt angekündigt hatte, ließ in der Folgezeit auf die Außenfassade des Gebäudes eine etwa zehn Zentimeter dicke Wärmedämmung aufbringen und setzte vor die vier hofseitig gelegenen Fenster der Wohnung neue Fensterrah- men mit einem kleineren Querschnitt ein. Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen entfernte er auch den Sichtschutz auf dem zu dieser Wohnung gehörenden Balkon. Die Klägerin, deren Zustimmung der Beklagte vor Durchführung der Arbeiten nicht eingeholt hatte, verlangt mit ihrer Klage unter anderem Wieder- herstellung der bisherigen Lichtverhältnisse und des Sicht- und Windschutzes auf dem Balkon. Der Beklagte ließ mit Anwaltsschreiben vom 17. November 2009 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2010 erklären. Die Kündigung begründete er mit dem Wunsch, wegen seiner ange- schlagenen Gesundheit nach Berlin in die Nähe seines Bruders zurückzukeh- ren und die von der Klägerin und ihrer Familie genutzte Wohnung selbst zu be- wohnen. Die Klägerin wies die Kündigung wegen fehlender Vorlage einer Voll- macht zurück. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2009 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis erneut wegen Eigenbedarfs. In der Folgezeit hat er Wider- klage gegen die Klägerin und ihren Ehemann auf künftige Räumung und Her- ausgabe der Wohnung erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben und die Widerklage als unzulässig abgewiesen. Der Beklagte hat hiergegen Berufung eingelegt und im Berufungsverfahren seine Widerklage nach Ablauf der Kündi- gungsfrist auf sofortige Räumung und Herausgabe umgestellt. Das Landgericht hat auf das Rechtsmittel des Beklagten der Widerklage stattgegeben und die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er- streben die Klägerin und der Drittwiderbeklagte die Abweisung der Widerklage; 2 3 - 4 - zusätzlich verlangt die Klägerin hinsichtlich ihres Beseitigungsbegehrens die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Die wegen Ablaufs der Kündigungsfrist nunmehr auf sofortige Räumung und Herausgabe gerichtete Widerklage sei zulässig und begründet. Dem Be- klagten stehe gegen die Widerbeklagten ein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe zu. Das Mietverhältnis sei mittlerweile durch die mit Schreiben vom 17. November 2009 wirksam ausgesprochene Kündigung beendet worden. Das erstmalig im Berufungsverfahren erfolgte Bestreiten des Eigenbedarfs des Beklagten bleibe nach § 531 Abs. 2 ZPO unberücksichtigt. Die Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO lägen nicht vor, denn das Bestehen eines Eigenbedarfs des Beklagten sei vom Gericht des ersten Rechtszugs nicht erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden. Das Amtsgericht habe die Widerbeklagten am 14. April 2010 zu einer umfassenden Stellungnahme zur Widerklage aufgefordert. Trotz dieser Auffor- derung hätten diese die Wirksamkeit der Kündigung nicht in Frage gestellt, sondern im Gegenteil geltend gemacht, die Widerklage sei unzulässig, weil kei- ne Besorgnis bestünde, sie würden den auf künftige Räumung gerichteten An- spruch nicht erfüllen. Gegen eine Präklusion des neuen Vorbringens spreche 4 5 6 7 - 5 - auch nicht, dass das Amtsgericht in seinem Urteil der Rechtsauffassung der Widerbeklagten gefolgt sei. Denn die genannte Bestimmung lasse eine Berück- sichtigung neuen Vorbringens nur dann zu, wenn die Rechtsansicht des Ge- richts den erstinstanzlichen Sachvortrag der Parteien beeinflusst habe und da- her (mit-)ursächlich dafür geworden sei, dass sich das Parteivorbringen in die Berufungsinstanz verlagert habe. Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt. Zu dem Zeitpunkt, als von den Widerbeklagten umfassend auf die Widerklage zu erwidern gewesen sei, sei für sie noch nicht erkennbar gewesen, dass das Amtsgericht die Widerklage als unzulässig abweisen werde und daher aus seiner Sicht die Frage eines bestehenden Eigenbedarfs unerheblich sein werde. Das erstmalige Bestreiten des Eigenbedarfs sei auch nicht nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO berücksichtigungsfähig, denn es sei nicht ersichtlich, dass dem Amtsgericht ein Verfahrensfehler unterlaufen sei, der die Widerbe- klagten von einem Bestreiten des Eigenbedarfs abgehalten habe. Da das Bestreiten des Eigenbedarfs in erster Instanz aus Nachlässigkeit unterblieben sei, erlaube auch § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht die Zulas- sung dieses Verteidigungsmittels im Berufungsverfahren. Der Vorwurf der Nachlässigkeit werde nicht durch die fehlerhafte Rechtsansicht der Widerbe- klagten ausgeräumt, sie seien in erster Instanz nicht gehalten gewesen, den Eigenbedarf des Beklagten zu bestreiten, weil ein solches Vorgehen ihre Ziel- setzung gefährdet hätte, die Abweisung der Widerklage als unzulässig zu errei- chen. Denn die Widerbeklagten seien aufgrund der mit Zustellung der Wider- klage erfolgten Aufforderung gemäß § 277 Abs. 1 Satz 1 ZPO verpflichtet ge- wesen, hierzu umfassend Stellung zu nehmen. Durch die Beschränkung ihres erstinstanzlichen Vorbringens hätten sie gegen ihre Prozessförderungspflicht verstoßen. Einer Nachlässigkeit der Widerbeklagten stehe auch nicht entgegen, 8 9 - 6 - dass gemäß § 277 Abs. 1 Satz 1 ZPO der Sachvortrag einer Partei grundsätz- lich der jeweiligen Prozesslage angepasst werden dürfe. Denn diese Ein- schränkung bedeute lediglich, dass das streitige Vorbringen der Parteien nicht von Anfang an den gesamten, also auch den nur möglicherweise entschei- dungserheblichen Sachvortrag wiedergeben müsse. Sie erlaube hingegen nicht das bewusste Zurückhalten von Parteivortrag, der ersichtlich - spätestens in der Berufungsinstanz - von Relevanz sei und nur deshalb in erster Instanz unter- bleibe, weil die Partei sich sonst mit ihrem übrigen Vortrag in Widerspruch set- zen würde. Im Hinblick auf die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses komme ein von der Klägerin geltend gemachter Instandsetzungsanspruch gemäß § 535 Abs. 1 BGB nicht in Betracht. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsurteil unterliegt zwar - anders als die Revision meint - nicht schon deswegen der Aufhebung, weil sich aus ihm die in der Berufungs- instanz gestellten Anträge nicht hinreichend entnehmen ließen. Denn die Anträ- ge der Parteien sind zwar nicht wörtlich, wohl aber - was nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs ausreicht (Senatsurteil vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99, 100 f.; BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 - IV ZR 91/03, NJW 2004, 1390 unter I) - sinngemäß wiedergegeben. Aus dem Berufungsurteil ergibt sich, dass der Beklagte mit seiner Berufung unter Abän- derung des amtsgerichtlichen Urteils die sofortige Räumung und Herausgabe der Mietwohnung und die Abweisung der vor dem Amtsgericht erfolgreichen Klage begehrt. 10 11 12 - 7 - 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch ein Anspruch des Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB nicht bejaht und demzufolge der Beseitigungsanspruch nicht mit der Begründung verneint werden, das Mietverhältnis sei durch die auf Ei- genbedarf gestützte Kündigung des Beklagten beendet worden. Das Beru- fungsgericht hat verfahrensfehlerhaft das einen Eigenbedarf des Beklagten be- streitende Vorbringen der Widerbeklagten nicht zugelassen. a) Nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO sind neue Angriffs- und Verteidi- gungsmittel im Berufungsverfahren zuzulassen, wenn sie einen rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt betreffen, der von dem Gericht des ersten Rechts- zugs erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. So verhält es sich hier. aa) Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass das im Berufungsverfahren erfolgte Bestreiten eines Eigenbedarfs des Beklag- ten ein neues Verteidigungsmittel im Sinne des § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO dar- stellt. Ein in zweiter Instanz konkretisiertes Vorbringen ist neu, wenn es einen sehr allgemein gehaltenen erstinstanzlichen Vortrag konkretisiert oder erstmals substantiiert, nicht jedoch dann, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 251; vom 18. Oktober 2005 - VI ZR 270/04, BGHZ 164, 330, 333; Beschlüsse vom 21. Dezember 2006 - VII ZR 279/05, NJW 2007, 1531 Rn. 7; vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 9; jeweils mwN). Gemessen an diesen Maßstäben sind die vom Berufungsgericht zurückgewiesenen Ausführungen der Widerbeklagten zum fehlenden Eigenbe- darf des Beklagten als neuer Vortrag zu werten. Zwar hat die Klägerin den vom Beklagten geltend gemachten Kündigungsgrund bereits in ihrer Klageschrift als 13 14 15 - 8 - "angeblichen Eigenbedarf" bezeichnet. Vertieft hat sie diese Ausführungen in erster Instanz jedoch nicht. Vielmehr haben sie und der Drittwiderbeklagte die zur Begründung eines Eigenbedarfs angeführten Umstände erst in ihrer Beru- fungserwiderung im Einzelnen und damit erstmals substantiiert bestritten. bb) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die in § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO aufgeführten Voraussetzungen für die Zulas- sung dieses neuen Vortrags seien nicht erfüllt, weil die Widerbeklagten (be- wusst) davon abgesehen hätten, bereits in erster Instanz die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zu bestreiten, und der vom erstinstanzlichen Gericht eingenommene Rechtsstandpunkt für dieses Prozessverhalten nicht (mit-)ur- sächlich geworden sei. Hierbei hat das Berufungsgericht die Anforderungen an die Zulassung neuen Vorbringens nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO über- spannt. Anders als die Revisionserwiderung offenbar meint, ist das Revisions- gericht nicht daran gehindert, das Vorliegen dieser Fallgruppe zu prüfen. Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft das Bestreiten des Eigenbedarfs in zweiter Instanz nicht berücksichtigt. Dass sie sich hierbei argumentativ auf die Fallgruppe des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO konzentriert, ist unschädlich. Denn nach § 551 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b, § 557 Abs. 3 Satz 2 ZPO genügt für eine ordnungsgemäße Verfahrensrüge die - hier erfolgte - Darlegung der Tatsachen, die den gerügten Verfahrensmangel ergeben. (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine Zulassung neuen Vorbringens nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht schon dann aus- geschlossen, wenn eine Partei unter Verstoß gegen ihre Prozessförderungs- pflicht (§§ 282, 277 Abs. 1 ZPO) Vorbringen aus prozesstaktischen Erwägun- gen zurückhält. Ein solches Verhalten begründet zwar Nachlässigkeit im Sinne von § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO und schließt damit die Berücksichtigung 16 17 - 9 - neuen Vortrags nach dieser Fallgruppe aus (vgl. BGH, Beschlüsse vom 29. September 2009 - VI ZR 149/08, VersR 2009, 1683 Rn. 3; vom 24. November 2009 - VII ZR 31/09, NJW 2010, 376 Rn. 9; vom 10. Juni 2010 - Xa ZR 110/09, NJW-RR 2011, 211 Rn. 27 f.). Im Rahmen des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO kommt es jedoch nicht darauf an, ob ein neues Angriffs- oder Verteidigungsmittel schon in erster In- stanz hätte vorgebracht werden können (BGH, Beschluss vom 26. Juni 2008 - V ZR 225/07, juris Rn. 6; Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 16). Denn diese Bestimmung soll verhindern, dass Prozesspar- teien gezwungen werden, in der ersten Instanz vorsorglich auch solche An- griffs- und Verteidigungsmittel vorzutragen, die vom Standpunkt des erstin- stanzlichen Gerichts unerheblich sind (vgl. BT-Drucks. 14/4722, S. 101; BGH, Urteile vom 19. Februar 2004 - III ZR 147/03, WM 2004, 2213 unter II 2 a; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, aaO; Beschluss vom 26. Juni 2008 - V ZR 225/07, aaO; jeweils mwN). Das Berufungsgericht durfte daher unter dem Blickwinkel des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO das erstmalige Bestreiten eines Eigenbe- darfs in der Berufungsinstanz nicht im Hinblick auf eine früher mögliche Gel- tendmachung dieses Verteidigungsmittels zurückweisen. (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert eine Be- rücksichtigung des neuen Verteidigungsmittels nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO auch nicht aus anderen Gründen. Zwar kommt der Zulassungsgrund des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nur dann zum Tragen, wenn der von dem neuen Vorbringen betroffene Gesichtspunkt in erster Instanz entweder von allen Ver- fahrensbeteiligten übersehen worden ist oder wenn das erstinstanzliche Gericht ihn für unerheblich gehalten hat. Damit findet die genannte Vorschrift nur unter der ungeschriebenen Voraussetzung Anwendung, dass die Rechtsansicht des Gerichts den erstinstanzlichen Sachvortrag der Partei beeinflusst hat und da- 18 19 - 10 - her, ohne dass deswegen ein Verfahrensfehler gegeben wäre, (mit-)ursächlich dafür geworden ist, dass sich Parteivorbringen in das Berufungsverfahren ver- lagert (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 19. Februar 2004 - III ZR 147/03, aaO; vom 23. September 2004 - VII ZR 173/03, NJW-RR 2005, 167 unter III 2 b aa; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, aaO Rn. 17 mwN; Beschluss vom 22. Febru- ar 2007 - III ZR 114/06, NJW-RR 2007, 774 Rn. 7; Senatsurteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 212/08, NJW 2011, 3361 Rn. 27). Diese Voraussetzung ist jedoch (schon) dann erfüllt, wenn das Gericht des ersten Rechtszugs die Partei durch seine Prozessleitung oder seine er- kennbare rechtliche Beurteilung des Streitverhältnisses davon abgehalten hat, zu bestimmten Gesichtspunkten (weiter) vorzutragen (BGH, Urteile vom 19. Februar 2004 - III ZR 147/03, aaO mwN; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, aaO Rn. 18). Das kann auf unterschiedliche Weise geschehen. So kann das Gericht eine Partei etwa durch die Erteilung von Hinweisen veranlassen, in erster Instanz von weiterem Vorbringen abzusehen (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 2004 - VII ZR 173/03, aaO). Das erstinstanzliche Gericht kann aber auch durch das Unterlassen von Hinweisen den Eindruck erwecken, der bisherige Parteivortrag sei ausreichend (vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 2004 - VII ZR 180/03, NJW-RR 2005, 213 unter B II; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, aaO Rn. 20 f.; Beschluss vom 22. Februar 2007 - III ZR 114/06, aaO Rn. 6 ff.). Anders als das Berufungsgericht meint, steht daher im Streitfall der Be- rücksichtigung des in Rede stehenden neuen Vorbringens nicht entgegen, dass für die Widerbeklagten zum Zeitpunkt ihrer Erwiderung auf die Widerklage noch nicht erkennbar war, welchen Rechtsstandpunkt das erstinstanzliche Gericht einnehmen würde. Der Verfahrensablauf zeigt, dass sie auf die vom Beru- fungsgericht vermissten Ausführungen zur Begründetheit der Widerklage des- 20 21 - 11 - wegen verzichtet haben, weil sich das erstinstanzliche Gericht ihrer Rechtsan- sicht angeschlossen hat. Die Widerbeklagten haben in ihrer Erwiderung auf die Widerklage ausdrücklich um die Erteilung eines gerichtlichen Hinweises gebe- ten, falls das Amtsgericht die Frage der Zulässigkeit der Widerklage abwei- chend beurteilen sollte. Ein solcher Hinweis ist jedoch unterblieben, weil sich das Gericht des ersten Rechtszugs der rechtlichen Beurteilung der Widerbe- klagten angeschlossen und damit die Frage der Wirksamkeit der Kündigung für unerheblich erachtet hat. In Anbetracht dieser Verfahrensumstände mussten die Widerbeklagten ihre Prozessführung nicht auf das Vorliegen eines Kündi- gungsgrunds ausrichten, sondern durften darauf vertrauen, dass das Amtsge- richt die auf künftige Räumung und Herausgabe gerichtete Widerklage als un- zulässig abweisen werde. In zweiter Instanz hat sich die rechtliche Sicht der Dinge verändert. Das Berufungsgericht hat die Zulässigkeit der - zwischenzeitlich auf sofortige Räumung und Herausgabe umgestellten - Wi- derklage bejaht, so dass das Vorliegen eines Eigenbedarfs nun erstmals ent- scheidungserhebliche Bedeutung gewonnen hat. Damit liegt eine Fallkonstella- tion vor, in der nach der gesetzgeberischen Zielsetzung den Parteien nicht die Möglichkeit abgeschnitten sein soll, auf eine abweichende rechtliche Beurtei- lung in der Berufungsinstanz mit nunmehr erforderlich gewordenen neuen An- griffs- und Verteidigungsmitteln zu reagieren (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4722, aaO). Da das Bestreiten eines Eigenbedarfs des Beklagten somit schon nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO im Berufungsverfahren zu berücksichtigen ist, kann offen bleiben, ob sich die auf künftige Räumung und Herausgabe in An- spruch genommenen Widerbeklagten auf den Einwand der Unzulässigkeit die- ses Begehrens beschränken durften, ohne sich dem Vorwurf der Verletzung ihrer Prozessförderungspflicht und damit der Nachlässigkeit im Sinne von § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO auszusetzen. 22 - 12 - 3. Ohne Erfolg bleibt dagegen die Rüge der Revision, das Berufungsge- richt habe sich verfahrensfehlerhaft nicht mit dem von seinem Standpunkt aus entscheidungserheblich gewordenen Gesichtspunkt einer möglichen Verletzung der Anbietpflicht (§ 242 BGB) durch den Beklagten befasst. a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will; andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung rechtsmissbräuchlich und unwirksam (Senatsurteile vom 13. Okto- ber 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 11 f.; vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, 3, und VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604 unter II 1, 2). b) Diese Voraussetzungen sind bereits nach dem - gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 ZPO im Berufungsverfahren berücksichtigungsfähigen - Vortrag der Widerbeklagten nicht erfüllt. Danach haben sie zwar erst am 3. August 2008 und damit nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils erfah- ren, dass ein anderer Mieter sein Mietverhältnis über im dritten Obergeschoss desselben Hauses gelegene und als Osteopathie-Praxis genutzte Räume (3,5 Zimmer mit einer Fläche von 114 m2) vor Ablauf ihrer Kündigungsfrist (31. Au- gust 2010) gekündigt gehabt habe und bei Stellung eines Nachmieters zum sofortigen Auszug bereit gewesen sei. Dem lässt sich eine Verletzung der An- bietpflicht indessen nicht entnehmen. Denn die frei werdenden Räumlichkeiten sind nicht als Wohnung, sondern zu gewerblichen Zwecken genutzt worden. Auch das Vorbringen der Widerbeklagten, im ersten Obergeschoss des Anwesens sei nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eine 23 24 25 26 - 13 - gewerblich genutzte Einheit mit einer Fläche von 124 m2 frei geworden, ist nicht geeignet, eine Pflichtverletzung des Beklagten zu begründen. Die Widerbeklag- ten haben schon nicht vorgetragen, dass die Räumlichkeiten vor Ablauf ihrer Kündigungsfrist zur Weitervermietung zur Verfügung standen. Zudem hat der Beklagte unwiderlegt vorgebracht, dass er diese aus seiner Sicht zu Wohnzwe- cken nicht geeigneten Räumlichkeiten nach ihrem Freiwerden erneut zu ge- werblichen Zwecken vermietet habe. III. Das Berufungsurteil kann nach alledem im Umfang der Aufhebung kei- nen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine verfahrensfehlerfreien Feststellungen zum Bestehen des von den Wider- beklagten bestrittenen Eigenbedarfs getroffen hat. Er ist daher im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 02.06.2010 - 6 C 83/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.05.2011 - 63 S 373/10 - 27

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/11 Verkündet am: 9. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 556, 558; II. BV § 28 Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlas- sung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hin- aus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Se- natsurteils vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490). BGH, Urteil vom 9. November 2011 - VIII ZR 87/11 - LG Darmstadt AG Darmstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2011 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23. Februar 2011 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom 15. September 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der Klägerin ge- hörenden und damals noch preisgebundenen Werksmietwohnung in D. . Die Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Beklagte als Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 464,13 €. 1 - 3 - Im Mietvertrag heißt es unter anderem: "§ 3 MIETE UND NEBENLEISTUNGEN (1) Die Miete wurde von der BWG [= Vermieterin] unter Beachtung der maß- gebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt. Sie beträgt bei Vertrags- beginn monatlich: Grundmiete: DM 548,43 Betriebskostenvorauszahlung: DM 234,00 Heizkostenvorauszahlung: DM 67,00 Gesamtmiete: DM 849,43 (2) In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsre- paraturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungs- verordnung mit z.Zt. DM 12,00 pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellre- paraturen z.Zt. DM 1,90 pro qm Wohnfläche/Jahr. (…)" § 5 und § 7 des Mietvertrages enthalten Regelungen zur Durchführung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen. Im August 2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustim- mung zu einer Mieterhöhung um 19,03 € monatlich auf 483,16 € monatlich ab dem 1. November 2009. Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 m² große Wohnung nach dem zu- grunde zu legenden Darmstädter Mietspiegel 462,89 € (6,39 € x 72, 44 m²) zu- züglich 32,60 € für Schönheitsreparaturen (0,45 € x 72,44 m²) nach § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (im Folgenden: II. BV), insgesamt also 495,49 € monatlich (= 6,84 €/m² monatlich), betrage. Hiervon verlange sie nur 483,16 € (= 6,67 € je m²), worin ein Betrag von 40,73 € für Schönheitsreparaturen enthalten sei. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhö- hung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin der Klage stattgegeben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (WuM 2011, 286) hat zur Begründung seiner Ent- scheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe auf ihr ordnungsgemäß gestelltes Mieterhöhungsver- langen hin gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in der erkannten Höhe zu. Für das nicht mehr preisgebundene, sondern nunmehr freie Mietverhältnis belaufe sich die ortsüb- liche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des im Sinne von § 558b Abs. 2 BGB qualifizierten Darmstädter Mietspiegels in der Fassung des Jahres 2008 für die gemietete Wohnung unstreitig auf 462,89 €. Dieser Betrag dürfe jedoch hier überschritten werden. Die Klauseln in § 3 Abs. 2 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages, welche die Grundlage der begehrten Mieterhöhung bildeten, seien entgegen der Auffas- sung des Amtsgerichts wirksam. Denn hierbei gehe es nicht um eine Abwäl- zung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Diese Verpflichtung sei vielmehr - dem gesetzlichen Leitbild entspre- chend - bei der Vermieterin verblieben. Dass hierfür in § 3 Abs. 2 des Mietver- 5 6 7 8 9 - 5 - trages ein Kostenansatz berechnet worden sei, sei insbesondere mit Blick auf die hierbei in Bezug genommene Zweite Berechnungsverordnung nicht zu be- anstanden. Das von den Mietvertragsparteien gewählte Vertragsmodell sehe damit vor, dass ein Teil der vom Mieter zu entrichtenden Miete von der Vermie- terin zweckgebunden für die Schönheitsreparaturen bereitzuhalten sei und von ihr sodann nach Maßgabe des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages in der Weise wie- der ausgekehrt werde, dass der Mieter (lediglich) Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen habe, soweit diese von dem in seiner Miete enthaltenen Kostenansatz gedeckt seien. Bei diesen Gegebenheiten sei die Klägerin berechtigt, die Gesamtmiete auf einen Betrag zu erhöhen, der über dem Wert der ortsüblichen Vergleichs- miete nach dem qualifizierten Darmstädter Mietspiegel liege. Denn diese Ver- gleichsmiete stelle keine absolute Obergrenze dar, sondern könne aufgrund der im Streitfall zu den Schönheitsreparaturen getroffenen Vereinbarungen real überschritten werden. Dem stehe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht entgegen, wonach der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt sei, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der Ausführung von Schön- heitsreparaturen zu erheben. Hier liege der Fall deshalb anders, weil die Ver- mieterin von vornherein zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei und mit der getroffenen mietvertraglichen Regelung gerade eine rechtliche Grundlage für die Erhebung des begehrten Zuschlags in Addition zur ortsüblichen Vergleichsmiete bestanden habe. Aus dem Umstand, dass die ursprünglich bestehende Preisbindung der Wohnung mittlerweile entfallen sei, ergebe sich nichts Abweichendes. Insbe- sondere mache die Klägerin nicht in unzulässiger Weise Beträge für Schön- heitsreparaturen doppelt geltend. Der Wegfall der Preisbindung habe vielmehr nur zur Folge, dass die bis dahin geschuldete Kostenmiete nunmehr als so ge- 10 11 - 6 - nannte Marktmiete zu zahlen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs (Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09) habe sich dadurch aber die Miethöhe nicht geändert oder gar verringert. Eine Änderung sei mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung nur insoweit eingetreten, als der Vermieter nun Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend machen könne. Damit sei vorlie- gend nach dem Wegfall der Preisbindung die bis dahin geschuldete Kostenmie- te einschließlich des Bestandteils für Schönheitsreparaturen als Gesamtmarkt- miete vom Beklagten zu entrichten gewesen, ohne dass es darauf ankomme, ob die Klägerin den Schönheitsreparaturzuschlag in der Grundmiete ausgewie- sen oder in ihrem Mieterhöhungsverlangen 40,73 € als "Betrag für Schönheits- reparaturen" errechnet habe. In der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Ver- gleichsmiete sei nach der insoweit eingeholten Auskunft des Amts für Woh- nungswesen der Stadt Darmstadt ein Ansatz für Schönheitsreparaturen nicht in messbarer Weise enthalten. Etwaige vertragliche Verpflichtungen des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen seien hierbei ebenso unberück- sichtigt geblieben wie Vertragsgestaltungen, bei denen - wie hier - neben der Miete ein monatlich zusätzlich zu zahlender Betrag für Schönheitsreparaturen vereinbart gewesen sei. Denn auch diesen Betrag habe man für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herausgerechnet. Trotz dieses methodisch zu beanstandenden Vorgehens bilde der Darmstädter Mietspiegel aber eine aus- reichende Beurteilungsgrundlage, da nach den Erfahrungen des Berufungsge- richts die vorliegende Fallgestaltung sehr selten vorkomme und deshalb wegen ihrer statistischen Bedeutungslosigkeit für den ausgewiesenen Vergleichsmie- tenwert nicht ins Gewicht falle. Angesichts des geschilderten Vorgehens bei der Erstellung des Darmstädter Mietspiegels entspreche die dort ausgewiesene Vergleichsmiete 12 13 - 7 - bei der streitgegenständlichen Wohnung nur der Nettomiete ohne den Zuschlag für die Renovierungskosten. Nur insoweit bestehe eine Vergleichbarkeit auf- grund einer gleichen Mietstruktur. Das gelte umso mehr, als der in Rede ste- hende Mietvertrag gerade zeige, dass es durchaus Verträge gebe, in denen - ähnlich wie bei Inklusivmieten - ein solcher Zuschlag vereinbart worden sei, und es deshalb - anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fäl- len - gerade nicht als ungewiss angesehen werden könne, ob sich ein derartiger Zuschlag am Markt realisieren lasse. Nur durch die Gewährung des Zuschlags werde deshalb die Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses gewahrt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat die Regelungen, die in § 5 und § 7 des von der Rechtsvorgängerin der Klägerin verwendeten Formularmietvertrags zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen getroffen sind, für wirksam gehalten. Ob dieser von der Revision angegriffenen Beurteilung zu folgen ist (dazu auch Blank, WuM 2011, 290, 291), kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Wirksamkeit dieser Regelungen steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete um einen - wie auch immer zu bemessenden - Zuschlag nicht zu. 1. Der Wegfall der Preisbindung hat - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Der Beklagte ist deshalb verpflichtet, die zuletzt an die Klägerin gezahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskosten- 14 15 16 - 8 - vorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" weiter zu entrichten. Zudem ist die Klägerin berechtigt, diese "Marktmiete" nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490 Rn. 13, 16). Letztgenannte Voraussetzung ist bei dem von der Kläge- rin erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht gegeben. 2. Der Senat hat für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmä- ßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 10 ff., und VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487 Rn. 13 ff.; vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07, WuM 2009, 240 Rn. 10). Für die vorliegende Fallgestaltung gilt nichts anderes. a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die Klägerin geltend macht, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemach- te Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre je- 17 18 - 9 - doch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlas- sen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 und VIII ZR 83/07, sowie vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07; jeweils aaO). b) Nicht gefolgt werden kann deshalb dem Berufungsgericht, soweit es in dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sieht und meint, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete eine hiervon abwei- chende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichti- gen zu können. Insbesondere trägt - wie der Senat bereits in seinen Urteilen vom 9. Juli 2008 (VIII ZR 181/07, aaO Rn. 14 ff., und VIII ZR 83/07, aaO Rn. 17 ff.) klargestellt hat - der vom Berufungsgericht gezogene Vergleich mit einer vereinbarten (Teil-)Inklusivmiete nicht. Dass die darin enthaltenen Be- triebskosten bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB auf der Grundlage eines Mietspiegels zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der (Teil-)Inklusiv- miete mit einer im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete über einen Zuschlag gesondert erfasst werden (dazu Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161 Rn. 13 f. mwN), hat seinen Grund darin, dass § 556 Abs. 1 BGB in Ergänzung zu der in § 535 Abs. 2 BGB geregelten Mietzahlungspflicht eigens klarstellt, dass sich das Entgelt für die Gebrauchs- gewährung, also die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt und dass mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten wird, während die Betriebskosten auf eine Abgeltung sonstiger Nebenleistungen des Vermie- ters im Zusammenhang mit der Überlassung abzielen (BT-Drucks. 14/4553, S. 50). 19 - 10 - Um derartige, eine unterschiedliche Mietstruktur begründende Kosten handelt es sich hier aber nicht. Es geht vielmehr um eine Kostenposition, die lediglich im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist (Se- natsbeschluss vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 368, 371; Hinz, JR 2009, 422, 423 mwN). Dass der betreffende Kostenansatz im Mietver- trag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden ist, führt auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Denn es hat sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehandelt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV neben den nach § 28 Abs. 2 II. BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden durften. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufge- gangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, aaO Rn. 13 ff.). c) Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Insbesondere ist der in der Grundmiete aufgegangene Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht als weiterer wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichtigen und der im Miet- spiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen. Denn das Vorhanden- sein eines derartigen Mietbestandteils gehört nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohn- raums aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen. Zwar erfassen diese ge- setzlichen Vergleichskriterien die für eine Bestimmung der Miethöhe maßgebli- chen Einflüsse nicht vollständig. Die Kriterien lassen sich aber, sofern man sie 20 21 - 11 - überhaupt als erweiterungsfähig ansehen will, zumindest nicht hinsichtlich sol- cher Faktoren erweitern, die nicht den in ihnen zum Ausdruck kommenden un- mittelbaren Bezug zum Gebrauchswert einer Wohnung haben, so dass Um- stände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Vergleichsmiete grundsätzlich ebenso ohne Bedeutung sind wie etwa die Art der Finanzierung des gemieteten Wohnraums (Blank, NZM 2007, 472 f.; ders., WuM 2011, 290, 292; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 54, 96 f. mwN). Gleiches gilt für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses wie zum Beispiel das Vorhandensein einer Renovierungs- klausel oder sonstiger Kostenklauseln (Blank, aaO; Flatow, WuM 2007, 551 ff.; AG Wiesbaden, WuM 2011, 163, 164). Der vorliegend in der Nettomiete aufge- gangene Kostenansatz zur Bestreitung künftiger Schönheitsreparaturen stellt deshalb kein Merkmal dar, das es rechtfertigt, die nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 BGB gebildete und im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesene Ver- gleichsmiete um einen zusätzlichen Betrag zu erhöhen. III. Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat ent- scheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellun- gen bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 22 - 12 - ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Darmstadt, Entscheidung vom 15.09.2010 - 315 C 141/10 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 23.02.2011 - 25 S 190/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 243/05 Verkündet am: 3. Mai 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Mai 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 12. September 2005 aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Juni 2005 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 6. September 2003 eine im Haus des Klägers gelegene Wohnung in B. . § 2 Ziff. 1 a des Formularmietvertrags lautet wie folgt: 1 "Das Mietverhältnis beginnt am 01. Oktober 2003. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzli- chen Kündigungsfrist des § 573 c BGB gekündigt werden, jedoch erstmals zum 30. September 2007. ...". Die Daten des Beginns des Mietverhältnisses und des Kündigungster- mins sind handschriftlich in die im Formulartext hierfür vorgesehenen Leerfelder eingetragen. Eine Fußnote zu der Kündigungsklausel enthält den Hinweis, dass das Kündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Miet- 2 - 3 - vertragsabschluss ausgeschlossen werden darf. In § 4 Ziff. 1 des Mietvertrags ist eine Staffelmiete vereinbart. 3 Mit Schreiben vom 1. Juli 2004, das am gleichen Tag bei der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung einging, erklärte der Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. September 2004. 4 Mit seiner Klage hat der Kläger vom Beklagten die Zahlung von Miete für die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 - insgesamt 2.640 € - nebst Zinsen verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Freigabe eines als Mietkaution an den Kläger verpfändeten Bankguthabens begehrt, das sich am 7. Januar 2005 auf 1.285,84 € belief. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wie- derherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision des Beklagten hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 1435 veröffent- licht ist, hat zur Begründung ausgeführt: 6 Die Klage auf Zahlung von Miete sei begründet, weil die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis allenfalls zum 30. September 2007 habe beenden können. Der in § 2 Ziff. 1 a des Miet- vertrags vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts sei nicht gemäß § 557 a 7 - 4 - Abs. 4 BGB unwirksam. Die Klausel verstoße nicht gegen § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Zwar ha- be die Vierjahresfrist bereits am 6. September 2003 mit Abschluss des Mietver- trags und der hierin enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu laufen begonnen. Jedoch sei kein Ausschluss des Kündigungsrechts bis zum 30. September 2007 vereinbart. Vereinbart sei, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt wer- den könne. Eine solche Vereinbarung sei nach den §§ 557 a Abs. 3 Satz 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig. Denn eine Kündigung des Beklagten habe nicht zum Ende der Vierjahresfrist am 5. September 2007 wirksam werden kön- nen. Falle der Ausschluss des Kündigungsrechts auf einen Kalendertag vor dem Monatsende, ergebe sich der Zeitpunkt des Vertragsendes bei einer or- dentlichen Kündigung aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats "zum Ablauf" des über- nächsten Monats zulässig sei. Dieses Ergebnis werde dadurch gestützt, dass in der Fußnote zu § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags darauf hingewiesen werde, dass das Kündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Miet- vertragsabschluss ausgeschlossen werden dürfe. Insofern sei bei der Ausle- gung der Vereinbarung zu berücksichtigen, dass die Parteien keine Vereinba- rung hätten schließen wollen, die einem offenbar erkannten gesetzlichen Verbot zuwiderlaufe. Die Widerklage des Beklagten sei unbegründet. Der Beklagte habe kei- nen fälligen Anspruch auf Freigabe des Kautionskontos, weil das Mietverhältnis noch nicht beendet sei. 8 - 5 - II. 9 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung nicht stand. Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil aufzu- heben; die Berufung des Klägers gegen das - die Klage abweisende und der Widerklage stattgebende - erstinstanzliche Urteil ist zurückzuweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). A. Klage Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Oktober 2004 bis Januar 2005 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis zum 30. September 2004 beendet (§§ 542 Abs. 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). 10 Das Recht des Beklagten zur ordentlichen Kündigung des Mietverhält- nisses ist nicht durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags vereinbarten beider- seitigen Kündigungsverzicht ausgeschlossen. Zwar können die Parteien eines Wohnraummietvertrags wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündi- gung - auch durch formularvertragliche Vereinbarung - wirksam verzichten (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059 unter II 3 a m.w.Nachw.). Der im vorliegenden Fall zusammen mit einer Staffelmiete vereinbarte Kündigungsausschluss weicht jedoch zum Nachteil des Mieters - des Beklagten - von der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmten Höchstfrist von vier Jahren ab und ist als Formularklausel insgesamt unwirksam (§§ 557 a Abs. 4, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). 11 - 6 - 1. Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese Frist wird durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietver- trags vereinbarten Kündigungsverzicht, der auch zu Lasten des Beklagten wirkt, überschritten. 12 13 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB die Frist vom Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung an zu berechnen ist. Da die Staffelmiete im Mietvertrag vom 6. September 2003 vereinbart wurde, war ein Ausschluss des Kündigungsrechts des Beklagten - ungeachtet des Um- standes, dass das Mietverhältnis gemäß § 2 Ziff. 1 a des Vertrags erst am 1. Oktober 2003 begann - nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nur längstens bis zum 5. September 2007 zulässig. b) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags getroffene Vereinbarung - wonach das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c BGB erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann - sei mit § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB vereinbar, weil eine zum 5. September 2007 erklärte Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB erst zum Ablauf dieses Monats wirksam werden könne. 14 § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt eine Höchstfrist zum Schutz des Mieters. Dieser soll die Möglichkeit haben, sich spätestens zum Ablauf der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB festgelegten Frist von vier Jahren aus einem Staf- felmietvertrag zu lösen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Miet- rechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 = WuM 2006, 97, unter 15 - 7 - II 3 b aa (2) m.w.Nachw.). Dem entspricht es, dass die Kündigung gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB frühestens "zum Ablauf" dieses Zeitraums zulässig ist. Hierdurch hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Mieters formulie- ren und den im Falle eines vereinbarten längerfristigen Kündigungsverzichts frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt klarstellen wollen (vgl. BT-Drucks. aaO S. 53). Die in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmte Höchstfrist von vier Jahren ist auch dann maßgeblich, wenn ihr Ende - wie im vorliegenden Fall - auf einen Kalendertag vor dem Ende eines Monats fällt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kün- digung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, keine andere Beurteilung. Zwar bestimmt diese Vorschrift nicht lediglich die Zeitspanne, die der Mieter bei einer ordentli- chen Kündigung einzuhalten hat, sondern auch den Kündigungstermin als den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Kündigungstermin ist danach - unabhängig von der Länge der eigentlichen Kündigungsfrist - bei der ordentli- chen Kündigung jeweils der Ablauf eines Kalendermonats; das folgt ohne weite- res aus dem Wortlaut und Sinn des § 573 c Abs. 1 BGB (vgl. Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 c Rdnr. 3) und entspricht im Übrigen auch dem prakti- schen Bedürfnis nach einem möglichst einheitlichen Zeitpunkt für Beginn und Beendigung von Mietverhältnissen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. September 2002 – VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 = WuM 2003, 635 unter 2). § 573 c BGB hat jedoch nicht die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts zum Gegen- stand (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 a m.w.Nachw.). Diese Bestimmung führt daher nicht zu einer Verlän- gerung der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zum Schutz des Mieters bestimmten Höchstfrist für die Dauer eines Kündigungsverzichts. Beginnt die Vierjahresfrist des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB - wie regelmäßig - nicht am letzten Tag, son- 16 - 8 - dern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der - für ihn zwingenden (§ 557 a Abs. 4 BGB) - Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der ent- sprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet. 17 c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts enthält § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags einen Kündigungsausschluss bis zum 30. September 2007. aa) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln in dieser oder inhaltsgleicher Fassung bundesweit in Formularmietverträgen Verwendung fin- den (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672 zugrunde liegende Formularklausel). Es handelt sich, wovon die Re- vision zutreffend ausgeht, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Zwar hat das Berufungsgericht dies - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt. Der Senat kann diese Feststel- lung jedoch selbst treffen. Die Klausel ist Bestandteil eines vom Bund der B. Haus- und Grundbesitzervereine e.V. herausgegebenen Formulars, das für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und bei Vertragsabschluss von der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung verwendet worden ist. Der Beurtei- lung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung steht nicht entgegen, dass der Kündigungstermin handschriftlich in das im Formulartext hierfür vorgesehe- ne Leerfeld eingetragen worden ist; gemäß § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt es auf die verwendete Schriftart nicht an (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). Dass die Dauer des Kündigungsaus- schlusses ausgehandelt worden wäre, ist weder festgestellt noch behauptet worden. 18 - 9 - bb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragsparteien unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Die Klausel in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags, nach der der Vertrag unter Einhaltung der gesetzli- chen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann, regelt einen wechselseitigen, bis zu diesem Zeitpunkt wirkenden Kündi- gungsverzicht. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, ein Kündigungsaus- schluss bis zum 30. September 2007 sei der Klausel, bei der auch der in der Fußnote im Vertragsformular enthaltene Hinweis auf die gesetzlich zulässige Frist bei Staffelmietvereinbarungen zu berücksichtigen sei, nicht zu entnehmen. Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nur so zu verstehen, dass keine der Parteien das Recht haben soll, das Mietverhältnis mit Wirkung vor dem 30. September 2007 ordentlich zu kündi- gen. Daraus folgt, dass die - wie ausgeführt - nur bis zum 5. September 2007 zulässige Dauer eines Kündigungsausschlusses zu Lasten des Beklagten (§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB) überschritten ist. 19 2. Gemäß § 557 a Abs. 4 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, die - wie im vorliegenden Fall - zum Nachteil des Mieters von § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB abweicht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht des Mieters nach § 557 a Abs. 4 BGB stets insgesamt oder aber nur hinsichtlich des über die Dauer von vier Jahren hinausgehenden Teils unwirksam ist. Jedenfalls bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss, der die nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB höchstzulässige Frist von vier Jahren übersteigt, ergibt sich die gänzliche Unwirksamkeit der Klausel aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be- 20 - 10 - nachteiligt (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einem nach § 557 a BGB noch zulässi- gen Inhalt kommt nicht in Betracht, weil eine solche Rückführung der Bestim- mung gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklau- seln verstoßen würde (vgl. Senat, aaO m.w.Nachw.). Um eine geltungserhal- tende Reduktion handelt es sich nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässi- gen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (vgl. Senat, aaO). So liegt es bei der hier verwendeten Klausel indessen nicht. Gemäß § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstmals zum 30. September 2007 zulässig. Eine Vorverlegung dieses Kündigungster- mins ließe sich nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nicht vereinbar ist. Ist der in § 2 Ziffer 1 a Satz 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungs- ausschluss mithin insgesamt unwirksam, hat die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis bereits zum 30. Sep- tember 2004 beendet (§§ 542, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). 21 B. Widerklage Dem Beklagten steht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch gegenüber dem Kläger auf Freigabe der verpfändeten Mietsicherheit aufgrund der Kautionsvereinbarung zu, weil das Mietverhältnis - wie ausgeführt - beendet ist und nicht festgestellt ist, dass der Kläger Forderungen gegen den Beklagten aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, zu deren Erfüllung die Verwertung 22 - 11 - der Kaution notwendig wäre (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05 [zur Veröffentlichung vorgesehen], unter II 1 a). Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.06.2005 - 8 C 116/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2005 - 62 S 230/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNIS- und ENDURTEIL VIII ZR 154/04 Verkündet am: 23. November 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Bb, Ci, 557 a Abs. 3 und 4, 573 c Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staf- felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Dr. Wolst, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darm- stadt - 6. Zivilkammer/Berufungskammer - vom 1. April 2004 im Kos- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Ur- teil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 11. Dezember 2003 in Höhe eines Betrags von 1.671,50 € nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Die weitergehende Revision der Kläger wird zurückge- wiesen. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts teilwei- se abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 1.671,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr aus 532,50 € seit 6. Juli 2003 und aus je 569,50 € seit 6. August 2003 und 6. September 2003 zu zahlen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Der Beklagte mietete von den Klägern mit Vertrag vom 16. Januar 2002 ei- ne Wohnung in O. . Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abge- schlossen. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält unter anderem eine Staf- felmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung: "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist ge- mäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zuläs- sig." 2 Mit Schreiben vom 18. März 2003 kündigte der Beklagte den Mietvertrag zum 1. Juli 2003. Mit ihrer Klage haben die Kläger unter anderem Zahlung der Mie- te für die Monate Juli bis September 2003 in Höhe von insgesamt 1.671,50 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € verlangt. Das Amtsge- richt hat die Klage hinsichtlich dieser Ansprüche abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: 3 Soweit die Revision der Kläger Erfolg hat, ist über sie antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden; inhaltlich beruht die Entscheidung jedoch nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (BGHZ 37, 79, 81 f.). Im Übrigen (hinsichtlich vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 €) ist die Revision durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). - 4 - I. 4 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der Miete ab Juli 2003 bestehe nicht, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Beklagten beendet worden sei. Der in der Anlage 1 zum Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des or- dentlichen Kündigungsrechts sei unwirksam. Zwar sei der Verzicht auf das ordent- liche Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung zulässig. Vorliegend sei die Kündigung aber durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen wor- den. Dafür, dass die Klausel von den Klägern gestellt worden sei, spreche bereits der Beweis des ersten Anscheins, da sie sich in vorgedruckter Form in der offen- sichtlich von den Klägern gefertigten Anlage befinde, die zusammen mit dem Miet- vertrag unterzeichnet worden sei. Im Übrigen habe der Beklagte unbestritten vorge- tragen, dass die Kläger die Klausel in allen ihren Verträgen verwendeten und sie daher an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert seien. Der einseitige Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für die Dauer von vier Jahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei gemäß § 307 BGB unwirksam, weil er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB ordentlich zu kündigen, sei faktisch eingeschränkt, wenn das Kündi- gungsrecht ausgeschlossen werde. Ein Mieter dürfe grundsätzlich - außer im Falle des Zeitmietvertrages - davon ausgehen, dass er ein Mietverhältnis innerhalb der in § 573 c Abs. 1 BGB geregelten Frist beenden könne. II. 6 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü- fung nicht stand. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zah- lung der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Kündigung des Beklagten vom 18. März 2003 hat das Mietverhältnis - 5 - nicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2003 beendet. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts hält der in der Anlage 1 zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündi- gungsausschluss der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB stand. 7 1. Ohne Erfolg rügt die Revision zunächst, dass das Berufungsgericht die in der Anlage 1 zum Formularmietvertrag gesondert vereinbarte Kündigungsver- zichtsklausel als eine von den Klägern gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der Re- vision unangegriffen, festgestellt, dass die Kläger eine solche Klausel in allen ihren Mietverträgen verwenden und deshalb an einer grundsätzlichen Klärung der Wirk- samkeit interessiert sind. Soweit die Revision nun erstmals geltend macht, die Klausel sei zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB), handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der Revi- sionsinstanz nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Übergangenen Sach- vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger (BGH, Urteil vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 = WM 1998, 1289, unter II 2 b m.w.Nachw.) zeigt die Revision nicht auf. 8 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungs- ausschluss, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, dass lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichti- gem Grund (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 563 a Abs. 2 BGB) aus. - 6 - 9 a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der un- eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg, MietRB 2005, 61). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). 10 b) Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht mehrdeutig. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertre- tenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unab- dingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass die Klausel im Zusammenhang mit der ebenfalls in Anlage 1 enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu würdigen ist. Ihre Formulierung ist ersicht- lich - wie auch aus der Bezugnahme auf diese Vorschrift in Satz 2 der Klausel her- vorgeht - dem Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nachgebildet. Nach dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Bestimmung, die ebenso wie die Klausel nur allgemein vom Kündigungsrecht des Mieters spricht, hat lediglich den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts zum Gegenstand. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie anderenfalls mit den Vorschriften über die Unabdingbarkeit des außerordentlichen Kündigungsrechts des Mieters kollidieren würde (vgl. §§ 569 Abs. 5 Satz 1, 554 Abs. 5, 563 a Abs. 3 - 7 - BGB). Einen weitergehenden Regelungsgehalt als § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hat auch die den gesetzlichen Wortlaut aufgreifende Klausel nicht. Im Übrigen haben die Parteien selbst der Klausel keine weitergehende Ausschlusswirkung beigemes- sen. 11 3. Die Klausel über den Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle stand. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, der mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 auf das Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), sind Bestim- mungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Ver- tragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist hier nicht der Fall. 12 a) Nach der Rechtsprechung des Senats verstößt der in einer Individualver- einbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein or- dentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). Im Anschluss daran - nach Erlass des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt ent- schieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 m.w.Nachw. unter II 1). Ein formu- larmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht ist allerdings wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). Hinsichtlich der Dauer des Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mie- ter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Be- rücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Ge- - 8 - setzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senat, aaO, m.w.Nachw.). 13 b) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kün- digungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1). Ob dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mie- ters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO, zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252, 254 m.w.Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier keiner Entscheidung. 14 aa) Der in einer zulässigen Staffelmietvereinbarung enthaltene, auf vier Jah- re begrenzte Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedan- ken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 15 (1) Die Vereinbarkeit der vorliegenden Kündigungsausschlussklausel mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist am Maßstab des § 557 a Abs. 3 BGB zu messen. Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, WuM 2003, 487, 489; Kellendor- fer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 557 a Rdnr. 20 m.w.Nachw.; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 16) gilt § 557 a Abs. 3 BGB nicht nur für den (qualifizierten) Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern auch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (vgl. Brock/Lattka, aaO, S. 730 m.w.Nachw.; Beuermann, GE 2003, 929, 930; Emmerich/Sonnenschein/ - 9 - Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 13). Eine Einschränkung des Anwen- dungsbereichs der Vorschrift auf den Zeitmietvertrag ist weder mit dem Wortlaut des § 557 a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Absatzes 3, der dar- auf gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffel- mietvereinbarung zu ermöglichen. Dass der Gesetzgeber die Anwendung des § 557 a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen zulässig sind, hätte beschränken wollen, lässt sich auch den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. 16 (2) Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mie- ters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausge- schlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechsel- seitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses. 17 Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Mietvertragsparteien Kalku- lationssicherheit bieten. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu § 557 a BGB, sollen dem Vermieter Investitionsentschei- dungen dadurch erleichtert werden, dass er mit der künftigen Steigerung seiner Mieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann (BT- Drucks. 9/2079 S. 2, 9; vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511, unter II 2). Der Gesetzgeber ist aber zugleich davon ausgegan- gen, dass die Vereinbarung von Staffelmieten dem Bedürfnis beider Vertragspar- teien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können (BT-Drucks., aaO S. 18; vgl. auch Senat, aaO). In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, insbesondere der Mieter werde - 10 - sich darauf verlassen, dass - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskos- ten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen (aaO). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sowie eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen. Daraus folgt, dass sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell auch zugunsten des Mieters auswirken kann (vgl. Senat, aaO), weil der Vermieter an die vereinbarte Miete auch dann gebunden bleibt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglichen Staf- felmietsätze übersteigt, oder wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er - wäre eine Staffelmiete nicht vereinbart - durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte. 18 Zwar ist auch der Mieter an die Staffelmietvereinbarung zunächst gebunden, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete - für ihn ungünstig - entwickelt und hinter der vereinbarten Staffelmiete zurückbleibt. Jedoch ist der Mieter dadurch ge- schützt, dass er das Mietverhältnis - anders als der Vermieter, dem ein Kündi- gungsrecht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 573 BGB zusteht - spätestens nach vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (§§ 557 a Abs. 3, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Risiko von Fehlkalkulationen bei langfristigen Staffelmietverein- barungen trägt mithin bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter (vgl. BT- Drucks. 14/4553 S. 53; zu Gewerberaummietverträgen BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, unter 2 b). 19 Dem Gesetzgeber war bei der Schaffung des § 10 Abs. 2 MHG bewusst, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation bei Staffelmietvereinbarungen den Mietern Verträge vorlegen würden, in denen das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Daher hielt es der Gesetzgeber unter Berücksichtigung einer möglichen Zwangslage der Wohnungs- - 11 - suchenden beim Abschluss des Mietvertrages für erforderlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen (aaO). § 10 Abs. 2 MHG ist ohne einschneidende Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz in § 557 a BGB übernommen worden. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz ist der Mieter wegen des bei der Staffelmiete beste- hen bleibenden "Sonderkündigungsrechts des Mieters" nach vier Jahren hinrei- chend geschützt (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100). Damit hat der Gesetzgeber Staffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren weiterhin billigen wollen und dementsprechend auch durch die neue Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zu- gelassen. 20 bb) Damit ist auch der Tatbestand des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist eine ungemessene Benachteiligung in Zweifel anzuneh- men, wenn eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so ein- schränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Vorausset- zungen liegen hier nicht vor. Da bei einer Staffelmietvereinbarung, wie ausgeführt, der zeitlich begrenzte Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mieters vom Gesetzgeber gebilligt und deshalb durch § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zugelassen worden ist, wird der Vertragszweck der Staffelmietvereinbarung durch eine ent- sprechende - die Grenzen des § 557 a Abs. 3 BGB nicht überschreitende - Formu- larklausel nicht gefährdet. 21 cc) Der einseitige Kündigungsverzicht benachteiligt den Beklagten schließ- lich auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine formu- larmäßige Vertragsbestimmung ist unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzuges- - 12 - tehen (st.Rspr.: BGHZ 143, 103, 113 m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 82, 238, 240 f.; 114, 238, 242 f., 246; 153, 93, 102, jew. zu § 9 AGBG). Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere steht der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus- schlusses nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 1 m.w.Nachw.). Dies gilt nicht nur dann, wenn der Kündigungsausschluss - wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen - wechselseitig vereinbart worden ist, sondern auch für den in einer Staffelmietvereinbarung enthaltenen, der Regelung des § 557 a Abs. 3 BGB entsprechenden Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters. 22 Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kün- digungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT- Drucks. 14/4553 S. 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den Ver- zicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendi- gerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht ver- zichtet (so aber Hinz, aaO; Wiek, aaO). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Ver- tragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Ver- tragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m.w.Nachw.). Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beider- seitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemes- sene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluss sei- nes Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Re- gelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffel- mietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, wie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich begrenzten - Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Der Ge- - 13 - setzgeber hat in der Regelung über die Staffelmiete in § 557 a BGB, dessen Ab- satz 3 die Klausel nachgebildet ist, bereits selbst den angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters dergestalt vorgenom- men, dass der in einer Staffelmietvereinbarung enthaltene Ausschluss des Kündi- gungsrechts des Mieters bis zu einer Grenze von vier Jahren durch die Vorteile, welche die Staffelmiete insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kalkulationssi- cherheit auch dem Mieter bietet, gerechtfertigt wird und deshalb gemäß § 557 a Abs. 3 BGB zulässig ist. Deshalb kann das Kündigungsrecht des Mieters in den Grenzen dieser Vorschrift nicht nur individualvertraglich, sondern auch durch eine Formularklausel ausgeschlossen werden, ohne dass darin im Regelfall eine unan- gemessene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür spricht auch, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete be- reits erwartete, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge "vorlegen" würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Angesichts der Verbreitung von Formularverträgen im Mietrecht liegt es nahe, dass der Gesetzgeber dabei gerade auch vom Vermie- ter "vorgelegte" Formularverträge im Blick hatte, denen er mit den speziellen Rege- lungen zur Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses in § 10 Abs. 2 MHG und - nachfolgend - § 557 a Abs. 3 BGB Grenzen setzen wollte. III. 23 Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Klage auf Zahlung der Mieten für die Monate Juli bis September 2003 nebst Verzugszinsen (§§ 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB) abgewiesen worden ist; im Umfang der Aufhebung ist der Klage stattzugeben, da der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). - 14 - 24 Dagegen ist die Revision der Kläger zurückzuweisen, soweit das Beru- fungsgericht die Berufung der Kläger hinsichtlich der von ihnen begehrten Zahlung vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € zurückgewiesen hat. Die in der An- lage 1 zum Mietvertrag enthaltene Formularklausel, wonach der Vermieter nach Eintritt des Zahlungsverzugs des Mieters berechtigt ist, für jedes Mahnschreiben einen Kostenaufwand von 6 € zu berechnen, ist gemäß § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB unwirksam, weil die Klausel dem Mieter nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als der pau- schalierte Schadensersatzanspruch des Verwenders. Dass den Klägern tatsächlich Mahnkosten entstanden sind, für die sie trotz der Unwirksamkeit der Klausel Scha- densersatz wegen Verzögerung der Leistung verlangen könnten (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB), haben sie nicht dargetan. Dr. Deppert Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Offenbach, Entscheidung vom 11.12.2003 - 390 C 353/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 01.04.2004 - 6 S 7/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Bb; BGB aF § 556a; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 3 In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ur- sprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlänge- rungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand: "Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlän- gert es sich jedes Mal um 5 Jahre." BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09 - LG München II AG Wolfratshausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts München II vom 14. Juli 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wolfratshausen vom 19. März 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 1. Juli 1999 mieteten die Beklagten eine Wohnung des Klägers in R. an. Das Mietverhältnis begann zum 15. August 1999 und sollte zum 31. Juli 2004 enden. In § 2 Ziffer 2 Buchst. b des Mietvertrags ist unter der Überschrift "Verträge mit Verlängerungsklausel" folgende formular- mäßig vorgedruckte und maschinenschriftlich um die Zahl "5" vervollständigte Klausel enthalten: 1 "Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre." - 3 - Außerdem ist im Mietvertrag geregelt, dass das Recht zur außerordentli- chen Kündigung hiervon unberührt bleibt (§ 2 Ziffer 3) und dass bei der Nutzung als Wohnraum die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen zur Anwen- dung kommen (§ 2 Ziffer 5). Die Beklagten erklärten mit Schreiben vom 22. Januar 2008 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2008 und räumten die Wohnung zum 1. Mai 2008. Zwischen den Parteien herrscht Streit über die Berechtigung der Beklagten zum Ausspruch einer ordentlichen Kündi- gung zu diesem Termin. 2 Der Kläger, der die Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu vermietet hat, hat die Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Mai 2008 bis ein- schließlich September 2008 zuzüglich Nebenkosten, insgesamt 2.880,71 €, und auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage Auszahlung der von ihnen geleiste- ten Mietkaution verlangt, die sich einschließlich Kautionszinsen unstreitig auf 1.748,62 € beläuft. 3 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge- wiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abge- wiesen und der Widerklage unter Zurückweisung im Übrigen in Höhe von 1.490,84 € (1.748,62 € abzüglich unstreitiger Nebenkostenforderung von 257,78 €) stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zuge- lassene Revision des Klägers, der die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 7 Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die von den Beklagten am 22. Januar 2008 ausgesprochene Kündigung mit Ablauf des 30. April 2008 beendet worden. Die Beklagten seien an die vereinbarte Verlän- gerung des befristeten Mietverhältnisses um jeweils fünf Jahre nicht gebunden gewesen, weil die Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags vom 1. Juli 1999 unwirksam sei. Zwar greife das Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahr 2001 nicht in vor seinem Inkrafttreten abgeschlossene Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel ein, so dass solche Verträge auch nach dem 31. August 2001 an sich nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt wer- den könnten. Bei der in Frage stehenden Zeitmietvereinbarung mit Verlängerungsklau- sel handele es sich jedoch um eine Formularklausel nach § 1 Abs. 1 AGBG, die einer Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren § 9 AGBG nicht standhalte. Die Parteien hätten einen Kettenmietvertrag geschlossen, der angesichts der vorgesehenen Befristungen auf jeweils fünf Jahre mit dem wesentlichen Grund- gedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF nicht mehr zu vereinbaren sei. Die genann- te Vorschrift lege eine Kündigungsfrist von längstens zwölf Monaten fest. Eine vertragliche Regelung, die im Ergebnis zu Kündigungsfristen von fünf Jahren führe, sei hiermit nicht in Einklang zu bringen. Denn ein Mieter, der in der an- gemieteten Wohnung nicht verbleiben könne oder wolle, sei darauf angewie- 8 - 5 - sen, entweder einen Nachmieter zu finden oder über Jahre hinweg Mietzahlun- gen für die nicht mehr benötigte Wohnung zu erbringen. Die Möglichkeit, das befristete Mietverhältnis nach § 564c Abs. 1 BGB aF in ein unbefristetes Miet- verhältnis umzuwandeln, gleiche diesen nicht hinzunehmenden Nachteil nicht hinreichend aus. 9 Folglich stehe dem Kläger ein Anspruch auf die verlangten Mietzahlun- gen nicht zu, während die Beklagten Rückzahlung der geleisteten Kaution (1.748,62 €) verlangen könnten, allerdings verringert um die vom Kläger zur Aufrechnung gebrachte Nebenkostenforderung von 257,78 €. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger steht nach § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Miete für den Zeitraum von Mai 2008 bis einschließlich September 2008 sowie auf Ausgleich abgerechneter Nebenkosten zu. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die von den Parteien vereinbarte befristete Verlängerung des Mietverhältnisses und der damit verbundene Ausschluss der Vertragsbeendigung durch ordentli- che Kündigung (§ 564 Abs. 1 BGB aF) wirksam. Das Mietverhältnis konnte von den Beklagten daher nicht zum 30. April 2008 gekündigt werden. Nach Abzug der unstreitig von den Beklagten zu beanspruchenden Kaution (1.748,62 €) be- laufen sich die verbleibenden Forderungen des Klägers auf die ihm vom Amts- gericht zugesprochenen 2.880,71 €. Daneben kann der Kläger gemäß § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 2 BGB Erstattung der angefallenen außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 316,18 € verlangen. Die Beklagten können dagegen die mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlung der geleisteten Kaution 10 - 6 - nicht beanspruchen, da diese Forderung infolge der vom Kläger erklärten Auf- rechnung erloschen ist (§ 389 BGB). 11 1. Mit dem am 1. Juli 1999 geschlossenen Mietvertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (ursprüngliche Laufzeit bis zum 31. Juli 2004) eingegangen und haben zugleich wirksam bestimmt, dass sich dieses mangels Kündigung um jeweils fünf Jahre verlängert. Das bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001) geltende Wohnraummiet- recht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB aF die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen. Auch wenn das seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Rege- lung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Ver- längerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam ab- geschlossen worden sind. Denn bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem In- krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zustande gekommen sind, ist nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die bis dahin geltende Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB aF weiterhin anzuwenden (vgl. etwa Se- natsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 a aa; vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760, Tz. 8, 10; vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7; vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07, NJW 2008, 1661, Tz. 17). Dass die Verlängerung der ursprünglichen Mietdauer erst nach dem 1. September 2001 erfolgt ist, ist hierfür unerheblich, denn durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum (hier: fünf Jahre) wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende unverändert fortge- setzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 11 m.w.N.). - 7 - 2. Die von den Parteien auf der Grundlage des § 565a Abs. 1 BGB aF gewählte Konstruktion eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel ist nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB (früher § 9 AGBG) unwirksam. 12 13 a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht diese Klausel als Allgemei- ne Geschäftsbedingung gewertet. 14 aa) Zwar ist die vom Berufungsgericht herangezogene Bestimmung des § 1 Abs. 1 AGBG zwischenzeitlich nicht mehr anwendbar, weil die Übergangs- regelung des Art. 229 § 5 EGBGB die Fortgeltung des AGB-Gesetzes nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes (1. Januar 2002) bei Dauerschuldverhältnissen auf den Zeitraum bis 31. Dezember 2002 be- schränkt hat. Dies ist jedoch unschädlich, weil der Regelungsgehalt des § 1 Abs. 1 AGBG inhaltlich unverändert in die Nachfolgebestimmung des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB übernommen worden ist. bb) Der Einordnung der Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 Buchst. b des Mietvertrags vom 1. Juli 1999 als Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB steht nicht entgegen, dass die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsausschlusses durch maschinenschriftliche Ergänzung einer Leerstelle des im Übrigen vorgedruckten Textes auf fünf Jahre festgelegt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). 15 (1) Die Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung. Dass die vorgenommene Zeitbestimmung individuell ausgehandelt worden ist, ist weder festgestellt noch vorgetragen. Vergeblich verweist die Revision in die- sem Zusammenhang auf den vom Berufungsgericht nach § 540 Abs. 1 ZPO in Bezug genommenen Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, in dem ausge- führt ist, der formularmäßig vorgedruckte Klauseltext sei durch die Zahl 5 "indi- 16 - 8 - viduell ergänzt" worden. Anders als die Revision meint, ist mit diesem Passus nicht die Feststellung verbunden, die Parteien hätten die vereinbarte Fünfjah- resfrist im Einzelnen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt. Das Amtsgericht hat durch seine Ausführungen bei verständiger Würdigung nur zum Ausdruck gebracht, dass die Dauer der Verlängerung des Mietverhältnisses nicht bereits formularmäßig vorgedruckt war, sondern einer auf das konkrete Mietverhältnis zugeschnittenen Ergänzung bedurfte. Damit ist jedoch nicht die Feststellung verbunden, die Beklagten hätten die ernsthafte Möglichkeit erhal- ten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. etwa BGHZ 104, 232, 236 m.w.N.). Die Revision zeigt weder auf, dass sich der Kläger in den Tatsacheninstanzen auf ein individuelles Aushandeln des jeweiligen Verlänge- rungsintervalls berufen hat, noch dass die Beklagten ein solches Vorbringen unstreitig gestellt haben. (2) Dass das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund die Möglichkeit einer Individualabrede nicht gesondert erörtert, sondern sich mit der Feststel- lung begnügt hat, es liege ein der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG unterworfe- ner formularmäßig vereinbarter Mietvertrag mit Befristungen auf jeweils fünf Jahre vor, stellt daher keinen durchgreifenden Verfahrensfehler dar. Insbeson- dere liegt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht der absolute Revisi- onsgrund des § 547 Nr. 6 ZPO (fehlende Urteilsgründe) vor. Diese Bestimmung ist nicht schon dann anwendbar, wenn Urteilsgründe - wie hier - sachlich un- vollständig sind (vgl. etwa BGHZ 39, 333, 338; vgl. ferner BGH, Urteil vom 26. April 1991 - VIII ZR 61/90, NJW 1991, 2761, unter II 1 a). Auch ist dem Be- rufungsgericht kein entscheidungserheblicher Verstoß gegen § 139 ZPO oder Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten, weil es die Parteien nach Aktenlage nicht dar- auf hingewiesen hat, dass die in Frage stehende Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB (früher § 9 AGBG) unterliegt. Zwar ist ein Berufungsgericht grundsätzlich nach § 139 ZPO gehalten, einer in erster Instanz siegreichen Par- 17 - 9 - tei rechtzeitig einen Hinweis zu erteilen, wenn es der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will und insbesondere aufgrund seiner abweichenden Ansicht eine Ergänzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt für erforderlich hält (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. November 2008 - VII ZR 202/07, ZfBR 2009, 241, unter II 1 b aa). Letztlich kann offen bleiben, ob ein entsprechender - in den Akten nicht dokumentierter - Hinweis unterblieben ist, denn die Revision führt nicht - wie erforderlich - aus, was der Kläger auf einen entsprechenden Hinweis vorgetragen hätte (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 16. Juni 2008 - VIII ZB 87/06, WuM 2008, 615, Tz. 11; BGH, Beschluss vom 12. November 2008 - XII ZB 92/08, FF 2009, 22, Tz. 16). b) Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die vereinbarte wiederkehrende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit sei deswegen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil die damit verbundene fünfjährige Bindung der Beklagten nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF in Ein- klang zu bringen sei, der eine Kündigungsfrist von höchstens zwölf Monaten vorsah. Die Verlängerungsklausel ist als Laufzeitabrede zwar nicht dem einer Inhaltskontrolle entzogenen Kernbereich (§ 307 Abs. 3 BGB) zuzuordnen (vgl. BGHZ 127, 35, 41 f.; vgl. ferner Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO); sie weicht aber nicht in unzulässiger Weise von der genannten gesetzli- chen Regelung ab. 18 Die Bestimmung des § 565 Abs. 2 BGB aF sieht eine Kündigungsfrist von höchstens einem Jahr vor (Satz 1 und 2) und erklärt abweichende Verein- barungen, die Kündigungen nur zum Schluss bestimmter Kalendermonate zu- lassen, für unwirksam (Satz 4). Die Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF ist jedoch nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel anzuwen- den (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO, unter II 2 a bb; 19 - 10 - vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 10; vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 12. März 2008, aaO, Tz. 16). Dies folgt aus § 565a Abs. 1 BGB aF, der voraussetzt, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Ver- längerungsklausel zulässig sind; hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn mietvertragliche Befristungen mit Verlängerungsklauseln von vornherein nach § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF unwirksam wären (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO). Da solchen Mietverhältnissen eine vom Gesetzgeber gebilligte, den An- wendungsbereich des § 565 Abs. 2 BGB einschränkende Sonderstellung zu- kommt, verbietet es sich, eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB daraus abzuleiten, dass ihnen eine Lö- sung vom Vertrag innerhalb einer Zeitspanne verwehrt wird, die der in § 565 Abs. 2 BGB vorgesehenen längstmöglichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten entspricht. Die Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich wegen der Besonderheiten der gewählten Vertragskonstruktion vielmehr ausschließlich am Maßstab des § 565a Abs. 1 BGB aF auszurichten. § 565a BGB aF soll lediglich sicherstellen, dass die für den Fall der Vertragsbeendigung zum Schutz des Mieters bestehenden Vorschriften nicht durch vertragliche Beendigungsverein- barungen umgangen werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. § 565a BGB Rdnr. 1). Sie soll dagegen den Mieter nicht vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen (vgl. für einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 4 BGB nF: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 2, und vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117, un- ter II 1). Dem beschriebenen Schutzzweck des § 565a Abs. 1 BGB aF werden die zwischen den Parteien getroffenen Abreden gerecht. Die in Frage stehende Klausel stellt in Verbindung mit der Regelung in § 2 Ziffer 5 des Mietvertrags sicher, dass das Mietverhältnis vom Vermieter nur unter Einhaltung der jeweils geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist und unter Beachtung der Kündigungs- schutzbestimmungen beendet werden kann. - 11 - c) Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Der mit der wiederkehrenden Befristung des Mietverhältnisses verbundene vorübergehende beiderseitige Kündigungsausschluss schränkt keine grundlegenden Rechte der Mieter ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF keine Beschränkung der Dauer der befristeten Verlängerung, da der Gesetzgeber in § 565a Abs. 1 BGB aF den bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlänge- rungsklausel verbundenen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts gebilligt und Zeitmietverträge - von den in § 564c Abs. 2 BGB aF genannten Ausnahmen abgesehen - keinen zeitlichen Beschränkungen (vgl. § 564 Abs. 1 BGB aF) unterworfen hat (auch dem Schutzzweck der in § 573c Abs. 4 BGB nF enthaltenen Nachfolgeregelung zu § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF hat der Senat keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts entnommen: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 1 c; vom 30. Juni 2004, aaO; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II). 20 d) Die Befristung des Mietverhältnisses mit wiederkehrender Verlänge- rung um fünf Jahre hält schließlich auch einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Danach ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzuset- zen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berück- sichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. etwa BGHZ 143, 103, 113; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056, Tz. 21; jeweils m.w.N). Das ist hier nicht der Fall. 21 aa) Der Senat hatte sich bislang nicht mit der Frage zu befassen, ob eine vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes formularmäßig vereinbarte wiederkehrende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um jeweils 22 - 12 - fünf Jahre den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt. Die Revisionserwiderung will im Hinblick auf den mit einer sol- chen Befristung verbundenen Ausschluss einer ordentlichen Kündigung wäh- rend des jeweiligen Verlängerungsintervalls (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 12, und vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177, Tz. 19; Senatsbeschluss vom 16. September 2008 - VIII ZR 112/08, WuM 2009, 48, Tz. 1) die der Rechtsprechung des Senats zur Frage der Gültigkeit eines formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsver- zichts zugrunde liegenden Erwägungen auf die vorliegende Fallgestaltung über- tragen. Dabei berücksichtigt die Revisionserwiderung jedoch nicht hinreichend, dass sich die beiden Fallkonstellationen in wesentlichen Punkten grundlegend unterscheiden. bb) Die Rechtsprechung des Senats zur Wirksamkeit eines formularmä- ßig vereinbarten befristeten Kündigungsverzichts beider Mietvertragsparteien bezieht sich ausschließlich auf Fälle, in denen im Rahmen eines nach Inkrafttre- ten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrags ein vorübergehender Verzicht auf die ordentliche Kündigung vorgesehen war (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 30. Juni 2004, aaO; vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543, unter II 2; vom 6. Oktober 2004, aaO; vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08, NZM 2009, 779, Tz. 16 ff.). Dabei hatte sich der Senat auch mit einer Formularbestimmung zu befassen, die beiden Parteien eines unbefristeten Mietvertrags über Wohnraum für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kün- digung verwehrte (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2). Der Senat hat im Hinblick auf die vom Gesetzgeber mit der Mietrechtsre- form verfolgte Zielsetzung, der Mobilität und Flexibilität in der heutigen moder- nen Gesellschaft Rechnung zu tragen, einen solchen lang andauernden formu- larmäßigen Kündigungsverzicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam 23 - 13 - gehalten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d). Ver- einzelte Stimmen im Schrifttum wollen diese Rechtsprechung auch auf Kündi- gungsausschlüsse übertragen, die vor dem 1. September 2001 formularmäßig vereinbart wurden (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. X 8). 24 cc) Im Streitfall steht aber nicht die Wirksamkeit eines Kündigungsver- zichts nach neuem (oder altem) Recht in Frage, sondern die Zulässigkeit eines befristeten Mietvertrags mit wiederkehrender Verlängerung im Sinne des § 565a Abs. 1 BGB aF. Die Erwägungen, die den Senat bewogen haben, einen formularmäßigen beiderseitigen Kündigungsverzicht im Rahmen eines - nach neuem Recht abgeschlossenen - unbefristeten Mietvertrags in der Regel auf die Dauer von höchstens vier Jahren zu begrenzen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d; vom 15. Juli 2009, aaO, Tz. 17), lassen sich nicht auf die hier zu beurteilende Konstellation übertragen (so auch Hinz, WuM 2009, 79, 82; aA AG Gießen, WuM 2006, 196 f.). (1) Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine der zentralen Ziel- setzungen des Mietrechtsreformgesetzes darin bestand, der in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmend verlangten Mobilität und Flexibilität und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung, insbesondere beim Wechsel des Arbeitsplatzes oder bei einer gesundheitsbe- dingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim durch Verkürzung der Kün- digungsfristen Rechnung zu tragen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 38, 67; Senatsur- teile vom 22. Dezember 2003, aaO, und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). Dies hat den Senat veranlasst, einen unter der Geltung des neuen Miet- rechts formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzicht auf die - in § 557a Abs. 3 BGB (früher § 10 Abs. 2 MHG) zum Ausdruck gekommene - Höchstdauer von vier Jahren zu begrenzen (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, und vom 15. Juli 2009, aaO). Nach früherer Rechts- 25 - 14 - lage kam diesen Interessen aber eine geringere Bedeutung zu. Diese unter- schiedliche Gewichtung darf bei der Beurteilung der Frage nicht außer Acht ge- lassen werden, ab welcher Dauer sich die Einengung der Dispositionsfreiheit des Mieters, die mit einem befristeten, sich mangels Kündigung periodisch ver- längernden Mietvertrag verbunden ist, für diesen als untragbar erweist. 26 (2) Weiter ist zu berücksichtigen, dass sich bei einem vor dem 1. Sep- tember 2001 erfolgten Abschluss eines befristeten Mietvertrags die Interessen- lage der Vertragsparteien anders darstellt als bei einem nach diesem Zeitpunkt abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrag mit vorübergehendem Kündigungs- ausschluss. Der Gesetzgeber hat nicht nur im Rahmen der Mietrechtsreform, sondern davor in sogar weitaus größerem Maße ein praktisches Bedürfnis für den Abschluss befristeter Mietverträge (Zeitmietverträge) anerkannt. Einem Mieter ist daran gelegen, während der Vertragslaufzeit keiner ordentlichen Kün- digung ausgesetzt zu werden, während ein Vermieter Planungssicherheit er- strebt (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 39, 70). Nach dem bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes geltenden Recht konnte diesem Anliegen auf unter- schiedliche Weise Rechnung getragen werden. Neben dem Abschluss eines befristeten Mietvertrags mit befristeten Verlängerungen (§ 565a Abs. 1 BGB aF) gab es die Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag mit gesetzlichem Verlängerungs- anspruch einzugehen (§ 564c Abs. 1 BGB aF) oder einen auf fünf Jahre be- grenzten, nicht verlängerungsfähigen "qualifizierten" Zeitmietvertrag nach § 564c Abs. 2 BGB aF abzuschließen. Nunmehr haben die Vertragsparteien nur noch die Wahl zwischen der ihnen in § 575 BGB nF in Anlehnung an die frühere Regelung des § 564c Abs. 2 BGB aF verliehenen Befugnis, unter bestimmten Vorrausetzungen einen - allerdings nicht mehr wie bisher auf fünf Jahre be- grenzten, sondern keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegenden - "echten" Zeitmietvertrag (vgl. BT-Drs. 14/4553, aaO) abzuschließen oder ein unbefriste- tes Mietverhältnis mit vorübergehendem beiderseitigen Verzicht auf eine or- - 15 - dentliche Kündigung einzugehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO). 27 Die Bandbreite der vom Gesetzgeber unter der Geltung des früheren Mietrechts vorgesehenen Befristungen von Mietverhältnissen zeigt, dass er auch längerfristige Vertragsbindungen im Interesse beider Seiten für angemes- sen erachtete. Durch die Regelungen in § 564c Abs. 1, 2 BGB aF hat er klar gestellt, dass eine Befristung des Mietvertrags beim qualifizierten Zeitmietver- trag auf fünf Jahre und beim einfachen Zeitmietvertrag sogar unbegrenzt mög- lich sein sollte. Diese Wertung muss auch in die Beurteilung der Frage einflie- ßen, ab welcher Dauer die Bindung des Mieters an einen befristeten Mietver- trag mit wiederkehrender Verlängerung als unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat (so auch Hinz, aaO). Angesichts der bei befris- teten Mietverträgen nach altem Recht geltenden besonderen Wertungen des Gesetzgebers verbietet sich ein Rückgriff auf die in § 10 Abs. 2 MHG bei Staf- felmietverträgen für einen Kündigungsverzicht gezogene zeitliche Grenze von vier Jahren (vgl. zu diesem Gesichtspunkt bei einem Kündigungsverzicht im Rahmen eines unbefristeten Mietvertrags Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). (3) In Anbetracht der aufgezeigten, dem früheren Recht anhaftenden Be- sonderheiten stellt die zwischen den Parteien in dem befristeten Mietvertrag vom 1. Juli 1999 formularmäßig vereinbarte Verlängerungsklausel, nach der sich die Vertragslaufzeit jeweils um fünf Jahre verlängert, wenn das Mietver- hältnis nicht unter Einhaltung der - jeweils geltenden - gesetzlichen Kündi- gungsfristen gekündigt wird, keine unangemessene Benachteiligung der Be- klagten dar. Diesen wurde hierdurch die Möglichkeit eröffnet, jeweils für eine Zeitspanne von fünf Jahren eine ordentliche Kündigung des Klägers zu vermei- den und hierdurch sicherzustellen, dass sie nicht ungewollt aus ihrer gewohnten 28 - 16 - Umgebung herausgerissen werden. Einem möglichen Mobilitätsinteresse des Mieters kommt nach früherem Recht - wie aufgezeigt - nicht die gleiche Bedeu- tung wie nach derzeit geltendem Recht zu. Eine Vertragsbindung von jeweils fünf Jahren führt auch nicht zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung der Beklagten, denn die mit einer vorzeitigen Wohnungsaufgabe verbundenen fi- nanziellen Folgen können im Regelfall durch die Stellung eines Nachmieters oder - wie hier - durch eine vom Vermieter vorgenommene Neuvermietung ab- gemildert werden (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO). Da die Vertragslaufzeit mangels rechtzeitiger Kündigung zum 31. Juli 2004 wirksam um fünf Jahre verlängert worden ist, hat die von den Beklagten ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis nicht zum 30. April 2008 been- det. Die Beklagten sind daher zur Mietzahlung für die Monate Mai 2008 bis September 2008 sowie der unstreitigen Nebenkostenforderung von 257,78 € abzüglich der von ihnen geleisteten Kaution verpflichtet und haben dem Kläger zudem die diesem entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten zu ersetzen. 29 III. Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil wei- tere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentschei- 30 - 17 - dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage hiernach begründet, die Wider- klage dagegen unbegründet ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wolfratshausen, Entscheidung vom 19.03.2009 - 1 C 1142/08 - LG München II, Entscheidung vom 14.07.2009 - 12 S 2015/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 330/03 Verkündet am: 9. März 2005 Potsch, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2 Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß der Zwangsverwalter einer Miet- wohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution ver- pflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht aus- gefolgt hat (im Anschluß an Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342). BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03- LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 4. September 2003 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 2. Oktober 2003 aufgehoben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. April 2003 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren von dem Beklagten als Zwangsverwalter die Rück- zahlung einer Mietkaution. Mit Mietvertrag vom 20. Juni 1991 mieteten die Kläger eine Wohnung in B. , W. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlten die Kläger an den Vermieter, G. M. , unter teilweiser Anrechnung eines Guthabens aus einem Vorvertrag eine Kaution in Höhe von 2.710 DM (= 1.385,60 €). Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat mit Beschluß vom 2. November 1994 die Zwangsverwaltung für das Grundstück W. straße angeordnet und den Beklagten zum Zwangsverwalter bestellt. Die von den Klä- - 3 - gern gestellte Kaution übergab M. dem Beklagten nicht. Zum 30. April 2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen ge- richteten Klage in Höhe von 1.365,60 € stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung des Beklagten das angefochtene Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Beklagten in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter. Zwar sei gemäß § 152 Abs. 2 ZVG der Mietvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirk- sam. Dies bedeute jedoch nicht, daß der Verwalter ausnahmslos in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintrete. Die Pflichten des Zwangsverwal- ters aus dem Mietverhältnis hätten dort ihre Grenze, wo die Interessen der Gläubiger an einem ungeschmälerten Erhalt der Zwangsverwaltungsmasse be- rührt seien. Die Gefahr der Aushöhlung der Haftungsmasse sei gegeben, wenn der Zwangsverwalter auch solche Verbindlichkeiten begleichen sollte, denen keine an ihn zu erbringenden, in das Sondervermögen fließenden Gegenleist- ungen gegenüberständen. Eine Privilegierung des Mieters gegenüber anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners sei vom Gesetzgeber nicht ge- wollt. - 4 - II. Die Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru- fungsurteils und zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts. Die Kläger haben nach Beendigung des Mietvertrages gegen den Be- klagten als Zwangsverwalter einen Anspruch aus § 152 Abs. 2 ZVG in Verbin- dung mit der zwischen den Klägern und ihrem damaligen Vermieter getroffenen Sicherungsabrede auf Rückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) in Höhe des verlangten Betrages von 1.365,60 € nebst Zinsen. Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, er habe die Kaution von dem Vermieter nicht erhal- ten. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; so auch HansOLG Hamburg, ZMR 2002, 194; LG Berlin, GE 2001, 698; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 239; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 4; Belz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VII A Rdnr. 151 f.; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 19 f.; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 566 Rdnr. 10; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 a Rdnr. 21; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 32; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 572 Rdnr. 11; Herrmann in Bamber- ger/Roth, BGB, § 566 a Rdnr. 7; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 a Rdnr. 6; Gather, GE 2002, 651, 652; Derleder, DWW 2002, 150, 156, 157; Geldmacher, DWW 2002, 182, 197; a.A. LG Mannheim, NZM 2000, 656; LG Krefeld, Rpfleger 1994, 224; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 206; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 a Rdnr. 24; Morvilius, Zwangsver- - 5 - steigerung/Zwangsverwaltung, Teil B Rdnr. 115 f.; Stöber, Zwangsversteige- rungsgesetz, 17. Aufl., § 152 Anm. 9.14.). An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der hieran geübten Kritik von Teilen des Schrifttums (Erk- kens/Tetzlaff, ZfIR 2003, 981; Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Rdnr. 496; Haar- meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 155 Rdnr. 10 f.; Walke, WuM 2004, 185; vgl. aber auch zustimmend Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1429 f.; Berger, LMK 2003, 203) fest. 1. Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein Mietvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück - wie hier - vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen worden ist. a) Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ist nicht zu entnehmen, daß eine Pflicht des Zwangsverwalters zur Rückzahlung einer Kaution an den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses davon abhängt, ob der Vermieter die Kaution dem Zwangsverwalter übergeben hat oder nicht. Hat der Zwangsver- walter die Kaution vom Zwangsverwaltungsschuldner erhalten, ist er - bei Vor- liegen der sonstigen Voraussetzungen - nach allgemeiner Ansicht gemäß § 152 ZVG zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter verpflichtet (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.14.; Alff/Hintzen, Rpfleger 2002, 217, 218). Anhaltspunkte dafür, daß diese Verpflichtung die tatsächliche Auskehrung der Kaution an den Zwangsverwalter voraussetzt, sind aus der Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG nicht ersichtlich. b) Zwar ist die Vorschrift anders gefaßt als die gesetzlichen Bestimmun- gen, die für den rechtsgeschäftlichen Erwerb des vermieteten Wohnraums gel- ten. In einem solchen Fall tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden - 6 - Rechte und Pflichten, zu denen nach § 566 a BGB auch die aus der Kautions- abrede begründeten gehören, ein. Demgegenüber heißt es in § 152 Abs. 2 ZVG, daß der Mietvertrag "dem Verwalter gegenüber wirksam" ist. Jedoch kann die sprachliche Abweichung der Voraussetzungen nicht für oder gegen die Be- gründung einer Rückzahlungspflicht des Zwangsverwalters herangezogen wer- den. Die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist mit dessen rechtsgeschäftli- chem Erwerb nicht vergleichbar. Durch die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2 ZVG finden, anders als bei der Zwangsversteigerung, kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Zwangsverwalter handelt zwar in eigenem Namen, aber doch für Rechnung des Schuld- ners/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzunehmen und Verpflichtungen zu erfüllen (Senat, aaO unter II 1). Damit ist - wie auch die Revisionserwiderung einräumt - der voneinander abweichende Wortlaut in beiden Vorschriften ledig- lich Ausdruck der nicht vergleichbaren Situation in der Zwangsverwaltung ei- nerseits und beim rechtsgeschäftlichen Erwerb andererseits. 2. Die systematische Stellung des § 152 Abs. 2 ZVG ist für dessen Aus- legung im vorliegenden Fall ohne Bedeutung. Zwar verweist § 146 Abs. 1 ZVG nur hinsichtlich der Anordnung der Zwangsverwaltung auf die entsprechenden Vorschriften der Zwangsversteigerung in §§ 15 bis 27 ZVG. § 57 ZVG, der sei- nerseits unter anderem auf § 566 a BGB Bezug nimmt, findet damit in der Zwangsverwaltung weder kraft gesetzlicher Verweisung noch im Wege der Analogie (Senat, aaO, unter II 1 zu § 572 Satz 2 BGB a.F.) entsprechende An- wendung. Jedoch kann daraus nicht im Umkehrschluß gefolgert werden, in der Zwangsverwaltung setze ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kauti- on voraus, daß der Zwangsverwalter - anders als der Erwerber nach § 566 a BGB - die Kaution auch tatsächlich vom Schuldner erhalten habe. Denn die Stellung des Zwangsverwalters kann nicht mit der des Erwerbers verglichen - 7 - werden, so daß aus der Anordnung einer Rückzahlungspflicht in dem einen Fall (§ 566 a BGB) nicht geschlossen werden kann, in dem anderen Fall (§ 152 Abs. 2 ZVG) sei mangels ausdrücklicher Bestimmung eine derartige Pflicht ge- rade nicht gegeben. Allerdings ist der Meinung, die in analoger Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. eine Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Zahlung des Kautionsbetrages abgelehnt hatte (LG Berlin, NJW 1978, 1633; LG Mann- heim, NZM 2000, 656; Kinne, NZM 1998, 986, 990; ders., GE 1999, 359, 363; Reismann, MM 1998, 159, 162), durch die neue Regelung des § 566 a BGB die Grundlage entzogen. 3. Die Verpflichtung des Verwalters zur Rückzahlung einer Kaution, die dieser nicht vom Vermieter erhalten hat, ergibt sich aus seiner Stellung und den ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben. a) Grundsätzlich ist der Zwangsverwalter weder an die vom Schuldner abgeschlossenen Verträge gebunden noch verpflichtet, in solche Verträge ein- zutreten. Etwas anderes gilt nur für Miet- und Pachtverträge. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat er anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Ver- waltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Da- bei handelt es sich, wie bereits unter 1 b ausgeführt, nicht um einen Rechts- übergang, sondern lediglich um eine Änderung der Verwaltungsbefugnis (Bör- stinghaus, NZM 2004, 481, 489). b) Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt. Der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (RGZ 142, 85, 89; Belz in Bub/Treier, aaO, VII A Rdnr. 152). - 8 - (1) Daraus folgt zum einen, daß der Zwangsverwalter alle Rechte aus dem bestehenden Mietverhältnis geltend machen kann (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.3.; Mohrbutter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl., Bd. 2, Muster 154 Anm. 5 S. 884; Stei- ner/Riedel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 8. Aufl., § 152 Rdnr. 8). So kann und muß er die fälligen Mieten einziehen (Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 ZwVerwV Rdnr. 2) und diese - bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen - erhöhen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 491), eine Kündigung aussprechen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 489) oder ausstehende Schönheitsreparaturen einfordern (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 a Rdnr. 6; Kinne, NZM 1998, 986, 990; Reismann, MM 1998, 159, 162). Der Mieter seinerseits muß die Kündigung des Mietvertrages dem Zwangsver- walter und nicht dem Eigentümer gegenüber erklären (Reismann, aaO, 163). (2) Andererseits erfordert die Stellung des Zwangsverwalters, daß dieser auch in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt. Der Zwangs- verwalter übernimmt die Pflicht zur Gebrauchsgewährung und -erhaltung (§ 535 Abs. 1 BGB) gegenüber dem Mieter, denn der Schuldner ist nach Beschlag- nahme zur Erfüllung dieser Pflicht nicht mehr imstande. Darüber hinaus ist ein Zwangsverwalter den Gewährleistungsrechten des Mieters ausgesetzt (De- pré/Mayer, aaO, Rdnr. 497; Reismann, aaO, 162; Kinne, GE 1999, 359, 364) und hat Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter ei- nen Überschuß zu erstatten (vgl. Senat, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 ZwVerwV Rdnr. 19). c) Grundsätzlich umfaßt die Eintrittspflicht auch die bestehende Kauti- onsabrede (so auch Alff, Rpfleger 2002, 217, 218). Dabei kann dahinstehen, ob die Verpflichtung zur Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit aus dem Mietvertrag selbst oder aus der im Zusammenhang damit getroffenen und allein - 9 - durch den Mietvertrag veranlaßten Sicherungsabrede folgt (vgl. BGHZ 141, 160, 166). Jedenfalls kann der Verwalter die Leistung einer vereinbarten, aber vom Mieter noch nicht gezahlten Kaution verlangen (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.13.; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 205). Hat der Mieter hingegen die Kautionsabrede gegenüber dem Vermieter erfüllt, so kann der Verwalter keine (nochmalige) Zahlung fordern, auch wenn der Vermieter die Kaution nicht dem Verwalter übergeben hat; der Mieter kann sich dem Verwal- ter gegenüber auf die frühere Zahlung an den Vermieter berufen. Ist das Miet- verhältnis beendet und stehen noch Ansprüche gegen den Mieter offen, für die die Kaution gegeben wurde, kann der Verwalter auf die Kaution zurückgreifen. Dann ist es aber auch gerechtfertigt, daß der Verwalter die Kautionszahlung an den Vermieter gegen sich gelten lassen muß, wenn der Mieter nach Beendi- gung des Mietverhältnisses Rückzahlung dieser Sicherheit begehrt. Dies ent- spricht einhelliger Meinung für die Fälle, in denen der Zwangsverwalter die Si- cherheit von dem Schuldner erhalten hat. Daß von der Bindung des Zwangs- verwalters an den Mietvertrag und an die Kautionsabrede allein die Pflicht zur Abrechnung und Rückzahlung der Kaution ausgenommen sein soll, wenn der Vermieter diese dem Zwangsverwalter nicht übergeben hat, findet im Gesetz keine Stütze und ist mit Sinn und Zweck des § 152 Abs. 2 ZVG nicht vereinbar. d) Demgegenüber wird teilweise die Ansicht vertreten, der Zwangsver- walter trete bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht vollständig in die Rechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hierdurch nicht Gläubigerinteressen berührt würden (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 10, 11). Eine solche Be- vorzugung der Interessen der Gläubiger gegenüber denen des Mieters ist we- der aufgrund einer wertenden Betrachtung geboten (dazu nachstehend unter 4.) noch der gesetzlichen Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG zu entnehmen. Es würde dem in § 152 ZVG beschriebenen Aufgabenkreis des Zwangsverwal- - 10 - ters nicht gerecht werden, wenn dieser zwar alle Rechte, aber nicht alle Pflich- ten aus dem Mietvertrag und der damit zusammenhängenden Sicherungsabre- de übernimmt. Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, daß das vermietete Grundstück be- schlagnahmt und die Zwangsverwaltung angeordnet wird. Eine Schlechterstel- lung wäre aber im Einzelfall gegeben, wenn - obwohl die Voraussetzungen der §§ 392, 1124, 1125 BGB vorlägen - der Mieter bei Beendigung des Mietverhält- nisses gegenüber denjenigen Ansprüchen des Verwalters wegen unterbliebe- ner Schönheitsreparaturen, die nunmehr fällig geworden sind, oder einer ent- sprechenden anteiligen Abgeltungsforderung nicht mehr mit seinem gleichfalls fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen und der Zwangs- verwalter ihn wegen der Kaution an den Vermieter verweisen könnte. 4. Der Ansicht der Revisionserwiderung, die Interessen der das Verfah- ren betreibenden Gläubiger erforderten es, die Haftungsmasse nicht zu schmä- lern und den Zwangsverwalter entgegen § 152 Abs. 2 ZVG hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution besser zu stellen als den Vermieter, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. a) Könnte der Zwangsverwalter die Rückzahlung der vom Vermieter ein- behaltenen Kaution verweigern, käme dies zwar der Haftungsmasse und damit den das Verfahren betreibenden Gläubigern zugute. Dieses Ergebnis wider- spräche jedoch den Mieterinteressen, denen in § 152 Abs. 2 ZVG ein besonde- res Gewicht verliehen wird. Die Sonderstellung des Mieters kommt darin zum Ausdruck, daß der Zwangsverwalter im Gegensatz zu allen anderen Verträgen, die der Schuldner zuvor abgeschlossen hat, an einen Mietvertrag gebunden bleibt. Diese Besserstellung des Mieters ist vom Gesetzgeber so gewollt (Se- nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, aaO unter II 2 b; HansOLG Ham- - 11 - burg, ZMR 2002, 194, 195 f.; Belz in Bub/Treier aaO; a.A. Erckens/Tetzlaff, ZfIR 2003, 981, 983). Sie findet ihre Rechtfertigung darin, daß andererseits auch nur der Mieter nach Anordnung der Zwangsverwaltung aus einem zuvor abge- schlossenen Vertrag verpflichtet bleibt und den Vertrag in vollem Umfang wei- terhin zu erfüllen hat. Im Unterschied zu den übrigen am Verfahren Beteiligten ist nur der Mieter vertraglich gebunden. Dies liegt letztlich im Interesse der Gläubiger. Der Fortbestand der Mietverträge und die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage dafür, daß eine Zwangsverwal- tung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll und eine Befriedigung der Gläubiger aus der durch die Mieteinnahmen entstehenden Haftungsmasse möglich ist. b) Ohne entscheidende Bedeutung ist in diesem Zusammenhang das vorgebrachte Argument, der Zwangsverwalter sei gegenüber den Gläubigern verpflichtet, den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu ge- währleisten (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636). Hierbei wird übersehen, daß der Zwangsverwalter nicht allein im Interesse der Gläubiger tätig wird (so aber anscheinend Erckens/Tetzlaff, aaO), sondern sich seine Pflichten in erster Linie aus § 152 ZVG ergeben. Nach den obigen Ausführungen ist die den Gläubigern zur Verfügung stehende Haftungsmasse von vornherein mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses belastet. Als Ausgleich dazu hat der Zwangsverwalter seinerseits einen Anspruch gegen den Schuldner auf Auskeh- rung der Kaution (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.13.), den er im Interesse der Gläubiger gegebenenfalls auch geltend zu machen hat. Übergibt der Vermieter daraufhin dem Verwalter die Kaution, steht diese zur Sicherung der Ansprüche gegen den Mieter zur Verfügung. Kann der Verwalter seine Forderung gegen den Vermieter nicht durchsetzen, wird die Haftungsmasse bei Rückzahlung der Kaution an den Mieter zwar geschmälert. Dies stellt jedoch keine Besonderheit des vorliegenden Falles dar. Vielmehr geht es auch stets zu Lasten der Haf- - 12 - tungsmasse, wenn der Verwalter offene Forderungen gegen Dritte nicht einzie- hen kann. Hingegen dürfen die Rechte des Mieters nicht von dem Umstand ab- hängen, ob der Zwangsverwalter den Anspruch gegen den Vermieter auf Aus- händigung der Kaution geltend gemacht hat und ob der Vermieter seiner nach § 551 Abs. 3 BGB zwingenden Verpflichtung zur Sicherung des Kautionsbetra- ges nachgekommen ist. c) Eine Einschränkung der Eintritts- und Erfüllungspflicht des Zwangs- verwalters ist auch nicht mit Rücksicht auf die §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB geboten. Diese Vorschriften geben keine Antwort auf die Frage, ob der Zwangsverwalter für die Rückgewähr der Kaution haftet, wenn er die Kaution nicht erhalten hat; denn sie greifen auch dann ein, wenn dem Zwangsverwalter die Kaution ausgehändigt worden ist. Daraus ergibt sich, daß Zweck der §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB lediglich der Erhalt der Haftungsmasse ist, die- se Vorschriften aber nicht den Umfang der Erfüllungspflicht des Zwangsverwal- ters gegenüber dem Mieter regeln (HansOLG Hamburg ZMR 2002, 194; Belz in Bub/Treier, aaO). 5. Schließlich überzeugt die Ansicht des Beklagten nicht, ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution könne im vorliegenden Fall schon des- halb nicht bestehen, da ein solcher Anspruch bei den Regeln über die Verwen- dung und Verteilung der Einnahmen in §§ 155 ZVG, 9 ZwVerwV nicht vorgese- hen sei (so aber Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 496; Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 14). Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG sind sämtliche Verwaltungskosten, die der Zwangsverwalter aufbringen muß, um seine Verpflichtungen nach § 152 ZVG zu erfüllen (Stöber, aaO, § 155 Anm. 4.2.; Steiner/Riedel, aaO, § 155 Rdnr. 3). Nach den obigen Ausführungen unter 3. ergibt sich die Verpflichtung des Ver- walters zur Rückzahlung der Kaution aus § 152 ZVG. Die Auskehrung der Kau- - 13 - tion an den Mieter ist damit als Ausgabe der Verwaltung nach § 155 Abs. 1 ZVG vorweg zu bestreiten. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 23/08 Verkündet am: 17. Dezember 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja MiethöheRegG § 10 Abs. 2 Satz 2; BGB § 139 Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zuläs- sige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23. November 2007 unter Zu- rückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Beklagte für den Monat Juli 2005 zur Zahlung von 407,44 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver- handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions- verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 24. Mai 1996 eine Wohnung in H. . Die monatliche Miete belief sich auf umgerechnet 434,60 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von umgerechnet 92,03 €. Gemäß Ziffer 6 der schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 24. Mai 1996 erhöhte sich die monatliche Miete jedes Jahr um 25,56 € (50 DM), erstmals ab dem 1. Juli 1998. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit dieser Staffelmiet- vereinbarung. 1 - 3 - Der Kläger hat nicht jede Staffelmieterhöhung geltend gemacht und ver- langt seit dem 1. Januar 2005 eine monatliche Miete von 536,84 €. Er hat Zah- lung rückständiger Miete für den Zeitraum von Juli 2005 bis Dezember 2006 in Höhe von insgesamt 2.642,60 € nebst Zinsen begehrt (davon 407,44 € restliche Miete für den Monat Juli 2005); der Beklagte hat im Wege der Widerklage Er- stattung seiner Auffassung nach für den Zeitraum Januar 2003 bis Oktober 2005 zuviel gezahlter Miete in Höhe von 3.118,64 € nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 194,53 € nebst Zinsen verurteilt und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert, der Klage insgesamt stattgegeben und die Widerklage abgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur den aus dem Tenor ersichtlichen Teilerfolg, im Übri- gen ist sie unbegründet. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Dem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück- ständiger Miete zu. Die Staffelmietvereinbarung verstoße zwar gegen § 10 Abs. 2 MHG. Dies habe jedoch nicht die Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung insgesamt zur Folge. Denn Staffelmietvereinbarungen seien nach der gesetzli- chen Regelung in § 10 MHG nicht grundsätzlich verboten, sondern zulässig und 5 - 4 - nur in ihrer Wirksamkeit auf zehn Jahre begrenzt. Bei trennbaren Teilen einer Vereinbarung sei im Übrigen gemäß § 134 BGB auch nur der vom Verbotsge- setz erfasste Teil unwirksam; die Teilnichtigkeit könne nicht weiter reichen als das Verbotsgesetz. Deshalb sei eine zeitlich unbegrenzte Staffelmiete für die Dauer von zehn Jahren wirksam und lediglich der darüber hinausgehende Teil unwirksam. Dafür spreche auch die Regelung des § 557a BGB nF, der eine zeitliche Begrenzung nicht mehr vorsehe. Dem Kläger stehe daher grundsätzlich die geltend gemachte rückständi- ge Miete zu, während die Widerklage auf Rückerstattung überzahlter Beträge abzuweisen sei. 6 Soweit der Kläger bezüglich der Julimiete 2005 nicht das vollständige Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 in Abzug gebracht, sondern hiergegen mit Mietrückständen aus dem Jahr 2004 in Höhe von 481,23 € aufgerechnet habe, sei auch diese Vorgehensweise rech- tens, da der Beklagte die Richtigkeit dieser noch ausstehenden Forderung von 481,23 € in seinem Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannt habe. 7 II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält - mit Ausnahme der Verur- teilung des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 - rechtli- cher Nachprüfung stand. Der Beklagte ist, was die weiteren vom Kläger im vor- liegenden Rechtsstreit geltend gemachten Mietrückstände betrifft, gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung verpflichtet; der mit der Widerklage geltend gemachte Bereicherungsanspruch (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) auf Erstattung geleis- teter Mietzahlungen steht ihm hingegen nicht zu. 8 - 5 - 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Staffel- mietvereinbarung für den im vorliegenden Rechtsstreit streitigen Zeitraum wirk- sam ist, so dass dem Beklagten, soweit er die aus der Vereinbarung sich erge- benden Erhöhungsbeträge entrichtet hat, kein Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete zusteht, der Kläger hingegen die noch nicht gezahlten Erhö- hungsbeträge nachfordern kann. 9 a) Zwar verstößt die hier vereinbarte - zeitlich nicht begrenzte - Staffel- miete gegen die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgebliche Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG. Danach darf die Vereinbarung einer gestaffelten Miete - anders als nach der seit dem 1. September 2001 gemäß § 557a BGB geltenden Regelung - nur einen Zeitraum bis zehn Jahren umfas- sen. 10 b) Dem Berufungsgericht ist aber darin beizupflichten, dass dieser Ver- stoß nicht zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung zur Staffelmiete mit der Folge führt, dass der Beklagte jeweils nur die Ausgangsmiete schuldet. Entge- gen der von der Revision und einem Teil der Instanzgerichte vertretenen Auf- fassung (LG Berlin, GE 2004, 625 - Zivilkammer 63 - sowie GE 2003, 325 - Zi- vilkammer 62 -; LG Gießen, WuM 1994, 693) ist auch eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffel- miete nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (so auch LG Berlin, GE 1991, 781 - Zivilkammer 67; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdnr. C 518a; Blank/Börstinghaus, Miete 1. Aufl. § 10 MHG Rdnr. 22; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 12; Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 82; wohl auch MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 20, unter Hinweis auf die ähnliche Problematik bei Preisvorschriften). 11 - 6 - Das Berufungsgericht hat zutreffend einen Fall bloßer Teilnichtigkeit an- genommen, weil die (damalige) gesetzliche Regelung Staffelmietvereinbarun- gen nicht grundsätzlich verbot, sondern nur eine zehn Jahre übersteigende Bindung der Parteien untersagte. Gemäß § 139 BGB führt die Teilnichtigkeit jedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgeschäfts, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien es auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. 12 Dies ist hier offensichtlich der Fall. Die Vereinbarung einer Staffelmiete bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hin- sichtlich der Miethöhe und ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Miet- erhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen sind (§ 10 Abs. 2 Satz 2 MHG bzw. nach jetziger Regelung § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher anzunehmen, dass die Parteien, wenn ihnen die zeitliche Begrenzung des § 10 Abs. 2 MHG bekannt gewesen wäre, nicht von einer Staffelmietvereinbarung insgesamt Abstand genommen, sondern stattdessen eine Staffelmietvereinbarung mit der höchstmöglichen zeit- lichen Begrenzung geschlossen hätten. 13 c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Staffelmietvereinbarung auch nicht deshalb unwirksam, weil sie mangels einer schriftlichen Regelung über die Dauer der Staffelmiete bzw. wegen einer fehlenden Befristung nicht den Mindestinhalt aufwiese, der der Formvorschrift des § 10 Abs. 2 MHG zu entnehmen sei. Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG kann der Mietzins für be- stimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Den sich daraus ergebenden Anforderungen an die Schriftform (§ 126 BGB) wird die schriftliche Zusatzvereinbarung der Parteien vom 24. Mai 1996 jedoch gerecht, denn sie legt eine jährliche Mieterhöhung der Ausgangsmiete um jeweils 14 - 7 - 25,56 € ab dem 1. Juli 1998 fest, so dass die unterschiedliche Miete für jeweils bestimmte Zeiträume in der Vertragsurkunde geregelt ist. 15 2. Zu Unrecht rügt die Revision ferner, dass die Berufung, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage bezüglich der Mietforderung für Juli 2005 rich- tete, bereits unzulässig gewesen sei, weil der Kläger das Rechtsmittel in die- sem Punkt nicht ordnungsgemäß begründet habe. Das Amtgericht hat die Kla- ge insoweit abgewiesen, weil der Beklagte nur die Ausgangsmiete von 434,60 € zuzüglich Nebenkosten geschuldet habe, die durch Aufrechnung mit dem Ne- benkostenguthaben 2004 beglichen worden sei. Die vom Kläger zuvor gegen- über dem Nebenkostenguthaben 2004 erklärte Aufrechnung mit Mietrückstän- den in Höhe von 481,23 € sei ins Leere gegangen, weil es mangels wirksamer Staffelmietvereinbarung keine Mietrückstände des Beklagten gegeben habe. Mit der Begründung, die Staffelmietvereinbarung vom 24. Mai 1996 sei wirk- sam, hat der Kläger das Urteil des Amtsgerichts mithin auch bezüglich der Ab- weisung der Julimiete angegriffen. 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt von der Miete für Juli 2005 nicht das vollständige Guthaben aus der Ne- benkostenabrechnung für das Jahr 2004 abgesetzt hat, weil es angenommen hat, der Kläger habe seinerseits hiergegen bereits zuvor mit einem - vom Be- klagten durch das Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannten - Saldo in Hö- he von 481,23 € aus Mietrückständen aus dem Jahr 2004 wirksam aufgerech- net. Zutreffend weist die Revision darauf hin, dass der Beklagte in dem genann- ten Schreiben eine Zahlung des Betrages von 481,23 € gerade ablehnt und le- diglich ausführt, dass er diese Summe "unter normalen Umständen" sofort ge- zahlt hätte. Daraus ergibt sich - wie die Revision zu Recht rügt - kein Anhalts- punkt für einen Schuldbestätigungsvertrag (deklaratorisches Schuldanerkennt- 16 - 8 - nis) oder gar für ein (konstitutives) Schuldanerkenntnis im Sinne von § 781 BGB. III. 17 Soweit sich das Berufungsurteil nach den vorstehenden Ausführungen als richtig erweist, ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 kann das Beru- fungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). In diesem Punkt ist der Rechtsstreit nicht zur Endentschei- dung reif, weil das Bestehen der Mietforderung des Klägers für Juli 2005 von der noch klärungsbedürftigen Frage abhängt, ob ihm der mit dem Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung 2004 verrechnete "Saldo" rück- ständiger Mietforderungen (481,23 €) zustand; denn in diesem Fall wäre das Guthaben des Beklagten in dieser Höhe erloschen und hätte nicht mehr zur Aufrechnung gegen die Miete für Juli 2005 zur Verfügung gestanden. Dem Klä- ger ist Gelegenheit zur Aufschlüsselung des "Saldos" - etwa durch Vorlage der in der Nebenkostenabrechnung 2004 in Bezug genommenen "Kontoaufstel- lung" - zu geben. Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit daher zur neu- - 9 - en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 18.05.2007 - 350 C 514/06 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 23.11.2007 - 6 S 104/07 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZA 14/05 vom 21. Februar 2006 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Februar 2006 durch die Vor- sitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst beschlossen: Der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren wird zurückgewiesen. Gründe: Die von den Beklagten beabsichtigte Rechtsverfolgung, die - vom Beru- fungsgericht zugelassene - Revision gegen das Berufungsurteil, bietet keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO). Zu Recht hat das Berufungsgericht den von den Klägern gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für die Monate Oktober 2003 bis Juni 2004 in der noch streitigen Höhe von 4.470,58 € nebst Zinsen bejaht. Zutreffend hat es die Kündigung der Beklagten vom 17. September 2003 zum 31. Dezember 2003 wegen des formularmäßigen Kündigungsverzichts der Beklagten in § 2 Nr. 1 des Mietvertrages der Parteien vom 10. März 2003 ("erstmals zum 31.03.2005") als unwirksam und den von den Beklagten gegen die Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2003 zur Aufrechnung gestellten Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 1.363,59 € als noch nicht fällig an- gesehen. Insbesondere ist der Kündigungsverzicht der Beklagten entgegen ih- rer Auffassung nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, benachteiligt auch ein einsei- tiger, formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum diesen nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorlie- 1 - 3 - genden Fall, zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97, unter II 3 b). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 03.01.2005 - 209 C 483/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.06.2005 - 65 S 30/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 376/13 Verkündet am: 9. Juli 2014 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 535, § 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2 a) Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwin- gend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nut- zungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. b) Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rück- schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrags- schwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). c) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortfüh- rung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 12. August 2013 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird auf den im Berufungsverfahren hilfsweise gestellten Antrag der Kläger - unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 30. November 2012 - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding verwiesen. Über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens wird das Amtsgericht Wedding zu entschei- den haben. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen Hauses der Kläger in Berlin mit einer Fläche von etwa 270 m2. Das Haus nutzen sie zu Wohnzwe- cken und - soweit die Räume im Erdgeschoss betroffen sind - zum Betrieb einer Hypnosepraxis. Der Mietvertrag wurde am 20. November 2006 unter Verwen- dung eines auf ein Wohnraummietverhältnis zugeschnittenen Vertragsformulars des R. -Verlags (Nr. 545) mit der Überschrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" geschlossen. Dabei wurde bestimmt, dass das Mietverhältnis auf un- 1 - 3 - bestimmte Zeit läuft und die "Nettokaltmiete" 1.750 € beträgt. § 19 Ziffer 3 des Mietvertrags enthält die handschriftliche Vereinbarung, dass den Beklagten die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen im Erdgeschoß - vorbehaltlich einer erforderlichen behördlichen Genehmigung - gestattet ist. In der maschi- nenschriftlichen Anlage zum Mietvertrag heißt es außerdem: "Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre frei- berufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis." Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und führten zur Begründung an, das Haus künftig selbst nut- zen zu wollen. Einige Jahre später erklärten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 20. Februar 2012 erneut - mit Wirkung zum 30. September 2012 - die Kündigung des Mietverhältnisses, wobei sie sich nicht mehr auf Eigenbedarf beriefen. Die Beklagten wiesen die Kündigung zurück. Daraufhin haben die Kläger beim Landgericht Klage auf Räumung und Herausgabe des von den Beklagten genutzten Hauses erhoben. Sie machen geltend, bei dem Mietverhältnis handele es sich um ein Gewerberaummietver- hältnis, weil die Beklagten ihren Lebensunterhalt vollständig durch den Betrieb der Hypnosepraxis verdienten. Die Beklagten gehen demgegenüber vom Vor- liegen eines Wohnraummietverhältnisses aus. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis ein- geordnet und die Klage wegen der danach gegebenen ausschließlichen sachli- chen Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) als unzulässig abge- wiesen. Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und hilfsweise die Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Wedding beantragt. Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abge- ändert. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis bewertet und 2 3 4 - 4 - der Klage stattgegeben. Die Beklagten erstreben mit ihrer vom Senat zugelas- senen Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (KG, GE 2013, 1203) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage auf Räumung und Herausgabe sei zulässig, insbesondere sei die Klage beim zuständigen Gericht erhoben worden, weil die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 23a Nr. 2a GVG nicht eröff- net gewesen sei. Den Klägern stehe auch der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund der mit Wirkung zum 30. September 2012 ausgesprochenen Kündigung vom 20. Februar 2012 - un- ter Wahrung der Frist des § 580a Abs. 2 BGB - ordnungsgemäß beendet wor- den. Bei dem Mietverhältnis handele es sich nicht um ein Wohnraum-, sondern ein Gewerberaummietverhältnis. Ein - hier gegebenes - Mischmietverhältnis unterliege, je nachdem welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Ver- tragsabschluss überwiege, insgesamt entweder dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaummietrecht. Danach sei das Mietverhältnis zwischen den Par- teien nach Gewerberaummietrecht zu beurteilen. Die vertraglichen Erklärungen der Parteien gäben keine entscheidenden Aufschlüsse darüber, ob die gewerbliche oder die Wohnraumnutzung im Vor- 5 6 7 8 - 5 - dergrund stehen solle. Offenkundig seien die Parteien davon ausgegangen, dass die Beklagten sowohl in dem Haus wohnten, als auch - im Erdgeschoss - eine Hypnosepraxis betrieben. Dies sei zum einen der Erklärung in der Einlei- tung des Mietvertrags: "Die einziehende Familie besteht aus 2 Personen" und zum anderen den Regelungen über die Einrichtung und den Betrieb einer Hyp- nosepraxis in Ziffer 19 Abs. 3 des Mietvertrags und in der Anlage zum Mietver- trag zu entnehmen. Dass die Parteien das Formular Nr. 545 des R. -Verlages mit der Über- schrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" gewählt hätten, spreche nicht für ein Überwiegen der Wohnnutzung, sondern sei wenig ergiebig. Zwar könne die Verwendung eines für die Miete von Wohnräumen gedachten Formulars ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis darstellen. Dass das vorliegend benutzte Vertragsformular auf eine Wohnraummiete zugeschnitten sei, ergebe sich aber erst aus näherer rechtskundiger Analyse, etwa aus der Wiedergabe der Fristen des § 573c Abs. 1 BGB als gesetzliche Kündigungsfristen. Die Parteien hätten gerade nicht angekreuzt, dass das Haus "zur Benutzung als Wohnung" habe vermietet werden sollen. Es liege nahe, dass das Formular deswegen ausge- wählt worden sei, weil sich die Mietvertragsformulare des R. -Verlags für Ge- werberaum nicht auf ein komplettes Haus bezögen. Für das Vorliegen eines insgesamt dem Wohnraummietrecht zu unter- stellenden Mietverhältnis spreche - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - auch nicht der Umstand, dass die Parteien - wie in § 551 Abs. 1 BGB als Höchstgrenze für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen - eine Kaution in drei- facher Höhe der Nettokaltmiete vereinbart hätten. Denn Kautionen in dieser Höhe würden verbreitet auch in Gewerberaummietverhältnissen vereinbart. Dass die Mieter nach § 13 Ziffer 1 des Mietvertrags die Kosten für Kleinrepara- turen und für die Behebung von Bagatellschäden nur mit einer Begrenzung auf 9 10 - 6 - 5 % der Jahresnettokaltmiete und auf 75 € im Einzelfall zu tragen hätten, liefere ebenfalls kein Indiz für das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses. Auch für Gewerberaummietverträge werde im Schrifttum verschiedentlich gefordert, dass Kleinreparaturenklauseln eine Höchstbelastung des Mieters auswiesen. Das auf Eigenbedarf gestützte Kündigungsschreiben der Kläger vom 29. Juli 2009 mit Belehrung über ein Widerspruchsrecht der Beklagten lasse entgegen der Auffassung des Landgerichts ebenfalls nicht den Schluss zu, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags die Wohnnutzung als vornehm- lichen Vertragszweck angesehen. Ein späteres Verhalten könne zwar im Einzel- fall ein Indiz für die Auslegung eines Vertrags bilden. Den Klägern als juristi- schen Laien habe aber nicht bekannt sein müssen, dass Eigenbedarf und Wi- derspruchsberechtigung in einem Gewerberaummietverhältnis keine Rolle spielten. Erst recht könne ihnen nicht Kenntnis davon unterstellt werden, dass in einem Mischmietverhältnis, in dem die gewerbliche Nutzung im Vordergrund stehe, Wohnraummietrecht nicht einmal teilweise gelte. Ausschlaggebend für die Einstufung als Gewerbemietverhältnis sei vor- liegend der vertraglich vereinbarte Zweck, dass die Beklagten durch das Betrei- ben der Hypnosepraxis in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt be- stritten. Es gelte gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig, dass die Anmietung des Hauses darauf abgezielt habe, die Beklagten in die Lage zu versetzen, durch die "freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis" ihren Le- bensunterhalt zu verdienen. Hiervon sei auch deswegen auszugehen, weil die Beklagten im Vorfeld des Vertragsschlusses in dem "Fragebogen zur Woh- nungsbewerbung" als ausgeübten Beruf ausschließlich "Hypnosetherapeut(in)" angegeben hätten. 11 12 - 7 - Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, MDR 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzungs- art anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Dabei seien auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergebe. Werde einem Rechtsanwalt ein Einfamilienhaus zur Nutzung als Kanzlei und als Woh- nung überlassen, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in ers- ter Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke vorgesehene. Denn die Kanz- lei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Be- rufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter könne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, son- dern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermiete. An dieser Rechtsprechung, der sich nicht nur der erkennende Beru- fungssenat, sondern auch ein weiterer Senat des Kammergerichts und andere Oberlandesgerichte angeschlossen hätten, sei trotz vereinzelter Kritik festzuhal- ten. Dass das Besitzrecht des Mieters Grundrechtsschutz genieße, ändere nichts daran, dass bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung aus Sicht der Vertragsparteien - gerade auch im Hinblick auf die typischerweise hö- heren Gewerberaummieten - regelmäßig im Vordergrund stehe, wenn der Mie- ter damit seinen Lebensunterhalt bestreite. Soweit gleichwohl die Wohnnutzung Vorrang genießen solle, bleibe es den Vertragspartnern unbenommen, dies zum Ausdruck zu bringen. 13 14 - 8 - Gemessen an den beschriebenen Grundsätzen sei vorliegend von einem Gewerberaummietverhältnis auszugehen. Da das als Praxisräume zu nutzende Erdgeschoss ebenso groß sei wie das Obergeschoss, trete die gewerblich zu nutzende Fläche im Streitfall nicht völlig hinter der für Wohnzwecke vorgesehe- nen Fläche zurück. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag rechts- fehlerhaft nicht dem Wohnraummietrecht, sondern dem Gewerberaummietrecht unterstellt und daher zu Unrecht die - entgegen § 23 Nr. 2a GVG nicht beim Amtsgericht erhobene - Klage als zulässig erachtet. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass zwischen den Parteien ein sogenanntes Mischmietverhältnis begründet worden ist. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten durch einen einheitlichen Vertrag auf unbestimmte Zeit ein Haus angemietet, dessen Räume entsprechend den getroffenen Vereinbarungen teilweise zu Wohnzwe- cken und teilweise (Erdgeschossräume) zur Ausübung einer freiberuflichen Tä- tigkeit (Hypnosepraxis) genutzt werden und für dessen Nutzung eine einheitli- che Miete zu zahlen ist. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das Misch- mietverhältnis in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume" einzustufen ist, weil gesetzliche Sondervorschriften für Mischmietver- hältnisse fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere gesetz- liche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von 15 16 17 18 - 9 - sonstigen Räumen. Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage (vgl. § 549 BGB einerseits und § 578 Abs. 2 BGB andererseits), sondern auch für das Pro- zessrecht, denn die sachliche Zuständigkeit der Gerichte hängt davon ab, ob es sich um einen Rechtsstreit aus einem Wohnraummietverhältnis handelt oder nicht (vgl. § 23 Nr. 2a GVG einerseits und § 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG ande- rerseits). a) Gemäß § 23 Nr. 2a GVG ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Anspruchs ausschließlich sachlich zuständig. Bei Streitigkeiten, denen andere Mietverhält- nisse zugrunde liegen, ist dagegen - je nach Höhe des Streitwerts - entweder das Amtsgericht oder das Landgericht sachlich zuständig (§ 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG). b) Der Begriff des Wohnraummietverhältnisses in § 23 Nr. 2a GVG knüpft an die Vorgängerregelung des § 29a Abs. 1 ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung an (vgl. BT-Drucks. 12/3832, S. 43). Diese Vorschrift, die bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen eine ausschließliche sachliche und örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts begründete, entsprang dem Schutzgedanken des sozialen Mietrechts, das Verfahren möglichst am Wohnort des Mieters zu führen, durch einen zweistufigen Prozess eine kürzere Verfahrensdauer zu bewirken sowie eine größere Sach- und Ortsnähe des zu- ständigen Gerichts herzustellen (BGH, Beschlüsse vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 6/83, BGHZ 89, 275, 281 f.; vom 16. Dezember 2003 - X ARZ 270/03, BGHZ 157, 220, 222). Durch das Rechtspflegeentlastungsgesetz vom 11. Januar 1993 (BGBl. I S. 50) wurde die bislang in § 29a ZPO aF geregelte ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen aus systematischen Gründen in § 23 Nr. 2a GVG 19 20 - 10 - verankert (BT-Drucks. 12/3832, S. 43), während die weiterhin von § 29a ZPO erfasste ausschließliche örtliche Zuständigkeit auch auf andere Mietverhältnisse und auf Pachtverhältnisse ausgedehnt wurde. Dem lag die Zielsetzung zugrun- de, bei der Bestimmung der örtlichen Zuständigkeit Abgrenzungsschwierigkei- ten bei Mischmietverhältnissen sowie zwischen Miet- und Pachtverhältnissen zu vermeiden (BT-Drucks. 12/1217, S. 22). Die im Gesetzesentwurf des Bundes- rats aus denselben Gründen vorgeschlagene Ausweitung der sachlichen Zu- ständigkeit des Amtsgerichts (BT-Drucks. 12/1217, S. 22, 45 f.) fand im Rechts- ausschuss dagegen keine Zustimmung (BT-Drucks. 12/3832, S. 38, 42 f.), so dass sich die beschriebenen Abgrenzungsfragen im Bereich der sachlichen Zu- ständigkeit weiterhin stellen. c) Der Begriff des Wohnraums in § 29a ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung entspricht dem des Wohnraums im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 a; vgl. Senatsbeschluss vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 6/83, BGHZ 89 aaO S. 280; OLG Hamm, ZMR 1986, 11). Danach ist für die Einord- nung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur Wohnnut- zung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend (Senatsurteile vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, WM 1979, 148 unter 2 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, aaO unter 2 b cc; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 272; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN). An der Maßgeblichkeit der für das materielle Recht zur Unterscheidung von Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen entwickelten Grundsätze für die Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit hat sich durch die Verlagerung der bisher in § 29a ZPO aF enthaltenen Regelung über die ausschließliche 21 22 - 11 - sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Streitigkeiten aus Wohnraummiet- verhältnissen in die neu geschaffene Vorschrift des § 23 Nr. 2a GVG nichts ge- ändert. Denn die Einfügung dieser Zuständigkeitsregelung in das Gerichtsver- fassungsgesetz beruhte, wie bereits ausgeführt, allein auf systematischen Gründen; eine inhaltliche Änderung war - von redaktionellen Angleichungen und dem Wegfall der in § 29a Abs. 2 ZPO aF genannten (besondere Wohnmietver- hältnisse betreffenden) Ausnahmefälle abgesehen - nicht gewollt (vgl. BT- Drucks. 12/1217, S. 45; 12/3832, S. 43). Danach ist die ausschließliche sachli- che Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) stets dann eröffnet, wenn eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, also über Räumlichkeiten vorliegt, die nach dem Mietvertrag zum Wohnen bestimmt sind. Dabei ist es in den Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, nicht nur für die sachliche Zu- ständigkeit, sondern auch für die Begründetheit einer Klage bedeutsam ist (so- genannte doppelrelevante Tatsache), für die Beurteilung der sachlichen Zu- ständigkeit - anders als für die Begründetheit der Klage - unerheblich, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237, 240 f.; OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2006, 206; jeweils mwN). d) Die aufgezeigten Maßstäbe zur Abgrenzung von Wohnraum- und Ge- schäftsraummiete gelten für die im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung nach § 23 Nr. 2a GVG (und früher nach § 29a ZPO aF) vorzunehmende Einordnung eines Mischmietverhältnisses entsprechend. Auch hier ist auf die für das mate- rielle Recht entwickelten Grundsätze abzustellen (so auch OLG München, ZMR 23 24 - 12 - 2010, 962; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 31. Januar 2013 - 2/32 O 176/12, juris Rn. 29; LG Berlin, MM 2002, 383 [jeweils zu § 23 Nr. 2a GVG]; OLG Hamm, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 1988, 414 mwN [jeweils zu § 29a ZPO aF]). Danach ist das jeweils in Frage stehende Mischmietverhältnis zwingend entwe- der als Wohnraummietverhältnis (§ 549 BGB) oder als Mietverhältnis über an- dere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB), also Geschäftsräume, zu bewerten. Denn eine Aufspaltung eines Mischmietverhältnisses in seine verschiedenen Be- standteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen Nut- zungszwecke liefe der bei einem Mischmietverhältnis von den Parteien gewoll- ten rechtlichen Einheit des Vertrags zuwider (OLG Schleswig, NJW 1983, 49, 51; OLG Stuttgart, aaO; OLG Hamm, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Okto- ber 1978 - VII ZR 288/77, BGHZ 72, 229, 232 [zum Verkauf eines Grund- stücksanteils und der Erstellung einer Eigentumswohnung]). Auf die nach materiellem Recht (§§ 549, 578 Abs. 2 BGB) erforderliche Zuordnung eines Mischmietverhältnisses zu den Kategorien Wohnraum- oder Geschäftsraummiete kann für die Zuständigkeitsbestimmung nicht - wie ein Teil der Instanzgerichte meint (AG Fürth (Bayern), WuM 2001, 599, 601 [zu § 23 Nr. 2a GVG]; vgl. auch LG Köln, WuM 1988, 313, 314 f. und NJW-RR 1989, 403 ff.; LG Flensburg, MDR 1981, 57 f; jeweils mwN [zu § 29a ZPO aF]) - mit der Erwägung verzichtet werden, die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte sei bei Mischmietverhältnissen schon deswegen eröffnet, weil sie eine Nutzung zu Wohnzwecken miteinschlössen. Denn eine solche allum- fassende sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte bei Mischmietverhältnissen ist vom Gesetzgeber nicht gewollt. In der Begründung zum Entwurf eines Rechtspflegeentlastungsgesetzes wird betont, dass nach der bis dahin gelten- den Fassung des § 29a ZPO aF zur Bestimmung der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit bei Mischmietverhältnissen eine Abgrenzung zwischen Wohn- raum- und Gewerberaummietverhältnissen zu erfolgen hatte (BT-Drucks. 25 - 13 - 12/1217, S. 22). Den damit verbundenen "Abgrenzungsschwierigkeiten bei Mischmietverhältnissen (Geschäfts- und Wohnraum)" wollte der Gesetzesent- wurf durch die Begründung einer umfassenden Zuständigkeit des Amtsgerichts sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsraummietsachen begegnen (BT- Drucks. aaO). Verwirklicht wurde diese Zielsetzung im Hinblick auf die vom Rechtsausschuss geäußerten Bedenken gegen eine weit gefasste sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte (BT-Drucks. 12/3238, S. 38, 42 f.) jedoch nur bei der örtlichen Zuständigkeit (§ 29a Abs. 1 ZPO), so dass bei Mischmietver- hältnissen die sachliche Zuständigkeit nach wie vor von einer Einordnung in die Kategorien Wohnraummiete oder Gewerberaummiete abhängt. e) Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohn- raum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischver- trägen (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, aaO mwN; vom 12. Juli 1979 - VII ZR 159/78, NJW 1979, 2193 unter 2 a; OLG Hamm, aaO) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteile vom 30. März 1977 - VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW- RR 1986, 877 unter 3 c cc; OLG Schleswig, aaO S. 49 f.; OLG Hamm, aaO; OLG Stuttgart, aaO; MDR 2008, 1091; OLG Celle, MDR 1986, 324; OLG Karls- ruhe, aaO; WuM 2012, 666, 668; OLG Hamburg, NJW-RR 1997, 458; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; MDR 2012, 20, 21; OLG München, aaO; OLG Saar- brücken, MDR 2012, 1335, 1336; KG, GE 2001, 1466; ZMR 2010, 956; jeweils mwN; aA AG Fürth (Bayern), aaO; Rinke, ZMR 2003, 13 ff.). Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht beachtet und hat daher zu Recht darauf abgestellt, dass die sachliche Zuständigkeit und die Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage davon abhängen, ob nach dem zwischen den Parteien ge- schlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet. 26 - 14 - 3. Nicht frei von Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht im Streitfall ein Überwiegen der Wohnnutzung verneint und stattdessen angenommen hat, die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken stel- le den vorherrschenden Vertragszweck dar. a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst bei Abgren- zung von Geschäfts- und Wohnraummiete (vgl. Senatsurteile vom 15. Novem- ber 1978 - VIII ZR 14/78, aaO; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, aaO; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck ab- zustellen ist (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteil vom 16. April - VIII ZR 60/85, aaO). b) Bei der Prüfung, ob nach dem Zweck des zwischen den Parteien ab- geschlossenen Mietvertrags überwiegend von einer Wohnraummiete oder von einer Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) auszugehen ist, sind dem Berufungsgericht jedoch Rechtsfehler unterlaufen. aa) Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Ver- tragszweck (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Düssel- dorf, MDR 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vor- stellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; KG, ZMR 2010, 956; OLG Saarbrücken, aaO; OLG Karlsruhe, WuM 27 28 29 30 - 15 - 2012, 666, 668). Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Ver- tragszweck ist unbeachtlich (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). bb) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vor- herrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten Nut- zungsschwerpunkts wird der Tatrichter mangels ausdrücklicher Abreden häufig auf Indizien zurückgreifen müssen. (1) Dabei lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rück- schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrags- schwerpunkt zu. (a) Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im All- gemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu be- streiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter kön- ne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht 31 32 33 - 16 - ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der An- waltskanzlei des Mieters vermiete. Die Größe der vermieteten Flächen spiele nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, die Fläche, die zur Benutzung als Wohnung zur Verfügung stehe, überwiege die Fläche, die zur Nutzung als Kanzlei in Betracht komme, derart, das der für die Kanzlei zur Verfügung ste- henden nur eine geringe Bedeutung zukomme. (b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der Senat zur Beurteilung der Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes (MHRG) entwickelt hat (Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO), hält der Senat nicht fest. Das Bestrei- ten des Lebensunterhalts als vorrangiges Kriterium für das Vorliegen eines ge- werblichen Nutzungsschwerpunkts ist im Hinblick auf die weitgefasste Formulie- rung im Senatsurteil vom 16. April 1986 ("im Allgemeinen") von den Instanzge- richten und vom Schrifttum als verallgemeinerungsfähiger Grundsatz aufgefasst worden (vgl. KG, GE 1995, 1205 f.; OLG Köln, ZMR 2001, 963, 965; OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; OLG Saarbrücken, aaO; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 30 f.; LG Hamburg, WuM 1993, 36; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, Vorbem. zu § 535 Rn. 28; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 549 Rn. 6; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., Vor § 535 Rn. 15; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor §§ 557 - 557b BGB Rn. 25; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand: 1. Mai 2014, § 549 Rn. 10 mwN). Dieser Gesichts- punkt stellt jedoch kein sachgerechtes Unterscheidungskriterium dar (LG Köln, WuM 1988, 313, 314 f.; LG Berlin, WuM 1988, 22; AG Fürth (Bayern), aaO; Bühler, ZMR 2010, 897, 908 ff.; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rn. 22 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 BGB Rn. 109 mwN). (c) Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat, be- steht nicht (vgl. LG Köln, aaO; LG Berlin, aaO; AG Fürth (Bayern), aaO; Sternel, 34 35 - 17 - Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 13; Bühler, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO). Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstel- lungen noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesell- schaft zukommt, in Einklang bringen. Die Nutzung zu Wohnzwecken dient dazu, dem Mieter die Verwirklichung seiner privaten Lebensvorstellungen zu ermöglichen. Die Wohnung ist für je- dermann regelmäßig der Mittelpunkt der privaten Existenz (BVerfG, NJW 1993, 2035). Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Le- bensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (BVerfG, aaO). Im Falle der Anmietung von Wohn- raum erfüllt das Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen, und stellt daher eine privatrechtliche Position dar, die den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG genießt (BVerfG, aaO S. 2035 f.; vgl. auch BVerfG, WuM 2011, 355, 356 f.). Die Wohnung bildet letztlich die Stätte, die der Mieter im Allgemeinen benötigt, um die Kraft und Energie für die Aus- übung seiner Berufstätigkeit gewinnen zu können (Bühler, aaO S. 909 mwN). Es lässt sich damit nicht sagen, dass die gewerbliche/freiberufliche Nutzung bei Mischmietverhältnissen generell überwiegt. Umgekehrt lässt sich auch kein Er- fahrungssatz aufstellen, dass die Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang vor der Nutzung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken hat (Bühler, aaO S. 910 f.). (2) Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen auf objektive (äu- ßerliche) Umstände zurückzugreifen, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt etwa - je nach Fallgestaltung - die Ver- 36 37 - 18 - wendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum- oder Wohnraummiete) zugeschnittenen Vertragsformulars in Betracht (OLG Ham- burg, ZMR 1995, 120, 121; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; OLG Celle, ZMR 1999, 469, 470; LG Berlin, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO Rn. VI 12). Dabei können nicht nur der Inhalt der darin enthaltenen Regelungen (KG, ZMR 2010, 956, 957; OLG München, OLGR München 2003, 82; ZMR 2007, 119, 120; OLG Celle, aaO; LG Hamburg, WuM 1988, 406; LG Berlin, aaO) oder - unter Umständen - die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen (vgl. KG, aaO; OLG München, ZMR 1995, 295, 296; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 739, 740; OLG Karlsruhe, WuM 2012, 666, 668 und OLG Köln, Urteil vom 21. Juni 2005 - 22 U 8/05, juris Rn. 9 einerseits und OLG Stuttgart, aaO; OLG München, ZMR 2010, 962 andererseits), sondern auch der Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaum- nutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen [vgl. OLG Köln, ZMR 2001, 963; OLG Saarbrücken, Urteil vom 21. Juni 2012 - 8 U 451/11, juris Rn. 23, insoweit in MDR 2012, 1335 nicht abgedruckt; Münch- KommBGB/Häublein, aaO]). Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbli- che/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 2012, 1401; KG aaO; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647 mwN; OLG Schleswig, aaO; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, MM 2002, 383; LG München, Urteil vom 14. November 2006 - 3 O 7669/06, juris Rn. 20; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 27 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO). Entsprechendes gilt - falls die Miete für die ver- schiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Ge- samtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2006, 38 - 19 - 647; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, WuM 1988, 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 101 f.; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO), wobei aller- dings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird (LG Köln, MDR 1988, 1061; MünchKommBGB/Häublein, aaO). Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) können gegebenenfalls Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen (OLG Saarbrücken, aaO Rn. 24; OLG Hamm, aaO S. 12; LG München, aaO; Bühler, aaO S. 916). Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzungsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertrags- schlusses (OLG München, ZMR 1995, 295, 296) oder aus einem nachträgli- chen Verhalten der Parteien - soweit dieses Rückschlüsse auf den überein- stimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt - ergeben (OLG Karlsruhe, aaO). Die aufgeführten Indizien sind nicht abschließend. Es obliegt dem Tatrichter, auf der Grundlage der Einzelfallumstände zu beurteilen, ob Indizien vorliegen, die einen tragfähigen Rückschluss auf den übereinstimmenden Par- teiwillen über den Nutzungsschwerpunkt zulassen, und diese zu gewichten. (3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 51; LG Berlin, MM 1990, 347; LG Hamburg, aaO; Münch- KommBGB/Häublein, aaO; MünchKommBGB/Bieber, aaO; Staudinger/ Emmerich, aaO Rn. 29; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 535 Rn. 122a; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO; Bühler, aaO S. 918; offengelassen im Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Denn ansonsten wür- den die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonder- regelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des 39 - 20 - Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zustän- digkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG), unterlaufen. cc) Das Berufungsgericht hat das zwischen den Parteien begründete Mischmietverhältnis in Anlehnung an das Senatsurteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil die Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in den Erdge- schossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestritten, und hat die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig er- achtet. Diese Beurteilung ist, wie die Revision zu Recht rügt, rechtsfehlerhaft. (1) Bei der im Streitfall erfolgten Übereinkunft der Parteien über die ver- traglichen Nutzungszwecke und ihres Schwerpunkts handelt es sich - was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen - um eine Individualvereinbarung. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien den Vertrag unter Verwendung eines Vertragsformulars geschlossen haben. Denn die Berechtigung der Beklagten, das Haus nicht nur zu Wohnzwe- cken, sondern auch zum Betrieb einer Hypnosepraxis zu nutzen, wurde als ge- sonderte Abrede individuell vereinbart (§ 19 Abs. 3 des Mietvertrags sowie An- lage zum Mietvertrag). Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung kann vom Re- visionsgericht zwar nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt ist, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Er- fahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Aus- legungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 26. Oktober 2009 - II ZR 222/08, WM 2009, 2321 Rn. 18; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 40 41 42 - 21 - 2013, 2417 Rn. 16). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. (2) Das Berufungsgericht hat den Schwerpunkt der Nutzung vorliegend in der Geschäftsraummiete gesehen, weil die Beklagten mit dem ihnen bei Ver- tragsschluss gestatteten Betrieb einer Hypnosepraxis in den Erdgeschossräu- men des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt verdienten. Es hat damit - wie oben (unter II 3 b bb (1)) ausgeführt - ein Kriterium zugrunde gelegt, das für die Ermittlung des überwiegenden Vertragszwecks nicht sachgerecht ist. Außerdem hat es die Aspekte des Streitfalles, die für einen Schwerpunkt in der Wohnraummiete sprechen, - in Abweichung vom Urteil des Landgerichts - durchweg für unergiebig gehalten und dabei den Inhalt der getroffenen Verein- barungen nicht vollständig ausgeschöpft. (3) Bei der gebotenen Berücksichtigung aller Umstände des Streitfalls liegt der Schwerpunkt des zwischen den Parteien bestehenden Mischmietver- hältnisses auf der Wohnnutzung. Diese Auslegung kann der Senat selbst vor- nehmen, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen. (a) Für ein Überwiegen der Wohnraumnutzung sprechen vorliegend vor allem der Inhalt und Aufbau der getroffenen Vereinbarungen. Die Parteien haben das auf eine Wohnraummiete zugeschnittene Miet- vertragsformular Nr. 545 des R. -Verlags ("Vertrag für die Vermietung eines Hauses") und nicht die vom R. -Verlag ebenfalls angebotenen Formulare über die Anmietung von Gewerberäumen verwendet. Dies stellt zwar allein noch kein belastbares Indiz dafür dar, dass die Parteien die Wohnnutzung als vorherr- schend angesehen haben. Denn die Verwendung dieses Formulars kann - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - auch deswegen erfolgt sein, weil der R. -Verlag für die Anmietung eines Hauses nur das Formular 545 an- 43 44 45 46 - 22 - bietet. Hinzu kommt jedoch - und dies ist letztlich maßgebend -, dass nahezu alle in der Mietvertragsurkunde getroffenen Regelungen mit Ausnahme der un- ter § 19 Ziffer 3 des Vertrags handschriftlich eingefügten Gestattung der Ein- richtung einer Hypnosepraxis an typischerweise für Wohnraummietverhältnisse vereinbarten Bedingungen ausgerichtet sind. Dies wird vor allem bei der Vertragslaufzeit deutlich. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine solche Laufzeit ist bei der An- mietung von Geschäftsräumen unüblich. Hier wird in aller Regel - wie dies auch handelsübliche Gewerberaummietvertragsformulare vorsehen - ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters abgeschlossen, um diesem einerseits Planungssicherheit (Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters) zu gewähren und ihm andererseits die Möglichkeit zu eröffnen, im Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten das Mietverhältnis in absehbarer Zeit auf- lösen zu können. Für das Überwiegen der Wohnnutzung spricht weiter der Umstand, dass die freiberufliche Nutzung als Hypnosepraxis in dem umfangreichen Vertrags- formular nicht - insbesondere nicht an exponierter Stelle - als vereinbarter Ver- tragszweck aufgeführt worden ist, sondern nur zum Schluss in einem einzigen Satz (§ 19 Abs. 3) erwähnt wird und auch dort nur die Rede davon ist, dass "den Mietern (…) die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen des EG vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigung gestattet" wird. Die- se Formulierung korrespondiert - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - mit § 7 des Mietvertrags, der eine von der Wohnnutzung abweichende Nutzung von der Einwilligung des Vermieters abhängig macht. Auch in der An- lage zum Mietvertrag, der eine voll beschriebene Seite umfasst, finden sich nur zwei Sätze zur Nutzung der Erdgeschossräume als Hypnosepraxis ("Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit 47 48 - 23 - im Rahmen einer Hypnosepraxis"; "Den Mietern wird eingeräumt, auf eigene Kosten […] ein Schild für ihre Praxis sowie eine Türsprechanlage anzubrin- gen"). Weitere gesonderte Regelungen zur Nutzung des Hauses zu freiberufli- chen Zwecken (insbesondere zu der Praxiseinrichtung) sind in beiden Schrift- stücken nicht enthalten. Gegen einen auf der Geschäftsraummiete liegenden Schwerpunkt des Vertrags spricht auch, dass die Miete im Vertragsformular einheitlich festgesetzt worden ist; es ist weder ein Mietaufschlag für die zusätzliche Nutzung zu freibe- ruflichen Zwecken ausgewiesen noch ist eine Regelung über eine Umsatzsteu- erpflicht aufgenommen worden. Weitere Indizien für ein Überwiegen der Wohn- raummiete sind - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - die Regelun- gen zur Leistung einer Kaution von drei Monatsmieten, die an der zulässigen Höchstgrenze des § 551 BGB ausgerichtet ist, und die Kleinreparaturregelung. Die Parteien haben auch insoweit keine Modifikationen oder Ergänzungen der auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Regelungen vorgenommen. (b) Das Verhältnis der auf die jeweiligen Nutzungszwecke entfallenden Flächenanteile spricht ebenfalls nicht für ein Überwiegen der freiberuflichen Nutzung. Denn nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die nach den im Mietvertrag getroffenen Vereinba- rungen auf die beiden Nutzungsarten entfallenden Flächen gleich groß. Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber geltend macht, die Beklagten hätten im Verlauf des Mietverhältnisses auch mindestens zwei Räume im Oberge- schoss oder sogar das gesamte Haus zum Betrieb der Hypnosepraxis genutzt, ist dies aus Rechtsgründen unerheblich. Denn für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck überwiegt, ist - sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist - ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Jede andere Sichtweise 49 50 - 24 - würde dazu führen, dass die rechtliche Bewertung eines Mietverhältnisses von dem tatsächlichen (gegebenenfalls vertragswidrigen) Nutzungsverhalten des Mieters und nicht von den getroffenen Vereinbarungen abhinge. Im Streitfall ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien vom Inhalt des schriftlichen Mietver- trags abweichende Abreden zur Nutzung des Mietobjekts getroffen haben. Die Revisionserwiderung erwägt zwar eine von der Vertragsurkunde abweichende beiderseitige Übereinkunft beziehungsweise eine konkludente Vertragsände- rung. Sie zeigt aber keinen übergangenen Sachvortrag in den Tatsacheninstan- zen auf, aus dem ein Zustandekommen entsprechender Vereinbarungen abzu- leiten wäre. (c) Weiter sprechen gegen ein Übergewicht der freiberuflichen Nutzung das Verhalten der Kläger im Vorfeld des Vertragsschlusses ("Fragebogen zur Wohnungsbewerbung") und ihr auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ge- stütztes und mit einer Widerspruchsbelehrung versehenes erstes Kündigungs- schreiben vom 29. Juli 2009. Zwar handelt es sich hierbei - wie das Berufungs- gericht richtig gesehen hat - um ambivalente Indizien. Sie bestätigen aber das aufgrund der übrigen Umstände des Streitfalls gewonnene Bild eines Mietver- hältnisses, dessen Schwerpunkt auf der Wohnraummiete liegt. III. Nach alledem hätte sich das Berufungsgericht einer Entscheidung in der Sache enthalten müssen. Das angefochtene Urteil hat keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Auf den erstmals in der Berufungsinstanz von den Klägern hilfsweise gestellten Antrag ist der Rechtsstreit gemäß § 281 Abs. 1 ZPO - unter Aufhebung des rechtsfehlerfrei ergangenen Urteils des Landgerichts - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding zu 51 52 - 25 - verweisen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1953 - II ZR 127/52, BGHZ 10, 155, 163; vom 23. Februar 1955 - VI ZR 28/54, BGHZ 16, 339, 345; BGH, Beschluss vom 15. Juni 1988 - I ARZ 331/88, NJW-RR 1988, 1405 unter [II]; jeweils mwN). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2012 - 12 O 268/12 - KG Berlin, Entscheidung vom 12.08.2013 - 8 U 3/13 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 27/04 Verkündet am: 6. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AGBG § 9 Abs. 1 (jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) Bb, Ci BGB § 573c In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 23. Dezember 2003 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B. Straße in B. . Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 €. In § 2 des von dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet: "Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsver- zicht Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der - 3 - Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außeror- dentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt." In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom 2. November 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmögli- chen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.01.2002". Am 31. Januar 2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefal- lenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 € nebst Prozeßzinsen. Der Beklagte rechnet unter anderem in Höhe von 600 € mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementspre- chend die Kündigung des Klägers unwirksam ist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 € verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsge- richt zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Be- gehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedruckt ist, hat ausgeführt: In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinba- rung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden wer- den könnten. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, daß der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicher- heit (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Höhe von 600 € durch die Aufrechnung des Beklagten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des Klägers vom 2. November 2001 gemäß §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. Januar 2002 beendet worden ist. - 5 - Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist. Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor ent- schieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraus- setzt (Senatsurteil, aaO unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Miet- rechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußve- reinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; Senatsurteil, aaO unter II 1 b). Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Miet- rechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung - 6 - bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgeleg- ten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Re- gelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu si- chern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündi- gungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Miet- vertrags der Parteien sei schon gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB un- wirksam, nicht zu vereinbaren. 2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete. b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbe- - 7 - dingung im Sinne von § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch hand- schriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Tex- tes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit ge- habt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aus- handeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.Rspr. des BGH, z.B. BGHZ 143, 103, 111 f.). c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gemäß § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgeleg- te Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbe- reich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März 1997 - IV ZR 71/96, NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Er- gebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter). d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und - 8 - Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreform- gesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zu- nehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter je- doch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, fa- miliären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen sei- ner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderun- gen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhal- ten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gege- benenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beein- trächtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündi- gungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zu- zulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002, 797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in: - 9 - Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündi- gungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II 2 a m.w.Nachw.), läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mie- ters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kün- digungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungs- rechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemesse- ner Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungs- verzicht für zulässig erachtet (z.B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börsting- haus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Um- ständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetra- gen noch sonst ersichtlich. 3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer - 10 - von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben un- angemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer ver- kürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Ge- schäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhalten- den Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m.w.Nachw.). Un- ter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsver- zicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überra- schende Klausel gemäß § 3 AGBG (jetzt § 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbe- standteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Häublein, ZMR 2004, 252, 254). Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 243/03 Verkündet am: 30. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 551, 139 ZPO § 543 a) Zur Wirksamkeit einer mietvertraglichen Kautionsvereinbarung im Falle einer un- zulässigen Einschränkung des gesetzlichen Rechts des Mieters, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten. b) Zur Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung, wenn der Vermieter zusätzlich zur Leistung der Kaution durch Hinterlegung eines Geldbetrages eine weitere Sicher- heit verlangt. c) Die Zulassung der Revision in einem die Sachentscheidung enthaltenden Teilurteil durch das Berufungsgericht erstreckt sich auf die zugehörige, in einem Schlußur- teil enthaltene Kostenentscheidung; dies gilt auch dann, wenn das Berufungsge- richt im Schlußurteil die Revision nicht zugelassen hat. BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03 - LG Berlin AG Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 4. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revisionen des Klägers gegen das Teilurteil der Zivilkam- mer 64 des Landgerichts Berlin vom 11. Juli 2003 sowie ihr Schlußurteil vom 28. Oktober 2003 werden zurückgewiesen, letz- tere mit der Maßgabe, daß das Schlußurteil auf das Rechtsmittel des Klägers teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefaßt wird: Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 6/7 und der Beklagte 1/7 zu tragen, mit Ausnahme der durch die Säumnis des Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung am 8. Juli 2002 veranlaßten Kosten, die der Beklagte allein zu tra- gen hat. Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger 8/9, der Beklagte hat 1/9 zu tragen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger begehrt die Rückzahlung einer Mietkaution. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin; die Grundmiete beträgt 490,- DM. Der Mietvertrag vom 15. Juni 2001 enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 25 Kaution Der Mieter hinterlegt eine Kaution in Höhe von DM 1.470,00. § 28 Sonstiges … Der Mieter ist verpflichtet, innerhalb von 2 Wochen eine Bürgschaft des Vaters nach dem Vordruck des Vermieters vorzulegen." Der Kläger leistete die gesamte Kaution vor Übergabe der Wohnungs- schlüssel am 20. Juni 2001. Er trägt vor, der Beklagte habe den Abschluß des Mietvertrags beziehungsweise die Übergabe der Schlüssel ausdrücklich davon abhängig gemacht, daß er - der Kläger - den Kautionsbetrag zuvor in voller Hö- he hinterlege. Zudem habe der Beklagte eine Mietbürgschaftserklärung seines Vaters gefordert und erhalten. Der Kläger ist der Auffassung, die mietvertragli- che Kautionsabrede sei unwirksam. Der Kläger hat Klage auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 751,60 € (1.470,- DM) erhoben; der Beklagte hat zunächst Widerklage wegen eines Betrags in Höhe von 118,62 € erhoben, die er in Höhe von 20,97 € zu- rückgenommen hat. Das Amtsgericht hat, nachdem es den im Termin zur mündlichen Verhandlung am 8. Juli 2002 säumigen Beklagten zunächst an- tragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen hatte, unter teilweiser - 4 - Aufhebung des Versäumnisurteils die Klage abgewiesen; hinsichtlich der Wi- derklage hat es das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers durch Teilurteil zurückgewiesen und die Anschlußberu- fung des Beklagten hinsichtlich eines mit der Widerklage verlangten Betrages von 85,13 € zurückgewiesen; die Entscheidung über den Restbetrag der Wider- klage und über die Kosten hat es dem Schlußurteil vorbehalten. Das Beru- fungsgericht hat die Revision insoweit zugelassen, als es die Berufung des Klä- gers zurückgewiesen hat. Nachdem der Beklagte den noch anhängigen Teil seiner Widerklage zurückgenommen hatte, hat das Berufungsgericht durch Schlußurteil dem Kläger 8/9 und dem Beklagten 1/9 der Kosten beider Instan- zen auferlegt; die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Der Kläger hat gegen beide Urteile Revision eingelegt; er verfolgt seinen Klageantrag weiter. Der Senat hat die beiden Verfahren gemäß § 147 ZPO zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung verbunden. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Teilurteil ausgeführt: Der Kläger habe die Kaution nicht ohne Rechtsgrund geleistet, da die Kautionsvereinbarung nicht gegen § 550 b Abs. 1 Satz 2 (gemeint: Satz 3) BGB a.F. verstoße. Zwar fehle im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit der Kaution; an ihre Stelle trete jedoch die gesetzliche Fälligkeitsregel. In Fällen unwirksamer Fälligkeitsregelungen über die zu leistende Mietsicher- heit bleibe die im übrigen nicht zu beanstandende Kautionsabrede wirksam mit der Folge, daß dem Mieter nur das gesetzlich vorgesehene Ratenzahlungsrecht - 5 - zu belassen sei. Dies gelte auch insoweit, als nach der Behauptung des Klä- gers die Übergabe der Wohnungsschlüssel davon abhängig gemacht worden sei, daß die Kaution in voller Höhe geleistet wird. Die Kautionsvereinbarung sei auch nicht aus dem Grunde unwirksam, daß der Beklagte zusätzlich eine Bürgschaft verlangt habe. Zwar habe er nicht dargetan, daß der Vater des Klägers die Bürgschaft unaufgefordert habe erbringen wollen, was Voraussetzung für die Wirksamkeit der Überschreitung der Kaution durch die Bürgschaft sei; jedoch führe dies nur zur Unwirksamkeit der Bürgschaft. II. Dies hält der revisionsrechtlichen Überprüfung stand, sodaß die Revision gegen das Teilurteil zurückzuweisen ist. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 751,60 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, da er die Kaution nicht ohne Rechtsgrund geleistet hat. Die in § 25 des Mietvertrags vom 15. Juni 2001 enthaltene Kautionsvereinbarung ist wirksam. 1. a) Vergeblich rügt die Revision, die vertragliche Regelung sei unwirk- sam, da sie sich - im Gegensatz zu der Klausel, die dem Senatsurteil vom 25. Juni 2003 zugrunde lag (VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, dazu nachfol- gend unter b)) - hinsichtlich Mietkautionsabrede und Fälligkeitsbestimmung nicht sinnvoll trennen lasse. Das Berufungsgericht hat § 25 des Mietvertrags rechtsfehlerfrei und im übrigen zutreffend dahin ausgelegt, daß dieser keine Regelung hinsichtlich der Fälligkeit der Kautionsleistung enthält. Die Vertrags- bestimmung verstößt mithin nicht gegen den insoweit mit § 550 b Abs. 1 Satz 3 - 6 - BGB a.F. inhaltsgleichen § 551 Abs. 2 BGB n.F., der mit Wirkung seit dem 1. September 2001 auch auf zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Mietver- hältnisse anzuwenden ist, da der Gesetzgeber in Art. 229 § 3 EGBGB keine Übergangsvorschrift erlassen hat. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter be- rechtigt, eine als Sicherheit bereitzustellende Geldsumme in drei gleichen mo- natlichen Teilleistungen zu erbringen; eine zum Nachteil des Mieters abwei- chende Vereinbarung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). § 25 des Mietvertrags schließt dieses Recht des Mieters weder aus noch schränkt er es ein. Die Fäl- ligkeit der Kautionsleistung beurteilt sich mithin nach der gesetzlichen Rege- lung. Die Ausführungen des Berufungsgerichts, wonach die Unwirksamkeit ei- ner Fälligkeitsregelung die Wirksamkeit der Kautionsabrede unberührt läßt, sind an dieser Stelle nicht entscheidungserheblich. b) Zu Recht hat das Berufungsgericht die Kautionsvereinbarung auch für den Fall als wirksam angesehen, daß die Behauptung des Klägers zutrifft, der Beklagte habe den Abschluß des Mietvertrags beziehungsweise die Übergabe der Wohnungsschlüssel ausdrücklich davon abhängig gemacht, daß er - der Kläger - den Kautionsbetrag zuvor in voller Höhe hinterlege. Eine solche Ver- einbarung wäre allerdings, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, gemäß § 551 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Abs. 4 unwirksam, da sie das Recht des Mieters zu Teilleistungen unzulässig einschränken würde. Die Unwirksamkeit der vom Kläger behaupteten Fälligkeitsvereinbarung hat jedoch weder gemäß § 551 BGB noch gemäß § 139 BGB die Unwirksam- keit auch der Kautionsabrede zur Folge. aa) Wie die Revision nicht verkennt, hat der Senat dies durch Urteil vom 25. Juni 2003 unter der Voraussetzung entschieden, daß die Formularbestim- mung aus sich heraus verständlich ist, sich sinnvoll in einen zulässigen und ei- - 7 - nen unzulässigen Regelungsteil trennen läßt und mithin keine unzulässige gel- tungserhaltende Reduktion einer Allgemeinen Geschäftsbedingung vorliegt (VIII ZR 344/02, aaO unter II 2; Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 86/03, NJW 2004, 1240, unter II 1 und vom 17. März 2004 - VIII ZR 166/03, WuM 2004, 269, unter II 2 a). Umstände, die dafür sprechen, daß die nach der Behauptung des Klägers mündlich getroffene Vereinbarung die Voraussetzun- gen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 Abs. 1 AGBG (nunmehr § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) erfüllt, sind vom Kläger weder vorge- tragen noch sonst ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist die bloße Teilunwirksamkeit mit dem Sinn und Zweck des § 550 b BGB a.F. beziehungsweise § 551 BGB auch dann vereinbar, wenn der Mieter die Kaution auf Verlangen des Vermie- ters tatsächlich in voller Höhe vor dem Einzug geleistet hat. Wie der Senat im Urteil vom 25. Juni 2003 im einzelnen ausgeführt hat, wäre es im Hinblick auf den Schutzzweck des § 550 b a.F. BGB (nunmehr § 551 BGB) verfehlt, eine Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur Fälligkeit unwirksam ist (aaO, unter II 3; vgl. auch Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor dem Zeitpunkt der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Macht der Vermieter die Überlassung der Wohnungsschlüssel gleichwohl von der vorzeitigen Zahlung der Kaution abhängig, kann der Mieter seinen Anspruch auf Gebrauchsüberlas- sung notfalls gerichtlich durchsetzen (Senatsurteil vom 25. Juni 2003, aaO) und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen. bb) Die von dem Kläger behauptete mündliche Vereinbarung führt auch nicht gemäß § 139 BGB zur Nichtigkeit der gesamten Kautionsabrede. Danach ist, wenn ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, daß es auch ohne den nichtigen Teil vor- - 8 - genommen sein würde. Maßgebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten. Dies bedeutet in der Regel, daß die Parteien das objektiv Vernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung ange- strebt haben (Senatsurteil vom 17. März 2004, aaO unter II 2 b m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, daß die Parteien auch ohne die Fälligkeitsregelung eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten vereinbart hätten. 2. Das Berufungsgericht hat des weiteren zu Recht angenommen, daß die Kautionsvereinbarung nicht wegen der zusätzlichen Vereinbarung in § 28 des Mietvertrags unwirksam ist, wonach der Mieter verpflichtet ist, innerhalb von 2 Wochen eine Bürgschaft des Vaters nach dem Vordruck des Vermieters vorzulegen. a) Diese Verpflichtung des Klägers ist allerdings unwirksam. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung aus- gewiesenen Betriebskosten betragen; nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Sind mehrere Sicherheiten ver- einbart, dürfen diese zusammengerechnet den nach § 551 Abs. 1 BGB höchst- zulässigen Betrag nicht überschreiten (Kumulationsverbot; BGHZ 107, 210, 213 m.w.Nachw.; Staudinger/Emmerich (2003), § 551 Rdnr. 9; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 241; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 20). Da die vereinbarte Kautionsleistung von 1.470,- DM den zulässigen Höchstbe- trag von drei Grundmieten zu je 490,- DM bereits erreicht, ist die Verpflichtung zur Erbringung einer zusätzlichen Sicherheit unwirksam, wobei offenbleiben kann, ob die Vereinbarung auch wegen mangelnder Bestimmtheit hinsichtlich der Bürgschaftshöhe unwirksam ist. Soweit der Bundesgerichtshof einen Ver- stoß gegen § 550 b BGB (nunmehr § 551 BGB) verneint hat, wenn sich ein Drit- - 9 - ter unaufgefordert gegenüber dem Vermieter unter der Bedingung verbürgt, daß ein Wohnraummietvertrag zustande kommt (BGHZ 111, 361), liegt diese Vor- aussetzung nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. b) Die Unwirksamkeit der Bürgschaftsvereinbarung führt nicht gemäß § 551 BGB zur Nichtigkeit der Kautionsvereinbarung. aa) Nach der in Rechtsprechung und Schrifttum überwiegend vertretenen Ansicht ist die Vereinbarung über die Sicherheitsleistung nur insoweit unwirk- sam, als sie das nach § 551 Abs. 1 BGB höchstzulässige Maß überschreitet (OLG Hamburg ZMR 2001, 887 mit zust. Anm. Schläger; LG Heidelberg WuM 1997, 42, 44; LG Kassel WuM 1997, 555; v. Martius in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 756, 756 a; Lammel, aaO Rdnr. 23, 86; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 550 b Rdnr. 7a; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 551 Rdnr. 9; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 8. Aufl., § 551 Rdnr. 39, 61; Staudinger/Emmerich, aaO Rdnr. 11, vgl. aber Rdnr. 34; Sternel, aaO Rdnr. 246; Wiek, WuM 2003, 497, 498; a.A. Bör- stinghaus, MDR 1999, 965 f.; Graf v. Westphalen/Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke: Wohnraummiete, Rdnr. 174). bb) Diese Auffassung trifft zu. Der Wortlaut des § 551 Abs. 4 BGB läßt sowohl die Auslegung zu, daß die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist als auch die Auslegung, daß nur die das zulässige Maß überschreitende Vereinba- rung unwirksam ist. Letzteres entspricht dem Sinn und Zweck des § 551 BGB. Nach der Begründung des Entwurfs über das Gesetz zur Erhöhung des Ange- bots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912), durch das § 550 b in das BGB eingefügt wurde, soll die Regelung einen Ausgleich zwi- schen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters auf der einen und dem Schutzbedürfnis des Mieters auf der anderen Seite herstellen (BT-Drucks. - 10 - 9/2079 S. 10). Ebenso wie die Unwirksamkeit einer Fälligkeitsregelung nach dem Sinn und Zweck des § 550 b BGB a.F. bzw. § 551 BGB nicht die Unwirk- samkeit der Kautionsvereinbarung zur Folge hat (vgl. oben 1 b), kann auch die unzulässige Vereinbarung einer überhöhten Sicherheit nicht zur Unwirksamkeit der Kautionsabrede insgesamt führen. Die von der Revision befürwortete, an einem größtmöglichen Mieterschutz ausgerichtete Rechtsfolge der Gesamtnich- tigkeit wird dem berechtigten Interesse des Vermieters nicht in hinreichendem Maße gerecht, zum Schutz vor Mietausfall und Beschädigung der Wohnung ei- ne gewisse Sicherung zu erlangen. Entgegen der Auffassung der Revision er- fordert es der Mieterschutz grundsätzlich nicht, dem Vermieter diese Sicherung im Falle der Teilunwirksamkeit insgesamt zu versagen. Der Mieter wird durch die gesetzliche Begrenzung der Höhe der Sicherheitsleistung ausreichend ge- schützt. Einem Verlangen des Vermieters nach weiterer Sicherheitsleistung braucht er nicht nachzukommen; zuviel geleistete Sicherheiten kann er zurück- verlangen. Insoweit besteht die von der Revision hervorgehobene Gefahr einer Umgehung des § 551 BGB durch Verlangen überhöhter Sicherheiten nicht. c) Eine andere Beurteilung ist auch nicht aufgrund eines seitens der Re- vision angeführten Summierungseffekts gerechtfertigt. Zwar können nach der Rechtsprechung des Senats zur Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedin- gungen jeweils für sich genommen unbedenkliche Klauseln einen Summie- rungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Be- nachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen; dies kann auch der Fall sein, wenn eine Klausel schon für sich gesehen unwirksam ist (Senat, Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II 2 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 3). Danach benachteiligt eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, den Mieter unan- gemessen und ist daher gemäß § 9 AGBG (§ 307 BGB) unwirksam, wenn er - 11 - zugleich zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne Rück- sicht auf den Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur verpflich- tet ist (Senatsurteile vom 14. Mai und 25. Juni 2003, aaO). Es kann dahinstehen, ob die in § 28 des Mietvertrags enthaltene Verein- barung über die Beibringung einer Bürgschaft als Allgemeine Geschäftsbedin- gung anzusehen ist. Die vorliegende Vereinbarung einer überschießenden Si- cherung ist mit der vorgenannten Fallgestaltung nicht vergleichbar. Durch die kumulierten Pflichten zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und Endreno- vierung werden dem Mieter Instandhaltungspflichten auferlegt, die nach der ge- setzlichen Regelung dem Vermieter obliegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); dies kann im Falle formularmäßiger Vereinbarung den Mieter unangemessen benachteiligen. Dagegen ist die Vereinbarung einer Mietsicherheit bis zur Höhe von drei Monatsmieten nach der gesetzlichen Regelung ausdrücklich vorgese- hen. Wie vorstehend ausgeführt, ist nach dem Sinn und Zweck des § 551 BGB dem berechtigten Interesse des Vermieters am Erhalt einer gewissen Sicherung Rechnung zu tragen; sie ist lediglich insoweit unwirksam, als sie überhöht ist. d) Sollte die in § 28 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung dagegen als Individualvereinbarung zu werten sein, führt die Teilunwirksamkeit auch nicht nach § 139 BGB zur Nichtigkeit der gesamten Kautionsabrede, da - eben- so wie hinsichtlich der unwirksamen Fälligkeitsbestimmung - anzunehmen ist, daß die Parteien im Falle der Kenntnis der Teilnichtigkeit allein eine Kaution von drei Monatsmieten vereinbart hätten, wie es § 25 des Mietvertrags vorsieht. - 12 - III. 1. Die Revision des Klägers gegen das Schlußurteil ist zulässig. Zwar hat das Berufungsgericht im Schlußurteil die Revision nicht zugelassen. Jedoch er- streckt sich die Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO in dem Teilurteil, das die Sachentscheidung enthält, auch auf die zugehörige, im Schlußurteil enthaltene Kostenentscheidung. Das Schlußurteil ergänzt insoweit lediglich das vorausgegangene Teilurteil und bil- det mit diesem eine Einheit, weil die Kostenentscheidung eine notwendige Fol- ge der Entscheidung in der Hauptsache ist. Der Bundesgerichtshof hat auf- grund dessen in ständiger Rechtsprechung die Revision gegen die in einem Schlußurteil enthaltene Kostenentscheidung auch dann als zulässig angese- hen, wenn die Revisionssumme gemäß § 546 Abs. 1 ZPO a.F. hinsichtlich des Schlußurteils nicht erreicht war, sofern - wie hier - das zur Hauptsache ergan- gene Teilurteil wirksam angefochten war (BGHZ 29, 126, 127; BGH, Urteil vom 3. November 1992 - X ZR 83/90, NJW 1993, 1063 = WM 1993, 561 unter V). Da das Teil- und Schlußurteil, wie ausgeführt, eine notwendige Einheit bilden, entfaltet die auf die Sachentscheidung bezogene Zulassung der Revision in dem Teilurteil auch dann Wirkung hinsichtlich der im Schlußurteil enthaltenen Kostenentscheidung, wenn das Berufungsgericht, wie im vorliegenden Fall, die Revision gegen das Schlußurteil nicht zugelassen hat. - 13 - 2. In der Sache ist die Revision des Klägers gegen das Schlußurteil mit der sich aus dem Tenor ergebenden Maßgabe zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 181/07 Verkündet am: 9. Juli 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1, § 556, § 535 Abs. 1, § 306 Abs. 2, § 307 Bb, Cl, § 313 Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vor- nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger wird zurückgewiesen. Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. Mai 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 25. August 2005 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1990 Mieter einer Wohnung der Kläger. Der Formu- larmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheits- reparaturen “regelmäßig“ innerhalb bestimmter Fristen vorzunehmen. Die Klä- ger boten dem Beklagten und seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau wegen Unwirksamkeit dieser Verpflichtung vergeblich den Abschluss einer Er- gänzungsvereinbarung an, welche die Durchführung der Schönheitsreparaturen 1 - 3 - durch den Mieter anderweitig regeln sollte. Mit Schreiben vom 29. November 2004 verlangten die Kläger daraufhin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 384,29 € auf 444,89 €. Der Beklagte stimmte mit Schreiben vom 24. Januar 2005 aufgrund der unstreitigen Einordnung der Wohnung in dem Mietspiegel einer Mieterhöhung auf 390,99 € zu, lehnte aber die weitergehende Zustim- mung zu einem monatlichen Zuschlag von 0,71 € je Quadratmeter Wohnfläche für die von den Klägern zu erbringenden Schönheitsreparaturen ab. Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Februar 2005 von 390,99 € auf 444,89 € monatlich stattgegeben. Das Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der weitergehen- den Berufung des Beklagten die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und den Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete mit Wirkung ab dem 1. Februar 2007 auf 406,17 € zuzustimmen. Die weitergehen- de Klage hat es abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, der Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger ist unbegründet. Die Revision des Beklagten hat dagegen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 4 Der Vermieter könne auf Grund des Rücksichtnahmegebots nach § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel einen 5 - 4 - Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen. Dies setze voraus, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustim- mungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen anbiete. Darin müsse dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen in der Form von § 7 des Mustermietvertrages des Bun- desjustizministeriums aus dem Jahr 1976 und dem weichen Fristenplan gemäß der Fußnote zu § 7 des Mustermietvertrages angeboten werden. Dem seien die Kläger nachgekommen. Der Zuschlag könne jedoch nicht in Anlehnung an § 28 Abs. 4 der Zwei- ten Berechnungsverordnung bemessen werden. Eine dem sozialen Wohnungs- bau vergleichbare Situation liege schon deshalb nicht vor, weil für die Kalkulati- on der für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten nicht auf die Beträ- ge abgestellt werden könne, die durch die Beauftragung eines Fachhandwer- kers verursacht würden. Der Vermieter habe regelmäßig keinen Anspruch dar- auf, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen lasse. Der Mieter könne sie vielmehr selbst ausführen oder durch Verwandte und Bekannte ausführen lassen. Die Kosten würden sich dann nur nach den Materialkosten und einer geringen Entschädigung für die eigene Ar- beit bemessen, wie dies in Fällen der nutzlosen Schönheitsreparaturen wegen Umbaus der Wohnung anerkannt sei. Der Vermieter könne danach lediglich einen deutlich reduzierten Zuschlag in Höhe von monatlich 0,20 € je Quadrat- meter Wohnfläche beanspruchen. 6 II. Die Beurteilung ist nicht frei von Rechtsfehlern. 7 1. Das Berufungsgericht hat die formularvertragliche Schönheitsreparatu- renklausel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser 8 - 5 - Beurteilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn auch im Falle der Unwirksamkeit der Klausel steht den Klägern ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustim- mung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch im- mer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. 9 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre- chung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge- staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru- he, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch- KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter- schied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu- larmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er den Klägern vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. 10 - 6 - b) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier- te Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). 11 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt- verhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herange- zogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.). 12 c) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Kläger darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen- leistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele, weswegen der Ver- pflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcha- rakter zukomme. Aus dieser Rechtsprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ablei- 13 - 7 - ten. Der Entgeltcharakter bildet insoweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer In- haltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zuschlag rechtfertigen, wie er von den Klä- gern entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie dargelegt, entgegen der gesetzgeberischen Kon- zeption nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. d) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar- keit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet- spiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver- gleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.). 14 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos- ten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se- natsurteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; 15 - 8 - Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). 16 Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu- sätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus- gangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa- raturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei- teres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön- heitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund- miete abzugelten hätte, ist offen. Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis- se, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. 17 2. Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im We- ge der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsausle- gung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der In- haltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, vor- aus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollstän- digung bedarf. Das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bie- 18 - 9 - tet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornah- me von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns- tigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende- ten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). 3. Den Klägern steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts- grundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra- gen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). 19 Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar- aus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen- den gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Kläger als Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben. Die 20 - 10 - wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphä- re zugewiesen. III. 21 Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist; es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unter Abänderung des amtsge- richtlichen Urteils abzuweisen. Die Revision der Kläger ist zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.08.2005 - 51 C 3169/05 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.05.2007 - 21 S 375/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 83/07 Verkündet am: 9. Juli 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Mai 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 21. Februar 2007 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hatte bis zum 31. Dezember 2005 eine Wohnung der Klä- gerin gemietet. Diese begehrte im Mai 2004 vergeblich die Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung von bislang 541,43 € auf 647,70 € ab 1. August 2004, wobei sie auf die zum Vergleich herangezogenen Mieten von vier anderen Wohnungen am Ort mit einer deutlich höheren Grundmiete je Quadratmeter Bezug nahm. Im daraufhin eingeleiteten Zustimmungsprozess vor dem Amtsgericht München hat die Klägerin anlässlich eines Beweisbe- schlusses auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteige, darauf hingewie- sen, dass die mit starrem Fristenplan versehene Schönheitsreparaturklausel des Vertrages unwirksam sei, und darum gebeten, bei der Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen, dass durch die Unwirksamkeit der Klausel ein Betrag von 0,71 €/qm “in der geforderten Miete” (sei). Nachdem das 1 - 3 - eingeholte Sachverständigengutachten zu einer ortsüblichen Nettomiete von 562,03 € je Monat gelangt war, hat die Klägerin mit Rücksicht auf eine von ihr angenommene Unwirksamkeit der im Formularmietvertrag enthaltenen Klauseln zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen und der Kosten für Bagatellschä- den auf den Mieter zusätzliche 0,71 €/qm und 0,09 €/qm, insgesamt also weite- re 0,80 €/qm, in Ansatz gebracht und nach teilweiser Klagerücknahme hinsicht- lich eines Erhöhungsbetrages von 30,84 € monatlich noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete auf 616,86 € begehrt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehen- den Klage verurteilt, einer Mieterhöhung auf 562,03 € ab 1. August 2004 zuzu- stimmen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsge- richt zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter, soweit es in den Vorin- stanzen erfolglos geblieben ist. 2 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 3 Die Klägerin könne die auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur- und der Kleinreparaturklausel gestützten Zuschläge zur ortsüblichen Miete von 0,71 €/qm und 0,09 €/qm schon deshalb nicht beanspruchen, weil sie diese im Mieterhöhungsverlangen nicht erwähnt habe. Erstmals erwähnt worden sei ein solcher Zuschlag in ihrem Schriftsatz vom 8. März 2005, ohne dass jedoch ein neues Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen oder das ursprüngliche Mieter- 4 - 4 - höhungsverlangen nachgebessert worden sei. Im Übrigen hätte die Klägerin mit ihrem Erhöhungsverlangen auch deshalb nicht durchdringen können, weil sie verpflichtet gewesen sei, dem Beklagten den Abschluss einer gültigen Schön- heitsreparaturklausel anzubieten. Da solche Klauseln nur dann als wirksam an- erkannt werden könnten, wenn und soweit sie dem Mieter die Möglichkeit einer kostengünstigeren eigenen Erledigung der Arbeiten beließen, könne dem Mie- ter durch den Fortfall der Klausel ein Vorteil allenfalls in Höhe seiner ersparten Aufwendungen entstehen. Auf diesen habe sich der Zuschlag zur Vermeidung einer Schlechterstellung des Mieters zu beschränken. An Aufwendungen wür- den aber allenfalls Materialkosten von etwa 100 € pro Jahr eingespart, was kei- nen weiteren Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertige. II. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin ist unbegründet und da- her zurückzuweisen. 5 1. Die von der Revision erhobene Rüge, das Berufungsurteil könne be- reits den Anforderungen des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht genügen, ist unbegründet. 6 a) Die Revision meint, aus dem angefochtenen Urteil sei nicht ersichtlich, welche Anträge die Klägerin in der Berufungsinstanz weiterverfolgt und worüber das Berufungsgericht entschieden habe. Zwar sei ausgeführt, dass die Klägerin sich gegen den vom Amtsgericht unberücksichtigt gelassenen Zuschlag für Schönheits- und Kleinreparaturen von 0,71 €/qm und 0,09 €/qm gewandt habe. In welcher Höhe die Klägerin über den zuerkannten Erhöhungsbetrag von 20,60 € monatlich hinaus eine weitere Mieterhöhung begehrt habe, sei jedoch 7 - 5 - im Berufungsurteil ebenso wenig nachvollziehbar dargestellt wie die vom Beru- fungsgericht angenommene streitige Erhöhungsdifferenz von 85,67 €. Außer- dem werde nicht deutlich, ob das Berufungsgericht auch über den Kleinrepara- turzuschlag entschieden habe. 8 b) Die Rüge greift nicht durch. Das Berufungsurteil lässt trotz einiger Un- genauigkeiten im Detail hinreichend deutlich erkennen, welches Ziel die Kläge- rin mit ihrer Berufung verfolgt hat und worüber im angefochtenen Urteil ent- schieden worden ist. Zwar ist der Berufungsantrag der Klägerin nicht wörtlich wiedergegeben worden. Das ist aber unschädlich, wenn sich - wie hier - aus dem Zusammenhang zweifelsfrei erschließen lässt, was die Klägerin mit ihrem Rechtsmittel erstrebt und was das Berufungsgericht zum Gegenstand seiner rechtlichen Überprüfung gemacht hat, so dass sich der Sach- und Streitstand aus den Entscheidungsgründen in einem für die Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfrage ausreichenden Umfang ergibt (BGHZ 154, 99, 101; Senatsurteil vom 1. Oktober 2003 - VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708, unter II 2; Urteil vom 24. Oktober 2003 - V ZR 424/02, NVwZ 2004, 377, unter II 2). Dem Berufungsgericht ist zwar, wie die Ausführungen zum Wert der Be- schwer zeigen, offenbar nicht immer gegenwärtig gewesen, dass die Klägerin bereits im ersten Rechtszug die Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages von 30,84 € teilweise zurückgenommen hatte. Gleichwohl geht aus dem Ge- samtzusammenhang der Gründe des Berufungsurteils mit hinreichender Deut- lichkeit hervor, dass die Klägerin mit ihrem Rechtsmittel lediglich noch die Er- höhungszustimmung zu einem Zuschlag von insgesamt 0,80 €/qm für Schön- heits- und Kleinreparaturen (= monatlich 54,83 €) auf die vom Amtsgericht er- kannte Nettokaltmiete von 562,03 € ab dem 1. August 2004 erstrebt hat. Nur hierüber hat das Berufungsgericht auch entschieden. 9 - 6 - 2. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht eine Verpflichtung des Beklagten verneint, einer Mieterhöhung über den von ihm hingenommenen Er- höhungsbetrag hinaus zuzustimmen. Deshalb braucht nicht entschieden zu werden, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch daran hätte schei- tern müssen, dass es den an ein solches Verlangen zu stellenden formellen Anforderungen nicht genügt hat (§ 558a BGB) oder dass es im Laufe des Rechtsstreits nicht zumindest noch in zureichender Weise nachgebessert wor- den ist. 10 a) Das Berufungsgericht, das in seinem Urteil auf die Kleinreparaturklau- sel nicht eingegangen ist, hat die formularvertragliche Schönheitsreparaturklau- sel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser Beur- teilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Unwirksamkeit der beiden Klauseln steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch immer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. 11 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre- chung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge- staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru- he, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch- KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- 12 - 7 - recht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter- schied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu- larmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. aa) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er der Klägerin vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. 13 bb) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier- te Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). 14 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt- verhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheits- und Kleinreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rück- sicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene Sys- 15 - 8 - tem der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.). 16 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Klägerin darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen- leistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele. Aus dieser Recht- sprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielba- ren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten. Der Entgeltcharakter bildet in- soweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand- halten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zu- schlag rechtfertigen, wie er von der Klägerin entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie darge- legt, entgegen der gesetzgeberischen Konzeption nicht die ortsübliche Ver- gleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. dd) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar- keit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet- spiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver- gleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden 17 - 9 - Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.). 18 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos- ten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se- natsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu- sätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus- gangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa- raturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei- teres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön- heitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund- miete abzugelten hätte, ist offen. Für die Kosten von Kleinreparaturen kann im Ergebnis nichts anderes gelten. 19 - 10 - Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis- se, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. 20 21 b) Die Klägerin kann die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf. Das ist aber nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Fül- lung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der un- wirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB- Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typi- schen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns- tigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende- ten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). c) Der Klägerin steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts- grundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des 22 - 11 - Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra- gen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar- aus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen- den gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Klägerin als Vermie- terin mangels wirksamer Abwälzung der Schönheits- und Kleinreparaturen ge- mäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tra- gen hat. Die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphäre zugewiesen. 23 Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 28.04.2006 - 433 C 32244/04 - LG München I, Entscheidung vom 21.02.2007 - 14 S 10115/06 -

ECLI:DE:BGH:2024:300124BVIIIZB43.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 43/23 vom 30. Januar 2024 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2 a) Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO darf die Rechtsbe- schwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht. Lässt das Beschwerdegericht unter Missachtung dieses Grundsatzes die Rechtsbeschwerde gleichwohl zu, ist das Rechts- beschwerdegericht daran nach § 574 Abs. 3 Satz 1 ZPO gebunden (st. Rspr.; im Anschluss an BGH, Beschluss vom 27. April 2021 - VIII ZB 44/20, NJW-RR 2021, 737 Rn. 10 mwN). b) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsrepara- turen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 32). - 2 - c) Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472 Rn. 14; Beschluss vom 18. November 2008 - VIII ZR 73/08, WuM 2009, 36 Rn. 1). BGH, Beschluss vom 30. Januar 2024 - VIII ZB 43/23 - LG Detmold AG Blomberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Januar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Klägerin gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Detmold vom 25. Mai 2023 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf bis 13.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien streiten um die Kosten eines Rechtsstreits, nachdem sie bereits in der ersten Instanz einen Vergleich geschlossen, darin den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und bestimmt haben, dass über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens das Gericht in analoger Anwendung des § 91a ZPO entschei- den soll. Die Klägerin ist aufgrund eines "Dauernutzungsvertrages" vom 13. Okto- ber 2008 Mieterin einer in B. gelegenen Wohnung der Beklagten, welche zum 1. Mai 2015 als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin, der 1 2 - 4 - W. , in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Formularmietver- trag sieht eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach Ablauf bestimmter, von dem Beginn seiner Nutzungszeit an be- rechneter flexibler Fristen vor, die sich - wie zusätzlich ausdrücklich festgehalten wird - entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen können. Ferner soll der Mieter für den Umfang der im Laufe seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig sein. Des Weiteren enthält der Vertrag eine Quotenabgeltungsklausel. Die Klägerin hat mit ihrer Klage - nach einem vorangegangenen selbstän- digen Beweisverfahren - einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schön- heitsreparaturen in der Mietwohnung in Höhe von 26.210 € sowie die Feststel- lung begehrt, dass sie berechtigt sei, die von ihr derzeit gezahlte Miete bis zur Durchführung von Schönheitsreparaturen um 10 % zu mindern. Das Amtsgericht hat nach der im Vergleich enthaltenen übereinstimmen- den Erledigungserklärung der Parteien durch Beschluss die Kosten des Rechts- streits der Beklagten auferlegt. Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten hat das Landgericht die amtsgerichtliche Entscheidung geändert und die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens der Klägerin auferlegt. Mit der vom Beschwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage der Wirksamkeit der in dem Mietvertrag ver- wendeten Schönheitsreparaturklauseln - zugelassenen Rechtsbeschwerde be- gehrt die Klägerin die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. II. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. 1. Das Beschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 5 - Die Kosten des Rechtsstreits seien der Klägerin aufzuerlegen, da ihre Klage in dem maßgeblichen Zeitpunkt des Vergleichsschlusses als erledigendem Ereignis hätte abgewiesen werden müssen. Denn die Beklagte sei nach dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag zur Ausführung von Schönheits- reparaturen in der Wohnung der Klägerin nicht verpflichtet gewesen, vielmehr sei die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch die entspre- chenden Klauseln des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin übertragen worden. Zwar dürfe der Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen ver- pflichtet werden, was bei der hier gegebenen Vornahmeklausel dann nicht ge- währleistet sei, wenn die Wohnung in unrenoviertem oder renovierungsbedürfti- gen Zustand an den Mieter übergeben worden sei. Dieser Gesichtspunkt führe jedoch nicht generell, sondern nur dann zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, wenn die Wohnung im konkreten Fall tatsächlich in unrenoviertem oder renovie- rungsbedürftigem Zustand überlassen worden sei, was der Mieter darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen habe. Derartiger Vortrag der Klägerin fehle im vorliegenden Fall. Die Vornahmeklausel enthalte auch keinen unzulässigen starren Fristen- plan, sondern ermögliche ungeachtet der ohnehin nur für den Regelfall bestimm- ten Fristen deren Abänderung in Abhängigkeit vom Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung. Die Klausel sei ferner nicht wegen Intransparenz un- wirksam. Die in dem Mietvertrag getroffene Regelung, nach welcher der Mieter für den Umfang der im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig sei, entspreche den allgemeinen Grundsätzen der Beweislast. 7 8 9 10 - 6 - Die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel ergebe sich letztlich auch nicht daraus, dass die Quotenabgeltungsklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un- wirksam sei. Die Quotenabgeltungsklausel habe einen eigenständigen Rege- lungsgehalt und könne gestrichen werden, ohne dass der Sinn der Vornahme- klausel darunter leide. 2. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Rechtsbe- schwerde ist daher zurückzuweisen. a) Das Rechtsmittel ist nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts über die Zulassung der Rechtsbeschwerde ist für den Senat bindend (§ 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Hierbei kommt es nicht darauf an, ob das Beschwerdegericht die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 zutreffend beurteilt hat (Senatsbeschlüsse vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3; vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 7; vom 27. April 2021 - VIII ZB 44/20, NJW-RR 2021, 737 Rn. 10). Es ist daher unschädlich, dass - was das Beschwerdegericht verkannt hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Grün- den zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubil- den (st. Rspr.; Senatsbeschlüsse vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, aaO; vom 27. April 2021 - VIII ZB 44/20, aaO; vom 25. Oktober 2022 - VIII ZB 58/21, NJW 2022, 3778 Rn. 6). b) Die Rechtsbeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Das Beschwer- degericht hat zu Recht entschieden, dass die Klägerin die Kosten des Rechts- streits zu tragen hat. 11 12 13 14 15 - 7 - aa) Die Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklä- rung ist unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach bil- ligem Ermessen zu treffen (§ 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dem steht § 98 Satz 2 ZPO nicht entgegen, wonach die Kosten eines Rechtsstreits, der sich - wie hier - durch Vergleich erledigt hat, als gegeneinander aufgehoben anzusehen sind, ohne dass es auf weiteres ankäme. Denn diese Norm kommt nicht zur Anwen- dung, wenn die Parteien sie ausgeschlossen und die Kostentragung einer ge- richtlichen Entscheidung unterstellt haben (BGH, Beschlüsse vom 6. Oktober 1964 - Ia ZR 74/63, NJW 1965, 103 unter 2; vom 8. Dezember 2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835 Rn. 1 mwN). So liegt es hier. Der Vergleich enthält die Regelung, dass über die Kosten des Rechtsstreits das erkennende Gericht in analoger Anwendung des § 91a ZPO entscheiden soll. bb) Vorliegend entspricht es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin aufzuerlegen, denn diese wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen. Die im Mietvertrag enthaltene formularvertragliche Überwälzung der Ver- pflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter hält ei- ner Überprüfung am Maßstab des § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB stand, so dass die Vermieterin nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Die Nichtausführung der Schönheitsreparaturen durch die Vermieterin begründete daher auch keinen Sachmangel der Wohnung, weshalb sowohl der von der Klä- gerin geltend gemachte Vorschussanspruch gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 14) nicht besteht als auch eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB ausscheidet. 16 17 18 - 8 - (1) Das Beschwerdegericht ist zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass die in der entsprechenden Klausel des Mietvertrags vorgesehenen Reno- vierungsfristen nicht - was zur Unwirksamkeit der Formularklausel führen würde - unveränderbar sind, sondern durch ihre flexible Gestaltung Raum lassen, den konkreten Renovierungsbedarf der Mieträume zu berücksichtigen, so dass die genannten Fristen letztlich nur den Charakter einer Richtlinie oder unverbindli- chen Orientierungshilfe haben (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2 a; vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 12; vom 18. März 2015 - VIII ZR 21/13, NJW 2015, 1874 Rn. 14). (2) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdege- richt auch zu Recht einen Verstoß der genannten Regelungen gegen das Trans- parenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verneint. Auch in der Zusammenschau des flexiblen Fristenplans mit der zusätzlich vorgesehenen Verlängerung oder Verkürzung der Renovierungsfristen ist für den verständigen und redlichen durchschnittlichen Mieter hinreichend erkennbar, dass sich die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem objektiven, tatsäch- lichen Renovierungsbedarf der Wohnung bestimmt. (3) Das Beschwerdegericht hat auch zutreffend erkannt, dass die Vornah- meklausel gewährleisten muss, dass der Mieter nur zu den auf seine Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet wird beziehungsweise bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung einen angemes- senen Ausgleich für seine Renovierungsleistungen erhält. Es hat jedoch in Über- einstimmung mit der Senatsrechtsprechung eine hierauf gestützte Unwirksamkeit der Regelung mit der Begründung verneint, dass die hierfür darlegungs- und be- weispflichtige Klägerin nicht dargetan habe, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen sei. 19 20 21 22 - 9 - (a) Nach der neueren Senatsrechtsprechung ist eine Klausel, die den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung während der Mietzeit nach Ablauf bestimmter, von Beginn der Mietzeit oder Über- gabe der Wohnung an berechneter flexibler (bedarfsorientierter) Fristen ohne an- gemessenen Ausgleich verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 24 ff., und VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871 Rn. 22; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 15). Der Senat hat für derartige Vornahmeklauseln bereits entschieden, dass sie nicht schon deshalb unwirksam sind, weil sie so formuliert sind, dass sie so- wohl auf renoviert als auch auf unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlas- sene Wohnungen Anwendung finden können, sondern dass maßgeblich danach zu unterscheiden ist, ob Gegenstand der Renovierungsverpflichtung des Mieters eine bei Vertragsbeginn renovierte oder eine unrenovierte beziehungsweise re- novierungsbedürftige Wohnung ist (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 28 mwN). Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Woh- nung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, trifft den Mieter (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 32 mwN). An einer Darlegung der Klägerin, dass ihr die Wohnung unrenoviert beziehungs- weise renovierungsbedürftig übergeben worden sei, fehlt es nach den von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffenen Feststellungen des Beschwerdegerichts jedoch im vorliegenden Fall. (b) Die von der Rechtsbeschwerde gegen diese Rechtsprechung des Se- nats geltend gemachten Bedenken greifen nicht durch. (aa) Zu Unrecht meint die Rechtsbeschwerde - ausgehend von der These, die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter entspreche 23 24 25 26 - 10 - dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB -, es obliege dem Klau- selverwender, die deshalb gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzuneh- mende Unwirksamkeit der Klausel zu entkräften (so auch BeckOGK-BGB/H. Schmidt, Stand: 1. Oktober 2023, § 535 Rn. 403.3; Graf v. Westphalen, NZM 2016, 10, 16 f.; Kappus, NZM 2016, 609, 615 f.; Schmidt, NJW 2016, 1201, 1203). Diese Auffassung berücksichtigt bei ihrer Argumentation nicht hinrei- chend, dass Vornahmeklauseln, welche die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis auf den Mieter überwälzen, trotz der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltenen Regelung im Grundsatz zulässig sind. Dies entspricht nicht nur der jahrzehntelangen ständigen Senatsrechtspre- chung (so ausführlich bereits Senatsbeschlüsse vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 367 f.; vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 261 ff.; vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff. [jeweils zu § 9 AGBG]; vgl. auch Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 1 [zu § 9 AGBG]; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2 a), sondern auch dem in den Materialien zum Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz, BGBl. I S. 1149) zum Ausdruck gekom- menen Willen des Gesetzgebers (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 40). (bb) Die Senatsrechtsprechung steht entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde (ebenso Schmidt, NJW 2016, 1201, 1203; BeckOK-BGB/H. Schmidt, Stand: 1. Oktober 2023, § 535 Rn. 403.3) auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union, nach welcher ein nationales Gericht im - vorliegend eröffneten - Anwendungsbereich der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Ver- braucherverträgen (Abl. L 95 S. 29; im Folgenden: Klauselrichtlinie) von Amts 27 28 - 11 - wegen verpflichtet ist, die Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel zu berück- sichtigen, sobald es über die hierzu erforderlichen rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen verfügt (vgl. EuGH, Urteile vom 26. Oktober 2006 - C-168/05, NJW 2007, 135 Rn. 38 - Mostaza Claro; vom 4. Juni 2009 - C-243/08, NJW 2009, 2367 Rn. 32 - Pannon; vom 14. Juni 2012 - C-618/10, NJW 2012, 2257 Rn. 43 - Banco Español de Crédito; vom 21. Februar 2013 - C-472/11, NJW 2013, 987 Rn. 22 f. - Banif Plus Bank; vom 7. November 2019 - C-419/18 und C-483/18, WM 2019, 2239 Rn. 63 - Profi Credit Polska; vom 11. März 2020 - C-511/17, WM 2020, 684 Rn. 26 - Lintner). Diesem unionsrechtlichen Erfordernis ist im deutschen Zivilprozessrecht bereits dadurch Rechnung getragen, dass das Gericht auf der Basis des ihm vor- getragenen Sachverhalts eine AGB-Klausel auf ihre Wirksamkeit prüfen muss, ohne dass sich der Gegner des Verwenders auf deren Unwirksamkeit berufen müsste (vgl. BGH, Urteile vom 1. Juni 2022 - VIII ZR 287/20, BGHZ 233, 339 Rn. 58; vom 4. Juli 1997 - V ZR 405/96, NJW 1997, 3022 unter II 1 [zu § 9 AGBG]). (cc) Vergeblich hält die Rechtsbeschwerde der vom Senat angenomme- nen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast entgegen, dass der Vermieter, der während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter An- sprüche auf Durchführung der auf diesen übertragenen Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz wegen deren Nichtdurchführung geltend macht, beweis- pflichtig für deren Fälligkeit sei (vgl. MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 535 Rn. 188) und deshalb auch beweisen müsse, dass der Renovierungsbedarf auf der Nutzung durch den Mieter beruhe. Dies trifft nicht zu. Die Fälligkeit der Ver- pflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturarbeiten richtet sich allein nach dem Renovierungszustand der Wohnung (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 27). 29 30 - 12 - (4) Ebenfalls zu Recht hat das Beschwerdegericht in der im Mietvertrag enthaltenen Beweislastregelung, wonach der Mieter für den Umfang der während seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig ist, keine gemäß § 309 Nr. 12 BGB unzulässige Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters gesehen. Eine solche Regelung entspricht für den hier gegebenen Fall der Wirksam- keit der Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsrepa- raturen den allgemeinen prozessualen Regelungen zur Beweislast, wonach der Schuldner beweispflichtig für die - gemäß § 362 Abs. 1 BGB zum Erlöschen der gegen ihn gerichteten Forderung führenden - Erfüllung ist (vgl. Senatsurteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 2 c [zu § 11 Nr. 15 AGBG]). Dies gilt nicht nur für den Fall, dass der Schuldner auf Erfüllung in An- spruch genommen wird, sondern auch für den Fall, dass der Gläubiger Rechte wegen Nichterfüllung geltend macht (BGH, Urteil vom 17. Dezember 1992 - III ZR 133/91, NJW 1993, 1704 unter I 4 b mwN; MünchKommBGB/Fetzer, 9. Aufl., § 363 Rn. 2; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Aufl., § 363 Rn. 1; BeckOGK- BGB/Riehm, Stand: 1. August 2023, § 280 Rn. 345; Staudinger/Kern, BGB, Neu- bearb. 2022, § 363 Rn. 4; siehe auch Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 535 BGB Rn. 689 [zur Erfüllung der Verpflichtung von auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen]). Die Ansicht der Rechtsbeschwerde, mit der Klausel werde auch die den Vermieter treffende Beweislast für die Fälligkeit der Vornahme von auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen erfasst, trifft nicht zu. Die Fälligkeit eines Anspruchs und dessen Erfüllung sind gesondert zu prüfende Umstände und un- terliegen jeweils eigenen Beweislastregeln (vgl. Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO). 31 32 33 - 13 - (5) Das Beschwerdegericht hat schließlich - entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde - auch zutreffend erkannt, dass die Unwirksamkeit der Quo- tenabgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871 Rn. 24 ff.) nicht zur Unwirksam- keit der Vornahmeklausel führt. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine unwirksame Quotenabgel- tungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen führt (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472 Rn. 14; Senatsbeschluss vom 18. November 2008 - VIII ZR 73/08, WuM 2009, 36 Rn. 1). Der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schön- heitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen pro- zentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mie- ters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovie- rungspflicht noch nicht fällig ist. Das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgel- tungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, aaO). An dieser Senatsrechtsprechung hat sich - entgegen der auf ein von ihr so bezeichnetes "Prinzip der Gesamtinfektion" abstellenden Auffassung der Rechts- beschwerde - nichts dadurch geändert, dass der Senat in anderen Entscheidun- gen ausgesprochen hat, die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stelle eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht dar, was zur Folge habe, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser ein- heitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen Gesamtschau zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führe (vgl. Senatsurteile vom 34 35 36 - 14 - 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, NJW 2009, 1408 Rn. 12 ff.; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 222/09, WuM 2010, 231 Rn. 18 f.; vom 18. März 2015 - VIII ZR 21/13, NJW 2015, 1874 Rn. 17). Denn diese Rechtsprechung ist, was die Rechtsbeschwerde verkennt, auf die Frage beschränkt, welche Auswirkungen die Unwirksamkeit eines Teilas- pekts der Vornahmeklausel auf die Vornahmeklausel im Ganzen hat. Sie gilt nicht im Verhältnis einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel zu der durch diese lediglich ergänzten und isoliert betrachtet wirksamen Vornahmeklausel. Zwar baut die Quotenabgeltungsklausel auf der Vornahmeklausel dergestalt auf, dass sie eine Renovierungspflicht des Mieters voraussetzt, sie hat jedoch mit der von ihr postulierten Zahlungspflicht des Mieters einen über die Vornahme von Schön- heitsreparaturen hinausgehenden eigenständigen Regelungsgehalt. Die Ver- pflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist ihrerseits auch ohne die Quotenabgeltungsklausel sprachlich verständlich und inhaltlich vollständig und damit von dieser trennbar. Sie kann daher im Rahmen einer Klau- selkontrolle aufrechterhalten werden, ohne gegen das Verbot der geltungserhal- tenden Reduktion zu verstoßen (vgl. BGH, Urteile vom 27. September 2000 37 - 15 - - VIII ZR 155/99, BGHZ 145, 203, 212 [zu § 9 AGBG]; vom 13. Februar 2020 - IX ZR 140/19, BGHZ 224, 350 Rn. 26; vom 31. März 2021 - IV ZR 221/19, BGHZ 229, 266 Rn. 64). Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Blomberg, Entscheidung vom 24.01.2023 - 4 C 111/22 - LG Detmold, Entscheidung vom 25.05.2023 - 3 T 21/23 -

ECLI:DE:BGH:2021:241121UVIIIZR258.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 258/19 Verkündet am: 24. November 2021 Reiter Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 133 B, Fa, § 157 D, Ha, § 242 Ba, §§ 535, 536 Abs. 1, § 906 Abs. 1 Satz 1 a) Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmis- sionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffen- heitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Ver- mieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. Ap- ril 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 28; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35 ff.). b) Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechen- den Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. Ap- ril 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 56 ff.). BGH, Urteil vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 29. Oktober 2021 durch die Richte- rin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wie- gand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 21. August 2019 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahr 2011 Mieter einer in einem Mehrfamilien- haus gelegenen Wohnung der Beklagten in Berlin, deren monatliche Bruttowarm- miete 777,88 € beträgt. Ab November 2017 errichtete die Streithelferin der Be- klagten auf einem Grundstück auf der gegenüberliegenden Straßenseite, wel- ches bis dahin als Kleingartenkolonie genutzt worden war, vier Wohngebäude mit sechs bis acht Vollgeschossen samt Unterkellerung und einer Tiefgarage. 1 - 3 - Die Kläger hielten wegen des durch diese Baustelle auf ihre Wohnung ein- wirkenden Baulärms sowie wegen mit den Baumaßnahmen verbundener Staub- entwicklung eine Mietminderung von 30 % seit November 2017 für angemessen. Mit der vorliegenden Klage haben sie die Beklagte deshalb auf anteilige Rück- zahlung der bis einschließlich Mai 2018 geleisteten Miete in Höhe von insgesamt 1.633,38 € nebst Zinsen in Anspruch genommen und weiter die Feststellung be- gehrt, dass die Bruttowarmmiete seit Juni 2018 bis zur Beendigung der Außen- arbeiten auf dem gegenüberliegenden Grundstück um 30 % gemindert sei. Hilfs- weise haben sie die Rückzahlung überzahlter Miete bis Juli 2019 in Höhe von weiteren 3.267,04 € nebst Zinsen sowie die Feststellung verlangt, dass die Miete seit dem 18. Juli 2019 bis zur Beendigung der Außenarbeiten gemindert sei. Das Amtsgericht hat festgestellt, dass die Kläger seit Juni 2018 bis zur Beendigung der Außenarbeiten berechtigt seien, die Bruttowarmmiete für die von ihnen angemietete Wohnung um 15 % zu mindern; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Berufungen der Kläger, der Beklagten und der Streithelferin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert. Es hat die Beklagte zur Rückzahlung von 816,77 € (für die Monate November 2017 bis Mai 2018) nebst Zinsen verurteilt und zudem festgestellt, dass die Bruttowarmmiete für die von den Klägern angemietete Wohnung seit 1. Juni 2018 bis einschließlich 17. Juli 2019 um 15 % gemindert gewesen sei; im Übrigen hat es die Klage ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr auf vollständige Klageabweisung gerichtetes Begehren weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2019, 1309) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesent- lichen ausgeführt: Die Miete sei, jedenfalls bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, wegen der von der Großbaustelle ausgehenden Störungen nach § 536 BGB ge- mindert gewesen. Die Freiheit der Wohnung von Baulärm - mangels Existenz ei- ner benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidseiti- ger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichen- der Absprachen - werde regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaf- fenheitsvereinbarung, da im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen zwar nicht unüblich seien, aber selbst dort - und auch in Berlin - die ganz überwiegende Anzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit ver- bundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betroffen sei. Für eine solche Auslegung der gegenseitigen Vertragserklärungen spre- che, dass sowohl auf eine Wohnung einwirkende Immissionen als auch deren Abwesenheit typischerweise Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen Miete hätten. Dementsprechend sehe auch die Orientierungshilfe zum Berliner Miet- spiegel die negativen Wohnwertmerkmale "besonders lärmbelastete Lage" und "besonders geruchsbelastete Lage" sowie das positive Wohnwertmerkmal "be- sonders ruhige Lage" vor. Das Maß der auf eine Mietwohnung einwirkenden Im- missionen werde deshalb stillschweigend Gegenstand der vertraglichen Be- schaffenheitsvereinbarung, so dass sich eine erhebliche Verschlechterung des 4 5 6 7 - 5 - Immissionsniveaus, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierungshilfe führe, als Mangel dar- stelle. Davon sei bei einem Bauvorhaben des hier vorliegenden Ausmaßes ohne weiteres auszugehen, so dass die Kläger dem Grunde nach zu Recht eine Miet- minderung geltend machten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177) könnten die Kläger allerdings keine Miet- minderung geltend machen, weil nicht feststellbar sei, dass der Beklagten gegen- über ihrer Streithelferin Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche nach § 906 BGB zustünden. Denn in zeitlicher Hinsicht würden die Vorgaben der AVV Bau- lärm eingehalten, da auf der Baustelle morgens vor 7 Uhr und abends nach 20 Uhr unstreitig nicht gearbeitet werde. Auch sei auf Grundlage des Vortrags der Kläger nicht erkennbar, dass der nach der AVV Baulärm tagsüber einzuhal- tende Immissionsrichtwert für Gebiete, in denen vorwiegend Wohnungen unter- gebracht seien, überschritten sein könnte. Die Kläger trügen im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast zudem nicht vor, dass die Streithelferin besonders rücksichtslos vorgehe, indem sie die in der AVV Baulärm für einzelne Baumaß- nahmen sowie den Einsatz bestimmter Baumaschinen und Geräte empfohlenen Schutzmaßnahmen missachte. Das Berufungsgericht halte die Ratio der "Bolzplatzentscheidung" des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 197/14) jedoch nicht für überzeugend. Deren tra- gendes Argument, der Vermieter habe regelmäßig keinen Einfluss darauf, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen, und wolle deswegen erkennbar eine Haf- tung für den Fortbestand derartiger "Umweltbedingungen" nicht übernehmen, gehe insofern fehl, als die Mietvertragsparteien die Höhe der Miete typischer- 8 9 - 6 - weise gleichwohl an Hand der Lage der Wohnung und der auf die Wohnung ein- wirkenden Umweltbedingungen aushandelten und vereinbarten. Selbst wenn nachträgliche Veränderungen der "Umweltbedingungen" nach Maßgabe einer er- gänzenden Vertragsauslegung auszugleichen wären, entspräche es jedenfalls nicht der Billigkeit, Ausgleichsansprüche des Mieters davon abhängig zu ma- chen, ob dem Vermieter seinerseits Ansprüche gegen den durch Baumaßnah- men störenden Nachbarn zustehen. Der Maßstab des § 906 BGB passe für den Wohnungsmieter, der - anders als der vermietende Eigentümer - selbst kein auch nur abstraktes Interesse daran habe, seinerseits auf dem beeinträchtigten Grundstück Baumaßnahmen vornehmen zu dürfen, auch deswegen nicht, weil im Rahmen des § 906 BGB auf die Beeinträchtigung des Gesamtgrundstücks abzustellen sei, während es für den Wohnungsmieter entscheidend nur auf die Beeinträchtigung der von ihm gemieteten Wohnung ankomme. Soweit die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrags um die Planung des Bauvorhabens gewusst, die Kläger aber nicht entsprechend informiert habe, könnte eine ergänzende Vertragsauslegung hier ohnehin nicht zum Ausschluss einer Mietminderung führen, da sie in diesem Fall arglistig gehandelt hätte und es unter solchen Umständen jedenfalls grob unbillig wäre, eine ergänzende Ver- tragsauslegung zu Gunsten des Vermieters vorzunehmen. Mit dem Argument, die Kläger hätten auf Grund der Presseveröffentlichungen ab 2010 ebenfalls Kenntnis von den Planungen haben müssen, weswegen ihnen der angebliche Mangel im Sinne des § 536b BGB nur wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen sei, könnten die Beklagte und ihre Streithelferin nicht durchdringen, da das Unterlassen einer vorherigen Presserecherche auf Seiten der Kläger allen- falls den Vorwurf leichter Fahrlässigkeit begründen könne. Angesichts der typischerweise mit den durch eine Großbaustelle der hier unstreitigen Qualität verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen sei die Höhe 10 11 - 7 - der von Seiten des Amtsgerichts zuerkannten Minderung von 15 % angemessen. Das auf Feststellung der Mietminderung ab Rechtshängigkeit der Klage gerich- tete Begehren sei nach § 256 ZPO zulässig und in Höhe von 15 % ebenfalls be- gründet, letzteres allerdings nur für den Zeitraum bis zum Schluss der mündli- chen Verhandlung, weil nicht mit der erforderlichen Sicherheit festzustellen sei, dass und bis wann der Nutzen der Wohnung auch zukünftig durch von den Bau- maßnahmen ausgehende Störungen mehr als unerheblich beeinträchtigt werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann eine Minderung der Miete ge- mäß § 536 Abs. 1 BGB und demzufolge auch ein Anspruch der Kläger auf Rück- zahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie auf Fest- stellung einer entsprechenden Mietminderung nicht bejaht werden. Denn das Be- rufungsgericht hat hinsichtlich der von ihm angenommenen Minderung der Miete um 15 % wegen Lärm- und Schmutzimmissionen, die von der Baustelle der Streithelferin auf die von den Klägern angemietete Wohnung eingewirkt haben sollen, unter pauschalem Verweis auf vermeintliche Typizitäten und unter be- wusster Abweichung von der einschlägigen Senatsrechtsprechung bereits nicht die erforderlichen Feststellungen getroffen, ob und in welchem Ausmaß derartige Immissionen tatsächlich erfolgt sind und ob hierdurch eine mehr als nur unerheb- liche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (§ 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB). 1. Die Klage ist - auch betreffend den Feststellungsantrag - zulässig. Das Berufungsgericht hat insoweit ohne Rechtsfehler das nach § 256 Abs. 1 ZPO er- forderliche - in der Revisionsinstanz ebenfalls von Amts wegen zu prüfende 12 13 - 8 - (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 2017 - XI ZR 467/15, NJW 2017, 1823 Rn. 14 mwN) - Feststellungsinteresse der Kläger für die von ihnen begehrte Feststellung einer Minderung der Miete ab Juni 2018 bejaht. Dem steht nicht die Möglichkeit einer Leistungsklage auf Rückforderung (etwa unter Vorbehalt) gezahlter Mieten entgegen. Denn das Feststellungsinte- resse der Kläger richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Minderung der Miete für den Zeitraum ab Klageerhebung bis zur Beendigung der Außenar- beiten rechtsverbindlich festgestellt wird, weil dies einerseits im Hinblick auf künf- tige Mietzahlungen, andererseits aber - auch soweit zurückliegende Mietzeit- räume betroffen sind - gleichsam als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungs- verzugskündigung von Bedeutung sein kann. Diese rechtsverbindliche Feststel- lung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Min- derung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, juris Rn. 24; vom 22. August 2018 - VIII ZR 99/17, NJW-RR 2018, 1285 Rn. 17). Das Feststellungsinteresse entfällt auch nicht (teilweise) dadurch, dass die Kläger seit Klageerhebung zwischenzeitlich weitere Mietzahlungen vorgenom- men haben und für die betreffenden Monate in der Lage gewesen wären, die insoweit aus ihrer Sicht überzahlten Beträge - wie zudem mit ihren in der münd- lichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht hilfsweise gestellten Anträgen ge- schehen - im Wege der Leistungsklage zurückzuverlangen. Denn in der Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass eine ursprünglich in zu- lässiger Weise erhobene Feststellungsklage nicht dadurch unzulässig wird, dass im Verlauf des Rechtsstreits die Voraussetzungen für den Übergang zu einer Leistungsklage eintreten und es dem Kläger nachträglich möglich wird, zu einer Leistungsklage überzugehen (BGH, Urteile vom 17. Oktober 2003 - V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79 unter B II 1; vom 28. September 2005 - IV ZR 82/04, 14 15 - 9 - BGHZ 164, 181, 183; vom 6. November 2013 - VIII ZR 194/12, NVwZ 2014, 962 Rn. 15; vom 17. Dezember 2020 - I ZR 228/19, NJW 2021, 2023 Rn. 15; jeweils mwN). 2. Allerdings tragen die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht dessen Annahme, die von den Klägern geschuldete Miete sei wegen von der Baustelle auf die Wohnung einwirkender Lärm- und Schmutzimmissionen ge- mäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Denn das Berufungsgericht hat unter bewuss- ter Abweichung von der einschlägigen Senatsrechtsprechung die Anforderungen an einen Mangel der Mietwohnung wegen Lärm- und Schmutzimmissionen, die von einer auf einem benachbarten Grundstück betriebenen Baustelle auf diese einwirken, zu niedrig angesetzt. a) Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerhaft vom Vorliegen einer still- schweigend getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung zur "Freiheit der Wohnung von Baulärm" und einem hiernach die Kläger zur Minderung der Miete berechti- genden Mangel ausgegangen. aa) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes ge- mindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Man- gel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsa- che vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschul- dete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarun- gen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung kön- nen dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar 16 17 18 - 10 - einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache aus- gesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Be- rücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (siehe zum Ganzen etwa Senatsurteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 24 f.; jeweils mwN). bb) Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Freiheit einer Wohnung von Baulärm (mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidsei- tiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichen- der Absprachen) regelmäßig und auch vorliegend stillschweigend Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sei, da "im großstädtischen Kontext Baumaß- nahmen zwar nicht unüblich sind, aber selbst dort - und auch in Berlin - die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betrof- fen ist" (unter Berufung auf LG Berlin [67. Zivilkammer], NJW-RR 2016, 1162 f.). (1) Mit seinem - allerdings erst nach Erlass des Berufungsurteils ergange- nen - Urteil vom 29. April 2020 hat der Senat darauf hingewiesen, dass diese Sichtweise mit seiner ständigen Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine mietvertragliche Beschaffenheitsvereinbarung nicht zu vereinbaren ist (VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 56 ff.). Denn auch eine konkludente Beschaffen- heitsvereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich einer "Umweltbe- dingung" reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen 19 20 - 11 - von außen auf die Mietsache (nicht) einwirkenden Umstand - wie hier die Abwe- senheit von Baulärm - in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt und er sich (möglicherweise auch) wegen dieses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maß- gebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mie- ters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (zum Gan- zen bereits Senatsurteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 20; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 57). Dabei ist, soweit es um Immissionen geht, die von einem Nachbargrund- stück auf die Mietsache einwirken, im Übrigen der offensichtliche und beiden Par- teien bekannte Umstand zu berücksichtigen, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die ver- tragliche Haftung für den Fortbestand derartiger "Umweltbedingungen" überneh- men will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsver- einbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht 21 22 - 12 - kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit- gehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen (Se- natsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 21; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 58). Derartige Umstände sind vorliegend aber weder vom Berufungsgericht festgestellt noch sonst ersichtlich. (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich das Vorlie- gen einer entsprechenden stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung auch nicht allein damit begründen, dass sowohl die auf eine Wohnung einwirkenden Immissionen als auch deren Abwesenheit "typischerweise" Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen Miete hätten, wie auch entsprechende Wohnwertmerk- male in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ("besonders lärmbelas- tete Lage", "besonders geruchsbelastete Lage", "besonders ruhige Lage") zeig- ten, so dass die Vereinbarung der jeweiligen Miethöhe stets unter Zugrundele- gung des bei Vertragsabschluss vorgefundenen Immissionsniveaus erfolge. Denn auch wenn die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden Immis- sionsverhältnisse auf den Abschluss des betreffenden Mietvertrags zu den jewei- ligen Bedingungen von Einfluss gewesen sein sollten, ließe dies allein nicht - je- denfalls nicht ohne konkrete Anhaltspunkte - den weitergehenden Schluss zu, dass der Vermieter deshalb seinerseits bereit war, die vertragliche Haftung für einen unveränderten Fortbestand der Immissionsverhältnisse der Umgebung, auf die er regelmäßig keinen Einfluss hat, zu übernehmen. Unzutreffend ist dementsprechend auch die - den objektiven Erwartungs- horizont der Mietvertragsparteien und den hieran ausgerichteten Beurteilungs- maßstab nach der Senatsrechtsprechung geradezu ins Gegenteil verkehrende - 23 24 25 - 13 - Annahme der Revisionserwiderung, es werde stets Teil der Beschaffenheitsver- einbarung, dass "die Wohnung grundsätzlich so bleiben solle, wie sie ist", wes- wegen es vielmehr dem Vermieter obliege, seinerseits eine entsprechende (ne- gative) Beschaffenheitsvereinbarung zu veranlassen, wenn er das Risiko von Veränderungen der Immissionssituation nicht tragen wolle. Etwas anderes folgt schließlich auch nicht daraus, dass - wie das Beru- fungsgericht gemeint hat - "für das Reiserecht" auf eine Ferienunterkunft ein- wirkender Baulärm als Reisemangel anerkannt sei, da insoweit - worauf die Re- vision zu Recht hingewiesen hat - bereits die Interessenlage der jeweiligen Ver- tragsparteien nicht im Ansatzpunkt vergleichbar ist. b) Soweit danach konkrete Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsa- che fehlen, beantwortet sich die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertrags- gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung ge- hört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsat- zes von Treu und Glauben (Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 23; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, NJW-RR 2019, 270 Rn. 13; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 27). Dabei kann, wie der Senat für Lärmimmissionen, die von einem Nachbar- grundstück auf die Mietsache einwirken, bereits entschieden (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24) und zwischenzeitlich ausdrücklich für - wie hier - von einer benachbarten Baustelle herrührende Lärm- und Schmutzimmissionen bestätigt (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, 26 27 28 - 14 - aaO Rn. 28) hat, dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer geräusch- und schmutzintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewie- sen werden. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertrags- parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertrags- partner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht be- dachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Immissionsbelastung bewusst gewe- sen wäre. Hiernach begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsver- einbarungen nachträglich erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB); insoweit nimmt der Wohnungs- mieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Se- natsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 35 ff., 43; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO). c) An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest. Die vom Berufungsge- richt und von der Revisionserwiderung hiergegen vorgebrachten Argumente grei- fen nicht durch. aa) Soweit das Berufungsgericht darauf abstellt, dass der Maßstab des § 906 BGB für den Wohnungsmieter nicht "passe" - weil dieser selbst kein Inte- resse habe, seinerseits auf dem beeinträchtigten Grundstück Baumaßnahmen durchzuführen, und es für ihn nicht auf die Störung des Gesamtgrundstücks, son- dern allein auf die Störung der von ihm angemieteten Wohnung ankomme -, be- ruht dies auf einem (auch in Teilen des Schrifttums weiterhin vorzufindenden) grundlegenden Fehlverständnis der Senatsrechtsprechung zur ergänzenden 29 30 - 15 - Auslegung von Wohnraummietverträgen in Bezug auf von benachbarten Grund- stücken herrührende Immissionen. (1) Denn das Berufungsgericht übersieht bereits im Ausgangspunkt, dass der Senat die Vorschrift des § 906 BGB in diesem Zusammenhang weder unmit- telbar noch entsprechend zur Anwendung bringt, sondern im Rahmen der gebo- tenen ergänzenden Vertragsauslegung des Mietvertrags lediglich ihre nachbar- rechtliche Ausstrahlungswirkung zur Konturierung der im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu bestimmenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien berücksichtigt (so ausdrücklich Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 70). Dabei hat sich der Senat von der Erwägung leiten lassen, dass die in § 906 BGB angelegten Wertungen im Nachbarrecht eine Konkretisierung des allgemei- nen Gebots von Treu und Glauben darstellen, mithilfe derer ein bei der Nutzung benachbarter Grundstücke möglicherweise auftretender Konflikt in einen ver- nünftigen Ausgleich gebracht werden soll. Diese im Bürgerlichen Gesetzbuch ge- troffene gesetzliche Wertung wird einbezogen, um der ergänzenden Vertrags- auslegung im Verhältnis der Mietvertragsparteien noch stärkere rechtliche Kon- turen zu verleihen (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO mwN). (2) In der Sache wird damit bei der Prüfung des Vorliegens eines zur Miet- minderung berechtigenden Mangels wegen Immissionen von Nachbargrund- stücken ein Maßstab zugrunde gelegt, wie er im Wohnraummietrecht in ver- gleichbarer Weise bereits mit dem Merkmal der Sozialadäquanz - namentlich bei (Wohngeräusch-)Immissionen aus Nachbarwohnungen - zur Anwendung ge- langt. Diesbezüglich entspricht es gefestigter und allgemein anerkannter Recht- sprechung des Senats, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende (Wohnlärm-)Beeinträchtigungen grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen 31 32 33 - 16 - sind und deshalb für die betroffenen Mitmieter noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB begründen (vgl. etwa Senatsur- teil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 11; Senatsbe- schlüsse vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 12; vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 13 f. mwN; vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 134/20, NJW-RR 2021, 1093 Rn. 32 ff.; vgl. auch Senats- urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806 Rn. 16). Dabei be- stimmt sich nach den jeweiligen Einzelfallumständen unter Berücksichtigung na- mentlich von Art, Qualität, Dauer, Zeit, Ursache und Vermeidbarkeit der hervor- gerufenen Geräuschimmission, ob diese - gegebenenfalls unter Berücksichti- gung der Ausstrahlungswirkung öffentlich-rechtlicher Lärmschutzbedingungen - im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Belange der Mietvertragsparteien als sozial adäquat einzustufen ist (siehe Senatsbeschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, aaO Rn. 13 f. mwN). Damit sind letztlich Wertungsgesichtspunkte maßgebend, die gleicherma- ßen bei der Anwendung der Vorschrift des § 906 BGB - mit den Merkmalen der wesentlichen Beeinträchtigung, der ortsüblichen Benutzung und der Zumutbar- keit von Abhilfemaßnahmen - prägend sind. Die Frage, ob Geräuschimmissionen im Sinne von § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB wesentlich sind, beurteilt sich nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und danach, was ihm un- ter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist, wobei die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Geräuschbelästigung immer nur aufgrund wertender Beurteilung festgesetzt werden kann (siehe etwa BGH, Urteile vom 13. Dezember 2019 - V ZR 152/18, NZM 2020, 811 Rn. 34; vom 27. November 2020 - V ZR 121/19, NZM 2021, 321 Rn. 10; vom 26. Oktober 2018 - V ZR 143/17, NJW 2019, 773 Rn. 10; jeweils mwN). Dabei kann im Fall von Geräusch- immissionen aus dem häuslichen Bereich im Rahmen des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB gerade auch die Sozialadäquanz der störenden Tätigkeit zu berücksichtigen 34 - 17 - sein, um einen angemessenen Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen In- teressen herbeizuführen (siehe BGH, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 143/17, aaO Rn. 14; Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 293 f.; MünchKommBGB/Brückner, 8. Aufl., § 906 Rn. 68). (3) Mithin handelt es sich bei den vom Senat im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung herangezogenen Wertungen des § 906 BGB und dem im Wohnraummietrecht bezüglich Wohnlärms anerkannten Merkmal der Sozialadä- quanz nicht um grundsätzlich unterschiedliche Maßstäbe, sondern beide sind vielmehr Ausdruck dessen, was nach den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung von Treu und Glauben im Rahmen einer ver- ständigen Interessenbewertung hinzunehmen ist. Dies übersieht das Berufungs- gericht, wenn es darauf abstellt, dass § 906 BGB nur für das Verhältnis der be- nachbarten Grundstückseigentümer Geltung beanspruchen könne. Denn der Se- nat bringt diese Vorschrift in der vorliegenden Fallgestaltung nicht unmittelbar zur Anwendung. Vielmehr gelangt er bei von einem benachbarten Grundstück her- rührenden Immissionen durch die von ihm vorgenommene ergänzende Vertrags- auslegung unter Berücksichtigung der Ausstrahlungswirkung des § 906 BGB zu einem an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben orientierten, die bei- derseitigen Interessen der Mietvertragsparteien angemessen berücksichtigen- den Ausgleich, indem er den Mieter bei Fehlen entsprechender Abreden an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks und der aus der Nach- barschaft stammenden Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Ver- änderungsrisiken jedenfalls in einem Umfang teilnehmen lässt, den der an § 906 BGB gebundene Vermieter ebenfalls nicht beeinflussen kann. bb) Diese Rechtsprechung des Senats steht - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch nicht im Widerspruch zu dem Urteil des XII. Zi- vilsenats vom 23. April 2008 (XII ZR 62/06, BGHZ 176, 191; vgl. auch BGH, Urteil 35 36 - 18 - vom 12. März 2008 - XII ZR 147/05, NJW 2008, 2254), nach dem eine von dem Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klau- sel, wonach eine Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung durch vom Vermieter nicht zu vertretene Umstände (wie Bauarbeiten in der Nachbar- schaft) beeinträchtigt wird, den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist (BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, aaO Rn. 20 ff.). Mit dieser Argumentation hat sich der Senat bereits ausführlich in seinem Urteil vom 29. April 2020 auseinandergesetzt und darauf abgestellt, dass ein Widerspruch zu der vorgenannten Entscheidung nicht besteht, weil es bei der betreffenden Senatsrechtsprechung weder um Allge- meine Geschäftsbedingungen noch um die Frage geht, ob und unter welchen Voraussetzungen bei Vorliegen eines Mangels eine Mietminderung ausgeschlos- sen werden kann, sondern vielmehr um die dem vorgelagerte Frage, ob über- haupt ein Mangel der Mietsache gegeben ist (VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 31 ff.). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausfüh- rungen Bezug genommen; dies gilt auch, soweit in den Entscheidungen des XII. Zivilsenats - indes unter einem anderen Gesichtspunkt als vorliegend - die Vorschrift des § 906 BGB angesprochen ist (siehe hierzu Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 36). cc) Die Frage, ob - wie das Berufungsgericht (unter Bezugnahme auf LG Berlin, WuM 2018, 25) zusätzlich ausgeführt hat - eine ergänzende Vertragsaus- legung jedenfalls dann nicht zum Ausschluss eines zur Minderung berechtigen- den Mangels führen könne, wenn der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags ihm bekannte Umstände (arglistig) verschwiegen habe, die in ab- sehbarer Zukunft einen erheblichen Anstieg der Immissionen befürchten ließen, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. 37 - 19 - Denn Anhaltspunkte für einen solchen Sachverhalt hat das Berufungsge- richt weder festgestellt noch sind sie sonst ersichtlich; auch die Revisionserwide- rung zeigt übergangenen Sachvortrag insoweit nicht auf. Vielmehr haben die Be- klagte und die Streithelferin in erster Instanz lediglich vorgetragen, die Kläger hätten ihrerseits bei Anmietung der Wohnung in innerstädtischer Lage mit einer weitergehenden Bebauung des Nachbargrundstücks rechnen müssen, weil spä- testens seit 2010 die Frage einer für den Bezirk und/oder den Kleingartenverein ruinösen Entschädigungszahlung aufgekommen sei, wenn dem Investor ein Recht zum Bauen versagt werde, was auch Gegenstand umfangreicher Presse- berichterstattung gewesen sei. Hieraus folgt aber nicht, dass die Beklagte - wie die Revisionserwiderung ihren Erörterungen aber teilweise zu Unrecht zugrunde legt - bereits bei Vertragsabschluss (rund sechs Jahre vor Beginn der betreffen- den Bauarbeiten) "konkrete Kenntnis von künftig zu erwartenden Beeinträchti- gungen" hatte, über welche sie die Kläger nicht unterrichtete. Dergleichen wurde auch von den Klägern bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht be- hauptet. d) Ausgehend von der Nichtbeachtung der Grundsätze der einschlägigen Senatsrechtsprechung und der daraus resultierenden rechtsfehlerhaften An- nahme, die Freiheit der Wohnung von Baulärm sei auch vorliegend Gegenstand einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung geworden, hat das Beru- fungsgericht bislang nicht die erforderlichen Feststellungen dazu getroffen, ob und insbesondere in welchem Umfang im Streitfall die von den Klägern behaup- teten Geräusch- und Schmutzimmissionen vorgelegen haben und ob hierdurch eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (§ 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB). Diese Feststellungen wird es nunmehr nachholen müssen, da der Vortrag der Kläger zu den von der Baustelle auf die von ihnen gemietete Wohnung einwirkenden Immissionen zwischen den Parteien nicht unstreitig ist. Das Berufungsgericht 38 39 - 20 - hätte sich deshalb nicht mit der nicht näher begründeten Annahme begnügen dürfen, "angesichts der typischerweise mit den durch eine Großbaustelle der hier unstreitigen Qualität verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen" sei eine Mietminderung von 15 % angemessen. aa) Dabei richtet sich die Darlegungs- und Beweislast, wenn ein Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt von Geräusch- und Schmutzimmissionen von einem benachbarten Grundstück geltend macht, nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelun- gen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbeson- dere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung nach Verantwortungsbe- reichen. Demzufolge hat zunächst der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbe- zeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmit- telbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträch- tigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt (zum Ganzen ausführlich Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 64 ff., 74 mwN). Die Darlegungs- und Beweislast des Mieters geht hierbei wiederum nicht über dasjenige hinaus, was er im Fall einer - nicht als sozial adäquat hinzuneh- menden - Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darlegen und be- weisen müsste (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 82; vgl. auch Senatsbeschlüsse vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 11 ff.; vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 17 f.). Insbesondere muss der Mieter auch bei den im vorliegenden Fall geltend ge- machten wiederkehrenden Beeinträchtigungen in Gestalt von Baustellenimmis- sionen weder ein "Lärmprotokoll" noch das Ergebnis einer Messung des von den Bauarbeiten ausgehenden Schalldruckpegels in Dezibel (dB) vorlegen und dazu 40 41 - 21 - entsprechenden Vortrag halten. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschrei- bung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese un- gefähr auftreten (vgl. Senatsbeschlüsse vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, aaO Rn. 18; vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 134/20, NJW-RR 2021, 1093 Rn. 35 f.). Zudem muss diese Beschreibung in Fällen wie dem vorliegenden darauf schließen lassen, dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um - was grundsätzlich im Wahrnehmungs- und Verantwortungsbereich des Mieters liegt - wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 81, 84 mwN). Hierbei wird es im Fall von Geräusch- und Schmutzimmissionen aufgrund eines benach- barten Neubaus für die Darlegung eines Sachmangels in der Regel ausreichend sein, wenn die gemäß den vorstehend genannten Grundsätzen erfolgende Be- schreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen (etwa bezüglich der Phase der Abriss- und/oder Grundarbeiten sowie der Phase der Hochbauarbeiten) gestaffelt erfolgt (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 85). bb) Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellun- gen hätte das Berufungsgericht vorliegend nicht mit der Begründung absehen dürfen, dass bei einem Bauvorhaben des hier gegebenen Ausmaßes "ohne wei- teres" von einer die Minderung der Miete rechtfertigenden erheblichen Ver- schlechterung des Immissionsniveaus auszugehen sei, beziehungsweise dass angesichts der "typischerweise" mit den durch eine derartige Großbaustelle ver- bundenen Lärm- und Schmutzimmissionen eine Mietminderung in Höhe von 15 % angemessen sei. Unklar bleibt bereits, von welchen typischen Baustellen- imissionen das Berufungsgericht ausgeht und inwiefern diese, bezogen auf die 42 43 - 22 - konkrete Wohnung und das zugehörige Wohnumfeld, zu Immissionen geführt ha- ben sollen, die - für den Fall, dass die Beklagte diese gemäß den Grundsätzen der Rechtsprechung des Senats hätte abwenden können - eine entsprechende Mietminderung der Kläger rechtfertigen könnten. Ein diesbezüglicher Erfahrungs- satz lässt sich mit der Argumentation des Berufungsgerichts nicht aufstellen, er- scheint aber auch sonst fernliegend. Unabhängig davon, ob es die vom Beru- fungsgericht zugrunde gelegte "typische Großbaustelle" überhaupt gibt, ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbe- zogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalls zu beantworten (so be- reits Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 62). cc) Vorliegend haben die Kläger unter anderem vorgetragen, dass seit September 2017 auf der betreffenden Baustelle jeweils montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr und samstags von 8 bis 16.30 Uhr Lkw, Bagger und Kräne einen derart großen Lärm verursacht hätten, dass trotz geschlossener Fenster eine Un- terhaltung in der Mehrzahl der Zimmer der von ihnen gemieteten Wohnung aus- geschlossen und die Verrichtung von Arbeiten oder eine Entspannung kaum noch möglich gewesen seien. Aufgrund der starken Staubentwicklung hätten tagsüber zudem aus gesundheitlichen Gründen die Fenster nicht mehr geöffnet werden können und sei ihr üblicherweise vor der Tür geparktes Auto täglich ver- schmutzt worden. Damit haben die Kläger zunächst hinreichend zu einem zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Wohnung in Gestalt von Geräusch- und Schmutzimmissionen vorgetragen, auch wenn ihnen das Berufungsgericht im Rahmen seiner erneuten Befassung nunmehr unter Beachtung der einschlä- gigen Rechtsprechung des Senats zunächst Gelegenheit zu geben haben wird, ihr Vorbringen entsprechend den zwischenzeitlich im Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18, aaO Rn. 83 ff.) aufgezeigten Maßstäben noch weiter zu präzisie- ren. 44 - 23 - Da die Beklagte und die Streithelferin, worauf auch die Revision zutreffend hinweist, ein solches Ausmaß der von der Baustelle herrührenden Immissionen ausdrücklich bestritten und vielmehr behauptet haben, die Kläger hätten die von ihnen angemieteten Räume uneingeschränkt nutzen können, weil bei den Bau- arbeiten alle einschlägigen Vorschriften und insbesondere die der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm - Geräuschimmissionen - vom 19. August 1970 (Beil. zum BAnz Nr. 160 vom 1. September 1970; nachfolgend: AVV Baulärm) - die im Rahmen von § 906 Abs. 1 Satz 3 BGB jedenfalls als Ori- entierungshilfe heranzuziehen ist (siehe hierzu BeckOGK-BGB/Klimke, Stand: 1. Juni 2021, § 906 Rn. 231.1; BVerwG, NVwZ 2012, 1393 Rn. 26 [zu § 22 Abs. 1, § 3 Abs. 1, § 66 Abs. 2 BImSchG]) - eingehalten worden seien, sind in- soweit durch das Tatgericht nunmehr die von den Klägern für das Vorliegen des von ihnen behaupteten Mangels angebotenen Beweise - Zeugenvernehmungen sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu erheben. dd) Sollte den Klägern dieser Beweis gelingen, wird das Berufungsgericht sodann zu prüfen haben, ob die Beklagte von der Baustelle herrührende Immis- sionen ihrerseits ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 BGB gegen die Streithelferin als deren Verursacherin hinnehmen musste. Dabei wird es zu beachten haben, dass der Vermieter, der sich gegenüber dem Wohnungsmieter darauf beruft, Ansprüche gegen den Verursacher nicht zu haben, diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und da- mit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen hat, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sach- verhalts dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche be- stehen (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 91). 45 46 47 - 24 - Bislang hat das Berufungsgericht das Bestehen von Ansprüchen der Be- klagten nach § 906 BGB allein mit der - insoweit unzureichenden - Begründung verneint, auf Grundlage des klägerischen Vortrags sei ein Überschreiten der Vor- gaben der AVV Baulärm, welche für Gebiete, in denen vorwiegend Wohnungen untergebracht seien, einen Immissionsrichtwert tagsüber von 55 dB (A) vorsehe, "nicht erkennbar", zumal die Kläger auch nicht vorgetragen hätten, dass die Streithelferin besonders rücksichtslos vorgehe, indem sie die in der AVV Baulärm für einzelne Baumaßnahmen und -maschinen empfohlenen Schutzmaßnahmen missachte. Diesbezüglich wird es, sofern und soweit den Klägern der Nachweis wesentlicher Immissionen aufgrund der Baustelle gelingen sollte, vielmehr darauf ankommen, ob die Beklagte in diesem Fall ihrerseits darlegen und beweisen kann, inwieweit auf der von der Streithelferin betriebenen Baustelle die Vorgaben der AVV Baulärm nicht nur in zeitlicher - was zwischen den Parteien unstreitig ist -, sondern auch in sachlicher Hinsicht - was die Kläger mit ihren Schilderungen der auf die Wohnungen einwirkenden Immissionen hinreichend bestritten haben - eingehalten worden sind. 48 - 25 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 16.08.2018 - 226 C 98/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.08.2019 - 64 S 190/18 - 49

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 191/13 Verkündet am: 19. November 2014 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 a) Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Re- gel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, son- dern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inan- spruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht (Bestätigung und Fortfüh- rung von BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 3; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7; BGH, Be- schluss vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 Rn. 5). b) Zur Frage des erledigenden Ereignisses bei der Beseitigung eines Mangels der Mietsache zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus einem vorläufig voll- streckbaren Urteil (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteil vom 8. Mai 1985 - IVa ZR 138/83, BGHZ 94, 268, 274 [zur Auskunftserteilung]). BGH, Urteil vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13 - LG Bonn AG Euskirchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 13. Juni 2013 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass das vorgenannte Urteil teilweise abgeän- dert und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsge- richts Euskirchen vom 8. November 2012 auch insoweit zurück- gewiesen wird, als die Beklagte darin verurteilt worden ist, den Wohnungsbrandschaden durch geeignete Maßnahmen zu behe- ben. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahr 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in E. . Die monatliche Bruttomiete beträgt 885,10 €. Nach dem Mietver- trag werden die Kosten der von der Beklagten abgeschlossenen Wohngebäu- deversicherung anteilig auf die Kläger umgelegt. Der Mietvertrag sieht zudem vor, dass die Kläger Tapezier- und sonstige Malerarbeiten auf ihre Kosten aus- zuführen haben. 1 - 3 - Am 7. März 2012 kam es zu einem Brand in der Küche der von den Klä- gern gemieteten Wohnung. Hierdurch wurden die Küche und weitere Räume der Wohnung - überwiegend in Gestalt von Rußverschmutzungen - beschädigt. Brandursache war, dass die damals 12-jähige Tochter der Kläger Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts fällt den Klägern hinsichtlich der Verursa- chung des Brandschadens (allenfalls) einfache Fahrlässigkeit zur Last. Die Haftpflichtversicherung der Kläger verwies die Beklagte an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung lehnte die Beklagte jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Anstei- gen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Klägern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Beklagte ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, we- der einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne. Mit ihrer daraufhin erhobenen Klage haben die Kläger - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - die Beseitigung des Brandschadens sowie die Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung um monatlich 366,06 € (= 60 % der Kaltmiete) seit dem 7. März 2012 und die Freistellung von außerge- richtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 878,70 € begehrt. Das Amtsge- richt hat der Klage stattgegeben. Nachdem die Beklagte daraufhin die Brand- schäden - ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - beseitigt hat, haben die Klä- ger im Berufungsverfahren den Rechtstreit insoweit in der Hauptsache für erle- digt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlos- sen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil mit Ausnahme der Verurteilung zur Freistellung von außergerichtlichen 2 3 4 - 4 - Rechtsanwaltskosten abgeändert und - unter Klageabweisung im Übrigen - festgestellt, dass die Kläger in der Zeit vom 7. Juni 2012 bis zum 13. Dezember 2012 zu einer monatlichen Mietminderung in Höhe von 132,76 € (= 15 % der Bruttomiete) berechtigt waren und sich der Rechtsstreit hinsichtlich der erstreb- ten Beseitigung des Brandschadens in der Hauptsache erledigt hat. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabwei- sungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Hinsichtlich der erstrebten Beseitigung des Brandschadens sei der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Insoweit sei die Klage durch ein erledi- gendes Ereignis - die Schadensbehebung seitens der Beklagten - nach Ver- kündung des amtsgerichtlichen Urteils unbegründet geworden. Das Amtsgericht habe die Beklagte zu Recht und mit zutreffender Begründung zur Behebung des eingetretenen Brandschadens verurteilt. In der durch den Brand eingetrete- nen Beschädigung der Mietsache sei ein Mangel im Sinne von § 536 BGB zu sehen, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige. Die Beklagte treffe als Vermieterin grundsätzlich die unbedingte Pflicht zur Erhaltung der Mietsa- che gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und damit zur Beseitigung der durch den Brand entstandenen Mängel und zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands. 5 6 7 - 5 - Die Erhaltungspflicht entfalle - ebenso wie eine Mietminderung - nach ständiger Rechtsprechung allerdings in den Fällen, in denen die Beschädigung der Mietsache auf einem Verschulden des Mieters beruhe. Insoweit gehe das Amtsgericht von einer (allenfalls) leichten Fahrlässigkeit der Kläger und damit von einem Verschulden in diesem Sinne aus. Bei einer durch leichte Fahrläs- sigkeit erfolgten Schadensverursachung durch die Kläger verbleibe es unter Heranziehung der nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung geltenden Grundsätze der so genannten versicherungsrechtlichen Lösung jedoch bei der Erhaltungspflicht der Beklagten als Vermieterin. Diese nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB uneingeschränkt vorgesehene Erhal- tungspflicht des Vermieters entfalle in den Fällen einer schuldhaften Beschädi- gung der Mietsache durch den Mieter nur deshalb, weil der Mieter hier seiner- seits Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB zu leisten habe. Der Vermieter sei nicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache verpflichtet, wenn diese Verpflichtung über § 280 Abs. 1 BGB ausdrücklich dem Mieter obliege; anderenfalls verbleibe es bei der umfassenden Garantiehaftung des Vermieters. Eine derartige Verpflichtung aber treffe die Kläger im vorliegenden Fall gerade nicht, da sie einem etwaigen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache aus § 280 Abs. 1 BGB ihrer- seits einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung nach § 242 BGB entgegenhalten könnten. Die Beklagte habe nämlich ihre mietver- tragliche Pflicht verletzt, ihre Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen, um die Beseitigung des Brandschadens zu finanzieren. In Fällen, in denen der Mie- ter - wie hier - bereits durch die umgelegte Zahlung der Versicherungsprämie für eine Wohngebäudeversicherung zur Deckung des durch ihn verursachten Schadens beigetragen habe, dürfe er davon ausgehen, als Gegenleistung für die von ihm anteilig übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall ei- 8 9 - 6 - nen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Der Vermieter habe da- gegen insoweit, als er durch die Versicherung geschützt sei, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadensausgleich durch den Mieter zu su- chen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen habe. Aus dieser Interessenlage folge nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versiche- rungsfall vorliege, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausge- schlossen sei und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interes- se an einem Schadensausgleich durch den Mieter habe. Bei dem eingetretenen Brandschaden handele es sich um einen von der Wohngebäudeversicherung umfassten Versicherungsfall. Diese erfasse unter anderem auch die ordnungsgemäße Wiederherstellung des ursprünglichen Zu- stands der durch den Brand beschädigten Wände und Decken. Dass den Klä- gern durch den Mietvertrag die Schönheitsreparaturen übertragen worden sei- en, ändere nichts an der Einstandspflicht der Versicherung. Es gehe vorliegend um die Beseitigung der versicherten Folgen eines Brandes und nicht lediglich um die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, der zudem durch die anteilige Übernahme der Wohngebäudeversicherungskosten im Er- gebnis so zu stellen sei, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Die Wohngebäudeversicherung wäre verpflichtet gewesen, die für die Brand- schadensbeseitigung hier erforderlichen Kosten zu ersetzen. Ein besonderes Interesse der Beklagten, dass der Schadensausgleich ausnahmsweise durch den Mieter und nicht durch die Wohngebäudeversiche- rung erfolge, habe das Amtsgericht zutreffend verneint. Insbesondere begründe der pauschale Verweis der Beklagten auf angeblich steigende Versicherungs- beiträge kein derartiges, einen Ausnahmefall voraussetzendes besonderes 10 11 - 7 - Interesse. Das mit jeder Inanspruchnahme einer Gebäudeversicherung einher- gehende generelle Risiko einer Beitragserhöhung genüge nicht. Ein Regress des Versicherers gegen die Kläger wäre ausgeschlossen gewesen, weil den Klägern nach den fehlerfreien Feststellungen des Amtsge- richts (allenfalls) einfache Fahrlässigkeit zur Last falle. Anhaltspunkte für ein grob fahrlässiges oder gar vorsätzliches Verhalten der Kläger habe die Beklagte weder vorgetragen noch seien diese sonst ersichtlich. Die Beklagte sei daher mietvertraglich verpflichtet gewesen, die Wohn- gebäudeversicherung zur Schadensbeseitigung in Anspruch zu nehmen. Da sie dies nicht getan habe, könne sie auch keinen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB gegen die Kläger geltend machen; dementsprechend ver- bleibe es bei der ihr obliegenden Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese Wertung folge zwingend aus den Grundsätzen des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 3. November 2004 (VIII ZR 28/04). Zwar gehe es in dieser Entscheidung nicht um eine etwaige Erhaltungspflicht des Vermieters oder den Fortbestand des Mietzahlungsanspruchs in voller Höhe, sondern um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen schuldhafter Beschädi- gung der Mietsache durch den Mieter. Könne jedoch der Mieter mit Erfolg die Entrichtung von Schadensersatz für die von ihm zu vertretenden Schäden ver- weigern, wirke sich dies zwangsläufig auch auf die damit weiterhin dem Vermie- ter obliegende Wiederherstellungspflicht aus. Bei einer Beschädigung der Miet- wohnung sei im Interesse beider Mietparteien stets entweder der Mieter oder der Vermieter zur Schadensbeseitigung verpflichtet. Bei einem restriktiven Ver- ständnis der versicherungsrechtlichen Lösung würde dies zu dem Ergebnis füh- ren, dass zwar der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen könnte, er aber gleichwohl auch nicht zur Schadensbeseitigung verpflichtet wäre. Damit einher ginge entweder der weder rechtlich noch praktisch hinnehmbare dauerhafte 12 13 - 8 - Zustand der Vermietung einer mangelhaften Mietsache oder aber eine den Mie- ter trotz der monatlichen Versicherungsbeiträge wiederum mit der Schadensbe- seitigung belastende Lösung, die allein auf das schuldhafte Herbeiführen des Brandschadens durch den Mieter abstelle. Beides widerspreche nicht nur dog- matischen Grundsätzen, sondern auch der durch den Bundesgerichtshof mit der versicherungsrechtlichen Lösung in den Vordergrund gestellten Interessen- abwägung. Ausgehend von der Überlegung, dass der Gesetzgeber dem Vermieter grundsätzlich im Rahmen des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die uneingeschränkte Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht für die Mietsache auferlegt habe, könne diese nur in den Fällen entfallen, in denen ausnahmsweise der Mieter für die Erhaltung und Wiederherstellung (etwa) nach § 280 Abs. 1 BGB zu sorgen habe. Stehe einem solchen Vermieteranspruch wiederum ein Schadensersatz- anspruch des Mieters aus positiver Vertragsverletzung entgegen, verbleibe es vollumfänglich bei der Erhaltungspflicht des Vermieters. Die Kläger könnten überdies die Feststellung verlangen, dass die Miete gemäß § 536 BGB in der Zeit vom 7. Juni 2012 bis zum 13. Dezember 2012 wegen der streitgegenständlichen, zwischenzeitlich beseitigten Brandschäden monatlich in Höhe von 132,76 € (= 15 % der Bruttomiete) gemindert gewesen sei. Zwar könne sich ein Mieter grundsätzlich dann nicht auf eine Mietminde- rung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen sei oder er ihn zu vertreten habe. Bleibe es jedoch wegen der versicherungsrechtlichen Lösung bei der Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht des Vermieters, gelte diese Wertung auch im Rahmen des § 536 BGB. Sei der Mieter nicht gehalten, für die Schäden Ersatz zu leisten, gehe mit dem vertragswidrigen Zustand der Mietsache notwendig auch die Herabsetzung der Miete nach § 536 BGB einher. Im Falle der pflichtgemäßen und unverzüglichen Inanspruchnahme der Versi- 14 15 - 9 - cherung durch die Beklagte wäre erfahrungsgemäß mit einer Regulierungsfrist von etwa drei Monaten ab dem Brand zu rechnen gewesen. Eine Minderung der Miete komme damit erstmalig ab dem 7. Juni 2012 in Betracht; sie ende aufgrund der Vornahme der Instandsetzungsarbeiten mit Ablauf des 13. De- zember 2012. Unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände sei hier ein Min- derungsbetrag von lediglich 15 % der Bruttomiete, mithin monatlich 132,76 €, angemessen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - wenn auch teilweise nur im Ergebnis - stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings rechtsfehlerhaft angenommen, dass die seitens der Beklagten nach erfolgter erstinstanzlicher Verurteilung durchgeführte Beseitigung des Brandschadens ein erledigendes Ereignis dar- stellt, infolge dessen die Klage hinsichtlich des vom Amtsgericht in dessen Ur- teilstenor unter Ziffer 1 a bis g zugesprochenen Anspruchs auf Behebung des Brandschadens unbegründet geworden ist. a) Die Hauptsache ist erledigt, wenn die Klage im Zeitpunkt des nach ih- rer Zustellung eingetretenen erledigenden Ereignisses zulässig und begründet war und durch das Ereignis unzulässig oder unbegründet wurde (BGH, Urteile vom 17. Juli 2003 - IX ZR 268/02, BGHZ 155, 392, 395 mwN; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, NJW 2014, 2199 Rn. 7). Wird aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil, einem Arrestbefehl oder einer einstweiligen Verfügung vollstreckt, tritt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine Erfüllung im Sinne des § 362 Abs. 1 BGB - und damit 16 17 18 19 - 10 - auch keine Erledigung - ein (BGH, Urteile vom 19. Januar 1983 - VIII ZR 315/81, BGHZ 86, 267, 269; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO Rn. 8). Dasselbe gilt für Leistungen, die zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus einem vorläufig vollstreckbaren Titel erbracht werden (BGH, Urteile vom 8. Mai 1985 - IVa ZR 138/83, BGHZ 94, 268, 274; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 11; vom 15. März 2012 - IX ZR 35/11, NJW 2012, 1717 Rn. 7; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO; jeweils mwN; BGH, Be- schlüsse vom 25. Mai 1976 - III ZB 4/76, WM 1976, 1069 unter [3] b; vom 21. September 2005 - XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter II 2; ebenso be- reits RGZ 29, 379, 382). Die Leistung erfolgt in beiden Fällen unter dem Vorbe- halt des Rechtskrafteintritts (BGH, Urteile vom 19. Januar 1983 - VIII ZR 315/81, aaO; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO; MünchKommZPO/Götz, 4. Aufl., § 708 Rn. 5), sofern der Schuldner nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO; Münch- KommBGB/Fetzer, 6. Aufl., § 362 Rn. 28 mwN; Musielak/Lackmann, ZPO, 11. Aufl., § 708 Rn. 4; Krüger, NJW 1990, 1208, 1210 f.). b) Hiervon ausgehend handelt es sich bei der von der Beklagten vorge- nommenen Behebung des Brandschadens nicht um ein erledigendes Ereignis. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte die in Ziffer 1 a bis g des Tenors des vorläufig vollstreckbaren Urteils des Amtsge- richts genannten Schäden innerhalb der ihr im vorbezeichneten Urteil gesetzten Frist ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht beseitigt. Zudem hat sie die erstinstanzliche Verurteilung mit der Berufung angegriffen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 6. Oktober 1998 - XI ZR 36/98, BGHZ 139, 357, 367 f.). Die Leistung der Beklagten erfolgte daher ersichtlich unter dem Vorbe- halt des Rechtskrafteintritts und stellt demgemäß - ungeachtet der Schwierig- keit, die hier erbrachte Leistung im Falle einer Aufhebung des vorläufig voll- 20 21 - 11 - streckbaren Urteils zurückzufordern (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1985 - IVa ZR 138/83, aaO; BAG, AP Nr. 23 zu § 1 TVG Tarifverträge Bau; OLG Köln, NJW- RR 2005, 1319, 1321; aA OLG Köln, Urteil vom 10. Februar 2010 - 2 U 64/09, juris Rn. 93 ff.; [jeweils zur Auskunftserteilung]; vgl. auch BeckOK-ZPO/ Jaspersen/Wache, Stand: 15. September 2014, § 91a Rn. 64) - keine Erfüllung des Anspruchs der Kläger nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und damit kein die Hauptsache insoweit erledigendes Ereignis dar. c) Der Antrag der Kläger, hinsichtlich des Antrags auf Behebung des Brandschadens die Erledigung der Hauptsache festzustellen, war demnach un- begründet. Nachdem sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hilfs- weise von ihrer Erledigungserklärung Abstand genommen und ihren ursprüngli- chen Antrag entsprechend Ziffer 1 a bis g des Tenors des amtsgerichtlichen Urteils weiterverfolgt haben, bleibt der Revision der Erfolg jedoch versagt. Die Kläger sind nicht gehindert gewesen, zu ihrem vorbezeichneten ur- sprünglichen Antrag zurückzukehren. Eine Erledigungserklärung ist frei wider- ruflich, solange sich die beklagte Partei ihr nicht angeschlossen und das Gericht keine Entscheidung über die Erledigung der Hauptsache getroffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt kann die klagende Partei regelmäßig - auch in der Revisions- instanz - von der einseitig gebliebenen Erledigungserklärung Abstand nehmen und ohne das Vorliegen weiterer Voraussetzungen zu ihrem ursprünglichen Klageantrag zurückkehren (BGH, Urteile vom 7. Juni 2001 - I ZR 157/98, NJW 2002, 442 unter 1; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO Rn. 14; BGH, Be- schluss vom 21. September 2005 - XII ZR 256/03, aaO). Die darin liegende Klageänderung ist nach § 264 Nr. 2 ZPO noch in der Revisionsinstanz zulässig, wenn - wie hier der Fall - der Sachverhalt, auf den sich der frühere Antrag 22 23 - 12 - stützt, vom Tatrichter bereits gewürdigt worden ist (BGH, Urteile vom 7. Juni 2001 - I ZR 157/98, aaO; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO). 2. Der ursprüngliche, auf Behebung des Brandschadens gemäß Ziffer 1 a bis g des Tenors des Urteils des Amtsgerichts gerichtete Antrag ist begründet. Die Kläger können aufgrund des ihnen zustehenden Anspruchs nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemä- ßen Gebrauch geeigneten Zustand von der Beklagten die Wiederherstellung dieses Zustands durch Behebung des vorstehend genannten Brandschadens verlangen. Dem steht nicht entgegen, dass die Kläger den Brandschaden nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch (allenfalls) einfache Fahrläs- sigkeit verursacht haben. Denn die Beklagte kann gemäß den Grundsätzen der nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anzuwendenden ver- sicherungsrechtlichen Lösung ihren Wohngebäudeversicherer auf Leistung in Anspruch nehmen, ohne dass dieser bei den Klägern Rückgriff nehmen könnte. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, folgt hieraus bei Würdigung der Interessenlage der Mietvertragsparteien nicht nur die mietvertragliche Pflicht der Beklagten, wegen des Ersatzes des Brandschadens die Wohnge- bäudeversicherung (und nicht die Kläger) in Anspruch zu nehmen; die Beklagte ist vielmehr, auch wenn sie von einer Inanspruchnahme ihres Wohngebäude- versicherers absieht, nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, den vertrags- gemäßen Zustand der Mietsache durch Behebung der streitgegenständlichen Brandschäden wiederherzustellen. a) Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Grundsätzlich obliegen somit ihm die Instandhaltung und die Instandsetzung des Mietobjekts (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01, NZM 2005, 863 unter II 3 a). Entsteht während der Mietzeit ein Mangel 24 25 - 13 - der Mietsache im Sinne des § 536 BGB - wie hier in Gestalt des Brandscha- dens -, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfül- lungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu su- chen ist (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 9; OLG Hamm, OLGR 2007, 540, 541; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des ge- werblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 297). Dies zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, entfällt die Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands jedoch, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat (BGH, Urteile vom 26. November 1997 - XII ZR 28/96, NJW 1998, 594 unter 2 a; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, aaO; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rn. 28a; Wolf/Eckert/Ball, aaO). In diesem Fall steht dem Vermieter viel- mehr bei einer Beschädigung der Mietsache ein Anspruch auf Schadensersatz - nach Wahl des Vermieters (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 BGB Rn. 93) in Form der Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder des Geldersatzes (§ 249 Abs. 2 BGB) - gegen den Mieter zu (Palandt/ Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 535 Rn. 58; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 535 Rn. 40; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 535 Rn. 106). b) Das Berufungsgericht ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht rechtsfehlerfrei zu der von der Revision nicht angegriffenen Beurteilung gelangt, dass den Klägern hinsichtlich des Brandschadens (allenfalls) einfache Fahrläs- sigkeit zur Last fällt. Ebenfalls frei von Rechtsfehlern ist die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Kläger der Beklagten nach den Grundsätzen der versi- cherungsrechtlichen Lösung trotzdem nicht zum Ersatz dieses Schadens ver- 26 27 - 14 - pflichtet sind, sondern ihnen vielmehr ein Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache zusteht. c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, (regelmäßig) vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkluden- ten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Woh- nungsmieter einen Brandschaden - wie hier - durch einfache Fahrlässigkeit ver- ursacht hat (BGH, Urteile vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393, 398 ff.; vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 2; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 Rn. 8; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7 [betr. Wohnungseigen- tümer]; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 67/06, NJW-RR 2007, 684 Rn. 8; vom 27. Januar 2010 - IV ZR 129/09, BGHZ 184, 148 Rn. 8 f.; vom 10. Mai 2011 - VI ZR 196/10, NJW-RR 2011, 1055 Rn. 6; BGH, Beschlüsse vom 12. Dezember 2001 - XII ZR 153/99, NJW-RR 2002, 1243; vom 15. November 2011 - II ZR 304/09, NJW-RR 2012, 280 Rn. 11; vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 Rn. 4). Der Mieter steht hierdurch im Ergebnis nicht an- ders da, als wenn er selbst eine Versicherung abgeschlossen hätte (Senatsur- teil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO). Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter - wie hier - eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat und diese für den Brandschaden ebenfalls eintrittspflichtig wäre (BGH, Urteile vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, aaO S. 399 f.; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 67/06, aaO; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, aaO Rn. 9 ff.). 28 29 - 15 - Die vorbezeichnete sogenannte versicherungsrechtliche Lösung schützt den Mieter allerdings nur, wenn der Vermieter/Versicherungsnehmer die Versi- cherung tatsächlich in Anspruch nimmt. Verzichtet der Vermieter darauf und fordert er unmittelbar Schadensersatz vom Mieter, wird dieser in seiner Erwar- tung enttäuscht, als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversiche- rung zu haben. Der Vermieter hat dagegen insoweit, als er durch die Versiche- rung geschützt ist, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Scha- densausgleich durch den Mieter zu suchen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen hat. Aus dieser Interessenlage folgt die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen (oder auf Schadensersatz zu verzichten), wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein beson- deres Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter seinerseits ein Schadensersatzan- spruch zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung gemäß § 242 BGB ("dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est") entgegen halten kann (BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 3; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, aaO; je- weils mwN; BGH, Beschluss vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 48/13, aaO Rn. 5). d) Davon ausgehend hat das Berufungsgericht zu Recht die Beklagte als mietvertraglich verpflichtet erachtet, ihren Wohngebäudeversicherer und nicht die Kläger auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen. Entgegen der Auf- fassung der Revision hat das Berufungsgericht mit seiner weiter gehenden An- nahme, wonach aus den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung für den Streitfall folge, dass die Beklagte, auch wenn sie ihre Wohngebäudeversi- cherung nicht in Anspruch nehme, aufgrund ihrer Erhaltungspflicht nach § 535 30 31 - 16 - Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung des Brandschadens verpflichtet sei, weder die Reichweite der Erhaltungspflicht der Beklagten verkannt noch deren miet- vertragliche Nebenpflichten bei Vorliegen eines Versicherungsfalles überdehnt, indem es als Voraussetzung des Wegfalls der Erhaltungspflicht die Durchsetz- barkeit des Schadensersatzanspruchs der Beklagten gegen die Kläger ange- nommen hat. Das Berufungsgericht hat vielmehr zutreffend die Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung auf die Beurteilung des Umfangs der Erhal- tungspflicht des Vermieters im Falle eines vom Mieter durch leichte Fahrlässig- keit verursachten Wohnungsbrandes angewendet. Ist nach diesen Grundsätzen der Mieter weder zur Beseitigung des Brandschadens noch sonst insoweit zum Schadensersatz verpflichtet, verbleibt es bei der vom Gesetz als dauerhafte vertragliche Hauptpflicht ausgestalteten Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist dieser regelmäßig auch dann zur Wiederher- stellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands der Miet- sache verpflichtet, wenn er die von ihm abgeschlossene Wohngebäudeversi- cherung wegen des Brandschadens nicht in Anspruch nimmt. aa) Zu Recht hat das Berufungsgericht ein besonderes Interesse der Be- klagten, welches ausnahmsweise gegen eine Inanspruchnahme der Wohnge- bäudeversicherung sprechen könnte, verneint und insbesondere den pauscha- len Hinweis der Beklagten auf möglicherweise steigende Versicherungsbeiträge als nicht ausreichend erachtet. Wie oben (unter II 2 c) ausgeführt, hat der Ver- mieter insoweit, als er durch die Versicherung geschützt ist, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadensausgleich nicht durch die Versiche- rung zu suchen (Senatsurteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO). Der Mieter wiederum darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugutekommen und er durch diese Versicherung geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden verursacht (vgl. BGH, Urteile vom 32 - 17 - 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 2 und 3; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, aaO Rn. 19). Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob - wie das Berufungsgericht offen- bar meint - im Einzelfall ausnahmsweise etwa eine durch die Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung verursachte erhebliche Erhöhung der Versiche- rungsprämie ein besonderer Grund sein kann, der es für den Vermieter recht- fertigt, von einer Inanspruchnahme der Versicherung abzusehen, oder ob ei- nem solchen Ausnahmetatbestand vielmehr die Möglichkeit entgegensteht, al- lein den Mieter, der den Brandschaden verursacht hat, mit dem Erhöhungsbe- trag der Versicherungsprämie zu belasten. Denn es fehlt hier, wie das Beru- fungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, bereits an einem konkreten Vortrag der Beklagten hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung. Übergange- nen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. bb) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass im Streitfall aus der gebotenen Anwendung der Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung auf den Erhaltungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den von den Klägern verursachten Brandschaden zu beheben. Diesem Anspruch steht auch nicht entgegen, dass die Kläger wegen des Brandschadens zugleich die Minderung der Miete geltend machen (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, aaO; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 529; MünchKommBGB/Häublein, aaO, Vorbemerkung zu §§ 536 ff. Rn. 5). (1) Die Frage, ob und inwieweit die Grundsätze der versicherungsrechtli- chen Lösung auch für die Beurteilung der Frage des Bestehens eines Mangel- beseitigungsanspruchs des Mieters in Bezug auf einen von diesem durch einfa- che Fahrlässigkeit verursachten Brandschaden maßgeblich sind, hat der Bun- 33 34 35 - 18 - desgerichtshof bisher nicht entschieden. Der Senat hat allerdings bereits in ei- nem vor der Entwicklung der Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung ergangenen Urteil, welches den Fall eines außerhalb des Mietgebrauchs durch Brand unbenutzbar gewordenen Mietobjekts betraf, entschieden, dass der Vermieter in diesem Fall den vertragsmäßigen Zustand wiederherzustellen hat, auch wenn im Mietvertrag Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts sowie - wie im Streitfall - Schönheitsreparaturen grundsätzlich auf den Mieter abgewälzt worden sind (Senatsurteil vom 25. Februar 1987 - VIII ZR 88/86, WM 1987, 822 unter 3 b und c; Wolf/Eckert/Ball, aaO Rn. 297). (2) Nichts anderes hat für den Fall zu gelten, dass die mit leichter Fahr- lässigkeit verursachte Beschädigung der Mietsache zwar innerhalb des Mietge- brauchs erfolgt ist, der Schaden des Vermieters aber durch dessen Wohnge- bäudeversicherung abgedeckt ist und der Mieter deshalb nach den Grundsät- zen der versicherungsrechtlichen Lösung für den Brandschaden nicht einzu- stehen hat. Auch bei dieser - hier gegebenen - Fallgestaltung bleibt die Erhal- tungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehen und ist der Vermieter zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands des Miet- objekts verpflichtet. Die von der Revision vertretene Auffassung, wonach der Vermieter we- der zu einer Inanspruchnahme seiner Wohngebäudeversicherung noch sonst zu einer Beseitigung des Brandschadens verpflichtet und auch eine Mietminde- rung (dazu nachfolgend unter 3) nicht eingetreten sei, liefe darauf hinaus, dass der Mieter als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versi- cherungskosten im Schadensfall zwar vor einer Inanspruchnahme durch den Vermieter auf Schadensersatz sowie vor einem Rückgriff des Wohngebäude- versicherers geschützt wäre, er jedoch - worauf die Revisionserwiderung zutref- fend hinweist - entweder den in dem vorliegenden Brandschaden zu sehenden 36 37 - 19 - erheblichen Mangel der Mietsache hinzunehmen oder diesen auf eigene Kosten zu beseitigen hätte. Dies ist mit der Zielsetzung der versicherungsrechtlichen Lösung unvereinbar. Diese dient dem Schutz der Interessen des Vermieters und des Mieters (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - IV ZR 129/09, aaO Rn. 9 mwN) und hierbei - was die Revision verkennt - insbesondere auch dazu, den Mieter im Ergebnis nicht anders zu stellen, als wenn er selbst eine Versiche- rung abgeschlossen hätte (Senatsurteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 2; ebenso bereits Senatsurteil vom 13. Dezember 1995 - VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288, 293 f.). (3) Ohne Erfolg wendet die Revision gegen eine Pflicht der Beklagten zur Beseitigung des Brandschadens ein, die im Gebrauch der Mietsache liegenden Risiken träfen - anders als die in ihrer Beschaffenheit begründeten oder gar von außen auf sie einwirkenden schädlichen Einflüsse - stets und allein den Mieter (vgl. Senatsurteil vom 14. April 1976 - VIII ZR 288/74, BGHZ 66, 349, 353). Denn die Revision verkennt insoweit die Bedeutung der spezielleren Grundsät- ze der versicherungsrechtlichen Lösung, die hier aus den oben genannten Gründen auch hinsichtlich des aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden An- spruchs auf Beseitigung des Brandschadens anzuwenden sind. (4) Fehl geht auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe bei der Annahme einer den Brandschaden umfassenden Erhaltungspflicht der Be- klagten die Bedeutung des Umstands verkannt, dass die Kläger im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen, insbesondere die Tapezier- und sonstige Malerar- beiten, übernommen hätten und dass die von der Erledigungserklärung umfass- ten Wiederherstellungsmaßnahmen die Beseitigung der infolge des Brandes eingetretenen Rußverschmutzungen durch Streichen der Wände beträfen. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei den hier streitgegenständlichen Maßnahmen zur Behebung des Brandschadens - mö- 38 39 - 20 - gen diese auch mit Tapezier- und Streicharbeiten verbunden sein - nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um Schadensbeseitigung. (5) Vergeblich macht die Revision zudem geltend, der Annahme, die Be- klagte sei gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Behebung des Brandschadens verpflichtet, stehe entgegen, dass der Senat im oben bereits erwähnten Urteil vom 3. November 2004 (VIII ZR 28/04) dem Vermieter ein Wahlrecht einge- räumt habe, seine Wohngebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen oder auf Schadensersatz gegen den Mieter zu verzichten. Die Revision meint, den Ver- mieter treffe daher als mietvertragliche Nebenpflicht lediglich eine Verscho- nungspflicht, den Mieter bei bestehendem Versicherungsschutz nicht in An- spruch zu nehmen. Dieser Verpflichtung habe die Beklagte entsprochen. Diese Auffassung der Revision greift zu kurz. Die mietvertraglichen Pflichten der Beklagten hinsichtlich des streitgegenständlichen Brandschadens beschränken sich aus den oben dargestellten Gründen nicht darauf, von einer Inanspruchnahme der Kläger abzusehen, sondern umfassen auch die Verpflich- tung der Beklagten, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache durch Behe- bung der streitgegenständlichen Brandschäden wiederherzustellen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Senat hat zwar in dem von der Revision genannten Urteil vom 3. November 2004 (VIII ZR 28/04, aaO unter II 3) ausgeführt, aus der Inter- essenlage der Mietvertragsparteien folge bei Vorliegen der oben (unter II 2 c) genannten Voraussetzungen die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen (oder auf Schadensersatz zu verzichten). Diese Ausführungen beziehen sich jedoch ersichtlich auf die dort gegebene Fallgestaltung, dass der Vermieter trotz bestehender Wohngebäudeversiche- rung den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt. Für die hier maßgebli- 40 41 42 - 21 - che Frage des Umfangs der Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich hieraus nichts, insbesondere lässt sich dem vor- genannten Senatsurteil entgegen der Auffassung der Revision nicht entneh- men, dass der Vermieter von seiner mietvertraglichen Hauptpflicht zur Erhal- tung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) befreit sei, wenn er - wie nach den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung ohnehin geboten - von einer Inanspruchnahme des Mieters auf Schadensersatz absieht. (6) Fehl geht auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe, indem es den Klägern einen Anspruch auf Inanspruchnahme der Versicherung der Beklagten zuerkannt habe, den Umstand nicht hinreichend beachtet, dass die Kläger nicht in der Wohngebäudeversicherung der Beklagten mitversichert seien. Aus der versicherungsrechtlichen Lösung ergebe sich lediglich ein Re- gressverzicht des Versicherers. Diese Rechtsprechung werde "ausgehebelt", wenn die Kläger mittels eines mietvertraglichen Anspruchs gegen die Beklagte auf Inanspruchnahme der Versicherung im Ergebnis doch wie der Versiche- rungsnehmer oder eine mitversicherte Person in den Genuss der Versiche- rungsleistung oder eines Schadensersatzes in entsprechender Höhe kämen. Zwar trifft es zu, dass der Wohnungsmieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in der Wohngebäudeversicherung des Vermieters mitversichert, sondern Dritter im Sinne des § 67 Abs. 1 Satz 1 VVG aF [heute: § 86 Abs. 1 VVG] ist (BGH, Urteile vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, aaO S. 397 f.; vom 14. Februar 2001 - VIII ZR 292/98, VersR 2001, 856 unter 2 a; jeweils mwN). Anders als die Revision meint, steht die Beurteilung des Beru- fungsgerichts jedoch hierzu nicht im Widerspruch. Mit den vorgenannten Aus- führungen des Bundesgerichtshofs ist lediglich die - ohne die Annahme eines konkludenten Regressverzichts bestehende - Möglichkeit des Versicherers auf- gezeigt worden, den Mieter aus kraft Gesetzes übergegangenem Recht des 43 44 - 22 - Vermieters in Regress zu nehmen. Eine Einschränkung der aus dem Mietver- trag folgenden Ansprüche des Mieters, insbesondere des hier maßgeblichen Erhaltungsanspruchs aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, ergibt sich hieraus nicht. e) Das Berufungsurteil lässt schließlich auch hinsichtlich des Umfangs des Mangelbeseitigungsanspruchs einen Rechtsfehler nicht erkennen. 3. Auch soweit das Berufungsgericht auf den - zulässigen (vgl. Senatsur- teil vom 12. Juni 1985 - VIII ZR 142/84, WM 1985, 1213 unter II; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 536 Rn. 238) - Feststellungsantrag der Kläger eine Minderung der Miete für den Zeitraum vom 7. Juni 2012 bis zum 13. Dezember 2012 in Höhe von 15 % der Bruttomiete angenommen hat, ist das angefochtene Urteil frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht ist zutref- fend davon ausgegangen, dass eine Minderung zwar grundsätzlich ausge- schlossen ist, wenn ein Mangel - wie hier - der Sphäre des Mieters zuzurech- nen ist (Senatsurteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 113/10, WuM 2011, 97 Rn. 18 mwN), im Streitfall jedoch gleichwohl die Voraussetzungen einer Miet- 45 46 - 23 - minderung gegeben sind, da die Beklagte unter Berücksichtigung der Grund- sätze der versicherungsrechtlichen Lösung zur Beseitigung des Mangels ver- pflichtet ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Euskirchen, Entscheidung vom 08.11.2012 - 4 C 188/12 - LG Bonn, Entscheidung vom 13.06.2013 - 6 S 188/12 -

