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Auswirkungen der COVID 19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht

Auch lediglich mittelbar wirkende Folgen der COVID 19-Pandemie und der auf ihr beruhenden staatlichen Maßnahmen in Gestalt einer erheblichen Veränderung des Verhaltens der Bevölkerung, wie sie für einen Reinigungsbetrieb entstehen, sind grundsätzlich geeignet, eine Störung der Geschäftsgrundlage zu begründen, die zur Anpassung eines Mietvertrages führen. Maßgeblich für die Beurteilung sind über Art. 240 §§ 2 und 7 EGBGB hinaus sämtliche Umstände des Einzelfalls.

Zu dieser Entscheidung gibt es eine Pressemitteilung auf der Webseite des OLG (www.olg-frankfurt-justiz.hessen.de).

Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.

Verfahrensgang vorgehend LG Frankfurt am Main, 19. Juli 2021, 2-10 O 220/20, Urteil

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. - 10. Zivilkammer - vom 19.7.2021 (Az.: 2-10 O 220/20) wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass zur Klarstellung festgestellt wird, dass der Rechtsstreit hinsichtlich eines am 30.9.2021 gezahlten Betrages von 11.000,- € erledigt ist.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 31.994,06 € festgesetzt.

I. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO:

Der Kläger schloss mit der A Ltd. unter dem 23.8.2006 über das Gewerbeobjekt C-Straße … in Stadt1 einen Mietvertrag zum Zwecke des Betriebs einer Reinigungsannahme (Blatt 17 ff. der Akte). In diesen Mietvertrag trat die Beklagte durch Vereinbarung gemäß Nachtrag 2 zum Hauptmietvertrag am 18.4.2011 ein (Blatt 25 der Akte). Seit dem 1.11.2015 hatte die Beklagte nach den vertraglichen Vereinbarungen monatlich einen Mietzins von 2.400,- € sowie eine Betriebskostenvorauszahlung von 270,- €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, zu zahlen. Mit 3. Nachtrag vom 22.12.2016 zum Mietvertrag vereinbarten die Parteienunter anderem eine Erhöhung der Miete vom 1.1.2022 an auf monatlich 2.470,- € netto (Blatt 26 der Akte).

Aufgrund der sich spätestens seit Anfang 2020 auch in Deutschland ausbreitenden COVID 19-Pandemie wurden am 13.3.2020 bundesweit aufgrund behördlicher Anordnungen eine Großzahl von Einzelhandelsgeschäften sowie Schulen und Kitas geschlossen. Unternehmen und Verwaltung reduzierten die Präsenzpflicht ihrer Beschäftigten. In dieser Zeit ließen viele Menschen weniger Kleidung bei der Beklagten reinigen. Von März 2020 an führte dies bei ihr zu einem deutlichen Umsatzeinbruch. Von April bis Juli 2020 zahlte die Beklagte unter Berufung auf diese Situation keine Miete, sondern allein die Betriebskostenvorauszahlungen, die sie auch in der Folgezeit weiter leistete. Auch die nachfolgenden vertraglich geschuldeten Zahlungen leistete sie nicht vollständig.

Mit seiner Klage verlangt der Kläger von der Beklagten die Zahlung restlicher Mieten und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, sowie Verzugspauschalen. Die Beklagte beruft sich auf die Einschränkungen infolge der COVID 19-Pandemie. Sie ist der Ansicht, aufgrund dieser Umstände sei sie bis zum 30.6.2020 hinsichtlich der Mieten zur Leistungsverweigerung berechtigt. Ferner könne sie Anpassung des Mietvertrages verlangen, so dass die betreffenden Mieten nicht geschuldet seien. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte durch Urteil vom 19.7.2021, ihr zugestellt am 28.7.2021, verurteilt, an den Kläger 32.009,56 € abzüglich am 24.6.2020 gezahlter 963,80 € und am 16.7.2020 gezahlter 313,20 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.177,30 € vom 6.4.2020 bis zum 24.6.2020, aus 2.856,- € seit dem 25.6.2020, € aus 3.177,30 € vom 6.5.2020 bis zum 24.6.2020, aus 2.856,- € seit dem 25.6.2020, aus 3.177,30 € vom 5.6.2020 bis zum 24.6.2020, aus 2.856,- € seit dem 25.6.2020, aus 2.888,66 € vom 6.7.2020 bis zum 16.7.2020, aus 2.575,46 € seit dem 17.7.2020, aus 3.097,20 € vom 5.8.2020 bis zum 6.8.2020, aus 2.784,- € seit dem 7.8.2020,

