Staffelmiete

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 28.10.2021 Aktenzeichen: 239 C 85/21 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2021:1028.239C85.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556d Abs 2 BGB, § 556e BGB, § 556f BGB, § 556g Abs 4 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Rückzahlung nicht geschuldeter Miete aufgrund der sog. Mietpreisbremse bei Vereinbarung einer Staffelmiete Orientierungssatz 1. Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete wegen der sog. Mietpreisbremse nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt.(Rn.31) 2. Die §§ 556d - 556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten.(Rn.31) 3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Gegen die Entscheidung ist Berufung eingelegt worden. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte ist Vermieterin einer 72,19 m² großen Wohnung in der ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts. Mieter der Wohnung sind Frau ... und Herr ... . Der Mietvertrag wurde zum 1.4.2019 geschlossen. Auf den Mietvertrag wird Bezug genommen (Anlage B1, Blatt 46 ff. der Akten). Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete, und zwar vom 1.4.2019 bis zum 31.3.2020 in Höhe von 760,00 €, vom 1.4.2020 bis zum 31.3.2021 in Höhe von 785,00 € und vom 1.4.2021 bis zum 31.3.2022 in Höhe von 810,00 €. Die Miete wurde bisher von den Mietern bezahlt. Randnummer 2 Gemäß § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbarten die Mietvertragsparteien: Randnummer 3 „Die in diesem Mietvertrag vereinbarte Miete beruht auf folgender Ausnahme von § 556d BGB: In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt.“ Randnummer 4 Die Wohnung ist nach den entsprechenden Merkmalen in das Mietspiegelfeld H3 der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 einzuordnen. Die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 sind unstreitig wohnwerterhöhend einzuordnen, in der Merkmalgruppe 5 sind keine wohnwertrelevanten Merkmale vorhanden. Die Einordnung in die Merkmalgruppe 1 ist zwischen den Parteien streitig. Randnummer 5 Die Mieter der Beklagten beauftragten die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sog. Mietpreisbremse. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 10.2.2020 wandte sich die Klägerin an die Beklagte, vertreten durch deren Hausverwaltung, und rügte einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft über etwaige Modernisierungsmaßnahmen sowie die Vormiete und für den Fall, dass das vor Mietverhältnis vor oder nach den geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB begonnen habe, Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Dem Rügeschreiben vom 10.2.2020 war als Anlage 1 eine Berechnung auf der Grundlage einer vereinbarten Nettokaltmiete pro Monat in Höhe von 760,00 € beigefügt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 10.2.2020 nebst Anlagen verwiesen (Anlage K4, Blatt 26 ff. der Akten). Die Hausverwaltung der Beklagten teilte der Klägerin mit E-Mail vom 15.9.2020 unter anderem mit, dass die Wohnung im Jahr 2019 vor dem Bezug mit einem Laminatboden als Modernisierung ausgestattet wurde und sich die Kosten dafür auf brutto 3.300,00 € × 8 % Modernisierungszuschlag = 22,00 €/Monat belaufen (Anlage B2, Blatt 50 ff. der Akten). Randnummer 7 Die Klägerin behauptet, die Mieter der Beklagten hätten ihr im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse die ihnen zustehenden Auskunftsansprüche, den Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, den Anspruch auf Teilrückzahlung/-freigabe der Mietkaution, den Anspruch auf Freistellung von RVG-Gebühren und gegebenenfalls bestehende weitere Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung ihrer Miete sowie den Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten abgetreten und verweist auf die „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ vom 3.2.2020, die sie in Kopie vorgelegt hat (Anlage K1, Blatt 15 der Akten). Randnummer 8 Die Klägerin ist der Auffassung, die behauptete Abtretung durch die Mieter an sie sei nach der Rechtsprechung des BGH wirksam, da eine zulässige Inkassodienstleistung ihrerseits vorliege. Sie habe auch nach Erhebung der ohne die Auskunft berechneten Klage auf Rückzahlung überzahlter Mieten weiterhin aus abgetretenem Recht die begehrten Auskünfte verlangen können. Der Anspruch auf Auskunftserteilung über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen [Klageantrag zu 1c)] sei erst mit der im Schriftsatz vom 1.9.2021 im laufenden Rechtsstreit erteilten Auskunft der Beklagten und nicht bereits mit der E-Mail vom 15.9.2020 erledigt worden. Die Klägerin behauptet, die Merkmalgruppe 1 sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, weil „nur ein kleines bzw. gar kein Handwaschbecken vorhanden“ sei. Sie bestreitet die Erstverlegung von Laminat in der Wohnung anstelle von Linoleumplatten. Sie meint, die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete von 760,00 € sei daher um 249,24 € überhöht. Randnummer 9 Die Klägerin meint ferner, ihr stehe aus abgetretenem Recht einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.173,82 € wegen der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 10.2.2020 zu. Wegen der Einzelheiten zur Berechnung dieser Kosten wird auf die Ausführungen zum Gegenstandswert und zu den Gebührentatbeständen in der Klageschrift vom 20.4.2021 und dem Schriftsatz vom 2.8.2021 verwiesen. Außerdem habe sie aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung von 249,24 € bezüglich der für April 2020 zuviel gezahlten Miete. Randnummer 10 Die Klage ist der Beklagten am 15.6.2021 zugestellt worden. Randnummer 11 Soweit die Klägerin zunächst beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, ihr Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: 1.c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und Paragraf 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?, haben die Parteien den übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt nunmehr noch, Randnummer 13 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 14 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch Frau ... und Herrn ... („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 15 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 16 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 17 2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 249,24 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 18 3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.173,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 19 Die Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagte macht geltend, die von ihr ohnehin bestrittene Abtretung sei nach § 134 BGB i.V.m. § 3 RDG entgegen der Auffassung des BGH aus den vom Landgericht Berlin im Urteil vom 26.4.2021, Az.: ... , dargelegten Gründen nichtig und die Klägerin damit nicht aktivlegitimiert. Mit der Bereitstellung ihres Mietpreisrechners und des Angebots, die Mietpreisbremse durchzusetzen, habe die Klägerin Rechtsdienstleistungen außerhalb ihrer Inkassobefugnis wahrgenommen. Ferner sei die Rechtsverordnung des Landes Berlin zu § 556d Abs. 2 BGB unwirksam. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Auskunftsklage liege nicht vor, da das Ergebnis der verlangten Auskunft durch den gleichzeitig geltend gemachten bezifferten Zahlungsanspruch bereits vorweggenommen sei. Außerdem sei sie ihrer Auskunftsobliegenheit bereits im Mietvertrag nachgekommen. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für April 2020 bestehe bereits deshalb nicht, weil die Klägerin die ab April 2020 vereinbarte zweite Mietstaffel nicht zum Gegenstand ihrer Rüge gemacht habe. Die Beklagte behauptet, in der Wohnung sei das einfache Linoleum im März 2019 vor dem Einzug der Mieter ohne Instandhaltungsaufwand gegen hochwertiges Laminat ausgetauscht worden. Dies habe sie der Klägerin bereits mit E-Mail vom 15.9.2020 mitgeteilt (Anlage B2, Blatt 50 der Akten). Randnummer 22 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 23 Die Klage ist teils unzulässig und teils unbegründet. Randnummer 24 1. Auskunftsansprüche Randnummer 25 Soweit die Klägerin noch die Auskunftsansprüche zu Ziffer 1a), b) und d) geltend gemacht, ist die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig. Randnummer 26 Das Gericht schließt sich nach eigener Prüfung der Auffassung des Landgerichts Berlin an, wonach es an dem Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsverlangen fehlt, wenn es auf die Auskunftserteilung für das von der Klägerin für den Mieter verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt. Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Vorliegend beruft sich die Beklagte zur Rechtfertigung der Höhe der vereinbarten Miete lediglich auf einen Modernisierungszuschlag, auf den sie bereits in § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags hingewiesen hatte und den sie mit E-Mail an die Klägerin vom 15.9.2020 näher konkretisiert hatte. Auf weitere Ausnahmen gem. §§ 556e BGB und 556f BGB beruft sich die Beklagte nicht. Sie hat zu keinem Zeitpunkt auf weitere durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder eine höhere Vormiete Bezug genommen, um die vereinbarte Miete zu begründen, noch sind auch nur ansatzweise Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie dies noch tun wird. Ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin für die Auskunftsansprüche zu 1a), b) und d) ist daher nicht erkennbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, Rn. 18 - 19, juris). Zudem kann sich der Vermieter, wenn er keine Auskunft erteilt hat, gem. § 556g Abs. 1a S. 2 BGB gar nicht auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin verlangten Auskünfte nicht ersichtlich ist. Randnummer 27 2. Zahlungsanspruch zu 2. Randnummer 28 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung überzahlter Miete für den Monat April 2020 gegen die Beklagte. Randnummer 29 Insoweit kann offenbleiben, ob die Mieter der Klägerin den geltend gemachten Zahlungsanspruch abgetreten haben, die Klägerin aktivlegitimiert ist und die vereinbarte Miete zulässig ist. Randnummer 30 Zwar genügt die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB gestellten Begründungserfordernissen. Das Gericht nimmt insoweit Bezug auf das Urteil des BGH vom 27.5.2020 zum Aktenzeichen ... und schließt sich den dortigen Ausführungen an (Rn. 80 ff., juris; LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, juris). Randnummer 31 Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete jedoch nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Daran fehlt es hier. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 556g BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 27). Die §§ 556d-556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 18). Anstelle des Beginns des Mietverhältnisses tritt im Rahmen der Ermittlung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen (neuen) Mietstaffel fällig wird. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist also zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 14. Aufl. 2019, § 557a Rn. 70b; Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 19). Damit ist sichergestellt, dass für die jeweilige Staffel ein Abgleich mit der zu diesem Zeitpunkt am Markt geltenden aktuellen Miete erfolgt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, wie vor, Rn. 23). Diese überzeugende Auffassung, die auch dem Wortlaut von § 557a Abs. 4 S. 1 BGB entspricht, wird entgegen der Ansicht der Klägerin ausdrücklich auch von Staudinger/J Emmerich vertreten (Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a). Randnummer 32 Die Klägerin verlangt aufgrund der Rüge vom 10.2.2020 die Rückzahlung der überzahlten Miete für April 2020. Die Rüge bezog sich jedoch nur auf die Ausgangsmiete und nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende zweite Mietstaffel in Höhe von 785,00 €. Das Rügeschreiben vom 10.2.2020 konnte sich bereits deshalb nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende Staffel beziehen, weil diese zum Zeitpunkt des Schreibens 10.2.2020 noch gar nicht galt. Zudem bezog sich die dortige Mietberechnung ebenso wie die Berechnung in der Klageschrift ausdrücklich auf die bis zum 31.3.2020 geltende Ausgangsmiete von 760,00 €. Eine im April 2020 gegebenenfalls überzahlte Miete kann die Klägerin mangels Rüge der Miethöhe daher nicht zurückverlangen. Mangels begründeter Hauptforderung kann die Klägerin auch keine Verzugszinsen verlangen. Randnummer 33 3. Vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten Randnummer 34 Mangels begründeter Hauptforderung hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gegen die Beklagte. Randnummer 35 4. Prozessuale Nebenentscheidungen Randnummer 36 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Randnummer 37 Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Klägerin die Kosten gem. § 91a Abs. 1 ZPO zu tragen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, denn ohne die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Auskunftsanspruchs wäre die Klägerin insoweit voraussichtlich unterlegen gewesen. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage nämlich bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hatte der Klägerin vorprozessual jedenfalls mit E-Mail vom 15.9.2020 bereits Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen vor Mietbeginn erteilt, und zwar hinsichtlich des Zeitpunkts, der konkreten Maßnahme und der dafür angefallenen Kosten. Darauf, ob die mit der E-Mail erteilte Auskunft ausreichend war, kommt es nicht entscheidend an. Denn aus den Gründen zu 1. bestand kein Rechtsschutzbedürfnis für die verlangte Auskunft. Für die Klägerin bestand auch kein Kostenrisiko. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 13, juris). Randnummer 38 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001486354 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.09.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 67 S 15/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:0913.67S15.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 305 Abs 1 S 3 BGB, § 307 Abs 1 S 1 BGB, § 535 BGB, § 538 BGB, § 556d Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Berücksichtigung der im Vormietverhältnis vereinbarten Staffelmieterhöhung bei der Mietpreisbremse; Rechtmäßigkeit einer Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen Leitsatz 1. Im Vormietverhältnis vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses in zeitlicher Hinsicht nicht mehr wirksam geworden sind, sind im Rahmen des § 556e BGB nicht zu berücksichtigen.(Rn.18) 2. Ein Aushandeln i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ist auch im Fall einer freien Auswahlentscheidung des Vertragspartners für eine von mehreren vorformulierten Vertragsvarianten nur dann gegeben, wenn der Verwender den wesentlichen Inhalt ernsthaft zur Disposition stellt, indem er dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen, einräumt.(Rn.21) Orientierungssatz Eine Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB, da bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf den Mieter zukommenden Kostenbelastung möglich ist (Anschluss BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13).(Rn.25) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 17. Dezember 2021, 124 C 350/20 anhängig BGH, kein Datum verfügbar, VIII R 245/22 nachgehend BGH, 8. April 2025, VIII ZR 245/22, Beschluss Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 17. Dezember 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 124 C 350/20 - wird auf Kosten der Beklagten nach einem Wert von bis 2.000,00 € zurückgewiesen. 2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet. 3. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin begehrt von der Beklagten nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung überzahlter Mieten wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) sowie der von der Beklagten anteilig einbehaltenen Mietsicherheit. Randnummer 2 Zwischen den Parteien bestand vom 1. Februar 2017 bis zum 31. März 2020 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses betrug die Nettokaltmiete monatlich 713,00 €, dem Mietzins, den der Vormieter zuletzt aufgrund eines Staffelmietvertrages vom 2. Dezember 2014 zahlte, die sich nach dessen vertraglicher Vereinbarung ab dem 1. März 2018 auf 753,- € und ab dem 1. März 2019 auf 795,- € erhöhte. Randnummer 3 Die Klägerin macht geltend, die preisrechtlich zulässige Miete sei auf die die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende bei Beendigung des Vormietverhältnisses geschuldete Vormiete ungeachtet der auch in dem Vormietverhältnis vereinbarten Indexmiete begrenzt. Randnummer 4 Die Beklagte ist der Ansicht, bei der Vormiete seien auch weitere Staffelmieterhöhungen nach Beendigung des Vormietverhältnisses zu berücksichtigen. Der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch bestehe aufgrund der Verrechnung mit den nach der individualvertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag anteilig von dem Kläger zu tragenden Schönheitsreparaturkosten nicht. Randnummer 5 Das Amtsgericht hat ausgehend von der nicht erhöhten Vormiete der Klage stattgegeben. Für die Ermittlung der gesetzlich zulässigen Höchstmiete sei die vom Vormieter zuletzt gezahlte Mietstaffel maßgeblich. Der restliche Kautionsrückzahlungsanspruch sei in voller Höhe begründet. Bei der vereinbarten Quotenabgeltungsklausel handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die aufgrund der unangemessenen Benachteiligung der Klägerin unwirksam sei. Randnummer 6 Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 80-83 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 7 Gegen das ihr am 27. Dezember 2021 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 13. Januar 2022 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um einen Monat mit am 24. März 2022 eingegangenem Schriftsatz begründet. Randnummer 8 Sie ist der Auffassung, für die Bestimmung der zulässigen Höchstmiete seien auch die, mit dem Vormieter vereinbarten zukünftigen Mietstaffeln zu berücksichtigen. Die Quotenabgeltungsklausel sei als Individualvereinbarung wirksam. Sie habe - insoweit unstreitig - auf Wunsch der Klägerin, die Schönheitsreparaturen abweichend von dem ersten Vertragsentwurf selbst zu übernehmen, um dadurch die Nettokaltmiete um monatlich 56,00 € zu reduzieren, die entsprechenden Regelungen sowie die von ihr gewünschte kürzere Mindestlaufzeit in einen zweiten Mietvertragsentwurf aufgenommen. Die Klägerin habe sich ohne Änderungswünsche zu äußern für die Unterzeichnung dieser Fassung unter Absehen von der ihr ausdrücklich angebotenen Besprechung des geänderten Vertragsentwurfs entschieden. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 13 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 13. September 2022 (Bl. 144-145 d.A.) Bezug genommen. II. Randnummer 15 Die Berufung ist unbegründet. Dem Kläger steht der streitgegenständliche Rückzahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe zu. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Quotenabgeltungsklausel bestehen nicht. Randnummer 16 Der von dem Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in der beanspruchten Höhe ist gemäß §§ 556d Abs. 1, 2, 556e, 556g Abs. 1 S. 1, 2 aF, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB begründet. Randnummer 17 Die Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete durch das Amtsgericht begegnet keinen Bedenken, wird von der Berufung bezüglich der im Ausgangspunkt zugrundegelegten ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht gesondert angegriffen. Dabei hat es zutreffend erkannt, dass die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen über die Höhe der Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln unwirksam sind, soweit sie die vorliegend vor Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vereinbarte höhere Vormiete in Höhe von 713,00 € überschreiten, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 S. 1, 2 aF, 557a Abs. 4 BGB. Randnummer 18 Dem Amtsgericht ist ebenso darin zuzustimmen, dass die erst nach Beendigung des Vormietverhältnisses eintretenden weiteren Staffelmieterhöhungen nicht zu berücksichtigen sind. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Bestimmung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB aF, wonach eine Miete bis zur Höhe der Vormieter vereinbart werden kann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist. Aus der ausdrücklichen Bezugnahme auf die zuletzt geschuldete - und nicht die mietvertraglich vereinbarte noch nicht fällige Mietstaffel - folgt, dass es maßgeblich auf die tatsächlich bei Beendigung des Vormietverhältnisses geltende tatsächlich geschuldete Miete ankommt, demzufolge weitere Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr wirksam geworden sind, nicht mehr zu berücksichtigen sind. Mit dieser an dem eindeutigen und die Auslegung begrenzenden Wortlaut der Norm (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 2021 - VIII ZR 264/19, WuM 2022, 34, juris Rn. 23; vgl. auch Kammer, Urt. v. 22. September 2022 - 67 S 113/22, BeckRS 2022, 27753 Rn. 18) orientiertem Ergebnis ist auch der von dem Gesetzgeber durch diese zudem aufgrund ihres Ausnahmecharakters eng auszulegende Regelung (vgl. Schüller, in: BeckOK BGB, Stand 1. August 2022, BGB § 556e Rn. 4 m.w.N.) bezweckte Bestandsschutz gewährleistet, da die Vermieterin bezüglich der aufgrund eines früheren Mietendes nicht mehr zum Tragen gekommenen Mietstaffeln noch keine ausnahmsweise schutzwürdige Vermögensposition erlangt hat (vgl. Fleindl, in: BeckOGK, Stand: 1.10.2022, BGB § 556e Rn. 10; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556e Rn. 13 und WM 2017, 186, 187; Flatow, WuM 2015, 191, 201-203 jeweils m.w.N.). Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die ausführliche Begründung des Amtsgerichts Bezug genommen. Randnummer 19 Der Klägerin steht auch der geltend gemachte fällige Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution zu, während Gegenansprüche der Beklagten aus der in dem Mietvertrag vereinbarten Quotenabgeltungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen sind nicht begründet sind. Randnummer 20 Zutreffend und von der Berufung nicht entkräftet geht das Amtsgericht davon aus, es handele sich bei der in § 2 Ziffer 2 i.V.m. § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags enthaltenen Regelung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Randnummer 21 Soweit die Berufung erneut darauf verweist, es handele sich insbesondere aufgrund der der Klägerin eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen der ursprünglichen Vertragsversion, wonach entsprechend der gesetzlichen Regelung die Beklagte die Schönheitsreparaturen zu tragen hatte, und dem auf ausdrücklichen Wunsch der Klägerin auch hinsichtlich der verkürzten Mindestlaufzeit ihren Bedürfnissen angepasstem von ihr ohne Beanstandungen ausgewählten Vertragstext aufgrund der unbeeinflussten Auswahlentscheidung der Klägerin um eine ungeachtet der Vorformulierung beider Alternativen als Vertragsbedingung nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelte Regelung, wird dem nicht gefolgt. Randnummer 22 Zwar können auch vorformulierte Klauseln des Verwenders im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein, wenn sie die Merkmale des § 305 Abs. 1 BGB aufweisen. Jedoch kann nach der von der Kammer geteilten überwiegend vertretenen Ansicht der Rechtsprechung ausgehend von dem Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentlichem Charakteristikum der Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie des Umstands, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann, von einem Aushandeln in diesem Sinne nicht bereits aufgrund des rein formalen Umstands der Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen gesprochen werden. Vielmehr ist nach den dargelegten Grundsätzen darüber hinaus zu fordern, dass der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären. Denn maßgeblich für das Wesen von AGB ist nicht die Wahlfreiheit zwischen verschiedenen gestellten AGB als solchen - selbst wenn diese die Wahl der dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Variante beinhaltet -, sondern das ausdrücklich vorausgesetzte Aushandeln des konkreten Klauselinhalts im Einzelnen, was nur bei der tatsächlichen Möglichkeit des Vertragspartners, auf die vorgegebene Formulierung einwirken und diese durch eigene Alternativvorschläge tatsächlich beeinflussen zu können, gewährleistet ist (vgl. BGH, Beschl. v. 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080, juris Rn. 14; Urt. v. 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230, juris Rn. 24; Urt. v. 13. März 2018 - XI ZR 291/16, NJW-RR 2018, 814, juris Rn. 16ff.; Urt. v. 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259-269, juris Rn. 18; BeckOK BGB/Zehelein, Stand 1.8.2022, BGB § 535 Rn. 246; Fervers in: Schmidt-Futterer, a.a.O., vor § 535 Rn. 210; Fornasier, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2022, § 305 Rn. 37; Lehmann-Richter, in: BeckOGK, Stand 1.9.2022, BGB § 305 Rn. 159ff., 171ff. jew. m.w.N.; weitergehend für den Fall einer Auswahlentscheidung des Kunden BGH, Urt. v. 6. Dezember 2002 - V ZR 220/02, BGHZ 153, 148-157, juris Rn. 6; Urt. v. 20. Dezember 2007 - III ZR 144/07, BGHZ 175, 76-85, Rn. 21; Urt. v. 20. März 2018 - X ZR 25/17, NJW 2018, 2039, juris Rn. 13; LG Köln, Urt. v. 24. November 2016 - 6 S 220/15, BeckRS 2016, 115701, Rn. 12 juris). Randnummer 23 Nach diesen Maßgaben ist bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagte nicht von einer Individualvereinbarung auszugehen. Die Beklagte hat bereits nicht behauptet, sie habe sich gegenüber der Klägerin deutlich und ernsthaft zu der Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt. Vielmehr hat sie sich lediglich darauf berufen, sie hätte über die veränderten Bestimmungen verhandelt, wenn die Klägerin diese von ihr durch den Wunsch einer abweichenden Abrede unter anderem bezüglich der Schönheitsreparaturen ausgelösten Änderungen von sich aus hinterfragt hätte. Damit hat die Beklagte ebenso wie mit der nach ihrem Vortrag angebotenen Besprechung des geänderten zweiten Mietvertragsentwurfs nicht dargelegt, ihre Verhandlungsbereitschaft zu der hier streitigen Klausel verbunden mit dem Angebot der konkreten Möglichkeit einer Veränderung der Regelung im Interesse der Klägerin deutlich und ernsthaft erklärt zu haben (vgl. BGH, Beschl. v. 19. März 2019, a.a.O., juris Rn. 16). Zu diesen einem Aushandeln entgegenstehenden Umständen kommt vorliegend der auch von dem Amtsgericht zutreffend herangezogene Umstand hinzu, dass sich die Klägerin als Mietinteressentin schon angesichts des angespannten Wohnungsmarktes und des dadurch entstehenden Drucks nicht in einer gleichberechtigten Verhandlungsposition befand, die ihr ohne Weiteres eigene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne einer freien Verhandlung ermöglichten (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2014 - VII ZR 248/13, BGHZ 200, 326-337, juris Rn. 29; Fervers, a.a.O., Rn. 214; AG Hamburg, Urt. v. 16. Juni 2021 - 49 C 336/20, juris Rn.8; zur diesbezüglichen Berücksichtigung des wirtschaftlichen Machtgefälles auch BGH, Urt. v. 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305-321, juris Rn. 23). Randnummer 24 Eine andere Beurteilung ist auch nicht aufgrund des von der Beklagten herangezogenen Umstands gerechtfertigt, der Klägerin komme die in ihrem Sinne geänderte Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zugute, zu der die Beklagte im Gesamtpaket mit der Übernahme der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch die Klägerin bereit gewesen sei. Denn dies ändert nichts an der nachteiligen Wirkung der durch die Quotenabgeltungsklausel zudem erweiterten Schönheitsreparaturklausel, deren gesetzesfremder Kern nicht allein durch die damit verbundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt wird (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2015 - VII ZR 58/14, MDR 2016, 10 juris Rn. 26; Fornasier, a.a.O., Rn. 37), zumal sich ein „Aushandeln“ jeweils nur auf bestimmte Vertragsbedingungen beziehen und auch nur bezogen auf die jeweilige Klausel zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB führen kann (vgl. BGH, Beschl. v. 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, NJW 2013, 1668, beckonline Rn. 7 ff. m.w.N.). Randnummer 25 Als Allgemeine Geschäftsbedingung verstößt die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel gegen § 307 Abs. 1 BGB. Sie benachteiligt die Klägerin als Mieterin unangemessen, da bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf sie zukommenden Kostenbelastung möglich ist (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871, juris Rn. 24 f. m.w.N.). Randnummer 26 Der Verweis der Beklagten, das Berufen auf die Unwirksamkeit der Regelung sei rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), da es zu der Änderung der hier strittigen Klausel nur ausgelöst durch die von der Klägerin geäußerten Änderungswünsche gekommen sei und sie sich aus freien Stücken für die streitgegenständliche Vertragsalternative entschieden habe, verfängt nicht. Denn wie bereits dargelegt steht dieser Umstand der Anwendung der §§ 305 ff. BGB nicht entgegen (vgl. auch BGH, Beschl. v. 5. März 2013, a.a.O.), bei denen es sich um zwingendes, nicht der Disposition der Vertragsparteien unterliegendes Recht handelt (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2014, a.a.O., Rn. 28; Zehelein, a.a.O., Rn. 247). Randnummer 27 Ausgehend hiervon war kein Raum für die von der Beklagten hilfsweise beantragte Aufhebung und Zurückverweisung nach Maßgabe des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Randnummer 28 Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann offenbleiben, ob die Quotenabgeltungsklausel auch als Individualvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 556 Abs.1 BGB gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist (so Kammer (Einzelrichter), Urt. v. 15. März 2022 - 67 S 240/21, WuM 2022, 220, juris Rn. 12 ff., Revision anhängig; vgl. zum Ganzen auch Kammer (Einzelrichter), Urt. v. 21. Juni 2022 - 67 S 267/21 n.v.). Randnummer 29 Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Randnummer 30 Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob bei der Berücksichtigung einer Vormiete weitere vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen der Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr wirksam geworden sind, zu berücksichtigen sind, sowie der Frage, wann ein Aushandeln i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB im Fall einer Auswahlentscheidung des Vertragspartners für die vorformulierte streitgegenständliche Vertragsvariante gegeben ist. Randnummer 31 Die Übertragung auf die Einzelrichterin nach § 526 Abs. 1 ZPO steht der Zulassung der Revision nicht entgegen (vgl. nur BGH, Urt. v. 18. November 2016 - V ZR 221/15, NJW-RR 2017, 260, juris Rn. 5-7). 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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 279/07 Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja MietHöheRegG § 10 Abs. 2 Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch be- rührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen. BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 279/07 - LG Berlin AG Spandau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 27. September 2007 wird zurückgewie- sen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung. 1 Die Klägerin war vom 1. Mai 1997 bis zum 30. November 2005 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in B. . Die Beklagte hatte bei der Errichtung der freifinanzierten Wohnung öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen und unterlag deshalb bestimmten Einschränkungen, die ihr durch den Vertrag mit der Investitionsbank B. auferlegt waren. Vor diesem Hintergrund ist in einer von beiden Parteien unterschriebenen Anlage zum Mietvertrag bestimmt: 2 "Die Investitionsbank B. (IBB) hat … Aufwendungshilfen bewilligt. Die Aufwendungshilfen werden aus Landesmitteln ab mittlerer Bezugs- - 3 - fertigkeit auf die Dauer von 15 Jahren gewährt. Die Wohnungen sind … für die Dauer des vereinbarten Förderungszeitraumes zweckgebunden. Durch die Verringerung der Aufwendungshilfen nach Ablauf von jeweils (15 Monaten) um 0,75 DM je qm Wohnfläche erhöht sich im gleichen Zeitraum die Miete um jeweils 0,75 DM je qm Wohnfläche. Der Abbau der Förderungsmittel wird insoweit begrenzt, wie die sich ergebenden Einzelmieten unter vorrangiger Berücksichtigung von Erhöhungen der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Für die ersten 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit werden zwischen den Par- teien die folgenden Erhöhungen der monatlichen Nettokaltmiete um 0,75/qm alle 15 Monate vereinbart: Mieterhöhung zum um DM/monatlich auf DM/monatlich 01.08.1998 67,29 1278,51 01.11.1999 67,29 1345,80 01.02.2001 67,29 1413,09 01.05.2002 67,29 1480,38 01.08.2003 67,29 1547,67 01.11.2004 67,29 1614,96 01.02.2006 67,29 1682,25 Die Staffelmietvereinbarung endet am 30.04.2007. Nach Ablauf der o.g. Staffelmietvereinbarung entwickelt sich die monat- liche Nettokaltmiete bis zum Ende des Förderungszeitraumes gemäß dem Fördervertrag mit der IBB. Der Abbau der Aufwendungshilfen kann frühestens nach Ablauf von 10 Förderungsjahren über den Betrag von 0,75 DM je qm Wohnfläche hin- aus erhöht werden, wenn dies infolge einer allgemeinen Anhebung des Mietniveaus oder aus anderen Gründen und im Rahmen der Wirtschaft- lichkeit des geförderten Objektes möglich wird und allgemein oder für eine Gruppe von Fällen durch die für das Bau- und Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung im Einvernehmen mit der für die Finanzen zuständigen Senatsverwaltung angeordnet wird. In diesen Fällen wird die nach § 2 zulässige Einzelmiete im Rahmen des Miethöhegesetzes (MHG) entsprechend erhöht. Erhöhungen der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskos- ten nach der hierbei analog heranzuziehenden II. BV oder einer diese ersetzenden Regelung erhöhen entsprechend die mit der Bewilligungs- stelle vertraglich vereinbarten Mietbeträge. Insoweit erhöhte Mietpreise - 4 - werden im Rahmen der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (na- mentlich MHG) mietvertragswirksam geltend gemacht. Übersteigen die sich ergebenden Einzelmieten die Höhe der ortsübli- chen Miete nach § 2 MHG, so dürfen - auch bei einer Neuvermietung in- nerhalb der Zweckbestimmung - nur die ortsüblichen Mieten vereinbart werden. Mieterhöhungen nach den §§ 3 und 5 MHG aufgrund weiterer Finanzierungen, Umfinanzierungen und/oder Kapitalkostenerhöhungen sowie Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete setzen im För- derungszeitraum eine Zustimmung der IBB voraus. Diese wird bei Miet- erhöhungen nach § 5 MHG frühestens nach 10 Förderungsjahren und nur insoweit erteilt werden, wie ansonsten nach Ausschöpfung aller Möglichkeiten (Umfinanzierung, Verzichte auf - ggf. Teile der - Eigenka- pitalverzinsung und anderer pauschaler Ansätze) die Wirtschaftlichkeit des Objektes gefährdet ist. Die Umlage von Betriebskosten nach Maßgabe des § 4 MHG ist zuläs- sig und vereinbart gemäß § 20 NMV ff. Nach Ablauf des Förderungszeit- raumes enden die vertraglich vereinbarten Mietpreisbegrenzungen. Es ist mindestens die Miete zu zahlen, die sich ohne Förderung ergibt. Der Mieter kann sich unmittelbar auf diese Vereinbarung berufen und ist berechtigt, deren Einhaltung zu verlangen (§ 328 BGB). …." Die Klägerin hat Rückzahlung eines Betrages von insgesamt 6.055,01 € nebst Zinsen begehrt, den sie unter Zugrundelegung der ursprünglich verein- barten Miete von 1.211,22 DM - also ohne Berücksichtigung der sich aus der Staffelmiete ergebenden Erhöhungsbeträge - als überzahlte Miete errechnet hat. 3 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Be- rufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. - 5 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 7 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter Mietzah- lungen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Entgegen der Auffassung der Klägerin hätten die Parteien wirksam eine Staffelmiete vereinbart. Die ge- troffene Vereinbarung werde den Anforderungen des im Zeitpunkt des Ver- tragsschlusses maßgeblichen § 10 Abs. 2 MHG gerecht. Der Mieter werde in die Lage versetzt, sich bei Abschluss des Mietvertrags genau auf die Belastun- gen einzustellen, die im Laufe des Vertrags an Miete auf ihn - höchstens - zu- kämen, denn Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete und wegen Modernisie- rungsmaßnahmen seien während der Staffelmiete ausgeschlossen. Dass die einzelnen Stufen der Mieterhöhung zusätzlich jeweils auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt seien, verstoße nicht gegen § 10 Abs. 2 MHG, denn es handele es sich dabei um eine für den Mieter günstige und des- halb zulässige Vereinbarung, die ihm im Einzelfall die Möglichkeit biete, sich darauf zu berufen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete unter dem in der Staf- felmiete vereinbarten Betrag liege und er deshalb nur diesen (niedrigeren) Be- trag zahlen müsse. 8 - 6 - II. 9 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 10 Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin aus ungerechtfer- tigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu Recht verneint, weil die von ihr erbrachten Mietzahlungen - auch soweit es die jeweiligen Mieterhö- hungsbeträge betrifft - in der Staffelmietvereinbarung ihre Rechtsgrundlage ha- ben. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Parteien vereinbarte Staffelmiete den Anforderungen des im Zeitpunkt des Ver- tragsschlusses geltenden § 10 Abs. 2 MHG genügt. 1. Entgegen der Auffassung der Revision sind die jeweilige Miete und der Erhöhungsbetrag in der Vereinbarung betragsmäßig ausgewiesen (§ 10 Abs. 2 Satz 5 MHG), so dass die Klägerin bereits bei Vertragsschluss Gewissheit dar- über hatte, welche Miete sie für die jeweiligen Zeiträume schuldete. Die ihr zu- sätzlich eingeräumte Möglichkeit, sich auf eine niedrigere ortsübliche Miete zu berufen, ändert daran nichts, sondern eröffnet ihr nur die Möglichkeit, bei ent- sprechender Entwicklung der Vergleichsmiete den ausgewiesenen Betrag zu ihren Gunsten nach unten zu korrigieren. Hierin liegt mithin eine - zulässige - Abweichung von § 10 MHG zugunsten des Mieters. Anders als die Revision meint, hat auch der Umstand, dass der Fördervertrag zwischen der Beklagten und der Investitionsbank B. als echter Vertrag zugunsten Dritter ausgestaltet war und die Klägerin sich schon deshalb auf eine unterhalb der Staffelmiete liegende ortsübliche Vergleichsmiete berufen konnte, nicht zur Folge, dass es sich bei dieser zusätzlichen Grenze um eine zur Unwirksamkeit der Staffelmiet- vereinbarung führende, zum Nachteil des Mieters von § 10 Abs. 2 MHG abwei- chende Vereinbarung handelte. Eine Benachteiligung der Klägerin lässt sich 11 - 7 - entgegen der Auffassung der Revision auch nicht damit begründen, dass sich die Klägerin über die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete informieren musste, um gegebenenfalls diese zusätzliche Grenze zu ihren Gunsten geltend zu ma- chen. 12 2. Der Revision kann auch nicht darin gefolgt werden, dass die von den Parteien vereinbarte Staffelmiete deshalb unwirksam sei, weil sie dem Vermie- ter entgegen § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG während der Laufzeit der Staffelmiete zusätzlich Mieterhöhungen nach §§ 3 und 5 MHG gestatte. Zwar werden in Anlage 1 des Mietvertrags auch Mieterhöhungen nach §§ 3 und 5 MHG angesprochen. Wie die Revisionserwiderung zutreffend gel- tend macht, ergibt sich aber aus dem Sinnzusammenhang, dass Mieterhöhun- gen nach §§ 3 und 5 MHG erst für den weiteren Förderungszeitraum nach Ab- lauf der Staffelmietvereinbarung am 30. April 2007 vorgesehen sind. Die betref- fenden Regelungen in der Anlage zum Mietvertrag sind ersichtlich im Hinblick darauf getroffen worden, dass der Förderungszeitraum (15 Jahre) über die Dauer der Staffelmiete hinausgeht und die Klägerin auch in diesem weiteren Zeitraum aufgrund des Fördervertrags mit der IBB noch Einschränkungen zu- gunsten der Mieter unterliegt. Da der Vermieter nach der gesetzlichen Rege- lung nach Ablauf der Staffelmiete wieder von den allgemeinen gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten (also auch nach §§ 3, 5 MHG bzw. § 559 BGB) Gebrauch machen kann, wird die Klägerin durch die beanstandete Regelung nicht benachteiligt, sondern wiederum günstiger gestellt, so dass die von der 13 - 8 - Revision erhobenen Bedenken gegen die vertragliche Regelung von vornherein nicht durchgreifen können. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 17.04.2007 - 5 C 85/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2007 - 67 S 137/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/07 Verkündet am: 12. November 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 557a Abs. 3 Satz 1 Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staf- felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256). BGH, Urteil vom 12. November 2008 - VIII ZR 270/07 - LG München II AG Dachau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin werden das Urteil der 12. Zivilkam- mer des Landgerichts München II vom 25. September 2007 auf- gehoben und das Urteil des Amtsgerichts Dachau vom 30. Januar 2007 abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 497,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13. Juli 2006 zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin in K. . 1 In § 2 des Formularmietvertrages heißt es: 2 "1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.8.2004 und wird auf unbestimmte Dauer geschlossen. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum. - 3 - Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein außeror- dentliches gesetzliches Kündigungsrecht bleibt davon unberührt." Ferner ist in § 3 des Vertrags zur Miete vereinbart: 3 "1. Der Mietzins, ausgenommen Betriebskosten, über die nach § 4 des Mietvertrags gesondert abzurechnen ist, beträgt bei Beginn des Miet- verhältnisses 310 €. 2. Staffelmiete Darüber hinaus wird folgende Staffelmiete vereinbart: Datum Wohnungsmiete 1. ab dem 1.9.2005 bis 31.8.2006 319,30 2. ab 1.9.2006 bis 31.8.2007 328,90 3. ab 1.9.2007 bis 31.8.2008 338,70 … ." Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit einem bei der Klägerin am 29. September 2005 eingegangenen Schreiben zum 31. Dezember 2005 und zog aus. Die Klägerin begehrt Miete für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 15. Ap- ril 2006, da sie die Wohnung erst zu diesem Zeitpunkt anderweit vermieten konnte. Im vorliegenden Rechtsstreit macht sie einen Betrag von 497,57 € nebst Verzugszinsen geltend, der nach Verrechnung mit der Mietkaution unter Berücksichtigung weiterer unstreitiger Beträge zu ihren Gunsten verbleibt. Der Beklagte begehrt Klageabweisung und im Wege der Widerklage Zahlung eines Betrages von 899,98 €, der sich bei der Kautionsabrechnung ohne Berücksich- tigung der zwischen den Parteien streitigen Miete für die Zeit vom 1. Januar bis 15. April 2006 zu seinen Gunsten ergibt. 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebe- gehren und den Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 7 Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Klägerin die geltend gemachte Miete für den Zeitraum vom 1. Januar bis 15. April 2006 nicht zustehe, denn die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 habe das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2005 beendet. 8 Bei der in § 2 des Formularmietvertrags enthaltenen Klausel über den Kündigungsausschluss handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Insbesondere sei die Klausel nicht handschriftlich oder in sonstiger Weise ein- gefügt, die einen Rückschluss auf eine Individualvereinbarung zulassen würde. Der Kündigungsausschluss sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemes- sener Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil er nur für den Mieter gelte; ein derartiger einseitiger Kündigungsausschluss könne nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. 9 - 5 - II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 11 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Dezember 2005 beendet worden. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) im Mietvertrag wirksam für die Dauer von 24 Monaten ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts hält der in § 2 des Mietvertrags formularmäßig vereinbarte einsei- tige Kündigungsverzicht des Mieters der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand. 1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsge- richt davon ausgegangen, dass es sich bei der Vertragsklausel in § 2 des Miet- vertrags um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. 12 2. Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge scheitert die Einbeziehung der Klausel in den Vertrag nicht an § 305c Abs. 2 BGB. Selbst wenn die Klausel, wie die Revisionserwiderung meint, nicht ein- deutig regelte, ob das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf von zwei Jahren ge- kündigt oder die Kündigungserklärung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums abgegeben werden kann, hätte eine diesbezügliche Mehrdeutigkeit nach § 305c Abs. 2 BGB lediglich zur Folge, dass die Klägerin die ihr ungünstigste Ausle- gungsvariante gegen sich gelten lassen müsste; auch danach wäre das Miet- verhältnis durch die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 aber erst nach dem Zeitpunkt beendet worden, für den die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit Miete begehrt. 13 - 6 - 3. Der formularmäßige Kündigungsausschluss in § 3 des Mietvertrags hält auch der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand. 14 15 a) Wie der Senat bereits mit Urteil vom 23. November 2005 (VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256, Tz. 13 ff.) entschieden hat, benachteiligt ein formular- mäßig erklärter, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht den Mieter nicht unangemessen, wenn er zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wird und einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreitet. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag – wie hier – auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO, Tz. 15). Hieran hält der Senat fest. Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Parteien Kalkulationssi- cherheit geben; sie ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhun- gen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen sind (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in § 557a Abs. 3 BGB bei der Staffel- miete ausdrücklich vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter gilt. Der Gesetzgeber hat Staffelmietvereinbarungen, die ei- nen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren billigen wollen und durch die Bestimmung des § 557a Abs. 3 BGB zugelassen (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO, Tz. 19). Ein for- mularvertraglicher Kündigungsausschluss, der – wie auch hier – der gesetzli- chen Regelung des § 557a Abs. 3 BGB nachgebildet ist, beinhaltet deshalb im Regelfall keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB (Senatsurteil, aaO, Tz. 14). Eine Abweichung von wesentli- 16 - 7 - chen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) liegt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gerade nicht vor. 17 b) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung ferner, dass die Regelung des Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrags nicht hinreichend klar und verständlich sei und den Mieter unter diesem Gesichtspunkt unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein verständiger, nicht juristisch vor- gebildeter Mieter vermag den Regelungsgehalt der Klausel ohne weiteres zu erfassen, auch wenn dafür, wie oben dargelegt, mehrere Auslegungsvarianten in Betracht kommen mögen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Fest- stellungen bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Beklagte ist in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Zahlung des von der Klägerin geltend gemachten Betrages von 497,50 € nebst Zinsen zu verurteilen, der nach Verrechnung der Kaution mit der vom Beklagten 18 - 8 - für den Zeitraum von 1. Januar bis 15. April 2006 geschuldeten Miete zu Gun- sten der Klägerin noch verbleibt. Die Widerklage ist abzuweisen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Dachau, Entscheidung vom 30.01.2007 - 2 C 1153/06 - LG München II, Entscheidung vom 25.09.2007 - 12 S 1829/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 275/07 Verkündet am: 24. September 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2 und 3 a) Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. b) Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB) bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB. BGH, Urteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das am 14. September 2007 verkündete Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Berlin. Das Gebäude ist Teil einer in den 1920er Jahren erbauten Wohnanlage; das Rohrleitungssystem für Kaltwasser und Schmutzwasser wur- de seitdem nicht erneuert. Die Wohnungen verfügen über Gasetagenheizun- gen. 1 Mit Schreiben vom 15. August 2005 kündigte die Klägerin an, dass in den Bädern und Küchen der Wohnungen ab dem 16. November 2005 "Moder- nisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen" durchgeführt werden sollten. Als geplante Maßnahmen waren in dem Schreiben insbesondere aufgeführt der 2 - 3 - Anschluss des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen an das Fernwärme- netz mit zentraler Warmwasserversorgung, die Erneuerung der Rohrleitungen für Kaltwasser und Schmutzwasser im gesamten Gebäude, der Einbau eines Installationsschachtes in Bad und Küche für die neuen Rohrleitungen (Heizung, Warm- und Kaltwasser, Schmutzwasser), der Einbau einer Raumsparwanne im Bad, die Neuverfliesung des Bades sowie die Installation von Warm- und Kalt- wasserzählern in Bad und Küche. Die Beklagte erklärte sich nicht bereit, die Maßnahmen in ihrer Wohnung zu dulden. Die Klägerin hat die Beklagte auf Duldung der Arbeiten in Anspruch ge- nommen. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, lediglich die Installation eines Einhebelmischers in der Küche zu dulden; hinsichtlich der weitergehen- den Baumaßnahmen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Auf die Beru- fung der Klägerin hat das Landgericht der Klage durch Versäumnis- und Schlussurteil vom 2. März 2007 im Wesentlichen stattgegeben; den Einspruch der Beklagten hat das Landgericht durch das angefochtene Urteil zurückgewie- sen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklag- te die Abweisung der Klage nur noch hinsichtlich der im Tenor des Versäumnis- und Schlussurteils als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführten Baumaßnah- men (insbesondere Anschluss des Gebäudes an das Fernwärmenetz mit zentraler Warmwasserversorgung, Kalt- und Warmwasserzähler in Bad und Küche, Verlegung einer Unterputzleitung mit Fehlstromschutzschalter und neue Verfliesung der Wände des Bades); soweit die Beklagte zur Duldung von In- standsetzungsarbeiten verurteilt worden ist (insbesondere Erneuerung der Kalt- und Schmutzwasserleitungen sowie Einbau einer Raumsparbadewanne), nimmt die Beklagte dies hin. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 6 Die Klägerin könne gemäß § 554 Abs. 2 BGB die Duldung des Anschlus- ses der Heizung und der Warmwasserversorgung in der Wohnung der Beklag- ten an die Fernwärmeversorgung verlangen. Zwar begründe der Anschluss an das Fernwärmenetz regelmäßig keine Wohnwertverbesserung, wenn die betref- fenden Räumlichkeiten bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet seien. Dem Anwendungsbereich des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB unterfielen indes auch Maßnahmen zur Einsparung von Energie, wie sie durch den Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz bewirkt werde. Dies führe zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zu der Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Die Ersparnis an Primärenergie sei darauf zurückzuführen, dass das Fernwärme- netz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist werde. Hie- raus ergebe sich nach DIN V 4701-10: 2001-02 ein durchschnittlicher Primär- energiefaktor von 0,7, der bei der Gasetagenheizung bei 1,1 liege. Es komme nicht darauf an, ob für die Beheizung der Wohnung tatsächlich weniger Energie verbraucht werde. Es könne auch dahinstehen, ob sich die von der Beklagten zu tragenden Kosten verringerten und insbesondere unter Berücksichtigung einer Mieterhöhung wirtschaftlich seien. Denn der Gesetzgeber habe im volks- wirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnungsbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewusst abgesehen. Auch die Einsparung (nur) von Primärenergie mit ihren - 5 - begrenzten Ressourcen werde nach den umweltpolitischen Interessen des Ge- setzgebers im Interesse der Allgemeinheit vom Duldungsanspruch nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB erfasst. 7 Eine nicht zu rechtfertigende Härte sei für die Beklagte mit dem An- schluss der Wohnung an die Fernwärmeversorgung nicht verbunden. In finan- zieller Hinsicht habe die Klägerin auf einen Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB verzichtet. Ohne Erfolg mache die Beklagte geltend, dass sich eine Härte aus einer etwa nach § 558 BGB möglichen Mieterhöhung ergebe. Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Vorschrift des § 554 Abs. 2 BGB erforderten die Mitteilung einer theoretisch möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB. Die Modernisierung des Bades sei wohnwerterhöhend. Ein hoher und durchgehender Fliesenspiegel im Bad bestehe als vermieterseitige Ausstattung noch nicht. Der Umstand, dass die Beklagte im Jahr 1998 das Bad bis zu einer Höhe von 2,30 Meter verfliest und mit einer verblendeten Badewanne ausge- stattet habe, bleibe außer Betracht, weil den Modernisierungsmaßnahmen nur der vermieterseitig geschaffene Zustand der Wohnung gegenüberzusetzen sei. Die Klägerin habe hinsichtlich des mittlerweile abgewohnten Umbaus durch die Beklagte nicht auf Rückbauansprüche verzichtet. 8 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom- men, dass die Beklagte verpflichtet ist, die im Tenor des Versäumnis- und Schlussurteils vom 2. März 2007 als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführten Bauarbeiten in der Mietwohnung zu dulden. Der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Modernisierungsmaßnahme, zu deren Duldung die Beklagte nach § 554 Abs. 2 9 - 6 - BGB verpflichtet ist. Bei den noch strittigen weiteren Arbeiten handelt es sich zum Teil ebenfalls um Modernisierungsmaßnahmen (Kalt- und Warmwasser- zähler in Bad und Küche, Verlegung einer Unterputzleitung mit Fehlstrom- schutzschalter im Bad) und im Übrigen (neue Verfliesung der Wände des Ba- des) um Instandsetzungsarbeiten, die infolge der von der Beklagten zu dulden- den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Bad notwendig werden und deshalb von der Beklagten ebenfalls zu dulden sind. 1. Entgegen der Auffassung der Revision steht der Duldungspflicht der Beklagten, soweit es um Modernisierungsmaßnahmen geht, die Bestimmung des § 554 Abs. 3 BGB nicht entgegen. 10 Nach § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter bei Modernisie- rungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht nur nähere An- gaben zu den Maßnahmen selbst, sondern auch die (dadurch) zu erwartende Mieterhöhung spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen mitzuteilen. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben der Klägerin vom 15. August 2005; es enthält in der Anlage 8 die erforderlichen Angaben zur - von der Klä- gerin damals noch beabsichtigten - Mieterhöhung nach § 559 BGB. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 11 Die Revision meint aber, das Duldungsverlangen der Klägerin genüge seit dem im Berufungsverfahren erklärten Verzicht der Klägerin auf eine Mieter- höhung nach § 559 BGB nicht mehr den Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, weil die Klägerin nicht dargelegt habe, ob und in welcher Höhe aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen anstelle einer Mieterhöhung nach § 559 BGB etwa eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu erwarten sei; darin lie- ge ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, der 12 - 7 - zur Folge habe, dass die Beklagte die avisierten Modernisierungsmaßnahmen insgesamt nicht zu dulden habe. Damit dringt die Revision nicht durch. 13 Die Pflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB zur Mitteilung der zu erwarten- den Mieterhöhung bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaß- nahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dies ergibt sich aus dem Sachzusammenhang zwischen der Pflicht des Mieters, Modernisierungsmaß- nahmen nach vorheriger Ankündigung zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), und der Berechtigung des Vermieters, die Miete aufgrund solcher Maßnahmen - unabhängig von der Vergleichsmiete (§ 558 BGB) - um einen bestimmten Prozentsatz der Baukosten zu erhöhen (§ 559 BGB). a) Bei den Bestimmungen in § 554 Abs. 2 und 3 BGB einerseits und § 559 BGB andererseits handelt es sich um korrespondierende Regelungen, die zum Gegenstand haben, ob der Mieter zur Duldung von Modernisierungs- maßnahmen verpflichtet ist und der Vermieter aufgrund solcher Maßnahmen zu einer Erhöhung der jährlichen Miete um einen absoluten Betrag von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten berechtigt ist. Dementsprechend hat der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur den nach § 559 BGB zu errechnenden Erhöhungsbetrag darzulegen, den er zu verlangen beabsichtigt. Damit genügt der Vermieter seiner Mitteilungspflicht. 14 Eine nach Durchführung der Modernisierung etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht Gegenstand der Mitteilungspflicht. Dies kommt insbe- sondere darin zum Ausdruck, dass bei einer fehlenden Mitteilung über die zu erwartende Mieterhöhung eine Sanktion nur hinsichtlich des Modernisierungs- zuschlags nach § 559 BGB vorgesehen ist (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht 15 - 8 - aber hinsichtlich einer möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB, die nicht den materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB und damit auch nicht in formeller Hinsicht der Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB unterliegt. Daran, dass sich die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur auf den Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB und nicht auf die Ver- gleichsmiete nach § 558 BGB bezieht, ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter - wie hier die Klägerin - auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ver- zichtet. b) Dies entspricht auch den Vorläuferbestimmungen in § 541b BGB und § 3 MHG, denen gegenüber die Neuregelung der §§ 554, 559 BGB hinsichtlich der Mitteilungspflicht keine sachliche Änderung gebracht hat. 16 Zur Mitteilungspflicht nach § 541b Abs. 2 BGB ist aus den Gesetzesma- terialien ersichtlich und entsprach es einhelliger Auffassung, dass im Duldungs- verlangen als zu erwartende Mieterhöhung (nur) der nach den Grundsätzen des § 3 MHG (bzw. bei preisgebundenem Wohnraum nach den verschiedenen Preisvorschriften) zu berechnende absolute Erhöhungsbetrag anzugeben ist (BT-Drs. 9/2079, S. 13; BayObLGZ 2000, 321, 324 m.w.N.). Dementsprechend wurde ein Ankündigungsschreiben den Anforderungen des § 541b BGB auch dann gerecht, wenn es ausdrücklich mitteilte, dass die vorgesehene Maßnahme keine Mieterhöhung nach § 3 MHG nach sich zieht (BayObLG aaO). Angaben zu einer theoretisch möglichen Erhöhung der Vergleichsmiete wurden im Hin- blick auf § 541b BGB nicht verlangt (vgl. BayObLG aaO). 17 Hinsichtlich der Mitteilungspflicht hat sich an dieser Rechtslage durch die Neuregelung der §§ 554, 559 BGB nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49 f.). Dementsprechend ist in den Gesetzesmaterialien nicht die Rede da- von, dass die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB - anders als nach der 18 - 9 - früheren Regelung des § 541b Abs. 2 BGB - nunmehr etwa (auch) Angaben zu einer etwaigen Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu enthalten hätte. Solche Angaben sind damit nach wie vor nicht Gegenstand der Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet. 19 2. Die Beklagte ist verpflichtet, den Anschluss ihrer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz und die damit verbundenen Arbeiten im Bad und in der Küche ihrer Wohnung zu dulden. Hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB). a) Das Berufungsgericht hat hierzu festgestellt, dass der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwär- menetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung führt. Diese Tatsachenfest- stellung wird von der Revision nicht angegriffen und ist damit für das Revisions- verfahren bindend (§ 559 Abs. 2 ZPO). 20 b) Die Revision ist der Auffassung, eine Duldungspflicht nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB bestehe für die Beklagte nach dem revisionsrechtlich zu- grunde zu legenden Sachverhalt gleichwohl nicht. Da das Berufungsgericht of- fen gelassen habe, ob mit dem Anschluss an die Fernwärmeversorgung nicht nur eine Einsparung an Primärenergie, sondern auch eine Einsparung der in der Wohnung verbrauchten Endenergie verbunden wäre, sei revisionsrechtlich davon auszugehen, dass dies nicht der Fall sei. Zur Duldung des Anschlusses an die Fernwärmeversorgung sei die Beklagte unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung aber nur dann verpflichtet, wenn für die Beheizung ihrer 21 - 10 - Wohnung tatsächlich weniger Endenergie verbraucht werde; die bloße Einspa- rung an Primärenergie reiche nicht aus. Damit dringt die Revision nicht durch. 22 Unabhängig davon, ob mit dem Anschluss der Mietsache an ein aus An- lagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz (auch) eine Ver- ringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist, handelt es sich hierbei um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB. Dies ergibt sich aus der Entstehungsgeschichte und dem aus den Geset- zesmaterialien ersichtlichen Zweck der Vorschrift und entspricht auch der in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum überwiegend vertrete- nen Auffassung (LG Berlin, GE 1997, 491; NJW-RR 2001, 1590; GE 2005, 1193; GE 2007, 849; LG Hamburg, NZM 2006, 536; Lammel, Wohnraummiet- recht, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 48; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 19; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 554 Rdnr. 8; Kinne in: Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 74; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 18; Heilmann, jurisPK-BGB, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 12; Schmid, Mietrecht, § 554 Rdnr. 22; Wilcken, NZM 2006, 521 ff.; W. Lorenz in: Blümmel/Blömeke, Die Modernisierung und In- standsetzung von Wohnraum, 3. Aufl., S. 165; vgl. auch Sternel, NZM 2001, 1058, 1059; aA LG Berlin, GE 1988, 731; LG Hamburg, WuM 2002, 375; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 BGB Rdnr. 152; Meyer-Harport, NZM 2006, 524 ff.). Ob der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB auch andere Maßnahmen zu dulden hat, mit denen (lediglich) Primärener- gie eingespart wird, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. aa) Eine Verpflichtung des Mieters, den Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz zu dulden, war erstmals im Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung der Bekannt- 23 - 11 - machung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I, S. 993; im Folgenden: Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG) normiert. Im Katalog des § 4 Abs. 3 ModEnG war die "Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung … gespeist wird," als Beispiel für "bauliche Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizener- gie bewirken (energiesparende Maßnahmen)," ausdrücklich genannt; diese Maßnahme hatte der Mieter nach § 20 ModEnG - vorbehaltlich einer unzumut- baren Härte - zu dulden. Die Duldungspflicht bezog sich nach der Gesetzesbe- gründung nicht nur auf die Änderung zentraler Heizungs- und Warmwasseran- lagen, sondern auch auf "Stockwerksheizungen" (BT-Drs. 8/1692, S. 10) wie etwa Gasetagenheizungen. Die Förderung heizenergiesparender Maßnahmen aus öffentlichen Mit- teln und die auf solche Maßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters wa- ren nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz nicht von einer Verminderung des Endenergieverbrauchs und einer entsprechenden Energie- kostenersparnis für den Mieter abhängig; es ging nach der Gesetzesbegrün- dung ganz allgemein darum, dass der Volkswirtschaft auch in Zukunft Energie in ausreichender Menge und zu angemessenen Preisen zur Verfügung steht (aaO, S. 1). Dass diese Zielsetzung nicht auf eine Verminderung des Endener- gieverbrauchs beschränkt war, sondern auch die Einsparung des Verbrauchs von Primärenergie umfasste, geht aus dem Hinweis auf die "begrenzten Res- sourcen" hervor (aaO). Auf dieser Zielsetzung beruhte die gesetzlich ausdrück- lich geregelte Pflicht des Mieters zur Duldung des Anschlusses eines Gebäudes an eine aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmeversor- gung, auch wenn in den Gesetzesmaterialien zu § 4 Abs. 3 ModEnG der Begriff der Primärenergie noch nicht verwendet wird. 24 - 12 - bb) An der aus dem Allgemeininteresse abgeleiteten Pflicht des Mieters zur Duldung der in § 4 Abs. 3 ModEnG aufgeführten Maßnahmen zur Einspa- rung von Heizenergie hat sich in der Folgezeit nichts geändert. Die Duldungs- pflicht des Mieters wurde im Zuge späterer Gesetzesänderungen über das Mo- dernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz hinaus auf andere Bereiche aus- geweitet, zu keinem Zeitpunkt aber dahin eingeschränkt, dass die Maßnahmen des § 4 Abs. 3 ModEnG wie etwa der Anschluss der Mietsache an ein aus An- lagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz etwa nicht mehr vom Mieter zu dulden wären. 