Insbesondere ist der Kündigungsverzicht der Beklagten entgegen ihrer Auffassung nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, benachteiligt auch ein einseitiger, formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum diesen nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.
Sachverhalt
Vermieter (Kläger) fordern von Mietern (Beklagte) Mietzahlung für Oktober 2003 bis Juni 2004 in Höhe von 4.470,58 € nebst Zinsen. Die Beklagten kündigten den Mietvertrag vom 10. März 2003 zum 31. Dezember 2003 und wollten die Mietsicherheit (1.363,59 €) gegen Mietzahlungen aufrechnen. Das AG gab den Klägern Recht, das LG bestätigte dies. Die Beklagten beantragen nun Prozesskostenhilfe für die Revision zum BGH.
Aus den Entscheidungsgründen
Der BGH lehnt die Prozesskostenhilfe ab, da die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. Das Berufungsgericht hat zu Recht erkannt, dass die Kündigung der Beklagten wegen eines wirksamen formularmäßigen Kündigungsverzichts (§ 2 Nr. 1 des Mietvertrags: "erstmals zum 31.03.2005") unwirksam ist. Ein einseitiger, formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und vier Jahre nicht überschreitet. Der Rückzahlungsanspruch aus der Mietsicherheit war zudem noch nicht fällig und konnte nicht aufgerechnet werden.
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Der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren wird zurückgewiesen.
Die von den Beklagten beabsichtigte Rechtsverfolgung, die - vom Berufungsgericht zugelassene - Revision gegen das Berufungsurteil, bietet keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO). Zu Recht hat das Berufungsgericht den von den Klägern gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für die Monate Oktober 2003 bis Juni 2004 in der noch streitigen Höhe von 4.470,58 € nebst Zinsen bejaht. Zutreffend hat es die Kündigung der Beklagten vom 17. September 2003 zum 31. Dezember 2003 wegen des formularmäßigen Kündigungsverzichts der Beklagten in § 2 Nr. 1 des Mietvertrages der Parteien vom 10. März 2003 ("erstmals zum 31.03.2005") als unwirksam und den von den Beklagten gegen die Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2003 zur Aufrechnung gestellten Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 1.363,59 € als noch nicht fällig angesehen. Insbesondere ist der Kündigungsverzicht der Beklagten entgegen ihrer Auffassung nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, benachteiligt auch ein einseitiger, formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum diesen nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorlie-
genden Fall, zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97, unter II 3 b). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball
Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 03.01.2005 - 209 C 483/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.06.2005 - 65 S 30/05 -