aus 1.392,- € seit dem 5.9.2020, aus 1.392,- € seit dem 5.10.2020, aus 1.392,- € seit dem 5.11.2020, aus 3.097,20 € seit dem 5.12.2020, aus 3.177,30 € seit dem 5.1.2021, aus 3.177,30 € seit dem 4.2.2021 und aus 3.177,30 € seit dem 4.3.2021 sowie 532,80 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.7.2020 an Anwaltskosten und eine Verzugspauschale für Zahlungsverzug für die Monate Juni 2020 bis einschließlich März 2021 in Höhe von 480,- € und ferner 1.261,50 € als Schadenersatz für die Mandatierung des Prozess-bevollmächtigten des Klägers nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.3.2021 zu zahlen. Ferner hat das Landgericht die Beklagte zur Räumung und Herausgabe des Ladenlokals im Erdgeschoss des Anwesens C-Straße … in Stadt1 an den Kläger verurteilt. Die weitergehende Klage hat das Gericht abgewiesen.

Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Mieten. Die vertraglich geschuldete Miete sei nicht herabgesetzt. Die Schließung von Einzelhandelsgeschäften und Einrichtungen beeinflusse den tatsächlichen Zustand des Mietobjekts nicht. Mit den aufgrund der staatlich angeordneten Schließungsmaßnahmen eingetretenen Umsatzeinbußen in dem von der Beklagten betriebenen Geschäft habe sich lediglich ihr Verwendungsrisiko verwirklicht, welches sie allein zu tragen habe. Sie könne auch nicht Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage infolge der Pandemie verlangen. Zwar habe sich durch die staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID 19-Pandemie die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages schwerwiegend verändert, und die vermieteten Räume seien aufgrund dessen nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar. Es fehle aber an dem notwendigen Kausalzusammenhang zwischen den staatlichen Maßnahmen und der Beschränkung der Verwendbarkeit der Mietsache. Die lediglich mittelbare Betroffenheit des Betriebs der Beklagten, der selbst keiner staatlichen Schließung unterworfen gewesen sei, reiche insoweit nicht aus. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen.

Die Beklagte wendet sich mit ihrer am Montag, dem 30.8.2021, eingelegten und nach Verlängerung der Frist zur Begründung der Berufung bis zum 19.10.2021 an diesem Tage begründeten Berufung gegen ihre Verurteilung zur Zahlung. Sie ist der Ansicht, die Voraussetzungen für eine erhebliche Störung der Geschäftsgrundlage des Vertrages, die sie zu einer Anpassung der Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins berechtigten, lägen mit der Pandemie, die sich ganz erheblich und weltweit auf den Handel und die sonstige Geschäftstätigkeit auswirke und die einen geregelten Geschäftsbetrieb verhindere, vor. Die Aufforderung an die Bevölkerung zum Daheimbleiben und die Untersagung privater sozialer Treffen hätten nicht lediglich ihr eigenes Verwendungsrisiko betroffen, dass sie selbst tragen müsse. Die umfassenden sozialen Kontaktbeschränkungen hätten verhindert, dass Feste, Opern- und Theaterbesuche, Hochzeiten, Beerdigungen, Jubiläen, Betriebs-, Weihnachts-, Geburtstagsfeiern, Karnevalsveranstaltungen und ähnliches hätten stattfinden können. Aufgrund dessen sei die Nachfrage nach gereinigter Oberbekleidung teilweise nahezu komplett weggebrochen. Von März 2020 und nochmals von November 2020 an sei es dadurch zu einem drastischen Umsatz- und Gewinnrückgang gekommen. Hierzu trägt sie Umsatzzahlen aus den Jahren 2019 bis 2021 vor. In dieser von der Pandemie beeinflussten Zeit sei es ihr auch nicht möglich gewesen, neue Geschäftsfelder, beispielsweise das Reinigen von Tischwäsche aufzubauen. Ob es sich um einen unmittelbaren oder einen mittelbaren Eingriff in ihren Geschäftsbetrieb handele, sei unerheblich. Sie halte eine Reduzierung der Miete um mindestens 50 % für einen angemessenen Risikoausgleich gegenüber dem Vermieter. Am 30.9.2021 zahlte die Beklagte zunächst zur Abwendung der Zwangsvollstreckung 11.000,- € an den Kläger. Ergänzend bezieht sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom19.10. und 19.11.2021 (Blatt 204 ff., 227 der Akte) verwiesen.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 19.7.2021 (Az. 2-10 O 220/20) abzuändern und die Klage abzuweisen, soweit sie darin in den Ziffern 1, 2, 3 und 5 zur Zahlung von Geldleistungen verurteilt wurde.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er beruft sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf sein erstinstanzliches Vorbringen. Die von der Beklagten nunmehr vorgetragenen Umsatzzahlen stellt er in Abrede. Etwaige Umsatzausfälle könnten auf bereits vor der Pandemie in vielen Bereichen eingetretene Änderungen von Kleiderordnungen zurückzuführen sein. Dies ergebe sich auch aus den Umsatzzahlen für die Monate Mai bis Juli 2021, in welchen die Beschränkungen aufgehoben gewesen seien. Im Übrigen handele es sich bei den Beeinträchtigungen des Geschäftsbetriebes der Beklagten jedenfalls nicht unmittelbare Folge der staatlichen Maßnahmen, wie dies für eine etwaige Herabsetzung der Mieten erforderlich sei. Eine solche Herabsetzung der Mieten sei vielmehr für ihn unzumutbar, da er seinerseits monatliche Zins- und Tilgungsleistungen für das Objekt zu erbringen habe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 22.11. und 8.12.2021 (Blatt 231 f., 233 ff. der Akte) Bezug genommen.

II. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO:

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie jedoch im Ergebnis keinen Erfolg.

Die Klage ist in dem erstinstanzlich zuerkannten Umfang begründet mit der Maßgabe, dass über den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil der Forderung von 11.000,- €, welcher durch Zahlung am 30.9.2021 beglichen wurde, nicht mehr in der Hauptsache, sondern nur hinsichtlich der Kostentragungspflicht zu entscheiden ist.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses nebst Betriebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum von April 2020 bis einschließlich März 2021 in Höhe von insgesamt 32.009,56 € abzüglich am 24.6.2020 gezahlter 963,80 € und am 16.7.2020 gezahlter 313,20 € sowie von Anwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, und Verzugspauschalen zu abzüglich am 30.9.2021 gezahlter 11.000,- € (§ 535 Abs. 2, § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB). Die Höhe der zuerkannten Beträge an sich hat die Beklagte ebenso wie die Verzugsvoraussetzungen an sich in der Berufungsinstanz nicht infrage gestellt.

Dass die nach den vertraglichen Vereinbarungen geschuldeten Mieten infolge der COVID 19-Pandemie und der auf ihr basierenden staatlichen Beschränkungsmaßnahmen herabgesetzt gewesen wären, lässt sich auf der Grundlage des Vorbringens der Beklagten nicht feststellen.

Da weder ein Mangel des Mietobjekts vorlag (§ 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB), noch dem Kläger die von ihm vertraglich zu erbringende Leistung unmöglich war (§ 326 Abs. 1, § 275 Abs. 1 BGB), zumal sich die behördlich angeordneten Beschränkungen nicht gegen den Geschäftsbetrieb der Beklagten selbst richteten (vgl. hierzu im einzelnen BGH, NZM 2022, 99 ff.; OLG Frankfurt a.M., NZM 2021, 395 ff., m.w.N.), kommt allein eine Herabsetzung der Mieten aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages in Betracht (§ 313 Abs. 1 BGB).

Allerdings war die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages der Parteien durch die Folgen der Naturkatastrophe der COVID 19-Pandemie schwerwiegend gestört. Das Ausbleiben einer solchen Pandemie weltweiten Ausmaßes, welche grundsätzlich die gesamte Bevölkerung ernsthaft bedroht, war gemeinsame Vorstellung beider Parteien bei Vertragsschluss, die nicht Vertragsinhalt geworden ist, auf der sich aber der Geschäftswille beider aufbaute (vgl. hierzu im einzelnen BGH, NZM 2022, 99 ff.; OLG Frankfurt a.M., NZM 2021, 395 ff., m.w.N.). Beide Parteien sind jedenfalls davon ausgegangen, dass während der Vertragslaufzeit Folgen einer solchen Pandemie, insbesondere behördliche Einschränkungen und umfangreiche Beschränkungen privater und gesellschaftlicher Kontakte, die sich auch auf den in den Mieträumen geführten Geschäftsbetrieb der Beklagten auswirken, nicht eintreten.

Dabei kann davon ausgegangen werden, dass sich die behördlichen Anordnungen auch auf den nicht unmittelbar von staatlichen Schließungsmaßnahmen betroffenen Geschäftsbetrieb der Beklagten auswirkten. Es ist gerichtsbekannt, dass aufgrund der erheblichen staatlichen Beschränkungen für nahezu jegliche privaten und geschäftlichen Veranstaltungen mit der Folge des Ausfalls auch zahlreicher Aktivitäten insbesondere festlichen Charakters sowie umfangreicher Anordnung von Heimarbeit der Bedarf an Reinigungsleistungen auch im Geschäftsbetrieb der Beklagten deutlich gesunken war. Dies gilt insbesondere in den maßgeblichen Zeiträumen behördlicher Schließungen, insbesondere von März 2020 und wiederum von November 2020 an, aber auch in den Zeiten, in denen Veranstaltungen und sonstige Kontakte wieder in größerem Maße, aber weiterhin eingeschränkt möglich waren.