ECLI:DE:BGH:2020:080720UVIIIZR163.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 163/18 Verkündet am: 8. Juli 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 242 Ba, § 535 Abs. 1 Satz 2, 536a Abs. 2 Nr. 1 a) An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klau- sel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungs- bedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 40; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unreno- vierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Bei einer wesentlichen Ver- schlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instand- haltungsanspruch des Mieters in Betracht. - 2 - Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in ei- nen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung ge- genüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kos- ten beteiligen. BGH, Urteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juli 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 2. Mai 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren die Zahlung eines Vorschusses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Sie mieteten im Jahr 2002 von der Beklagten eine bei Überlassung un- renovierte Wohnung in Berlin. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 6 Instandhaltung, Schönheitsreparaturen 6.4 Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen. 6.5 Zu den Schönheitsreparaturen gehören (…). (…) 1 2 - 4 - § 7 Mietsache 7.1 Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zu- stand der Übergabe. 7.2 Der Mieter versichert, dass er den Mietgegenstand ausreichend besichtigt hat. Er übernimmt den Mietgegenstand - wie er steht und liegt - im besichtigten Zustand und erkennt den Mietgegenstand als vertragsgemäß an." Aufgrund einer zwischenzeitlich eingetretenen Verschlechterung der Wohnungsdekoration im Vergleich zum Überlassungszustand forderten die Kläger mit Schreiben vom 31. März 2016 die Beklagte unter Übersendung eines Kostenvoranschlags erfolglos auf, darin im Einzelnen bezeichnete Renovie- rungsmaßnahmen (Tapezieren, Anstricharbeiten) ausführen zu lassen. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des im Kostenvoranschlag ausge- wiesenen Betrags von 8.354,03 € zuzüglich 293,63 € für die Reparatur eines seit Wohnungsübergabe defekten Lampenanschlusses lediglich bezüglich letz- terem Punkt sowie hinsichtlich des zwischen den Parteien vereinbarten Einbaus einer Tür (1.041,25 €) stattgegeben. Die hiergegen eingelegte, auf die Zahlung weiterer 7.312,78 € nebst Zinsen gerichtete, Berufung hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren, soweit es erfolglos geblieben ist, weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2018, 557) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 5 - Den Klägern stehe ein Anspruch auf Zahlung eines weiteren Vorschus- ses aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu. Die Wohnung sei aufgrund ihres "dekorativen Verschleißes" nicht im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB mangelhaft geworden. Die Kläger hätten die Wohnung in unrenoviertem Zustand über- nommen und diesen als vertragsgemäß akzeptiert, so dass ihnen kein An- spruch zustehe, die schon zu Beginn oder kurz nach Beginn des Mietverhält- nisses erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen. Zwar sei die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Kläger in Ziffer 6.4 des Formularmietvertrags unwirksam, da die Beklagte ihnen eine un- renovierte Wohnung überlassen und einen angemessenen Ausgleich hierfür nicht gewährt habe. An die Stelle dieser unwirksamen Klausel trete nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet sei, den Dekorationszu- stand der Wohnung aufrecht zu erhalten, welchen diese zu Beginn des Miet- verhältnisses aufgewiesen habe. Dennoch sei die Klage unbegründet. Die Kammer habe Bedenken, ob die vorgenannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zutreffend sei. Diese verleihe den verbraucherschützenden Regelungen in §§ 306 f., 139 BGB einen von Vermietern als "punitiv empfundenen" Charakter, welcher diesen Vorschrif- ten fremd bleiben solle. Die "Lückenfüllung" durch Heranziehung der gesetzli- chen Regelung führe in Fällen der vorliegenden Art zu einer weitergehenden Verschiebung des Vertragsgefüges zu Gunsten des Mieters als dies zur Durch- setzung des gesetzlichen Anliegens erforderlich sei. Den gegenseitigen Inte- ressen und Vorstellungen der Mietvertragsparteien käme es näher, die durch die Unwirksamkeit der Regelung entstehende "Vertragslücke" unberührt zu las- sen, so dass keine Partei die Verpflichtung träfe, Schönheitsreparaturen durch- 7 8 9 - 6 - zuführen, jedoch beide Teile - der Mieter jederzeit, der Vermieter nur nach Maßgabe des § 555a BGB - dazu berechtigt seien. Selbst wenn man mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Beklagte nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB als verpflichtet ansähe, den vertrags- gemäßen Dekorationszustand aufrecht zu erhalten, welchen die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses aufgewiesen habe, scheide ein Anspruch der Kläger aus. Denn die Instandhaltungspflicht des Vermieters korrespondiere mit der Mangelhaftigkeit der Mietsache. Die hiernach maßgebende Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit beurteile sich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie etwaiger ergänzender Vertragsabreden. Danach tref- fe die Beklagte keine Instandhaltungspflicht, da die Vornahme der von ihr ver- langten Dekorationsarbeiten zu einer deutlich über den vertragsgemäß ge- schuldeten Zustand der Wohnung hinausgehenden Verbesserung führen wür- de, die sie nicht schulde. Die Wohnung habe sich bei Übergabe im März 2002 in einem unreno- vierten Zustand befunden. Genau diesen, teils "abgenutzten" Zustand hätten die Parteien in den Ziffern 7.1 und 7.2 des Mietvertrags als vertragsgemäß ver- einbart. Zwar sei mit den Klägern davon auszugehen, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zu diesem vertragsgemäß unrenovierten Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Jedoch komme es auf graduelle Verschlechterungen des Renovierungs- zustands nicht an, sondern nur darauf, ob die Mieträume bei Vertragsbeginn den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten oder nicht. Jeden- falls im Rahmen der Prüfung der Renovierungsklauseln sei unerheblich, ob die Mieträume mehr oder weniger abgewohnt gewesen seien, ob die Wohnung sich erst als unrenoviert, bereits als renovierungsbedürftig oder gar schon als völlig abgewohnt darstelle. In all diesen Fällen habe der Mieter die (mindestens) un- 10 11 - 7 - renovierte Wohnung als vertragsgerecht akzeptiert und scheide ein Anspruch gegen den Vermieter auf Vornahme von Renovierungsarbeiten damit von vorn- herein aus. Die dagegen erhobene Kritik, wonach eine differenziertere Sichtweise geboten sei, da auch eine renovierungsbedürftige Wohnung weiter abgenutzt werden und im Verlaufe des Mietverhältnisses geradezu "verkommen" könne, habe der Bundesgerichtshof nicht zum Anlass genommen, seine Rechtspre- chung zu korrigieren. Daher halte es die Kammer für konsequent und sachge- recht, denselben Prüfungsmaßstab auch bei der Ermittlung des "Soll-Zustands" und der Auslegung des Mangelbegriffs in § 536 BGB anzuwenden. Somit be- stünden Ansprüche der Kläger auf Verbesserung des Dekorationszustands erst dann, wenn die Wohnung inzwischen "verkommen" sei, mithin Renovierungsar- beiten erforderlich wären, um Substanzschäden vorzubeugen. Dafür sei vorlie- gend nichts ersichtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Zahlung eines Vorschusses für durchzuführende Schönheitsreparaturen nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Ansicht des Be- rufungsgerichts scheidet ein Anspruch nicht deshalb (von vornherein) aus, weil die Kläger die unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß akzeptiert hatten. Vielmehr begründet die vom Berufungsgericht ausdrücklich festgestellte weitere Verschlechterung des Dekorationszustands der Wohnung im Vergleich zum vertragsgemäßen Zustand bei Überlassung einen Mangel, dessen Beseitigung die Kläger nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen können. Mit dieser Man- 12 13 - 8 - gelbeseitigung befindet sich die Beklagte in Verzug, so dass den Klägern dem Grunde nach ein Vorschussanspruch in Höhe der erforderlichen Mängelbeseiti- gungskosten zusteht. Dieser ist - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Kläger nach bestimmungsgemäßer Verwendung des Vorschussbetrags im Ergebnis eine frisch renovierte und da- mit eine Wohnung erhalten, welche sich in einem besseren als dem vertrags- gemäßen Dekorationszustand befindet. Der hierdurch bewirkten "Besserstel- lung" der Kläger ist vielmehr im hier betroffenen Bereich der Schönheitsrepara- turen, deren Durchführung die Mieter verlangen und bei denen es nicht um funktionale Mängel geht, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) dadurch Rech- nung zu tragen, dass sie sich in angemessenem Umfang an den (erforderli- chen) Kosten der Renovierung zu beteiligen haben. 1. Nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter den Mangel der Miet- sache selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn deren tatsächlicher Zustand für den Mieter nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21, und VIII ZR 67/18, juris Rn. 27; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 24; jeweils mwN). Bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter zum Zweck der Mangelbeseitigung vom Vermieter die Zahlung eines - abzurechnenden (vgl. hierzu Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 536a Rn. 24; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 34; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 536a Rn. 18) - Vorschus- ses in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen (vgl. Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 8; vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 15). 14 - 9 - 2. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass einem solchen Vorschussanspruch der Kläger die Übertragung der Schönheitsreparaturen nach Ziffer 6.4 des Mietvertrags nicht entgegensteht. Denn diese formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, da die Wohnung den Klä- gern unrenoviert überlassen und ihnen ein angemessener Ausgleich nicht ge- währt wurde (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20). 3. An die Stelle dieser unwirksamen Klausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, so dass die Beklagte als Vermieterin die Instandhaltungslast - zu der auch die Aus- führung von Schönheitsreparaturen gehört - in vollem Umfang zu tragen hat (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 40). a) Soweit das Berufungsgericht insoweit "Bedenken" hegt und - ebenso wie der Revisionsanwalt der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat - statt dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung im Wege einer ergän- zenden Vertragsauslegung zu dem Ergebnis gelangen will, keine der Parteien treffe eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, ist dies be- reits wegen Verkennung der Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsaus- legung rechtsfehlerhaft. Für eine ergänzende Vertragsauslegung (§ 157 BGB) ist in Fällen wie dem vorliegenden kein Raum, da mit § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB eine (spezielle) gesetzliche Regelung existiert, welche die Pflicht zur Instand- haltung der Mietsache dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässi- 15 16 17 - 10 - gen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestal- tungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht be- stünde. Daran ändern - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung - etwaige negative wirtschaftliche Folgen für den Vermie- ter, der gegebenenfalls im Hinblick auf die (unwirksame) Übertragung der Schönheitsreparaturen eine geringere Miete akzeptiert hat, nichts (vgl. Senats- urteile vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Rn. 21; vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, aaO Rn. 18; Staudinger/V. Emmerich, aaO § 535 Rn. 127; gegen die Ansicht des Berufungsgerichts auch BeckOGK- BGB/H. Schmidt, Stand 1. April 2020, § 535 Rn. 416). b) Im Übrigen würde eine ergänzende Vertragsauslegung - anders als von der Beklagtenseite in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertre- ten - nicht zu der Annahme führen, die Vertragsparteien hätten - ausgehend von der hier vorliegenden Anmietung einer unrenovierten Wohnung und die Unwirksamkeit der Klausel in ihre Überlegungen einbeziehend - eine Regelung getroffen, wonach keine der Parteien Schönheitsreparaturen auszuführen hätte. Denn eine ergänzende Vertragsauslegung hat sich nicht nur an dem hypotheti- schen Parteiwillen, sondern auch an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu orientieren und muss zu einer die beiderseitigen Inte- ressen angemessen berücksichtigenden Regelung führen. Es geht daher da- rum zu ermitteln, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv- generalisierenden Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben redli- cherweise vereinbart hätten, wenn sie bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel jedenfalls unsicher war (vgl. Senatsurteile vom 14. März 2012 - VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24; vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 70; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 35; jeweils mwN). 18 - 11 - Hiernach kann nicht angenommen werden, dass redliche, um einen an- gemessenen Interessenausgleich bemühte Mietvertragsparteien nach Treu und Glauben eine insoweit einseitig den Vermieter begünstigende Regelung getrof- fen hätten, nach der sich der Mieter seines gesetzlichen Anspruchs auf Erhal- tung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) in Form der Ausführung von Schönheitsreparaturen begeben würde und demgemäß von ihm gewünschte Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hätte. 4. Noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, der unreno- vierte Zustand der Wohnung bei Überlassung sei der vertragsgemäße und da- mit seitens der Beklagten im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erhaltende "Soll-Zustand". a) Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu über- lassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zur Ge- brauchserhaltungspflicht des Vermieters gehört es, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (vgl. BGH, Urteile vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, NZM 2003, 472 unter II 2; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 25 mwN; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 36; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, NJW-RR 2019, 270 Rn. 17). Dieser - zu erhaltende - vertragsgemäße Zustand wird, soweit - wie hier - Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks, hier der Nutzung als Wohnung, und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschau- 19 20 21 22 - 12 - ung bestimmt (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 18, 23; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, aaO Rn. 13; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 25). Da sich somit der geschuldete vertragsge- mäße Gebrauch, soweit - wie hier - die Mietsache selbst betroffen ist, bereits im Wege der Gesetzesauslegung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt, bedarf es nicht des Rückgriffs auf eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags (vgl. Se- natsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, aaO Rn. 23, und VIII ZR 67/18, juris Rn. 29). b) Hiernach ist im vorliegenden Fall der bei Überlassung der Wohnung unrenovierte Zustand vertragsgemäß. Dabei kann dahinstehen, ob die im For- mularmietvertrag enthaltenen Regelungen, wonach die Kläger den Mietgegen- stand so übernehmen "wie er steht und liegt" und ihn "als vertragsgemäß" an- erkennen, wirksam sind. Denn ungeachtet dessen war der Dekorationszustand der Wohnung für beide Parteien ohne Weiteres ersichtlich. Die Wohnung wurde vor Anmietung besichtigt und der Zustand in einem Übergabeprotokoll näher festgehalten. Die ursprünglich im Mietvertrag enthaltene Formulierung, wonach das Mietverhält- nis erst nach Renovierung durch den Vormieter beginnen sollte, wurde einver- nehmlich gestrichen und durch ein konkretes Datum des Mietvertragsbeginns ersetzt. Danach war für die Kläger eindeutig ersichtlich, dass sie eine unreno- vierte Wohnung übernehmen; sie haben die Mietsache somit in dem Zustand akzeptiert, in dem sie sich befand (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; Hartmann, WuM 2015, 406, 408; Lehmann-Richter, WuM 2016, 529, 534). 23 24 25 - 13 - aa) Entgegen der Ansicht der Revision setzt die Annahme eines solchen Wohnungszustands als vertragsgemäß im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Gewährung eines finanziellen Ausgleichs zugunsten des Mieters voraus. Ein solcher ist für die Wirksamkeit der formularvertraglichen Überwäl- zung der Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung von Bedeutung (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 24), nicht jedoch für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands. Da dieser - wie ausgeführt - vorliegend nach Treu und Glauben unter Berücksichti- gung der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, kommt es auf die von der Re- vision weiter aufgeworfene Frage, welche Anforderungen an die Vereinbarung eines unter dem Mindeststandard liegenden Wohnungszustands als vertrags- gemäß zu stellen sind, nicht an (vgl. hierzu Senatsurteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, aaO; vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 unter A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737 Rn. 24). bb) Soweit - der Sache nach auch von der Revision - vertreten wird, in Fällen wie dem vorliegenden beziehe sich die Einigung der Parteien nicht auf den unrenovierten beziehungsweise renovierungsbedürftigen Zustand, sondern vertragsgemäß sei vielmehr eine Wohnung, die (bedarfsabhängig) fachmän- nisch komplett renoviert werde (so Artz, NZM 2015, 801, 804 f.; Flatow, WuM 2009, 208, 209; LG Berlin, Urteil vom 24. Juli 2018 - 63 S 283/17, juris Rn. 18 ff. [nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 270/18, zur Veröffentli- chung bestimmt]), ist diese Auffassung unzutreffend. Sie geht davon aus, die - nicht wirksam übertragene - Renovierungs- pflicht des Mieters beziehe sich nicht auf den Zustand der Wohnung bei Über- gabe, sondern der Mieter hätte nach dem Willen der Parteien - die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel unterstellt - auch die Gebrauchsspuren der 26 27 - 14 - Vormieter beseitigen und daher umfänglich tätig werden müssen. Folglich sei der vertragsgemäße (Soll-)Zustand eine renovierte Wohnung. Diese Sichtweise misst der - unwirksamen - Schönheitsreparaturklausel einen Inhalt bei, den sie - wie der Senat selbst beurteilen kann, da Allgemeine Geschäftsbedingungen bei der Auslegung wie revisible Rechtsnormen zu be- handeln und daher vom Revisionsgericht frei auszulegen sind (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15, BGHZ 212, 140 Rn. 39; Se- natsbeschluss vom 2. Juli 2019 - VIII ZR 74/18, NJW-RR 2019, 1202 Rn. 18; jeweils mwN) - nicht hat, und überträgt diesen Inhalt zu Unrecht auf die Ver- mieterpflicht. Die Annahme, der Mieter habe auch Gebrauchsspuren des Vor- mieters zu beseitigen, folgt aus der im Bereich der Kontrolle Allgemeiner Ge- schäftsbedingungen gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (vgl. Senatsur- teile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, aaO). Dieser so bestimmte Inhalt der - unwirksamen - Schön- heitsreparaturklausel lässt jedoch nicht ohne Weiteres Rückschlüsse auf den vertragsgemäßen Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Zudem führt die Unwirksamkeit der Klausel gerade nicht dazu, dass sich die in ihr sta- tuierte Pflicht gleichsam "umdrehte" und nunmehr den Vermieter eine entspre- chende Verpflichtung träfe. Vielmehr tritt - wie ausgeführt - gemäß § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an ihre Stelle; allein hiernach sind der Inhalt und der Umfang der Vermieterpflichten zu ermit- teln (vgl. hierzu AG Frankfurt am Main, Beschluss vom 6. Juli 2009 - 33 C 4800/08, juris Rn. 18). Zudem verkennt die vorgenannte Ansicht, dass die Klausel zur Übertra- gung von Schönheitsreparaturen in Fällen wie dem vorliegenden nur dann wirk- 28 29 - 15 - sam ist, wenn dem Mieter ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt wird, der ihn so stellt, als wäre ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 35 mwN). Erhält der Mieter einen solchen Ausgleich jedoch - wie vorliegend - nicht und ist die Klausel daher unwirksam, kann nicht ein "Wille der Parteien", insbesondere des Mieters, angenommen werden, die Wohnung solle dennoch umfänglich reno- viert werden. Schließlich hätte die vorgenannte Ansicht zur Folge, dass der Umfang der Erhaltungspflicht über denjenigen der Überlassungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) hinausginge, was nur bei entsprechender Parteivereinbarung an- genommen werden kann (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 37 f.). cc) Hiernach ist der - unrenovierte - Zustand der Wohnung bei Überlas- sung an die Mieter im Jahr 2002 der vertragsgemäße "Soll-Zustand". Dieser hat sich im Verlaufe der Mietzeit nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts, welches hierzu auf der Grundlage des substantiierten Sachvortrags der Kläger zum Anfangs- sowie zum Ist-Zustand der Wohnung gelangte, wesentlich verschlechtert (vgl. hierzu Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 192/04, NJW 2005, 1862 unter II; vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871 Rn. 18, insoweit in BGHZ 204, 316 nicht ab- gedruckt). In dieser für die Kläger negativen Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand liegt, anders als das Berufungsgericht meint, ein Mangel. Diesen hat die Beklagte zu beseitigen. Unter Zugrundelegung der rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei den von den Klägern unter Vorlage des Kostenvoranschlags geltend gemachten Renovierungsarbeiten um Schönheitsreparaturen im Sinne der auch für den preisfreien Wohnraum maßgebenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei- 30 31 - 16 - ten Berechnungsverordnung (vgl. Senatsurteile vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, NJW 2009, 1408 Rn. 10; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 11; jeweils mwN). 5. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht trotz dieser von ihm festge- stellten Verschlechterung des Dekorationszustands der Wohnung - und damit dem Vorliegen eines Mangels - einen Anspruch der Kläger auf Zahlung eines Vorschusses bereits dem Grunde nach verneint. a) Insoweit hat das Berufungsgericht zu Unrecht darauf abgestellt, die Mieter hätten den unrenovierten Überlassungszustand akzeptiert, so dass An- sprüche auf Beseitigung zwischenzeitlich eingetretener Verschlechterungen des Dekorationszustands von vornherein ausschieden. Vielmehr sind einem Mieter, der eine Wohnung mit "gebrauchter Dekora- tion" anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert, nicht allein deswegen jegliche Erhaltungs- und Gewährleistungsan- sprüche infolge eines weiteren Verschleißes abzusprechen (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 25). Denn auch eine bereits renovierungsbedürftige Wohnung kann durchaus noch weiter abgenutzt werden (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 265). b) Soweit das Berufungsgericht weiter darauf abstellt, die bestimmungs- gemäße Verwendung der als Vorschuss begehrten Aufwendungen führte zu einer über den vertragsmäßig geschuldeten Zustand der Wohnung hinausge- henden Verbesserung, welche die Beklagte nicht schulde (ebenso Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 14. Aufl., § 538 BGB Rn. 164), vermag dies einen vollständigen Anspruchsausschluss ebenfalls nicht zu tragen. Der durch eine neue Dekoration bewirkten Besserstellung des Mieters ist vielmehr 32 33 34 35 - 17 - dadurch Rechnung zu tragen, dass er sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) in angemessenem Umfang an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu betei- ligen hat. aa) Der Mieter kann nach § 536a Abs. 2 BGB als Vorschuss nur den Be- trag verlangen, der zur Mangelbeseitigung erforderlich ist. Es muss sich somit um Aufwendungen handeln, die er bei Anwendung der im Verkehr erforderli- chen Sorgfalt für angemessen halten darf. Darunter fallen solche Kosten, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind (vgl. Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 18). bb) Führt die Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch zu einem besseren Dekorationszustand der Wohnung als dem vertraglich geschuldeten, hat sich der Mieter regelmäßig an den Kosten der Renovierung in angemesse- nem Umfang zu beteiligen. Da die (Wieder-)Herstellung des ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Daher kann sich die Revision - wie sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgebracht hat - zur Begründung der Erforderlichkeit des ge- samten von ihr geforderten Vorschusses nicht mit Erfolg darauf berufen, die Kosten für die Herstellung eines "unrenovierten" Zustands lägen höher, da der Vermieter zunächst frisch renovieren und anschließend die Dekoration wieder in einen unrenovierten Zustand versetzen müsste. 36 37 38 39 - 18 - Durch die nach Vorstehendem allein sachgerechte umfassende Renovie- rung werden allerdings nicht nur die vom derzeitigen Mieter bewirkten - von ihm grundsätzlich nicht zu vertretenden (§ 538 BGB) - Gebrauchsspuren beseitigt, sondern auch diejenigen aus dem Zeitraum vor dem gegenwärtigen Mietver- hältnis. Der Mieter erhält damit eine Wohnung, die einen Dekorationszustand aufweist, der über den vertraglich seitens des Vermieters geschuldeten Zustand hinausgeht. Nach dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist dieser Besser- stellung durch eine angemessene finanzielle Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten Rechnung zu tragen. (1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28). Welche Anforderungen sich daraus im Einzelfall ergeben, kann regel- mäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist - vorliegend bezogen auf den Erhaltungsanspruch des Mieters - unter Abwägung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu ermitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. BGH, Urteile vom 14. Juni 2016 - XI ZR 242/15, BGHZ 210, 348 Rn. 40; vom 12. Juli 2016 - XI ZR 501/15, BGHZ 211, 105 Rn. 18; vom 27. Februar 2018 - VI ZR 109/17, NJW 2018, 1756 Rn. 20). (2) Die Parteien des mietvertraglichen Dauerschuldverhältnisses sind durch wechselseitige Rechte und Pflichten miteinander verbunden. So trifft - wie ausgeführt - den Vermieter die Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); die Regelung des § 538 BGB, wonach der Mieter Veränderungen oder Verschlech- 40 41 42 43 - 19 - terungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeige- führt werden, nicht zu vertreten hat, wiederholt dies klarstellend (vgl. Senatsur- teil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 12). Diese Erhal- tungspflicht des Vermieters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflich- tung dar, welche sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens er- schöpft, sondern dahin geht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 49 mwN). Diese Dauerverpflichtung - vorliegend in Form der Durchführung der Schönheitsreparaturen - bezieht sich jedoch nur auf den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Auf diesen - vorliegend unrenovierten - (Soll-)Zustand hat der Mieter sich eingelas- sen und das Vorhandensein von Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzep- tiert. Daher wäre es unbillig, den Vermieter mit sämtlichen Kosten einer Reno- vierung zu belasten. Nach der gebotenen wertenden Betrachtungsweise unter Beachtung des mietvertraglichen Äquivalenzverhältnisses entspricht es hier- nach dem Willen redlicher, die beiderseitigen Interessen berücksichtigenden und um deren angemessenen Ausgleich bemühten Vertragspartner eines Dau- erschuldverhältnisses, dass Renovierungsarbeiten vorgenommen werden und zwar solche, durch welche die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt wird und sich der Mieter seinerseits an den Kosten in angemessenem Umfang beteiligt. (3) Allein mit diesem Inhalt besteht der Anspruch des Mieters. Denn das in § 242 BGB verankerte Prinzip von Treu und Glauben bildet - wie ausgeführt - eine allen Rechten immanente Schranke des Anspruchs (vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 1991 - II ZR 249/90, NJW 1992, 569 unter II 1 b; vom 16. Februar 2005 - IV ZR 18/04, NJW-RR 2005, 619 unter II 2 a; vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO; MünchKommBGB/Schubert, 8. Aufl., § 242 Rn. 83). Damit kann sich ein Vermieter - anders als in der Revisionsverhandlung vor dem Se- 44 - 20 - nat vorgebracht - nicht mit Erfolg darauf berufen, ihm sei die Wiederherstellung des unrenovierten Anfangszustands unmöglich, so dass ein Anspruch des Mie- ters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen ausgeschlossen sei (§ 275 Abs. 1 BGB). Vielmehr ist der unter Beachtung der vorstehend dargestellten Maßstäbe von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gegebene Anspruch des Mieters vom Vermieter erfüllbar. (4) Die Bestimmung des Umfangs der Kostenbeteiligung im Einzelfall ist Sache des Tatrichters, der insoweit von der ihm nach § 287 Abs. 2 ZPO einge- räumten Möglichkeit Gebrauch machen kann (vgl. zur Bemessung des Auf- wands bei eigener Renovierungstätigkeit Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24 f. [zum Bereicherungsanspruch des Mieters, der ihn nicht treffende Schönheitsreparaturen ausführt]). Unter ange- messener Berücksichtigung der wechselseitigen Interessenlage von Vermieter und Mieter wird, soweit nicht im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, in der Re- gel eine hälftige Kostenbeteiligung sachgerecht sein. 6. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der Ansicht der Revisi- onserwiderung ist die Beklagte durch das - fruchtlose - Schreiben der Kläger vom 31. März 2016 mit der Ausführung von Schönheitsreparaturen und damit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten. a) Dieses Schreiben erfüllt - was der Senat selbst beurteilen kann, weil die zu berücksichtigenden Umstände festgestellt sind und weitere Feststellun- gen nicht in Betracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW-RR 2019, 719 Rn. 23; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, WuM 2020, 80 Rn. 28; jeweils mwN) - die Anforderungen an eine verzugsbegründende Mahnung im Sinne des § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB. 45 46 47 - 21 - Anders als die Revisionserwiderung meint, ist es hinreichend bestimmt, da in ihm auf den Kostenvoranschlag - welcher Grundlage der Klageforderung ist - Bezug genommen wird und sich aus diesem die einzelnen geforderten Arbeiten im Detail ergeben. Damit ist die geschuldete Leistung vorliegend - ungeachtet der Frage, welchen Spezifizierungsanforderungen die Aufforderung zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich genügen muss (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 1992 - XII ZR 268/90, NJW-RR 1992, 1226 unter 1) - eindeutig bezeichnet (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116 Rn. 21). b) Der Wirksamkeit der Mahnung steht auch nicht entgegen, dass das Aufforderungsschreiben der Kläger ein Angebot zur Kostenbeteiligung nicht enthält, denn auf die Kostenbeteiligungspflicht des Mieters muss sich der Ver- mieter gemäß den oben im einzelnen dargestellten Maßstäben von Treu und Glauben nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) berufen, um den Eintritt des Verzugs zu verhindern; dies ist hier nicht geschehen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zur Erforderlichkeit der als Vorschuss begehrten Kosten sowie zur angemessenen Kostenbeteiligung der Kläger getroffen hat. Die Sa- che ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 48 49 50 - 22 - Dieses wird den Parteien Gelegenheit zu geben haben, ihren Sachvor- trag zu einer angemessenen Kostenbeteiligung der Mieter unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zu ergänzen und die Anträge entsprechend an- zupassen. Soweit die Revisionserwiderung einwendet, der als Vorschuss geforderte Betrag sei unverhältnismäßig hoch und übersteige für die Vermieterin die "Op- fergrenze", weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass vorliegend zur Beseiti- gung des Mangels nicht etwa umfangreiche Reparaturarbeiten an der Substanz der Mietsache, sondern lediglich Schönheitsreparaturen in Rede stehen (vgl. zur "Opfergrenze" Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03, NJW 2005, 3284 unter II 2; vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 22 f.; Senatsbeschluss vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881 Rn. 2). Dr. Milger Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 30.11.2016 - 216 C 294/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.05.2018 - 18 S 392/16 - 51

ECLI:DE:BGH:2019:100419UVIIIZR12.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 12/18 Verkündet am: 10. April 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 322 Abs. 1; BGB § 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 a) Wird eine Klage auf Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begrün- dung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwach- sen - als bloße Vorfragen - weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechts- kraft. b) Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr be- rechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeit- punkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verwei- gert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständi- ge Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den be- stehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhal- ten will. BGH, Urteil vom 10. April 2019 - VIII ZR 12/18 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 8. Dezember 2017 aufgehoben, soweit es nicht durch die teilweise Zurücknahme der Klage bezüg- lich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten wirkungslos gewor- den ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 3. Juni 2016 zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten im Jahr 1998 von einer Rechtsvorgängerin der Klägerin eine im Dachgeschoss gelegene circa 89 m² große Dreizimmerwoh- nung in Dresden. Die monatliche Gesamtmiete beläuft sich einschließlich der Nebenkosten seit März 2014 auf 785 €. Die Klägerin wurde am 10. Juni 2014 als neue Eigentümerin der Wohnung im Grundbuch eingetragen. 1 - 3 - Die Beklagten mindern die Miete seit dem Jahr 1999 wegen Mängeln der Wohnung. In einem zwischen den Beklagten und einer der Rechtsvorgängerin- nen der Klägerin geführten Rechtsstreit hat das Landgericht Dresden mit einem (in Rechtskraft erwachsenem) Urteil vom 10. Dezember 2010 (4 S 224/10) die auf Zahlung von Miete für den Zeitraum Januar 2003 bis April 2008 gerichtete Klage mit der Begründung (teilweise) abgewiesen, dass die Miete für die von den Beklagten genutzte Wohnung wegen mehrerer Mängel (Risse, verrottete Fenster, Nässe- und Eisbildung an fünf Dachflächenfenstern, Heizgeräusche und Fäkaliengeruch) in den jeweiligen Monaten Mai bis September um 25 Pro- zent (= 196,25 €) und in den Monaten Oktober bis April um 35 Prozent (= 274,75 €) gemindert sei. In einem weiteren zwischen den Beklagten und einer anderen Rechts- vorgängerin der Klägerin geführten, auf Mietzahlung für den Zeitraum von No- vember 2010 bis September 2012 gerichteten Rechtsstreit hat dasselbe Gericht in dem wiederum in Rechtskraft erwachsenen Urteil vom 1. Februar 2017 (4 S 290/14) ausgeführt, dass die Miete wegen Mängeln des Teppichbodens, Zug- lufterscheinungen der Wohnzimmerfenster und der Balkontür sowie wegen ei- ner nur eingeschränkten Beheizbarkeit der Wohnung um zehn Prozent (= 78,50 €) für die jeweiligen Monate Mai bis September und um 20 Prozent (= 157 €) für die Monate Oktober bis April gemindert sei. Die Beklagten leisteten in dem streitgegenständlichen Zeitraum von März 2014 bis Mai 2017 nur eine Mietzahlung in Höhe von 253,43 € pro Monat (56,76 € auf die Nettokaltmiete und 196,67 € als Nebenkostenvorauszahlung), wodurch auch unter Berücksichtigung der vorstehend genannten Minderungen der Miete in den Monaten des Winterhalbjahres ein monatlicher Betrag in Höhe von jeweils 99,82 € und in den Monaten des Sommerhalbjahres ein solcher in Höhe von jeweils 256,82 € offen blieb. 2 3 4 - 4 - Mit vorgerichtlichem Schreiben vom 29. Dezember 2015 erklärte die Klä- gerin die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses wegen Zahlungsverzugs seit März 2014. Im Laufe des vorliegen- den Rechtsstreits hat die Klägerin sowohl in erster Instanz als auch in der Beru- fungsinstanz sechs weitere außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen. In der Klageerwiderung vom 2. März 2016 ließen die Beklagten durch ih- ren Prozessbevollmächtigten erklären, sie seien wegen des in dem oben ge- nannten - damals noch nicht abgeschlossenen - Berufungsverfahrens zwischen den Beklagten und einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin vor dem Landgericht Dresden (4 S 290/14) und der dortigen Beweiserhebungen zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet, da die Mängelbeseitigung einer "Vernichtung von Beweissachverhalten" und einer "Beweisvereitelung" gleichkomme. In der mündlichen Verhandlung vom 8. April 2016 vor dem Amts- gericht hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten diese Auffassung bekräf- tigt und ergänzend vorgetragen, dass weiterhin das Beweisverfahren bei dem Landgericht andauere und insoweit eine Mängelbeseitigung in der Wohnung der Beklagten nicht erfolgen könne. Zwar könne der Termin am 18. April 2016 stattfinden, an dem die Mängel besichtigt werden könnten; eine Beseitigung der Mängel sei aber nur mit Zustimmung der Klagepartei in dem Verfahren vor dem Landgericht möglich. Das Amtsgericht hat einen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB bejaht und die Beklagten zur Räumung und Heraus- gabe der Wohnung sowie zur Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 € verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Land- gericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wie- derherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, wobei sie in der Revisionsinstanz 5 6 7 - 5 - die Klage bezüglich der Nebenforderung (vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten) zurückgenommen hat. Die Klägerin hat für den Fall, dass der Senat eine wirk- same Beschränkung der Revisionszulassung annehmen sollte, vorsorglich Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu. Keine der von der Klägerin ausgesproche- nen Kündigungen habe das Mietverhältnis beendet, da weder ein die außeror- dentliche Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB vorliege noch die Klägerin hinsichtlich der jeweils hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Sowohl die drei von dem Amtsgericht zu beurteilenden Kün- digungen vom 29. Dezember 2015, vom 21. Januar 2016 und vom 31. März 2016 als auch die vier im Berufungsrechtszug ausgesprochenen und als zuläs- sige Klageänderung anzusehenden weiteren Kündigungen der Klägerin vom 27. Juli 2016, vom 21. November 2016, vom 12. Dezember 2016 und vom 15. Mai 2017 seien unwirksam. Hinsichtlich der drei erstgenannten Kündigungen habe es jeweils an ei- nem diese rechtfertigenden Zahlungsrückstand gefehlt. Zwar hätten die Beklag- 8 9 10 11 - 6 - ten seit März 2014 unstreitig von der vereinbarten Gesamtmiete in Höhe von 785 € unter Berufung auf ein von ihnen beanspruchtes Minderungs- und Zu- rückbehaltungsrecht wegen der seit dem 20. März 2014 angezeigten Mängel lediglich eine monatliche Miete von 253,43 € gezahlt. Nach den in den oben erwähnten Rechtsstreiten zweier Rechtsvorgängerinnen der Klägerin gegen die Beklagten ergangenen Urteilen des Landgerichts Dresden vom 10. Dezember 2010 (4 S 224/10) und vom 1. Februar 2017 (4 S 290/14) stehe den Beklagten aufgrund der dort festgestellten Mängel ein Minderungsrecht von insgesamt 35 Prozent in den Monaten Mai bis September und von insgesamt 55 Prozent in den Monaten Oktober bis April zu. Diese rechtskräftigen Urteile wirkten ge- mäß §§ 265, 325 ZPO auch gegen die Klägerin als Rechtsnachfolgerin. Das Vorliegen der Mängel, aufgrund derer das Landgericht Dresden in dem Verfah- ren 4 S 290/14 ebenfalls eine Mietminderung zuerkannt habe, sei überdies durch die Sachverständigengutachten aus der beigezogenen Akte dieses Ver- fahrens bewiesen. Unter Zugrundelegung der vertraglich geschuldeten Gesamtmiete von 785 € ergebe sich unter Berücksichtigung der in den vorgenannten Urteilen des Landgerichts Dresden zuerkannten Minderungsquoten sowie unter Berücksich- tigung der von den Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum von März 2014 bis Mai 2017 geleisteten Mietzahlung von 253,43 € pro Monat - ohne zu- sätzliche Berücksichtigung des nachfolgend dargestellten Zurückbehaltungs- rechts der Beklagten - für den Zeitpunkt der ersten Kündigung (29. Dezember 2015) ein offener Betrag (Saldo) in Höhe von 3.766,05 €. Für die Zeitpunkte der weiteren von der Klägerin erklärten Kündigungen ergäben sich folgende offenen Beträge: Zweite Kündigung (21. Januar 2016) 3.865,87 €, dritte Kündigung (31. März 2016) 4.065,51 €, vierte Kündigung (27. Juli 2016) 4.935,40 €, fünfte Kündigung (21. November 2016) 5.648,68 €, sechste Kündigung (12. Dezem- ber 2016) 5.748,50 € und siebte Kündigung (15. Mai 2017) 6.404,60 €. 12 - 7 - Die genannten Zahlungsrückstände rechtfertigten jedoch ein außeror- dentliches fristloses Kündigungsrecht der Klägerin nicht, da den Beklagten ne- ben dem erwähnten Minderungsrecht auch ein Zurückbehaltungsrecht an den Mietzahlungen bis zur Beseitigung der Mängel zustehe und sie sich daher nicht in einem die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB rechtfertigenden Zahlungsverzug befunden hät- ten. Gemessen an dem Gesamtzeitraum erreiche der von den Beklagten zu- rückbehaltene Betrag in Höhe von 6.404,60 € zum Zeitpunkt der letzten Kündi- gung weniger als das Dreifache des bis dahin zuerkannten Minderungsbetrags von 14.326,25 €. Solange der Vermieter - wie hier die Klägerin - den Mangel nicht beseitige, sei der Mieter berechtigt, sein Zurückbehaltungsrecht auszu- üben, weil nur so ausreichend Druck auf den Vermieter ausgeübt werde. Das Zurückbehaltungsrecht gelte nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14) zwar nicht zeit- lich unbegrenzt. Die Vielzahl der Wohnungsmängel sei hier jedoch durchaus gravierend. Hinzu komme, dass sich die Beklagten seit dem Beginn des Miet- verhältnisses nacheinander mit sechs Vermietern konfrontiert sähen, ohne dass auf ihre Mängelanzeigen hin Abhilfe geschaffen worden sei. Auch hätten sich die Beklagten einer Vielzahl von Klageverfahren ausgesetzt gesehen, in denen ihre Vermieter das Vorliegen von Mängeln stets in Abrede gestellt hätten. Auch die Klägerin habe das Vorliegen von Mängeln bestritten, obwohl es ihre Sache sei, sich Kenntnis über die von den Beklagten gegenüber ihren Rechtsvorgän- gerinnen geltend gemachten Mängel zu verschaffen. Das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten sei auch nicht durch die oben genannten Erklärungen ihres Prozessbevollmächtigten in dessen Schriftsatz vom 2. März 2016 und in der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung vom 8. April 2016 entfallen. Eine unberechtigte Ablehnung der Mängelbeseitigung sei darin nicht zu sehen. 13 14 15 - 8 - Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände sei das Zurückbehaltungs- recht der Beklagten auch zum Zeitpunkt der letzten Kündigung vom 15. Mai 2017 noch nicht entfallen gewesen. Für eine künftige Aufrechterhaltung des Zurückbehaltungsrechts verbleibe aufgrund des nunmehr verstrichenen Zeitab- laufs allerdings kein Raum mehr. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat zu Unrecht den Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) verneint. Das Mietverhältnis der Parteien ist, anders als das Berufungsgericht angenom- men hat, jedenfalls (spätestens) durch die von der Klägerin in der Berufungs- erwiderung vom 27. Juli 2016 wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene außer- ordentliche fristlose Kündigung (vierte Kündigung) beendet worden, da der ge- mäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche wichtige Grund für diese Kündigung - erst recht für die nachfolgenden, auf einem noch höheren Zahlungsrückstand beruhenden Kündigungen - vorlag. Die Beklagten befanden sich - unabhängig davon, ob die von ihnen geltend gemachte und von dem Berufungsgericht an- genommene Minderung der Miete berechtigt war - zum Zeitpunkt dieser Kündi- gung in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages von 4.935,40 € in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). An der Wirksamkeit dieser Kündigung ändert, anders als das Berufungs- gericht gemeint hat, das von den Beklagten zusätzlich zu der Mietminderung wegen derselben Mängel geltend gemachte Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) nichts. Denn die Kündigung war schon deshalb wirksam, weil ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten seit 16 17 18 - 9 - März 2016 durch ihre zu diesem Zeitpunkt erklärte Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung entfallen ist. Mit dem Wegfall des etwaigen Zurückbe- haltungsrechts der Beklagten sind die gesamten von ihnen einbehaltenen Be- träge - selbst wenn der Einbehalt zunächst zu Recht erfolgt sein sollte - sofort zur Zahlung fällig geworden (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 61 mwN). 1. Die Revision ist zulässig und insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), da das Berufungsgericht sie im Tenor seines Urteils unbeschränkt zugelassen hat und sich aus den Entscheidungsgründen eine Beschränkung der Zulassung der Revision nicht mit der notwendigen Klarheit ergibt, weil die vom Berufungsgericht gegebene Begründung des Zeitablaufs nicht allein für die von ihm genannte (letzte) Kündigung vom 15. Mai 2017 von Bedeutung ist. Die von der Klägerin vorsorglich erhobene Nichtzulassungsbe- schwerde ist damit gegenstandslos (vgl. Senatsurteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, DWW 2019, 15 mwN). 2. Die Revision ist auch begründet. Die Klägerin kann von den Beklagten - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - die Räumung und Heraus- gabe der von ihnen angemieteten Wohnung verlangen (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietver- hältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungs- rückstand des Mieters diesen Betrag erreicht, ist nicht auf die (berechtigter- weise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete 19 20 21 - 10 - abzustellen (vgl. Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 19 mwN). b) Hiervon ausgehend lagen die Voraussetzungen für eine außerordent- liche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, wenn nicht bereits zum Zeit- punkt der (dritten) Kündigung vom 31. März 2016, so doch jedenfalls zum Zeit- punkt der (vierten) Kündigung vom 27. Juli 2016 - und erst recht zum Zeitpunkt der späteren Kündigungen - vor. Die Beklagten befanden sich bei Ausspruch der Kündigung vom 27. Juli 2016 mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages von 4.935,40 € in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). Soweit das Berufungsgericht ge- meint hat, dem Zahlungsverzug stehe das von den Beklagten geltend gemachte Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) entgegen, hat es ver- kannt, dass die Beklagten sich seit März 2016 bereits deshalb nicht mehr auf ein solches Recht berufen durften, weil sie gegenüber der Klägerin eine Besei- tigung der geltend gemachten Mängel verweigert haben. Da mit dem Wegfall des Leistungsverweigerungsrechts die gesamten von den Beklagten zunächst einbehaltenen Beträge sofort zur Zahlung fällig geworden sind (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO) und bereits die auf das (nunmehr zu Unrecht weiter ausgeübte) Leistungsverweige- rungsrecht entfallenden Zahlungsrückstände - hier seit März 2014 bis zur Kün- digung vom 27. Juli 2016 ein Gesamtbetrag von 4.935,40 € - den Betrag der Miete für zwei Monate erreichen und damit schon deshalb ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB für die außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt, kommt es vorliegend nicht darauf an, dass die von den Be- klagten erklärte Ablehnung einer Mängelbeseitigung unter den hier gegebenen Umständen grundsätzlich auch der von dem Berufungsgericht angenommenen Mietminderung für die Zukunft entgegensteht (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 46 mwN [zum Ausschluss einer 22 23 - 11 - Minderungsberechtigung bei unberechtigter Verweigerung des Zutritts zur Mietwohnung zum Zwecke der Mängelbeseitigung]). aa) Nach den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts zahlten die Beklagten auf die vertraglich verein- barte Gesamtmiete von 785 € während des gesamten streitgegenständlichen Zeitraums von März 2014 bis Mai 2017 monatlich nur 253,43 €. Es ist bereits fraglich, ob von dem monatlich ausgebliebenen Betrag von 531,57 €, wie das Berufungsgericht mit Blick auf die Bindungswirkung nach §§ 265, 325 Abs. 1 ZPO gemeint hat, hinsichtlich der (auch) hier im Streit ste- henden Mängel der Wohnung die Minderungsquoten angesetzt werden können, die das Landgericht Dresden den Beklagten in den - Vorprozesse zwischen den Rechtsvorgängerinnen der Klägerin und den Beklagten betreffenden - Urteilen vom 10. Dezember 2010 (4 S 224/10) und vom 1. Februar 2017 (4 S 290/14) zuerkannt hat, und deshalb von der vertraglich vereinbarten Gesamtmiete von 785 € in den Wintermonaten letztlich nur ein monatlicher Betrag in Höhe von 99,82 € und in den Sommermonaten ein solcher in Höhe von 256,82 € offen geblieben sei. Das Berufungsgericht mag zwar hinsichtlich der in dem letztgenannten Urteil vom 1. Februar 2017 (4 S 290/14) behandelten Mängel der Wohnung noch hinreichende Feststellungen getroffen haben, indem es seine Beurteilung nicht allein auf die Bestimmungen in §§ 265, 325 Abs. 1 ZPO gestützt hat - wonach das rechtskräftige Urteil für und gegen die Parteien und die Personen wirkt, die nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit Rechtsnachfolger der Parteien geworden sind -, sondern auch selbst Beweis erhoben hat, indem es die in dem vorstehend genannten Verfahren erstatteten schriftlichen Sachverständigengut- achten im Wege des Urkundenbeweises in die mündliche Verhandlung einge- führt hat. 24 25 26 - 12 - Zumindest insoweit, als das Landgericht Dresden im Urteil vom 10. Dezember 2010 (4 S 224/10) das Vorliegen von Mängeln und eine darauf gestützte Minderung der Miete bejaht hat, hat das Berufungsgericht hingegen rechtsfehlerhaft eigene Feststellungen nicht getroffen, sondern gemeint, die in dem Vorverfahren sowohl zu diesen Mängeln als auch zu der hierauf bezoge- nen Mietminderung getroffenen Feststellungen seien für die Klägerin als Rechtsnachfolgerin der dortigen Klägerin bereits wegen der vorgenannten Be- stimmungen der §§ 265, 325 Abs. 1 ZPO bindend. Bei dieser rechtsfehlerhaften Beurteilung hat das Berufungsgericht be- reits im Ausgangspunkt verkannt, dass die Rechtskraftwirkung eines Urteils nach §§ 265, 325 Abs. 1 ZPO nicht weiter reichen kann als die materielle Rechtskraft nach § 322 Abs. 1 ZPO. Ein rechtskräftiges Urteil wirkt nach § 325 Abs. 1 ZPO für und gegen den Rechtsnachfolger in gleicher Weise wie gegen- über der ursprünglichen Partei (vgl. MünchKommZPO/Gottwald, 5. Aufl., § 325 Rn. 15; Stein/Jonas/Althammer, ZPO, 23. Aufl., § 325 Rn. 11, 20). Von der materiellen Rechtskraft der beiden in den Vorverfahren ergan- genen Urteile des Landgerichts Dresden vom 10. Dezember 2010 (4 S 224/10) und vom 1. Februar 2017 (4 S 290/14) werden jedoch - was das Berufungsge- richt ebenfalls nicht beachtet hat - weder die dort angenommenen Mängel der Wohnung der Beklagten noch die diesbezüglich zuerkannte Mietminderung er- fasst, da Gegenstand beider Verfahren nicht etwa eine Klage auf Feststellung (§ 256 Abs. 1 ZPO) von Mängeln der Wohnung und einer daraus folgenden Minderung der Miete war, sondern jeweils eine Klage der Rechtsvorgängerin- nen der Klägerin gegen die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete. Es ist in den Vorverfahren in diesem Zusammenhang auch nicht etwa eine Zwischen- feststellungsklage nach § 256 Abs. 2 ZPO erhoben worden (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 5. November 2009 - IX ZR 239/07, BGHZ 183, 77 Rn. 10; vom 27 28 29 - 13 - 9. Februar 2018 - V ZR 299/14, NJW 2019, 71 Rn. 20; Beschluss vom 22. Sep- tember 2016 - V ZR 4/16, NJW 2017, 893 Rn. 14; jeweils mwN). Nach § 322 Abs. 1 ZPO sind Urteile der Rechtskraft nur insoweit fähig, als über den durch die Klage oder durch die Widerklage erhobenen Anspruch entschieden ist. Die Rechtskraft wird hiernach auf den unmittelbaren Streitge- genstand, das heißt auf die Rechtsfolge beschränkt, die aufgrund eines be- stimmten Lebenssachverhalts am Schluss der mündlichen Verhandlung den Gegenstand der Entscheidung bildet. Nicht in Rechtskraft erwächst die Feststel- lung der der Entscheidung zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnis- se oder sonstiger Vorfragen, aus denen der Richter den Schluss auf das Beste- hen oder Nichtbestehen der von der Klagepartei beanspruchten Rechtsfolge zieht (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 8. Februar 1965 - VIII ZR 121/63, BGHZ 43, 144, 145 f.; vom 25. Februar 1985 - VIII ZR 116/84, BGHZ 94, 29, 32 f.; vom 7. Juli 1993 - VIII ZR 103/92, BGHZ 123, 137, 139 f.; vom 13. No- vember 1998 - V ZR 29/98, NJW-RR 1999, 376 unter II 1 b; vom 5. November 2009 - IX ZR 239/07, aaO Rn. 9 f.; vom 9. Februar 2018 - V ZR 299/14, aaO; Beschlüsse vom 3. März 2016 - IX ZB 65/14, NJW 2016, 1823 Rn. 14; vom 22. September 2016 - V ZR 4/16, NJW 2017, 893 Rn. 13; jeweils mwN). Bei den in den Urteilen des Landgerichts Dresden vom 10. Dezember 2010 (4 S 224/10) und vom 1. Februar 2017 (4 S 290/14) getroffenen Feststel- lungen zu den Mängeln der Wohnung und zu der hieraus folgenden Mietminde- rung handelt es sich demgemäß - was das Berufungsgericht verkannt hat - lediglich um Vorfragen, die nicht von der Rechtskraft der dort streitgegenständ- lichen Zahlungsklagen erfasst werden. Letztlich kommt es darauf indes nicht einmal an, da die hier in Rede ste- hende Kündigung der Klägerin vom 27. Juli 2016 selbst bei einer Berücksichti- gung der von dem Berufungsgericht anerkannten Mietminderung wirksam war. 30 31 32 - 14 - Denn das von den Beklagten neben der Mietminderung wegen denselben Män- geln geltend gemachte Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) war durch die seitens des Prozessbevollmächtigten der Beklagten mit Schriftsatz vom 2. März 2016 erklärte (und zudem von ihm in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 8. April 2016 bekräftigte) Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung weggefallen und bereits der von den Be- klagten bis zur Kündigung vom 27. Juli 2016 zurückbehaltene Betrag von 4.935,40 € erfüllt die Voraussetzungen des Kündigungstatbestandes nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB. bb) Der Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) kann auf die - wegen Vorliegens eines wichti- gen Grundes nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zur Beendigung des Mietverhältnisses führende - außerordentliche fristlose Kündigung vom 27. Juli 2016 gestützt werden, obwohl die Klägerin diese Kündigung - ebenso wie die späteren Kündigungen - (erst) im Berufungsverfahren erklärt hat. Die Klägerin hat dadurch, dass sie ihr Räumungsbegehren in der Berufungsinstanz zusätzlich mit der Kündigung vom 27. Juli 2016 - und den nachfolgenden weite- ren Kündigungen - unterlegt hat, einen neuen Streitgegenstand in den Prozess eingeführt (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 14 mwN; Senatsbeschluss vom 27. Oktober 2015 - VIII ZR 288/14, WuM 2016, 98 Rn. 9). Die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche Klage- häufung (§ 260 ZPO) ist wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO mit den dafür geltenden Regeln zu behandeln (Senatsbeschluss vom 27. Oktober 2015 - VIII ZR 288/14, aaO). (1) Zur Einführung des neuen Streitgegenstands in Gestalt der vorge- nannten Kündigungen musste sich die Klägerin der Berufung der Gegenseite gemäß § 524 ZPO anschließen (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, aaO Rn. 15 mwN). Es ist unschädlich, dass die Klägerin, als sie sich in 33 34 - 15 - ihrer Berufungserwiderung vom 27. Juli 2017 auf die in diesem Schriftsatz aus- gesprochene weitere Kündigung gestützt hat, dieses Vorgehen nicht als An- schlussberufung bezeichnet hat. Für die Einlegung eines Anschlussrechtsmit- tels ist keine dahingehende ausdrückliche Erklärung erforderlich. Es genügt vielmehr jede Erklärung, die sich ihrem Sinn nach als Begehren auf Abände- rung des Urteils erster Instanz darstellt. Dementsprechend kann der Anschluss an das Rechtsmittel der Gegenseite auch konkludent in der Weise erfolgen, dass der Kläger - wie im Streitfall - sein im Übrigen unverändertes Klagebegeh- ren auf einen weiteren Klagegrund stützt (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, aaO Rn. 16 mwN). Die Anschlussberufung ist - was auch im Revisionsverfahren von Amts wegen zu prüfen ist - zulässig. Sie ist insbesondere innerhalb der von dem Be- rufungsgericht gesetzten Frist zur Berufungserwiderung (§ 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO) erklärt worden. Auf die von der Revision aufgeworfene Frage, ob die Be- rufungserwiderungsfrist wirksam gesetzt worden ist, da sie nicht, wie in § 521 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorgesehen, durch den Vorsitzenden oder das Berufungsge- richt, sondern durch den (nicht zum Einzelrichter bestimmten) Berichterstatter bestimmt worden ist, kommt es deshalb nicht an. (2) Die Anschlussberufung ist auch im Übrigen - hinsichtlich der mit ihr vorgenommenen Klageänderung - zulässig. Denn das Berufungsgericht hat die in der Berufungserwiderung enthaltene Kündigung vom 27. Juli 2016 - ebenso wie die im Berufungsrechtszug ausgesprochenen weiteren Kündigungen der Klägerin - als zulässige Klageänderungen (§§ 263, 533 ZPO) angesehen. Diese Zulassung der Klageänderungen durch das Berufungsgericht nach § 533 ZPO ist in der Revisionsinstanz nicht anfechtbar (vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 2012 - XII ZR 101/10, NJW 2012, 3722 Rn. 11 mwN). Sie ist im Übrigen von den Parteien im Revisionsverfahren auch nicht gerügt worden. 35 36 - 16 - cc) Die Revisionserwiderung macht allerdings im Wege der Gegenrüge geltend, die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen - und damit auch die hier maßgebliche Kündigung vom 27. Juli 2016 - seien allesamt unwirksam, da die Beklagten in den Tatsacheninstanzen die Kündigungen zurückgewiesen und geltend gemacht hätten, die Originalvollmacht sei von der Klägerin jeweils nicht vorgelegt worden (§ 174 BGB). Diese Rüge greift nicht durch. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben sich ausführlich mit diesem Einwand der Beklagten befasst und haben rechtsfehlerfrei sowohl die ordnungsgemäße Bevollmächtigung des Klägervertreters als auch die Vertretungsmacht der ihn bevollmächtigenden Vertreter der Klägerin bejaht. Schon das Amtsgericht hat festgestellt, dass die von der Klägerin im Original zur Akte gereichte Vollmachturkunde vom 30. Sep- tember 2015 unstreitig von dem Geschäftsführer der Klägerin J. H. und deren Prokuristen Jü. M. unterzeichnet worden ist. Der Prozessbe- vollmächtigte der Klägerin hat zudem mit Schriftsatz vom 15. April 2016 zusätz- lich eine Prozessvollmacht vom 1. April 2016 im Original zu den Akten gereicht. Vor dem Hintergrund des von den Beklagten aufrechterhaltenen Bestreitens einer wirksamen Bevollmächtigung hat sich schließlich auch das Berufungsge- richt in der Berufungsverhandlung eingehend - unter zusätzlicher Berücksichti- gung eines von der Klägerin ebenfalls vorgelegten Handelsregisterauszugs - mit der Frage der Bevollmächtigung befasst und hat diese in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht bejaht. Ein Rechtsfehler dieser Beurteilung ist nicht im An- satz zu erkennen. dd) Das Berufungsgericht hat indes zu Unrecht die hier in Rede stehende außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 27. Juli 2016 - und dementsprechend auch die im Anschluss hieran ausgesprochenen weiteren Kündigungen der Klägerin - nicht durchgreifen lassen, weil es gemeint hat, dem 37 38 39 - 17 - oben dargestellten Zahlungsverzug der Beklagten stehe das von diesen geltend gemachte Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB entgegen. Hierbei hat das Berufungsgericht verkannt, dass den Beklagten seit März 2016 ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der Mietzahlung schon des- halb nicht zustehen konnte, weil sie die Beseitigung der von ihnen gerügten Mängel abgelehnt haben (vgl. hierzu Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, aaO mwN). Es widerspricht dem Zweck des Leistungsverweigerungs- rechts nach § 320 BGB, wenn der Gläubiger einerseits Druck auf den Schuld- ner ausübt, um diesen zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten anzuhalten, er andererseits aber dem Schuldner die Erfüllung dieser Pflichten nicht ermög- licht, indem er die Erfüllung - hier in Gestalt der Mängelbeseitigung - ablehnt. Das Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfüllt den Zweck, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseiti- gung anzuhalten und kann deshalb redlicherweise nicht mehr ausgeübt werden, sondern entfällt, wenn dieser Zweck verfehlt wird oder nicht mehr erreicht wer- den kann. Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei der Beseiti- gung des Mangels, sondern auch - unabhängig von einer Mangelbeseitigung - bei Beendigung des Mietverhältnisses (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 61 mwN), sowie dann, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel be- auftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt oder sonst die Dul- dung der Mangelbeseitigung verweigert (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, aaO mwN). In all diesen Fällen kann das Zurückbehaltungs- recht die Funktion, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, offensichtlich nicht mehr erfüllen und werden die zurückbehaltenen Beträge in ihrer Gesamtheit grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO, sowie Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 39/18, zur Veröffentlichung bestimmt). 40 41 - 18 - (1) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht aller- dings angenommen, dass ein auf das Vorliegen von Mängeln der Wohnung gestütztes Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters grundsätzlich auch neben einer Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) bestehen kann; dabei dient die Einrede des nichterfüllten Vertrages dazu, auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zu der von ihm geltend gemachten Forderung (Mietzahlung nach § 535 Abs. 2 BGB) stehenden Ver- bindlichkeit (Gebrauchsüberlassungs- und -erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) auszuüben (vgl. im Einzelnen: Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 48 f., 61 mwN). Wie der Senat in seinem vorstehend genannten Urteil vom 17. Juni 2015 - das vom Berufungsgericht zwar berücksichtigt, aber rechtsfehlerhaft ange- wandt worden ist - entschieden hat, sind bei der Bemessung des Leistungsver- weigerungsrechts des Wohnraummieters aus § 320 Abs. 1, 2 BGB die Beson- derheiten des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis zu beachten. Denn dabei kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden, während dem Äquivalenzverhältnis für bereits abgelaufene Zeitab- schnitte bereits dadurch Rechnung getragen ist, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Es ist daher grundsätzlich ver- fehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Min- derung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Be- deutung des Mangels stehen, so dass das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich betragsmäßig begrenzt ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete erhält und er damit einem erheblichen Druck zur (Wieder-)Herstellung des vertragsgemäßen Zu- standes ausgesetzt ist. Den Besonderheiten bei der Miete von Wohnraum ist 42 43 - 19 - insgesamt dadurch Rechnung zu tragen, dass das Leistungsverweigerungs- recht schonend auszuüben ist und grundsätzlich sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung unterliegt (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 62 bis 66 mwN; Senatsbeschluss vom 27. Okto- ber 2015 - VIII ZR 288/14, aaO Rn. 15). Die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverweige- rungsrechts nach § 320 BGB stellt den Wohnraummieter nicht rechtlos. Denn er kann unbeschadet der Minderung (§ 536 BGB) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Mangelbeseitigung klagen, im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Außerdem hat der Mieter im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungs- rechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten, mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann. Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (gege- benenfalls in Kombination mit der Geltendmachung des Kündigungsfolgescha- dens) in Betracht (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 66 mwN). Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Wohnung weiter nutzen kann und auch nutzt, danach ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich jedoch einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen sei- nes Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten und kann vom Revisi- onsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und 44 45 - 20 - Erfahrungssätze beachtet worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 59 mwN). Soweit es in diesem Zusammenhang auf die Ausle- gung von Individualerklärungen durch den Tatrichter ankommt, kann das Revi- sionsgericht dies ebenfalls nur eingeschränkt überprüfen und zwar dahin, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerüg- ten Verfahrensfehlern beruht (vgl. nur Senatsurteile vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, juris Rn. 31 - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; jeweils mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht hier jedoch unterlaufen. (2) Das Berufungsgericht hat zwar eine Gesamtwürdigung der Einzelfall- umstände vorgenommen. Es hat hierbei jedoch anerkannte Auslegungsgrund- sätze missachtet, indem es in den im Rahmen der Klageerwiderung vom 2. März 2016 erfolgten Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Beklag- ten eine "nicht gerechtfertigte Ablehnung der Mängelbeseitigung" nicht zu se- hen vermocht, sondern angenommen hat, es handele sich bei diesen Ausfüh- rungen "allein um rechtliche Erwägungen". Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat in dem vorstehend ge- nannten erstinstanzlichen Schriftsatz ausgeführt: "Dass die Beklagten während der laufenden gerichtlichen Beweisverfahren Vernichtung von Beweissachver- halten durch 'Mängelbeseitigungen' zulassen kann [richtig: können], dürfte auf der Hand liegen. […] Die Beklagten [sind], wie bereits ausgeführt, bei dem lau- fenden Gerichtsverfahren und den dortigen Beweiserhebungen zu einer Män- gelbeseitigungsduldung nicht verpflichtet, da dies einer Beweisvereitelung ent- spricht." Diesen Standpunkt, der angesichts der Eindeutigkeit der erklärten Ab- lehnung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch nicht dadurch einge- schränkt wird, dass in demselben Schriftsatz "ungeachtet des Vorstehenden" 46 47 - 21 - drei Termine für eine - wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht, tatsächlich auch erfolgte - Besichtigung der Wohnung angeboten worden sind, hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der - auch vom Berufungsge- richt in den Blick genommenen, aber unzutreffend gewürdigten - mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 8. April 2016 bekräftigt. Er hat dort ausweislich der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts, die ihrerseits auf das Protokoll der vorge- nannten mündlichen Verhandlung Bezug nehmen, ergänzend vorgetragen, "dass weiterhin das Beweisverfahren beim Landgericht laufe und insoweit keine Mängelbeseitigung in der Wohnung der Beklagten erfolgen könne. Insoweit könne der Termin am 18. April 2016 stattfinden, an dem die Mängel besichtigt werden könnten. Aber eine Beseitigung der Mängel sei nur mit Zustimmung der Klagepartei in dem Verfahren vor dem Landgericht möglich". Die - von der Revisionserwiderung geteilte - Annahme des Berufungsge- richts, diese Ausführungen seien nicht als eine (unberechtigte) Verweigerung der Duldung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu verstehen, begegnet durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Die vorstehend genannte Auslegung des Berufungsgerichts lässt aner- kannte Auslegungsgrundsätze außer Acht. Die dargestellten Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Beklagten können schon von ihrem Wortlaut her nicht in der vom Berufungsgericht angenommenen Weise verstanden werden. Aber auch nach dem Sinn und Zweck der Erklärungen der Beklagten und dem Gesamtzusammenhang, in dem sie zu sehen sind, können sie nicht anders als eine Verweigerung der - dort unter anderem als "Beweisvereitelung" bezeichne- ten - Duldung einer Mängelbeseitigung verstanden werden. Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - auch nicht aus der seitens des Prozessbevollmächtigten der Beklagten 48 49 50 51 - 22 - erfolgten Erwähnung des vermeintlichen Erfordernisses einer Zustimmung der Rechtsvorgängerin der Klägerin als - fälschlicherweise angenommene - Voraussetzung einer Duldung der Mängelbeseitigung. Denn damit haben die Beklagten lediglich zum Ausdruck gebracht, auf welche Umstände sie ihre Ver- weigerung stützen. Dies führt aber nicht dazu, dass sich ihre Erklärung in einer rechtlichen Bewertung erschöpft. (3) Zu der Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung waren die Beklagten auch nicht etwa deshalb berechtigt, weil sie während dieser Zeit ei- nen Rechtsstreit mit einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin führten, in welchem die von den Beklagten im vorliegenden Fall gerügten Mängel ebenfalls zu bewerten waren. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hät- ten diese Mängel auch im Falle ihrer Beseitigung beispielsweise durch zuvor angefertigte Lichtbilder oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können. (4) Damit ist durch die im März 2016 erklärte Verweigerung einer Dul- dung der Mängelbeseitigung ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten für die Zukunft entfallen und der von den Beklagten bis dahin zu- rückbehaltene Betrag sofort zur Nachzahlung fällig geworden (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO, sowie Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 39/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Dieser Betrag belief sich zum Zeitpunkt der außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 27. Juli 2016 auf 4.935,40 €, so dass schon deshalb ein wichtiger Grund für diese Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorlag. 52 53 - 23 - III. 1. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher - soweit es nicht durch die teilweise Zurücknahme der Klage bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten wirkungslos geworden ist (§ 269 Abs. 3 Satz 1 ZPO) - aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat ent- scheidet in der Sache selbst, da es hinsichtlich des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der Wohnung weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sa- che insoweit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt im Um- fang der Aufhebung des Berufungsurteils zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und damit zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts, so- weit dieses der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stattgege- ben hat. 2. Bei der Kostenentscheidung macht der Senat von der Vorschrift des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO Gebrauch (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, WuM 2005, 573 unter III). Wird eine Klage - wie hier - nur teil- weise zurückgenommen, so gilt § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO mit der Maßgabe, dass die Regelung des § 92 ZPO entsprechend heranzuziehen ist. Danach er- folgt regelmäßig eine Verteilung nach Quoten (§ 92 Abs. 1 ZPO); unter den Voraussetzungen des § 92 Abs. 2 ZPO kann das Gericht jedoch einer Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen (BGH, Beschluss vom 19. Oktober 1995 - III ZR 208/94, NJW-RR 1996, 256; Zöller/Herget, ZPO, 32. Aufl., § 92 Rn. 3 mwN). Hier ist es angemessen, den Beklagten die gesamten Kosten aufzuerle- gen, da die Zuvielforderung der Klägerin (der in der Revisionsinstanz zurückge- nommene Antrag auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 €) weniger als 10 Prozent des Gesamtbetrags aus dieser Forderung und dem mit 7.098,22 € (dem Jahresbetrag der monatlichen Nettomiete von 54 55 56 - 24 - 591,56 €) bewerteten Antrag auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ausmacht und damit verhältnismäßig geringfügig war (vgl. hierzu BGH, Be- schluss vom 19. September 2006 - X ZR 49/05, GE 2006, 1608 Rn. 9; Münch- KommZPO/Schulz, aaO, § 92 Rn. 19; Zöller/Herget, aaO Rn. 10; jeweils mwN) und keine höheren Kosten veranlasst hat. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger RiBGH Kosziol ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. Dr. Milger, 16. April 2019 Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 03.06.2016 - 140 C 535/16 - LG Dresden, Entscheidung vom 08.12.2017 - 4 S 310/16 -

ECLI:DE:BGH:2020:290420UVIIIZR31.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 31/18 Verkündet am: 29. April 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 133 B, Fa, 157 D, Ha, 242 Ba, 535, 536 Abs. 1, 906 a) Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nach- bargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaf- fenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädi- gungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fort- führung des Senatsurteils vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35, 39 ff. mwN). b) Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinba- rung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hin- sichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhande- nen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist viel- mehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile - 2 - vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 20 f.; vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14). c) Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Miet- wohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Be- reich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grunds- ätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätz- lich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwor- tungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm an- gemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. d) Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter - schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes - nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neu- baus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissio- nen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Im- missionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkre- ten Einzelfalles zu beantworten. e) Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprü- che nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejeni- gen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Be- streitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sach- verhalts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher gelten- den Beweislastverteilung - dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschä- digungsansprüche bestehen. BGH, Urteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Februar 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 17. Januar 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs- gericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. Dezember 2009 Mieter einer Zweizimmer- wohnung der Klägerin in Berlin. In der Zeit zwischen den Jahren 2013 und 2015 wurde auf einem Grundstück, das 40 Meter von der vermieteten Wohnung ent- fernt liegt und das seit dem Jahre 1946 unbebaut war, ein Neubau errichtet. Der Beklagte zeigte der Klägerin mit Schreiben vom 3. Juni 2013 und vom 5. August 2013, zuletzt unter Vorlage eines Lärmprotokolls, an, dass die Wohnung durch von der Baustelle des vorgenannten Neubaus ausgehenden Baulärm sowie Staub- und Schmutzbelastungen beeinträchtigt werde. Zugleich kündigte er eine Minderung der Miete, die in diesem Zeitraum 532,29 € ein- schließlich Nebenkostenvorauszahlungen betrug, um 10 % an und behielt so- dann ab Juni 2013 bis einschließlich Februar 2015 bei der Mietzahlung monat- 1 2 - 4 - lich einen Betrag von 55,03 € ein. Daneben minderte der Beklagte die Miete zeitweise wegen Mängeln der Haustür um monatlich weitere 26,51 €. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung der einbehaltenen Miete in Höhe von insgesamt 980,56 € nebst Zinsen gerichteten Klage überwiegend stattge- geben. Die Minderung sei im Hinblick auf die von dem Beklagten behaupteten Baustellenimmissionen zu Unrecht erfolgt, weil er von der Baulücke bereits bei Vertragsschluss gewusst habe und aus diesem Grund angesichts der bekann- termaßen im Berliner Innenstadtbereich bestehenden Wohnungsnot mit der Errichtung eines Gebäudes habe rechnen müssen. Hinreichend konkrete An- haltspunkte dafür, dass die Intensität der Bauarbeiten das zu erwartende Maß etwa durch Nichteinhaltung der technischen Normen und gesetzlichen Lärm- grenzwerte überschritten hätte, seien nicht ersichtlich. Lediglich im Hinblick auf den weiteren geltend gemachten Mangel an der Haustür sei die Miete teilweise, nämlich um jeweils 26,51 € für zwei Monate, gemindert gewesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederher- stellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 5 - Das Amtsgericht habe zu Unrecht eine zur Minderung berechtigende Be- einträchtigung des Gebrauchswerts der streitgegenständlichen Wohnung we- gen der in der Nachbarschaft betriebenen Baustelle verneint und den Beklagten zur Zahlung restlicher Miete verurteilt. Eine 40 Meter entfernte, also in unmittel- barer Nachbarschaft zur Wohnung betriebene Baustelle zur Errichtung eines neuen Gebäudes rechtfertige wegen der typischerweise mit solchen Baumaß- nahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen eine Mietminderung in der vorliegend beanspruchten Höhe von 10 %. Die Parteien hätten vorliegend eine Vereinbarung über das Wohnumfeld und über von diesem ausgehende, auf die Wohnung einwirkende Störungen nicht getroffen. Der Umstand, dass in unmittelbarer Umgebung der Wohnung seit vielen Jahren eine Baulücke vorhanden gewesen sei, führe nicht dazu, dass eine mögliche Beeinträchtigung der Wohnung durch eine solche Bebau- ung schon Teil der Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Mietsache ge- worden sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14) komme eine Mietminderung, wenn - wie hier - die Miet- vertragsparteien im Mietvertrag besondere Abreden zur Lärmbelastung nicht getroffen hätten und nach Abschluss des Mietvertrags Änderungen im Wohn- umfeld in Gestalt erhöhter Geräuschimmissionen einträten, die nicht durch den Vermieter veranlasst seien und von einem Nachbargrundstück ausgingen, nur dann in Betracht, wenn dem Vermieter seinerseits gegen den für das Nachbar- grundstück Verantwortlichen Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche zu- stünden. Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, namentlich deren Anlie- gen, den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situati- onsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, halte das Berufungsge- 7 8 9 10 - 6 - richt "nur auf den ersten Blick für überzeugend" (ebenso bereits LG Berlin [18. Zivilkammer], WuM 2018, 25, 26). Denn bei dem Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter sowie dem Verhältnis zwischen dem Vermieter als Grundstückseigentümer und demjenigen, der die Beeinträchtigungen verursa- che, handele es sich um getrennt voneinander zu beurteilende Rechtsverhält- nisse. Dabei komme § 906 BGB im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter nicht zur Anwendung. Zudem dürfe dem Mieter nicht das mit langfristig ein- wirkenden Umwelteinflüssen einhergehende Risiko der Wohnwertverschlechte- rung auferlegt werden. Letztlich könne dies im vorliegenden Fall jedoch dahinstehen, da die von dem Beklagten eingewandte Mietminderung angesichts des Ausmaßes und der Dauer der vorliegenden Baumaßnahme selbst nach dem Maßstab des § 906 BGB gerechtfertigt wäre, weil der Klägerin gegen den Bauherrn wegen der Stö- rung Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche zugestanden hätten. Der Beklagte habe zwar ein exemplarisches Lärmprotokoll eingereicht, wonach zeitweise Lärmbelastungen von mehr als 60 und bis zu 75 dB(A) ge- herrscht haben sollen. Allerdings habe er nicht im Einzelnen vorgetragen, dass, wann und wie häufig die sich aus der Baugenehmigung und den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergebenden Grenzwerte überschritten wor- den seien. Jedoch obliege dem Vermieter - hier mithin der Klägerin - die Darle- gungs- und Beweislast, dass er die als solche unstreitigen Störungen nicht ha- be abwehren können, sondern entschädigungslos habe hinnehmen müssen. Dieser Einwand entspreche dem Einwand der Unmöglichkeit der Leis- tung im Sinne des § 275 BGB, weshalb den Vermieter, ebenso wie denjenigen, der sich auf die Unmöglichkeit der Leistung berufe, insoweit die Darlegungs- und Beweislast treffe. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Regelung des § 906 BGB. Im Verhältnis der Eigentümer untereinander obliege es, wenn 11 12 13 - 7 - feststehe, dass störende Immissionen entstünden, dem Urheber dieser Immis- sionen, darzulegen und zu beweisen, dass diese im Sinne des § 906 Abs. 1 BGB nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung führten und insbesondere die relevanten Grenzwerte eingehalten seien. Nichts anderes könne im Verhält- nis zwischen Mieter und Vermieter gelten, wenn letzterer sich darauf berufe, dass als solche unstreitige Immissionen nicht zur Minderung berechtigten. Die Klägerin habe entsprechenden Vortrag - trotz Hinweises in der Berufungs- verhandlung - nicht gehalten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von zuletzt 927,54 € für die Monate Juni 2013 bis Februar 2015 nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat im Hinblick auf die Mietminderung wegen Mängeln der Haustür bereits im Ansatz verkannt, dass es den Klageanspruch nicht gänzlich hätte verneinen und die Klage dementsprechend nicht in vollem Umfang hätte abweisen dürfen. Denn der Beklagte hat seine Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts hinsichtlich eines Teils des zuerkannten Klagean- spruchs - soweit diesem ohne Erfolg eine Minderung der Miete wegen Mängeln der Haustür über die Monate Februar und März 2014 hinaus entgegengehalten wurde - nicht begründet (§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO), so dass die Berufung deshalb insoweit bereits unzulässig ist. Auch die Begründung, mit der das Berufungsgericht einen weitergehen- den Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete verneint hat, ist mit Rechtsfehlern behaftet. Das Berufungsgericht hat hinsichtlich der von ihm dies- 14 15 16 - 8 - bezüglich angenommenen Minderung der Miete um 10 % wegen Lärm- und Schmutzimmissionen, die nach dem - von dem Berufungsgericht zu Unrecht als unstreitig angesehenen - Vortrag des Beklagten von einer nahegelegenen Bau- stelle auf die angemieteten Wohnung eingewirkt haben sollen, nicht die erfor- derlichen Feststellungen getroffen, ob und in welchem Ausmaß derartige Im- missionen erfolgt sind und ob hierdurch eine mehr als nur unerhebliche Minde- rung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetre- ten ist (§ 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB). 1. Das Berufungsgericht hat bei der vollständigen Abweisung der Klage rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass das Urteil des Amtsgerichts, soweit der auf Mängel der Haustür bezogene Minderungseinwand des Beklagten er- folglos geblieben ist, nicht durch eine zulässige Berufung angegriffen worden ist und deshalb insoweit nicht hätte abgeändert werden dürfen. Hinreichende An- haltspunkte dafür, dass die Berufung ungeachtet des unbeschränkten Beru- fungsantrags in einem geringeren Umfang hätte eingelegt und das erstinstanz- liche Urteil nur hinsichtlich des auf die behaupteten Baustellenimmissionen be- zogenen Minderungseinwands hätte angegriffen werden sollen, sind dem Vor- bringen des Beklagten nicht zu entnehmen. a) Die Zulässigkeit der Berufung ist vom Revisionsgericht von Amts we- gen zu überprüfen, denn ein gültiges und rechtswirksames Verfahren vor dem Revisionsgericht ist nur möglich, solange der Rechtsstreit noch nicht rechtskräf- tig beendet ist. Dies setzt neben der Zulässigkeit der Revision voraus, dass das erstinstanzliche Urteil durch eine zulässige Berufung angegriffen worden und die Rechtskraft dieses Urteils damit zunächst in der Schwebe gehalten ist (Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16 mwN). Die Berufung des Beklagten, mit der er eine fehlerhafte Rechtsanwen- 17 18 - 9 - dung durch das Amtsgericht rügt, genügt den gesetzlichen Anforderungen zum Teil nicht. b) Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und de- ren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt, enthalten. Daran fehlt es hier hinsichtlich der dem Beklagten von dem Amtsgericht über die Mo- nate Februar und März 2014 hinaus nicht zuerkannten Minderung der Miete wegen Mängeln der Haustür. Das Amtsgericht hat die von dem Beklagten gegenüber der Klageforde- rung unter anderem für mehrere Monate geltend gemachte Minderung der Mie- te um monatlich 26,51 € wegen Mängeln der Haustür nur hinsichtlich der Mona- te Februar und März 2014 als berechtigt angesehen und hat der Klägerin die Klageforderung ansonsten zugesprochen. Die Verneinung einer weiteren auf die Haustür bezogenen Minderung hat der Beklagte zwar mit seinem - auf eine vollständige Abweisung der Klage gerichteten - Berufungsantrag angegriffen (§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ZPO). Er hat hierzu jedoch in der Berufungsbegrün- dung keinerlei inhaltliche Ausführungen gemacht, insbesondere nicht angege- ben, aus welchen rechtlichen Gründen er das angefochtene Urteil des Amtsge- richts diesbezüglich für unrichtig hält (§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO). Deshalb war die Berufung insoweit als unzulässig zu verwerfen, was das Berufungsgericht verkannt hat. 2. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann auch der weitergehende Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat rechtsfeh- lerhaft die Anforderungen an eine - von ihm angenommene - Minderung der Miete wegen Lärm- und Schmutzimmissionen, die von einer auf einem benach- 19 20 21 22 - 10 - barten Grundstück betriebenen Baustelle auf die Mietwohnung einwirken, zu niedrig angesetzt, weil es die vom Senat im Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177) aufgestellten Maßstäbe bei der Beurteilung des Vor- liegens eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels der Wohnung ver- kannt hat. In der Konsequenz dieses Fehlverständnisses hat das Berufungsgericht bereits nicht die erforderlichen Feststellungen getroffen, ob und in welchem Ausmaß derartige Immissionen im Streitfall vorgelegen haben und ob hierdurch eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (§ 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB). Diese Feststellungen hätte das Berufungsgericht treffen müssen, da der Vortrag des Beklagten zu der in der Nähe seiner Wohnung betriebenen Baustelle und zu deren Auswirkungen auf die Mietsache - entgegen der Annahme des Beru- fungsgerichts - nicht unstreitig ist. Das Berufungsgericht hätte sich daher nicht mit der - zudem auch nicht näher begründeten Annahme - begnügen dürfen, eine - wie hier - 40 Meter von der Wohnung entfernt betriebene Baustelle zur Errichtung eines neuen Gebäudes rechtfertige wegen der "typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen eine Mietminderung in der vorliegend beanspruchten Höhe von 10 %". a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht (vgl. Senatsurteile vom 13. April 2016 - VIII ZR 198/15, NJW-RR 2016, 1032 Rn. 14; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 18; vom 23 24 - 11 - 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8; jeweils mwN). aa) Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegen- stand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Par- teiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsge- mäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, aaO mwN). bb) Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang noch rechtsfeh- lerfrei und von den Parteien im Revisionsverfahren auch nicht angegriffen an- genommen, dass die Klägerin und der Beklagte eine Beschaffenheitsvereinba- rung in Bezug auf Umstände, die von außen unmittelbar auf die Mietsache ein- wirken, wie insbesondere die hier in Rede stehenden Immissionen durch den Bau eines Hauses auf einem benachbarten Grundstück, nicht getroffen haben. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung ist auch der - von dem Berufungsge- richt nicht angesprochenen - Bestimmung des § 5 Nr. 1 Satz 2 und 3 des Miet- vertrags nicht zu entnehmen, wonach der Mieter sich unter anderem über die Geräuschverhältnisse der Umgebung Gewissheit verschafft habe und die Woh- nung als für seine Zwecke geeignet und mängelfrei anerkenne. Aus dieser Be- stimmung kann - auch im Wege der Auslegung - nicht der sichere Schluss ge- zogen werden, dass die Klägerin damit, abweichend vom Regelfall (siehe hier- zu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 21 f.), die vertrag- 25 26 - 12 - liche Haftung für einen unveränderten Fortbestand der Geräuschverhältnisse der Umgebung, auf die sie regelmäßig keinen Einfluss hat, hätte übernehmen wollen. b) Wie der Senat für den Fall von Lärmimmissionen, die von öffentlichen Straßen oder - wie hier - von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache ein- wirken (siehe hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 21), bereits entschieden hat, beantwortet sich, soweit - wie im vorliegenden Fall - (konkrete) Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den ge- samten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 mwN). Dabei kann dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sach- gerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben un- ter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwick- lung in Gestalt der erhöhten Lärmbelastung bewusst gewesen wäre (Senats- urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24 mwN). Hiernach begrün- den bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel einer 27 28 - 13 - Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Ent- schädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB); insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situations- gebundenheit des Mietgrundstücks teil (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 35 ff., 43; ebenso MünchKommBGB/Brückner, 8. Aufl., § 906 Rn. 63). c) An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest. Die von dem Beru- fungsgericht und von der Revisionserwiderung hiergegen vorgebrachten Argu- mente greifen nicht durch. aa) Wenn das Berufungsgericht - ohne allerdings eine ergänzende Aus- legung des Mietvertrags vorzunehmen - darauf abstellt, § 906 BGB beanspru- che nur für das Verhältnis des Grundstückseigentümers zu demjenigen Gel- tung, der negativ auf das Grundstück einwirke, und zudem ausführt, dem Mieter dürfe nicht das mit langfristig einwirkenden Umwelteinflüssen einhergehende Risiko der Wohnwertverschlechterung zugewiesen werden, handelt es sich um Argumente, mit denen sich der Senat in seinem vorstehend genannten Urteil vom 29. April 2015 bereits eingehend auseinandergesetzt und die er für nicht durchgreifend erachtet hat (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 37 ff., 41 ff.). Neue rechtliche Gesichtspunkte werden nicht aufgezeigt, so dass insofern zunächst auf das vorgenannte Senatsurteil verwiesen wird. bb) Diese Rechtsprechung des Senats steht - anders als das Berufungs- gericht und die Revisionserwiderung sowie einzelne Stimmen in der Instanz- rechtsprechung und der Literatur meinen (LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2018, 755, 756; Börstinghaus, NZM 2016, 417, 421; Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2018, § 536 Rn. 202) - auch nicht im Widerspruch zu dem Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 23. April 2008 (XII ZR 62/06, 29 30 31 - 14 - BGHZ 176, 191; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. März 2008 - XII ZR 147/05, NJW 2008, 2254). (1) Der XII. Zivilsenat hat in diesem Urteil entschieden, dass eine von dem Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nut- zung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, den Mieter unangemessen benachteiligt und deswegen unwirk- sam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Minderung sei Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips und habe daher die Aufga- be, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherzustellen. Ein voll- ständiger Ausschluss der Minderung durch formularvertragliche Regelung ver- letze deshalb das zu den wesentlichen Grundgedanken des Schuldrechts gehö- rende Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung. Das gelte auch, soweit der Minderungsausschluss allein Mängel betreffe, die der Vermieter nicht zu vertreten habe. Denn die Minderung setze kein Verschulden auf Seiten des Vermieters voraus. Der Mieter könne vielmehr selbst dann mindern, wenn der Vermieter nicht über die Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels verfüge. Die Störung des Äquivalenzprinzips werde auch nicht dadurch kompensiert, dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeinträchtigung ver- ursachenden Dritten gemäß § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen könne (BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, aaO Rn. 20 ff.). (2) Diese Entscheidung steht nicht im Widerspruch zu der oben darge- stellten Rechtsprechung des Senats. (a) Mit ihrer gegenteiligen Auffassung verkennen das Berufungsgericht und die genannten Stimmen bereits im Ansatz, dass es bei den Grundsätzen des Senatsurteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) weder um Allge- 32 33 34 - 15 - meine Geschäftsbedingungen noch um die Frage geht, ob und unter welchen Voraussetzungen bei Vorliegen eines Mangels eine Mietminderung - was bei der Geschäftsraummiete anders als bei der Wohnraummiete grund- sätzlich möglich ist (BGH, Urteil vom 6. April 2016 - XII ZR 30/15, ZMR 2016, 609 Rn. 11) - ausgeschlossen werden kann, sondern vielmehr um die (vorgela- gerte) Frage, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache vorliegt. (b) Zudem lassen das Berufungsgericht und die genannte Auffassung außer Betracht, dass der Senat im Rahmen der Prüfung des Vorliegens eines Mangels - bei Fehlen von Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache in Bezug auf nachträglich erhöhte, von einem benachbarten Grundstück ausge- hende Geräuschimmissionen - eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags für erforderlich hält (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 39 ff.). Eine solche ergänzende Vertragsauslegung hat sich nicht nur an dem hypothetischen Parteiwillen, sondern - was die oben genannte Auffas- sung übersieht - auch an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu orientieren und muss zu einer die beiderseitigen Interessen angemessen berücksichtigenden Regelung führen; es geht darum zu ermitteln, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv-generalisierenden Abwä- gung ihrer Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie die - hier in Bezug auf einen möglichen nachträglichen Eintritt erhöhter Geräuschimmissionen von einem benachbarten Grundstück - bestehende ver- tragliche Regelungslücke bedacht hätten (vgl. Senatsurteile vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 70 mwN; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO). (c) Ein Widerspruch der Rechtsprechung des Senats zu dem vorgenann- ten Urteil des XII. Zivilsenats ist schließlich auch nicht im Hinblick auf die in bei- den Entscheidungen angesprochene Vorschrift des § 906 BGB (vgl. BGH, 35 36 - 16 - Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 41 ff. und Rn. 27; vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, aaO Rn. 22) zu erkennen. In dem vorgenannten Urteil des Senats geht es in diesem Zusammenhang - anders als in der Ent- scheidung des XII. Zivilsenats - nicht um die Frage, ob eine durch einen vor- handenen Mangel der Mietsache eingetretene Störung des Äquivalenzverhält- nisses durch einen möglichen Entschädigungsanspruch des Mieters gegen den Dritten nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeglichen werden kann, sondern - wiederum auf der vorgelagerten Ebene der Prüfung, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache vorliegt - darum, die Gegebenheiten des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses und die in § 906 BGB konkretisierten Duldungs- pflichten sowie die daraus abgeleiteten Abwehr- und Ausgleichsmöglichkeiten als Maßstab in die Erwägungen der ergänzenden Auslegung des Mietvertrags einzubeziehen. Dementsprechend kann auch nach der Rechtsprechung des Senats (gerade) dann ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn Ansprüche (des Vermieters) gegen den Dritten nach § 906 BGB bestehen. d) Die vorstehend (unter II 2 a und b) genannten Grundsätze der Recht- sprechung des Senats zum Vorliegen eines Mangels der Mietsache bei nach- träglich erhöhten, von einem Nachbargrundstück ausgehenden Geräusch- immissionen, haben für die hier gegebene Fallgestaltung der von einer Baustel- le auf einem benachbarten Grundstück herrührenden Geräusch- und Schmutz- immissionen in gleicher Weise zu gelten. aa) Die von dem Berufungsgericht und der Revisionserwiderung zur Be- gründung ihrer gegenteiligen Auffassung angeführten Argumente vermögen nicht zu überzeugen. (1) Entgegen einer in der Instanzrechtsprechung vereinzelt - und auch von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat - vertretenen Auffassung (vgl. LG Berlin [67. Zivilkammer], NZM 2016, 681, 682 37 38 39 - 17 - sowie WuM 2018, 755, 756) finden diese Grundsätze auch dann Anwendung, wenn die erhöhten Immissionen - wie es vorliegend im Streit steht - nur vorübergehender Natur sind (so auch LG Berlin [65. Zivilkammer], ZMR 2017, 974, 975; LG München I, NZM 2016, 237, 238; AG Hamburg-Bergedorf, ZMR 2018, 229 f.). Der Senat hat dementsprechend in seinem Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) nicht verlangt, dass derartige Immissionen dauer- haft vorhanden sein müssten (vgl. auch bereits Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12). (2) Auch ist - anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Re- visionsverhandlung gemeint hat - für die Anwendung der vorbezeichneten Grundsätze nicht etwa erforderlich, dass die von einem Nachbargrundstück ausgehenden Immissionen auf "Kinderlärm" oder sonst auf Umständen beruh- ten, die - anders als der hier vorliegende Neubau eines Hauses - "nichtkom- merzieller" Art seien. (3) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der von der Revisionserwiderung in die- sem Zusammenhang erhobene weitere Einwand, die oben (unter II 2 a und b) genannten Grundsätze der Rechtsprechung des Senats dürften auf die vorlie- gend zu beurteilende Fallgestaltung der Geräusch- und Schmutzimmissionen, die von Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstück herrühren, (auch) deshalb nicht übertragen werden, weil es hier - anders als in dem vom Senat im Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 39 ff.) bereits ent- schiedenen Fall eines benachbarten "Bolzplatzes" - unter mehreren Gesichts- punkten möglich sei, dass der (nach Auffassung der Revisionserwiderung) er- forderliche "Gleichlauf" der Abwehrinteressen und -möglichkeiten des Vermie- ters und des Mieters nicht gegeben sei, sondern diese Interessen - wie auch das Berufungsgericht unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. September 1975 (V ZR 204/73, WM 1976, 1116) angenommen habe - aus 40 41 - 18 - verschiedenen Gründen "auseinanderfallen" könnten. Deshalb sei es bei Ge- räusch- und Schmutzimmissionen durch Bauarbeiten auf einem Nachbargrund- stück nicht sachgerecht, den Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsge- bundenheit des Mietgrundstücks teilnehmen zu lassen und die Annahme eines gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangels einer Mietwohnung davon abhängig zu machen, dass für den Vermieter hinsichtlich der vorgenannten Immissionen unter Berücksichtigung des § 906 BGB eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten bestünden. Diese Auffassung trifft aus mehreren Gründen nicht zu. (a) Sie verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass ein vollständiger oder jedenfalls weitgehender Gleichlauf der Interessen der Vertragsparteien grund- sätzlich weder Voraussetzung noch vorrangiges Ziel der gemäß dem Senatsur- teil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) gebotenen ergänzenden Ver- tragsauslegung ist. Vielmehr kommt es im Rahmen der - entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung auch bei der hier in Rede stehenden Fallgestaltung vorzunehmenden - ergänzenden Vertragsaus- legung maßgeblich darauf an, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berück- sichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung - hier also die künftige Einrichtung einer Baustelle auf einem benachbarten Grundstück zum Zwecke eines Neubaus in einer Baulücke - bewusst gewesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24, 39 ff. mwN). (b) Der Revisionserwiderung gelingt es überdies - ebenso wie dem Beru- fungsgericht - nicht, für den Fall der hier geltend gemachten Geräusch- und Schmutzimmissionen durch Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstück Unterschiede hinsichtlich der (Abwehr-)Interessen des Vermieters und des Mie- 42 43 44 - 19 - ters aufzuzeigen, aufgrund derer die ergänzende Vertragsauslegung zu einem anderen als dem oben (unter II 2 b) dargestellten Ergebnis führte. Derartige Unterschiede sind auch sonst nicht zu erkennen. (aa) Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revisionserwiderung zu, dass dem berechtigten Besitzer im Falle von Immissionen gegen den Störer eigene Abwehransprüche (§ 862 Abs. 1 BGB) oder Entschädigungsansprüche zu- stehen können und insoweit die in § 906 BGB enthaltenen Regelungen auch auf den berechtigten Besitzer, namentlich den Mieter, angewandt werden (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 15. April 1959 - V ZR 3/58, BGHZ 30, 273, 276, 280; vom 23. Februar 2001 - V ZR 389/99, BGHZ 147, 45, 50; vom 16. Januar 2015 - V ZR 110/14, NJW 2015, 2023 Rn. 5, 10; Staudinger/Roth, BGB, Neubearb. 2016, Stand 1. November 2019, § 906 Rn. 107; MünchKomm- BGB/Brückner, 8. Aufl., § 906 Rn. 62; Erman/Wilhelmi, BGB, 15. Aufl., § 906 Rn. 5; jeweils mwN). Ebenfalls noch zutreffend geht die Revisionserwiderung davon aus, dass die Abwehrbefugnis des Besitzers und damit auch dessen sonstige auf die Immissionen bezogenen Ansprüche grundsätzlich nicht weiter reichen als diejenigen des Eigentümers des Grundstücks (vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 1994 - V ZR 76/93, NJW 1995, 132 unter II; vom 26. September 1975 - V ZR 204/73, WM 1976, 1116 unter II 4 b; vom 15. April 1959 - V ZR 3/58, aaO S. 280; BeckOGK-BGB/Klimke, Stand 1. Januar 2020, § 906 Rn. 134). (bb) Es kann jedoch dahingestellt bleiben, ob es unter Berücksichtigung der vorgenannten Grundsätze, wie die Revisionserwiderung unter Berufung auf das - einen Fall der Grundstücksvertiefung gemäß § 909 BGB betreffende - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. Februar 2001 (V ZR 389/99, aaO S. 46, 49 ff.) geltend macht, in Bezug auf die hier in Rede stehenden Geräusch- und Schmutzimmissionen, die von einer auf einem benachbarten Grundstück be- 45 46 - 20 - triebenen Baustelle herrühren, Fallgestaltungen geben kann, in denen ein dies- bezüglicher Abwehr- oder Entschädigungsanspruch des Vermieters zu vernei- nen, entsprechende Ansprüche des Mieters hingegen zu bejahen wären. Denn dies hätte - ungeachtet des Umstands, dass die Revisionserwide- rung einen dahingehenden Vortrag des Beklagten in den Tatsacheninstanzen nicht aufzeigt - jedenfalls nicht zur Folge, dass auf der Grundlage der gemäß der Rechtsprechung des Senats vorzunehmenden ergänzenden Vertragsausle- gung deshalb ein nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führender Mangel der Mietwohnung zu bejahen wäre und der Vermieter damit entgegen den oben genannten Grundsätzen dieser Rechtsprechung (vgl. Senatsurteils vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 39 ff.) einseitig das Risiko einer lärm- und schmutzintensiven Nutzungsänderung auf dem benachbarten Grundstück zu tragen hätte. Die gegenteilige Sichtweise der Revisionserwiderung, die darauf hinaus- liefe, dem Mieter in der von ihr beschriebenen Fallgestaltung neben etwaigen eigenen Ansprüchen gegen den Störer zusätzlich eine Minderung der Miete zuzubilligen, entspricht weder dem hypothetischen Parteiwillen der Mietver- tragsparteien noch einer an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten, die beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien angemessen berücksichtigenden Regelung (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO). (cc) Einer Anwendung der Grundsätze des Senatsurteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) auf die hier zu beurteilende Fallgestaltung steht - anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung und das Berufungsgericht jeweils unter dem Gesichtspunkt eines vermeintlich fehlenden Interessengleichlaufs gemeint haben - auch nicht etwa entgegen, dass im Falle von Baumaßnahmen bei der Beurteilung der Zumutbarkeit der Einwirkung von 47 48 49 - 21 - Immissionen im Rahmen des § 906 BGB das abstrakte Interesse des betroffe- nen Grundstückseigentümers zu berücksichtigen sei, seinerseits vergleichbare Baumaßnahmen auf seinem Grundstück durchführen zu dürfen, während die- ses Interesse für den Mieter, dem es in erster Linie um eine ungestörte Nutzung der Mietsache gehe, kein auch nur annährend vergleichbares Gewicht habe. Diese Auffassung verkennt bereits im Ansatz, dass es bei der nach den Grundsätzen der Rechtsprechung des Senats gebotenen ergänzenden Ver- tragsauslegung aus den oben (unter II 2 d bb (1)) dargestellten Gründen nicht maßgeblich auf einen Gleichlauf der Interessen der Vertragsparteien ankommt. Sie übersieht zudem, dass durch die Vorschrift des § 906 BGB - die der Senat im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander ohnehin nicht unmittelbar oder analog anwendet, sondern lediglich hinsichtlich ihrer nachbarrechtlichen Ausstrahlungswirkungen zur Konturierung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien heranzieht (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43 mwN) - der bei der Nutzung eines Grund- stücks im Verhältnis zu den benachbarten Grundstücken möglicherweise auftre- tende Konflikt in einen vernünftigen Ausgleich gebracht werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 18. September 2009 - V ZR 75/08, NJW Rn. 19 mwN). (Auch) unter diesem Aspekt vermag der Ansatz des Berufungsgerichts und der Revisionser- widerung, die aus diesem Gesamtzusammenhang einen einzelnen Gesichts- punkt zum Zwecke der Darlegung eines vermeintlichen "Auseinanderfallens" der Interessen von Mieter und Vermieter herausgreifen, nicht zu überzeugen. (dd) Unbehelflich ist schließlich auch der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat und ebenso von dem Berufungs- gericht gegen eine Anwendung der Grundsätze des Senatsurteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) auf die hier gegebene Fallgestaltung geltend ge- machte weitere Einwand, wonach das betroffene Grundstück durch den auf ei- 50 51 - 22 - nem benachbarten Grundstück erfolgenden Neubau, insbesondere wenn hier- durch eine Baulücke geschlossen werde, eine "Aufwertung" erfahren könne. Die Revisionserwiderung vermag insoweit bereits einen Tatsachenvor- trag des Beklagten, aus dem sich eine solche "Aufwertung" des Grundstücks der Klägerin entnehmen lassen könnte, nicht aufzuzeigen. Zudem berücksichti- gen die Revisionserwiderung und das Berufungsgericht nicht hinreichend, dass in dem von ihnen zur Begründung der vorgenannten Auffassung angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. September 1975 (V ZR 204/73, WM 1976, 1116) zwar - bei der Prüfung der Zumutbarkeit im Rahmen des Aus- gleichsanspruchs (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) - der Gesichtspunkt angesprochen worden ist, dass das von Geräusch- und Schmutzimmissionen betroffene Grundstück infolge der Bauarbeiten auf dem Nachgrundstück Nutzen ziehen könne. Diese Erwägungen zur Wechselbeziehung der beiden Grundstücke sind jedoch vor dem Hintergrund zu sehen, dass in dem damaligen, besonders ge- lagerten Einzelfall die auf dem Nachbargrundstück vorgenommenen Restaurie- rungs- und Sanierungsarbeiten ein außergewöhnliches und besonders gut er- haltenes Baudenkmal von herausragender Wirkung und Anziehungskraft, näm- lich die Porta Nigra in Trier, betrafen, welches dem umgebenden Raum das wesentliche Gepräge gibt (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 1975 - V ZR 204/73, aaO unter II 3 b und 4 b). Eine vergleichbare Bedeutung und Auswir- kung wird der Errichtung eines Neubaus in einer bisher bestehenden Baulücke im Regelfall nicht zukommen. Umstände, die darauf hindeuten könnten, dass dies im Streitfall anders zu beurteilen wäre, zeigt weder die Revisionserwide- rung auf noch ist dies den Feststellungen des Berufungsgerichts zu entnehmen. Im Übrigen käme eine "Aufwertung" des betroffenen Grundstücks - wie sich bereits den Ausführungen des von der Revisionserwiderung und vom Beru- 52 53 54 - 23 - fungsgericht herangezogenen vorgenannten Urteils des Bundesgerichtshofs entnehmen lässt - letztlich auch dem Mieter zugute (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 1975 - V ZR 204/73, aaO unter II 4 b). bb) Voraussetzung bei der Prüfung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache nach den - auch vorliegend anzuwendenden - Grundsätzen des Se- natsurteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) ist lediglich, dass ein Man- gel in Rede steht, bei dem die Mietsache - was bei nachträglich erhöhten Im- missionen der Fall sein kann - äußeren Einflüssen oder Umständen ausgesetzt ist, die deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen können (vgl. hierzu bereits BGH, Urteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714 unter B II 2 a; vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80, NJW 1981, 2405 unter II 2; jeweils mwN), und dass die Parteien - wie hier nach den insoweit rechtsfeh- lerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall - eine Vereinbarung darüber, was bezüglich solcher Beeinträchtigungen vertrag- lich geschuldet ist, nicht getroffen haben. cc) Eine solche - vorliegend vom Berufungsgericht verneinte - Beschaf- fenheitsvereinbarung kann entgegen der von der erkennenden Kammer des Berufungsgerichts in einem späteren Urteil vom 21. August 2019 (64 S 190/18, juris Rn. 23 f.) - das bei dem Senat unter dem Aktenzeichen VIII ZR 258/19 im Revisionsverfahren anhängig ist und mit dem das Berufungsgericht eine im vor- liegend angegriffenen Urteil bereits angelegte Erwägung fortentwickelt hat - ver- tretenen Auffassung, nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde (mangels Existenz einer benachbarten Bau- stelle bei Abschluss des Mietvertrags und mangels sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen) regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsver- einbarung der Mietvertragsparteien, da "im großstädtischen Kontext Baumaß- 55 56 - 24 - nahmen zwar nicht unüblich sind, aber selbst dort - und auch in Berlin - die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maß- nahmen und den damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betroffen ist" (so auch LG Berlin [67. Zivilkammer], Urteil vom 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, NJW-RR 2016, 1162 f.). Diese Beurteilung ist mit der ständigen Rechtsprechung des Senats zu den Anforderungen an eine mietvertragliche Beschaffenheitsvereinbarung - die der Senat durch sein in beiden vorbezeichneten Instanzurteilen zitiertes Urteil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 20 f. mwN) erneut bekräftigt hat - nicht zu vereinbaren. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt auch eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zwei übereinstimmende Willenserklä- rungen voraus. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung werden die von dem Mieter wahrgenommenen "Umweltbedingungen" der Woh- nung nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objek- tiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Um- stands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgeb- liches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 20 mwN). Dabei ist, soweit es um Lärmimmissionen geht, die von öffentlichen Straßen oder - wie hier - von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache ein- wirken, im Übrigen der offensichtliche und beiden Parteien bekannte Umstand zu berücksichtigen, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf 57 58 - 25 - hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger "Umweltbedingungen" übernehmen will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit gehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 21 mwN). e) Das Berufungsgericht hat im vorliegenden Fall zwar im Ausgangs- punkt noch rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die Vertragsparteien im Mietvertrag besondere Abreden zu den hier in Rede stehenden, von einer Baustelle auf einem benachbarten Grundstück herrührenden Geräusch- und Schmutzimmis- sionen nicht getroffen haben. Es hat jedoch - ausgehend von seinem oben auf- gezeigten Fehlverständnis der Grundsätze des Senatsurteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 35 ff.) - bereits nicht die erforderlichen Feststel- lungen dazu getroffen, ob und in welchem Ausmaß derartige Immissionen im Streitfall vorgelegen haben und ob hierdurch eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (§ 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB). Diese Feststellungen hätte das Berufungsgericht treffen müssen, da der Vortrag des Beklagten zu der in der Nähe seiner Wohnung betriebenen Baustelle und zu deren Auswirkungen auf die Mietsache - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts - nicht unstreitig ist. Das Berufungsgericht hätte sich daher nicht mit der - zudem auch nicht näher begründeten - Annahme begnügen dürfen, eine - wie hier - 40 Meter von der Wohnung entfernt betriebene Baustelle zur Errichtung eines neuen Gebäu- des rechtfertige wegen der "typischerweise mit solchen Baumaßnahmen ver- 59 - 26 - bundenen Lärm- und Schmutzimmissionen eine Mietminderung in der vorlie- gend beanspruchten Höhe von 10 %". aa) Entgegen den anderslautenden Ausführungen in der Urteilsbegrün- dung des Berufungsgerichts ist zwischen den Parteien nicht unstreitig, ob und gegebenenfalls in welchem Ausmaß die Wohnung des Beklagten überhaupt Immissionen durch die Baustelle ausgesetzt war. Ausweislich des Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsgericht gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO insoweit Bezug genommen hat, ohne selbst erneute Feststel- lungen zu treffen, handelt es sich bei der Tatsache, dass die Wohnung des Be- klagten aufgrund des Neubaus mit "erheblichen Lärm- und Schmutzbeeinträch- tigungen" belastet gewesen sei, um streitiges Beklagtenvorbringen. Anderes ergibt sich auch nicht aus den Protokollen der mündlichen Verhandlungen in erster und zweiter Instanz. Ist aber schon nicht festgestellt, dass die Mietsache überhaupt Beein- trächtigungen ausgesetzt ist, die geeignet sind, unmittelbar eine Gebrauchsbe- einträchtigung zu bewirken, weil entsprechende, eine solche Beeinträchtigung begründende Tatsachen entweder nicht vorgebracht oder aber bestritten und nicht bewiesen sind, scheidet eine Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB von vornherein aus, weil eine negative Abweichung des Istzu- stands von dem Sollzustand, nach dem der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten ist, auf dieser Grundlage nicht festgestellt werden kann. bb) Insoweit ist auch der Hinweis des Berufungsgerichts unbehelflich, dass Baumaßnahmen typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die im konkreten Fall eine Mietminderung von 10 % rechtfertigten. Unklar bleibt bereits, von welchen typischen Baustellenemissio- nen das Berufungsgericht ausgeht und inwiefern diese, bezogen auf die konkre- 60 61 62 - 27 - te Wohnung und das zugehörige Wohnumfeld, zu Immissionen geführt haben sollen, die - für den Fall, dass die Klägerin diese gemäß den Grundsätzen der Rechtsprechung des Senats hätte abwenden können - eine entsprechende Mietminderung rechtfertigen könnten. Ein diesbezüglicher Erfahrungssatz lässt sich mit der Argumentation des Berufungsgerichts nicht aufstellen, erscheint aber auch sonst fernliegend. Unabhängig von der Frage, ob es überhaupt eine "typische Baustelle" oder "typische Baustellenemissionen" gibt, ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogen- heit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten. f) Die von dem Berufungsgericht herangezogene vermeintliche "Typizität" der von nahegelegenen Baustellen auf Mietwohnungen einwirkenden Immissio- nen lässt zudem besorgen, dass das Berufungsgericht nicht nur die Notwendig- keit von Feststellungen dazu, ob die konkrete Mietwohnung Beeinträchtigungen ausgesetzt ist, die geeignet sind, unmittelbar eine Gebrauchsbeeinträchtigung zu bewirken, sondern - wie die Revision zu Recht rügt - auch die insoweit anzu- legenden Maßstäbe der Darlegungs- und Beweislast aus dem Blick verloren hat. Die Revision wendet sich mit Recht dagegen, dass das Berufungsgericht die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Fehlens einer Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit (§ 906 BGB) in vollem Umfang - und damit offen- sichtlich auch bezüglich der Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung (§ 906 Abs. 1 Satz 1 BGB) - dem Vermieter, hier also der Klägerin, auferlegt hat. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass sich die Verteilung der vorste- hend genannten Darlegungs- und Beweislast, über die der Senat in seinem Ur- teil vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 23 f., 35 ff.) nicht zu entschei- den hatte, nicht aus einer (entsprechenden) Anwendung der im Berufungsurteil herangezogenen Vorschriften der §§ 906, 275 BGB ergibt. Maßgebend sind vielmehr (auch) insoweit die Grundsätze der oben (unter II 2 b) näher darge- 63 64 - 28 - stellten ergänzenden Vertragsauslegung, mit deren Maßstäben die hier vorzu- nehmende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast korrelieren muss. Dies führt - anders als das Berufungsgericht angenommen hat - dazu, dass die Dar- legungs- und Beweislast nicht in vollem Umfang dem Vermieter aufzuerlegen ist, sondern zunächst der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen hat, dass es sich bei der von ihm behaupteten Beeinträchtigung der von ihm angemieteten Wohnung durch Geräusch- und Schmutzimmissionen um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. aa) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, seine ge- genteilige Beurteilung auf die Vorschrift des § 275 BGB stützen zu können, da es bei dem Umstand, dass der Vermieter die auf die Wohnung einwirkenden Störungen nicht abwehren, sondern entschädigungslos hinzunehmen habe, "letztlich um eine entsprechende Anwendung des Einwandes der Unmöglichkeit der Leistung im Sinne des § 275 BGB [geht], für den der zur Leistung Verpflich- tete die Darlegungs- und Beweislast trägt". Diese Erwägung trifft schon deshalb nicht zu, weil es hier nicht um den Einwand der Unmöglichkeit, sondern um die (vorgelagerte) Frage geht, was zum vertraglich geschuldeten Zustand der Miet- sache gehört und ob von daher gesehen überhaupt ein Mangel der Mietsache vorliegt (siehe oben II 2 c bb (2) (a)). Ein solcher Mangel setzt nach der Recht- sprechung des Senats im Fall nachträglich erhöhter Geräusch- und Schmutz- immissionen voraus, dass die Mietsache äußeren Einflüssen oder Umständen ausgesetzt ist, die deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen können (siehe oben II 2 d bb) und der Vermieter diese Beeinträchtigung nach § 906 BGB abwehren oder jedenfalls eine Entschädigung für sie verlangen kann (siehe oben II 2 b). Entgegen der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhand- lung vor dem Senat geäußerten Einschätzung lässt sich für die Anwendung des 65 66 - 29 - § 275 BGB im Sinne der - unzutreffenden - Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht anführen, dass der Senat diese Vorschrift - in anderem Zusammen- hang - an einer Stelle des Urteils vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO Rn. 42) erwähnt hat. Denn dies erfolgte im Rahmen der Prüfung, was die Par- teien nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) redlicherweise als vertraglich ge- schuldeten Zustand der Wohnung vereinbart hätten, und diente lediglich der Verdeutlichung, dass nach der gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung der Mieter dem Vermieter nicht eine Erhaltungspflicht - in Gestalt einer unveränder- ten Gewährleistung des ursprünglich vorhandenen Immissionsstandards wäh- rend der gesamten Dauer des Mietvertrags - abverlangt hätte, deren Erfüllung gemäß § 275 Abs. 1, 2 BGB ihm tatsächlich oder jedenfalls wirtschaftlich un- möglich gewesen wäre. bb) Entgegen der von dem Berufungsgericht und der Revisionserwide- rung vertretenen Auffassung lässt sich eine alleinige Darlegungs- und Beweis- last des Vermieters sowohl für die Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung (§ 906 Abs. 1 BGB) als auch - im Falle einer wesentlichen Beeinträchtigung - für das Fehlen einer Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit (§ 906 Abs. 2 BGB) auch nicht auf die (entsprechende) Anwendung der Vorschrift des § 906 BGB stützen. Denn die für diese Vorschrift geltenden Regelungen zur Darlegungs- und Beweislast sind auf die Besonderheiten des (sachenrechtlichen) Verhält- nisses zwischen dem Eigentümer des von den Immissionen betroffenen Grund- stücks und dem Störer zugeschnitten. Sie können auf das hier betroffene (schuldrechtliche) Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter deshalb nicht übertragen werden. (1) Die Vorschrift des § 906 BGB ist Teil des bürgerlich-rechtlichen Nachbarrechts der §§ 905 bis 924 BGB. Sie steht damit in einem grundstücks- bezogenen Regelungszusammenhang und ist Teil des Interessenausgleichs, 67 68 - 30 - der für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich ist (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2003 - V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 193 mwN). Durch § 906 BGB soll der bei der Nutzung eines Grund- stücks im Verhältnis zu den benachbarten Grundstücken möglicherweise auftre- tende Konflikt in einen vernünftigen Ausgleich gebracht werden (BGH, Urteil vom 18. September 2009 - V ZR 75/08, NJW 2009, 3787 Rn. 19 mwN). Zu die- sem Zweck enthält die Vorschrift des § 906 BGB eine Beschränkung der Eigen- tümerrechte nach § 903 BGB (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2003 - V ZR 180/03, aaO), indem dem Störer - mithin dem Eigentümer des benachbarten Grundstücks - unter bestimmten Voraussetzungen ein Einwand (vgl. hierzu Staudinger/Roth, BGB, Neubearb. 2016, Stand 1. November 2019, § 906 Rn. 3) in Gestalt einer Duldungspflicht (§ 906 Abs. 1, 2 Satz 1, § 1004 Abs. 2 BGB) gegen den weitreichenden - grundsätzlich auf eine Untersagung jeglicher Im- missionen gerichteten - Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch des Eigen- tümers gegen den Nachbarn nach § 1004 Abs. 1 BGB gewährt wird (vgl. MünchKommBGB/Brückner, 8. Aufl., § 906 Rn. 1 - 3; Staudinger/Roth, aaO Rn. 1; BeckOGK-BGB/Klimke, Stand 1. Januar 2020, § 906 Rn. 2). (2) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 906 BGB obliegt es bei der sachenrechtlichen Abwehr von Störungen dem von Immissionen - wie etwa Lärm und Schmutz - betroffenen Grundstücks- eigentümer lediglich, die damit einhergehende Beeinträchtigung des Grund- stücks darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen. Dass das Grundstück durch die Immissionen nur unwesentlich beeinträchtigt wird, muss im Grundsatz der Störer darlegen und beweisen (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juni 1984 - V ZR 172/84, BGHZ 95, 307, 312; vom 20. November 1992 - V ZR 82/91, BGHZ 120, 239, 257; vom 5. Februar 1993 - V ZR 62/91, BGHZ 121, 248, 256; vom 13. Februar 2004 - V ZR 217/03, NJW 2004, 1317 unter II 2 [auch zu der - allerdings nicht zu einer Umkehr der Beweislast führenden - Einschränkung 69 - 31 - dieses Grundsatzes durch die Regel des § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB]; Staudinger/ Roth, aaO Rn. 199 ff.; MünchKommBGB/Brückner, aaO Rn. 219-221; jeweils mwN). Gelingt es dem Störer nicht, die Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung zu beweisen, muss er darlegen und beweisen, dass die Grundstücksnutzung ortsüblich ist und die Beeinträchtigungen nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden können (MünchKommBGB/Brückner, aaO Rn. 222 f.; Staudinger/Roth, aaO Rn. 234, 243; jeweils mwN). (3) Das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung verkennen bei ih- rem Ansatz, die vorbezeichneten Grundsätze auf den - hier vorliegenden - Fall einer von dem Mieter geltend gemachten Mietminderung wegen nachträglich erhöhter Geräusch- und Schmutzimmissionen entsprechend anzuwenden, be- reits im Ausgangspunkt, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs die Vorschrift des § 906 BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien unter- einander keine - auch keine entsprechende - Anwendung findet (BGH, Urteile vom 12. Dezember 2003 - V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 192 f.; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43). Deshalb hat der Senat die in § 906 BGB enthaltenen Regelungen in seinem vorgenannten Urteil vom 29. April 2015 nicht als solche - weder unmittelbar noch entsprechend - zur Anwendung ge- bracht, sondern im Rahmen der gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung des Mietvertrags lediglich die nachbarrechtliche Ausstrahlungswirkung des § 906 BGB zur Konturierung der im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu bestimmenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien berück- sichtigt (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO; ebenso Münch- KommBGB/Brückner, aaO Rn. 63). Dies diente dem Ziel, in die vorzunehmende Prüfung, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der bei- derseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Ver- kehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24), im Bürgerlichen Gesetzbuch ge- 70 - 32 - troffene gesetzliche Wertungen einzubeziehen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 11. März 2010 - III ZR 178/09, NJW 2010, 1956 Rn. 17) und der ergänzenden Vertragsauslegung auf diese Weise noch stärkere rechtliche Konturen zu ver- leihen. Das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung verkennen unabhän- gig davon aber auch, dass die von ihnen angenommene entsprechende An- wendung der oben (unter II 2 f bb (2)) dargestellten Grundsätze zur Darle- gungs- und Beweislast bei § 906 BGB hier auch deshalb nicht in Betracht kommt, weil sie auf die oben (unter II 2 f bb (1)) genannten Besonderheiten des Schutzes des Eigentums sowie auf das Verhältnis zwischen dem Grundstücks- eigentümer und dem Störer zugeschnitten sind und daher für die vorliegend gegebene Fallgestaltung nicht passen. cc) Durch ihre gegenteilige Sichtweise haben sich das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung den Blick darauf verstellt, dass die nach den Grundsätzen der Rechtsprechung des Senats gebotene ergänzende Vertrags- auslegung (siehe oben II 2 b und d) sich auch auf die Verteilung der Darle- gungs- und Beweislast auswirkt und diese deshalb den Maßstäben des durch die vorgenannte Vertragsauslegung gefundenen Interessenausgleichs entspre- chen muss. (1) Die ergänzende Vertragsauslegung führt, wie oben (unter II 2 b und d) dargestellt, hinsichtlich der Frage des Vorliegens eines gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung berechtigenden Mangels zu dem Ergebnis, dass das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem benachbarten Grundstück - hier in Gestalt von Bauarbeiten zur Errichtung eines Neubaus - nicht einseitig dem Vermieter zugewiesen werden darf und ein Mangel deshalb zu verneinen ist, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Ab- wehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder 71 72 73 - 33 - ortsüblich hinnehmen muss (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24, 35, 39 ff.). Vor dem Hintergrund dieser Interessenlage ist auch bezüglich der Darle- gungs- und Beweislast - unabhängig davon, dass die Mietvertragsparteien (unbeschadet der Vorschrift des § 309 Nr. 12 BGB; vgl. hierzu Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 BGB Rn. 517) hierzu grund- sätzlich eine Vereinbarung treffen könnten (vgl. BGH, Urteile vom 30. April 1998 - VII ZR 47/97, NJW 1998, 2967 unter II 3 a; vom 8. Dezember 1992 - XI ZR 96/92, BGHZ 121, 1, 6; Zöller/Greger, ZPO, 33. Aufl., Vorbemerkungen zu § 284 Rn. 23 mwN) - eine alleinige Risikotragung seitens des Vermieters nicht sachgerecht. Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung meinen, sind insoweit nicht die im Bereich des § 906 BGB bestehenden Rege- lungen der Darlegungs- und Beweislast (siehe oben II 2 f bb), sondern die Grundsätze des Wohnraummietrechts und insbesondere die dort grundsätzlich geltende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbe- reichen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3 mwN) maßgeblich. Dies führt für den hier vorliegenden Fall des Streits der Mietvertragspar- teien über eine Mietminderung wegen behaupteter Geräusch- und Schmutz- immissionen durch eine benachbarte Baustelle dazu, dass der Mieter die Dar- legungs- und Beweislast sowohl dafür trägt, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Ge- brauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, als auch dafür, dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Denn die hierauf bezogenen tatsächlichen Umstän- 74 75 - 34 - de liegen im Wahrnehmungsbereich des Mieters und sind daher - bezogen auf die Darlegungs- und Beweislast - seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen. Dem Mieter wird hierdurch nicht mehr als das abverlangt, was er auch im Fall der Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darlegen und beweisen müsste. (2) Voraussetzung einer Minderung der Miete ist, dass eine Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (§ 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB). (a) Dabei trifft grundsätzlich den Mieter, der sich auf eine Gebrauchsbe- einträchtigung der Mietsache beruft, die Darlegungs- und im Fall des Bestrei- tens auch die Beweislast für das Vorliegen der behaupteten Beeinträchtigung (vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, aaO; Beschluss vom 10. März 1999 - XII ZR 321/97, NJW 1999, 1408 unter II mwN). Bereits dies hat das Berufungsgericht durch die rechtsfehlerhafte Annahme, der hierzu erfolgte Vortrag des Beklagten sei unstreitig, aus dem Blick verloren. (b) Gelangt das Gericht hiernach zu der Feststellung, dass die Wohnung des Mieters Immissionen ausgesetzt war, die unmittelbar negativ auf diese ein- wirkten, hat es sodann in Bezug auf die Frage des Vorliegens eines Mangels weiter zu prüfen, ob der Vermieter für die Abwendung dieser Immissionen nicht einstehen musste, weil er diese ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungs- möglichkeit nach § 906 BGB hinzunehmen hatte. Die Darlegungs- und Beweislast ist insoweit - anders als das Berufungs- gericht angenommen hat - nicht in vollem Umfang dem Vermieter aufzuerlegen. Sie ist vielmehr nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbe- sondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 1. März 76 77 78 79 - 35 - 2000 - XII ZR 272/97, aaO mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, aaO; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, aaO mwN) zu bestimmen. (aa) Danach ist es sachgerecht, dass die Darlegungs- und Beweislast des Vermieters nicht etwa - wie das Berufungsgericht und die Revisionserwide- rung meinen - schon dann beginnt, wenn die Wohnung überhaupt Immissionen ausgesetzt ist. Vielmehr hat zunächst der Mieter darzulegen und erforderlichen- falls zu beweisen, dass es sich bei der von ihm behaupteten Einwirkung auf die angemietete Wohnung durch Geräusch- und Schmutzimmissionen um eine we- sentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. (aaa) Hierfür spricht neben der oben dargestellten Interessenlage der Mietvertragsparteien und dem bereits erwähnten Umstand, dass es in diesem Zusammenhang lediglich um die Ausstrahlungswirkungen des § 906 BGB, nicht hingegen um eine Anwendung dieser Vorschrift geht, vor allem der Gesichts- punkt, dass die tatsächlichen Umstände, aus denen sich ergibt, dass es sich bei den im Einzelfall zu beurteilenden Immissionen um eine wesentliche Beein- trächtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt, im Wahrneh- mungsbereich (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 13. März 1996 - VIII ZR 36/95, NJW 1996, 1826 unter II 2 c bb mwN; vom 25. November 1998 - VIII ZR 345/97, NJW-RR 1999, 360 unter II 2 b; Beschluss vom 11. Oktober 2016 - VI ZR 547/14, juris Rn. 10 mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 181/16, NJW-RR 2017, 842 Rn. 14) des Mieters liegen. Sie sind daher - bezogen auf die hier vorzunehmende Verteilung der Darlegungs- und Beweis- last nach Verantwortungsbereichen - seinem Verantwortungsbereich zuzuord- nen. Dem Mieter ist es möglich und auch zumutbar (vgl. hierzu auch Senatsur- teil vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 181/16, aaO mwN), die für die Beurteilung der 80 81 - 36 - Wesentlichkeit der Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Tatsachen vorzutragen. (bbb) Diese - nicht auf § 906 BGB beruhende - Darlegungs- und Beweis- last des Mieters geht - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - nicht über dasjenige hinaus, was er auch im Fall der Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darlegen und beweisen müsste (vgl. hierzu Senatsbe- schlüsse vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 11 ff.; vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NZM 2017, 694 Rn. 17 f.; jeweils mwN). Die dagegen auf die Anwendung des § 906 BGB abstellende Revisionserwiderung lässt bei ihrer gegenteiligen Sichtweise zudem bereits im Ausgangspunkt außer Betracht, dass nach der Rechtsprechung des hierfür zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs die Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung nach § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB (lediglich) der Abgrenzung zwischen den - unabhängig von der Ortsüblichkeit der Grundstücksnutzung - gemäß § 906 Abs. 1 BGB hinzu- nehmenden ("sozialadäquaten") Belästigungen im nachbarlichen Gemein- schaftsverhältnis und den über eine bloße Belästigung hinausgehenden, körperliches Unbehagen hervorrufenden und deshalb wesentlichen Beeinträch- tigungen dient (vgl. MünchKommBGB/Brückner, aaO Rn. 68 mwN; siehe auch BGH, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 143/17, NJW 2019, 773 Rn. 10, 14). Vor diesem Hintergrund werden mit der vom Senat angenommenen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast von Mieter und Vermieter keine erhöhten An- forderungen an den Mieter gestellt. Insbesondere muss der Mieter auch bei den im vorliegenden Fall geltend gemachten wiederkehrenden Beeinträchtigungen in Gestalt von Baustellen- immissionen weder ein "Lärmprotokoll" noch - etwa im Hinblick auf die indizielle Bedeutung von Grenz- und Richtwerten (§ 906 Abs. 1 Satz 2 BGB; vgl. hierzu MünchKommBGB/Brückner, aaO Rn. 69 f., 112 f.) - das Ergebnis einer Mes- 82 83 - 37 - sung des von den Bauarbeiten ausgehenden Schalldruckpegels in Dezibel (dB) vorlegen und dazu entsprechenden Vortrag halten. Vielmehr genügt der Mieter, da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, auch hier sei- ner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungs- betrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen; es genügt eine hinreichend ge- naue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome"; vgl. Se- natsbeschluss vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, aaO Rn. 11 mwN). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen, wie sie vorliegend im Streit stehen, genügt danach grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Senatsbeschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, aaO Rn. 18 mwN). Aus den oben (unter II 2 f cc (2) (b) (aa) (aaa)) genannten Gründen muss diese Beschreibung in Fällen wie dem vorliegenden zudem darauf schließen lassen, dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beein- trächtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Hierbei wird es im Falle von Geräusch- und Schmutzimmissionen, die - wie hier behauptet - von dem Neubau eines Hauses auf einem benachbarten Grundstück herrühren, in der Regel möglich - und für die Darlegung eines Sachmangels auch ausreichend - sein, wenn die gemäß den vorstehend ge- nannten Grundsätzen erfolgende Beschreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen (z.B. bezüglich der Phase der Abriss- und/oder Grundarbeiten sowie der Phase der Hochbauarbeiten) ge- staffelt erfolgt (vgl. hierzu LG München I, ZMR 2019, 200 Rn. 26, 40, und NZM 2018, 228 Rn. 20; vgl. auch Senatsbeschluss vom 4. September 2018 - VIII ZR 84 85 - 38 - 100/18, NZM 2018, 1018 Rn. 15 [zur Mietminderung bei wiederkehrenden Be- einträchtigungen mit periodischer bzw. unterschiedlicher Intensität]; LG Berlin [65. Zivilkammer], WuM 2019, 701, 702). (ccc) Der Umstand, dass der Mieter nach den vorstehend genannten Grundsätzen im Falle von Immissionen die Darlegungs- und Beweislast (auch) für die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB trägt, stellt nicht etwa einen Wertungswiderspruch zu der Darlegungs- und Beweislast bezüglich der Vorschrift des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB dar. Zwar trifft im Rahmen dieser Bestimmung für die Umstände, die eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs als unerheblich erscheinen lassen, den Vermieter die Dar- legungs- und Beweislast (vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober 2008 - XII ZR 1/07, NJW 2009, 664 Rn. 20, und XII ZR 2/07, juris Rn. 20; jeweils mwN; OLG Celle, ZMR 1985, 10, 13; BT-Drucks. IV/806, S. 8; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 BGB Rn. 498; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 536 Rn. 67; aA Prechtel, NZM 2017, 105, 107). Die vorliegend in Rede stehende Prüfung, ob dem Vermieter in Bezug auf Immissionen eine Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB zur Verfügung steht, betrifft jedoch die (vorgelagerte) Frage, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache vorliegt. Dieser setzt voraus, dass es sich bei den Immissionen um eine wesentliche (und damit auch erhebliche) Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Ist dies der Fall, besteht für die Annahme einer Unerheblichkeit der Beeinträchtigung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB von vornherein kein Raum mehr. (ddd) In einem den vorstehend genannten Darlegungsanforderungen ge- nügenden Vortrag des Mieters liegt regelmäßig zugleich das wenigstens kon- kludente Vorbringen, dass den Vermieter in Bezug auf die Immissionen auch 86 87 88 - 39 - eine Verpflichtung zum Tätigwerden trifft. Dabei gehört die Frage, ob der Ver- mieter zur Beseitigung oder Reduzierung etwaiger Immissionen verpflichtet ist, weil er diese als Eigentümer nicht oder nicht entschädigungslos hinzunehmen hat, zur grundsätzlich durch den Mieter darzulegenden und zu beweisenden Mangelhaftigkeit der Mietsache (vgl. LG Kempten, Urteil vom 11. Mai 2016 - 52 S 2022/15, juris Rn. 33; vgl. auch LG Berlin [65. Zivilkammer], ZMR 2017, 974, 975 f.). Behauptet der Vermieter im Prozess, die Beseitigung oder Redu- zierung von Immissionen vertraglich nicht zu schulden, bestreitet er lediglich die von dem Mieter vorgebrachte Abweichung von der Sollbeschaffenheit der Miet- sache und erhebt nicht etwa, wie das Berufungsgericht unter Bezugnahme auf eine teilweise vertretene Auffassung (vgl. LG München I, ZMR 2019, 200, 201; Klimesch, ZMR 2016, 516, 517) meint, eine die Mangelhaftigkeit ausschließen- de Einwendung, für deren Voraussetzungen er nach allgemeinen Regeln darle- gungs- und beweisbelastet wäre. (bb) Der Vermieter trägt hierbei allerdings wegen der im Mietrecht gel- tenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsberei- chen (siehe oben II 2 f cc (1); vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, aaO; Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, aaO) die Darlegungs- und Beweislast für diejenigen mangelbezogenen Tatsachen, die seinem Verantwor- tungsbereich entstammen. Dies betrifft im Hinblick auf die hier in Rede stehende Frage, ob dem Vermieter aufgrund von Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zur Seite stehen, jedenfalls diejenigen Tatsachen, die dem Verhältnis des Ver- mieters als Grundstückseigentümer zu dem Verursacher der Immissionen ent- stammen. Auch dann nämlich, wenn der Vermieter mietvertraglich für die Auf- rechterhaltung eines Immissionszustands nur insoweit einzustehen hat, wie er 89 90 - 40 - die Veränderung nicht selbst ohne Entschädigung hinnehmen muss, trifft ihn gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die mietvertragliche Verpflichtung, jedenfalls gegen diejenigen Immissionen vorzugehen, bezüglich derer ihm Abwehr- ansprüche zur Seite stehen (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 41 mwN). Kann er Abwehransprüche nicht geltend machen, hat er zu prüfen, ob ihm aufgrund der Immissionen wenigstens ein Entschädi- gungsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zur Seite steht. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, An- sprüche gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Ver- hältnis zwischen ihm und dem Verursacher entstammenden Tatsachen - seien sie personen- oder grundstücksbezogen - vorzubringen und im Falle des Be- streitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachver- halts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher geltenden Be- weislastverteilung (siehe oben II 2 f bb (2)) - dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen. Einfluss auf das insoweit betroffene Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Verantwortlichen für die Immissionen hat der Mieter regel- mäßig nicht, weshalb Tatsachen aus diesem Rechtsverhältnis bezogen auf das Mietverhältnis nicht seinen Verantwortungsbereich berühren. Beide Rechtsver- hältnisse sind insoweit - trotz der Ausstrahlungswirkungen des § 906 BGB auf die nähere Bestimmung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43 und Rn. 27 f. mwN; MünchKommBGB/Brückner, aaO Rn. 63) - vielmehr grundsätzlich ge- trennt zu betrachten (vgl. BGH, Urteile vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, BGHZ 176, 191 Rn. 22; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43). Der Vermieter wird durch diese Verteilung der Darlegungs- und Beweis- last nicht - wie die Revision und wohl auch das Berufungsgericht meinen - be- 91 92 93 - 41 - reits grundsätzlich einem Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB gleichgestellt. Eine teilweise Übereinstimmung der Darlegungs- und Beweislast gibt es ledig- lich insoweit, als bei der notwendigen Prüfung, ob der Vermieter erfolgreich ge- gen den Verursacher vorgehen kann, auch derjenige Maßstab bei der Darle- gungs- und Beweislast zu berücksichtigen ist, der auch im Verhältnis des Ver- mieters zu dem für die Störung Verantwortlichen Anwendung findet (vgl. LG München I, ZMR 2019, aaO, S. 202), was allerdings lediglich Folge der not- wendigen (inzidenten) Prüfung auch dieses Rechtsverhältnisses ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 35, 41 ff.; Münch- KommBGB/Brückner, aaO). g) In Anbetracht dessen hat sich die Klägerin im Wege des einfachen Bestreitens erfolgreich dagegen gewandt, dass die Wohnung des Beklagten aufgrund der Baustelle Immissionen in einem Umfang ausgesetzt gewesen sei, die ihn zu einer Minderung der Miete in Höhe von 10% berechtigten. Der Be- klagte hat den ihm insoweit obliegenden Beweis bisher nicht geführt, was er allerdings auch nicht musste, weil diese Frage weder vom Amtsgericht noch vom Berufungsgericht für entscheidungserheblich gehalten wurde. Sollte dem Beklagten dieser Beweis gelingen, wird das Berufungsgericht unter Zugrunde- legung der vorstehend genannten Grundsätze zur Darlegungs- und Beweislast zu prüfen haben, ob die Klägerin mögliche, von der Baustelle herrührende Im- missionen ihrerseits ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen musste. Da das Berufungsgericht seiner Prüfung sowohl in materiell-rechtlicher als auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht unzutreffende Maßstäbe zugrunde gelegt hat, wird den Parteien Gelegenheit zu geben sein, ihren Sachvortrag gemäß der oben dargestellten Sach- und Rechtslage zu ergänzen. 94 95 - 42 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungs- reif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger RiBGH Kosziol ist wegen Wiegand Urlaubs an der Unterschrift verhindert. Dr. Milger, 28. April 2020 Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 07.04.2017 - 220 C 125/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.01.2018 - 64 S 87/17 - 96

ECLI:DE:BGH:2018:051218UVIIIZR67.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 67/18 Verkündet am: 5. Dezember 2018 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536 Abs. 1 a) Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbil- dung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gelten- den Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, zur Veröffentlichung vorgesehen; jeweils mwN). b) Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Be- rücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Se- natsurteile vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, aaO). BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18 - LG Lübeck AG Reinbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Dezember 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 15. Februar 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es eine Berechtigung der Kläger zur Minderung und Zurückbehaltung der Miete wegen einer (durch Wärmebrücken verursachten) "Gefahr von Schimmelpilzbildung" festgestellt hat. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Reinbek vom 23. Dezember 2016 wird auch insoweit zurückgewiesen. Die weitergehende Revision der Beklagten gegen das vorbezeich- nete Urteil des Landgerichts Lübeck wird als unzulässig verwor- fen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger 40 % und die Beklagte 60 %, von den Kosten des Revisionsverfahrens die Kläger 28 % und die Beklagte 72 % zu tragen. Bezüglich der Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens verbleibt es bei der Kos- tenentscheidung des Amtsgerichts. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahr 2008 Mieter einer preisgebundenen Woh- nung der Beklagten in G. . Die Miete für die im Jahr 1968 erbaute und 60,92 qm große Zweieinhalbzimmerwohnung belief sich zuletzt auf 489,41 € monatlich einschließlich einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Die Kläger haben die Feststellung begehrt, dass sie seit Juni 2014 we- gen der Feuchtigkeit des Kellers sowie wegen geometrischer Wärmebrücken in der Wohnung selbst und einer damit verbundenen "Schimmelpilzgefahr" zu ei- ner Mietminderung in Höhe von insgesamt 15 % sowie zu einer Zurückbehal- tung der Miete in Höhe von insgesamt 30 %, letzteres bis zu einem Betrag von 2.936,46 €, berechtigt sind. Ferner haben die Kläger die Zahlung eines Kosten- vorschusses in Höhe von (zuletzt) 6.500 € nebst Zinsen für die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller verlangt. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage (Kostenvorschuss für die Besei- tigung der Feuchtigkeitsmängel im Keller) in vollem Umfang stattgegeben. Dem Feststellungsbegehren hat es nur insoweit entsprochen, als es eine Mietminde- rung in Höhe von 24,47 € (5 % der Bruttomiete) seit Juni 2014 wegen der Kel- lerfeuchtigkeit sowie eine Berechtigung der Kläger festgestellt hat, wegen der Kellerfeuchtigkeit die Miete seit dem vorgenannten Zeitpunkt in Höhe eines Be- trages von 48,94 € (10 % der Bruttomiete) monatlich, höchstens jedoch 978,82 €, zurückzubehalten. Die weitergehende Klage hat das Amtsgericht ab- gewiesen. Auf die Berufungen beider Parteien hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts - unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel - teilwei- 1 2 3 4 - 4 - se abgeändert. Die Mietminderung wegen des feuchten Kellers hat auch das Landgericht auf 5 % der Bruttomiete bemessen. Die Verurteilung zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 6.500 € nebst Zinsen für die Beseitigung der Feuchtigkeitsmängel im Keller hat es ebenfalls bestätigt. Daneben hat es festgestellt, dass die Bruttomiete seit Juni 2014 in den Monaten Oktober bis März wegen einer "Gefahr von Schimmelpilzbildung" um (weitere) 10 % gemin- dert sei und den Klägern wegen dieser Mängel in den genannten Monaten ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 30 % der Bruttomiete, höchstens jedoch 1.957,64 €, zustehe. Bezüglich eines Zurückbehaltungsrechts der Miete wegen des feuchten Kellers sowie bezüglich der im Hinblick auf die Gefahr einer Schimmelpilzbildung geltend gemachten weitergehenden Minderung und Zu- rückbehaltung der Miete hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als grundsätz- lich angesehenen Frage zugelassen, ob und unter welchen Voraussetzungen geometrische Wärmebrücken und eine dadurch verursachte Gefahr von Schimmelpilzbildung einen Mangel der Mietwohnung begründen. Die Beklagte verfolgt mit der Revision ihr Klageabweisungsbegehren in vollem Umfang wei- ter. Entscheidungsgründe: Die Revision bleibt ohne Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung der Beklagten wegen der Feuchtigkeit im Keller richtet (Feststellung der Minde- rung sowie Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung); insoweit ist die Revision vom Berufungsgericht nicht zugelassen und deshalb als unzu- lässig zu verwerfen. 5 6 - 5 - Hingegen ist die Revision begründet, soweit sie sich gegen die Feststel- lung einer Mietminderung und eines Zurückbehaltungsrechtes wegen geometri- scher Wärmebrücken und einer dadurch verursachten Gefahr einer Schimmel- pilzbildung wendet. I. Das Berufungsgericht (LG Lübeck, Urteil vom 15. Februar 2018 - 14 S 14/17, BeckRS 2018, 2653) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage auf Feststellung einer Mietminderung im Hinblick auf die in der Wohnung vorhandenen geometrischen Wärmebrücken sei in Höhe einer mo- natlichen Minderung von 10 % - für das Winterhalbjahr - begründet. Infolge der vorhandenen Wärmebrücken bestehe die Gefahr einer Schimmelpilzbildung, was als Mangel der Mietsache anzusehen sei. Unerheblich sei, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung gelten- den Bauvorschriften beziehungsweise DIN-Vorschriften entspreche und bei der Erbauung die damaligen Regeln der Baukunst eingehalten worden seien. Viel- mehr könne der Mieter auch in Altbauwohnungen verlangen, dass diese schimmelfrei seien. Nach der Verkehrsanschauung könne der Mieter nämlich ohne besondere Absprache jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde (vgl. BGH, Urteile vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08; vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03). Dazu gehöre, dass auch eine Altbauwohnung mit üblichem Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters schimmelpilzfrei gehalten werden könne. Für die Annahme eines Mangels genüge es bereits, dass der Mietge- brauch durch eine bestimmte Beschaffenheit der Mietsache jederzeit erheblich 7 8 9 10 11 - 6 - beeinträchtigt werden könne ("Mangelgefahr"). Dies sei hier der Fall, weil die Wohnung angesichts der vorhandenen geometrischen Wärmebrücken nicht mit alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten der Mieter schimmelfrei gehalten werden könne. Vom Mieter könne - ohne besondere vertragliche Vereinbarung - nur verlangt werden, dass er das Schlafzimmer auf mindestens 16 Grad Celsius und die übrigen Zimmer auf mindestens 20 Grad beheize. Auch könne dem Mieter grundsätzlich mehr als ein zweimaliges Stoßlüften von jeweils bis zu zehn Minuten nicht zugemutet werden. Ebenso wenig sei es dem Mieter zu- mutbar, Einschränkungen hinsichtlich der Möblierung hinzunehmen; vielmehr könne dieser Möbel auch beliebig an den Außenwänden ohne Abstand zu die- sen aufstellen. Sei unter den genannten Bedingungen nicht sichergestellt, dass es zu keiner Schimmelpilzbildung komme, liege ein bauseits bedingter und vom Ver- mieter zu vertretender Mangel vor. Darauf, wieviel Feuchtigkeit durch das Nut- zungsverhalten des Mieters entstehe, komme es hinsichtlich des Umfangs des zumutbaren Lüftungsverhaltens nicht an, solange sich das Nutzungsverhalten im Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs (Aufenthalt, Waschen, Kochen, Du- schen etc.) bewege. Anhaltspunkte dafür, dass dies hier nicht der Fall sei, hät- ten sich nicht ergeben. Die für die Annahme eines Mangels erforderliche konkrete Gefahr erge- be sich hier aus der DIN 4108-2:2003-07, auch wenn diese zur Zeit der Errich- tung des Gebäudes noch nicht gegolten habe. Wie der Sachverständige ausge- führt habe, bestehe ab einer Unterschreitung bestimmter Grenzwerte die Ge- fahr von Schimmelpilzbildung, der die technischen Normen gerade entgegen- wirken sollten. Deshalb seien die in dieser DIN zugrunde gelegten Randbedin- gungen (Innentemperatur 20 Grad Celsius, Raumluftfeuchte 50 %, Außenluft- temperatur 5 Grad minus) auch hier maßgeblich. Demnach müsse die Innen- 12 13 - 7 - temperatur an den Außenwandecken mindestens 12,6 Grad Celsius betragen, was hier nach den Angaben des Sachverständigen nicht eingehalten werde (rechnerisch nur 11,2 Grad); bei einer - hier allerdings nicht vorhandenen - Möblierung der Außenwände der Wohnung liege die rechnerisch maßgebliche raumseitige Wandflächentemperatur sogar nur bei 7 Grad. Aus alledem folge, dass angesichts der bauseitigen Beschaffenheit die als Mangel zu qualifizieren- de konkrete Gefahr der Schimmelpilzbildung bestehe und daraus ab der Anzei- ge dieses Mangels eine Mietminderung folge. Darauf, dass die Kläger die Au- ßenwand nicht möbliert und dies auch zu keinem Zeitpunkt vorgehabt hätten, komme es nicht an. Soweit der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 18. April 2007 (VIII ZR 182/06) ausgeführt habe, bei der Frage der Zumutbarkeit des dem Mie- ter abzuverlangenden Lüftungsverhaltens komme es auf die vom Tatrichter festzustellenden Umstände des konkreten Einzelfalls an, stehe diese Entschei- dung der Beurteilung des Berufungsgerichts nicht entgegen. Zum einen habe es sich dort um eine mit zwei Personen belegte Wohnung von nur 30 qm Größe und die Frage des "Kipplüftens" gehandelt. Zum anderen setze der Ausschluss der Mängelrechte des Mieters voraus, dass das schadensursächliche Wohn- verhalten ihm in der konkreten Situation als schuldhaft vorgeworfen werden könne. Dies sei aber gerade nicht der Fall, wenn der Mieter sich bezüglich des Heizens und Lüftens innerhalb des oben aufgezeigten üblichen Rahmens be- wege. II. 1. Die unbeschränkt eingelegte Revision der Beklagten ist - mangels Zu- lassung der Revision durch das Berufungsgericht - unzulässig und aus diesem Grund zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Feststellung einer Mietminde- 14 15 - 8 - rung wegen der Feuchtigkeit des Kellers und die Verurteilung zur Zahlung eines Kostenvorschusses zur Beseitigung dieses Mangels richtet. a) Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt auf die Ansprü- che zugelassen, die auf geometrische Wärmebrücken und eine daraus resultie- rende Gefahr einer Schimmelpilzbildung in der Wohnung gestützt sind. Der Tenor des Berufungsurteils enthält insoweit zwar keine Beschrän- kung der Zulassung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszu- lassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils ent- halten ist, auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die Entscheidungs- formel im Licht der Entscheidungsgründe auszulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen ist, wenn sich dies aus den Gründen der Beschränkung klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 10. Oktober 2017 - VI ZR 520/16, NJW 2018, 402 Rn. 9; vom 24. Oktober 2017 - II ZR 16/16, WM 2017, 2363 Rn. 9; Beschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 10; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 5; jeweils mwN). So verhält es sich auch hier. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision mit der seiner Auffassung nach bestehenden Klärungsbedürftigkeit der Frage begründet, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mietmangel auf- grund der durch geometrische Wärmebrücken bestehenden Gefahr von Schimmelpilzbildung gegeben sei. Diese Frage stellt sich indes für die Ansprü- che, die die Kläger aus den Feuchtigkeitsmängeln des Kellers herleiten, nicht. 16 17 18 - 9 - Bezüglich dieses abgrenzbaren Teils des Streitstoffs ist die Revision daher nicht zugelassen. b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Denn bei den Ansprüchen, die auf geometrische Wärmebrücken und eine dar- aus resultierende Gefahr einer Schimmelpilzbildung in der Wohnung gestützt sind, handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übri- gen Streitstoff - namentlich den Ansprüchen, die die Kläger aus den Feuchtig- keitsmängeln des Kellers herleiten - beurteilt werden und (auch) im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streit- stoffs auftreten kann (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 20 f.; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 6 f.; jeweils mwN). 2. Soweit die Revision eröffnet ist, hält die Beurteilung des Berufungsge- richts rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Weder ist die von den Klägern ge- schuldete Miete mit Rücksicht auf Wärmebrücken in den Außenwänden der Wohnung und eine dadurch verursachte Gefahr einer Schimmelpilzbildung ge- mindert (§ 536 Abs. 1 BGB) noch steht diesen insoweit ein Zurückbehaltungs- recht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) zu. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt ein - eine Mietmin- derung oder ein Zurückbehaltungsrecht begründender - Mangel der Mietsache nicht vor. Denn die vertragsgemäße bauliche Beschaffenheit einer Wohnung richtet sich, was das Berufungsgericht verkannt hat, auch hinsichtlich der Wär- medämmung und der hier vorhandenen geometrischen Wärmebrücken man- gels konkreter vertraglicher Vereinbarungen der Mietvertragsparteien grund- sätzlich nach dem im Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes geltenden Maß- 19 20 21 - 10 - stab, so dass eine im Einklang mit den zu diesem Zeitpunkt geltenden Regeln der Baukunst errichtete Wohnung vertragsgemäß ist. Etwas Anderes ergibt sich auch nicht aus einem vom Berufungsgericht herangezogenen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens". Ebenfalls von Rechtsirrtum beeinflusst ist die weitere Annahme des Berufungsgerichts, das dem Mieter zumutbare Lüftungs- und Heizverhalten sei abstrakt-generell nach den vom Berufungsgericht für "üblich" erachteten Eckwerten ohne Berücksichti- gung der Umstände des Einzelfalls festzulegen und eine auf der Basis eines derart generell bestimmten Wohnverhaltens ermittelte bloße "Gefahr einer Schimmelpilzbildung" sei einem Mangel gleichzustellen. a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht aller- dings mit Recht das für eine Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinte- resse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO) bejaht. Ohne Erfolg weist die Revision insoweit auf die Möglichkeit einer Leis- tungsklage auf Rückforderung etwa unter Vorbehalt gezahlter Mieten hin. Das Feststellungsinteresse der Kläger richtet sich darauf, dass zwischen den Par- teien die Minderung der Miete rechtsverbindlich festgestellt werde, weil dies einerseits im Hinblick auf künftige Mietzahlungen und andererseits - auch so- weit zurückliegende Mietzeiträume betroffen sind - als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungsverzugskündigung von Bedeutung ist. Diese rechtsverbindli- che Feststellung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Minderung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt (vgl. auch Senatsurteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 99/17, NJW-RR 2018, 1285 Rn. 17 mwN). Anders als die Revision meint, ist es im Übrigen auch unschädlich, dass die Kläger - entsprechend einem verbreiteten Sprachgebrauch - ihren Feststel- 22 23 24 25 - 11 - lungsantrag dahin gefasst haben, die "Berechtigung" der Mietminderung festzu- stellen, obwohl die Mietminderung beim Vorliegen von Mängeln bereits kraft Gesetzes eintritt. Das gleiche gilt für den weiteren Einwand, die Kläger hätten ihren Antrag dahin formulieren müssen, dass die Beklagte nur Miete in einer bestimmten Höhe fordern dürfe. Abgesehen davon, dass selbst ungenau ge- fasste Anträge unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen sind (Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 68/17, NJW 2018, 3448 Rn. 31, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 6. Juni 2018 - VIII ZR 247/17, GRUR-RR 2018, 454 Rn. 26; jeweils mwN), folgte aus einer berechtigten Min- derung um 15 % der Bruttomiete ganz offensichtlich, dass die Kläger nur 85 % der Bruttomiete zu zahlen hätten, und trifft der Einwand der Revision, bei dem von den Klägern gestellten Antrag fehle es an einem feststellungsfähigen Rechtsverhältnis, deshalb nicht zu. b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, bei den in der Wohnung der Kläger vorhandenen Wärmebrücken handele es sich um einen Sachmangel, ist hingegen in mehrfacher Hinsicht von Rechtsirrtum beeinflusst. aa) Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemä- ßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbe- seitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) sowie unter Umständen ein Zurückbehal- tungsrecht gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsäch- lichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 26 27 - 12 - 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzlich vorgesehene "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand" durch den vereinbarten Nutzungszweck, hier die Nutzung als Wohnung, bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der all- gemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu be- rücksichtigen (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 unter [II] A 1 b bb; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, aaO Rn. 13). Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grund- sätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, aaO Rn. 10; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, aaO; vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, aaO; vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; Beschluss vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 15). Da sich somit der geschuldete ver- tragsgemäße Gebrauch, soweit die Mietsache selbst betroffen ist, bereits im Wege der Gesetzesauslegung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt, bedarf es nicht des Rückgriffs auf eine ergänzende Vertragsauslegung des Mietvertrags (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 23 ff., 39 ff.). 28 29 - 13 - Nach den - insoweit rechtsfehlerfreien und in der Revisionsinstanz unan- gegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts stehen die in der Wohnung der Kläger vorhandenen Wärmebrücken jedoch im Einklang mit den im Zeit- punkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Normen und ist das Gebäu- de nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden. Denn zum Zeit- punkt der - im Jahr 1968 erfolgten - Errichtung des Gebäudes, in dem sich die Mietwohnung der Kläger befindet, bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhanden- sein geometrischer Wärmebrücken - insbesondere im Bereich der von den Klä- gern angeführten Außenwandecken - allgemein üblicher Bauzustand. Nach den Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 3. November 2017, auf die die Revision in diesem Zu- sammenhang verweist, betrifft dies im Grunde den gesamten inländischen Wohnungsbestand aus der Bauzeit von 1947 bis 1978, soweit nicht nachträg- lich eine Sanierung oder Wärmedämmung vorgenommen worden ist. Das Berufungsgericht geht zwar im Ansatzpunkt von der oben genannten - von ihm auch zitierten - Senatsrechtsprechung aus, verkehrt diese jedoch an- schließend in ihr Gegenteil, indem es - unter grundlegender Verkennung der Senatsrechtsprechung zum "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" - bei der Beurteilung des Vorliegens eines möglichen Mangels der Wohnung der Kläger eine erst Jahrzehnte nach der Erbauung des Gebäudes in Kraft getretene DIN- Vorschrift (DIN 4108-2:2003-07) heranzieht. bb) Allerdings hat der Senat entschieden, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender Vereinbarungen jedenfalls einen Mindeststandard verlangen kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, 30 31 32 - 14 - aaO unter [II] A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 33; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21). Diese Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen be- züglich der Elektroinstallation beruht indes auf dem Umstand, dass bei der Verwendung von Haushaltsgeräten seit den 1950er oder 1960er Jahren ein grundlegender Wandel dahin eingetreten ist, dass nunmehr in nahezu jedem Haushalt - selbst bei bescheidenen Verhältnissen - regelmäßig zahlreiche elekt- rische Geräte Verwendung finden und jeder Mieter deshalb mangels abwei- chender Vereinbarung erwarten kann, dass auch in seiner Wohnung die Nut- zung solcher Geräte grundsätzlich möglich ist und die Elektroinstallation diesen Mindestanforderungen genügt. cc) Diese Rechtsprechung ist auf die Beschaffenheit einer Wohnung be- züglich der Wärmedämmung - da insoweit weder eine vergleichbare Verände- rung der Lebensverhältnisse noch eine hierauf beruhende Erwartung des Wohnraummieters hinsichtlich des Mindeststandards einer Altbauwohnung ge- geben ist - nicht in der vom Berufungsgericht vorgenommenen Weise übertrag- bar und rechtfertigt es insbesondere nicht, unter Berufung auf angebliche Grundsätze eines "zeitgemäßen Wohnens" die vertragsgemäße Beschaffenheit einer Mietsache hinsichtlich der Wärmedämmung, über die die Parteien keine konkreten Vereinbarungen getroffen haben, durch die Bestimmung abstrakt- genereller "Eckpunkte" eines unter allen Umständen zu gewährleistenden Wohnverhaltens festzulegen, wie es das Berufungsgericht unter einseitiger Be- rücksichtigung der Mieterinteressen getan hat. (1) Bereits der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, der Vermieter ha- be die Schimmelfreiheit der Wohnung auch unter der Voraussetzung zu ge- währleisten, dass der Mieter das Schlafzimmer nur auf 16 Grad Celsius, die übrigen Zimmer auf nicht mehr als 20 Grad beheize, kalte Außenwände beliebig 33 34 - 15 - möbliere und die Wohnung nicht mehr als zwei Mal pro Tag für fünf bis zehn Minuten stoßlüfte, ist verfehlt. Woher das Berufungsgericht diese Anforderun- gen herleitet, die zudem grundsätzlich unabhängig vom konkreten Wohnverhal- ten der Mieter - namentlich deren Anwesenheitszeiten in der Wohnung und dem Umfang der dort ausgeübten Tätigkeiten, die mit einer Feuchtigkeitsentwicklung verbunden sind - sowie von Art, Größe und Baujahr der Mietwohnung gelten sollen, ist nicht nachvollziehbar und entbehrt einer tragfähigen Grundlage. Hie- ran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass die vorstehend genannte unzutreffende Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur von diesem, sondern ebenso von einigen weiteren, im angegriffenen Urteil angeführten Instanzge- richten und Literaturstimmen vertreten wird. (2) Das Berufungsgericht knüpft hinsichtlich der Beheizung und Lüftung der Wohnung einerseits an den Gesichtspunkt der Zumutbarkeit für den Mieter an, verkennt dann aber - wie die Revision mit Recht rügt - dass die Zumutbar- keit nicht abstrakt-generell, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden kann. Der vom Berufungsgericht beauftragte Sachverständige ist - bei einer Belegung der Wohnung der Kläger mit zwei Per- sonen, die (unter anderem) jeweils 20 Minuten pro Tag duschen - zu dem Er- gebnis gekommen, dass bei einer Raumtemperatur von 16 Grad Celsius ein täglich zweimaliges Lüften mit einer Dauer von jeweils 15 bis 19 Minuten oder ein dreimaliges Lüften von 10 bis 13 Minuten und bei einer Raumtemperatur von 20 Grad Celsius ein zweimaliges Lüften mit einer Dauer von jeweils 11 bis 15 Minuten oder ein dreimaliges Lüften von 8 bis 10 Minuten ausreichen, um eine Schimmelpilzbildung im Bereich der Mitte der Außenwände und der Au- ßenwandkanten zu vermeiden. Dass ein solches Lüftungsverhalten für den Mieter unter allen Umstän- den unzumutbar sei und deshalb die Wohnung der Kläger den Mindeststandard 35 36 - 16 - zeitgemäßen Wohnens nicht gewährleiste, kann - wie die Revision mit Recht rügt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht angenommen wer- den. Insbesondere hat das Berufungsgericht bei seiner unzutreffenden gegen- teiligen Sichtweise auch außer Acht gelassen, dass es allgemein üblich ist (§ 291 ZPO), nach Vorgängen, die mit einer besonders starken Feuchtigkeits- entwicklung verbunden sind, wie etwa Kochen, Duschen und Waschen, den davon betroffenen Raum sogleich zu lüften, um die vermehrte Feuchtigkeit durch Luftaustausch alsbald aus der Wohnung zu entfernen. (3) Ebenso verfehlt ist die Annahme des Berufungsgerichts, dass es dem Mieter unter allen Umständen unzumutbar sei, bei der Möblierung von Außen- wänden der Wohnung irgendeine Einschränkung hinzunehmen und dies zur Folge habe, dass bereits die bloße Gefahr einer Schimmelpilzbildung, die durch ein Aufstellen von Möbeln direkt und ohne Abstand an einer baualtersgemäß ungedämmten Außenwand entstehe, generell einen zur Minderung der Miete führenden Mangel darstelle. Letztlich läuft diese Argumentation des Berufungs- gerichts darauf hinaus, mittels des von ihm angewendeten Maßstabs bei der Beurteilung des Vorliegens eines möglichen Mangels des vermieteten Wohn- raums auch für eine nicht sanierte oder nicht grundlegend modernisierte Alt- bauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft und steht im Widerspruch zu der oben dargestellten ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum maßgeblichen Zeit- punkt der Beurteilung des Vorliegens möglicher Mängel der Mietsache. (4) Letztlich bedarf die Frage, welche Anforderungen an das Wohnver- halten der Kläger in der von der Beklagten gemieteten Wohnung zu stellen sind beziehungsweise welche Maßnahmen zur Lüftung und Beheizung ihnen zu- mutbar sind, keiner abschließenden Beantwortung, denn sie ist nicht entschei- 37 38 - 17 - dungserheblich. Sie würde sich hier nur stellen, wenn ein Sachmangel der Wohnung einen Schimmelpilzbefall verursacht hätte. Dies ist indes nicht der Fall. Aus diesem Grund kommt es entgegen der Auffassung der Revisionserwi- derung nicht darauf an, ob die Behauptung der Kläger zutrifft, dass ein früher aufgetretener und von ihnen zunächst beseitigter Schimmelpilz im Eckbereich des Wohnzimmers und im Sockelbereich des Küchenfensters nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz zurückgekehrt sei. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit es mit der Revision zu- lässigerweise angegriffen worden ist und eine Berechtigung der Kläger zur Min- derung und zur Zurückbehaltung der Miete wegen einer durch Wärmebrücken verursachten Gefahr einer Schimmelpilzbildung festgestellt hat, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner wei- teren tatsächlichen Feststellungen bedarf, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klä- ger (auch) hinsichtlich der vorstehend genannten Feststellungsanträge und da- mit zur Wiederherstellung des die Klage insoweit abweisenden Urteils des Amtsgerichts. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Reinbek, Entscheidung vom 23.12.2016 - 17 C 288/15 - LG Lübeck, Entscheidung vom 15.02.2018 - 14 S 14/17 - 39

ECLI:DE:BGH:2018:300518UVIIIZR220.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 220/17 Verkündet am: 30. Mai 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1; HeizkostenVO § 7 Abs. 1 Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohn- flächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßge- bend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19). BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 8. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21. September 2017 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhau- ses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgänge- rin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: "Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart". Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (be- heizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten - neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale - monatliche Heizkostenvor- auszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zu- grundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 € (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 € (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertrag- lich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 € (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 € (für 2014). Die genannten Beträ- ge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Kläge- rin. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück- ständiger Miete nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Die geltend gemachte Forderung sei nicht durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen, weil den Beklagten über die Heizkostenab- rechnungen der Klägerin für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 hinausgehen- de Guthaben nicht zustünden. Denn maßgebend für die genannten Abrechnun- gen sei jeweils die tatsächliche Wohnfläche. Allein der Umstand, dass nach den mietvertraglichen Vereinbarungen über die tatsächlich verbrauchten Heizkosten jährlich abgerechnet werden solle, erfordere die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnungsgrößen. Anders als in den Fällen der Mietminderung, in denen subjektive Betrachtungen der Partei- en zugrunde gelegt werden könnten mit der Folge, dass eine wesentliche Ab- weichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit erst ab einer Ab- weichung von 10 % zur tatsächlichen Wohnfläche anzunehmen sei, liege die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung ähnlich wie bei einer Mieterhö- hung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete. In diesen Fällen habe der Bundesge- richtshof in der Entscheidung vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) die tat- sächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet, weil es auf den tatsächli- chen Wohnwert ankomme; andernfalls würden fingierte, von den Vertragspar- teien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objekti- ven Maßstäben treten. Diese Überlegungen ließen sich auf die Heizkostenabrechnung übertra- gen, denn die Mieter sollten in ihrer Gesamtheit vernünftigerweise nur insoweit mit Kosten belastet werden, als es ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße ent- spricht. Dies entspreche auch dem dem gesamten Betriebskostenrecht imma- nenten Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit. Mit dem Hinweis auf eine ältere Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31. Oktober 2007 (VIII ZR 261/06) könnten die Beklagten nichts gewinnen. 9 10 11 12 - 5 - Die dort wiedergegebene Auffassung, dass auch bei der Heizkostenabrechnung eine Differenz der vereinbarten zur tatsächlichen Wohnungsgröße von bis zu 10 % nicht schade, werde dort unter anderem mit dem Verweis auf die Recht- sprechung zur Mieterhöhung begründet, die nun durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2015 ausdrücklich aufgegeben worden sei. Aus der Heizkostenverordnung könnten die Beklagten nichts für ihre Auf- fassung herleiten. Insbesondere erfordere der Umstand, dass die nach § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV erlaubten verschiedenen Abrechnungsmöglichkeiten zu Abrechnungsungerechtigkeiten führen könnten, keine andere Betrachtung. Die durch § 7 HeizkostenV erlaubten Abrechnungsmethoden basierten sämtlich auf objektiven Maßstäben, nämlich der "Wohn- und Nutzfläche oder dem um- bauten Raum" beziehungsweise der "Wohn- oder Nutzfläche oder des umbau- ten Raums der beheizbaren Räume". Keine dieser Methoden sehe den Rück- griff auf die vereinbarte Wohnfläche vor. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Kläge- rin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 42,46 € nach § 535 Abs. 2 BGB zusteht. Die Mieteinbehalte der Beklagten in Höhe von 26,55 € für das Wirtschaftsjahr 2013 und von 15,91 € für das Wirt- schaftsjahr 2014 erfolgten jeweils zu Unrecht, da den Beklagten für die genann- ten Zeiträume weitere, über die Abrechnungen der Klägerin hinausgehende Guthaben nicht zustehen. Denn die Klägerin hat die Heizkosten für die genann- ten Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abge- 13 14 15 - 6 - rechnet und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen. Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208,18 Rn. 10 ff.) zu Recht als überholt angesehen. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohn- raummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN). Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete be- rechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB in- folge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. Novem- ber 2015 - VIII ZR 266/14, aaO; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; jeweils mwN). 2. Dies bedeutet indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So hat der Senat in dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10 f.) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Woh- nungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß 16 17 18 - 7 - § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellen- de Wohnungsgröße hat. Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Wil- len des Gesetzgebers alleinigen Maßgeblichkeit des objektiven Wohnwerts der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung dürfen bei der Frage der Berechti- gung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Ele- mente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkma- len wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO). Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in dem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn.10) ausdrück- lich aufgegeben. 3. Entgegen der Auffassung der Revision sind indes auch Betriebskos- ten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) - jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) - auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der ver- einbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskos- tenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, aaO), hält er daran nicht mehr fest. a) Die Revision meint, die Heizkostenverordnung erkenne mit der Rege- lung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV an, dass die Einbeziehung nicht beheiz- ter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende Wohnfläche keinen 19 20 - 8 - Verstoß gegen die Vorschriften der Verordnung darstelle. Damit dürften aber auch Wertungsspielräume der Parteien, mit denen diese in gewissem Umfang subjektive Vorstellungen verwirklichten, in die Abrechnung einfließen. Gewisse Unschärfen bei der Abrechnung seien hinzunehmen. Entsprechend dürfe es dem Vermieter nicht verwehrt sein, bei seinen Mietern unterschiedliche Umla- gemaßstäbe anzuwenden, solange lediglich die tatsächlich angefallenen Kos- ten umgelegt würden und der Vermieter nicht mehr als die ihm entstandenen Kosten erhalte. b) Dies trifft nicht zu. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsge- rechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 437 Rn. 29; vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Rn. 17), erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamili- enhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem ob- jektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen sub- jektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus. Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den 21 22 23 - 9 - Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche (so jeden- falls im Ergebnis auch: Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556a Rn. 23; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 36; Wall, Betriebskos- tenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2338; Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkos- tenrecht, 8. Aufl., F Rn. 83; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 28; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 19; Schmid/Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2017, § 556a Rn. 166c; Heix, WuM 2016, 263, 265; Hinz, JR 2017, 284, 286; unklar: Münch- KommBGB/Schmid-Zehelein, 7. Aufl., § 556a Rn. 31). Auch erwähnt die Heiz- kostenverordnung mehrfach den Begriff der "anerkannten Regeln der - 10 - Technik" (so in § 5 Abs. 2 Satz 2, § 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der eher darauf hindeutet, dass der Verordnungsgeber in erster Linie in diesen Regeln niedergelegte objektive Kriterien für die Heizkostenverteilung als maßgeblich ansieht. Dies spricht ebenfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 05.08.2016 - 210 C 84/16 - LG Köln, Entscheidung vom 21.09.2017 - 1 S 185/16 -

ECLI:DE:BGH:2018:220818UVIIIZR99.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 99/17 Verkündet am: 22. August 2018 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. BGH, Urteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 99/17 - LG Frankfurt am Main AG Bad Homburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juli 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14. März 2017 im Kos- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Kläger - hinsichtlich des Klageantrags zu Ziffer 1c (Gastherme) ein- schließlich der hierauf bezogenen Ziffer 2, - hinsichtlich der nach dem Klageantrag zu Ziffer 3 begehrten Feststellung einer Minderungsquote von 15 % wegen der nach dem Klageantrag zu Ziffer 1c beanspruchten Instandset- zungsmaßnahme und - hinsichtlich der auf die Widerklage erkannten Miet- und Ne- benkostenzahlbeträge, soweit dabei eine Minderungsquote von 15 % versagt worden ist, zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerde- und des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Kläger sind seit dem 1. Mai 2014 Mieter einer Wohnung der Beklag- ten in Bad Homburg. Die monatliche Bruttomiete beläuft sich auf 834,68 €; die Grundmiete beträgt 589,68 €. Die Parteien streiten im Wege von Klage und Widerklage über verschie- dene Instandsetzungsarbeiten, die Feststellung einer Berechtigung der Kläger zur Mietminderung sowie über die Zahlung von Miete und Betriebskostennach- forderungen. Im Revisionsverfahren stehen nur noch Ansprüche wegen eines behaupteten Defekts der Gastherme im Streit, wofür die Kläger eine Minde- rungsquote von 15 % ansetzen. Das Amtsgericht hat die auf Vornahme näher bezeichneter Instandset- zungsarbeiten, auf Feststellung einer vollständigen Mietminderung sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen und der auf Zahlung rückständiger Miete und einer Betriebskostennachforderung gerich- teten Widerklage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat lediglich hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten und bezüglich der Widerklage insoweit Erfolg gehabt, als darin eine Nebenkostenvorauszahlung für das Jahr 2015 enthalten ist. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger hat der Senat die Revisi- on - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsbehelfs - in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang zugelassen. In diesem Umfang verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren sowie bezüglich der Widerklage ihr Klageabwei- sungsbegehren weiter. 1 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern fehle für eine auf die Instandsetzung der Gastherme und ei- ne auf deren Defekt basierende Minderung der Miete gerichtete Klage bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weil die Wohnung seit dem Jahr 2016 nicht von ihnen, sondern von einem Dritten bewohnt werde, der auch die laufende Miete entrichte. Der Kläger zu 1 habe in seiner Anhörung in erster Instanz selbst an- gegeben, die Wohnung werde von seiner Tochter und seinem Schwager be- wohnt, der auch die Miete zahle. Soweit in der Berufung demgegenüber be- hauptet worden sei, bei der Klägerin zu 2 handele es sich entgegen der Angabe in der Klageschrift nicht um die Ehefrau, sondern um die dort wohnende Toch- ter des Klägers zu 1, sei dies nicht unter Beweis gestellt worden. Die Kläger hätten auch keinen Anspruch auf Feststellung der Minderung; die Wohnung sei den Klägern vertragsgemäß zur Verfügung gestellt worden, so dass die Miete nicht gemindert und die Widerklage auf Zahlung rückständiger Miete begründet sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Instandsetzung der Gastherme sowie auf Feststel- 5 6 7 8 - 5 - lung einer auf den Defekt der Gastherme gestützten Mietminderung in Höhe von 15 % (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht verneint und ein mit der Widerklage geltend gemachter Zahlungsanspruch in Höhe einer Minderungsquote von 15 % nicht bejaht werden. 1. Wie die Revision mit Recht rügt, fehlt es der auf Instandsetzung der defekten Therme gerichteten Klage weder an dem erforderlichen Rechtsschutz- interesse, noch kann sie insoweit auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen als unbegründet angesehen werden. a) Bei Leistungsklagen ergibt sich ein Rechtsschutzbedürfnis regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Vorliegen für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 7; vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 4/13, WuM 2014, 558 Rn. 17; vom 21. September 2017 - I ZR 58/16, WRP 2017, 1488 Rn. 37; jeweils mwN). Nur ausnahmsweise können besondere Umstände das Verlan- gen des Klägers, in die materiell-rechtliche Prüfung seines Anspruchs einzutre- ten, als nicht schutzwürdig erscheinen lassen. Anhaltspunkte dafür, dass mit der Klage prozessfremde Ziele verfolgt werden und die Kläger die Gerichte als Teil der Staatsgewalt "unnütz bemüht" haben (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 4/13, aaO Rn. 18; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., vor § 253 Rn. 154) sind vom Berufungsgericht nicht im Ansatz festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Da die Beklagte den Instandsetzungsanspruch der Kläger bestreitet, sind diese auf die gerichtliche Geltendmachung angewiesen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts ist es für die Frage des Rechtsschutzinteresses nicht von Bedeutung, ob die Kläger selbst in der von ihnen angemieteten Woh- 9 10 11 12 - 6 - nung leben oder sie nahen Familienangehörigen überlassen haben. Dieser Umstand lässt das Rechtsschutzinteresse der Kläger an der gerichtlichen Klä- rung der zwischen den Parteien streitigen Begehren nicht entfallen. Sofern das Berufungsgericht mit seinem Hinweis auf die Überlassung der Wohnung an Familienangehörige gemeint haben sollte, dem Anspruch der Kläger stehe we- gen dieses Umstands der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) entgegen, so handelte es sich hierbei um einen allein materiell- rechtlichen Einwand, der nicht geeignet ist, bereits das Rechtsschutzinteresse der Kläger an der materiell-rechtlichen Prüfung des von ihnen erhobenen An- spruchs zu verneinen. b) Die Entscheidung des Berufungsgerichts über den Instandsetzungs- anspruch bezüglich der Gastherme stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere kann das Bestehen dieses Anspruchs nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht verneint wer- den. Der - revisionsrechtlich zu unterstellende - längere Ausfall der Gastherme stellt einen Mangel dar. Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, schuldet die Beklagte die Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizanlage und unabhängig von der genauen technischen Ausgestaltung damit auch die Warmwasserversorgung (vgl. Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 391/12, NJW 2014, 1951 Rn. 15; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 535 Rn. 76). Die Kläger haben hinreichend substantiiert zur Mangelhaftigkeit vorgetragen. c) Auch die Überlassung der Wohnung an Dritte vermag einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme nicht auszuschließen. Den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung "zum vertragsgemäßen Gebrauch" zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 25). 13 14 - 7 - Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. d) Die Kläger sind schließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) - im Hinblick auf die vom Berufungsgericht an- genommene Überlassung der Wohnung an Familienangehörige - an der Gel- tendmachung des Instandsetzungsanspruchs gehindert. Ob den Klägern inso- weit ein vertragswidriges Verhalten anzulasten ist, kann dahinstehen, weil durch eine etwaige Vertragsverletzung der Kläger die Pflicht der Beklagten, die Miet- sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhal- ten, angesichts des mangels Kündigung fortbestehenden Mietverhältnisses nicht berührt würde. 2. Das weiter geltend gemachte Begehren auf Feststellung einer Minde- rungsquote kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung eben- falls nicht verneint werden. a) Das Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) folgt schon daraus, dass die Mietminderung zwischen den Parteien streitig ist. Es ist auch nicht durch die Erhebung der auf Zahlung gerichteten Widerklage entfallen, da es an der Identität der Streitgegenstände fehlt. Die Minderung als Gegenstand der Feststellungsklage ist bezüglich der Zahlungsklage der Beklagten lediglich eine entscheidungsrelevante Vorfrage. Damit ist nur ein Teilaspekt betroffen und liegt nicht der gleiche Streitstoff vor (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, NJW-RR 1990, 1532 unter I 2; BeckOK ZPO/Bacher, Stand: 1. März 2018, § 256 Rn. 10). b) Nach dem revisionsrechtlich zu unterstellenden Sachvortrag der Klä- ger ist von dem Bestehen eines Minderungsrechts auszugehen. Angesichts der essentiell notwendigen Versorgung einer Wohnung mit warmem Wasser liegt 15 16 17 18 - 8 - ein Mangel vor, der auch eine nicht unerhebliche Minderung der Ge- brauchstauglichkeit der Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nach sich zieht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - XII ZR 251/02, NJW-RR 2004, 1450 unter II 3 a aa). Auch dem Minderungsbegehren steht die Überlassung der Wohnung an Dritte nicht entgegen. Die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB tritt kraft Gesetzes ein. Daher kann der Vermieter ebenso wie bei der Instandhaltungspflicht nicht mit Erfolg einwenden, der Mieter hätte die Mietsache, auch wenn sie zum ver- tragsgemäßen Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht genutzt (Senatsur- teile vom 11. Februar 1958 - VIII ZR 12/57, NJW 1958, 785 unter I; vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 144/85, NJW 1987, 432 unter II 1 c; Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536 Rn. 93). c) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung haben die Kläger hin- reichend dazu vorgetragen, dass die Gastherme von Anfang an nicht funktio- niert habe. Jedenfalls aus der Gesamtschau des Vorbringens wird deutlich, dass die Kläger mit der Rüge des bereits zum Überlassungszeitpunkt unbe- wohnbaren Zustands der Räumlichkeiten auch die Gastherme als umfasst an- sahen. Anders als die Revisionserwiderung meint, ist auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht als untaugliches Beweismittel anzusehen. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Sachverständiger - ggf. in Verbin- dung mit weiteren Angaben aus einer Parteianhörung - aus dem Ist-Zustand der Therme Rückschlüsse auf deren Funktion in der Vergangenheit ziehen kann. 3. Auch die Widerklageforderung auf Zahlung rückständiger Miete kann, soweit die Kläger im streitigen Zeitraum eine Minderung in Höhe von 15 % we- gen der defekten Gastherme geltend gemacht haben, mit der vom Berufungs- 19 20 21 22 - 9 - gericht gegebenen Begründung nicht als begründet erachtet werden, denn das Berufungsgericht hat die erforderlichen Feststellungen zur entscheidenden Fra- ge des vertragsgemäßen Zustands der Therme bisher nicht getroffen. III. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist noch nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO) und ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bad Homburg, Entscheidung vom 15.06.2016 - 2 C 2295/14 (27) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 14.03.2017 - 2-17 S 53/16 - 23

ECLI:DE:BGH:2018:051218UVIIIZR271.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 271/17 Verkündet am: 5. Dezember 2018 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536 Abs. 1, § 536a Abs. 2 Nr. 1 a) Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmel- pilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzuse- hen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im An- schluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, zur Veröffentlichung vorgesehen; jeweils mwN). b) Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Aus- stattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, aaO). BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17 - LG Lübeck AG Reinbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Dezember 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 17. November 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten ent- schieden worden ist. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Reinbek vom 7. April 2017 teilweise abgeändert. Die Zahlungsklage (Kostenvorschuss für eine Innendämmung) wird abgewiesen. Im übrigen Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger ist seit dem Jahr 1986 Mieter einer preisgebundenen Drei- zimmerwohnung der Beklagten in einem 1971 errichteten Gebäude in G. . Die Miete für die 73,35 qm große Wohnung belief sich zuletzt auf 620 € monat- lich einschließlich einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Der Kläger macht geltend, dass es in der Wohnung aufgrund von (Bau-)Mängeln zu einem erheb- lichen Schimmelpilzbefall gekommen sei. Er begehrt einen Kostenvorschuss in Höhe von 12.000 € nebst Zinsen für die Mängelbeseitigung durch Anbringung einer Innendämmung sowie - wegen des genannten Schimmelpilzbefalls und wegen einer "Schimmelpilzgefahr" aufgrund von Wärmebrücken in den Außen- wänden - die Feststellung seiner Berechtigung, die Miete um 20 % zu mindern und 40 % der Miete, letzteres bis zu einem Betrag von 3.720 €, zurückzubehal- ten. Das Amtsgericht hat der Klage bezüglich des Kostenvorschusses nebst Zinsen stattgegeben und darüber hinaus festgestellt, dass der Kläger berechtigt sei, wegen eines näher bezeichneten Schimmelpilzbefalls in mehreren Zimmern der Wohnung die Miete in Höhe von 10 % der Bruttomiete ab Februar 2014 zu mindern sowie die Miete bis zur Beseitigung dieser Mängel oder der Beendi- gung des Mietverhältnisses in Höhe von weiteren 20 % der Bruttomiete, höchs- tens jedoch bis zu einem Gesamtbetrag von 3.720 €, im Wege des Zurückbe- haltungsrechts einzubehalten. Die weitergehende Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat die (nur) gegen die Verurteilung zur Zahlung eines Kostenvorschusses gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat es das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Berechtigung des Klägers zur Mietminderung auf 20 % bemessen. So- weit der Kläger mit seiner Berufung auch die Feststellung des von ihm geltend 1 2 3 - 4 - gemachten weitergehenden Zurückbehaltungsrechtes verfolgt hat, ist das Rechtsmittel ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wendet sich die Beklagte gegen die Verurteilung zur Zahlung eines Kostenvorschusses sowie gegen die Feststellung einer Berechtigung des Klägers zur Minderung der Miete über die vom Amtsgericht zugebilligten 10 % hinaus. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Lübeck, Urteil vom 17. November 2017 - 14 S 107/17, SchlHA 2018, 170 sowie juris) hat zur Begründung seiner Entschei- dung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausge- führt: Dem Kläger stehe nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Minderungsrecht in Höhe von 20 % der Bruttomiete zu. Ein Mangel der Mietsache liege hier zum einen darin, dass es im Fensterbereich des Kinderzimmers zu einer primären Bauteildurchfeuchtung gekommen sei und auch in weiteren Zimmern die Fens- terblendrahmen schadhaft geworden seien. Dies spreche für eine fehlende Schlagregendichtigkeit und sei von dem gerichtlich beauftragten Sachverstän- digen auch als Ursache für die Feuchtigkeitserscheinungen im Fensterbereich angesehen worden. Zum anderen sei der vom Sachverständigen in mehreren Zimmern festgestellte Schimmelpilz als Sachmangel anzusehen. Das Gleiche gelte für die mit den geometrischen Wärmebrücken verbundene Gefahr einer 4 5 6 7 - 5 - Schimmelpilzbildung, bei der es sich unabhängig davon, ob tatsächlich schon Schimmelpilz aufgetreten sei, um einen Mangel handele. Darauf, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN- Vorschriften entsprochen habe und bei ihrer Erstellung die damaligen Regeln der Baukunst eingehalten worden seien, komme es nicht an. Auch der Mieter einer Altbauwohnung könne verlangen, dass diese schimmelfrei sei und im Hinblick auf eine mögliche Schimmelpilzbildung über einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens verfüge; dies gelte jedenfalls dann, wenn - wie hier - eine abweichende vertragliche Vereinbarung nicht getroffen worden sei. Zu die- sem Mindeststandard gehöre, dass die Wohnung mit üblichem Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters schimmelpilzfrei gehalten werden könne. Für die Annahme eines Mangels genüge es im Übrigen bereits, dass der Mietgebrauch durch eine bestimmte Beschaffenheit der Mietsache jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könne ("Mangelgefahr"). Dies sei hier der Fall, weil die Wohnung angesichts der vorhandenen geometrischen Wärmebrücken nicht mit "alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten" des Mieters schimmel- frei gehalten werden könne. Vom Mieter könne - ohne besondere vertragliche Vereinbarung - nur verlangt werden, dass er das Schlafzimmer auf mindestens 16 Grad Celsius und die übrigen Zimmer auf mindestens 20 Grad beheize. Auch könne dem Mieter grundsätzlich mehr als ein täglich zweimaliges Stoßlüf- ten von jeweils bis zu zehn Minuten nicht zugemutet werden. Ebenso wenig sei es dem Mieter zumutbar, Einschränkungen hinsichtlich der Möblierung hinzu- nehmen; vielmehr könne dieser Möbel auch beliebig an den Außenwänden oh- ne Abstand zu diesen aufstellen. 8 9 10 - 6 - Die für die Annahme eines Mangels erforderliche konkrete Gefahr erge- be sich hier aus der DIN 4108-2:2003-07, auch wenn diese zur Zeit der Errich- tung des Gebäudes noch nicht gegolten habe. Wie der Sachverständige ausge- führt habe, bestehe ab einer Unterschreitung bestimmter Grenzwerte eine Ge- fahr der Schimmelpilzbildung, der die technischen Normen gerade entgegen- wirken sollten. Deshalb seien die in dieser DIN zugrunde gelegten Randbedin- gungen (Innentemperatur 20 Grad Celsius, Raumluftfeuchte 50 %, Außenluft- temperatur 5 Grad minus) auch hier maßgeblich. Demnach müsse die Innen- temperatur an den Außenwänden mindestens 12,6 Grad Celsius betragen, was hier nach den Angaben des Sachverständigen nicht eingehalten werde, insbe- sondere nicht bei den Außenwandecken, den Fensterlaibungen und den möb- lierten Bereichen der Außenwände. Dem Mieter sei es aus Rechtsgründen nicht zuzumuten, die Wohnung insbesondere im Winter mehr als fünf bis zehn Minu- ten "querzulüften" oder ein Stoßlüften vorzunehmen, das über einen zweimali- gen Lüftungsvorgang von jeweils fünf bis zehn Minuten hinausgehe. Aus alledem folge, dass angesichts der bauseitigen Beschaffenheit der Wohnung die als Mangel zu qualifizierende konkrete Gefahr der Schimmelpilz- bildung bestehe und bereits daraus eine Mietminderung folge. Insgesamt gese- hen sei eine Mietminderung nicht nur in der vom Amtsgericht angenommenen Höhe von 10 %, sondern in Höhe von 20 % angemessen. Die Berufung der Beklagten, mit der sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 12.000 € für eine Innendäm- mung wende, sei hingegen unbegründet. Die Beklagte habe sich mit der Man- gelbeseitigung in Verzug befunden, nachdem sie durch Anwaltsschreiben des Klägers unter Fristsetzung bis Ende Januar 2014 vergeblich dazu aufgefordert worden sei. Das Amtsgericht habe auf der Grundlage der Ausführungen des 11 12 - 7 - Sachverständigen die Kosten der Innendämmung in nicht zu beanstandender Weise mit 12.000 € angesetzt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung überwiegend nicht stand. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist insbesondere die Beurteilung des Beru- fungsgerichts, dass die in den Außenwänden der Wohnung vorhandenen Wär- mebrücken sowie eine dadurch verursachte Schimmelpilzbildung beziehungs- weise sogar die bloße Gefahr einer solchen Schimmelpilzbildung als Sachman- gel anzusehen seien, obwohl dieser bauliche Zustand - nach den insoweit rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts - im Einklang mit den Regeln der Baukunst im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes und den dama- ligen technischen Vorschriften steht. Bei der Beurteilung der dem Mieter oblie- genden Obhutspflichten, namentlich dessen Nutzungsverhalten, insbesondere im Hinblick auf das Lüften der Wohnung, hat das Berufungsgericht rechtsfeh- lerhaft nur einseitig die Interessen des Mieters in den Blick genommen und ver- kannt, dass insoweit keine allgemeingültigen Maßstäbe aufgestellt werden kön- nen. Vielmehr kann das dem Mieter abzuverlangende Wohnverhalten nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings - entgegen der Auffas- sung der Revision - das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsin- teresse für die vom Kläger begehrte Feststellung der Minderung der Miete be- jaht. Ohne Erfolg weist die Revision insoweit auf die Möglichkeit einer Leis- tungsklage auf Rückforderung etwa unter Vorbehalt gezahlter Mieten hin. Das Feststellungsinteresse des Klägers richtet sich darauf, dass zwischen den Par- 13 14 15 16 - 8 - teien die Minderung der Miete rechtsverbindlich festgestellt werde, weil dies einerseits im Hinblick auf künftige Mietzahlungen und andererseits - auch so- weit zurückliegende Mietzeiträume betroffen sind - als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungsverzugskündigung von Bedeutung ist. Diese rechtsverbindli- che Feststellung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Minderung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt (vgl. auch Senatsurteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 99/17, NJW-RR 2018, 1285 Rn. 17 mwN). Anders als die Revision meint, ist es im Übrigen auch unschädlich, dass der Kläger - entsprechend einem verbreiteten Sprachgebrauch - seinen Fest- stellungsantrag dahin gefasst hat, die "Berechtigung" der Mietminderung fest- zustellen, obwohl die Mietminderung beim Vorliegen von Mängeln bereits kraft Gesetzes eintritt. Das gleiche gilt für den weiteren Einwand, der Kläger hätte seinen Antrag dahin formulieren müssen, dass die Beklagte nur Miete in einer bestimmten Höhe fordern dürfe. Abgesehen davon, dass selbst ungenau ge- fasste Anträge unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen sind (Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 68/17, NJW 2018, 3448 Rn. 31, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 6. Juni 2018 - VIII ZR 247/17, GRUR-RR 2018, 454 Rn. 26; jeweils mwN), folgt aus einer berechtigten Minde- rung von 20 % der Bruttomiete ganz offensichtlich, dass der Kläger eben nur 80 % der Bruttomiete zu zahlen hat, und ist der Einwand der Revision, bei dem vom Kläger gestellten Antrag fehle es an einem feststellungsfähigen Rechts- verhältnis, deshalb nicht richtig. 2. Soweit das Berufungsgericht Sachmängel der vom Kläger gemieteten Wohnung bejaht hat, trifft diese Beurteilung nur teilweise zu. a) Ein Rechtsfehler ist allerdings nicht erkennbar, soweit das Berufungs- gericht das zum Teil schadhafte Mauerwerk ("primäre Bauteildurchfeuchtung" 17 18 19 - 9 - im Fensterbereich des Kinderzimmers) und die auch in weiteren Zimmern der Wohnung vorhandenen schadhaften Fensterblendrahmen, durch die von außen Feuchtigkeit in die Wohnung eindringen kann, als Sachmangel angesehen hat. Dies wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. b) Anders verhält es sich hingegen mit der Beurteilung des Berufungsge- richts bezüglich der in der Wohnung des Klägers vorhandenen Wärmebrücken und einer dadurch verursachten "Gefahr von Schimmelpilzbildung". Die An- nahme des Berufungsgerichts, bei diesen Wärmebrücken handele es sich um einen Sachmangel, ist in mehrfacher Hinsicht von Rechtsirrtum beeinflusst. aa) Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemä- ßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbe- seitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) sowie unter Umständen ein Zurückbehal- tungsrecht gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsäch- lichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzlich vorgesehene "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand" durch den vereinbarten Nutzungszweck, hier die Nutzung als Wohnung, bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der all- 20 21 22 - 10 - gemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu be- rücksichtigen (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 unter [II] A 1 b bb; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, aaO Rn. 13). Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grund- sätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, aaO Rn. 10; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, aaO; vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, aaO; vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; Beschluss vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 15). Da sich somit der geschuldete vertragsge- mäße Gebrauch, soweit die Mietsache selbst betroffen ist, bereits im Wege der Gesetzesauslegung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt, bedarf es nicht des Rückgriffs auf eine ergänzende Vertragsauslegung des Mietvertrags (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 23 ff., 39 ff.). Nach den - insoweit rechtsfehlerfreien und in der Revisionsinstanz unan- gegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts stehen die in der Wohnung des Klägers vorhandenen Wärmebrücken jedoch im Einklang mit den im Zeit- punkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Normen und ist das Gebäu- de nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden. Denn zum Zeit- punkt der - im Jahr 1971 erfolgten - Errichtung des Gebäudes, in dem sich die 23 24 - 11 - Mietwohnung des Klägers befindet, bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhanden- sein geometrischer Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand. Das Berufungsgericht geht zwar im Ansatzpunkt von der oben genannten - von ihm auch zitierten - Senatsrechtsprechung aus, verkehrt diese jedoch an- schließend in ihr Gegenteil, indem es - unter grundlegender Verkennung der Senatsrechtsprechung zum "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" - bei der Beurteilung des Vorliegens eines möglichen Mangels der Wohnung des Klägers eine erst Jahrzehnte nach der Erbauung des Gebäudes in Kraft getretene DIN- Vorschrift (DIN 4108-2:2003-07) heranzieht. bb) Allerdings hat der Senat entschieden, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender Vereinbarungen jedenfalls einen Mindeststandard verlangen kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO unter [II] A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 33; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21). Diese Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen be- züglich der Elektroinstallation beruht indes auf dem Umstand, dass bei der Verwendung von Haushaltsgeräten seit den 1950er oder 1960er Jahren ein grundlegender Wandel dahin eingetreten ist, dass nunmehr in nahezu jedem Haushalt - selbst bei bescheidenen Verhältnissen - regelmäßig zahlreiche elekt- rische Geräte Verwendung finden und jeder Mieter deshalb mangels abwei- chender Vereinbarung erwarten kann, dass auch in seiner Wohnung die Nut- zung solcher Geräte grundsätzlich möglich ist und die Elektroinstallation diesen Mindestanforderungen genügt. 25 26 27 - 12 - cc) Diese Rechtsprechung ist auf die Beschaffenheit einer Wohnung be- züglich der Wärmedämmung - da insoweit weder eine vergleichbare Verände- rung der Lebensverhältnisse noch eine hierauf beruhende Erwartung des Wohnraummieters hinsichtlich des Mindeststandards einer Altbauwohnung ge- geben ist - nicht in der vom Berufungsgericht vorgenommenen Weise übertrag- bar und rechtfertigt es insbesondere nicht, unter Berufung auf angebliche Grundsätze eines "zeitgemäßen Wohnens" die vertragsgemäße Beschaffenheit einer Mietsache hinsichtlich der Wärmedämmung, über die die Parteien keine konkreten Vereinbarungen getroffen haben, durch die Bestimmung abstrakt- genereller "Eckpunkte" eines unter allen Umständen zu gewährleistenden Wohnverhaltens festzulegen, wie es das Berufungsgericht unter einseitiger Be- rücksichtigung der Mieterinteressen getan hat. (1) Bereits der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, der Vermieter habe die Schimmelfreiheit der Wohnung auch unter der Voraussetzung zu ge- währleisten, dass der Mieter das Schlafzimmer nur auf 16 Grad Celsius, die übrigen Zimmer auf nicht mehr als 20 Grad beheize, kalte Außenwände beliebig möbliere und die Wohnung nicht mehr als zwei Mal pro Tag für fünf bis zehn Minuten stoßlüfte, ist verfehlt. Woher das Berufungsgericht diese Anforderun- gen herleitet, die zudem grundsätzlich unabhängig vom konkreten Wohnverhal- ten der Mieter - namentlich deren Anwesenheitszeiten in der Wohnung und dem Umfang der dort ausgeübten Tätigkeiten, die mit einer Feuchtigkeitsentwicklung verbunden sind - sowie von Art, Größe und Baujahr der Mietwohnung gelten sollen, ist nicht nachvollziehbar und entbehrt einer tragfähigen Grundlage. Hie- ran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass die vorstehend genannte unzutreffende Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur von diesem, sondern ebenso von einigen weiteren, im angegriffenen Urteil angeführten Instanzge- richten und Literaturstimmen vertreten wird. 28 - 13 - (2) Das Berufungsgericht knüpft hinsichtlich der Beheizung und Lüftung der Wohnung einerseits an den Gesichtspunkt der Zumutbarkeit für den Mieter an, verkennt dann aber - wie die Revision mit Recht rügt - dass die Zumutbar- keit nicht abstrakt-generell, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden kann. Der vom Berufungsgericht beauftragte Sachverständige ist - bei einer Belegung der Wohnung des Klägers mit zwei Personen, die (unter anderem) jeweils 20 Minuten pro Tag duschen - zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften mit einer Dauer von jeweils 13 bis 17 Minuten, ein dreimaliges Stoßlüften von jeweils zehn Mi- nuten oder ein dreimaliges Querlüften von jeweils drei Minuten ausreichen, um eine Schimmelpilzbildung im Bereich der Wandmitte und der Raumecken der Außenwände zu vermeiden. Dass ein solches Lüftungsverhalten für den Mieter unter allen Umstän- den unzumutbar sei und deshalb die Wohnung des Klägers den Mindeststan- dard zeitgemäßen Wohnens nicht gewährleiste, kann - wie die Revision mit Recht rügt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht angenom- men werden. Insbesondere hat das Berufungsgericht bei seiner unzutreffenden gegenteiligen Sichtweise auch außer Acht gelassen, dass es allgemein üblich ist (§ 291 ZPO), nach Vorgängen, die mit einer besonders starken Feuchtig- keitsentwicklung verbunden sind, wie etwa Kochen, Duschen und Waschen, den davon betroffenen Raum sogleich zu lüften, um die vermehrte Feuchtigkeit durch Luftaustausch alsbald aus der Wohnung zu entfernen. (3) Ebenso verfehlt ist die Annahme des Berufungsgerichts, dass es dem Mieter unter allen Umständen unzumutbar sei, bei der Möblierung von Außen- wänden der Wohnung irgendeine Einschränkung hinzunehmen und dies zur Folge habe, dass bereits die bloße Gefahr einer Schimmelpilzbildung, die durch ein Aufstellen von Möbeln direkt und ohne Abstand an einer baualtersgemäß 29 30 31 - 14 - ungedämmten Außenwand entstehe, generell einen zur Minderung der Miete führenden Mangel darstelle. Letztlich läuft diese Argumentation des Berufungs- gerichts darauf hinaus, mittels des von ihm angewendeten Maßstabs bei der Beurteilung des Vorliegens eines möglichen Mangels des vermieteten Wohn- raums auch für eine nicht sanierte oder nicht grundlegend modernisierte Alt- bauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft und steht im Widerspruch zu der oben dargestellten ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum maßgeblichen Zeit- punkt der Beurteilung des Vorliegens möglicher Mängel der Mietsache. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit zum Nachteil der Beklag- ten erkannt worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist hinsichtlich des für eine Innendämmung begehrten Kostenvorschusses zur Endentscheidung reif, da es diesbezüglich weiterer Feststellungen nicht bedarf. Der Senat entscheidet deshalb insoweit in der Sa- che selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die fehlende Wärmedämmung aus den oben genannten Gründen vorliegend keinen Mangel der Wohnung darstellt, stehen dem Kläger Gewährleistungsansprüche insoweit nicht zu und kann er folglich einen Kostenvorschuss für die Mangelbeseitigung nicht verlangen. Dies führt zur Aufhebung des Berufungsurteils in diesem Punkt und - unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils - (auch) insoweit zur Abweisung der Klage. 32 33 34 - 15 - Bezüglich der vom Kläger in der Berufungsinstanz über die bereits vom Amtsgericht zuerkannte Quote hinaus begehrten Mietminderung ist der Rechts- streit hingegen nicht zur Endentscheidung reif. Denn das Berufungsgericht hat - angesichts der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, inwieweit die von ihm angenommenen Mängel im Fensterbereich ("primäre Bauteildurchfeuchtungen" im Kinderzimmer und schadhafte Fensterblendrahmen auch in anderen Zimmern der Wohnung) - auch unter Berücksichtigung der seitens der Beklagten im September 2016 erfolgten Anbringung von Leisten um die Fensterrahmen - das Auftreten vom Schimmelpilz verursacht haben und ob diese für sich genommen eine Mietmin- derung über die vom Amtsgericht - rechtskräftig - zuerkannte Minderungsquote von 10 % der Bruttomiete hinaus rechtfertigen. Der Rechtsstreit ist daher inso- weit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Reinbek, Entscheidung vom 07.04.2017 - 13 C 682/14 - LG Lübeck, Entscheidung vom 17.11.2017 - 14 S 107/17 -

ECLI:DE:BGH:2016:130416UVIIIZR198.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 198/15 Verkündet am: 13. April 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 Zur Mietminderung im Falle der Entwendung einer mitvermieteten, später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche. BGH, Urteil vom 13. April 2016 - VIII ZR 198/15 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. April 2016 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 4. August 2015 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 15. Oktober 2014 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Berlin, die bauseits mit einer Einbauküche ausgestattet war. Nach einer gleichzeitig mit dem Mietvertrag vom 26. März 1997 geschlossenen Zusatzvereinbarung hatte die Klägerin eine Gesamtmiete in Höhe von 964,72 DM zu zahlen, wovon ein Betrag in Höhe von 34,64 DM (17,71 €) auf die Einbauküche entfiel. Im Jahr 2010 bat die Klägerin, die Einbauküche durch eine eigene Kü- cheneinrichtung ersetzen zu dürfen. Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 22. März 2010 ihr Einverständnis, das sie an verschiedene Bedingungen knüpf- te. In dem genannten Schreiben heißt es unter anderem: 1 2 - 3 - "4. Sämtliche durch die Veränderung freiwerdenden Bauteile bzw. Ein- richtungsgegenstände der Grundausstattung der Wohnung sind von Ihnen so aufzubewahren und zu warten, dass sie in gebrauchsfähi- gem Zustand erhalten bleiben. 5. Für alle im Zusammenhang mit der genehmigten Maßnahme eintre- tenden Schäden sowie für den Verlust oder Beschädigung der ge- mäß Ziffer 4 aufzubewahrenden Teile sind Sie haftpflichtig. […] 7. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Sie verpflichtet, […] auf unser Verlangen den ursprünglichen bauseitigen Zustand so recht- zeitig auf Ihre Kosten wiederherzustellen, dass keine Verzögerung in der Neuvermietung der Wohnung eintritt." Das Schreiben schließt mit der Erklärung ab: "Wenn Sie von dieser Ge- nehmigung Gebrauch machen, so erkennen Sie die vorgenannten Bedingungen an." Die Klägerin lagerte die ausgebauten Küchenteile in dem zur Mietwoh- nung gehörenden Kellerraum, wo sie am 9. Februar 2014 entwendet wurden. Die Versicherung der Klägerin zahlte einen Entschädigungsbetrag von 2.790 € für die Küche, der der Beklagten zufloss. Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie den in der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 für die Nutzung der Ein- bauküche der Beklagten vorgesehenen Betrag, den sie mit 15,59 € errechnet, so lange nicht mehr entrichten müsse, als ihr diese oder eine gleichwertige Kü- che nicht von der Beklagten zur Verfügung gestellt werde. Das Amtsgericht hat die auf Feststellung einer Mietminderung um monat- lich 15,59 € seit dem 1. August 2014 und auf Rückzahlung von 77,95 € für den Zeitraum von März bis Juli 2014 gerichtete Klage abgewiesen. Mit ihrer Beru- fung hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die Miete ab 1. März 2014 um 15,59 € gemindert sei. Diesem Begehren hat das Landgericht entsprochen. 3 4 5 - 4 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei zulässig. Die Klägerin habe gemäß § 256 Abs. 1 ZPO ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der von ihr geltend gemachten Min- derung, da ansonsten das Auflaufen eines kündigungsrelevanten Zahlungs- rückstands drohe. Die Klage sei auch begründet. Die von der Klägerin geschuldete Miete sei aufgrund des Abhandenkommens der Einbauküche gemäß § 536 Abs. 1 BGB um 15,59 € gemindert. Es liege ein Sachmangel vor, weil es hierdurch an der vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache fehle. Die Beklagte habe sich im Mietvertrag beziehungsweise in der hierzu getroffenen Zusatzvereinbarung ver- pflichtet, der Klägerin eine Einbauküche im Küchenraum der Wohnung zur Ver- fügung zu stellen. Die Vereinbarung vom 22. März 2010, mit der die Beklagte der Klägerin gestattet habe, eine eigene Küche einzubauen und die Einbaukü- che der Beklagten an anderer Stelle auf eigenes Risiko zu lagern, habe an die- ser Verpflichtung nichts geändert. Denn die Beklagte habe der Klägerin die Kü- che weiterhin zur Nutzung überlassen müssen, wenn auch nicht mehr im Kü- chenraum der Mietwohnung. 6 7 8 9 - 5 - Es liege auch eine Gebrauchsbeeinträchtigung vor, die die Nutzbarkeit der Wohnung erheblich einschränke. Dass die Klägerin die Wohnung mit einer eigenen Küche ausgestattet habe und sich der Verlust der ausgebauten Küche deshalb tatsächlich nicht nachteilig auswirke, sei nicht maßgeblich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Miete für die Wohnung der Klägerin ist nicht wegen eines Sachmangels gemindert (§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Das Berufungsgericht hat die unter den Parteien getroffene Vereinbarung vom 22. März 2010 rechtsfehlerhaft ausgelegt und in- folgedessen der hinsichtlich einer Einbauküche geschuldeten Gebrauchsge- währungspflicht der Beklagten (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) einen unzutreffenden Inhalt beigemessen. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht ein berechtigtes Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO) der Klägerin an der Feststellung einer Mietminderung und somit die Zulässigkeit der Klage bejaht. Dies greifen Revision und Revisionserwide- rung auch nicht an. 2. Die Klage ist jedoch unbegründet, weil ein Sachmangel nicht vorliegt und die Miete deshalb nicht gemindert ist. a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert. Ein derarti- ger Mangel, der dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächli- 10 11 12 13 14 - 6 - chen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinba- rungen der Mietvertragsparteien (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. Septem- ber 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 18). b) Mit Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die zwischen den Parteien getroffenen Absprachen über den vertraglich vorausgesetzten Zu- stand der Mietsache rechtsfehlerhaft ausgelegt hat (§§ 133, 157 BGB). Zwar ist dem Berufungsgericht, anders als die Revision meint, nicht anzulasten, dass es bereits den Inhalt der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 rechtsfehlerhaft beurteilt hat. Jedoch hat es zu Unrecht angenommen, die von der Beklagten nach dem ursprünglichen Mietvertrag nebst Zusatzvereinbarung geschuldete Verpflichtung zur Ausstattung der Mietwohnung mit der bauseits vorhandenen Einbauküche habe durch die im Genehmigungsschreiben der Beklagten gestell- ten und von der Klägerin akzeptierten Bedingungen keine maßgeblichen Ände- rungen erfahren. aa) Die Auslegung einer Individualvereinbarung - wie hier der Zusatzver- einbarung zum Mietvertrag vom 26. März 1997 nebst der Änderungsregelung vom 22. März 2010 - durch den Tatrichter ist vom Revisionsgericht nur einge- schränkt daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Aus- legungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Ausle- gung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 42; vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280 Rn. 38; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 37; jeweils mwN; vom 10. Juni 2015 15 16 - 7 - - VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324 Rn. 13). Ein derartiger Rechtsfehler fällt dem Berufungsgericht hier zur Last. bb) Allerdings ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 nicht zu beanstanden. Denn an- ders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht den Inhalt dieser Verein- barung nicht dahin ausgelegt, dass nur die reine Überlassung der beschriebe- nen Einbauküche, nicht dagegen auch deren betriebsbereiter Einbau geschul- det gewesen sei. Das Berufungsgericht ist vielmehr davon ausgegangen, dass Gegenstand der Zusatzvereinbarung die sich im Küchenraum der Wohnung befindliche funktionstüchtige Einbauküche war, die im Rahmen der der Beklag- ten "obliegenden Instandsetzungspflicht gegebenenfalls auch durch eine neue [Küche] zu ersetzen" gewesen wäre. cc) Jedoch widerspricht - wie die Revision mit Recht rügt - die Auslegung des Inhalts der am 22. März 2010 zwischen den Parteien getroffenen Abspra- chen bezüglich der von der Klägerin angemieteten Einbauküche der Beklagten durch das Berufungsgericht allgemein anerkannten Auslegungsgrundsätzen. (1) Im Ansatzpunkt ist das Berufungsgericht noch zutreffend davon aus- gegangen, dass die im Schreiben der Beklagten vom 22. März 2010 genannten Bedingungen für den von der Klägerin gewünschten Austausch der Küche In- halt des Mietvertrags geworden sind. Denn die Beklagte hat diese Bedingungen zumindest stillschweigend akzeptiert, indem sie im Anschluss an das genannte Schreiben die Küche der Beklagten ausgebaut und eine eigene Kücheneinrich- tung eingebaut hat. Die Beklagte hat durch den in dem genannten Schreiben abschließend erteilten Hinweis, "wenn Sie von dieser Genehmigung Gebrauch machen, so erkennen Sie die vorgenannten Bedingungen an", auf den Zugang einer Annahmeerklärung ausdrücklich verzichtet (§ 151 Satz 1 BGB). 17 18 19 - 8 - (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Mietvertrag durch die Vereinbarung vom 22. März 2010 jedoch in der Weise geändert wor- den, dass die Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung mit einer Einbauküche auszustatten, zumindest für den Zeitraum, in dem die Klägerin eine von ihr an- geschaffte Kücheneinrichtung nutzt, entfallen ist. (a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Partei- en gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende ob- jektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vor- zunehmenden Auslegung (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, aaO Rn. 48; vom 21. Oktober 2014 - XI ZR 210/13, NJW-RR 2015, 243 Rn. 15; Beschluss vom 11. November 2014 - VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen ins- besondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinn- gehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (BGH, Urteile vom 11. Oktober 2012 - IX ZR 30/10, WM 2012, 2144 Rn. 11 mwN; vom 13. November 2014 - IX ZR 277/13, WM 2015, 186 Rn. 8). (b) Gegen diese Auslegungsgrundsätze hat das Berufungsgericht mit seiner Auslegung, die bisherigen Vereinbarungen seien nur insoweit abgeän- dert worden, als die Einbauküche sich nicht mehr im Küchenraum der angemie- teten Wohnung befinden, sondern anderweitig sorgfältig gelagert werden müs- se, in mehrfacher Hinsicht verstoßen. Zum einen widerspricht eine solche Deu- tung bereits dem Wortlaut der Vereinbarung vom 22. März 2010. Zum anderen verstößt die Auslegung des Berufungsgerichts gegen den Grundsatz der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. Mai 2000 - VIII ZR 329/98, WM 2000, 1648 unter II 2 b mwN; vom 13. März 2013 - VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 15). Die der Vereinbarung 20 21 22 - 9 - vom 22. März 2010 beizulegende Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 11). (aa) In dem detailliert gefassten Genehmigungsschreiben vom 22. März 2010, dessen Inhalt die Klägerin akzeptiert hat, ist allein die Rede von einer Verpflichtung der Klägerin zu einer sachgerechten Aufbewahrung der ausge- bauten Küche (Ziffer 4), nicht aber davon, dass diese befugt sein sollte, die für den Küchenraum der angemieteten Wohnung infolge des Einbaus einer eige- nen Kücheneinrichtung derzeit nicht benötigte Einbauküche der Beklagten in dieser Zeit weiter zu nutzen, etwa als im Kellerraum befindlicher Stauraum zur Lagerung von Sachen. Damit gibt schon der Wortlaut der im Genehmigungs- schreiben von der Beklagten formulierten und von der Klägerin akzeptierten Vorgaben nichts dafür her, dass der Klägerin die Berechtigung hätte erhalten bleiben sollen, die von ihr für den Küchenraum - zumindest derzeit - nicht benö- tigte Einbauküche der Beklagten auf andere Weise beziehungsweise an ande- rer Stelle zu nutzen, und demzufolge die Beklagte hätte verpflichtet sein sollen, auch für diese Zeitspanne eine im Kellerraum lagernde, funktionsfähige Ein- bauküche zu stellen. (bb) Gegen die Auslegung des Berufungsgerichts spricht auch die bei- derseitige Interessenlage, die ihren Ausdruck in dem Genehmigungsschreiben vom 22. März 2010 gefunden hat. An einer wie auch immer gearteten Nutzung der ausgebauten und im Kellerraum gelagerten Küche hatte die Klägerin infolge der von ihr neu ange- schafften Kücheneinrichtung kein nennenswertes Interesse. Vielmehr kon- zentrierte sich ihr Interesse darauf, die bauseits vorhandene Küche entfernen und künftig durch eine Küchenausstattung eigener Wahl ersetzen zu dürfen. 23 24 25 - 10 - Tragfähige Anhaltspunkte dafür, dass sie daneben noch ein Nutzungsinteresse an der ausgebauten Kücheneinrichtung gehabt hätte, sind weder vom Beru- fungsgericht festgestellt noch der Vereinbarung vom 22. März 2010 zu entneh- men und auch sonst nicht ersichtlich. Die in dem - von der Klägerin akzeptier- ten - Genehmigungsschreiben vom 22. März 2010 geforderte sachgerechte La- gerung der ausgebauten Küche diente erkennbar allein dem Interesse der Be- klagten, die sich die Möglichkeit erhalten wollte, nach Beendigung des Mietver- hältnisses mit der Klägerin die Wohnung erneut mit der Einbauküche ausgestat- tet anbieten zu können (vgl. Ziffer 7 des Genehmigungsschreibens). Daran än- dert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin nach ihrem eigenen Vorbrin- gen die im Keller gelagerte Küche zur Unterbringung insbesondere von Winter- kleidung und einer Zeltausrüstung verwendet hat. Das Interesse der Beklagten ging ersichtlich dahin, einerseits der Kläge- rin deren Wunsch, eine eigene Küche einzubauen, zu erfüllen, andererseits aber durch die Genehmigung dieser Maßnahme keine rechtlichen oder wirt- schaftlichen Nachteile in Kauf nehmen zu müssen. Dies kommt in der der Klä- gerin zugewiesenen Verantwortlichkeit für eine sachgerechte Lagerung der ur- sprünglichen Kücheneinrichtung und deren Eintrittspflicht für eventuelle Schä- den oder den Verlust der Küchenteile zum Ausdruck. Weiter lässt sich dieses Interesse aus dem Umstand ableiten, dass die Parteien die Miethöhe anlässlich der Vereinbarung vom 22. März 2010 nicht um den Anteil, der auf die Nutzung der bislang von der Beklagten gestellten Kücheneinrichtung entfiel, gekürzt ha- ben und die Klägerin auch nach dem Ausbau der Küche der Beklagten die ver- einbarte Gesamtmiete unverändert weiter gezahlt hat. (cc) In Anbetracht der beschriebenen Interessenlage und des Wortlauts der Vereinbarung vom 22. März 2010 ist diese dahin auszulegen, dass die Par- teien hierdurch die mietvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten 26 27 - 11 - dahin abgeändert haben, dass diese ab dem Ausbau der von ihr gestellten Ein- bauküche jedenfalls so lange nicht die Stellung der ursprünglich eingebauten Kücheneinrichtung oder einer Ersatzküche schuldete, als die Klägerin die Woh- nung selbst mit einer Küche ausgestattet und damit keinen Bedarf für eine (wei- tere) Küche hatte. Das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten Küche hat deshalb - jedenfalls bislang - nicht zu einer Abweichung der Ist- Beschaffenheit der Mietsache von der Soll-Beschaffenheit geführt, so dass ein zur Minderung der Miete führender Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) nicht vor- liegt. Ob die Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten wieder "aufleben" würde, wenn die Klägerin die eigene Küche aus der Wohnung entfernte oder diese unterginge, bedarf keiner Entscheidung, da ein solcher Fall nicht vorliegt. 3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung verhält sich die Beklagte auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sie den von der Versicherung der Klägerin gezahlten Betrag in Höhe von 2.790 € für die Küche behält, ohne derzeit eine neue Küche anzuschaffen und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete besteht. Die Beklagte macht lediglich die ihr aus verschiedenen rechtlichen Gründen zustehenden Ansprüche geltend und "kassiert" insoweit nicht doppelt. Die Revisionserwiderung, die dies anders sieht, verkennt, dass der von der Versicherung der Klägerin geleistete Entschä- digungsbetrag allein als geldwerter Ausgleich (§ 249 Abs. 2 BGB) für den der Beklagten als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden bestimmt war. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die Frage, ob die Klägerin für die abhanden gekom- mene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen hat. Denn die Mietzahlungspflicht beurteilt sich ausschließlich nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungsvereinba- 28 29 - 12 - rung vom 22. März 2010. Danach blieb die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand, dass während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche die Klä- gerin kein nennenswertes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung der Beklagten mehr hatte. Die vereinbarte Gesamtmiete ist damit - zumindest für den genannten Zeitraum - für eine Wohnung ohne eine von der Beklagten als Vermieterin gestellte Einbauküche zu zahlen. Folglich ändert sich an der Zahlungspflicht der Klägerin auch nichts dadurch, dass sich die von der Klägerin derzeit nicht benötigte Kücheneinrichtung nicht mehr im Kellerraum befindet. Die Sichtweise der Revisionserwiderung, die der Beklagten nur dann ei- nen Anspruch auf Zahlung von 15,59 € monatlich zugestehen will, wenn diese den Entschädigungsbetrag für die Anschaffung einer Ersatzküche verwendet, liefe darauf hinaus, die Beklagte zu zwingen, allein zum Zwecke der Einlage- rung in einem Kellerraum eine neue Kücheneinrichtung anzuschaffen, für die die Klägern derzeit keinen Bedarf hätte. III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil wei- tere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klä- 30 31 - 13 - gerin gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. Das Fehlen der Ein- bauküche im Keller führt nicht zur Minderung der Miete. Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 15.10.2014 - 2 C 231/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.08.2015 - 63 S 378/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 197/14 Verkündet am: 29. April 2015 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 133 (B), § 157 (D), § 242 (Ba), § 276 (A), § 535, § 536, § 906; BImSchG § 22 a) Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsver- einbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters be- kannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vgl. Ur- teile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14). b) Die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemiete- ten Wohnung zu berücksichtigen. c) Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrund- stück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsver- einbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmög- lichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. - 2 - Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 15, 17). BGH, Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14 - LG Hamburg AG Hamburg-Harburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revisionen der Kläger und ihrer Streithelferin wird das Ur- teil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 7 - vom 26. Juni 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind auf Grund Mietvertrags vom 22. Februar 1993 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg gelegenen Erdgeschosswohnung der Kläger nebst Terrasse. Unmittelbar an das Wohngrundstück grenzte damals schon ein Schulgelände der Streithelferin an. Auf diesem Schulgelände errich- tete die Streithelferin im Jahre 2010 in 20 m Entfernung zur Terrasse der Be- klagten einen mit einem Metallzaun versehenen Bolzplatz, der nach einem dort angebrachten Hinweisschild Kindern im Alter bis zu 12 Jahren jeweils von Mon- tags bis Freitags bis 18 Uhr zur Benutzung offenstehen soll. Ab Sommer 2010 beanstandeten die Beklagten gegenüber den Klägern fortdauernde Lärmstörungen durch außerhalb der genannten Zeiten auf dem 1 2 - 4 - Bolzplatz spielende Jugendliche. Von der vereinbarten Gesamtmiete in Höhe von 586 € behielten sie schließlich im Zeitraum von Oktober 2012 bis März 2013 durchschnittlich 117,20 € je Monat ein, was einer Mietminderung von 20 % entspricht. Unter Verrechnung mit einem Betriebskostenguthaben der Beklagten aus dem Jahr 2011 von 359,06 € begehren die Kläger, die die Mietminderung für unberechtigt halten, von den Beklagten die Zahlung restlicher Miete in Höhe von 344,14 € nebst Zinsen; ferner beantragen sie die Feststellung, dass die Beklagten nicht berechtigt sind, wegen Lärms, der von dem angrenzenden Schulgelände ausgeht, die Miete zu mindern. Das Amtsgericht hat nach Erhe- bung von Zeugenbeweis eine Mietminderung um 20 % für gerechtfertigt gehal- ten und die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihren vom Berufungsgericht zugelas- senen Revisionen verfolgen die Kläger und ihre Streithelferin das Klagebegeh- ren in vollem Umfang weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Hamburg, Urteil vom 26. Juni 2014 - 307 S 11/14, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe den geltend gemachten Anspruch auf Miete zu Recht wegen Bestehens eines Minderungsrechts der Beklagten (§ 536 Abs. 1 3 4 5 6 - 5 - Satz 2 BGB) verneint und die Klage aus diesem Grunde abgewiesen. Denn die Beklagten hätten den von dem Schulgelände ausgehenden Lärm entgegen der Auffassung der Kläger und ihrer Streithelferin auch nicht mit Rücksicht auf § 22 Abs. 1a BImSchG und den von ihnen geltend gemachten Umstand hinnehmen müssen, dass die Errichtung des Bolzplatzes bereits bei Mietvertragsabschluss für die Beklagten vorhersehbar gewesen sei. Die Frage, ob ein "Umweltfehler" einen mietrechtlichen Mangel darstelle, beurteile sich grundsätzlich nach der bei Vertragsschluss konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Hiervon ausgehend stelle die gegenüber dem Zustand bei Vertrags- schluss in der Wohnung vernehmbare erhöhte Lärmbelastung, die seit der Ein- richtung des Bolzplatzes eingetreten sei, jedenfalls einen zur Minderung be- rechtigenden Mangel der Mietsache dar. Ohne Erfolg machten die Beklagten insoweit allerdings auch Lärmstörungen während des Schulbetriebs geltend. Denn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei die angrenzende Schule bereits in Betrieb gewesen. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass auf dem Schulgelände keine Veränderungen stattfinden würden und die Nutzung des Schulhofgeländes in der bei Vertragsschluss bestehenden Weise unverändert fortdauern würde. Anders zu beurteilen sei jedoch der Umstand, dass die Streithelferin das Schulgelände über den Schulbetrieb hinaus der Öffentlichkeit in der Weise zu- gänglich gemacht habe, dass die dortigen Spielplätze nach Schulschluss noch Kindern bis zu zwölf Jahren von Montags bis Freitags bis 18 Uhr sowie an Wo- chenenden zur Verfügung gestellt worden seien. Nach dem Ergebnis des erho- benen Zeugenbeweises stellten die vom Schulgelände ausgehenden Lärmstö- rungen außerhalb des Schulbetriebs eine erhebliche Lärmbelästigung dar. Da- nach stehe fest, dass auch an Wochenenden und nach 18 Uhr Spielbetrieb auf 7 8 - 6 - dem Schulgelände und namentlich auf dem Bolzplatz stattfinde, der etwa durch Schüsse mit dem Ball gegen den Metallzaun erhebliche Lärmbelästigungen zur Folge habe. Jedenfalls die über den Schulbetrieb hinausgehende weitergehen- de Nutzung ab 18 Uhr und an Wochenenden sei bei Abschluss des Mietvertra- ges von keiner Seite vorhersehbar gewesen. Insbesondere hätten die Parteien nicht damit rechnen können, dass eine derartig widmungswidrige weitergehen- de Nutzung an Wochenenden und ab 18 Uhr von der Streithelferin nicht unter- bunden werde und nicht sichergestellt sei, dass über die der Öffentlichkeit ge- widmeten Zeiten hinaus keine derartige Nutzung stattfinde. Die Kläger und die Streithelferin könnten sich insoweit auch nicht mit Er- folg auf § 22 Abs. 1a BImSchG berufen, selbst wenn diese Vorschrift den Zeit- raum ab 18 Uhr und an Wochenenden erfassen sollte. Diese im Jahr 2011 in Kraft getretene Norm könne, da andernfalls ein unzulässiger Eingriff in die durch Art. 2 GG garantierte Vertragsfreiheit vorläge, nicht die bei Mietvertrags- schluss im Jahr 1993 konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien verändern. Zwar entfalte diese Norm öffentlichen Rechts durchaus Rechtswirkungen in zivilrechtlichen Beziehungen, die - wie etwa § 906 BGB - nicht auf vertraglichen Vereinbarungen beruhten. Selbst wenn es dadurch den Klägern verwehrt wäre, die Streithelferin nach § 906 BGB in Anspruch zu neh- men, wirke sich dies nicht auf das Mietverhältnis der Parteien und die sich dar- aus ergebenden mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche aus. Denn die Voraussetzungen und der Umfang dieser Gewährleistung seien nicht davon abhängig, ob der Vermieter gegen einen Dritten, der den Mangel der Mietsache verursacht habe, einen Ausgleichs- oder Schadensersatzanspruch erlangt habe oder ihn verwirklichen könne. Dies liege vielmehr allein im Risikobereich des Vermieters. Insoweit könne auch nicht angenommen werden, dass in der Folge der Einführung des § 22 Abs. 1a BImSchG Mietverträge am gesellschaftlichen Wandel teilnehmen würden und angepasst werden könnten. Die genannte Be- 9 - 7 - stimmung stelle vielmehr lediglich einen rechtlichen Umstand dar, der nicht un- mittelbar und tatsächlich den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache selbst berühre und in diesen auch nicht eingreife. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei für die streitgegenständli- che Zeit zwar nur eine Minderungsquote von 10 % angemessen. Gleichwohl wirke sich dies nicht entscheidungserheblich aus, da der sich danach ergeben- de Zahlungsrest das von den Klägern selbst in Abzug gebrachte Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 nicht übersteige. Ebenso wenig wirke sich dies auf das Feststellungsbegehren aus. Insoweit sei darauf zu verweisen, dass es sich hinsichtlich der Minderungsquote nicht um eine starre und feste durchgängige Größe handle; sie sei vielmehr abhängig von der tatsächlichen Nutzung und den konkreten vom Schulgelände ausgehenden Störungen, die jahreszeitbedingt unterschiedlich ausfallen dürften. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann eine Minderung der Miete nicht bejaht werden. A Die Revision ist insgesamt statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zwar hat das Berufungsgericht nach den die Urteilsformel insoweit ein- schränkenden Gründen seiner Entscheidung die Revision ausdrücklich nur be- schränkt auf die von ihm ersichtlich für grundsätzlich bedeutsam gehaltene Rechtsfrage zugelassen, ob § 22 Abs. 1a BImSchG auch auf mietrechtliche Beschaffenheitsvereinbarungen Rechtswirkungen entfalten kann, die vor In- krafttreten dieser Norm getroffen worden sind (vgl. BGH, Urteil vom 10 11 12 13 - 8 - 12. November 2003 - XII ZR 109/01, NJW 2004, 1324 unter I). Diese Beschrän- kung der Zulassung des Rechtsmittels ist indessen unzulässig. Denn die Zulas- sung der Revision kann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Ge- samtstreitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte; unzu- lässig ist es, die Zulassung auf einzelne von mehreren Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu beschränken (BGH, Urteile vom 19. April 2013 - V ZR 113/12, NJW 2013, 1948 Rn. 9; vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169 Rn. 6; vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 367/03, WM 2005, 996 unter II 1; jeweils mwN). Letzteres ist hier der Fall. Denn die vom Berufungsgericht für klärungs- bedürftig erachtete Frage betrifft lediglich eine von ihm für entscheidungserheb- lich erachtete rechtliche Vorfrage des von den Beklagten beanspruchten Miet- minderungsrechts und damit nur ein unselbständiges Element des zur Beurtei- lung anstehenden Streitstoffs. Fehlt es danach an einer wirksamen Beschrän- kung der Zulassung, ist allein die Beschränkung, nicht aber die Zulassung un- wirksam; die Revision ist vielmehr unbeschränkt zugelassen (BGH, Urteile vom 19. April 2013 - V ZR 113/12, aaO Rn. 12; vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, aaO; vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 367/03, aaO; jeweils mwN). B Die danach ohne Einschränkung eröffnete Revision ist auch begründet. Die vom Berufungsgericht als in erster Linie entscheidungserheblich be- handelte Frage, ob § 22 Abs. 1a BImSchG auch auf eine vor seinem Inkrafttre- ten bereits konkludent getroffene mietrechtliche Beschaffenheitsvereinbarung Rechtswirkungen entfalten kann, geht an den tatsächlichen und rechtlichen Ge- 14 15 16 - 9 - gebenheiten des Falles vorbei. Abgesehen davon, dass die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht die von ihm angenommene Beschaffenheitsvereinba- rung tragen, hat es verkannt, dass die Beklagten - wie sich aus den von ihm in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts und einer im dortigen Rechtszug vorgenommenen Klarstellung der Beklagten ergibt - sich nicht gegen einen von ihnen als sozialadäquat hinnehmbar angesehenen Lärm spielender Kinder wenden, sondern gegen unzumutbare Lärmbelästigungen, welche ins- besondere von Jugendlichen und jungen Erwachsenen aufgrund der Benutzung des Bolzplatzes außerhalb der durch die Beschilderung der Streithelferin zuge- lassenen Zeiten ausgehen. Ob derartige Geräuschimmissionen einen zur Miet- minderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung darstellen, kann deshalb nach den bislang getroffenen Feststellungen nicht an § 22 Abs. 1a BImSchG gemessen werden. Solche Lärmbelästigungen beurteilen sich vielmehr anhand anderer rechtlicher Maßstäbe, zu deren Einhaltung das Berufungsgericht - folgerichtig - keine zureichenden Feststellungen getroffen hat. 1. Das Berufungsgericht ist unzutreffend vom Vorliegen einer konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung zur (höchst-)zulässigen Lärmbelas- tung des Mietgrundstücks und einem hiernach zur Minderung berechtigenden Mangel ausgegangen. a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit ent- steht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertrag- lich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffen- heitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Ver- 17 18 - 10 - halten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffen- heitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Be- schaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrs- anschauung bestimmt (zum Ganzen: Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8 mwN). b) Mit Erfolg wenden sich die Revisionen gegen die vom Berufungsge- richt nicht näher begründete Annahme, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages im Wege einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung fest- gelegt, dass während der unbestimmten Dauer des Mietverhältnisses von dem benachbarten Schulgelände keine höheren Lärmeinwirkungen ausgehen dürfen als bei Vertragsbeginn. Auch eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Wil- lenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstim- mung bezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache ein- wirkenden Umstand - hier die von einem "normalen" Schulbetrieb ausgehenden Geräuschimmissionen - als für ihn hinnehmbar wahrnimmt und er sich unge- achtet dieser von ihm als (noch) erträglich empfundenen Vorbelastung dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaf- fenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfän- gerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dau- 19 20 - 11 - er des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertrags- gemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Senatsurteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, aaO Rn. 10; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14). Soweit es um Lärmimmissionen geht, die von öffentlichen Straßen oder - wie hier - von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, ist im Übrigen der offensichtliche und beiden Parteien bekannte Umstand zu berück- sichtigen, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger "Umweltbedingungen" übernehmen will. Die Annahme einer dahin- gehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete An- haltspunkte für die Übernahme einer so weit gehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen. Derartige Umstände sind entgegen der Auffassung der Revisionserwide- rung vom Berufungsgericht indes weder festgestellt noch sonst ersichtlich. Ins- besondere lassen sich auch der Mietvertragsurkunde keine Umstände entneh- men, die den sicheren Schluss auf die verbindliche Festlegung eines bestimm- ten Immissionsstandards über die Dauer der Mietzeit hinweg zuließen (vgl. da- zu BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 - XII ZR 1/07, NJW 2009, 664 Rn. 26). 21 22 - 12 - 2. Soweit danach konkrete Parteiabreden zur Beschaffenheit der Miet- sache fehlen, beantwortet sich die Frage, was im Einzelnen zu dem zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Miet- zeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Stan- dards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung so- wie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04, NZM 2006, 626 Rn. 13; vom 16. Mai 2007 - VIII ZR 207/04, WuM 2007, 381 Rn. 8; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO Rn. 11; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, aaO Rn. 8; jeweils mwN). Aber auch nach den sich daraus ergebenden Maßstäben erweist sich das Berufungsurteil, das den Klägern einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf dem Nachbargrundstück zuweist, nicht als richtig. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berück- sichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung, also die künftige Errichtung eines Bolzplatzes auf dem benachbarten Schulgelände und dessen unbeschränkte Zugänglichkeit und Benutzung durch die Öffentlichkeit über den "normalen" Schulbetrieb hinaus sowie die dadurch verursachte erhöh- te Lärmbelastung, bewusst gewesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 370/13, WM 2015, 306 Rn. 26 mwN). Das hätte entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht notwendig zu einer unbedingten Ein- standspflicht der Kläger für diese nachteilige Entwicklung und damit zu einem Mangel der Mietsache geführt, der die Beklagten in dem streitgegenständlichen Zeitraum ohne Weiteres zur Minderung der Miete berechtigt hätte. 23 24 - 13 - a) Soweit das Berufungsgericht die Frage, ob die von ihm festgestellte erhöhte Lärmbelastung einen Mangel der Mietwohnung der Beklagten darstellt, im Wesentlichen nur an dem von ihm für erörterungswürdig erachteten § 22 Abs. 1a BImSchG und einem danach zu tolerierenden Kinderlärm gemessen hat, hat es nicht nur die hier heranzuziehenden Beurteilungsmaßstäbe unzuläs- sig auf diesen Maßstab verengt. Es hat auch übersehen, dass nach den von ihm in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts der als Mangel bewertete Lärm möglicherweise gar nicht oder nur unwesentlich von Kindern, sondern von Jugendlichen und (jungen) Erwachsenen ausgeht und auf einem Bolzplatz entsteht, so dass ein Sachverhalt vorliegt, auf den § 22 Abs. 1a BImSchG nach seinem Anwendungsbereich nicht zugeschnitten ist. aa) Der durch Art. 1 des Zehnten Gesetzes zur Änderung des Bundes- Immissionsschutzgesetzes - Privilegierung des von Kindertageseinrichtungen und Kinderspielplätzen ausgehenden Kinderlärms vom 20. Juli 2011 (BGBl. I S. 1474) in § 22 BImSchG eingefügte Absatz 1a bestimmt, dass Ge- räuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder her- vorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung sind, und dass bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden dürfen. Für den Begriff der Kinder, de- ren Lärm als Ausdruck eines besonderen Toleranzgebots der Gesellschaft durch die Vorschrift privilegiert werden soll, hat der Gesetzgeber die Definition in § 7 Abs. 1 SGB VIII heranziehen wollen, wonach Kind ist, wer noch nicht 14 Jahre alt ist, und Jugendlicher, wer 14, aber noch nicht 18 Jahre alt ist (BT- Drucks. 17/4836, S. 4, 6). Hinsichtlich der gegenständlich in die Privilegierung einbezogenen Kinder- und Ballspielplätze hat der Gesetzgeber mit Blick auf den Nutzerkreis zugleich klargestellt, dass davon zu unterscheiden sind Spiel- und Bolzplätze sowie Skateranlagen und Streetballfelder für Jugendliche, die groß- 25 26 - 14 - räumiger angelegt seien und ein anderes Lärmprofil hätten als Kinderspielplätze (BT-Drucks. 17/4836, S. 6). Dass die danach erforderlichen Privilegierungsvo- raussetzungen des vom Berufungsgericht für einschlägig erachteten § 22 Abs. 1a BImSchG im vorliegenden Fall überhaupt gegeben sind, kann den ge- troffenen Feststellungen indes nicht entnommen werden. bb) Wenn - was die Feststellungen des Berufungsgerichts bislang nicht tragen - von Kindern ausgehender Lärm eine wesentliche Ursache für die als Mangel beanstandeten Geräuschimmissionen gewesen sein sollte, wäre entge- gen der Auffassung des Berufungsgerichts allerdings § 22 Abs. 1a BImSchG zur Bewertung der Lärmeinwirkungen als Mangel der gemieteten Wohnung mit heranzuziehen. Denn diese Privilegierungsregelung ist nach dem Willen des Gesetzgebers darauf angelegt, über seinen eigentlichen Anwendungsbereich und das damit vielfach verklammerte zivilrechtliche Nachbarrecht hinaus auch auf das sonstige Zivilrecht, insbesondere das Mietrecht und das Wohnungsei- gentumsrecht, auszustrahlen, sofern dieses jeweils für die Bewertung von Kin- derlärm relevant ist (BT-Drucks. 17/4836, S. 7; vgl. auch BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 204/11, WuM 2012, 515 Rn. 11). Diese Ausstrahlungswirkungen, die zugleich die Verkehrsanschauung zu Art und Maß der als sozialadäquat hinzunehmenden Geräuschimmissionen prägen, würden sich insbesondere dahin äußern, dass bei einer - hier mangels abweichend vereinbarter Standards erforderlichen - Auslegung der beiderseiti- gen mietvertraglichen Rechte und Pflichten Kinderlärm der in § 22 Abs. 1a BImSchG beschriebenen Art jedenfalls bei Beachtung des Gebots zumutbarer gegenseitiger Rücksichtnahme (vgl. dazu OVG Koblenz, NVwZ 2012, 1347, 1349) in der Regel als den Mietgebrauch nicht oder nur unerheblich beeinträch- tigend einzustufen wäre. Dass das hierin zum Ausdruck kommende Toleranz- gebot erst im Jahr 2011 und damit lange nach Abschluss des Mietvertrages 27 28 - 15 - seinen gesetzlichen Niederschlag in § 22 Abs. 1a BImSchG gefunden hat, stünde - anders als das Berufungsgericht meint - seiner Berücksichtigungsfä- higkeit nicht entgegen. Denn abgesehen davon, dass dieses Gebot ohnehin nur die Konkretisierung einer bereits bei Mietvertragsschluss zumindest angelegten Verkehrsanschauung enthält (vgl. BVerwG, NJW 1992, 1779, 1780), könnte eine Weiterentwicklung der Verkehrsanschauungen jedenfalls im Hinblick auf hinzunehmende Umwelteinwirkungen bei Fehlen konkreter vertraglicher Rege- lungen zum "Soll-Zustand" auch zu gewissen Anpassungen des vertraglich ge- schuldeten Standards einer Gebrauchsgewährung führen (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04, aaO; vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04, NZM 2006, 582 Rn. 10). b) Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Denn auf der Grundlage der vom Berufungsgericht gebillig- ten Feststellungen des Amtsgerichts, wonach die vom Schulgelände ausge- henden Lärmstörungen außerhalb des Schulbetriebs nach Schulschluss eine erhebliche Lärmbelastung darstellten, weil namentlich an Wochenenden und nach 18 Uhr ein Spielbetrieb auf dem Schulgelände und insbesondere auf dem Bolzplatz stattfinde, der etwa durch Schüsse mit dem Ball gegen den Metall- zaun erhebliche Lärmbelästigungen zur Folge habe, lässt sich auch dann, wenn § 22 Abs. 1a BImSchG als heranzuziehender Beurteilungsmaßstab ausschei- den sollte, die Frage nicht abschließend beantworten, ob diese Geräusch- immissionen einen zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel der Woh- nung der Beklagten darstellen. aa) Allerdings sind die Maßstäbe, die bei Fehlen konkreter Parteiabreden an eine Hinnahme von nachträglich entstehenden oder sich vergrößernden Ge- räuschimmissionen auf die Mietsache durch Dritte und die damit zusammen- 29 30 - 16 - hängende Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) anzulegen sind, umstritten. (1) In Teilen der Instanzrechtsprechung (BayObLG, NJW 1987, 1950, 1951; OLG München, NJW-RR 1994, 654 f.; LG Itzehoe, Urteil vom 11. Okto- ber 2010 - 3 O 509/09, juris Rn. 24; LG Berlin, Urteil vom 13. März 2013 - 65 S 321/11, juris Rn. 20) sowie im mietrechtlichen Schrifttum (Staudinger/ Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 536 Rn. 29a f. mwN; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 536 Rn. 18; Lehmann-Richter, NZM 2012, 849, 852; ähnlich auch Kraemer, WuM 2000, 515, 519) wird maßgeblich darauf ab- gestellt, ob der Mieter bei Abschluss des Vertrages insbesondere aufgrund der Lage des Mietgrundstücks und der das Grundstück umgebenden Nachbar- schaft bereits konkrete Anhaltspunkte für einen Eintritt oder eine Zunahme be- stimmter Geräuschimmissionen hatte, aus diesem Grunde mit dem Entstehen einer später als Mangel gerügten Geräuschkulisse ohne Weiteres rechnen musste und dies deshalb bei Bemessung der Miethöhe (ermäßigend) berück- sichtigen konnte (nur eine positive Kenntnis des Mieters für maßgeblich hal- tend: Blank, WuM 2012, 175, 178). Dabei wird zugleich ganz überwiegend an- genommen, dass die im Nachbarschaftsrecht gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB bedeutsame Ortsüblichkeit keinen Maßstab für die mietrechtliche Gebrauchser- haltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bilden könne (BayObLG, aaO S. 1952; OLG München, aaO S. 654; LG Itzehoe, aaO; Lehmann-Richter, aaO S. 850; Blank, aaO S. 176; Börstinghaus, NZM 2004, 48, 49; aA LG Berlin, Urteil vom 27. September 2011 - 63 S 641/10, juris Rn. 27). (2) Demgegenüber wird von einem anderen Teil der Instanzrecht- sprechung eine abweichende Auffassung dahin vertreten, dass bei Fehlen kon- kreter Beschaffenheitsabreden nach der Verkehrsanschauung nicht schon jede 31 32 - 17 - nachteilige Veränderung des Wohnumfelds und der Geräuschsituation als Mangel der Mietsache angesehen werden könne. Vielmehr müsse ein Mieter grundsätzlich in Rechnung stellen, dass es im weiteren oder näheren Umfeld seiner Wohnung zu Veränderungen kommen könne, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken könnten. Es sei deshalb zu fragen, ob der Mieter bestimm- te Eigenschaften seines Wohnumfeldes als unveränderlich habe voraussetzen dürfen oder ob er mit bestimmten nachteiligen Änderungen etwa wegen beste- hender Gemengelagen grundsätzlich habe rechnen müssen (KG, NZM 2003, 718; LG Berlin, Urteil vom 27. September 2011 - 63 S 641/10, aaO Rn. 25 f.; LG Heidelberg, NJOZ 2010, 2557 f.; LG Hamburg, WuM 1998, 19). bb) Der Senat hat zu dieser Frage noch nicht abschließend Stellung ge- nommen. Er hat allerdings in einer Fallgestaltung, in der es darum ging, ob in der durch die zeitweilige straßenbaubedingte Umleitung des Verkehrs verur- sachten erhöhten Lärmbelastung ein zur Mietminderung berechtigender Mangel zu sehen ist, ausgesprochen, dass bei einer vermieteten Wohnung, die sich in einer bestimmten Innenstadtlage und damit in einer Lage befunden hat, bei der jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen ist, die Mieter die mit den Arbeiten verbundene (erhöhte) Lärmbelas- tung redlicherweise hinzunehmen haben. Eine solche vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt deshalb unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in solchen Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar (Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, aaO Rn. 12). In einem weiteren Fall hat der Senat angenommen, dass die in einem Lichthof von den Zu- und Abluftleitungen ausgehenden Geräuschimmissionen auch bei ihrer nachträglichen Zunahme dann nicht zu einem Mangel der Miet- sache führen, wenn bei Fehlen einer Abrede der Mietvertragsparteien zum Maß 33 34 - 18 - einer Immissionsbelastung der zum Lichthof hin gelegenen Räumlichkeiten die hierfür maßgeblichen technischen Normen eingehalten sind. Denn ein Mieter kann bei Fehlen gegenteiliger Abreden nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dadurch die Geräuschimmissionen zwar steigen, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet ist. Weist das Ge- bäude im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen Immissionsstandard auf, der besser ist als der, den der Mieter nach den maß- geblichen technischen Normen vom Vermieter verlangen kann, kann er gleich- wohl im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO Rn. 15, 17). cc) Der Senat führt diese Rechtsprechung nunmehr dahin fort, dass nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grund- sätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung begründen, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hin- nehmen muss. (1) Die nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den Mietvertrag entstehen- de Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache wäh- rend der Mietzeit zu gewähren, gestaltet § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum einen dahin aus, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat (Überlas- sungspflicht). Zum anderen trifft den Vermieter danach auf Dauer die Verpflich- tung, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhal- 35 36 - 19 - tungspflicht), was zugleich die Pflicht beinhaltet, eine nach Überlassung einge- tretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertrags- gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (BGH, Urteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, NJW 2015, 699 Rn. 25 mwN, vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, NZM 2003, 472 unter II 2). (2) Das dem Vermieter durch diese Regelungen auferlegte Besitzver- schaffungsrisiko (vgl. § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) hat jedoch nicht notwendig zur Folge, dass die Überlassungspflicht und die Erhaltungspflicht in jeder Hinsicht deckungsgleich sind. Während die Überlassungspflicht an einen gegenwärtigen Zustand der Mietsache anknüpft, über den der Vermieter sich ohne Weiteres vergewissern und dessen Beherrschung ihm deshalb auch ohne Weiteres zu- gemutet werden kann, bedarf es zur Erhaltungspflicht und der Beherrschbarkeit der dabei jedenfalls durch äußere Einflüsse auf die Mietsache einwirkenden Risiken eines prognostischen Blicks in die Zukunft, deren Entwicklung nicht in jeder Hinsicht überschaubar ist. Dementsprechend bedarf es für den Umfang der Erhaltungspflicht einer differenzierteren Betrachtung. Denn auch für die Beurteilung eines übernom- menen Beschaffungsrisikos ist es anerkannt, dass dieses sich bei Fehlen ge- genteiliger Anhaltspunkte nicht darauf erstreckt, schlechthin für jedes Unvermö- gen zur Erfüllung der übernommenen Pflichten einstehen zu wollen, sondern nur auf die Fähigkeit zur Überwindung der typischen Beschaffungshindernisse bei Geschäften der fraglichen Art (BT-Drucks. 14/6040, S. 132; BeckOK- BGB/Lorenz, Stand: 1. März 2011, § 276 Rn. 42; Erman/Westermann, aaO, § 276 Rn. 19 mwN). Die Übernahme eines Beschaffungsrisikos schließt des- halb insbesondere die Berücksichtigung des unvorhergesehenen Eintritts höhe- rer Gewalt oder ähnlicher Umstände nicht aus, welche nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) das Verlangen des Gläubigers nach uneingeschränkter Leistung 37 38 - 20 - als unbillig und ungerechtfertigt erscheinen lassen (RGZ 99, 1, 2; vgl. auch Se- natsurteile vom 12. Juli 1972 - VIII ZR 200/71, WM 1972, 1251 unter III 1 b; vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR 259/92, WM 1994, 301 unter II 2 b). Es ist in diesen Fällen vielmehr bereits durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln, wie weit eine im Vertrag übernommene Beschaffungspflicht nach diesen Maßstä- ben reicht (MünchKommBGB/Grundmann, 6. Aufl., § 276 Rn. 179 mwN). (3) Dieser Gesichtspunkt ist auch bei der hier vorzunehmenden - ergän- zenden - Auslegung des Mietvertrages der Parteien zur Beantwortung der Fra- ge zu berücksichtigen, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Ge- brauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Mietwohnung gehört, den die Kläger insbesondere nach deren Lage und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit in Bezug auf Geräuschimmissionen zu erhalten haben. Dabei ist namentlich zu fragen, ob die Parteien, wenn sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Schulgrundstück in Be- tracht gezogen hätten, diese als den geschuldeten Mietgebrauch nunmehr prä- gend hingenommen hätten, oder ob die Parteien die Kläger als verpflichtet an- gesehen hätten, den Mietgebrauch jedenfalls im Wesentlichen nach dem bei Vertragsschluss bestehenden Immissionsstandard aufrechtzuerhalten. Insoweit ergibt eine Auslegung des Mietvertrags der Parteien, die der Senat selbst vornehmen kann, da das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004 unter II 4), dass Letzteres zu verneinen ist. (a) Hätten die Parteien bei Vertragsschluss die eingetretene Entwicklung mit den daraus resultierenden erhöhten Geräuschimmissionen bedacht, hätte 39 40 41 - 21 - sich ihnen die Frage aufdrängen müssen, ob und mit welchem Ergebnis die Kläger überhaupt in der Lage sein würden, dem erhöhten Immissionsanfall zu begegnen. Zwar trifft einen Vermieter - und zwar unabhängig von etwaigen ei- genen Abwehrmöglichkeiten des Mieters - im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache grundsätzlich auch die Pflicht, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten und zu diesem Zweck gegen den Störer jedenfalls im Rahmen des rechtlich und tat- sächlich Möglichen vorzugehen (vgl. Senatsurteile vom 23. Februar 1966 - VIII ZR 63/64, WM 1966, 763 unter II 1; vom 10. Dezember 1986 - VIII ZR 349/85, BGHZ 99, 182, 191). Hierbei wären aber zugleich die Gegebenheiten des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses und die in § 906 BGB kon- kretisierten Duldungspflichten sowie die daraus abgeleiteten Abwehr- und Aus- gleichsmöglichkeiten zu bedenken gewesen, die auch bei Immissionen einer - wie hier - hoheitlich betriebenen Anlage den Maßstab bilden (vgl. nur OVG Berlin-Brandenburg, BImSchG-Rspr. § 22 Nr. 187; VGH Mannheim, BImSchG- Rspr. § 22 Nr. 216; jeweils mwN). Dass die Parteien vor diesem Hintergrund davon ausgegangen wären, die Kläger hätten den ursprünglich bestehenden Immissionsstandard ungeach- tet etwa nach § 906 BGB bestehender Duldungspflichten unverändert gewähr- leisten sollen, kann redlicherweise nicht angenommen werden. Denn damit hät- ten die Beklagten ihnen eine Erhaltungspflicht abverlangt, deren Erfüllung ge- mäß § 275 Abs. 1, 2 BGB tatsächlich oder jedenfalls wirtschaftlich unmöglich gewesen wäre. Dass sich die Kläger hierauf eingelassen hätten oder billiger- weise hätten einlassen müssen, liegt fern. Vielmehr hätten sich die Parteien nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf verständigt, die Störung durch Ge- räuschimmissionen Dritter nur dann als Mangel der Mietwohnung anzusehen, wenn die Kläger selbst diese Immissionen gemäß § 906 BGB nicht oder jeden- falls nicht entschädigungslos dulden müssten. Im Falle einer Duldungspflicht 42 - 22 - gegen Entschädigung wäre diese Verständigung dahin gegangen, dass sich ein dann gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB bestehender Ausgleichsanspruch in ei- ner adäquaten Minderung der vereinbarten Miete hätte niederschlagen müssen. (b) Entgegen einer verbreitet vertretenen Auffassung (BayObLG, aaO S. 1951 f.; OLG München, aaO; LG Itzehoe, aaO; Lehmann-Richter, aaO; Blank, aaO; Börstinghaus, aaO), die allerdings die vorstehend dargestellte Risi- koverteilung außer Acht lässt, spricht gegen das dargestellte Auslegungsergeb- nis auch nicht, dass § 906 BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien unterei- nander keine Anwendung findet (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2003 - V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 192 f.). Denn das schließt eine Beachtung der nach- barrechtlichen Ausstrahlungswirkungen dieser Norm zur näheren Bestimmung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien nicht aus. Vielmehr nimmt der einem Mieter zukommende Mietgebrauch bei Fehlen entgegenste- hender Abreden an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks und der aus der Nachbarschaft entstammenden Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken jedenfalls in einem Umfang teil, den der an § 906 BGB gebundene Vermieter angesichts des ihm danach billi- gerweise zuzumutenden Gebrauchsüberlassungsrisikos nicht beeinflussen kann. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird dabei insbesondere zu prüfen haben, ob es sich bei dem Bolzplatz nach seiner Größe und Gestaltung überhaupt um einen 43 44 45 - 23 - Kinder- oder Ballspielplatz im Sinne des § 22 Abs. 1a BImSchG handelt, ob und in welchem Ausmaß die von ihm ausgehenden Geräuschimmissionen von Kin- dern oder von anderen Personen verursacht werden und nach welchen (Lärm- schutz-)Standards sich danach eine Wesentlichkeit der behaupteten Immissio- nen im Einzelnen bestimmt. Ferner wird es - gegebenenfalls nach ergänzen- dem Sachvortrag der Parteien - zu prüfen haben, ob die Kläger nach den im- missionsschutz- und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten oder etwaigen sonstigen Emissionsumständen die Geräuschimmissionen zu dulden haben und ob ihnen bejahendenfalls zumindest ein Ausgleichsanspruch - etwa gegen die Streithelferin - zusteht. Denn danach beurteilt sich, ob ein Mangel vorliegt, der zur Minderung berechtigt. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 16.12.2013 - 644 C 148/13 - LG Hamburg, Entscheidung vom 26.06.2014 - 307 S 11/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/12 Verkündet am: 5. Dezember 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536c Abs. 2 Satz 1 Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14. November 2001 - XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515). BGH, Urteil vom 5. Dezember 2012 - VIII ZR 74/12 - LG Kleve AG Moers - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Dezember 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 9. Februar 2012 wird unter Abweisung der in der Revisionsinstanz erweiterten Klage zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 2003 Mieter einer im Jahr 2001 errichteten Woh- nung der Kläger in N. -V. . Die vereinbarte Nettomiete beläuft sich auf 625 € monatlich. In der Mietwohnung traten Risse an den Bodenfliesen auf. Dies rügten die Beklagten mit Schreiben vom 9. Juni 2008 und vom 15. Sep- tember 2008. Zwischen den Parteien besteht Streit darüber, ob die Beklagten die Fliesenrisse schon zu einem früheren Zeitpunkt beanstandet hatten. Mit Anwaltsschreiben vom 10. Oktober 2008 wiesen die Beklagten erneut auf Schäden an den Bodenfliesen hin und kündigten für den Fall einer ausbleiben- den Mängelbeseitigung die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens an. Entsprechend dieser Ankündigung minderten sie ab Oktober 2008 die Kalt- 1 - 3 - miete um 125 € monatlich (= 20 %) und leiteten ein selbständiges Beweisver- fahren ein. Das dort erhobene Sachverständigengutachten bestätigte das Vor- handensein von Fliesenrissen und führte deren Auftreten auf einen mangelhaf- ten Einbau des Fliesenbelags zurück. Die Kläger nehmen die Beklagten auf Zahlung der von den Beklagten in den Zeiträumen von Oktober 2008 bis Mai 2009 und von September 2009 bis Juli 2010 (insgesamt 19 Monate) einbehaltenen Minderungsbeträge nebst Zin- sen in Anspruch. Aus Versehen haben sie in den Tatsacheninstanzen bei der Hauptforderung allerdings nur den auf 17 Monate entfallenden Restbetrag (= 2.125 €) geltend gemacht. Dies haben sie in der Revisionsinstanz korrigiert und die Klage um 250 € auf 2.375 € erweitert. Das Amtsgericht hat der Klage - in Höhe des dort geltend gemachten Be- trags - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr - nun um 250 € erweitertes - Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der im streitgegenständlichen Zeit- raum einbehaltenen Miete bestehe nicht, weil die Beklagten die Miete gemäß 2 3 4 5 6 - 4 - § 536 BGB wirksam um 125 € monatlich gemindert hätten. Die Risse in den Bodenfliesen stellten einen Mangel der Mietsache dar, der - was zwischen den Parteien nicht streitig sei - grundsätzlich zu einer Minderung der Miete in Höhe des eingeklagten Betrags geführt habe. Den Beklagten sei die Berufung auf die eingetretene Minderung auch nicht gemäß § 242 BGB verwehrt. Das Amtsgericht habe zwar zutreffend aus- geführt, dass die Berufung des Mieters auf eine Minderung eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 BGB darstelle, wenn und soweit dem Vermieter wegen einer verspäteten Mängelanzeige gemäß § 536c BGB ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zustehe. Denn in diesem Fall ver- lange der Mieter etwas, was er dem Vermieter sogleich wieder zurückgewähren müsse (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85). Ein Scha- densersatzanspruch der Kläger wegen verspäteter oder unterlassener Mängel- anzeige der Beklagten sei jedoch entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht gegeben. Zwar sei die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche der Kläger gegen die Bauhandwerker mit Ablauf des 31. Dezember 2006 und damit vor den im Jahr 2008 erfolgten schriftlichen Mängelanzeigen abgelaufen gewesen. Das Amtsgericht habe aber zu Unrecht den beklagten Mietern die Beweislast für eine rechtzeitige Mängelanzeige nach § 536c Abs. 2 BGB aufgebürdet. In Rechtsprechung und Literatur sei umstritten, wer die Beweislast für die Mängel- anzeige im Rahmen der Ansprüche nach § 536c Abs. 2 BGB trage. Im Schrifttum werde wohl überwiegend dem Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht auferlegt, zum Teil werde aber auch die Auffassung vertreten, dass der Vermieter die Verletzung der Anzeigepflicht beweisen müs- se. Auch in der Rechtsprechung werde diese Frage uneinheitlich beantwortet. In einem Versäumnisurteil vom 14. November 2001 (XII ZR 142/99), das sich 7 8 9 - 5 - mit der Frage befasst habe, ob dem Mieter entsprechend § 545 Abs. 2 Halb- satz 2 BGB (heute § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB) eine Mietminderung wegen un- terbliebener Anzeige einer gravierenden Störung des Mietverhältnisses ver- wehrt sei, habe der Bundesgerichtshof dem Mieter die Beweislast für die Erfül- lung der Anzeigepflicht aufgebürdet. Andererseits habe der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 17. Dezember 1986 (VIII ZR 279/85) in einem Fall, in dem sich - vergleichbar der vorliegenden Fallgestaltung - die Frage gestellt habe, ob dem Leasingnehmer gemäß § 242 BGB die Berufung auf die Minderung der Leasingraten wegen eines vom Leasinggeber im Hinblick auf eine unterlassene Mängelanzeige geltend gemachten Schadens verwehrt sei, dem Leasinggeber die Beweislast für die Voraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) auferlegt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts sei die Frage der Beweislast dif- ferenziert zu betrachten, je nachdem, welche der in § 536c Abs. 2 BGB ange- ordneten Rechtsfolgen betroffen seien. So sei zwar der wohl überwiegenden Auffassung, die die Beweislast für die Durchführung und Rechtzeitigkeit einer Mängelanzeige dem Mieter zuweise, zu folgen, wenn es um Fälle nach § 536 Abs. 2 Satz 2 BGB (gemeint ist § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB), also um die Rechte des Mieters - insbesondere um den Ausschluss der Minderung nach § 536 BGB oder von Schadensersatzansprüchen nach § 536a BGB - gehe. Denn die Rege- lung des § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB sei Ausdruck des allgemeinen Grundsat- zes, wonach die Geltendmachung von über eine Nacherfüllung hinausgehen- den Gewährleistungsansprüchen voraussetze, dass dem Vertragspartner Gele- genheit zur Nacherfüllung gegeben worden sei. Dies rechtfertige es, die Be- weislast dem Mieter zuzuweisen, wenn dieser einen Minderungsanspruch gel- tend mache. 10 - 6 - Dagegen betreffe § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter wegen Verlet- zung der Anzeigepflicht. Nach allgemeinen Grundsätzen trage die Beweislast für die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs derjenige, der diesen Anspruch geltend mache. Dies sei im Rahmen des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB der Vermieter. Es bestünden keine Gründe, von diesem allgemeinen Grundsatz abzuweichen. Ein Bedürfnis hierfür ergebe sich insbesondere nicht aus dem Umstand, dass das Unterlassen der Mängelanzeige eine sogenannte negative Tatsache darstelle. Dies sei kein ungewöhnlicher Vorgang, wie insbesondere die Beweislastverteilung bei der Verletzung von Aufklärungspflichten und dar- aus abgeleiteten Schadensersatzansprüchen zeige. Schwierigkeiten bei der Beweisführung hinsichtlich negativer Tatsachen könne dadurch begegnet wer- den, dass der Anspruchsgegner - im Falle des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB also der Mieter - eine sekundäre Darlegungslast trage, wonach er die Handlung, de- ren Unterlassen vom Anspruchsteller behauptet werde - im Falle des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB also die Erfüllung der Anzeigepflicht -, qualifiziert dartun müsse. Der Vermieter könne dann das Unterbleiben der Mängelanzeige dadurch nachweisen, dass er dieses Mietervorbringen widerlege. Bei Zugrundelegung dieser Darlegungs- und Beweislastverteilung sei im Streitfall nicht festzustellen, dass die Fliesenschäden von den Beklagten nicht bereits in den Jahren 2005 und 2006 angezeigt worden seien. Die Beklagten hätten - insbesondere im Schriftsatz vom 22. Oktober 2010 - qualifiziert darge- legt, wann und auf welche Weise sie die Mängel in den Jahren 2005 und 2006 angezeigt hätten. Auch wenn sie die behaupteten Anzeigen und die nach ihrer Darstellung erfolgten Besichtigungen durch den Kläger zu 2 nicht auf den Tag genau, sondern nur nach Monaten oder Monatshälften bezeichnet hätten, sei ihr Vorbringen hinreichend konkret, weil angesichts des Zeitablaufs zwischen den Jahren 2005/2006 und den schriftlichen Mängelanzeigen im Jahr 2008 11 12 - 7 - nachvollziehbar sei, dass die Beklagten das genaue Datum der Anzeigen und Besichtigungen nicht mehr angeben könnten. Die Kläger hätten den ihnen obliegenden Nachweis, dass eine rechtzeiti- ge Mängelanzeige unterblieben sei, nicht geführt. Nach der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme stehe nicht fest, dass in den Jahren 2005 und 2006 keine Mängelanzeigen der Beklagten erfolgt seien. Die Aussagen der ge- hörten Zeugen seien insoweit unergiebig. Auf den Hinweis des Berufungsge- richts über die von der Auffassung des Amtsgerichts abweichende Beurteilung der Beweislastverteilung hätten die Kläger keine weiteren Umstände dargetan, die auf die Unrichtigkeit des Beklagtenvorbringens schließen ließen. Sie hätten lediglich ihre Vernehmung als Partei beantragt. Die hierfür nach §§ 447, 448 ZPO erforderlichen Voraussetzungen hätten jedoch nicht vorgelegen. Insbe- sondere sei die Unrichtigkeit der Behauptungen der Beklagten nicht aufgrund der protokollierten Zeugenaussagen im Sinne des § 448 ZPO "anbewiesen". II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kläger nach § 535 BGB auf Zahlung restlicher Miete in Höhe von 2.125 € (nebst Zinsen) mit der Begründung verneint, die vertraglich vereinbarte Miete sei für den in Frage stehenden Zeitraum wegen Mängeln an den Bodenfliesen der an- gemieteten Wohnung um 125 € monatlich gemindert (§ 536 BGB). Aus den gleichen Gründen steht den Klägern kein Anspruch auf Zahlung des - im Revi- sionsverfahren im Wege einer Klageerweiterung nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässi- gerweise geltend gemachten (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1998 - IX ZR 13 14 - 8 - 311/95, NJW 1998, 2969 unter B II 1 mwN) - weiteren Betrags in Höhe von 250 € (nebst Zinsen) zu. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die bauseitigen Mängel an den Fußbodenfliesen eine Minderung in Höhe der von den Beklagten einbehaltenen Beträge rechtfertigen (§ 536 BGB). Dies zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Die Mietminderung ist auch nicht im Hinblick auf § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, denn die Beklagten haben die aufgetretenen Fliesenrisse unstreitig spätestens mit Schreiben vom 9. Juni 2008 und vom 15. September 2008 und damit vor Geltendmachung der Minde- rung angezeigt. 2. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, den Beklagten sei die Berufung auf die eingetretene Mietminderung nicht we- gen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt. a) Zwar ist ein Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Hin- blick auf das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermie- ter ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Ver- letzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Män- geln der Mietsache (§ 536c Abs. 1 BGB) zusteht (vgl. Senatsurteil vom 17. De- zember 1986 - VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072 unter III 1 [zur inhaltsgleichen Vorgängerregelung in § 545 Abs. 2 BGB aF]). In diesem Fall kann sich ein Mie- ter auf eine kraft Gesetzes eingetretene Mietminderung nicht berufen, weil es - nach einem allgemein gebilligten Rechtsgrundsatz - einen Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstellt, wenn ein Gläubiger etwas fordert, was er sofort wieder zurück zu gewähren hat (Senatsurteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, aaO). 15 16 17 - 9 - b) Ein Schadensersatzanspruch der Kläger nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB scheitert jedoch daran, dass sie den Beklagten keine Verletzung der An- zeigepflicht nachweisen konnten. Sie haben die Behauptung der Beklagten nicht widerlegt, diese hätten die aufgetretenen Mängel bereits in den Jahren 2005 und 2006 - also rechtzeitig vor Ablauf der werkvertraglichen Gewährleis- tungsfrist - angezeigt. Dies geht zu ihren Lasten. Denn im Rahmen eines Scha- densersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB tragen - wie das Beru- fungsgericht zutreffend ausgeführt hat - die Kläger als Vermieter die Beweislast für das Unterbleiben einer (rechtzeitigen) Mängelanzeige. Die hiergegen gerich- teten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. aa) Welche Partei die Erfüllung oder Verletzung der in § 536c Abs. 1 BGB dem Mieter auferlegten Anzeigepflicht zu beweisen hat, wird von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt. (1) Der Senat hat sich bereits in einer dem vorliegenden Sachverhalt vergleichbaren Fallgestaltung mit der Frage befasst, welche Partei die (primäre) Darlegungslast und die Beweislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB), also sowohl für den Aus- schluss der dort aufgeführten Mieterrechte als auch für einen Schadensersatz des Vermieters, zu tragen hat (Senatsurteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, aaO unter III 2 b). Dabei hat er ohne Einschränkung den Vermie- ter/Leasinggeber für verpflichtet gehalten, (sämtliche) Voraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) darzulegen und nachzuwei- sen. Dies hat er aus dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) abgeleitet, der ein an sich bestehendes Minde- rungsrecht des Mieters voraussetzt und dem Vermieter einen dagegen gerichte- ten Einwand aufgrund nachträglich eingetretener Umstände gewährt (Senatsur- teil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, aaO). 18 19 20 - 10 - Anders als die Revision meint, hat der Senat damit auch ausgesprochen, dass der Vermieter/Leasinggeber im Rahmen beider Varianten des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) die primäre Darlegungslast und die Beweislast für die Nichterfüllung der Anzeigepflicht trägt. Die vom Senat beant- wortete Beweislastfrage ist allerdings nicht entscheidungserheblich geworden, weil schon - im Rahmen des § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF - eine durch die verspätete Mängelanzeige verursachte Unmöglichkeit der Mangelbeseitigung und - im Rahmen des § 545 Abs. 2 Halbsatz 1 BGB aF - der Umfang des durch die Anzeigepflichtverletzung eingetretenen Schadens nicht hinreichend darge- legt worden waren. Dies ändert aber nichts daran, dass der Senat auch grund- legende Aussagen zur Beweislastverteilung bei § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) getroffen hat. (2) Demgegenüber hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 14. November 2001 (XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515 unter II 2) im Zusammenhang mit der Erörterung eines möglichen Ausschlusses der Gewährleistungsrechte des Mieters entsprechend § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF ausgeführt, der Mieter trage die Beweislast dafür, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen sei. Auf welche Erwägun- gen diese Erkenntnis gestützt wird, lässt sich dem Urteil nicht entnehmen. Die- ses geht nicht auf die gegenteilige Auffassung im Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 1986 (VIII ZR 279/85, aaO) ein, sondern verweist nur auf den Meinungs- stand im Schrifttum. (3) Die hierdurch eingetretene Rechtsunsicherheit hat zu einer uneinheit- lichen Betrachtungsweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum ge- führt. Während das Oberlandesgericht Brandenburg - dem Urteil des XII. Zivil- senats vom 14. November 2001 (XII ZR 142/99, aaO) folgend - dem Mieter im 21 22 23 24 - 11 - Rahmen des Ausschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht aufbürdet (Urteil vom 14. November 2007 - 3 U 27/07, juris Rn. 22), hält das Oberlandes- gericht Düsseldorf im Einklang mit der Senatsentscheidung vom 17. Dezember 1986 (VIII ZR 279/85, aaO) bei beiden Tatbeständen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) den Vermieter für sämtliche Tatbestandsvorausset- zungen, also auch für die Verletzung der Anzeigepflicht, für darlegungs- und beweisbelastet (ZMR 2003, 21, 22). Auch im Schrifttum wird die Frage der Beweislastverteilung unterschied- lich beurteilt. Im Hinblick auf die - nur den Ausschlusstatbestand des § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF betreffende - Entscheidung des XII. Zivilsenats (vom 14. November 2001 - XII ZR 244/99, aaO) hat sich überwiegend die - häufig nicht näher begründete - Auffassung durchgesetzt, dass der Mieter auch beim Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Beweislast für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht trage (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536c BGB Rn. 41; Klein-Blenkers in Dauner-Lieb/Langen, BGB, 2. Aufl., § 536c Rn. 7; Nies in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Handbuch der Be- weislast - Bürgerliches Gesetzbuch - Schuldrecht Besonderer Teil I, 3. Aufl., § 536c Rn. 1; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 536c BGB Rn. 32; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536c Rn. 11; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 656; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 536c Rn. 15; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 536c Rn. 9; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 536c Rn. 15; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. III. A 978; Jauernig/Teichmann, BGB, 14. Aufl., § 536c Rn. 4; Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 536c Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/ Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 536c Rn. 4; diff. MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536c Rn. 14). Soweit für diese Rechtsansicht eine Begründung gege- 25 - 12 - ben wird, wird sie entweder auf die Erwägung, es gälten dieselben Grundsätze wie beim Zugang von Willenserklärungen (Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 12) oder darauf gestützt, der Mieter habe als Schuldner der Anzeigepflicht deren Erfüllung darzulegen und zu beweisen (Wolf/Eckert/Ball, aaO). Die Gegenmei- nung zählt dagegen die Verletzung der Anzeigepflicht zu den anspruchsbe- gründenden Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB und hält daher den Vermieter darlegungs- und beweisbelas- tet dafür, dass der Mieter aufgetretene Mängel verspätet oder gar nicht ange- zeigt hat (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 536c Rn. 25). bb) Der Senat hält daran fest, dass der Vermieter im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536c Abs. 1 BGB trägt. (1) Es bedarf im Streitfall keiner Entscheidung, welcher Partei im Rah- men des Ausschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB die Beweislast für die (Nicht-)Erfüllung der Anzeigepflicht aufzuerlegen ist. Jedenfalls bei dem vorliegend allein zu beurteilenden Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB - zu dem sich der XII. Zivilsenat nicht geäußert hat - ist die Beweis- last für die Verletzung der Anzeigepflicht dem Vermieter zuzuweisen. Dies ergibt sich schon aus der allgemein anerkannten Grundregel der Beweislastverteilung, wonach der Anspruchsteller auf der ersten Ebene die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf einer zweiten Ebene die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden Tat- sachen darzulegen und zu beweisen hat (vgl. BGH, Urteile vom 14. Januar 1991 - II ZR 190/89, BGHZ 113, 222, 224 f.; vom 13. November 1998 - V ZR 386/97, NJW 1999, 352 unter II 3 b aa). Wer Ersatz eines auf eine Pflichtverlet- zung des Vertragspartners zurückgeführten Schadens verlangt, hat demnach darzutun und nachzuweisen, dass der andere Vertragsteil eine ihn treffende 26 27 28 - 13 - Pflicht verletzt und hierdurch einen kausalen Schaden verursacht hat. Dies gilt auch dann, wenn negative Umstände anspruchsbegründend sind (vgl. BGH, Urteil vom 15. Oktober 2002 - X ZR 132/01, ZEV 2003, 207 unter I 1 b), also - wie etwa die Fälle der Verletzung einer Aufklärungspflicht des Verkäufers oder der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zeigen (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 2012 - V ZR 86/11, GE 2012, 749; vom 13. Juni 2008 - V ZR 114/07, NJW 2008, 2852 Rn. 16; Beschluss vom 26. Februar 2009 - III ZR 225/08, NJW 2009, 3302 Rn. 4 f.) - auch dann, wenn die Pflichtverletzung in einem Unterlas- sen besteht. (2) Entgegen der Auffassung der Revision ist im Rahmen des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB keine andere Sichtweise geboten. (a) Die Revision will in Durchbrechung des allgemein gültigen Grundprin- zips der Beweislastverteilung die Erfüllung der Anzeigepflicht zu den rechtsaus- schließenden Tatsachen zählen. Damit nimmt sie eine systemwidrige Einord- nung vor, die sich mit den tatbestandlichen Voraussetzungen eines Schadens- ersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vereinbaren lässt. Die Revision verkennt hierbei, dass das Entstehen des Mangels und die Kenntnis (oder grob fahrlässige Unkenntnis) des Mieters hiervon allein noch keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters, sondern nur die Anzeigepflicht des Mieters (§ 536c Abs. 1 BGB) auslösen (vgl. Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, BGHZ 68, 281, 284 f.), deren Verletzung ("Unterlässt der Mie- ter die Anzeige") dann zu den anspruchsbegründenden Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB zählt. (b) Gegenteiliges lässt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht daraus entnehmen, dass derjenige, der sich auf den - für das Wirksam- werden einer Willenserklärung erforderlichen - Zugang (§ 130 BGB) beruft, hier- für die Beweislast trägt. Soweit die Revision diese Beweislastverteilung auch 29 30 31 - 14 - auf den Tatbestand des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB übertragen will, verkennt sie, dass es hierbei nicht um die Wirksamkeit einer Willenserklärung oder einer ge- schäftsähnlichen Handlung geht, sondern um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, der durch die Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters ausge- löst wird. Wie bereits oben ausgeführt, ist bei einem Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Anzeigepflichtverletzung rechtsbegründend. Der Mieter, der die Erfüllung dieser Verpflichtung behauptet, bestreitet nur das Vorliegen einer anspruchsbegründenden Tatsache. (c) Der von der Revision weiter geltend gemachte Umstand, dass die Beweislast für den Zugang einer Mängelanzeige nach § 377 Abs. 1, 2 HGB dem Käufer aufgebürdet wird (Senatsurteile vom 30. Januar 1985 - VIII ZR 238/83, BGHZ 93, 338, 347 mwN; vom 13. Mai 1987 - VIII ZR 137/86, BGHZ 101, 49, 54 f.), rechtfertigt es ebenfalls nicht, im Rahmen eines Schadenser- satzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB dem Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht zuzuweisen. Die für den Handelskauf geltende Vorschrift des § 377 HGB und die mietrechtliche Bestimmung des § 536c Abs. 2 BGB (früher § 545 Abs. 2 BGB aF) verfolgen nicht die gleichen rechtspolitischen Ziele und sind deshalb im Einzelnen ganz unterschiedlich ausgestaltet (Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO S. 286). Zwar besteht insoweit eine gewisse Parallelität, als beide Vorschriften (auch) einer sachgerechten Risikoverteilung zwischen den Vertragspartnern dienen. Die Bestimmung des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB und die Vorschrift des § 377 Abs. 1, 2 HGB unterscheiden sich aber sowohl in ihrer tatbestandlichen Anknüpfung als auch in ihrem Normzweck. Die in § 536c BGB (früher § 545 BGB aF) dem Mieter auferlegte Mängelanzeigepflicht ist eine konkrete Ausgestaltung der Obhutspflicht des Mieters (Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO), während § 377 HGB nur eine Obliegenheit des 32 33 - 15 - Käufers begründet (Senatsurteile vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO; vom 13. Mai 1987 - VIII ZR 137/86, aaO S. 53). Die Bestimmung des § 536c BGB verfolgt in erster Linie den Zweck, die dem Mieter vom Vermieter übergebene Sache vor Schäden zu bewahren (Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO). Dagegen sind für die Obliegenheit des Käufers zur unverzügli- chen Mängelanzeige (§ 377 HGB) nicht nur die Belange des Verkäufers, son- dern auch das allgemeine Interesse des Handelsverkehrs an einer raschen und endgültigen Abwicklung von Rechtsgeschäften von maßgeblicher Bedeutung (vgl. Senatsurteile vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO mwN; vom 13. Mai 1987 - VIII ZR 137/86, aaO). Demzufolge unterscheiden sich die beiden Vor- schriften auch in ihren Rechtsfolgen. Die Verletzung der in § 377 HGB geregel- ten Obliegenheit des Käufers löst lediglich die Genehmigungsfiktion des § 377 Abs. 2 HGB aus, während die Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters nicht nur etwaige Minderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters (§§ 536, 536a BGB) entfallen lässt (§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB), sondern auch einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen kann (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB). (d) Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, jedenfalls in den Fällen, in denen - wie hier - ein aus § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB resultierender Schadensersatzanspruch gemäß § 242 BGB einer Mietminderung entgegen gesetzt werde, müsse die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht beim Mieter liegen. Denn dann bestehe kein entscheidender Unterschied zu dem Ausschluss der Minderung nach § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB, bei dem nach überwiegender und zutreffender Auffassung den Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht treffe. Diese Argumentation ist nicht stichhaltig. Zwar machen die Kläger - aus dem Blickwinkel des § 242 BGB betrachtet - nicht einen anspruchsbegründen- 34 35 - 16 - den, sondern vielmehr einen rechtshindernden Umstand geltend (vgl. BGH, Ur- teil vom 13. November 1998 - V ZR 386/97, aaO unter II 3 b bb (2)). Für diesen sind sie jedoch nach allgemeinen Regeln - als Gegner des Minderungsrechts - ebenfalls beweisbelastet. An der Beweislastverteilung ändert sich also nichts, wenn man den Angriff der Kläger gegen die Mietminderung nicht allein aus Sicht des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB, sondern zusätzlich aus der Perspektive des § 242 BGB beurteilt. cc) Da die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht (§ 536c Abs. 1 BGB), also einer negativen Tatsache, bei den Klägern als Vermieter liegt, trifft die Beklagten nach allgemeinen Grundsätzen eine sekundäre Darle- gungslast, um den Klägern die Beweisführung nicht unnötig zu erschweren. Dies bedeutet, dass die Kläger nur solche Mängelanzeigen ausräumen müs- sen, die von den Beklagten in zeitlicher, inhaltlicher Weise und räumlicher Hin- sicht spezifiziert worden sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12 mwN; vom 30. März 2012 - V ZR 86/11, aaO). Unsubstantiierte Behauptungen zur Erfüllung der Anzeigepflicht brauchen die Kläger dagegen nicht zu widerlegen. Von diesen Grundsätzen ist auch das Be- rufungsgericht ausgegangen. Entgegen der Auffassung der Revision haben die Beklagten hinsichtlich der behaupteten Mängelanzeigen in den Jahren 2005 und 2006 ihrer sekundä- ren Darlegungslast genügt. Die Revision sieht die Angaben der Beklagten als unzureichend an, weil diese in ihrem Schriftsatz vom 22. Oktober 2010 keine Ausführungen zum Zeitpunkt und Ort des dort beschriebenen ersten Gesprächs zwischen der Beklagten zu 1, dem Zeugen H. und dem Kläger zu 2 ge- macht hätten. Es trifft aber nicht zu, dass keine nähere zeitliche Einordnung dieses Gesprächs erfolgt wäre. Die Beklagten haben behauptet, im Oktober 2005 hätten sich sowohl in der Wohnung der Beklagten als auch in der Woh- 36 37 - 17 - nung des Zeugen H. Risse im Fliesenbodenbelag gezeigt. Daraufhin hät- ten der Zeuge H. und die Beklagte zu 1 den Kläger zu 2 auf die Mängel angesprochen. Dieser habe die in der Wohnung der Beklagten aufgetretenen Risse dann erstmals in der zweiten Oktoberhälfte 2005 in Augenschein ge- nommen. Damit sind die Zeitpunkte, zu denen im Jahr 2005 Mängelrügen er- folgt sein sollen (Gespräch; Augenscheinstermin), ausreichend konkretisiert worden. Auch die Angaben zum Ort des Geschehens sind ausreichend. Es blieb zwar zunächst offen, an welchem Ort das dem Augenscheinstermin vo- rangegangene Gespräch stattgefunden haben soll. Dies ist jedoch unschädlich. Zum einen ist die fehlende Ortsangabe in der Berufungsschrift - aufgrund der von den Beklagten aufgegriffenen Angaben des Zeugen H. - näher kon- kretisiert worden; das Gespräch soll "bei den Mülltonnen" stattgefunden haben. Zum anderen ist der Ort, an dem das Gespräch stattgefunden haben soll, für die erforderliche Substantiierung vorliegend nicht von ausschlaggebender Be- deutung, weil das von den Klägern zu widerlegende Geschehen durch konkrete Angaben zu Inhalt und Zeitpunkt des Gesprächs und den daran beteiligten Per- sonen ausreichend eingegrenzt worden ist. Auch soweit die Beklagten in erster Instanz vorgetragen haben, dass im September 2006 - dieses Mal auf der Straße vor dem Anwesen, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet - zwischen der Beklagten zu 1, dem Zeugen H. und dem Kläger zu 2 erneut ein Gespräch über die sich vertiefenden Fliesenrisse geführt worden sei, haben die Beklagten ihrer sekundären Darle- gungslast genügt. Anders als die Revision meint, haben die Beklagten diesen Vortrag im Berufungsverfahren aufrechterhalten, wie sich aus der ausdrückli- chen Bezugnahme auf den erstinstanzlichen Vortrag in der Berufungsbegrün- dung ergibt. 38 - 18 - dd) Den sonach von den Klägern zu führenden Beweis einer verspäteten Anzeige der aufgetretenen Fliesenrisse haben die Kläger nicht erbracht. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht sei gehalten gewesen, zusätzlich zu den gehörten Zeugen auch eine Parteivernehmung der Kläger nach § 448 ZPO vorzunehmen. Die Entscheidung über die Vernehmung einer Partei nach § 448 ZPO steht im Ermessen des Tatrichters und ist im Revisionsverfahren nur darauf nachprüfbar, ob die rechtlichen Voraussetzungen verkannt worden sind oder das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt worden ist (Senatsurteil vom 5. Juli 1989 - VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222 unter I 1 a mwN). Solche Rechtsfehler sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist es aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Normzweck des § 448 ZPO und die Subsidiarität dieses Beweismittels (vgl. Zöl- ler/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 448 Rn. 2, 3 ff.) eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der Darstellung der Kläger ("einiger Beweis" erbracht; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 1989 - VIII ZR 334/88, aaO) verlangt hat. Dass das Be- rufungsgericht dabei allein auf das Ergebnis der Beweisaufnahme abgestellt 39 - 19 - und den Prozessstoff im Übrigen unberücksichtigt gelassen habe, trifft - wie die Wortwahl des Berufungsgerichts ("insbesondere") zeigt - nicht zu. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Moers, Entscheidung vom 17.03.2011 - 562 C 347/10 - LG Kleve, Entscheidung vom 09.02.2012 - 6 S 70/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 330/09 Verkündet am: 3. November 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 320 Abs. 1 Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. BGH, Versäumnisurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. November 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers entschie- den worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 5. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2011 bewilligt. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in B. ; die Miete beläuft sich seit April 2006 auf monatlich 330 €. Die Be- klagten entrichteten die Miete für die Monate April, Juni und Juli 2007 nicht; für den Monat Mai 2007 zahlten sie am 11. Mai 2007 einen Betrag in Höhe von 165 €. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 kündigte der Kläger das Mietverhältnis we- gen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Am 8. August 2007 zahlten die Beklagten 495 € mit der Bestimmung "für Mai bis August", am 5. September 2007 weitere 330 € mit der Bestimmung "Sept. restl. Miete" sowie am 8. Okto- ber 2007 165 € mit der Bestimmung "Miete". Der Kläger hat die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung sowie auf Zahlung von 1.155 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Zahlungs- klage zur Zahlung von 495 € nebst Zinsen sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Räumungsklage ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der mündlichen Revisi- onsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten waren. Inhalt- lich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern 3 - 4 - auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Zahlungsanspruch des Klägers sei in Höhe von 495 € nebst Zinsen begründet. Auf diesen Betrag habe sich der vom Kläger geltend gemachte Zah- lungsrückstand durch die Zahlungen der Beklagten reduziert. Zu einer Minde- rung der Miete seien die Beklagten nicht berechtigt gewesen. Das Tropfen des Abflussrohres überschreite bereits die Erheblichkeitsschwelle nicht. Hinsichtlich des Schimmelpilzbefalls sei eine Minderung nach § 536c BGB ausgeschlossen, weil die Beklagten es versäumt hätten, dem Kläger den Mangel anzuzeigen. Die Aussage der Zeugin J. , die eine Anzeige anlässlich eines Gesprächs der Parteien in der Wohnung der Beklagten im März 2007 bestätigt habe, sei nicht glaubhaft, weil sie zum eigentlichen Beweisthema nur ungenaue und teil- weise widersprüchliche Angaben gemacht habe. 5 Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stehe dem Kläger hingegen nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung des Klä- gers vom 5. Juni 2007 nicht beendet worden, weil den Beklagten wegen des Schimmelpilzbefalls ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minde- rungsbetrages zugestanden habe und sie deshalb nicht in Zahlungsverzug ge- raten seien. 6 Dem Mieter stehe ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er sich zuvor nicht auf sein Leistungsverweigerungsrecht 7 - 5 - berufen habe und sein Recht zur Mietminderung wegen unterlassener Mängel- anzeige ausgeschlossen sei. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der §§ 536b und 536c BGB habe die Kenntnis des Mieters von einem Mangel lediglich zur Folge, dass er mit den Sekundäransprüchen ausgeschlossen sei. § 320 BGB betreffe jedoch die primäre Leistungspflicht, für die die Mängelanzeige nicht erheblich sei. Dies werde vor allem daran deutlich, dass der Mieter trotz Verlust der Sekundäransprüche nicht den Primäranspruch aus § 535 BGB auf Gebrauchsüberlassung einer mangelfreien Mietsache verliere. Das Zurückbe- haltungsrecht habe den Sinn, auf den Vermieter Druck hinsichtlich der Mangel- beseitigung auszuüben; dieser Anspruch bleibe dem Mieter nach allgemeiner Auffassung aber trotz Verlust des Minderungsrechtes erhalten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 BGB zu, weil die von ihm am 5. Juni 2007 ausgesprochene und ge- mäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründete fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts war der als Kündigungsgrund geltend gemachte Verzug der Beklagten mit den Mietzahlungen nicht wegen eines Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf den in der Wohnung aufgetretenen Schimmelpilzbefall ausgeschlossen. Ein auf den Anspruch auf Beseitigung eines Mietmangels gestütztes Leistungsverwei- gerungsrecht des Mieters nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB erstreckt sich nicht auf Mietzahlungen, die der Mieter für einen vor der Anzeige des - dem Vermieter unbekannten - Mangels liegenden Zeitraum schuldet. 8 - 6 - 1. Bei Ausspruch der Kündigung des Klägers am 5. Juni 2007 bestand ein Rückstand gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil die Beklagten die jeweils bis zum dritten Werktag fällige Miete für April 2007 nicht und für Mai 2007 nur zur Hälfte bezahlt hatten und sich somit für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befan- den. 9 2. Der Verzug der Beklagten mit der Mietzahlung für diesen Zeitraum war nicht durch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. 10 a) Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass in der Wohnung der Be- klagten während der Mietzeit ein Mangel in Form eines Schimmelpilzbefalls aufgetreten ist. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt auch kei- nen Rechtsfehler erkennen. Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass der Ausschluss der Sekundäransprüche des Mieters nach §§ 536b und 536c BGB dessen Erfüllungsanspruch aus § 535 Satz 2 BGB grundsätzlich unberührt lässt (BGH, Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 28). Es kommt deshalb, wie das Berufungsgericht im Aus- gangspunkt richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob ein Verzug der Be- klagten mit der Zahlung der Miete gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB deshalb ausgeschlossen war, weil ihnen wegen eines auf Beseitigung des Schimmel- pilzbefalls gerichteten Erfüllungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht zustand. 11 b) Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht jedoch die ihm zu- kommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen. Aus 12 - 7 - diesem Grund kommt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeit- raum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Man- gel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt war, nach Treu und Glauben von vornherein nicht in Betracht (LG Berlin, NZM 1998, 475 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 127; Schenkel, NZM 1998, 502, 504). Die Zubilligung eines Zurückbehaltungsrechts auch für diesen Zeitraum würde dazu führen, dass eine Vertragsverletzung des Mieters - nämlich die unterlassene Anzeige des Mangels gemäß § 536c Abs. 1 BGB - eine Kündigung des Vermieters we- gen ausbleibender Mietzahlungen verhindern oder zumindest hinauszögern könnte, weil der Vermieter einerseits wegen fehlender Kenntnis von dem Man- gel an der alsbaldigen Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustandes gehindert wäre und andererseits ein zur Kündigung des Mietverhältnisses be- rechtigender Zahlungsverzug erst eintreten könnte, wenn es nach "Ausschöp- fung" des Zurückbehaltungsrechts zu weiteren Zahlungsrückständen käme. Eine unbillige Benachteiligung des Mieters ist mit dem Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts für vor der Mängelanzeige fällig gewordene Mietzah- lungen nicht verbunden. Denn bei Fortbestand des Mietverhältnisses steht dem Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gegenüber den ab der Mängel- anzeige fällig werdenden Mietforderungen zu. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses hingegen kommt ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs ohnehin nicht mehr in Betracht, denn es handelt sich dabei um einen in die Zukunft gerichteten Erfüllungsanspruch, der nur wäh- rend der Dauer des Mietverhältnisses besteht (vgl. Senatsurteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696 Rn. 12 f.). 13 3. Da den Beklagten mithin gegenüber der Mietforderung des Klägers für die Monate April und Mai 2007 die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB nicht zu- stand, kommt es nicht mehr auf die weitere von der Revision aufgeworfene Fra- 14 - 8 - ge an, ob bereits das Bestehen der Einrede den Verzug ausschließt oder es zumindest einer Geltendmachung im Prozess bedarf (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Januar 1991 - V ZR 11/90, BGHZ 113, 232, 236; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 543 Rn. 57; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rn. 97). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit zum Nach- teil des Klägers erkannt worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und somit zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 15 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.12.2007 - 12 C 368/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.11.2009 - 63 S 17/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 113/10 Verkündet am: 15. Dezember 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Strom- zählers) führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 113/10 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 16. April 2010 aufgehoben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 28. Oktober 2009 wird zurückgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin als Vermieterin nimmt den Beklagten auf Zahlung rückstän- diger Miete sowie Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Einzim- merwohnung in Anspruch. 1 Die Wohnung ist an das Elektrizitätsverteilernetz der D. Netz GmbH (im Folgenden: Netzbetreiber) angeschlossen. Der Beklagte wurde in der Vergangenheit von der D. Stadtwerke GmbH (im Folgenden: Ver- sorger) mit Strom versorgt. Die Entnahmestelle für die streitgegenständliche Wohnung war bei Beginn des Mietverhältnisses mit einer Messeinrichtung (Stromzähler) versehen. Wegen eines Zahlungsrückstands des Beklagten ge- 2 - 3 - genüber dem Versorger kam es am 28. März 2007 auf Veranlassung des Ver- sorgers zur Unterbrechung der Stromlieferung. Nach Zahlung der Rückstände durch den Beklagten veranlasste der Versorger Mitte April 2007 die Wiederer- öffnung der im Hause der Klägerin gelegenen Stromentnahmestelle. Weil der Beklagte dem Versorger die diesem vom Netzbetreiber in Rechnung gestellten Kosten der Sperrung und Entsperrung des Anschlusses in Höhe von 89,50 € nicht erstattete, veranlasste der Versorger erneut die Sperrung des Anschlus- ses. Der Netzbetreiber führte diese auftragsgemäß am 25. Juni 2007 durch und baute am 16. August 2007 den Zähler für die Entnahmestelle der Wohnung des Beklagten aus. Der Beklagte teilte dem Versorger mit Schreiben vom 12. Mai 2007 unter anderem mit, dass er die Stromabstellung als Vertragsbeendigung angesehen und den Versorger gewechselt habe. Der Versorgerwechsel schlug jedoch fehl, weil der Netzbetreiber die Entnahmestelle wegen der fehlenden Messeinrich- tung als "inaktiv" meldete. 3 Mit Schreiben vom 28. September 2008 kündigte der Beklagte gegen- über der Klägerin wegen der fehlenden Stromversorgung seiner Wohnung in- folge des Ausbaus des Stromzählers die Minderung der (Kalt-)Miete um 50 % an. Die Miete (einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung) betrug zuletzt 171,03 € monatlich. Ab Dezember 2008 zahlte der Beklagte ein auf 107,29 € monatlich gekürztes Nutzungsentgelt. Die Klägerin widersprach der Minderung und kündigte den Mietvertrag nach vorheriger Abmahnung mit Schreiben vom 18. Mai 2009 zum 8. Juni 2009 fristlos wegen Zahlungsverzugs in Höhe von 384,94 €. Der Beklagte hat der Kündigung widersprochen. 4 Nachdem der Netzbetreiber aufgrund eines Beschlusses der Bundes- netzagentur in einem vom Beklagten gegen den Netzbetreiber angestrengten 5 - 4 - Besonderen Missbrauchsverfahren am 10. Juli 2009 den Zähler wieder einge- baut hatte, zahlte der Beklagte an die Klägerin 43,19 € anteilige Miete für den Zeitraum vom 11. bis 31. Juli 2009. In Höhe dieses Betrags haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. 6 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zahlung von 466,73 € nebst Zinsen und 2,50 € Mahngebühr sowie Räumung und Herausgabe der Wohnung statt- gegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Berufungsgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 7 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: 8 Der Beklagte habe die Miete zu Recht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemin- dert, weil die Wohnung wegen des Ausbaus des Stromzählers mangelhaft ge- wesen sei. Daher sei weder der Zahlungsantrag noch der Räumungsantrag der Klägerin begründet. 9 Ohne den Stromzähler habe der Beklagte keinen Strom von einem Ver- sorger beziehen können. Die Gebrauchsgewährungspflicht gebe der Klägerin als Vermieterin auf, dem Beklagten als Mieter den Zugang an das allgemeine Stromversorgungsnetz zu eröffnen. Nur die Klägerin habe als Grundstücksei- gentümerin und Anschlussnehmerin gemäß § 2 Abs. 1 der Niederspannungs- 10 - 5 - anschlussverordnung (im Folgenden: NAV) gegenüber dem Netzbetreiber An- spruch auf Herstellung eines Netzanschlusses einschließlich des Einbaus eines Stromzählers. Der Netzanschluss beginne gemäß § 5 NAV an der Abzweigung des Niederspannungsnetzes und ende grundsätzlich mit der Hausanschlusssi- cherung. Der Stromzähler als Messeinrichtung, für den die Klägerin als An- schlussnehmerin gemäß § 22 Abs. 1 NAV einen Zählerplatz vorzusehen habe, gehöre zum Netzanschluss und verbleibe im Eigentum des Netzbetreibers. Demgegenüber sei der Beklagte als Mieter lediglich Anschlussnutzer im Sinne von § 1 Abs. 3 NAV und könne vom Netzbetreiber nicht die Herstellung eines Netzanschlusses einschließlich des Einbaus eines Stromzählers verlangen. Für eine Minderung sei kein Verschulden des Vermieters erforderlich. Ebenso wenig komme es darauf an, ob die Klägerin den Ausbau des Stromzäh- lers veranlasst oder sonstwie zu verantworten habe. Entscheidend sei vielmehr, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung wegen des Fehlens der Stromlie- ferungsmöglichkeit, für die die Klägerin als Vermieterin zu sorgen habe, einge- schränkt sei. 11 Eine Minderung sei auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Beklag- te den Mangel der fehlenden Stromlieferungsmöglichkeit etwa selbst zu vertre- ten hätte. Dem Beklagten könne nicht vorgeworfen werden, dass er den Aus- bau des Zählers selbst verursacht habe, indem er die Bezahlung der Kosten für die Sperrung/Entsperrung in Höhe von 89,50 € verweigert habe. Nach dem Be- schluss der Bundesnetzagentur sei der Ausbau des Stromzählers durch den Netzbetreiber rechtswidrig gewesen. In dem vorgenannten Beschluss sei der Netzbetreiber verpflichtet worden, die Messeinrichtung auf eigene Kosten wie- der einzubauen. 12 - 6 - Auch dass der Beklagte in seinem Versorgungsverhältnis mit dem Ver- sorger später von ihm getilgte Zahlungsrückstände habe auflaufen lassen, die der Grund für die Sperrung des Anschlusses und die daraus folgenden Kosten gewesen seien, spiele keine Rolle. Denn der Netzbetreiber sei nicht berechtigt gewesen, seine Vertragspflichten gegenüber der Klägerin als Vermieterin und Anschlussnehmerin zu verletzen, um den Kostenausgleich durch den Beklagten gegenüber dem Versorger zu erzwingen. 13 Die Höhe der Minderung von 50 % der Kaltmiete sei angemessen. Auf- grund des vollständigen Ausfalls der Stromversorgung sei die Wohnung zum dauernden Aufenthalt von Personen nicht geeignet gewesen. 14 Die Klägerin habe keinen Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB, denn das Mietverhältnis der Parteien sei mangels eines Mietrückstands durch die Kündigung vom 18. Mai 2009 nicht wirksam beendet worden. 15 II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nach- prüfung nicht stand. 16 Der Klägerin steht gegen den Beklagten sowohl ein Anspruch auf Zah- lung restlicher Miete und Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 466,73 € gemäß § 535 Abs. 2, § 546a Abs. 1 BGB als auch auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung gemäß § 546 BGB zu. Das Mietverhält- nis ist durch die fristlose Kündigung vom 18. Mai 2009 wegen Zahlungsverzugs des Beklagten über mehr als zwei Termine mit zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b BGB wirksam beendet worden. 17 - 7 - 1. Dass die Stromversorgung der streitgegenständlichen Wohnung infol- ge des Ausbaus der Messeinrichtung (Stromzähler) ab dem 16. August 2007 zeitweise unterbrochen war, hatte keine Minderung der Miete gemäß § 536 BGB zur Folge. Zwar lag insoweit ein Mangel der Wohnung vor, als ihre Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt war, dass der Beklagte ohne die Messeinrichtung keinen Strom von einem (neuen) Versorger beziehen konnte. Dieser Mangel führte jedoch nicht zu einer Minderung der Miete gemäß § 536 BGB. Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn ein Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32 mwN; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rn. 572). So ist es hier. 18 Die Unterbrechung der Anschlussnutzung und die physische Trennung der Entnahmestelle der Wohnung des Beklagten vom Netz erfolgte auf eine entsprechende Mitteilung des Versorgers des Beklagten, weil der Beklagte sich weigerte, dem Versorger die Kosten für die vorausgegangene Sperrung und Entsperrung des Anschlusses in Höhe von 89,50 € zu erstatten, die wegen ei- nes Zahlungsrückstands des Beklagten gegenüber dem Versorger entstanden waren. Diese Vorgänge rühren ausschließlich aus dem Strombelieferungsver- hältnis des Beklagten mit seinem Versorger her und sind der Sphäre des Be- klagten, nicht der Risikosphäre der Klägerin zuzurechnen. 19 2. Der Klägerin steht daher gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zah- lung der - der Höhe nach unstreitigen - offenen Restmiete gemäß § 535 Abs. 2 BGB und - infolge der fristlosen Kündigung - Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB in Höhe von insgesamt 466,73 € zu. Die geltend gemachten Zinsen und vorgerichtlichen Mahnkosten sind vom Beklagten unter dem Ge- sichtspunkt des Verzugschadensersatzes gemäß § 280 Abs. 1, 2, §§ 286, 288 BGB der Klägerin zu erstatten. 20 - 8 - 3. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin gegen den Beklagten folgt aus § 546 Abs. 1 BGB infolge des Zahlungsverzugs des Beklag- ten mit der Miete in Höhe von 384,94 € im Zeitpunkt der Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3b BGB. 21 III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 22 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 28.10.2009 - 141 C 4222/09 - LG Dresden, Entscheidung vom 16.04.2010 - 4 S 556/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 85/09 Verkündet am: 7. Juli 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 536 Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Bestätigung des Se- natsurteils vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218). BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09 - LG Bonn AG Bonn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 5. März 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 27. Februar 2008 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger im Erdgeschoss ei- nes in den Jahren 2001/2002 errichteten Mehrfamilienhauses. Die monatliche Bruttomiete beträgt 650 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 160 €. Die Kläger machen Mietrückstände gegen die Beklagten in Höhe von jeweils 81 €, entsprechend 10 % der Bruttomiete, für die Monate April 2006 bis einschließlich Dezember 2007, insgesamt 1.701 €, nebst Zinsen geltend, um die die Beklagten die Miete unter anderem wegen Mängeln der (Tritt-) Schall- 1 - 3 - dämmung ihrer Wohnung zur darüber liegenden Wohnung gemindert haben. Die Beklagten behaupten, es seien permanent alltägliche Wohngeräusche zu hören. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be- klagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit revisionsrechtlich noch von Interesse, ausgeführt: 4 Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 1.701 €, da die Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls um 10 % der Bruttomiete gemindert sei. 5 Die Wohnung sei mangels ausreichender Trittschalldämmung mangel- haft. Der Sachverständige S. habe unter Hinzuziehung des Sachver- ständigen Prof. Dr. M. eine Trittschallmessung durchführen lassen und im Ergebnis festgestellt, dass zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche. 6 - 4 - 7 Nach der DIN 4109 sei ein Wert von 53 db einzuhalten. Nach dem Bei- blatt 2 zu dieser DIN werde ein Wert von 46 db vorgeschlagen. Gemessen wor- den sei ein Wert von 50 db. Dass lediglich der Normwert der DIN 4109 erfüllt sei, stelle einen Mangel der Mietsache dar. Die DIN 4109 solle lediglich vor unzumutbaren Belästigun- gen schützen, während der Erwerber einer Wohnung in aller Regel eine Aus- führung erwarte, die einem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard entspre- che. Nach der Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs sei die DIN 4109 von vornherein nicht geeignet, als anerkannte Regel der Technik zu gelten, soweit es um die Einhaltung des üblichen Komfortstandards oder eines Zustands gehe, in dem die Bewohner "im allgemeinen Ruhe fänden". Diese in einer Baustreitigkeit ergangenen Ausführungen seien auch auf eine Mietsache übertragbar. 8 Nicht nur der Bauherr oder Erwerber, sondern auch der Mieter erwarte regelmäßig - sofern nichts anderes vereinbart worden sei - eine Beschaffenheit mittlerer Qualität und nicht eine solche, die gerade die Grenze der Zumutbarkeit einhielte. Wenn die Wohnung eine solche Beschaffenheit nicht aufweise, liege schon wegen dieser Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich voraus- gesetzten Beschaffenheit ein Mangel vor. Dies gelte jedenfalls dann, wenn die Wohnung aus technischer Sicht ohne weiteres mit einer entsprechenden Schalldämmung habe ausgestattet werden können. Bei dem hier vorliegenden Neubau (Errichtung 2001/2002) sei dies allerdings zu erwarten gewesen. Für das Vorliegen eines Mangels reiche es aus, dass der Trittschallschutz den An- forderungen technisch nicht genüge. 9 - 5 - II. 10 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. 11 Da die vermietete Wohnung keinen zur Minderung führenden Mangel (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB) aufweist, steht den Klägern gegen die Beklagten gemäß § 535 BGB ein Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für die Zeit von April 2006 bis Dezember 2007 in Höhe von insgesamt 1.701 € nebst Zinsen zu. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die Mietwoh- nung sei wegen nicht ausreichender (Tritt-)Schalldämmung mangelhaft. Nach den von der Revision nicht beanstandeten Feststellungen des Berufungsge- richts genügt die Schalldämmung der vermieteten Wohnung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 nach dem Stand von 1989. Auf einen darüber hinausgehenden Schallschutz haben die Beklagten keinen An- spruch. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, das sich an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Bauvertragsrecht orientiert, ist es nicht maßgeblich, ob zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes ein im Ver- hältnis zur DIN 4109 erhöhter Schallschutz aus baulicher Sicht zu erwarten ge- wesen wäre und technisch ohne weiteres hätte verwirklicht werden können. Die dahin gehende Rechtsprechung zum Bauvertragsrecht (BGHZ 172, 346; 181, 225) ist auf das Wohnraummietrecht nicht übertragbar. 1. Ein Mangel einer Mietwohnung, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertrag- lich geschuldeten Zustand. Maßstab für diese Beurteilung sind - wie das Beru- fungsgericht zutreffend gesehen hat - in erster Linie die Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (Senatsurteile vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659, Tz. 11; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441, Tz. 9; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218, unter II 1). Ver- 12 - 6 - tragliche Vereinbarungen über Art und Umfang des Trittschallschutzes der ver- mieteten Wohnung oder über deren Lärmfreiheit sind nach den von der Revisi- on nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hier jedoch nicht getroffen worden. 2. Fehlt es an Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungs- zweck - hier die Nutzung als Wohnung - eignet und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allge- meinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (Senatsurteile vom 23. September 2009, aaO, Tz. 11; vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527, unter II A 1 b bb). Gibt es zu bestimmten An- forderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist nach der Recht- sprechung des Senats (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 26. Juli 2004, aaO; vom 6. Oktober 2004, aaO; vom 17. Juni 2009, aaO, Tz. 10; vom 23. September 2009, aaO). 13 Dabei verkennt der Senat nicht, dass DIN-Normen keine Rechtsnormen sind, sondern nur private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter (BGHZ 139, 16, 19). DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, aber auch hinter diesen zurückbleiben (BGHZ 172, 346, Tz. 32). Die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst stellen die Summe der im Bauwesen anerkannten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen dar, die durchweg bekannt und als richtig und notwendig aner- 14 - 7 - kannt sind (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 13. Aufl., Rdnr. 1459 ff.). Die An- forderungen an den Schallschutz unterliegen einer dynamischen Veränderung (BGHZ, 172, aaO). So bleiben die DIN-Normen oftmals hinter der technischen Entwicklung und den wissenschaftlichen Erkenntnissen, die sich in ständigem Fluss befinden, zurück (Boldt, NJW 2007, 2960, 2962). Zudem stellt die - hier einschlägige - DIN 4109 nach ihrer Zweckbestimmung lediglich den Mindest- standard an Schallschutz dar, durch den Menschen in Aufenthaltsräumen vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung geschützt werden sol- len. Vor diesem Hintergrund hat der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass für eine im Jahr 1997 fertig gestellte Doppelhaushälfte der hierfür geltende Teil der Normen der DIN 4109 nach dem Stand von 1989 nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht, soweit durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier, ihrerseits den anerkannten Regeln der Technik entsprechender Bauausführung höhere Schallschutzwerte erreicht werden, als sie sich aus den Anforderungen der DIN 4109 ergeben (BGHZ 172, 346, Tz. 29, 31, 32; vgl. auch BGHZ 181, 225, Tz. 12 ff.). Welcher Schallschutz geschuldet ist, ist danach in erster Linie durch Auslegung des Bauvertrags zu ermitteln. Ergibt die Gesamtabwägung aller Um- stände, dass der Erwerber aufgrund der Baubeschreibung erwarten kann, dass der Bauunternehmer den Schallschutz nach den zur Zeit der Abnahme gelten- den anerkannten Regeln der Technik herstellt, ändert sich daran nichts, wenn im Vertrag zusätzlich ein Hinweis auf die Schalldämmung nach der DIN 4109 erfolgt. Ein solcher Verweis ist dann redlicherweise lediglich dahin zu verste- hen, dass ein entsprechender Schallschutz nur versprochen wird, soweit die DIN 4109 anerkannte Regel der Technik ist (BGHZ 181, 225, Tz. 14). 15 - 8 - 16 Diese für das Bauvertragsrecht entwickelten Grundsätze lassen sich nicht auf das Wohnraummietrecht übertragen. Es gibt hier - anders als beim Bauvertrag - regelmäßig schon keine Parteivereinbarung über die Bauweise des Mietobjekts. Insbesondere liegt dem Mietverhältnis in aller Regel keine Baubeschreibung oder vergleichbare Beschaffenheitsvereinbarung zugrunde, aus der sich gegenüber dem Mindeststandard der DIN 4109 erhöhte Anforde- rungen an den Schallschutz ergeben könnten. Im Mietverhältnis sind in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbe- schaffenheit der Wohnung maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzu- halten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhal- tung bestimmter technischer Normen bei Übergabe wie bei einem Bauwerk (Rodegra, WuM 2009, 151, 154). Darüber hinaus hat der Vermieter - anders als der Bauunternehmer - während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses für Sachmängel Gewähr zu leisten (§§ 536 bis 536d BGB), ohne dass er in jedem Fall auf die tatsächliche bauliche Beschaffenheit Einfluss hat. Ohne entspre- chende vertragliche Regelung hat der Mieter daher regelmäßig keinen An- spruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, aaO, unter II 1; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB, Rdnr. 28). III. Nach alldem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit hiernach zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies 17 - 9 - führt zur Wiederherstellung des der Klage stattgebenden amtsgerichtlichen Ur- teils durch Zurückweisung der Berufung der Beklagten. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 27.02.2008 - 10 C 288/06 - LG Bonn, Entscheidung vom 05.03.2009 - 6 S 84/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 321/07 Verkündet am: 15. Oktober 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Gene- ralinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07 - LG Osnabrück AG Nordhorn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 8. August 2007 wird zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Dem Beklagten gehört ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer- Appartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische (Einbauküche nebst Dunstabzugshaube) ausgestattet sind. Der Kläger hat das Appartement Nr. 11 gemietet. In der daneben liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juni 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand, der nach der Behauptung des Klägers durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugs- haube verursacht wurde. Der Kläger hat wegen der Beschädigung ihm gehö- render Sachen durch den Brand Zahlung von 2.630 € nebst Zinsen sowie Er- stattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 165,71 € begehrt. Das 1 - 3 - Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 2.165 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage ins- gesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelas- sene Revision des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzli- chen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 2 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 3 Dem Kläger stünden aufgrund des Brandes vom 20. Juni 2006 keine Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zu. Fraglich sei bereits, ob die Brandursache in einer fehlerhaften Elektroinstallation im Bereich der Einbaukü- che der Nachbarwohnung liege. Dies könne aber letztlich dahinstehen, weil der Beklagte einen eventuellen Fehler der Elektroinstallation nicht zu vertreten ha- be; eine Pflichtverletzung des Beklagten könne nicht festgestellt werden. 4 Zwar treffe den Beklagten die Verkehrssicherungspflicht für das von ihm vermietete Objekt. Der Vermieter sei grundsätzlich verpflichtet, alle Teile des Hauses, also nicht nur die der gemeinsamen Benutzung unterliegenden Einrich- tungen wie Treppe, Speicher usw., sondern auch die in der Obhut der Mieter befindlichen Räume gebrauchsfähig zu erhalten und nicht in einer Weise zu vernachlässigen, dass daraus eine Gefahr für die Mitmieter entstehe. 5 - 4 - Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters richte sich dabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Der Auffassung, dass ein Vermieter grundsätzlich zu einer regelmäßigen Überprüfung der elektrischen Anlagen einer Wohnung verpflichtet sei, könne nicht gefolgt werden. Gesetzli- che Vorgaben zum so genannten "E-Check" seien nicht vorhanden. Eine un- eingeschränkte Prüfungspflicht des Vermieters nach einem vierjährigen Turnus entsprechend den Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschriften der Berufs- genossenschaften sei wegen des damit verbundenen Aufwands für den Ver- mieter nicht zumutbar und würde ihm im Ergebnis unzulässigerweise eine Art Garantiehaftung auferlegen. Jedenfalls bei den im Besitz des Mieters befindli- chen Räumen, die für den Vermieter nicht jederzeit zugänglich seien, könne nur eine eingeschränkte Prüfpflicht angenommen werden, beispielsweise, wenn dem Vermieter Unregelmäßigkeiten angezeigt worden seien oder aus sonstigen Umständen Bedenken hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Elektroanlage be- stünden, etwa wegen ihres Alters. Der Mieter habe selbst ein großes Interesse, in seiner Wohnung an der Installation auftretende Fehler oder Unregelmäßigkei- ten dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Der Vermieter müsse sich auch grundsätzlich darauf verlassen können, dass der Mieter seiner in § 536c Abs. 1 BGB festgelegten Pflicht zur Mängelanzeige nachkomme. Mangels einer An- zeige des Mieters oder sonstiger Anhaltspunkte für eine Kontrollbedürftigkeit der Anlage sei der Beklagte nicht zur Überprüfung der elektrischen Installation in der Wohnung des Mitmieters des Klägers verpflichtet gewesen. 6 Im Übrigen liege die Darlegungs- und Beweislast für den Ursachenzu- sammenhang zwischen dem Pflichtverstoß des Vermieters und dem Schaden des Mieters beim Mieter. Eine Ausnahme hiervon sei lediglich für den Fall an- zunehmen, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden sei. Hieran fehle es, weil der Brand in der Wohnung des Mitmieters entstanden sei. 7 - 5 - II. 8 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand. 9 Dem Kläger steht gegen den Beklagten wegen der Schäden, die ihm in- folge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigen- tum entstanden sind, auch dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Ursache des Brandes, wie der Kläger behauptet, ein technischer Defekt der Elektroinstallation in der ebenfalls vom Beklagten vermieteten Nachbarwohnung gewesen ist. 1. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB wegen eines bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangels der Miet- wohnung kommt nicht in Betracht. Zwar liegt ein Mangel auch dann vor, wenn sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude des Vermieters eine Gefahrenquelle wie eine fehlerhafte oder defekte Elektroinstallation befindet (Senatsurteil vom 27. März 1972 - VIII ZR 177/70, NJW 1972, 944, unter 2). Der Kläger macht aber selbst nicht geltend, dass der von ihm behauptete Leitungs- defekt in der Nachbarwohnung schon im Zeitpunkt des Abschlusses seines ei- genen Mietvertrags vorhanden gewesen sei. 10 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzan- spruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB wegen eines später - in Unkenntnis des Beklagten - aufgetretenen Defekts der Elektroinstallation in der Nachbarwohnung verneint. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Beklagte einen derartigen nach der Überlassung der Mietsache an den Kläger aufgetretenen Mangel jedenfalls nicht zu vertreten habe, ist frei von Rechtsfeh- lern. Entgegen der Auffassung der Revision war der Beklagte nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Ap- 11 - 6 - partements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßi- gen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. 12 a) Spezielle gesetzliche Vorschriften, die die Überprüfungspflichten bei elektrischen Leitungen und Anlagen in Wohnräumen regeln oder dem Eigentü- mer regelmäßige Wartungspflichten auferlegen, bestehen nicht.1 13 b) Allerdings trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Miet- sache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, grundsätzlich auf alle Teile des Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden Einrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mitmieter befindlichen Wohn- und Geschäftsräume (Senatsurteil vom 12. Mai 1969 - VIII ZR 164/67, WM 1969, 1011 = ZMR 1969, 271, unter I). Ihm bekannt gewordene Mängel in einem dieser Räume, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. c) Inwieweit der Vermieter darüber hinaus - unabhängig von einem kon- kreten Mangel - die Elektroinstallation in den Wohnräumen und im gesamten Haus regelmäßig überprüfen muss, ist umstritten. 14 aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird eine solche Ver- pflichtung unter Berufung auf die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsge- nossenschaften bzw. auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechni- ker (DIN VDE 0105) teilweise uneingeschränkt bejaht (OLG Saarbrücken, NJW 1993, 3077, 3078; AG Potsdam, WuM 1994, 524; wohl auch OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 377, 378; vgl. ferner - für gewerblich genutzte Räume ("Schnellim- biss") - OLG Celle, NJW-RR 1996, 521, 522; ebenso Schmidt-Futterer/ 15 1 Eine solche Überprüfungspflicht ist hingegen für Feuerstätten durch § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Schornsteinfegerwesen (BGBl I Nr. 51) vorgesehen. - 7 - Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 132). Nach einer weiteren Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist danach zu unterscheiden, ob es sich um Geräte oder Installationen in der Wohnung des Mieters oder in den Räumen handelt, die für den Vermieter ohne weiteres zu- gänglich sind (LG Hamburg, ZMR 1991, 440, 441; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 32; vgl. auch Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1290). Ähnlich hat der Senat für Wasserleitungen und ein vom Vermieter in der Wohnung des Mieters ange- brachtes Warmwassergerät eine Pflicht des Vermieters zu regelmäßigen Kon- trollen mit der Erwägung verneint, dass sich diese Installationen in der aus- schließlichen Obhut des Mieters befänden, der selbst das größte Interesse dar- an habe, auftretende Fehler oder Unregelmäßigkeiten dem Vermieter anzuzei- gen (Senatsurteil vom 12. Mai 1969, aaO, unter II 2 a). Der Senat hat ausge- führt, es hieße die Sorgfaltspflicht des Vermieters überspannen, wollte man ihm zumuten, die in Wohn- und Geschäftsräumen der Mieter angebrachten Installa- tionen regelmäßigen Kontrollen zu unterziehen, nachdem sich in der Zeit der ersten Ingebrauchnahme keine Unregelmäßigkeiten gezeigt hätten, die auf schlechte Isolation oder schlechtes Material schließen ließen (Senatsurteil, aaO). bb) In seinem Urteil vom 20. Oktober 1965 - VIII ZR 154/63, VersR 1966, 81, das einen im Jahr 1957 installierten, nicht mit einer Abgasanlage versehe- nen Durchlauferhitzer in einer Mietwohnung betraf, hat der Senat offen gelas- sen, ob der Vermieter insoweit regelmäßige Kontrollen des Gerätes in der Miet- wohnung veranlassen müsse; er hat jedoch betont, dass die Anforderungen an den Vermieter, den Zustand der Mietsache auch hinsichtlich mitvermieteter technischer Einrichtungen laufend zu überprüfen, nicht überspannt werden dür- fen (aaO, unter I 3). 16 - 8 - cc) Der Senat entscheidet die bislang offen gelassene Frage dahin, dass dem Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssi- cherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. 17 18 (1) Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können (BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 - VI ZR 95/03, NJW 2004, 1449, unter II 1, st. Rspr.). Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu beja- hen. Das Berufungsgericht ist deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass es im Allgemeinen ausreicht, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßig- keiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Wür- digung nicht deshalb gegen Erfahrungssätze, weil elektrische Installationen in der Regel in der Wand verlegt werden und aus diesem Grund für den Mieter nicht zugänglich sind. Dies schließt es nicht aus, dass Mängel durch den Ausfall eines elektrischen Geräts, durch wiederholtes Auslösen der Sicherung oder ähnliche Umstände zu Tage treten und alsbald behoben werden können. Dar- auf, dass der Mieter der ihm gemäß § 536c Abs. 1 BGB obliegenden Verpflich- tung nachkommt, einen sich im Laufe der Mietzeit zeigenden Mangel dem Ver- mieter unverzüglich anzuzeigen, darf der Vermieter, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, regelmäßig vertrauen. (2) Im Einzelfall mögen allerdings besondere Umstände wie z.B. unge- wöhnliche oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, An- 19 - 9 - lass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzu- führen; derartige Umstände hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Sie ergeben sich auch nicht aus der von der Revision angeführten Besonderheit, dass im Wohngebäude des Beklagten elf Einzimmer-Appartements und dem- entsprechend viele Mieter bzw. Bewohner vorhanden sind. (3) Eine andere Beurteilung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht deshalb geboten, weil die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektri- scher Anlagen im vierjährigen Turnus vorsehen. Bei den DIN-Normen handelt es nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 - VII ZR 184/97, NJW 1998, 2814, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob die DIN VDE 0105 - wie die Revisionserwiderung meint - überhaupt nur auf Starkstromanlagen außerhalb von Wohnungen anwendbar sind. Für die hier zu beurteilende Frage, welche Maßnahmen der Vermieter einer Wohnung im Hinblick auf die Erhaltung der gefahrlosen Funktionsfähigkeit der Elektroinstallation ergreifen muss, sind sie nicht maßgeblich. 20 (4) Auch aus der von der Revision herangezogenen Rechtsprechung des Senats zur Umlagefähigkeit von Kosten der Elektrorevision als Betriebskosten (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 11 ff.) ergibt sich keine generelle rechtliche Verpflichtung des Vermieters von Wohnraum, entsprechende Prüfungen turnusmäßig durchzuführen. Der Senat hat damit lediglich entschieden, dass ein Vermieter, der sich im Interesse der Verkehrssicherheit an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossen- schaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhü- tung ergreift, nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt und die ihm da- 21 - 10 - durch entstandenen Kosten für die Elektrorevision bei entsprechender Umlage- vereinbarung auf den Mieter abwälzen kann. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Nordhorn, Entscheidung vom 29.03.2007 - 3 C 179/07 - LG Osnabrück, Entscheidung vom 08.08.2007 - 1 S 213/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 223/10 Verkündet am: 13. April 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenab- rechnung. BGH, Urteil vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10 - LG Hamburg AG Hamburg-Harburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 7, vom 12. August 2010 in der Fassung der Berichtigungsbeschlüsse vom 19. August 2010 und vom 1. September 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in H. . We- gen Mängeln der Wohnung minderte sie - von der Klägerin unbeanstandet - die monatliche Miete von 304 € in den Monaten August 2005 bis Februar 2006 je- weils um 64 € und von März bis Juni 2006 um monatlich 104 €. Die Miete setzte sich in dieser Zeit aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 250,53 € und einer Be- triebskostenvorauszahlung von 53,47 € zusammen. 1 Die Klägerin macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnun- gen für die Jahre 2006 (183,81 €) und 2007 (112,57 €) sowie restliche Miete für 2 - 3 - Januar 2008 (77,84 €) geltend, insgesamt 374,22 € nebst Zinsen. Ihre Berech- nung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen beruht dar- auf, dass die Klägerin die Mietminderung der Beklagten anteilig auf die Netto- miete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnet und in der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzier- ten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge- rin hat das Landgericht der Klage nur in geringem Umfang (2,83 € nebst Zin- sen) stattgegeben; im Übrigen hat das Landgericht die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision, mit der sie ihr abgewiesenes Klagebegehren wei- terverfolgt. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 5 Die Berufung der Klägerin bleibe bis auf einen Nachforderungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 in Höhe von 2,83 € ohne Erfolg. Weitergehende Nachforderungsansprüche stünden der Klä- gerin nicht zu, da trotz der von der Beklagten vorgenommenen Minderung die 6 - 4 - Vorauszahlungen in ungeminderter Höhe in die Betriebskostenabrechnungen einzustellen seien. 7 Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Brutto- miete Bemessungsgrundlage für die Minderung. Dies führe aber nicht dazu, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebs- kostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen sei, denn die Nettomiete und die Vorauszahlungen teilten ein unterschiedliches rechtliches Schicksal. Die Vorauszahlungen tilgten - im Gegensatz zu den Zahlungen auf die Nettomiete - die Miete nicht endgültig im Sinne des § 362 BGB; vielmehr sei über die Vor- auszahlungen wegen deren Rechtsnatur noch abzurechnen, so dass deren Verbleib beim Vermieter nicht zwingend endgültig sei. Vor diesem Hintergrund erscheine es der Kammer sachgerecht und angemessen, die Vorschrift des § 366 BGB trotz der Einheitlichkeit der Miete entsprechend anzuwenden, da sich die beiden Forderungsteile insoweit rechtlich verselbständigt hätten. Dies führe im Fall des Fehlens einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung des Mie- ters - wie vorliegend - dazu, dass die Vorauszahlungsschuld vollständig und der Nettomietanteil der Mietforderung gemäß § 535 Abs. 2 BGB lediglich in der im Umfang des einbehaltenen Betrages geminderten Höhe gemäß §§ 362, 366 Abs. 2 BGB getilgt werde. Damit stehe der Klägerin aus der Betriebskostenab- rechnung für das Abrechnungsjahr 2006 kein Anspruch und aus der Abrech- nung für das Abrechnungsjahr 2007 lediglich noch ein Nachforderungsanspruch in Höhe von 2,83 € zu. Der Klägerin stehe auch ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Januar 2008 nicht zu, da der Beklagten aus den gleichen Gründen ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 zustehe, in dessen Höhe die Mietforderung für Januar 2008 durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen sei. - 5 - II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 9 Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 über den vom Berufungsgericht zuerkannten Betrag hinaus keine Nachforderungen zustehen und aufgrund der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2004 auch ein Anspruch auf Zahlung restli- cher Miete für den Monat Januar 2008 nicht besteht. 1. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass weitergehende Nachforderun- gen aus den Betriebskostenabrechnungen 2006 und 2007 nicht bestehen, wenn die von der Beklagten monatlich einbehaltenen Minderungsbeträge - entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts - voll auf die monatliche Nettomiete angerechnet werden und dementsprechend bei der Jahresabrech- nung der Umlagen ungeminderte Betriebskostenvorauszahlungen der Beklag- ten in Ansatz gebracht werden. Sie meint aber, die monatlichen Minderungsbe- träge müssten nach der Senatsrechtsprechung anteilig sowohl auf die Netto- miete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden und bei einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages errechneten sich die von der Klägerin geltend gemachten Nachforderungen. Beides trifft nicht zu. 10 a) Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, in seinem Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773) entschieden, dass ein Betrag, den der Mieter wegen einer von ihm beanspruchten Minderung von der monat- lichen Miete einbehält, anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die ge- schuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden müsste. Er hat sich in diesem Urteil (aaO unter II 1 a) für die Wohnraummiete der Rechtspre- 11 - 6 - chung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs angeschlossen, nach der die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten) Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist und dies unabhängig davon gilt, ob die Neben- kosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 6 ff.). Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass aus dieser Rechtsprechung nichts herzulei- ten ist für die Frage, ob ein monatlicher Minderungsbetrag anteilig auf die Net- tomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen ist. Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es einer solchen Auftei- lung des Minderungsbetrages auch nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskos- tenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichti- gung der Minderung korrekt berechnen zu können. Da sich die Minderung, so- weit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten ab- schließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksich- tigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gege- benenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einer- seits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Dies verkennt die Revision und hat auch das Berufungsgericht verkannt. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Min- derungsbetrag, wie das Berufungsgericht für zwingend geboten gehalten hat, ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird, oder ob, wie die Revision fordert, eine anteilige Anrechnung der Minderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet. 12 - 7 - b) In der mietrechtlichen Kommentarliteratur, auf die das Berufungsge- richt Bezug nimmt, wird allerdings die Frage für erheblich gehalten, wie die An- rechnung einer Mietminderung bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlun- gen zu erfolgen hat, und die Auffassung vertreten, der auch das Berufungsge- richt gefolgt ist, dass ein monatlicher Minderungsbetrag in entsprechender An- wendung des § 366 Abs. 2 BGB nur auf die Nettomiete anzurechnen sei und nicht auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden dürfe (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 350 ff., 360; wohl auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rn. 162). Ob dies zutrifft, bedarf keiner Ent- scheidung. Denn es handelt sich hierbei um ein Scheinproblem. 13 Bereits das Amtsgericht hat im erstinstanzlichen Urteil zutreffend ausge- führt, dass unterschiedliche Anrechnungsweisen zum gleichen Ergebnis führen (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 358). Lediglich Gesichtspunk- te der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit können dafür sprechen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbucht. Dies führt insofern zu einer gewissen Vereinfachung, weil dann die Betriebskos- ten ohne Berücksichtigung der Minderung abgerechnet werden können (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO). Rechtlich zwingend ist dies entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts aber nicht. Möglich ist eine Anrechnung des Minderungsbetrages ausschließlich auf die Nettomiete ohnehin nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt. Andernfalls erfasst er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung. Das steht einer korrekten Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der gerechtfertig- ten Minderung aber nicht entgegen. An der allein maßgeblichen Gesamtab- rechnung ändert sich nichts durch unterschiedliche Anrechnungen der monatli- chen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete einerseits und/oder die monatliche Betriebskostenvorauszahlung andererseits. 14 - 8 - c) Auch im vorliegenden Fall spielt es keine Rolle, ob und gegebenenfalls wie die monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete und/oder die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden. Denn eine Nachforderung der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 besteht entgegen der Auffassung der Revision auch dann nicht, wenn die Minderung anteilig auf die geschuldeten Betriebskostenvoraus- zahlungen angerechnet würde. 15 Die Berechnung der geltend gemachten Nachforderungen ist im Ansatz fehlerhaft, weil die Klägerin den anteilig geminderten Betriebskostenvorauszah- lungen einen ungeminderten Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten gegenüber gestellt hat. Dabei hat die Klägerin verkannt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvoraus- zahlungen auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entspre- chend zu reduzieren wäre. Dessen bedarf es aber nicht. Denn eine etwaige Nachforderung der Klägerin ist am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Beklagten im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüg- lich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden. Dass der Klägerin bei einer solchen Gegenüberstellung Nachforderungen zu- stünden, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und macht auch die Revisi- on nicht geltend. 16 2. Ein Anspruch auf Zahlung von 77,84 € restlicher Miete für den Monat Januar 2008 besteht ebenfalls nicht. Die Jahresabrechnung der Klägerin für das Jahr 2004 ist aus den gleichen Gründen fehlerhaft wie die Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, so dass der Beklagten aus den Abrechnungen für die Jahre 2004, 2006 und 2007 das vom Berufungsgericht festgestellte Guthaben 17 - 9 - von zusammengerechnet 77,84 € zusteht und die Beklagte mit diesem Gutha- ben gegen den streitigen Teilbetrag der Miete für Januar 2008 wirksam aufge- rechnet hat. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 18.02.2010 - 646 C 405/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 12.08.2010 - 307 S 30/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 284/05 Verkündet am: 19. Juni 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2, 320 Abs. 1 Satz 1 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zu- rückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsa- che, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern. BGH, Urteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. November 2005 wird zurückge- wiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin war Eigentümerin und Vermieterin einer von der Beklagten seit dem 1. November 2000 gemieteten Wohnung. Für die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 war eine Nettokaltmiete von 809,45 € vereinbart. Wegen eines Wasser- und Schimmelflecks oberhalb des Balkonfensters der Wohnung gewährte die Klägerin eine Minderung von 15 %, so dass die Netto- kaltmiete noch 688,03 € betrug. Die Beklagte zahlte darauf von Dezember 2002 bis September 2003 monatlich jeweils 568,48 €. 1 Im Dezember 2003 ließ die Klägerin Arbeiten an dem Wasser- und Schimmelfleck vornehmen. Am 29. Juni 2004 ist das Eigentum an der vermiete- 2 - 3 - ten Wohnung auf die D. Aktiengesellschaft in B. übergegangen. 3 Mit der Klage hat die Klägerin unter anderem restliche Miete für Dezem- ber 2002 bis September 2003, - nach Abzug von weiteren Minderungsbeträgen für andere, im Januar 2003 beseitigte Mängel - insgesamt 1067,65 € nebst Zin- sen, begehrt. Die Beklagte hat demgegenüber ein Zurückbehaltungsrecht we- gen des Wasserflecks geltend gemacht, der nach ihrem Vortrag bereits kurze Zeit nach den von der Klägerin veranlassten Mangelbeseitigungsarbeiten er- neut aufgetreten sei, wie sie dieser mit Schreiben vom 10. Dezember 2003 auch mitgeteilt habe. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der restlichen Miete für De- zember 2002 bis September 2003 nur Zug um Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagte uneinge- schränkt zur Zahlung der rückständigen Miete von 1067,65 € nebst Zinsen ver- urteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision, mit der sie weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht an der Mie- te bis zur dauerhaften Beseitigung des Wasserflecks geltend macht. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - veröf- fentlicht in WuM 2006, 145 - ausgeführt: 7 Der Klägerin stehe für den Zeitraum von Dezember 2002 bis einschließ- lich Oktober 2003 (richtig: September 2003) gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Ver- bindung mit § 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ein restlicher Mietanspruch in Höhe von 1067,65 € zu. Die Beklagte könne sich ge- genüber der Klägerin nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 320, 322 BGB berufen, weil die Klägerin seit dem 29. Juni 2004 nicht mehr Eigentümerin der Wohnung sei. Mit dem Eigentumsübergang sei die D. gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten und Vermieterin geworden. Instandset- zungsansprüche stünden der Beklagten nach § 566 BGB nur noch gegenüber der neuen Vermieterin zu. Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht sei der synallagmatische Zusammenhang zwischen dem Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters auf der einen Seite und dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters auf der anderen Seite. Daran fehle es im Verhältnis zum alten Vermieter. Dieser habe nach § 566 Abs. 2 BGB nur für Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Erwerber wie ein Bürge einzustehen; darum handele es sich bei dem Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs jedoch nicht. Der Mieter verliere daher das bis zur Veräußerung dem Vermieter gegenüber bestehende Zurückbehaltungsrecht und müsse die bis dahin einbe- haltenen Beträge an den aus dem Mietverhältnis ausscheidenden alten Vermie- ter zahlen. Denn der Gegenanspruch des Mieters aus § 536 BGB und ein dar- - 5 - auf gestütztes Zurückbehaltungsrecht richte sich nun nur noch gegen den Er- werber. II. 8 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Be- rufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklagten gegenüber dem Anspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Mietrückstände von 1067,65 € für die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 ein Leis- tungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB bis zur Beseitigung des nach der Behauptung der Beklagten erneut aufgetretenen Wasserflecks in der Wohnung nicht zusteht. Der von der Beklagten mit dem Leistungsverweigerungsrecht geltend gemachte Anspruch auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemä- ßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist zwar ein ech- ter Erfüllungsanspruch, der neben den Gewährleistungsrechten nach den §§ 536 ff. BGB besteht und grundsätzlich gegenüber dem Anspruch des Ver- mieters auf Mietzahlung als vertragliche Gegenleistung die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01, NJW-RR 2003, 727 unter 4; BGHZ 84, 42, 44 ff.). Das Berufungsgericht ist jedoch zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte Mangelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von der Klä- gerin nach § 566 BGB nicht mehr fordern kann und dass der an die Stelle die- ser Forderung getretene Mangelbeseitigungsanspruch gegenüber der neuen Eigentümerin und Vermieterin der Beklagten nicht das Recht gibt, die Zahlung der Miete zu verweigern, die sie der Klägerin für die Zeit vor dem Eigentums- übergang schuldet. 9 - 6 - 1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis erge- benden Rechte und Pflichten ein. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsicht- lich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forde- rungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigen- tumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04, NJW 2005, 1187 unter II 2 a m.w.Nachw.). 10 Zu den erst nach dem Eigentumswechsel entstehenden oder fällig wer- denden Ansprüchen in diesem Sinne gehört auch der Anspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand. Das gilt entgegen der Ansicht der Revision unabhängig davon, ob ein nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigender Mangel vor oder nach dem Ei- gentumsübergang entstanden ist (MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 38; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 11; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1311). Denn bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache wäh- rend der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zu- stand zu erhalten, handelt es sich um eine Dauerverpflichtung, die auch hin- sichtlich solcher Mängel, die bereits vor Eigentumsübergang aufgetreten sind, in die Zukunft gerichtet ist und die Gegenleistung für die laufend geschuldete Miete darstellt. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters be- gründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache deshalb unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, eine Masseschuld (BGH, Urteil vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, WM 2003, 11 - 7 - 984 = NZM 2003, 472 unter II 2 und 3). Entsprechend trifft bei einer Veräuße- rung der Mietsache gemäß § 566 Abs. 1 BGB die Erhaltungspflicht und damit die Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln ab dem Zeitpunkt des Eigen- tumsübergangs den Erwerber der Mietsache, auch wenn der Mangel schon vor dem Eigentumsübergang vorhanden war. 12 Der Erwerber wird "anstelle des (bisherigen) Vermieters" verpflichtet, das heißt, der auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch gegen den Ver- äußerer geht unter (Senatsurteil, BGHZ 51, 273, 274; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 350; Erman/Jendrek, aaO, § 566 Rdnr. 13). Insofern gilt für die Erhaltung der Mietsache in einem zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand entgegen der Auffassung der Revision nichts anderes als für die Gebrauchsüberlassung, die der Mieter ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ebenfalls nur noch von dem Erwerber verlangen kann (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 566 Rdnr. 20). 2. Da die Klägerin danach nicht mehr zur Beseitigung des von der Be- klagten behaupteten Mangels verpflichtet ist, fehlt es für ein Leistungsverweige- rungsrecht der Beklagten gegenüber dem Mietzahlungsanspruch der Klägerin an einem - damit synallagmatisch verbundenen (§ 320 BGB) oder dazu im Ge- genseitigkeitsverhältnis stehenden und auf demselben Lebensverhältnis beru- henden (§ 273 BGB) - Gegenanspruch der Beklagten (Schenkel, NZM 1998, 502, 504; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO; a. A. Gellwitzki, WuM 2006, 126, 129 f.; Kinne, Mängel in Mieträumen, 4. Aufl., § 536 Abs. 1 Rdnr. 140). Einen Schaden wegen Nichterfüllung der Mangelbeseitigungspflicht durch die Erwer- berin, für den die Klägerin als ehemalige Vermieterin nach § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB wie eine Bürgin einzustehen hätte, macht die Beklagte nicht geltend. Der nunmehr gegenüber der Erwerberin und neuen Vermieterin bestehende Man- gelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt die Beklagte 13 - 8 - weder gemäß § 320 BGB noch gemäß § 273 BGB zur Zurückhaltung der Miete, die sie der Klägerin für die Zeit vor dem Eigentumsübergang schuldet. 14 Eine Fortdauer des Leistungsverweigerungsrechts des Mieters gegen- über dem Veräußerer über den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs hinaus ist entgegen der Auffassung der Revision auch nicht deshalb geboten, damit sich der durch § 566 Abs. 1 BGB angeordnete Vermieterwechsel nicht zum Nachteil des Mieters auswirkt. Die Regelung des § 566 BGB bezweckt zwar grundsätz- lich den Schutz des Mieters und soll dessen Schlechterstellung durch den Ver- kauf des Mietobjektes vorbeugen (BGHZ 141, 239, 247). Sie bewirkt diesen Schutz aber dadurch, dass der Erwerber mietrechtlich an die Stelle des Veräu- ßerers tritt und letzterer - vorbehaltlich der sich aus § 566 Abs. 2 BGB ergeben- den Schadensersatzpflicht - aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Soweit damit ein Nachteil des Mieters verbunden ist, weil er ein ihm bis zum Eigentumsüber- gang zustehendes Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Mietzahlungs- verlangen des Veräußerers verliert, ist dies die notwendige Folge davon, dass nach diesem Zeitpunkt im Interesse des Mieters anstelle des Veräußerers der Erwerber für alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten einzustehen hat. Der Mieter kann deshalb bis zu der nunmehr von dem Erwerber geschulde- ten Mängelbeseitigung die von diesem zu fordernde Miete zurückhalten. Allein auf diese Weise erfüllt das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB seinen Zweck, als Druckmittel zur Mangelbeseitigung zu dienen (BGHZ 127, 245, 253). Das Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung bleibt unab- hängig davon auch im Verhältnis zum Veräußerer dadurch gewahrt, dass eine schon vor dem Eigentumsübergang wegen des Mangels nach § 536 BGB ein- getretene - hier einvernehmlich erfolgte - Mietminderung diesem gegenüber fortbesteht. Es ist deshalb entgegen der Auffassung der Revision nicht aus Bil- ligkeitsgründen geboten, dem Mieter darüber hinaus so lange ein Leistungs- 15 - 9 - verweigerungsrecht gegenüber dem Mietzahlungsverlangen des Veräußerers zu gewähren, bis der vertragsgemäße Zustand der Mietsache - durch den Er- werber - hergestellt worden ist. Dr. Deppert Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 07.12.2004 - 3 C 182/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2005 - 63 S 37/05 -