25 (1) Die Pflicht des Mieters zur Duldung der Maßnahmen des § 4 Abs. 3 ModEnG wurde durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnun- gen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) aus § 20 ModEnG in das Bür- gerliche Gesetzbuch übertragen und war zunächst in § 541b BGB geregelt. Damit verbunden war eine Erweiterung der Duldungspflicht auf nichtsubventio- nierte Energiesparmaßnahmen, nicht jedoch eine Einschränkung hinsichtlich der in § 4 Abs. 3 ModEnG aufgeführten Maßnahmen; die Gesetzesbegründung nahm ausdrücklich auf den Katalog des § 4 Abs. 3 ModEnG Bezug (BT-Drs. 9/2079, S. 10). Der Anschluss an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz war damit vom Mieter auch nach § 541b BGB - in den Grenzen der in dieser Vorschrift enthaltenen Härteklausel - weiterhin zu dulden. Die spätere Beendigung der öffentlichen Förderung von Energiespar- maßnahmen nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz und die damit einhergehende Aufhebung dieses Gesetzes ändern nichts an der § 541b BGB zugrunde liegenden Intention des Gesetzgebers, dass der Mieter Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 ModEnG weiterhin zu dulden hat; mit der Neuregelung des § 541b BGB wurde gerade eine Erweiterung dieser Pflicht bezweckt, indem solche Maßnahmen unabhängig von ihrer Subventionierung sollten zu dulden sein (aaO). 26 - 13 - (2) Auch die im Zuge der Mietrechtsreform eingeführte Neuregelung des § 554 BGB brachte insoweit keine Änderung. Mit ihr wurde die Duldungspflicht des Mieters auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie erweitert (BT-Drs. 14/4553, S. 49). Als Beispiele für diese Erweiterung werden in der Ge- setzesbegründung Stromeinsparungsmaßnahmen angeführt (aaO); eine Ein- schränkung der bereits nach § 541b BGB bestehenden Pflicht des Mieters zur Duldung heizenergiesparender Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 ModEnG war nicht beabsichtigt. Vielmehr wird hervorgehoben, dass der Inhalt des bishe- rigen § 541b BGB über die Duldungspflicht des Mieters im Wesentlichen über- nommen wird und lediglich eine Erweiterung auf andere Energiearten "statt bis- her nur Heizenergie" erfolgt, um "Energieeinsparungen insgesamt zu fördern" (aaO, S. 49, 58). Dem entspricht auch die gesetzgeberische Zielsetzung der Mietrechtsreform, "volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisie- rungsmaßnahmen" zu fördern (aaO, S. 2, 36; vgl. auch Senatsurteile vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285 = NJW 2004, 1738, unter II 2 e bb (2), vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff., und vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031, Tz. 11, jeweils zu § 559 BGB). Ebenso wie in der Gesetzesbegründung zu § 4 Abs. 3 ModEnG (BT-Drs. 8/1692, aaO) wird auch in der Gesetzesbegründung des Mietrechtsreformge- setzes betont, "dass in Zukunft ein sparsamer Umgang mit Energieressourcen immer nötiger wird" (BT-Drs. 14/4553, S. 36). Damit ist die Einsparung von Pri- märenergie durch einen möglichst geringen Verbrauch fossiler Brennstoffe wei- terhin gesetzgeberisches Ziel. Angesichts dieser auch ökologische Gesichts- punkte einbeziehenden Begründung der Duldungspflicht des Mieters ist kein Raum für die Annahme, dass der bisher nach § 541b BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 ModEnG zu duldende Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz aufgrund der Neurege- 27 - 14 - lung in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB etwa keine vom Mieter zu duldende Energie- sparmaßnahme mehr darstellen sollte. 28 cc) Schützenswerte Interessen des Mieters stehen dieser Auslegung des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht entgegen. Aus der Begründung für die Neurege- lung des § 554 BGB und der korrespondierenden Bestimmung in § 559 BGB über eine aufgrund von Maßnahmen nach § 554 BGB zulässige Mieterhöhung geht, wie ausgeführt, hervor, dass hierbei volkswirtschaftliche und umweltpoliti- sche Interessen im Vordergrund stehen und nicht das finanzielle Interesse des Mieters etwa an einer Senkung seiner Heizkosten (vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004, aaO, unter II 2 e bb, zu § 559 BGB). Dementsprechend sind die Interessen des Mieters bei der Auslegung des Begriffs der energiesparenden Maßnahmen, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat, nicht zu berücksichtigen. Daraus folgt nicht, dass der Mieter gegen- über Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Die Belange des Mie- ters werden aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB gewahrt; damit wird insbeson- dere das finanzielle Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden, geschützt (vgl. Senatsur- teil aaO, unter II 2 e bb (4)). Es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum der Mie- ter die Duldung einer ökologisch und volkswirtschaftlich sinnvollen Maßnahme zur Energieeinsparung darüber hinaus auch dann sollte verweigern dürfen, wenn seine finanziellen oder sonstigen Interessen nicht in einer Weise berührt sind, welche die Anwendung der Härteklausel rechtfertigen. c) Die Pflicht der Beklagten zur Duldung des Anschlusses ihrer Wohnung an die Fernwärmeversorgung ist nicht wegen einer unzumutbaren Härte nach § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB ausgeschlossen. 29 - 15 - Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtferti- gende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfas- senden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteilig- ten gegeneinander abzuwägen hat (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 28; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdnr. 186 ff.; MünchKomm/Bieber, aaO, Rdnr. 23). Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Beklag- ten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass der An- schluss des Gebäudes und der Wohnung an die Fernwärmeversorgung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet. Diese tatrichterliche Würdigung ist frei von Rechtsfehlern. 30 Auf eine unzumutbare Härte wegen einer für die Beklagten nicht tragba- ren Mieterhöhung beruft sich die Beklagte im Revisionsverfahren nicht mehr. Eine Unzumutbarkeit unter finanziellem Gesichtspunkt kommt auch nicht mehr in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine Mieterhö- hung nach § 559 BGB verzichtet hat. Auf eine theoretisch mögliche Mieterhö- hung nach § 558 BGB kommt es, wie das Berufungsgericht mit Recht ange- nommen hat, im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. In- soweit gilt nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB. 31 Vergeblich macht die Revision geltend, die Umstellung auf Fernwärme bedeute für die Beklagte deshalb eine unzumutbare Härte, weil die Beklagte die Heizungsanlage dann nicht mehr - wie bei der Gasetagenheizung - nach Belie- ben in Betrieb nehmen könne. Das Berufungsgericht hat sich mit diesem Vor- bringen auseinandergesetzt, es jedoch für nicht durchgreifend erachtet. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Soweit die Revision vorbringt, die Fernwärmeversorgung vermöge das altersbedingt erhöhte Wärmebedürfnis der 32 - 16 - Beklagten nicht ausreichend zu befriedigen, handelt es sich um neuen Sachvor- trag, der im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). 33 3. Das Berufungsgericht hat die Beklagte zur Duldung einer Neuverflie- sung der Wände des Bades mit der Begründung verurteilt, hierbei handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Hinblick auf den Wohnkomfort, weil ein hoher und durchgehender Fliesenspiegel im Bad als vermieterseitige Ausstattung noch nicht bestanden habe; die von der Beklagten im Jahr 1998 vorgenommene Verfliesung des Bades habe bei der Beurteilung nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB außer Betracht zu bleiben. Die Revision greift die Ausfüh- rungen des Berufungsgerichts mit der Begründung an, für die Duldungspflicht nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB komme es bei Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache nicht auf den ursprünglichen, sondern auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache an; vom Mieter mit Zustimmung des Vermieters durch- geführte Verbesserungsmaßnahmen seien deshalb bei der Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliege, zu berücksichtigen. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Standpunkt des Berufungsgerichts oder die Auffassung der Revision zutrifft. Die aufgeworfene Rechtsfrage ist im vorliegenden Fall nicht entscheidungserheblich. Nachdem die Beklagte durch das insoweit rechtskräftige Versäumnis- und Schlussurteil des Landgerichts vom 2. März 2007 bereits verurteilt worden ist, die Entfernung der alten Bade- wanne und den Einbau einer neuen Raumsparbadewanne zu dulden, wird die von der Beklagten im Jahr 1998 vorgenommene Verfliesung des Bades infolge dieser Baumaßnahmen auf einer nicht unerheblichen Fläche ohnehin zerstört. Erheblich in Mitleidenschaft gezogen wird die vorhandene Verfliesung des Ba- des darüber hinaus durch weitere Arbeiten, welche die Beklagte aufgrund des Sach- und Streitstands im Revisionsverfahren ebenfalls zu dulden hat (insbe- sondere Verlegung einer Unterputz-Leitung für einen Fehlstromschutzschalter, 34 - 17 - Unterputz-Spülkasten für die Toilette, Einbau von Installationsschächten für Warm- und Kaltwasser, Abwasser und Heizung). Bei dieser Sachlage kommt es auf die Frage, ob eine Neuverfliesung des Bades - für sich genommen - eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB wäre, nicht an. Denn infolge der umfangreichen Bauarbeiten im Bad, wel- che die Beklagte zu dulden hat, muss die Verfliesung der Wände des Bades zwangsläufig erneuert werden. Die Neuverfliesung des Bades stellt damit ledig- lich eine Folgemaßnahme dar, die aufgrund der von der Beklagten zu dulden- den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Bad notwendig wird und deshalb von der Beklagten nach § 554 Abs. 1 und 2 BGB ebenfalls zu dul- den ist. 4. Hinsichtlich des Warmwasserzählers im Bad beanstandet die Revision nur, dass die vom Berufungsgericht im Tenor seines Versäumnis- und Schluss- urteils vom 2. März 2007 in Bezug genommene Skizze, aus der sich die Lage des Warmwasserzählers im Bad ergeben soll, der Urteilsausfertigung nicht bei- gefügt war. Dieser Einwand ist, worauf die Revisionserwiderung mit Recht hin- weist, im Vollstreckungsverfahren und nicht mit der Revision gegen des ange- fochtene Urteil vom 14. September 2007 geltend zu machen; er ist im Erkennt- nisverfahren ohne Bedeutung (vgl. BGHZ 94, 276, 291 f.). Das Berufungsge- richt war im Übrigen berechtigt, im Tenor seines Urteils vom 2. März 2007 auf eine Skizze zur Lage des anzubringenden Warmwasserzählers Bezug zu neh- men (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Februar 1989 - X ZB 8/87, MDR 1989, 909). Entgegen der Auffassung der Revision ist aus der Skizze, die dem Verkün- 35 - 18 - dungsprotokoll vom 2. März 2007 beigefügt war, die Warmwasserleitung, an die der Zähler angebracht werden soll, zweifelsfrei ersichtlich. Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.06.2006 - 109a C 555/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 207/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 257/04 Verkündet am: 14. Juni 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557a Abs. 3, Abs. 4 Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbar- ten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeit- raum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeit- raum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059). BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04 - LG Darmstadt AG Michelstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darmstadt, 21. Zivilkammer, vom 28. Juli 2004 unter Zurückwei- sung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Klage unter Abände- rung des Urteils des Amtsgerichts Michelstadt vom 26. September 2003 mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, für die Zeit ab dem 1. April 2003 für das Mietobjekt R. straße in M. an den Beklagten Miete zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 28. März 2002 mieteten die Kläger von dem Beklag- ten ein Einfamilienhaus in ländlicher Umgebung am Ortsrand von M. . In § 2 des Mietvertrages heißt es unter der Überschrift "Mietzeit" wie folgt: "Das Mietverhältnis beginnt am 01-05-2002. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 60 Monaten geschlossen und läuft bis zum 30-04-2007. Er verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird. …" Die in den Formulartext maschinenschriftlich eingefügte Laufzeit des Ver- trages entsprach dem ausdrücklichen Wunsch der Kläger. Weiter trafen die Parteien in einer "Anlage zum Mietvertrag § 27" unter anderem noch folgende "Sonstige Vereinbarungen": 2 "§ 4 – Miete Zusatzmietvertrag Es gilt die im Anhang befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu- satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. § 5 – Änderung der Miete Es gilt die in der Anlage befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu- satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. § 21 – Beendigung des Mietverhältnisses Der Mieter verzichtet bis zum 30.04.2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist. …" Zugleich schlossen die Parteien in einem "Zusatzmietvertrag" die ge- nannte "Staffelmietvereinbarung". 3 Mit Anwaltsschreiben vom 19. Dezember 2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten "fristgerecht" zum 31. März 2003. Zur Be- 4 - 4 - gründung wiesen sie darauf hin, dass die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anla- ge zum Mietvertrag nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam sei, da sie zum Nach- teil des Mieters von der Regelung des § 573c Abs. 1 BGB abweiche. Der Be- klagte widersprach der Kündigung. 5 Nach dem Auszug aus dem Haus des Beklagten haben die Kläger mit ih- rer Klage die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis aufgrund ihrer Kün- digung mit dem Ablauf des 31. März 2003 geendet habe. Im weiteren Verlauf des Rechtsstreits haben sie mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Erklärungen wegen arglistiger Täuschung durch den Beklagten angefochten. Dazu haben sie behauptet, dass ein ortsansässiger Großbauer, der Zeuge S. , aufgrund einer behördlichen Sondergenehmigung die dem Mietobjekt benachbarten Fel- der alle zwei bis drei Wochen zur geruchsintensiven Entsorgung von Gülle nut- ze; dies habe ihnen der Beklagte, der davon durch Beschwerden des Vormie- ters, des Zeugen C. , Kenntnis gehabt und daraufhin mit dem Zeugen S. gesprochen habe, bei Abschluss des Mietvertrages verschwiegen. Die Kläger haben deswegen hilfsweise die Feststellung beantragt, dass sie nicht verpflich- tet seien, für die Zeit ab dem 1. April 2003 an den Beklagten Miete zu zahlen. Das Amtsgericht hat der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht nach Durchführung einer Be- weisaufnahme das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewie- sen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der vom Senat zugelassenen Revi- sion. 6 - 5 - Entscheidungsgründe: 7 Die Revision ist nur teilweise begründet. I. 8 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 9 Die Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 habe das Mietver- hältnis nicht zum 31. März 2003 beendet, weil die Kläger in dem Mietvertrag wirksam auf ihr Kündigungsrecht bis zum 30. April 2007 verzichtet hätten. Ein individualvertraglich vereinbarter Ausschluss des gesetzlichen Kündigungs- rechts des Mieters sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch noch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 wirksam. Die Behauptung der Kläger, dass der Kündigungsver- zicht in der Anlage zum Mietvertrag nicht individualvertraglich vereinbart, son- dern von dem Beklagten vorformuliert worden sei, sei nicht entscheidungser- heblich. Die Kläger hätten selbst vorgetragen, die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages sei auf ihren ausdrücklichen Wunsch erfolgt, weil sie im Falle des Verkaufs des Hauses eine Eigenbedarfskündigung hätten vermeiden wol- len. Somit sei schon nach ihrer eigenen Darstellung mit der Befristung des Mietvertrages ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bezweckt gewesen. Der Kündigungsverzicht der Mieter in der Anlage des Mietvertrages enthalte keine darüber hinausgehende Verpflichtung der Kläger. Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erklärte Anfechtung der Kläger wegen arglistiger Täuschung beendet worden. Die Kläger hätten nicht bewiesen, dass die Verteilung von Gülle ange- sichts der erkennbar ländlichen Umgebung des Hauses und der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzung ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß er- 10 - 6 - reicht habe und dass der Beklagte hiervon Kenntnis gehabt habe. Weder der Zeuge C. noch der Zeuge S. hätten bestätigt, dass sie mit dem Beklag- ten über dieses Thema gesprochen hätten. II. 11 Diese Entscheidung hält nur bezüglich des Hauptantrags der Kläger im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision insoweit zu- rückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 ("fristgerecht") nicht gemäß §§ 542, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. März 2003 beendet worden ist. 12 a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ist das Beru- fungsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der auf ausdrücklichen Wunsch der Kläger erfolgten Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages um eine Individualvereinbarung handelt, die als beiderseitiger Verzicht auf das Kündigungsrecht für die Dauer der Vertragslaufzeit auszulegen ist, und dass deshalb dem einseitigen Kündigungsverzicht der Kläger in § 21 der Anlage zum Mietvertrag unabhängig davon, ob es sich dabei um eine individualvertragliche oder um eine vom Beklagten vorformulierte Regelung handelt, keine eigenstän- dige Bedeutung zukommt. 13 b) Weiter hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Kündigungsverzicht der Kläger ihrer Kündigung vom 19. Dezember 2002 entgegensteht. 14 aa) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat, ist nach der Senatsrechtsprechung die Individualvereinbarung eines befristeten 15 - 7 - Kündigungsausschlusses in einem Wohnungsmietvertrag auch nach dem In- krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) am 1. September 2001 zulässig (Urteil vom 22. Dezember 2003 – VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; zur Wirksamkeit eines formularvertraglichen Kündi- gungsausschlusses vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 – VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672; Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574). Ob dies, wie die Revision meint, nur für Mietverträge gilt, die von vorneherein auf unbestimmte Zeit geschlossen wer- den, hingegen nicht für solche Zeitmietverträge, bei denen keiner der Befri- stungsgründe des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist und deswegen gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit lediglich fin- giert wird, bedarf keiner Entscheidung. Entgegen der Annahme der Revision handelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien nicht um einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB. Ein solcher setzt nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB vor- aus, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen worden ist, mithin nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von selbst endet (vgl. die Gesetzesbe- gründung in BT-Drucks. 14/4553 S. 69). Das trifft auf den Mietvertrag der Par- teien nicht zu. Dieser ist zwar nach § 2 auf die Dauer von 60 Monaten ge- schlossen und läuft bis zum 30. April 2007. Er verlängert sich jedoch jeweils um zwölf Monate, falls er nicht gekündigt wird. Aufgrund dieser Fortsetzungsklausel ist der Mietvertrag der Parteien von vorneherein auf unbestimmte Zeit ge- schlossen. bb) Das Berufungsgericht hat aber nicht berücksichtigt, dass die Parteien zugleich mit dem Mietvertrag vom 28. März 2002 in einem "Zusatzmietvertrag" eine "Staffelmietvereinbarung" geschlossen haben. Angesichts dessen kommt hier § 557a BGB zur Anwendung. Nach Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der 16 - 8 - Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. 17 (1) Hier haben die Kläger auf die ordentliche Kündigung des Mietvertra- ges bis zum 30. April 2007 verzichtet, wie sich aus der Individualvereinbarung einer Vertragslaufzeit von 60 Monaten bis zu dem genannten Datum in § 2 des Mietvertrages ergibt (vgl. oben unter II 1 a). Dadurch ist das Kündigungsrecht der Kläger entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen. Dass die Staffelmietvereinbarung nach den §§ 4 und 5 der Anlage zum Mietvertrag erst ab dem 1. Mai 2003 gelten soll, rechtfertigt – entgegen der vom Beklagten bereits in erster Instanz vertretenen Auffassung – keine andere Beurteilung. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, beginnt die Vierjahresfrist des früheren § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung zu § 557a BGB, nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut bereits mit dem "Ab- schluss" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietverein- barung (Urteil vom 29. Juni 2005 – VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 = NZM 2005, 782 unter II 3). Für die insoweit gleich lautende Nachfolgebestimmung des § 557a Abs. 3 BGB kann nichts anderes gelten. Mithin ist die Frist hier ab dem 28. März 2002 zu berechnen. Das Kündigungsrecht der Kläger konnte da- her höchstens bis zum Ablauf des 28. März 2006 und nicht bis zum Ablauf des 30. April 2007 ausgeschlossen werden. (2) Daraus, dass das Kündigungsrecht der Kläger nach § 2 des Mietver- trages entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen ist, folgt indessen nicht, dass der Kündigungsverzicht der Kläger nach § 557a Abs. 4 BGB insgesamt unwirksam ist. Vielmehr ist er nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung über- 18 - 9 - schreitet. Dies entspricht der herrschenden Meinung im Schrifttum (Münch- KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557a Rdnr. 18; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 557a Rdnr. 8; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557a BGB Rdnr. 13; ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557a BGB Rdnr. 72 unter unzutreffender Berufung auf den Wortlaut des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG; a.A. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 557a Rdnr. 11 unter unzutreffender Berufung auf Senatsurteil vom 2. Juni 2004 – VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309). Dem steht das Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05 (NJW 2006, 1059) nicht entgegen. Dort ging es, anders als hier, nicht um einen individualvertraglichen, sondern um einen formularmäßigen Kündi- gungsverzicht des Mieters für die Dauer von mehr als vier Jahren. Eine Formu- larklausel dieses Inhalts ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mie- ters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam; eine teilweise Auf- rechterhaltung kommt insoweit schon wegen des Verbots der geltungserhalten- den Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern nicht in Be- tracht (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO unter II 3 b). Dass bei der hier vorliegenden Individualvereinbarung der Kündigungs- verzicht des Mieters dagegen nur insoweit unwirksam ist, als seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt, ergibt sich allerdings – anders als nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (dazu Senatsurteil vom 29. Juni 2005, aaO, unter II 2 m.w.Nachw.; ferner Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05, aaO, unter II 3 c) – nicht aus dem Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB. Während § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ausdrücklich bestimmte, dass eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam ist, "soweit" sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt, lässt die Formulierung von § 557a Abs. 4 BGB offen, ob eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung insgesamt oder nur teilweise unwirksam ist. Auch der Gesetzesbegründung zu § 557a BGB lässt sich inso- 19 - 10 - weit nichts entnehmen. Dort ist zwar von der "Übereinstimmung mit dem gel- tenden Recht" die Rede; diese Übereinstimmung bezieht sich jedoch allein dar- auf, dass nach Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift "das (ordentliche) Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann" (BT-Drucks. 14/4553 S. 53; vgl. auch Senatsur- teil vom 25. Januar 2006, aaO). Dafür, dass eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung nach § 557a Abs. 4 BGB nur teilweise, näm- lich nur insoweit unwirksam ist, als die Dauer des Kündigungsverzichts des Mie- ters vier Jahre überschreitet, spricht jedoch der Gesetzeszweck. Die zeitliche Begrenzung des Kündigungsverzichts des Mieters in § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters. Nach der Gesetzesbegründung zu der, wie oben erwähnt, insoweit übereinstimmenden Vorgängerregelung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist es "zu erwarten, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge vorlegen werden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist. Unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrages erscheint es erfor- derlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18; vgl. auch Senatsurteil vom 23. Novem- ber 2005 – VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 unter II 3 b aa (2)). Durch diese zeit- liche Begrenzung des Kündigungsverzichts ist der Mieterschutz nach Auffas- sung des Gesetzgebers in dem insoweit erforderlichen Umfang gewährleistet, weswegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG lediglich die Teilunwirksamkeit eines über die Dauer von vier Jahren hinaus gehenden Kündigungsverzichts des Mieters vorgesehen hat. Das gilt unverändert auch für § 557a BGB. So heißt es in der Gesetzesbegründung zu dieser Vorschrift, dass "wegen des bei der Staffelmiete bestehen bleibenden Sonderkündigungsrechts des Mieters nach vier Jahren … 20 - 11 - dieser hinreichend geschützt" ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 37; vgl. auch Senats- urteil vom 23. November 2005, aaO). Danach erscheint es gerechtfertigt, die durch § 557a Abs. 4 BGB angeordnete Unwirksamkeit der zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichenden Individualvereinbarung eines Kündigungsverzichts wie bisher gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG auf des- sen vier Jahre überschreitende Dauer zu beschränken. Aus § 139 BGB ergibt sich nichts anderes. Danach ist, wenn ein Teil ei- nes Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein wür- de. Maßgebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teil- nichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssit- te gehoffen hätten. Dies bedeutet in der Regel, dass die Parteien das objektiv Vernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung angestrebt haben (Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 1 b bb m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, dass die Parteien im vorliegenden Fall einen vierjährigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Das gilt hier um so mehr, als die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrags mit dem darin lie- genden beiderseitigen Kündigungsverzicht (vgl. oben unter II 1 a) dem aus- drücklichen Wunsch der Kläger entsprach. 21 Diese Beurteilung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs zur Herabsetzung individuell vereinbarter überlanger Vertragslaufzeiten in vergleichbaren Fällen. So sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Se- nats Bierlieferungsverträge mit individualvertraglich geregelter Bezugsbindung, die allein wegen ihrer übermäßig langen Laufzeit gegen die guten Sitten ver- stoßen, mit einer angemessenen Laufzeit aufrecht zu erhalten (Senatsurteil vom 21. März 1990 – VIII ZR 49/89, WM 1990, 1392 unter 2 b m.w.Nachw.; zur Unzulässigkeit der Rückführung einer formularmäßig vereinbarten, übermäßig 22 - 12 - langen Vertragslaufzeit vgl. dagegen Senat, BGHZ 143, 103, 118 ff.). In Anleh- nung daran ist es in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, dass auch eine zeitlich unbegrenzte Wettbewerbsbeschränkung auf das noch zu billigende Maß zurückgeführt werden kann (Urteil vom 29. Oktober 1990 – II ZR 241/89, WM 1990, 2121 unter 2 d; Urteil vom 14. Juli 1997 – II ZR 238/96, WM 1997, 1707 unter 3 a, jew. m.w.Nachw.). Darüber hinaus hat der Senat gemäß § 551 Abs. 4 BGB eine Teilunwirksamkeit angenommen, wenn die Vereinbarung einer Mietsicherheit das nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Maß überschreitet (Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 2 b m.w.Nachw.). (3) Ist der in § 2 des Mietvertrages liegende Kündigungsverzicht der Klä- ger nach alledem nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 überschreitet, steht er einer ordentlichen Kündigung der Kläger bis zum Ablauf des 28. März 2006 und damit auch zum 31. März 2003 entgegen. 23 2. Ohne Erfolg macht die Revision hilfsweise geltend, die Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 sei aus den zur Anfechtung des Mietvertrages nach § 123 BGB angeführten Gründen jedenfalls als außerordentliche Kündi- gung (§§ 543, 569 BGB) wirksam. Sie übersieht, dass nach § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben an- zugeben ist. Fehlt es daran, so ist die Kündigung unwirksam (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 unter II 2 a m.w.Nachw.). So ist es hier. In dem anwaltlichen Kündigungsschreiben der Klä- ger vom 19. Dezember 2002 findet die von ihnen erst im Verlauf des Rechts- streits behauptete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsin- tensive Ausbringen von Gülle auf den benachbarten Feldern keine Erwähnung. 24 - 13 - Vielmehr haben die Kläger in dem Schreiben lediglich geltend gemacht, dass die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. III. 25 Hinsichtlich des Hilfsantrags der Kläger hält die Entscheidung des Beru- fungsgerichts der revisionsrechtlichen Nachprüfung dagegen nicht stand. 26 1. Das Berufungsgericht hat insoweit allerdings im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kläger im anwaltlichen Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Willenser- klärungen nicht mit Erfolg gemäß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täu- schung mit der Begründung angefochten haben, der Beklagte habe ihnen die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsintensive Ausbringen von Gülle auf den benachbarten Feldern verschwiegen. In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob die Rüge der Revision berechtigt ist, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft nicht die von den Klägern benannte Zeugin B. zum Ausmaß der Geruchs- belästigung vernommen. Denn es kann dahingestellt bleiben, ob die Geruchs- belästigung seinerzeit auch unter Berücksichtigung der ländlichen Umgebung des Hauses ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß erreicht hat. Jedenfalls hat das Berufungsgericht ohne durchgreifenden Rechtsfehler angenommen, die Kläger hätten schon nicht den ihnen obliegenden Beweis erbracht, dass der Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages von der geruchsintensiven Ausbrin- gung der Gülle Kenntnis gehabt habe, weil weder der Zeuge C. noch der Zeuge S. bestätigt hätten, dass sie mit dem Beklagten über dieses Thema gesprochen hätten. 27 - 14 - Insoweit rügt die Revision allerdings zu Recht, dass das Berufungsge- richt gegen § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO verstoßen hat, indem es die Aussage des Zeugen S. nicht im Sitzungsprotokoll vom 30. Juni 2004 festgestellt hat. Die dafür im Protokoll angeführte Begründung des Berufungsgerichts, gegen das Berufungsurteil sei kein Rechtsmittel mehr gegeben, ist unzutreffend. Die Vor- aussetzungen, unter denen gemäß § 161 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Feststellungen nach § 160 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 ZPO nicht in das Protokoll aufgenommen werden müssen, sind nicht gegeben, wenn das Berufungsurteil – wie hier – der Nichtzu- lassungsbeschwerde nach § 544 ZPO unterliegt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2003 – VI ZR 309/02, NJW 2003, 3057 unter 2; BGHZ 156, 97, 101). Dieser Verfahrensfehler hat sich jedoch nicht ausgewirkt. Die an sich notwendige Pro- tokollierung des Inhalts der Beweisaufnahme ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn sich dieser mit der erforderlichen Klarheit aus dem Tatbestand oder den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergibt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2003, aaO m.w.Nachw.). Das ist hier der Fall. In den Entscheidungs- gründen des Berufungsurteils heißt es nämlich, der Zeuge S. habe – eben- so wie der Zeuge C. – nicht bestätigt, mit dem Beklagten über dieses Thema, das heißt über die Verteilung von Gülle auf den Feldern in der Umge- bung des Hauses, gesprochen zu haben. Daraus geht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass der Zeuge S. die diesbezügliche Beweisfrage, die einfach zu beantworten war, bei seiner Vernehmung verneint hat, wie sich auch den schriftsätzlichen Stellungnahmen der Parteien zum Ergebnis der Beweis- aufnahme entnehmen lässt. Ein abweichender Inhalt der Zeugenaussage wird von der Revision nicht geltend gemacht. 28 2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht nicht geprüft hat, ob die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erklärte Anfechtung des Mietvertrags entsprechend § 140 BGB in eine als rechtliches Minus darin enthaltene außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch die Kläger we- 29 - 15 - gen der von ihnen behaupteten Beeinträchtigung des Mietgebrauchs umzudeu- ten ist. Dies ist in erster Linie vom Tatrichter zu beurteilen. Für die Frage, ob die Kündigung gegebenenfalls berechtigt wäre, würde es nicht auf die vom Beru- fungsgericht gemäß den vorstehenden Ausführungen ohne durchgreifenden Rechtsfehler verneinte Kenntnis des Beklagten von der in Rede stehenden Ge- ruchsbeeinträchtigung ankommen, sondern vielmehr auf deren - unter anderem durch die bislang nicht gehörte Zeugin B. - unter Beweis gestellten Um- fang. Aus diesem Grund kann das Berufungsurteil insoweit, als das Beru- fungsgericht die Klage mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, keinen Bestand haben. Insoweit ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil in dem bezeichneten Umfang aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhand- lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. 30 Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Michelstadt, Entscheidung vom 26.09.2003 - 1 C 222/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 28.07.2004 - 21 S 264/03 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 243/05 Verkündet am: 3. Mai 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Mai 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 12. September 2005 aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Juni 2005 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 6. September 2003 eine im Haus des Klägers gelegene Wohnung in B. . § 2 Ziff. 1 a des Formularmietvertrags lautet wie folgt: 1 "Das Mietverhältnis beginnt am 01. Oktober 2003. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzli- chen Kündigungsfrist des § 573 c BGB gekündigt werden, jedoch erstmals zum 30. September 2007. ...". Die Daten des Beginns des Mietverhältnisses und des Kündigungster- mins sind handschriftlich in die im Formulartext hierfür vorgesehenen Leerfelder eingetragen. Eine Fußnote zu der Kündigungsklausel enthält den Hinweis, dass das Kündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Miet- 2 - 3 - vertragsabschluss ausgeschlossen werden darf. In § 4 Ziff. 1 des Mietvertrags ist eine Staffelmiete vereinbart. 3 Mit Schreiben vom 1. Juli 2004, das am gleichen Tag bei der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung einging, erklärte der Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. September 2004. 4 Mit seiner Klage hat der Kläger vom Beklagten die Zahlung von Miete für die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 - insgesamt 2.640 € - nebst Zinsen verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Freigabe eines als Mietkaution an den Kläger verpfändeten Bankguthabens begehrt, das sich am 7. Januar 2005 auf 1.285,84 € belief. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wie- derherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision des Beklagten hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 1435 veröffent- licht ist, hat zur Begründung ausgeführt: 6 Die Klage auf Zahlung von Miete sei begründet, weil die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis allenfalls zum 30. September 2007 habe beenden können. Der in § 2 Ziff. 1 a des Miet- vertrags vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts sei nicht gemäß § 557 a 7 - 4 - Abs. 4 BGB unwirksam. Die Klausel verstoße nicht gegen § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Zwar ha- be die Vierjahresfrist bereits am 6. September 2003 mit Abschluss des Mietver- trags und der hierin enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu laufen begonnen. Jedoch sei kein Ausschluss des Kündigungsrechts bis zum 30. September 2007 vereinbart. Vereinbart sei, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt wer- den könne. Eine solche Vereinbarung sei nach den §§ 557 a Abs. 3 Satz 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig. Denn eine Kündigung des Beklagten habe nicht zum Ende der Vierjahresfrist am 5. September 2007 wirksam werden kön- nen. Falle der Ausschluss des Kündigungsrechts auf einen Kalendertag vor dem Monatsende, ergebe sich der Zeitpunkt des Vertragsendes bei einer or- dentlichen Kündigung aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats "zum Ablauf" des über- nächsten Monats zulässig sei. Dieses Ergebnis werde dadurch gestützt, dass in der Fußnote zu § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags darauf hingewiesen werde, dass das Kündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Miet- vertragsabschluss ausgeschlossen werden dürfe. Insofern sei bei der Ausle- gung der Vereinbarung zu berücksichtigen, dass die Parteien keine Vereinba- rung hätten schließen wollen, die einem offenbar erkannten gesetzlichen Verbot zuwiderlaufe. Die Widerklage des Beklagten sei unbegründet. Der Beklagte habe kei- nen fälligen Anspruch auf Freigabe des Kautionskontos, weil das Mietverhältnis noch nicht beendet sei. 8 - 5 - II. 9 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung nicht stand. Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil aufzu- heben; die Berufung des Klägers gegen das - die Klage abweisende und der Widerklage stattgebende - erstinstanzliche Urteil ist zurückzuweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). A. Klage Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Oktober 2004 bis Januar 2005 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis zum 30. September 2004 beendet (§§ 542 Abs. 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). 10 Das Recht des Beklagten zur ordentlichen Kündigung des Mietverhält- nisses ist nicht durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags vereinbarten beider- seitigen Kündigungsverzicht ausgeschlossen. Zwar können die Parteien eines Wohnraummietvertrags wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündi- gung - auch durch formularvertragliche Vereinbarung - wirksam verzichten (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059 unter II 3 a m.w.Nachw.). Der im vorliegenden Fall zusammen mit einer Staffelmiete vereinbarte Kündigungsausschluss weicht jedoch zum Nachteil des Mieters - des Beklagten - von der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmten Höchstfrist von vier Jahren ab und ist als Formularklausel insgesamt unwirksam (§§ 557 a Abs. 4, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). 11 - 6 - 1. Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese Frist wird durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietver- trags vereinbarten Kündigungsverzicht, der auch zu Lasten des Beklagten wirkt, überschritten. 12 13 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB die Frist vom Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung an zu berechnen ist. Da die Staffelmiete im Mietvertrag vom 6. September 2003 vereinbart wurde, war ein Ausschluss des Kündigungsrechts des Beklagten - ungeachtet des Um- standes, dass das Mietverhältnis gemäß § 2 Ziff. 1 a des Vertrags erst am 1. Oktober 2003 begann - nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nur längstens bis zum 5. September 2007 zulässig. b) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags getroffene Vereinbarung - wonach das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c BGB erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann - sei mit § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB vereinbar, weil eine zum 5. September 2007 erklärte Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB erst zum Ablauf dieses Monats wirksam werden könne. 14 § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt eine Höchstfrist zum Schutz des Mieters. Dieser soll die Möglichkeit haben, sich spätestens zum Ablauf der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB festgelegten Frist von vier Jahren aus einem Staf- felmietvertrag zu lösen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Miet- rechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 = WuM 2006, 97, unter 15 - 7 - II 3 b aa (2) m.w.Nachw.). Dem entspricht es, dass die Kündigung gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB frühestens "zum Ablauf" dieses Zeitraums zulässig ist. Hierdurch hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Mieters formulie- ren und den im Falle eines vereinbarten längerfristigen Kündigungsverzichts frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt klarstellen wollen (vgl. BT-Drucks. aaO S. 53). Die in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmte Höchstfrist von vier Jahren ist auch dann maßgeblich, wenn ihr Ende - wie im vorliegenden Fall - auf einen Kalendertag vor dem Ende eines Monats fällt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kün- digung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, keine andere Beurteilung. Zwar bestimmt diese Vorschrift nicht lediglich die Zeitspanne, die der Mieter bei einer ordentli- chen Kündigung einzuhalten hat, sondern auch den Kündigungstermin als den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Kündigungstermin ist danach - unabhängig von der Länge der eigentlichen Kündigungsfrist - bei der ordentli- chen Kündigung jeweils der Ablauf eines Kalendermonats; das folgt ohne weite- res aus dem Wortlaut und Sinn des § 573 c Abs. 1 BGB (vgl. Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 c Rdnr. 3) und entspricht im Übrigen auch dem prakti- schen Bedürfnis nach einem möglichst einheitlichen Zeitpunkt für Beginn und Beendigung von Mietverhältnissen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. September 2002 – VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 = WuM 2003, 635 unter 2). § 573 c BGB hat jedoch nicht die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts zum Gegen- stand (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 a m.w.Nachw.). Diese Bestimmung führt daher nicht zu einer Verlän- gerung der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zum Schutz des Mieters bestimmten Höchstfrist für die Dauer eines Kündigungsverzichts. Beginnt die Vierjahresfrist des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB - wie regelmäßig - nicht am letzten Tag, son- 16 - 8 - dern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der - für ihn zwingenden (§ 557 a Abs. 4 BGB) - Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der ent- sprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet. 17 c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts enthält § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags einen Kündigungsausschluss bis zum 30. September 2007. aa) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln in dieser oder inhaltsgleicher Fassung bundesweit in Formularmietverträgen Verwendung fin- den (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672 zugrunde liegende Formularklausel). Es handelt sich, wovon die Re- vision zutreffend ausgeht, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Zwar hat das Berufungsgericht dies - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt. Der Senat kann diese Feststel- lung jedoch selbst treffen. Die Klausel ist Bestandteil eines vom Bund der B. Haus- und Grundbesitzervereine e.V. herausgegebenen Formulars, das für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und bei Vertragsabschluss von der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung verwendet worden ist. Der Beurtei- lung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung steht nicht entgegen, dass der Kündigungstermin handschriftlich in das im Formulartext hierfür vorgesehe- ne Leerfeld eingetragen worden ist; gemäß § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt es auf die verwendete Schriftart nicht an (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). Dass die Dauer des Kündigungsaus- schlusses ausgehandelt worden wäre, ist weder festgestellt noch behauptet worden. 18 - 9 - bb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragsparteien unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Die Klausel in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags, nach der der Vertrag unter Einhaltung der gesetzli- chen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann, regelt einen wechselseitigen, bis zu diesem Zeitpunkt wirkenden Kündi- gungsverzicht. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, ein Kündigungsaus- schluss bis zum 30. September 2007 sei der Klausel, bei der auch der in der Fußnote im Vertragsformular enthaltene Hinweis auf die gesetzlich zulässige Frist bei Staffelmietvereinbarungen zu berücksichtigen sei, nicht zu entnehmen. Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nur so zu verstehen, dass keine der Parteien das Recht haben soll, das Mietverhältnis mit Wirkung vor dem 30. September 2007 ordentlich zu kündi- gen. Daraus folgt, dass die - wie ausgeführt - nur bis zum 5. September 2007 zulässige Dauer eines Kündigungsausschlusses zu Lasten des Beklagten (§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB) überschritten ist. 19 2. Gemäß § 557 a Abs. 4 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, die - wie im vorliegenden Fall - zum Nachteil des Mieters von § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB abweicht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht des Mieters nach § 557 a Abs. 4 BGB stets insgesamt oder aber nur hinsichtlich des über die Dauer von vier Jahren hinausgehenden Teils unwirksam ist. Jedenfalls bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss, der die nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB höchstzulässige Frist von vier Jahren übersteigt, ergibt sich die gänzliche Unwirksamkeit der Klausel aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be- 20 - 10 - nachteiligt (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einem nach § 557 a BGB noch zulässi- gen Inhalt kommt nicht in Betracht, weil eine solche Rückführung der Bestim- mung gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklau- seln verstoßen würde (vgl. Senat, aaO m.w.Nachw.). Um eine geltungserhal- tende Reduktion handelt es sich nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässi- gen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (vgl. Senat, aaO). So liegt es bei der hier verwendeten Klausel indessen nicht. Gemäß § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstmals zum 30. September 2007 zulässig. Eine Vorverlegung dieses Kündigungster- mins ließe sich nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nicht vereinbar ist. Ist der in § 2 Ziffer 1 a Satz 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungs- ausschluss mithin insgesamt unwirksam, hat die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis bereits zum 30. Sep- tember 2004 beendet (§§ 542, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). 21 B. Widerklage Dem Beklagten steht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch gegenüber dem Kläger auf Freigabe der verpfändeten Mietsicherheit aufgrund der Kautionsvereinbarung zu, weil das Mietverhältnis - wie ausgeführt - beendet ist und nicht festgestellt ist, dass der Kläger Forderungen gegen den Beklagten aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, zu deren Erfüllung die Verwertung 22 - 11 - der Kaution notwendig wäre (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05 [zur Veröffentlichung vorgesehen], unter II 1 a). Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.06.2005 - 8 C 116/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2005 - 62 S 230/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNIS- und ENDURTEIL VIII ZR 154/04 Verkündet am: 23. November 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Bb, Ci, 557 a Abs. 3 und 4, 573 c Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staf- felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Dr. Wolst, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darm- stadt - 6. Zivilkammer/Berufungskammer - vom 1. April 2004 im Kos- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Ur- teil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 11. Dezember 2003 in Höhe eines Betrags von 1.671,50 € nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Die weitergehende Revision der Kläger wird zurückge- wiesen. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts teilwei- se abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 1.671,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr aus 532,50 € seit 6. Juli 2003 und aus je 569,50 € seit 6. August 2003 und 6. September 2003 zu zahlen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Der Beklagte mietete von den Klägern mit Vertrag vom 16. Januar 2002 ei- ne Wohnung in O. . Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abge- schlossen. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält unter anderem eine Staf- felmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung: "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist ge- mäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zuläs- sig." 2 Mit Schreiben vom 18. März 2003 kündigte der Beklagte den Mietvertrag zum 1. Juli 2003. Mit ihrer Klage haben die Kläger unter anderem Zahlung der Mie- te für die Monate Juli bis September 2003 in Höhe von insgesamt 1.671,50 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € verlangt. Das Amtsge- richt hat die Klage hinsichtlich dieser Ansprüche abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: 3 Soweit die Revision der Kläger Erfolg hat, ist über sie antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden; inhaltlich beruht die Entscheidung jedoch nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (BGHZ 37, 79, 81 f.). Im Übrigen (hinsichtlich vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 €) ist die Revision durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). - 4 - I. 4 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der Miete ab Juli 2003 bestehe nicht, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Beklagten beendet worden sei. Der in der Anlage 1 zum Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des or- dentlichen Kündigungsrechts sei unwirksam. Zwar sei der Verzicht auf das ordent- liche Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung zulässig. Vorliegend sei die Kündigung aber durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen wor- den. Dafür, dass die Klausel von den Klägern gestellt worden sei, spreche bereits der Beweis des ersten Anscheins, da sie sich in vorgedruckter Form in der offen- sichtlich von den Klägern gefertigten Anlage befinde, die zusammen mit dem Miet- vertrag unterzeichnet worden sei. Im Übrigen habe der Beklagte unbestritten vorge- tragen, dass die Kläger die Klausel in allen ihren Verträgen verwendeten und sie daher an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert seien. Der einseitige Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für die Dauer von vier Jahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei gemäß § 307 BGB unwirksam, weil er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB ordentlich zu kündigen, sei faktisch eingeschränkt, wenn das Kündi- gungsrecht ausgeschlossen werde. Ein Mieter dürfe grundsätzlich - außer im Falle des Zeitmietvertrages - davon ausgehen, dass er ein Mietverhältnis innerhalb der in § 573 c Abs. 1 BGB geregelten Frist beenden könne. II. 6 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü- fung nicht stand. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zah- lung der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Kündigung des Beklagten vom 18. März 2003 hat das Mietverhältnis - 5 - nicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2003 beendet. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts hält der in der Anlage 1 zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündi- gungsausschluss der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB stand. 7 1. Ohne Erfolg rügt die Revision zunächst, dass das Berufungsgericht die in der Anlage 1 zum Formularmietvertrag gesondert vereinbarte Kündigungsver- zichtsklausel als eine von den Klägern gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der Re- vision unangegriffen, festgestellt, dass die Kläger eine solche Klausel in allen ihren Mietverträgen verwenden und deshalb an einer grundsätzlichen Klärung der Wirk- samkeit interessiert sind. Soweit die Revision nun erstmals geltend macht, die Klausel sei zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB), handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der Revi- sionsinstanz nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Übergangenen Sach- vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger (BGH, Urteil vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 = WM 1998, 1289, unter II 2 b m.w.Nachw.) zeigt die Revision nicht auf. 8 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungs- ausschluss, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, dass lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichti- gem Grund (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 563 a Abs. 2 BGB) aus. - 6 - 9 a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der un- eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg, MietRB 2005, 61). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). 10 b) Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht mehrdeutig. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertre- tenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unab- dingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass die Klausel im Zusammenhang mit der ebenfalls in Anlage 1 enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu würdigen ist. Ihre Formulierung ist ersicht- lich - wie auch aus der Bezugnahme auf diese Vorschrift in Satz 2 der Klausel her- vorgeht - dem Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nachgebildet. Nach dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Bestimmung, die ebenso wie die Klausel nur allgemein vom Kündigungsrecht des Mieters spricht, hat lediglich den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts zum Gegenstand. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie anderenfalls mit den Vorschriften über die Unabdingbarkeit des außerordentlichen Kündigungsrechts des Mieters kollidieren würde (vgl. §§ 569 Abs. 5 Satz 1, 554 Abs. 5, 563 a Abs. 3 - 7 - BGB). Einen weitergehenden Regelungsgehalt als § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hat auch die den gesetzlichen Wortlaut aufgreifende Klausel nicht. Im Übrigen haben die Parteien selbst der Klausel keine weitergehende Ausschlusswirkung beigemes- sen. 11 3. Die Klausel über den Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle stand. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, der mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 auf das Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), sind Bestim- mungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Ver- tragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist hier nicht der Fall. 12 a) Nach der Rechtsprechung des Senats verstößt der in einer Individualver- einbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein or- dentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). Im Anschluss daran - nach Erlass des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt ent- schieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 m.w.Nachw. unter II 1). Ein formu- larmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht ist allerdings wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). Hinsichtlich der Dauer des Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mie- ter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Be- rücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Ge- - 8 - setzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senat, aaO, m.w.Nachw.). 13 b) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kün- digungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1). Ob dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mie- ters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO, zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252, 254 m.w.Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier keiner Entscheidung. 14 aa) Der in einer zulässigen Staffelmietvereinbarung enthaltene, auf vier Jah- re begrenzte Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedan- ken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 15 (1) Die Vereinbarkeit der vorliegenden Kündigungsausschlussklausel mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist am Maßstab des § 557 a Abs. 3 BGB zu messen. Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, WuM 2003, 487, 489; Kellendor- fer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 557 a Rdnr. 20 m.w.Nachw.; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 16) gilt § 557 a Abs. 3 BGB nicht nur für den (qualifizierten) Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern auch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (vgl. Brock/Lattka, aaO, S. 730 m.w.Nachw.; Beuermann, GE 2003, 929, 930; Emmerich/Sonnenschein/ - 9 - Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 13). Eine Einschränkung des Anwen- dungsbereichs der Vorschrift auf den Zeitmietvertrag ist weder mit dem Wortlaut des § 557 a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Absatzes 3, der dar- auf gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffel- mietvereinbarung zu ermöglichen. Dass der Gesetzgeber die Anwendung des § 557 a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen zulässig sind, hätte beschränken wollen, lässt sich auch den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. 16 (2) Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mie- ters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausge- schlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechsel- seitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses. 17 Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Mietvertragsparteien Kalku- lationssicherheit bieten. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu § 557 a BGB, sollen dem Vermieter Investitionsentschei- dungen dadurch erleichtert werden, dass er mit der künftigen Steigerung seiner Mieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann (BT- Drucks. 9/2079 S. 2, 9; vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511, unter II 2). Der Gesetzgeber ist aber zugleich davon ausgegan- gen, dass die Vereinbarung von Staffelmieten dem Bedürfnis beider Vertragspar- teien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können (BT-Drucks., aaO S. 18; vgl. auch Senat, aaO). In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, insbesondere der Mieter werde - 10 - sich darauf verlassen, dass - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskos- ten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen (aaO). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sowie eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen. Daraus folgt, dass sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell auch zugunsten des Mieters auswirken kann (vgl. Senat, aaO), weil der Vermieter an die vereinbarte Miete auch dann gebunden bleibt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglichen Staf- felmietsätze übersteigt, oder wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er - wäre eine Staffelmiete nicht vereinbart - durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte. 18 Zwar ist auch der Mieter an die Staffelmietvereinbarung zunächst gebunden, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete - für ihn ungünstig - entwickelt und hinter der vereinbarten Staffelmiete zurückbleibt. Jedoch ist der Mieter dadurch ge- schützt, dass er das Mietverhältnis - anders als der Vermieter, dem ein Kündi- gungsrecht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 573 BGB zusteht - spätestens nach vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (§§ 557 a Abs. 3, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Risiko von Fehlkalkulationen bei langfristigen Staffelmietverein- barungen trägt mithin bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter (vgl. BT- Drucks. 14/4553 S. 53; zu Gewerberaummietverträgen BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, unter 2 b). 19 Dem Gesetzgeber war bei der Schaffung des § 10 Abs. 2 MHG bewusst, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation bei Staffelmietvereinbarungen den Mietern Verträge vorlegen würden, in denen das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Daher hielt es der Gesetzgeber unter Berücksichtigung einer möglichen Zwangslage der Wohnungs- - 11 - suchenden beim Abschluss des Mietvertrages für erforderlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen (aaO). § 10 Abs. 2 MHG ist ohne einschneidende Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz in § 557 a BGB übernommen worden. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz ist der Mieter wegen des bei der Staffelmiete beste- hen bleibenden "Sonderkündigungsrechts des Mieters" nach vier Jahren hinrei- chend geschützt (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100). Damit hat der Gesetzgeber Staffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren weiterhin billigen wollen und dementsprechend auch durch die neue Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zu- gelassen. 20 bb) Damit ist auch der Tatbestand des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist eine ungemessene Benachteiligung in Zweifel anzuneh- men, wenn eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so ein- schränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Vorausset- zungen liegen hier nicht vor. Da bei einer Staffelmietvereinbarung, wie ausgeführt, der zeitlich begrenzte Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mieters vom Gesetzgeber gebilligt und deshalb durch § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zugelassen worden ist, wird der Vertragszweck der Staffelmietvereinbarung durch eine ent- sprechende - die Grenzen des § 557 a Abs. 3 BGB nicht überschreitende - Formu- larklausel nicht gefährdet. 21 cc) Der einseitige Kündigungsverzicht benachteiligt den Beklagten schließ- lich auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine formu- larmäßige Vertragsbestimmung ist unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzuges- - 12 - tehen (st.Rspr.: BGHZ 143, 103, 113 m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 82, 238, 240 f.; 114, 238, 242 f., 246; 153, 93, 102, jew. zu § 9 AGBG). Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere steht der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus- schlusses nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 1 m.w.Nachw.). Dies gilt nicht nur dann, wenn der Kündigungsausschluss - wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen - wechselseitig vereinbart worden ist, sondern auch für den in einer Staffelmietvereinbarung enthaltenen, der Regelung des § 557 a Abs. 3 BGB entsprechenden Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters. 22 Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kün- digungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT- Drucks. 14/4553 S. 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den Ver- zicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendi- gerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht ver- zichtet (so aber Hinz, aaO; Wiek, aaO). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Ver- tragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Ver- tragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m.w.Nachw.). Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beider- seitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemes- sene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluss sei- nes Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Re- gelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffel- mietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, wie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich begrenzten - Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Der Ge- - 13 - setzgeber hat in der Regelung über die Staffelmiete in § 557 a BGB, dessen Ab- satz 3 die Klausel nachgebildet ist, bereits selbst den angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters dergestalt vorgenom- men, dass der in einer Staffelmietvereinbarung enthaltene Ausschluss des Kündi- gungsrechts des Mieters bis zu einer Grenze von vier Jahren durch die Vorteile, welche die Staffelmiete insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kalkulationssi- cherheit auch dem Mieter bietet, gerechtfertigt wird und deshalb gemäß § 557 a Abs. 3 BGB zulässig ist. Deshalb kann das Kündigungsrecht des Mieters in den Grenzen dieser Vorschrift nicht nur individualvertraglich, sondern auch durch eine Formularklausel ausgeschlossen werden, ohne dass darin im Regelfall eine unan- gemessene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür spricht auch, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete be- reits erwartete, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge "vorlegen" würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Angesichts der Verbreitung von Formularverträgen im Mietrecht liegt es nahe, dass der Gesetzgeber dabei gerade auch vom Vermie- ter "vorgelegte" Formularverträge im Blick hatte, denen er mit den speziellen Rege- lungen zur Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses in § 10 Abs. 2 MHG und - nachfolgend - § 557 a Abs. 3 BGB Grenzen setzen wollte. III. 23 Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Klage auf Zahlung der Mieten für die Monate Juli bis September 2003 nebst Verzugszinsen (§§ 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB) abgewiesen worden ist; im Umfang der Aufhebung ist der Klage stattzugeben, da der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). - 14 - 24 Dagegen ist die Revision der Kläger zurückzuweisen, soweit das Beru- fungsgericht die Berufung der Kläger hinsichtlich der von ihnen begehrten Zahlung vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € zurückgewiesen hat. Die in der An- lage 1 zum Mietvertrag enthaltene Formularklausel, wonach der Vermieter nach Eintritt des Zahlungsverzugs des Mieters berechtigt ist, für jedes Mahnschreiben einen Kostenaufwand von 6 € zu berechnen, ist gemäß § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB unwirksam, weil die Klausel dem Mieter nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als der pau- schalierte Schadensersatzanspruch des Verwenders. Dass den Klägern tatsächlich Mahnkosten entstanden sind, für die sie trotz der Unwirksamkeit der Klausel Scha- densersatz wegen Verzögerung der Leistung verlangen könnten (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB), haben sie nicht dargetan. Dr. Deppert Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Offenbach, Entscheidung vom 11.12.2003 - 390 C 353/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 01.04.2004 - 6 S 7/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 120/11 Verkündet am: 23. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 557a Abs. 3, 573c Zur Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietver- trag. BGH, Versäumnisurteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 120/11 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Köln vom 17. März 2011 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 11. August 2009 unter teilweiser Abänderung wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.956 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4. Juni 2009 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete für die Tochter des Geschäftsführers ihrer persön- lich haftenden Gesellschafterin eine Wohnung der Klägerin in Köln. Ziffer 3 des Vertrages vom 26. Oktober 2007 lautet: "3. Mietzeit: Ab dem 01.11.2007 Unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündi- gung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes 1 2 - 3 - von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich!" Ziffer 4 des Mietvertrages enthält zur Höhe der Miete eine Staffel- mietvereinbarung. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11. Dezember 2008 zum 31. Dezember 2008. Die Klägerin widersprach der Kündigung unter Hinweis auf die Vereinbarung in Ziffer 3 des Mietvertrags. Sie erhielt die Schlüssel am 18. Mai 2009 von der Beklagten zurück und vermietete die Wohnung zum 1. Oktober 2009 anderweitig. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Zahlung der Miete für die Monate Januar bis einschließlich Juni 2009 in Höhe von insgesamt 4.956 € nebst Zin- sen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 3.763,62 € nebst Zinsen statt- gegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Es hat die Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrages für unwirksam gehalten und der Klägerin Miete (2.478 €) für die Zeit bis einschließlich März 2009 sowie Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB (1.305,62 €) für den Zeitraum von April 2009 bis zur Schlüssel- rückgabe zugesprochen. Das Landgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision, soweit zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisions- verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. In- haltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, son- dern auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). 3 4 5 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Mit dem Amtsgericht sei davon auszugehen, dass die Kündigung der Be- klagten zur Beendigung des Mietverhältnisses zum Ende des Monats März 2009 geführt habe. Das Amtsgericht habe Ziffer 3 des Mietvertrages zu Recht wegen Verstoßes gegen § 307 BGB für unwirksam gehalten. Eine Klausel, die neben einem zulässigen Ausschluss des Rechts auf ordentliche Kündigung auch das Recht zur außerordentlichen Kündigung ausschließe, sei unwirksam. Ob dies der Fall sei, sei durch Auslegung zu ermitteln. Eine Auslegung von Zif- fer 3 des Mietvertrages führe zu dem Ergebnis, dass von dem Kündigungsaus- schluss beide Kündigungsarten erfasst seien. Denn die Klausel unterscheide nicht zwischen einer ordentlichen und einer fristlosen Kündigung, sondern halte undifferenziert fest, dass die Parteien für die Dauer von drei Jahren "auf ihr Recht zur Kündigung" verzichteten. Auch aus dem zweiten Satz sei nicht ein- deutig zu entnehmen, ob sich die Klausel nur auf eine bestimmte Kündigungsart beziehe. Zwar könne dieser Satz aufgrund der Angabe der Kündigungsfrist so verstanden werden, dass von der gesamten Klausel nur die ordentliche Kündi- gung erfasst werden solle. Er könne jedoch auch so verstanden werden, dass auch nach Ablauf von drei Jahren nur eine ordentliche Kündigung möglich sein solle. Eine Mehrdeutigkeit bei der Auslegung einer Allgemeinen Geschäftsbe- dingung gehe jedoch gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders. Hinzu komme, dass im vorliegenden Rechtsstreit auch aus den übrigen Ver- tragsklauseln nicht abgeleitet werden könne, auf welche Kündigungsarten sich Ziffer 3 des Mietvertrages beziehe. 6 7 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Ziffer 3 des Mietvertrages nicht gemäß § 307 BGB unwirksam. Die Kündigung der Beklagten hat das Mietverhältnis daher entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht vorzeitig zum 31. März 2009 beendet. 1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass es sich bei der Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrages um eine Formularklausel handelt. Das wird von den Parteien nicht angegriffen. 2. Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohn- raum grundsätzlich zulässig; in der Regel unwirksam ist er nur dann, wenn sei- ne Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 1; vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597 Rn. 11 f.). Diese zeitliche Obergrenze besteht auch für einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Ein solcher Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietver- trages vereinbart werden (st. Rspr.; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 Rn. 13; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059 Rn. 19 mwN; vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385 Rn. 11). Die zeitliche Obergrenze von vier Jahren für einen Kündigungs- ausschluss wird in Ziffer 3 des Mietvertrages nicht überschritten. 3. Der formularmäßige Kündigungsausschluss in Ziffer 3 des Mietver- trags ist auch nicht aus anderen Gründen unwirksam. Das Berufungsgericht hat gemeint, die Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie auch 8 9 10 11 - 6 - dessen Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags ausschließe. Das trifft nicht zu. Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht, die der unein- geschränkten revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt (vgl. Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11), überzeugt nicht. Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist Zif- fer 3 des Mietvertrages nicht mehrdeutig. Die Klausel schließt lediglich das Recht beider Parteien zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von drei Jahren aus. a) Hierfür spricht bereits, dass in Satz 2 der Klausel für die Zeit nach Ab- lauf von drei Jahren ausdrücklich die Kündigung "mit gesetzlicher Frist" - also die ordentliche Kündigung - geregelt ist. Schon daraus ist herzuleiten, dass die Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrages insgesamt nur den vorübergehenden Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung zum Gegenstand hat. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Regelung in Satz 2 der Klausel könne auch dahin verstanden werden, dass nach Ablauf von drei Jahren "nur" eine ordentliche Kündigung möglich sein solle, eine außerordentliche Kündigung dagegen auch nach Ablauf von drei Jahren unzulässig sei, ist fernliegend. b) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht rügt, nicht beachtet, dass Ziffer 3 des Mietvertrages im Zusammenhang mit der zulässigen Staffelmietvereinbarung in Ziffer 4 des Mietvertrages zu würdigen ist. Auch die gesetzliche Regelung in § 557a Abs. 3 BGB, nach der bei einer Staffelmietvereinbarung "das Kündigungsrecht" des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden kann, bezieht sich - trotz ihrer weiten sprachli- chen Formulierung - unzweifelhaft nur auf die ordentliche Kündigung. Der Senat hat bereits entschieden, dass Kündigungsausschlussklauseln in Staffelmietver- 12 13 14 - 7 - trägen, die ebenso wie § 557a Abs. 3 BGB nur allgemein vom Kündigungsrecht sprechen, im Sinne dieser gesetzlichen Bestimmung auszulegen sind (Senats- urteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, aaO Rn. 8 ff.; vom 25. Januar 2006, aaO Rn. 13 ff.). Für die vorliegende Klausel gilt nichts Anderes. Ziffer 3 des Mietvertrags hat daher nur den auf drei Jahre (zuzüglich der dreimonatigen Kündigungsfrist) beschränkten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündi- gung zum Gegenstand und ist deshalb wirksam. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Da die Kündigung der Beklagten das Mietverhältnis nicht vorzeitig been- det hat, steht der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der Mie- te über den Monat März hinaus bis einschließlich Juni 2009 zu. Auf die Beru- 15 - 8 - fung der Klägerin ist das erstinstanzliche Urteil daher entsprechend abzuän- dern. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 11.08.2009 - 217 C 93/09 - LG Köln, Entscheidung vom 17.03.2011 - 1 S 276/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 197/11 Verkündet am: 15. Februar 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 557a, 556 Abs. 3 a) Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhö- hung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgen- den Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht ins- gesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. b) Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind. BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 7. Juni 2011 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Die Parteien streiten, soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, über Zah- lungsansprüche des Klägers aus der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietver- einbarung und aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2006/2007 und 2007/2008. Der Mietvertrag vom 17. Juli 2002 enthält in § 3 folgende Vereinbarung: "Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung." 1 2 - 3 - Auf der von den Parteien am selben Tag unterzeichneten Rückseite der Hausordnung heißt es: "Die Miete staffelt sich wie folgt: Ab 1.9.2003 863,14 ab 1.9.2004 889,04 ab 1.9.2005 915,72 ab 1.9.2006 943,20 ab 1.9.2007 971,50 ab 1.9.2008 1.000,65 ab 1.9.2009 1.030,67 ab 1.9.2010 1.061,59 ab 1.9.2011 1.093,44 ab 1.9.2012 1.126,25 Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31. 8. 2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %." In den Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2006/2007 und 2007/2008 sind jeweils die auf die Nutzereinheit der Beklagten entfallenden Heizkosten berechnet. Vorauszahlungen der Beklagten auf diese Kosten sind in den Abrechnungen nicht in Ansatz gebracht. Mit seiner Klage macht der Kläger unter anderem rückständige Mieten aus der Staffelmietvereinbarung sowie die der Höhe nach unstreitigen Heizkos- ten aus den vorgenannten Abrechnungen abzüglich einer Mietminderung von 5 % geltend. Er hat die Beklagten - unter Einbeziehung weiterer Ansprüche - auf Zahlung von insgesamt 8.475,85 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Klä- ger 1.548,83 € nebst Zinsen sowie weitere 150,84 € Zug um Zug gegen Ab- rechnung der Kaution zu zahlen; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 5.651,17 € nebst Zin- 3 4 5 6 - 4 - sen sowie weitere 150,84 € Zug um Zug gegen Abrechnung der Kaution zu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision erstre- ben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren noch von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Staffelmietvereinbarung der Parteien zu Un- recht für insgesamt unwirksam gehalten. Auch wenn sich diese Vereinbarung auf der Rückseite der Hausordnung befinde, sei die Schriftform gewahrt, weil die Parteien diese gesondert unterzeichnet hätten. Dass die Staffelmietverein- barung jedenfalls ab dem 31. August 2013 wegen Verstoßes gegen § 557a Abs. 1 Halbsatz 2 BGB unwirksam sei, da die Erhöhungsschritte nur noch in einem Prozentbetrag angegeben würden, werde auch von dem Kläger nicht in Abrede gestellt. Diese Unwirksamkeit führe jedoch gemäß § 139 BGB nicht zu einer Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, da die Vereinbarung teilbar sei und angenommen werden könne, dass die Parteien die in Geldbeträgen ausgewiesene Staffelmiete für die ersten zehn Jahre auch ohne die Fortsetzung ab dem elften Jahr vereinbart hätten. Dem stehe die Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs, nach der ein in einem Staffelmietvertrag formularmäßig ver- einbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeit- raum von vier Jahren überschreite, insgesamt unwirksam sei, nicht entgegen. Der vorliegende Fall liege anders. Die Vereinbarung einer Staffelmiete unterlie- 7 8 9 - 5 - ge - auch wenn die Vereinbarung formularvertraglich erfolgt sein sollte - gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlege. Die Berufung habe ebenfalls Erfolg, soweit der Kläger die Nachzah- lungsbeträge aus den beiden Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 verlange. Diese Abrechnungen seien entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht deshalb unwirksam, weil der Kläger nicht ausdrücklich an- gegeben habe, dass er in den Heizkostenabrechnungen zugunsten der Beklag- ten keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht habe. Hätte der Kläger in den Abrechnungen die (nicht gezahlten) Vorauszahlungen der Beklagten ausdrück- lich mit "Null" beziffert, beständen an der Wirksamkeit der Abrechnung keine Zweifel, da die Frage, ob die Beklagten tatsächlich keinerlei Vorauszahlungen geleistet hätten, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen betreffe. Es könne nach Auffassung der Kammer für die Wirksamkeit der Abrechnung kei- nen Unterschied machen, ob der Vermieter nicht gezahlte Vorauszahlungen ausdrücklich mit "Null" beziffere oder Vorauszahlungen in der Abrechnung nicht berücksichtige, zumal die Nichtberücksichtigung aus Sicht des Mieters die (konkludente) Erklärung des Vermieters beinhalte, dass die Vorauszahlungen "Null" betrügen. In beiden Fällen sei für den Mieter ohne Zweifel ersichtlich, dass von dem Gesamtbetrag der auf ihn entfallenden Kosten keine Vorauszah- lungen in Abzug gebracht worden seien. Dies möge für den Mieter Anlass sein, die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung unter Hinweis auf geleistete Voraus- zahlungen zu bestreiten, doch bleibe das Abrechnungsergebnis auch ohne ausdrückliche Bezifferung der Vorauszahlungen mit "Null" gedanklich und rech- nerisch nachvollziehbar, und nur hierauf komme es für die Wirksamkeit der Ab- rechnung an. 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass dem Kläger die aus der Staffelmietvereinbarung abgeleiteten Ansprüche auf Zahlung rück- ständiger Miete zustehen. Denn die Staffelmietvereinbarung ist gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, aus denen der Kläger die Ansprüche herleitet, wirksam. a) Der Senat hat für eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete entschieden, dass sie nicht ins- gesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08, WuM 2009, 117 Rn. 11, zu einer individualvertraglichen Vereinbarung; Senatsbeschluss vom 7. Juli 2009 - VIII ZR 140/08, WuM 2009, 587, zu einer formularvertraglichen Staffelmiete). Für den vorliegenden Fall gilt nichts anderes. Zwar findet auf die Verein- barung der Parteien nicht das Miethöhegesetz, sondern § 557a BGB Anwen- dung. Sie ist deshalb, soweit sie über zehn Jahre hinausgeht, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer, sondern deshalb unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum - anders als für die Anfangsjah- re - nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB. Das ist nicht im Streit. Die Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führt auch im vorliegenden Fall nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung, weil auch hier of- 11 12 13 14 15 - 7 - fensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft und damit wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlos- sen hätten. Die Staffelmietvereinbarung ist deshalb gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, in denen sie den Anforderungen des § 557a BGB genügt, wirksam und nur für die nachfolgende Zeit unwirksam. Dabei kann offenbleiben, ob die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewe- sen wäre, die erhöhte Miete - ebenso wie für die ersten zehn Jahre - auch für die weiteren Jahre in einem Geldbetrag angegeben oder die Staffelmietverein- barung auf die ersten zehn Jahre beschränkt hätten, für die sie den gesetzli- chen Anforderungen entspricht. In beiden Fällen bleibt die Vereinbarung für diesen Anfangszeitraum unberührt. Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung der Miete um 3 % ei- nig waren, spricht auch nichts dafür, dass sie für die ersten zehn Jahre, in de- nen ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, andere Stei- gerungsbeträge vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben. Das Vorbringen der Revision, bei Kenntnis der Parteien von dem gesetzlichen Er- fordernis, die Steigerungsbeträge auszuweisen, hätte sich angeboten, voll- kommen andere Zeitabstände oder Staffelsprünge vorzusehen, findet in dem vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellten Sachverhalt keine Stütze. Ebenso wenig ist anzunehmen, dass die Parteien auf eine Staffel- mietvereinbarung etwa insgesamt verzichtet hätten. Denn die Staffelmietverein- barung bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicher- heit hinsichtlich der Miethöhe und ist für den Mieter auch insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung gemäß § 557a Abs. 2 Satz 2 16 17 18 - 8 - BGB ausgeschlossen sind. Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher davon auszugehen, dass die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewesen wäre, von der Staffelmietvereinbarung nicht insgesamt Abstand genommen, sondern an der Staffelmietvereinbarung jedenfalls für die ersten zehn Jahre mit ihrem insoweit zulässigen Inhalt festgehalten hätten (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08, aaO Rn. 13). Der in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Land- gerichts Halle (ZMR 2004, 821) vertretenen Auffassung, eine Staffelmietverein- barung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn die Mietstaffeln (teilwei- se) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 557a BGB Rn. 37; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 557a Rn. 18), vermag der Senat deshalb für die hier vorliegende Fallgestaltung, in der die Staffelmietvereinbarung für die Anfangsjahre den ge- setzlichen Anforderungen entspricht und eine (unzulässige) prozentuale Steige- rung erst für spätere Jahre vereinbart wird, nicht zu folgen. b) Aus dem Senatsurteil vom 25. Januar 2006 (VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059) ist, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, keine andere Beurteilung herzuleiten. Der Senat hat in diesem Urteil entschieden, dass ein in einem Staffel- mietvertrag formularmäßig vereinbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren überschreitet, nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt und nicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt (aaO Rn. 20). Diese Rechtsprechung ist hier schon deshalb nicht einschlägig, weil sie die Unwirksamkeit des zu Lasten des Mieters gehenden Kündigungsverzichts betrifft, nicht die Wirksamkeit der 19 20 21 - 9 - Staffelmietvereinbarung als solcher. Davon abgesehen unterliegt, wie das Beru- fungsgericht richtig gesehen hat, die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (Senatsbeschluss vom 7. Juli 2009 - VIII ZR 140/08, aaO). 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch die Wirksamkeit der Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2006/2007 und 2007/2008 bejaht. a) Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Se- nats dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemei- nen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammen- stellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abre- den getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in eine Betriebskostenab- rechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Anga- be und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleiste- ten Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8 mwN). Dabei hat der Senat mehrfach deutlich gemacht, dass an die Abrech- nungen in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset- zen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechne- risch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (st. Rspr.; Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283 Rn. 21 22 23 24 - 10 - mwN). Etwaige Fehler - zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll- statt der Ist-Vorauszahlungen - stellen (nur) materielle Fehler der Abrechnung dar, die nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führen, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres nach- prüfen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 16 mwN). Das gilt ebenso, wenn der Vermieter - wie hier - überhaupt keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat. Auch in diesem Fall kann der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres feststellen, ob dies zu Recht nicht ge- schehen ist. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird dadurch nicht in Fra- ge gestellt. In einem solchen Fall wäre es, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, eine sinnlose Förmelei, wenn der Vermieter in der Abrech- nung Vorauszahlungen des Mieters ausdrücklich mit "Null" zu beziffern hätte. b) Von diesen Maßstäben ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat die Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass aus ihnen für die Beklagten zweifelsfrei hervorging, dass der Kläger keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat. Denn ein Abzug ge- leisteter Vorauszahlungen wird in diesen Abrechnungen - anders als in der vo- rangegangenen Abrechnung 2005/2006 - nicht vorgenommen. Ob der Kläger einen Abzug von Vorauszahlungen zu Recht unterlassen hat, das heißt ob die Beklagten tatsächlich keine Vorauszahlungen geleistet hatten, betrifft, wie aus- geführt, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen, nicht deren Wirk- samkeit. Das Vorbringen der Revision rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass aus den Heizkostenabrechnungen deutlich 25 26 27 - 11 - hervorgeht, dass der Kläger keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat, meint aber, er hätte gleichwohl eine Rubrik "geleistete Vorauszahlungen" in die Abrechnung aufnehmen und diese mit "Null" beziffern müssen, weil für die Be- klagten nicht erkennbar sei, ob der Kläger geleistete Vorauszahlungen schlicht vergessen habe oder aber bewusst nicht in Ansatz gebracht habe. Auf die Moti- vationslage des Vermieters und deren Erkennbarkeit für den Mieter kommt es für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht an. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 08.06.2010 - 15 C 576/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 07.06.2011 - 63 S 393/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 23/08 Verkündet am: 17. Dezember 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja MiethöheRegG § 10 Abs. 2 Satz 2; BGB § 139 Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zuläs- sige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23. November 2007 unter Zu- rückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Beklagte für den Monat Juli 2005 zur Zahlung von 407,44 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver- handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions- verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 24. Mai 1996 eine Wohnung in H. . Die monatliche Miete belief sich auf umgerechnet 434,60 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von umgerechnet 92,03 €. Gemäß Ziffer 6 der schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 24. Mai 1996 erhöhte sich die monatliche Miete jedes Jahr um 25,56 € (50 DM), erstmals ab dem 1. Juli 1998. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit dieser Staffelmiet- vereinbarung. 1 - 3 - Der Kläger hat nicht jede Staffelmieterhöhung geltend gemacht und ver- langt seit dem 1. Januar 2005 eine monatliche Miete von 536,84 €. Er hat Zah- lung rückständiger Miete für den Zeitraum von Juli 2005 bis Dezember 2006 in Höhe von insgesamt 2.642,60 € nebst Zinsen begehrt (davon 407,44 € restliche Miete für den Monat Juli 2005); der Beklagte hat im Wege der Widerklage Er- stattung seiner Auffassung nach für den Zeitraum Januar 2003 bis Oktober 2005 zuviel gezahlter Miete in Höhe von 3.118,64 € nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 194,53 € nebst Zinsen verurteilt und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert, der Klage insgesamt stattgegeben und die Widerklage abgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur den aus dem Tenor ersichtlichen Teilerfolg, im Übri- gen ist sie unbegründet. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Dem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück- ständiger Miete zu. Die Staffelmietvereinbarung verstoße zwar gegen § 10 Abs. 2 MHG. Dies habe jedoch nicht die Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung insgesamt zur Folge. Denn Staffelmietvereinbarungen seien nach der gesetzli- chen Regelung in § 10 MHG nicht grundsätzlich verboten, sondern zulässig und 5 - 4 - nur in ihrer Wirksamkeit auf zehn Jahre begrenzt. Bei trennbaren Teilen einer Vereinbarung sei im Übrigen gemäß § 134 BGB auch nur der vom Verbotsge- setz erfasste Teil unwirksam; die Teilnichtigkeit könne nicht weiter reichen als das Verbotsgesetz. Deshalb sei eine zeitlich unbegrenzte Staffelmiete für die Dauer von zehn Jahren wirksam und lediglich der darüber hinausgehende Teil unwirksam. Dafür spreche auch die Regelung des § 557a BGB nF, der eine zeitliche Begrenzung nicht mehr vorsehe. Dem Kläger stehe daher grundsätzlich die geltend gemachte rückständi- ge Miete zu, während die Widerklage auf Rückerstattung überzahlter Beträge abzuweisen sei. 6 Soweit der Kläger bezüglich der Julimiete 2005 nicht das vollständige Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 in Abzug gebracht, sondern hiergegen mit Mietrückständen aus dem Jahr 2004 in Höhe von 481,23 € aufgerechnet habe, sei auch diese Vorgehensweise rech- tens, da der Beklagte die Richtigkeit dieser noch ausstehenden Forderung von 481,23 € in seinem Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannt habe. 7 II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält - mit Ausnahme der Verur- teilung des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 - rechtli- cher Nachprüfung stand. Der Beklagte ist, was die weiteren vom Kläger im vor- liegenden Rechtsstreit geltend gemachten Mietrückstände betrifft, gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung verpflichtet; der mit der Widerklage geltend gemachte Bereicherungsanspruch (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) auf Erstattung geleis- teter Mietzahlungen steht ihm hingegen nicht zu. 8 - 5 - 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Staffel- mietvereinbarung für den im vorliegenden Rechtsstreit streitigen Zeitraum wirk- sam ist, so dass dem Beklagten, soweit er die aus der Vereinbarung sich erge- benden Erhöhungsbeträge entrichtet hat, kein Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete zusteht, der Kläger hingegen die noch nicht gezahlten Erhö- hungsbeträge nachfordern kann. 9 a) Zwar verstößt die hier vereinbarte - zeitlich nicht begrenzte - Staffel- miete gegen die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgebliche Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG. Danach darf die Vereinbarung einer gestaffelten Miete - anders als nach der seit dem 1. September 2001 gemäß § 557a BGB geltenden Regelung - nur einen Zeitraum bis zehn Jahren umfas- sen. 10 b) Dem Berufungsgericht ist aber darin beizupflichten, dass dieser Ver- stoß nicht zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung zur Staffelmiete mit der Folge führt, dass der Beklagte jeweils nur die Ausgangsmiete schuldet. Entge- gen der von der Revision und einem Teil der Instanzgerichte vertretenen Auf- fassung (LG Berlin, GE 2004, 625 - Zivilkammer 63 - sowie GE 2003, 325 - Zi- vilkammer 62 -; LG Gießen, WuM 1994, 693) ist auch eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffel- miete nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (so auch LG Berlin, GE 1991, 781 - Zivilkammer 67; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdnr. C 518a; Blank/Börstinghaus, Miete 1. Aufl. § 10 MHG Rdnr. 22; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 12; Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 82; wohl auch MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 20, unter Hinweis auf die ähnliche Problematik bei Preisvorschriften). 11 - 6 - Das Berufungsgericht hat zutreffend einen Fall bloßer Teilnichtigkeit an- genommen, weil die (damalige) gesetzliche Regelung Staffelmietvereinbarun- gen nicht grundsätzlich verbot, sondern nur eine zehn Jahre übersteigende Bindung der Parteien untersagte. Gemäß § 139 BGB führt die Teilnichtigkeit jedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgeschäfts, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien es auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. 12 Dies ist hier offensichtlich der Fall. Die Vereinbarung einer Staffelmiete bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hin- sichtlich der Miethöhe und ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Miet- erhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen sind (§ 10 Abs. 2 Satz 2 MHG bzw. nach jetziger Regelung § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher anzunehmen, dass die Parteien, wenn ihnen die zeitliche Begrenzung des § 10 Abs. 2 MHG bekannt gewesen wäre, nicht von einer Staffelmietvereinbarung insgesamt Abstand genommen, sondern stattdessen eine Staffelmietvereinbarung mit der höchstmöglichen zeit- lichen Begrenzung geschlossen hätten. 13 c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Staffelmietvereinbarung auch nicht deshalb unwirksam, weil sie mangels einer schriftlichen Regelung über die Dauer der Staffelmiete bzw. wegen einer fehlenden Befristung nicht den Mindestinhalt aufwiese, der der Formvorschrift des § 10 Abs. 2 MHG zu entnehmen sei. Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG kann der Mietzins für be- stimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Den sich daraus ergebenden Anforderungen an die Schriftform (§ 126 BGB) wird die schriftliche Zusatzvereinbarung der Parteien vom 24. Mai 1996 jedoch gerecht, denn sie legt eine jährliche Mieterhöhung der Ausgangsmiete um jeweils 14 - 7 - 25,56 € ab dem 1. Juli 1998 fest, so dass die unterschiedliche Miete für jeweils bestimmte Zeiträume in der Vertragsurkunde geregelt ist. 15 2. Zu Unrecht rügt die Revision ferner, dass die Berufung, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage bezüglich der Mietforderung für Juli 2005 rich- tete, bereits unzulässig gewesen sei, weil der Kläger das Rechtsmittel in die- sem Punkt nicht ordnungsgemäß begründet habe. Das Amtgericht hat die Kla- ge insoweit abgewiesen, weil der Beklagte nur die Ausgangsmiete von 434,60 € zuzüglich Nebenkosten geschuldet habe, die durch Aufrechnung mit dem Ne- benkostenguthaben 2004 beglichen worden sei. Die vom Kläger zuvor gegen- über dem Nebenkostenguthaben 2004 erklärte Aufrechnung mit Mietrückstän- den in Höhe von 481,23 € sei ins Leere gegangen, weil es mangels wirksamer Staffelmietvereinbarung keine Mietrückstände des Beklagten gegeben habe. Mit der Begründung, die Staffelmietvereinbarung vom 24. Mai 1996 sei wirk- sam, hat der Kläger das Urteil des Amtsgerichts mithin auch bezüglich der Ab- weisung der Julimiete angegriffen. 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt von der Miete für Juli 2005 nicht das vollständige Guthaben aus der Ne- benkostenabrechnung für das Jahr 2004 abgesetzt hat, weil es angenommen hat, der Kläger habe seinerseits hiergegen bereits zuvor mit einem - vom Be- klagten durch das Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannten - Saldo in Hö- he von 481,23 € aus Mietrückständen aus dem Jahr 2004 wirksam aufgerech- net. Zutreffend weist die Revision darauf hin, dass der Beklagte in dem genann- ten Schreiben eine Zahlung des Betrages von 481,23 € gerade ablehnt und le- diglich ausführt, dass er diese Summe "unter normalen Umständen" sofort ge- zahlt hätte. Daraus ergibt sich - wie die Revision zu Recht rügt - kein Anhalts- punkt für einen Schuldbestätigungsvertrag (deklaratorisches Schuldanerkennt- 16 - 8 - nis) oder gar für ein (konstitutives) Schuldanerkenntnis im Sinne von § 781 BGB. III. 17 Soweit sich das Berufungsurteil nach den vorstehenden Ausführungen als richtig erweist, ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 kann das Beru- fungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). In diesem Punkt ist der Rechtsstreit nicht zur Endentschei- dung reif, weil das Bestehen der Mietforderung des Klägers für Juli 2005 von der noch klärungsbedürftigen Frage abhängt, ob ihm der mit dem Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung 2004 verrechnete "Saldo" rück- ständiger Mietforderungen (481,23 €) zustand; denn in diesem Fall wäre das Guthaben des Beklagten in dieser Höhe erloschen und hätte nicht mehr zur Aufrechnung gegen die Miete für Juli 2005 zur Verfügung gestanden. Dem Klä- ger ist Gelegenheit zur Aufschlüsselung des "Saldos" - etwa durch Vorlage der in der Nebenkostenabrechnung 2004 in Bezug genommenen "Kontoaufstel- lung" - zu geben. Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit daher zur neu- - 9 - en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 18.05.2007 - 350 C 514/06 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 23.11.2007 - 6 S 104/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 218/04 Verkündet am: 16. November 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Rich- ter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Beklagten und unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen werden das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 29. Juni 2004 teilweise aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Meißen vom 12. Februar 2004 abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verur- teilt, an den Beklagten 405,90 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr aus 45,10 € seit dem 4. April 2003 sowie aus weiteren je 45,10 € seit dem 5. Mai 2003, 5. Juni 2003, 4. Juli 2003, 5. August 2003, 4. September 2003, 6. Oktober 2003, 5. November 2003 und 4. Dezember 2003 sowie weitere 945 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr seit dem 26. Juni 2003 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewie- sen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren seit 1. Januar 1995 Mieter einer Doppelhaushälfte des Beklagten in S. . Nach § 2 des Mietvertrags vom 17. Januar 1995 wurde das Mietverhältnis auf die Dauer von 5 Jahren abgeschlossen. Es sollte am 1 - 3 - 31. Dezember 1999 enden, sich jedoch um je zwölf Monate verlängern, sofern es nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetz- lichen Kündigungsfrist gekündigt wird. § 4 des Mietvertrags enthielt eine Staf- felmietvereinbarung, wonach sich die von den Klägern gemäß § 3 des Vertrags zu zahlende Kaltmiete von zunächst 1.650 DM auf folgende Beträge erhöhen sollte: ab 01.01.1997 1.950,00 DM ab 01.01.1998 2.150,00 DM ab 01.01.1999 2.400,00 DM ab 01.01.2000 2.600,00 DM ab 01.01.2001 2.800,00 DM ab 01.01.2002 3.000,00 DM ab 01.01.2003 3.200,00 DM ab 01.01.2004 3.500,00 DM. In einem "2. Nachtrag zum Mietvertrag" vom 10. Dezember 1998 änder- ten die Parteien § 4 des Mietvertrags dahin, dass die monatliche Kaltmiete für den Zeitraum vom 1. Januar 1999 bis 31. Dezember 1999 weiterhin 2.150 DM betragen sollte. Am 14. Juni 1999 vereinbarten die Parteien folgenden "3. Nach- trag zum Mietvertrag vom 17. Januar 1995": "§ 2 wird dahingehend geändert, dass für die Zeit ab 01.01.2000 bis 31.12.2004 eine neue Festmietzeit mit Verlängerungsklausel vereinbart wird. § 4 wird dahingehend geändert, dass folgende monatliche Kalt- miete für die neue Festmietzinszeit gilt: ab 01.01.2000: DM 2.000,00, ab 01.01.2002: DM 2.200,00. Die übrigen Bedingungen des Mietvertrages bleiben unverändert." Zusätzlich hatten die Kläger monatliche Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von zuletzt 200 DM (102,26 €) zu leisten. 2 3 - 4 - Nachdem die Kläger das Mietverhältnis im Februar 2002 außerordentlich mit der Begründung gekündigt hatten, der Beklagte habe die von ihnen begehr- te Zustimmung zur Untervermietung der Doppelhaushälfte verweigert, erhob der Beklagte Klage auf Zahlung fälliger und zukünftig fällig werdender Miete. Die Kläger, die das gemietete Haus im Frühjahr 2002 geräumt und ein Eigen- heim bezogen hatten, vertraten die Auffassung, das Mietverhältnis sei infolge ihrer Kündigung zum 31. Mai 2002 beendet. Das Amtsgericht Meißen verurteilte die Kläger am 30. September 2002 unter Nr. 2 des Urteilstenors für den Zeit- raum vom 1. Juni 2002 bis zum 31. Dezember 2004 zur Zahlung der Miete in Höhe von monatlich 1.182 € - einschließlich 57,16 € verbrauchsunabhängiger Betriebskostenvorauszahlungen - nebst Zinsen. Die hinsichtlich der Verurtei- lung zu Nr. 2 eingelegte Berufung der Kläger wies das Landgericht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss vom 5. März 2003 als unbegründet zurück. Die Kläger haben die Doppelhaushälfte seit April 2003 zu einer Miete von 600 € untervermietet. Mit Schreiben vom 8. Juli 2003 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Hinweis auf den dritten Nachtrag zum Mietvertrag und § 557a Abs. 3 BGB zum 31. Oktober 2003. Der Beklagte trat der Kündigung entgegen. Die Kläger haben mit ihrer Klage zunächst begehrt, Nr. 2 des Urteils des Amtsgerichts Meißen vom 30. September 2002 dahingehend abzuändern, dass die Miete in Höhe von 1.182 € nur noch bis zum 31. Oktober 2003 geschuldet wird. Der Beklagte hat Widerklage erhoben und beantragt, die Kläger als Ge- samtschuldner zu verurteilen, an ihn jeweils 45,10 € verbrauchsabhängige Be- triebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum April 2003 bis Januar 2004, ins- gesamt 451 €, sowie weitere 945 € - jeweils nebst Zinsen - zu zahlen. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich des Zeitraums ab 31. Dezember 2003 stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen; der Widerklage hat das Amtsge- 4 5 6 - 5 - richt überwiegend stattgegeben und sie lediglich hinsichtlich der Betriebskos- tenvorauszahlung für den Monat Januar 2004 in Höhe von 45,10 € abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht - nachdem die Kläger ihren Klageantrag entsprechend geändert hatten - das amtsgerichtliche Urteil dahin abgeändert, dass es die Vollstreckung aus Nr. 2 des Urteils des Amtsgerichts Meißen für Leistungen, die ab dem 1. Januar 2004 fällig werden, für unzulässig erklärt hat. Im Übrigen hat es die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seine Anträge auf Abweisung der Klage und auf Verurteilung der Kläger zur Zahlung des Betriebskostenvorschusses für Januar 2004 nebst Zinsen weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Berufung des Beklagten habe lediglich insoweit Erfolg, als die Kläger ihr Begehren nicht im Wege der Abänderungsklage verfolgen könnten, sondern nur die Vollstreckungsabwehrklage statthaft sei. In der Sache sei die Berufung jedoch unbegründet. Die Vollstreckung aus dem Urteil vom 30. September 2002 sei für unzulässig zu erklären, soweit es die Kläger zur Zahlung von Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen verpflichte, die ab dem 1. Januar 2004 fällig würden; denn die Kündigung der Kläger vom 8. Juli 2003 habe das Mietverhält- nis spätestens zum 31. Dezember 2003 beendet. Die Kündigung sei gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) zulässig. Die Parteien hätten das Mietverhältnis durch die Nachtragsvereinbarung vom 14. Juni 1999 nach Ablauf der ersten Befristung erneut für die Dauer von fünf 7 8 - 6 - Jahren befristet und somit das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen. Die Kläger seien verpflichtet geblieben, die Miete nach einer Staffel zu entrich- ten. Dem stehe nicht entgegen, dass während der Laufzeit von fünf Jahren le- diglich eine einzige Mieterhöhung vorgesehen sei. Ohne Bedeutung sei auch, dass sich die Miete für die erste Periode der Staffel gegenüber der bis dahin geschuldeten Miete verringert habe und erst in der zweiten Periode eine Erhö- hung erfolgt sei. Durch die Vereinbarung einer weiteren Befristung von fünf Jah- ren und die Verpflichtung der Kläger, die Miete nach einer fortlaufenden Staffel zu zahlen, hätte das Kündigungsrecht gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG erneut höchstens für die Dauer von vier Jahren ausgeschlossen werden können. Die Einwendung der Kündigung des Mietverhältnisses sei auch zulässig, weil die Gründe, auf denen sie beruhe, erst nach Schluss der mündlichen Ver- handlung, in der sie hätten geltend gemacht werden müssen, entstanden seien und durch Einspruch nicht mehr geltend gemacht werden könnten (§ 767 Abs. 2 ZPO). Die Kläger hätten sich im damaligen Rechtsstreit nicht auf ein abstrakt bestehendes Kündigungsrecht berufen müssen. Dies sei nur anzunehmen, wenn sie von diesem Recht bereits Gebrauch gemacht hätten, was erst am 8. Juli 2003 geschehen sei. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Die Revision des Beklagten hat hinsichtlich der Klage Erfolg (A.); sie ist jedoch zurückzuweisen, soweit der Beklagte den mit der Widerklage erhobenen Anspruch weiterverfolgt (B.). 9 10 - 7 - A. 1. Zu Unrecht hält die Revision allerdings die von den Klägern im zweiten Rechtszug im Wege der Klageänderung erhobene - statthafte - Vollstreckungs- abwehrklage (§§ 767, 533 ZPO), die sich gegen ihre Verurteilung zur Zahlung der Miete bis zum 31. Dezember 2004 richtet, für unzulässig. Es bestehen Bedenken gegen die Auffassung der Revision, dass das Rechtsschutzinteresse an der Erhebung einer Vollstreckungsabwehrklage ge- gen die Verurteilung zur Zahlung von Miete fehlt, wenn der Mieter als Vollstre- ckungsschuldner dem Vermieter aus materiell-rechtlichen Gründen jedenfalls zur Zahlung einer Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache gemäß § 546a Abs. 1 BGB verpflichtet ist. Dies bedarf jedoch keiner Entschei- dung, weil die Kläger zur Zahlung von Nutzungsentschädigung - die Wirksam- keit ihrer Kündigung vom 8. Juli 2003 unterstellt - nicht verpflichtet gewesen wären. § 546a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Der Begriff der Vorenthaltung besagt, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (st.Rspr.; Senatsurteile BGHZ 90, 145, 148; Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558 = WM 2004, 1187, unter II 2 a, jew.m.w.Nachw.). Hieran fehlt es, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbeste- hen des Mietverhältnisses ausgeht (Senat, Urteil vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909, unter II b; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 546a Rdnr. 8 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 546a Rdnr. 19; vgl. auch Senatsurteil vom 7. Januar 2004, aaO). So liegt es hier. Der Beklagte ist der Kündigung vom 8. Juli 2003 entgegengetreten. Er hat im vorlie- genden Rechtsstreit die Auffassung vertreten, die Kündigung sei unwirksam. Dass er von den Klägern oder dem Untermieter die Rückgabe der vermieteten 11 12 - 8 - Doppelhaushälfte verlangt hat, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. 2. Die Vollstreckungsabwehrklage ist jedoch nicht begründet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist den Klägern ihre Einwendung, das Mietverhältnis sei aufgrund ihrer nach rechtskräftigem Abschluss des Vorpro- zesses erklärten Kündigung gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Oktober 2003 beendet und ihre durch Urteil festgestellte Verpflichtung zur Zahlung von Miete bis zum 31. Dezember 2004 sei infolgedessen entfallen, gemäß § 767 Abs. 2 ZPO aus prozessualen Gründen verwehrt. Nach dieser Vorschrift sind Einwendungen gegen den durch Urteil festgestellten Anspruch nur insoweit zu- lässig, als die Gründe, auf denen sie beruhen, erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, in der Einwendungen spätestens hätten geltend ge- macht werden müssen, entstanden sind und durch Einspruch nicht mehr gel- tend gemacht werden können. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für den Ausschluss der Geltendmachung von gesetzlichen Gestaltungsrechten nach § 767 Abs. 2 ZPO nicht auf den Zeitpunkt ihrer Ausübung, sondern auf den Zeitpunkt ihres Entstehens und der Befugnis zu ihrer Ausübung abzustellen (für die Aufrechnung: BGHZ 34, 274, 279 f.; 100, 222, 225; Senatsurteil BGHZ 125, 351, 353; für die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: BGHZ 42, 37, 39 ff.; vgl. auch Senatsurteile BGHZ 94, 29, 34; 157, 47, 52). An dieser Recht- sprechung, die im Schrifttum sowohl Zustimmung (MünchKomm ZPO/K. Schmidt, 2. Aufl., § 767 Rdnr. 80 ff.; Zöller/Herget, ZPO, 25. Aufl., § 767 Rdnr. 14, jew.m.w.Nachw.; Schuschke in Schuschke/Walker, Zwangsvollstre- ckung, 3. Aufl., § 767 Rdnr. 31 f.) als auch Kritik erfahren hat (Stein/Jonas/ Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 767 Rdnr. 32 ff.; Gaul, Gedächtnisschrift für Brigitte Knobbe-Keuk, 1997, S. 135 ff., jew.m.w.Nachw.), wird festgehalten. 13 14 - 9 - b) Diese Grundsätze sind auch auf den vorliegenden Fall einer vom Mie- ter nach Abschluss des Vorprozesses erklärten ordentlichen Kündigung anzu- wenden (a.A. Zöller/Vollkommer, aaO, Vor § 322 Rdnr. 67; K. Schmidt, aaO, Rdnr. 82). Jedenfalls dann, wenn der Mieter im Vorprozess Einwendungen er- hebt, die sich - wegen einer von ihm ausgesprochenen außerordentlichen Kün- digung - gegen den Fortbestand des Mietverhältnisses richten, ist seine Ein- wendung einer später erklärten ordentlichen Kündigung gegenüber dem titulier- ten Anspruch nach § 767 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. So liegt der Fall hier. § 767 Abs. 2 ZPO lässt Einwendungen gegen den durch das Urteil im Vorprozess festgestellten Anspruch nur dann zu, wenn die Gründe, auf denen sie beruhen, erst nachträglich entstanden sind. Dies war bei dem Kündigungs- recht der Kläger nicht der Fall. Zwar tritt die materiell-rechtliche Gestaltungswir- kung der Kündigung, die das Mietverhältnis beendet, erst infolge der Kündi- gungserklärung ein. Der Grund, auf dem die gestaltende Wirkung der Kündi- gungserklärung beruht, entsteht jedoch bereits mit dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals die Möglichkeit hat, sein Kündigungsrecht auszuüben, und er mithin die Rechtslage durch Abgabe der Gestaltungserklärung zu seinen Guns- ten beeinflussen kann (vgl. BGHZ 94, 29, 34; für die Aufrechnungslage RGZ 64, 228, 230). Der Mieter hat bereits vor dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung spätes- tens zugehen muss (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB), die Möglichkeit zur ordentli- chen Kündigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Kündigungster- min, weil die Ausübung des Kündigungsrechts schon vor dem spätestmöglichen Kündigungstag zulässig ist. Das gilt auch für die Kündigung eines Mietverhält- nisses, in dem - wie im vorliegenden Fall - eine Staffelmiete sowie ein Kündi- gungsausschluss vereinbart sind (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1288, unter IV 1 b zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG). Die Kläger hätten das Mietverhältnis daher 15 16 17 - 10 - bereits in dem rechtskräftig abgeschlossenen Vorprozess zum 31. Oktober 2003 oder zu einem früheren Termin ordentlich kündigen können. Zwar wird der Mieter hierdurch in seiner Freiheit eingeschränkt, den Zeit- punkt der Ausübung seines gesetzlichen Kündigungsrechts zu bestimmen, weil das Gestaltungsrecht präkludiert ist, wenn es nicht bereits im Vorprozess aus- geübt wird (vgl. BGHZ 94, 29, 34). Diese Einschränkung der nach materiellem Recht bestehenden Entscheidungsfreiheit des Ausübungsberechtigten ist je- doch aufgrund des Zwecks des § 767 Abs. 2 ZPO gerechtfertigt. Dieser besteht darin, den rechtskräftigen Vollstreckungstitel in weitem Umfang vor nachträgli- chen Einwendungen des Schuldners zu schützen und die Hindernisse zu be- grenzen, die der Vollstreckung aus diesem Titel bereitet werden können (BGHZ 34, 274, 280; 42, 37, 41 f.; vgl. bereits RGZ 64, 228, 230). Aufgrund dessen ist es dem Schuldner - wie bei der Aufrechnung und der Anfechtung (dazu BGHZ 42, 37, 41 f.) - zuzumuten, von seinem gesetzlichen Kündigungsrecht gegen- über dem Anspruch des Gläubigers im Vorprozess Gebrauch zu machen, weil der Eintritt der materiellen Gestaltungswirkung - und damit die Herbeiführung einer für den Ausgang des Prozesses günstigen materiellen Rechtslage - allein von seinem Willen abhängig ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter be- reits im Vorprozess den Einwand erhoben hat, dass das Mietverhältnis beendet ist. Denn dadurch gibt er regelmäßig zu erkennen, dass er kein Interesse mehr an einem Fortbestand des Mietverhältnisses hat. So liegt es auch hier, weil die Kläger sich im vorangegangenen Rechtsstreit gegenüber der Klage des Ver- mieters auf Zahlung fälliger und zukünftig fällig werdender Miete mit dem Ein- wand verteidigt haben, das Mietverhältnis sei infolge ihrer außerordentlichen Kündigung - die sie auf eine Verweigerung der Zustimmung des Beklagten zur Untervermietung gestützt haben - zum 31. Mai 2002 beendet, und sie die ge- mietete Doppelhaushälfte im Frühjahr 2002 bereits geräumt und ein Eigenheim bezogen haben. 18 - 11 - Insoweit verhält es sich anders als bei einem vertraglich eingeräumten Optionsrecht, dessen nachträgliche Ausübung der Senat nicht an der Präklusi- onswirkung des § 767 Abs. 2 ZPO hat scheitern lassen (BGHZ 94, 29 ff.). Im Wesen des Optionsrechts liegt es, dem Berechtigten die Entscheidungsfreiheit in zeitlicher Hinsicht zu belassen. Dem Optionsberechtigten ist es im Gegensatz zum Aufrechnungs- oder Anfechtungsberechtigten nicht anzusinnen, von seiner Gestaltungsbefugnis ungeachtet seiner zeitlichen Wahlfreiheit immer schon dann Gebrauch zu machen, wenn er dadurch in einem gegen ihn geführten Prozess die Rechtslage zu seinen Gunsten beeinflussen könnte (Senat aaO S. 35); in dem dem Senatsurteil (aaO) zugrunde liegenden Sachverhalt war der Entschluss, das Vertragsverhältnis auslaufen zu lassen oder durch Ausübung der Option zu verlängern, wesentlich von der oft schwer überschaubaren Ent- wicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse abhängig. Demgegenüber ist dann, wenn der Mieter bereits im Vorprozess außerordentlich gekündigt hat, im Re- gelfall kein schutzwürdiges Interesse ersichtlich, das ihn dazu berechtigen könnte, das ihm kraft Gesetzes zustehende Recht zur ordentlichen Kündigung über den nach § 767 Abs. 2 ZPO für die Präklusion maßgeblichen Zeitpunkt hinaus "aufzusparen" und diese Einwendung erst gegenüber dem vollstreckba- ren Titel vorzubringen. Ein solches Interesse ist auch bei den Klägern, die - wie ausgeführt - be- absichtigt hatten, das Mietverhältnis wegen des bevorstehenden Bezugs eines Eigenheims umgehend zu beenden, nicht gegeben. Auf ihre im Vorprozess durch die Kündigung vom Februar 2002 geltend gemachte Rechtsfolge - die Beendigung des Mietverhältnisses - ist auch die vorliegend erst nach Abschluss des Vorprozesses erklärte ordentliche Kündigung gerichtet. Ihnen konnte nicht daran gelegen sein, bei Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung an dem Mietverhältnis festzuhalten, das ihnen nur weitere, für sie nunmehr nutzlo- 19 20 - 12 - se Kosten verursachen würde. Durch den Antrag des Beklagten, des damaligen Klägers, auf künftige Miete war ihnen vor Augen gehalten, welche Zahlungsver- pflichtungen durch einen gegen sie ergehenden Titel auf sie zukommen wür- den, wenn ihre außerordentliche Kündigung nicht durchgreifen sollte. Eine Ein- schränkung der Rechtskraftwirkung des Urteils, um ihnen noch nachträglich eine schon im ersten Rechtsstreit mögliche Befreiung von ihrer Pflicht zur Miet- zahlung zu ermöglichen, ist daher nicht gerechtfertigt. Ob die außerordentliche Kündigung der Kläger, die das Berufungsgericht des Vorprozesses als unwirk- sam angesehen hat, im vorangegangenen Rechtsstreit in eine ordentliche Kün- digung zum nächstmöglichen Zeitpunkt hätte umgedeutet werden müssen (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 326/04, WuM 2005, 584 unter II 2 m.w.Nachw.) - mit der Folge, dass die erst nach Abschluss des Vorprozesses erklärte erneute Kündigung nicht erforderlich gewesen wäre -, bedarf hier keiner Entscheidung. B. Die Revision ist dagegen nicht begründet, soweit der Beklagte mit der Widerklage Zahlung von verbrauchsabhängigen Betriebskostenvorschüssen für den Monat Januar 2004 in Höhe von 45,10 € verlangt. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die Kündigung der Kläger vom 8. Juli 2003 vor diesem Zeitpunkt wirksam geworden ist. 1. Der Annahme, dass die Kündigung der Kläger vom 8. Juli 2003 das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2004 beendet hat, stehen weder § 767 Abs. 2 ZPO noch die Rechtskraft des Urteils des Amtsgerichts Meißen vom 30. September 2002 entgegen. § 767 Abs. 2 ZPO schließt lediglich Einwendun- gen gegenüber durch Urteil festgestellten Ansprüchen aus. Um einen solchen 21 22 - 13 - Anspruch handelt es sich nicht, da der vom Beklagten mit der Widerklage gel- tend gemachte Anspruch auf Zahlung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht Gegenstand des Vorprozesses war. Das Fortbestehen des Mietverhältnisses steht auch nicht aufgrund der materiellen Rechtskraftwirkung des im Vorprozess ergangenen Urteils fest (§ 322 Abs. 1 ZPO). In Rechtskraft ist lediglich die im Urteil ausgesprochene Rechtsfolge erwachsen, nicht dagegen die Feststellung der zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstigen Vorfragen, aus denen der Richter den Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen der von der Klage- partei beanspruchten Rechtsfolge zieht (st. Rspr.; Senatsurteile BGHZ 43, 144, 145 ff.; 94, 29, 33; BGH, Urteil vom 13. November 1998 - V ZR 29/98, NJW-RR 1999, 376 = WM 1999, 549, unter II 1 b m.w.Nachw.). Die Rechtskraftwirkung erstreckt sich daher allein auf die im Vorprozess ausgesprochene Rechtsfolge, dass dem Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von Mieten und verbrauchs- unabhängigen Betriebskostenvorschüssen bis zum 31. Dezember 2004 zusteht, nicht dagegen auf die Vorfrage, ob das Mietverhältnis bis zu diesem Zeitpunkt fortbestand (vgl. BGHZ 43, 144, 146; BGH, Urteil vom 13. November 1998, aaO; Stein/Jonas/Leipold, ZPO, 21. Aufl., § 322 Rdnr. 90). 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht der Auffassung, dass die Kündi- gung der Kläger das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2004 beendet hat. Der im "3. Nachtrag zum Mietvertrag" vom 14. Juni 1999 für die Zeit vom 1. Januar 2000 bis 31. Dezember 2004 erneut vereinbarte Kündigungsausschluss steht der Kündigung vom 8. Juli 2003 gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht entge- gen. Nach dieser Vorschrift, die auf die vor dem 1. September 2001 getroffene Staffelmietvereinbarung noch anzuwenden ist (Senat, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309, unter II 1 m.w.Nachw.), ist eine Be- schränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf 23 24 - 14 - einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren seit Abschluss der Vereinbarung er- streckt (vgl. Senat, Urteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519, unter II 2, 3). a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Par- teien im dritten Nachtrag zum Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung getrof- fen haben. § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG setzt insoweit lediglich voraus, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart wird. Hier- für ist es ausreichend, dass sich die Miete während des vereinbarten Zeitraums lediglich einmal - wie hier zum 1. Januar 2002 - erhöht (vgl. MünchKommBGB/ Artz, 4. Aufl., § 557a Rdnr. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rdnr. 49, jew. m.w.Nachw.; a.A. für die - hier nicht vorliegende - Fallgestaltung, dass der Beendigungszeitpunkt der zweiten Staffel nicht feststeht, Mersson, ZMR 2002, 732 f.). b) Die am 14. Juni 1999 erneut vereinbarte Beschränkung des Kündi- gungsrechts ist unwirksam, soweit sie das Recht der Kläger zur ordentlichen Kündigung für einen längeren Zeitraum als vier Jahre seit Abschluss der Staf- felmietvereinbarung ausschließt. Zu Unrecht meint die Revision, § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG sei auf die Nachtragsvereinbarung nicht anzuwenden, weil die Mie- te in der ab dem 1. Januar 2000 vereinbarten ersten Staffel in Höhe von 2.000 DM im Vergleich zu der gemäß dem "2. Nachtrag zum Mietvertrag" bis zum 31. Dezember 1999 zu zahlenden Miete von 2.150 DM gesenkt wurde. Dies steht der Anwendung der Vorschrift jedoch weder nach ihrem Wortlaut noch nach ihrem Zweck entgegen. Ein vereinbarter Kündigungsausschluss ist gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam, soweit die Parteien eine Staffel- miete vereinbart und sie das Kündigungsrecht des Mieters für die Dauer von mehr als vier Jahren ausgeschlossen haben. Diese Voraussetzungen sind er- füllt. Die Revision verkennt, dass nicht allein zugunsten der Mieter von der bis- 25 26 - 15 - herigen Staffelmietvereinbarung abgewichen, sondern zugleich - im Anschluss an den zum 31. Dezember 1999 auslaufenden ersten Kündigungsausschluss - das Kündigungsrecht erneut - bis zum 31. Dezember 2004 - ausgeschlossen wurde. Im Übrigen war die ab dem 1. Januar 2000 zu zahlende Miete zwar im Vergleich zu der zuvor gezahlten Miete günstiger; die Miete erhöhte sich ab dem 1. Januar 2002 - abgesichert durch den erneuten Kündigungsausschluss - jedoch auf einen Betrag, der die vor dem 1. Januar 2000 zu zahlende Miete wieder überstieg. Die Anwendung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG steht auch im Einklang mit dem Zweck der Vorschrift, einer möglichen Zwangslage der Wohnungssuchen- den beim Abschluss eines Mietvertrags durch eine zeitliche Begrenzung des Ausschlusses des Kündigungsrechts Rechnung zu tragen (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Dies gilt auch dann, wenn es sich um einen erst nach Abschluss des Mietvertrags vereinbarten oder - wie im vorliegenden Fall - um einen wiederhol- ten Kündigungsausschluss handelt, wie das Berufungsgericht zutreffend ange- nommen hat. Eine Zwangslage kann für den Mieter auch während eines lau- fenden Mietverhältnisses entstehen, etwa wenn ein befristetes Mietverhältnis ausläuft und der Vermieter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich unter der Bedingung einer Staffelmietvereinbarung und eines langfristigen Kündi- gungsausschlusses bereit ist oder wenn der Mieter einer solchen Vertragsände- rung zustimmt, um eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters abzuwenden. Ob sich die Kläger im Zeitpunkt der Vereinbarung des dritten Nachtrags zum Mietvertrag tatsächlich in einer Zwangslage befanden, ist für die Anwendung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ohne Bedeutung, da die Vorschrift - deren gesetz- liche Tatbestandsmerkmale erfüllt sind - das Bestehen einer Zwangslage nicht voraussetzt. 