Davon dass die Parteien den Vertrag mit anderem Inhalt geschlossen, insbesondere für den Fall einer solchen Pandemie eine zeitweise Herabsetzung der Miete oder jedenfalls ihre zeitweise Stundung vereinbart hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, kann ausgegangen werden. Die Folgen einer solchen Pandemie greifen ganz erheblich auch in den Geschäftsbetrieb der Beklagten ein, so dass in Kenntnis dieser Umstände auch der Kläger einer besonderen Regelung für diesen Fall voraussichtlich zugestimmt hätte. Dem steht nicht entgegen, dass nicht eindeutig bestimmbar ist, welche von verschiedenen möglichen Regelungen die Parteien getroffen hätten.

Die Beklagte kann aber nicht aufgrund der erheblichen Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages eine Anpassung dieses Vertrages verlangen. Auf der Grundlage ihres Vorbringens kann nicht festgestellt werden, dass ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (§ 313 Abs. 1 BGB).

Allerdings ist eine Anpassung des Vertrages auch im Falle derartiger lediglich mittelbar wirkender Folgen der COVID 19-Pandemie und der auf ihr beruhenden staatlichen Maßnahmen grundsätzlich möglich. Die Auswirkungen der Pandemie beschränken sich nicht auf die behördlich angeordneten Maßnahmen. Sie beruhen nicht nur auf den jeweiligen behördlichen Entscheidungen, die vielmehr ihrerseits eine Reaktion auf die Pandemie darstellen, die ein Tätigkeitwerden der zuständigen Stellen erzwingt. Denn der Staat hat die ureigene Aufgabe und Pflicht, zum Schutz der Bevölkerung und des Staates Strategien zur Eindämmung der COVID 19-Pandemie zu entwickeln und durch entsprechende Anordnungen umzusetzen. Die von den Parteien nicht vorausgesehene Pandemie wirkt sich darüber hinaus aber auch in einer erheblichen Veränderung des Verhaltens der Bevölkerung aus, die zum Schutz der eigenen Gesundheit geboten, aber lediglich durch behördliche oder wissenschaftliche Verhaltensempfehlungen veranlasst ist (vgl. bereits OLG Frankfurt a.M., NZM 2021, 395 ff.).

Eine Unterscheidung zwischen freiwilligem und erzwungenem Verhalten der Bevölkerung aufgrund der COVID 19-Pandemie erscheint vor diesem Hintergrund als grundsätzlich nicht geboten. Nach der gesetzlichen Regelung über eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) sind für die Beurteilung sämtliche Umstände des Einzelfalls maßgeblich. Diese Regelung wird nicht verengt durch die zusätzliche Regelung des Art. 240 §§ 2 und 7 EGBGB, nach welcher vermutet wird, dass sich bei einem Mietvertrag die Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB in schwerwiegender Weise verändert hat, wenn vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID 19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind. Demzufolge ist es nicht ausgeschlossen, dass auch mittelbare Einwirkungen, wie sie für einen Reinigungsbetrieb entstehen, relevant sind, damit die mögliche Unzumutbarkeit der unveränderten Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Beklagte als Mieterin beurteilt werden kann.

Grundsätzlich kann allein aufgrund der gerichtsbekannten Umstände davon ausgegangen werden, dass die oben genannten umfassenden Kontaktbeschränkungen bei dem Reinigungsbetrieb der Beklagten zu ganz erheblichen Umsatzeinbrüchen geführt haben. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte ihre im Berufungsverfahren vorgetragenen ganz konkreten Umsatzzahlen nicht belegt hat. Auch ist davon auszugehen, dass es der Beklagten in den relevanten Zeiträumen nicht möglich war, weitere Geschäftsfelder zu erschließen oder die Mieträume zu anderen Geschäftstätigkeiten zu nutzen. Für eine hinreichend sichere Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietvertrages unter unveränderten Bedingungen fehlt es aber an einem Vortrag der weiteren relevanten Umstände. Es wäre erforderlich gewesen, insbesondere zu der Kostenstruktur des Geschäftsbetriebes der Beklagten und ihrer Entwicklung während der Pandemie sowie zu den allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnissen der Beklagten weiter vorzutragen. Ferner fehlt es an konkretem Vorbringen dazu, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Beklagte etwa staatliche Hilfsleistungen erhalten oder ob sie auf solche Leistungen gegebenenfalls Anspruch hat (vgl. zu den Anforderungen an den Vortrag im einzelnen BGH, NZM 2022, 99 ff.; OLG Frankfurt a.M., NZM 2021, 395 ff., m.w.N.). Auf das Erfordernis weiteren Vorbringens wurde die Beklagte auch in der Ladungsverfügung vom 20.10.2021 sowie nochmals durch Schreiben des Gerichts vom 22.11.2021 hingewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen einschließlich der auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil der Forderung entfallenden Kosten (§ 97 Abs. 1, § 91 a Abs. 1 ZPO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).

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