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Akzeptiert der Vermieter eine mieterseitige Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln "in Abhängigkeit vom Baufortschritt bzw. der Mängelbeseitigung", so obliegt ihm die Darlegungs- und Beweispflicht hinsichtlich des Zeitpunkts der Beseitigung dieser Mängel.(Rn.24) 2. Eine nicht nach Wohn- und Gewerbefläche aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung ist bei einer Mischeinheit formell unwirksam.(Rn.30) 3. Auch auf eine unwirksame Betriebskostenabrechnung geleistete Betriebskostenvorauszahlungen können seitens des Mieters bereits beim Vermieterwechsel zurückgefordert werden.(Rn.29) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, 22. Februar 2016, 65 T 207/15, Beschluss Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 622,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 183,24 EUR seit dem 13.02.2014, auf 351,72 EUR seit dem 19.03.2014 und auf 87,64 EUR seit dem 27.08.2014. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Vollstreckung in der Hauptsache aus dem Tenor zu Ziffer 1. wird der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus dem Tenor zu Ziffer 2. ist das Urteil nur gegen vorherige Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung und teilweiser Klagerücknahme noch die Auszahlung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 622,60 EUR. Randnummer 2 Der Kläger ist Mieter, die Beklagte war Vermieterin der vom Kläger seit dem 01.01.2005 bewohnten Wohnung in der R. Straße, VH, 6. OG links, ... Berlin. Seit dem 02.05.2013 ist die X Immobilien GmbH & Co. KG Eigentümerin des Grundstücks. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 22.12.2010 rechnete die Hausverwaltung der Beklagten über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2009 und die vom Kläger geleisteten Vorauszahlungen von insgesamt 1.545 € ab. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf diese Betriebskostenabrechnung (K5, Bl. 14 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Der Kläger rügte vorgerichtlich mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 23.10. und 18.12.2012 und auch im hiesigen Verfahren die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 16.06.2011 und 23.06.2011 zeigte der Kläger bei der Hausverwaltung der Beklagten diverse Mängel an der Mietsache an und kündigte zugleich die Minderung der Miete in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnwertbeeinträchtigung an, zuletzt mit Schreiben vom 23.06.2011 in Höhe von 30%. Mit Schreiben vom 27.06.2011 bestätigte die Hausverwaltung die angezeigten Mängel und akzeptierte die “angekündigte Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” unter der Ankündigung, “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel [...] die schrittweise Reduzierung der Minderung [zu] vereinbaren”. Mit Schreiben vom 23.10.2012 (K6, Bl. 15 d.A.) nahm der Kläger Stellung zu seinen Mietzahlungen ab Januar 2012 und zeigte den Fortbestand verschiedener Mängel an aufgrund derer er weiterhin eine Minderung in Höhe von 20% geltend machte. Im Oktober zahlte der Kläger 108,00 EUR (9 x 12,00 EUR) an die Beklagte zum Ausgleich der von ihm für die Monate Januar 2012 bis September 2012 zunächst bei der Mietzahlung nicht berücksichtigte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ab Januar 2012. Randnummer 6 Gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 13.11.2013 erhob der Kläger mit Schreiben vom 31.12.2013 (K10, Bl. 35 d.A.) Einwendungen. Die Hausverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 03.01.2014 (K12, Bl. 37 d.A.) ein Guthaben in Höhe von 351,72 EUR, kehrte dies jedoch nicht aus. Randnummer 7 Die Beklagte legte mit Schriftsatz vom 19.08.2014 unter Aufrechterhaltung ihrer Auffassung, dass bereits die ursprünglich erteilten Betriebskostenabrechnungen formal wirksam gewesen seien, neue Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 vor (B3 bis B5). Randnummer 8 Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm aus den mit Schriftsatz vom 19.08.2014 vorgelegten neuen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013 noch ein Guthaben von insgesamt 622,60 EUR (183,24 EUR aus 2009, 87,64 EUR für 2011 und 351,72 EUR für 2012) zustehe. Randnummer 9 Ursprünglich hatte der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.545,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit Klageerweiterung vom 3.3.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 351,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit weiterer Klageerweiterung vom 12.8.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 3.618,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte rechnete während des laufenden Rechtsstreits über die Betriebskosten für 2009, 2010 und 2011 erneut ab. Die Abrechnungen wurden dem Klägerbevollmächtigten mit dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 19.08.2014 übersandt. Randnummer 11 Daraufhin erklärte der Kläger den Rechtstreit mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 23.8.2014, eingegangen bei Gericht am 25.08.2014, in der Hauptsache in Höhe von 1.361,76 € für erledigt und nahm die Klage in Höhe von weiteren 3.530,36 € zurück, jeweils unter Protest gegen die Kostentragungspflicht. Randnummer 12 Der Kläger ist der Auffassung, dass die zunächst erteilte Betriebskostenabrechnungen für 2009 vom 22.12.2010, sowie auch die Betriebskostenabrechnungen für 2010 und 2011 formal unwirksam gewesen seien. Sämtliche Kosten seien nach Fläche umgelegt worden, ohne dass in der Abrechnung eine Aufschlüsselung nach Nutz-, Wohn- und Gewerbefläche erfolgt sei. Die Abrechnungen wiesen die im Objekt vorhandene Gewerbefläche nicht aus. Es sei nicht erkennbar, ob es sich bei den ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handele. Die Abrechnungen entsprächen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie nicht prüffähig seien. Die Beklagte müsse sich aufgrund der formal unwirksamen Abrechnungen so behandeln lassen, als hätte sie überhaupt nicht abgerechnet. Aufgrund des Eigentümerwechsels sei das Mietvertragsverhältnis mit der Beklagten seit dem 02.05.2013 beendet. Bei beendetem Mietverhältnis und fehlender Abrechnung könne der Mieter sogleich die vollständige Rückzahlung der Abschlagszahlungen verlangen und sei nicht verpflichtet, zunächst auf Abrechnung zu klagen. Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von 29,92 EUR sei ebenfalls nicht geschuldet, weil auch diese Abrechnung formal unwirksam sei. Der Rückzahlungsanspruch des Klägers sei nicht vor Klageerweiterung durch Aufrechnung erloschen, da eine solche nicht erklärt worden sei. Aus dem Mietkontenauszug (K 18, Bl. 83-84 d.A.) gehe hervor, dass die Beklagte die Mietminderung bis September 2012 akzeptiert hätte. Die Beklagte bestreitet, dass dem Kläger auch ab Januar 2012 noch ein Minderungsrecht zustand. Die Mängelanzeigen im Juni 2011 seien nicht geeignet, Minderungen im Jahr 2012 zu rechtfertigen. Der Beklagtenvertreter habe selbst mit Schreiben vom 23.10.2012 mitgeteilt, dass die Bautätigkeit im Oktober 2011 abgeschlossen gewesen seien. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnungen für 2009, 2010 und 2011 formal unwirksam seien. Der Kläger meint, dass er aufgrund der Mietminderung in Höhe von 20% bis Dezember 2011 nur 672,40 EUR Miete und ab Januar 2012 nur Miete in Höhe von 840,50 EUR schuldete und ein aufrechenbarer Mietrückstand nicht bestehe. Randnummer 13 Nunmehr beantragt der Kläger noch, Randnummer 14 die Beklagte zu verurteilen, an ihn 622,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtsfähigkeit zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Die Beklagte hatte bezüglich des ursprünglich klageerweiternd geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von 351,72 EUR aus Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2012 behauptet, dass ein Mietrückstand in Höhe von 1.012,40 EUR bestanden habe, mit dem das Guthaben von 351,72 EUR vor Klageerweiterung verrechnet worden sei, so dass der ursprüngliche Zahlungsanspruch erloschen sei. Wegen der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 25.04.2014 (Bl. 64 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte behauptete zuletzt, dass jedenfalls ein Mietrückstand des Klägers in Höhe von 171,90 EUR (279,90 EUR – 108,00 EUR) bestehen dürfte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagen vom 19.08.2014 (Bl. 116 d.A.) Bezug genommen. Sie hatte bezüglich der ursprünglich geltend gemachten Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Jahr 2009 durch den Kläger die Einrede der Verjährung erhoben. Vorsorglich erklärte der Beklagtenvertreter namens und in Vollmacht der Beklagten mit Schriftsatz vom 25.04.2014 nochmals die Aufrechnung. Mit Schriftsatz vom 22.07.2014 erklärte die Beklagte vorsorglich erneut die Aufrechnung mit den über die im Schriftsatz vom 25.04.2014 hinausgehenden Mietforderungen der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis August 2012 gegen die Klageforderung. Bezüglich der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 22.07.2014 (Bl. 93 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass jedenfalls ab 01. September 2012 kein Minderungsrecht des Klägers mehr bestanden habe, da die Beklagte den Kläger im Schreiben der Hausverwaltung vom 17.09.2012 (K17, Bl. 82) ausdrücklich aufgefordert habe, ab September 2012 wieder die vollständige Miete zu zahlen. Randnummer 18 Die Beklagte hat sich im Termin zu mündlichen Verhandlung vom 25.11.2014 der Teilerledigungserklärung unter Protest gegen die Kostenlast angeschlossen und der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt. Randnummer 19 Die Klage wurde der Beklagten am 12.02.2014, die Klageerweiterung vom 03.03.2014 dem Beklagtenvertreter am 18.03.2014 und die Klageerweiterung vom 12.08.2014 dem Beklagtenvertreter am 26.08.2014 zugestellt. Randnummer 20 Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze samt Anlagen und den Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die zulässige Klage ist, soweit noch über sie zu entscheiden war, nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für teilweise in Höhe von 1.361,76 EUR erledigt erklärt haben und der Kläger die Klage in Höhe weiterer 3.530,36 EUR zurückgenommen hat, bis auf einen Teil der Zinsforderung, begründet. Randnummer 22 Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 622,60 EUR aus dem im Zeitraum der streitgegenständlichen Abrechnungen zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis gem. § 535 BGB i.V.m. § 556 BGB und der während des Rechtsstreits neu erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 und der Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013. Randnummer 23 Dieser Zahlungsanspruch von 622,60 EUR ergibt sich aus der Addition der Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2009 in Höhe von 183,24 EUR (B6, Bl.147 d.A.) aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 in Höhe von 87,64 EUR (B5, Bl. 122 d.A.) und für 2012 in Höhe von 351,72 EUR (vgl. Schreiben vom 03.01.2014, K12, Bl. 37 d.A.). Randnummer 24 Der Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung der Beklagten gem. § 387 ff. BGB mit Mietrückständen des Klägers untergegangen. Unabhängig davon, dass die Beklagte keinen Beweis für de bestrittenen Vortrag angetreten hat, dass vor der ersten Klageerweiterung bereits eine Aufrechnung mit Mietrückständen erfolgt sei, kann die Beklagte insgesamt auch mit der während des Rechtsstreits erklärten Aufrechnung nicht durchdringen. Die Beklagte trifft vorliegend in Umkehr der grundsätzlichen Darlegungs- und Beweislast die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Kläger für die Monate, in denen Mietrückstände behauptet werden, nicht mehr zu einer Minderung berechtigt war. Grundsätzlich ist zwar der Mieter darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen zur Minderung berechtigender Mängel. Vorliegend hatte die Hausverwaltung der Beklagten jedoch mit Schreiben vom 27.06.2011 die vom Kläger angekündigte Mietminderung “wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” akzeptiert und ihrerseits mitgeteilt, dass die Reduzierung der Minderung “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel” zu vereinbaren sein werde. Unabhängig davon, dass der Kläger selbst in einem Schreiben an die Hausverwaltung mitgeteilt hat, dass die Bauarbeiten bereits im Oktober 2011 beendet waren, verbleibt es dabei, dass die Beklagte nach hiesiger Auffassung hätte darlegen und beweisen müssen, dass sie auch die angezeigten Mängel abgestellt hat. Daraus, dass die Beklagte selbst darauf abstellt, dass eine Reduzierung der Minderung zu vereinbaren sein würde mit Blick auf Baufortschrift und Abstellung der Mängel, ergibt sich zum Einen, dass nicht einseitig von Beklagtenseite festgelegt werden konnte, ab wann ein Minderungsrecht nicht mehr bestand. Zum Anderen ergibt sich daraus die Umkehr der Beweislast, nämlich dass es der Beklagten oblag, die Beseitigung der Mängel vorzunehmen, vorzutragen und entsprechend nachzuweisen. Die Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass sie etwas bzw. was sie zur Beseitigung der nicht mit der Baustelle in Verbindung stehenden Mängel unternommen hat. Insoweit sie vorträgt, dass die vom Kläger angeführten Mängel keine zur Minderung berechtigende Intensität hätten, trifft sie auch insoweit die - angesichts der ursprünglich mitgeteilten Akzeptanz der vom Kläger vorgenommenen Minderung umgekehrte - Darlegungs- und Beweislast der Unerheblichkeit der gerügten Mängel. Angesichts der hier angenommenen umgekehrten Darlegungs- und Beweislastverteilung ist das Gericht auch der Auffassung, dass es dem Kläger nicht oblag, die einmal gerügten Mängel wiederholt vorzutragen. Vielmehr hätte es der Beklagten oblegen, nachzuweisen, dass die Mängel vollständig beseitigt wurden. Vor diesem Hintergrund ist nach Darlegungs- und Beweislastregeln von einem fortbestehenden Minderungsrecht des Klägers auch im Jahr 2012 und auch für den Zeitraum ab September 2012 auszugehen. Randnummer 25 Der Vortrag der Beklagten ist auch nicht geeignet, Mietrückstände ab September 2012 zu begründen, mit denen sie aufrechnen könnte. Denn die ausdrückliche Aufforderung an den Kläger, ab September 2012 wieder die volle Miete zu zahlen, bringt zwar zum Ausdruck, dass sie einen Minderungsrecht spätestens ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Die Aufforderung kann jedoch nicht Vortrag und Beweis dazu ersetzen, dass die für die ursprünglich akzeptierte Mietminderung angeführten Mängel tatsächlich beseitigt wurden. Somit hat die Beklagte keinen Mietrückstand dargelegt, mit dem eine Aufrechnung hätte erfolgen können. Die Aufrechnungserklärung geht ins Leere. Randnummer 26 Der Zinssausspruch zur Hauptforderung ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen auf den Betrag von 351,72 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der Klageerweiterung vom 03.03.2014, also ab 19.03.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2012 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Zinsen auf den Betrag von 87,64 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der weiteren Klageerweiterung vom 12.08.2014, also ab 27.08.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2011 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Randnummer 27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 91a, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Randnummer 28 Bezüglich des Hauptsacheantrages beruht die Kostentragungslast der Beklagten auf § 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Klage war nur bezüglich der Zinsforderung nicht vollumfänglich ab Rechtshängigkeit der Klage sondern z.T. erst ab Rechtshängigkeit der jeweiligen Klageerweiterungen, im Übrigen - bezüglich der Hauptforderung - jedoch vollumfänglich stattzugeben. Das geringfügige Unterliegen des Klägers bezüglich der Nebenforderungen veranlasst keine höheren Kosten, so dass die Kosten bezüglich des Ausspruchs zu Ziffer 1. des Tenors insgesamt gem. § 92 ZPO der Beklagten aufzuerlegen waren. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in Höhe von 1.361,76 EUR für erledigt erklärt haben, waren gem. § 91a Abs. 1 ZPO ebenfalls der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Auch die auf den zurückgenommenen Teil der Klageforderung entfallenden Kosten waren gem. § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO der Beklagten aufzuerlegen, weil kein Grund ersichtlich ist, diese dem Beklagten aufzuerlegen. Die vor Teilrücknahme mit Schriftsatz vom 12.08.2014 erklärte Klageerweiterung war entgegen der Auffassung der Beklagten auch zulässig. Sie war nicht gem. § 296a ZPO wegen Verspätung unzulässig. Denn nachdem beiden Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 29.07.2014 Stellungnahmemöglichkeit gewährt worden war und beiderseits neuer Vortrag erfolgte, war die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, was eine Verspätung gem. § 296a ZPO ausschließt. Randnummer 29 Die ausgesprochene Kostentragungslast der Beklagten betreffend die Teilrücknahme und die Teilerledigung ergibt sich daraus, dass die ursprünglich erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand formell unwirksam waren und der Kläger nach hiesigem Dafürhalten auch nicht verpflichtet war, vor Geltendmachung eines Zahlungsanspruches zunächst auf ordnungsgemäße Abrechnung zu klagen. Denn die Beklagte musste sich nach hiesiger Auffassung im Zeitpunkt vor neu vorgenommener Abrechnung im August 2014 so behandeln lassen, als ob sie über die Betriebskostenvorauszahlungen des Klägers überhaupt nicht abgerechnet gehabt hätte. Das Mietverhältnis des Klägers über die Wohnung in der R. Str., ... Berlin besteht zwar trotz des Eigentümerwechsels mit der Rechtsnachfolgerin der Beklagten gem. § 566 BGB fort. Das Mietverhältnis zwischen mit der Beklagten war jedoch aufgrund des Eigentümerwechsels seit dem 02.05.2013 beendet und die Abrechnungspflicht für die streitgegenständlichen Zeiträume hat die Beklagte als Vermieterin in jenen Zeiträumen. Das Gericht ist der Auffassung, dass der Mieter nicht nur in der Situation, dass das Mietverhältnis insgesamt beendet ist (hierzu: BGH, GE 2005, 543), sondern auch in der Situation, dass das Mietverhältnis mit demjenigen, der während des streitgegenständlichen Zeitraums Vermieter war aufgrund eines Eigentümerwechsels beendet ist, sofort auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen klagen kann und sich nicht auf die Klage auf Abrechnung verweisen lassen muss. Dies ist nach hiesigem Dafürhalten jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Frist zur Abrechnung i.S.d. § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist, was vorliegend im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels im Mai 2013 für die Abrechnungszeiträume 2009 und 2011 der Fall war. Randnummer 30 Das erkennende Gericht hält die Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand für formell unwirksam. Die Abrechnungen entsprachen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie - auch unter Hinzuziehung der Erläuterungen - nicht hinreichend prüffähig ist. Weder aus der Betriebskostenabrechnung für 2009 vom 22.12.2010 noch aus der für 2011 vom 12.10.2012 selbst noch aus den ihr jeweils beigefügten Erläuterungen ist erkennbar, ob es sich bei den in den Abrechnungen ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handelt. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebkostenabrechnung ist nach hiesiger Auffassung erforderlich, dass jedenfalls erkennbar ist, ob in den der Berechnung zugrunde gelegten Einheiten/qm nur Wohnfläche oder auch Gewerbefläche berücksichtigt wurde. Dies gilt unabhängig davon, dass nach Rechtsprechung des BGH bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen gehört, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wir und deshalb eine Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10), Rn. 11), da es sich um eine vorgelagerte Frage handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH obliegt dem Mieter bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter bestehen (BGH, aaO, Rn. 22). Kann der Mieter jedoch aus der Betriebskostenabrechnung nicht erkennen, ob Gewerbefläche überhaupt in der Abrechnung berücksichtigt wurde, kann er dieser ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht nachkommen, weil es ihm bereits an der Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle aus der Betriebkostenabrechnung selbst bei Hinzuziehung der Erläuterungen, fehlt, da sich diese zur Frage der Wohn-/Gewerbefläche nicht verhalten. Erst durch die in formaler Hinsicht an die Betriebskostenabrechnung zu stellende Anforderung, dass erkennbar sein muss, auf welche Art von Flächen sich die ausgewiesenen Einheiten/qm beziehen, wird der Mieter in die Lage versetzt, seiner Darlegungs- und Beweislast im Weiteren nachzukommen. Die Einrede der Verjährung bezüglich der Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 2009 greift nicht durch, §§ 195, 199 BGB, 187 ZPO. Abrechnungsfrist der Beklagten war der 31.12.2010. Die Klage wurde am 31.12.2013 eingereicht und alsbald i.S.d. § 167 ZPO am 12.02.2014 nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am29.01.2014 zugestellt, nachdem der Kläger zulässigerweise die am 15.01.2014 abgesandte Kostenanforderung abgewartet hatte. Randnummer 31 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus bezüglich des Hauptsachetenors aus § 708 Nr. 11 und bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus 709 S. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001220223 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 159/08 Verkündet am: 14. Oktober 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Zum genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall eines Mieter- höhungsverlangens nach § 558 BGB nur gegenüber einem einzelnen Mitglied der Genossenschaft. BGH, Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 159/08 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider und die Rich- terin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 8. Mai 2008 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und schloss mit dieser am 27. April 1971 einen Nutzungsvertrag über eine Genos- senschaftswohnung in K. . Seit dem 1. Juni 2003 betrug die Grundmiete 341,95 €; seit dem 1. November 2004 beträgt sie 376,20 €. 1 Im Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster ausgetauscht und Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchgeführt. Wegen der damit ver- bundenen Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub minderte die Klägerin - als einziges Genossenschaftsmitglied - die Miete für November 2005 durch ent- sprechende Kürzung der Miete für Januar 2006 rückwirkend um 50 %. Die Be- klagte wies mit Schreiben vom 21. Dezember 2005 und 4. Januar 2006 die an- 2 - 3 - gekündigte Minderung zunächst als unverhältnismäßig zurück. Weiter heißt es im Schreiben vom 4. Januar 2006: "Wir möchten Sie nochmals darauf aufmerksam machen, dass Sie Mit- glied in einer Genossenschaft, also einer Solidargemeinschaft, sind. Ohne diese Gemeinschaft, deren Leitgedanke u.a. ein Miteinander und Füreinander ist, wäre die von uns durchgeführte Maßnahme an dem Ob- jekt R. 5-11 nicht realisierbar. Zudem würden Sie auf dem freien Markt direkt nach Abschluss der Maßnahme eine Erhöhung der Grundnutzungsgebühr aufgrund der Mo- dernisierungsarbeiten erhalten. Da wir auf das Wohl unserer Mitglieder achten und wir uns zudem über die Beeinträchtigungen während der Bauphase für unsere Mitglieder bewusst sind, sehen wir von einer sol- chen Erhöhung in der Regel ab. Mitglieder, die jedoch auf ihr Mietminde- rungsrecht bestehen, müssen mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächstmöglichen Zeitpunkt rechnen. Natürlich sprechen wir unseren Mitgliedern das Recht zur Vornahme der Minderung nicht ab. Wir weisen allerdings darauf hin, dass die Vornah- me einer Mietminderung dem genossenschaftlichen Grundgedanken wi- derspricht und appellieren an unsere Mitglieder, auf dieses Minderungs- recht zu verzichten. Letztendlich profitieren Sie als Mitglied mit den übri- gen Mitgliedern von den von uns eingesetzten Mitteln für Modernisie- rungs- und Sanierungsarbeiten. Vor diesem Hintergrund empfehlen wir Ihnen, Ihre Mietminderung noch- mals zu überdenken." 3 Die Klägerin bestand auf der von ihr vorgenommenen Minderung, die daraufhin von der Beklagten akzeptiert wurde. Mit Schreiben vom 9. März 2006 begehrte die Beklagte unter Berücksichtigung von Zuschlägen unter anderem für die neuen Isolierglasfenster die Zustimmung der Klägerin zu einer Anhebung der Grundmiete ab dem 1. Juni 2006 auf 410,34 €. Die Klägerin stimmte nicht zu. Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst die Feststellung begehrt, dass Mieterhöhungsverlangen, bei denen die Klägerin gegenüber anderen Mitglie- dern der Beklagten ohne Rechtsgrund schlechter gestellt werde, unwirksam 4 - 4 - sind. Die Beklagte hat Widerklage auf Zustimmung der Klägerin zur begehrten Mieterhöhung erhoben. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Berufung der Klägerin, mit der diese ih- ren Feststellungsantrag in einen Unterlassungsantrag abgeändert hat, ist erfolg- los geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin nur noch ihren auf Abweisung der Widerklage gerichteten Beru- fungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht (LG Köln, ZMR 2008, 718 f.) hat, soweit im Revisi- onsverfahren von Interesse, ausgeführt: 6 Das Amtsgericht habe zu Recht der Widerklage entsprochen. Die Vor- aussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB lägen vor. Die Klägerin behaupte selbst nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch die seitens der Beklagten geforderte Erhöhung der Miete überschritten werde. Sie berufe sich allein darauf, dass die individuelle Sanktion in Form einer Mieterhöhung zu Lasten eines einzelnen Genossenschaftsmitglieds dem Genossenschaftsge- danken widerspreche. Damit habe die Klägerin keinen Erfolg. Zutreffend sei zwar, dass der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz nicht nur die mitglied- schaftliche Stellung als solche beherrsche, sondern von der Genossenschaft auch im Nutzungsverhältnis zu beachten sei. Die rechtliche Gleichstellung der Mitglieder sei allerdings nicht absolut. Inhalt des Gleichbehandlungsgrundsat- zes sei vielmehr, einzelne Mitglieder der Genossenschaft nicht ohne sachlichen 7 - 5 - Grund anders zu behandeln als andere Mitglieder. Im vorliegenden Fall habe die Klägerin wegen der mit den Modernisierungsmaßnahmen einhergehenden Beeinträchtigungen von ihrem - unabdingbaren - Recht auf Minderung der Mie- te nach § 536 BGB Gebrauch gemacht, während die anderen Mitglieder der Genossenschaft im Interesse der Genossenschaft von einer möglichen Minde- rung abgesehen hätten. Damit habe die Klägerin selbst einen Unterschied ge- schaffen zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft, an den die Genos- senschaft unterschiedliche Folgen knüpfen könne, ohne gegen das Verbot von Willkür zu verstoßen. Die Beklagte habe daher von dem ihr nach § 558 BGB zustehenden Recht zur Mieterhöhung in zulässiger Weise Gebrauch gemacht; ein Ermessensfehlgebrauch oder -missbrauch liege nicht vor. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom- men, dass der Beklagten der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung der Grundmiete auf 410,34 € ab dem 1. Juni 2006 zusteht. Das Mieterhöhungsverlangen verstößt weder gegen das genossenschaftsrechtliche Gebot zur Gleichbehandlung der Mitglieder der Genossenschaft noch gegen die genossenschaftsrechtliche Treuepflicht der Beklagten oder gegen deren Satzung. 8 1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der gel- tend gemachte Anspruch der Beklagten auf Zustimmung der Klägerin zur Erhö- hung der Grundmiete nach § 558 BGB zu beurteilen ist. Denn bei dem genos- senschaftsrechtlichen Nutzungsvertrag vom 27. April 1971 handelt es sich der Sache nach um einen Mietvertrag (vgl. Senatsurteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691, unter II). 9 - 6 - 2. Die formellen und materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB für das Zustimmungsbegehren der Beklagten sind nach den rechtsfehlerfreien, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt. 10 11 3. Dem Anspruch der Beklagten aus § 558 BGB steht das genossen- schaftsrechtliche Gebot der Gleichbehandlung der Mitglieder der Genossen- schaft nicht entgegen. Mit dem nur gegenüber der Klägerin geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Beklagte, anders als die Revision meint, nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz oder gegen ihre genossenschaftsrechtliche Treuepflicht. a) Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gilt nicht nur für die sich aus der Mitgliedschaft ergebenden Beziehungen zwischen der Genos- senschaft und ihren Mitgliedern, sondern auch für die Rechte und Pflichten, die sich für die einzelnen Mitglieder aus der Inanspruchnahme von Genossen- schaftseinrichtungen ergeben (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960 - II ZR 24/58, NJW 1960, 2142). Er fordert im genossenschaftlich geprägten Mietverhältnis eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmieter (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 98; Börstinghaus, jurisPR-Mietrecht 2/2009, Anm. 4; Keßler, Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz im Recht der Woh- nungsgenossenschaften, in: Genossenschaftliches Nutzungsverhältnis und Mietrecht, 2003, S. 38 f.). Die Genossenschaft und ihre Organe sind daher be- rechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differen- zieren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO; Börstinghaus, aaO; Keßler, aaO: "Relative Gleichbehandlung"; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO). 12 - 7 - b) Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes kann zwar den Anspruch begründen, die benachteiligten Genossen so zu stellen, wie die be- vorzugten Mitglieder gestellt worden sind (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO, Ls.). Ein solcher Anspruch steht der Klägerin aber nicht zu. Denn das Beru- fungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Beklagte mit dem auf die Klägerin beschränkten Erhöhungsverlangen nicht gegen den genossenschaftli- chen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt. Da die Klägerin - als einziges Mit- glied der Genossenschaft - die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verur- sachten Beeinträchtigungen gemindert hat, hat sie keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihr gegenüber auf das - nach § 558 BGB berechtigte - Miet- erhöhungsverlangen ebenso verzichtet wie gegenüber den anderen Genossen- schaftsmietern, die ebenfalls zur Mietminderung berechtigt waren, darauf aber verzichtet haben (ebenso Börstinghaus, aaO; Krautschneider, WuM 2006, 184). 13 aa) Die Revision meint dagegen, die Beklagte dürfe die allein von der Klägerin vorgenommene Minderung der Miete nicht zum Anlass für eine Mieter- höhung nur gegenüber der Klägerin nehmen. Dies trifft nicht zu, auch wenn die Klägerin unstreitig zur Minderung berechtigt war und das Minderungsrecht un- abdingbar ist (§ 536 Abs. 4 BGB). Die Beklagte hat das Minderungsrecht der Klägerin nicht in Frage gestellt; sie hat die Minderung akzeptiert. Aus der Be- rechtigung der Klägerin zur Minderung folgt aber nicht, dass es der Beklagten verwehrt wäre, auf die berechtigte Minderung seitens der Klägerin mit einem - nach § 558 BGB berechtigten - Mieterhöhungsverlangen zu reagieren. 14 Das Minderungsrecht nach § 536 BGB ist zwar unabdingbar (§ 536 Abs. 4 BGB); gleichwohl kann der Mieter auf eine konkrete, aus einem be- stimmtem Anlass gerechtfertigte Minderung verzichten. Die Beklagte hatte der Klägerin im Schreiben vom 4. Januar 2006 in Aussicht gestellt, dass sie gegen- über der Klägerin - ebenso wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmie- 15 - 8 - tern - von einer Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsar- beiten absehen wird, wenn die Klägerin - ebenso wie die anderen Genossen- schaftsmieter - auf eine Minderung verzichtet. Damit hatte die Klägerin die Wahl zwischen einer Minderung, zu der sie berechtigt war, und einem freiwilligen Ver- zicht der Beklagten auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung. Es liegt kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz darin, dass sich die Be- klagte gegenüber der Klägerin ebenso verhielt wie gegenüber den anderen Ge- nossenschaftsmietern, die ebenso wie die Klägerin vor der Wahl standen, auf eine Minderung zu verzichten oder eine Mieterhöhung in Kauf zu nehmen. Wenn sich die Klägerin für die Minderung entschied, so hat sie keinen Anspruch auf den von der Beklagten angebotenen Verzicht auf eine Mieterhöhung. Die Klägerin kann unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung mit den anderen Genossenschaftsmietern nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietmin- derung als auch des freiwilligen Verzichts der Beklagten auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung zu kommen (ebenso Börstinghaus, aaO). bb) Entgegen der Auffassung der Revision ist die von der Beklagten nunmehr begehrte Mieterhöhung auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer übermäßigen Reaktion unzulässig. Zwar hat die Klägerin aufgrund der dauer- haften Mieterhöhung ab dem 1. Juni 2006 im Ergebnis mehr an Miete zu zahlen als den Betrag, um den sie die Miete für November 2005 gemindert hat. Auch dies ist aber die von der Klägerin hinzunehmende Folge ihrer eigenen Ent- scheidung gegen das Angebot der Beklagten, von einer Mieterhöhung nach § 558 BGB abzusehen, wenn die Klägerin ebenso wie die anderen Genossen- schaftsmitglieder auf eine Mietminderung verzichtete. Die Beklagte ist auch nicht verpflichtet, die erhöhte Miete nur so lange zu verlangen, bis sie die ge- minderten Beträge wieder erhalten hat (aA Krautschneider, aaO). Für eine der- artige zeitliche Beschränkung des Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhö- hung bietet § 558 BGB keinen Raum. 16 - 9 - 4. Entgegen der Auffassung der Revision folgt die Unzulässigkeit der Mieterhöhung auch nicht aus § 15 Abs. 1 Buchst. b der Satzung. Um Gemein- schaftshilfe im Sinne der Satzung geht es hier nicht. Der freiwillige Verzicht aller Mitglieder der Genossenschaft - mit Ausnahme der Klägerin - auf eine Minde- rung der Miete stellt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, keine Gemeinschaftshilfe im Sinne dieser Satzungsbestimmung dar. 17 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 06.10.2006 - 201 C 194/06 - LG Köln, Entscheidung vom 08.05.2008 - 1 S 387/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 300/08 Verkündet am: 23. September 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536 Abs. 1 a) Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konklu- dent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte An- forderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine ein- seitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. b) Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich wer- den, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Nor- men genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet. BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08 - LG Nürnberg-Fürth AG Nürnberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 28. Oktober 2008 im Kos- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklag- ten erkannt worden ist. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Nürn- berg vom 2. April 2008 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit 1972 Mieter einer Wohnung der Beklagten, die sich im 4. Obergeschoss eines in der Innenstadt von Nürnberg gelegenen Wohn- und Geschäftshauses befindet. In der Vertragsurkunde sind - unter Streichung der im Formular enthaltenen Eintragungen für Nebenräume und eine Mitbenut- zung von Gemeinschaftseinrichtungen - folgende Wohnräume zur Benutzung als Wohnung vermietet eingetragen: "3 Zimmer, 1 Küche, 1 Flur, 1 Bad … 1 Kammer" 1 - 3 - An der straßenabgewandten Seite der Wohnung befindet sich ein vier mal vier Meter großer, allseits umschlossener Lichthof, auf den die Flur-, Bad- und Küchenfenster der Wohnung hinausgehen. Vom Flur aus führt eine Tür auf eine in einer Grundrisszeichnung als Plattform bezeichnete Fläche ins Freie, die zum Lichthof ein Geländer aufweist. Im Erdgeschoss des Hauses wurde seinerzeit eine Bankfiliale betrieben. Seit dem Frühjahr 2000 ist das Erdgeschoss an die N. GmbH & Co KG (im Folgenden: N. ) zum Betrieb eines Fischrestaurants vermietet. Zu die- sem Zweck ließ N. eine Kühlungs- und Lüftungsanlage errichten, deren Zu- und Abluftkamine durch den Lichthof nach oben auf eine Höhe über Dach geführt wurden. Die Kläger, die durch die werktags in der Zeit von 7:30 Uhr bis nach 20:30 Uhr verursachten Abluftgeräusche die Gebrauchstauglichkeit ihrer Wohnung sowie insbesondere die Nutzung der Plattform als Dachterrasse als erheblich beeinträchtigt sehen, haben von der Beklagten verlangt, einen Betrieb der Abluftanlage an Werktagen vor 9:00 Uhr und nach 20:00 Uhr (samstags schon nach 16:00 Uhr) zu unterlassen sowie dafür Sorge zu tragen, dass N. dies unterlässt, und die Feststellung eines Rechts zur Mietminderung um 20% begehrt, wenn die Abluftanlagen mehrfach im Monat außerhalb der ge- nannten Zeiten laufen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Beru- fungsgericht hat unter teilweiser Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils und Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Kläger die Beklagte verurteilt, dafür Sorge zu tragen, dass die Be- und Entlüftungsanlagen zu den genannten Zeiten nicht betrieben werden, und in eingeschränktem Umfang ein Minde- rungsrecht der Kläger festgestellt. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter ergäben sich in erster Linie durch Auslegung des Mietvertrages. Sofern zu bestimmten Punkten keine ausdrücklichen Regelungen getroffen seien, ergebe sich dies aus dem mut- maßlichen Willen und durch ergänzende Auslegung des Vertragsinhalts. Dabei komme den Umständen, die bei Vertragsschluss vorgelegen hätten und für die Mietparteien erkennbar gewesen sein, maßgebliche Bedeutung zu. Insbeson- dere könne jede Partei erwarten, dass der Zustand, den sie bei Unterzeichnung des Mietvertrages vorgefunden habe, sich - auch über längere Zeiträume - nicht im Wesentlichen zu ihrem Nachteil verändern werde. Technische Regelwerke hätten jeweils nur insofern Bedeutung, als der Mieter bei Fehlen anderslauten- der Absprachen davon ausgehen könne, dass das hierin zum Zeitpunkt der Anmietung angegebene Maß eingehalten sei; spätere Änderungen hätten auf den Umfang der mietvertraglichen Rechte und Pflichten keinen Einfluss. Dem- entsprechend hätten die gegenwärtigen Lärmgrenzwerte für sich genommen keine Bedeutung für die Frage, ob die Beklagte ihre mietvertraglichen Pflichten gegenüber den Klägern gewahrt habe. Sie legten nur ein generelles Mindestni- veau fest, dem die von den Vertragsparteien getroffenen Abreden dazu, was erlaubt sein sollte, vorgingen. Vorliegend schulde die Beklagte den Klägern ein Lärmniveau, das nicht über gelegentlichen Störgeräuschen geringen Umfangs liege. Die Kläger hätten 4 5 6 7 - 5 - nach dem Bild, das sich ihnen bei Anmietung mit der seinerzeit im Erdgeschoss befindlichen Bankfiliale geboten hätte, nicht davon ausgehen können, dass nennenswerte Störgeräusche aus dem Lichthof über geöffnete Fenster in ihre Wohnung sowie auf die Plattform dringen würden. Hinsichtlich der Plattform müsse nach dem Inhalt der konkludenten mietvertraglichen Abreden eine Nut- zung als Dachterrasse möglich sein. Auch wenn eine solche Nutzung im Miet- vertrag nicht unmittelbar vorgesehen sei, habe sie sich nach Lage der Dinge für einen Mieter angeboten. Die Kläger hätten deshalb diese Nutzung aufnehmen dürfen und könnten nunmehr verlangen, dass ihnen diese Nutzungsmöglichkeit erhalten bleibe. Von den Entlüftungsanlagen gehe ein Dauergeräusch aus, das mit einem ganz erheblichen Störungscharakter verbunden sei, da es sowohl beim Aufent- halt auf der Terrasse als auch in den unmittelbar angrenzenden Räumen bei geöffneten Fenstern wahrnehmbar sei. Auch wenn die Grenzwerte der TA Lärm für den Innenraum nicht überschritten würden, sei der bei geöffnetem Fenster gemessene Geräuschpegel, der der Lautstärke bei einer Unterhaltung entspre- che, keinesfalls unerheblich und als Dauergeräusch nicht hinnehmbar. Dies gelte erst recht für den auf der Terrasse gemessenen Wert. Die Kläger könnten beanspruchen, dass zu den von ihnen genannten Zeiten keine Störgeräusche stattfinden. Auch wenn diese außerhalb der üblichen Hauptbetriebs- und -geschäftszeiten liegenden Zeiten nicht den "Ruhezeiten" zuzuordnen sein, lie- ßen sie jedenfalls ein gewisses Schonungsbedürfnis erkennen. Allerdings schulde die Beklagte, die das Geschäft nicht selbst betreibe, den Klägern ledig- lich, auf ihre Mieterin N. einzuwirken, damit diese den Betrieb der stören- den Anlagen unterlässt. Dass sie nach dem Inhalt des mit N. geschlosse- nen Mietvertrages rechtlich nicht in der Lage sei, die Einhaltung der genannten Zeiten durchzusetzen, führe noch nicht zur Unmöglichkeit. Selbst dann, wenn rechtliche Ansprüche nicht bestünden, sei der Beklagten eine Erreichung des 8 - 6 - geschuldeten Erfolgs durch Einwirkung auf N. , etwa durch Nachverhand- lungen, entsprechende Geldleistungen oder sonstiges Entgegenkommen, mög- lich. Die Frage, welche Maßnahmen für die Beklagte zumutbar seien, stelle sich erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung, wenn bei einer Zwangsgeldfestset- zung zu prüfen sei, ob sie alles Gebotene unternommen habe, um ihren Mieter N. zu einer Einstellung des störenden Anlagenbetriebs zu bewegen. Aus dem in den störenden Geräuschen liegenden Mangel der Mietsache ergebe sich des Weiteren ein Recht der Kläger zur Minderung der Miete. Die Minderung sei jedoch geringer als verlangt anzusetzen, da der Lärm zwar stö- rend sei, aber nicht jede Wohnnutzung vereitele und bei geschlossenen Fens- tern oder in den zur Straßenseite gelegenen Räumen gar nicht oder nur ganz gering zu vernehmen sei. Allerdings sei eine um das Doppelte höhere Minde- rung anzusetzen, wenn die Ruhezeiten vom Lärm betroffen seien. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung im ent- scheidenden Punkt nicht stand. Das Berufungsgericht ist zu Unrecht von einer konkludenten mietvertraglichen Abrede der Parteien zur Nutzung der Plattform als Dachterrasse ausgegangen und hat dadurch das Maß an Geräuschimmissi- onen unzutreffend beurteilt, das die Kläger bei Benutzung dieser Plattform als noch vertragsgemäß hinzunehmen haben. Ebenso ist das Berufungsgericht von einem unzutreffenden Maßstab ausgegangen, soweit es angenommen hat, dass die vom Betrieb der Zu- und Abluftanlage ausgehenden Geräuschimmis- sionen bei den drei zum Lichthof gelegenen Räumen der vermieteten Wohnung (Küche, Flur und Bad) zu einem Mangel geführt hätten. 1. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur 9 10 11 - 7 - Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbesei- tigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vo- rausgesetzten Zustand. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218, unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441, Tz. 9). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck - hier die Nutzung als Wohnung - be- stimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsan- schauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstan- dard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind ins- besondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527, unter II A 1 b bb). Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhal- tung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004, aaO; vom 17. Juni 2009, aaO, Tz. 10). 2. Das Berufungsgericht hat aus dem bei Anmietung der Wohnung vor- gefundenen Zustand an Geräuschimmissionen im Bereich des Lichthofs sowie der Nutzbarkeit der Plattform als Dachterrasse, auch wenn eine solche Nutzung im Mietvertrag nicht unmittelbar vorgesehen gewesen sei, auf eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dahin geschlossen, dass die Beklagte ein Lärmni- veau schulde, das nicht über gelegentlichen Störgeräuschen geringen Umfangs liege. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg. Zwar ist die tatrichterliche Auslegung einer - auch konkludenten - Individualerklärung revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, aner- 12 - 8 - kannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze oder Verfahrensvorschriften ver- letzt worden sind (Senatsurteile vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 136/04, WM 2005, 1895, unter II 2 a; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, WuM 2008, 497, Tz. 10; vom 11. November 2008 - VIII ZR 265/07, WM 2009, 911, Tz. 10). Das ist hier indessen der Fall. a) Die Mietvertragsurkunde trifft, worauf die Revision zutreffend hinweist, zu der im Bereich des Lichthofs gelegenen Plattform keine Aussage. Sie er- wähnt sie noch nicht einmal als mitvermietete Räumlichkeit. Zwar gelten bei einer Raummiete die zu den Mieträumen gehörenden Nebengelasse grundsätz- lich ohne zusätzliches Entgelt als mitvermietet (Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 535 Rdnr. 28). Das gilt auch für Außenflächen, die (allein) von der vermiete- ten Wohnung aus betreten werden können und deshalb nur für eine alleinige Benutzung durch den Mieter in Betracht kommen (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rdnr. 16; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 25; AG Eschweiler, WuM 1994, 427). Jedoch ist der außerhalb der Wohnung gelegenen Plattform kein bestimmter Nutzungszweck beigemessen worden. Er erschließt sich auch nicht von selbst. Abgesehen da- von, dass ein Mieter nicht ohne Weiteres erwarten kann, eine bestimmte Wohnnutzung wie die Terrassennutzung auf eine nicht als (Außen-) Wohnflä- che mitvermietete Nebenfläche dauerhaft ausweiten zu können, die auch eine andere sinnvolle Nutzung etwa als Trocken- oder Abstellfläche zulässt, ist hier zusätzlich die Lage der Plattform oberhalb eines im Inneren eines Wohn- und Geschäftshauses gelegenen Lichthofs zu berücksichtigen. Derartigen Lichthö- fen kommt nicht selten die Funktion zu, straßenseitig unzulässige oder sonst aus nachvollziehbaren Gründen unerwünschte haustechnische Anlagen ein- schließlich ihrer lüftungstechnischen Ver- und Entsorgungsleitungen entspre- chend den Nutzungserfordernissen der jeweiligen Mitmieter aufzunehmen, so dass dieser Zweck die Nutzungsmöglichkeiten etwaiger Nebenflächen anderer 13 - 9 - Mieter im Bereich des Lichthofs - vorbehaltlich abweichender Abreden - mitbe- stimmt. b) Die Revision rügt mit Recht, dass die vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen eine konkludente Abrede der Parteien nicht tragen, nach der die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern die Plattform als Dachterrasse zur Verfügung zu stellen und ihnen während der Mietzeit diese Nutzungsmöglich- keit zu erhalten. Zwar können mietvertragliche Abreden auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden (Senatsbeschluss vom 2. November 2005 - VIII ZR 52/05, WuM 2005, 774). Insbesondere kann eine solche Abrede dadurch getroffen werden, dass in einer Beschreibung des Miet- objekts zugleich eine Aussage über seinen Charakter und damit eine diesem Charakter entsprechende Beschaffenheit enthalten ist (Senatsbeschluss vom 28. November 2007 - VIII ZR 106/07, ZMR 2008, 116, Tz. 2). Hier enthält die Vertragsurkunde zur Plattform und ihrer Nutzung jedoch keine Aussage. Dass dahingehend mündliche Absprachen erfolgt sind, ist ebenfalls nicht festgestellt; hierzu ergibt sich auch aus dem Sachvortrag der Parteien kein Anhalt. Ebenso wenig reicht es zur Annahme einer konkludent getroffenen Beschaffenheitsver- einbarung aus, dass die Plattform zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses von der Wohnung aus betreten werden konnte und neben anderen Nutzungsmöglich- keiten auch Platz zum Sitzen, Liegen und Ruhen bot. Zwar kann die für eine Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Willensübereinstimmung auch kon- kludent in der Weise erzielt werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr weiter, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (vgl. Se- natsurteil vom 20. Mai 2009 - VIII ZR 191/07, NJW 2009, 2807, Tz. 9). Anhalts- punkte für eine solche Zustimmung ergeben sich weder aus den vom Beru- 14 - 10 - fungsgericht getroffenen Feststellungen noch aus den sonstigen Umständen. Insbesondere kommt dem vom Berufungsgericht ergänzend angesprochenen Umstand, dass ein Geländer mit stabiler Brüstung vorhanden ist, keine Bedeu- tung zu, weil dessen Fehlen bereits aus bauordnungsrechtlichen Gründen jed- wedem Betreten der Plattform und damit zugleich jeder anderen Nutzungsmög- lichkeit entgegen gestanden hätte. 3. Auch sonst führen die von den Zu- und Abluftleitungen ausgehenden Geräuschimmissionen nicht zu einem Mangel der Mietsache. Zwar schuldet die Beklagte trotz Fehlens einer Abrede der Parteien zum Maß einer Immissionsbe- lastung der zum Lichthof hin gelegenen Räumlichkeiten jedenfalls die Einhal- tung der maßgeblichen technischen Normen. Die einschlägigen Immissions- richtwerte gemäß Abschnitt 6 der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm vom 26. August 1998 (GMBl. Nr. 26, S. 503, im Folgenden: TA Lärm), die bei den hier maßgeblichen Richtwerten für Immissionsorte außerhalb von Ge- bäuden keine Änderung gegenüber den entsprechenden Werten der Techni- schen Anleitung zum Schutz gegen Lärm vom 16. Juli 1968 (Beil. BAnz. Nr. 137) erfahren haben, werden jedoch nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts in keinem Fall überschritten. Soweit das Berufungsgericht der Auffassung ist, der gemessene Ge- räuschpegel sei wegen seiner Dauerhaftigkeit in den angrenzenden Zimmern bei geöffnetem Fenster und erst recht auf der Terrasse für den Mieter gleich- wohl nicht hinnehmbar, ist diese tatrichterliche Würdigung von Rechtsfehlern beeinflusst. Eine Benutzung der Plattform als Dachterrasse hat wegen Fehlens einer dahingehenden Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien (dazu vorste- hend unter II 2 b) für die Annahme eines Mangels der Mietsache außer Betracht zu bleiben; dafür, dass sonst in Betracht kommende Nutzungsmöglichkeiten dieser Nebenfläche in einer ins Gewicht fallenden Weise beeinträchtigt sind, 15 16 - 11 - besteht kein Anhalt. Ebenso wenig berücksichtigt das Berufungsgericht, wenn es meint, die Kläger müssten sich nicht darauf verweisen lassen, die Fenster zum Innenhof aus Gründen des Schallschutzes permanent geschlossen zu hal- ten, dass zum einen die gemessenen Werte die Grenzwerte der TA Lärm nicht überschreiten und schon deshalb kein Erfordernis besteht, die betreffenden Fenster ständig geschlossen zu halten, und dass es sich zum anderen bei den zum Lichthof gelegenen Räumlichkeiten mit Küche, Flur und Bad ausschließlich um Funktionsräume handelt, bei denen in Bezug auf die Hinnehmbarkeit von Geräuschimmissionen nicht so hohe Anforderungen zu stellen sind wie bei Wohn- und Schlafräumen. Es kommt hinzu, dass ein Mieter bei Fehlen gegenteiliger Abreden nicht ohne Weiteres erwarten kann, dass der Vermieter Veränderungen, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dadurch die Geräuschimmissionen zwar steigen, die Belastung aber - wie hier - auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Ein- haltung vom Vermieter geschuldet ist. Weist das Gebäude im Zeitpunkt der Be- gründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen Immissionsstandard auf, der besser ist als der, den der Mieter nach den maßgeblichen technischen Normen vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Mangels konkreter - auch hier nicht ersichtlicher - Anhaltspunkte für die Über- nahme einer dahingehenden Verpflichtung durch den Vermieter kann der Mieter vielmehr sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch in seinem weiteren Verlauf nur erwarten, dass die für die Belastung mit Geräuschimmissionen ein- schlägigen Vorgaben der TA Lärm eingehalten werden (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2009, aaO, Tz. 13). 17 - 12 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit der Klage stattgegeben worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit hiernach zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sa- che selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des klageabweisenden amtsgerichtlichen Urteils durch Zurückweisung der Be- rufung. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Nürnberg, Entscheidung vom 02.04.2008 - 27 C 8716/07 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 28.10.2008 - 7 S 4016/08 - 18

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 339/03 Verkündet am: 14. Juli 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der IX. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 10. Oktober 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 7. Mai 2002 im Kostenpunkt und im übrigen teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 4.141,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 24. November 2001 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Rechtsvorgängerin der Beklagten war Mieterin einer von der Rechts- vorgängerin der Kläger vermieteten Wohnung in K. . Der auf "Mai 1978" datierte Formularmietvertrag enthält in § 5 unter der Überschrift "Vom Vermieter - 3 - zugesagte Arbeiten in den Mieträumen / Zustand der Mieträume" folgenden handschriftlichen Eintrag nach Nr. 1: "Die Mieterin läßt auf ihre Kosten Erneuerungs- und Verschöne- rungsarbeiten vornehmen. Die Vermieterin leistet hierzu einen Zuschuß von 350,- DM und berechnet Mietzins erst ab 1.7.1978, auch wenn Mieterin früher einzieht". § 5 Nr. 2 lautet: „Dem Mieter ist im übrigen der Zustand der Mieträume bekannt, er erkennt sie als ordnungsgemäß, zweckentsprechend und zum ver- tragsgemäßen Gebrauch als tauglich an. Er verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben“. Des weiteren enthält der Vertrag in § 11 ("Instandhaltung der Mieträu- me") folgende vorformulierte Regelung: "4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter." Das Wort "Vermieter" ist handschriftlich durchgestrichen. Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 unter anderem Maler- und Tapezierarbeiten in der Wohnung vornehmen lassen. In der Folgezeit führte sie keine weiteren Schönheitsreparaturen aus. Das Miet- verhältnis endete, nachdem die Rechtsvorgängerin der Beklagten zwischenzeit- lich verstorben war, durch Kündigung der Beklagten am 31. Mai 2001. Die Rechtsvorgängerin der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 16. Mai 2001 und 1. Juni 2001 jeweils unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Die Beklagte ist der Auffassung, hierzu nicht verpflichtet zu sein. Die Vermieterin ließ die Schön- heitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen; hierdurch entstanden ihr Kosten in Höhe von 8.100,41 DM (4.141,67 €). Mit ihrer auf Zahlung in Höhe - 4 - von 4.324,29 € nebst Verzugszinsen gerichteten Klage haben die Kläger unter anderem Erstattung der für die Schönheitsreparaturen aufgewendeten Kosten als Schadensersatz verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Das Landgericht hat die auf den Zahlungsanspruch wegen der Schönheitsreparaturen be- schränkte Berufung der Kläger zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Auf die Revision der Kläger hat der Senat das Berufungsurteil wegen Fehlens der erforderlichen tatsächlichen Feststellungen (§ 540 ZPO) aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger erneut zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Vermieterin habe die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheits- reparaturen nicht wirksam auf die Beklagte abgewälzt. Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" sei nicht hinreichend bestimmt. Zum einen ergebe sich aus der Klausel nicht mit der notwendigen Sicherheit, ob damit eine Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter oder ledig- lich eine Freistellung des Vermieters gemeint gewesen sei. Zum anderen sei der Klausel nach ihrem Wortsinn auch nicht eindeutig zu entnehmen, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen solle. Der Wortlaut lasse auch die Möglichkeit zu, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen von sich aus vor- nehme und lediglich die Kosten vom Mieter ersetzt verlangt. Verstehe man die - 5 - Klausel in diesem Sinne, sei damit jedoch eine ungerechtfertigte Benachteili- gung des Mieters verbunden. Zum einen könne ein Vermieter vom Mieter Geldersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst dann ver- langen, wenn er ihm gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. eine Nachfrist mit Ableh- nungsandrohung gesetzt habe. Zum anderen könne die Formulierung der Klau- sel bei dem Mieter den Eindruck erwecken, er sei nicht berechtigt, die Zah- lungsverpflichtung durch Vornahme von Renovierungsarbeiten in Eigenregie abzuwenden. Die Unklarheit der Klausel führe zu einer unangemessenen Be- nachteiligung der Beklagten und damit zur Unwirksamkeit der Regelung gemäß § 9 AGBG. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Den Klägern als Rechtsnachfolgern der ursprünglichen Vermieterin steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. zu; diese Norm ist nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB anzuwenden, da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet war. 1. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist die Beklagte - als Rechtsnachfolgerin der früheren Mieterin - gemäß § 11 Nr. 4 des Mietvertrags zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. a) Die Auslegung dieser Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisi- onsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Eine solche Klausel war beispielsweise Gegenstand des Urteils des Landgerichts Düsseldorf vom - 6 - 20. Juni 1986 (WuM 1986, 359). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ge- mäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Inter- essen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Ver- wenders zugrunde zu legen sind (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). b) Nach dem Wortlaut des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags trägt der Mieter "die Kosten der Schönheitsreparaturen". Das Berufungsgericht geht zwar zu- treffend davon aus, daß in der Klausel eine Verpflichtung des Mieters zur Aus- führung von Renovierungsarbeiten nicht ausdrücklich geregelt ist. Aus der Sicht eines verständigen Mieters ist der Klausel gleichwohl eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare Klausel Senatsurteil BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM 1990, 1769, 1770; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067; Scheuer, aaO, V Rdnr. 201). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso LG Düsseldorf, WuM 1986, 359) ist die Klausel insoweit auch hinreichend bestimmt. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Ver- tragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368). Zudem ist es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schön- heitsreparaturen in Eigenleistung ausführt. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mie- - 7 - ter hat maßgeblichen Einfluß auf den „Empfängerhorizont“ eines durchschnittli- chen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Vor diesem Hintergrund ist die Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das Berufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermie- ters, sondern - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handha- bung - im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu ver- stehen. Hierdurch unterscheidet sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kosten- übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (Senatsurteil BGHZ 108, 1). Solche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 118, 194). Hingegen weiß der Mieter bei einer solchen Be- stimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf. Daß der Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kosten- tragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, ergibt sich des weiteren - unbeschadet der Frage, ob diese Klau- sel wirksam ist - aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich un- ter anderem dazu verpflichtet, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a.F., nunmehr § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen wür- de, fällt auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen. 2. Die weiteren Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen vor. - 8 - Die Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparatu- ren war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Zwar enthält der Mietvertrag keine Ausführungsfristen. Jedoch können Inhalt und Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung näher bestimmt werden, wobei die Auslegung ergeben kann, daß die in Fußnote 1 zu § 7 des vom Bun- desministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 in der Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) genannten Regelfristen von drei, fünf und sieben Jahren maßgeblich sind (BGHZ 92, 363, 368 f.). Dies bedarf hier keiner Entscheidung, weil zumindest eine ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Parteien und der Gebo- te von Treu und Glauben ergibt, daß die Mietvertragsparteien die Fälligkeit der Renovierungsverpflichtung an den Eintritt eines Renovierungsbedarfs knüpfen wollten. Ein Renovierungsbedarf bestand jedenfalls nach Ablauf des seit der Anfangsrenovierung im Jahre 1978 verstrichenen Zeitraums von mehr als 20 Jahren. Die Beklagte, die nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, durch Schreiben vom 16. Mai 2001 zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufge- fordert worden ist, befand sich spätestens seit Beendigung des Mietverhältnis- ses am 31. Mai 2001 in Verzug. Die Rechtsvorgängerin der Kläger hat der Be- klagten des weiteren mit Schreiben vom 1. Juni 2001 eine Frist mit Ableh- nungsandrohung gesetzt. Der Höhe nach ist die von den Klägern auf 4.141,67 € bezifferte Schadensersatzforderung unstreitig. - 9 - III. Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist im Kostenpunkt und insoweit abzuändern, als das Amtsgericht die Klage hinsichtlich der Schadensersatzforderung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nebst beantragter Verzugszinsen abge- wiesen hat. Insoweit ist nach dem Antrag der Kläger zu erkennen, da die Sache zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Richter am Bundesgerichtshof Wiechers Dr. Leimert ist wegen Erkrankung an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 12.07.2004 Dr. Deppert Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 271/07 Verkündet am: 28. Mai 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 536a, 538 a) Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht ü- berschritten hat. b) Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Besei- tigungskosten verlangen. BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Mai 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 14. September 2007 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten in B. . Sie verlangt Vorschuss für die Beseitigung von in der Woh- nung aufgetretenen Schwarzstaubablagerungen ("Fogging"). Die Ablagerungen traten zunächst Anfang Dezember 2002 in geringem Umfang in Küche, Bad und den Zimmern der Wohnung auf und verbreiteten sich bis Februar 2003 auf sämtliche Decken und Wände der Wohnung. 1 Die Klägerin forderte die Beklagten im April 2003 erfolglos zur Beseiti- gung der Schwarzverfärbungen auf; ebenso erfolglos verlangte sie mit Schrei- ben vom 7. Mai 2003 die Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Besei- 2 - 3 - tigung der Verfärbungen. Der geltend gemachte Betrag von 5.423 € entspricht dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes. 3 Da die Beklagten keine Zahlung leisteten, hat die Klägerin diesen Betrag mit ihrer Klage geltend gemacht. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge- rin hat das Landgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederher- stellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1487) hat ausgeführt: 6 Die Klägerin sei berechtigt, den geltend gemachten Betrag als Vorschuss zur Beseitigung eines Mangels zu fordern. Die aufgetretenen Schwarzverfär- bungen seien ein Mangel der Mietwohnung. Ursache dieses Mangels in Form der Schwarzstaubablagerungen sei ein Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden und einer Absenkung der Bauteiloberflächen- temperatur während des im Winter vorgenommenen Fensterputzens und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Stoffe während des Fensterputzens. Damit liege die Ursache der "Fogging-Erscheinungen" nicht im Gefahrenbereich der Beklagten begründet, sondern stamme aus dem Verantwortungsbereich der Klägerin, die Wandfarbe und Teppich in die Wohnung eingebracht und die Rei- nigung der Fenster veranlasst habe. Dennoch habe die Klägerin den Mangel 7 - 4 - nicht zu vertreten, weil sie die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht überschritten habe. Liege - wie hier - ein Mangel der Mietsache vor, sei der Vermieter, unabhängig von einem etwaigen Verschulden auf seiner Seite, verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. II. 8 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zuerkannt (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB; BGHZ 56, 136, 141). 1. Rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revision nicht beanstandet sieht das Berufungsgericht in den Schwarzstaubablagerungen, die nach den tatrich- terlichen Feststellungen im Dezember 2002 plötzlich auftraten und sich bis Feb- ruar 2003 über sämtliche Decken und Wände der Mietwohnung der Klägerin ausbreiteten, einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 BGB. Dessen Beseiti- gung schulden die Beklagten als Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in ihrem eigenen oder im Gefahren- bereich der Klägerin zu suchen ist. Anders wäre das, wie das Berufungsgericht weiter zutreffend erkannt hat, nur dann, wenn die Klägerin die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte. Das ist, wie auch die Revision nicht in Abrede stellt, hier nicht der Fall, weil die nach dem im Berufungsverfahren eingeholten Sach- verständigengutachten in Frage kommenden Maßnahmen der Klägerin - die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppichboden, das Strei- chen der Wände mit handelsüblicher Farbe und das Reinigen der Fenster im Winter - sich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung darstellen, des- sen Folgen der Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten hat. Aus dem Be- schluss des Senats vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04 (NJW 2006, 1061) 9 - 5 - ergibt sich nichts anderes. Dort hat der Senat ausgeführt, die Voraussetzungen für einen vom Mieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB gegen den Vermieter wegen "Foggings" seien einschließlich des Verschuldens des Vermieters vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gelte nur dann etwas anderes, wenn feststehe, dass die Schadensur- sache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden sei. Im vorliegenden Streitfall ist indessen nicht über einen Anspruch auf Schadens- ersatz wegen eines Mangels der Mietsache nach § 536a Abs. 1 BGB zu ent- scheiden, sondern allein über einen Anspruch auf Beseitigung eines Mangels. Dieser Herstellungsanspruch besteht unabhängig davon, ob der Mieter Minde- rung geltend machen oder Schadensersatz verlangen kann (vgl. etwa Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. § 535 Rdnr. 75). 2. Ohne Erfolg beruft sich die Revision auf die Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs (Urteil vom 10. Januar 1962 - VIII ZR 199/60, WM 1962, 271 f.), wonach ein Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters ausscheidet, wenn der Mangel darauf beruht, dass der Vermieter auf Wunsch des Mieters eine Veränderung der Mietsache durchgeführt hat und sich hieraus eine Beein- trächtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ergibt. Die Revision meint, glei- ches müsse dann gelten, wenn der Mieter selbst eine Veränderung der Mietsa- che vorgenommen hat, die zu einem Mangel der Mietsache führe. 10 Die Revision übersieht, dass die Mietsache nicht verändert wurde. Die von der Klägerin vorgenommene Teilrenovierung der Wohnung durch Tapezie- ren einiger Wände mit handelsüblicher Tapete und Verlegung eines ebenfalls handelsüblichen Teppichbodens ist keine Veränderung der Mietsache. Beides waren lediglich Maßnahmen, die der Erhaltung der Mietsache zu dienen be- stimmt sind. Auch hat die Klägerin weder schuldhaft gehandelt noch mit ihren Maßnahmen die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten. 11 - 6 - Nach § 538 BGB hat der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, nicht zu vertreten. 12 3. Zu Unrecht meinen die Beklagten, es sei unerheblich, ob den Vermie- ter grundsätzlich die Erhaltungspflicht treffe und der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurden, nicht zu vertreten habe. Denn § 538 BGB betreffe lediglich Abnutzungen der Mietsache infolge vertragsgemäßen Gebrauchs. "Fogging-Erscheinungen" in- folge des Einbringens eines Teppichbodens, Streichens der Wand oder Fens- terputzens stellten indes keine Abnutzung dar. Dabei verkennt die Revision, dass zwar die Überschrift der Bestimmung des § 538 BGB lautet "Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch", die Bestimmung selbst aber nach ihrem Wortlaut ohne Einschränkung "Veränderungen oder Verschlechte- rungen, ..., die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden ..." erfasst. Um eine Verschlechterung handelt es sich hier. Auch enthält § 538 BGB lediglich eine klarstellende Wiederholung zu § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Sache während der Miet- - 7 - zeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 2). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 19.09.2006 - 11 C 303/03 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 359/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 131/08 Verkündet am: 17. Juni 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 536 Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas an- deres vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN- Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218). BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08 - LG Duisburg AG Oberhausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 15. April 2008 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Klägerin in einem um das Jahr 1970 errichteten Gebäude. Die Streithelfer der Klägerin sind Ei- gentümer der darüber gelegenen Wohnung. Nachdem sie in ihrer Wohnung den früher vorhandenen PVC-Belag durch Bodenfliesen ersetzt hatten, rügte die Beklagte das Vorhandensein von Schallbrücken. In einem von der Klägerin ge- gen die Streithelfer eingeleiteten selbständigen Beweisverfahren stellte ein Sachverständiger fest, dass mit 61 dB zwar die Trittschall-Anforderungen der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - in der Fassung von 1962 (maximal 63 dB), nicht aber diejenigen der DIN 4109 in der Fassung von 1989 (maximal 53 dB) eingehalten und dass 1 - 3 - durch die Fliesen Schallbrücken entstanden waren. Die Beklagte minderte des- halb ab Juli 2002 die Miete um monatlich 30 % der Nettomiete (125,11 €) und behielt weitere 20 % (83,40 €) zurück. 2 Mit ihrer Klage hat die Klägerin Zahlung der rückständigen Beträge bis April 2005 (35 Monate x 208,51 €) in Höhe von 7.297,85 € und Ersatz der Kos- ten des selbständigen Beweisverfahrens von 2.769,21 €, jeweils nebst Zinsen, verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage lediglich in Höhe von 1.459,50 € (10 % der Nettomiete) nebst Zinsen stattgegeben. Mit ihrer - auch von den Streithel- fern geführten - Berufung hat die Klägerin ihren erstinstanzlich geltend gemach- ten Anspruch auf rückständige Miete in vollem Umfang weiterverfolgt und die Klage um rückständige Miete für die Zeit von Mai 2005 bis Dezember 2007 in Höhe von 5.337,60 € (32 Monate x 166,80 € = 40 % der Nettomiete) nebst Zin- sen erweitert. Das Landgericht hat unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts der Mietklage in vollem Umfang stattgegeben und die Beklagte zur Zahlung von weiteren 11.175,95 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit dies für das Revisionsverfahren noch von Interesse ist, ausgeführt: 4 Die Klägerin habe gemäß § 535 Abs. 2 BGB über die bereits erstinstanz- lich zugesprochenen Beträge hinaus Anspruch auf Zahlung aller weiteren von 5 - 4 - der Beklagten im Zeitraum von Juli 2002 bis Dezember 2007 nicht gezahlten Restmieten in Höhe von 11.175,95 €. Die Beklagte könne sich weder nach § 536 Abs. 1 BGB auf eine Minderung des Mietzinses noch auf ein Zurückbe- haltungsrecht berufen, weil die gemietete Wohnung nicht mängelbehaftet ge- wesen sei. 6 Trittschallfreiheit sei bei Anmietung der Wohnung nicht vereinbart wor- den. Es komme deshalb nur darauf an, ob die Mietsache den technischen Nor- men genüge, die zur Zeit ihrer Errichtung gegolten hätten. Das sei hinsichtlich der DIN 4109 in der Fassung von 1962 der Fall. Der darin festgelegte Tritt- schallschutzwert von 63 dB werde nach den Feststellungen des vom Beru- fungsgericht beauftragten Sachverständigen J. eingehalten. Zwar könne ein Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs erwarten, dass der Vermieter, der bauliche Änderungen vornehme, dabei den Lärmschutzanforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genüge. Eine reine Veränderung des Bodenbelags werde jedoch in der Recht- sprechung jedenfalls zum Wohnungseigentumsrecht nicht als bauliche Ände- rung angesehen. Gleiches müsse im Wohnraummietrecht gelten. Die Arbeiten der Streithelfer seien in diesem Rahmen geblieben. Nach dem Gutachten des Sachverständigen J. sei es nicht in einem solchen Ausmaß zu Eingrif- fen in die Zwischendecke gekommen, dass es gerechtfertigt sei, die Einhaltung neuerer Schallnutznormen zu fordern. 7 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für die Zeit von Juli 2002 bis Dezember 2007 zuerkannt, weil die vermietete Wohnung nicht mit einem 8 - 5 - Mangel behaftet ist, so dass weder die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemin- dert ist noch der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zusteht. 9 1. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tat- sächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Maßgeblich sind daher, wie das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, in erster Linie die Vereinbarungen der Parteien (Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218, unter II 1). Vertragliche Abreden über Art und Umfang des Trittschallschutzes der vermieteten Wohnung oder über deren Lärmfreiheit im Allgemeinen sind nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hier jedoch nicht getroffen worden. 2. Fehlen ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsa- che, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen ge- schuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Er- richtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527, unter II A 1 b bb, und vom 6. Oktober 2004, aaO). Danach genügt die Wohnung der Beklagten den gebo- tenen schallschutztechnischen Standards. Zur Zeit der Errichtung des Gebäu- des galt für die Schalldämmung die DIN-Norm 4109 in der Fassung von 1962. Deren Werte werden nach den unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch nach dem Austausch des Bodenbelags in der Woh- nung der Streithelfer eingehalten. 10 3. Nach der Rechtsprechung des Senats kann allerdings der Mieter er- warten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen, wenn der Vermieter selbst bauliche Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen kön- nen (Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, aaO). Der Senat hat dies in einem Fall 11 - 6 - entschieden, in dem das über der Wohnung des Mieters gelegene Dachge- schoss zunächst nur als Abstellraum gedient hatte und während der Mietzeit von dem Vermieter erstmals als Wohnung ausgebaut und genutzt worden ist. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Recht angenommen, dass der jetzt zu be- urteilende Sachverhalt damit nicht vergleichbar ist. Die Maßnahmen, die die Beklagte beanstandet, sind schon nicht von der Klägerin als Vermieterin selbst, sondern von den Streithelfern vorgenommen worden, die Eigentümer der über der Wohnung der Beklagten gelegenen Wohnung sind. Vor allem aber sind die- se Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her dem erstmaligen Ausbau eines Dachgeschosses für eine Wohnnutzung nicht gleichzustellen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Streithelfer in ihrer Wohnung nur den Boden- belag ausgetauscht; der darunter liegende Estrich und die Geschossdecke sind unverändert geblieben. Es handelt sich also ausschließlich um solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodens zum Zwecke der Instandhaltung der Wohnungsausstattung von Zeit zu Zeit erforderlich sind, ohne dass damit eine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes als solchem einhergeht. Bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelags in der Oberwohnung, sei es durch den Vermieter selbst, sei es durch einen anderen Sondereigentü- mer, kann der Mieter nicht erwarten, dass die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Trittschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Normen genügt. Die damit verbundenen Eingriffe in die Gebäudesubstanz sind - anders als der erstmalige Ausbau des Dachgeschosses zur Wohnnutzung - mit einem Neubau oder einer grundlegen- den Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann deshalb nicht verlangen, dass bei ihrer Durchführung höhere Lärmschutzwerte eingehal- ten werden, als sie bis dahin für das Gebäude galten. 12 - 7 - 4. Der Mieter kann, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, auch nicht erwarten, dass Veränderungen des Fußbodenbelags in der Wohnung über ihm, sei es durch den Vermieter selbst, sei es durch einen anderen Sondereigentü- mer, unterbleiben, wenn dadurch die schallschutztechnische Situation zwar ver- schlechtert wird, der Trittschallschutz aber - wie hier - auch nach der Verände- rung den technischen Normen genügt, die bei Errichtung des Gebäudes galten und deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet ist (siehe oben unter 2). Dafür kommt es entgegen der Auffassung der Revision nicht darauf an, ob der Ver- mieter selbst nach § 14 Nr. 1 WEG von dem handelnden Wohnungseigentümer Unterlassung der Maßnahme oder jedenfalls deren fachgerechte Ausführung zum Zwecke der Verringerung der Lärmimmissionen verlangen könnte. Weist das Gebäude im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen schallschutztechnischen Standard auf, der höher ist, als der Mieter nach den maßgeblichen technischen Normen vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm ge- genüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dau- er des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Mangels konkreter - hier weder von der Revision angeführter noch sonst ersichtlicher - Anhaltspunkte für die Übernah- me einer dahingehenden Verpflichtung durch den Vermieter kann der Mieter vielmehr sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch im weiteren Verlauf nur erwarten, dass die für den Schallschutz einschlägigen DIN-Normen ein- 13 - 8 - gehalten werden. Das ist in der Wohnung der Beklagten, wie ausgeführt, der Fall. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Oberhausen, Entscheidung vom 28.03.2006 - 32 C 1298/05 - LG Duisburg, Entscheidung vom 15.04.2008 - 13 S 128/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/03 Verkündet am: 28. April 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 31. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 22. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld vom 9. Juli 2003 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage auf Zahlung eines Schadens- ersatzes in Höhe von 6.329,34 € abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Mietvertrag vom 8. September 1982 mieteten die Beklagte und ihr in- zwischen verstorbener Ehemann von der Klägerin eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in W. , M. feld . Am 2. Mai 1985 erneuerten die Parteien den Mietvertrag unter Verwendung des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages aus dem Jahre 1976. Für Schön- heitsreparaturen enthält der Vertrag – anders als der ursprüngliche Mietvertrag, der keine derartige Bestimmung aufwies – folgende Klauseln: - 3 - "§ 7 Schönheitsreparaturen (1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter." Zu dem Wort "Schönheitsreparaturen" in § 7 Abs. 1 findet sich in einer Fußnote folgende Erläuterung: "Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträu- men in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre." § 7 Abs. 3 lautet: "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbei- ten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis – übernimmt oder dem Ver- mieter die Kosten erstattet…" Mit Schreiben vom 26. Februar 2001 kündigte die Beklagte das Mietver- hältnis zum 15. Juni 2001. Daraufhin teilte die Klägerin der Beklagten mit, daß sie auf der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 12 Monaten beste- he und daß noch Schönheitsreparaturen durchzuführen seien. Dennoch zog die Beklagte am 15. Juni 2001 aus der unrenovierten Wohnung aus. Die Miete für die Folgemonate zahlte sie nicht mehr. - 4 - Zur Feststellung des Renovierungsbedarfs der Wohnung schaltete die Klägerin einen Architekten ein, der in einem Gutachten vom 22. August 2001 eine Vielzahl von Mängeln, Schäden und unterlassenen Renovierungsmaß- nahmen auflistete. Der Aufforderung der Klägerin, die aufgeführten Mängel usw. bis zum 14. September 2001 zu beseitigen, kam die Beklagte nicht nach. In einem weiteren Gutachten ermittelte der Sachverständige die Kosten für die Durchführung der gesamten Renovierungsarbeiten mit 17.659,55 DM. Mit ihrer Klage hat die Klägerin von der Beklagten Bezahlung der Miete bis zum 28. Februar 2002 sowie Schadensersatz wegen der unterlassenen Re- novierungsarbeiten, insgesamt 13.734,28 €, verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Miete in vollem Umfang sowie bezüglich des Schadens- ersatzes teilweise, und zwar in Höhe von 6.042,93 € wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zuzüglich anteiliger Gutachtenskosten von 286,41 €, insgesamt somit in Höhe von 6.329,34 € stattgegeben und sie im übrigen ab- gewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage auch hinsichtlich des vom Amtsgericht zugesprochenen Schadensersatzes abgewie- sen, die Revision in diesem Punkt jedoch zugelassen; die Anschlußberufung der Klägerin hat es zurückgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren Schadensersatzanspruch weiter. - 5 - Entscheidungsgründe: I. Die Revision ist entgegen der Ansicht der Beklagten insgesamt zulässig. Zwar könnte der Antrag, das Berufungsurteil aufzuheben, "soweit zum Nachteil der Klägerin erkannt wurde", bei isolierter Betrachtung so verstanden werden, daß er sich auch auf die Zurückweisung der Anschlußberufung der Klägerin durch das Landgericht bezieht, auf die sich die wirksam beschränkte Zulassung der Revision nicht erstreckt. Die Auslegung des Antrages anhand der Revisi- onsbegründung ergibt aber, daß sich die Revision nur gegen die Versagung des Schadensersatzanspruches wegen unterlassener Schönheitsreparaturen richtet, hinsichtlich deren das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat. II. Das Landgericht ist der Auffassung, bei § 7 des Mietvertrages vom 2. Mai 1985 handele es sich um eine sogenannte "Bedarfsklausel", weil sie nicht hinreichend erkennen lasse, in welchen Zeitabständen der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei; die Verweisung auf den lediglich in einer Fußnote zu § 7 Abs. 1 des Vertrages enthaltenen Fristen- plan sei nicht deutlich genug, und zwar insbesondere deshalb, weil in § 7 Abs. 3 Satz 1 angeordnet sei, daß die Reparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses" durchzuführen seien. Diese Klausel müsse beim Vertragspartner des Verwenders den Ein- druck hervorrufen, die Renovierung sei nach dem Grad der Abnutzung in jedem Falle bei Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet, unabhängig davon, ob die in der Fußnote genannten Renovierungsfristen abgelaufen seien. Dies kön- - 6 - ne in Fällen, in denen die Wohnung (bei Beginn des Mietverhältnisses) unreno- viert übergeben worden sei, dazu führen, daß auch solche Renovierungsarbei- ten auf den Mieter übergewälzt würden, die auf Abnutzungen aus der Nut- zungszeit des vorherigen Mieters beruhten. Die Belastung mit derartigen "frem- den" Abnutzungszeiträumen benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; die Klausel sei daher gemäß § 9 AGBG unwirksam. Von dem unrenovierten Zustand der Wohnung im maßgebenden Zeitpunkt sei im vorliegenden Fall deshalb auszugehen, weil der ursprüngliche Mietvertrag keine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsrepa- raturen auf seine Kosten vorgesehen habe und die Mietzeiträume vor dem 1. Juni 1985 mithin so zu behandeln seien, als handele es sich um Zeiträume der Abnutzung durch einen Vorbewohner. III. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a.F., jetzt: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsrepara- turen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) (st. Rspr. des Senats seit BGHZ 92, 363). Das zieht auch das Landgericht nicht in Zweifel. Die Regelung über Schönheitsreparaturen in § 7 des Mietvertrages stellt entgegen den Ausführungen des Berufungsurteils auch keine unwirksame Be- darfsklausel dar. Die Bestimmungen in Abs. 1 und 3 des § 7 enthalten sowohl bei getrennter Betrachtung als auch bei einer Zusammenschau eine hinrei- chend klare Aussage über den Zeitpunkt und Umfang der Renovierungspflicht des Mieters. - 7 - a) Die Bedenken des Landgerichts gegen die Formulierung des § 7 Abs. 1 sind nicht begründet. Die Klausel ist jedenfalls deshalb hinreichend transpa- rent, weil in der Fußnote in einem Fristenplan die "im allgemeinen" angemesse- nen zeitlichen Abstände für die erforderlichen Renovierungsarbeiten in den ver- schiedenen Räumen einer Wohnung festgelegt werden. Das Verständnis der im Zusammenhang, also einschließlich der Fußnote zu lesenden Renovierungs- klausel überfordert den Mieter nicht. Soweit durch den Ausdruck "im allgemei- nen" ein Auslegungsspielraum bleibt, ist dies mit Rücksicht auf die von den Le- bensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die Schwierigkeiten einer genaueren Formulierung sachgerecht und hinnehmbar (vgl. dazu Senatsurteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 3). b) Die Klarheit der Renovierungsklausel des § 7 Abs. 1 wird, anders als das Landgericht meint, auch nicht durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 über die bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter vorzunehmenden Schön- heitsreparaturen beeinträchtigt. Die – eingeschränkte – Endrenovierungsklausel des § 7 Abs. 3 ergänzt die Bestimmung in § 7 Abs. 1 über die turnusgemäß durchzuführenden Reno- vierungsmaßnahmen (Senatsurteil BGHZ 105, 71, 77 f); sie ist deshalb im Zu- sammenhang mit der Regelung des Absatzes 1 und insbesondere mit dem dor- tigen erläuternden Fristenplan zu lesen. Daraus folgt unmißverständlich, daß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen hat; eine solche for- mularmäßige Bestimmung wäre, wie der Senat wiederholt entschieden hat (zu- letzt Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II 1 und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2), wegen - 8 - der aus dem "Summierungseffekt" folgenden unangemessenen Benachteili- gung des Mieters unwirksam. Vielmehr ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet, als nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichti- gung des Fristenplanes des § 7 Abs. 1 hierfür ein Bedürfnis besteht. Eine sol- che eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtigt in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast ver- schont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung ei- ner rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlas- sung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters (vgl. dazu z.B. Senats- urteil BGHZ 105, 71, 79). c) Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine for- mularmäßige Abgeltungsklausel, die den Mieter zur Zahlung eines seit Mietbe- ginn oder der letzten turnusmäßigen Schönheitsreparatur verflossenen Zeit- raums entsprechenden prozentualen Anteils an den geschätzten Renovie- rungskosten verpflichtet, als unbedenklich und mit § 9 AGBG vereinbar anzu- sehen (BGHZ aaO S. 77 ff; ebenso Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnrn. 182 ff; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 177; M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9, Rdnr. M 69). Eine solche zeitanteilige Quotelung der Renovierungslast scheidet im vor- liegenden Fall allerdings aus, weil § 7 Abs. 3 Satz 1 ausdrücklich nur davon spricht, der Mieter habe "die erforderlichen Arbeiten auszuführen". Dieser ein- deutige Wortlaut läßt eine ergänzende Auslegung in dem Sinne, daß der Mieter bei einer noch nicht abgelaufenen Renovierungsfrist einen anteiligen Kostenbei- trag zu leisten habe, nicht zu. Ebensowenig kommt aber auch eine anteilige Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten in Be- tracht, weil diese Arbeiten schon aus praktischen Gründen – wenn überhaupt – in den einzelnen Räumen nur vollständig ausgeführt werden können. In diesem - 9 - Sinne ist die Klausel nach ihrem Sinn und Zweck und nach ihrem Wortlaut aber auch nicht zu verstehen. Aus dem Zusammenhang mit dem Fristenplan des § 7 Abs. 1 des Ver- trages und der Formulierung "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses" in § 7 Abs. 3 Satz 1 folgt, daß die Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann ein- greifen soll, wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparatu- ren "unerledigt" abgelaufen sind. Dadurch unterscheidet sich diese Klausel von der unbedingten Endrenovierungspflicht, die einer rechtlichen Prüfung nach § 9 AGBG, wie oben unter b) ausgeführt, nicht standhält. Auch der erkennbare Sinn und Zweck der Klausel bestätigt diese Auslegung: Wenn der Mieter – aus wel- chen Gründen auch immer – schon nicht die turnusmäßigen Erhaltungsarbeiten vornimmt, soll er jedenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses seine vertrag- liche Renovierungspflicht erfüllen; andernfalls würde er entgegen den mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarungen ungerechtfertigt bereichert, und dem Vermieter entginge ein Teil des kalkulierten Entgelts für die Gebrauchsüberlas- sung der Wohnung. Das soll durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 Satz 1 ver- hindert werden. d) Ist § 7 Abs. 3 Satz 1 mithin – entgegen der Auffassung des Landge- richts – dahin auszulegen, daß die Pflicht zur Endrenovierung nicht unabhängig von den in Abs. 1 genannten Fristen, sondern erst nach deren Ablauf besteht, wird der Mieter hierdurch nicht i.S.d. § 9 AGBG (§ 307 BGB) unangemessen benachteiligt (ebenso OLG Bremen, NJW 1983, 689 = GE 1982, 1085 = WuM 1982, 317; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO Rdnr. 163). Der Wirksamkeit der vorliegenden Endrenovierungsklausel steht schließ- lich auch nicht der Umstand entgegen, daß der ursprüngliche Mietvertrag der Parteien vom 8. September 1982 eine Verpflichtung der Beklagten zur Vornah- - 10 - me der Schönheitsreparaturen nicht enthalten hat. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Auffassung des Landgerichts zutrifft, daß die Rechtslage im Hinblick auf den Abschluß eines neuen Mietvertrages mit (erstmaliger) Schön- heitsreparaturklausel am 2. Mai 1985 so zu beurteilen ist, als ob der Beklagten bei Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben wor- den wäre. Auch wenn man hiervon ausgeht, folgt daraus nicht eine unange- messene Benachteiligung der Beklagten und die Unwirksamkeit des § 7 Abs. 3. In seinem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (BGHZ 101, 253, 264 ff) hat der Senat ausgesprochen, daß bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsrepa- raturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirk- sam ist, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhält- nisses zu laufen beginnen. Letzteres hat er für die dort zu beurteilende Klausel bejaht, weil die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen "während der Mietzeit … nach Maßgabe des Fristenplans" auszuführen waren und sich weder aus dieser Formulierung noch aus dem Fristenplan Anhaltspunkte dafür ergaben, daß die- se Fristen auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum miteinbeziehen sollten (aaO S. 265; ebenso Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988, BGHZ 105, 71, 84 f). Diese Erwägungen treffen auch für den vorliegenden Fall zu. § 7 Abs. 1 des Vertrages spricht von den "Schönheitsreparaturen während der Mietdauer"; ist, dem Berufungsgericht folgend, der Beginn der Mietdauer mit dem Abschluß des neuen Mietvertrages am 2. Mai 1985 gleichzusetzen, muß dies mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auch für den Beginn der in die- sem Vertrag erstmals vereinbarten Renovierungsfristen gelten. Dann aber grei- fen die Bedenken des Berufungsgerichts, die Beklagte sei zur Renovierung auch hinsichtlich solcher Abnutzungszeiträume, die vor dem Beginn des (neu- en) Mietverhältnisses lagen, verpflichtet gewesen und dadurch unangemessen benachteiligt worden, nicht durch. - 11 - Sind nach alledem die formularmäßigen Klauseln über die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während und nach Beendigung des Mietverhältnisses in § 7 Abs. 1 und 3 wirksam, so kann der Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verletzung dieser Pflicht (§ 7 Abs. 3 Satz 4) dem Grunde nach nicht verneint werden. IV. Auf die Revision der Beklagten ist deshalb das Berufungsurteil aufzuhe- ben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen zur Höhe des Scha- densersatzes bedarf. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/05 Verkündet am: 15. März 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 Zur Frage, ob dem Mieter von Wohnraum ein Anspruch gegen den Vermieter auf Unterlassung des Betriebs einer Mobilfunksendeanlage zusteht, wenn die Anlage die in der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung festgelegten Grenzwerte für elektro- magnetische Felder nicht überschreitet. BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 74/05 - LG Freiburg AG Freiburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg vom 3. März 2005 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens einschließ- lich der Kosten der Streithelferin zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer im Haus des Beklagten gelegenen Dachge- schosswohnung. Der Kläger zu 2 ist aufgrund einer Erkrankung bettlägerig und auf einen Herzschrittmacher angewiesen. Durch Nutzungsvertrag vom 11./24. September 1999 gestattete der Beklagte der D. GmbH (nunmehr: T. GmbH) - die dem Rechtsstreit auf Seiten des Beklagten als Streithelferin beigetreten ist - gegen ein Nutzungsentgelt, im Speicher und auf dem Dach des Hauses eine Mobil- funksendeanlage einzurichten. Für dieses Vorhaben erteilte die Regulierungs- behörde für Telekommunikation und Post am 26. November 1999 und am 25. März 2003 Standortbescheinigungen. 1 Mit ihrer Klage haben die Kläger vom Beklagten verlangt, die Einrichtung und den Betrieb der Mobilfunksendeanlage zu unterlassen. Das Amtsgericht hat 2 - 3 - der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 547 veröffent- licht ist, hat zur Begründung ausgeführt: 4 Die Kläger hätten die Voraussetzungen für den geltend gemachten Un- terlassungsanspruch nicht bewiesen. Zwar könnten dem Mieter einer Wohnung Abwehransprüche nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen Immissionen zuste- hen, die vom Betrieb einer Mobilfunksendeanlage ausgingen. Der Anspruch sei jedoch ausgeschlossen, wenn der betroffene Mieter die von der Mobilfunkanla- ge ausgehenden Beeinträchtigungen durch elektromagnetische Felder als un- wesentlich dulden müsse (§ 906 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Dies sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme der Fall. Der Sachverständige Prof. Dr. W. habe in seinem Gutachten unter Berücksichtigung der Standort- bescheinigungen vom 26. November 1999 und vom 25. März 2003 ausgeführt, dass die Anlage die maßgeblichen Grenzwerte der 26. Bundesimmissions- schutzverordnung (BImSchV) sowie des Entwurfs DIN VDE 0848-3-1 (VDE 0848 Teil 3-1): 2002-05 einhalte und die Wohnung der Kläger außerhalb des Sicherheitsabstandes liege. In seinem Ergänzungsgutachten habe der Sach- verständige weiter ausgeführt, dass die Störfestigkeit von Herzschrittmachern 5 - 4 - entsprechend den Werten der DIN VDE 0848-3-1 eingehalten sei und die Woh- nung der Kläger außerhalb des Einwirkungsbereichs für aktive Körperhilfen gemäß § 10 Abs. 1 der Verordnung über das Nachweisverfahren zur Begren- zung elektromagnetischer Felder (BEMFV) liege. Ausweislich des Gutachtens, dem sich die Kammer anschließe, und der Standortbescheinigung vom 25. März 2003 werde damit den geltenden Grenz- und Richtwerten eindeutig genügt. Wissenschaftlich gesicherte Erkenntnisse hinsichtlich einer Gesund- heitsgefährdung im Bereich der hier in Rede stehenden Einwirkungen unterhalb der derzeit geltenden Grenzwerte lägen auch unter Berücksichtigung der von beiden Parteien vorgelegten Gutachten nicht vor. Die Kläger könnten sich zur Begründung ihres Unterlassungsanspruchs auch nicht auf eine gesteigerte vertragliche Fürsorgepflicht des Beklagten beru- fen. Der Vermieter sei aufgrund des Mietvertrags verpflichtet, die Richt- und Grenzwerte nach der Bundesimmissionsschutzverordnung einzuhalten, die sich an nachweisbaren Gesundheitsgefahren durch Hochfrequenzfelder orientierten. Eine weitergehende Fürsorgepflicht des Vermieters, allen denkbaren abstrakten Gefahren entgegenzuwirken, bestehe nicht. Maßgeblich sei das Empfinden ei- nes verständigen Durchschnittsmenschen; die Befürchtung des Mieters, die Anlage sei dennoch gesundheitsgefährdend, reiche nicht aus. Im vorliegenden Fall sei weder eine Störbeeinflussung der Funktion des Herzschrittmachers noch eine Gesundheitsgefährdung des Klägers zu 2 bewiesen. 6 II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kläger zurückzuweisen ist. Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Unterlassung des Betriebs der Mobilfunksendeanlage, 7 - 5 - deren Einrichtung der Beklagte seiner Streithelferin aufgrund des Nutzungsver- trags vom 11./24. September 1999 gestattet hat. 8 Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Unterlassungsanspruch der Kläger entsprechend § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB verneint; hiergegen erhebt die Revision keine Beanstandungen. Entgegen der Auffassung der Revision steht den Klägern auch kein Unterlassungsanspruch auf mietvertraglicher Grundlage zu. Dieser lässt sich im vorliegenden Fall nicht mit der Verpflichtung des Ver- mieters begründen, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). 1. a) Maßgebend für die Frage, ob die Wohnung eine vertragsgemäße Beschaffenheit aufweist, sind in erster Linie die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Die Revision macht nicht geltend, dass die Parteien eine Verein- barung getroffen haben, die es dem Beklagten untersagt, auf seinem Haus- grundstück einem Dritten den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage zu gestatten. Dies ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der gemieteten Wohnung - wozu auch Einwirkungen durch Immissionen gehören können -, ist die Einhaltung der einschlägigen technischen Normen geschuldet (Senat, Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715, unter II 1). Dem entsprechend ist in der Rechtspre- chung und im Schrifttum anerkannt, dass eine Mietwohnung keinen Sachman- gel (§ 536 BGB) aufweist, wenn eine in der Nähe gelegene Mobilfunksendean- lage die in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte für elektromagnetische Felder nicht überschreitet (LG Berlin, NZM 2003, 60; LG Karlsruhe, DWW 2004, 57 m.w.Nachw.; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 60; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 536 Rdnr. 20 m.w.Nachw.; Staudinger/ Emmerich, BGB (2003), § 536 Rdnr. 30; a.A. AG München, WuM 1999, 111; Kniep, WuM 2002, 598, 600). 9 - 6 - Dass das Berufungsgericht die Einhaltung der in der 26. BImSchV sowie in den unangegriffen herangezogenen DIN-Normen festgelegten Grenzwerte als ausreichend angesehen hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Ein anderer Beurteilungsmaßstab ist entgegen der Auffassung der Revision nicht deshalb anzulegen, weil die wissenschaftliche Diskussion über die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren noch nicht abgeschlossen ist. Die vom Verordnungsgeber in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte beru- hen auf den übereinstimmenden Empfehlungen internationaler und nationaler Sachverständigengremien, unter anderem der Strahlenschutzkommission, die sich an nachweisbaren Gesundheitsgefahren orientieren. Der Verordnungsge- ber hatte weiter gehende Schutzmaßnahmen abgelehnt, weil sie sich nicht auf verlässliche wissenschaftliche Erkenntnisse stützen könnten (vgl. BVerfG, Be- schluss vom 28. Februar 2002 - 1 BvR 1676/01, NJW 2002, 1638, unter I 1 m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 13. Februar 2004 - V ZR 217/03, NJW 2004, 1317, unter II zur nachbarrechtlichen Duldungspflicht gemäß § 906 Abs. 1 BGB). Die Revision, die auf von den Klägern in den Tatsacheninstanzen vorge- tragene wissenschaftliche Stellungnahmen verweist, zeigt nicht auf, dass bisher nicht berücksichtigte Forschungsergebnisse vorliegen, wonach die vom Verord- nungsgeber in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte unzureichend sind, weil sie nicht mehr dem heutigen Erkenntnisstand entsprechen würden. Hierfür bestehen auch im Übrigen keine Anhaltspunkte; insbesondere wird laufend eine Risikobewertung durch internationale und nationale Fachkommissionen vorge- nommen (vgl. dazu BVerfG, aaO, unter I 1 und III 1 c m.w.Nachw.; vgl. auch OLG Frankfurt, NJW-RR 2005, 1544 f.; Wahlfels, DRiZ 2006, 51, 52). 10 b) Das sachverständig beratene Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die vorgenannten Grenzwerte betreffend die Mietwohnung der Kläger - auch hinsichtlich der Störfestigkeit des vom Kläger zu 2 verwendeten Herzschrittmachers - nicht überschritten werden. Soweit die Revision rügt, das 11 - 7 - Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft nicht berücksichtigt, die Kläger hät- ten das vom Sachverständigen Prof. Dr. W. in seinem Gutachten zugrunde gelegte Vorhandensein von Aluminiumfolie und Mineralwolle als Dämmstoff im Haus des Beklagten in Abrede gestellt, hat der Senat diese Rüge geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet; von einer weiteren Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO). 2. Entgegen der Auffassung der Revision liegt ein Mangel der Mietwoh- nung auch nicht darin begründet, dass die Kläger dem "Restrisiko" einer Ge- sundheitsgefährdung ausgesetzt seien. Zwar kann nach der Verkehrsanschau- ung gegebenenfalls bereits die begründete Besorgnis einer Gesundheitsgefahr die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume zu Wohnzwecken beeinträchtigen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1987, 968, 969 und NZM 2003, 395, 396; Bay- ObLG, NJW-RR 1999, 1533, 1534; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 1333; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 8, 12 f.). Dass die Gesundheit der Kläger durch den Betrieb der Mo- bilfunksendeanlage (konkret) gefährdet wird, hat das Berufungsgericht jedoch 12 - 8 - rechtsfehlerfrei verneint; auch die Revision zeigt eine solche auf wissenschaftli- chen Erkenntnissen gründende Gefahr nicht auf. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Freiburg, Entscheidung vom 20.12.2000 - 4 C 717/00 - LG Freiburg, Entscheidung vom 03.03.2005 - 3 S 19/01 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 342/03 Verkündet am: 20. Juli 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 275, 535 Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismä- ßig hoch und würden sie die "Opfergrenze" für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch nicht entgegen, daß der Ver- mieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muß. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03 - LG Berlin AG Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Teilurteil der Zivilkam- mer 64 des Landgerichts Berlin vom 9. September 2003 aufgeho- ben, soweit der Beklagte verurteilt worden ist, - die Feuchtigkeit sowie die Feuchtigkeitsschäden im Durchgang zum Keller sowie zur Tiefgarage des Mietshauses P. , B. , fachgerecht zu beseitigen; - durch fachgerechte Maßnahmen sicherzustellen, daß bei Re- genfällen kein Wassereintritt in den Durchgang zum Keller und zur Tiefgarage des Hauses P. , B. , erfolgt. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah- rens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: - 3 - Die Kläger sind aufgrund eines Vertrages vom 25. April 2001 Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung im Hause P. in B. . Zur Wohnung gehören ein Kellerraum, ein Pkw-Stellplatz sowie ein wei- terer Stellplatz in der Tiefgarage der Anlage. Mit ihrer Klage haben die Mieter vom Beklagten die Beseitigung ver- schiedener behaupteter Mängel verlangt sowie die Feststellung, daß sie zur Minderung der Miete in bestimmter Höhe berechtigt seien. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die Kläger durch Teilurteil zur Minderung der Miete im dort näher bezeichneten Umfang für berechtigt erklärt und den Beklagten unter anderem verurteilt, - die Feuchtigkeit sowie die Feuchtigkeitsschäden im Durchgang zum Keller sowie zur Tiefgarage des Mietshauses P. , B. , fachgerecht zu beseitigen, - durch fachgerechte Maßnahmen sicherzustellen, daß bei Regenfällen kein Wassereintritt in den Durchgang zum Keller und zur Tiefgarage des Hauses P. , B. , erfolgt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision wendet sich der Beklagte ge- gen seine Verurteilung zu den beiden vorbezeichneten Verpflichtungen. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Landgericht hat von der Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststel- lungen in dem angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen "gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO" abgesehen. Zur Sache hat es ausgeführt: Die starke Feuchtigkeit im Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage sei als Mangel im Sinne des § 536 BGB anzusehen. Insofern sei unstreitig, daß sich regelmäßig über lange Zeiträume Wasser in diesem Bereich sammle. Diesen Bereich müßten die Kläger passieren, um in ihren Kel- ler bzw. zu ihrem Pkw in der Tiefgarage zu gelangen. Eine Wasseransamm- lung zum Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns sei nicht dargetan. Der Mangel sei daher zu beseitigen. Der Einwand, dies sei unzumutbar teuer, sei nicht durch Bezifferung der Beseitigungskosten substantiiert worden. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Erwägungen des Berufungsgerichts, wonach der Beklagte zur Be- seitigung der Feuchtigkeit und Feuchtigkeitsschäden im Durchgangsbereich zum Keller und zur Tiefgarage sowie zur Verhinderung künftigen Wasserein- - 5 - tritts an dieser Stelle durch geeignete Maßnahmen verpflichtet ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), sind von Rechtsfehlern beeinflußt. 1. Das Berufungsurteil unterliegt nicht schon deshalb der Aufhebung, weil es keinen Tatbestand enthält. Allerdings ist das Berufungsgericht zu Un- recht davon ausgegangen, daß ein Tatbestand oder die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen in dem Urteil der Vorinstanz gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO entbehrlich ist. Ein mit der Nichtzulassungs- beschwerde anfechtbares Urteil erfüllt nicht die Voraussetzung dieser Vor- schriften, daß ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (vgl. BGHZ 156, 97, 100), und muß deshalb die zu einer revisionsrechtli- chen Nachprüfung erforderlichen tatbestandlichen Darstellungen enthalten (BGH, Beschluss vom 26. Juni 2003 - V ZR 441/02, NJW 2003, 3208). Der Senat kann aber dennoch in der Sache entscheiden und von der grundsätz- lich wegen dieses Verfahrensfehlers von Amts wegen vorzunehmenden Auf- hebung des Urteils absehen, weil sich der Sach- und Streitstand aus den Entscheidungsgründen in einem für die Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfragen noch ausreichenden Umfang ergibt (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, NJW-RR 2004, 494 = WM 2004, 1403 mit weiteren Nachw.; vgl. für § 543 ZPO a.F. Urteil vom 17. Januar 2002 - VII ZR 488/00, NJW-RR 2002, 743). 2. Zu Recht rügt die Revision, das Landgericht habe den Anspruch des Beklagten auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, indem es ent- scheidungserheblichen Tatsachenvortrag zu seinem Nachteil anders als die Vorinstanz beurteilt habe, ohne ihm vorher einen Hinweis nach § 139 Abs. 2 Satz 2 ZPO zu geben. - 6 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf eine Partei, wenn das Erstgericht ein Vorbringen als schlüssig angesehen hat, darauf ver- trauen, daß eine davon abweichende Auffassung des Berufungsgerichts ihr rechtzeitig durch einen Hinweis mitgeteilt wird (BGH, Urteil vom 25. Mai 1993 - XI ZR 141/92, NJW-RR 1994, 566 unter II 2). Das Berufungsgericht hat diese Hinweispflicht in verfassungsrechtlich nicht hinnehmbarer Weise verletzt. Das Erstgericht hatte im Zusammenhang mit den von den Klägern behaupteten Feuchtigkeitsschäden und dem Eintritt von Wasser ausgeführt: "Eine vollständige Sanierung des Durchganges würde nur mit ei- nem so hohen Aufwand möglich sein, daß der daraus resultieren- de Vorteil für die Kläger in keinem Verhältnis stünde. Nur durch eine vollständige Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus wäre letztlich sicherzustellen, daß überhaupt kein Wasser mehr eintritt. Dies würde aber den Abriß und Neuaufbau des Hauses erfordern, wozu der Vorteil für die Kläger bei jedem Wetter tro- ckenen Fußes zu ihrem Pkw zu gelangen in keinem Verhältnis steht. ..." Das Berufungsgericht hat seine Annahme, der Beklagte sei zur Beseiti- gung dieser Mängel verpflichtet, unter anderem damit begründet, daß der Ein- wand des Beklagten, dies sei zu teuer, nicht durch Bezifferung der Beseiti- gungskosten substantiiert sei. Einen entsprechenden Hinweis hat das Berufungsgericht dem Beklagten vorher nicht erteilt. Die Revision hat die Verfahrensrüge ordnungsgemäß ausgeführt. Sie trägt vor, der Beklagte hätte - wäre ein Hinweis erteilt worden - behauptet, daß die Feuchtigkeit im wesentlichen aus dem Erdreich durch die Wanne in den Kel- ler bzw. in den Durchgang zur Tiefgarage eintrete und daß die Kosten für die von dem Gutachter empfohlene Sanierung rund 100.000 €, ohne Erdarbeiten rund 65.000 € bis 75.000 € betragen würden. Zur Höhe des Beseitigungsauf- - 7 - wandes hatte sich der Beklagte auch bereits in erster Instanz unter Beweisantritt - Gutachten eines Sachverständigen - geäußert. Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil; denn es ist nicht ausgeschlossen, daß eine Beseitigungspflicht bei einem derart hohen Aufwand entfallen würde. Es entsprach schon bisher der Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs, daß die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Miet- sache dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" über- steigt (Senat, Urteil vom 26. September 1990 - VIII ZR 205/89, WuM 1990, 546 unter II 2 a, m.w.Nachw.; siehe auch Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III B Rdnr. 1286). Dieses Ergebnis ist nunmehr aus § 275 Abs. 2 BGB herzuleiten (MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 110). Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muß zwar von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinte- ressen wertend ermittelt werden (OLG Karlsruhe, WuM 1995, 307 f.). Doch darf kein krasses Mißverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einer- seits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietob- jekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits (Münch- KommBGB/Schilling, aaO, Rdnr. 109 m.w.Nachw.). 3. Mit Erfolg wendet sich die Revision auch dagegen, daß das Landge- richt den Beklagten zu einer Leistung verurteilt hat, bei der nach jetzigem Sach- und Streitstand nicht ausgeschlossen werden kann, daß es dem Beklagten un- möglich ist, diese zu erbringen (§ 275 Abs. 1 BGB). Die Revision beruft sich auf die - auch nach dem Vorbringen der Parteien in den Vorinstanzen - naheliegende Annahme, daß es sich bei der vermieteten - 8 - Wohnung um eine dem Beklagten gehörende Eigentumswohnung in einer grö- ßeren Wohnanlage handelt. Ist dies der Fall, dann hat das Landgericht den Be- klagten zu einer baulichen Maßnahme im Bereich von Gemeinschaftseigentum verurteilt. Der Beklagte ist als Eigentümer einer Wohnung grundsätzlich nicht berechtigt, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, denn nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Woh- nungseigentümern nur gemeinschaftlich zu. Lediglich unter den Voraussetzun- gen des § 21 Abs. 2 WEG darf der einzelne Wohnungseigentümer ohne Zu- stimmung der anderen Eigentümer Maßnahmen ergreifen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens not- wendig sind. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Landgericht nicht festgestellt. Allerdings ist der Mieter einer Eigentumswohnung nicht daran gehindert, einen ihm gegenüber seinem Vermieter zustehenden Instandsetzungsanspruch gerichtlich durchzusetzen, auch wenn es hinsichtlich der Instandsetzung noch an einem Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Regelun- gen der §§ 21, 23 WEG fehlt (KG WuM 1990, 376 f.; MünchKommBGB/Schilling, aaO, Rdnr. 109). § 21 Abs. 4 WEG gewährt dem einzelnen Wohnungseigentü- mer einen Rechtsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Mitwir- kung an einer Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungsei- gentümer nach billigem Ermessen entspricht. Gegebenenfalls ist sodann der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, die Mitwirkung der anderen Woh- nungseigentümer gerichtlich einzuklagen. Vorliegend könnte jedoch die Beseiti- gung des Wassereintritts - sofern die Aufwendungen hierfür die genannte Grö- ßenordnung erreichen - nicht mehr dem Interesse der Wohnungseigentümer entsprechen. In diesem Fall hätte der Beklagte keine Möglichkeit, die ihm aufer- - 9 - legte Verpflichtung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern durchzuset- zen. - 10 - III. Das angegriffene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzu- heben (§ 562 ZPO), und die Sache ist, da noch weitere Feststellungen zu der vom Beklagten behaupteten Höhe der Instandsetzungskosten zu treffen sind, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen

ECLI:DE:BGH:2020:101120BVIIIZR18.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 18/20 vom 10. November 2020 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterinnen Dr. Fetzer und Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Kempten - 5. Zivilkammer - vom 13. Dezember 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Streithelfers des Klägers, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückver- wiesen. Der Gegenstandswert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens wird auf 19.859,96 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien sind Brüder. Der Kläger vermietete mit schriftlichem Mietver- trag vom 5. Februar 1995 rückwirkend zum 1. Januar 1995 eine Vierzimmerwoh- nung in R. an den Beklagten. Ausweislich § 3 des Mietvertrags beträgt die Miete inklusive Nebenkosten 562,42 € (1.100 DM). Zwischen den Parteien steht im Streit, ob sie mündlich eine abweichende Vereinbarung über die Miet- höhe getroffen haben. 1 - 3 - Der Beklagte überwies bis einschließlich März 2009 den im schriftlichen Mietvertrag ausgewiesenen Betrag in Höhe von 562,42 € monatlich an den Klä- ger. Ab April 2009 reduzierte er den Überweisungsbetrag auf 300 € monatlich. Mit Schreiben vom 23. Januar 2018 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs in dem Zeitraum von Januar 2015 bis Januar 2018 in Höhe von 9.709,54 € fristlos und hilfsweise ordentlich zum 31. Oktober 2018. Der Beklagte kam dem Räumungsverlangen des Klägers nicht nach und glich auch den von diesem geltend gemachten Zahlungsrückstand nicht aus. Der Beklagte hat geltend gemacht, zwischen den Parteien habe eine mündliche Abrede dahin bestanden, dass er in Abweichung zu der im schriftli- chen Mietvertrag festgelegten Miete als Ausgleich für die Mitwirkung bei Reno- vierungsarbeiten für das streitgegenständliche Anwesen lediglich eine Miete von 300 € geschuldet habe. Der Kläger habe zwar - wohl aus steuerlichen Gründen - auf die Ausweisung einer höheren Miete in dem schriftlichen Mietvertrag bestan- den, der Beklagte habe aber von Anfang an nur die Hälfte dieses Betrags bezahlt. Dies sei viele Jahre lang dadurch geschehen, dass er den vollen Betrag von 562,42 € an den Kläger überwiesen, dieser ihm aber dann 250 € in bar zurück- gegeben habe. Der Kläger habe diese Vorgehensweise jahrzehntelang akzep- tiert und sei erst im Jahr 2009 aufgrund persönlicher Differenzen hiervon abge- rückt, woraufhin der Beklagte nur noch 300 € monatlich überwiesen habe. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 9.971,66 € nebst Zinsen, auf Entrichtung einer Nutzungsentschädigung von 562,42 € ab März 2018 bis zur Räumung sowie auf Räumung und Herausgabe eines Nachbargrundstücks in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der 2 3 4 5 - 4 - Klage nach einer Beweisaufnahme zu mündlich getroffenen Abreden nur bezüg- lich des letztgenannten Begehrens stattgegeben. Die hiergegen gerichteten Be- rufungen beider Parteien sind vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers, mit der er sein Klagebegehren, soweit es in den Vorinstanzen abgewiesen worden ist, weiterverfolgt. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die vorliegende Entscheidung von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung nicht zu, weil die ausgesprochenen Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten. Die auf Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützte Kündigung des Klägers vom 21. Januar 2018 (gemeint ist 23. Januar 2018) scheitere bereits daran, dass das Amtsgericht - ohne Rechtsfehler - zu der Überzeugung gelangt sei (§ 286 ZPO), der Beklagte habe aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Parteien nur eine reduzierte Miete geschuldet. Das Amtsgericht habe sich an die Regeln der freien Beweiswürdigung gehalten. Die Berufungskammer folge seiner Beweiswürdigung auch in der Sache. Es sei nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht nach Einvernahme der benannten Zeugen zu der Überzeugung ge- langt sei, die Parteien hätten eine Vereinbarung dergestalt getroffen, dass der Beklagte die im Mietvertrag vom 5. Februar 1995 aufgeführte Miete nicht in vol- lem Umfang schulde. Das Amtsgericht habe dezidiert und gut nachvollziehbar dargelegt, dass und warum es zu dieser Überzeugung gelangt sei. Dies genüge 6 7 8 - 5 - den Anforderungen an eine der Zivilprozessordnung entsprechende Beweiswür- digung. Dass der Kläger das Ergebnis der Beweisaufnahme anders werte, führe zu keinem Fehler des Amtsgerichts. Ein Verstoß gegen Beweisregeln oder Denk- und Naturgesetze werde in der Berufungsbegründung nicht aufgezeigt. Auch die Klage auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 9.971,96 € nebst Zinsen sowie auf Entrichtung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 564,42 € (gemeint ist 562,42 €) ab März 2018 habe das Amtsgericht ohne Rechtsfehler abgewiesen. Es bestünden weder offene Mietforderungen (§ 535 Abs. 2 BGB) noch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB), da der Beklagte zur Überzeugung des Ausgangsgerichts nachgewiesen habe, dass aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Parteien nur eine reduzierte Miete geschuldet sei. III. Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Entschei- dung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch des Klägers auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). Denn das Berufungsgericht hat gehörswidrig das Vorbringen des Klägers übergangen, dass auch bei Zugrun- delegung des - von den Zeuginnen P. und S. (weitgehend) bestätigten - Vorbringens des Beklagten eine monatliche Mietdifferenz von 12,42 € (562,42 € abzüglich 250 € Rückerstattung) verbliebe, die - ausgehend von einer geschul- deten Miete in Höhe von 312,42 € - ab März 2017 auf einen gemäß § 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB relevanten Rückstand von (mehr als) einer Monatsmiete angewach- sen sei, der auch bei Zugang der Kündigung vom 23. Januar 2018 noch bestan- den hätte und bis zu diesem Zeitpunkt sogar noch weiter angestiegen wäre. 9 10 - 6 - 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das entscheidende Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwä- gung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 86, 133, 144; 96, 205, 216; BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, juris Rn. 14; vom 25. Septem- ber 2020 - 2 BvR 854/20, juris Rn. 26; Senatsbeschlüsse vom 11. Dezem- ber 2012 - VIII ZR 37/12, juris Rn. 10; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW- RR 2020, 1019 Rn. 13). Dabei ist es allerdings nicht gehalten, sich mit jedem Vorbringen in den Entscheidungsgründen ausdrücklich zu befassen (BVerfG, Be- schlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO; vom 25. September 2019 - 2 BvR 854/20, aaO). Liegen im Einzelfall jedoch besondere Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass tatsächliches Vorbringen eines Prozessbeteiligten entweder über- haupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwo- gen worden ist, ist ein Verstoß gegen die sich aus Art. 103 Abs. 1 GG ergebende Pflicht zur Berücksichtigung von Vorbringen gegeben (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO Rn. 15; vom 25. September 2019 - 2 BvR 854/20, aaO; BGH, Beschluss vom 14. November 2019 - I ZB 54/19, juris Rn. 8). Geht das Gericht in seinen Entscheidungsgründen auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage nicht ein, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, lässt dies auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechts- standpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war (BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO; vom 25. Septem- ber 2019 - 2 BvR 854/20, aaO; BGH, Beschlüsse vom 11. Dezember 2012 - VIII ZR 37/12, aaO; vom 14. November 2019 - I ZB 54/19, aaO; jeweils mwN). 2. Gemessen an diesen Maßstäben ist dem Berufungsgericht eine Ge- hörsverletzung nach Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten. 11 12 13 - 7 - a) Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme die Überzeugung gewon- nen, die Parteien hätten eine Vereinbarung getroffen, wonach der Beklagte nur die Hälfte des im schriftlichen Mietvertrag ausgewiesenen Betrags von 562,42 € schulde und dies bis März 2009 durch Überweisung der im Mietvertrag festge- legten Miete und anschließender Rückzahlung von 250 € in bar und später durch Überweisung von nur noch 300 € gewährleistet worden sei. Dabei hat das Amts- gericht den Umstand nicht berücksichtigt, dass der Rückzahlungsbetrag von 250 € nicht die Hälfte von 562,42 € darstellt, sondern nach Abzug dieses Betrags eine Restmiete von 312,42 € verbleibt. b) Wie die Nichtzulassungsbeschwerde zu Recht geltend macht, hat dies der Kläger im Berufungsverfahren konkret angegriffen. Er hat dort auf ein Schrei- ben des Beklagtenvertreters vom 17. September 2009, in dem eine geschuldete Miete von 312 € aufgeführt war, und auf den unstreitigen Umstand verwiesen, dass der Beklagte gleichwohl ab April 2009 stets nur 300 € monatlich entrichtet hat. Weiter hat er angeführt, der Beklagte sei weder in diesem Schreiben noch in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht auf die Frage eingegangen, warum er, wenn die Miete sich um 250 € habe reduzieren sollen, nicht den Diffe- renzbetrag von 312,42 €, sondern lediglich 300 €, und dies auch nur unter Vor- behalt, bezahlt habe. Schließlich hat er geltend gemacht, der durch die Nichtzah- lung eines Betrags von monatlich 12 € in dem Zeitraum von Januar 2015 bis Ja- nuar 2018 aufgelaufene Rückstand von 444 € habe - ausgehend von einer Miete in Höhe von 312 € - die am 23. Januar 2018 fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung gerechtfertigt. c) Das Berufungsgericht ist auf dieses substantiierte Vorbringen des Klä- gers nicht eingegangen, sondern hat sich in seinem Urteil mit der nahezu inhalts- leeren Feststellung begnügt, der Beklagte habe nur eine "reduzierte Miete" ge- schuldet. Infolgedessen hat es sich mit einer für sämtliche noch rechtshängigen 14 15 16 - 8 - Ansprüche (Räumung und Herausgabe, Zahlung rückständiger Miete und Ent- richtung von Nutzungsentschädigung ab März 2018) zentralen Problemstellung, nämlich der Frage, welche konkrete Miete letztlich geschuldet ist, überhaupt nicht befasst. Es hat bei seiner Entscheidung die vom Kläger aufgezeigten Diskrepan- zen in der Überzeugungsbildung des Amtsgerichts bezüglich der letztlich ge- schuldeten Miete (entweder 312,42 € [= 562,42 € abzüglich einer Rückerstattung von 250 €], oder 300 € [bezahlter Betrag] oder 281,21 € [Hälfte von 562,42 €]) und auch sein sich hieran anschließendes Vorbringen ausgeblendet, bei Zugrun- delegung der vom Beklagten behaupteten, vom schriftlichen Mietvertrag abwei- chenden Vereinbarung der Parteien, auf die das Amtsgericht nach Beweisauf- nahme seine Überzeugung gestützt habe, sei eine Miete von 312,42 € (562,42 € - 250 €) geschuldet gewesen und folglich bei einer unstreitigen monatlichen Miet- zahlung von 300 € ein Restbetrag von 12,42 € monatlich offengeblieben, der zu einem kündigungsrelevanten Rückstand angelaufen sei. Hierdurch hat es einen wesentlichen Punkt des Berufungsvorbringens des Klägers nicht nur im Kern, sondern sogar vollständig übergangen. d) Zur Befassung mit diesem Vorbringen hätte aber Anlass bestanden, weil die konkrete Höhe der geschuldeten Miete sowohl für die Berechtigung der am 23. Januar 2018 erklärten (ordentlichen) Kündigung als auch - zumindest teil- weise - für die Klageanträge auf Zahlung restlicher Miete und auf Entrichtung einer Nutzungsentschädigung von wesentlicher Bedeutung ist. Hätte das Beru- fungsgericht das Vorbringen des Klägers berücksichtigt, hätte es nicht ohne Wei- teres zu einer (vollständigen) Zurückweisung der Berufung gelangen können. Denn danach wäre die - nach der einseitigen Einstellung der Rückerstattung von 250 € monatlich durch den Kläger und der infolgedessen vom Beklagten eben- falls eigenmächtig vorgenommenen Reduzierung des Überweisungsbetrags auf 300 € - bei Zugrundelegung der vom Beklagten behaupteten mündlichen Abrede geschuldete Miete nicht vollständig entrichtet worden. Vielmehr wäre in dem der 17 - 9 - Kündigung vom 23. Januar 2018 zugrunde liegenden Zeitraum von Januar 2015 bis Januar 2018 ein nachzuzahlender Rückstand von 459,54 € aufgelaufen, der zwar - ausgehend von einer Miete in Höhe von 312,42 € - nicht für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB genügt hätte, wohl aber die Voraussetzungen der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllen würde, weil bis zum Zugang der Kündigung vom 23. Januar 2018 ab März 2017 ununterbrochen mehr als 312,42 € an Miete offen gestanden hätten (vgl. Senatsurteil vom 10. Okto- ber 2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Rn. 18 ff.). Dies würde dazu führen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 31. Oktober 2019 beendet worden wäre. Weiter könnte der Kläger Nachzahlung rückständiger Miete von 459,54 € und Entrichtung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 312,42 € monatlich (abzüglich erfolgter Zahlungen) verlangen. e) Dem Erfolg der vom Kläger geltend gemachten Gehörsverletzung steht entgegen der Auffassung der Beschwerdeerwiderung nicht der allgemeine Grundsatz der Subsidiarität entgegen. Dieser fordert, dass ein Beteiligter über das Gebot der Erschöpfung des Rechtswegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergreift, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011, 178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN). Diese Würdigung entspricht dem in § 295 ZPO zum Ausdruck kommen- den Rechtsgedanken, nach dessen Inhalt eine Partei eine Gehörsverletzung nicht mehr rügen kann, wenn sie die ihr nach Erkennen des Verstoßes verblie- bene Möglichkeit zu einer Äußerung nicht genutzt hat (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, aaO; vom 14. Juni 2018 - III ZR 18 - 10 - 54/17, aaO; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, aaO; vom 28. Ja- nuar 2020 - VIII ZR 57/19, aaO). Ein solches Versäumnis ist dem Kläger jedoch nicht anzulasten. Er hat - wie aufgezeigt - das dem Amtsgericht zur Last zu le- gende Übergehen der Differenz zwischen dem vom Beklagten monatlich entrich- teten Betrag von 300 € und dem unter Zugrundelegung einer Miete von 562,42 € abzüglich einer Rückerstattung von 250 € geschuldeten Betrag in Höhe von 312,42 € im Berufungsverfahren substantiiert beanstandet. f) Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht, wenn es den übergangenen Vortrag des Klägers berücksichtigt hätte, zu einer anderen Entscheidung gelangt wäre. Dies gilt nicht nur, soweit (hinsichtlich der Räumungs- und Mietzahlungsklage) eine offene monatliche Restmiete von 12,42 € für den Zeitraum von Januar 2015 bis Januar 2018 und bezüglich der Klage auf Nutzungsentschädigung ab März 2018 eine Forderung in Höhe von 312,42 € monatlich (abzüglich erfolgter Zahlungen) im Raum steht. Vielmehr ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht bei Befassung mit dem Um- stand, dass das Amtsgericht bei seiner Überzeugungsbildung nicht die im Vortrag des Beklagten angelegten Diskrepanzen, dessen Darstellung es nach Beweis- aufnahme gefolgt ist, aufgeklärt und letztlich offengelassen hat, ob nur 281,21 € (Hälfte von 562,42 €), 300 € (zuletzt erfolgte Überweisungen) oder 312,42 € (562,42 € abzüglich 250 € Rückerstattung) als Miete geschuldet sind, vollständig zu einer anderen Entscheidung gelangt wäre. aa) Dies ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass das Berufungsgericht schon deswegen nicht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Beweiswürdigung des Amtsgerichts gebunden ist, weil diese unvollständig und zur Höhe der geschul- deten Miete widersprüchlich ist (562,42 € abzüglich 250 € ergeben nicht die Hälfte von 562,42 €). Das Berufungsgericht wäre daher selbst bei Zugrundele- gung des von ihm herangezogenen, auf das Vorliegen von Rechtsfehlern im 19 20 - 11 - Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO beschränkten Prüfungsmaßstabs gehalten gewe- sen, eigene Feststellungen zu treffen. bb) Weiter ist zu berücksichtigen, dass das Berufungsgericht als zweite Tatsacheninstanz die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Gerichts nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen hat. Vielmehr besteht seine Aufgabe als zweite - wenn auch eingeschränkte - Tatsacheninstanz in der Gewinnung einer "fehler- freien und überzeugenden" und damit "richtigen" Entscheidung des Einzelfalles (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 11. Oktober 2016 - NJW 2020, 2730 Rn. 19; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 32; jeweils mwN). Insoweit besteht Anlass, nicht nur der beschriebenen Lückenhaftigkeit und den Wider- sprüchen in der Beweiswürdigung des Amtsgerichts nachzugehen. Vielmehr ist das Berufungsgericht auch gehalten, sich näher mit der - vom Amtsgericht nicht weiter erörterten - Motivlage zu befassen, die nach der Darstellung des Beklagten von Anfang an zu einer vom schriftlichen Mietvertrag abweichenden und (trotz zeitlich beschränkter Mitwirkung an Renovierungsarbeiten, für die als Gegenleis- tung eine Mietrückerstattung erfolgt sein soll) ohne zeitliche Befristung getroffe- nen mündlichen Absprache über eine monatliche Rückerstattung von 250 € unter gleichzeitigem Festhalten der im Mietvertrag vereinbarten Zahlungsweise und -höhe geführt haben soll. IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Entscheidung und Verhandlung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der - auch auf den Fall einer Zurückverweisung nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend anwendbaren - Mög- 21 22 - 12 - lichkeit Gebrauch, die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO; BGH, Beschlüsse vom 1. Fe- bruar 2007 - V ZR 200/06, NJW-RR 2007, 1221 Rn. 12; vom 12. Mai 2002 - VIII ZR 171/19, NJW 2020, 2730 Rn. 26; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 29; jeweils mwN). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Kaufbeuren, Entscheidung vom 02.11.2018 - 2 C 244/18 (4) - LG Kempten, Entscheidung vom 13.12.2019 - 53 S 1915/18 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 169/03 Verkündet am: 26. Mai 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein § 535 BGB Zur Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel nach der für die Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaß- stab gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer. BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 169/03 - LG Berlin AG Spandau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 12. Mai 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 64 des Landgerichts Berlin vom 1. April 2003 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 1. August 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 22. November 2002 abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.990,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 1.518,43 € seit dem 18. Januar 2002 und aus 472,26 € seit dem 22. Juli 2002 zu zah- len. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten im Rahmen der Abwicklung ihres Mietverhältnisses über den Umlegungsmaßstab für die Grundsteuer in den Betriebskostenab- rechnungen der Beklagten. Die Klägerin mietete mit Wirkung ab 1. Oktober 1999 von der Beklagten eine in einer größeren Wohnanlage gelegene Wohnung in B. und leistete - 3 - eine Kaution in Höhe von umgerechnet 2.181,09 €. Nach § 4 Nr. 3 des Mietver- trags vom 7. September 1999 hatte die Klägerin für die im Nettomietpreis nicht enthaltenen Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berech- nungsverordnung (II. BV) einen monatlichen Vorschuß zu entrichten; als Ab- rechnungszeitraum war der 1. Januar bis zum 31. Dezember eines Jahres ver- einbart. § 4 Nr. 4 des Mietvertrags enthält folgende formularmäßige Bestim- mung: "Als Umlegungsmaßstab für die Betriebskosten oder Betriebsko- stenerhöhung - mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserko- sten - gilt als vereinbart a) das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses b) (sonstiger Umlegungsmaßstab) ……………..……." Zu Buchstabe a) enthält das Formular eine Fußnote mit dem Inhalt "Nichtzutreffendes streichen"; unter Buchstabe b) ist in dem mit Punkten verse- henen Freifeld maschinenschriftlich "--------" eingetragen. Die Beklagte rechnete mit Schreiben vom 20. November 2001 über die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2000 und mit Schreiben vom 18. Juni 2002 über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2001 bis zum 30. September 2001 ab; zu diesem Zeitpunkt endete das Mietverhältnis. In bei- den Abrechnungen legte die Beklagte alle Betriebskosten - mit Ausnahme der Kabelgebühren, die sie anteilig nach der Anzahl der Wohnungen umlegte, so- wie der Grundsteuer - anteilig nach dem Verhältnis der Wohnungsgröße von 96,28 m² zur Gesamtfläche von 10.671,54 m² um. Die Grundsteuer stellte die Beklagte mit einem "Festbetrag" in die Abrechnung ein, der auf den bezüglich der vermieteten Eigentumswohnung ergangenen Grundsteuerbescheiden be- - 4 - ruht. Die Abrechnungen ergaben Nachforderungen für das Jahr 2000 und für das Jahr 2001. Die Klägerin ist der Auffassung, auch die Grundsteuer sei antei- lig nach dem Verhältnis des Gesamtbetrags für die gesamte Abrechnungsein- heit zur Gesamtfläche umzulegen. Sie hat nach diesem Maßstab Abrechnungs- guthaben für das Jahr 2000 und für das Jahr 2001 errechnet. Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 17. Januar 2002 gegen den An- spruch der Klägerin auf Rückzahlung der verzinsten Mietkaution mit mehreren Forderungen die Aufrechnung, darunter auch mit der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 sowie aus der Heizkostenabrech- nung für 2000. Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst Rückzahlung eines Teils der Mietkaution in Höhe von 1.518,43 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 18. Januar 2002 verlangt. Sie hat dann gegenüber der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2000 mit ihrem errechneten Guthaben aus der Be- triebskostenabrechnung für das Jahr 2000 die Aufrechnung erklärt. Unter Er- weiterung der Klage hat sie die Zahlung weiterer 472,26 € beantragt. Dieser Betrag setzt sich aus einem unstreitigen Guthaben aus der Heizkostenabrech- nung für 2001 in Höhe von 109,43 €, dem von der Klägerin errechneten Rest- guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 in Höhe von 158,09 € sowie dem errechneten Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001 in Höhe von 204,74 € zusammen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe eines Betrags von 1.363,06 € stattgegeben und die Klage abgewiesen, soweit die Klägerin Zahlung wegen der Abrechnungsdifferenz zu dem nach ihrer Auffassung maßgeblichen anteili- gen Umlegungsmaßstab hinsichtlich der Grundsteuer verlangt. Mit ihrer Beru- fung hat die Klägerin über den ihr vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus - 5 - weitere 627,63 € nebst Zinsen begehrt mit der Begründung, lege man die Posi- tion Grundsteuer nach dem mietvertraglich vereinbarten Umlagemaßstab (Wohn- und Nutzfläche) um, errechneten sich die von ihr geltend gemachten Guthaben statt der Nachforderungen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die eingeklagten Guthabenbeträge ergäben sich rechnerisch in der gel- tend gemachten Höhe, wenn man für die Position Grundsteuer den mietvertrag- lich vereinbarten Umlagemaßstab anwende. Von dieser Sachlage gehe es in seiner Entscheidung aus, zumal die Berechnungsweise der Klageforderung zwischen den Parteien nicht im Streit sei. Der Klägerin stehe der mit der Beru- fung weiter verfolgte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution bzw. Auszahlung von Nebenkostenguthaben für die Jahre 2000 und 2001 jedoch nicht zu. Die Beklagte habe den in § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags ge- nannten Umlagemaßstab für die Position "Grundsteuer" nicht einhalten müs- sen. Diese Regelung sei nach ihrem Sinn und Zweck einschränkend dahinge- hend auszulegen, daß sie nicht für solche Betriebskosten gelte, die abgrenzbar seien und dem Mieter zweifelsfrei zugewiesen werden könnten, wie etwa ver- brauchsabhängige Betriebskosten bei Erfassung des Verbrauchs. In diesem Falle bedürfe es eines anteiligen Umlagemaßstabs nicht. So liege es auch bei Grundsteuern, soweit diese allein für die gemietete Wohnung anfielen. Die Klä- - 6 - gerin wende sich auch nicht gegen die Umlage des Kabelanschlusses, dessen Kosten nach der Zahl der Anschlüsse umgelegt würden; auch hier werde vom vereinbarten Umlagemaßstab abgewichen, weil die anfallenden Kosten einfa- cher zugeordnet werden könnten. II. Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Die Klägerin kann Erstattung des weiteren Betrages in Höhe von 627,63 € nebst Zinsen verlangen, den sie mit der Berufung zusätzlich zu den ihr vom Amtsgericht zuerkannten 1.363,06 € nebst Zinsen begehrt. Wie das Berufungsgericht, von der Revisionserwiderung unangegriffen, feststellt, ergibt sich diese Summe bei Berücksichtigung der wechselseitigen Verrechnungen rechnerisch in voller Höhe als Restguthaben aus der von der Klägerin geleisteten Kaution bzw. aus den Nebenkostengutha- ben für die Jahre 2000, 2001, wenn der mietvertraglich vereinbarte Umlage- maßstab auch auf die Betriebskostenposition "Grundsteuer" Anwendung findet. Davon, daß die Klägerin diese Restforderung mit ihrem Berufungsantrag unter Zugrundelegung des Rechenwerkes in dem amtsgerichtlichen Urteil insgesamt verfolgt, geht das Berufungsgericht aus, und dies ist zwischen den Parteien auch nicht umstritten. Diese geltend gemachten weiteren Erstattungsansprüche stehen der Klägerin zu. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht, der Berechnung der Beklagten folgend, für die Position Grundsteuer von dem vertraglichen Um- lagemaßstab abgegangen und hat statt dessen die sich ausschließlich auf die Wohnung der Klägerin beziehende (höhere) Grundsteuer eingesetzt. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß für den Abrechnungsmaßstab von Betriebskosten die vertragliche Vereinbarung maßgeblich ist, soweit - wie hier - eine solche getroffen wurde. Der Vorrang ver- - 7 - traglicher Vereinbarungen ist für Wohnraummietverhältnisse im preisfreien Wohnraum - unter dem Vorbehalt anderweitiger Vorschriften - nunmehr in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB ausdrücklich geregelt; die Vorschrift gilt mit Wirkung ab dem 1. September 2001, soweit der Abrechnungszeitraum - wie vorliegend das Abrechnungsjahr 2000 - nicht bereits vor diesem Tag beendet war (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB). Es entsprach jedoch auch zuvor der allgemeinen Auffas- sung, daß ein vertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstab eine einseitige Be- stimmung durch den Vermieter nach §§ 315, 316 BGB ausschließt (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 1 b m.w.Nachw.; v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III 49; Staudinger/Emmerich (1995), §§ 535, 536 Rdnr. 126 f.; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 91; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 513). 2. Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß das Berufungsgericht § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags einschränkend dahingehend ausgelegt hat, der vereinbarte Umlagemaßstab gelte nicht für solche Betriebskosten, die - wie vorliegend die Grundsteuer aufgrund des Steuerbescheides - abgrenzbar seien und dem Mieter zweifelsfrei zugewiesen werden könnten. Es kann dahinstehen, ob die Auslegung dieser Formularklausel der un- eingeschränkten Prüfung durch das Revisionsgericht unterliegt; dies wäre der Fall, wenn sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung fän- de (BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM 2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Die durch das Beru- fungsgericht vorgenommene Auslegung der Klausel hält jedoch auch einer auf das Vorliegen von Rechtsfehlern beschränkten Prüfung nicht stand. Sie berück- sichtigt nicht hinreichend den objektiven Erklärungsinhalt der Vertragsbestim- - 8 - mung und verstößt damit gegen gesetzliche Auslegungsregeln (§§ 133, 157 BGB). Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die Auslegung der Klausel selbst vornehmen (Senatsurteil BGHZ 124, 39, 45; Senat, Urteil vom 16. Dezember 1998 - VIII ZR 197/97, WM 1999, 922 = NJW 1999, 1022 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 12. Dezember 2000 - XI ZR 72/00, NJW 2001, 1344 = WM 2001, 350 unter II 2 a). a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 - V ZR 393/02, WM 2003, 1967 unter II 1 a; Senatsurteile vom 19. März 2003, aaO und vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 90/02, WM 2004, 748 = NJW-RR 2004, 262 unter II 1, jew. m.w.Nachw.). b) Nach § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Formularmietvertrags gilt für die Be- triebskosten oder Betriebskostenerhöhung - mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten - das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaßstab. Hiervon ist nach dem Wortlaut auch die vom Mieter nach § 4 Nr. 3 des Mietvertrags zu entrichtende Grundsteuer erfaßt, wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat. Für eine einschränkende Auslegung im Hinblick auf Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zu- ordnen lassen, bestehen dagegen aus der Sicht des Mieters, die für das Ver- ständnis der Klausel maßgeblich ist, keine erkennbaren Anhaltspunkte. c) Nach ihrem Wortlaut kann die Klausel von einem verständigen Mieter nicht anders verstanden werden, als daß - mit Ausnahme der Heizungs- und - 9 - Warmwasserkosten - alle Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses umgelegt werden, mithin auch die Grundsteuer. Dies wird durch den nachfolgenden maschinenschriftlichen Eintrag unter § 4 Nr. 4 Buchst. b) "(sonstiger Umlegungsmaßstab)" bestätigt, da durch die Eintragung "--------" ersichtlich wird, daß kein anderer als der unter Buchstabe a) angege- bene Abrechnungsmaßstab gelten soll. Daß beide Parteien die Vertragsbestimmung abweichend vom Wortlaut mit dem vom Berufungsgericht angenommenen eingeschränkten Inhalt ver- standen wissen wollten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; für diese Annahme ist auch im übrigen nichts ersichtlich. Insbesondere ergibt sich dies nicht aus dem Umstand, daß die Klägerin die ebenfalls von § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags abweichende Abrechnung für die Kabelgebühren nach der Anzahl der Wohnungen nachfolgend nicht beanstandet hat; hieraus läßt sich kein Rückschluß auf den ursprünglichen Vertragsinhalt gewinnen, zumal hin- sichtlich einer anderen Betriebskostenart. d) Eine für den Durchschnittsmieter erkennbare Einschränkung des An- wendungsbereichs der Klausel kann auch nicht unter Berücksichtigung der In- teressenlage angenommen werden. Den Ausführungen des Berufungsgerichts liegt die zwar zutreffende Erwägung zugrunde, daß die Abrechnung von Be- triebskosten, die sich der vermieteten Wohnung nach erfaßtem Verbrauch (vgl. § 556 a Abs. 2 BGB) oder in sonstiger Weise konkret zuordnen lassen, nach diesem Maßstab grundsätzlich zulässig ist und regelmäßig auch interessenge- recht sein wird. Dieser Maßstab ist jedoch nicht erkennbar vorrangig. Soweit gesetzliche Vorschriften - wie die Heizkostenverordnung in der Fassung vom 26. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) - nicht entgegenstehen, kann ein anderer Ab- rechnungsmaßstab vereinbart werden, etwa der Flächenmaßstab gemäß § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags. Dieser Abrechnungsmaßstab ist auch hin- - 10 - sichtlich der Grundsteuer zulässig (vgl. nunmehr § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB) und sogar üblich (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a Rdnr. 83). Eine Umlage nach Miteigentumsanteilen anstelle des Flächenmaßstabs ist nicht aus dem Grunde geboten, daß es sich bei dem vermieteten Wohnraum um Wohnungseigentum handelt, da dem Vermieter die für die Abrechnung maßgebliche Gesamtfläche entweder bekannt - wie vorliegend aus den Ab- rechnungen ersichtlich - oder von ihm unschwer zu ermitteln ist (vgl. LG Berlin, GE 2000, 1685). Des weiteren ist es für die Auslegung der Klausel grundsätz- lich ohne Bedeutung, daß der Abrechnungsmaßstab für die Beklagte nachteilig ist, da er nicht die vollständige Abwälzung der für die vermietete Eigentums- wohnung zu entrichtenden Grundsteuer auf die Mieterin ermöglichte. III. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO) und der Klägerin unter Anwendung des Flächenmaßstabs der begehrte weitere Erstattungsanspruch von 627,63 € nebst Zinsen wegen der zuviel be- - 11 - rechneten Grundsteuer zuzusprechen ist, ist das Urteil des Amtsgerichts ent- sprechend abzuändern. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 361/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Bb, 535; AGBG § 9 Bb Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt wird. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 7. November 2003 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung eines Vorschusses auf Kosten von Schönheitsreparaturen. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in der B. Straße in F. ; dem Kläger wurde nachfolgend ein Nießbrauch an diesem Grundstück eingeräumt. § 16 Ziff. 4 des Formularmietvertrags vom 15. Oktober 1979 enthält unter anderem folgende Regelung: "Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, - 3 - mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht aus- zuführen. … Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre." Der Kläger trägt vor, die Beklagte habe seit Beginn des Mietverhältnisses im November 1979 keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Hierzu sei sie mit Schreiben vom 20. Dezember 2000 unter Fristsetzung mit Ablehnungsan- drohung vergeblich aufgefordert worden. Die Beklagte ist der Auffassung, die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Der Kläger hat mit seiner Klage Zahlung eines Betrags von 4.825,16 € als Vorschuß für die Ausführung der Schönheitsreparaturen nebst Zinsen ver- langt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be- rufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter. Die Beklagte ist im Revisionsverfahren unvertreten geblieben. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Sicherung nach Auszug der Mieterin notwendiger Schönheitsreparaturen, da die Beklagte zu deren Ausführung nicht verpflichtet sei. Die Formularklausel in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags sei unwirksam; sie stelle eine unangemessene Be- nachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar und verstoße zudem gegen § 309 Nr. 5 BGB analog. Die für Küche, Bad und WC vorgesehene Renovierungsfrist - 4 - von zwei Jahren liege unterhalb der allgemein anerkannten Frist von drei Jah- ren. Diese Fristenverkürzung benachteilige wegen der mit der Frist verbunde- nen Beweislastumkehr, daß tatsächlich kein Renovierungsbedarf bestehe, den Mieter unangemessen. Die Klausel sei allerdings nicht nur insoweit, sondern insgesamt unwirksam. Durch die Formulierung, daß "mindestens" nach Ablauf der genannten Fristen zu renovieren sei, werde dem Mieter der Beweis abge- schnitten, daß sich die Räume tatsächlich nicht im dekorationsbedürftigen Zu- stand befänden, etwa aufgrund längerer Abwesenheitszeiten oder einer nur teilweisen Nutzung. Eine derartige Vereinbarung fester Renovierungsfristen - unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteilige den Mieter unangemessen; sie sei zudem in entsprechender Anwendung des § 309 Nr. 5 BGB unwirksam. II. Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision des Klä- gers ist daher zurückzuweisen. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Vorschußzah- lung wegen der von ihm behaupteten Kosten von Schönheitsreparaturen. Die Beklagte ist zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Dem Berufungsgericht ist darin zu folgen, daß § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB beziehungsweise § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam ist, da die Formularklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. 1. Das Berufungsgericht hat die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthalte- ne Fälligkeitsregelung, wonach Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, min- destens aber in der Zeitfolge von zwei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie - 5 - von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen sind, zu Recht als Ver- einbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unter- liegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht, da der vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentü- mer e.V. herausgegebene Formularmietvertrag im Land Hessen und damit über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM 2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer- den, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 - V ZR 393/02, WM 2003, 1967 unter II 1 a; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 90/02, WM 2004, 748 = NJW-RR 2004, 262 unter II 1, jeweils m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision ist der in § 16 Ziff. 4 des Mietver- trags enthaltene Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu ver- stehen, daß nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht. Vielmehr liegt eine "starre" Fälligkeitsregelung vor. Nach dem Wortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen "wenn erforderlich, minde- stens aber" nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, daß er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach zwei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Er- scheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. - 6 - 2. Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene "starre" Fälligkeitsrege- lung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsver- pflichtungen auferlegt (vgl. BGHZ 101, 253, 263 f.). a) Formularklauseln, die einen starren Fristenplan vorsehen, werden in Rechtsprechung und Literatur verbreitet als unzulässig angesehen (LG Marburg ZMR 2000, 539, 540 f.; LG Berlin GE 1999, 983; Langenberg in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 223 f. m.w.Nachw.; Münch- KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 104; Häublein, ZMR 2000, 139, 141 m.w.Nachw.; Kinne in Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Fach 3 Rdnr. 18/1; a.A. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1070). Diese Auffassung trifft für den vorliegenden Fall zu. Eine unangemesse- ne Benachteiligung ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und Glauben verstößt, liegt hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie wäh- rend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine for- mularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere In- - 7 - standhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne ver- tragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (vgl. M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9 M Rdnr. 68; Häublein, aaO). Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovie- rungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert. b) Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wo- nach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden (BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.). Hiervon weicht die vorliegende Klausel zum einen hinsichtlich der Frist für Küche, Bad, Toilette und Neben- räumen zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, daß der Fristen- plan nicht lediglich für den Regelfall des "im allgemeinen" entstehenden Reno- vierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibt. Das Berufungsgericht ist mit Recht der Auffas- sung, daß die Räume einer Mietwohnung auch nach Ablauf der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags angegebenen Fristen von zwei beziehungsweise fünf Jahren nicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein müssen. Hieran kann es insbe- sondere fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzt, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit besonders "langlebigen" Tapeten oder Farben dekoriert hat (vgl. Langenberg, aaO und eingehend AG Gießen, WuM 2002, 212, 213; vgl. auch die in Anlage 5 zu den Wertermittlungsrichtlinien 1991 [Tapezier- und Malerarbeiten] angege- - 8 - benen, unterschiedlichen Haltbarkeitszeiten, abgedruckt bei Lützenkirchen, ZMR 1998, 605, 606). Dem trägt die Klausel nicht hinreichend Rechnung, da sie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schönheitsreparaturen unab- hängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen hat. c) Die Beurteilung der Fristenbestimmung als unwirksam steht nicht im Widerspruch zu früheren Entscheidungen des Senats. In dem von der Revision angeführten Urteil vom 25. Juni 2003 (VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192) hat der Senat nicht entschieden, ob eine mit der vorliegenden Klausel vergleichbare Schönheitsreparaturklausel für sich genommen wirksam war, da sich ihre Un- wirksamkeit bei einer Gesamtbetrachtung bereits aufgrund eines Summie- rungseffekts im Zusammenhang mit einer Endrenovierungsklausel ergab (aaO, unter III 3). In dem vom Berufungsgericht erwähnten Urteil vom 3. Juni 1998 (VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145; Vorinstanz OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 1998, 368, dort mit ausführlicher Wiedergabe des Verfah- rensgangs) hat der Senat in einem Verfahren nach §§ 13 ff. AGBG zwei Formu- larklauseln als wirksam angesehen, die jeweils Rechtsfolgen an den Ablauf von Renovierungsfristen knüpften und zu diesem Zweck auf eine mit der vorliegen- den Bestimmung vergleichbare Schönheitsreparaturklausel Bezug nahmen. Die Formularklausel, in der der Fristenplan enthalten ist, war nicht Gegenstand des Verfahrens, so daß der Senat hierüber nicht entschieden hat. 3. Die Unwirksamkeit der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags geregelten Fri- stenbestimmung hat die Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparaturverpflich- tung zur Folge (vgl. LG Berlin WuM 2002, 668; LG Berlin GE 2003, 124, jeweils m.w.Nachw.; LG Hamburg WuM 1992, 476; LG Köln 1989, 506; Langenberg, aaO Rdnr. 221; a.A. Häublein, aaO, S. 142 f.; Lützenkirchen, aaO, S. 608). Die in § 16 Ziff. 4 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich - 9 - und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil tren- nen ließe (Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, unter II 2 m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Zwar könnte der erste Teil der Klausel sprachlich ohne den Fristenplan bestehen bleiben; dies gilt aber schon nicht für den Zusatz, dem eine eigenständige Bedeutung nicht zukommt. Jedenfalls hät- te ein Wegfall des Fristenplans zur Folge, daß die Renovierungsvorschrift in- haltlich umgestaltet würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der Renovierungs- verpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung der Worte "min- destens aber in der nachstehenden Zeitfolge" und des nachstehenden Fristen- plans bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovie- rungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies wä- re jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel. III. Da sich die Revision des Klägers nach alledem als unbegründet erweist, ist sie - ungeachtet der Säumnis der Beklagten durch kontradiktorisches Urteil - mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 281/03 Verkündet am: 26. Juli 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeit- gemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allge- mein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 15. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger und die Anschlußrevision der Be- klagten werden das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 8. Juli 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsge- richts Charlottenburg vom 19. Februar 2003 teilweise abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, in der Wohnung Z. straße , Vor- derhaus, 2. Obergeschoß links, in B. eine Steckdose im Badezimmer nach DIN-VDE mit Fehlerstromschutzschalter zu in- stallieren sowie die Stromversorgung der Wohnung so zu verän- dern, daß neben dem Betrieb eines Großverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger weiterer Stromver- brauch möglich ist. In diesem Umfang bleibt das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 9. Oktober 2002 aufrechter- halten. Im übrigen werden die Rechtsmittel der Kläger zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Be- klagte die durch ihre Versäumnis veranlaßten Kosten vorab, im übrigen die Kläger 7/8 und die Beklagte 1/8. Die Kosten des Beru- fungsverfahrens tragen die Kläger zu 3/4 und die Beklagte zu 1/4, die Kosten des Revisionsverfahrens die Kläger zu 2/3 und die Be- klagte zu 1/3. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Kläger mieteten von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit Miet- vertrag vom 5. Juni 1998 eine in einem Altbau gelegene 3-Zimmer-Wohnung in B. . In dem Übergabeprotokoll vom 2. Juli 1998 heißt es unter anderem: "Die Räume werden wie gesehen übergeben." Die monatliche Kaltmiete der 109,01 qm großen Wohnung betrug an- fangs 872,08 DM zuzüglich Nebenkosten. Sie erhöht sich jährlich gemäß einer getroffenen Staffelmietvereinbarung. Mit ihrer Klage haben die Kläger von der Beklagten die Beseitigung ver- schiedener von ihnen behaupteter Unzulänglichkeiten der Wohnung sowie In- standsetzung verlangt und unter Berufung auf mehrere Sachverständigengut- achten, die in einem von ihnen angestrengten selbständigen Beweisverfahren eingeholt wurden, unter anderem begehrt, die gesamte elektrische Anlage ent- sprechend den einschlägigen DIN-Normen instand zu setzen sowie Knarrge- räusche am Parkett der Wohnung zu beseitigen. Die Parteien streiten darüber, ob sich diesbezüglich aus den genannten Gutachten die Mangelhaftigkeit der Mietsache ergibt. Das Amtsgericht hat nach Erlaß eines der Klage in vollem Umfang statt- gebenden Versäumnisurteils, gegen das die Beklagte Einspruch eingelegt hat, die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger, mit der diese ihre Ansprüche zunächst zum überwiegenden Teil, zuletzt aber nur noch wegen der behaupteten Mängel des Parkettbodens und der Elektroinstallation weiterverfolgt haben, hinsichtlich des Anspruchs bezüglich der elektrischen An- lage zurückgewiesen. Dagegen hat das Berufungsgericht das Versäumnisurteil des Amtsgerichts bezüglich des Anspruchs auf Beseitigung der Knarrgeräusche - 4 - am Parkett der Wohnung wiederhergestellt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision machen die Kläger ihre Klageforderung, soweit sie die elektrische Anlage betrifft, weiterhin geltend. Mit der Anschlußrevision greift die Beklagte ihre Verurteilung zur Beseitigung der Knarrgeräusche am Parkett an. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2003, 1331 abge- druckt ist, hat zur Begründung ausgeführt: Die Beklagte sei gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung der Knarrgeräusche des Parketts der Wohnung, welche einen Mangel darstellten, verpflichtet. Nach dem Gutachten des Sachverständigen stehe fest, daß Ursa- che der störenden Geräusche unfachmännisch ausgeführte Reparaturen seien, einzelne Balken sich gedreht hätten und die gesamte Unterkonstruktion nach- gebe. Dagegen hätten die Kläger keinen Anspruch auf Instandsetzung der elektrischen Anlage entsprechend den einschlägigen DIN-Normen. In diesem weiten Umfang stehe dem Antrag schon entgegen, daß sie selbst nicht fachge- rechte Veränderungen an der Elektroanlage vorgenommen hätten. Im übrigen sei der Zustand der Elektroanlage vertragsgemäß. Es handele sich um einen Altbau, die Elektroanlage sei im Zeitpunkt der Errichtung ordnungsgemäß ge- wesen und die Wohnung nicht als saniert oder modernisiert angeboten worden. Eine Verpflichtung des Vermieters, Mietwohnungen auf den für Neubauten maßgeblichen Stand zu bringen oder geänderten technischen Normen anzu- passen, bestehe nicht. - 5 - II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Die Revision der Kläger hat teilweise, die Anschlußrevision der Beklagten in vollem Umfang Erfolg. A. Revision der Kläger 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings einen Anspruch der Klä- ger aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Instandsetzung der gesamten elektri- schen Anlage entsprechend den einschlägigen DIN-Vorschriften verneint. a) Der Antrag der Kläger ist zwar seinem Wortlaut nach nicht darauf ge- richtet, die Elektroinstallation in der angemieteten Wohnung dem heutigen Stand der Technik anzupassen. Denn DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, aber auch hinter diesen zurückbleiben (BGHZ 139, 16, 20). Aus dem Sachvortrag der Kläger, der nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senat, Urteil vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 289/99, NJW 2001, 445 unter II 3 b m.w.Nachw.) zur streitgegen- standsbestimmenden Auslegung des Antrags heranzuziehen ist, ist jedoch zu entnehmen, daß das Begehren der Kläger darauf abzielt, eine Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage entsprechend dem heutigen Stand der Technik zu erreichen. b) Zu einer solchen Maßnahme ist die Beklagte nicht verpflichtet. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt er diesen Ver- pflichtungen nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsan- spruch. Das setzt jedoch voraus, daß die Ausstattung der Wohnung hinter dem - 6 - nach dem Vertrag vereinbarten oder vorausgesetzten Gebrauch zurückbleibt. Dies hat das Berufungsgericht, bezogen auf die elektrische Anlage insgesamt, zu Recht verneint. aa) Die Parteien haben nicht vertraglich festgelegt, daß die Elektroanlage der angemieteten Wohnung einem bestimmten Standard, etwa dem zur Zeit des Vertragsschlusses geltenden Stand der Technik und den dafür maßgebli- chen DIN-Vorschriften, genügen sollte. Derartige Vereinbarungen der Parteien sind weder dem Mietvertrag noch dem Übergabeprotokoll zu entnehmen. Sie sind auch nicht vom Berufungsgericht festgestellt. bb) Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, daß die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (KG, WuM 1984, 42; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. II, Rdnr. 13; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 131 f.). Nicht alles, was bei Neubauten und im mo- dernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Alt- bauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dement- sprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattung Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich (BGHZ 117, 217, 225 zu § 541b Abs. 1 Satz 3 BGB a.F.). Das Berufungsgericht hat unangegriffen festgestellt, daß die von den Klägern angemietete Altbauwohnung nicht als saniert oder modernisiert ange- - 7 - boten worden war. Dafür spricht auch die Höhe der vereinbarten Miete von an- fänglich 872,08 DM für eine 109,01 qm große Wohnung. Bei einem nicht mo- dernisierten Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, daß die Elektroinstallation in der Wohnung den bei Vertragsschluß geltenden Maßstäben für die elektrische Anlage in modernisierten oder sanierten Altbauten oder in Neubauten ent- spricht. Der Umstand, daß die Wohnung nicht als modernisiert oder saniert an- geboten wurde, kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, daß die Wohnungsausstattung hinter dem Standard von Neubauten oder mo- dernisierten Altbauten zurückbleibt. Dies gilt auch für die elektrische Anlage der Wohnung. Daß diese in der von den Klägern angemieteten Wohnung in ihrer Gesamtheit, d. h. in jeglicher Hinsicht, einen geringeren Standard bietet als in Wohngebäuden desselben Alters und vergleichbarer Ausstattung üblich und zu erwarten ist, ist vom Berufungsgericht nicht festgestellt worden. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. Ein Anspruch der Kläger auf Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage besteht daher nicht. Auf die Frage, ob die Kläger diese durch eigene Maßnahmen nachteilig verändert haben, kommt es dafür nicht an. 2. Die Kläger haben jedoch gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Anspruch auf bestimmte Einzelmaßnahmen, nämlich eine Veränderung der Stromversor- gung der Wohnung in der Weise, daß neben dem Betrieb eines Großverbrau- chers wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger an- derweitiger Stromverbrauch in der Wohnung möglich ist, sowie die fachgerechte Installierung einer Steckdose im Badezimmer. a) Der auf Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage gerichtete Antrag der Kläger umfaßt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung als Minus auch die genannten Teilmaßnahmen (§ 308 ZPO). Die Auslegung - 8 - des Klageantrags kann der Senat selbst vornehmen, weil es um Prozeßerklä- rungen geht (Senat, Urteil vom 28. Februar 1996 - VIII ZR 241/94, NJW 1996, 1962 unter III 1 a). Das Vorbringen einer Partei ist so auszulegen, wie es nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrem Interesse ent- spricht. Die Revision macht zu Recht geltend, daß es den Klägern von Anfang ersichtlich insbesondere um diese Teilmaßnahmen ging. Sie haben bereits mit der Klageschrift das in dem von ihnen eingeleiteten selbständigen Beweisver- fahren eingeholte Gutachten des Sachverständigen W. vorgelegt, nach dem ein Stromkreis fehlt, der den Anschluß eines Großgerätes wie einer Wasch- oder Spülmaschine bei gleichzeitigem weiteren Stromverbrauch in der Wohnung zuläßt, und im Badezimmer bauseits keine Steckdose vorhanden ist. Dieser Sachvortrag ist bei der Auslegung des Antrags zu berücksichtigen (Se- nat, Urteil vom 4. Oktober 2000, aaO) und führt dazu, daß der Klageantrag je- denfalls auch die Behebung der erwähnten Beanstandungen umfaßt. b) Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Woh- nung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrs- anschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer unrenovier- ten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitge- mäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt (Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 172; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. B 1181; Sternel, aaO, Kap. II Rdnr. 14; vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NZM 1998, 150). Zwar kann auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zu- stand der Wohnung dann vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b). Eine solche Vereinbarung ist hier jedoch nicht getroffen worden. Auch wenn der Vermieter - 9 - entsprechend den obigen Ausführungen (unter II A 1 b bb) zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung auf den jeweils neuesten technischen Standard nicht verpflichtet ist, kann deshalb der Mieter, wie die Revision zu Recht aus- führt, angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, daß der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zuläßt, die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemei- nen Lebensstandard entspricht. Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Sternel, aaO, Kap. II, Rdnr. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, § 535 BGB, Rdnr. 43). Eine der- artige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäu- des oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Nach der Ver- kehrsanschauung umfaßt mangels abweichender Vereinbarung der vertrags- gemäße Gebrauch einer Wohnung, daß zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haus- haltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, daß das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Be- leuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht. Diesen Mindeststandard erreicht die Wohnung der Kläger unstreitig nicht. Nach den tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen W. , die die Kläger zum Gegenstand ihres Sachvortrags gemacht und die Beklagte als sol- che nicht in Frage gestellt haben, fehlen sowohl eine Steckdose im Bad als auch ein Steckdosenstromkreis, der den Anschluß eines Großverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrspülmaschine zuläßt, ohne die übrige Wohnung zu bela- sten. - 10 - c) Der Anspruch der Kläger auf Herstellung dieser Einrichtungen ist nicht dadurch ausgeschlossen, daß nach dem Übergabeprotokoll vom 2. Juli 1998 die Räume wie gesehen übergeben wurden. Daß damit ein unter dem Mindest- standard liegender Zustand der Wohnung vertraglich vereinbart worden wäre (s. oben unter b), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil allein aus dem Vermerk "die Räume werden wie gesehen übergeben" nicht geschlossen werden kann, daß den Klä- gern das Fehlen eines geeigneten Stromkreises zum Anschluß einer Wasch- oder Spülmaschine und das Fehlen jeglicher Steckdose im Bad bei Vertrags- schluß bekannt war. Mangels einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung stünde eine etwaige Kenntnis der Kläger von den genannten Unzulänglichkeiten bei Ver- tragsschluß gemäß § 536b BGB allenfalls Gewährleistungsansprüchen, nicht aber dem von ihnen geltend gemachten Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB entgegen (Eisenschmid, aaO, § 536b BGB, Rdnr. 55; zu § 539 BGB a. F.: BGH, Urteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 63/95, NJW 1997, 2674 un- ter 2 c; Senatsurteile vom 5. Juli 1989 - VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222 unter II 4, und vom 25. Januar 1982 - VIII ZR 310/80, NJW 1982, 874 unter 6 a). B. Anschlußrevision der Beklagten 1. Die Anschlußrevision der Beklagten ist zulässig. Dabei kann offenblei- ben, ob das Berufungsgericht die Zulassung der Revision trotz der insoweit un- eingeschränkten Fassung des Urteilstenors auf Ansprüche der Kläger wegen des Zustandes der elektrischen Anlage beschränkt hat, indem es die Zulassung mit der "Frage der Anpassung an DIN-Normen" begründet hat, wodurch aller- dings die Beschränkungsabsicht deutlich und mit ausreichender Klarheit zum Ausdruck gekommen sein müßte (vgl. Senatsurteil vom 5. November 2003 - 11 - - VIII ZR 320/02, WM 2004, 853 unter II; BGH, Beschluß vom 26. März 2003 - IV ZR 232/02, FamRZ 2003, 1274). Im Hinblick auf die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 1 ZPO, nach der die Statthaftigkeit der Anschließung nicht voraus- setzt, daß auch für den Anschlußrevisionskläger die Revision zugelassen wor- den ist, kann eine Anschlußrevision bei beschränkter Zulassung der Revision auch dann eingelegt werden, wenn die Anschlußrevision nicht den Streitstoff betrifft, auf den sich die Zulassung bezieht (BGH, Urteil vom 24. Juni 2003 - KZR 32/02, NJW 2003, 2525 unter I; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 554 ZPO, Rdnr. 4). Ob zwischen dem Streitgegenstand der Haupt- und dem der An- schlußrevision jedenfalls ein rechtlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang bestehen muß, ist streitig (BGH aaO). Diese Frage bedarf jedoch im vorliegen- den Fall keiner Entscheidung, da ein entsprechender Zusammenhang gegeben ist. Die Kläger rügen sowohl hinsichtlich der Elektroinstallation als auch hin- sichtlich des Parkettfußbodens einen ihrer Ansicht nach unzureichenden Stan- dard der Wohnung. 2. Die Anschlußrevision der Beklagten ist auch begründet. Das Beru- fungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf Beseitigung von Knarrgeräuschen am Parkett bejaht. Ein Anspruch stünde den Klägern nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nur zu, wenn derartige Geräusche nicht mit dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Wohnung vereinbar wä- ren. Dies ist nicht der Fall. Das Landgericht hat festgestellt, Ursache der störenden Geräusche sei- en unfachmännische Reparaturen am Parkett, die gesamte Unterkonstruktion gebe nach. Ob diese Beweiswürdigung des Landgerichts revisionsrechtlich zu beanstanden ist, kann dahinstehen. Das Landgericht hat nämlich unter Zugrun- delegung dieser Feststellungen rechtsfehlerhaft auf einen Mangel der Mietsa- che und damit auf eine Abweichung von dem nach dem Vertrag vorausgesetz- - 12 - ten Gebrauch im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geschlossen. Der Zu- stand, in dem der Vermieter dem Mieter eine Wohnung zu überlassen hat, be- stimmt sich, wie oben (unter II A 1 b bb) ausgeführt, mangels gegenteiliger Ver- einbarung nach der Verkehrsanschauung, die maßgeblich durch das Baualter des Gebäudes sowie durch die weiteren oben erwähnten Merkmale geprägt wird. Übernimmt ein Mieter eine nicht als saniert oder modernisiert angebotene Altbauwohnung, so kann er nur erwarten, daß diese Wohnung einem üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen entspricht. Gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, hat ein Mieter damit hinzu- nehmen. Dies gilt auch für Knarrgeräusche, die bei Benutzung eines älteren Parkettbodens entstehen. Dabei ist ohne Bedeutung, ob diese Geräusche durch normale Abnutzung oder durch unfachmännische Reparaturen des Par- ketts oder seiner Unterkonstruktion verursacht werden, solange sie sich von der Intensität her im üblichen zu erwartenden Umfang halten. Das ist hier nach dem eigenen Vorbringen der Kläger der Fall. Sie haben das Gutachten des Sachver- ständigen N. zum Gegenstand ihres Sachvortrags gemacht, nach dem die Parkettflächen die üblichen Knarrgeräusche verursachen, welche von anderen Wohnhäusern bekannt sind. Damit liegen die von den Klägern bemängelten Knarrgeräusche im Rahmen des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung, wie er nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. III. Auf die Revision der Kläger und die Anschlußrevision der Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst ent- scheiden, weil die Aufhebung nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwen- - 13 - dung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzte- rem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Frellesen Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 215/03 Verkündet am: 6. Oktober 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach Verzicht auf eine Schriftsatzfrist am 8. Juli 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 5. Juni 2003 im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als die Klage auf Zahlung eines Schadenser- satzes in Höhe von 4.655,59 € (= 9.105,54 DM) abgewiesen wor- den ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Mietvertrag vom 11. Juni 1995 mieteten die Beklagten vom Kläger ei- ne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in B. , K. Straße . Für Schönheitsreparaturen enthält der Vertrag folgende Klausel: "§ 4 Nr. 6 Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Au- ßenanstriche von Fenstern und Balkontür. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen. - 3 - Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsre- paraturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheits- reparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages ei- nes Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Er- satz in Geld verlangen. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsrepara- turen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt. § 13 Instandhaltung der Mieträume Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszufüh- ren: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Ecken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung er- forderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen wer- den Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitab- ständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre." Das Mietverhältnis endete am 30. September 2000. Wegen Renovie- rungsarbeiten wandte sich der Kläger in zwei Schreiben an die Beklagten. Im Schreiben des Klägers an die Beklagten vom 2. Dezember 2000 heißt es: - 4 - "Zweimal hatte ich Ihnen bereits auf Anrufbeantworter mitgeteilt, daß noch Renovierungsarbeiten in ihrer ehemaligen Wohnung in der K. Straße ausgeführt werden müssen und Sie um Kontaktaufnahme gebeten. Leider ist bis heute kein Rückruf er- folgt. Heute hatte ich wieder eine Wohnungsbesichtigung. Wieder wurde mir gesagt, daß in dem Renovierungszustand kein Interes- se besteht. Es sind tatsächlich umfangreiche Renovierungsarbei- ten erforderlich. Sie müssen die Renovierungsarbeiten kurzfristig durchführen, damit die Wohnung dann auch wieder vermietbar ist." (GA I 63) Im Schreiben des Klägers an die Beklagten vom 15. Februar 2001 heißt es unter anderem: "Als Sie, Herr von C. , mir am 30. September 2000 die Schlüssel abgaben, sagten Sie mir, falls ich noch etwas zu bean- standen habe, sollte ich mich nach der Wohnungsbesichtigung bei Ihnen melden. Eventuell notwendige Arbeiten würden Sie dann noch vornehmen, es sollte doch einvernehmlich geregelt werden. Da Sie mir Ihre neue Anschrift nicht mitgeteilt hatten, sprach ich Ihnen auf Anrufbeantworter, daß noch Renovierungsarbeiten von Ihnen auszuführen wären und bat Sie um Kontaktaufnahme, was jedoch nicht geschah. Nachdem ich dann Ihre Anschrift in Erfahrung gebracht hatte, schrieb ich Sie am 2. Dezember 2000 an und bat Sie, sich mit mir in Verbindung zu setzen. Daraufhin schrieben Sie mir am 6. Dezember 2000 - Poststempel 10. Dezember 2000 - und lehn- ten indirekt jegliche Arbeiten in der Wohnung ab. Ich möchte Ihnen dennoch noch einmal Gelegenheit geben, die Schönheitsreparaturen und anderen Mangelbeseitigungen fachge- recht auszuführen. Ich setze Ihnen hierzu eine Frist bis zum Sonn- tag, dem 11. März 2001. Sollten Sie bis zum Ablauf dieser Frist die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mängelbeseitigungen nicht fachgerecht durchgeführt haben, dann lehne ich die Ausfüh- rung der Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigun- gen durch Sie ab und werde Sie auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung verklagen. Die Schlüssel können Sie jederzeit von mir erhalten." (GA 17) - 5 - Sodann werden in dem Schreiben die Beanstandungen im einzelnen auf- geführt. Im Anschluß daran heißt es vor der Grußformel: "Ich möchte Sie eindringlich bitten, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen selbst noch vor Fristablauf vorzu- nehmen. Ich möchte die Einreichung einer Klage vermeiden. Für Sie ist es wesentlich preiswerter, wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen - natürlich fachgerecht -, als wenn es bei einer Klage um das Kostenangebot einer Firma geht." (GA 20) Mit seiner Klage hat der Kläger Schadensersatz gemäß einem Kosten- angebot der Firma B. K. vom 27. März 2001 in Höhe von 16.531,80 DM begehrt mit der Behauptung, die Beklagten hätten die erforderli- chen Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt und die hinterlassenen Schäden nicht beseitigt. Durch das Teilurteil vom 2. August 2001 hat das Amtsgericht die Beklag- ten zur Zahlung von 580 DM nebst Zinsen verurteilt. In Höhe von 9.952,34 DM nebst Zinsen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Durch das Schlußur- teil vom 27. September 2001 hat das Amtsgericht dem Kläger weitere 144,42 DM nebst Zinsen zuerkannt, im übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat dem Kläger auf die Berufung gegen das Teilurteil weitere 34,80 DM nebst Zinsen zugesprochen. Die weitergehende Be- rufung des Klägers gegen das amtsgerichtliche Teilurteil und die Berufung des Klägers gegen das amtsgerichtliche Schlußurteil hat das Landgericht zurück- gewiesen und die Revision zugelassen. Mit der Revision verfolgt der Kläger den Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 9.105,54 DM = 4.655,59 € nebst 5 % Jahreszinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 15. Mai 2000 weiter. - 6 - Entscheidungsgründe: I. Das Landgericht ist der Auffassung, dem Kläger stehe kein weiterer An- spruch auf Schadensersatz in Höhe von 9.105,54 DM wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. in Verbindung mit dem am 11. Juni 1995 geschlossenen Mietvertrag zu. Zwar hätten die Beklag- ten grundsätzlich die Schönheitsreparaturen gemäß § 4 Ziff. 6 des Mietvertra- ges zu tragen. Jedoch seien die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht erfüllt. Die Beklagten seien mit der Vornahme der Schönheitsre- paraturen noch nicht gemäß § 284 BGB a.F. in Verzug gewesen, als der Kläger sie mit Schreiben vom 15. Februar 2001 zur Vornahme der Schönheitsreparatu- ren aufgefordert und dies mit einer Fristsetzung zum 11. März und einer Ableh- nungsandrohung verbunden habe. Das vom Kläger verfaßte Schreiben an die Beklagten vom 2. Dezember 2000 habe lediglich die Bitte enthalten, sich mit dem Kläger in Verbindung zu setzen. Insoweit habe keine Mahnung im Sinne einer an die Beklagten gerichteten Aufforderung des Klägers vorgelegen, die das bestimmte Verlangen zum Ausdruck bringe, die konkret benannten Lei- stungen nunmehr unverzüglich zu bewirken. In dem Schreiben vom 15. Februar sei auch nicht zugleich eine Mahnung enthalten, die dazu führen könne, daß der Verzug vor Ablauf der gesetzten Frist hätte eintreten können. Am Ende des Schreibens heiße es ausdrücklich, daß der Kläger die Beklagten eindringlich bitten möchte, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mängelbeseitigungen selbst noch vor Fristablauf vorzunehmen. Damit sei keine eindeutige und sofor- tige Leistungsaufforderung erfolgt, die den Verzugsbeginn vor Ablauf der Frist habe herbeiführen können. Es habe insoweit an einem bestimmten Verlangen gefehlt, die konkret benannten Leistungen nunmehr unverzüglich zu bewirken. Wegen fehlender Mahnung vor der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung sei- - 7 - en sämtliche Positionen, die Gegenstand von Renovierungsarbeiten seien, ent- fallen. II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, daß sich die Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet haben. Die Regelungen in § 4 Nr. 6 und § 13 Nr. 1 des Mietvertrages der Par- teien sind wirksam. Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a.F., jetzt: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsrepara- turen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 9 AGBG, jetzt § 307 BGB (st.Rspr. des Senats seit BGHZ 92, 363). Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietver- hältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäf- tes zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflich- tung dadurch nachzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt (Senat, BGHZ 105, 71 f.). - 8 - § 4 Ziff. 6 Abs. 2 des Mietvertrages der Parteien ist nicht zu entnehmen, daß der durch ein vom Kläger ausgewähltes Malerfachgeschäft zu erstellenden Kostenvoranschlag ohne weiteres verbindlich und jeglicher Nachprüfung durch das Gericht entzogen sein sollte. Auch ist die Möglichkeit einer kostengünstige- ren Endrenovierung in Eigenarbeit der Beklagten durch die Klausel in § 4 Ziff. 6 Abs. 2 des Mietvertrages nicht ausgeschlossen worden. Die Klausel verstößt daher nicht gegen das AGB-Gesetz und ist auch als Formularklausel wirksam. Entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung ver- stößt auch die formularmäßige Regelung des § 13 nicht gegen das Transpa- renzgebot, nach welchem der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingun- gen verpflichtet ist, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Das Transparenzgebot darf den AGB- Verwender nicht überfordern. Die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und ver- ständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen. Gerade bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln treten erhebliche Schwierig- keiten auf, die verschiedenen tatsächlichen und rechtlichen Umstände und die vorhandenen Kombinationsmöglichkeiten zu erfassen (vgl. Senat, Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 3). Eine Formularklau- sel, die den Mieter je nach dem Grad der Abnutzung zur anteiligen Kostentra- gung entsprechend der abgewohnten Mietzeit verpflichtet, ist deshalb wirksam (vgl. BGHZ 105, 71 ff.). 2. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht jedoch der Ansicht, daß die Vor- aussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. nicht erfüllt seien. Es kann dabei dahinstehen, ob der Kläger die Beklagten bereits mit dem Schreiben vom 2. Dezember 2000 in Verzug gesetzt hat. Der Kläger hat die Beklagten jedenfalls durch sein Schreiben vom 15. Februar 2001 rechtswirksam - 9 - gemahnt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Mahnung ist eine ge- schäftsähnliche Handlung. Sie unterliegt nach ihrer rechtlichen Struktur im we- sentlichen denselben Regeln wie Willenserklärungen. Die tatrichterliche Ausle- gung einer Willenserklärung unterliegt im Revisionsverfahren zwar nur der ein- geschränkten Überprüfung darauf, ob gesetzliche Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au- ßer acht gelassen wurde (Senat, Urteil vom 29. März 2000 - VIII ZR 297/98, WM 2000, 1289 unter II 2 a). Dies ist aber hier der Fall. Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil wesentlichen Auslegungsstoff unberücksichtigt gelassen. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, daß der Kläger in seinem Schreiben vom 15. Februar 2001 ausgeführt hat: "Ich möchte Ihnen dennoch noch einmal Gelegenheit geben, die Schönheitsreparaturen und andere Mangelbeseitigungen fachge- recht auszuführen. Ich setze Ihnen hierfür eine Frist bis zum Sonn- tag, dem 11. März 2001. Sollten Sie bis zum Ablauf dieser Frist die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen nicht fachgerecht durchgeführt haben, lehne ich die Ausführung der Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen durch Sie ab und werde Sie auf Schadensersatz wegen Nichterfül- lung verklagen." Das Berufungsgericht hat weiter unberücksichtigt gelassen, daß der Klä- ger in dem Schreiben vom 15. Februar 2001 im Anschluß an die eindringliche Bitte, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen selbst noch vor Fristablauf vorzunehmen, weiter angemerkt hat: "Ich möchte die Einreichung einer Klage vermeiden. Für Sie ist es wesentlich preisgünstiger, wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen - natürlich fachgerecht -, als wenn es bei der Klage um das Ko- stenangebot einer Firma geht." - 10 - Der Kläger hat damit in dem Schreiben vom 15. Februar 2001 unmißver- ständlich zum Ausdruck gebracht, daß er die Leistung von Schönheitsreparatu- ren durch die Beklagten verlangt hat. Mit seinem Schreiben vom 15. Februar 2001 hat der Kläger zugleich die Nachfristsetzung, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung, ausgesprochen. Daß diese mit der den Verzug begründenden Mahnung in einem Schriftstück enthalten sein kann, ist ständige Rechtsprechung (RGZ 50, 255, 262; Senat, Urteil vom 10. Januar 1990 - VIII ZR 337/88, NJW-RR 1990, 442 unter II 2 d). § 326 Abs. 1 BGB a.F. verlangt nicht die Setzung zweier Fristen, insbe- sondere nicht die Setzung einer mit einer Ablehnungsandrohung verbundenen Nachfrist, die später als eine erste Frist enden muß. Vielmehr verlangt § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nur, daß einem Schuldner, der sich in Verzug befindet, eine Frist gesetzt wird, die mit der Erklärung verbunden ist, daß der Gläubiger die Annahme der Leistung nach dem Ablauf der Frist ablehnen werde. Diese Fristsetzung nebst Ablehnungsandrohung ist in dem Schreiben des Klägers an die Beklagten vom 15. Februar 2001 klar zum Ausdruck gekommen. Diese Auslegung kann der erkennende Senat auch selbst vornehmen, da keine weiteren Tatsachenfeststellungen zu treffen sind (BGH, Urteil vom 3. April 2000 - II ZR 194/98, WM 2000, 1195 unter I 2 c). - 11 - III. Auf die Revision des Klägers ist deshalb das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen zur Höhe des Schadensersatzes be- darf. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen

ECLI:DE:BGH:2025:021225BVIIIZR274.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 274/23 vom 2. Dezember 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Dezember 2025 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagte zu 2 ist seit dem Jahr 1972 Mieterin einer Dreizimmerwohnung der Klägerin in B. . Sie bewohnt diese gemeinsam mit ihrem Sohn, dem Beklagten zu 1. In dem noch mit der vormaligen Eigentümerin geschlossenen Mietvertrag ist geregelt, dass bauliche Veränderungen durch den Mieter - insbesondere Um- und Einbauten - nur vorgenommen werden dürfen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt und die bauaufsichtliche Genehmigung erteilt wird. In einem Nachtrag zum Mietvertrag ist be- stimmt, dass sämtliche Schönheitsreparaturen sowie das Streichen der Fenster innen und außen in regelmäßigen Abständen vom Mieter durchzuführen sind und sämtliche Reparaturen innerhalb der Wohnung - auch am elektrischen Leitungsnetz - zu Lasten des Mieters gehen. Nach einer Besichtigung der Wohnung im Juli 2021 mahnte die Klägerin, welche das Objekt, in welchem sich die vermietete Wohnung befindet, im Jahr 2019 erworben hatte, die Beklagten wegen unbefugter Eingriffe in ihr Eigentum an der Wohnung ab und forderte sie auf, sämtliche baulichen Veränderungen zurückzubauen und den früheren Zustand wiederherzustellen. Die Klägerin erklärte zwischen August 2021 und Dezember 2022 mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Miet- 1 2 - 3 - verhältnisses, gestützt auf seitens der Beklagten durchgeführte bauliche Veränderun- gen in der Wohnung sowie auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten zum Zeitpunkt der Vornahme der Baumaßnahmen. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Land- gericht zurückgewiesen. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2024, 204 ff.) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Ein hinreichend erheblicher Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche oder gar außerordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB habe nicht vorgelegen. Das Mietverhältnis sei daher durch die Kündigungserklärungen der Klägerin nicht beendet worden. Rechte der Klägerin aus dem Eigentum an dem Gebäude oder aus dem Miet- verhältnis seien durch die von den Beklagten im Jahr 2021 durchgeführte Modernisie- rung und den Umbau des Badezimmers nicht verletzt worden. Die Beklagten hätten schlüssig vorgetragen und durch ein Schreiben aus dem Jahr 1977 belegt, dass das Badezimmer - teilweise schon zu Beginn des Mietverhältnisses, teilweise Anfang der 1990er Jahre - umfangreich mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin auf Kosten der Mieter sowie durch diese umgebaut worden sei. Mangels hinreichenden Klägervortrags sei mithin davon auszugehen, dass die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahr 2021 erneuerte Badezimmerausstattung bereits auf Mieterkosten eingebracht gewesen sei. Zwar möge die Klägerin formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein. Die Beklagten seien aber dennoch gemäß § 539 Abs. 2 BGB berechtigt gewesen, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu er- setzen. Soweit die Beklagten im Zuge der Baderneuerung eine Trockenbauwand vor eine Bestandswand hätten setzen lassen, um einen Vorsprung zu beseitigen und dort Rohre und ein Hänge-WC unterzubringen, handele es sich um eine Modernisierung, 3 4 5 6 7 - 4 - die zur Verbesserung des Wohnwerts und Erhöhung des Werts der Immobilie insge- samt geführt habe. Entsprechendes gelte für die im oberen Bereich der Bestandswand ausgeführten Schlitze mit dort eingesetzten schmalen Fenstern, die dazu führten, dass in das Badezimmer Tageslicht einfallen könne; auch diese Maßnahme stelle eine ob- jektiv wohnwertverbessernde Modernisierung dar. Dies gelte selbst dann, wenn - wie von der Klägerin behauptet - die Auswahl oder die Ausführung der eingebauten schmalen Fenster mangelhaft gewesen seien mit der Folge, dass eine ausreichende Versorgung des Bades mit Tageslicht nicht sichergestellt werden könne und die durch die Nutzung des Bades entstehenden Geräusche deutlicher in der Küche wahrzuneh- men seien als früher durch die geschlossene Wand. In diesem Fall führe der Einbau der Fenster zwar objektiv nicht zu einer Verbesserung des Wohnwerts, die Beklagten seien gleichwohl zu einem sofortigen Rückbau dieser Maßnahmen nicht verpflichtet. Denn der Klägerin sei nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zuzumuten, ihren Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Wandzustands bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen. Zwar böte die eigenmächtige Baumaßnahme an der Badezimmerwand Anlass für eine Abmahnung der Beklagten und stellten künftige weitere eigenmächtige Wohnungsumgestaltungen durch die Beklagten auch einen Kündigungsgrund dar. Zum jetzigen Zeitpunkt sei es aber (noch) unverhältnismäßig, das Mietverhältnis wegen der ungenehmigten Umgestaltung der Badezimmerwand zu beenden. Soweit die Klägerin rüge, die Beklagten hätten ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern eingebaut und Elektro- und Wasserinstallationen von der - gleichzeitig abgerissenen - Trennwand zum Wohn- zimmer zu der gegenüberliegenden Wand verlegt, übersehe sie, dass der Herdan- schluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser bereits zu Beginn des Mietver- hältnisses mit Billigung der Vermieterin geschaffen und von den damaligen Mietern finanziert worden seien. Daher habe es den Beklagten nach § 539 Abs. 2 BGB freige- standen, die von ihnen geschaffenen Anschlüsse innerhalb der Küche zu verlegen. Zudem sei gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuch- 8 - 5 - tungselementen ohnehin nichts zu erinnern, da eine solche am Ende des Mietverhält- nisses unproblematisch und rückstandslos entfernt werden könne; eine solche Maß- nahme sei vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Auch die Entfernung der Trennwand samt der bereits bei Beginn des Mietver- hältnisses mieterseits eingebauten Tür und die damit verbundene vollständige Öffnung der Küche hin zum Wohnzimmer stellten keine rechtswidrige Beschädigung der Miet- sache dar, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen müsste. Die damit einhergehende Umgestaltung sei zwar nicht ohne weiteres als wohnwertverbes- sernde Maßnahme einzuordnen, sondern könne je nach persönlichem Geschmack und Bedarf eines Mieters oder Eigentümers sowohl als vorteilhaft oder auch als nach- teilig angesehen werden. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme stehe jedoch fest, dass die von den Beklagten entfernte Wand im unteren Bereich durch Feuchtigkeit und Schimmel beschädigt und daher zumindest reparaturbedürftig gewesen sei. Die Klägerin habe daher zwar einen Anspruch auf Wiederherstellung der Wand und einer gegenüber dem Wohnzimmer abgeschlossenen Küche, könne diesen aber nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB im laufenden Mietverhältnis nicht durchsetzen. Keine Verletzung der Rechte der Klägerin liege schließlich in der Über- arbeitung der Türen und Böden, zu der sich die Beklagten auf Grund der vorliegend “außergewöhnlich extensiven Schönheitsreparaturklausel“ hätten befugt sehen dür- fen. Auch die auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten gestützten Kün- digungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. So- weit die Beklagten einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückdatiert hätten, sei diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe objektiv nicht dazu geeignet gewesen, ihre prozessuale Situation zu verbessern, da die durchgeführten Baumaßnahmen sich entweder auf Mietereinbauten aus den 1990er Jahren bezogen oder - wenn nicht ob- jektiv, dann zumindest aus vertretbarer Sicht der Beklagten - zu einer Verbesserung der Mietsache geführt hätten. In subjektiver Hinsicht sei der vor dem Hintergrund der Bestandsaufnahme über den Zustand der Wohnung durch die Klägerin offensichtlich untaugliche Versuch der Beklagten, die Klägerin über den tatsächlichen Bauverlauf zu 9 10 - 6 - täuschen, zwar als unredliches Verhalten vorwerfbar. Mangels objektiver Gefahr für das Vermögen und die berechtigten Interessen der Klägerin sei dieser einmalige Ver- stoß der Beklagten gegen ihre Vertragspflichten jedoch - auch vor dem Hintergrund der in der Leugnung eines Mietverhältnisses und in zahlreichen haltlosen Kündigungs- versuchen liegenden nicht unerheblichen Vertragsverletzungen der Klägerin - nicht hinreichend schwerwiegend, um die Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtferti- gen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zu- gelassen, weil es für klärungsbedürftig gehalten hat, unter welchen Umständen die mieterseitige Durchführung ungenehmigter, aber nach Geschmack der Mieter wohn- werterhöhender Baumaßnahmen sofort fällige Rückbauansprüche des Vermieters auslösen und eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnten sowie unter welchen weiteren Umständen der objektiv untaugliche Versuch, die eigene Prozesssi- tuation durch leicht widerlegbare unwahre Angaben zu verbessern, einen Kündigungs- grund begründen könne. b) Die vom Berufungsgericht damit angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt dem Streitfall - bezogen auf beide von ihm aufgeworfenen Rechtsfragen - nicht zu. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entschei- dungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich 11 12 13 14 15 - 7 - in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbe- schlüsse vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203/23, juris Rn. 12 mwN; vom 8. April 2025 - VIII ZR 245/22, NZM 2025, 593 Rn. 17). aa) Daran gemessen kommt der ersten, vom Berufungsgericht formulierten Frage nach der Kündigungsrelevanz ungenehmigter Baumaßnahmen eines Mieters beziehungsweise eines unterlassenen Rückbaus keine grundsätzliche Bedeutung zu. Denn ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB oder ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurtei- lung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berück- sichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. nur Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NZM 2021, 271 Rn. 20; Se- natsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, NJW-RR 2023, 1432 Rn. 11; je- weils mwN). Es ist demnach einer abstrakt-generellen Klärung bereits nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig, ob und inwiefern mieter- seitig vorgenommene, vom Vermieter nicht genehmigte Umbaumaßnahmen oder die (unberechtigte) Verweigerung von Rückbaumaßnahmen eine Kündigung des Mietver- hältnisses rechtfertigen. bb) Auch die weitere, vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, unter wel- chen Voraussetzungen unrichtige Angaben des Mieters im Prozess einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses sein können, erweist sich nach dem vorgenann- ten Maßstab nicht als grundsätzlich. Denn durch die Rechtsprechung des Senats sind auch die Voraussetzungen, unter denen bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits im Einzelfall einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine die ordentliche Kündigung 16 17 - 8 - nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen können, bereits seit längerem geklärt (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]; Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, WuM 2021, 753 Rn. 40) und jüngst - nach Erlass des Berufungsurteils - nochmals bekräftigt worden (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 15), so dass die Anwendung dieser Grundsätze (auch) auf Fallgestaltungen wie die vorlie- gende vorgezeichnet ist. Auch insoweit wirft der Streitfall - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf nicht auf. c) Sonstige Revisionszulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. Insbe- sondere scheidet aus den vorgenannten Gründen auch die Annahme eines Rechts- fortbildungsbedarfs im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO aus. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht ist jedenfalls im Ergebnis ohne Rechtsfehler zu der Beurteilung ge- langt, dass die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind, weil unter den im Streitfall gegebenen besonderen Umständen weder ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB) noch ein berechtigtes Interesse der Klägerin die Beendigung des Mietverhältnis- ses rechtfertigte (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, ins- besondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündi- gungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ob die Rechte des Vermieters durch einen vertragswidrigen Gebrauch in erheblichem Maß verletzt sind, ist grundsätzlich 18 19 20 - 9 - anhand der besonderen Umstände aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien zu entscheiden (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 14. Juli 1993 - VIII ARZ 1/93, NJW 1993, 2528 unter IV 3 [zu § 553 BGB aF]). Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis (ordent- lich) nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver- hältnisses hat. Ein solches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob der Vermieter angesichts einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mie- ters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist an- hand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 14; Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, WuM 2021, 753 Rn. 31; vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 11; jeweils mwN). Die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterliegt - ebenso wie die Frage, ob ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB vorliegt - der tatrichterlichen Würdi- gung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßge- benden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die all- gemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19 [zu § 543 Abs. 1 Satz 2 und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 21 [zu § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 15 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; jeweils mwN). b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten revisionsrechtlichen Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. aa) Dies gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, weder die Vor- nahme der baulichen Veränderungen noch die Verweigerung eines Rückbaus durch die Beklagten rechtfertigten die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen. 21 22 23 24 - 10 - (1) Diesbezüglich hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend in den Blick genommen, dass dem Mieter, der die Mietsache zum vertragsgemäßen Ge- brauch erhält (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), Eingriffe in die Substanz, insbesondere bauliche Veränderungen, regelmäßig nicht gestattet sind. Er ist daher mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters an der Wahrung und Erhaltung sei- nes Eigentums (auch ohne vertraglichen Vorbehalt) verpflichtet, die vorherige Zustim- mung des Vermieters zu beabsichtigten baulichen Änderungen einzuholen (Senatsur- teil vom 26. Juni 1974 - VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463 unter I). Der Mieter hat grund- sätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht viel- mehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (Senatsurteile vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11, WuM 2011, 671 Rn. 11; vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11, NJW 2012, 2954 Rn. 15). (2) Hiervon ausgehend ist das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung unter Berücksichtigung der besonderen Einzelfallumstände zu der Überzeugung gelangt, dass den mieterseits vorgenomme- nen baulichen Veränderungen jedenfalls kein die ordentliche Kündigung rechtfertigen- des Gewicht zukommt und es insoweit erst recht an einem wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung fehlt. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im Rahmen der gebotenen Gesamtwürdigung tragend auf die außerordentlich lange Dauer des Mietverhältnisses und den Umstand abgestellt hat, dass umfangreiche Baumaßnahmen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in den 1970er Jahren und zu Anfang der 1990er Jahre jeweils mit Zustimmung der da- maligen Eigentümerin des Grundstücks mit einem erheblichen eigenen Kostenauf- wand von den Mietern durchgeführt worden waren und es bei den von der Klägerin nunmehr beanstandeten Veränderungen teilweise um die Ersetzung der dabei von den Mietern eingebrachten Einrichtungen ging. Die insoweit von der Revision erhobene Gehörsrüge hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO). 25 26 - 11 - bb) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne die Kündi- gungen des Mietverhältnisses nicht mit Erfolg auf die wahrheitswidrige Rückdatierung der Baumaßnahmen durch die Beklagten vor und im Räumungsrechtsstreit stützen, hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat insoweit maßgeblich auf die Bedeutung und Trag- weite des unzutreffenden Sachvortrags der Beklagten und damit die Schwere und die Folgen der Pflichtverletzung abgestellt und dabei das eigene vorangegangene ver- tragswidrige Verhalten der Klägerin berücksichtigt (vgl. dazu Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 14; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 14). Letzteres hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei zum einen aus den mehrfach unberechtigt erklärten Kündigungen und zum anderen aus dem Um- stand hergeleitet, dass die Klägerin in erster Instanz das mit der Beklagten zu 2 beste- hende Mietverhältnis zunächst noch geleugnet hatte. Dem hält die Revision ohne Erfolg entgegen, die falsche Darstellung der tat- sächlichen Abläufe sei entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts objektiv dazu geeignet gewesen, die prozessuale Situation der Beklagten zu verbessern, da sich die Klägerin jedenfalls im Hinblick auf die Entfernung der Wand zwischen Küche und Wohnzimmer und die Veränderung der Wand zwischen Bad und Küche auf einen Kün- digungsgrund stützen könne. Dies trifft nach den obigen Ausführungen nicht zu. Soweit die Revision darüber hinaus geltend macht, die Beklagten hätten der Klägerin vorge- worfen, sie wolle aus Profitgründen eine 82-jährige Mieterin aus der Wohnung vertrei- ben, obwohl diese in Wahrheit seit langem von der Tochter des Beklagten zu 1 be- wohnt werde, findet dieses Vorbringen in den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Stütze. 27 28 29 - 12 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 13.01.2023 - 221 C 350/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2023 - 64 S 31/23 - 30