27 - 16 - c) Das Berufungsgericht ist auch zu Recht der Auffassung, dass die Klä- ger das Mietverhältnis unter Wahrung der Frist von 3 Monaten gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam gekündigt haben. Es hat den Mietvertrag zutreffend und von der Revision unangegriffen dahin ausgelegt, dass seine Bestimmungen keine vertragliche Vereinbarung von Kündigungsfristen enthalten - die gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB fortgelten könnten -, weil sie nur auf die gesetzli- chen Vorschriften verweisen und den Gesetzestext nicht wiedergeben, so dass hierdurch kein von der gesetzlichen Regelung losgelöster vertraglicher Gel- tungsgrund geschaffen wurde (vgl. Senatsurteil BGHZ 155, 178, 183). Die Kün- digung vom 8. Juli 2003 ist daher zum 31. Oktober 2003 und damit vor dem 1. Januar 2004 wirksam geworden. III. Auf die Rechtsmittel des Beklagten ist das Berufungsurteil demnach auf- zuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Vorinstan- zen der Klage stattgegeben haben. Die Klage ist insgesamt abzuweisen, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Hin- 28 29 - 17 - sichtlich des mit der Widerklage geltend gemachten Anspruchs des Beklagten auf Betriebskostenvorauszahlungen für den Monat Januar 2004 sind die Rechtsmittel des Beklagten zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Meißen, Entscheidung vom 12.02.2004 - 4 C 1420/03 - LG Dresden, Entscheidung vom 29.06.2004 - 4 S 173/04 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZA 14/05 vom 21. Februar 2006 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Februar 2006 durch die Vor- sitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst beschlossen: Der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren wird zurückgewiesen. Gründe: Die von den Beklagten beabsichtigte Rechtsverfolgung, die - vom Beru- fungsgericht zugelassene - Revision gegen das Berufungsurteil, bietet keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO). Zu Recht hat das Berufungsgericht den von den Klägern gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für die Monate Oktober 2003 bis Juni 2004 in der noch streitigen Höhe von 4.470,58 € nebst Zinsen bejaht. Zutreffend hat es die Kündigung der Beklagten vom 17. September 2003 zum 31. Dezember 2003 wegen des formularmäßigen Kündigungsverzichts der Beklagten in § 2 Nr. 1 des Mietvertrages der Parteien vom 10. März 2003 ("erstmals zum 31.03.2005") als unwirksam und den von den Beklagten gegen die Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2003 zur Aufrechnung gestellten Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 1.363,59 € als noch nicht fällig an- gesehen. Insbesondere ist der Kündigungsverzicht der Beklagten entgegen ih- rer Auffassung nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, benachteiligt auch ein einsei- tiger, formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum diesen nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorlie- 1 - 3 - genden Fall, zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97, unter II 3 b). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 03.01.2005 - 209 C 483/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.06.2005 - 65 S 30/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 3/05 Verkündet am: 25. Januar 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557 a Abs. 3, Abs. 4; § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbar- ten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgän- gerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeit- raum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen. BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05 - LG Mainz AG Mainz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 8. Dezember 2004 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um rückständige Miete aus einem beendeten Miet- verhältnis. 1 Mit Vertrag vom 30. April 2002 hatten die Beklagten eine im Eigentum des Klägers stehende Wohnung im Anwesen Am P. in O. gemietet. Als Vermieter war in dem einleitenden Satz des formularmäßigen Mietvertrages "Firma I. GmbH, " angegeben. Nach § 2 Nr. 1 des Vertrages sollte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit laufen. § 2 Nr. 5 regelte die Form und - unter Hinweis auf die "zwingenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches" - die Frist einer ordentlichen Kündigung. Dem vor- gedruckten Text waren die Worte "Siehe auch § 27" maschinenschriftlich hin- zugefügt. Außerdem enthielt der Vertrag unter anderem folgende Bestimmung: 2 - 3 - "§ 3 Außerordentliches Kündigungsrecht Für den Fall der außerordentlichen Kündigung wegen Mietrück- standes umfasst die Miete auch die Betriebskostenvorauszahlun- gen, -pauschalen und Zuschläge. Siehe auch § 27", wobei der letzte Satz wiederum maschinenschriftlich hinzugefügt war. 3 § 27 ("Sonstige Vereinbarungen"), der in dem vorgedruckten Formular als Leerraum für zusätzliche Angaben gestaltet war, enthielt eine Reihe über- wiegend maschinenschriftlicher, teilweise auch handschriftlicher Einfügungen und Streichungen verschiedenster Art. Satz 1 lautete folgendermaßen: "Die Parteien sind sich einig, dass in Abänderung des Mietvertra- ges eine Kündigung auf die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen wird." Die folgenden Sätze des § 27 regelten die Pflege und Erhaltung von Ein- richtungs- und Ausstattungsgegenständen, die vorzeitige Beendigung des Miet- verhältnisses durch den Mieter sowie die Folgen verspäteter Zahlungen (Ver- zugszinsen, Mahnkosten). 4 In einer Anlage zum Mietvertrag war vereinbart, dass es sich um einen Staffelmietvertrag handelte und dass die monatliche Kaltmiete im ersten Jahr 490 € betragen und sich sodann jedes Jahr um 15 € erhöhen sollte. 5 Mit einem undatierten Schreiben, das beim Kläger am 31. Oktober 2002 einging, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Januar 2003. Mit Schreiben vom 1. November 2002, welches auf einem Briefbogen der Firma I. GmbH verfasst war, wies die Vermieterin die Kündigung zurück. Den- noch zogen die Beklagten Ende Januar oder Anfang Februar 2003 aus und übergaben die Wohnung am 6. Februar 2003 einem Beauftragten des Klägers. Ab dem 15. Juni 2003 konnte die Wohnung weitervermietet werden. 6 - 4 - Mit der Klage macht der Kläger aus abgetretenem Recht der Firma I. GmbH Zahlungsansprüche in Höhe von 1.065 € geltend. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der Miete für den Monat Mai 2003 in Höhe von 490 € und Nebenkostenvorauszahlungen von 150 €, ferner der hälftigen Miete für den Monat Juni 2003 (ausgehend von einer Miete von 505 €) von 327,50 € ein- schließlich Nebenkostenvorauszahlungen sowie der Differenz zwischen der jetzigen und der mit den Beklagten vereinbarten Miete - nach seinem Vorbrin- gen 65 € - für die zweite Hälfte des Monats Juni 2003 und für den vollen Monat Juli 2003. Er ist der Auffassung, die von den Beklagten zum 31. Januar 2003 erklärte Kündigung sei wegen des vereinbarten fünfjährigen Kündigungsaus- schlusses unwirksam. 7 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klageziel in vollem Umfang weiter. 8 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über den Kündigungs- verzicht in § 27 des Formularmietvertrages sei unwirksam. Sie sei nicht ausge- handelt worden. Vielmehr liege insgesamt ein formularmäßiger Kündigungs- ausschluss vor. Zwar könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtsho- fes ein beiderseitiger, zeitlich befristeter Kündigungsausschluss auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden, wobei im vorliegenden Fall dahingestellt bleiben könne, ob dies auch bei einem Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von fünf Jahren gelte. Die Klausel in § 27 des Vertrages versto- ße jedenfalls deshalb gegen § 307 Abs. 1 BGB, weil sie nach ihrem Wortlaut im 9 - 5 - Zweifel auch die außerordentliche Kündigung des Mieters einschließe; dieses Verständnis der Klausel werde durch die in § 3 des Mietvertrages enthaltene Bezugnahme auf § 27 verstärkt. Das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund könne aber nicht zu seinen Lasten abbedun- gen werden (§ 569 Abs. 5 BGB). Werde bei der Aufnahme eines Kündigungs- verzichts in einen Wohnraummietvertrag nicht klargestellt, dass sich dieser Ver- zicht (nur) auf das Recht zur ordentlichen Kündigung beziehe, führten formular- vertragliche Kündigungsausschlüsse im Hinblick auf das Transparenzgebot und den Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zur vollständigen Unwirk- samkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. 10 Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der monatlichen Miete für die Zeit ab Mai 2003, denn die dem Kläger am 31. Oktober 2002 zugegangene Kündigung der Beklagten hat das Mietverhält- nis zum 31. Januar 2003 beendet (§ 542 Abs. 1, § 573 c Abs. 1 BGB). Der in § 27 des Mietvertrages formularmäßig vereinbarte Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand. 11 1. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die verein- barte Kündigungsverzichtsklausel als eine vom Kläger gestellte Allgemeine Ge- schäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsge- richt hat, von der Revision unangegriffen, festgestellt, die Klausel sei nicht zwi- schen den Parteien ausgehandelt, sondern von dem Kläger bei Abschluss des Vertrages gestellt worden. Auch soweit die Revision geltend macht, die Klausel sei nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden, hat sie damit kei- 12 - 6 - nen Erfolg. Bereits das äußere Schriftbild des Mietvertrages spricht dafür, dass zumindest die in § 27 enthaltenen Klauseln mehrfach verwendet worden sind oder verwendet werden sollten. Anders sind die handschriftlichen Ergänzungen und Streichungen nicht zu erklären. Ebenso deutet auf die Absicht wiederholter Verwendung die Tatsache hin, dass die Firma I. GmbH, die im Rubrum des Mietvertrages als Vermieterin bezeichnet ist und auch den Schriftverkehr mit den Beklagten geführt hat, als gewerbliche Vermieterin aufgetreten ist. 2. Der formularmäßige Kündigungsausschluss ist allerdings nicht des- halb unwirksam, weil - wie das Berufungsgericht meint - nicht klargestellt sei, dass sich der Kündigungsverzicht allein auf das Recht zur ordentlichen Kündi- gung beziehe, und die Klausel deshalb gegen das Transparenzgebot verstoße. 13 Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die Klausel dahin ausgelegt, dass nicht nur das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung, sondern auch zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. et- wa § 550 Abs. 1 Satz 2, § 563 a Abs. 2 BGB) aus. 14 a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg, MietRB 2005, 61). 15 b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- 16 - 7 - teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht unklar oder unverständlich im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB oder mehrdeutig im Sinne des § 305 c Abs. 2 BGB. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrift- tum vertretenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fern- liegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unabdingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass § 3 des Mietvertrages aus- drücklich mit "außerordentliches Kündigungsrecht" überschrieben ist und das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsver- zugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB) regelt. Der maschinen- schriftliche Zusatz "siehe auch § 27" lässt deutlich erkennen, dass er sich ledig- lich auf die weiteren Folgen eines Zahlungsrückstandes (Verzugszinsen, Mahn- kostenpauschale) in der letzten Strichaufzählung des § 27 bezieht und nicht auf dessen ersten, den Kündigungsausschluss betreffenden Satz. 3. Das angefochtene Urteil erweist sich aber aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig. 17 Der Kündigungsausschluss in § 27 des Mietvertrages ist insgesamt un- wirksam, da die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jah- ren den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). 18 - 8 - a) Zwar hat der Senat wiederholt entschieden, dass auch ein beiderseiti- ger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117). Ein formularmäßiger Kündigungsaus- schluss ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 1 m.w.Nachw.). Die- se Grundsätze gelten auch, wenn - wie hier - der Kündigungsverzicht in Allge- meinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart ist (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 3 b). Nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann bei einem derartigen Ver- trag das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Der hier zwischen den Parteien vereinbarte weitergehende Kündigungsausschluss von fünf Jahren geht zu Lasten der Beklagten und ist damit nach § 557 a Abs. 4 BGB unwirk- sam. 19 b) Ob die Unwirksamkeit nach § 557 a Abs. 4 BGB die Vereinbarung ins- gesamt oder nur teilweise, soweit sie über vier Jahre hinausgeht, erfasst, ist in § 557 a Abs. 4 BGB nicht ausdrücklich geregelt. Bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss ergibt sich die gänzliche Unwirksamkeit der Klausel in- des aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Übersteigt die Dauer des formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel nicht nur hinsichtlich des das gesetzliche Höchstmaß überschreitenden Zeitraums unwirksam. Vielmehr benachteiligt ein solcher Kündigungsverzicht den Mieter von Wohnraum entgegen den Geboten von Treu und Glauben un- angemessen und ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirk- sam (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO unter II 2 d zu einem Mietvertrag ohne Staffelmietvereinbarung). 20 - 9 - Eine Aufteilung der Klausel in einen wirksamen Teil - etwa hinsichtlich eines Kündigungsverzichts von vier Jahren - und einen unwirksamen Teil kommt nicht in Betracht. Eine solche Rückführung der Klausel würde gegen das allgemein anerkannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formular- klauseln auf einen zulässigen Kern verstoßen (BGHZ 114, 338, 342 f.). Die Rückführung einer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelten übermä- ßig langen Vertragsdauer auf ein angemessenes Maß ist nicht zulässig. Es ist nicht Aufgabe der Gerichte, für eine den Gegner des Klauselverwenders unan- gemessen benachteiligende und deshalb unwirksame Klausel eine Fassung zu finden, die einerseits dem Verwender möglichst günstig, andererseits gerade noch rechtlich zulässig ist. Eine teilweise Aufrechterhaltung einer unwirksamen Laufzeitklausel würde zudem dem Ziel der §§ 305 ff. BGB zuwiderlaufen, auf einen angemessenen Inhalt der in der Praxis verwendeten oder empfohlenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinzuwirken und dem Vertragspartner des Verwenders die Möglichkeit sachgerechter Information über die ihm aus dem vorformulierten Vertrag erwachsenden Rechte und Pflichten zu verschaffen. Sie würde dem Klauselverwender die Möglichkeit eröffnen, bei der Aufstellung sei- ner Konditionen unbedenklich über die Grenze des Zulässigen hinauszugehen, ohne mehr befürchten zu müssen, als dass die Benachteiligung seines Ver- tragspartners durch das Gericht auf ein gerade noch zulässiges Maß zurückge- führt wird (Senat, BGHZ 143, 103, 119 m.w.Nachw.). 21 Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzu- lässigen Regelungsteil trennen lässt (BGHZ 145, 203, 212; 136, 314, 322). Dies ist bei der hier verwendeten Klausel, die das Kündigungsrecht für fünf Jahre ausschließt, nicht der Fall. Die Aufrechterhaltung eines zulässigen Teils - ein Kündigungsverzicht von höchstens vier Jahren - ließe sich nur durch eine 22 - 10 - sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die durch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln gerade ver- mieden werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, NJW 1984, 2816 unter II 3). 23 c) Soweit der Senat einen formularmäßigen Ausschluss des Kündigungs- rechts von mehr als vier Jahren in einem Staffelmietvertrag nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorläuferregelung zu § 557 Abs. 3 BGB, lediglich als teilun- wirksam angesehen hat (Senat, Urteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 unter II 2), beruhte dies auf einem abweichenden Inhalt der Vor- schrift, der Ausdruck eines entsprechenden gesetzgeberischen Willens gewe- sen ist. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG war eine Beschränkung des Kündigungs- rechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung er- streckte. Der Formulierung dieser Vorschrift und insbesondere der unmittelba- ren Verknüpfung der Begriffe "unwirksam" und "soweit" war zu entnehmen, dass das Gesetz ausnahmsweise eine Teilwirksamkeit zuließ (Senat, aaO m.w.Nachw.). Demgegenüber gibt der veränderte Wortlaut des § 557 a Abs. 3 und Abs. 4 BGB keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese gesetzliche Ausnahme vom Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln auch wei- terhin gelten soll. Zwar heißt es in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz zu § 557 a BGB, dass Abs. 3 Satz 1 dieser Vor- schrift "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht" insofern bestimme, dass das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553, S. 53). Die erwähnte Übereinstimmung bezieht sich jedoch nur auf die unver- ändert übernommene zulässige Höchstgrenze des Kündigungsausschlusses 24 - 11 - von vier Jahren. Welche Folgen eine formularvertragliche längere Bindung des Mieters an den abgeschlossenen Staffelmietvertrag haben sollte, ist der Geset- zesbegründung nicht zu entnehmen. Die Neufassung in § 557 a Abs. 4 BGB enthält im Gegensatz zur Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, die die Un- wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses ausdrücklich auf den vier Jahre übersteigenden Zeitraum beschränkte, gerade keine derartige Einschränkung, sondern ordnet insgesamt die Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abwei- chender Vereinbarungen an. Der Umfang der Unwirksamkeit derartiger formu- larvertraglicher Klauseln ist damit nach den Grundsätzen der §§ 307 ff. BGB zu bestimmen, wie dies oben erörtert ist. III. Nach alledem erweist sich die Revision des Klägers als unbegründet; sie ist daher zurückzuweisen. 25 Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 27.05.2004 - 83 C 485/03 - LG Mainz, Entscheidung vom 08.12.2004 - 3 S 109/04 -

ECLI:DE:BGH:2019:111219UVIIIZR234.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 234/18 Verkündet am: 11. Dezember 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557 Abs. 1, § 313 Abs. 1 a) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande (Bestä- tigung der Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2). b) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpas- sung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhö- hung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gericht- lichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen kön- nen; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinba- rung zumutbar. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit einer Schriftsatzfrist bis zum 4. November 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 29. Juni 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 26. November 2015 wird (insgesamt) zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war im Zeitraum vom 1. Juli 2006 bis zum 31. Dezember 2014 Mieter einer Wohnung der Beklagten in D. . Die ursprüngliche Miete belief sich auf 495 € zuzüglich Betriebskosten und Stellplatzmiete. Der schriftli- che Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung. 1 - 3 - Die Beklagten übersandten dem Kläger mit Schreiben vom 26. Juli 2007, 21. Januar 2009, 21. März 2011 und 28. Juni 2013 insgesamt vier Mieterhö- hungsverlangen. In diesen errechneten die Beklagten ausgehend von einer Wohnfläche von 113,66 qm jeweils erhöhte Grundmieten, die betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt D. lagen, der den genannten Schreiben jeweils beigefügt war. So war etwa in dem Mieterhöhungsverlangen vom 26. Juli 2007 unter Heranziehung des Mietspie- gels der Stadt D. erläutert, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf 6,14 € je qm belaufe, während die Nettokaltmiete für die vermietete Wohnung bisher 495 € und somit angesichts einer Fläche von 113,66 qm lediglich 4,36 € je qm betrage. Begehrt werde eine neue Nettokaltmiete von 541,02 €, die aus einer Quadratmetermiete von 4,76 € errechnet sei. Der Kläger stimmte den Erhöhungsverlangen jeweils schriftlich zu und zahlte fortan die erhöhten Mieten. Im Jahr 2013 zweifelte der Kläger erstmals die in den Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 113,66 qm an und machte geltend, die Wohnfläche betrage lediglich 99,75 qm. Er forderte die Beklagten erfolglos auf, die deshalb angeblich überzahlte Miete an ihn zurück- zuzahlen. Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung eines Betrages von 6.035,48 € (vermeintlich überzahlte Miete im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014) nebst Zinsen sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landge- richt das erstinstanzliche Urteil - unter Zurückweisung der weitergehenden Be- rufung - teilweise abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von 5.163,80 € nebst Zinsen und außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt. Mit der 2 3 4 - 4 - vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Be- gehren auf vollständige Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe gegen die Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014 zu viel gezahlter Miete in Höhe von 5.163,80 € zu. Zwischen den Parteien stehe außer Streit, dass der Kläger im Zeitraum vom 1. Oktober 2007 bis zum 31. Dezember 2014 an die Beklagten Mietzah- lungen entsprechend der jeweils begehrten Mieterhöhung erbracht habe. Der Kläger habe die Mieten rechtsgrundlos gezahlt, soweit die in den Mieterhö- hungsverlangen der Beklagten angegebene Wohnfläche nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die durch den gerichtlichen Sachverständigen festgestell- te tatsächliche Wohnfläche von 102,11 qm übersteige. Entgegen der Auffassung der Beklagten komme es für die Beurteilung der Wirksamkeit der streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen auf die Größe der streitbefangenen Wohnung an. Die Beklagten hätten ihre Mieterhö- hungsverlangen jeweils mit dem D. Mietspiegel begründet. Nach diesem sei der Vergleichsmaßstab für die Mieten die Miete pro Quadratmeter. Die für die konkrete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Miete werde ausschließlich nach dem Mietpreis pro Quadratmeter bestimmt. Die Gesamtmiete sei nur noch 5 6 7 8 9 - 5 - das Ergebnis einer einfachen Rechenaufgabe, bei welcher der Preis pro Quad- ratmeter mit der Anzahl der tatsächlichen Quadratmeter multipliziert werde. Da- her sei der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen an seine Bestimmung pro Quadratmeter auch dann gebunden, wenn dieses einen im Vergleich zur ortsüblichen Miete geringeren Betrag ausweise. Stelle sich später heraus, dass die Wohnfläche geringer sei, könne der Vermieter diese Differenz nicht nach- träglich rechnerisch ausgleichen, indem er den Mietzins pro Quadratmeter ent- sprechend erhöhe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme es bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht auf die darin zugrunde gelegte Wohnfläche, sondern auf die tatsächliche Größe der Wohnung an, wenn es sich um eine erhebliche Abweichung handele, nämlich eine solche von mehr als 10 %. Eine derartige Abweichung sei in aller Regel als Mangel im Sinne von § 536 BGB anzusehen, ohne dass der Mieter darüber hinaus eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch dartun müsse. Dies gelte auch dann, wenn - wie hier - im Mietvertrag eine be- stimmte Wohnfläche nicht aufgeführt sei. Die jeweils unzutreffende Angabe der Wohnungsgröße in den Mieterhöhungsverlangen führe dazu, dass eine Anpas- sung der Miete anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und den in den Miet- erhöhungsverlangen angegebenen Mietpreisen pro Quadratmeter vorzuneh- men sei. Entgegen der Auffassung der Beklagten behielten die Mieterhöhungsver- langen ihre Wirksamkeit nicht deshalb, weil die ortsüblichen Vergleichsmieten darin nicht überschritten worden seien. Zwar mögen beide Parteien nach ihrem Vorbringen von der tatsächlichen Wohnungsgröße keine Kenntnis gehabt ha- ben, so dass sie einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum unterlegen seien. Die- se Sachlage beurteile sich regelmäßig nach den Grundsätzen der Störung der 10 11 - 6 - Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Danach könne - im Falle der nachträg- lichen Veränderung der Umstände - eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sei. § 313 BGB sei da- gegen nicht anwendbar, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirkliche, das eine Partei zu tragen habe. So liege der Fall aber hier. Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße sei grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Er habe das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe in einem Mieterhöhungsverlangen zu tragen. Aus diesem Grund sei auch nach Treu und Glauben eine Vertragsan- passung im Umfang des Mieterhöhungsverlangens nicht geboten. Neben dieser Risikozuweisung stehe ferner der Umstand, dass § 561 BGB dem Mieter für den Fall der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht einräume und dieses verlässlich nur in Kenntnis der tatsächlichen Beurteilungsgrundlagen ausgeübt werden könne, einer Anpassung des Mietzinses im Umfang der verlangten Mieterhöhung entgegen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger ein Anspruch auf (teilwei- se) Rückzahlung der im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014 er- brachten erhöhten Mietzahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht zu. Denn die Mietzahlungen des Klägers, deren Erstattung er mit der Klage begehrt, haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete auf die anschließend vom Kläger auch gezahlten Beträge. Der Irrtum der Parteien über die Wohnflä- che rechtfertigt eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1, 2 BGB) nicht, weil dem Kläger 12 13 - 7 - ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar ist. 1. Durch die Zustimmung des Klägers zu den jeweiligen Mieterhöhungs- begehren der Beklagten ist jeweils eine wirksame Vereinbarung über eine ent- sprechende Mieterhöhung zustande gekommen, der den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen darstellt. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es im Falle einer Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermie- ters nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen Anforde- rungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller An- spruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zugestanden hat. Denn durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhö- hungsverlangen des Vermieters kommt - nach allgemeiner Meinung - eine ver- tragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande (Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc; vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2; ebenso Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 31 und § 558b Rn. 4; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558b Rn. 12; Gramlich, Mietrecht, 15. Aufl., § 557 Rn. 9; Spielbauer/Schneider, Miet- recht, 2. Aufl., § 558b Rn. 34 ff.). Dass eine solche vertragliche Vereinbarung neben den gesetzlich vorge- sehenen einseitigen Mieterhöhungen und dem (gerichtlichen) Mieterhöhungs- verfahren nach § 558, § 558b BGB möglich ist, ergibt sich aus § 557 Abs. 1 BGB. Der Wirksamkeit der Vereinbarungen über die Mieterhöhungen stehen auch nicht die Regelungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB entgegen. Die 14 15 16 - 8 - darin vorgesehene rechtliche Folge einer Unwirksamkeit knüpft nach dem Wil- len des Gesetzgebers gerade nicht an eine individualvertraglich vereinbarte Mieterhöhung an. Vielmehr sind von dem Verbot lediglich Abreden erfasst, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil des Mieters abändern (vgl. Senatsurteile vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NJW-RR 2007, 667 Rn. 15 f. und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 12). b) Die hier in Rede stehenden Mieterhöhungsvereinbarungen sind dahin auszulegen, dass die Miete auf den darin jeweils explizit genannten neuen Be- trag erhöht wird und nicht lediglich auf den geringeren Betrag, der sich durch Multiplikation des jeweils erhöhten Quadratmeterbetrages mit der tatsächlichen Wohnfläche ergibt. Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht - das eine wirksame vertragliche Vereinbarung schon nicht in Betracht gezogen hat - dies unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsbeschluss vom 20. März 2018 - VIII ZR 71/17, juris Rn. 25). Gegenstand der vereinbarten Mieterhöhungen ist hier der jeweils genannte Betrag, auf den die Nettomiete für die Wohnung erhöht wurde. Bei der Wohnfläche, die zur Ermittlung dieser neuen (erhöhten) Miete genannt war, handelt es sich hingegen - ebenso wie bei der gleichfalls explizit angege- benen ortsüblichen Vergleichsmiete (je qm) - lediglich um den (nicht zum Ver- tragsinhalt gewordenen) Grund für die von den Beklagten angestrebte und vom Kläger akzeptierte Vertragsänderung. 2. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Der in den Vereinbarungen der Parteien über die jeweilige Mieterhöhung liegende Rechtsgrund für die (erhöhten) Mietzahlungen ist - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch nicht durch eine zugunsten des Klägers vorzunehmende Vertragsanpassung entfallen. 17 18 - 9 - Zwar kann ein beiderseitiger Motivirrtum, insbesondere ein Kalkulati- onsirrtum, unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 1, 2 BGB zu einer Ver- tragsanpassung führen. Der Senat hat dies in der Vergangenheit in einer Kons- tellation bejaht, in der die Mietvertragsparteien eine Mieterhöhung auf der Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermie- te, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach, vereinbart hatten. Dies hatte zur Folge, dass in jenem Fall die vereinbarte erhöhte Miete bei Be- rücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und der Senat vor diesem Hintergrund angenommen hat, dass dem Mieter deshalb ein unverändertes Festhalten an den vereinbarten Mieterhöhungen nicht zumutbar war (Senatsurteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO). Hierin liegt der entscheidende Unterschied zum vorliegenden Fall, in dem die jeweils vereinbarten erhöhten Mieten auch unter Berücksichti- gung der wahren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. a) Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann eine Anpassung des Vertrages ver- langt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags gewor- den sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Par- teien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Um- stände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risi- koverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 313 Abs. 2 BGB steht es einer Veränderung der Umstände gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages ge- worden sind, sich als falsch herausstellen. 19 20 21 - 10 - b) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss beste- henden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgeg- ner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Ver- tragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, NJW 2010, 1553 Rn.17 mwN). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Wohnfläche, die die Partei- en aufgrund eines beiderseitigen Kalkulationsirrtums den jeweiligen Mieterhö- hungsvereinbarungen zugrunde gelegt haben, ersichtlich erfüllt. c) Zu der Frage, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnflä- che die Mieterhöhungsvereinbarungen nicht oder nicht mit demselben Inhalt geschlossen hätten, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Jedoch stellt der Umstand, dass die vereinbarte erhöhte Miete jeweils noch un- ter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und auch die übrigen Voraussetzungen des § 558 BGB vorlagen (Beachtung der Kappungsgrenze und Sperrfrist), so dass die Beklagten die jeweils begehrte betragsmäßige Mieterhöhung auf ein (berechtigtes) Verlangen nach § 558 Abs. 1 BGB stützen konnten, ein gewichti- ges Indiz dafür dar, dass die Parteien auch bei Kenntnis der wahren Wohnflä- che dieselbe erhöhte Miete vereinbart hätten. Allerdings hat der Kläger, wie die Revisionserwiderung mit der Gegenrüge geltend macht, in den Tatsachenin- stanzen vorgetragen, dass es ihm auf die Wohnfläche entscheidend angekom- men sei und er bei Kenntnis der wahren Wohnfläche einer Mieterhöhung nicht zugestimmt, sondern dass Mietverhältnis gekündigt hätte. Letztlich bedarf es keiner Entscheidung, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche die jeweiligen Mieterhöhungen nicht oder nicht in vol- 22 23 - 11 - lem Umfang vereinbart hätten. Denn eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers kommt jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil ihm ein unverändertes Festhalten an den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung (§ 313 Abs. 1 BGB) zumutbar ist. Dies kann der Senat selbst beurteilen, weil die zu berück- sichtigenden Umstände festgestellt und weitere Feststellungen nicht zu erwar- ten sind. Zwar ist die (richtige) Ermittlung der Wohnfläche, wie das Berufungsge- richt noch zutreffend erkannt hat, grundsätzlich der Risikosphäre des Vermie- ters zuzuordnen (Senatsurteile vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO unter II 2 a sowie vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 205, 18 Rn. 28). Dass die Beklagten ihren Mieterhöhungsbegehren eine unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche zugrunde gelegt haben, hat sich aber bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung letztlich nicht zum Nachteil des Klägers ausge- wirkt. Denn den Beklagten stand, wie bereits ausgeführt, auch bei Berücksich- tigung der wahren (geringeren) Wohnfläche und der unstreitigen ortsüblichen Vergleichsmiete ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zu. Diesen Anspruch hätten sie im Falle einer Zustim- mungsverweigerung des Klägers auch in einem gerichtlichen Verfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzen können. Zwar wäre es dem Kläger in einem sol- chen Fall unbenommen gewesen, das Mietverhältnis durch eine (Sonder- )Kündigung nach § 561 BGB zu beenden, um die von den Beklagten begehrte Mieterhöhung nicht zahlen zu müssen. Dass er eine solche Entscheidung allein deshalb getroffen hätte, weil die - innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende und an sich berechtigte - Mieterhöhung auf einer unzutreffenden Flä- chenangabe beruhte, erscheint allerdings schon nicht plausibel, weil es auch 24 25 - 12 - aus der Sicht eines verständigen Mieters letztlich nur auf den Betrag der Miet- erhöhung und dessen materielle Berechtigung und Durchsetzbarkeit ankommen kann und nicht darauf, ob bei der Ermittlung der vom Vermieter geforderten er- höhten Miete ein Fehler unterlaufen ist, der sich im Ergebnis nicht zum Nachteil des Mieters auswirkt. Jedenfalls spricht nichts dafür, dass sich die wirtschaftliche Situation des Klägers in irgendeiner Weise günstiger dargestellt hätte, wenn er bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche eine Mieterhöhung abgelehnt und das Mietver- hältnis gekündigt hätte. Denn in diesem Fall wären dem Kläger durch die Suche einer neuen Wohnung Mühen und Kosten entstanden und ist nicht ersichtlich, dass anderweit eine vergleichbare Wohnung zu einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete zur Verfügung gestanden hätte. Der den Be- klagten bei den Mieterhöhungsbegehren bezüglich der Wohnfläche unterlaufe- ne Fehler hatte somit für den Kläger keine negativen wirtschaftlichen Auswir- kungen, so dass ihm ein unverändertes Festhalten an den Vereinbarungen auch zumutbar ist. Da eine Anpassung der Mieterhöhungsvereinbarungen auf eine jeweils geringere Miete somit nicht in Betracht kommt, besteht der Rechts- grund für die vom Kläger erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen fort. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiteren Fest- stellungen nicht bedarf und die Sache zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung des Klägers insgesamt. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt 26 27 - 13 - Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 26.11.2015 - 142 C 267/15 - LG Dresden, Entscheidung vom 29.06.2018 - 4 S 583/15 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 344/04 Verkündet am: 29. Juni 2005 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. Mai 2005 durch die Vor- sitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 24. November 2004 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist, und das Urteil des Amtsge- richts Weißwasser vom 29. April 2004 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien schlossen am 13./14. April 1999 einen Mietvertrag über eine im Eigentum des Klägers stehende Wohnung in W. . Der Vertrag lautet auszugsweise wie folgt: - 3 - "... § 2 Mietzeit 1. Das Mietverhältnis beginnt voraussichtlich am 1.7.99, jedoch nicht vor Fertigstellung des Objekts. 2. Der Vertrag läuft auf eine Dauer von 10 Jahren (lt. Anlage III), siehe § 3 und kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ablauf der Mietdauer gekündigt werden. 3. Frühstmöglicher Kündigungstermin ist demnach der 01.07.2009. 4. Wird das Mietverhältnis nicht zu diesem Zeitpunkt gekündigt, wandelt sich der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten um und verlän- gert sich jeweils um ein weiteres Jahr (Kündigungsfrist 12 Monate)." Zugleich vereinbarten die Parteien in einer Anlage zum Mietvertrag eine Staffelmiete. In dieser Anlage heißt es unter anderem: "Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.1999 und endet am 01.07.2009 (siehe § 2) gemäß nachfolgender Vereinbarung. Mir ist bekannt, daß ich mit der Unterschrift der Anlage das Mietverhält- nis von 10 Jahren eingehe um nachfolgende Mietpreisvergünstigungen (Staffelmiete) zu erhalten. Staffelmietvereinbarung: Die bis jetzt von Ihnen bezahlte Miete für die Wohnung im 2. Obergeschoß der A. straße in W. bezog sich bis- her auf eine Grundmiete von DM 738,00, zuzüglich Nebenkosten. Mit Wirkung ab dem 01.07.2004, darf der vorbezahlte Nettomietzins laut nachfolgender Tabelle erhöht werden. Mit Unterzeichnung des Mietver- trages stimmen Sie dem zu. Es bedarf keiner neuen Zustimmung. Die zuvor bezeichnete Mieterhöhung stützt sich auf § 10 MHG. 1. - 5. Jahr 738,00 DM - 4 - 6. Jahr + 2 % 752,76 DM 7. Jahr + 2 % 767,81 DM 8. Jahr + 2 % 783,17 DM 9. Jahr + 2 % 798,83 DM 10. Jahr + 2 % 814,81 DM" Die Beklagten bezogen die Wohnung am 1. Juli 1999. Mit Schreiben vom 30. Januar 2003, das dem Kläger am selben Tag zuging, kündigten die Beklag- ten das Mietverhältnis zum 30. April 2003. Der Kläger antwortete schriftlich am 4. Februar 2003, er betrachte die Kündigung im Hinblick auf die Mietzeitbindung als unwirksam. Am 29. April 2003 räumten die Beklagten die Wohnung und übergaben die dazugehörigen Schlüssel dem Kläger. Mit seiner im Januar 2004 erhobenen Klage hat der Kläger die Miete für die Monate Mai 2003 bis einschließlich Juli 2003 von je 377,33 Euro (738 DM) geltend gemacht, insgesamt 1.132 Euro. Das Amtsgericht hat die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 1.131,99 Euro nebst Zinsen verurteilt und in Höhe von 0,01 Euro die Klage ab- gewiesen. Im Verfahren auf die von den Beklagten eingelegte Berufung haben diese hilfsweise die Aufrechnung mit einem von ihnen behaupteten, die Klage- forderung übersteigenden Kautionsrückzahlungsanspruch erklärt. Das Landge- richt hat die Beklagten in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von 754,66 Euro nebst Zinsen verurteilt und im übrigen die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurück- weisung der Kläger beantragt, verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungs- antrag weiter. - 5 - Entscheidungsgründe: I. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Beklagten schuldeten die Miete für die Monate Mai und Juni 2003, weil ihre Kündigung das Mietverhältnis (erst) zum 30. Juni 2003 beendet habe. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 - BGBl. I S. 3603 in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig: MHG) - habe die Kündigung der Beklagten vom 31. Januar 2003 das Mietverhältnis zum 30. Juni 2003 beendet. Nach dieser Vorschrift sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich über einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren seit Abschluß einer Vereinba- rung über einen gestaffelten Mietzins erstrecke. Dieser Zeitraum beginne aller- dings nicht mit Abschluß des Mietvertrages am 13./14. April 1999, sondern erst mit Beginn des Mietverhältnisses am 1. Juli 1999. Die im Mietvertrag vorgese- hene Kündigungsfrist von 12 Monaten sei unwirksam. An ihre Stelle trete die gesetzliche Kündigungsfrist von § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB. Ob die Vorausset- zungen für eine Berücksichtigung der von den Beklagten im Berufungsrechts- zug erklärten Aufrechnung vorlägen, könne dahinstehen. Denn die Abrechnung der letzten angefallenen Betriebskosten sei noch nicht erfolgt. Daher sei noch ungewiß, ob dem Vermieter, abgesehen von der Miete für die Monate Mai und Juni 2003, noch offene Forderungen zustünden. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im ent- scheidenden Punkt nicht stand. Da die Kündigung durch die Beklagten vom - 6 - 31. Januar 2003 das Mietverhältnis zum 30. April 2003 beendet hat, stehen dem Kläger für spätere Monate keine Mietforderungen zu. 1. Zutreffend hat das Landgericht allerdings angenommen, daß nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - der für die vor dem 1. September 2001 geschlossene Vereinbarung noch anzuwenden ist (vgl. Senat, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309 unter II 1) - die Kündigungsfrist von 12 Monaten in Verbindung mit dem 10jährigen Ausschluß des Kündigungs- rechts unwirksam ist und an deren Stelle die gesetzliche Kündigungsfrist tritt. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 2. Juni 2004, aaO unter II 2). Wie der Senat dort ausgeführt hat, sollen dem Vermieter durch diese Vorschrift zwar einerseits Investitionen und eine gewisse Kalkulationssicherheit gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation ge- rade nicht über einen längeren Zeitraum als 4 Jahre an den Vertrag und an die Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan, daß der Mieter einmal jährlich kündigen kann. 2. Richtig hat das Landgericht auch gesehen, daß aus dem 10jährigen Ausschluß des Kündigungsrechts und dem damit einhergehenden Verstoß ge- gen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht eine völlige Unwirksamkeit des Ausschlus- ses des Kündigungsrechts folgt. Zwar ist nach allgemeiner Meinung eine unzu- lässige Allgemeine Geschäftsbedingung grundsätzlich im Ganzen unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion ist im allgemeinen unzulässig (z.B. Senat, BGHZ 108, 120, 122). Doch hat das Landgericht zutreffend aus der Formulie- rung der Vorschrift ("... ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren ... erstreckt") gefolgert, daß hier das Gesetz eine Teilwirk- samkeit zuläßt (ebenso LG Berlin NZM 2000, 1051; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., Anh. § 580 a BGB, § 10 MHG Rdnr. 2; MünchKommBGB-Voelskow, 3. Aufl., Rdnr. 20 zu § 10 MHG). - 7 - 3. Zu Recht rügt die Revision allerdings, daß die 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht erst am 1. Juli 1999 - dem Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung durch die Mieter - zu laufen begonnen hat, sondern bereits mit Abschluß des Mietvertrages und der gleich- zeitig vereinbarten Staffelmietvereinbarung am 13./14. April 1999. Der Geset- zeswortlaut ist insoweit eindeutig. Danach wird die vierjährige Frist ("... mehr als 4 Jahre seit Abschluß der Vereinbarung ...") mit der genannten Vereinbarung der Parteien am 13./14. April 1999 in Lauf gesetzt. Zu Unrecht meint das Beru- fungsgericht, § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG dahingehend auslegen zu können, daß der 4-Jahreszeitraum frühestens ab Beginn des Mietverhältnisses mit Bezug der Wohnung durch die Mieter zu laufen beginne. Diese Auslegung des Geset- zes ist aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift nicht zulässig. Zwar bezieht sich die Revisionserwiderung hierzu auf Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs, wonach auch eine Auslegung des Gesetzes nach dessen Sinn und Zweck gegenüber dem sprachlich eindeutigen Wortlaut Vorrang haben könne. Die genannten Entscheidungen (BGHZ 17, 266, 275 f.; 18, 44, 49) set- zen indes für eine Auslegung nach dem Sinn und Zweck eines Gesetzes auch gegen dessen eindeutigen Wortlaut jedenfalls voraus, daß der zur Entschei- dung stehende Interessenkonflikt bei Erlaß des Gesetzes noch nicht ins Auge gefaßt werden konnte, weil er erst durch eine nach diesem Zeitpunkt eingetre- tene Änderung in Erscheinung getreten ist. Diese Voraussetzung ist hier weder vom Berufungsgericht angenommen, noch auch von der Revision dargetan oder sonst ersichtlich. 4. Zu Recht weist die Revision darauf hin, daß die Kündigung der Be- klagten zum Ende des 4-Jahreszeitraums wirksam wurde. Die gesetzliche Kün- digungsfrist wurde insoweit eingehalten, gleichgültig, ob § 573 c Abs. 1 BGB oder § 565 Abs. 2 BGB a.F. anzuwenden ist. Beide Regelungen stimmen be- züglich einer Kündigung vor Ablauf einer Mietzeit von 5 Jahren - wie hier - - 8 - überein. Nach ganz überwiegender und zutreffender Auffassung ist eine fristge- rechte Kündigung zum Ablauf des 4-Jahreszeitraums wirksam. Der Mieter muß nicht erst das Ende dieses Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kün- digen zu können (OLG Hamm NJW-RR 1989, 1288 f.; Erman/Jendrek, aaO; MünchKommBGB-Voelskow, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 18; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 10 MHRG Rdnr. 130). III. Das Berufungsurteil ist aufzuheben, soweit die Beklagten verurteilt wur- den (§ 562 ZPO). Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, ist die Klage unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung insgesamt abzuweisen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Entscheidung des Berufungsgerichts über die hilfsweise von der Beklagten zur Aufrechnung gestellte Forderung auf Rückzahlung der Kauti- on wird danach hinfällig. Dr. Deppert Dr. Beyer Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 28.10.2021 Aktenzeichen: 239 C 85/21 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2021:1028.239C85.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556d Abs 2 BGB, § 556e BGB, § 556f BGB, § 556g Abs 4 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Rückzahlung nicht geschuldeter Miete aufgrund der sog. Mietpreisbremse bei Vereinbarung einer Staffelmiete Orientierungssatz 1. Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete wegen der sog. Mietpreisbremse nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt.(Rn.31) 2. Die §§ 556d - 556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten.(Rn.31) 3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Gegen die Entscheidung ist Berufung eingelegt worden. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte ist Vermieterin einer 72,19 m² großen Wohnung in der ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts. Mieter der Wohnung sind Frau ... und Herr ... . Der Mietvertrag wurde zum 1.4.2019 geschlossen. Auf den Mietvertrag wird Bezug genommen (Anlage B1, Blatt 46 ff. der Akten). Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete, und zwar vom 1.4.2019 bis zum 31.3.2020 in Höhe von 760,00 €, vom 1.4.2020 bis zum 31.3.2021 in Höhe von 785,00 € und vom 1.4.2021 bis zum 31.3.2022 in Höhe von 810,00 €. Die Miete wurde bisher von den Mietern bezahlt. Randnummer 2 Gemäß § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbarten die Mietvertragsparteien: Randnummer 3 „Die in diesem Mietvertrag vereinbarte Miete beruht auf folgender Ausnahme von § 556d BGB: In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt.“ Randnummer 4 Die Wohnung ist nach den entsprechenden Merkmalen in das Mietspiegelfeld H3 der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 einzuordnen. Die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 sind unstreitig wohnwerterhöhend einzuordnen, in der Merkmalgruppe 5 sind keine wohnwertrelevanten Merkmale vorhanden. Die Einordnung in die Merkmalgruppe 1 ist zwischen den Parteien streitig. Randnummer 5 Die Mieter der Beklagten beauftragten die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sog. Mietpreisbremse. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 10.2.2020 wandte sich die Klägerin an die Beklagte, vertreten durch deren Hausverwaltung, und rügte einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft über etwaige Modernisierungsmaßnahmen sowie die Vormiete und für den Fall, dass das vor Mietverhältnis vor oder nach den geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB begonnen habe, Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Dem Rügeschreiben vom 10.2.2020 war als Anlage 1 eine Berechnung auf der Grundlage einer vereinbarten Nettokaltmiete pro Monat in Höhe von 760,00 € beigefügt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 10.2.2020 nebst Anlagen verwiesen (Anlage K4, Blatt 26 ff. der Akten). Die Hausverwaltung der Beklagten teilte der Klägerin mit E-Mail vom 15.9.2020 unter anderem mit, dass die Wohnung im Jahr 2019 vor dem Bezug mit einem Laminatboden als Modernisierung ausgestattet wurde und sich die Kosten dafür auf brutto 3.300,00 € × 8 % Modernisierungszuschlag = 22,00 €/Monat belaufen (Anlage B2, Blatt 50 ff. der Akten). Randnummer 7 Die Klägerin behauptet, die Mieter der Beklagten hätten ihr im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse die ihnen zustehenden Auskunftsansprüche, den Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, den Anspruch auf Teilrückzahlung/-freigabe der Mietkaution, den Anspruch auf Freistellung von RVG-Gebühren und gegebenenfalls bestehende weitere Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung ihrer Miete sowie den Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten abgetreten und verweist auf die „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ vom 3.2.2020, die sie in Kopie vorgelegt hat (Anlage K1, Blatt 15 der Akten). Randnummer 8 Die Klägerin ist der Auffassung, die behauptete Abtretung durch die Mieter an sie sei nach der Rechtsprechung des BGH wirksam, da eine zulässige Inkassodienstleistung ihrerseits vorliege. Sie habe auch nach Erhebung der ohne die Auskunft berechneten Klage auf Rückzahlung überzahlter Mieten weiterhin aus abgetretenem Recht die begehrten Auskünfte verlangen können. Der Anspruch auf Auskunftserteilung über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen [Klageantrag zu 1c)] sei erst mit der im Schriftsatz vom 1.9.2021 im laufenden Rechtsstreit erteilten Auskunft der Beklagten und nicht bereits mit der E-Mail vom 15.9.2020 erledigt worden. Die Klägerin behauptet, die Merkmalgruppe 1 sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, weil „nur ein kleines bzw. gar kein Handwaschbecken vorhanden“ sei. Sie bestreitet die Erstverlegung von Laminat in der Wohnung anstelle von Linoleumplatten. Sie meint, die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete von 760,00 € sei daher um 249,24 € überhöht. Randnummer 9 Die Klägerin meint ferner, ihr stehe aus abgetretenem Recht einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.173,82 € wegen der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 10.2.2020 zu. Wegen der Einzelheiten zur Berechnung dieser Kosten wird auf die Ausführungen zum Gegenstandswert und zu den Gebührentatbeständen in der Klageschrift vom 20.4.2021 und dem Schriftsatz vom 2.8.2021 verwiesen. Außerdem habe sie aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung von 249,24 € bezüglich der für April 2020 zuviel gezahlten Miete. Randnummer 10 Die Klage ist der Beklagten am 15.6.2021 zugestellt worden. Randnummer 11 Soweit die Klägerin zunächst beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, ihr Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: 1.c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und Paragraf 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?, haben die Parteien den übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt nunmehr noch, Randnummer 13 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 14 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch Frau ... und Herrn ... („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 15 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 16 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 17 2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 249,24 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 18 3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.173,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 19 Die Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagte macht geltend, die von ihr ohnehin bestrittene Abtretung sei nach § 134 BGB i.V.m. § 3 RDG entgegen der Auffassung des BGH aus den vom Landgericht Berlin im Urteil vom 26.4.2021, Az.: ... , dargelegten Gründen nichtig und die Klägerin damit nicht aktivlegitimiert. Mit der Bereitstellung ihres Mietpreisrechners und des Angebots, die Mietpreisbremse durchzusetzen, habe die Klägerin Rechtsdienstleistungen außerhalb ihrer Inkassobefugnis wahrgenommen. Ferner sei die Rechtsverordnung des Landes Berlin zu § 556d Abs. 2 BGB unwirksam. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Auskunftsklage liege nicht vor, da das Ergebnis der verlangten Auskunft durch den gleichzeitig geltend gemachten bezifferten Zahlungsanspruch bereits vorweggenommen sei. Außerdem sei sie ihrer Auskunftsobliegenheit bereits im Mietvertrag nachgekommen. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für April 2020 bestehe bereits deshalb nicht, weil die Klägerin die ab April 2020 vereinbarte zweite Mietstaffel nicht zum Gegenstand ihrer Rüge gemacht habe. Die Beklagte behauptet, in der Wohnung sei das einfache Linoleum im März 2019 vor dem Einzug der Mieter ohne Instandhaltungsaufwand gegen hochwertiges Laminat ausgetauscht worden. Dies habe sie der Klägerin bereits mit E-Mail vom 15.9.2020 mitgeteilt (Anlage B2, Blatt 50 der Akten). Randnummer 22 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 23 Die Klage ist teils unzulässig und teils unbegründet. Randnummer 24 1. Auskunftsansprüche Randnummer 25 Soweit die Klägerin noch die Auskunftsansprüche zu Ziffer 1a), b) und d) geltend gemacht, ist die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig. Randnummer 26 Das Gericht schließt sich nach eigener Prüfung der Auffassung des Landgerichts Berlin an, wonach es an dem Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsverlangen fehlt, wenn es auf die Auskunftserteilung für das von der Klägerin für den Mieter verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt. Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Vorliegend beruft sich die Beklagte zur Rechtfertigung der Höhe der vereinbarten Miete lediglich auf einen Modernisierungszuschlag, auf den sie bereits in § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags hingewiesen hatte und den sie mit E-Mail an die Klägerin vom 15.9.2020 näher konkretisiert hatte. Auf weitere Ausnahmen gem. §§ 556e BGB und 556f BGB beruft sich die Beklagte nicht. Sie hat zu keinem Zeitpunkt auf weitere durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder eine höhere Vormiete Bezug genommen, um die vereinbarte Miete zu begründen, noch sind auch nur ansatzweise Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie dies noch tun wird. Ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin für die Auskunftsansprüche zu 1a), b) und d) ist daher nicht erkennbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, Rn. 18 - 19, juris). Zudem kann sich der Vermieter, wenn er keine Auskunft erteilt hat, gem. § 556g Abs. 1a S. 2 BGB gar nicht auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin verlangten Auskünfte nicht ersichtlich ist. Randnummer 27 2. Zahlungsanspruch zu 2. Randnummer 28 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung überzahlter Miete für den Monat April 2020 gegen die Beklagte. Randnummer 29 Insoweit kann offenbleiben, ob die Mieter der Klägerin den geltend gemachten Zahlungsanspruch abgetreten haben, die Klägerin aktivlegitimiert ist und die vereinbarte Miete zulässig ist. Randnummer 30 Zwar genügt die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB gestellten Begründungserfordernissen. Das Gericht nimmt insoweit Bezug auf das Urteil des BGH vom 27.5.2020 zum Aktenzeichen ... und schließt sich den dortigen Ausführungen an (Rn. 80 ff., juris; LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, juris). Randnummer 31 Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete jedoch nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Daran fehlt es hier. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 556g BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 27). Die §§ 556d-556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 18). Anstelle des Beginns des Mietverhältnisses tritt im Rahmen der Ermittlung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen (neuen) Mietstaffel fällig wird. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist also zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 14. Aufl. 2019, § 557a Rn. 70b; Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 19). Damit ist sichergestellt, dass für die jeweilige Staffel ein Abgleich mit der zu diesem Zeitpunkt am Markt geltenden aktuellen Miete erfolgt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, wie vor, Rn. 23). Diese überzeugende Auffassung, die auch dem Wortlaut von § 557a Abs. 4 S. 1 BGB entspricht, wird entgegen der Ansicht der Klägerin ausdrücklich auch von Staudinger/J Emmerich vertreten (Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a). Randnummer 32 Die Klägerin verlangt aufgrund der Rüge vom 10.2.2020 die Rückzahlung der überzahlten Miete für April 2020. Die Rüge bezog sich jedoch nur auf die Ausgangsmiete und nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende zweite Mietstaffel in Höhe von 785,00 €. Das Rügeschreiben vom 10.2.2020 konnte sich bereits deshalb nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende Staffel beziehen, weil diese zum Zeitpunkt des Schreibens 10.2.2020 noch gar nicht galt. Zudem bezog sich die dortige Mietberechnung ebenso wie die Berechnung in der Klageschrift ausdrücklich auf die bis zum 31.3.2020 geltende Ausgangsmiete von 760,00 €. Eine im April 2020 gegebenenfalls überzahlte Miete kann die Klägerin mangels Rüge der Miethöhe daher nicht zurückverlangen. Mangels begründeter Hauptforderung kann die Klägerin auch keine Verzugszinsen verlangen. Randnummer 33 3. Vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten Randnummer 34 Mangels begründeter Hauptforderung hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gegen die Beklagte. Randnummer 35 4. Prozessuale Nebenentscheidungen Randnummer 36 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Randnummer 37 Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Klägerin die Kosten gem. § 91a Abs. 1 ZPO zu tragen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, denn ohne die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Auskunftsanspruchs wäre die Klägerin insoweit voraussichtlich unterlegen gewesen. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage nämlich bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hatte der Klägerin vorprozessual jedenfalls mit E-Mail vom 15.9.2020 bereits Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen vor Mietbeginn erteilt, und zwar hinsichtlich des Zeitpunkts, der konkreten Maßnahme und der dafür angefallenen Kosten. Darauf, ob die mit der E-Mail erteilte Auskunft ausreichend war, kommt es nicht entscheidend an. Denn aus den Gründen zu 1. bestand kein Rechtsschutzbedürfnis für die verlangte Auskunft. Für die Klägerin bestand auch kein Kostenrisiko. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 13, juris). Randnummer 38 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001486354 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber für den Fall, dass „lediglich" ein Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht.(Rn.22) 2. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben.(Rn.22) 3. Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren.(Rn.35) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 1. September 2020, 18 C 44/20 nachgehend BGH, 10. Oktober 2023, VIII ZR 45/22, Beschluss Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 1. September 2020 wird aufrechterhalten, soweit die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin 156,66 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 zu zahlen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich der Klageanträge zu 1a), b) und c) erledigt ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Beklagte vorab die Kosten ihrer Säumnis im Termin vor dem Amtsgericht am 1. September 2020 zu tragen; im Übrigen tragen die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz die Klägerin zu 20 % und die Beklagte zu 80 %. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin und die Beklagte dürfen die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision der Beklagten wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Wegen des Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte auf die am 27. März 2020 zugestellte Klage im Termin vom 1. September 2020 wegen Säumnis zunächst durch Versäumnisurteil zur Erteilung der von der Klägerin mit den Klageanträgen zu 1 a) bis d) verfolgten Auskünfte sowie zur Zahlung von 234,74 € (überzahlte Miete Oktober 2019) und vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 802,71 € verurteilt. Nach form- und fristgerecht eingelegtem Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil aufrechterhalten, soweit es die Beklagte zum Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 193,97 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 verurteilt hat; im Übrigen hat es das Versäumnisurteil aufgehoben. Es hat die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache bezüglich der mit den Anträgen zu 1 a), b) und c) verfolgten Auskunftsansprüche festgestellt, die Klage im Übrigen abgewiesen. Randnummer 3 Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete für den Monat Oktober 2019 nach Inkrafttreten der Mietstaffel zum 1. Oktober 2019 einer erneuten Rüge bedurft hätte. Die Rüge mit Schreiben vom 3. Juni 2019 (Bl. I/25ff d.A.) habe sich nur auf die Ausgangsmiete, nicht aber die Mietstaffel bezogen. Aus dem Wortlaut der Regelung in § 577a Abs. 4 BGB ergebe sich, dass für jede Mietstaffel gesondert geprüft werden müsse, ob sie nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege oder die weiteren Ausnahmen nach §§ 556e oder 556f BGB vorlägen. Die Ansicht der Klägerin, dass nicht jede Mietstaffel nach erstmaliger Rüge isoliert und stets neu gerügt werden müsse, überzeuge nicht. Der Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB stehe der Einschätzung entgegen, der gerade insgesamt auf die §§ 556d bis 556g BGB verweise und die Regelung des § 556g Abs. 2 BGB nicht davon ausnehme. Das Erfordernis der Rüge mache auch Sinn, da bei Beginn einer neuen Mietstaffel die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen sein kann, so dass hinsichtlich dieser Staffel eine zulässige Miete nach § 556d BGB vorliege. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Randnummer 4 Die Klägerin hat gegen das ihr am 20. Mai 2021 zugestellte Urteil am 18. Juni 2021 Berufung eingelegt und diese am 29. Juni 2021 begründet. Randnummer 5 Die Klägerin meint, eine Rüge müsse nicht für jede Mietstaffel gesondert erfolgen; dies sei bloße Förmelei. Der Gesetzgeber habe die Regelung in § 577a BGB einzig deshalb für notwendig gehalten, um klarzustellen, dass durch eine Staffelmietvereinbarung die Regelungen der Mietspreisbremse nicht umgangen werden können. Zwar blieben die Staffeln unangetastet, die bis zur Rüge bereits eingetreten seien. Das bedeute aber nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ständig neu ermittelt werden müsse. Die Rüge beziehe sich auf das gesamte unbefristete Mietverhältnis. § 557a Abs. 4 BGB stelle lediglich klar, dass es hinsichtlich der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und der Frage des Ermittlungszeitpunktes der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf den Mietbeginn, sondern auf die einschlägige Staffel ankomme. Das Erfordernis der Rüge, das im Laufe der Regelungshistorie immer weiter abgeschwächt wurde, verfolge einzig das Ziel, das schützenswerte Vertrauen des Vermieters in die Legalität der vereinbarten Miete zu erschüttern, bevor er Rückforderungsansprüchen ausgesetzt ist. Dieses Schutzbedürfnis entfalle bereits bei der ersten Rüge. Randnummer 6 Außerdem sei eine Staffelmietvereinbarung, bei der für eine Staffel der Mietpreisbremsenverstoß feststehe, zwingend in Gänze unwirksam, weil eine teilweise unwirksame Staffelmietvereinbarung den formalen Anforderungen an die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung nicht mehr entspricht, da die Angaben der Erhöhungsbeträge und der Ausgangsbeträge nicht mehr zutreffend sind. Randnummer 7 Sie meint, auch die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten müsse die Beklagte deshalb in der vollen Höhe erstatten; sie hat insoweit die Klage in der Berufungsinstanz um 155,48 EUR erweitert. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - teilweise abzuändern und die Beklagte unter Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils vom 1. September 2020 zu verurteilen, an sie 234,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. II. Randnummer 13 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist überwiegend begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen - soweit das Urteil mit der Berufung von der Klägerin angefochten wird - in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 14 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,66 € aus §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 557a Abs. 4, 398 BGB iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 15 Da der Mietvertrag am 15. September 2018 begann, ist § 556g BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 bzw. bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung anzuwenden, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Randnummer 16 a) Die Höhe des Rückzahlungsanspruchs aufgrund der gesetzlich angeordneten Teilunwirksamkeit der zwischen der Beklagten und dem Zedenten getroffenen Vereinbarungen über die Miethöhe richtet sich nach der Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für Oktober 2019 und der ab 1. Oktober 2019 vereinbarten Mietstaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 17 Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind - unter den weiteren, hier gegebenen (Wirksamkeits-)Voraussetzungen des § 557a BGB - die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt nach § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten. Randnummer 18 Dies zugrunde gelegt, geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass bei einer Staffelmietvereinbarung die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete bzw. deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die erste Miete im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, sondern für jede einzelne Folgestaffel (erneut) festzustellen ist. Dem entsprechend hat der Gesetzgeber § 556d Abs. 1 BGB für die weiteren Mietstaffeln in zeitlicher Hinsicht modifiziert: Ab der zweiten Staffel tritt als maßgeblicher Zeitpunkt für die Ermittlung der höchst zulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der Folgestaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 19 Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe hat der Gesetzgeber zudem unter Bestandsschutz gestellt. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete, so bleibt es bei der zulässigen Höhe der vorangegangenen Mietstaffel; eine Senkung der Miete findet nicht statt, § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB. Die Regelung wäre ebenso wie die Anordnung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB überflüssig, wenn nicht für jede einzelne Staffel gesondert die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % festzustellen wäre. Randnummer 20 Der Gesetzgeber wollte - wie auch die Klägerin im Ansatz zutreffend sieht - die Umgehung des § 556d BGB durch Staffelmietvereinbarungen verhindern, wobei er ausweislich der Gesetzesbegründung die Möglichkeit in den Blick genommen hat, dass der Vermieter einen - nach § 557a BGB zulässigen - erheblichen Preissprung und damit einhergehend eine Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete auf einem durch Gebietsverordnung ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt erst in einer Folgestaffel, nicht aber bereits in der Ausgangsmiete realisiert (BT-Drs. 18/3121, S. 34). Randnummer 21 Konsequenz des gesetzlich vorgesehenen Umgehungsschutzes ist das Erfordernis der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete und - gegebenenfalls - ihrer Überschreitung um mehr als 10 % für jede einzelne Mietstaffel, dies im Übrigen auch mit der Folge, dass soweit - wie in Berlin - vorhanden, unterschiedliche Mietspiegel heranzuziehen sind (vgl. auch BeckOGK/Siegmund, 1.10.2021, BGB § 557a Rn. 40ff; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2020, § 557a Rn. 70a; Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a; Kammer, Urt. v. 20. Mai 2021 - 65 S 25/21, juris). Randnummer 22 Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber - anders als die Klägerin geltend macht - für den Fall, dass „lediglich“ ein Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht. Der Regelungen hätte es in diesem Fall nicht bedurft. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558ff BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben. Randnummer 23 b) Dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin steht nicht entgegen, dass sie den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB vor Beginn der neuen Mietstaffel - hier am 1. Oktober 2019 - nicht erneut gerügt hat. Randnummer 24 Von der Frage der Berechnung der höchst zulässigen Miete für die erste und die Folgestaffeln zu unterscheiden sind die Voraussetzungen für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Mietanteilen, die wegen der - kraft Gesetzes - teilunwirksamen Vereinbarung/en über die Miethöhe bei Mietbeginn oder zu Beginn einer neuen Staffel nicht geschuldet waren. Randnummer 25 Nach § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB (aF), auf den § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (auch) verweist, kann der Mieter vom Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Randnummer 26 Das Amtsgericht entnimmt den unter a) dargestellten Regelungen zur Berechnung der höchst zulässigen Miete für jede einzelne Mietstaffel und der allgemeinen Anordnung zur Anwendung der §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt das Erfordernis, dass der Mieter den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB bei jeder neuen Mietstaffel erneut gerügt haben muss, bevor er nicht geschuldete Mietanteile einer neuen Mietstaffel zurückfordern kann. Randnummer 27 Die Kammer hält den (undifferenzierten) Ansatz des Amtsgerichts nach dem Wortlaut der Regelungen und der Betrachtung in ihrem Zusammenhang nicht für zwingend, nach dem vom Gesetzgeber zugrunde gelegten Zweck der Rüge für fernliegend und zudem für nicht angezeigt. Randnummer 28 Bezüglich der - wiederholten - Rüge fehlt es zum einen an einer § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB vergleichbaren Regelung. Randnummer 29 Soweit § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (unter anderem) auf § 556g Abs. 2 BGB verweist und die Anwendung auf jede Mietstaffel anordnet, lässt sich die Vorschrift auch dahin verstehen, dass der Mieter einen Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechend überhaupt gerügt haben muss, dies auch dann, wenn er nicht geschuldete Mietanteile für Staffeln zurückverlangt, die auf die Ausgangsmiete folgen. Mit anderen Worten: Die Rügepflicht entfällt nicht etwa dann generell, wenn der Mieter seine Rückforderung auf Staffelmietanteile beschränkt. Randnummer 30 Hätte der Gesetzgeber auf die Regelung in § 557a Abs. 1 Satz 1 BGB verzichtet, wäre tatsächlich - wie von der Klägerin geltend gemacht - die Überlegung naheliegend, dass die Staffelmietvereinbarung jedenfalls dann insgesamt unwirksam ist, wenn sich der „Fehler“ - wie hier - durch die gesamte Vereinbarung zieht. Randnummer 31 Der „Fehler“ liegt hier - wie nach Erfahrung der Kammer regelmäßig - in der (unzulässigen) Höhe der Ausgangsmiete; sie wird in § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages der Berechnung der vier Folgestaffeln (2019 bis 2022) zugrunde gelegt. Die Ausgangsmiete überschreitet die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete so deutlich, dass sich ihre unzulässige Höhe bei der Berechnung zu allen nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitpunkten auswirkt und die Rechtsfolgen des § 556g BGB auslöst, was bereits jetzt berechenbar ist, da der Mietspiegel 2021 für Berlin vorliegt. Randnummer 32 Dem Amtsgericht ist zuzugeben, dass es denkbar ist, dass insbesondere bei - wie hier - moderaten Preisanpassungen über die Mietstaffeln der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu führt, dass bei einer Folgestaffel ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB nicht mehr vorliegt. Randnummer 33 Dieses „Risiko“ wirkt - nach dem Leitbild des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB - allerdings ohnehin zu Lasten des Mieters, ohne dass es darauf ankommt, ob er - formal betrachtet - die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage der im Mietspiegel berücksichtigten Kriterien des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Bezug zu der an ihn vermieteten Wohnung einmal oder mehrfach gerügt hat. Randnummer 34 Er kann nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB (aF) bei jeder weiteren Staffel - gegebenenfalls in Abhängigkeit von einer veränderten Ausstattung oder angepassten Gewichtungen wohnwerterhöhender bzw. -mindernder Merkmale bei einem neuen Mietspiegel - erneut rügen, er muss es aber nicht. Die Folge ergibt sich aus § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB: Der Mieter muss sich an den Tatsachen festhalten lassen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete (bzw. Mietstaffel) im (jeweiligen) Rügeschreiben beruht. Randnummer 35 Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren. Randnummer 36 § 556g Abs. 2 BGB aF, der für bis 31. März 2020 entstandene Mietverhältnisse galt, schloss Rückforderungsansprüche des Mieters für Zeiträume vor dem Zugang einer qualifizierten Rüge beim Vermieter aus. Der Gesetzgeber hielt es (ursprünglich) für unbillig, wenn ein Vermieter Rückforderungsansprüchen trotz redlichen Bemühens, die Maßgaben der §§ 556d ff BGB zu befolgen, ausgesetzt würde; nach Evaluierung der Regelungen der Mietpreisbremse hielt der Gesetzgeber diesen zunächst unterstellten Ansatz für kontraproduktiv und hob die Beschränkung des Rückforderungsanspruchs auf die nach Zugang der Rüge fälligen Mieten weitgehend auf (vgl. BT-Drs. 19/15824, S. 16). Randnummer 37 Das Begründungserfordernis nach der ursprünglichen, hier maßgeblichen Fassung des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB sollte rein formalisierte Beanstandungen der Preisabrede ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis verhindern, der Mieter sollte dazu angehalten werden, die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich zu prüfen. Darüber hinausgehende Anforderungen wollte der Gesetzgeber damit ausdrücklich nicht aufstellen. Es sollte genügen, wenn der Mieter die Rüge zunächst aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände begründet, sich in der Regel insbesondere darauf beschränkt, die zulässige Miethöhe aufgrund eines örtlichen Mietspiegels zu ermitteln. Sofern der Vermieter - was ihm nach § 556g BGB aF frei stand - bereits bei Vertragsschluss weitere preisbildende Faktoren mitteilt - wie etwa eine höhere Vormiete oder die Durchführung einer Modernisierung - so muss der Mieter sich in der Rüge damit auseinandersetzen, allerdings nur dann (BT-Drs. 18/3121, S. 33). Diesen Ansatz hat der Gesetzgeber im Rahmen der Ergänzung des § 556g BGB um den Abs. 1a in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (nF) aufgegriffen. Randnummer 38 Dies zugrunde gelegt, genügte das Schreiben der Klägerin vom 3. Juni 2019 seinem vom Gesetzgeber intendierten Zweck auch im Hinblick auf die Rüge eines Verstoßes der weiteren Mietstaffeln - hier insbesondere der Miete für Oktober 2019 - gegen die Vorschriften in §§ 556d ff BGB (iVm § 557a Abs. 4 BGB). Randnummer 39 Die hier gegebene Konstellation zeigt zudem, dass sich das uneingeschränkte Verlangen erneuter Rügen bei jeder neuen, hier jährlich vorgesehenen Folgestaffel als reiner Formalismus ohne jeden Erkenntnisgewinn darstellt. Randnummer 40 Die Klägerin hat die Höhe der Ausgangsmiete auf der Grundlage der ihr zugänglichen Informationen und des Berliner Mietspiegels 2019 geprüft und das Ergebnis ihrer Prüfung an die Beklagte im Wege der Rüge herangetragen. Sie hat zugleich die Auskünfte verlangt, auf die der Mieter nach § 556g Abs. 3 BGB einen Anspruch hat, dies allerdings außergerichtlich ohne Erfolg. Die Auskünfte sind erst im Prozess mit Schriftsatz vom 15. Januar 2021 erteilt worden, wobei sie sich nicht auf die Höhe der Miete zugunsten der Beklagten auswirken. Randnummer 41 Die von der Klägerin ihrer Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegten Tatsachen gelten für die Ausgangsmiete ebenso wie für jede Folgestaffel. Sie muss sich - soweit sie künftige Staffeln nicht gesondert rügt - daran festhalten lassen, § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (aF). Randnummer 42 Für die hier im Streit stehende Miete für Oktober 2019 kommt maßgeblich hinzu, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach demselben Mietspiegel festzustellen ist wie die Ausgangsmiete: dem Berliner Mietspiegel 2019, dessen Stichtag für die Datenerhebung der 1. September 2018 ist. Nach §§ 558c Abs. 3, 558d Abs. 2 Satz 1 BGB (aF) sieht Anpassungen des Mietspiegels an die Marktentwicklung erst nach zwei Jahren vor. Randnummer 43 Dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck der Rüge entsprechend war die Beklagte demnach bereits aufgrund des Rügeschreibens der Klägerin vom 3. Juni 2019 - abschließend - in der Lage zu erkennen, dass und weshalb die Mietpreisabrede im Mietvertrag mit dem Zedenten bezüglich der Ausgangsmiete gegen § 556d Abs. 1 BGB verstößt und - da die Ausgangsmiete der Berechnung der Mietstaffeln zugrunde liegt - sich als „Fehler“ in den Folgestaffeln fortsetzt. Sie konnte ohne weitere formale Rügen selbst die höchst zulässige Miete errechnen oder - gegebenenfalls - die Klägerin auf ihre Berechnungsfehler hinweisen, um der vom Gesetzgeber in den Blick genommenen Befriedungsfunktion der Rüge gemäß eine Einigung herbeizuführen, die die Klägerin im Übrigen im Rügeschreiben auch ausdrücklich - allerdings erfolglos - angeboten hat. Randnummer 44 Ein „Mehrwert“ weiterer Rügen lässt sich nicht einmal nach Erteilung der nach § 556g Abs. 3 BGB geschuldeten Auskünfte durch die Beklagte erkennen. Unabhängig davon sieht das Gesetz weder für die Staffelmietvereinbarung noch sonst eine zwingende „Nachbesserung“ der Rüge nach Erteilung der Auskünfte vor, sofern der Vermieter diese nicht ausnahmsweise freiwillig - wie ausgeführt - außerhalb des zeitlichen Anwendungsbereichs des § 556g Abs. 1a BGB (nF) bereits bei Mietvertragsschluss erteilt hat; nur dann muss der Mieter sich mit diesen Tatsachen auseinandersetzen. Randnummer 45 c) Der für den Monat Oktober 2019 geltend gemachte Zahlungsanspruch besteht nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 46 Die nach §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 2, 556d Abs. 1 in Verbindung mit der MietBegrV Berlin v. 28. April 2015 höchst zulässige Miete beträgt 460,31 € (418,46 € + 10 %). Randnummer 47 Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld A 1 des Berliner Mietspiegels 2019 (Stichtag für die Datenerhebung: 01.09.2018) einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 5,50 €/m2 bis 12,97 €/m2 und einen Mittelwert von 7,90 €/m2 ausweist. Randnummer 48 Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ist auf den Mittelwert ein Aufschlag von 80 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert vorzunehmen (12,97 €/m2 - 7,90 €/m2 = 5,07 €/m2 ./. 80 % = 4,06 €/m2 + 7,90 €/m2 = 11,96 x 35 m2 = 418,46 €). Randnummer 49 Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 50 Die Ausstattung der Wohnung nach den in den Merkmalgruppen 1 (Bad), 2 (Küche) und 3 (Wohnung) zusammengefassten Kriterien wirkt unstreitig wohnwerterhöhend. Randnummer 51 Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Unstreitig liegt das wohnerhöhende Merkmal des abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraums vor. Die Beklagte hat zudem einen Energieausweis vom 17. Juli 2015 vorgelegt, der (unter anderem) die Behauptung der Beklagten stützt, dass 2014 eine neue Heizanlage installiert wurde sowie einen Endenergiebedarf des Gebäudes von 111,0 kWh(m2a) ausweist. Randnummer 52 Zum Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereichs fehlt es an jeglichem Vortrag. Ebenso verhält es sich mit der wohnwertmindernd geltend gemachten Lage der Wohnung. Der Umstand, dass die Wohnung unstreitig in der Remise liegt, ist für die Annahme des wohnwertmindernden Merkmals der Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung nicht hinreichend. Randnummer 53 Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist weder wohnwertmindernd, noch -erhöhend zu berücksichtigen. Zu Recht verweist die Beklagte auf die Lage der Wohnung in der Remise auf dem Hof des Grundstücks, der die Wohnung des Zedenten von der für das Vorderhaus im Straßenverzeichnis ausgewiesenen besonderen Lärmbelastung abschirmt, allerdings ohne dass dies die Annahme einer besonders ruhigen Lage tragen würde. Randnummer 54 2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe von 729,23 €. Randnummer 55 a) Die Klageerweiterung bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in der Berufung um 155,48 € ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig und unterliegt als sogenannte qualifizierte Klageänderung nicht den Beschränkungen des § 533 ZPO (vgl. Heßler in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. § 533 Rn. 3 mwN, zit. nach juris). Randnummer 56 b) Die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff., 398 BGB liegen dem Grunde nach vor. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352, nach juris Rn. 113ff; Kammer, Urt. v. 20. Juni 2018 - 65 S 70/18, NJW 2018, 2898, nach juris Rn. 43; BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 130; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556g Rn. 52). Sie hat außerdem gegen ihre Pflicht aus § 556g Abs. 3 BGB verstoßen. Randnummer 57 Da die Pflichtverletzung feststeht, entfiele die Haftung der Beklagten nur, wenn sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 131). Die als Schuldnerin darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen (vgl. BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, juris Rn. 17). Randnummer 58 c) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 59 Der Berechnung nach §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG (vgl. BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 117) ist ein Gegenstandswert von bis zu 8.000 € zugrunde zu legen. Randnummer 60 Das Interesse der Klägerin bzw. des Zedenten an den mit Schreiben vom 3. Juni 2019 verlangten Auskünften beschränkt sich nicht auf den Zeitraum der laufenden Staffel, denn - wie ausgeführt - verweist § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB auf die §§ 556d bis 556g BGB (aF) mit der Folge, dass im Rahmen der nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB für jede Mietstaffel gesondert festzustellenden etwaigen Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB (erneut) zu berücksichtigen sind, auf die sich das Auskunftsverlangen der Klägerin bezieht. Randnummer 61 Zugrunde zu legen ist daher gemäß §§ 48 Abs. 1 GKG, 3, 9 ZPO jedenfalls der von der Klägerin geltend gemachte 47-fache Überschreitungsbetrag, dies jedoch nur in der zugesprochenen Höhe von 156,66 €. Bereits jetzt ist auf der Grundlage des Mietspiegels 2021 berechenbar, dass sich die Differenz bei den weiteren drei Staffeln in keinem Fall zugunsten der Beklagten verändert, das heißt geringer wird. Randnummer 62 Danach ergibt sich bei Ansatz einer Mittelgebühr (§ 2 Abs. 1 RVG, 2300 VV RVG) ein Betrag von 592,80 €, dem eine Auslagenpauschale von 20 € und die Umsatzsteuer von 19 % (116,43 €) hinzuzurechnen ist. Randnummer 63 Soweit das Amtsgericht die Aufrechnung der Beklagten nicht hat durchgreifen lassen, folgt die Kammer den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts, die die Beklagten im Übrigen auch nicht angegriffen hat. Randnummer 64 3. Der Zinsanspruch folgt für den Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 65 1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 344, 92 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 66 2. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zugelassen, soweit die Kammer die Beklagte auf die Berufung der Klägerin zur Zahlung verurteilt hat. Randnummer 67 Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1, 2 ZPO liegen vor. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung; auch die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts § 543 Abs. 2 Nr. 1, 2 Alt. 1 ZPO. Die Frage stellt sich potenziell in einer Vielzahl von vergleichbaren Fällen, nicht nur im Rahmen der gerichtlichen Rechtsverfolgung, sondern auch der außergerichtlichen Wahrnehmung der sich aus §§ 556d ff BGB folgenden Ansprüche für Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2019 bzw. vor dem 31. März 2020 entstanden sind, für die §§ 556g Abs. 1a, 556g Abs. 2 BGB nF daher nicht gelten, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Die Rechtsfrage ist durch die Neufassung des § 556g BGB im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2019 und des Gesetzes über die Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn weder gegenstandslos noch (mit) beantwortet worden. Allein für Mietverhältnisse, die nach dem 31. März 2020 entstanden sind, ist die Frage insofern von untergeordneter Bedeutung als die Rückforderung nicht geschuldeter Miete nicht mehr der Einschränkung des § 556g Abs. 2 Hs. 2 BGB aF unterliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001496602 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2023:120723UVIIIZR60.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 60/22 Verkündet am: 12. Juli 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1, 2, § 556g Abs. 3, § 557a Abs. 4 Satz 1 Zur Verjährung des Auskunftsanspruchs des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB bei Vereinbarung einer Staffelmiete. BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 60/22 - LG Berlin AG Berlin-Pankow - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 65 - vom 1. Februar 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich des Auskunftsverlangens der Klägerin zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht unter Berufung auf eine erfolgte Ab- tretung Ansprüche der Mieterin einer Wohnung des beklagten Vermieters im Zu- sammenhang mit einem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Be- grenzung der Miethöhe in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 28. April 2015 geltend. 1 - 3 - Zwischen dem Beklagten und Z. (nachfolgend Mieterin) besteht seit dem 1. November 2015 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete; danach erhöhte sich die Miete mit Wirkung ab dem 1. November 2018. Mit Schreiben vom 4. Mai 2020 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklag- ten - unter Berufung auf eine entsprechende Beauftragung und Bevollmächti- gung sowie auf eine erfolgte Forderungsabtretung durch die Mieterin - gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormie- ter gezahlten Miete, über mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mieterhöhungen, über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Moder- nisierungsmaßnahmen und einen sich gegebenenfalls hieraus ergebenden Be- trag einer Mieterhöhung sowie darüber, ob es sich bei dem bestehenden Miet- verhältnis um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handele. Ferner begehrte die Klägerin die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung des Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der am 4. August 2021 erhobenen Klage hat die Klägerin den Beklag- ten auf Erteilung der vorgenannten Auskünfte und auf (Rück-)Zahlung ihrer An- sicht nach für den Monat Juni 2020 zu viel gezahlter Miete sowie vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch genommen. Der Beklagte hat sich unter anderem auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs berufen. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und den Beklagten antragsge- mäß zur Auskunftserteilung sowie - überwiegend - zur Zahlung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision wendet sich der Beklagte gegen die Verurteilung zur Auskunftserteilung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 65]) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskünfte gemäß § 556g Abs. 3, § 557a Abs. 4, § 398 BGB in Verbin- dung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Sie sei aktiv legitimiert, da die geltend gemachten Ansprüche von der Mie- terin wirksam an sie abgetreten seien. Das schlichte Bestreiten der - nicht gemäß § 134 BGB unwirksamen - Abtretung sei vor dem Hintergrund der von der Kläge- rin vorgelegten schriftlichen "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Ge- nehmigung" mit der Unterschrift der Mieterin "unbeachtlich, § 138 Abs. 2 ZPO"; die Echtheit der Unterschrift habe der Beklagte nicht bestritten. 5 6 7 8 9 10 - 5 - Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Berliner Mietenbegren- zungsverordnung wirksam. Sie sei insbesondere in ausreichender Weise begrün- det und die Begründung, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19) festgestellt habe, in der von § 556d Abs. 2 BGB vorausgesetzten Weise auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses öffentlich zugänglich gemacht worden. Eine zwischenzeitliche Umstellung des Datenverarbeitungssystems beim Abgeordnetenhaus von Berlin auf das System PARDOK biete - entgegen der Ansicht des Beklagten - keine Grundlage für die Annahme, dass das Veröffentlichungsdatum 28. Mai 2015 unrichtig sei. Der Auskunftsanspruch der Mieterin gemäß § 556g Abs. 3 BGB sei nicht gemäß §§ 195, 199 BGB verjährt. Es könne offenbleiben, ob ein den Hauptan- spruch vorbereitender Auskunftsanspruch überhaupt selbständig und unabhän- gig vom Hauptanspruch verjähren könne. Ebenso wie der Auskunftsanspruch ge- mäß § 242 BGB könne der - vom Gesetzgeber bewusst als Hilfsanspruch des Mieters zum Hauptanspruch gemäß § 556g Abs. 1 BGB auf Rückzahlung über- zahlter Miete und auf Feststellung der höchstzulässigen Miete ausgestaltete - Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB jedenfalls nicht vor dem Hauptan- spruch verjähren, dem er diene. Dem stünden die Zwecke des Verjährungsinsti- tuts (Schuldnerschutz, Rechtsfrieden und Rechtssicherheit) entgegen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit diese bezogen auf den geltend gemachten Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB eröffnet ist, nicht in vollem Umfang stand. 11 12 13 - 6 - Das Berufungsgericht hat im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend ange- nommen, dass der Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieterin gegen den Be- klagten nach den im Streitfall anwendbaren Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fas- sung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) in Verbindung mit der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 ein Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB zusteht; insbesondere hat es rechtsfehlerfrei die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung bejaht. Soweit es eine Verjährung des Auskunftsanspruchs verneint hat, trifft die hierfür gegebene Begründung zwar nicht zu. Dies wirkt sich jedoch im Hinblick darauf, dass gemäß § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB die Anwendung der Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel gesetzlich angeordnet ist, im Er- gebnis nicht aus. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht allerdings den Vor- trag der Klägerin zu einer an sie erfolgten Abtretung dieses Anspruchs als un- streitig behandelt. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht unter Verweis auf die - ge- mäß Art. 229 § 35 Abs. 1, 2 EGBGB für den vorliegenden Mietvertrag geltende - Vorschrift des § 557a Abs. 4 BGB angenommen, dass die Vorschriften zur Be- grenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) im Streitfall anwendbar sind und der Mieterin demzufolge gegen den Beklagten grundsätzlich ein Anspruch auf Ertei- lung von Auskunft gemäß § 556g Abs. 3 BGB über diejenigen Tatsachen zusteht, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den vorbezeichneten Vor- schriften maßgeblich sind. Jedenfalls im Ergebnis revisionsrechtlich nicht zu be- anstanden ist es zudem, dass das Berufungsgericht den Auskunftsanspruch nicht als verjährt angesehen hat. a) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht rechtsfeh- lerfrei angenommen, dass die auf der Grundlage der Ermächtigung des § 556d 14 15 16 - 7 - Abs. 2 BGB erlassene Berliner Mietenbegrenzungsverordnung keinen durchgrei- fenden rechtlichen Bedenken begegnet und insbesondere nicht deswegen nich- tig ist, weil sie - wie der Beklagte geltend macht - aufgrund von Mängeln der Be- kanntmachung nicht in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begründet worden wäre. Der Senat hat wiederholt entschieden, dass die sich aus Sinn und Zweck der vorbezeichneten Vorschrift ergebende Verpflichtung der jeweiligen Landes- regierung, die Begründung einer Verordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle be- kannt zu machen, für die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 durch die Zurverfügungstellung über die Internetseite des Berliner Abge- ordnetenhauses und die dort rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 1. Juni 2015 erfolgte Veröffentlichung erfüllt wurde. Zur weiteren Begründung wird auf die Senatsurteile vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 80, 86 ff.), vom 11. November 2020 (VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 39) und vom 19. Januar 2022 (VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202 Rn. 20, 24 f.) verwie- sen, in denen sich der Senat eingehend mit den gegen eine wirksame Bekannt- machung vorgebrachten Einwänden befasst, diese aber aus den im Einzelnen ausgeführten Gründen für nicht durchgreifend erachtet hat. Hieran hält der Senat auch nach nochmaliger Prüfung unter Berücksichtigung des Revisionsvorbrin- gens fest (siehe hierzu auch Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, unter II 2 b, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Die Revision rügt vergeblich, dass das Berufungsurteil insoweit nicht mit Gründen versehen sei (§ 547 Nr. 6 ZPO), weil es auf den Vortrag des Beklag- ten zur Ungeeignetheit des - in dem über die Internetseite des Berliner Abgeord- netenhauses aufrufbaren System zur Parlamentsdokumentation (PARDOK) aus- 17 18 - 8 - gewiesenen - letzten Update-Ladedatums zum Nachweis des Veröffentlichungs- zeitpunkts vor Inkrafttreten der Verordnung nicht eingehe. Nach diesem Vorbrin- gen seien starke Indizien dafür vorhanden, dass es dieses System im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung "in der heutigen Form" noch nicht gegeben habe, und könne die Hinterlegung beziehungsweise Freigabe der entsprechen- den Datei - mangels Erkennbarkeit des jeweiligen Datums aus den Dokumenten- eigenschaften - auch erst lange nach dem Inkrafttreten der Verordnung erfolgt sein. Der von der Revision geltend gemachte Begründungsmangel liegt nicht vor. aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dem in § 547 Nr. 6, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO niedergelegten Begründungserfor- dernis bereits dann Genüge getan, wenn die Entscheidungsgründe erkennen las- sen, welche tatsächlichen Feststellungen und welche rechtlichen Erwägungen für die getroffene Entscheidung maßgeblich waren (vgl. nur BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 1/15, NJW 2017, 814 Rn. 27 mwN). Ist das Urteil in dem betreffenden Punkt zwar knapp, lässt es aber die Auffassung des Berufungsge- richts genügend deutlich erkennen, liegt ein Mangel im Sinne des § 547 Nr. 6 ZPO nicht vor (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1967 - VII ZR 35/65, BGHZ 48, 222, 223; MünchKommZPO/Krüger, 6. Aufl., § 547 Rn. 1; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 20. Aufl., § 547 Rn. 14). bb) Nach diesem Maßstab wahrt die angegriffene Entscheidung das Be- gründungserfordernis. Das Berufungsgericht hat seine Würdigung, die Begrün- dung zur vorgenannten Rechtsverordnung sei in der von § 556d Abs. 2 BGB vorausgesetzten Weise öffentlich zugänglich gemacht worden, vor allem auf die Senatsentscheidungen vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19) und vom 11. November 2020 (VIII ZR 369/18) gestützt. Es hat die Ausführungen des Senats in dem zu- erst genannten Senatsurteil unter Rn. 86 f. betreffend die Veröffentlichung der 19 20 - 9 - Verordnung einschließlich ihrer Begründung auf der - vom Berufungsgericht be- reits bei den Ausführungen zur ausreichenden Begründung der Verordnung na- mentlich bezeichneten - Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses unter genauer Beschreibung der dort abrufbaren Angaben - auch zum Veröffentli- chungsdatum - wörtlich wiedergegeben und ergänzend ausgeführt, dass es die- sen folge. Soweit das Berufungsgericht im Anschluss daran ausgeführt hat, eine "zwischenzeitliche Umstellung" des Datenverarbeitungssystems des Berliner Ab- geordnetenhauses auf das System PARDOK biete keine Grundlage für die An- nahme, das dort genannte Veröffentlichungsdatum sei unrichtig, hat es sich hier- mit erkennbar auf das von der Revision angeführte Vorbringen des Beklagten bezogen und sich mit diesem befasst. Damit ist hinreichend deutlich geworden, aus welchem Grund es dem Vortrag des Beklagten dazu, wie sich die Abrufbar- keit beim System PARDOK "in der heutigen Form" darstellt, keine Aussagekraft für die Beurteilung einer Bekanntmachung der Verordnung im Mai 2015 beimisst. Hierdurch ist dem Begründungserfordernis des § 547 Nr. 6 ZPO Genüge getan. c) Auf die - vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene und in der angefochtenen Entscheidung zu Unrecht verneinte (vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tag in dem Verfahren VIII ZR 125/22) - Frage, ob der Auskunfts- anspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB aufgrund seiner Ausgestaltung als Hilfsanspruch (überhaupt) vor dem als Hauptanspruch zu wertenden An- spruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren könne, kommt es im Streitfall nicht an. Diese Frage ist - wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht - unter den vorliegend gege- benen tatsächlichen Umständen nicht entscheidungserheblich, weil eine Verjäh- rung des Auskunftsanspruchs der Mieterin vor Erhebung der Klage im August 2021 bereits aus anderen Gründen - im Hinblick auf die Vorschrift des § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB - ausscheidet. 21 - 10 - aa) Gemäß § 557a Abs. 1 BGB kann - wie von den Mietvertragsparteien im Streitfall - die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe ver- einbart werden. Im Fall einer solchen Staffelmiete sind nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB die Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwen- den. Als Folge dieser gesetzlichen Anordnung entsteht mit jeder neuen Staffel- stufe ein (selbständiger) Anspruch des Mieters auf Auskunftserteilung über die für die Beurteilung der Zulässigkeit der Miethöhe der jeweiligen Staffelmiete maß- geblichen Tatsachen gemäß § 556g Abs. 3 BGB (vgl. auch Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 44; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 70). Selbst wenn ein zu einem früheren Zeit- punkt - etwa mit dem Abschluss des Mietvertrags oder mit dem Inkrafttreten vorangegangener Staffelstufen - entstandener Auskunftsanspruch bei Inkrafttre- ten der nachfolgenden Staffelstufe bereits verjährt wäre, hinderte dies die Durch- setzung des neuen Auskunftsanspruchs nicht. Einem solchen Verständnis des § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB steht nicht die Senatsrechtsprechung entgegen, nach der eine gegen die Höhe der Miete einer niedrigeren Staffelstufe gerichtete Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF für die nachfolgenden Mietstaffeln fortwirkt und vom Mieter nach Ablauf einer Mietstaffel nicht wiederholt werden muss (vgl. Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, NZM 2022, 706 Rn. 57 ff.). Dieser Rechtsprechung liegt die Wertung zu- grunde, dass der Gesetzgeber mit der Erklärung der Anwendbarkeit der §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel die Berechnung der zulässigen Miethöhe bei vereinbarter Staffelmiete konkretisieren, nicht aber die Wahrnehmung der Mie- terrechte erschweren und insbesondere nicht die Anforderungen an das Rück- zahlungsverlangen zulasten des Mieters erhöhen wollte (vgl. Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, aaO Rn. 58 f.). Demgegenüber entspricht es, weil bei der Staffelmiete die Zulässigkeit der Miethöhe für jede Staffelstufe einer eigenständigen Prüfung unterliegen soll (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16), Sinn 22 23 - 11 - und Zweck sowohl des gesetzlichen Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB als auch der in § 557a Abs. 4 Satz 1 und 2 BGB getroffenen Regelung, dass dem Mieter grundsätzlich für jede dieser Staffelstufen erneut - und bezogen auf die ortsübliche Miete im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB) erstmals - die Möglichkeit eröffnet wird, sich mittels eines Auskunftsverlangens gegenüber dem Vermieter Kenntnis von den für diese Prüfung maßgeblichen Tatsachen zu verschaffen. (bb) Vor diesem Hintergrund trifft die Annahme des Berufungsgerichts, der Auskunftsanspruch der Mieterin gegen den Beklagten sei bei Erhebung der Klage (noch) nicht verjährt gewesen, im Ergebnis zu. Denn nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffenen tatsächli- chen Feststellungen des Berufungsgerichts galt nach der Vereinbarung der Miet- vertragsparteien ab dem 1. November 2018 die aktuelle Mietstaffel. Damit steht der Mieterin jedenfalls der durch die gesetzliche Anordnung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB neu begründete Anspruch gegen den Beklagten auf Erteilung von Auskunft gemäß § 556g Abs. 3 BGB zu, der unter Zugrundelegung der regelmä- ßigen dreijährigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB) bei Klageerhebung im August 2021 auch dann noch nicht verjährt gewesen ist, wenn es für den Verjährungs- beginn auf den Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs und nicht auf dessen Geltendmachung (vgl. hierzu die Senatsurteile vom heutigen Tage in den Ver- fahren VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22 und VIII ZR 125/22) ankäme. 2. Als nicht frei von Rechtsfehlern erweist sich jedoch - jedenfalls auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen - die Annahme des Berufungs- gerichts, die Mieterin habe den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB an die Klägerin abgetreten (§ 398 BGB). Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht die diesbezügliche Behauptung der Klägerin in rechtsfehlerhaf- 24 25 - 12 - ter Anwendung von § 138 Abs. 2 ZPO als unstreitig behandelt. Entgegen der An- nahme des Berufungsgerichts war der Beklagte nicht gehalten, den Vortrag der Klägerin deshalb substantiiert zu bestreiten, weil die Klägerin eine schriftliche "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" mit der Unter- schrift der Mieterin vorgelegt hat. a) Gemäß § 138 Abs. 2 ZPO hat sich eine Partei allerdings grundsätzlich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären. Sie darf sich also, wenn der Gegner seiner Erklärungslast nachgekommen ist, nicht mit einem blo- ßen Bestreiten begnügen, sondern muss erläutern, von welchem Sachverhalt sie ausgeht. Der Umfang der erforderlichen Substantiierung richtet sich dabei nach dem Vortrag der darlegungsbelasteten Partei. Je detaillierter dieser ist, desto hö- her ist die Erklärungslast gemäß § 138 Abs. 2 ZPO. Ob ein einfaches Bestreiten als Erklärung gemäß § 138 Abs. 2 ZPO ausreicht oder ob ein substantiiertes Be- streiten erforderlich ist, hängt somit von dem Vortrag der Gegenseite ab (vgl. BGH, Urteile vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, BGHZ 200, 350 Rn. 11 mwN; vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 181/16, NJW-RR 2017, 842 Rn. 19). Etwas anderes gilt hingegen dann, wenn die Partei einen Vortrag mit Nichtwissen gemäß § 138 Abs. 4 ZPO bestreiten kann. Nach dieser Vorschrift ist die Erklärung einer Partei mit Nichtwissen über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind. Weitere Voraussetzung ist, dass die Partei für die jeweiligen Tatsachen nicht darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Zulässigkeit einer solchen Erklä- rung schließt die Verpflichtung der Partei zu substantiiertem Bestreiten aus. Dies gilt unabhängig von der Substantiierung des gegnerischen Vortrags. Auch ein detaillierter Vortrag, der sich etwa auf ein Privatgutachten oder andere Unterla- gen stützt, kann - wenn die Voraussetzungen des § 138 Abs. 4 ZPO vorliegen - 26 27 - 13 - mit bloßem Nichtwissen bestritten werden. Eine Pflicht, eigene Ermittlungen an- zustellen, um im Einzelnen auf den gegnerischen Vortrag eingehen zu können, besteht nicht. Eine Grenze besteht nur insoweit, als für das Gericht und den Geg- ner der Umfang des Bestreitens erkennbar sein muss (siehe zu allem BGH, Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, aaO Rn. 12 mwN). b) Nach diesem Maßstab durfte der Beklagte die Behauptung der Kläge- rin, die Mieterin habe ihr die geltend gemachten Ansprüche im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe abgetreten, gemäß § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen bestreiten. Weder war er an dem - nach der Behaup- tung der Klägerin - die materielle Forderungsinhaberschaft der Klägerin begrün- denden Rechtsgeschäft mit der Mieterin beteiligt noch unterlag dessen Vor- nahme selbst seiner Wahrnehmung. Er war deshalb entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht zu einem substantiierten Bestreiten verpflichtet und musste sich insbesondere nicht mit den von der Klägerin hierzu eingereichten Unterlagen auseinandersetzen oder etwa deren Fehlerhaftigkeit aufzeigen. 28 - 14 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es weiterer Feststellungen zu der von der Klägerin behaupteten Abtretung des Auskunftsanspruchs gemäß § 556g Abs. 3 BGB durch die Mieterin an sie bedarf, nicht zur Endentscheidung reif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow, Entscheidung vom 23.09.2021 - 102 C 129/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 01.02.2022 - 65 S 190/21 - 29

ECLI:DE:BGH:2024:271124UVIIIZR278.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 278/23 Verkündet am: 27. November 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 556d Abs. 2, § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2, § 557a Abs. 1; RDG § 13e Abs. 1 (in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung) ZPO § 9 RVG VV Nr. 2300 (in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung) Zur Bemessung des Gegenstandswerts eines Anspruchs auf Abgabe einer Er- klärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, bei einer zwischen den Miet- vertragsparteien vereinbarten Staffelmiete im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 46 f. mwN). BGH, Urteil vom 27. November 2024 - VIII ZR 278/23 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 14. November 2023 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 21. November 2023 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht Ansprüche der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit ei- nem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB - in den Rechtsmittelverfahren allein noch den Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten - geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten und den drei Mietern besteht seit dem 1. Septem- ber 2020 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der (zweiten) Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 (GVBl. 2020 S. 343) in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien ver- einbarten eine Staffelmiete, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von an- fänglich 932 € zum ersten September eines jeden Jahres, erstmals ab dem Jahr 2021, erhöhen sollte. Die erste Staffel sah für den Zeitraum vom 1. September 2021 bis zum 30. August 2022 eine erhöhte Nettokaltmiete von monatlich 964,62 € vor. Die gemäß §§ 556d ff. BGB zulässige Höchstmiete betrug sowohl bei Mietbeginn als auch während des Zeitraums der ersten Mietstaffel monatlich 440,22 €. Die Mieter beauftragten die Klägerin im Januar 2022 mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse. Hierzu traten sie diese Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 1. Februar 2022 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft unter an- derem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorange- gangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Zudem begehrte sie die Rückerstattung der über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution und die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf monatlich 439,61 € - den ihrer Ansicht nach zulässigen Höchstbetrag - herabgesetzt werde. Eine nachfolgende Mahnung der Klägerin blieb erfolglos. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der auf Auskunftserteilung und Rückzahlung gerichteten Klageanträge weitgehend stattgegeben. Hingegen hat 2 3 4 5 - 4 - es den in Höhe von 2.183,06 € nebst Zinsen geltend gemachten Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten - ausweislich des von den Entscheidungsgründen abweichenden Urteilstenors - lediglich in Höhe von 1.208,21 € nebst Zinsen zugesprochen. Hierbei hat es für den Gegenstandswert im Hinblick auf die Dauer der einzelnen Mietstaffel lediglich den zwölffachen Wert des mit 524,40 € errechneten monatlichen Überschreitungsbetrags sowie für die anteilige Mietkaution den dreifachen Wert des Überschreitungsbetrags herange- zogen. Die allein hiergegen und damit auf Zahlung weiterer 791,70 € gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Berufungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung weiterer vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß §§ 398, 280 Abs. 1 BGB. Der für die Geschäfts- gebühr maßgebliche Gegenstandswert bemesse sich, soweit es um einen auf 6 7 8 9 - 5 - Feststellung der höchstzulässigen Miete gerichteten Antrag gehe, mangels spe- ziellerer Vorschriften in den §§ 39 ff. GKG gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG nach §§ 3 ff. ZPO. Der Bundesgerichtshof wende auf die negative Feststellungsklage § 9 ZPO an, lege also den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Überschreitung zu- grunde, wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht bestimmt sei. Zwar gelte dieselbe Bewertung für die Klägerin, wenn sie bei einem Staffelmietvertrag vom Mieter damit beauftragt werde, eine dauerhafte Herabsetzung der Miete für die Zukunft zu erreichen. Denn die Höhe ihres Anspruchs richte sich nach dem Auf- trag des Mieters, der im vorliegenden Fall eine zeitliche Begrenzung auf die Aus- gangsmiete oder eine Staffel nicht enthalten habe. Jedoch sei ein solcher Auftragsumfang nicht in jedem Fall erforderlich und seien die hierdurch entstehenden Kosten damit nicht stets erstattungsfähig. So könne der Mieter eine dauerhafte Herabsetzung vom Vermieter nicht verlangen, wenn nur eine (einzelne) Staffel eine überhöhte Miete ausweise. Dann sei als Gegenstandswert gemäß § 8 ZPO nur die Zeit bis zum Wirksamwerden der nächsten Staffel zugrunde zu legen. Denn aus der Unzulässigkeit einer Staffel folge nicht die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung insgesamt oder der folgenden Staffeln, wie sich aus der gegenüber § 139 BGB vorrangigen Rege- lung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB ergebe. Vielmehr sei die Wirksamkeit der Miet- preisabrede anhand der Vorschriften zur Mietpreisbremse bei jeder Staffel neu zu prüfen. Rechtssicherheit gebe es hinsichtlich der Wirksamkeit späterer Staf- feln nicht, weil die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit die Zulässigkeit der zukünftigen Mietstaffeln nicht vorhersehbar seien. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht einen über den in Ziffer 3 des amtsgerichtlichen Urteilstenors genannten Betrag von 1.208,21 € hinausgehen- den Anspruch der Klägerin aus abgetretenem Recht auf Ersatz weiterer Rechts- verfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 13e Abs. 1 RDG in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung (BGBl. 2021 I S. 3415) nebst Zinsen (§ 291 BGB) verneint, weil es den Gegenstandswert zu gering an- gesetzt hat. Zudem hat das Berufungsgericht der Berechnung des Gegenstands- werts für den Anspruch auf Rückzahlung der die höchstzulässige Miete über- schreitenden Mietkaution rechtsfehlerhaft einen zu hohen Überschreitungsbetrag zugrunde gelegt; dies wirkt sich jedoch im Hinblick auf die einschlägige Streit- wertstufe gebührenmäßig nicht aus. In welcher Höhe die Mieter gemäß § 13e Abs. 1 RDG in Verbindung mit Nr. 2300 VV RVG in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung Ersatz der ihnen von der Klägerin für die vorgerichtliche Tätigkeit berechneten Vergütung über den bislang zugesprochenen Betrag in Höhe von 1.208,21 € hinaus verlan- gen können, kann indessen auf der Grundlage der von dem Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen noch nicht abschließend beurteilt werden. 1. Das Berufungsgericht ist - ohne dies näher auszuführen - zutreffend da- von ausgegangen, dass den Mietern gemäß § 280 Abs. 1 BGB dem Grunde nach ein Anspruch gegen die beklagte Vermieterin auf Freistellung von den ihnen ent- standenen vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (§ 249 Abs. 1, § 257 BGB) zusteht, den die Klägerin als Inkassodienstleisterin gemäß § 398 BGB aus abge- tretenem Recht auch im eigenen Namen geltend machen kann und der sich auf- 12 13 14 15 - 7 - grund der Abtretung in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hat (vgl. nur Se- natsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NZM 2022, 413 Rn. 22 f. mwN). Denn die Beklagte hat - was aufgrund des auf die Höhe der geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten beschränkten Gegenstands des Berufungsverfahrens mit bindender Wirkung feststeht - ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von den Mietern nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, für die Mieter Ansprüche nach § 556g BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung geltend zu machen (vgl. auch Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116; vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, aaO Rn. 22). Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Mieter die ihnen von der Klägerin als Inkassodienstleisterin für die außergerichtliche Tätig- keit berechneten Kosten von den Beklagten nur bis zur Höhe der Vergütung als Schaden ersetzt verlangen können, die einem Rechtsanwalt für diese Tätigkeit nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Das ergibt sich aus der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Vorschrift des § 13e RDG, die im Hinblick auf die im Januar 2022 erfolgte Beauftragung der Klägerin durch die Mieter statt der zuvor maßgeblichen Vorschrift des § 4 Abs. 5 RDGEG aF (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117) Anwendung findet. Hierbei ist im Verhältnis zur Beklagten grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Schadensersatzforderung der Mieter entspricht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 116). 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch - im Anschluss an das Amtsgericht - vorliegend einen Gegenstandswert zugrunde gelegt, der - unter Einbeziehung des die anteilige Mietkaution betreffenden Rückzahlungsbegeh- rens - nur den fünfzehnfachen monatlichen Überschreitungsbetrag umfasst (15 x 524,40 € = 7.866 €). Es hat mithin das im Rügeschreiben der Klägerin vom 16 17 - 8 - 1. Februar 2022 enthaltene Verlangen nach Rückzahlung überzahlter Miete - ohne Begründung - wertmäßig nicht (gesondert) berücksichtigt und das dort gleichfalls geltend gemachte Begehren auf Herabsetzung der Miete auf den zu- lässigen Höchstbetrag gestützt auf die - rechtsfehlerhafte - Annahme, eine Be- auftragung der Klägerin durch die Mieter sei insoweit allein im Hinblick auf die jeweilige (aktuelle) Mietstaffel erforderlich gewesen, lediglich mit dem Zeitraum dieser einzelnen Mietstaffel (12 Monate) bemessen. Zudem hat das Berufungs- gericht bei der Bewertung des im Rügeschreiben ferner geltend gemachten An- spruchs auf Rückzahlung der anteiligen Mietkaution rechtsfehlerhaft einen zu ho- hen Überschreitungsbetrag zugrunde gelegt. a) Für das Verlangen der Klägerin auf Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag ist der 42-fache Überschreitungsbetrag (monatlich 524,40 €) als Gegenstandswert anzusetzen, mithin ein Betrag von 22.024,80 €. aa) Zwar hat ein Schädiger nicht schlechthin alle durch ein Schadenser- eignis adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten des Geschädigten zu er- statten. Es entspricht jedoch ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Schädiger diejenigen Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen hat, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Maßgeblich ist die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirt- schaftlich denkenden Person, wobei keine überzogenen Anforderungen zu stel- len sind. Es kommt darauf an, wie sich die voraussichtliche Behandlung des Schadensfalls aus der Sicht des Geschädigten darstellt (vgl. nur Senatsurteile vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, NJW-RR 2024, 14 Rn. 24; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 45 mwN). Ob die Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der ergriffenen Maßnahme gegeben ist, entzieht sich dabei einer generalisierenden Betrachtung; dies ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls 18 19 20 - 9 - festzustellen (vgl. Senatsurteile vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, aaO Rn. 25; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, aaO Rn. 46). Der deshalb nur einge- schränkten revisionsrechtlichen Überprüfung hält die Beurteilung des Berufungs- gerichts indes nicht stand. Denn sie übergeht, dass es sich bei der Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß her- abzusetzen, um eine im engen Zusammenhang mit der von der Klägerin zuläs- sigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme handelt, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungs- ansprüche der Mieter entbehrlich zu machen (vgl. Senatsurteile vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 30; vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 31; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, aaO). bb) Ausgehend hiervon durften vorliegend die Mieter bei der gebotenen Betrachtung ex ante im Januar 2022 trotz der hier gegebenen Staffelmietverein- barung die Beauftragung der Klägerin mit der Aufforderung der Beklagten zur - zeitlich unbefristeten - Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Be- trag als erforderlich erachten. Denn angesichts einer bereits zu diesem Zeitpunkt gegebenen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als das Doppelte und der im Mietvertrag vorgesehenen weiteren Erhöhung der von den Mietern zu zahlenden Miete bei Wirksamwerden der nächsten Mietstaffeln - somit bereits ab September 2022 - war ein Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB auch über die gegenwärtig geltende Mietstaffel hinaus absehbar. Insoweit kommt es entgegen der von der Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Rechtsauffassung für die Beurteilung der Erforderlichkeit nicht darauf an, dass die Klägerin ihr in dem vorgerichtlichen Rügeschreiben ent- haltenes Herabsetzungsverlangen mit einem konkret bezifferten Betrag, der ihrer Ansicht nach der höchstzulässigen Miete entspricht, verbunden hat. 21 - 10 - cc) Der von der Klägerin mit dieser Aufforderung verfolgte Anspruch ist deshalb gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117) mit dem 42-fachen des von ihr berechtigterweise verlangten Überschreitungsbetrags in Höhe von monatlich 524,40 € als dem höchsten für die Berechnung maßgeblichen Einzelwert inner- halb des gemäß § 9 Abs. 1 ZPO zu betrachtenden Zeitraums von dreieinhalb Jahren (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35; jeweils mwN) zu bemessen (vgl. Senatsurteil vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 47). b) Zudem sind bei der Bemessung des Gegenstandswerts der vorgericht- lichen Tätigkeit der Klägerin - abweichend von der durch das Berufungsgericht übernommenen Berechnung des Amtsgerichts - gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO die im Rügeschreiben gleichfalls geltend gemachten Ansprüche der Mieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO), welche die Klägerin vorliegend mit dem zwei- fachen Überschreitungsbetrag (2 x 524,40 € = 1.048,80 €) angesetzt hat. c) Den von der Klägerin im Rügeschreiben ferner geltend gemachten An- spruch auf Teilrückzahlung der Mietkaution hat das Amtsgericht bei der vom Be- rufungsgericht gebilligten Ermittlung des Gegenstandswerts zwar berücksichtigt. Es hat diesen aber (versehentlich) mit einem zu hohen Betrag bewertet, weil sich der angesetzte Überschreitungsbetrag von monatlich 524,40 € auf die Differenz zwischen der höchstzulässigen Miete von monatlich 440,22 € zu der aufgrund der ersten Mietstaffel ab September 2021 geschuldeten Miete in Höhe von mo- natlich 964,62 € bezieht, nicht aber auf die Differenz zur Ausgangsmiete in Höhe von 932 €, welche jedoch für die bei Beginn des Mietverhältnisses bereits verein- barte und gezahlte Mietkaution maßgeblich ist (vgl. § 551 Abs. 1 BGB; Senats- urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 2 a; vom 22 23 24 - 11 - 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 48; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 16. Aufl., § 551 BGB Rn. 34). Demzufolge ist der Überschreitungsbe- trag im Hinblick auf die Mietkaution nur mit monatlich 491,78 € (932 € [Ausgangs- miete] - 440,22 € [höchstzulässige Miete]) statt mit 524,40 € zu bemessen. Der auf diesen Anspruch entfallende Gegenstandswert beläuft sich deshalb auf 1.475,34 € (3 x 491,78 €) und nicht - wie die Vorinstanzen angenommen haben - auf 1.573,20 €. d) Demgemäß ist für die vorgerichtliche Tätigkeit der Klägerin ein Gegen- standswert in Höhe von insgesamt 24.548,94 € (42 x 524,40 € + 2 x 524,40 € + 3 x 491,78 €) anzusetzen und nicht lediglich ein Gegenstandswert in Höhe von 7.866 €. 3. Ausgehend von diesem Gebührenstreitwert können die Mieter von der Beklagten gemäß § 13e Abs. 1 RDG Ersatz der ihnen für die vorgerichtliche Tä- tigkeit der Klägerin berechneten Kosten bis zur Höhe der Vergütung verlangen, die einem Rechtsanwalt für die entsprechende Tätigkeit nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Indessen kann nicht ab- schließend beurteilt werden, ob unter den im Streitfall gegebenen Umständen die insoweit in Betracht kommende anwaltliche Geschäftsgebühr gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RVG in Verbindung mit Nr. 2300 VV RVG, wie von der Klägerin geltend gemacht, mit dem 1,3-fachen Satz - wegen mehrerer (insgesamt drei) Auftragge- ber allerdings nach Nr. 1008 VV RVG um 0,6 erhöht - anzusetzen ist und sich damit die von der Beklagten zu erstattenden Kosten der vorgerichtlichen Rechts- verfolgung auf den seitens der Klägerin insgesamt verlangten Betrag in Höhe von 1.999,91 € brutto belaufen (1,9-fache Geschäftsgebühr in Höhe von 1.660,60 € + Auslagenpauschale in Höhe von 20 € + Umsatzsteuer in Höhe von 319,31 €). Hierzu bedarf es weiterer Feststellungen des Berufungsgerichts. 25 26 27 - 12 - Weder die Parteien noch die Tatgerichte haben bislang (erkennbar) be- rücksichtigt, dass wegen der im Januar 2022 erfolgten Beauftragung der Klägerin durch die Mieter die Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung Anwendung finden und damit (auch) die Neuregelung zur Geschäftsgebühr eines Rechtsanwalts bei Inkasso- dienstleistungen nach Absatz 2 der Anmerkung zur Nr. 2300 VV RVG maßgeb- lich ist (vgl. Art. 2 Nr. 4 Buchst. c, Art. 10 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Verbraucherschutzes im Inkassorecht und zur Änderung weiterer Vorschrif- ten vom 22. Dezember 2020; BGBl. I S. 3320). Danach kommt es für die Höhe der Geschäftsgebühr entscheidend darauf an, ob die Inkassodienstleistung als Gegenstand der vorgerichtlichen anwaltlichen Tätigkeit eine unbestrittene oder eine bestrittene Forderung betrifft. Bei der Geltendmachung einer unbestrittenen Forderung ist der Rechtsanwalt im Regelfall auf den 0,9-fachen Gebührensatz beschränkt (vgl. BT-Drucks. 19/20348, S. 62 f.; 19/24735, S. 14) und kann eine höhere Geschäftsgebühr - bis maximal zum 1,3-fachen Satz - nur verlangen, wenn die Inkassodienstleistung besonders umfangreich oder besonders schwie- rig war; in einfachen Fällen steht ihm nur der 0,5-fache Satz zu (vgl. Absatz 2 der Anmerkung zur Nr. 2300 VV RVG). Im Fall der außergerichtlichen Geltendma- chung einer vom Schuldner bereits bestrittenen Forderung gilt hingegen ohne Einschränkung der bisherige Gebührensatzrahmen der Nr. 2300 VV RVG von 0,5 bis 2,5 und die allgemeine Schwellengebühr von 1,3 (vgl. BT-Drucks. 19/20348, S. 23, 62). Aus Gründen der prozessualen Fairness (vgl. BGH, Urteil vom 16. April 2024 - VI ZR 223/21, WM 2024, 991 Rn. 19 mwN) und zur Gewährung recht- lichen Gehörs (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2023 - VIII ZR 307/20, BGHZ 238, 327 Rn. 52) ist den Parteien, wie von der Klägerin in der mündlichen Ver- handlung vor dem Senat auch ausdrücklich angeregt, Gelegenheit zu geben, hierzu in der Tatsacheninstanz ergänzend vorzutragen. 28 29 - 13 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Der Rechtsstreit ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 30.03.2023 - 13 C 60/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.11.2023 - 63 S 127/23 - 30

ECLI:DE:BGH:2024:150524UVIIIZR52.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 52/23 Verkündet am: 15. Mai 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein ZPO §§ 9, 130a Abs. 2, 3 Satz 1 Alt. 1, Abs. 6; BGB § 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2, § 557a; ERVV § 5 Abs. 1 Nr. 5, 2. ERVB 2022 Nr. 5 a) Zur Frage der Wirksamkeit der Einlegung eines Rechtsmittels durch Einrei- chung einer mit einer einbettenden Signatur ("enveloping signature") verse- henen Rechtsmittelschrift. b) Zur Bemessung des Gegenstandswerts eines Anspruchs auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, bei einer zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Staffelmiete im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35). BGH, Urteil vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Mai 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 14. Februar 2023 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 13. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit dahingehend abgeändert, dass die Beklagte über die der Klägerin bereits zuerkannten Beträge hinaus verurteilt wird, an die Klägerin weitere 829,62 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. September 2021 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- 1 - 3 - reich der Inkassodienstleistungen verfügt, verlangt mit der Klage aus abgetrete- nem Recht der Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin die Erstattung vor- gerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Zwischen der Beklagten und den Mietern besteht seit dem 15. Ja- nuar 2019 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespann- tem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffel- miete; danach erhöhte sich die monatliche Nettokaltmiete von anfänglich 620 € zum ersten Februar eines jeden Jahres, beginnend ab dem Jahr 2020, um jeweils 3 % und damit für den Zeitraum vom 1. Februar 2020 bis zum 31. Januar 2021 auf 638,60 €. Die gemäß §§ 556d ff. BGB zulässige Höchstmiete zu Beginn des Mietverhältnisses betrug 444,41 €. Die Mieter traten im November 2019 ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälli- gen Monatsmieten. Mit Schreiben vom 26. November 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die Klägerin verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter ge- zahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig 2 3 4 - 4 - über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Heraus- gabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der vorliegenden, der Beklagten am 17. September 2021 zugestellten Klage hat die Klägerin diese - soweit für das Revisionsverfahren noch von Be- deutung - auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.086,23 € (in Gestalt einer 1,6-fachen Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG und einer Auslagenpauschale gemäß Nr. 7002 VV RVG zuzüglich Mehrwertsteuer) nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat geltend gemacht, der diesem Anspruch zugrunde zu legende Gegenstandswert sei mit dem 47-fachen monatlichen Betrag in Höhe von 194,19 € (638,60 € - 444,41 €) zu bemessen, um den die höchstzulässige Miete überschritten werde, wobei für den vorgerichtlich geltend gemachten Anspruch auf Teilrückzahlung der Mietkau- tion der dreifache, für den Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete der zweifache und für den Anspruch auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künf- tig herabgesetzt werde, der 42-fache Überschreitungsbetrag anzusetzen sei. Das Amtsgericht hat der Klage lediglich im Hinblick auf einen Teil dieser Kosten in Höhe von 256,61 € nebst Zinsen stattgegeben und die Klage im Übri- gen abgewiesen. Gegen dieses ihr am 14. April 2022 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem über das Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) einge- reichten Schriftsatz am 13. Mai 2022 Berufung eingelegt und diese fristgerecht begründet. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin als unbegründet zu- rückgewiesen. 5 6 7 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter, soweit es bisher erfolglos geblieben ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 14. Februar 2023 - 63 S 125/22, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Berufung sei fristgerecht erfolgt. Nach den Erkenntnissen der Kammer habe die Klägerin ihre Berufung mit einer "enveloping"-Signatur übersandt, die gemäß Nr. 5 der Zweiten Bekanntmachung zu § 5 der Elektronischer-Rechtsver- kehr-Verordnung vom 10. Februar 2022 (2. ERVB 2022) unzulässig sei. Diese Signatur sei im Prüfprotokoll für signierte Anhänge, Spalte "Signaturformat", als "Signatur mit Dokumenteninhalt" gekennzeichnet. Es könne sich daher nicht um eine "inline- oder enveloped"-Signatur handeln. Jedoch führe dieser formale Fehler nicht zur Unwirksamkeit der Beru- fungseinlegung. Die Formvorschriften seien kein Selbstzweck, der den Zugang 8 9 10 11 12 13 - 6 - zu den Gerichten unzumutbar erschweren dürfe. Die "enveloping"-Signatur sei deshalb nicht zugelassen, weil das eingebettete Dokument nicht in den üblicher- weise zur Verfügung stehenden Programmen gelesen werden könne. Vorliegend habe die Signatur-Datei aber mit einem herkömmlichen Reader geöffnet werden können. Deshalb sei es unverhältnismäßig, den möglichen Bedienfehler bei der Signatur mit der Berufungsverwerfung zu sanktionieren. Die Berufung sei allerdings unbegründet. Das Amtsgericht habe die Klage im Ergebnis zu Recht teilweise abgewiesen. Es sei höchstrichterlich geklärt, dass die Klägerin Ansprüche der Mieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse durchsetzen dürfe. Hierunter falle auch ein Schadensersatzanspruch, der gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF auf Ersatz vorgerichtli- cher Rechtsverfolgungskosten gerichtet sei. Der für die Geschäftsgebühr maßgebliche Gegenstandswert bemesse sich, soweit es um einen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete gerichteten Antrag gehe, mangels speziellerer Vorschriften in den §§ 39 ff. GKG gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG nach §§ 3 ff. ZPO. Der Bundesgerichtshof wende § 9 ZPO auf die negative Feststellungsklage an, lege also den dreieinhalbfachen Jahres- betrag der Überschreitung zugrunde, wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht bestimmt sei. Dieselbe Bewertung gelte für die Klägerin, wenn sie bei einem Staffelmiet- vertrag vom Mieter damit beauftragt werde, eine dauerhafte Herabsetzung der Miete für die Zukunft zu erreichen. Denn die Höhe ihres Anspruchs richte sich 14 15 16 17 - 7 - nach dem Auftrag des Mieters, der im vorliegenden Fall eine zeitliche Begren- zung auf die Ausgangsmiete oder eine Staffel nicht enthalten habe. Ein solcher Auftragsumfang sei aber nicht in jedem Fall erforderlich und die hierdurch entstehenden Kosten seien damit nicht stets erstattungsfähig im Sinne des Schadensersatzrechts. Denn der Mieter könne eine dauerhafte Her- absetzung vom Vermieter nicht verlangen, wenn nur eine Staffel eine überhöhte Miete ausweise. Als Gegenstandswert sei dann gemäß § 8 ZPO nur die Zeit bis zum Wirksamwerden der nächsten Staffel zugrunde zu legen. Denn aus der Un- zulässigkeit einer Staffel folge nicht die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinba- rung insgesamt oder der folgenden Staffeln, wie sich aus § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB ergebe. Der Wirksamkeit späterer Staffeln könne nicht das Prinzip der Rechtssi- cherheit entgegengehalten werden, weil bei Abschluss der Staffelmietvereinba- rung nicht vorhersehbar sei, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickele und ob die zukünftigen Mietstaffeln der Höhe nach zulässig seien. Diese Dynamik hätten der Gesetzgeber und die Parteien, anders als bei einer Mietpreisabrede ohne Staffelvereinbarung, in Kauf genommen. Es stellte einen unverhältnismäßi- gen Eingriff dar, wenn von der Teilunwirksamkeit einer einzelnen vereinbarten Mietstaffel auch spätere Staffeln betroffen wären. Die Klägerin könne dem nicht entgegenhalten, dass eine Mietpreisüberhö- hung und das Schicksal der Folgestaffeln ein Risiko darstellten, das dem Vermie- ter zugewiesen sei. Die Staffelmietvereinbarung berge für beide Seiten Chancen und Risiken. Gegen diese Argumentation spreche auch, dass der Vermieter sonst bei einer Staffelmietvereinbarung schlechter stünde als bei einem Mietver- 18 19 20 - 8 - hältnis, in dem er nur nach § 558 BGB die Miete erhöhen könne. Denn im letzte- ren Fall wäre eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unabhängig da- von möglich, ob die ursprüngliche Miete unzulässig hoch gewesen sei. Die Ansicht der Klägerin lasse sich auch nicht mit dem Willen des Gesetz- gebers in Einklang bringen, der in § 556g Abs. 1, 2 BGB zum Ausdruck gekom- men sei, wonach der Gesetzgeber bei einem Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse nur die Reduzierung auf die höchstzulässige Miete angeordnet habe. Hielte man die Folgestaffeln für unwirksam, hätte dies deutlich weiterge- hende Auswirkungen als die, die der Gesetzgeber bei einer "normalen Mietzins- vereinbarung" gerade nicht habe bestimmen wollen. Auch die von der Klägerin angeführte Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs vom 30. März 2022 (gemeint: VIII ZR 279/21) streite nicht für ihre An- sicht. Dort sei lediglich entschieden worden, dass der Mieter einen Verstoß ge- gen die Mietpreisbremse nicht bei jeder Staffel erneut rügen müsse. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat zwar zu Recht angenommen, dass die Klägerin die Berufungs- schrift wirksam innerhalb der Berufungsfrist (§ 517 ZPO) über das EGVP einge- reicht hat und die Berufung damit zulässig ist. Rechtsfehlerhaft hat das Beru- fungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz weiterer Rechtsver- folgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) in Höhe von 829,62 € nebst Zinsen (§ 291 BGB) verneint. Entgegen der An- sicht des Berufungsgerichts war die Beauftragung der Klägerin durch die Mieter 21 22 23 - 9 - zur Einholung einer Erklärung von der beklagten Vermieterin, dass die künftig fällig werdende Miete auch über die laufende Mietstaffel hinausgehend auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde, erforderlich. Daher ist der entspre- chende Gegenstandswert nicht lediglich mit den bis zum Ende der ersten Mietstaffel anfallenden Überschreitungsbeträgen anzusetzen, sondern ist gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag zu bemes- sen. Zudem hat das Berufungsgericht der Berechnung des Gegenstandswerts für den Anspruch auf Rückzahlung der die höchstzulässige Miete überschreiten- den Mietkaution rechtsfehlerhaft lediglich zwei anstatt drei Überschreitungsbe- träge zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht die Einreichung der Be- rufungsschrift mit einer dieses Dokument einbettenden Signatur ("enveloping") über das EGVP als wirksam angesehen und dementsprechend die Zulässigkeit der Berufung, welche das Revisionsgericht von Amts wegen zu prüfen hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16 mwN; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 18), bejaht. a) Auf die Berufungsschrift sind gemäß § 519 Abs. 4 ZPO die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze anzuwenden. Nach der ab dem 1. Januar 2022 geltenden - und auch auf bereits anhängige Verfahren, wie hier, anwendbaren (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 10. Januar 2023 - VIII ZB 41/22, NJW-RR 2023, 427 Rn. 16 mwN) - Vorschrift des § 130d Satz 1 ZPO sind vorbe- reitende Schriftsätze und deren Anlagen sowie schriftlich einzureichende Anträge und Erklärungen, die durch einen Rechtsanwalt eingereicht werden, als elektro- nisches Dokument zu übermitteln. 24 25 - 10 - Ein solches Dokument muss gemäß § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person (einfach) signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden. Nur dann sind Echtheit und Integrität des Dokuments gewährleistet (vgl. BGH, Beschlüsse vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, NJW 2022, 2415 Rn. 11 mwN; vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 7). Zudem muss es gemäß § 130a Abs. 2 Satz 1 ZPO für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet sein. Näheres regelt die Verordnung über die technischen Rahmenbedingun- gen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach vom 24. November 2017 (Elektronischer-Rechtsverkehr-Ver- ordnung - ERVV; BGBl. I S. 3803). So darf gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV ein mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehenes elektronisches Dokument auch an das EGVP - wie hier - übermittelt werden. § 5 Abs. 1 ERVV wiederum sieht die Bekanntmachung von technischen Standards durch die Bundesregie- rung für die Übermittlung und die Eignung zur Bearbeitung - vorliegend die Zweite Bekanntmachung zu § 5 der Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung vom 10. Februar 2022 (2. ERVB 2022) - vor. Nach Nr. 5 der 2. ERVB 2022 sind qualifizierte elektronische Signaturen gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV am elektronischen Dokument nach dem Standard CMS Advanced Electronic Signatures (CAdES) als angefügte Signatur ("deta- ched signature"), nach dem Standard PDF Advanced Electronic Signatures (PAdES) als eingebettete Signatur ("inline signature") oder nach den Spezifikati- onen für Formate fortgeschrittener elektronischer Signaturen des Durchführungs- beschlusses (EU) 2015/1506 der Kommission vom 8. September 2015 zur Fest- 26 27 28 - 11 - legung von Spezifikationen für Formate fortgeschrittener elektronischer Signatu- ren und fortgeschrittener Siegel, die von öffentlichen Stellen gemäß Art. 27 Abs. 5 und Art. 37 Abs. 5 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parla- ments und des Rates über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt anerkannt werden (ABl. Nr. L 235, S. 37), anzubringen. Die Verwendung einer einbettenden Signa- tur ("enveloping signature") sieht Nr. 5 der 2. ERVB 2022 hingegen nicht vor (vgl. auch BR-Drucks. 645/17, S. 17; jurisPK-ERV/Biallaß, Stand: 14. April 2023, § 5 ERVV Rn. 34 iVm Rn. 31 f. und 33). b) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenom- men, dass die von der Klägerin an der Berufungsschrift angebrachte Signatur als zulässige qualifizierte elektronische Signatur im Sinne von § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO in der hier anwendbaren bis zum 31. Juli 2022 geltenden Fassung (inhaltsgleich mit heutiger Fassung, im Folgenden: [aF]) anzusehen und die - auch zur Bearbeitung durch das Gericht geeignete - Berufungsschrift wirksam innerhalb der bis zum 14. Mai 2022 laufenden Berufungsfrist bei Gericht einge- reicht worden ist. Die Klägerin hat zwar nach den rechtsfehlerfreien und insoweit nicht an- gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Berufungsschrift mit einer das Dokument einbettenden ("enveloping") und damit nicht mit einer den vorge- nannten technischen Standards entsprechenden Signatur versehen. Wie das Be- rufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, steht dies jedoch der Wahrung der Berufungsfrist nicht entgegen. aa) In der Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob eine solche Sig- natur bereits nicht den Anforderungen der § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO, § 4 29 30 31 - 12 - Abs. 1 Nr. 2 ERVV an eine zulässige Signatur entspricht (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Mai 2023 - 23 C 36/23, juris Rn. 38, 48; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 28. März 2024, § 130a ZPO Rn. 183, 186 ff.; Taufmann, EWiR 2023, 574, 575 f.; Schoch/Schneider/Ulrich, VwGO, Stand: 44. EL März 2023, § 55a Rn. 74 [zur inhaltlich identischen Vorschrift des § 55a Abs. 3 Satz 1 VwGO]; Tiedemann in Henssler/Willemsen/Kalb, Arbeitsrecht, 11. Aufl., § 46c ArbGG Rn. 31 [Fn. 8], 34 [zur inhaltlich identischen Vorschrift des § 46c Abs. 3 Satz 1 ArbGG]; siehe auch Ulrich/Schmieder, NJW 2019, 113, 115 [die von einem nicht heilbaren Über- mittlungsfehler ausgehen]) oder ob der Eingang eines mit einer solchen Signatur versehenen elektronischen Dokuments lediglich dann als unwirksam anzusehen ist, wenn dieses Dokument zur Bearbeitung durch das Gericht im konkreten Fall nicht geeignet ist (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 64], Urteil vom 30. August 2023 - 64 S 309/22, juris Rn. 18; LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 20. Juni 2023 - 65 S 198/22, juris Rn. 55 ff.; Siegmund, NJW 2023, 1681, 1685), wobei die Möglichkeit einer Heilung gemäß § 130a Abs. 6 ZPO besteht (vgl. Siegmund, aaO, S. 1685 f.; siehe auch Bacher, MDR 2019, 1, 5). bb) Die letztgenannte Auffassung verdient den Vorzug. Eine das Doku- ment einbettende Signatur genügt den nach § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO an eine qualifizierte elektronische Signatur zu stellenden Anforderungen. Bei § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit Nr. 5 der 2. ERVB 2022 handelt es sich nicht um zwingende Formvorschriften, deren Missachtung zum Vorliegen einer unzulässigen qualifizierten elektronischen Signatur führt. Ist das elektronische Dokument aufgrund der Verwendung einer einbettenden Signatur zur Bearbei- tung für das Gericht im konkreten Fall nicht geeignet, ist das Gericht vielmehr verpflichtet, dies dem Absender unter Hinweis auf die Unwirksamkeit des Ein- gangs umgehend mitzuteilen und ihm so die Möglichkeit, zur unverzüglichen 32 - 13 - Nachreichung in einer zur Bearbeitung geeigneten Form zu geben (§ 130a Abs. 6 ZPO). (1) Für diese Auslegung spricht bereits der Wortlaut des § 5 Abs. 1 ERVV, wonach die Bundesregierung nur noch "technische Standards" für die Übermitt- lung und Eignung zur Bearbeitung elektronischer Dokumente im Bundesanzeiger und auf der Internetseite www.justiz.de und nicht mehr - wie in der vorherigen, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung - "technische Anforderungen" bekanntmacht. Durch die sprachliche Neufassung wollte der Gesetz- und Ver- ordnungsgeber die Maßgeblichkeit der Eignung zur gerichtlichen Bearbeitung klarstellen (vgl. BT-Drucks. 19/28399, S. 33, 40). Der Absender, der die Vorga- ben der ERVV/ERVB einhält, kann zwar darauf vertrauen, dass das Gericht mit der Datei umgehen kann und seine Einreichung zulässig ist (vgl. BGH, Beschluss vom 8. März 2022 - VI ZB 25/20, NJW 2022, 1820 Rn. 15; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 28. März 2024, § 130a ZPO Rn. 134). Es folgt hieraus im Umkehrschluss aber nicht, dass das elektronische Dokument nur bei Einhaltung dieser Stan- dards als wirksam übermittelt angesehen werden kann. Vielmehr kommt es inso- weit entscheidend darauf an, ob dem Gericht eine Bearbeitung dieses Doku- ments tatsächlich möglich ist. (2) Auch der Verordnungsbegründung ist nicht zu entnehmen, dass es bei der Verwendung einer einbettenden Signatur an einer qualifizierten elektroni- schen Signatur im Sinne von § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO und damit an einem wirksam signierten Dokument fehlen sollte. Indem er die Anbringung der qualifi- zierten elektronischen Signatur am elektronischen Dokument in § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit der ERVB auf bestimmte Signaturformate beschränkte, wollte der Verordnungsgeber vielmehr Verarbeitungsschwierigkeiten bei der Ver- 33 34 - 14 - wendung einer das Dokument einbettenden Signatur durch das Gericht entge- genwirken (vgl. BR-Drucks. 645/17, S. 17). Rein formale Verstöße gegen die ERVV sollen deshalb nicht zur Formunwirksamkeit des Eingangs führen, wenn das Gericht das elektronische Dokument gleichwohl bearbeiten kann (vgl. BT- Drucks. 19/28399, S. 33, 40; siehe auch Siegmund, NJW 2023, 1681, 1685). (3) Dies entspricht auch dem Sinn und Zweck, der mit dem Aufbringen einer qualifizierten elektronischen Signatur verbunden ist. Bei der Übermittlung eines elektronischen Dokuments an das EGVP des Gerichts ist zwar die Integrität der Nachricht durch die verschlüsselte Kommunikation geschützt (vgl. Kersting/Wettich in: Hoeren/Sieber/Holznagel, Handbuch Multimedia-Recht, Werkstand: 60. EL Oktober 2023, Teil 24, Rn. 35). Anders als bei der Nutzung eines sicheren Übermittlungswegs im Sinne von § 130a Abs. 4 Satz 1 ZPO - wenn die verantwortende Person den Versand selbst vornimmt - (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, NJW 2022, 2415 Rn. 10) besteht jedoch keine Gewähr für deren Authentizität (vgl. BGH, Beschluss vom 6. April 2023 - I ZB 103/22, juris Rn. 25; H. Müller, JuS 2018, 1193). Aus diesem Grund muss das elektronische Dokument zusätzlich mit einer qualifizierten elekt- ronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein (vgl. Kersting/Wettich, aaO), weil hierdurch sichergestellt wird, dass die Identität des Signierenden von einem Dritten geprüft und bestätigt wurde (vgl. BGH, Be- schluss vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, aaO Rn. 9). Die allgemeinen Anfor- derungen an das Vorliegen einer solchen qualifizierten elektronischen Signatur sind nicht in § 130a ZPO geregelt, sondern ergeben sich seit dem 1. Juli 2016 aus Art. 3 Nr. 12 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parla- ments und des Rates vom 23. Juli 2014 über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt und zur Auf- hebung der Richtlinie 1999/93/EG (ABl. Nr. L 257, S. 73; im Folgenden: 35 - 15 - eIDAS-VO; vgl. BR-Drucks. 266/17, S. 51; MünchKommZPO/Fritsche, 6. Aufl., § 130a Rn. 9; BeckOK-IT-Recht/Loos, Stand: 1. Januar 2024, § 130a Rn. 22; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 30. April 2024, § 130a ZPO Rn. 174; siehe auch Bacher, MDR 2022, 1441 Rn. 15). Eine qualifizierte elektronische Signatur ist danach eine fortgeschrittene elektronische Signatur (Art. 26 eIDAS-VO), die von einer qualifizierten elektronischen Signaturerstellungseinheit erstellt wurde und auf einem qualifizierten Zertifikat für elektronische Signaturen beruht. Diese Sig- natur hat die gleiche Rechtswirkung wie die handschriftliche Unterschrift (Art. 25 Abs. 2 eIDAS-VO; siehe auch BGH, Beschlüsse vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 10; vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, aaO Rn. 9 mwN). Den danach zu stellenden Anforderungen an eine qualifizierte elektroni- sche Signatur wird jedoch auch eine einbettende Signatur gerecht (vgl. Ul- rich/Schmieder, NJW 2019, 113, 115). Insbesondere wird die in Art. 26 Buchst. d eIDAS-VO vorausgesetzte Erkennbarkeit der nachträglichen Veränderung der Daten dadurch sichergestellt, dass das Dokument in die Signatur eingebettet und mit dieser verbunden ist (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 20. Juni 2023 - 65 S 198/22, juris Rn. 53, Nichtzulassungsbeschwerde anhängig unter VIII ZR 179/23; siehe auch H. Müller, JuS 2015, 609, 611). Anders als bei einer - seit dem 1. Januar 2018 - gemäß § 130a Abs. 3, Abs. 2 Satz 2 ZPO, § 4 Abs. 2 ERVV unzulässigen Container-Signatur (vgl. BGH, Beschlüsse vom 15. Mai 2019 - XII ZB 573/18, BGHZ 222, 105 Rn. 14 f.; vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 14; siehe auch BSG, NJW 2018, 2222 Rn. 5 [zu § 65a Abs. 3 SGG]; BAGE 163, 234 Rn. 5 f.), kann auch die Authentizität und Integrität der elektronischen Dokumente im weiteren Ver- 36 37 - 16 - fahren geprüft werden. Denn die Signaturdaten beziehen sich nicht auf ein über- geordnetes Datenobjekt ("Container"), das eine oder mehrere Dateien zu einer Einheit zusammenfasst und zusätzliche Informationen enthält (vgl. zur Contai- nersignatur BGH, Urteil vom 24. Mai 2022 - X ZR 82/21, GRUR 2022, 1174 Rn. 13; siehe auch Bacher, NJW 2015, 2753, 2754) und die deshalb nach einer Trennung der elektronischen Dokumente nicht mehr überprüft werden könnten (vgl. BR-Drucks. 645/17, S. 15). Die einbettende Signatur setzt vielmehr - wie auch die "detached" oder "inline"-Signaturen - an dem zu signierenden Dokument selbst an (vgl. H. Müller, NJW 2013, 3758, 3759). Die Anbringung dieser zwar im Format von den Vorga- ben des § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit Nr. 5 der 2. ERVB 2022 abwei- chenden Signatur genügt deshalb - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat - den Anforderungen der § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO, § 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV an eine qualifizierte elektronische Signatur und kann lediglich dann, wenn eine Bearbeitung des Dokuments für das Gericht aufgrund dieser Abweichung nicht möglich ist, zur Unwirksamkeit des Eingangs desselben im Sinne von § 130a Abs. 6 Satz 1 ZPO führen. (4) Diese Beurteilung entspricht auch dem aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbin- dung mit dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Gebot des effektiven Rechtsschut- zes. Danach darf den Prozessparteien der Zugang zu den Gerichten nicht in un- zumutbarer, durch Sachgründe nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert werden. Dies beeinflusst die Auslegung und Anwendung der verfahrensrechtli- chen Bestimmungen (vgl. BVerfG, NJW 2021, 52 Rn. 12). 38 39 - 17 - Wenn somit die einbettende Signatur - wie vorstehend aufgezeigt - eine Bearbeitung des signierten Dokuments durch das Gericht im konkreten Fall zu- lässt und sowohl der Authentizitäts- als auch der Integritätsfunktion - einer hand- schriftlichen Unterschrift vergleichbar - Rechnung trägt, kann eine mit ihr verse- hene Rechtsmittelschrift nicht allein aufgrund der Verwendung dieser Signatur als (form-)unwirksam angesehen werden. cc) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Klägerin die Berufungsschrift wirksam bei Gericht eingereicht hat. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht der Klägerin jedoch einen über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinausgehenden Anspruch aus ab- getretenem Recht auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von (weiteren) 829,62 € gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 RDGEG aF versagt. a) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt noch zu Recht angenom- men, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechts- verfolgungskosten dem Grunde nach gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB zusteht. Denn die Beklagte hat ihre aus der - auf das vorliegende Mietver- hältnis anwendbaren - Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihren Mietern nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, im Folgen- den: [aF]) geltend zu machen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116; vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 22). Auch steht zwischen den Parteien nicht im Streit, 40 41 42 43 - 18 - dass die Klägerin für den vorliegend geltend gemachten Anspruch aktivlegitimiert ist (vgl. hierzu Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 38 ff., 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 26 ff., 30 mwN). b) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht jedoch davon ausgegangen, eine Beauftragung der Klägerin durch die Mieter mit der Geltendmachung der künfti- gen Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag sei nur im Hinblick auf die in der laufenden Mietstaffel noch anfallenden Überschreitungsbeträge er- forderlich und der den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten zugrunde zu legende Gegenstandswert sei deshalb lediglich mit den bis zum Ende dieser Staf- fel anfallenden Überschreitungsbeträgen zu bemessen. aa) Zwar hat ein Schädiger nicht schlechthin alle durch ein Schadenser- eignis adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten des Geschädigten zu er- statten. Es entspricht jedoch ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Schädiger diejenigen Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen hat, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Maßgeblich ist die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirt- schaftlich denkenden Person, wobei keine überzogenen Anforderungen zu stel- len sind. Es kommt darauf an, wie sich die voraussichtliche Behandlung des Schadensfalls aus der Sicht des Geschädigten darstellt (vgl. BGH, Urteile vom 7. Dezember 2022 - VIII ZR 81/21, NJW 2023, 1368 Rn. 22; vom 24. Feb- ruar 2022 - VII ZR 320/21, NJW-RR 2022, 707 Rn. 18; vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, NJW-RR 2024, 14 Rn. 24 mwN). Ob die Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der ergriffenen Maßnahme gegeben ist, entzieht sich dabei einer generalisierenden Betrachtung; dies ist 44 45 46 - 19 - vielmehr vom Tatrichter aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls festzustellen (vgl. Senatsurteil vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, aaO Rn. 25). Der deshalb nur eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht stand. Denn sie übergeht, dass es sich bei der Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, um eine im engen Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend ge- machten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maß- nahme handelt, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung wei- tergehender Rückzahlungsansprüche der Mieter entbehrlich zu machen (vgl. Se- natsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 30; vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 31). bb) Ausgehend hiervon durften die Mieter bei der gebotenen Betrachtung ex ante im November 2019 trotz der hier vorliegenden Staffelmietvereinbarung die Beauftragung der Klägerin mit der Aufforderung der Beklagten zu einer - zeit- lich unbefristeten - Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag als erforderlich erachten. Denn angesichts einer bereits zu diesem Zeitpunkt rund anderthalbfachen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete und einer sich aus dem Mietvertrag ergebenden Erhöhung der zu zahlenden Miete in den nächsten Mietstaffeln um jährlich jeweils 3 % war ein Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB auch über die geltende Mietstaffel hinaus absehbar. Der von der Klägerin mit dieser Aufforderung verfolgte Anspruch ist deshalb gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117) mit dem 42-fachen des von ihr geltend gemachten Überschreitungs- betrags in Höhe von 194,19 € als dem höchsten für die Berechnung maßgebli- 47 - 20 - chen Einzelwert innerhalb des gemäß § 9 Abs. 1 ZPO zu betrachtenden Zeit- raums von dreieinhalb Jahren (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35; jeweils mwN) zu bemessen. c) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht bei der Bemessung des Ge- genstandswerts zum einen verkannt, dass der von der Klägerin mit dem Rüge- schreiben vom 26. November 2019 geltend gemachte Anspruch auf Teilrückzah- lung der Mietkaution sich auf die zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Miet- kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB iVm dem Mietver- trag) bezieht und die Klägerin deshalb die Rückzahlung des dreifachen und nicht - wie von den Tatgerichten angenommen - lediglich des zweifachen Überschrei- tungsbetrags verlangen konnte (vgl. hierzu auch Senatsbeschluss vom 10. Ok- tober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35). Zum anderen hat das Berufungsgericht übersehen, dass dieser Überschreitungsbetrag unter Zugrundelegung der von ihm getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen nur mit 175,59 € (620 € [Ausgangsmiete] - 444,41 € [höchstzulässige Miete]) statt mit 194,19 € zu bemessen ist. Der auf diesen Anspruch entfallende Gegenstands- wert beläuft sich deshalb auf 526,77 € (3 x 175,59 €) und nicht lediglich - wie vom Berufungsgericht angenommen - auf 388,38 € (2 x 194,19 €). d) Demgemäß beläuft sich der Gegenstandswert gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1, 3 RVG in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung insgesamt unter Berücksichtigung des von den Tatgerichten für den Anspruch auf Rückzah- lung zu viel gezahlter Miete zugrunde gelegten und insoweit nicht angegriffenen Gegenstandswerts in Höhe von 388,38 € (2 x 194,19 €) auf 9.071,13 € (42 x 194,19 € + 3 x 175,59 € + 2 x 194,19 €). Die Klägerin kann somit unter Zugrun- delegung dieses Werts weitere Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 829,62 € 48 49 - 21 - gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 RDGEG aF nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 18. September 2021 (§ 291 BGB) beanspruchen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Klägerin zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils dahingehend, dass der Klage hinsicht- lich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in vollem Umfang stattzuge- ben ist. 50 - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 13.04.2022 - 15a C 332/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.02.2023 - 63 S 125/22 -

ECLI:DE:BGH:2024:160124BVIIIZR12.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 12/23 vom 16. Januar 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Januar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch ein- stimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin ist seit dem 1. Oktober 2018 Mieterin einer Dreizimmerwoh- nung der Beklagten in Köln. Diese unterlag aufgrund öffentlicher Förderung bis zum 31. Dezember 2020 einer Preisbindung. Zur Mieterhöhung haben die Parteien in § 5 Nr. 2 des Mietvertrags folgende Vereinbarungen getroffen: "Staffelmiete (§ 557a BGB) Die monatliche Grundmiete (…) beträgt insgesamt EUR 500,00. Sie erhöht sich (…) ab 01.01.2021 auf EUR 968,00, ab 01.01.2022 auf EUR 1.012,00, ohne dass es einer gesonderten Erklärung des Vermieters bedarf. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung nach den §§ 558 - 559b BGB ausgeschlossen." Ferner enthält der Mietvertrag in § 30 unter anderem folgende Regelungen: "Für das Gebäude besteht bis zum 31.12.2020 eine Bindung an das Woh- nungsbauförderungsgesetz. Für die Zeit von dem 01.01.2021 bis zum 31.12.2022 wird eine Staffelung der Miete vereinbart und im Mietvertrag festgeschrieben." 1 2 3 - 3 - Ab dem Monat Januar 2021 bezahlte die Klägerin - unter dem Vorbehalt der (teilweisen) Rückforderung - eine Miete in Höhe von 968 € monatlich. Die auf Rückzahlung von insgesamt 6.084 € (Erhöhungsbetrag in Höhe von 468 € für die Monate Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022) nebst Zinsen sowie Feststellung, dass die Klägerin nicht verpflichtet sei, aufgrund der getroffe- nen Staffelmietvereinbarung ab dem Monat Februar 2022 eine Grundmiete in Höhe von 1.012 € anstatt lediglich 500 € monatlich zu zahlen, gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung hat das Land- gericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf die Rückzahlung des seit Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022 geleisteten Er- höhungsbetrags in Höhe von 468 € monatlich nicht zu. Das Amtsgericht habe mit zutreffender Begründung entschieden, dass die Zahlungen mit Rechtsgrund er- folgt seien, da die zwischen den Parteien getroffene Staffelmietvereinbarung wirksam sei. Das Berufungsgericht schließe sich in Übereinstimmung mit dem Amtsge- richt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der überwiegenden Instanz- rechtsprechung sowie der herrschenden Meinung in der Literatur an, wonach es - unter Beachtung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit (§ 311 Abs. 1 BGB) - zulässig sei, bereits während der Dauer einer Mietpreisbindung für die Zeit nach 4 5 6 7 8 9 - 4 - deren Ablauf eine Staffelmietvereinbarung zu treffen. Die in dem insoweit ein- schlägigen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 3. Dezember 2003 (VIII ZR 157/03) angeführten Erwägungen, die sich auf die im dortigen Streitfall anzuwen- denden Regelungen des § 10 MHG bezögen, beanspruchten auch nach der Ein- führung des § 557a BGB Geltung. Weder aus § 557a BGB noch aus anderen Bestimmungen gehe hervor, dass eine Vereinbarung, wie die Parteien sie hier getroffen hätten, unzulässig sei. Ein sachlicher Grund dafür, die Mietpreisbindung bei einer öffentlich geför- derten Wohnung nach § 8 Abs. 1 WoBindG über das sich aus § 15 WoBindG ergebende Ende der Bindung hinaus fortzusetzen, bestehe nicht. Vielmehr könne die Miethöhe nach dem Ablauf der Preisbindung frei vereinbart werden. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Parteien daran gehindert sein sollten, bereits wäh- rend des Zeitraums der Preisbindung antizipiert eine Abrede über die Miete für den Zeitraum nach deren Ablauf zu treffen. Hinsichtlich einer solchen Vereinba- rung unterlägen die Parteien lediglich den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetz- buchs, wonach die Vereinbarung einer Staffelmiete zulässig sei. Auf die Frage, ob die vereinbarte Ausgangsmiete in Höhe von 500 € die für den Zeitraum der ersten Staffel maßgebliche Kostenmiete überschreite, komme es vorliegend nicht an, da die Klägerin hier lediglich Ansprüche aus den nachfol- genden Staffeln geltend mache. Deren Wirksamkeit sei selbständig zu beurteilen und auch dann nicht beeinträchtigt, wenn die Ausgangsmiete überhöht gewesen und die Staffelmietvereinbarung deswegen teilweise nichtig sein sollte. Der Umstand, dass der Mietvertrag einen Ausschluss von Mieterhöhungen nach § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht vorsehe, sei ebenfalls un- bedenklich. Denn ein solcher Ausschluss sei nach dem Wortlaut des § 557a Abs. 2 BGB nicht erforderlich. Vielmehr seien entsprechende Mieterhöhungen vor Ablauf der Preisbindung auch bei vereinbarter Staffelmiete zulässig. 10 11 12 - 5 - Infolge der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Staffel- mietvereinbarung sei auch der Feststellungsantrag der Klägerin unbegründet. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Insbesondere besteht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts im Hinblick auf die Rechtsfrage, ob die Vereinbarung einer Staffelmiete bereits während der Dauer einer Mietpreisbin- dung für den Zeitraum nach Ablauf der Bindung zulässig ist, nach der hierzu er- gangenen, diese Frage bejahenden Senatsrechtsprechung (Urteil vom 3. De- zember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511 unter II; siehe auch Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 150/06, WuM 2007, 440 Rn. 12) kein weiterer Klärungs- bedarf. a) Das Berufungsgericht ist im Ausgangspunkt zwar zutreffend davon aus- gegangen, dass sich auch dann, wenn der Bundesgerichtshof eine bestimmte Rechtsfrage - wie hier - bereits geklärt hat, ausnahmsweise ein weiterer Klä- rungsbedarf ergeben kann. Dies ist - anders als das Berufungsgericht angenom- men hat - aber nicht bereits dann der Fall, wenn in der Literatur vereinzelt Kritik an der betreffenden höchstrichterlichen Rechtsprechung geübt wird. Vielmehr ist ein zusätzlicher Klärungsbedarf in der Regel erst dann anzunehmen, wenn nicht nur einzelne Berufungsgerichte oder Literaturstimmen der höchstrichterlichen Entscheidung mit beachtenswerten Argumenten widersprechen, mit denen sich der Bundesgerichtshof noch nicht ausreichend auseinandergesetzt hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 23. Februar 2017 - III ZR 390/16, juris Rn. 8; vom 13 14 15 - 6 - 27. November 2013 - VII ZR 371/12, NJW 2014, 456 Rn. 9; MünchKomm- ZPO/Krüger, 6. Aufl., § 543 Rn. 7; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 20. Aufl., § 543 Rn. 5a; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 543 Rn. 7). b) Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Denn zum einen vertreten - soweit ersichtlich - nur noch eine Literaturstimme (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 16 f.) sowie ein Amtsgericht (AG Hamburg-Blan- kensee, ZMR 2015, 861, 864; insoweit aufgehoben durch LG Hamburg, Urteil vom 18. Januar 2017 - 307 S 75/15, juris Rn. 34) eine von der oben aufgezeigten Senatsrechtsprechung (Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO) ab- weichende Meinung zu der Frage der Zulässigkeit einer Staffelmietvereinbarung während des Bestehens einer Mietpreisbindung für den Zeitraum nach deren Be- endigung. Zum anderen besteht zusätzlicher Klärungsbedarf hier aber insbesondere auch deswegen nicht, weil diese Literaturstimme insoweit lediglich an ihrer be- reits vor der Senatsentscheidung vom 3. Dezember 2003 vertretenen Gegenauf- fassung (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., 1999, § 10 MHG Rn. 80 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., 2003, § 557a BGB Rn. 19 f.) festhält (vgl. zu einer solchen Konstellation auch BGH, Beschluss vom 23. Februar 2017 - III ZR 390/16, aaO) und der Senat diese Auffassung - wie insbesondere deren ausdrückliche Zitierung im Zuge der dort erwähnten Gegen- ansicht (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO) erkennen lässt - bei seiner damaligen Entscheidung gesehen und berücksichtigt hat. Die von der vorgenannten Kommentierung für ihre Sichtweise - bereits seinerzeit so- wohl zu der vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfa- chung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S.1149; im Folgen- den: Mietrechtsreformgesetz) als auch zu der danach (ab dem 1. September 2001) geltenden Rechtslage - angeführten Argumente sind seither, auch nach 16 17 - 7 - dem Erlass des vorbezeichneten Senatsurteils vom 3. Dezember 2003, ihrem wesentlichen Inhalt nach unverändert geblieben. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen - hier einzig in Betracht kommenden - Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der insoweit unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022 in Höhe von insgesamt 6.084 € (13 x 468 €) zu Recht verneint. Die Mietzahlungen der Kläge- rin erfolgten mit Rechtsgrund. Denn die in dem Mietvertrag getroffene Abrede über die Erhöhung der monatlichen Grundmiete von ursprünglich 500 € auf 968 € ab dem 1. Januar 2021 und auf 1.012 € ab dem 1. Januar 2022 ist - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - wirksam. Zu Recht hat das Be- rufungsgericht aus diesem Grund auch einen Anspruch der Klägerin auf Feststel- lung, dass sie ab dem Monat Februar 2022 nicht eine Grundmiete von 1.012 € monatlich, sondern (weiterhin) von lediglich 500 € monatlich schulde, verneint. Bei der vorbezeichneten Abrede der Parteien handelt es sich um eine Staffelmietvereinbarung im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB, die nicht etwa deshalb unwirksam ist, weil sie während des Bestehens einer Preisbindung getroffen wurde. Dabei kann offenbleiben, ob die mietvertraglichen Absprachen hier - wie die Revision unter Bezugnahme auf die in § 5 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen Bestimmungen annimmt - dahingehend auszulegen sind, dass die Parteien eine Staffelmiete von Beginn des Mietverhältnisses an, also die erste Staffel bereits für den Zeitraum vereinbart haben, in dem die Wohnung noch einer Preisbindung unterlag (bis zum 31. Dezember 2020), oder ob in Ansehung der in § 30 des Mietvertrags enthaltenen Bestimmungen davon auszugehen ist, dass die Par- teien eine Staffelmiete erst für den Zeitraum nach Ablauf der Preisbindung (ab dem 1. Januar 2021) vereinbart haben. Denn auch in dem erstgenannten Fall wäre die Vereinbarung nicht zu beanstanden. 18 19 - 8 - a) Entgegen der Auffassung der Revision ist die hier zu beurteilende Staf- felmietvereinbarung auch dann nicht insgesamt unwirksam, wenn sie dahinge- hend zu verstehen sein sollte, dass sie eine erste Staffel bereits für den Zeitraum der Preisbindung vorsieht. aa) Die Vereinbarung einer Staffelmiete im Sinne von § 557a BGB ist, an- ders als die Revision meint, grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, die inner- halb der Dauer einer - wegen öffentlicher Förderung bestehenden - Preisbindung liegen. (1) Im Anwendungsbereich des am 1. Januar 2002 in Kraft getretenen Ge- setzes über soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376; im Folgenden: Wohnraumförderungsgesetz - WoFG) folgt dies schon aus der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WoFG, wonach der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum die Miete nach Maßgabe der allgemeinen mietrechtli- chen Vorschriften - mithin grundsätzlich auch im Wege der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB) - erhöhen kann. Voraussetzung ist nach § 28 Abs. 3, 5, 6 WoFG insoweit lediglich, dass die innerhalb des Bindungszeitraums liegen- den Staffeln die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe nicht überschreiten (vgl. BT-Drucks. 14/5538, S. 59 f.; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557a Rn. 7; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 19; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 557a Rn. 4; BeckOGK-BGB/ Siegmund, Stand: 1. Oktober 2023, § 557a Rn. 17; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. November 2023, § 557a Rn. 5; Bub/Treier/Paschke, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 54; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 83. Aufl., § 557a Rn. 2). (2) Aber auch für den sonstigen preisgebundenen Wohnraum, also solchen, der nicht in den Anwendungsbereich des Wohnraumförderungsgesetzes fällt, gilt im Ergebnis nichts wesentlich anderes. Denn die im Zusammenhang mit dem 20 21 22 23 - 9 - ursprünglichen Konzept des sozialen Wohnungsbaus erlassenen Vorschriften zur Kostenmiete (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neubaumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) enthalten zwar ein eigenständiges System für Mieterhöhungen, das die Möglichkeit der Vereinba- rung einer Staffelmiete nicht ausdrücklich vorsieht. Hieraus ergibt sich indes nicht, dass eine solche Vereinbarung unzulässig wäre. (a) Insbesondere ist ein entsprechendes Verbot entgegen der Auffassung der Revision nicht den - seit dem 1. Juli 1980 geltenden und seither unveränder- ten - Bestimmungen des § 8 Abs. 1, 2 des Gesetzes zur Sicherung der Zweck- bestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG) zu entnehmen, wonach eine Vereinbarung, soweit sie ein die Kostenmiete überstei- gendes Entgelt für die Überlassung der (preisgebundenen) Wohnung zum Ge- brauch vorsieht, unwirksam ist. Denn dies schließt jedenfalls die Zulässigkeit sol- cher Staffelmietvereinbarungen nicht aus, bei denen die höchste der - innerhalb des Zeitraums der Preisbindung liegenden - Staffeln die zum Zeitpunkt der Ab- rede maßgebliche Kostenmiete nicht übersteigt (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1993, 659; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 13; Er- man/Dickersbach, BGB, 17. Aufl., § 557a Rn. 7; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557a Rn. 8; Bub/Treier/Paschke, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 57; Wiegner/Lehr, Münchener Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl., § 22 Rn. 42). (b) Soweit die Revision dem entgegenhält, der Gesetzgeber hätte, wenn er die Vereinbarung einer Staffelmiete auch im Bereich der Kostenmiete für zulässig erachtet hätte, den in § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB angeordneten Ausschluss einer Mieterhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB auf die nach den einschlägigen Geset- zen zulässige Erhöhung der Kostenmiete erstrecken müssen, verkennt sie, dass 24 25 - 10 - der Gesetzgeber mit dem am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechts- reformgesetz ausschließlich das private Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch hat zusammenfassen wollen, während er das öffentliche Wohnungs- recht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neubaumieten- verordnung, Zweite Berechnungsverordnung) insoweit ausdrücklich nicht einbe- zogen hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). Es liefe dem gesetzgeberischen Konzept demnach zuwider, wenn innerhalb der Regelungen des § 557a BGB - neben der Anordnung eines Ausschlusses der im privaten Wohnraummietrecht sonst zulässigen Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB - zusätzlich bestimmt worden wäre, dass auch die im Be- reich der Kostenmiete sonst zulässigen Mieterhöhungen im Fall der Vereinba- rung einer Staffelmiete ausgeschlossen sind. Daraus lässt sich aber nicht umge- kehrt ableiten, dass der Gesetzgeber die Vereinbarung einer Staffelmiete im Gel- tungsbereich der Kostenmiete umfassend ausschließen wollte. Vielmehr stellt sich gegebenenfalls die - hier allerdings nicht entscheidungserhebliche - Frage, inwieweit der in § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB angeordnete Ausschluss von ander- weitigen Mieterhöhungen auf Staffelmietvereinbarungen zu übertragen ist, die sich auf Zeiträume beziehen, in denen eine Preisbindung in Form der Kosten- miete besteht (bejahend Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 17 aE). bb) Unter Beachtung dieser Grundsätze bestehen gegen die Wirksamkeit der vorliegenden Staffelmietvereinbarung im Hinblick darauf, dass sie - unterstellt - eine (erste) Staffel auch bereits für den Zeitraum der Preisbindung bis zum 31. Dezember 2020 vorsieht, keine Bedenken. Denn dass sich die für diesen Zeitraum vereinbarte Grundmiete von 500 € monatlich innerhalb der inso- weit zum Zeitpunkt der Abrede gültigen Höchstgrenzen für öffentlich geförderten Wohnraum hält, steht zwischen den Parteien nicht (mehr) im Streit. Es kommt 26 27 - 11 - daher auch nicht auf die sich andernfalls stellende Frage an, wie es sich auf die Wirksamkeit der nachfolgenden, außerhalb der Preisbindung liegenden Staffeln auswirken würde, wenn es an einer wirksamen Vereinbarung der innerhalb der Preisbindung liegenden Ausgangsstaffel fehlte. b) Anders als die Revision meint, ist die hier im Streit stehende Staffel- mietvereinbarung auch nicht etwa deshalb unwirksam, weil sie bereits während des Zeitraums, in dem die Wohnung noch der Preisbindung unterlag, getroffen wurde und - jedenfalls auch - Mietstaffeln für den Zeitraum nach deren Ablauf vorsieht, die mit einer erheblichen Mietsteigerung gegenüber der Ausgangsmiete verbunden sind und die zum Zeitpunkt der Vereinbarung infolge der Preisbindung geltenden Höchstgrenzen überschreiten dürften. aa) Wie der Senat mit Urteil vom 3. Dezember 2003 in Bezug auf die bis zum 31. August 2001 geltende, die Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen regelnde Vorschrift des § 10 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) entschieden hat, ist es mit Blick auf den Grundsatz der Vertragsfreiheit regelmäßig zulässig, dass die Parteien eines Mietvertrags über eine - zum Zeitpunkt der Abrede - preisgebundene Wohnung eine Staffelmiete für die Zeit nach Beendigung der Preisbindung vereinbaren (VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511 unter II; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 150/06, WuM 2007, 440 Rn. 12). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird wegen der Begründung im Einzelnen vollumfänglich auf die dortigen Ausführungen verwie- sen. bb) Eine andere Beurteilung ist auch mit Blick auf die heutige Rechtslage nicht gerechtfertigt (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 18. Januar 2017 - 307 S 75/15, juris Rn. 34; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557a Rn. 8; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 557a Rn. 4; BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. Oktober 2023, § 557a Rn. 19; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. November 28 29 30 - 12 - 2023, § 557a Rn. 5; Bub/Treier/Paschke, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 58; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 83. Aufl., § 557a Rn. 2; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 16 f.). Denn die seinerzeit vom Senat - in Bezug auf die vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltende Rechtslage - her- angezogenen Wertungsgesichtspunkte gelten entgegen der Ansicht der Revision für die heutige Rechtslage gleichermaßen. (1) Insbesondere ist die im Zuge der damaligen Mietrechtsreform vorge- nommene Überführung der ursprünglich in § 10 Abs. 2 MHG enthaltenen Rege- lungen zur Staffelmiete in das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 557a BGB) nicht mit Einschränkungen im Hinblick auf die Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen, die - wie vorliegend - während der Dauer einer Preisbindung (auch) für den Zeit- raum nach deren Ablauf getroffen werden, verbunden gewesen. Zwar hat der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform - wie schon erwähnt - ausschließlich das private Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenfassen wol- len und zu diesem Zweck insbesondere die Vorschriften über die Erhöhung der Miete aus dem Miethöhegesetz in das Bürgerliche Gesetzbuch überführt, wäh- rend er das öffentliche Wohnungsrecht insoweit ausdrücklich nicht einbezogen hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). Dies hat jedoch keinen Einfluss auf die Frage, ob es den Parteien eines Wohnraummietvertrags - auch weiterhin - erlaubt ist, sich innerhalb des Zeit- raums, in dem die Mietwohnung einer Preisbindung unterliegt, auf eine Staffel- miete zu verständigen, die (auch) den Zeitraum nach deren Ende umfasst und hierfür Mieten vorsieht, welche die zum Zeitpunkt der Vereinbarung infolge der Preisbindung geltenden Höchstgrenzen überschreiten. Denn die Beantwortung dieser Frage hängt in erster Linie davon ab, ob der Grundsatz der Vertragsfrei- heit, der für die Zulässigkeit einer solchen Abrede spricht, durch gesetzliche 31 32 - 13 - Bestimmungen eingeschränkt ist (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511 unter II 1). Eine dahingehende - namentlich eine entsprechende Einschränkung der Vertragsfreiheit bewirkende - Änderung ha- ben die gesetzlichen Bestimmungen zur Staffelmiete durch das Mietrechtsre- formgesetz indes nicht erfahren. Vielmehr hat der Gesetzgeber die seit dem 1. September 2001 geltende Vorschrift des § 557a BGB ausdrücklich an die bis dahin geltende Regelung des § 10 Abs. 2 MHG angelehnt und inhaltliche Ände- rungen lediglich insoweit vorgenommen, als die zuvor normierte Höchstdauer ei- ner Staffelmietvereinbarung von zehn Jahren (§ 10 Abs. 2 Satz 2 MHG) aufge- hoben und die gesetzlichen Vorgaben für die Einschränkung des Kündigungs- rechts des Mieters modifiziert wurden (BT-Drucks. 14/4553, S. 53). (2) Auch die Gesetze, die speziell die Preisbindung bei der Vermietung öf- fentlich geförderten Wohnraums regeln, haben seither eine Änderung, die mit ei- ner Einschränkung der Vertragsfreiheit im Hinblick auf die Zulässigkeit von Staf- felmietvereinbarungen verbunden wäre, nicht erfahren. Im Gegenteil sieht das am 1. Januar 2002 in Kraft getretene Wohnraumförderungsgesetz für dessen An- wendungsbereich - wie oben ausgeführt - einen ausdrücklichen Verweis auf die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften zur Mieterhöhung - mithin auch auf die Vorschrift des § 557a BGB - vor (§ 28 Abs. 3 WoFG). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist eine andere Sichtweise auch nicht unter Berücksichtigung der in § 8 Abs. 1, 2 WoBindG enthaltenen Bestim- mungen geboten. (1) Zwar kann eine Staffelmietvereinbarung - wie bereits aufgezeigt - gemäß § 8 Abs. 1, 2 WoBindG unwirksam sein, wenn sie für den Zeitraum der Preisbin- dung eine oder mehrere Staffeln vorsieht, welche die zum Zeitpunkt der Abrede 33 34 35 - 14 - maßgebliche Kostenmiete übersteigen. Vereinbarungen über Mieten, die Zeit- räume nach Ablauf der Preisbindung betreffen, unterliegen dem Verbot des § 8 Abs. 1 WoBindG aber von vornherein nicht. (2) Die eine Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen schon während des Bestehens einer Preisbindung für den Zeitraum nach deren Ablauf bejahende Senatsrechtsprechung (Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO unter II) steht auch - was die Revision zu verkennen scheint - nicht etwa unter dem Vorbehalt, dass die - bereits seit dem 1. Juli 1980 geltenden und seither unver- ändert gebliebenen - Bestimmungen des § 8 Abs. 1, 2 WoBindG keine Anwen- dung finden. Vielmehr kommt es nach dieser Senatsrechtsprechung nicht ent- scheidend darauf an, aus welcher gesetzlichen Bestimmung sich im Einzelfall eine infolge öffentlicher Förderung geltende Mietpreisbindung ergibt, sondern da- rauf, ob das Bestehen einer Preisbindung den Grundsatz der Vertragsfreiheit auch dahingehend einschränkt, dass während ihrer Dauer Vereinbarungen über Mieterhöhungen nach Ablauf der Preisbindung (in Form einer Staffelmiete) nicht getroffen werden dürfen. Dies hat der Senat seinerzeit unter anderem mit der Begründung verneint, dass die Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung dem im Zusammenhang mit der erstmaligen Einführung einer Staffelmiete zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers, dem Vermieter Planungssicherheit zu verschaffen (BT- Drucks. 9/2079, S. 9), Rechnung trage, zudem andernfalls - wenn der Vermieter darauf verwiesen würde, dass er erst nach Ablauf der Mietpreisbindung eine Ei- nigung mit dem Mieter über eine Staffelmiete erzielen dürfe - die Preisbindung trotz rechtlicher Beendigung tatsächlich noch eine gewisse Zeitlang weiterbe- stünde und sich überdies eine im Voraus vereinbarte Staffelmiete auch für den Mieter als günstig erweisen könne, wenn die Preise am Wohnungsmarkt letztlich rascher stiegen, als es die vereinbarte Staffel vorsehe (vgl. Senatsurteil vom 36 37 - 15 - 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO unter II 2). Gründe dafür, weshalb diese Erwägungen im Hinblick auf die in § 8 Abs. 1, 2 WoBindG enthaltenen Bestimmungen keinen Bestand haben sollten, zeigt die Revision nicht auf und sind auch nicht erkennbar. dd) Auch soweit die Revision zu bedenken gibt, die Zulässigkeit der Verein- barung einer Staffelmiete während der Dauer einer Mietpreisbindung für den Zeit- raum nach deren Ablauf ermögliche - da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB für Staffelmietvereinbarungen nicht gelte - erhebliche Mietsteigerungen, nimmt sie nicht in den Blick, dass sich die heutige Rechtslage in dieser Hinsicht nicht maßgeblich von der Rechtslage unterscheidet, die dem zuvor bezeichneten Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 (VIII ZR 157/03, aaO) zugrunde lag. Denn die seinerzeit einschlägige Vorschrift über die Zulässigkeit von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, namentlich die Regelung des § 2 MHG in ihrer seit dem 1. September 1993 geltenden Fassung, sah bereits ebenfalls eine Kappungsgrenze vor (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG), die im Fall der Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 10 Abs. 2 MHG nicht zum Tragen kam. Damals wie heute gilt insoweit, dass der Gesetzgeber - indem er die Ver- einbarung einer Staffelmiete unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen hat - zugunsten einer damit einhergehenden Planungssicherheit für beide Miet- parteien (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 9) Mietsteigerungen erlaubt hat, die der Kap- pungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG beziehungsweise nach § 558 Abs. 3 BGB nicht unterliegen, sondern lediglich im Fall des Mietwuchers (früher § 302a StGB, heute § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB) oder der ordnungswidrigen Miet- preisüberhöhung (§ 5 WiStG) nach § 134 BGB nichtig sind (vgl. BT-Drucks. 9/2079, aaO; 14/4553, S. 53). Gemäß der seit dem 1. Juni 2015 geltenden Rechtslage können - den Schutz des Mieters erweiternd - die jeweiligen Mietstaf- 38 39 - 16 - feln außerdem nach § 557a Abs. 4 BGB wegen eines Verstoßes gegen die Vor- schriften über die Begrenzung der Miethöhe in Gebieten mit angespannten Woh- nungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unwirksam sein. ee) Demnach ist die hier getroffene Staffelmietvereinbarung auch im Hin- blick darauf, dass sie für eine zum Zeitpunkt der Abrede preisgebundene Miet- wohnung - zumindest auch - Staffeln für den Zeitraum nach deren Ablauf vor- sieht, nicht zu beanstanden. Insbesondere macht die Klägerin nicht etwa geltend, dass die für die Zeiträume nach Beendigung der Preisbindung vereinbarten mo- natlichen Mietstaffeln in Höhe von 968 € ab dem 1. Januar 2021 und in Höhe von 1.012 € ab dem 1. Januar 2022 gegen die - im Streitfall einschlägigen - Vorschrif- ten zur Begrenzung der Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungs- märkten (§ 557a Abs. 4 iVm §§ 556d ff. BGB) verstoßen würden. 40 - 17 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 26.01.2022 - 213 C 70/21 - LG Köln, Entscheidung vom 15.12.2022 - 1 S 44/22 - 41

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 140/08 vom 7. Juli 2009 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 7. Juli 2009 durch den Vor- sitzenden Richter Ball sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Kläger ge- mäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Insbesondere hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils in der vorliegenden Sache entschieden, dass eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08, WuM 2009, 117, Tz. 11 ff.). Etwas anderes kann hier auch dann nicht gelten, wenn - was das Berufungsgericht offen gelassen hat und revisionsrechtlich zu unterstellen ist - es sich vorliegend um eine formularvertraglich vereinbarte Staf- felmiete handelt. Denn die Vereinbarung unterliegt nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (§ 307 Abs. 3 BGB). 1 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat nach dem oben Ausgeführten im Ergebnis richtig entschieden. 2 - 3 - Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. 3 Ball Hermanns Dr. Milger Ball Dr. Fetzer Ri'inBGH Dr. Hessel ist urlaubs- abwesend und kann daher nicht unterschreiben. Karlsruhe, den 21.07.2009 Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 03.05.2007 - 7 C 54/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.04.2008 - 65 S 292/07 -