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 16.06.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 8 U 29/14 ECLI: ECLI:DE:KG:2014:0616.8U29.14.0A Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 535 BGB, §§ 535ff BGB, § 556 Abs 3 S 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Geschäftsraummiete: Betriebskostenabrechnung auf Sollbasis nach gerichtlicher Geltendmachung von Nebenkostenvorschüssen Leitsatz Die Abrechnung über Betriebskosten darf (nur) auf Sollbasis erfolgen, wenn Vorauszahlungen für den betreffenden Zeitraum zuvor eingeklagt oder tituliert worden sind.(Rn.6) Orientierungssatz Zitierungen: Anschluss BGH, 27. November 2002, VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196 und BGH, 22. Januar 2003, VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246. Verfahrensgang vorgehend LG Berlin, 7. Januar 2014, 29 O 12/13 Tenor Der Senat beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 ZPO zurückzuweisen. Gründe I. Randnummer 1 Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Randnummer 2 Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall. Randnummer 3 Das Landgericht hat die Klage hinsichtlich der Forderung auf Zahlung von Nebenkostenvorschüssen für Januar und Juni 2010, die im Jahre 2013 - nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung vom 24.8.2011 - Klage erweiternd geltend gemacht worden ist, zu Recht abgewiesen. Randnummer 4 Das angefochtene Urteil weist zutreffend darauf hin, dass nach einhelliger obergerichtlicher Rechtsprechung der Vermieter nach Erteilung der Abrechnung bzw. vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an einen Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum nicht mehr geltend machen kann, sondern nur noch die Beträge verlangen kann, die sich aus der Abrechnung ergeben (BGH, Urteil vom 16.6.2010 - VIII ZR 258/09 - NJW 2011, 145, Tz. 22 m w. N.; BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41, Tz. 29; OLG Hamburg, Urteil vom 2.11.1988 - 4 U 150/88 - NJW-RR 1989, 82; OLG Frankfurt, Urteil vom 23.4.1999 - 24 U 110/97 - ZMR 1999, 628; OLG Düsseldorf; Urteil vom 9.3.2000 - 10 U 194/98 - ZMR 2000, 287; OLG Hamburg, Urteil vom 21.1.2004 - 4 U 100/03 - ZMR 2004, 509; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.1.2005 - 10 U 105/04 - GuT 2005, 53; OLG Brandenburg, Beschluss vom 8.5.2006 - 3 W 18/06 - WM 2006, 579). Hieran ist trotz einzelner abweichender instanzgerichtlicher Entscheidungen und Stimmen im Schrifttum (insbesondere Schmid ZMR 2007, 555) festzuhalten. Dem Vermieter, der über die Nebenkosten bereits abgerechnet hat oder hätte abrechnen müssen, steht trotz (vormaligen) Zahlungsverzuges des Mieters kein schutzwürdiges Interesse mehr zu, die Vorauszahlungen, die seine Aufwendungen vorübergehend abdecken sollten, unabhängig vom Ergebnis der vorliegenden oder überfälligen Abrechnung zu erhalten. Randnummer 5 In der Nebenkostenabrechnung sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen (BGH, Beschluss vom 23.9.2009 - VIII ZA 2/08 - NJW 2009, 3575, Tz. 6; BGH, Urteil vom 18.5.2011 - VIII ZR 240/10 - NJW 2011, 2786, Tz. 16; s. a. VerfGH Berlin - Beschluss vom 11.10.2001 - 7/01 - NJW-RR 2002, 80), denn der Mieter soll die ihm angelasteten Kosten aus der Abrechnung ersehen und überprüfen können. Randnummer 6 Allerdings entspricht eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, jedenfalls dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist (BGH, Versäumnisurteil vom 27.11.2002 - VIII ZR 108/02 - NZM 2003, 196, Tz. 8). Mit Urteil vom 22.1.2003 - VIII ZR 244/02 - (NJW 2003, 1246, Tz. 16) hat der BGH in einem Fall, in dem die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeitraum teilweise gezahlt waren, gebilligt, dass der Vermieter die Bruttomiete geltend macht, auf die darin enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen die nach seiner Abrechnung geschuldeten Nebenkosten anrechnet und den zugunsten des Beklagten verbleibenden Saldo mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet; dadurch werde der Mieter im Ergebnis nicht schlechter gestellt als bei einer isolierten Nebenkostenabrechnung, weil der überschießende Betrag ihm auf jeden Fall gut gebracht wird. Hieran anknüpfend erachtet es der erkennende Senat für möglich, während eines laufenden Rechtsstreits über die Nebenkosten-vorschüsse (oder nach dessen Abschluss) unter Berücksichtigung schon eingeklagter (bzw. titulierter) Sollvorauszahlungen abzurechnen - auch wenn diese nur einen Teil des Abrechnungszeitraums betreffen und der Mieter die Vorschüsse im Übrigen geleistet hat - und die Klage nur in Höhe eines sich zugunsten des Vermieters ergebenden Saldos zu erweitern bzw. nur in Höhe eines sich zugunsten des Mieters ergebenden Saldos für erledigt zu erklären (ebenso Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage, Rn. G 81). Diese Möglichkeit erscheint prozessual sinnvoll und auch interessengerecht. Dem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf den insoweit abzustellen ist, wird, wenn er schon zuvor auf Zahlung der Vorschüsse verklagt (oder gar verurteilt) worden ist, aus einer solchen Abrechnung ohne Weiteres erkennbar, dass die eingeklagten Vorauszahlungen weiter gesondert geltend gemacht werden und mit dem Saldo der Abrechnung lediglich der sich im Fall der Zahlung der Vorschüsse noch ergebende Nachzahlungsbetrag geltend gemacht wird (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 27.11.2002, a. a. O., Tz. 9). Randnummer 7 Die streitgegenständlichen Vorauszahlungen wurden indes erst eingeklagt, nachdem die Nebenkostenabrechnung bereits vorlag. Zwar wurde im Fließtext der Abrechnung vom 24.8.2011 darauf hingewiesen, dass sich der Abrechnungssaldo aus der Gegenüberstellung der angefallenen Kosten und den vereinbarten Vorauszahlungen ergibt. Es gab aber keine vorangegangene Vorschussklage, die eine Abrechnung auf Soll-Basis als nahe liegend hätte erscheinen lassen, und der Beklagte wurde - anders, als wenn er insoweit bereits verklagt gewesen wäre - nicht hinreichend informiert, welche weiteren Nebenkostenforderungen über den Abrechnungssaldo hinaus auf ihn zukommen können. Hier muss es bei dem Grundsatz bleiben, dass nach Abrechnung allein der Abrechnungssaldo verlangt werden kann. Randnummer 8 Entgegen der Berufungsbegründung ist die Klägerin dadurch nicht rechtlos gestellt. Zum einen ist es ihre Sache, ob sie aus Vereinfachungsgründen (zunächst) auf Soll-Basis abrechnet und Vorauszahlungen bis dahin nicht gerichtlich geltend macht. Zum anderen wird der Vermieter durch den Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB - die für den vorliegenden Geschäftsraummietvertrag ohnehin nicht einschlägig ist (BGH, Urteil vom 27.1.2010 - XII ZR 22/07 - BGHZ 184, 117) - nicht gehindert aufgrund einer Abrechnung Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen geltend zu machen (BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142, Tz. 25). Es ist auch ansonsten nicht ersichtlich, dass die Klägerin gehindert wäre, die Abrechnung vom 24.8.2011 zu korrigieren und auf Ist-Basis umzustellen (vgl. Langenberg, a. a. O. Rn. H 226 f.). Dies hat sie aber, auch nachdem das Landgericht auf Bedenken gegen die Geltendmachung der Nebenkostenvorschüsse hingewiesen hat, nicht getan. Randnummer 9 Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass eine entsprechende Klageänderung in zweiter Instanz einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss nicht entgegen stehen würde (vgl. Heßler in: Zöller, ZPO, 30. Auflage, § 522 Rn. 37 m. w. N.). II. Randnummer 10 Der Senat ist auch einstimmig davon überzeugt, dass im Hinblick auf die dargestellte gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist und dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. III. Randnummer 11 Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung - auch im Kosteninteresse - zu überdenken. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001055795 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 03.06.2010 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 12 U 164/09 ECLI: ECLI:DE:KG:2010:0603.12U164.09.0A Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 266 BGB, § 535 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 546a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung, Schimmelbildung Beendeter Wohn- und Gewerberaummietvertrag: Vorenthaltung der Mietsache bei Teilräumung und Hinterlassen einer Vielzahl von Gegenständen; Anspruch auf Nutzungsentschädigung; Anforderungen an den Nachweis einer Gefährdung durch Schimmelbildung Leitsatz 1. Das Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a BGB endet erst mit vollständiger Erfüllung der Rückgabepflicht; dies ist nicht der Fall, wenn eine Vielzahl von Gegenständen (hier: ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll) in den Mieträumen zurückbleibt (Rn.33) (Rn.34) . 2. Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB steht nicht entgegen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt hat, die Räume erneut zu vermieten (Rn.43) . 3. Stützt der Mieter die Minderung der Miete darauf, dass eine Schimmelbildung in den Mieträumen seine Familie gesundheitlich gefährdet und zu einer Krebserkrankung geführt habe, muss er konkret zu Art und Konzentration der Schimmelsporen vortragen sowie ärztliche Atteste vorlegen, damit ggf. darüber durch Einholen eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben werden kann (Rn.52) . Verfahrensgang vorgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 29 O 15/09 nachgehend KG Berlin, 23. Juli 2010, 12 U 164/09, Berufung zurückgewiesen Tenor Der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht Ansprüche auf Mietzins und Nutzungsentschädigung geltend. Im Übrigen begehrt sie die Feststellung der Erledigung der Hauptsache. Randnummer 2 Das Land Berlin vermietete an den Beklagten durch Mietvertrag vom 4. April 1990 Räumlichkeiten nebst Hofanlagen, Gartenflächen und Keller auf dem Grundstück F Weg 60 in Berlin zum Betrieb einer Gaststätte und eines Beherbergungsbetriebes mit Wohnung. Vereinbarungsgemäß verlängerte sich die Laufzeit des Vertrages jeweils um ein Jahr, weil dem keine Mietvertragspartei widersprach. Ab 1. April 1995 belief sich die zu entrichtende Gesamtmiete auf 1.590,12 EUR. Randnummer 3 Die Klägerin behauptet, das Land Berlin habe ihr das Objekt übertragen und sie sei in das Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 4 Der Beklagte geriet in den Jahren 2003 bis 2005 unstreitig mit einzelnen Zahlungen in Rückstand, die sich zum Jahreswechsel 2005/2006 auf insgesamt 3.298,36 EUR summierten. Die Parteien einigten sich daraufhin am 2./23. März 2006 auf ein Schuldanerkenntnis und eine Ratenzahlung (Anlage K 4). Randnummer 5 Der Beklagte kam in der folgenden Zeit mit weiteren Zahlungen in Rückstand, woraufhin die Klägerin unter dem 11. September 2007 wegen eines vermeintlichen Zahlungsrückstandes in Höhe von 23.767,46 EUR die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Randnummer 6 Am 31. März 2008 nahm die Klägerin das Grundstück wieder in Besitz. Randnummer 7 Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe um eine Räumungsfrist bis zum 30. November 2007 gebeten und erklärt, dass er eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete leisten und in monatlichen Raten begleichen werde. Randnummer 8 Sie behauptet weiter, dass das Grundstück nicht geräumt gewesen sei und sich auf dem Grundstück und in dem Haus erhebliche Mengen Sperrmülls befunden hätten. Randnummer 9 Nach Klageerhebung verrechnete die Klägerin die Mietkaution in Höhe von 6.135,50 EUR mit dem restlichen Anspruch aus dem Schuldanerkenntnis, mit Mietforderungen für Juli, September und anteilig Oktober 2006, mit einen Anspruch auf Erstattung vermeintlich entstandener Rücklastschriftgebühren und vermeintlich entstandener Kosten für die Räumung und Reinigung des Objekts. Insoweit hat sie den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 10 Die Klägerin verlangt zuletzt Zahlung der Miete/Nutzungsentschädigung für Oktober 2006 (anteilig) bis März 2008 in Höhe von insgesamt 27.611,21 EUR nebst Zinsen. Randnummer 11 Der Beklagte trat den Ansprüchen der Klägerin entgegen und erklärte mit seinem Kautionsguthaben die Aufrechnung gegen eventuell noch bestehende Mietansprüche. Randnummer 12 Der Beklagte behauptet, der Keller und die Küche der Gaststätte seien großflächig mit Schimmel überzogen gewesen, der durch im Jahre 2004/2005 durchgeführte Straßenbauarbeiten sichtbar geworden sei. Er und seine Familie seien einer erheblichen Gesundheitsgefährdung ausgesetzt gewesen. Seine Frau und seine Kinder seien daher ausgezogen. Die Schimmelbildung sei eine Ursache seiner Krebserkrankung. Der Geschäftsbetrieb sei wegen der Schimmelbildung nicht aufrecht zu erhalten gewesen. Die Gäste seien wegen übelriechender Luft ausgeblieben. Die Schimmelbildung sei der Klägerin mehrfach mitgeteilt worden. Randnummer 13 Der Beklagte meint daher, zumindest seit Juli 2006 sei die Miete auf Null gemindert gewesen. Randnummer 14 Die ab Oktober 2007 geltend gemachte Nutzungsentschädigung stehe der Klägerin nicht zu, weil er schon zum 30. September 2007 ausgezogen sei. Im Übrigen sei die Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung rechtsmissbräuchlich, weil eine Neuvermietung nicht geplant gewesen sei. Randnummer 15 Das Landgericht hat der Klage abgesehen von einem Teil der Nebenforderungen stattgegeben und den Beklagten zur Zahlung von 27.611,21 EUR nebst Zinsen verurteilt und die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache in Höhe von 6.135,50 EUR festgestellt. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt: Randnummer 16 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete/Nutzungsentschädigung in Höhe von 27.611,21 EUR zu. Die Klägerin sei aktivlegitimiert, was sich u. a. aus dem eingereichten Grundbuchauszug ergebe. Die Aufrechnung der Beklagten greife nicht durch, weil der Anspruch der Höhe nach nicht dargelegt sei. Die Miete sei nicht gemindert. Es fehle an jeglichem konkreten Vortrag dazu, an welcher Stelle und in welchem Umfang Schimmel vorhanden gewesen sein solle. Mit der Vereinbarung vom 2./23. März 2006 habe der Beklagte die Vertragsgemäßheit des Zustandes anerkannt. Durch die Bitte um ein Entgegenkommen der Klägerin habe er den Rückstand auch anerkannt. Daher könne er jetzt nicht mehr auf Minderung abstellen. Die pauschale Behauptung übelriechender Luft sei nicht geeignet, eine Minderung zu begründen. Von einer Rückgabe der Räumlichkeiten könne erst zum 31. März 2008 ausgegangen werden, weil der Auszug keine Rückgabe darstelle. Dass der Beklagte bei einem Vorabnahmetermin vom 2. Oktober 2007 schon versucht habe, die Schlüssel zurückzugeben, habe er nicht vorgetragen. Randnummer 17 In Höhe von 6.135,50 EUR sei der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Die monatlichen Zahlungen seien geschuldet gewesen. Für die Höhe der Rücklastschriftgebühren gelte § 287 ZPO. Das Bestreiten der Aufwendungen für die Räumung und Säuberung liege neben der Sache, weil der Beklagte für die ordnungsgemäße Rückgabe darlegungs- und beweispflichtig gewesen sei. Das erledigende Ereignis sei die Aufrechnungserklärung. Randnummer 18 Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er den Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Er macht im Wesentlichen geltend: Randnummer 19 Das Landgericht habe seine Aufrechnung zumindest in der Höhe des Betrages berücksichtigen müssen, den die Klägerin selbst genannt habe. Im Übrigen sei über das Kautionsguthaben schon vor Klageerhebung abzurechnen gewesen. Ein erledigendes Ereignis sei daher nicht eingetreten. Randnummer 20 Entgegen der Annahme des Landgerichts sei der Schimmelbefall konkret dargelegt worden. Das Landgericht hätte im Übrigen einen Hinweis nach § 139 ZPO geben müssen. Der Beklagte hätte dann seinen Vortrag weiter substanziiert. Die Klägerin habe den Schimmelbefall mit Nichtwissen bestritten, was unzulässig sei, weil ihr das Objekt bekannt gewesen sei und daher auf eigener Wahrnehmung beruhe. Randnummer 21 In dem Schreiben vom 2./23. März 2006 liege kein Einwendungsverzicht für einen späteren Zeitraum. Auch ein Anerkenntnis des Mietrückstands sei nicht erfolgt. Randnummer 22 Im Hinblick auf die vom Landgericht bis zum 31. März 2008 zugesprochenen Ansprüche macht der Beklagte geltend: Sein Vortrag, das in Rede stehende Grundstück sei zum 30. September 2007 beräumt zurückgegeben und eine Übergabe sei verweigert worden, sei unstreitig. Im Übrigen sei eine Neuvermietung gar nicht angedacht gewesen und das Objekt inzwischen sogar vollständig abgerissen. Selbst wenn eine Mietsache mangelhaft zurückgegeben werde, könne Nutzungsentschädigung nur verlangt werden, wenn der Vermieter nachweise, dass ohne die Mängel sofort nach Rückgabe eine Neuvermietung möglich gewesen wäre. Randnummer 23 Unrichtig sei die Ansicht des Landgerichts, der Beklagte sei für eine Beräumung darlegungs- und beweispflichtig. Es sei bestritten worden, dass die Klägerin 438,35 EUR aufgewendet habe und unter Beweisantritt vorgetragen worden, dass die Mietsache ordnungsgemäß beräumt gewesen sei. Randnummer 24 Eine Schätzung der Rücklastgebühren sei nicht zulässig, weil die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2 ZPO nicht vorgelegen hätten. II. Randnummer 25 Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO. Randnummer 26 Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist hier indes nicht der Fall. Randnummer 27 1. Zutreffend hat das Landgericht der Klägerin einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung in Höhe von insgesamt 27.611,21 EUR zugesprochen. Der Klägerin stehen Ansprüche für Oktober 2006 in anteiliger Höhe von 579,17 EUR und von November bis einschließlich März 2008 in Höhe von monatlich 1.590,12 EUR gemäß § 535 Abs. 2 BGB (Miete) und ab der fristlosen Kündigung im September 2007 gemäß § 546 a Abs. 1 BGB (Nutzungsentschädigung) zu. Randnummer 28 a) Die Berufung greift die vom Landgericht zu Recht festgestellte Aktivlegitimation der Klägerin nicht mehr an. Randnummer 29 Denn nachdem die Klägerin in erster Instanz Ablichtungen der entsprechenden Grundbücher vorgelegt hat, kann gemäß § 566 Abs. 1 BGB davon ausgegangen werden, dass die Klägerin in den Mietvertrag eingetreten ist. Denn das Eigentum an dem Grundstück ist vom Land Berlin, dem ursprünglichen Vermieter, auf die Klägerin übertragen worden. Randnummer 30 b) Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte der Klägerin Miete für den Zeitraum von Oktober 2006 (anteilig) bis zur Kündigung im September 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB und von da an Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB bis zum März 2008 einschließlich schuldete. Denn seit der Kündigung des Mietvertrages im September 2007 bis zum 31. März 2008 hat der Beklagte der Klägerin die Mietsache vorenthalten und schuldet daher gemäß § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete eine Nutzungsentschädigung. Randnummer 31 Die Mietsache wird gemäß § 546 a BGB vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, NJW 2007, 1594, 1595). So liegt es hier. Randnummer 32 aa) Anders als die Berufung geltend macht, kann nicht schon von einer Rückgabe des Grundstücks zum 30. September 2007 ausgegangen werden. Randnummer 33 (1) Die Vorenthaltung endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht (Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 546 a, Rn. 18; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, Kap. V. Rn. 74). Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache (BGH, NJW 1994, 3232, 3234; OLG Hamm, ZMR 1996, 372, 373). Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab (BGH, NJW 1983, 1049, 1050). Bleibt hingegen eine Vielzahl von Gegenständen zurück, liegt nur eine teilweise Räumung vor, die, weil Teilleistungen gemäß § 266 BGB unzulässig sind, zur Vorenthaltung der gesamten Mietsache führt (vgl. OLG Koblenz, NZM 2006, 181; OLG Hamm, ZMR 1996, 372, 374; Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546 a, Rn. 22; Scheuer in Bub/Treier, aaO, Kap. V. Rn. 60). Das ist auch hier der Fall. Randnummer 34 (2) Die Klägerin hat in der Klageschrift konkret vorgetragen, dass sich z. B. am 27. Dezember 2007 noch immer ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen, Blumenbehälter sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll und auch Einrichtungsgegenstände in dem Mietobjekt befanden. Auch den Zustand des Mietobjekts am 31. März 2007 hat die Klägerin durch Bezugnahme auf die Anlage K 9 (Übernahme-/Übergabeprotokoll) detailliert beschrieben. Daraus ergibt sich, dass der Beklagte in erheblichen Umfang Gegenstände in dem Mietobjekt zurückgelassen hat und daher seiner Räumungspflicht in einem so erheblichen Umfang nicht nachgekommen ist, dass nur von einer unzureichenden Teilräumung ausgegangen werden kann. Randnummer 35 Dem ist der Beklagte, den bei einem Streit über die Rückgabe die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass er die Mietsache zurückgegeben hat (Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546 a, Rn. 52; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rn. 1135; Scheuer in Bub/Treier, aaO, Kap. V. Rn 111), lediglich mit dem Vortrag entgegengetreten, er bestreite, dass das Grundstück nicht beräumt worden sei und sich noch Sperrmüll dort befunden habe. Damit hat der Beklagte weder den konkreten Vortrag der Klägerin ausreichend bestritten noch gar seiner eigenen Darlegungslast genügt. Vielmehr hätte er im Einzelnen darlegen müssen, welche Gegenstände sich nach seinem Auszug noch auf dem Grundstück befanden. Das ist jedoch nicht geschehen. Randnummer 36 Der Berufung kann auch nicht in ihrer Einschätzung beigetreten werden, dass das Vorbringen des Beklagten unstreitig geworden sei, weil die Klägerin diesem in ihrem nachfolgenden Vortrag nicht mehr entgegengetreten sei. Randnummer 37 Zwar sind gemäß § 138 Abs. 3 ZPO Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht. Allerdings kann bereits in einem vorangegangenen widersprechenden Vortrag ein konkludentes Bestreiten nachfolgender Behauptungen liegen (BGH, NJW-RR 2001, 1294). Randnummer 38 Das ist hier der Fall, weil die Klägerin schon in der Klageschrift im Einzelnen die zurückgelassenen Gegenstände bezeichnet hatte und keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich waren, dass sie ihren dem Vorbringen des Beklagten widersprechenden Vortrag fallen lassen wollte. Randnummer 39 bb) Das Unterlassen der Rückgabe des Mietobjekts erfolgte auch gegen den Willen der Klägerin. Randnummer 40 (1) Die Klägerin behauptet zwar, dass der Beklagte eine Räumungsfrist bis zum 30. November 2007 erbeten habe. Die etwaige Gewährung einer Räumungsfrist durch die Klägerin stünde der Annahme einer Vorenthaltung der Mietsache gemäß § 546 a BGB jedoch nicht entgegen. Denn ausreichend ist der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters, der auch bei Einräumung einer Räumungsfrist gegeben ist (BGH, NZM 2006, 820). Randnummer 41 (2) Die Klägerin durfte zudem die Rücknahme des Mietobjektes an den beiden Rückgabeterminen, die nach ihrem Vortrag im Dezember 2007 stattgefunden haben, ablehnen. Randnummer 42 Denn nach den obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass das Mietobjekt nur teilweise geräumt gewesen ist. Da Teilleistungen gemäß § 266 BGB nicht zulässig sind, kann sie der Gläubiger ablehnen (Grüneberg in Palandt, BGB, 69. Auflage, § 266, Rn. 10). Daher durfte die Klägerin die Annahme des nur teilweise geräumten Mietobjekts ablehnen ohne dadurch ihren Rücknahmewillen zu verlieren. Randnummer 43 cc) Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung steht entgegen der Annahme des Beklagten auch nicht entgegen, dass die Klägerin möglicherweise nicht beabsichtigt hat, die Räume weiter zu vermieten. Randnummer 44 Das für seine Ansicht angeführte Urteil des LG Berlin vom 18. Februar 2000 – 63 S 336/99 – betrifft einen anderen Sachverhalt. Dort ging es um einen sog. Mietausfallschaden hier um Nutzungsentschädigung. Die Fälle sind nicht vergleichbar. Randnummer 45 Macht der Vermieter einen Mietausfallschaden geltend, muss er darlegen, dass ihm infolge des Zustandes der Mietsache ein konkreter Mietausfall entstanden ist (Langenberg in Schmidt-Futterer, aaO, § 538, Rn. 400). Das ist der Schaden, den er ersetzt verlangen kann. Zweck der Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB ist es hingegen, dem Vermieter bei nicht rechtzeitiger Rückgabe der Mietsache auf einfachem Weg einen vom Schadensersatzrecht unabhängigen Entschädigungsanspruch in Höhe der bisherigen Miete zu gewähren (Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546 a, Rn. 4). Die Entschädigung hat daher Entgeltcharakter (Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rn. 1119). Ein Schaden muss dem Vermieter daher gerade nicht entstanden sein. Es kommt mithin auch nicht darauf an, ob das Mietobjekt weiter vermietet werden sollte oder konnte. Randnummer 46 c) Das Landgericht hat der Klägerin auch zu Recht den Anspruch auf Miete und Nutzungsentschädigung in voller Höhe zugesprochen. Randnummer 47 aa) Ohne Erfolg rügt der Beklagte mit seiner Berufung, das Landgericht hätte seine Aufrechnungserklärung berücksichtigen müssen. Randnummer 48 Der Beklagte hat vortragen, er habe zugunsten des Vermieters ein Sparbuch anlegen müssen. Der Anspruch auf Rückerstattung der Kaution ist in diesem Fall auf Herausgabe bzw. Pfandfreigabe und nicht auf Auszahlung gerichtet (Peitz/Leo in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Kap. 16, Rn. 292; Blank in Schmidt-Futterer, aaO, § 551, Rn. 105; Riecke/Schmidt in Schmid, Miete und Mietprozess, 4. Auflage, Kap. 6, Rn. 89). Daher kann der Beklagte mit diesem Anspruch nicht gegen die Klageforderungen aufrechnen. Denn gemäß § 387 BGB können nur Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden, deren Gegenstand gleichartig ist. Das ist bei den auf Zahlung von Geld gerichteten Ansprüchen der Klägerin und dem auf Herausgabe bzw. Pfandfreigabe gerichteten Anspruch des Beklagten nicht der Fall. Randnummer 49 bb) Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass der Beklagte die Miete/Nutzungsentschädigung ungemindert schuldete. Denn der Beklagte hat keinen Mangel der Mietsache vorgetragen, der gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete führte. Randnummer 50 Unter einem Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen (BGH, NJW 2006, 899, 900). Sie muss die Tauglichkeit zu dem von den Vertragspartnern vorausgesetzten Gebrauch ganz aufheben oder erheblich mindern (Weidenkaff in Palandt, aaO, § 536, Rn. 16; Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2006, § 536, Rn. 5; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO, § 536, Rn. 17). Für das Vorliegen des Mangels und die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Weidenkaff in Palandt, aaO, § 536, Rn. 5; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO, § 536, Rn. 443). Diesen Anforderungen wird der Vortrag des Beklagten nicht gerecht. Randnummer 51 Entgegen der Annahme der Berufung ist das Vorliegen eines Mangels streitig. Die Klägerin durfte diesen gemäß § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen bestreiten, weil sie während der Mietzeit den Zustand der Mietsache aus eigener Wahrnehmung nicht kannte. Randnummer 52 Der Kläger behauptet zwar großflächigen Schimmelbefall im Keller und in der zur Gaststätte gehörenden Küche. Eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch macht er hingegen ausreichend konkret nicht geltend. Die Behauptung, die Schimmelbildung habe seine Familie gesundheitlich gefährdet und sei eine Ursache seiner Krebserkrankung, ist zu pauschal, um sie auf ihre Richtigkeit überprüfen zu können. Denn da sich die Frage, ob Schimmelpilze in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährden, nicht allgemein beantworten lässt, kann sie letztlich nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden (BGH, NZM 2007, 439, 441; Senat, NJOZ 2004, 2217, 2219). Hierfür fehlt es aber an Anknüpfungstatsachen. Der Beklagte trägt weder zur Art des Schimmels noch zur Konzentration von Sporen in den einzelnen Räumen vor. Auch die Art seiner Erkrankung und der Gesundheitsgefährdung seiner Familie wird nur pauschal vorgetragen. Der Beklagte legt keine ärztlichen Atteste bezüglich seiner Erkrankung und keine Laboruntersuchungen bezüglich des vermeintlichen Schimmelbefalls im Mietobjekt vor. Darüber hinaus ist das Mietobjekt nach Angabe des Beklagten inzwischen abgerissen worden, so dass auch nachträglich keine Untersuchung des Schimmelbefalls mehr stattfinden kann. Dem auf Einholung eines Sachverständigengutachtens gerichteten Beweisangebot des Beklagten kann daher nicht nachgekommen werden. Randnummer 53 Die weiter vom Beklagten angeführte “übelriechende Luft” ist ebenfalls nicht geeignet, eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit zu begründen. Der Vortrag des Beklagten ist dazu zu unkonkret. Randnummer 54 Auf den vom Landgericht angenommenen Einwendungsverzicht und das erkannte Anerkenntnis des bestehenden Rückstandes und die hiergegen gerichteten Angriffe der Berufung kommt es daher nicht mehr an. Randnummer 55 2. Zutreffend hat das Landgericht die Erledigung des Rechtsstreits in Höhe von 6.135,50 EUR festgestellt. Die zulässige und in dieser Höhe begründete Klage ist erst durch die Abrechnung der Mietkaution durch die Klägerin unbegründet geworden. Erst dadurch hat sich der Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise erledigt. Randnummer 56 a) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass das erledigende Ereignis erst die Verrechnung der Mietsicherheit mit den der Klägerin als Vermieter zustehenden Forderungen darstellt. Randnummer 57 Denn der Vermieter wird erst durch die Einziehung des Kautionsbetrages, sei es infolge der Sicherungsabtretung des Sparguthabens oder sei es infolge eines vertraglichen Forderungspfandrechts hieran, befriedigt (Riecke/Schmidt in Schmid, aaO, Kap. 6, Rn. 97). Randnummer 58 Die Berufung geht daher fehl, wenn sie meint, in Höhe des Kautionsguthabens sei die Klage von Anfang an unbegründet gewesen. Randnummer 59 b) Der Klägerin standen – wie auch das Landgericht richtigerweise annimmt – die einzelnen Ansprüche zu, auf die sie das Kautionsguthaben verrechnet hat. Soweit der Beklagte dies mit der Berufung angreift, dringt er hiermit nicht durch. Randnummer 60 aa) Der Klägerin stand ein Anspruch auf Erstattung der ihr entstandenen Kosten für die Räumung und Säuberung des Mietobjektes gemäß §§ 280, 281 BGB zu. Randnummer 61 Aufgrund der Klausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrages war der Beklagte verpflichtet, die Mieträume in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, das bedeutet, dass sie auch gereinigt zurückgegeben werden müssen (vgl. Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546, Rn. 84). Darüber hinaus war er gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mieträume zu räumen. Diesen Pflichten ist der Beklagte nicht nachgekommen. Randnummer 62 Die Klägerin hat zum Zustand der Mieträume konkret vorgetragen. Untermauert hat sie diesen Vortrag mit der Vorlage der Lichtbilder des Grundstücks, die dem Übernahme-/Übergabeprotokoll beigefügt sind (Anlage K 9). Der Beklagte ist diesem Vortrag nur unzureichend entgegengetreten. Er kann sich insbesondere nicht darauf zurückziehen, die Fotos hätten keine Relevanz, weil sie nicht erkennen ließen, wann sie gefertigt worden seien. Denn der Beklagte ist am 31. März 2008 bei der Übernahme des Grundstücks durch die Klägerin anwesend gewesen und kennt daher den Zustand des Mietobjekts an diesem Tag. Es wäre daher gemäß § 138 Abs. 2 ZPO erforderlich gewesen, dem Vortrag der Klägerin mit konkretem Gegenvortrag zu begegnen. Da dies unterblieben ist, ist sein Bestreiten unzureichend und daher unbeachtlich, § 138 Abs. 3 ZPO. Randnummer 63 Weil der Beklagte mehrfachen Aufforderungen der Klägerin, das Grundstück in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen (vgl. insbesondere Anlagen K 6 und K 7) nicht nachkam, und unstreitig auch bereits Ende September 2007 ausgezogen war, konnte die Klägerin von einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung gemäß § 281 Abs. 2 BGB ausgehen und daher ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz verlangen. Randnummer 64 Die Klägerin konnte auch den durch die Anlagen K 10 bis K 12 belegten Aufwand für die Reinigung und die Beseitigung von Abfall von dem Beklagten ersetzt verlangen. Der Beklagte legt auch mit der Berufung nicht dar, was er im Hinblick auf die Rechnungen bestreiten wolle. Sofern er den Aufwand allein deshalb in Abrede stellen will, weil er den von der Klägerin behaupteten Zustand des Mietobjekts bestritten hat, dringt er damit nicht durch, weil – wie ausgeführt – dieses Bestreiten gerade unzureichend gewesen ist. Randnummer 65 bb) Soweit der Kläger das Urteil des Landgerichts im Hinblick auf die Schätzung des durch die Rücklastschriften entstandenen Gebühren mit dem Argument angreift, § 287 Abs. 2 ZPO lasse hier eine Schätzung des Schadens nicht zu, geht dies fehl, weil nicht § 287 Abs. 2 ZPO Anwendung findet (gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten in anderen Fällen), sondern § 287 Abs. 1 ZPO (gilt für Schäden). III. Randnummer 66 Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001006507 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2023:251023UVIIIZR147.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 147/22 Verkündet am: 25. Oktober 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 1. a) Ob das Aufstellen bewusst unwahrer Tatsachenbehauptungen durch den Mieter innerhalb eines Rechtsstreits mit seinem Vermieter eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende Pflichtverletzung darstellt, ist an- hand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. b) Dabei ist zum einen die Bedeutung und Tragweite der unwahren Behauptung des Mieters unter Berücksichtigung des gegebenen Sinnzusammenhangs zu bewerten. In die gebotene Würdigung ist zum anderen in der Regel ein vorangegangenes ver- tragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 14). So ist etwa zu berücksich- tigen, ob das unredliche Prozessverhalten des Mieters der Abwehr einer unberech- tigten Kündigung des Vermieters dienen sollte (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pacht- verhältnisses nach § 554a BGB aF]). - 2 - 2. Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach Kündigungsgründe, die in dem Kündigungsschreiben nicht angegeben wurden, (ausnahmsweise) dann berück- sichtigt werden können, wenn sie nachträglich entstanden sind, findet ausschließ- lich dann Anwendung, wenn die ursprüngliche Kündigungserklärung zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22 - LG Berlin AG Wedding - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Oktober 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 3. Juni 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 2000 Mieter einer mittlerweile im Eigen- tum der Klägerin stehenden Wohnung in einem Berliner Mehrfamilienhaus. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis erstmals ordentlich - wegen einer aus ihrer Sicht vertragswidrigen Hundehaltung - mit Schreiben vom 24. Juli 2019. Anlässlich der hiesigen, ursprünglich ausschließlich auf diese Kündigung gestützten Räumungsklage hat das Amtsgericht die Beklagten am 25. Septem- ber 2020 persönlich angehört. Hierbei hat der Beklagte zu 2 unter anderem an- gegeben: "Aus unserer Perspektive geht es gar nicht um den Hund. Wir haben viel- mehr das Gefühl, dass wir aus dem Haus herausgemobbt werden sollen. Wir werden auch von dem Hausverwalter beleidigt mit Worten wie ‘Scheiß 1 2 - 4 - Ausländer‘ und ‘Assis‘. Ich habe ein Gespräch der Eigentümerin zufällig mitbekommen, aus dem sich ergibt, dass das Haus verkauft werden soll. Der Käufer hat jedoch gesagt, dass ein Verkauf des Hauses nur dann in Betracht kommt, wenn alle Mieter aus dem Haus ausgezogen sind." Gestützt auf diese - ihrer Meinung nach unwahren und ehrverletzenden - Äußerungen hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2020 (erneut) eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen. Nach dem Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung hat die Klägerin mit Schreiben vom 8. Oktober 2021 und vom 20. Januar 2022 weitere Kündigungen erklärt. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und der Klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Es könne offenbleiben, ob die Kündigung vom 24. Juli 2019 wirksam ge- wesen sei. Denn jedenfalls die ordentliche Kündigung vom 9. Oktober 2020 habe 3 4 5 6 7 8 - 5 - das Mietverhältnis beendet. Die vorsätzlich falsche Behauptung des Beklagten zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 25. September 2020, die Klägerin wolle das Haus verkaufen, der Kaufinteressent habe jedoch gesagt, dass ein Hausverkauf nur in Betracht komme, wenn alle Mieter aus dem Haus ausgezogen seien, stelle eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverlet- zung dar. Der Mieter sei gemäß §§ 535, 241 BGB zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des Vermieters verpflichtet. Zwar sei der Mieter in Ausprägung des Grundsatzes des § 193 StGB berechtigt, seine eigenen Interes- sen im Rahmen eines Prozesses angemessen wahrzunehmen. Bewusst falscher Vortrag sei indessen nicht erlaubt. Die den Beklagten vorgeworfene Hundehal- tung stehe überdies in keinem Zusammenhang mit dem angeblich mitgehörten Verkaufsgespräch. Daher bestehe auch kein schützenswertes Interesse, die be- treffenden Äußerungen, die allein dazu gedient hätten, die Klägerin in Misskredit zu bringen und eine Abweisung der Räumungsklage wegen Rechtsmissbrauchs zu erreichen, als privilegiert anzusehen. Der Vortrag der Beklagten sei bewusst unrichtig gewesen. Die Beklagten hätten nicht darzulegen vermocht, wann das angebliche Gespräch zwischen der Klägerin und einem Kaufinteressenten, dessen Inhalt der Beklagte zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht geschildert habe, stattgefunden haben solle. Auf die Frage, ob das von den Beklagten in einem späteren (zweit- instanzlichen) Schriftsatz dargestellte Gespräch zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 sowie einem Begleiter der Klägerin tatsächlich stattgefunden habe, komme es nicht an. Denn insoweit hätten die Beklagten einen anderen Gesprächsinhalt behauptet, namentlich, dass die Klägerin hierbei (lediglich) ge- äußert habe, sie beabsichtige, die Erdgeschossräume des Hauses zu Wohnun- gen umzubauen und wolle das Haus verkaufen, falls dies nicht möglich sein sollte. Diesen angeblichen Erklärungen der Klägerin sei nicht zu entnehmen, 9 10 - 6 - dass der etwa beabsichtigte Hausverkauf von einem vorherigen Auszug der Mie- ter abhänge. Insofern seien sie nicht vergleichbar mit denjenigen, die der Be- klagte zu 2 im Rahmen seiner Anhörung vor dem Amtsgericht zur Untermaue- rung seiner Vermutung, die Beklagten sollten aus dem Haus "herausgemobbt" werden, behauptet habe. Die in diesem letztgenannten Verhalten liegende Pflichtverletzung wiege wegen des Vorsatzes sehr schwer. Auf eine emotionale Ausnahmesituation könne sich der Beklagte zu 2 deshalb nicht berufen, weil seine Anhörung nicht in Anwesenheit des Hausverwalters, gegen den sich die Vorwürfe gerichtet hätten, stattgefunden habe. Ferner hätten die Beklagten ihren gegen die Klägerin erho- benen Vorwurf in einem späteren Schriftsatz wiederholt. Eine Abmahnung sei entbehrlich gewesen, weil eine solche ersichtlich keine Erfolgsaussichten gehabt hätte. Dies zeige sich daran, dass die Beklagten in Kenntnis der auf die vorbezeichneten Äußerungen des Beklagten zu 2 gestütz- ten Kündigung des Mietverhältnisses in einem weiteren Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht erneut offensichtlich Unzutreffendes über das Vorgehen der Klägerin gegenüber den Mietern des Mehrfamilienhauses geäu- ßert hätten, namentlich, dass alle Mieter mit Kündigungen bedroht würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht bejaht werden. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kündigung der Klägerin vom 9. Oktober 2020 habe das Mietverhältnis mit den 11 12 13 - 7 - Beklagten gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet, beruht auf revisions- rechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. 1. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob der Vermieter angesichts einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist anhand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu be- urteilen (vgl. Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 31; vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 11 mwN). In diese Würdigung ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhal- ten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 14). Es kann daher auch von Bedeutung sein, ob dem Verhalten des Mieters eine unberechtigte Kün- digung durch den Vermieter vorausgegangen ist (vgl. Senatsurteil vom 4. De- zember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündi- gung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]). 2. Diesen Grundsätzen wird die angefochtene Entscheidung nicht ge- recht. Zwar unterliegt die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, angesichts derer ein berechtigtes Inte- resse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB zu bejahen ist, der tatrichterlichen Würdigung, die vom Re- visionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die all- gemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt worden 14 15 - 8 - sind (vgl. Senatsurteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 21 mwN [zu einer Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]). Solche Rechts- fehler sind dem Berufungsgericht hier indes unterlaufen. Es ist zwar zutref- fend davon ausgegangen, dass bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen kann; einen sol- chen Fall hat es hier jedoch unter Außerachtlassung wesentlichen Streitstoffs und damit gemäß dem aufgezeigten Prüfungsmaßstab rechtsfehlerhaft be- jaht. a) Im Ausgangspunkt gilt, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) und dem Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) unvereinbar ist, wenn redliche Äußerungen in einem Zivilprozess oder die redliche Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten in einem Strafverfahren aus Gründen des Ehrenschutzes zu straf- oder zivilrechtlichen Nachteilen führen, weil die Behauptung sich später im Prozess oder nach be- hördlicher Prüfung als unrichtig oder unaufklärbar erweist (BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 17). Demgemäß dürfen die Parteien in einem Gerichtsverfahren - ohne darauf gestützte straf- oder zivil- rechtliche Nachteile befürchten zu müssen - regelmäßig alles vortragen, was sie zur Wahrung ihrer Rechte für erforderlich halten, selbst wenn hierdurch die Ehre des Prozessgegners berührt wird (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezem- ber 2007 - VI ZR 14/07, NJW 2008, 996 Rn. 13). Bei der Beurteilung, ob eh- renrührige oder gar beleidigende Äußerungen, die zur Rechtsverteidigung in ei- nem Mietrechtsstreit gemacht werden, die Kündigung des Mietverhältnisses - sei es nach § 543 Abs. 1 BGB oder nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - rechtfertigen, ist deshalb in den Blick zu nehmen, ob diese Äußerungen im Hinblick auf die 16 - 9 - konkrete Prozesssituation zur Rechtswahrung geeignet und unter Berücksichti- gung der Bedeutung des Mietverhältnisses angemessen sind (vgl. BVerfG, NJW 2000, 3196 Rn. 17 mwN; OLG München, ZMR 1996, 487, 492; ZMR 2019, 266, 267 [jeweils zu einer fristlosen Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses]; LG Berlin, WuM 2013, 354; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 69). Grundsätzlich nicht geschützt sind allerdings missbräuchliche Äußerun- gen, die in keinem inneren Zusammenhang mit dem verfolgten berechtigten An- liegen stehen oder wissentlich unwahre oder leichtfertig unhaltbare Behauptun- gen aufstellen (BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 18). Dementsprechend können etwa eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter und ebenso wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige - je nach den Umständen des Einzelfalls und ins- besondere auch in Abhängigkeit von dem Verhalten des Angezeigten (vgl. BVerfG, NZM 2002, 61 mwN [zu einer fristlosen Kündigung nach § 554a BGB aF]) - einen zur (fristlosen oder ordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigenden Umstand darstellen (vgl. Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 25 mwN). Ebenso kann ein Kündigungsgrund vorlie- gen, wenn sich eine Mietpartei in einem Zivilprozess unredlicher oder unverhält- nismäßiger Mittel bedient (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 40 mwN). Allerdings sind auch hier die Schwere des Pflichtverstoßes des Mieters sowie das Verhalten der Gegenseite zu berück- sichtigen (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1; KG, GE 1987, 571 [jeweils zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]). b) Gemessen daran rechtfertigen die bisher vom Berufungsgericht ge- troffenen Feststellungen die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist zwar 17 18 - 10 - davon auszugehen, dass es sich bei der anlässlich seiner Anhörung vor dem Amtsgericht - im Zusammenhang mit dem Vorwurf, die Beklagten sollten aus dem Haus "herausgemobbt" werden - gemachten Angabe des Beklagten zu 2, ein Kaufinteressent habe gegenüber der Klägerin geäußert, ein Hauskauf komme nur im Fall des Auszugs aller Mieter in Betracht, um eine vorsätzlich falsche - und damit nach Maßgabe der aufgezeigten Grundsätze nicht privilegierte - Behaup- tung handelt (dazu nachfolgend unter aa). Dieser Umstand lässt indes nicht ohne weiteres auf eine im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 schließen. Vielmehr erfordert die Beurtei- lung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung des Mieters auch in einem solchen Fall die Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, weshalb insbesondere die Schwere des Pflichtverstoßes des Mieters zu beachten sowie - gegebenen- falls - vorangegangenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters in die Würdi- gung einzubeziehen ist. Dem ist das Berufungsgericht nicht hinreichend nachge- kommen (dazu nachfolgend unter bb). aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, es handele sich bei der zuvor beschriebenen Äußerung des Beklagten zu 2 über den Inhalt eines Gesprächs zwischen der Klägerin und einem Kaufinteressenten um eine bewusst unrichtige und damit - unter den hier gegebenen Umständen - pflichtwidrige Tatsachenbe- hauptung, ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. (1) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe die dieser An- nahme zugrundeliegenden Feststellungen verfahrensfehlerhaft unter Überge- hung von unter Beweis gestelltem zweitinstanzlichen Vorbringen der Beklagten getroffen, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung sieht der Senat gemäß § 564 ZPO ab. 19 20 - 11 - (2) Es begegnet revisionsrechtlich gesehen auch keinen Bedenken, dass das Berufungsgericht aus dem Umstand, dass die Beklagten auf einen entspre- chenden richterlichen Hinweis "lediglich" Vortrag über ein zwischen der Klägerin und einem Dritten Anfang des Jahres 2021 geführtes Gespräch gehalten haben, welches weder in zeitlicher Hinsicht noch inhaltlich mit dem von dem Beklagten zu 2 vor dem Amtsgericht geschilderten Gespräch zwischen der Klägerin und ei- nem potentiellen Kaufinteressenten übereinstimmt, den Schluss gezogen hat, die Angabe des Beklagten zu 2, ein Kaufinteressent habe gegenüber der Klägerin geäußert, ein Hauskauf komme nur im Fall des Auszugs aller Mieter in Betracht, sei bewusst unwahr erfolgt. Denn mit diesem Vortrag zu einem weiteren Gespräch Anfang des Jahres 2021 sind die Beklagten der ihnen obliegenden Substantiierungs- beziehungs- weise (zumindest sekundären) Darlegungslast bezüglich des vom Beklagten zu 2 am 25. September 2020 vor dem Amtsgericht behaupteten Gesprächs, das die Klägerin als frei erfunden bezeichnet hat, nicht nachgekommen. Das Vorbringen der Klägerin, das Gespräch sei frei erfunden, gilt daher - ungeachtet dessen, wel- che Partei hier im Hinblick auf das Vorliegen einer bewusst unwahren Tatsachen- behauptung die primäre Darlegungs- und Beweislast trägt - als zugestanden (§ 138 Abs. 3 ZPO). Demnach ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei von einer insoweit wissentlich falschen und damit - unter den hier gegebenen Umständen - pflichtwidrigen Behauptung durch den Beklagten zu 2 ausgegangen. bb) Bei der Beurteilung, ob die festgestellte schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 nicht unerheblich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist und daher eine Kündigung nach dieser Vorschrift rechtfertigt, sind dem Beru- fungsgericht indes revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler unterlaufen. 21 22 23 - 12 - (1) Zum einen hat das Berufungsgericht die vorbezeichnete Äußerung des Beklagten zu 2 rechtsfehlerhaft unter Außerachtlassung des Sinnzusammen- hangs, in dem sie gefallen ist, bewertet und sich dadurch den Weg zu einer sach- gerechten Einordnung ihrer Bedeutung und Tragweite versperrt. Der Beklagte zu 2 hat ausweislich der Feststellungen des Berufungsge- richts zunächst ausdrücklich die subjektive Wahrnehmung der Beklagten geschil- dert, wonach der wahre Grund für die (erste) Kündigung nicht in der - aus Sicht der Klägerin vertragswidrigen - Hundehaltung liege, sondern die Beklagten viel- mehr aus dem Haus "herausgemobbt" werden sollten. Er hat hierfür sodann zwei Gründe angeführt, namentlich einerseits die - zwischen den Parteien streitige - mehrfach zum Ausdruck gebrachte ausländerfeindliche Haltung des Hausverwal- ters der Klägerin und andererseits die - ebenfalls im Streit stehende - Absicht der Klägerin, das Haus zu verkaufen. Im Zusammenhang mit der letztgenannten Be- hauptung hat der Beklagte zu 2 zusätzlich angeführt, dass ein Kaufinteressent seinen Kaufentschluss explizit von dem Auszug der Mieter abhängig gemacht habe. Dieses Aussagedetail mag der (weiteren) Untermauerung der zuvor ge- schilderten - ehrenrührigen, für sich genommen hier aber noch nicht die Grenzen des verfahrensrechtlichen Äußerungsprivilegs überschreitenden - Vermutung, dass die Beklagten unrechtmäßig zu einem Auszug aus dem Haus bewegt ("her- ausgemobbt") werden sollen, gedient haben. Es darf bei der Würdigung, welches Gewicht diesem Detail beizumessen ist, aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass jener subjektive Eindruck auch bereits durch die vorherigen Aussagen getragen wird. Insbesondere ließe eine seitens des Hausverwalters der Klägerin mit Wor- ten wie "Scheiß Ausländer" und "Assis" gegenüber den Beklagten deutlich zum Ausdruck gebrachte Ausländerfeindlichkeit es ohne weiteres als nachvollziehbar erscheinen, dass die Beklagten vermuteten, sie sollten - völlig unabhängig von 24 25 26 - 13 - der ihrerseits ausgeübten Hundehaltung - aus dem Haus "herausgemobbt" wer- den. Ebenso kann eine bestehende Absicht des Vermieters, das Mietobjekt zu verkaufen, auch für sich betrachtet - ohne dass ein potentieller Käufer sein Er- werbsinteresse explizit an einen Leerstand der betreffenden Immobilie geknüpft hat - subjektiv eine Befürchtung des Mieters begründen, der Vermieter sei zwecks Erzielung eines höheren Kaufpreises daran interessiert, die bestehenden Mietverträge baldmöglichst zu beenden. Vor diesem Hintergrund kommt dem vom Berufungsgericht isoliert be- trachteten Aussagedetail im Hinblick auf den die Ehre der Klägerin berührenden Vorwurf des "Herausmobbens aus dem Haus" eine eher untergeordnete, jeden- falls keine eigenständige oder sonst hervorgehobene Bedeutung zu. (2) Zum anderen hat das Berufungsgericht - wie die Revision mit Recht rügt - rechtsfehlerhaft das dem maßgeblichen Fehlverhalten des Beklagten zu 2 vorangegangene - und gemäß dem vorliegenden Streitstoff möglicherweise pflichtwidrige - Verhalten der Klägerin beziehungsweise ihres Hausverwalters im Rahmen seiner Würdigung nicht hinreichend in den Blick genommen. (a) Das Berufungsgericht hat insoweit allein darauf abgestellt, die Beklag- ten könnten sich in Bezug auf das pflichtwidrige Aussageverhalten des Beklagten zu 2 nicht auf eine emotionale Ausnahmesituation berufen, weil der Hausverwal- ter der Klägerin, von dem die Beklagten ihren Angaben nach beleidigt worden seien, bei ihrer Anhörung nicht anwesend gewesen sei und die Beklagten die bewusst unrichtige Behauptung des Beklagten zu 2 in einem späteren Schriftsatz wiederholt hätten. Es hat indes offengelassen, ob das Vorbringen der Beklagten über die beleidigenden Äußerungen des Hausverwalters ihnen gegenüber ("Scheiß Ausländer", "Assis"), das sie - wie die Revision zutreffend geltend macht - unter Beweis gestellt haben, der Wahrheit entspricht. Ebenso hat es aus- drücklich dahinstehen lassen, ob die amtsgerichtliche Beurteilung zutrifft, wonach 27 28 29 - 14 - die erste - auf eine vertragswidrige Hundehaltung gestützte - Kündigung durch die Klägerin unberechtigt erfolgte. (b) Damit hat das Berufungsgericht gemäß den oben aufgezeigten Recht- sprechungsgrundsätzen wesentlichen Streitstoff bei seiner Würdigung, ob die festgestellte Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 die darauf gestützte Kündi- gung durch die Klägerin nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt, unberück- sichtigt gelassen. (aa) Die schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 könnte zum ei- nen dann in einem milderen Licht erscheinen, wenn das unter Beweis gestellte Vorbringen der Beklagten zuträfe, wonach sie in der Vergangenheit - mithin vor der Anhörung der Beklagten durch das Amtsgericht - von dem Hausverwalter der Klägerin schwer beleidigt worden sein sollen. Denn in diesem Fall rückte nicht nur der zweite Gesichtspunkt, den der Beklagte zu 2 zur Begründung seiner ge- genüber dem Amtsgericht geäußerten Vermutung, die Beklagten sollten aus dem Haus "herausgemobbt" werden, angeführt hat, namentlich der angeblich seitens der Klägerin beabsichtigte Hausverkauf, weiter in den Hintergrund mit der Folge, dass der aus Sicht des Berufungsgerichts kündigungsrelevanten Aussage des Beklagten zu 2 (noch) weniger Gewicht beizumessen wäre. Vielmehr handelte es sich bei dem behaupteten Verhalten des Hausver- walters der Klägerin auch um eine die Beklagten schwer kränkende und diskri- minierende Straftat (§ 185 StGB), die - unabhängig von der Frage, ob das Ver- walterhandeln der Klägerin gemäß § 278 BGB zuzurechnen wäre und deshalb eine Vertragsverletzung ihrerseits darstellte - jedenfalls dem Risikobereich der Klägerin zuzuordnen wäre (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NJW-RR 2017, 134 Rn. 17 [zu einer Beleidigung des Hausverwalters durch die Mieterseite]; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 51). Mit Blick auf ein solches Vorgeschehen stellte sich die dem Beklagten 30 31 32 - 15 - zu 2 vorgeworfene Pflichtverletzung daher ebenfalls als weniger schwerwiegend dar. Die Beachtlichkeit der etwa erfolgten Beleidigungen der Beklagten durch den Hausverwalter der Klägerin entfällt insoweit entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung auch nicht deshalb, weil der festgestellte Pflichtverstoß des Beklagten zu 2 mit diesen behaupteten vorangegangenen Vorfällen nicht in ei- nem zeitlichen oder sachlichen Zusammenhang stehe. Dieser Gesichtspunkt mag für die Bewertung der Schwere des hier zu beurteilenden pflichtwidrigen Verhaltens des Beklagten zu 2 eine Rolle spielen. Eine (unmittelbare) sachliche und/oder zeitliche Nähe zwischen den im Raum stehenden wechselseitigen Pflichtverletzungen ist aber nicht Voraussetzung dafür, dass das vorausgegan- gene, pflichtwidrige Verhalten des Hausverwalters der Klägerin gegebenenfalls in die Würdigung der Einzelfallumstände einzubeziehen wäre. (bb) Dem Fehlverhalten des Beklagten zu 2 könnte zum anderen auch dann ein geringeres Gewicht beizumessen sein, wenn es der Abwehr einer un- berechtigten Kündigung durch die Klägerin gedient haben sollte, weil es dann die Folge einer ihrerseits begangenen Vertragsverletzung wäre (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 a; vgl. auch Senatsurteile vom 11. Januar 1984, BGHZ 89, 296, 302; vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 1 [jeweils zur Einordnung einer unbe- rechtigten Kündigung als positive Vertragsverletzung nach altem Schuldrecht]). Eine Berücksichtigung dieses Umstands im Rahmen der hier vorzuneh- menden Gesamtabwägung schiede gegebenenfalls entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht etwa deshalb aus, weil die erste Kündigung (we- gen der Hundehaltung) - ungeachtet ihrer materiell-rechtlichen Wirksamkeit - nicht anlasslos oder willkürlich, sondern auf der Grundlage einer - wenngleich, jedenfalls nach der von der Revisionserwiderung nicht geteilten Auffassung des 33 34 35 - 16 - Erstgerichts, unwirksamen - die Hundehaltung betreffenden Vertragsklausel er- folgt sei. Dieser Gesichtspunkt mag wiederum im Rahmen der Würdigung der Schwere der vorangegangenen Vertragsverletzung durch die Klägerin - insbe- sondere im Hinblick auf ein ihr vorwerfbares Verschulden - zu beachten und so- dann die festgestellte Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 dazu ins Verhältnis zu setzen sein. Er führt aber nicht dazu, dass die erste Kündigung, sofern sie zu Unrecht ausgesprochen worden sein sollte, von vornherein nicht in die gebotene Gesamtbetrachtung der Einzelfallumstände einzubeziehen wäre. 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung geltend, die Kündigung der Klägerin vom 9. Oktober 2020 sei jedenfalls deshalb wirksam, weil in die umfas- sende Würdigung der Umstände des Einzelfalls noch weitere Gesichtspunkte zu Lasten der Beklagten einzustellen, namentlich erst nach der am 9. Oktober 2020 ausgesprochenen Kündigung begangene - und deshalb gemäß § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB berücksichtigungsfähige - schwere Pflichtverletzungen durch den Beklagten zu 2 (gegen den Hausverwalter der Klägerin gerichtete Morddrohun- gen in einem Telefonat am 10. Januar 2022) zu beachten seien. Abgesehen davon, dass eine Berücksichtigung dieser Umstände hier schon deshalb nicht in Betracht kommt, weil es an entsprechenden tatsächlichen Feststellungen durch das Berufungsgericht fehlt, verkennt die Revisionserwide- rung auch die Reichweite der Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB. aa) Nach dieser Regelung können Kündigungsgründe, die in dem Kündi- gungsschreiben nicht angegeben wurden, (ausnahmsweise) dann berücksichtigt werden, wenn sie nachträglich entstanden sind. Nach zutreffender und - soweit ersichtlich - einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur findet diese Ausnahmevorschrift ausschließlich dann Anwendung, wenn die ursprüngliche 36 37 38 39 - 17 - Kündigungserklärung zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war. Ihre An- wendbarkeit ist also auf Fälle beschränkt, in denen ein zunächst gegebener, möglicherweise aber später weggefallener Kündigungsgrund nachträglich durch einen anderen ersetzt oder ergänzt wird. Demgegenüber führt eine wegen Feh- lens der Voraussetzungen von Anfang an unwirksame Kündigung auch dann nicht zu einer Vertragsbeendigung, wenn nach ihrem Ausspruch neue Kündi- gungsgründe entstehen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. September 1992 - 2 BvR 1035/92, juris Rn. 18; OLG Zweibrücken, WuM 1981, 177, 178; LG Düsseldorf, WuM 1990, 505; LG Aachen, WuM 1991, 495, 496; LG Gießen, WuM 1984, 226 [jeweils zu § 564b Abs. 3 BGB aF]; LG Bochum, ZMR 2007, 452, 455; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 279; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 573 Rn. 226; BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Juli 2023, § 573 Rn. 177; jurisPK-BGB/Tiedemann, Stand: 26. Juni 2023, § 573 Rn. 229; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rn. 325 ff.; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 573 Rn. 140). Diese Einschränkung lässt sich zwar nicht dem Wortlaut der Bestimmung entnehmen. Sinn und Zweck des in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB enthaltenen Be- gründungserfordernisses, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn so in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 14; BT-Drucks. VI/1549, S. 6 f. [zu § 556a Abs. 1 Satz 3, § 564a Abs. 1 BGB aF]; 14/4553, S. 66), gebieten aber eine in der genannten Weise einschränkende Aus- legung der in § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB enthaltenen Bestimmung über die Be- rücksichtigungsfähigkeit von nachträglich entstandenen Kündigungsgründen. Denn es liefe dem schutzwürdigen Interesse des Mieters an frühzeitiger Klarheit über die Aussichten einer Verteidigung gegen die Kündigung zuwider, wenn nach dem Ausspruch der Kündigung neu entstandene Kündigungsgründe zur Heilung 40 - 18 - einer anfänglich - aus formellen oder materiell-rechtlichen Gründen - unwirksa- men Kündigung führten. Da der Vermieter wegen nachträglich entstandener Gründe jederzeit eine neue Kündigung aussprechen kann, werden seine Interes- sen durch ein solches Gesetzesverständnis auch nicht in unbilliger Weise beein- trächtigt. bb) Für den Streitfall bedeutet dies, dass die von der Revisionserwiderung angeführten nachträglich eingetretenen Umstände entgegen ihrer Auffassung bei der Prüfung der (anfänglichen) Berechtigung der Kündigung durch die Klägerin vom 9. Oktober 2020 nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB anhand der in dem betref- fenden Kündigungsschreiben angegebenen Gründe nicht herangezogen werden können. b) Aufgrund der aufgezeigten, dem Berufungsgericht bei der Beurteilung der Erheblichkeit der festgestellten Pflichtverletzung des Beklagten zu 2 unter- laufenen Rechtsfehler können auch die Voraussetzungen einer - in dem Kündi- gungsschreiben der Klägerin vom 9. Oktober 2020 vorrangig ausgesprochenen - fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB wegen dieser Pflichtwidrigkeit nicht bejaht werden. Denn insoweit hat gleichermaßen eine Berücksichtigung und Ab- wägung aller Umstände des Einzelfalls zu erfolgen. c) Eine revisionsrechtliche Prüfung der Frage, ob die weiteren Kündigun- gen der Klägerin vom 8. Oktober 2021 und vom 20. Januar 2022 das Mietverhält- nis zwischen den Parteien beendet haben könnten, kommt nicht in Betracht. So- weit die Revisionserwiderung Gegenteiliges andeutet, übersieht sie, dass das Berufungsgericht die auf diese weiteren Kündigungen gestützte (hilfsweise) Kla- geänderung (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 14) in der Berufungsinstanz ausweislich des Sitzungsprotokolls nach 41 42 43 - 19 - Maßgabe des § 533 Nr. 2 ZPO als unzulässig erachtet und zu den diesen Kün- digungen zugrunde liegenden Sachverhalten schon deshalb keinerlei Feststel- lungen getroffen hat. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entschei- dungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 22.10.2021 - 8 C 291/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.06.2022 - 63 S 242/21 - 44

ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR58.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 58/20 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird der Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Januar 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. /T. in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhal- tung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berech- tigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. November 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS drei der Woh- nungen an die Beklagte. 2 3 - 4 - Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und der Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen sowie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkos- tennachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung des Klä- gers hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil die von ihm am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS mangels Angabe von Kündigungsgründen gemäß § 573 Abs. 3 BGB unwirksam sei. Diese Bestimmung sei auf das Hauptmietverhältnis anzuwenden, weil die Schuldnerin und die DPS aus den Gründen des in einem Parallelverfahren er- gangenen Urteils der Kammer (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2019 - 67 S 341/17 [Revision beim Senat anhängig unter VIII ZR 66/19]) die Anwendbarkeit 4 5 6 7 8 9 - 5 - der "Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" gemäß §§ 133, 157 BGB je- denfalls konkludent vereinbart hätten. Den Parteien eines Gewerberaummietver- trags stehe es frei, sich konkludent auf die Geltung des Wohnraummietrechts zu verständigen. Soweit der Kläger geltend mache, die Schuldnerin und die DPS hätten die Anwendung des § 573 Abs. 3 BGB (Begründungserfordernis) nicht ausdrücklich vereinbart, verkenne er, dass die "Anwendung des gesamten Wohnraummiet- rechts" konkludent vereinbart worden sei, ohne dass dazu die Nennung sämtli- cher Vorschriften erforderlich gewesen sei. Es komme hinzu, dass bereits die Wahl der Vertragsüberschrift "Mietvertrag über Wohnräume" und die Vereinba- rung verschiedener sonstiger Bestimmungen "des Mietvertrags" den Schluss na- helege, dass die Parteien das gesamte Gewerberaummietverhältnis den Rege- lungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten. Die Berufung gehe fehl, soweit sie dem Amtsgericht vorhalte, das Schrift- formgebot des § 550 BGB verkannt zu haben. Es sei zwar zutreffend, dass miet- vertragliche Kündigungsbeschränkungen dem Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB unterfielen. Dies gelte grundsätzlich auch für Gewerberaummietverträge, die der Geltung des Wohnraummietsrechts unterworfen seien. Ein Verstoß setze jedoch voraus, dass der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde nicht - auch nicht ansatzweise - zum Ausdruck komme. Daran fehle es hier, weil die Wohnräume von einer juristischen Person angemietet worden seien. Es sei aus- geschlossen, dass diese damit eigene Wohnbedürfnisse befriedige. Allein dies offenbare unmissverständlich den gewerblichen Zweck des Mietvertrags. Selbst bei einer natürlichen Person auf Mieterseite sei offensichtlich, dass die Anmie- tung von acht Wohnungen nicht der Eigennutzung, sondern der gewerblichen Drittüberlassung dienen solle. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit der Beklagten eingetreten, weil das Miet- verhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag den "Schutzvorschriften des Wohnraumietrechts" und damit dem Wirksam- keitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Ver- mieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungs- schreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 12 13 14 15 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - ge- messen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 16 17 18 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Danach hat - wie letztlich auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat - die DPS die Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Perso- nen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Per- son spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nut- zung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entspre- chend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwe- cken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohn- zwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsurkunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS 19 20 - 9 - - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" oder "des gesamten Wohnraum- mietrechts" vereinbart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern behaftet. a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- 21 22 23 - 10 - liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" lassen sich dar- aus nicht herleiten. 24 25 - 11 - bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietver- trags der Schuldnerin mit der DPS) bietet schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Ver- tragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt und ent- gegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksamkeit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe 26 27 28 29 - 12 - eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen woll- ten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergünstigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieter- kündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichneter - mieter- schützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündi- gungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 30 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 27.08.2019 - 12 C 55/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.01.2020 - 67 S 241/19 - 31

ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR66.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/19 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 133 C, 157 E, 535, 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2 a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungs- zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsge- mäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraum- mietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO mwN). b) Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind. BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Februar 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. straße 71/T. straße 34 in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. KG (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnun- gen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der ge- setzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. No- vember 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS eine der acht Woh- nungen an den Beklagten. Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und dem Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfs- weise fristgemäß. 2 3 4 5 6 7 - 4 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung so- wie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkosten- nachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil er durch die am 25. August 2011 gegenüber der DPS erklärte Kündigung nicht ge- mäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in das zwischen dieser und dem Beklagten beste- hende Mietverhältnis eingetreten sei. Die vom Kläger am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS sei unwirksam, weil der Kläger entgegen dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ein berechtigtes In- teresse an der Beendigung des Mietverhältnisses der Schuldnerin mit der DPS nicht angegeben habe. Die im Wohnraummietrecht zu beachtende Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gelte auch für die Kündigung des im Jahre 2009 begründeten 8 9 10 11 12 13 - 5 - Mietverhältnisses zwischen der Schuldnerin und der DPS. Dabei könne dahin- stehen, ob es sich insoweit um ein Gewerberaummietverhältnis handele. Denn die Schuldnerin und die DPS hätten ihr Mietverhältnis - zumindest im Hinblick auf etwaige Kündigungsmöglichkeiten - dem "Schutz des sozialen Mietrechts" unter- worfen, indem sie sich zumindest konkludent auf die Geltung des Wohnraum- mietrechts und damit auf die Anwendbarkeit des Begründungserfordernisses des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB geeinigt hätten. Das folge zunächst aus dem Wortlaut der Mietvertragsurkunde, die - gra- phisch hervorgehoben - als "Mietvertrag für Wohnraum" überschrieben sei. Zu berücksichtigen sei auch, dass die Wohnungen der DPS gemäß § 1 Nr. 1 "zu Wohnzwecken" vermietet worden seien. Zudem bedürfe gemäß § 15 Nr. 1 Satz 1 das Halten von Haustieren der Erlaubnis des Vermieters. Diese Regelung spreche für die "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht", da in gewerblichen Mietobjekten gehaltene Tiere üblicher- weise nicht als "Haustiere" bezeichnet würden. Eine dem Kläger günstige Auslegung des Erklärungswortlauts wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die Vertragsurkunde im Übrigen unmissver- ständlich die (Fort-)Geltung der gesetzlichen Regelungen des Gewerberaum- mietrechts angeordnet hätte. Daran fehle es jedoch. Vielmehr hätten die Schuld- nerin und die DPS - im Einklang mit der Überschrift des Mietvertrags - ausdrück- lich auf die Anwendung wohnraummietrechtlicher Vorschriften abgestellt, indem § 2 Nr. 3 des Vertrags auf § 573c BGB Bezug nehme. Diese Vorschrift gelte - ohne entsprechende Vereinbarung - für Gewerberaummietverhältnisse aber gerade nicht (§ 580a Abs. 2 BGB). 14 15 16 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9, vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit dem Beklagten eingetreten, weil das Mietverhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag "der Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" beziehungs- weise "des Wohnraummietrechts" und damit dem Wirksamkeitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Vermieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungsschreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 17 18 19 20 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - gemessen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 21 22 23 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Da das Beru- fungsgericht es hat dahinstehen lassen, ob das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS als gewerbliches oder als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen ist, kann der Senat diese Auslegung selbst vornehmen, weil die dafür erforderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu er- warten sind. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Ver- tragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsur- teil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 30). Danach hat die DPS die Räume, wie bereits das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Per- sonen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Person spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst 24 25 - 9 - zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB gere- gelten Fall entsprechend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohnzwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsur- kunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. Zudem hat nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils selbst der Be- klagte geltend gemacht, die Mietobjekte hätten den Mitgliedern seiner Familie als Wohnraum dienen sollen. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Geltung der Miet- schutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" oder "die Geltung des Wohnraummiet- rechts" oder eine "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht" (konkludent) verein- bart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern be- haftet. 26 27 - 10 - a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO 28 29 30 31 - 11 - Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Geltung der Mietschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" lassen sich daraus nicht herleiten. bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts bietet die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrags der Schuldnerin mit der DPS) schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die 32 33 34 - 12 - Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Vertragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksam- keit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen wollten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergüns- tigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieterkündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichne- ter - mieterschützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündigungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 35 36 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 08.11.2017 - 9 C 69/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.02.2019 - 67 S 341/17 - 37

ECLI:DE:BGH:2018:300118BVIIIZB57.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 57/16 vom 30. Januar 2018 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 511 Abs. 2 Nr. 1 BGB § 535 Abs. 1 a) Wird eine Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Tierhaltung in der gemieteten Wohnung abgewiesen, erfordert die Beurteilung, ob der Wert des Beschwer- degegenstandes einer dagegen gerichteten Berufung die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO übersteigt, eine umfassende Betrachtung des auf die begehrte Tierhaltung in der Mietwohnung gerichteten Interesses des Mieters. Das schließt subjektive Gesichts- punkte ein, weil die Wohnung für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz ist und dem Einzelnen damit die Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens ermöglicht. Daher sind nicht nur objektive Kriterien, sondern namentlich die Beweggründe und Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen. b) Diese Gewichtung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die zu berücksichtigenden Umstände individuell und vielgestaltig sind, so dass sich jede schematische Lösung verbietet (Fortentwicklung der Senatsurteile vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12, NJW 2013, 1526 Rn. 19). BGH, Beschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 57/16 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Januar 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Kläger wird der Beschluss der Zi- vilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 16. August 2016 auf- gehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens: 1.200 €. Gründe: I. Die mittlerweile im Rentenalter befindlichen Kläger sind Mieter einer in B. gelegenen Wohnung der Beklagten und hielten dort fast vierzig Jahre Hunde, zuletzt eine Schäferhündin. Nach deren Tod baten die Kläger die Be- klagte vergeblich, die Haltung eines neuen Hundes in der Wohnung zu geneh- migen. Die Beklagte machte geltend, die Kläger hätten mit ihrem vorherigen 1 - 3 - Hund den Hausfrieden gestört und Gemeinschaftsflächen nicht vertragsgemäß genutzt. Unter Vorlage einer ärztlichen Bescheinigung vom 27. Juni 2014, wo- nach die Hundehaltung "für die psychische Situation [der Kläger] sinnvoll" sei, haben diese beantragt, die Beklagte zu verurteilen, ihnen die Haltung eines Hundes, der älter als vier Jahre, erzogen und ruhig, maximal 30 cm groß sowie maximal 75 cm lang sei - mit Ausnahme eines Kampfhundes, eines Dober- manns, eines Rottweilers und dergleichen - zu genehmigen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zwar sei die von der Beklag- ten verwendete mietvertragliche Formularbestimmung, wonach nahezu jedwe- de Tierhaltung in der gemieteten Wohnung genehmigungsbedürftig sei, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der geltend gemachte Anspruch stehe den Klägern aber dennoch nicht zu, weil sie ihre vorherige Hündin in einer den Hausfrieden störenden Weise gehalten und Gemeinschaftsflächen nicht vertragsgemäß genutzt hätten; es sei nicht zu vermuten, dass sich eine zukünftige Hundehaltung anders gestalte. Den Gebührenstreitwert hat das Amtsgericht auf 1.200 € festgesetzt und zur Begründung das "Interesse der Kläger" und insbesondere den Umstand ange- führt, "dass diese sich auch auf medizinische Gründe berufen" hätten. Gegen das Urteil des Amtsgerichts haben die Kläger Berufung eingelegt. Nach einem entsprechenden Hinweis des Vorsitzenden der Berufungskammer hat das Berufungsgericht das Rechtsmittel durch Beschluss vom 16. August 2016 gemäß § 522 Abs. 1 ZPO als unzulässig verworfen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Der erforderliche Wert des Beschwerdegegen- standes von mehr als 600 € (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) sei nicht erreicht. Die Kammer bemesse das Interesse eines Mieters an der Haltung eines Tieres in der gemieteten Wohnung regelmäßig mit 400 €. Ob das wirtschaftliche Interes- 2 3 4 - 4 - se des Mieters in besonders gelagerten Einzelfällen höher bewertet werden könne, bedürfe keiner Entscheidung, weil ein solcher Ausnahmefall ersichtlich nicht vorliege. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der Rechtsbeschwerde. II. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. 1. Die Rechtsbeschwerde ist statthaft (§ 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO) und auch im Übrigen zulässig, weil die Sicherung einer ein- heitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert (§ 574 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Die Entscheidung des Berufungsge- richts verletzt die Kläger in ihrem Verfahrensgrundrecht auf Gewährung wir- kungsvollen Rechtsschutzes (Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechts- staatsprinzip), das es den Gerichten verbietet, den Beteiligten den Zugang zu einer in der Verfahrensordnung eingeräumten Instanz in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht zu rechtfertigender Weise zu erschweren. 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zu Unrecht nach § 522 Abs. 1 ZPO als unzulässig ver- worfen. a) Allerdings hat die Rechtsbeschwerde unter den hier gegebenen Um- ständen nicht schon deshalb Erfolg, weil das Berufungsgericht die aus seiner Sicht gebotene Entscheidung, ob die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO erfüllt sind, nicht nachgeholt hat. aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Beru- fungsgericht zwar, bevor es die Berufung mangels - aus seiner Sicht - nicht 5 6 7 8 9 10 - 5 - ausreichender Beschwer verwerfen darf, eine Entscheidung über die Zulassung der Berufung nachzuholen, wenn das erstinstanzliche Gericht keine Veranlas- sung gesehen hat, die Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO zuzulas- sen, weil es auf der Grundlage seiner Wertbemessung von einer Beschwer der unterlegenen Partei ausgegangen ist, die 600 € übersteigt. Denn die unter- schiedliche Bewertung der Beschwer darf nicht zu Lasten der Partei gehen (BGH, Urteile vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Rn. 12; vom 10. Februar 2011 - III ZR 338/09, NJW 2011, 926 Rn. 15; Be- schlüsse vom 3. Juni 2008 - VIII ZB 101/07, WuM 2008, 614 Rn. 5; vom 21. April 2010 - XII ZB 128/09, NJW-RR 2010, 934 Rn. 18; vom 27. April 2010 - VIII ZB 91/09, NJW-RR 2010, 1582 Rn. 3; vom 15. Juni 2011 - II ZB 20/10, NJW 2011, 2974 Rn. 14; vom 29. April 2014 - VIII ZB 42/13, juris Rn. 7; vom 21. Januar 2016 - V ZB 66/15, NJW-RR 2016, 509 Rn. 15; vom 8. März 2017 - IV ZB 18/16, juris Rn. 11). Eine solche Entscheidung hat das Berufungsgericht im vorliegenden Fall unterlassen, obwohl das Amtsgericht ersichtlich von der Zulässigkeit einer Be- rufung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ausgegangen ist, denn es hat den Streit- wert auf 1.200 € festgesetzt und hatte daher aus seiner Sicht keine Veranlas- sung, über die Zulassung der Berufung zu befinden. bb) Auf diesem Rechtsfehler des Berufungsgerichts beruht der angefoch- tene Verwerfungsbeschluss jedoch nicht. Die fehlende Prüfung der Zulassung der Berufung durch das Berufungsgericht ist im vorliegenden Fall nicht ent- scheidungserheblich geworden, weil eine Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 24. März 2016 gemäß § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht in Betracht gekommen wäre. (1) Dies kann der Senat - anders als im Fall einer vom Berufungsgericht nachgeholten Zulassungsentscheidung (BGH, Beschlüsse vom 6. Oktober 2011 11 12 13 - 6 - - V ZB 72/11, WuM 2011, 698 Rn. 2, 6; vom 26. Oktober 2011 - XII ZB 561/10, NJW-RR 2012, 126 Rn. 15 f.; vom 9. Februar 2012 - III ZB 55/11, juris Rn. 3, 15; vom 21. Januar 2016 - V ZB 66/15, aaO Rn. 2, 16) - im Rechtsbeschwerde- verfahren selbst prüfen, wenn die getroffenen tatsächlichen Feststellungen - wie hier - eine solche Entscheidung gestatten (vgl. BGH, Beschlüsse vom 24. Sep- tember 2013 - II ZB 6/12, NZG 2013, 1258 Rn. 22; vom 10. Mai 2012 - V ZB 242/11, WuM 2012, 402 Rn. 12; vom 1. März 2012 - V ZB 189/11, juris Rn. 3 f.; vom 19. Mai 2011 - V ZB 250/10, WuM 2011, 432 Rn. 5; vom 12. April 2011 - VI ZB 31/10, NJW-RR 2011, 1079 Rn. 12; vom 23. März 2011 - XII ZB 436/10, NJW-RR 2011, 998 Rn. 15; vom 21. April 2010 - XII ZB 128/09, aaO Rn. 21). (2) Ein Grund für die Zulassung der Berufung liegt im gegebenen Fall nicht vor, weil die hier erhobene Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Hal- tung eines (näher bezeichneten) Hundes in der von den Klägern gemieteten Wohnung keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Be- rufungsgerichts weder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung noch zur Fortbildung des Rechts erforderlich ist (§ 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Ins- besondere weicht das Urteil des Amtsgerichts nicht von der Rechtsprechung des Senats zur Wirksamkeit eines formularmäßigen Tierhaltungsverbots in ei- nem Wohnraummietvertrag ab (Senatsurteile vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, aaO Rn. 14 ff.; vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12, NJW 2013, 1526 Rn. 15 ff.). Der Rechtsstreit hat auch keine grundsätzliche Bedeutung, zumal die vorgenannten Senatsurteile auch Grundsätze dazu aufgestellt haben, wie die Frage zu beurteilen ist, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass ei- ne mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört. Auch die Rechtsbeschwerde rügt nicht, dass ein Grund zur Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts gegeben wäre. 14 - 7 - b) Es bedarf jedoch einer Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 574 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO), weil der angefochtene Verwerfungsbeschluss auf einem Rechtsfehler des Berufungsgerichts bei der Bemessung des Wertes des von den Klägern geltend gemachten Beschwerdegegenstandes (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) beruht. Dieser übersteigt entgegen der Annahme des Berufungsgerichts die Wertgren- ze von 600 €. aa) Die gemäß §§ 2, 3 ZPO im freien Ermessen des Berufungsgerichts liegende Bestimmung des Werts des Beschwerdegegenstandes kann allerdings vom Senat nur beschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht, etwa weil es bei der Ausübung seines Ermessens die in Betracht zu ziehenden Umstände nicht umfassend berücksichtigt hat, die Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat (Senatsurteile vom 19. No- vember 2014 - VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 14; vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, aaO Rn. 9; BGH, Beschlüsse vom 17. November 2017 - V ZR 217/16, juris Rn. 5; vom 10. Januar 2017 - VIII ZR 98/16, NZM 2017, 358 Rn. 15; vom 17. November 2015 - II ZB 8/14, WM 2016, 96 Rn. 9; jeweils mwN). bb) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht jedoch rechtsfehlerhaft angenommen, der gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Wert des Beschwerdegegenstandes, der hier dem Wert der Berufungsbe- schwer der Kläger entspricht, werde nicht erreicht, weil es bei der Ausübung seines Ermessens zu berücksichtigende Umstände nicht in Betracht gezogen hat. (1) Allerdings ist umstritten, nach welchen Kriterien der Wert des Be- schwerdegegenstandes einer Berufung des Mieters einer Wohnung, dessen 15 16 17 18 - 8 - Klage auf Zustimmung zu der begehrten Tierhaltung in erster Instanz ohne Er- folg geblieben ist, zu bemessen ist. Zum Teil wird die Auffassung vertreten, der Wert des Beschwerdegegen- standes einer Berufung des Mieters, dessen Zustimmungsklage erstinstanzlich ohne Erfolg geblieben ist (oder der erstinstanzlich verurteilt worden ist, Tierhal- tung in der Mietwohnung zu unterlassen), erreiche die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Wertgrenze grundsätzlich nicht (LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2015, 526; GE 1996, 470 f.; LG Berlin [Zivilkammer 61], NZM 2001, 41). Dabei wird zum Teil auf ein ideelles Interesse des Wohnraummieters ab- gestellt (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 63], NZM 2001, 41; Beschluss vom 17. De- zember 2002 - 63 S 300/02, nicht veröffentlicht), zum Teil auf nicht näher kon- kretisierte objektive Gesichtspunkte (LG Berlin, Beschluss vom 15. Oktober 2004 - 63 S 294/04, nicht veröffentlicht) oder - wie die vorgenannte Kammer in dem hier angefochtenen Beschluss entschieden hat - auf ein ebenfalls nicht näher konkretisiertes wirtschaftliches Interesse des Mieters. Andere Entscheidungen messen das Interesse des Mieters an der Tier- haltung an dem vertraglichen Recht, die Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen (LG Köln, WuM 2000, 94) oder an den fiktiven Kosten der zusätzlichen Abnut- zung der Wohnung durch das Tier (LG Kiel, WuM 1999, 586; LG Hamburg, Be- schluss vom 10. Oktober 1986 - 7 S 173/86, juris). Maßstab sei jeweils ein ge- ringer Teil der vereinbarten Monatsmiete, der in Anlehnung an § 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag zu vervielfältigen sei (LG Köln aaO; LG Kiel aaO; LG Hamburg aaO). Eine vereinzelt gebliebene Entscheidung hält ebenfalls einen wirtschaftli- chen Gesichtspunkt, nämlich den verkehrsüblichen Preis des Tieres, für maß- geblich (LG Hannover, WuM 1985, 127 f.). 19 20 21 - 9 - Nach einer weiteren Ansicht kommt es im Einzelfall auf die Bedeutung der Tierhaltung für die Lebensführung des Mieters an (LG Hamburg [16. Zivil- kammer], WuM 1996, 532 f.; WuM 1986, 248; LG Braunschweig, WuM 1996, 291; LG Mannheim, ZMR 1992, 545 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Miet- recht, 13. Aufl., § 535 BGB Rn. 573 f.; ebenso zum Gebührenstreitwert: LG Ber- lin [Zivilkammer 65], GE 2016, 1444; LG Kassel, WuM 1998, 296 f.). Zur Be- gründung wird ausgeführt, dass der Mietgebrauch der Lebensführung des Mie- ters diene; damit fänden auch subjektive Gesichtspunkte Eingang in die Bewer- tung (LG Hamburg, WuM 1986, aaO). (2) Die letztgenannte Ansicht ist vorzugswürdig. (a) Die Bemessung des Wertes des Beschwerdegegenstandes nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO richtet sich grundsätzlich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an dem Erfolg seines Rechtsmittels (BGH, Beschluss vom 24. November 1994 - GSZ 1/94, BGHZ 128, 85, 88; Senatsbeschluss vom 17. Mai 2006 - VIII ZB 31/05, NJW 2006, 2639 Rn. 8). Die Beschwer der in der ersten Instanz unterlegenen Partei am Erfolg ihres Rechtsmittels hängt dabei maßgebend von ihrem wirtschaftlichen Interesse ab (BGH, Beschluss vom 24. November 1994 - GSZ 1/94, aaO; Senatsurteil vom 19. November 2014 - VIII ZR 79/14, aaO Rn. 16; jeweils mwN). Ein wirtschaftliches Interesse des Mieters besteht auch an der Nutzung der ihm gegen Zahlung der vereinbarten Miete überlassenen Wohnung nach Maßgabe seiner im Rahmen des vertragsgemäßen Mietgebrauchs bestehen- den Nutzungswünsche. Das schließt subjektive Gesichtspunkte ein, weil die Wohnung für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz ist und dem Ein- zelnen damit die Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens ermöglicht (BVerfGE 89, 1, 6; Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/16, NJW 2017, 547 Rn. 55 mwN). Das Interesse am Mietgebrauch der 22 23 24 25 - 10 - Wohnung lässt sich somit nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen, sondern hängt auch mit den persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen des Mieters zusammen (vgl. BVerfGE 79, 292, 304 f.). (b) Somit bietet ein Regelwert, sei es unterhalb oder auch oberhalb der Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, keine geeignete Orientierungshilfe, um den Wert des Beschwerdegegenstandes in Streitigkeiten um die Vertragsmä- ßigkeit der Tierhaltung in Mietwohnungen zu bestimmen. Die Beantwortung der Frage, ob der Wert des Beschwerdegegenstandes einer Berufung des Mieters bei Streit um die Berechtigung zur Tierhaltung in der Wohnung 600 € übersteigt, erfordert vielmehr eine umfassende Betrachtung des auf die Tierhaltung gerich- teten Interesses des Mieters. Die Beurteilung des Werts des Beschwerdege- genstandes lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände individuell und vielgestaltig sind, so dass sich jede schematische Lösung verbietet (vgl. Senatsurteile vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12, aaO Rn. 19). Ebenso wenig wie ein Regelwert trägt auch ein Prozentsatz der verein- barten Miete dem Interesse des Mieters an Tierhaltung in der gemieteten Woh- nung nicht Rechnung, zumal in Privatwohnungen gehaltene Haustiere typi- scherweise keine Nutztiere sind, die dem Beruf, der Erwerbstätigkeit oder dem Unterhalt des Tierhalters zu dienen bestimmt sind, sondern aus Liebhaberei oder sonstigen ideellen Zwecken gehalten werden. Daher sind bei der Bestimmung des Werts des geltend gemachten Be- schwerdegegenstandes einer Berufung des in erster Instanz unterlegenen Wohnraummieters außer der Art und Anzahl der Tiere namentlich die persönli- chen Verhältnisse des Mieters zu betrachten, wie etwa sein Alter sowie das Gewicht seiner Bedürfnisse und Beweggründe, die etwa kommunikativer, the- 26 27 28 - 11 - rapeutischer oder pädagogischer Art sein und von Freude an der Tierhaltung und der Gesellschaft des Tieres bis zum Angewiesensein auf das Tier reichen können. (3) Diesen Maßstäben wird die angefochtene Verwerfungsentscheidung nicht gerecht. Zwar kann es im Einzelfall nicht zu beanstanden sein, den Wert des Beschwerdegegenstandes einer in erster Instanz erfolglosen Klage des Mieters auf Zustimmung zur Tierhaltung unterhalb der Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO anzusetzen (vgl. Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, aaO Rn. 10 mwN). Das Berufungsgericht hat jedoch einen schematischen und zudem ausnahmslos auf ein wirtschaftliches Interesse des Mieters verengten Blickwinkel eingenommen. Dadurch hat es sich die Sicht auf maßgebliche Umstände des Streitfalles verstellt. So haben die Kläger, die oh- nehin seit langer Zeit ein Haustier in der Wohnung gehalten haben, ihr weiteres Interesse an der Tierhaltung unter Anführung gesundheitlicher Gründe doku- mentiert; dies hat das Amtsgericht zu Recht bei der Festsetzung des Streitwerts berücksichtigt. Das Berufungsgericht hat den Wert des Beschwerdegegenstandes zwar nach eigenem freiem Ermessen ohne Bindung an einen für die erste Instanz festgesetzten Streitwert zu bestimmen (Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, aaO Rn. 12; BGH, Beschluss vom 8. Mai 2012 - VI ZB 1/11 und VI ZB 2/11, NJW 2012, 2523 Rn. 10). Gleichwohl muss das Berufungsge- richt die bei Ausübung seines Ermessens in Betracht zu ziehenden Umstände von sich aus berücksichtigen. Danach übersteigt der Wert des Beschwerdege- genstandes im Streitfall ersichtlich 600 €. 29 30 - 12 - III. Die Sache ist daher unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 577 Abs. 4 Satz 3 ZPO Gebrauch. Gerichtskosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren werden gemäß § 21 GKG nicht erhoben. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 24.03.2016 - 107 C 384/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 16.08.2016 - 63 S 120/16 - 31 32

ECLI:DE:BGH:2017:120717UVIIIZR214.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 214/16 Verkündet am: 12. Juli 2017 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 546a Abs. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 a) Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Anschluss an BGH, Urteile vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 Rn. 6; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, NZM 2006, 12 Rn. 12; vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 81; jeweils mwN; st. Rspr.). b) An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des Mieters - von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Anschluss an BGH, Urteile vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, aaO; vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232 Rn. 23; jeweils mwN). c) Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein An- spruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grundsätzlich auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (Bestätigung und Fort- führung der Senatsurteile vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 un- - 2 - ter II b; vom 15. Februar 1984 - VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f.; [jeweils zu § 557 BGB aF]). d) Zum Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der die Mietsache über die ver- einbarte Laufzeit hinaus nutzt, auf Herausgabe des tatsächlich gezogenen Nut- zungswerts wegen ungerechtfertigter Bereicherung (Anschluss an BGH, Urteile vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3; vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, NZM 2000, 183 unter 4; vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, aaO Rn. 84). e) Ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters wird weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt (Be- stätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 10. November 1965 - VIII ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 557 BGB aF]; vom 28. Juni 1967 - VIII ZR 59/65, NJW 1968, 197 unter 3 [zu § 597 BGB aF]; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, juris Rn. 58 f. [zu § 557 BGB aF]; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, aaO unter III 3 a [zu § 597 BGB aF]). BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Juli 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird der Beschluss des Landge- richts Darmstadt - 6. Zivilkammer - vom 8. Dezember 2015 aufge- hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahr 2000 von dem Rechtsvorgänger der Kläge- rin eine Dreizimmerwohnung in D. -St. . Im Jahr 2010 zog der Beklagte aus der Wohnung aus und überließ diese nebst sämtlichen Schlüsseln seiner damaligen Ehefrau, mit der er die Wohnung bis dahin gemeinsam be- wohnt hatte und von der er sich in der Folgezeit scheiden ließ. Bis Juni 2014 zahlte der Beklagte jedoch weiterhin die monatliche Miete von 999,03 € an die Klägerin. Mit Schreiben vom 25. Mai 2014 kündigte er den Mietvertrag or- dentlich zum 31. August 2014. Die Klägerin teilte ihm daraufhin schriftlich mit, seine "alleinige Kündigung" sei unwirksam. In der Folgezeit forderten die Kläge- rin und ihr Prozessbevollmächtigter den Beklagten mehrfach schriftlich auf, die 1 - 4 - Miete für die Monate Juli, August und September 2014 zu zahlen. Der Beklagte erwiderte hierauf mit Schreiben vom 15. September 2014, er sehe nicht ein, warum er alleine die Gesamtmiete tragen solle, habe aber "Fairness halber" die anteilige Miete für Juli bis September 2014 einschließlich Mahnkosten überwie- sen. Über diesen Betrag von 1.508,09 € hinaus zahlte der Beklagte in den Mo- naten Oktober, November und Dezember 2014 jeweils 500 € an die Klägerin. Danach stellte er jegliche Zahlung ein. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Zahlung der restlichen Miete für das Jahr 2014 nebst Zinsen und die künftige Mietzahlung ab dem 1. Januar 2015 sowie den Ersatz vorgerichtlicher Kosten begehrt. Das Amtsge- richt hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Es hat den Mietvertrag als durch die Kündigung des Beklagten beendet angesehen und der Klägerin einen Anspruch auf Restmietzahlung und Entschädigung nach § 546a BGB zuer- kannt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Beklag- te sein Begehren auf vollständige Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 - 5 - Das Amtsgericht habe zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Nut- zungsentschädigung aus § 546a BGB bejaht. Dieser Anspruch scheitere nicht an einem fehlenden Rücknahmewillen der Klägerin. Zwar habe diese der Kün- digung des Beklagten widersprochen. Ihrer Äußerung habe jedoch die offen- sichtlich fehlerhafte Rechtsauffassung der Klägerin zugrunde gelegen, auch die frühere Ehefrau des Beklagten sei Mietvertragspartei geworden, weswegen die allein durch den Beklagten ausgesprochene Kündigung formell unwirksam sei. Aus dieser Äußerung lasse sich jedoch nicht ableiten, dass die Klägerin unter keinen Umständen bereit gewesen wäre, die Wohnung zurückzunehmen. Viel- mehr hätte nach Behebung des nach Ansicht der Klägerin bestehenden Form- fehlers die Rücknahme der Wohnung problemlos erfolgen können. Damit unter- scheide sich der Sachverhalt von Fallgestaltungen, in denen eine Kündigung zurückgewiesen werde, weil entweder generell kein zur Kündigung berechti- gender Sachverhalt vorliege oder aber eine Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht als wirksam angesehen werde. Der Vermieter sehe den Mieter in diesen Fällen weiterhin - zumindest über einen gewissen Zeitraum - als ver- traglich gebunden, was einen Rücknahmewillen ausschließe. Im vorliegenden Fall habe es jedoch bei der Mieterseite gelegen, die nach Ansicht der Klägerin erforderlichen Voraussetzungen für eine wirksame Beendigung des Mietver- hältnisses zu schaffen. Darüber hinaus habe die Klägerin auch während des Rechtsstreits die Wirksamkeit der Kündigung nicht kategorisch in Abrede ge- stellt, sondern sich zumindest hilfsweise auf einen Anspruch auf Nutzungsent- schädigung berufen und somit auch insoweit ihren Rücknahmewillen bekundet. Aber selbst bei Verneinung eines Rücknahmewillens der Klägerin be- stünde ein Anspruch der Klägerin auf Nutzungsentschädigung, weil der Beklag- te nicht zur Rückgabe der Wohnung in der Lage gewesen sei. Denn die Woh- nung werde von seiner früheren Ehefrau bewohnt und der Beklagte habe kei- nerlei Schritte unternommen, diese zum Auszug zu bewegen. Bei einer solchen 6 - 6 - Fallkonstellation sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne weiteres von einer Vorenthaltung der Mietsache auszugehen. Schließlich sei jedenfalls ein Zahlungsanspruch der Klägerin auf Erstat- tung des objektiven Mietwertes nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen unter dem Gesichtspunkt der Leistungskondiktion gegeben. Gehe man davon aus, dass der Mietvertrag aufgrund der Kündigung des Beklagten beendet wor- den sei, bestehe für die Nutzung der Wohnung durch dessen frühere Ehefrau keine vertragliche Grundlage. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, seiner früheren Ehefrau die Wohnung nicht überlassen zu haben, denn er habe ihr sämtliche Schlüssel ausgehändigt. Dass er hierdurch keinen Zugang mehr zur Wohnung habe, sei unerheblich. Die Höhe des Zahlungsanspruches richte sich mangels entgegenstehender Anhaltspunkte nach der zwischen den Partei- en vereinbarten Miete. Ob der Beklagte Aufwendungen erspart oder von einer Schuld befreit worden sei, sei daher nicht von Bedeutung. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehreren wesentlichen Punkten nicht stand. Das Berufungsgericht hat - wie die Revision mit Recht rügt - rechtsfeh- lerhaft die Voraussetzungen eines Anspruchs der Klägerin auf Nutzungsent- schädigung gemäß § 546a BGB für die Zeit ab dem 1. September 2014 bejaht, indem es unter Verkennung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an- genommen hat, der Beklagte enthalte der Klägerin die streitgegenständliche Wohnung im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vor. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klägerin der von ihr für den vorbezeichneten Zeitraum geltend gemachte Zahlungsanspruch auch nicht, wie vom Berufungs- 7 8 9 - 7 - gericht hilfsweise angenommen, nach den Vorschriften des Bereicherungs- rechts (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB) zuerkannt werden. 1. Ohne Rechtsfehler und von der Revision insoweit nicht angegriffen ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Mietvertrag der Parteien durch die vom Beklagten ausgesprochene ordentliche Kündigung zum 31. August 2014 beendet (§ 542 Abs. 1, § 549 Abs. 1, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) und auch nicht gemäß § 545 BGB verlängert worden ist. a) Entgegen der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Ver- handlung vor dem Senat vertretenen Auffassung folgt aus der in Ziffer II. 1. des Formularmietvertrags der Parteien enthaltenen Regelung hinsichtlich der "Miet- dauer" nicht, dass die Kündigung des Beklagten das Mietverhältnis erst zum 15. März 2015 beendet hätte. Gemäß Ziffer II. 1. des Mietvertrags sollte die Mietdauer 24 Monate - beginnend ab dem 16. März 2000 - betragen und sich um jeweils ein Jahr verlängern, wenn nicht vom Vermieter spätestens zwei Mo- nate vor Ablauf der Mietzeit erklärt wird, dass das Mietverhältnis nicht fortge- setzt werde. Zu Kündigungsmöglichkeiten des Mieters enthält der Mietvertrag hinge- gen keine Regelung, insbesondere ist für ihn eine Kündigung (nur) zum Ende des vorgenannten Jahreszeitraums, von der offenbar die Revisionserwiderung ausgeht, nicht vorgesehen. Dass die ordentliche Kündigungsmöglichkeit des Mieters gänzlich ausgeschlossen sein soll, liegt fern und wird selbst von der Revisionserwiderung nicht geltend gemacht. Eine mögliche Auslegung der vor- genannten Klausel könnte dahin gehen, dass damit dem Vermieter die Möglich- keit verschafft werden sollte, sich kurz vor Ablauf des Jahreszeitraums ohne Kündigungsgründe vom Mietvertrag zu lösen, dem Mieter aber die Möglichkeit belassen werden sollte, den Mietvertrag unabhängig von der genannten Jahres- frist mit den für Mietverhältnisse von unbestimmter Dauer geltenden Kündi- 10 11 12 - 8 - gungsfristen ordentlich zu kündigen. Zumindest nach der Unklarheitenregelung (§ 305c Abs. 2 BGB) ist diese Auslegung zugunsten des Beklagten, soweit es um seine Kündigungsmöglichkeit geht, zugrunde zu legen. Für die am 25. Mai 2014 ausgesprochene ordentliche Kündigung des Beklagten gilt des- halb - mangels entgegenstehender Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 EGBGB - die dreimonatige Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht - ohne allerdings nähere Ausführungen zu Grund und Höhe dieses Anspruchs zu machen - auf der Grundlage der von ihm gebilligten Feststellungen des Amtsgerichts davon ausgegangen, dass der Beklagte seiner aus dem Mietvertrag folgenden Ver- pflichtung zur Zahlung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) für die beiden letzten Mo- nate der Vertragslaufzeit (Juli und August 2014) zunächst nicht nachgekommen ist, dann aber - unter Hinweis darauf, dass er der "Fairness halber" die anteilige (gemeint offenbar: die hälftige) Miete für Juli bis September 2014 einschließlich der Mahnkosten überweise - am 6. September 2014 einen Betrag von 1.508,09 € an die Klägerin gezahlt hat. Hiervon ausgehend steht der Klägerin dem Grunde nach aus § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Juli und August 2014 zu. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang - über die von dem Beklagten für die Monate Juli und August 2014 wirksam getroffene Til- gungsbestimmung (§ 362 Abs. 1 BGB) hinaus - die von dem Beklagten geleis- teten weiteren Zahlungen den Betrag der für diese Monate noch offenen Rest- miete vermindert haben, wird das Berufungsgericht in der erneuten mündlichen Verhandlung unter Berücksichtigung des Ergebnisses seiner neu vorzuneh- menden Prüfung, ob der Klägerin (auch) für den Zeitraum ab dem 1. September 2014 ein Zahlungsanspruch - nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (sie- he dazu nachfolgend unter II 3) - zusteht, zu beurteilen haben. 13 14 - 9 - 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht für den Zeitraum ab dem 1. September 2014 einen Anspruch der Klägerin gemäß § 546a Abs. 1 BGB auf Nutzungsentschädigung bejaht. a) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Ent- schädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichba- re Sachen ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB). Wie die Revision mit Recht rügt, sind die tatbestandlichen Voraussetzungen dieses Entschädigungsanspruchs - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - im vorliegenden Fall nicht sämtlich erfüllt. b) Im Ergebnis noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings von einer Beendigung des Mietvertrages durch die am 25. Mai 2014 ausge- sprochene Kündigung des Beklagten zum 31. August 2014 ausgegangen. Der Beklagte, der alleiniger Mieter der streitgegenständlichen Wohnung war, konnte das Mietverhältnis gemäß § 542 Abs. 1, § 549 Abs. 1, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB ordentlich zum 31. August 2014 kündigen. c) Mit Rechtsfehlern behaftet ist jedoch die - die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in grundlegender Weise verkennende - Annahme des Be- rufungsgerichts, der Klägerin werde die Wohnung von dem Beklagten im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten. Zwar hat der Beklagte die Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben. Das Unterlassen der Rückgabe widersprach jedoch, was die Revision zu Recht geltend macht, nicht dem Willen der Klägerin. Vielmehr hatte diese nicht den für einen Nut- zungsentschädigungsanspruch nach § 546a BGB erforderlichen Rücknah- mewillen. aa) Die Mietsache wird dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthal- ten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der 15 16 17 18 19 - 10 - Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 81; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, NZM 2006, 12 Rn. 12; vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 Rn. 6; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558 unter II 2 a [zu § 557 BGB aF]; vom 28. Februar 1996 - XII ZR 123/93, NJW 1996, 1886 unter B 2 a [zu § 557 BGB aF]; vom 15. Februar 1984 - VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f. [zu § 557 BGB aF]; Beschluss vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 326/09, NJW-RR 2010, 1521 Rn. 2; jeweils mwN; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 546a Rn. 8). Zur Erfüllung des Tatbe- standes der Vorenthaltung reicht dabei der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters aus (Senatsurteile vom 13. Oktober 1982 - VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112 unter 2 d aa; vom 29. April 1987 - VIII ZR 258/86, NJW-RR 1987, 907 unter II 2 a; BGH, Beschluss vom 23. August 2006 - XII ZR 214/04, GuT 2007, 140 Rn. 7). Daran fehlt es jedoch, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rück- gabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbestehen des Mietver- hältnisses ausgeht (BGH, Urteile vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 unter II b; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, juris Rn. 58; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, aaO; vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, aaO; vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232 Rn. 23; jeweils mwN; Palandt/ Weidenkaff, aaO). Denn solange der Vermieter den Mietvertrag nicht als been- det ansieht, will er keine Räumung verlangen (BGH, Urteile vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, aaO mwN; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO) und da- mit die Mietsache nicht zurücknehmen. Aus welchem Grund der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet an- sieht, namentlich eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung für unwirksam erachtet, ist - wie die Revision zutreffend ausführt - für den Rückschluss auf 20 21 - 11 - einen fehlenden Rücknahmewillen ohne Bedeutung. Denn hierbei handelt es sich lediglich um das Motiv für den darauf fußenden Willensentschluss des Vermieters, den Mietvertrag als fortbestehend zu betrachten. Entscheidend ist allein, dass und nicht warum der Vermieter vom Fortbestand des Mietverhält- nisses ausgeht. Vor diesem Hintergrund hat der Senat auch - ohne auf den nach Ansicht des Vermieters vorliegenden Unwirksamkeitsgrund einzugehen - entschieden, dass ein Anspruch nach § 546a BGB ausscheidet, wenn der Ver- mieter - wie hier - die Auffassung vertritt, die Kündigung des Mieters sei unwirk- sam und er die Rückgabe der Wohnung nicht geltend macht (Senatsurteile vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, aaO; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO; ebenso BGH, Urteile vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, aaO; vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, aaO). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist für die Verneinung des Rücknahmewillens des Vermieters auch nicht etwa Voraussetzung, dass dieser die Wirksamkeit der Kündigung "kategorisch" ablehnt und unter keinen Umständen bereit ist, die Wohnung zu dem in der Kündigung genannten Zeit- punkt zurückzunehmen. Entscheidend ist vielmehr allein, dass der Vermieter die Kündigung des Mieters für unwirksam erachtet und damit vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht. bb) Vor diesem Hintergrund fehlte der Klägerin der für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB erforderliche Rücknah- mewille, was wiederum zur Folge hat, dass der Beklagte ihr die Wohnung nicht vorenthalten hat. Die Klägerin ging nach den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts trotz der ordentlichen Kündigung des Beklagten von einem Fortbestand des Mietverhältnisses aus. Denn sie erachtete die Kündigung sowohl vorprozessual als auch nach Erhe- bung der vorliegenden Klage für unwirksam und beantragte demgemäß in bei- den Tatsacheninstanzen, den Beklagten in erster Linie zur Zahlung rückständi- 22 23 - 12 - ger und zukünftiger Miete zu verurteilen. Lediglich hilfsweise hat sie die Klage- forderung auch mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB begründet. Letzteres reicht - entgegen der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung - nicht aus, um auf einen im Laufe des Rechtsstreits geänderten und nunmehr auf eine Rückerlangung der Wohnung gerichteten Willen der Klägerin schließen zu kön- nen. cc) Eine Vorenthaltung der Mietsache ist im vorliegenden Fall entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht deswegen zu bejahen, weil der Beklagte nach den getroffenen Feststellungen nicht in der Lage war, die Wohnung an die Klägerin zurückzugeben, da er seiner früheren Ehefrau die Wohnungsschlüssel überlassen hatte. Rechtsfehlerhaft meint das Berufungsge- richt zu dem, aus der - von ihm missverstandenen - Rechtsprechung des Se- nats ergebe sich, dass bei einer solchen Fallkonstellation ohne weiteres von einer Vorenthaltung der Mietsache auszugehen sei. Es trifft zwar zu, dass bei Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 546a Abs. 1 BGB - Rücknahmewille des Vermieters und Nichtrückgabe der Wohnung durch den Mieter - eine Vorenthaltung der Mietsache auch dann angenommen werden kann, wenn der Mieter zur Rückgabe außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (Senatsurteile vom 15. Februar 1984 - VIII ZR 213/82, aaO; vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, aaO; jeweils zu § 557 BGB aF). Jedoch entfällt in einer solchen Fall- konstellation, was das Berufungsgericht verkennt, nicht die Notwendigkeit zur Prüfung der vorbezeichneten Tatbestandsmerkmale, die kumulativ und nicht alternativ vorliegen müssen. Die Mietsache wird dem Vermieter nämlich, wie ausgeführt, nur vorenthalten, wenn das Unterlassen der Herausgabe (auch) gegen dessen Willen erfolgt. Ist für den Tatbestand der Vorenthaltung die Wil- lensrichtung des Vermieters ein entscheidender Gesichtspunkt, so kann es 24 25 - 13 - nicht allein darauf ankommen, ob der Mieter zur Rückgabe in der Lage ist oder nicht. Denn solange der Vermieter die Rückgabe nicht wünscht, sondern den Mieter - wie hier - am Vertrag festhält, indem er die Wirksamkeit der Kündigung in Abrede stellt, fehlt es jedenfalls an einem wesentlichen Merkmal des Begriffs der Vorenthaltung (Senatsurteile vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, aaO; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO). Aus der vom Berufungsgericht angeführten Entscheidung des Senats vom 15. Februar 1984 (VIII ZR 213/82, aaO) lässt sich nichts Gegenteiliges ableiten. Soweit dort ausgeführt wird, der Mieter habe für die rechtzeitige Rückgabe der Mietsache bei Mietende Sorge zu tragen, so dass das Fortbestehen eines Untermietvertrags einem Anspruch nach § 557 BGB aF (heute: § 546a BGB) nicht entgegenstehe, betreffen diese Erwägungen allein den Gesichtspunkt einer unterlassenen Rückgabe, nicht je- doch den daneben erforderlichen Rücknahmewillen des Vermieters. In Anbetracht des nicht auf Rücknahme der Mietsache gerichteten Wil- lens der Klägerin war der vom Berufungsgericht angeführte Umstand, dass der Beklagte keine Schritte unternommen habe, seine frühere Ehefrau zu einem Auszug aus der Wohnung zu bewegen, nach alledem nicht geeignet, Ansprü- che nach § 546a Abs. 1 BGB zu begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, aaO). 3. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Klägerin auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum ab dem 1. September 2014 auch nicht wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Be- klagten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1, § 818 Abs. 2 BGB be- jaht werden. Nach den genannten Vorschriften ist derjenige, der durch die Leis- tung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund oder mit einem später weg- gefallenen rechtlichen Grund erlangt hat, zur Herausgabe des Erlangten oder bei Unmöglichkeit der Herausgabe zum Wertersatz verpflichtet. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, bieten die von ihm getroffenen Feststellungen, 26 27 - 14 - wie die Revision zu Recht rügt, bereits keine ausreichende Grundlage für die Annahme, dass der Beklagte im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB etwas erlangt hat. Insbesondere hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang rechtsfehlerhaft angenommen, es komme nicht darauf an, ob der Beklagte dadurch, dass seine Ehefrau die streitgegenständliche Wohnung nutzt, eigene Aufwendungen erspart hat. a) Noch zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegan- gen, dass durch die wirksame Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2014 (siehe oben unter II 1 a) der rechtliche Grund für die Nutzung der Mietsa- che weggefallen ist. b) Im Ergebnis ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht angenom- men, dass ein möglicher Bereicherungsanspruch der Klägerin weder durch § 546a BGB ausgeschlossen ist (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. November 1965 - VIII ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 557 BGB aF]; vom 28. Juni 1967 - VIII ZR 59/65, NJW 1968, 197 unter 3 [zu § 597 BGB aF]; vom 21. Feb- ruar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO Rn. 59 [zu § 557 BGB aF]; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3 a [zu § 597 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, aaO Rn. 19; Palandt/Sprau, aaO, § 812 Rn. 97; Schmidt- Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Aufl., § 546a BGB Rn. 103) noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Juni 1967 - VIII ZR 59/65, aaO; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, aaO; Schmidt- Futterer/Streyl, aaO). c) Nutzt ein Mieter oder ein auf Grund eines sonstigen Vertragsverhält- nisses Nutzungsberechtigter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus, so ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters oder sonstigen Rechtsinhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und nach §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 BGB zu dessen Herausgabe verpflichtet (BGH, 28 29 30 - 15 - Urteile vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, aaO Rn. 84; vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, NZM 2000, 183 unter 4; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, aaO unter III 3; vgl. auch Senatsurteil vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO mwN [zu § 557 BGB aF]). Eine solche Verpflichtung kann grundsätzlich auch dann vorliegen, wenn der Mieter die Sache nicht selbst nutzt, sondern sie einem Dritten, insbesondere etwa aufgrund eines Untermiet- vertrages, überlassen hat und hierdurch eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters eingetreten ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, aaO). Der (ehemalige) Mieter hat danach dem Vermieter - jedenfalls wenn die Mietsache diesem, wie im vorliegenden Fall, mangels eines Rücknahmewillens nicht vorenthalten wird - grundsätzlich nur dann eine Nutzungsentschädigung nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zu leisten, wenn er die Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne auch genutzt hat und auf diese Weise um den gezogenen Nutzungswert bereichert ist (vgl. BGH, Urteil vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, aaO; aA wohl Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 104 mwN). Der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht für einen solchen Bereicherungsanspruch nicht aus (BGH, Urteil vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, aaO). Dem entsprechend hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach ent- schieden, dass es für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen ankommt (BGH, Urteil vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 26; siehe ferner BGH, Urteile vom 15. Dezember 1998 - XI ZR 323/97, ZIP 1999, 528 unter II 1 a mwN; vom 26. November 1999 - V ZR 302/98, NJW 2000, 1031 unter II 5; vom 17. Mai 2017 - IV ZR 403/15, juris Rn. 11 mwN). Der Zweck des Bereicherungs- rechts ist - von den Ausnahmefällen der § 818 Abs. 4, § 819 BGB abgesehen - (lediglich) darauf gerichtet, eine tatsächlich erlangte rechtsgrundlose Bereiche- 31 32 - 16 - rung abzuschöpfen und sie demjenigen zuzuführen, dem sie nach der Rechts- ordnung gebührt. Danach kann von einer Bereicherung im Sinne der §§ 812 ff. BGB in der Regel nur gesprochen werden, wenn und soweit der Bereicherte eine echte Vermögensvermehrung erfahren hat. Deshalb gilt als allgemein an- erkannter Grundsatz, dass die Herausgabepflicht des Bereicherten keinesfalls zu einer Verminderung seines Vermögens über den wirklichen Betrag der Be- reicherung hinaus führen darf (BGH, Urteil vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, aaO Rn. 27). d) Nach diesen Grundsätzen hätte das Berufungsgericht aufgrund der von ihm bisher getroffenen Feststellungen nicht eine seitens des Beklagten ge- zogene und nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB - in Gestalt eines Wertersatzes nach § 812 Abs. 2 BGB (siehe hierzu BGH, Urteil vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, aaO Rn. 28) - herauszugebende Nutzung bejahen dürfen. Denn wie das Berufungsgericht unangegriffen festgestellt hat, nutzt der Beklag- te selbst die Wohnung bereits seit seinem Auszug im Jahr 2010 nicht mehr. Nutzerin ist seit diesem Zeitpunkt vielmehr - mit Wissen der Klägerin - die ge- schiedene Ehefrau des Beklagten. Wie das Berufungsgericht darüber hinaus - ebenfalls von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen - festge- stellt hat, hat der Beklagte aufgrund der Überlassung der Wohnungsschlüssel an seine geschiedene Ehefrau auch keinen Zugang zur Wohnung. Wie die Revision mit Recht rügt, hätte das Berufungsgericht bei dieser Sachlage Feststellungen dazu treffen müssen, ob der Beklagte - was nach dessen Vortrag nicht der Fall war - durch die Überlassung der Wohnung an sei- ne geschiedene Ehefrau möglicherweise Einkünfte erzielt oder eigene Aufwen- dungen - etwa in Gestalt von sonst zu zahlenden Unterhaltsleistungen - erspart hat. Den Blick auf eine solche - unter den hier gegebenen Umständen allein in Betracht kommende - mögliche Bereicherung des Beklagten hat sich das Beru- fungsgericht durch seine rechtsfehlerhafte Annahme verschlossen, es komme 33 34 - 17 - nicht darauf an, ob der Beklagte Aufwendungen erspart habe oder von einer Schuld befreit worden sei. Diese Feststellungen wird das Berufungsgericht nachzuholen haben. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, da es weiterer Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 20.05.2015 - 37 C 322/14 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 08.12.2015 - 6 S 101/15 - 35

ECLI:DE:BGH:2018:250418UVIIIZR176.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 176/17 Verkündet am: 25. April 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535, § 566 Abs. 1, § 741, § 1008, § 1010 Abs. 1 a) Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch re- gelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden. b) Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entge- gen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch - neben anderen Miteigentümern - auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 mwN; vom 24. August 2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). - 2 - c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümer- gemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohn- raummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigen- tumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). d) Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümerge- meinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10). BGH, Urteil vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. April 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2017 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 28. Oktober 2016 - in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 16. Novem- ber 2016 - abgeändert. Es wird festgestellt, dass das zwischen den Klägern und den Mit- gliedern der Grundstücksgemeinschaft F. bestehende Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 3. Mai 2009 über die auf dem Grundstück F. , Berlin, erstes Oberge- schoss und Dachgeschoss links, gelegene Wohnung bis auf wei- teres fortbesteht und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Mit- eigentumsanteils durch die Beklagte oder durch deren Schreiben vom 27. April 2016 beendet worden ist. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Parteien streiten über die Feststellung des Fortbestands eines Miet- verhältnisses über die von den Klägern bewohnte Wohnung in einem Mehrfami- lienhaus in Berlin sowie über das Recht der Kläger zur alleinigen Nutzung des hinteren Gartens des Hausgrundstücks. Das vorbezeichnete Anwesen stand seit mehr als 100 Jahren im Eigen- tum der Familie der Klägerin zu 1. Ende des Jahres 2006 wurden die Klägerin zu 1 und ihre Schwester im Grundbuch zu je einem Sechstel als Miteigentümer des Hausgrundstücks eingetragen. Unter dem 3. Mai 2009 schlossen sämtliche damaligen Miteigentümer, handelnd unter der Bezeichnung "Grundstücksge- meinschaft F. " mit der Klägerin zu 1 und deren Ehemann, dem Kläger zu 2, einen als "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" überschriebenen (Formular-)Vertrag, wonach die Kläger die streitgegenständliche 214,47 m2 große Sechszimmerwohnung in der ersten Etage und im Dachgeschoss links auf unbestimmte Zeit für eine monatliche Miete von 898,96 € einschließlich der Betriebskosten zuzüglich einer monatlichen Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 361 €, insgesamt mithin 1.259,96 € monatlich, mieteten. § 20 des Mietvertrags enthält als Ziffer 2 unter der Überschrift "weitere Vereinbarungen" die handschriftliche Bezugnahme auf eine Anlage des Miet- vertrags, wonach die Kläger, da ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei, als Mieter auf etwaige Minderungs- oder Instandhaltungsrechte sowie Ansprüche gegen die Vermieterin, die Grundstückseigentümergemeinschaft, wegen sämtli- cher bekannten und unbekannten Mängeln verzichteten. Weiter enthält § 20 des Mietvertrags unter Ziffer 4 folgende (handschriftliche) Regelung hinsichtlich der Gartennutzung: 1 2 3 - 5 - "Die Mieter haben den hinteren Gartenteil hergerichtet. Ihnen steht ein alleiniges Nutzungsrecht zu." Im Jahre 2014 erhielt die Klägerin zu 1 als Alleinerbin der Miteigentüme- rin N. deren Miteigentumsanteil von einem Drittel, so dass sie fortan insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile hielt. Nach dem Tod des weiteren Miteigentümers B. erwarb die Be- klagte, eine aus den Gesellschaftern S. -A. H. und Dr. J. R. bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, dessen Miteigen- tumsanteil von einem Drittel von dem Insolvenzverwalter aus dem Nachlass. Seit dem 4. April 2016 ist die Beklagte als Miteigentümerin im Grundbuch ein- getragen. Die Beklagte war sodann bestrebt, auch die übrigen, von der Klägerin zu 1 und deren - inzwischen verstorbenen - Schwester gehaltenen Miteigen- tumsanteile von insgesamt zwei Dritteln zu erwerben, was diese jedoch ablehn- ten. Mit an die Klägerin zu 1 gerichtetem Schreiben vom 27. April 2016 vertrat die Beklagte die Auffassung, der oben genannte Vertrag vom 3. Mai 2009 sei ihr gegenüber gemäß § 1010 Abs. 1 BGB mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam, forderte die Kläger auf, aus der Wohnung auszuziehen, und kündig- te die Beantragung einer Teilungsversteigerung an. Zugleich verlangte die Be- klagte für den Zeitraum ab ihrer Eintragung als Miteigentümerin im Grundbuch bis zur Räumung der Wohnung von den Klägern die Zahlung einer über die oben genannte monatliche Miete hinausgehenden Nutzungsentschädigung in Höhe von zusätzlich 571,92 € monatlich. Mit Schriftsatz vom 31. Mai 2016 er- klärte die Beklagte schließlich die Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin, spätestens zum 30. Oktober 2016. 4 5 6 - 6 - Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger die Feststellung, dass das Mietverhältnis gemäß dem oben genannten Mietvertrag bis auf weiteres fortbestehe und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte oder durch deren Schreiben vom 27. April 2016 beendet worden sei. Die Beklagte erstrebt im Wege der Widerklage die Feststellung, dass die Kläger mietvertraglich gegenüber der Beklagten nicht das Recht zum ausschließlichen Nutzen und Besitz an dem hinter dem Haus gelegenen Garten ("Hintergarten") des Anwesens haben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren und die von ihnen erstrebte Abweisung der Widerklage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2017 - 63 S 278/16, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Feststellungsbegehren der Kläger sei nicht begründet, weil ein Miet- verhältnis mit ihnen durch den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht zustande gekom- men sei. Das Amtsgericht habe zutreffend unter Hinweis auf die Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14) ausgeführt, dass der vorbezeichnete Vertrag trotz dessen Bezeichnung 7 8 9 10 11 - 7 - als Mietvertrag mietvertragliche Beziehungen der Parteien nicht begründet ha- be. Zwar stimme der Sachverhalt des genannten Senatsurteils mit dem vorlie- genden Fall insoweit nicht überein, als dort bei Abschluss des Mietvertrags eine Identität zwischen Mieter und Vermieter noch nicht vorgelegen habe, sondern der Mietvertrag erst später durch ein Zusammenfallen von Mieter und Vermieter weggefallen sei. Dies sei für den zugrunde liegenden Rechtsgedanken jedoch nicht maßgeblich. Denn ein Mietverhältnis könne, wie der Senat in dem vorbe- zeichneten Urteil ausgeführt habe, von vornherein nicht zustande kommen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt sei, die zugleich eine Vermieterstellung einnehme. Ein Schuldverhältnis setze voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen seien. Hieraus folge auch, dass das Begehren der Beklagten auf Feststellung des Nichtbestehens eines Mietverhältnisses (gemeint offenbar: die mit der Wi- derklage geltend gemachte Feststellung des Nichtbestehens eines mietvertrag- lichen Rechts zur alleinigen Nutzung des hinter dem Haus gelegenen Gartens) begründet sei. Die Verhältnisse der Beteiligten seien danach trotz der als Mietvertrag gekennzeichneten Vereinbarung vom 3. Mai 2009 grundsätzlich nach dem Ge- meinschaftsrecht zu beurteilen. Danach sei diese Vereinbarung als eine Ver- waltungs- und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB anzusehen. Da- für spreche im Übrigen auch der Inhalt der Vereinbarung. Denn unstreitig gehe die der Klägerin zu 1 eingeräumte Nutzungsmöglichkeit deutlich über den Um- fang hinaus, der ihrem Miteigentumsanteil entsprochen habe, während die an- deren damaligen Miteigentümer einen geringeren Nutzungsanteil gehabt und dafür keine Entschädigung an die anderen zu zahlen gehabt hätten. Danach sei letztlich die vereinbarte Vergütung bemessen worden, die nicht dem Wert der 12 13 - 8 - gesamten Nutzung entsprochen habe, sondern den Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus habe ausgleichen sollen. Diese Vereinbarung binde die Beklagte als Nachfolgerin des Miteigen- tümers B. gemäß § 1010 Abs. 1 BGB nicht, weil sie nicht im Grund- buch eingetragen gewesen sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses hinsichtlich der streitge- genständlichen Wohnung verneint, indem es den Vertrag vom 3. Mai 2009 trotz dessen eindeutigen Inhalts rechtsfehlerhaft nicht als Mietvertrag, sondern als eine bloße gemeinschaftsrechtliche Verwaltungs- und Benutzungsregelung nach § 745 BGB angesehen hat, welche die Beklagte mangels Eintragung im Grundbuch nicht binde (§ 1010 Abs. 1 BGB). Wie die Revision mit Recht rügt, kann ein Mietverhältnis über Wohnraum, anders als das Berufungsgericht auf- grund eines Fehlverständnisses des Senatsurteils vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 und Ls. 1) gemeint hat, auch zwischen den Mit- gliedern einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder - hier der Klägerin zu 1 (neben dem an der Gemeinschaft nicht beteiligten Kläger zu 2) - begründet werden. Dem steht nicht entgegen, dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch - neben anderen Miteigentümern - als Vermieter beteiligt ist. In die sich aus dem Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ergebenden Rechte und Pflichten ist die Beklagte nach § 566 Abs. 1 BGB mit dem Erwerb ihres Miteigentumsanteils eingetreten. 14 15 16 - 9 - Ebenfalls zu Unrecht hat das Berufungsgericht - infolge der rechtsfehler- haften Verneinung des Vorliegens eines Mietverhältnisses - auf die Widerklage hin den Klägern die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vereinbarte alleinige Nut- zung des hinter dem Haus gelegenen Gartens aberkannt. 1. Das Berufungsgericht ist allerdings ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass so- wohl für die Feststellungsklage als auch für die ebenfalls auf Feststellung ge- richtete Widerklage das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) gegeben ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtsposition des Klägers eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit droht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Eine solche Gefährdung liegt im Fall der - hier von den Klägern erhobenen - positiven Fest- stellungsklage in der Regel schon darin, dass der Beklagte das Recht des Klä- gers ernstlich bestreitet (vgl. nur BGH, Urteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 29; vom 25. Juli 2017 - II ZR 235/15, WM 2017, 1940 Rn. 16; jeweils mwN). Bei einer negativen Feststellungsklage - wie hier der Widerklage - entsteht das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers regelmäßig aus einer vom Beklagten (nicht notwendig ausdrücklich) aufgestell- ten Bestandsbehauptung ("Berühmung") der vom Kläger verneinten Rechtslage (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 351/08, NJW 2010, 1877 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 - XI ZR 586/15, NJW 2017, 2340 Rn. 13; jeweils mwN). So liegt der Fall hier, da die Beklagte das Bestehen des von den Klägern geltend gemachten Mietverhältnisses nachdrücklich in Abrede stellt und die Kläger gegenüber der Beklagten aufgrund des Mietvertrages das Recht der al- 17 18 19 - 10 - leinigen Nutzung des hinteren Gartens für sich beanspruchen. Zur Beseitigung der im Verhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten jeweils bestehenden Gefahr ist grundsätzlich ein zwischen diesen Parteien wirkendes Urteil geeig- net. Eine Einbeziehung Dritter, die an dem im Streit stehenden Rechtsverhältnis beteiligt sind - hier der weiteren Miteigentümer -, ist unter dem Gesichtspunkt des Feststellungsinteresses nicht geboten (vgl. BGH, Urteil vom 25. Juli 2017 - II ZR 235/15, aaO Rn. 17). 2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei und von der Beklagten bereits im Berufungs- verfahren und ebenso im Revisionsverfahren nicht angegriffen ist das Beru- fungsgericht - unausgesprochen - dem Amtsgericht darin gefolgt, dass die Klä- ger für die Zulässigkeit ihrer auf den Fortbestand des Mietverhältnisses gerich- teten Feststellungsklage diese jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft richten muss- ten, sondern die Klage - selbst bei Annahme einer notwendigen Streitgenos- senschaft (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 29. November 1961 - V ZR 181/60, BGHZ 36, 187, 188 f.; vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, NJW 1984, 2210 unter 1; vom 12. Januar 1996 - V ZR 246/94, BGHZ 131, 376, 378 f.; vgl. auch Palandt/ Sprau, BGB, 77. Aufl., § 747 Rn. 6) - allein gegen die Beklagte richten durften. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat unstreitig nur diese das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt und besteht daher auch nur ihr gegenüber ein Rechtsschutzbedürfnis (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, aaO; vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. April 2010 - IV ZR 135/08, FamRZ 2010, 1068 Rn. 19; Zöller/Althammer, ZPO, 32. Aufl., § 62 Rn. 21). 3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - wie die Revision mit Recht rügt - das Zustandekommen und den Fortbestand eines Mietverhält- 20 21 - 11 - nisses zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemein- schaft über die streitgegenständliche Wohnung verneint. Hierbei hat das Beru- fungsgericht - wie bereits das Amtsgericht - die personellen Anforderungen an das wirksame Entstehen eines vertraglichen Schuldverhältnisses grundlegend verkannt. Dementsprechend hat es die Ausführungen des Senats in dessen Urteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO), welches sich auf die - hier offensichtlich nicht gegebene - Fallgestaltung bezog, dass der Mieter zugleich alleiniger Vermieter der Wohnung (geworden) ist, falsch verstanden und des- halb zu Unrecht gemeint, der Annahme eines Mietverhältnisses stehe im Streit- fall entgegen, dass die Klägerin zu 1 sowohl auf Seiten der Vermieter als auch auf Seiten der Mieter an dem Mietvertrag beteiligt sei. Dabei hat das Beru- fungsgericht zum einen rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die Klägerin zu 1 nicht alleinige Vermieterin war und ist, sondern neben ihr weitere Miteigen- tümer auf Vermieterseite beteiligt (gewesen) sind. Zum anderen hat das Beru- fungsgericht in diesem Zusammenhang grundlegend verkannt, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und nach einhelliger Auf- fassung der Literatur die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft Wohn- räume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mit- glied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. BGB) vermieten können, ohne dass der Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags - schon anfänglich oder später infolge einer Konfusion - entgegen- stünde, dass einer der Miteigentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite an dem Vertrag beteiligt sind. a) Im Ansatz noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Kläger und sämtliche damaligen Mitglieder der Mit- eigentümergemeinschaft am 3. Mai 2009 den als "Wohnungs-Einheitsmiet- vertrag" überschriebenen Vertrag über die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung unterzeichnet haben. Dies zieht auch die Beklagte nicht in Zweifel. 22 - 12 - b) Ebenfalls noch frei von Rechtsfehlern ist der - auch von der Revision nicht angegriffene - Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass ein Schuld- verhältnis nach allgemeiner Auffassung voraussetzt, dass Gläubiger und Schuldner (mindestens zwei) verschiedene Personen sind (siehe nur Senatsur- teile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO Rn. 18; vom 24. August 2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). So verhält es sich hier. Sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite sind - nach wie vor - neben der Klägerin zu 1 Personen beteiligt, die nicht identisch sind. Mieter sind die Klägerin zu 1 und der Kläger zu 2, ihr Ehemann; demgegenüber sind Vermieter die Klägerin zu 1, die Beklagte sowie der Rechtsnachfolger der Schwester der Klägerin zu 1. c) Aus dem Senatsurteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO mwN) ergibt sich - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nichts anderes. Insbesondere ist diesem Urteil des Senats nicht zu entnehmen, dass ein Miet- verhältnis nicht wirksam zustande kommen kann, wenn auf Gebrauchsnutzer- seite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung neben anderen Personen einnimmt. Im Gegenteil ist der Senat (auch) in dieser Entscheidung, wie dort im Einzelnen ausgeführt worden ist, von der seit langem gefestigten Rechtsprechung ausgegangen, dass ein Schuldverhältnis (nur dann) erst gar nicht entstehen kann beziehungsweise in der Regel erlischt, wenn sich die Ver- tragsparteien und damit die Gläubiger- und Schuldnerstellung - mithin Forde- rung und Schuld - in einer Person vereinigen (vgl. bereits RGZ 49, 285, 286; Senatsurteile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09, NZM 2010, 698 Rn. 18 f.; vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO mwN). Ein solcher Fall liegt bei der im Streitfall zu beurteilenden Vermietung ei- ner Wohnung durch die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft an eines oder einzelne ihrer Mitglieder nicht vor. Dementsprechend hat der Senat in sei- nem von den Vorinstanzen zur Begründung ihrer fehlerhaften Rechtsauffassung 23 24 25 - 13 - angeführten Urteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO) auch nicht etwa zu erkennen gegeben, die hierzu seit langem bestehende, von den Vorinstanzen jedoch nicht berücksichtigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ändern zu wollen. d) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, wie die Revision zutreffend geltend macht, seit langem anerkannt, dass eine Miteigentümerge- meinschaft ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung mit diesem entgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen kann und in einem solchen Fall regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt (vgl. zuletzt Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14; so auch bereits BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; ebenso Palandt/Sprau, aaO, § 744 Rn. 2; vgl. auch MünchKommBGB/Schmidt, 7. Aufl., § 743 Rn. 15; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, Vorbemerkung zu § 535 BGB, Rn. 73a; Staudinger/von Proff, aaO, Neubearb. 2015, § 741 Rn. 75 f.). Die Revisionserwiderung macht demgegenüber geltend, die streitgegen- ständliche Vereinbarung der damaligen Miteigentümer und der Kläger vom 3. Mai 2009 stelle - zumindest dem Schwerpunkt nach - eine gemeinschafts- rechtliche Regelung über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaft- lichen Grundstücks dar. Dies trifft nicht zu. Vielmehr handelt es sich bei dieser Vereinbarung unter Berücksichtigung aller für deren Beurteilung maßgeblichen Umstände um einen Mietvertrag. 26 27 - 14 - Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung gemeint haben, spricht es auch nicht gegen, sondern sogar eher für die Annahme eines Mietvertrags, wenn - wie hier vom Berufungsgericht zwar festgestellt, von der Revision jedoch angegriffen - die dem Mieter (Miteigentümer) vertraglich einge- räumte Nutzungsmöglichkeit (deutlich) über den Umfang hinausgeht, der sei- nem Miteigentumsanteil entspricht, und durch die vereinbarte Vergütung der Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus ausgeglichen wer- den soll. Entscheidend ist, dass Gegenstand eines solchen - hier zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlosse- nen - Vertrags die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt ist (vgl. Senatsur- teil vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, aaO Rn. 13). Dies gilt auch, wenn das vereinbarte Entgelt niedrig ist. Denn die Miete braucht, anders als die Revi- sionserwiderung offenbar meint, nicht dem Mietwert der Sache zu entsprechen und kann daher, ohne dass dies der Annahme eines Mietvertrags entgegen- stünde, auch weit unter der Marktmiete liegen (vgl. Senatsurteil vom 20. Sep- tember 2017 - VIII ZR 279/16, NJW-RR 2017, 1479 Rn. 17). Selbst wenn in einem solchen Fall in dem Abschluss des Mietvertrags zugleich eine - einvernehmliche - gemeinschaftsrechtliche Regelung nach § 745 BGB liegen und insoweit zusätzlich auch die Regelungen des Gemeinschafts- rechts zu berücksichtigen sein sollten (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 17. De- zember 1973 - II ZR 59/72, aaO; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO; Staudinger/von Proff, aaO Rn. 76; MünchKomm- BGB/Schmidt, aaO), änderte dies nichts daran, dass beim Vorliegen der tat- sächlichen und rechtlichen Voraussetzungen eines (Wohnraum-)Mietvertrags die für einen solchen Vertrag geltenden gesetzlichen Vorschriften, insbesonde- re die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters vorgesehenen Bestimmun- gen, grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft anzu- wenden sind. 28 29 - 15 - aa) Nach diesen Grundsätzen hätte das Berufungsgericht unter den hier gegebenen Umständen die Begründung eines Mietverhältnisses zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht verneinen dürfen. Zwar darf die Auslegung einer Individualerklärung - wie sie hier hinsichtlich der auf den Vertragsab- schluss gerichteten Erklärungen der damaligen Vertragsparteien vorliegt - durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft wer- den, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkge- setze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungs- stoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35 mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht geltend macht, hier jedoch unterlaufen. bb) Dabei hat sich das Berufungsgericht aufgrund seines oben (unter II 3 c) im Einzelnen dargestellten rechtlich unzutreffenden Ausgangspunktes be- reits von vornherein den Blick für eine zutreffende Auslegung des Vertrags vom 3. Mai 2009 verstellt. Es hat hierdurch, wie die Revision mit Recht rügt, sowohl den Inhalt des Vertrags und den darin zum Ausdruck gebrachten Willen der Vertragsparteien - und damit wesentlichen Auslegungsstoff - außer Betracht gelassen als auch den Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessenge- rechten Auslegung des Vertrags (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 83/16, NJW 2018, 537 Rn. 30 mwN - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) verletzt. Damit ist der Senat an das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, die Auslegung selbst vornehmen (vgl. Senatsurteile vom 30 31 32 - 16 - 20. September 2017 - VIII ZR 279/16, aaO Rn. 21; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219/16, BauR 2018, 671 Rn. 31; jeweils mwN). Danach hat die Mitei- gentümergemeinschaft den Klägern die streitgegenständliche Wohnung zur entgeltlichen Nutzung überlassen. Ein solcher Vertrag ist nach der oben (unter II 3 d) dargestellten höchstrichterlichen Rechtsprechung regelmäßig als Miet- vertrag anzusehen. So liegen die Dinge auch hier. Sowohl die Überschrift des Vertrages ("Wohnungs-Einheitsmietvertrag") als auch die Verwendung eines gängigen Mietvertragsformulars sprechen ein- deutig dafür, dass die Kläger und die damaligen Mitglieder der Miteigentümer- gemeinschaft einen Wohnraummietvertrag abschließen wollten (vgl. Senatsur- teil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 37 mwN). Für einen solchen Willen der Vertragschließenden sprechen ebenso unmissverständlich der auf die Vermietung der Wohnung gerichtete Inhalt des Vertrags (vgl. Se- natsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO) sowie die hierin zum Aus- druck gebrachte Interessenlage der Vertragsparteien, den Klägern mit der ent- geltlichen Überlassung der Nutzung der Wohnung auch den im Gesetz vorge- sehenen Schutz für Wohnraummieter zukommen zu lassen. Das Vorliegen ei- nes Mietvertrags wird schließlich auch deutlich durch den Umstand belegt, dass der nicht an der Miteigentümergemeinschaft beteiligte Kläger zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag einbezogen worden ist. 4. In diesen zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ist die Beklagte durch den Erwerb des Miteigentumsanteils des verstorbenen Mit- eigentümers B. gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern auf Vermieterseite eingetreten. Der Mietvertrag besteht daher, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, auch in Ansehung des Erwerbs des Miteigentumsanteils des verstorbenen Miteigentü- 33 34 - 17 - mers B. durch die Beklagte fort, entfaltet mithin auch ihr gegenüber Wirkung und ist dementsprechend auch nicht durch das oben genannte, die Wirksamkeit des Mietvertrags und die daraus folgende Nutzungsberechtigung der Kläger in Abrede stellende Schreiben der Beklagten vom 27. April 2016 be- endet worden. a) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Ei- gentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies gilt auch für den - hier gegebenen - Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils durch eine Person, die - wie die Beklagte - nicht bereits Miteigentümer ist (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 76; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 566 Rn. 53; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 566 Rn. 7). b) Dieser Rechtswirkung des Mietvertrags gegenüber der Beklagten steht, anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung meinen, die Bestimmung des § 1010 Abs. 1 BGB nicht entgegen. aa) Nach dieser Vorschrift wirkt eine von den Miteigentümern eines Grundstücks getroffene Regelung über die Verwaltung und Benutzung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Eine solche Eintragung im Grundbuch war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der streitgegenständlichen vertraglichen Verein- barung vom 3. Mai 2009 nicht erfolgt. Diese Vereinbarung wirkt gleichwohl (auch) gegen die Beklagte, da es sich hierbei aus den oben (unter II 3 d) im 35 36 37 38 - 18 - Einzelnen dargestellten Gründen jedenfalls nicht im Schwerpunkt um eine Ver- waltungs- und Benutzungsregelung in dem vorbezeichneten Sinne (§§ 745, 1010 Abs. 1 BGB), sondern um einen Mietvertrag gemäß § 535 BGB handelt. Bei einem solchen richtet sich der Eintritt eines Rechtsnachfolgers nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB. bb) Anders als die Revisionserwiderung meint, steht der Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB bei der hier gegebenen Fallgestaltung auch nicht etwa ein Vorrang des § 1010 Abs. 1 BGB entgegen. Vergeblich macht sie insoweit gel- tend, ein solcher Vorrang müsse schon deshalb bestehen, weil ansonsten ein klarer, dem Verkehrsschutz dienender sachenrechtlicher Normbefehl (§ 1010 Abs. 1 BGB) durch eine nur "quasi-dinglich" wirkende Schuldrechtsnorm (§ 566 Abs. 1 BGB) unterlaufen würde. Zweck des § 1010 Abs. 1 BGB sei es, den Er- werber des Miteigentumsanteils verlässlich durch Grundbuchpublizität gegen ihm unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schützen. Dieser Einwand greift nicht durch. Nach dem in § 566 Abs. 1 BGB zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers ist der Eintritt des Erwerbers von vermietetem Wohnraum in den Mietvertrag nicht an ein Publizitätserforder- nis geknüpft. Es obliegt vielmehr dem Erwerber, sich vor dem Erwerb der Miet- sache über das Bestehen eines Mietvertrags zu informieren. Einen sachlichen Grund dafür, warum derjenige, der (nur) einen Miteigentumsanteil an dem ver- mieteten Wohnraum erwirbt, rechtlich stärker geschützt werden soll als derjeni- ge, der den vermieteten Wohnraum insgesamt erwirbt, vermag weder die Revi- sionserwiderung aufzuzeigen noch ist ein solcher sonst zu erkennen. c) Das zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümerge- meinschaft - einschließlich der Beklagten - bestehende Mietverhältnis ist mithin, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, weder 39 40 41 - 19 - durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte noch aufgrund deren Schreibens vom 27. April 2016 beendet worden. Dies gilt in gleicher Wei- se für die mit Schriftsatz der Beklagten vom 31. Mai 2016 ausgesprochene (ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses. Denn diese ist - unabhängig von der Frage einer Kündigungsberechtigung der lediglich über ein Drittel der Mitei- gentumsanteile verfügenden Beklagten - schon mangels der Angabe eines Kündigungsgrundes (§ 573 Abs. 3 BGB) unwirksam. 5. Das Berufungsgericht hat schließlich die auf Feststellung des Nichtbe- stehens eines Rechts der Kläger auf die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vorge- sehene alleinige Nutzung des hinteren Gartens gerichtete Widerklage zu Un- recht - nach seinem Rechtsstandpunkt allerdings folgerichtig - als begründet angesehen. Da durch den Vertrag vom 3. Mai 2009, anders als das Berufungs- gericht gemeint hat, ein Mietverhältnis zustande gekommen und die Beklagte in dieses Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, dürfen sich die Kläger (auch) ihr gegenüber auf das im Mietvertrag vorgesehene Recht zur al- leinigen Nutzung des hinteren Gartens berufen. Der von der Beklagten geltend gemachte Anspruch auf (negative) Feststellung besteht deshalb nicht. Die Beklagte hat zwar, wie dem Urteil des Amtsgerichts zu entnehmen ist, auf dessen tatsächliche Feststellungen das Berufungsgericht ergänzend Bezug genommen hat, erstinstanzlich geltend gemacht, es bestehe der Ver- dacht, dass die vorbezeichnete (handschriftliche) Regelung des Mietvertrags nachträglich zugesetzt worden sei. Diesen - nur in pauschaler Form erfolgten - Vortrag, hat die Beklagte indessen weder im weiteren Verlauf des erstinstanzli- chen Verfahrens - nach entsprechendem Gegenvortrag der Kläger - vertieft noch im Berufungsverfahren aufgegriffen. Dementsprechend verfolgt auch die Revisionserwiderung diesen Einwand nicht weiter und hat eine entsprechende Gegenrüge nicht erhoben. 42 43 - 20 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch den Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung zustande gekommen, die Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist und dieses damit unter ihrer Beteiligung fortbe- steht, steht den Klägern der hierauf gerichtete Feststellungsanspruch zu. Hin- gegen kann die Beklagte die mit der Widerklage geltend gemachte (negative) Feststellung nicht beanspruchen, da die Kläger gemäß § 20 Ziffer 4 des Miet- vertrags ein alleiniges Nutzungsrecht hinsichtlich des hinteren Gartenteils ha- ben. Auf die Berufung der Kläger ist daher das Urteil des Amtsgerichts abzuän- dern und der Klage stattzugeben sowie die Widerklage abzuweisen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 28.10.2016 - 15 C 130/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.06.2017 - 63 S 278/16 - 44

ECLI:DE:BGH:2016:130416UVIIIZR39.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 39/15 Verkündet am: 13. April 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 Satz 2 a) Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zu- rückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kün- digung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt. b) Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt - wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann - dieser die Darlegungs- und Beweis- last für sein fehlendes Verschulden. c) Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begrün- den, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verur- teilung fort. BGH, Urteil vom 13. April 2016 - VIII ZR 39/15 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. April 2016 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 3. Februar 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte schloss am 22. April 2008 mit der inzwischen verstorbenen Vermieterin einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin. Der Kläger ist Testamentsvollstrecker. Im Jahr 2010 zeigte der Beklagte der von der Vermieterin beauftragten Hausverwaltung ein teilweises Aufwölben des in der Wohnung verlegten Lami- natbodens, eine Schimmelbildung innerhalb der Fensterrahmen und an Silikon- fugen, Wänden und Decken sowie weitere kleinere Mängel an. Der Beklagte, der die feuchtigkeitsbedingten Schäden am Fußboden, an den Fensterrahmen 1 2 - 3 - und an den Wänden auf bauseitige Mängel zurückführte, minderte von Dezem- ber 2010 bis Juli 2011 die von ihm geschuldete Bruttomiete um 25 %. Die Ver- mieterin vertrat die auf ein von ihr eingeholtes Privatgutachten gestützte Auffas- sung, für die feuchtigkeitsbedingten Schäden, die ihr der Beklagte zu spät an- gezeigt habe, sei allein dieser verantwortlich, da er falsch gelüftet und geheizt habe. Mit im Jahr 2011 vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee erhobener Klage nahm die Vermieterin den Beklagten auf Ersatz der Kosten für die Scha- densbeseitigung (1.965,88 €) und des Privatgutachtens (1.602,39 €) sowie Zah- lung rückständiger Miete in Anspruch. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee verurteilte den Beklagten mit Urteil vom 3. Januar 2013 unter anderem zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 2.805,45 € nebst Zinsen. Dabei hat es, gestützt auf das Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen, die Ursache für die feuchtigkeitsbe- dingten Schäden in der Mietwohnung - mit Ausnahme bestimmter Schadensbe- reiche - in einer massiven Störung des Raumklimas gesehen, die auf ein fal- sches Lüftungs- und Heizverhalten des Beklagten zurückzuführen sei. Dieses Urteil ist vom Beklagten nicht angegriffen und infolgedessen rechtskräftig ge- worden. Ab dem Monat Oktober 2012 erhielt der Beklagte vom Jobcenter Pankow Arbeitslosengeld II und Kosten für Unterkunft und Heizung in Höhe von knapp 800 € monatlich. Am 13. August 2013 gab der Beklagte zur Niederschrift der zuständigen Gerichtsvollzieherin die Vermögensauskunft nach § 802c ZPO ab. Der Vollstreckungsversuch des Klägers war deshalb erfolglos. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis mit dem Beklagten fristlos, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte der Kläger unter anderem aus, dass der Beklagte die aus dem rechtskräftigen 3 4 5 - 4 - Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 resultierende Verpflichtung auf Zahlung von Schadensersatz nicht erfüllt habe. Darüber hin- aus führte der Kläger aus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten auch deshalb unzumutbar sei, weil der Beklagte seine durch das Ur- teil vom 3. Januar 2013 festgestellte Verantwortlichkeit für die in der Wohnung zu verzeichnende Schimmelbildung trotz der eingetretenen Rechtskraft nach wie vor in Abrede stelle, was sich an den wiederholten Mängelanzeigen wegen des nämlichen Sachverhalts und darauf gestützter Mietminderungen zeige. Er lüfte und heize nach wie vor die Mietwohnung nicht ausreichend und vernach- lässige dadurch schuldhaft seine Mieterpflichten. Wörtlich heißt es in dem Kün- digungsschreiben: "Angesichts Ihrer nachhaltigen Zahlungsunwilligkeit und Ihres beharrlichen Verweises auf angeblich vermieterseits zu verant- wortender Mängel Ihrer Wohnung, obwohl diesbezüglich Ihre Verantwortlichkeit bereits gerichtlich festgestellt wurde, haben Sie entscheidend dazu beigetragen, dass das Mietverhältnis zwi- schen Ihnen und unserer Mandantin empfindlich gestört ist. Darüber hinaus ist zu verzeichnen, dass Sie Ihr pflichtwidriges Verhalten, nämlich die von Ihnen angemietete Wohnung ausrei- chend zu lüften und zu beheizen, trotz eindeutiger Feststellungen im Urteil des AG Pankow/Weißensee vom 03.01.2013 nicht ab- stellen, so dass durch diese schuldhafte Vernachlässigung Ihrer mieterseitigen Sorgfaltspflichten die Schimmelbildung erneut be- günstigt wird. Dadurch ist aber eine Verwahrlosung, jedenfalls aber eine erhebliche Gefährdung der Wohnung und ihrer Be- standteile (wie Fenster, Wände, etc.) zu befürchten." Mit der vorliegenden Klage nimmt der Kläger den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 262,89 € nebst Zinsen und Räumung der Wohnung in Anspruch. Die Räumungsklage hat er zuletzt nur noch auf die or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses gestützt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das 6 - 5 - amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und den Räumungsanspruch, unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen, abgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Her- ausgabe der Wohnung verpflichtet, weil die Kündigung vom 3. Dezember 2013 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Zwar stelle die Nichtzahlung der titulierten Forderung eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Jedoch erfordere eine auf eine vertragliche Pflichtverletzung gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Verschulden des Mieters, das im Streitfall nicht festgestellt werden könne. Die vom Amtsgericht im unstreitigen Tatbestand festgestellte Abgabe der ei- desstattlichen Versicherung durch den Beklagten belege, dass diesem kein Geld zur Tilgung der titulierten Forderung zur Verfügung stehe. Die wirtschaftlichen Interessen des Klägers seien durch den weiteren Verbleib des Beklagten in der Mietwohnung nicht maßgeblich beeinträchtigt. Die Vollstreckung der Forderung sei unter den gegebenen wirtschaftlichen Ver- 7 8 9 10 11 - 6 - hältnissen des Beklagten unabhängig von dessen Verbleib in der Wohnung nicht Erfolg versprechend. Weitere Nachteile des Klägers seien nicht ersichtlich, da die laufenden Mieten gezahlt würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann dem Kläger, der den Prozess gemäß § 2212 BGB als Partei kraft Amtes führt, eine Berechtigung zum Aus- spruch der ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) vom 2. Dezember 2013 und ein darauf gestützter Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB) nicht abgesprochen werden. Das Berufungsgericht hat unter Verstoß gegen § 286 ZPO den in dem Kündigungsschreiben des Klägers vom 2. Dezember 2013 auf mehrere Aspekte gestützten Kündigungsgrund nicht ausgeschöpft und damit das rechtliche Ge- hör (Art. 103 Abs. 1 GG) des Klägers in entscheidungserheblicher Weise ver- letzt. So hat es bei seiner Würdigung nur die Nichtzahlung der titulierten Scha- densersatzforderung in den Blick genommen und dabei übersehen, dass der Kläger weitere, damit eng zusammenhängende verhaltensbedingte Umstände benannt hat, die in der erforderlichen Gesamtbetrachtung die ordentliche Kün- digung des Klägers nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - die zunächst eben- falls mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 erklärte fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB hat der Kläger bereits in erster Instanz zurückgenommen - begründet erscheinen lassen können. 1. Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht ein berech- tigtes Interesse an einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Sie setzt damit die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden 12 13 14 - 7 - Haupt- oder Nebenpflicht voraus (Senatsurteil vom 14. Oktober 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 17 mwN). Da die vom Amtsgericht Pankow/Weißensee mit rechtskräftigem Urteil vom 3. Januar 2013 titulierte Schadensersatzforderung auf eine Verletzung der dem Beklagten als Mieter obliegenden Pflicht zur Obhut der Mietsache (vgl. hierzu grundlegend Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, BGHZ 68, 281, 285 unter II 2 b bb mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Miet- recht, 12. Aufl., § 535 BGB Rn. 275 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 258 ff., 267 ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rn. 93 ff.; jeweils mwN) zurückzuführen ist, hat das Berufungsgericht in der Nichtzahlung der titulierten Forderung zu Recht eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Beklagten im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angenommen, die eine ordent- liche Kündigung begründen kann. 2. Es kann offen bleiben, ob es - wie es das Berufungsgericht annimmt - hinsichtlich der Nichtzahlung der titulierten Schadensersatzforderung allein deshalb an einem Verschulden (im Sinne des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) des Beklagten fehlt, weil dieser am 13. August 2013 in der Folge eines erfolglosen Vollstreckungsversuchs des Klägers die Vermögensauskunft nach § 802c Abs. 1 ZPO abgegeben hat und ihm danach keine finanziellen Mittel zur Tilgung der Forderung zur Verfügung standen. a) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass den Mieter - der bei einer auf § 543 Abs. 3 BGB gestützten fristlosen Kündi- gung wegen Verzugs mit der Mietzahlung für seine wirtschaftliche Leistungsfä- higkeit einzustehen hat und sich deswegen nicht mit Erfolg auf § 286 Abs. 4 BGB berufen kann - im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschul- dete Zahlungsunfähigkeit entlastet (Senatsurteile vom 16. Februar 2005 15 16 17 - 8 - - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Rn. 18). Ob allerdings dieses mangelnde Verschulden, für das - wie § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann (KG, DWW 2001, 379; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 45; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 573 Rn. 22; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 41) - der Mieter darlegungs- und beweispflichtig ist, im Streitfall allein mit dem Hinweis auf die am 13. August 2013 abgegebene Ver- mögensauskunft festgestellt werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung. Zwar sprechen weitere objektive Umstände für eine im Zeitpunkt der Kündigungserklärung (2. Dezember 2013) vorliegende wirtschaftliche Leis- tungsunfähigkeit des Beklagten. So bezog dieser ausweislich von mit der Ver- mögensauskunft vorgelegten Leistungsbescheiden bereits seit Oktober 2012 bis über den Kündigungszeitpunkt hinaus Leistungen des Jobcenters (Arbeits- losengeld II und Kosten für Unterkunft und Heizung) in Höhe von knapp 800 € im Monat. Dass der Beklagte bei der Vermögensauskunft unzutreffende Anga- ben gemacht hätte, ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. Soweit diese auf das Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 15. Mai 2014 verweist, wonach er "von der Bedienung der titulierten Forde- rung […] durch externe Kapitalbeschaffungsmaßnahmen begründet Abstand genommen" habe, lässt sich hieraus angesichts der geschilderten objektiven Umstände - entgegen der Ansicht der Revision - nicht ableiten, dass der Be- klagte zum Kündigungszeitpunkt über finanzielle Mittel zur Tilgung der titulierten Schuld verfügt hätte, zumal die am 13. August 2013 abgegebene Vermö- gensauskunft den Gerichtsvollzieher gemäß § 882c Abs. 1 Nr. 2 ZPO verpflich- tete, den Beklagten in das Schuldnerverzeichnis einzutragen, was eine Kredit- aufnahme praktisch unmöglich gemacht hätte. 18 - 9 - b) Die Frage, ob die Nichtzahlung der Schadensersatzforderung für sich genommen den Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt, bedarf indes in der Revisionsinstanz keiner Vertiefung. Denn das Berufungsgericht hätte sich nicht mit der Erörterung einer in der Nichtzahlung der titulierten Forderung lie- genden Pflichtverletzung begnügen dürfen. Die Revision rügt insoweit zu Recht, das Berufungsgericht habe in Ver- letzung des Anspruchs des Klägers auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) und unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht sämtliche in dessen Kündi- gungsschreiben vom 2. Dezember 2013 genannten und in engem Zusammen- hang mit der Nichtzahlung der titulierten Forderung stehenden Aspekte in seine Abwägung, ob dem Kläger ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kün- digung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehe, einbezogen und den insoweit in einem Gesamtkontext stehenden Prozessvortrag des Klägers nicht ausgeschöpft. aa) Denn der Kläger hat sich in seinem Kündigungsschreiben vom 2. Dezember 2013 nicht nur auf die Nichtzahlung der titulierten Forderung beru- fen, sondern erläuternd und ergänzend hierzu angeführt, dass ihm aufgrund des zeitlich nach dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pan- kow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zu verzeichnenden Verhaltens des Be- klagten ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. So hat der Kläger in dem Kündigungsschreiben ausgeführt, der Beklagte habe seine - ihm durch den vorangegangenen Prozess vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee be- kannte - Verantwortung für in der Wohnung aufgetretene Feuchtigkeitsschäden beharrlich geleugnet, indem er erneute (unberechtigte) Mängelanzeigen vorge- nommen und die Miete wiederum (unberechtigt) gemindert habe. Darüber hin- aus wird die Kündigung darauf gestützt, dass der Beklagte die pflichtwidrige 19 20 - 10 - und schuldhafte Vernachlässigung seiner Mieterpflichten fortsetze, indem er die Wohnung weiterhin nur unzureichend lüfte und heize. Diese Ausführungen im Kündigungsschreiben hat der Kläger in seinem Prozessvortrag in den Vorinstanzen aufgegriffen und unter Bezugnahme auf einen im Juli 2013 geführten Email-Verkehr mit dem Beklagten sowie unter Vor- lage diverser Schreiben des Beklagten aus dem Jahr 2013 dahingehend ver- tieft, dass der Beklagte die Feststellungen aus dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zur überwiegend in sei- nem Verantwortungsbereich liegenden Ursache für die feuchtigkeitsbedingten Schäden in der Wohnung ignoriere und entgegen den Feststellungen aus die- sem Urteil im Streitfall erneut die gleichen Minderungsrechte geltend mache. bb) Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht nicht unbeachtet las- sen, weil es entscheidungserheblich ist. Denn mit diesem Sachvortrag, zu dem das Berufungsgericht keine näheren Feststellungen getroffen hat, hat der Klä- ger erhebliche Vertragsverletzungen des Beklagten behauptet, die die ordentli- che Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen würden, sofern sich der Beklagte nicht nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten könnte. Der Kläger hat zum einen ein unverändert gebliebenes mangelhaftes Lüftungs- und Heizungsverhalten des Beklagten und zum anderen dessen in Kenntnis des Urteils des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 erfolgtes beharrliches Leugnen angeführt, für Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein. Mit der Nichtbeachtung dieser Ausführungen hat sich das Berufungsge- richt den Blick dafür verstellt, dass erneute Mängelanzeigen und Mietminderun- gen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der zumin- dest überwiegend im eigenen Verantwortungsbereich des Mieters liegt, eine schwerwiegende (und auch schuldhafte) Vertragsverletzung darstellen, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund eines gerade geführten 21 22 - 11 - Schadensersatzprozesses über die nämlichen Mängel klar sein muss. Aus ei- nem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorg- nis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung noch hinsichtlich der vollständigen Mietzahlung nachzukommen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 19.06.2014 - 102 C 53/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.02.2015 - 63 S 230/14 - 23

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 175/14 Verkündet am: 4. Februar 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 276 K, 278, 286, 535, 543, 569, 573; ZPO §§ 260, 263, 524, 533 a) Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erfor- derlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat. b) Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kün- digungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tat- bestandlichenn Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 26). BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14 - LG Düsseldorf AG Langenfeld - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 11. Juni 2014 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Dezember 2010 Mieter einer 140 qm großen Woh- nung des Klägers in H. . Die spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichtende Miete beläuft sich auf monatlich 1.100 € net- to zuzüglich der Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 € sowie einer Betriebskostenvorauszahlung von 180 €. Ab Oktober 2011 bezog der Beklagte Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II. Die seit Januar 2013 vom zuständigen Jobcenter für seine Unterkunft erhaltenen Zahlungen leitete er nicht an den Kläger weiter. Dieser kündigte daraufhin das Mietverhältnis unter dem 17. April 2013 wegen der bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände fristlos. Mit seiner am 8. Juni 2013 zuge- stellten Klage hat er den Beklagten auf Zahlung der rückständigen Miete bis 1 2 - 3 - einschließlich Mai 2013 in Höhe von 6.650 € nebst Zinsen sowie auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen. Seine Mietzahlungspflicht hat der Be- klagte anerkannt, so dass er durch rechtskräftiges Teilanerkenntnisurteil des Amtsgerichts insoweit antragsgemäß verurteilt worden ist. Nach Zustellung der Klage beantragte der Beklagte bei dem für ihn bis dahin zuständigen Jobcenter die Übernahme der Mietschulden, was mit Rück- sicht auf die Größe der Wohnung durch Bescheid vom 26. Juni 2013 abgelehnt wurde. Nachdem sein hiergegen erhobener Widerspruch erfolglos geblieben war, begehrte der Beklagte unter dem 23. Juli 2013 bei dem zuständigen Sozi- algericht einstweiligen Rechtsschutz. Dieses verpflichtete das Jobcenter durch einstweilige Anordnung vom 8. August 2013, zur Abwendung der Räumungs- klage die vom Kläger eingeklagte rückständige Miete sowie darüber hinaus die fällige Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung zu zahlen; zugleich wurde dem Jobcenter aufgegeben, noch am selben Tage gegenüber dem Klä- ger eine entsprechende Verpflichtungserklärung abzugeben. Das Jobcenter gab die geforderte Verpflichtungserklärung in der Folge ab, zahlte jedoch an den Kläger lediglich die eingeklagte Miete von Januar bis Mai 2013. Seit Juni 2013 stehen dem Beklagten Sozialleistungen nach dem SGB XII zu, für deren Bewilligung nicht mehr das Jobcenter, sondern die Stadt H. zuständig ist. Diese bewilligte ihm wegen Bedenken gegen die Ange- messenheit der Unterkunftskosten durch Bescheid vom 26. August 2013 ledig- lich den Regelsatz. Hiergegen erhob der Beklagte am 5. September 2013 Wi- derspruch. Auf Antrag des Beklagten wurde die Stadt H. durch Beschluss des zuständigen Sozialgerichts vom 30. April 2014 im Wege einstweiliger An- ordnung verpflichtet, die Kosten der Unterkunft des Beklagten für die Zeit von November 2013 bis Juni 2014 zu tragen. 3 4 - 4 - Im vorliegenden Rechtsstreit hat das Amtsgericht der Räumungsklage mit Schlussurteil vom 2. Oktober 2013 stattgegeben. Hierbei ist es zwar davon ausgegangen, dass die Kündigung des Klägers vom 17. April 2013 durch die Verpflichtung des Jobcenters, die rückständigen Mieten auszugleichen, gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist. Zugleich hat es jedoch eine auf die rückständige Miete für die Monate Juni bis August 2013 gestützte weitere fristlose Kündigung des Klägers vom 30. August 2013 für wirksam er- achtet. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagen hat keinen Erfolg ge- habt, nachdem der Kläger das Mietverhältnis wegen der von Oktober 2013 bis März 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 12. März 2014 und wegen der von Juli 2013 bis April 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 17. April 2014 erneut fristlos gekündigt hatte. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren hinsichtlich der Räu- mungsklage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Zwar sei die Kündigung vom 30. August 2013 wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam. Denn das Jobcenter habe sich zum Zeitpunkt des Kün- digungsausspruchs gegenüber dem Kläger verpflichtet, die rückständige Miete jedenfalls bis August 2013 auszugleichen; die Vermögensinteressen des Klä- gers seien deshalb nicht ernsthaft gefährdet gewesen, auch wenn eine Zahlung 5 6 7 8 - 5 - für die Monate Juni bis August 2013 zum Kündigungszeitpunkt noch nicht er- folgt sei. Allerdings sei das Mietverhältnis durch die anschließende Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden, auf die sich der Kläger ungeach- tet der verweigerten Einwilligung des Beklagten im Wege einer sachdienlichen Klageänderung hilfsweise gestützt habe und die er im Wege einer wirksam er- hobenen Anschlussberufung auch noch zum Gegenstand seines Räumungsbe- gehrens habe machen können. Denn der Beklagte sei auch mit der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug geraten, so dass hierauf ge- stützt der Kläger gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erneut habe kündigen können. Der Annahme eines dafür erforderlichen Zahlungsverzugs stehe nicht entgegen, dass der Beklagte rechtzeitig die entsprechenden Anträge beim zu- ständigen Sozialamt gestellt und ein sozialgerichtliches Verfahren angestrengt habe, nachdem das Sozialamt sich geweigert habe, die Kosten für die Unter- kunft zu tragen. Denn für seine finanzielle Leistungsfähigkeit habe ein Schuld- ner - wie der Beklagte - verschuldensunabhängig einzustehen. Eine Fallgestal- tung, bei der nach einer in der Instanzrechtsprechung teilweise vertretenen Auf- fassung das Ausbleiben der Mietzahlung ausnahmsweise entschuldigt sein könne, weil der Mieter auf die Mietzahlung durch das Sozialamt habe vertrauen können und von deren Ausbleiben überrascht worden sei oder weil er sonst unabwendbar durch unvorhergesehene Umstände an einer rechtzeitigen Zah- lung gehindert gewesen sei, sei hier nicht gegeben. Soweit in der Instanzrecht- sprechung auch für die hier gegebene Konstellation bisweilen die Auffassung anklinge, der im Leistungsbezug der ARGE [heute gemäß § 6d SGB II: Jobcen- ter] stehende Mieter habe mit der rechtzeitigen Leistungsbeantragung alles ihm Obliegende und Zumutbare getan, um die ARGE zur pünktlichen Zahlung der geschuldeten Miete an den Vermieter zu veranlassen und mit Blick auf das So- zialstaatsprinzip dadurch seinem Beschaffungsrisiko genügt, könne dem schon 9 - 6 - deshalb nicht gefolgt werden, weil auch das Sozialstaatsprinzip nicht so weit gehe, dass es die Verantwortung für den hilfebedürftigen Mieter dem Vermieter anstelle der staatlichen Gemeinschaft aufbürde. Die am 12. März 2014 ausgesprochene Kündigung sei auch nicht durch den Beschluss des Sozialgerichts vom 30. April 2014 unwirksam geworden. Abgesehen davon, dass dieser Beschluss nicht alle der Kündigung zugrunde liegenden Zahlungsrückstände erfasst habe, habe § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB der Gewährung einer erneuten Schonfrist entgegengestanden, da bereits die Kündigung vom 17. April 2013 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirk- sam geworden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den Räumungsanspruch des Klägers (§ 546 Abs. 1 BGB) rechtsfehlerfrei für begründet erachtet, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Beklagte mit der Entrichtung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug, so dass ein für die ausgesprochene fristlose Kündigung erforderlicher wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB vorgelegen hat. 1. Das Berufungsgericht durfte - anders als die Revision meint - über das auf die Kündigung des Klägers vom 12. März 2014 gestützte Räumungsbegeh- ren in der Sache entscheiden. Denn der Kläger hat diesen Klagegrund zulässi- 10 11 12 13 - 7 - gerweise im Wege der Anschlussberufung (§ 524 ZPO) in das Berufungsverfah- ren eingeführt. a) Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine hilfsweise Klageänderung vorgelegen hat, als der Kläger im Berufungsrechts- zug sein Räumungsbegehren nunmehr auch auf die Kündigung vom 12. März 2014 gestützt hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der Streitgegenstand durch den Klageantrag, in dem sich die vom Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert, und durch den Lebenssach- verhalt (Klagegrund) bestimmt, aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet (BGH, Urteile vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, GRUR 2012, 180 Rn. 19; vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, NJW 2008, 1953 Rn. 15; jeweils mwN). Dementsprechend hat der Kläger, der erstinstanzlich mit dem auf die Kündi- gung vom 30. August 2013 gestützten Räumungsbegehren durchgedrungen war, dadurch, dass er dieses Begehren zusätzlich mit der Kündigung vom 12. März 2014 unterlegt hat, einen neuen Streitgegenstand in den Prozess ein- geführt, nämlich ein Räumungsbegehren, das hilfsweise auf diese erneute Kündigung und den darin geltend gemachten Kündigungsgrund gestützt war (vgl. Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, GE 2013, 117 Rn. 8). Die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche (Eventual-)Klage- häufung (§ 260 ZPO) ist deshalb wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO mit den dafür geltenden Regeln zu behandeln (vgl. BGH, Urteile vom 27. September 2006 - VIII ZR 19/04, NJW 2007, 2414 Rn. 8; vom 10. Januar 1985 - III ZR 93/83, NJW 1985, 1841 unter 4; jeweils mwN; BGH, Beschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, aaO). b) Den neuen Klagegrund konnte und musste der Kläger zweitinstanzlich im Wege eines Anschlussrechtsmittels in den Rechtsstreit einführen. Denn der Berufungsbeklagte, der seine in erster Instanz erfolgreiche Klage erweitern oder 14 15 - 8 - auf einen neuen Klagegrund stellen will, muss sich dazu gemäß § 524 ZPO der Berufung der Gegenseite anschließen. Das gilt entgegen der Auffassung der Revision auch dann, wenn - wie hier - die Einführung des neuen Klagegrundes eine Änderung des Sachantrags nicht erforderlich macht. Auch in einem sol- chen Fall will nämlich der Berufungsbeklagte, der im Berufungsrechtszug seine Klage auf einen anderen Klagegrund stützt, damit mehr erreichen als die bloße Bestätigung der erstinstanzlichen Entscheidung über den mit der Klage verfolg- ten Anspruch (BGH, Urteile vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, aaO Rn. 22; vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, aaO). c) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Anschlussberufung auch sonst den Anforderungen des § 524 ZPO genügt. Insoweit erhebt auch die Revision keine Beanstandungen. Insbesonde- re ist es unschädlich, dass der Kläger, als er sich in seiner Berufungserwide- rung auf die spätere Kündigung gestützt hat, dieses Vorgehen nicht als An- schlussberufung bezeichnet hat. Für die Einlegung eines Anschlussrechtsmit- tels ist keine dahingehende ausdrückliche Erklärung erforderlich. Es genügt vielmehr jede Erklärung, die sich ihrem Sinn nach als Begehren auf Abände- rung des Urteils erster Instanz darstellt. Dementsprechend kann der Anschluss an das Rechtsmittel der Gegenseite auch konkludent in der Weise erfolgen, dass der Kläger - wie im Streitfall - sein im Übrigen unverändertes Klagebegeh- ren auf einen weiteren Klagegrund stützt (BGH, Urteil vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, aaO Rn. 26). 2. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass der Beklagte bei Ausspruch der Kündigung vom 12. März 2014 mit der Zahlung der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug war. Dass der Beklagte, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen war und diese Leistungen 16 17 - 9 - rechtzeitig beantragt hatte, ändert an dem - neben den hier gegebenen Voraus- setzungen des § 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für einen Verzugseintritt erforderlichen - Vertretenmüssen (§ 286 Abs. 4 BGB) ebenso wenig etwas wie der Umstand, dass der zuständige Träger der Sozialhilfe nach Kündigungsaus- spruch zur Übernahme der Mietschulden verpflichtet worden ist. a) Zur Verantwortlichkeit des Schuldners und damit auch zu der von § 286 Abs. 4 BGB geforderten Zurechnung einer Nichtleistung trotz Fälligkeit sieht § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, dass der Schuldner Vorsatz und Fahrlässig- keit zu vertreten hat, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Eine solche strengere Haftung besteht aber nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftli- cher Schwierigkeiten, um die es hier geht, den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unver- schuldeter Ursache beruht. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der un- beschränkten Vermögenshaftung, das § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB genauso zu- grunde liegt wie der Vorgängerregelung des § 279 BGB aF und das im Übrigen auch aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht abzuleiten ist, ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen (BGH, Urteile vom 28. Februar 1989 - IX ZR 130/88, BGHZ 107, 92, 102 mwN; vom 11. Dezember 2001 - VI ZR 350/00, WM 2002, 347 unter II 3 b; vom 15. März 2002 - V ZR 396/00, BGHZ 150, 187, 194; ebenso auch BT-Drucks. 14/6040, S. 132). b) Dieses Verständnis des Vertretenmüssens im Falle mangelnder finan- zieller Leistungsfähigkeit gilt auch für Mietzahlungspflichten und die bei Aus- bleiben der Miete bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters aus 18 19 - 10 - wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc; Staudinger/ Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 56a; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 96 f.; Wiek, WuM 2010, 204, 205; jeweils mwN). Soweit in der Instanzrechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten oder jedenfalls erwogen wird, ein Mieter, der Sozialleistungen einer öffentlichen Stel- le beziehe, genüge seinen Pflichten zur Beschaffung der zur Entrichtung der Miete benötigten Geldmittel bereits dann, wenn er alles ihm Obliegende und Zumutbare getan habe, um die öffentliche Stelle zur pünktlichen Zahlung der für seine Unterkunft geschuldeten Miete zu veranlassen (LG Bonn, Beschluss vom 10. November 2011 - 6 T 198/11, juris Rn. 5; Urteil vom 6. November 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 15; LG Wiesbaden, WuM 2012, 623, 624; ähnlich LG Berlin, NZM 2013, 121, 122; WuM 2014, 607 f.), trifft dies nicht zu. aa) Zwar braucht sich - wie der Senat klargestellt hat - ein hilfebedürftiger Wohnungsmieter die Säumnis einer öffentlichen Stelle, die die Kosten seiner Unterkunft zu übernehmen hat, nicht gemäß § 278 BGB als eigenes Verschul- den zurechnen zu lassen. Denn eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvor- sorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, ist hierbei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen ge- genüber seinem Vermieter (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 30). Das ändert entgegen der Auffassung der Revision aber nichts daran, dass der Mieter verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Dementsprechend sind auch die nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB al- lein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass sie - anders als § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (dazu Senatsurteile vom 16. Februar 2005 20 21 - 11 - - VIII ZR 6/04, aaO; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, aaO Rn. 26) - eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, WM 1987, 932 unter II 1 c). Vielmehr ist danach bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB allein aus diesem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwä- gungsvoraussetzungen noch zusätzlich erfüllt sein müssen. Denn nach der Ge- setzessystematik und den ihr zugrunde liegenden gesetzgeberischen Wertun- gen handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführ- ten, die (objektive) Verletzung bestimmter mietrechtlicher (Kardinal-)Pflichten von erheblichem Gewicht betreffenden Kündigungsgründen um gesetzlich typi- sierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnis- ses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben (vgl. Senatsurteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 15; vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 mwN; vom 26. März 1969 - VIII ZR 76/67, WM 1969, 625 unter IV 3 c). bb) Gegenläufige Wertungskriterien, die eine abweichende rechtliche Beurteilung der aufgrund mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit des Mieters und seinem Angewiesensein auf öffentliche Sozialleistungen ausgebliebenen Mietzahlungen und einer hierauf gestützten Kündigung tragen könnten, zeigt die Revision nicht auf. Insbesondere steht der von ihr hervorgehobene Um- stand, dass der Beklagte bei dem für ihn zuständigen Sozialhilfeträger rechtzei- tig die Übernahme seiner Wohnungskosten beantragt und dieser die Übernah- me - wie revisionsrechtlich zu unterstellen ist - zunächst zu Unrecht verweigert hatte, einer Wirksamkeit der Kündigung des Klägers vom 12. März 2014 nicht entgegen. 22 - 12 - Der Gesetzgeber, der es seit langem als eine in der Sozialstaatsver- pflichtung des Art. 20 Abs. 1 GG angelegte Aufgabe begreift, den vertragstreu- en Mieter vor willkürlichen beziehungsweise vor nicht von berechtigten Interes- sen des Vermieters getragenen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen (vgl. nur BT-Drucks. 7/2011, S. 7), hat die in Rede ste- hende Problemlage gesehen, sie jedoch nicht dadurch zu bereinigen versucht, dass er - abweichend von den sonst geltenden rechtlichen Maßstäben - die An- forderungen an die Leistungspflichten des Mieters und ein Vertretenmüssen von Mietzahlungsrückständen zu Lasten des Vermieters herabgesetzt und dadurch die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB verändert hat. Er hat dem Interesse des durch einen erheblichen Mietrückstand vertragsuntreu gewordenen Mieters an einem Erhalt der gemieteten Wohnung vielmehr dadurch Rechnung getragen, dass er ihm - allerdings vorrangig zum Zwecke der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosig- keit - durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB genauso wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF die Möglichkeit zur einmaligen Nachholung rück- ständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei de- ren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzahlungsverzug gestützte Kün- digung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Zugleich hat der Gesetzgeber es bei Verfolgung dieses Ziels genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2, § 556b Abs. 1 BGB vorgesehen, durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflich- tungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10). Aufgrund der Erkenntnis, dass sich die ursprünglich vorgesehene Nach- holungsfrist von einem Monat für die Sozialhilfebehörden häufig als zu kurz er- wiesen hat, hat er, um diesen Behörden ein auf die Vermeidung von Obdachlo- sigkeit finanziell schwacher Mieter gerichtetes Tätigwerden zu erleichtern, bei 23 24 - 13 - Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB schließlich die Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsent- schädigung oder der Vorlage einer entsprechenden Verpflichtungserklärung um einen Monat auf zwei Monate verlängert (BT-Drucks. 14/4553, aaO; vgl. dazu auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21). Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, aaO) hat der Gesetzgeber - allerdings abschließend - im all- gemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mie- ters, eine auf einen erheblichen Mietzahlungsverzug gestützte fristlose Kündi- gung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu machen und ihm so die ge- mietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (im Ergebnis ebenso Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 97). Die dem Mieter auf diese Weise kraft Ge- setzes einmalig eingeräumte Nachfrist zur Beschaffung der zur Mietzahlung erforderlichen Mittel, zumindest aber zur Herbeiführung der erforderlichen Ver- pflichtungserklärung, kann entgegen der Auffassung der Revision deshalb nicht dahin erweitert werden, dass über den eindeutigen Gesetzeswortlaut hinaus bereits die Beantragung der zur Erbringung der Mietzahlungen erforderlichen öffentlichen Mittel genügen soll. Denn die damit verbundene Ungewissheit, den Gebrauch der Mietsache weiterhin gewähren zu müssen, ohne als Gegenleis- tung zumindest die Sicherheit einer Begleichung der bis dahin fälligen Mietrück- stände zu haben, hat der Gesetzgeber dem Vermieter über den zweimonatigen Schonfristzeitraum hinaus gerade nicht mehr aufbürden wollen. c) Da nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bereits die unter dem 17. April 2013 wegen der bis dahin seit Januar 2013 auf- gelaufenen Mietrückstände ausgesprochene fristlose Kündigung durch die im August 2013 abgegebene Verpflichtungserklärung des Jobcenters gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden war, kommt auch eine er- 25 26 - 14 - neute Anwendung dieser Bestimmung hinsichtlich der auf den weiteren Miet- zahlungsverzug im Zeitraum von Oktober 2013 bis März 2014 gestützten Kün- digung vom 12. März 2014 von vornherein nicht mehr in Betracht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Das Mietverhältnis der Parteien ist durch diese Kündigung vielmehr wirksam beendet worden. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Langenfeld, Entscheidung vom 02.10.2013 - 34 C 154/13 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.06.2014 - 23 S 343/13 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 168/12 Verkündet am: 20. März 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1, § 307 A, Bb Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemes- sener Benachteiligung des Mieters unwirksam. BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12 - LG Essen AG Gelsenkirchen-Buer - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. März 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 15. Mai 2012 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft, zu deren Mitgliedern auch der Beklagte gehört. Seit dem 1. Dezember 2010 ist der Beklagte Mieter einer Wohnung der Klägerin in G. . Die Familie des Beklagten hält seit 2009 einen kleinen Hund (Shi Tzu-Malteser-Mischling mit einer Schulterhö- he von 20 cm), der auf ärztliches Anraten für den Sohn des Beklagten ange- schafft wurde. Diesen Umstand offenbarte der Beklagte vor Abschluss des Mietvertrages. Wie die Mitarbeiter der Klägerin auf diesen Hinweis reagierten, ist zwischen den Parteien streitig. Der schriftliche Mietvertrag vom 30. November 2010 enthält in § 11 Abs. 3 Buchst. d folgende vorgedruckte Klausel: 1 2 - 3 - "Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Nutzer und im Interesse einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung des Gebäudes, des Grundstücks und der Wohnung bedarf das Mitglied der vorherigen Zustimmung der Genossenschaft, wenn es Tiere hält, soweit es sich nicht um übliche Kleintierhaltung handelt (z. B. Fische, Hamster, Vögel), es sei denn, in § 16 ist etwas anderes vereinbart." In § 16 Satz 1 des Mietvertrags ist unter der Überschrift "Zusätzliche Vereinbarungen" folgende von der Klägerin bei Mietvertragsabschlüssen gene- rell und üblicherweise verwendete maschinenschriftliche Bestimmung aufge- führt: "Das Mitglied ist verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten." Der Beklagte und seine Familie zogen mit dem Hund in die Mietwohnung ein. Störungen der Nachbarn gehen von dem Hund nicht aus und werden auch nicht geltend gemacht. Nachdem die Klägerin von seiner Anwesenheit in der angemieteten Wohnung erfahren hatte, forderte sie den Beklagten mit Schrei- ben vom 29. Juni 2011 auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Dem kam der Beklagte nicht nach; stattdessen legte er der Klägerin eine auf den 30. Juni 2011 datierte Unterschriftenliste vor, auf der alle Mietvertragsparteien - mit Ausnahme eines damals ortsabwesenden Mieters - bestätigten, dass kei- ne Einwände gegen die Hundehaltung bestünden. Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Mietwohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in Anspruch. Das Amts- gericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil der Vorinstanz geändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wie- derherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Beseitigungs- und Unterlassungsverlangen der Klägerin lasse sich nicht auf § 16 Satz 1 des Mietvertrags stützen. Bei der dort geregelten Ver- pflichtung des Mieters zur Unterlassung einer Hunde- und Katzenhaltung han- dele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, denn die Klägerin ver- wende diese Klausel seit einigen Jahren regelmäßig. Die Klausel sei nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren sei. Nach dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs.1 BGB) hänge die (Un-)Zulässigkeit einer Tierhaltung von einer umfassenden Abwägung der bei- derseitigen Interessen im Einzelfall unter Berücksichtigung aller relevanten As- pekte ab. Ein grundsätzliches Verbot der Tierhaltung sei mit diesem Grundgedan- ken nur hinsichtlich solcher Tiere zu vereinbaren, deren Haltung - abgesehen von höchst theoretischen Ausnahmefällen - aus vernünftigen Gründen unter- sagt werden könne. Bei Hunden sei eine solche generell und eindeutig für ein Haltungsverbot sprechende Interessenlage nicht festzustellen. Dass die Hal- tung von Hunden nicht ausnahmslos mit der Beeinträchtigung von Interessen des Vermieters oder anderer Hausbewohner verbunden sei, zeige das Beispiel des vom Beklagten gehaltenen Hundes, bei dem die Klägerin keine individuell störenden Verhaltensweisen gerügt habe. Demgegenüber seien Fälle eines 6 7 8 9 - 5 - gewichtigen Mieterinteresses an der Hundehaltung vorstellbar, etwa bei auf Blindenhunde angewiesenen Mietern oder alten oder kranken Hundehaltern, die ein schon seit längerer Zeit gehaltenes, ihnen vertrautes Tier bei einem Wohnungswechsel nicht ohne die Gefahr einer Dekompensation abschaffen könnten. § 16 Satz 1 des Mietvertrags lasse aber selbst in solchen Fällen keinen Raum für eine Genehmigung der Hundehaltung, und zwar auch dann nicht, wenn kein signifikantes Interesse des Vermieters an einem Haltungsverbot be- stünde. Die Klägerin behaupte nicht einmal, dass ihre Interessen oder die von ihr zu schützenden Nachbarinteressen grundsätzlich die Interessen der an einer Hunde- und Katzenhaltung interessierten Mieter überwögen. Ihr wesentliches Interesse an einem generellen Verbot der Hunde- und Katzenhaltung liege vielmehr darin zu verhindern, dass zahlreiche Mieter mit ähnlichen Wünschen an sie heranträten und sie infolgedessen den mit einer Interessenabwägung im Einzelfall verbundenen Verwaltungsaufwand zu bewältigen hätte. Die Klausel in § 16 Satz 1 des Mietvertrags diene damit der Vermeidung der nach dem we- sentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung gebotenen Interessen- abwägung. Im Hinblick auf das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer un- wirksamen Klausel könne § 16 Satz 1 des Mietvertrags nicht mit dem Inhalt auf- rechterhalten werden, dass er die Hunde- und Katzenhaltung nur im Regelfall verbiete und in begründeten Ausnahmefällen die Erteilung einer Erlaubnis vor- behalte. Der Beklagte sei auch nicht mit Rücksicht auf Treu und Glauben gehin- dert, sich auf die Unwirksamkeit der Klausel zu berufen. Dass er vor Abschluss des Mietvertrags versichert hätte, den Hund abzugeben, mache die Klägerin 10 11 12 - 6 - nicht geltend. Der Vertragspartner des Klauselverwenders erkläre mit seiner Unterschrift unter einen Vertrag, der eine unwirksame Klausel enthalte, grund- sätzlich auch nicht, dass er sich auf die Unwirksamkeit der Klausel nicht beru- fen werde. Im Übrigen lasse sich nicht einmal feststellen, dass der Beklagte den Mietvertrag in dem Wissen unterschrieben habe, dass die Hundehaltung nicht geduldet werde. Das Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme erlaube zwar nicht den Schluss, dass der zuständige Mitarbeiter der Klägerin den Hund habe dulden wollen. Ebenso wenig widerlege sie jedoch die gegenteilige Be- hauptung des Beklagten. Die Beweislast für ein treuwidriges Verhalten des Be- klagten trage aber die Klägerin. Nach der damit anwendbaren gesetzlichen Regelung sei - wie im Übri- gen auch nach § 11 Abs. 1 Buchst. d des Mietvertrags - dem Beklagten die Hal- tung des streitgegenständlichen Hundes zu gestatten. Ob bei Abschluss des Mietvertrages mündlich die Zustimmung zur Hundehaltung erteilt worden sei, könne offenbleiben. Jedenfalls verhielte sich die Klägerin treuwidrig, wenn sie der Haltung des ausgesprochen kleinen Hundes, von dem sich niemand gestört gefühlt und der auch nicht das Anwesen oder die Außenanlagen verunreinigt habe, ihre Zustimmung versagte. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision der Klägerin ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei Ansprüche der Klägerin auf Entfernung des vom Beklagten gehaltenen Hundes aus der Mietwohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung verneint. 13 14 - 7 - 1. Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, kann die Klä- gerin ihr Beseitigungs- und Unterlassungsverlangen nicht auf das in § 16 Satz 1 des Mietvertrags geregelte Verbot der Hunde- und Katzenhaltung stützen. Bei dieser Klausel handelt es sich nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 BGB. Die darin ausgesprochene generelle Untersagung der Haltung von Hunden und Katzen hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand. Sie benachteiligt den Beklagten unange- messen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung in jeder nur denkbaren Fallkonstellation versagt und damit zugleich gegen den wesentlichen Grundge- danken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB) verstößt. a) Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 16 Satz 1 des Mietvertrags soll die Haltung von Katzen und Hunden generell und ohne Einschränkung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB) gehören. Die Klausel verbietet eine Katzen- und Hundehaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen. Damit schränkt sie die Gebrauchsbefugnis des Mieters noch stärker ein als dies bei einer miet- vertraglichen Formularklausel der Fall ist, die die Haustierhaltung (mit Ausnah- me von Kleintieren) von einer in das freie Ermessen des Vermieters gestellten Erlaubnis abhängig macht. Wie der Senat bereits ausgesprochen hat, ist schon für einen derartigen schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt kein berechtigtes Inte- resse des Vermieters erkennbar und eine entsprechende Formularklausel we- gen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (Hinweisbeschluss des Senats vom 25. September 2012 - VIII ZR 329/11; be- stätigt durch Senatsbeschluss vom 22. Januar 2013 - VIII ZR 329/11, WuM 2013, 152). Erst recht hat dies für eine Klausel zu gelten, die - wie hier - die 15 16 - 8 - Möglichkeit einer Zustimmung des Vermieters zur Haltung von Katzen und Hunden von vornherein und kategorisch ausschließt. b) Der Revision ist zwar zuzugeben, dass bei einer Hunde- und Katzen- haltung, anders als bei Kleintieren, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden können (vgl. Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Rn. 15), eine Beeinträchtigung der Vermieterbelange oder eine Störung anderer Hausbewohner nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden kann. Daraus folgt aber nur, dass ein Vermieter nicht in jedem Fall verpflichtet ist, eine Hunde- oder Katzenhaltung zu erlauben. Dagegen berechtigt die bei Hunden und Katzen nicht generell ausschließbare Gefahr einer Beeinträchti- gung der Mietsache oder einer Störung von Nachbarn den Vermieter entgegen der Auffassung der Revision nicht dazu, die Haltung von Hunden und Katzen im Wege eines formularmäßigen Generalverbots ohne Rücksicht auf besondere Umstände des Einzelfalls vollständig zu untersagen. aa) Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt schon darin begründet, dass auch evident be- rechtigte Belange des Mieters an einer entsprechenden Tierhaltung in vollem Umfang ausgeblendet werden. Dem Mieter ist die Haltung von Hunden (und Katzen) selbst in besonderen Härtefällen (etwa bei einem Angewiesensein auf einen Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehund) untersagt. Weiter ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auch daraus, dass das Hunde- und Katzenhaltungsverbot uneingeschränkt sogar in den Fällen gilt, in denen auf Seiten des Vermieters kein berechtigtes Interesse an einem solchen Verbot erkennbar ist, etwa weil von den gehaltenen Tieren keine Beeinträchti- gungen der Mietsache und keine Störungen anderer Hausbewohner oder sons- tiger Nachbarn ausgehen. 17 18 - 9 - bb) Das in § 16 Satz 1 des Mietvertrags ausgesprochene Verbot der Hunde- und Katzenhaltung benachteiligt den Beklagten auch deswegen unan- gemessen, weil es - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - dem wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB widerspricht (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob eine Tierhal- tung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs.1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allge- mein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigen- den Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Ver- mieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Senatsurteil vom 14. Novem- ber 2007 - VIII ZR 340/06, aaO Rn. 19). Die Klausel in § 16 Abs. 1 des Mietver- trags schließt dagegen losgelöst von den konkreten Umständen des Einzelfalls eine Hunde- und Katzenhaltung abstrakt und generell aus. Sie verbietet damit eine solche Tierhaltung auch in den Fällen, in denen eine am Maßstab des § 535 Abs. 1 BGB ausgerichtete Interessenabwägung (eindeutig) zugunsten des Mieters ausfallen würde. cc) Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass - wie dies in der Revisionsbegründung anklingt - ein generelles formularmäßiges Verbot der Hunde- und Katzenhaltung durch das allgemeine Rücksichtnahmegebot des § 241 Abs. 2 BGB durchbrochen werde. Der eindeutige Wortlaut des § 16 Satz 1 des Mietvertrags lässt eine sol- che Korrekturmöglichkeit von vornherein nicht zu. Selbst wenn man dies anders 19 20 - 10 - sähe, wäre eine solche Deutung jedenfalls wegen der bei einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB maßgeblichen mieterfeindlichsten Auslegung ausgeschlossen. dd) Die Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hat - anders als die Revision meint - nicht zur Folge, dass jedermann ohne Rücksicht auf die Belange von Vermieter und Nachbarn Hunde oder Kat- zen halten könnte. Die Revision übersieht, dass beim Fehlen einer wirksamen mietvertraglichen Regelung die Zulässigkeit einer solchen Tierhaltung gemäß § 535 Abs. 1 BGB von dem Ergebnis einer umfassenden Abwägung der jeweili- gen Einzelfallumstände abhängt (vgl. Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, aaO). c) Wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, ist der Beklag- te auch nicht gemäß § 242 BGB daran gehindert, sich auf die Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Hunde- und Katzenhaltung zu berufen. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass der Gegner des Verwen- ders einer unwirksamen Vertragsklausel in aller Regel nicht schon allein des- wegen das Recht verliert, sich auf deren Unwirksamkeit zu berufen, weil er den Vertrag, ohne auf eine Streichung der Klausel zu dringen, unterzeichnet hat. Dass im Streitfall aufgrund besonderer Umstände eine andere Bewertung an- gezeigt wäre, ist nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht anzunehmen. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass aufgrund des offen gebliebenen Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht feststeht, dass der Beklagte den Mietvertrag in dem Wissen unterschrieben hat, der Hund werde von der Klägerin nicht geduldet. Dabei hat es zu Recht der Klägerin die Beweislast für den rechtsvernichtenden Einwand eines treuwidri- gen Verhaltens des Beklagten auferlegt (vgl. BGH, Urteile vom 27. Januar 1954 21 22 23 - 11 - - VI ZR 16/53, BGHZ 12, 154, 160; vom 31. Juni 1975 - IV ZR 18/74, NJW 1975, 827, 829). Entgegen der Auffassung der Revision geht es hier nicht um den Nachweis einer vorrangigen Individualabrede über die Gestattung der Hun- dehaltung, für die den Beklagten die Beweislast träfe. Vielmehr steht allein in Frage, ob es diesem ausnahmsweise verwehrt ist, sich auf die Unwirksamkeit der - mangels Nachweises einer abweichenden Individualabrede - zur Anwen- dung gelangenden Formularklausel zu berufen. 2. Folge der Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Hunde- und Katzenhaltung, ist - wie oben unter II 1 b cc ausgeführt - die in An- wendung der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 BGB) gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien und anderer Hausbewohner und Nachbarn. Die formular- mäßige Regelung in § 11 Abs. 1 Buchst. d des Mietvertrags ist, was das Beru- fungsgericht offen gelassen hat, nicht einschlägig, weil sie die in § 16 Satz 1 des Mietvertrags gesondert geregelte Hunde- und Katzenhaltung ausdrücklich von ihrem Anwendungsbereich ausnimmt. Die Interessenabwägung des Berufungsgerichts, das eine Zustimmungs- pflicht der Klägerin zur Hundehaltung bejaht, ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Hierbei handelt es sich um eine dem Tatrichter übertra- gene Würdigung, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 15; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NJW-RR 2011, 1517 Rn. 12; jeweils zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Einen hiernach revisionsrechtlich beachtli- chen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. 24 25 - 12 - a) Die Feststellungen des Berufungsgerichts, der vom Beklagten gehal- tene Mischlingshund habe weder andere Hausbewohner gestört noch das An- wesen oder die Außenanlagen verunreinigt, greift die Revision nicht an. Soweit sie in Frage stellt, dass die Anschaffung des Hundes im Hinblick auf den ge- sundheitlichen Zustand des Sohnes des Beklagten medizinisch indiziert war, steht dem schon der Inhalt des von ihr selbst angeführten ärztlichen Attests entgegen. Übergangenen Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen zeigt sie nicht auf. Zudem hat das Berufungsgericht bei seiner Interessenabwägung nicht entscheidend auf die Bedeutung des Hundes für den Gesundheitszustand des Sohnes des Beklagten abgestellt. b) Soweit die Revision bei der Abwägung des Berufungsgerichts schließ- lich die Berücksichtigung des Umstandes vermisst, dass ein Mieter nach § 241 Abs. 2 BGB zwar vom Vermieter Rücksichtnahme verlangen könne, hierfür aber eine auf die individuellen Umstände und konkreten Bedingungen bezogene Klage auf Zustimmung zu der gewünschten Tierhaltung erheben müsse, geht sie von unzutreffenden rechtlichen Prämissen aus. Es trifft zwar zu, dass die Zulässigkeit der Hunde- und Katzenhaltung in Anbetracht der Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Formularklausel von einer an den Umständen des Einzelfalls ausgerichteten Interessenabwägung abhängt, deren rechtliche Grundlage allerdings nicht in § 241 Abs. 2 BGB, sondern in der mietrechtlichen Regelung des § 535 Abs. 1 BGB zu suchen ist (vgl. Senatsurteil vom 14. No- vember 2007 - VIII ZR 340/06, aaO). Die gebotene Interessenabwägung ist je- doch nicht nur im Rahmen einer vom Mieter angestrengten Klage auf Zustim- mung zur Tierhaltung, sondern auch bei einer vom Vermieter erhobenen Besei- tigungs- und Unterlassungsklage vorzunehmen. 26 27 - 13 - 3. Gehört die Hundehaltung sonach zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB), kann die Klägerin ihr Beseitigungs- und Unter- lassungsbegehren auch nicht auf § 1004 Abs. 1 BGB stützen. Ein solcher An- spruch ist nach § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Gelsenkirchen-Buer, Entscheidung vom 16.11.2011 - 28 C 374/11 - LG Essen, Entscheidung vom 15.05.2012 - 15 S 341/11 - 28

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 289/13 Verkündet am: 4. Juni 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein be- rechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat. BGB § 535 Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Cl Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. BGH, Urteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13 - LG Koblenz AG Bad Neuenahr-Ahrweiler - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Juni 2014 durch die Richterin Dr. Milger als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Rich- ter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 19. September 2013 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Bad Neuenahr-Ahrweiler vom 24. April 2013 wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Bereits im Jahr 2009 war es zwischen den Parteien zu zwei gerichtlichen Auseinander- setzungen gekommen, die ihre Ursache in einem Streit über das Besichtigungs- recht der Klägerin hatten. Am 16. August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarungs- gemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin, das gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des Beklagten weitere als die mit Rauchmel- dern versehenen Zimmer zu betreten. Der daraufhin vom Beklagten unmissver- 1 2 - 3 - ständlich ausgesprochenen Aufforderung, das Haus zu verlassen, leistete sie keine Folge, sondern verweilte in der Diele vor der Haustür. Sie öffnete dort ein Fenster im Flur, nachdem sie zuvor Gegenstände des Beklagten von der Fensterbank genommen hatte. Daraufhin umfasste der Beklagte mit den Armen die Klägerin am Oberkörper und trug sie vor die Haustür. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin durch ihren erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auf die von dem Beklagten erhobene Widerklage auf Zah- lung von 661,61 € (Schadensersatz wegen außergerichtlicher Rechtsanwalts- kosten) ist die Klägerin antragsgemäß verurteilt worden. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben, dem Räumungsantrag stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Klägerin sei gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, da es ihr unzumutbar sei, das Mietverhältnis mit dem Beklagten bis zum Ablauf 3 4 5 6 - 4 - einer ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Zwar habe die Klägerin dadurch, dass sie der unmissverständlichen Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, nicht Folge geleistet habe, gegen das Hausrecht des Be- klagten verstoßen. Dieser Verstoß gebe dem Beklagten auch grundsätzlich das Recht der Notwehr. Die Notwehrhandlung müsse jedoch verhältnismäßig sein; das Heraustragen der Klägerin aus dem vom Beklagten angemieteten Haus sei nicht das mildeste Mittel und somit nicht verhältnismäßig gewesen. Dem Be- klagten sei zumutbar gewesen, die Klägerin zunächst noch einmal auf sein Hausrecht aufmerksam zu machen und ihr mit einer Anzeige zu drohen. Wenn dies keine Wirkung gezeigt hätte, hätte er die Klägerin aus der Haustür "her- ausdrängen" können. Die Klägerin habe sich durch die demütigend wirkende Behandlung des Beklagten lächerlich gemacht und nicht ernst genommen füh- len müssen, weshalb das Verhältnis zwischen den Parteien erschüttert und der Klägerin ein Wohnen mit dem Beklagten "Tür an Tür" nicht mehr zumutbar sei. Aufgrund der berechtigten Kündigung bestehe kein Anspruch des Be- klagten aus § 280 BGB auf die durch die Inanspruchnahme eines Rechtsan- walts verursachten Kosten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann dem Räumungsbegehren der Klägerin nicht stattgegeben und die Widerklage nicht abgewiesen werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass der Klägerin selbst eine Pflichtverletzung zur Last fällt, mit der sie das in dem Kündigungsschreiben beanstandete Ver- halten des Beklagten provoziert hat. 1. Entgegen der Auffassung der Revision ergeben sich die tatbestandli- chen Grundlagen für die Entscheidung in der Berufungsinstanz sowie die 7 8 9 - 5 - Sachanträge der Parteien, obwohl sie nicht wörtlich wiedergegeben sind, mit (noch) hinreichender Deutlichkeit aus den Entscheidungsgründen. 2. Zu Recht macht die Revision jedoch geltend, dass das Berufungsge- richt den festgestellten Sachverhalt nicht umfassend gewürdigt hat (§ 286 Abs. 1 ZPO). a) Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setzt ge- mäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB voraus, dass dem Kündigenden unter Berück- sichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehler- frei festgestellt und gewürdigt hat und ob er die allgemein anerkannten Maßstä- be berücksichtigt und richtig angewandt hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, WuM 2005, 401 unter II 3). Nach diesen Kriterien ist die Auf- fassung des Berufungsgerichts, der Klägerin sei die Fortsetzung des Mietver- hältnisses mit dem Beklagten nicht mehr zuzumuten gewesen, als rechtsfehler- haft zu beanstanden. Das Berufungsgericht sieht eine die fristlose Kündigung rechtfertigende Verletzung mietvertraglicher Pflichten durch den Beklagten darin, dass dieser die Grenzen seines Notwehrrechtes (§ 227 BGB) überschritten habe, indem er die Klägerin in "demütigender" Weise aus dem Haus getragen habe. Der Be- klagte habe die Klägerin allenfalls nach einer erfolglosen Drohung mit einer An- 10 11 12 13 - 6 - zeige wegen Verletzung des Hausrechts aus dem Haus "herausdrängen" dür- fen. b) Ob dem Berufungsgericht in dieser Beurteilung gefolgt werden kann, bedarf keiner Entscheidung. Denn das Urteil des Berufungsgerichts kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil es bei seiner Abwägung nicht berücksich- tigt hat, dass die Klägerin ihrerseits vor dem beanstandeten Verhalten des Be- klagten ihre mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt und dadurch das nachfolgende Verhalten des Beklagten herausgefordert hat. Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl - gegen den Willen des Beklagten - durchzusetzen versuch- te und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie, was auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat, das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfol- genden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfeh- lerhaft nicht berücksichtigt hat. c) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht dem Vermie- ter weder ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, zu (so auch LG München II, ZMR 2009, 371; aA LG Tübingen, GE 2008, 1055; Lützenkirchen, NJW 2007, 2152 f.) noch ergibt sich ein solches Recht aus der von der Revisionserwiderung angeführten Formularklausel im Mietvertrag der Parteien, wonach die Klägerin berechtigt sei, das vom Beklagten gemietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur "Überprüfung des Wohnungszustands" zu besichtigen. 14 15 16 - 7 - Diese ein anlassloses Betretungsrecht regelnde Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneinge- schränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privat- leben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewähr- leistet, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden" (BVerfG, Beschlüsse vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 23, sowie vom 16. Januar 2004 - 1 BvR 2285/03, NZM 2004, 186, 187). Vor diesem Hintergrund kann dem Vermieter von Wohnraum entgegen einer Auffassung, die teilweise in der Instanzrechtsprechung (LG Stuttgart, ZMR 1985, 273, LG Frankfurt a.M., Urteil vom 17. Dezember 2012 - 2-11 S 146/12, BeckRS 2013, 06643; AG Münster WuM 2009, 288; AG Saarbrücken, ZMR 2005, 372; AG Rheine, WuM 2003, 315; vgl. auch LG Tübingen, GE 2008, 1055 zur Gewerberaummiete) und der Literatur (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. § 535 Rn. 82; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 76; Krämer/ Schüller in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III. A Rn. 2720; Hannemann/Wiegener/Kühn, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl., § 15 Rn. 132) vertreten wird, nicht das Recht zugebilligt wer- den, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitli- chen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen. Vielmehr besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Ne- benpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsge- mäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann (LG München II, ZMR 17 18 19 20 - 8 - 2009, 371; LG Hamburg, WuM 1994, 425; AG Bonn, NZM 2006, 698; Münch- KommBGB/Häublein, BGB, 6. Aufl., § 535 Rn. 134 ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 535 Rn. 98; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 43; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 BGB Rn. 206; BeckOK/Ehlert, Stand Mai 2014, § 535 Rn. 218b). 3. Für den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf Erstat- tung vorgerichtlicher Anwaltskosten, die dem Beklagten im Anschluss an die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung entstanden sind, gilt nichts ande- res. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten auf Erstattung der ihm wegen der fristlosen Kündigung entstan- denen Rechtsberatungskosten nicht verneint werden. III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, ent- scheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zu- rückweisung der Berufung der Klägerin und zur Wiederherstellung des erstin- stanzlichen Urteils. 1. Die von der Klägerin erklärte Kündigung vom 29. August 2012 ist we- der als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) begründet. Angesichts der Gesamtumstände, insbe- sondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten - selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Not- wehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravie- 21 22 23 - 9 - rende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berech- tigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden. 2. Der mit der Widerklage geltend gemachte, auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Schadensersatzanspruch des Beklagten ist aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Der Vermieter, der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung ausspricht und dem Mieter auf diese Weise sein Besitzrecht grundlos streitig macht, verletzt vertragliche Nebenpflichten aus dem Mietvertrag (BGH, Urteile vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 302; vom 14. Januar 1988 - IX ZR 265/86, NJW 1988, 1268 24 - 10 - unter III 2 b; vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96, NZM 1998, 718 unter 2 a). So ver- hält es sich im Streitfall. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Entscheidung vom 24.04.2013 - 32 C 666/12 - LG Koblenz, Entscheidung vom 19.09.2013 - 14 S 116/13 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 165/08 Verkündet am: 14. Juli 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535, § 573 Abs. 2 Nr. 1 Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erschei- nung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinba- rung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitar- beiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mie- ter die Darlegungs- und Beweislast. BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20. Mai 2008 aufgeho- ben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von der Klägerin mit Vertrag vom 5. Januar 2004 eine 2-Zimmer-Wohnung in F. gemietet, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung "zu Wohnzwecken". Ferner ist in § 11 des Mietvertrags zur Benutzung der Miet- räume bestimmt: 1 "1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen. …" - 3 - Der Beklagte zu 1 ist als selbständiger Immobilienmakler tätig; da er nicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Miet- wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Be- klagten unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerb- liche Nutzung zu unterlassen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die Klägerin wegen der fortgesetzten gewerblichen Nutzung die fristlo- se, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten vergeblich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Hierfür entstanden der Klägerin Anwaltskosten in Höhe von 489,45 €. 2 Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten entsprechend den Anträgen der Klägerin verurteilt. Auf die Berufung der Be- klagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er- strebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 Der Räumungsanspruch sei unbegründet, weil die Kündigung der Kläge- rin vom 4. Juni 2007 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Dass der Beklagte zu 1 in der Wohnung ein Gewerbe betreibe, reiche nicht einmal als Grund für 6 - 4 - eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Weder dem Gesetzeswortlaut noch dem Gesetzeszweck sei zu ent- nehmen, dass jegliche gewerbliche Nutzung bereits an sich Grund einer Kündi- gung sein könne. Dem stehe schon entgegen, dass sonst eine überwältigende Anzahl von Existenzgründern um den Bestand ihrer Wohnverhältnisse fürchten müsste. Auch könne eine Existenzgründung nicht von einer vorher eingeholten Erlaubnis des Vermieters zur gewerblichen Nutzung abhängig gemacht werden. Vielmehr sei eine gewerbliche Nutzung nur dann vertragswidrig, wenn sie ent- weder die vertragsgemäße Wohnnutzung überwiege oder wenn von ihr weiter- gehende Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter als durch eine übli- che Wohnnutzung ausgingen. Ausreichende Anhaltspunkte für eine in diesem Sinne vertragswidrige Wohnnutzung bestünden hier nicht. Der durchschnittliche Kunde eines Immobi- lienmaklers knüpfe den Kontakt zu einem Makler nicht, indem er dessen Büro aufsuche, sondern telefonisch oder per Internet; weitere Kontakte erfolgten ty- pischerweise durch Übersendung von Unterlagen oder Wahrnehmung eines Ortstermins an dem zur Vermittlung stehenden Immobilienobjekt. 7 Dass - wie die Klägerin behauptet habe - Mitarbeiter des Beklagten in der Wohnung verkehrten, dieser auf der homepage seiner Firma sein "Team" an- preise und ca. zwei- bis dreimal in sechs Monaten Kundenbesuche stattfänden, sei unerheblich. Daraus lasse sich nicht herleiten, dass mehr als ein Schreib- tischarbeitsplatz in der Wohnung benutzt werde und mehr Besucher die Woh- nung aufsuchten als bei gewöhnlicher Wohnnutzung üblich. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räu- 9 - 5 - mungsanspruch der Klägerin (§ 546 Abs. 1 BGB) infolge einer gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründeten Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts kann die Grenze vertragsgemäßer Nutzung einer Wohnung schon dann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen Zwecken nutzt und damit - wie hier - nach außen hin in Erscheinung tritt. 1. In welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mieträumen ei- ner geschäftlichen Tätigkeit nachgehen darf, ist in Rechtsprechung und Litera- tur umstritten. 10 a) Nach einer verbreiteten Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, wird von dem bei Anmietung einer Wohnung zumindest stillschweigend verein- barten Vertragszweck "Wohnen" auch eine berufliche oder gewerbliche Tätig- keit des Mieters umfasst, sofern es sich nur um eine gewerbliche Mitbenutzung handelt, die die Wohnnutzung nicht überwiegt, und von der teilgewerblichen Nutzung keine wesentlich anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer ausschließlichen Wohnnutzung (LG Hamburg, WuM 1985, 263 sowie WuM 1993, 188; LG Osnabrück WuM 1986, 94; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., VI Rdnr. 213; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 36 f.). Teilweise wird auch darauf abgestellt, ob andere Mieter die gewerbliche Tätigkeit in vergleichbaren Fällen ebenfalls in der Woh- nung ausüben oder ob dafür üblicherweise Geschäftsraum angemietet wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 266 ff.) 11 b) Das LG Berlin (NJW-RR 1993, 907, 908 und NZM 2002, 1029, 1030) stellt hingegen darauf ab, ob bei wertender Betrachtung von einer "regelmäßi- gen kommerziellen Tätigkeit" des Mieters auszugehen ist. Kraemer (in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., III. A 12 - 6 - Rdnr. 1003) hält schriftstellerische oder wissenschaftliche Tätigkeiten und gele- gentliche Büroarbeiten für zulässig, sieht aber die Grenze überschritten, wenn die gewerbliche Tätigkeit Außenwirkung entfaltet und Laufkundschaft anzieht oder wenn Angestellte zu gewerblichen Zwecken beschäftigt werden. 13 2. Nach Auffassung des Senats kommt es darauf an, ob der Mieter mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. a) Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeits- zimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des "Wohnens"; hierzu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telear- beit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Woh- nung. 14 b) Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu ertei- len. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so orga- nisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielswei- se bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch er- ledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von et- 15 - 7 - waigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsa- che oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird etwa - worauf auch das Berufungsgericht hinweist - in der Existenzgründungs- phase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können. 16 c) Ein Anspruch auf Gestattung kommt dagegen regelmäßig nicht in Be- tracht, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Woh- nung beschäftigt werden, wie es nach dem von den Beklagten bestrittenen Vortrag der Klägerin hier der Fall ist. Das Berufungsgericht, das dieses Vorbrin- gen als richtig unterstellt hat, durfte die Klage daher nicht abweisen, ohne die- sen Punkt zu klären. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Beklagte Mitarbeiter seines Maklerbü- ros in der Wohnung beschäftigt. Bei der weiteren Sachaufklärung wird das Be- rufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung Sache des Mieters ist darzulegen und zu beweisen, dass für eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit keine Mit- arbeiter in der Wohnung beschäftigt werden und die Tätigkeit auch im Übrigen 17 - 8 - so ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung kei- ne ins Gewicht fallenden (störenden) Einwirkungen ausgehen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 18.12.2007 - 33 C 2808/07-29 - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 20.05.2008 - 2/17 S 19/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/06 Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573c Abs. 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Haben die Beteiligten nach dem 31. August 2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im Übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularver- traglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitreten- den, wenn die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. März 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 20. September 1991 mietete die Beklagte zu 1 von den Klägern zu 1, 4 und 5 und der Rechtsvorgängerin der Kläger zu 2 und 3 eine Wohnung in der B. straße in B. . § 2 des schriftlichen Vertrages lau- tet auszugsweise: 1 "... Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.1991 und endet am 30.09.1995. Es verlängert sich jedoch jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. (Kündigungsfristen siehe 2.) 2. Kündigungsfristen ...: Die Kündigungsfrist beträgt - 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, - 3 - - 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, - 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jah- re vergangen sind." 2 In einem "1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 20.09.1991" vereinbarten die Kläger und die Beklagten am 12. Juni 2002: "Mit Wirkung zum 1. Juni 2002 wird Frau I. G. in den beste- henden Mietvertrag mit aufgenommen. Der Mietvertrag wird somit mit Frau B. G. und Frau I. G. zusammen fortgeführt. - Alle übrigen Punkte aus dem bestehenden Mietvertrag bleiben unverändert. -" Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004. Nachdem die Kläger der Vertragsbe- endigung widersprochen hatten, kündigten die Beklagten erneut mit Schriftsatz vom 6. Dezember 2004 vorsorglich fristlos und hilfsweise zum 31. Januar 2005, wobei sie sich hierbei auf ein Sonderkündigungsrecht wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen beriefen. 3 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2004 gerichteten Klage stattgegeben und auf die Hilfswiderklage entschie- den, das Mietverhältnis sei mit Ablauf des 31. Januar 2005 beendet worden. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Revi- sion zugelassen. Mit ihrem Rechtsmittel wenden sich die Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Zahlung und begehren weiter die Feststellung, das Mietver- hältnis habe (bereits) am 31. März 2004 geendet. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 Die Beklagten schuldeten die für Mai und Juni 2004 verlangte Miete, weil das Mietverhältnis nicht durch das Kündigungsschreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden sei. Die vertragliche Vereinbarung der Kündigungsfristen sei wirksam. Denn die Befristung des Mietverhältnisses habe nicht länger als vier Jahre gedauert. Die Kündigungsmöglichkeiten der Beklagten richteten sich nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Miet- recht, das aufgrund der Überleitungsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz durch das neue Recht nicht verdrängt werde. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der mit Wirkung zum 1. Juni 2002 erfolgten Aufnahme der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. 8 Die Beklagten schulden die Miete für Mai und Juni 2004 nach § 535 Abs. 2 BGB. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, das Mietver- hältnis sei nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden. Die im Mietvertrag vom 20. September 1991 unter § 2 getroffene Regelung zur "Mietzeit und ordentlichen Kündigung" war wirksam vereinbart und galt auch noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 22. Dezember 2003. 9 - 5 - 1. Die vertragliche Regelung zur Kündigungsfrist (Ziff. 2 des Mietvertra- ges) war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam. Ein Verstoß gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. liegt nicht vor. Zwar ist nach die- ser Vorschrift eine Vereinbarung unwirksam, wenn die Kündigung nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll. Doch die inzwischen ersetzte Vorschrift war auch während ihrer Geltungszeit nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel - wie hier - anzuwenden (Senatsur- teil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a bb). 10 2. Das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetz- buch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) haben diese Rechtslage nicht verän- dert. 11 a) Nach § 573c Abs. 4 BGB i.d.F. vom 1. September 2001 ist eine Rege- lung unwirksam, wenn dabei zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abgewichen wird. Das ist vorliegend zwar der Fall. Doch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist § 573c Abs. 4 BGB nicht anzuwenden, weil die Kün- digungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. 12 b) Ob die entsprechende Vereinbarung der Parteien durch eine Allge- meine Geschäftsbedingung getroffen wurde, kann dahinstehen. Denn nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB würde in diesem Fall § 573c Abs. 4 BGB dann anzuwenden sein, wenn die Kündigung der Beklagten den Klägern am 1. Juni 2005 oder danach zugegangen wäre. Die Kündigung der Beklagten ist jedoch vor diesem Zeitpunkt den Klägern zugegangen. 13 c) Auch das Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) hat diese rechtliche Situation nicht verän- 14 - 6 - dert. Nach Art. 229 § 5 EGBGB, der Überleitungsvorschrift zum Schuldrechts- modernisierungsgesetz, ist auf Schuldverhältnisse, die - wie im Streitfall - vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein anderes be- stimmt ist. Dennoch ist die zum 1. September 2001 in Kraft getretene Vorschrift des § 573c BGB nicht einschlägig. Denn Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geht als spezielle Übergangsregelung für die Anwendung des § 573c Abs. 4 BGB der - später erlassenen - allgemeinen Regelung für bestehende Schuldverhältnisse nach Art. 229 § 5 EGBGB vor (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 b; vgl. auch Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901). 3. Die Wirksamkeit der vereinbarten Kündigungsregeln wurde auch nicht durch den Eintritt der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis am 1. Juni 2002 be- einträchtigt. Entgegen der Ansicht der Revision band vielmehr die am 20. September 1991 zwischen der Beklagten zu 1 und den damaligen Vermie- tern getroffene Regelung über die Kündigungsfristen nunmehr auch die Beklag- te zu 2. Dies liegt bereits nach dem Wortlaut der zugrunde liegenden dreiseiti- gen Einigung nahe. Danach wurde die Beklagte zu 2 "... in den bestehenden Mietvertrag ... aufgenommen". Der Mietvertrag sollte "zusammen weitergeführt" werden. 15 Dieser eindeutige Wille der Beteiligten, den bisherigen Mietvertrag un- verändert nunmehr auch mit der Beklagten zu 2 fortzusetzen, müsste allein dann zurücktreten, wenn der Inhalt der Vereinbarung zwingendes Recht verlet- zen würde. Das ist nicht der Fall. Es ist vielmehr Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens, dass ein Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen, seinem Inhalt und seinen Wirkungen dem Recht untersteht, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (MünchKommBGB/Krüger, 4. Aufl., Art. 170 EGBGB Rdnr. 3). Auch für die Anwendbarkeit des "neuen" 16 - 7 - Rechts nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz ist der Zeitpunkt des Entstehens des Schuldverhältnisses für die Frage entscheidend, ob altes oder neues Schuldrecht anzuwenden ist. Tritt jemand einem vor der Rechtsänderung geschlossenen Vertrag bei, so ist auch für ihn das ursprünglich geltende Recht maßgeblich (Krüger, aaO, Art. 229 § 5 Rdnr. 3 f.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Änderung den Vertrag in seinem sachlichen Kern zu einem neuen Geschäft macht (Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., EGBGB Art. 229 § 5 Rdnr. 7). Das ist hier nicht anzunehmen. Zwar hat der Senat im Urteil vom 2. Juli 1975 (BGHZ 65, 49, 53) den Beitritt eines zweiten Mieters zu einem Ver- trag über einen Geschäftsraum als nicht nur nebensächliche Vertragsänderung bezeichnet. Diese Aussage wurde im Zusammenhang mit der Frage getroffen, ob der Beitritt eines weiteren Mieters formbedürftig nach § 566 BGB a.F. (jetzt § 550 BGB) ist. Sie ist vor dem Hintergrund zu werten, dass das Schriftformer- fordernis vor allem dem Informationsbedürfnis eines möglichen Grundstückser- werbers dient. Dessen Interesse an klaren und für ihn unschwer feststellbaren mietrechtlichen Verhältnissen wird durch die Einhaltung der Schriftform bei ei- nem Schuldbeitritt gewahrt. Diese Überlegungen sind nicht von Bedeutung, wenn es um die Bewertung eines schriftlichen Vertragsbeitritts zu der Frage geht, ob wegen des Beitritts neues Recht anzuwenden ist. Auch nach den Vorschriften der §§ 563 ff. BGB über den gesetzlich an- geordneten Wechsel auf der Mieterseite übernehmen ein- oder beitretende Mie- ter den Vertrag in der bisherigen rechtlichen Gestaltung (vgl. Schmidt- Futterer/Gather, 9. Aufl., § 563 Rdnr. 28). Ist dies bei einem gesetzlich ange- ordneten Eintritt auf der Mieterseite anzunehmen, hat dies auch bei einem Bei- tritt aufgrund eines Vertrages zu gelten, bei dem die Weiterführung des beste- henden Mietvertrages vereinbart wurde. Die Möglichkeit eines Sonderkündi- gungsrechts in den genannten Vorschriften (z.B. § 563a Abs. 2 BGB) erklärt sich daraus, dass der Mieter ohne Rücksicht auf seinen Willen kraft Gesetzes 17 - 8 - Partei des Vertrages wurde. Im Streitfall hingegen beruht der Beitritt auf dem Willen der Beteiligten. 18 Angesichts der klaren Formulierung der Vereinbarung zum Vertragsbei- tritt kann auch nicht angenommen werden, für die beiden Mieterinnen würden unterschiedliche Kündigungsfristen gelten. Dies war nicht nur nicht gewollt, sondern würde auch zu einer erheblichen Rechtsunklarheit führen. Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.08.2005 - 19 C 306/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2006 - 63 S 291/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/04 Verkündet am: 16. Februar 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, läßt der nachträgliche Ausgleich der Rück- stände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertragli- chen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 28. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. Januar 1991 eine Zwei- Zimmer-Wohnung in B. , K. straße . Die monatliche Miete betrug zuletzt einschließlich eines Heizkostenvorschusses 580,88 €. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Juli 2002 in Höhe von 580,29 €, für Oktober 2002 in Höhe von 580,88 € und für November 2002 in Höhe von 0,88 € schuldig. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 13. November 2002 unter Berufung auf die Zahlungsrück- stände in Höhe von 1.162,05 € fristlos, vorsorglich fristgemäß. - 3 - Nach Zugang des Kündigungsschreibens zahlte die Beklagte ohne Zweckbestimmung am 19. November 2002 Beträge von 580,88 € und von 50 €. Die Miete für Dezember 2002 zahlte die Beklagte nicht. Mit der Klage hat die Klägerin zunächst Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.112,05 € sowie Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verlangt und die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wiederholt. Nach Beglei- chung der Mietrückstände durch das für die Beklagte zuständige Sozialamt ha- ben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Zahlungsantrags überein- stimmend für erledigt erklärt. Im übrigen hat die Klägerin ihren Antrag dahinge- hend abgeändert, daß Räumung und Herausgabe der Mietwohnung zum 31. Dezember 2003 verlangt werde. Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage insoweit abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin zunächst ihr auf Räumung und Herausgabe gerichtetes Begehren weiterver- folgt. Nachdem die Beklagte aus der Wohnung ausgezogen ist, hat die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Dem hat die Beklagte widersprochen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2004, 237 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu. Zwar seien die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 13. November 2002 erfüllt gewesen. Die fristlose Kündigung sei jedoch durch die Zahlung des Sozialamtes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 - 4 - BGB unwirksam geworden. Auch im Rahmen der ordentlichen Kündigung kön- ne sich die Beklagte auf diese Zahlung berufen. Es wäre rechtsmißbräuchlich, wenn die Klägerin trotz der Schonfristzahlung aus der hilfsweise fristgemäß er- klärten Kündigung vorgehen könnte. Nicht nachzuvollziehen sei, warum der Mieter in derartigen Fällen gegenüber einer ordentlichen Kündigung weniger geschützt werden sollte als gegenüber einer fristlosen Kündigung. Die Rege- lung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB diene nicht nur dazu, dem Mieter im Rahmen einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung eine längere Kündigungsfrist zu geben, sondern beseitige die Wirksamkeit der Kündigung selbst. Insofern bedeute es einen Wertungswiderspruch, wenn eine nachträgliche vollständige Zahlung der Mietzinsrückstände eine Kündigung nicht insgesamt unwirksam machen würde. II. Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Die von der Klägerin abgegebene Erledigungserklärung ist, auch wenn die Beklagte dieser nicht zugestimmt hat, in der Revisionsinstanz jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn das erledigende Ereignis - wie hier - außer Streit steht (BGH, Urteil vom 28. Juni 1993 - II ZR 119/92, NJW-RR 1993, 1123 unter I; Musielak/Wolst, ZPO, 4. Aufl., § 91 a Rdnr. 7; Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., § 91a Rdnr. 39). 2. Da die Beklagte der Erledigungserklärung der Klägerin widersprochen hat, ist nunmehr darüber zu entscheiden, ob der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Dies setzt voraus, daß der Räumungsantrag, den die Klägerin in der Revisionsinstanz weiterverfolgt hat, vor dem Auszug der Beklagten zulässig und begründet war (BGHZ 106, 359, 366 f.). Entgegen der Ansicht des Beru- - 5 - fungsgerichts war der Räumungsantrag unter Zugrundelegung der bisherigen Feststellungen nicht unbegründet. Zwar ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die von der Klägerin erklärte fristlose Kündigung vom 13. November 2002 mit der Zahlung der Mietrückstände durch das Sozialamt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden ist. Dies führt jedoch entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts nicht ohne weiteres dazu, daß die Beklagte die Zahlungen inner- halb der Schonfrist auch der wegen der Zahlungsrückstände hilfsweise erklär- ten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegenhalten kann. Hat der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB als auch hilfs- weise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt, ist streitig, ob eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ohne weiteres auch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung entgegensteht (dafür: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 32; Sternel, Miet- recht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1130; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 19; Franke, ZMR 1992, 81; Scholl, WuM 1993, 99; Asper, WuM 1996, 315; dagegen: OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnr. 38; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 564 b a.F. Rdnr. 32; Reick in Bamberger/Roth, BGB, § 573 Rdnr. 29; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., IV Rdnr. 64; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 52; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 78 Rdnr. 6). Diese Frage ist zu verneinen. Dies folgt aus dem Wortlaut (a), der histo- rischen Auslegung (b), der systematischen Stellung (c) und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung (d). - 6 - a) Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB ist die Kündigung ausgeschlos- sen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, beziehungsweise wird unwirk- sam, wenn der Mieter unverzüglich die Aufrechnung erklärt. Die Vorschrift des § 543 BGB bezieht sich lediglich auf die außerordentliche Kündigung aus wich- tigem Grund. § 569 BGB konkretisiert dies für Mietverhältnisse über Wohnraum und schützt den Mieter auch dann, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Mo- naten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dem Wortlaut nach bezieht sich diese Privilegie- rung nur auf eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine entspre- chende Regelung oder Verweisung fehlt dagegen bei den Bestimmungen über die ordentliche Kündigung in §§ 573 f. BGB. Eine Erweiterung des Anwen- dungsbereichs des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung, so- weit diese auf eine schuldhafte nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters in Gestalt von Zahlungsrückständen gestützt wird, ist aus dem Ge- setzeswortlaut deshalb nicht herzuleiten. b) Die historische Auslegung spricht gegen eine erweiternde Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Ein Nachholrecht des Mieters bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wurde bereits in § 3 Abs. 3 des Mieter- schutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. S. 353) verankert und durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I, 505) in § 554 BGB a.F. wieder aufgegriffen. Demgegenüber war die ordentliche Kündigung des Vermieters mit Aufhebung des Mieterschutzgesetzes zum 31. Dezember 1965 an keine Kündigungsgründe mehr gebunden, der Mieter konnte sich lediglich auf die sogenannte Sozialklausel des § 556 BGB a.F. be- rufen. Erst mit dem 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25. November 1971 (BGBl. I 1839) wurde die ordentliche Kündigung des Vermieters an be- stimmte Voraussetzungen - unter anderem die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter - geknüpft. Zielsetzung - 7 - dieser Regelung war es, den Mieter auch gegen eine ordentliche fristgemäße Kündigung durch den Vermieter in gewissem Rahmen zu schützen, nicht dage- gen, eine Angleichung an die Vorschriften über die fristlose Kündigung zu errei- chen. Eine Bezugnahme auf § 554 BGB a.F. fehlt; dies gilt auch für das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I, 3603). Selbst wenn dem Gesetzgeber dabei unterstellt werden könnte, er habe es übersehen, die Schonfristzahlung auch für die ordentliche Kündigung zu regeln (so Scholl, WuM 1993, 99, 100; Franke, ZMR 1992, 81, 82), trägt dieser Ge- danke heute nicht mehr. Auch im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) hat der Gesetzgeber keine anderweitige Regelung getroffen. Da zwischenzeitlich die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart (WuM 1991, 526) und des OLG Karlsruhe (WuM 1992, 517) ergangen waren, die eine Heilungswir- kung einer nachträglichen Zahlung gegenüber einer fristgemäßen Kündigung verneint haben, kann nicht mehr von einem erneuten gesetzgeberischen Ver- sehen ausgegangen werden. Vielmehr spricht die insofern unveränderte Neu- fassung dafür, daß der Gesetzgeber angesichts der eindeutigen Rechtsent- scheide keinen davon abweichenden Regelungsbedarf gesehen hat. c) Die systematische Stellung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spricht eben- falls gegen eine erweiternde Auslegung. Die Vorschrift enthält eine Ausnahme von dem in §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelten Grundsatz, daß eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters in bestimmter Höhe gestützte fristlose Kündigung des Vermieters wirksam ist. Die Stellung der Norm als Ausnahme von dem gesetzlichen Grundsatz spricht für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Erweiterung auch auf die fristgemäße Kündigung. Zudem enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keinen etwa den §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nachgebildeten Tatbe- stand, nach dem eine Kündigung mit Zahlungsrückständen des Mieters be- gründet werden kann. Vielmehr knüpft § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB abweichend da- - 8 - von an eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters an, die nach allgemeiner Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht werden kann. d) Auch der Zweck der gesetzlichen Regelung legt nahe, die Wirkungen der Schonfristzahlung auf die fristlose Kündigung zu beschränken. aa) Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all- gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit (vgl. die Ge- setzesbegründung im Entwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatz- wohnraum zu beschaffen. bb) § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB knüpft zudem schon rein begrifflich an ande- re Kriterien an als die Vorschriften der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BGB. Eine fristgemäße Kündigung wegen schuldhaft begründeter Zahlungsrückstände ist zulässig, weil der Mieter damit in nicht unerheblicher Weise vertragliche Pflichten, hier sogar seine Hauptleistungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB, verletzt hat. Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung wieder geheilt werden (Senat, Urteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125 unter II 2 a). cc) Ferner setzt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters voraus, wor- auf die Revision zu Recht hinweist. Während der Mieter beim Zahlungsverzug für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich nicht deswegen auf § 286 Abs. 4 BGB bzw. § 285 BGB a.F. berufen kann (Staudinger/ - 9 - Emmerich (2003), § 543 Rdnr. 56; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 286 Rdnr. 39; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 90), entlastet ihn im Rah- men des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Grapentin in Bub/Treier, aaO, IV Rdnr. 64; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573 Rdnr. 16; Reick in Bamber- ger/Roth, aaO, § 573 Rdnr. 28). Damit begünstigt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung und eröffnet ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit, sich auf unvor- hersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Im Rahmen des Verschuldens kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten be- rücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen läßt (OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Krenek in Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht (August 2004), § 573 Rdnr. 21; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 49; a.A. Scholl, WuM 1993, 99 m.Nachw.). Auch wenn der Mieter wegen der Regelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Möglichkeit hat, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574 a BGB zu verlangen, so sind seine Interessen aufgrund der obigen Erwägungen hinreichend geschützt, ohne daß es eines Rückgriffs auf die Schonfristklausel des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB oder des vom Berufungsgericht für diese Fälle zusätzlich herangezogenen Gesichtspunktes von Treu und Glauben bedarf. e) Soweit schließlich angenommen wird, die hilfsweise erklärte ordentli- che Kündigung sei ohnehin unwirksam, da sie unter einer Bedingung - nämlich der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung - erklärt worden sei (LG Wiesba- den, WuM 1998, 284; Buchmann, WuM 1996, 78; Beuermann, WuM 1997, 151), überzeugt dies nicht. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich bedingungs- feindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht an das bloße Verhalten der - 10 - Gegenpartei geknüpft wird (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 542 BGB Rdnr. 16). Wird dagegen der Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlaß genommen, frist- los und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündi- gung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, daß die Wirksamkeit dieser Kün- digung erst nachrangig zu prüfen ist (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; offengelas- sen in: BVerfG, Beschluß vom 15. August 1996, NJW-RR 1996, 1479). III. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu getroffen, aus welchen Gründen die Beklagte ein Verschulden an den eingetretenen Zah- lungsrückständen trifft. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES TEILVERSÄUMNIS- und SCHLUSSURTEIL VIII ZR 103/13 Verkündet am: 30. April 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 1124 Abs. 2 Eine in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit als Einmalzahlung vereinbarte und vor der Beschlagnahme vollständig gezahlte Miete ist den Hypothekengläubigern ge- genüber gemäß § 1124 Abs. 2 BGB insoweit unwirksam, als sie sich auf die (fiktive) anteilige Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden (beziehungsweise bei Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats für eine spätere Zeit als den ersten Monat nach der Beschlagnahme) bezieht. BGH, Teilversäumnis- u. Schlussurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13 - LG Bochum AG Witten - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. April 2014 durch die Richterin Dr. Milger als Vorsitzende, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten zu 1 gegen das Urteil der 10. Zivil- kammer des Landgerichts Bochum vom 15. März 2013 wird zu- rückgewiesen. Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das vorbezeichnete Ur- teil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Witten vom 19. Juli 2012 insoweit abgeändert, als hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeantrags zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, den Grund- besitz in B. , W. (Grundbuch von D. , Blatt , Gemarkung D. , Flur , Flurstück ), zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Von den Kosten des Revisionsverfahrens haben die Beklagten zu 1 bis 3 die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 85 % als Gesamtschuldner zu tragen sowie die Beklag- te zu 1 zu weiteren 15 % allein. Von den Kosten der ersten und zweiten Instanz haben die Beklag- ten zu 1 bis 3 die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kos- ten des Klägers zu 85 % als Gesamtschuldner und die Beklagte zu 1 zu weiteren 5 % allein zu tragen. Der Kläger hat 10 % der Gerichtskosten und 20 % der außergerichtlichen Kosten der Be- klagten zu 1 zu tragen. Im Übrigen tragen die Parteien ihre Kosten jeweils selbst. Das Urteil ist bezüglich der Kosten und der Verurteilung der Be- klagten zu 2 und 3 zur Räumung und Herausgabe vorläufig voll- streckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte zu 2 war ursprünglich Eigentümer des Grundstücks B. in W. . Er bewohnt das auf dem Grundstück belegene Haus ge- meinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 3. Nachdem im Jahr 2004 das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2 eröffnet worden war, ordnete das Amtsgericht die Zwangsver- steigerung des Grundbesitzes an. Am 28. August 2009 wurde der Zuschlag Herrn R. (im Folgenden: Ersteher) zu einem Gebot von 160.000 € erteilt. Dieser hinterlegte einen Betrag in Höhe von 22.000 €; weitere Zahlungen leiste- te er auf das Gebot nicht. Daraufhin wurde von einem Grundpfandgläubiger - neben einem erneuten Zwangsversteigerungsverfahren - ein Zwangsverwal- tungsverfahren über den Grundbesitz eingeleitet. In diesem Verfahren wurde der Kläger durch Beschluss des Amtsgerichts Witten vom 26. November 2009 zum Zwangsverwalter über das Grundstück bestellt und nahm es am 1. Dezember 2009 in Besitz. Die Beklagten zu 2 und 3 berufen sich gegenüber dem Kläger auf einen mit ihrer Tochter, der Beklagten zu 1, geschlossenen Untermietvertrag über das Grundstück sowie darauf, dass die Beklagte zu 1 mit dem Ersteher bereits am 28. August 2009 einen Festmietvertrag über das Grundstück für den Zeitraum vom 1. September 2009 bis zum 31. August 2015 abgeschlossen und die für diesen Zeitraum vereinbarte Miete von 35.000 € am selben Tag an den Erste- her gezahlt habe. Die Beklagte zu 1 hat eine am 3. September 2009 notariell beglaubigte Kopie eines von ihr und dem Ersteher unterzeichneten, auf den 28. August 2009 datierten Mietvertrags über den streitigen Grundbesitz vorgelegt. Darin heißt es: 1 2 3 4 - 4 - "1) Vermieter ist auf Grund des Zuschlagsbeschlusses […] vom 28.08.2009 […] Ei- gentümer des […] Grundstücks. […] 4) Mietbeginn ist der 01.09.2009. Das Mietverhältnis endet am 31.08.2015. 5) Der Mietzins für den gesamten Mietzeitraum vom 01.09.09 bis zum 31.08.2015 beträgt 35.000,00 Euro. […] 7) Mieterin ist berechtigt, eine einmalige Verlängerung der Mietzeit um drei Jahre zu verlangen. […] Der Mietzins während des Verlängerungszeitraumes wird be- reits jetzt mit 80 % […] des zum Zeitpunkt des Eintritts des Verlängerungszeit- raums ortsüblichen Mietzinses für vergleichbare Mietobjekte vereinbart. Der üb- rige Inhalt des Mietvertrages soll unverändert bleiben. 8) Für den Fall der vorzeitigen Kündigung dieses Vertrages, die nur für den Fall der Durchführung eines Vollstreckungsversteigerungsverfahrens in Betracht kommen kann, ist der rechnerisch nicht verbrauchte Teil des Mietzinses zuzüg- lich eines Aufschlages von 30% zu dem rechnerisch ermittelten Betrag an die Mieterin auszuzahlen. […] 10) Mieterin ist uneingeschränkt zur Untervermietung berechtigt, allerdings auch in- soweit nur zur Wohnnutzung. […] Der Vermieter bestätigt mit seiner nachfolgenden Unterschrift, dass er den Mietzins von 35.000 Euro […] im Zusammenhang mit der Unterzeichnung die- ses Vertrags erhalten hat." Mit Schreiben vom 22. Februar 2010 forderte der Kläger die Beklagte zu 1 erfolglos zur Zahlung eines ortsüblichen Nutzungsentgelts in Höhe von monatlich 900 € für die Zeit ab Dezember 2009 auf. Die Beklagte zu 1 meint, die an den Ersteher geleistete Einmalzahlung sei dem Kläger gegenüber wirk- sam. Sie sei deshalb nicht zur Zahlung von Miete oder Nutzungsentgelt an den Kläger verpflichtet. Demgemäß erbrachte sie auch in der Folgezeit keine Zah- lungen an den Kläger. Mit Schreiben vom 26. Mai 2010 und vom 6. Februar 2012 erklärte der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. 5 - 5 - Der Kläger hat die Beklagten als Gesamtschuldner auf Räumung des zwangsverwalteten Grundbesitzes in Anspruch genommen, die Beklagte zu 1 zusätzlich auf Zahlung von 2.700 € (Nutzungsersatz für die Monate Dezember 2009 bis Februar 2010) nebst vorgerichtlichen Kosten und Zinsen. Das Amtsge- richt hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landge- richt dem Zahlungsantrag in Höhe von 972,22 € nebst Zinsen stattgegeben und die weitergehende Zahlungsklage sowie die Räumungsklage abgewiesen. Mit den vom Berufungsgericht zugelassenen Revisionen verfolgt der Kläger den Räumungs- und Herausgabeantrag weiter, die Beklagte zu 1 begehrt die voll- ständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten zu 1 ist unbegründet, die des Klägers hat Er- folg. Über das Rechtsmittel des Klägers ist, soweit es sich gegen die Beklagten zu 2 und 3 richtet, antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten zu 2 und 3 in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemä- ßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indes- sen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe gegen die Beklagte zu 1 aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 1124 Abs. 2 BGB lediglich ein Anspruch auf Zahlung von Mie- 6 7 8 9 - 6 - te für die Monate Januar und Februar 2010 in Höhe von insgesamt 972,22 € zu. Der vorrangig geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von Wertersatz in Höhe von insgesamt 2.700 € für Dezember 2009, Januar und Februar 2010 aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 2. Fall, § 818 Abs. 2 BGB bestehe dagegen nicht. Die Beklagte zu 1 habe den Besitz an dem streitgegenständlichen Grundstück nicht ohne Rechtsgrund erlangt, denn der mit dem Ersteher unter dem 28. August 2009 geschlossene Mietvertrag wirke gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auch gegenüber dem Kläger als Zwangsverwalter. Das Grundstück habe sich schon vor der Be- schlagnahme im Besitz der Beklagten befunden. Nach der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme und der vorgelegten notariell beglaubigten Kopie des Mietvertrags sei davon auszugehen, dass der von der Beklagten zu 1 behauptete Mietvertrag tatsächlich, wie von ihr behauptet, bereits am Tage der Versteigerung (28. August 2009) wirksam abgeschlossen worden sei und sie die vereinbarte Mietzahlung von 35.000 € auch erbracht habe. Die Zahlung an den Ersteher als ursprünglichen Vermieter stehe dem Anspruch des Klägers auf Zahlung der Miete für die Monate Januar und Febru- ar 2010 allerdings nicht entgegen. Denn diese Vorausverfügung sei gemäß § 1124 Abs. 2 BGB dem Kläger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete für einen späteren als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalen- dermonat beziehe. Da die Beschlagnahme, deren Datum nicht habe aufgeklärt werden können, jedenfalls nicht vor dem 26. November 2011 erfolgt sei, sei die Vorausverfügung nach § 1124 Abs. 2, 2. Halbsatz BGB selbst dann, wenn die Beschlagnahme noch vor Ablauf des Monats November erfolgt sein sollte, nur noch für den Monat Dezember 2009, nicht aber für die Folgemonate wirksam. Eine Vorausverfügung im Sinne von § 1124 Abs. 2 BGB setze nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs voraus, dass die Miete nach periodi- schen Zeitabschnitten bemessen sei. Hiervon sei im Streitfall indes auszuge- 10 11 - 7 - hen. Denn anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen, in denen der Mieter die Wohnung jeweils zu lebenslanger Nutzung und somit auf unbestimmte Zeit gemietet habe, sei die Einmalzahlung von 35.000 € hier für ein zeitlich befristetes Mietverhältnis vereinbart worden und könne deshalb oh- ne weiteres in eine fiktive monatliche Miete umgerechnet werden. Dabei ergebe sich eine (fiktive) monatliche Miete von 486,11 € (35.000 € geteilt durch 72 Mo- nate). Ein Anspruch auf Räumung stehe dem Kläger hingegen - derzeit - weder gegen die Beklagte zu 1 aus § 546 Abs. 1 BGB noch gegen die Beklagten zu 2 und 3 aus § 546 Abs. 2 BGB zu. Zwar sei die Beklagte zu 1 ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen, an den Kläger ab Januar 2010 eine monatliche Miete von 486,11 € zu zahlen. Die auf Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB) gestütz- ten Kündigungen des Klägers seien gleichwohl unwirksam, weil sich die Beklag- te zu 1 - jedenfalls bis zur Verkündung des Urteils im Berufungsverfahren - mangels Verschuldens im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB nicht im Verzug mit der Zahlung der (monatlichen) Miete befunden habe. Es liege ein unverschuldeter Rechtsirrtum der Beklagten zu 1 über die Verpflichtung vor, trotz geleisteter Mietvorauszahlung an den Ersteher ab Januar 2010 nochmals Miete an den Kläger zahlen zu müssen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Zwar hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass die Zah- lung des Betrages von 35.000 € an den ursprünglichen Vermieter als Voraus- verfügung gemäß § 1124 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB dem Kläger gegenüber un- wirksam ist, soweit sie sich auf die Miete ab Januar 2010 bezieht. Dem Kläger 12 13 - 8 - steht deshalb der in der Revisionsinstanz noch streitige Zahlungsanspruch (je 486,11 € für die Monate Januar und Februar 2010) zu. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht hingegen angenommen, dass sich die Beklagte zu 1 zumindest bis zur Verkündung des Urteils im Berufungsver- fahren in einem unverschuldeten Rechtsirrtum über ihre Verpflichtung zur Zah- lung von Miete an den Kläger befunden habe und deshalb die vom Kläger ge- genüber der Beklagten zu 1 ausgesprochenen Kündigungen wegen Zahlungs- verzugs vom 26. Mai 2010 und vom 6. Februar 2012 sowie der hierauf gestütz- te Räumungsanspruch gegen die Beklagten zu 1 bis 3 unbegründet seien. 1. Dem Kläger steht gegen die Beklagte zu 1 für die Zeit ab Januar 2010 - entgegen der Auffassung der Revision der Beklagten zu 1 - ein Anspruch auf Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 486,11 € zu (§ 535 Abs. 2 BGB). a) Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte zu 1 mit dem Ersteher einen Mietvertrag über das streitige Grundstück abge- schlossen hat. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die von der Beklagten zu 1 an den ursprünglichen Vermieter erbrachte Zahlung von 35.000 € als Vorausverfügung gemäß § 1124 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB dem Klä- ger gegenüber unwirksam ist, soweit sie sich auf die Miete ab Januar 2010 be- zieht. aa) Die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuld- ners (hier des Erstehers) richtet sich allein nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB, wenn - wie hier - ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt. Dies ergibt sich aus § 146 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ZVG (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2011 - VIII ZR 103/11, WuM 2012, 112 Rn. 2; BGH, Urteile vom 8. Dezember 2010 - XII ZR 86/09, NJW-RR 2011, 371 14 15 16 17 - 9 - Rn. 15; vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, NJW 2007, 2919 Rn. 21; vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, WuM 2003, 510 unter II 3 a). bb) Nach § 1124 Abs. 2 BGB ist eine Verfügung dem Grundpfandgläubi- ger gegenüber insoweit unwirksam, als sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den Monat der Beschlagnahme bezieht. Eine Vorausverfügung im Sin- ne von § 1124 Abs. 2 BGB setzt die Existenz einer nach periodischen Zeitab- schnitten bemessenen Miete gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2011 - VIII ZR 103/11, aaO Rn. 3; Senatsurteile vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106, 111 ff.; vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, aaO Rn. 23; vom 11. Juli 1962 - VIII ZR 98/61, BGHZ 37, 346, 351 ff.). An dieser Voraussetzung fehlt es jedoch nach der Rechtsprechung des Senats, wenn der Mietvertrag auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossen und als Gegenleis- tung bei Abschluss des Mietvertrags eine Einmalzahlung als Miete vereinbart ist. Denn in diesen Fällen kann nicht bestimmt werden, welcher Teil der Einmal- zahlung auf die Zeit nach der Beschlagnahme entfällt (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2011 - VIII ZR 103/11, aaO; Senatsurteil vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, aaO Rn. 24). cc) So verhält es sich im Streitfall nicht. Der Mietvertrag über den streiti- gen Grundbesitz wurde nicht auf die Lebenszeit der Beklagten zu 1, sondern auf eine feste Mietzeit von sechs Jahren abgeschlossen, so dass ohne weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische - üblicher- weise monatliche - Zeitabschnitte erfolgen kann. Dies genügt für die Anwendbarkeit des § 1124 Abs. 2 BGB (vgl. zu der vergleichbaren Interessenlage bei §§ 566b, 566c BGB: MünchKommBGB/ Häublein, 6. Aufl., § 566b Rn. 10 und § 566c Rn. 9; Schmidt-Futterer/Streyl, 18 19 20 - 10 - Mietrecht, 11. Aufl., § 566b BGB Rn. 30; vgl. ferner OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1421, 1422, zur Umrechnung einer Jahrespacht auf monatliche Beträge bei § 1124 Abs. 2 BGB). Insbesondere kommt es nicht - wie die Revision der Beklagten zu 1 meint - darauf an, ob die Parteien von einer Bemessung nach periodischen Zeitabschnitten ausgegangen sind. Einer Feststellung eines dahin gehenden Parteiwillens bedarf es somit nicht. Die Regelung des § 1124 Abs. 2 BGB, nach der Vorausverfügungen über die Miete dem Hypothekengläubiger gegenüber grundsätzlich unwirksam sind, dient dem Schutz des Gläubigers, der für die Zeit nach der Beschlagnah- me (mit den dort zum Schutz des Mieters bestimmten Einschränkungen für den im Zeitpunkt der Beschlagnahme laufenden beziehungsweise den darauf fol- genden Kalendermonat) den Gegenwert der Gebrauchsüberlassung erhalten soll. Die bisher vom Senat - in besonderen Fallkonstellationen - für die Fälle eines Vertragsabschlusses auf die Lebenszeit des Mieters anerkannte Aus- nahme beruht darauf, dass in diesen Fällen nicht ermittelt werden kann, wie hoch die monatliche Miete ist. Ob an dieser Rechtsprechung uneingeschränkt festzuhalten ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn anders als bei einem auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossenen Vertrag ist bei einer Festmiet- zeit ohne weiteres eine (fiktive) Umrechnung einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung auf monatliche Zahlungen möglich. Für eine Einschränkung des durch § 1124 Abs. 2 BGB beabsichtigten Gläubigerschutzes besteht in diesen Fällen kein Grund. Entgegen der Auffassung der Revision der Beklagten zu 1 verbietet es der Wortlaut des § 1124 Abs. 2 BGB nicht, eine im Mietvertrag ver- einbarte Einmalzahlung der Miete, die - wie hier - vor der Beschlagnahme für die gesamte feste Laufzeit des Mietvertrags erbracht wird, insoweit als unwirk- sam anzusehen, als damit die (fiktive) anteilige Miete für die Monate nach der Beschlagnahme entrichtet worden ist. Im Gegenteil wird dies durch die Formu- lierung des Gesetzes ("insoweit unwirksam") sogar nahe gelegt. 21 - 11 - 2. Mit Erfolg wendet sich die Revision des Klägers jedoch gegen die Auf- fassung des Berufungsgerichts, die vom Kläger (zuletzt am 6. Februar 2012) erklärte Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei unwirksam. Zu diesem Zeit- punkt befand sich die Beklagte zu 1 mit der Zahlung der Miete für die Monate ab Januar 2010 und deshalb mit einem Betrag von (mehr als) zwei Monatsmie- ten in Verzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB). Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts entfiel der Zahlungsverzug nicht deshalb, weil die Beklagte zu 1 jedenfalls bis zur Verkündung des Berufungsurteils aufgrund eines unverschul- deten Rechtsirrtums davon hätte ausgehen dürfen, dass die zu Beginn des Mietverhältnisses an den Ersteher in Höhe von 35.000 € geleistete Zahlung dem Kläger gegenüber wirksam wäre und sie deshalb die geforderte Miete nicht zahlen müsste. a) An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen; es besteht kein Grund, im Rahmen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen (Se- natsurteile vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 19; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn. 27 ff. mwN). Ein unver- schuldeter Rechtsirrtum liegt regelmäßig nur vor, wenn der Schuldner die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfäl- tig geprüft hat und er bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (BGH, Urteile vom 11. April 2012 - XII ZR 48/10, WuM 2012, 323 Rn. 31; vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05, NJW 2006, 3271 Rn. 19; vom 4. Juli 2001 - VIII ZR 279/00, WM 2001, 2012 unter II 3 d; vom 28. Juni 1978 - VIII ZR 139/77, NJW 1978, 2148 unter I 3, insoweit in BGHZ 72, 147 nicht abgedruckt; vom 9. Feb- ruar 1951 - I ZR 35/50, NJW 1951, 398; BGH, Beschluss vom 19. Juli 2011 - XI ZR 191/10, WM 2011, 1506 Rn. 12). Ein solcher Ausnahmefall ist etwa 22 23 - 12 - dann anzunehmen, wenn der Schuldner eine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung für seine Auffassung in Anspruch nehmen konnte und mit ei- ner späteren Änderung derselben nicht zu rechnen brauchte. Bei einer unklaren Rechtslage handelt hingegen bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Schuldner darf nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben (BGH, Urteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, aaO Rn. 25; vom 27. September 1989 - IVa ZR 156/88, NJW-RR 1990, 160, 161; vom 24. Sep- tember 2013 - I ZR 187/12 juris Rn. 19). Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen abgesehen (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 276 Rn. 23 mwN) - das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war. Sofern der Schuldner zu einer eigenständigen rechtlichen Beurteilung nicht in der Lage ist, muss er Rechtsrat einholen; für ein etwaiges Verschulden seines Rechtsberaters hat er nach § 278 BGB einzustehen (BGH, Urteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, aaO Rn. 21 ff.; vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05, aaO Rn. 20), wobei für einen unverschuldeten Rechtsirrtum des Rechtsberaters die oben dargestellten strengen Grundsätze gelten. b) Nach diesen Maßstäben hat die Beklagte zu 1 nicht schuldlos gehan- delt, als sie im Vertrauen auf die Wirksamkeit der an den Ersteher geleisteten Einmalzahlung die geschuldete und vom Kläger geforderte Nettomiete in Höhe 24 25 26 - 13 - von 486,11 € monatlich nicht, auch nicht unter dem Vorbehalt der Rückforde- rung, zahlte, obwohl die Rechtslage - wovon auch das Berufungsgericht zutref- fend ausgeht - insoweit unklar war. Jedenfalls seit der am 7. September 2010 erfolgten Zustellung der Zah- lungsklage vom 26. August 2010, die eine detaillierte Begründung des vom Kläger (hilfsweise) geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung der Miete ab Ja- nuar 2010 enthielt, musste die Beklagte zu 1 bei der gebotenen und sorgfälti- gen Prüfung der Rechtslage mit der Möglichkeit rechnen, dass die an den Er- steher erbrachte Vorauszahlung dem Kläger gegenüber nicht wirksam war und sie deshalb den rechnerisch auf die einzelnen Monate entfallenden Betrag von 486,11 € als monatlich zu zahlende Miete schuldete. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts entlastet es die Beklagte zu 1 nicht, dass die Frage, ob die von ihr an den Ersteher geleistete Zahlung als Vorausverfügung nach § 1124 Abs. 2 BGB dem Kläger gegenüber unwirksam war, schwer zu beant- worten und nicht sicher einzuschätzen war. Im Gegenteil musste die Beklagte zu 1 gerade mit Rücksicht auf die unsichere Rechtslage mit der Möglichkeit rechnen, dass sie zur Zahlung von Miete an den Kläger verpflichtet war und durfte das mit der unsicheren Rechtslage verbundene Risiko nicht auf diesen abwälzen. c) Die Gegenrüge der Beklagten zu 1, die Fortsetzung des Mietverhält- nisses sei dem Kläger zuzumuten, da er die (erste) Kündigung erst am 26. Mai 2010 erklärt, den hierauf gestützten Räumungsanspruch am 24. Juni 2011 gel- tend gemacht und die vorsorglich wiederholte Kündigung am 6. Februar 2012 ausgesprochen habe, bleibt ohne Erfolg. Die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen, insbesondere die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, müssen nicht zusätzlich vorliegen, wenn 27 28 29 - 14 - einer der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB gegeben ist (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147 Rn. 10). Auch stehen der Wirksamkeit der Kündigung weder § 314 Abs. 3 BGB - soweit dieser, was auch hier offenbleiben kann, bei der Wohnraummiete im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überhaupt Anwendung findet (vgl. hierzu Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17 mwN) - noch der Ein- wand der Verwirkung entgegen. Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1 ist die Kündigung des Klägers vom 6. Februar 2012 nicht deshalb "unschlüs- sig", weil die Beklagte zu 1 schon ab Januar 2010 keine Miete mehr gezahlt hat, so dass ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Zahlungsrückstand bereits im Februar 2010 aufgelaufen war. Von einer illoyalen Verspätung kann schon deshalb von vornherein keine Rede sein, weil sich der Zahlungsrückstand bis zum Ausspruch der Kündigung vom 6. Februar 2012 noch vervielfacht hatte. III. Nach alledem ist die Revision der Beklagten zu 1 unbegründet; sie ist daher zurückzuweisen. Hingegen kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben, soweit bezüglich des Räumungsanspruchs zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da jedenfalls die fristlose Kündigung des Klägers vom 6. Februar 2012 begründet ist und das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 beendet hat, sind die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1, 2 BGB dem Kläger als Gesamtschuldner zur Räumung und Herausgabe des streitigen Grundbesitzes verpflichtet und somit entsprechend zu verurteilen. 30 31 - 15 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Teilversäumnisurteil (das heißt, soweit es die Beklagten zu 2 und 3 betrifft) steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von ei- nem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Not- frist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bun- desgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzule- gen. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Witten, Entscheidung vom 19.07.2012 - 2 C 990/10 - LG Bochum, Entscheidung vom 15.03.2013 - I-10 S 67/12 - 32 33

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Mangel Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Tempelhof-Kreuzberg Entscheidungsdatum: 27.01.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 7 C 297/18 ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2020:0127.7C297.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 536b BGB, § 812 Abs 1 S 1 Alt 1 BGB, § 287 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietmangel Mietminderung im Wohnraummietrecht: Fortwirkung eines Rückforderungsvorbehalts bei Novation des laufenden Vertrags; gerichtliche Schätzung der Minderungsquoten bei einer Vielzahl von Beeinträchtigungen des Wohnraummieter durch umfangreiche Bauarbeiten Leitsatz 1. Der Vorbehalt der Mietminderung wirkt fort, wenn der Mietvertrag in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird. 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gem. § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 - 67 S 309/18, ZMR 2019, 407). Orientierungssatz 1. § 536b BGB findet keine Anwendung, wenn ein laufender Mietvertrag in einen neuen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird und der Mieter bereits zuvor seine Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung einer Mietminderung gestellt hat.(Rn.21) 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.(Rn.27) 3. Erheblicher Baulärm berechtigt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung, wobei im Rahmen der Beweisaufnahme die jeweilige Intensität festzustellen und jeweils eine angemessene Minderungsquote für unterschiedlich intensive Zeiträume gem. § 287 ZPO festzulegen ist.(Rn.28) (Rn.50) 4. Für eine unzureichende Voranmeldung der Arbeiten, für die häufige Nichtdurchführung angekündigter Maßnahmen und weitere menschliche Grobheiten der Handwerker kann keine Minderung gewährt werden, da diese Umstände zwar hohen Lästigkeitswert haben, aber keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB darstellen.(Rn.95) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 9.653,42 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.01.2018, sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 887,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.09.2018 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist seit 2007 Mieterin der im Haus (...), 3. OG rechts und damit direkt unter dem Dach gelegenen Wohnung. Die Beklagte ist Ende 2013 durch Eigentumserwerb als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 2 Nach vorheriger Ankündigung mit Schreiben vom 13.01.2015 ließ die Beklagte umfangreiche Bauarbeiten auf ihrem Grundstück durchführen und zwar den Ausbau des Dachgeschosses, die Erweiterung der Durchfahrt (...), verschiedene Baumaßnahmen im Haus, sowie die Errichtung von drei Neubauten im Garten. Die Klägerin bat vergeblich darum, ihr eine Ersatzwohnung während der Baumaßnahmen im Dachgeschoss zur Verfügung zu stellen. Mit Schreiben vom 27.02.2015 stellte sie ihre Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung. Randnummer 3 Die Klägerin schloss zum 01.05.2017 einen neuen Dauernutzungsvertrag mit der Beklagten für ihre Wohnung ab. Randnummer 4 Die Bruttowarmmiete betrug im Jahr 2015 monatlich 862,00 EUR, im Jahr 2016 monatlich 816,00 EUR und im Jahr 2017 monatlich 830,60 EUR. Randnummer 5 Die Klägerin berechnete der Beklagten im Schreiben vom 21.02.2018 die nach ihrer Auffassung berechtigte Minderung in Höhe von 20.427,74 EUR unter bat unter Fristsetzung zum 31.03.2018 um einen Regulierungsvorschlag. Randnummer 6 Die Beklagte schrieb dem Mietkonto der Klägerin am 19.01.2018 einen Betrag von 1.956,37 EUR gut, den die Klägerin in Höhe von 629,55 EUR auf für diesen Rechtsstreit nicht maßgebliche Forderungen verrechnete. Hinsichtlich des Restbetrages erklärte sie mit weiterem Schreiben vom 21.02.2018 die Verrechnung auf die Randnummer 7 Mietminderung wegen Baumfällung 482,72 EUR Mietminderung wegen Außenarbeiten     844,10 EUR Randnummer 8 Die Beklagte hat der Klägerin folgende Gutschriften erteilt (Bl. 45 d.A.): Randnummer 9 für die Strangsanierung in der Wohnung   (eine Nettokaltmiete) 540,00 EUR für das Gerüst (1/2 Nettokaltmiete) 270,00 EUR für den Dachgeschossausbau (1/2 Nettokaltmiete) 270,00 EUR Schadensersatz für den Wassereintritt 135,00 EUR Randnummer 10 Für die vorgerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten entstanden der Klägerin Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.171,67 EUR. Randnummer 11 Die Klägerin behauptet, die Baumaßnahmen hätten die in ihrem Lärmprotokoll (Anlage K4, Bl. 55ff.d.A.) im Einzelnen aufgeführten Beeinträchtigungen verursacht. Sie meint, hierfür seien die in der Klageschrift im Einzelnen aufgeführten - in der mit Schriftsatz vom 28.09.2018 eingereichten Tabelle (Bl. 28 d.A.) zusammengefassten - Minderungsquoten berechtigt. Sie habe die Miete in der Zeit von Januar 2015 bis November 2017 in Höhe von 20.427,74 EUR überzahlt, wie aus der Berechnung in der Klageschrift hervorgehe. Nach Verrechnung mit der gewährten Minderung in Höhe von 484,72 EUR und 844,10 EUR ergebe sich eine Restforderung von 19.099,92 EUR. Zuzüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergebe sich der mit der Klage verfolgte Betrag. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt, Randnummer 13 die Beklagte zu verurteilen, an sie 20.271,59 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf jeweils 862,00 EUR seit dem 01.05., 01.06., 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2015, 01.01., 01.02., 01.03., 01.04., 01.05., 01.06.2016, auf jeweils 489,60 EUR seit dem 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2016, 01.01., 01.02., 01.03., 01.04., 01.05., 01.06., 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2017, im übrigen ab Klagezustellung zu zahlen. Randnummer 14 Die Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Sie trägt vor (Bl. 179 d.A.), die Beeinträchtigungen seien nur in den Zeiträumen erfolgt, die dem gerichtlichen Vergleichsvorschlag vom 25.02.2019 (Bl. 101ff. d.A.) zugrunde liegen. Sie meint, hierfür seien die in ihrem Schriftsatz vom 08.04.2019 (Bl. 111f. d.A.) aufgeführten Minderungsquoten angemessen. Minderungsansprüche für die Zeit nach dem 01.05.2017 seien durch den Abschluss des neuen Dauernutzungsvertrages ausgeschlossen, weil die Klägerin sich dabei keine Rechte hinsichtlich der ihr bekannten Beeinträchtigungen vorbehalten habe. Randnummer 17 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 18 Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 10.10.2019 durch uneidliche Vernehmung der Zeugen M., M.N., V., C., S.N. und B.. Auf die Vernehmung der Zeugen R. und K. haben die Parteivertreter für die erste Instanz verzichtet. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.11.2019 verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 19 Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Randnummer 20 Der Klägerin steht für die Zeit von Januar 2015 bis November 2017 ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Höhe von 9.653,42 EUR zu. Sie war aus § 536 Abs. 1 BGB berechtigt, die Miete im vorgenannten Zeitraum um insgesamt 10.868,42 EUR zu kürzen. Unter Berücksichtigung der gewährten Minderung in Höhe von 1.215,00 EUR ergibt sich der im Tenor Ziffer 1) genannte Rückzahlungsbetrag. Randnummer 21 Das Minderungsrecht der Klägerin ist nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen. Zwar wurde der Mietvertrag 2017 in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben, jedoch wirkte der zuvor bereits erklärte Vorbehalt der Mietminderung fort. Randnummer 22 Im Einzelnen gilt Folgendes: Randnummer 23 a) Baumfällarbeiten Randnummer 24 Baumfällarbeiten (einschließlich Häckselarbeiten und Abfuhr) haben nach dem Lärmprotokoll der Klägerin an 16 Tagen in der Zeit vom 22.01.2015 bis 18.02.2015 stattgefunden. Von diesen 16 Tagen hat sie an 3 Tagen (9.02., 14.02. und 18.02.2015) jeweils nur kurze Lärmstörungen notiert (ein bis zwei Stunden). Randnummer 25 Die Beklagte hat zuletzt 6 Tage Fällarbeiten (à 20%) und 5 Tage Transport (à 5%) zugestanden (vgl. Bl. 111 und 179 d.A.). Randnummer 26 Nach der Beweisaufnahme steht aufgrund der Aussage der Zeugin M.N. zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Gartenarbeiten in der Zeit vom 22.01.2015 bis 18.02.2015 montags bis freitags im Schnitt von 8:30 bis 15:00 Uhr stattfanden und mit nicht unerheblichem Lärm verbunden waren. Das Gericht hat bei der Würdigung der Aussage berücksichtigt, dass es sich bei der Zeugin M.N. um eine Nachbarin handelt, die eigene Minderungsansprüche gerichtlich verfolgt. Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Eine unumstößliche Gewissheit, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist, ist dabei nicht erforderlich. Vielmehr genügt ein für das praktische Leben brauchbarer Grad einer Gewissheit der Zweifeln Schweigen gebietet. Entscheidend ist, ob der Richter die an sich möglichen Zweifel überwindet und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann (BGH NJW 1970, 946; BGH NJW 1993, 935; BGH NJW 2000, 953). Die Zeugin hat sehr sachlich ausgesagt, hat sich auf ihr eigenes Lärmprotokoll bezogen, hat Erinnerungslücken offen eingeräumt, hat auf Rückfrage ruhig und detailliert geantwortet und war erkennbar um eine klare und wahrheitsgemäße Aussage bemüht, weshalb das Gericht hinreichend überzeugt davon ist, dass sie die Wahrheit gesagt hat. Die Zeugin hat darüber hinaus einen glaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Randnummer 27 Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18 –, juris). Randnummer 28 Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung hält das Gericht es für angemessen, der Klägerin ein Minderungsrecht für 16 Tage à 40% zuzusprechen, mithin 183,89 EUR. Randnummer 29 b) Arbeiten am Dachgeschoss: Randnummer 30 Nach den übereinstimmenden Angaben erstreckten sich die Dachgeschossarbeiten auf den Zeitraum von April 2015 bis Mai 2016. Randnummer 31 Die Klägerin beschreibt im Lärmprotokoll Randnummer 32 - Lärm vom 13.4. bis 21.4.2015 (7 Tage) Randnummer 33 - entsetzlichen Lärm 22.4.-26.5.2015 (5 Wochen), Randnummer 34 - unterschiedlicher, aber hoher Lärmintensivität vom 29.5. bis 13.7. 2015 (3 Wochen). Randnummer 35 - entsetzlichen Lärm in der Zeit vom 23.7. bis 31.8.2015 an insgesamt 14 Tage. An 5 dieser Tage war die Wohnung gar nicht nutzbar (24.-28.8.2015), Randnummer 36 - Lärm unterschiedlicher Intensität vom 01.09. bis 22.11.,2015, aber schon ein hohes Level an Störungen mit Vibrationen, Hämmern, Sägen, davon 3x auch samstags, einmal Sonntag und, 2 mal nachts bis 1.00/1.30. (12 Wochen) und Randnummer 37 - Lärm nicht genau genannter Intensität für die Zeit vom 23.11.2015 bis einschließlich 25.05.2016. Randnummer 38 Nach den Angaben der Beklagten erfolgten Randnummer 39 - die lärmintensiveren Rohbauarbeiten vom 18.05.2015 bis 31.08.2015 (ca. 15 Wochen + 1 Tag) Randnummer 40 - die Deckenertüchtigung über der Wohnung der Klägerin vom 24.08. bis 28.08.2015, Randnummer 41 - Arbeiten an der Dachkonstruktion/Dacheindeckung, inkl. Gauben 24.08. bis 20.11.2015 und Randnummer 42 - der Innenausbau vom 26.10.2015 bis 06.05.2016. Randnummer 43 Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung vom 25.11.2019 erklärt, sein Schriftsatz vom 08.04.2019 sei so gemeint, dass die Beklagte den Zeiträumen folge, die das Gericht in seinem Vergleichsvorschlag zugrunde gelegt hat. Damit hat er für die Beklagte zugestanden, dass die Dacharbeiten in der Zeit vom 13.04.2015 bis 06.05.2016 stattgefunden haben. Randnummer 44 Die Zeugin M.N. machte zum Zeitablauf folgende Angaben: Randnummer 45 - 08.04.2015 bis 01.07.2015 Lärm der Stufe „9“ für die Entkernung der Wohnung unter ihr, den Abriss der Wohnung darunter und den Abriss des Dachgeschosses (ca. 9 Wochen), Randnummer 46 - bis Ende 2015 Lärm durch Hämmern, Bohren, Vibrationen im Dachgeschoss ca. Stufe „7-8“, Randnummer 47 - Innenausbau ca. Stufe „5-6“. Randnummer 48 Nach den Aussagen des Zeugen C. fanden die Dacharbeiten von Mai 2015 bis Ende April 2016 statt. Der Zeuge N. gab an, die Dacheintrittsöffnung durch die Material und Personen ins Dach können, sei am 20.05.2015 eingebracht worden. Der Dachgeschossausbau sei Ende 2016 beendet worden. Dass die Dach-Abrissarbeiten vorher begonnen haben müssen, ergibt sich aus dem eigenen Vorbringen der Beklagten in der Klageerwiderung und den insoweit übereinstimmenden Angaben der Klägerin und der Zeugin M.N.. Randnummer 49 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, dass die lärmintensiven Zeiten so waren, wie es die Klägerin angibt, nämlich vom 22.04. bis 13.07.2015, denn diese werden durch die Zeugin M.N. bestätigt, wenn auch um eine Woche versetzt, was sich dadurch erklärt, dass das Dach, wie der Zeuge N. angab, nicht über die ganze Fläche gleichzeitig bearbeitet wurde, sondern die Arbeiten in Abschnitten zeitversetzt stattfanden. Die Aussagen der Beklagtenzeugen stehen dem nicht entgegen, da diese zu den konkreten Zeitabschnitten keine Angaben machen konnten. Randnummer 50 Die Angaben der Klägerin und der Zeugin M.N. decken sich auch insoweit, als beide jedenfalls bis 22.11.2015 ein hohes Level an Lärm beschreiben und geringere Störungen während des Innenausbaus. Dieser ging nach den Angaben der Klägerin bis einschließlich 25.05.2016, nach den Angaben der Zeugen C. und N. bis Ende April 2016. Der Zeuge N. hat bestätigt, dass es Lärmbelästigungen irgendeiner Art bis dahin gegeben habe. Randnummer 51 Folgende Quoten hält das Gericht daher für angemessen: Randnummer 52 13.04. bis 21.04.2015 Minderung von 60% Randnummer 53 22.04. bis 13.07.2015 Minderung von 80% (Durchschnitt) Randnummer 54 14.07. bis 23.08. 2015 Minderung von 60% Randnummer 55 24.08.-31.08.2015 Minderung von 100 % Randnummer 56 01.09.2015 bis 22.11.2015 Minderung von 70% Randnummer 57 23.11.2015 bis 30.04.2016 Minderung von 20%. Randnummer 58 c) Abrissarbeiten / Durchfahrt Randnummer 59 Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass die Abrissarbeiten zur Vergrößerung der Durchfahrt von Anfang April 2015 bis einschließlich Juni 2015 stattfanden. Dies haben die Zeugen M.N. und C. übereinstimmend bestätigt. Die Zeugin M.N. hat den dadurch in ihrer Wohnung verursachten Lärm mit der Stufe „9“ bewertet. Insofern ist aber zu berücksichtigen, dass deren Wohnung stärker betroffen war, weil der Abriss direkt zwei Etagen unter ihr erfolgte, während sich die Wohnung der Klägerin einen Aufgang weiter entfernt und rechtwinklig zur Wohnung der Zeugin M.N. liegt. Die Zeugin hat allerdings angegeben, dass sie einmal festgestellt hat, dass auch in dem zur klägerischen Wohnung führenden Aufgang der Boden vibrierte und auch dort starker Lärm war. Diese Angaben sind glaubhaft, weil auch der Zeuge N. bestätigt hat, er könne sich gut vorstellen, dass es während der Vergrößerung der Durchfahrt zu Lärm und Vibrationseinwirkungen in der Wohnung der Klägerin gekommen sei. Randnummer 60 Das Gericht hält es daher unter Berücksichtigung der genannten Rechtsprechung des Landgerichts (LG Berlin, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18 –, juris) für angemessen, die Minderungsquote für den Zeitraum ab 13. April 2015 bis 30. Juni 2015 wie aus der anliegenden Tabelle ersichtlich zu erhöhen. Randnummer 61 d) Einrüstung des Gebäudes / Nichtnutzbarkeit Balkon Randnummer 62 Wegen der Einrüstung des Gebäudes und die dadurch bedingte Nichtnutzbarkeit des Balkons, wie sie aus dem Foto Nr. 9 (eingereicht mit Schriftsatz vom 15.02.2019) ersichtlich ist und unter Berücksichtigung des Umstands, dass während der gesamten Zeit die Blumenkübel und -töpfe in der Wohnung herumstanden und ein Öffnen der Fenster praktisch unmöglich war, weil sofort Dreck hineingeweht wurde und Bauarbeiten direkt Einblick in die Wohnung hatten, hält das Gericht eine Minderung für die Zeit von Mitte Mai 2015 bis Mitte Mai 2016 für angemessen. Randnummer 63 Da für parallel bestehende Beeinträchtigungen eine Gesamtquote zu bilden ist, wird hinsichtlich der genauen Berechnung auf die in der Anlage angefügte Tabelle verwiesen. Randnummer 64 e) Bauarbeiten Neubau Randnummer 65 Die Parteien haben unstreitig vorgetragen, dass die Bauarbeiten für den Neubau in der Zeit vom 13.07.2015 bis jedenfalls Ende April 2017 erfolgten, nach dem Vorbringen der Klägerin erstreckten sie sich bis Mai 2017. Randnummer 66 Die Beklagte hat die einzelnen Bauphasen in der Klageerwiderung wie folgt angegeben: Randnummer 67 - Errichtung der Baugrube und Erdaushub 27.07. bis 03.09.2015 Randnummer 68 - Fundamentherstellung und Errichtung des Tiefgeschosses 03.09. bis 01.12.2015 Randnummer 69 - Rohbauherstellung bis 01.04.2016 Randnummer 70 - Innenausbau bis Ende April 2017 Randnummer 71 Diese Phasen sind weitgehend unstreitig, allerdings hat die Rohbauphase nach dem Vorbringen der Klägerin bis November 2016 angedauert. In der mündlichen Verhandlung stellte sich während der Beweisaufnahme heraus, dass die Beklagte die Rohbauphase im technischen Sinne meinte, die beendet ist, wenn das Skelett steht, während die Klägerin unter Rohbauphase auch noch die sich daran anschließenden Arbeiten bis zur Schließung der Gebäudehülle verstanden hat. Der Zeuge C. hat erklärt, es könne gut sein, dass die sich diese dem Rohbau anschließenden Arbeiten bis Herbst 2016 hingezogen hätten. Der Zeuge N. gab an, die Rohbauphase sei jedenfalls im Zeitpunkt des Richtfestes am 15.04.2016 beendet gewesen, auch die danach durchgeführten Arbeiten würden Geräusche verursachen, aber nicht mehr so schlimm. Randnummer 72 Die Zeugin M.N. gab an, dass die Baugrube ab 27.07.2015 bis August ausgehoben wurde, in dieser Zeit ständig Bagger, schwere Lkw und Kräne im Einsatz und über der gesamten Straße eine Staub- und Schmutzwolke hing. Diese Arbeiten habe sie mit „8“ bewertet. Die Tiefgarage sei vom 08.08.2015 bis 23.10.2015 gebaut worden, teilweise auch nachts. Die Arbeiten habe sie mit „6-7“ bewertet, die Nachtarbeiten mit „10“. Randnummer 73 Genaue Beeinträchtigungen in der Zeit vom 13.7. bis 27.7. hat die Klägerin nicht vorgetragen. Solche gehen auch nicht aus ihrem Lärmprotokoll hervor. Vielmehr ist dort notiert, dass sie sich vom 13.07. bis 22.07.2015 im Urlaub befunden hat. Randnummer 74 Nach alledem hält das Gericht eine Minderung für folgende Zeiträume für angemessen, die sich unter Berücksichtigung der übrigen Arbeiten, wie aus der in der Anlage beigefügten Tabelle hervorgeht, auswirkt: Randnummer 75 - Errichtung der Baugrube und Erdaushub 27.07. bis 03.09.2015, Randnummer 76 - Fundamentherstellung und Errichtung des Tiefgeschosses 03.09. bis 01.12.2015, Randnummer 77 - Rohbauherstellung 01.12.2015 bis 31.03.2016 und Randnummer 78 - 01.04.2016 Arbeiten bis zur Schließung der Gebäudehülle bis 31.10.2016 Randnummer 79 - Innenausbau 01.11.2016 bis 30.04.2017. Randnummer 80 f) Außenanlagen: Randnummer 81 Die Klägerin hat für die Dauer der Arbeiten an den Außenanlagen in der Zeit von Juni 2017 bis Anfang November 2018 eine Minderung von 60% angesetzt und diese damit begründet, dass Bagger, Rüttler, Flex etc. im Einsatz gewesen seien und erheblichen Lärm und Vibrationen verursacht hätten. Randnummer 82 Die Beklagte hat in der Klageerwiderung zu den einzelnen Phasen der Arbeiten an den Außenanlagen vorgetragen (Bl. 47f. d.A.) und hat die nach ihrer Auffassung vertretbare Minderung mit Schriftsatz vom 08.04.2019 für 20 Wochen mittlerer Beeinträchtigung mit 10% angesetzt und für fünf Wochen geringer Beeinträchtigungen mit 5%. Randnummer 83 Dem Vorbringen der Klägerin, in der Zeit vom 01.06.2017 bis 01.09.2017 seien Bagger, Rüttler, Radlader und Flex im Einsatz gewesen, ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten. Weitere Lärmbeeinträchtigungen, die eine mehr als nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung verursacht haben, hat die Klägerin für September und Oktober 2017 nicht hinreichend konkret vorgetragen. Aus ihrem Lärmprotokoll folgen in diesem Zeitraum nur einzeln Störungen, für die eine Minderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in Betracht kommt. Randnummer 84 Das Gericht hält daher eine Minderung von 3 Monate à 30% für angemessen (01.06.2017 bis 01.09.2017). Randnummer 85 g) Trocknungsarbeiten / Wasserschaden Randnummer 86 Nach dem Vorbringen der Klägerin, dem die Beklagte jedenfalls nicht substantiiert entgegengetreten ist, ist es zweimal in der Wohnung der Klägerin zu einem Wasserschaden gekommen (Bl. 51, 120 d.A.) und wurden zur Beseitigung Trocknungsgeräte aufgestellt. Randnummer 87 Nach dem ersten Wasserschaden am 08.10.2015 im Kinderzimmer liefen dort zwei Trocknungsgeräte vom 12.10.2015 bis 12.01.2015 im Dauerbetrieb. Die anschließenden Renovierungsarbeiten dauerten vom 13.1.2016 bis 22.01.2016. Randnummer 88 Am 30.06.2017 trat erneut ein Wasserschaden im Kinderzimmer auf. Noch am 10.07.2017 lief Wasser noch die Wand herunter. Dann wurde ein Loch in die Decke gebohrt, ein Trockner aufgestellt, dessen Trockenluft mit einem Schlauch in die Decke geblasen wurde. Dieser war etwa sechs Wochen tagsüber durchgehend in Betrieb. Randnummer 89 Dass Trocknungsgeräte erheblichen Lärm verursachen, der auch in den angrenzenden Räumen zu hören ist, ist allgemein bekannt. Randnummer 90 Zur Minderung war die Klägerin daher berechtigt: Randnummer 91 - vom 12.10.2015 bis 22.01.2016 und Randnummer 92 - vom 30.06.2017 bis 25.08.2017. Randnummer 93 Hinsichtlich der Höhe wird auf die Tabelle in der Anlage verwiesen. Randnummer 94 h) sonstige Beeinträchtigungen Randnummer 95 Für die unangekündigte Asbestsanierung (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 15.02.2019, Bl. 94 d.A.), für die unzureichende Voranmeldung der Arbeiten, die häufig unangekündigt vor der Tür standen, für häufige Nichtdurchführung angekündigter Maßnahmen und weitere menschliche Grobheiten bzw. kann keine Minderung gewährt werden, da diese Umstände zwar hohen Lästigkeitswert haben, aber keinen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellen. Randnummer 96 Häufige unangekündigte Ausfälle von Strom und Wasser sind nicht neben den übrigen Beeinträchtigungen nicht gesondert mit einer Minderung bewertbar, zumal die Klägerin hierzu nicht substantiiert vorgetragen hat. Randnummer 97 Die zugesprochene Zinsforderung ergibt sich aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1. Alt. 1, 819 Abs. 1 BGB. Die Beklagte hat mit Zugang des Schreibens vom 21.01.2018 Kenntnis vom fehlenden Rechtsgrund erlangt. Im Übrigen ist sie mit Ablauf der mit Schreiben vom 21.02.2018 gesetzten Frist in Verzug geraten. Einen früheren Zinsanspruch hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt, denn es ist weder dargetan, dass die Beklagte entsprechende Zinseinkünfte erzielt hat, die nach §§ 812 Abs. 1 Satz 1, Alt. 1, 818 Abs. 1 BGB herauszugeben wären, noch kann eine frühere Bösgläubigkeit im Sinne von § 819 Abs. 1 BGB angenommen werden, da die Beklagte bei Entrichtung der Miete am Anfang des Monats noch keine Kenntnis vom Minderungsrecht für diesen Monat haben konnte und die Klägerin nicht jeden Monat konkret dargelegt hat, welchen Beeinträchtigungen sie ausgesetzt war, die Beklagte die Kenntnis daher auch nicht nach Ablauf des jeweiligen Monats erlangt hat. Randnummer 98 Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gegen die Beklagte aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB zu, allerdings nur aus einem Streitwert von bis zu 10.000,00 EUR, da sie die Miete in Höhe von 10.868,42 überzahlt hatte, ihr aber vor Einschaltung Ihres Prozessbevollmächtigten eine Mietminderung gewährt wurde, mithin in Höhe von 887,03 EUR (1,3 Gebühren à 558,00 EUR + 20,00 EUR Auslagenpauschale + 19% Mehrwertsteuer). Die daraus zugesprochenen Zinsen ergeben sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 99 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 und 709 ZPO. Randnummer 100 Anlage Randnummer 101 Miete 2015 = 862,00 EUR Randnummer 102 Miete 2016 = 816,00 EUR Randnummer 103 Miete 2017 = 830,60 EUR Randnummer 104 Randnummer 105 Randnummer 106 Randnummer 107 Randnummer 108 Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001425154 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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ECLI:DE:BGH:2025:180625UVIIIZR291.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 291/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 546a Abs. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1, § 818 Abs. 1, 2 a) Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn - kumulativ - der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997 Rn. 19, 25; siehe auch BGH, Urteil vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, BGHZ 196, 318 Rn. 23; jeweils mwN). b) An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des Mieters - vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, aaO Rn. 20 f.; siehe auch BGH, Urteil vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, aaO; je- weils mwN). - 2 - c) Für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch des Vermieters, der dann gegeben sein kann, wenn der (ehemalige) Mieter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, kommt es maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an; der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht hierfür nicht aus (Bestätigung von Senatsurteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, aaO Rn. 30 ff.; vgl. auch BGH, Urteile vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 26, vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, NJW-RR 2000, 382 unter 4 [zu § 557 BGB aF]; jeweils mwN). d) Zur Bemessung des Werts der nach dieser Maßgabe herauszugebenden Nut- zungen, wenn der (ehemalige) Mieter die Wohnung nach Ablauf der verein- barten Mietzeit nicht mehr als solche - also zum Wohnen -, sondern nur noch in der Form nutzt, dass er einige Möbelstücke dort belässt. BGH, Urteil vom 18. Juni 2025 - VIII ZR 291/23 - LG Hanau AG Hanau - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juni 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand, Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hanau - 2. Zivilkammer - vom 22. November 2023 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war seit September 2016 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Hanau. Die monatliche Nettomiete belief sich auf 1.090 €. Das ordentliche Kün- digungsrecht schlossen die Parteien im Mietvertrag wechselseitig für die Dauer von 60 Monaten aus. Bei Vertragsbeginn leistete der Kläger eine Barkaution in Höhe von 2.500 € an den Beklagten. Im Mai 2017 sprach der Kläger eine ordentliche Kündigung des Mietver- hältnisses zum 31. August 2017 aus. In einem - im Oktober 2019 abgeschlosse- nen - Vorprozess wurde rechtskräftig entschieden, dass diese Kündigung das Mietverhältnis zum 31. August 2017 beendet hat. 1 2 - 4 - Ab Februar 2018 nutzte der Kläger die Wohnung nicht mehr als solche, beließ dort aber noch eine Einbauküche und einige Möbelstücke. Er leistete für die Monate Februar bis einschließlich Mai 2018 sowie Juli und August 2018 - un- ter Vorbehalt - Zahlungen an den Beklagten in einer Gesamthöhe von 9.270 € (Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagenmiete). Im September 2018 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich we- gen Zahlungsverzugs und forderte den Kläger zur Rückgabe der Mietsache zum 30. September 2018 auf. Am 15. Oktober 2018 gab der Kläger die zur Mietsache gehörenden Schlüssel an den Beklagten heraus. Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 9.270 € sowie der Kau- tion in Höhe von 2.500 € geltend gemacht. Gegen den Kautionsrückzahlungsan- spruch hat der Beklagte mit behaupteten Gegenansprüchen wegen einer angeb- lichen Beschädigung der Mietsache einerseits und wegen der Nutzung der Woh- nung durch den Kläger in den Monaten Juni, September und Oktober 2018 an- dererseits aufgerechnet. Den insoweit überschießenden Betrag hat der Beklagte nebst einem behaupteten Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenab- rechnungen für die Jahre 2017 und 2018 widerklagend geltend gemacht. Der auf Zahlung von insgesamt 11.770 € nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht in Höhe von 10.265 € nebst Zinsen stattgegeben; die Klage im Übrigen hat es ebenso wie die Widerklage abgewiesen. Die dagegen gerich- tete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - im Hinblick auf die Auslegung des § 546a BGB und die bereicherungsrechtliche Bestimmung des "Nutzwerts" einer Woh- nung - zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte allein sein Klageabwei- sungsbegehren und dieses zuletzt insofern weiter, als er zur Zahlung eines Be- trags von mehr als 2.505 € nebst Zinsen verurteilt wurde. 3 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Kläger die für den Zeitraum von Februar bis August 2018 in Höhe von insgesamt 9.270 € unter Vorbehalt an den Beklagten geleisteten Zahlungen überwiegend, nämlich in Höhe von 8.430 €, zurückverlangen könne. Dem Beklagten stehe für diesen Zeitraum infolge der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2017 we- der ein Anspruch auf Miete zu noch lägen die Voraussetzungen für einen An- spruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB vor. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelte, dass ein Mieter dem Vermieter die Mietsache nicht im Sinne dieser Vorschrift vorenthalte, wenn der Vermieter - wie hier - trotz einer Kündigung des Mieters von dem Fortbestehen des Miet- verhältnisses ausgehe. In einem solchen Fall fehle es dem Vermieter nämlich an dem erforderlichen Rückerlangungswillen. Demgemäß stehe dem Beklagten lediglich ein Anspruch aus ungerecht- fertigter Bereicherung zu. Allein die Tatsache, dass der Kläger in dem maßgebli- chen Zeitraum den Besitz an der Wohnung innegehabt habe, begründe allerdings 7 8 9 10 - 6 - noch nicht einen zu ersetzenden "Nutzwert". Nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs komme es insoweit vielmehr ausschließlich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an. Diese beschränkten sich im Streitfall darauf, dass der Kläger eine Einbauküche sowie einige Möbelstücke in der Wohnung belassen, diese also nur noch als Lagerraum genutzt habe. Die vom Amtsgericht nach § 287 ZPO vorgenommene Schätzung, dass der Wert einer solchen Nutzung mit 120 € pro Monat - und nicht etwa, wie vom Beklagten mit Blick auf die 180 m² große Wohnung befürwortet, in Höhe von monatlich 6 € pro Quadratmeter - zu bemessen sei, sei sachgerecht. Zutreffend habe das Amtsgericht vor diesem Hin- tergrund angenommen, dass der Beklagte einen Betrag von 840 € (7 x 120 €) behalten dürfe, der Rückzahlungsanspruch des Klägers sich mithin insoweit auf 8.430 € belaufe. Ebenfalls zu Recht habe das Amtsgericht daneben einen Anspruch des Klägers auf teilweise Rückzahlung der von ihm geleisteten Barkaution bejaht. Hierbei sei es zutreffend davon ausgegangen, dass der Beklagte gegen den ur- sprünglich bestehenden Rückzahlungsanspruch des Klägers in Höhe von 2.500 € mit Gegenforderungen in Höhe von insgesamt 665 € wirksam aufgerech- net habe, so dass sich der Anspruch des Klägers auf 1.835 € verringere. Die berechtigten Gegenforderungen setzten sich zusammen aus einem Anspruch des Beklagten aus ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe von 120 € wegen der bereits beschriebenen Nutzung der Wohnung durch den Kläger im September 2018 einerseits und aus einem Anspruch des Beklagten auf Nutzungsentschädi- gung nach § 546a Abs. 1 BGB für den Zeitraum vom 1. bis zum 15. Oktober 2018 in Höhe von 545 € andererseits. Indem der Beklagte das Mietverhältnis seiner- seits zum 30. September 2018 gekündigt habe, habe er nämlich deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er den Besitz an der Wohnung ab diesem Zeitpunkt zurückerlangen wolle. Für den nachfolgenden Zeitraum bis zur Schlüsselrück- gabe am 15. Oktober 2018 könne er deshalb nach § 546a Abs. 1 BGB anteilig 11 - 7 - - also zur Hälfte - die Zahlung der vereinbarten Nettomiete von 1.090 € monatlich beanspruchen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision des Beklagten zurückzuweisen ist. 1. Die Revision ist in dem Umfang, in dem der Beklagte das Berufungsur- teil angreift, zulässig, insbesondere gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Dabei kann offenbleiben, ob das Berufungsgericht die Revisionszulassung nach § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wirksam beschränkt hat. Denn eine solche Be- schränkung der Revisionszulassung führte hier jedenfalls nicht dazu, dass eine Sachentscheidung des Revisionsgerichts über den vorliegend durch die Revisi- onsanträge des Beklagten ohnehin beschränkten Gegenstand des Revisionsver- fahrens (§ 557 Abs. 1 ZPO) ausgeschlossen wäre. a) Eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente ist unzulässig (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, WuM 2021, 621 Rn. 14; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 20; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, WRP 2025, 346 Rn. 17; jeweils mwN). An- erkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dafür ist es erfor- derlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff 12 13 14 15 - 8 - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, WuM 2022, 331 Rn. 16 f.; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NJW-RR 2024, 697 Rn. 16; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, aaO Rn. 18; jeweils mwN). b) Danach käme eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung - die erforderliche Eindeutigkeit unterstellt - hier allenfalls dahingehend in Be- tracht, dass die vom Beklagten gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers (primär) zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzforderung wegen einer behaupteten Beschädigung der Mietsache einerseits und der vom Beklag- ten mit der Widerklage geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus den Be- triebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 andererseits einer revi- sionsrechtlichen Überprüfung entzogen wären. Denn den - insoweit in tatsächli- cher und rechtlicher Hinsicht nicht weiter abgrenzbaren - Streitstoff im Übrigen betreffen die vom Berufungsgericht zur Begründung der Revisionszulassung for- mulierten Fragen ("Auslegung von § 546a BGB" in Bezug auf "die Anforderungen an einen Nutzungswillen eines Vermieters" und "Voraussetzungen für ein festge- stelltes Nutzungsinteresse eines Mieters an einer Wohnung" sowie die "Schätz- grundlagen zur Beurteilung eines solchen") insgesamt. c) Die demnach - allenfalls - aufgrund einer Zulassungsbeschränkung der revisionsrechtlichen Überprüfung entzogenen, vom Berufungsgericht verneinten vorgenannten (Gegen-)Ansprüche des Beklagten sind vorliegend aber ohnehin bereits nach § 557 Abs. 1 ZPO vom Umfang der Revisionsprüfung ausgeschlos- sen. Denn der Beklagte wendet sich gemäß seinen Revisionsanträgen weder - soweit er die Zuerkennung des selbständigen prozessualen Anspruchs des Klä- gers auf Rückzahlung der Barkaution in Höhe von 1.835 € bekämpft - gegen die 16 17 - 9 - Entscheidung des Berufungsgerichts, dass seine insoweit (primär) zur Aufrech- nung gestellte Gegenforderung wegen einer behaupteten Beschädigung der Mietsache nicht besteht, noch gegen die Abweisung seiner Widerklage durch die Vorinstanzen. 2. In der Sache hat die Revision jedoch keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei entschieden, dass dem Kläger gegen den Beklagten ein Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 10.265 € nebst Zinsen zusteht. Richtigerweise setzt sich dieser Gesamtbetrag allerdings dergestalt zusammen, dass der Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB wegen der unter Vorbehalt für die Monate Februar bis einschließlich Mai 2018 sowie für Juli und August 2018 unstreitig geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 9.270 € eine Rückzahlung in Höhe von 8.550 € - statt, wie vom Berufungsgericht angenommen, in Höhe von 8.430 € - verlangen kann (dazu nachfolgend unter a) und dem Kläger ein (restlicher) Kautionsrückzahlungsan- spruch in Höhe von 1.715 € - statt, wie vom Berufungsgericht angenommen, in Höhe von 1.835 € - zusteht (dazu nachfolgend unter b). Eine - unzulässige - reformatio in peius zu Lasten des Beklagten ist mit der vorgenannten Änderung der materiell-rechtlichen Begründung für die (überwiegende) Zuerkennung des Klageantrags nicht verbunden, da sich die Rechtsfolge - namentlich die Gesamt- summe, zu deren Zahlung das Berufungsgericht den Beklagten verurteilt hat - hierdurch nicht zum Nachteil des Beklagten verändert. a) Der Kläger hat gegen den Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung von 8.550 €. Unstreitig hat der Kläger an den Beklagten für die Monate Februar 2018 bis einschließlich Mai 2018 sowie Juli und August 2018 unter Vorbehalt Zahlun- gen in Höhe von insgesamt 9.270 € erbracht. Diese Leistung hat der Beklagte in Höhe von 8.550 € ohne Rechtsgrund erlangt, weshalb er in diesem Umfang zur 18 19 20 21 - 10 - Herausgabe an den Kläger verpflichtet ist. Ein rechtlicher Grund für das Behal- tendürfen der Leistung besteht nämlich - wie das Berufungsgericht rechtsfehler- frei angenommen hat - nur in Höhe von 120 € pro Monat. In Bezug auf die vor- genannten sechs Monate ergibt sich daraus ein Betrag in Höhe von insgesamt 720 €. aa) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass dem Beklagten für die vorbezeichneten Monate ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB nicht zusteht. (1) Gemäß dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter die Miet- sache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besagt der Begriff der Vorenthaltung, der - entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgebrachten Auffassung der Revision - nicht lediglich für die Be- messung der Höhe des Anspruchs des Vermieters, sondern bereits für das Be- stehen dieses Anspruchs entscheidend ist, dass - kumulativ (Senatsurteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997 Rn. 25) - der Mieter die Mietsa- che nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Ver- mieters widerspricht. An dem danach zur Erfüllung des Tatbestands der Vorent- haltung erforderlichen Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (BGH, Urteile vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 unter II b; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, WM 1973, 383 unter III 3 b [jeweils zu § 557 BGB aF]; vom 7. Ja- nuar 2004 - VIII ZR 103/03, WM 2004, 1187 unter II 2 a; vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16. November 2005 - VIII ZR 22 23 24 - 11 - 218/04, NJW-RR 2006, 229 unter II A 1; vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, BGHZ 196, 318 Rn. 23; vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, aaO Rn. 19 f.; jeweils mwN). Demgemäß hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass ein Anspruch nach § 546a BGB ausscheidet, wenn der Vermieter die Auf- fassung vertritt, die Kündigung des Mieters sei unwirksam und er die Rückgabe der Wohnung nicht geltend macht (BGH, Urteile vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO [zu § 557 BGB aF]; vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, aaO; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, aaO; vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, aaO; vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, aaO Rn. 21). (2) Die (weiteren) gegen diese Rechtsprechung vorgebrachten Einwände der Revision bleiben ohne Erfolg. (a) Die Revision macht unter Berufung auf eine Literaturstimme (BeckOGK-BGB/Zehelein, Stand: 1. Januar 2024, § 546a Rn. 46 f. [unverändert Stand: 1. April 2025]) geltend, der tatsächliche Wille des Vermieters sei - wenn nach einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter Streit über die Wirksamkeit der Kündigung bestehe und der Mieter entweder keine Mietzahlun- gen oder Mietzahlungen lediglich unter Vorbehalt erbringe - auf die Rückerlan- gung der Mietsache gerichtet, falls der Mieter sich im Prozess durchsetze. Schließlich halte der Vermieter den Mieter nur deshalb am Vertrag fest, weil er einen Gegenwert für die Nutzung erhalten wolle. Für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses wolle er die Mietsache hingegen zurückerhalten. Es gebe keinen Grund, die Ungewissheit der Rechtslage, die nicht selten deshalb bestehe, weil Tatsachen aus dem Bereich des Mieters zu klären seien und weil sich Rechtsfragen stellten, deren Beantwortung durch das Gericht nicht sicher vorhersehbar sei, im Ergebnis allein dem Vermieter anzulasten. Der Mieter 25 26 27 28 - 12 - könne der Ungewissheit der Rechtslage Rechnung tragen, indem er Mietzahlun- gen unter Vorbehalt erbringe, so dass er seine Leistungen später gegebenenfalls - trotz Kenntnis der Nichtschuld (§ 814 BGB) - zurückfordern könne. (b) Diese Argumentation vermag nicht zu überzeugen. Das von der vorge- nannten Literaturstimme gebildete, von der Revision herangezogene Konstrukt eines bedingt - für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses - bestehenden Rückerlangungswillens des Vermieters ist schon deshalb abzulehnen, weil des- sen Anerkennung - wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht - zur Folge hätte, dass das wirtschaftliche Risiko, das sich einzig daraus ergibt, dass der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter für unwirk- sam hält, ohne sachlichen Grund einseitig auf den Mieter verlagert würde. (aa) Die von der Revision vertretene Ansicht führte unbilliger Weise zu dem Ergebnis, dass die auf dem Streit zwischen den Mietparteien über die Wirk- samkeit einer vom Mieter ausgesprochenen Kündigung beruhende Rechtsunsi- cherheit in jedem Fall, also insbesondere selbst dann zu Lasten des Mieters ginge, wenn sich seine Auffassung, dass das Mietverhältnis durch die von ihm erklärte Kündigung beendet sei, als zutreffend herausstellte. Er sähe sich in die- sem Fall nämlich gleichwohl - da nach Auffassung der Revision dann (rückwir- kend) von einem für die Vorenthaltung der Mietsache erforderlichen Rückerlan- gungswillen des Vermieters auszugehen wäre - bei Vorliegen auch der sonstigen Voraussetzungen einem - der Höhe nach regelmäßig der vereinbarten Miete ent- sprechenden - Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546a Abs. 1 BGB aus- gesetzt. Das bedeutete insbesondere dann einen erheblichen Nachteil für ihn, wenn er - wie im Streitfall - in dem (sich letztlich als berechtigt erweisenden) Ver- trauen auf die Richtigkeit seiner Rechtsansicht nach Ablauf des Mietverhältnisses bereits aus der Wohnung ausgezogen ist. 29 30 - 13 - Entgegen der Auffassung der Revision nützte es dem Mieter in einer sol- chen Fallkonstellation auch nicht, bis zur (gerichtlichen) Klärung der Rechtslage Mietzahlungen nur unter Vorbehalt zu erbringen. Denn ein bereicherungsrechtli- cher Rückzahlungsanspruch stünde ihm unter Zugrundelegung der Rechtsauf- fassung der Revision gerade nicht zu, da der Vermieter die Leistungen des Mie- ters dann nach Maßgabe des § 546a Abs. 1 BGB behalten dürfte. (bb) Demgegenüber führt die von der Revision kritisierte, oben aufgezeigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem sach- und interessengerechten Ergebnis, dass die Rechtsunsicherheit, die im Fall eines Rechtsstreits über die Wirksamkeit einer vom Mieter ausgesprochenen Kündigung - bis zur (gerichtli- chen) Klärung - für beide Seiten gleichermaßen besteht, zu Lasten derjenigen Partei geht, deren Standpunkt sich als unzutreffend erweist. Stellt sich heraus, dass die Kündigung des Mieters unwirksam ist, steht dem Vermieter aus § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf die vereinbarte Miete für die Laufzeit des Mietver- trags auch dann zu, wenn der Mieter bereits aus der Wohnung ausgezogen ist und in diesem Zeitraum auch sonst keine Nutzungen aus der Wohnung gezogen hat. Erweist sich die Kündigung des Mieters - wie in der hier zu beurteilenden Fallkonstellation - hingegen als wirksam, hat der Vermieter für den Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses weder aus § 535 Abs. 2 BGB noch nach Maß- gabe des § 546a Abs. 1 BGB einen Anspruch in Höhe der vereinbarten Miete. Tatsächlich durch den (ehemaligen) Mieter gezogene Nutzungen hat dieser al- lerdings nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung - in der Regel in Gestalt eines Wertersatzes - an den Vermieter herauszugeben (dazu nachfolgend unter bb). (3) Das Berufungsgericht ist demnach mit Recht davon ausgegangen, dass dem Beklagten der für einen Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546a Abs. 1 BGB erforderliche Rücknahmewille in dem hier maßgeblichen Zeit- raum von Februar 2018 bis einschließlich August 2018 fehlte, was wiederum zur 31 32 33 - 14 - Folge hat, dass der Kläger ihm die Wohnung in diesem Zeitraum nicht im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten hat. Der Beklagte ging nach den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffe- nen Feststellungen des Berufungsgerichts bis zu dem Zeitpunkt, zu dem er das Mietverhältnis seinerseits außerordentlich gekündigt hat, also bis Ende Septem- ber 2018, von einem Fortbestand des Mietverhältnisses aus. Denn er erachtete die im Mai 2017 durch den Kläger ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für unwirksam und beantragte demgemäß in dem im Juli 2017 eingeleiteten, durch zwei Instanzen geführten und erst im Oktober 2019 abge- schlossenen Vorprozess durchweg die Abweisung der Klage des hiesigen Klä- gers auf Feststellung, dass dessen Kündigung das Mietverhältnis zum 31. Au- gust 2017 beendet habe. bb) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass dem Beklagten wegen ungerechtfertigter Bereicherung für den Zeitraum von Februar 2018 bis einschließlich September 2018 nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1, § 818 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf die Herausgabe gezoge- ner Nutzungen - in Gestalt eines Wertersatzes nach § 818 Abs. 2 BGB (vgl. Se- natsurteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997 Rn. 33 mwN) - zusteht. Diesen Anspruch hat das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision mit 120 € pro Monat auch nicht zu niedrig bemessen. Im Ergebnis han- delt es sich bei den vom Kläger für die Monate Februar bis einschließlich Mai 2018 sowie Juli und August 2018 unter Vorbehalt erbrachten Zahlungen daher (nur) in Höhe von insgesamt 720 € nicht um rechtsgrundlose Leistungen. (1) Nutzt ein Mieter oder ein auf Grund eines sonstigen Vertragsverhält- nisses Nutzungsberechtigter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus, so ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters oder sonstigen Rechts- inhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und nach § 812 34 35 36 - 15 - Abs. 1, § 818 Abs. 1 BGB zu dessen Herausgabe verpflichtet (BGH, Urteile vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, aaO Rn. 30; vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 84; vgl. auch BGH, Urteile vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, NJW-RR 2000, 382 unter 4; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, WM 1973, 383 unter III 3 c mwN [jeweils zu § 557 BGB aF]). Für einen solchen Bereiche- rungsanspruch reicht der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Woh- nung allerdings nicht aus (BGH, Urteile vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, aaO Rn. 31; vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, aaO). Vielmehr kommt es für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzan- spruch maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an (BGH, Urteile vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 26; vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, aaO Rn. 32; siehe ferner BGH, Urteile vom 15. Dezember 1998 - XI ZR 323/97, ZIP 1999, 528 unter II 1 a mwN; vom 26. November 1999 - V ZR 302/98, NJW 2000, 1031 unter II 5; vom 17. Mai 2017 - IV ZR 403/15, NJW-RR 2017, 1061 Rn. 11 mwN). Der Zweck des Bereicherungsrechts ist - von den Aus- nahmefällen der § 818 Abs. 4, § 819 BGB abgesehen - (lediglich) darauf gerich- tet, eine tatsächlich erlangte rechtsgrundlose Bereicherung abzuschöpfen und sie demjenigen zuzuführen, dem sie nach der Rechtsordnung gebührt. Danach kann von einer Bereicherung im Sinne der §§ 812 ff. BGB in der Regel nur ge- sprochen werden, wenn und soweit der Bereicherte eine echte Vermögensver- mehrung erfahren hat. Deshalb gilt als allgemein anerkannter Grundsatz, dass die Herausgabepflicht des Bereicherten keinesfalls zu einer Verminderung sei- nes Vermögens über den wirklichen Betrag der Bereicherung hinaus führen darf (BGH, Urteile vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16, aaO; vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, aaO Rn. 27). 37 - 16 - (2) Diesen Grundsätzen wird die Entscheidung des Berufungsgerichts ge- recht. Insbesondere ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Be- rufungsgericht der Bestimmung des Ersatzanspruchs des Beklagten eine Nut- zung der Wohnung durch den Kläger ausschließlich als Lagerraum zugrunde ge- legt hat (dazu nachfolgend unter (a)). Die Bemessung des Nutzungsersatzan- spruchs durch das Berufungsgericht mit (lediglich) 120 € pro Monat begegnet vor diesem Hintergrund ebenfalls keinen Bedenken (dazu nachfolgend unter (b)). (a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Nutzungswert, den der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung herauszugeben habe, sei nicht - wie vom Berufungsgericht angenommen - fiktiv nach dem Mietwert entspre- chender Lagerräumlichkeiten, sondern nach dem objektiven Mietwert der be- troffenen Wohnung zu bestimmen. (aa) Die Revision weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach der Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig der objektive Mietwert der Sache als Bemessungsgrundlage für die nach den Vorschriften über die ungerechtfer- tigte Bereicherung herauszugebenden Nutzungen heranzuziehen ist, wenn der (ehemalige) Mieter die Mietsache nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit - ohne sie dem Vermieter im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB vorzuenthalten - weiternutzt (vgl. BGH, Urteile vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, WM 1973, 383 unter III 3 c [juris Rn. 59]; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3; vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, NJW-RR 2000, 382 unter 4; vom 6. August 2008 - XII ZR 67/06, BGHZ 178, 16 Rn. 49; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. März 2021 - V ZR 181/19, ZInsO 2021, 1388 Rn. 29). Diese Rechtspre- chung bezieht sich indes ausschließlich auf Fallkonstellationen, in denen der (ehemalige) Mieter die Mieträume nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit zu dem Zweck weiter genutzt hat, den er bereits mit der ursprünglichen, zwischenzeitlich beendeten Anmietung des Objekts vertragsgemäß verfolgt hat. In einem solchen 38 39 40 - 17 - Fall ist es sach- und interessengerecht, die tatsächlich gezogenen Nutzungen anhand des objektiven Mietwerts der Sache zu bemessen. (bb) Der Streitfall unterscheidet sich hiervon insofern maßgeblich, als der Kläger die Wohnung in dem hier zu beurteilenden Zeitraum gemäß den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht mehr als solche - also zum Wohnen -, sondern nur noch in der Form genutzt hat, dass er einige Möbelstücke und seine Einbauküche dort belassen hat, und damit nicht in der dem Zweck des beendeten Wohnraummietvertrags entspre- chenden Weise Gebrauch von ihr gemacht hat. Es widerspräche dem bereits aufgezeigten Grundsatz, dass von einer Bereicherung im Sinne der §§ 812 ff. BGB in der Regel nur gesprochen werden kann, wenn und soweit der Bereicherte eine echte Vermögensvermehrung erfahren hat, weshalb die Herausgabepflicht des Bereicherten keinesfalls zu einer Verminderung seines Vermögens über den wirklichen Betrag der Bereicherung hinaus führen darf (BGH, Urteile vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 27; vom 12. Juli 2017- VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997 Rn. 30 ff.), wenn zur Bemessung des Nutzungsersatzan- spruchs auch unter diesen Umständen auf den objektiven Mietwert der Wohnung zurückgegriffen würde. Denn eine Bereicherung des Klägers in dem vorgenannten Sinn kann hier nur insofern angenommen werden, als ihm anderweitige Aufwendungen für die Aufbewahrung der in der Wohnung belassenen Gegenstände nicht entstanden sind. Der objektive Mietwert bildete somit vorliegend nicht den Wert der tatsäch- lich gezogenen Nutzungen ab, sondern stattdessen den Wert der allein aufgrund des (unmittelbaren oder mittelbaren) Besitzes gegebenen Nutzungsmöglichkeit, auf den es nach den aufgezeigten Grundsätzen indes nicht ankommt. 41 42 - 18 - (cc) Etwas anderes gilt entgegen der Auffassung der Revision auch nicht mit Blick auf das Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 15. De- zember 1999 (XII ZR 154/97, NJW-RR 2000, 382 unter 4). Zwar befasst sich diese Entscheidung unter anderem mit dem Umfang eines bereicherungsrechtli- chen Nutzungsersatzanspruchs, wenn der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit einzelne Gegenstände auf dem gemieteten Gelände zurücklässt, und führt hierzu aus, dass der - nach dem objektiven Mietwert der Sache zu bemes- sende - Anspruch in diesem Fall grundsätzlich nur den Nutzungswert der von den zurückgebliebenen Sachen konkret belegten Fläche umfasst, es sei denn, dem Rechtsinhaber würde damit die eigene Nutzungsmöglichkeit vollständig genom- men. Daraus ist jedoch, anders als die Revision meint, nicht zu schließen, dass der Nutzungsersatzanspruch im Streitfall anhand des objektiven Mietwerts der gesamten Wohnung oder - wie die Revision hilfsweise geltend macht - jedenfalls anhand des objektiven Mietwerts des mit den Gegenständen des Klägers beleg- ten Teils der Wohnung zu bemessen wäre. Die vorgenannte Entscheidung behandelt in dem genannten Zusammen- hang die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine flächenmäßig nur teilweise Nutzung eines (ehemals) insgesamt gemieteten, aber auch in Teilen vermietbaren Betriebsgeländes durch den (ehemaligen) Mieter zu einer Be- schränkung des bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruchs führt. Um eine rein flächenmäßig begrenzte Nutzung der Mietsache durch den (ehemali- gen) Mieter geht es im Streitfall indes nicht entscheidend. Vielmehr stellt sich hier die - in der vorbezeichneten Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht behan- delte - Frage, wie durch einen (ehemaligen) Mieter aus der Mietsache tatsächlich gezogene Nutzungen zu bewerten sind, wenn diese ihrer Art nach nicht mit der dem ursprünglichen Vertragszweck entsprechenden Nutzung vergleichbar sind und das Nutzungspotenzial der Mietsache durch sie - in qualitativer Hinsicht - nicht annähernd ausgeschöpft wird. 43 44 - 19 - Dieser Umstand kann bei der Bemessung des Nutzungsersatzanspruchs nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung jedenfalls dann nicht unberücksichtigt bleiben, wenn die verkehrsüblichen Kosten für die Anmie- tung von Räumlichkeiten zum Zwecke der tatsächlich gezogenen Nutzungen sig- nifikant niedriger als diejenigen Kosten sind, die für die vertragsgemäße Nutzung der ursprünglich angemieteten Räume üblicherweise aufzuwenden sind. Dies ist - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat und auch die Revision nicht in Frage stellt - bei der hier gegebenen Nutzung einer Mietwohnung einzig zur Auf- bewahrung von einigen dort noch belassenen Möbelstücken einschließlich einer Einbauküche der Fall. Wie bereits aufgezeigt, bildete der objektive Mietwert der Wohnung in ei- ner solchen Sachverhaltskonstellation den Wert der tatsächlich durch den (ehe- maligen) Mieter gezogenen Nutzungen nicht ab. Vielmehr ist es sachgerecht, den Wert dieser Nutzungen unter den vorbezeichneten Umständen anhand derjeni- gen Kosten zu bestimmen, die der (ehemalige) Wohnungsmieter für die Miete eines entsprechenden Lagerraums hätte aufwenden müssen. (b) Ausgehend hiervon ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach der Wert der vom Kläger nach dem Ende der Mietzeit aus der Wohnung tatsäch- lich gezogenen Nutzungen in Gestalt der Lagerung einiger Möbelstücke und ei- ner Einbauküche mit 120 € pro Monat zu bemessen ist, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Dass diese Bewertung - unter Heranziehung verkehrsüblicher Kosten für die Miete eines entsprechenden Lagerraums - rechtsfehlerhaft sei, macht auch die Revision nicht geltend. (3) Unter Zugrundelegung dieser Bewertung besteht in Bezug auf die vom Kläger unter Vorbehalt erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 9.270 € ein rechtlicher Grund für das Behaltendürfen seitens des Beklagten in Höhe von ins- 45 46 47 48 - 20 - gesamt 720 €, während es sich bei den über diesen Betrag hinausgehenden Zah- lungen (8.550 €) um - nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB herauszugebende - Leistungen des Klägers ohne Rechtsgrund handelt. Mit Blick darauf, dass sich die vorgenannten Zahlungen des Klägers gemäß den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auf die Monate Feb- ruar bis einschließlich Mai 2018 sowie Juli und August 2018 bezogen, können die monatlichen Nutzungsersatzansprüche des Beklagten auch nur bezogen auf diese Monate einen Rechtsgrund für die Leistungen des Klägers bilden, mithin in Höhe von insgesamt 720 € (6 x 120 €). Eine Berücksichtigung der weiteren - wegen der Nutzung der Wohnung durch den Kläger in den Monaten Juni, September und Oktober 2018 - im Raum stehenden Ansprüche des Beklagten im Rahmen des bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruchs des Klägers scheidet zudem deshalb aus, weil diese weiteren Forderungen des Beklagten gegen den Kläger durch Aufrechnung ge- genüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers erloschen sind (dazu nachfolgend unter b bb). b) Der Kläger hat gegen den Beklagten ferner einen Kautionsrückzah- lungsanspruch in Höhe von 1.715 €. aa) Es steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass ein Kautionsrück- zahlungsanspruch des Klägers gegen den Beklagten in Höhe von 2.500 € ent- standen ist. bb) Dieser Anspruch des Klägers ist durch (Primär-)Aufrechnung in Höhe von 785 € erloschen (§ 389 BGB). Gemäß den revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers mit seinen Ansprüchen, die ihm ge- gen den Kläger wegen dessen (Weiter-)Nutzung der Wohnung in den Monaten Juni, September und Oktober 2018 zustehen, wirksam die Aufrechnung erklärt 49 50 51 52 - 21 - (§ 388 BGB). Die zur Aufrechnung gestellten, nach § 387 BGB aufrechenbaren Gegenforderungen des Beklagten bestehen in Höhe von insgesamt 785 €. (1) Zum einen hat der Beklagte aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1, § 818 Abs. 1, 2 BGB einen Nutzungsersatzanspruch gegen den Kläger in Höhe von monatlich 120 € für die Monate Juni und September 2018, insgesamt mithin in Höhe von 240 €. Für diese beiden Monate gelten die obigen Ausführun- gen zu den Nutzungsersatzansprüchen des Beklagten für die Monate Februar bis Mai 2018 sowie Juli und August 2018, auf die insoweit verwiesen wird, gleich- ermaßen. (2) Dass der Beklagte zum anderen für den Zeitraum vom 1. bis zum 15. Oktober 2018 einen Zahlungsanspruch gegen den Kläger in Höhe von 545 € hat, ist revisionsrechtlich nach Maßgabe des § 557 Abs. 1 ZPO zugrunde zu le- gen. Denn das Berufungsgericht hat für diesen Zeitraum einen Nutzungsentschä- digungsanspruch des Beklagten aus § 546a Abs. 1 BGB in der besagten Höhe bejaht und die Revision macht einen darüber hinausgehenden Anspruch des Be- klagten insoweit nicht geltend. 53 54 - 22 - c) Im Ergebnis hat das Berufungsgericht dem Kläger somit zu Recht Zah- lungsansprüche in Höhe von insgesamt 10.265 € (8.550 € + 1.715 €) zuerkannt. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Hanau, Entscheidung vom 17.01.2022 - 34 C 35/21 - LG Hanau, Entscheidung vom 22.11.2023 - 2 S 35/22 - 55 - 23 - VIII ZR 291/23 Verkündet am: 18. Juni 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

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ECLI:DE:BGH:2022:041022BVIIIZR394.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 394/21 vom 4. Oktober 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 4. Oktober 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Der Kläger ist Mieter einer im Erdgeschoss liegenden Dreizimmerwoh- nung (ca. 62 qm) der Beklagten in Berlin. Der Eingang der Wohnung ist durch den Garten des Anwesens erreichbar. Die anderen vermieteten Wohnungen so- wie eine zu Mietbeginn des Klägers am 1. September 2017 für alle Mieter zu- gängliche Waschküche, in der sich eine Waschmaschine und ein Trockner be- fanden, können (nur) über das Haupthaus betreten werden, zu dem der Kläger bei seinem Einzug in die Wohnung von der Hausverwaltung der Beklagten - wie in § 1 Abs. 2 des Mietvertrags vorgesehen - einen Schlüssel erhalten hatte. Die- ser Schlüssel passte auch für das Schloss des Gartentors. Die Hausverwaltung wies den Kläger bei Mietbeginn darauf hin, dass das Waschen und Trocknen von Wäsche in den Wohnungen nicht erwünscht sei. In der dem Mietvertrag als Anlage 1 beigefügten Hausgemeinschaftsordnung ist un- ter Punkt "A" (Absatz 8) geregelt, dass das Waschen und Trocknen von Wäsche 1 2 - 3 - in der Wohnung "nur nicht gestattet ist, soweit es zu Schäden an der Mietsache führen kann". Mit Schreiben vom 16. Juli 2020 kündigte die Beklagte an, dass den Mie- tern die Waschküche ab dem 22. Juli 2020 nicht mehr zur Verfügung stehen werde, da sich außer dem Kläger seit Monaten niemand mehr in das Waschbuch eingetragen habe. Ab dem in dem Schreiben genannten Zeitpunkt hatte der Klä- ger keinen Zugang zur Waschküche mehr, denn die Beklagte ließ den Schließ- zylinder für die Hauseingangstür auswechseln. Aufforderungen des Klägers, ihm einen neuen Schlüssel auszuhändigen, lehnte die Beklagte durch Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 14. August 2020 mit dem Hinweis ab, die Waschküche werde von anderen Mietern nicht mehr genutzt. Sie bot dem Kläger an, in seiner Wohnung Anschlussmöglichkeiten einrichten zu lassen, welche den Betrieb einer Waschmaschine erlaubten. Der Kläger, der die Waschküche als mitvermietete Gemeinschaftsfläche ansieht, nimmt die Beklagte - soweit für das Revisionsverfahren noch von Inte- resse - darauf in Anspruch, ihm wieder einen Zugang zu der Waschküche zu verschaffen und dort eine Waschmaschine und einen Wäschetrockner zur Ver- fügung zu stellen. Außerdem verlangt er die Übergabe eines Haustürschlüssels - auch deshalb, um jederzeitigen Zugang zu dem nur über das Haupthaus zu erreichenden, seine Wohnung betreffenden Stromzähler zum Zweck der regel- mäßigen Stromverbrauchskontrolle zu erhalten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. 2. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 4 - Der Kläger habe aus § 535 BGB keinen Anspruch auf Zugang zum Haupt- haus, denn die Waschküche sei nach dem schriftlichen Mietvertrag nicht Gegen- stand der Mietsache. Im Text des Mietvertrags sei sie nicht erwähnt. Aus Punkt "A" (Absatz 8) des Mietvertrags ergebe sich nichts Anderes; dort sei lediglich geregelt, dass die Wäsche nur dann nicht in der Wohnung gewaschen und ge- trocknet werden dürfe, wenn dies zu Schäden führen könne. Die Waschküche sei dem Kläger auch nicht konkludent mitvermietet wor- den. Der Umfang des Vertragsgegenstands beziehungsweise des Nutzungs- rechts ergebe sich aus dem Vertrag oder aus sonstigen Vereinbarungen der Par- teien. Dabei sei zu prüfen, ob dem Mieter die Nutzung einer bestimmten Sache lediglich gestattet werde oder ob sie vom Mietgebrauch erfasst sein solle. Fehle zu einem Punkt eine Vereinbarung oder seien nur unvollständige Abreden getrof- fen worden, müsse der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung der ge- troffenen Vereinbarungen gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung ermittelt werden. Zu unterscheiden sei dabei zwischen Tei- len des Gebäudes und des Grundstücks, deren Nutzung zum Mietgebrauch er- forderlich sei, und solchen, deren Gebrauch aus Sicht des Mieters lediglich wün- schenswert sei. Bei ersteren umfasse die Leistungspflicht des Vermieters auch ohne ausdrückliche Regelung die Mitüberlassung dieser Gebäudeteile; erfasst seien hier etwa Zugangswege, Eingangstüren, Aufzüge, das Treppenhaus und Flure. Gemeinschaftsflächen hingegen, die der Mieter nur mitbenutzen dürfe, seien ohne besondere Vereinbarung grundsätzlich nicht mitvermietet. Regelmä- ßig könne der Mieter aber davon ausgehen, dass vorhandene Wasch- und Tro- ckenräume mitgenutzt werden dürften, auch wenn sie nicht Gegenstand der miet- vertraglichen Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters seien. Die Auslegung der Parteivereinbarungen im hier zur Entscheidung stehen- den Fall ergebe, dass die Nutzung der Waschküche nicht vom Mietgebrauch des 7 8 9 - 5 - Klägers umfasst sei. Zum Mietgebrauch des Klägers an der Wohnung sei die Nutzung der Waschküche nicht erforderlich. Das Waschen und Trocknen in der Wohnung sei nach dem Mietvertrag erlaubt, soweit dies nicht zu Schäden an der Mietsache führe. Die Beklagte habe dem Kläger mehrfach das Legen eines Waschmaschinenanschlusses in der Wohnung angeboten. Der Kläger habe nicht substantiiert dargetan, dass der Betrieb einer Waschmaschine in der Wohnung unmöglich sei. Zudem bliebe ihm immer noch die Möglichkeit außerhalb der Woh- nung zu waschen oder waschen zu lassen. Die nach alledem bloße Gestattung der Nutzung der Waschküche habe die Beklagte gegenüber dem Kläger mit Schreiben vom 16. Juli 2020 wirksam widerrufen. In der Rechtsprechung und der juristischen Literatur sei umstritten, ob die Gestattung der Nutzung einer Gemeinschaftseinrichtung nach dem Er- messen des Vermieters frei widerruflich sei oder ob es hierfür eines sachlichen Grundes bedürfe. Die Kammer halte einen sachlichen Grund für erforderlich, der hier aber gegeben sei. Denn ausweislich des vom Kläger vorgelegten Wasch- buchs sei die Waschküche in den letzten Monaten vor dem Widerruf nur noch vom Kläger genutzt worden. Den Betrieb der Waschküche allein für den Kläger aufrechtzuerhalten, sei ein unverhältnismäßiger wirtschaftlicher Aufwand, der die Beklagte berechtigt habe, die Nutzungsmöglichkeit zu widerrufen. Ein Anspruch des Klägers auf Herausgabe eines Schlüssels für die Haus- eingangstür bestehe auch nicht zum Zwecke der vom Kläger beabsichtigten täg- lichen Kontrolle des seine Wohnung betreffenden Stromzählers. 10 11 - 6 - II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegt nicht vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfor- dert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung der Einheitlichkeit der Recht- sprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die vom Berufungsgericht unter dem Gesichtspunkt der Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung für klärungsbedürftig erachtete Frage, unter welchen Voraussetzungen eine ein- seitige Nutzungsgestattung vom Vermieter widerrufen werden könne, kann die Zulassung bereits deshalb nicht begründen, weil deren Klärung für die Entschei- dung des vorliegenden Rechtsstreits unerheblich ist. Selbst wenn die dem Kläger von der Beklagten eingeräumte Gestattung der Nutzung der Waschküche nicht nach dem Ermessen der Beklagten frei widerruflich gewesen wäre, sondern es hierfür eines sachlichen Grundes bedurft hätte, wäre ein solcher nach der in ver- tretbarer tatrichterlicher Würdigung der Umstände des Einzelfalls getroffenen und damit revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Beurteilung des Berufungsge- richts im Streitfall gegeben. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag der Parteien dahin ausgelegt, dass die Waschküche nicht an den Kläger (mit)vermietet wurde, sondern dem Kläger der Zugang zu ihr und die Nutzung der dort befindlichen Gegenstände lediglich gestattet waren. Diese Auslegung kann als tatrichterliche Würdigung einer Individualver- einbarung (§§ 133, 157 BGB) vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentli- cher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf von 12 13 14 15 - 7 - der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteil vom 1. Juni 2022 - VIII ZR 287/20, WuM 2022, 456 Rn. 65, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Senatsbeschluss vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 26/20, NZM 2021, 759 Rn. 11; jeweils mwN). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. aa) Soweit sie rügt, das Berufungsgericht habe bei der Erörterung, ob die Waschküche Gegenstand der vertraglichen Überlassungspflicht der Beklagten nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB sei, den Vorrang übereinstimmenden Parteiwillens missachtet und das Verfahrensgrundrecht des Klägers auf Gewährung rechtli- chen Gehörs verletzt, indem es vom Kläger angebotene Beweise nicht erhoben habe, trifft dies nicht zu. (1) Die Revision verweist darauf, der Kläger habe Zeugen dafür benannt, dass die Beklagte bereits bei Anlage ihres Baukonzepts und im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Kläger zum Schutz der Bausubstanz den Plan ver- folgt habe, alle Mieter dazu zu bewegen, ihre Wäsche nicht in den Wohnungen, sondern in der Waschküche zu waschen und zu trocknen. So habe der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, dass auch er bei Mietbeginn von der Hausver- waltung darauf hingewiesen worden sei, die Wäsche in der Gemeinschafts- waschküche des Hauses zu waschen. Deshalb hätten auch bis Juli 2020 eine Waschmaschine und ein Wäschetrockner im Waschraum zur Verfügung gestan- den. Diese Behauptungen würden, so die Revision, von dem Vortrag der Beklag- ten gestützt, die Handhabung der Waschküche sei bis Dezember 2019 auf Ver- anlassung der damaligen Hausverwaltung geregelt gewesen. Erst danach hätten sich die Eigentümer darum gekümmert, in den Wohnungen entsprechende An- schlussmöglichkeiten für Waschmaschinen vorzusehen. Deshalb habe der Klä- ger zu Mietbeginn einen Hausschlüssel erhalten, damit er die Waschküche habe nutzen können und sollen. 16 17 - 8 - Dies alles habe das Berufungsgericht bei der Auslegung unbeachtet ge- lassen. Vielmehr hätte das Berufungsgericht die vom Kläger angebotenen Be- weise erheben müssen, um zu klären, ob - wie vom Kläger behauptet - der bei- derseitige Vertragswille darauf gerichtet gewesen sei, die Nutzung der Waschkü- che in den vertragsgemäßen Mietgebrauch einzubeziehen. Indem das Beru- fungsgericht diese Beweise nicht erhoben habe, habe es das rechtliche Gehör des Klägers verletzt. (2) Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Revision - weder den Vorrang übereinstimmenden Parteiwillens missachtet noch das recht- liche Gehör des Klägers verletzt. Von dem Vortrag des Klägers, die Beklagte sei im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses mit dem Kläger bestrebt gewesen, die Mieter des Hauses - und damit auch den Kläger - zu bewegen, ihre Wäsche nicht in den Wohnungen, sondern in der Waschküche zu waschen, ist das Berufungsgericht ausweislich der von ihm in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts sowie der Ausführungen in den Gründen des Berufungsurteils ersichtlich ausgegangen. Dort wird insbesondere auf die Anlage 1 des Mietvertrags hingewiesen; darüber hinaus werden die das Waschen und Trocknen betreffenden Passagen dieser Anlage (dort A Punkt 8) wörtlich wiedergegeben. Ebenso wird der dem Kläger von der damaligen Hausverwaltung zu Mietbeginn mündlich erteilte Hinweis, die Wäsche solle in der Waschküche und nicht in der Wohnung gewaschen werden, als unstreitige Tatsache aufgeführt. Die von der Revision vermisste Beweisaufnahme über diese Gegebenhei- ten war nicht veranlasst. Denn die Wertung des Berufungsgerichts, dass die Nut- zung der Waschküche nicht zu dem nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Be- klagten zu gewährenden Mietgebrauch gehört, beruht nicht etwa darauf, dass das Berufungsgericht die oben genannten Umstände nicht für erwiesen erachtet 18 19 20 21 - 9 - hätte, sondern auf einer unter ausdrücklicher Berücksichtigung dieser Tatsachen vorgenommenen Auslegung der Parteivereinbarungen. Der Umstand, dass die Beklagte den dem Kläger zu Mietbeginn schriftlich und mündlich gegebenen Hin- weisen eine andere rechtliche Bedeutung beimisst und demgemäß zu einem an- deren Auslegungsergebnis kommt, begründet weder einen Gehörsverstoß noch wird dadurch die vertretbare Auslegung des Tatrichters in revisionsrechtlich be- achtlicher Weise in Frage gestellt. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch, soweit das Beru- fungsgericht ausgeführt hat, die von dem Kläger vorgetragenen unstreitigen Ab- läufe bei der Übergabe der an die zeitlich nach dem Kläger in das Objekt einge- zogenen Mieter G. und B. (Hinweis auf die Nutzungsmöglichkeit der Waschküche und Einweisung in die dort vorhandenen Geräte) sprächen da- für, dass die Beklagte ihren Mietern ein Mitbenutzungsrecht an der Waschküche habe einräumen wollen, diese aber nicht als Mietgegenstand angesehen habe. Das Berufungsgericht hat hier - entgegen der Auffassung der Revision - aus den geschilderten Umständen nicht etwa einen unzulässigen Schluss auf den zeitlich zurückliegenden Willen der Beklagten bei Vertragsschluss mit dem Kläger gezo- gen. Es hat - aus dem Kontext ersichtlich - lediglich ausgeführt, die von dem Kläger in der Klageschrift wiedergegebenen Geschehnisse um die Wohnungsan- mietung G. und B. belegten entgegen der mit dem Vortrag ver- knüpften Sichtweise des Klägers nicht, dass die Beklagte die Waschküche als Mietgegenstand angesehen habe. bb) Das Berufungsgericht hat sich, anders als die Revision meint, bei der von ihm vorgenommenen Auslegung auch nicht von einem zu engen Verständnis des Begriffs des Mietgebrauchs leiten lassen und deshalb entscheidungserheb- liche Umstände des unstreitigen Sachverhalts verkannt beziehungsweise unbe- rücksichtigt gelassen. Auch von einer in sich widersprüchlichen Entscheidung 22 23 - 10 - des Berufungsgerichts, die die Revision erkannt haben will, kann nicht die Rede sein. (1) Die Revision meint, da sich das Gebrauchsrecht des Mieters grund- sätzlich auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung auf die für die zeitge- mäße Nutzung der Wohnung notwendigen Gemeinschaftsflächen beziehe, müsse dies im Streitfall auch für die Waschküche gelten, da das Waschen und Trocknen von Wäsche mit technischen Hilfsmitteln nach der Verkehrsanschau- ung zum Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens zähle. Ein Zustand der Woh- nung, der unterhalb eines solchen Mindeststandards liege, sei nach der Recht- sprechung des Senats nur dann vertragsgemäß, wenn er - wie hier nicht - ein- deutig vereinbart sei. Der Kläger habe daher bei Anmietung der Wohnung im Jahr 2017 berechtigterweise erwarten dürfen, dass in der Wohnung Anschlussmög- lichkeiten für eine Waschmaschine vorhanden seien. Da dies jedoch nicht der Fall gewesen sei, sei die Waschküche als Teil des Mietgegenstands anzusehen. Die anderslautenden Ausführungen des Berufungsgerichts seien wider- sprüchlich und damit rechtsfehlerhaft. Denn danach sei dem Kläger zwar das Waschen in der Wohnung erlaubt gewesen; die Anschlüsse für die dafür notwen- digen Geräte hätten indes bei Mietbeginn gefehlt. Bisher gebe es lediglich ein Angebot der Beklagten, entsprechende Anschlüsse in der Wohnung des Klägers legen zu lassen. Mit alledem sei die Auffassung des Berufungsgerichts, die Nut- zung der Waschküche sei für den Kläger nicht erforderlich, nicht in Einklang zu bringen. Das vom Berufungsgericht erzielte Auslegungsergebnis führe im Übri- gen zu einem Minderungsanspruch des Klägers, da die nicht mit Anschlussmög- lichkeiten für eine Waschmaschine ausgestattete Wohnung mangelhaft sei. Dem Gebot der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung hätte es somit allein entsprochen, wenn die Waschküche als mitvermietet angesehen worden 24 25 - 11 - wäre, denn dann wäre die Beklagte einem - andernfalls gegebenen - Minderungs- anspruch des Klägers nicht ausgesetzt. (2) Diese Erwägungen der Revision treffen nicht zu. Nach der vertragli- chen Regelung in der Anlage 1 (dort A Punkt 8) zum Mietvertrag ist es dem Klä- ger, wovon auch die Revision ausgeht, seit Beginn des Mietverhältnisses grund- sätzlich erlaubt, Wäsche in der Wohnung zu waschen und zu trocknen. Es hätte für ihn also auch während des Betriebs der Waschküche die Möglichkeit bestan- den, eine Waschmaschine in der Wohnung zu betreiben, sofern die entsprechen- den Anschlüsse gelegt worden wären. Die Revision zeigt nicht auf, dass das Be- rufungsgericht Vortrag des Klägers zu einer von der Beklagten abschlägig be- schiedenen Bitte, einen Waschmaschinenanschluss in seiner Wohnung einzu- richten, übergangen hätte. Da es dem Kläger mithin offenbar genügte, seine Wä- sche in der allen Mietern zur Verfügung stehenden Waschküche zu waschen, erscheint es fernliegend, aus dem ihm seit Mietbeginn bekannten Umstand, dass in seiner Wohnung ein Waschmaschinenanschluss nicht vorhanden war, einen Mangel der Wohnung abzuleiten. Auch das Gebot der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung gebietet es nach alledem nicht, die Waschküche als einen dem Kläger mitvermieteten Raum anzusehen. (3) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den von der Revision zur Stützung ihrer Auffassung zusätzlich herangezogenen Regelungen in § 18, § 20 Abs. 7 und § 10 Abs. 3 des Mietvertrags. Zwar werden in § 18 und § 20 Abs. 7 des Mietvertrags der Flur, das Treppenhaus und der Keller als "gemeinschaftlich genutzte Flächen und Räume des Objekts" bezeichnet; auch wird der Mieter in § 10 Abs. 3 des Vertrags dazu verpflichtet, die gemeinschaftlich genutzten Flä- chen und Räume schonend zu behandeln und ordnungsgemäß zu reinigen. Diese formularvertraglichen Regelungen setzen indes voraus, dass der Mieter 26 27 - 12 - die genannten Flächen und Räume zur ordnungsgemäßen Nutzung der Woh- nung betreten muss. Dies hat das Berufungsgericht - wie oben ausgeführt - hin- sichtlich des Klägers indes rechtsfehlerfrei verneint. cc) Bei der geschilderten Sachlage ist es aus Rechtsgründen nicht zu be- anstanden, wenn das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung der Um- stände des vorliegenden Einzelfalls zu dem Ergebnis gelangt ist, die Nutzung der Waschküche sei weder zu Beginn des Mietverhältnisses für eine ordnungsge- mäße Nutzung der Wohnung erforderlich gewesen noch in Zukunft notwendig, mit der Folge, dass sie nicht als (mit)vermieteter Raum anzusehen ist. b) Die Revision ist überdies der Auffassung, selbst wenn dem Kläger ein mietvertragliches Nutzungsrecht an der Waschküche nicht zustünde, ergebe sich ein Anspruch auf Übergabe eines Haustürschlüssels entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bereits aus dem vertraglichen Recht des Klägers auf täg- liche Ablesung des im Haupthaus befindlichen Stromzählers. Denn das Beru- fungsgericht habe unbeachtet gelassen, dass dem Kläger in Anlage 3 des Miet- vertrags das Recht eingeräumt worden sei, seinen Stromverbrauch anhand des im Keller des Haupthauses befindlichen Stromzählers zu kontrollieren. Da dieses vertragliche Recht keiner Einschränkung unterliege, sei die Begründung des Be- rufungsgerichts, die Übergabe eines Haustürschlüssels an den Kläger sei des- halb nicht erforderlich, weil es weder vorgetragen noch ersichtlich sei, dass der Zugang nicht durch die Hausverwaltung ermöglicht werden könne, nicht mit dem Vertragswortlaut vereinbar. Mit diesem Vorbringen kann die Revision keinen Erfolg haben. Gegen die vom Berufungsgericht gegebene Begründung ist revisionsrechtlich schon des- halb nichts zu erinnern, weil sie mit dem Wortlaut der von der Revision angespro- chenen Regelung in der Anlage 3 zum Mietvertrag vereinbar ist. Die Regelung 28 29 30 - 13 - lautet: "Den eigenen Verbrauch kann der Mieter im Hausanschlussraum des Ge- bäudes ggf. von seinem Zähler ablesen". Der Wortlaut sagt nichts darüber aus, in welcher Weise dem Mieter der Zugang zum Hausanschlussraum gewährt wer- den muss. Dies kann also, wie vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenom- men, auch durch die Hausverwaltung geschehen. c) Schließlich meint die Revision, das Berufungsgericht habe ein Indiz übersehen, welches für den Willen der Parteien spreche, dem Kläger jedenfalls ein Mitbenutzungsrecht an den im Haupthaus befindlichen Gemeinschaftsflächen einzuräumen. Der Kläger habe nämlich Betriebskosten für die Reinigung und die Beleuchtung dieser Gemeinschaftsflächen zu zahlen, was dafür spreche, dass er auch ein Nutzungsrecht daran haben sollte. Das Berufungsgericht hat dieses bereits in der Berufungsinstanz vom Klä- ger vorgebrachte Argument gesehen und mit der Erwägung zurückgewiesen, aus der Umlage von Betriebskosten lasse sich ein Anspruch auf Nutzung nicht ablei- ten. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, da aus einer solchen Um- lage kein hinreichender Rückschluss auf den Willen der Parteien bei Vertrags- schluss hinsichtlich des Umfangs der Nutzungsberechtigung gezogen werden kann. d) Von der Revision insoweit unangegriffen, hat das Berufungsgericht ei- nen von ihm für erforderlich gehaltenen sachlichen Grund für den Widerruf der einseitigen Gestattung der Nutzung der Waschküche darin gesehen, dass deren Weiterbetrieb allein für die Nutzung durch den Kläger unwirtschaftlich sei. Gegen diese vertretbare tatrichterliche Wertung ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern mit der Folge, dass die die Berufung des Klägers zurückweisende Entscheidung des Landgerichts insgesamt rechtsfehlerfrei getroffen worden ist. 31 32 33 - 14 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 15.04.2021 - 10 C 297/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.11.2021 - 67 S 113/21 - 34

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Die Geltendmachung eines Sozialwiderspruchs nach den §§ 574 ff. BGB begründet keine Vertragspflichtverletzung, die zur Tragung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verpflichtet. Teilt der Mieter auf eine Eigenbedarfskündigung hin mit, dass es sich um eine Vorratskündigung handeln könnte, er aber den Räumungsanspruch letztlich nicht in Abrede stelle, gibt er keine Veranlassung zur Klage.(Rn.3) 2. Für die Erhebung einer Räumungsklage besteht subjektiv dann keine Veranlassung, wenn der Mieter vor deren Erhebung angekündigt hat, zu einem Termin räumen zu wollen, welcher derart kurz hinter dem Zeitpunkt der Einreichung der Räumungsklage liegt, dass der Vermieter vernünftigerweise nicht davon ausgehen kann, dass die sofortige Einleitung eines gerichtlichen Räumungsverfahrens ihn seinem Ziel der tatsächlichen Räumung näher bringt. In diesem Sonderfall ist es dem Vermieter zuzumuten, den angekündigten Räumungstermin abzuwarten (Anschluss OLG Frankfurt, 21. Dezember 2005, 2 W 84/05, NZM 2007, 340).(Rn.5) 3. § 93b Abs. 3 ZPO ist Ausdruck des Veranlassungsprinzipes. Versagt der Vermieter dem Mieter die Einräumung einer Räumungsfrist, die ihm später das Gericht doch gewährt, wird dieser Fall dem der unnötigen Klagerhebung gleichgesetzt.(Rn.6) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 (ohne Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO) Entscheidungsgründe Randnummer 2 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Randnummer 3 Ein Anspruch des Klägers auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt nicht aus den §§ 280 Abs. 1, 286 BGB. Es fehlt insoweit an einer Anspruchsgrundlage. Von Seiten des Mietervereines ist mit Schreiben vom 18.05.2018 (Anlage K 3) gegenüber dem Kläger dargelegt worden, dass zwar Zweifel bestünden, ob es sich nicht möglicherweise um eine bloße Vorratskündigung handeln könnte, jedoch eine gerichtliche Auseinandersetzung wegen des Eigenbedarfes von der Beklagten nicht angestrebt werde, diese allerdings aufgrund der langjährigen Mietdauer von 30 Jahren und dem Alter der Beklagten sowie beengter finanzieller Verhältnisse Schwierigkeiten hat, eine anderweitige Wohnung anmieten zu können. Dieses Schreiben beinhaltet keine Vertragspflichtverletzung, sondern umfasst insbesondere die Geltendmachung von Rechten im Sinne eines etwaigen Widerspruches nach § 574 BGB oder aber auch der Hinweis, dass es aus Sicht der Beklagten ggf. einer Räumungsfrist bedarf. Das Schreiben des Klägervertreters vom 30.05.2018 (Anlage K 4) vermag daher keine Kosten auszulösen, die der Beklagten aufgrund einer Vertragspflichtverletzung aufzuerlegen sein könnten. Randnummer 4 Hinsichtlich der erledigten Räumungsklage sind die Kosten ebenfalls nach den §§ 93 b, 93 ZPO dem Kläger aufzuerlegen. Randnummer 5 Von der Beklagten ist entsprechend ihrer vorgerichtlichen Ankündigung der Räumungsanspruch als solcher nicht in Zweifel, sondern, wenn auch gegen die Verwahrung gegen die Kosten, anerkannt worden. Dabei setzt eine Kostentragungspflicht des Vermieters voraus, dass der Mieter keinen Anlass zur Klagerhebung gegeben hat. Der Vermieter hat insoweit hinreichend Anlass, wenn er nach dem Verhalten des Mieters nicht damit rechnen durfte, dass dieser sich vertragsgemäß verhält und die Wohnung räumt (vgl. BGH WuM 2006, 454; OLG Hamm ZMR 1996, 499; LG Berlin GuT 2010, 247). Für die Erhebung einer Räumungsklage besteht aber subjektiv dann keine Veranlassung, wenn der Mieter vor deren Erhebung angekündigt hat, zu einem Termin räumen zu wollen, welcher derart kurz hinter dem Zeitpunkt der Einreichung der Räumungsklage liegt, dass der Vermieter vernünftigerweise nicht davon ausgehen kann, dass die sofortige Einleitung eines gerichtlichen Räumungsverfahrens ihn seinem Ziel der tatsächlichen Räumung näher bringt. In diesem Sonderfall ist es dem Vermieter zuzumuten, den angekündigten Räumungstermin abzuwarten (OLG Frankfurt/Main NZM 2007, 340). Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass der Mieter die angekündigte Räumung nicht durchführen wird (vgl. OLG Dresden NJW 2015, 497). Derartige konkrete Anhaltspunkte sind vorliegend jedoch nicht gegeben. Vielmehr ist von der Beklagten über den Mieterverein mit Schreiben vom 17.08.2018 und damit gut einen Monat vor Anhängigkeit der Klage mitgeteilt worden, dass sie eine Wohnung zum 01.10.2018 gefunden habe. Dieser Rückgabetermin liegt gerade einmal 2 Wochen nach Anhängigkeit der Klage. Randnummer 6 Darüber hinaus entspricht einer Kostentragungspflicht des Klägers auch § 93 b Abs. 3 ZPO. Diese Regelung ist Ausdruck des Veranlassungsprinzipes. Versagt der Vermieter dem Mieter die Einräumung einer Räumungsfrist, die ihm später das Gericht doch gewährt, wird dieser Fall dem der unnötigen Klagerhebung gleichgesetzt (vgl. LG Baden-Baden WuM 2007, 75; LG Köln WoM 1993, 542; LG Aurich GE 2017, 833). Auch die weitere Voraussetzung dieser Regelung, dass der Mieter seine Räumungsverpflichtung als solche anerkannt und dem Vermieter vorgerichtlich diejenigen Gründe für die Gewährung einer Räumungsfrist jedenfalls im Kern mitgeteilt hat, ist vorliegend gegeben gewesen. Von der Beklagten ist wiederholt dargelegt worden, dass sie noch keine neue Wohnung gefunden habe und insoweit auf mehr Zeit für die Herausgabe der Wohnung angewiesen sei. Letztlich hätte dies das Gericht auch dazu bewogen, der Beklagten eine Räumungsfrist zu bewilligen, wenn sich die Räumungsklage nicht zuvor in der Hauptsache erledigt hätte. Randnummer 7 Im Übrigen beruht die Kostenentscheidung auf § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 8 Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO. Randnummer 9 Die Berufung wird nicht zugelassen, da die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2022:220222BVIIIZR38.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 38/20 vom 22. Februar 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Februar 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Wiederherstellung eines Außenwasseranschlusses. Sie mietete im Jahr 1977 von einer Rechtsvorgängerin der Beklagten eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in Dresden an. Der schriftliche Mietvertrag vom 26. Januar 1977 enthält lediglich eine Regelung zur Nutzung eines Teils der Gartenfläche, nicht aber zum Vorhandensein und zur Verwendung eines Außenwasseranschlusses. Die Klägerin nutzt seit Beginn des Mietverhältnisses eine auf dem Grundstück der Liegenschaft befindliche Gartenfläche. Im Souterrain des Gebäudes ("Waschhaus") war zunächst ein Wasseranschluss installiert, aus dem die über einen Gartenanteil verfügenden Mieter Wasser zur Bewässerung ihrer Gärten entnahmen. Im Jahr 1995 verlegte die damalige Vermieterin den Wasseranschluss aus dem Souterrain an die Außenseite des Gebäudes und installierte eine separate Wasseruhr. Der Wasseranschluss wurde weiterhin von 1 2 3 - 3 - den Mietern zur Gartenbewässerung genutzt. Die Beklagte ließ im Jahr 2018 diesen Anschluss entfernen. Das Amtsgericht hat die auf Wiederherstellung des Außenwasser- anschlusses gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte verurteilt, den Außenwasseranschluss an dem Gebäude wiederherzustellen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Demontage des Anschlusses zu einer Gebrauchseinschränkung der an die Klägerin vermieteten Gartenfläche und damit zu einem Mangel der Mietsache führe, zu dessen Beseitigung die Beklagte verpflichtet sei. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. II. 1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 552a Abs. 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegen nicht vor. a) Das Berufungsgericht hat die Revision unter anderem mit der Begründung zugelassen, der Bundesgerichtshof müsse sich mit der Grundsatzfrage auseinandersetzen, inwieweit die Nutzung eines Außenwasseranschlusses bei Gewährung einer Gartennutzung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre oder nur als Gestattung der Nutzung anzusehen sei, die unter bestimmten Umständen widerrufbar wäre. Der Rechtssache kommt eine grundsätzliche Bedeutung jedoch nicht zu. Die Beantwortung der von dem Berufungsgericht aufgeworfenen Frage hängt vielmehr von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung. Die maßgeblichen Grundsätze zur Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne des § 535 BGB, der vorliegend gemäß Art. 232 § 2 EGBGB anwendbar ist, sind durch die 4 5 6 - 4 - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärt (vgl. Senatsurteile vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19, juris Rn. 27 mwN; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, WuM 2019, 23 Rn. 13; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 23 mwN). Ebenso wenig gebietet die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung vorliegend die Zulassung der Revision. b) Die weitere, von dem Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob bei Altmietverträgen und vertraglich nicht ausdrücklich geregelter Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik in der Fassung vom 19. Juni 1975 (im Folgenden: ZGB) ab dem Zeitpunkt der Wiedervereinigung eine derartige Nutzung nicht mehr aus dem Mietverhältnis abzuleiten sei, rechtfertigt die Zulassung der Revision ebenfalls nicht. Sie ist nicht entscheidungserheblich, weil schon der vertragsgemäße Gebrauch der der Klägerin überlassenen Gartenfläche die Bereitstellung des Außenwasseranschlusses mitumfasst. Auf die vom Berufungsgericht erörterte Frage, ob das sich aus § 105 Abs. 1 Satz 1 ZGB ergebende Recht des Mieters und seiner zum Haushalt gehörenden Personen, Gemeinschaftseinrichtungen vertragsgemäß zu nutzen, fortbesteht, kommt es daher nicht an. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zwar mit Begründungsschwächen, jedoch im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Wiederherstellung des Außenwasseranschlusses gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bejaht, der auf den vorliegenden Rechtsstreit anwendbar ist. 7 8 9 - 5 - a) Gemäß Art. 232 § 2 EGBGB richten sich Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik (im Folgenden: DDR) zur Bundesrepublik Deutschland (im Folgenden: BRD) geschlossen worden sind, von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das bedeutet, dass diese Normen für die nach dem Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 entstandenen Rechte und Pflichten heranzuziehen sind. Dagegen sind vor dem Beitritt abgeschlossene Sachverhalte nach dem damals in der DDR geltenden Recht zu beurteilen (vgl. BGH, Urteile vom 29. November 1996 - LwZR 8/95, BGHZ 134, 170, 175 [zu Art. 232 § 3 EGBGB]; vom 17. März 1999 - XII ZR 101/97, NZM 1999, 478 unter 3; vgl. auch BGH, Urteile vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98, VIZ 2003, 393 unter IV 2 b; vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 387/04, NJW-RR 2007, 1309 Rn. 9). Eine andere Auslegung von Art. 232 § 2 EGBGB liefe auf eine verfassungsrechtlich unzulässige echte Rückwirkung der Norm hinaus (vgl. BGH, Urteile vom 29. November 1996 - LwZR 8/95, aaO; vom 17. März 1999 - XII ZR 101/97, aaO). Nur für vor dem Beitritt beendete Mietverhältnisse und Ansprüche aus einem am 3. Oktober 1990 fortbestehenden Mietverhältnis, die vor Ablauf dieses Tages zu erfüllen waren, sind daher die Vorschriften des ZGB in Anwendung zu bringen (vgl. BGH, Urteile vom 13. Juli 2007 - V ZR 189/06, NJW-RR 2008, 172 Rn. 9; vom 13. Juli 2010 - XI ZR 27/10, ZIP 2010, 1635 Rn. 9 [jeweils zu Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB]). b) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zutreffend die Vorschrift des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung als Anspruchsgrundlage herangezogen. Zwar ist der streitgegenständliche Mietvertrag vor dem Beitritt der DDR in einem der neuen Bundesländer geschlossen worden. Der 1995 errichtete Außenwasseranschluss ist jedoch von der Beklagten erst im Jahr 2018 entfernt 10 11 - 6 - worden, so dass es sich nicht um einen bis zum Wirksamwerden des Beitritts abgeschlossenen Sachverhalt handelt. c) Die Klägerin kann gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wiederherstellung des Außenwasseranschlusses verlangen. Die Beklagte ist nach den ergänzend auszulegenden mietvertraglichen Vereinbarungen zur Instandhaltung dieses Anschlusses und nach dessen Entfernung zu dessen Wiederherstellung verpflichtet. aa) Die nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den Mietvertrag entstehende Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, gestaltet § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum einen dahin aus, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat (Überlassungspflicht). Zum anderen trifft den Vermieter danach auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht), was zugleich die Pflicht umfasst, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, WuM 2019, 23 Rn. 17 mwN; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 36; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 25 mwN). Kommt er diesen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsanspruch. Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben (vgl. Senatsurteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, aaO Rn. 12 f.). bb) Das Berufungsgericht hat insofern rechtsfehlerfrei festgestellt, dass der streitgegenständliche Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich 12 13 14 - 7 - der Bereitstellung eines Außenwasseranschlusses trifft und der Vertrag daher ergänzend auszulegen ist. Es hat den Mietvertrag dabei zutreffend dahingehend ergänzend ausgelegt, dass der vertragsgemäße Gebrauch der an die Klägerin vermieteten Gartenfläche vorliegend die Überlassung und hiermit korrespondierend auch die Instandhaltung beziehungsweise Wiederherstellung eines funktionsfähigen Außenwasseranschlusses umfasst. Diese ergänzende Auslegung einer Individualvereinbarung darf vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, WuM 2021, 451 Rn. 22; vom 13. April 2016 - VIII ZR 198/15, WuM 2016, 350 Rn. 16; jeweils mwN). Einen derartigen entscheidungserheblichen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. (1) Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob für die Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs der an die Klägerin vermieteten Gartenfläche allein auf den Mietvertrag aus dem Jahr 1977 oder auch auf das durch die Installation des Außenwasseranschlusses im Jahr 1995 geprägte Mietverhältnis abzustellen ist. Denn in beiden Fällen ist die Bereitstellung des Außenwasseranschlusses zur Bewässerung der Gartenfläche Teil des ergänzend auszulegenden Inhalts der Gebrauchsüberlassungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters. (a) Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB wird, wenn es an einer vertraglichen Vereinbarung fehlt, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der 15 16 - 8 - Verkehrsanschauung unter der Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben bestimmt (vgl. Senatsurteile vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19, juris Rn. 27 mwN; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, WuM 2019, 23 Rn. 13; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 23 mwN). (b) Auch bei Abschluss eines Mietvertrags in den neuen Bundesländern vor dem Beitritt der DDR zur BRD - wie im vorliegenden Fall - ergab sich der Umfang dessen, was zum Gebrauch zu überlassen war, aus dem Mietvertrag (vgl. Göhring/Posch, Zivilrecht, Lehrbuch, Teil 1, 1981, S. 283 unter 4.3.1.1). Für die Auslegung von - wie hier - unter der Geltung des ZGB geschlossenen Mietverträgen sind die Vorschriften der §§ 98 ff. ZGB heranzuziehen (vgl. KG, Beschluss [RE] vom 16. Oktober 2000 - 8 RE-Miet 7674/00, VIZ 2001, 53 unter II; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2016, Art. 232 § 2 EGBGB Rn. 5). Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch im Geltungsbereich des ZGB vorzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 1999 - V ZR 183/98, VIZ 1999, 489 unter II). (2) Gemessen hieran hat das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt, dass der Mietvertrag eine planwidrige Regelungslücke enthält, die im Wege der ergänzenden Auslegung dahin zu schließen ist, dass ein Außenwasseranschluss geschuldet ist. (a) Voraussetzung einer ergänzenden Vertragsauslegung ist das Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke, die nicht durch das dispositive Recht geschlossen werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145 Rn. 47; vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10, NJW 2012, 844 Rn. 24; jeweils mwN). Grundlage für die Ergänzung des Vertragsinhalts ist dann der hypothetische Wille der Vertragspartner, wobei darauf abzustellen ist, was diese bei angemessener Abwägung ihrer Interessen 17 18 19 - 9 - nach Treu und Glauben redlicherweise im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten (vgl. BGH, Urteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, aaO Rn. 61; vom 24. Januar 2008 - III ZR 79/07, NJW-RR 2008, 562 Rn. 15; vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 234/04, NJW-RR 2005, 1421 unter II 2 b; jeweils mwN). Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen, dessen Regelungen und Wertungen sowie Sinn und Zweck Ausgangspunkt der Vertragsergänzung sind (vgl. Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, aaO; vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 234/04, aaO). (b) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht im Streitfall rechtsfehlerfrei eine planwidrige Regelungslücke angenommen und hat dabei - anders als die Revision meint - wesentlichen Auslegungsstoff nicht übergangen. Denn es hat berücksichtigt, dass zur Nutzung des Außenwasseranschlusses offenkundig eine mietvertragliche Regelung nicht ausdrücklich getroffen worden ist, weil § 2 Nr. 3 des Mietvertrags lediglich die Gartennutzung erwähnt, ohne explizit auf einen Wasseranschluss Bezug zu nehmen, und in § 4 Nr. 1 des Vertrags im Hinblick auf Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Einrichtungen keine Eintragungen vorgenommen worden sind. Es hat zutreffend die mietvertraglichen Regelungen als nicht abschließend bewertet und insoweit rechtsfehlerfrei ausgeführt, es sei unschädlich, dass die Parteien in den Mietvertrag keine (explizite) Regelung zur Nutzung des Wasseranschlusses und des "Waschhauses" aufgenommen hätten, da dies im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nicht von Bedeutung gewesen sei, weil Betriebskosten nicht abgerechnet worden seien und die Entnahme von Wasser für private/persönliche Zwecke, wie das Waschen der Wäsche und des Kraftfahrzeugs, üblicher Praxis entsprochen habe. Die Nutzung des Wasseranschlusses im "Waschhaus" zur Bewirtschaftung des Gartens habe nach den üblichen Gepflogenheiten bis zur Wiedervereinigung zur vertragsgemäßen Nutzung des Gartens gehört. 20 - 10 - Das Berufungsgericht hat somit in den Blick genommen, dass der streitgegenständliche Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung im Hinblick auf die Nutzung des (Außen-)Wasseranschlusses trifft und hierfür (zunächst) kein Bedürfnis bestand. Vor diesem Hintergrund hat es rechtsfehlerfrei die sich als lückenhaft erweisende Vereinbarung (ergänzend) im vorliegenden Fall dahingehend ausgelegt, dass nach Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der vertragsgemäße Gebrauch des Gartens auch die Möglichkeit der Nutzung eines (Außen-)Wasseranschlusses umfasst. Die Revision setzt insofern lediglich in unzulässiger Weise ihre eigene an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts. (aa) Fehl geht insoweit der Einwand der Revision, die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei unschädlich, dass die Parteien keine (ausdrückliche) Regelung zur Nutzung des Wasseranschlusses in den Mietvertrag aufgenommen hätten, weil die Nutzung des Anschlusses zur Bewirtschaftung des Gartens nach den üblichen Gepflogenheiten bis zur Wiedervereinigung zur vertragsgemäßen Nutzung des Gartenanteils gehört habe, entbehre jeglicher rechtlichen Grundlage und es sei nicht ersichtlich, anhand welcher gesetzlicher Normen oder zumindest welcher rechtlichen Grundsätze das Berufungsgericht einen Anspruch auf Nutzung des Wasseranschlusses begründet habe. Das Berufungsgericht hat einen solchen Anspruch der Klägerin aus dem (ergänzend) ausgelegten Mietvertrag vom 26. Januar 1977 hergeleitet und hierbei im Ausgangspunkt zur Konturierung der im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach dem hypothetischen Willen redlicher Parteien unter Berücksichtigung von Treu und Glauben zu bestimmenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten die Wertungen des ZGB herangezogen. Dabei hat es nicht - wie von der Revision gerügt - den Wortlaut des Mietvertrags missachtet, sondern hat dargelegt, dass sich danach das Mietverhältnis zwar auch auf eine Gartenfläche erstreckt, eine Regelung bezüglich des insoweit zunächst im "Waschhaus" befindlichen 21 22 - 11 - Wasseranschlusses jedoch fehlt. Ergänzend hat es auch auf die ab 1995 gelebten Verhältnisse abgestellt und rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin nun erst recht davon ausgehen konnte, der Außenwasseranschluss sei "Bestandteil des Mietvertrags". (bb) Die Revision kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, dass es bereits an einer Regelungslücke fehle, weil die Parteien in § 4 Nr. 1 des Mietvertrags bewusst keine Eintragungen zur Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen vorgesehen hätten. Das Berufungsgericht hat zu Recht darauf verwiesen, dass es insgesamt an einer genaueren Beschreibung des Mietobjekts fehle und eine (ausdrückliche) Regelung zur Nutzung des Wasseranschlusses im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht von Bedeutung gewesen sei. Davon ausgehend ist es nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht im Hinblick auf die Nutzung des Außenwasseranschlusses zur Gartenbewässerung von einer von den Parteien nicht bedachten (planwidrigen) Regelungslücke ausgegangen ist. Denn die getroffenen Vereinbarungen lassen eine Bestimmung vermissen, die erforderlich ist, um den dem geschlossenen Vertrag zu Grunde liegenden Regelungsplan der Parteien im Hinblick auf die Nutzung des mitvermieteten Gartens zu verwirklichen, so dass ohne die Vervollständigung der Abreden eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen ist (vgl. Senatsurteil vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145 Rn. 47 mwN). (cc) Entgegen der Annahme der Revision hat sich das Berufungsgericht auch nicht mit seinen Ausführungen zu einer ergänzenden Vertragsauslegung anhand der Vorschriften des ZGB in offenkundigen Widerspruch zu der von ihm getroffenen Feststellung gesetzt, dass der Wasseranschluss Bestandteil des Mietvertrags sei. Vielmehr hat das Berufungsgericht zunächst zutreffend festgestellt, dass der streitgegenständliche Mietvertrag keine ausdrückliche 23 24 - 12 - Regelung im Hinblick auf die Nutzung des Wasseranschlusses trifft, um dann im Wege einer (ergänzenden) Vertragsauslegung festzustellen, dass der Außenwasseranschluss der Durchführung der Gartenpflege durch den Mieter dient und daher zur Gebrauchsüberlassungspflicht (des Vermieters) gehört. Im Hinblick darauf hat es den Außenwasseranschluss als "Bestandteil des Mietvertrags" angesehen. Ein Widerspruch ist hierin nicht zu sehen. (3) Das Berufungsgericht hat die von ihm aufgezeigte (planwidrige) Regelungslücke auch im Ergebnis rechtsfehlerfrei im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend geschlossen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der an die Klägerin vermieteten Gartenfläche die Nutzung des Außenwasseranschlusses umfasst. (a) Soweit die Revision die Schließung der Regelungslücke unter Heranziehung der Vorschrift des § 105 ZGB rügt, ist ihr zwar im Ausgangspunkt Recht zu geben, dass durch die Anwendung dieser Vorschrift beziehungsweise der dort zum Ausdruck gekommenen Wertung die aufgezeigte Regelungslücke nicht behoben werden kann. Denn § 105 Abs. 1 Satz 1 ZGB regelt lediglich das Recht der Mieter und der zu ihrem Haushalt gehörenden Personen, die Wohnung und die Gemeinschaftseinrichtungen vertragsgemäß zu nutzen, während die Pflicht des Vermieters zur Überlassung und Erhaltung der vermieteten Wohnung nebst Nebenobjekten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand in § 101 ZGB geregelt ist. Eine Aussage, welcher Standard zur Gewährleistung eines vertragsgemäßen Zustands im Hinblick auf den mitvermieteten Garten einzuhalten ist, lässt sich der Vorschrift des § 105 ZGB nicht entnehmen. Im Ergebnis wirkt sich dies aber nicht aus. (aa) Während § 105 Abs. 1 Satz 1 ZGB das Recht der Mieter und der zu ihrem Haushalt gehörigen Personen begründete, die Wohnung und ihre Gemeinschaftseinrichtungen vertragsgemäß zu nutzen, waren die 25 26 27 - 13 - Gebrauchsüberlassungs- und Instandhaltungs- oder auch Erhaltungspflicht des Vermieters in § 101 ZGB geregelt (vgl. Göhring/Posch, Zivilrecht, Lehrbuch, Teil 1, 1981, S. 283; Ministerium der Justiz, Kommentar zum ZGB der DDR, 1985, § 101 unter 1 f.). Nach dieser Norm war der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben, der es ihm gestattet, sie sofort zu nutzen. Die Wohnung war während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 101 Satz 2 ZGB). Die dafür erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen hatte der Vermieter gemäß § 101 Satz 3 ZGB durchführen zu lassen. Was zum Gebrauch zu überlassen war, ergab sich - wie bereits ausgeführt - aus dem Mietvertrag. Die Erhaltungspflicht des Vermieters erstreckte sich auf alles, was den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand kennzeichnete (vgl. Göhring/Posch, aaO S. 284). Im Gegensatz zur Nutzung von (mitvermieteten) Nebenräumen bedurfte die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen eines Wohnhauses weder einer besonderen Aufnahme in die Wohnungszuweisung noch einer zusätzlichen Vereinbarung im Mietvertrag (vgl. Kinne, WuM 1992, 403, 407). Ob hieraus aber folgt, dass mangels ausdrücklicher mietvertraglicher Regelung nach dem Beitritt der DDR zur BRD von einer bloßen Gestattung der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen auszugehen ist, die aus sachlichen Gründen widerruflich ist (vgl. zu dieser Problematik Kinne, aaO mwN; siehe auch zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen nach nunmehr geltendem Recht BGH, Urteil vom 10. November 2006 - V ZR 46/06, NJW 2007, 146 Rn. 9; BeckOGK- BGB/H. Schmidt, Stand: 1. Januar 2022, § 535 Rn. 305, 306), bedarf hier keiner Entscheidung. (bb) Denn der Garten war der Klägerin nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht lediglich als Gemeinschaftseinrichtung zur Nutzung überlassen, sondern gehörte zu den 28 29 - 14 - mitvermieteten Nebenobjekten, so dass im Hinblick auf die Pflicht der Beklagten zur (Wieder-)Herstellung des (Außen-)Wasseranschlusses die bestehende Regelungslücke nicht allein durch eine Heranziehung der Wertung des § 105 ZGB geschlossen werden kann. Dementsprechend hat das Berufungsgericht letztlich zutreffend zur Schließung der von ihm aufgezeigten Regelungslücke im Hinblick auf die Nutzung des Wasseranschlusses auf den hypothetischen Parteiwillen abgestellt und dargelegt, dass den Vertragsschließenden daran gelegen sei, die Pflege und Erhaltung der Mietergärten, die auch dem Mieter zu Erholungszwecken dienten, zu gewährleisten. Dies sei ohne Wasseranschluss undenkbar gewesen, weswegen die Einräumung der Nutzung eines Gartens im Mietvertrag als Mietzweck im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auch die Nutzung des Wasseranschlusses umfasse, der im Rahmen der Sanierung im Jahr 1995 nur nach außen verlegt worden sei. Das Berufungsgericht hat insofern auch die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Verkehrsanschauung berücksichtigt und darauf verwiesen, dass gute Wohnbedingungen geschaffen werden sollten und das "Volkseigentum" pfleglich zu behandeln war, so dass es unter dem Gesichtspunkt der Pflege der Gärten aus Sicht beider Parteien eines Wasseranschlusses bedurft hätte. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob (auch) die im Zeitpunkt der Installation des streitgegenständlichen Außenwasseranschlusses im Jahr 1995 geltende Verkehrsanschauung zu berücksichtigten gewesen wäre. Denn das Berufungsgericht hat auch diesen Umstand in seine Betrachtung einbezogen und zutreffend darauf verwiesen, dass die Klägerin insofern erst recht davon habe ausgehen dürfen, dass der neue Vermieter den Außenwasseranschluss gerade zur Bewirtschaftung der Gärten errichtet habe. Die von ihm vorgenommene Auslegung ist daher im Ergebnis nicht zu beanstanden. 30 - 15 - (b) Dies gilt auch, soweit die Revision darauf verweist, dass sich der Anschluss seit dem Jahr 1995 an einem anderen Gebäude als dem der Mietwohnung befunden habe. Denn anders als die Revision meint, handelt es sich nach den von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht um zwei selbständige Gebäude, sondern um eine Gebäudeeinheit mit zwei Eingängen. (c) Ebenfalls unbegründet ist die Rüge der Revision, aus dem langjährigen Vorhandensein des Außenwasseranschlusses seit dem Jahr 1995 ergebe sich ein Anspruch auf dessen Wiederherstellung nicht, weil sich aus der bloßen Gestattung der Nutzung nach objektivem Empfängerhorizont ein Wille der Beklagten beziehungsweise ihrer Rechtsvorgängerin nicht ableiten lasse, der Klägerin und den übrigen Gartennutzern einen verbindlichen Rechtsanspruch auf den Gebrauch des Wasseranschlusses einzuräumen. Unabhängig davon, ob das Verhalten der Beklagten beziehungsweise deren Rechtsvorgängern einer derartigen Auslegung zugänglich wäre oder nicht, hat das Berufungsgericht das Verhalten der jeweiligen Vermieter nicht dahingehend ausgelegt, dass zwischen ihnen und der Klägerin eine (konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung des Inhalts zustande gekommen ist, dass der vertragsgemäße Gebrauch des vermieteten Gartens auch die Nutzung des streitgegenständlichen Wasseranschlusses umfasst. Vielmehr ist es von dem Vorliegen einer (planwidrigen) Regelungslücke im Hinblick auf die Regelung der Nutzung des Wasseranschlusses im "Waschhaus" ausgegangen, die es auf der Grundlage der Senatsrechtsprechung (vgl. Senatsurteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, WuM 2019, 23 Rn. 13 [zu einer Telefonleitung]) im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen hat, bei der es nicht auf den tatsächlichen, sondern auf den hypothetischen Willen der Vertragsparteien ankommt. 31 32 33 - 16 - (d) Die Revision kann nicht mit Erfolg darauf abstellen, dass ein Außenwasseranschluss zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Gartenanteils nicht zwingend erforderlich sei und daher vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht umfasst werde, weil es den Mietern ebenso gut möglich sei, zur Bewässerung eine Regentonne oder eine Gießkanne zu verwenden, mit der das Wasser aus der eigenen Wohnung entnommen werde. Anders als die Revision meint, zählen Anschlüsse nicht nur dann zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache, wenn sie für deren Nutzung zwingend notwendig sind. Vielmehr kommt es auf die gesamten Umstände des Mietverhältnisses an, aus denen der dem Mieter zu gewährende Standard abzuleiten ist. Dementsprechend ist es nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht unter Hinweis auf die seit Beginn des Mietverhältnisses bestehende - außerhalb der Mietwohnung gelegene - Bewässerungsmöglichkeit für die Gärten der Mieter und die übliche Nutzung der Gartenfläche zum Anbau von Gemüse, Blumen und anderen Pflanzen den Wasseranschluss im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als von dem vertragsgemäßen Gebrauch umfasst angesehen hat. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Revision angeführten Entscheidung des Senats vom 17. Dezember 2014 (VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21), in der der Senat lediglich ausgeführt hat, dass der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarungen jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen Geräte erlaubt. (e) Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Größe des vermieteten Gartenanteils sind für einen etwaigen Anspruch der Klägerin auf Wiederherstellung des Außenwasseranschlusses - wie die Revision selbst einräumt - nicht relevant. Denn ausgehend von dem hypothetischen Willen der 34 35 36 - 17 - Vertragsparteien sollte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der Klägerin für den von ihr angemieteten Garten - unabhängig von seiner Größe - eine Bewässerungsmöglichkeit in Form eines außerhalb der Wohnung gelegenen Wasseranschlusses dauerhaft zur Verfügung gestellt werden. (f) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, das Berufungsgericht habe den Vortrag der Beklagten nicht vollständig gewürdigt, soweit es meine, dass die Beklagte keine nachvollziehbaren Gründe für den Widerruf einer etwaigen Gestattung der Nutzung vorgetragen habe. Da das Berufungsgericht bereits das Vorliegen einer bloßen Gestattung der Nutzung des (Außen-) Wasseranschlusses im Hinblick auf die - ergänzend ausgelegte - vertragliche Vereinbarung verneint hat, war der entsprechende Vortrag der Beklagten nicht entscheidungserheblich. Nach alledem ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Wiederherstellung des Außenwasseranschlusses ausgehend von den Umständen des hier vorliegenden Einzelfalls gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung zugebilligt hat. 37 38 - 18 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 12.07.2019 - 143 C 1037/19 - LG Dresden, Entscheidung vom 05.02.2020 - 4 S 357/19 - 39

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 28.05.2013 Aktenzeichen: 316 S 90/12 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2013:0528.316S90.12.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 556 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, Umlagefähigkeit der Kostenpositionen, Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung Orientierungssatz 1. Positionen in der Betriebskostenabrechnung, aus deren Bezeichnung sich nicht hinreichend klar erkennen lässt, was hiermit abgerechnet wird, sind formell unwirksam. Denn eine Zusammenfassung unterschiedlicher Kosten in einigen wenigen Positionen ohne Benennung der zusammengefassten Kostenpunkte ist unzulässig, vielmehr bedarf es einer konkreten Bezeichnung der in Ansatz gebrachten Kosten. Es besteht zudem kein Zahlungsanspruch hinsichtlich von Positionen, die in der Aufstellung der ansatzfähigen Betriebskosten im Mietvertrag nicht enthalten und daher nicht umlagefähig sind.(Rn.4) (Rn.6) (Rn.7) 2. Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung sind spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ausreichenden Abrechnung mitzuteilen. Die Ausschlussfrist des § 556 BGB gilt für den Einwand, dass es an der vertraglichen Vereinbarung über die Umlage einer bestimmten Betriebskostenposition fehle, jedoch nur insoweit, als es sich um grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten gemäß § 1 BetrKV handelt.(Rn.10) (Rn.12)   3. Die Heizkostenabrechnung ist formal unwirksam, wenn sie gedanklich und rechnerisch nicht nachvollziehbar ist, weil sich der verwendete "Preis je Einheit" nicht ermitteln lässt. Zudem können die Kosten einer Fußbodenkühlung nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn es an einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung fehlt. Der Mieter muss nicht davon ausgehen, dass von den Heizkosten auch negative Heizkosten in Form der Fußbodenkühlung umfasst sind.(Rn.19) (Rn.22) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Altona, 17. Oktober 2012, 317a C 29/12, Urteil Tenor Auf die Berufung der Klägerin vom 17.10.2012 wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona (Az. 317 a C 29/12) wie folgt abgeändert: 1. Auf den Antrag zu 2) wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin € 633,66 nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2011 zu zahlen. 2. Auf den Antrag zu 3) wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin € 160,84 nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2011 zu zahlen. 3. Auf den Antrag zu 4) wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin € 152,76 nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2011 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Von den Kosten des Rechtstreits trägt die Klägerin 74 % und die Beklagte 26 %. 6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe I. Randnummer 1 Von einer Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist. II. Randnummer 2 Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache hat sie allerdings nur teilweise Erfolg. Randnummer 3 I. Der Klägerin steht hinsichtlich der streitgegenständlichen Nebenkostenpositionen der Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 nur teilweise ein Zahlungsanspruch aus § 4 des Mietvertrags zu. Im einzelnen: Randnummer 4 1) Nicht zu erstatten ist die Position "Allgemeinstrom Haus", da sie formell unwirksam ist. Die Bezeichnung dieser Position lässt nicht hinreichend klar erkennen, was hiermit abgerechnet wurde. Die Abrechnung muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt wurden. Eine Zusammenfassung unterschiedlicher Kosten in einigen wenigen Positionen ohne Benennung der zusammengefassten Kostenpunkte ist daher unzulässig (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, 10. Aufl., § 536 Rn. 336). Eine Position "Allgemeinstrom Haus" ist in der Aufstellung der zu erstattenden Betriebskosten gemäß § 30 des Mietvertrags nicht enthalten. Auch der Vortrag der Klägerseite, es seien allein die Kosten der Beleuchtung umfasst, verfängt vor dem Hintergrund, dass die Kosten für die Außenbeleuchtung des Hauses in einer gesonderten Abrechnungsposition geltend gemacht wurden, nicht. Randnummer 5 2) Kein Anspruch steht der Klägerin hinsichtlich der Positionen "Kosten des Wachdienstes", "Brandschutz", "Blitzschutz" und "Zutrittskontrollsystem", "Zentralbatterie Sicherheitsbeleuchtung" und "Glasreinigung" zu. Randnummer 6 a) Bei diesen Positionen handelt es sich mangels Erwähnung in der Aufstellung der ansatzfähigen Betriebskosten gemäß § 30 des Mietvertrags nicht um umlagefähige Positionen. Randnummer 7 aa) Insbesondere sind die Positionen "Kosten des Wachdienstes", "Brandschutz", "Blitzschutz" und "Zutrittskontrollsystem" nicht als "sonstige Betriebskosten" gemäß § 30 Ziffer 17 der Betriebskostenaufstellung des Mietvertrags vereinbart anzusehen. Der dort genannten Position "sonstige Betriebskosten" dürfte es an hinreichender Bestimmtheit fehlen. Erforderlich ist vielmehr eine konkrete Bezeichnung der einzelnen Kosten, die neben den im Katalog gemäß Ziffern 1 - 16 ansatzfähig sein sollen. Nur eine solche konkrete Bezeichnung ermöglicht es dem Mieter zu erkennen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., B 50, S. 108). Randnummer 8 bb) Auch die Position "Zentralbatterie/Sicherheitsbeleuchtung" wird nicht vom Betriebskostenkatalog erfasst. Zwar umfassen die "Kosten der Beleuchtung" gemäß Ziffer 11 zu § 30 des Mietvertrags regelmäßig auch die Kosten für die bei Ausfall der Hauptbeleuchtung anfallenden Kosten der Sicherheitsbeleuchtung (vgl. Langenberg A 324, S. 90). Nach dem Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 27.03.2012 (Bl. 99 dA) handelt es sich bei der Kostenposition "Zentralbatterie/Sicherheitsbeleuchtung" im vorliegenden Fall jedoch um Wartungskosten für Notstromaggregate, die der Sicherung des Objektes im Falle eines Stromausfalls dienen, insbesondere zur Versorgung von Kühlschränken, Notlicht, Klingelanlagen und Telefon. Da die Kosten somit nicht allein durch die Versorgung der Beleuchtung, sondern auch anderer, im Betriebskostenkatalog nicht erwähnter Einrichtungen mit Notstrom entstehen, ist diese Position nicht umlagefähig. Es ist nicht ermittelbar, welcher Anteil allein auf die Versorgung der Notbeleuchtung mit Strom entfällt. Randnummer 9 cc) Nicht umlagefähig ist zudem die Position "Glasreinigung". Zwar handelt es sich gemäß § 30 Ziffer 9 auch bei den "Kosten der Gebäudereinigung" um abrechnungsfähige Betriebskosten. Diese umfassen nach dem Wortlaut jedoch nur die Kosten für die Säuberung von "von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen". Mit der Position "Glasreinigung" wurden im vorliegenden Fall jedoch Kosten für die Reinigung der in den jeweiligen Wohnungen befindlichen Fenster erfasst, wie die abgerechnete Fläche von 16,91 zeigt. Kosten der Reinigung von Gebäudeteilen, die individuell von den jeweiligen Mietern genutzt werden, fallen nicht unter § 30 Ziffer 9 des Mietvertrags. Randnummer 10 b) Die Einwendungen gegen die Umlagefähigkeit der genannten Positionen sind nicht wegen Versäumung der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausgeschlossen. Danach sind Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Randnummer 11 aa) Einwendungen gegen die Positionen "Kosten des Wachdienstes" und "Brandschutz" sowie "Zentralbatterie/Sicherheitsbeleuchtung" haben die Beklagten bezüglich der am 29.12.2009 zugegangenen Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 mit Schreiben vom 15.02.2010 (Anlage B 7, dort S. 3) und bezüglich der mit Schreiben vom 15.12.2010 versandten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 mit Schreiben vom 12.01.2011 erhoben. Randnummer 12 bb) Auf die Positionen "Blitzschutz", "Zutrittskontrollsystem" und "Glasreinigung" findet die Ausschlussfrist dagegen keine Anwendung. Denn nach der Rspr. des BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az. VIII ZR 279/06, gilt die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB für den Einwand, dass es an einer vertraglichen Vereinbarung über die Umlage einer bestimmten Betriebskostenposition fehle, nur, soweit es sich bei dieser Position um grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten gemäß § 1 BetrKV handelt. Dies trifft auf die Positionen "Blitzschutz", "Zutrittskontrollsystem" und "Glasreinigung" aber nicht zu. Für die Position "Glasreinigung" ist § 2 Ziffer 9 BetrKV nicht einschlägig, da hiervon - wie bereits ausgeführt - Kosten für die Säuberung der in den jeweiligen Wohnungen befindlichen Fenstern und nicht die Fenster der gemeinsam benutzten Gebäudeteile erfasst werden. Auch § 1 BetrKV passt nicht, da die Kosten für die Reinigung der Wohnungsfenster nicht dem Eigentümer durch bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Hinsichtlich der Positionen "Blitzschutz" und "Zutrittskontrollsystem" bleibt nach dem Klägervortrag offen, welche konkreten kostenauslösenden Punkte hiervon umfasst werden, so dass unklar bleibt, ob diese Positionen von § 1 Abs. 1 BetrKV erfasst werden. Randnummer 13 3) Dagegen kann die Klägerin von der Beklagten Erstattung der Positionen "Strom Raumlufttechnik" sowie "Notstromsystem" verlangen. Das Gleiche gilt für die Position "Wartung Feuerlöschanlage" für das Jahr 2009. Zwar fehlt es den genannten Positionen an der Umlagefähigkeit, da diese nicht in der Aufstellung gemäß Ziffer 17 zu § 30 des Mietvertrags erwähnt wurden. Das gilt insbesondere für die Position "Notstromsystem", da diese aus den oben unter 1)a)bb) ausgeführten Erwägungen nicht von den Kosten der Beleuchtung gemäß Ziffer 11 zu § 30 des Mietvertrags umfasst wird. Jedoch hat die Beklagte ihre diesbezüglichen Einwendungen nicht rechtzeitig gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB geltend gemacht. Für die genannten Positionen gilt die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Denn es handelt sich bei diesen Positionen grundsätzlich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 1 Abs. 1 BetrKV, da Stromkosten für Raumlufttechnik bzw. des Notstromsystems ebenso wie für die Wartung eine Feuerlöschanlage anfallenden Kosten in der Regel laufend bei bestimmungsgemäßer Nutzung des Gebäudes entstehen. Die Beklagte hat sich mit ihrem Schreiben vom 15.02.2010 jedoch gegen keine der drei Positionen, mit ihrem Schreiben vom 12.1.2011 nur gegen die Position "Wartung Feuerlöschanlage" gewandt, so dass letztere Position nur für das Jahr 2009 erstattungsfähig ist. Randnummer 14 4) Ebenso kann die Klägerin Erstattung der Position "Treppenhausreinigung" verlangen. Bezüglich dieser Position liegt eine formell und materiell wirksame Nebenkostenabrechnung vor. Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit liegt auch vor dem Hintergrund, dass die Treppenhausreinigung zwei Mal pro Woche erfolgt ist, nicht vor. Dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen solche Kosten, die ein "vernünftiger Wohnungsvermieter", der ein "vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält", veranlasst hat (Langenberg, H Rn. 15, S. 322). Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei dem Mietobjekt um ein überdurchschnittlich ausgestattetes, gehobenen Ansprüchen genügendes Objekt handelt, erscheint die Vornahme einer Treppenhausreinigung zwei Mal wöchentlich nicht unangemessen. Randnummer 15 5) Die "Kabelbenutzungsgebühren" sind gemäß § 10 Abs. 5 des Mietvertrags ordnungsgemäß nach Wohneinheiten abgerechnet worden. Randnummer 16 6) Die Position "Hausmeister" ist formell wirksam abgerechnet worden. Richtig ist zwar, dass der Ansatz von schon bereinigen Kosten formelle Unwirksamkeit begründet (Schmidt-Futterer, Langenberg, § 556 Rn. 337). Hierfür liegen im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte vor. Die Differenz zwischen den abgerechneten Gesamtkosten für die Position "Hausmeister II in der Nebenkostenabrechnung 2008 und dem von der Beklagtenseite vorgelegten Rechnung vom 30.09.2008 (Anlage B 5) ist ohne Relevanz, da die von der Beklagten herangezogene Rechnung der Fa D...S...N... GmbH vom 30.09.2008 (Anlage B 5) nicht das hier streitgegenständliche Objekt V... Straße., sondern nur die Hausnrn., und betrifft. Materielle Einwände hat die Beklagten nicht substantiiert vorgetragen. Zudem dürften diesbezügliche Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung 2008 auch wegen Fristablaufs gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht durchgreifen. Randnummer 17 7) Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 ist hinsichtlich der abrechneten Fläche materiell unwirksam. Es ist nicht nachvollziehbar, dass sich die der Abrechnung zugrunde gelegte Fläche von 1.170,00 qm in der Abrechnung 2008 auf 1.163,80 qm im Jahr 2009 verringert haben soll. Das gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass die Fläche von 1.170 qm nach Angaben der Klägerin im Schreiben vom 18.05.2010 (Anlage K 7) Ergebnis einer vorgenommenen Vermessung war, die bereits für das Jahr 2007 zu einem korrigierten Verteilerschlüssel führte. II. Randnummer 18 Bezüglich der Heizkosten ergibt eine Prüfung der einzelnen abgerechneten Positionen folgendes Bild: Randnummer 19 1. Für das Jahr 2008 steht der Klägerin gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten zu. Die ursprünglichen Abrechnungen der Heizkosten für das Jahr 2008 sind - wie vom Amtsgericht zutreffend ausgeführt - mangels Verständlichkeit formell unwirksam. Voraussetzung einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung ist insbesondere, dass sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist (Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 Rn. 333). Diesen Anforderungen genügen die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht. Aus den drei Heizkostenabrechnungen (Anlage K 3, S. 2 - 4) lässt sich der verwendete "Preis je Einheit" nicht ermitteln. Dies ist erst anhand der "Erklärung des Einheitspreises", welche der Abrechnung für das Jahr 2009 beigefügt war, möglich. Hinsichtlich ihrer Behauptung, die "Erklärung des Einheitspreises" sei bereits der Abrechnung für das Jahr 2008 beigefügt gewesen, ist die Klägerin beweisfällig geblieben. Der vom Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 19.03.2013 vorgelegten Originalabrechnung war eine Beifügung dieser Erklärung als Anlage nicht zu entnehmen. Randnummer 20 Die Einwendungen der Beklagten gegen die Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 sind nicht gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausgeschlossen. Denn Voraussetzung für den Fristbeginn ist der Zugang einer formell ausreichenden Abrechnung (Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 Rn. 499), an welcher es im vorliegenden Fall gerade fehlt. Überdies hat die Beklagte die mangelnde Verständlichkeit der Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 mit Schreiben vom 15.02.2010 gerügt. Randnummer 21 2. Für das Jahr 2009 kann die Klägerin nur teilweise Erstattung der mit den Heizkostenabrechnungen abgerechneten Positionen verlangen. Randnummer 22 a) Kein Anspruch auf Erstattung steht der Klägerin bezüglich der Kühlungskosten zu. Eine Umlage dieser Kostenposition ist zwischen den Parteien nicht vereinbart worden. § 30 Abs. 2 des Mietvertrags bestimmt allein, dass die Wohnung über die Möglichkeit verfügt, im Sommer eine Fußbodenkühlung einzusetzen. Dieser Regelung ist auch im Wege der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck nicht zu entnehmen, dass sämtliche durch die Fußbodenkühlung entstehenden Kosten - insbesondere die ohne eine konkrete Nutzung der Fußbodenkühlung entstehenden Kosten für eine bloße Vorhaltung derselben - auf die Mieter umgelegt werden. Auch der von der Klägerin vorgenommenen Auslegung der gemäß § 4 des Mietvertrags von der Beklagten zu erbringen Heizkosten, wonach auch Kühlungskosten als "negative Heizkosten" umfasst seien, vermag die Kammer nicht zu folgen. Eine Kühlung bezweckt das Gegenteil der mit der Beheizung bezweckten Erwärmung der Mietwohnung. Ein objektiver Empfänger erwartet daher nicht, dass auch Kühlungskosten in den Begriff Heizkosten miteinzubeziehen sind. Randnummer 23 b) Nicht erstattungsfähig sind die Heizkosten für den Keller, da der Keller unstreitig nicht über eine Heizung verfügt. Nach dem Vortrag der Klägerin im Schreiben vom18.05.2010 (Anlage K 7) werden unter der Position "Heizungskosten Keller" vielmehr die Kosten der zentralen Kellerbelüftungsanlage abgerechnet. Eine Umlage dieser Kosten ist vertraglich jedoch nicht vereinbart worden. Randnummer 24 Die Beklagte hat diese Position mit Schreiben vom 15.02.2010 und 12.01.2011 fristgemäß gerügt. Randnummer 25 c) Abrechnungsfähig ist dagegen die Position "Contracting GP 2" für die Heizkosten der Wohnung, also der Abrechnung "K stat". Mit dieser Position hat die Klägerin - wie in der Anlage K 7, S- 3 erläutert - die Investitionskosten des Contractingunternehmens MVV umgelegt. Hierbei handelt es sich um Kosten, die dem Vermieter aufgrund Abschlusses eines Wärmelieferungsvertrags mit einem Dritten (Contracting) entstanden sind. Nach § 4 des Mietvertrags hat der Mieter die Heizkosten im Sinne von § 2 BetrKV zu tragen. Gemäß § 7 Abs. 4 HeizKV gehören zu den Kosten für die Wärmelieferung auch das Entgelt für die Wärmelieferung. Hierzu zählen auch die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser; insbesondere die Lieferung von Fernwärme. Zu den umlegbaren Kosten der Fernwärme gehören die gesamten Kosten, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt, einschließlich der Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmergewinns (BGH, Entsch 16.04.2008, Az. VIII 75/07, zitiert über juris). Randnummer 26 Aus denselben Erwägungen ist die Position "Überwachung/Bedienung/Wartung PC & M-Bus-Anlage" erstattungsfähig. Denn hierbei handelt es sich nach den Schriftsatz der Klägerin vom 19.12.2012, S. 13, um Kosten, die der Klägerin vom Contractingunternehmen in Rechnung gestellt wurden. Als Kosten der Wärmelieferung gemäß § 7 Abs. 4 HeizKV sind alle vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellten Kosten ansatzfähig (Langenberg, K II. Rn. 86 s. 489). Einer Erläuterung dieser Kosten ist nicht erforderlich. Bei einer Betriebskostenabrechnung im sog. Wärmecontracting bedarf es keiner Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant gegenüber dem Mieter, wenn dieser die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung insgesamt nach entsprechender Mietvertragsvereinbarung zu tragen hat (BGH, 27. Juni 2007, VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060). Randnummer 27 d) Nicht zu beanstanden ist die Abrechnung der Kosten für die elektrische Rohrbegleitheizung, welche das Warmwasser vor dem Auskühlen in den Wasserleitungen bewahrt. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung zu den erstattungsfähigen Heizkosten. Der durch den Betrieb der Rohrbegleitheizung verbrauchte Strom dient der Beheizung und ist daher als Brennstoff gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV erstattungsfähig (vgl Langenberg K II. Rn. 35 S. 474). Randnummer 28 e) Ebenfalls erstattungsfähig sind die Kosten der Garantiewartung der Zähler. Diese werden von den "Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft" gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV erfasst. Randnummer 29 f) Hinsichtlich der Positionen "Allgemeinstrom AREAL" und "Abrechnen KW" ist die Heizkostenabrechnung "K stat" für das Jahr 2009 formell unwirksam , da unklar ist, was hiermit abgerechnet wurde. Die Erläuterung der Position "Abrechnen KW" mit Schreiben vom 18.05.2010 (Anlage K 7) als "Aufteilung Kaltwasser vom Zentralzähler auf die Zähler der einzelnen Mieter" macht diese Position nicht hinreichend verständlich. Offen bleibt insbesondere, wie sich der Preis von 13,11 pro Einheit zusammensetzt. Hinsichtlich der Position "Allgemeinstrom AREAL" fehlt es an einer Erläuterung. III. Randnummer 30 Hinsichtlich der Betriebskosten für die Tiefgarage gilt nach Auffassung der Kammer folgendes: Randnummer 31 1) Von der Beklagten zu erstatten ist die Position "FM-Kosten". Wie von der Klägerin mit Schreiben vom 18.05.2010 dargelegt, handelt es sich hierbei um die "Kosten zur Reinigung und Pflege der Tiefgarage", welche gemäß § 3 a des Mietvertrags als "Kosten der Reinigung" umlagefähig sind. Randnummer 32 2) Kein Anspruch auf Erstattung steht der Klägerin hinsichtlich der mit der Nebenkostenabrechnung 2008 geltend gemachten Position "RWA Tiefgarage" zu. Diesbezüglich hat die Klägerin ihren ursprünglichen Vortrag, hierbei handele es sich um die Lüftungsanlage de Tiefgarage (S. 2 des Schreibens vom 18.05.2010/ Anlage K 7) aufgegeben und trägt nunmehr vor, dass hiermit die Kosten für den in der Tiefgarage befindlichen Rauchwarnmelder abgerechnet worden seien. Eine Vereinbarung bezüglich der Umlage einer solchen Kostenposition enthält § 3 des Stellplatz-Mietvertrags jedoch nicht. Diese Kosten werden insbesondere nicht von § 3 g des Stellplatz-Mietvertrags als "Kosten der Sprinkleranlage" erfasst. Denn die Sprinkleranlage dient dem Löschen von Feuer im Brandfalle. Der Rauchwarnmelder dient nach allgemeinem Verständnis hingegen allein zum Auslösen eines Alarms im Brandfall. Zum Betrieb einer Sprinkleranlage bedarf es eines Rauchwarnmelders daher nicht. Aus denselben Erwägungen ist die Position "RWA Strom Tiefgarage" der Nebenkostenabrechnung 2009 nicht zu erstatten. Randnummer 33 3) Die Klägerin kann mangels Umlagevereinbarung nicht Erstattung der mit der Nebenkostenabrechnung 2009 geltend gemachten Positionen "Wartung/Contracting RWA/Technik", "Leuchtmittel" und "Zutrittskontrolle" verlangen. § 3 des Stellplatz-Mietvertrags benennt diese Positionen nicht. Dies hat die Beklagte auch innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB mit Schreiben vom 12.01.2011 (Anlage B 8) gerügt. Randnummer 34 4) Nicht zu beanstanden ist der von der Klägerin angewandte Verteilerschlüssel von 1: 65. Dieser richtet sich ersichtlich nach dem Verhältnis der Anzahl der vom Mieter genutzten Stellplätze zur Anzahl der Stellplätze, die im Eigentum der Klägerin stehen. Letztes tritt auf 65 der insgesamt 425 in der Tiefgarage befindlichen Stellplätze zu, wie sich aus der Erläuterung des Schlüssels oben rechts auf der Abrechnung (Anlage K 4, S. 2) ergibt. Randnummer 35 5) Zu erstatten sind gemäß § 3 d des Stellplatz-Mietvertrags die Stromkosten. Der Einwand, die durch die Tiefgarage entstandenen Stromkosten seien zu hoch, greift dagegen mangels hinreichender Substantiierung nicht durch. IV. Randnummer 36 Nach alledem stehen der Klägerin nach Abzug der nicht ansatzfähigen Positionen folgende Forderungen zu: Randnummer 37 1) Nebenkosten Wohnung für das Jahr 2008          --     Randnummer 38 Die Abzugsposten übersteigen vor dem Hintergrund, dass die Heizkostenforderungen in Höhe von insgesamt € 1.788,93 vollumfänglich in Abzug zu bringen sind, die Nachforderung. Randnummer 39 2) Nebenkosten Wohnung für das Jahr 2009          € 633,66 Randnummer 40 Abzuziehen waren "Allgemeinstrom Haus", "Kosten Wachdienst", "Brandschutz", "Blitzschutz", "Zutrittskontrollsystem", "Zentralbatterie Sicherheitsbeleuchtung" und "Glasreinigung" von den Betriebskosten und "K Kühlung", "K Keller", "Allgemeinstrom AREAL" sowie "Abrechnung KW" von den Heizkosten. Zudem war bei der Berechnung die zugrunde gelegte Fläche zu korrigieren. Randnummer 41 3) Nebenkosten Tiefgarage für das Jahr 2008          € 160,84 Randnummer 42 Abzuziehen war die Position "RWA Tiefgarage". Randnummer 43 4) Nebenkosten Tiefgarage für das Jahr 2009          € 152,76 Randnummer 44 Abzuziehen waren "Leuchtmittel", "Zutrittskontrolle", "Wartung/Contracting RWA/Technik" und "RWA Strom Tiefgarage". V. Randnummer 45 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 22.01.2025 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 9 C 6/24 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2025:0122.9C6.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 535 BGB, § 543 Abs 1 S 2 BGB, § 543 Abs 2 Nr 3 BGB, § 543 Abs 3 Nr 3 Buchst b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei vereinbarter Ratenzahlung Leitsatz 1. Formell unwirksam ist eine Betriebskostenabrechnung, in der die Angabe eines Umlageschlüssels fehlt. Der Verweis auf die Belegeinsicht genügt nicht.(Rn.18) 2. Zugunsten des Mieters als Kündigungsempfänger ist u.a. ein bereits lange (hier: mehr als vierzig Jahre) andauerndes Mietverhältnis sowie seine nach Kenntniserlangung von den zu geringen Mietzahlungen sofortigen und eigeninitiativen Bemühungen, im Austausch mit der Mietverwaltung eine Lösung zu finden, zu berücksichtigen.(Rn.21) 3. Das Recht zur ordentlichen Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung ist jedenfalls aufgrund widersprüchlichen Verhaltens der Vermieterseite ausgeschlossen, weil die Parteien eine Ratenzahlung für die Zahlungsrückstände vereinbarten.(Rn.25) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Klägerinnen haben als Gesamtschuldnerinnen die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 14.325,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der von den Klägerinnen ausgesprochenen fristlosen und hilfsweise ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum. Randnummer 2 Der Beklagte ist seit dem 04.06.1980 Mieter der im zweiten Stock belegenen Wohnung in der, Hamburg. Die Klägerinnen sind durch Eigentumserwerb als Vermieterinnen in das Mietverhältnis eingetreten. Die unstreitige Höhe der Nettokaltmiete beträgt 1.193,75 € sowie 145,00 € auf die Vorauszahlungen für die Nebenkosten; ob der Beklagte darüber hinaus eine höhere Vorauszahlung von 25,00 € monatlich schuldet, ist zwischen den Parteien streitig. Die Wohnung bewohnt auch der Untermieter des Beklagten, der Zeuge von der H.. Zwischen den Parteien besteht Streit über etwaige Zahlungsrückstände des Beklagten. Hintergrund ist ein unterschiedliches Verständnis der Parteien über die formelle Gültigkeit der Nebenkostenabrechnungen der Klägerinnen in den Jahren 2019 bis 2021. In dem Zeitraum März 2023 bis Juli 2023 zahlte der Beklagte zudem eine um insgesamt 1.400,00 € (200,000 EUR im März 2023, 300,00 EUR jeweils in den Monaten April bis Juli 2023) zu geringe Miete. Der Beklagte rief, als er diesen Fehler bemerkte, am 01.08.2023 die Mitarbeiterin der Verwaltung des Objekts, die Zeugin L. an. Über den Inhalt des Telefonats, insbesondere über den Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung, besteht zwischen den Parteien Streit. Ab dem 15.08.2023 leistete der Beklagte für 14 Monate jeweils zum 15. eines Monats 100,00 € an die Klägerinnen per Überweisung. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 30.08.2023 kündigten die Klägerinnen durch ihre Hausverwaltung den Mietvertrag fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Randnummer 4 Nachdem zu dem Termin am 03.07.2024 für die Klägerinnen niemand erschienen ist, ist am gleichen Tag antragsgemäß ein klagabweisendes Versäumnisurteil ergangen, das den Klägerinnen am 30.07.2024 zugestellt worden ist. Hiergegen richtet sich der Einspruch der Klägerinnen vom 13.08.2024. Randnummer 5 Die Klägerinnen beantragen, Randnummer 6 das Versäumnisurteil vom 03.07.2024 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung, Hamburg, 2. Stock, zu räumen und an die Klägerinnen herauszugeben. Randnummer 7 Der Beklagte beantragt, Randnummer 8 die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Der Beklagte meint, dass die Nebenkostenabrechnungen zum Teil formell unwirksam seien, weswegen er zu einer Verrechnung mit den laufenden Mietforderungen berechtigt gewesen sei. Das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2019 betrage 306,35 € (Verrechnung mit Mietforderung aus 02/2021). Das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2020 betrage 238,94 € (Verrechnung mit Mietforderung aus 04/2022). Eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen ab dem 01.01.2022 um 25,00 € sei unwirksam. Das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2021 betrage 378,36 € (Verrechnung mit Mietforderung aus 02/2023). Der Beklagte behauptet, bei dem Telefonat am 01.08.2023 eine Ratenzahlungsvereinbarung hinsichtlich der ausstehenden 1.400,00 € über 100,00 € monatlich mit den Klägerinnen geschlossen zu haben. Randnummer 10 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin L. sowie des Zeugen von der H.. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll vom 20.11.2024 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 11 Der Einspruch gegen das Versäumnisurteil ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Randnummer 12 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Ein Anspruch der Klägerinnen gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung besteht nicht. Randnummer 13 I. Die außerordentlichen und ordentlichen Kündigungen der Klägerinnen haben nicht zu einer Beendigung des Mietvertrages geführt. Randnummer 14 1) Die im Schreiben vom 30.08.2023 ausgesprochene außerordentliche Kündigung ist nicht wirksam. Es gibt keinen Grund, der zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Randnummer 15 a) Der Beklagte war nicht mit einem nicht unerheblichem Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine im Verzug, vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB. Randnummer 16 Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Die monatliche vom Beklagten zu entrichtende Miete beträgt 1.338,75 EUR. Sie setzt sich zusammen aus der monatlichen Kaltmiete in Höhe von 1.193,75 EUR und einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 145,00 EUR. Randnummer 17 Der Beklagte war am 30.08.2023 lediglich mit insgesamt 1.300,00 EUR (200,000 EUR im März 2023, 300,00 EUR jeweils in den Monaten April bis Juli 2023, abzüglich Zahlung von 100,00 EUR am 15.08.2023) im Zahlungsverzug. Ein höherer Zahlungsverzug lag nicht vor. Die Klägerinnen haben mangels wirksamer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung keinen Anspruch auf Zahlung von 25,00 EUR monatlich. Auch war der Beklagte berechtigt, die Guthaben, die er für die Betriebskostenabrechnung 2019 bis 2021 für sich errechnete, mit seinen Mietzahlungspflichten zu verrechnen. Randnummer 18 Soweit die Klägerinnen mit den Betriebskostenabrechnungen 2019, 2020, 2021 Kosten für Wasser/Siel geltend machten, war der Beklagte berechtigt, diese mit den laufenden Mietforderungen (02/2021, 04/2022, 02/2023) zu verrechnen. Die Betriebskostenabrechnung war jeweils bereits formell unwirksam. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH NZM 2008, 477; BGH NZM 2010, 784; BGH WuM 2012, 405; BGH NZM 2016, 192 = NJW 2016, 866 = WuM 2016, 170). Diese Darstellungen fehlen, vielmehr sind allein die – nicht weiter prüfbaren – Gesamtkosten angegeben sowie ein Anteil des Beklagten nach „Verbrauch“, der allerdings ebensowenig nachvollziehbar ist. Die Angabe eines Umlageschlüssels fehlt. Der Verweis der Klägerinnen auf die Belegeinsicht genügt nicht. Randnummer 19 Entgegen des klägerischen Vorbringens kam es nicht zu einer wirksamen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung um 25,00 EUR ab Mai 2022, weil diese Erhöhung den Klägerinnen mangels höherer Betriebskosten nicht zustand. Soweit die Klägerinnen zudem in der Folge eine Umlage-Erhöhung von monatlich 25,00 € geltend machten, war auch diese nicht geschuldet, da erhöhte Vorauszahlungen nur auf eine formell wirksame und materiell fehlerfreie Abrechnung gestützt werden können. Ab 2022 gilt zudem, dass erhöhte Vorauszahlungen nicht geltend gemacht werden können, da die Klägerinnen dann nach Ist-Vorauszahlungen abrechnen müssen. Randnummer 20 b) Ebenfalls war der Beklagte nicht in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreichte, vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b) BGB. Wie bereits festgestellt, war der Beklagte zum Kündigungszeitpunk lediglich mit einer Mietnachzahlung in Höhe von 1.300,00 EUR in Verzug. Randnummer 21 c) Schließlich ist es den Klägerinnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht unzumutbar, bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses abzuwarten, vgl. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB. Zugunsten des Beklagten als Kündigungsempfänger sind hier die bereits lange von mehr als vierzig Jahren sowie seine nach Kenntniserlangung von den zu geringen Mietzahlungen sofortigen und eigeninitiativen Bemühungen, im Austausch mit der Mietverwaltung eine Lösung zu finden, zu berücksichtigen. Zweifel an seiner Zahlungsmoral, die eine Weiterführung des Mietverhältnisses für die Klägerinnen unzumutbar machen, wie etwa die Nicht- oder Spätleistung trotz Mahnung (vgl. BGH, Urteil vom 14.9.2011 - Az. VIII ZR 301/10 Rn. 14 ff.), gibt es nicht. Der Beklagte hat inzwischen die insgesamt ausstehenden 1.400,00 EUR in Raten, zu denen er nach eigener Auffassung nach Rücksprache mit der Klagepartei berechtigt war, beglichen. Randnummer 22 2) Des Weiteren ist die von den Klägerinnen in demselben Schreiben vom 30.08.2023 hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung aufgrund einer nicht unerheblichen verschuldeten Pflichtverletzung des Beklagten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht wirksam. Randnummer 23 a) Es ist zwar vertretbar, in dem Mietzahlungsverzug in Höhe von 1.300,00 EUR, der ab dem 01.08.2024 den Betrag einer monatlichen Miete nicht erreichte, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters zu sehen (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012 - Az. VIII ZR 107/12, Rn. 20, wo die Erheblichkeitsgrenze bei Zahlungsverzug unterhalb der Monatsmiete bei einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat noch abgelehnt wird). Denn der Beklagte beseitigte auch in der Folge den Zahlungsverzug nicht prompt nach der Kündigung, sondern lediglich monatlich in Höhe von 100,00 EUR. Randnummer 24 b) Der Beklagte hat gemäß § 276 Abs. 1 S. 1 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit und die Zuwenigzahlung demzufolge auch zu vertreten. Dass dem Beklagten bei der Erstellung des Dauerauftrags ein Fehler passiert sein mag, spielt hierfür keine Rolle. Randnummer 25 c) Das Recht zur ordentlichen Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Beklagten ist allerdings jedenfalls aufgrund widersprüchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium) der Klagepartei ausgeschlossen, weil die Parteien durch das Telefonat am 01.08.2023 eine Ratenzahlung vereinbarten. Das widersprüchliche Verhalten ist rechtsmissbräuchlich und verstößt damit gegen Treu und Glauben, § 242 BGB, wenn durch das Verhalten für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist (OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.11.2018 - Az. 2 U 39/17, Rn. 39). Randnummer 26 Das Gericht ist nach Anhörung Beklagten und der Beweisaufnahme, insbesondere der Vernehmung der Zeugin L. sowie des Zeugen von der H., zu der Überzeugung gelangt, dass am 01.08.2023 eine Ratenzahlungsvereinbarung zwischen den Parteien geschlossen worden ist. Randnummer 27 Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO ist eine Behauptung bewiesen, wenn das Gericht von ihrer Wahrheit überzeugt ist, ohne dabei unerfüllbare Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 18.6.1998 - Az. IX ZR 311/95). Da eine absolute Gewissheit nicht zu erreichen und jede Möglichkeit des Gegenteils nicht auszuschließen ist, genügt hierfür ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit (BGH, Urteil vom 14.01.1993 - Az. IX ZR 238/91), der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie dabei völlig auszuschließen (BGH, Urteil vom 16.04.2013 - VI ZR 44/12, Rn. 8). Randnummer 28 Da der Beklagte hinreichend darlegen und beweisen konnte, dass er davon ausgehen durfte, mit Frau L. eine solche Vereinbarung getroffen zu haben, dass die Mietschulden in monatlichen Raten von 100,00 EUR abbezahlt werden können, sind diese Anforderungen erfüllt. Randnummer 29 Bei seiner persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung am 20.11.2024 hat der Beklagte zur Überzeugung des Gerichts darzulegen vermocht, dass er davon ausging, am 01.08.2023 telefonisch mit Frau L. eine monatliche Ratenzahlung vereinbart zu haben. Der Beklagte konnte die Interaktion mit Frau L. detailliert wiedergeben. Er schilderte, er habe vorgeschlagen, ab dem 15.08.2023 monatliche Ratenzahlungen in Höhe von 100,00 EUR, jedenfalls aber monatliche Ratenzahlungen, zu zahlen. Die Aussage der Zeugin L. „Ja, dann machen Sie das mal“ sei noch sehr präsent in seiner Erinnerung. Der Beklagte machte außerdem Bemerkungen zu Details, die nicht primär für das eigentlich Gesagte von Bedeutung sind, etwa zur von ihm wahrgenommenen Atmosphäre des Gesprächs. Er führte aus, dass er und Frau L. ruhig miteinander sprachen, Widersprüche gab es jeweils wechselseitig keine. Für die Glaubhaftigkeit seiner Aussage spricht, dass er eine raumzeitliche Verknüpfung herstellte, indem er schilderte, dass er sich zum Zeitpunkt des Telefonats, das etwa zehn Minuten gedauert habe, in der Küche befunden habe. Außerdem, auch das ist zugunsten der Glaubhaftigkeit der Aussage des Beklagten zu werten, korrigierte er sich selbst und gab auch zu, nicht mehr sicher zu sein, ob die beiden über eine konkrete Summe für die Ratenzahlung sprachen. Er gab zudem zu, dass er den Dauerauftrag, der die Zuwenigzahlung erst verursachte hatte, nicht mehr kontrollierte. Randnummer 30 Diese Angaben des Beklagten werden durch die ergiebigen und detaillierten Aussagen des Zeugen von der H. vollständig und detailliert bestätigt. Randnummer 31 Der Zeuge von der H. gab ebenfalls an, sich gut an das Gespräch und die Details zu erinnern. Er gab auch ausdrücklich an, dass er den Beklagten habe sagen hören, dass er „Raten von 100,00 € zahlen“ würde, ohne dass Widerspruch von der Gesprächspartnerin gekommen sei, die er allerdings nicht habe hören können. Er sowie der Beklagte seien nach dem Gespräch erleichtert gewesen und für sie sei die Sache damit vom Tisch gewesen. Der Beklagte habe ihn unmittelbar nach dem Gespräch über den Ausgang des Gesprächs informiert. Zum Hintergrund erläuterte der Zeuge, dass er und der Beklagte jährlich durch den Mieterverein Widerspruch gegen die formfehlerhafte Betriebskostenabrechnung einlegten, und anschließend das Guthaben mangels Korrektur der Verwaltung verrechneten. Sodann erzählte der Zeuge von der durch die Verwaltung ausgesprochenen Kündigung. Hierbei schilderte er glaubhaft innere Gedankenvorgänge und eigene Emotionen. So beschrieb er, wie überrascht und erschrocken er war, welche Vermutungen er zu den Motiven der Verwaltung hegte, und wie erleichtert er über die telefonische Klärung im Gespräch des Beklagten mit Frau L. war. Diese überaus detailreiche, lebendige und konsistente Wiedergabe des eigenen Gemütszustands bekräftigt die Glaubhaftigkeit seiner Aussage. Ferner konnte auch der Zeuge eine starke raumzeitliche Verknüpfung mit den Geschehnissen wiedergeben. Er beschrieb seine Position am Küchentisch, die Atmosphäre und die Ereignisse vor, während und nach dem Telefonat. Für die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen spricht zudem, dass er inhaltlich die gleichen Vorgänge wiedergab, hierbei jedoch sein eigenes Vokabular verwendete. So gab der Zeuge beispielsweise an, dass es keinen Streit gegeben habe, statt - wie der Beklagte - zu sagen, dass das Telefonat ruhig verlief. Einige wesentliche Stichworte wie „Bringschuld“ und „Ratenzahlung“ konnte der Zeuge klar erinnern. Das lebendige Auftreten des Zeugen, der auch bei längeren Umschweifen immer wieder zum Kerngeschehen zurückkehrte, bekräftigt das Gericht in seiner Annahme der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen zur telefonisch getroffenen Ratenzahlungsvereinbarung. Randnummer 32 Die Tatsache, dass der Beklagte das ausdrücklich im Vorfeld zu dem Telefonat ausgesprochene Angebot des Zeugen, die Mietrückstände in gesamter Höhe direkt zu tilgen, ablehnte, verdeutlicht nach Auffassung des Gerichts, dass der Beklagte sich vollumfänglich auf die Ratenzahlungsvereinbarung verließ. Der Zeuge von der H. hätte die finanziellen Mittel gehabt und wäre gewillt gewesen, die Zahlung der 1.400,00 EUR auf einen Schlag vorzunehmen. Hätte es die Ratenzahlungsvereinbarung nicht gegeben, so hätte es für den Beklagten keinen Grund gegeben, das Angebot auszuschlagen. Durch das Ausschlagen des Angebots bürdete sich der Beklagte zusätzlichen Stress auf, für den es aus Sicht des Beklagten keinen Grund gegeben hätte, hätte es diese Ratenzahlungsvereinbarung nicht gegeben. Randnummer 33 Schließlich wusste die Verwaltung spätestens Mitte August 2023 mit Eingang der ersten Rate in Höhe von 100,00 EUR, dass der Beklagte von einer wirksamen Ratenzahlungsvereinbarung - wie telefonisch am 01.08.2023 besprochen - ausging. Anstatt erneut das Gespräch mit dem Beklagten zu suchen, das scheinbare Missverständnis aufzuklären und nach anderweitigen Zahlungsmodalitäten zu fragen, handelte die Verwaltung zunächst zwei Wochen lang überhaupt nicht, bevor die schriftlich erklärte Kündigung am 30.08.2023 losgeschickt wurde. Gleiches gilt für die Tatsache, dass die Klägerinnen seit März 2023 zur Kenntnis genommen haben, dass der Beklagte offenbar - aus welchen Gründen auch immer - evident zu wenig Miete zahlte, was für die Klägerinnen auch nicht mit den noch offenen Nebenkostenabrechnungen zu erklären war und was für das ansonsten - jenseits der unterschiedlichen Auffassungen zu den Betriebskostenabrechnungen - stets pünktliche und korrekte Zahlungsverhalten des Beklagten untypisch war. Die Klägerinnen mahnten allerdings den Beklagten hiernach zu keiner Zeit und wiesen den Beklagten auch nicht darauf hin. Für das Gericht ergibt sich hieraus ein zusätzlicher Anhaltspunkt, gemäß § 242 BGB ein Beziehen der Klägerinnen auf einen kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand zu versagen. Denn die wechselseitige Fürsorgepflicht hätte es geboten, dass die Klägerinnen den Beklagten frühzeitig auf diesen Umstand hinweisen und nicht erst einen kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand abwarten, der sich über fünf Monate aufbaut, um dann telefonisch von dem Versehen des Beklagten zu erfahren und dessen Ratenzahlung am 15.08.2023 kommentarlos hinzunehmen. In jedem Fall hätten die Klägerinnen spätestens am 15.08.2023 den Irrtum des Beklagten erkennen und ihn auf die fehlende Ratenzahlungsvereinbarung hinweisen müssen. Randnummer 34 Die Ausführungen der Zeugin L. vermochten das Gericht indes nicht zu überzeugen. Die Zeugin L. gab an, dem Beklagten bei dem Telefonat deutlich gesagt zu haben, dass eine Ratenzahlungsvereinbarung erst mit der Eigentümerin abgestimmt werden müsse und danach schriftlich abgeschlossen werde. Sie sei nicht befugt gewesen, eine solche Vereinbarung mit dem Beklagten abzuschließen, sondern habe erst Rücksprache halten müssen. Das Gericht konnte sich indes nicht die Überzeugung verschaffen, dass die Zeugin dies dem Beklagten tatsächlich in dieser Deutlichkeit gesagt hat. Der Beklagte hatte bei dem Telefonat evident das Ziel vor Augen, das Schuldenproblem mithilfe einer Ratenzahlungsvereinbarung zu lösen und ihm war klar, dass er - auch aufgrund verschiedener Streitigkeiten mit den Vermieterinnen in der Vergangenheit, etwa wegen der Betriebskostenabrechnungen - äußerst genau vorgehen musste, um keine kündigungsrelevante Angriffsfläche zu bieten. Das Gericht konnte sich nicht davon überzeugen, dass von der Zeugin L. hierzu ausdrücklicher und verbalisierter Widerstand kam, der dem Beklagten klar gemacht hätte, dass mit diesem Telefonat keine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen werde. Sowohl der Beklagte selbst, der Zeuge von der H. als auch die Tatsache, dass der Beklagte ab dem 15.08.2023 - von den Klägerinnen unwidersprochen - Raten leistete, zeugen davon, dass die Zeugin L. bei dem Telefonat mitnichten so deutlich wurde wie sie es bei ihren zeugenschaftlichen Angaben sagte. Randnummer 35 II. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 8. Zivilsenat Entscheidungsdatum: 14.04.2016 Aktenzeichen: 8 U 98/15 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 985 BGB, § 986 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Abschluss eines konkludenten Mietvertrags durch Zahlung der Betriebs- bzw. Reparaturkosten Orientierungssatz 1. Ein Mietverhältnis ist auch dann anzunehmen, wenn der Bewohner/Besitzer lediglich die Betriebskosten oder sonstige Lasten zu tragen hat. So liegt ein (konkludenter) Mietvertrag bereits dann vor, wenn überhaupt eine - nicht notwendige kostendeckende - Gegenleistung erfolgt (Anschluss OLG Stuttgart, Beschluss vom 20. August 2009 - 6 W 44/09).(Rn.23) 2. Trägt der Bewohner/Besitzer die Reparaturkosten einer Wohnung, dann hat er eine Pflicht des Vermieters übernommen und somit ein Entgelt für die Gewährung des Gebrauchs geleistet. Das reicht für die Annahme eines Mietverhältnisses aus. So ist ein Mietvertrag auch dann anzunehmen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung sehr niedrig ist (sog. Gefälligkeitsmiete).(Rn.24) Verfahrensgang vorgehend LG Hamburg 16. Zivilkammer, 9. September 2015, 316 O 179/14 nachgehend BGH, 20. September 2017, VIII ZR 279/16, Urteil nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 8. Zivilsenat, 1. März 2018, 8 U 98/15, Urteil Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 09.09.2015, AZ: 316 O 179/14, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des nach dem Urteil zu vollstreckenden Betragt abwenden, wenn nicht die Beklagte Sicherheit in derselben Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe Randnummer 1 I. Der Kläger, Zwangsverwalter des in T... K... in H... belegenen Wohnungseigentums, verlangt von der Beklagten die Herausgabe des Wohnungseigentums, Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von rund € 33.000,- für die Vergangenheit und künftiger monatlicher Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe. Randnummer 2 Das Landgericht Hamburg hat durch Urteil vom 09.09.2015, auf das zur weiteren Sachdarstellung - ebenso wie auf die erstinstanzlich gewechselten Parteienschriftsätze nebst Anlagen - sowie hinsichtlich der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, der Klage stattgegeben. Randnummer 3 Gegen dieses ihr am 11.09.2015 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 12.10.2015 (Montag) Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung am 11.12.2015 begründet. Randnummer 4 Sie trägt vor, das Landgericht hätte ihren Beweisangeboten aus den Schriftsätzen vom 11.09.2014, Zeugnis RA U... M..., und vom 12.02.2015, Zeugnis A... A..., nachgehen müssen. Randnummer 5 Insbesondere hätte sie entgegen der Ansicht des Landgerichts ihrer Darlegungs- und Beweislast genügt, in dem sie den Zeugen A... zum Beweis der Tatsache benannt habe, dass der Zeuge A... und sie (Beklagte) unentgeltlich und lebenslang in dem Haus hätten wohnen sollen. Das Landgericht bemesse dem Telefax des Zeugen A... rechtsfehlerhaft eine erhebliche Bedeutung zu. Randnummer 6 Die Aussage des Zeugen E... sei nachweislich falsch. Randnummer 7 Rechtsfehlerhaft sei die Entscheidung des Landgerichts auch im Hinblick auf ihren Vortrag zur Begründung eines Mietverhältnisses allein dadurch, dass sie und der Zeuge A... die Betriebskosten ("Neben- und Reparaturkosten", vgl. Schriftsatz vom 12.01.2015) getragen hätten. Insoweit habe es keiner ausdrücklichen Vereinbarung bedurft, es habe die konkludente Vereinbarung durch die Übernahme der Kosten genügt, die unstreitig sei. Randnummer 8 Sie könne sich auf neue Angriffs- und Verteidigungsmittel berufen. Das führt die Beklagte auf S. 8 ff. der Berufungsbegründung (Bl. 169) im Einzelnen aus. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Hamburg, verkündet am 27.07.2015 (Anm. v. Gericht: richtig: 09.09.2015), Gesch-Nr. 316 O 179/14, die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Der Kläger beantragt, Randnummer 12 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 13 Er verteidigt das landgerichtliche Urteil und trägt u.a. vor, das Landgericht hätte weder den Zeugen M... noch den Zeugen A... vernehmen müssen. Randnummer 14 Die tatsächliche Nutzung der Mietsache begründe kein Mietverhältnis. Randnummer 15 Der neue Sachvortrag sei nicht zuzulassen. Randnummer 16 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 17 Das Gericht hat den Parteien in der Verhandlung vom 02.03.2016 Hinweise erteilt, auf die verwiesen wird (Bl. 212). Der Kläger hat Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten und u.a. mit Schriftsatz vom 23.03.2016, erstmals vorgetragen, es seien nicht sämtliche Nebenkosten für das Grundstück bzw. Gebäude durch die Beklagte entrichtet worden, vor der Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens seien die Grundsteuer und die Versicherung durch den Schuldner des Zwangsverwaltungsverfahrens, A..., bzw. auf dessen Veranlassung durch den Zeugen E... und nach der Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens seien diese Kosten und die Abfallentsorgungskosten durch ihn (Kläger) bezahlt worden (Anl. K 8 - Verwalterabrechnungen ab 05.12.2013). Randnummer 18 II. Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Randnummer 19 Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch nach § 985 BGB auf Herausgabe der Wohnungseigentumseinheit, Reihenhauses T... K.... Randnummer 20 Der Beklagten steht nach § 986 BGB ein Recht zum Besitz zu. Dabei kann offenbleiben, ob zwischen dem Zeugen A... und dem Zeugen A... ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht vereinbart worden war. Denn zumindest ist zwischen ihnen und der Beklagten ein Mietvertrag konkludent geschlossen worden. Randnummer 21 Das folgt aus den Umständen des Falles bzw. der praktischen Handhabung. Der Zeuge A... wohnte dort mit seiner Familie seit 1998, also seit über 17 Jahren. Er und seine Ehefrau, die Beklagte, zahlten seit 1998 sämtliche Nebenkosten und Reparaturkosten. Der Zeuge A... ließ ihn mit seiner Ehefrau dafür in seinem Haus wohnen und verlangte keine weitere Miete und keine Herausgabe. Randnummer 22 Dass der Zeuge A... und die Beklagte seit 1998 sämtliche Nebenkosten und Reparaturkosten zahlten, war in der ersten Instanz unstreitig. Der Kläger hat die entsprechende Behauptung der Beklagten im Schriftsatz vom 12.01.2015 (S. 1, Bl. 48) in der ersten Instanz nicht bestritten. Ferner hat der Kläger die wiederholende Behauptung der Beklagten in der Berufungsbegründung (S. 7, Bl. 168), sie und der Zeuge A... hätten die Betriebskosten (Neben- und Reparaturkosten) getragen, in seiner Berufungserwiderung nicht bestritten. Soweit er nun erstmals im Schriftsatz vom 23.03.2016 ausführt, es seien nicht sämtliche Nebenkosten für das Grundstück bzw. Gebäude durch die Beklagte entrichtet worden, vor der Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens seien die Grundsteuer und die Versicherung durch den Schuldner des Zwangsverwaltungsverfahrens, A... bzw. auf dessen Veranlassung durch den Zeugen E..., und nach der Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens seien diese Kosten und die Abfallentsorgungskosten durch ihn (Kläger) bezahlt worden (Anl. K 8 - Verwalterabrechnungen ab 05.12.2013), vermag er damit nicht durchzudringen. Dieser neue von der Beklagten bestrittene Vortrag kann nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zugelassen werden. Er war in der Verhandlung vom 02.03.2016 auch nicht nachgelassen worden. Dem Kläger war lediglich Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Hinweis gewährt worden, dass ein Mietvertrag konkludent geschlossen worden sein dürfte. Ihm war nicht die Möglichkeit eröffnet worden, insoweit einen längst unstreitigen Vortrag nun erstmals zu bestreiten und neu vorzutragen. Im Übrigen hätten die Beklagte und der Zeuge Abidi zumindest die anderen Betriebs- bzw. Nebenkosten und zusätzlich die Reparaturkosten gezahlt. Randnummer 23 Nach der Rechtsprechung ist ein Mietverhältnis auch dann anzunehmen, wenn der Mieter lediglich die Betriebskosten oder sonstige Lasten zu tragen hat (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., Vor § 535 BGB Rn 12 m.w.N.). So liegt ein Mietvertrag bereits dann vor, wenn überhaupt eine - nicht notwendige kostendeckende - Gegenleistung erfolgt (OLG Stuttgart ZMR 2010, 446 f - Rn 18 m.w.N. i.V.m. Rn 5; s. auch OLG Stuttgart NZM 2008, 838 - Rn 11 f.). Randnummer 24 Aus der Entscheidung des OLG Dresden, ZMR 2003, 251, folgt entgegen der Ansicht des Klägers nichts anderes. Danach kann von einer Entgeltlichkeit (mit der Folge der Annahme einer Leihe) nicht die Rede sein, wenn lediglich die Kosten übernommen werden, die den Gebrauch der Sache erst ermöglichen, dort die anfallenden Betriebskosten ohne Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schönheitsreparaturen und Instandhaltung. Hier hat die Beklagte mit dem Zeugen A... aber zusätzlich die Reparaturkosten übernommen. Reparaturen gehören zur Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand (Palandt- Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 535 Rn 41, 36), die grundsätzlich den Vermieter trifft (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Damit haben die Beklagte und der Zeuge A... eine Pflicht des Vermieters übernommen, sich insoweit an den notwendigen Ausgaben beteiligt und somit ein Entgelt für die Gewährung des Gebrauchs übernommen. Das reicht. Ein Mietvertrag ist auch dann anzunehmen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung sehr niedrig ist, sog. Gefälligkeitsmiete (BGH ZMR 1970, 268, 269). Randnummer 25 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 26 Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711. Randnummer 27 Für die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 und/oder Nr. 2 ZPO bestand kein Anlass. Sonstiger Langtext Randnummer 28 Berichtigungsbeschluss vom 18.05.2016: Randnummer 29 Der Tenor des Urteils des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 14.04.2016, AZ: 8 U 98/15, wird wegen einer offenbaren Unrichtigkeit gem. § 319 Abs. 1 ZPO dahingehend berichtigt, dass nach Randnummer 30 "Die Klage wird abgewiesen" Randnummer 31 eingefügt wird: Randnummer 32 "Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits". Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 07.11.2025 Aktenzeichen: 49 C 174/25 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2025:1107.49C174.25.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 573 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Einheitlichkeit von Wohnungsmietvertrag und Garagenmietvertrag und Auswirkungen des Fehlens einer Unterschrift Orientierungssatz 1. Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen worden ist (Anschluss LG Saarbrücken, Urteil vom 11. Dezember 2015 - 10 S 112/15).(Rn.12) 2. Es handelt sich nicht um einen einheitlichen Vertrag von Garage und Wohnung, wenn hierzu getrennte Verträge mit unterschiedlichen Kündigungsregelungen existieren und zudem im Garagenmietvertrag klargestellt wurde, dass eine Einheit mit dem Wohnraummietvertrag nicht gewollt ist.(Rn.14) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr angemietete Garage/Einstellplatz Nr.:, [...], [...],, [...] Hamburg, zu räumen und im geräumten Zustand an den Kläger herauszugeben. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.320,00 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger die geräumte Herausgabe der an die Beklagte vermieteten Garage. Randnummer 2 Die Beklagte, die eine Wohnung zusammen mit ihrem Ehemann in der, [...] in, [...] Hamburg angemietet hat, mietete zum 01.08.2016 zudem auf dem Grundstück die Garage/Einstellplatz Nr.:, [...] in der, [...] an zur Unterstellung eines PKW/Kraftrades. Der Mietzins belief sich auf monatlich 110,00 €. Gemäß Ziff. 5. des Vertrages ist jede Partei berechtigt, den Vertrag mit einer Zweimonatsfrist zu kündigen, die am 3. Werktag des Vormonats dem anderen Teil zugehen muss. Schließlich regelt Ziff. 11. des Garagenmietvertrages, dass für den Fall, dass zudem ein Wohnraummietverhältnis besteht oder ein solches später begründet wird, vereinbart wird, dass beide Vertragsverhältnisse voneinander unabhängig sind. Der Garagenmietvertrag wurde von der Beklagten mieterseitig allein unterschrieben, obwohl im Kopf des Mietvertrages auch ihr Mann Edin mit aufgeführt gewesen ist, wobei unter der maschinenschriftlich eingefügten Angabe beider Namen nebst Adresse handschriftlich eingetragen wurde der Name der Beklagten mit der entsprechenden Adresse. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1. Randnummer 3 Nach einer Abmahnung wegen Zahlungsverzuges bezüglich der Januar-Miete vom 18.03.2025 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.03.03.2025 mit Schreiben vom 21.01.2025. Im Übrigen wurde eine nochmalige Kündigung mit Einschreiben vom 10.07.2025 gegenüber beiden Eheleuten ausgesprochen. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 6. Randnummer 4 Der Kläger ist der Auffassung, dass getrennte Mietverhältnisse bestehen und insoweit eine gesonderte Herausgabe geltend gemacht werden kann. Mieterin sei im Übrigen allein die Beklagte. Randnummer 5 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 6 die Beklagte zu verurteilen, die von ihr angemietete Garage/Einstellplatz Nr.:, [...],, [...],, [...] Hamburg zu räumen und im geräumten Zustand an den Kläger herauszugeben. Randnummer 7 Die Beklagte beantragt, Randnummer 8 die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte ist der Auffassung, dass die erste Kündigung unwirksam gewesen sei, da auch ihr Ehemann Mieter geworden sei. Im Übrigen handele es sich um ein einheitliches Mietverhältnis über die Wohnung und den Stellplatz. Die Hausnummerverschiedenheit ändere nichts daran, dass es sich um ein einheitliches Grundstück handele. Randnummer 10 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 11 Die zulässige Klage ist vollen Umfanges begründet. Randnummer 12 Vorliegend ist allein die Beklagte Mieterin des streitgegenständlichen Garagenstellplatzes geworden. Letztlich bestimmen sich die Parteien des Mietvertrages aus dem zwischen ihnen geschlossenen Vertrag. Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen worden ist (LG Saarbrücken, Urteil v. 11.12.2015 zum Az.: 10 S 112/15 bei juris; LG Mannheim NJW-RR 1994, 274). Vorliegend erscheint schon nach dem Kopf des Mietvertrages zweifelhaft, ob auch der Ehemann Mieter werden sollte, da allein die Beklagte handschriftlich als Mieterin eingetragen worden ist, auch wenn die gegenteilige maschinenschriftliche Eintragung nicht ausdrücklich durchgestrichen worden ist. In jedem Fall ist der Vertrag nur von der Beklagten unterschrieben worden, so dass diese im Zweifel alleinige Mieterin geworden ist. Randnummer 13 Der Mietvertrag ist auch wirksam von der Klägerseite gekündigt worden. Kündigungsgründe bedarf es insoweit nicht. Eine Einschränkung des Kündigungsschutzes besteht nach § 573 ff. BGB für die ordentliche Kündigung insoweit allein im Wohnraummietrecht. Garagen oder Stellplätze werden hier nicht erfasst. Randnummer 14 Es handelt sich auch nicht um einen einheitlichen Vertrag von Garage und Wohnung, bei dem das Erfordernis einer einheitlichen Kündigung anzunehmen wäre, da es sich schon dem äußeren Anschein nach um getrennte Verträge handelt. Hinzu kommt, dass die Kündigungsregelungen in beiden Verträgen unterschiedlich sind. Auch ergibt sich aus Ziff. 11 des Garagenmietvertrages, dass eine Einheit mit dem Wohnraummietvertrag gerade nicht gewollt gewesen ist. Hiernach besteht ein vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über den Stellplatz bzw. die Garage (vgl. auch AG Hamburg-Altona ZMR 2024, 851; BGH, Beschluss v. 14.12.2021 zum Az.: VIII ZR 95/20 und VII ZR 94/20, dort Rn. 15; bei einem separaten Kellermietvertrag BGH NJW-RR 2023, 1309, AG Charlottenburg GE 2023, 501). Randnummer 15 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus § 709 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 12.03.2021 Aktenzeichen: 35 C 1278/20 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0312.35C1278.20.41 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 195 BGB, § 199 Abs 1 Nr 2 BGB, § 242 BGB, § 536a Abs 2 Nr 2 BGB, § 541 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen ungenehmigter Errichtung einer Stützmauer sowie eines Gewächshauses im Garten Leitsatz Zur außerordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen ungenehmigten baulichen Veränderungen der Mietsache und der Verjährung und Verwirkung korrespondierender Beseitigungsansprüche.(Rn.19) Orientierungssatz 1. Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann.(Rn.19)  2. Die öffentlich-rechtliche Genehmigung einer Stützmauer steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese nicht zu ersetzen.(Rn.24) 3. § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst.(Rn.28) 4. Der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen, auch wenn dieses nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Es besteht lediglich ein erlaubnisfreier Bereich bezüglich Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten.(Rn.42) 5. Die Errichtung eines sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist, entspricht jedenfalls in großstädtischer Wohnlage keinem üblichen Mietgebrauch mehr.(Rn.43)  Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Str. 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 2. Den Beklagten wird für die Räumung und Herausgabe gemäß Ziffer 1 eine Frist eingeräumt bis 31.07.2021. 3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 526,58 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 26.09.2020 zu bezahlen. 4. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist hinsichtlich der Räumung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung insoweit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000 EUR abzuwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 15.000 € Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses wegen baulicher Maßnahmen auf dem angemieteten Grundstück. Randnummer 2 Bereits mit Vertrag vom 08.11.2003 mietete der Beklagte zu 1) eine Wohnung in dem Gebäude ... Str. 29 von dem damaligen Eigentümer Herrn R. (in der Folge auch: „Vorvermieter“) an (Anl. B1, Bl. 70 d.A.). Mit weiterem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.) wurde die Beklagte zu 2) in das Mietverhältnis aufgenommen und dieses um eine weitere Wohnung in dem Gebäude erweitert. Mit Prozessvergleich vom 10.01.2017 (AG Stuttgart, Az.: 35 C 1888/16) einigten sich die Beklagten mit dem Vorvermieter darauf, dass sich das Mietverhältnis, auf das gesamte Gebäude erstrecken sollte, wofür - bei Fortgeltung des Vertrags vom 14.03.2010 im Übrigen - ein Nettomietzins von 1.250 € und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 € geschuldet sein sollte. Im Dezember 2017 erwarben die Kläger das Grundstück. Der Eigentümerwechsel wurde Mitte 2018 in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 3 Mit Anwaltsschreiben vom 27.12.2019 (Anl. K 4, Bl. 25 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten, soweit hier relevant, abmahnen, weil diese - unstreitig - einen Stahlträger in die Außenwand eingebracht hatten und forderten zum Rückbau bis zum 04.02.2020 auf. Mit Anwaltsschreiben vom 11.02.2020 (Anl. K 5, Bl. 28 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten wiederum abmahnen, weil diese den Stahlträger nicht entfernt hätten und nunmehr zudem einen Anbau errichtet hätten (vgl. Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.; in der Folge auch: „Anbau“). Sie forderten die Beklagten auf, insoweit bis längstens 29.02.2020 „den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen“. Weiter mahnten sie die ungenehmigte Errichtung eines Gewächshauses (Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) und die Errichtung einer Stützmauer zum Grundstück des Nachbarn R. hin (vgl. Lichtbilder Anl. K 6, Bl. 31f. d.A.in der Folge auch: „Stützmauer“) ab. Bezüglich der Stützmauer seien die Kläger durch den Nachbarn R. (in der Folge auch: „Nachbar“) informiert worden, dass ein Überbau vorliege. Auch bezüglich dieser Punkte forderten die Kläger die Beklagten zum Rückbau bis längstens 29.02.2020 auf und wiesen darauf hin, dass das Mietverhältnis anderenfalls gekündigt werden würde. Randnummer 4 Mit taggleich zugestelltem Anwaltsschreiben vom 02.03.2020 (Anl. K 7, Bl. 41ff. d.A.) kündigten die Kläger den Mietvertrag fristlos und machten im Wesentlichen geltend, dass ein Rückbau der abgemahnten baulichen Veränderungen nicht erfolgt sei. Randnummer 5 Die Kläger behaupten, dass die Beklagten den Stahlträger nicht zurückgebaut hätten. Die Stützmauer, deren Rückbau unstreitig unterbleiben ist, sei ohne Gestattung des Vorvermieters erbaut worden und stelle einen Überbau dar, weshalb eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn, der sie bereits zum Rückbau aufgefordert habe (Anl. K 8, Bl. 155 d.A.), drohe. Die Kläger machen weiter geltend, dass sich aus der Abmahnung vom 11.02.2020 ergäbe, dass die Beklagten zum Rückbau des Anbaus auf den - zwischen den Parteien streitigen - Zustand von 2003 aufgefordert worden sei. Dem seien die Beklagten nicht nachgekommen, sie hätten auch nicht auf den Zustand von 2012 zurückgebaut. Bezüglich des - unstreitig ohne vorherige Genehmigung errichteten und nach Abmahnung nicht entfernten - Gewächshauses sind die Kläger der Auffassung, dass sie dieses nicht zu dulden bräuchten, weil es zu groß sowie nicht sicher errichtet sei und zudem den Rasen beschädige. Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sei auf Grund von Verzugs der Beklagten zuzusprechen. Randnummer 6 Die Kläger beantragen daher: Randnummer 7 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Straße 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 8 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger € 526,58 (außergerichtliche Kosten) nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen, hilfsweise, eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 11 Die Beklagten behaupten, dass sie den Stahlträger, welchen sie unstreitig im Zuge nicht genehmigter Sanierungsarbeiten in die Fassade eingebracht hatten, wieder entfernt hätten, da dieser ohnehin nur als Platzhalter gedient habe. Auch ein Rückbau des Anbaus sei erfolgt, da sie den Zustand von 2012 wieder hergestellt hätten. Zwar seien dafür neue Materialien verwendet worden, eine Verwendung des ursprünglichen Materials für den Rückbau sei aber auf Grund von dessen Verwitterung unmöglich gewesen. Auf einen unterbliebenen Rückbau auf den Zustand von 2003 könnten die Kläger ihre Kündigung nicht stützen, da ein solcher mit der Abmahnung vom 11.02.2020 nicht gefordert worden sei, bzw. die Abmahnung insoweit missverständlich und damit als Grundlage für eine Kündigung schon untauglich sei. Er sei auch nicht geschuldet, weil die ursprünglichen Maßnahmen allesamt durch den Vorvermieter genehmigt worden seien, was die Kläger in einem anderen Verfahren auch unstreitig gestellt hätten, und sich die Berechtigung zur Vornahme der beanstandeten Baumaßnahmen ohnehin bereits daraus ergebe, dass die Beklagten mit dem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8ff., 16 d.A.) die Pflege der Außenanlagen übernommen hätten. Die Errichtung des Gewächshauses stelle eine erlaubnisfreie Nutzung des Gartens dar, weshalb ein Rückbau derzeit nicht geschuldet werde. Randnummer 12 Die Beklagten machen weiter geltend, dass der außerordentlichen Kündigung auch mit Blick auf die unstreitig unterbliebene Beseitigung der Stützmauer der Erfolg versagt werden müsse, da auch dieser Rückbau nicht gefordert werden könne. Die Stützmauer sei von 2010 auf 2011 errichtet und baurechtlich nachgenehmigt worden. Ein Überbau, der unstreitig erst nach Weihnachten 2019 ein Thema wurde, nachdem der Nachbar R. das Grundstück erworben und einen Vermesser eingeschaltet hatte, und den die Beklagten zunächst eingeräumt hatten, liege nicht vor. Die Errichtung der Stützmauer sei durch den Vorvermieter und dessen Ehefrau genehmigt worden. Einer Genehmigung habe es freilich gar nicht bedurft, weil die Errichtung der Stützmauer eine Notmaßnahme dargestellt habe; nachdem der Vorvermieter der Aufforderung des Beklagten vom 17.09.2009 (Anl. B 12, Bl. 187 d.A.) etwas gegen den abrutschenden Boden am Grundstücksrand zu unternehmen, nicht nachgekommen sei, obwohl er dies mit Schreiben vom 13.10.2009 zugesagt gehabt habe (Anl. B 3, Bl. 125 d.A.), habe der Beklagte dies selbst in die Hand nehmen dürfen, um Gefahren für das Grundstück abzuwenden. Randnummer 13 Jedenfalls könnten sich die Kläger schon in Folge von Verwirkung nicht auf einen etwa gegebenen Kündigungsgrund berufen. So habe dem Vorvermieter - unabhängig davon, dass er die Stützmauer genehmigt habe - bereits auf Grund einer an ihn weitergeleiteten Nachbareinwendung im Baugenehmigungsverfahren vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) von der Stützmauer erfahren. Zudem habe ihm das Verkehrswertgutachten des Dipl. Ing. K. vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff. d.A.; in der Folge auch: „Verkehrswertgutachten“) jedenfalls seit dem 04.07.2013 (Anl. B 7, Bl. 134 d.A.) vorgelegen. Aus diesem ergebe sich Vorhandensein und Position der Stützmauer und damit auch der Überbau. Zudem ließ die Ehefrau des im Januar 2017 verstorbenen Vorvermieters - insofern unstreitig - das Mietverhältnis bereits mit Anwaltsschreiben vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) wegen eigenmächtiger Baumaßnahmen, unter anderem wegen der Stützmauer, außerordentlich kündigen, verfolgte diese Kündigung dann aber nicht weiter. Die Beklagten machen weiter geltend, dass sie, nachdem auch die Kläger - nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten - anlässlich eines gemeinsamen Besichtigungstermins vom 21.03.2018 Kenntnis von den Baumaßnahmen einschließlich der Stützmauer erlangt hatten, berechtigterweise darauf vertrauen durften, dass nicht fast zwei Jahre später eine Kündigung auf diese Umstände gestützt werden würde. Randnummer 14 Sollte ein Überbau tatsächlich vorliegen, so ergäbe sich nichts anderes. Es sei zu bestreiten, dass dem Nachbarn R. insoweit Ansprüche zustünden, jedenfalls würde er diese nicht geltend machen. Sofern sich die Kläger berechtigten Ansprüchen des Nachbarn R. ausgesetzt sehen sollten, so meinen die Beklagten, dass sie im äußersten Fall Schadensersatz schulden würden, der Sachverhalt aber, wegen des langen Bestands des Mietverhältnisses und der Schwierigkeit Ersatzwohnraum im Stadtgebiet zu finden, eine außerordentliche Kündigung nicht tragen könne. Randnummer 15 Die Kläger bestreiten, dass der Vorvermieter die Baumaßnahmen genehmigt habe. Die Genehmigung ergebe sich auch weder aus Vortrag in vom Streitfall inhaltlich unabhängigen Parallelverfahren oder aus dem Mietvertrag, der nur zur Gartenpflege berechtige. Es habe auch erkennbar keine Notmaßnahme vorgelegen. Verwirkung scheide schon deshalb aus, weil keinerlei Umstände erkennbar seien, auf Grund derer sich ein Vertrauen habe gründen können, einen ungenehmigten Überbau nicht wieder entfernen zu müssen. Insoweit könnten auch die Kläger dem berechtigten und tatsächlich erfolgten Rückbauverlangen des Nachbarn R. nichts entgegensetzen. Randnummer 16 Wegen des weiteren Vorbringens wird auf den Inhalt, der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle vom 29.05.2020 und 05.02.2021 (Bl. 169 ff und 258 ff. d. A.) Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen P. und Vernehmung der Zeugen Ro. und R. im Termin vom 05.02.2021. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Abs. 2 lit. a GVG, 29a Abs. 1 ZPO), und begründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die außerordentliche Kündigung vom 02.03.2020 gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet worden ist. I. Randnummer 18 Die Kündigung war sowohl formell als auch materiell wirksam. Die Kläger waren zur außerordentliche Kündigung berechtigt, nachdem die Beklagten sich geweigert haben, die ungenehmigt und überwiegend auf dem Nachbargrundstück errichtete Stützmauer zurückzubauen (§ 543 Abs. 1 BGB). 1. Randnummer 19 a) Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (etwa KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 212; BeckOK-BGB/Wiederhold, § 543 Rn. 61 jew. mwN [Stand: 01.02.2021]). Dabei setzt ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 27 mit 37 mwN). Da im Streitfall weder etwas dafür vorgetragen noch dafür ersichtlich ist, dass von der Stützmauer oder dem Gewächshaus eine konkrete und erhebliche Gefährdung der Mietsache ausgehen könnte (vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 33 mwN), ist die Kündigung vorliegend am Maßstab des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zu messen. Randnummer 20 b) Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB darf der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob dies der Fall ist, ist durch eine wertende Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Dafür sind die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewerten. Frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11; NJW 2005, 2552 juris Rn. 12). Im Rahmen der Abwägung ist zu berücksichtigen, dass Art. 14 Abs. 1 GG das Besitzrecht des Mieters ebenso schützt wie das Eigentumsrecht des Vermieters, weshalb die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 2004, 440 juris Rn. 12f.). Randnummer 21 Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze liegt im Streitfall ein wichtiger Grund vor, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigte, weil das Kündigungsinteresse der Kläger in der Gesamtschau das Bestandsinteresse der Beklagten überwiegt und den Klägern eine Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist. Randnummer 22 aa) Entgegen der Auffassung der Beklagten stellt zunächst die ungenehmigte Errichtung der Stützmauer eine Verletzung ihrer mietvertraglichen Pflichten dar. Randnummer 23 (1.) Nach § 11 Abs. 1 des Mietvertrags bedurften Umbauten an der Mietsache der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Die Errichtung der Stützmauer, welche die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs (vgl. dazu BGH, NJW 1993, 1061 juris Rn. 37f.; Kern in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB Rn. 243ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 429 jew. mwN) offensichtlich überschreitet, durfte daher grundsätzlich nicht ohne eine solche Zustimmung erfolgen. Anders als die Beklagten meinen, ändert der Umstand, dass ihnen durch den Mietvertrag vom 14.03.2010 (§ 24, Bl. 16 d.A.) die Gartenpflege übertragen war, daran nichts. Denn mit der Übernahme der Pflicht, den „Garten zu pflegen“, wozu nach dem Vertrag unter anderem das „regelmäßige Rasenmähen, Zurückschneiden der Büsche und Bäume“ rechnete, war weder nach dem Wortlaut und der Vertragssystematik noch nach dem ohne Weiteres erkennbaren Sinn und Zweck der vertraglichen Regelung (§§ 133, 157 BGB) die Einräumung der Befugnis verbunden, unter Abweichung von der spezielleren Regelung des § 11 Nr. 1 bauliche Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen zu dürfen. Randnummer 24 (2.) Soweit die Beklagten geltend machen, dass von einer Genehmigung der Stützmauer auszugehen sei, verfängt dies nicht. Fehl geht zunächst der Hinweis, dass die Stützmauer baurechtlich nachgenehmigt sei. Denn diese öffentlich-rechtliche Genehmigung steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese daher nicht zu ersetzen. Auch aus dem Umstand, dass die Kläger in einem vorangegangenen Verfahren, in welchem sie ohne Erfolg einen auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen suchten (AG Stuttgart, Az.: 30 C 609/18), unstreitig gestellt haben, dass Umbaumaßnahmen mit dem Vorvermieter abgesprochen gewesen seien, können die Beklagten nichts für eine Genehmigung der Stützmauer herleiten. Denn aus dem prozessualen Nichtbestreiten in einem Vorprozess folgt weder, dass eine erforderliche Genehmigung tatsächlich erteilt war, noch, dass die Kläger diesen Umstand im vorliegenden Verfahren nicht bestreiten könnten. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Vorvermieter sich mit den Beklagten in dem auf eine außerordentliche Zahlungsverzugskündigung gestützten Räumungsrechtsstreit (AG Stuttgart, Az. 35 C 1888/16) darauf einigte, das Verfahren durch Prozessvergleich vom 10.01.2017 zu beenden und das Mietverhältnis fortzusetzen. Randnummer 25 (2.) Soweit die Beklagten, die nach allgemeinen Grundsätzen dafür beweisbelastet sind, dass ihr an sich vertragswidriger Mietgebrauch von einer Genehmigung des Vermieters gedeckt war (vgl. Blank, NZM 1998, 5, 9 zur Tierhaltung; vgl. auch BGHZ 220, 323 Rn. 14), behauptet haben, dass der Vorvermieter tatsächlich mit der Errichtung der Stützmauer einverstanden gewesen sei, so sind sie dafür beweisfällig geblieben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sieht das Gericht diese Behauptung vielmehr als widerlegt an (§ 286 ZPO). Dabei stützt sich das Gericht auf die Aussage der Zeugin Ro., welche es als glaubhaft erachtet. Die Zeugin schilderte plastisch und detailreich sowie in Übereinstimmung mit ihrer schriftlichen Einlassung (Anl. K 9, Bl. 156 d.A.), dass der Beklagte zwar zahlreiche Baumaßnahmen im Außenbereich durchgeführt habe, insoweit allerdings stets eigenmächtig gehandelt habe (Bl. 262f. d.A.). Randnummer 26 (3.) Entgegen der Auffassung der Beklagten war eine Genehmigung für die Errichtung der Stützmauer auch nicht deshalb entbehrlich, weil es sich dabei um eine durch § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB gedeckte Notmaßnahme gehandelt habe. Schon nach dem Beklagtenvortrag stellte die Errichtung der Stützmauer keine Notmaßnahme dar, die keinen Aufschub geduldet hätte (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536a Rn. 28; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 35 jew. mwN). Denn der Beklagte konnte sich nach seinem eigenen Vortrag für die Maßnahme seit der Monierung des Problems des abrutschenden Bodens am Grundstücksrand vom 17.09.2009 bis zur Errichtung der Mauer zum Jahreswechsel 2010 auf 2011 mehr als ein Jahr Zeit lassen. Selbst wenn man unterstellt, dass sich das Problem in dieser Zeit verschärft haben sollte, wäre nicht ersichtlich, weshalb dem Beklagten eine Anzeige dieser Verschärfung nicht möglich gewesen sein sollte. Auch unabhängig von diesem Zeitmoment wird die Errichtung der Stützmauer nicht durch § 536a Abs. 2 BGB gedeckt. Insofern wäre zwar grundsätzlich auch ein Selbsthilferecht gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht gekommen (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 28). Die konkret errichtete Stützmauer erweist sich aber weder als erforderlich (Nr. 1) noch als notwendig (Nr. 2). Denn die Stützmauer befindet sich nach den unwidersprochen gebliebenen und überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen Philipp (Bl. 260f. d.A.), denen sich das Gericht anschließt (§ 286 ZPO), nahezu vollständig auf dem Grundstück des Nachbarn R.. Randnummer 27 bb) Die Beklagten haben ihre mietvertraglichen Pflichten zudem dadurch verletzt, dass sie der Aufforderung der Kläger, die Stützmauer zu beseitigen nicht nachgekommen sind. Randnummer 28 (1.) § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 13 mwN). Den Klägern stand gegen die Beklagten daher ein Anspruch auf Beseitigung der Stützmauer zu, welcher sich im Streitfall auch aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ergibt (§ 11 Nr. 2 des Mietvertrags, Bl. 11 d.A.). Ein Anspruch der Beklagten auf Duldung der Stützmauer durch die Kläger, der einem auf § 541 BGB gestützten Beseitigungsanspruch entgegenstünde (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 14; BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 13), scheidet im Streitfall schon deshalb aus, weil sich die Stützmauer fast vollständig auf dem Nachbargrundstück befindet. Randnummer 29 (2.) Der Geltendmachung dieses Anspruchs stand entgegen der Auffassung der Beklagten weder der Zeitablauf seit Errichtung der Mauer entgegen noch war dieser Anspruch verwirkt. Randnummer 30 (a) Der Anspruch aus § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung gem. §§ 195, 199 BGB (BGHZ 220, 323 Rn. 18). Verjährung ist indessen nicht eingetreten, so dass die Beklagten mit ihrer jedenfalls schlüssig erhobenen (vgl. dazu MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 214 Rn. 4 mwN) Verjährungseinrede (§ 214 BGB) nicht durchdringen können. Insoweit bedarf es im Streitfall keiner Entscheidung, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Anspruch aus § 541 BGB nicht zu verjähren beginnt, so lange eine zweckwidrige Nutzung des Mietobjekts andauert (BGHZ 220, 323 Rn. 21ff.), auch auf die vorliegende Konstellation der Errichtung einer nicht genehmigten baulichen Anlage zu übertragen ist, oder ob die Verjährung in diesen Fällen mit der Errichtung der Anlage beginnt, weil darin kein Dauerverstoß, sondern eine einmalige Zuwiderhandlung (§ 199 Abs. 5 BGB) liege (in diesem Sinne: BeckOK-BGB/Bruns, § 541 Rn. 18.1 [Stand: 01.02.2021]; ähnlich MünchKomm-BGB/Raff, 8. Aufl., § 1004 Rn. 273 mwN sowie bereits LG Halle, ZMR 2014, 644 juris Rn. 8; vgl. dazu auch MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 541 Rn. 18 - Dauerverstoß, sofern mit der Installation eine ästhetische Beeinträchtigung einhergeht; aA wohl LG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 unter II. - n.v.). Denn der Beseitigungsanspruch ist auch dann nicht verjährt, wenn man von einem möglichen Verjährungsbeginn ab Errichtungszeitpunkt ausgeht. Randnummer 31 (aa) Die erforderliche Kenntnis von der Existenz der Stützmauer lag auf Vermieterseite - wie sich aus der unter anderem auf die Stützmauer gestützten Kündigung vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) ergibt - jedenfalls ab 2017 vor. Randnummer 32 (bb) Eine frühere Kenntnis auf Seiten der Vorvermieter ist nicht feststellbar. Folglich scheidet eine Verjährung auch dann aus, wenn man zu Grunde legt, dass die durch Kenntnis auf Vorvermieterseite in Lauf gesetzte Verjährung auch zum Nachteil der Kläger als Grundstückserwerber wirkte, weil sich der Zustand eines Anspruchs durch einen Rechtsübergang grundsätzlich und auch im Falle des § 566 BGB nicht ändert (in diesem Sinne: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 566 Rn. 143; vgl. auch jurisPK-BGB/Lakkis, § 199 Rn. 179 [Stand 01.05.2020]; MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 40f. jew. mwN). Randnummer 33 Eine tatsächliche Kenntnis des Vorvermieters vom Vorhandensein der Stützmauer vor 2017 vermochten die dafür beweisbelasteten Beklagten (MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 46 mwN) nicht nachzuweisen. Die Zeugin Ro. gab insoweit an, dass von der hier in Rede stehenden Stützmauer vor dem Tod ihres Mannes nichts bekannt gewesen sei. Randnummer 34 Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Vorvermieters von der Stützmauer auch weder aus dem Einwendungsschreiben vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) noch aus dem Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.). Das Einwendungsschreiben befasst sich mit zwei anderen Stützmauern, namentlich mit einer Stützmauer zum Grundstück W. hin - deren Beseitigung die Beklagten im weiteren Verlauf ebenfalls trotz Aufforderung des Vorvermieters nicht vornahmen, weshalb dieser bereits mit Anwaltsschreiben vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) eine unter anderem darauf gestützte außerordentliche Kündigung aussprach - sowie mit einer Stützmauer zum Grundstück F. hin, nicht aber mit der hier in Rede stehenden Stützmauer hin zum Grundstück R. (beziehungsweise seinerzeit noch v.R.). Das Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.) ist als Erkenntnisquelle unergiebig. Soweit die Beklagten geltend gemacht haben, dass der Vorvermieter auf Grund des Grundrissplans des Untergeschosses (Bl. 107 d.A.) Existenz und Position der Stützmauer habe erkennen müssen, so trifft dies nicht zu. Es erscheint schon fraglich, ob dies für einen Laien überhaupt erkennbar ist. Selbst wenn man dies bejahen wollte, könnte aber weder der Vorwurf einfach fahrlässig unterbliebener und erst recht nicht der Vorwurf grob fahrlässig unterbliebener Kenntniserlangung erhoben werden (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB), wenn ein Vermieter ohne Problembewusstsein dafür, dass eine Stützmauer ohne die mietvertraglich geschuldete vorherige Einholung seiner Zustimmung errichtet worden sein könnte, an Hand des Grundrissplans nicht zu dieser Erkenntnis gelangte. Randnummer 35 Da seit der Errichtung der Stützmauer auch noch keine zehn Jahre vergangen waren (§ 199 Abs. 4 BGB), würde eine Verjährung des Beseitigungsanspruchs deshalb auch dann ausscheiden, wenn man von der Möglichkeit eines Verjährungsbeginns mit Errichtung der Stützmauer ausgeht. Randnummer 36 (b) Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. „Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung auf Grund widersprüchlichen Verhaltens. Der Verstoß gegen Treu und Glauben besteht in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs (BGH, NJW 2008, 2254 Rn. 22; ähnlich BGH, NJW-RR 2014, 195 Rn. 10). Auch der Anspruch nach § 541 BGB kann grundsätzlich verwirkt werden. „Eine Verwirkung kommt jedoch nach allgemeinen Grundsätzen nur in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde“ (BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Randnummer 37 (aa) Danach scheidet eine Verwirkung des Anspruchs im Streitfall aus. Die Geltendmachung des Anspruchs erfolgte zwar erst fast zwei Jahre nachdem die Kläger von der Stützmauer Kenntnis erlangt hatten. Eine illoyal verspätete Geltendmachung liegt darin aber schon deshalb nicht, weil sich die Umstände für die Kläger in relevanter Weise geändert hatten, nachdem der Nachbar Riedel sie wenige Wochen vor der Abmahnung vom 11.02.2021 mit dem Überbau und seinem darauf basierenden Beseitigungsverlangen konfrontiert hatte. Soweit die Beklagten bestritten haben, dass der Nachbar tatsächlich Beseitigung verlangen würde, so steht dieser Umstand zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 ZPO). Der Zeuge R. hat in seiner Vernehmung überzeugend und detailliert erläutert (Bl. 264f. d.A.), dass und weshalb er die Beseitigung der Mauer begehrt. Dabei war der Zeuge erkennbar um wahrheitsgemäße Angaben bemüht und seine Aussage war frei von Be- oder Entlastungstendenzen. Das Gericht beurteilt daher auch diese Aussage als glaubhaft. Randnummer 38 (bb) Die Voraussetzungen einer Verwirkung liegen auch im Übrigen nicht vor. Insbesondere ist der mit dem Unterlassen der Geltendmachung eines Anspruchs verbundene reine Zeitablauf grundsätzlich keine ausreichende Grundlage für ein berechtigtes Vertrauen des Verpflichteten darin, dass der Berechtigte sich nicht doch zur Geltendmachung entschließt (vgl. BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Andere Umstände, auf die sich ihr Vertrauen hätte gründen können oder im Rahmen des Umstandsmoments berücksichtigungsfähige Dispositionen, die sie auf Grundlage eines etwaigen Vertrauens getätigt hätten, haben die Beklagten weder vorgetragen noch sind solche Umstände sonst ersichtlich. Randnummer 39 Vor diesem Hintergrund kann die Frage des Verjährungsbeginns des Rückbauanspruchs mit Errichtung der Stützmauer auch mit Blick auf die Verwirkung offen bleiben. Zwar wären an eine Verwirkung während des Laufs der regelmäßigen Verjährungsfrist strengere Anforderungen zu stellen gewesen, da dem Gläubiger die Regelverjährung grundsätzlich ungekürzt erhalten bleiben soll, um ihm die Möglichkeit zur Prüfung und Überlegung zu geben, ob er einen Anspruch gerichtlich geltend macht (BGH, GRUR 2014, 363 juris Rn. 50). Da aber schon die allgemeinen Anforderungen für eine Verwirkung nicht erfüllt sind, kommt es darauf nicht an. Randnummer 40 cc) Die Beklagten haben schließlich auch mit der Errichtung des beanstandeten Gewächshauses ohne vorherige Abstimmung mit den Klägern ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt. Randnummer 41 Ohne Erfolg machen die Beklagten insoweit geltend, es läge eine erlaubnisfreie Nutzung der Mietsache vor. Zutreffend ist zwar, dass es sich bei der Errichtung des Gewächshauses um eine Nutzung der Mietsache handelt, da der Garten als mitvermietet anzusehen ist, obwohl der Punkt „Garten“ im Mietvertrag nicht eigens angekreuzt wurde (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.). Denn der Garten rechnet bei der Vermietung eines Einfamilienhauses nach der Verkehrsanschauung zum Mietgegenstand (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 535 Rn. 10 mwN), was sich vorliegend zudem daraus ergibt, dass die Beklagten auch dessen Pflege übernommen haben (iE ebenso AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (1.) - n.v. - zum identischen Mietvertrag in einem Verfahren, in dem die Kläger die Beklagten erfolgreich auf Entfernung eines ohne Genehmigung errichteten Schwimmbads ins Anspruch genommen hatten). Randnummer 42 Der Mietvertrag sieht aber vor, dass bauliche Veränderungen, „insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl.“ nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfen. Ein solcher Erlaubnisvorbehalt, der in zulässiger Weise darauf abzielt, Unsicherheiten zu vermeiden und im Interesse beider Parteien Einvernehmen zu erzielen (zutreffend Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 423), entspricht im Grundsatz der auch ohne vertragliche Regelung geltenden Rechtslage. Denn der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters ohnehin verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen (vgl. BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn. 11). Zutreffend ist zwar, dass insoweit für den Mieter ein erlaubnisfreier Bereich verbleibt. Dieser Bereich beschränkt sich aber auf Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten (bejaht etwa für die Errichtung von: Kinderschaukel und Sandkasten AG Kerpen, ZMR 2002, 924 juris Rn. 2; Anlage eines kleinen Gartenteichs: LG Lübeck, WuM 1993, 669; Errichtung eines Kinderspielhäuschens: AG Flensburg, WuM 2016, 486; verneint für: Anlage eines Schwimmteichs: OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119ff.; Anlage eines „recht großen“ Gartenhauses: AG Brühl, WuM 1989, 498 juris Rn. 5; Errichtung eines Swimmingpools auf dem streitgegenständlichen Grundstück: AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (2.) - n.v.; Berufung iE zurückgewiesen durch Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 - n.v.). Randnummer 43 „Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von Wohnraum gehört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien. Maßgebend sind bei deren – auch ergänzender - Auslegung die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben“ (BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 8). Eine vertragliche Regelung der Nutzung des Gartens oder bezüglich der Errichtung von Anlagen im Garten besteht zwischen den Parteien nicht. Maßgeblich ist danach der verkehrsübliche Mietgebrauch. Danach entspricht die Errichtung eines Gewächshauses dieser Größe - jedenfalls in großstädtischer Wohnlage - keinem üblichen Mietgebrauch mehr. Ausweislich der vorgelegten Lichtbilder (Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) handelt es sich um ein für den Privatgebrauch sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist. Der Bereich eines erlaubnisfreien verkehrsüblichen Mietgebrauchs ist damit deutlich überschritten. Zu beachten ist insofern auch, dass die Frage der Erlaubnisfreiheit, ebenso wie die Frage der Erlaubnispflichtigkeit einer Anlage auch davon abhängt, ob mit ihr eine ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters einhergeht (vgl. dazu: BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 16 mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 437 mwN). Eine solche Beeinträchtigung ist im Streitfall ausweislich der Lichtbilder aber ohne Weiteres zu bejahen. Die Beklagten hätten daher vor der Errichtung des Gewächshauses die Zustimmung der Kläger einholen müssen, auf deren Erteilung ihnen allerdings ein Anspruch zustehen konnte (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 44 dd) Die Pflichtverletzungen tragen die ausgesprochene außerordentliche Kündigung bei wertender Betrachtung aller Umstände, da sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger unzumutbar machen. Das entscheidende Gewicht kommt dabei der Pflichtverletzung zu, welche den Beklagten hinsichtlich des unterbliebenen Rückbaus der Stützmauer zur Last fällt, während die in der ungenehmigten Errichtung von Stützmauer und Gewächshaus liegenden Pflichtverletzungen eine Kündigung jeweils nicht getragen hätten. Randnummer 45 (1.) Soweit die Beklagten mit der ungenehmigten Errichtung der Stützmauer ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt haben, konnte eine außerordentliche Kündigung in Folge des Zeitablaufs nicht mehr allein auf diesen Umstand gestützt werden. Ohne Erfolg berufen sich die Kläger insoweit darauf, dass es den Beklagten nicht gelungen sei, den Tatbestand einer Verwirkung darzulegen. Denn die Frage des Zeitablaufs ist bei einer Kündigung, die wie hier auf § 543 Abs. 1 BGB gestützt wird, bereits auf Ebenen der Unzumutbarkeitsprüfung zu berücksichtigen, wo sie zum Entfallen des Kündigungsgrundes führen kann. Die Frage der Verwirkung wegen einer treuwidrig verspäteten Geltendmachung des Kündigungsrechts stellt sich daher regelmäßig nur bei einer auf die typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigung, wo eine Unzumutbarkeitsprüfung unterbleibt (vgl. BGH, NJW 2007, 147 juris Rn. 10f.; NJW 2009, 2297 juris Rn. 15ff sowie BGH, NJW 2016, 3720 Rn. 20 mwN; zu § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vgl. aber etwa Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., § 543 Rn. 21 mwN). Randnummer 46 Für die hier in Rede stehende außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt, dass das Kündigungsrecht nur innerhalb angemessener Zeit ausgeübt werden kann, nachdem der Berechtigte von dem Kündigungstatbestand Kenntnis erlangt hat. Zögert der Berechtigte nach Kenntnis des Kündigungsgrundes zu lange mit dem Ausspruch der Kündigung, so kann dies zu dem Schluss berechtigen, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist (BGH, NJW-RR 1988, 77 juris Rn. 23; NJW 1985, 1894 juris Rn. 26; WM 1983, 660 juris Rn. 10 jew. mwN). So liegt es hier. Randnummer 47 Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten hatten die Kläger seit einem Ortstermin vom 21.03.2018 Kenntnis von der Stützmauer. Der bis zur außerordentlichen Kündigung vom 02.03.2020 vergangene Zeitablauf steht der Annahme entgegen, dass den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Errichtung der Stützmauer unzumutbar sein könnte. Randnummer 48 (2.) Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ergibt sich aber aus der Weigerung der Beklagten, die Stützmauer nach Bekanntwerden des Überbaus trotz ausdrücklicher Aufforderung der Kläger wieder zu entfernen. Randnummer 49 (a) Dabei erscheint die für die Entfernung der Stützmauer gesetzte Frist von nur 13 Werktagen, nach deren Ablauf die Kläger am darauffolgenden Werktag die Kündigung erklärt hatten, zwar als knapp, aber nach den Umständen des Streitfalls noch als angemessen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Insoweit war zu sehen, dass die Beklagten eine Pflicht zur Beseitigung der Stützmauer durchgehend und mit zahlreichen unbegründeten und zum Teil wahrheitswidrigen Einwänden bekämpft und bis zuletzt geleugnet haben. Sie haben folgerichtig auch keine Anstalten unternommen, die Stützmauer innerhalb der ihnen eingeräumten Frist zu entfernen. Angesichts dessen wäre jedenfalls das Setzen einer längeren Frist oder die Verlängerung der ursprünglich gesetzten (vgl. MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 66 mwN) eine sinnlose Förmelei gewesen, weil dies offensichtlich keinen Erfolg versprach (vgl. zu einem ähnlichen Fall: BGH, NJW 2007, 2474 juris Rn. 12). Randnummer 50 (b) Danach war den Beklagten eine Fortsetzung des Mietervertrages unzumutbar geworden. Bereits der grundlosen Weigerung, ein ohne Genehmigung errichtetes Bauwerk, das schon auf Grund seiner schieren Masse die Belange der Vermieter massiv tangierte, auf deren berechtigtes Verlangen hin wieder zu entfernen, kommt erhebliches Gewicht zu. Zu Gunsten der Beklagten kann mit Blick auf die Mauer zwar unterstellt werden, dass sie diese tatsächlich an einer Stelle errichteten, an welcher sich bereits die Vorgängerkonstruktion befand, so dass sie an einen Überbau des Vorvermieters angeknüpft haben mögen. Dies vermag aber ihre Rückbauverweigerung nicht in entscheidender Weise in ein milderes Licht zu rücken. Denn die Beklagten haben das Risiko des von ihnen bewirkten und zum Zeitpunkt der Rückbauaufforderung aufgedeckten Überbaus schon deshalb selbst zu tragen, weil die Errichtung der Stützmauer ohne Zustimmung des Vorvermieters erfolgte. Randnummer 51 Die in der Rückbauverweigerung liegende Pflichtverletzung erfährt zusätzliches Gewicht dadurch, dass den Klägern wegen des Überbaus konkret eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn drohte (vgl. LG Gießen, NJW-RR 1994, 1102 juris Rn. 5), was sie den Beklagten in der Abmahnung mitgeteilt hatten. Zwar haben die Beklagten auch eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn in Abrede gestellt. Die Beweisaufnahme hat aber ergeben, dass der Nachbar R. die Beseitigung der Mauer tatsächlich fordert (§ 286 ZPO). Diese kann er entgegen der Auffassung der Beklagten auch beanspruchen. Zur Duldung gem. § 912 BGB ist der Nachbar nicht verpflichtet. Die Vorschrift setzt einen Überbau voraus, der dem Eigentümer des überbauenden Grundstücks zumindest zugerechnet werden kann oder von ihm genehmigt wurde (BGHZ 15, 216 juris Rn. 12ff.; MünchKomm-BGB/Brückner, 8. Aufl., § 912 Rn. 12 mwN). Daran fehlt es auf Grund des eigenmächtigen Handelns der Beklagten im Streitfall. Da seit Errichtung der Mauer zum Zeitpunkt des Rückbauverlangens noch keine zehn Jahre vergangen waren und der Überbau nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien erst bekannt wurde, nachdem der Nachbar im Zuge der Einholung einer Baugenehmigung, das Grundstück hatte vermessen lassen, schied auch eine Verjährung des dem Nachbarn zustehenden Beseitigungsanspruchs (§ 1004 BGB), welche indessen keine Pflicht zur Duldung der Stützmauer für den Nachbarn begründet hätte (BGH, NJW 2011, 1069 Rn. 17f.; NJW-RR 2014, 1043 Rn. 8), erkennbar aus. Randnummer 52 Mit Blick auf die Inanspruchnahme durch den Nachbarn geht es entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht an, die Kläger auf etwaige Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu verweisen und ihnen das Recht zur Kündigung abzusprechen. Diese Haltung der Beklagten, in welcher ein ausgeprägter Mangel an Bereitschaft zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen ihrer Vermieter zum Ausdruck kommt, schließt sich freilich nahtlos an ihr vor der Kündigung gezeigtes und zum Gegenstand der Kündigung gemachtes (§ 569 Abs. 4 BGB) Verhalten an. Allein die hier streitgegenständliche Kündigung hatte zumindest drei Baumaßnahmen zum Gegenstand, welche allesamt ohne die erforderliche vorherige Abstimmung mit den Vermietern erfolgt waren. Insofern kann zu Gunsten der Beklagten zwar weiter unterstellt werden, dass sie den monierten Stahlträger wieder zurückgebaut haben, nachdem sie die Fassade des Hauses ohne die hierfür nach den dargelegten Grundsätzen offensichtlich erforderliche Genehmigung der Kläger geöffnet hatten. Ebenfalls zu ihren Gunsten kann unterstellt werden, dass sie auf entsprechenden Hinweis ausreichenden Vortrag dazu gehalten hätten, weshalb ihnen ein Verzicht auf das Gewächshaus nicht hätte zugemutet werden können, so dass die Kläger die Errichtung des Gewächshauses hätten erlauben müssen (vgl. dazu: BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn 13 sowie BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 53 Denn auch dies ändert nichts daran, dass die Beklagten - obschon bereits die Vorvermieter zwei außerordentliche Kündigungen wegen ungenehmigter Baumaßnahmen ausgesprochen hatten (anwaltliche Kündigungen vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) und vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) - ihr Verhalten nicht änderten, sondern wiederum Bautätigkeiten ohne jegliche Absprache mit ihren Vermietern entfalteten. Dass allein die Pflichtverletzung, die in der fehlenden Einholung einer zu erteilenden Vermietergenehmigung liegt, eine außerordentliche Kündigung nicht zu tragen vermag (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 55), steht einer Berücksichtigung der darin liegenden Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtwürdigung nicht entgegen (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11). In der Gesamtschau begründet das kündigungsgegenständliche Mieterverhalten der Beklagten daher zu Recht die Befürchtung der Kläger, dass es jederzeit zu weiteren, gleichgelagerten Pflichtverletzungen kommen könne. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses kann ihnen unter diesen Umständen - auch bei Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten - nicht zugemutet werden. 2. Randnummer 54 Dahinstehen kann vor diesem Hintergrund, ob und inwiefern auch in der (Wieder-)Errichtung des Anbaus in tatsächlicher Hinsicht Pflichtverletzungen der Beklagten zu erkennen sind. Etwaige Pflichtverletzungen hätten zwar im Rahmen der Gesamtwürdigung berücksichtigt werden können (s.o.). Insbesondere hätte einer Berücksichtigung nicht entgegengestanden, dass die Beklagten wohl zu Recht monieren, dass die Abmahnung insoweit unwirksam war. Denn die Abmahnung ließ offen, auf welchen Zustand die Beklagten den Anbau hätten zurückbauen sollen, so dass unklar blieb, welches Verhalten von den Klägern als vertragsgemäß erachtet wurde und die Beklagten ihr Verhalten nicht danach ausrichten konnten (vgl. BGH, NZM 2000, 241 juris Rn. 21; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 77 mwN). Da die außerordentliche Kündigung aber unabhängig von diesem Geschehen begründet ist, kommt es auf diese Fragen nicht an. 3. Randnummer 55 Auf Grund der im Verfahren festgestellten Pflichtverletzungen können die Kläger auch Ersatz der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und deren Verzinsung beanspruchen (§§ 280 Abs. 1, 249, 291 BGB; vgl. etwa BGH, NJW 2011, 2570 Rn. 11). II. 1. Randnummer 56 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht im Hinblick auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO, und im Übrigen auf § 709 ZPO. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. 2. Randnummer 57 Auf ihren Antrag hin war den Beklagten eine Räumungsfrist einzuräumen (§ 721 ZPO), welche das Gericht im Lichte der Umstände dieses Falles mit über vier Monaten als angemessen erachtet. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460373 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.05.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 168/18 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2019:0502.3S168.18.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 91a ZPO, § 287 ZPO, § 592 ZPO, § 597 Abs 2 ZPO, § 535 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung Mietzahlungsklage: Berücksichtigung der Mietminderung bei Geltendmachung im Urkundenprozess Leitsatz Mietforderungen können bei unstreitig nachträglich entstandenen Mängeln im Urkundenprozess auch dann geltend werden, wenn das konkrete Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung weder unstreitig noch urkundlich belegt ist; das Gericht kann eine "Maximalminderung" nach § 287 ZPO schätzen und einen Mindestbetrag zusprechen.(Rn.12) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), kein Datum verfügbar, 3 C 1864/17 Tenor 1. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Beklagte 1/4 und die Klägerin 3/4 zu tragen. 2. Der Streitwert wird auf 60.398,79 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien haben sich in einem Parallelverfahren (3 S 10/18 des Landgerichts Freiburg) auch über den Streitstoff vorliegenden Verfahrens geeinigt und beantragen für das vorliegende Verfahren eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO. Zugrunde liegt eine im Urkundsprozess erhobene Klage auf Wohnraummiete für den Zeitraum Dezember 2013 bis August 2017, insgesamt eingeklagt sind 60.398,79 €. Randnummer 2 Der Beklagte hatte die Wohnung bereits seit 2002 gemietet, das Mietverhältnis aber auf Ende Januar 2012 gekündigt und die Wohnung ab 08.02.2012 erneut angemietet. Der vereinbarte Mietzins betrug 1.735,00 € kalt zzgl. 60,00 € Stellplatzmiete und Nebenkostenvorauszahlung von 600,00 €, jeweils monatlich. Randnummer 3 Im Juni 2015 trat in dem Anwesen ein Wasserschaden zutage, der vom Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung ausging, welches daraufhin umfangreichen Demontage- und Trocknungsmaßnahmen unterworfen, aber nicht wiederinstandgesetzt wurde. Die Parteien streiten um Umfang und Berechtigung einer Mietminderung wegen dieses Schadens sowie um Bestehen, Einwendbarkeit und Umfang weiterer Mängel. Randnummer 4 Der Beklagte leistete ab Dezember 2013 die aus nachfolgender Tabelle ersichtlichen Zahlungen. Die Spalte „Rückstand“ gibt den von der Klägerin -unter Ansatz einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 300,00 € (nach Verrechnung eines Guthabens)- eingeklagten Betrag wieder: Randnummer 5 Monat Zahlung Rückstand Dezember 2013 0,00 € 400,39 € Januar 2014 1278,27 € 814,29 € Februar 2014 1278,28 € 816,72 € März 2014 1278,28 € 816,72 € April 2014 1314,18 € 780,82 € Mai 2014 1314,18 € 780,82 € Juni 2014 1314,18 € 780,82 € Juli 2014 1314,18 € 780,82 € August 2014 1314,18 € 780,82 € September 2014 1314,18 € 780,82 € Oktober 2014 1314,18 € 780,82 € November 2014 1314,18 € 780,82 € Dezember 2014 1314,18 € 780,82 € Januar 2015 1314,18 € 780,82 € Februar 2015 1314,18 € 780,82 € März 2015 0,00 € 2.095,00 € April 2015 727,81 € 1.367,19 € Mai 2015 1314,18 € 780,82 € Juni 2015 1314,18 € 780,82 € Juli 2015 1314,18 € 780,82 € August 2015 0,00 € 2.095,00 € September 2015 419,00 € 1.676,00 € Oktober 2015 419,00 € 1.676,00 € November 2015 419,00 € 1.676,00 € Dezember 2015 419,00 € 1.676,00 € Januar 2016 419,00 € 1.676,00 € Februar 2016 0,00 € 2.095,00 € März 2016 419,00 € 1.676,00 € April 2016 419,00 € 1.676,00 € Mai 2016 419,00 € 1.676,00 € Juni 2016 419,00 € 1.676,00 € Juli 2016 419,00 € 1.676,00 € August 2016 419,00 € 1.676,00 € September 2016 419,00 € 1.676,00 € Oktober 2016 419,00 € 1.676,00 € November 2016 419,00 € 1.676,00 € Dezember 2016 419,00 € 1.676,00 € Januar 2017 419,00 € 1.676,00 € Februar 2017 0,00 € 2.095,00 € März 2017 419,00 € 1.676,00 € April 2017 419,00 € 1.676,00 € Mai 2017 419,00 € 1.676,00 € Juni 2017 419,00 € 1.676,00 € Juli 2017 419,00 € 1.676,00 € August 2017 419,00 € 1.676,00 € Summe          60.398,79 € Randnummer 6 Das Amtsgericht hat die Klage als im Urkundsprozess unstatthaft abgewiesen und zur Begründung auf den Wasserschaden verwiesen, den die Klägerin nicht -wirksam- bestritten habe und der dazu führe, dass die Höhe der Miete sich nicht aus dem Mietvertrag ergebe, sondern sich nach der gesetzlichen Minderungsquote richte (unter Hinweis auf KG Berlin, Urteil vom 05. April 2012 – 12 U 49/11 –, juris). Da diese zwischen den Parteien streitig und auch eine Schätzung nicht möglich sei, insbesondere die Minderung möglicherweise über 20.000,00 € liegen könne, sei die Klageforderung somit nicht urkundlich belegt und damit im Urkundsprozess unstatthaft. Randnummer 7 Mit ihrer -zulässigen- Berufung verfolgt die Klägerin die Klageforderung vollumfänglich weiter und beantragt ein entsprechendes Vorbehaltsurteil. Sie macht im Wesentlichen geltend, die Minderung sei ein vom Mieter darzulegender und zu beweisender Umstand. Außerdem sei der Wasserschaden erstinstanzlich streitig und der Klägerin ein Bestreiten mit Nichtwissen aufgrund einer Besichtigungsverweigerung des Beklagten erlaubt gewesen. Selbst bei Unstreitigkeit des Wasserschadens hätte das Amtsgericht die Minderungsquote nach Auffassung der Klägerin schätzen müssen, nicht aber die Klage als im Urkundsprozess unstatthaft abweisen dürfen. II. Randnummer 8 Die von der Kammer getroffene Billigkeitsentscheidung gem. § 91a ZPO beruht im Wesentlichen auf einer prognostischen Abschätzung, welche Partei bei streitiger Fortsetzung des Berufungsverfahrens mutmaßlich obsiegt hätte, wobei die Kammer bei der im Rahmen des § 91a ZPO gebotenen kursorischen Prüfung davon abgesehen hat, rechnerische Einzelfragen bis ins Detail zu vertiefen. Randnummer 9 1. Hiernach gilt für den Zeitraum ab Juli 2015 (insoweit sind 43.937,82 € eingeklagt) Folgendes: Randnummer 10 1.1. Zu Recht verweist das Amtsgericht darauf, dass der Wasserschaden als solcher unstreitig ist und dazu führt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, und dass die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete sich nicht aus dem Mietvertrag ergibt, mithin nicht urkundlich belegt im Sinne der Voraussetzungen der Statthaftigkeit des Urkundsprozesses ist. Die hieraus folgende Unstatthaftigkeit einer Klage auf Mietzins im Urkundsprozess wurde vom Bundesgerichtshof in einer vergleichbaren Konstellation zwar offengelassen (BGH, Beschluss vom 16. Oktober 2013 – XII ZR 64/12 –, juris), entspricht aber allgemeiner Ansicht in Rechtsprechung und Literatur (KG Berlin, Urteil vom 05. April 2012 – 12 U 49/11 –, juris; Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 535 BGB, Rn. 473; Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 592 ZPO, Rn. 2; Flatow, jurisPR-MietR 9/2012 Anm. 4), der auch die Kammer folgt. Randnummer 11 1.2. Ohne Erfolg wendet die Berufung -ihre erstinstanzlichen Schriftsätze zitierend- ein, der Wasserschaden sei streitig. Insoweit schließt sich die Kammer den überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts an, wonach die Klägerin den Wasserschaden nicht wirksam bestreitet und dessen Verursachung oder Nichtbehebung auch nicht dem Beklagten angelastet werden kann. Lediglich ergänzend ist anzumerken, dass die Wohnung inzwischen durch den Sachverständigen B. im Auftrag der Klägerin besichtigt wurde, um ein Wertgutachten zu erstellen, und dabei konnte er den Wasserschaden als Hilfs- und Auskunftsperson der Klägerin wahrnehmen, zumal ein solcher Schaden auch für ein Wertgutachten nicht ohne Belang ist; ferner liegen Lichtbilder des Wasserschadens vor. Dies sind zwar nicht urkundlich belegte Umstände. Sie stehen aber einem Bestreiten mit Nichtwissen entgegen. Randnummer 12 1.3. Anders als das Amtsgericht hält die Kammer es allerdings nicht für gerechtfertigt, aufgrund des unstreitigen Wasserschadens die Klage komplett als im Urkundsprozess unstatthaft abzuweisen. Denn zum einen betrifft der Wasserschaden nicht den Zeitraum bis einschließlich Juni 2015 (zu diesem unter 2.), zum anderen bleibt auch bei maximaler Berücksichtigung des Wasserschadens ein von der Minderung nicht betroffener Kern des Mietzinses geschuldet und wäre deshalb bei streitigem Fortgang zuzusprechen gewesen. Die Abweisung einer Mietzinsklage als im Urkundsprozess unstatthaft aufgrund eines unstreitigen Mangels kommt nur in Frage, wenn und soweit sich die Minderungsquote nicht mit den im Urkundsprozess verfügbaren Mitteln schätzen lässt (BGH a.a.O. und OLG München Beschluss vom 25. September 2007 - 19 U 3454/07 - juris Rn. 2 ff.). Dem Amtsgericht ist insoweit zuzugeben, dass im vorliegenden Fall die Schätzungsgrundlagen -zumal insoweit nur urkundliche Schätzungsgrundlagen statthaft sind- nicht optimal sind. Eine Komplettabweisung der Klage -bezüglich des wasserschadensbetroffenen Zeitraums- käme aber nur in Betracht, wenn sogar eine 100%-ige Minderung möglich erschiene. Kann eine derart weitgehende Minderung hingegen, auch wenn im Übrigen keine geeignete Schätzungsgrundlage zur Verfügung steht, faktisch ausgeschlossen werden, so ist zumindest der sich hiernach ergebende Mindestbetrag per Vorbehaltsurteil zuzusprechen. Denn auch bei unzureichender Schätzungsgrundlage darf keine Komplettabweisung erfolgen, wenn das Gericht zumindest die Unterschreitung einer bestimmten Forderungshöhe ausschließen kann; vielmehr ist in einem solchen Fall ein Mindestbetrag zuzusprechen, sofern dieser nicht „völlig in der Luft hängen würde“. Dies entspricht im Falle der Schadensschätzung der ganz hM (vgl. z.B. OLG Braunschweig NZI 2018, 575; OLG München NJOZ 2017, 881 Rn. 37; MüKoZPO/Prütting, 5. Aufl. 2016, ZPO § 287 Rn. 14), gilt aber auch in sonstigen Fällen der richterlichen Schätzung gem. § 287 ZPO. Im vorliegenden Fall kommt es daher darauf an, ob bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits jedenfalls ein Mindest-Mietzins zuzusprechen gewesen wäre. Randnummer 13 1.4. Nach diesen Grundsätzen entfällt im vorliegenden Fall auch bei maximaler Berücksichtigung des Wasserschadens im Wege einer mietergünstigen Schätzung nicht jeglicher Mietzinsanspruch, sondern auch dann verbleibt ein nicht von der wasserschadensbedingten Minderung betroffener Mindestmietzins übrig. Das Amtsgericht stellt zwar fest, die Minderung könne „u.U. über 20.000,00 €“ liegen, nicht aber, dass sie u.U. den gesamten eingeklagten Mietzins erfasse (was grds. einer Minderung von 80% entspräche). Eine derart hohe Minderung vermag die Kammer, abgesehen von den Monaten Juli und August 2015, in denen Bau- und Trocknungsmaßnahmen durchgeführt wurden, auszuschließen und schätzt die wasserschadensbedingte Maximalminderung nach den o.g. Grundsätzen vielmehr auf 100 % für die Monate Juli und August 2015 sowie auf 50 % für die Monate September 2015 bis August 2017. Denn die Wohnung verfügte trotz des unsanierten und weitgehend demontierten Badezimmers über großzügige Wohnräume, ein weiteres -funktionsfähiges- WC nebst Waschbecken sowie über eine funktionierende Wasserquelle in der Küche, und sie wurde auch faktisch bewohnt, ohne dass die Klägerin ernsthaft auf Mangelbehebung in Anspruch genommen wurde. Die Stellplatzmiete von 60,00 € monatlich bleibt -abgesehen von den Monaten Juli und August 2015- ungemindert, da der Stellplatz für den Beklagten, solange er die Wohnung bewohnen konnte, einen uneingeschränkten Nutzwert hatte. Nach dem Grundsatz der Bruttominderung erfasst die o.g. Minderung auch die in Höhe von 600,00 € vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, welche infolge von Verrechnung mit einem Guthaben ohnehin nur in Höhe restlicher 300,00 € monatlich eingeklagt sind und somit vom Amtsgericht im Ergebnis zu Recht vollumfänglich als im Urkundsprozess unstatthaft abgewiesen wurden. Bezüglich der Nettomiete hätte die Kammer sich bei streitigem Fortgang hingegen nur für die Monate Juli und August 2015 vollumfänglich dem Amtsgericht angeschlossen (dies betrifft die insoweit eingeklagten Beträge 780,82 € für Juli und 2.095,00 € für August 2015). Für die Monate September 2015 bis August 2017 wäre die Kammer bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits hingegen nur in Höhe einer Maximalminderung von 867,50 € zzgl. 300,00 € Nebenkostenvorauszahlung monatlich der Auffassung des Amtsgerichts gefolgt. Dementsprechend hätte die Kammer bei streitigem Fortgang des Rechtsstreits den für Juli 2015 bis August 2017 eingeklagten Betrag von 43.937,82 € in Höhe von 13.042,00 € (= 43.937,82 € - 780,82 € - 2.095,00 € - 24 Monate zu je 867,50 € zzgl. 300,00 €) per Vorbehaltsurteil zugesprochen und das angefochtene Urteil insoweit abgeändert, da nennenswerte Mängel abgesehen von dem Wasserschaden weder unstreitig noch vom Beklagten urkundlich belegt sind (dazu sogleich); im Übrigen (dies betrifft einen Betrag von 30.895,82 €) hätte die Berufung bezüglich dieses Zeitraums aus den o.g. Gründen keinen Erfolg gehabt. Randnummer 14 2. Für den Zeitraum Dezember 2013 bis Juni 2015 (eingeklagt sind insoweit 16.460,97 €) hätte die Klägerin bei streitigem Fortgang des Rechtsstreits ein Vorbehaltsurteil der Kammer und eine entsprechende Abänderung des angefochtenen Urteils erzielt. Der o.g. Wasserschaden betraf die vom Beklagten gemietete Wohnung erst ab Juli 2015. Für den ebenfalls eingeklagten Zeitraum Dezember 2013 bis Juni 2015 sind zwar einige Mängel durch das Übergabeprotokoll (Anlage B 2 = I 99) urkundlich belegt, wurden aber überwiegend noch vor Dezember 2013 behoben. Nicht behoben wurden von den im Übergabeprotokoll dokumentierten Mängeln lediglich die defekten Oberlichter im Wohnzimmer (vgl. I 65 und I 99), die für sich genommen jedoch -zumal angesichts des vorbekannten Altbaucharakters- keine nennenswerte Gebrauchswertminderung begründen. Weitergehende Mängel sind vom Beklagten nicht mit den im Urkundsprozess statthaften Mitteln belegt. Bezüglich des Zeitraums Dezember 2013 bis Juni 2015 wäre der Beklagte daher unter Abänderung des angefochtenen Urteils per Vorbehaltsurteil verurteilt worden. Randnummer 15 3. Die nach § 91a ZPO zu treffende Billigkeitsentscheidung hat sich allerdings nicht allein daran zu orientieren, ob ein Vorbehaltsurteil nach § 599 ZPO ergangen wäre, sondern muss auch berücksichtigen, wie das Nachverfahren ausgegangen wäre. Denn die Kammer hätte dem Beklagten, soweit sie ihn überhaupt verurteilt hätte, die Ausführung seiner Rechte vorbehalten, und es ist offen, wie das -vor der Kammer zu führende (LG Darmstadt, Urteil vom 20. Dezember 2013 – 6 S 106/13 –, juris; Musielak/Voit/Voit, 16. Aufl. 2019, ZPO § 600 Rn. 5 m.w.N.)- Nachverfahren daraufhin ausgegangen wäre. Bei dortigem Obsiegen des Beklagten wäre auch die im Vorbehaltsurteil enthaltene Kostenentscheidung zu seinen Gunsten geändert worden, denn der Vorbehalt des Vorbehaltsurteils bezieht sich auch auf dessen Kostenentscheidung (BeckOK ZPO/Kratz, 32. Ed. 1.3.2019, ZPO § 600 Rn. 14). Dies rechtfertigt es, diejenige Summe, die die Kammer unter Vorbehalt zugesprochen hätte (16.460,97 € für den Zeitraum bis Juni 2015 sowie 13.042,00 € für den Zeitraum Juli 2015 bis August 2017, somit insgesamt 29.502,97 €) bei der Bildung der einheitlichen Kostenquote nach § 91a ZPO unter den Parteien hälftig aufzuteilen. In Höhe von 30.895,82 € wäre es hingegen bei der Abweisung der Klage als im Urkundsprozess unstatthaft geblieben. Ob der Klägerin die Abstandnahme vom Urkundsprozess in der Berufungsinstanz möglich gewesen wäre (vgl. dazu BGH NJW 2012, 1662) kann dahinstehen, da die Klägerin eine Abstandnahme weder erklärt noch angekündigt hatte und somit aller Voraussicht nach nicht erklärt hätte (ggfs. wäre ohnehin § 97 Abs. 2 ZPO zu beachten gewesen). Randnummer 16 4. Im Ergebnis hat daher die Klägerin ¾ und der Beklagte ¼ der Kosten zu tragen. Randnummer 17 5. Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor. Randnummer 18 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001386605 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 14.11.2017 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 8 U 87/15 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 271 Abs 1 BGB, § 286 BGB, § 397 Abs 1 BGB, § 535 BGB, § 556 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Gewerberaummiete: Jahrelange Nichtgeltendmachung von vertraglich vereinbarten Mieterhöhungsbeträgen trotz Erteilung einer Einzugsermächtigung; Schuldnerverzug durch Nichtgebrauchmachen von der Einzugsermächtigung; Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung Leitsatz 1. Zu den Rechtsfolgen bei jahrelanger Nichtgeltendmachung von Spitzenbeträgen bei "automatischen" Mieterhöhungen durch vereinbarte Gleitklauseln.(Rn.67) 2. Hat der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt und ist vereinbart, dass der Vermieter die Miete vom Konto des Mieters durch Lastschrift einzieht, gerät der Mieter nicht in Schuldnerverzug nach § 286 BGB, soweit der Vermieter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht. Das gilt jedenfalls dann, wenn keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Konto des Mieters keine genügende Deckung aufweist, und der Mieter auch im Übrigen nicht (mit-)veranlasst, dass der Vermieter die Einziehung unterlässt.(Rn.78) 3. Eine in einem Mietverhältnis dem Vermieter erteilte Einzugsermächtigung bezieht sich nur auf unbestrittene Forderungen.(Rn.83) 4. Ein Bestreiten des in einer mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung enthaltenen Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen oder erfolglos Einsicht verlangt hat. Erscheint der Mieter nach einer entsprechenden Ankündigung in den Geschäftsräumen des Vermieters zu den üblichen Geschäftszeiten oder im Falle eines privaten Kleinvermieters werktags in den frühen Abendstunden, muss der Vermieter sofort Belegeinsicht gewähren, weil der Anspruch auf Belegeinsicht nach Zugang der Abrechnung sofort fällig ist.(Rn.93) Orientierungssatz 1. Wenn der Vermieter die sich aus den Mietvertragsbestimmungen ergebenden Mieterhöhungsbeträge jahrelang weder durch Lastschrift einzog noch in anderer Weise gegenüber dem Mieter geltend machte, hat er auf diese Beträge nicht verzichtet. Denn ein einseitiger Verzicht auf schuldrechtliche Forderungen sieht das Gesetz nicht vor.(Rn.67) 2. In der jahrelangen Nichtgeltendmachung der aus der Vertragsbestimmung resultierenden Mieterhöhungsbeträge durch den Vermieter kann auch unter Einbeziehung des Umstandes, dass eine Einzugsermächtigung erteilt worden war, kein - konkludentes - Angebot des Vermieters auf Abschluss eines Erlassvertrages gesehen werden.(Rn.68)(Rn.70) Verfahrensgang vorgehend LG Karlsruhe, 7. Mai 2015, 8 O 498/13 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 7. Mai 2015 - 8 O 498/13 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt geändert: 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 43.469,00 € nebst Zinsen p.a. in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.228,81 € seit dem 1. März 2011, aus weiteren 4.004,11 € seit dem 15. Juni 2012, aus weiteren 31.020,36 € seit dem 20. September 2013, aus weiteren 1.026,52 € seit dem 7. Oktober 2013, aus weiteren 1.026,52 € seit dem 6. November 2013, aus weiteren 1.026,52 € seit dem 5. Dezember 2013 und aus weiteren 4.136,16 € seit dem 9. Januar 2014 zu zahlen. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. III. Von den Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz haben die Klägerin 12% und die Beklagte 88% zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung kann durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abgewendet werden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. V. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Beklagte war vom 1. Januar 2001 bis zum 31. Dezember 2014 Gewerberaummieterin der Klägerin. Die Parteien verband ein Gewerberaummietvertrag vom 12. Dezember 2000 / 8. Januar 2001, in dem die ursprünglich geschuldete Grundmiete auf 16.791,00 DM (netto)1 festgelegt wurde und unter anderem folgende Vereinbarungen getroffen wurden: Randnummer 2 III. Mietzeit: Die Mietzeit beginnt am 1. Januar 2001 … . Die Mietzeit endet am 31. Dezember 2005. Wird das Mietverhältnis nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, so verlängert es sich jeweils um ein Jahr. Randnummer 3 IV. … Randnummer 4 Der Mieter ermächtigt den Vermieter, alle aus diesem Vertrag geschuldeten Zahlungen von dem nachstehend genannten Konto des Mieters im Lastschriftverfahren einzuziehen. Randnummer 5 Kontoinhaber: P GmbH Kontoführendes Kreditinstitut:     Bankleitzahl: Konto-Nr. ... Randnummer 6 V. Mietänderung: Die Grundmiete ändert sich jeweils nach Ablauf von einem Mietjahr, beginnend ab 1. März 2002, um 2% p.a.. Ausgangsbasis für die Erhöhung ist jeweils der zuletzt gezahlte Mietzins. Randnummer 7 Nachdem die Miete bis zum Jahr 2005 dementsprechend erhöht und auch bezahlt worden war, vereinbarten die Parteien im Juni 2005 einen Nachtrag Nr. 2 zu diesem Mietvertrag. Darin wurde unter Punkt 2.1 die Grundmiete auf 8.288,28 € gesenkt und des Weiteren unter anderem Folgendes vereinbart: Randnummer 8 1.1 Der Mietvertrag … verlängert sich bis zum 31. Dezember 2008. Wird das Mietverhältnis nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, so verlängert es sich jeweils um ein Jahr. Randnummer 9 1.2 Mieter hat das Optionsrecht auf Vertragsverlängerung um 1 x 3 Jahre. Nimmt er dieses Recht in Anspruch, muss er dies dem Vermieter per eingeschriebenem Brief bis zum 30. Juni 2008 mitteilen. Randnummer 10 … Randnummer 11 2.2 Die Grundmiete ändert sich bei Optionsausübung, beginnend ab dem 1. Januar 2009 um 2% p.a. Randnummer 12 Die Beklagte übte ihr Optionsrecht nach Punkt 1.2 rechtzeitig aus. Randnummer 13 Mangels Kündigung durch eine der beiden Parteien wurde das Mietverhältnis auch über den 31. Dezember 2011 hinaus fortgesetzt. Es endete mit Ablauf des 31. Dezember 2014. Randnummer 14 Die Klägerin meint, die Miete habe sich ab 2009 jährlich um 2% erhöht. Das ergebe sich aus Nummer 2.2 des Nachtrags Nr. 2 zum Mietvertrag. Die Beklagte ist anderer Ansicht. Streitig sind die Mieterhöhungsbeträge für die Jahre 2010 bis 2013. Darüber hinaus streiten die Parteien über Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2010 und über Zinsen. In erster Instanz haben die Parteien außerdem über Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für 2007, 2011 und 2012 und über weitere Zinsansprüche gestritten. Randnummer 15 Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme die Klage hinsichtlich der Mieterhöhungsbeträge (Mietnachzahlungen) vollumfänglich und hinsichtlich der Nebenkostennachforderungen für überwiegend begründet gehalten und den Rechtsstreit in erster Instanz mit Urteil vom 7. Mai 2015, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO), soweit sie zu den hier getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht in Widerspruch stehen, wie folgt entschieden: Randnummer 16 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 47.506,01 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 398,46 € seit 7. Januar 2010, seit 4. Februar 2010, seit 4. März 2010, seit 8. April 2010, seit 6. Mai 2010, seit 7. Juni 2010, seit 6. Juli 2010, seit 5. August 2010, seit 6. September 2010, seit 6. Oktober 2010, seit 4. November 2010 sowie seit 6. Dezember 2010, aus jeweils 603,68 € seit 6. Januar 2011, seit 4. Februar 2011, seit 4. März 2011, seit 6. April 2011, seit 5. Mai 2011, seit 7. Juni 2011, seit 6. Juli 2011, seit 4. August 2011, seit 6. September 2011, seit 7. Oktober 2011, seit 4. November 2011 sowie seit 6. Dezember 2011, aus jeweils 813,00 € seit 5. Januar 2012, seit 6. Februar 2012, seit 6. März 2012, seit 5. April 2012, seit 7. Mai 2012, seit 6. Juni 2012, seit 5. Juli 2012, seit 6. August 2012, seit 6. September 2012, seit 5. Oktober 2012, seit 6. November 2012 sowie seit 6. Dezember 2012, aus jeweils 1.026,52 € seit 7. Januar 2013, seit 6. Februar 2013, seit 6. März 2013, seit 5. April 2013, seit 7. Mai 2013, seit 6. Juni 2013, seit 5. Juli 2013, seit 6. August 2013, seit 5. September 2013, seit 7. Oktober 2013, seit 6. November 2013 sowie seit 5. Dezember 2013, aus weiteren 293,39 € seit dem 1. März 2011, aus weiteren 2.114,74 € seit dem 1. März 2011, aus weiteren 4.004,11 € seit dem 15. Juni 2012, aus weiteren 4.136,16 € seit dem 1. März 2013 und aus weiteren 2.857,67 € seit dem 1. Juni 2013 sowie weitere 124,45 € zu bezahlen. Randnummer 17 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Randnummer 18 3. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte 82%, die Klägerin 18%. Randnummer 19 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet. Randnummer 20 Wegen der in erster Instanz (zuletzt) gestellten Anträge, des erstinstanzlich streitigen Parteivorbringens und der Entscheidungsgründe wird auf das vorbezeichnete Urteil des Landgerichts verwiesen. Randnummer 21 Die Beklagte, die dieses Urteil mit der Berufung teilweise angefochten hat, lässt zur Begründung ihres Rechtsmittels im Wesentlichen vorbringen: Die vom Landgericht vorgenommene Interpretation der im Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag enthaltenen Änderungsklausel sei in keiner Weise haltbar [II 23]. Es verbiete sich jegliche Interpretation der Klausel, die abweichend vom Wortlaut zu einer einseitigen Erhöhungsmöglichkeit führe [II 23]. So interpretiert, sei die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB entweder unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich sei oder sie die Beklagte unangemessen benachteilige [II 23/25]. Nach dem Wortlaut der Vereinbarung wäre ab dem „01.09.2009“ eine Änderung und keine automatische Erhöhung, wie im ursprünglichen Mietvertrag noch vorgesehen, eingetreten [II 27]. Eine Mietpreisänderung könne entweder eine Erhöhung oder eine Senkung bedeuten [II 27]. Randnummer 22 Die Mieterhöhungsklausel des alten Vertrages sei zudem nach dem gemeinsamen Willen beider Parteien ab dem 1. Januar 2006 entfallen [II 25]. Insoweit sei eine eigenständige Regelung im Nachtrag Nr. 2 geschaffen worden, hier sei im Punkt 2.1 eine neue Miete vereinbart worden ohne Mietänderungen in den nächsten Jahren. Erst mit Optionsausübung gelange man zum eigenständigen Punkt 2.2. Wenn dieser Punkt unwirksam sei, dann entfalle dieser neu geschaffene Punkt zur Mietänderung und es gebe gar keinen mehr. Das ergebe sich auch aus der Aussage der Zeugin J, wie dem Protokoll vom 20. April 2015 zu entnehmen sei [II 25]. Entsprechend sei auch im Zeitraum vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2008 der Vertrag „gelebt“ worden [II 27]. Diese Praxis sei auch in der Folgezeit beibehalten worden. Auch wenn keine Optionsausübung erfolgt wäre, wären auf Basis des sich dann jährlich verlängernden Vertrages Mietänderungen nicht angefallen. Die im Nachtrag unter Punkt 2.1 vorgenommene Bestimmung sei somit nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien zur dauerhaften Festlegung der Miethöhe auf den neuen, niedrigeren Mietpreis hinreichend, ohne dass eine Änderung vorgesehen wäre. Da Punkt 2.2 des Nachtrags, wenn man von seinem Wortlaut abweiche, unwirksam wäre, bleibe Punkt 2.1 des Nachtrags, in dem keine Mietänderungen vorgesehen seien, alleine bestehen. Genau zu diesem Ergebnis gelange man auch, wenn die Option gemäß Punkt 2.2 nicht gezogen werde. Selbst wenn man eine Weitergeltung von Punkt 2.2 annehme, ergebe sich zwingend ein anderes Ergebnis für die Interpretation, als es das Landgericht zugrunde lege. Gerade in der Gesamtschau mit dem ursprünglichen Mietvertrag, auf welche das Landgericht abstelle, ergebe sich, dass die Vereinbarung keine generelle Mietsteigerung im Jahresturnus mehr vorgesehen habe, sondern, abweichend vom ursprünglichen Vertrag, lediglich eine „Änderung“, was demzufolge eine Berücksichtigung der relevanten Wirtschaftsdaten für die Entscheidung, ob eine Erhöhung oder Absenkung eintreten solle, notwendig mache [II 27]. Im letzten Quartal 2008 und im gesamten Jahr 2009 auf dem Höhepunkt der Wirtschaftskrise seien sämtliche wirtschaftlichen Faktoren negativ gewesen [II 29]. Das Bruttoinlandsprodukt sei 2009 in Deutschland gegenüber dem Vorjahr um 5,6% gefallen, die Umsatzentwicklung der Beklagten im Quartal 4/2008 um 10% und im Quartal 1/2009 nochmals um 31%, im Gesamtjahr 2009 dann um 27%. Diese Faktoren hätten - wenn nicht eine einvernehmliche Aussetzung der Änderungsklausel statt gehabt hätte - zu einer Senkung der Miete führen müssen. Randnummer 23 Das Landgericht interpretiere die Klausel entgegen dem allgemeinen Sprachgebrauch und wirtschaftlichen Verständnis falsch als jährliche Änderung. Zunächst bezeichne „beginnend“ lediglich den Zeitpunkt, ab welchem die Änderung greifen solle. „Per annum“ bezeichne eine Größe pro Jahr und nicht eine alljährliche Veränderung. Es sei zudem nicht zutreffend, dass die Miete nur „temporär“ für drei Jahre habe gesenkt werden sollen. Der Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag enthalte, wenngleich vom Landgericht übergangen, unter 1.1 die Klausel, dass sich der Vertrag auch nach dem „31.08.2008“ automatisch jeweils um ein Jahr verlängern solle - und zwar ohne Miet-änderung -, wenn er nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt werde. Somit sei auch die Klägerin von einer konstant bleibenden Miete ausgegangen, lediglich bei Optionsausübung und damit fester Vertragsbindung von drei Jahren sei eine Änderungsmöglichkeit vorgesehen gewesen. Warum gerade in diesem Fall, in dem sich der Mieter länger binde, eine zwingende Erhöhung habe eintreten sollen statt einer in der Richtung offenen Anpassung an die wirtschaftlichen Umstände, erschließe sich nicht. In diesem Zusammenhang bleibe bestritten, dass die Klägerin bei Nichtausübung der Option aufgrund mangelnder Wirtschaftlichkeit noch zum 31. Dezember 2008 gekündigt hätte. Dies widerspreche ihrem übrigen Vorbringen. Die Klägerin habe selbst angegeben, dass sie die behauptete Mieterhöhung lediglich bis 2013 vergessen habe. Demnach sei die erzielte Miete auch nach abgelaufener Optionszeit zum 31. Dezember 2011 ebenfalls nicht wirtschaftlich gewesen, trotzdem habe die Klägerin von der Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch gemacht [II 29]. Randnummer 24 Der Wortlautvergleich mit der Klausel im Ursprungsmietvertrag führe durch die Abweichungen zwingend zu einer Auslegung, die gegen eine erneute Staffelmietvereinbarung spreche [II 31]. Zum einen ergebe sich ein gravierender Unterschied durch das im Nachtrag Nr. 2 absichtlich weggelassene Wort „jeweils“ im ersten Satz, das Ausdruck der wiederholten Anwendung im ursprünglichen Vertrag gewesen sei, zum anderen sei der gesamte zweite Satz weggelassen worden, der sowohl die Änderung als Erhöhung spezifiziert und die mehrmalige Anwendung („jeweils“) sowie die jeweils in Bezug zu nehmende Größe festgelegt habe. Aus diesen entscheidenden Abweichungen ergebe sich der völlig andere Charakter der Nachtragsvereinbarung, die, ohne jeden Hinweis auf einen nur vorübergehenden Charakter, die Ursprungsvereinbarung abschließend ersetzt habe. Das Landgericht habe somit ohne tragfähige Tatsachengrundlage eine sich dynamisch stets steigernde Miethöhe zum Ausgangspunkt seiner Überlegungen gemacht, obwohl der maßgebliche Vertrag lediglich eine - dementsprechend vor dem Hintergrund einer von der Klägerin selbst vorgetragenen Absicht, zur Anpassung an die wirtschaftlichen Gegebenheiten an sich für den konkreten Zeitpunkt sogar als Mietsenkungsklausel auszulegende - in ihrer Richtung offene Änderungsklausel enthalte [II 31]. Wie sich aus den „gelebten“ Verhältnissen nach dem Nachtrag Nr. 2 klar ergebe, seien in der Folge keine Änderungen der Miethöhe gleich in welche Richtung vorgenommen worden [II 31/33]. Das stimme mit dem erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten, die Änderungsklausel sei im Jahre 2008 einvernehmlich fallen gelassen worden, überein [II 33]. Randnummer 25 Die dem Landgericht ebenso bekannte Tatsache, dass die Klägerin trotz einer ihr erteilten Einzugsermächtigung in der Folge keinen einseitigen Gebrauch von der Änderungsklausel gemacht habe, zeige bereits, dass die Klägerin diese nicht als Erhöhungsklausel gelesen habe. Insoweit ergäben die „gelebten Verhältnisse“, dass einvernehmlich auf entsprechende Anpassungen verzichtet worden sei. Meist sei der Betrag von 12.526,29 € eingezogen worden, was der vereinbarten Miete ohne Änderung entsprochen habe. Außerdem seien in einer Anzahl von Fällen abweichende Beträge, zum Beispiel wegen Baumaßnahmen, eingezogen worden. Dazu habe laut eigener Aussage der Klägerin jeweils das Mietkonto geprüft und der Betrag in ein Berechnungsprogramm eingestellt werden müssen. Zudem habe die Klägerin mehrfach Forderungsaufstellungen und -übersichten übersandt, in welchen die Miete stets ohne Mietänderungen detailliert dargestellt worden sei. Spätestens hierbei hätten „vergessene“ Mieterhöhungen, wenn solche vorgesehen gewesen wären, auffallen müssen. Randnummer 26 Selbst wenn man - wie nicht - zu einer Mieterhöhungsklausel käme, hätte die Klägerin vor dem Hintergrund, dass damals schwierige Wirtschaftsbedingungen vorgelegen hätten, von welchen sie die Beklagte nach eigener Aussage angeblich habe entlasten wollen, ein Recht auf eine nachträgliche Geltendmachung aus Verwirkungsgesichtspunkten verloren [II 33]. Die Beklagte, die ihrerseits trotz wirtschaftlicher Fehlentwicklung kein Absenkungsverlangen geltend gemacht habe, das ihr aus ihrer Sicht nach der Klausel zugestanden hätte, habe darauf vertrauen können, dass auch die Klägerin nicht nachträglich nach fast fünf Jahren ein entgegengesetztes Verlangen äußere [II 35]. In dem vom Landgericht zur Begründung, dass keine Verwirkung vorläge, herangezogenen Schreiben vom 6. Juni 2012 sei gerade nicht auf Rückstände, die durch eine bislang nicht vollzogene Mieterhöhung entstanden seien, sondern auf Außenstände, die aufgrund von Meinungsverschiedenheiten in der Vorvergangenheit entstanden seien, hingewiesen worden. Zu jenem Zeitpunkt habe die Klägerin nach eigener Aussage selbst noch nicht einmal die Idee gehabt, eine Mieterhöhung durchsetzen zu wollen. Es sei ohnehin vollkommen unglaubhaft, wenn die Klägerin einerseits die korrekte Erhebung und Zahlung der Miete ständig kontrolliere und anpasse, andererseits jedoch die nach ihrer Behauptung geschuldete Miete als solche über mehrere Jahre hin schlicht vergessen haben wolle. Aufgrund der vorstehend bereits ausführlich geschilderten negativen Gesamtwirtschaftsentwicklung und der Umsatz- und Gewinneinbrüche im zweiten Halbjahr 2008 habe zudem ein Gespräch stattgefunden, in dem die Beklagte mit der Klägerin übereingekommen sei, die Klausel nicht anzuwenden. Die von der Klägerin aufgestellte Behauptung, dies sei der Inhalt von den dem Nachtrag Nr. 2 vorausgehenden Gesprächen gewesen, was das Landgericht dazu verleitet habe anzunehmen, dass der Nachtrag Nr. 2 der schlechten wirtschaftlichen Situation der Beklagten habe Rechnung tragen sollen, entbehre jeglicher Grundlage, da sich die wirtschaftliche Situation im Jahre 2005 nicht in dieser Weise dargestellt, sondern die äußerst entspannte Marktlage auf dem Gewerberaum-Mietmarkt eine Anpassung erfordert habe. Gerade damals habe die Beklagte eine äußerst positive Geschäftsentwicklung verzeichnet [II 35]. Die dennoch abweichend gezogene Schlussfolgerung des Landgerichts, die allein auf der fehlerhaften Interpretation der Klausel des Nachtrags Nr. 2 als Vereinbarung einer automatischen Mieterhöhung aufbaue, überspanne daher aus der Sicht der Beklagten den Rahmen richterlicher Tatbestandswürdigung und stehe im Widerspruch zu den allgemein bekannten wirtschaftlichen Tatsachen [II 35/37]. Randnummer 27 Selbst wenn, wie nicht, der Klägerin Mieterhöhungen zustünden, könnten Zinsen hierauf keinesfalls ab Fälligkeit geschuldet sein [II 37]. Die Klägerin habe von der Beklagten zum Einzug der Mieten eine Einzugsermächtigung erteilt bekommen und das Lastschriftverfahren genutzt. Die Klägerin habe nach eigener Aussage über Jahre hin schlicht vergessen, die Beträge abzurufen, obwohl sie die Möglichkeit dazu gehabt habe. Dies könne keinen Verzug auf Seiten der Beklagten begründen, sondern allenfalls Annahmeverzug der Klägerin [II 37]. Hinsichtlich der angeblich aus Mieterhöhung geschuldeten Beträge sei ein Verzinsungsbeginn frühestens ab Klageerhebung denkbar [II 41], bei Anwendung des § 286 Abs. 3 BGB allenfalls ab dem 18. Oktober 2013. Letzteres komme im Hilfsantrag zum Ausdruck [II 41]. Randnummer 28 Bezüglich der Nebenkostenabrechnung für 2008 habe das Landgericht zu Unrecht den Einwand, die Grundsteuer sei falsch umgelegt worden, nicht durchgreifen lassen. Es sei klar erkennbar eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten gegeben, weil die an sie vermieteten Büros mit 4,47 € pro Quadratmeter belastet würden, während die Belastung der von der Klägerin benutzten Flächen, bei denen es sich zumindest teilweise ebenfalls um Büroflächen handele, nur 0,77 € pro Quadratmeter betrage [II 41/43]. Bezüglich der Nebenkosten 2008 fehle bis dato eine nachvollziehbare Abrechnung, aus der die Höhe einer möglichen Nachforderung zu entnehmen wäre [II 43]. Randnummer 29 Auch die Nebenkosten 2009 seien nicht in einer nachvollziehbaren Rechnung dargelegt worden. Die Positionen Hauswart mit 26.348,44 € (Anteil der Beklagten: 3.373,44 €), Hausreinigung mit 25.786,41 € (Anteil der Beklagten: 3.301,48 €), Gartenreinigung mit 9.483,05 € (Anteil der Beklagten: 1.214,13 €) und Inspektion/Wartung mit 32.746,89 € (Anteil der Beklagten: 4.192,64 €) seien nicht nachvollziehbar [II 43]. Zum Bestreiten der nicht nachvollziehbaren Forderungen genüge der Hinweis, dass diese sich den vorgelegten Unterlagen nicht entnehmen ließen [II 45]. Eines der „Rechnungsblätter“ trage darüber hinaus einen Eingangsstempel der Klägerin vom 30. August 2008, also von einem Zeitpunkt vor Beginn der Abrechnungsperiode 2009 [II 45]. Entgegen der Annahme des Landgerichts habe die Beklagte auch keine Belegeinsicht nehmen können, da die Klägerin ihrer Bitte um Absprache eines konkreten Termins nicht nachgekommen sei [II 47]. Randnummer 30 Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für 2010 fehle es ebenso an einer schlüssigen oder wenigstens nachvollziehbaren Darlegung der Forderungen [II 47]. Insoweit sei ein substantiierteres Bestreiten, als es bereits erfolgt sei, nicht notwendig und infolge der nicht gewährten Belegeinsicht - auch nicht nach erneuter Aufforderung vom 24. April 2015 [II 51] - überdies nicht möglich [II 47/49]. Wenn das Landgericht es entgegen jeder Wahrscheinlichkeit als plausibel ansehe, dass die Beträge für den Hauswart mit 26.348,44 €, Gartenreinigung mit 9.483,05 € und Inspektion/Wartung mit 32.746,89 € tatsächlich auf den Cent genau identisch mit den Beträgen für 2009 gewesen sein könnten und deswegen den Vortrag der Klägerin für schlüssig ansehe, so verschließe es hierbei offensichtlich die Augen vor der unvermeidlichen Schlussfolgerung, dass eine tatsächliche und verifizierbare Abrechnung nicht existiere [II 49]. Insbesondere Wartungs-, Störungs- und Instandsetzungskosten könnten von der Sache her nicht im Voraus genau feststehen [II 51]. Insoweit seien die von der Klägerin erhobenen Nebenkostenforderungen nicht plausibel und hätten daher vom Landgericht wegen mangelnder Schlüssigkeit nicht zugesprochen werden dürfen. Die aufgrund fehlender nachprüfbarer Rechnungsstellung bestrittenen und nicht - jedenfalls aber noch nicht - fälligen Teilbeträge machten einen Anteil an den Nebenkosten aus, der die Nachforderungen erreiche oder übersteige, so dass keine Nebenkostennachzahlungen hätten zugesprochen werden dürfen. Jedenfalls aber stehe der Klägerin keine Verzinsung der Beträge ab den vom Landgericht zugesprochenen Zeitpunkten zu [II 51]. Randnummer 31 Bei der Abrechnung der Nebenkosten für 2011 habe die Klägerin aufgefordert, „binnen zwei Wochen auf das Ihnen bekannte Mieterkonto bei der A Bank AG Mainz“ zu leisten und ausgeführt: „Sollten Sie eine Einzugsermächtigung erteilt haben, wird der o.g. Betrag von Ihrem Konto eingezogen“ [II 53]. Der Beklagten sei dieses angeblich „bekannte Mieterkonto“ jedoch zunächst nicht bekannt gewesen. Erst am 15. August 2013 habe die Beklagte durch ein Schreiben der Klägerin vom 14. August 2013 davon erfahren, als sie aufgefordert worden sei, den behaupteten Rückstandsbetrag bis zum 20. August 2013 auszugleichen, so dass der frühestmögliche Verzinsungsbeginn für die im zugesprochenen Umfang insoweit nicht mehr bestrittene Nebenkostennachforderung für 2011 am 21. August 2013 zu sehen wäre [II 53]. Randnummer 32 In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 14. November 2017 erklärt die Klägerin hinsichtlich der erstinstanzlich ausgeurteilten Beträge von 124,45 € [selbständig geltend gemachte Zinsforderung wegen nicht rechtzeitig entrichteter Nebenkostennachzahlung für 2012], von 2.857,67 € [Nebenkostennachzahlung für 2011] und von 293,39 € [Nebenkostennachzahlung für 2007] den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Die Beklagte schließt sich dieser (Teil-)Erledigterklärung an. Randnummer 33 Die Beklagte beantragt: Randnummer 34 Das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 7. Mai 2015 - 8 O 498/13 - wird im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 3.275,51 € (293,39 € + 2.857,67 € + 124,45 €) nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 293,39 € seit dem 1. März 2011 sowie aus 2.857,67 € seit dem 21. August 2013 an die Klägerin verurteilt worden ist, wie folgt abgeändert: Randnummer 35 Die Klage wird abgewiesen. Randnummer 36 Hilfsweise: Das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 7. Mai 2015 - 8 O 498/13 - wird im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 37.375,43 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 32.046,88 € seit 18. Oktober 2013 sowie aus 1.026,52 € seit 6. November 2013 sowie seit 5. Dezember 2013 an die Klägerin verurteilt worden ist, wie folgt abgeändert: Randnummer 37 Die Klage wird abgewiesen. Randnummer 38 Die Klägerin beantragt: Randnummer 39 Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. Randnummer 40 Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil. Sie weist insbesondere darauf hin, dass die Ausführungen der Beklagten in der Berufungsbegründung, wonach die Mieterhöhungsklausel des alten Vertrages nach dem gemeinsamen Willen beider Parteien ab dem 1. Januar 2006 habe entfallen sollen, nicht richtig seien [II 79]. Vielmehr sei es den Parteien lediglich um eine zeitweilige Aussetzung der ursprünglichen Regelung im Mietvertrag gegangen, nach der sich die Grundmiete ab dem 1. März 2002 um jährlich 2% auf der Grundlage der zuletzt erhöhten Grundmiete habe erhöhen sollen, wie es die Parteien verstanden und unstreitig jahrelang „gelebt“ gehabt hätten. Auf die zutreffende gerichtliche Würdigung der Aussage der Zeugin J gehe die Beklagte erst gar nicht ein [II 79]. Randnummer 41 Des Weiteren seien die Ausführungen der Beklagten zu den vom Landgericht ebenfalls zu Recht zugesprochenen Zinsansprüchen unschlüssig [II 85]. Die Miete sei von der Beklagten monatlich im Voraus, und zwar spätestens am dritten Werktag eines Monats, an die Klägerin zu entrichten gewesen. Zum entsprechenden Zeitpunkt seien damit auch die Erhöhungsbeträge fällig geworden, ohne dass es zur Inverzugsetzung einer Mahnung bedurft habe. Die Beklagte verkenne, dass das Vertretenmüssen des Schuldners keine Verzugsvoraussetzung, sondern ein von ihr darzulegender und zu beweisender Einwendungstatbestand sei. Es spiele in diesem Zusammenhang rechtlich entgegen der unzutreffenden Rechtsauffassung der Beklagten keine Rolle, ob und wann die Klägerin die zunächst nicht geltend gemachten Erhöhungsbeträge bei der Beklagten zur Zahlung angemahnt habe [II 85]. Randnummer 42 Wenn die Beklagte bezüglich der Nebenkostenabrechnung für 2008 einwende, es fehle bis dato an einer nachvollziehbaren Abrechnung, sei das unsubstantiiert und unbeachtlich [II 87]. Mit dem neuen, erstmals in der Berufungsbegründung vorgebrachten Einwand einer angeblichen Unangemessenheit der Umlage der Grundsteuerkosten sei die Beklagte präkludiert, wobei ihr Vortrag auch unschlüssig und unsubstantiiert sei [II 89]. Randnummer 43 Die Nebenkostenabrechnung für 2009 sei ebenfalls inhaltlich richtig. Die Forderung eines Vermieters auf Zahlung einer Abrechnungsspitze finde ihre rechtliche Grundlage in der Abrechnung und nicht in irgendwelchen Anlagen. Es sei nicht dargetan, welche konkreten Kostenpositionen aus welchen Gründen falsch sein sollten. Es sei nicht Sache des Vermieters, eine erteilte Abrechnung zu erläutern, vielmehr sei der Mieter gehalten, Einsichtnahme in die Belege zu verlangen sowie zu nehmen, und dann etwaige Fehler der Abrechnung konkret einzuwenden [II 89]. Das habe die Beklagte nicht getan [II 89/91]. Soweit sie die Erbringung von Leistungen bestritten habe, liege ein pauschales und unzulässiges Bestreiten vor [II 91]. Die Beklagte habe weder in erster Instanz noch danach eine Belegeinsicht verlangt und erstinstanzlich auch keine Verweigerung eines solchen Verlangens behauptet. Richtig sei, dass ihr die Belegeinsicht in den Schriftsätzen vom 4. April 2014 und vom 21. Juni 20142 ausdrücklich angeboten worden sei. Der neue Vortrag zu angeblichen Schwierigkeiten und Terminabsagen sei ebenfalls unsubstantiiert, werde vorsorglich bestritten und überdies als verspätet gerügt. Wie die Beklagte sodann in widersprüchlicher Weise an anderer Stelle selbst ausführe (Berufungsbegründung, S. 16), habe sie in Bezug auf die streitbefangene Abrechnung für 2009 lediglich zu einer einzigen Kostenposition Rechnungskopien erbeten, die erbetenen Kopien dann aber von der Klägerin auch erhalten (vgl. Berufungsbegründung, S.13), wobei die Beklagte auch insoweit keine hinreichend substantiierte Rüge erhoben habe. Randnummer 44 Das Vorstehende gelte für die Nebenkostenabrechnung betreffend 2010 entsprechend. Der Beklagten seien erbetene Unterlagen übermittelt worden. Es sei nicht ersichtlich und nicht vorgetragen, was sie konkret beanstande. Die von ihr erstinstanzlich einzig und allein erwähnte Position „Inspektion/Wartung“ habe sie dabei nicht einmal als unzutreffend gerügt gehabt [II 91]. Mit ihrem weitergehenden Vortrag in der Berufungsinstanz sei sie präkludiert [II 91/93]. Randnummer 45 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze der Parteien in beiden Instanzen nebst Anlagen und den Inhalt der gerichtlichen Verfügungen, Beschlüsse und Sitzungsprotokolle Bezug genommen. II. Randnummer 46 Die Berufung der Beklagten ist zulässig und hat in der Sache teilweisen Erfolg. Randnummer 47 1. Ohne Erfolg bleibt die Berufung hinsichtlich der vom Landgericht zuerkannten Mieterhöhungsbeträge (Mietnachzahlungen) für die Jahre 2010 bis 2013. Randnummer 48 a) Anspruchsgrundlage hierfür ist die Vertragsbestimmung Nr. 2.2 des Nachtrags Nr. 2 zum Mietvertrag in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB. Letzterer bestimmt, dass der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten verpflichtet ist. Randnummer 49 aa) Die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils des Landgerichts Randnummer 50 „Zunächst sind die streitigen Vertragspassagen im Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag so auszulegen, dass sich die Grundmiete ab der Ausübung des Optionsrechts, d.h. zum 1. Januar 2009 um jährlich 2 Prozent erhöht. Ausgangspunkt für die Erhöhung ist der jeweils zuvor gezahlte Mietzins. Randnummer 51 Diese Auslegung folgt zunächst aus dem Wortlaut der Vereinbarung. Dort wird für den Fall der Ausübung des Optionsrechts eine Mieterhöhung um „2% p.a.“, „beginnend ab dem 01.01.2009“ ausgewiesen. Sowohl aus der Formulierung „per annum“, d.h. jährlich, als auch der Wendung „beginnend“ folgt, dass eine fortlaufende Erhöhung im Jahresturnus gewollt war. Übereinstimmend hierzu hat die Zeugin J angegeben, dass diese Lesart bei Abschluss des Nachtrags mit dem Geschäftsführer H auch übereinstimmend so gewollt war und Ausfluss eines Entgegenkommens der Klägerin war, welche die Miete temporär für die Dauer von drei Jahren auf Wunsch der Beklagten abgesenkt und die bereits zuvor laufenden Erhöhungen insoweit ausgesetzt hat. Sieht man den Nachtrag in einer Gesamtschau mit dem ursprünglichen Mietvertrag, so bestätigt sich dieses Bild, war dort doch schon eine jährliche Mietsteigerung vertraglich festgeschrieben und tatsächlich auch praktiziert worden. Dass unter einer jährlichen „Änderung“ um 2% nur eine Steigerung und keine Absenkung verstanden werden kann, folgt nicht nur aus der allgemeinen Lebenserfahrung, sondern auch daraus, wie die insoweit wortlautidentische Klausel im Ursprungsvertrag in den Jahren vor dem Nachtrag Nr. 2 gelebt wurde. Damals wurden entsprechende Steigerungen vorgenommen und auch von der Beklagten gezahlt. Aus einer Gesamtschau dieses Ursprungsvertrags und dem Nachtrag Nr. 2 ergibt sich auch die Bezugsgröße der jährlichen Erhöhung. Diese ist nicht etwa unklar, weil im Nachtrag Nr. 2 eine solche nicht explizit genannt war, sondern ergibt sich aus der Vereinbarung einer jährlichen Mieterhöhung im ursprünglichen Mietvertrag, welche - wie dargestellt - nur temporär ausgesetzt werden sollte.“ Randnummer 52 sind weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht zu beanstanden. Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung der Vertragsbestimmung Nr. 2.2 des Nachtrags Nr. 2 zum Mietvertrag (im Folgenden: Vertragsbestimmung) ist nicht nur vom Wortlaut her möglich, sondern stimmt vor allem mit dem beiderseitigen Parteiwillen überein, wie ihn die Zeugin J ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 20. April 2015 bei ihrer Vernehmung vor dem Landgericht Randnummer 53 - Ich bin als Asset-Managerin bei der Klägerin für die Bewirtschaftung dieses Gebäudes zuständig. Hierbei bin ich insbesondere mit der Vermietung von Büroflächen an Dritte befasst. Für dieses Gebäude bin ich bei der V zuständig seit dem Jahr 2003. Gleichwohl kenne ich den ursprünglichen Mietvertrag zwischen den Parteien hier. Der zweite Nachtrag zu diesem Mietvertrag wurde geschlossen, als ich bereits für dieses Gebäude verantwortlich war. Ich war für alle Belange des Mietvertrages Ansprechpartner seitens der V für die Beklagte. Randnummer 54 Die Verhandlungen im Vorfeld des Nachtrags Nr. 2 zum streitgegenständlichen Mietvertrag wurden zwischen mir auf Seiten der V und Herrn H auf Seiten der Beklagten geführt. Randnummer 55 … Randnummer 56 Zum Punkt 2.2 gibt die Zeugin an, dass nach ihrem Verständnis dieser Klausel im Falle einer Optionsausübung ab dem 01.01.2009 im Jahresrhythmus die Grundmiete um 2% hätte steigen sollen. Nach Auffassung der Zeugin war das damals nicht nur ihre persönliche Meinung, sondern auch übereinstimmende Meinung beider Vertragsseiten, dass mit dieser Klausel eine jährliche Erhöhung gemeint war. Herr H hätte seinerseits dieselbe Auffassung vertreten. - Randnummer 57 glaubhaft - und von der Beklagten unangegriffen - bekundet hat. Damit ist klar, wie die Parteien im Juni 2005 die Vertragsbestimmung übereinstimmend verstanden haben. Dieses Verständnis ist maßgebend; der Wortlaut der Bestimmung ist nicht entscheidend (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 133 Rn. 8 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Randnummer 58 Dass das Eingreifen der Vertragsbestimmung ab 2009 von der Klägerin nach deren unwiderlegtem Vorbringen zunächst mehrere Jahre lang übersehen wurde, steht dem vorgenannten, von der Zeugin J bekundeten Verständnis der Vertragsbestimmung nicht entgegen. Randnummer 59 Die Beklagte hat auch nicht, obschon dies aufgrund der Ausführungen des Landgerichts im Beschluss vom 26. September 2014 (dort unter III.), naheliegend gewesen wäre, wenn man der Aussage der Zeugin J qualifiziert hätte entgegentreten wollen, ihren Geschäftsführer H in die mündliche Verhandlung am 20. April 2015 entsandt, der den Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag, folgt man auch insoweit der Aussage der Zeugin J, seinerzeit mit dieser ausgehandelt hatte. Für die Beklagte ist damals vielmehr neben Rechtsanwalt W deren Geschäftsführer E aufgetreten. Aber auch er hat - was er im Anschluss an die Aussage der Zeugin durch eine Wortmeldung verfahrensrechtlich nach § 137 Abs. 4 ZPO hätte tun können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09 -, juris, Rn. 16) - ausweislich des Sitzungsprotokolls keinen von den vorstehend referierten Angaben der Zeugin J abweichenden Gesprächsinhalt geschildert. Randnummer 60 Ohne dass es darauf noch entscheidend ankommt, spricht im Übrigen auch die bei der Auslegung zu berücksichtigende Vertragsgeschichte dafür, dass es sich bei der Vertragsbestimmung um eine Erhöhungsklausel handelt, nach der sich - im Falle der Optionsausübung - ab dem 1. Januar 2009 die Miete jährlich um 2% p.a. erhöht. Denn auf der Grundlage ihrer Vorgängerregelung - unter „V. Mietänderung“ im Gewerberaummietvertrag vom 12. Dezember 2000 / 8. Januar 2001 - erhöhte sich von 2002 bis einschließlich 2005 stets zum 1. März die Miete um jeweils 2% p.a. und die erhöhte Miete wurde auch tatsächlich jeweils widerspruchslos entrichtet. Es lag daher nahe, dass die Vertragsparteien - nach einer durch die im Juni 2005 getroffene Vereinbarung der Beklagten gewährten „Atempause“ bis Ende 2008 - im Falle der Optionsausübung durch die Beklagte ab 2009 wieder zur ursprünglich gelebten Vertragspraxis zurückkehren wollten. Anderes - etwa der Übergang zu einer Indexmiete - hätte vor diesem Hintergrund im Wortlaut der Vertragsbestimmung deutlich zum Ausdruck gebracht werden müssen - etwa durch die Nennung von Indexgrößen. Das aber ist nicht geschehen. Randnummer 61 bb) Die Ausführungen der Beklagten im Berufungsrechtszug, die der Senat sämtlich zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat, vermögen demgegenüber keine konkreten Zweifel an der Richtigkeit der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung der Vertragsbestimmung zu begründen und sind daher nicht geeignet, ein für die Beklagte günstigeres Prozessergebnis herbeizuführen. Im Hinblick auf diese Ausführungen ist vielmehr lediglich das Folgende ergänzend zu bemerken: Randnummer 62 • Die Vertragsbestimmung ist nach der vorstehend vorgenommenen Auslegung klar und verständlich. Soweit sich die Beklagte am Wortlaut „abarbeitet“ - einerseits isoliert, andererseits vergleichend mit dem Wortlaut der im ursprünglichen Vertrag vom 12. Dezember 2000/8. Januar 2001 unter V. getroffenen Regelung -, ist ihr nicht zu folgen; gemäß § 133 BGB ist nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Randnummer 63 • Vereinbart wurde keine Indexmiete, die sich - je nach Entwicklung des Indexes - erhöht oder ermäßigt; auf die wirtschaftliche Entwicklung - weltweit, in Deutschland und/oder bei der Beklagten sowie auf dem Gewerberaum-Mietmarkt - kommt es somit nicht an. Vereinbart wurde vielmehr - (wieder-)beginnend mit dem 1. Januar 2009 - eine Staffelmiete, gegen deren Wirksamkeit keine Bedenken bestehen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02 -, juris, Rn. 10 und 47 ff.). Die jährliche Erhöhung trat ein, ohne dass es einer Erklärung der Klägerin bedurfte (vgl. KG, Urteil vom 2. Juni 2003 - 12 U 320/01 -, juris, Rn. 5). Randnummer 64 • Soweit die Beklagte ausführt, dass die Staffelmiete sie unangemessen benachteilige, gilt: Die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete unterliegt gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (vgl. BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11 -, juris, Rn. 21). Im Übrigen ist - mit dem Landgericht [LGU 7] - aufgrund der Angaben der Zeugin J ohnehin von einer Individualvereinbarung auszugehen. Randnummer 65 b) Soweit die Beklagte vorgetragen hat, dass im zweiten Halbjahr 2008 ein Gespräch stattgefunden habe, in dem sie mit der Klägerin übereingekommen sei, die Vertragsbestimmung fallen zu lassen [II 33] beziehungsweise nicht anzuwenden [II 35], hat sie eine abermalige Änderung des Mietvertrages behauptet. Da die Klägerin der Behauptung entgegengetreten ist, wäre es an der Beklagten gewesen, hierfür Beweis anzutreten (vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 1994 - X ZR 30/93 -, juris, Rn. 14 f.). Daran hat es die Beklagte jedoch fehlen lassen. Infolgedessen kann von einem Wegfall der Vertragsbestimmung nicht ausgegangen werden. Randnummer 66 Im Übrigen hat die bei der Klägerin für das Objekt zuständige Mitarbeiterin, die Zeugin J, bei ihrer Vernehmung vor dem Landgericht am 20. April 2015 (gegenbeweislich) bekundet, dass es im Jahre 2008 keinerlei Gespräche zwischen den Parteien über eine etwaige Aussetzung der Erhöhung gegeben habe3. Randnummer 67 c) Dadurch dass die Klägerin die aus der Vertragsbestimmung beginnend ab dem 1. Januar 2009 sich ergebenden Mieterhöhungsbeträge jahrelang weder durch Lastschrift einzog noch in anderer Weise gegenüber der Beklagten geltend machte, hat sie auf diese Beträge nicht verzichtet. Denn ein einseitiger Verzicht auf schuldrechtliche Forderungen sieht das Gesetz nicht vor (vgl. BGH, Urteile vom 4. Dezember 1986 - III ZR 51/85 -, juris, Rn. 24 und vom 4. Dezember 2015 - V ZR 142/14 -, juris, Rn. 24; Grüneberg, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 397 Rn. 4). Randnummer 68 d) Ein Erlassvertrag nach § 397 Abs. 1 BGB ist ebenfalls nicht anzunehmen. Randnummer 69 Ein Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages muss unmissverständlich erklärt werden. An die Feststellung eines Verzichtswillens, der nicht vermutet werden darf, sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 3. Juni 2008 - XI ZR 353/07 -, juris, Rn. 20), weil der Gläubiger grundsätzlich keinen Anlass hat, auf eine bestehende Forderung zu verzichten (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 2015, a.a.O.). Es muss ein unzweideutiges Verhalten festgestellt werden, das vom Erklärungsgegner nur als Aufgabe des Anspruchs verstanden werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 1993 - XI ZR 70/93 -, juris, Rn. 13). Liegt ein Versäumnis eines Vermieters bei der Geltendmachung ihm zustehender Forderungen vor, ist zu berücksichtigen, dass die Gründe dafür vielgestaltig sein können (vgl. BGH, Urteil vom 29. Februar 1984 - VIII ZR 310/82 -, juris, Rn. 10). Dem Vermieter darf es nicht schon ohne Weiteres zum Nachteil gereichen, wenn er mit der Geltendmachung der Forderung etwa aus Kulanz oder auch nur aus eigener Bequemlichkeit oder aus Sorglosigkeit zuwartet (BGH, a.a.O.). Randnummer 70 Dies zugrunde gelegt, kann in der jahrelangen Nichtgeltendmachung der aus der Vertragsbestimmung resultierenden Mieterhöhungsbeträge durch die Klägerin auch unter Einbeziehung des Umstandes, dass eine Einzugsermächtigung erteilt worden war und Lastschrifteinzüge vielfach - wie die Beklagte im Verfahren im Einzelnen dargelegt hat4 - in ganz unterschiedlicher Höhe von der Klägerin vorgenommen wurden, kein - konkludentes - Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Erlassvertrages gesehen werden. Denn die Beklagte musste in ihre Überlegungen einbeziehen, dass auch die Klägerin als Gläubigerin grundsätzlich keinen Anlass hat, auf bestehende Forderungen zu verzichten, und das von der Klägerin insoweit gezeigte Verhalten schlicht auch - wie sie im Verfahren geltend gemacht hat5 - darauf beruhen konnte, dass das erneute Eingreifen der Staffelmietvereinbarung einstweilen übersehen wurde. Randnummer 71 e) Die erfolgreiche Geltendmachung der Mieterhöhungsbeträge durch die Klägerin scheidet ebenso wenig wegen Verwirkung aus. Den Ausführungen im angefochtenen Urteil [LGU 7] ist insoweit zumindest im Ergebnis zuzustimmen. Randnummer 72 aa) Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 22/07 -, juris, Rn. 32). Er ist auf Ausnahmefälle zu beschränken (BGH, Urteil vom 29. Februar 1984, a.a.O.), weswegen die obergerichtliche Rechtsprechung bei der Bejahung des Verwirkens von Mietforderungen, etwa aus Spitzenbeträgen bei automatischen Mieterhöhungen durch Gleitklauseln, regelmäßig Zurückhaltung übt (vgl. Brandenburgisches OLG, Urteil vom 9. April 2008 - 3 U 106/07 -, juris, Rn. 16). Unterliegt ein Anspruch der (kurzen) regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB), kann eine weitere Abkürzung dieser Verjährungsfrist, die dem Gläubiger grundsätzlich ungekürzt erhalten bleiben soll, durch Verwirkung daher nur unter ganz besonderen Umständen angenommen werden (vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 2014 - VII ZR 177/13 -, juris, Rn. 13). Randnummer 73 bb) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, a.a.O.) ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (BGH, a.a.O., m.w.N.). Randnummer 74 cc) Nach diesen Maßgaben ist hier das Recht der Klägerin zur Geltendmachung der aus der Vertragsbestimmung folgenden Mieterhöhungsbeträge nicht verwirkt. Es fehlt jedenfalls daran, dass sich die - insoweit mit Darlegung und Beweis belastete (vgl. Brandenburgisches OLG, a.a.O., Rn. 15) - Beklagte in ihren Maßnahmen so eingerichtet hätte, dass ihr durch die verspätete, wenn auch nicht verjährte (§§ 195, 199 BGB) Anmeldung der Mieterhöhungsbeträge durch die Klägerin, die mit Schreiben der Klägerin vom 6. Juni 2012 Randnummer 75 - „Bei der Durchsicht Ihres Mietvertrages ist uns aufgefallen, dass die vertraglich vereinbarte Staffelmiete nicht gezahlt wurde. Wir werden bezüglich der Nachforderung auf Ihr Unternehmen zukommen.“ - Randnummer 76 erfolgt war, ein unzumutbarer Nachteil entstanden wäre. Diesbezüglich ist weder etwas vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. In Sonderheit hat die Beklagte nicht dargetan, wegen der Mieterhöhungsbeträge ab dem 1. Januar 2009 zunächst die Preise erhöht und/oder Ausgaben unterlassen und - soweit ihr dies unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten geboten erschien (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, a.a.O., Rn. 41; OLG Celle, Urteil vom 29. Januar 1988 - 2 U 78/87 -, NJW-RR 1988, S. 723 <725>, zitiert nach beck-online) - Rücklagen gebildet zu haben, dann aber von diesem Verhalten zu einem bestimmten Zeitpunkt, zu dem sie dachte oder gedacht haben mag, dass insoweit von der Klägerin „nichts mehr kommt“, abgegangen zu sein. Randnummer 77 2. Die Berufung hat hingegen teilweisen Erfolg bezüglich der Zinsen, die das Landgericht der Klägerin hinsichtlich der Mieterhöhungsbeträge jeweils ab dem Tag der Fälligkeit derselben zugesprochen hat. Randnummer 78 a) Hat der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt und ist vereinbart, dass der Vermieter die Miete vom Konto des Mieters durch Lastschrift einzieht, gerät der Mieter nicht in Schuldnerverzug nach § 286 BGB, soweit der Vermieter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht. Das gilt jedenfalls dann, wenn keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Konto des Mieters keine genügende Deckung aufweist, und der Mieter auch im Übrigen nicht (mit-)veranlasst, dass der Vermieter die Einziehung unterlässt (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 2. Juni 2008 - 5 U 20/08 -, juris, Rn. 42 ff., vor allem Rn. 53 f. und Rn. 60 f., m.w.N.). Randnummer 79 Diese Voraussetzungen lagen hier vor vom 7. Januar 2009 bis zum 19. September 2013. Während dieses Zeitraums lag die Ursache für die Nichtbegleichung der Mieterhöhungsbeträge ausschließlich im Verantwortungsbereich der Klägerin. Infolgedessen war die Beklagte bis zum 19. September 2013 nicht in Schuldnerverzug nach § 286 BGB und ist deswegen bis zu diesem Zeitpunkt auch nicht verpflichtet, hinsichtlich der Mieterhöhungsbeträge Verzugszinsen nach § 288 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB zu entrichten. Randnummer 80 b) Aus den vorgenannten Gründen befand sich die Klägerin im Hinblick auf die Mieterhöhungsbeträge vom 7. Januar 2009 bis zum 19. September 2013 in Annahmeverzug gemäß den §§ 293 ff. BGB (vgl. OLG Stuttgart, a.a.O., Rn. 49). Aus diesem Grunde schuldet die Beklagte für diesen Zeitraum bezüglich der Mieterhöhungsbeträge auch keine Fälligkeitszinsen nach § 353 Satz 1 HGB (vgl. § 301 BGB; Schmidt, in: MüKoHGB, 3. Aufl. 2013, § 353 Rn. 17; Roth, in: Koller/Kindler/Roth/Morck, HGB, 8. Aufl. 2015, § 353 Rn. 4). Randnummer 81 c) Diese Situation änderte sich entscheidend dadurch, dass die Beklagte - in Reaktion auf eine E-Mail der Klägerin vom 18. September 2013 [Anlage B II 2] - mit E-Mail vom 19. September 2013 [Anlage K 10] Randnummer 82 - … . Bezüglich der vertraglich vorgesehenen Mieterhöhung hatten wir 2008 in Anbetracht der Finanz- und Wirtschaftskrise darum gebeten, diese auszusetzen, das haben Sie dann so akzeptiert und umgesetzt. Für 2009 wäre dieses außerdem auch verjährt. Einer Nachforderung widersprechen wir daher für den gesamten Zeitraum ebenso wie dem angekündigten Forderungseinzug ab 10/2013. Hier müssten wir ggf. eine neue Vereinbarung treffen. - Randnummer 83 die Klägerin im Hinblick auf die Mieterhöhungsbeträge wissen ließ, dass sie einer Nachforderung für den gesamten Zeitraum ebenso widerspreche wie dem angekündigten - erhöhten - Forderungseinzug ab Oktober 2013. Infolge dieser Erklärung war die Klägerin ab diesem Zeitpunkt, was die Mieterhöhungsbeträge betrifft, zur Einziehung vom Konto der Beklagten mietvertraglich nicht mehr berechtigt, weil sich eine in einem Mietverhältnis erteilte Einzugsermächtigung nur auf unbestrittene Forderungen bezieht (vgl. Hinz, WuM 2005, S. 615 <625>). Weitere Folge der E-Mail vom 19. September 2013 war, dass die Beklagte hinsichtlich der Mieterhöhungsbeträge ohne (weitere) Mahnung der Klägerin in Schuldnerverzug geriet, und zwar hinsichtlich der bis zum 19. September 2013 fällig gewordenen Mieterhöhungsbeträge gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB ab dem 20. September 2013 und hinsichtlich der übrigen Mieterhöhungsbeträge gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB jeweils mit Ablauf des dritten Werktags des Monats, in dem sie fällig wurden. Ab diesen Zeitpunkten sind daher Verzugszinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz geschuldet (§ 288 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB, Art. 229 § 34 EGBGB). Randnummer 84 3. Bezüglich der Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2010 hat die Berufung ebenfalls teilweisen Erfolg. Randnummer 85 a) Bei der Nebenkostenabrechnung für 2008 ist die Rüge der Beklagten betreffend die Umlegung der Grundsteuer begründet. Randnummer 86 aa) Unter § 6 der „Allgemeine[n] Vertragsvereinbarungen Gewerbemietvertrag“ (AVG)6, die die Parteien zum Bestandteil des Gewerberaummietvertrages vom 12. Dezember 2000/8. Januar 2001 machten, ist geregelt, dass die Umlage der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Mietflächen erfolgt. Dieser Umlegungsmaßstab ist aus sich heraus verständlich und bedarf daher keiner Erläuterung (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10 -, juris, Rn. 16). Randnummer 87 Nach § 6 AVG kann der Vermieter aber auch Abrechnungsgruppen nach der Art der Nutzung (Büroflächen, Ladenflächen, Garagen) bilden. Soweit eine solche Gruppenbildung zulässigerweise vorgenommen wird, erschließt sich die Aufteilung der Kosten hingegen nicht ohne Weiteres. Sie bedarf daher der Erläuterung. Eine Erläuterung muss nicht zwingend in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein. Sie kann auch außerhalb der Abrechnung gegeben werden, zum Beispiel im Mietvertrag (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 17 f.) und auch noch im Prozess, in dem über die Rechtmäßigkeit der Abrechnung gestritten wird (vgl. KG, Urteil vom 12. April 2001 - 8 U 2143/99 -, juris, Rn. 9). Randnummer 88 bb) Anders als in den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2009 bis 2012 teilte die Klägerin in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 die Grundsteuer nicht einfach nach dem Flächenmaßstab auf. Nach dieser unter dem 31. Januar 2011 erteilten Abrechnung7 erfolgte nämlich keine Umlegung der Grundsteuer in Höhe von 32.165,28 €8 auf die Gesamtfläche von 8.740,02 qm9. Die Klägerin bildete vielmehr zwei Abrechnungsgruppen und verteilte die Grundsteuer in Höhe von 30.717,84 € auf die Gruppe „Büro“ mit 6.869,01 qm und in Höhe von 1.447,44 € auf die Gruppe „Konf/Awa/Kant./HM“ mit 1.871,01 qm. Die Gruppe „Büro“, an der die Beklagte mit 1.119 qm beteiligt war, wurde so mit 4,47195 € pro Quadratmeter „belastet“, während bei der Gruppe „Konf/Awa/Kant./HM“, an der die Beklagte nicht beteiligt war, auf den Quadratmeter nur 0,77361 € entfielen. Diese nicht ohne Weiteres nachvollziehbare Gruppenbildung wurde von der Klägerin weder in der Nebenkostenabrechnung noch an anderer Stelle erläutert und auch nicht im Prozess, obgleich die Beklagte - zu Recht - in beiden Instanzen die fehlende Nachvollziehbarkeit der Abrechnung gerügt hat. Infolgedessen ist die Beklagte so zu stellen, wie wenn die gesamte Grundsteuer in Höhe von 32.165,28 € auf die Gesamtfläche von 8.740,02 qm umgelegt worden wäre, mit der Folge, dass sich die Nebenkostennachforderung der Klägerin für 2008 um 885,93 € (5.004,11 €10 - 4.118,18 €11) auf 1.228,81 € (2.114,7412 - 885,93 €) reduziert. Randnummer 89 b) Die in der Berufung geführten Angriffe gegen die Nebenkostenabrechnungen für 2009 und für 2010 haben hingegen keinen Erfolg. Randnummer 90 aa) Soweit die Positionen Hauswart, Hausreinigung und Gartenreinigung beanstandet werden, scheitert das Rechtsmittel schon daran, dass diese Positionen in erster Instanz von der Beklagten nicht angegriffen worden sind, das diesbezüglich neue Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz von der Klägerin in Abrede gestellt wird und keine der Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegt, unter denen neues streitiges Vorbringen im zweiten Rechtszug ausnahmsweise zuzulassen ist. Randnummer 91 bb) Soweit die Positionen Inspektion/Wartung - wie schon in erster Instanz - jeweils pauschal als nicht nachvollziehbar beziehungsweise unschlüssig bezeichnet werden, bleibt das Bestreiten des Kostenansatzes ebenfalls ohne Erfolg. Randnummer 92 (1) Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteile vom 8. Juni 2000 - 10 U 94/99 -, juris, Rn. 41, vom 5. September 2002 - 10 U 150/01 -, juris, Rn. 35 und vom 27. April 2006 - I-10 U 169/05, 10 U 169/05 -, juris, Rn. 12) oder erfolglos Einsicht verlangt hat (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 535 Rn. 99). Hat der Mieter Belegeinsicht verlangt, schreibt das Gesetz nicht vor, dass der Vermieter auf das bloße Einsichtsverlangen mit einem Terminangebot reagieren muss (vgl. Schmid/Zehelein, in: MüKoBGB, 7. Aufl. 2016, § 556 Rn. 90). Reagiert der Vermieter nicht mit einem Terminangebot, muss sich der Mieter zum Vermieter begeben. Erscheint der Mieter nach einer entsprechenden Ankündigung in den Geschäftsräumen des Vermieters zu den üblichen Geschäftszeiten oder im Falle eines privaten Kleinvermieters werktags in den frühen Abendstunden, muss der Vermieter sofort Belegeinsicht gewähren, weil der Anspruch auf Belegeinsicht nach Zugang der Abrechnung gemäß § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig ist (vgl. Schmid/Zehelein, a.a.O.). Ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Fotokopien besteht, wenn ein anderes Mietverhältnis als ein solches über preisgebundenen Wohnraum betroffen ist, indes grundsätzlich nicht (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, juris, Rn. 21 f.; Schmid/Zehelein, a.a.O., Rn. 92). Randnummer 93 (2) Vorliegend nahm die Beklagte keine Belegeinsicht, obschon es ihr die Klägerin mindestens zweimal angeboten hatte (vgl. Schriftsätze der Klägerin vom 4. April 2014, Seite 7 und vom 12. Juni 2014, Seite 3), zuletzt sogar ausdrücklich am Ort der Mietsache. Für die Beklagte wäre es daher nach entsprechender Ankündigung unschwer möglich gewesen, sich in die - im selben Haus gelegenen - Büroräume der Klägerin zu begeben und Belegeinsicht zu verlangen. Die Klägerin hatte ihr jedenfalls eine ausreichende Überprüfung ihrer Abrechnungen ermöglicht (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 21). Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte mit als Anlage B II 3 vorgelegter E-Mail vom 1. Juli 2014 die Klägerin um „Terminabsprache zwecks Belegeinsicht“ gebeten hatte. Zur Nennung eines nach Datum und Uhrzeit exakt fixierten Termins oder gar zur Absprache eines solchermaßen konkretisierten, allseits passenden Termins war die Klägerin nicht verpflichtet. Nachdem auf die E-Mail vom 1. Juli 2014 von Seiten der Klägerin kein Terminvorschlag gemacht worden war, hätte die Beklagte, wie bereits ausgeführt, nach (einseitiger) Ankündigung bei der Klägerin vorstellig werden können und müssen. Eine Verpflichtung der Klägerin, der Beklagten die Abrechnungsbelege in Fotokopie zu übermitteln, bestand ebenfalls nicht. Mit ihrem pauschalen Bestreiten der Positionen Inspektion/Wartung kann die Beklagte somit nicht erfolgreich sein. Randnummer 94 4. Bezüglich der Zinsen, die das Landgericht der Klägerin hinsichtlich der Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2011 zugesprochen hat, ist die Beklagte mit ihrem Rechtsmittel gleichfalls zum Teil erfolgreich. Randnummer 95 Bezüglich des Verzugseintritts mit der Zahlung dieser Nachforderungen ist - entsprechend den vorstehenden Ausführungen unter 2 - wiederum zu beachten, dass die Parteien im Gewerberaummietvertrag vom 12. Dezember 2000 / 8. Januar 2001 vereinbart hatten, dass die Klägerin alle aus dem Vertrag geschuldeten Zahlungen vom Konto der Beklagten durch Lastschrift einzieht, und die - den Eintritt des Schuldnerverzuges auf Seiten der Beklagten ausschließende - Möglichkeit des Lastschrifteinzugs durch die Klägerin bezüglich jeder Nebenkostennachforderung gegeben war, solange und soweit ihr die Beklagte nicht widersprochen hatte. Randnummer 96 Der Nachforderung aus der Abrechnung für 2008 widersprach die Beklagte am 2. Februar 2011 (vgl. Anlage B 1), Schuldnerverzug ist daher am 2. Februar 2011 eingetreten, der Verurteilung durch das Landgericht zur Zahlung von Verzugszinsen seit dem 1. März 2011 vermag die Beklagte daher nicht mit Erfolg entgegenzutreten. Randnummer 97 Der Nachforderung aus der Abrechnung für 2009 widersprach die Beklagte mit Schreiben vom 3. Mai 2012 (vgl. Anlage B 1 und Anlagenkonvolut B 3). Das Schreiben wurde der Klägerin am 4. Mai 2012 übermittelt. Schuldnerverzug ist daher am 4. Mai 2012 eingetreten, der Verurteilung durch das Landgericht zur Zahlung von Verzugszinsen seit dem 15. Juni 2012 vermag die Beklagte daher nicht mit Erfolg entgegenzutreten. Randnummer 98 Bezüglich der Nachforderung aus der Abrechnung für 2010 ist nicht ersichtlich, dass ihr die Beklagte eher als in der Klageerwiderung widersprochen hätte. Verzug ist somit erst mit Zustellung der Klageschrift am 8. Januar 2014 anzunehmen (§ 286 Abs. 1 BGB, § 253 Abs. 1 ZPO). Verzugszinsen sind insoweit nicht schon ab dem 1. März 2013, sondern erst ab dem 9. Januar 2014 geschuldet. Randnummer 99 Bezüglich der Nachforderung aus der Abrechnung für 2011 verhält es sich ebenso wie bei derjenigen aus der Abrechnung für 2010. Für die Zeit vor dem 21. August 2013 sind daher keine Verzugszinsen geschuldet. III. Randnummer 100 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91a Abs. 1 Satz 1, § 92 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1, § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO bestehen nicht. Fußnoten 1 ) Das sind 8.585,10 € (netto). 2 ) Gemeint wohl: 12. Juni 2014 3 ) Vgl. Sitzungsprotokoll vom 20. April 2015, Seite 3 4 ) Vgl. Schriftsatz der Beklagten vom 5. Juni 2014, Seite 2 5 ) Vgl. Schriftsätze der Klägerin vom 4. April 2014, Seite 5 und vom 5. Oktober 2015, Seite 4 f. 6 ) AH LG Klägerin, 9 ff. 7 ) AH LG Klägerin, 63 ff. und 141/143 8 ) 30.717,84 € + 1.447,44 € = 32.165,28 € 9 ) 6.869,01 qm + 1.871,01 qm = 8.740,02 qm 10 ) AH LG Klägerin, 69 11 ) Vgl. AH LG Klägerin, 73 12 ) AH LG Klägerin, 141 Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001346525 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: Landessozialgericht Baden-Württemberg 2. Senat Entscheidungsdatum: 10.12.2014 Aktenzeichen: L 2 SO 2379/14 ECLI: ECLI:DE:LSGBW:2014:1210.L2SO2379.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 35 Abs 1 S 1 SGB 12, § 535 Abs 1 S 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Schönheitsreparatur Sozialhilfe - Unterkunft und Heizung - Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen - Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel mit starrer Fristenregelung - Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache nach § 535 Abs 1 S 2 BGB - kein Anspruch des Mieters gegen den Sozialhilfeträger auf Übernahme des Prozessrisikos Leitsatz Kein Anspruch gegen den Sozialhilfeträger auf Befreiung vom Prozessrisiko zur Durchsetzung vermeintlicher zivilrechtlicher Ansprüche auf Schönheitsrenovierung gegen den Vermieter bei nicht wirksam abbedungener Verpflichtung aus § 535 Abs 1 S 2 BGB. (Rn.18) Verfahrensgang vorgehend SG Stuttgart, 28. April 2014, S 20 SO 5675/13, Gerichtsbescheid Tenor Die Berufung der Klägerin gegen den Gerichtsbescheid des Sozialgerichts Stuttgart vom 28. April 2014 wird zurückgewiesen. Außergerichtliche Kosten sind auch für das Berufungsverfahren nicht zu erstatten. Tatbestand Randnummer 1 Streitig ist die Übernahme der Kosten für die geplante Schönheitsrenovierung der Wohnung. Randnummer 2 Die am 1949 geborene Klägerin bezieht seit längerem aufstockend Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung vom Beklagten. Sie wohnt seit 1997 in der Str. 29. Im Mietvertrag vom 15.9.1997 ist unter § 7 zu den Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses vereinbart, dass diese gemäß dem nachstehenden Fristenplan -regelmäßig alle 3, 5 bzw. 10 Jahre - auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen sind (Bl. 153/3 VA). Nach ihren Angaben wurde die Wohnung zuletzt im Jahre 2008 umfassend durch ihren Sohn renoviert. Randnummer 3 Mit E-Mail vom 10.10.2012 beantragte sie die Übernahme der Kosten von noch durchzuführenden Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung durch eine Fachfirma. Unter Vorlage einer Auskunft eines Rechtsanwalts führte sie aus, dass die Schönheitsreparaturenklausel in ihrem Mietvertrag zwar unwirksam sei, dies bedeute jedoch im Umkehrschluss nicht, dass ihr Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig sei. Ihr könne man die Arbeiten als alleinstehende und schwer erkrankte Frau nicht zumuten (Bl. 195 VA). Randnummer 4 Mit Bescheid vom 27.11.2012 lehnte die Beklagte die Kostenübernahme ab. Die mietvertragliche Klausel sei unwirksam. Für die Klägerin bestehe während des Mietverhältnisses keine Verpflichtung, Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Der Erhalt der Wohnung für den mietgemäßen Gebrauch sei Sache des Vermieters. Eine sozialhilferechtliche Notwendigkeit bestehe nicht (Bl. 195/2 VA). Der dagegen eingelegte Widerspruch blieb erfolglos (Widerspruchsbescheid vom 16.9.2013, Bl. 195/5 VA). Randnummer 5 Dagegen hat die Klägerin am 9.10.2013 Klage zum Sozialgericht Stuttgart (SG) erhoben und ihr Begehren weiterverfolgt. Ihr Vermieter werde die Kosten nicht übernehmen. Eine sozialrechtliche Notwendigkeit bestehe für die über 4 Jahre zurückliegenden Schönheitsreparaturen allein schon durch die Würde des Menschen. Es könne nicht sein, dass Rentnerinnen wegen ihrer finanziellen Lage bis zum Lebensende keine Wohnungsrenovierungen durchführen könnten. Auch der von der Beklagten empfohlene Beitritt zum Mieterverein zur Unterstützung der Durchsetzung von Ansprüchen gegen den Vermieter biete keine Lösung, da sie weder den Mitgliedsbeitrag aufbringen könne noch eine Deckungszusage erteilt werden würde, nachdem das Problem schon bestehe. Es sei ihr nicht zumutbar, das Prozessrisiko für eine Zivilklage zu tragen. Randnummer 6 Das SG hat die Klage mit Gerichtsbescheid vom 28.4.2014 abgewiesen. Ein Anspruch der Klägerin auf Übernahme der Kosten der Renovierung durch den Beklagten komme nur im Rahmen des § 35 SGB XII in Betracht. Grundsätzlich könnten mietvertraglich vereinbarte Zuschläge für Schönheitsreparaturen unter die danach zu übernehmenden Kosten der Unterkunft fallen. Hier liege aber keine Konstellation vor, bei der mit der Miete von der Klägerin ein Kostenanteil für die Durchführung von Schönheitsreparaturen gefordert werde, noch habe der Vermieter sie zur Renovierung aufgefordert. Die Klägerin selbst wolle Schönheitsreparaturen durchführen lassen. Die Klägerin habe aber bisher weder eine Renovierungsbedürftigkeit noch einen konkreten Bedarf (Kostenvoranschläge) dargelegt. Bei einer solchen Konstellation könne gegenüber der Beklagten ein Anspruch nur in Betracht kommen, wenn nicht ein durchsetzbarer Anspruch der Klägerin gegen den Vermieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen bestehe. Ansonsten liege keine Hilfebedürftigkeit der Klägerin vor. Grundsätzlich obliege es dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Deshalb habe auch grundsätzlich der Vermieter die durch den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich gewordenen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Die Klägerin sei nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet worden, da die entsprechende Klausel unwirksam sei. Angesichts dieser klaren Rechtslage sei es der Klägerin auch zuzumuten, zunächst die Ansprüche gegenüber Ihrem Vermieter- notfalls zivilrechtlich - durchzusetzen (Hinweis auf LSG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 24.2.2010 - L 2 AS 288/09 -, juris Rn. 28). Randnummer 7 Gegen den der Klägerin am 3.5.2014 mit Postzustellungsurkunde zugestellten Gerichtsbescheid hat sie schriftlich am 28.5.2014 beim Landessozialgericht Baden-Württemberg Berufung eingelegt und ihr Vorbringen vertieft. Die Renovierungsbedürftigkeit und der sozialhilferechtliche Bedarf sei allein durch den Zeitablauf von über mehr als fünf Jahren belegt und müsse daher nicht gesondert bewiesen werden. Die Einholung von teils kostenpflichtigen Kostenvoranschlägen sei erst sinnvoll, wenn ein rechtskräftiges Urteil bzw. eine Kostenübernahme-Verpflichtung durch die Beklagte vorliege. Sie habe der Beklagten angeboten, etwaige Ansprüche gegen den Vermieter auf Schönheitsreparaturen schriftlich abzutreten, so dass die Beklagte die vorverauslagten Schönheitsreparaturkosten vom Vermieter wieder einklagen könne. Für Schönheitsreparaturen seien keine Ansparungsmöglichkeiten im Regelsatz vorgesehen. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 den Gerichtsbescheid des Sozialgerichts Stuttgart vom 28. April 2014 sowie den Bescheid der Beklagten vom 27. November 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. September 2013 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, die Kosten der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung zu übernehmen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 12 Sie hält den angefochtenen Gerichtsbescheid für zutreffend. Randnummer 13 Die Klägerin hat nach Aufforderung per E-Mail eine Seite mit Aufnahmen übersandt, die die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung belegen sollen (vgl. Bl. 72 LSG Akte). Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die beigezogenen Verwaltungsakten der Beklagten sowie die Prozessakten beider Rechtszüge Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Randnummer 16 Die gem. §§ 143, 144 Abs. 1 SGG statthafte Berufung ist zulässig; sie ist unter Beachtung der maßgeblichen Form- und Fristvorschriften (§ 151 Abs. 1 SGG) eingelegt worden. Die Berufung ist jedoch unbegründet. Das SG hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Übernahme der Kosten für die von ihr gewünschte Schönheitsrenovierung in ihrer Wohnung. Randnummer 17 Gegen den diese Kostenübernahme ablehnenden Bescheid der Beklagten vom 27.11.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16.9.2013 geht die Klägerin zulässig mit der kombinierten Anfechtungs- und Leistungsklage nach § 54 Abs. 4 SGG vor. Randnummer 18 Das SG hat mit zutreffender Begründung unter Darlegung der zutreffenden Rechtsnormen sowie unter Hinweis auf die einschlägige Rechtsprechung zu Recht entschieden, dass die Klägerin keinen Anspruch gegen die Beklagte auf die Kostenübernahme hat, weil sie durch den Mietvertrag mit starrer Fristenregelung nicht wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, diese der Vermieter von ihr auch nicht fordert und ihr Wunsch allein keinen sozialhilferechtlichen Bedarf gegen den Beklagten begründet. Der Senat sieht deshalb zur Vermeidung von Wiederholungen von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe ab und weist die Berufung aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung als unbegründet zurück (§ 153 Abs. 2 SGG). Randnummer 19 Lediglich ergänzend wird ausgeführt, dass die Klägerin irrt, wenn sie meint, dass Schönheitsreparaturen von allen Mietern nach spätestens 4 Jahren gefordert würden. Wie das SG zutreffend ausgeführt hat, ist eine solche starre Fristenregelung in einem Mietvertrag nach der Rechtsprechung des BGH gerade unwirksam (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586, 2587, in juris). Die Ausnahme, die der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässt, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (vgl. BGH Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416, in juris; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 - NJW 2006, 3778, in juris Rn. 17 und vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - NJW 2007, 3632, in juris Rn. 12), ist im Mietvertrag der Klägerin nicht vorgesehen. Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 - NJW 2006, 1728, in juris Rn. 11 und vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05 - WuM 2007, 260, 261, in juris Rn. 14). So liegt der Fall hier. Das heißt, dass § 7 ihres Mietvertrages unwirksam ist und die Klägerin nicht zur Durchführung von irgendwelchen Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Daraus folgt, dass es bei der gesetzlichen Regelung bleibt, weil diese nicht wirksam abbedungen wurde (vgl. auch Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 22. Juli 2010 – L 7 AS 60/09 –, juris Rn. 35 ff). Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegt dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (BGH, Urteil vom 12. März 2014 – XII ZR 108/13 –, juris Rn. 19). Darunter ist auch die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verstehen, wenn sie - unabhängig von einem Fristenplan - nach dem Zustand der Wohnung erforderlich sind. Dies ist eine Tatfrage. Der Anspruch setzt voraus, dass ein vertragswidriger Zustand vorliegt, was der Mieter im Einzelnen darzulegen hat (K. Lützenkirchen in: Erman BGB, Kommentar, § 535 BGB). Die Pflicht ihres Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Klägerin hängt demnach allein davon ab, ob der Zustand der Wohnung tatsächlich diese erforderlich macht, was der Senat aus den vorgelegten Bildern nicht zu erkennen vermag. Sollte der Vermieter die Schönheitsrenovierung verweigern, ist die Klägerin auf die Durchsetzung ihrer Ansprüche aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB im Zivilrechtsweg zu verweisen. Das Risiko, ob ihre Einschätzung hinsichtlich des Zustands der Wohnung und der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen geteilt wird, ist nicht im Rahmen der Sozialhilfe von der Beklagten zu übernehmen. Zwar beruft sich die Beklagte hier zur Ablehnung des Anspruchs der Klägerin auf die Unwirksamkeit bestimmter Regelungen im Mietvertrag, was unter gewissen anderen Vorzeichen die Pflicht auslösen kann, den Mieter auch in die Lage zu versetzen, seine Rechte gegenüber dem Vermieter durchzusetzen (BSG, Urteil vom 22. September 2009 - B 4 AS 8/09 = SozR4-4200 § 22 Nr 24, in juris Rn. 23 mwN). Dies gilt aber nur für den Fall, dass auf einer unwirksamen Vereinbarung beruhende Forderungen des Vermieters abzuwehren sind (vgl für die Kosten der Auszugsrenovierung: BSG, Urteil vom 24. November 2011 – B 14 AS 15/11 R –, SozR 4-4200 § 22 Nr 53, in juris Rn. 17), was vorliegend aber nicht der Fall ist, nachdem der Vermieter die Klägerin nicht in Anspruch nimmt. Randnummer 20 Ebenso gibt es auch keinen Anspruch gegen die Beklagte, wonach diese verpflichtet wäre, gegen Abtretung der Forderung gegen den Vermieter die Renovierungskosten vorzustrecken. Randnummer 21 Die Nichtdurchführung von fälligen Schönheitsreparaturen stellt einen Mangel der Mietsache dar. Bei Weigerung zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen kommt daher auch ein Anspruch auf Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB in Betracht. Ebenso kann der Vermieter bei Verweigerung fälliger Schönheitsreparaturen zur Vorschusszahlung gem. § 536a Abs. 2, § 242 BGB verpflichtet sein (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04. Oktober 2013 – 65 S 190/12 –, juris; LG Berlin, Urteil vom 27. August 2010 – 65 S 440/09 –, juris). Randnummer 22 Sofern die Klägerin die mögliche Kostentragungspflicht in einem Zivilprozess scheut, kann sie auch schon vor Erhebung der Klage einen Antrag auf Prozesskostenhilfe stellen, um die Erfolgs-aussichten einer Klage vorab einschätzen zu lassen. Eine Pflicht des Beklagten, sie von diesen Risiken freizustellen, gibt es im vorliegenden Fall jedoch nicht. Randnummer 23 Die Kostenentscheidung beruht auf § 193 SGG. Randnummer 24 Gründe für die Zulassung der Revision nach § 160 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 SGG liegen nicht vor. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001206491 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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September 2012, XII ZR 122/11, Urteil Tenor Das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 28.01.2008, Aktenzeichen 93 C 2524/07 -77 wird aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Revision mit Ausnahme der Kosten, die durch die Streithilfe entstanden sind, zu tragen. Diese hat der Streithelfer zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Es wird dem Kläger nachgelassen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Revision wird zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Aufgrund Mietvertrags vom 9.8.2006 mietete der Beklagte vom Kläger die 3. und 5. Etage des gewerblich genutzten Gebäudekomplexes A-Straße … in B zum Betrieb einer heilgymnastischen und rehabilitativen Gemeinschaftspraxis. Randnummer 2 Für die 3. Etage wurde eine monatliche Kaltmiete von 1569,20 €, für die 5. Etage eine monatliche Kaltmiete von 1.096,80 € vereinbart. Der Gesamtmietzins von 2666,00 € war bis zum 3. Werktag eines jeden Monats fällig. Randnummer 3 Der Gebäudekomplex verfügt über zwei separate Treppenaufgänge, wobei einem der Treppenaufgänge einem Parkhaus angegliedert ist. Über den weiteren Treppenaufgang gelangt man zu mehreren Arzt-, Massage- und Therapiepraxen. Die Parkhausetagen sind mit den Etagen des Gebäudekomplexes nicht identisch. Randnummer 4 In dem Gebäudekomplex befindet sich seit dem xx.xx.2007 im dem 4. Obergeschosseine Massagepraxis, die Tantra-Massage anbietet. Unter der Internetseite www.xxx.de (in Kopie Blatt 33 R ff) werden die angebotenen Tätigkeiten unter der Anschrift A-Straße … beschrieben. Auf weiteren Internetforen tauschen sich unter den mit Interessenten über das von ihnen angeblich wahrgenommene Angebot, teils auch bezogen auf die frühere Anschrift des Instituts, aus (Bl. 32 f, 65 f, 127 ff). Randnummer 5 Die Beklagten sahen die Unterbringung des Betriebs im 4. Obergeschosses als Missstand an und zeigten dies mit Schreiben vom 4.4. 2007 gegenüber dem Kläger und der von ihm bevollmächtigten Hausverwaltung C an und forderten auf, diesen abzustellen. Die Beklagten kündigten für den Fall des Weiterbetriebs des Tantra-Massage.-Instituts ab dem 15.4.2007 an, die Mietzahlung einzustellen. Randnummer 6 Der Betrieb in der 4. Etage wurde fortgeführt. Randnummer 7 Der Mietzins für den Monat Mai 2007 wurde nicht fristgerecht gezahlt. Lediglich die Vorauszahlung und die Stellplatzkosten wurden entrichtet. Randnummer 8 Am 17.10.2007 erbrachten die Beklagten eine Zahlung auf die bis dahin offenen Kaltmieten von Mai bis Dezember 2008 eine Zahlung von 8.000,00 €, am 25.10.2007 1.333,00 € sowie am und am 26.11.2007 weitere 1.333,00 € sowie am 28.12.2007 5.331,00 €. Randnummer 9 Mit notariellem Kaufvertrag vom 14.9.2007 veräußerte der Kläger das Mietobjekt. Nach den Bestimmungen des Kaufvertrags sollten alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag mit der Übergabe auf den Erwerber übergehen. Randnummer 10 Der Kläger behauptet, dass die Tantra-Massage-Praxis weder störend sei noch die Patienten der Beklagten beeinträchtige. Besucher der Tantra-Massage-Praxis gelangten über das gesonderte Treppenhaus von der Parkfläche im 4. Obergeschoss direkt in die Praxis. Das zweite Treppenhaus verfüge über einen Fahrstuhl der in der Regel von Besuchern/Patienten genutzt würde. Daher käme es nicht zu einer Berührung zwischen Besuchern der 4. Etage und Patienten der Beklagten. Randnummer 11 Es handele sich nicht um Prostitution sondern um die Ausübung eines Gewerbes, für das der Streithelfer eine behördliche Erlaubnis habe. Aus der Internetdarstellung ginge deutlich hervor, dass die Massagen „keine Einladung zum Geschlechtsverkehr“ darstellten. Die geschilderten Erfahrungen von Internetnutzern seien für das vorliegende Verfahren unerheblich, da sie zum einen lange zurücklägen und zum anderen in ihrem Wahrheitsgehalt nicht überprüft werden könnten. Sie werden mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 12 Der Streithelfer behauptet, er betreibe tantrisch-bioenergetische Massagen nach … und …. Darüber hinaus biete er mehrstündige Tantra-workshops über die Philosophie des Tantra und tantrisch-bioenergetische Massagen an. Das Angebot werde von weiblichen und männlichen Singles sowie von Paaren in Anspruch genommen. Er sei ein in Indien ausgebildeter Tantralehrer, darüber hinaus Massagetherapeut für klassische und fernöstliche Massagetechniken und diplomierter Gesundheits- und Ernährungsberater. Tantra sei ein jahrtausendealter ganzheitlicher und spiritueller Erfahrungsweg, der als einziger das Tabuthema Sexualität bewusst miteinbeziehe. In der westlichen Kultur fehlt hier Wissen und ein Bezugsrahmen. Im Rahmen der Behandlung komme es nicht zu einem irgendwie gearteten Geschlechtsverkehr. Randnummer 13 Der Kläger behauptet, die Übergabe der Immobilie sei im November 2007 erfolgt. Randnummer 14 Der Kläger und der Streithelfer haben in der ersten Instanz beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 2693 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab dem 4.5.2007 zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Aufgrund des am 28.1.2008 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Wiesbaden wurden die Beklagten entsprechend dem Klageantrag verurteilt. Auf das Urteil wird Bezug genommen. Randnummer 17 Gegen das dem Beklagtenvertreter am 7.3.2008 zugestellte Urteil hat dieser mit Schriftsatz vom 8.2.2008 Berufung eingelegt mit dem in der am 27.2.2008 eingehenden Berufungsbegründungsschrift angekündigten und in der Berufungsverhandlung gestellten Antrag, Randnummer 18 das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 28.1.2008 aufzuheben und die Klage abzuweisen. Randnummer 19 Der Kläger und der Streithelfer haben beantragen, Randnummer 20 die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 28.1.2008 zurückzuweisen. Randnummer 21 Klageerweiternd hat der Kläger mit Schriftsatz vom 27.6.2008, dem sich der Streithelfer anschließt, beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, 2.666,00 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 1.333,00 € ab dem 5.9.2007 und aus einem Betrag von 1.333,00 € ab dem 5.10.2007 an den Kläger zu zahlen. Randnummer 22 Die Beklagten beantragen, den im Schriftsatz vom 27.6.2008 gestellten Antrag zurückzuweisen. Randnummer 23 Mit Urteil vom 13.8.2008 hat das Landgericht unter Zulassung der Revision nach § 543 Abs.2 Ziff.2 ZPO durch Urteil über die Berufung entschieden. Randnummer 24 Der Bundesgerichtshof hat das Urteil im Hinblick auf fehlende tatbestandliche Feststellungen aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, zurückverwiesen. Randnummer 25 In der erneuten mündlichen Verhandlung stellen die Beklagten den Antrag, Randnummer 26 das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 28.1.2008 aufzuheben und die Klage sowie den im Schriftsatz vom 27.6.2008 gestellten Antrag abzuweisen. Randnummer 27 Der Kläger beantragt, 1) die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 28.1.2008 zurückzuweisen sowie den im Schriftsatz vom 27.6.2008 gestellten Antrag zurückzuweisen. Randnummer 28 2) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, 2.666,00 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 1.333,00 € ab dem 5.9.2007 und aus einem Betrag von 1.333,00 € ab dem 5.10.2007 an den Kläger zu zahlen. Randnummer 29 Die Beklagten sind der Ansicht, zu einer hundertprozentigen Mietminderung ab dem 1.5.2007 berechtigt zu sein. Randnummer 30 Sie behaupten, dass es sich bei dem Tantra-Massage-Institut um einen Bordellbetrieb handele. Sie bestreiten, dass der Streithelfer nur tantrisch-bioenergetische Massagen im Rahmen der tantrischen Lehre anbiete. Randnummer 31 Sowohl das Institut der Beklagten als auch das Tantra-Massage-Institut könnten nur durch ein gemeinsames Treppenhaus erreicht werden. Patienten, die in das 5. Obergeschoss gelangen wollten, könnten, da sie die 4. Etage passieren müssen, irrtümlich in das Tantra-Massage-Institut gelangen. Dies sei in einem Falle passiert, was bei dem Patienten der Beklagten zur erheblichen Irritationen und der Fragestellung geführt habe, ob der Massagebetrieb der Beklagten seriös sei. Die Fortführung des Patientenverhältnisses sei infrage gestellt worden. Randnummer 32 Ein weiterer Patient sei im Treppenhaus von den Damen im 4.OG angesprochen worden, ob er nicht statt in die Massagepraxis der Beklagten zu ihnen kommen wolle. Der PatientD habe sich deswegen ausdrücklich in der Praxis beschwert. Randnummer 33 Verschiedene Patienten der Beklagten fürchteten um ihren Ruf, wenn sie ein Haus betreten, in welchem ein Bordell betrieben wird. Zwangsläufig würden Patienten auf Freier treffen; Patienten müssten daher befürchten, mit Freiern verwechselt zu werden. Randnummer 34 Eine Vielzahl von Patienten besuchten die Praxis der Beklagten aus diesem Grund nicht mehr. Sie hätten erklärt, die Praxis nicht mehr zu betreten. Die Scheinzahl sei um 20 % gesunken. Randnummer 35 Aufgrund des manchmal nachts geöffneten Betriebs werde die Eingangstür für das Treppenhaus zur Arztpraxis nicht mehr wie früher gegen 19:00 Uhr geschlossen. Hierdurch sei das Haus außer für Gäste des Betriebs im 4. Stock auch für andere Personen zugänglich. Mitarbeiter der Praxis der Beklagten hätten bei Verlassen der Praxis abends Rückstände von Drogen auf der Fensterbank eine Etage gefunden. Die Mitarbeiter seien daher ängstlich. Randnummer 36 Die freiberufliche Mitarbeiterin E habe sich nach Kenntnis von dem Betrieb in der 4. Etage nicht mehr bereit erklärt, wie zuvor, eigene Patienten zur Behandlung bei der Beklagten behandeln zu lassen. Sie habe die Zusammenarbeit mit den Beklagten eingestellt. Randnummer 37 Der Kläger und der Streithelfer bestreiten eine Verwechslung der Etage durch Patienten mit Nichtwissen. Der Kläger bestreitet ebenso die Behauptung, dass eine freie Mitarbeiterin in den Praxisräumen nicht mehr arbeiten würde. Im übrigen stelle die Beschäftigung einer freien Mitarbeiterin eine Verletzung des Mietvertrages dar. Randnummer 38 Der Kläger und der Streithelfer bestreiten auch mit Nichtwissen, dass die Scheinzahl der Patienten gesunken sei und Patienten nunmehr der Verhandlung ferngeblieben. Dies könne vielerlei Ursachen haben. Bestritten werde, dass die Eingangstür nicht mehr wie früher gegen 19:00 Uhr geschlossen werde. Es werde bestritten dass sich Leute im Treppenhaus aufhalten. Das Gebäude sei durch das Parkhaus durchgängig betretbar. Randnummer 39 Behauptete Rückstände von Drogen stünden nicht ursächlich mit der Praxis im 4. Stock zusammen. Es sei nicht ausgeschlossen, dass hier Patienten der Ärzte hierfür verantwortlich sind. Randnummer 40 Die Schilderung des Zeugen D werde mit Nichtwissen bestritten. Es könne nicht dem Tantra-Massage-Institut angelastet werden, wenn Patienten das falsche Stockwerk beträten. Es sei Sache der Mieter, ihre Praxis erkennbar auszuschildern. Entscheidungsgründe Randnummer 41 Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingereicht. Sie ist aber nicht begründet. Das Gericht sieht die in der Berufungsinstanz vorgenommene Klageerweiterung als sachdienlich im Sinne des § 533 ZPO an. Die mit der Klageerweiterung geltend gemachte Forderung ist jedoch im Hinblick auf ein vom im Berufungsgericht angenommenes Recht zur Mietminderung und die zwischenzeitlich erbrachten Zahlungen nicht (mehr) gegeben. Randnummer 42 Unstreitig ist zwar auf der Basis der zwischen den Parteien geschlossenen Mietverträgen zunächst ein vertraglicher Anspruch auf Mietzinszahlung in von monatlich 2666 € für die Monate Mai 2007 bis November 2007 vereinbart. Das Gericht geht davon aus, dass eine Mietzinszahlung für Dezember 2007 im Hinblick auf die erfolgte Übergabe der Liegenschaft nicht mehr Klägerseite gegenüber geschuldet ist. Dass die Übergabe erfolgte, blieb zuletzt unbestritten. Demzufolge ging die Aktivlegitimation an den Mietzinsforderungen für die Zeit ab Dezember verloren. Randnummer 43 Das Gericht geht davon aus, dass die Beklagtenseite den Mietzins mindern konnte. Gemäß § 536 I BGB kann die Miete gemindert werden, wenn die Mietsache zu Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Verbrauch mindert. Es kommen hier auch äußere Einwirkungen in Betracht, die nicht notwendig in der Mietsache selbst, aber im selben Gebäude ihre Ursache haben, wenn sie der Kontrolle des Vermieters unterliegen. (Palandt-Weidenkaff, BGB, 67.Auflage, § 536 Randziffer 20). Im Hinblick darauf, dass die Kläger auch Vermieter des Betriebs „F“ sind, war eine solche Kontrolle gegeben. Randnummer 44 Im Hinblick darauf, dass der Mieter eines Geschäftsraums grundsätzlich das Verwendungsrisiko trägt, kommen zwar nur äußerer Einwirkungen in Betracht, die sich unmittelbar auf die Brauchbarkeit der Mietsache auswirken. Eine mittelbare Auswirkung reicht nicht. Im vorliegenden Fall geht das Gericht jedoch von einer unmittelbaren Auswirkung aus. Randnummer 45 Hierbei steht für das Gericht außer Frage, dass es sich bei dem Betrieb des „F“ um einen Bordellbetrieb handelt. Wenn man davon ausgeht, dass Prostitution eine zu Erwerbszwecken ausgeübte entgeltliche Vornahme sexueller Handlungen an, mit oder vor zumeist wechselnden Partnern ist, bei welcher die sexuelle Beziehung nicht in ein persönlich-emotionales Verhältnis integriert ist und dies auch nicht angestrebt ist, kann es keine Rolle spielen, ob bei den dargestellten „Behandlungen“ des Betriebs „F“ der Geschlechtsakt nicht im eigentlichen Sinne vollzogen wird und dass die Ausgestaltung der „Behandlungen“ Elemente fernöstlicher erotischer Praktiken einbezieht. Auch der Umstand, dass die „Behandlungen“ das körperliche Wohlbefinden der Kunden steigern, macht aus dem Betrieb noch keinen gesundheitsorientierten Therapiebetrieb. Randnummer 46 Das Vorhandensein eines Bordellbetriebs im gleichen Gebäude wie der Mietgegenstand führt nicht nur zu einer mittelbaren Beeinträchtigung, wie dies etwa der Fall ist, wenn sich das geschäftliche Umfeld nicht entsprechend den Kalkulationen des Mieters entwickelt. Vielmehr wohnt einem Prostitutionsbetrieb die immanente Gefahr von Beeinträchtigungen inne. Aus diesem Grund wurden schließlich Sperrbezirksverordnungen geschaffen. Im vorliegenden Fall ist dies die Verordnung zum Schutze der Jugend und des öffentlichen Anstandes im Regierungsbezirk Darmstadt vom 10.8.1997 (StAnz 1979, 1811) in ihrer am 29.8.1980 geänderten Form. Nach dem dortigen § 5 Ziff.2 ist in B mit Ausnahme der im folgenden genannten aber hier nicht einschlägigen Stadtgebiete verboten, „…in sogenannten Massagesalons der Prostitution nachzugehen“ . Es ist unstreitig, dass das streitgegenständliche Anwesen nicht im von der Regelung ausgenommenen Bereich liegt. Das grundsätzliche Verbot in der Verordnung wird zum Schutz der Jugend und des Anstandes als erforderlich angesehen, ungeachtet dessen, ob Beeinträchtigungen sich konkret ereignen, da derartige Betriebe als potentiell störend und jugendgefährdend angesehen werden. Anders als etwa bei einem nicht florierenden Geschäftsumfeld sind daher Einnahmeeinbußen aufgrund eines benachbarten Bordellbetriebs naheliegend, die nicht bloß dem unternehmerischen Risiko zugeschrieben werden können. Randnummer 47 Die immanente Gefahr ist auch nicht angesichts der Darlegungen der Klägerseite ausgeschlossen. Zwar ist durch das Vorhandensein von zwei Treppenhäusern und Lifts auch ein kontaktfreier Zugang der jeweiligen Kundschaft denkbar, aber nicht garantiert. Auch besteht die Gefahr der Verwechslung der Stockwerke durch Kunden der Beklagten. Es kommt nach Auffassung des Gerichts auch nicht darauf an, ob etwa eine Verwechslung der Türen sich bereits ereignet hat oder noch bevorsteht. Ungeachtet einer korrekten Ausschilderung ist nach der Lebenserfahrung damit zu rechnen, dass eine gewisse Anzahl von Kunden durch nur flüchtiges Erfassen des Wortes „Massage“ irren. Zudem ist die Beschriftung der Stockwerke, die im Bereich des Parkhauses anders als im Ärztehaus beziffert sind, geeignet, Irrtümer hervorzurufen. Das Gericht erlebt im Rahmen seines Aufenthalts in dem öffentlich zugänglichen Gerichtsgebäude täglich trotz Beschilderung umherirrende Bürger. Randnummer 48 Ungeachtet der Frage, ob sich konkrete Störungen ereignet haben und ungeachtet der Frage, wie sich die Einnahmesituation der Beklagtenseite entwickelte, hält das Gericht eine Minderung für angemessen. Denn anhand dieser Kriterien lässt sich ohnehin nicht mathematisch genau feststellen, inwieweit die Aufrechterhaltung des Betriebs „F“ auf den Gewerbebetrieb der Beklagtenseite Einfluss hatte. Vielmehr geht das Gericht davon aus, dass ungeachtet eines Wertewandels in der Gesellschaft immer noch ein beachtlicher Prozentsatz in der Bevölkerung existiert, der die Prostitution sozialethisch negativ bewertet und Bereiche, in denen die Prostitution ausgeübt wird, meidet. Der Gründe gibt es verschiedene: Randnummer 49 Es mag die nicht ganz unberechtigte Sorge bestehen, dass von einem Prostitutionsbetrieb ein verglichen mit der Durchschnittsbevölkerung überproportionaler Anteil an unseriösen oder gar kriminellen Personen angezogen wird. Ein Zusammenhang zwischen Drogen, Prostitution und Kriminalität ist erfahrungsgemäß schnell hergestellt. Randnummer 50 Bestimmten Bevölkerungsteilen wäre es zudem bereits nicht recht, in die Nähe eines Prostitutionsbetriebs zu geraten. Das Gericht geht nach der Lebenserfahrung davon aus, dass sich beim Betrieb einer heilgymnastischen und in rehabilitativen Praxis die Kundschaft zu einem nicht unerheblichen Prozentsatz aus älteren Personen und aus Kindern zusammensetzt. Es ist überaus nachvollziehbar, dass gerade ältere Kunden, die in der Regel den Wertewandel seltener mittragen, entsprechend dem Beklagtenvortrag fürchten, irrtümlich für Kunden des „F“ gehalten zu werden. Ebenso ist davon auszugehen, dass auch Eltern aus Gesichtspunkten des Jugendschutzes jegliche Möglichkeit einer für ihre Kinder kompromittierende Situationen ausschließen möchten. Im Hinblick darauf, dass in einer Stadt wie B zahlreiche alternative Möglichkeiten des Besuchs einer heilgymnastischen und rehabilitativen Praxis bestehen, liegt es auf der Hand, dass der Betrieb der Beklagten unmittelbar eine nicht unbeachtliche Beeinträchtigung erleidet, die das Gericht mit 30% bewertet. Mithin war nur ein monatlicher Mietzins von 1866,20 € geschuldet. Randnummer 51 Die Mietzinsansprüche sind durch Zahlung erloschen. Die Beklagtenseite macht geltend, die Zahlungen seien so zu verrechnen, dass circa 25% der Kaltmiete gemindert worden sei. Die Klägerseite nimmt eine Verrechnung gemäß § 366 Abs. 2 BGB vor. Das Gericht folgt der Ansicht der Beklagtenseite, da eine Bestimmung „bei der Leistung“ im Sinne des § 366 Abs. 1 BGB, abgesehen von der Bestimmung, die Zahlung auf „Mietzinsrückstände“ verrechnen zu wollen, nicht ersichtlich ist. Randnummer 52 Demzufolge blieb zunächst die bereits titulierte Mietzinsforderung für Mai 2007 unberücksichtigt. Die Zahlung vom 17.10.2007 in Höhe von 8.000 € war demzufolge, da sich die Forderungen an Lästigkeit nicht unterscheiden, nach Alter, beginnend mit Juni 2007 zu verrechnen. Randnummer 53 Durch die Zahlung von 8.000 € am 17.10.2007 erlosch somit der Mietzinsanspruch für Juni bis September, sowie der Mietzinsanspruch für Oktober 2007 bis auf einen Restbetrag von 1131 €. Dieser Restbetrag erlosch wiederum durch Zahlung eines Betrages von 1333 € am 25.10.2007. Der Mietzinsanspruch im für November erlosch durch den verbleibenden Rest dieser Zahlung um 2,00 Euro, sowie durch die Zahlung in Höhe von 1.333,00 € von 26.11.2007 bis auf 531,20 €. Aufgrund der Zahlung von 28.12.2007 erlosch der Anspruch für November vollständig. Das Restguthaben von 4799,80 € brachte nunmehr den Mietzinsanspruch für Mai zum Erlöschen. Randnummer 54 Das Restguthaben von 2933,60 € steht nunmehr dem Zinsanspruch gegenüber. Der geltend gemachte Zinsanspruch besteht bezogen auf den Mietzinsanspruch für September 2007 in Höhe von 18,01 €, für Oktober 2007 in Höhe von 6,72 € und für Mai 2007 in Höhe von 98,23 €. Auch diese Ansprüche sind mithin durch Zahlung erloschen. Randnummer 55 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 97, 101 Abs. 1 ZPO. § 97 Abs. 2 ZPO kommt nicht zur Anwendung, da das Obsiegen nicht ausschließlich auf neuem Vortrag beruhte. Randnummer 56 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziffer 10, § 711, 713 ZPO. Die Zulassung zur Revision erfolgte gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Ziffer 2 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190006475 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 09.02.2026 Aktenzeichen: 13 S 67/25 ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2026:0209.13S67.25.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 BGB, § 535 BGB, § 539 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht Orientierungssatz Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.(Rn.10) Sonstiger Orientierungssatz Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Gericht teilt mit, dass die Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden ist. Verfahrensgang vorgehend AG Esslingen, 28. November 2025, 8 C 1379/24 Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Esslingen vom 28.11.2025, Az. 8 C 1379/24, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für die Berufungsinstanz auf 7.510,00 EUR festzusetzen. 3. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Gründe Randnummer 1 Der Hinweis beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. I. Randnummer 2 Die Kammer ist einstimmig der Auffassung, dass die Berufung der Klägerin offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. 1. Randnummer 3 Eine Berufung ist offensichtlich aussichtslos, wenn für jeden Sachkundigen ohne längere Nachprüfung erkennbar ist, dass die vorgebrachten Berufungsgründe das angefochtene Urteil nicht zu Fall bringen können. Entscheidend ist, dass die Kammer die durch die Berufung aufgeworfenen Tatfragen nicht nur einstimmig, sondern auch zweifelsfrei beantworten kann und sich von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung keine neuen Erkenntnisse verspricht. 2. Randnummer 4 Nach diesem Maßstab hat die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Randnummer 5 Das angegriffene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei erkannt, dass der Klägerin die von ihr geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, zu einem abweichenden Ergebnis zu gelangen. Die von der Klägerin neu angebotenen Beweise sind unerheblich, sodass es auf die Frage ihrer Zulassung nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht ankommt. Randnummer 6 Soweit die Klägerin ihre Klage in der Berufungsinstanz erweitert, verliert die Klageerweiterung bei einer Zurückweisung nach § 522 ZPO ihre Wirkung und bedarf daher keiner Entscheidung. a) Randnummer 7 Entgegen der Auffassung der Berufungsbegründung lassen sich die weiterverfolgten Ansprüche nicht auf einen Schadensersatzanspruch wegen culpa in contrahendo nach §§ 535, 280 Abs. 1 bzw. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB stützen. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die Klägerin mit den in der Berufungsinstanz neu angebotenen Beweismitteln darzulegen versucht – die Beklagten bereits bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags am 24.11.2022 eine Veräußerung der Wohnung beabsichtigten oder nicht. Denn selbst bei Unterstellung einer solchen Verkaufsabsicht bestünde kein Anspruch der Klägerin. Randnummer 8 In der unterlassenen Offenbarung einer etwaigen bei Abschluss des Mietvertrags bereits bestehenden Verkaufsabsicht liegt nach Auffassung der Kammer keine Pflichtverletzung. Randnummer 9 Zwar entspricht es ständiger höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der Vermieter, der entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, einen Mieter bei einer Vermietung der Wohnung auf unbestimmte Zeit über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13.04. und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2 bzw. 3; Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, juris Rn. 12; Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris). Lange Zeit ungeklärt war hingegen, inwieweit bereits ein lediglich möglicher Eigenbedarf aufklärungsbedürftig ist (ausdrücklich offen gelassen etwa in BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2). Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof hierzu klargestellt, dass ein Vermieter weder verpflichtet ist, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs zu unterrichten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris Rn. 17-26, 38; s. auch Fleindl, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Aufl., § 65 Rn. 92 ff., 94; Siegmund, in: Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 71; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rn. 123 ff., Rn. 126). Randnummer 10 Aus Sicht der Kammer stellt eine zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestehende Verkaufsabsicht des Vermieters einen derartigen bloßen Anhaltspunkt für einen nur möglichen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie nach dem Vortrag der Klägerin im Streitfall – die Wohnung mehreren potentiellen Kaufinteressenten angeboten worden sein soll und sich die Verkaufsabsicht noch nicht auf einen bestimmten Käufer konkretisiert hatte. In einem solchen Stadium ist weder absehbar, ob und wann es überhaupt zu einem Verkauf kommt, noch ob der Erwerb gegebenenfalls mit einer beabsichtigten Eigennutzung verbunden sein wird. Vor diesem Hintergrund besteht keine Pflicht des Vermieters zur ungefragten Offenbarung eines etwaigen Verkaufsinteresses. Dass die Beklagten von sich aus oder auf Nachfrage vorsätzlich unrichtige Angaben über ihnen bekannte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebliche Tatsachen gemacht hätten, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Randnummer 11 Soweit sowohl das Amtsgericht als auch die Berufungsklägerin von einer Offenbarungspflicht hinsichtlich eines Verkaufsinteresses ausgehen und hierzu auf die Kommentierung von V. Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2024, Vor § 535 Rn. 109 verweisen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. An der genannten Stelle wird lediglich ausgeführt, eine Haftung des Vermieters aus culpa in contrahendo komme in Betracht, wenn dieser bei dem Mieter den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erwecke, anschließend aber das Haus verkaufe. Derartige Anhaltspunkte für das Erwecken eines solchen Eindrucks sind zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorliegend weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auch die in der Kommentierung angeführten Fundstellen rechtfertigen keine andere Bewertung. In dem dort genannten Verfahren VIII ZR 180/09 hat der Bundesgerichtshof die Frage einer Offenbarungspflicht bei lediglich möglichem Eigenbedarf ausdrücklich offengelassen (s.o.). Demgegenüber lag dem ebenfalls zitierten Urteil des OLG Hamm ein Sachverhalt zugrunde, in dem die Vermieterseite auf eine ausdrückliche Nachfrage der Mieter eine bestehende Verkaufsabsicht verneint und dadurch gerade den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt hatte (OLG Hamm, Urteil vom 16.02.1978 – 4 U 312/77, juris Rn. 8, 10). b) Randnummer 12 Auch ein Anspruch aus § 826 BGB kommt nicht in Betracht. Nachdem eine Pflicht der Vermieter zur ungefragten Offenbarung der Verkaufsabsicht nicht bestand (s.o.), ist der unterlassene Hinweis auch nicht als sittenwidrig zu beurteilen. c) Randnummer 13 Im Ergebnis zu Recht verneint das Amtsgericht auch weitergehende Ansprüche der Klägerin wegen der an der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführten Renovierungsarbeiten. aa) Randnummer 14 Ein Anspruch gegen die Beklagten ergibt sich weder aus § 1 BauKZuschG noch aus § 547 Abs. 1 BGB. Dabei kann offenbleiben, ob sich ein etwaiger Anspruch gegen den ursprünglichen Vermieter oder gemäß § 566 BGB gegen den Erwerber richten würde (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.1966 – VIII ZR 169/64, juris). Denn beide Anspruchsgrundlagen setzen voraus, dass der Mieter sich zur Vornahme der in Rede stehenden Investitionen in die Mietsache vertraglich verpflichtet hat (Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 9, 24; § 547 BGB Rn. 9). Eine derartige Verpflichtung ist im Streitfall jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. bb) Randnummer 15 Ein Anspruch gegen die Beklagten lässt sich auch nicht aus einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 539 Abs. 1, 683 Satz 1, 677, 670 BGB herleiten. Bereits ein hinreichender Tatsachenvortrag zum Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens fehlt. Allein der Umstand, dass durch die Maßnahmen der Klägerin der Wert des Eigentums des Vermieters erhöht worden sein mag, genügt hierfür nicht. Bei einem objektiv eigenen Geschäft muss der Wille, auch für einen anderen zu handeln, vielmehr nach außen hinreichend deutlich hervortreten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 19). Randnummer 16 Unabhängig davon dürfte ein etwaiger auf berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gestützter Anspruch nach § 566 BGB jedenfalls nur noch gegenüber dem Erwerber und nicht mehr gegenüber den Beklagten bestehen (vgl. Lehmann-Richter, aaO, § 539 BGB Rn. 2). cc) Randnummer 17 Im Verhältnis zu den Beklagten kann sich die Klägerin schließlich auch nicht auf einen bereicherungsrechtlichen Anspruch nach §§ 951, 946, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB stützen. Ein solcher Anspruch käme – selbst bei Vorliegen seiner übrigen Voraussetzungen – allenfalls gegenüber dem Erwerber oder gegebenenfalls gegenüber dem Vermieter im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache in Betracht, nicht jedoch gegenüber den Beklagten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 30; BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07, juris Rn. 8–10). d) Randnummer 18 Soweit die Klägerin in der ersten Instanz eine Zahlung von 5.500 EUR geltend gemacht hat und in zweiter Instanz nunmehr eine Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 7.510 EUR verlangt, handelt es sich um eine Klageerweiterung, deren Zulässigkeit anhand von § 533 ZPO zu beurteilen wäre. Randnummer 19 Im Falle einer Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 BGB verliert die Klageerweiterung indes ihre Wirkung, sodass eine Entscheidung darüber entbehrlich wird (BGH, Beschlüsse vom 06.11.2014 – IX ZR 204/13, juris Rn. 2 und vom 10.06.2015 – IV ZR 366/14, juris; Göertz, in: Anders/Gehle, ZPO, 84. Aufl., § 522 Rn. 46). II. Randnummer 20 Auch die weiteren für die Zurückweisung der Berufung im Beschlussverfahren erforderlichen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegen vor. Randnummer 21 Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung der Kammer ist nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO). Die Kammer hält eine mündliche Verhandlung auch nicht für geboten (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO). III. Randnummer 22 Die Kammer regt an, dass die Klägerin eine Rücknahme der Berufung in Erwägung zieht, und weist darauf hin, dass bei einer Rücknahme nur 2,0 statt 4,0 Gerichtsgebühren anfallen (Ziff. 1222 Nr. 1 KV GKG). Sonstiger Langtext Die Berufung wurde auf diesen Beschluss hin zurückgenommen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001633833 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR193.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 193/16 Verkündet am: 27. September 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, b, Abs. 2 Satz 2; § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 a) Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Ver- mieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstan- des vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB aF]; vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]). b) Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die ver- traglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16). BGH, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16 - LG Potsdam AG Nauen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. September 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richte- rinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 3. August 2016 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des Klageantrags auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zum Nachteil der Kläge- rin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Nauen vom 30. Dezember 2015 zu- rückgewiesen. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben die Klä- gerin 18 Prozent und die Beklagte 82 Prozent, von den Kosten des Berufungsverfahrens die Klägerin 10 Prozent und die Beklag- te 90 Prozent zu tragen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete im Jahr 1999 von der Rechtsvorgängerin der Kläge- rin eine Zweizimmerwohnung in D. . Die monatliche Miete betrug zuletzt 386,96 € zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten - mit 1 - 3 - Ausnahme der Heizkosten - in Höhe von 93 € pro Monat, insgesamt mithin 479,96 €. Im September 2014 forderte die Beklagte die Klägerin auf, bis Ende Ok- tober 2014 den in der Wohnung bereits seit Beginn des Mietvertrages vorhan- denen - damals neuen - Teppichboden zu ersetzen, da dieser abgenutzt und stellenweise schadhaft sei. Anderenfalls werde sie ab November 2014 die Miete um 15 Prozent mindern. Zugleich kündigte die Beklagte eine Minderung der Miete um weitere 20 Prozent ab Oktober 2014 an, da die über ihr wohnende Mieterin Raumspray in die geöffneten Fenster der Wohnung der Beklagten sprühe. Die Klägerin wies diese Mietminderungen zurück und kündigte die Er- neuerung des Teppichbodens für die Zeit ab dem 1. Dezember 2014 an; letzt- lich konnte ein Austausch des Teppichbodens jedoch nicht erfolgen, da die Be- klagte die von der Klägerin hierzu angebotenen Termine ablehnte. Ab Oktober 2014 zahlte die Beklagte nur noch einen Teil der Miete. Für Oktober 2014 zahlte sie 383,96 €, für November und Dezember 2014 sowie Januar 2015 jeweils 287,96 €. Am 9. Januar 2015 nahm sie eine Teilnachzah- lung in Höhe von 456 € auf die Zahlungsrückstände vor, wovon 96 € auf die Oktobermiete und jeweils 120 € auf die drei weiteren vorstehend genannten Monatsmieten verrechnet werden sollten. Auf die Miete für Februar 2015 zahlte die Beklagte nur einen Teilbetrag von 407,96 €. Der von ihr für den Monat März 2015 geleistete Teilbetrag von 402,96 € wurde dem Konto der Klägerin am 16. März 2015 gutgeschrieben. Mit Schreiben ebenfalls vom 16. März 2015, das der Beklagten am da- rauf folgenden Tag zuging, erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise die or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. 2 3 4 - 4 - Ein vollständiger Ausgleich des Zahlungsrückstands für die Monate Februar und März 2015 erfolgte in der Folgezeit - auch innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - nicht. Vielmehr sprach die Klägerin mehrfach (unter anderem) wegen weiteren Zahlungsverzugs der Beklagten die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin von der Beklagten die Zah- lung restlicher Miete und einer Betriebskostennachforderung, jeweils nebst Zin- sen, sowie die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Die Beklagte hat im Wege der Widerklage die Verurteilung der Klägerin zur Erneuerung des Teppichbodens für das Wohnzimmer und das Arbeitszimmer erstrebt. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage teilweise stattgegeben und die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt; die Widerklage hat es ab- gewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insge- samt abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Heraus- gabebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung. Keine der von der Klägerin erklärten Kündigungen habe das Ver- 5 6 7 8 9 - 5 - tragsverhältnis der Parteien beendet. Die fristlose Kündigung vom 16. März 2015 sei unwirksam. Die Beklagte sei zum Zeitpunkt der Kündigung nicht ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen - den Betrag einer Monatsmiete übersteigenden - Teils der Miete in Verzug ge- wesen. Eine Kündigung müsse sowohl zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs als auch noch zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter den Kündigungstatbe- stand erfüllen. Für die fristlose Kündigung sei es nicht ausreichend, dass ein Kündigungstatbestand einmal entstanden und zumindest bis zur Abgabe der Kündigungserklärung nicht wieder erloschen sei. Denn gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB sei für die Wirksamkeit einer empfangsbedürftigen Willenserklärung wie der Kündigung stets auf deren Zugang abzustellen. Sei der Vermieter in der Zwischenzeit teilweise befriedigt worden, könne die fristlose Kündigung jeden- falls dann keine Wirksamkeit mehr entfalten, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt ihres Zugangs nicht mehr vorlä- gen. An diesem Ergebnis ändere auch die Heilungsvorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nichts, wonach im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB eine Kündigung ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter vorher befriedigt werde. In der Rechtsprechung und in der Literatur werde zwar regelmäßig vertreten, dass eine einmal erklärte Kündigung nur dann ihre Wirksamkeit verliere, wenn der Mieter vor dem Zugang des Kündigungsschreibens den vollständigen Mietrück- stand ausgleiche; eine Teilleistung reiche insofern nicht aus. Dies entspreche auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der bereits entschieden ha- be, dass bei allen Mietverhältnissen die fristlose Kündigung wegen Zahlungs- verzugs nur dann ausgeschlossen sei, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstands beseitigt werde. 10 - 6 - Die Kammer folge dieser Rechtsauffassung jedoch nicht. Die Erforder- lichkeit einer vollständigen Zahlung sei weder sachgerecht noch ergebe sie sich aus dem Gesetz. Der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB sei insofern uner- giebig, als er lediglich eine vorherige Befriedigung des Vermieters voraussetze. Eine vollständige Befriedigung durch Begleichung sämtlicher Rückstände werde nicht verlangt. Schließlich stelle die genannte Heilungsvorschrift eine Schutz- vorschrift zugunsten des Mieters dar, deren Zweck in das Gegenteil verkehrt würde, wenn eine einmal ausgesprochene Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses führen würde, obwohl zum Zeitpunkt ihres Zugangs ein Kün- digungsgrund und damit die Tatbestandvoraussetzungen einer Kündigung nicht mehr vorlägen. Die Schutznorm dürfe mithin nicht zu Lasten des Mieters ausge- legt werden. Im Streitfall hätten zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung am 17. März 2015 die Kündigungsvoraussetzungen nicht mehr vorgelegen. Denn ausgehend von einer ab Februar 2015 geschuldeten Monatsmiete von 455,96 € (479,96 € abzüglich einer berechtigten Minderung von fünf Prozent wegen des Teppichbodens) habe sich durch die am Tag vor dem Zugang der Kündigung erfolgte (Teil-)Zahlung der Beklagten in Höhe von 402,96 € deren Zahlungs- rückstand für die Monate Februar und März 2015 von bis dahin 503,96 € - mit- hin von mehr als einer Monatsmiete - auf nur noch 101 € verringert. Auch die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB hätten nicht vorgelegen. Denn der bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung aufgelaufene Zahlungsrückstand der vergangenen Monate habe insgesamt nur noch 317 € betragen und selbst vor der Gutschrift der oben genannten (Teil-) Zahlung der Beklagten von 402,96 € habe sich der gesamte Rückstand nur auf 719,96 € belaufen und erreiche da- 11 12 13 - 7 - her die in der genannten Kündigungsvorschrift vorausgesetzte Miete für zwei Monate nicht. Das Mietverhältnis sei auch weder durch die im Schreiben der Klägerin vom 16. März 2015 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung noch durch die weiteren Kündigungserklärungen der Klägerin beendet worden. Die Widerklage sei begründet, da der Beklagten gegen die Klägerin ge- mäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Erneuerung des Teppichbo- dens im Wohnzimmer und im Arbeitszimmer der Wohnung zustehe. Dass die Beklagte die von der Klägerin angebotenen Termine für einen Austausch des Teppichbodens abgelehnt habe, ändere hieran nichts. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie dieser auf- grund des Revisionsangriffs unterliegt, nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen - allein den Gegenstand des Revisionsverfahrens bildenden - Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) verneint. Das Mietverhältnis der Parteien ist, anders als das Berufungsgericht angenom- men hat, durch die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 16. März 2015 beendet worden. Das Be- rufungsgericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit unange- griffen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB verneint. Es hat jedoch verkannt, dass die Klägerin gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB berechtigt war, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Der Wirksamkeit dieser Kündigung steht nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt des Zugangs der 14 15 16 17 - 8 - Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand der Beklagten die Miete für einen Monat (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) nicht mehr überstieg. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. 1. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ins- besondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil der Miete nur dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB). Dies ist hier der Fall. a) Nach den insoweit rechtsfehlerfreien und von der Revision hinge- nommenen Feststellungen des Berufungsgerichts betrug die von der Beklagten zu zahlende monatliche Miete in den Monaten Februar und März 2015 - unter Zugrundelegung einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in unverän- derter Höhe von 93 € und unter Berücksichtigung einer vom Berufungsgericht als berechtigt angesehenen Mietminderung von fünf Prozent wegen des Zu- stands des Teppichbodens - 455,96 €. Statt dieses Betrages zahlte die Beklag- te im Februar 2015 nur 407,96 €. Auf die Märzmiete zahlte sie erst am 16. März 2015 einen Betrag von 402,96 €. Bis zu diesem Zeitpunkt befand sie sich, wo- von auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, bezogen auf die beiden vorbezeichneten aufeinanderfolgenden Monate mit einem Gesamtbetrag von 503,96 € in Verzug. Das Berufungsgericht hat allerdings bei der Beurtei- lung, ob dieser Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 18 19 - 9 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) zu Unrecht auf die (berechtigterweise) geminderte oben genannten Miete von 455,96 € abge- stellt. Miete im Sinne der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rück- stand ist jedoch nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (vgl. Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 134 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98, juris Rn. 21; vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff; vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 47). Im Streitfall wirkt sich dies indes nicht aus, da der Zah- lungsrückstand von 503,96 € auch die von den Parteien vertraglich vereinbarte monatliche Gesamtmiete von 479,96 € übersteigt. Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung mit ihrer in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobenen Gegenrüge gegen die Höhe des vorbe- zeichneten Zahlungsrückstands ein, das Berufungsgericht habe bei dessen Be- rechnung übersehen, dass die Beklagte die Aufrechnung mit einer auf die Be- triebskosten bezogenen Rückforderung erklärt habe. Dieser Einwand greift be- reits deshalb nicht durch, weil sich den von der Revisionserwiderung angeführ- ten Schreiben der Beklagten lediglich deren Weigerung, auf die Betriebskosten Nachzahlungen und erhöhte Vorauszahlungen zu erbringen, nicht hingegen eine Rückforderung bereits geleisteter Zahlungen entnehmen lässt. Dement- sprechend haben die Tatsachengerichte - rechtsfehlerfrei - weder hinsichtlich der vorbezeichneten Schreiben der Beklagten noch hinsichtlich deren sonstigen Vortrags eine Aufrechnungserklärung festgestellt. Die von der Revisionserwide- rung hiergegen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen. 20 - 10 - b) An der daraus folgenden Berechtigung der Klägerin zu einer außeror- dentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB hat - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - die vorstehend erwähnte, einen Tag vor dem Zugang des Kündigungsschreibens erfolgte Zahlung der Beklagten in Höhe von 402,96 € nichts geändert. Denn hierdurch ist der vorbezeichnete Zahlungsrück- stand der Beklagten nicht vollständig ausgeglichen worden; es verblieb viel- mehr, was auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, eine Restforderung der Klägerin für die beiden hier in Rede stehenden Monate in Höhe von 101 €. Die Beklagte ist damit nicht, wie § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB dies für einen Aus- schluss der fristlosen Kündigung vorausgesetzt, "vorher" - mithin vor dem Zugang der Kündigung - "befriedigt" worden. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, die einmal entstandenen Kündi- gungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB müssten auch noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündi- gungserklärung gegeben sein und die Kündigung sei auch dann nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher hinsichtlich des Zahlungsrückstands nicht vollständig befriedigt werde. aa) Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgän- gervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]) entschieden, dass - entspre- chend allgemeiner Auffassung - das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Zah- lungsverzugs des Mieters nur bei rechtzeitiger völliger Befriedigung des Vermie- ters entfällt. Im Urteil vom 23. September 1987 (VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [zu § 554 BGB aF]) hat der Senat bekräftigt, dass die fristlose Kün- 21 22 23 24 - 11 - digung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Verzug vor dem Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstands beseitigt wird. Von diesem Erfordernis einer vollständigen Zahlung des Rückstands und damit einer vollständigen Befriedigung des Vermieters ist der Senat auch in seinem Beschluss vom 26. Juli 2004 (VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II 3 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) sowie in seinen Urteilen vom 26. Januar 2005 (VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb), vom 11. Januar 2006 (VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]), vom 21. April 2010 (VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 12) und vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37 [jeweils zur Schonfristzah- lung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) ausgegangen (vgl. ferner auch Se- natsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3010 Rn. 21 f.; Se- natsbeschluss vom 17. Februar 2015 - VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Rn. 5). Diese Rechtsprechung des Senats hat, wie die Revision zutreffend aus- führt und auch das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkannt hat, so- wohl bei den Berufungsgerichten (siehe nur KG, KGR 2008, 935; GE 2016, 459 Rn. 22 f.; LG Köln, ZMR 2002, 428, 429; LG Flensburg, ZMR 2014, 984; siehe ferner LG Köln, NJW-RR 1991, 208 f.; LG Berlin, ZMR 1997, 143, 144; GE 2007, 847 Rn. 16) als auch in der Literatur (siehe nur Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 63.1; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 543 Rn. 23, 27; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 BGB Rn. 125, 136; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 543 Rn. 34; BeckOGK/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 201; BeckOK Mietrecht/Schach, Stand 15. Februar 2017, § 543 Rn. 57; siehe ferner MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 543 Rn. 55), soweit ersichtlich, einhellige Zustimmung gefunden. Die vom Berufungsgericht für seine gegenteilige Auffassung angeführten amtsge- 25 26 - 12 - richtlichen Entscheidungen (AG Hamburg-Bergedorf, ZMR 2005, 876, 877; AG Halle (Saale), WuM 2009, 651) sind vereinzelt geblieben. Der Senat hat seine oben dargestellte ständige Rechtsprechung zuletzt - nach Erlass des Berufungsurteils - durch Urteil vom 24. August 2016 (VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437) erneut bestätigt und zusammenfassend ausgeführt, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Vor- aussetzungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüg- lich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündi- gung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Ent- schädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sogenannte Schonfristzahlung). Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Berufungs- gericht hinsichtlich des hier in Rede stehenden Kündigungsausschlusses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Ver- mieters voraus (Senatsurteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO Rn. 21 ff. mwN). bb) Die vom Berufungsgericht hiergegen vorgebrachten Argumente ver- mögen bereits im Ansatz nicht zu überzeugen. Insbesondere beruht die vorste- hend dargestellte Rechtsprechung des Senats nicht, wie das Berufungsgericht 27 28 29 - 13 - meint, auf einer unzulässigen Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu Lasten des Mieters. (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts spricht bereits der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird", dafür, dass die Voraussetzun- gen dieser - grundsätzlich eng auszulegenden (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 c) - Ausnahmevor- schrift nicht bereits dann erfüllt sind, wenn der Mieter lediglich eine Teilzahlung leistet und hierdurch erreicht, dass sein ursprünglich mehr als eine Monatsmiete betragender Zahlungsrückstand unter diese Schwelle sinkt. Denn eine solche Teilzahlung ist mit der in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB geforderten Befriedigung des Vermieters ersichtlich nicht gemeint. (2) Diese Auslegung entspricht auch dem aus den Gesetzesmaterialien zu entnehmenden Willen des Gesetzgebers. Dieser hat durch das Mietrechtsre- formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) das Recht zur fristlosen Kündi- gung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund in § 543 BGB als zentraler Vorschrift zusammengefasst. Hierbei ging der Gesetzgeber davon aus, dass die neue Regelung im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage entspricht - welche durch die beiden oben genannten Senatsurteile vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, aaO) und vom 23. September 1987 (VIII ZR 265/86, aaO) sowie die hiermit übereinstimmende allgemeine Auffassung geprägt wurde - und § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB die allgemeine Kündigungsregelung des § 554 Abs. 1 BGB aF wegen Zahlungsverzugs übernimmt (BT-Drucks. 14/4553, S. 43 f.; siehe hierzu auch BT-Drucks., aaO S. 64 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]). 30 31 - 14 - (3) Die vom Berufungsgericht vorgenommene gegenteilige Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist schließlich auch mit dem Sinn und Zweck die- ser Vorschrift nicht zu vereinbaren. Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB die Wertung getroffen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter jedenfalls dann unzumut- bar ist, wenn sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Teil der Miete in Verzug befindet, der die Miete für einen Monat übersteigt. In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter- und Vermieterinteressen bedarf (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 35 mwN). Der Gesetzgeber ist dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der ei- nen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, dadurch entgegengekom- men, dass er ihm mit § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB die Möglichkeit der Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eingeräumt hat, um im Falle einer bis dahin erfolgenden Befriedigung des Ver- mieters eine auf den Mietzahlungsverzug gestützte außerordentliche fristlose Kündigung auszuschließen (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]). Dem Vermie- ter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mie- ter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgegli- chen werden (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37). Diesen vom Gesetzgeber bezweckten angemessenen Ausgleich der In- teressen des Vermieter und des Mieters im Falle des Zahlungsverzugs verkennt das Berufungsgericht grundlegend, wenn es meint, in die Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB dürften allein mieterschützende Erwägungen einfließen. 32 33 34 - 15 - Mit Recht weist die Revision in diesem Zusammenhang auch darauf hin, dass der vertragsuntreue Mieter es anderenfalls in der Hand hätte, einer be- rechtigten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch mehrfach - dadurch zu entgehen, indem er lediglich eine Teilzahlung vornimmt, die den Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenze des für eine solche Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Betrages verringert. Eine solche Möglichkeit des Unterlaufens des Kündigungsrechts des Vermie- ters soll durch die vom Gesetzgeber gewählte Regelungskonzeption jedoch verhindert werden. 2. Da die Beklagte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Beru- fungsgericht den Zahlungsrückstand hinsichtlich der hier in Rede stehenden Monate Februar und März 2015 auch nicht innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (vollständig) beglichen hat, bleibt es auch insoweit bei der Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen außerordentlichen frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil im Umfang des Revisionsangriffs keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Se- nat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und zur Wiederherstellung 35 36 37 - 16 - des Urteils des Amtsgerichts, soweit die Beklagte zur Räumung und Herausga- be der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt worden ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG Nauen, Entscheidung vom 30.12.2015 - 16 C 17/15 - LG Potsdam, Entscheidung vom 03.08.2016 - 4 S 4/16 -