ECLI:DE:BGH:2024:181224UVIIIZR16.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 16/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein GG Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 BGB §§ 556d ff., § 557a Abs. 4 BlnMietBegrVO § 1 Satz 1 a) Die Vorschriften zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit ange- spanntem Wohnungsmarkt (§§ 556d ff. BGB; sogenannte Mietpreisbremse) verstoßen auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbe- ginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540) weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). Sie greifen zudem nicht in den Schutzbereich der Berufsfreiheit gemäß Art. 12 Abs. 1 GG ein. b) Die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) des Landes Berlin vom 19. Mai 2020 (GVBl. S. 343) hält sich im Rahmen des der Landesregierung von der gesetzlichen Ermächtigung ein- geräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums und genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. c) Im Vormietverhältnis vereinbarte (künftige) Mietstaffeln, die wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt waren, sind bei der Bestimmung der Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (§ 557a Abs. 4 Satz 1, § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht heranzuziehen. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. Dezember 2022 wird als unzuläs- sig verworfen, soweit hinsichtlich des Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Miete zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Revision zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der am 1. / 2. September 2015 geschlossene Mietvertrag enthält eine Staffelmietverein- barung, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von anfangs 1.299 € im Ok- tober eines jeden Jahres erhöht. Demnach beträgt die vereinbarte Nettokaltmiete für den Zeitraum von Oktober 2018 bis September 2019 monatlich 1.530 € und für den Zeitraum von Oktober 2021 bis September 2022 monatlich 1.931 €. Die Beklagte hatte bereits mit dem vorherigen Mieter der Wohnung eine Staffelmiete vereinbart; der Mietvertrag aus dem Jahr 2013 sah für den Zeitpunkt des Auszugs des Vormieters eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.280 € 1 2 - 3 - vor, die sich nachfolgend jährlich weiter erhöhen und für die Zeit ab Dezem- ber 2021 2.175 € betragen sollte. Mit Schreiben vom 1. November 2018 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Seitdem zahl- ten sie die vertraglich vereinbarte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit ihrer Klage haben die Kläger zuletzt die Rückerstattung der für die Monate November 2018 bis Januar 2019 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbe- trags von monatlich jeweils 250 €, insgesamt 750 €, nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihnen geschuldete Nettomiete für die Wohnung im Zeitraum von Januar 2022 bis September 2022 monatlich (lediglich) 1.280 € be- trägt. Die Klage hat vor dem Amtsgericht - bis auf einen Teil der begehrten Zin- sen - Erfolg gehabt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückge- wiesen und die Revision mit der Begründung zugelassen, die von der Berufung in Frage gestellte Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 sei von grundsätzlicher Bedeutung. Mit der - unbeschränkt eingelegten - Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 208) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2018 bis Januar 2019 in Höhe von jeweils 250 € gemäß § 812 Abs. 1, §§ 556d ff. BGB zu, da die von ihnen entrichtete Miete in diesem - der Rüge vom 1. November 2018 nachfolgenden - Zeitraum preisrechtswidrig über- höht gewesen sei. Die Regelung über die sogenannte Mietpreisbremse sei durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 auch in Berlin wirksam in Vollzug gesetzt worden; den dagegen im Zusammenhang mit der Ver- öffentlichung der Verordnungsbegründung erhobenen Wirksamkeitsbedenken sei im Ergebnis nicht beizutreten. Die Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete durch das Amtsgericht begegne keinen Bedenken. Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Nettokaltmiete betrage allenfalls 997,90 € und liege damit weit unter der nach § 556e Abs. 1 BGB maßgeblichen Vormiete, für die es allein auf das letzte Jahr des (Vor-)Mietverhältnisses, nicht hingegen auf die mit dem Vor- mieter für danach liegende Zeiträume vereinbarten, wegen der vorherigen Been- digung des Mietverhältnisses von diesem aber nicht mehr geschuldeten höheren Staffelmieten ankomme. Demzufolge ergebe sich - ausgehend von einer für die Monate November 2018 bis Januar 2019 vereinbarten und von den Klägern auch gezahlten Staffelhöhe von monatlich 1.530 € und der maßgeblichen Vormiete von monatlich 1.280 € - eine monatliche Überzahlung in Höhe von 250 €. 7 8 9 - 5 - Die Berufung habe auch nicht hinsichtlich der amtsgerichtlichen Feststel- lung zur Höhe der im Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 ge- schuldeten Nettomiete Erfolg. Zwar setze die von den Klägern insoweit geltend gemachte Preisrechtswidrigkeit der ab dem 1. Oktober 2021 vereinbarten Mietstaffel nach Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB, § 557a Abs. 4 BGB die Verfas- sungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 und die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 voraus. Während Letzteres für die Kammer nicht in Frage stehe, bestünden an der Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 nicht unerhebliche Zweifel. Diese Zweifel erstarkten indessen nicht zu der für die Nichtanwendung der gesetzlichen Vorschriften und der damit einhergehenden Richtervorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG erfor- derlichen Überzeugung von der Verfassungswidrigkeit, weshalb die §§ 556d ff. BGB für den Zeitraum ab dem 1. Juni 2020 weiterhin anzuwenden seien. Das Amtsgericht habe die danach preisrechtlich zulässige Miete auch für den Zeit- raum vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 zutreffend ermittelt; sie betrage nicht mehr als die unter Heranziehung der Vormiete ermittelten 1.280 €. II. Diese Beurteilung hält - soweit die Revision zulässig ist - rechtlicher Nach- prüfung im Ergebnis stand. 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht den von den Klägern geltend gemachten Rückzahlungsan- spruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB betreffend die Miete für die Monate November 2018 bis Januar 2019 nebst Zinsen bejaht hat. Insoweit ist die Revi- sion nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), weil sie vom Beru- fungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsgericht 10 11 12 - 6 - hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Entscheidung über die von den Klägern zudem begehrte Feststellung hinsichtlich der Höhe der von ihnen im Zeit- raum von Januar bis September 2022 geschuldeten Miete beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entschei- dungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechts- frage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe er- geben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs be- schränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 26 mwN). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revi- sion damit begründet, dass die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 von grundsätzlicher Bedeu- tung sei. Dies knüpft an den - vom Berufungsgericht in den Urteilsgründen auch genannten - Zeitpunkt des Inkrafttretens der Berliner Verordnung vom 19. Mai 2020 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 des Bür- gerlichen Gesetzbuchs (Mietenbegrenzungsverordnung; GVBl. 2020 S. 343; nachfolgend auch "Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung") an, die ge- stützt auf die Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesse- rung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (vgl. Art. 1 Nr. 1, Art. 3; BGBl. I S. 540) erlassen wurde. Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage stellt sich allein im Hinblick auf die von den Klägern begehrte Feststellung der im Zeitraum von Januar bis 13 14 15 - 7 - September 2022 zulässigen Miethöhe, weil nur diese unter Heranziehung der vorbezeichneten - verlängerten - Vorschriften zu beurteilen ist. Hingegen stellt sich die Frage nicht im Hinblick auf den von den Klägern zudem geltend gemach- ten Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2018 bis Januar 2019. Für dessen rechtliche Beurteilung sind allein die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn in der früheren Fassung maßgeblich, nämlich die §§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (nachfolgend "aF") sowie die nach ihrem § 2 Satz 2 mit Ablauf des 31. Mai 2020 außer Kraft getretene Berliner Verordnung vom 28. April 2015 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (GVBl. 2015 S. 101; nachfolgend auch "Erste Berliner Mietenbegrenzungsverordnung"). b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28 mwN; Senats- beschluss vom 27. September 2023 - VIII ZR 164/21, juris Rn. 14). Dabei muss es sich nicht um einen eigenen Streitgegenstand handeln und der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz nicht teilurteilsfähig sein; zu- lässig ist auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennba- ren Teil eines prozessualen Anspruchs (vgl. BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 14; vom 21. Februar 2022 - VIa ZR 8/21, NJW-RR 2022, 740 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 21; vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). 16 - 8 - Nach diesem Maßstab kann die Zulassung der Revision im Streitfall auf den Feststellungsantrag beschränkt werden. Denn das - sich auf den Zeitraum von Januar bis September 2022 beziehende - Feststellungsbegehren betrifft ei- nen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem - für einen anderen Zeitraum gel- tend gemachten - Rückzahlungsanspruch beurteilt werden und auch im Falle ei- ner Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streit- stoffs auftreten kann (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21 Rn. 9 mwN). Die nach den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe in der neueren, geänderten Fassung zu treffende Entscheidung über den Feststellungsantrag hängt zudem nicht von der Entscheidung über den nach der früheren Rechtslage zu beurteilenden Zahlungsantrag ab. 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Das Berufungsge- richt hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kläger der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis September 2022 eine Nettokaltmiete in Höhe von monatlich (lediglich) 1.280 € statt des vertraglich für diesen Zeitraum vereinbar- ten Betrags von monatlich 1.931 € schulden. a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegt die im Mietvertrag für die Zeit ab Oktober 2021 - und damit auch für den vom Feststellungsantrag umfassten Zeitraum - von den Parteien vereinbarte Mietstaffel mit einer monatli- chen Nettokaltmiete in Höhe von 1.931 € um mehr als 10 % über der vom Beru- fungsgericht mit einem Betrag von 907,18 € beziehungsweise - an anderer Stelle des Berufungsurteils - mit 916,56 € errechneten ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies wird von der Revision nicht angegriffen; Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich. 17 18 19 - 9 - b) Dies zugrunde legend hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehler- frei angenommen, dass die Beklagte - ausgehend von der (Fort-)Geltung der Vor- schriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) auch für die ab Oktober 2021 vereinbarte Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 BGB; siehe hierzu nachfolgend unter c) - für den vom Feststellungsantrag betroffenen Zeitraum (Januar bis Sep- tember 2022) eine den zulässigen Höchstbetrag gemäß § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Miete maximal bis zur Höhe der von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete verlangen kann (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit nicht angegriffen mit einem Betrag von 1.280 € festge- stellt, der seinerseits nicht an den - erst nach dem Abschluss des Mietvertrags mit dem vorherigen Mieter im Jahr 2013 in Kraft getretenen - Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen ist (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Anders als die Revision - unter Verweis auf einen vom Gesetzgeber mit der Vorschrift bezweckten Investitionsschutz - meint, ist zur Bestimmung der im Streitfall maßgeblichen Vormiete nicht auf die mit dem vorherigen Mieter der Wohnung für die Zeit ab Dezember 2021 vereinbarte Mietstaffel in Höhe von monatlich 2.175 € abzustellen. Diese Mietstaffel war wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt, weshalb der vorherige Mieter der Beklagten den genannten Betrag auch nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB "zuletzt schuldete" (vgl. in diesem Sinne etwa LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 694, 695 [Revision anhängig unter VIII ZR 245/22]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB Rn. 10 und § 556e BGB Rn. 13; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556e BGB Rn. 7; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556e Rn. 10; Flatow, WuM 2015, 191, 202 f.). Ihre Heranziehung stünde nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut der als Ausnahmevorschrift eng auszule- genden Norm (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 20 21 - 10 - 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 19), sondern auch zum Regelungswillen des Ge- setzgebers, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsnovellie- rungsgesetz ergibt. Danach soll die Vorschrift des § 556e Abs. 1 BGB einen Bestandsschutz zugunsten des Vermieters für den Fall gewähren, dass die im Vormietverhältnis wirksam vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. In diesem Fall soll der Vermieter nicht gezwungen sein, die im Zeit- punkt der Beendigung des Vormietverhältnisses maßgebliche Miete im nachfol- genden Mietverhältnis abzusenken. Da Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht die Ab- senkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern die Unterbindung unange- messener Preissprünge bei der Wiedervermietung ist, soll dem Vermieter - damit die Vermietung von Wohnraum nicht langfristig wirtschaftlich unattraktiv wird (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 103) - vielmehr gestattet sein, die bisherige Miete als Obergrenze auch mit dem nachfolgenden Mieter - mit Wirkung sofort ab Beginn des neuen Mietverhältnisses oder bei der Staffelmiete auch erst für eine spätere Mietstaffel - zu vereinbaren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 29 f. [zu § 556e BGB-E], 35 [zu § 557a Abs. 4 BGB-E]; Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, aaO; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 25). Dass der Gesetzgeber dem Vermieter weitergehend einen Bestands- schutz auch für im Vormietverhältnis für spätere Zeitpunkte vereinbarte Miet- erhöhungen gewähren wollte, lässt sich den Gesetzesmaterialien hingegen nicht entnehmen. c) Die von den Parteien für die Zeit ab Oktober 2021 - und damit auch für den vom Feststellungsbegehren der Kläger betroffenen Zeitraum von Januar bis September 2022 - vereinbarte Mietstaffel ist entgegen der Ansicht der Revision an den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung in Verbindung mit der Zweiten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung zu messen. 22 23 - 11 - aa) Der Mietvertrag der Parteien, welcher die Staffelmietvereinbarung ent- hält, wurde nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts Anfang September 2015 und damit zu einem Zeitpunkt geschlossen, zu dem die vertragsgegen- ständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aF - nämlich der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 - fiel (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Gegen die Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB in der zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Fassung sowie gegen die Wirksamkeit der damals einschlägigen Ersten Berliner Mietenbegrenzungs- verordnung erhebt die Revision keine Bedenken; solche bestehen auch nicht (vgl. zu §§ 556d ff. BGB aF BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 51 ff., 108 ff.; Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79 mwN; zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 17 ff.; Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 19 ff.; jeweils mwN). bb) Die von § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB angeordnete Anwendung der §§ 556d ff. BGB auf jede - und somit auch auf die von den Parteien für die Zeit ab Oktober 2021 vereinbarte - Mietstaffel ist auch nicht, wie die Revision geltend macht, aufgrund der Übergangsregelung des Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB aus- geschlossen. Denn im Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der betreffenden Mietstaffel fiel die vertragsgegenständliche Mietwohnung weiterhin in den An- wendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB - nunmehr der am 1. Juni 2020 in Kraft getretenen Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 19. Mai 2020, welche die bis dahin geltende Erste Berliner Mieten- begrenzungsverordnung nahtlos abgelöst hat. Insoweit hat das Berufungsgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die gesetzlichen Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch in ihrer mit Wirkung zum 1. April 2020 verlängerten 24 25 - 12 - Fassung verfassungsgemäß sind und die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB erlassene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ihrerseits wirk- sam ist. (1) Die Revision geht mit dem Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über die zulässige Höhe der Wiedervermietungsmiete die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit der für die Entscheidung in Betracht kommenden gesetzlichen Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn mit dem Verfas- sungsrecht sowie der einschlägigen landesrechtlichen Mietenbegrenzungsver- ordnung im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB mit höherrangigem Recht zu prüfen (vgl. BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11; Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 15; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79 ff.; vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 20; siehe auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Das allgemeine richterliche Prü- fungsrecht ist dabei im Falle eines (nachkonstitutionellen) förmlichen Gesetzes im Hinblick auf das Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzidente Bejahung der Verfassungsmäßigkeit be- schränkt (vgl. nur BVerfGE 138, 64 Rn. 78); bei Verneinung der Verfassungsmä- ßigkeit reduziert sich die Prüfungskompetenz auf ein bloßes Vorprüfungsrecht (BVerfGE 1, 184, 198; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 21). Hingegen hat jeder Richter die Befugnis, die Ungültigkeit einer unterge- setzlichen Norm, insbesondere einer Rechtsverordnung, festzustellen und sie bei seiner Entscheidung unbeachtet zu lassen (vgl. BVerfGE 68, 319, 325 f.; 139, 19 Rn. 93; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 21 f.). (2) Anders als die Revision vermag der Senat - im Ergebnis übereinstim- mend mit dem Berufungsgericht - eine Verfassungswidrigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des 26 27 - 13 - Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zuläs- sige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 nicht zu erkennen. (a) Das Bundesverfassungsgericht hat die mit dem Mietrechtsnovellie- rungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610; MietNovG) in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Bestimmungen zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten in ihrer am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen ursprünglichen Fassung sowohl ihrem Inhalt nach als auch in ihrer Regelungskonzeption als verfassungsgemäß beurteilt (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 51 ff.; ebenso Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79). Der (bereits) durch die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB - und nicht erst durch die jeweils aufgrund von § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF erlassene Landes- verordnung - bewirkte Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz1 GG geschützte Eigentum der zur Vermietung bereiten Wohnungseigentümer ist gerechtfertigt (vgl. BVerfG, aaO Rn. 52 ff.). Zudem sind sowohl eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Privatautonomie - insbesondere der Freiheit von Ver- tragsparteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln - als auch ein gleichheitswidriger Eingriff in das Eigentum des Vermieters im Sinne von Art. 3 Abs. 1 GG zu verneinen (vgl. BVerfG, aaO Rn. 90 ff.). Insbesondere handelt es sich bei § 556d Abs. 1 BGB um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums des Vermieters im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die durch Gründe des öffent- lichen Interesses unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes ge- rechtfertigt ist (vgl. BVerfG, aaO Rn. 54 ff.). Mit der Miethöhenregulierung verfolge der Gesetzgeber ein legitimes Ziel. Es liege im öffentlichen Interesse, durch die Begrenzung der Miethöhe bei der 28 29 30 - 14 - Wiedervermietung der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weni- ger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren entgegenzuwirken (vgl. BVerfG, aaO Rn. 60). Die Miethöhenregulierung sei zur Erreichung dieses Ziels geeignet, weil sie Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten abschneide und damit zumindest die Voraussetzungen für ei- nen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffe. Dabei habe sie auch eine bremsende Wirkung auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BVerfG, aaO Rn. 63). Der Gesetzgeber habe die Grenzen der Erforderlich- keit der Regelung zur Erreichung des von ihm angestrebten Ziels nicht überschrit- ten. Es sei nicht erkennbar, dass er andere staatliche Maßnahmen zur Linderung oder Behebung der Wohnungsnot im Rahmen seines Beurteilungs- und Progno- sespielraums als gegenüber einer Miethöhenregulierung mildere und zweifelsfrei - auch kurzfristig - vergleichbar wirksame Mittel habe heranziehen müssen (vgl. BVerfG, aaO Rn. 66 f.). Die Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB sei dem Vermieter zu- mutbar. Der Gesetzgeber habe dessen schutzwürdigen Interessen einerseits und die im Hinblick auf den sozialen Bezug und die soziale Funktion des Eigentums relevanten Belange des Mieters und des Gemeinwohls andererseits in einen ge- rechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht (vgl. BVerfG, aaO Rn. 68, 70, 72 f.). Zudem verfüge er bei der vorzunehmenden Abwägung der betroffenen Belange über einen weiten - durch die wirtschaftlichen und ge- sellschaftlichen Verhältnisse geprägten - Gestaltungsspielraum, dessen Gren- zen die in § 556d Abs. 1 BGB gefundene Regelung nicht überschreite (vgl. BVerfG, aaO Rn. 74). Die Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB aF sichere verfahrensrechtlich, dass die Miethöhenregulierung nicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgehe; der Gesetz- geber habe davon ausgehen dürfen, dass die zum Verordnungserlass berufene 31 - 15 - Landesregierung regelmäßig besser als der Bundesgesetzgeber die Erforderlich- keit einer Miethöhenregulierung in einer Stadt oder einem Stadtviertel beurteilen könne (vgl. BVerfG, aaO Rn. 77 f.). Mit der Beschränkung des Anwendungsbe- reichs auf Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsmärkten werde eine Schonung des Vermietereigentums unter Wahrung der mit der Miet- höhenregulierung verfolgten Ziele gewährleistet (vgl. BVerfG, aaO Rn. 80). Die Nutzungsmöglichkeiten von Wohneigentum würden nicht unzumutbar eingeschränkt; die ortsübliche Vergleichsmiete sichere dem Vermieter eine am örtlichen Markt orientierte und damit die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmä- ßig sicherstellende Miete. Zwar beschränke eine an der ortsüblichen Vergleichs- miete orientierte Mietobergrenze mit fortschreitender Geltungsdauer den Vermie- ter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maß in der wirtschaftlichen Ver- wertung seines Eigentums. Diese Auswirkungen träten aber nicht unmittelbar, sondern über das verzögerte Eingehen begrenzter Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete erst zeitlich versetzt ein und würden zudem durch den in § 556d Abs. 1 BGB vorgesehenen zehnprozentigen Aufschlag und die in den §§ 556e, 556f BGB vorgesehenen Ausnahmen abgemildert. Entsprechen- des gelte für die Ausgestaltung der Miethöhenregulierung als vorübergehende Maßnahme durch die Begrenzung ihrer Geltungsdauer in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF auf längstens fünf Jahre (vgl. BVerfG, aaO Rn. 83-87). Schließlich greife die Regulierung der Miethöhe auch nicht in die Eigentumssubstanz des Vermie- ters ein (vgl. BVerfG, aaO Rn. 88 f.). (b) Entgegen der Ansicht der Revision - und der vom Berufungsgericht ge- äußerten Zweifel - genügen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in der im Streit- fall maßgeblichen, ab dem 1. April 2020 geltenden (verlängerten) Fassung (weiterhin) den vorstehend aufgezeigten verfassungsrechtlichen Anforderungen (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556d Rn. 9 ff.; kritisch etwa Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB 32 33 - 16 - Rn. 13 ff. mwN). Der hierdurch bewirkte (erneute) Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentum des Vermieters ist deshalb nach wie vor ge- rechtfertigt. (aa) Die §§ 556d ff. BGB in der verlängerten Fassung sind weitgehend wortlautidentisch mit den vom Bundesverfassungsgericht für verfassungsgemäß befundenen Regelungen in der ursprünglichen, im Jahr 2015 in Kraft getretenen Fassung. Dass die nachfolgenden Änderungen und Ergänzungen, wie etwa die Einführung einer vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters (§ 556g Abs. 1a BGB) mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 (BGBl. I S. 2648) sowie die hierdurch und mit dem Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540; nachfolgend auch Verlängerungsgesetz) erfolg- ten Modifizierungen hinsichtlich der Anforderungen und Folgen einer Rüge des Mieters nach § 556g Abs. 2 BGB für sich betrachtet oder im Zusammenspiel mit den übrigen Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsrechtlichen Beden- ken begegnen, macht die Revision nicht geltend. Dies ist im Hinblick auf die maß- gebenden verfassungsrechtlichen Erwägungen des Bundesverfassungsgerichts, die insoweit in gleicher Weise einschlägig sind, auch nicht ersichtlich. (bb) Anders als die Revision meint, ergibt sich eine Verfassungswidrigkeit der §§ 556d ff. BGB auch nicht daraus, dass der Gesetzgeber die Geltung dieser Vorschriften durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Rege- lungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 mit Wir- kung zum 1. April 2020 dahingehend erweitert hat, dass die Landesregierungen - statt wie bisher einmalig und befristet bis zum 31. Dezember 2020 - nunmehr auch mehrfach für die Dauer von (jeweils) höchstens fünf Jahren mit einem Außerkrafttreten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 zum Erlass lan- desrechtlicher Mietenbegrenzungsverordnungen ermächtigt sind (§ 556d Abs. 2 34 35 - 17 - Satz 1, 4 BGB). Insbesondere wahrt die damit verbundene Verlängerung der ge- setzlichen Miethöhenregulierung (weiterhin) den Grundsatz der Verhältnismäßig- keit. Das gilt auch, soweit sich infolge dieser Änderungen die Geltung der §§ 556d ff. BGB auch auf solche (späteren) Mietstaffeln einer Staffelmietverein- barung erstrecken kann (vgl. § 557a Abs. 4 BGB), die infolge des Außerkrafttre- tens einer nach § 556d Abs. 2 Satz 1, 4 BGB aF erlassenen - und deshalb nicht verlängerbaren - Landesverordnung gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB von der Miethöhenregulierung ausgenommen gewesen wären. Anlass für eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht gemäß Art. 100 Abs. 1 GG besteht deshalb entgegen der Ansicht der Revision nicht. (aaa) Mit der gesetzlichen Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB verfolgt der Gesetzgeber ein legitimes Regelungsziel. Es soll dem im Vorfeld zum Mietrechtsnovellierungsgesetz festgestellten überdurchschnittlich starken An- stieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf ange- spannten Wohnungsmärkten entgegengewirkt werden, der zu zunehmend grö- ßeren Schwierigkeiten von einkommensschwächeren Haushalten, aber auch von Durchschnittsverdienern, insbesondere Familien mit Kindern, bei der erfolgrei- chen Suche nach einer noch bezahlbaren Wohnung und in deren Folge zu einer Verdrängung erheblicher Teile der Wohnbevölkerung aus ihren angestammten, stark nachgefragten Wohnquartieren geführt hatte. Durch die Dämpfung des Preisanstiegs soll der Zugang der Bevölkerung zu bezahlbaren Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel gesichert und der Verdrängung wirtschaftlich we- niger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren in Folge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegengewirkt werden (vgl. zum MietNovG BT-Drucks. 18/3121, S. 1, 11, 15, 18; BVerfGE 157, 223 Rn. 172 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]; Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 18; vom 28. Septem- ber 2022 - VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 Rn. 23; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 36 - 18 - 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 24 f.; jeweils mwN). Dieser im öffentlichen Interesse liegende Zweck (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 60 [zum MietNovG]) wird vom Gesetzgeber mit dem Verlängerungsgesetz vom 19. März 2020 - wegen des als nicht sachgerecht angesehenen Auslaufens der ursprünglich vorgesehenen Be- fristung - weiterverfolgt (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 9 ff.). (bbb) Die durch § 556d Abs. 1 BGB bewirkte gesetzliche Regulierung der Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum ist zur Erreichung dieses Ziels auch (weiterhin) geeignet. (α) Ein Mittel ist bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 115, 276, 308; 149, 86 Rn. 90; 159, 223 Rn. 185; jeweils mwN; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 61; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 41 [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespielraum (vgl. BVerfGE 103, 293, 307; 105, 17, 34; 110, 141, 157; 115, 276, 308; Senatsurteil vom 4. Novem- ber 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). Dieser Spielraum bezieht sich auf die Einschät- zung und Bewertung der tatsächlichen Verhältnisse, auf die etwa erforderliche Prognose und auf die Wahl der Mittel, um die Ziele des Gesetzes zu erreichen (vgl. BVerfGE 109, 279, 336; 152, 68 Rn. 166; 159, 223 Rn. 185). Sein Umfang hängt einzelfallbezogen etwa von der Eigenart des in Rede stehenden Sachbe- reichs, den Möglichkeiten, sich ein hinreichend sicheres Urteil zu bilden, und der Bedeutung der auf dem Spiel stehenden Rechtsgüter ab (vgl. BVerfGE 109, 279, 336; 159, 223 Rn. 185). 37 38 39 - 19 - Das vom Gesetzgeber eingesetzte Mittel darf nur darauf überprüft werden, ob es "objektiv untauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin unge- eignet" war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230). Das wiederum darf nur angenommen werden, wenn bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeutig die Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230; ebenso Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). Liegen der gesetzlichen Regelung prognostische Entscheidungen zugrunde, kann die Eignung nicht nach der tatsächlichen späteren Entwicklung, sondern lediglich danach beurteilt werden, ob der Gesetzgeber aus seiner Sicht davon ausgehen durfte, dass die Maßnahme zur Erreichung des gesetzten Ziels geeig- net, ob seine Prognose also sachgerecht und vertretbar war. Erweist sich eine Prognose nachträglich als unrichtig, stellt dies jedenfalls die ursprüngliche Eig- nung des Gesetzes nicht infrage (vgl. BVerfGE 113, 167, 234 mwN). Die Eignung setzt also nicht voraus, dass es zweifelsfreie empirische Nachweise der Wirkung oder Wirksamkeit der Maßnahmen gibt (vgl. BVerfGE 156, 63 Rn. 264). Aller- dings kann eine zunächst verfassungskonforme Regelung später mit Wirkung für die Zukunft verfassungswidrig werden, wenn ursprüngliche Annahmen des Ge- setzgebers nicht mehr tragen (vgl. BVerfGE 143, 216 Rn. 71 mwN; 159, 223 Rn. 186). (β) Gemessen hieran besteht an der Geeignetheit der vom Gesetzgeber mit der Verlängerung der Geltung der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gewähl- ten Maßnahme zur Erreichung des angestrebten Ziels, einem überdurchschnitt- lich starken Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnun- gen auf angespannten Wohnungsmärkten entgegenzuwirken, kein Zweifel. (αα) Der Gesetzgeber hat seine Entscheidung für eine Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung auf der Grundlage der vom Bundesministe- 40 41 42 - 20 - rium der Justiz und für Verbraucherschutz beim Deutschen Institut für Wirt- schaftsforschung e. V. (DIW Berlin) zum Zwecke der Evaluierung eingeholten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27; 19/15824, S. 9) Studie zur "Untersuchung der Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur Dämpfung des Miet- anstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse)" vom 15. Dezember 2018 (nachfolgend DIW-Studie) getroffen. Diese Studie ist unter Auswertung verschiedener empirischer Untersuchungen sowie eigener Analysen zu der Einschätzung gelangt, dass sich mit der Einführung der sogenannten Miet- preisbremse im Jahr 2015 die Dynamik der Mietentwicklung in den regulierten Märkten - hinsichtlich des Wirkungsgrads mit Unterschieden zwischen einzelnen Teilmärkten - verlangsamt hat und dies ursächlich auf die Einführung der Miet- preisbremse zurückzuführen ist (vgl. DIW-Studie Zusammenfassung und S. 40; BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 9). Im Ergebnis zeige sich, dass die Mietpreisbremse den intendierten Effekt einer Verlangsamung der Mietdynamik erreicht habe (DIW-Studie Zusammenfassung und S. 15). (ββ) Der Eignung steht nicht entgegen, dass es - wie die DIW-Studie aus- führt - mangels originärer Forschung zu der spezifisch in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Ausgestaltung einer gesetzlichen Miethöhenregulierung derzeit keine verlässlichen Erkenntnisse zu den sozialen Effekten dieser Bestimmungen gibt, insbesondere dazu, ob sie zu erschwinglichem Wohnraum vor allem für un- tere Einkommensschichten und zur Stabilisierung beziehungsweise Verringe- rung des Abstands zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten führten (vgl. DIW-Studie S. 41). Zwar kann sich die auf die Eignung bezogene Einschätzungsprärogative mit der Zeit auch dadurch verengen, dass der Gesetzgeber nicht hinreichend für einen Erkenntnisfortschritt Sorge trägt. Je länger eine unter Nutzung von Prog- nosespielräumen geschaffene Regelung in Kraft ist und sofern der Gesetzgeber fundiertere Erkenntnisse hätte erlangen können, umso weniger kann er sich auf 43 44 - 21 - seine ursprünglichen, unsicheren Prognosen stützen (vgl. BVerfGE 152, 68 Rn. 134; 159, 223 Rn. 190). Anhaltspunkte hierfür bestehen jedoch im Hinblick auf den nur kurzen Zeit- raum seit dem Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB beziehungsweise dem Erlass der jeweiligen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aF - erst recht unter Be- rücksichtigung der hieraus folgenden regional unterschiedlichen Regelungssitu- ation - nicht. Internationale Erfahrungen mit (anderen) Formen einer Mietregulie- rung hat die Studie als mögliche Erkenntnisquelle in den Blick genommen, die hieraus gewonnenen Erkenntnisse wegen deren von den §§ 556d ff. BGB in we- sentlichen Punkten abweichender Ausgestaltung jedoch als nicht übertragbar be- wertet (vgl. DIW-Studie S. 41). (γγ) Entgegen der von der Revision geteilten Ansicht des Berufungsge- richts ist die (abstrakte) Eignung der Vorschriften zur gesetzlichen Miethöhenre- gulierung zur Erreichung des mit ihnen angestrebten Zwecks - die Dämpfung des Anstiegs der Höhe der Wiedervermietungsmiete - auch nicht deshalb zu vernei- nen, weil die vom Berufungsgericht herangezogene Statistik der S. GmbH weiterhin ein Absinken der ohnehin niedrigen Leerstandsquote von Wohnungen in Berlin ausweist. (ααα) Abgesehen davon, dass sich nach der vorgenannten Statistik das Absinken der Leerstandsquote zwischenzeitlich verlangsamt hat, erschließt sich nicht und wird von der Revision auch nicht aufgezeigt, weshalb die - vom Gesetz- geber als Indikator für das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts an- gesehene (vgl. BT-Drucks. 18/3250, S. 1 [zu § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 4 BGB]) - Leerstandsquote einen Anhaltspunkt für die Untauglichkeit der gesetzlichen Miet- höhenregulierung zur Dämpfung des Anstiegs der Höhe der Wiedervermietungs- miete geben können sollte. 45 46 47 - 22 - (βββ) Dass sich der - damit vom Berufungsgericht wohl in den Blick ge- nommene - Wohnungsmangel auf angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft nur durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums bekämpfen lässt (vgl. zu die- sem Gesichtspunkt auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 106), ist dem Gesetzgeber - wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt - bei Erlass der Vorschriften über die Mietpreisbremse bewusst gewesen und mit der Ausnahmevorschrift des § 556f BGB auch bei der Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung berücksich- tigt worden. Der Gesetzgeber hat die mit den Regelungen zur Miethöhenregulierung bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Wiedervermietungsmiete ausweislich der Begründung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz von vornherein (lediglich) als ein einzelnes Element einer umfassenderen Bau- und Wohnungspolitik angese- hen, mit der sozial unerwünschten Preisentwicklungen auf angespannten Woh- nungsmärkten begegnet werden kann. Sie soll als vorübergehende - zügig wir- kende - Maßnahme sozialpolitische Nachteile abwehren, die in der Zeit eintreten können, in der wohnungsmarktfördernde Maßnahmen - wie die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, die Verfügbarmachung von Bauland durch eine aktivere kommunale Liegenschaftspolitik, die Unterstützung privater Wohnungs- bautätigkeit, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung energieeffizienten Bauens und Sanierens (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 15; zu weiteren Vorschlägen siehe Decker, ZfBR 2024, 193 ff., 288 ff.; Kühling, NZM 2020, 521, 531) - noch keine ausreichende Wirkung entfalten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16 f.; siehe auch BT-Drucks. 19/4367, S. 17 [Antwort der Bundesregierung auf die kleine Anfrage zu "3 Jahre Mietpreis- bremse"]; 19/15824, S. 10; 19/17156, S. 4 f. [Bericht über Beratung im Rechts- ausschuss zum Verlängerungsgesetz]). Dass eine gesetzliche Miethöhenregu- lierung zur Erreichung dieses auch mit dem Verlängerungsgesetz verfolgten Ziels beitragen und die Mieter bei den Kosten für ihre Mietwohnungen entlasten kann 48 49 - 23 - (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 3, 11), wird nicht durch den in der DIW-Studie an- gesprochenen Umstand (vgl. aaO, S. 42) in Frage gestellt, dass der Zeitraum zwischen dem Erlass des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 21. April 2015 und der Verabschiedung des Verlängerungsgesetzes vom 19. März 2020 offen- bar noch nicht in ausreichendem Maße für solche - ohnehin erst mittel- und lang- fristig entspannend auf die betreffenden Wohnungsmärkte wirkenden - woh- nungsmarktfördernden Maßnahmen genutzt wurde. Der Gesetzgeber konnte bei Erlass des Verlängerungsgesetzes auf der Grundlage der Erkenntnisse aus der DIW-Studie davon ausgehen, dass der An- reiz für Investitionen in den Wohnungsneubau - wie von ihm mit der gänzlichen Herausnahme von nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermiete- ten Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der Regelung (vgl. § 556f Satz 1 BGB) auch beabsichtigt - durch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB nicht beein- trächtigt wird (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 9). Denn nach der DIW-Studie ergeben die empirischen Analysen deutlich ei- nen Anstieg der Rentabilität von Neubauinvestitionen mit der Einführung der ge- setzlichen Miethöhenregulierung, was sich an höheren Mieterträgen für die von ihr ausgenommenen Neubauwohnungen, an höheren Preisen für Neubauwoh- nungen und Bauland, an einer Zunahme von Abrissen älterer kleiner Wohnge- bäude für die Wiederbebauung sowie an höheren Genehmigungszahlen von Neubauten zeigt (vgl. DIW-Studie S. 28 f., 40). Dies deutet nach der Bewertung in der DIW-Studie darauf hin, dass die Ausnahmeregelung des § 556f Satz 1 BGB ihre gewünschte Wirkung entfalten konnte und - jedenfalls im Betrachtungs- zeitraum - zu einer Ausweitung der Bautätigkeit in den betroffenen Gemeinden geführt hat (vgl. DIW-Studie S. 29). Ob die überdies für den Fall einer umfassenden Modernisierung vorgese- hene Ausnahme gemäß § 556f Satz 2 BGB einen Anreiz zur Vornahme größerer 50 51 52 - 24 - Investitionen in Bestandswohnungen setzen und damit Einfluss auf den Moder- nisierungs- und Instandhaltungszyklus nehmen kann, lässt sich nach der DIW- Studie derzeit mangels hinreichender empirischer Daten nicht abschließend be- urteilen, wird von der Studie aber in der Tendenz angenommen (vgl. DIW-Studie S. 30 f.). Jedenfalls ist der Gesetzgeber auf der Grundlage dieser Studie vertret- bar davon ausgegangen, dass es belastbare Hinweise für eine reduzierte In- standhaltungstätigkeit oder eine geringere Wohnqualität von Mietwohnungen als Folge der gesetzlichen Miethöhenregulierung nicht gibt (vgl. BT- Drucks. 19/15824, S. 9). (ccc) Die gesetzliche Regulierung der Wiedervermietungshöhe ist zur Er- reichung des angestrebten Ziels auch (weiterhin) erforderlich. (α) Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Gesetzgeber nicht ein an- deres, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch weniger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können (BVerfGE 30, 292, 316; 39, 210, 230; 63, 88, 115; 67, 157, 176; siehe auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 66). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht ihm auch bei der Einschätzung der Erforderlichkeit des Regelungsvorhabens ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespielraum zu (BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; 116, 202, 225; 159, 223 Rn. 204 mwN; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 43). Die Erforderlichkeit einer gesetzlichen Regelung kann grundsätzlich nur dann von Verfassungs wegen verneint werden, wenn sich eindeutig feststellen lässt, dass für die Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende Mittel zur Verfügung stehen (BVerfGE 116, 202, 225; 149, 86 Rn. 94; jeweils mwN). Es muss also nach den dem Ge- setzgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfah- rungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende 53 54 - 25 - Eingriff geringerer Intensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig er- reicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). (β) Gemessen daran hat der Gesetzgeber mit der Verlängerung der Vor- schriften zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe die Grenzen der Erforder- lichkeit nicht überschritten. (αα) Der Gesetzgeber ist bei Erlass des Verlängerungsgesetzes aufgrund verschiedener von ihm herangezogener Untersuchungen einschließlich der DIW- Studie (vgl. die Zitate bei BT-Drucks. 19/4672, S. 11 [zum Entwurf des Miet- rechtsanpassungsgesetzes]; 19/15824, S. 9 [zum Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, dort unter Verweis unter anderem auf die DIW-Studie S. 42]; siehe auch die Datenerhebungen in BT-Drucks. 19/4367, S. 6 ff. [Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage zu "Drei Jahre Mietpreisbremse"]; 19/14245, S. 10 [zum Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung des Betrach- tungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete]) zu der Einschätzung ge- langt, dass die für die Einführung der gesetzlichen Miethöhenregulierung mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fort- besteht (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11; 19/15824, S. 1, 9) und sich die ange- spannte Lage in vielen Gebieten bislang noch nicht (ausreichend) deutlich ge- bessert hat (BT-Drucks. 19/15824, S. 16). Die in der Begründung zum Regie- rungsentwurf des Verlängerungsgesetzes enthaltene Gegenüberstellung der ak- tuellen Angebotsmieten in ausgewählten deutschen Städten mit den jeweiligen Vergleichsmieten nach dem Mietspiegelindex 2018 weist - bei weiterhin steigen- den Wiedervermietungsmieten - eine fortbestehende Abweichung der aktuell ge- forderten Wiedervermietungsmieten von den Mieten in Bestandsmietverträgen aus, die bis zu 66 % beträgt (BT-Drucks. 19/15824, S. 9 f.). 55 56 - 26 - (ββ) Es ist kein anderes gleichwertiges, zweifelsfrei - auch kurzfristig - ver- gleichbar wirksames (milderes) gesetzgeberisches Mittel ersichtlich, mit dem die vom Gesetzgeber bis zum Wirksamwerden der oben bereits aufgeführten, regel- mäßig erst mittel- bis langfristig wirkenden wohnungsmarktpolitischen Maßnah- men weiterhin angestrebte rasche Verlangsamung des Anstiegs der Wiederver- mietungsmieten bei Bestandswohnungen erreicht werden könnte (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 67 [zu §§ 556d ff. BGB aF]). Im Gesetzgebungsverfahren wurden verschiedene Gestaltungsmöglich- keiten erörtert. Das Auslaufen der gesetzlichen Miethöhenregulierung infolge der ursprünglich vorgesehenen - sich nunmehr als zu kurz erweisenden - Befristung der Regelungen ohne Verlängerungsmöglichkeit schied nach der Vorstellung des Gesetzgebers als milderes Mittel aus (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 10, 12). Eine unbefristete Weitergeltung der Vorschriften hat der Gesetzgeber im Hinblick darauf als nicht vermittelbar angesehen, dass die gesetzliche Miethöhenregulie- rung ursprünglich nur als zeitlich begrenzte, die anderen - erst mittel- bis langfris- tig wirkenden - Instrumentarien nur begleitende Maßnahme eingeführt worden war (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 10; siehe hierzu auch DIW-Studie S. 45 f.). Von stärker regulierenden Eingriffen in die Preisbildung - wie etwa einer Absen- kung der höchstzulässigen Miete, einer Streichung der gesetzlichen Ausnahmen für höhere Vormieten, Neubauten und Modernisierungen, einer Abschaffung der Rügepflicht oder einer räumlichen Ausweitung der Vorschriften auf das gesamte Bundesgebiet (vgl. die entsprechenden Forderungen im Antrag BT- Drucks. 19/15122, S. 2 f.; BT-Drucks. 19/17156, S. 4 f. [Beratungsergebnisse Rechtsausschuss]; siehe auch BR-Drucks. 519/1/19, S. 3 f.) - hat er entspre- chend der Empfehlung der DIW-Studie (aaO, S. 42-46) wegen der hiervon mög- licherweise ausgehenden negativen Folgen auf den Wohnungsmarkt abgesehen. 57 58 - 27 - Unter diesen Umständen musste der Gesetzgeber im Rahmen seines Prognose- und Beurteilungsspielraums keine andere als die von ihm gewählte Maßnahme ergreifen. (ddd) Die mit der Änderung der Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 BGB ermöglichte Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung bis längs- tens zum 31. Dezember 2025 stellt auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556d Rn. 11). Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber hierbei die schutzwürdigen Interessen der Wohnungseigentümer und die Be- lange des Gemeinwohls nicht in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewo- genes Verhältnis gebracht hätte. (α) Die Angemessenheit und damit die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne erfordern, dass der mit der Maßnahme verfolgte Zweck und die zu erwar- tende Zweckerreichung nicht außer Verhältnis zu der Schwere des Eingriffs ste- hen (vgl. BVerfGE 155, 119 Rn. 128; 159, 223 Rn. 216). Es ist Aufgabe des Ge- setzgebers, in einer Abwägung Reichweite und Gewicht des Eingriffs in Grund- rechte einerseits der Bedeutung der Regelung für die Erreichung legitimer Ziele andererseits gegenüberzustellen (vgl. BVerfGE 156, 11 Rn. 95; 159, 223 Rn. 216). Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion ande- rerseits, verfügt der Gesetzgeber angesichts des Umstands, dass sich grund- rechtlich geschützte Positionen gegenüberstehen, über einen weiten Gestal- tungsspielraum. Dieser wird durch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse geprägt (vgl. BVerfGE 143, 246 Rn. 268; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 74; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 59 60 61 62 - 28 - Rn. 35 f. mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Insbesondere kann der Gesetzgeber die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungs- markt berücksichtigen und dabei den unterschiedlich zu gewichtenden Interes- sen bei einer Miethöhenregulierung im Bereich von Bestandsmieten einerseits und Wiedervermietungsmieten andererseits Rechnung tragen (BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 74; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN). Die Regelung muss die Grenze der Zumutbarkeit wahren und darf die be- troffenen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht übermäßig belasten (vgl. BVerfGE 149, 86 Rn. 95; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 68). Auch bei Schaf- fung privatrechtlicher Vorschriften muss der Gesetzgeber den betroffenen Inte- ressen der Beteiligten so weit wie möglich Geltung verschaffen (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 68 mwN). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts bedeutet dies für die Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften, dass der Gesetzgeber bei solchen Regelungen sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen muss. Diese müssen zwar nicht zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht haben. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht aber mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigen- tums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 37, 132, 141; 71, 230, 247; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 69). Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen wären jeden- falls dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 69 mwN). (β) Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums hat der Gesetzgeber mit seiner Entscheidung, die Geltung der Vorschriften zur Miethöhenregulierung bei der Wiedervermietung zur Flankierung wohnungsmarktfördernder Maßnahmen für einen weiteren - überschaubaren - Zeitraum zu verlängern (vgl. BT- 63 64 - 29 - Drucks. 19/15824, S. 12), nicht überschritten. Das vom Gesetzgeber mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz gewählte und im Rahmen der Verlängerung bei- behaltene Regelungskonzept der §§ 556d ff. BGB trägt (weiterhin und auch in der modifizierten Gestalt) unter Wahrung der mit der Miethöhenregulierung ver- folgten Ziele zugleich den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung. (αα) Die in § 556d Abs. 1 BGB vorgesehene Anknüpfung der gesetzlichen Miethöhenregulierung an die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Marktbezogen- heit der regulierten Miethöhe und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung si- cherstellen (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 83, 96-99 mwN). Diesen Marktbe- zug stellt auch die Verlängerung des Geltungsbereichs der Vorschriften nicht in Frage. (ααα) Zwar beschränkt eine an der ortsüblichen Vergleichsmiete orien- tierte Mietobergrenze - wie das Bundesverfassungsgericht für die §§ 556d ff. BGB in der Fassung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ausgeführt hat (vgl. NZM 2019, 676 Rn. 84 mwN) - mit fortschreitender Geltungsdauer den Ver- mieter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maße in der wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums. Denn die - von § 556d Abs. 1 BGB in Bezug genommene - ortsübliche Vergleichsmiete ist (ohnehin) eine lediglich am Markt orientierte, durch die ge- setzlichen Bestimmungen angepasste Durchschnittsmiete (vgl. BVerfG, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NZM 2005, 498 unter II 2 c aa; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NZM 2019, 469 Rn. 29, 40-42, 50, 61), in deren Ermittlung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB neben den bei Ver- tragsschluss aktuellen Mieten auch Mieten der vergangenen vier - durch das Ge- setz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichs- miete vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2911) verlängert auf sechs - Jahre 65 66 67 - 30 - sowie zudem aufgrund der gesetzlichen Höchstgrenze für Mieterhöhungen ge- mäß § 558 Abs. 3 BGB gekappte Mieterhöhungen einfließen. Zudem werden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete infolge der Anwendung von § 556d Abs. 1 BGB in Gebieten mit einer Miethöhenregulie- rung zunehmend Mieten berücksichtigt, die sich nicht an der am (unregulierten) Markt bei einer Neuvermietung erzielbaren Höhe orientieren, sondern unter Be- rücksichtigung der gesetzlichen Mietobergrenze - und damit preislich gedämpft - vereinbart wurden (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 21; BVerfG, aaO mwN). Infolge der Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung nunmehr bis (maximal) zum 31. Dezember 2025 kann es, zudem bei Berücksichtigung der vorgenannten zwischenzeitlichen Ausweitung des Betrachtungszeitraums gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB und der damit verbundenen längeren Berücksichtigung von zurück- liegenden Mietvertragsabschlüssen und Mieterhöhungen, dazu kommen, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete stärker als bisher von der am unregulierten Markt erzielbaren Miete entfernt (vgl. hierzu BVerfG, aaO [für §§ 556d ff. BGB aF]; BT-Drucks. 19/14245, S. 18 ff. [zur Auswirkung der Verlängerung des Be- trachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete]). (βββ) Jedoch kann - ausgehend von den Verhältnissen bei Erlass des Ver- längerungsgesetzes (vgl. hierzu BVerfGE 71, 230, 250 mwN) - nicht festgestellt werden, dass die vom Vermieter nach den §§ 556d ff. BGB erzielbare Wieder- vermietungsmiete - bislang beziehungsweise in der Zeit bis zum Ablauf der in § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB genannten Höchstfrist für die Geltung einer Landes- verordnung (31. Dezember 2025) - einen hinreichenden Marktbezug nicht mehr aufwiese (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 97; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 219 ff.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 297 ff.). 68 69 - 31 - Wegen des in § 556d Abs. 1 BGB bei der Bestimmung der Mietobergrenze vorgesehenen zehnprozentigen Zuschlags bleiben auch in Gebieten mit ange- spanntem Wohnungsmarkt weiterhin (moderate) Steigerungen der Miete bei der Wiedervermietung möglich. Im Fall einer Staffelmietvereinbarung kann der Vermieter den vorgenann- ten Zuschlag nicht nur beim Neuabschluss des Mietvertrags selbst, sondern ge- mäß § 557a Abs. 4 Satz 1, 2 BGB auch noch zu späteren Zeitpunkten realisieren. Im Fall einer Indexmietvereinbarung kann der Vermieter die Miete an die Ent- wicklung der Lebenshaltungskosten koppeln, ohne dass diese späteren Steige- rungen der Miete ihrerseits den Begrenzungen der Miethöhenregulierung unter- liegen (vgl. § 557b Abs. 4 BGB). Für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete sowie für erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietete Wohnungen, bei denen sich die Baukostenentwicklung der letzten Jahre in erster Linie auswirken wird, kann der Vermieter die Miete bei Abschluss des Mietvertrags gemäß § 556f BGB frei von der Miethöhenbegrenzung nach § 556d Abs. 1 BGB vereinbaren. Für Modernisierungen, die sich nicht oder nicht in vollem Umfang durch bereits durchgeführte Modernisierungserhöhungen in der Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB (oder bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das modernisierte Objekt nach § 556d Abs. 1, § 558 Abs. 2 BGB) niedergeschlagen haben, ermöglicht die Vorschrift des § 556e Abs. 2 BGB einen Zuschlag auf die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Obergrenze (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). Damit fließen sowohl die nach § 556d Abs. 1 BGB begrenzten als auch die nach den Ausnahmevorschriften der §§ 556e, 556f BGB zulässigen - regel- mäßig höheren - Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete ein (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 86; Schuldt, aaO S. 222; Gustorff, aaO S. 298-300). 70 71 72 73 74 - 32 - Vor diesem Hintergrund fehlt es für die Annahme, dass durch die Vor- schriften zur Miethöhenregulierung gedämpfte Wiedervermietungsmieten die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Erlasses des Verlänge- rungsgesetzes bereits maßgeblich zu Lasten des Vermieters beeinflusst hätten, an einer verlässlichen Grundlage. (ββ) Zudem sind auch die weiteren vom Gesetzgeber zur Herbeiführung eines verfassungsgemäßen Ausgleichs getroffenen Regelungen zu berücksich- tigen, welche die Intensität des mit der Miethöhenregulierung verbundenen Ein- griffs mindern sollen (vgl. BVerfGE 159, 223 Rn. 225, 233). So ist der Anwendungsbereich der Vorschriften zur Schonung des Ver- mietereigentums auf (diejenigen) Gemeinden oder Gemeindeteile beschränkt ge- blieben, in denen die Belange der Mietinteressenten des besonderen Schutzes durch eine gesetzliche Miethöhenregulierung bedürfen (vgl. hierzu bereits BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 80 f.). Insoweit hat sich der Gesetzgeber bewusst gegen die im Gesetzgebungsverfahren zur Erreichung einer stärkeren Wirkung der Mietpreisbremse vorgeschlagene Ausweitung der Miethöhenregulierung auf das gesamte Bundesgebiet (vgl. BT-Drucks. 19/17156, S. 5) entschieden und an der dem § 556d Abs. 2 BGB aF zugrundeliegenden Wertung festgehalten, dass die zum Verordnungserlass berufene Landesregierung angesichts der Heteroge- nität der lokalen Mietwohnungsmärkte die Erforderlichkeit einer Miethöhenregu- lierung vor Ort regelmäßig am besten beurteilen kann (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 28; siehe hierzu BVerfG, aaO Rn. 78). Indem die Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr auch die wiederholte Gebietsbestimmung (mit einer klaren gesetzlichen Höchst- frist von fünf Jahren) erlaubt, ermöglicht sie dem Verordnungsgeber zugleich eine (noch) flexiblere Reaktion auf die jeweiligen spezifischen Gegebenheiten und Umstände vor Ort und stellt damit sicher, dass die Anwendung der Vorschriften 75 76 77 78 - 33 - zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe nicht über das für die Ziel- erreichung jeweils gebotene Maß hinausgeht. Dabei haben sich die in § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB aufgestellten und ebenfalls unverändert beibehaltenen Anforderungen an die Verordnungsbegründung, auch im Hinblick auf die vom Senat zu deren öffentlichen Bekanntmachung entwickelten Grundsätze (vgl. grundlegend Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 14, 18 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 83 ff.; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 18 ff.; Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 20 ff.), als geeignet erwiesen, den Verordnungsgeber jeweils zu einer sorg- fältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen anzuhalten (vgl. hierzu BVerfG, aaO Rn. 78). Im Zusammenspiel beider Elemente gewährleistet diese Ausgestaltung der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB eine kontinuierliche - eng- maschige - Evaluation der Situation auf dem jeweiligen angespannten Woh- nungsmarkt durch den Verordnungsgeber und damit eine bessere Anpassung der Regelungssituation an die jeweiligen Gegebenheiten vor Ort. Die vom Gesetzgeber mit dem Mietrechtsanpassungs- und dem Verlän- gerungsgesetz vorgenommenen Änderungen - die Einführung einer vorvertragli- chen Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 1a BGB sowie die Mo- difizierung der Anforderungen an die Rüge des Mieters und der Rechtsfolgen ei- ner solchen Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB - beschränken sich auf eine (be- hutsame) Behebung der nachfolgend zum Inkrafttreten des Mietrechtsnovellie- rungsgesetzes festgestellten Defizite bei der (umfassenden) Anwendung und Einhaltung der Vorschriften zur gesetzlichen Miethöhenregulierung sowie bei der Durchsetzung der diesbezüglichen Rechte der Mieter (vgl. DIW-Studie S. 43 f.; BT-Drucks. 19/4672, S. 1, 11-13; 19/15824, S. 1, 11, 16 f.). Sie wurden entspre- chend den Handlungsempfehlungen der DIW-Studie auf die für die Zielerrei- chung unerlässlichen Korrekturen beschränkt. 79 - 34 - Die Vorschrift des § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB bestimmt einheitlich für das gesamte Bundesgebiet das Außerkrafttreten der jeweiligen landesrechtlichen Verordnung und enthält damit eine feststehende, für beide Mietparteien sicher bestimmbare Begrenzung des Anwendungsbereichs der gesetzlichen Miet- höhenregulierung als nur vorübergehender Maßnahme (vgl. auch BT- Drucks. 19/15824, S. 16). Aufgrund dieser Befristung werden - ebenso wie durch den auch weiterhin vorgesehenen zehnprozentigen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB) und die in §§ 556e, 556f BGB enthaltenen Durchbrechungen und Ausnahmen - nicht allein die Eingriffswirkungen der Miet- höhenregulierung abgemildert (hierzu bereits BVerfG, aaO Rn. 85 f.). Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der Gesetzgeber zudem auch im Falle (weiter- hin) ausbleibender entspannender Wirkungen von wohnungsmarktfördernden Maßnahmen gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) gesetzlichen Miethöhenregulierung neu zu überdenken und die dies- bezügliche Entscheidung hinreichend zu begründen (vgl. hierzu DIW-Studie S. 46). (γγ) Der Senat vermag vor diesem Hintergrund - auch in Ansehung des seit der Einführung der Miethöhenregulierung durch das Mietrechtsnovellierungs- gesetz im Jahr 2015 zu verzeichnenden Anstiegs der Inflationsrate in Deutsch- land, dem der Vermieter durch die Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB hätte begegnen können, sowie der Baukostenentwicklung (vgl. Decker, ZfBR 2024, 193, 195) - nicht festzustellen, dass die mit der Verlängerung der §§ 556d ff. BGB bis längstens zum 31. Dezember 2025 verbundene weitere Be- grenzung der Wiedervermietungsmiete für den zur Vermietung bereiten Eigentü- mer zu einem Eingriff in dessen Eigentumssubstanz, insbesondere zu dauerhaf- ten Verlusten, zum Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache (vgl. hierzu BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 88 80 81 - 35 - mwN; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 219 ff.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 326 ff.) führt. Dass sich die Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten für Vermieter in einem regulierten Wohnungsmietmarkt wirt- schaftlich dauerhaft derart nachteilig entwickelt, ist aufgrund der - vom Gesetz- geber bei Erlass des Verlängerungsgesetzes in den Blick genommenen - wirt- schaftlichen Rahmenbedingungen auch weiterhin nicht wahrscheinlich (siehe auch BT-Drucks. 19/14245, S. 25). Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG indes wird nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass der Eigentümer nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt oder nicht die Markt- miete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielen kann (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 1377 f.; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 46 mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen- Verordnung]). (eee) Soweit sich infolge des Verlängerungsgesetzes die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe auch nachfolgend zu dem Zeitpunkt, zu welchem die je- weilige Landesverordnung aufgrund der zeitlichen Vorgaben des § 556d Abs. 2 BGB aF ausgelaufen wäre, (erneut) nach den Vorschriften zur Miethöhenregulie- rung bestimmt, wahrt dies sowohl bezogen auf Neuabschlüsse von Mietverträgen als auch im Hinblick auf die Wirksamkeit von - wie hier - bereits zuvor vereinbar- ten (künftigen) Mietstaffeln die Grenze der Zumutbarkeit und begegnet auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. (α) Zwar wären nach der ursprünglichen Fassung des § 556d Abs. 2 BGB (aF) die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermietung überwiegend im Verlauf des Jahres 2020 außer Kraft getreten. Da die Ermächti- gungsnorm des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF nur zum einmaligen Erlass einer 82 83 84 - 36 - Landesverordnung für höchstens fünf Jahre ermächtigte, hätten - ohne Änderung durch das Verlängerungsgesetz vom 19. März 2020 - nach dem Auslaufen einer auf dieser Grundlage erlassenen Verordnung die nachfolgend neu vereinbarten Wiedervermietungsmieten beziehungsweise die dann erstmals fälligen Mieten ei- ner neuen Mietstaffel (vgl. hierzu Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB, § 557a Abs. 4 BGB) nicht mehr der Begrenzung durch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB un- terlegen. (β) Soweit der Gesetzgeber damit für den Neuabschluss von Verträgen zum Zwecke der Wiedervermietung die Rechtslage für künftige Sachverhalte ge- ändert hat, ist ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand, auf den sich die Vermie- ter von Wohnungen in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt als Ad- ressaten der Regelung berufen könnten, nicht gegeben. Das Rechtsstaatsprinzip und die Grundrechte begrenzen die Befugnis des Gesetzgebers, Rechtsänderungen vorzunehmen, die an Sachverhalte der Ver- gangenheit anknüpfen; deshalb bedarf es einer besonderen Rechtfertigung, wenn der Gesetzgeber die Rechtsfolgen eines der Vergangenheit zugehörigen Verhaltens nachträglich belastend ändert (siehe hierzu nachfolgend unter γ). Hin- gegen ist die schlichte Erwartung des Bürgers, das geltende Recht werde unver- ändert fortbestehen, verfassungsrechtlich nicht geschützt (vgl. BVerfGE 38, 61, 83; 68, 193, 221 f.; 109, 133, 180 f. mwN; Maurer in Isensee/Kirchhof, Handbuch des Staatsrechts, 3. Aufl., § 79 Rn. 75 f. mwN). Änderungen des Rechts für Sachverhalte der Zukunft kann der Gesetzgeber grundsätzlich ohne Beschrän- kungen aus dem rechtsstaatlichen Grundsatz des Vertrauensschutzes vorneh- men (Grzeszick in Dürig/Herzog/Scholz, Grundgesetz-Kommentar, Stand: Januar 2022, Art. 20 Rn. 71). Einen besonderen Vertrauenstatbestand (vgl. hierzu BVerfGE 102, 68, 97 f. [für den Fall einer aus Vertrauensschutzgründen erlassenen befristeten 85 86 87 - 37 - Übergangsvorschrift]; siehe auch Grzeszick in Dürig/Herzog/Scholz, aaO; Maurer in Isensee/Kirchhof, aaO Rn. 77 ff.; jeweils mwN) zugunsten von zur Wie- dervermietung von Wohnungen bereiten Vermietern hat der Gesetzgeber mit der in § 556d Abs. 2 BGB aF enthaltenen (ursprünglichen) Befristung nicht geschaf- fen. Bereits im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsnovellierungsgesetz hat er eine Evaluierung der Geeignetheit und der Folgen der neuen Vorschriften an- gekündigt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27), was eine etwaige Verlängerung ihrer Geltung - gegebenenfalls nach inhaltlicher Anpassung - gerade nicht ausschloss. Hinzu kommt, dass Vermieter ganz allgemein auf dem sozialpolitisch umstritte- nen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihnen derzeit günstigen Rechtslage vertrauen können (vgl. BVerfGE 71, 230, 252; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57). Das gilt umso mehr dann, wenn - wie hier - die gesetz- lichen Regelungen Gegenstand einer kontroversen öffentlichen Diskussion und weitergehender politischer Forderungen sind. (γ) Bei bereits vor Erlass des Verlängerungsgesetzes abgeschlossenen Staffelmietverträgen kommt der Verlängerung der Geltung der §§ 556d ff. BGB - bezogen auf die künftig erstmals fälligen Mieten einer neuen Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 BGB) - (zudem) eine unechte Rückwirkung zu. Eine solche liegt vor, soweit belastende Rechtsfolgen einer Norm erst nach ihrer Verkündung eintreten, tatbestandlich aber von einem bereits ins Werk gesetzten Sachverhalt ausgelöst werden ("tatbestandliche Rückanknüpfung"; vgl. nur BVerfGE 97, 67, 79; 105, 17, 36 f.; 127, 1, 17; 165, 103 Rn. 99). (αα) Eine unechte Rückwirkung ist nicht grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfGE 127, 1, 17; 131, 20, 39; 148, 217 Rn. 136; 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 100). Denn die Gewährung vollständigen Schutzes zugunsten des Fort- bestehens der bisherigen Rechtslage würde den dem Gemeinwohl verpflichteten 88 89 - 38 - Gesetzgeber in wichtigen Bereichen lähmen und den Konflikt zwischen der Ver- lässlichkeit der Rechtsordnung und der Notwendigkeit ihrer Änderung im Hinblick auf einen Wandel der Lebensverhältnisse in nicht mehr vertretbarer Weise zulas- ten der Anpassungsfähigkeit der Rechtsordnung lösen (vgl. BVerfGE 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 100). Der Gesetzgeber muss aber, soweit er für künftige Rechtsfolgen an bereits ins Werk gesetzte Sachverhalte anknüpft, dem verfassungsrechtlich gebotenen Vertrauensschutz in hinreichendem Maß Rechnung tragen. Die Interessen der Allgemeinheit, die mit der Regelung verfolgt werden, und das Vertrauen des Ein- zelnen auf die Fortgeltung der Rechtslage sind abzuwägen (vgl. nur BVerfGE 148, 217 Rn. 139; 157, 177 Rn. 54; 165, 103 Rn. 101 mwN). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit muss gewahrt sein. Eine unechte Rückwirkung ist mit den Grundsätzen grundrechtlichen und rechtsstaatlichen Vertrauensschutzes daher nur vereinbar, wenn sie zur Förderung des Gesetzeszwecks geeignet und erfor- derlich ist und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen dem Gewicht des ent- täuschten Vertrauens und dem Gewicht und der Dringlichkeit der die Rechtsän- derung rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit gewahrt bleibt (BVerfGE 127, 1, 18; 131, 20, 40; 157, 177 Rn. 54; 165, 103 Rn. 101 mwN). Im Rahmen dieser Abwägung hängt das Gewicht des enttäuschten Ver- trauens von dem Maß seiner Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit ab. So- weit nicht besondere Momente der Schutzwürdigkeit hinzutreten, genießt die bloß allgemeine Erwartung, das geltende Recht werde zukünftig unverändert fort- bestehen, keinen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz (BVerfGE 127, 1, 17; 131, 20, 39 f.; 132, 302 Rn. 45; 148, 217 Rn. 138; 155, 238 Rn. 125; 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 103). Das Vertrauen in den Fortbestand des geltenden Rechts ist zudem nur in dem Maße schutzwürdig, in dem dieses eine geeignete Vertrauensgrundlage bildet (vgl. BVerfGE 126, 369, 393 f.; 165, 103 Rn. 104). 90 91 - 39 - Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit des Vertrauens in die geltende Rechts- lage werden herabgesetzt oder sogar zerstört, wenn sich eine Änderung der Rechtslage konkret abzeichnet und der Einzelne deshalb bei der Ausübung sei- ner grundrechtlich geschützten Handlungsfreiheit die mögliche Änderung berück- sichtigen kann (vgl. BVerfGE 165, 103 Rn. 110). (ββ) Nach diesem Maßstab begegnet die Verlängerung der Geltung der §§ 556d ff. BGB für bereits vereinbarte Staffelmieten auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfas- sungsrechtlichen Bedenken. Dem Vertrauen der Vermieter auf die - mit dem Ab- lauf der Geltungsdauer einer auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB aF er- lassenen Landesverordnung gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB bewirkte - Be- endigung einer gesetzlichen Miethöhenregulierung für künftig fällige Mietstaffeln ist kein Vorrang einzuräumen. (ααα) Vermieter von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Woh- nungsmarkt im Sinne der §§ 556d ff. BGB konnten nicht davon ausgehen, dass die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 eingeführten Re- gelungen zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe mit dem Auslaufen der zeitlichen Geltungsdauer der Landesverordnung entfallen und damit künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen (vgl. § 557a Abs. 4 BGB) einer Miethöhenregulierung nicht mehr unterliegen würden. Zwar waren diese Vorschriften vom Gesetzgeber als lediglich "vorüberge- hende Maßnahme" gedacht (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16) und die Länder al- lein für die Zeit bis zum 31. Dezember 2020 zu einem nur einmaligen Erlass einer Rechtsverordnung mit einer Höchstfrist von fünf Jahren ermächtigt (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 28 f.). Indessen hat der Gesetzgeber bereits im Gesetzge- bungsverfahren bekundet, die Folgen der neuen Vorschriften zu evaluieren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27), was der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und 92 93 94 - 40 - SPD vom 12. März 2018 für die 19. Legislaturperiode aufgegriffen hat. Danach sollte die Mietpreisbremse bis Ende 2018 auf ihre Geeignetheit und Wirksamkeit unter Berücksichtigung der praktischen Bedeutung und der Erkenntnisse aus der Rechtsprechung bewertet werden (Koalitionsvertrag S. 112 [Abschnitt IX. 2]; siehe auch BT-Drucks. 