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hanau Entscheidungsdatum: 17.03.2011 Aktenzeichen: 35 C 218/10 ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2011:0317.35C218.10.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 280 BGB, § 241 Abs 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Leitsatz Wer seinen ehemaligen Vermieter mit Schadenersatzforderungen wegen einer vermeintlich vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung konfrontiert, muss eigene Erkundigungen darüber einholen, ob die Wohnung tatsächlich nicht wie im Kündigungsschreiben angegeben genutzt wird. Die dem ehemaligen Vermieter entstandenen Kosten der Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Abwehr unberechtigter Schadenersatzforderung sind diesem zu ersetzen. Tenor Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 878,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.02.2010 zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger begehren von dem Beklagten Schadenersatz für die außergerichtliche Abwehr vermeintlich unbegründeter Schadenersatzansprüche wegen einer vermeintlich vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Widerklagend begehrt der Beklagte eben diese Schadenersatzansprüche. Randnummer 2 Die Kläger waren Vermieter und der Beklagte war Mieter einer Dachgeschosswohnung in der H. in H.. Der Mieter der darunter liegenden Wohnung im ersten Obergeschoss hatte angekündigt, zum 30.04.2009 auszuziehen. Mit Schreiben vom 01.04.2009 (Bl. X d.A.) setzten die Kläger den Beklagten darüber in Kenntnis, dass der Sohn der Kläger, Herr S., mit seiner Frau B. und deren beiden erwachsenen Kindern S. und B. in die frei werdende Wohnung im 1. Obergeschoss ziehen werden. Da in der Wohnung kein Platz für die beiden erwachsenen Kinder sei, würde zudem die Wohnung des Beklagten benötigt. Daher werde das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfes zum 01.10.2009 aufgekündigt. Mit Schreiben vom 23.07.2009 widersprach der Prozessbevollmächtigte des Beklagten der Kündigung. Im September 2009 zog der Beklagte aus der Wohnung aus. Mit Schreiben vom 11.01.2010 (Bl. X d.A.) machte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten gegenüber den Klägern Schadenersatzansprüche wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs in Höhe von 8.700,00 € geltend. Zur Abwehr dieser Ansprüche schalteten die Kläger einen Rechtsanwalt, den nunmehrigen Prozessbevollmächtigten, ein. Dieser verlangte für seine Tätigkeit bezüglich der außergerichtlichen Abwehr der Ansprüche ein Honorar von 878,70 €. Mit Schreiben vom 26.01.2010 forderten die Kläger den Beklagten Erstattung dieses Betrages bis zum 05.02.2010 auf. Randnummer 3 Die Kläger behaupten, ihr Sohn sei samt Familie im November 2009 in die streitgegenständliche Wohnung gezogen. Sie tragen vor, der Beklagte habe von Anfang an gewusst, dass der Eigenbedarf tatsächlich bestand und dass der Sohn der Kläger mit seiner Ehefrau und deren Kindern eingezogen sei und habe gleichwohl unberechtigter Weise Schadenersatzforderungen gestellt. Randnummer 4 Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 878,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.02.2010 zu zahlen. Randnummer 5 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 6 Am 07.05.2010 hat der Beklagte Widerklage mit dem Antrag erhoben, die Kläger zur Zahlung von 8.624,23 € nebst Zinsen zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom 16.02.2011 hat der die Widerklage in Höhe von 1106,73 € zurückgenommen. Randnummer 7 Widerklagend beantragt der Beklagte nunmehr, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Beklagten 7.517,50 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.02.2010 zu zahlen. Randnummer 8 Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen. Randnummer 9 Der Beklagte behauptet, die streitgegenständliche Wohnung stünde seit seinem Auszug leer. Dies könnten die Nachbarn A. und H. bezeugen. Zudem würden nur sehr wenig verbrauchsabhängige Nebenkosten anfallen, hierüber könne eine Auskunft der Stadtwerke eingeholt werden. Von dem Leerstand der Räumlichkeiten könne sich der Prozessbevollmächtigte des Beklagten nahezu täglich auf seiner Fahrt zur Gerichtsbarkeit überzeugen. Es würden lediglich ab und zu die Rollläden bewegt und nach Monaten des Leerstandes hätte man dann ein paar Vorhänge in die Fenster gehängt, ansonsten fänden keinerlei Bewegungen dort statt und es hielten sich auch keine Personen auf, insbesondere nicht die Personen, für die die Kläger Eigenbedarf angemeldet hätten. Der Eigenbedarf sei daher nur vorgeschoben gewesen. Er ist der Ansicht, das Schreiben der Kläger vom 01.04.2009 genüge nicht den Anforderungen an eine Kündigung, da der Kündigungswille nicht eindeutig daraus hervor gehe und es noch näherer Darlegungen und Begründungen in ausführlicher Form erfordere. Der Beklagte behauptet, ihm seien wegen des Umzugs Kosten in Höhe der Widerklagesumme entstanden. Randnummer 10 Bezüglich des weiteren Parteivortrags wird auf die in der Akte befindlichen Schriftsätze verwiesen. Randnummer 11 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A., H., H., W., R., B., S. und B.. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Blatt X ff. der Akte verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die Klage ist zulässig und begründet. Randnummer 13 Die Kläger haben einen Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten in Höhe von 878,70 € aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Randnummer 14 Zwischen den Parteien bestand ein Schuldverhältnis in Form des Mietverhältnisses. Im Zeitpunkt der Geltendmachung der vermeintlichen Schadenersatzansprüche war das Mietverhältnis zwar bereits beendet, § 280 BGB gilt jedoch auch für nachvertragliche Pflichten (Palandt- Grüneberg , BGB 70. A., § 280 Rn 7). Randnummer 15 Die Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils ist Pflicht dieses Schuldverhältnisses, § 241 Abs. 2 BGB. Diese Pflicht hat der Beklagte verletzt, indem er über seinen Anwalt außergerichtlich unbegründete Schadenersatzansprüche gegenüber den Klägern geltend machte. Die unberechtigte Konfrontation mit nicht bestehenden Ansprüchen ist regelmäßig eine Verletzung der Rücksichtnahmepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB (BGH Urteil vom 16.01.2009 Az V ZR 133/08 Rn 8, BGH Urteil vom 12.12.2009 AZ VI ZR 224/05 Rn 8, beide zitiert nach juris). Randnummer 16 Die außergerichtlich geltend gemachten Schadenersatzansprüche in Höhe von 8.700,00 € bestehen nicht, da die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kläger wegen Eigenbedarfs wirksam war und der Kündigungsgrund nicht vorgetäuscht wurde. Randnummer 17 Das Schreiben vom 01.04.2009 (Bl. X d.A.) ist eindeutig als Kündigung zu verstehen, die Formulierung „[…] und kündigen daher das mit ihnen bestehende Mietverhältnis vom 07.12.2004 wegen Eigenbedarfes zum 01.10.2009“ lässt keinen Raum für Zweifel an einer Kündigungserklärung. Randnummer 18 Die in dem Schreiben genannten Gründe sind auch solche des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Sohn der Kläger (Vermieter) ist dessen Familienangehöriger im Sinne dieser Norm. Die Ehefrau des Sohnes und die Kinder der Ehefrau, mithin die Stiefkinder des Sohnes, sind Familienangehörige des Sohnes im Sinne des § 573 BGB (Palandt- Weidenkaff , BGB 70. A., § 573 Rn 27; Schmidt/Futterer- Blank , MietR 10. A., § 573 Rn 54). Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt auch dann vor, wenn ein Familienangehöriger des Vermieters mit Angehörigen dieses Personenkreises in die Wohnung einziehen will (Schmidt/Futterer- Blank , aaO, § 573 Rn 59 mwN). Bezüglich der in diesem Fall volljährigen Stiefkinder könnte nur etwas anderes gelten, wenn diese vor Einzug in die streitgegenständliche Wohnung nicht dem Haushalt des Sohnes der Kläger angehört hätten. Das Gericht ist jedoch davon überzeugt, dass der Sohn der Kläger mit seiner Frau und dessen Kindern vor dem Umzug nach H. gemeinsam in einem Haus in D. wohnte. Dies gaben die Zeugen W., S., B. und B. übereinstimmen an. Das Gericht hat keine Anhaltspunkte dafür, dem keinen Glauben zu schenken. Dabei ist es auch nicht von Belang, dass die beiden Stiefkinder nach Angaben der Zeugen studieren und jeweils noch ein Studentenzimmer an ihren Studienorten haben. Der Zeuge B. hat nachvollziehbar dargelegt, dass sein Lebensmittelpunkt bei seinen Eltern sei und sich nur die Sachen, die er für das Studium benötige in seinem Studentenzimmer befänden. Der Zeuge S. gab zudem an, das Studentenzimmer habe B. auch erst seit dem 01.04.2010. Randnummer 19 Auch die Tatsache, dass die Familie des Sohnes der Kläger in zwei übereinander liegende Wohnungen einziehen sollte, wobei die Benutzung der oberen Wohnung (die Wohnung des Beklagten) vornehmlich durch die Stiefkinder angedacht war, ändert nichts an dem Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB. Es kann nicht darauf ankommen, ob die beiden Wohnungen durch eine interne Wendeltreppe miteinander verbunden werden, oder ob das schon vorhandene Treppenhaus benutzt wird, um von einer Etage in die andere zu gelangen. Etwas anderes würde nur gelten, wenn die beiden Wohnungen separat genutzt würden und nicht als eine Wohneinheit. Hiervon ist das Gericht jedoch nicht überzeugt. Der Zeuge S. gab an, in der oberen Wohnung würde er das eine Zimmer als Büro und Musikzimmer nutzen, die ehemalige Küche sei der Hauswirtschaftsraum, da würde gebügelt und gewaschen und es stünden dort auch Vorräte, die beiden übrigen Zimmer seien den beiden Kindern zugeordnet, ansonsten spiele sich das Familienleben in der mittleren Wohnung ab. Diese Angaben wurden durch die Zeugin B. bestätigt. Auch hier hat das Gericht hat keine Anhaltspunkte dafür, dem keinen Glauben zu schenken. Das Gericht ist daher davon überzeugt, dass die beiden Wohnungen wie eine Wohnung mit zwei Stockwerken genutzt wird. Dies wird besonders daran deutlich, dass es nur eine Küche und einen Hauswirtschaftsraum gibt. Beide Wohnungen werden von allen Personen „bewohnt“. Der Zeuge S. hat sein Büro in der oberen Wohnung, ebenso wie die Kinder ihre Zimmer dort haben. gekocht und gegessen wird in der unteren Wohnung. Randnummer 20 Der Kündigungsgrund wurde auch nicht vorgetäuscht. Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Sohn der Kläger mit seiner Familie in die Wohnungen eingezogen ist. Der Zeuge W. gab an, er habe beim Umzug geholfen und seinen Sohn B. auch noch zwei bis dreimal in H. an der neuen Wohnung abgeholt. Auch die Zeugen S., B. und B. gaben an, in den Wohnungen zu wohnen. Der Zeuge S. erläuterte nachvollziehbar, dass er sich ohnehin beruflich in Richtung A. oder F. verändern wollte, die Fahrt nach D. aber auch in Kauf genommen hätte. Die Zeugin B. gab an, ihre Arbeitsstelle in D. gekündigt zu haben und nunmehr in S. zu arbeiten. Auch die Nachbarn H. und A. sowie G. haben bestätigt, dass der Sohn der Kläger mit seiner Frau und den Kindern in die Wohnungen eingezogen seien. Sie würden die Kinder auch des Öfteren dort sehen. Das Gericht hat keine Anhaltspunkte dafür, dem keinen Glauben zu schenken. Die Aussagen sind nachvollziehbar und weder in sich noch zueinander widersprüchlich. Randnummer 21 Die Kläger „benötigten“ die Wohnung auch für ihren Sohn. Das Interesse muss aus der Sicht der Vermieter bewertet werden, auf das Interesse der Angehörigen, denen die Wohnung überlassen werden soll, kommt es nicht an (Schmidt/Futterer- Blank , aaO, § 573 Rn 91 mwN). An dem Tatbestandsmerkmal „benötigt“ kann es z.B. fehlen, wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, die Wohnung nur für kurze Zeit benötigt wird oder die Kündigung willkürlich ist (Schmidt/Futterer- Blank , aaO, § 573 Rn 91). Hierzu ist nichts vorgetragen. Randnummer 22 Die Pflichtverletzung in Form der außergerichtlichen Geltendmachung unberechtigter Ansprüche hat der Beklagte auch zu vertreten. Fahrlässig handelt der Gläubiger zwar nicht schon dann, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung in der Sache nicht berechtigt ist, da dies mit Sicherheit nur in einem Rechtsstreit geklärt werden kann. Dessen Ergebnis vorauszusehen kann von dem Gläubiger im Vorfeld nicht verlangt werden, da ihn das überfordern und ihm die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschweren würde. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt ( § 276 Abs. 2 BGB) entspricht der Gläubiger aber nur, wenn er zumindest prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist (BGH Urteil vom 16.01.2009 Az V ZR 133/08 Rn 20 mwN). Er darf also nicht „ins Blaue hinein“ Behauptungen aufstellen, ohne hierfür Anhaltspunkte zu haben. Wenn ein Rechtsanwalt involviert ist, müssen bei Rechtsfragen zumindest die gängigen Kommentare eingesehen werden. Das Verschulden seines Rechtsanwaltes ist der Partei gemäß § 278 BGB zuzurechnen (Palandt- Grüneberg , aaO, § 280 Rn 27 mwN). Randnummer 23 Gemessen an diesen Anforderungen hat der Beklagte keine ausreichende Plausibilitätsprüfung vorgenommen, denn er begründet seine Schadenersatzansprüche damit, dass die Kündigung nicht wirksam sei, weil die Formulierungen nicht eindeutig seien. Wie schon dargelegt, lässt die Formulierung „[…] und kündigen daher das mit ihnen bestehende Mietverhältnis vom 07.12.2004 wegen Eigenbedarfes zum 01.10.2009“ jedoch keinen Raum für Zweifel. Auch bezüglich der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, ist das Kündigungsschreiben eindeutig. Warum dies „näherer Darlegungen und Begründungen und dies insbesondere in ausführlicher Form erfordert“ hätte (Schriftsatz vom 03.09.2010 Bl. X d.A.), ist nicht dargetan. Bezüglich des geschützten Personenkreises, insbesondere der Tatsache, dass ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann vorliegt, wenn ein Familienangehöriger des Vermieters mit seinen eigenen Familienangehörigen in die Wohnung einziehen will, ist nicht überraschend (Schmidt/Futterer- Blank , aaO, § 573 Rn 59 mwN). Randnummer 24 Hauptsächlich werden die Ansprüche jedoch damit begründet, dass die Wohnung seit dem Auszug des Beklagten leer stünde. Hierfür wurden die Nachbarn H. und A. als Zeugen benannt, ohne diese jedoch offensichtlich vorher befragt zu haben, ob jemand in der Wohnung wohne oder letzteres sonst wie in Erfahrung zu bringen. Die Zeugen haben angegeben, dass der Sohn der Vermieter mit seiner Familie in der Wohnung wohne und sie diesen und die Familie dort öfter sähen. Des Weiteren wurde die Behauptung die Wohnung stünde leer darauf gestützt, dass nur sehr wenig verbrauchsabhängige Nebenkosten anfallen würden (Schriftsatz vom 03.09.2010 Bl. X d.A.). Als Beweis wird die Einholung einer Auskunft der Stadtwerke H. angeboten. Diese Auskunft ist offensichtlich noch nicht eingeholt worden, so dass die Behauptung bzgl. der Nebenkosten eine „ins Blaue hinein“ ist. Dem Beklagten ist vorzuwerfen, keine ausreichenden Erkundigungen (zum Beispiel über Befragung der Nachbarschaft oder eigene Beobachtungen) darüber eingeholt zu haben, ob die Familie des Sohnes tatsächlich nicht in die Wohnung eingezogen ist. Dies wurde nach dem dafürhalten des Gerichtes behauptet, ohne eigene Anhaltspunkte dafür zu haben. Zwar gab der Prozessvertreter des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll, er habe vorgerichtlich lediglich darauf hingewiesen, dass ein „Auszug ohne rechtliche Verpflichtung erfolgt sei“ (Bl, X d.A.). Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Prozessbevollmächtigte zumindest alle Gründe, die ihn damals zu dieser Annahme bewegt haben, in dem hiesigen Prozess vorträgt, zumal hier im Wege der Widerklage die vermeintlichen Schadenersatzansprüche gelten gemacht werden. Die Überlegung, ob die Stiefkinder des Sohnes der Kläger vor Einzug in die streitgegenständliche Wohnung dem Haushalt des Sohnes angehörten, bzw. ob die Wohnungen separat oder als eine Wohneinheit genutzt werden, hat der Prozessvertreter des Beklagten selbst nicht angestellt, zumindest erfolgte hierzu kein Vortrag. Wenn aber die Absicht bestanden hätte, eine Unwirksamkeit der Kündigung hierauf zu stützen, hätten auch hier Erkundigungen eingeholt werden müssen, um die Plausibilität der eigenen Ansprüche ausreichend überprüfen zu können. Randnummer 25 Durch die unberechtigte Konfrontation mit den Schadenersatzforderungen sahen sich die Kläger gezwungen, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, was sie auch Angesichts der Höhe der Forderungen (8.700,00 €) durften. Hierdurch sind Kosten in Höhe von 878,70 € entstanden (1,3 Geschäftsgebühr Nr. 2300 VV RVG und 0,3 Erhöhungspauschale Nr. 1008 VV RVG aus einem Geschäftswert von 8.700,00 € zuzüglich Auslagenpauschale Nr. 7002 VV RVG und 19 % Mehrwertsteuer Nr. 7008 VV RVG). Diese sind den Klägern als Schaden zu ersetzen. Randnummer 26 Der diesbezüglich ausgesprochene Anspruch auf Zinsen beruht auf §§ 280 Abs. 1 und 2, 286, 288Abs. 1 BGB. Mit Schreiben vom 26.01.2010 wurde der Beklagte zur Zahlung bis zum 05.02.2010 aufgefordert und befand sich daher ab dem 06.02.2010 mit der Zahlung in Verzug. Randnummer 27 Die Widerklage ist zulässig. Randnummer 28 Die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts folgt aus §§ 12, 13 ZPO, § 23 Nr. 2 a) GVG. Die Widerklage ist konnex im Sinne des § 33 ZPO, da die Parteien Ansprüche geltend machen, die im Zusammenhang mit ein und demselben Mietverhältnis stehen. Randnummer 29 Die Widerklage ist jedoch unbegründet. Randnummer 30 Wie bereits dargelegt, war die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kläger wegen Eigenbedarfs wirksam. Der Kündigungsgrund wurde auch nicht vorgetäuscht. Diesbezügliche Schadenersatzansprüche kommen also prima facie nicht in Betracht. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Als unterliegende Partei hat der Beklagte die Kosten des Rechtsstreites zu tragen. Randnummer 32 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000432 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 20.10.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 5 S 12/14 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2014:1020.5S12.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 573a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummietvertragsrecht: Kündigungsmöglichkeit bei mietvertraglich vereinbartem Ausschluß von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung Orientierungssatz Eine mietvertragliche Individualabrede, wonach Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung ausgeschlossen sind, schließt regelmäßig auch ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach § 573a BGB aus. Liegt eine solche Abrede vor, beschränkt sich die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters auf Fälle von Verletzung vertraglicher Pflichten seitens des Mieters (Anschluss BGH, 16. Oktober 2013, VIII ZR 57/13, NZM 2013,824).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 28. Februar 2014, 26 C 423/13 Tenor 1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 28.02.2014, Az. 26 C 423/13, wird zurückgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.615,68 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger begehren als Vermieter von den Beklagten als Mieter die Räumung und Herausgabe einer Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens W. Straße … in H.. Randnummer 2 Die Kläger erwarben dieses Anwesen mit einem Kaufvertrag vom 19.07.2011. Die Eigentumsumschreibung ist am 10.05.2012 erfolgt. Randnummer 3 Die Beklagten schlossen mit der Rechtsvorgängerin der Kläger einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten, wofür ein vorgedrucktes Formular verwendet wurde. Dieses enthält in § 2 Satz 2 eine Regelung zum Ausschluss von „Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen“. Außerdem sollte das Mietverhältnis „auch bei Eignerwechsel“ auf unbestimmte Zeit laufen. Im Übrigen sollten sich nach dem Wortlaut von § 2 des Mietvertrages die Kündigungsvoraussetzungen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen in §§ 17-23 des Mietvertrages richten. Die in § 2 enthaltene Klausel wurde durch die Rechtsvorgängerin der Kläger handschriftlich ausgefüllt und abgeändert. Zwischen Satz 1 und Satz 2 wurde die Textstelle "auch bei Eignerwechsel" eingefügt. In Satz 2 wurde der Passus "für … Jahr (e)" durchgestrichen. In § 17 Nr. 2 des Mietvertrages ist dem Vermieter ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass er die Räume als Wohnung für sich oder für Angehörige seines Haushalts oder für seine Familienangehörigen wegen bisheriger unzureichender Unterbringung benötigt oder sonst ein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes nachweist. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf das amtsgerichtliche Urteil vom 28.02.2014 und die bei den Akten befindliche Kopie der Mietvertragsurkunde (Anlage K 1, AS. 19 - 33) Bezug genommen. Randnummer 4 Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 30.11.2012 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Kündigung wurde auf § 573a BGB und hilfsweise auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt. Randnummer 5 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 6 Das Mietvertragsformular sei von den Beklagten der Rechtsvorgängerin der Kläger gestellt worden. Diese hätten versucht, ihr den Vertrag zu diktieren. Sie hätten ein erhebliches Interesse daran gehabt, der Situation einer Eigenbedarfskündigung, die sie gerade hinter sich gehabt hätten, nicht nochmals ausgesetzt zu sein. Das schriftliche Mietvertragsformular sei nicht schon im Jahre 2002, sondern erst lange Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses ausgefüllt und unterzeichnet worden. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei hierbei zurückdatiert worden. Randnummer 7 Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass § 2 des Mietvertrages unwirksam sei, weil die Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung sei, die die Kläger unangemessen benachteilige. Auch schließe § 2 des Mietvertrages die Kündigung nach § 573a BGB nicht aus. Die Rechtsvorgängerin der Kläger, die unstreitig Juristin war, hätte, wenn ein derartiger Ausschluss beabsichtigt gewesen wäre, dies ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen. Die §§ 2 und 17 des Mietvertrages widersprächen einander und seien daher insgesamt unwirksam. Randnummer 8 Die Kläger haben beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkone und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 10 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Kläger von der Rechtsanwaltsgebührenforderung des Klägervertreters Rechtsanwalt H. für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 11 Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Randnummer 12 Sie haben vorgetragen: Randnummer 13 Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe gewollt, dass die Beklagten bei ihr einziehen und sich im Alter um sie kümmern sollten. Hierfür habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten dauerhaft ermöglichen wollen, in der streitgegenständlichen Wohnung leben zu können. Aus diesem Grunde habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten das Mietvertragsformular vorgelegt. Das Anwesen, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befinde, habe insgesamt 4 Wohnungen. Die Beklagten sind daher der Ansicht, das unter anderem deswegen die Kündigung nach § 573a BGB nicht möglich sei. Außerdem sei § 2 des Mietvertrages eine Individualvereinbarung, durch die sowohl die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. § 2 des Mietvertrages habe vor § 17 des Mietvertrages Vorrang, so dass die vertraglichen Vereinbarungen nicht wegen einer angeblichen Widersprüchlichkeit unwirksam seien. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass Kündigungen nach § 573a BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang habe, wirksam ausgeschlossen seien. § 2 S. 2 des Mietvertrages stelle keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Da handschriftliche Änderungen vorgenommen worden seien, sei dies ein Indiz gegen den Formularcharakter. Zwar könnten auch ergänzungs- oder ausfüllungsbedürftige Klauseln grundsätzlich vorformulierte Vertragsbedingungen darstellen, sofern nicht durch Ergänzung die Klausel so verändert werde, dass sich ein anderer Sinn ergebe. Eine solche Wesensänderung liege vor, wenn die formularmäßige Vertragsbestimmung erst durch eingefügte Ergänzungen einen Inhalt gewinne, der eine unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei im Sinne von § 307 BGB darstelle. Dies ergebe sich hier daraus, dass die im Formular vorgesehene Befristung des Kündigungsausschlusses handschriftlich gestrichen worden sei. Erst dadurch habe die Vertragsbestimmung, sollte es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, einen unangemessenen Inhalt erhalten. Eine Formularklausel sei darin aber nicht zu sehen, weil unstreitig die Rechtsvorgängerin der Kläger selbst handschriftlich die Ergänzung und die Durchstreichung der Befristungsmöglichkeit vorgenommen habe. Wenn der Vertragspartner des Verwenders selbst das Formular ändere oder ergänze, fehle es an einer Vorformulierung. Die Ergänzung könne allerdings trotzdem den Schluss auf ihren vorformulierten Charakter zu lassen, und zwar namentlich dann, wenn der Verwender das Antragsformular üblicherweise oder gegenüber einer Mehrzahl von Kunden in gleicher Weise ergänze oder ergänzen lasse. Dies treffe jedoch im vorliegenden Fall nicht zu, weil es an Vortrag dazu fehle, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrmals erwirkt hätten. Randnummer 15 Durch die somit als Individualvereinbarung wirksame Regelung in § 2 S. 2 des Mietvertrages sei sowohl die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen. Denn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung sei im Regelfall dahin auszulegen, dass auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. Dieser Regelfall sei auch vorliegend einschlägig. Denn nach der Regelung im Mietvertrag könne die Vermieterin den Mietvertrag bei Pflichtverletzungen der Mieter ordentlich kündigen. § 573a BGB setze allerdings keine derartigen Pflichtverletzungen der Mieter voraus, so dass auch diese Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen sei. Nach dem Inhalt der vertraglichen Regelungen sei eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterin nur unter Umständen möglich, die sich aus der Sphäre der Mieter ergäben. Dies sei bei § 573a BGB jedoch nicht gegeben. Randnummer 16 Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 17 Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, die ihre in erster Instanz vorgetragenen Rechtsstandpunkte wiederholen und vertiefen. Entgegen der Rechtsansicht des Amtsgerichts sei die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB nicht ausgeschlossen. Die Auffassung des Amtsgerichts möge für den Regelfall zutreffen. Ein Regelfall für den Kündigungsausschluss liege hier aber nicht vor. Zum einen sei die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB nicht ausgeschlossen. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertbarkeit sei auf diese beiden Ausschlüsse begrenzt worden und stehe im Kontext, dass im Übrigen die gesetzlichen Kündigungsvorschriften weiter gelten sollten. Auch könne ein Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB deswegen nicht angenommen werden, weil die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Kenntnisse verfügt habe. Wenn das Amtsgericht meine, dass durch die Regelungen im Mietvertrag Kündigungsgründe ausgeschlossen seien, die in der Sphäre des Vermieters liegen könnten und dass hieraus herzuleiten sei, dass auch die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB ausgeschlossen sei, so greife diese Überlegung zu kurz. Die Regelung des § 573a BGB stelle nicht auf Kündigungstatbestände ab, die einer Sphäre zuzuordnen seien, sondern berücksichtige den besonderen Umstand der besonderen Nähe zwischen Vermieter und Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Daher könne mit dieser Überlegung diese Kündigungsmöglichkeit nicht als ausgeschlossen betrachtet werden. Auch habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass die Regelungen in § 2 des Mietvertrages einerseits und § 17 Abs. 2 des Mietvertrages andererseits widersprüchlich seien. Eine vertraglich eindeutige Regelung, ob eine Eigenbedarfskündigung hier ausgeschlossen sei oder nicht, ergebe sich aus der Vertragsurkunde nicht. Das Amtsgericht habe in seiner Entscheidung einseitig auf den Empfängerhorizont der Beklagten abgestellt, was unzulässig sei. Das Amtsgericht unterstelle auch, dass der Formularmietvertrag von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgelegt worden sei. Erstinstanzlich sei aber vorgetragen worden, dass das Mietvertragsformular von den Beklagten vorgelegt worden sei. Randnummer 18 Die Kläger beantragen: Randnummer 19 1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg, Az. 26 C 423/13 vom 28.02.2014 abzuändern Randnummer 20 2. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkonen und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben, Randnummer 21 3. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Kläger für die Rechtsanwaltsgebührenforderung der Rechtsanwälte B., v. R. & Kollegen für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 22 Die Beklagten beantragen, Randnummer 23 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 24 Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlich vorgetragenen Rechtsansichten. Aus dem Schweigen des Mietvertrages zur Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB sei nicht der Schluss zu ziehen, dass diese Kündigungsmöglichkeit nicht ausgeschlossen sei. Denn die Rechtsvorgängerin der Kläger habe an eine Konstellation, die für sie Überlegungen dahingehend eröffnet hätte, eine Zweifamilienhauskündigung auszusprechen, aus zwei Gründen mit Sicherheit nicht gedacht. Zum einen habe sie die Beklagten als Mieter mit bestimmten Zielen bezüglich der Ausgestaltung des Mietverhältnisses bewusst ausgesucht und auf die freundschaftliche Verbundenheit, die eine Zweifamilienhauskündigung als absolut fern liegend erscheinen lasse, vertraut. Zum anderen habe sie die Möglichkeit einer Zweifamilienhauskündigung schon deshalb nicht ins Auge gefasst, weil die Voraussetzungen für eine Zweifamilienhauskündigung bei Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten, wie auch nach wie vor, nicht vorgelegen hätten. Es sei nicht ersichtlich, warum hier ein Sachverhalt gegeben sein solle, der entgegen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2013 die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB ausdrücklich aufrecht erhalten sollte. Dass der Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht umfassend vereinbart sei, stehe dem nicht entgegen. Es sei selbst verständlich, dass Kündigungsausschlüsse nie verhaltensbedingte berechtigte Interessen ausschlössen. Es werde außerdem bestritten, dass es aufgrund des Verhaltens der Beklagten zu Belastungen des Mietverhältnisses komme. § 2 des Vertrages sei auch nicht als von den Beklagten gestellte AGB zu bewerten. Die Einstufung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung würde voraussetzen, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger als Vermieterin keinen Einfluss auf die tatsächliche Gestaltung des Vertragstextes gehabt hätte und die Klauseln in dieser Form von den Beklagten als Mietern vorgegeben wäre. Dies sei abwegig, da die Rechtsvorgängerin der Klägerin den Vertrag selbst ausgefüllt habe und eine Konstellation der Vertragsanbahnung, bei der die Beklagten eine solche Klausel hätten vorgeben können, schlechterdings nicht vorstellbar sei. Randnummer 25 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren. II. Randnummer 26 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 27 Das angefochtene Urteil beruht weder auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO). Randnummer 28 Mit Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 30.11.2012 beendet ist, weil die Kündigungsrechte nach § 573a BGB und nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang hat, wirksam ausgeschlossen sind. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg. Randnummer 29 Im Mietvertrag sind die Kündigungsrechte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB (Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung) ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Regelung ist auch im vorliegenden Fall dahin auszulegen, dass zugleich das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist. Dies entspricht dem Regelfall. Zu begründen ist dies damit, dass anderenfalls der durch den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden könnte (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 573a BGB Rn. 6). Das Amtsgericht hat überzeugend herausgearbeitet, dass nach den Regelungen in § 2 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung durch die Vermieter nur im Falle des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich ist. Es hat hieraus überzeugend und mit Recht hergeleitet, dass ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nur für den Fall vorbehalten bleiben sollte, dass ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses aus der Sphäre des Mieters resultiere. Denn diesen Fall regelt gerade § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nur diese Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt in § 2 des Mietvertrages vorbehalten. § 573a BGB erfordert als Voraussetzung für eine Kündigung kein derartiges aus der Sphäre des Mieters herrührendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund dessen liegt hier auch der Regelfall vor, dass ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zugleich das Kündigungsrecht aus § 573a BGB ausschließt. Entsprechend hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13 (NZM 2013, 824) entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB durch eine in einem Mietvertrag vereinbarte Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist, wonach der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die diesem Urteil zu Grunde liegende Überlegung kann auch auf den vorliegenden Fall übertragen werden, denn auch im vorliegenden Fall ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters vorliegen, nämlich die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Weitere berechtigte Interessen des Vermieters, wie sie in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB aufgeführt sind, rechtfertigen nach der Regelung in § 2 des Mietvertrages im vorliegenden Fall eine ordentliche Kündigung jedoch nicht. Demgemäß ist der Ausschluss der Kündigung im vorliegenden Fall sogar noch weitergehend als in dem Sachverhalt, der dem genannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrunde lag, weil dort auch andere wichtige berechtigte Interessen des Vermieters über die schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters hinaus eine Kündigung rechtfertigten. Daher ist die Regelung in § 2 des Mietvertrages vorliegend erst recht dahin auszulegen, dass eine voraussetzungslose Kündigung nach § 573a BGB ebenfalls ausgeschlossen ist. Randnummer 30 Das Argument, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Fachkenntnisse verfügt habe und deswegen den Ausschluss des Kündigungsrechts aus § 573a BGB ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen hätte, wenn dieser beabsichtigt gewesen wäre, greift nicht durch, weil es nicht zwingend ist. Vielmehr kann aus einer juristischen Fachkenntnis der Vermieterin auch geschlossen werden, dass sie, wie es für den Regelfall in Lehre und Rechtsprechung angenommen wird, den weit gehenden Ausschluss der ordentlichen Kündigung in § 2 des Mietvertrages so verstanden hat, dass damit selbstverständlich auch das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist, so dass eine ausdrückliche Erwähnung dieses Kündigungsrechts im Mietvertrag unnötig erschiene. Auch könnte es sein, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Regelung des § 573a BGB bei Abschluss des Mietvertrages lediglich übersehen hat und der ausdrückliche Ausschluss des Kündigungsrechts nach dieser Vorschrift deswegen nicht in den Vertrag aufgenommen worden ist. Aus dem Vorhandensein juristischer Fachkenntnisse auf Seiten der Rechtsvorgängerin der Kläger können daher keine hinreichend sicheren Schlüsse für die Auslegung des Mietvertrages gezogen werden. Dass die damaligen Vertragsparteien sich bei Abschluss des Mietvertrages hierüber Gedanken gemacht hätten oder dies bei den Vertragshandlungen thematisiert worden wäre, wird dagegen nicht vorgetragen. Eine Ausnahme vom Regelfall ist daher hier nicht ersichtlich. Randnummer 31 Die Klausel in § 2 des Mietvertrages ist auch nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Denn es handelt sich hierbei nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die einer Inhaltskontrolle zu unterziehen wäre und bei unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders der Klausel unwirksam wäre. Dies hat das Amtsgericht ebenfalls mit ausführlicher und zutreffender Begründung herausgearbeitet. Die Kammer nimmt auf diese Ausführungen im angegriffenen Urteil Bezug und schließt sich ihnen an. Die hiergegen gerichteten Berufungsangriffe überzeugen nicht. Die formularvertragliche Klausel in § 2 des Mietvertrages wurde handschriftlich abgeändert. Im Grundsatz gilt, dass handschriftliche Abänderungen von Formularverträgen oder handschriftliche Zusätze in solchen Verträgen ein Indiz gegen den Charakter derartiger Formularverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Im Mietrecht gilt dies nur, wenn die Abänderungen oder Zusätze im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalles insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters verfasst sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 43). Dieser Fall ist hier gegeben, weil der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages (während das Formular eine zeitliche Begrenzung dieses Kündigungsausschlusses vorsieht) eine Abänderung des vorgedruckten Textes zu Gunsten der Mieter darstellt. Erst aus dieser handschriftlichen Änderung würde sich in dem Fall, dass es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln würde, die Unangemessenheit der Regelung ergeben. In diesen Fällen ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel gegeben ist. Eine Formularklausel ist dann anzunehmen, wenn der Verwender den Formularvertrag regelmäßig in der gleichen Weise abändert (BGH NJW 1992, 503 Rn. 15, zitiert nach Juris; BGH NJW 1996, 1208, Rn. 17, zitiert nach Juris; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 40). Dafür, dass die Beklagten, unterstellt sie seien die Verwender dieser handschriftlichen Abänderungen, eine derartige dauernde Gestaltungspraxis bei der Anmietung von Wohnungen hätten, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. Darlegungs- und beweisbelastet hierfür sind die Kläger, weil sie sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB berufen (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 41; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 305 Rn. 23). Schon aus diesem Grunde ist daher § 2 des Mietvertrages in der Fassung der handschriftlichen Abänderungen nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Es kommt daher nicht darauf an, ob im vorliegenden Einzelfall die Beklagten oder die Rechtsvorgängerin der Klägerin das Mietvertragsformular vorgelegt oder diese handschriftlichen Änderungen im Formularvertrag veranlasst haben. Denn es fehlt bereits an dem Tatbestandsmerkmal der für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen (vergleiche § 305 Abs. 1 S. 1 BGB), welches gerade auf die handschriftlichen Änderungen zutreffen müsste. Randnummer 32 Die Regelungen in § 2 und in § 17 des Mietvertrages sind auch nicht deswegen unwirksam, weil sie widersprüchlich wären. Denn aus dem Mietvertrag ergibt sich nach systematischer Auslegung, dass die Regelung in § 2 des Mietvertrages, in dem der Ausschluss der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung vereinbart ist, der Regelung in § 17 Nr. 2 des Mietvertrages, in dem eine gegenüber § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eingeschränkte Eigenbedarfskündigung ermöglicht wird, vorgeht. Dies ergibt sich zum einen aus dem Vorrang der Individualabrede vor einer Formularklausel, wie sie § 17 des Mietvertrages darstellt, und zum anderen daraus, dass in § 2 S. 3 des Mietvertrages formuliert wird, dass die Kündigungsvoraussetzungen sich „im übrigen“ nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 17-23 dieses Mietvertrages) richteten. Dies bedeutet, dass § 17 des Mietvertrages nur zur Anwendung kommt, soweit in § 2 des Mietvertrages nichts Abweichendes vereinbart ist. Da die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung in § 2 des Mietvertrages ausgeschlossen ist, führt dies dazu, dass auch das Kündigungsrecht aufgrund Eigenbedarfs nach § 17 Nr. 2 des Mietvertrages nicht zur Anwendung kommt, weil dieser Gegenstand in § 2 des Mietvertrages bereits geregelt ist. Randnummer 33 Nach allem hat das Amtsgericht somit die Klage mit Recht abgewiesen und ist die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 34 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 35 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung zu einem individuell abgeänderten Formularvertrag, die daher nicht verallgemeinerungsfähig ist. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind bereits höchstrichterlich entschieden. Das Urteil folgt diesen Entscheidungen. Randnummer 36 Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 2 GKG. Die monatliche Miete beträgt nach dem unstreitigen Vortrag der Kläger derzeit 884,64 €, so dass das Entgelt für ein Jahr sich auf 10.615,68 € beläuft. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001213659 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Diese sind noch nicht abgeschlossen, wenn im Zusammenhang mit der Modernisierung das Gebäude aufgestockt und hierzu auch das Dach erneuert wird. Orientierungssatz Eine Mieterhöhung kann erst nach Modernisierung geltend gemacht werden. Anmerkung nicht anfechtbar Verfahrensgang nachgehend LG Darmstadt, 28. Mai 2024, 8 S 7/23 Tenor 1. Es wird festgestellt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 kein Anspruch auf Zahlung einer um 137,69 EUR erhöhten Miete für die Wohnung im dritten Obergeschoss links der R. Str. in Darmstadt seit dem 01.12.2019 gegen die Klägerin zusteht. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.06.2020 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 42,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2021 zu zahlen. 4. Die Beklagten hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 6. Der Streitwert wird auf 2.694,64 EUR festgesetzt. Tatbestand Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin der Wohnung im dritten Obergeschoss links der R. Str. in Darmstadt. Die Grundmiete betrug unter Abzug von 10,00 EUR für die Teilkündigung des Dachbodens bis zum 30.11.2019 monatlich 501,14 EUR. Die Bruttomiete betrug bis Januar 2019 monatlich 643,12 EUR, von Februar bis Juli 2019 monatlich 633,12 EUR (10,00 EUR Reduzierung wegen Teilkündigung des Dachbodens) und ab August 2019 monatlich 643,14 EUR (Erhöhung um 10,02 EUR gemäß § 558 BGB). Die Vonovia kündigte namens und für Rechnung der Beklagten mit Schreiben vom 18.04.2018 umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen einschließlich einer Aufstockung des Gebäudes sowie Instandsetzungsmaßnahmen an. Auf den Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen. Mit Schreiben der Vonovia vom 27.09.2019 forderte die Beklagte die Klägerin auf, ab dem 01.12.2019 eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 137,69 EUR monatlich zu zahlen. Zu diesem Zeitpunkt war die angekündigte Aufstockung noch nicht durchgeführt. Die Arbeiten wurden vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019 durchgeführt. Am 31.07.2018 stellte die Klägerin fest, dass in ihren Kellerverschlag eingebrochen worden ist, um ein Stromkabel durch den Raum zu verlegen, wobei ein Loch in das Drahtgitterfenster geschnitten worden ist. Das Vorhängeschloss der Klägerin war verschwunden. Der Aufbau des Gerüsts erfolgte vom 25.09.2018 bis zum 11.10.2018. Die Längspfeiler des Gerüsts wurden auf dem Balkon der Klägerin positioniert, so dass der Balkon bis zum Abbau des Gerüsts auf der Straßenseite am 27.07.2019 über 10 Monate nicht nutzbar war. Auf der Hofseite stand das Gerüst bis zum 05.08.2019. Die Bauarbeiten waren in der Zeit vom 25.09.2018 bis 15.12.2018 und 29.01.2019 bis zum 12.09.2019 mit Lärm- und Staubbeeinträchtigungen verbunden. Die Arbeiten waren mit dem zeitweisen Abstellen von Heizung und Wasser verbunden. Der Fahrradkeller wurde verkleinert und durch Baumüll so blockiert, dass er von außen nicht mehr zugänglich war. Die Klägerin musste mehrfach Urlaub nehmen, um Vermessungsarbeiten, den Austausch der Fenster, die Erneuerung der Wohnungstür, den Austausch der Thermostatventile und Elektroarbeiten zu ermöglichen. Nachdem der Sicherungskasten Ende August 2019 in die Wohnung der Klägerin verlegt worden war, kam es zu einem Schmorbrand als die Klägerin gleichzeitig Dusche und Herd benutzte. Das Duschwasser wurde nicht warm und aus der noch nicht verputzten Wandöffnung im Flur drang Rauch. Es kam zu einem Feuerwehreinsatz und die Bewohner mussten das Haus verlassen. Die Klägerin zahlte die Miete im Hinblick auf die Mietminderung wegen der Bauarbeiten unter Vorbehalt. Die Beklagte bewilligte eine Mietminderung für die Beeinträchtigung während der Arbeiten vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019 in Höhe von 250,00 EUR und lehnte mit Schreiben der Vonovia vom 19.11.2019 die von der Klägerin geforderte weitere Mietminderung von 1.250,00 EUR (1.500,00 EUR-250,00 EUR) ab. Die Betriebskostenabrechnung für 2018 vom 11.12.2019 endet mit einer Nachforderung in Höhe von 29,55 EUR. Die Beklagte erteilte am 13.02.2020 Gutschriften in Höhe von 47,89 EUR und am 30.03.2020 in Höhe weiterer 32,21 EUR. Die Betriebskostenabrechnung enthält Kosten für den Winterdienst in Höhe von 42,36 EUR, deren Rückforderung Gegenstand der Klage ist. Mit Schreiben vom 30.03.2020 wurden „Tätigkeitsnachweise über die Erbringung des Winterdiensts“ für die R. Str. und den Puppinweg vorgelegt, auf deren Inhalt Bezug genommen wird. Die Klägerin meint, die Mieterhöhung sei nicht wirksam und könne erst nach Abschluss der Arbeiten erfolgen. Die Klägerin behauptet, die Mieterhöhung hinsichtlich der Positionen 1, 10, 15, 17, 18 und 22 auf Seite 3 des Mieterhöhungsverlangens sei auch deshalb nicht geschuldet, weil diese Positionen nicht gemäß § 559b Abs. 1 BGB „erläutert“ seien. Die Kostenzusammenstellung auf Seite 3 stelle schon aufgrund ihrer unleserlichen Schriftgröße keine ordnungsgemäße Erläuterung dar. Nicht verständlich sei, worum es sich bei T30-Türen handele und wo diese eingebaut seien. Die Kellerdecken seien bereits vor der Modernisierung gedämmt gewesen. Unter den Positionen 15, 18 und 22 seien dreimal Baunebenkosten aufgeführt, ohne dass erkennbar sei, welche konkreten Leistungen aus welchen Gründen erbracht worden seien. Die Mieterhöhung hinsichtlich der Kosten für die Kunststofffenster (Positionen 16, 17, 19 und 22) sei unwirksam. Die Gesamtkosten und die Verteilerschlüssel seien nicht angegeben. Bei dem hydraulischen Abgleich, der dem wirtschaftlichen Betrieb der Heizungsanlage diene, und der Erneuerung der alten, verschlissenen Haustür handele es sich nicht um Modernisierungskosten. Bei den Kosten der Wärmedämmung der Fassade habe die Beklagte zu hohe Modernisierungskosten angesetzt. Kosten für ungenutzte Standzeiten des Gerüsts könnten nicht auf die Klägerin abgewälzt werden. Die Berechnung der Modernisierungskosten für die anteilige Wohnfläche der Klägerin sei falsch. Die neue Gesamtfläche nach der Aufstockung hätte zugrunde gelegt werden müssen. Die zugrunde gelegte Gesamtwohnfläche von 1.349,18 m² sei geringer als die in den Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre angegebene Gesamtwohnfläche von 1.352,11 m². Außerdem sei die Wohnfläche der Klägerin durch die Verkleinerung der Balkonfläche aufgrund der Wärmedämmung um rund 0,2 m² reduziert. Die Mieterhöhung wäre auch nicht fällig, da die mit Schreiben des Mieterbunds vom 14.10.2019 und 17.01.2020 erbetenen Belege nicht vorgelegt worden seien. Die Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten seien für die Klägerin insgesamt so äußerst zermürbend gewesen. Eine Mietminderung um mindestens 1.500,00 EUR sei angemessen. Winterdienstleistungen seien nicht erbracht worden. Bei den Tätigkeitsnachweisen handele es sich um reine Erfindungen. Sämtlich der zahlreichen Winterdiensteinsätze sollen an denselben Tagen zu den exakt selben Uhrzeiten auch im Puppinweg erbracht worden sein, obwohl es sich zum Teil um sehr ungewöhnliche Uhrzeiten mitten in der Nacht handele. Die angegebenen Leistungen wären zum ganz überwiegenden Teil aufgrund der Witterung auch gar nicht erforderlich gewesen. Die Klägerin beantragt, 1. festzustellen, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 kein Anspruch auf Zahlung einer um 137,69 EUR erhöhten Miete für die Wohnung im dritten Obergeschoss links der R. Str. in Darmstadt seit dem 01.12.2019 gegen die Klägerin zusteht, 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu zahlen, 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 42,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über demBasiszinssatz ab Zustellung des Schriftsatzes vom 04.01.2021 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte behauptet, die Dachaufstockung sei im Hinblick auf die Mietanpassung nicht von Einfluss. Eine Umlage der Dachaufstockung sei nicht erfolgt. Die Modernisierungsmieterhöhung vom 27.06.2019 sei formell und materiell wirksam. Eine Entschädigung für die Unannehmlichkeiten durch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen von 250,00 EUR aus Kulanz sei für sämtliche Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub und Schmutz unter Berücksichtigung der Geringfügigkeit der Nutzungsbeeinträchtigungen gerechtfertigt. Die Klägerin habe einen Mahnbescheid beantragt, in dem eine Forderung in der hier benannten Gutschrift verrechnet und eine Forderung in Höhe von 489,36 EUR geltend gemacht werde. Die Klageschrift ist der Beklagten am 16.06.2020 zugestellt worden. Die Klageerweiterung vom 04.01.2021 ist dem Beklagtenvertreter am 12.01.2021 zugestellt worden. Hinsichtlich des Parteivorbringens im Übrigen und der unerledigten Beweisangebote wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Der Feststellungsantrag ist zulässig und begründet. Die Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 137,69 EUR monatlich ab dem 01.12.2019 gemäß § 559 Abs. 1 BGB ist nicht geschuldet, da die geplanten Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind. Die angekündigte Dachaufstockung wurde noch nicht durchgeführt. Es handelt sich nicht um eine separate, von den übrigen Arbeiten zu trennende Maßnahme. Die Dachaufstockung ist vielmehr Teil der von der Beklagten geplanten und angekündigten Modernisierung insgesamt, da die Dachaufstockung und das damit verbundene neue Dach auch Auswirkungen auf die Wärmedämmung des Hauses haben, insbesondere für die Wohnung der Klägerin, die bisher im obersten Stock liegt. Die Leistungsklage ist zulässig und begründet. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Mietminderung für den Zeitraum der Bauarbeiten vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019 in Höhe von 1.000,00 EUR aus §§ 536, 536c BGB. Die Klägerin zahlte die Miete im streitgegenständlichen Zeitraum unter Vorbehalt. In dem Zeitraum wurden umfangreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten im Haus, an der Fassade und auch in der Wohnung der Klägerin durchgeführt, die die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt haben. Der Gerüstaufbau und –abbau sowie die Bauarbeiten selbst waren mit erheblichem Lärm und letzter auch mit Staub und Schmutz verbunden. Die Klägerin konnte aufgrund des Gerüsts über 10 Monate ihren Balkon nicht nutzen. Die Klägerin musste mehrfach Urlaub nehmen, um die Arbeiten in ihrer Wohnung zu ermöglichen. In ihren Keller wurde eingebrochen, um ein Stromkabel für die Arbeiten zu legen. Wasser und Heizung waren zeitweise abgestellt. Darüber hinaus kam es nach der Verlegung des Sicherungskastens in die Wohnung der Klägerin zu einem Schmorbrand. Im Hinblick auf die erheblichen Beeinträchtigungen der Klägerin erscheint eine Mietminderung von 1.500,00 EUR für 14 Monate eher maßvoll. Abzüglich der von der Beklagten zugestandenen 250,00 EUR verbleibt ein Mietminderungsbetrag von 1.250,00 EUR. Die Klägerin macht mit dem Klageantrag zu 2) lediglich 1.000,00 EUR geltend, die aufgrund der Bindung des Gerichts an den Klageantrag gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO zuzusprechen waren. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten außerdem einen Anspruch auf Rückzahlung der in der Betriebskostenabrechnung 2018 angesetzten Winterdienstkosten in Höhe von 42,36 EUR aus § 556 Abs. 3 BGB i.V.m. der Betriebskostenabrechnung 2018. Die Klägerin bestreitet die Erbringung von Winterdienstleistungen. Die von der Beklagten der Klägerin übersandten Tätigkeitsnachweise sind zum Nachweis der Durchführung des Winterdiensts nicht geeignet. Nach den Aufstellungen sollen zeitgleich dieselben Arbeiten sowohl in der R. Straße als auch im Puppinweg erbracht worden sein, teilweise auch zu eher ungewöhnlichen Zeiten mitten in der Nacht um 3.00 Uhr, 3.20 Uhr, 3.45 Uhr, 4.00 Uhr. Wer die Arbeiten ausgeführt haben soll, ist aus den Nachweisen nicht ersichtlich. Die Beklagte hat keinen weiteren Beweis angeboten und ist damit beweisfällig geblieben. Der Einwand der Beklagten, die Klägerin habe gegenüber der Beklagten mit Mahnbescheid eine Forderung von 489,36 EUR geltend gemacht und dabei die streitgegenständliche Forderung verrechnet, ist unsubstantiiert. Die Beklagte trägt weder vor, wann und von welchem Gericht der Mahnbescheid erlassen worden sein soll, noch das Aktenzeichen und legt auch den angeblichen Mahnbescheid nicht vor. Die Zinsansprüche ergeben sich aus § 291 i.V.m. § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Der Streitwert war nach § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG auf 2.694,64 EUR festzusetzen (Feststellungsantrag 1.652,28 EUR (12 x 137,69 EUR) und Zahlungsanträge 1.042,36 EUR). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE250000022 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Wiesbaden 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 15.03.2013 Aktenzeichen: 3 S 127/12 ECLI: ECLI:DE:LGWIESB:2013:0315.3S127.12.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 812 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Ist ein Mieter aufgrund der Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, kann er Mietzahlungen, die zur Bildung von Rückstellungen für Schönheitsreparaturen verwendet wurden, zurückfordern. Verfahrensgang vorgehend AG Wiesbaden, 22. November 2012, 91 C 1866/12 (20), Urteil Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 22.11.2012 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird zugelassen. Gründe Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückerstattung von Zahlungen der Mieterin an die Vermieterin. Diese Zahlungsbestandteile der Bruttomiete neben der sonstigen Grundmiete und den Nebenkosten wurden verwendet, um Rückstellungen für Schönheitsrenovierungen anzusparen. Randnummer 2 Die Durchführung der Schönheitsrenovierung ist dabei im Mietvertrag gemäß § 3 Ziffer 7 auf die Mieterin abgewälzt. Für die Schönheitsrenovierung ist im Formularmietvertrag ein starrer Fristenplan vereinbart. Gemäß einer gesonderten formularmäßigen Vereinbarung (K7; Bl. 57 d.A.) verpflichtete sich die Vermieterin, dem jeweiligen Mieter einen Zuschuss zu den von ihm geschuldeten Renovierungsarbeiten zu leisten bis zur Höhe des angesparten Zuschusses. Randnummer 3 Die Parteien streiten darüber, ob wegen des starren Fristenplanes die Mieterin die angesparten Rückstellungsbeträge zurückverlangen kann. Randnummer 4 Im Übrigen kann auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil Bezug genommen werden (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Sie bedürfen keiner Änderungen und Ergänzungen. Da keine konkreten Anhaltspunkte vorliegen, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb einer erneute Feststellung gebieten, hatte die Kammer sie ihrer Verhandlung und Entscheidung zugrunde legen (§ 529 Abs 1 Nr. 1 ZPO). Randnummer 5 Das Amtsgericht Wiesbaden hat mit Urteil vom 22.11.2012 der Klage der Mieterin auf Rückzahlung stattgegeben und die Widerklage auf eingehaltene Miete der Beklagten abgewiesen. Randnummer 6 Gegen das am 26.11.2012 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 19.12.2012 Berufung eingelegt und am Montag, den 28.01.2013 begründet. Randnummer 7 Die Berufungsklägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden, 91 C 1866/12 (20) aufzuheben und die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 619,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 8 Die Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Randnummer 9 Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Randnummer 10 Die Berufung wurde fristgerecht eingelegt und begründet. Sie ist auch statthaft, da sie sich gegen die Abweisung der Widerklage wendet und die Berufungsklägerin daher allein deswegen mit mehr als 600 € beschwert ist (§ 511 ZPO). Randnummer 11 Die Berufung ist jedoch unbegründet. Randnummer 12 Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Gründen den Bereicherungsanspruch der Klägerin bejaht. Randnummer 13 Dieser Argumentation schließt sich die Kammer vollinhaltlich an. Randnummer 14 Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kann aus dem Urteil des BGH vom 09.11.2011 (VIII ZR 87/11), welches eine ganz andere Rechtsfrage behandelte, nichts anderes geschlossen werden. Randnummer 15 Die Entscheidung des BGH beschäftigt sich ausschließlich mit der Frage, ob im Falle, dass der Vermieter für den Mieter eine Rückstellung für die Schönheitsrenovierungsverpflichtung des Mieters anspart, bei einer Mieterhöhung dieser Zuschlag noch auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen werden darf. Zu Recht hat der BGH dies verneint, da ein Zuschlag zur ortüblichen Vergleichsmiete das Gesetz nicht vorsieht. Unselbständig im Sinne dieses Urteil ist der Zuschlag allein deswegen, weil er unmittelbar mit dem Mietvertrag verknüpft ist und üblicherweise nicht zur Disposition steht, unabhängig davon, ob der Zuschuss betragsmäßig gesondert im Mietvertrag selbst aufgeführt ist an anderer Stelle. Randnummer 16 Hier geht es jedoch darum, ob dieser Anteil an der Grundmiete nach § 812 BGB zurückgefordert werden kann, weil insoweit kein Rechtsgrund besteht. Dies ist zu bejahen. Unstreitig ist nämlich der starre Fristenplan unwirksam. Eine Verpflichtung zur Schönheitsrenovierung des Mieters existierte daher nicht. Dem dafür vorgesehene Anteil der Miete, die die Beklagte ausdrücklich als Rückstellung für die Schönheitsrenovierung des Mieters ansparte, ist daher die Grundlage genommen. Randnummer 17 Da Gegenstand der Klage nur der angesparte Teil ist und keine bereits durch Schönheitsrenovierungen verbrauchte Beträge, die dem Mieter zugute gekommen sind, kann die Klägerin diese Beträge zurück verlangen. Randnummer 18 Da der Mieter keine Schönheitsrenovierungsverpflichtung hat, kann ihm diese nicht durch die Wirksamkeit der Rückstellung de facto wieder aufgezwungen werden. Dies würde auch dem Grundgedanken des § 306 BGB zu wider laufen. Randnummer 19 Der Mieter, dem die Schönheitsrenovierung nicht wirksam aufgebürdet wurde, darf nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass der Vermieter im Interesse der Absicherung seiner eigenen Vertragsinteressen laufend auf Kosten des Mieters eine Rückstellung angespart hat. Denn letztlich dient die Rückstellung nur dem Vermieter, der damit im Falle des Auszugs und der nicht durchgeführten Schönheitsrenovierung auf diesen Betrag zurückgreifen kann. Randnummer 20 Die Berufung war daher mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen. Randnummer 21 Die Revision war gemäß § 543 ZPO zuzulassen, da der Fall eine Vielzahl von Verträgen betrifft und die hier streitgegenständliche Frage höchstrichterlich noch nicht entschieden ist. Randnummer 22 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190006533 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Wiesbaden 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 23.09.2016 Aktenzeichen: 3 S 62/16 ECLI: ECLI:DE:LGWIESB:2016:0923.3S62.16.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 242 BGB, §§ 8, 10 Wohnbindungsgesetz, § 28 Abs.4 II. Berechnungsverordnung Dokumentreiter KurztextLangtext Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel Leitsatz Zur Berechtigung des Vermieters der Geltendmachung eines Zuschlages aufgrund einer unwirksamen Formularklausel bei öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum Verfahrensgang vorgehend AG Wiesbaden, 6. April 2016, 92 C 3949/15 Tenor Die Berufung des Klägers gegen das am 06.04.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichtes Wiesbaden wird zurückgewiesen. Dem Kläger werden die Kosten des Berufungsverfahrens auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird zugelassen. Gründe Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils wird verwiesen. Der Kläger rügt die Verletzung materiellen Rechtes. Er ist der Auffassung, dass die Mieterhöhung vom 13.02.2014 unwirksam sei, da die der Mieterhöhungserklärung zugrunde liegende Wirtschaftlichkeitsberechnung auch jährliche Kosten für Schönheitsreparaturen einrechne und auf dieser Basis die neue, erhöhte Nettomiete berechnet worden sei. Ein Kostenansatz für Schönheitsreparatur dürfe vorliegend gemäß § 242 BGB deshalb nicht erfolgen, da es bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 1988 der Wille der Parteien gewesen sei, dass der Kläger verpflichtet werde, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Beklagten hätten ihm daher vor der Mieterhöhung zunächst eine wirksame Vertragsänderung anbieten müssen, ausweislich derer er die Schönheitsreparaturen hätte ausführen müssen. Dieses sei von der Rechtsprechung für den preisfreien Wohnraum zwischenzeitlich anerkannt. Es gebe auch keine Gründe, warum für den preisgebundenen Wohnraum etwas anders gelten solle. Diese Rechtsauffassung werde zudem durch den Beschluss des BGH vom 31.08.2010, Az.: VIII ZR 28/1, gestützt. Vorliegend sei darüber hinaus zu berücksichtigen, dass er sogar selbst den Beklagten mit Schreiben vom 11.03.2016 eine Vertragsänderung durch Aufnahme einer wirksamen Schönheitsreparaturregelung angeboten habe. Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichtes Wiesbaden vom 06.04.2016 aufzuheben und die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 670, 32 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagten beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigen die Erwägungen des Amtsgerichtes. Sie sind der Auffassung, dass die streitgegenständliche Mieterhöhung vom 13.02.2014 gemäß § 10 Wohnbindungsgesetz wirksam sei. Insbesondere stehe die Entscheidung im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, wonach der Vermieter öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraums berechtigt sei, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs.4 der II. Berechnungsverordnung zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sei ( BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 177/09). Nicht erforderlich sei es dabei, dass der Vermieter dem Mieter zuvor eine wirksame Vertragsänderung anbiete, welche die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter beinhalte. Die Berufung ist unbegründet. Zutreffend ist das Amtsgericht von der Wirksamkeit der Mieterhöhung ausgegangen. Bei öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs.4 BV 2 zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2010, VIII ZR 177/09). Aufgrund der Unwirksamkeit der Formularklausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weswegen die Voraussetzungen des § 28 Abs. 4 II. Berechnungsforderung vorliegen. Die Berechtigung des Vermieters zur Geltendmachung eines Zuschlages entfällt nur dann, wenn die Vornahme der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde. Bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel entspricht die Miete von Anfang an nicht der zulässigen Kostenmiete, so dass eine Mieterhöhung gemäß § 10 Wohnbindungsgesetz zulässig ist. Soweit der Kläger sich auf Rechtsprechung beruft, welche die Wirksamkeit einer Mieterhöhung für den frei finanzierten Wohnraum in entsprechenden Fällen anders beurteilt, ist diese für den vorliegenden Fall nicht einschlägig, da für den frei finanzierten Wohnraum entsprechende Regelungen wie §§ 8, 10 Wohnbindungsgesetz, 28 Abs.4 der II. Berechnungsverordnung fehlen. Nach Auffassung des Berufungsgerichtes verstößt die Mieterhöhung vorliegend auch nicht etwa deshalb gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, weil dem Kläger nicht zuvor eine Vertragsänderung angeboten wurde. Die Sanktion für die Verwendung unwirksamer Klauseln geht nicht soweit, dass dem Verwender die Berufung auf das dispositive Gesetzesrecht verwehrt wird. Der Kläger hat keinen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie wenn die Beklagten eine wirksame Schönheitsreparaturklausel verwendet hätten, denn die Pflicht des Verwenders allgemeiner Geschäftsbedingungen geht dahin, die Verwendung unwirksamer Klauseln zu unterlassen. Eine positive Pflicht zur Verwendung wirksamer allgemeiner Geschäftsbedingungen trifft den Verwender nicht. Der Kläger kann daher nur verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn die Beklagten die Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag unterlassen hätten. Auch in diesem Fall wären die Beklagten berechtigt gewesen, einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu fordern. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision war zuzulassen, da die Frage, ob eine Mieterhöhung im preisgebundenen Wohnraum bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel dann gegen § 242 BGB verstößt, wenn der Mieter bereit ist, einer Vertragsänderung durch Aufnahme einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel zuzustimmen, grundsätzliche Bedeutung gemäß § 543 Abs.2 Nr.1 ZPO hat. Insbesondere ist diese Rechtsfrage nicht abschließend durch die Entscheidung des BGH vom 24.03.2010 geklärt (VIII ZR 177/09), da vorliegend der Einwand der Unwirksamkeit der Mieterhöhung gemäß § 242 BGB vom Mieter nicht erhoben wurde und demzufolge eine Auseinandersetzung mit dieser Thematik nicht stattfand. Auch in dem Beschluss des BGH vom 31.08.2010 (Az.: VIII ZR 28/10) wurde diese Frage nicht entschieden, da der Vermieter in diesem Fall vergeblich die Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturklausel unter Streichung des zu beanstandeten Teiles der Klausel angeboten hatte, so dass der Einwand des § 242 BGB schon aus diesem Grund nicht in Betracht kam. Diese Entscheidung kann mit der Revision angefochten werden. Sie ist einzulegen innerhalb einer Notfrist von einem Monat bei dem Bundesgerichtshof, Herrenstraße 45a, 76133 Karlsruhe. Die Frist beginnt mit der Zustellung der in vollständiger Form abgefassten Entscheidung. Zur Einlegung der Revision ist berechtigt, wer durch diese Entscheidung in seinen Rechten beeinträchtigt ist. Die Revision wird durch Einreichung einer Revisionsschrift eingelegt. Die Revision kann nur durch einen Rechtsanwalt eingelegt werden. 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juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: OLG Frankfurt 2. Zivilsenat Entscheidungsdatum: 05.07.2017 Aktenzeichen: 2 U 152/16 ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2017:0705.2U152.16.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs. 1 BGB, § 536 Abs. 1 BGB, § 550 BGB, § 906 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Sperrung einer Landstraße als Mangel der vermieteten Gaststätte Leitsatz In einem Mietvertrag kann auch eine Vereinbarung, mit welcher die Miete für einen zwischenzeitlich vergangenen Zeitraum herabgesetzt war, noch Bedeutung für die Zukunft haben und daher der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB bedürfen. Die zeitweise Sperrung einer Landstraße, die durch ein Ausflugsgebiet führt und an welcher eine vermietete Gaststätte liegt, kann einen Mietmangel darstellen, wenn die Attraktivität des Mietobjekts gerade auf seiner besonderen Lage in diesem Ausflugsgebiet beruht und diese daher als Teil der vertraglichen Vereinbarungen anzusehen ist. Die Duldungspflicht für den Eigentümer gemäß § 906 BGB ist dabei ohne Bedeutung. Anmerkung Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden. Verfahrensgang vorgehend LG Wiesbaden, 15. September 2016, 8 O 229/15 Tenor Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden - 8. Zivilkammer - vom 15.9.2016 (Az.: 8 O 229/15) hinsichtlich des Ausspruchs zur Widerklage teilweise abgeändert und insoweit wie folgt neu gefaßt: Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 6.878,80 € nebst 8 % Zinsen aus 2.927,60 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 1.975,60 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen. Im übrigen wird die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Wiesbaden - 8. Zivilkammer - vom 15.9.2016 (Az.: 8 O 229/15) wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 20 % und die Beklagte zu 80 % zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 33.568,10 € festgesetzt, nämlich 7.551,05 € für die Berufung der Kläger und 26.017,05 € (24.000,- € + 2.017,05 €) für die Berufung der Beklagten. Gründe I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO: Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin des Gasthauses A, bestehend aus dem Gebäude und Außenflächen, …, Stadt1, gemäß Mietvertrag vom 21.8.2009. Die Parteien schlossen schriftliche Nachtragsvereinbarungen zu dem Vertrag. Auf die Ankündigung längerfristiger Straßensperren, welche die Zufahrt zu dem Gasthaus über die Landesstraße … beeinträchtigten, hin erklärten die Kläger mit Schreiben vom 20.6.2015, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende September 2015, hilfsweise ordentlich zum Jahresende bzw. zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen. Die Sperrung der Straße begann am 7.9.2015. Seit dem 20.9.2015 ist die Gaststätte geschlossen. Von Oktober 2015 an zahlten die Kläger keine Miete mehr. Mit ihrer Klage verlangen sie Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses zum 31.12.2015, hilfsweise zum 31.8.2016. Soweit sie zunächst Feststellung der Beendigung des Vertrags zum 30.9.2015 verlangt hatten, haben die Parteien erstinstanzlich den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit ihrer Widerklage verlangt die Beklagte Zahlung der Mieten für den Zeitraum von Oktober bis einschließlich Dezember 2015. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat durch Urteil vom 15.9.2016, den Klägern zugestellt am 11.10.2016, der Beklagten zugestellt am 13.10.2016, festgestellt, daß der Vertrag vom 21.8.2009 über die Nutzung des gastronomischen Betriebes "Gasthaus A", …, Stadt1, zum 31.12.2015 beendet wurde. Auf die Widerklage der Beklagten hin hat es die Kläger verurteilt, an die Beklagte 7.551,05 € nebst 8 % Zinsen aus 3.231,05 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 2.160,05 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen. Die weitergehende Widerklage hat es abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag sei durch die mit Schreiben der Kläger vom 20.6.2015 erklärte ordentliche Kündigung zum 31.12.2015 beendet worden. Die Laufzeitregelung in § 2 Abs. 2 des Vertrages stehe der ordentlichen Kündigung nicht entgegen, da der Vertrag mangels Einhaltung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit. Zwar hätte die Anlage, in welcher die Parkplätze gekennzeichnet worden seien, mit dem Vertrag nicht fest verbunden werden müssen, da in dem Vertrag eindeutig auf die Anlage Bezug genommen sei. Auch die Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.20112 über die zeitweilige Reduzierung des Mietzinses erfülle das Schriftformerfordernis, da sie in ihrer Überschrift und im Text einen eindeutigen Bezug zum Hauptvertrag herstelle. Die weitere Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 erfülle das Schriftformerfordernis aber nicht, da sie zwar auf den ursprünglichen Vertrag, nicht aber auch auf die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 Bezug nehme. Die Berufung der Kläger auf den Formmangel verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, da durch die nicht formgerechte Vertragsänderung nicht nur die Kläger begünstigt würden. Vor dem 31.12.2015 sei der Vertrag hingegen nicht beendet worden, da die erklärte außerordentliche fristlose Kündigung mangels Vorliegens eines wichtigen Grundes unwirksam gewesen sei. Der Zugang zu dem Gasthaus sei durch die Straßenbauarbeiten zwar erschwert, aber nicht entzogen worden, da die Gaststätte trotz der Teilsperrungen der Straße, die habe umfahren werden können, auch für Autofahrer jederzeit weiter erreichbar gewesen sei. Es sei trotz der Straßensperrungen weiterhin als Naherholungsgebiet für die umliegenden Ortschaften ein attraktives Ausflugsziel geblieben. Die Sperrung rühre auch nicht aus der Risikosphäre der Beklagten als Vermieterin her. Der Vortrag der Kläger zur mangelnden Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sei nicht ausreichend. Der angebliche Umsatzrückgang um 75 % im September 2015 sei wohl auf die Schließung der Gaststätte in diesem Monat zurückzuführen. Der Beklagte stehe der geforderte Mietzins für den Zeitraum von Oktober 2015 bis zum Ende der Mietzeit Ende Dezember 2015 zu, jedoch für die Gaststätte nur in um 25 % geminderter Höhe. Denn die Zugangserschwernis durch die Teilsperrung der ... begründe einen Mangel der Mietsache. Denn der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen sei Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung und unterfalle nicht allein dem allgemeinen unternehmerischen Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko des Mieters. Das Minderungsrecht setze ein Verschulden des Vermieters nicht voraus und trete unabhängig davon ein, ob die Gaststätte in dem Zeitraum bereits geschlossen gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen. Die Kläger wenden sich mit ihrer am 9.11.2016 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 23.1.2017 an diesem Tage begründeten Berufung gegen ihre Verurteilung auf die Widerklage hin. Die Beklagte wendet sich mit ihrer am 14.11.2016 eingegangenen und am 13.12.2016 begründeten Berufung gegen ihre Verurteilung auf die Klage hin und verfolgt ihre weitergehende Widerklageforderung weiter. Die Kläger wiederholen ihre Ansicht, der Mietvertag habe infolge der von ihnen mit Schreiben vom 20.6.2015 erklärten außerordentlichen Kündigung bereits zum 30.9.2015 geendet. Denn durch die Baumaßnahme auf der ..., die mit einer Vollsperrung verbunden gewesen sei, sei ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen worden. Die unbeeinträchtigte Erreichbarkeit der Mietsache sei nach dem Verständnis beider Vertragsparteien wesentlich gewesen. Denn es handele sich unstreitig um ein Ausflugslokal für Reisende, die das B durchqueren wollten. Das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache müsse die Beklagte als Vermieterin tragen. Die Regelung des § 906 Abs. 2 S. 1 BGB, die an die sachenrechtliche Einordnung der Mietsache gegenüber Dritten anknüpfe, nicht an vertragliche Vereinbarungen, sei kein tauglicher Parameter zur Feststellung eines Sachmangels. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei ihnen wegen des Gebrauchsentzugs nicht mehr zumutbar gewesen. Jedenfalls sei die Miete während des Zeitraums der Beeinträchtigungen um mindestens 75 % gemindert. Die Kläger wiederholen ferner ihre Ansicht, der Mietvertrag wahre nicht die gesetzliche Schriftform. Beide Nachtragsvereinbarungen enthielten nicht die erforderliche zweifelsfreie Zuordnung zum ursprünglichen Mietvertrag. Mangels konkreter Angaben über das Mietobjekt, etwa durch Mitteilung seiner lokalisierbaren Anschrift, seien mehrere Objekte als vermietet infragegekommen. Die Angabe des Vertragsdatums reiche nicht aus. Auch die Nachtragsvereinbarung vom 29.5.2013 enthalte mit der Begründung eines fast kompensationslosen Sonderkündigungsrechts für einen potentiellen Erwerber eine wesentliche Vereinbarung. Das Schriftformerfordernis diene nicht nur den Interessen eines Grundstückserwerbers, sondern auch der Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien. Der Schriftformverstoß in der Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013, welcher in dem Unterlassen der Bezugnahme auf die Nachtragsvereinbarung vom 3.5.2012 liege, sei nicht durch Zeitablauf geheilt. Denn die in der Nachtragsvereinbarung vom 3.5.2012 getroffene Regelung der Miethöhe in den Jahren 2012, 2013 und 2014 habe sich auch nach Ablauf dieser Zeiträume noch auswirken können. Das daraus folgende Ergebnis sei auch nicht untragbar. Ergänzend beziehen sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 23.1.2016 und 28.6.2017 (Blatt 276 ff., 313 ff. der Akte) verwiesen. Die Kläger beantragen, das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15.9.2016 (Az. 8 O 229/15) abzuändern und die Widerklage abzuweisen, vorsorglich, die Revision zuzulassen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen, das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15.9.2016 (Az. 8 O 229/15) abzuändern und die Klage abzuweisen, auf ihre Widerklage hin die Kläger zu verurteilen, über den Betrag von 7.551,05 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % aus 3.231,05 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 2.160,05 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 hinaus an sie 2.017,05 € nebst 8 % Zinsen aus 910,35 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 553,35 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen. Die Kläger beantragen, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Die Beklagte ist der Ansicht, der Vertrag wahre insgesamt die gesetzliche Schriftform. Die Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 unterliege dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nicht. Maßgebend sei entsprechend dem Zweck der gesetzlichen Regelung die Sicht eines Kaufinteressenten. Dieser werde aber durch die Vereinbarung vom 29.5.2013 nicht gebunden, sondern vielmehr begünstigt. Den Klägern stehe auch kein Recht zur Mietminderung oder gar zur außerordentlichen Kündigung zu. Die Begründung des Landgerichts hinsichtlich der Frage der Mangelhaftigkeit der Mietsache sei widersprüchlich. Ein Mangel der Mietsache liege nicht vor. Ein unverändertes Umfeld sei nicht Gegenstand der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit. Störungen durch Straßenbaumaßnahmen stellten vielmehr ein vom Mieter hinzunehmendes unternehmerisches Risiko dar. Ein Mieter müsse ebenso wie ein Anlieger solche Beeinträchtigungen, auf die auch ein Vermieter keinen Einfluß habe und die er nicht beherrsche, wie dieser entschädigungslos hinnehmen. Ergänzend beruft sie sich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 13.12.2016 und 6.3.2017 (Blatt 259 ff., 295 ff. der Akte) Bezug genommen. II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO: Die Berufungen beider Parteien sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat die Berufung der Kläger teilweise Erfolg. Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet. Die Klage ist zulässig, insbesondere besteht infolge des Streits der Parteien über das Vertragsende das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO). Die Widerklage ist gleichfalls zulässig. Die Klage ist begründet. Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, daß der Vertrag zwischen den Parteien vom 21.8.2009 über die Nutzung des Gasthauses A im B, bei dem es sich um einen Mietvertrag handelt (§ 535 BGB), infolge der mit Schreiben vom 20.6.2015 erklärten ordentlichen Kündigung vorzeitig mit Ablauf des 31.12.2015 endete (§ 542 Abs. 1, § 580 a Abs. 2 BGB). Der Mietvertrag war trotz der in § 2 Abs. 1, 2 des Mietvertrages vereinbarten Festlaufzeit, welche sich mangels rechtzeitiger Kündigung über den 31.8.2012 hinaus bis zum 31.8.2017 verlängert hatte, vorzeitig ordentlich kündbar, da der Vertrag nach Abschluß der Nachtragsvereinbarung vom 29.5.2013 die gesetzliche Schriftform nicht mehr wahrte (§ 578 Abs. 1, 2, § 550 BGB). Der ursprüngliche Mietvertrag vom 21.8.2009 wahrte die gesetzliche Schriftform, da er alle wesentlichen Vertragsumstände enthält (vgl. hierzu BGH, NZM 20124, 471 ff. m.w.N.), wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Auf die Anlage, welche die Außenanlagen ausweist (Blatt 18 der Akte) ist in § 1 Abs. 2 des Mietvertrages ausreichend klar Bezug genommen. Auch die von allen Vertragsparteien unterzeichnete Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 (Blatt 19 der Akte), mit welcher die Vertragsparteien eine Herabsetzung der Miete für die Zeit von September 2012 bis Ende des Jahres 2014 regelten, wahrte entsprechend der zutreffenden Begründung des Landgerichts noch die erforderliche gesetzliche Schriftform. Vertragsänderungen müssen ebenso wie der ursprüngliche Vertrag die gesetzliche Schriftform wahren (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. m.w.N.). Die Bezugnahme auf den "Pachtvertrag vom 21.8.2009, § 3 Abs. 3" unter Erwähnung der "A" reichte aus, da sie zweifelsfrei auf den ursprünglichen Mietvertrag verweist. Die abstrakte Möglichkeit, die Parteien könnten weitere Miet- oder Pachtverträge über Objekte in dem Anwesen A geschlossen haben, steht dem im Hinblick auf die Abgeschlossenheit dieses Anwesens mangels konkreter Anhaltspunkte hierfür nicht entgegen, zumal es ausweislich der Ergänzungsvereinbarung um einen Geschäftsbetrieb ging. Jedoch wahrte die weitere, am 29.5.2013 geschlossene Ergänzungsvereinbarung zum Pachtvertrag vom 21.8.2009 nicht die gesetzliche Schriftform, da sie zwar auf diesen Vertrag, nicht aber auch auf die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 Bezug nahm. Dabei wird davon ausgegangen, daß auch die Kläger diese Vereinbarung unterzeichnet haben, weil keine der Parteien dies in Abrede stellt. Beide Nachtragsvereinbarungen enthalten für die Vertragsparteien sowie einen potentiellen Grundstückserwerber erhebliche Regelungen. Dies gilt sowohl für Vereinbarungen über eine Reduzierung der Miete für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. ) als auch für die Einräumung eines außerordentlichen Kündigungsrechts für die Vermieterin im Falle eines Verkaufs des Anwesens (vgl. zu einem einseitigen Kündigungsverzicht des Vermieters für mehrere Jahre OLG München, ZMR 2016, 945 f.). Dabei kommt es gerade nicht allein darauf an, welche Bedeutung eine Vereinbarung für einen potentiellen Erwerber hat. Zweck des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB ist zwar auch, einem späteren Erwerber im Hinblick auf seinen Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu unterrichten, hinzu kommen aber ferner die Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion auch für die ursprünglichen Parteien des Mietvertrages (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. ). Die Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 nennt allein den ursprünglichen Mietvertrag, nicht aber auch die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der weiteren Ergänzungsvereinbarung am 29.5.2013 war diese erste Vereinbarung jedenfalls auch noch relevant, da sie eine Herabsetzung der Miete noch bis Ende 2014 regelte. Grundsätzlich nicht mehr relevant war sie aber zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung mit Schreiben vom 20.6.2015. Mithin könnte sich dieser Schriftformverstoß nicht mehr ausgewirkt haben und daher irrelevant geworden sein. Grundsätzlich ist es möglich, daß die Wahrung der gesetzlichen Schriftform eines zunächst nicht in dieser gebotenen Schriftform gefaßten Mietvertrages nachträglich dadurch eintritt, daß sich die tatsächlichen Verhältnisse so ändern, daß sie von da an dem Inhalt des Vertrages entsprechen. Der Zweck der gesetzlichen Schriftform wird hierdurch gewahrt, wenn weder die Vertragsparteien selbst noch ein potentieller Erwerber ein Interesse an der Kenntnis oder der Beweisbarkeit einer Abrede haben, die wegen Zeitablaufs keinerlei Relevanz mehr für einen von ihnen hat. Dies folgt auch aus der Voraussetzung dafür, daß die gesetzliche Schriftform überhaupt zu wahren ist, daß der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen ist (§ 550 BGB). Entsprechendes gilt für eine Nachtragsvereinbarung, die gleichfalls nur dann der Schriftform des § 550 BGB bedarf, wenn sie bindend für mehr als ein Jahr getroffen ist (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. ; 2013, 269 ff.; 2005, 456 f.). Die Vertragsparteien hatten die Vereinbarung über die Herabsetzung der Miete zwar für mehr als ein Jahr getroffen, diese Herabsetzung betraf aber lediglich die Mieten bis einschließlich des Jahres 2014. Dieser Zeitraum war zum Zeitpunkt des Ausspruchs und des Zugangs der Kündigung im Jahre 2015 abgelaufen, so daß die Herabsetzung nicht mehr für ein weiteres Jahr gelten würde. Dennoch kann aber nicht ausgeschlossen werden, daß die für die Vergangenheit getroffene Regelung noch Bedeutung auch für die Zukunft haben könnte. Die Vereinbarung galt fort, sie war nicht zwischenzeitlich aufgehoben worden. Es ist demzufolge grundsätzlich denkbar, daß sich die Rechte und Pflichten aus der Zusatzvereinbarung vom 3.5.2012 auch noch für die Zeit nach dem 20.6.2015 auswirken konnten, etwa wenn insoweit Zahlungsrückstände bestehen sollten, die zudem gegebenenfalls für die Frage des Eintritts eines außerordentlichen Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB) von Bedeutung sein könnten, oder wenn den Mietern gegebenenfalls Minderungsrechte zustehen, die sie noch nachträglich geltend machen könnten. Zwar bestehen nach dem Vortrag der Parteien keine konkreten Anhaltspunkte für das Bestehen solcher etwaiger wechselseitiger Ansprüche. Die abstrakte Möglichkeit reicht aber insoweit aus (vgl. hierzu BGH, NZM 2016, 98 ff. ). Das Berufen auf den Mangel der gesetzlichen Schriftform verstößt auch nicht ausnahmsweise gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Die Rechtsfolge der ordentlichen Kündbarkeit des Vertrages hat für die Beklagte keine gänzlich unzumutbare Situation zur Folge. Die Widerklage ist teilweise begründet. Der Beklagten steht gegen die Kläger als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Oktober bis einschließlich Dezember 2015 in Höhe von insgesamt 6.878,80 € zu (§ 535 Abs. 2, § 421 BGB). Die gesamtschuldnerische Haftung der Kläger war im Tenor auszusprechen. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien dauerte über den 30.9.2015 hinaus fort. Er wurde nicht infolge der mit Schreiben der Kläger vom 20.6.2015 ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung vorzeitig beendet (§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB). Allerdings begründete die angekündigte Teilsperrung der zu dem angemieteten Objekt führenden Landesstraße einen Mangel der Mietsache, deren Gebrauchstauglichkeit hierdurch erheblich beeinträchtigt war (§ 536 Abs. 1 BGB). Zwar war die Mietsache selbst mangelfrei. Ein Mangel der Mietsache kommt aber auch dann in Betracht, wenn das Mietobjekt selbst ordnungsgemäß ist, aber eine Einwirkung von außen vorliegt, welche sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt (vgl. hierzu BGH, NZM 2015, 481 ff. ; 2000, 492 ff.). Dabei ist stets zu beachten, dass auch bei einem Gewerberaummietverhältnis das Verwendungs- und Ertragsrisiko grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt. Ob nachteilige Umstände im Umfeld eines Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts. Dabei ist eine Risikoverteilung zwischen dem vom Mieter selbst zu tragenden allgemeinen Risiko und dem Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorzunehmen, speziell dem Risiko des Einstehenmüssens für Umfeldmängel, soweit es den Vermieter trifft. Die Sperrung der Straße wirkte sich unmittelbar nachteilig auf das Mietobjekt aus, da die Attraktivität der vermieteten Gaststätte gerade auch auf seiner besonderen Lage im B und seiner Erreichbarkeit als Ausflugslokal für Reisende, die das B durchqueren wollen gründet. Eine solche Durchquerung war nicht mehr in gleicher Weise, sondern nur bei Inkaufnahme eines erheblichen Umwegs möglich. Auch wenn die Gaststätte zugleich ein attraktives Ausflugsziel für die Bewohner umliegender Ortschaften ist, so steht diese Zielrichtung doch nicht im Vordergrund, weil sie die Attraktivität des Objekts nur in deutlich geringerem Maße gewährleisten könnte. Diese Umstände waren beiden Vertragsparteien bei Abschluß des Vertrages bekannt. Zwar sind die Lage einer Gaststätte und ihr Umfeld stets für deren Attraktivität von Bedeutung. Die besondere Lage dieses Objekts begründete aber gerade erst seine sinnvolle Nutzbarkeit und damit seine Vermietbarkeit überhaupt und insbesondere zu einem Mietzins wie dem in dem Mietvertag vereinbarten. Zu dieser besonderen Lage gehört untrennbar die Erreichbarkeit für Gäste mit dem Pkw, die grundsätzlich von beiden Seiten des Wispertals her gegeben ist. Die Erreichbarkeit in diesem Sinne ist daher als Teil der vertraglichen Vereinbarungen im Sinne konkludenten einer Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Mit der Sperrung einer Zufahrt zu der Gaststätte liegt eine erhebliche Beeinträchtigung ihrer vertraglich vereinbarten Nutzbarkeit vor. Hierfür hat die Beklagte als Vermieterin einzustehen. Bei der Teilsperrung der Straße handelt es sich um einen objektbezogenen Umstand, der dem Risikobereich der Beklagten als Vermieterin unterfällt, nicht um einen auf den Betrieb der Gaststätte selbst bezogenen Umstand, für welchen die Kläger als Mieter und Betreiber der Gaststätte einzustehen hätten (vgl. hierzu BGH, NZM 2014, 156 ff.; 2011, 727 f.). Das Fehlen eines Verschuldens der Beklagten an der Durchführung der Arbeiten oder auch nur der Möglichkeit einer Einflußnahme steht der Annahme eines Mangels der Mietsache nicht entgegen. Wie dargelegt stellt die Erreichbarkeit des Mietobjekts für Reisende, die das B mit dem Pkw durchfahren, zentral die Grundlage der sinnvollen Nutzbarkeit des Mietobjekts als Gaststätte dar und ist mithin grundsätzlich Vertragsinhalt im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarkeit geworden. Die Duldungspflicht des § 906 BGB ist demzufolge für die Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, insoweit grundsätzlich nicht relevant. Bei den Folgen der Sperrung handelt es sich demzufolge wie dargelegt auch um eine unmittelbare Beeinträchtigung des Mietobjekts. Zwar begründet ferner nicht jedes Erschwernis der Erreichbarkeit des Mietobjekts durch eine Änderung der Verkehrsführung oder durch sonstige Umstände einen Mangel, insbesondere wenn sie auf allgemeine Änderungen in der Verkehrsführung zurückzuführen sind, die auf einer Weiterentwicklung der städtebaulichen Entwicklung oder von Verkehrskonzepten beruhen, mit denen auch ein Mieter im allgemeinen grundsätzlich rechnen muß (hierzu vgl. BGH, NZM 2015, 481 ff. ). Hier handelt es sich aber nicht um solche Änderungen von Verkehrskonzepten oder ähnliche Umstände, sondern um vorübergehende, die grundsätzlich verbleibende Nutzbarkeit des Mietobjekts für einen gewissen Zeitraum übermäßig einschränkende Umstände, wie dies gleichfalls bei durch einen Vermieter nicht zu verhindernden Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück der Fall ist (vgl. hierzu BGH, GE 2015, 1395 f.). Die Behinderung des Gaststättenbetriebs durch die teilweise Sperrung der Straße war aber nicht so erheblich, daß eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger bis zu dessen Beendigung nicht mehr zumutbar gewesen wäre. Hierbei war zu berücksichtigen, daß die Sperrung nur vorübergehender Natur war, daß sie insbesondere für die Herbst- und Wintermonate angekündigt war und daß die Beklagte an der Sperrung kein Verschulden traf. Ferner ist zu berücksichtigen, daß die Kläger während der Dauer der Sperrungen jeweils nur eine geminderte Miete schuldeten und daß sie in den vorangegangenen Jahren gerade während eines Teils des entsprechenden Zeitraums ohnehin Betriebsferien angesetzt hatten, was ihnen auch in dem betreffenden Zeitraum grundsätzlich möglich gewesen wäre. Aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache jedenfalls in dem Zeitraum von Oktober bis Dezember 2015 war die von den Klägern für diesen Zeitraum geschuldete Miete jedoch gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Im Hinblick auf das oben geschilderte Maß der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Mietobjekts im Verhältnis zu der Nutzbarkeit im mangelfreien Zustand erscheint eine Minderung des Mietzinses für die Gaststätte um 1/3 als angemessen (entsprechend § 287 Abs. 2 ZPO). Dabei fiel allerdings die Möglichkeit, die Gaststätte unter Inkaufnahme eines erheblichen Umwegs doch zu erreichen, nur in geringem Maße ins Gewicht, da ein solcher Umweg für mögliche Besucher der Gaststätte dennoch ein erhebliches Hemmnis darstellt. Für Oktober 2015 waren nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien für das Objekt ein Mietzins von 2.400,- € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 660,- €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, sowie für die Wohnung weitere 500,- € geschuldet. Zwar können Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist mit dem 31.12.2016, welche nach Schluß der mündlichen Verhandlung und Erlaß des Urteils in erster Instanz eingetreten ist, grundsätzlich nicht mehr gefordert werden, vielmehr ist nunmehr eine Abrechnung der Betriebskosten vorzulegen (vgl. BGH, NZM 2013, 85 ff. ). Die Kläger haben dies aber nicht beanstandet, so daß es insoweit bei der in erster Instanz erfolgten Verurteilung bleibt. Demzufolge schulden die Kläger 2/3 aus dem Gesamtbetrag der Miete für die Gaststätte für Oktober 2015 in Höhe von 3.641,40 € und somit 2.427,60 € zuzüglich 500,- € Miete für die Wohnung, insgesamt also 2.927,60 €. Für November und Dezember 2015 waren für das Objekt ein Mietzins von 1.200,- € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 660,- €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, sowie für die Wohnung weitere 500,- € geschuldet. Demzufolge schulden die Kläger für jeden der beiden Monate 2/3 aus dem Gesamtbetrag der Miete für die Gaststätte in Höhe von 2.213,40 € und somit 1.475,60 € zuzüglich 500,- € Miete für die Wohnung, insgesamt also 1.975,60 € und damit für zwei Monate 3.951,20 €. Daraus ergibt sich ein Gesamtbetrag von 6.878,80 €. Der Zinsanspruch steht der Beklagte auf die zuerkannten Beträge aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu (§ 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1, 2 BGB). Die weitergehende Berufung der Kläger war zurückzuweisen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Parteien nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu tragen (§ 92 Abs. 1, § 91 a Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190019155 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 18.02.2022 Aktenzeichen: 2 U 138/21 ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2022:0218.2U138.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 313 Abs 1 BGB, § 536 Abs 1 S 1 BGB, § 536 Abs 1 S 2 BGB, § 535 BGB, Art 240 § 2 EGBGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Auswirkungen der COVID 19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht Leitsatz Auch lediglich mittelbar wirkende Folgen der COVID 19-Pandemie und der auf ihr beruhenden staatlichen Maßnahmen in Gestalt einer erheblichen Veränderung des Verhaltens der Bevölkerung, wie sie für einen Reinigungsbetrieb entstehen, sind grundsätzlich geeignet, eine Störung der Geschäftsgrundlage zu begründen, die zur Anpassung eines Mietvertrages führen. Maßgeblich für die Beurteilung sind über Art. 240 §§ 2 und 7 EGBGB hinaus sämtliche Umstände des Einzelfalls. Anmerkung Zu dieser Entscheidung gibt es eine Pressemitteilung auf der Webseite des OLG (www.olg-frankfurt-justiz.hessen.de). Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden. Verfahrensgang vorgehend LG Frankfurt am Main, 19. Juli 2021, 2-10 O 220/20, Urteil Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. - 10. Zivilkammer - vom 19.7.2021 (Az.: 2-10 O 220/20) wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass zur Klarstellung festgestellt wird, dass der Rechtsstreit hinsichtlich eines am 30.9.2021 gezahlten Betrages von 11.000,- € erledigt ist. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 31.994,06 € festgesetzt. Gründe I. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO: Der Kläger schloss mit der A Ltd. unter dem 23.8.2006 über das Gewerbeobjekt C-Straße … in Stadt1 einen Mietvertrag zum Zwecke des Betriebs einer Reinigungsannahme (Blatt 17 ff. der Akte). In diesen Mietvertrag trat die Beklagte durch Vereinbarung gemäß Nachtrag 2 zum Hauptmietvertrag am 18.4.2011 ein (Blatt 25 der Akte). Seit dem 1.11.2015 hatte die Beklagte nach den vertraglichen Vereinbarungen monatlich einen Mietzins von 2.400,- € sowie eine Betriebskostenvorauszahlung von 270,- €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, zu zahlen. Mit 3. Nachtrag vom 22.12.2016 zum Mietvertrag vereinbarten die Parteienunter anderem eine Erhöhung der Miete vom 1.1.2022 an auf monatlich 2.470,- € netto (Blatt 26 der Akte). Aufgrund der sich spätestens seit Anfang 2020 auch in Deutschland ausbreitenden COVID 19-Pandemie wurden am 13.3.2020 bundesweit aufgrund behördlicher Anordnungen eine Großzahl von Einzelhandelsgeschäften sowie Schulen und Kitas geschlossen. Unternehmen und Verwaltung reduzierten die Präsenzpflicht ihrer Beschäftigten. In dieser Zeit ließen viele Menschen weniger Kleidung bei der Beklagten reinigen. Von März 2020 an führte dies bei ihr zu einem deutlichen Umsatzeinbruch. Von April bis Juli 2020 zahlte die Beklagte unter Berufung auf diese Situation keine Miete, sondern allein die Betriebskostenvorauszahlungen, die sie auch in der Folgezeit weiter leistete. Auch die nachfolgenden vertraglich geschuldeten Zahlungen leistete sie nicht vollständig. Mit seiner Klage verlangt der Kläger von der Beklagten die Zahlung restlicher Mieten und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, sowie Verzugspauschalen. Die Beklagte beruft sich auf die Einschränkungen infolge der COVID 19-Pandemie. Sie ist der Ansicht, aufgrund dieser Umstände sei sie bis zum 30.6.2020 hinsichtlich der Mieten zur Leistungsverweigerung berechtigt. Ferner könne sie Anpassung des Mietvertrages verlangen, so dass die betreffenden Mieten nicht geschuldet seien. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat die Beklagte durch Urteil vom 19.7.2021, ihr zugestellt am 28.7.2021, verurteilt, an den Kläger 32.009,56 € abzüglich am 24.6.2020 gezahlter 963,80 € und am 16.7.2020 gezahlter 313,20 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.177,30 € vom 6.4.2020 bis zum 24.6.2020, aus 2.856,- € seit dem 25.6.2020, € aus 3.177,30 € vom 6.5.2020 bis zum 24.6.2020, aus 2.856,- € seit dem 25.6.2020, aus 3.177,30 € vom 5.6.2020 bis zum 24.6.2020, aus 2.856,- € seit dem 25.6.2020, aus 2.888,66 € vom 6.7.2020 bis zum 16.7.2020, aus 2.575,46 € seit dem 17.7.2020, aus 3.097,20 € vom 5.8.2020 bis zum 6.8.2020, aus 2.784,- € seit dem 7.8.2020, aus 1.392,- € seit dem 5.9.2020, aus 1.392,- € seit dem 5.10.2020, aus 1.392,- € seit dem 5.11.2020, aus 3.097,20 € seit dem 5.12.2020, aus 3.177,30 € seit dem 5.1.2021, aus 3.177,30 € seit dem 4.2.2021 und aus 3.177,30 € seit dem 4.3.2021 sowie 532,80 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.7.2020 an Anwaltskosten und eine Verzugspauschale für Zahlungsverzug für die Monate Juni 2020 bis einschließlich März 2021 in Höhe von 480,- € und ferner 1.261,50 € als Schadenersatz für die Mandatierung des Prozess-bevollmächtigten des Klägers nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.3.2021 zu zahlen. Ferner hat das Landgericht die Beklagte zur Räumung und Herausgabe des Ladenlokals im Erdgeschoss des Anwesens C-Straße … in Stadt1 an den Kläger verurteilt. Die weitergehende Klage hat das Gericht abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Mieten. Die vertraglich geschuldete Miete sei nicht herabgesetzt. Die Schließung von Einzelhandelsgeschäften und Einrichtungen beeinflusse den tatsächlichen Zustand des Mietobjekts nicht. Mit den aufgrund der staatlich angeordneten Schließungsmaßnahmen eingetretenen Umsatzeinbußen in dem von der Beklagten betriebenen Geschäft habe sich lediglich ihr Verwendungsrisiko verwirklicht, welches sie allein zu tragen habe. Sie könne auch nicht Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage infolge der Pandemie verlangen. Zwar habe sich durch die staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID 19-Pandemie die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages schwerwiegend verändert, und die vermieteten Räume seien aufgrund dessen nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar. Es fehle aber an dem notwendigen Kausalzusammenhang zwischen den staatlichen Maßnahmen und der Beschränkung der Verwendbarkeit der Mietsache. Die lediglich mittelbare Betroffenheit des Betriebs der Beklagten, der selbst keiner staatlichen Schließung unterworfen gewesen sei, reiche insoweit nicht aus. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen. Die Beklagte wendet sich mit ihrer am Montag, dem 30.8.2021, eingelegten und nach Verlängerung der Frist zur Begründung der Berufung bis zum 19.10.2021 an diesem Tage begründeten Berufung gegen ihre Verurteilung zur Zahlung. Sie ist der Ansicht, die Voraussetzungen für eine erhebliche Störung der Geschäftsgrundlage des Vertrages, die sie zu einer Anpassung der Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins berechtigten, lägen mit der Pandemie, die sich ganz erheblich und weltweit auf den Handel und die sonstige Geschäftstätigkeit auswirke und die einen geregelten Geschäftsbetrieb verhindere, vor. Die Aufforderung an die Bevölkerung zum Daheimbleiben und die Untersagung privater sozialer Treffen hätten nicht lediglich ihr eigenes Verwendungsrisiko betroffen, dass sie selbst tragen müsse. Die umfassenden sozialen Kontaktbeschränkungen hätten verhindert, dass Feste, Opern- und Theaterbesuche, Hochzeiten, Beerdigungen, Jubiläen, Betriebs-, Weihnachts-, Geburtstagsfeiern, Karnevalsveranstaltungen und ähnliches hätten stattfinden können. Aufgrund dessen sei die Nachfrage nach gereinigter Oberbekleidung teilweise nahezu komplett weggebrochen. Von März 2020 und nochmals von November 2020 an sei es dadurch zu einem drastischen Umsatz- und Gewinnrückgang gekommen. Hierzu trägt sie Umsatzzahlen aus den Jahren 2019 bis 2021 vor. In dieser von der Pandemie beeinflussten Zeit sei es ihr auch nicht möglich gewesen, neue Geschäftsfelder, beispielsweise das Reinigen von Tischwäsche aufzubauen. Ob es sich um einen unmittelbaren oder einen mittelbaren Eingriff in ihren Geschäftsbetrieb handele, sei unerheblich. Sie halte eine Reduzierung der Miete um mindestens 50 % für einen angemessenen Risikoausgleich gegenüber dem Vermieter. Am 30.9.2021 zahlte die Beklagte zunächst zur Abwendung der Zwangsvollstreckung 11.000,- € an den Kläger. Ergänzend bezieht sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom19.10. und 19.11.2021 (Blatt 204 ff., 227 der Akte) verwiesen. Die Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 19.7.2021 (Az. 2-10 O 220/20) abzuändern und die Klage abzuweisen, soweit sie darin in den Ziffern 1, 2, 3 und 5 zur Zahlung von Geldleistungen verurteilt wurde. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er beruft sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf sein erstinstanzliches Vorbringen. Die von der Beklagten nunmehr vorgetragenen Umsatzzahlen stellt er in Abrede. Etwaige Umsatzausfälle könnten auf bereits vor der Pandemie in vielen Bereichen eingetretene Änderungen von Kleiderordnungen zurückzuführen sein. Dies ergebe sich auch aus den Umsatzzahlen für die Monate Mai bis Juli 2021, in welchen die Beschränkungen aufgehoben gewesen seien. Im Übrigen handele es sich bei den Beeinträchtigungen des Geschäftsbetriebes der Beklagten jedenfalls nicht unmittelbare Folge der staatlichen Maßnahmen, wie dies für eine etwaige Herabsetzung der Mieten erforderlich sei. Eine solche Herabsetzung der Mieten sei vielmehr für ihn unzumutbar, da er seinerseits monatliche Zins- und Tilgungsleistungen für das Objekt zu erbringen habe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 22.11. und 8.12.2021 (Blatt 231 f., 233 ff. der Akte) Bezug genommen. II. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO: Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie jedoch im Ergebnis keinen Erfolg. Die Klage ist in dem erstinstanzlich zuerkannten Umfang begründet mit der Maßgabe, dass über den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil der Forderung von 11.000,- €, welcher durch Zahlung am 30.9.2021 beglichen wurde, nicht mehr in der Hauptsache, sondern nur hinsichtlich der Kostentragungspflicht zu entscheiden ist. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses nebst Betriebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum von April 2020 bis einschließlich März 2021 in Höhe von insgesamt 32.009,56 € abzüglich am 24.6.2020 gezahlter 963,80 € und am 16.7.2020 gezahlter 313,20 € sowie von Anwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, und Verzugspauschalen zu abzüglich am 30.9.2021 gezahlter 11.000,- € (§ 535 Abs. 2, § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB). Die Höhe der zuerkannten Beträge an sich hat die Beklagte ebenso wie die Verzugsvoraussetzungen an sich in der Berufungsinstanz nicht infrage gestellt. Dass die nach den vertraglichen Vereinbarungen geschuldeten Mieten infolge der COVID 19-Pandemie und der auf ihr basierenden staatlichen Beschränkungsmaßnahmen herabgesetzt gewesen wären, lässt sich auf der Grundlage des Vorbringens der Beklagten nicht feststellen. Da weder ein Mangel des Mietobjekts vorlag (§ 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB), noch dem Kläger die von ihm vertraglich zu erbringende Leistung unmöglich war (§ 326 Abs. 1, § 275 Abs. 1 BGB), zumal sich die behördlich angeordneten Beschränkungen nicht gegen den Geschäftsbetrieb der Beklagten selbst richteten (vgl. hierzu im einzelnen BGH, NZM 2022, 99 ff.; OLG Frankfurt a.M., NZM 2021, 395 ff., m.w.N.), kommt allein eine Herabsetzung der Mieten aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages in Betracht (§ 313 Abs. 1 BGB). Allerdings war die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages der Parteien durch die Folgen der Naturkatastrophe der COVID 19-Pandemie schwerwiegend gestört. Das Ausbleiben einer solchen Pandemie weltweiten Ausmaßes, welche grundsätzlich die gesamte Bevölkerung ernsthaft bedroht, war gemeinsame Vorstellung beider Parteien bei Vertragsschluss, die nicht Vertragsinhalt geworden ist, auf der sich aber der Geschäftswille beider aufbaute (vgl. hierzu im einzelnen BGH, NZM 2022, 99 ff.; OLG Frankfurt a.M., NZM 2021, 395 ff., m.w.N.). Beide Parteien sind jedenfalls davon ausgegangen, dass während der Vertragslaufzeit Folgen einer solchen Pandemie, insbesondere behördliche Einschränkungen und umfangreiche Beschränkungen privater und gesellschaftlicher Kontakte, die sich auch auf den in den Mieträumen geführten Geschäftsbetrieb der Beklagten auswirken, nicht eintreten. Dabei kann davon ausgegangen werden, dass sich die behördlichen Anordnungen auch auf den nicht unmittelbar von staatlichen Schließungsmaßnahmen betroffenen Geschäftsbetrieb der Beklagten auswirkten. Es ist gerichtsbekannt, dass aufgrund der erheblichen staatlichen Beschränkungen für nahezu jegliche privaten und geschäftlichen Veranstaltungen mit der Folge des Ausfalls auch zahlreicher Aktivitäten insbesondere festlichen Charakters sowie umfangreicher Anordnung von Heimarbeit der Bedarf an Reinigungsleistungen auch im Geschäftsbetrieb der Beklagten deutlich gesunken war. Dies gilt insbesondere in den maßgeblichen Zeiträumen behördlicher Schließungen, insbesondere von März 2020 und wiederum von November 2020 an, aber auch in den Zeiten, in denen Veranstaltungen und sonstige Kontakte wieder in größerem Maße, aber weiterhin eingeschränkt möglich waren. Davon dass die Parteien den Vertrag mit anderem Inhalt geschlossen, insbesondere für den Fall einer solchen Pandemie eine zeitweise Herabsetzung der Miete oder jedenfalls ihre zeitweise Stundung vereinbart hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, kann ausgegangen werden. Die Folgen einer solchen Pandemie greifen ganz erheblich auch in den Geschäftsbetrieb der Beklagten ein, so dass in Kenntnis dieser Umstände auch der Kläger einer besonderen Regelung für diesen Fall voraussichtlich zugestimmt hätte. Dem steht nicht entgegen, dass nicht eindeutig bestimmbar ist, welche von verschiedenen möglichen Regelungen die Parteien getroffen hätten. Die Beklagte kann aber nicht aufgrund der erheblichen Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages eine Anpassung dieses Vertrages verlangen. Auf der Grundlage ihres Vorbringens kann nicht festgestellt werden, dass ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (§ 313 Abs. 1 BGB). Allerdings ist eine Anpassung des Vertrages auch im Falle derartiger lediglich mittelbar wirkender Folgen der COVID 19-Pandemie und der auf ihr beruhenden staatlichen Maßnahmen grundsätzlich möglich. Die Auswirkungen der Pandemie beschränken sich nicht auf die behördlich angeordneten Maßnahmen. Sie beruhen nicht nur auf den jeweiligen behördlichen Entscheidungen, die vielmehr ihrerseits eine Reaktion auf die Pandemie darstellen, die ein Tätigkeitwerden der zuständigen Stellen erzwingt. Denn der Staat hat die ureigene Aufgabe und Pflicht, zum Schutz der Bevölkerung und des Staates Strategien zur Eindämmung der COVID 19-Pandemie zu entwickeln und durch entsprechende Anordnungen umzusetzen. Die von den Parteien nicht vorausgesehene Pandemie wirkt sich darüber hinaus aber auch in einer erheblichen Veränderung des Verhaltens der Bevölkerung aus, die zum Schutz der eigenen Gesundheit geboten, aber lediglich durch behördliche oder wissenschaftliche Verhaltensempfehlungen veranlasst ist (vgl. bereits OLG Frankfurt a.M., NZM 2021, 395 ff.). Eine Unterscheidung zwischen freiwilligem und erzwungenem Verhalten der Bevölkerung aufgrund der COVID 19-Pandemie erscheint vor diesem Hintergrund als grundsätzlich nicht geboten. Nach der gesetzlichen Regelung über eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) sind für die Beurteilung sämtliche Umstände des Einzelfalls maßgeblich. Diese Regelung wird nicht verengt durch die zusätzliche Regelung des Art. 240 §§ 2 und 7 EGBGB, nach welcher vermutet wird, dass sich bei einem Mietvertrag die Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB in schwerwiegender Weise verändert hat, wenn vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID 19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind. Demzufolge ist es nicht ausgeschlossen, dass auch mittelbare Einwirkungen, wie sie für einen Reinigungsbetrieb entstehen, relevant sind, damit die mögliche Unzumutbarkeit der unveränderten Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Beklagte als Mieterin beurteilt werden kann. Grundsätzlich kann allein aufgrund der gerichtsbekannten Umstände davon ausgegangen werden, dass die oben genannten umfassenden Kontaktbeschränkungen bei dem Reinigungsbetrieb der Beklagten zu ganz erheblichen Umsatzeinbrüchen geführt haben. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte ihre im Berufungsverfahren vorgetragenen ganz konkreten Umsatzzahlen nicht belegt hat. Auch ist davon auszugehen, dass es der Beklagten in den relevanten Zeiträumen nicht möglich war, weitere Geschäftsfelder zu erschließen oder die Mieträume zu anderen Geschäftstätigkeiten zu nutzen. Für eine hinreichend sichere Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietvertrages unter unveränderten Bedingungen fehlt es aber an einem Vortrag der weiteren relevanten Umstände. Es wäre erforderlich gewesen, insbesondere zu der Kostenstruktur des Geschäftsbetriebes der Beklagten und ihrer Entwicklung während der Pandemie sowie zu den allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnissen der Beklagten weiter vorzutragen. Ferner fehlt es an konkretem Vorbringen dazu, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Beklagte etwa staatliche Hilfsleistungen erhalten oder ob sie auf solche Leistungen gegebenenfalls Anspruch hat (vgl. zu den Anforderungen an den Vortrag im einzelnen BGH, NZM 2022, 99 ff.; OLG Frankfurt a.M., NZM 2021, 395 ff., m.w.N.). Auf das Erfordernis weiteren Vorbringens wurde die Beklagte auch in der Ladungsverfügung vom 20.10.2021 sowie nochmals durch Schreiben des Gerichts vom 22.11.2021 hingewiesen. Die Beklagte hat die Kosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen einschließlich der auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil der Forderung entfallenden Kosten (§ 97 Abs. 1, § 91 a Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220002549 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.05.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 168/18 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2019:0502.3S168.18.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 91a ZPO, § 287 ZPO, § 592 ZPO, § 597 Abs 2 ZPO, § 535 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung Mietzahlungsklage: Berücksichtigung der Mietminderung bei Geltendmachung im Urkundenprozess Leitsatz Mietforderungen können bei unstreitig nachträglich entstandenen Mängeln im Urkundenprozess auch dann geltend werden, wenn das konkrete Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung weder unstreitig noch urkundlich belegt ist; das Gericht kann eine "Maximalminderung" nach § 287 ZPO schätzen und einen Mindestbetrag zusprechen.(Rn.12) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), kein Datum verfügbar, 3 C 1864/17 Tenor 1. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Beklagte 1/4 und die Klägerin 3/4 zu tragen. 2. Der Streitwert wird auf 60.398,79 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien haben sich in einem Parallelverfahren (3 S 10/18 des Landgerichts Freiburg) auch über den Streitstoff vorliegenden Verfahrens geeinigt und beantragen für das vorliegende Verfahren eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO. Zugrunde liegt eine im Urkundsprozess erhobene Klage auf Wohnraummiete für den Zeitraum Dezember 2013 bis August 2017, insgesamt eingeklagt sind 60.398,79 €. Randnummer 2 Der Beklagte hatte die Wohnung bereits seit 2002 gemietet, das Mietverhältnis aber auf Ende Januar 2012 gekündigt und die Wohnung ab 08.02.2012 erneut angemietet. Der vereinbarte Mietzins betrug 1.735,00 € kalt zzgl. 60,00 € Stellplatzmiete und Nebenkostenvorauszahlung von 600,00 €, jeweils monatlich. Randnummer 3 Im Juni 2015 trat in dem Anwesen ein Wasserschaden zutage, der vom Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung ausging, welches daraufhin umfangreichen Demontage- und Trocknungsmaßnahmen unterworfen, aber nicht wiederinstandgesetzt wurde. Die Parteien streiten um Umfang und Berechtigung einer Mietminderung wegen dieses Schadens sowie um Bestehen, Einwendbarkeit und Umfang weiterer Mängel. Randnummer 4 Der Beklagte leistete ab Dezember 2013 die aus nachfolgender Tabelle ersichtlichen Zahlungen. Die Spalte „Rückstand“ gibt den von der Klägerin -unter Ansatz einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 300,00 € (nach Verrechnung eines Guthabens)- eingeklagten Betrag wieder: Randnummer 5 Monat Zahlung Rückstand Dezember 2013 0,00 € 400,39 € Januar 2014 1278,27 € 814,29 € Februar 2014 1278,28 € 816,72 € März 2014 1278,28 € 816,72 € April 2014 1314,18 € 780,82 € Mai 2014 1314,18 € 780,82 € Juni 2014 1314,18 € 780,82 € Juli 2014 1314,18 € 780,82 € August 2014 1314,18 € 780,82 € September 2014 1314,18 € 780,82 € Oktober 2014 1314,18 € 780,82 € November 2014 1314,18 € 780,82 € Dezember 2014 1314,18 € 780,82 € Januar 2015 1314,18 € 780,82 € Februar 2015 1314,18 € 780,82 € März 2015 0,00 € 2.095,00 € April 2015 727,81 € 1.367,19 € Mai 2015 1314,18 € 780,82 € Juni 2015 1314,18 € 780,82 € Juli 2015 1314,18 € 780,82 € August 2015 0,00 € 2.095,00 € September 2015 419,00 € 1.676,00 € Oktober 2015 419,00 € 1.676,00 € November 2015 419,00 € 1.676,00 € Dezember 2015 419,00 € 1.676,00 € Januar 2016 419,00 € 1.676,00 € Februar 2016 0,00 € 2.095,00 € März 2016 419,00 € 1.676,00 € April 2016 419,00 € 1.676,00 € Mai 2016 419,00 € 1.676,00 € Juni 2016 419,00 € 1.676,00 € Juli 2016 419,00 € 1.676,00 € August 2016 419,00 € 1.676,00 € September 2016 419,00 € 1.676,00 € Oktober 2016 419,00 € 1.676,00 € November 2016 419,00 € 1.676,00 € Dezember 2016 419,00 € 1.676,00 € Januar 2017 419,00 € 1.676,00 € Februar 2017 0,00 € 2.095,00 € März 2017 419,00 € 1.676,00 € April 2017 419,00 € 1.676,00 € Mai 2017 419,00 € 1.676,00 € Juni 2017 419,00 € 1.676,00 € Juli 2017 419,00 € 1.676,00 € August 2017 419,00 € 1.676,00 € Summe          60.398,79 € Randnummer 6 Das Amtsgericht hat die Klage als im Urkundsprozess unstatthaft abgewiesen und zur Begründung auf den Wasserschaden verwiesen, den die Klägerin nicht -wirksam- bestritten habe und der dazu führe, dass die Höhe der Miete sich nicht aus dem Mietvertrag ergebe, sondern sich nach der gesetzlichen Minderungsquote richte (unter Hinweis auf KG Berlin, Urteil vom 05. April 2012 – 12 U 49/11 –, juris). Da diese zwischen den Parteien streitig und auch eine Schätzung nicht möglich sei, insbesondere die Minderung möglicherweise über 20.000,00 € liegen könne, sei die Klageforderung somit nicht urkundlich belegt und damit im Urkundsprozess unstatthaft. Randnummer 7 Mit ihrer -zulässigen- Berufung verfolgt die Klägerin die Klageforderung vollumfänglich weiter und beantragt ein entsprechendes Vorbehaltsurteil. Sie macht im Wesentlichen geltend, die Minderung sei ein vom Mieter darzulegender und zu beweisender Umstand. Außerdem sei der Wasserschaden erstinstanzlich streitig und der Klägerin ein Bestreiten mit Nichtwissen aufgrund einer Besichtigungsverweigerung des Beklagten erlaubt gewesen. Selbst bei Unstreitigkeit des Wasserschadens hätte das Amtsgericht die Minderungsquote nach Auffassung der Klägerin schätzen müssen, nicht aber die Klage als im Urkundsprozess unstatthaft abweisen dürfen. II. Randnummer 8 Die von der Kammer getroffene Billigkeitsentscheidung gem. § 91a ZPO beruht im Wesentlichen auf einer prognostischen Abschätzung, welche Partei bei streitiger Fortsetzung des Berufungsverfahrens mutmaßlich obsiegt hätte, wobei die Kammer bei der im Rahmen des § 91a ZPO gebotenen kursorischen Prüfung davon abgesehen hat, rechnerische Einzelfragen bis ins Detail zu vertiefen. Randnummer 9 1. Hiernach gilt für den Zeitraum ab Juli 2015 (insoweit sind 43.937,82 € eingeklagt) Folgendes: Randnummer 10 1.1. Zu Recht verweist das Amtsgericht darauf, dass der Wasserschaden als solcher unstreitig ist und dazu führt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, und dass die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete sich nicht aus dem Mietvertrag ergibt, mithin nicht urkundlich belegt im Sinne der Voraussetzungen der Statthaftigkeit des Urkundsprozesses ist. Die hieraus folgende Unstatthaftigkeit einer Klage auf Mietzins im Urkundsprozess wurde vom Bundesgerichtshof in einer vergleichbaren Konstellation zwar offengelassen (BGH, Beschluss vom 16. Oktober 2013 – XII ZR 64/12 –, juris), entspricht aber allgemeiner Ansicht in Rechtsprechung und Literatur (KG Berlin, Urteil vom 05. April 2012 – 12 U 49/11 –, juris; Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 535 BGB, Rn. 473; Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 592 ZPO, Rn. 2; Flatow, jurisPR-MietR 9/2012 Anm. 4), der auch die Kammer folgt. Randnummer 11 1.2. Ohne Erfolg wendet die Berufung -ihre erstinstanzlichen Schriftsätze zitierend- ein, der Wasserschaden sei streitig. Insoweit schließt sich die Kammer den überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts an, wonach die Klägerin den Wasserschaden nicht wirksam bestreitet und dessen Verursachung oder Nichtbehebung auch nicht dem Beklagten angelastet werden kann. Lediglich ergänzend ist anzumerken, dass die Wohnung inzwischen durch den Sachverständigen B. im Auftrag der Klägerin besichtigt wurde, um ein Wertgutachten zu erstellen, und dabei konnte er den Wasserschaden als Hilfs- und Auskunftsperson der Klägerin wahrnehmen, zumal ein solcher Schaden auch für ein Wertgutachten nicht ohne Belang ist; ferner liegen Lichtbilder des Wasserschadens vor. Dies sind zwar nicht urkundlich belegte Umstände. Sie stehen aber einem Bestreiten mit Nichtwissen entgegen. Randnummer 12 1.3. Anders als das Amtsgericht hält die Kammer es allerdings nicht für gerechtfertigt, aufgrund des unstreitigen Wasserschadens die Klage komplett als im Urkundsprozess unstatthaft abzuweisen. Denn zum einen betrifft der Wasserschaden nicht den Zeitraum bis einschließlich Juni 2015 (zu diesem unter 2.), zum anderen bleibt auch bei maximaler Berücksichtigung des Wasserschadens ein von der Minderung nicht betroffener Kern des Mietzinses geschuldet und wäre deshalb bei streitigem Fortgang zuzusprechen gewesen. Die Abweisung einer Mietzinsklage als im Urkundsprozess unstatthaft aufgrund eines unstreitigen Mangels kommt nur in Frage, wenn und soweit sich die Minderungsquote nicht mit den im Urkundsprozess verfügbaren Mitteln schätzen lässt (BGH a.a.O. und OLG München Beschluss vom 25. September 2007 - 19 U 3454/07 - juris Rn. 2 ff.). Dem Amtsgericht ist insoweit zuzugeben, dass im vorliegenden Fall die Schätzungsgrundlagen -zumal insoweit nur urkundliche Schätzungsgrundlagen statthaft sind- nicht optimal sind. Eine Komplettabweisung der Klage -bezüglich des wasserschadensbetroffenen Zeitraums- käme aber nur in Betracht, wenn sogar eine 100%-ige Minderung möglich erschiene. Kann eine derart weitgehende Minderung hingegen, auch wenn im Übrigen keine geeignete Schätzungsgrundlage zur Verfügung steht, faktisch ausgeschlossen werden, so ist zumindest der sich hiernach ergebende Mindestbetrag per Vorbehaltsurteil zuzusprechen. Denn auch bei unzureichender Schätzungsgrundlage darf keine Komplettabweisung erfolgen, wenn das Gericht zumindest die Unterschreitung einer bestimmten Forderungshöhe ausschließen kann; vielmehr ist in einem solchen Fall ein Mindestbetrag zuzusprechen, sofern dieser nicht „völlig in der Luft hängen würde“. Dies entspricht im Falle der Schadensschätzung der ganz hM (vgl. z.B. OLG Braunschweig NZI 2018, 575; OLG München NJOZ 2017, 881 Rn. 37; MüKoZPO/Prütting, 5. Aufl. 2016, ZPO § 287 Rn. 14), gilt aber auch in sonstigen Fällen der richterlichen Schätzung gem. § 287 ZPO. Im vorliegenden Fall kommt es daher darauf an, ob bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits jedenfalls ein Mindest-Mietzins zuzusprechen gewesen wäre. Randnummer 13 1.4. Nach diesen Grundsätzen entfällt im vorliegenden Fall auch bei maximaler Berücksichtigung des Wasserschadens im Wege einer mietergünstigen Schätzung nicht jeglicher Mietzinsanspruch, sondern auch dann verbleibt ein nicht von der wasserschadensbedingten Minderung betroffener Mindestmietzins übrig. Das Amtsgericht stellt zwar fest, die Minderung könne „u.U. über 20.000,00 €“ liegen, nicht aber, dass sie u.U. den gesamten eingeklagten Mietzins erfasse (was grds. einer Minderung von 80% entspräche). Eine derart hohe Minderung vermag die Kammer, abgesehen von den Monaten Juli und August 2015, in denen Bau- und Trocknungsmaßnahmen durchgeführt wurden, auszuschließen und schätzt die wasserschadensbedingte Maximalminderung nach den o.g. Grundsätzen vielmehr auf 100 % für die Monate Juli und August 2015 sowie auf 50 % für die Monate September 2015 bis August 2017. Denn die Wohnung verfügte trotz des unsanierten und weitgehend demontierten Badezimmers über großzügige Wohnräume, ein weiteres -funktionsfähiges- WC nebst Waschbecken sowie über eine funktionierende Wasserquelle in der Küche, und sie wurde auch faktisch bewohnt, ohne dass die Klägerin ernsthaft auf Mangelbehebung in Anspruch genommen wurde. Die Stellplatzmiete von 60,00 € monatlich bleibt -abgesehen von den Monaten Juli und August 2015- ungemindert, da der Stellplatz für den Beklagten, solange er die Wohnung bewohnen konnte, einen uneingeschränkten Nutzwert hatte. Nach dem Grundsatz der Bruttominderung erfasst die o.g. Minderung auch die in Höhe von 600,00 € vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, welche infolge von Verrechnung mit einem Guthaben ohnehin nur in Höhe restlicher 300,00 € monatlich eingeklagt sind und somit vom Amtsgericht im Ergebnis zu Recht vollumfänglich als im Urkundsprozess unstatthaft abgewiesen wurden. Bezüglich der Nettomiete hätte die Kammer sich bei streitigem Fortgang hingegen nur für die Monate Juli und August 2015 vollumfänglich dem Amtsgericht angeschlossen (dies betrifft die insoweit eingeklagten Beträge 780,82 € für Juli und 2.095,00 € für August 2015). Für die Monate September 2015 bis August 2017 wäre die Kammer bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits hingegen nur in Höhe einer Maximalminderung von 867,50 € zzgl. 300,00 € Nebenkostenvorauszahlung monatlich der Auffassung des Amtsgerichts gefolgt. Dementsprechend hätte die Kammer bei streitigem Fortgang des Rechtsstreits den für Juli 2015 bis August 2017 eingeklagten Betrag von 43.937,82 € in Höhe von 13.042,00 € (= 43.937,82 € - 780,82 € - 2.095,00 € - 24 Monate zu je 867,50 € zzgl. 300,00 €) per Vorbehaltsurteil zugesprochen und das angefochtene Urteil insoweit abgeändert, da nennenswerte Mängel abgesehen von dem Wasserschaden weder unstreitig noch vom Beklagten urkundlich belegt sind (dazu sogleich); im Übrigen (dies betrifft einen Betrag von 30.895,82 €) hätte die Berufung bezüglich dieses Zeitraums aus den o.g. Gründen keinen Erfolg gehabt. Randnummer 14 2. Für den Zeitraum Dezember 2013 bis Juni 2015 (eingeklagt sind insoweit 16.460,97 €) hätte die Klägerin bei streitigem Fortgang des Rechtsstreits ein Vorbehaltsurteil der Kammer und eine entsprechende Abänderung des angefochtenen Urteils erzielt. Der o.g. Wasserschaden betraf die vom Beklagten gemietete Wohnung erst ab Juli 2015. Für den ebenfalls eingeklagten Zeitraum Dezember 2013 bis Juni 2015 sind zwar einige Mängel durch das Übergabeprotokoll (Anlage B 2 = I 99) urkundlich belegt, wurden aber überwiegend noch vor Dezember 2013 behoben. Nicht behoben wurden von den im Übergabeprotokoll dokumentierten Mängeln lediglich die defekten Oberlichter im Wohnzimmer (vgl. I 65 und I 99), die für sich genommen jedoch -zumal angesichts des vorbekannten Altbaucharakters- keine nennenswerte Gebrauchswertminderung begründen. Weitergehende Mängel sind vom Beklagten nicht mit den im Urkundsprozess statthaften Mitteln belegt. Bezüglich des Zeitraums Dezember 2013 bis Juni 2015 wäre der Beklagte daher unter Abänderung des angefochtenen Urteils per Vorbehaltsurteil verurteilt worden. Randnummer 15 3. Die nach § 91a ZPO zu treffende Billigkeitsentscheidung hat sich allerdings nicht allein daran zu orientieren, ob ein Vorbehaltsurteil nach § 599 ZPO ergangen wäre, sondern muss auch berücksichtigen, wie das Nachverfahren ausgegangen wäre. Denn die Kammer hätte dem Beklagten, soweit sie ihn überhaupt verurteilt hätte, die Ausführung seiner Rechte vorbehalten, und es ist offen, wie das -vor der Kammer zu führende (LG Darmstadt, Urteil vom 20. Dezember 2013 – 6 S 106/13 –, juris; Musielak/Voit/Voit, 16. Aufl. 2019, ZPO § 600 Rn. 5 m.w.N.)- Nachverfahren daraufhin ausgegangen wäre. Bei dortigem Obsiegen des Beklagten wäre auch die im Vorbehaltsurteil enthaltene Kostenentscheidung zu seinen Gunsten geändert worden, denn der Vorbehalt des Vorbehaltsurteils bezieht sich auch auf dessen Kostenentscheidung (BeckOK ZPO/Kratz, 32. Ed. 1.3.2019, ZPO § 600 Rn. 14). Dies rechtfertigt es, diejenige Summe, die die Kammer unter Vorbehalt zugesprochen hätte (16.460,97 € für den Zeitraum bis Juni 2015 sowie 13.042,00 € für den Zeitraum Juli 2015 bis August 2017, somit insgesamt 29.502,97 €) bei der Bildung der einheitlichen Kostenquote nach § 91a ZPO unter den Parteien hälftig aufzuteilen. In Höhe von 30.895,82 € wäre es hingegen bei der Abweisung der Klage als im Urkundsprozess unstatthaft geblieben. Ob der Klägerin die Abstandnahme vom Urkundsprozess in der Berufungsinstanz möglich gewesen wäre (vgl. dazu BGH NJW 2012, 1662) kann dahinstehen, da die Klägerin eine Abstandnahme weder erklärt noch angekündigt hatte und somit aller Voraussicht nach nicht erklärt hätte (ggfs. wäre ohnehin § 97 Abs. 2 ZPO zu beachten gewesen). Randnummer 16 4. Im Ergebnis hat daher die Klägerin ¾ und der Beklagte ¼ der Kosten zu tragen. Randnummer 17 5. Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor. Randnummer 18 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001386605 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann.(Rn.19)  2. Die öffentlich-rechtliche Genehmigung einer Stützmauer steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese nicht zu ersetzen.(Rn.24) 3. § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst.(Rn.28) 4. Der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen, auch wenn dieses nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Es besteht lediglich ein erlaubnisfreier Bereich bezüglich Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten.(Rn.42) 5. Die Errichtung eines sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist, entspricht jedenfalls in großstädtischer Wohnlage keinem üblichen Mietgebrauch mehr.(Rn.43)  Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Str. 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 2. Den Beklagten wird für die Räumung und Herausgabe gemäß Ziffer 1 eine Frist eingeräumt bis 31.07.2021. 3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 526,58 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 26.09.2020 zu bezahlen. 4. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist hinsichtlich der Räumung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung insoweit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000 EUR abzuwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 15.000 € Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses wegen baulicher Maßnahmen auf dem angemieteten Grundstück. Randnummer 2 Bereits mit Vertrag vom 08.11.2003 mietete der Beklagte zu 1) eine Wohnung in dem Gebäude ... Str. 29 von dem damaligen Eigentümer Herrn R. (in der Folge auch: „Vorvermieter“) an (Anl. B1, Bl. 70 d.A.). Mit weiterem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.) wurde die Beklagte zu 2) in das Mietverhältnis aufgenommen und dieses um eine weitere Wohnung in dem Gebäude erweitert. Mit Prozessvergleich vom 10.01.2017 (AG Stuttgart, Az.: 35 C 1888/16) einigten sich die Beklagten mit dem Vorvermieter darauf, dass sich das Mietverhältnis, auf das gesamte Gebäude erstrecken sollte, wofür - bei Fortgeltung des Vertrags vom 14.03.2010 im Übrigen - ein Nettomietzins von 1.250 € und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 € geschuldet sein sollte. Im Dezember 2017 erwarben die Kläger das Grundstück. Der Eigentümerwechsel wurde Mitte 2018 in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 3 Mit Anwaltsschreiben vom 27.12.2019 (Anl. K 4, Bl. 25 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten, soweit hier relevant, abmahnen, weil diese - unstreitig - einen Stahlträger in die Außenwand eingebracht hatten und forderten zum Rückbau bis zum 04.02.2020 auf. Mit Anwaltsschreiben vom 11.02.2020 (Anl. K 5, Bl. 28 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten wiederum abmahnen, weil diese den Stahlträger nicht entfernt hätten und nunmehr zudem einen Anbau errichtet hätten (vgl. Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.; in der Folge auch: „Anbau“). Sie forderten die Beklagten auf, insoweit bis längstens 29.02.2020 „den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen“. Weiter mahnten sie die ungenehmigte Errichtung eines Gewächshauses (Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) und die Errichtung einer Stützmauer zum Grundstück des Nachbarn R. hin (vgl. Lichtbilder Anl. K 6, Bl. 31f. d.A.in der Folge auch: „Stützmauer“) ab. Bezüglich der Stützmauer seien die Kläger durch den Nachbarn R. (in der Folge auch: „Nachbar“) informiert worden, dass ein Überbau vorliege. Auch bezüglich dieser Punkte forderten die Kläger die Beklagten zum Rückbau bis längstens 29.02.2020 auf und wiesen darauf hin, dass das Mietverhältnis anderenfalls gekündigt werden würde. Randnummer 4 Mit taggleich zugestelltem Anwaltsschreiben vom 02.03.2020 (Anl. K 7, Bl. 41ff. d.A.) kündigten die Kläger den Mietvertrag fristlos und machten im Wesentlichen geltend, dass ein Rückbau der abgemahnten baulichen Veränderungen nicht erfolgt sei. Randnummer 5 Die Kläger behaupten, dass die Beklagten den Stahlträger nicht zurückgebaut hätten. Die Stützmauer, deren Rückbau unstreitig unterbleiben ist, sei ohne Gestattung des Vorvermieters erbaut worden und stelle einen Überbau dar, weshalb eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn, der sie bereits zum Rückbau aufgefordert habe (Anl. K 8, Bl. 155 d.A.), drohe. Die Kläger machen weiter geltend, dass sich aus der Abmahnung vom 11.02.2020 ergäbe, dass die Beklagten zum Rückbau des Anbaus auf den - zwischen den Parteien streitigen - Zustand von 2003 aufgefordert worden sei. Dem seien die Beklagten nicht nachgekommen, sie hätten auch nicht auf den Zustand von 2012 zurückgebaut. Bezüglich des - unstreitig ohne vorherige Genehmigung errichteten und nach Abmahnung nicht entfernten - Gewächshauses sind die Kläger der Auffassung, dass sie dieses nicht zu dulden bräuchten, weil es zu groß sowie nicht sicher errichtet sei und zudem den Rasen beschädige. Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sei auf Grund von Verzugs der Beklagten zuzusprechen. Randnummer 6 Die Kläger beantragen daher: Randnummer 7 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Straße 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 8 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger € 526,58 (außergerichtliche Kosten) nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen, hilfsweise, eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 11 Die Beklagten behaupten, dass sie den Stahlträger, welchen sie unstreitig im Zuge nicht genehmigter Sanierungsarbeiten in die Fassade eingebracht hatten, wieder entfernt hätten, da dieser ohnehin nur als Platzhalter gedient habe. Auch ein Rückbau des Anbaus sei erfolgt, da sie den Zustand von 2012 wieder hergestellt hätten. Zwar seien dafür neue Materialien verwendet worden, eine Verwendung des ursprünglichen Materials für den Rückbau sei aber auf Grund von dessen Verwitterung unmöglich gewesen. Auf einen unterbliebenen Rückbau auf den Zustand von 2003 könnten die Kläger ihre Kündigung nicht stützen, da ein solcher mit der Abmahnung vom 11.02.2020 nicht gefordert worden sei, bzw. die Abmahnung insoweit missverständlich und damit als Grundlage für eine Kündigung schon untauglich sei. Er sei auch nicht geschuldet, weil die ursprünglichen Maßnahmen allesamt durch den Vorvermieter genehmigt worden seien, was die Kläger in einem anderen Verfahren auch unstreitig gestellt hätten, und sich die Berechtigung zur Vornahme der beanstandeten Baumaßnahmen ohnehin bereits daraus ergebe, dass die Beklagten mit dem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8ff., 16 d.A.) die Pflege der Außenanlagen übernommen hätten. Die Errichtung des Gewächshauses stelle eine erlaubnisfreie Nutzung des Gartens dar, weshalb ein Rückbau derzeit nicht geschuldet werde. Randnummer 12 Die Beklagten machen weiter geltend, dass der außerordentlichen Kündigung auch mit Blick auf die unstreitig unterbliebene Beseitigung der Stützmauer der Erfolg versagt werden müsse, da auch dieser Rückbau nicht gefordert werden könne. Die Stützmauer sei von 2010 auf 2011 errichtet und baurechtlich nachgenehmigt worden. Ein Überbau, der unstreitig erst nach Weihnachten 2019 ein Thema wurde, nachdem der Nachbar R. das Grundstück erworben und einen Vermesser eingeschaltet hatte, und den die Beklagten zunächst eingeräumt hatten, liege nicht vor. Die Errichtung der Stützmauer sei durch den Vorvermieter und dessen Ehefrau genehmigt worden. Einer Genehmigung habe es freilich gar nicht bedurft, weil die Errichtung der Stützmauer eine Notmaßnahme dargestellt habe; nachdem der Vorvermieter der Aufforderung des Beklagten vom 17.09.2009 (Anl. B 12, Bl. 187 d.A.) etwas gegen den abrutschenden Boden am Grundstücksrand zu unternehmen, nicht nachgekommen sei, obwohl er dies mit Schreiben vom 13.10.2009 zugesagt gehabt habe (Anl. B 3, Bl. 125 d.A.), habe der Beklagte dies selbst in die Hand nehmen dürfen, um Gefahren für das Grundstück abzuwenden. Randnummer 13 Jedenfalls könnten sich die Kläger schon in Folge von Verwirkung nicht auf einen etwa gegebenen Kündigungsgrund berufen. So habe dem Vorvermieter - unabhängig davon, dass er die Stützmauer genehmigt habe - bereits auf Grund einer an ihn weitergeleiteten Nachbareinwendung im Baugenehmigungsverfahren vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) von der Stützmauer erfahren. Zudem habe ihm das Verkehrswertgutachten des Dipl. Ing. K. vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff. d.A.; in der Folge auch: „Verkehrswertgutachten“) jedenfalls seit dem 04.07.2013 (Anl. B 7, Bl. 134 d.A.) vorgelegen. Aus diesem ergebe sich Vorhandensein und Position der Stützmauer und damit auch der Überbau. Zudem ließ die Ehefrau des im Januar 2017 verstorbenen Vorvermieters - insofern unstreitig - das Mietverhältnis bereits mit Anwaltsschreiben vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) wegen eigenmächtiger Baumaßnahmen, unter anderem wegen der Stützmauer, außerordentlich kündigen, verfolgte diese Kündigung dann aber nicht weiter. Die Beklagten machen weiter geltend, dass sie, nachdem auch die Kläger - nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten - anlässlich eines gemeinsamen Besichtigungstermins vom 21.03.2018 Kenntnis von den Baumaßnahmen einschließlich der Stützmauer erlangt hatten, berechtigterweise darauf vertrauen durften, dass nicht fast zwei Jahre später eine Kündigung auf diese Umstände gestützt werden würde. Randnummer 14 Sollte ein Überbau tatsächlich vorliegen, so ergäbe sich nichts anderes. Es sei zu bestreiten, dass dem Nachbarn R. insoweit Ansprüche zustünden, jedenfalls würde er diese nicht geltend machen. Sofern sich die Kläger berechtigten Ansprüchen des Nachbarn R. ausgesetzt sehen sollten, so meinen die Beklagten, dass sie im äußersten Fall Schadensersatz schulden würden, der Sachverhalt aber, wegen des langen Bestands des Mietverhältnisses und der Schwierigkeit Ersatzwohnraum im Stadtgebiet zu finden, eine außerordentliche Kündigung nicht tragen könne. Randnummer 15 Die Kläger bestreiten, dass der Vorvermieter die Baumaßnahmen genehmigt habe. Die Genehmigung ergebe sich auch weder aus Vortrag in vom Streitfall inhaltlich unabhängigen Parallelverfahren oder aus dem Mietvertrag, der nur zur Gartenpflege berechtige. Es habe auch erkennbar keine Notmaßnahme vorgelegen. Verwirkung scheide schon deshalb aus, weil keinerlei Umstände erkennbar seien, auf Grund derer sich ein Vertrauen habe gründen können, einen ungenehmigten Überbau nicht wieder entfernen zu müssen. Insoweit könnten auch die Kläger dem berechtigten und tatsächlich erfolgten Rückbauverlangen des Nachbarn R. nichts entgegensetzen. Randnummer 16 Wegen des weiteren Vorbringens wird auf den Inhalt, der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle vom 29.05.2020 und 05.02.2021 (Bl. 169 ff und 258 ff. d. A.) Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen P. und Vernehmung der Zeugen Ro. und R. im Termin vom 05.02.2021. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Abs. 2 lit. a GVG, 29a Abs. 1 ZPO), und begründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die außerordentliche Kündigung vom 02.03.2020 gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet worden ist. I. Randnummer 18 Die Kündigung war sowohl formell als auch materiell wirksam. Die Kläger waren zur außerordentliche Kündigung berechtigt, nachdem die Beklagten sich geweigert haben, die ungenehmigt und überwiegend auf dem Nachbargrundstück errichtete Stützmauer zurückzubauen (§ 543 Abs. 1 BGB). 1. Randnummer 19 a) Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (etwa KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 212; BeckOK-BGB/Wiederhold, § 543 Rn. 61 jew. mwN [Stand: 01.02.2021]). Dabei setzt ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 27 mit 37 mwN). Da im Streitfall weder etwas dafür vorgetragen noch dafür ersichtlich ist, dass von der Stützmauer oder dem Gewächshaus eine konkrete und erhebliche Gefährdung der Mietsache ausgehen könnte (vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 33 mwN), ist die Kündigung vorliegend am Maßstab des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zu messen. Randnummer 20 b) Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB darf der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob dies der Fall ist, ist durch eine wertende Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Dafür sind die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewerten. Frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11; NJW 2005, 2552 juris Rn. 12). Im Rahmen der Abwägung ist zu berücksichtigen, dass Art. 14 Abs. 1 GG das Besitzrecht des Mieters ebenso schützt wie das Eigentumsrecht des Vermieters, weshalb die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 2004, 440 juris Rn. 12f.). Randnummer 21 Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze liegt im Streitfall ein wichtiger Grund vor, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigte, weil das Kündigungsinteresse der Kläger in der Gesamtschau das Bestandsinteresse der Beklagten überwiegt und den Klägern eine Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist. Randnummer 22 aa) Entgegen der Auffassung der Beklagten stellt zunächst die ungenehmigte Errichtung der Stützmauer eine Verletzung ihrer mietvertraglichen Pflichten dar. Randnummer 23 (1.) Nach § 11 Abs. 1 des Mietvertrags bedurften Umbauten an der Mietsache der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Die Errichtung der Stützmauer, welche die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs (vgl. dazu BGH, NJW 1993, 1061 juris Rn. 37f.; Kern in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB Rn. 243ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 429 jew. mwN) offensichtlich überschreitet, durfte daher grundsätzlich nicht ohne eine solche Zustimmung erfolgen. Anders als die Beklagten meinen, ändert der Umstand, dass ihnen durch den Mietvertrag vom 14.03.2010 (§ 24, Bl. 16 d.A.) die Gartenpflege übertragen war, daran nichts. Denn mit der Übernahme der Pflicht, den „Garten zu pflegen“, wozu nach dem Vertrag unter anderem das „regelmäßige Rasenmähen, Zurückschneiden der Büsche und Bäume“ rechnete, war weder nach dem Wortlaut und der Vertragssystematik noch nach dem ohne Weiteres erkennbaren Sinn und Zweck der vertraglichen Regelung (§§ 133, 157 BGB) die Einräumung der Befugnis verbunden, unter Abweichung von der spezielleren Regelung des § 11 Nr. 1 bauliche Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen zu dürfen. Randnummer 24 (2.) Soweit die Beklagten geltend machen, dass von einer Genehmigung der Stützmauer auszugehen sei, verfängt dies nicht. Fehl geht zunächst der Hinweis, dass die Stützmauer baurechtlich nachgenehmigt sei. Denn diese öffentlich-rechtliche Genehmigung steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese daher nicht zu ersetzen. Auch aus dem Umstand, dass die Kläger in einem vorangegangenen Verfahren, in welchem sie ohne Erfolg einen auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen suchten (AG Stuttgart, Az.: 30 C 609/18), unstreitig gestellt haben, dass Umbaumaßnahmen mit dem Vorvermieter abgesprochen gewesen seien, können die Beklagten nichts für eine Genehmigung der Stützmauer herleiten. Denn aus dem prozessualen Nichtbestreiten in einem Vorprozess folgt weder, dass eine erforderliche Genehmigung tatsächlich erteilt war, noch, dass die Kläger diesen Umstand im vorliegenden Verfahren nicht bestreiten könnten. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Vorvermieter sich mit den Beklagten in dem auf eine außerordentliche Zahlungsverzugskündigung gestützten Räumungsrechtsstreit (AG Stuttgart, Az. 35 C 1888/16) darauf einigte, das Verfahren durch Prozessvergleich vom 10.01.2017 zu beenden und das Mietverhältnis fortzusetzen. Randnummer 25 (2.) Soweit die Beklagten, die nach allgemeinen Grundsätzen dafür beweisbelastet sind, dass ihr an sich vertragswidriger Mietgebrauch von einer Genehmigung des Vermieters gedeckt war (vgl. Blank, NZM 1998, 5, 9 zur Tierhaltung; vgl. auch BGHZ 220, 323 Rn. 14), behauptet haben, dass der Vorvermieter tatsächlich mit der Errichtung der Stützmauer einverstanden gewesen sei, so sind sie dafür beweisfällig geblieben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sieht das Gericht diese Behauptung vielmehr als widerlegt an (§ 286 ZPO). Dabei stützt sich das Gericht auf die Aussage der Zeugin Ro., welche es als glaubhaft erachtet. Die Zeugin schilderte plastisch und detailreich sowie in Übereinstimmung mit ihrer schriftlichen Einlassung (Anl. K 9, Bl. 156 d.A.), dass der Beklagte zwar zahlreiche Baumaßnahmen im Außenbereich durchgeführt habe, insoweit allerdings stets eigenmächtig gehandelt habe (Bl. 262f. d.A.). Randnummer 26 (3.) Entgegen der Auffassung der Beklagten war eine Genehmigung für die Errichtung der Stützmauer auch nicht deshalb entbehrlich, weil es sich dabei um eine durch § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB gedeckte Notmaßnahme gehandelt habe. Schon nach dem Beklagtenvortrag stellte die Errichtung der Stützmauer keine Notmaßnahme dar, die keinen Aufschub geduldet hätte (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536a Rn. 28; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 35 jew. mwN). Denn der Beklagte konnte sich nach seinem eigenen Vortrag für die Maßnahme seit der Monierung des Problems des abrutschenden Bodens am Grundstücksrand vom 17.09.2009 bis zur Errichtung der Mauer zum Jahreswechsel 2010 auf 2011 mehr als ein Jahr Zeit lassen. Selbst wenn man unterstellt, dass sich das Problem in dieser Zeit verschärft haben sollte, wäre nicht ersichtlich, weshalb dem Beklagten eine Anzeige dieser Verschärfung nicht möglich gewesen sein sollte. Auch unabhängig von diesem Zeitmoment wird die Errichtung der Stützmauer nicht durch § 536a Abs. 2 BGB gedeckt. Insofern wäre zwar grundsätzlich auch ein Selbsthilferecht gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht gekommen (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 28). Die konkret errichtete Stützmauer erweist sich aber weder als erforderlich (Nr. 1) noch als notwendig (Nr. 2). Denn die Stützmauer befindet sich nach den unwidersprochen gebliebenen und überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen Philipp (Bl. 260f. d.A.), denen sich das Gericht anschließt (§ 286 ZPO), nahezu vollständig auf dem Grundstück des Nachbarn R.. Randnummer 27 bb) Die Beklagten haben ihre mietvertraglichen Pflichten zudem dadurch verletzt, dass sie der Aufforderung der Kläger, die Stützmauer zu beseitigen nicht nachgekommen sind. Randnummer 28 (1.) § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 13 mwN). Den Klägern stand gegen die Beklagten daher ein Anspruch auf Beseitigung der Stützmauer zu, welcher sich im Streitfall auch aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ergibt (§ 11 Nr. 2 des Mietvertrags, Bl. 11 d.A.). Ein Anspruch der Beklagten auf Duldung der Stützmauer durch die Kläger, der einem auf § 541 BGB gestützten Beseitigungsanspruch entgegenstünde (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 14; BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 13), scheidet im Streitfall schon deshalb aus, weil sich die Stützmauer fast vollständig auf dem Nachbargrundstück befindet. Randnummer 29 (2.) Der Geltendmachung dieses Anspruchs stand entgegen der Auffassung der Beklagten weder der Zeitablauf seit Errichtung der Mauer entgegen noch war dieser Anspruch verwirkt. Randnummer 30 (a) Der Anspruch aus § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung gem. §§ 195, 199 BGB (BGHZ 220, 323 Rn. 18). Verjährung ist indessen nicht eingetreten, so dass die Beklagten mit ihrer jedenfalls schlüssig erhobenen (vgl. dazu MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 214 Rn. 4 mwN) Verjährungseinrede (§ 214 BGB) nicht durchdringen können. Insoweit bedarf es im Streitfall keiner Entscheidung, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Anspruch aus § 541 BGB nicht zu verjähren beginnt, so lange eine zweckwidrige Nutzung des Mietobjekts andauert (BGHZ 220, 323 Rn. 21ff.), auch auf die vorliegende Konstellation der Errichtung einer nicht genehmigten baulichen Anlage zu übertragen ist, oder ob die Verjährung in diesen Fällen mit der Errichtung der Anlage beginnt, weil darin kein Dauerverstoß, sondern eine einmalige Zuwiderhandlung (§ 199 Abs. 5 BGB) liege (in diesem Sinne: BeckOK-BGB/Bruns, § 541 Rn. 18.1 [Stand: 01.02.2021]; ähnlich MünchKomm-BGB/Raff, 8. Aufl., § 1004 Rn. 273 mwN sowie bereits LG Halle, ZMR 2014, 644 juris Rn. 8; vgl. dazu auch MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 541 Rn. 18 - Dauerverstoß, sofern mit der Installation eine ästhetische Beeinträchtigung einhergeht; aA wohl LG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 unter II. - n.v.). Denn der Beseitigungsanspruch ist auch dann nicht verjährt, wenn man von einem möglichen Verjährungsbeginn ab Errichtungszeitpunkt ausgeht. Randnummer 31 (aa) Die erforderliche Kenntnis von der Existenz der Stützmauer lag auf Vermieterseite - wie sich aus der unter anderem auf die Stützmauer gestützten Kündigung vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) ergibt - jedenfalls ab 2017 vor. Randnummer 32 (bb) Eine frühere Kenntnis auf Seiten der Vorvermieter ist nicht feststellbar. Folglich scheidet eine Verjährung auch dann aus, wenn man zu Grunde legt, dass die durch Kenntnis auf Vorvermieterseite in Lauf gesetzte Verjährung auch zum Nachteil der Kläger als Grundstückserwerber wirkte, weil sich der Zustand eines Anspruchs durch einen Rechtsübergang grundsätzlich und auch im Falle des § 566 BGB nicht ändert (in diesem Sinne: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 566 Rn. 143; vgl. auch jurisPK-BGB/Lakkis, § 199 Rn. 179 [Stand 01.05.2020]; MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 40f. jew. mwN). Randnummer 33 Eine tatsächliche Kenntnis des Vorvermieters vom Vorhandensein der Stützmauer vor 2017 vermochten die dafür beweisbelasteten Beklagten (MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 46 mwN) nicht nachzuweisen. Die Zeugin Ro. gab insoweit an, dass von der hier in Rede stehenden Stützmauer vor dem Tod ihres Mannes nichts bekannt gewesen sei. Randnummer 34 Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Vorvermieters von der Stützmauer auch weder aus dem Einwendungsschreiben vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) noch aus dem Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.). Das Einwendungsschreiben befasst sich mit zwei anderen Stützmauern, namentlich mit einer Stützmauer zum Grundstück W. hin - deren Beseitigung die Beklagten im weiteren Verlauf ebenfalls trotz Aufforderung des Vorvermieters nicht vornahmen, weshalb dieser bereits mit Anwaltsschreiben vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) eine unter anderem darauf gestützte außerordentliche Kündigung aussprach - sowie mit einer Stützmauer zum Grundstück F. hin, nicht aber mit der hier in Rede stehenden Stützmauer hin zum Grundstück R. (beziehungsweise seinerzeit noch v.R.). Das Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.) ist als Erkenntnisquelle unergiebig. Soweit die Beklagten geltend gemacht haben, dass der Vorvermieter auf Grund des Grundrissplans des Untergeschosses (Bl. 107 d.A.) Existenz und Position der Stützmauer habe erkennen müssen, so trifft dies nicht zu. Es erscheint schon fraglich, ob dies für einen Laien überhaupt erkennbar ist. Selbst wenn man dies bejahen wollte, könnte aber weder der Vorwurf einfach fahrlässig unterbliebener und erst recht nicht der Vorwurf grob fahrlässig unterbliebener Kenntniserlangung erhoben werden (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB), wenn ein Vermieter ohne Problembewusstsein dafür, dass eine Stützmauer ohne die mietvertraglich geschuldete vorherige Einholung seiner Zustimmung errichtet worden sein könnte, an Hand des Grundrissplans nicht zu dieser Erkenntnis gelangte. Randnummer 35 Da seit der Errichtung der Stützmauer auch noch keine zehn Jahre vergangen waren (§ 199 Abs. 4 BGB), würde eine Verjährung des Beseitigungsanspruchs deshalb auch dann ausscheiden, wenn man von der Möglichkeit eines Verjährungsbeginns mit Errichtung der Stützmauer ausgeht. Randnummer 36 (b) Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. „Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung auf Grund widersprüchlichen Verhaltens. Der Verstoß gegen Treu und Glauben besteht in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs (BGH, NJW 2008, 2254 Rn. 22; ähnlich BGH, NJW-RR 2014, 195 Rn. 10). Auch der Anspruch nach § 541 BGB kann grundsätzlich verwirkt werden. „Eine Verwirkung kommt jedoch nach allgemeinen Grundsätzen nur in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde“ (BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Randnummer 37 (aa) Danach scheidet eine Verwirkung des Anspruchs im Streitfall aus. Die Geltendmachung des Anspruchs erfolgte zwar erst fast zwei Jahre nachdem die Kläger von der Stützmauer Kenntnis erlangt hatten. Eine illoyal verspätete Geltendmachung liegt darin aber schon deshalb nicht, weil sich die Umstände für die Kläger in relevanter Weise geändert hatten, nachdem der Nachbar Riedel sie wenige Wochen vor der Abmahnung vom 11.02.2021 mit dem Überbau und seinem darauf basierenden Beseitigungsverlangen konfrontiert hatte. Soweit die Beklagten bestritten haben, dass der Nachbar tatsächlich Beseitigung verlangen würde, so steht dieser Umstand zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 ZPO). Der Zeuge R. hat in seiner Vernehmung überzeugend und detailliert erläutert (Bl. 264f. d.A.), dass und weshalb er die Beseitigung der Mauer begehrt. Dabei war der Zeuge erkennbar um wahrheitsgemäße Angaben bemüht und seine Aussage war frei von Be- oder Entlastungstendenzen. Das Gericht beurteilt daher auch diese Aussage als glaubhaft. Randnummer 38 (bb) Die Voraussetzungen einer Verwirkung liegen auch im Übrigen nicht vor. Insbesondere ist der mit dem Unterlassen der Geltendmachung eines Anspruchs verbundene reine Zeitablauf grundsätzlich keine ausreichende Grundlage für ein berechtigtes Vertrauen des Verpflichteten darin, dass der Berechtigte sich nicht doch zur Geltendmachung entschließt (vgl. BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Andere Umstände, auf die sich ihr Vertrauen hätte gründen können oder im Rahmen des Umstandsmoments berücksichtigungsfähige Dispositionen, die sie auf Grundlage eines etwaigen Vertrauens getätigt hätten, haben die Beklagten weder vorgetragen noch sind solche Umstände sonst ersichtlich. Randnummer 39 Vor diesem Hintergrund kann die Frage des Verjährungsbeginns des Rückbauanspruchs mit Errichtung der Stützmauer auch mit Blick auf die Verwirkung offen bleiben. Zwar wären an eine Verwirkung während des Laufs der regelmäßigen Verjährungsfrist strengere Anforderungen zu stellen gewesen, da dem Gläubiger die Regelverjährung grundsätzlich ungekürzt erhalten bleiben soll, um ihm die Möglichkeit zur Prüfung und Überlegung zu geben, ob er einen Anspruch gerichtlich geltend macht (BGH, GRUR 2014, 363 juris Rn. 50). Da aber schon die allgemeinen Anforderungen für eine Verwirkung nicht erfüllt sind, kommt es darauf nicht an. Randnummer 40 cc) Die Beklagten haben schließlich auch mit der Errichtung des beanstandeten Gewächshauses ohne vorherige Abstimmung mit den Klägern ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt. Randnummer 41 Ohne Erfolg machen die Beklagten insoweit geltend, es läge eine erlaubnisfreie Nutzung der Mietsache vor. Zutreffend ist zwar, dass es sich bei der Errichtung des Gewächshauses um eine Nutzung der Mietsache handelt, da der Garten als mitvermietet anzusehen ist, obwohl der Punkt „Garten“ im Mietvertrag nicht eigens angekreuzt wurde (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.). Denn der Garten rechnet bei der Vermietung eines Einfamilienhauses nach der Verkehrsanschauung zum Mietgegenstand (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 535 Rn. 10 mwN), was sich vorliegend zudem daraus ergibt, dass die Beklagten auch dessen Pflege übernommen haben (iE ebenso AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (1.) - n.v. - zum identischen Mietvertrag in einem Verfahren, in dem die Kläger die Beklagten erfolgreich auf Entfernung eines ohne Genehmigung errichteten Schwimmbads ins Anspruch genommen hatten). Randnummer 42 Der Mietvertrag sieht aber vor, dass bauliche Veränderungen, „insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl.“ nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfen. Ein solcher Erlaubnisvorbehalt, der in zulässiger Weise darauf abzielt, Unsicherheiten zu vermeiden und im Interesse beider Parteien Einvernehmen zu erzielen (zutreffend Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 423), entspricht im Grundsatz der auch ohne vertragliche Regelung geltenden Rechtslage. Denn der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters ohnehin verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen (vgl. BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn. 11). Zutreffend ist zwar, dass insoweit für den Mieter ein erlaubnisfreier Bereich verbleibt. Dieser Bereich beschränkt sich aber auf Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten (bejaht etwa für die Errichtung von: Kinderschaukel und Sandkasten AG Kerpen, ZMR 2002, 924 juris Rn. 2; Anlage eines kleinen Gartenteichs: LG Lübeck, WuM 1993, 669; Errichtung eines Kinderspielhäuschens: AG Flensburg, WuM 2016, 486; verneint für: Anlage eines Schwimmteichs: OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119ff.; Anlage eines „recht großen“ Gartenhauses: AG Brühl, WuM 1989, 498 juris Rn. 5; Errichtung eines Swimmingpools auf dem streitgegenständlichen Grundstück: AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (2.) - n.v.; Berufung iE zurückgewiesen durch Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 - n.v.). Randnummer 43 „Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von Wohnraum gehört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien. Maßgebend sind bei deren – auch ergänzender - Auslegung die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben“ (BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 8). Eine vertragliche Regelung der Nutzung des Gartens oder bezüglich der Errichtung von Anlagen im Garten besteht zwischen den Parteien nicht. Maßgeblich ist danach der verkehrsübliche Mietgebrauch. Danach entspricht die Errichtung eines Gewächshauses dieser Größe - jedenfalls in großstädtischer Wohnlage - keinem üblichen Mietgebrauch mehr. Ausweislich der vorgelegten Lichtbilder (Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) handelt es sich um ein für den Privatgebrauch sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist. Der Bereich eines erlaubnisfreien verkehrsüblichen Mietgebrauchs ist damit deutlich überschritten. Zu beachten ist insofern auch, dass die Frage der Erlaubnisfreiheit, ebenso wie die Frage der Erlaubnispflichtigkeit einer Anlage auch davon abhängt, ob mit ihr eine ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters einhergeht (vgl. dazu: BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 16 mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 437 mwN). Eine solche Beeinträchtigung ist im Streitfall ausweislich der Lichtbilder aber ohne Weiteres zu bejahen. Die Beklagten hätten daher vor der Errichtung des Gewächshauses die Zustimmung der Kläger einholen müssen, auf deren Erteilung ihnen allerdings ein Anspruch zustehen konnte (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 44 dd) Die Pflichtverletzungen tragen die ausgesprochene außerordentliche Kündigung bei wertender Betrachtung aller Umstände, da sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger unzumutbar machen. Das entscheidende Gewicht kommt dabei der Pflichtverletzung zu, welche den Beklagten hinsichtlich des unterbliebenen Rückbaus der Stützmauer zur Last fällt, während die in der ungenehmigten Errichtung von Stützmauer und Gewächshaus liegenden Pflichtverletzungen eine Kündigung jeweils nicht getragen hätten. Randnummer 45 (1.) Soweit die Beklagten mit der ungenehmigten Errichtung der Stützmauer ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt haben, konnte eine außerordentliche Kündigung in Folge des Zeitablaufs nicht mehr allein auf diesen Umstand gestützt werden. Ohne Erfolg berufen sich die Kläger insoweit darauf, dass es den Beklagten nicht gelungen sei, den Tatbestand einer Verwirkung darzulegen. Denn die Frage des Zeitablaufs ist bei einer Kündigung, die wie hier auf § 543 Abs. 1 BGB gestützt wird, bereits auf Ebenen der Unzumutbarkeitsprüfung zu berücksichtigen, wo sie zum Entfallen des Kündigungsgrundes führen kann. Die Frage der Verwirkung wegen einer treuwidrig verspäteten Geltendmachung des Kündigungsrechts stellt sich daher regelmäßig nur bei einer auf die typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigung, wo eine Unzumutbarkeitsprüfung unterbleibt (vgl. BGH, NJW 2007, 147 juris Rn. 10f.; NJW 2009, 2297 juris Rn. 15ff sowie BGH, NJW 2016, 3720 Rn. 20 mwN; zu § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vgl. aber etwa Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., § 543 Rn. 21 mwN). Randnummer 46 Für die hier in Rede stehende außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt, dass das Kündigungsrecht nur innerhalb angemessener Zeit ausgeübt werden kann, nachdem der Berechtigte von dem Kündigungstatbestand Kenntnis erlangt hat. Zögert der Berechtigte nach Kenntnis des Kündigungsgrundes zu lange mit dem Ausspruch der Kündigung, so kann dies zu dem Schluss berechtigen, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist (BGH, NJW-RR 1988, 77 juris Rn. 23; NJW 1985, 1894 juris Rn. 26; WM 1983, 660 juris Rn. 10 jew. mwN). So liegt es hier. Randnummer 47 Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten hatten die Kläger seit einem Ortstermin vom 21.03.2018 Kenntnis von der Stützmauer. Der bis zur außerordentlichen Kündigung vom 02.03.2020 vergangene Zeitablauf steht der Annahme entgegen, dass den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Errichtung der Stützmauer unzumutbar sein könnte. Randnummer 48 (2.) Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ergibt sich aber aus der Weigerung der Beklagten, die Stützmauer nach Bekanntwerden des Überbaus trotz ausdrücklicher Aufforderung der Kläger wieder zu entfernen. Randnummer 49 (a) Dabei erscheint die für die Entfernung der Stützmauer gesetzte Frist von nur 13 Werktagen, nach deren Ablauf die Kläger am darauffolgenden Werktag die Kündigung erklärt hatten, zwar als knapp, aber nach den Umständen des Streitfalls noch als angemessen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Insoweit war zu sehen, dass die Beklagten eine Pflicht zur Beseitigung der Stützmauer durchgehend und mit zahlreichen unbegründeten und zum Teil wahrheitswidrigen Einwänden bekämpft und bis zuletzt geleugnet haben. Sie haben folgerichtig auch keine Anstalten unternommen, die Stützmauer innerhalb der ihnen eingeräumten Frist zu entfernen. Angesichts dessen wäre jedenfalls das Setzen einer längeren Frist oder die Verlängerung der ursprünglich gesetzten (vgl. MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 66 mwN) eine sinnlose Förmelei gewesen, weil dies offensichtlich keinen Erfolg versprach (vgl. zu einem ähnlichen Fall: BGH, NJW 2007, 2474 juris Rn. 12). Randnummer 50 (b) Danach war den Beklagten eine Fortsetzung des Mietervertrages unzumutbar geworden. Bereits der grundlosen Weigerung, ein ohne Genehmigung errichtetes Bauwerk, das schon auf Grund seiner schieren Masse die Belange der Vermieter massiv tangierte, auf deren berechtigtes Verlangen hin wieder zu entfernen, kommt erhebliches Gewicht zu. Zu Gunsten der Beklagten kann mit Blick auf die Mauer zwar unterstellt werden, dass sie diese tatsächlich an einer Stelle errichteten, an welcher sich bereits die Vorgängerkonstruktion befand, so dass sie an einen Überbau des Vorvermieters angeknüpft haben mögen. Dies vermag aber ihre Rückbauverweigerung nicht in entscheidender Weise in ein milderes Licht zu rücken. Denn die Beklagten haben das Risiko des von ihnen bewirkten und zum Zeitpunkt der Rückbauaufforderung aufgedeckten Überbaus schon deshalb selbst zu tragen, weil die Errichtung der Stützmauer ohne Zustimmung des Vorvermieters erfolgte. Randnummer 51 Die in der Rückbauverweigerung liegende Pflichtverletzung erfährt zusätzliches Gewicht dadurch, dass den Klägern wegen des Überbaus konkret eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn drohte (vgl. LG Gießen, NJW-RR 1994, 1102 juris Rn. 5), was sie den Beklagten in der Abmahnung mitgeteilt hatten. Zwar haben die Beklagten auch eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn in Abrede gestellt. Die Beweisaufnahme hat aber ergeben, dass der Nachbar R. die Beseitigung der Mauer tatsächlich fordert (§ 286 ZPO). Diese kann er entgegen der Auffassung der Beklagten auch beanspruchen. Zur Duldung gem. § 912 BGB ist der Nachbar nicht verpflichtet. Die Vorschrift setzt einen Überbau voraus, der dem Eigentümer des überbauenden Grundstücks zumindest zugerechnet werden kann oder von ihm genehmigt wurde (BGHZ 15, 216 juris Rn. 12ff.; MünchKomm-BGB/Brückner, 8. Aufl., § 912 Rn. 12 mwN). Daran fehlt es auf Grund des eigenmächtigen Handelns der Beklagten im Streitfall. Da seit Errichtung der Mauer zum Zeitpunkt des Rückbauverlangens noch keine zehn Jahre vergangen waren und der Überbau nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien erst bekannt wurde, nachdem der Nachbar im Zuge der Einholung einer Baugenehmigung, das Grundstück hatte vermessen lassen, schied auch eine Verjährung des dem Nachbarn zustehenden Beseitigungsanspruchs (§ 1004 BGB), welche indessen keine Pflicht zur Duldung der Stützmauer für den Nachbarn begründet hätte (BGH, NJW 2011, 1069 Rn. 17f.; NJW-RR 2014, 1043 Rn. 8), erkennbar aus. Randnummer 52 Mit Blick auf die Inanspruchnahme durch den Nachbarn geht es entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht an, die Kläger auf etwaige Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu verweisen und ihnen das Recht zur Kündigung abzusprechen. Diese Haltung der Beklagten, in welcher ein ausgeprägter Mangel an Bereitschaft zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen ihrer Vermieter zum Ausdruck kommt, schließt sich freilich nahtlos an ihr vor der Kündigung gezeigtes und zum Gegenstand der Kündigung gemachtes (§ 569 Abs. 4 BGB) Verhalten an. Allein die hier streitgegenständliche Kündigung hatte zumindest drei Baumaßnahmen zum Gegenstand, welche allesamt ohne die erforderliche vorherige Abstimmung mit den Vermietern erfolgt waren. Insofern kann zu Gunsten der Beklagten zwar weiter unterstellt werden, dass sie den monierten Stahlträger wieder zurückgebaut haben, nachdem sie die Fassade des Hauses ohne die hierfür nach den dargelegten Grundsätzen offensichtlich erforderliche Genehmigung der Kläger geöffnet hatten. Ebenfalls zu ihren Gunsten kann unterstellt werden, dass sie auf entsprechenden Hinweis ausreichenden Vortrag dazu gehalten hätten, weshalb ihnen ein Verzicht auf das Gewächshaus nicht hätte zugemutet werden können, so dass die Kläger die Errichtung des Gewächshauses hätten erlauben müssen (vgl. dazu: BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn 13 sowie BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 53 Denn auch dies ändert nichts daran, dass die Beklagten - obschon bereits die Vorvermieter zwei außerordentliche Kündigungen wegen ungenehmigter Baumaßnahmen ausgesprochen hatten (anwaltliche Kündigungen vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) und vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) - ihr Verhalten nicht änderten, sondern wiederum Bautätigkeiten ohne jegliche Absprache mit ihren Vermietern entfalteten. Dass allein die Pflichtverletzung, die in der fehlenden Einholung einer zu erteilenden Vermietergenehmigung liegt, eine außerordentliche Kündigung nicht zu tragen vermag (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 55), steht einer Berücksichtigung der darin liegenden Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtwürdigung nicht entgegen (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11). In der Gesamtschau begründet das kündigungsgegenständliche Mieterverhalten der Beklagten daher zu Recht die Befürchtung der Kläger, dass es jederzeit zu weiteren, gleichgelagerten Pflichtverletzungen kommen könne. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses kann ihnen unter diesen Umständen - auch bei Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten - nicht zugemutet werden. 2. Randnummer 54 Dahinstehen kann vor diesem Hintergrund, ob und inwiefern auch in der (Wieder-)Errichtung des Anbaus in tatsächlicher Hinsicht Pflichtverletzungen der Beklagten zu erkennen sind. Etwaige Pflichtverletzungen hätten zwar im Rahmen der Gesamtwürdigung berücksichtigt werden können (s.o.). Insbesondere hätte einer Berücksichtigung nicht entgegengestanden, dass die Beklagten wohl zu Recht monieren, dass die Abmahnung insoweit unwirksam war. Denn die Abmahnung ließ offen, auf welchen Zustand die Beklagten den Anbau hätten zurückbauen sollen, so dass unklar blieb, welches Verhalten von den Klägern als vertragsgemäß erachtet wurde und die Beklagten ihr Verhalten nicht danach ausrichten konnten (vgl. BGH, NZM 2000, 241 juris Rn. 21; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 77 mwN). Da die außerordentliche Kündigung aber unabhängig von diesem Geschehen begründet ist, kommt es auf diese Fragen nicht an. 3. Randnummer 55 Auf Grund der im Verfahren festgestellten Pflichtverletzungen können die Kläger auch Ersatz der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und deren Verzinsung beanspruchen (§§ 280 Abs. 1, 249, 291 BGB; vgl. etwa BGH, NJW 2011, 2570 Rn. 11). II. 1. Randnummer 56 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht im Hinblick auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO, und im Übrigen auf § 709 ZPO. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. 2. Randnummer 57 Auf ihren Antrag hin war den Beklagten eine Räumungsfrist einzuräumen (§ 721 ZPO), welche das Gericht im Lichte der Umstände dieses Falles mit über vier Monaten als angemessen erachtet. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460373 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Senat Entscheidungsdatum: 10.12.2014 Aktenzeichen: L 2 SO 2379/14 ECLI: ECLI:DE:LSGBW:2014:1210.L2SO2379.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 35 Abs 1 S 1 SGB 12, § 535 Abs 1 S 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Schönheitsreparatur Sozialhilfe - Unterkunft und Heizung - Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen - Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel mit starrer Fristenregelung - Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache nach § 535 Abs 1 S 2 BGB - kein Anspruch des Mieters gegen den Sozialhilfeträger auf Übernahme des Prozessrisikos Leitsatz Kein Anspruch gegen den Sozialhilfeträger auf Befreiung vom Prozessrisiko zur Durchsetzung vermeintlicher zivilrechtlicher Ansprüche auf Schönheitsrenovierung gegen den Vermieter bei nicht wirksam abbedungener Verpflichtung aus § 535 Abs 1 S 2 BGB. (Rn.18) Verfahrensgang vorgehend SG Stuttgart, 28. April 2014, S 20 SO 5675/13, Gerichtsbescheid Tenor Die Berufung der Klägerin gegen den Gerichtsbescheid des Sozialgerichts Stuttgart vom 28. April 2014 wird zurückgewiesen. Außergerichtliche Kosten sind auch für das Berufungsverfahren nicht zu erstatten. Tatbestand Randnummer 1 Streitig ist die Übernahme der Kosten für die geplante Schönheitsrenovierung der Wohnung. Randnummer 2 Die am 1949 geborene Klägerin bezieht seit längerem aufstockend Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung vom Beklagten. Sie wohnt seit 1997 in der Str. 29. Im Mietvertrag vom 15.9.1997 ist unter § 7 zu den Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses vereinbart, dass diese gemäß dem nachstehenden Fristenplan -regelmäßig alle 3, 5 bzw. 10 Jahre - auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen sind (Bl. 153/3 VA). Nach ihren Angaben wurde die Wohnung zuletzt im Jahre 2008 umfassend durch ihren Sohn renoviert. Randnummer 3 Mit E-Mail vom 10.10.2012 beantragte sie die Übernahme der Kosten von noch durchzuführenden Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung durch eine Fachfirma. Unter Vorlage einer Auskunft eines Rechtsanwalts führte sie aus, dass die Schönheitsreparaturenklausel in ihrem Mietvertrag zwar unwirksam sei, dies bedeute jedoch im Umkehrschluss nicht, dass ihr Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig sei. Ihr könne man die Arbeiten als alleinstehende und schwer erkrankte Frau nicht zumuten (Bl. 195 VA). Randnummer 4 Mit Bescheid vom 27.11.2012 lehnte die Beklagte die Kostenübernahme ab. Die mietvertragliche Klausel sei unwirksam. Für die Klägerin bestehe während des Mietverhältnisses keine Verpflichtung, Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Der Erhalt der Wohnung für den mietgemäßen Gebrauch sei Sache des Vermieters. Eine sozialhilferechtliche Notwendigkeit bestehe nicht (Bl. 195/2 VA). Der dagegen eingelegte Widerspruch blieb erfolglos (Widerspruchsbescheid vom 16.9.2013, Bl. 195/5 VA). Randnummer 5 Dagegen hat die Klägerin am 9.10.2013 Klage zum Sozialgericht Stuttgart (SG) erhoben und ihr Begehren weiterverfolgt. Ihr Vermieter werde die Kosten nicht übernehmen. Eine sozialrechtliche Notwendigkeit bestehe für die über 4 Jahre zurückliegenden Schönheitsreparaturen allein schon durch die Würde des Menschen. Es könne nicht sein, dass Rentnerinnen wegen ihrer finanziellen Lage bis zum Lebensende keine Wohnungsrenovierungen durchführen könnten. Auch der von der Beklagten empfohlene Beitritt zum Mieterverein zur Unterstützung der Durchsetzung von Ansprüchen gegen den Vermieter biete keine Lösung, da sie weder den Mitgliedsbeitrag aufbringen könne noch eine Deckungszusage erteilt werden würde, nachdem das Problem schon bestehe. Es sei ihr nicht zumutbar, das Prozessrisiko für eine Zivilklage zu tragen. Randnummer 6 Das SG hat die Klage mit Gerichtsbescheid vom 28.4.2014 abgewiesen. Ein Anspruch der Klägerin auf Übernahme der Kosten der Renovierung durch den Beklagten komme nur im Rahmen des § 35 SGB XII in Betracht. Grundsätzlich könnten mietvertraglich vereinbarte Zuschläge für Schönheitsreparaturen unter die danach zu übernehmenden Kosten der Unterkunft fallen. Hier liege aber keine Konstellation vor, bei der mit der Miete von der Klägerin ein Kostenanteil für die Durchführung von Schönheitsreparaturen gefordert werde, noch habe der Vermieter sie zur Renovierung aufgefordert. Die Klägerin selbst wolle Schönheitsreparaturen durchführen lassen. Die Klägerin habe aber bisher weder eine Renovierungsbedürftigkeit noch einen konkreten Bedarf (Kostenvoranschläge) dargelegt. Bei einer solchen Konstellation könne gegenüber der Beklagten ein Anspruch nur in Betracht kommen, wenn nicht ein durchsetzbarer Anspruch der Klägerin gegen den Vermieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen bestehe. Ansonsten liege keine Hilfebedürftigkeit der Klägerin vor. Grundsätzlich obliege es dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Deshalb habe auch grundsätzlich der Vermieter die durch den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich gewordenen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Die Klägerin sei nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet worden, da die entsprechende Klausel unwirksam sei. Angesichts dieser klaren Rechtslage sei es der Klägerin auch zuzumuten, zunächst die Ansprüche gegenüber Ihrem Vermieter- notfalls zivilrechtlich - durchzusetzen (Hinweis auf LSG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 24.2.2010 - L 2 AS 288/09 -, juris Rn. 28). Randnummer 7 Gegen den der Klägerin am 3.5.2014 mit Postzustellungsurkunde zugestellten Gerichtsbescheid hat sie schriftlich am 28.5.2014 beim Landessozialgericht Baden-Württemberg Berufung eingelegt und ihr Vorbringen vertieft. Die Renovierungsbedürftigkeit und der sozialhilferechtliche Bedarf sei allein durch den Zeitablauf von über mehr als fünf Jahren belegt und müsse daher nicht gesondert bewiesen werden. Die Einholung von teils kostenpflichtigen Kostenvoranschlägen sei erst sinnvoll, wenn ein rechtskräftiges Urteil bzw. eine Kostenübernahme-Verpflichtung durch die Beklagte vorliege. Sie habe der Beklagten angeboten, etwaige Ansprüche gegen den Vermieter auf Schönheitsreparaturen schriftlich abzutreten, so dass die Beklagte die vorverauslagten Schönheitsreparaturkosten vom Vermieter wieder einklagen könne. Für Schönheitsreparaturen seien keine Ansparungsmöglichkeiten im Regelsatz vorgesehen. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 den Gerichtsbescheid des Sozialgerichts Stuttgart vom 28. April 2014 sowie den Bescheid der Beklagten vom 27. November 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. September 2013 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, die Kosten der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung zu übernehmen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 12 Sie hält den angefochtenen Gerichtsbescheid für zutreffend. Randnummer 13 Die Klägerin hat nach Aufforderung per E-Mail eine Seite mit Aufnahmen übersandt, die die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung belegen sollen (vgl. Bl. 72 LSG Akte). Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die beigezogenen Verwaltungsakten der Beklagten sowie die Prozessakten beider Rechtszüge Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Randnummer 16 Die gem. §§ 143, 144 Abs. 1 SGG statthafte Berufung ist zulässig; sie ist unter Beachtung der maßgeblichen Form- und Fristvorschriften (§ 151 Abs. 1 SGG) eingelegt worden. Die Berufung ist jedoch unbegründet. Das SG hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Übernahme der Kosten für die von ihr gewünschte Schönheitsrenovierung in ihrer Wohnung. Randnummer 17 Gegen den diese Kostenübernahme ablehnenden Bescheid der Beklagten vom 27.11.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16.9.2013 geht die Klägerin zulässig mit der kombinierten Anfechtungs- und Leistungsklage nach § 54 Abs. 4 SGG vor. Randnummer 18 Das SG hat mit zutreffender Begründung unter Darlegung der zutreffenden Rechtsnormen sowie unter Hinweis auf die einschlägige Rechtsprechung zu Recht entschieden, dass die Klägerin keinen Anspruch gegen die Beklagte auf die Kostenübernahme hat, weil sie durch den Mietvertrag mit starrer Fristenregelung nicht wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, diese der Vermieter von ihr auch nicht fordert und ihr Wunsch allein keinen sozialhilferechtlichen Bedarf gegen den Beklagten begründet. Der Senat sieht deshalb zur Vermeidung von Wiederholungen von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe ab und weist die Berufung aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung als unbegründet zurück (§ 153 Abs. 2 SGG). Randnummer 19 Lediglich ergänzend wird ausgeführt, dass die Klägerin irrt, wenn sie meint, dass Schönheitsreparaturen von allen Mietern nach spätestens 4 Jahren gefordert würden. Wie das SG zutreffend ausgeführt hat, ist eine solche starre Fristenregelung in einem Mietvertrag nach der Rechtsprechung des BGH gerade unwirksam (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586, 2587, in juris). Die Ausnahme, die der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässt, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (vgl. BGH Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416, in juris; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 - NJW 2006, 3778, in juris Rn. 17 und vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - NJW 2007, 3632, in juris Rn. 12), ist im Mietvertrag der Klägerin nicht vorgesehen. Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 - NJW 2006, 1728, in juris Rn. 11 und vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05 - WuM 2007, 260, 261, in juris Rn. 14). So liegt der Fall hier. Das heißt, dass § 7 ihres Mietvertrages unwirksam ist und die Klägerin nicht zur Durchführung von irgendwelchen Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Daraus folgt, dass es bei der gesetzlichen Regelung bleibt, weil diese nicht wirksam abbedungen wurde (vgl. auch Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 22. Juli 2010 – L 7 AS 60/09 –, juris Rn. 35 ff). Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegt dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (BGH, Urteil vom 12. März 2014 – XII ZR 108/13 –, juris Rn. 19). Darunter ist auch die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verstehen, wenn sie - unabhängig von einem Fristenplan - nach dem Zustand der Wohnung erforderlich sind. Dies ist eine Tatfrage. Der Anspruch setzt voraus, dass ein vertragswidriger Zustand vorliegt, was der Mieter im Einzelnen darzulegen hat (K. Lützenkirchen in: Erman BGB, Kommentar, § 535 BGB). Die Pflicht ihres Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Klägerin hängt demnach allein davon ab, ob der Zustand der Wohnung tatsächlich diese erforderlich macht, was der Senat aus den vorgelegten Bildern nicht zu erkennen vermag. Sollte der Vermieter die Schönheitsrenovierung verweigern, ist die Klägerin auf die Durchsetzung ihrer Ansprüche aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB im Zivilrechtsweg zu verweisen. Das Risiko, ob ihre Einschätzung hinsichtlich des Zustands der Wohnung und der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen geteilt wird, ist nicht im Rahmen der Sozialhilfe von der Beklagten zu übernehmen. Zwar beruft sich die Beklagte hier zur Ablehnung des Anspruchs der Klägerin auf die Unwirksamkeit bestimmter Regelungen im Mietvertrag, was unter gewissen anderen Vorzeichen die Pflicht auslösen kann, den Mieter auch in die Lage zu versetzen, seine Rechte gegenüber dem Vermieter durchzusetzen (BSG, Urteil vom 22. September 2009 - B 4 AS 8/09 = SozR4-4200 § 22 Nr 24, in juris Rn. 23 mwN). Dies gilt aber nur für den Fall, dass auf einer unwirksamen Vereinbarung beruhende Forderungen des Vermieters abzuwehren sind (vgl für die Kosten der Auszugsrenovierung: BSG, Urteil vom 24. November 2011 – B 14 AS 15/11 R –, SozR 4-4200 § 22 Nr 53, in juris Rn. 17), was vorliegend aber nicht der Fall ist, nachdem der Vermieter die Klägerin nicht in Anspruch nimmt. Randnummer 20 Ebenso gibt es auch keinen Anspruch gegen die Beklagte, wonach diese verpflichtet wäre, gegen Abtretung der Forderung gegen den Vermieter die Renovierungskosten vorzustrecken. Randnummer 21 Die Nichtdurchführung von fälligen Schönheitsreparaturen stellt einen Mangel der Mietsache dar. Bei Weigerung zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen kommt daher auch ein Anspruch auf Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB in Betracht. Ebenso kann der Vermieter bei Verweigerung fälliger Schönheitsreparaturen zur Vorschusszahlung gem. § 536a Abs. 2, § 242 BGB verpflichtet sein (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04. Oktober 2013 – 65 S 190/12 –, juris; LG Berlin, Urteil vom 27. August 2010 – 65 S 440/09 –, juris). Randnummer 22 Sofern die Klägerin die mögliche Kostentragungspflicht in einem Zivilprozess scheut, kann sie auch schon vor Erhebung der Klage einen Antrag auf Prozesskostenhilfe stellen, um die Erfolgs-aussichten einer Klage vorab einschätzen zu lassen. Eine Pflicht des Beklagten, sie von diesen Risiken freizustellen, gibt es im vorliegenden Fall jedoch nicht. Randnummer 23 Die Kostenentscheidung beruht auf § 193 SGG. Randnummer 24 Gründe für die Zulassung der Revision nach § 160 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 SGG liegen nicht vor. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001206491 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Stuttgart 13. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 09.02.2026 Aktenzeichen: 13 S 67/25 ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2026:0209.13S67.25.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 BGB, § 535 BGB, § 539 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht Orientierungssatz Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.(Rn.10) Sonstiger Orientierungssatz Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Gericht teilt mit, dass die Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden ist. Verfahrensgang vorgehend AG Esslingen, 28. November 2025, 8 C 1379/24 Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Esslingen vom 28.11.2025, Az. 8 C 1379/24, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für die Berufungsinstanz auf 7.510,00 EUR festzusetzen. 3. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Gründe Randnummer 1 Der Hinweis beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. I. Randnummer 2 Die Kammer ist einstimmig der Auffassung, dass die Berufung der Klägerin offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. 1. Randnummer 3 Eine Berufung ist offensichtlich aussichtslos, wenn für jeden Sachkundigen ohne längere Nachprüfung erkennbar ist, dass die vorgebrachten Berufungsgründe das angefochtene Urteil nicht zu Fall bringen können. Entscheidend ist, dass die Kammer die durch die Berufung aufgeworfenen Tatfragen nicht nur einstimmig, sondern auch zweifelsfrei beantworten kann und sich von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung keine neuen Erkenntnisse verspricht. 2. Randnummer 4 Nach diesem Maßstab hat die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Randnummer 5 Das angegriffene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei erkannt, dass der Klägerin die von ihr geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, zu einem abweichenden Ergebnis zu gelangen. Die von der Klägerin neu angebotenen Beweise sind unerheblich, sodass es auf die Frage ihrer Zulassung nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht ankommt. Randnummer 6 Soweit die Klägerin ihre Klage in der Berufungsinstanz erweitert, verliert die Klageerweiterung bei einer Zurückweisung nach § 522 ZPO ihre Wirkung und bedarf daher keiner Entscheidung. a) Randnummer 7 Entgegen der Auffassung der Berufungsbegründung lassen sich die weiterverfolgten Ansprüche nicht auf einen Schadensersatzanspruch wegen culpa in contrahendo nach §§ 535, 280 Abs. 1 bzw. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB stützen. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die Klägerin mit den in der Berufungsinstanz neu angebotenen Beweismitteln darzulegen versucht – die Beklagten bereits bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags am 24.11.2022 eine Veräußerung der Wohnung beabsichtigten oder nicht. Denn selbst bei Unterstellung einer solchen Verkaufsabsicht bestünde kein Anspruch der Klägerin. Randnummer 8 In der unterlassenen Offenbarung einer etwaigen bei Abschluss des Mietvertrags bereits bestehenden Verkaufsabsicht liegt nach Auffassung der Kammer keine Pflichtverletzung. Randnummer 9 Zwar entspricht es ständiger höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der Vermieter, der entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, einen Mieter bei einer Vermietung der Wohnung auf unbestimmte Zeit über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13.04. und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2 bzw. 3; Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, juris Rn. 12; Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris). Lange Zeit ungeklärt war hingegen, inwieweit bereits ein lediglich möglicher Eigenbedarf aufklärungsbedürftig ist (ausdrücklich offen gelassen etwa in BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2). Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof hierzu klargestellt, dass ein Vermieter weder verpflichtet ist, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs zu unterrichten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris Rn. 17-26, 38; s. auch Fleindl, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Aufl., § 65 Rn. 92 ff., 94; Siegmund, in: Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 71; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rn. 123 ff., Rn. 126). Randnummer 10 Aus Sicht der Kammer stellt eine zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestehende Verkaufsabsicht des Vermieters einen derartigen bloßen Anhaltspunkt für einen nur möglichen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie nach dem Vortrag der Klägerin im Streitfall – die Wohnung mehreren potentiellen Kaufinteressenten angeboten worden sein soll und sich die Verkaufsabsicht noch nicht auf einen bestimmten Käufer konkretisiert hatte. In einem solchen Stadium ist weder absehbar, ob und wann es überhaupt zu einem Verkauf kommt, noch ob der Erwerb gegebenenfalls mit einer beabsichtigten Eigennutzung verbunden sein wird. Vor diesem Hintergrund besteht keine Pflicht des Vermieters zur ungefragten Offenbarung eines etwaigen Verkaufsinteresses. Dass die Beklagten von sich aus oder auf Nachfrage vorsätzlich unrichtige Angaben über ihnen bekannte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebliche Tatsachen gemacht hätten, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Randnummer 11 Soweit sowohl das Amtsgericht als auch die Berufungsklägerin von einer Offenbarungspflicht hinsichtlich eines Verkaufsinteresses ausgehen und hierzu auf die Kommentierung von V. Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2024, Vor § 535 Rn. 109 verweisen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. An der genannten Stelle wird lediglich ausgeführt, eine Haftung des Vermieters aus culpa in contrahendo komme in Betracht, wenn dieser bei dem Mieter den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erwecke, anschließend aber das Haus verkaufe. Derartige Anhaltspunkte für das Erwecken eines solchen Eindrucks sind zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorliegend weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auch die in der Kommentierung angeführten Fundstellen rechtfertigen keine andere Bewertung. In dem dort genannten Verfahren VIII ZR 180/09 hat der Bundesgerichtshof die Frage einer Offenbarungspflicht bei lediglich möglichem Eigenbedarf ausdrücklich offengelassen (s.o.). Demgegenüber lag dem ebenfalls zitierten Urteil des OLG Hamm ein Sachverhalt zugrunde, in dem die Vermieterseite auf eine ausdrückliche Nachfrage der Mieter eine bestehende Verkaufsabsicht verneint und dadurch gerade den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt hatte (OLG Hamm, Urteil vom 16.02.1978 – 4 U 312/77, juris Rn. 8, 10). b) Randnummer 12 Auch ein Anspruch aus § 826 BGB kommt nicht in Betracht. Nachdem eine Pflicht der Vermieter zur ungefragten Offenbarung der Verkaufsabsicht nicht bestand (s.o.), ist der unterlassene Hinweis auch nicht als sittenwidrig zu beurteilen. c) Randnummer 13 Im Ergebnis zu Recht verneint das Amtsgericht auch weitergehende Ansprüche der Klägerin wegen der an der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführten Renovierungsarbeiten. aa) Randnummer 14 Ein Anspruch gegen die Beklagten ergibt sich weder aus § 1 BauKZuschG noch aus § 547 Abs. 1 BGB. Dabei kann offenbleiben, ob sich ein etwaiger Anspruch gegen den ursprünglichen Vermieter oder gemäß § 566 BGB gegen den Erwerber richten würde (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.1966 – VIII ZR 169/64, juris). Denn beide Anspruchsgrundlagen setzen voraus, dass der Mieter sich zur Vornahme der in Rede stehenden Investitionen in die Mietsache vertraglich verpflichtet hat (Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 9, 24; § 547 BGB Rn. 9). Eine derartige Verpflichtung ist im Streitfall jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. bb) Randnummer 15 Ein Anspruch gegen die Beklagten lässt sich auch nicht aus einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 539 Abs. 1, 683 Satz 1, 677, 670 BGB herleiten. Bereits ein hinreichender Tatsachenvortrag zum Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens fehlt. Allein der Umstand, dass durch die Maßnahmen der Klägerin der Wert des Eigentums des Vermieters erhöht worden sein mag, genügt hierfür nicht. Bei einem objektiv eigenen Geschäft muss der Wille, auch für einen anderen zu handeln, vielmehr nach außen hinreichend deutlich hervortreten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 19). Randnummer 16 Unabhängig davon dürfte ein etwaiger auf berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gestützter Anspruch nach § 566 BGB jedenfalls nur noch gegenüber dem Erwerber und nicht mehr gegenüber den Beklagten bestehen (vgl. Lehmann-Richter, aaO, § 539 BGB Rn. 2). cc) Randnummer 17 Im Verhältnis zu den Beklagten kann sich die Klägerin schließlich auch nicht auf einen bereicherungsrechtlichen Anspruch nach §§ 951, 946, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB stützen. Ein solcher Anspruch käme – selbst bei Vorliegen seiner übrigen Voraussetzungen – allenfalls gegenüber dem Erwerber oder gegebenenfalls gegenüber dem Vermieter im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache in Betracht, nicht jedoch gegenüber den Beklagten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 30; BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07, juris Rn. 8–10). d) Randnummer 18 Soweit die Klägerin in der ersten Instanz eine Zahlung von 5.500 EUR geltend gemacht hat und in zweiter Instanz nunmehr eine Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 7.510 EUR verlangt, handelt es sich um eine Klageerweiterung, deren Zulässigkeit anhand von § 533 ZPO zu beurteilen wäre. Randnummer 19 Im Falle einer Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 BGB verliert die Klageerweiterung indes ihre Wirkung, sodass eine Entscheidung darüber entbehrlich wird (BGH, Beschlüsse vom 06.11.2014 – IX ZR 204/13, juris Rn. 2 und vom 10.06.2015 – IV ZR 366/14, juris; Göertz, in: Anders/Gehle, ZPO, 84. Aufl., § 522 Rn. 46). II. Randnummer 20 Auch die weiteren für die Zurückweisung der Berufung im Beschlussverfahren erforderlichen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegen vor. Randnummer 21 Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung der Kammer ist nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO). Die Kammer hält eine mündliche Verhandlung auch nicht für geboten (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO). III. Randnummer 22 Die Kammer regt an, dass die Klägerin eine Rücknahme der Berufung in Erwägung zieht, und weist darauf hin, dass bei einer Rücknahme nur 2,0 statt 4,0 Gerichtsgebühren anfallen (Ziff. 1222 Nr. 1 KV GKG). Sonstiger Langtext Die Berufung wurde auf diesen Beschluss hin zurückgenommen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001633833 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 251/14 vom 17. März 2015 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 17. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger durch einstimmi- gen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Das Beru- fungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, wie sich eine mangelhafte Ausführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen durch den Mieter auf seinen Anspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands durch den Vermieter auswirke. Diese Frage ist we- der von grundsätzlicher Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Es ist nicht ersichtlich, dass zu dieser Frage ein Meinungsstreit unter den Instanzgerichten besteht oder sie auch nur in der Literatur unterschiedlich beantwortet wird; auch das Berufungsgericht zieht eine andere als die von ihm vertretene rechtliche Beurteilung nicht in Betracht. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die - wohl auf den Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB, Verbot widersprüchlichen Verhaltens) gestützte - tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wo- nach es den Klägern, die in ihrer Wohnung Schönheitsreparaturen in der An- nahme einer eigenen Verpflichtung vorgenommen haben, verwehrt ist, die Er- 1 2 - 3 - forderlichkeit erneuter Schönheitsreparaturen darauf zu stützen, dass die von ihnen selbst ausgeführten Arbeiten kleinere handwerkliche Mängel (erkennbare Nahtstellen der Tapeten, teilweise vorhandene "Tropfnasen" beim Anstrich von Heizkörpern und Türen etc.) aufweisen, ist aus Rechtsgründen nicht zu bean- standen. Das Gleiche gilt für die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, das sich hinsichtlich der Beurteilung, ob die Schönheitsreparaturen wegen altersbe- dingter Abnutzung der Dekoration erforderlich waren, der Einschätzung ange- schlossen hat, die das Amtsgericht in einer umfangreichen und detailliert proto- kollierten Einnahme des Augenscheins gewonnen hatte. Entgegen der Auffas- sung der Revision war das Berufungsgericht nicht gehalten, ein Sachverständi- gengutachten dazu einzuholen, ob die Schönheitsreparaturen wegen Abnut- zung der Dekoration erforderlich waren. Diese - aufgrund der allgemeinen Le- benserfahrung zu beurteilende - Frage konnte durch die Einnahme des Augen- scheins, wie vom Amtsgericht vorgenommen, geklärt werden. Die insoweit vom Amtsgericht gewonnenen Erkenntnisse waren ferner - entgegen der Auffassung der Revision - nicht deshalb unverwertbar, weil bei Einnahme des Augen- scheins (ausweislich des Sitzungsprotokolls am 24. Januar 2014 um 13.30 Uhr) entsprechend der Jahreszeit trübe Lichtverhältnisse herrschten und die Anstri- che an Decken und Wänden deshalb offenbar in gelblichem Licht künstlicher Beleuchtung inspiziert werden mussten. - 4 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Lüneburg, Entscheidung vom 13.02.2014 - 12 C 411/13 - LG Lüneburg, Entscheidung vom 20.08.2014 - 6 S 38/14 - 3