19/4367, S. 16 [Antwort der Bundesregierung auf die kleine Anfrage zu "Drei Jahre Mietpreisbremse"]). Zugleich wurde - ausgehend von der auf verschiedene Datenerhebungen gestützten allgemeinen Einschät- zung, dass die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermie- tung in ihrer bisherigen Form noch nicht zu den erhofften Wirkungen geführt hät- ten - Bedarf für Änderungen und Ergänzungen dieser Vorschriften unter Beibe- haltung des mit den §§ 556d ff. BGB verfolgten Regelungsziels gesehen (vgl. Koalitionsvertrag S. 112; Regierungsentwurf zum Mietrechtsanpassungsge- setz BT-Drucks. 19/4672, S. 1, 11 f., 14; DIW-Studie S. 42 ff.). Hinzu kommt, dass Vermieter ganz allgemein auf dem sozialpolitisch um- strittenen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihnen derzeit günstigen Rechtslage vertrauen können (vgl. BVerfGE 71, 230, 252; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57). Wie bereits ausgeführt, gilt dies umso mehr dann, wenn - wie hier - die gesetzlichen Regelungen Gegenstand einer kontro- versen öffentlichen Diskussion und weitergehender politischer Forderungen sind. (βββ) Die Eigentumsgarantie gebietet es zudem nicht, die einmal ausge- staltete Rechtsposition für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Vielmehr kann der Gesetzgeber im Rahmen der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verän- dern und fortentwickeln (vgl. BVerfGE 58, 300, 351; 143, 246 Rn. 269), auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen 95 96 - 41 - verschlechtern. Die Abänderung kann durch schwerwiegende Gründe des öffent- lichen Interesses unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßig- keit gerechtfertigt sein, wobei die für einen solchen Eingriff sprechenden Gründe so schwerwiegend sein müssen, dass sie Vorrang vor dem Vertrauen des Eigen- tümers auf den Fortbestand seiner Rechtsposition haben, die durch den Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG innewohnenden Bestandsschutz gesichert wird (vgl. BVerfGE 42, 263, 294 f.; 143, 246 Rn. 269; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 75). Bei dem Regelungsziel des Verlängerungsgesetzes, durch eine - noch weiter fortdauernde - Dämpfung des Preisanstiegs bei der Wiedervermietungs- miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt den Zugang der Bevölke- rung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) zu bezahlbaren Miet- wohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel zu sichern und einer Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachge- fragten Wohnquartieren in Folge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegenzuwirken (vgl. zum MietNovG Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 18; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 Rn. 23; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 24 f.; jeweils mwN), und dem damit zugleich verfolg- ten, über die Belange der jeweiligen Mieter hinausgehenden gesellschaftspoliti- schen Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in innerstädtischen Stadtvierteln (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 72) handelt es sich um einen sol- chen schwerwiegenden Grund. Dieser erfordert es - anders als die Revision meint - weiterhin, nicht nur die Neuabschlüsse von auf die Wiedervermietung gerichteten Verträgen, son- dern bei laufenden Staffelmietvereinbarungen auch die künftigen Mietstaffeln in die gesetzlichen Regelungen zur Miethöhenbegrenzung einzubeziehen. Der Ge- setzgeber der Mietrechtsnovelle hat die Bedeutung einer Einbeziehung von Staf- felmietvereinbarungen und damit das über § 556d Abs. 1 BGB hinausgehende 97 98 - 42 - Abstellen auf dem Vertragsschluss nachfolgende Zeitpunkte - die Fälligkeit der jeweils ersten neuen Miethöhe (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 1, 2 BGB) - für die Errei- chung des gesetzlichen Regelungsziels hervorgehoben; hierdurch sollte eine Umgehung der Mietbegrenzung mittels der Vereinbarung von Staffelmieten un- terbunden werden (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Hieran hat sich nichts geän- dert. Wären die erst künftig fälligen Mietstaffeln keiner höhenmäßigen Begren- zung mehr unterworfen, bestünde ein der Zielsetzung der §§ 556d ff. BGB zuwi- derlaufender Anreiz für Vermieter, die zunächst begrenzte Miethöhe ab diesem Zeitpunkt sprunghaft ansteigen zu lassen, um nunmehr die besonderen Erträge zu realisieren, die sich aus der spezifischen Situation eines angespannten Woh- nungsmarkts ergeben (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 18). Das Vertrauen der Wohnungseigentümer, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; 100, 226, 242 f.; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; siehe auch Senatsurteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 23). (c) Aus den vorstehend genannten Erwägungen verletzen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in der mit Wirkung zum 1. April 2020 (verlängerten) Fassung auch Art. 2 Abs. 1 GG nicht und greifen zudem nicht gleichheitswidrig in das Ver- mietereigentum ein (Art. 3 Abs. 1 GG; vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 90 ff. [zu §§ 556d ff. BGB aF]). (d) Die vorbezeichneten Bestimmungen greifen ferner nicht in die Berufs- freiheit gewerblicher Vermieter von Wohnimmobilien - wie hier der Beklagten - gemäß Art. 12 Abs. 1 GG ein. Da die Vorschriften die Miethöhe bei der Wieder- vermietung unabhängig davon begrenzen, ob die Vermietung in Ausübung einer beruflichen Tätigkeit erfolgt oder nicht, beziehen sie sich weder unmittelbar auf die berufliche Tätigkeit als Vermieter von Wohnimmobilien noch haben sie eine 99 100 - 43 - objektiv berufsregelnde Tendenz (vgl. Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 198 f.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 224 f.; siehe zu diesem Erfordernis BVerfGE 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48; 129, 208, 266 f.; 161, 1 Rn. 72, 74). Vielmehr sollen die gesetzlichen Regelungen einen angemes- senen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern schaffen (vgl. BT- Drucks. 19/15824, S. 11; siehe auch BVerfGE 157, 223 Rn. 152, 172 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]). Es handelt sich um interessenausgleichende Normen des Privatrechts (vgl. hierzu BVerfGE 31, 255, 265; BVerfG, NZM 2012, 693 Rn. 25). (3) Die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB am 19. Mai 2020 erlas- sene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist von der gesetzlichen Er- mächtigung gedeckt und steht auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Ein- klang. (a) Die - in ihren wesentlichen Grundzügen unverändert gebliebene - Ver- ordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB entspricht (auch weiterhin) den Vorgaben von Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 109 ff.; BVerfGE 157, 223 Rn. 159 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 81). Ihr lässt sich insbesondere hinreichend entnehmen, anhand welcher Umstände der Verordnungsgeber seine Entscheidung über den Erlass oder Nichterlass einer Rechtsverordnung über eine Gebietsbestimmung ausrichten soll, und sind Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung hinreichend bestimmt (vgl. BVerfG aaO). (b) Die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wahrt die verfah- rensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Geset- zes. Sie ist verfassungsgemäß; insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsga- rantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. 101 102 103 - 44 - (aa) Der Senat von Berlin war als durch § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB er- mächtigte Landesregierung für den Erlass der vorgenannten Rechtsverordnung zuständig. Die Rechtsgrundlage für die Ermächtigung ist, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. BVerfGE 136, 69 Rn. 99 mwN), in der Ver- ordnung angegeben. (bb) Der Senat von Berlin hat die am 19. Mai 2020 erlassene Zweite Mietenbegrenzungsverordnung in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprechenden Art und Weise begründet; die darin gemachten Angaben gewährleisten die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der in der Ver- ordnung durch den Senat von Berlin getroffenen Gebietsbestimmung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 22 ff., 34 ff. [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 84 [zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverord- nung]; BVerfGE 157, 223 Rn. 159). In der Begründung sind im Abschnitt 4 - jeweils den einzelnen in § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB genannten Indikatoren zugeordnet sowie um das Kriterium der Entwicklung der Differenzen zwischen Angebotsmieten und ortsüb- lichen Vergleichsmieten ergänzt (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 29) - die tat- sächlichen Grundlagen angegeben, die der Senat von Berlin für seine Entschei- dung über die (erneute) Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne der §§ 556d ff. BGB herangezogen hat (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 6 BGB). Dabei werden jeweils aktuelle Daten aus Erhebungen verschiedener öffentlicher und privater Stellen für das Land Berlin und für die Bundesrepublik Deutschland bis einschließlich 2019 aufgeführt und vergleichend gegenübergestellt sowie die auf dieser Datengrundlage getroffene Schlussfolgerung des Senats von Berlin dargestellt. Im Abschnitt 3 sind die Gründe dafür angegeben, weshalb der Senat von Berlin das gesamte Stadtgebiet 104 105 106 - 45 - als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt und weshalb er die in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB enthaltene Höchstdauer für erforderlich hält. Im Abschnitt 6 werden - entgegen der von der Revisionsklägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Annahme - die vom Land Berlin auf verschiedenen Ebenen ergriffenen wohnungspolitischen Maßnahmen aufgelistet, die zur Verbesserung der Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt über den Zeitraum des Bestehens der Rechtsverordnung fortgeführt werden sol- len. Hierbei werden die einzelnen Maßnahmen - die Wohnungsneubauförderung, das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, der Stadtentwick- lungsplan Wohnen 2030, die Änderung der Liegenschaftspolitik, die Bündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung 2018 bis 2021, die Kooperationsver- einbarung mit städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die im März 2020 in Kraft getretene neue Umwandlungsverordnung, das im Jahr 2014 eingeführte Zweckentfremdungsverbot, die Kappungsgrenzen-Verordnung vom April 2018 sowie das Gesetz zur Mietenbegrenzung vom Februar 2020 (vgl. hierzu BVerfGE 157, 223 ff.) - nach ihrer jeweiligen Zielsetzung und Ausgestaltung näher beschrieben. (cc) Die Verordnungsbegründung wurde am 29. Mai 2020 und damit vor dem Inkrafttreten der Verordnung zum 1. Juni 2020 im Amtsblatt für Berlin (ABl. S. 2885 ff.) öffentlich bekanntgemacht. Damit ist der Senat von Berlin seiner Pflicht, die Verordnungsbegründung der Öffentlichkeit rechtzeitig in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt zu machen (vgl. hierzu grundlegend Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 19 ff., 34 ff. [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 83 ff.; zuletzt Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 16 ff. mwN [jeweils zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]), hinreichend nachgekommen. 107 108 - 46 - (dd) Der Senat von Berlin hat sich bei Erlass der Zweiten Mietenbegren- zungsverordnung innerhalb des ihm bei der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts zustehenden Beurteilungsspielraums (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 113 mwN; siehe auch Senatsurteile vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 63 ff. mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verord- nung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 82 [zur Ersten Ber- liner Mietenbegrenzungsverordnung]) gehalten. Diesen Spielraum hält ein Ver- ordnungsgeber ein, wenn er den für die Gebietsfestsetzung erheblichen Sach- verhalt ermittelt und bei Erlass der Verordnung zugrunde legt (vgl. BVerfGE 50, 50, 51; 56, 298, 319; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 113). Der Senat von Berlin hat sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB aufgeführten vier Kriterien orientiert - sowie mit der Betrachtung der Ent- wicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe hierzu die Abschnitte 3.3 und 4.5) zulässigerweise ein weiteres aussagekräftiges Kriterium herangezogen (vgl. hierzu BT- Drucks. 18/3121, S. 29) - und jeweils anhand verschiedener statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor dem Erlass der Verordnung (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 29) mit nachvollziehbarer Begründung hergeleitet, dass je- des dieser Kriterien für das gesamte Stadtgebiet von Berlin erfüllt ist (vgl. Ab- schnitte 4.1 bis 4.5) und auch bei einer Gesamtbetrachtung der Indikatoren ein nicht nur vorübergehend angespannter Wohnungsmarkt vorliegt (vgl. Abschnitte 4.6, 5). Da danach die in § 556d Abs. 2 BGB normierten Tatbestandsvorausset- zungen für den Verordnungserlass vorlagen und anderweitige Abhilfemaßnah- men (noch) keine Wirkung zeigten, war der Verordnungsgeber sogar zum Tätig- werden verpflichtet (vgl. hierzu BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 111; BVerfGE 157, 223 Rn. 159 mwN). 109 110 - 47 - (ee) Der Senat von Berlin hat mit dem Erlass der Zweiten Berliner Mieten- begrenzungsverordnung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Insbe- sondere hat er - entgegen der Ansicht der Revision - eine Erstreckung der Ver- ordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen. Auch insoweit steht dem Verordnungsgeber ein vom Gesetzge- ber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum zu (vgl. BVerfGE 38, 348, 363; 53, 135, 145; 56, 298, 318; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 115; siehe auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 130/18, BGHZ 207, 246 Rn. 103 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]), der erst überschritten ist, wenn nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf bisher gemachte Erfahrungen eindeutig feststellbar ist, dass die alternativ in Betracht kommende Maßnahme mit geringerer Eingriffswirkung die angestrebten Ziele sachlich gleichwertig erreicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218 f.; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 115). Hiervon ist nicht auszugehen. (aaa) Der Senat von Berlin hat ausweislich der Verordnungsbegründung erneut geprüft, ob der Geltungsbereich der Verordnung auf einen Teil des Stadt- gebiets beschränkt werden kann. Er hat - wie schon bei der Ersten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung - von einer Teilausweisung mit der Begründung ab- gesehen, dass Berlin aufgrund seiner polyzentrischen Ausrichtung als einheitli- cher Wohnungsmarkt zu fassen sei, der nicht in territorial abgeschlossene Teil- märkte aufgespalten werden könne (vgl. Abschnitt 3.1). Gründe, warum dies ver- fassungsrechtlichen Vorgaben nicht genügt, sind weder vorgetragen noch er- sichtlich (vgl. bereits BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 116 [zur Ersten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung]). (bbb) Der Senat von Berlin durfte - trotz der in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr vorgesehenen Möglichkeit einer wiederholten Gebietsausweisung - die 111 112 113 - 48 - Befristung der Verordnung (sogleich) auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jah- ren als erforderlich ansehen. Die Festlegung der Geltungsdauer setzt eine Prognose des Verordnungs- gebers über die zukünftige Entwicklung des Berliner Wohnungsmarkts voraus. Wie das Bundesverfassungsgericht für die Erste Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung entschieden hat, unterliegt eine auf einer solchen Prognoseentschei- dung beruhende Rechtsverordnung wegen der Komplexität des Berliner Woh- nungsmarkts und der darauf beruhenden Schwierigkeiten, zukünftige Entwick- lungen sicher einzuschätzen, allein einer Vertretbarkeitskontrolle (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 117). Dafür genügt es, wenn der Verordnungsgeber die ihm zugänglichen Erkenntnisquellen ausschöpft, um die voraussichtlichen Auswir- kungen seiner Regelung so zuverlässig wie möglich abschätzen zu können und einen Verstoß gegen Verfassungsrecht zu vermeiden (vgl. BVerfG, aaO mwN). Dem trägt die auf die herangezogenen Daten gestützte Annahme des Se- nats von Berlin, die vor allem aufgrund des bereits bestehenden Nachfrageüber- hangs und der weiteren Bevölkerungszunahme zu erwartende erhöhte Woh- nungsnachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt könne nicht kurzfristig und nachhaltig durch den Neubau von Wohnungen, den weiteren Abbau vorhande- nen Wohnungsleerstands und die Zurückgewinnung von Wohnungen nach Be- endigung zweckfremder Nutzungen sowie der aufgeführten wohnungspolitischen Maßnahmen ausgeglichen werden, so dass zum Erzielen der beabsichtigten Wir- kung die höchstmögliche Geltungsdauer auszuschöpfen war (vgl. Abschnitte 3.2 und 5), hinreichend Rechnung. (ccc) Die Zweite Mietenbegrenzungsverordnung ist auch im Hinblick da- rauf erforderlich, dass - wie bereits aufgezeigt - ein gleich wirksames, die Grund- rechte aber weniger beeinträchtigendes Mittel zur Erreichung der verfolgten Ziele nicht ersichtlich ist (vgl. zum Maßstab BVerfGE 116, 202, 225). 114 115 116 - 49 - Eine solche Kontrolle ist aus Gründen des verfassungsrechtlichen Eigen- tumsschutzes geboten, in der Ermächtigungsnorm angelegt (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB) und entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der - weiterhin - eine Mietpreisbegrenzungsverordnung nur als vorübergehende und gegenüber nach- haltigeren Maßnahmen der Wohnungsmarktförderung nachrangige Maßnahme verstanden wissen wollte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, 15 f.). Die in Betracht kom- menden, vom Senat von Berlin in der Verordnungsbegründung beschriebenen wohnungspolitischen Maßnahmen können ihre Wirkung indes nur mittel- und langfristig entfalten (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 118 [zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]). Sie stehen deshalb der Erforderlichkeit der auf 117 - 50 - fünf Jahre befristeten Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht ent- gegen. Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht da- raus, dass sich eine dieser wohnungspolitischen Maßnahmen - das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sogenannter Mietendeckel) - mangels bestehender Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin als verfas- sungswidrig erwiesen hat (vgl. BVerfGE 157, 223 ff.). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 30.06.2022 - 21 C 261/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2022 - 67 S 180/22 - - 51 - Verkündet am: 18. Dezember 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2022:300322UVIIIZR279.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 279/21 Verkündet am: 30. März 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 134, 398, 556d Abs. 1, 2 Satz 5 bis 7, § 556g [aF] Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1; RDG § 2 Abs. 2 Satz 1 [aF], §§ 3, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Ver- stoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zuläs- sigen Höchstbetrag herabzusetzen (hier: Abgrenzung der einem registrierten In- kassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der An- spruchsabwehr). BGB § 557a Abs. 4 Satz 1 Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB aF erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt wer- den. BGH, Versäumnisurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. März 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 2. September 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Re- gistrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung des beklagten Vermieters Ansprüche wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Ver- bindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. 1 - 3 - Zwischen dem Beklagten und den Mietern A. K. R. und S. N. R. (im Folgenden: Mieter) besteht aufgrund des Mietver- trags vom 21. Oktober 2016 seit dem 1. November 2016 ein Mietverhältnis über eine 115,8 m2 große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertrag- lich vereinbarte Nettokaltmiete belief sich ursprünglich auf monatlich 1.300 €, ab dem 1. November 2017 auf 1.400 € und ab dem 1. November 2018 auf monatlich 1.500 €. Die Klägerin bietet Wohnungsmietern über die von ihr betriebene Internet- seite "www. .de" unter anderem die Möglichkeit an, sie durch Klicken eines Buttons, der die Aufschrift "Mietsenkung beauftragen" trägt, mit der außer- gerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungs- begehren gegen ihren Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" zu beauftragen, insbesondere von Auskunftsansprüchen, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Höhe der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (teilweise) Rückzahlung beziehungsweise (teilweise) Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete. Dazu heißt es in der der Klägerin erteilten Vollmacht und in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter anderem, dass der Mieter sie mit der Geltendmachung des "Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt", und mit der Verfolgung "weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung" der Miete beauftrage. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genannten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Neben- forderungen - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt 2 3 - 4 - auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF fälligen Monatsmieten - an die Klägerin ab. Anders als nach früheren Fassungen der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen der Klägerin schuldet der Mieter gemäß Ziffer 3.1 bis 3.3 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin nicht nur im Erfolgsfall eine Vergütung. Vielmehr fällt ab einer Mahnung des Vermieters stets eine Gebühr an, wie sie der Höhe nach einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zusteht, wobei die Klägerin versuchen wird, diese Gebühr beim Vermieter beizutreiben. Am 24. Januar 2018 unterzeichneten die Mieter eine mit "Bestätigung, Vollmachtserteilung und Abtretung, Genehmigung" überschriebene Urkunde, in der sie unter anderem erklärten, "rein vorsorglich" die "treuhänderische, unwider- rufliche Abtretung" der Ansprüche (mit Ausnahme der Datenschutzansprüche), den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten, an die M. GmbH [heute C. GmbH], zu "bestätige[n] und [zu] wiederhole[n]". Weiter haben sie "rein vorsorg- lich rückwirkend alle insoweit vorgenommenen Rechtshandlungen und Erklärun- gen der M. GmbH [heute C. GmbH] genehmigt". Mit Schreiben vom 9. Juli 2018 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklag- ten - unter Berufung auf die Beauftragung und Bevollmächtigung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Woh- nung. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaß- nahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen 4 5 6 - 5 - Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Miet- kaution sowie die Abgabe einer Erklärung des Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin zunächst Auskunftsansprüche im Zusammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" geltend ge- macht und die Rückzahlung von 431,28 € Miete für den Monat November 2018 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.166,14 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Mit Teilurteil vom 19. Januar 2021 hat das Amtsgericht dem Auskunftsbe- gehren stattgegeben. Anschließend hat es mit Schlussurteil vom 11. Mai 2021 den Beklagten verurteilt, der Klägerin außergerichtliche Rechtsverfolgungskos- ten in Höhe von 93,42 € nebst Zinsen zu erstatten; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Den für den Monat November 2018 geltend gemachten An- spruch auf Rückerstattung überzahlter Miete hat es für nicht bestehend erachtet, weil die mit Schreiben vom 9. Juli 2018 von der Klägerin erhobene Rüge eines Verstoßes des Beklagten gegen die Vorschriften über die "Mietpreisbremse" für die ab November 2018 beginnende (dritte) Mietstaffel keine Wirkung entfalte. Mit der Berufung hat die Klägerin ihre erstinstanzlichen Zahlungsanträge weiterverfolgt und klageerweiternd Rückzahlung überzahlter Miete für die noch zur zweiten Mietstaffel zählenden Monate August, September und Oktober 2018 verlangt. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen und die in zweiter Instanz erweiterte Klage - auch wenn dies im Tenor nicht zum Ausdruck kommt - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. 7 8 9 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da der Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemä- ßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stünden die geltend gemachten Ansprüche nicht zu. Die Be- rufung der Klägerin sei zwar nicht deshalb unbegründet, weil die Berliner Mieten- begrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBl. 2015 S. 101) unwirksam sei. Dabei könne dahinstehen, ob dem Berliner Senat bei dem Erlass und bei der Verlautbarung der Verordnung Verfahrensfehler unterlaufen seien. Jedenfalls wären solche Verfahrensfehler unter Anwendung der "Kollegialgerichts-Richtli- nie" nicht evident, denn auch der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs habe die Verordnung in mehreren kollegialgerichtlichen Entscheidungen für formell wirksam befunden. Anhaltspunkte dafür, dass die Revisionsentscheidungen "handgreiflich falsch" seien, bestünden nicht. Es könne dahinstehen, ob - wie vom Amtsgericht angenommen - die mit Schreiben der Klägerin vom 9. Juli 2018 erklärte Rüge hinsichtlich überzahlter Miete auch den Monat November 2018 erfasse. Denn bereits die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche der Mieter an die Klägerin sei gemäß § 134 BGB, § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig, weil die Klägerin durch ihre Tätigkeiten 10 11 12 13 14 - 7 - gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoße. Sie gehe nicht nur über den Zulässigkeitsrahmen des Rechtsdienstleistungsgesetzes hinaus, sondern ziele offenkundig auch auf eine unzulässige Umgehung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts ab. Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs überschreite ein Inkassodienstleister die ihm gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erteilte Inkassoerlaubnis jedenfalls dann, wenn seine Tätigkeit nicht auf eine Forderungseinziehung gerichtet sei, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand habe. Die dem Berufungsgericht als Tatgericht obliegende Würdigung der Gesamtumstände falle hier eindeutig zu Lasten der Klägerin aus. Die Mieter des Beklagten hätten der Klägerin einen Auftrag erteilt, der nicht auf die Einziehung, sondern auf die Abwehr von Forderungen gerichtet sei. Die Mieter hätten die Klägerin mit dem Button "Mietsenkung beauftragen" unmissver- ständlich mit der Absenkung der Miete beauftragt. Bereits daraus ergebe sich ein Auftrag zur Forderungsabwehr, bei dem es sich im Zeitpunkt der Auftragsertei- lung um eine ausschließliche Reaktion der Mieter auf ein Verlangen des beklag- ten Vermieters handele. Denn dieser habe sich bereits mit Abschluss des Miet- vertrags einer - nach Auffassung der Mieter - preisrechtlich unzulässigen Miete berühmt und dieses Verhalten unverändert fortgesetzt. Die auf die Forderungsabwehr zielende Ausrichtung des Mandats der Klä- gerin werde zusätzlich durch die ihr erteilte Vollmacht sowie ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen belegt. Danach sei sie ausdrücklich mit der Geltendma- chung des "Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt", und mit der Verfolgung "weiterer Ansprüche in Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung" der Miete beauftragt worden. 15 16 17 - 8 - Zwar umfasse das der Klägerin erteilte Mandat auch die Rückforderung überzahlter, unter Vorbehalt entrichteter Miete sowie die anteilige Rückerstattung der geleisteten Kaution. Für die Abgrenzung zu einer noch zulässigen Forde- rungseinziehung sei jedoch nur darauf abzustellen, ob das Mandat im Kern auf Forderungsabwehr "gerichtet" sei. Gemessen daran sei nicht zweifelhaft, dass die Mieter die Klägerin im We- sentlichen zur Abwehr von Forderungen eingeschaltet hätten. Das Interesse der Mieter habe sich bei wirtschaftlicher Betrachtung vornehmlich darin erschöpft, die ihrer Auffassung nach überhöhte Mietforderung des Beklagten abzuwehren und die Miete für die Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags auf das zulässige Maß abzusenken. Die Rückforderung überzahlter Miete für nur we- nige Monate sowie die anteilige Rückforderung der Mietsicherheit fielen wirt- schaftlich nur unerheblich ins Gewicht. Zudem habe die Klägerin den Gebühren- streitwert ihrer außergerichtlichen Tätigkeit anhand des Streitwerts der "Feststel- lungsklage" mit 18.113,76 € bemessen, die bezifferten Zahlungsansprüche hin- gegen lediglich mit einem Bruchteil hiervon. Hinzu komme, dass die von der Klä- gerin beanspruchte Vergütung ausweislich Nr. 3.1 ihrer Allgemeinen Geschäfts- bedingungen nicht vom Gesamtbetrag der erfolgreich zurückgeforderten Miete abhänge, sondern vom Jahresbetrag der durchzusetzenden Mietsenkung. Zwar habe der Bundesgerichtshof ausgesprochen, die Beauftragung der Klägerin zur "Mietsenkung" sei lediglich eine flankierende Hilfsmaßnahme des Inkassos, die nur dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehen- der Rückzahlungsansprüche der Mieter entbehrlich zu machen. Dahingehende Feststellungen fänden eine Grundlage jedoch weder im Sachvortrag der Parteien noch in dem Internetauftritt der Klägerin, in ihren Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen sowie in dem Inhalt der ihr erteilten Vollmacht. 18 19 20 - 9 - Die Berufung sei auch unbegründet, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten richte. Der Klägerin fehle nicht nur die Aktivlegitimation. In Anbetracht der vorstehenden Er- wägungen erbringe sie auch keine Inkassodienstleistungen im Sinne von § 4 Abs. 5 RDGEG [aF]. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieter erhobene Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3, § 556g Abs. 2 BGB, jeweils in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB; im Folgenden: aF), sowie der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF, jeweils nebst Zinsen, nicht verneint werden. 1. Nur im Ergebnis zutreffend ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Entstehung der von der Klägerin erhobenen Ansprüche scheitere nicht daran, dass die auf der Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegrenzungsverordnung für das Land Berlin vom 28. April 2015 (Verord- nung 17/186, GVBl. 2015 S. 101) unwirksam wäre. Die vorgenannte Verordnung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken (ausführlich: Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 80 ff.). Insbesondere ist sie - was das Berufungsgericht letztlich offengelassen hat - nicht deswegen nichtig, weil sie aufgrund von Mängeln der Bekanntmachung nicht in einer den Anforderungen des Begründungsgebots gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begründet worden wäre (ausführlich: Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 83 ff.). 21 22 23 - 10 - a) Bereits im Ansatz verfehlt ist allerdings die Sichtweise des Berufungs- gerichts, das in § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB vorgesehene Begründungserfordernis habe lediglich verfahrensrechtliche Bedeutung. Das Berufungsgericht hat (er- neut) verkannt, dass das Begründungsgebot auch dazu dient, in Anbetracht der mit der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verbun- denen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit der Ver- mieter (Art. 14 Abs. 1 GG) die Verhältnismäßigkeit der von der Landesregierung vorzunehmenden Gebietsausweisung zu gewährleisten (Gesetzentwurf der Bun- desregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 28, mit Hinweis auf den allgemeinen Teil der Gesetzesbegründung, aaO S. 19). Da- mit kommt der Begründungspflicht auch materiell-rechtlicher Gehalt zu (Senats- urteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 22). Dies hat der Senat in seinem Beschluss vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 9), dem ein Urteil des Berufungsgerichts vorausging (Urteil vom 10. Oktober 2019 - 67 S 80/19, juris Rn. 24 f.), bekräftigt. Da die Pflicht zur Begründung der Gebietsverordnung somit zwingender Bestandteil der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB ist und eine Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Woh- nungsmarkt ohne öffentlich bei Inkrafttreten der Verordnung bekannt gemachte Verordnungsbegründung mit dem Wortlaut und dem Normzweck der Ermächti- gungsgrundlage nicht vereinbar ist, handelt es sich um eine Wirksamkeitsvoraus- setzung, deren Fehlen zur Nichtigkeit der Verordnung führt (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 42; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 9). Davon abgesehen wäre - was der Senat in dem vorgenannten Beschluss ebenfalls ausgeführt und das Berufungsgericht nicht zur Kenntnis genommen 24 25 26 - 11 - hat - im Falle einer unterbliebenen Veröffentlichung der Begründung durch staat- liche Stellen die vom Berufungsgericht vermisste Evidenz dieses Fehlers ohne Weiteres zu bejahen. Es besteht kein vernünftiger Zweifel daran, dass ein sol- ches Versäumnis in Anbetracht der mit dem Begründungserfordernis verfolgten und durch ein reines Internum nicht verwirklichbaren Zielsetzung des Gesetzge- bers einen (wesentlichen) Mangel darstellt (Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, aaO; vgl. auch BVerfGE 127, 293, 331 f.). b) Allerdings ist die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung - anders als es im Berufungsurteil sowie in dem dort in Bezug genommenen Urteil der Kam- mer vom 4. März 2021 (67 S 309/20, juris Rn. 16 [beim Senat im Revisionsver- fahren anhängig unter VIII ZR 94/21]) anklingt - in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise öffentlich begründet worden. Zwar hat der Senat von Berlin die Verordnungsbegründung nicht selbst veröffentlicht, diese jedoch dem Berliner Abgeordnetenhaus übersandt, das die Verordnung einschließlich ihrer Begründung als Drucksache 17/2272 (dort lau- fende Nummer 1) auf seiner Internetseite veröffentlicht hat (https://www.parla- ment-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf). Damit liegt eine der Öffentlichkeit leicht zugängliche Bekanntmachung durch eine amtliche Stelle vor (Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 86 ff.; vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 38 f.; Beschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 6, 14 ff.). Die Begründung der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Verordnung wurde - was das Berufungsgericht wie bereits in seinem Urteil vom 4. März 2021 (67 S 309/20, juris Rn. 16) zu übersehen scheint - am 28. Mai 2015 veröffentlicht (siehe Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 87 aE). Daher war die Verordnungsbegründung im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung 27 28 - 12 - in einer den Anforderungen des Begründungsgebots gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise der Öffentlichkeit zugänglich. 2. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, die Klägerin sei gegenüber dem Beklagten für die geltend gemachten Ansprüche nicht aktiv legitimiert, weil die Abtretung der hier streitgegenständlichen Forderungen an die Klägerin wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts sind die über die Internetseite "www. .de" angebotenen und im Streitfall für die Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen von der Registrierung der Klägerin als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nicht erfasst, weil sie im Wesentlichen nicht auf die gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG in der vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt vom 10. August 2021 (BGBl. I S. 3415; im Folgenden: aF) gestattete Einziehung von Forderun- gen gerichtet seien, sondern auf eine (nicht gestattete) Forderungsabwehr. Dies trifft nicht zu. Entgegen der vom Berufungsgericht nach wie vor vertretenen Auffassung sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit den Bestimmungen des § 3 RDG sowie der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als Inkas- sodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieter er- brachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistun- gen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 97 ff.). Dies hat der Senat bereits vor der Verkündung des Berufungsurteils durch seine Urteile vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.), vom 6. Mai 29 30 - 13 - 2020 (VIII ZR 120/19, juris Rn. 30 ff.) sowie vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 24 ff.; VIII ZR 121/19, juris Rn. 24 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 25 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 25 ff.), denen Entscheidungen der auch für den Streitfall zuständigen Berufungskammer zugrunde liegen, bekräftigt (siehe ferner Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 43 ff.). a) Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht damit begründet werden, die Rückforderung einer von dem Mieter an den Vermieter unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete könne nicht mehr als eigenständige Inkassodienstleistung im Sinne des Rechts- dienstleistungsgesetzes beurteilt werden, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Klägerin darüber hinausgehend laute, für ihn die "Mietpreis- bremse" bei den Vermietern durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen. Zu Unrecht stellt das Berufungsgericht darauf ab, unter den gegebenen Umständen falle die Rück- forderung der überhöhten Miete wirtschaftlich nur unerheblich ins Gewicht, so dass die Tätigkeit der Klägerin im Wesentlichen auf die Abwehr von Ansprüchen gerichtet sei (ebenso zunächst LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19, juris Rn. 21 ff. [teilweise aufgehoben durch Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, zur Veröffentlichung bestimmt]; später aufgegeben durch LG Berlin, Urteil vom 9. September 2020 - 64 S 44/19, juris Rn. 4). Diese Argumentation ist rechtsfehlerhaft und verschließt sich der Recht- sprechung des Senats, der in seinem grundlegenden Urteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162) entschieden hat, dass eine Über- schreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF (auch) nicht aus dem Umstand folgt, 31 32 - 14 - dass die Klägerin in ihrem Rügeschreiben den Vermieter zusätzlich dazu aufge- fordert hat, künftig von dem Mieter nicht mehr die von der Klägerin als überhöht gerügte Miete zu verlangen, sondern diese auf den zulässigen Höchstbetrag her- abzusetzen. Die Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, ist nicht als eine - einem registrierten In- kassodienstleister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzuse- hen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 96, 219). Denn es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlan- gen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rück- zahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162; ebenso Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 26 ff.; VIII ZR 121/19, juris Rn. 27 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 27 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 27 ff.). b) Neue Gesichtspunkte, die Veranlassung geben könnten, von den die Senatsrechtsprechung tragenden Grundsätzen abzuweichen, hat das Beru- fungsgericht nicht aufgezeigt. aa) Zwar ist die Annahme einer Nichtigkeit nach § 134 BGB im Fall einer Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG in erster Linie dem Tatrichter auf der Grundlage einer umfassenden Würdi- gung der Gesamtumstände vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 91). Das Berufungsurteil beruht jedoch - an- ders als es vorgibt - nicht auf einer der revisionsgerichtlichen Überprüfung nur 33 34 35 - 15 - eingeschränkt zugänglichen tatrichterlichen Würdigung. Zunächst ist zu berück- sichtigen, dass die hinsichtlich der Tätigkeit der Klägerin getroffenen Abreden ihre Grundlage in den von ihr verwendeten und in den Vertrag mit den Mietern einbezogenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben. Deren Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da Allgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen von dem Revisionsgericht frei auszulegen sind (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 16; vom 23. August 2018 - III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 16; vom 18. Juni 2019 - XI ZR 768/17, BGHZ 222, 240 Rn. 39; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 25; jeweils mwN). Vom Inhalt der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen etwa abweichenden Sachvortrag der Parteien hat das Berufungsge- richt nicht festgestellt. Zudem hat das Berufungsgericht den Streitstoff rechtsfehlerhaft gewür- digt. Der Gesichtspunkt, dass die Rückzahlungsforderung der Klägerin - im Streit- fall nicht anders als in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (vgl. etwa Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 9; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 9) - nicht unerheblich geringer ist als die von ihr geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsverfol- gungskosten, die im Wesentlichen auf dem Begehren beruhen, die Miete künftig auf das zulässige Maß herabzusetzen, macht das Begehren der Klägerin nicht zu einer Maßnahme der Forderungsabwehr. Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe ange- legt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beach- tet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollstän- dig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 36 - 16 - 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. bb) Das Berufungsgericht meint im Wesentlichen, die Rückforderung der überzahlten Miete und der anteiligen Kaution falle wirtschaftlich nicht gegenüber der angestrebten Absenkung der Miete ins Gewicht. Im Kern sei die Tätigkeit der Klägerin auf die Absenkung der Miete und damit auf die Forderungsabwehr ge- richtet. Dies folge bereits daraus, dass die Klägerin in ihrem Internetauftritt einen Button mit der Bezeichnung "Mietsenkung beauftragen" verwendet. Zudem über- nehme sie gegenüber ihrem Vertragspartner in ihren Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen unter anderem die Durchsetzung "des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit er die zulässige Miete übersteigt"; entsprechen- des sei in der der Klägerin erteilten Vollmacht vorgesehen. Diese Sichtweise ist rechtsfehlerhaft. (1) Zwar lag den vor der Verkündung des Berufungsurteils ergangenen Senatsurteilen - anders als hier - die Verwendung eines Buttons zugrunde, den die Klägerin nicht mit der Aufschrift "Mietsenkung beauftragen", sondern verall- gemeinernd mit der Aufschrift "Auftrag verbindlich erteilen" versehen hatte (siehe Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 3; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 3; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, juris Rn. 3; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 3; VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 3; VIII ZR 121/19, juris Rn. 3; VIII ZR 128/19, juris Rn. 3; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 3). Dies rechtfertigt indes keine abweichende rechtliche Beurteilung, denn der in den vorgenannten Fällen maßgebliche, sich aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin und der ihr erteilten Vollmacht ergebende Auftragsinhalt unterscheidet sich nicht von der hier gegebenen Fallkonstellation (siehe Senatsurteile vom 27. November 37 38 - 17 - 2019 - VIII ZR 285/18, aaO; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO; VIII ZR 31/19, aaO; VIII ZR 121/19, aaO; VIII ZR 128/19, aaO; VIII ZR 129/19, aaO). Das Berufungsgericht blendet nicht nur die Besonderheiten des Dauer- schuldverhältnisses, sondern weitere wesentliche Umstände der gegebenen Fallgestaltung aus, denn bei unverändertem Verhalten des Vermieters hätte die- ser in Zukunft Monat für Monat ein gleichartiges Rückforderungsverlangen der Mieter zu vergegenwärtigen. Damit besteht ein enger inhaltlicher Zusammen- hang der Mietsenkung mit der Forderungseinziehung, weil das Verlangen, die Miete zukünftig auf das zulässige Maß herabzusetzen, ersichtlich dazu dient, wei- tere Rückforderungsansprüche gegen den Beklagten zu vermeiden (vgl. Senats- urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; ebenso Tolksdorf, ZIP 2021, 2049, 2054 f.; Deckenbrock/Henssler/Rillig, RDG, 5. Aufl., § 10 Rn. 45p; siehe auch Stadler, JZ 2020, 321, 323; anders Römermann, VuR 2020, 43, 50; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2022, § 556d Rn. 56 f.). Die Rückforderung der überzahlten Miete und das darin bereits angelegte, in die Zukunft gerichtete Herabsetzungsbegehren bilden - auch aus Sicht des Mieters - eine sinnvoll nicht voneinander zu trennende Einheit. Das Herabsetzungsver- langen ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht eine Reaktion auf das aus dem Mietvertrag resultierende Zahlungsverlangen des Vermieters, son- dern stellt das an den Vermieter gerichtete Begehren dar, künftig sich aus der "Mietpreisbremse" ergebende Rückzahlungsansprüche anzuerkennen und in Ab- zug zu bringen. Damit handelt es sich - anders als das Berufungsgericht vorder- gründig annimmt - nicht um eine Forderungsabwehr, sondern um eine Form der Forderungsdurchsetzung. 39 - 18 - Dies entspricht der gesetzlichen Ausgestaltung der "Mietpreisbremse" durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur Dämpfung des Mietan- stiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprin- zips bei der Wohnungsvermittlung vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610; Mietrechts- novellierungsgesetz - MietNovG). Die gesetzliche Regelung stellt auf das Rück- forderungsverlangen - und damit auf die Forderungseinziehung - ab, indem sie an den Rückforderungsanspruch des Mieters anknüpft. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB stellt insoweit klar, dass der Mieter die zu viel gezahlte Miete (nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung) "her- ausverlangen" kann. § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Mieter eine überzahlte Miete nur "zurückverlangen" kann, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff. BGB gerügt hat. Damit hat bereits der Gesetzgeber die Forderungseinziehung in den Vordergrund gestellt, ohne dass etwaige wei- tergehende Ansprüche ausgeschlossen sind (vgl. Gesetzentwurf der Bundesre- gierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Zu Unrecht stellt das Berufungsgericht auf einen wirtschaftlichen Vergleich des Gebührenstreitwerts des Rückzahlungsverlangens und des Herabsetzungs- begehrens ab. Für die rechtliche Einordnung der Tätigkeit der Klägerin als Inkas- sodienstleistung macht es keinen Unterschied, ob sie sich Rückzahlungsansprü- che nur für wenige Monate oder für zahlreiche Monate abtreten lässt, zumal das mit der Rückforderung verbundene Herabsetzungsbegehren den Umfang der Tätigkeit der Klägerin allenfalls unwesentlich erhöht und eine rechtliche Prüfung, die über das Rückforderungsverlangen hinausginge, und erst recht eine rechtli- che Prüfung des Inhalts des Mietvertrags (vgl. dazu Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 219) nicht erfordert. (2) Anders als das Berufungsgericht meint, lässt sich auch aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2021 (II ZR 84/20, BGHZ 230, 255), mit 40 41 42 - 19 - dem der Bundesgerichtshof die Zulässigkeit des sogenannten "Sammelklage-In- kassos" bejaht hat, nicht herleiten, die Klägerin werde inkassofremd tätig. Gegenstand dieser Entscheidung waren Schadensersatzansprüche aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 15a Abs. 1 Satz 1 und 2 InsO in der Fas- sung des Gesetzes vom 23. Oktober 2008 (BGBl. I S. 2016), die ein Inkasso- dienstleister im Wege des sogenannten "Sammelklage-Inkassos" aus abgetrete- nem Recht von Kunden einer insolvent gewordenen Fluggesellschaft gegen den Executive Director der Komplementär-Gesellschaft der Schuldnerin mit der Be- hauptung erhoben hatte, dieser habe den Insolvenzantrag für die Schuldnerin nicht rechtzeitig gestellt. Anders als die Vorinstanzen hat der Bundesgerichtshof das sogenannte "Sammelklage-Inkasso" als zulässige Inkassodienstleistung beurteilt, weil der Schutzzweck des Rechtsdienstleistungsgesetzes es gebiete, insbesondere unter Berücksichtigung der Berufsausübungsfreiheit des Inkassodienstleisters (Art. 12 Abs. 1 GG), den Begriff der Inkassodienstleistung so auszulegen, dass auch Ge- schäftsmodelle, die ausschließlich oder vorrangig auf die gerichtliche Einziehung der Forderung abzielen, umfasst sind. Dies gelte regelmäßig auch dann, wenn das Geschäftsmodell eine Bündelung einer Vielzahl von Einzelforderungen vor- sehe (BGH, Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, aaO Rn. 22). Soweit der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil ausgesprochen hat, der Inkassobegriff der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF umfasse Geschäftsmodelle, die ausschließlich oder vorrangig auf eine gerichtliche Einziehung der Forderung abzielten (Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, aaO Rn. 16, siehe auch Rn. 20, 22, 31, 41), hat er den Begriff der Inkas- sodienstleistung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht etwa einschränken wollen, sondern hat ihn im Gegenteil weit ver- 43 44 45 - 20 - standen. Zudem betrifft das Urteil nicht die hier maßgebliche Abgrenzung zwi- schen Forderungseinziehung und Forderungsabwehr, sondern die Zulässigkeit des "Sammelklage-Inkassos". (3) Unbehelflich ist auch der Hinweis des Berufungsgerichts, dass die Klägerin ausweislich Nr. 3.1 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Provision in Höhe von einem Drittel der ersparten Jahresmiete verlange. Dies ist, anders als das Berufungsgericht meint, aufgrund des engen Zusammenhangs zwischen der Rückforderung überzahlter Miete und dem Begehren, die Miete künftig auf das zulässige Maß zu senken, aus den vorgenannten Gründen kein Beleg für eine im Kern inkassofremde Tätigkeit. Abgesehen davon macht die Klägerin insoweit lediglich von ihrer Befugnis zur Vereinbarung eines Erfolgs- honorars Gebrauch (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 176 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 64; jeweils mwN; zur Zulässigkeit der Vereinbarung eines Erfolgshonorars durch Inkassodienstleister siehe bereits BGH, Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 14). (4) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der der Klägerin abgetretene und mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Erstattung vorge- richtlicher Rechtsverfolgungskosten (in Gestalt einer Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG, 1008 VV RVG) überwiegend nicht auf dem Ge- bührenwert des Rückforderungsbegehrens beruht, sondern auf dem Wert der ge- forderten monatlichen Mietsenkung. Auch dieser Umstand gestattet nicht die Schlussfolgerung, die Klägerin werde inkassofremd tätig. Denn insoweit macht sie in zulässiger Weise lediglich von dem ihr gemäß § 4 Abs. 5 des Einführungs- gesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG - in der hier maßgeblichen, vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) eingeräumten 46 47 - 21 - Recht Gebrauch, wonach ein Inkassodienstleister für seine vorgerichtliche Tätig- keit die Gebühren beanspruchen darf, die auch ein Rechtsanwalt verlangen könnte. Dazu gehört auch der 42-fache Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig auf das zulässige Maß herabgesetzt wird (§ 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117; vgl. auch Skupin, GRUR-Prax 2021, 38). c) Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht sich (ohne nähere Begründung) auf den Standpunkt gestellt, die Inkassobefugnis der Klägerin sei auch deshalb einzuschränken, weil ihre Tätigkeit auf eine unzulässige Umge- hung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts abziele. Es trifft zwar zu, dass die berufsrechtliche Regulierung der registrierten Inkassodienstleister im Vergleich zur Rechtsanwaltschaft weniger streng ausge- staltet ist. So war es etwa Rechtsanwälten in dem hier maßgeblichen Zeitraum (vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt vom 10. August 2021) berufsrechtlich - von Aus- nahmen abgesehen - weder gestattet, mit ihren Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG; jeweils in der vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung), noch den Mandanten im Fall einer Erfolg- losigkeit der Inkassotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zu- zusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO aF; dazu BGH, Urteile vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 26/14, NJW 2016, 3105 Rn. 17; vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 171). Indes lässt sich eine Einschränkung der Inkassobefugnis der Klägerin - auch unter Berücksichtigung des allgemeinen Gleichheitssatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) - aus unter Umständen nicht gänzlich von der Hand zu weisenden Wider- sprüchen, die sich aus der eher strengen Regulierung des anwaltlichen Berufs- rechts im Vergleich zu Inkassodienstleistern ergeben mögen (vgl. Henssler in 48 49 50 - 22 - Deckenbrock/Henssler, RDG, 5. Aufl., Einleitung Rn. 47j), nicht herleiten, zumal es sich bei Inkassodienstleistern im Gegensatz zu Rechtsanwälten nicht um Or- gane der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Dies hat der Senat bereits vor der Verkündung des Berufungsurteils wiederholt ausgesprochen (Se- natsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 170 ff., 185 f.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 69 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 63; siehe auch BGH, Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, BGHZ 230, 255 Rn. 39). 3. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Zwar ist die Beauftragung der Klägerin durch die Mieter und die von diesen erklärte Abtretung nicht wirksam auf elektronischem Wege erfolgt. Denn dies setzte gemäß § 312j Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 BGB voraus, dass die Klägerin den auf ihrer Internetseite verwendeten Button mit den Wörtern "zahlungspflichtig bestellen" oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet hätte. aa) Gemäß § 312j Abs. 4 BGB kommt ein Verbrauchervertrag im elektro- nischen Geschäftsverkehr, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat (§ 312j Abs. 2 BGB), nur zustande, wenn der Unternehmer seine Pflicht aus § 312j Abs. 3 BGB erfüllt. Aufgrund der zwischenzeitlich geänderten Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird der Mieter - anders als in den Senatsurteilen vom 19. Januar 2022 (VIII ZR 123/21, ZIP 2022, 378; VIII ZR 124/21, juris, und VIII ZR 196/21, juris) und den weiteren Senatsurteilen vom 30. März 2022 (VIII ZR 358/20 und VIII ZR 121/21; jeweils zur Veröffentlichung bestimmt) zugrundeliegenden Fällen - bei Erfolglosigkeit der Tätigkeit der Kläge- rin nicht von sämtlichen Kosten freigehalten (Nr. 3.2 und 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Vielmehr hat er stets ab Mahnung des Vermieters eine 51 52 53 - 23 - Gebühr in der Höhe zu entrichten, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vor- schriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustünde. Damit liegt ohne Wei- teres eine entgeltliche Leistung des Unternehmers im Sinne von § 312j Abs. 2 BGB und von § 312 Abs. 1 BGB (in der bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung) vor. bb) Da die Entgeltlichkeit - im Gegensatz zu den Fallgestaltungen in den Verfahren VIII ZR 358/20, VIII ZR 121/21, VIII ZR 123/21, VIII ZR 124/21 und VIII ZR 196/21 - nicht auf ein reines Erfolgshonorar beschränkt ist, kommt vorlie- gend - anders als in den genannten Fällen (vgl. etwa Senatsurteil vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, aaO Rn. 53 ff.) - eine am Schutzzweck des § 312j BGB orientierte einschränkende Auslegung dieser Vorschrift nicht in Betracht. Die Klä- gerin hätte sich daher nicht mit der Aufschrift "Mietsenkung beauftragen" auf dem auf ihrer Internetseite installierten Button begnügen dürfen. Vielmehr hätte sie auf der Schaltfläche eine Aufschrift "kostenpflichtig beauftragen" oder eine ähnliche Formulierung anbringen müssen, aus der unmissverständlich hervorgeht, dass die Leistung der Klägerin in jedem Fall entgeltlich ist. Da sie dies nicht getan hat, ist die Klägerin auf elektronischem Wege nicht rechtswirksam beauftragt worden (§ 312j Abs. 4 BGB). Ob § 312j Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 BGB auch auf die Abtretung als Erfüllungsgeschäft Anwendung findet, kann offenbleiben. Denn die Unwirk- samkeit des Grundgeschäfts hat gemäß § 139 BGB unter den hier gegebenen Umständen, in denen Beauftragung und Abtretung als einheitliches Geschäft ausgestaltet sind, zur Folge, dass auch die Abtretung unwirksam ist. cc) Die Unwirksamkeit der auf elektronischem Wege erklärten Abtretung ist jedoch unschädlich, weil die Mieter durch die von ihnen unterzeichnete Ver- tragsurkunde vom 24. Januar 2018, in der sie die Abtretung ihrer Ansprüche vorsorglich "bestätigt und wiederholt" sowie zusätzlich bereits erfolgte Rechts- 54 55 - 24 - handlungen der Klägerin "rückwirkend genehmigt" hat, (erneut) ihr Einverständ- nis mit der Erbringung einer Rechtsdienstleistung durch die Klägerin sowie eine Abtretung der dort beschriebenen Ansprüche erklärt hat (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 34 f.). Die Klägerin hat das darin liegende Angebot der Mieter gemäß § 151 BGB angenommen. Aus den abgegebenen Erklärungen wird deutlich, dass die Mieter bei der Unterzeichnung der Urkunde auch mit dem Erklärungsbewusstsein gehandelt haben, die Klägerin für den Fall der Unwirksamkeit der zuvor durch Anklicken der Schaltfläche auf der Internetseite der Klägerin erfolgten Erklärungen rückwirkend mit einer Verfol- gung möglicher Ansprüche zu beauftragen und diese in dem beschriebenen Um- fang an die Klägerin abzutreten. b) Das angefochtene Urteil stellt sich auch nicht teilweise - im Hinblick auf den Rückzahlungsanspruch für den Monat November 2018 und darauf entfal- lende vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten - als richtig dar, weil, wie das Amts- gericht gemeint hat, die von der Klägerin mit Schreiben vom 9. Juli 2018 erho- bene Rüge für diesen Monat keine Wirksamkeit mehr entfalte, nachdem am 1. November 2018 eine neue Mietstaffel begonnen und die Klägerin in dieser Mietstaffel eine erneute Rüge nicht erhoben hat. Entgegen der - vom Berufungsgericht in seinem Hinweisbeschluss vom 13. Juli 2021 geteilten - Ansicht des Amtsgerichts (ebenso AG Charlottenburg, Urteil vom 28. Oktober 2021 - 239 C 85/21, juris Rn. 31) musste die - hier wäh- rend des Laufs der zweiten Mietstaffel - erhobene Rüge nach Ablauf dieser Mietstaffel nicht wiederholt werden, sondern erfasst auch die Folgestaffel. Das Amtsgericht hat zur Begründung seiner abweichenden Auffassung die Vorschrift des § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB herangezogen, wonach die Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Daraus hat das Amtsgericht gefolgert, bei Staffelmietvereinbarungen sei die Rüge eines 56 57 - 25 - Verstoßes gegen die Mietbegrenzung gesondert während jeder Staffel zu erhe- ben und müsse deshalb gegebenenfalls wiederholt werden. Diese rechtliche Be- urteilung trifft nicht zu. Allerdings könnte der Wortlaut des § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB, der auch schon während der Geltung des § 556g Abs. 2 BGB aF bestimmte, dass die "§§ 556d bis 556g […] auf jede Mietstaffel" anzuwenden sind, dafür sprechen, dass bei einer vereinbarten Staffelmiete der Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen eines Verstoßes des Vermieters gegen die Mietbegrenzung nur dann ent- steht, wenn der Mieter eine Rüge in jeder Mietstaffel erhebt, so dass er eine be- reits erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel wiederholen müsste. Indes ist der Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB nicht eindeutig. Vielmehr spricht der enge Zusammenhang mit Satz 2 dieser Bestimmung dafür, dass dem Gesetzgeber nicht daran gelegen war, das Rügeerfordernis zu Lasten des Mieters auszudeh- nen, sondern er nur die Berechnung der zulässigen Miethöhe bei vereinbarter Staffelmiete konkretisieren wollte. Denn § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB stellt aus- drücklich auf die "Berechnung" der Miete ab und bestimmt, dass für die "Berech- nung" der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weite- ren Mietstaffeln statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt maßgeb- lich ist, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Gegen das Erfordernis, eine einmal erhobene Rüge nach Ablauf einer Mietstaffel zu wiederholen, sprechen insbesondere der Regelungszweck des § 557a Abs. 4 BGB sowie der Sinn und Zweck des Rügeerfordernisses gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF. Die Bestimmung des § 557a Abs. 4 BGB soll gewährleis- ten, dass nicht nur die erste vereinbarte Miete (hierfür gilt § 556d BGB unmittel- bar), sondern auch alle für die folgenden Staffeln vereinbarten Mieten grundsätz- lich die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen (vgl. 58 59 - 26 - BT-Drucks. 18/3121, S. 34 f.). Dies hat der Gesetzgeber ausweislich der Geset- zesmaterialien deshalb als erforderlich erachtet, weil er zugunsten des Mieters verhindern wollte, dass die Mietenbegrenzung des § 556d BGB durch Staffel- mietvereinbarungen, die erhebliche Preissprünge zulassen, faktisch umgangen wird (BT-Drucks. 18/3121, S. 16, 34). Der Gesetzgeber beabsichtigte daher nicht, die Anforderungen an das Rückzahlungsverlangen zu Lasten des Mieters zu er- höhen. Dies entspricht, worauf die Revision mit Recht hinweist, auch dem Sinn und Zweck der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF. Nach dem in den Gesetzes- materialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck soll die Erhebung ei- ner (qualifizierten) Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in Kenntnis zu set- zen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt wird (Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 98; VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 41). Auch dieser Ge- setzeszweck gebietet es, bei vereinbarter Staffelmiete einer Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF die Fortwirkung für weitere Mietstaffeln nicht abzusprechen. Denn der Vermieter darf bei Erhebung einer Rüge, die sich gegen die Höhe der Miete einer niedrigeren Staffelstufe richtet, grundsätzlich nicht davon ausgehen, dass der Mieter die für nachfolgende Mietstaffeln vereinbarte höhere Miete billigen will. 4. In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerhaft den von der Klägerin aus abgetretenem Recht erhobe- nen Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (nebst Zinsen) gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF als unbegründet zurückgewiesen. 60 61 - 27 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Be- rechtigung der geltend gemachten Ansprüche (einschließlich der Klageerweite- rung) getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Gemäß § 563 Abs. 2 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die rechtliche Beurteilung des Senats zugrunde zu legen. Es hat insbesondere zu beachten, dass die Klägerin inkassofremde Dienstleistungen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF, § 4 Abs. 5 RDGEG aF) nicht erbringt, so dass die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche der Mieter an die Klägerin nicht gemäß § 134 BGB, § 2 Abs. 1, §§ 3, 10 RDG nichtig ist. Ferner weist der Senat darauf hin, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF) die Grundsätze des Senatsurteils vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 113 ff.) zu beachten haben wird. 62 63 64 - 28 - Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.05.2021 - 8 C 139/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.09.2021 - 67 S 128/21 -