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 18.12.2012 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 316 S 59/12 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2012:1218.316S59.12.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 5 Abs 5 BauO HA, § 535 S 2 BGB, § 536 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete: Mieteranspruch auf Benutzung eines Privatwegs Leitsatz 1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Gewährung von Zufahrt zum Mietobjekt über einen Privatweg, wenn dieser eine Feuerwehrzufahrt ist.(Rn.21) 2. Nur in Sonderfällen (Umzug; größere Anlieferungen) kommen Ausnahmen in Betracht.(Rn.27) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg, 7. Juni 2012, 40a C 84/11 Tenor 1. Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 07.06.2012 (Az. 40 a C 84/11) wird abgeändert und die Klage abgewiesen. 2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten € 345,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jeweils auf € 57,50 ab. 4.11.2010, 06.12.2010, 06.01.2011, 04.02.2011, 04.03.2011 sowie 05.04.2011 zu zahlen. 3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Gewährung der ungehinderten Zufahrt zu einer Privatstraße neben dem Haus, in der sich die von ihr angemietete Wohnung befindet, sowie Minderung der Miete in Höhe von10 % aufgrund Nichtgewährung der Zufahrt. Der Beklagte verlangt widerklagend die Zahlung von aus seiner Sicht zu Unrecht geminderter Miete. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Gestattung der ungehinderten Nutzung des streitgegenständlichen Privatwegs zur Be- und Entladung sowie - auf der Grundlage eines Minderungsrechts von 5 % - zur Zahlung von € 152,77 sowie von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es die Klägerin zur Zahlung der einbehaltenen, über ein Minderungsrecht von 5 % hinausgehenden Miete verurteilt und die Widerklage im Übrigen abgewiesen. Randnummer 3 Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf ungehinderte Zufahrt zu der Privatstraße aus § 535 BGB zu, da es zur vertragsgemäßen Benutzung der Mietwohnung gehöre, zum Zwecke des Be- und Entladens so weit wie möglich an das Haus heranzufahren. Es beinträchtige den Mietgebrauch, wenn Einkäufe und andere Gegenstände über einen Weg von 50 m Länge vom Mittelweg zum Hauseingang transportiert werden müssen. Dem Beklagten stehe kein Recht zur Hinderung der Zufahrt zu. Die Durchfahrt für Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge werde nicht behindert, da die Klägerin ihren Pkw im Falle einer Notsituation sofort von der Privatstraße entfernen würde, um eine Zufahrt für Rettungsfahrzeuge zu ermöglichen. Randnummer 4 Die Nichtgewährung der Zufahrt rechtfertige ein Minderungsrechts der Klägerin von 5 %, so dass sie in dieser Höhe zu viel gezahlte Miete zurückverlangen könne. Aufgrund dieses Minderungsrechts stehe dem Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der von der Klägerin darüber hinaus einbehaltenen Miete zu. Randnummer 5 Der Beklagte vertritt in der Berufungsbegründung die Auffassung, es gehöre nicht zur vertragsgemäßen Benutzung einer Mietwohnung, so nah wie möglich an das Haus, in dem sich die Mietwohnung befinde, heranfahren zu können. Zudem sei die Feuerwehrzufahrt sei gemäß § 5 Abs. 5 HBauO freizuhalten. Eine den Mietern bewilligte, ungehinderte Zufahrt zu dem Privatweg behindere die Zufahrt von Rettungsfahrzeugen. Es sei nicht gewährleistet, dass dort abgestellte Fahrzeuge dort nur wenige Minuten parkten. Vielmehr bestehe bei 70 Anwohnern die Gefahr des Missbrauchs der Haltegelegenheit. Randnummer 6 Darüber hinaus sei ein Anspruch auf Zufahrtgewährung jedenfalls verjährt, da die Klägerin bereits 1999 bemängelt habe, dass die Nutzung des Privatweges eingeschränkt oder aufgehoben werde; jedenfalls seit 2001 sei eine Zufahrt nicht mehr gestattet gewesen. Seither sei die Zufahrt mit einem Kipppfosten mit Schloss versehen, zu welchem nur der Hausmeister einen Schlüssel habe. Randnummer 7 Der Beklagte und Berufungskläger beantragt, Randnummer 8 1. die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg vom 07.06.2012 zum Az.: 40a C 84/11 abzuweisen; Randnummer 9 2. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten über bereits titulierte € 173,82 hinaus, weitere €171,18 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten auf jeweils € 28,53 ab 04.11., 06.12.2010 und ab 06.01., 04.02., 04.03. sowie 05.04.2011 zu zahlen. Randnummer 10 Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt, Randnummer 11 1. die Berufung zurückzuweisen, Randnummer 12 2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin über die erstinstanzlich ausgeurteilten € 152,77 hinaus weitere € 152,77 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf € 287,50 ab dem 16.02.2012 und auf € 16,56 ab dem 16.02.2012 zu zahlen; Randnummer 13 3. festzustellen, dass die Bruttomiete für die von der Klägerin im Hause des Beklagten, M., Haus …, EG r. bewohnte Wohnung ab November 2012 über erstinstanzlich zuerkannte 5 % um weitere 5 % , insgesamt also um 10 %, und zwar vom 1.11.2010 bis 31.05.2011 über erstinstanzlich zu erkannte €28,53 hinaus um insgesamt € 57,50 monatlich und seit dem 01.06.2011 über erstinstanzlich anerkannte € 33,53 monatlich um insgesamt € 67,05 monatlich gemindert ist, bis die ungehinderte Nutzung des Privatwegs gemäß Klageantrag zu 2) der Klägerin ermöglicht worden ist; Randnummer 14 4. den Beklagten zu verurteilen, vorgerichtliche Anwaltskosten der Klägerin über erstinstanzlich ausgeurteilte €124,36 hinaus in Höhe von € 359,50 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 04.04.2011 zu zahlen. Randnummer 15 Im Rahmen der Berufungserwiderung und Anschlussberufung äußert die Klägerin die Auffassung, es bestehe die Verpflichtung des Vermieters, freien Zugang zum Mietobjekt zu gewährleisten; davon umfasst sei auch die Zufahrt mit dem Kfz zum Be- und Entladen in zumutbarer Weise. Es habe vor und nach Abschluss des Mietvertrags mit der Klägerin eine jahrzehntelange Übung der Gewährung ungehinderter Zufahrt zur Privatstraße gegeben, die vermieterseitig toleriert und teilweise auch gefördert worden sei. Diese habe nunmehr Vertragsqualität und könne nicht einseitig widerrufen werden. Randnummer 16 Feuerpolizeiliche Gründe könnten der Nutzung nicht entgegenstehen, da der Beklagte auch das Abstellen eines Bauschuttcontainers über mehrere Wochen und das Parken von Handwerkern gestattet habe. Im Übrigen sei es in den vergangenen Jahrzehnten im Hinblick auf die Eigenschaft der Privatstraße als Rettungsweg zu keiner auch nur annähernd problematischen Situation gekommen; die Feuerwehr selbst habe gegen die Nutzung wie der beantragten keine Einwände. Randnummer 17 Aufgrund der Nichtgewährung der Zufahrt sei eine Minderung von 10 % gerechtfertigt, da die Klägerin durch die Versagung der Zufahrt aufgrund ihrer gesundheitlichen Probleme erheblich beeinträchtigt sei. Randnummer 18 Zudem führt sie in dem nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten Stellungnahme, welche dem Schriftsatz der Klägerseite vom 11.12.2012 beigefügt war, aus, dass die HBauO auf das streitgegenständliche Mietobjekt aufgrund seiner Erbauung im Jahr 1875 gemäß § 83 HBauO nicht anwendbar sei. Dass ein behördlicher Bescheid gemäß § 76 Abs. 3 HBauO vorliege, der den Privatweg zur Feuerwehrzufahrt erkläre und die Einhaltung von § 5 Abs. 5 BauO gebiete, habe der Beklagte nicht vorgetragen. Entscheidungsgründe Randnummer 19 Auf die Berufung ist das amtsgerichtliche Urteil aufzuheben, da die Klage zulässig, aber unbegründet ist. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Gewährung von Zufahrt zu der Privatstraße nicht zu. Aufgrund dessen fehlt es auch an einem Minderungsrecht der Klägerin. A) Randnummer 20 Ein Anspruch auf Zufahrtsgewährung folgt nicht aus § 535 S. 2 BGB. Randnummer 21 Zwar ist grundsätzlich anerkannt, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Zugang zum Mietobjekt zu gewährleisten (Schmidt-Futterer, MietR, 10. Aufl., § 535 Rn. 26). Diese Pflicht erstreckt sich auch darauf, dem Mieter die Zufahrt über einen Zuweg zum Wohnhaus zum Zwecke des Be- und Entladens zu ermöglichen, soweit der Zuweg zum Befahren mit Kraftfahrzeugen bestimmt und geeignet ist (LG Lübeck, NJW-RR 1990, 1353, AG Hamburg, WM 1996, 534). Dies trifft auf den streitgegenständlichen Privatweg zu, wie die Fotos, Anlage B 2, Bl 35 -37, zeigen. Eine Pflicht zur Zufahrtsgewährung scheitert im vorliegenden Fall aber daran, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Privatweg um eine Feuerwehrzufahrt handelt. Denn die Pflicht des Vermieters zur Zugangsgewährung besteht nur im Rahmen der geltenden Gesetze. Gemäß § 5 Abs. 5 HBauO sind „Zu- und Durchfahrten, Aufstellflächen und Bewegungsflächen für die Feuerwehrfahrzeuge als solche zu kennzeichnen und ständig freizuhalten". Aufgrund dieser Vorschrift trifft den Beklagten als Miteigentümer der Privatstraße die Pflicht zur Freihaltung derselben. Im Falle eines Verstoßes gegen diese Vorschrift durch einen Mieter und eine dadurch bedingt verspätete Durchfahrt eines Rettungsfahrzeugs mit negativen Folgen für den Rettungsbedürftigen hätte der Beklagte gemäß § 823 Abs. 2 iVm § 5 HBauO für den entstandenen Schaden einzustehen. Das Gericht geht davon aus, dass der Privatweg durch behördliche Anordnung zur Feuerwehrzufahrt bestimmt wurde. Soweit die Beklagte dies im Rahmen ihrer dem Schriftsatz vom 11.12.2012 beigefügten Stellungnahme bestreitet, handelt es sich um ein verspätetes Angriffsmittel gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO. Denn ein Bestreiten wäre ohne weiteres im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens möglich gewesen. Als Indizien für eine entsprechende behördliche Widmung sprechen zudem aber auch das Anbringen des Feuerwehrzufahrt-Schildes sowie das von der Klägerin als Anlage K 3 vorgelegte Schreiben vom 26.04.2010, in welchem von einer behördlichen Anordnung als Feuerwehrzufahrt die Rede ist. Randnummer 22 Dass der Beklagte möglicherweise das Parken von Handwerksfahrzeugen oder das Abstellen von Bauschuttcontainern erlaubt, steht der Widmung als Feuerwehrzufahrt und einer entsprechenden Freihalteverpflichtung des Beklagten nicht entgegen, sondern erfolgt auf eigenes Risiko. Randnummer 23 Der Vortrag der Klägerin, die Feuerwehr selbst habe gegen ein Parken auf dem Privatweg keine Einwände, ist unsubstantiiert. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, aus welchen Gründen ein Abstellen von Fahrzeugen auf dem Privatweg für die Nutzung desselben als Feuerwehrzufahrt unproblematisch sein soll. Es fehlt an Vortrag dazu, wie die Zufahrt von Feuerwehrfahrzeugen in einem solchen Fall möglich sein soll. Eine Zufahrt von der anderen Seite, der H. Straße, scheidet aufgrund des dort befindlichen niedrigen Torbogens (Anlage B 2, Foto 5) jedenfalls unstreitig aus. Randnummer 24 Aufgrund dessen besteht im vorliegenden Fall keine mietvertragliche Pflicht des Beklagten zur Zufahrtsgewährung. B) Randnummer 25 Ein entsprechender Anspruch der Klägerin folgt auch nicht aus Gewohnheitsrecht oder dem aus § 242 BGB folgenden Verbot widersprüchlichen Verhaltens. Die Klägerin hat nicht substantiiert vorgetragen, dass ihr bis zum Anbringen des neuen Schlosses im Jahr 2010 eine uneingeschränkte Nutzung der Zufahrt gestattet war. Diesbezüglich müsste sie darlegen und beweisen, dass ihr Schlüssel zum Öffnen der Schranke bzw. des Kipppfosten von Seiten der Hausverwaltung überlassen worden sind. Dies wäre erforderlich, um einen vom Beklagten geschaffenen Vertrauenstatbestand zu begründen. Dass den Mietern ein Befahren rein faktisch möglich war -möglicherweise durch Öffnen der Schranke mit nachgemachten Schlüsseln -dürfte zur Begründung eines Vertrauenstatbestandes nicht ausreichen. Das Schreiben des Beklagten vom 10.08.1999 an seinen damaligen Bevollmächtigten (Anlage B 6, Bl. 87 dA) deutet darauf hin, dass sich die Mieter von dem Schlüssel des Hausmeisters unberechtigterweise Kopien erstellt haben. Randnummer 26 Selbst wenn der Klägerin Schlüssel überlassen worden wären, erscheint die Begründung eines Vertrauenstatbestands zweifelhaft. Denn aus dem von der Klägerin selbst vorgelegten Rundschreiben des Beklagten vom 13.07.1999 (Anlage K 9, Bl. 76 dA) folgt, dass es eine -wie auch immer geartete - Zufahrtmöglichkeit für die Mieter zwar einmal gegeben hat, aber ausdrücklich klargestellt wird, "daß grundsätzlich kein Anspruch hierauf besteht, auch nicht für eine Be- und Entladung". Randnummer 27 Einen Anspruch auf Gewährung uneingeschränkter Zufahrt besteht daher nicht. Eingeschränkte Zufahrtsmöglichkeiten sind für die Mieter dagegen gegeben. Es besteht die Möglichkeit, einen Ausnahmeantrag (Vordruck gemäß Anlage B 3, Bl. 38 d.A.) zu stellen und für den Fall einer "größeren Anlieferung/Abtransports/Umzugs" die Feuerwehrzufahrt zu nutzen. C) Randnummer 28 Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete scheidet mangels Minderungsrechts aus. D) Randnummer 29 Dem Beklagten steht dagegen mangels Minderungsrechts der widerklagend geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der vollständigen Miete aus § 535 S. 2 BGB zu. Aufgrund dessen ist die Klägerin zur Zahlung der für die Monate November 2010 bis April 2011 zu Unrecht einbehaltenen Miete verpflichtet. E) Randnummer 30 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 20.10.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 5 S 12/14 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2014:1020.5S12.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 573a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummietvertragsrecht: Kündigungsmöglichkeit bei mietvertraglich vereinbartem Ausschluß von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung Orientierungssatz Eine mietvertragliche Individualabrede, wonach Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung ausgeschlossen sind, schließt regelmäßig auch ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach § 573a BGB aus. Liegt eine solche Abrede vor, beschränkt sich die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters auf Fälle von Verletzung vertraglicher Pflichten seitens des Mieters (Anschluss BGH, 16. Oktober 2013, VIII ZR 57/13, NZM 2013,824).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 28. Februar 2014, 26 C 423/13 Tenor 1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 28.02.2014, Az. 26 C 423/13, wird zurückgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.615,68 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger begehren als Vermieter von den Beklagten als Mieter die Räumung und Herausgabe einer Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens W. Straße … in H.. Randnummer 2 Die Kläger erwarben dieses Anwesen mit einem Kaufvertrag vom 19.07.2011. Die Eigentumsumschreibung ist am 10.05.2012 erfolgt. Randnummer 3 Die Beklagten schlossen mit der Rechtsvorgängerin der Kläger einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten, wofür ein vorgedrucktes Formular verwendet wurde. Dieses enthält in § 2 Satz 2 eine Regelung zum Ausschluss von „Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen“. Außerdem sollte das Mietverhältnis „auch bei Eignerwechsel“ auf unbestimmte Zeit laufen. Im Übrigen sollten sich nach dem Wortlaut von § 2 des Mietvertrages die Kündigungsvoraussetzungen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen in §§ 17-23 des Mietvertrages richten. Die in § 2 enthaltene Klausel wurde durch die Rechtsvorgängerin der Kläger handschriftlich ausgefüllt und abgeändert. Zwischen Satz 1 und Satz 2 wurde die Textstelle "auch bei Eignerwechsel" eingefügt. In Satz 2 wurde der Passus "für … Jahr (e)" durchgestrichen. In § 17 Nr. 2 des Mietvertrages ist dem Vermieter ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass er die Räume als Wohnung für sich oder für Angehörige seines Haushalts oder für seine Familienangehörigen wegen bisheriger unzureichender Unterbringung benötigt oder sonst ein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes nachweist. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf das amtsgerichtliche Urteil vom 28.02.2014 und die bei den Akten befindliche Kopie der Mietvertragsurkunde (Anlage K 1, AS. 19 - 33) Bezug genommen. Randnummer 4 Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 30.11.2012 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Kündigung wurde auf § 573a BGB und hilfsweise auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt. Randnummer 5 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 6 Das Mietvertragsformular sei von den Beklagten der Rechtsvorgängerin der Kläger gestellt worden. Diese hätten versucht, ihr den Vertrag zu diktieren. Sie hätten ein erhebliches Interesse daran gehabt, der Situation einer Eigenbedarfskündigung, die sie gerade hinter sich gehabt hätten, nicht nochmals ausgesetzt zu sein. Das schriftliche Mietvertragsformular sei nicht schon im Jahre 2002, sondern erst lange Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses ausgefüllt und unterzeichnet worden. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei hierbei zurückdatiert worden. Randnummer 7 Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass § 2 des Mietvertrages unwirksam sei, weil die Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung sei, die die Kläger unangemessen benachteilige. Auch schließe § 2 des Mietvertrages die Kündigung nach § 573a BGB nicht aus. Die Rechtsvorgängerin der Kläger, die unstreitig Juristin war, hätte, wenn ein derartiger Ausschluss beabsichtigt gewesen wäre, dies ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen. Die §§ 2 und 17 des Mietvertrages widersprächen einander und seien daher insgesamt unwirksam. Randnummer 8 Die Kläger haben beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkone und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 10 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Kläger von der Rechtsanwaltsgebührenforderung des Klägervertreters Rechtsanwalt H. für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 11 Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Randnummer 12 Sie haben vorgetragen: Randnummer 13 Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe gewollt, dass die Beklagten bei ihr einziehen und sich im Alter um sie kümmern sollten. Hierfür habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten dauerhaft ermöglichen wollen, in der streitgegenständlichen Wohnung leben zu können. Aus diesem Grunde habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten das Mietvertragsformular vorgelegt. Das Anwesen, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befinde, habe insgesamt 4 Wohnungen. Die Beklagten sind daher der Ansicht, das unter anderem deswegen die Kündigung nach § 573a BGB nicht möglich sei. Außerdem sei § 2 des Mietvertrages eine Individualvereinbarung, durch die sowohl die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. § 2 des Mietvertrages habe vor § 17 des Mietvertrages Vorrang, so dass die vertraglichen Vereinbarungen nicht wegen einer angeblichen Widersprüchlichkeit unwirksam seien. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass Kündigungen nach § 573a BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang habe, wirksam ausgeschlossen seien. § 2 S. 2 des Mietvertrages stelle keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Da handschriftliche Änderungen vorgenommen worden seien, sei dies ein Indiz gegen den Formularcharakter. Zwar könnten auch ergänzungs- oder ausfüllungsbedürftige Klauseln grundsätzlich vorformulierte Vertragsbedingungen darstellen, sofern nicht durch Ergänzung die Klausel so verändert werde, dass sich ein anderer Sinn ergebe. Eine solche Wesensänderung liege vor, wenn die formularmäßige Vertragsbestimmung erst durch eingefügte Ergänzungen einen Inhalt gewinne, der eine unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei im Sinne von § 307 BGB darstelle. Dies ergebe sich hier daraus, dass die im Formular vorgesehene Befristung des Kündigungsausschlusses handschriftlich gestrichen worden sei. Erst dadurch habe die Vertragsbestimmung, sollte es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, einen unangemessenen Inhalt erhalten. Eine Formularklausel sei darin aber nicht zu sehen, weil unstreitig die Rechtsvorgängerin der Kläger selbst handschriftlich die Ergänzung und die Durchstreichung der Befristungsmöglichkeit vorgenommen habe. Wenn der Vertragspartner des Verwenders selbst das Formular ändere oder ergänze, fehle es an einer Vorformulierung. Die Ergänzung könne allerdings trotzdem den Schluss auf ihren vorformulierten Charakter zu lassen, und zwar namentlich dann, wenn der Verwender das Antragsformular üblicherweise oder gegenüber einer Mehrzahl von Kunden in gleicher Weise ergänze oder ergänzen lasse. Dies treffe jedoch im vorliegenden Fall nicht zu, weil es an Vortrag dazu fehle, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrmals erwirkt hätten. Randnummer 15 Durch die somit als Individualvereinbarung wirksame Regelung in § 2 S. 2 des Mietvertrages sei sowohl die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen. Denn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung sei im Regelfall dahin auszulegen, dass auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. Dieser Regelfall sei auch vorliegend einschlägig. Denn nach der Regelung im Mietvertrag könne die Vermieterin den Mietvertrag bei Pflichtverletzungen der Mieter ordentlich kündigen. § 573a BGB setze allerdings keine derartigen Pflichtverletzungen der Mieter voraus, so dass auch diese Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen sei. Nach dem Inhalt der vertraglichen Regelungen sei eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterin nur unter Umständen möglich, die sich aus der Sphäre der Mieter ergäben. Dies sei bei § 573a BGB jedoch nicht gegeben. Randnummer 16 Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 17 Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, die ihre in erster Instanz vorgetragenen Rechtsstandpunkte wiederholen und vertiefen. Entgegen der Rechtsansicht des Amtsgerichts sei die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB nicht ausgeschlossen. Die Auffassung des Amtsgerichts möge für den Regelfall zutreffen. Ein Regelfall für den Kündigungsausschluss liege hier aber nicht vor. Zum einen sei die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB nicht ausgeschlossen. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertbarkeit sei auf diese beiden Ausschlüsse begrenzt worden und stehe im Kontext, dass im Übrigen die gesetzlichen Kündigungsvorschriften weiter gelten sollten. Auch könne ein Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB deswegen nicht angenommen werden, weil die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Kenntnisse verfügt habe. Wenn das Amtsgericht meine, dass durch die Regelungen im Mietvertrag Kündigungsgründe ausgeschlossen seien, die in der Sphäre des Vermieters liegen könnten und dass hieraus herzuleiten sei, dass auch die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB ausgeschlossen sei, so greife diese Überlegung zu kurz. Die Regelung des § 573a BGB stelle nicht auf Kündigungstatbestände ab, die einer Sphäre zuzuordnen seien, sondern berücksichtige den besonderen Umstand der besonderen Nähe zwischen Vermieter und Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Daher könne mit dieser Überlegung diese Kündigungsmöglichkeit nicht als ausgeschlossen betrachtet werden. Auch habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass die Regelungen in § 2 des Mietvertrages einerseits und § 17 Abs. 2 des Mietvertrages andererseits widersprüchlich seien. Eine vertraglich eindeutige Regelung, ob eine Eigenbedarfskündigung hier ausgeschlossen sei oder nicht, ergebe sich aus der Vertragsurkunde nicht. Das Amtsgericht habe in seiner Entscheidung einseitig auf den Empfängerhorizont der Beklagten abgestellt, was unzulässig sei. Das Amtsgericht unterstelle auch, dass der Formularmietvertrag von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgelegt worden sei. Erstinstanzlich sei aber vorgetragen worden, dass das Mietvertragsformular von den Beklagten vorgelegt worden sei. Randnummer 18 Die Kläger beantragen: Randnummer 19 1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg, Az. 26 C 423/13 vom 28.02.2014 abzuändern Randnummer 20 2. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkonen und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben, Randnummer 21 3. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Kläger für die Rechtsanwaltsgebührenforderung der Rechtsanwälte B., v. R. & Kollegen für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 22 Die Beklagten beantragen, Randnummer 23 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 24 Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlich vorgetragenen Rechtsansichten. Aus dem Schweigen des Mietvertrages zur Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB sei nicht der Schluss zu ziehen, dass diese Kündigungsmöglichkeit nicht ausgeschlossen sei. Denn die Rechtsvorgängerin der Kläger habe an eine Konstellation, die für sie Überlegungen dahingehend eröffnet hätte, eine Zweifamilienhauskündigung auszusprechen, aus zwei Gründen mit Sicherheit nicht gedacht. Zum einen habe sie die Beklagten als Mieter mit bestimmten Zielen bezüglich der Ausgestaltung des Mietverhältnisses bewusst ausgesucht und auf die freundschaftliche Verbundenheit, die eine Zweifamilienhauskündigung als absolut fern liegend erscheinen lasse, vertraut. Zum anderen habe sie die Möglichkeit einer Zweifamilienhauskündigung schon deshalb nicht ins Auge gefasst, weil die Voraussetzungen für eine Zweifamilienhauskündigung bei Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten, wie auch nach wie vor, nicht vorgelegen hätten. Es sei nicht ersichtlich, warum hier ein Sachverhalt gegeben sein solle, der entgegen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2013 die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB ausdrücklich aufrecht erhalten sollte. Dass der Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht umfassend vereinbart sei, stehe dem nicht entgegen. Es sei selbst verständlich, dass Kündigungsausschlüsse nie verhaltensbedingte berechtigte Interessen ausschlössen. Es werde außerdem bestritten, dass es aufgrund des Verhaltens der Beklagten zu Belastungen des Mietverhältnisses komme. § 2 des Vertrages sei auch nicht als von den Beklagten gestellte AGB zu bewerten. Die Einstufung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung würde voraussetzen, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger als Vermieterin keinen Einfluss auf die tatsächliche Gestaltung des Vertragstextes gehabt hätte und die Klauseln in dieser Form von den Beklagten als Mietern vorgegeben wäre. Dies sei abwegig, da die Rechtsvorgängerin der Klägerin den Vertrag selbst ausgefüllt habe und eine Konstellation der Vertragsanbahnung, bei der die Beklagten eine solche Klausel hätten vorgeben können, schlechterdings nicht vorstellbar sei. Randnummer 25 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren. II. Randnummer 26 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 27 Das angefochtene Urteil beruht weder auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO). Randnummer 28 Mit Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 30.11.2012 beendet ist, weil die Kündigungsrechte nach § 573a BGB und nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang hat, wirksam ausgeschlossen sind. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg. Randnummer 29 Im Mietvertrag sind die Kündigungsrechte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB (Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung) ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Regelung ist auch im vorliegenden Fall dahin auszulegen, dass zugleich das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist. Dies entspricht dem Regelfall. Zu begründen ist dies damit, dass anderenfalls der durch den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden könnte (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 573a BGB Rn. 6). Das Amtsgericht hat überzeugend herausgearbeitet, dass nach den Regelungen in § 2 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung durch die Vermieter nur im Falle des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich ist. Es hat hieraus überzeugend und mit Recht hergeleitet, dass ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nur für den Fall vorbehalten bleiben sollte, dass ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses aus der Sphäre des Mieters resultiere. Denn diesen Fall regelt gerade § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nur diese Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt in § 2 des Mietvertrages vorbehalten. § 573a BGB erfordert als Voraussetzung für eine Kündigung kein derartiges aus der Sphäre des Mieters herrührendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund dessen liegt hier auch der Regelfall vor, dass ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zugleich das Kündigungsrecht aus § 573a BGB ausschließt. Entsprechend hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13 (NZM 2013, 824) entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB durch eine in einem Mietvertrag vereinbarte Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist, wonach der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die diesem Urteil zu Grunde liegende Überlegung kann auch auf den vorliegenden Fall übertragen werden, denn auch im vorliegenden Fall ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters vorliegen, nämlich die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Weitere berechtigte Interessen des Vermieters, wie sie in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB aufgeführt sind, rechtfertigen nach der Regelung in § 2 des Mietvertrages im vorliegenden Fall eine ordentliche Kündigung jedoch nicht. Demgemäß ist der Ausschluss der Kündigung im vorliegenden Fall sogar noch weitergehend als in dem Sachverhalt, der dem genannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrunde lag, weil dort auch andere wichtige berechtigte Interessen des Vermieters über die schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters hinaus eine Kündigung rechtfertigten. Daher ist die Regelung in § 2 des Mietvertrages vorliegend erst recht dahin auszulegen, dass eine voraussetzungslose Kündigung nach § 573a BGB ebenfalls ausgeschlossen ist. Randnummer 30 Das Argument, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Fachkenntnisse verfügt habe und deswegen den Ausschluss des Kündigungsrechts aus § 573a BGB ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen hätte, wenn dieser beabsichtigt gewesen wäre, greift nicht durch, weil es nicht zwingend ist. Vielmehr kann aus einer juristischen Fachkenntnis der Vermieterin auch geschlossen werden, dass sie, wie es für den Regelfall in Lehre und Rechtsprechung angenommen wird, den weit gehenden Ausschluss der ordentlichen Kündigung in § 2 des Mietvertrages so verstanden hat, dass damit selbstverständlich auch das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist, so dass eine ausdrückliche Erwähnung dieses Kündigungsrechts im Mietvertrag unnötig erschiene. Auch könnte es sein, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Regelung des § 573a BGB bei Abschluss des Mietvertrages lediglich übersehen hat und der ausdrückliche Ausschluss des Kündigungsrechts nach dieser Vorschrift deswegen nicht in den Vertrag aufgenommen worden ist. Aus dem Vorhandensein juristischer Fachkenntnisse auf Seiten der Rechtsvorgängerin der Kläger können daher keine hinreichend sicheren Schlüsse für die Auslegung des Mietvertrages gezogen werden. Dass die damaligen Vertragsparteien sich bei Abschluss des Mietvertrages hierüber Gedanken gemacht hätten oder dies bei den Vertragshandlungen thematisiert worden wäre, wird dagegen nicht vorgetragen. Eine Ausnahme vom Regelfall ist daher hier nicht ersichtlich. Randnummer 31 Die Klausel in § 2 des Mietvertrages ist auch nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Denn es handelt sich hierbei nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die einer Inhaltskontrolle zu unterziehen wäre und bei unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders der Klausel unwirksam wäre. Dies hat das Amtsgericht ebenfalls mit ausführlicher und zutreffender Begründung herausgearbeitet. Die Kammer nimmt auf diese Ausführungen im angegriffenen Urteil Bezug und schließt sich ihnen an. Die hiergegen gerichteten Berufungsangriffe überzeugen nicht. Die formularvertragliche Klausel in § 2 des Mietvertrages wurde handschriftlich abgeändert. Im Grundsatz gilt, dass handschriftliche Abänderungen von Formularverträgen oder handschriftliche Zusätze in solchen Verträgen ein Indiz gegen den Charakter derartiger Formularverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Im Mietrecht gilt dies nur, wenn die Abänderungen oder Zusätze im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalles insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters verfasst sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 43). Dieser Fall ist hier gegeben, weil der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages (während das Formular eine zeitliche Begrenzung dieses Kündigungsausschlusses vorsieht) eine Abänderung des vorgedruckten Textes zu Gunsten der Mieter darstellt. Erst aus dieser handschriftlichen Änderung würde sich in dem Fall, dass es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln würde, die Unangemessenheit der Regelung ergeben. In diesen Fällen ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel gegeben ist. Eine Formularklausel ist dann anzunehmen, wenn der Verwender den Formularvertrag regelmäßig in der gleichen Weise abändert (BGH NJW 1992, 503 Rn. 15, zitiert nach Juris; BGH NJW 1996, 1208, Rn. 17, zitiert nach Juris; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 40). Dafür, dass die Beklagten, unterstellt sie seien die Verwender dieser handschriftlichen Abänderungen, eine derartige dauernde Gestaltungspraxis bei der Anmietung von Wohnungen hätten, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. Darlegungs- und beweisbelastet hierfür sind die Kläger, weil sie sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB berufen (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 41; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 305 Rn. 23). Schon aus diesem Grunde ist daher § 2 des Mietvertrages in der Fassung der handschriftlichen Abänderungen nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Es kommt daher nicht darauf an, ob im vorliegenden Einzelfall die Beklagten oder die Rechtsvorgängerin der Klägerin das Mietvertragsformular vorgelegt oder diese handschriftlichen Änderungen im Formularvertrag veranlasst haben. Denn es fehlt bereits an dem Tatbestandsmerkmal der für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen (vergleiche § 305 Abs. 1 S. 1 BGB), welches gerade auf die handschriftlichen Änderungen zutreffen müsste. Randnummer 32 Die Regelungen in § 2 und in § 17 des Mietvertrages sind auch nicht deswegen unwirksam, weil sie widersprüchlich wären. Denn aus dem Mietvertrag ergibt sich nach systematischer Auslegung, dass die Regelung in § 2 des Mietvertrages, in dem der Ausschluss der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung vereinbart ist, der Regelung in § 17 Nr. 2 des Mietvertrages, in dem eine gegenüber § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eingeschränkte Eigenbedarfskündigung ermöglicht wird, vorgeht. Dies ergibt sich zum einen aus dem Vorrang der Individualabrede vor einer Formularklausel, wie sie § 17 des Mietvertrages darstellt, und zum anderen daraus, dass in § 2 S. 3 des Mietvertrages formuliert wird, dass die Kündigungsvoraussetzungen sich „im übrigen“ nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 17-23 dieses Mietvertrages) richteten. Dies bedeutet, dass § 17 des Mietvertrages nur zur Anwendung kommt, soweit in § 2 des Mietvertrages nichts Abweichendes vereinbart ist. Da die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung in § 2 des Mietvertrages ausgeschlossen ist, führt dies dazu, dass auch das Kündigungsrecht aufgrund Eigenbedarfs nach § 17 Nr. 2 des Mietvertrages nicht zur Anwendung kommt, weil dieser Gegenstand in § 2 des Mietvertrages bereits geregelt ist. Randnummer 33 Nach allem hat das Amtsgericht somit die Klage mit Recht abgewiesen und ist die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 34 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 35 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung zu einem individuell abgeänderten Formularvertrag, die daher nicht verallgemeinerungsfähig ist. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind bereits höchstrichterlich entschieden. Das Urteil folgt diesen Entscheidungen. Randnummer 36 Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 2 GKG. Die monatliche Miete beträgt nach dem unstreitigen Vortrag der Kläger derzeit 884,64 €, so dass das Entgelt für ein Jahr sich auf 10.615,68 € beläuft. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001213659 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 48/13 vom 21. Januar 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Januar 2014 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision we- gen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache mit der Begründung zugelas- sen, die Frage, ob sich der nach Kündigung des Mietvertrags auf Ersatz des Mietausfallschadens in Anspruch genommene Mieter bei einfach fahrlässiger Verursachung eines Brandes darauf berufen kann, dass der Vermieter den Ge- bäudeversicherer in Anspruch nehmen kann - und bei Haftung des Versicherers nach den im Berufungsurteil dargelegten Grundsätzen auch muss - sei, soweit ersichtlich, höchstrichterlich bislang noch nicht entschieden. Der Beantwortung der Frage nach der Haftung des Gebäudeversicherers komme eine grundsätzli- che Bedeutung zu, da sie über den hier streitgegenständlichen Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Anzahl weiterer Verfahren - etwa auch im Verhältnis zwi- schen dem Vermieter und dem Versicherer - entscheidungserheblich sein kön- ne. 1 - 3 - Diese Begründung trägt die Zulassung der Revision nicht. Auch sonst liegt kein Revisionszulassungsgrund vor. Weder hat die Rechtssache grund- sätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entschei- dung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Die Maßstäbe für die Beantwortung der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage lassen sich, wie im Übrigen auch die zutreffende Entscheidung des Berufungsgerichts zeigt, der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs ohne weiteres entnehmen, so dass es keiner weiteren Entscheidung des Revisionsgerichts bedarf. In der vom Berufungsgericht in der Zulassungsbegründung gewählten Formulierung bedarf die von ihm aufgeworfene Rechtsfrage schon deshalb kei- ner Klärung, weil weder das Berufungsgericht noch das Amtsgericht, auf des- sen Urteil das Berufungsgericht wegen des Sachverhalts Bezug genommen hat, eine Kündigungserklärung der Beklagten festgestellt haben. Auch die Revi- sion zeigt insoweit keinen übergangenen Sachvortrag auf. Der Streitfall wirft jedoch auch bei Annahme einer nach dem Wohnungsbrand erfolgten einver- nehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses, die das Amtsgericht festgestellt hat und auf die die Revision abstellt, deren Vorliegen das Berufungsgericht al- lerdings - ohne Rechtsfehler - offen gelassen hat, keinen Klärungsbedarf auf. Denn auch insoweit lassen sich die zur Lösung des Streitfalls erforderlichen Fragen unschwer anhand der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs beantworten. a) Nach der seit langem gefestigten Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs ist der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, (regelmäßig) vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine ergänzende Auslegung 2 3 4 - 4 - des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Brand- schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (BGH, Urteil vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393, 397 ff.; BGH, Beschluss vom 12. Dezember 2001 - XII ZR 153/99, NJW-RR 2002, 1243; BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 2; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 Rn. 8; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 67/06, NJW-RR 2007, 684 Rn. 8; vom 27. Januar 2010 - IV ZR 129/09, BGHZ 184, 148 Rn. 8 f.; vom 10. Mai 2011 - VI ZR 196/10, NJW-RR 2011, 1055 Rn. 6; BGH, Beschluss vom 15. November 2011 - II ZR 304/09, NJW-RR 2012, 280 Rn. 11). Der Bundesgerichtshof hat auch bereits entschieden, dass der Vermieter im Rahmen der vorbezeichneten sogenannten versicherungsrechtlichen Lösung verpflichtet ist, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadens- ausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Re- gress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat; verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung gemäß § 242 BGB entgegen halten kann (BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 3; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, aaO; je- weils mwN). b) Entgegen der Auffassung der Revision zeigt der vorliegende Fall auch keine Lücken der vom Bundesgerichtshof vertretenen versicherungsrechtlichen Lösung auf, die eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich machten. 5 6 - 5 - Die Revision meint, die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Versicherungsbedingungen betreffend eine berechtigte Verweigerung der Zah- lung der Miete führe dazu, dass der Mieter unter den gleichen Voraussetzungen wesentlich schlechter gestellt werde als im Falle der vom Bundesgerichtshof früher vertretenen sogenannten haftungsrechtlichen Lösung (vgl. Senatsurteil vom 13. Dezember 1995 - VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288, 292 ff.). Erforderlich sei daher eine Korrektur dahingehend, dass entweder der haftungsrechtlichen Lösung gefolgt werde oder aber eine Auslegung der Versicherungsbedingun- gen des Inhalts erfolge, dass unter den hier gegebenen Umständen ebenfalls von einer berechtigten Weigerung zur Mietzahlung ausgegangen werden müs- se. Dieses Vorbringen greift nicht durch und beinhaltet insbesondere keinen Revisionszulassungsgrund. Das Berufungsurteil zeigt entgegen der Auffassung der Revision weder Lücken der vom Bundesgerichtshof in gefestigter Recht- sprechung vertretenen versicherungsrechtlichen Lösung noch eine Unange- messenheit des auf deren Grundlage für die hier gegebene Fallkonstellation gefundenen Ergebnisses auf. Die Entscheidung des Berufungsgerichts trägt vielmehr zutreffend dem bereits erwähnten Umstand Rechnung, dass der Mie- ter, der den Brand - und damit den Versicherungsfall - fahrlässig verursacht hat, nach allgemeinen Grundsätzen zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt (§ 326 Abs. 2 Satz 1 BGB). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangt, dass der Klägerin für die Zeit bis einschließlich Oktober 2009 ein Anspruch auf Zahlung der Miete oder jedenfalls einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB zusteht und dass die Klägerin wegen des ab dem 1. November 2009 eingetretenen Mietausfall unge- achtet der hier - sei es durch ordentliche Kündigung, sei es durch Mietaufhe- 7 8 - 6 - bungsvereinbarung - erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses vorrangig ih- ren Gebäudeversicherer in Anspruch zu nehmen hat. a) Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte, da sie die Zerstörung der Mietsache zu vertreten hat, gemäß § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB bis Oktober 2009 weiterhin zur Zahlung der Miete oder jedenfalls einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB verpflichtet ist (vgl. OLG Düsseldorf, RuS 2004, 23; LG Frankfurt am Main, ZMR 2006, 776 und 779; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 50; Wolf/ Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 378; Bruck/Möller/Johannsen, VVG, 9. Aufl., VGB 2008/2010 A, § 9 Rn. 2; Veith/Gräfe/Hoenicke, Der Versicherungsprozess, 2. Aufl., § 2 Rn. 64). Eine Pflicht der Klägerin zur vorrangigen Inanspruchnahme des Ge- bäudeversicherers besteht insoweit nicht, da es an einem Mietausfallschaden im Sinne der von der Klägerin abgeschlossenen Wohngebäudeversicherung fehlt. Wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision rechts- fehlerfrei festgestellt hat, sieht der von der Klägerin abgeschlossene Wohnge- bäudeversicherungsvertrag, dem die Allgemeinen Wohngebäude-Ver- sicherungsbedingungen 2003 (VGB 2003) zugrunde liegen, den Ersatz des Mietausfallschadens (nur) für den Fall vor, dass der Mieter infolge eines Versi- cherungsfalles - hier: Wohnungsbrand - berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern. Eine solche Berechtigung besteht im Streit- fall aus den oben genannten Gründen indes nicht. Dabei hat das Berufungsge- richt mit Recht angenommen, dass ein Mietausfallschaden auch insoweit nicht vorliegt, als der Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses zwar kein Mietzahlungsanspruch, aber mangels Rückgabe der Mietsache bis einschließ- lich Oktober 2009 stattdessen ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsent- schädigung nach § 546a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete zusteht. 9 - 7 - b) Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass sich aus der Anwendung der oben genannten Grundsätze der versicherungsrechtli- chen Lösung hier eine Verpflichtung der Klägerin ergibt, hinsichtlich der für den Zeitraum ab dem 1. November 2009 begehrten Zahlung vorrangig ihren Wohn- gebäudeversicherer in Anspruch zu nehmen. Soweit das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang im Anschluss an ein Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig (NJW-RR 2009, 307, 308) einen Mietausfallschaden auch für den Fall angenommen hat, dass die Berechtigung des Mieters, die Mietzahlung zu verweigern, nicht unmittelbar auf dem Versicherungsfall, sondern auf einer deswegen erfolgten - hier allerdings nicht festgestellten - Kündigung des Mie- ters beruht, begegnet dies keinen rechtlichen Bedenken. Macht der Mieter in- folge des Versicherungsfalles von einem ihm zustehenden Recht zur Kündi- gung des Mietverhältnisses Gebrauch, so ist er ab dem Zeitpunkt des Wirk- samwerdens der Kündigung zur Verweigerung der Mietzahlung im Sinne der hier bestehenden Gebäudeversicherung berechtigt. Dem Vermieter entsteht mithin ein Mietausfallschaden. Mit Recht hat das Berufungsgericht darüber hin- aus in dem Umstand, dass die Beklagte den Wohnungsbrand durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung ge- sehen. Denn auch in diesem Fall besteht grundsätzlich ein Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Für den Fall einer nach den Feststellungen des Amtsgerichts und nach Auffassung der Revision gegebenen einvernehmlichen Beendigung des Miet- verhältnisses gilt im Grundsatz nichts anderes. Jedenfalls dann, wenn die Par- teien vor dem Hintergrund, dass der zur ordentlichen Kündigung berechtigte Mieter, wie hier, erkennbar eine Beendigung des Mietverhältnisses infolge des Schadensereignisses anstrebt, das Mietverhältnis zu einem dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens einer möglichen ordentlichen Kündigung des Mieters entspre- chenden oder zu einem späteren Zeitpunkt einvernehmlich beenden, ist von 10 11 - 8 - einem Mietausfall und einer Pflicht des Vermieters zur vorrangigen Inanspruch- nahme des Gebäudeversicherers auszugehen. Denn es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, den Mieter in einem solchen Fall nur wegen des vor- handenen Einverständnisses des Vermieters mit der Vertragsbeendigung schlechter zu stellen, als er bei Ausübung seines Rechts zur ordentlichen Kün- digung stünde. c) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht hätte auf der Grundlage seiner rechtlichen Überlegungen die Frage des Zeitpunkts der Be- endigung des Mietverhältnisses nicht offen lassen dürfen, sondern Feststellun- gen hierzu treffen müssen. Entgegen der Auffassung der Revision bedurfte es der von ihr vermissten Feststellungen hier nicht. Denn der Klägerin steht, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, gegen die Beklagte bis Ende Oktober 2009 jedenfalls eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zu, deren Höhe, wie auch die Revision nicht in Zweifel zieht, derje- nigen der Nettokaltmiete entspricht. Ob aber der mit der Klage geltend gemach- te Anspruch auf Zahlung von monatlich 320 € für diesen Zeitraum als Mietzah- lungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB oder als Nutzungsentschädigungsan- spruch aus § 546a Abs. 1 BGB folgt, ist - anders als die Revision meint - für die Annahme eines Mietausfallschadens rechtlich ohne Belang. d) Die Revision rügt zudem, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft und unter Außerachtlassung des Vorbringens der Beklagten angenommen, die- se habe die Wohnung über den 31. Mai 2009 hinaus weiter genutzt. Die Be- klagte habe vorgetragen, sie habe das Mietobjekt von ihren Möbeln und brauchbaren Gegenständen bereits vor diesem Zeitpunkt geräumt. Verblieben seien lediglich in dem Mietobjekt verbrannte und durch das Brandereignis be- schädigte Gegenstände, die insgesamt von übrigen Materialien bedeckt gewe- sen seien, die ihrerseits durch den Brand beschädigt worden seien. Ihre Besei- 12 13 - 9 - tigung sei damit insgesamt dem Räumungsumfang unterfallen, der Gegenstand des Versicherungsschutzes der Klägerin gewesen sei. Die Beklagte habe ferner vorgetragen, dass sie der Klägerin einen Zugang zu den Mieträumlichkeiten nicht vorenthalten habe. Zum einen habe bereits die Feuerwehr das Schloss der Haustür aufgebrochen und ausgetauscht, zum anderen sei eine von der Klägerin beauftragte Firma bereits vor dem 31. Mai 2009 mit einem Schlüssel in das Mietobjekt gelangt. Auch dieser Angriff verhilft der Revision nicht zum Erfolg. Die Revision stellt nicht in Abrede, dass die Beklagte die Wohnung bis Oktober 2009 nicht vollständig geräumt hatte, sondern sich darin, wie vom Berufungsgericht fest- gestellt, jedenfalls noch ihr gehörende, aufgrund des Brandes nicht mehr nutz- bare Möbel befanden und auch eine Rückgabe sämtlicher Schlüssel an die Klägerin nicht erfolgt war. Wenn das Berufungsgericht auf der Grundlage dieser Feststellungen zu der Beurteilung gelangt ist, die Voraussetzungen eines An- spruchs auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB lägen vor, ist diese tatrichterliche Würdigung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. aa) Gibt der Mieter die Mietssache nach Beendigung des Mietverhältnis- ses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Ent- schädigung die vereinbarte Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Rückgabe der Mietsache bedeutet Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Zur Rückga- be von Mieträumen gehört außer der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt auch die Räumung (BGH, Urteile vom 11. Mai 1988 - VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285, 288; vom 5. Oktober 1994 - XII ZR 53/93, BGHZ 127, 156, 165; jeweils zu den inhaltsgleichen Vorgängerregelungen in § 556 Abs. 1, § 557 Abs. 1 BGB aF und jeweils mwN). Dabei hat der Mieter auch solche von ihm eingebrachte Sachen zu entfernen, die durch einen Brand zerstört worden und von denen nur noch Brandreste vorhanden sind (vgl. BGH, Urteil vom 19. Oktober 1995 14 15 - 10 - - IX ZR 82/94, BGHZ 131, 95, 100; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2006, 493, 494; jeweils mwN). Nimmt der Mieter nur eine teilweise Räumung des Mie- tobjekts vor, so hat dies, da Teilleistungen des Mieters bei Erfüllung der Rück- gabepflicht unzulässig sind, zur Folge, dass - wenn sich, wie hier, aus dem Ver- trag nichts Gegenteiliges ergibt - dem Vermieter die gesamte Mietsache vorent- halten wird. Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann im Einzelfall den- noch anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat (BGH, Urteile vom 11. Mai 1988 - VIII ZR 96/87, aaO S. 289 mwN; vom 5. Oktober 1994 - XII ZR 53/93, aaO S. 166 f.). Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagte die Wohnung bis Oktober 2009 nur teilweise geräumt hat. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen geben keinen Anlass, von einem Zurückbleiben lediglich einzelner Gegenstände auszugehen. Auch die Revision macht dies nicht geltend. Entgegen der Auffassung der Revision ändert die von der Klägerin abge- schlossene Wohngebäudeversicherung nichts am Vorliegen der Voraussetzun- gen des § 546a Abs. 1 BGB. Allerdings sind in dieser Gebäudeversicherung die infolge des Versicherungsfalles notwendigen Kosten für das Aufräumen und den Abbruch von versicherten Sachen mitversichert (§ 2 Nr. 1 Buchst. a VGB 2003). Es kann dahingestellt bleiben, ob hiervon auch die auf die Beseitigung der durch den Brand unbrauchbar gewordenen - an sich nicht zu den hier versi- cherten Sachen gehörenden - Möbel der Beklagten entfallenden Kosten um- fasst sind. Denn dies änderte nichts daran, dass zunächst die Beklagte als Mie- terin verpflichtet war, für eine vollständige Beseitigung der von ihr eingebrach- ten Möbel zu sorgen (vgl. OLG Düsseldorf, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 19. Oktober 1995 - IX ZR 82/94, aaO; jeweils mwN). 16 17 - 11 - bb) Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revision, an ei- ner Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 546a Abs. 1 BGB) fehle es, weil die Klägerin bereits vor dem 31. Mai 2009 Zugang zur Wohnung gehabt habe. Nach den von der Revision nicht angegrif- fenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte bis Oktober 2009 die Schlüssel der Wohnung nicht herausgegeben. Der Senat hat bereits ent- schieden, dass es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache fehlt, wenn der Mieter zwar - wie hier noch nicht einmal der Fall - seine Sachen aus den Räumen entfernt, die Schlüssel aber zurückbehält (Senatsurteil vom 22. Sep- tember 2010 - VIII ZR 285/09, WuM 2010, 688 Rn. 55 mwN). Anders als die Revision meint, führt der von ihr in diesem Zusammen- hang angeführte Umstand, dass die Feuerwehr das Schloss der Haustür aufge- brochen und ausgetauscht habe und in der Folgezeit eine von der Klägerin be- auftragte Firma mit einem Schlüssel in das Mietobjekt gelangt sei, nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn Voraussetzung für eine Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB ist die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes durch den Mieter in der Weise, dass der Vermieter ungestört über die Mietsa- che verfügen kann (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, aaO; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 546 BGB Rn. 28). Eine solche Verschaf- fung der alleinigen Sachherrschaft der Klägerin ergibt sich indes aus dem Vor- bringen der Revision nicht. Für eine Rückgabe der Mietsache nach § 546a Abs. 1 BGB reicht es nicht aus, wenn der Vermieter, wie nach den Ausführun- gen der Revision der Fall, neben dem Mieter und ohne dessen Zutun einen Zu- gang zur Wohnung erhält. 18 19 - 12 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Senftenberg, Entscheidung vom 17.01.2012 - 22 C 77/10 - LG Cottbus, Entscheidung vom 23.01.2013 - 5 S 16/12 - 20

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 135/13 vom 22. Januar 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Januar 2014 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung erforderlich. Der Senat hat zur Reichweite der dem Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) entgegenstehenden Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB bereits entschieden, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Be- seitigung eines Mangels dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Op- fergrenze" überschreitet. Unter welchen Umständen diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteres- sen wertend ermittelt werden. Besteht etwa ein krasses Missverhältnis zwi- schen dem Mangelbeseitigungsaufwand einerseits und dem Nutzen der Man- gelbeseitigung für den Mieter andererseits, ist das Überschreiten der Zumutbar- keitsgrenze indiziert. Im Extremfall kann dieses Indiz so stark sein, dass es 1 2 - 3 - schwer vorstellbar erscheint, welche weiteren Umstände zu einer anderen Ab- wägung sollten führen können (vgl. Senatsurteile vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 21 ff.; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03, NJW 2005, 3284 unter II 2). Die Anwendung dieser Grundsätze auf den Einzel- fall ist Sache des Tatrichters. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Nach den Feststellungen der Vorinstanzen ließ die Kläge- rin/Vermieterin in den Jahren 2010/2011 auf dem Grundstück Melanchthon- straße 16 in Berlin ein mehrstöckiges Wohnhaus errichten, das mit einer Au- ßenwand unmittelbar an die Giebelseite des Anwesens Calvinstraße 21 an- grenzt, in der sich die Fenster von Küche und Bad der an die Beklagte vermie- teten Wohnung befinden. b) Den auf Herstellung eines Mindestabstands von drei Metern zwischen den beiden Gebäuden gerichteten Widerklageantrag der Beklagten - der allein noch Gegenstand des Revisionsverfahrens ist - hat das Berufungsgericht mit der Begründung abgewiesen, dass die Klägerin dem Mangelbeseitigungsan- spruch der Beklagten mit Erfolg den Einwand aus § 275 Abs. 2 BGB entgegen- setzen könne. Zwar sei zugunsten der Beklagten eine vorsätzlich mietvertrags- widrige Errichtung des Neubaus zu unterstellen. Der Erfolg der erstrebten Man- gelbeseitigung stehe jedoch in keinem Verhältnis zum Aufwand der Mangelbe- seitigung, der sich wegen des dafür erforderlich werdenden Teilabrisses des neu errichteten Gebäudes zumindest auf einen namhaften sechsstelligen Be- trag belaufe. Zwischen dem Mangelbeseitigungsaufwand und dem Mangelbe- seitigungserfolg bestehe daher ein krasses Missverhältnis, zumal von den Be- einträchtigungen nicht zentrale Wohnräume, sondern allein Funktionsräume betroffen seien. In die wertende Gesamtbetrachtung sei einzubeziehen, dass 3 4 5 - 4 - die Beklagte den Baufortschritt hingenommen habe, ohne die Klägerin auf Un- terlassung in Anspruch zu nehmen. c) Diese Wertung des Berufungsgerichts ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision führt es nicht zum Verlust der Ein- rede aus § 275 Abs. 2 BGB, dass die Klägerin den zum Mangel der Mietsache führenden Umstand (Errichtung des Neubaus direkt an der Grundstücksgrenze) vorsätzlich herbeigeführt hat. Nach dem Gesetz ist bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumu- tenden Anstrengungen auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leis- tungshindernis zu vertreten hat (§ 275 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Vorschrift des § 275 Abs. 2 BGB schließt es mithin nicht aus, dass es Umstände geben kann, unter denen sich auch ein Schuldner, der das Leistungshindernis vorsätzlich herbeigeführt hat, mit Erfolg auf die Einrede berufen kann. Auch der von der Revision zitierten Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs lässt sich nicht entnehmen, dass einem vorsätzlich handelnden Schuldner die Berufung auf die Einrede in jedem Fall verwehrt wä- re. Der V. Zivilsenat hat lediglich ausgeführt, dass die nach § 275 Abs. 2 BGB gebotene Abwägung bei einem Anspruch auf Beseitigung eines grob fahrlässig (und erst recht eines vorsätzlich) errichteten Überbaus in der Regel dazu führen wird, dass die Einrede zu versagen ist (BGH, Urteil vom 18. Juli 2008 - V ZR 171/07, NJW 2008, 3123 Rn. 23). Es obliegt mithin auch bei einem vorsätzlich herbeigeführten Leistungs- hindernis der wertenden Gesamtbetrachtung des Tatrichters, ob er angesichts der von ihm zu berücksichtigenden Gesamtumstände des Einzelfalls die Einre- 6 7 8 9 10 - 5 - de für begründet erachtet. Rechtsfehler der tatrichterlichen Würdigung werden im Streitfall von der Revision nicht aufgezeigt. Insbesondere legt die Revision nicht dar, dass das Berufungsgericht weitere für eine Gesamtbewertung maß- gebliche Umstände bei seiner Beurteilung außer Acht gelassen hätte. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Tiergarten, Entscheidung vom 17.07.2012 - 606 C 598/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 07.05.2013 - 63 S 387/12 - 11

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 05.02.2015 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 230/14 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2015:0205.3S230.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 280 BGB, § 535 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 287 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Schadensersatzklage des gekündigten Wohnraummieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs: Sekundäre Behauptungslast des Vermieters; Wirkungen eines Mietaufhebungsvertrages Leitsatz 1. Ein Vermieter kommt seiner sekundären Behauptungslast im Rahmen eines Schadensersatzprozesses wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs nur nach, wenn er widerspruchsfrei und stimmig darlegt, warum die gekündigte Wohnung nach Auszug der Mieter nicht in angemessener Zeit entsprechend den in der Kündigung genannten Gründen genutzt wurde.(Rn.10) 2. Dass die Parteien im Anschluss an die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen haben, lässt die Kausalität zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden nicht entfallen.(Rn.12) Orientierungssatz Zitierung zu Leitsatz 1: So auch AG Münster, 17. Januar 2014, 61 C 568/13, WuM 2014, 274. Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 28. August 2014, 54 C 2489/13 Tenor 1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 28.08.2014, Az. 54 C 2489/13 abgeändert und wie folgt neu gefasst: "Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.133,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.418,00 € seit dem 01.06.2012 und aus weiteren 84,86 € monatlich für die Zeit vom 01.06.2012 bis zum 31.01.2015 seit jeweils dem 4. Werktag des betreffenden Monats zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, für die Zeit vom 01.02.2015 bis zum 31.05.2015 an die Kläger monatlich 84,86 €, fällig jeweils bis zum 3. Werktag des betreffenden Monats, zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit jeweils dem 4. Werktag des betreffenden Monats zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 403,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 09.09.2013 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen." 2. Die weitergehende Berufung der Kläger wird zurückgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte 76 %, die Kläger als Gesamtschuldner 24 %. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand I. Randnummer 1 Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 3, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. Entscheidungsgründe II. Randnummer 2 Die zulässige Berufung der Kläger ist überwiegend begründet. 1. Randnummer 3 Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB i.V.m. § 535 BGB in Höhe von 6.133,52 €, zuzüglich künftiger Zahlungen in Höhe von jeweils 84,86 € für die Monate Februar bis Mai 2015 zu. a. Randnummer 4 Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlendem Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (BGH NJW 2005, 2395; BGHZ 98, 296). Dies gilt auch dann, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1982, 54; Häublein in MünchKomm, 6. Aufl., § 573 Rn 103 ff; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn 77 ff.) Randnummer 5 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. aa. Randnummer 6 Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hierfür reicht aus, dass der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine der im Gesetz genannten Personen hat (BGHZ 103, 91; BVerfGE 79, 292; BVerfGE, NJW-RR 1994, 333). Solche Gründe hat die Beklagte in ihrem Kündigungsschreiben vom 10.04.2012 (I, 107 ff) geltend gemacht. bb. Randnummer 7 Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die von der Beklagten in der Kündigung genannten Gründe für den Eigenbedarf nur vorgeschoben waren, obliegt den Klägern. Denn grundsätzlich hat derjenige, der auf der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Rechte herleiten will, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Für eine Umkehr der Beweislast ist auch in Fällen, in denen eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung geltend gemacht wird, kein Raum (BGH NJW 2005, 2395). Allerdings obliegt dem Vermieter im Hinblick auf den Selbstnutzungswillen als „innere Tatsache“ eine sekundäre Behauptungslast. Da nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung der Verdacht eines vorgeschobenen Eigenbedarfs nahe liegt, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt (vgl. BGH a.a.O., ebenso BVerfG, Beschluss v. 26.09.2001, 1 BvR 1185/01), obliegt es dem Vermieter, im Fall des nichtverwirklichten Eigenbedarfs substantiiert und plausibel (“stimmig“, vgl. BVerfG, Beschluss v. 30.05.1997, 1 BvR 1797/95) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll bzw. welche in seinem Kenntnisbereich liegenden Umstände den Sinneswandel bewirkt haben sollen. Insoweit sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. BVerfG, Beschluss v. 30.05.1997, a.a.O.). Erst wenn der Vortrag des Vermieters den dargelegten Anforderungen genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte. cc. Randnummer 8 Hier hat die Beklagte ihrer sekundären Behauptungslast nicht genügt. Randnummer 9 Der Vortrag der Beklagten zum nachträglichen Entfallen des Kündigungsgrundes wechselt im Laufe des Verfahrens. In der Klageerwiderung vom 24.10.2013 hat die Beklagte zunächst vorgetragen, der Kündigungsgrund sei nachträglich entfallen, weil das Gewerberaummietverhältnis für ihren Laden im Juni 2013 gekündigt worden sei und sich ihre berufliche Perspektive dadurch geändert habe (I, 101). Im Rahmen ihrer Anhörung in der ersten mündlichen Verhandlung vom 05.11.2013 (I, 121 ff) hat sie dagegen angegeben, im August 2013 mit dem Verpächter ihres Ladens einen Aufhebungsvertrag geschlossen zu haben, weil eine Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen ihrer Tätigkeit angestanden habe. Randnummer 10 Nicht stimmig ist auch der Vortrag der Beklagten zur fehlenden Umsetzung des Selbstnutzungswillens. Im Rahmen ihrer ersten Anhörung in der mündlichen Verhandlung 05.11.2013 hat die Beklagte angegeben, es sei wegen der Baustelle in G. zu Umsatzeinbußen in ihrem Geschäft in F. gekommen, so dass sie weniger habe arbeiten müssen. Zu näheren Umständen konnte sie allerdings keine Angaben machen. Im weiteren Verlauf des Verfahrens, wie auch in der Berufungsverhandlung, hat die Beklagte dann erklärt, sie sei im Jahr 2012 nach Kündigung ihrer einzigen fest angestellten Mitarbeiterin besonders belastet gewesen. Zum Einzug in die Wohnung sei es nur deshalb nicht gekommen, weil in der Wohnung - vor allem im Hinblick auf die von den Klägern gerügte Trittschallproblematik - noch Renovierungsarbeiten vorzunehmen gewesen wären. Diese habe ihr Mann aus Kostengründen in Eigenleistung übernehmen wollen, sei dazu jedoch krankheitsbedingt nicht in der Lage gewesen. Abgesehen davon, dass schon nicht plausibel ist, in der streitgegenständlichen Wohnung Arbeiten wegen der Trittschallproblematik vornehmen zu wollen - die Problematik beruhte auf den baulichen Gegebenheiten in der Wohnung unter der Wohnung der Beklagten - ist das Verhalten der Beklagten nach dem Auszug vor allem nicht mit dem geltend gemachten Kündigungsgrund zu vereinbaren: Ausweislich des Kündigungsschreibens vom 10.04.2012 hat die Beklagte ihren Eigenbedarf damit begründet, dass ihr das abendliche Pendeln von F. nach L. nach den langen Geschäftstagen in ihrem Laden nicht mehr zumutbar sei. Die lange Autofahrt in übermüdetem Zustand sei mit erheblicher Gefahr verbunden, sie brauche daher dringend die Wohnung in F. als Zweitwohnung, um dort wochentags übernachten zu können. Dass die Beklagte angesichts dieses von ihr selbst geschilderten dringenden Eigenbedarfs die aus ihrer Sicht notwendigen Renovierungsarbeiten mehr als ein Jahr lang nicht vornahm, ist nicht nachvollziehbar(vgl. zu einer ähnlichen Konstellation AG Münster, WuM 2014, 274). Zwar ist die Erwägung in der angefochtenen Entscheidung, ein Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, nach dem Auszug eines Mieters Renovierungsarbeiten sofort fremd zu vergeben, grundsätzlich zutreffend. Das lange Aufschieben von Renovierungsarbeiten spricht aber gegen den behaupteten dringenden Eigenbedarf. Soweit die Beklagte sich darauf berufen hat, die Arbeiten sollten aus finanziellen Gründen in Eigenarbeit durchgeführt werden, passt auch diese Erklärung nicht zu den weiteren Ausführungen der Beklagten in der Berufungsverhandlung, es sei aus finanzieller Sicht kein Problem für sie gewesen, die Wohnung ein Jahr lang leer stehen zu lassen, ohne dafür Miete zu bekommen oder sie selbst zu nutzen. Randnummer 11 Nachdem die Beklagte aufgrund dieser Widersprüche und Unstimmigkeiten ihrer sekundären Behauptungslast nicht genügt hat, ist von einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung auszugehen, die als schuldhafte Nebenpflichtverletzung des Mietvertrages einen Schadensersatzanspruch der Kläger begründet. b. Randnummer 12 Erstattungsfähig sind alle Schäden, die kausal auf der Pflichtverletzung beruhen. Dass die Parteien im Anschluss an die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen haben, lässt die Kausalität zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden nicht entfallen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 81). aa. Randnummer 13 Zu den erstattungsfähigen kausalen Schäden gehören die Aufwendungen anlässlich des Wohnungswechsels (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn 117), hier die geltend gemachten Maklerkosten in Höhe von 2.618,00 € und die Umzugskosten in Höhe von 800,00 €. Zwar hat die Beklagte im Hinblick auf die Umzugskosten den geltend gemachten Arbeitsaufwand (80 Umzugshelferstunden zu je 10,00 €) bestritten. Angesichts der Tatsache, dass die Kläger sich nicht auf einen Umzug unter Einsatz von Laien hätten beschränken müssen und bei Einsatz selbst eines günstigen Umzugsunternehmens weit höhere Kosten angefallen wären, ist der geltend gemachte Betrag von 800,00 € jedenfalls als Mindestschaden im Rahmen einer Schadensschätzung gem. § 287 ZPO ersatzfähig. bb. Randnummer 14 Der von den Klägern im Hinblick auf die Einbauküche geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.000,00 € besteht dagegen nicht. Zwar können nutzlos gewordene Aufwendungen für die alte Wohnung bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung einen ersatzfähigen Schaden darstellen (vgl. Häublein in MünchKomm zum BGB, a.a.O. § 573 Rn 109). Allerdings hat der Kläger Ziff. 1 im Rahmen der Berufungsverhandlung selbst erklärt, Verkaufsbemühungen bezüglich der Einbauküche seien gescheitert, weil niemand die Küche habe kaufen wollen. Dies spricht gegen die Behauptung der Kläger, die im Jahr 2000 für 10.274,00 DM gekaufte Küche habe im Zeitpunkt des Auszugs noch einen Restwert von 2.000,00 € gehabt. Randnummer 15 Darüber hinaus hat die Beklagte den Vortrag der Kläger, sie hätten einen (etwaigen) Restwert der Küche nicht realisieren können, weil sie die Küche nach erfolglosen Verkaufsbemühungen kostenfrei abgegeben hätten, bestritten. Nachdem die Kläger für die von ihnen behauptete kostenfreie Abgabe der Küche keinen Beweis angetreten haben, fehlt es am Nachweis eines Schadens, so dass im Hinblick auf die Einbauküche kein Schadensersatzanspruch besteht. cc. Randnummer 16 Erstattungsfähig sind dagegen die geltend gemachten Mehrkosten für die neue Wohnung in Höhe von 84,86 € monatlich für die Zeit vom 01.06.2012 bis zum 31.05.2015. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung auch Mehrkosten für die neue Wohnung unter Berücksichtigung der Grundsätze von Vorteilsausgleichung und Schadensminderungspflicht gem. § 280 BGB erstattungsfähig sind (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. § 542 Rn 118). Die teilweise streitige Frage, ob der Anspruch nur zeitlich begrenzt besteht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, ebenda mit weiteren Nachweisen), bedarf hier keiner Entscheidung, da die Kläger ihren Anspruch auf die Dauer von drei Jahren begrenzt haben. Die von den Klägern vorgenommene Berechnung der Mehrkosten, die nicht nur die größere Fläche und die geänderten Wohnwertmerkmale der neuen Wohnung berücksichtigt, sondern auch die Möglichkeit der Beklagten, die Miete im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen, trägt den Gedanken der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht der Kläger hinreichend Rechnung. Substantiierte Einwendungen gegen die Berechnung werden von der Beklagten auch nicht erhoben. Ihr pauschaler Vortrag, es werde "bestritten, dass die neue Wohnung 84,86 € pro Monat teurer ist“ - was die Kläger nie behauptet haben - ist unbeachtlich (vgl. Wagner in Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Aufl., § 138 Rn. 19). Der von den Klägern geltend gemachte Zahlungsanspruch ist daher in voller Höhe ersatzfähig. Allerdings können die Kläger diesen Schaden nicht in einer Summe, sondern nur in monatlichen Raten, entsprechend der Fälligkeit der neuen Miete, ersetzt verlangen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn. 118). Soweit die Miete im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung für die Monate Februar bis Mai 2015 noch nicht fällig ist, ist die Beklagte daher gem. § 257 ZPO auf künftige Zahlungen zu verurteilen. dd. Randnummer 17 Gem. §§ 280, 535 BGB besteht auch ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten der Kläger, allerdings beschränkt auf den Gegenstandswert von 6.472,96 €. Ein Erstattungsanspruch besteht daher in Höhe von 403,11 €. 3. Randnummer 18 Die geltend gemachten Zinsansprüche folgen aus §§ 286, 288, 291 BGB. III. Randnummer 19 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 20 Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich. 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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 329/11 vom 22. Januar 2013 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Januar 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer einstimmig beschlossen: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg vom 1. November 2011 wird zurück- gewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Gründe: Die Revision ist gemäß § 552a Satz 1 ZPO durch Beschluss zurückzu- weisen, weil die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) nicht vorliegen und das Rechtsmittel auch keine Aussicht auf Erfolg hat. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 25. September 2012 Bezug genommen (§ 552a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO). Die Stellungnahme des Klägers vom 4. Dezember 2012 hierzu gibt kei- nen Anlass für eine andere Bewertung. Die vom Berufungsgericht vorgenom- mene Abwägung ist vertretbar und damit revisionsrechtlich hinzunehmen; ins- besondere hat das Berufungsgericht die aus dem vorgetragenen Sachverhalt erkennbaren relevanten gegenseitigen Interessen gewürdigt. Mit ihrer Rüge, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass der Kläger in den Tatsacheninstanzen vorgetragen habe, der von den Beklagten 1 2 3 - 3 - gehaltene Bearded Collie könne in der vermieteten Wohnung nicht gehalten werden, kann die Revision nicht durchdringen. Denn für die unter dem rechtli- chen Gesichtspunkt des § 535 BGB allein maßgebliche mietrechtliche Betrach- tung der Haltung des Hundes spielt die Frage dessen artgerechte Haltung keine Rolle. Davon abgesehen, lässt der von der Revision angeführte Sachvortrag des Klägers in den Tatsacheninstanzen jegliche Begründung dafür vermissen, warum ein Hund der Rasse Bearded Collie aufgrund seiner Größe und seines Gewichts nicht artgerecht im dritten Obergeschoss des in der Großstadt Ham- burg gelegenen Altbaus sollte gehalten werden können. Dasselbe gilt für die pauschale Behauptung des Klägers, die an die Beklagten vermietete Wohnung sei "für das Halten eines Hundes ungeeignet", und seinen Hinweis auf eine "ge- rade in Altbau-Etagenwohnungen schwierige Haltung eines Hundes". Die den Beklagten vermietete Wohnung ist ausweislich des Mietvertrags ca. 95 qm groß und besteht aus drei Zimmern, einer Abstellkammer, einer Küche, einer Diele, einem WC mit Bad und einem Balkon. Aufgrund welcher konkreten Umstände eine Wohnung dieses Zuschnitts für die - artgerechte - Haltung eines Bearded Collie ungeeignet sein soll, ist weder dem in Bezug genommenen Tatsachen- vortrag des Klägers noch den Ausführungen der Revision zu entnehmen und auch sonst nicht ersichtlich. Den lediglich mit der allgemeinen Lebenserfahrung begründeten Hinweis des Klägers in den Tatsacheninstanzen, die Wohnung werde durch die Haltung eines Tieres dieser Art in erhöhtem Maße abgenutzt, musste das Berufungsge- richt nicht in seine Abwägung einbeziehen, da diesen allgemeinen Erwägungen nicht entnommen werden kann, dass und in welcher Weise die von den Beklag- ten genutzte Wohnung durch die Haltung des Bearded Collie konkret einer er- höhten Abnutzung unterläge. 4 - 4 - Der Kläger rügt weiter, das Berufungsgericht habe sich in seinem Urteil nicht mit dem Vortrag das Klägers auseinandergesetzt, dass es im Hinblick auf den Bearded Collie "zu massiven Beschwerden verschiedener Eigentümer an- derer Wohnungen" gekommen sei, etwa deswegen, weil die Beklagten den Hund im Treppenhaus des Hauses bürsteten. Der von der Revision zum Beleg dieses Vortrags herangezogenen Aktenstelle, die auf ein Protokoll einer Eigen- tümerversammlung Bezug nimmt, lässt sich indes nichts Substantielles zu mas- siven Beschwerden mehrerer anderer Wohnungseigentümer entnehmen. So ist in diesem Protokoll unter "TOP 12 Verschiedenes" lediglich ausgeführt: "Die Mieter der Wohnung 16 bürsten häufig ihren Hund im Treppenhaus. Dieses hat zukünftig zu unterbleiben." Unter Berücksichtigung dessen, dass die Beklagten hierzu entgegnet haben, dass es sich hierbei um die Beschwerde eines einzel- nen Eigentümers gehandelt habe, und sie bereits in erster Instanz ein Schrei- ben vorgelegt hatten, wonach zehn Nachbarn durch Unterschrift bestätigten, dass von dem Bearded Collie "keine Beeinträchtigungen oder Belästigungen (z.B. durch Lärm oder ein verschmutztes Treppenhaus) für unsere Nachbarn entstehen", ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Beru- 5 - 5 - fungsgericht in dem diesbezüglichen Klägervortrag kein relevantes Abwä- gungskriterium gesehen hat. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 23.02.2011 - 46 C 114/10 - LG Hamburg, Entscheidung vom 01.11.2011 - 316 S 50/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 340/06 Verkündet am: 14. November 2007 Holmes Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 511 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Hat das erstinstanzliche Gericht keine Veranlassung gesehen, die Berufung nach § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen, weil es den Streitwert auf über 600 € festgesetzt hat und deswegen von einem entsprechenden Wert der Beschwer der unterlegenen Par- tei ausgegangen ist, hält aber das Berufungsgericht diesen Wert nicht für erreicht, so muss das Berufungsgericht, das insoweit nicht an die Streitwertfestsetzung des Erst- gerichts gebunden ist, die Entscheidung darüber nachholen, ob die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO erfüllt sind. Hat das Berufungsgericht diese Entscheidung nicht getroffen, weil es hierzu keine Notwendigkeit gesehen hat, hat es aber die Revision zugelassen, ist angesichts des- sen, dass die Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO und die Gründe für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO identisch sind, davon auszugehen, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO ebenso als erfüllt ange- sehen und demgemäß die Berufung als zugelassen behandelt hätte, wenn ihm die Notwendigkeit einer Entscheidung hierüber bewusst gewesen wäre. BGB § 307 Abs. 1 Bb Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag - 2 - "Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Aus- nahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters." hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. BGB § 535 Abs. 1 Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. BGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06 - LG Krefeld AG Krefeld - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 10. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Her- manns und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 8. November 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist aufgrund Mietvertrages vom 27. August 1996 Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. In § 8 Nr. 4 des von der Beklagten gestellten Mietvertragsformulars heißt es: 1 "Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustim- mung des Vermieters. Dies gilt nicht für den vorübergehenden Aufenthalt von Tieren bis zu … Tagen. Die Zustimmung kann wi- derrufen bzw. der vorübergehende Aufenthalt untersagt werden, wenn von dem Tier Störungen und/oder Belästigungen ausge- hen." Mit Schreiben vom 18. September 2005 bat der Kläger die Beklagte um deren Zustimmung zur Haltung von zwei "reinen Wohnungskatzen" der Rasse 2 - 4 - Britisch Kurzhaar. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung durch Schreiben vom 29. September 2005. 3 Mit seiner Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Abgabe der Zustim- mungserklärung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Krefeld, WuM 2006, 675) hat ausgeführt: 5 Dem Kläger stehe gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu der beabsichtigten Katzenhaltung zu. Die Parteien hätten in § 8 des Mietvertrages ein Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt vereinbart. Eine solche formularmäßige Regelung sei wirksam, wenn – wie hier – Kleintiere wie Ziervögel und Zierfische von dem Verbot ausgenommen seien und für die Zustimmung kein Schriftformerfordernis aufgestellt werde. Die Entscheidung des Vermieters, ob er im Einzelfall die Zustimmung erteile, unterliege seinem freien Ermessen. Dies könne als übereinstimmender Wille der Vertragsparteien angenommen werden, wenn im Mietvertrag für die Erteilung der Zustimmung keine Maßstäbe gesetzt seien. Eine einschränkende Auslegung dahin, dass das Ermessen des Vermieters gebunden sei, sei auch deshalb nicht geboten, weil die Haltung von Tieren wie Katzen und Hunden wegen der nie ganz auszu- 6 - 5 - schließenden Gefahr der Gefährdung oder Belästigung von Mitbewohnern oder Nachbarn jedenfalls in Mehrfamilienhäusern nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre. Für die vorgenommene Auslegung spreche, dass in § 8 Nr. 4 des Mietvertrages für den Widerruf einer erteilten Zustimmung ausdrücklich Maßstäbe bestimmt seien, während dies für die erbetene Zustimmung nicht der Fall sei. Der vom Bundesverfassungsgericht anerkannte eigentumsähnliche Charakter der Miete stehe einer solchen Auslegung ebenfalls nicht entgegen, da sich der Mieter mit der Regelung des Mietvertrages selbst gebunden und auf das freie Ermessen des Vermieters eingelassen habe. Die Verweigerung der Zustimmung durch die Beklagte sei schließlich auch nicht als rechtsmissbräuch- lich anzusehen. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 7 1. Die Revision ist allerdings nicht bereits deshalb begründet, weil schon die Berufung der Beklagten unzulässig wäre. Das Revisionsgericht hat die Zu- lässigkeit der Berufung von Amts wegen zu prüfen, weil es anderenfalls an ei- nem gültigen und rechtswirksamen Verfahren vor dem Revisionsgericht fehlt (Senatsurteil vom 11. Oktober 2000 – VIII ZR 321/99, NJW 2001, 226, unter II m.w.N.). Hier mangelt es insbesondere nicht an der Statthaftigkeit der Berufung (§ 511 ZPO). 8 a) Nach § 511 Abs. 2 ZPO ist die Berufung gegen die im ersten Rechts- zug erlassenen Endurteile (Abs. 1) nur zulässig, wenn der Wert des Beschwer- degegenstandes 600 € übersteigt (Nr. 1) oder das Gericht des ersten Rechts- zuges die Berufung im Urteil zugelassen hat (Nr. 2). Gemäß § 511 Abs. 4 ZPO 9 - 6 - lässt das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung zu, wenn die Rechtssa- che grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Beru- fungsgerichts erfordert (Nr. 1) und die unterlegene Partei durch das Urteil mit nicht mehr als 600 € beschwert ist (Nr. 2). Da hier das Amtsgericht die Berufung nicht zugelassen hat, kommt es darauf an, ob der Wert des Beschwerdege- genstandes den genannten Grenzbetrag von 600 € übersteigt. Die Bewertung steht gemäß §§ 2, 3 ZPO im freien Ermessen des Berufungsgerichts und kann nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur beschränkt daraufhin überprüft werden, ob das Berufungsgericht die Grenzen des Ermes- sens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächti- gung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat (BGHZ 124, 313, 314/315; BGH, Urteil vom 24. Juni 1999 – IX ZR 351/98, NJW 1999, 3050; BGH, Beschluss vom 9. Juli 2004 – V ZB 6/04, NJW-RR 2005, 219, unter II 2 c aa, jew. m.w.N.). b) Hier verhält sich das Berufungsurteil nicht zum Wert des Beschwerde- gegenstandes. Offensichtlich ist das Berufungsgericht im Hinblick darauf, dass das Amtsgericht den Streitwert – ohne nähere Erläuterung – auf 1.500 € festge- setzt hat, stillschweigend davon ausgegangen, dass der Wert des Beschwerde- gegenstandes, der hier dem Wert der Beschwer entspricht, 600 € übersteigt. Das ist jedoch nicht selbstverständlich. Zum einen ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten, nach welchen Kriterien und demgemäß wie hoch der Streitwert einer Klage des Mieters auf Zustimmung des Vermieters zur Tierhal- tung oder umgekehrt des Vermieters auf Unterlassung der Tierhaltung durch den Mieter zu bemessen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 518 f. mit zahlr. Nachw.). Zum anderen muss der Wert des Beschwerdegegenstandes für den – wie hier – zur Genehmigung der Tierhaltung verurteilten Vermieter angesichts der unterschiedlichen Interessen- 10 - 7 - lage nicht notwendigerweise dem Streitwert der Zustimmungsklage des Mieters entsprechen; er kann niedriger, möglicherweise sogar höher sein (vgl. BGHZ, aaO, 315 ff.). So hat es der Senat in zwei Fällen nicht beanstandet, dass der Wert des Beschwerdegegenstandes für den zur Unterlassung der Tierhaltung verurteilten Mieter nicht auf mehr als 600 € festgesetzt worden ist (Beschlüsse vom 6. Mai 2003 – VIII ZB 16/03 (Hund) und vom 18. Mai 2005 – VIII ZB 113/04 (drei Tauben), jeweils nicht veröffentlicht; die Verfassungsbeschwerde gegen den zuletzt genannten Beschluss ist durch Beschluss des Bundesverfassungs- gerichts vom 26. Juli 2005 – 1 BvR 1441/05 nicht zur Entscheidung angenom- men worden). In einer weiteren, durch Rücknahme der Revision erledigten Sa- che (VIII ZR 11/06) hat der Senat die Parteien im Hinblick auf eine Zurückwei- sung der Revision gemäß § 552a ZPO darauf hingewiesen, dass er keine Ver- anlassung sieht, den Wert des Beschwerdegegenstandes für den Vermieter, der mit seiner Klage auf Unterlassung der Tierhaltung (zwei Katzen) unterlegen ist, auf mehr als 300 € bis 400 € anzusetzen. c) Der vorliegende Fall gibt indessen keine Veranlassung, den Wert des Beschwerdegegenstandes für den zur Genehmigung der Tierhaltung verurteil- ten Vermieter im Allgemeinen oder die Beklagte im Besonderen zu bestimmen. Die Berufung der Beklagten ist auch dann statthaft, wenn dieser Wert, der – wie bereits erwähnt – hier mit dem Wert der Beschwer identisch ist, entgegen der stillschweigenden Annahme des Berufungsgerichts 600 € nicht übersteigen soll- te. 11 Hat das erstinstanzliche Gericht keine Veranlassung gesehen, die Beru- fung nach § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen, weil es den Streitwert auf über 600 € festgesetzt hat und deswegen von einem entsprechenden Wert der Beschwer der unterlegenen Partei ausgegangen ist, hält aber das Berufungsgericht die- sen Wert nicht für erreicht, so muss das Berufungsgericht, das insoweit nicht an 12 - 8 - die Streitwertfestsetzung des Erstgerichts gebunden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 9. Juli 2004 – V ZB 6/04, NJW-RR 2005, 219, unter II 2 a m.w.N.), die Ent- scheidung darüber nachholen, ob die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO erfüllt sind (MünchKommZPO/ Rimmelspacher, 3. Aufl., § 511 Rdnr. 84; aA Althammer NJW 2003, 1079, 1082). Denn die unterschiedliche Bewertung darf nicht zu Lasten der Partei ge- hen. Insoweit kann nichts anderes gelten als in dem Fall, dass das Berufungs- gericht nach altem Prozessrecht irrtümlich von einer zulassungsfreien Revision ausgegangen ist und deswegen nicht geprüft hat, ob die Revision zuzulassen ist. In diesem Fall hat der Bundesgerichtshof nach seiner vom Bundesverfas- sungsgericht gebilligten Rechtsprechung die Prüfung der Revisionszulassungs- gründe nachzuholen (BGHZ 90, 1, 3 f.; BGHZ 98, 41, 43 f.; BGH, Beschluss vom 25. Oktober 1995 – XII ZR 7/94, NJW-RR 1996, 316, unter II 2; BGH, Be- schluss vom 9. März 2006 – IX ZR 37/05, NJW-RR 2006, 791, unter I 1 a; BVerfGE 66, 331, 336; BVerfG, NJW 2007, 1053). Hier hat das Berufungsgericht zwar keine ersatzweise Entscheidung über die Zulassung der Berufung getroffen, weil es, wie oben (unter II 1 b) ausge- führt, hierzu keine Notwendigkeit gesehen hat. Dies ist jedoch unschädlich, weil das Berufungsgericht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zugelassen hat. Angesichts dessen, dass die Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO und die Gründe für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO identisch sind, ist davon auszugehen, dass das Berufungsge- richt die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO ebenso als erfüllt angesehen und demgemäß die Berufung als zugelassen behandelt hätte, wenn ihm die Notwendigkeit einer Entschei- dung hierüber bewusst gewesen wäre. 13 - 9 - 2. Die Revision ist jedoch deswegen begründet, weil das Berufungsge- richt zu Unrecht einen Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Zustim- mung zur Haltung von zwei Katzen der Rasse Britisch Kurzhaar nach § 8 Nr. 4 des formularmäßigen Mietvertrages der Parteien vom 27. August 1996 verneint hat. Diese Klausel, nach deren Satz 1 jede Tierhaltung, insbesondere von Hun- den und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, der Zustim- mung des Vermieters bedarf, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da sie den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemes- sen benachteiligt. Das gilt unabhängig davon, ob nach der Klausel die Zustim- mung zur Tierhaltung des Mieters, wie vom Berufungsgericht angenommen, im freien Ermessen des Vermieters steht oder ob dieser seine Zustimmung nur aus sachlichen Gründen versagen darf. Diese Frage kann daher offen bleiben. 14 Die unangemessene Benachteiligung des Mieters ergibt sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere Kleintiere wie etwa Hamster und Schildkröten. Das Berufungsgericht hat die Klausel zwar nicht so verstanden, sondern ist – beiläufig und ohne Begründung – davon ausgegangen, dass sich die Ausnahme auf "Kleintiere wie Ziervögel und Zierfische" erstrecke. Diese Auslegung, die wegen der Verbreitung derartiger mietvertraglicher Tierhal- tungsklauseln über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus der uneinge- schränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt (vgl. Senatsurteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042, unter II 2 a bb), findet jedoch in dem eindeutigen Wortlaut der Klausel ("mit Ausnahme von Ziervögeln und Zier- fischen") keine Grundlage und ist deshalb rechtsfehlerhaft. Wie der Senat be- reits entschieden hat, hält eine mietvertragliche Klausel, die das Halten von Haustieren ausnahmslos verbietet, der Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 BGB) nicht stand, da das Verbot danach auch Tiere erfasst, deren Vorhandensein von Natur aus – wie es etwa bei Zierfischen im Aquarium 15 - 10 - der Fall ist – keinen Einfluss auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum haben kann (Senatsurteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061, unter II 4). Nichts anderes gilt für eine Klausel, die, wie die hier in Rede stehende, durch das Erfordernis der Zustim- mung des Vermieters zur Tierhaltung des Mieters ein Verbot mit Erlaubnisvor- behalt begründet. Auch eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unange- messen, wenn sie keine Ausnahme für Haustiere vorsieht, deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, weil davon in der Regel – in Ausnahmefällen kann der Vermieter gemäß § 541 BGB auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das ist nicht nur bei den in der hier streitigen Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden (ganz herrschende Meinung, siehe nur Blank, NJW 2007, 729, 731; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 350; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdnr. 495; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl. , § 535 Rdnr. 28; Kinne in Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 37a; Knops in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 28; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A Rdnr. 1038; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 93). Daher ist ein formularmäßiges Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt, das wie die hier in Rede stehende Klausel eine Ausnahme nur für Ziervögel und Zierfische, hinge- gen nicht für andere Kleintiere vorsieht, nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk- sam (vgl. Blank, aaO, S. 732; Kinne, aaO; Knops, aaO, Rdnr. 31; Kraemer, aaO, Rdnr. 1039; Wüstefeld, jurisPR-MietR 4/2007 Anm. 2; dies übersieht OLG Hamm, WuM 1981, 53 = ZMR 1981, 153; ebenso MünchKommBGB/Schilling, aaO, § 535 Rdnr. 94). - 11 - Eine andere Beurteilung ist auch nicht dann gerechtfertigt, wenn die Zu- stimmung zur Tierhaltung nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrages der Parteien entge- gen der Auslegung des Berufungsgerichts nicht im freien Ermessen des Ver- mieters steht, sondern von diesem nur aus sachlichen Gründen versagt werden darf. In diesem Fall ist zwar eine Versagung der Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen ausgeschlossen, weil von diesen Tieren Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Ungeachtet dessen ist die Klausel dann jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich ist. Die Klau- sel bringt nicht eindeutig zum Ausdruck, dass die Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen nicht versagt werden darf, weil es hierfür keinen sachlichen Grund gibt. Deswegen besteht die Gefahr, dass der Mieter insoweit unter Hinweis auf die Klauselgestaltung von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird. Dies stellt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Verstoß gegen das Transpa- renzgebot dar (vgl. BGHZ 145, 203, 220 m.w.N.). 16 3. Das Berufungsurteil stellt sich nach den bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 17 Fehlt es wie hier an einer wirksamen Regelung der Tierhaltung im Miet- vertrag, ist allein die gesetzliche Regelung maßgebend. Insoweit ist in Recht- sprechung und Schrifttum streitig, ob – abgesehen von Kleintieren (vgl. dazu vorstehend unter II 2) – die Haltung von Haustieren (im Folgenden nur: Haustie- re), namentlich von Hunden und Katzen, in Mietwohnungen zum vertragsge- mäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört (vgl. dazu zuletzt Blank, aaO, S. 731 m.w.N.). Nach einer Meinung ist das zu bejahen (vgl. KG, WuM 2004, 721, 722 (Katzenhaltung); LG Hildesheim, WuM 1989, 9; Lammel, 18 - 12 - Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 251; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdnr. 498 ff.; Dillenburger/Pauly, ZMR 1994, 249, 251; Dallemand/ Balsam, ZMR 1997, 621, 623; differenzierend: Kinne, aaO, Rdnr. 37b, c). Ge- mäß anderer Auffassung ist es dagegen zu verneinen; danach ist die Haltung von Haustieren nur mit der Erlaubnis des Vermieters zulässig, auf die kein An- spruch besteht, deren Versagung aber im Ausnahmefall treuwidrig (§ 242 BGB) sein kann (OLG Hamm, WuM 1981, 53, 54 = ZMR 1981, 153, 154; LG Karlsru- he, NJW-RR 2002, 585; Emmerich, aaO, Rdnr. 28 f.; Kraemer, aaO, Rdnr. 1038, 1041; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 541 Rdnr. 6). Nach einer vermittelnden Ansicht ist die Frage der Zulässigkeit der Tierhaltung im Einzelfall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entscheiden (LG Hamburg, WuM 2002, 666; LG Freiburg, WuM 1997, 175; LG Düsseldorf, WuM 1993, 604; LG Mannheim, ZMR 1992, 545; Blank, aaO, S. 731; Knops, aaO, Rdnr. 29; MünchKommBGB/Schilling, aaO, Rdnr. 93). Die letztgenannte Ansicht ist richtig. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem hier gegebenen Fall, dass eine wirksame miet- vertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwä- gung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbe- sondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, An- zahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Blank, aaO; Knops, aaO). 19 - 13 - Im vorliegenden Fall lässt sich bisher nicht beurteilen, ob die von dem Kläger beabsichtigte Haltung von zwei Katzen der Rasse Britisch Kurzhaar zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Ein entsprechendes Fest- stellungsbegehren ist in der (Leistungs-)Klage auf Zustimmung zur Haltung der Katzen als Minus enthalten. Für eine Entscheidung über dieses Begehren fehlt es an der Feststellung der erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfas- senden Interessenabwägung, die im wesentlichen Aufgabe des Tatrichters ist und revisionsrechtlich nur auf Rechtsfehler hin überprüft werden kann. 20 III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es gemäß den vorstehenden 21 - 14 - Ausführungen noch tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Beru- fungsurteil aufzuheben, und der Rechtsstreit ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Krefeld, Entscheidung vom 23.05.2006 - 10 C 52/06 - LG Krefeld, Entscheidung vom 08.11.2006 - 2 S 46/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 182/06 Verkündet am: 18. April 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- raum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zu- vor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Mai 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 we- gen der Abweisung der Klage auf Zahlung von Miete in Höhe von 2.332,76 € nebst Zinsen zurückgewiesen hat und als es die Beru- fung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 mit der Maßgabe zurückgewiesen hat, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 12. Januar 2002 vermietete der Kläger der Beklag- ten eine etwa 30 qm große Wohnung in einem Anbau seines Hauses. Der Miet- vertrag war mit der Begründung auf den 31. Dezember 2003 befristet, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden sol- le. Die Nettomiete betrug 230 € monatlich. Die Beklagte leistete eine Mietsi- cherheit von 460 €. Mit Schreiben vom 16. September 2002 kündigte die Beklagte den Miet- vertrag zum 1. Januar 2003. Der Kläger widersprach der Kündigung unter Hin- weis auf die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember 2003. Im November 2002 stellte die Beklagte, die in diesem Monat die Woh- nung mit Zustimmung des Klägers gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensge- fährten bewohnte, Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter ihrem Schrank und hinter dem Bett fest. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 erklärte sie die au- ßerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Grund für die Kündigung gab sie im Kündigungsschreiben unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an, dass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten lau- fend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle gehabt habe. Einige Tage später zog die Beklagte aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr. 2 Der Kläger hat von der Beklagten - soweit für die Revision noch von Inte- resse - die Zahlung der Miete für die zwölf Monate von Januar bis Dezember 2003 in Höhe von insgesamt 2.760 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat von dem Kläger im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 470 € einschließlich 10 € aufgelaufener und zuzüglich weiterer Zin- sen beansprucht. 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wi- derklage verurteilt, an die Beklagte 670 € nebst Zinsen zu zahlen. Die hierge- gen eingelegte Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht mit der Maßga- be zurückgewiesen, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Wegen des Mietzinsanspruchs in Höhe von zuletzt 2.332,76 € und der Widerklage hat das Berufungsgericht die Revisi- on zugelassen. Mit seiner Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung der Be- klagten zur Zahlung von 2.332,76 € nebst Zinsen und die Abweisung der Wi- derklage. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhe- bung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Beru- fungsgericht. 5 I. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im We- sentlichen ausgeführt: 6 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Mietverhältnis nicht durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündi- gung der Beklagten beendet worden. Der Beklagten habe kein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden, da das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet gewesen sei. Die Befristung des Mietverhältnisses sei wirksam gewesen. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris- sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genüge den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB. 7 - 5 - Der Mietvertrag sei aber durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 beendet worden. Diese Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 Satz 1, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefähr- dung gerechtfertigt gewesen. Den Lichtbildern sei zu entnehmen, dass die Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei. Das Kündigungsrecht sei auch nicht ausgeschlossen. Die Beklagte habe den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht zu vertreten. Zwar ergebe sich aus dem Sachverständigengutachten, dass die Schimmelbildung nicht durch Baumängel verursacht worden sei, sondern durch das geringe Raumvolumen der Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der Beklagten. Doch sei das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmel- bildung hätte vermeiden lassen, der Beklagten nicht zumutbar gewesen. Denn danach hätte die Wohnung bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwe- senheit während des Tages vier Mal und bei Anwesenheit während des Tages sechs Mal gelüftet werden müssen; bei Nutzung durch zwei Personen, wie im letzten Monat vor dem Auszug, wäre es erforderlich gewesen, die Wohnung bei Abwesenheit während des Tages fünf Mal und bei Anwesenheit während des Tages zwölf Mal zu lüften. Dies könne von der Beklagten nicht verlangt werden, da sie dann ihren Lebensrhythmus in hohem Maße den Lüftungserfordernissen der Wohnung hätte unterordnen müssen. Der Wirksamkeit der Kündigung stehe nicht entgegen, dass die Beklagte dem Kläger keine Abhilfefrist gesetzt habe. Eine Abhilfefrist sei ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Anzeige. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben werden könne, was im vorliegenden Fall aber nicht gegeben sei. 8 II. Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 9 - 6 - 1. Aufgrund der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen kann nicht angenommen werden, dass die fristlose Kündigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 den Mietvertrag beendet hat. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, dass im Streitfall die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen eine Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist. 10 a) Nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden § 544 BGB aF konnte der Mieter im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung allerdings grund- sätzlich sofort kündigen, also ohne dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt oder eine Abhilfefrist gesetzt zu haben; eine Ausnahme war nur für den Fall anerkannt, dass der Vermieter den beanstandeten Zustand leicht beheben konnte und dem Mieter ein kurzzeitiges Zuwarten zuzumuten war (OLG Naum- burg WuM 2003, 144; OLG Düsseldorf WuM 2002, 267; jeweils m.w.N.). 11 Aus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlosse- nen Mietvertrag anwendbaren - § 569 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die außer- ordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefähr- dung einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Nach der Geset- zessystematik gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer er- heblichen Gesundheitsgefährdung deshalb ebenso wie für jede andere außer- ordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dass die Kündigung ge- mäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe 12 - 7 - bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Vorausset- zungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Da der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gefährdenden Zustand der Mieträume nicht beseitigt, regelmäßig eine Pflicht aus dem Miet- vertrag. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung setzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus. Mit Rücksicht auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob der Gesetzgeber, der mit der Neurege- lung des § 569 BGB keine inhaltliche Änderung gegenüber dem bisherigen Recht beabsichtigte (BT-Drs. 14/4553, S. 64), die Vorstellung hatte, es bedürfe bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auch nach der Neurege- lung keiner Fristsetzung oder Abmahnung; denn diese Überlegung hat im Ge- setz keinen Niederschlag gefunden. Auch der Zweck der Regelung, dem Mieter bei einer Gesundheitsgefährdung die Kündigung zu erleichtern, wird durch das grundsätzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage gestellt; in den Fällen der Gesundheitsgefährdung wird eine Fristsetzung oder Abmahnung zudem oftmals nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich sein (LG Stendal ZMR 2005, 624; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand Juni 2006, § 569 Rdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 569 Rdnr. 9; jurisPK-BGB/Mössner, Stand November 2006, § 569 Rdnr. 28; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 569 Rdnr. 9; Schmid/Gahn, Mietrecht, § 569 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 569 Rdnr. 13; a.A. AnwaltKomm-BGB/Hinz, § 569 Rdnr. 17; Anwalt- Komm-Wohnraummietrecht/Lammel, 3. Aufl., § 569 Rdnr. 19; Blank/ 13 - 8 - Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 6; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 8; Schmid/Wetekamp, Miete und Miet- prozess, 3. Aufl., Kap. 14 Rdnr. 454; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 569 Rdnr. 14; Schumacher, WuM 2004, 311, 312 f.). 14 b) Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen, unter denen nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine sofortige Kündigung zu- lässig ist und für die der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 44), erfüllt sind. Einer Fristsetzung oder Ab- mahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn - was im Falle einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung alleine in Betracht kommt - eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). Insoweit kommt es nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht ange- nommen hat, der beanstandete Zustand im vorliegenden Fall nicht leicht hätte behoben werden können. Selbst wenn diese Annahme zuträfe, würde dies nicht bedeuten, dass der Schimmelpilzbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden können und das Setzen einer angemessen Abhilfefrist deshalb offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte. Davon abgesehen findet diese nicht weiter begründete Annahme des Berufungsgerichts, wie die Revision zutreffend gel- tend macht, keine Grundlage im Prozessstoff und widerspricht dem unter Be- weis gestellten Vorbringen des Klägers, dass der Schimmelbefall in nur fünf Arbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen sei. 15 - 9 - Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Fristsetzung mangels Erfolgsaussicht entbehrlich war, weil sich ein erneuter Schimmelbefall, wie die Revisionserwiderung einwendet, mit zumutbaren Mitteln nicht hätte vermeiden lassen. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass sich eine Schimmelpilzbildung nur bei einem bestimmten - vom Berufungsgericht als un- zumutbar angesehenen - Lüftungsverhalten der Beklagten hätte vermeiden las- sen. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass sich nach einer Beseitigung des Schimmelpilzbefalls zwangsläufig wieder Schimmelpilz gebildet hätte, wenn die Beklagte in einer ihr zumutbaren Weise - also seltener als vom Sachverständi- gen für erforderlich gehalten - gelüftet hätte. Denn es ist nicht auszuschließen, dass der Kläger einem erneuten Schimmelpilzbefall durch geeignete Maßnah- men (wie etwa dem Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem Einbau einer Belüftung) wirksam hätte vorbeugen können. 16 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 17 a) Die Gegenrüge der Revisionserwiderung, das Mietverhältnis sei durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der Beklagten spätestens zum 31. Dezember 2002 beendet worden, hat keinen Erfolg. 18 aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklag- ten kein ordentliches Kündigungsrecht zustand, weil das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet war. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf dieser Zeit, so- fern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann 19 - 10 - (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 2 f.; a.A. Häublein, ZMR 2004, 1 und MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 575 Rdnr. 4 ff.: eine ordentliche Kündigung durch den Mieter ist zulässig). 20 bb) Die Befristung des Mietverhältnisses war entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch wirksam. Ein Mietverhältnis kann nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen will, und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt. (1) Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris- sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genügt, wie das Berufungs- gericht zutreffend angenommen hat, den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB an die Mitteilung des Befristungsgrundes. Will der Ver- mieter ein Mietverhältnis nur auf bestimmte Zeit eingehen, weil er das Gebäu- de, in dem sich die vermieteten Räume befinden, abreißen und an dessen Stel- le einen Neubau errichten möchte, setzt die Wirksamkeit der Befristung nicht voraus, dass er im Mietvertrag das genau bezeichnete Abrissdatum und die genau geplante Baumaßnahme auf der Grundlage einer konkreten und geneh- migungsfähigen Bauplanung angibt. 21 Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 70). Deshalb muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB 22 - 11 - rechtfertigen. Bei einem Abriss des Gebäudes, in dem sich die vermieteten Räume befinden, bedarf es demgegenüber keiner näheren Angaben, da eine Beseitigung der Räume - anders als eine bloße Veränderung oder Instandset- zung - zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt, ohne dass es auf Einzel- heiten der Baumaßnahme ankommt (AG Freiburg, WuM 1992, 193; Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 25). (2) Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kläger die Räu- me nach Ablauf der Mietzeit gar nicht beseitigen wollte, sondern, wie die Revi- sionserwiderung mutmaßt, den Befristungsgrund nur vorgeschoben hat, um den gesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen und die jeweiligen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. 23 Eine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB ist allerdings nur zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendun- gen zuzuführen (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 575 Rdnr. 5). An der Ernsthaftig- keit der Absicht des Klägers bestehen aber nicht deshalb Zweifel, weil er schon mit dem Vormieter der Beklagten eine Befristung des Mietvertrags bis Ende 2001 wegen des geplanten Abrisses des Gebäudes vereinbart hatte. Der Klä- ger hat durch Vorlage einer Architektenhonorar-Schlussrechnung vom 14. Ok- tober 2002, mit der für die Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfspla- nung für einen Neubau auf dem Grundstück, auf dem sich das Gebäude mit der an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, 42.636,22 DM in Rechnung gestellt werden, hinreichend belegt, dass er die ernsthafte Absicht hatte, das Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten. 24 Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es nicht darauf an, ob und aus welchen Gründen der Kläger seine Abriss- und Neubaupläne 25 - 12 - später zurückgestellt oder aufgegeben hat. Entfällt der Grund für die Befristung nach Abschluss des Mietvertrages, führt dies nicht etwa zur Unwirksamkeit der Befristung, sondern lediglich dazu, dass der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann. 26 b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kann die Klage für den Fall, dass die Beklagte den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben sollte, auch nicht deshalb als überwiegend unbegründet angesehen werden, weil der Kläger dadurch gegen seine Pflicht zur Schadensminderung aus § 254 Abs. 2 BGB verstoßen hätte, dass er die Wohnung nicht bereits vor dem nominellen Vertragsende weitervermietet hat. Da der Kläger keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Erfül- lungsanspruch geltend macht, ist die das Schadensersatzrecht betreffende Be- stimmung des § 254 Abs. 2 BGB schon aus diesem Grund nicht anwendbar; im Übrigen ist die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache durch § 537 BGB abschließend geregelt, so dass neben dieser Vorschrift § 254 BGB nicht eingreifen und der Mieter gegenüber dem Erfüllungsanspruch auf Zahlung der Miete grundsätzlich nicht einwenden kann, der Vermieter hätte die Mietsache anderweitig vermieten können (vgl. Senatsurteil vom 26. November 1986 - VIII ZR 354/85, WM 1987, 288, unter 2 b bb; Senatsurteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, WM 1980, 1397, unter II 4 b; Müller/Walther/Spielbauer, Miet- und Pachtrecht, Stand 2003, § 537 Rdnr. 15; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 537 Rdnr. 7). 27 Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Kläger einen von der Beklagten gestellten, geeigneten und zumutbaren Nachmieter trotz eines berechtigten Interesses der Beklagten an der vorzeitigen Beendi- 28 - 13 - gung des Mietverhältnisses abgelehnt hätte und aus diesem Grunde seinen Anspruch auf Zahlung der Miete verloren haben könnte (§ 242 BGB; vgl. Se- natsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 c; Senatsurteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter II A 1; BGHZ 155, 178, 189; OLG Hamm WuM 1995, 577; OLG Karlsruhe WuM 1981, 173; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Nach § 542 Rdnr. 10 ff., 34). III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es den Mietzinsanspruch des Klägers und die auf Rückzahlung der Mietsicherheit gerichtete Widerklage der Beklagten betrifft, keinen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben. Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da jeden- falls zu der Frage, ob die Beklagte ausnahmsweise sofort kündigen konnte, wei- tere Feststellungen erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: 29 a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Wohnung in ge- sundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt bislang einer tragfähigen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststel- lung lediglich auf drei von der Beklagten zu den Akten gegebene Lichtbilder gestützt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei Stellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer Höhe von etwa 30 bis 60 cm mit - das ist unstreitig - Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht hat nicht ausgeführt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend sein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Be- wohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen 30 - 14 - Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden (vgl. KG ZMR 2004, 513; KG KGR Berlin 2004, 81; LG Berlin GE 2002, 532; LG Berlin ZMR 1999, 27; LG Mainz DWW 1999, 295; LG Mannheim WuM 1988, 360; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, aaO, § 569 Rdnr. 4). Das Berufungsgericht hat, wie die Revision zutreffend rügt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall für diese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es selbst über die für eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkun- de verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2000 - VI ZR 158/99, NJW 2000, 1946, unter II 2 a). b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen (bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit während des Tages viermaliges und bei Anwesenheit während des Tages sechsmaliges Lüften der Wohnung; bei Nutzung durch zwei Personen während des Tages fünfmaliges und bei Anwesenheit während des Tages zwölfmaliges Lüften der Wohnung) sei der Beklagten nicht zumutbar, schöpft den Inhalt des Sachverständigengut- achtens nicht aus und trägt den Einwänden des Klägers gegen das Sachver- ständigengutachten nicht ausreichend Rechnung. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass der Sachverständige in seinem Gutachten mit dem „Lüften der Wohnung“ lediglich das Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten gemeint hat. Das Berufungsgericht hat zudem den Einwand des Klä- gers, die hohe Lüftungsfrequenz ergebe sich nur daraus, dass der Gutachter seiner Berechnung eine zu hohe Feuchtigkeitsabgabe eines Menschen mit leichter körperlicher Aktivität von 120 g/h zugrunde gelegt habe, zu Unrecht als unerheblich angesehen. 31 Der Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nach dem vom Bun- desumweltamt herausgegebenen „Leitfaden zur Ursachensuche und Sanierung 32 - 15 - bei Schimmelwachstum in Innenräumen“ bei einem Menschen mit leichter kör- perlicher Aktivität lediglich eine Feuchteabgabe von 30-40 g/h anzunehmen ist. Er hat weiter vorgetragen, dass die Wohnung bei einem demnach anzusetzen- den Mittelwert von 35 g/h nach der im übrigen zutreffenden Rechnung des Sachverständigen - bei Anwesenheit einer Person während des Tages - ledig- lich alle 10,5 Stunden, also nur zwei Mal - und nicht sechs Mal - am Tag, hätte gelüftet werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, auch bei Berücksichtigung einer Feuchtigkeitsabgabe von 35 g/h ergebe sich eine Un- zumutbarkeit des zur Schimmelvermeidung erforderlichen Lüftungsverhaltens für den letzten Monat, in dem die Beklagte die Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten genutzt habe; denn auch dann hätte die Wohnung etwa alle 5,5 Stunden gelüftet werden müssen, was der Beklagten nicht zumutbar gewe- sen sei. Dies erscheint auch unter Berücksichtigung des Beurteilungsspiel- raums, der dem Tatrichter bei der Anwendung eines unbestimmten Rechtsbeg- riffs - wie hier des Begriffs der Zumutbarkeit - auf den konkreten Sachverhalt vorbehalten ist, nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30 qm große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Das Berufungsgericht wird den Sachverständigen daher gegebenenfalls zu dem Ein- wand des Klägers anhören müssen, auch wenn der Kläger die Anhörung des - 16 - Sachverständigen bislang nicht ausdrücklich beantragt hat (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juli 1998 - IV ZR 206/97, NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a). Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 13.02.2004 - 38 C 17384/03 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.05.2006 - 21 S 146/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES TEILVERSÄUMNIS- UND SCHLUSSURTEIL VIII ZR 234/06 Verkündet am: 25. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 1124; ZPO §§ 286 B, 529 Abs. 1 Nr. 1 a) Eine gemäß dem Mietvertrag geleistete Mietvorauszahlung in einem Einmalbetrag, die nicht auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte (etwa Monate oder Jahre) bemessen ist, ist dem Grundpfandgläubiger gegenüber gemäß § 1124 BGB wirk- sam, wenn sie vor der Beschlagnahme erfolgt (Fortführung von BGHZ 137, 106). Unerheblich ist, ob die Einmalzahlung vor oder nach der Bestellung des Grund- pfandrechts vereinbart und gezahlt wird. b) Hegt das Berufungsgericht aufgrund konkreter Anhaltspunkte Zweifel an der Glaubwürdigkeit eines in erster Instanz vernommenen Zeugen, den das Gericht des ersten Rechtszuges für glaubwürdig gehalten hat, so ist es an die auf die Aus- sage des Zeugen gestützte Tatsachenfeststellung der ersten Instanz nicht deshalb gebunden, weil eine abweichende Beurteilung der Glaubwürdigkeit eine eigene, wiederholte Vernehmung des Zeugen durch das Berufungsgericht voraussetzt, wenn diese daran scheitert, dass der Zeuge in zweiter Instanz von einem Zeug- nisverweigerungsrecht Gebrauch macht. BGH, Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 24. Juli 2006 im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt wor- den ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist, soweit es Versäumnisurteil ist, vorläufig vollstreck- bar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger zu 1 begehrt als ehemaliger Zwangsverwalter von der Be- klagten zu 1 Miete bzw. Nutzungsentschädigung für ein in B. , S. straße , gelegenes Einfamilienhaus für die Zeit von Januar 1998 bis De- zember 2003 in Höhe von insgesamt 110.439,36 € (72 Monate zu je 1.533,88 € (3.000 DM)). Die Klägerin zu 2, die das Grundstück in der Zwangsversteigerung erworben hat, verlangt von beiden Beklagten die Räumung des Einfamilienhau- ses. 1 - 3 - Das mit zwei Gebäuden bebaute Anwesen gehörte ursprünglich dem Beklagten zu 2, der es mit notariellem Vertrag vom 26. Oktober 1984 seinen Söhnen T. und M. S. schenkte. Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 22. Mai 1985. Zugunsten der H. in B. AG wurde am 1. Juni 1992 zu Lasten des Anwesens eine Grundschuld über 4 Mio. DM zur Sicherung eines dem Beklagten zu 2 gewährten Kredits eingetragen. Mit Be- schluss vom 24. November 1996 ordnete das Amtsgericht Wedding die Zwangsverwaltung des Grundstücks an und bestellte den Kläger zu 1 zum Zwangsverwalter. 2 Die mittlerweile über 80 Jahre alte Beklagte zu 1, die Mutter des Beklag- ten zu 2, bewohnte seit mehreren Jahrzehnten das hintere Einfamilienhaus auf dem Anwesen. Der Beklagte zu 2 zog nach dem 17. Dezember 2001 ebenfalls in das hintere Gebäude ein. Die Beklagten behaupten, die Beklagte zu 1 habe mit den Eigentümern des Grundstücks, ihren Enkeln, am 29. Mai 1994 einen schriftlichen Mietvertrag über das hintere Einfamilienhaus abgeschlossen. Die von ihnen vorgelegte Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Bestim- mungen: 3 "§ 2 Mietzeit 1. Der Vertrag wird auf die Lebenszeit des Mieters geschlossen. … § 3 Mietzins und Nebenkosten 1. Der Mieter leistet dem Vermieter als Gesamtmiete eine Einmal- zahlung in Höhe von 70.000,00 DM. Dieser Betrag ist die Miete für die gesamte Vertragsdauer, darüber hinaus ist keine weitere Miete und Nebenkosten geschuldet. Die vorgenannte Miete ist sofort bei Vertragsunterzeichnung fällig. Der Vermieter bestätigt hiermit, bei Vertragsabschluss die vor- genannten 70.000,00 DM in bar erhalten zu haben." - 4 - Nach der Darstellung der Beklagten hat die Beklagte zu 1 die 70.000 DM kurz nach Vertragsunterzeichnung an die Eigentümer ausgezahlt. 4 5 Die Kläger bestreiten das Vorliegen eines Mietvertrages. Wegen Aus- bleibens jeglicher Mietzahlungen kündigte der Kläger zu 1 am 8. April 2002 ei- nen etwa bestehenden Mietvertrag. Zuvor hatte er mit Schreiben vom 21. November 1996 und 6. März 1997 die Beklagte zu 1 aufgefordert, die lau- fende und eventuell rückständige Miete auf sein Konto zu überweisen. Der Kläger zu 1 hat vorgetragen, für das streitgegenständliche Einfamili- enhaus mit einer Wohnfläche von 130 qm, 4 Zimmern, Keller und Terrasse auf großzügigem Grundstück sei eine monatliche Miete bzw. Nutzungsentschädi- gung von 1.533,88 € netto kalt (3.000 DM) angemessen. 6 Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen, weil es aufgrund der Aussage des Zeugen T. S. davon ausgegangen ist, dass ein Mietvertrag mit einer einmaligen Vorauszahlung der Miete in Höhe von 70.000 DM vereinbart worden sei und die Vorausverfügung gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam sei. Das Landgericht hatte durch Teilurteil die Be- klagten verurteilt, das hintere Einfamilienhaus zu räumen und an den Kläger zu 1 herauszugeben; die Entscheidung über den Zahlungsantrag hatte es dem Schlussurteil vorbehalten. Auf die Revision der Beklagten ist durch den Bun- desgerichtshof das Teilurteil vom 26. Juli 2004 aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwie- sen worden (Urteil vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 378/04, MietPrax-AK § 301 ZPO Nr. 1), weil die Voraussetzungen eines Teilurteils nach § 301 ZPO nicht vorla- gen. 7 Mit Beschluss vom 8. März 2004 hat das Landgericht die erneute Ver- nehmung des Zeugen T. S. angeordnet. Dazu ist es nicht gekom- 8 - 5 - men, weil sich der Zeuge T. S. schriftlich auf sein Zeugnisverweige- rungsrecht als Verwandter der Beklagten berufen hat. 9 Das Landgericht hat unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen die Beklagten verurteilt, das hintere Einfamilienhaus zu räumen und an die Klä- gerin zu 2 herauszugeben, sowie die Beklagte zu 1 darüber hinaus, 79.185,60 € nebst Zinsen an den Kläger zu 1 zu zahlen. Mit der vom Landgericht zugelas- senen Revision verfolgen die Beklagten weiter die Abweisung der Klage insge- samt. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückweisung der Sache an das Berufungsgericht. 10 Über das Rechtsmittel ist hinsichtlich des Klägers zu 1 antragsgemäß durch Teilversäumnisurteil zu entscheiden, da der Kläger zu 1 in der mündli- chen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen auch insoweit nicht auf der Säumnis des Klägers zu 1, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). 11 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 12 Die Klägerin zu 2 habe gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räu- mung und Herausgabe des Grundstücks gemäß § 546 Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Zwar sei davon auszugehen, dass die Grundstückseigentümer M. und T. S. am 29. Mai 1994 mit der Beklagten zu 1 einen Mietvertrag über das hintere Einfamilienhaus des Inhalts geschlossen hätten, dass die Be- 13 - 6 - klagte zu 1 auf Lebenszeit das Haus bewohnen und an Dritte untervermieten dürfe, und dass die Beklagte zu 1 hierfür eine Einmalzahlung von 70.000 DM als Miete geleistet habe. 14 Wegen der Zeugnisverweigerung des Zeugen T. S. in der zweiten Instanz sehe sich die Kammer daran gehindert, die Aussage des Zeu- gen vor dem Amtsgericht zum Vorliegen eines Mietvertrags und zur Zahlung der 70.000 DM hinsichtlich ihrer Glaubhaftigkeit anders zu werten, als dies das Amtsgericht getan habe, obwohl die Kammer aufgrund des amtsgerichtlichen Protokolls Zweifel an den Angaben des Zeugen hege. Eine abweichende Be- wertung sei nur aufgrund einer erneuten Einvernahme zulässig. Diese sei recht- lich nicht möglich, weil der Zeuge berechtigt sei, das Zeugnis gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO zu verweigern. Der Mietvertrag wirke gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auch gegenüber dem Kläger zu 1 als Zwangsverwalter. Dieser habe den Mietvertrag aber wirksam gekündigt. Aus § 152 Abs. 1 ZVG habe er das Recht, eine Kündigung des Miet- vertrags auszusprechen, wenn dies wegen der wirtschaftlichen Verwertung not- wendig sei. Dies sei hier der Fall, da wegen Ausbleibens der Miete eine Befrie- digung der Grundpfandrechtsgläubiger erheblich gefährdet sei. Es liege der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB aF in Verbin- dung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB aF vor, da keinerlei Mietzahlungen an den Kläger zu 1 erfolgt seien. Der Kündigung stehe nicht entgegen, dass eine kon- krete Monatsmiete nicht vereinbart gewesen sei. In dem Zeitraum von Januar 1998 bis zum April 2002 seien jedenfalls mehr als zwei Monatsbeträge - egal welcher Höhe - offen geblieben, da in diesem Zeitraum überhaupt keine Zah- lungen erfolgt seien. Der Kläger zu 1 habe unstreitig unter dem 21. November 1996 und 6. März 1997 zur Mietzahlung erfolglos aufgefordert. Den Beklagten sei auch die Möglichkeit der Zahlung in der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB aF nicht genommen gewesen, denn sie hätten die vom Kläger zu 1 15 - 7 - dargelegte monatliche Miete von 1.533,88 € (3.000 DM) zahlen können. Auch wenn die Kammer die Annahme des Amtsgerichts über die Zahlung der 70.000 DM aufgrund der Angaben des Zeugen T. S. zugrunde lege, entfalle der Kündigungsgrund dadurch nicht. Die Zahlung der 70.000 DM sei gegenüber dem Zwangsverwalter als Vorausverfügung gemäß § 1192 Abs. 1, § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam. Die behauptete Vorausverfügung über die Miete sei jedenfalls gegenüber dem nach dem behaupteten Abschluss des Mietvertrags eingesetzten Zwangs- verwalter unwirksam. Anderenfalls würde der Zugriff des Pfandgläubigers auf die Miet- oder Pachtzinsen durch ein außerhalb des Grundbuchs erfolgendes Geschäft vereitelt. Dies sei mit der grundbuchlich gesicherten Stellung des Grundpfandgläubigers nicht zu vereinbaren. Die Grundpfandrechte würden in ihrem Kern entwertet, wenn sie außerhalb des Grundbuchs durch den Eigentü- mer des Grundstücks unterlaufen werden könnten. Ein Fall eines sogenannten Baukredits liege hier nicht vor. Anhaltspunkte für eine Investition der 70.000 DM in das Grundstück seien nicht ersichtlich. Die Entscheidung des Bundesge- richtshofs (BGHZ 137, 106 ff.), wonach bei einer Einmalzahlung der Miete ohne Bemessung nach periodischen Zeitabschnitten keine Vorausverfügung anzu- nehmen sei, sei auf den hiesigen Fall nicht übertragbar. Dem Gläubiger eines Realkredits sei die Möglichkeit der Kontrolle wirtschaftlicher Auswirkungen von Mietverträgen für solche Verträge, die - wie hier - nach der Bestellung des Grundpfandrechts geschlossen würden, von vornherein verwehrt. Selbst wenn diese Verträge dem Zwangsverwalter vorgelegt würden, ändere dies an der wirtschaftlichen Entwertung des Realkredits nichts. 16 Die Klägerin zu 2 könne nach der wirksamen Kündigung durch den Klä- ger zu 1 die Räumung und Herausgabe an sich verlangen, nachdem sie in der Zwangsversteigerung das Eigentum erlangt habe. Die Beklagte zu 1 sei aus § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, der Beklagte zu 2 aus § 546 Abs. 2 BGB. 17 - 8 - Der Kläger zu 1 könne von der Beklagten zu 1 für die Zeit von Januar 1998 bis Dezember 2003 Miete bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von (72 Monate x 1.099,80 €) 79.185,60 € aus § 535 Satz 2 BGB aF, § 535 Abs. 2 BGB nF bzw. aus § 546a Abs. 1 BGB nF verlangen. Der Kläger zu 1 sei als ehema- liger Zwangsverwalter hinsichtlich des Zahlungsanspruchs weiter prozessfüh- rungsbefugt und aktivlegitimiert. Aufgrund des Gutachtens des Sachverständi- gen sei die Kammer davon überzeugt, dass in der fraglichen Zeit für das Haus eine Miete bzw. Nutzungsentschädigung von 1.099,80 € monatlich netto kalt angemessen sei. Der Zahlungsanspruch sei weder verjährt noch verwirkt. 18 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder dem Kläger zu 1 ein Anspruch auf Zahlung von 79.185,60 € zugesprochen werden noch der Kläge- rin zu 2 ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des unter der Anschrift S. straße , B. , belegenen hinteren Einfamilienhauses zugebilligt werden. 19 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es darauf an, ob die Einmalzahlung von 70.000 DM wirksam vereinbart und tatsächlich ge- leistet worden ist. Denn bejahendenfalls wäre die Zahlung der 70.000 DM durch die Beklagte zu 1 gegenüber dem Kläger zu 1 als Zwangsverwalter - anders als das Berufungsgericht meint - nicht als Vorausverfügung gemäß § 1192 Abs. 1, § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam. 20 a) Die Vorschrift § 1124 BGB ist im vorliegenden Fall anwendbar. Wenn - wie hier - ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt, richtet sich die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners im 21 - 9 - Rahmen einer Zwangsverwaltung allein nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB. Dies ergibt sich aus § 146 ZVG in Verbindung mit § 20 ZVG (BGH, Urteil vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, WM 2003, 2194, unter II 3 b). 22 Auch ist die Zahlung eines Einmalbetrags als Miete anzuerkennen. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können die Beteiligten nicht nur die Voraus- zahlung der Miete vereinbaren, sondern auch deren Entrichtung in einem ein- maligen Betrag (BGHZ 137, 106, 110). Nach § 1124 Abs. 2 BGB ist eine Verfügung dem Grundpfandgläubiger gegenüber jedoch nur insoweit unwirksam, als sie sich auf die Miete (oder Pacht) für eine spätere Zeit als den Monat der Beschlagnahme bezieht. Eine Vorausverfügung im Sinne von § 1124 BGB setzt somit die Existenz einer nach periodischen Zeitabschnitten bemessenen Mietforderung gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird (BGHZ, aaO, 110 f.; BGH, Urteil vom 23. Juli 2003, aaO). 23 Wenn dagegen im Mietvertrag eine Einmalzahlung vereinbart wird, die nicht auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte (etwa Monate oder Jahre) bemessen wird, erlischt mit der Zahlung des Einmalbetrags der Anspruch auf Zahlung der Miete insgesamt. Erfolgt eine solche Einmalzahlung vor der Be- schlagnahme durch den Grundpfandgläubiger, so ist sie ihm gegenüber wirk- sam, § 1124 Abs. 1 Satz 1 BGB. 24 So verhält es sich nach dem Inhalt des von den Beklagten vorgelegten Mietvertrags vom 29. Mai 1994 hier. Aus dem Wortlaut des Vertrags ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine periodische Bemessung der Miete. Auch aus der Gegenüberstellung der beiderseitigen Leistungen ergibt sich nichts ande- res. Die Beklagte zu 1 hatte einen Einmalbetrag für die gesamte Mietdauer in Höhe von 70.000 DM, fällig bei Vertragsunterzeichnung, zu zahlen. Darüber hinaus schuldete sie keine weitere Miete und Nebenkosten. Ihre Enkelsöhne als 25 - 10 - frühere Vermieter verpflichteten sich demgegenüber, der Beklagten zu 1, ihrer damals über 70-jährigen Großmutter, auf Lebenszeit den Gebrauch der Mietsa- che zu überlassen. Hiernach bleibt offen, auf wie viele Monate oder andere pe- riodische Zeitabschnitte die Zahlung von 70.000 DM zu verteilen ist (vgl. BGHZ, aaO, 113). 26 Schließlich soll die Zahlung der 70.000 DM im Jahr 1994 erfolgt sein, al- so vor der Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung vom 24. November 1996. b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die vorgenann- ten Grundsätze nicht auf Fälle des Erwerbs durch Kaufvertrag oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§ 566b ZPO, § 57b ZVG) beschränkt, sondern finden auch auf den hier vorliegenden Fall Anwendung. Die Regelungen in § 1124 Abs. 2, § 566b BGB, § 56 Satz 2, § 57b ZVG erfordern für Grundpfandgläubiger ab der Beschlagnahme, für Käufer ab Eigentumsüberschreibung und für Erste- her ab Zuschlag in der Zwangsversteigerung eine einander entsprechende Handhabung, da ihnen dieselbe Wertung zugrunde liegt (BGHZ 163, 201, 204 ff.). Diese Bestimmungen bezwecken neben dem Schutz des nächsten Be- rechtigten vor dem Verlust des Miet- oder Pachtanspruchs auch den Schutz des Mieters/Pächters vor einer Doppelzahlung. 27 c) So kommt es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch nicht darauf an, ob die Einmalzahlung vor oder nach der Bestellung eines Grund- pfandrechts vertraglich vereinbart und gezahlt wird, sondern nur darauf, ob dies vor der Beschlagnahme geschieht. 28 § 1124 BGB stellt auf die Beschlagnahme und nicht den Zeitpunkt der Begründung des Grundpfandrechts ab. Zu Recht weist die Revision darauf hin, dass der Grundpfandgläubiger ohnehin gegen unwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks nicht gesichert ist. So kann ein Eigentümer das als Sicherheit die- 29 - 11 - nende Grundstück unter Wert vermieten oder dessen Nutzung und Pflege der- art unterlassen, dass auch im Rahmen üblicher Zwangsverwaltung eine wirt- schaftliche Nutzung nicht möglich wird. Dies ist hinzunehmen, denn dem Grundpfandgläubiger haftet in erster Linie das Grundstück selbst. 30 2. Aus den vorgenannten Gründen kommt es für die Entscheidung darauf an, ob vor der Beschlagnahme ein Mietvertrag zwischen den damaligen Eigen- tümern und der Beklagten zu 1 wirksam vereinbart wurde und der Anspruch auf Zahlung der Miete gegebenenfalls durch die Zahlung der 70.000 DM erloschen ist. Wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht in- soweit rechtsfehlerhaft angenommen, wegen der zweitinstanzlich erfolgten Zeugnisverweigerung des Zeugen T. S. an die erstinstanzlichen Feststellungen des Amtsgerichts gemäß § 529 Abs. 1 ZPO gebunden und dar- an gehindert zu sein, eigene Feststellungen zu treffen. 31 Soweit es sich trotz eigener Zweifel an den Angaben des Zeugen in dem amtsgerichtlichen Protokoll an die Annahme des Amtsgericht gebunden sieht, welches von einem Mietvertragsabschluss am 29. Mai 1994 und der Zahlung der 70.000 DM ausgeht, verkennt das Berufungsgericht Bedeutung und Norm- zweck des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. 32 Zwar geht das Berufungsgericht zu Recht davon aus, dass regelmäßig eine von der erstinstanzlichen Beweiswürdigung abweichende Beurteilung der Glaubwürdigkeit eines Zeugen ohne dessen nochmalige Vernehmung unzuläs- sig ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2002 - VIII ZR 151/01, NJW-RR 2002, 1649). Andererseits hat das Gericht nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung wahr ist oder nicht (§ 286 ZPO). Das gilt grundsätzlich auch für das Berufungsgericht. Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hat es seiner Ver- handlung und Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festge- 33 - 12 - stellten Tatsachen nur insoweit zugrunde zu legen, als nicht konkrete Anhalts- punkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserhebli- chen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebie- ten. Die Aufgabe der Berufungsinstanz als zweiter - wenn auch eingeschränk- ter - Tatsacheninstanz besteht auch nach der Reform des Zivilprozesses in der Gewinnung einer "richtigen", d.h. der materiellen Gerechtigkeit entsprechenden Entscheidung des Einzelfalles (BGHZ 162, 313, 316). "Vernünftige" Zweifel ge- nügen, um das Berufungsgericht zu neuen Tatsachenfeststellungen zu ver- pflichten (BGHZ, aaO). Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserhebli- chen Feststellungen können sich auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertung ergeben. Wenn sich das Berufungsgericht, wie hier, von der Richtig- keit der erstinstanzlichen Beweiswürdigung nicht zu überzeugen vermag, so ist es an die erstinstanzliche Beweiswürdigung, die es aufgrund konkreter Anhalts- punkte nicht für richtig hält, nicht gebunden, sondern zu einer erneuten Tatsa- chenfeststellung nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet (BGHZ, aaO, 317). 34 Da der Zeuge aufgrund des Zeugnisverweigerungsrechts als Beweismit- tel in der zweiten Instanz nicht zur Verfügung stand, hätte sich das Berufungs- gericht, ohne an die Glaubwürdigkeitsbeurteilung des Amtsgerichts gebunden zu sein, von dem Wahrheitsgehalt der Behauptung der Beklagten aufgrund der übrigen Umstände ein eigenes Bild machen müssen. Sofern es sich dabei unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen nicht davon hätte überzeugen können, dass die Behauptungen der Beklagten zum Abschluss des Mietvertrags und zur Zahlung des Einmalbetrags von 70.000 DM der Wahrheit entsprechen, hätte es nach Beweislastgrundsätzen entscheiden müssen (§ 286 ZPO). 35 - 13 - III. 36 Aus den dargelegten Gründen kann die Entscheidung des Berufungsge- richts keinen Bestand haben. Das Berufungsurteil ist daher auf die Revision der Beklagten aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endent- scheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 22.08.2003 - 16 C 341/02 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.07.2006 - 67 S 316/03 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 124/05 Verkündet am: 28. Juni 2006 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 a) Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Ta- bakkonsum. b) Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 - LG Mannheim AG Schwetzingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mie- ter einer Wohnung des Klägers in H. . Der Mietvertrag vom 3. Januar 2000 enthält unter anderem folgende Formularklauseln: 1 "§ 8 Schönheitsreparaturen, Ansprüche bei Vertragsende … 2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter § 8, Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. … Bei Beendigung des Mietvertrages gilt die nachstehend festge- legte Regelung. 3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen inner- halb folgender Fristen auszuführen: a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Speisekammer, Besenkam- mer, Bad, Dusche, WC alle drei Jahre - 3 - b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonsti- gen Räume alle fünf Jahre ... 5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmän- nisch nachzuholen. ... § 9 Beginn der Renovierungsfristen Die Renovierungsfristen gemäß § 8 Abs. 3 dieses Vertrages be- ginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. § 17 Beendigung des Mietverhältnisses 1. Unabhängig von den Verpflichtungen des Mieters, die sich aus §§ 8 -10 dieses Vertrages ergeben, sind die Mieträume bei Be- endigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zu- rückzugeben". Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten un- ter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Auf Antrag des Klägers wurde in einem selbständigen Beweisverfahren ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Wohnung eingeholt. 2 Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten Zahlung von Scha- densersatz wegen der Kosten für die Erneuerung von Teppichboden (795,41 €), Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Tür- rahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) und des Austauschs von Halogenlampen in der Küche (13 €) begehrt. Insgesamt hat der Kläger zunächst 9.218,28 € nebst Zinsen verlangt. Nach Klageerhebung hat er von der Klageforderung eine von ihm verrechnete Mietkaution in Höhe von 3 - 4 - 1.687,26 € in Abzug gebracht, die eine Sparkasse als Bürgin an den Kläger ge- zahlt hatte. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage vom Kläger die Aus- zahlung des vorgenannten Kautionsbetrags nebst Zinsen sowie die Herausga- be der Bürgschaftsurkunde an die Bürgin verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; der Widerklage hat es hinsichtlich des Zahlungsantrags in Höhe von 1.520,26 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewie- sen. Mit seiner Berufung hat der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren - mit Ausnahme des Anspruchs wegen des Teppichbodens - in Höhe von 8.422,86 € nebst Zinsen abzüglich 1.687,26 € sowie seinen Antrag auf vollstän- dige Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Das Landgericht hat die Beru- fung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine im Berufungsrechtszug gestellten Anträge weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision des Klägers hat keinen Erfolg. 4 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: 5 Dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen der Kosten von Malerarbeiten zu. Die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Aus- führung von Schönheitsreparaturen sei gemäß § 307 BGB unwirksam. Der in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags vereinbarte Fristenplan enthalte eine "starre" Fällig- keitsregelung, weil der Mieter nach Ablauf der Fristen von drei Jahren bezie- hungsweise von fünf Jahren zur Renovierung verpflichtet sei, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht reno- 6 - 5 - vierungsbedürftig seien. Die Unwirksamkeit des Fristenplans habe die Unwirk- samkeit aller in § 8 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen zur Folge. Des Weiteren liege nicht deshalb eine "übervertragsgemäße Abnutzung" der Räume vor, weil sich nach dem Vorbringen des Klägers an Wänden und Decken ein starker "Nikotinbelag" gebildet habe. Die Parteien hätten keine Vereinbarung getroffen, dass in der gemieteten Wohnung nicht geraucht werden dürfe. Daher stelle Rauchen - auch starkes Rauchen - keine Pflichtwidrigkeit dar. Die damit verbundenen Abnutzungen seien im Wege der turnusmäßig durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen. Seien diese vom Mieter zu tragen, könne der Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung bereits vor Ablauf der regulären Fristen eine Renovierung verlangen. Eine solche Vereinbarung hätten die Parteien jedoch nicht getroffen. Schadensersatz wegen einer Reinigung der Fenster schuldeten die Be- klagten weder unter dem Gesichtspunkt einer verstärkten Abnutzung durch "Ni- kotineinwirkung" noch aufgrund ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Rück- gabe der Wohnung in besenreinem Zustand. Danach schulde der Mieter nur die Beseitigung groben Schmutzes. Soweit das Amtsgericht auch eine Verpflich- tung der Beklagten zur Reinigung der Küche und des Kellers verneint habe, sei dies hinsichtlich der Spinnweben im Keller zweifelhaft, weil diese bei der ge- schuldeten Rückgabe in besenreinem Zustand beseitigt werden müssten. Aller- dings werde der dem Kläger insoweit entstandene Schaden bereits durch den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag mit abgegolten. Die Widerklage der Beklagten habe aus den vorgenannten Gründen Erfolg. 7 - 6 - B. 8 Die Revision des Klägers ist zulässig; insbesondere ist sie entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung uneingeschränkt - einschließlich der gel- tend gemachten Reinigungskosten für Küche und Keller - statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). 9 Es kann dahinstehen, ob den Gründen des Berufungsurteils, in denen die Revision "wegen der unter Ziff. II 2 behandelten Rechtsfragen" zugelassen worden ist, eine Beschränkung der Rechtsmittelzulassung zu entnehmen ist. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, der Ge- genstand eines Teilurteils sein könnte oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte; unzulässig ist es dagegen, die Zulassung auf einzelne von mehreren möglichen Anspruchsgrundlagen oder auf bestimm- te Rechtsfragen zu beschränken (BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529, unter A; Urteil vom 28. Oktober 2004 - VII ZR 18/03, BGH- Report 2005, 393, unter II 2 m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, NJW-RR 2003, 1192, unter II). An einer solchen Trennbarkeit des Gesamtstreitstoffs fehlt es im vorlie- genden Fall, weil sowohl die im Berufungsurteil unter Ziff. II 2 und 3 als auch - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - die unter Ziff. II 3 und 4 behandelten Ansprüche des Klägers in einem rechtlichen Zusammenhang ste- hen, der die Beschränkung der Revisionszulassung hindert. Das Berufungsge- richt hat zunächst einen Anspruch des Klägers auf Erstattung der Kosten für Malerarbeiten unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sowie im Hinblick auf eine vertragswidri- ge Abnutzung der Wohnung verneint (Ziff. II 2). Den weiter geltend gemachten 10 - 7 - Schadensersatzanspruch wegen der Reinigung der Fenster, der Küche und des Kellers hat das Berufungsgericht, wie sich aus entsprechenden Verweisungen ergibt, gleichfalls unter dem letztgenannten rechtlichen Gesichtspunkt für unbe- gründet gehalten (Ziff. II 3 und 4). Diese Schadensersatzansprüche hat das Be- rufungsgericht darüber hinaus im Hinblick auf die mietvertragliche Pflicht der Beklagten zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand geprüft und einen Anspruch des Klägers verneint. Der Umstand, dass - wie hier - Teile des Gesamtstreitstoffs jeweils unter demselben rechtlichen Gesichtspunkt zu beur- teilen sind, steht einer Eingrenzung der Revisionszulassung unter Ausschluss der Reinigungskosten für Küche und Keller entgegen. Denn anderenfalls be- stünde die Gefahr, dass zwischen der Entscheidung des Revisionsgerichts und der - im Falle der Beschränkung der Revisionszulassung nicht anfechtbaren - Entscheidung des Berufungsgerichts über dieselbe Rechtsfrage ein Wider- spruch entstehen könnte (vgl. auch Senatsurteil vom 4. Juni 2003, aaO). Das Berufungsurteil unterliegt daher in vollem Umfang der revisionsgerichtlichen Überprüfung. C. Die Revision des Klägers ist nicht begründet; sie ist daher zurückzuwei- sen. Zu Recht hat das Berufungsgericht die mit der Klage geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Klägers auf Zahlung von Renovierungs- und Reinigungskosten verneint und den Beklagten den im Wege der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution zuerkannt. 11 I. Klage 1. Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadenser- satz statt der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB hin- sichtlich der Kosten für Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) so- 12 - 8 - wie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €) nicht zu. Die Beklagten haben weder unter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Schönheits- reparaturen noch wegen einer etwaigen Verursachung von "Nikotinrückstän- den" eine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht verletzt. 13 a) Die Beklagten sind nicht aufgrund des Mietvertrags vom 3. Januar 2000 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sowohl § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. aa) Zutreffend hat das Berufungsgericht den in § 8 Ziff. 3 des Mietver- trags enthaltenen Fristenplan, wonach der Mieter sich verpflichtet, die Schön- heitsreparaturen in den dort unter Buchst. a) aufgeführten Räumen alle drei Jahre und in den unter Buchst. b) genannten Räumen alle fünf Jahre auszufüh- ren, als "starre" Fälligkeitsregelung angesehen. 14 Der Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Beru- fungsgericht uneingeschränkt überprüfen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil Fristenpläne in dieser oder inhaltsgleicher Fassung auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden. 15 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redli- chen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines 16 - 9 - verständigen Mieters hat die in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Reno- vierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erschei- nungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 a, zu einem insoweit inhalts- gleichen Fristenplan). Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b; Urteil vom 5. April 2006, aaO). Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich ein hiervon abwei- chender, am tatsächlichen Renovierungsbedarf ausgerichteter Fälligkeitszeit- punkt auch nicht unter Berücksichtigung des Zusammenhangs mit anderen Klauseln des Mietvertrags, insbesondere mit § 8 Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 5 und § 9. Gemäß § 8 Ziff. 2 Abs. 2 ist der in Ziff. 3 enthaltene Fristenplan gerade auf den - hier vorliegenden - Fall der Beendigung des Mietverhältnisses anzuwenden. § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Renovierung spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen hat, wenn er die Räume zu § 8 Ziff. 3 Buchst. a) mindestens drei Jahre und die Räume zu Ziff. 3 Buchst. b) mindestens fünf Jahre benutzt hat, enthält keine von den starren Fristen des § 8 Ziff. 3 abweichende Fälligkeitsregelung. Vielmehr ist auch diese - eigenständige - Fälligkeitsbestimmung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie - wie § 8 Ziff. 3 - den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses allein aufgrund des Ablaufs der dort bestimmten, verbindli- chen Fristen zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn ein Renovierungsbedarf noch nicht besteht. § 9 des Mietvertrags regelt den Zeitpunkt des Beginns der 17 - 10 - Renovierungsfristen, hat jedoch nicht die Fälligkeit von Renovierungen zum Gegenstand. 18 bb) Die Unwirksamkeit der in § 8 Ziff. 3 und 5 des Mietvertrags enthalte- nen Fälligkeitsregelungen hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach § 8 Ziff. 2 und 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnis- ses gemäß § 8 Ziff. 5 zur Folge. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem Fristen- plan nach § 8 Ziff. 3 nicht um eine von der Pflicht zur Ausführung der Schön- heitsreparaturen trennbare Fälligkeitsregelung. Vielmehr bildet der Fristenplan mit der Schönheitsreparaturpflicht eine Einheit (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3; vom 22. September 2004, aaO, unter II 1 c; vom 5. April 2006, aaO). Denn der Fristenplan hat turnusmäßig wiederkehrende Renovie- rungspflichten zum Gegenstand. Führt der Mieter während des Mietverhältnis- ses entsprechend seiner vertraglichen Verpflichtung die Schönheitsreparaturen unter Beachtung des Fristenplans aus, beginnen die Renovierungsfristen erneut zu laufen. Die Anzahl der vom Mieter im Verlauf der gesamten Mietdauer vor- zunehmenden Renovierungen richtet sich daher nach der Dauer der im Fristen- plan festgelegten Renovierungsintervalle. Würden § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietver- trags ohne den Fristenplan bestehen bleiben, müssten die Zeiträume, nach de- ren Ablauf die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, durch Auslegung unter Zugrundelegung zulässiger Renovierungsintervalle bestimmt werden (vgl. Se- nat, BGHZ 92, 363, 368 f.). Hierdurch würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung jedoch auf das in zeitlicher Hinsicht (gerade noch) zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre eine unzulässige gel- tungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 19 - 11 - 2004 und vom 22. September 2004, jew. aaO). Nichts anderes gilt hinsichtlich der in § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags enthaltenen Renovierungspflicht. 20 cc) Die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung zur Schließung einer im Vertrag entstandenen Regelungslücke liegen nicht vor. Die Revision meint, an die Stelle der unwirksamen Renovierungsklauseln müsse diejenige Gestaltungsmöglichkeit treten, die die Parteien bei sachgerechter Ab- wägung der beiderseitigen Interessen gewählt hätten, wenn ihnen die Unwirk- samkeit bekannt gewesen wäre; dies sei deshalb geboten, weil die Übernahme der Schönheitsreparaturen Teil der Gegenleistung des Mieters sei und die Kos- ten ihrer Ausführung daher bei der Kalkulation der Miete nicht erhöhend be- rücksichtigt worden seien. Damit dringt die Revision - die im Übrigen nicht auf- zeigt, welche Vertragsgestaltung an die Stelle der unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu treten hätte - nicht durch. Gemäß § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften, soweit Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht Ver- tragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Eine ergänzende Vertragsaus- legung zur Schließung einer durch die Unwirksamkeit einer Formularklausel entstandenen Lücke setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rech- nung tragende Lösung bietet (st.Rspr.; Senat, BGHZ 143, 103, 120 m.w.Nachw.). Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an der ersten Vorausset- zung. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache - zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört - ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 21 - 12 - Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde (vgl. BGHZ 87, 309, 321; 96, 18, 26, jew. zu § 6 Abs. 2 AGBG). 22 b) Dem Kläger steht der vorgenannte Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten auch nicht wegen der geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum zu. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange- nommen, dass die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getroffen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemiete- ten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen ver- ursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (so auch LG Köln, WuM 1991, 578 und NZM 1999, 456; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689, 690; LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Karlsruhe, WuM 2002, 50; LG Berlin, GE 2004, 1096; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A. Rdnr. 945; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 29; Staudin- ger/Emmerich, BGB (2003), § 538 Rdnr. 3). Ob ausnahmsweise, wie die Revi- sion meint, eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (vgl. LG Pader- born, NJW-RR 2000, 1110: weniger als zwei Jahre nach Übernahme einer neu 23 - 13 - tapezierten Wohnung), kann dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gege- ben ist. 24 Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädi- gung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde (vgl. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 548 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, 595, 596 m.w.Nachw.), liegt nicht vor. Zwar trifft der Hinweis der Revision zu, dass der Sachverständige G. in seinem im selbständigen Beweisverfahren erstatteten schriftlichen Gutachten die festgestellten Gebrauchsspuren zum Teil als "Schädigungen der Oberfläche" bezeichnet hat. Die vom Sachverständigen für erforderlich gehaltenen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung beschränken sich jedoch - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist (vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 108) - im Wesent- lichen auf die Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten, die zur Beseitigung typi- scher Gebrauchsspuren im Rahmen von Schönheitsreparaturen erforderlich sind, sowie auf Reinigungsmaßnahmen. Soweit der Sachverständige Silikonfu- gen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen als möglicherweise erneuerungsbedürftig angesehen hat, sind auch solche typi- schen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierjährige Mietzeit von den Beklagten nicht zu vertreten (§ 538 BGB), zumal sie unwidersprochen vor- getragen haben, dass die Silikonfugen in der zehn Jahre alten Wohnung bisher noch nicht erneuert worden waren. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbil- lig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausfüh- rung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertrag- licher Vereinbarung (st.Rspr., Senat, BGHZ 92, 363) - auf den Mieter abzuwäl- zen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Dass es im vorliegenden Fall auf- 25 - 14 - grund einer den Mieter unangemessen benachteiligenden Abwälzung von Re- novierungspflichten an einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung fehlt - so dass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verbleibt (vgl. oben a cc) -, geht zu Lasten des Klägers als Verwender der unzulässigen Formularklauseln. 26 2. Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Be- trag von 154 € hinaus kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des Kellers gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Soweit der Kläger vorgetragen hat, die Fenster seien aufgrund von "Nikotin- ablagerungen" reinigungsbedürftig, beruht dies nicht auf einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache (vgl. oben 1 b). Des Weiteren hat das Berufungsge- richt ohne Rechtsverstoß angenommen, dass die Beklagten ihre vertragliche Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziff. 1 des Mietvertrags) nicht verletzt haben. Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückga- be beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (vgl. LG Saar- brücken, WuM 1998, 689 f.; LG Wiesbaden, WuM 2001, 236, 237; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerbe- raum, 2. Aufl., F Rdnr. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 598; vgl. auch Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.: "mit dem Be- sen grob gereinigt"). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Die Revision rügt jedoch, das Berufungsgericht habe es rechtsfehlerhaft versäumt, die unzutreffende Wertung des Amtsgerichts zu korrigieren, wonach eine Beseitigung groben Schmutzes nur geschuldet sei, wenn dieser die Folge eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache sei; auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens sei von weiteren groben Verschmutzungen in der Küche auszugehen; zudem habe sich das Berufungsgericht - außer in Bezug 27 - 15 - auf die Spinnweben - der rechtsfehlerhaften Auffassung des Amtsgerichts an- geschlossen, dass die Vereinbarung einer besenreinen Übergabe nicht die Be- seitigung groben Schmutzes an "horizontalen Flächen einzelner Raumteile oder oberen Flächen vermieterseitiger Einrichtungen" - mithin auch der Fenster - um- fasse. Diese Rügen sind nicht begründet. 28 Das Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Pflicht zur besen- reinen Rückgabe der Mietsache nicht verkannt. Vielmehr ist es - wie dem Zu- sammenhang der Urteilsgründe zu entnehmen ist - zutreffend davon ausge- gangen, dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Eine Ver- letzung dieser so verstandenen Reinigungspflicht hat das Berufungsgericht je- doch nur hinsichtlich der Spinnweben im Kellerraum angenommen und im Übri- gen das Vorliegen grober Verschmutzungen verneint. Diese tatrichterliche Wür- digung, die vom Revisionsgericht nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, ist nicht zu beanstanden. Ein revisionsrechtlich beachtlicher Feh- ler wird auch von der Revision, die der Würdigung durch das Berufungsgericht lediglich ihre eigene Beurteilung entgegensetzt, nicht aufgezeigt. - 16 - II. Widerklage 29 Zu Recht hat das Berufungsgericht die Berufung des Klägers auch hin- sichtlich seiner Verurteilung nach dem Widerklageantrag zurückgewiesen. Den Beklagten steht ein Anspruch auf Auszahlung der restlichen Mietkaution in Hö- he von 1.520,26 € zu, weil - wie ausgeführt - Schadensersatzansprüche des Klägers, die den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag übersteigen, nicht bestehen. Vorsitzende Richterin Ball Dr. Leimert Dr. Deppert ist mit Ablauf des Monats Juni 2006 in den Ruhestand getreten und daher gehindert, ihre Unterschrift beizufügen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Schwetzingen, Entscheidung vom 16.09.2004 - 52 C 130/04 - LG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 122/04 -

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 03.06.2010 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 12 U 164/09 ECLI: ECLI:DE:KG:2010:0603.12U164.09.0A Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 266 BGB, § 535 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 546a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung, Schimmelbildung Beendeter Wohn- und Gewerberaummietvertrag: Vorenthaltung der Mietsache bei Teilräumung und Hinterlassen einer Vielzahl von Gegenständen; Anspruch auf Nutzungsentschädigung; Anforderungen an den Nachweis einer Gefährdung durch Schimmelbildung Leitsatz 1. Das Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a BGB endet erst mit vollständiger Erfüllung der Rückgabepflicht; dies ist nicht der Fall, wenn eine Vielzahl von Gegenständen (hier: ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll) in den Mieträumen zurückbleibt (Rn.33) (Rn.34) . 2. Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB steht nicht entgegen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt hat, die Räume erneut zu vermieten (Rn.43) . 3. Stützt der Mieter die Minderung der Miete darauf, dass eine Schimmelbildung in den Mieträumen seine Familie gesundheitlich gefährdet und zu einer Krebserkrankung geführt habe, muss er konkret zu Art und Konzentration der Schimmelsporen vortragen sowie ärztliche Atteste vorlegen, damit ggf. darüber durch Einholen eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben werden kann (Rn.52) . Verfahrensgang vorgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 29 O 15/09 nachgehend KG Berlin, 23. Juli 2010, 12 U 164/09, Berufung zurückgewiesen Tenor Der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht Ansprüche auf Mietzins und Nutzungsentschädigung geltend. Im Übrigen begehrt sie die Feststellung der Erledigung der Hauptsache. Randnummer 2 Das Land Berlin vermietete an den Beklagten durch Mietvertrag vom 4. April 1990 Räumlichkeiten nebst Hofanlagen, Gartenflächen und Keller auf dem Grundstück F Weg 60 in Berlin zum Betrieb einer Gaststätte und eines Beherbergungsbetriebes mit Wohnung. Vereinbarungsgemäß verlängerte sich die Laufzeit des Vertrages jeweils um ein Jahr, weil dem keine Mietvertragspartei widersprach. Ab 1. April 1995 belief sich die zu entrichtende Gesamtmiete auf 1.590,12 EUR. Randnummer 3 Die Klägerin behauptet, das Land Berlin habe ihr das Objekt übertragen und sie sei in das Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 4 Der Beklagte geriet in den Jahren 2003 bis 2005 unstreitig mit einzelnen Zahlungen in Rückstand, die sich zum Jahreswechsel 2005/2006 auf insgesamt 3.298,36 EUR summierten. Die Parteien einigten sich daraufhin am 2./23. März 2006 auf ein Schuldanerkenntnis und eine Ratenzahlung (Anlage K 4). Randnummer 5 Der Beklagte kam in der folgenden Zeit mit weiteren Zahlungen in Rückstand, woraufhin die Klägerin unter dem 11. September 2007 wegen eines vermeintlichen Zahlungsrückstandes in Höhe von 23.767,46 EUR die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Randnummer 6 Am 31. März 2008 nahm die Klägerin das Grundstück wieder in Besitz. Randnummer 7 Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe um eine Räumungsfrist bis zum 30. November 2007 gebeten und erklärt, dass er eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete leisten und in monatlichen Raten begleichen werde. Randnummer 8 Sie behauptet weiter, dass das Grundstück nicht geräumt gewesen sei und sich auf dem Grundstück und in dem Haus erhebliche Mengen Sperrmülls befunden hätten. Randnummer 9 Nach Klageerhebung verrechnete die Klägerin die Mietkaution in Höhe von 6.135,50 EUR mit dem restlichen Anspruch aus dem Schuldanerkenntnis, mit Mietforderungen für Juli, September und anteilig Oktober 2006, mit einen Anspruch auf Erstattung vermeintlich entstandener Rücklastschriftgebühren und vermeintlich entstandener Kosten für die Räumung und Reinigung des Objekts. Insoweit hat sie den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 10 Die Klägerin verlangt zuletzt Zahlung der Miete/Nutzungsentschädigung für Oktober 2006 (anteilig) bis März 2008 in Höhe von insgesamt 27.611,21 EUR nebst Zinsen. Randnummer 11 Der Beklagte trat den Ansprüchen der Klägerin entgegen und erklärte mit seinem Kautionsguthaben die Aufrechnung gegen eventuell noch bestehende Mietansprüche. Randnummer 12 Der Beklagte behauptet, der Keller und die Küche der Gaststätte seien großflächig mit Schimmel überzogen gewesen, der durch im Jahre 2004/2005 durchgeführte Straßenbauarbeiten sichtbar geworden sei. Er und seine Familie seien einer erheblichen Gesundheitsgefährdung ausgesetzt gewesen. Seine Frau und seine Kinder seien daher ausgezogen. Die Schimmelbildung sei eine Ursache seiner Krebserkrankung. Der Geschäftsbetrieb sei wegen der Schimmelbildung nicht aufrecht zu erhalten gewesen. Die Gäste seien wegen übelriechender Luft ausgeblieben. Die Schimmelbildung sei der Klägerin mehrfach mitgeteilt worden. Randnummer 13 Der Beklagte meint daher, zumindest seit Juli 2006 sei die Miete auf Null gemindert gewesen. Randnummer 14 Die ab Oktober 2007 geltend gemachte Nutzungsentschädigung stehe der Klägerin nicht zu, weil er schon zum 30. September 2007 ausgezogen sei. Im Übrigen sei die Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung rechtsmissbräuchlich, weil eine Neuvermietung nicht geplant gewesen sei. Randnummer 15 Das Landgericht hat der Klage abgesehen von einem Teil der Nebenforderungen stattgegeben und den Beklagten zur Zahlung von 27.611,21 EUR nebst Zinsen verurteilt und die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache in Höhe von 6.135,50 EUR festgestellt. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt: Randnummer 16 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete/Nutzungsentschädigung in Höhe von 27.611,21 EUR zu. Die Klägerin sei aktivlegitimiert, was sich u. a. aus dem eingereichten Grundbuchauszug ergebe. Die Aufrechnung der Beklagten greife nicht durch, weil der Anspruch der Höhe nach nicht dargelegt sei. Die Miete sei nicht gemindert. Es fehle an jeglichem konkreten Vortrag dazu, an welcher Stelle und in welchem Umfang Schimmel vorhanden gewesen sein solle. Mit der Vereinbarung vom 2./23. März 2006 habe der Beklagte die Vertragsgemäßheit des Zustandes anerkannt. Durch die Bitte um ein Entgegenkommen der Klägerin habe er den Rückstand auch anerkannt. Daher könne er jetzt nicht mehr auf Minderung abstellen. Die pauschale Behauptung übelriechender Luft sei nicht geeignet, eine Minderung zu begründen. Von einer Rückgabe der Räumlichkeiten könne erst zum 31. März 2008 ausgegangen werden, weil der Auszug keine Rückgabe darstelle. Dass der Beklagte bei einem Vorabnahmetermin vom 2. Oktober 2007 schon versucht habe, die Schlüssel zurückzugeben, habe er nicht vorgetragen. Randnummer 17 In Höhe von 6.135,50 EUR sei der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Die monatlichen Zahlungen seien geschuldet gewesen. Für die Höhe der Rücklastschriftgebühren gelte § 287 ZPO. Das Bestreiten der Aufwendungen für die Räumung und Säuberung liege neben der Sache, weil der Beklagte für die ordnungsgemäße Rückgabe darlegungs- und beweispflichtig gewesen sei. Das erledigende Ereignis sei die Aufrechnungserklärung. Randnummer 18 Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er den Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Er macht im Wesentlichen geltend: Randnummer 19 Das Landgericht habe seine Aufrechnung zumindest in der Höhe des Betrages berücksichtigen müssen, den die Klägerin selbst genannt habe. Im Übrigen sei über das Kautionsguthaben schon vor Klageerhebung abzurechnen gewesen. Ein erledigendes Ereignis sei daher nicht eingetreten. Randnummer 20 Entgegen der Annahme des Landgerichts sei der Schimmelbefall konkret dargelegt worden. Das Landgericht hätte im Übrigen einen Hinweis nach § 139 ZPO geben müssen. Der Beklagte hätte dann seinen Vortrag weiter substanziiert. Die Klägerin habe den Schimmelbefall mit Nichtwissen bestritten, was unzulässig sei, weil ihr das Objekt bekannt gewesen sei und daher auf eigener Wahrnehmung beruhe. Randnummer 21 In dem Schreiben vom 2./23. März 2006 liege kein Einwendungsverzicht für einen späteren Zeitraum. Auch ein Anerkenntnis des Mietrückstands sei nicht erfolgt. Randnummer 22 Im Hinblick auf die vom Landgericht bis zum 31. März 2008 zugesprochenen Ansprüche macht der Beklagte geltend: Sein Vortrag, das in Rede stehende Grundstück sei zum 30. September 2007 beräumt zurückgegeben und eine Übergabe sei verweigert worden, sei unstreitig. Im Übrigen sei eine Neuvermietung gar nicht angedacht gewesen und das Objekt inzwischen sogar vollständig abgerissen. Selbst wenn eine Mietsache mangelhaft zurückgegeben werde, könne Nutzungsentschädigung nur verlangt werden, wenn der Vermieter nachweise, dass ohne die Mängel sofort nach Rückgabe eine Neuvermietung möglich gewesen wäre. Randnummer 23 Unrichtig sei die Ansicht des Landgerichts, der Beklagte sei für eine Beräumung darlegungs- und beweispflichtig. Es sei bestritten worden, dass die Klägerin 438,35 EUR aufgewendet habe und unter Beweisantritt vorgetragen worden, dass die Mietsache ordnungsgemäß beräumt gewesen sei. Randnummer 24 Eine Schätzung der Rücklastgebühren sei nicht zulässig, weil die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2 ZPO nicht vorgelegen hätten. II. Randnummer 25 Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO. Randnummer 26 Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist hier indes nicht der Fall. Randnummer 27 1. Zutreffend hat das Landgericht der Klägerin einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung in Höhe von insgesamt 27.611,21 EUR zugesprochen. Der Klägerin stehen Ansprüche für Oktober 2006 in anteiliger Höhe von 579,17 EUR und von November bis einschließlich März 2008 in Höhe von monatlich 1.590,12 EUR gemäß § 535 Abs. 2 BGB (Miete) und ab der fristlosen Kündigung im September 2007 gemäß § 546 a Abs. 1 BGB (Nutzungsentschädigung) zu. Randnummer 28 a) Die Berufung greift die vom Landgericht zu Recht festgestellte Aktivlegitimation der Klägerin nicht mehr an. Randnummer 29 Denn nachdem die Klägerin in erster Instanz Ablichtungen der entsprechenden Grundbücher vorgelegt hat, kann gemäß § 566 Abs. 1 BGB davon ausgegangen werden, dass die Klägerin in den Mietvertrag eingetreten ist. Denn das Eigentum an dem Grundstück ist vom Land Berlin, dem ursprünglichen Vermieter, auf die Klägerin übertragen worden. Randnummer 30 b) Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte der Klägerin Miete für den Zeitraum von Oktober 2006 (anteilig) bis zur Kündigung im September 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB und von da an Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB bis zum März 2008 einschließlich schuldete. Denn seit der Kündigung des Mietvertrages im September 2007 bis zum 31. März 2008 hat der Beklagte der Klägerin die Mietsache vorenthalten und schuldet daher gemäß § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete eine Nutzungsentschädigung. Randnummer 31 Die Mietsache wird gemäß § 546 a BGB vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, NJW 2007, 1594, 1595). So liegt es hier. Randnummer 32 aa) Anders als die Berufung geltend macht, kann nicht schon von einer Rückgabe des Grundstücks zum 30. September 2007 ausgegangen werden. Randnummer 33 (1) Die Vorenthaltung endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht (Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 546 a, Rn. 18; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, Kap. V. Rn. 74). Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache (BGH, NJW 1994, 3232, 3234; OLG Hamm, ZMR 1996, 372, 373). Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab (BGH, NJW 1983, 1049, 1050). Bleibt hingegen eine Vielzahl von Gegenständen zurück, liegt nur eine teilweise Räumung vor, die, weil Teilleistungen gemäß § 266 BGB unzulässig sind, zur Vorenthaltung der gesamten Mietsache führt (vgl. OLG Koblenz, NZM 2006, 181; OLG Hamm, ZMR 1996, 372, 374; Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546 a, Rn. 22; Scheuer in Bub/Treier, aaO, Kap. V. Rn. 60). Das ist auch hier der Fall. Randnummer 34 (2) Die Klägerin hat in der Klageschrift konkret vorgetragen, dass sich z. B. am 27. Dezember 2007 noch immer ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen, Blumenbehälter sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll und auch Einrichtungsgegenstände in dem Mietobjekt befanden. Auch den Zustand des Mietobjekts am 31. März 2007 hat die Klägerin durch Bezugnahme auf die Anlage K 9 (Übernahme-/Übergabeprotokoll) detailliert beschrieben. Daraus ergibt sich, dass der Beklagte in erheblichen Umfang Gegenstände in dem Mietobjekt zurückgelassen hat und daher seiner Räumungspflicht in einem so erheblichen Umfang nicht nachgekommen ist, dass nur von einer unzureichenden Teilräumung ausgegangen werden kann. Randnummer 35 Dem ist der Beklagte, den bei einem Streit über die Rückgabe die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass er die Mietsache zurückgegeben hat (Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546 a, Rn. 52; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rn. 1135; Scheuer in Bub/Treier, aaO, Kap. V. Rn 111), lediglich mit dem Vortrag entgegengetreten, er bestreite, dass das Grundstück nicht beräumt worden sei und sich noch Sperrmüll dort befunden habe. Damit hat der Beklagte weder den konkreten Vortrag der Klägerin ausreichend bestritten noch gar seiner eigenen Darlegungslast genügt. Vielmehr hätte er im Einzelnen darlegen müssen, welche Gegenstände sich nach seinem Auszug noch auf dem Grundstück befanden. Das ist jedoch nicht geschehen. Randnummer 36 Der Berufung kann auch nicht in ihrer Einschätzung beigetreten werden, dass das Vorbringen des Beklagten unstreitig geworden sei, weil die Klägerin diesem in ihrem nachfolgenden Vortrag nicht mehr entgegengetreten sei. Randnummer 37 Zwar sind gemäß § 138 Abs. 3 ZPO Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht. Allerdings kann bereits in einem vorangegangenen widersprechenden Vortrag ein konkludentes Bestreiten nachfolgender Behauptungen liegen (BGH, NJW-RR 2001, 1294). Randnummer 38 Das ist hier der Fall, weil die Klägerin schon in der Klageschrift im Einzelnen die zurückgelassenen Gegenstände bezeichnet hatte und keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich waren, dass sie ihren dem Vorbringen des Beklagten widersprechenden Vortrag fallen lassen wollte. Randnummer 39 bb) Das Unterlassen der Rückgabe des Mietobjekts erfolgte auch gegen den Willen der Klägerin. Randnummer 40 (1) Die Klägerin behauptet zwar, dass der Beklagte eine Räumungsfrist bis zum 30. November 2007 erbeten habe. Die etwaige Gewährung einer Räumungsfrist durch die Klägerin stünde der Annahme einer Vorenthaltung der Mietsache gemäß § 546 a BGB jedoch nicht entgegen. Denn ausreichend ist der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters, der auch bei Einräumung einer Räumungsfrist gegeben ist (BGH, NZM 2006, 820). Randnummer 41 (2) Die Klägerin durfte zudem die Rücknahme des Mietobjektes an den beiden Rückgabeterminen, die nach ihrem Vortrag im Dezember 2007 stattgefunden haben, ablehnen. Randnummer 42 Denn nach den obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass das Mietobjekt nur teilweise geräumt gewesen ist. Da Teilleistungen gemäß § 266 BGB nicht zulässig sind, kann sie der Gläubiger ablehnen (Grüneberg in Palandt, BGB, 69. Auflage, § 266, Rn. 10). Daher durfte die Klägerin die Annahme des nur teilweise geräumten Mietobjekts ablehnen ohne dadurch ihren Rücknahmewillen zu verlieren. Randnummer 43 cc) Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung steht entgegen der Annahme des Beklagten auch nicht entgegen, dass die Klägerin möglicherweise nicht beabsichtigt hat, die Räume weiter zu vermieten. Randnummer 44 Das für seine Ansicht angeführte Urteil des LG Berlin vom 18. Februar 2000 – 63 S 336/99 – betrifft einen anderen Sachverhalt. Dort ging es um einen sog. Mietausfallschaden hier um Nutzungsentschädigung. Die Fälle sind nicht vergleichbar. Randnummer 45 Macht der Vermieter einen Mietausfallschaden geltend, muss er darlegen, dass ihm infolge des Zustandes der Mietsache ein konkreter Mietausfall entstanden ist (Langenberg in Schmidt-Futterer, aaO, § 538, Rn. 400). Das ist der Schaden, den er ersetzt verlangen kann. Zweck der Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB ist es hingegen, dem Vermieter bei nicht rechtzeitiger Rückgabe der Mietsache auf einfachem Weg einen vom Schadensersatzrecht unabhängigen Entschädigungsanspruch in Höhe der bisherigen Miete zu gewähren (Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546 a, Rn. 4). Die Entschädigung hat daher Entgeltcharakter (Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rn. 1119). Ein Schaden muss dem Vermieter daher gerade nicht entstanden sein. Es kommt mithin auch nicht darauf an, ob das Mietobjekt weiter vermietet werden sollte oder konnte. Randnummer 46 c) Das Landgericht hat der Klägerin auch zu Recht den Anspruch auf Miete und Nutzungsentschädigung in voller Höhe zugesprochen. Randnummer 47 aa) Ohne Erfolg rügt der Beklagte mit seiner Berufung, das Landgericht hätte seine Aufrechnungserklärung berücksichtigen müssen. Randnummer 48 Der Beklagte hat vortragen, er habe zugunsten des Vermieters ein Sparbuch anlegen müssen. Der Anspruch auf Rückerstattung der Kaution ist in diesem Fall auf Herausgabe bzw. Pfandfreigabe und nicht auf Auszahlung gerichtet (Peitz/Leo in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Kap. 16, Rn. 292; Blank in Schmidt-Futterer, aaO, § 551, Rn. 105; Riecke/Schmidt in Schmid, Miete und Mietprozess, 4. Auflage, Kap. 6, Rn. 89). Daher kann der Beklagte mit diesem Anspruch nicht gegen die Klageforderungen aufrechnen. Denn gemäß § 387 BGB können nur Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden, deren Gegenstand gleichartig ist. Das ist bei den auf Zahlung von Geld gerichteten Ansprüchen der Klägerin und dem auf Herausgabe bzw. Pfandfreigabe gerichteten Anspruch des Beklagten nicht der Fall. Randnummer 49 bb) Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass der Beklagte die Miete/Nutzungsentschädigung ungemindert schuldete. Denn der Beklagte hat keinen Mangel der Mietsache vorgetragen, der gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete führte. Randnummer 50 Unter einem Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen (BGH, NJW 2006, 899, 900). Sie muss die Tauglichkeit zu dem von den Vertragspartnern vorausgesetzten Gebrauch ganz aufheben oder erheblich mindern (Weidenkaff in Palandt, aaO, § 536, Rn. 16; Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2006, § 536, Rn. 5; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO, § 536, Rn. 17). Für das Vorliegen des Mangels und die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Weidenkaff in Palandt, aaO, § 536, Rn. 5; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO, § 536, Rn. 443). Diesen Anforderungen wird der Vortrag des Beklagten nicht gerecht. Randnummer 51 Entgegen der Annahme der Berufung ist das Vorliegen eines Mangels streitig. Die Klägerin durfte diesen gemäß § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen bestreiten, weil sie während der Mietzeit den Zustand der Mietsache aus eigener Wahrnehmung nicht kannte. Randnummer 52 Der Kläger behauptet zwar großflächigen Schimmelbefall im Keller und in der zur Gaststätte gehörenden Küche. Eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch macht er hingegen ausreichend konkret nicht geltend. Die Behauptung, die Schimmelbildung habe seine Familie gesundheitlich gefährdet und sei eine Ursache seiner Krebserkrankung, ist zu pauschal, um sie auf ihre Richtigkeit überprüfen zu können. Denn da sich die Frage, ob Schimmelpilze in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährden, nicht allgemein beantworten lässt, kann sie letztlich nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden (BGH, NZM 2007, 439, 441; Senat, NJOZ 2004, 2217, 2219). Hierfür fehlt es aber an Anknüpfungstatsachen. Der Beklagte trägt weder zur Art des Schimmels noch zur Konzentration von Sporen in den einzelnen Räumen vor. Auch die Art seiner Erkrankung und der Gesundheitsgefährdung seiner Familie wird nur pauschal vorgetragen. Der Beklagte legt keine ärztlichen Atteste bezüglich seiner Erkrankung und keine Laboruntersuchungen bezüglich des vermeintlichen Schimmelbefalls im Mietobjekt vor. Darüber hinaus ist das Mietobjekt nach Angabe des Beklagten inzwischen abgerissen worden, so dass auch nachträglich keine Untersuchung des Schimmelbefalls mehr stattfinden kann. Dem auf Einholung eines Sachverständigengutachtens gerichteten Beweisangebot des Beklagten kann daher nicht nachgekommen werden. Randnummer 53 Die weiter vom Beklagten angeführte “übelriechende Luft” ist ebenfalls nicht geeignet, eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit zu begründen. Der Vortrag des Beklagten ist dazu zu unkonkret. Randnummer 54 Auf den vom Landgericht angenommenen Einwendungsverzicht und das erkannte Anerkenntnis des bestehenden Rückstandes und die hiergegen gerichteten Angriffe der Berufung kommt es daher nicht mehr an. Randnummer 55 2. Zutreffend hat das Landgericht die Erledigung des Rechtsstreits in Höhe von 6.135,50 EUR festgestellt. Die zulässige und in dieser Höhe begründete Klage ist erst durch die Abrechnung der Mietkaution durch die Klägerin unbegründet geworden. Erst dadurch hat sich der Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise erledigt. Randnummer 56 a) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass das erledigende Ereignis erst die Verrechnung der Mietsicherheit mit den der Klägerin als Vermieter zustehenden Forderungen darstellt. Randnummer 57 Denn der Vermieter wird erst durch die Einziehung des Kautionsbetrages, sei es infolge der Sicherungsabtretung des Sparguthabens oder sei es infolge eines vertraglichen Forderungspfandrechts hieran, befriedigt (Riecke/Schmidt in Schmid, aaO, Kap. 6, Rn. 97). Randnummer 58 Die Berufung geht daher fehl, wenn sie meint, in Höhe des Kautionsguthabens sei die Klage von Anfang an unbegründet gewesen. Randnummer 59 b) Der Klägerin standen – wie auch das Landgericht richtigerweise annimmt – die einzelnen Ansprüche zu, auf die sie das Kautionsguthaben verrechnet hat. Soweit der Beklagte dies mit der Berufung angreift, dringt er hiermit nicht durch. Randnummer 60 aa) Der Klägerin stand ein Anspruch auf Erstattung der ihr entstandenen Kosten für die Räumung und Säuberung des Mietobjektes gemäß §§ 280, 281 BGB zu. Randnummer 61 Aufgrund der Klausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrages war der Beklagte verpflichtet, die Mieträume in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, das bedeutet, dass sie auch gereinigt zurückgegeben werden müssen (vgl. Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546, Rn. 84). Darüber hinaus war er gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mieträume zu räumen. Diesen Pflichten ist der Beklagte nicht nachgekommen. Randnummer 62 Die Klägerin hat zum Zustand der Mieträume konkret vorgetragen. Untermauert hat sie diesen Vortrag mit der Vorlage der Lichtbilder des Grundstücks, die dem Übernahme-/Übergabeprotokoll beigefügt sind (Anlage K 9). Der Beklagte ist diesem Vortrag nur unzureichend entgegengetreten. Er kann sich insbesondere nicht darauf zurückziehen, die Fotos hätten keine Relevanz, weil sie nicht erkennen ließen, wann sie gefertigt worden seien. Denn der Beklagte ist am 31. März 2008 bei der Übernahme des Grundstücks durch die Klägerin anwesend gewesen und kennt daher den Zustand des Mietobjekts an diesem Tag. Es wäre daher gemäß § 138 Abs. 2 ZPO erforderlich gewesen, dem Vortrag der Klägerin mit konkretem Gegenvortrag zu begegnen. Da dies unterblieben ist, ist sein Bestreiten unzureichend und daher unbeachtlich, § 138 Abs. 3 ZPO. Randnummer 63 Weil der Beklagte mehrfachen Aufforderungen der Klägerin, das Grundstück in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen (vgl. insbesondere Anlagen K 6 und K 7) nicht nachkam, und unstreitig auch bereits Ende September 2007 ausgezogen war, konnte die Klägerin von einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung gemäß § 281 Abs. 2 BGB ausgehen und daher ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz verlangen. Randnummer 64 Die Klägerin konnte auch den durch die Anlagen K 10 bis K 12 belegten Aufwand für die Reinigung und die Beseitigung von Abfall von dem Beklagten ersetzt verlangen. Der Beklagte legt auch mit der Berufung nicht dar, was er im Hinblick auf die Rechnungen bestreiten wolle. Sofern er den Aufwand allein deshalb in Abrede stellen will, weil er den von der Klägerin behaupteten Zustand des Mietobjekts bestritten hat, dringt er damit nicht durch, weil – wie ausgeführt – dieses Bestreiten gerade unzureichend gewesen ist. Randnummer 65 bb) Soweit der Kläger das Urteil des Landgerichts im Hinblick auf die Schätzung des durch die Rücklastschriften entstandenen Gebühren mit dem Argument angreift, § 287 Abs. 2 ZPO lasse hier eine Schätzung des Schadens nicht zu, geht dies fehl, weil nicht § 287 Abs. 2 ZPO Anwendung findet (gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten in anderen Fällen), sondern § 287 Abs. 1 ZPO (gilt für Schäden). III. Randnummer 66 Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001006507 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 22.10.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 185/19 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, § 542 BGB, § 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung, Schimmel, Schimmelbefall Mietrecht: Anforderungen an die Annahme eines Schimmelbefalls an unbehebbarer Mangel; Verlegung eines asbesthaltigen Bodens als Sachmangel einer Mietwohnung Leitsatz 1. Das Minderungsrecht geht verloren, wenn Mieter die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls verweigert haben. 2. Eine Bescheinigung einer Fachärztin für Innere Medizin mit der schlichten Feststellung, dass das Asthma bronchiale, an dem die Mieterin leide, „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodcnplatten zurückzuführen" sei, genügt nicht als Kausalitätsnachweis. Orientierungssatz 1. Wurde ein Schimmelbefall in einer Wohnung durch einen Vermieter beseitigt, so ist ein zwei Jahre später auftretender erneuter Schimmelbefall noch kein ausreichendes Indiz für eine Unbehebbarkeit des Mangels.(Rn.21) 2. Allein die Verlegung eines asbesthaltigen Bodens in einer Mietwohnung stellt für sich genommen noch keinen Sachmangel der Wohnung dar.(Rn.26) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 26. Juni 2019, 13 C 482/18 Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 26. Juni 2019 - 13 C 482/18 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses und das Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2021 gewährt, dies unter der Voraussetzung, dass sie die Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuell geschuldeten Bruttomiete vollständig jeweils bis zum 3. Werktag des Monats an die Klägerin zahlen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Hause (…) Berlin. Randnummer 2 Mit Urteil vom 26. Juni 2019, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, Hat das Amtsgericht die Beklagten zur Räumung der Wohnung sowie zur Zahlung von 2852,55 € nebst Zinsen an die Beklagte verurteilt, die Klage im Übrigen abgewiesen. Gemäß Berichtigungsbeschluss vom 8. Juli 2019 hat es die Widerklage der Beklagten, soweit sie auf Feststellung gerichtet ist, als unzulässig abgewiesen, im Übrigen als unbegründet. Randnummer 3 Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen. Randnummer 4 Die Beklagten haben gegen das ihnen am 1. Juli 2019 zugestellte Urteil am 30. Juli 2019 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist innerhalb der verlängerten Frist begründet. Randnummer 5 Die Beklagten meinen, das Amtsgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass es sich mit Blick auf das Wiederauftreten des Schimmel zum einen behebbaren Mangel handelte. Wegen des Asbestsachverhaltes verweisen sie Auf das zu den Akten gereichte ärztliche Attest, wonach die Erkrankung der Beklagten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen sei. Sie verweisen weiter darauf, dass es unstreitig einen Wasserschaden gegeben habe, der auf den Boden und die Bodenplatten eingewirkt habe. Sie halten daran fest, dass wegen der Undichtigkeit der Türen und Fenster sowie wegen des beschädigten Laminatfußbodens eine Mietminderung von 6 % eingetreten sei. Randnummer 6 Aus den Beanstandungen der Entscheidung über die Klage ergebe sich, dass der mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlungsanspruch Wegen Überzahl der Miete bestehe. Unter erneutem Hinweis auf das ärztliche Attest seien auch die begehrten Feststellungen bezüglich der Schadensersatzpflicht der Klägerin zu treffen. Die Beklagte könne zudem ein Schmerzensgeld geltend machen. Randnummer 7 Aus den Beanstandungen der erstinstanzlichen Entscheidung ergebe sich auch, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Räumung der von den Beklagten inne gehaltenen Wohnung habe. Auch die Nebenforderungen seien deshalb zu Unrecht zugesprochen worden. Randnummer 8 Die Beklagten beantragen, Randnummer 9 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neukölln vom 26. Juni 2019 - 13 C 482/18 - abzuweisen; Randnummer 10 widerklagend, Randnummer 11 festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, der Beklagten zu 1) sämtliche Schäden zu ersetzen, die sich aus dem Schimmelbefall im Badezimmer der von den Beklagten inne gehaltenen Wohnung (…) Berlin ergeben; Randnummer 12 festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, der Beklagten zu 1) sämtliche Schäden zu ersetzen, die sich aus den in der von den Beklagten inne gehaltenen Wohnung (…) Berlin verbauten Asbestbodenplatten ergeben; Randnummer 13 die Klägerin zu verurteilen, 1.249,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus an die Beklagten zu zahlen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 16 Die Klägerin verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags. Sie macht unter Hinweis auf ihr erstinstanzlichen Vortrag und Beweisantritt geltend, dass ein Zurückbehaltungsrecht auch deshalb entfalle, weil die Beklagten die Besichtigung des angezeigten Schimmel Schimmelbefall am 11. Februar 2 Tage 1019 verweigert haben. Die Beklagten hätten damit eine Mängelbeseitigung verhindert und könnten sich daher nicht auf Minderung und Zurückbehaltungsrechte berufen. II. Randnummer 17 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 18 1. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der von diesen inne gehaltenen Wohnung verurteilt, § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 19 Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass jedenfalls die in der Klageschrift ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nach §§ 542, 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB fristlos beendet hat. Randnummer 20 Ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht einen Mietrückstand von 2.172,24 € zugrunde gelegt; der die - variierende - monatlich geschuldete Miete für zwei Monate nicht nur erreicht, sondern übersteigt. Randnummer 21 a) Weitergehende Mietminderungen sind nicht eingetreten. Soweit die Beklagten bezüglich des Schimmels einen unbehebbaren Mangel geltend machen, übersehen sie, dass sie mit Schreiben vom 4. Februar 2016 die Vornahme der Schimmelbeseitigungsarbeiten durch die Klägerin bestätigt haben und nach dem weiteren Inhalt des Schreibens diesbezüglich keine weiteren Arbeiten für erforderlich hielten. Randnummer 22 Danach musste die Klägerin davon ausgehen, dass der mit Schreiben vom 25. August 2015 angezeigte Mangel in Form des Schimmels im Bereich der Baddecke nicht mehr vorhanden, die Mangelanzeige erledigt war. Wenn die Beklagten sodann erstmals mit Schreiben vom 22. Juni 2017 erneuten Schimmelbefall anzeigen, so ergibt sich allein aus dem Umstand wiederholten Auftretens nach fast zwei Jahren kein Hinweis auf einen unbehebbaren Mangel. Randnummer 23 b) Den Eintritt einer Mietminderung wegen der behaupteten Asbestlastigkeit von Bodenbelägen hat das Amtsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Randnummer 24 Die Kammer teilt nicht die Auffassung der Beklagten, dass dem als Anlage K 3 vorgelegten ärztlichen Attest vom 19. Juli 2017 die Qualität eines Gutachtens zukommt. Die Fachärztin für Innere Medizin beschränkt sich darin auf die schlichte Feststellung, dass das Asthma bronchiale, an dem die Beklagte seit 2009 leide, „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen“ ist. Welche fachärztlichen Qualifikationen, konkreten Untersuchungen der Beklagten und Besichtigungen der von der Ärztin in der Wohnung der Beklagten lokalisierten Ursachen der Erkrankung sie zu dieser sicheren Erkenntnis haben gelangen lassen, kann dem Attest nicht einmal andeutungsweise entnommen werden. Der Inhalt des Attestes deutet vielmehr darauf hin, dass die Ärztin die Angaben der Beklagten ungeprüft als Ursache des von ihr bereits Jahre zuvor diagnostizierten Asthma bronchiale zugrunde gelegt hat. Randnummer 25 Von einer Vernehmung der prozessleitend als Zeugin geladenen Ärztin hat die Kammer auf Wunsch beider Parteien abgesehen. Randnummer 26 Im Übrigen folgt die Kammer den Feststellungen des Amtsgerichts (S. 7f. des Urteils) nach eigener rechtlicher Prüfung, dass allein die Möglichkeit der Verlegung von asbesthaltigen, unbeschädigten Böden keinen Sachmangel begründet, ferner, unter Zugrundelegung des Vortrags der Beklagten schon nicht davon ausgegangen werden kann, dass überhaupt Asbest verbaut wurde. Randnummer 27 c) Das Amtsgericht hat auch den Zeitraum zutreffend bestimmt, in dem die Mietminderung zunächst eingetreten, dann weggefallen und erneut eingetreten ist. Randnummer 28 d) Ohne Erfolg verweisen die Beklagten bezüglich der Feststellungen des Amtsgerichts zu den Undichtigkeiten an Türen und Fenstern sowie des beschädigten Laminatbodens auf Entscheidungen anderer Gerichte. Es ergibt sich schon nichts dafür, dass die den Entscheidungen zugrundeliegenden Sachverhalte dem hier gegebenen wenigstens vergleichbar waren. Randnummer 29 e) Eine weitergehende Mietminderung und ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht ist zugunsten der Beklagten auch deshalb nicht zu berücksichtigen, weil die Beklagten - wie die Klägerin zu Recht geltend macht - die entsprechenden Rechte dadurch verloren haben, dass sie die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls am 11. Februar 2019 verweigert haben. Randnummer 30 Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1, 320 BGB nicht berufen (vgl. auch BGH, Urt. v. 10.04.2019 - VIII ZR 12/18, juris, mwN.). Randnummer 31 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen Kieslich steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte zunächst einen Termin bestätigt hat. Nachdem der Zeuge den von der Beklagten vorgeschlagenen Termin mit seinem Chef abgestimmt hatte und ihn gegenüber der Beklagten bestätigen wollte, verweigerte diese dessen Durchführung. Randnummer 32 2. Aus den Feststellungen zu 1 folgt, dass das Amtsgericht die Beklagten auch zu Recht zur Zahlung von 2852,55 € verurteilt hat. Soweit die Beklagten sich mit dem der Klägerin zugesprochenen Betrag überhaupt auseinandersetzen, folgt dessen Berechtigung daraus, dass sie sich - den Feststellungen des Amtsgerichts gemäß - mit Mietzahlungen sowie einer Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung in Verzug befanden, sie der Klägerin daher auch die Mahnkosten für 11 Schreiben sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten nach §§ 280 Abs. 1, 249ff BGB zu ersetzen haben. Auch den Zinsanspruch hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei zugesprochen. Randnummer 33 3. Aus den Feststellungen unter 1 folgt auch, dass die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung Überzahl der Miete gegen die Klägerin haben. Die geltend gemachten Feststellungsansprüche bestehen schon deshalb nicht, weil die Beklagte schon nicht hinreichend dargelegt hat, dass ihr Schäden drohen, die auf Handlungen der Klägerin zurückzuführen sind. III. Randnummer 34 1. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 35 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Randnummer 36 3. Die Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 ZPO. Randnummer 37 Danach kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessener Räumungsfrist gewähren, wenn auf Räumung von Wohnraum erkannt wird.. Randnummer 38 Im Rahmen des pflichtgemäß auszuübenden Ermessens hat das jeweils zuständige Instanzgericht, nach allgemeiner Ansicht am Sinn und Zweck der Vorschrift orientiert, sorgfältig die Interessen des Gläubigers gegen die des Schuldners abzuwägen (MüKoZPO/Götz, 5. Aufl. 2016, ZPO § 721 Rn. 1 Seibel in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 721 Rn. 9, m.w.N.; Kammer, Beschl. v. 03.04.2020 - 65 S 205/19, WuM 2020, 301 Beschl. v. 29.02.2016 - 65 S 11/16, n.v.). Randnummer 39 Danach war hier zugunsten der Klägerin zu berücksichtigen, dass der bestehende Mietrückstand sehr hoch ist und sich monatlich erhöht. Die kurz bemessene Räumungsfrist soll den Beklagten Gelegenheit geben, sich nunmehr um Ersatzwohnraum zu bemühen, wobei zu berücksichtigen ist, dass - gerichtsbekannt - die Wohnungssuche im bevorstehenden Monat Dezember wegen der zahlreichen Feiertage Einschränkungen unterliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001455177 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Eine solche Klage ist unzulässig. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin fordert von der Beklagten die Hinterlegung einer Mietkaution. Randnummer 2 Die Klägerin war zusammen mit ihrem ehemaligen Lebensgefährten, Herrn F., seit dem 1. Februar 2008 Mieterin der Wohnung M. Straße, 12557 Berlin. Es wurde eine Mietkaution in Höhe von 779,61 € an die Beklagte geleistet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zahlte die Beklagte die Kaution an Herrn F. aus. Mit Schreiben vom 8. Oktober 2009 forderte die Klägerin die Beklagte auf, die Kaution beim Amtsgericht Köpenick zu hinterlegen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 26. November 2009 setzte die Klägerin hierzu eine Frist bis 4. Dezember 2009. Für die vorgerichtliche Anwaltstätigkeit berechnete der Klägervertreter 120,67 €. Randnummer 3 Die Klägerin beantragte, Randnummer 4 1. die Beklagte zu verurteilen, die Mietkaution aus dem Mietverhältnis mit der Mietvertragsnummer ... in Höhe von 779,61 € nebst üblicher Zinserträge sowie fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. Dezember 2009 bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts Köpenick einzuzahlen, Randnummer 5 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 120,67 € zu zahlen. Randnummer 6 Die Beklagte beantragt, Randnummer 7 die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Sie ist der Ansicht, die Klage sei unzulässig, da die Klägerin nur mit dem ehemaligen Mitmieter F. zusammen gegen die Beklagte vorgehen könne. Ferner sei die Beklagte berechtigt gewesen, die Kaution an den Mieter F. auszuzahlen, da seine Willenserklärung auch für die Klägerin verbindlich gewesen sei. Entscheidungsgründe Randnummer 9 Die Klage ist unzulässig. Der Klägerin fehlt die Prozessführungsbefugnis. Randnummer 10 Zwischen der Klägerin und Herrn F. bestand als Mitmieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so dass ihnen die Prozessführungsbefugnis grundsätzlich nur gemeinschaftlich zusteht. Eine Mietermehrheit ist typischerweise durch den Rechtsbindungswillen gekennzeichnet, das Zusammenleben in der gemeinsam gemieteten Wohnung zu ermöglichen. Darin liegt der für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts notwendige gemeinsam verfolgte Zweck (vgl. Landgericht Berlin, NJW-RR 1999, 1387). Ansprüche aus dem Mietvertrag stehen daher nur der Gesamthand und nicht den einzelnen Gesellschaftern zu. Dies selbst dann, wenn die Mietkaution nur von einem geleistet wurde (vgl. Landgericht Gießen, NJW-RR 1996, 1162). Randnummer 11 Die gesellschaftliche Bindung der Klägerin und des Herrn F. in Bezug auf das Mietverhältnis besteht auch nach Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft fort. Denn die grundsätzlich erforderliche Auseinandersetzung nach §§ 730ff. BGB hat noch nicht stattgefunden, da jedenfalls Ansprüche aus dem Mietverhältnis zwischen den Mietern bezüglich der Kaution noch nicht abschließend geklärt wurden. Randnummer 12 Die Prozessführungsbefugnis der Klägerin im eigenen Namen ergibt sich auch nicht aus § 432 BGB, da § 432 BGB insoweit durch die gesellschaftsrechtliche Regelung bzw. durch § 709 Absatz 1 BGB verdrängt ist, denn die mit der Geschäftsführungsbefugnis verbundene Vertretungsmacht gemäß § 714 BGB ermächtigt einen Gesellschafter nur zur Geltendmachung eines Rechts im Namen aller Gesellschafter (vgl. Landgericht Berlin, a.a.O.). Randnummer 13 Die Tatsache, dass die Klägerin nicht Auszahlung an sich selbst, sondern eine Hinterlegung der Kaution beim AG Köpenick fordert, führt zu keiner anderen Beurteilung, denn auch insoweit ist sie nicht allein prozessführungsbefugt. Randnummer 14 Allenfalls in besonders gelagerten Fällen kann ausnahmsweise ein Gesellschafter allein prozessführungsbefugt sein, wenn der andere Gesellschafter sich unter Zurückstellung der Gesellschafterinteressen im bewussten Zusammenwirken mit dem Gesellschaftsschuldner weigert, an einer Geltendmachung der Forderung mitzuwirken (vgl. Landgericht Berlin, a.a.O.). Hierzu hat die Klägerin weder vorgetragen, dass sich Herr F. einer Klage widersetzt hätte, noch, dass dieser mit der Beklagten bewusst zusammengewirkt hätte. Dagegen spricht, dass die Beklagte selbst Herrn F. mit Schreiben vom 30. Oktober 2009 zur Rückzahlung der Kaution aufgefordert hatte. Randnummer 15 Die Klage war daher als unzulässig abzuweisen. Randnummer 16 Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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Der Vorbehalt der Mietminderung wirkt fort, wenn der Mietvertrag in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird. 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gem. § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 - 67 S 309/18, ZMR 2019, 407). Orientierungssatz 1. § 536b BGB findet keine Anwendung, wenn ein laufender Mietvertrag in einen neuen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird und der Mieter bereits zuvor seine Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung einer Mietminderung gestellt hat.(Rn.21) 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.(Rn.27) 3. Erheblicher Baulärm berechtigt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung, wobei im Rahmen der Beweisaufnahme die jeweilige Intensität festzustellen und jeweils eine angemessene Minderungsquote für unterschiedlich intensive Zeiträume gem. § 287 ZPO festzulegen ist.(Rn.28) (Rn.50) 4. Für eine unzureichende Voranmeldung der Arbeiten, für die häufige Nichtdurchführung angekündigter Maßnahmen und weitere menschliche Grobheiten der Handwerker kann keine Minderung gewährt werden, da diese Umstände zwar hohen Lästigkeitswert haben, aber keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB darstellen.(Rn.95) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 9.653,42 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.01.2018, sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 887,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.09.2018 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist seit 2007 Mieterin der im Haus (...), 3. OG rechts und damit direkt unter dem Dach gelegenen Wohnung. Die Beklagte ist Ende 2013 durch Eigentumserwerb als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 2 Nach vorheriger Ankündigung mit Schreiben vom 13.01.2015 ließ die Beklagte umfangreiche Bauarbeiten auf ihrem Grundstück durchführen und zwar den Ausbau des Dachgeschosses, die Erweiterung der Durchfahrt (...), verschiedene Baumaßnahmen im Haus, sowie die Errichtung von drei Neubauten im Garten. Die Klägerin bat vergeblich darum, ihr eine Ersatzwohnung während der Baumaßnahmen im Dachgeschoss zur Verfügung zu stellen. Mit Schreiben vom 27.02.2015 stellte sie ihre Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung. Randnummer 3 Die Klägerin schloss zum 01.05.2017 einen neuen Dauernutzungsvertrag mit der Beklagten für ihre Wohnung ab. Randnummer 4 Die Bruttowarmmiete betrug im Jahr 2015 monatlich 862,00 EUR, im Jahr 2016 monatlich 816,00 EUR und im Jahr 2017 monatlich 830,60 EUR. Randnummer 5 Die Klägerin berechnete der Beklagten im Schreiben vom 21.02.2018 die nach ihrer Auffassung berechtigte Minderung in Höhe von 20.427,74 EUR unter bat unter Fristsetzung zum 31.03.2018 um einen Regulierungsvorschlag. Randnummer 6 Die Beklagte schrieb dem Mietkonto der Klägerin am 19.01.2018 einen Betrag von 1.956,37 EUR gut, den die Klägerin in Höhe von 629,55 EUR auf für diesen Rechtsstreit nicht maßgebliche Forderungen verrechnete. Hinsichtlich des Restbetrages erklärte sie mit weiterem Schreiben vom 21.02.2018 die Verrechnung auf die Randnummer 7 Mietminderung wegen Baumfällung 482,72 EUR Mietminderung wegen Außenarbeiten     844,10 EUR Randnummer 8 Die Beklagte hat der Klägerin folgende Gutschriften erteilt (Bl. 45 d.A.): Randnummer 9 für die Strangsanierung in der Wohnung   (eine Nettokaltmiete) 540,00 EUR für das Gerüst (1/2 Nettokaltmiete) 270,00 EUR für den Dachgeschossausbau (1/2 Nettokaltmiete) 270,00 EUR Schadensersatz für den Wassereintritt 135,00 EUR Randnummer 10 Für die vorgerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten entstanden der Klägerin Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.171,67 EUR. Randnummer 11 Die Klägerin behauptet, die Baumaßnahmen hätten die in ihrem Lärmprotokoll (Anlage K4, Bl. 55ff.d.A.) im Einzelnen aufgeführten Beeinträchtigungen verursacht. Sie meint, hierfür seien die in der Klageschrift im Einzelnen aufgeführten - in der mit Schriftsatz vom 28.09.2018 eingereichten Tabelle (Bl. 28 d.A.) zusammengefassten - Minderungsquoten berechtigt. Sie habe die Miete in der Zeit von Januar 2015 bis November 2017 in Höhe von 20.427,74 EUR überzahlt, wie aus der Berechnung in der Klageschrift hervorgehe. Nach Verrechnung mit der gewährten Minderung in Höhe von 484,72 EUR und 844,10 EUR ergebe sich eine Restforderung von 19.099,92 EUR. Zuzüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergebe sich der mit der Klage verfolgte Betrag. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt, Randnummer 13 die Beklagte zu verurteilen, an sie 20.271,59 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf jeweils 862,00 EUR seit dem 01.05., 01.06., 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2015, 01.01., 01.02., 01.03., 01.04., 01.05., 01.06.2016, auf jeweils 489,60 EUR seit dem 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2016, 01.01., 01.02., 01.03., 01.04., 01.05., 01.06., 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2017, im übrigen ab Klagezustellung zu zahlen. Randnummer 14 Die Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Sie trägt vor (Bl. 179 d.A.), die Beeinträchtigungen seien nur in den Zeiträumen erfolgt, die dem gerichtlichen Vergleichsvorschlag vom 25.02.2019 (Bl. 101ff. d.A.) zugrunde liegen. Sie meint, hierfür seien die in ihrem Schriftsatz vom 08.04.2019 (Bl. 111f. d.A.) aufgeführten Minderungsquoten angemessen. Minderungsansprüche für die Zeit nach dem 01.05.2017 seien durch den Abschluss des neuen Dauernutzungsvertrages ausgeschlossen, weil die Klägerin sich dabei keine Rechte hinsichtlich der ihr bekannten Beeinträchtigungen vorbehalten habe. Randnummer 17 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 18 Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 10.10.2019 durch uneidliche Vernehmung der Zeugen M., M.N., V., C., S.N. und B.. Auf die Vernehmung der Zeugen R. und K. haben die Parteivertreter für die erste Instanz verzichtet. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.11.2019 verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 19 Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Randnummer 20 Der Klägerin steht für die Zeit von Januar 2015 bis November 2017 ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Höhe von 9.653,42 EUR zu. Sie war aus § 536 Abs. 1 BGB berechtigt, die Miete im vorgenannten Zeitraum um insgesamt 10.868,42 EUR zu kürzen. Unter Berücksichtigung der gewährten Minderung in Höhe von 1.215,00 EUR ergibt sich der im Tenor Ziffer 1) genannte Rückzahlungsbetrag. Randnummer 21 Das Minderungsrecht der Klägerin ist nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen. Zwar wurde der Mietvertrag 2017 in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben, jedoch wirkte der zuvor bereits erklärte Vorbehalt der Mietminderung fort. Randnummer 22 Im Einzelnen gilt Folgendes: Randnummer 23 a) Baumfällarbeiten Randnummer 24 Baumfällarbeiten (einschließlich Häckselarbeiten und Abfuhr) haben nach dem Lärmprotokoll der Klägerin an 16 Tagen in der Zeit vom 22.01.2015 bis 18.02.2015 stattgefunden. Von diesen 16 Tagen hat sie an 3 Tagen (9.02., 14.02. und 18.02.2015) jeweils nur kurze Lärmstörungen notiert (ein bis zwei Stunden). Randnummer 25 Die Beklagte hat zuletzt 6 Tage Fällarbeiten (à 20%) und 5 Tage Transport (à 5%) zugestanden (vgl. Bl. 111 und 179 d.A.). Randnummer 26 Nach der Beweisaufnahme steht aufgrund der Aussage der Zeugin M.N. zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Gartenarbeiten in der Zeit vom 22.01.2015 bis 18.02.2015 montags bis freitags im Schnitt von 8:30 bis 15:00 Uhr stattfanden und mit nicht unerheblichem Lärm verbunden waren. Das Gericht hat bei der Würdigung der Aussage berücksichtigt, dass es sich bei der Zeugin M.N. um eine Nachbarin handelt, die eigene Minderungsansprüche gerichtlich verfolgt. Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Eine unumstößliche Gewissheit, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist, ist dabei nicht erforderlich. Vielmehr genügt ein für das praktische Leben brauchbarer Grad einer Gewissheit der Zweifeln Schweigen gebietet. Entscheidend ist, ob der Richter die an sich möglichen Zweifel überwindet und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann (BGH NJW 1970, 946; BGH NJW 1993, 935; BGH NJW 2000, 953). Die Zeugin hat sehr sachlich ausgesagt, hat sich auf ihr eigenes Lärmprotokoll bezogen, hat Erinnerungslücken offen eingeräumt, hat auf Rückfrage ruhig und detailliert geantwortet und war erkennbar um eine klare und wahrheitsgemäße Aussage bemüht, weshalb das Gericht hinreichend überzeugt davon ist, dass sie die Wahrheit gesagt hat. Die Zeugin hat darüber hinaus einen glaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Randnummer 27 Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18 –, juris). Randnummer 28 Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung hält das Gericht es für angemessen, der Klägerin ein Minderungsrecht für 16 Tage à 40% zuzusprechen, mithin 183,89 EUR. Randnummer 29 b) Arbeiten am Dachgeschoss: Randnummer 30 Nach den übereinstimmenden Angaben erstreckten sich die Dachgeschossarbeiten auf den Zeitraum von April 2015 bis Mai 2016. Randnummer 31 Die Klägerin beschreibt im Lärmprotokoll Randnummer 32 - Lärm vom 13.4. bis 21.4.2015 (7 Tage) Randnummer 33 - entsetzlichen Lärm 22.4.-26.5.2015 (5 Wochen), Randnummer 34 - unterschiedlicher, aber hoher Lärmintensivität vom 29.5. bis 13.7. 2015 (3 Wochen). Randnummer 35 - entsetzlichen Lärm in der Zeit vom 23.7. bis 31.8.2015 an insgesamt 14 Tage. An 5 dieser Tage war die Wohnung gar nicht nutzbar (24.-28.8.2015), Randnummer 36 - Lärm unterschiedlicher Intensität vom 01.09. bis 22.11.,2015, aber schon ein hohes Level an Störungen mit Vibrationen, Hämmern, Sägen, davon 3x auch samstags, einmal Sonntag und, 2 mal nachts bis 1.00/1.30. (12 Wochen) und Randnummer 37 - Lärm nicht genau genannter Intensität für die Zeit vom 23.11.2015 bis einschließlich 25.05.2016. Randnummer 38 Nach den Angaben der Beklagten erfolgten Randnummer 39 - die lärmintensiveren Rohbauarbeiten vom 18.05.2015 bis 31.08.2015 (ca. 15 Wochen + 1 Tag) Randnummer 40 - die Deckenertüchtigung über der Wohnung der Klägerin vom 24.08. bis 28.08.2015, Randnummer 41 - Arbeiten an der Dachkonstruktion/Dacheindeckung, inkl. Gauben 24.08. bis 20.11.2015 und Randnummer 42 - der Innenausbau vom 26.10.2015 bis 06.05.2016. Randnummer 43 Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung vom 25.11.2019 erklärt, sein Schriftsatz vom 08.04.2019 sei so gemeint, dass die Beklagte den Zeiträumen folge, die das Gericht in seinem Vergleichsvorschlag zugrunde gelegt hat. Damit hat er für die Beklagte zugestanden, dass die Dacharbeiten in der Zeit vom 13.04.2015 bis 06.05.2016 stattgefunden haben. Randnummer 44 Die Zeugin M.N. machte zum Zeitablauf folgende Angaben: Randnummer 45 - 08.04.2015 bis 01.07.2015 Lärm der Stufe „9“ für die Entkernung der Wohnung unter ihr, den Abriss der Wohnung darunter und den Abriss des Dachgeschosses (ca. 9 Wochen), Randnummer 46 - bis Ende 2015 Lärm durch Hämmern, Bohren, Vibrationen im Dachgeschoss ca. Stufe „7-8“, Randnummer 47 - Innenausbau ca. Stufe „5-6“. Randnummer 48 Nach den Aussagen des Zeugen C. fanden die Dacharbeiten von Mai 2015 bis Ende April 2016 statt. Der Zeuge N. gab an, die Dacheintrittsöffnung durch die Material und Personen ins Dach können, sei am 20.05.2015 eingebracht worden. Der Dachgeschossausbau sei Ende 2016 beendet worden. Dass die Dach-Abrissarbeiten vorher begonnen haben müssen, ergibt sich aus dem eigenen Vorbringen der Beklagten in der Klageerwiderung und den insoweit übereinstimmenden Angaben der Klägerin und der Zeugin M.N.. Randnummer 49 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, dass die lärmintensiven Zeiten so waren, wie es die Klägerin angibt, nämlich vom 22.04. bis 13.07.2015, denn diese werden durch die Zeugin M.N. bestätigt, wenn auch um eine Woche versetzt, was sich dadurch erklärt, dass das Dach, wie der Zeuge N. angab, nicht über die ganze Fläche gleichzeitig bearbeitet wurde, sondern die Arbeiten in Abschnitten zeitversetzt stattfanden. Die Aussagen der Beklagtenzeugen stehen dem nicht entgegen, da diese zu den konkreten Zeitabschnitten keine Angaben machen konnten. Randnummer 50 Die Angaben der Klägerin und der Zeugin M.N. decken sich auch insoweit, als beide jedenfalls bis 22.11.2015 ein hohes Level an Lärm beschreiben und geringere Störungen während des Innenausbaus. Dieser ging nach den Angaben der Klägerin bis einschließlich 25.05.2016, nach den Angaben der Zeugen C. und N. bis Ende April 2016. Der Zeuge N. hat bestätigt, dass es Lärmbelästigungen irgendeiner Art bis dahin gegeben habe. Randnummer 51 Folgende Quoten hält das Gericht daher für angemessen: Randnummer 52 13.04. bis 21.04.2015 Minderung von 60% Randnummer 53 22.04. bis 13.07.2015 Minderung von 80% (Durchschnitt) Randnummer 54 14.07. bis 23.08. 2015 Minderung von 60% Randnummer 55 24.08.-31.08.2015 Minderung von 100 % Randnummer 56 01.09.2015 bis 22.11.2015 Minderung von 70% Randnummer 57 23.11.2015 bis 30.04.2016 Minderung von 20%. Randnummer 58 c) Abrissarbeiten / Durchfahrt Randnummer 59 Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass die Abrissarbeiten zur Vergrößerung der Durchfahrt von Anfang April 2015 bis einschließlich Juni 2015 stattfanden. Dies haben die Zeugen M.N. und C. übereinstimmend bestätigt. Die Zeugin M.N. hat den dadurch in ihrer Wohnung verursachten Lärm mit der Stufe „9“ bewertet. Insofern ist aber zu berücksichtigen, dass deren Wohnung stärker betroffen war, weil der Abriss direkt zwei Etagen unter ihr erfolgte, während sich die Wohnung der Klägerin einen Aufgang weiter entfernt und rechtwinklig zur Wohnung der Zeugin M.N. liegt. Die Zeugin hat allerdings angegeben, dass sie einmal festgestellt hat, dass auch in dem zur klägerischen Wohnung führenden Aufgang der Boden vibrierte und auch dort starker Lärm war. Diese Angaben sind glaubhaft, weil auch der Zeuge N. bestätigt hat, er könne sich gut vorstellen, dass es während der Vergrößerung der Durchfahrt zu Lärm und Vibrationseinwirkungen in der Wohnung der Klägerin gekommen sei. Randnummer 60 Das Gericht hält es daher unter Berücksichtigung der genannten Rechtsprechung des Landgerichts (LG Berlin, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18 –, juris) für angemessen, die Minderungsquote für den Zeitraum ab 13. April 2015 bis 30. Juni 2015 wie aus der anliegenden Tabelle ersichtlich zu erhöhen. Randnummer 61 d) Einrüstung des Gebäudes / Nichtnutzbarkeit Balkon Randnummer 62 Wegen der Einrüstung des Gebäudes und die dadurch bedingte Nichtnutzbarkeit des Balkons, wie sie aus dem Foto Nr. 9 (eingereicht mit Schriftsatz vom 15.02.2019) ersichtlich ist und unter Berücksichtigung des Umstands, dass während der gesamten Zeit die Blumenkübel und -töpfe in der Wohnung herumstanden und ein Öffnen der Fenster praktisch unmöglich war, weil sofort Dreck hineingeweht wurde und Bauarbeiten direkt Einblick in die Wohnung hatten, hält das Gericht eine Minderung für die Zeit von Mitte Mai 2015 bis Mitte Mai 2016 für angemessen. Randnummer 63 Da für parallel bestehende Beeinträchtigungen eine Gesamtquote zu bilden ist, wird hinsichtlich der genauen Berechnung auf die in der Anlage angefügte Tabelle verwiesen. Randnummer 64 e) Bauarbeiten Neubau Randnummer 65 Die Parteien haben unstreitig vorgetragen, dass die Bauarbeiten für den Neubau in der Zeit vom 13.07.2015 bis jedenfalls Ende April 2017 erfolgten, nach dem Vorbringen der Klägerin erstreckten sie sich bis Mai 2017. Randnummer 66 Die Beklagte hat die einzelnen Bauphasen in der Klageerwiderung wie folgt angegeben: Randnummer 67 - Errichtung der Baugrube und Erdaushub 27.07. bis 03.09.2015 Randnummer 68 - Fundamentherstellung und Errichtung des Tiefgeschosses 03.09. bis 01.12.2015 Randnummer 69 - Rohbauherstellung bis 01.04.2016 Randnummer 70 - Innenausbau bis Ende April 2017 Randnummer 71 Diese Phasen sind weitgehend unstreitig, allerdings hat die Rohbauphase nach dem Vorbringen der Klägerin bis November 2016 angedauert. In der mündlichen Verhandlung stellte sich während der Beweisaufnahme heraus, dass die Beklagte die Rohbauphase im technischen Sinne meinte, die beendet ist, wenn das Skelett steht, während die Klägerin unter Rohbauphase auch noch die sich daran anschließenden Arbeiten bis zur Schließung der Gebäudehülle verstanden hat. Der Zeuge C. hat erklärt, es könne gut sein, dass die sich diese dem Rohbau anschließenden Arbeiten bis Herbst 2016 hingezogen hätten. Der Zeuge N. gab an, die Rohbauphase sei jedenfalls im Zeitpunkt des Richtfestes am 15.04.2016 beendet gewesen, auch die danach durchgeführten Arbeiten würden Geräusche verursachen, aber nicht mehr so schlimm. Randnummer 72 Die Zeugin M.N. gab an, dass die Baugrube ab 27.07.2015 bis August ausgehoben wurde, in dieser Zeit ständig Bagger, schwere Lkw und Kräne im Einsatz und über der gesamten Straße eine Staub- und Schmutzwolke hing. Diese Arbeiten habe sie mit „8“ bewertet. Die Tiefgarage sei vom 08.08.2015 bis 23.10.2015 gebaut worden, teilweise auch nachts. Die Arbeiten habe sie mit „6-7“ bewertet, die Nachtarbeiten mit „10“. Randnummer 73 Genaue Beeinträchtigungen in der Zeit vom 13.7. bis 27.7. hat die Klägerin nicht vorgetragen. Solche gehen auch nicht aus ihrem Lärmprotokoll hervor. Vielmehr ist dort notiert, dass sie sich vom 13.07. bis 22.07.2015 im Urlaub befunden hat. Randnummer 74 Nach alledem hält das Gericht eine Minderung für folgende Zeiträume für angemessen, die sich unter Berücksichtigung der übrigen Arbeiten, wie aus der in der Anlage beigefügten Tabelle hervorgeht, auswirkt: Randnummer 75 - Errichtung der Baugrube und Erdaushub 27.07. bis 03.09.2015, Randnummer 76 - Fundamentherstellung und Errichtung des Tiefgeschosses 03.09. bis 01.12.2015, Randnummer 77 - Rohbauherstellung 01.12.2015 bis 31.03.2016 und Randnummer 78 - 01.04.2016 Arbeiten bis zur Schließung der Gebäudehülle bis 31.10.2016 Randnummer 79 - Innenausbau 01.11.2016 bis 30.04.2017. Randnummer 80 f) Außenanlagen: Randnummer 81 Die Klägerin hat für die Dauer der Arbeiten an den Außenanlagen in der Zeit von Juni 2017 bis Anfang November 2018 eine Minderung von 60% angesetzt und diese damit begründet, dass Bagger, Rüttler, Flex etc. im Einsatz gewesen seien und erheblichen Lärm und Vibrationen verursacht hätten. Randnummer 82 Die Beklagte hat in der Klageerwiderung zu den einzelnen Phasen der Arbeiten an den Außenanlagen vorgetragen (Bl. 47f. d.A.) und hat die nach ihrer Auffassung vertretbare Minderung mit Schriftsatz vom 08.04.2019 für 20 Wochen mittlerer Beeinträchtigung mit 10% angesetzt und für fünf Wochen geringer Beeinträchtigungen mit 5%. Randnummer 83 Dem Vorbringen der Klägerin, in der Zeit vom 01.06.2017 bis 01.09.2017 seien Bagger, Rüttler, Radlader und Flex im Einsatz gewesen, ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten. Weitere Lärmbeeinträchtigungen, die eine mehr als nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung verursacht haben, hat die Klägerin für September und Oktober 2017 nicht hinreichend konkret vorgetragen. Aus ihrem Lärmprotokoll folgen in diesem Zeitraum nur einzeln Störungen, für die eine Minderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in Betracht kommt. Randnummer 84 Das Gericht hält daher eine Minderung von 3 Monate à 30% für angemessen (01.06.2017 bis 01.09.2017). Randnummer 85 g) Trocknungsarbeiten / Wasserschaden Randnummer 86 Nach dem Vorbringen der Klägerin, dem die Beklagte jedenfalls nicht substantiiert entgegengetreten ist, ist es zweimal in der Wohnung der Klägerin zu einem Wasserschaden gekommen (Bl. 51, 120 d.A.) und wurden zur Beseitigung Trocknungsgeräte aufgestellt. Randnummer 87 Nach dem ersten Wasserschaden am 08.10.2015 im Kinderzimmer liefen dort zwei Trocknungsgeräte vom 12.10.2015 bis 12.01.2015 im Dauerbetrieb. Die anschließenden Renovierungsarbeiten dauerten vom 13.1.2016 bis 22.01.2016. Randnummer 88 Am 30.06.2017 trat erneut ein Wasserschaden im Kinderzimmer auf. Noch am 10.07.2017 lief Wasser noch die Wand herunter. Dann wurde ein Loch in die Decke gebohrt, ein Trockner aufgestellt, dessen Trockenluft mit einem Schlauch in die Decke geblasen wurde. Dieser war etwa sechs Wochen tagsüber durchgehend in Betrieb. Randnummer 89 Dass Trocknungsgeräte erheblichen Lärm verursachen, der auch in den angrenzenden Räumen zu hören ist, ist allgemein bekannt. Randnummer 90 Zur Minderung war die Klägerin daher berechtigt: Randnummer 91 - vom 12.10.2015 bis 22.01.2016 und Randnummer 92 - vom 30.06.2017 bis 25.08.2017. Randnummer 93 Hinsichtlich der Höhe wird auf die Tabelle in der Anlage verwiesen. Randnummer 94 h) sonstige Beeinträchtigungen Randnummer 95 Für die unangekündigte Asbestsanierung (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 15.02.2019, Bl. 94 d.A.), für die unzureichende Voranmeldung der Arbeiten, die häufig unangekündigt vor der Tür standen, für häufige Nichtdurchführung angekündigter Maßnahmen und weitere menschliche Grobheiten bzw. kann keine Minderung gewährt werden, da diese Umstände zwar hohen Lästigkeitswert haben, aber keinen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellen. Randnummer 96 Häufige unangekündigte Ausfälle von Strom und Wasser sind nicht neben den übrigen Beeinträchtigungen nicht gesondert mit einer Minderung bewertbar, zumal die Klägerin hierzu nicht substantiiert vorgetragen hat. Randnummer 97 Die zugesprochene Zinsforderung ergibt sich aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1. Alt. 1, 819 Abs. 1 BGB. Die Beklagte hat mit Zugang des Schreibens vom 21.01.2018 Kenntnis vom fehlenden Rechtsgrund erlangt. Im Übrigen ist sie mit Ablauf der mit Schreiben vom 21.02.2018 gesetzten Frist in Verzug geraten. Einen früheren Zinsanspruch hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt, denn es ist weder dargetan, dass die Beklagte entsprechende Zinseinkünfte erzielt hat, die nach §§ 812 Abs. 1 Satz 1, Alt. 1, 818 Abs. 1 BGB herauszugeben wären, noch kann eine frühere Bösgläubigkeit im Sinne von § 819 Abs. 1 BGB angenommen werden, da die Beklagte bei Entrichtung der Miete am Anfang des Monats noch keine Kenntnis vom Minderungsrecht für diesen Monat haben konnte und die Klägerin nicht jeden Monat konkret dargelegt hat, welchen Beeinträchtigungen sie ausgesetzt war, die Beklagte die Kenntnis daher auch nicht nach Ablauf des jeweiligen Monats erlangt hat. Randnummer 98 Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gegen die Beklagte aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB zu, allerdings nur aus einem Streitwert von bis zu 10.000,00 EUR, da sie die Miete in Höhe von 10.868,42 überzahlt hatte, ihr aber vor Einschaltung Ihres Prozessbevollmächtigten eine Mietminderung gewährt wurde, mithin in Höhe von 887,03 EUR (1,3 Gebühren à 558,00 EUR + 20,00 EUR Auslagenpauschale + 19% Mehrwertsteuer). Die daraus zugesprochenen Zinsen ergeben sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 99 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 und 709 ZPO. Randnummer 100 Anlage Randnummer 101 Miete 2015 = 862,00 EUR Randnummer 102 Miete 2016 = 816,00 EUR Randnummer 103 Miete 2017 = 830,60 EUR Randnummer 104 Randnummer 105 Randnummer 106 Randnummer 107 Randnummer 108 Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001425154 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Mangel Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 21. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 15.12.2022 Aktenzeichen: 21 S 1/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1215.21S1.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 536 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mangel Umfang einer mietverglichen Konkurrenzschutzklausel für den Inhaber einer Praxis für Kieferorthopädie Orientierungssatz 1. Es kann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn gegen eine mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel verstoßen wird (Anschluss BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - XII ZR 117/10).(Rn.5) 2. Kieferorthopädische Leistungen gehören zum Berufsbild eines Zahnarztes (Anschluss OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 12. April 2018 - 2 U 111/17).(Rn.8) 3. Der Inhaber einer Praxis für Kieferorthopädie muss bei Abschluss seines Mietvertrags damit rechnen, dass eine bereits im Ärztehaus ansässige Zahnarztpraxis sämtliche Leistungen erbringen wird, zu denen diese berechtigt ist, und es somit zu Überschneidungen zwischen den Leistungsangeboten kommen kann. Um derartige Leistungsüberschneidungen zu verhindern, kann bei Mietvertragsabschluss in einer Konkurrenzschutzklausel für den vorbestehenden Mieter explizit geregelt werden, dass dieser nicht im Bereich der Kieferorthopädie tätig werden darf. Erfolgt eine derartige Regelung nicht, trägt der Neumieter das Ausweitungsrisiko des branchennahen Mieters, d.h. dass im vorliegenden Fall eine Zahnarztpraxis ebenfalls kieferorthopädische Leistungen erbringt.(Rn.9) Verfahrensgang vorgehend AG Lichtenberg, 25. November 2021, XX Tenor 1. Der Beklagte wird unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Lichtenberg vom 25.11.2021 - ... - verurteilt, an die Klägerin 2.100,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 300,00 Euro seit dem 06.08.2020, dem 04.09.2020, dem 06.10.2020, dem 05.11.2020, dem 04.12.2020, dem 07.01.2021 und dem 04.02.2021 sowie weitere 147,56 € für die Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung zu zahlen. 2. Die Widerklage wird abgewiesen. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Streithilfe zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe Randnummer 1 I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. Randnummer 2 II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache Erfolg. Randnummer 3 1. Das Amtsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Randnummer 4 1.1 Die Klägerin hat gegen den Beklagten den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von EUR 2.100 nebst Zinsen. Die insoweit geltend gemachte Minderung des Beklagten war nicht gerechtfertigt, da die Mietsache nicht mangelhaft i.S.v. § 536 Abs. 1 und 3 BGB war. Randnummer 5 Zwar kann es grundsätzlich einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Mietvertrag verstoßen wird (vgl. BGH NZM 2013, 52). Randnummer 6 Es lag hier aber im Ergebnis kein Verstoß gegen den mietvertraglich zwischen den Parteien vereinbarten „Konkurrenz- und Sortimentsschutz für den Betrieb einer Praxis für Kieferorthopädie“ vor. Randnummer 7 Zwar ist der Tatbestand dieser Konkurrenzschutzklausel im Grundsatz erfüllt, da der Streithelfer in seiner ebenfalls in dem Ärztehaus befindlichen Zahnarztpraxis auch kieferorthopädische Leistungen anbietet. Randnummer 8 Ein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel ist vorliegend im Ergebnis aber entsprechend dem Prioritätsprinzip ausgeschlossen, da der Streithelfer bereits bei Abschluss des Mietvertrags mit dem Beklagten Mieter im Ärztehaus war und im Rahmen seiner Tätigkeit kieferorthopädische Leistungen anbieten durfte, ohne gegen seine Approbation zu verstoßen. Denn auch kieferorthopädische Leistungen gehören zum Berufsbild des Zahnarztes (vgl. BVerfG NJW 2001, 2788; OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 12.04.2018 - 2 U 111/17). Randnummer 9 Dass die Praxis des Streithelfers vor Abschluss des Mietvertrags mit dem Beklagten bestand, war dem Beklagten auch bekannt. Der Beklagte musste bei Abschluss seines Mietvertrags damit rechnen, dass der Streithelfer sämtliche Leistungen erbringen wird, zu denen er berechtigt ist, und es zu Überschneidungen zwischen seinem Leistungsangebot und dem des Beklagten kommen kann (vgl. BGH NJW 2012, 844, Rn. 30). Hätten die Vertragsparteien demgegenüber trotz dieser Überschneidungsmöglichkeit die Absicht gehabt, den Beklagten vor kieferorthopädischen Leistungen auch des Streithelfers zu schützen, hätte es nahegelegen, bei der Formulierung der Konkurrenzschutzklausel für vorbestehende Mieter (den Streithelfer) explizit zu regeln, dass auch diese nicht im Bereich der Kieferorthopädie tätig werden dürfen. Ist dies - wie hier - nicht geschehen, trägt der Neumieter (der Beklagte) das Ausweitungsrisiko branchennaher Mieter, d.h. dass branchennahe Mieter ihr Sortiment - wie hier geschehen - zulässigerweise ausweiten (Lehr, in: Hannemann/Wiegner, MAH Mietrecht, § 55, Rn. 16). Randnummer 10 Entgegen der Auffassung des Beklagten kann von ihm auch aus der Formulierung, dass ihm „Sortimentsschutz“ gewährt werde, kein weitergehender Schutz gegenüber Bestandsmietern beansprucht werden. Zum einen ist schon zweifelhaft, ob die Regelung vorliegend überhaupt inhaltlich einschlägig ist, da weder Zahnärzte noch Kieferorthopäden ein Sortiment haben, sondern ärztliche Dienstleistungen anbieten. Der Begriff des Sortiments setzt hingegen den Absatz von Waren voraus. Zum anderen würden aber auch bei einem Sortimentsschutz die oben dargestellten Grundsätze zur Ausweitung des Sortiments der Bestandsmieter gelten, d.h. auch insoweit müsste im Mietvertrag eine Klausel enthalten sein, die eine Sortimentsausweitung der Bestandsmieter explizit mit umfasst, wenn das Ausweitungsrisiko ausgeschlossen werden soll. Dies ist vorliegend jedoch ebenfalls nicht der Fall. Randnummer 11 Dem Nicht-Eingreifen des Konkurrenzschutzes (und des Sortimentsschutzes) steht auch nicht entgegen, dass der Vertrag mit dem Streithelfer vorsieht, dass diesem sein Mietgegenstand „zur alleinigen Nutzung als Praxis für Zahnmedizin überlassen wird“. Die Auslegung der hier streitgegenständlichen Regelung im Vertrag mit dem Beklagten ist – anders als vom Amtsgericht angenommen – nicht davon abhängig, wie das Vertragsverhältnis zu Herrn Dr. ... ausgestaltet ist, zumal dessen Mietvertrag bereits vor dem hier streitgegenständlichen Mietvertrag abgeschlossen wurde, also zur Auslegung des später geschlossenen Vertrags ohnehin nur bedingt geeignet erscheint. Hinzu kommt, dass selbst die in dem Vertrag des Streithelfers gewählte Formulierung kieferorthopädische Leistungen nach Auffassung der Kammer nicht ausschließt, da der Betrieb einer Zahnarztpraxis auch derartige Leistungen zulässt, ohne gegen zahnärztliches Standesrecht zu verstoßen. Nichts anderes folgt - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - aus der Verwendung des Wortes „alleinigen“, da insoweit keine inhaltliche Einschränkung in Bezug auf die zahnärztliche Tätigkeit verbunden ist, sondern nur eine Festlegung, dass überhaupt eine Zahnarztpraxis (und nicht z.B. eine Apotheke) betrieben werden darf, die aber - wie dargelegt - auch kieferorthopädische Leistungen mit umfassen darf. Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin und der Streithelfer allein aufgrund dieser Regelung eine derart weitgehende Einschränkung der an sich zulässigen Berufsausübung des Streithelfers treffen wollten. Randnummer 12 Ein Minderungsrecht folgt auch nicht aus der Behauptung des Beklagten, ihm sei bei seinem Einzug in das Ärztehaus durch den Vorvermieter (dessen Geschäftsführer der Streithelfer war) versichert worden, dass er als einziger Kieferorthopäde im Ärztehaus tätig sein sollte. Insofern verbleibt es dabei, dass der Beklagte bei Neuabschluss des nun gültigen Mietvertrags eine explizite Regelung im Hinblick auf die Bestandsmieter in den neuen Mietvertrag hätte aufnehmen lassen müssen; dies umso mehr, da nun nicht mehr der Streithelfer selbst für den Vermieter handelte, sondern eine neue Vermieterin (die Klägerin) gegenüber dem Beklagten auftrat, er sich also nicht auf die Zusagen des Vorvermieters im Hinblick auf den neuen Mietvertrag verlassen konnte. Randnummer 13 1.2 Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB. Randnummer 14 1.3 Der Anspruch der Klägerin auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ergibt sich ebenfalls aus §§ 286, 288 BGB. Da sich der Beklagte mit der Zahlung der Miete teilweise in Verzug befand, durfte sich die Klägerin zur außergerichtlichen Beitreibung ihrer Forderung anwaltlicher Hilfe bedienen. Die hierfür aufgewendeten Kosten sind als Verzugsschaden erstattungsfähig. Randnummer 15 2. Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet. Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Ausgleich seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten, da ein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel, der in der vorgerichtlichen Auseinandersetzung moniert wurde, tatsächlich nicht bestand. Randnummer 16 III. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 S. 1 ZPO, § 713 ZPO. Schuldnerschutzanordnungen sind nicht zu treffen, da der Beschwerdewert im Sinne des § 544 Abs. 2 ZPO nicht erreicht wird. Randnummer 17 IV. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001540278 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 14.07.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 316 S 15/20 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2020:0714.316S15.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, § 555a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung Wohnraummietvertrag: Duldungspflicht eines schwer kranken Mieters für einen Austausch von Bleiwasserleitungen Leitsatz Ein Duldungsanspruch des Vermieters wegen geplanten Austausches von Bleiwasserleitungen kann wegen Unzumutbarkeit aufgrund der gesundheitlichen Situation des Mieters (hier: Hochrisikopatient) scheitern, auch wenn der Mieter wegen desselben zu beseitigenden Mangels bisher die Miete gemindert hat.(Rn.6) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-St. Georg, 20. Februar 2020, 910 C 177/19 Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.02.2020, Az. 910 C 177/19, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 2.400,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestands wird abgesehen (§ 540 Abs. 2, 313 Abs. 1 Satz 1 ZPO). II. Randnummer 2 Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Randnummer 3 Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch gem. § 555a BGB auf Duldung der streitgegenständlichen Instandsetzungsarbeiten, da diese ihr jedenfalls derzeit nicht zumutbar sind. Randnummer 4 Zwar findet bei der Duldungspflicht nach § 555a BGB keine Interessenabwägung statt. Als allgemeines Prinzip jeder Rechtsausübung ist im Rahmen der Duldung aber zu prüfen, ob die beabsichtigten Instandsetzungsmaßnahmen dem Mieter zumutbar sind. Dabei gilt das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Hierbei kommt es auf die persönlichen Verhältnisse des Mieters an, auf die Dauer und Schwere der Beeinträchtigung sowie auf die Dringlichkeit der vom Vermieter auszuführenden Arbeiten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Auflage, § 555a Rn. 28 m.w.N.). Randnummer 5 Vorliegend ist die Kammer aufgrund der vorgelegten Krankenunterlagen der Beklagten davon überzeugt, dass dieser ein Umzug in ein Hotel für die Dauer von acht Werktagen, welcher unstreitig durch die Instandsetzungsarbeiten erforderlich wäre, nicht zumutbar ist. Die Klägerin leidet akut unter einem Hodgkin-Lymphom. Am 11.3.2020 musste sie sich einer Operation unterziehen, bei der der von Krebs befallene Lymphknoten entfernt wurde. Vom 28.03.2020 bis zum 30.03.2020 befand sich die Beklagte aufgrund einer Wundinfektion im Krankenhaus. Dabei wurde festgestellt, dass eine ausgeprägte Minderung des Allgemeinzustands vorlag. Vom 06.05.2020 bis zum 12.06.2020 musste sich die Beklagte einer Strahlentherapie unterziehen. Die Beklagte trägt einen Herzschrittmacher. Im Mai 2018 wurde zudem wegen eines Bronchialkarzinoms ein Lungenflügel entfernt. Ein vorübergehender Umzug in ein Hotel stellt daher eine erhebliche Belastung für die Beklagte dar. Hinzu kommt, dass nach wie vor jederzeit wieder mit einem Anstieg der Infektionen mit Covid-19 gerechnet werden muss, so dass für die Beklagte als Hochrisikopatientin ein erhebliches Gesundheitsrisiko mit einem Hotelaufenthalt verbunden wäre. Im Rahmen der Zumutbarkeit ist außerdem zu berücksichtigen, dass eine Dringlichkeit der Arbeiten vom Kläger nicht vorgetragen wurde. So ist er dem Vortrag der Beklagten, wonach die Einhaltung der Grenzwerte der Trinkwasserverordnung bereits dann möglich sei, wenn man lediglich die Leitungen im Bereich der übrigen Wohnungen austauschen würde, nicht entgegengetreten. Randnummer 6 Eine Duldungspflicht der Beklagten besteht auch nicht deswegen, weil sie wegen der Bleileitungen ihrerseits die Miete mindert. Zwar mag die Beklagte sich aufgrund ihrer Weigerung, die Arbeiten durchführen zu lassen, nicht mehr auf ein Minderungsrecht berufen können. Dies kann vorliegend jedoch offen bleiben, da die Ausübung des Minderungsrechts in der Vergangenheit jedenfalls nicht dazu führt, dass die Beklagte sich auf die derzeit für sie bestehenden Gesundheitsrisiken und -belastungen nicht berufen könnte. Randnummer 7 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 08.09.2017 Aktenzeichen: 316 O 83/16 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2017:0908.316O83.16.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556 BGB, § 307 BGB, § 203 BGB, § 167 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Betriebskostenabrechnung: Hemmung der Verjährung, Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten beim Gewerberaummietvertrag, Kürzung der abgerechneten Heizkosten Orientierungssatz 1. Eine Hemmung der Verjährung gemäß § 203 BGB aufgrund von Verhandlungen endet dann, wenn die Verhandlungen einschlafen, z.B. durch Schweigen auf ein Schreiben des anderen Teils. Die regelmäßige Verjährungsfrist wird jedoch mit Zustellung eines Mahnbescheides gehemmt, wobei eine Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung erfolgt, wenn eine Zustellung demnächst im Sinne des § 167 ZPO gegeben ist. Die einmal eingetretene Hemmung wird nicht dadurch berührt, dass die alsbaldige Abgabe der Streitsache unterbleibt, da es allein auf die Zustellung des Mahnbescheides und nicht auf die Rechtshängigkeit ankommt.(Rn.31) (Rn.32) (Rn.37) (Rn.38)   2. Die Umlage von Verwaltungskosten ist bei der Gewerberaummiete grundsätzlich zulässig, es bedarf insoweit jedoch einer wirksamen, ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien, wobei sich die Vereinbarung bei Vorliegen einer Formularklausel am Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB messen lassen muss. Eine Umlage der Kosten des Gebäudemanagements zielt weitgehend auf die originären Interessen des Eigentümers ab und ist damit überraschend, jedenfalls intransparent.(Rn.40) (Rn.41) (Rn.43)   3. Hat der Vermieter den Heizkostenverbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 S 1 HeizkostenV ermittelt, ist der Abrechnung zwar der ermittelte Verbrauch zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen, es ist in diesem Fall aber eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 S 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.(Rn.54) Verfahrensgang nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, 16. Februar 2018, 4 U 130/17, Vergleich Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 23.895,93 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 25.03.2017 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 57 % und die Beklagte 43 % zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien sind über gewerbliche Mietverträge miteinander verbunden. Die Klägerin begehrt Begleichung offener Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen. Randnummer 2 Unter der Mietvertragsnummer... besteht zwischen den Parteien ein Mietvertrag über die Gastronomiefläche im Erdgeschoss mit Terrasse im Objekt G. E. Str. ..., ... H. (Anlage K1 - Mietvertrag Restaurant). Daneben besteht zwischen den Parteien ein weiterer Mietvertrag unter der Nummer ... über die angrenzende Ladenfläche im selben Objekt (Anlage K2 - Mietvertrag Ladenfläche). Die Beklagte im Jahr 2002 in die Mietverträge als Mieterin ein. Gemäß § 9 der jeweiligen Mietverträge ist die Umlage der dort benannten Betriebskosten auf die Beklagte vereinbart. Die Umlage der Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung sind nach § 10 der Mietverträge ebenfalls auf die Beklagte vereinbart. Randnummer 3 Die Klägerin macht folgende Nachzahlungsbeträge aus Abrechnungen geltend: Randnummer 4 Für das Jahr 2010 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Restaurant mit Schreiben vom 29.11.2011/15.03.2012 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 3.895,92 EUR) und mit Schreiben vom 23.11.2011 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 4.728,14 EUR) ab. Von der Gesamtforderung von 8.624,06 EUR sind zwei Teilzahlungen der Beklagten in Höhe von 1.500 EUR und 975,72 EUR abzuziehen. Es verbleibt ein Rest von 6.148,34 EUR, der klageweise geltend gemacht wird. Randnummer 5 Für das Jahr 2010 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Ladenfläche mit Schreiben vom 29.11.2011/15.03.2012 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 1.290,34 EUR) und mit Schreiben vom 23.11.2011 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 1.600,65 EUR) ab. Von der Gesamtforderung von 2.890,99 EUR sind wiederum zwei Teilzahlungen der Beklagten in Höhe von 1.500 EUR und 975,72 EUR abzuziehen. Es verbleibt ein Rest von 415,27 EUR, der klageweise geltend gemacht wird. Randnummer 6 Für das Jahr 2011 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Restaurant mit Schreiben vom 26.11.2012 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 18.011,55 EUR) und mit Schreiben vom 22.11.2012 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 4.879,10 EUR) ab. Randnummer 7 Für das Jahr 2011 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Ladenfläche mit Schreiben vom 26.11.2012 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 1.959,12 EUR) und mit Schreiben vom 22.11.2012 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 1.644,91 EUR) ab. Randnummer 8 Für das Jahr 2012 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Restaurant mit Schreiben vom 10.12.2013 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 6.492,28 EUR) und mit Schreiben vom 10.12.2013 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 4.879,10 EUR) ab. Randnummer 9 Für das Jahr 2012 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Ladenfläche mit Schreiben vom 10.12.2013 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 9.502,18 EUR) und mit Schreiben vom 10.12.2013 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 1.644,91 EUR) ab. Randnummer 10 Die Beklagte nahm jeweils nach den Abrechnungen Belegeinsicht und brachte bereits vorprozessual Einwände vor. Randnummer 11 Die Klägerin erstellte am 15.03.2012 eine korrigierte Abrechnung für die Jahre 2011. Daraufhin brachte die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 30.03.2012 weitere Einwendungen vor. Die Verwaltung der Klägerin antwortete mit Schreiben vom 18.06.2012 (Anlagenkonvolut K19). Die Beklagte bekräftigte ihre Einwendungen mit Schreiben vom 04.07.2012. Die Verwaltung der Klägerin antwortete mit Schreiben vom 09.07.2012. Auf das darauf folgende Beklagtenschreiben vom 12.07.2012 erfolgte eine Antwort der Verwaltung der Klägerin am 06.08.2012 und 16.08.2012. Erst im Februar 2013 übersandte die Verwaltung der Klägerin eine angekündigte Stellungnahme der Abrechnungsfirma K.. Randnummer 12 Die Gesamtforderung von 55.576,76 EUR mahnte die Klägerin durch ihre Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 01.09.2015 gegenüber der Beklagten an. Randnummer 13 Am 23.12.2015 hat die Klägerin den Erlass eines Mahnbescheides gegen die Beklagte beantragt. Am 18.01.2016 wurde der Mahnbescheid erlassen und der Beklagten am 20.01.2016 zugestellt. Am 28.01.2016 ging der Widerspruch der Beklagten ein. Mit Verfügung vom 01.02.2016 wurde der Klägerin der Gesamtwiderspruch mitgeteilt. Am 24.02.2016 wurde die Abgabe an das Streitgericht nach Zahlung der weiteren Gerichtskosten verfügt. Am 30.03.2016 ging die Anspruchsbegründung der Klägerin ein. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 55.576,76 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 16.09.2015 zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Die Beklagte beruft sich auf die Einrede der Verjährung hinsichtlich der Abrechnungen für die Jahre 2010 und 2011. Randnummer 19 Inhaltlich trägt die Beklagte gegen die Abrechnungen für das Jahr 2011 folgende Einwendungen vor: Randnummer 20 Die Verteilung der Stromkosten auf die einzelnen Mieter sei nach Belegeinsicht unklar geblieben. Die Ermittlung der umgelegten Stromkosten habe die Klägerin nicht hinreichend dargelegt. Die Beklagte werde mit 20,5 % der Stromkosten belastet, während sie nur einen Anteil von 6,66 % der Gesamtfläche angemietet habe. Die Beklagte betreibe kein energieintensives Gewerbe. Es bestehe daher kein Nachzahlungsanspruch im Hinblick auf Stromkosten. Randnummer 21 Hinsichtlich der Heizkostenabrechnung beanstandet die Beklagte, dass der Verbrauch geschätzt worden sei, was über mehrere Jahre nicht zulässig sei. Die Wasserkosten seien nach qm zu verteilen und es sei ein Abzug von 15 % zu gewähren. Weiter behauptet die Beklagte, die Wasserzähler seien nicht geeicht gewesen. Randnummer 22 Gegen die Abrechnungen für das Jahr 2012 wendet die Beklagte ein, abweichend von der Abrechnung 2011 sei der Verteilerschlüssel für Lüftung Gewerbe und Restaurant erheblich verändert worden. Randnummer 23 Hinsichtlich der Stromkosten seien das Zahlenwerk und der Verteilerschlüssel unklar. Auch habe sich auch hier der Verteilerschlüssel im Vergleich zum Vorjahr geändert. Randnummer 24 Die Kaltwasserkosten seien wiederum nicht durch Zähler ermittelt worden, sondern geschätzt worden. Die Kaltwasserkosten seien daher nach qm zu verteilen und es sei ein Abzug von 15 % vorzunehmen. Auch hinsichtlich der Heizkosten beruft sich die Beklagte auf ein Kürzungsrecht gem. § 12 der HeizkostenV. Randnummer 25 Bezogen auf die Verwaltungskosten beanstandet die Beklagt, dass Verwaltungskosten gar nicht nachgewiesen seien. Es sei unklar, in welcher Höhe Verwalterkosten tatsächlich angefallen seien. Im Mietvertrag sei eine Höchstgrenze für Verwaltungskosten und nicht etwa eine Verwaltungskostenpauschale vereinbart worden. Es sei nicht richtig, wenn die Klägerin jeweils 3 % der Nettomiete als Verwaltungskosten auf die Beklagte umlegt. Weiter meint die Beklagte, die verwandte Formularklausel sei nicht wirksam. Es liege ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor. Randnummer 26 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 27 Die zulässige Klage hat im tenorierten Umfang Erfolg; im Übrigen unterliegt sie der Abweisung. 1. Randnummer 28 Hinsichtlich der Abrechnungen für das Jahr 2010 ist Verjährung eingetreten. Randnummer 29 Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Bei einer Nebenkosten-Nachforderung des Vermieters gilt gem. § 195 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Die Verjährungsfrist beginnt für Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung nicht schon mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., I Rn. 32; BGH VIII ARZ 5/90 WuM 1991, 150). Die Abrechnungen datieren aus 2011. Die Verjährungsfrist lief grundsätzlich bis 31.12.2014. Randnummer 30 Soweit Anfang des Jahres 2012 eine Korrektur der Abrechnung vorgenommen wurde, beruhte diese auf Einwendungen der Beklagten hinsichtlich der Nicht-Umlegbarkeit der Kosten: Aufzug, Concierge, Antennen- und Kabelanschluss. Die übrigen Positionen waren bereits in 2011 endgültig abgerechnet, so dass die Verjährungsfrist insoweit bis 31.12.2014 lief. Randnummer 31 Eine Hemmung der Verjährung gem. § 203 BGB aufgrund von Verhandlungen lag im Streitfall nicht über einen Zeitraum von 12 Monaten vor, so dass bei Beantragung des Mahnbescheides am 23.12.2015 hinsichtlich der Abrechnungen für 2010 bereits Verjährung eingetreten war. Randnummer 32 Der Begriff der „Verhandlung“ iSd § 203 BGB ist zwar weit auszulegen (Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 203 Rn. 2). Der Gläubiger muss klarstellen, dass er einen Anspruch geltend machen und worauf er ihn im Kern stützen will. Anschließend genügt jeder Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächliche Grundlage, es sei denn, dass der Schuldner sofort erkennbar Verhandlungen ablehnt (Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 203 Rn. 2). Es genügen Erklärungen, die den Gläubiger zu der Annahme berechtigen, der Schuldner lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs ein (BGH WM 2014, 1107). Darlegungs- und beweisbelastet ist der Gläubiger. Lässt der Gläubiger die Verhandlungen einschlafen, z.B. durch Schweigen auf ein Schreiben des anderen Teils, sind sie in dem Zeitpunkt beendet, in dem der nächste Schritt nach Treu und Glauben zu erwarten war (Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 203 Rn. 4). Randnummer 33 Als Anlage K19 hat die Klägerin geführte Korrespondenz vom 20.12.2011 bis 14.03.2013 vorgelegt. Verhandelt wurde über sämtliche auch hier streitgegenständlichen Fragen. Auf das Beklagtenschreiben vom 30.03.2012 erfolgte eine Erwiderung der Klägerin indes erst am 18.06.2012, auf die die Beklagte wiederum am 04.07.2012 reagierte. Eine weitere „Pause“ ließ die Klägerin vom 21.08.2012 bis 31.01.2013. Dies wirkt sich für die Klägerin nachteilig im Rahmen der Hemmungsvoraussetzungen des § 203 BGB aus. Wenn man davon ausgeht, dass auf das vorgerichtliche Beklagtenschreiben vom 30.03.2012 mit der Bitte um Antwort eine Antwort bis Mitte April 2012 zu erwarten gewesen wäre, ist zu diesem Zeitpunkt bereits die Hemmung geendet. Randnummer 34 Eine vom Gläubiger dargelegte und bewiesene Hemmung i.S.d. § 203 BGB bestand daher im Streitfall vom 20.12.2011 bis 15.04.2012, also von ca. vier Monaten. Selbst wenn noch einmal drei Monate Hemmung i.S.d. § 203 BGB vom 16.06.2012 bis 21.09.2012 eintrat, so wäre Verjährungseintritt sieben Monate nach dem 31.12.2014 und damit zum 31.07.2015. Bei Mahnbescheidsantragstellung am 23.12.2015 lag insoweit bereits Verjährung vor. Randnummer 35 Die Klageforderungen für das Jahr 2010 von 6.148,34 € und 415,27 € kann die Klägerin daher nicht mit Erfolg geltend machen. 2. Randnummer 36 Die Nachforderungen für 2011 sind nicht verjährt. Randnummer 37 Die regelmäßige Verjährungsfrist gem. §§ 195, 199 BGB lief insoweit bis 31.12.2015. Es trat rechtzeitig Hemmung nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB ein. Hier erfolgte die Zustellung des Mahnbescheides an die Beklagte am 20.01.2016. Eine Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung kommt nach § 167 ZPO in Betracht, wenn die Zustellung demnächst i.S.d. § 167 ZPO erfolgt ist (Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 204 Rn. 7). Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides wurde am 23.12.2015 beim Mahngericht eingereicht. Es gab ein Monierungsschreiben vom 28.12.2015. Am 15.01.2016 hat der Rechtspfleger die Daten entsprechend angepasst. Am 18.01.2016 wurde der Mahnbescheid erlassen, der sodann am 20.01.2016 zugestellt wurde. Selbst wenn der Zeitraum zwischen den Monierung am 28.12.2015 und der Anpassung am 15.01.2016 18 Tage beträgt, so ist bei der Prüfung der Rückwirkung auf die seit Ende der Verjährungsfrist verstrichene Zeit abzustellen (Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 204 Rn. 7). Das wäre hier ab dem 01.01.2016. Es handelt sich sodann um maximal 15 Tage, abzüglich des Feiertags 01.01.2016 wären es 14 Tage. Damit ist von einer Zustellung „demnächst“ auszugehen. Randnummer 38 Die Nachricht über den Gesamtwiderspruch ist am 01.02.2016 abverfügt worden. Am 23.02.2016 ging der Kostenvorschuss für das streitige Verfahren ein. Die einmal eingetretene Hemmung nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB wird zunächst nicht dadurch berührt, dass die „alsbaldige“ Abgabe der Streitsache (§ 696 Abs. 3 ZPO) unterbleibt (BGH NJW 1996; 2152; Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 204 Rn. 18). Es kommt allein auf die Zustellung des Mahnbescheides an, nicht auf die Rechtshängigkeit (BGH NJW 2009, 1213). 3. Randnummer 39 Verwaltungskosten kann die Klägerin nach Auffassung der Kammer im Streitfall nicht beanspruchen. Die mietvertragliche Klausel ist teilunwirksam. Es lassen sich aus den materiell abgerechneten Kosten nicht die zulässigen und umlagefähigen Verwaltungskosten herausrechnen. Randnummer 40 Grundsätzlich ist die Umlage von „Verwaltungskosten“ in der Gewerberaummiete zulässig (OLG Frankfurt, Urt. v. 1.11.1984 - 3 U 143/83, WuM 1985, 91; OLG Nürnberg, Urt. v. 21.3.1995 - 3 U 3727/94, WuM 95, 308; KG, Urt. v. 2.10.2003 - 8 U 25/03, KGReport Berlin 2004, 21 = GE 2004, 234; Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rz. 229; Schmidt-Futterer/Langenberg MietR, 9. Aufl., § 556 Rz. 93). Randnummer 41 Für die Umlegbarkeit von „Verwaltungskosten“ bedarf es jedoch einer wirksamen, ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - XII ZR 158/01, MDR 2006, 17 = BGHReport 2005, 1433 = NZM 2005, 863; Lützenkirchen, GE 2006, 614; Pfeifer, DWW 2000, 13; Ludley, NZM 2006, 851). Handelt es sich dabei - wie vorliegend - um eine Formularklausel des Vermieters, muss sich die Vereinbarung am Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB messen lassen (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - XII ZR 158/01, MDR 2006, 17 = BGHReport 2005, 1433 = NZM 2005, 863; Lützenkirchen, a.a.O.; Ludley, a.a.O.). Randnummer 42 Nach dem Transparenzgebot sind Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf deshalb stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Vereinbarung. Sie muss so formuliert sein, dass der Mieter - bei zumutbarer Anspannung seiner Erkenntniskräfte - ihren Inhalt wahrnehmen, durchschauen und bewerten kann. Integraler Bestandteil dieses Gebots der Verständlichkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist das Verbot der Verschleierung kundenbelastender Folgen. Es ist geboten, wirtschaftliche Nachteile soweit offenzulegen, wie dies den Umständen nach gefordert werden kann. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich ein zumindest grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - XII ZR 158/01, BGHReport 2005, 1433 = NJW-RR 2006, 84, 85; Urt. v. 12.7.2006 - XII ZR 39/04, BGHReport 2006, 1400 = MDR 2007, 77; Senat, Urt. v. 16.4.2007 - 3 U 134/06; Ludley, a.a.O.). Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGH, Urt. v. 16.5.2007 - XII ZR 13/05, BGHReport 2007, 1014 = MDR 2007, 1124 = NJW 2007, 2176; OLGR Rostock 2008, 565, 566). Randnummer 43 Das Objektmanagement ist Sache des Vermieters (Schmid, ZMR 2000, 197) und entzieht sich einer Einschätzung durch den Mieter. Entscheidend sind insbesondere Ausgestaltung und Abwicklung der vom Vermieter mit den anderen Mietern des Objekts geschlossenen Mietverträge, in die der Mieter keinen Einblick hat und auf die er keinen Einfluss nehmen kann (OLGR Rostock 2008, 565, 566). Eine Umlage der Kosten des Gebäudemanagements zielt weitgehend auf die originären Interessen des Eigentümers ab, ist damit überraschend (§ 305c Abs. 1 BGB), jedenfalls aber intransparent (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 101). Dasselbe gilt für die Umlage der Kosten für Facility Management (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 101). Soll der Mieter die Kosten für „Center-Manager und Verwaltung“ tragen, scheitert die Umlage der Kosten des Center-Managers an Intransparenz, während die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der anteiligen Kosten der Verwaltung bestehen bleibt (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 102). Randnummer 44 Vorliegend ist in beiden Verträgen dieselbe Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten verwendet: Randnummer 45 „Verwaltungskosten Randnummer 46 Hierzu gehören die Kosten der Verwaltung der Mietsache, des Objektmanagements und, falls erforderlich, des Centermanagements sowie eine Mietausfallversicherung. Die Kosten dürfen maximal 3 % der Jahresnettomiete zzgl. MwSt. betragen.“. Randnummer 47 Nach der Rechtsauffassung der Kammer ist die Umlage der Verwaltungskosten AGB-rechtlich zulässig, die Umlage der Kosten für Objektmanagement und Centermanagement unter Hinweis auf das Vorgenannte hingegen nicht. Dies führt zu einer Teilunwirksamkeit der Klausel (Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 102). Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion steht dem nicht entgegen. Anders wäre es nur, wenn in der vereinbarten Umlage der „Kosten für das Management“ auch Verwaltungskosten eingerechnet sind (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 102). Eine solche Klausel wäre intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt; eine solche Klausel dürfe im Wege der geltungserhaltenden Reduktion nicht auf den wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden. Randnummer 48 Im Streitfall ist ein Teil der Klausel - Umlage der Kosten der Verwaltung der Mietsache - zwar wirksam. Jedoch lassen sich aus den materiell abgerechneten Kosten nicht die zulässigen und umlagefähigen Verwaltungskosten herausrechnen. Randnummer 49 Im Einzelnen: Randnummer 50 Unter dem Anlagenkonvolut K19 ließ die Klagepartei mit Schreiben vom 15.03.2012 auf die Einwendung der Beklagten hin zu der Verwaltertätigkeit Ausführungen machen. Der Verwaltertätigkeit soll daher umfasst haben: das Vermietungsmanagement, laufende Mieterbetreuung, Verwaltung, Buchhaltung, Nebenkosten und wohnungswirtschaftliche Berechnungen. Die dort aufgeführten Kosten für „Vermietungsmanagement“ sind nach den vorgenannten Erwägungen indes nicht umlagefähig (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 102). Die „Entwicklung von Vermietungskonzepten, die Koordination von Maßnahmen baulicher, werblicher, preispolitischer Art und zum Abbau von Leerstand“ sind originäre Vermieterinteressen, die in diesem Zusammenhang stehenden Kosten sind nicht über „Verwaltungskosten“ umlagefähig. Randnummer 51 Es gibt indes keine Rechnung, die die Kosten einzeln aufschlüsselt. Es wurde vorgelegt im Anlagenkonvolut K19 ein Schreiben der G. Immobilien vom 01.12.2010. Dieses ist gerichtet an die G. LebensversicherungsAG und bezieht sich auf die „Endabrechnung für das Portfolio- und Assetmanagement in 2010 AR 10 87 10“. Es geht um eine Honorarabrechnung 2010 für das Portfolio- und Assetmanagement auf der Grundlage des „zwischen Ihrem Haus und der G1 bestehenden Funktionsausgliederungsvertrages“. Es gehört weiter dazu die angehängte „Endgültige Endabrechnung 2010“, aus der hervorgeht, dass sich die Jahreskosten 2010 in Höhe von 117.775,- € beziehen auf die Klägerin, zu der es heißt: „Marktwert G1: 32.900.000,- €“, „Honorarsatz (3,5 bzw. 1,5 Promille): 3,5“. Da in diesen Honoraren gemäß eines weiteren Schreibens in dem Anlagenkonvolut K19 der G. Immobilien vom 07.02.2012 die Verwaltertätigkeit das Vermietungsmanagement umfasst, scheitert eine Umlage vorliegend daran, dass sich die umlagefähigen Verwaltungskosten nicht herausrechnen lassen. Randnummer 52 Nichts anderes ergibt sich aus den Anlagen K35 und K36. Darin ist hinsichtlich der Verwaltungskosten ausgeführt, dass die Verwaltertätigkeit u.a. das Vermietungsmanagement umfasse (Entwicklung von Vermietungskonzepten, Koordination von Maßnahmen baulicher, werblicher, preispolitischer Art und zum Abbau von Leerstand, Neu- und Nachvermietung). Damit sind nicht umlagefähige Positionen umfasst. Aufgrund der pauschalen Abrechnung und der Teilunwirksamkeit der Klausel kann die Klägerin vorliegend keine Verwaltungskosten mit Erfolg geltend machen. Für die Jahre 2011 und 2012 sind daher von der Klageforderung abzuziehen: 2 x 1.644,91 € für die Ladenfläche und 2 x 4.879,10 € für die Restaurantfläche, insgesamt 13.048,02 €. 4. Randnummer 53 Hinsichtlich der umgelegten Heiz- und Wasserkosten ist ebenfalls eine Kürzung vorzunehmen. Randnummer 54 Nach BGH (Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14 –, juris) ist dann, wenn der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt hat, zwar der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen; in diesem Fall ist jedoch eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14 –, juris). Randnummer 55 Vorliegend geht die Kammer von einem Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV im Streitfall aus, da über Jahre seit 2007 der Verbrauch unstreitig geschätzt worden ist. Randnummer 56 Im Mietvertrag ist jeweils unter § 10 geregelt, dass die Umlage zu 50 % nach Fläche und 50 % nach Verbrauch zu erfolgen habe. Mit der Abrechnung K9 legt die Klägerin Kosten für Wasser und Heizung von 43.800,66 € netto für das Jahr 2011 auf die Beklagte um. Aus der Anlage K26 ergibt sich ein Netto-Betrag für die Beklagte von 43.661,84 €. Diesen Betrag legt die Kammer zugrunde. Randnummer 57 Der Abrechnungsschlüssel gemäß der Anlage K26 mit 50% nach Fläche und 50 % nach Verbrauch entspricht den mietvertraglichen Regelungen. Einzelne Werte sind unstreitig geschätzt worden, weil keine verwertbare Ablesung vorgelegen hat. Soweit sich aus einer E-Mail aus dem Anlagenkonvolut K19 ergibt, dass teilweise Heizkostenverteiler „verbaut“ nicht zugänglich gewesen seien, so fehlt es insoweit an darüber hinausgehendem substantiierten Klägervortrag. Ob hier ein Verstoß der Beklagten gegen § 10 des Mietvertrages vorliegt, wonach der Mieter Zugang zu den installierten messtechnischen Verbrauchserfassungsgeräten zu gewähren hat und diese frei zugänglich zu lassen hat, hat die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Klägerin bereits nicht hinreichend substantiiert dargetan. Randnummer 58 Nachdem damit ein Kürzungsrecht der Beklagten iHv 15 % bestand, so ist diese vom gesamten Anteil vorzunehmen, der auf die Beklagte umgelegt worden ist (vgl. hierzu: Langenberg, a.a.O., K Rn. 338). Die Kammer versteht auch die Entscheidung des BGH vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14, dahingehend, dass der Kürzungsbetrag dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen ist. Eine Unterscheidung zwischen verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Kosten verlangt der BGH nicht. Randnummer 59 Geht man für 2011 von einem Betrag von 43.661,84 € als Anteil der Beklagten aus, so ergibt sich eine Kürzung um 6.549,28 €. Weitere 138,82 € sind abzuziehen wegen der Differenz von 43.800,66 € zu 43.661,84 €. Als Brutto-Betrag ergeben sich insgesamt 7.958,84 €. Randnummer 60 Hinsichtlich des Mietvertrags Ladenfläche ergibt sich aus den gleichen vorgenannten Gründen ebenfalls ein Kürzungsbetrag, und zwar von 15 % = 903,70 € brutto (bei in der Abrechnung auf die Beklagte umgelegten Gesamtkosten von 5.062,72 € netto). Randnummer 61 Eine weitere materielle Kürzung ist wegen der Änderung des Verteilerschlüssels aus Sicht der Kammer vorzunehmen (3.206,66 € wegen Änderung des Verteilerschlüssels und Mehrbelastung im Mietverhältnis Ladenfläche ). Randnummer 62 Für 2012 ergeben sich für das Mietverhältnis Restaurant 32.428,29 € (netto) Anteil der Ista-Abrechnung, Anlage K33. Die Schätzung der Kaltwasserkosten nach dem Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Wohnungen anteilig zur Fläche beanstandet die Kammer bei der vorliegenden Restaurantnutzung im Ergebnis nicht, da es im Jahr 2011 prozessual unstreitig Ablesungen gegeben hat. Eine daraufhin erfolgte Schätzung ist dann zulässig. Die Verteilung in 2012 mit 30 % nach Fläche und 70 % nach Verbrauch lässt der Mietvertrag in § 10 zu. Nach § 10 des Mietvertrages kann der Vermieter den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen ändern, wenn etwa eine angemessene Kostenverteilung dies erfordern. Die Klägerin hat zu den Voraussetzungen der Formalien des § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV nicht weiter vorgetragen. Da die Änderung jedoch insoweit nicht zu Lasten der Beklagten ging, weil sich die Gesamtkosten, die auf die Beklagte umgelegt worden sind, im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10.000,- € netto reduziert haben, ergeben sich hieraus keine Beklagtenansprüche. Randnummer 63 Anders ist dies beim Mietverhältnis Ladenfläche: Die Änderung des Verteilerschlüssels für das Jahr 2012 wirkt sich hier nachteilig aus für die Beklagte. Es sind 2012 7.757,39 € für Wasser und Heizung eingestellt (9.231,30 € brutto). Im Vorjahr 2011 waren es 5.062,72 € netto und 6.024,64 € brutto. Den Differenzbetrag von 3.206,66 € sieht die Kammer als abzugsfähig an, weil bezogen auf die Änderung des Verteilerschlüssels nicht den formellen Anforderungen genügt worden ist. 5. Randnummer 64 Hinsichtlich der Stromkosten ist indes kein weiterer Abzug vorzunehmen. Randnummer 65 Gemäß der Anlage K21 (Erläuterung zur Abrechnung 2011) sind die Gesamtstrom-Bruttokosten von 69.192,28 € aus Sicht der Kammer hinreichend substantiiert dargetan. Der Betrag für Strom „Lüftung Restaurant“ mit 14.915,54 € entspricht dem Brutto-Betrag zu 12.534,07 €. Auch die weiteren nach Fläche umgelegten Anteile am Allgemeinstrom 669,98 € und 944,71 € sieht die Kammer im Ergebnis als umlagefähig an. Randnummer 66 Hinsichtlich des Stroms 2012 ergibt sich aus Anlage K11 ein eingestellter Betrag von Stromkosten von 651,99 € (nach Fläche), 14.880,18 € als Einzelposition „Strom Lüftung Restaurant“ und 1.459,61 € Strom „Lüftung Büros und Restaurant“ (nach Fläche). Anlage K29 ist die Stromrechnung der Fa. E. AG für das gesamte Objekt und für das Jahr 2012, die mit einem Betrag von 91.432,83 € endet. Zu den auf die Beklagte umgelegten Beträgen hat die Klägerin mit den Anlagen K 29, K30 und K31 und K32 weiter vorgetragen. Es handelt sich um die Abrechnung des Versorgungsunternehmens und um die Aufschlüsselung nach abgelesenen Zählern. Der Kammer genügen diese Aufschlüsselungen zur Substantiierung der materiellen Berechtigung der auf die Beklagte umgelegten Stromkosten. Das Bestreiten der Beklagten daraufhin im Schriftsatz vom 29.05.2017 war insoweit nicht mehr genügend. 6. Randnummer 67 Letztendlich ergeben sich folgende Abzüge von der Klageforderung: Randnummer 68 für 2010: 6.563,61 €, für die nicht wirksam umgelegten Verwaltungskosten (beide MV, 2011 und 2012): 13.048,02 €, für Strom: kein Abzug, für Heizung und Wasser 2011 (MV Restaurant - 15 %): 7.958,84 € für Heizung und Wasser 2011 (MV Laden - 15 %): 903,70 € brutto (in Abrechnung: 5.062,72 € netto) abzgl. 3.206,66 € wegen Änderung des Verteilerschlüssels und Mehrbelastung im MV Ladenfläche _________________________________________________________________________________ Gesamt: - 31.680,83 €. Randnummer 69 Die Klageforderung beträgt 55.576,76 €. Abzüglich der oben dargestellten Abzüge ergibt sich ein Betrag von 23.895,93 €, den die Beklagte noch schuldet und der zuzusprechen war. Randnummer 70 Zu den Hinweisen im Beschluss vom 16.06.2017 haben beide Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme gehabt. Das weitere Parteivorbringen in den Schriftsätzen vom 19.07.2017 und 31.08.2017 hat an der Rechtsauffassung der Kammer im Ergebnis nichts verändert. 7. Randnummer 71 Die tenorierten Zinsen beruhen auf §§ 286, 288 BGB. Erst mit Vorlage der umfassenden Belege im Schriftsatz vom 15.03.2017 traten Fälligkeit und Verzug ein. II. Randnummer 72 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 15.05.2020 Aktenzeichen: 49 C 493/19 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 305c BGB, § 535 BGB, § 28 Abs 4 S 3 BVO 2 Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Schönheitsreparaturen Verpflichtung eines Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Orientierungssatz 1. Laufende Schönheitsreparaturen sind nur solche, die während der Mietzeit in Folge einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Danach kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung in einem möblierten Zustand den Eindruck einer renovierungsbedürftigen Wohnung vermittelt. Ob laufende Schönheitsreparaturen geschuldet sind, beurteilt sich demgemäß bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem möblierten und nicht nach dem geräumten Zustand bei Auszug des Mieters. (Rn.27) 2. Soweit dem Mieter im Rahmen der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen aufgelegt wird, für das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders einer solchen Regelung. (Rn.25) 3. Die mit der Nutzung durch den Mieter einhergehenden Abnutzungsspuren sind Folge des vertragsgemäßen Gebrauches und insoweit mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten. (Rn.29) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, den Klägern das auf sie, Herrn N. B., Herrn C. B. und Herrn J. H., lautende Sparbuch, welches bei der D. AG in der Geschäftsstelle, geführt wird, herauszugeben und der D. AG schriftlich mitzuteilen, dass das Pfandrecht an dem Sparguthaben in Höhe von € 5.205,00 zuzüglich der gutgeschriebenen Zinsen seit dem 01.01.2013 erloschen ist. 2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 708,88 zu zahlen. 3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 7.000,00. Beschluss Der Streitwert wird festgesetzt auf € 5.205,00. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehren die Kläger die Rückgabe eines Kautionssparbuchs sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Randnummer 2 Die Kläger waren gemäß Mietvertrag vom 10. Dezember 2012 ab dem 01. Januar 2013 bis zum 31. Januar 2019 Mieter der Wohnung, erstes Obergeschoss rechts. Es handelt sich um eine 5,5 Zimmer große Wohnung mit einer Wohnfläche von circa. 156,11 Quadratmetern, die den Klägern zu einem Mietzins von € 1.995,00 brutto/warm vermietet worden ist. Nach § 12 des Mietvertrages haben die Kläger eine Kaution in Höhe von € 5.205,00 bei Abschluss des Mietvertrages zu leisten, welche sie in Form der Verpfändung eines Sparguthabens bei der D. AG erbrachten. § 17 des Mietvertrages sieht vor, dass die Mieter während der Mietzeit verpflichtet sind, auf ihre Kosten die laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung auszuführen. Hierzu gehören das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Wohnung ist danach in einem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Ergänzend wird hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Blatt 7 ff. der Akte). Randnummer 3 Der Rückgabe der Wohnung ging voraus eine vorläufige Wohnungsabnahme durch die damalige Hausverwaltung W. Dr. GmbH. Diese gab den Mietern unter anderem auf, dass diverse Wände fachgerecht deckend in einem hellen neutralen Farbton gestrichen werden sollten, die Einbauküche gründlich gereinigt wird, sämtliche Nägel, Schrauben und Dübel zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen und unkenntlich zu machen sind sowie dass Verschmutzungen an den Wänden und Decken durch das Abziehen der Möbel fachgerecht zu beseitigen sind. Anschließend sollte eine Endreinigung erfolgen. Hinsichtlich des Ergebnisses dieser vorläufigen Wohnungsabnahme wird ergänzend Bezug genommen auf das Anlagenkonvolut K 3 (Blatt 21 ff. der Akte) einschließlich der schriftlichen Zusammenfassung gemäß Schreiben vom 13. November 2018 (Blatt 22 ff der Akte). Randnummer 4 Die Kläger gaben am 31. Januar 2019 die Schlüssel weisungsgemäß zurück, wobei die Beklagte den angebotenen gemeinsamen Rückgabetermin nicht realisieren wollte. Hinsichtlich der allein von den Klägern vorgenommenen Feststellungen am 31.01.2019 wird Bezug genommen auf die Anlage K 5 (Blatt 25 ff der Akte). Randnummer 5 Die Beklagte ihrerseits machte eine Begehung am Folgetage morgens um 9.00 Uhr, wobei hinsichtlich der dortigen Feststellungen Bezug genommen wird auf die Anlage B 5 (Blatt 83 ff der Akte). Mit Schreiben vom 04. Januar 2019 forderte die Beklagte die Kläger auf, diverse Dekorationsarbeiten, etwa wegen Abplatzungen, Flecken, Unebenheiten, gescheckten Streicharbeiten sowie Verschmutzungen zu beseitigen und setze hierfür eine Frist bis 15. Februar 2019. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 6 (Blatt 28 ff der Akte). Randnummer 6 Ab dem 07. Februar 2019 ließ die Beklagte jedenfalls in zwei Räumen der Wohnung, u.a. der Küche, Bauarbeiten durchführen, wobei sie die damit beauftragte Firma spätestens mit E-Mail vom 19. Februar 2019 zur Durchführung weiterer Arbeiten beauftragte, die die Firma am 17. März 2019 mit einem Rechnungsbetrag von € 2.600,00 in Rechnung stellte. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage B 6 (Blatt 87 der Akte). Randnummer 7 Im August 2019 forderten die Kläger die Beklagte zur Rückzahlung der Kaution unter Fristsetzung zum 26.08.2019 auf. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 10 (Blatt 47 der Akte). Randnummer 8 Nachfolgend mandatierten die Kläger ihren späteren Prozessbevollmächtigten, der mit Schreiben vom 29. August 2019 die Beklagte nochmals zur Auszahlung der Mietkaution aufforderte. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 11 (Blatt 48 der Akte). Die Beklagte ihrerseits antwortete mit Schreiben vom 03. September 2019, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch durch Aufrechnung erloschen sei. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 12 (Blatt 49 der Akte). Randnummer 9 Ein nachfolgender Güteantrag bei der Öffentlichen Rechtsauskunft - und Vergleichsstelle der Freien und Hansestadt Hamburg verlief erfolglos. Randnummer 10 Die Kläger zahlten für vorgerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten nach einem Streitwert von € 5.205,00 eine 1,3 Geschäfts- zuzüglich einer 0,6 Erhöhungsgebühr für mehrere Auftraggeber sowie Auslagenpauschale und Umsatzsteuer, das heißt insgesamt € 708,88. Randnummer 11 Die Kläger sind der Auffassung, dass die Beklagte sich auch an dem vorläufigen Abnahmeprotokoll festhalten lassen muss. Insbesondere sei der dekorative Zustand der Wohnung in keiner Weise beanstandet, sondern vielmehr gelobt worden. Alle den Klägern aufgegebenen Arbeiten seien durchgeführt worden. Randnummer 12 Die Kläger stellen die Anträge, Randnummer 13 die Beklagte wird verurteilt, den Klägern das auf sie, Herrn N. B., Herrn C. B. und Herrn J. H., lautende Sparbuch, welches bei der D. AG in der Geschäftsstelle, geführt wird, herauszugeben und der D. AG schriftlich mitzuteilen, dass das Pfandrecht an dem Sparguthaben in Höhe von € 5.205,00 zuzüglich der gutgeschriebenen Zinsen seit dem 01.01.2013 erloschen ist, Randnummer 14 die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 708,88 zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen, Randnummer 17 hilfsweise, Randnummer 18 die Beklagte nur nach Maßgabe des Klagantrages zu 1) Zug um Zug gegen Zahlung an die Beklagte in Höhe von € 5.205,00 zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkte ab Zustellung des Schriftsatzes vom 13. Januar 2020 zu verurteilen. Randnummer 19 Die Beklagte behauptet, aufgrund der Möblierung der Wohnung seien dekorative Mängel bei der Vorabnahme nicht feststellbar gewesen. Die Wohnung sei nach Ablauf von sechs Jahren seit der Übernahme und intensiver Nutzung als Wohngemeinschaft in einem Zustand zurückgegeben worden, der es ausschließt, dass während der Mietzeit irgendwelche Schönheitsreparaturen ausgeführt worden seien. Im Übrigen behauptet die Beklagte, dass sich die Wohnung in dem Zustand befunden habe, so wie er der Anlage B 5 (Blatt 83 ff der Akte) zu entnehmen sei. Randnummer 20 Der Hilfsantrag trägt dem Umstand Rechnung, dass ein Freigabeantrag möglicherweise nur eingeschränkt bei Aufrechnung zugänglich sei. Randnummer 21 Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die zulässige Klage ist vollen Umfangs begründet. Randnummer 23 Ein Anspruch der Kläger auf Freigabe des Kautionssparbuchs einschließlich Zinsen folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit § 12 Ziffer 3 des Mietvertrages sowie in Verbindung mit dem Wegfall des der Zahlung der Mietsicherheit beziehungsweise des der Leistung der Mietsicherheit innewohnenden Sicherungszweckes durch Beendigung des Mietverhältnisses. Randnummer 24 Aufrechenbare Forderungen sind von der Beklagten nicht dargelegt worden. Insbesondere sind die Kläger nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung verpflichtet gewesen. Randnummer 25 Schon die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nach § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages ist unwirksam. In § 17 Ziffer 2 Satz 2 wird den Klägern allgemein aufgelegt unter anderem für das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen Sorge zu tragen. Dabei ist letztlich nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde (ebenso schon AG Hamburg, Urteil v. 17.04.2020 zum Az. 46 C 321/15 und AG Hamburg, Urteil v. 26.01.2018 zum Az. 49 C 325/17, jeweils n.v.). Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders, § 305 c BGB. Hinzukommt, dass auch das Pflegen und Reinigen der Fußböden als Schönheitsreparatur aufgeführt wird. Unter die gesetzliche Definition von Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV fällt jedoch nur das Streichen von Fußböden, soweit diese gestrichen sein sollten. Dabei gilt der Grundsatz, dass solche Arbeiten im Rahmen der Schönheitsreparaturen wirksam im Wohnraummietrecht auf den Mieter abgewälzt werden können, die von der Definition der Schönheitsreparaturen nach der zitierten Regelung umfasst sind. Zudem könnte die Formulierung Pflegen und Reinigen der Fußböden so verstanden werden, dass eine regelmäßige Grundreinigung geschuldet sein könnte, was mietvertraglich jedoch unzutreffend wäre (vergleiche etwa Blank, PiG, Schriftenreihe des evangelischen Siedlungswerkes, Band 52, S. 36). Randnummer 26 Auch dann, wenn entgegen der obigen Ausführungen von einer wirksamen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auszugehen wäre, wären die Kläger nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen. Randnummer 27 Hierbei ist zu berücksichtigen, dass bei der Vorbesichtigung im möblierten Zustand entsprechende Schönheitsreparaturbedarfe nicht festgestellt werden konnten, worauf sich im Übrigen auch die Beklagte im Hinblick auf ihre nachfolgend abweichende Bewertung gemäß Schreiben vom 04.02.2019 ausdrücklich bezieht. Laufende Schönheitsreparaturen sind jedoch nur solche, die während der Mietzeit in Folge einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Ferner kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung in einem möblierten Zustand den Eindruck einer renovierungsbedürftigen Wohnung vermittelt. Dies ist unstreitig nicht der Fall gewesen. Laufende Schönheitsreparaturen stellen demgemäß naturgemäß nicht auf den geräumten Zustand bei Auszug des Mieters ab. Randnummer 28 Dementsprechend werden erhöhte Abnutzungen auch in den Feststellungen der Beklagten am 01. Februar 2019 sowie dem nachfolgenden Schreiben vom 04. Februar 2019 nicht aufgeführt. Vielmehr wird letztlich ein Zustand beschrieben, der einer üblichen Abnutzung einer Wohnung über gut sechs Jahre entspricht. Dabei ist auch nicht ungewöhnlich, dass nach sechs Jahren Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, da dies nicht den üblichen und zu erwartenden Fristen entspricht (vergleiche Langenberg WuM 2006, 122). Allenfalls bei den Wänden in Küche und Bad kommt die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen an den Wänden und Decken, wenn auch nicht an den Lackteilen in Betracht. Hinsichtlich der Küche kommt insoweit hinzu, dass die Beklagte diesen Raum schon vor Ablauf der Frist durch Verlagerung der Küche in einen anderen Raum die Möglichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen entzogen hat. Im Übrigen sind aber auch hier keine Abnutzungserscheinungen vorgetragen worden, die auf die Notwendigkeit der Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen schließen lassen könnten. Randnummer 29 Ferner ist zu berücksichtigen, dass sich die Beklagte treuwidrig verhält, wenn sie in der Vorabnahme durch ihre Hausverwaltung Arbeiten, wie eine Grundreinigung, die Entfernung von Nägeln, Schrauben und Dübeln sowie die Verschließung der Löcher sowie Dekorationsarbeiten einfordert, die mietvertraglich nicht geschuldet sind, um nachfolgend einen vermeintlich schlechten dekorativen Zustand zu monieren. Letztlich erleidet die Beklagte insoweit keinen Schaden, weil sie ohnehin im Rahmen der Neuvermietung die Wohnung hätte renovieren müssen. Die mit der Nutzung durch die Kläger einhergehenden Abnutzungsspuren sind Folge des vertragsgemäßen Gebrauches und insoweit mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten. Randnummer 30 Ob die Wohnung mit diesen Gebrauchsspuren vermietbar ist, ist letztlich nicht entscheidend, da die Beklagte vor der Neuvermietung die Durchführung entsprechender Renovierungsarbeiten schuldet gegenüber dem Nachmieter. Randnummer 31 Ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt aus den §§ 286, 280 BGB. Der Beklagten ist von den Klägern vor der Mandatierung eine entsprechende Frist gesetzt worden und der spätere Prozessbevollmächtigte nach Ablauf der Frist mit der vorgerichtlichen Geltendmachung beauftragt worden. Auch die Abrechnung einer 1,3 Geschäftsgebühr zuzüglich der Erhöhung um 0,6 für den zweiten und dritten Auftraggeber ist der Sache nach nicht zu beanstanden. Randnummer 32 Eine Verurteilung entsprechend dem Hilfsantrag der Beklagten kommt nach Maßgabe der obigen Ausführungen nicht in Betracht. Randnummer 33 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 709 ZPO. Randnummer 34 Die Höhe des Streitwertes folgt aus der Höhe des freizugebenden Sparguthabens. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 24.08.2012 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 41 C 51/12 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2012:0824.41C51.12.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 aF BGB, § 550b Abs 2 BGB vom 20.12.1982 Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkautionsverzinsung Wohnraummietvertrag: Auslegung einer vertraglichen Klausel zu "Mietevorauszahlung" als Mietkaution; Verzinsungspflicht der Mietkaution Orientierungssatz 1. Die in einem Wohnraummietvertrag (aus dem Jahr 1973) enthaltene Regelung zur Zahlung einer "Mietevorauszahlung" ist tatsächlich als Vereinbarung der Zahlung einer Mietkaution zu verstehen, die bei Rückgabe der Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgezahlt werden sollte.(Rn.18) 2. Mietkautionen sind gemäß § 550b Abs. 2 BGB in der Fassung vom 20. Dezember 1982 zu den Bedingungen einer Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen. Die grundsätzliche Verzinsungspflicht für Altverträge entfällt nur dann, wenn ein Ausschluss der Verzinsung ausdrücklich vereinbart wurde.(Rn.19) Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger 376,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %punkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.10.2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 15 % und die Beklagten 85 %. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, es sei denn der Kläger leistet zuvor Sicherheit in gleicher Höhe. 4. Der Streitwert wird auf 1309,37 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt mit der Klage Rückzahlung einer Mietkaution. Randnummer 2 Der Kläger war Mieter, die Beklagten, bei denen es sich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt, Vermieter einer im Hause in Hamburg belegenen Wohnung. Das Mietverhältnis wurde durch Schreiben des Klägers vom 02.03.2011 zum 31.05.2011 beendet. Ein schriftlicher Mietvertrag besteht zwischen den Parteien nicht. Der Kläger ist bereits 1973 in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen, die ihm von dem Rechtsvorgänger der Beklagten, Herrn G., überlassen worden ist. Der als Anlage K 11 (Blatt 34 der Akte) vorgelegte Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke ist vor dem Einzug lediglich von Herrn L. nicht aber von dem Kläger unterschrieben worden. In einem zum Aktenzeichen 45 C 885/89 geführten Verfahren vor dem Amtsgericht Hamburg haben sich die Parteien des hiesigen Rechtsstreits im Wege eines Vergleichs darüber geeinigt, dass zwischen ihnen ein Mietvertrag über den streitgegenständlichen Wohnraum besteht. § 18 des genannten Vertragsentwurfs sieht vor: Randnummer 3 „Der Mieter zahlt eine Mietvorauszahlung (zinslos) als Mietsicherheit von drei Monatsmieten in Höhe von DM 450.-. Diese wird bei Auszug zurückerstattet, wenn alle Vertragspunkte erfüllt sind. Durch diese Unterschrift des Vermieters wird auch der Erhalt des oben genannten Betrages bestätigt.“ Randnummer 4 Ausweislich eines als Anlage K 4 (Blatt 8 der Akte) vorgelegten Schreibens bestätigte ein Herr H. am 21.06. eine Mietvorauszahlung von V. in Höhe von DM 450.- erhalten zu haben. Ergänzend erhält dieses Schreiben die Bemerkung: "DM 450.- als dreimonatige Mietvorauszahlung für ein Zimmer im Tiefgeschoss ab 01.07.73." Randnummer 5 Nach seinem Auszug forderte der Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 15.06.2011 zur Rückzahlung der Kaution auf. Die Aufforderung wiederholte er mit Schreiben des von ihm bevollmächtigten Hamburger Mietervereins Mietern helfen Mietern vom 04.08.2011 unter Fristsetzung zum 30.08.2011. Mit Schreiben vom 15.09.2011 (K 8 = Blatt 14 der Akte) beziffert der Kläger die Kaution einschließlich der vom 21.6.1973 bis zum 30.09.2011 aufgelaufenen Kautionszinsen auf 555,63 €. Der Kläger ist der Ansicht, dieser Betrag stehe ihm zu. Randnummer 6 Der Kläger beantragt, Randnummer 7 die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 555,63 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz e. a. seit dem 01.1.2011 zu zahlen. Randnummer 8 Die Beklagten beantragen, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Sie behaupten bei der am 21.06.1973 bezahlten Mietvorauszahlung von DM 450.- handele es sich bereits nach dem Wortlaut nicht um eine Mietkaution, sondern um eine Mietvorauszahlung, die in den der Zahlung folgenden Monaten und Jahren längst abgewohnt worden sei. Da der Kläger den Gewerbemietvertrag vom 26.06.1973 nicht unterzeichnet habe, könne er sich nicht auf § 18 dieses Vertragsentwurfs berufen. Der Rückerstattungsanspruch sei daher nicht begründet. Randnummer 11 Jedenfalls stünden dem Kläger keine Kautionszinsen zu, da die Zinslosigkeit der Kaution vereinbart vereinbart worden sei. Randnummer 12 Die Beklagten behaupten weiter, dass der Kläger die Räume in einem katastrophalen Zustand verlassen habe. Unter anderem haben sich bei Beendigung des Mietvertrages in den Räumen sieben Waschbecken, zwei Toiletten und zwei Duschen gemäß dem als Anlage B 2 beigefügten Plan befunden, während ursprünglich lediglich eine Toilette mit Badewanne und einem Waschbecken vorhanden gewesen seien. Diese sanitären Installationen erklärten sich dadurch, dass der Kläger die Räume unerlaubt zweitweise oder für längere Zeit an Obdachlose oder Dritte untervermietet und dafür kassiert habe. Die vom Kläger installierten überflüssigen sechs Waschbecken sowie die beiden Duschen hätten aufwändig handwerklich deinstalliert werden müssen. Da der Kläger dieses abgelehnt habe, habe er die Kosten zu tragen, die den geltend gemachten Betrag erheblich überstiegen. Mit diesen Kosten werde die Aufrechnung erklärt. Randnummer 13 Da der Kläger die Kellerräume in der Größe von rund 58 m² besetzt, dafür niemals eine Mieterhöhung bezahlt und gegenüber der Beklagten eine anderweitige Vermietung der besetzten Räume vereitelt habe, sei weiterer Schaden entstanden. Für zwei Kellerräume à 5 m² die die Beklagten zu 3,00 €/m² monatlich hätten vermieten können, errechne sich € 360,00 alleine für ein Jahr. Mit dem Drei-Jahres Betrag von insgesamt 1.080,00 € erklärten die Beklagten hilfsweise die Aufrechnung gegen die streitgegenständliche Forderung. Randnummer 14 Schließlich erklären die Beklagten die hilfsweise Aufrechnung in Höhe von 250,00 €. Dieser Betrag sei dafür angefallen, dass sich in den Räumen noch ein alter Teppich sowie ein verbrauchter PVC-Belag befunden haben, der auf Kosten der Beklagten habe entsorgt werden müssen. Als Beweis für die hierfür entstandenen Kosten benennen die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 20.07.2012 Frau A., zu laden über die Beklagten. Der Kläger rügt den Beweisantritt als verspätet. Randnummer 15 Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die Klage ist zulässig und teilweise begründet. Randnummer 17 Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 376,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.10.2011 aus § 535 BGB in Verbindung mit der Kautionsabrede. Soweit der Kläger darüber hinaus Zahlungen begehrt, ist die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Zur hiesigen Überzeugung steht fest, dass es sich bei der unstreitig am 21.06.1973 an den Rechtsvorgänger der Beklagten geleisteten Zahlung in Höhe von 450.- DM ungeachtet des Wortlautes „Mietvorauszahlung“ technisch um Zahlung einer Mietkaution handelt, die bei Rückgabe der Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgezahlt werden sollte. § 18 des Mietvertragsentwurfs, der ausdrücklich regelt, dass die Mietvorauszahlung von 450 DM bei vertragsgemäßer Zurückgabe der Mietsache zurückgezahlt werden solle, zeigt, dass auch der Rechtsvorgänger der Beklagten dem Wort Mietvorauszahlung die Bedeutung einer Kaution beigemessen hat. Anderenfalls hätte er den Vertragsentwurf nicht unterschrieben. Dieses Verständnis deckt sich mit dem Verständnis des Klägers wie es in der Klagschrift zum Ausdruck kommt. Dass der Kläger den Entwurf nicht unterschrieben hat, ist unerheblich. Denn es kommt lediglich auf die Bedeutung an, die die Parteien dem Begriff Mietvorauszahlung zum Zeitpunkt der Zahlung im Sommer 1973 beigemessen haben. Da sowohl der Vertragsentwurf als auch die Quittierung des Erhalts der Mietvorauszahlung im Juni 1973 erfolgt sind, liegt nahe, dass die damaligen Parteien des Mietverhältnisses unter der in der Quittung genannten "Mietvorauszahlung" dasselbe verstanden haben wie unter der unter § 18 des Vertragsentwurfs geregelten "Mietvorauszahlung". Anhaltspunkte, die gegen diese Annahme sprechen, sind nicht ersichtlich. Randnummer 19 Der Rückzahlungsanspruch des Klägers in Höhe von 450.- DM ist zudem seit dem 01.01.1983 zu verzinsen. Dies folgt aus dem durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (MietWoErhG) vom 20.12.1982 eingeführten § 550 b Abs. 2 BGB in der Fassung v. 1.1.1983. Während Kautionen vor diesem Zeitpunkt ohne weitere Absprache nicht zu verzinsen waren, bestimmt § 550b Abs. 2 BGB ab diesem Zeitpunkt eine Verzinsungspflicht von Kautionen bei Mietverhältnissen über Wohnraum zu den Bedingungen einer Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Gemäß Art. 4 Ziffer 2 des MietWoErhG gilt diese Regelung mit Wirkung ab 1.1.1983 auch für Mietverhältnisse über Wohnraum, die vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbart worden sind. Die grundsätzliche Verzinsungspflicht für Altverträge entfällt nur dann, wenn ein Ausschluss der Verzinsung ausdrücklich vereinbart wurde. Randnummer 20 Dies ist vorliegend nicht der Fall. Auf die Vereinbarung in § 18 des Mietvertragsentwurfs ("zinslos") können sich die Beklagten nicht berufen, da dieser klägerseits nicht unterzeichnet worden ist und es somit an übereinstimmenden Willenserklärungen der Parteien hinsichtlich der Unverzinslichkeit der Kautionszahlung fehlt. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die damaligen Parteien des Mietverhältnisses sich mündlich über die Unverzinslichkeit der Kaution geeinigt hätten, sind nicht ersichtlich. Randnummer 21 Einschließlich Zinsen nach Maßgabe des § 550 b Abs. 2 BGB a.F. für den Zeitraum vom 01.01.1983 bis zum 30.09.2011 berechnet sich ein zurückzuzahlender Kautionsbetrag von DM 737,10. Dies entspricht 376,87 €. Die Zinsberechnung ist dabei im Wesentlichen der Anlage K 12 zu entnehmen. Lediglich insofern diese den Zeitraum ab dem 11.05.2009 betrifft, ist die dortige Berechnung offensichtlich unzutreffend. Andererseits erklärt es sich nicht, dass der Gesamtbetrag trotz festgestellter Zinsen ab diesem Zeitpunkt gleichbleibend ist oder sich sogar reduziert. Ausgehend von einem Anspruch in Höhe von 728,47 DM zum Zeitpunkt 11.5.2009 und den in der Anlage K12 ausgeführten Zinsbeträgen errechnet sich für den Zeitraum vom 11.05.2009 bis zum 31.12.2009 vielmehr ein weiterer Zinsanspruch von 2,33 DM, für den Zeitraum vom 01.01.2010 bis 31.12.2010 ein weiterer Zinsanspruch in Höhe von 3,65 DM sowie für den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 30.09.2011 ein weiterer Zinsanspruch von 2,75 DM. Dies führt letztendlich zu dem festgestellten Betrag von 737,10 DM, also 376,87 €. Etwaig nach dem 01.10.2011 angefallene Kautionszinsen bleiben unberücksichtigt, da sie mit der Klage nicht geltend gemacht worden sind. Randnummer 22 Der Anspruch des Klägers auf Zahlung von 376,87 € ist nicht nach §§ 387, 389 BGB erloschen. Die hilfsweisen Aufrechnungen der Beklagten gehen ins Leere, da es an einem aufrechenbaren Gegenanspruch der Beklagten fehlt. Randnummer 23 Erstens liegen die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs wegen Verletzung einer Rückbauverpflichtung in Bezug auf die sanitären Anlagen nicht vor. Ein solcher Anspruch richtete sich nach §281 BGB und erforderte somit eine vorhergehende Aufforderung. Das eine solche erfolgt sei, hat der Kläger im Schreiben vom 7.6.2012 bestritten. Die Beklagten sind für ihre gegenteilige Behauptung beweisfällig geblieben. Darauf, dass es an einer nachvollziehbaren Darlegung zur Höhe des Schadens fehlt, kommt es demnach nicht an. Randnummer 24 Die Beklagten haben zweitens auch keinen Anspruch auf Zahlung von pauschal 250 € für die Beseitigung eines alten Teppichs sowie eines verbrauchten PVC-Belages. Das Vorbringen ist bereits unsubstantiiert. So ist ebenso unklar um welchen Teppich und/oder PVC Belag es sich handelt wie die Frage ob die Beklagten einen Schadensersatzanspruch wegen vertragswidriger Abnutzung des vermieterseits gestellten Bodenbelages oder einen Anspruch wegen mangelnder Beseitigung mieterseits eingebrachter Bodenbeläge geltend machen. Ersteres erscheint angesichts der Mietdauer von fast 40 Jahren abwegig. Dass die Beklagten erst in jüngster Zeit den Bodenbelag eingebracht hätten, haben sie nicht behauptet. Für den Fall, dass der Teppich/PVC durch den Kläger in die Wohnung eingebracht worden wäre, folgte der Anspruch auf Erstattung der Beseitigungskosten aus §§ 280, 281 BGB und setzte wiederum eine vorhergehende Aufforderung zur Beseitigung voraus. Dass eine solche erfolgt sei, haben die Beklagten nicht vorgetragen. Sofern die Beklagten im Termin der mündlichen Verhandlung für die Höhe der Beseitigungskosten von 250 € Beweis durch Zeugnis der Frau A. anbietet, kann die Beweiserhebung - ungeachtet der klägerseits gerügten Verspätung des Beweisantritts - bereits deshalb unterbleiben, da es auf diesen Umstand nach dem o.g. nicht (mehr) ankommt. Randnummer 25 Sofern die Beklagten ferner hilfsweise die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.080,00 € erklären, geht die hilfsweise Aufrechnung ebenfalls ins Leere. Der Kläger hat bestritten, dass er die Mieträumlichkeiten besetzt und anderweitig vermietet habe. Die Beklagten sind auch diesen Beweis fällig geblieben. Randnummer 26 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 2, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 27 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Bei der Kostenquote war zu berücksichtigen, dass sich der Streitwert aufgrund der hilfsweisen Aufrechnung der Beklagten mit drei Forderungen um 2 x 376,87 € (= Höhe des zuerkannten Anspruchs) und weitere 250 € erhöht hat (vgl.§ 45 Abs. 3 GKG). Dass die Beklagten mit der erklärten hilfsweisen Aufrechnung keinen Erfolg hatten, hat sich auf die Verteilung der Kosten, die sich nach dem jeweiligen Obsiegen und Unterliegen der Parteien richtet, ausgewirkt. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 05.02.2015 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 230/14 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2015:0205.3S230.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 280 BGB, § 535 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 287 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Schadensersatzklage des gekündigten Wohnraummieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs: Sekundäre Behauptungslast des Vermieters; Wirkungen eines Mietaufhebungsvertrages Leitsatz 1. Ein Vermieter kommt seiner sekundären Behauptungslast im Rahmen eines Schadensersatzprozesses wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs nur nach, wenn er widerspruchsfrei und stimmig darlegt, warum die gekündigte Wohnung nach Auszug der Mieter nicht in angemessener Zeit entsprechend den in der Kündigung genannten Gründen genutzt wurde.(Rn.10) 2. Dass die Parteien im Anschluss an die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen haben, lässt die Kausalität zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden nicht entfallen.(Rn.12) Orientierungssatz Zitierung zu Leitsatz 1: So auch AG Münster, 17. Januar 2014, 61 C 568/13, WuM 2014, 274. Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 28. August 2014, 54 C 2489/13 Tenor 1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 28.08.2014, Az. 54 C 2489/13 abgeändert und wie folgt neu gefasst: "Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.133,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.418,00 € seit dem 01.06.2012 und aus weiteren 84,86 € monatlich für die Zeit vom 01.06.2012 bis zum 31.01.2015 seit jeweils dem 4. Werktag des betreffenden Monats zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, für die Zeit vom 01.02.2015 bis zum 31.05.2015 an die Kläger monatlich 84,86 €, fällig jeweils bis zum 3. Werktag des betreffenden Monats, zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit jeweils dem 4. Werktag des betreffenden Monats zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 403,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 09.09.2013 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen." 2. Die weitergehende Berufung der Kläger wird zurückgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte 76 %, die Kläger als Gesamtschuldner 24 %. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand I. Randnummer 1 Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 3, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. Entscheidungsgründe II. Randnummer 2 Die zulässige Berufung der Kläger ist überwiegend begründet. 1. Randnummer 3 Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB i.V.m. § 535 BGB in Höhe von 6.133,52 €, zuzüglich künftiger Zahlungen in Höhe von jeweils 84,86 € für die Monate Februar bis Mai 2015 zu. a. Randnummer 4 Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlendem Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (BGH NJW 2005, 2395; BGHZ 98, 296). Dies gilt auch dann, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1982, 54; Häublein in MünchKomm, 6. Aufl., § 573 Rn 103 ff; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn 77 ff.) Randnummer 5 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. aa. Randnummer 6 Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hierfür reicht aus, dass der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine der im Gesetz genannten Personen hat (BGHZ 103, 91; BVerfGE 79, 292; BVerfGE, NJW-RR 1994, 333). Solche Gründe hat die Beklagte in ihrem Kündigungsschreiben vom 10.04.2012 (I, 107 ff) geltend gemacht. bb. Randnummer 7 Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die von der Beklagten in der Kündigung genannten Gründe für den Eigenbedarf nur vorgeschoben waren, obliegt den Klägern. Denn grundsätzlich hat derjenige, der auf der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Rechte herleiten will, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Für eine Umkehr der Beweislast ist auch in Fällen, in denen eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung geltend gemacht wird, kein Raum (BGH NJW 2005, 2395). Allerdings obliegt dem Vermieter im Hinblick auf den Selbstnutzungswillen als „innere Tatsache“ eine sekundäre Behauptungslast. Da nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung der Verdacht eines vorgeschobenen Eigenbedarfs nahe liegt, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt (vgl. BGH a.a.O., ebenso BVerfG, Beschluss v. 26.09.2001, 1 BvR 1185/01), obliegt es dem Vermieter, im Fall des nichtverwirklichten Eigenbedarfs substantiiert und plausibel (“stimmig“, vgl. BVerfG, Beschluss v. 30.05.1997, 1 BvR 1797/95) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll bzw. welche in seinem Kenntnisbereich liegenden Umstände den Sinneswandel bewirkt haben sollen. Insoweit sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. BVerfG, Beschluss v. 30.05.1997, a.a.O.). Erst wenn der Vortrag des Vermieters den dargelegten Anforderungen genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte. cc. Randnummer 8 Hier hat die Beklagte ihrer sekundären Behauptungslast nicht genügt. Randnummer 9 Der Vortrag der Beklagten zum nachträglichen Entfallen des Kündigungsgrundes wechselt im Laufe des Verfahrens. In der Klageerwiderung vom 24.10.2013 hat die Beklagte zunächst vorgetragen, der Kündigungsgrund sei nachträglich entfallen, weil das Gewerberaummietverhältnis für ihren Laden im Juni 2013 gekündigt worden sei und sich ihre berufliche Perspektive dadurch geändert habe (I, 101). Im Rahmen ihrer Anhörung in der ersten mündlichen Verhandlung vom 05.11.2013 (I, 121 ff) hat sie dagegen angegeben, im August 2013 mit dem Verpächter ihres Ladens einen Aufhebungsvertrag geschlossen zu haben, weil eine Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen ihrer Tätigkeit angestanden habe. Randnummer 10 Nicht stimmig ist auch der Vortrag der Beklagten zur fehlenden Umsetzung des Selbstnutzungswillens. Im Rahmen ihrer ersten Anhörung in der mündlichen Verhandlung 05.11.2013 hat die Beklagte angegeben, es sei wegen der Baustelle in G. zu Umsatzeinbußen in ihrem Geschäft in F. gekommen, so dass sie weniger habe arbeiten müssen. Zu näheren Umständen konnte sie allerdings keine Angaben machen. Im weiteren Verlauf des Verfahrens, wie auch in der Berufungsverhandlung, hat die Beklagte dann erklärt, sie sei im Jahr 2012 nach Kündigung ihrer einzigen fest angestellten Mitarbeiterin besonders belastet gewesen. Zum Einzug in die Wohnung sei es nur deshalb nicht gekommen, weil in der Wohnung - vor allem im Hinblick auf die von den Klägern gerügte Trittschallproblematik - noch Renovierungsarbeiten vorzunehmen gewesen wären. Diese habe ihr Mann aus Kostengründen in Eigenleistung übernehmen wollen, sei dazu jedoch krankheitsbedingt nicht in der Lage gewesen. Abgesehen davon, dass schon nicht plausibel ist, in der streitgegenständlichen Wohnung Arbeiten wegen der Trittschallproblematik vornehmen zu wollen - die Problematik beruhte auf den baulichen Gegebenheiten in der Wohnung unter der Wohnung der Beklagten - ist das Verhalten der Beklagten nach dem Auszug vor allem nicht mit dem geltend gemachten Kündigungsgrund zu vereinbaren: Ausweislich des Kündigungsschreibens vom 10.04.2012 hat die Beklagte ihren Eigenbedarf damit begründet, dass ihr das abendliche Pendeln von F. nach L. nach den langen Geschäftstagen in ihrem Laden nicht mehr zumutbar sei. Die lange Autofahrt in übermüdetem Zustand sei mit erheblicher Gefahr verbunden, sie brauche daher dringend die Wohnung in F. als Zweitwohnung, um dort wochentags übernachten zu können. Dass die Beklagte angesichts dieses von ihr selbst geschilderten dringenden Eigenbedarfs die aus ihrer Sicht notwendigen Renovierungsarbeiten mehr als ein Jahr lang nicht vornahm, ist nicht nachvollziehbar(vgl. zu einer ähnlichen Konstellation AG Münster, WuM 2014, 274). Zwar ist die Erwägung in der angefochtenen Entscheidung, ein Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, nach dem Auszug eines Mieters Renovierungsarbeiten sofort fremd zu vergeben, grundsätzlich zutreffend. Das lange Aufschieben von Renovierungsarbeiten spricht aber gegen den behaupteten dringenden Eigenbedarf. Soweit die Beklagte sich darauf berufen hat, die Arbeiten sollten aus finanziellen Gründen in Eigenarbeit durchgeführt werden, passt auch diese Erklärung nicht zu den weiteren Ausführungen der Beklagten in der Berufungsverhandlung, es sei aus finanzieller Sicht kein Problem für sie gewesen, die Wohnung ein Jahr lang leer stehen zu lassen, ohne dafür Miete zu bekommen oder sie selbst zu nutzen. Randnummer 11 Nachdem die Beklagte aufgrund dieser Widersprüche und Unstimmigkeiten ihrer sekundären Behauptungslast nicht genügt hat, ist von einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung auszugehen, die als schuldhafte Nebenpflichtverletzung des Mietvertrages einen Schadensersatzanspruch der Kläger begründet. b. Randnummer 12 Erstattungsfähig sind alle Schäden, die kausal auf der Pflichtverletzung beruhen. Dass die Parteien im Anschluss an die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen haben, lässt die Kausalität zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden nicht entfallen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 81). aa. Randnummer 13 Zu den erstattungsfähigen kausalen Schäden gehören die Aufwendungen anlässlich des Wohnungswechsels (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn 117), hier die geltend gemachten Maklerkosten in Höhe von 2.618,00 € und die Umzugskosten in Höhe von 800,00 €. Zwar hat die Beklagte im Hinblick auf die Umzugskosten den geltend gemachten Arbeitsaufwand (80 Umzugshelferstunden zu je 10,00 €) bestritten. Angesichts der Tatsache, dass die Kläger sich nicht auf einen Umzug unter Einsatz von Laien hätten beschränken müssen und bei Einsatz selbst eines günstigen Umzugsunternehmens weit höhere Kosten angefallen wären, ist der geltend gemachte Betrag von 800,00 € jedenfalls als Mindestschaden im Rahmen einer Schadensschätzung gem. § 287 ZPO ersatzfähig. bb. Randnummer 14 Der von den Klägern im Hinblick auf die Einbauküche geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.000,00 € besteht dagegen nicht. Zwar können nutzlos gewordene Aufwendungen für die alte Wohnung bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung einen ersatzfähigen Schaden darstellen (vgl. Häublein in MünchKomm zum BGB, a.a.O. § 573 Rn 109). Allerdings hat der Kläger Ziff. 1 im Rahmen der Berufungsverhandlung selbst erklärt, Verkaufsbemühungen bezüglich der Einbauküche seien gescheitert, weil niemand die Küche habe kaufen wollen. Dies spricht gegen die Behauptung der Kläger, die im Jahr 2000 für 10.274,00 DM gekaufte Küche habe im Zeitpunkt des Auszugs noch einen Restwert von 2.000,00 € gehabt. Randnummer 15 Darüber hinaus hat die Beklagte den Vortrag der Kläger, sie hätten einen (etwaigen) Restwert der Küche nicht realisieren können, weil sie die Küche nach erfolglosen Verkaufsbemühungen kostenfrei abgegeben hätten, bestritten. Nachdem die Kläger für die von ihnen behauptete kostenfreie Abgabe der Küche keinen Beweis angetreten haben, fehlt es am Nachweis eines Schadens, so dass im Hinblick auf die Einbauküche kein Schadensersatzanspruch besteht. cc. Randnummer 16 Erstattungsfähig sind dagegen die geltend gemachten Mehrkosten für die neue Wohnung in Höhe von 84,86 € monatlich für die Zeit vom 01.06.2012 bis zum 31.05.2015. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung auch Mehrkosten für die neue Wohnung unter Berücksichtigung der Grundsätze von Vorteilsausgleichung und Schadensminderungspflicht gem. § 280 BGB erstattungsfähig sind (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. § 542 Rn 118). Die teilweise streitige Frage, ob der Anspruch nur zeitlich begrenzt besteht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, ebenda mit weiteren Nachweisen), bedarf hier keiner Entscheidung, da die Kläger ihren Anspruch auf die Dauer von drei Jahren begrenzt haben. Die von den Klägern vorgenommene Berechnung der Mehrkosten, die nicht nur die größere Fläche und die geänderten Wohnwertmerkmale der neuen Wohnung berücksichtigt, sondern auch die Möglichkeit der Beklagten, die Miete im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen, trägt den Gedanken der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht der Kläger hinreichend Rechnung. Substantiierte Einwendungen gegen die Berechnung werden von der Beklagten auch nicht erhoben. Ihr pauschaler Vortrag, es werde "bestritten, dass die neue Wohnung 84,86 € pro Monat teurer ist“ - was die Kläger nie behauptet haben - ist unbeachtlich (vgl. Wagner in Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Aufl., § 138 Rn. 19). Der von den Klägern geltend gemachte Zahlungsanspruch ist daher in voller Höhe ersatzfähig. Allerdings können die Kläger diesen Schaden nicht in einer Summe, sondern nur in monatlichen Raten, entsprechend der Fälligkeit der neuen Miete, ersetzt verlangen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn. 118). Soweit die Miete im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung für die Monate Februar bis Mai 2015 noch nicht fällig ist, ist die Beklagte daher gem. § 257 ZPO auf künftige Zahlungen zu verurteilen. dd. Randnummer 17 Gem. §§ 280, 535 BGB besteht auch ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten der Kläger, allerdings beschränkt auf den Gegenstandswert von 6.472,96 €. Ein Erstattungsanspruch besteht daher in Höhe von 403,11 €. 3. Randnummer 18 Die geltend gemachten Zinsansprüche folgen aus §§ 286, 288, 291 BGB. III. Randnummer 19 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 20 Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich. 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Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Gießen Einzelrichter Entscheidungsdatum: 01.09.2011 Aktenzeichen: 48 C 20/11 ECLI: ECLI:DE:AGGIESS:2011:0901.48C20.11.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 543 BGB, § 573 BGB Dokumentreiter Langtext Tenor Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Durch schriftlichen Mietvertrag vom 02.12.2001 mietete die Beklagte von dem Kläger eine 2-Zimmer-Wohnung in dem "…". Es wurde eine monatliche Miete von 445,00 Euro zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100,00 Euro vereinbart. Wegen des Inhalts des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 5-8 d.A. Bezug genommen. Im September 2009 erhob der Kläger vor dem Amtsgericht Gießen unter dem Aktenzeichen 40 MC 629/05 Klage wegen rückständiger Mieten und Nebenkosten. Die Beklagte leistet seit März 2003 nur noch Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 60,00 Euro, von Juni 2003 bis September 2004 hatte sie die Miete um 45,00 Euro gemindert, seit dem 01.10.2004 mindert sie die Miete um monatlich 22,00 Euro. Am 06.11.2005 wurde im Einvernehmen der Parteien das Ruhen dieses Verfahrens angeordnet. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akte 40 MC 629/05 verwiesen. Mit Schreiben vom 26.02.2010 erklärte der Kläger die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 30.11.2010. Zur Begründung führte er aus, er habe seinen Dienstsitz seit dem 01.08.2009 wieder in "…". Er möchte die Wohnung zum nächstmöglichen Zeitpunkt wieder in Besitz nehmen. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf Bl. 12-13 d.A. Bezug genommen. Am 24.06.2010 erklärte der Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution und wegen unpünktlicher Mietzahlungen. Wegen des Inhalts dieses Schreibens wird auf Bl. 9-10 d.A. verwiesen. Mittlerweile ist unstreitig, dass die Beklagte die Kaution am 16.02.2004 überwiesen hat. Mit Schreiben vom 14.06.2011 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führte er aus, die Beklagte behalte seit Januar 2008 22,00 Euro der Miete ein und sie zahle nur 60,00 Euro Nebenkosten im Monat. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens vom 14.06.2011 im Einzelnen wird auf Bl. 56-57 d.A. Bezug genommen. Seit dem 01.06.2011 ist der Kläger Mitglied der Geschäftsleitung der "…"in "…". Der Kläger behauptet, er habe seinen Dienstsitz seit 2009 in "…". Er wolle in die von der Beklagten gemieteten Wohnung einziehen. Er ist der Ansicht, die Ansprüche der Beklagten auf Beseitigung etwaiger Mängel seien verwirkt. Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses "…", bestehend aus zwei Zimmern, zwei Kammern, einer Küche, einer Korridor, einem Bad mit Toilette und einem Kellerraum zu räumen und an ihn herauszugeben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie ist der Ansicht, alle Kündigungen seien unwirksam. Sie behauptet, die Wohnung habe erhebliche Mängel. In der Küche sei die Arbeitsfläche verschlissen, die Spülmaschine, der Teppichboden im Schlafzimmer, der Lichtschalter im Wohnzimmer, die Duschbrause im Badezimmer und der Backofen im Herd seien defekt. Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen. Entscheidungsgründe Die Klage ist unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der von dieser innegehaltenen Wohnung, da die von dem Kläger ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind, so dass das Mietverhältnis nach wie vor besteht. Die Eigenbedarfskündigung vom 26.02.2010 ist unwirksam, weil der Kläger nicht nachvollziehbar vorgetragen hat, dass zu diesem Zeitpunkt Eigenbedarf bestand. Der Kläger hat im Kündigungsschreiben ausgeführt, er habe seinen Dienstsitz seit zirka sieben Monaten in "…". Da er nach wie vor in "..." wohnte und da er im Kündigungsschreiben und auch im Prozess nicht vorgetragen hat, dass bzw. wie oft er an seinem Dienstsitz anwesend sein musste bzw. anwesend war ist nicht nachvollziehbar, warum er die Wohnung benötigte. Obwohl sein Dienstsitz seit dem 01.08.2009 in "…" gewesen sein soll hat er erst mehr als sechs Monate später Eigenbedarf geltend gemacht. Es ist auch nicht vorgetragen worden, dass bzw. wann und wo der Kläger an welchen Tagen von 2009 bis 2011 in Deutschland war und wo er übernachtet bzw. gewohnt hat. Die erste Hotelrechnung stammt vom 05.05.2011. Ob seit dem 01.06.2011 Eigenbedarf besteht kann dahinstehen, weil es für die Wirksamkeit der Kündigung auf die Situation im Februar 2010 ankommt. Die Kündigung vom 24.06.2010 wegen Nichtzahlung der Kaution ist schon deswegen unwirksam, weil der Kläger nach Vorlage des entsprechenden Kontoauszuges nicht mehr bestritten hat, dass er die Kaution erhalten hat. Im Übrigen hat die Beklagte zutreffend darauf hingewiesen, dass der Anspruch auf Zahlung der Kaution längst verjährt wäre. Die fristlose Kündigung vom 14.06.2011 ist ebenfalls unwirksam. Zunächst ist davon auszugehen, dass die Beklagte die einbehaltenen Beträge von 22,00 Euro pro Monat nicht schuldet, weil insoweit eine konkludente Änderung des Mietvertrages erfolgt ist. Wenn über 5 Jahre eine Mietminderung wegen Mängeln vorgenommen wird und im gleichen Zeitraum keine Beseitigung der Mängel erfolgte oder angemahnt wurde ist eine schlüssige Änderung des Mietvertrages dahingehend erfolgt, dass der Zustand der Mietsache als vertragsgemäß anerkannt wird und das im Gegenzug eine geringere Miete akzeptiert wird. Die fristlose Kündigung kann auch nicht auf den Einbehalt bei den vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen gestützt werden, weil der Kläger zumindest seit Ende 2005 diesen Abzug akzeptiert hat. Auch insoweit ist von einer schlüssigen Vertragsänderung auszugehen. Im Übrigen setzt eine fristlose Kündigung voraus, dass eine sofortige Trennung der Parteien unausweichlich ist, was bei einer sechs Jahre andauernden Vertragsverletzung kaum gesagt werden kann. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000340 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hanau Entscheidungsdatum: 11.04.2012 Aktenzeichen: 37 C 244/10 ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2012:0411.37C244.10.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556 BGB, § 536 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Leitsatz Inhaltliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in der Regel nur dann substantiiert geltend machen, wenn er Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege genommen hat und sich auf diese konkret bezieht. Zu den Anforderungen an die Substantiierungspflicht des Mieters bei der Geltendmachung einer mangelbedingten Mietminderung. Tenor Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.447,28 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 36,22 EUR seit 06.02.2008, 06.03.2008, 06.04.2008, 06.05.2008, 06.06.2008, 06.07.2008, 06.08.2008, 06.09.2008, 06.10.2008 und 06.11.2008, aus jeweils weiteren 28,38 EUR seit 06.12.2008, 06.01.2009, 06.02.2009, 06.03.2009, 06.04.2009, 06.05.2009, 06.06.2009, 06.07.2009, 06.08.2009, 06.09.2009 und 06.10.2009, aus weiteren 191,14 EUR seit 04.03.2011 und aus jeweils weiteren 64,64 EUR seit dem 06.11.2009, 06.12.2009, 06.01.2010, 06.02.2010, 06.03.2010, 06.04.2010, 06.05.2010, 06.06.2010 und 06.07.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 22% und der Beklagte 78%. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin begehrt als Vermieterin von dem Beklagten als Mieter Mietzahlungen sowie Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung. Randnummer 2 Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1969 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung in H.. Randnummer 3 Die Nettomiete betrug zunächst monatlich 469,50 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 184,50 EUR. Randnummer 4 Mit Datum vom 22.11.2007 hat die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2006 abgerechnet (Bl. XX d.A), die Abrechnung weist ein Guthaben in Höhe von 89,51 EUR zugunsten des Beklagten aus, welches sich aus einem Nachzahlungsbetrag für die Wärmeversorgung in Höhe von 441,21 EUR und einem Guthaben hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten in Höhe von 530,72 EUR zusammen setzt. Aufgrund dessen hat die Klägerin die Vorauszahlungen für die Betriebskosten ab dem 01.01.2008 von 122,50 EUR monatlich auf 97,00 EUR monatlich herabgesetzt und für die Heizkosten von 62,00 EUR monatlich auf 102,50 EUR monatlich angehoben. Randnummer 5 Mit Datum vom 12.11.2008 hat die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2007 abgerechnet (Bl. XX d.A), die Abrechnung weist eine Nachzahlung in Höhe von 83,57 EUR zu Lasten des Beklagten aus, welche sich aus einem Nachzahlungsbetrag für die Wärmeversorgung in Höhe von 425,17 EUR und einem Guthaben hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten in Höhe von 341,60 EUR zusammen setzt. Aufgrund dessen hat die Klägerin die Vorauszahlungen für die Betriebskosten ab dem 01.12.2008 um 08,00 EUR herabgesetzt. Randnummer 6 Mit Datum vom 16.09.2009 hat die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2008 abgerechnet (Bl. XX d.A), die Abrechnung weist eine Nachzahlung in Höhe von 358,31 EUR zu Lasten des Beklagten aus, welche sich aus einem Nachzahlungsbetrag für die Wärmeversorgung in Höhe von 234,64 EUR und einem Nachzahlungsbetrag hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten in Höhe von 123,67 EUR zusammen setzt. Aufgrund dessen hat die Klägerin die Vorauszahlungen für die Betriebskosten ab dem 01.11.2009 auf 107,00 EUR und für die Heizkosten auf 121,50 EUR monatlich angehoben. Randnummer 7 Auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 hat der Beklagte 160,00 EUR geleistet. Randnummer 8 Auf die Miete zahlte der Beklagte seit Februar 2008 monatlich jeweils 619,40 EUR. Hinsichtlich der Differenzbeträge zu den klägerseits geforderten Zahlungen hat die Klägerin die Zahlungen zunächst auf die Betriebskosten verrechnet. Randnummer 9 Die Klägerin macht nunmehr die ausstehenden Mieten von Februar 2008 bis Juli 2010 sowie den verbleibenden Betrag aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 geltend (vgl. hierzu Aufstellung Bl. XX d.A.). Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.859,31 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 49,60 EUR seit 06.02.2008, 06.03.2008, 06.04.2008, 06.05.2008, 06.06.2008, 06.07.2008, 06.08.2008, 06.09.2008, 06.10.2008 und 06.11.2008, aus jeweils weiteren 41,60 EUR seit 06.12.2008, 06.01.2009, 06.02.2009, 06.03.2009, 06.04.2009, 06.05.2009, 06.06.2009, 06.07.2009, 06.08.2009, 06.09.2009 und 06.10.2009, aus weiteren 198,31 EUR seit 01.11.2009 und aus jeweils weiteren 78,60 EUR seit dem 06.11.2009, 06.12.2009, 06.01.2010, 06.02.2010, 06.03.2010, 06.04.2010, 06.05.2010, 06.06.2010 und 06.07.2010 zu zahlen; die Beklagte weiterhin zu der Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 126,68 EUR an die Klägerin zu verurteilen. Randnummer 11 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 12 Der Beklagte ist der Ansicht, eine Erhöhung und gleichzeitige Absenkung der Vorauszahlungen sei nicht möglich. Er ist weiterhin der Ansicht, die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung sei nicht zu zahlen, da sich verschiedene Positionen im Gegensatz zu den Vorjahren erhöht hätten und es dem Vermieter obliege, die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots zu belegen, auch seien keine Abrechnungsbelege übersendet worden (Bl. XX, XX d.A). Der Beklagte wendet schließlich die Mangelhaftigkeit der Wohnung ein und bezieht sich insoweit auch auf einen zuvor zwischen den Parteien vor dem Amtsgericht X geführten Rechtsstreit (Az. ...), aus welchem sich die Pflicht zur Mängelbehebung seitens der Klägerin ergebe. Er macht insbesondere geltend, Schimmel müsse beseitigt werden, Fenster müssten repariert, Fugen ausgespritzt und Zargen lackiert werden, da diese beschädigt seien. Unter den Heizkörpernischen sei Schimmel vorhanden, die TV-Anlage sei zwischenzeitlich defekt gewesen, an den Heizkörpernischen befänden sich Wasserflecken, das WC müsse ausgetauscht werden, da die Spülstopfunktion defekt (gewesen) sei, auf dem Boden des Balkons befänden sich Flecken (Bl. XX d.A.), die Außenwand sei mit Chemikalien behandelt worden, es bestehe daher Gesundheitsgefahr und es sähe hässlich aus, die Badewannenarmaturen seien schwergängig und verrostet (Rotwasser), das Wasser habe ständig getropft, es bestehe aufgrund der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung Gesundheitsgefahr (Bl. XX, XX, XX d.A). Randnummer 13 Der Beklagte behauptet zudem, die Türklingel sei während des streitgegenständlichen Zeitraums defekt gewesen und erst im November 2010 repariert worden. Randnummer 14 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen R., hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Bl. XX ff. d.A. verwiesen. Das Gericht hat weiterhin in Übereinstimmung mit den Parteien das Sachverständigengutachten des Verfahrens ... zu Beweiszwecken herangezogen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die zulässige Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 16 I. Miet- und Betriebskostenforderung der Klägerin (vor Minderung) Randnummer 17 Die (vor einer noch zu erörternden Minderung) in dem streitgegenständlichen Zeitraum vertraglich geschuldete Miete beträgt wie folgt: Randnummer 18 Nettomiete: Randnummer 19 Die Nettomiete betrug durchgehend 469,50 EUR, woraus sich für den Klagezeitraum (30 Monate) ein Gesamtbetrag in Höhe von 14.085 EUR ergibt. Randnummer 20 Vorauszahlungen auf Betriebskosten: Randnummer 21 Die Höhe der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ist hier trotz der bereits für diese Zeiträume zum Teil schon erfolgten Abrechnungen zu prüfen, da die Klägerin die (geringer) geleisteten Zahlungen zunächst umfassend auf diese verrechnet und die gesamten Vorauszahlungen auch in die Abrechnungen eingestellt hat, so dass für die streitentscheidende Frage, in welcher Höhe noch Nettomieten ausstehen, die Zulässigkeit der damaligen Verrechnungen zu prüfen ist. Randnummer 22 a) 02/008 bis 11/2008 Randnummer 23 Unstreitig war zunächst eine Vorauszahlung in Höhe von 97,00 EUR geschuldet (die Betriebs- und Heizkosten sind in dem Mietertrag getrennt aufgeführt und können daher auch getrennt behandelt werden; wie es zu dem Vorauszahlungswert vor Beginn des streitgegenständlichen Zeitraums kommt, ist ohne Relevanz, da nicht dieser, sondern allein der gem. § 460 Abs. 4 BGB angepasste Betrag entscheidend ist, der ab Februar 2008 geltend gemacht wird). Randnummer 24 Die Nebenkostenabrechnung vom 22.11.2007 ist formal ordnungsgemäß. Sie entspricht den Anforderungen des § 259 BGB, da sie die angesetzten Gesamtbeträge, die Umlageschlüssel und die hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen, benennt, sowie die abzuziehenden Vorauszahlungen und daher rechnerisch nachvollzogen werden kann (BGH, Urteil vom 15.02.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 197/11– Juris; LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10; Langenberg, NZM 2006, 641). Sie ist daher taugliche Grundlage einer Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Ob und ggf. wann gegen diese binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Einwände erhoben wurden, ist nicht ersichtlich. So der Beklagte die ggf. unzulässige Erhöhung einzelner Positionen geltend macht, ist darauf hinzuweisen, dass eine Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung nicht von Amts Wegen, sondern gemäß dem hier geltenden Beibringungsgrundsatz nur insoweit erfolgt, als der Mieter Einwendungen tatsächlich erhebt. Zudem ist zu beachten, dass Einwendungen des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich nur insoweit substantiiert möglich sind, wie sie auf einer zuvor erfolgten Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen basierend und, so aus Substantiierungsgründen geboten, unter Vorlage dieser Unterlagen erhoben werden. Vor dem Bestreiten muss sich der Mieter durch Belegeinsicht sachkundig machen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.04.2006, Aktenzeichen: I-10 U 169/05, 10 U 169/05; LG Itzehoe, Urteil vom 17.02.2010, Aktenzeichen 9 S 23/10; LG Hannover, 04.10.1989, Aktenzeichen: 11 S 8/89– Juris; Blank/Börstinghaus, Miete 3. Auflage 2008 § 556 Rdn. 207). Dieses ist hier nicht erfolgt, so dass inhaltliche Einwände gegen die Richtigkeit der geltend gemachten Beträge nicht berücksichtigt werden können. Der Vermieter schuldet auch grundsätzlich keine Belegübersendung. Randnummer 25 So ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend gemacht wird, ist zu sehen, dass dessen Einhaltung im Gegensatz zu Mietverhältnissen des preisgebundenen Wohnraums keine Tatbestandsvoraussetzung der Umlage von Betriebskosten darstellt (vgl. § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV). Im Rahmen des preisfreien Wohnraumverhältnisses sind grundsätzlich alle angefallenen Betriebskosten umlagefähig, ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot stellt hierbei eine schadenersatzbegründende Pflichtverletzung des Vermieters dar, woraus sich die umfassende Darlegungs- und Beweislast des Mieters für die Pflichtverletzung ergibt. Das erfordert ebenfalls die Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege für die erforderliche Darlegung des Grundes, in der Regel unter Angabe von Alternativangeboten (BGH, Urteil vom 06.07.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 340/10– Juris; Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 560 Rdn. 114; Sternel, Mietrecht aktuell 4. Aufl. 2009 V Rdn. 359, 359a). Dieses ist vorliegend nicht erfolgt, der bloße Verweis auf angestiegene Kosten ist nicht ausreichend. Randnummer 26 Grundlage für die Anpassung sind daher die Ergebnisse der Abrechnung. Die Gesamtkosten der Wärmeversorgung in Höhe von 1.227,71 EUR berechtigten die Klägerin, eine Vorauszahlung in Höhe von 1/12 des Betrages monatlich zu verlangen (die Vornahme eines Sicherheitsaufschlages ist nicht mehr möglich, vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 294/10– Juris), was 102,31 EUR entspricht, so dass die Erhöhung auf 102,50 EUR zulässig war (die Differenz von 0,19 Cent ist zu vernachlässigen). Die gleichzeitige Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlung ist grundsätzlich zulässig, ob diese hätte weiter herab gesetzt werden sollen, ist nicht zu erörtern, da dies ein entsprechendes Verlangen des Beklagten voraus gesetzt hätte (§ 560 Abs. 4 BGB). Randnummer 27 Der Beklagte schuldete daher für den Zeitraum 02/2008 bis einschließlich 11/2008 eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von für Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 199,50 EUR, insg. also (bei 10 Monaten) 1.995,00 EUR . Randnummer 28 b) 12/2008 bis 10/2009 Randnummer 29 Ob die Anpassung der Vorauszahlung aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 zulässig war, ist nicht zu erörtern, da der Vermieter grundsätzlich nicht gehindert ist, seine Vorauszahlungsansprüche zu verringern und eine höhere Reduzierung nur auf ein – hier nicht vorliegendes – Verlangen des Mieters erfolgen muss und somit nur dann zu prüfen wäre. Randnummer 30 Der Beklagte schuldete daher für den Zeitraum 12/2008 bis einschließlich 10/2009 eine monatliche Vorauszahlung für Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 191,50 EUR, insg. also (bei 11 Monaten) 2.106,50 EUR . Randnummer 31 c) 11/2009 bis 07/2010 Randnummer 32 Grundlage für die Anpassung mit Wirkung ab November 2008 sind die Ergebnisse der Abrechnung vom 16.09.2009. Auch diese ist formal ordnungsgemäß, hinsichtlich der inhaltlichen Einwendungen des Beklagten wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen. Ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gewahrt wurde, kann dahinstehen, da substantiierte Einwendungen unter Einsichtnahme und Heranziehung der Abrechnungsbelege nicht erhoben wurden, dieses gilt ebenso für einen möglichen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Randnummer 33 Die Gesamtkosten der Wärmeversorgung in Höhe von 1.459,64 EUR berechtigten die Klägerin, eine Vorauszahlung in Höhe von 1/12 des Betrages monatlich zu verlangen, was 121,63 EUR entspricht, so dass die Erhöhung auf 121,50 EUR zulässig war. Randnummer 34 Die Gesamtkosten der Betriebskosten in Höhe von 1.284,67 EUR berechtigten die Klägerin, eine Vorauszahlung in Höhe von 1/12 des Betrages monatlich zu verlangen, was 107,06 EUR entspricht, so dass die Erhöhung auf 107,00 EUR zulässig war. Randnummer 35 Der Beklagte schuldete daher für den Zeitraum 11/2009 bis einschließlich 07/2010 eine monatliche Vorauszahlung für Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 228,50 EUR, insg. also (bei 9 Monaten) 2.056,50 EUR . Randnummer 36 Ergebnis: Randnummer 37 Für den streitgegenständlichen Zeitraum stand der Klägerin somit (vor Zahlung und ggf. zuzusprechender Minderung) ein Gesamtmietzahlungsanspruch in Höhe von 14.085,00 EUR + 1.995,00 EUR + 2.106,50 EUR + 2.056,50 EUR = 20.243,00 EUR zu. Randnummer 38 Hierauf hat der Beklagte monatlich 619,40 EUR geleistet, insg. also (bei 30 Monaten) 18.582,00 EUR. Diese Zahlungen hat die Klägerin jeweils zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlungen verrechnet, was gem. § 366 Abs. 2 BGB, da diese im Hinblick auf den Verlust des Rechts zur Nachforderung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums unsicherer ist, zulässig ist (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 03.03.2010, Aktenzeichen: 3 U 108/08 AG Frankfurt, v11.02.2010, Aktenzeichen: 33 C 3987/09 - 52, 33 C 3987/09 – Juris), so dass die nicht geleisteten Zahlungen sich auf die Nettomieten beziehen, die somit in Höhe von 1.661,00 EUR ausstehen. Randnummer 39 Weiterhin steht der Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung 2008 ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 358,31 EUR zu (hinsichtlich der formalen und inhaltlichen Rechtmäßigkeit der Abrechnung wird auf oben stehenden Ausführungen verwiesen), auf die 160,00 EUR gezahlt wurden, so dass noch ein Betrag in Höhe von 198,31 EUR aussteht, insg. also 1.859,31 EUR (was die Klageforderung darstellt). Das Guthaben in Höhe von 89,51 aus der Betriebskostenabrechnung 2006 ist hiervon nicht abzuziehen, da dessen Schicksaal nicht bekannt ist und der Beklagte diese Forderung der Klage nicht entgegengestellt hat. Randnummer 40 II. Minderung Randnummer 41 Die Miete ist für den streitgegenständlichen Zeitraum jedoch um 2% gemindert, da die Türklingel nicht, bzw. nicht ordnungsgemäß funktioniert hat. Dass diese gänzlich, bzw. immer wieder defekt war, ist unstreitig, die Klägerin konnte die Behauptung, diese sei bereits im November 2007 repariert worden, im Rahmen der Beweisaufnahme nicht beweisen. Der Zeuge R. hatte nur allgemeine, jedoch keine konkreten Erinnerungen an Mängel in der Wohnung des Beklagten und konnte über eine Reparatur der Klingel letztlich keine inhaltliche Aussage machen. Randnummer 42 Der Beklagte hat die Beeinträchtigung durch den Defekt auch nachvollziehbar geschildert, das Gericht geht daher davon aus, dass der Beklagte von der Mietzahlung in Höhe von 2% befreit ist. Diese Befreiung bezieht sich, da die Minderung von der Bruttomiete errechnet wird und sich über den gesamten Zeitraum erstreckt, auf die Gesamtforderung von 20.243,00 EUR, sowie, da auch die Nebenkosten als Teil der Miete (jedoch nicht die Gesamtkosten, sondern nur die „abgerechneten Betriebskosten“ und damit der Nachforderungsbetrag, Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 536 Rdn. 352) gemindert sind, auf die Nachzahlung für das Jahr 2008 in Höhe von 358,31 EUR, somit also insgesamt auf einen Betrag in Höhe von 20.601,31 EUR, so dass hiervon 2%, also 412,03 EUR abzuziehen sind. Der streitgegenständliche Gesamtanspruch der Klägerin auf Miete und Betriebskostennachzahlung beträgt damit 20.189,28 EUR. Auf diesen hat der Beklagte 18.582,00 EUR und 160,00 EUR geleistet, so dass noch 1.447,28 EUR zustehen, welche auch zuzusprechen waren. Randnummer 43 Denn eine weitere Befreiung des Beklagten von der Miete aufgrund einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache kommt nicht in Betracht. Insoweit fehlt es an einem substantiierten Vortrag, der trotz gerichtlichen Hinweises vom 01.07.2011 (Bl. XX d.A.) nicht erfolgt ist. Randnummer 44 Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Es ist nach allgemeinen Regeln der Beweislast Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis hierfür anzutreten (KG, Urteil vom 25.09.2006, Aktenzeichen: 12 U 118/05– Juris). Er muss zwar nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung, jedenfalls aber den Mangel so konkret beschreiben, dass sich hieraus eine Tauglichkeitsbeeinträchtigung erkennen lässt (BGH, NJW 2012, 382 ; NJW-RR 1991, 779 und WuM 1997, 488). Im Zivilprozess erforscht das Gericht den Sachverhalt nicht von Amts wegen, sondern es ist Sache der Parteien, dem Gericht den Sachverhalt im Einzelnen so zu erläutern, dass es nachvollziehen kann, dass die begehrte Rechtsfolge begründet sei. Soll das Gericht den Grad einer Mietzinsminderung bewerten, so bedarf es einer ins Einzelne gehenden Beschreibung des Mangels, so dass der Sachverhalt dem Gericht in greifbarer Weise vor Augen geführt und eine Bewertung der Minderung und eine Feststellung der Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze ermöglicht wird (BGH, NJW 2012, 382 ; LG Berlin, Urteil vom 14.09.2006, Aktenzeichen: 62 S 90/06 und Urteil vom 07.02.2011, Aktenzeichen: 67 S 61/10 – Juris; LG Hanau, Beschluss vom 16.01.2012, Az. 2 S 264/11). Hiervon strikt zu trennen, sind allein mögliche Mängel der Mietsache, hinsichtlich derer der Mieter zwar eine Anspruch gegen den Vermieter auf Behebung iSe. Aufrechterhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 BGB hat, die jedoch mangels tatsächlicher, bzw. nachvollziehbarer Beeinträchtigung der Nutzung keinen Einfluss auf die geschuldete Miete hat. Randnummer 45 In diesem Zusammengang ist zudem insbesondere zu berücksichtigen, dass Parteivortrag ausschließlich derjenige Vortrag ist, der in den Schriftsätzen erbracht wird. Anlagen gehören zwar zum Parteivortrag, ersetzen diesen jedoch nicht hinsichtlich der Anforderungen an die Parteien zur Substantiierung und zum Umfang der erforderlichen Darlegung, sondern dienen nur, so notwendig, der Erläuterung und Belegung. Es ist nicht die Aufgabe des Gerichts, sich den konkreten, bzw. zu konkretisierenden Sachvortrag aus den Anlagen heraus zu suchen, so die Partei im Schriftsatz unsubstantiierten Vortrag erbringt und im Übrigen auf Anlagen, insb. außerprozessualen Schriftverkehr verweist. Das ist zwar ausnahmsweise möglich, wenn lediglich leichte Substantiierungen zur Vermeidung von Wiederholungen erfolgen müssen oder außergerichtlicher Schriftverkehr als anspruchsbegründende Tatsache selbst vorgelegt werden muss (so etwa bei der Vorlage der Nebenkostenabrechnung), der zwingende Inhalt kann jedoch durch eine Bezugnahme auf Anlagen grundsätzlich nicht ersetzt werden (BVerfG, Kammerbeschluss vom 30.06.1994, Aktenzeichen: 1 BvR 2112/93; BGH, Urteil vom 02.07.2007, Aktenzeichen: II ZR 111/05 - Juris; Zöller-Stöber ZPO 28. Aufl. 2010, § 130 Rdn. 2). Randnummer 46 Auch die Herbeiziehung des Sachverständigengutachtens aus dem Verfahren ... ersetzt keinen Parteivortrag, es ist ausdrücklich allein zur Berücksichtigung als Beweis herangezogen worden, der geltend gemachte Mangel und das Maß der Beeinträchtigungen müssen dennoch in diesem Verfahren vorgetragen werden. Der allgemeine Bezug auf das vorhergehende Verfahren ist somit gerade nicht ausreichend. Das hätte zumindest die konkrete Bezugnahme auf Feststellungen des damaligen Gutachtens unter Angabe der Fundstelle (Seite) bedurft, das Gericht filtert den Mangelvortrag aus diesem nicht selbst heraus. Randnummer 47 So daher vorgetragen wird, Schimmel müsse beseitigt werden, Fenster müssten repariert, Fugen ausgespritzt und Zargen lackiert werden, da diese beschädigt seien, und unter den Heizkörpernischen seien Wasserflecken und Schimmel vorhanden, es bestehe aufgrund der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung Gesundheitsgefahr, kann das Gericht hieraus weder Art, Maß, noch Umfang des geltend gemachten Mangels erkennen, es ist auch nicht in der Lage festzustellen, ob hier überhaupt eine Abweichung von dem bei Übergabe der Mietsache vorhandenen und somit geschuldeten Zustand vorliegt. Ob die außergerichtlichen Schreiben, auf die zum Teil verwiesen wird, das weiter substantiieren, ist wie dargelegt hierbei nicht relevant. Das Bestehen von Gesundheitsgefahr ist zudem nicht aus dem Vorhandensein von Schimmel per se zu schließen, hierfür bedarf es einer Laboruntersuchung der aufgefundenen Schimmelspuren, wobei eine solche Beweisaufnahme wiederum konkreten Vortrag zu gesundheitlichen Auswirkungen, idR. durch ärztliches Attest belegt voraus setzt (KG Berlin, Beschluss vom 03.06.2010, Aktenzeichen: 12 U 164/09; LG Berlin, Urteil vom 20.01.2009, Aktenzeichen: 65 S 345/07 – Juris). Randnummer 48 So vorgetragen wurde, die TV-Anlage sei zwischenzeitlich defekt gewesen, ist zu sehen, dass dieser Mangel unstreitig nicht mehr besteht. Eine nachträgliche Beweisaufnahme war hier bereits aus dem Grunde nicht möglich, da der Beklagte einzig die Einholung eines Sachverständigengutachtens als Beweis angeboten hatte (dessen Erstellung wurde zunächst auch angeordnet, vgl. Beschluss vom 01.07.2011, Bl. XX d.A.), dieses kann aber nur den Ist-Zustand feststellen und war daher nach Wegfall des Mangels nicht mehr einzuholen. Randnummer 49 So vorgetragen wird, das WC müsse ausgetauscht werden, da die Spülstopfunktion defekt (gewesen) sei, ist auch hieraus eine tatsächliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung nicht ersichtlich und somit die Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze des § 536 BGB nicht erkennbar. Dass Gäste dieses Problem nicht kennen und daher zu viel Wasser verbrauchen würden, ist einerseits wenig relevant, da hier ein einfacher Hinweis genügt (zudem auch das Ausmaß nicht vorgetragen ist). Im Übrigen wäre ein zu hoher Wasserverbrauch ein (substantiiert zu erhebender) Einwand gegen die Wirtschaftlichkeit der umgelegten Betriebskosten, er begründet keinen Mangel iSd. § 536 BGB. Randnummer 50 Der Vortrag, auf dem Boden des Balkons befänden sich Flecken, lässt weder Art, Zeit, noch Ausmaß erkennen. Dass die Außenwand mit Chemikalien behandelt worden sei, ist ebenfalls unsubstantiiert, so dass auch die bloße Behauptung, es bestehe daher Gesundheitsgefahr, nicht substantiiert ist. So der Beklagte schließlich vorträgt, die Badewannenarmaturen seien schwergängig und verrostet (Rotwasser), das Wasser habe ständig getropft, ist auch das nach Art, Zeit und Umfang nicht konkret und nachvollziehbar vorgetragen und kann eine Minderung nicht begründen. Ob, wie der Beklagte auch anspricht, hier nach über 40 Jahren ein Instandsetzungsanspruch aus § 535 BGB besteht, ist zwar nachvollziehbar, vorliegend aber unerheblich, da dieser Anspruch als Leistungsanspruch geltend gemacht werden muss, aber mangels nachvollziehbarem Vortrag zu der konkreten Tauglichkeitsminderung keine Befreiung gem. § 536 BGB begründen kann. Randnummer 51 Einzig die drei vorgelegten Bilder einer Schimmelstelle in der Wohnung stellen konkreteren Vortrag dar (Bl. XX d.A.), allerdings ist hier wiederum nicht substantiiert vorgetragen, wann dieser aufgetreten ist und angezeigt wurde (vgl. LG Hanau, Beschluss vom 16.01.2012, Az. 2 S 264/11). Aber auch, wenn man das anders bewerten würde, ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen S. vom 24.02.2006 des Verfahrens ..., dass die Schimmelbildung durch fehlerhaftes Nutzerverhalten verursacht ist. Der Sachverständige hat eine bausubstanzliche Ursächlichkeit allein für Schimmelbildungen in dem Bereich der Fensterfugen festgestellt und führt die Ursache im Übrigen auf das Mietverhalten zurück (Bl. XX d.A. ...). Auch aus der Zeugenvernehmung vom 12.04.2007 (Bl. XX ff. d.A. ...) ergeben sich keine Erkenntnisse, die das Ergebnis des Gutachtens anders werten ließen. Randnummer 52 Der Klägerin war daher unter Klageabweisung im Übrigen ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 1.447,28 EUR zuzusprechen. Randnummer 53 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 535, 280, 286, 288, 291 EUR und war jeweils ab dem Tag nach Fälligkeit des Mietzahlungsanspruchs zu gewähren, allerdings unter Berücksichtigung der jeweils 2%-igen Mietminderung sowohl hinsichtlich der Miete, als auch des verbleibenden Anspruchs aus der Nebenkostenabrechnung, wobei Zinsen für letzteren Posten erst ab Rechtshängigkeit zu zahlen sind, da eine vorherige Inverzugsetzung des Beklagten mit dem Nachzahlungsanspruch nicht ersichtlich ist. Randnummer 54 Der Antrag war hinsichtlich der Zahlung vorgerichtlicher Kosten abzuweisen, was bereits darauf beruht, dass deren Grund und Höhe nicht dargelegt sind. Da vorliegend auch allein Mahnungen auf Zahlung im Raum stehen, ist zudem zu sehen, dass es sich bei der Klägerin um eine gewerbliche Großvermieterin handelt, so dass die Notwendigkeit der Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes für Mahnschreiben nicht ersichtlich ist (BGH, Beschluss vom 31.01.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 277/11– Juris). Eines gerichtlichen Hinweises gem. § 139 ZPO bedurfte es, da es sich allein um eine Nebenforderung handelt, nicht. Randnummer 55 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO und richtet sich nach dem jeweiligen Grad von Obsiegen und Unterliegen der Parteien in der Hauptsache. Randnummer 56 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt für die Klägerin aus § 709 ZPO, für den Beklagten aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000438 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 28.12.2007 Aktenzeichen: 2 U 200/07 ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2007:1228.2U200.07.0A Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 307 BGB, § 535 BGB, § 558 Abs 1 BGB, § 9 AGBG Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete: Mietzuschlag bei Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel Leitsatz Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von dem Mieter zu verlangen. Tenor Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 75%, die Klägerin 25% zu tragen. Gründe Randnummer 1 Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstückes in der … straße .. in O1. Zwischen der Beklagten und einer Erbengemeinschaft Dr. A-Erben, deren Rechtsnachfolgerin die Klägerin ist, wurde am 26.05.1987 ein Mietvertrag über im 3. Obergeschoss des vorbezeichneten Hauses gelegene Räume geschlossen. In § 7 Abs. 6 des Mietvertrages wurde geregelt, dass der Mieter auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Küchen und Bädern alle drei Jahre, in den übrigen Räume alle fünf Jahre fachmännisch durchführen zu lassen habe, erstmals bis zum Ende des zweiten Mietmonats. Randnummer 2 Die in dem Mietvertrag ursprünglich vereinbarte Nettomiete von 370,-- DM wurde zum 01. August 1995 einverständlich auf 440,-- DM, die entspricht einem Betrag von 224,97 EUR erhöht. Randnummer 3 Mit Mieterhöhungsbegehren vom 08. Januar 2007 hat die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ersucht. Dieses Mieterhöhungsverlangen bestand aus zwei selbständigen Elementen, zum einen bezog sich die Mieterhöhung auf die Kriterien des Mietspiegels der Stadt O1 am Main von 2006, zum anderen wurde in dem Schreiben auf die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln verwiesen. Randnummer 4 In Umsetzung dieser Rechtsprechung gehen beide Parteien davon aus, dass die vorerwähnte Klausel des Mietvertrages über die Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Im Hinblick darauf forderte die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen einen Zuschlag von 0,70 EUR pro Quadratmeter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Hinweis auf § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten Berechnungsverordnung. Randnummer 5 Nachdem die Beklagte mit ihrem Schreiben vom 01.03.2007 einer Erhöhung der Nettomiete auf 228,23 EUR zugestimmt hat, aber einen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, hat die Klägerin mit ihrer Klage einen Zuschlag in Höhe von 40,04 EUR monatlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete für Schönheitsreparaturen geltend gemacht. Randnummer 6 Mit Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom 26.09.2007 hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben und die Beklagte verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die von ihr angemietete Zweizimmerwohnung von 228,23 EUR auf 268,27 EUR ab dem 01.04.2007 zuzustimmen. Randnummer 7 Mit ihrer Berufung wendet sich die Beklagte gegen dieses Urteil und macht geltend, dass es der Klägerin als Verwenderin der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwehrt sei, sich auf die Unwirksamkeit der Klausel über die Schönheitsreparaturen zu berufen. Randnummer 8 Sie selbst habe die Nachteile zu tragen, die durch die Unwirksamkeit der Klausel entstehen würden, da dies gerade dem Sanktionscharakter des § 9 AGBG und dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entsprechen würde. Zudem könnten für die Mieterhöhung nicht die pauschalen Kostenansätze für Schönheitsreparaturen gemäß § 28 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung herangezogen werden, denn in diesem Fall würde die ortsübliche Vergleichsmiete zu einem Element der Kostenmiete und damit zu einem festen Pauschalbetrag führen, was aber unzulässig sei. Randnummer 9 In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 28. November 2007 haben sich die Parteien in der Hauptsache verglichen und die Kostenentscheidung dem Gericht nach § 91 a ZPO überlassen. Randnummer 10 Der Rechtsstreit ist im zweiten Rechtszug in der Hauptsache durch den zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich nunmehr erledigt. Die Parteien haben sich nur über den hauptsächlichen Verfahrensgegenstand verglichen, die Kostentragungspflicht dagegen mit der in Ziffer 3. des Vergleichs enthaltenen sogenannten „negativen Kostenregelung“ (vgl. hierzu Zöller/Herget, ZPO, 26. Aufl., § 98, Rdnr. 3 m. w. N.) zulässigerweise der Entscheidung des Gerichtes unterstellt. Randnummer 11 Nach der Regelung des § 91 a ZPO ist über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu befinden, wobei in erster Linie maßgeblich die nach dem bisherigen Sach- und Streitstand zu beurteilende Erfolgsaussicht von Angriffs- und Verteidigungsvorbringen ist, ohne die über den Vergleich streitig zu entscheiden gewesen wäre. Gleichzeitig sind aber in die Ermessensentscheidung nach § 91 a ZPO auch die allgemeinen Grundsätze des Kostenrechtes einzustellen und der Inhalt des Vergleiches, wobei der Umfang des gegenseitigen Nachgebens bei der Ausübung des gerichtlichen Ermessens mit zu berücksichtigen ist (Baumbach/Hartmann, ZPO, 66. Aufl., § 98, Rdnr. 37). Randnummer 12 Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze erscheint es billig und gerechtfertigt, der Beklagten 75% der Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen und der Klägerin 25%. Randnummer 13 Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht dem Grunde nach das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin für gerechtfertigt erklärt, da die Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel hat. Randnummer 14 Die Klägerin ist nämlich berechtigt, auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebotes gemäß § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel in dem Mietvertrag einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von der Beklagten als Mieterin zu verlangen. Randnummer 15 Dies erfolgt daraus, dass entgegen dem gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB, nachdem der Vermieter dem Mieter die gemietete Wohnung in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat, regelmäßig in Mietverträgen die an sich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen wurde. Durch diese Übertragung der Schönheitsreparaturenpflicht auf den Mieter hat sich aber nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Charakter der Erhaltungspflicht nicht geändert, vielmehr wurde auf den Mieter durch die entsprechende Klausel eine Haupflicht des Mietvertrages übertragen (BGH NJW 1977, 36 ). Durch die Übertragung dieser Hauptpflicht auf den Mieter, die auch in § 7 Abs. 6 des Mietvertrages zwischen den Parteien vorgenommen wurde, ist deutlich zum Ausdruck gebracht worden, dass der Umfang und die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei der Kalkulation des Mietpreises als mieterhöhender Faktor nicht berücksichtigt wurde, da die Klägerin durch die entsprechende Klausel in dem Mietvertrag gerade insoweit von ihrer Erhaltungspflicht befreit wurde. Randnummer 16 Diese Regelung in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag entsprach der in O1 ständig geübten Vermietungspraxis, die die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, die von Gesetzes wegen der Vermieterseite auferlegt ist, auf den Mieter abwälzte. Entsprechend dieser praktischen Übung enthält der Mietspiegel für die Stadt O1 für das Jahr 2006 im Gegensatz zu früheren Regelungen keine Aussage mehr darüber, ob ihm überwiegend solche Mietverträge zugrunde liegen, in denen die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird oder ob dies nicht der Fall ist. Nach der ständig geübten Vermietungspraxis und den Darlegungen der Parteien ist aber davon auszugehen, dass der zur Mieterhöhung herangezogene Mietspiegel nicht davon ausgeht, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, sondern vielmehr aufgrund vertraglicher Absprachen der Mieter (LG Frankfurt NZM 2003, 974). Randnummer 17 Die ursprünglich zwischen den Parteien gewählte individuelle Vertragsgestaltung im Hinblick auf die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte hatte deshalb erheblichen Einfluss auf die Festsetzung des Mietwertes für die Wohnung. Die Regelung der Schönheitsreparaturen in der individuellen Vertragsgestaltung ist ein Umstand, der erheblichen Einfluss auf den Mietwert einer Wohnung hat. Infolgedessen ist er auch für eine gerechte Bestimmung des Marktwertes wesentlich und daher, wie von dem Amtsgericht angenommen, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (LG Hamburg NZM 2002, 945 ). Die Klägerin, die unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, der keine Werte für die Schönheitsreparaturen enthält, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von der Beklagten begehrt hat, war deshalb berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen zu verlangen (OLG Koblenz, NJW 1985, 333 ; OLG Karlsruhe, NZM 2007, 481 ). Randnummer 18 Diese Berechtigung der Klägerin, grundsätzlich einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von der Beklagten verlangen zu können, entfällt auch nicht dadurch, dass die ursprünglich in dem Mietvertrag vorgesehene Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Soweit teilweise die Auffassung vertreten wird, ein Zuschlag zur Miete könne deshalb nicht verlangt werden, weil dies dem Strafcharakter des § 307 BGB zuwiderlaufen würde und zudem das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unwirksamer Klauseln unterlaufen würde, vermag der Senat dieser Auffassung nicht zu folgen. Randnummer 19 Es besteht nämlich, worauf das Amtsgericht zu Recht abgestellt hat, kein sachlicher Grund für eine Differenzierung dahingehend, ob die Mietvertragsparteien von vornherein von einer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand genommen haben, oder ob sich nach Vertragsabschluss herausgestellt hat, dass wegen der Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten muss. Es ist in beiden Fällen zu ermitteln, wie hoch die übliche Vergleichsmiete unter den konkreten vertraglichen Umständen ist. Bei dieser Ermittlung wird aber die Wertung des § 307 BGB nicht missachtet, da der Vermieter gerade nicht eine Mieterhöhung für einen früheren Zeitraum verlangen kann, sondern sich die Mieterhöhung nur auf die Zukunft ausrichtet. Es wird deshalb nachträglich nicht eine zusätzliche Belastung des Mieters begründet, vielmehr wird durch das Mieterhöhungsverlangen für die Zukunft eine dem entsprechendem Leistungsaustausch ausgerichtete marktorientierte Miete verlangt. Unter diesem Gesichtspunkt liegt auch kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion vor, denn die Klausel über die Durchführung der Schönheitsreparaturen wird gerade bei der Entscheidung nicht aufrechterhalten, vielmehr wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und somit ein angemessener Ausgleich zwischen den Parteien hergestellt (OLG Karlsruhe, NZM 2007, a.a.O.). Randnummer 20 Obwohl nach dem Vorgesagten grundsätzlich das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin gerechtfertigt war, erscheint es im Rahmen der Kostenverteilung nach § 91 a ZPO doch angemessen, ihr einen Teil der Kosten des Rechtsstreites aufzuerlegen, weil die Mieterhöhung allein pauschal nach der Regelung des § 28 Abs. 4 Satz 2 der zweiten Berechnungsverordnung ermittelt wurde. Diese Ermittlung des Erhöhungsbetrages ist aber problematisch, weil für die Berechnung eines derartigen Zuschlags tatsächlich die Maßstäbe in dem konkreten Mietverhältnis der Parteien fehlen (Emmerich, Mietrecht, Handkommentar 9. Aufl., § 558, Rdnr. 10). Es ist hier insbesondere zu berücksichtigen, dass zwischen den Parteien ein sehr langfristiger Mietvertrag besteht und es bisher anscheinend noch nie Streitigkeiten über Art und Umfang der von der Beklagten zu tätigenden Schönheitsreparaturen gegeben hat. Wie die Beklagte eventuelle Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, ist nicht ersichtlich und von der Klägerin nicht dargelegt. Angesichts dieser konkreten lang geübten Verhältnisse erscheint es dem Senat deshalb zweifelhaft, ob hier tatsächlich der in § 28 Abs. 4 Satz 2 der zweiten Berechnungsverordnung angesetzte Erhöhungssatz von 0,70 EUR herangezogen werden kann, oder ob nicht, wie dies teilweise in der Literatur vertreten wird, Abschläge vorzunehmen sind. So hat die Klägerin nicht dargelegt, wie die Beklagte bei einem entsprechenden Bedarf früher die Schönheitsreparaturen ausgeführt hat. Der Höhe des Anspruches wegen der Schönheitsreparaturen bemisst sich aber regelmäßig danach, was die Beklagte als Mieterin bei der Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen tatsächlich aufgewendet hat, bzw. hätte aufwenden müssen. Diese Kosten liegen aber erfahrungsgemäß regelmäßig unter den Kosten, die bei einer Renovierung durch einen Fachhandwerker anfallen würden. Der Berechnungsverordnung liegen aber ersichtlich gerade solche allgemein ermittelten Kosten zugrunde, so dass es für den Senat gerade hier im Hinblick auf das langjährige Mietverhältnis zweifelhaft erscheint, ob diese Kosten abstrakt berechnet werden können, zumal hier auch die Wertung des Sanktionscharakters des § 307 BGB Einfluss nehmen kann (Schmitt/Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a, Rdnr. 53). Randnummer 21 Nach alledem erscheint unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes und des Vergleichsergebnisses dem Senat die in dem Beschlusstenor festgesetzte Kostenquote angemessen und billig. Randnummer 22 Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 41 Abs. 5 Satz 1, 47 Abs. 1 GKG auf 480,48 EUR festgesetzt. Randnummer 23 Es kann dahinstehen, ob eine Rechtsbeschwerde gegen eine Entscheidung des Oberlandesgerichts in einem Verfahren nach § 91 a ZPO überhaupt statthaft ist, da dieses Verfahren nicht der Klärung schwieriger Rechtsfragen grundsätzlicher Art dient. Jedenfalls ist hier eine Zulassung der Rechtsbeschwerde mangels des Vorliegens der Voraussetzungen des § 574 Abs. 3 Satz 1, Abs. 2 ZPO nicht veranlasst. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190013609 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hanau 32 . Zivilabteilung Entscheidungsdatum: 30.03.2020 Aktenzeichen: 32 C 319/19 ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2020:0330.32C319.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 546 BGB, § 91a ZPO, § 41 GKG Dokumentreiter KurztextLangtext Streitwert der Räumungsklage, Kostenaufhebung bei unklarer Kündigungslage Leitsatz Ist die Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters streitig und muss hierüber Beweis erhoben werden, führt das im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 91a ZPO zu einer Kostenaufhebung. Eine vollständige Kostentragung des Mieters allein aufgrund des Auszugs kommt nicht in Betracht. Anmerkung Die Entscheidung ist anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 30. März 2020, 32 C 319/19, Urteil Tenor Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Im Übrigen werden der sofortigen Beschwerde sowie die Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung nicht abgeholfen und diese dem Landgericht Hanau zur Entscheidung vorgelegt. Gründe Zur Begründung wird zunächst auf die Gründe des angegriffenen Beschlusses verweisen. Das Vorbringen in der Beschwerdeschrift bedingt eine teilweise Änderung der Kostenentscheidung, im Übrigen jedoch keine Abweichung von dem angegriffenen Beschluss. Der Streitwert der Räumungsklage beträgt 12 Nettomieten (BGH Beschl. v. 20.3.2018 – VIII ZR 191/17, BeckRS 2018, 5851). Das sind 12 x 1.580,00 € = 18.960,00. So die Beklagten das Fehlen einer „Kostenzusammenstellung“ monieren, steht das mit der Frage des Verfahrenswertwerts, aus dem sich die geltend zu machen den Kosten berechnen, in keinem Zusammenhang. Gegen die Kostenentscheidung haben die Beklagten zutreffend angeführt, dass zum konkreten Zeitpunkt der Rückgabe, der in dem Beschluss bisher nicht berücksichtigt wurde, das Mietverhältnis jedenfalls nach ihrem Vortrag noch nicht beendet war. Insofern wäre es an diesem Datum für die Frage des Bestehens der Rückgabepflicht darauf angekommen, ob die mit der Klageschrift erklärte fristlose Kündigung des Klägers wirksam war. Das ist sowohl hinsichtlich der zugrundeliegenden Tatsachen als auch der Frage, ob hier eine fristlose Kündigung möglich oder jedenfalls eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB geboten gewesen wäre, das Bestehen eines Kündigungsrechts angenommen, bei Erledigungserklärung nicht abschließend zu beurteilen, sondern hätte weitere Erörterungen und ersichtlich auch eine Beweisaufnahme bedingt. Aus diesem Grunde ist die Kostenaufhebung geboten. Eine weitergehende Kostenauferlegung auf den Kläger kommt jedoch nicht in Betracht, so dass die sofortige Beschwerde insoweit keine Abhilfe bedingt und dem Landgericht vorgelegt wird. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE210000806 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 09.02.2021 Aktenzeichen: 37 C 1506/19 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0209.37C1506.19.50 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, §§ 536ff BGB, § 536b BGB, § 812 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung Anspruch auf Mietminderung und Mängelbeseitigung wegen Schimmelbefall in einer Mietwohnung Orientierungssatz 1. Eine aufgrund der schlechten energetischen Qualität der Bauteile hohe Zahl von bis zu 20 Lüftungsvorgängen, um die Luftfeuchte in der Wohnung auf normalem Niveau zu halten, ist einem Mieter und seiner Familie unter Berücksichtigung der Belegungsdichte von 6 Personen bei einer ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung und der Notwendigkeit der Trocknung von Wäsche in der Wohnung mangels Trockenraum nicht zumutbar.(Rn.50) 2. Der Mieter einer Eigentumswohnung kann die Beseitigung von Mängeln auch dann gerichtlich geltend machen, wenn bezogen auf notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf die Beseitigung der Mängel gerichtetes Urteil gegen den Wohnungseigentümer ist auch vollstreckbar, möglicherweise allerdings nur nach § 888 ZPO.(Rn.52) 3. Wenn ein Zimmer in einer ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung vom Schimmelbefall betroffen ist und dessen Nutzung wegen der gesundheitlichen Gefahren nur eingeschränkt möglich ist, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete.(Rn.55)  Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im obersten Stockwerk gelegen, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.772,40 € € zu zahlen. 3. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 10 % zu mindern. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Kosten des Sachverständigen ... hat die Beklagte zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 6. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf bis zu 19.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger verlangt als Mieter von der Beklagten als Vermieterin und Eigentümerin zuletzt noch die Instandsetzung des Schlafzimmers bezogen auf Schimmelbefall in der seit dem 01.03.2017 zu einem Bruttomietzins von 1.266,00 € angemieteten, ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung im obersten Geschoss in der Wohnungseigentumsanlage .... Er bewohnt die Wohnung mit seiner Ehefrau und vier Kindern. Die Wohnung wird für die Beklagte von Herrn ..., welcher die Beklagte auch im Prozess vertritt, verwaltet. Randnummer 2 Bereits beim Einzug war der Rollladen an der Balkontüre defekt. Mit Schreiben vom 17.10.2018 rügte der Kläger, vertreten durch den Mieterverein u.a. Mängel an den Rollläden und der Balkontüre im Wohnzimmer. Gleichzeitig wurde die Zahlung der Miete bezüglich dieser Mängel unter Vorbehalt der Rückforderung gestellt (Anlage K2, Bd. I, Bl. 12). Mit außergerichtlichem Schreiben vom 04.02.2019 (Anlage K4, Bd. I, Bl. 19 f.) rügte der Prozessbevollmächtigte des Klägers gegenüber der Beklagten erneut die Mängel an den Rollläden im Wohn-, sowie erstmals auch im Schlafzimmer, an der Balkontür sowie Schimmelbefall im Schlafzimmer und stellte die Mietzahlung ab sofort unter den Vorbehalt der Rückforderung. Am 13.02.2019 fand in der Wohnung eine Bestandsaufnahme bezüglich der gerügten Mängel durch den Verwalter der Beklagten statt (Bd. I, Bl. 20 u. Bl. 75 f.). Die Beklagte stellte bezüglich des Schimmelbefalls im Schlafzimmer im Februar 2019 ein Gerät zur Entfeuchtung zur Verfügung (Bd. I, Bl. 23). Der sichtbare Schimmel wurde mittels eines Reinigungsmittels beseitigt, trat aber später erneut auf. Am 07.06.2019 fand eine erneute Mängelbesichtigung statt, bei welcher der Kläger dem Verwalter ein Handy aus der Hand schlug, weil dieser gegen seinen Willen filmte und ihn hierdurch am Finger verletzte (Arztbrief vom 07.06.2019, Bd. I, Bl. 58 f.). Am 23.07.2019 waren Handwerker der Beklagten zur Schimmelbeseitigung in der Wohnung (Bd. II, Bl. 103). Im Anschluss an die Klagezustellung am 19.08.2019 (Bd. II, Bl. 128) legte die Beklagte ein Privatgutachten des Dipl.-Ing. (FH) ... vom 23.08.2019 (Bd. II, Bl. 134 ff.) vor, welcher am 21.08.2019 in der streitgegenständlichen Wohnung einen Ortstermin durchgeführt hatte. Der Privatgutachter kam zu dem Ergebnis, der Schimmel habe bauphysikalische Ursachen, der Bau habe aber baujahrstypische Dämmeigenschaften und die Ursache für die Schimmelbildung sei dem Nutzerverhalten zuzuschreiben. Auch danach veranlasste die Beklagtenseite mehrfach die vorübergehende Beseitigung des Schimmels mit Reinigungsmitteln. Nachdem der gerichtliche Sachverständige die fehlende Dämmung zum Speicher als Mitursache des Schimmels festgestellt hatte, hat im November 2020 im Auftrag der Wohnungseigentumsgemeinschaft eine Fachfirma mit der Dämmung des Bühnenbodens begonnen. Eine Woche zuvor hatte der Vertreter der Beklagten im Schlafzimmer Sanierungsmaßnahmen durchgeführt (Bd. IV, Bl. 516). Bei Schluss der mündlichen Verhandlung am 02.02.2020 wies das Schlafzimmer in einer oberen Ecke erneut einen massiven Schwarzschimmelbefall auf. Randnummer 3 Nach Klageerhebung wurden seitens der Beklagten mehrfach Handwerker in die Wohnung geschickt, welche u.a. den Schlafzimmerrollladen warteten (Bd. II, Bl. 140). Nach mehrmaligen Reparaturversuchen veranlasste die Beklagte am 31.10.2019 den Austausch der Rollläden im Wohnzimmer (Bd. II, Bl. 153) sowie im Anschluss an den Ortstermin des gerichtlichen Sachverständigen im Februar 2020 den Austausch des Balkontürsystems (Bd. II, Bl. 223). Bezüglich dieser Mängel wurde der Rechtsstreit von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt bzw. der Erledigungserklärung des Klägers nicht widersprochen. Randnummer 4 Der Kläger behauptet, der Schimmel im Schlafzimmer sei gesundheitsgefährdend und baubedingt. Er bestreitet mit Nichtwissen, dass die Dämmung der Geschossdecke abgeschlossen (Bd. IV, Bl. 512) und der letzte Versuch der Beklagtenseite zur Schlafzimmersanierung im November 2020 fachmännisch erfolgt sei. Jedenfalls seien die Ursachen für den Schimmel nach wie vor nicht vollständig beseitigt. Seine Familie habe die Wohnung immer ordnungsgemäß gelüftet. Den Schimmelbefall habe er dem Vertreter der Beklagten bereits im Februar 2018 mündlich angezeigt. Die Mängel bezüglich des Schimmels im Schlafzimmer würden eine Minderung der Miete um 10 % rechtfertigen. Daher habe der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 10 % der Bruttomiete von Mitte Oktober 2018 bis Mitte April 2020 (18 Monate x 126,60 € = 2.278,80 €) sowie einen Anspruch auf Feststellung der Minderung in Höhe von 10 % für die Zeit danach. Randnummer 5 Bezüglich des für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits trägt der Kläger wie folgt vor: Die Rollläden im Wohn- und Schlafzimmer hätten vor der Reparatur geklemmt. Bezüglich des defekten Rollladens an der Balkontür habe die Beklagte bei Einzug eine Reparatur zugesagt (Bd. I, Bl. 45; Bd. II, Bl. 147; Bd. IV Bl. 450). Die Balkontür sei vor der Reparatur ausgebrochen und nicht ordnungsgemäß befestigt gewesen. Randnummer 6 Ursprünglich hat der Kläger wie folgt beantragt: Randnummer 7 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im 5. OG, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Randnummer 8 a) Die Jalousien/Rollläden im Wohn- und Schlafzimmer sind gängig zu machen. Randnummer 9 b) Die Balkontüre im Wohnzimmer ist ordnungsgemäß zu befestigen. Randnummer 10 c) Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. Randnummer 11 2. Die Beklagte wird verurteilt, bis spätestens 3 Monate nach Zustellung des Urteils die unter Z. 1 genannten Mängel zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger 5.000,- nebst Zinsen iHv 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Fristablauf zu zahlen. Randnummer 12 3. Es wird festgestellt, daß der Kläger wegen vorgenannter Mängel berechtigt ist, die monatliche Warmmiete um monatlich 25% zu mindern. Randnummer 13 In der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2019 erklärten die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Instandsetzung der Rollläden im Schlafzimmer übereinstimmend für erledigt (Bd. II, Bl. 146). Mit Schriftsatz vom 14.11.2019 (Bd. II, Bl. 164) erklärte der Kläger den Rechtsstreit bezüglich der Rollläden im Wohnzimmer für erledigt. Die Beklagte hat der Erledigungserklärung nach Hinweis (Bd. II, Bl. 179) nicht widersprochen. Mit Schriftsatz vom 09.03.2020 (Bd. III, Bl. 278) erklärte der Kläger den Rechtsstreit bezüglich der Instandsetzung der Balkontüre für erledigt. Die Beklagte hat nach Hinweis (Bd. III, Bl. 280) nicht widersprochen. Randnummer 14 Mit Schriftsatz vom 06.04.2020 (Bd. III Bl. 327) modifizierte der Kläger den Klageantrag Ziffer 2 wie folgt: Randnummer 15 2. a) Der Beklagte wird verurteilt, binnen einer vom Gericht zu setzenden Frist die unter Z. 1 genannten Mängel im Schlafzimmer zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger eine Entschädigung von € 2.000,00 zu zahlen gemäß Ergänzungsgutachten vom 13.3.20 auf S. 2, vorletzter Absatz. Randnummer 16 Zugleich wurde folgender weiterer Antrag zu Ziffer 2 gestellt: Randnummer 17 2. b) Die Beklagte wird verurteilt, binnen einer vom Gericht zu setzenden Frist die unter Z. 1 genannten Mängel auf dem Speicher zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger eine Entschädigung zu zahlen, deren Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird. Randnummer 18 Der Kläger stellte Klageantrag Ziffer 3 wie folgt: Randnummer 19 3. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die monatliche Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 25% zu mindern. Randnummer 20 Mit Schriftsatz vom 15.06.2020 (Bd. IV, Bl. 421 ff.) wurde die Klage um einen Klageantrag Ziffer 4 wie folgt erweitert: Randnummer 21 4. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.772,40 € zu bezahlen. Randnummer 22 Mit Schriftsatz vom 15.10.2020 (Bd. IV, Bl. 483 ff.) wurde die Klage um einen Klageantrag Ziffer 5 wie folgt erweitert: Randnummer 23 5. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 506,40 € zu bezahlen. Randnummer 24 Nach Teilklagerücknahmen mit Zustimmung der Beklagtenseite in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 beantragt der Kläger zuletzt wie folgt (Bd. IV, Bl. 515): Randnummer 25 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im 5. OG, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Randnummer 26 Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. Randnummer 27 2. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die monatliche Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 10 % zu mindern. Randnummer 28 3. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.278,80 € zu zahlen. Randnummer 29 Die Beklagte beantragt, Randnummer 30 die Klage abzuweisen. Randnummer 31 Die Beklagte behauptet, die Schimmelschäden im Schlafzimmer seien allein nutzerbedingt und erstmals im Februar 2019 angezeigt worden. Entgegen der bei Mietbeginn getroffenen Abreden zum Umgang mit der Wohnung (vgl. z.B. Bd. IV, Bl. 432 u. 438), seien sie durch eine mangelhafte Lüftung, Rauchen von Wasserpfeifen, ungenügende Beheizung, Abbau einer Elektroheizung im Schlafzimmer und Trocknung der Wäsche in der Wohnung verursacht worden. Zusätzlich sei der Schimmel durch die dauerhafte Überbelegung mit sechs Personen bedingt, obwohl nur eine kurzfristige Vermietung als Übergangslösung besprochen worden sei. Die fehlende Speicherdämmung sei dem Beklagten vor Mietvertragsunterzeichnung bekannt gewesen (Bd. IV, Bl. 496). Zudem habe der Kläger gesagt, er habe die Tropfen an der Decke bereits bei Mietbeginn bemerkt, den Schimmel aber erst im Februar 2019 gemeldet (Bd. II, Bl. 216). Während der Mietzeit sei der Schimmel immer wieder vollständig beseitigt und das Neuauftreten jeweils verspätet angezeigt worden. Im November seien sowohl die Dämmmaßnahmen an der obersten Geschossdecke, als auch die Sanierungsarbeiten im Schlafzimmer vollständig abgeschlossen worden. Randnummer 32 Eine Mietminderung sei ausgeschlossen, weil der Kläger seit Oktober 2018 den Zugang zur Wohnung immer wieder verweigere. Er beleidige und bedrohe den Verwalter bzw. werde sogar handgreiflich, daher sei eine Besichtigung der Wohnung wegen Angst und Panik auf Vermieter- und Verwalterseite nicht möglich. Bestellte Handwerker hätten unverrichteter Dinge wieder fahren müssen, da der Beklagte ihnen Angst einjage oder den Zutritt verweigere (Bd. II, Bl. 120). Randnummer 33 Zum für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits trägt die Beklagte zusätzlich wie folgt vor: Randnummer 34 Die Beklagte behauptet, bezüglich des beim Einzug defekten Rollladens an der Balkontüre habe der Verwalter mit dem Kläger damals vereinbart, dass dieser nicht benutzt werde (Bd. I, Bl. 147). Die Rollläden im Schlafzimmer und die Balkontür im Wohnzimmer seien immer in Ordnung gewesen (Bd. II, Bl. 130 u. 148), bzw., soweit Schäden vorhanden gewesen seien, seien diese auf unsachgemäße, gewaltsame Behandlung seitens des Klägers zurückzuführen; beziehungsweise der Kläger habe selbst die Behebung der Schäden zugesagt (Bd. I, Bl. 52; Bd. II Bl. 102). Die Rollläden im Wohnzimmer seien bereits am 28.08. und 02.09.2019 durch die Firma Hausmann repariert worden. Die diesbezüglichen Schäden seien auf unsachgemäße Bedienung bzw. gewaltsame Zerstörung durch den Kläger zurückzuführen. Beziehungsweise seien während der Mietzeit mieterseits andere Rollläden als bei Mietbeginn eingesetzt worden (Bd. II, Bl. 131). Randnummer 35 Mit Verfügung vom 04.11.2019 (Bd. II, Bl. 156, Ziffer 3) wurde die Beklagte darauf hingewiesen, dass der Vortrag, der Kläger würde sich weigern Handwerker in die Wohnung zu lassen, unsubstantiiert ist. Randnummer 36 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und zweier Ergänzungsgutachten des Diplomsachverständigen für Bauschäden und Sachverständigen für Schimmelpilzbewertung .... Bezüglich der Ergebnisse wird auf die schriftlichen Gutachten vom 17.02.2020 (Bd. III Bl. 229 ff.), vom 13.03.2020 (Bd. III Bl. 291 ff.) sowie vom 05.05.2020 (Bd. IV Bl. 360 ff.). Zudem wurden die klägerseits benannten Zeugen ... und ... ... zur Frage der Meldung des Schimmelbefalls durch den Kläger vernommen. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2020 (Bd. IV, Bl. 516 ff.) verwiesen. Randnummer 37 Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 15.10.2019 (Bd. II Bl. 146 ff.) und vom 02.02.2020 (Bd. IV. Bl. 513 ff.) verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 38 Die Klage ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet. 1. Randnummer 39 Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO für die begehrte Feststellung der Berechtigung der Minderung gegeben. Dieses richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Minderung der Miete rechtsverbindlich festgestellt werde, weil dies einerseits im Hinblick auf künftige Mietzahlungen und andererseits – auch soweit zurückliegende Mietzeiträume betroffen sind – als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungsverzugskündigung von Bedeutung ist. Diese rechtsverbindliche Feststellung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Minderung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 16, beck-online). 2. Randnummer 40 Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet. a) Randnummer 41 Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung des Schimmelbefalls und Behebung der Schimmelursachen im Schlafzimmer aus § 535 Abs. 1 S. 2 HS 2 BGB, weil die Mietwohnung mit einem Sachmangel behaftet ist, welcher zu Schimmelbildung bzw. Gefahr erneuter Schimmelbildung führt. aa) Randnummer 42 Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, d. h. in einem Zustand ohne Sachmängel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 2 BGB) gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck – hier als Wohnung - bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21-24, beck-online). Zusätzlich ist aber auch der Maßstab heranzuziehen, den bei Mietvertragsbeginn (hier 01.03.2017) gültige Regelungen, wie § 10 Abs. 3 Energieeinsparverordnung (in der Fassung vom 01.05.2014), zu bestimmten Fristen für die Nachrüstung von Gebäuden vorschreiben. Nach § 10 Abs. 3 EnEV in der Fassung vom 01.05.2014 muss die oberste Geschossdecke oder das Dach spätestens nach dem 31.12.2015 so gedämmt sein, dass die dort genannten Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt sind. bb) Randnummer 43 Entgegen der Meinung der Beklagten sind hier keine Parteiabreden ersichtlich, nach welchen der Kläger die Wärmebrücken und die Gefahr von Schimmelbildung im Schlafzimmer vor Mietbeginn akzeptiert hätte. Hierbei muss der Behauptung der Beklagtenseite, der Kläger habe den ungedämmten Speicher vor Mietbeginn besichtigt und akzeptiert, nicht nachgegangen werden. Selbst wenn dies der Fall wäre, ergäbe sich daraus keine Vereinbarung, dass - nicht dem Baustandard entsprechende - Wärmebrücken in der Wohnung akzeptiert worden wären. Zumal dies für einen Laien nicht ersichtlich war und baubedingte Ursachen auch von der Beklagtenseite noch im Prozess bestritten wurden. cc) Randnummer 44 Ein Mangel, welcher die Tauglichkeit der Wohnung mindert, ist vorliegend in den in der Wohnung des Klägers vorhandenen erheblichen Wärmebrücken zu sehen, welche weder im Einklang mit den bei Baubeginn im Jahr 1955 geltenden DIN-Vorschriften noch den bereits vor Mietbeginn zwingend umzusetzenden Vorschriften der EnEV stehen (anders als im Fall des BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, bei welchem die Bauausführung im Einklang mit den Vorschriften stand). Ein Mangel liegt zudem in dem durch diese Wärmebrücken im Schlafzimmer verursachten Schimmelbefall des Putzes an Wänden und Decke. Während der Mietzeit kam und kommt es im Schlafzimmer baubedingt wegen der Wärmebrücken bzw. mangels fachgerechter Innensanierung des baubedingt entstandenen Schimmels immer wieder zu Oberflächenfeuchtigkeit mit gesundheitsgefährdender Schimmelbildung. Randnummer 45 Unstreitig tritt im Schlafzimmer der Mietwohnung trotz mehrerer Behandlungen mit Fungiziden immer wieder Schimmel auf. Dass dieser baubedingt und gesundheitsgefährdend ist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund der eingeholten Gutachten des Sachverständigen .... Zu der möglichen Gesundheitsgefährdung der beim Ortstermin durch den Sachverständigen vorgefundenen Schimmelpilzsporen, welche z.B. Allergien verursachen können, wird in vollem Umfang auf den Untersuchungsbericht des Sachverständigen vom 20.01.2020 verwiesen (Bd. III, Bl. 262 ff., insbesondere Seite 8 bis 11). Zu den Ursachen des Schimmels hat der Sachverständige festgestellt, dass dieser durch Wärmebrücken aufgrund der schlechten und nicht mehr normgerechten energetischen Qualität der Bauteile entsteht. Die dadurch bedingten Wärmebrücken führen durch eine verringerte raumseitige Oberflächentemperatur in der kühlen Jahreszeit zu einer Erhöhung der Oberflächenfeuchte der Bauteile und damit zu einem Risiko für Kondensation und Schimmelbefall (Bd. III, Bl. 250). Die Dämmung der Wohnungsdecke erfüllte zum Zeitpunkt der Begutachtung nicht die Anforderungen an den zum Bauzeitpunkt gültigen Mindestwärmeschutz der DIN 4108-2, Ausgabe 1952. Die erste DIN 4108 wurde im Jahr 1952 herausgegeben (Bd. IV, Bl. 372) und war daher bei Baubeginn 1955 (Bd. III, Bl. 306) zu berücksichtigen. Hinzukommt, dass die Decke bei Begutachtung nicht die nach § 10 Abs. 3 EnEV (Ausgabe 2014) bis spätestens zum 31.12.2015 - und damit über ein Jahr vor Mietbeginn - zwingend nachzurüstende Dämmung aufwies (Bd. III, Bl. 252). Durch diese Wärmebrücken entstand im Schlafzimmerinnenraum an den verputzten Wänden und der Decke Schimmel. dd) Randnummer 46 Der Anspruch des Klägers ist bis zur letzten mündlichen Verhandlung am 02.02.2021 nicht durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Unstreitig ist das Schlafzimmer aktuell ausweislich des in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 angeschauten Handyvideos des Klägers mit schwarzem Schimmel befallen. Es kann hier offenbleiben, ob die Dämmmaßnahmen an der Geschossdecke zu diesem Zeitpunkt schon abgeschlossen, fachgerecht und ausreichend waren. Jedenfalls hat der Beklagtenvertreter nach seiner eigenen Schilderung in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 (Bd. IV, Bl. 516) das Innere des Schlafzimmers bislang nicht gemäß den Vorgaben des Sachverständigen saniert und damit unstreitig noch nicht alle – kausal auf den baubedingten Schimmelbefall – zurückzuführenden Ursachen für eine erneute Vermehrung des Schimmels beseitigt. So hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 13.03.2020 ausgeführt, dass im Schlafzimmer Decke und Teilflächen der Außenwand durch Entfernen der Tapete, desinfizierende Reinigung des Untergrunds, Abtragen der Oberfläche mittels Putzfräse und H-Klasse-Sauger und Wiederaufbau saniert werden müssen (Bd. III, Bl. 292). Auf Frage der Beklagten hat er dies in seinem Ergänzungsgutachten vom 05.05.2020 dahingehend konkretisiert, dass die Tiefe des notwendigen Putzabtrages sukzessive mittels ATP Verfahren (Verfahren zum Nachweis von Schimmelspuren) überprüft oder die belasteten Putzflächen mit Sicherheitszuschlägen „komplett“ entfernt werden müssen (Bd. IV, Bl. 395). Demgegenüber hat der Beklagtenvertreter ohne Prüfverfahren aufgrund eines Augenscheins gemeint, im Putz keinen Schimmel mehr wahrzunehmen und deshalb die Notwendigkeit eines vollständigen Putzabtrags verneint. Dieses Vorgehen reicht nach den Ausführungen des Sachverständigen aber genauso wenig zur endgültigen Schimmelbeseitigung aus, wie eine Behandlung der Flächen allein mit chemischen Schimmelentfernern. Belegt wird dies dadurch, dass unstreitig im Schlafzimmer erneut sichtbarer Schimmel aufgetreten ist. ee) Randnummer 47 Die Behauptung der Beklagtenseite, der Schimmel sei nutzerbedingt, weil die Wohnung nie richtig geheizt und kaum gelüftet werde, wurde seitens des Sachverständigen widerlegt. Dieser führte aus, das die Wohnung in diesem Fall auch an anderen Stellen Schimmel aufweisen müsste (Bd. IV, Bl. 377 und 379). Anlässe, das Heiz- oder Lüftungsverhalten der Nutzer zu bemängeln, haben sich für den Sachverständigen nicht ergeben, er sieht die Ursache für den Schimmel allein in der extrem ausgeprägten Wärmebrücke (Bd. IV, Bl. 384 u. 385). Bereits aus diesem Grund sind die strittigen Einwände der Beklagten, vor Mietvertragsabschluss sei vereinbart worden mindestens achtmal täglich sei durchzulüften, es dürfe keine Wäsche in der Wohnung getrocknet werden und die Überbelegung der Wohnung werde nur übergangsweise akzeptiert, unerheblich. Randnummer 48 Im Übrigen sind diese Einwände aber auch rechtlich unerheblich. Bezogen auf die strittige Vereinbarung einer achtmaligen Stoßlüftung kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass zur Schimmelvermeidung bis zu 20mal hätte gelüftet werden müssen, so dass offen bleiben kann, ob eine achtmalige Stoßlüftung vereinbart und durchgeführt wurde. Diese hätte die Schimmelbildung nicht verhindert. Bezogen auf die strittige verbotene Wäschetrocknung kann ebenfalls offenbleiben, ob eine solche Vereinbarung bestand. Der Beklagten war bekannt, dass eine sechsköpfige Familie einzieht. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist im Haus kein Trockenraum für Wäsche verfügbar. Auch zu sonstigen Trocknungsvorrichtungen wurde nichts vorgetragen. Da die Wäschetrocknung in der Wohnung mangels Alternative zum üblichen Nutzerverhalten gehört, kann diese nicht wirksam verboten werden. Randnummer 49 Auch die streitige Einlassung der Beklagtenseite, die Vermietung sei aufgrund der zu hohen Belegungsdichte nur vorübergehend geplant gewesen, kommt es ebenfalls nicht an. Zum einen hat diese Überlegung im Mietvertrag keine Umsetzung gefunden. Zum anderen trägt die Beklagte selbst nicht vor, dass ein konkretes Mietende vereinbart worden wäre, so dass der Mietvertrag in Kenntnis der Beklagten auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde und nur ein unbeachtlicher Motivirrtum auf Beklagtenseite vorliegt. Schließlich hat der Sachverständige festgestellt, dass die hohe Belegung zwar mitursächlich für die Schimmelbildung ist, die damit verbundene Feuchteproduktion sich aber im durchaus üblichen Bereich befinde (Bd. IV, Bl. 371) und die Beklagte wusste, das sechs Personen einziehen. ff) Randnummer 50 Der Kläger hat die bauseitig bestehenden Mängel nicht - was nach dem Gutachten des Sachverständigen ggfs. möglich gewesen wäre - durch bis zu 20 Lüftungsvorgänge binnen 24 Stunden auszugleichen. Einer Beweisaufnahme dazu, wie oft der Kläger die Wohnung gelüftet hat, bedurfte es daher nicht, weil eine solche hohe Zahl von Lüftungsvorgängen dem Kläger unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nicht zumutbar ist. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass angesichts der hohen Belegungsdichte der Wohnung, welche der Beklagten aber bereits bei Einzug des Klägers bekannt war, bei winterlichen Durchschnittstemperaturen angesichts der bei Begutachtung festgestellten schlechten energetischen Qualität der Bauteile bis zu 20 Lüftungsvorgänge erforderlich wären, um die Luftfeuchte in der Wohnung auf normalem Niveau zu halten (Bd. III, Bl. 253). Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit eines Lüftungsverhaltens kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Eine abstrakt-generelle Betrachtungsweise ist nicht möglich (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 29, beck-online). Eine solch hohe Zahl von Lüftungsvorgängen, welche sogar zu Schlafenszeiten nötig wären, sind dem Kläger und seiner Familie aber selbst unter Berücksichtigung der hohen Belegungsdichte von 6 Personen bei einer 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung und der Notwendigkeit der Trocknung von Wäsche in der Wohnung mangels Trockenraum nicht zumutbar. gg) Randnummer 51 Das Gericht schließt sich den oben ausgeführten überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Prüfung vollumfänglich an. An der Sachkunde des Sachverständigen, welcher Sachverständiger für Bauschäden, Schäden an Gebäuden, Bauwerksdiagnostik, Maler- und Lackiererarbeiten, Innenraumschadstoffe und insbesondere auch für Schimmelpilzwertung ist, bestehen nicht ansatzweise Zweifel. Er erstellt seit Jahren Schimmelgutachten für Mietprozesse am Amtsgericht Stuttgart und auch anderen Gerichten. Seine Ergebnisse hat er auf nachvollziehbare Mess- und Untersuchungsergebnisse gestützt und damit die Ausführungen des Privatgutachters ... mit wissenschaftlicher Begründung widerlegt. Er hat sich mit sämtlichen Einwänden und Fragen der Beklagten im Ergänzungsgutachten vom 05.05.2020 (Bd. IV, Bl. 360 ff.) wissenschaftlich, sachlich und intensiv auseinandergesetzt und ist mit überzeugenden und nachvollziehbaren Argumenten bei seinen Ergebnissen geblieben. hh) Randnummer 52 Dem Anspruch des Klägers auf Instandsetzung steht auch nicht entgegen, dass diese bezogen auf die Dämmung der Geschossdecke und eventuell weitere nötige Maßnahmen einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfordert. Der Mieter einer Eigentumswohnung kann die Beseitigung von Mängeln auch dann gerichtlich geltend machen kann, wenn bezogen auf notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03, Rn. 19, juris). Gem. § 18 Abs. 2 WEG hat der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung und damit auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf die Beseitigung der Mängel gerichtetes Urteil gegen den Wohnungseigentümer ist letztlich auch vollstreckbar, möglicherweise allerdings nur nach § 888 ZPO (KG Berlin, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 25.06.1990 – 8 RE-Miet 2634/90, Rn. 29, juris). b) Randnummer 53 Der Kläger hat gegen die Beklagte wegen des Schimmelbefalls bzw. der Schimmelgefahr im Schlafzimmer einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete in Höhe von 1.772,40 € (1.266,00 € x 10 % x 14 Monate) aus § 812 BGB i.V.m. § 536 BGB bezogen auf den Zeitraum von März 2019 bis April 2020. In Höhe von weiteren 506,40 € (1.266,00 € x 10 % x 4 Monate) für die Monate November 2018 bis Februar 2019 steht dem Kläger dagegen mangels Anzeige des Schimmels kein Anspruch zu. Insoweit war die Klage abzuweisen. aa) Randnummer 54 Für die Zahlung der Miete in Höhe von 1.772,40 € bestand kein Rechtsgrund. In dieser Höhe war die Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB aufgrund des oben unter a) (s.o.) festgestellten baubedingten Schimmelbefalls bzw. Gefahr eines erneuten Schimmelbefalls kraft Gesetzes gemindert. bb) Randnummer 55 Ausmaß und Auswirkungen des Schimmelbefalls bzw. der Schimmelgefahr rechtfertigen eine Minderung in Höhe von 10 %. Bei Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB lediglich verpflichtet, eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Angemessenheit der Minderung ist in einer Gesamtschau zu bemessen, wobei die Schwere des Mangels, der Grad und die Dauer der Tauglichkeitsminderung von Bedeutung sind (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 365). Unter Berücksichtigung dieser Aspekte schätzt das Gericht die Beeinträchtigung gemäß § 287 ZPO auf 10 % der Bruttomiete. Hierbei wird berücksichtigt, dass ein Zimmer in der ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung betroffen und dessen Nutzung wegen der gesundheitlichen Gefahren zumindest beim Vorliegen des Schimmels nur eingeschränkt möglich ist. Ausweislich der Lichtbilder war zeitweise sichtbarer schwarzer Schimmel vorhanden. Dennoch war das Schlafzimmer phasenweise auch uneingeschränkt nutzbar. Zum Beispiel wurde bei Besichtigung durch den Sachverständigen aufgrund der Behandlung mit Fungiziden kein massiver Schimmelbefall nachgewiesen. Auch wenn die Sporen nach der Tabelle 7 auf Seite 11 des Untersuchungsberichts (Bd. III, Bl. 262 ff.) als Krankheitserreger in Betracht kommen, ist zu berücksichtigen, dass ausweislich der Seiten 4 bis 6 des Untersuchungsberichts nur in einer Probe an der Decke überhaupt, und auch dort nur vereinzelte Sporen zweier Pilze nachgewiesen werden konnten sowie dass ein relevanter mikrobieller Befall auch für diese Proben nicht nachgewiesen werden konnte. Dementsprechend hat der Sachverständige (Bd. III, Bl. 245 und 246) ausgeführt, dass nur vereinzelte Kolonien nachweisbar sind, allerdings mit erneutem Schimmelwachstum gerechnet werden muss. Gleichzeitig wird die Wohnqualität dadurch gemindert, dass nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen bei winterlichen Temperaturen 20 Lüftungsvorgänge nötig sind, um die Raumluft im normalen Bereich zu halten (s.o.). cc) Randnummer 56 Der Anspruch besteht von März 2019, weil der Kläger erstmals durch Anwaltsschreiben vom 04.02.2019 (Anlage K4) der Beklagten den Schimmelbefall angezeigt hat (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB) bis – wie beantragt - April 2020, da die Ursachen des Schimmelbefalls während dieser Zeit nicht endgültig beseitigt wurden und aufgrund der Materialfeuchte der Bauteile während der gesamten Zeit – trotz phasenweise erfolgter oberflächlicher Schimmelbeseitigung durch chemische Mittel - immer die Gefahr eines erneuten Schimmelwachstums bestand. Damit besteht ein Minderungsanspruch für maximal 14 Monate (im Wege der Leistungsklage beantragt bis Mitte April 2020). dd) Randnummer 57 Ein darüberhinausgehender Anspruch für die Monate bis Februar 2019 besteht nicht. Der Kläger konnte seine Behauptung, der Schimmelbefall sei der Beklagtenseite vor dem Haus auf der Straße mündlich bereits im Februar 2018 angezeigt worden, nicht zur Überzeugung des Gerichts beweisen. Die als Zeugin vernommene 13jährige Tochter des Klägers konnte sich auf Frage des Gerichts, ob sie bei Gesprächen zwischen den Beteiligten über den Schimmel dabei gewesen sei, nicht an solche Gespräche erinnern. Der als Zeuge vernommene 14jährige Sohn des Klägers konnte sich zwar erinnern, dass es mehrere Gespräche zwischen den Beteiligten über den Schimmel gab. Er konnte aber nichts dazu sagen, wann sein Vater den Schimmel erstmals gegenüber der Beklagtenseite moniert hat. ee) Randnummer 58 Dem Anspruch auf Rückzahlung der kraft Gesetzes geminderten Miete nach §§ 812, 536 BGB steht der Einwand der Beklagten, der Kläger habe den Mangel im Schlafzimmer (tropfendes Wasser von der Decke) seit Mietbeginn gekannt und nicht angezeigt sowie den Wiederauftritt des Schimmels immer verspätet gemeldet, nicht entgegen, da die Beklagte nicht aufgezeigt hat, dass ihr dadurch eine Abhilfe unmöglich geworden sei oder ihr wegen der verspäteter Anzeige aus einem anderen Grund aufrechenbare Schadensersatzansprüche aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB gegen den Kläger zustünden. ff) Randnummer 59 Ebenso wenig greift der strittige Einwand der Beklagten, der Kläger habe die Besichtigung des Mangels oder die Durchführung von Reparaturarbeiten immer wieder verweigert, nachdem nach dem eigenen Vortrag der Beklagten bereits ab Februar 2019 bis zur mündlichen Verhandlung am 02.02.2021 immer wieder Besichtigungs-, Mangelbeseitigungs- und Handwerkertermine durch die Beklagtenseite bezüglich des Schimmels und anderer Mängel stattgefunden haben und auch die Begutachtung des Schimmels durch einen Privatgutachter der Beklagten ermöglicht wurde. Dass durch etwaige Zutrittsverweigerungen, angebliche Einschüchterungen, vermeintliche Drohungen usw. ein aufrechenbarer Schaden eingetreten wäre, ist nicht ersichtlich. Offenbleiben kann daher auch, ob die Zutrittsbegehren der Beklagten immer mit dem erforderlichen Zeitvorlauf angekündigt und zu zumutbaren Uhrzeiten begehrt und ob vom Kläger die Durchführung von Vorarbeiten zur Vorbereitung verlangt werden konnte. Diesbezüglich bestehen aufgrund der vorgelegten Aufforderungsschreiben der Beklagtenseite zumindest Bedenken. gg) Randnummer 60 Der strittige Einwand der Beklagtenseite, der Kläger habe vor Mietvertragsunterzeichnung gewusst, dass die Geschossdecke nicht gedämmt war, ist ebenfalls rechtlich unerheblich. Die Voraussetzungen für einen Ausschluss der Minderungsrechte aus § 536 Abs. 1 BGB liegen mangels positiver Kenntnis des Klägers von einem möglichen Schimmelbefall im Sinne von § 536b BGB nicht vor. § 536b BGB setzt eine positive Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss voraus. Es genügt nicht bereits die Kenntnis des Mieters vom äußeren Erscheinungsbild eines Mangels oder allgemein von einem schlechten Zustand der Mietsache. Vielmehr muss der Mieter Kenntnis vom konkreten Mangel, seiner Ursachen und seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache haben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536b Rn. 7 f.). Die Kenntnis der Umstände, wie etwa Lage oder Materialien des Objektes, die zum Mangel führen können, kann die Anwendung des § 536 b Satz 1 BGB nicht begründen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536b Rn.8). Es kann daher dahinstehen, ob der Kläger die nicht gedämmte Geschossdecke und das nicht gedämmte Dach vor Mietvertragsunterzeichnung gekannt hat, da auch der Beklagte nicht behauptet, den Kläger auf eine dadurch bedingte Schimmelgefahr im Schlafzimmer und deren konkrete Auswirkungen hingewiesen zu haben. hh) Randnummer 61 Auch die strittigen Einwände der Beklagten, vor Mietvertragsabschluss sei vereinbart worden mindestens achtmal täglich sei durchzulüften, es dürfe keine Wäsche in der Wohnung getrocknet werden und die Überbelegung der Wohnung werde nur übergangsweise akzeptiert, sind rechtlich unerheblich (s.o.). ii) Randnummer 62 Da der Kläger im Februar 2019 angekündigt hat, die Miete bezüglich des Schimmels ab März 2019 nur unter Vorbehalt zu zahlen, steht dem Anspruch weder der Einwand aus § 814 BGB, noch der Einwand der Verwirkung nach § 242 BGB entgegen. c) Randnummer 63 Der Kläger hat einen Anspruch auf Feststellung, dass er ab Mai 2020 bis zur Mangelbeseitigung weiterhin zur Mietminderung bezüglich des Schimmels im Schlafzimmer in Höhe von 10 % der Warmmiete berechtigt ist. Hierzu wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Der Schimmel bzw. seine Ursachen sind bis heute nicht vollständig beseitigt. d) Randnummer 64 Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien, welche nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingingen, gaben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO. II. Randnummer 65 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 91 a, 269, 96 ZPO. Die Kostenentscheidung erging hinsichtlich der Beweisaufnahme durch Einholung der Sachverständigengutachten nach § 96 ZPO, weil die Beweisaufnahme vollumfänglich den insoweit streitigen Vortrag der Klägerseite im Hinblick auf die baulichen Ursachen des Schimmels und den Defekt der Mechanik der Balkontür bestätigt hat. Die übrigen Kosten waren entsprechend des Obsiegens und Unterliegens der Parteien gem. § 92 ZPO gegeneinander aufzuheben: 1. Randnummer 66 Bezogen auf die zuletzt gestellten Klageanträge ist der Kläger mit seinem Antrag auf eine weitere Rückzahlung von Miete in Höhe von 506,40 € betreffend den Zahlungsantrag in Höhe von insgesamt 2.278,00 € unterlegen. 2. Randnummer 67 Soweit die Klage im Hinblick auf die Feststellung der Höhe der Minderung von 25 % auf 10 % in der letzten mündlichen Verhandlung teilweise zurückgenommen wurde, waren die Kosten des Rechtsstreits gem. § 269 ZPO dem Kläger aufzuerlegen, hierbei war bis zur Teilklagerücknahme von einem für die Gebühren maßgeblichen Streitwert des Feststellungsantrags in Höhe von 13.293,00 € auszugehen (s.u.). 3. Randnummer 68 Soweit der Kläger die Anträge nach § 510b ZPO zurückgenommen hat, bleibt dies ohne Kostenfolge im Urteil, da allein der Hauptsacheanspruch den Streitwert bestimmt und der unter einem ungewissen Bedingungseintritt ursprünglich daneben beantragte Entschädigungsanspruch den Streitwert nicht erhöht (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 510b ZPO, Rn. 9). 4. Randnummer 69 Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben (Instandsetzung Rollläden Wohn- und Schlafzimmer; Instandsetzung Balkontüre anteiliger diesbezüglicher Streitwert: 1.519,20 €, s.u.), beruht die Kostenentscheidung auf § 91a ZPO. Die Klägerseite hat insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagtenseite hat sich angeschlossen bzw. nach Hinweisen gem. § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO den Teilerledigungserklärungen nicht widersprochen. Das Gericht hat danach über die insoweit entstandenen Kosten des Verfahrens unter Berücksichtigung des jeweiligen Sach- und Streitstands bei der Erledigung nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden. Danach waren die Kosten insoweit hälftig zu teilen, da es einer weiteren Aufklärung des Sachverhalts durch Hinweise des Gerichts und gegebenenfalls einer Beweisaufnahme bedurft hätte. Strittig war, ob die Bauteile überhaupt defekt waren, ob die Mängel bei Mietbeginn durch den Kläger akzeptiert wurden, ob der Kläger selbst bzw. die Beklagte der jeweils anderen Partei eine Mängelbeseitigung zugesagt hat und ob die Mängel auf eine unsachgemäße Benutzung durch den Kläger zurückzuführen waren. Hier hätte das Gericht die teilweise angebotenen Beweise erheben bzw. durch Hinweise auf weiteren Vortrag und Beweisantritte hinwirken müssen. Da der Ausgang einer solchen Vorgehensweise offen ist, waren die Kosten insoweit hälftig zu teilen. 5. Randnummer 70 Nach dem Grundsatz der Kosteneinheit sind unter Berücksichtigung der oben genannten Aspekte und der jeweiligen Streitwerte gem. § 92 ZPO die Kosten gegeneinander aufzuheben. III. Randnummer 71 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. IV. Randnummer 72 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 39 Abs. 1, 41 GKG, §§ 3, 9 ZPO. Der Streitwert aus welchem Gerichts- und Anwaltsgebühren zu berechnen sind, ist auf bis zu 19.000,00 € festzusetzen. 1. Randnummer 73 Der Streitwert beträgt bis zur ersten übereinstimmenden Teilerledigungserklärung bezüglich der Rollläden im Schlafzimmer in der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2019 insgesamt 17.091,00 €. Randnummer 74 Dieser Wert folgt aus einer Addition der Streitwerte der gestellten Klageanträge gem. § 39 Abs. 1 GKG: a) Randnummer 75 Der Streitwert für die begehrten Instandsetzungsmaßnahmen bemisst sich gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG nach dem Jahresbetrag der diesbezüglich begehrten Mietminderungen, insgesamt daher 3.798,00 €. Im Einzelnen: Für den Schimmel im Schlafzimmer hat der Kläger 15 % und damit 2.278,80 € (1.266,00 € x 15 % x 12 Monate) angesetzt, für den Mangel an den Rollladen insgesamt 5 % und damit 759,60 € (1.266,00 € x 5 % x 12 Monate) - wobei davon 2,5 % auf die Rollläden des Schlafzimmers und 2,5 % auf die Rollläden des Wohnzimmers entfallen, also jeweils 379,80 € - und für die defekte Balkontüre ebenfalls 5 %, also 759,60 € (Bd. IV, Bl. 449 ff.). b) Randnummer 76 Die ursprünglich gestellten Anträge nach § 510b ZPO wirken sich nicht streitwerterhöhend aus (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 510b ZPO, Rn. 9). c) Randnummer 77 Der Streitwert für den Feststellungsantrag bezogen auf die Minderung ist gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO auf den 3,5-fachen Betrag der Mietminderung von 25 % bezogen auf die Jahresmiete hier also (1.266,00 € x 25 % x 12 x 3,5 =) 13.293,00 € festzusetzen (vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.2016, VIII ZR 43/15). 2. Randnummer 78 Ab dem 15.10.2019 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend der Rollläden im Schlafzimmer noch (17.091,00 € ./. 379,80 € =)16.711,20 €. Nach einer übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend eines Teils der Hauptforderung bleiben die restlichen Hauptforderungen streitwertbestimmend; Prozesskosten werden nicht berücksichtigt (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16.67). 3. Randnummer 79 Ab dem 14.11.2019 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend der Rollläden im Wohnzimmer noch (16.711,20 € ./. 379,80 € =) 16.331,40 €. 4. Randnummer 80 Ab dem 09.03.2020 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärungen betreffend der Balkontüre noch (16.331,40 € ./. 759,60 € =) 15.572,10 €. 5. Randnummer 81 Ab der Klageerweiterung vom 15.06.2020 beträgt der Streitwert (15.572,10 € + 1.772,40 € =) 17.344,50 €. 6. Randnummer 82 Ab der Klagerweiterung vom 15.10.2020 beträgt der Streitwert (17.344,50 € + 506,40 € =) 17.850,90 €. 7. Randnummer 83 Nach den Teilklagerücknahmen in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 beträgt der Streitwert noch insgesamt 9.115,20 €, allerdings sind sämtliche Gebühren aus den höheren Streitwerten bereits angefallen. Randnummer 84 Für die Instandsetzung des Schlafzimmers ist ausgehend von dem Jahresbetrag einer nach den Ergebnissen der Beweisaufnahme angemessenen Mietminderung ein Streitwert von (1.266,00 € x 10 % x 12 Monate =) 1.519,20 € anzusetzen. Die Zahlungsklage hat einen Streitwert in Höhe des geltend gemachten Betrages von insgesamt 2.278,80 €. Die Feststellungsklage hat bezogen auf eine 10%ige Minderung einen Streitwert von noch (1.266,00 € x 10 % x 12 Monate x 3,5 Jahre =) 5.317,20 € (s.o.). 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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.05.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 10/18 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2019:0502.3S10.18.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 273 BGB, § 320 BGB, § 535 BGB, § 536 BGB, § 543 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderungsanspruch, Mietminderungsrecht Mietrechtsstreit: Erlöschen des mangelbedingten Leistungsverweigerungsrechts des Wohnraummieters; Festsetzung eines Vergleichsmehrwerts für weitere mitverglichene Verfahren Orientierungssatz 1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss BGH, 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087).(Rn.4) 2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.(Rn.9) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), kein Datum verfügbar, 5 C 920/15 Tenor 1. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen mit Ausnahme der anwaltlichen Vergleichsgebühren, diese hat die Klägerin zu 2/3 und der Beklagte Ziff.1 zu 1/3 zu tragen; die Beklagte Ziff. 2 behält die bei ihr entstandene anwaltliche Vergleichsgebühr auf sich. 2. Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt: Vorab hat die Klägerin die Kosten zu tragen, die durch ihre Säumnis im Termin vom 08.05.2017 entstanden sind. Von den weiteren Kosten trägt die Klägerin ¾ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Beklagten Ziff. 1. Dieser und die Beklagte Ziff. 2 tragen als Gesamtschuldner ¼ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin. Im Übrigen trägt jede Partei ihre Kosten selbst. 3. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 21.540,00 € festgesetzt. 4. Für die anwaltlichen Vergleichsgebühren der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 gilt ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 €. Gründe Randnummer 1 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO und -bezüglich eines Teils der erstinstanzlichen Kosten- auf §§ 269 Abs. 3, 344 ZPO. Randnummer 2 Die Parteien haben sich geeinigt und eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO beantragt. Die Kammer hatte deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Nach diesen Grundsätzen gilt im Einzelnen Folgendes: Randnummer 3 1. Im vorliegenden Berufungsverfahren wären die Beklagten bei streitigem Fortgang unterlegen: Randnummer 4 1.1. Spätestens die Kündigung vom 12.09.2017 war wirksam: Auch bei Unterstellung aller geltend gemachter Mängel bestand jedenfalls zu diesem Zeitpunkt kein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB mehr, denn selbst wenn die Klägerin eine Mangelbeseitigung nicht ernsthaft und endgültig verweigert hatte, war jedenfalls aufgrund des erheblichen Zeitablaufs klar, dass sie sich durch den Mieteinbehalt als solchen nicht zur Mangelbehebung bringen lassen werde. Dass in einem solchen Fall das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters erlischt, entspricht der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14 und Beschluss vom 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14 –, juris; dem folgend z.B. LG Düsseldorf, BeckRS 2017, 143221 Rn. 17), der die Kammer trotz der Kritik des Schrifttums (Schwab NZM 2019, 36 unter III. 2. a m.N.; MüKoBGB/Emmerich, 8. Aufl. 2019, BGB § 320 Rn. 9) folgt, denn § 320 BGB soll nicht die Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen sicherstellen (dafür gibt es die Minderung), sondern dem Schuldner ein Druckmittel geben. Versagt dieses, muss der Mieter den Vermieter folgerichtig auf Mangelbehebung in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, Rn 66 nach juris), anstatt dauerhaft nach dem Grundsatz „dulde und liquidiere“ zu verfahren. Dabei handelt es sich nicht um einen Fall der Verwirkung des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB, sondern um eine Überschreitung der zeitlichen und teleologischen Grenzen des Leistungsverweigerungsrechts. Die gegen Verwirkung gerichteten Einwendungen der Beklagten, wonach sie keinen Vertrauenstatbestand begründet und stets erneut auf ihr Leistungsverweigerungsrecht hingewiesen hätten, gehen deshalb fehl. Fehl geht auch das Argument der Beklagten, der Mieteinbehalt liege betragsmäßig unterhalb der von der Rechtsprechung gezogenen Grenze. Vorliegend geht es um die vom Bundesgerichtshof a.a.O. zusätzlich gezogene zeitliche Grenze des Leistungsverweigerungsrechts. Randnummer 5 1.2. Die reine Mietminderung geht jedenfalls nicht so weit, dass der am 12.09.2017 bestehende Rückstand unter der zur Kündigung berechtigenden Grenze lag. Rechnet man bis zum Wasserschaden (Juni 2015) mit den vom Amtsgericht angesetzten Minderungsquoten und im Anschlusszeitraum mit der von den Beklagten geltend gemachten Minderung von 80 %, so gelangt man am 12.09.2017 gleichwohl zu einem Mietrückstand von ca. 13.000,00 €. Dass für die Zeit bis zum Wasserschaden (12/13 – 6/15) keine höhere Minderung in Frage kommt, hat das Amtsgericht in tatsächlicher Hinsicht bindend (§ 529 ZPO) und rechtlich zutreffend festgestellt; die diesbezüglichen Angriffe der Berufungserwiderung gegen die Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts dringen nicht durch; angesichts dessen, dass zunächst unstreitig die ungeminderte Miete gezahlt wurde, bezweifelt das Amtsgericht vielmehr zu Recht, dass § 536b BGB abbedungen bzw. die Beseitigung der vorbekannten Mängel zugesagt wurde. Darüber hinaus hält die Kammer für den Zeitraum ab Juli 2015 jedenfalls eine Minderung von 80 % für überhöht. Insoweit wird auf den heutigen Beschluss im Verfahren 3 S 168/18 verwiesen. Rechnet man ab Juli 2015 z.B. mit einer Minderung von 60 % (für alle geltend gemachten Mängel), so ergibt sich ein Rückstand von über 20.000,00 €. Randnummer 6 1.3. Den Beklagten kommt auch kein Irrtumsprivileg zugute, zumal die o.g. Rückstände die kündigungsrelevante Grenze mit großem Abstand übersteigen. Ohnehin liegt ein zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsverzug auch dann vor, wenn der Mieter sich bei einer Minderungsquote verschätzt und über eine längere Zeit eine geringere als die geschuldete Miete zahlt; ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht und nicht das Risiko, dass seine eigene Beurteilung unzutreffend ist, dem Gläubiger zugeschoben hat; ihm bleibt anheimgestellt, den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter einem (einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden) Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen (Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 130/131 m.N.; ebenso Blank, WuM 2012, 501 (502); jeweils unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris ähnlich Hinz NJW 2013, 337 ff.). Im Übrigen liegt der Umstand, dass die für den Zeitraum bis Juni 2015 geltend gemachte Minderung deutlich zu hoch ist, nicht an einem -nach teils vertretener Ansicht ggfs. milder zu behandelnden- „Schätzirrtum“ über die bloße Bewertung eines gegebenen Mangels und die aus ihm folgende Minderungsquote (vgl. dazu Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2012 Anm. 4), sondern vor allem daran, dass die eingewandten Mängel als solche vom Amtsgericht (zu Recht) nicht festgestellt wurden. In einer solchen Konstellation lässt die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris) keinen Raum für ein Irrtumsprivileg des Mieters. Randnummer 7 1.4. Zwar hätte die Kammer den Beklagten voraussichtlich eine deutliche Räumungsfrist bewilligt, jedoch hätte dies nicht zu einer anteiligen Kostenbelastung der Klägerin geführt. Randnummer 8 2. Die Verteilung der Vergleichsmehrkosten beruht auf folgenden Erwägungen: Randnummer 9 2.1. Für die Gerichtsgebühren war ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf die miterledigten Verfahren 3 S 168/18 und 3 S 266/18 schon deshalb nicht festzusetzen, weil er nur anfällt, wenn der mitverglichene Anspruch nicht rechtshängig, also auch nicht Gegenstand eines anderen Gerichtsverfahrens ist (1900 KV GKG, vgl. z.B. Norbert Schneider NZM 2018, 716). Die Kammer versteht den Antrag der Klägerin vom 04.03.2019 auf Festsetzung eines Mehrwertes von 60.398,79 € aber als einen solchen (auch) nach § 33 RVG. Diesem war stattzugeben, denn bezüglich der anwaltlichen Vergleichsgebühren ist ein miterledigtes Parallelverfahren grundsätzlich -anders als bzgl. der Gerichtsgebühren- mehrwertbegründend (OLG Thüringen MDR 2013, 944; OVG Lüneburg AGS 2016, 572; Gerold/Schmidt/Müller-Rabe RVG VV 1003 Rn. 71-73). Für die auf Seiten der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 -die Beklagte Ziff. 2 war am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligt- angefallenen Vergleichsgebühren war deshalb ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 € festzusetzen. Dieser war der Klägerin bei der Quotelung der Vergleichsgebühren im Verhältnis zum Beklagten Ziff. 1 zu 3/4 ins Soll zu stellen gem. der Quote von 1/4 zu 3/4, die die Kammer im Verfahren 3 S 168/18 gem. § 91a ZPO beschlossen hat. Randnummer 10 2.2. Ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf das mitverglichene Räumungsverfahren 3 S 266/18 besteht hingegen nicht, da insoweit wirtschaftliche Identität der beiden Klageansprüche vorliegt (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10. Oktober 2007 – 3 U 64/07 –, Rn. 18, juris); insoweit ist auch kein Antrag auf Festsetzung eines Mehrwerts nach § 33 RVG gestellt. Auch wenn das parallele Räumungsverfahren 3 S 266/18 somit vergleichsgebührenneutral ist, war jedoch im Rahmen des § 91a ZPO zu berücksichtigen, dass die Klägerin dort voraussichtlich unterlegen wäre (insoweit wird auf den dort nach § 91a ZPO ergangenen Beschluss verwiesen). Es wäre nicht „billig“ im Sinne von § 91a ZPO, die Auferlegung der Vergleichskosten von dem formalen Umstand abhängig zu machen, in welchem der beiden Verfahren der Vergleich protokolliert wurde. Randnummer 11 2.3. Im Verhältnis der Klägerin und der am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligten Beklagten Ziff. 2 waren die anwaltlichen Vergleichsgebühren somit im Wege der fiktiven Addition beider Räumungsstreitwerte von jeweils 21.540,00 € gegeneinander aufzuheben, da beide Seiten je ein Verfahren mutmaßlich gewonnen und eines verloren hätten. Im Verhältnis der Klägerin zum Beklagten Ziff. 1 gelangt man zu einem fiktiven Gesamtvergleichswert von 103.478,79 € (zweimal 21.540,00 + 60.398,79) und einem Unterliegensanteil der Klägerin von 66.839,09 € (21.540,00 + ¾ von 60.398,79), was einer Quote von 1/3 zu 2/3 zu Lasten der Klägerin entspricht. Randnummer 12 3. Für die erstinstanzlichen Kosten gilt, dass die Beklagten bei streitigem Fortgang aus o.g. Gründen unterlegen wären. Insoweit hatte die Klägerin erstinstanzlich gegen den Beklagten Ziff. 1 aber noch auf Zahlung von 61.669,84 € und weiterer 1.239,40 € geklagt und die Klage insoweit vor dem Amtsgericht zurückgenommen. Insoweit bleibt es bei § 269 Abs. 3 ZPO. Randnummer 13 Für die Beklagten hätte im Fall eines Räumungsurteils § 100 Abs. 4 ZPO gegolten; dementsprechend ist auch ihre Kostenentscheidung nach § 91a ZPO grds. gesamtschuldnerisch (OLG Düsseldorf Urt. v. 11.12.2001 – 24 U 17/01, BeckRS 2001, 30226005; LG Frankfurt, Beschluss vom 26. November 2010 – 2-11 T 127/10 –, Rn. 4, juris). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001388441 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 05.02.2015 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 230/14 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2015:0205.3S230.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 280 BGB, § 535 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 287 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Schadensersatzklage des gekündigten Wohnraummieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs: Sekundäre Behauptungslast des Vermieters; Wirkungen eines Mietaufhebungsvertrages Leitsatz 1. Ein Vermieter kommt seiner sekundären Behauptungslast im Rahmen eines Schadensersatzprozesses wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs nur nach, wenn er widerspruchsfrei und stimmig darlegt, warum die gekündigte Wohnung nach Auszug der Mieter nicht in angemessener Zeit entsprechend den in der Kündigung genannten Gründen genutzt wurde.(Rn.10) 2. Dass die Parteien im Anschluss an die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen haben, lässt die Kausalität zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden nicht entfallen.(Rn.12) Orientierungssatz Zitierung zu Leitsatz 1: So auch AG Münster, 17. Januar 2014, 61 C 568/13, WuM 2014, 274. Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 28. August 2014, 54 C 2489/13 Tenor 1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 28.08.2014, Az. 54 C 2489/13 abgeändert und wie folgt neu gefasst: "Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.133,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.418,00 € seit dem 01.06.2012 und aus weiteren 84,86 € monatlich für die Zeit vom 01.06.2012 bis zum 31.01.2015 seit jeweils dem 4. Werktag des betreffenden Monats zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, für die Zeit vom 01.02.2015 bis zum 31.05.2015 an die Kläger monatlich 84,86 €, fällig jeweils bis zum 3. Werktag des betreffenden Monats, zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit jeweils dem 4. Werktag des betreffenden Monats zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 403,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 09.09.2013 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen." 2. Die weitergehende Berufung der Kläger wird zurückgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte 76 %, die Kläger als Gesamtschuldner 24 %. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand I. Randnummer 1 Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 3, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. Entscheidungsgründe II. Randnummer 2 Die zulässige Berufung der Kläger ist überwiegend begründet. 1. Randnummer 3 Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB i.V.m. § 535 BGB in Höhe von 6.133,52 €, zuzüglich künftiger Zahlungen in Höhe von jeweils 84,86 € für die Monate Februar bis Mai 2015 zu. a. Randnummer 4 Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlendem Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (BGH NJW 2005, 2395; BGHZ 98, 296). Dies gilt auch dann, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1982, 54; Häublein in MünchKomm, 6. Aufl., § 573 Rn 103 ff; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn 77 ff.) Randnummer 5 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. aa. Randnummer 6 Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hierfür reicht aus, dass der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine der im Gesetz genannten Personen hat (BGHZ 103, 91; BVerfGE 79, 292; BVerfGE, NJW-RR 1994, 333). Solche Gründe hat die Beklagte in ihrem Kündigungsschreiben vom 10.04.2012 (I, 107 ff) geltend gemacht. bb. Randnummer 7 Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die von der Beklagten in der Kündigung genannten Gründe für den Eigenbedarf nur vorgeschoben waren, obliegt den Klägern. Denn grundsätzlich hat derjenige, der auf der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Rechte herleiten will, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Für eine Umkehr der Beweislast ist auch in Fällen, in denen eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung geltend gemacht wird, kein Raum (BGH NJW 2005, 2395). Allerdings obliegt dem Vermieter im Hinblick auf den Selbstnutzungswillen als „innere Tatsache“ eine sekundäre Behauptungslast. Da nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung der Verdacht eines vorgeschobenen Eigenbedarfs nahe liegt, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt (vgl. BGH a.a.O., ebenso BVerfG, Beschluss v. 26.09.2001, 1 BvR 1185/01), obliegt es dem Vermieter, im Fall des nichtverwirklichten Eigenbedarfs substantiiert und plausibel (“stimmig“, vgl. BVerfG, Beschluss v. 30.05.1997, 1 BvR 1797/95) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll bzw. welche in seinem Kenntnisbereich liegenden Umstände den Sinneswandel bewirkt haben sollen. Insoweit sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. BVerfG, Beschluss v. 30.05.1997, a.a.O.). Erst wenn der Vortrag des Vermieters den dargelegten Anforderungen genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte. cc. Randnummer 8 Hier hat die Beklagte ihrer sekundären Behauptungslast nicht genügt. Randnummer 9 Der Vortrag der Beklagten zum nachträglichen Entfallen des Kündigungsgrundes wechselt im Laufe des Verfahrens. In der Klageerwiderung vom 24.10.2013 hat die Beklagte zunächst vorgetragen, der Kündigungsgrund sei nachträglich entfallen, weil das Gewerberaummietverhältnis für ihren Laden im Juni 2013 gekündigt worden sei und sich ihre berufliche Perspektive dadurch geändert habe (I, 101). Im Rahmen ihrer Anhörung in der ersten mündlichen Verhandlung vom 05.11.2013 (I, 121 ff) hat sie dagegen angegeben, im August 2013 mit dem Verpächter ihres Ladens einen Aufhebungsvertrag geschlossen zu haben, weil eine Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen ihrer Tätigkeit angestanden habe. Randnummer 10 Nicht stimmig ist auch der Vortrag der Beklagten zur fehlenden Umsetzung des Selbstnutzungswillens. Im Rahmen ihrer ersten Anhörung in der mündlichen Verhandlung 05.11.2013 hat die Beklagte angegeben, es sei wegen der Baustelle in G. zu Umsatzeinbußen in ihrem Geschäft in F. gekommen, so dass sie weniger habe arbeiten müssen. Zu näheren Umständen konnte sie allerdings keine Angaben machen. Im weiteren Verlauf des Verfahrens, wie auch in der Berufungsverhandlung, hat die Beklagte dann erklärt, sie sei im Jahr 2012 nach Kündigung ihrer einzigen fest angestellten Mitarbeiterin besonders belastet gewesen. Zum Einzug in die Wohnung sei es nur deshalb nicht gekommen, weil in der Wohnung - vor allem im Hinblick auf die von den Klägern gerügte Trittschallproblematik - noch Renovierungsarbeiten vorzunehmen gewesen wären. Diese habe ihr Mann aus Kostengründen in Eigenleistung übernehmen wollen, sei dazu jedoch krankheitsbedingt nicht in der Lage gewesen. Abgesehen davon, dass schon nicht plausibel ist, in der streitgegenständlichen Wohnung Arbeiten wegen der Trittschallproblematik vornehmen zu wollen - die Problematik beruhte auf den baulichen Gegebenheiten in der Wohnung unter der Wohnung der Beklagten - ist das Verhalten der Beklagten nach dem Auszug vor allem nicht mit dem geltend gemachten Kündigungsgrund zu vereinbaren: Ausweislich des Kündigungsschreibens vom 10.04.2012 hat die Beklagte ihren Eigenbedarf damit begründet, dass ihr das abendliche Pendeln von F. nach L. nach den langen Geschäftstagen in ihrem Laden nicht mehr zumutbar sei. Die lange Autofahrt in übermüdetem Zustand sei mit erheblicher Gefahr verbunden, sie brauche daher dringend die Wohnung in F. als Zweitwohnung, um dort wochentags übernachten zu können. Dass die Beklagte angesichts dieses von ihr selbst geschilderten dringenden Eigenbedarfs die aus ihrer Sicht notwendigen Renovierungsarbeiten mehr als ein Jahr lang nicht vornahm, ist nicht nachvollziehbar(vgl. zu einer ähnlichen Konstellation AG Münster, WuM 2014, 274). Zwar ist die Erwägung in der angefochtenen Entscheidung, ein Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, nach dem Auszug eines Mieters Renovierungsarbeiten sofort fremd zu vergeben, grundsätzlich zutreffend. Das lange Aufschieben von Renovierungsarbeiten spricht aber gegen den behaupteten dringenden Eigenbedarf. Soweit die Beklagte sich darauf berufen hat, die Arbeiten sollten aus finanziellen Gründen in Eigenarbeit durchgeführt werden, passt auch diese Erklärung nicht zu den weiteren Ausführungen der Beklagten in der Berufungsverhandlung, es sei aus finanzieller Sicht kein Problem für sie gewesen, die Wohnung ein Jahr lang leer stehen zu lassen, ohne dafür Miete zu bekommen oder sie selbst zu nutzen. Randnummer 11 Nachdem die Beklagte aufgrund dieser Widersprüche und Unstimmigkeiten ihrer sekundären Behauptungslast nicht genügt hat, ist von einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung auszugehen, die als schuldhafte Nebenpflichtverletzung des Mietvertrages einen Schadensersatzanspruch der Kläger begründet. b. Randnummer 12 Erstattungsfähig sind alle Schäden, die kausal auf der Pflichtverletzung beruhen. Dass die Parteien im Anschluss an die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen haben, lässt die Kausalität zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden nicht entfallen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 81). aa. Randnummer 13 Zu den erstattungsfähigen kausalen Schäden gehören die Aufwendungen anlässlich des Wohnungswechsels (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn 117), hier die geltend gemachten Maklerkosten in Höhe von 2.618,00 € und die Umzugskosten in Höhe von 800,00 €. Zwar hat die Beklagte im Hinblick auf die Umzugskosten den geltend gemachten Arbeitsaufwand (80 Umzugshelferstunden zu je 10,00 €) bestritten. Angesichts der Tatsache, dass die Kläger sich nicht auf einen Umzug unter Einsatz von Laien hätten beschränken müssen und bei Einsatz selbst eines günstigen Umzugsunternehmens weit höhere Kosten angefallen wären, ist der geltend gemachte Betrag von 800,00 € jedenfalls als Mindestschaden im Rahmen einer Schadensschätzung gem. § 287 ZPO ersatzfähig. bb. Randnummer 14 Der von den Klägern im Hinblick auf die Einbauküche geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.000,00 € besteht dagegen nicht. Zwar können nutzlos gewordene Aufwendungen für die alte Wohnung bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung einen ersatzfähigen Schaden darstellen (vgl. Häublein in MünchKomm zum BGB, a.a.O. § 573 Rn 109). Allerdings hat der Kläger Ziff. 1 im Rahmen der Berufungsverhandlung selbst erklärt, Verkaufsbemühungen bezüglich der Einbauküche seien gescheitert, weil niemand die Küche habe kaufen wollen. Dies spricht gegen die Behauptung der Kläger, die im Jahr 2000 für 10.274,00 DM gekaufte Küche habe im Zeitpunkt des Auszugs noch einen Restwert von 2.000,00 € gehabt. Randnummer 15 Darüber hinaus hat die Beklagte den Vortrag der Kläger, sie hätten einen (etwaigen) Restwert der Küche nicht realisieren können, weil sie die Küche nach erfolglosen Verkaufsbemühungen kostenfrei abgegeben hätten, bestritten. Nachdem die Kläger für die von ihnen behauptete kostenfreie Abgabe der Küche keinen Beweis angetreten haben, fehlt es am Nachweis eines Schadens, so dass im Hinblick auf die Einbauküche kein Schadensersatzanspruch besteht. cc. Randnummer 16 Erstattungsfähig sind dagegen die geltend gemachten Mehrkosten für die neue Wohnung in Höhe von 84,86 € monatlich für die Zeit vom 01.06.2012 bis zum 31.05.2015. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung auch Mehrkosten für die neue Wohnung unter Berücksichtigung der Grundsätze von Vorteilsausgleichung und Schadensminderungspflicht gem. § 280 BGB erstattungsfähig sind (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. § 542 Rn 118). Die teilweise streitige Frage, ob der Anspruch nur zeitlich begrenzt besteht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, ebenda mit weiteren Nachweisen), bedarf hier keiner Entscheidung, da die Kläger ihren Anspruch auf die Dauer von drei Jahren begrenzt haben. Die von den Klägern vorgenommene Berechnung der Mehrkosten, die nicht nur die größere Fläche und die geänderten Wohnwertmerkmale der neuen Wohnung berücksichtigt, sondern auch die Möglichkeit der Beklagten, die Miete im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen, trägt den Gedanken der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht der Kläger hinreichend Rechnung. Substantiierte Einwendungen gegen die Berechnung werden von der Beklagten auch nicht erhoben. Ihr pauschaler Vortrag, es werde "bestritten, dass die neue Wohnung 84,86 € pro Monat teurer ist“ - was die Kläger nie behauptet haben - ist unbeachtlich (vgl. Wagner in Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Aufl., § 138 Rn. 19). Der von den Klägern geltend gemachte Zahlungsanspruch ist daher in voller Höhe ersatzfähig. Allerdings können die Kläger diesen Schaden nicht in einer Summe, sondern nur in monatlichen Raten, entsprechend der Fälligkeit der neuen Miete, ersetzt verlangen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn. 118). Soweit die Miete im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung für die Monate Februar bis Mai 2015 noch nicht fällig ist, ist die Beklagte daher gem. § 257 ZPO auf künftige Zahlungen zu verurteilen. dd. Randnummer 17 Gem. §§ 280, 535 BGB besteht auch ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten der Kläger, allerdings beschränkt auf den Gegenstandswert von 6.472,96 €. Ein Erstattungsanspruch besteht daher in Höhe von 403,11 €. 3. Randnummer 18 Die geltend gemachten Zinsansprüche folgen aus §§ 286, 288, 291 BGB. III. Randnummer 19 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 20 Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich. 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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.05.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 168/18 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2019:0502.3S168.18.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 91a ZPO, § 287 ZPO, § 592 ZPO, § 597 Abs 2 ZPO, § 535 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung Mietzahlungsklage: Berücksichtigung der Mietminderung bei Geltendmachung im Urkundenprozess Leitsatz Mietforderungen können bei unstreitig nachträglich entstandenen Mängeln im Urkundenprozess auch dann geltend werden, wenn das konkrete Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung weder unstreitig noch urkundlich belegt ist; das Gericht kann eine "Maximalminderung" nach § 287 ZPO schätzen und einen Mindestbetrag zusprechen.(Rn.12) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), kein Datum verfügbar, 3 C 1864/17 Tenor 1. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Beklagte 1/4 und die Klägerin 3/4 zu tragen. 2. Der Streitwert wird auf 60.398,79 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien haben sich in einem Parallelverfahren (3 S 10/18 des Landgerichts Freiburg) auch über den Streitstoff vorliegenden Verfahrens geeinigt und beantragen für das vorliegende Verfahren eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO. Zugrunde liegt eine im Urkundsprozess erhobene Klage auf Wohnraummiete für den Zeitraum Dezember 2013 bis August 2017, insgesamt eingeklagt sind 60.398,79 €. Randnummer 2 Der Beklagte hatte die Wohnung bereits seit 2002 gemietet, das Mietverhältnis aber auf Ende Januar 2012 gekündigt und die Wohnung ab 08.02.2012 erneut angemietet. Der vereinbarte Mietzins betrug 1.735,00 € kalt zzgl. 60,00 € Stellplatzmiete und Nebenkostenvorauszahlung von 600,00 €, jeweils monatlich. Randnummer 3 Im Juni 2015 trat in dem Anwesen ein Wasserschaden zutage, der vom Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung ausging, welches daraufhin umfangreichen Demontage- und Trocknungsmaßnahmen unterworfen, aber nicht wiederinstandgesetzt wurde. Die Parteien streiten um Umfang und Berechtigung einer Mietminderung wegen dieses Schadens sowie um Bestehen, Einwendbarkeit und Umfang weiterer Mängel. Randnummer 4 Der Beklagte leistete ab Dezember 2013 die aus nachfolgender Tabelle ersichtlichen Zahlungen. Die Spalte „Rückstand“ gibt den von der Klägerin -unter Ansatz einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 300,00 € (nach Verrechnung eines Guthabens)- eingeklagten Betrag wieder: Randnummer 5 Monat Zahlung Rückstand Dezember 2013 0,00 € 400,39 € Januar 2014 1278,27 € 814,29 € Februar 2014 1278,28 € 816,72 € März 2014 1278,28 € 816,72 € April 2014 1314,18 € 780,82 € Mai 2014 1314,18 € 780,82 € Juni 2014 1314,18 € 780,82 € Juli 2014 1314,18 € 780,82 € August 2014 1314,18 € 780,82 € September 2014 1314,18 € 780,82 € Oktober 2014 1314,18 € 780,82 € November 2014 1314,18 € 780,82 € Dezember 2014 1314,18 € 780,82 € Januar 2015 1314,18 € 780,82 € Februar 2015 1314,18 € 780,82 € März 2015 0,00 € 2.095,00 € April 2015 727,81 € 1.367,19 € Mai 2015 1314,18 € 780,82 € Juni 2015 1314,18 € 780,82 € Juli 2015 1314,18 € 780,82 € August 2015 0,00 € 2.095,00 € September 2015 419,00 € 1.676,00 € Oktober 2015 419,00 € 1.676,00 € November 2015 419,00 € 1.676,00 € Dezember 2015 419,00 € 1.676,00 € Januar 2016 419,00 € 1.676,00 € Februar 2016 0,00 € 2.095,00 € März 2016 419,00 € 1.676,00 € April 2016 419,00 € 1.676,00 € Mai 2016 419,00 € 1.676,00 € Juni 2016 419,00 € 1.676,00 € Juli 2016 419,00 € 1.676,00 € August 2016 419,00 € 1.676,00 € September 2016 419,00 € 1.676,00 € Oktober 2016 419,00 € 1.676,00 € November 2016 419,00 € 1.676,00 € Dezember 2016 419,00 € 1.676,00 € Januar 2017 419,00 € 1.676,00 € Februar 2017 0,00 € 2.095,00 € März 2017 419,00 € 1.676,00 € April 2017 419,00 € 1.676,00 € Mai 2017 419,00 € 1.676,00 € Juni 2017 419,00 € 1.676,00 € Juli 2017 419,00 € 1.676,00 € August 2017 419,00 € 1.676,00 € Summe          60.398,79 € Randnummer 6 Das Amtsgericht hat die Klage als im Urkundsprozess unstatthaft abgewiesen und zur Begründung auf den Wasserschaden verwiesen, den die Klägerin nicht -wirksam- bestritten habe und der dazu führe, dass die Höhe der Miete sich nicht aus dem Mietvertrag ergebe, sondern sich nach der gesetzlichen Minderungsquote richte (unter Hinweis auf KG Berlin, Urteil vom 05. April 2012 – 12 U 49/11 –, juris). Da diese zwischen den Parteien streitig und auch eine Schätzung nicht möglich sei, insbesondere die Minderung möglicherweise über 20.000,00 € liegen könne, sei die Klageforderung somit nicht urkundlich belegt und damit im Urkundsprozess unstatthaft. Randnummer 7 Mit ihrer -zulässigen- Berufung verfolgt die Klägerin die Klageforderung vollumfänglich weiter und beantragt ein entsprechendes Vorbehaltsurteil. Sie macht im Wesentlichen geltend, die Minderung sei ein vom Mieter darzulegender und zu beweisender Umstand. Außerdem sei der Wasserschaden erstinstanzlich streitig und der Klägerin ein Bestreiten mit Nichtwissen aufgrund einer Besichtigungsverweigerung des Beklagten erlaubt gewesen. Selbst bei Unstreitigkeit des Wasserschadens hätte das Amtsgericht die Minderungsquote nach Auffassung der Klägerin schätzen müssen, nicht aber die Klage als im Urkundsprozess unstatthaft abweisen dürfen. II. Randnummer 8 Die von der Kammer getroffene Billigkeitsentscheidung gem. § 91a ZPO beruht im Wesentlichen auf einer prognostischen Abschätzung, welche Partei bei streitiger Fortsetzung des Berufungsverfahrens mutmaßlich obsiegt hätte, wobei die Kammer bei der im Rahmen des § 91a ZPO gebotenen kursorischen Prüfung davon abgesehen hat, rechnerische Einzelfragen bis ins Detail zu vertiefen. Randnummer 9 1. Hiernach gilt für den Zeitraum ab Juli 2015 (insoweit sind 43.937,82 € eingeklagt) Folgendes: Randnummer 10 1.1. Zu Recht verweist das Amtsgericht darauf, dass der Wasserschaden als solcher unstreitig ist und dazu führt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, und dass die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete sich nicht aus dem Mietvertrag ergibt, mithin nicht urkundlich belegt im Sinne der Voraussetzungen der Statthaftigkeit des Urkundsprozesses ist. Die hieraus folgende Unstatthaftigkeit einer Klage auf Mietzins im Urkundsprozess wurde vom Bundesgerichtshof in einer vergleichbaren Konstellation zwar offengelassen (BGH, Beschluss vom 16. Oktober 2013 – XII ZR 64/12 –, juris), entspricht aber allgemeiner Ansicht in Rechtsprechung und Literatur (KG Berlin, Urteil vom 05. April 2012 – 12 U 49/11 –, juris; Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 535 BGB, Rn. 473; Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 592 ZPO, Rn. 2; Flatow, jurisPR-MietR 9/2012 Anm. 4), der auch die Kammer folgt. Randnummer 11 1.2. Ohne Erfolg wendet die Berufung -ihre erstinstanzlichen Schriftsätze zitierend- ein, der Wasserschaden sei streitig. Insoweit schließt sich die Kammer den überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts an, wonach die Klägerin den Wasserschaden nicht wirksam bestreitet und dessen Verursachung oder Nichtbehebung auch nicht dem Beklagten angelastet werden kann. Lediglich ergänzend ist anzumerken, dass die Wohnung inzwischen durch den Sachverständigen B. im Auftrag der Klägerin besichtigt wurde, um ein Wertgutachten zu erstellen, und dabei konnte er den Wasserschaden als Hilfs- und Auskunftsperson der Klägerin wahrnehmen, zumal ein solcher Schaden auch für ein Wertgutachten nicht ohne Belang ist; ferner liegen Lichtbilder des Wasserschadens vor. Dies sind zwar nicht urkundlich belegte Umstände. Sie stehen aber einem Bestreiten mit Nichtwissen entgegen. Randnummer 12 1.3. Anders als das Amtsgericht hält die Kammer es allerdings nicht für gerechtfertigt, aufgrund des unstreitigen Wasserschadens die Klage komplett als im Urkundsprozess unstatthaft abzuweisen. Denn zum einen betrifft der Wasserschaden nicht den Zeitraum bis einschließlich Juni 2015 (zu diesem unter 2.), zum anderen bleibt auch bei maximaler Berücksichtigung des Wasserschadens ein von der Minderung nicht betroffener Kern des Mietzinses geschuldet und wäre deshalb bei streitigem Fortgang zuzusprechen gewesen. Die Abweisung einer Mietzinsklage als im Urkundsprozess unstatthaft aufgrund eines unstreitigen Mangels kommt nur in Frage, wenn und soweit sich die Minderungsquote nicht mit den im Urkundsprozess verfügbaren Mitteln schätzen lässt (BGH a.a.O. und OLG München Beschluss vom 25. September 2007 - 19 U 3454/07 - juris Rn. 2 ff.). Dem Amtsgericht ist insoweit zuzugeben, dass im vorliegenden Fall die Schätzungsgrundlagen -zumal insoweit nur urkundliche Schätzungsgrundlagen statthaft sind- nicht optimal sind. Eine Komplettabweisung der Klage -bezüglich des wasserschadensbetroffenen Zeitraums- käme aber nur in Betracht, wenn sogar eine 100%-ige Minderung möglich erschiene. Kann eine derart weitgehende Minderung hingegen, auch wenn im Übrigen keine geeignete Schätzungsgrundlage zur Verfügung steht, faktisch ausgeschlossen werden, so ist zumindest der sich hiernach ergebende Mindestbetrag per Vorbehaltsurteil zuzusprechen. Denn auch bei unzureichender Schätzungsgrundlage darf keine Komplettabweisung erfolgen, wenn das Gericht zumindest die Unterschreitung einer bestimmten Forderungshöhe ausschließen kann; vielmehr ist in einem solchen Fall ein Mindestbetrag zuzusprechen, sofern dieser nicht „völlig in der Luft hängen würde“. Dies entspricht im Falle der Schadensschätzung der ganz hM (vgl. z.B. OLG Braunschweig NZI 2018, 575; OLG München NJOZ 2017, 881 Rn. 37; MüKoZPO/Prütting, 5. Aufl. 2016, ZPO § 287 Rn. 14), gilt aber auch in sonstigen Fällen der richterlichen Schätzung gem. § 287 ZPO. Im vorliegenden Fall kommt es daher darauf an, ob bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits jedenfalls ein Mindest-Mietzins zuzusprechen gewesen wäre. Randnummer 13 1.4. Nach diesen Grundsätzen entfällt im vorliegenden Fall auch bei maximaler Berücksichtigung des Wasserschadens im Wege einer mietergünstigen Schätzung nicht jeglicher Mietzinsanspruch, sondern auch dann verbleibt ein nicht von der wasserschadensbedingten Minderung betroffener Mindestmietzins übrig. Das Amtsgericht stellt zwar fest, die Minderung könne „u.U. über 20.000,00 €“ liegen, nicht aber, dass sie u.U. den gesamten eingeklagten Mietzins erfasse (was grds. einer Minderung von 80% entspräche). Eine derart hohe Minderung vermag die Kammer, abgesehen von den Monaten Juli und August 2015, in denen Bau- und Trocknungsmaßnahmen durchgeführt wurden, auszuschließen und schätzt die wasserschadensbedingte Maximalminderung nach den o.g. Grundsätzen vielmehr auf 100 % für die Monate Juli und August 2015 sowie auf 50 % für die Monate September 2015 bis August 2017. Denn die Wohnung verfügte trotz des unsanierten und weitgehend demontierten Badezimmers über großzügige Wohnräume, ein weiteres -funktionsfähiges- WC nebst Waschbecken sowie über eine funktionierende Wasserquelle in der Küche, und sie wurde auch faktisch bewohnt, ohne dass die Klägerin ernsthaft auf Mangelbehebung in Anspruch genommen wurde. Die Stellplatzmiete von 60,00 € monatlich bleibt -abgesehen von den Monaten Juli und August 2015- ungemindert, da der Stellplatz für den Beklagten, solange er die Wohnung bewohnen konnte, einen uneingeschränkten Nutzwert hatte. Nach dem Grundsatz der Bruttominderung erfasst die o.g. Minderung auch die in Höhe von 600,00 € vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, welche infolge von Verrechnung mit einem Guthaben ohnehin nur in Höhe restlicher 300,00 € monatlich eingeklagt sind und somit vom Amtsgericht im Ergebnis zu Recht vollumfänglich als im Urkundsprozess unstatthaft abgewiesen wurden. Bezüglich der Nettomiete hätte die Kammer sich bei streitigem Fortgang hingegen nur für die Monate Juli und August 2015 vollumfänglich dem Amtsgericht angeschlossen (dies betrifft die insoweit eingeklagten Beträge 780,82 € für Juli und 2.095,00 € für August 2015). Für die Monate September 2015 bis August 2017 wäre die Kammer bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits hingegen nur in Höhe einer Maximalminderung von 867,50 € zzgl. 300,00 € Nebenkostenvorauszahlung monatlich der Auffassung des Amtsgerichts gefolgt. Dementsprechend hätte die Kammer bei streitigem Fortgang des Rechtsstreits den für Juli 2015 bis August 2017 eingeklagten Betrag von 43.937,82 € in Höhe von 13.042,00 € (= 43.937,82 € - 780,82 € - 2.095,00 € - 24 Monate zu je 867,50 € zzgl. 300,00 €) per Vorbehaltsurteil zugesprochen und das angefochtene Urteil insoweit abgeändert, da nennenswerte Mängel abgesehen von dem Wasserschaden weder unstreitig noch vom Beklagten urkundlich belegt sind (dazu sogleich); im Übrigen (dies betrifft einen Betrag von 30.895,82 €) hätte die Berufung bezüglich dieses Zeitraums aus den o.g. Gründen keinen Erfolg gehabt. Randnummer 14 2. Für den Zeitraum Dezember 2013 bis Juni 2015 (eingeklagt sind insoweit 16.460,97 €) hätte die Klägerin bei streitigem Fortgang des Rechtsstreits ein Vorbehaltsurteil der Kammer und eine entsprechende Abänderung des angefochtenen Urteils erzielt. Der o.g. Wasserschaden betraf die vom Beklagten gemietete Wohnung erst ab Juli 2015. Für den ebenfalls eingeklagten Zeitraum Dezember 2013 bis Juni 2015 sind zwar einige Mängel durch das Übergabeprotokoll (Anlage B 2 = I 99) urkundlich belegt, wurden aber überwiegend noch vor Dezember 2013 behoben. Nicht behoben wurden von den im Übergabeprotokoll dokumentierten Mängeln lediglich die defekten Oberlichter im Wohnzimmer (vgl. I 65 und I 99), die für sich genommen jedoch -zumal angesichts des vorbekannten Altbaucharakters- keine nennenswerte Gebrauchswertminderung begründen. Weitergehende Mängel sind vom Beklagten nicht mit den im Urkundsprozess statthaften Mitteln belegt. Bezüglich des Zeitraums Dezember 2013 bis Juni 2015 wäre der Beklagte daher unter Abänderung des angefochtenen Urteils per Vorbehaltsurteil verurteilt worden. Randnummer 15 3. Die nach § 91a ZPO zu treffende Billigkeitsentscheidung hat sich allerdings nicht allein daran zu orientieren, ob ein Vorbehaltsurteil nach § 599 ZPO ergangen wäre, sondern muss auch berücksichtigen, wie das Nachverfahren ausgegangen wäre. Denn die Kammer hätte dem Beklagten, soweit sie ihn überhaupt verurteilt hätte, die Ausführung seiner Rechte vorbehalten, und es ist offen, wie das -vor der Kammer zu führende (LG Darmstadt, Urteil vom 20. Dezember 2013 – 6 S 106/13 –, juris; Musielak/Voit/Voit, 16. Aufl. 2019, ZPO § 600 Rn. 5 m.w.N.)- Nachverfahren daraufhin ausgegangen wäre. Bei dortigem Obsiegen des Beklagten wäre auch die im Vorbehaltsurteil enthaltene Kostenentscheidung zu seinen Gunsten geändert worden, denn der Vorbehalt des Vorbehaltsurteils bezieht sich auch auf dessen Kostenentscheidung (BeckOK ZPO/Kratz, 32. Ed. 1.3.2019, ZPO § 600 Rn. 14). Dies rechtfertigt es, diejenige Summe, die die Kammer unter Vorbehalt zugesprochen hätte (16.460,97 € für den Zeitraum bis Juni 2015 sowie 13.042,00 € für den Zeitraum Juli 2015 bis August 2017, somit insgesamt 29.502,97 €) bei der Bildung der einheitlichen Kostenquote nach § 91a ZPO unter den Parteien hälftig aufzuteilen. In Höhe von 30.895,82 € wäre es hingegen bei der Abweisung der Klage als im Urkundsprozess unstatthaft geblieben. Ob der Klägerin die Abstandnahme vom Urkundsprozess in der Berufungsinstanz möglich gewesen wäre (vgl. dazu BGH NJW 2012, 1662) kann dahinstehen, da die Klägerin eine Abstandnahme weder erklärt noch angekündigt hatte und somit aller Voraussicht nach nicht erklärt hätte (ggfs. wäre ohnehin § 97 Abs. 2 ZPO zu beachten gewesen). Randnummer 16 4. Im Ergebnis hat daher die Klägerin ¾ und der Beklagte ¼ der Kosten zu tragen. Randnummer 17 5. Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor. Randnummer 18 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001386605 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2025:080425BVIIIZR245.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 245/22 vom 8. April 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. April 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, die Richter Dr. Schmidt und Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Nach dem am 10. Februar 2017 geschlossenen Mietvertrag sollte das Mietverhältnis zum 1. Februar 2017 beginnen und auf unbestimmte Zeit laufen. Der Mietvertrag enthielt unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 Mietdauer und Kündigung […] 1 2 3 - 3 - 2. Der Mietvertrag kann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende, auf Wunsch des Mieters jedoch frühestens zum Ablauf von 24 Monaten seit Mietbe- ginn, gekündigt werden (Mindestlaufzeit: 24 Monate) und nicht erst nach 48 Mona- ten, wie eigentlich vom Vermieter gewünscht. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Mieter für das Entgegenkommen des Vermieters hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvor- anschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoran- schlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung ent- sprechen. […] […] Die Parteien sind sich darüber einig, dass bei der vorstehenden Verkürzung der Mindestlaufzeit die Wirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturarbeiten sowie insbesondere [die] Verpflichtung zur Übernahme anteiliger diesbezüglicher Kosten bei Auszug vor Fälligkeit von beson- derer Bedeutung sind. […] […] § 11 Schönheitsreparaturen 1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kos- ten der Mieter. […] […] 7. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug der Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, sind - 4 - die Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließ- lich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend eines Kostenvoranschlags des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]" Zudem war im Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung enthalten, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von anfangs 713 € zum 1. März eines je- den Jahres erhöhen sollte und für den Zeitraum ab März 2019 auf 795 € belief. Die Beklagte hatte bereits mit dem vorherigen Mieter der Wohnung eine Staffel- miete vereinbart; der Mietvertrag aus dem Jahr 2014 sah zum Zeitpunkt des Aus- zugs des Vormieters eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 713 € vor, die sich nachfolgend jährlich weiter erhöhen und für die Zeit ab Januar 2019 804 € betragen sollte. Mit Schreiben vom 25. Februar 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), soweit die verein- barte und von ihr auch gezahlte Nettokaltmiete mehr als monatlich 713 € betrug. Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. März 2020. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Mietkaution in Höhe eines Teilbetrags von 700,65 € unter Verweis auf von der Klägerin nach dem Mietvertrag anteilig zu tragende Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ab. Die auf Rückerstattung der für die Monate März 2019 bis März 2020 ge- zahlten Miete in Höhe eines Teilbetrags von monatlich jeweils 82 € (795 € - 713 €), insgesamt 1.066 €, sowie auf Rückzahlung des Kautionsbetrags in Höhe von 700,65 €, jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht - mit Ausnahme eines Teils der Zinsen - Erfolg gehabt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. 4 5 6 7 - 5 - Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2023, 694) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausge- führt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe des geltend gemachten Teilbetrags gemäß § 556d Abs. 1, 2, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB aF, § 557a Abs. 4, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB. Das Amtsgericht habe bei der Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete, die keinen Bedenken begegne und von der Berufung hinsichtlich der im Ausgangspunkt zugrunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht ge- sondert angegriffen werde, zutreffend erkannt, dass die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung über die Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln un- wirksam seien, soweit sie die höhere Vormiete von 713 € überschritten. Die erst nach der Beendigung des Vormietverhältnisses eintretenden weiteren Staffel- mieterhöhungen seien im Rahmen des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu be- rücksichtigen. Mit diesem am eindeutigen Wortlaut der aufgrund ihres Ausnah- mecharakters eng auszulegenden Norm orientierten Ergebnis sei auch der vom Gesetzgeber bezweckte Bestandsschutz für den Vermieter gewährleistet; dieser habe hinsichtlich der Mietstaffeln, die wegen des früheren Mietendes nicht mehr zum Tragen gekommen seien, noch keine ausnahmsweise schutzwürdige Ver- mögensposition erlangt. Die Klägerin habe zudem einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution, da der Beklagten keine Gegenansprüche aus der im Mietver- trag vereinbarten Quotenabgeltungsklausel zustünden. Zutreffend sei das Amts- gericht davon ausgegangen, dass es sich bei der in § 2 Ziffer 2, § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags enthaltenen Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im 8 9 10 - 6 - Sinne von § 305 Abs. 1 BGB handele, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un- wirksam sei. Nicht zu folgen sei der Ansicht der Berufung, wonach es sich insbe- sondere aufgrund der der Klägerin eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen der ursprünglichen Vertragsversion, nach der die Schönheitsreparaturen entspre- chend der gesetzlichen Regelung von der Beklagten zu tragen gewesen seien, und dem auf ausdrücklichen Wunsch der Klägerin auch hinsichtlich der verkürz- ten Mindestlaufzeit ihren Bedürfnissen angepassten und von ihr ohne Beanstan- dungen unbeeinflusst ausgewählten Vertragstext um eine ungeachtet der Vorfor- mulierung beider Alternativen als Vertragsbedingung nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelte Regelung handele. Nach der Rechtsprechung könne von einem Aushandeln im Sinne dieser Vorschrift nicht bereits aufgrund des rein formalen Umstands einer Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen gesprochen werden. Der Verwender müsse vielmehr den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen mit zu- mindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbe- dingungen zu beeinflussen, einräumen. Gemessen hieran sei bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten nicht von einer Individualvereinbarung auszu- gehen. Die Beklagte habe sich lediglich darauf berufen, sie hätte über die verän- derten Bestimmungen verhandelt, wenn die Klägerin diese von ihr durch den Wunsch einer abweichenden Abrede unter anderem bezüglich der Schönheits- reparaturen ausgelösten Änderungen von sich aus hinterfragt hätte. Damit habe die Beklagte aber ebenso wie mit der angebotenen Besprechung des geänderten zweiten Vertragsentwurfs nicht dargelegt, dass sie ihre Verhandlungsbereitschaft zu der hier streitigen Klausel verbunden mit dem Angebot der konkreten Möglich- keit einer Veränderung der Regelung im Interesse der Klägerin deutlich und 11 - 7 - ernsthaft erklärt hätte. Zudem habe sich die Klägerin als Mietinteressentin schon angesichts des angespannten Wohnungsmarkts und des hierdurch entstehen- den Drucks nicht in einer gleichberechtigten Verhandlungsposition befunden, die ihr ohne Weiteres eigene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne einer freien Verhandlung ermöglicht hätte. Eine andere Beurteilung sei auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der Klä- gerin die Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zugutekäme, zu welcher die Beklagte im Gesamtpaket mit der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Klägerin bereit gewesen sei. Dies ändere nichts an der nachteiligen Wirkung der durch die Quotenabgeltungsklausel zudem erweiterten Schönheits- reparaturklausel, deren gesetzesfremder Kern nicht allein durch die damit ver- bundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt werde. Zudem beziehe sich ein Aushandeln jeweils nur auf bestimmte Vertragsbedingungen und könne auch nur bezogen auf die jeweilige Klausel zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB führen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 12 13 14 - 8 - a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeu- tung der Fragen zugelassen, ob bei der Ermittlung der Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB die im Vormietverhältnis vereinbarten, wegen dessen Been- digung aber nicht mehr wirksam gewordenen weiteren Staffelmieterhöhungen zu berücksichtigen seien und wann im Falle einer Auswahlentscheidung des Ver- tragspartners für die vorformulierte streitgegenständliche Vertragsvariante ein Aushandeln im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB gegeben sei. b) Die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt der vorliegenden Rechtssache im Hinblick auf keine dieser Fragen zu. aa) Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine ent- scheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage auf- wirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswe- gen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbeschluss vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203/23, juris Rn. 12 mwN). bb) Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. (1) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Frage nach der Heranziehung im Vormietverhältnis vereinbarter, bei dessen Beendigung aber noch nicht wirksam gewordener Mietstaffeln als von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt ge- schuldete Miete im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB im Zeitpunkt der Ent- scheidung des Berufungsgerichts angesichts des von ihm als eindeutig bezeich- neten Wortlauts der Vorschrift und des von ihm angeführten (einhelligen) Schrift- tums klärungsbedürftig gewesen ist. Sie ist jedenfalls mit dem - nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 (VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 21 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) in dem 15 16 17 18 19 - 9 - vom Berufungsgericht angenommenen Sinne entschieden (vgl. zu dem bei § 552a ZPO maßgeblichen Zeitpunkt BGH, Beschlüsse vom 20. Januar 2005 - I ZR 255/02, NJW-RR 2005, 650 unter II 1 mwN; vom 9. September 2014 - IV ZR 99/12, juris Rn. 6 f.; vom 21. Februar 2023 – VIII ZR 106/21, juris Rn. 16). (2) Auch die weitere vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Zulas- sungsentscheidung angeführte Frage nach den an ein Aushandeln von Vertrags- bedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB zu stellenden Anforderun- gen ist weder im Allgemeinen noch bezogen auf den Fall einer dem Vertrags- partner des Verwenders eingeräumten Auswahl zwischen verschiedenen vorfor- mulierten Vertragsvarianten klärungsbedürftig. Sie lässt sich anhand der gefes- tigten - und vom Berufungsgericht auch zitierten - höchstrichterlichen Rechtspre- chung beantworten (zu den allgemeinen Anforderungen vgl. nur BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, BGHZ 204, 346 Rn. 33; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 23; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14; je- weils mwN; zur Auswahlmöglichkeit vgl. nur BGH, Urteile vom 7. Februar 1996 - IV ZR 16/95, NJW 1996, 1676 unter II 2 a; vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18 [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, aaO; jeweils mwN). Einen weitergehenden abstrakten Klärungs- bedarf wirft der Streitfall nicht auf. 2. Die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Einzel- richterin zugelassene (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 20 mwN) - Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). 20 21 - 10 - a) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der in den Monaten März 2019 bis März 2020 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbetrags von monatlich jeweils 82 € (795 € - 713 €) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit § 557a Abs. 4 Satz 1, 2, § 556g Abs. 1 Satz 2, 3 BGB bejaht. Die diesen Zeitraum be- treffende Staffelmietvereinbarung der Parteien ist wegen Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in der seit dem 1. Juni 2015 geltenden Fassung in Verbindung mit der Ersten Berliner Mietenbe- grenzungsverordnung vom 28. April 2015 (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) un- wirksam, soweit die vereinbarte Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 713 € überschreitet. aa) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Be- klagte eine - wie hier bei Beginn der in Rede stehenden Mietstaffel zum 1. März 2019 (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB) - den zulässigen Höchstbetrag nach der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Miete maximal bis zur Höhe der von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldeten monatlichen Net- tokaltmiete verlangen kann (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach den rechtsfehler- frei getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts wurde von dem vorherigen Mieter der Wohnung bei Beendigung des Vormietverhältnisses entsprechend der dort getroffenen Staffelmietvereinba- rung eine Nettokaltmiete von monatlich 713 € gezahlt. Diese ist nicht ihrerseits an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen, die erst nach dem Abschluss des Vormietvertrags im Jahr 2014 in Kraft getreten sind (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). bb) Soweit die Revision weitergehend meint, im Falle einer im Vormietver- hältnis getroffenen Staffelmietvereinbarung sei aus Gründen des Bestandsschut- zes nicht (lediglich) die vom vorherigen Mieter zuletzt gezahlte Nettokaltmiete, 22 23 24 - 11 - sondern vielmehr die für den nun in Rede stehenden Zeitraum vereinbarte (künf- tige) Mietstaffel - vorliegend demnach eine Nettokaltmiete von monatlich 804 € - maßgeblich, trifft dies nicht zu. Diese Mietstaffel war wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt, weshalb der vorherige Mieter den genannten Betrag der Beklagten auch nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB "zuletzt schuldete". Die Heranziehung einer sol- chen späteren Mietstaffel stünde nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut der als Ausnahmevorschrift eng auszulegenden Norm, sondern auch zum Regelungs- willen des Gesetzgebers, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien zum Miet- rechtsnovellierungsgesetz ergibt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 21 f. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem einen (fälligen) An- spruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der Mietkaution (§ 551 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Si- cherungsabrede) in Höhe des von der Beklagten einbehaltenen Betrags von 700,65 € bejaht. Denn der Beklagten steht ihrerseits kein Anspruch gegen die Klägerin gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der zwischen den Parteien in § 2 Ziffer 2 in Verbindung mit § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags vereinbarten Quotenabgeltungsklausel auf Zahlung der für die Renovierung der Wohnung (an- teilig) aufzuwendenden Kosten zu, mit dem sie wirksam gemäß §§ 387, 389 BGB hätte aufrechnen können. aa) Die Revision stellt nicht in Abrede, dass die von den Parteien im Miet- vertrag vereinbarte Quotenabgeltungsklausel, die der Klägerin als Mieterin der Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparatu- ren für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis - wie hier - vor Fälligkeit der ihr 25 26 - 12 - nach der mietvertraglichen Vereinbarung zukommenden Verpflichtung zur Vor- nahme von Schönheitsreparaturen endet, dann unwirksam ist - und damit ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten nicht besteht -, wenn es sich bei dieser Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Denn diese benachteiligt die Klägerin nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, weil sie von ihr verlangt, zur Ermittlung der auf sie bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kos- tenbelastung nicht zulassen (vgl. nur Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24 ff.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 15). bb) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht aber auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass es sich bei der im Mietvertrag enthalte- nen und von der Beklagten vorformulierten Quotenabgeltungsklausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB - und nicht um eine von den Parteien individuell ausgehandelte Vertragsklausel (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) - handelt. (1) Die Revision macht ohne Erfolg geltend, der Klägerin seien entgegen der Annahme der Vorinstanzen von der Beklagten nicht zwei vorformulierte Ver- tragsklauseln - eine Fassung mit Schönheitsreparaturklausel sowie geringerer Miete und eine Fassung ohne eine solche Klausel sowie mit höherer Miete - zur Auswahl vorgelegt worden, sondern die Parteien seien auf der Grundlage eines der Klägerin präsentierten Mietvertragsentwurfs der Beklagten in Vertragsver- handlungen eingetreten und hätten sich individualvertraglich auf Abweichungen von diesem ersten Entwurf - eine von der Klägerin gewünschte Verkürzung der Laufzeit des Mietvertrags sowie eine Herabsetzung der monatlichen Nettokalt- 27 28 - 13 - miete um 56 € im Gegenzug unter anderem zur Übernahme der Schönheitsrepa- raturen und zur Zahlung anteiliger Kosten für bei Auszug noch nicht fällige Schön- heitsreparaturen durch die Klägerin - verständigt. (a) Damit kann die Revision schon deshalb nicht durchdringen, weil es sich bei den von der Revision - als unrichtig - beanstandeten Ausführungen um tatbestandliche Feststellungen des Berufungsgerichts handelt. Hierzu zählen auch die in den Urteilsgründen getroffenen tatsächlichen Feststellungen. Diese sind dem Revisionsverfahren zugrunde zu legen, weil die Beklagte sie nicht im Wege eines Tatbestandsberichtigungsantrags nach § 320 ZPO angegriffen hat (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NZM 2022, 413 Rn. 28 f. mwN). (b) War damit nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sach- verhalt der Klägerin durch die Beklagte allein die Wahlmöglichkeit zwischen zwei von der Beklagten vorgegebenen und vorformulierten Vertragsbedingungen (ei- ner mit und einer ohne Übernahme von Schönheitsreparaturen beziehungsweise einer anteiligen Kostenbeteiligung) eröffnet, so macht dies die von der Klägerin gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede (vgl. BGH, Urteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.; [jeweils zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 21 mwN). Wie der Senat für eine vergleichbare Gestaltung bereits ausgeführt hat, genügt allein der Um- stand, dass der Vermieter dem Mieter die Wahlmöglichkeit zwischen der Über- nahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer niedrigeren Miete ei- nerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nichtausführung von Schönheits- reparaturen andererseits eingeräumt hat, nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln 29 30 - 14 - im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB und damit für das Vorliegen einer wirksa- men (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, aaO Rn. 25). (2) Ungeachtet dessen tragen die von der Revision angesprochenen Än- derungen des (ersten) Vertragsentwurfs - die Verkürzung der Laufzeit des Miet- vertrags, die Herabsetzung der Nettokaltmiete im Gegenzug zu einer Übernahme von Schönheitsreparaturen und diesbezüglicher anteiliger Kosten, die Möglich- keit einer ratenweisen Zahlung der Mietkaution - nicht die Annahme, die Bedin- gungen des Mietvertrags und insbesondere die in Rede stehende, die Quoten- abgeltungsklausel enthaltende Vertragsbestimmung seien von den Parteien indi- viduell ausgehandelt worden. Das gilt auch bezogen auf das Argument der Revi- sion, eine Gestaltungsfreiheit der Klägerin zur Wahrung eigener Interessen könne wegen der Bereitschaft der Beklagten, den geänderten Vertragsentwurf mit der Klägerin zu besprechen und auf deren etwaige Wünsche einzugehen, nicht zweifelhaft seien. (a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedeutet Aushan- deln mehr als Verhandeln. Es genügt nicht, dass das gestellte Formular dem Verhandlungspartner bekannt ist und nicht auf Bedenken stößt, dass der Inhalt lediglich erläutert oder erörtert wird und den Vorstellungen des Partners ent- spricht. Von einem Aushandeln in diesem Sinne kann vielmehr nur dann gespro- chen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen enthaltenen "gesetzesfremden Kerngehalt", also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungs- partner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumin- dest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingun- gen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten 31 32 - 15 - Änderung einzelner Klauseln bereit erklären (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, BGHZ 204, 346 Rn. 33; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 23 f.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14). Die Darlegungslast für ein individuelles Aushandeln trifft den Verwender (vgl. BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, aaO; vom 15. Februar 2017 - IV ZR 91/16, NJW 2017, 2346 Rn. 12; jeweils mwN; Beschlüsse vom 20. No- vember 2012 - VIII ZR 137/12, aaO Rn. 6 mwN; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, aaO). An die substantiierte Darlegung der ernsthaften Verhandlungsbereitschaft des Verwenders und der weiteren Merkmale für ein Aushandeln sind strenge An- forderungen zu stellen (vgl. Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, aaO Rn. 7 mwN). (b) Nach diesen Grundsätzen sind - wie das Berufungsgericht rechtsfeh- lerfrei angenommen hat - im Streitfall die Voraussetzungen für ein Aushandeln (gerade) der in Rede stehenden Vertragsklausel über die quotenmäßige Abgel- tung bei Vertragsbeendigung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen nicht ge- geben. Nach dem Vortrag der Beklagten wurden sowohl der ursprüngliche als auch der schließlich unterzeichnete - geänderte - Vertragstext durch die Beklagte als Grundlage für den abzuschließenden Mietvertrag in die Vertragsverhandlun- gen eingebracht. Weder aus den Feststellungen des Berufungsgerichts noch aus dem von der Revision angeführten Vorbringen der Beklagten zum Inhalt und Ab- lauf der Vertragsverhandlungen ergibt sich, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin deutlich und ernsthaft ihre Bereitschaft erklärt hätte, diesen von ihr vor- 33 34 35 - 16 - formulierten Vertragstext - einschließlich der darin enthaltenen detaillierten Re- gelungen zur Übernahme der Schönheitsreparaturen nebst der in Rede stehen- den Quotenabgeltungsklausel, welche die Beklagte als mit der von der Klägerin gewünschten Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zu einem Gesamtpa- ket verbunden angesehen hat - ernsthaft zur Disposition zu stellen und es der Klägerin damit freizustellen, ohne weiteres ein abweichendes Vertragsformular auszuwählen oder den vorformulierten Vertragstext durch die Einbringung eige- ner Textvorschläge abzuändern (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NZM 2016, 214 Rn. 29 f. mwN [zum Stellen von Vertragsbedingungen]). Soweit die Beklagte sich demgegenüber darauf beruft, sie sei - wie die erfolgten Änderungen des ersten Vertragsentwurfs und das der Klägerin unter- breitete Angebot eines weiteren Gesprächstermins zeigten - bereit gewesen, auf Wünsche der Klägerin einzugehen, hat sie damit allenfalls allgemein eine Ver- handlungsbereitschaft zum Ausdruck gebracht. Dies genügt ebenso wenig für die Annahme, der Vertragstext sei insgesamt oder hinsichtlich der vorliegend in Rede stehenden Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt, wie der Um- stand, dass die Klägerin die von der Beklagten eingeräumte Möglichkeit einer Besprechung zu dem geänderten Vertragstext nicht genutzt, sondern diesen ohne Äußerung von Änderungswünschen unterzeichnet hat (vgl. BGH, Urteile vom 14. April 2005 - VII ZR 56/04, NZBau 2005, 460 unter II 2; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, aaO Rn. 30 f. [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; siehe auch BGH, Beschluss vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 16 f.; jeweils mwN). Zudem ist eine Klausel nicht schon dann nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt worden, wenn nach Verhandlungen über verschiedene andere Teilaspekte eines Vertrags dort Vertragsbedingungen geändert worden sind. Zwar mögen die Vertragspartner bei solchen Verhandlungen jeweils für sich ihre 36 37 - 17 - wirtschaftliche Position als einheitliches Paket beurteilt haben (vgl. BGH, Be- schluss vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 15), wie dies die Beklagte hinsichtlich ihrer Interessenlage auch vorgebracht hat (Verkürzung der Laufzeit im Gesamtpaket mit der Übernahme von Schönheitsreparaturen). Das rechtfertigt es aber nicht, eine vom Verwender gestellte, konkret nicht verhan- delte und unverändert in den Vertrag übernommene Vertragsbedingung - hier die in Rede stehende Quotenabgeltungsklausel - als ausgehandelt anzusehen. Denn das Aushandeln muss sich nach dem Gesetzeswortlaut jeweils auf be- stimmte Vertragsbedingungen beziehen ("im Einzelnen") und führt nur in diesem Umfang ("soweit") zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 19. Juni 1996 - VIII ZR 189/95, ZIP 1996, 1997 unter II 1 c bb; vom 23. Januar 2003 - VII ZR 210/01, BGHZ 153, 311, 322 f. [jeweils zu § 1 AG- BGB aF]; vom 4. Februar 2025 - XI ZR 183/23, WM 2025, 482 Rn. 31; Be- schlüsse vom 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, NZM 2013, 307 Rn. 7 ff.; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, aaO; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24). 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme der Revision erle- digt worden. Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 17.12.2021 - 124 C 350/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.09.2022 - 67 S 15/22 - 38

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 21 S 80/08 Datum: 01.10.2009 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 21. Zivilkammer Entscheidungsart: Schlussurteil Aktenzeichen: 21 S 80/08 ECLI: ECLI:DE:LGD:2009:1001.21S80.08.00   Tenor: Auf die Anschlussberufung der Beklagten wird das am 23. Januar 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf -AZ: 25 C 6063/06 -, soweit es die Zahlungsklage des Klägers und die Widerklage der Beklagten betrifft, teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.126,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten aus einem Betrag von 54,63 € ab dem 5.4.2005, in Höhe von 30,75 € ab dem 5.5.2005, in Höhe von 30,75 € ab dem 4.6.2005, in Höhe von 106,25 € ab dem 5.7.2005, in Höhe von 151,00 € ab dem 4.8.2005, in Höhe von 37,75 € ab dem 4.9.2005, In Höhe von 151 ,00 € ab dem 4.11.2005, in Höhe von 212,50 € ab dem 5.4.2006 sowie in Höhe von 276,12 € ab dem 5.5.2006 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage der Beklagten wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 2.064,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.6.2006 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. Die weitergehende Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Parteien wie folgt: Die außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten tragen die Beklagten als Gesamtschuldner zu 100%. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 28% und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 72%. Die Kosten der Berufungsinstanz tragen der Kläger zu 30% und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 70%.   1 Gründe: 2 I. 3 Die Beklagten haben mit Vertrag vom 20.2.2004 vom Kläger und der Drittwiderbeklagten 4 Wohnräume im ( … ) gemietet. 5 Gegenstand der Klage ist zum einen ein Räumungsanspruch des Klägers . Des Weiteren 6 hat der Kläger in erster Instanz beantragt. die Beklagten zur Zahlung von Restmiete in 7 Höhe von 1.999.15 € an ihn zu verurteilen. 8 Die Beklagten haben gegen den Kläger und seine Ehefrau (gegen diese als 9 Drittwiderbeklagte) im Wege der Widerklage Schadensersatz in Höhe von 3.168,79 € 10 wegen des Auftretens sog. Foggings in der Wohnung geltend. 11 In erster Instanz hat das Amtsgericht die Beklagten unter Klageabweisung Im Übrigen 12 verurteilt. an den Kläger 1.305,00 € nebst Zinsen zu zahlen. Die Räumungsklage des 13 Klägers und die Widerklage der Beklagten hat das Amtsgericht abgewiesen. 14 Der Kläger hat gegen das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 15 23.1.2008 lediglich Berufung eingelegt, soweit es den zurückgewiesenen 16 Räumungsantrag betrifft. 17 Die Beklagten wenden sich mit ihrer Anschlussberufung gegen ihre Verurteilung zur Zahlung von 1.305,00 € und verlangen weiterhin im Wege der Widerklage -nun nur noch vom Kläger -die Zahlung von 2.064,80 €. Die Kammer hat die Beklagten durch Teilurteil vom 23.10.2008 unter entsprechender 18 teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung der 19 streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. 20 Im Verhandlungs-und Beweisaufnahmetermin vom 23.7.2009 ist für die Beklagten und 21 Anschlussberufungskläger niemand aufgetreten. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers 22 hat eine Entscheidung nach Lage der Akten beantragt. 23 Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen im Übrigen wird gem. §§ 540 Abs.2, 313 24 a Abs.1 S.1 ZPO i. V.m. § 26 Ne. 8 EGZPO abgesehen. 25 11. 26 Nachdem die Kammer Ober die Berufung des Klägers bereits durch Teilurteil vom 23.10.2008 entschieden hat, wird nun Ober die Anschlussberufung der Beklagten und Ober die Kosten des Berufungsverfahrens durch Schlussurteil entschieden . Auf Antrag des Klägers ist gem. §§ 539 Abs .3, 331 a ZPO nach Lage der Akten zu entscheiden, da die Anschlussberufungskläger im Termin vom 23.7.2009 säumig waren. 27 Die Anschlussberufung der Beklagten ist zulässig . In der Sache hat sie nur zum Teil Erfolg. 28 1. 29 Der Anspruch des Klägers auf Zahlung von Restmietzins gegen die Beklagten gem. § 535 Abs.2 BGB fOr die Zeit von April 2005 bis Dezember 2006 beläuft sich insgesamt auf einen Betrag von 1.126,00 €. 30 Der Kläger selbst hatte wegen einer aufgetretenen Lärmbelästigung vom geltend gemachten Gesamtanspruch einen Abzug von 500 € vorgenommen . Eine weitergehende Minderungsbefugnis , und zwar in Höhe von 127,03 €, hat das Amtsgericht nur wegen Bauarbeiten im Badezimmer für den Monat März 2005 zugesprochen. Wegen der im Übrigen geltend gemachten Mängel der Beklagten, nämlich Feuchtigkeit im Schlafzimmer, der Ungepflegtheit des Hauses und wegen des sog. Foggings hat das Amtsgericht keine Befugnis der Beklagten zur Minderung anerkannt. Mit der Anschlussberufung machen die Beklagten lediglich noch den Mangel des sog. Foggings geltend. Wegen dieses Mangels sind die Beklagten weitergehend zur Minderung des Bruttomietzinses in Höhe von 10% für die Monate April und Mai 2006 berechtigt. Insoweit errechnet sich ein weiterer Abzug von 2 mal 89,50 € = 179,00 € von den vom Amtsgericht zuerkannten 1.305,00 €. 31 a) 32 Aus der vor dem Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme ergibt sich , dass es in der Wohnung der Beklagte zu sog. Foggingerscheinungen gekommen ist 33 Dies ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen ( … ) vom 12.4.2007 und 34 seinen ergänzenden gutachterliehen Ausführungen im Beweisaufnahmetermin vom 35 20.6.2007. Der Sachverständige ( … ) hat die Wohnung selbst allerdings nicht besichtigt , als diese mit "Fogging" befallen war. Er verweist aber auf das Privatgutachten ( … ) vom 21.3.2006, der die von ihm vorgefunden Schwarzverfärbungen in verschiedenen Räumen auch als das Phänomen "Fogging" beschrieben hat Des Weiteren hat das Amtsgericht den Privatgutachter ( … ) im Termin vom 20.6.2007 als Zeugen vernommen. Der Zeuge ( … ) hat dabei den Inhalt seines Privatgutachtens 36 vom 21 .3.2006 bestätigt 37 Es ist daher davon auszugehen, dass in mehreren Räumen der ehemals von den 38 Beklagten genutzten Wohnung zumindest ab März 2006 Schwarzverfärbungen, 39 insbesondere an den Wänden und Gardinen , vorlagen. 40 b) 41 Das Vorliegen dieses Mangels führt zur Minderung des Mietzinses gem. § 536 BGB. 42 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts obliegt es nicht den Beklagten zu beweisen, 43 dass das "Fogging" eine baubedingte Ursache hatte. 44 Dies folgt aus der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, insbesondere einer 45 Entscheidung vom 28.5.2008 (NJW 2008, 2432 f.) 46 Der Bundesgerichtshof hat zum sog. Fogging entschieden, dass es sich hierbei um einen 47 Mangel im Sinn des § 536 BGB handelt und dass der Vermieter grundsätzlich zur 48 Beseitigung dieses Mangels verpflichtet ist In der o.g. Entscheidung geht um die 49 Anspruchsgrundlage des § 536 a Abs.2 Nr 1 BGB , um einen Vorschussanspruch des 50 Mieters. 51 Ein derartiger Beseitigungs-oder Vorschussanspruch des Mieters besteht nur dann nicht, 52 wenn der Mieter die Entstehung des Mangels zu vertreten hat Dafür bestehen hier aber 53 keine Anhaltspunkte. Insbesondere hat der Kläger nichts dazu vorgetragen, dass die 54 Beklagten die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt und hierdurch eine Ursache für das 55 sog. "Fogging" gesetzt haben. 56 Wenn dem Mieter nach der oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gem. § 536 a Abs.2 Nr.1 BGB ein Anspruch auf Vorschusszahlung gegenüber dem Vermieter zusteht, so besteht kein Grund, ihm eine Minderungsbefugnis gem. § 536 BGB 57 abzusprechen . 58 c) 59 Mangels entsprechender früherer Mängelanzeige -vgl. § 536 c Abs.2 BGB -besteht die Minderungsbefugnis aber erst seit dem Monat März 2006. Insoweit wird auf die Ziffer 1.2. 60 des Hinweis-und Beweisbeschlusses der Kammer vorn 5.3.2009 verwiesen. 61 Sie entfällt wiederum mit der Durchführung der Malerarbeiten durch die ( … ) im Mai 2006. 62 d) 63 Angesichts der Beschreibung der Foggingerscheinungen im Privatgutachten ( … ) , 64 welche eine mehr optische Beeinträchtigung der Wohnung zur Folge hat und nicht dazu führt, dass einzelne Räume gar nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden können, sieht 65 die Kammer eine Minderungsquote von 10 %, ausgehend von der Bruttomiete, als 66 angemessen an. 67 2. 68 a) 69 Weiterhin steht den Beklagten gegenüber dem Kläger jedenfalls aus der bereits zitierten Vorschrift des § 536 a Abs.2 Ziffer 1 BGB ein Zahlungsanspruch in Höhe von 2.064,80 € zu. Da die Beklagten lediglich Anschlussberufung eingelegt haben, kann sich diese, wie auch geschehen, nur gegen den Kläger und Berufungskläger richten. In zweiter Instanz geht es nur darum, ob der Aufwendungsersatzanspruch gegenüber dem Kläger besteht; die Drittwiderbeklagte ist nicht Partei des Berufungsverfahrens. 70 Wie bereits dargelegt handelt es sich bei den aufgetretenen Foggingerscheinungen um einen Mangel der Mietsache , zu dessen Beseitigung der Vermieter verpflichtet ist. Die Beklagten haben den Kläger auch mit der Mängelbeseitigung gem. § 286 BGB in Verzug gesetzt. Dies geschah durch Schreiben des Mietervereins vom 13.3.1006. Im letzten Absatz dieses Schreibens werden der Kläger und seine Ehefrau letztlich auch dazu aufgefordert, die notwendigen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung durchzuführen. Dies reicht für eine Inverzugsetzung aus. (vgl. BlanklBörstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536 a BGB, Rdnr. 41) Eine Fristsetzung ist nicht erforderlich. Die Beklagten haben auch beweisen können , dass die entstandenen 71 Foggingerscheinungen beseitigt worden sind und dass sie hierfür Kosten in Höhe von 72 2.064,80 € aufgewandt haben. 73 Dies ergibt sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen ( … ) vor der Kammer. 74 Dieser hat zum einen bestätigt, dass die Beklagten den Betrag aus der Rechnung vom 75 20.5.2006 an ihn bezahlt haben. 76 Des Weiteren hat der Zeuge bestätigt, dass er und seine Mitarbeiter in der Wohnung der 77 Beklagten die Arbeiten durchgeführt haben, um die aufgetretenen Foggingerscheinungen 78 zu beseitigen. Es handelte sich dabei, nach entsprechenden Vorarbeiten, nämlich der Reinigung der verschmutzen Wände und Decken , um den Anstrich der Flächen mit einer 79 speziellen Foggingfarbe. Der Zeuge hat weiterhin ausgesagt, dass alle Räume gestrichen 80 wurden ; dabei sei allerdings um massive und fest installierte Schränke herumgestrichen worden . 81 Auch wenn der Zeuge im Beweisaufnahmetermin nicht angeben konnte, welche Flächen genau, also wieviele Quadratmeter Wand-und Deckenflächen , gestrichen worden sind , geht die Kammer dennoch davon aus, dass die aufgewendeten Kosten von 2.064,80 € erforderlich waren. Dies ergibt sich auch aus dem Gutachten des Sachverständigen ( … ) vom 12.4.2007, der die Rechnungshöhe von 2.064,80 € für die ausgeführten Maler-und Abdeckarbeiten sogar als günstig angesehen hat. 82 b) 83 Dieser Aufwendungsersatzanspruch der Beklagten ist nicht durch die im Klägerschriftsatz 84 vom 18.6.2009 erklärte Aufrechnung des Klägers gem. § 389 BGB erloschen. 85 aa) 86 Soweit der Kläger -offenbar zweitrangig -mit angeblichen Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen die Aufrechnung erklärt, ist dies gem. § 533 ZPO in der 87 Berufungsinstanz nicht zuzulassen . 88 Diese Aufrechnung ist nicht sachdienlich , da sie die Berufungsinstanz mit völlig neuem Prozessstoff belastet. 89 bb) 90 Anders ist dies, soweit es die erstrangige Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs.1 BGB wegen des angeblich nicht sachgerecht durchgeführten Anstrichs der Wände und Decken betrifft. Diese Aufrechnung ist als sachdienlich im Sinne des § 533 ZPO anzusehen, da der geltend gemachte Schadensersatzanspruch aus demselben Lebenssachverhalt herrührt, aus dem auch die Widerklageforderung stammt. Dem Kläger steht jedoch kein Schadensersatzanspruch zu . Die Voraussetzungen des § 280 BGB sind nicht gegeben. Dabei ist als Ausgangsüberlegung zunächst festzustellen, dass die Beklagten, wegen einer Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklauseln gem. § 307 BGB im Mietvertrag vom 20.2.2004, weder zur Durchführung turnusmäßiger 91 Schönheitsreparaturen noch zur Durchführung einer Endrenovierung verpflichtet waren . 92 Die Klausel des § 8 Abs.2 des Mietvertrages ist unwirksam, da sie eine sog. starre Fristenregelung enthält. (vgl. BGH, WuM 2004, 463) Die in § 24 des Mietvertrages enthaltene Schlussrenovierungsklausel ist ebenfalls wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam. Die maßgebliche Regelung unter § 24 des Mietvertrages ist zwar handschriftlich eingetragen; dort heißt es, dass die Wohnung renoviert und besenrein zu übergeben ist. Trotz der handschriftlichen Eintragung ist vom Vorliegen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB auszugehen. Da die in Rede stehende Klausel auf eine bestimmte gleichförmige Vermietungspraxis hindeutet, kommt die ansonsten bei handschriftlichen Eintragungen geltende Indizwirkung gegen den Formularcharakter hier nicht zum Tragen. (vgl. Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., Vor § 535 BGB, Rdnr. 33). 93 Als sog. Schlussrenovierungsklausel ist die Vertragsklausel des § 24 S.1 bereits für sich gesehen wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam. (vg\. Sternei, Mietrecht aktuell, 94 4. Auf\. , Rdbr. IX 112 m.w.N .) 95 Ist einem Mieter, so wie hier, eine Verpflichtung zur Durchführung von 96 Schönheitsreparaturen nicht wirksam übertragen worden, so hängt die Frage, ob er wegen 97 einer behaupteten Beschädigung der Mietsache Schadensersatz gern. § 280 Abs.1 BGB (ehemals pW) zu leisten hat oder nicht, davon ab, ob die behaupteten Schäden rein malermäßig beseitigt werden können oder nicht. (vg\. Langenberg, Schönheitsreparaturen Instandsetzung und Rückbau, 2. Auf\., Rdnr. 25 ff.) Immer dann, wenn dem angebliche Missstand durch Malerarbeiten einschließlich der üblichen Vorarbeiten abzuhelfen ist, ist der Bereich der bloßen Schönheitsreparaturen betroffen. Zur Durchführung von Schönheitsreparaturen waren die Beklagten aber nicht verpflichtet. Der Kläger hat nicht in erheblicher Weise vorgetragen , dass der angeblich aufgetretene 98 Schaden durch den nur teilweise erfolgten Anstrich an einzelnen Wänden nicht durch rein 99 malermäßige Arbeiten beseitigt werden kann . 100 111. 101 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs.1, 97 Abs.1 ZPO. 102 Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 ZPO nicht 103 vorliegen. 104 Streitwert für die Berufungsinstanz: 14.494,60 € (die Aufrechnung des Klägers im 105 Schriftsatz vom 18.6.2009 ist gern. § 45 Abs.3 GKG streitwerter höhend zu 106 berücksichtigen)   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 23 S 252/14 Datum: 03.02.2016 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 23. Berufungskammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 23 S 252/14 ECLI: ECLI:DE:LGD:2016:0203.23S252.14.00   Tenor: Die Berufung des Klägers gegen das am 19.12.2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf, Az. 31 C 1430/14, wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.   1 G r ü n d e: 2 A. 3 Der Kläger begehrt von der Beklagten Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Unabhängig davon, ob ein Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliege, sei die Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich gewesen, da für den Kläger der von ihm behauptete Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten objektiv vorhersehbar gewesen sei. Die Beklagte könne sich auch auf die Rechtsmissbräuchlichkeit berufen. Dies sei ihr nicht infolge arglistigen Verschweigens von Mängeln an dem Mietobjekt verwehrt. Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag und dem Mietvertrag handle es sich um voneinander unabhängige Verträge. 5 Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen erstinstanzlichen Klageantrag weiter verfolgt. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters sei nicht bereits dann gegeben, wenn er das Entstehen eines Eigenbedarfs (als bloße Möglichkeit oder aufgrund konkreter Anhaltspunkte) hätte vorhersehen können oder müssen, sondern es bedürfe eines über die Fahrlässigkeit hinausgehenden subjektiven Elements, nämlich die Absicht (das „Entschlossensein“), den Wohnraum einer baldigen Eigennutzung zuzuführen, oder zumindest das ernsthafte Erwägen einer solchen Nutzung. Eine Bedarfsvorschau sei vom Vermieter nicht geschuldet. Gemessen hieran läge ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nicht vor. Der Eigenbedarf habe sich erst im Nachhinein ergeben, weil der Kläger das geplante Budget für eine Aufstockung des Gebäudes für die Beseitigung von der Beklagten arglistig verschwiegener Mängel habe aufwenden müssen. Es habe sich überdies erst nach Vertragsschluss herausgestellt, dass das Dachgeschoss komplett sanierungsbedürftig und nicht bewohnbar sei. Die erneute Kündigung vom 30.04.2014 gestützt darauf, dass sich nachträglich die derzeitige Unbewohnbarkeit des Dachgeschosses herausgestellt habe, sei vom Amtsgericht unbeachtet geblieben. Ebenso habe sich das Amtsgericht nicht mit der Frage auseinandergesetzt, ob die fristlose bzw. ordentliche Kündigung vom 07.11.2013 auf die arglistig verschwiegenen Mängel gestützt werden konnte. Genauso habe es die Kündigung im Schriftsatz vom 23.10.2014 nicht beachtet, die sich auch auf § 573a BGB stützte. Ein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten habe nicht bestanden, da sie sich selbst arglistig verhalten habe. 6 Erstmals in der Berufungsinstanz hat der Kläger ein Kündigungsschreiben vom 08.11.2014 vorgelegt, mit dem er der Beklagten erneut, dieses Mal gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen behaupteter schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzungen der Beklagten, gekündigt hat. 7 Weitere Änderungen und Ergänzungen haben sich im Berufungsrechtszug nicht ergeben. 8 Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. 9 B. 10 Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. 11 I. 12 Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung entspricht den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO. 13 II. 14 In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg. Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Räumung des streitgegenständlichen Mietobjektes gem. §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu, weil das Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde. Der Mietvertrag konnte weder wegen arglistig verschwiegener Mängel an dem Mietobjekt angefochten werden (dazu 2.) noch ist er durch die Kündigungen des Klägers vom 07.11.2013, 30.04.2014 und 23.10.2014 beendet worden. Dem Kläger stand kein Recht zur Kündigung zu (dazu 3.). Über die erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegte Kündigung vom 08.11.2014 war in der Sache nicht zu entscheiden, da die hierin liegende Klageänderung als verspätet zurückzuweisen war (dazu 4.). 15 1. 16 Zwischen den Parteien wurde ein Mietvertrag im Sinne von § 535 BGB geschlossen und kein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Hierfür spricht der insoweit eindeutige Wortlaut in § 4 Ziffer 10 des notariellen Kaufvertrages über den Verkauf des Hauses vom 13.08.2012. In diesem heißt es, beide, Verkäufer und Käufer, schließen hiermit mit Wirkung ab Nutzungsübergang auf unbestimmte Zeit einen Mietvertrag über die Wohnung ab. Einzelheiten sollten in einem gesonderten Vertrag geregelt werden, der am 01.11.2012 schließlich auch abgeschlossen wurde. Sofern die Beklagte davon ausging, dass ihr ein lebenslanges Wohnrecht zusteht, befand sie sich diesbezüglich allenfalls in einem Irrtum, der sie gegebenenfalls zur Anfechtung gemäß § 119 BGB berechtigt hätte. Indes ist die Anfechtungsfrist bereits verstrichen. Eine Anfechtung muss im Fall des § 119 BGB ohne schuldhaftes Zögern, d.h. unverzüglich erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat, § 121 Abs. 1 BGB. Der Beklagten war jedenfalls seit Zugang der Kündigung im November 2013 bekannt, dass der Kläger offensichtlich von einem Mietvertrag und nicht von einem Wohnrecht ausging. Dennoch hat sie den Mietvertrag nicht aufgrund eines Irrtums angefochten. Auf die Aussage des als Zeugen benannten Notars Dr. Ulrich Temme im Hinblick auf eine Belehrung der Beklagten im Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages kommt es damit nicht an. 17 2. 18 Das Mietverhältnis ist nicht infolge der in dem Schreiben vom 07.11.2013 erklärten Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung der Beklagten ex-tunc nichtig, §§ 123 Abs. 1 Var. 1, 142 Abs. 1 BGB. Worauf die Kammer bereits mit Hinweisbeschluss vom 19.08.2015 hingewiesen hat, betrifft die von dem Kläger behauptete arglistige Täuschung die Bausubstanz des verkauften Hauses. Sie bezieht sich damit auf den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag, nicht auf das zwischen den Parteien geschlossene Mietverhältnis. Eine etwaige arglistige Täuschung hätte den Kläger allenfalls zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt, nicht jedoch zur isolierten Anfechtung des Mietvertrages. 19 3. 20 Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die ausgesprochenen Kündigungen vom 07.11.2013, 30.04.2014 und 23.10.2014 beendet worden. Insoweit kann die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob das Mietverhältnis unabhängig von dem Kaufvertrag gekündigt werden kann, dahinstehen. Dem Kläger stand nämlich schon kein Recht zur Kündigung zu. 21 a. 22 Die außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 07.11.2013 war unwirksam. Ein außerordentlicher Grund zur Kündigung wegen Täuschung und Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses lag nicht vor (aa.). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestützt auf den Eigenbedarf des Klägers war rechtsmissbräuchlich. Auch unter Berücksichtigung der nach dem amtsgerichtlichen Urteil ergangenen Entscheidung des BGH vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14, ist keine andere Bewertung veranlasst (bb.). 23 aa. 24 Der Kläger war nicht berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich wegen arglistig verschwiegener Mängel zu kündigen. Die behauptete arglistige Täuschung bezieht sich auf den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag und nicht auf das hier streitgegenständliche Mietverhältnis (siehe oben 2.) Eine arglistige Täuschung im Rahmen des Kaufvertrages würde entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht insoweit auf das Mietverhältnis durchschlagen, als sie dessen Zerrüttung zur Folge hätte. Ein Mietverhältnis kann zwar auch dann fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil gegen Pflichten verstößt, die sich aus einem anderen Vertrag ergeben, aber dennoch auf das Mietverhältnis einwirken. Maßgeblich ist, ob dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zuzumuten ist. Will der Kündigende den Gekündigten an dem anderen Vertrag jedoch festhalten, obwohl die Vertragsverstöße diesen Vertrag betreffen, so spricht dies gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 Rn. 168 m.w.N.). So liegt es hier. Der Kaufvertrag wurde von dem Kläger nicht angefochten. Er will sich nur von dem Mietvertrag lösen. Unter diesen Umständen ist ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar. 25 bb. 26 Dem Kläger stand gegen die Beklagte weiter kein Recht zu ordentlichen Kündigung gestützt auf Eigenbedarf zu, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auch unter Berücksichtigung der nach dem angefochtenen Urteil ergangenen Entscheidung des BGH vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14, war die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, so dass es auf die Frage, ob die Nutzungsabsichten des Klägers die Tatbestandsvoraussetzungen des Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründen können, nicht ankommt. Zwar ist der Berufung insoweit zu folgen, dass es nach der zitierten Rechtsprechung des BGH entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht darauf ankommt, ob der Eigenbedarf für den Vermieter nach den objektiven Verhältnissen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses voraussehbar war. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei oder vor Vertragsschluss eine „Bedarfsvorschau“ anzustellen. Eine Kündigung gestützt auf Eigenbedarf ist erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bereits im Augenblick des Vertragsabschlusses entschlossen ist oder doch ernsthaft erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Erforderlich ist ein über die Fahrlässigkeit hinausgehendes subjektives Element. Schließt er unter diesen Umständen ohne Vorbehalt einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, setzt er sich dem Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens aus, da der Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit die angemessenere Lösung gewesen wäre. 27 Für die Bewertung, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls entscheidend. So fallen ein etwaiges Verschulden und dessen Grad ins Gewicht. Weiter ist zu berücksichtigen, welchen Aussagegehalt dem Verhalten des Vermieters bei Vertragsschluss zukommt. Ob ein Eigenbedarf eintritt, hängt letztlich vom Verlauf des Entscheidungsprozesses beim Vermieter ab. Hierbei darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an (BGH, a.a.O., juris Rn. 22 ff.). 28 Gemessen an diesen aufgezeigten rechtlichen Maßstäben ist die Eigenbedarfskündigung des Klägers wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. 29 Der Kläger behauptet zwar, erst durch das arglistige Verschweigen der Mängel durch die Beklagte und des infolgedessen erforderlichen Sanierungsaufwands seien seine ursprünglichen Pläne zum Ausbau und der Aufstockung des Hauses hinfällig und sei es erforderlich geworden, die Wohnung der Beklagten in Anspruch zu nehmen. Vorher habe er eine Eigenbedarfskündigung aufgrund dieser erst nach Vertragsschluss eingetretenen Umstände nicht in Erwägung gezogen. 30 Indes ergeben die Gesamtumstände im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, dass der Kläger schon zu dieser Zeit eine Kündigung wegen zukünftig entstehenden Eigenbedarfs zumindest erwog, also ernsthaft in Betracht gezogen hat: 31 Die Parteien sind nicht nur durch den streitgegenständlichen Mietvertrag, sondern auch durch einen Kaufvertrag über das Haus, in dem die Wohnung der Beklagten liegt, miteinander verbunden. Bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages beabsichtigte der Kläger, in dieses Haus mit seiner Lebensgefährtin und seiner Tochter einzuziehen. Zu diesem Zweck wollte er das Haus um eine Etage aufstocken. Wie sich bereits aus seinem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 30.04.2014 ergibt, waren die Pläne zur Aufstockung jedoch unsicher. Es lagen weder Baupläne noch eine Berechnung der Aufstockung vor. Vor diesem Hintergrund und den damit verbundenen Unwägbarkeiten - so trägt der Kläger selber vor - habe er auf den Abschluss eines Mietvertrages mit der Beklagten bestanden und nicht der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts zugestimmt. Ein Kündigungsverbot wegen Eigenbedarfs sei im Notartermin auf seinen Wunsch hin aus dem Vertrag entfernt worden. 32 Zusammenfassend war der Ausbau bzw. die Aufstockung des Hauses im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr als eine Idee des Klägers. Er kannte weder eine genaue Größenordnung der auf ihn zukommenden Kosten noch war sein Vorhaben baurechtlich genehmigt. Dann ist jedoch davon auszugehen, dass der Kläger bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest ernsthaft erwog, im Notfall, also bei fehlender Realisierbarkeit seiner Pläne, auf die Wohnung der Beklagten zurückzugreifen. Bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte demnach der für das Entstehen eines Eigenbedarfs notwendige Entscheidungsprozess des Klägers schon stattgefunden oder zumindest begonnen. Das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs zeichnete sich zumindest ab und der Kläger wäre rechtlich in der Lage gewesen, der Beklagten eine Alternative, nämlich den Abschluss eines befristeten Mietvertrages anzubieten (BGH, a.a.O., Juris Rn. 34). Insoweit kann er nicht mit seinem Einwand gehört werden, gerade wegen der Unsicherheiten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe er der Beklagten kein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, sondern nur einen schuldrechtliches Mietvertrag abgeschlossen. Dies unterstreicht nach Auffassung der Kammer gerade, dass er vor dem Hintergrund der noch fehlenden Baugenehmigung für den Umbau und der noch fehlenden Kostenkalkulation der Aufstockung eine Risikobewertung vornahm und der schuldrechtliche unbefristete Mietvertrag für ihn als angemessen erachtet wurde. Hierfür spricht auch die in diesem Zusammenhang vorgenommene Streichung des im Vertrag ursprünglich vorgesehenen Ausschlusses der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Insbesondere letzteres zeigt, dass er bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung konkret erwogen hat. 33 Vor diesem Hintergrund verfängt auch der Einwand des Klägers nicht, sein Eigenbedarf sei erst Folge der seitens der Beklagten arglistig verschwiegener Mängel und des dadurch erhöhten Sanierungsaufwands gewesen. Der Kläger trägt selber vor, dass er in einem Zeitpunkt, bevor er die tatsächlichen Kosten für die Sanierung des Gebäudes kannte, seine Pläne zur Aufstockung aufgegeben hat, weil (bereits) dies zu teuer gewesen wäre. Erst am 06.05.2013, und damit nach Abschluss des Mietvertrages, habe er den Architekten mit der Prüfung der geplanten Aufstockung des Hauses beauftragt. Bereits nach der ersten Kosteneinschätzung für die Aufstockung habe er jedoch erkannt, dass diese sein Budget deutlich übersteigen würde, so dass die geplante Aufstockung nicht mehr in Betracht kam. Er habe die Aufstockung sofort ad acta lege müssen. 34 Die erhöhten Sanierungskosten aufgrund im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht bekannter Mängel und die Unbewohnbarkeit des Dachgeschosses waren also nur zusätzliche Gründe, warum er seine Baupläne nicht wie ursprünglich geplant verwirklichen konnte. Für das Dachgeschoss gilt dies insbesondere, da sich dessen Unbewohnbarkeit erst nach Ausspruch der Kündigung mit Schreiben vom 07.11.2013 herausstellte. 35 Dass der Kläger bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Eigennutzung zumindest ernsthaft erwog, wird überdies durch den Umstand gestützt, dass er das Mietverhältnis bereits kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrages gekündigt hat. Zwischen Abschluss des Mietvertrages und Ausspruch der ersten Kündigung lag gerade mal knapp ein Jahr. Die Tatsache, dass der Vermieter das Mietverhältnis kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrages kündigt, legt jedoch nah, dass er eine Eigennutzung schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder zumindest erwogen hat (BGH, a.a.O., juris Rn. 49). 36 Nach alledem war die Kündigung gestützt auf den Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem klägerischen Schriftsatz vom 15.09.2015 auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 19.08.2015. Dieser Schriftsatz wiederholt im Wesentlichen nur den Vortrag aus dem Schriftsatz vom 30.04.2014 und rechtfertigt keine andere Beurteilung des Falles. 37 cc. 38 Die Beklagte kann sich auf den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens auch berufen. Ihr ist dieser nicht deshalb abgeschnitten, weil sie Kenntnis von einem zukünftig entstehenden Eigenbedarf des Klägers hatte. Zwar ist ein rechtsmissbräuchliches Verhalten ausgeschlossen, wenn durch das frühere Verhalten der Partei kein schutzwürdiges Vertrauen der Gegenseite begründet worden ist. Der Vertragspartner ist in einem solchen Fall nicht schutzwürdig (BGH, a.a.O., juris Rn. 26). Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor. Die Beklagte hatte zwar Kenntnis davon, dass der Kläger mit seiner Lebensgefährtin und seiner Tochter in das von ihr bewohnte Haus einziehen und diesbezüglich auch Umbauarbeiten vornehmen wolle. Angesichts der Regelung in § 4 Nr. 10 des Mietmietvertrages, die lautet, „die Wohnung erstes Geschoss rechts wird von dem Verkäufer bewohnt, was auch künftig so bleiben soll“, hat sie jedoch nicht damit rechnen müssen, dass der Kläger im Falle des Scheiterns seiner Ausbaupläne auf ihre Wohnung zugreifen wolle. Das Entstehen eines Eigenbedarfs brauchte sie - auch vor dem Hintergrund der Größe des Hauses nicht voraussehen. 39 Insoweit kann der Kläger auch nicht mit seinem Einwand gehört werden, der Beklagten sei die Berufung auf rechtsmissbräuchliches Verhalten wegen ihrer eigenen Arglist verwehrt. Wie bereits dargestellt und auch vom Amtsgericht im Ergebnis so angenommen, betraf diese allenfalls den Kaufvertrag und nicht den hier streitgegenständlichen Mietvertrag (siehe oben 2. und 3.a.aa.). 40 b. 41 Aus den dargestellten Gründen ging auch die in dem Schriftsatz vom 30.04.2014 erklärte Kündigung ins Leere. Insoweit trägt der Kläger vor, dass infolge des bislang nicht bekannten Sanierungsbedarfs des Dachgeschosses weiterer Wohnraum in Größe von 90 m² weggefallen sei, der die Benutzung der Wohnung der Beklagten erforderlich mache, was er im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht habe wissen können. Auch dies hilft jedoch nicht darüber hinweg, dass der Kläger nach seinem eigenen Vortrag unabhängig davon seine Pläne zur Aufstockung aufgeben musste, weil bereits deren Verwirklichung sein Budget überschritten hatten und er diese Möglichkeit und die sich daraus ergebende Notwendigkeit einer Eigenbedarfskündigung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest ernsthaft erwogen hat (siehe oben 3.a.bb.). 42 c. 43 Fehlerhaft hat das Amtsgericht zwar übergangen, dass im Schriftsatz vom 23.10.2014 erneut eine fristlose, hilfsweise eine ordentliche Kündigung gestützt auf § 573a BGB ausgesprochen wurde. Auch diese ist jedoch unwirksam, womit das Urteil nicht auf diesem Fehler beruht. 44 aa. 45 Ein außerordentlicher Kündigungsgrund wegen Arglist der Beklagten bzw. Zerrüttung der Vertrauensgrundlage lag nicht vor. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die unter 3.a.aa. gemachten Ausführungen verwiesen. 46 bb. 47 Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestützt auf § 573a BGB greift nicht durch, weil die Voraussetzungen des § 573a Abs.1 Satz 1 BGB nicht vorlagen. 48 Nach 573a Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Mietverhältnis über Wohnraum, ohne dass es eines berechtigten Interesses des Vermieters im Sinne von § 573 Absatz 1 Satz 1, Abs. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses bedarf, gekündigt werden, wenn der Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist – ungeachtet einer etwaigen abweichenden baurechtlichen Einordnung – die Verkehrsanschauung maßgebend. Da eine eigenständige Haushaltsführung gemeinhin voraussetzt, dass eine Küche oder eine Kochgelegenheit vorhanden ist, müssen dafür erforderliche Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein. Hingegen ist nicht erforderlich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist (BGH, Urteil vom 18.02.2015, Az. VIII ZR 127/14, juris Rn. 15, Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573a Rn. 14). 49 Entgegen der Auffassung des Klägers hat sich die Tatsache der Existenz von mehr als zwei Wohnungen in dem Wohnhaus nicht dadurch geändert, dass er bis auf die Wohnung der Beklagten die restlichen Wohnungen in seinen Wohnbereich integriert hat oder noch integrieren will. Maßgeblich ist, ob nach den tatsächlichen Gegebenheiten die angeschlossene bzw. zusätzlich in Besitz genommene Wohnung sich weiterhin als eigenständige Wohnung eignen würde. Eine Kündigung nach § 573a BGB ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die weitere eigenständige Wohnung für sich selbst zu erweiterten Wohnzwecken nutzt, die in Besitz genommenen zusätzlichen Räumlichkeiten jedoch weiterhin die Definition des Wohnungsbegriffs erfüllen. Dann handelt es sich um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen (BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10, juris Rn. 10 f.; Urteil vom 18.02.2015, Az. VIII ZR 127/14, juris Rn. 18; Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573a Rn. 25). 50 Die Wohnung im 1. OG links sowie die Wohnungen im EG links und im Dachgeschoss dienten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages der Wohnnutzung und eigneten sich zur eigenständigen Haushaltsführung. Dies hat sich auch im Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht geändert, so dass es auf die obergerichtlich umstrittene und höchtsgerichtlich bislang offen gelassene Frage, ob hinsichtlich des Wohnungsbestandes der Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder der Zeitpunkt der Kündigung maßgeblich ist, nicht ankommt (offen gelassen auch BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10, juris Rn. 12). Die Räumlichkeiten bilden auch weiterhin jeweils eine abgeschlossene Wohneinheit. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Kläger diese Wohnungen nach seinem eigenen Vortrag entkernt hat. Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht, wenn das Haus bei Vertragsschluss aus mehr als zwei Wohnungen bestand und der Vermieter in der Folgezeit diese durch entsprechende Umbaumaßnahmen zusammenlegt (Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573a BGB Rn. 26). Der Mieter ist in einem solchen Fall in seinem Vertrauen auf ein Mehrfamilienhaus schutzwürdig. Zwar ist für die Anwendung des Vertrauensgrundsatzes kein Raum, wenn der Vermieter den Mieter über die Absicht, in Zukunft die Wohnungen zum Zweck einer einheitlichen Nutzung bewohnen zu wollen, bei Vertragsschluss informiert hat. In diesem Fall nimmt der Mieter bereits bei Vertragsschluss bewusst das Risiko einer Änderung der tatsächlichen Wohnverhältnisse in Kauf (LG Memmingen, Urteil vom 15.01.1992, 1 S 1964/91, juris Rn. 7; Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O, § 573a Rn. 26). Diese Voraussetzungen liegen aber nicht vor. Der Beklagten war zwar bekannt, dass das übrige Haus vom Kläger bewohnt werden sollte. Daraus folgt aber nicht, dass sie auch über die Art und Weise des Umbaus und die sich daran anschließende Frage, inwieweit trotz Verwendung der anderen Wohneinheiten durch den Kläger diese weiterhin abgeschlossene Wohneinheiten im Sinne der genannten Definition sein würden, informiert war. 51 Aus der vom Kläger zitierten Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 10.06.1983 (9 REMiet 1/83) folgt keine andere Beurteilung, da diese einen anderen Sachverhalt betraf. Streitgegenständlich war, ob durch die Zusammenlegung zweier Wohnungen durch den Mieter ein Zwei-Familienhaus entstanden ist. Sie betraf nicht den hier streitgegenständlichen Fall, wann durch bauliche Veränderungen des Vermieters bzw. Verbindung mehrere Wohnungen durch den Vermieter ein Mehrfamilienhaus zu einem Zweifamilienhaus wird. 52 4. 53 Über die Wirksamkeit der erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegten Kündigung vom 08.11.2014 ist in der Sache nicht zu entscheiden. Die hierin liegende Klageänderung ist als verspätet zurückzuweisen, § 533 ZPO. Die Beklagte hat weder in die Klageänderung eingewilligt noch ist diese sachdienlich. Inhaltlich stützt sich die Kündigung auf neue, seitens des Klägers behauptete Pflichtverletzungen der Beklagten. 54 III. 55 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO. 56 IV. 57 Ein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO) besteht nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. 58 V. 59 Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 5.609,76 EUR festgesetzt (12 x 467,48 EUR), § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 23 S 92/16 Datum: 23.08.2017 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 23. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 23 S 92/16 ECLI: ECLI:DE:LGD:2017:0823.23S92.16.00   Tenor: Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 02.12.2016 (Az. 94 C #####/####) abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F 17 in L nebst Kellerraum und Garage zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.   1 Gründe: 2 A. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung in Anspruch. Er ist seit dem 17.07.2015 Eigentümer der Immobilie F 17 in L. Die Wohnung im Erdgeschoss des Objektes steht inzwischen leer, die Wohnung im Obergeschoss des Objektes wurde von der früheren Eigentümerin mit Mietvertrag vom 19.08.2013 an die Beklagten vermietet. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. 3 Mit Urteil vom 02.12.2016 (Az. 94 C #####/####) hat das Amtsgericht Neuss die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Kläger habe das Mietverhältnis zu den Beklagten weder durch die fristlosen Kündigungen vom 17.08.2016, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 noch durch die ordentlichen Kündigungen vom 29.07.2015, 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 wirksam beendet. 4 Die fristlose Kündigung vom 17.08.2015 sei unwirksam, weil sich die Beklagten zu dem Zeitpunkt weder in Zahlungsverzug befunden hätten noch die übrigen seitens des Klägers geltend gemachten Pflichtverletzungen zur fristlosen Kündigung berechtigen würden. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung sei weder in der Nutzung des Treppenhauses vor der Wohnung durch einen Schrank noch in der Nutzung des Verschlags und Gartens zu sehen. Auch die fristlose Kündigung vom 26.10.2015 sei unwirksam, weil die Beklagten zu dem Zeitpunkt nicht in Zahlungsverzug gewesen seien. Ebenso seien die Beklagten vertraglich zum Betreten des Heizungskellers und zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen und auch die körperliche Auseinandersetzung zwischen den Parteien habe keine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Die fristlosen Kündigungen vom 25.11.2015 und 09.12.2015 seien ebenso unwirksam, weil sich die Beklagten zu dem Zeitpunkt nicht in Zahlungsverzug befunden hätten. 5 Ebenso sei die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 unwirksam, da im Mietvertrag eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen worden sei. Bei dem Kündigungsausschluss handele es sich um eine Individualvereinbarung. Durch die handschriftliche Streichung der Befristungsvorgabe habe die Vertragsklausel eine Wesensänderung erfahren. Die Umwandlung eines dilatorischen Kündigungsverzichts in einen peremptorischen Kündigungsausschluss verändere die Vertragsklausel qualitativ. Nicht erheblich sei insoweit, dass unstreitig die Beklagten der früheren Vermieterin das Mietvertragsformular gestellt hätten, weil der Kläger jedenfalls nicht vorgetragen habe, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrfach erwirkt hätten. Wegen des individualvertraglich wirksam vereinbarten Kündigungsausschlusses seien auch die übrigen hilfsweise fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen vom 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 unwirksam. 6 Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit welcher er sein Räumungsbegehren weiterverfolgt. Er vertritt die Ansicht, dass die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 wirksam sei. Der Kündigungsausschluss im Mietvertrag sei unwirksam, weil dadurch das Kündigungsrecht des Vermieters zum Zwecke der Eigennutzung vollständig ausgeschlossen werde. Bei dem Kündigungsverzicht handele es sich nicht um eine individualvertragliche Regelung, sondern um eine vorformulierte Vertragsbedingung. Im Übrigen sei der Kündigungsausschluss sittenwidrig und daher nichtig. Auch die Kündigung vom 17.08.2015 sei wirksam, zumal das Amtsgericht bereits verkannt habe, dass die Kündigung nicht auf einen Mietrückstand, sondern die wiederholt unvollständigen Mietzahlungen gestützt worden sei. Auch die weiteren Kündigungsgründe seien ausreichend, weil die Beklagten weder zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus noch zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt seien. Ebenso sei die Kündigung vom 26.10.2015 wirksam, weil die Beklagten weder zum Betreten des Heizungskellers noch zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen seien. Auch die tätliche Auseinandersetzung mit dem Beklagten zu 2 habe ein Kündigungsrecht begründet. Im Übrigen habe das Amtsgericht auch insoweit verkannt, dass die Kündigung nicht auf einen Mietrückstand, sondern die wiederholt unvollständigen Mietzahlungen gestützt worden sei. Auch die Kündigungen vom 25.11.2015 und 09.12.2015 seien wirksam, da jedenfalls die seitens des Amtsgerichts angesetzten Minderungsquoten überhöht seien. Die Beklagten hätten sich daher zu dem Zeitpunkt in Zahlungsverzug befunden. 7 Wegen eines Mietrückstandes in Höhe von insgesamt 5.632,59 EUR für den Zeitraum von Juli 2015 bis Dezember 2016 hat der Kläger mit der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Mit Schreiben vom 10.02.2017 und Schriftsatz vom 21.06.2017 hat der Kläger darüber hinaus erneut eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt, weil der Beklagte zu 2 eine Tonbandaufnahme von einem Gespräch mit seiner ehemaligen Ehefrau angefertigt habe. 8 Der Kläger beantragt, 9 in Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neuss vom 02.12.2016, Az. 94 C #####/####, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F 17 in L nebst Kellerraum und Garage zur räumen und geräumt an ihn herauszugeben. 10 Die Beklagten beantragen, 11 die Berufung zurückzuweisen. 12 Sie verteidigen das angefochtene Urteil und berufen sich darauf, dass das Mietverhältnis weder durch die ordentlichen noch die fristlosen Kündigungen wirksam beendet worden sei. Die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 sei unwirksam, weil im Mietvertrag ein unbefristeter Kündigungsverzicht vereinbart worden sei. Die handschriftlichen Veränderungen würden belegen, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruhe und keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle. Ebenso wenig sei der Kündigungsverzicht sittenwidrig. Auch die Kündigungen vom 17.08.2016, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 wegen Zahlungsverzugs seien unwirksam, weil sie zur Mietminderung berechtigt gewesen seien. Auch das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie die Nutzung des Verschlags und Gartens würden keinen Kündigungsgrund darstellen, zumal insoweit mit der früheren Vermieterin ein Nutzungsrecht vereinbart worden sei. Ebenso seien sie zum Betreten des Heizungskellers und zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen. Weiterhin sei die Kündigung aus der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 unwirksam, weil sie nach wie vor zur Mietminderung berechtigt seien. 13 Von der Darstellung des Sachverhalts im Übrigen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. Weitere Änderungen und Ergänzungen haben sich im Berufungsverfahren nicht ergeben. 14 B. Die Berufung des Klägers hat Erfolg, sie ist sowohl zulässig als auch begründet. 15 I. Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere nach §§ 511, 517, 519 ZPO form- und fristgerecht eingelegt sowie nach § 520 Abs. 3 ZPO ordnungsgemäß begründet worden. Auch wird die Berufungssumme nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. 16 II. In der Sache hat die Berufung ebenfalls Erfolg. 17 1. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, rechtfertigt das seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 gerügte Zahlungsverhalten der Beklagten nach §§ 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3 lit. a und b, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses. Dasselbe gilt für die seitens des Klägers mit der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 ausgesprochene Kündigung. 18 Soweit der Kläger die Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 mit wiederholt unvollständigen Mietzahlungen der Beklagten begründet, geht dies fehl. Unabhängig davon, inwieweit die Beklagten zur Mietminderung berechtigt waren, lässt sich dem Vorbringen des Klägers lediglich konkret entnehmen, in welcher Höhe und aus welchem Grund die Beklagten die Mietzinsen für Juli bis Oktober 2015 gemindert haben, ansonsten verweist der Kläger lediglich pauschal darauf, dass die Beklagten die Mietzinsen auch in der Zeit vor dem Eigentumsübergang nicht vollständig beglichen haben. Auf den Zeitraum vor Juli 2015 vermag sich der Kläger jedoch bereits deshalb nicht zu stützen, weil davon nicht das Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten, sondern das Vertragsverhältnis zwischen den Beklagten und der früheren Vermieterin betroffen war, und der Zeitraum von Juli bis Oktober 2015 hat jedenfalls noch nicht dazu ausgereicht, um bereits von wiederholt unvollständigen Mietzahlungen zu sprechen. 19 Soweit der Kläger die Kündigungen vom 25.11.2015, 09.12.2015 und 01.02.2017 auf einen Zahlungsverzug der Beklagten stützt, greift auch dies nicht durch. Weder die tatsächlichen Feststellungen noch die abschlägigen Minderungsquoten des Amtsgerichts sind insoweit seitens des Klägers substantiiert angegriffen worden und entfalten daher Bindungswirkung. Dies gilt umso mehr, als das Amtsgericht das Minderungsrecht der Beklagten nicht auch auf den zwischen den Parteien streitigen Zustand der Kellerräume, sondern lediglich auf andere Mietmängel gestützt hat. 20 2. Ebenso hat das Amtsgericht zutreffend entschieden, dass die weiteren seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. 21 Unabhängig davon, inwieweit die Beklagten zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt waren, ergibt sich hieraus jedenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung. Bezogen auf das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus verweist der Kläger lediglich pauschal auf eine Gefahr der Schimmelbildung und den Umstand, dass die Fenster hinter dem Schrank nicht gereinigt und nicht geöffnet werden können. Bezogen auf eine Nutzung des Verschlags und Gartens stützt die Tatsache, dass sich die Beklagten unstreitig im Besitz der Schlüssel zum Verschlag befinden, ihren Einwand, dass die frühere Vermieterin ihnen eine Nutzung des Verschlags und Gartens gestattet habe. 22 Soweit der Kläger darauf verweist, dass die Beklagten weder zum Betreten des Heizungskellers noch zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen seien, und sich insoweit darauf beruft, dass die Beklagten die Zusatzvereinbarung vom 19.08.2013 mit Schreiben vom 18.04.2016 für hinfällig erklärt hätten, geht auch dies fehl. Das Schreiben der Beklagten datiert erst vom 18.04.2016, während die Beklagten den Heizungskeller unstreitig bereits am 09.10.2015, 12.10.2015 und 13.10.2015 betreten und die Heizungsanlage wieder anschalten lassen haben. Zu dem Zeitpunkt aber hatten die Beklagten die Zusatzvereinbarung vom 19.08.2013 jedenfalls noch nicht als hinfällig bezeichnet und waren bereits deshalb nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, sich um die der Heizungsanlage zu kümmern. 23 Auch die Auseinandersetzung zwischen dem Vater des Klägers und dem Beklagten zu 2 am 15.10.2015 begründet kein Kündigungsrecht. Unabhängig davon, ob der Kläger mit seinem Vater unangekündigt bei den Beklagten erschienen und wie das Gespräch mit dem Beklagten zu 2 im Einzelnen verlaufen ist, stand dem Kläger und seinem Vater kein Recht zur Besichtigung oder zum Betreten der Wohnung der Beklagten zu, weshalb das Verhalten des Beklagten zu 2 gegenüber dem Vater des Klägers noch von seinem Hausrecht als Mieter gedeckt war. Dies gilt umso mehr, als der Kläger selbst darauf verweist, dass sich sein Vater bereits vorgebeugt hatte, um in die Wohnung der Beklagten hineinzusehen, bevor es zur Auseinandersetzung kam. Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten (vgl. BGH, Urteil v. 04.06.2014, VIII ZR 289/13, juris, Rn. 13, 23). Dies gilt erst recht gegenüber Dritten wie dem Vater des Klägers. 24 3. Soweit der Kläger die im Rahmen des Berufungsverfahrens ausgesprochenen Kündigungen vom 10.02.2017 und 21.06.2017 darauf stützt, dass der Beklagte zu 2 eine Tonbandaufnahme von einem Gespräch mit seiner ehemaligen Ehefrau angefertigt habe, rechtfertigt sein Vorbringen ebenfalls weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB, zumal der Beklagte zu 2 die Tonbandaufnahme offenbar nicht verdeckt, sondern für die ehemalige Ehefrau des Klägers ersichtlich angefertigt hat. 25 4. Der Kläger hat das Mietverhältnis zu den Beklagten jedoch durch die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 31.10.2015 beendet. Dass der Kläger die Wohnung für sich und seine Familie benötigt, bestreiten die Beklagten jedenfalls im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht mehr. Zwischen den Parteien ist jedoch streitig, inwieweit der unbefristete Ausschluss einer ordentlichen Kündigung zwischen der früheren Vermieterin und den Beklagten wirksam vereinbart worden und ebenfalls für den Kläger verbindlich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet (vgl. BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16, juris, Rn. 13). Zwischen den Parteien ist insoweit unstreitig, dass es sich bei dem Mietvertrag vom 19.08.2013 um einen Formularvertrag der Haus & Grund Rheinland Verlag und T2 GmbH handelt, welchen die Beklagten der früheren Vermieterin vorgelegt haben. Davon ausgehend stellt der unbefristete Kündigungsverzicht keine individualvertragliche Vereinbarung, sondern eine formularmäßige Vertragsbedingung dar und ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. 26 Soweit die Beklagten einwenden, dass die Klausel von ihnen nicht mehrfach verwendet werden sollte, greift dies nicht durch. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, welche in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll, insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). § 305 Abs. 1 BGB setzt weiterhin voraus, dass eine Vertragspartei die vorformulierten Vertragsbedingungen der anderen Vertragspartei stellt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Dabei ist nicht erforderlich, dass die andere Vertragspartei keine Möglichkeiten zum Aushandeln hat, vielmehr ist hierfür genügend, dass eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei konkret einen Gestaltungsvorschlag unterbreitet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Insoweit kann nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter die allgemeinen Geschäftsbedingungen stellen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Letzteres war hier der Fall, da unstreitig die Beklagten den Formularvertrag vorgelegt haben. 27 Auch der Einwand der Beklagten, die handschriftlichen Veränderungen würden belegen, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruhe und keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle, greift nicht durch. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Gleiches gilt, wenn die Klausel durch Ankreuzen kenntlich gemacht wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). 28 Vorliegend haben die Parteien die Klausel zum einen angekreuzt und zum anderen die Klammerzusätze „maximal 4 Jahre“ und „maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss“ durchgestrichen, die Parteien haben hingegen weder die Leerstelle in der Klausel ausgefüllt noch vor der Leerstelle die Worte „bis zum“ gestrichen. Den beiden Klammerzusätzen kommt allerdings kein eigenständiger Regelungsgehalt zu. Sie weisen lediglich darauf hin, dass in allgemeinen Geschäftsbedingungen lediglich ein formularmäßiger Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren zulässig ist. Wären die beiden Klammerzusätze nicht gestrichen worden, wäre dadurch keine Frist von maximal vier Jahren vereinbart worden. Umgekehrt ist dadurch, dass die beiden Klammerzusätze gestrichen worden sind, ebenfalls noch keine Vereinbarung getroffen worden. Vielmehr ist die Leerstelle unausgefüllt geblieben. Dadurch erfolgte ein Kündigungsausschluss unbefristet, was in allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig ist. 29 Ungeachtet dessen würde ein unbefristeter Kündigungsausschluss ebenfalls durchgreifenden Bedenken begegnen, wenn es sich bei der mietvertraglichen Regelung nicht um eine formularmäßige Vertragsbedingung, sondern eine individualvertragliche Vereinbarung handeln würde, und zwar unabhängig davon, dass die Beklagten ihrem eigenen Vorbringen im Schriftsatz vom 12.01.2016 zufolge die Streichung der beiden Klammerzusätze von ihrer früheren Vermieterin letztlich verlangt und nicht mit ihr darüber verhandelt haben. Zwar kann ein Kündigungsausschluss im Wege der individualvertraglichen Vereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, welcher über den bei einer formularmäßigen Vertragsbedingung zulässigen Zeitraum von vier Jahren hinausgeht (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12, juris, Rn. 17). So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise einen individualvertraglichen Kündigungsausschluss von 13 Jahren als noch zulässig erachtet (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12, juris, Rn. 17). Ebenso ist bei Vorliegen von Befristungsgründen nach §§ 575, 544 BGB zwar auch bei Wohnraummietverhältnissen die Vereinbarung einer Mietzeit von 30 Jahren sowie auf Lebenszeit zulässig (vgl. Schmidt/Futterer/Lammel, MietR, 12. Aufl. 2015, § 544 BGB, Rn. 3). Selbst darüber ginge die mietvertragliche Regelung jedoch vorliegend noch hinaus, weil letztlich ein immerwährender Kündigungsausschluss vorläge, welcher nicht nur die jeweiligen Vertragsparteien, sondern auch sämtliche Rechtsnachfolger binden würde. Dies erscheint nicht zuletzt wegen der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich. Aus den obigen Gründen bedarf es hierzu jedoch keiner abschließenden Beurteilung. 30 III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. 31 IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 7, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO. 32 V. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, zumal sich der Bundesgerichtshof mit den streitgegenständlich relevanten Rechtsfragen bereits ausführlich befasst hat (vgl. BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16, juris, Rn. 13 f.). Der Rechtsstreit weist auch im Übrigen keine über den Einzelfall hinausgehenden Bezüge auf. 33 VI. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird nach § 41 Abs. 1 und 2 GKG auf 8.880,00 EUR festgesetzt.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 23 S 18/15 Datum: 28.09.2016 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 23. Berufungskammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 23 S 18/15 ECLI: ECLI:DE:LGD:2016:0928.23S18.15.00   Tenor: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz sowie die Kosten des Revisionsverfahrens (BGH, Az. VIII ZR 186/14) werden der Klägerin auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.   1 Gründe: 2 A. 3 Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach der in der Klageschrift vom 24.01.2013 ausgesprochenen fristlosen, hilfsweise fristgerechten Kündigung. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. 4 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben (AG Düsseldorf, Az. 24 C 1355/13, Urt. v. 31.07.2013, Bl. 82 ff. d.A.). Es hat den von der Klägerin behaupteten Kündigungsgrund (Geruchsbelästigung und Gesundheitsgefährdung durch aus der Wohnung des Beklagten in das Treppenhaus entweichenden Zigarettenrauch) als unstreitig angesehen, weil das Bestreiten des Beklagten erstmals in dessen Schriftsätzen vom 04. und 08.07.2013 erfolgt sei und wegen Verspätung präkludiert sei. 5 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der dieser das Klageabweisungsziel weiterverfolgt. 6 Die zunächst mit der Berufung befasste 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf hat Beweis zu Fragen der Abmahnung durch Vernehmung des Zeugen D.  erhoben und im Urteil vom 26.06.2014, mit welchem die Berufung des Beklagten zunächst zurückgewiesen worden war, die Revision zugelassen (LG Düsseldorf, Az. 21 S 240/13, Urt. v. 26.06.2014, Bl. 397 ff. d.A.). Der BGH hat mit Urteil vom 18.02.2015 das Berufungsurteil wegen einer rechtsfehlerhaften Tatsachenermittlung und Beweiswürdigung aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an die nun erkennende Kammer zurückverwiesen (BGH, Az. VIII ZR 186/14, Urt. v. 18.02.2015, Band III Bl. 64 ff. d.A.). 7 Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. 8 Die Kammer hat zunächst Hinweise an die Klägerin erteilt und sodann Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeugen. Auf die Sitzungsniederschriften der Kammer vom 11.06.2015 und 11.01.2016 sowie des um Rechtshilfe ersuchten Amtsgerichts Suhl vom 22.06.2016 (Bl. 508 ff., 582 ff. und 695 ff. d.A.) wird Bezug genommen. 9 Der Beklagte beantragt des Weiteren vorsorglich die Einräumung einer Räumungsfrist. 10 Die Parteien haben sich nach der Vernehmung der Zeugen mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt. 11 B. 12 I. 13 Die Berufung des Beklagten ist form- und fristgerecht eingelegt, §§ 511, 517, 519 ZPO, und ordnungsgemäß begründet worden, § 520 ZPO. 14 II. 15 In der Sache hat die Berufung des Beklagten Erfolg, weil die Klage unbegründet ist. Der Beklagte ist nicht verpflichtet, die Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB an die Klägerin zurückzugeben, weil die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die von der Klägerin behaupteten Kündigungsgründe vorlagen und eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Wohnraummietverhältnisses rechtfertigen. 16 1. 17 Auszugehen ist zunächst von den Feststellungen des Bundesgerichtshofs, wonach das ursprüngliche Berufungsurteil aufgrund einer rechtsfehlerhaften Tatsachenermittlung und Beweiswürdigung ergangen ist und aufzuheben war. Insbesondere hat die Revisionsinstanz fehlende Feststellungen zur Intensität und Beständigkeit der behaupteten Geruchsbelästigungen sowie dazu, welche Mieter sich überhaupt und in welchem Umfang beeinträchtigt fühlen und/oder beschwert haben, moniert. Soweit die Klägerin in ihrer Stellungnahme zu der Revisionsentscheidung mit Schriftsatz vom 13.05.2015 die von dem BGH gerügte fehlerhafte Tatsachenermittlung und Beweiswürdigung abweichend bewertet hat, kann sie nicht ihre Würdigung an die Stelle der Revisionsinstanz setzen. Die Revisionsentscheidung entfaltet Bindungswirkung. Die Kammer hat demnach die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung durch das Revisionsgericht zugrunde gelegt worden ist, seiner Entscheidung - von den nachstehenden Ausnahmen der nachträglichen Sachverhaltsänderungen abgesehen - zugrunde zu legen (§ 563 Abs. 2 ZPO). 18 Danach ist davon auszugehen, dass ein Eingeständnis des Beklagten, dass aus seiner Wohnung, noch dazu in erheblichem Umfang, („kalter“) Zigarettenrauch in das Treppenhaus entweiche, nicht vorliegt und auch der Vortrag des Beklagten zu naheliegenden anderen Ursachen der behaupteten Geruchsbeeinträchtigungen im Treppenhaus nicht nach § 531 ZPO zurückzuweisen ist. 19 Dies führt in der Konsequenz dazu, dass das angefochtene amtsgerichtliche Urteil, welches ausschließlich auf Verspätung gestützt worden ist, ebenfalls nicht aufrechterhalten werden kann. Vielmehr ist sämtliches bisheriges wechselseitiges Parteivorbringen als streitig anzusehen. Die vom BGH gerügten Rechts- und Verfahrensfehler des Berufungsgerichts greifen dabei erst recht auf das angefochtene amtsgerichtliche Urteil durch. Wenn das Revisionsgericht schon zu wenige Feststellungen durch das Berufungsgericht bemängelt, muss dies erst recht für die angefochtene Ausgangsentscheidung des Amtsgerichts gelten, welches überhaupt keinen Beweis erhoben hat. 20 Nach alledem ist die Kammer nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen gebunden. Die Kammer hat demgemäß unter Berücksichtigung der Bindungswirkung der Revisionsentscheidung die notwendigen Beweise selbst erhoben, §§ 563 Abs. 2, 538 Abs. 1 ZPO. 21 2. 22 Nach der von der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung der Kammer fest, dass seitens des Beklagten eine die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigende nachhaltige Störung des Hausfriedens oder eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters vorlag. Die beweispflichtige Klägerin hat die Tatbestandsvoraussetzungen der von ihr behaupteten Kündigungsgründe nicht in dem für die richterliche Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO erforderlichen Maß bewiesen. 23 a) 24 Eine Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass eine Partei den Hausfrieden stört, diese Störung nachhaltig ist, sie aufgrund ihrer Nachhaltigkeit zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt, der Störende vor der Kündigung abgemahnt wurde und dass zwischen Störung und Ausspruch der Kündigung ein zeitlicher Zusammenhang besteht. Der Begriff des Hausfriedens beruht auf der Erwägung, dass die Nutzung von Wohn- und Geschäftsräumen durch mehrere Mietparteien ein gewisses Maß an Rücksichtnahme voraussetzt. Mithin muss jede Mietpartei sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist (Blank in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 12. Aufl., § 569 BGB Rz. 18). Bezogen auf den Tabakrauchgeruch bedeutet dies, dass der Beklagte durch das Rauchen in der Mietwohnung allein die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch nicht überschreitet. Denn Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters (BGH, Urt. v. 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05). Ein übermäßiges Rauchen macht die Klägerin ebenso wenig geltend wie ein gezieltes Entlüften der Wohnung über die Tür. Die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch wird vielmehr erst dann überschritten, wenn der Mieter bei Ausübung des grundsätzlich vertragsgemäßen Rauchens in der Wohnung das Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 241 Abs. 2 BGB nicht genügend beachtet, etwa indem er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie z.B. ausreichendes Lüften oder Entsorgen der Asche, nicht ergreift, um die übrigen Parteien des Hauses nicht mehr als vermeidbar zu beeinträchtigen. Nimmt er diese Maßnahmen nicht vor und kommt es zu einer Beeinträchtigung der übrigen Parteien, liegt eine Störung des Hausfriedens vor (Revisionsentscheidung des BGH in vorliegender Sache). Wann die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch insoweit überschritten ist, lässt sich jedoch nur im Einzelfall belegen. Wegen des Kerngehalts der Gebrauchsnutzung einer Wohnung sind jedenfalls an die Prüfung strenge Anforderungen zu stellen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 535 BGB Rz. 513). 25 b) 26 Gemessen an diesen Anforderungen hat die Klägerin nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zwar bewiesen, dass es im Treppenhaus des streitigen Mietobjekts grundsätzlich zu bestimmten Beeinträchtigungen durch Tabakrauchgeruch gekommen ist. So hat die Mehrzahl der vernommenen Zeugen übereinstimmend bestätigt, dass es im Treppenhaus grundsätzlich nach Zigarettenrauch gerochen hat. Es steht allerdings nicht zur Überzeugung der Kammer fest, dass diese Beeinträchtigungen auf einen Verstoß des Beklagten gegen das Gebot der Rücksichtnahme und damit auf ein vertragswidriges Verhalten zurückzuführen sind. Von denjenigen Zeugen, welche die Gerüche im Treppenhaus grundsätzlich bestätigt haben, haben nur wenige Zeugen die Gerüche dem Beklagten als Verursacher eindeutig zugeordnet. So hat beispielsweise die Zeugin E. nicht bestätigen können, dass im Bereich der Beklagtenwohnung bzw. im Erdgeschoss der Rauchgeruch besonders intensiv gewesen wäre. Sie berichtete lediglich davon, dass der in der Mitte zwischen den rechts und links verlaufenden Treppen befindliche Freiraum wie ein Kamin wirke, so dass die Beeinträchtigungen bis in die 5. Etage hineinwirkten, wo sie für die dort ansässige Firma als Angestellte tätig war. Von den weiteren Zeugen, welche die Gerüche dem Beklagten als Verursacher zugeordnet haben, wurden indes ganz überwiegend keine für die Kammer überzeugenden Anhaltspunkte angegeben, die für eine Zuordnung, noch dazu eine ausschließliche, sprechen könnten. Der Zeuge D.  hat im Wesentlichen nur die Beschwerden von Mitmietern über den „Zustand im Treppenhaus“ wiedergegeben. Eigene Wahrnehmungen hat er lediglich zu den Gerüchen innerhalb der Wohnung im Rahmen von zwei Besuchen bekundet. Die Zeugin F. hat zwar angegeben, dass der Rauchgeruch im Parterrebereich am stärksten war, gleichzeitig aber eingeräumt, nichts dazu sagen zu können, ob das alles vom Beklagten kam, weil sie nicht wisse, ob andere Leute in dem Haus rauchen. Soweit sie bekundet hat, die Tür zur Wohnung des Beklagten sei gebräunt, kann allein hieraus kein Rückschluss auf ein vertragswidriges Verhalten des Beklagten gezogen werden, weil das Rauchen in der Wohnung grundsätzlich vertragsgemäßer Gebrauch ist und hinsichtlich des möglichen Umstands, dass etwaig Rauchgeruch in das Treppenhaus entweicht, die Klägerin beweispflichtig dafür wäre, dass dies nicht auf baulichen Mängeln, etwa der Abdichtung der Türe, beruht. 27 Letztlich hat allein der Zeuge G. angegeben, dass der Geruch unten bei Betreten des Treppenhauses am stärksten war, wo es nur zwei Parteien gebe und es eindeutig so gewesen sei, dass der Geruch von der Seite des Beklagten komme. Dem steht allerdings der Umstand entgegen, dass er als einer der wenigen Zeugen bekundet hat, keine Personen im Treppenhaus rauchen gesehen zu haben. Im Übrigen haben die Zeugen ganz übereinstimmend bekundet, dass sowohl vor der Haustür als auch im Eingangsbereich des Hauses andere Personen geraucht haben. Eine ausschließliche oder eindeutige Zuordnung der Rauchgerüche auf ein Verhalten des Beklagten war der Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht möglich. 28 c) 29 Darüber hinaus ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht hinreichend erwiesen, dass der Beklagte die durch die Rücksichtnahmepflicht begründeten Maßnahmen nicht vorgenommen hat. Die von dem Beklagten benannten Zeugen haben übereinstimmend bestätigt, dass der Beklagte die einfachen und zumutbaren Maßnahmen, wie z.B. ausreichendes Lüften oder Entsorgen der Asche, ergreift, um die übrigen Parteien des Hauses nicht mehr als vermeidbar zu beeinträchtigen. Die Zeugen haben ausgeführt, dass die Fenster in der Wohnung des Beklagten auf Kippstellung waren oder diese über die Balkontüre stoßgelüftet wurde. Dadurch sei es bei regelmäßigen Besuchen in der Wohnung des Beklagten im Winter eher zu kalt gewesen als dass Rauchgeruch in der Wohnung gewesen sei. Auch habe der Beklagte die Asche spätestens zum Ende der Besuche geleert. Überquellende Aschenbecher hat lediglich der Zeuge D.  im Rahmen von zwei Besuchen festgestellt. Dies reicht nicht aus. Es handelt sich lediglich um punktuelle Wahrnehmungen bei vereinzelten Gelegenheiten innerhalb eines sich über mehrere Jahre erstreckenden Zeitraums. Die übrigen von der Klägerin benannten Zeugen konnten zu dem Rauch- und Wohnverhalten des Beklagten bereits keine Angaben machen. Sie bestätigten aber durchgehend, den Beklagten - bis auf wenige vor Ort durchgeführte Termine mit Medienvertretern - weder im noch vor dem Objekt jemals rauchen gesehen zu haben. Zu dem Kern der Behauptung der Klägerin, dass der Beklagte die durch die Rücksichtnahmepflicht begründeten Maßnahmen nicht vorgenommen habe, war die Beweisaufnahme unergiebig (von der Klägerin benannte Zeugen) bzw. sogar negativ ergiebig (von dem Beklagten benannte Zeugen). 30 d) 31 Dass für die beanstandeten Gerüche anderweitige Verursacher in Betracht kommen, konnte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht ausreichend ausgeschlossen werden. Wie bereits ausgeführt, haben die Zeugen ganz übereinstimmend bekundet, dass sowohl vor der Haustür als auch im Eingangsbereich des Hauses andere Personen geraucht haben. Bei dem streitigen Objekt handelt es sich um ein sechsgeschossiges Gebäude, wobei sich in jeder Etage 2 Mieteinheiten befinden. Außer der Wohnung des Beklagten im Souterrain/Erdgeschoss links befindet sich nur noch ein Wohnungsobjekt im dritten Stock, die restlichen Mieteinheiten sind bis auf ein leer stehendes Objekt im fünften Stock sämtlich an Gewerbemieter, darunter Hausverwaltungen, Anwaltskanzleien, Versicherungsmakler, Immobilienfirmen u.a., als Büroeinheiten vermietet. Betrachtet man nun die Lage des Mietobjekts des Beklagten, so befindet sich dieses Mietobjekt in unmittelbarer räumlicher Nähe zu eben diesem Hauseingangsbereich, zu welchem die Zeugen ganz überwiegend bekundet haben, dass dort regelmäßig, sei es durch Mitarbeiter der Büros, sei es durch Kunden der ansässigen Firmen, geraucht wurde, bei schlechtem Wetter u.a. sogar im Gebäude selbst. Dem steht die Aussage des Zeugen D.  , welcher als einziger angegeben hat, niemanden im Treppenhaus oder bei geöffneter Tür rauchen gesehen zu haben, nicht entgegen, da er nicht im Gebäude wohnt und lediglich punktuelle Wahrnehmungen gemacht hat. 32 e) 33 Weiterhin steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung der Kammer fest, dass sich eine Veränderung im Rauch- und Wohnverhalten des Beklagten im Zeitraum vor Ausspruch der Kündigung dahingehend ergeben hat, dass nunmehr die zulässige Gebrauchsnutzung überschritten werde. Keiner der Zeugen hat bestätigt, dass ab dem von der Klägerin behaupteten Zeitraum ab Herbst 2011 eine Steigerung der Intensität der Beeinträchtigungen stattgefunden hat, so dass nunmehr ein unerträgliches Ausmaß erreicht werde. Vielmehr haben die von der Klägerin benannten Zeugen, insbesondere die Zeugen F. , G. und E. bekundet, dass es sich um ein eher sporadisch auftretendes Problem handelte, welches allerdings konstant seit dem jeweiligen Zeitpunkt der Mitbenutzung des Objekts gegeben war. Die Firma K. beispielsweise, für welche die Zeugen F. und G. (Inhaber) tätig waren, haben im September 2009 das Mietobjekt in der 4. Etage bezogen. Auch die Firma H. , für welche die Zeugin E. tätig war, residierte bereits vor dem hier streitigen Zeitpunkt (Herbst 2011) in der 5. Etage. Die Zeugin berichtete insoweit davon, dass bereits seit Beginn ihrer Tätigkeit für die Firma ab dem 01.01.2011 schon immer leichter Rauchgeruch im Treppenhaus gewesen sei. Die beiden Zeugen I.  (Eheleute) waren nach ihren Angaben erst nach Ausspruch der Kündigung durch die Klägerin als Hausmeister im Objekt eingesetzt worden und konnten aus diesem Grund für den hier maßgeblichen Zeitraum (Herbst 2011 bis zum Kündigungsausspruch 24.01.2013) keine Angaben machen. 34 Soweit die Zeugin E. und der Zeuge D.  demgegenüber davon berichtet haben, dass es jedenfalls zwei Perioden ab Herbst 2011 gegeben habe, in denen es stärker gerochen habe und in welchen es u.a. zu der schriftlichen Beschwerde der Firma H. (Bl. 14 d.A.) gekommen sei, steht dennoch ein vertragswidriges Verhalten des Beklagten nicht fest. Denn die Klägerin hat die Behauptung des Beklagten, es sei gerade in diesen Perioden aufgrund des Gesundheitszustandes des Beklagten zu mehrfachen längeren Krankenhausaufenthalten gekommen, nicht widerlegt. Die beiden Zeuginnen J.  (Stieftochter und Stiefenkelin des Beklagten) haben bestätigt, dass es solche Abwesenheitszeiten durch Krankenhausaufenthalte gegeben hat, in welchen sie sich dann um die Post und die Wohnung gekümmert haben. Selbst der Zeuge D.  hat bekundet, dass er den Beklagten in den Zeiträumen, in denen die Rollladen heruntergelassen waren, in der Wohnung nicht angetroffen hat, was für die vom Beklagten behaupteten längeren krankheitsbedingten Abwesenheiten spricht. Ebenfalls spricht die von den Zeugen vorgenommene Beschreibung des Geruchs nach Zigaretten in diesen Phasen als „kalt“ bzw. „abgestanden“ hierfür. 35 Es liegt allerdings auf der Hand, dass ein anderweitig wohnhafter Angehöriger, der sich für den krankheitsabwesenden Mieter um die Mietwohnung kümmert, nicht in demselben Umfang lüftet wie der Mieter selbst. Ein vertragswidriges Verhalten des Mieters liegt darin jedenfalls nicht. Ebenfalls liegt kein vertragswidriges Verhalten des Mieters darin, dass er in solchen längeren Abwesenheitsperioden die Rollladen einer Souterrainwohnung, welche besonders einbruchsgefährdet ist, geschlossen lässt. Unstreitig handelt es sich bei der Wohnung des Beklagten um eine Souterrainwohnung. 36 f) 37 Die von der Kammer nachgeholte Beweisaufnahme hat damit insgesamt kein klares Bild dahingehend ergeben, dass die beanstandeten Störungen derart nachhaltig waren oder sich seit dem von der Klägerin monierten Zeitpunkt derart intensiviert haben, dass die Beeinträchtigungen nunmehr ein nicht mehr hinnehmbares Maß erreicht hätten. Vor diesem Hintergrund kann jedenfalls eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die Klägerin nicht angenommen werden. Selbst wenn ein (teilweise) pflichtwidriges Unterlassen des Beklagten in Bezug auf durch die Rücksichtnahmepflicht begründeten Maßnahmen zur Verhinderung einer Geruchsbelästigung von Mitmietern durch Zigarettenrauch im Treppenhaus insoweit vorgelegen hätte, führt die vorzunehmende Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls nicht zu der Annahme, dass das Interesse der Klägerin an der Vertragsbeendigung das Interesse des Beklagten am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiegt: 38 (aa) 39 Die Klägerin behauptet - wie bereits ausgeführt - selbst nicht, dass ein übermäßiges Rauchen in der Wohnung des Beklagten stattfindet. Der Beklagte hat unwiderlegt vorgetragen, ca. 15. Zigaretten am Tag zu rauchen. Rauchen in der Wohnung ist vertragsgemäßer Gebrauch. Eine vertragliche Vereinbarung, welche das Rauchen in der Wohnung unterbindet, haben die Parteien bei Neuabschluss des vorliegend streitigen Mietvertrags, nachdem der Beklagte unstreitig die streitgegenständliche Wohnung bereits über Jahrzehnte als Hausmeister bewohnt und in der Wohnung geraucht hat, nicht getroffen. 40 Die Klägerin behauptet des Weiteren selbst nicht, dass der Beklagte gezielt über die Tür seiner Wohnung entlüftet. Das kurzzeitige Öffnen der Wohnungstür beim Verlassen oder Betreten der Wohnung durch den Beklagten ist ebenfalls vertragsgemäßer Gebrauch. Unstreitig gibt es nur diesen Zugang zur Mieterwohnung. Dass aber das kurzzeitige Öffnen der Wohnungstür beim Verlassen oder Betreten der Wohnung durch den Beklagten zu einem derartigen Luftaustausch führt, dass es im Treppenhaus zu Geruchsbelästigungen in einem für die übrigen Mieter nicht mehr hinnehmbaren Ausmaß kommt, hat die Klägerin weder geltend gemacht noch erschließt sich derartiges ohne Weiteres im vorliegenden Streitfall. Dies gilt erst recht unter Berücksichtigung der Ausführungen unter lit. d), wonach andere Personen im Eingangsbereich des Hauses, z. T. sogar im Haus, rauchen. 41 Nicht behauptet wird von der Klägerin auch, dass der Beklagte im Treppenhaus raucht oder auf dem Weg zu seiner Wohnung rauchend das Treppenhaus durchschreitet. 42 (bb) 43 Ferner ist bei der Abwägung zu beachten, dass von der Klägerin nicht schlüssig dargetan worden ist, dass Mietinteressenten von der Anmietung leer stehender Mieträume im streitigen Objekt aufgrund der behaupteten Beeinträchtigungen abgesehen hätten. Eine konkrete Benennung solcher Mietinteressenten mit Namen und Anzahl erfolgt nicht. Es ist außerdem nicht schlüssig von ihr dargetan worden, dass Mitmieter wegen der behaupteten Beeinträchtigungen ihre Mieträume gekündigt hätten. Die Klägerin behauptet dazu auch selbst nicht, dass Minderungs- oder Schadensersatzansprüche von Mitmietern geltend gemacht wurden oder werden. Zu berücksichtigen ist vielmehr, dass sich bei der Vielzahl der im Objekt ansässigen Mieter (12 Einheiten) nur die Firma H. aus dem 5. Stock und die Firma K. aus dem 4. Stock bei der Klägerin schriftlich oder mündlich beschwert haben. Diese vergleichsweise geringe Anzahl erklärt sich nicht allein daraus, dass die Art der vorliegend streitigen Beeinträchtigungen (unangenehme Gerüche) ihrer Natur nach durch verschiedene Personen durchaus unterschiedlich subjektiv bewertet wird, unter anderem z.B. danach, ob die Person selbst raucht oder nicht. 44 (cc) 45 Im Rahmen der Abwägung fällt zudem erheblich ins Gewicht, dass die Beeinträchtigungen im Treppenhaus nach den Bekundungen der Zeugen geringer geworden sind, was die Behauptung des Beklagten stützt, dass er unter dem Eindruck des vorliegenden Räumungsrechtsstreits das Gebot der Rücksichtnahme noch stärker beachte. Selbst wenn also ein zwischenzeitlicher Pflichtverstoß des Beklagten vorgelegen haben sollte, so wäre dies weder dauerhaft noch verschuldet im Sinne der Kündigungsnorm gewesen. Wie bereits ausgeführt, kann dem Beklagten angesichts der Lage des Mietobjekts im Souterrain nicht vorgeworfen werden, dass er bei Krankenhausaufenthalten die Rollladen zur Straßenseite heruntergelassen gehalten hat. Gegen etwaig aus dem Wohnbereich entweichende Gerüche hätte die Klägerin nach der sog. Sphärentheorie jedenfalls dann vorzugehen, wenn dies auf bauseits bedingten Ursachen beruhte. 46 g) 47 Gleiches gilt im Ergebnis für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass eine die ordentliche Kündigung rechtfertigende schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters im vorliegenden Streitfall nicht gegeben ist. Ein vertragswidriges Verhalten des Beklagten ist nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen vielmehr nicht erwiesen. 48 3. 49 Die Kammer hat die örtlichen Verhältnisse nicht in Augenschein genommen, weil die von der Klägerin behaupteten Zustände im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs mittlerweile einer Beweiserhebung nicht mehr zugänglich sind. Soweit der BGH eine Ortsbesichtigung für sachdienlich gehalten hat, hat sich nach der Revisionsentscheidung der Sachverhalt in tatsächlicher Hinsicht geändert (Zöller-Heßler, ZPO, 31. Aufl., § 563 Rz. 3a). Die Klägerin hat ihre bereits in der Klageschrift enthaltene Behauptung der Durchführung einer Renovierung der streitigen Wohnung nach der Revisionsentscheidung unwidersprochen dahingehend konkretisiert, dass sie u.a. auch das Treppenhaus renoviert hat. Soweit die Klägerin selbst aus diesem Grund die Unmöglichkeit von diesbezüglichen Feststellungen geltend macht, schließt sich die Kammer dieser rechtlichen Beurteilung an. Die allein maßgeblichen örtlichen Gegebenheiten im Zeitpunkt der Abmahnungen und des Kündigungsausspruchs können mittlerweile im Rahmen eines Ortstermins nicht mehr festgestellt werden. Denn nach der eigenen Behauptung der Klägerin erfolgten diese Renovierungsmaßnahmen gerade mit dem Ziel, die Gerüche aus dem Treppenhaus zu entfernen. 50 4. 51 Den weiteren zwischen den Parteien streitigen Punkten war ebenfalls nicht mehr nachzugehen. Dies bezieht sich auf die Hinweise des BGH, dass ein grundsätzlich in der Sphäre der Klägerin liegender Dichtigkeitsmangel der Wohnungstür vorliegen könnte und vom Beklagten behauptete naheliegende andere Ursachen der Geruchsbeeinträchtigungen im Treppenhaus (Rauchen in anderen Büros; Schimmelgerüche aus dem Keller; bauliche Mängel) aufzuklären seien. Denn diese Fragen sind nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht mehr entscheidungserheblich. Da bereits ein vertragswidriges Verhalten des Beklagten nicht festgestellt werden kann, kann dahinstehen, ob eine Türdichtung an der Wohnungseingangstür des Beklagten bereits eingebaut wurde und nicht ausreichend sei oder selbst bei Einbau einer Türdichtung weiter Zigarettenrauch entweiche. 52 5. 53 Hinsichtlich des von ihr nachrangig geltend gemachten Kündigungsgrundes der Gesundheitsgefährdung verweist die Klägerin allein darauf, dass aufgrund der Nichtraucherschutzgesetze und nach der Lebenserfahrung allgemein bekannt sei, dass Passivrauchen in geschlossenen Räumen gesundheitsgefährdend ist. Dies genügt bei der hier in Rede stehenden Fallkonstellation nicht, worauf die Kammer die Klägerin hingewiesen hat. Denn selbst wenn aus der Wohnung des Beklagten Rauchgeruch in das Treppenhaus als geschlossener Raum entweichen sollte, handelt es sich nicht um eine derartige Exposition, zu deren Schutz die Nichtraucherschutzgesetze erlassen wurden. Die Nichtraucherschutzgesetze verbieten im Grundsatz das Rauchen nur in Gebäuden und in vollständig umschlossenen Räumen. Damit kommt den Verboten in den Nichtraucherschutzgesetzen lediglich eine Indizwirkung dafür zu, dass mit längerer Exposition gesundheitliche Gefahren für Dritte durch Passivrauchen einhergehen. Eine solche längere Exposition steht hier aber nicht in Rede. Denn das Treppenhaus wird üblicherweise nur kurzzeitig beim Betreten und Verlassen des Hauses genutzt, worauf bereits der BGH hingewiesen hat. Mangels Eingreifen der Indizwirkung müsste daher eine besondere Gefahrenlage im Einzelfall vorgetragen und erst dann ggf. Feinstaubmessungen vorgenommen werden (vgl. BGH, Urt. vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14, zum Rauchen auf dem Balkon). Hierzu behauptet die Klägerin aber wiederum selbst, dass örtliche Feststellungen heute nach der umfassenden Renovierung nicht mehr getroffen werden können (s.o.). 54 6. 55 Die Unerweislichkeit der von ihr behaupteten Kündigungsgründe geht zu Lasten der beweispflichtigen Klägerin, so dass das angefochtene Urteil des Amtsgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen war. Mangels Beendigung des Mietverhältnisses durch die ausgesprochene Kündigung kann die Klägerin von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe nicht verlangen, so dass über den vorsorglich gestellten Räumungsschutzantrag nicht mehr zu befinden war. 56 III. 57 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Dabei hatte die Kammer nach dem Umfang der tenorierten Zurückverweisung auch über die Kosten der Revision zu entscheiden. Dies führte zur Auferlegung der Kosten auf die Klägerin, weil diese in der Hauptsache unterlegen ist. 58 IV. 59 Ein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO), besteht nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Nach Erhebung der erforderlichen Tatsachenfeststellungen weist der Rechtsstreit keine über den Einzelfall hinausgehenden Bezüge von grundsätzlicher Bedeutung auf. 60 V. 61 Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf € 3.000,00 festgesetzt.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen