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ECLI:DE:BGH:2020:181120UVIIIZR123.20.0
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 123/20
Verkündet am:
18. November 2020
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 558c; ZPO § 287 Abs. 2
a) Bringt eine Partei gegen einen Mietspiegel (hier: Berliner Mietspiegel 2017) lediglich
Einwendungen vor, die dessen Qualifizierung nach § 558d BGB in Frage stellen
können, kann er als einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) herangezogen werden (im
Anschluss an Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551
Rn. 103 ff.).
b) Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zumindest zukommende Indizwirkung als einfa-
cher Mietspiegel erstreckt sich aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabel-
lenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerich-
teten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die
Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind.
c) Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung
des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2
ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Se-
natsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c aa;
vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25).
GG Art. 2 Abs. 1 iVm Art. 20 Abs. 3; ZPO §§ 286 B, 287 Abs. 2
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a) Das Gericht ist zwar berechtigt, zur Vermeidung des damit verbundenen Kosten-
und Zeitaufwands dann von der Einholung eines von der beweisbelasteten Partei
beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs-
miete abzusehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder
in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiese-
nen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege
der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine geeignete Schätzungsgrundlage vor-
handen ist.
b) Es ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Insbesondere verstößt es nicht gegen das
Gebot des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip nach
Art. 20 Abs. 3 GG), wenn das Gericht zum Zweck einer am Beweismaß des § 286
ZPO ausgerichteten Überzeugungsbildung ein (kostenträchtiges) Sachverständi-
gengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und damit den Mie-
ter dem Risiko aussetzt, im Falle eines Prozessverlusts diese Kosten tragen zu
müssen.
ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 1
a) Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erst-
instanzlichen Feststellungen können sich selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vo-
rinstanz getroffenen Feststellungen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertun-
gen ergeben (im Anschluss an Senatsurteile vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15,
NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 317;
BVerfG, NJW 2003, 2524; BVerfG, Beschluss vom 22. November 2004 - 1 BvR
1935/03, NJW 2005, 1487).
b) Das Berufungsgericht ist daher an eine verfahrensfehlerfrei vorgenommene Schät-
zung der Vorinstanz nach § 287 Abs. 2 ZPO dann nicht gebunden, wenn es das
Schätzungsergebnis nicht für überzeugend hält.
c) Die Frage, ob das Berufungsgericht im Falle einer erneuten Tatsachenfeststellung
die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO beachtet hat, ist revisionsrechtli-
cher Nachprüfung entzogen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. März 2005
- VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 7. Februar 2019 - VII ZR 274/17, NJW
2019, 2169 Rn. 17).
BGH, Urteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20 - LG Berlin
AG Spandau
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die
Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin
Wiegand
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63
des Landgerichts Berlin vom 24. März 2020 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer 84,06 m2 großen Dreizimmerwohnung der
Klägerin in Berlin-Spandau. Die im Jahr 2017 zu entrichtende Nettokaltmiete be-
lief sich auf 422,82 €. Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 forderte die Klägerin die
Beklagte unter Hinweis auf den Mietspiegel Berlin 2017 auf, der Erhöhung der
Nettokaltmiete ab dem 1. Oktober 2017 auf 474,93 € zuzustimmen. Dies ent-
spricht einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 5,65 €/m2. Die Wohnung der Be-
klagten ist bei Heranziehung des Mietspiegels 2017, worauf die Klägerin in dem
Mieterhöhungsverlangen auch hingewiesen hat, nach Alter, Wohnlage, Ausstat-
tung und Wohnfläche in das Feld G 2 der Mietspiegeltabelle einzuordnen. Dieses
weist eine Nettokaltmietenspanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 aus. Die Beklagte
stimmte der Mieterhöhung nicht zu.
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Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung
von bislang 422,82 € auf 474,93 € ab dem 1. Oktober 2017 in Anspruch. Das
Amtsgericht hat den Berliner Mietspiegel 2017 zumindest als Schätzungsgrund-
lage nach § 287 ZPO herangezogen und aufgrund der dortigen "Orientierungs-
hilfe für die Spanneneinordnung" nicht die Überzeugung zu gewinnen vermocht,
dass die ortsübliche Vergleichsmiete die von der Beklagten bereits entrichtete
Nettokaltmiete (5,03 €/m2) übersteigt.
Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt und zuletzt eine Abände-
rung des erstinstanzlichen Urteils dahin beantragt, dass die Beklagte zu verurtei-
len sei, der begehrten Mieterhöhung ab 1. Februar 2018 zuzustimmen. Das Land-
gericht hat dem Rechtsmittel nach Einholung eines Sachverständigengutachtens
zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten statt-
gegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be-
klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit
für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:
Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 558 BGB ein Anspruch
auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe
der geforderten 474,93 € ab dem 1. Februar 2018 zu. Das Berufungsgericht sei
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nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Tatsachenfeststellung des Amtsge-
richts gebunden, soweit dieses die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranzie-
hung des Berliner Mietspiegels 2017 nach § 287 ZPO geschätzt habe. Der Miet-
spiegel sei als Schätzungsgrundlage nicht geeignet. Auch ein einfacher Mietspie-
gel müsse zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner
Erstellung folgen. Fehle es daran beziehungsweise seien die seiner Erstellung
zugrundeliegenden Daten nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet,
fehle es nicht nur an der Repräsentativität der Schätzungsgrundlage, sondern
auch an deren Geeignetheit im Sinne des § 287 ZPO. So lägen die Dinge hier,
weil die Klägerin die Grundlagen des Mietspiegels hinreichend konkret angegrif-
fen habe. Aus diesem Grunde sei ein Sachverständigengutachten zur Höhe der
ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen gewesen, das auf die Ermittlung der
konkreten Einzelmiete habe beschränkt werden können, weil sich die von der
Klägerin verlangte Miete innerhalb der Spanne des einschlägigen Rasterfelds
G 2 des Mietspiegels 2017 (4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2) bewege.
Aufgrund der schriftlichen Ausführungen des beauftragten Sachverständi-
gen, der eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,92 €/m2 ermittelt hat, sei das
Berufungsgericht davon überzeugt, dass die ortübliche Vergleichsmiete für die
streitgegenständliche Wohnung mindestens 5,65 €/m2 betrage. Der Sachver-
ständige habe nachvollziehbar geschildert, wie er zu dieser Beurteilung aufgrund
von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt sei, und habe die
Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägten, bezogen auf die Woh-
nung der Beklagten überzeugend bewertet. Es seien keine Umstände ersichtlich
oder von der Beklagten vorgetragen, die im Rahmen der Überzeugungsbildung
des Gerichts nach § 286 ZPO eine vom Ergebnis des Sachverständigengutach-
tens abweichende Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigten.
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Entgegen der Auffassung der Beklagten ergäben sich keine Anhaltspunkte
dafür, dass der Sachverständige seiner Begutachtung eine unzutreffende Tatsa-
chengrundlage zugrunde gelegt habe. Der weitere Einwand der Beklagten, es sei
nicht erkennbar, dass die Ermittlungsmethode des Gutachters auf wissenschaft-
lich anerkannten Methoden beruhe, sei bereits deswegen unbeachtlich, weil es
sich bei dem Gutachten - im Gegensatz zu dem Berliner Mietspiegel - um ein
förmliches Beweismittel handele. Zum anderen habe der Sachverständige seine
Berechnungsmethode in Form des Vergleichswertverfahrens ausführlich und
nachvollziehbar dargelegt.
Dass die Beklagte die Vergleichbarkeit der herangezogenen Vergleichs-
wohnungen bestritten habe, sei ebenfalls unbeachtlich. Denn eine Auseinander-
setzung mit den konkret vom Sachverständigen benannten Wohnungen sei nicht
erfolgt. Der Umstand, dass die genaue Lage der Vergleichswohnungen nicht
habe offengelegt werden können, beruhe auf datenschutzrechtlichen Gründen.
Auch die weiteren wohnungs- und gebäudebezogenen Einwendungen der Be-
klagten (insbesondere gegen die Lage der Wohnung und zum Nutzungswert von
Bad und Küche) gegen das Gutachten griffen nicht durch.
Soweit die Beklagte schließlich die hilfsweise getroffenen Feststellungen
des Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Her-
anziehung des Mietspiegels 2017 und der dort gegebenen Orientierungshilfe,
wonach sich in diesem Falle eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,35 €/m2 er-
gebe, angegriffen habe, dienten diese Ausführungen lediglich der Plausibilitäts-
kontrolle. Außerdem bestünden keine Anhaltspunkte, die die Schlüssigkeit des
Gutachtens in Frage stellten.
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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist da-
her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis frei von Rechtsfeh-
lern einen Anspruch der Klägerin nach §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zu der
von ihr verlangten Mieterhöhung bejaht.
1. Das Berufungsgericht hat - wenn auch unausgesprochen - rechtsfehler-
frei angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formellen
Begründungsanforderungen des § 558a BGB gerecht wird und der Beklagten
bezüglich der zuletzt geforderten Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab dem
1. Februar 2018 auch rechtzeitig (vgl. § 558b Abs. 1, 2 Satz 1 BGB) zugegangen
ist.
2. Auch die Feststellungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berech-
tigung des Mieterhöhungsverlangens sind im Ergebnis frei von revisionsrechtlich
relevanten Fehlern.
a) Das Berufungsurteil unterliegt entgegen der Auffassung der Revision
nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil sich das Berufungsgericht nicht an
die vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen zur Geeignetheit des Berliner
Mietspiegels 2017 als Schätzungsgrundlage (§ 287 Abs. 2 ZPO) für die ortsübli-
che Vergleichsmiete gebunden gesehen hat.
aa) Das Amtsgericht hat nicht geprüft, ob der Berliner Mietspiegel 2017
die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt. Es hat aber "in
Kenntnis der hierzu geäußerten Rechtsauffassungen den Mietspiegel für die Er-
mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für anwendbar" gehalten, die hierge-
gen gerichteten Einwendungen der Klägerin für nicht überzeugend erachtet und
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den Mietspiegel zumindest als "Schätzgrundlage nach § 287 ZPO" herangezo-
gen. Hierauf gründend hat es unter Zugrundelegung der im Mietspiegel aufge-
führten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" die Feststellung getrof-
fen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, weil alle Merkmalgruppen negativ zu
bewerten seien, die zuletzt von der Beklagten gezahlte Miete nicht übersteige.
Hierbei handelt es sich zwar um tatsächliche Feststellungen im Sinne des § 529
Abs. 1 Nr. 1 ZPO (vgl. hierzu grundlegend BGH, Urteil vom 19. März 2004 - V ZR
104/03, BGHZ 158, 295, 300).
bb) Anders als die Revision meint, kann eine Anfechtung des Berufungs-
urteils jedoch nicht darauf gestützt werden, dass sich das Berufungsgericht an
diese Feststellungen nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden gesehen
hat.
Zwar ist es - wie an anderer Stelle (unter II 2 b bb und c) noch näher dar-
zulegen sein wird - nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht die Wohnung in
das unstreitig maßgebliche Mietspiegelfeld G 2 des Berliner Mietspiegels 2017
eingeordnet und die ortsübliche Vergleichsmiete anhand einer Schätzung nach
§ 287 Abs. 2 ZPO unter Heranziehung der im Mietspiegel als Schätzungsgrund-
lage aufgeführten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" bestimmt hat.
Ob auch das vom Amtsgericht dabei gefundene Schätzungsergebnis aus Sicht
des Berufungsgerichts überzeugend ist oder ob dieses insoweit zu einer neuen
Tatsachenfeststellung berechtigt gewesen wäre, ist mangels Ausführungen des
Berufungsgerichts zu diesem Gesichtspunkt offen. Das kann jedoch vorliegend
dahinstehen.
Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wäre
- was die Revision im Ausgangspunkt nicht verkennt - die fehlerhafte Annahme
eines Berufungsgerichts, die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seien
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erfüllt, weil konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder der Vollstän-
digkeit entscheidungserheblicher Feststellungen der ersten Instanz begründeten,
so dass neue oder ergänzende Feststellungen zu treffen seien, einer revisions-
rechtlichen Überprüfung entzogen (siehe nur BGH, Urteile vom 9. März 2005
- VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 7. Februar 2019 - VII ZR 274/17,
NJW 2019, 2169 Rn. 17 mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 22. Januar 2004
- V ZR 187/03, NJW 2004, 1458 unter II 4 [zu § 531 Abs. 2 ZPO]). An diesem
Grundsatz ist uneingeschränkt festzuhalten. Soweit die Revision meint, dem sei
nur dann zuzustimmen, wenn das Berufungsgericht - was hier nicht der Fall sei -
die über den Rahmen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hinausgehende Tatsachen-
feststellung verfahrensfehlerfrei und im Ergebnis zutreffend vorgenommen habe,
verkennt sie zum einen den Sinn und Zweck des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO und
übersieht zum anderen, dass für eine solche Differenzierung kein Bedürfnis be-
steht.
(a) Die Vorschrift des § 529 Abs. 1 ZPO sieht eine grundsätzliche Bindung
des Berufungsgerichts an die von der ersten Instanz festgestellten Tatsachen vor
und legt zugleich den Maßstab fest, der abweichend hiervon dem Berufungsge-
richt eine Überprüfung und Abänderung der Tatsachenfeststellung ermöglicht.
Die Stärkung der Tatsachenfeststellung durch das erstinstanzliche Gericht und
die damit einhergehende Umgestaltung des Berufungsverfahrens als vornehm-
lich zur Fehlerkontrolle und -beseitigung dienende Instanz (BT-Drucks. 14/4722,
S. 58, 61, 100; BT-Drucks. 14/6036, S. 123) beruht allein auf dem Bestreben des
Gesetzgebers, "die Voraussetzungen für eine sachgerechtere und effektivere
Ausgestaltung des Berufungsrechts" zu schaffen (BT-Drucks. 14/4722, S. 64).
Dieses prozessökonomische Ziel ist aber nicht mehr zu erreichen, wenn sich das
Berufungsgericht in Verkennung des Vorliegens der Voraussetzungen des § 529
Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht an die Feststellungen der ersten Instanz gebunden gese-
hen hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 319).
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Hinzu kommt, dass die in der genannten Bestimmung liegende Einschrän-
kung einer eigenständigen Tatsachenfeststellung im Berufungsverfahren, die
zwangsläufig nachteilig für das Bemühen des jeweiligen Gerichts um eine mate-
riell gerechte Entscheidung ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03,
aaO mwN), nicht Zielsetzung des Gesetzgebers, sondern lediglich eine von ihm
als hinnehmbar eingestufte Auswirkung ist. Dementsprechend heißt es in den
Gesetzesmaterialien, der Bestimmung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO liege der Ge-
danke zugrunde, "dass weder das Interesse der Prozessparteien noch Gerech-
tigkeitsgesichtspunkte generell eine Wiederholung des erstinstanzlichen Verfah-
rens erfordern" (BT-Drucks. 14/4722, S. 100).
Nach alledem gebietet es der mit der genannten Vorschrift verfolgte Sinn
und Zweck nicht, eine vom Berufungsgericht in seinem Bemühen um eine mate-
riell richtige und zutreffende Entscheidung vorgenommene erneute Tatsachen-
feststellung einer revisionsrechtlichen Kontrolle zu unterziehen.
(b) Hierfür besteht - anders als die Revision meint - auch kein Bedürfnis.
Denn den Prozessparteien bleibt es im Falle vom Berufungsgericht verfahrens-
oder rechtsfehlerhaft getroffener neuer Feststellungen unbenommen, die dem
Berufungsgericht unterlaufenen Verfahrensfehler (beispielsweise § 139, § 411
Abs. 3, 4 ZPO, Art. 103 Abs. 1 GG) oder materielle Mängel der Beweiswürdigung
(§ 286 ZPO; vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW
2020, 1947 Rn. 68) im Revisionsverfahren zu rügen und hierdurch im Falle be-
rechtigter Rügen den vom Berufungsgericht in Abweichung von der
Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachen ihre Bindungswirkung zu entziehen.
Auch das von der Revision angeführte Risiko, die - die geforderte Miet-
erhöhung um ein Vielfaches übersteigenden - Kosten für ein Sachverständigen-
gutachten im Falle eines Prozessverlusts tragen zu müssen, das Mieter davon
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abhalten könne, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren, begründet nicht ein
Bedürfnis, eine revisionsrechtliche Überprüfung von entgegen § 529 Abs. 1 Nr. 1
ZPO erfolgten neuen Tatsachenfeststellungen zuzulassen. Denn in den Fällen,
in denen die Vorinstanz die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung
bestimmt hat, wird regelmäßig ohnehin eine Bindung an die getroffenen Feststel-
lungen nicht bestehen. Die Revision übersieht, dass sich konkrete Anhaltspunkte
für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststel-
lungen selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vorinstanz getroffenen Feststellun-
gen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben können (Senats-
urteile vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 9. März
2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 317; BVerfG, NJW 2003, 2524; BVerfG, NJW
2005, 1487). Wenn das Berufungsgericht also eine Schätzung der Vorinstanz
- und sei es auch nur im Ergebnis - aus seiner Sicht nicht für überzeugend hält,
ist es nicht gehindert, sondern gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO sogar verpflichtet,
neue Feststellungen - gegebenenfalls durch Einholung eines Sachverständigen-
gutachtens - zu treffen.
b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht durch
die Einholung eines Sachverständigengutachtens anstelle der Heranziehung des
Mietspiegels 2017 weder "die Beweisregeln der § 558c und § 558d BGB" noch
den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103
Abs. 1 GG) missachtet.
aa) Die Revision meint hierbei - unter Berufung auf ein Urteil der 67. Kam-
mer des Landgerichts Berlin (WuM 2019, 330) -, die Gerichte seien "nicht befugt",
zu Lasten desjenigen, der sich auf die vom Gesetzgeber ausdrücklich geschaf-
fene Beweiserleichterung des § 558d Abs. 3 BGB berufe, von den sich aus einem
Mietspiegel ergebenden Werten - auf der Grundlage eines gerichtlichen Sach-
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verständigengutachtens - abzuweichen. Erst wenn die von einer Partei behaup-
tete Qualifizierung des Mietspiegels im Rahmen einer Beweiserhebung mit ne-
gativem Beweisergebnis geklärt oder bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr
unterstellter Qualifizierung - auf der Grundlage eines eingeholten Sachverständi-
gengutachtens - der Beweis des Gegenteils geführt sei, dass die im Mietspiegel
bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete, der gesetzlichen Vermu-
tung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider, nicht zutreffend wiedergäben, dürfe das
Gericht von einer Heranziehung des Mietspiegels absehen. Hierbei verkennt die
Revision grundlegend das geltende Beweismittelrecht.
(1) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete
im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die
die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen
in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichen-
den Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR
46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW
2014, 292 Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21;
vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29 mwN).
(2) Ist die Höhe der vom Vermieter seinem Zustimmungsverlangen zu-
grunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter bestritten worden, hat
das Gericht, sofern eine Beweisbedürftigkeit besteht, sich seine richterliche Über-
zeugung durch Erhebung des vom beweisbelasteten Vermieter angebotenen
(tauglichen) Beweismittels - hier durch Einholung eines Sachverständigengut-
achtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete - zu verschaffen, sofern nicht eine
Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO möglich ist. Einer solchen Beweisaufnahme
steht, anders als die Revision - der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin fol-
gend - meint, nicht entgegen, dass eine Partei - hier die Mieterin - sich darauf
beruft, die ortsübliche Vergleichsmiete sei auf der Grundlage eines Mietspiegels
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zu bestimmen, dessen Eigenschaft als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des
§ 558d Abs. 1 BGB im Prozess ausreichend bestritten worden ist.
(a) Zwar kommt einem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d
Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung (§ 292 ZPO) zu, dass die dort bezeich-
neten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Liegt unbestritten
oder nachgewiesenermaßen ein qualifizierter Mietspiegel vor, darf das Gericht
von der Erhebung eines Sachverständigengutachtens zu der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete absehen (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR
46/12, aaO Rn. 14 f.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 13 ff.).
Diesen Weg wird das Gericht bereits aus prozessökonomischen Gründen und
zur Vermeidung des Anfalls hoher Kosten für ein Sachverständigengutachten zur
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschreiten (vgl. etwa LG Berlin,
GE 2012, 271, 272 - Vorinstanz zu VIII ZR 46/12).
(b) Wird dagegen die Qualifikation des Mietspiegels - wie hier von der Klä-
gerin durch Vorlage eines Privatgutachtens - hinreichend bestritten, ist das Ge-
richt nicht gehalten, zunächst Beweis darüber zu erheben, ob der Mietspiegel
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Diesen
Weg kann es beschreiten (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR
46/12, aaO Rn. 19 ff.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 20 ff.),
muss es aber nicht. Es kann stattdessen auch ein vom klagenden Vermieter zur
Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angebotenes Sachverständigengutach-
ten einholen (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO
Rn. 28 ff.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 25 f.).
(c) Im Streitfall war eine Beweisaufnahme zu der von der Beklagten in An-
spruch genommenen und von der Klägerin bestrittenen Eigenschaft des Berliner
Mietspiegels 2017 als qualifizierter Mietspiegel ohnehin bereits deswegen nicht
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veranlasst, weil der Teil, für den dem Mietspiegel eine Qualifizierung zugeschrie-
ben wird, in seiner Aussagekraft von beiden Parteien akzeptiert wird. Weder die
Beklagte, die den Mietspiegel 2017 in vollem Umfang für anwendbar hält, noch
die Klägerin, die davon ausgeht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die
Wohnung der Beklagten dem Median (5,65 €/m2) der in der Mietspiegeltabelle im
Feld G 2 ausgewiesenen Spanne entspricht, stellen in Abrede, dass sich die orts-
übliche Vergleichsmiete in der in dem genannten Feld aufgeführten Spanne von
4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 bewegt.
Die Parteien streiten letztlich über die konkrete Einordnung in diese
Spanne. Hierzu gibt der Berliner Mietspiegel 2017 - wie auch schon seine zahl-
reichen Vorgänger - "Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung" (Ziffer 10
und 11 des Mietspiegels). Diese Orientierungshilfe gehört aber nicht zum qualifi-
zierten Teil des Mietspiegels (Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13). Vielmehr erstreckt
sich eine (mögliche) Qualifizierung allein auf die Spannenwerte (Ziffer 9 des Miet-
spiegels; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005,
2074 unter II 2 a; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458
Rn. 25). Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" kann jedoch gemäß
§ 287 Abs. 2 ZPO als Schätzungsgrundlage für die Bestimmung der konkreten
ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel
ausgewiesenen Spannen herangezogen werden (Senatsurteile vom 20. April
2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17,
aaO).
bb) Das Berufungsgericht war auch nicht verpflichtet, von der Einholung
eines Sachverständigengutachtens deswegen abzusehen, weil es den Berliner
Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel hätte heranziehen müs-
sen.
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(1) Die Senatsrechtsprechung billigt dem Tatrichter zwar die Befugnis zu,
einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB in seine Überzeugungsbildung ein-
fließen zu lassen. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die
dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiederge-
ben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des
jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Se-
natsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom
21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR
263/12, ZMR 2013, 954 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom
13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19,
WuM 2020, 423 Rn. 102, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
(2) Eine solche Indizwirkung kommt dem Berliner Mietspiegel 2017 grund-
sätzlich zu (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.).
Die von der Revisionserwiderung angeführten Rügen der Klägerin gegen den
Berliner Mietspiegel 2017 betreffen allein dessen Qualifizierung und nehmen ihm
nicht die beschriebene Indizwirkung als einfacher Mietspiegel.
(a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass ein einfacher Mietspiegel im
Sinne von § 558c BGB - anders als ein qualifizierter Mietspiegel - nicht voraus-
setzt, dass er auf der Grundlage anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze er-
stellt worden ist. Seine Indizwirkung beruht maßgeblich darauf, dass eine Daten-
erhebung erfolgt ist, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der
Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Der Berliner
Mietspiegel wurde - was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat -
ausweislich seiner Ziffer 1 von drei Mietervereinen und drei Vereinen, die die In-
teressen von Vermietern beziehungsweise von Hauseigentümern vertreten, er-
stellt. Auch wenn zwei der letztgenannten Vereine nur ihre Expertise eingebracht
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und ihn nicht als (qualifizierten) Mietspiegel anerkannt haben, so spricht die be-
schriebene Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter und die Anerkennung
der gefundenen Ergebnisse durch Vertreter beider Seiten nach der Lebenserfah-
rung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern
objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteile vom 13. Februar 2019 - VIII ZR
245/17, aaO Rn. 18 mwN; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 104).
(b) Dies gilt umso mehr, als auf Seite 6 des im Internet abrufbaren Metho-
denberichts zum Berliner Mietspiegel 2017 (erstellt im Juli 2017 von der F+B For-
schung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) ausgeführt ist,
dass auch die beiden Verbände, die die Interessen der Vermieter und Hausei-
gentümer vertreten und den Mietspiegel nicht anerkannt haben, nicht nur Ände-
rungen in der Wohnlageneinstufung, sondern auch die Form, den Ablauf und die
Ergebnisse der Datenerhebung sowie viele methodische Änderungen bei der Da-
tenauswertung und -ausweisung mitgetragen haben (Senatsurteil vom 27. Mai
2020 - VIII ZR 45/19, aaO).
(3) Trotz seiner Eignung als einfacher Mietspiegel war das Berufungsge-
richt nicht verpflichtet, die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 für seine
Überzeugungsbildung bezüglich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete her-
anzuziehen. Dies ergibt sich aus mehreren Gründen.
(a) Zum einen können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
unstreitige oder festgestellte Indizien, die einen Schluss auf die Haupttatsache
zulassen, eine Beweisaufnahme über die Hauptsache zwar entbehrlich machen
(BGH, Urteil vom 29. Oktober 1996 - XI ZR 319/95, NJW-RR 1997, 238
unter II 2 b; Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 222/06, NJW 2007, 3067 Rn. 2).
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Das Gericht ist aber nicht verpflichtet, seine Überzeugungsbildung auf aussage-
kräftige Indizien zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten
Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweismittels abzusehen.
(b) Zum anderen beschränkt sich die Indizwirkung des Berliner Mietspie-
gels 2017 aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit Orien-
tierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung
der Mietspiegelfelder eingeflossen sind.
(aa) Da beide Parteien davon ausgehen, dass die Wohnung der Beklagten
in Anbetracht ihrer Größe, ihres Alters und ihrer Lage in das Mietspiegelfeld G 2
mit einer Mietspanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 und einem Median von
5,65 €/m2 (diesen macht die Klägerin geltend) einzuordnen ist, musste das Beru-
fungsgericht für diese nicht beweisbedürftige Tatsache auf eine Indizwirkung des
Berliner Mietspiegels 2017 nicht zurückgreifen.
(bb) Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" nimmt nicht an
der Indizwirkung teil. Sie wird im Mietspiegel (dort Seite 13) lediglich "als Schätz-
grundlage empfohlen" und berücksichtigt fünf nicht abschließende Merkmalgrup-
pen mit jeweils wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen.
Diese vorwiegend auf Erkenntnissen aus der Vertrags- und Gerichtspraxis beru-
hende Orientierungshilfe ist auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO
ausgerichtet (vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO;
vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17 ff.). Da eine Indizwirkung
mittelbar eine volle richterliche Überzeugung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO ermögli-
chen, die Orientierungshilfe aber nur als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2
ZPO dienen soll, ist es ausgeschlossen, letztere wegen des ihr zukommenden
geringeren Beweismaßes an der Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 als
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einfachen Mietspiegel teilnehmen zu lassen. Dies hat auch das Amtsgericht er-
kannt, das nicht auf die Indizwirkung des Mietspiegels abgestellt, sondern nur
eine auf die Orientierungshilfe gestützte Schätzung vorgenommen hat.
(c) Die aufgezeigte Unterscheidung hindert die Gerichte nicht daran,
- wie es das Amtsgericht getan hat - bei Heranziehung des Tabellenfelds des
Berliner Mietspiegels 2017 im Rahmen einer ihm als einfacher Mietspiegel zu-
kommenden Indizwirkung oder - wie hier - als unstreitige Tatsachengrundlage
die sich daran anschließende Spanneneinordung mithilfe der Orientierungshilfe
des Mietspiegels vorzunehmen und die ortsübliche Vergleichsmiete für die kon-
krete Wohnung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zu schätzen. Denn eine Ermittlung der
nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem Mietspiegel
vorgegebenen Spanne durch ein Sachverständigengutachten gemäß § 286
Abs. 1, §§ 402 ff. ZPO ist in Fällen der vorliegenden Art häufig mit Schwierigkei-
ten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemach-
ten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen
Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005
- VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c aa mwN). Dabei bietet sich die in einem Miet-
spiegel gegebene "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" in Verbindung
mit der - sich auf die Richtigkeit der ausgewiesenen Mietspannen beziehenden -
Vermutungs- oder Indizwirkung des Mietspiegels als geeignete Schätzungs-
grundlage an (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter
II 2 d bb; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 25 f.).
Allerdings steht es nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO im pflichtgemä-
ßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einho-
lung eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung
von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom
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9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a) - mit einer Schät-
zung begnügt.
cc) Nach alledem hat das Berufungsgericht zwar mit unzutreffender Be-
gründung dem Berliner Mietspiegel 2017 eine Eignung als einfacher Mietspiegel
abgesprochen, durch seine Entscheidung, zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs-
miete das von der Klägerin angebotene Sachverständigengutachten einzuholen,
aber nicht die Grundsätze der §§ 558c, 558d BGB missachtet.
Auch hat es in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen weder
dadurch, dass es sich in seinem Urteil mit der zutreffenden, aber nicht weiter
ausgeführten Feststellung begnügt hat, die Klägerin habe die Qualifikation des
Berliner Mietspiegels hinreichend konkret angegriffen, noch dadurch, dass es
sich nicht näher mit der Rechtsauffassung der Beklagten befasst hat, es sei zwin-
gend Beweis über die Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2017 zu erheben
oder dieser sei zumindest mit der Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels an-
zuwenden, entscheidungserhebliches Vorbringen der Beklagten gehörswidrig
übergangen. Anders als die Revision meint, zwangen die genannten Einwände
der Beklagten das Berufungsgericht nicht, von der Einholung eines Sachverstän-
digengutachtens zur Höhe der Vergleichsmiete abzusehen. Die von der Beklag-
ten geäußerte Rechtsauffassung steht - wie aufgezeigt - in Widerspruch zur be-
stehenden Rechtslage und verkennt zudem die Reichweite einer möglichen Qua-
lifizierung des Berliner Mietspiegels 2017 oder seiner Indizwirkung.
c) Entgegen der Auffassung der Revision hätte das Berufungsgericht auch
nicht aus sonstigen Gründen von der Einholung eines Sachverständigengutach-
tens zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete absehen müssen.
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aa) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht, das prozess-
ordnungsgemäß aufgrund des Beweisantritts der hierfür beweisbelasteten Klä-
gerin die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsübli-
chen Vergleichsmiete angeordnet hat, nicht verpflichtet, zuvor mit den Parteien
den "Sinn und Zweck" eines solchen tauglichen Beweismittels zu erörtern. Viel-
mehr hätte Anlass zu einer Erörterung nur dann bestanden, wenn es von einer
solchen Beweiserhebung hätte absehen wollen, etwa weil es dem Berliner Miet-
spiegel 2017 eine auch die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" um-
fassende Indizwirkung als einfachen Mietspiegel hätte beimessen wollen.
bb) Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von der
Revision vertretenen Auffassung war der Antrag der Klägerin auf Einholung eines
Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht deswegen
treuwidrig, weil die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen nicht auf ein Sachver-
ständigengutachten gestützt hat. Es war dem Berufungsgericht daher nicht unter
diesem Gesichtspunkt verwehrt, den angebotenen Beweis zu erheben.
Wie der Senat bereits entschieden hat, dient die Begründung eines Miet-
erhöhungsverlangens nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen
(Senatsurteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18 mwN).
Davon abgesehen hat sich die Klägerin bei der Abfassung ihres Mieterhöhungs-
verlangens auch nicht widersprüchlich verhalten, weil sie nicht ein Sachverstän-
digengutachten als Begründungsmittel herangezogen hat. Denn sie hat sich zwar
- wie § 558a Abs. 3 BGB zumindest als ergänzende Angabe vorgibt - auf den als
qualifiziert bezeichneten Berliner Mietspiegel 2017 zur Begründung ihres Mieter-
höhungsverlangens bezogen, jedoch gleichzeitig dessen Qualifizierung ange-
zweifelt. Damit hat sie der Beklagten hinreichend zu erkennen gegeben, dass sie
im Prozess die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht gegen sich
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gelten lassen würde. Vor diesem Hintergrund zeichnete sich bereits aufgrund des
Inhalts des Mieterhöhungsverlangens für die Beklagte ab, dass die beweisbelas-
tete Klägerin im Falle des Bestreitens der als ortsüblich verlangten Vergleichs-
miete hierfür im Prozess Sachverständigenbeweis antreten würde.
cc) Soweit die Revision in diesem Zusammenhang einem solchen Sach-
verständigengutachten die Tauglichkeit als Beweismittel generell absprechen
will, weil der Berliner Mietspiegel 2017 über eine "deutlich breitere Datengrund-
lage" als ein "Einzelgutachten" verfüge, verkennt sie, dass dies die Geeignetheit
eines Sachverständigengutachtens nicht in Frage stellt, wenn - was das Gericht
bei seiner Überzeugungsbildung berücksichtigen muss - die dort getroffenen
Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage beruhen und hieraus schlüssige
und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden (vgl. auch BVerfG,
NJW-RR 1993, 1485, 1486). Die größere Breite einer Datengrundlage allein führt
nicht dazu, dass ein einfacher Mietspiegel, der zudem hinsichtlich der Spannen-
einordnung nur eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO erlaubt, einem Sachver-
ständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete überlegen ist
(vgl. auch Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292
Rn. 25 f.).
(1) Zwar besteht der Vorzug von ordnungsgemäß aufgestellten Mietspie-
geln darin, dass sie in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis
beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten-
und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfah-
rens noch in einem angemessenen Verhältnis stünde (Senatsurteil vom 20. April
2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c cc mwN). Daraus folgt aber nicht, dass
ein von der beweisbelasteten Partei beantragtes Sachverständigengutachten,
das sich auf eine weniger breite Datenbasis stützt, nicht als Erkenntnisquelle bei
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der Bestimmung für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden kann
(Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO).
(2) Im Streitfall besteht zudem die Besonderheit, dass die breite Daten-
grundlage sich nur auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder be-
zieht, auf die allein sich eine mögliche Qualifikation oder zumindest eine Indizwir-
kung bezieht. Die anzuwendende Mietspiegelspanne und deren Richtigkeit ste-
hen aber hier gerade nicht im Streit. Vorliegend ist das Sachverständigengutach-
ten allein zur Frage der Einordnung der Wohnung der Beklagten in die Spanne
eingeholt worden, also zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete,
für die der Mietspiegel nur eine Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zur
Verfügung stellt. Dass ein Sachverständigengutachten, das sich auf ein Ver-
gleichswertverfahren stützt, auf einer weniger belastbaren Datenbasis beruht als
eine bloße Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO unter Zuhilfenahme der "Orien-
tierungshilfe für die Spanneneinordnung", ist weder aufgezeigt noch ersichtlich.
dd) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht auch nicht
gehalten, "im Interesse der Prozessökonomie den Aufwand eines Gutachtens
[zu] vermeiden, welches zur Ermittlung der entscheidungserheblichen Tatsachen
unnötig und mit einem dem geringen Streitwert nicht angemessenen Kostenauf-
wand verbunden" gewesen sei. Das Berufungsgericht wäre zwar - wie bereits
oben unter II 2 b bb (3) (c) ausgeführt - befugt gewesen, auf den Vollbeweis nach
§ 286 Abs. 1 ZPO zu verzichten und sich stattdessen mit einer Schätzung gemäß
§ 287 Abs. 2 ZPO unter Heranziehung der "Orientierungshilfe für die Spannen-
einordnung" zu begnügen (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04,
aaO unter II 2 c mwN).
Es ist jedoch weder im Hinblick auf ein mögliches - aber nicht revisibles -
Übergehen der Bindungswirkung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO (dazu unter II 2 a)
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noch in Bezug auf die Ausübung des gemäß § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO dem Ge-
richt - in Einschränkung des Gebots der Erschöpfung der Beweisanträge einge-
räumten - Ermessens revisionsrechtlich zu beanstanden, dass das Berufungsge-
richt das höhere Beweismaß des § 286 Abs. 1 ZPO angestrebt und daher den
von der beweisbelasteten Klägerin angetretenen Beweis erhoben und von einer
bloßen Schätzung abgesehen hat. Zwar hat das Berufungsgericht eine Schät-
zung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO abgelehnt, weil es zu Unrecht an der Geeignetheit
der Schätzungsgrundlage gezweifelt hat. Dies macht seine Entscheidung jedoch
nicht rechtsfehlerhaft, weil es zugleich deutlich gemacht hat, dass es der Einho-
lung eines Sachverständigengutachtens "als förmliches Beweismittel" und der
Anwendung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswertme-
thode den Vorzug vor einer Schätzung gibt.
ee) Die Entscheidung des Berufungsgerichts, ein Sachverständigengut-
achten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen, verstößt auch
- anders als die Revision meint - nicht gegen den aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbin-
dung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG abzuleitenden An-
spruch auf ein faires Verfahren.
(1) Die Pflicht zur fairen Verfahrensgestaltung gebietet es zwar, das Ver-
fahren so auszugestalten, wie die Parteien des Zivilprozesses es vom Gericht
erwarten dürfen. Dieses darf sich nicht widersprüchlich verhalten, darf aus eige-
nen oder ihm zuzurechnenden Fehlern und Versäumnissen keine Verfahrens-
nachteile ableiten und ist allgemein zur Rücksichtnahme gegenüber den Verfah-
rensbeteiligten in ihrer konkreten Situation verpflichtet (BVerfGE 78, 123, 126;
BVerfG, NJW 2014, 205; Beschluss vom 25. September 2018 - 2 BvR 1731/18,
juris Rn. 22; Senatsbeschluss vom 16. Januar 2018 - VIII ZR 61/17, NJW 2018,
1022 Rn. 9; vgl. auch BGH, Beschluss vom 27. August 2019 - VI ZB 32/18, NJW
2019, 3727 Rn. 14; jeweils mwN).
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(2) Das Berufungsgericht hat jedoch nicht gegen das Gebot der Rücksicht-
nahme auf die Parteien verstoßen. Es hat zwar davon abgesehen, die ortsübliche
Vergleichsmiete anhand der im Berliner Mietspiegel 2017 gegebenen "Orientie-
rungshilfe für die Spanneneinordnung" im Wege der Schätzung nach § 287
Abs. 2 ZPO zu bestimmen. Zu einer solchen Schätzung war es jedoch nicht unter
dem Gesichtspunkt des fairen Verfahrens gehalten. Denn eine Schätzung wäre
zwar im Hinblick auf die deutliche Kostenersparnis für die unterliegende Partei
(hier die Beklagte) günstiger als die Einholung eines Sachverständigengutach-
tens. Sie wäre aber umgekehrt aufgrund der einer bloßen Schätzung im Sinne
von § 287 Abs. 2 ZPO anhaftenden Unsicherheiten und Unwägbarkeiten für die
Klägerin, die sich auf eine höhere Vergleichsmiete als die vom Amtsgericht im
Wege der Schätzung bestimmte Miete beruft, ungünstiger als eine dem Zweck
des Vollbeweises nach § 286 Abs. 1 ZPO dienende Beweisaufnahme. Bei einer
solchen Sachlage verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens,
wenn das Gericht der - den Regelfall bildenden - freien richterlichen Überzeu-
gungsbildung nach § 286 Abs. 1 ZPO (vgl. zur Maßgeblichkeit des § 286 Abs. 1
ZPO Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29
mwN) den Vorzug gibt und von den Erleichterungen des § 287 Abs. 2 ZPO keinen
Gebrauch macht.
Hinzu kommt, dass die Beklagte ihrerseits eine - mindestens ebenso kos-
tenintensive - Beweiserhebung zur Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB,
der sie den Vorzug vor einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO gibt, beantragt
hat. In Anbetracht der von der Klägerin durch Vorlage eines Privatgutachtens
substantiiert bestrittenen Qualifikation des Mietspiegels wäre - falls es hierauf
angekommen wäre - zu klären gewesen, ob der Mietspiegel anerkannten wissen-
schaftlichen Grundsätzen entspricht. Dazu wird aber häufig die Einholung eines
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Sachverständigengutachtens erforderlich sein, dessen Kosten ebenfalls erheb-
lich sein dürften (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW
2013, 775 Rn. 19 mwN; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 20).
d) Anders als die Revision weiter meint, ist dem Berufungsgericht nicht
deshalb eine Gehörsverletzung anzulasten, weil es den Sachverständigen nicht
zur mündlichen Erörterung seines schriftlichen Gutachtens geladen und damit
den zwar nicht ausdrücklich gestellten, ihrer Ansicht nach jedoch in der "umfas-
senden Ablehnung des Gutachtens enthaltenen" stillschweigenden Antrag auf
Ladung des Sachverständigen zur mündlichen Erörterung seiner schriftlichen
Ausführungen übergangen habe.
aa) Zwar steht jeder Prozesspartei gemäß §§ 397, 402 ZPO zur Gewähr-
leistung des rechtlichen Gehörs das Recht zu, einem Sachverständigen die Fra-
gen, die sie zur Aufklärung der Sache für erforderlich hält, zur mündlichen Beant-
wortung vorzulegen (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschlüsse vom 14. November
2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 10; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15,
NJW 2018, 3097 Rn. 8; vom 6. März 2019 - VII ZR 303/16, BauR 2019, 1011
Rn. 9; jeweils mwN). Das gilt unabhängig davon, ob das Gericht noch Erläute-
rungsbedarf sieht (BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17,
aaO; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO; vom 6. März 2019 - VII ZR 303/16,
aaO). Das Antragsrecht besteht unabhängig von § 411 Abs. 3 ZPO (st. Rspr.;
vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, aaO; vom
10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO; jeweils mwN).
Kommt das Gericht einem von der Partei rechtzeitig gestellten, nicht
rechtsmissbräuchlichen Antrag auf Erläuterung des Gutachtens nicht nach, liegt
darin jedenfalls dann ein Verstoß gegen das Verfahrensgrundrecht des Art. 103
Abs. 1 GG, wenn es den Antrag völlig übergeht oder ihm allein deshalb nicht
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nachkommt, weil das Gutachten ihm überzeugend und nicht weiter erörterungs-
bedürftig erscheint (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 1998, 2273 f.; NJW 2012,
1346, 1347; NZS 2018, 859; vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 21. Februar 2017
- VI ZR 314/15, NJW-RR 2017, 762 Rn. 3; vom 14. November 2017 - VIII ZR
101/17, aaO Rn. 8 ff.; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO).
bb) Gemessen an diesen Maßstäben ist dem Berufungsgericht im Hinblick
auf die unterlassene Ladung des Sachverständigen weder eine Gehörsverlet-
zung noch ein einfachrechtlicher Verfahrensfehler anzulasten. Denn die Beklagte
hat - wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht - im Berufungsver-
fahren keinen Antrag auf Ladung des Sachverständigen zur mündlichen Erläute-
rung seines schriftlichen Gutachtens gestellt. Die Revision räumt ein, dass ein
solcher Antrag nicht ausdrücklich erfolgt ist.
(1) Sie stellt sich allerdings auf den Standpunkt, aus den von der Beklag-
ten im Schriftsatz vom 13. August 2019 erhobenen Einwendungen gegen das
Sachverständigengutachten "werde deutlich, dass das Gericht dem Gutachten
nicht folgen sollte und zumindest die Erörterung der aufgeführten Einwände und
Fragen mit dem Sachverständigen ermöglichen müsste". Daher sei in der "um-
fassend begründeten Ablehnung des Gutachtens" der Antrag enthalten, dass das
Gericht, wenn es dem Gutachten grundsätzlich folgen wolle, den Sachverständi-
gen zumindest zu einer mündlichen Erörterung laden oder eine schriftliche Stel-
lungnahme hierzu einholen müsse. Dies trifft nicht zu. Ein solch stillschweigend
gestellter Antrag käme zwar dann in Betracht, wenn die Partei durch die Erhe-
bung von Einwendungen gegen ein Gutachten dem Gericht unmissverständlich
zu erkennen gibt, ihr sei daran gelegen, dass der Sachverständige seine Schluss-
folgerungen und die von ihm zugrunde gelegten Tatsachen erläutert und zu ihren
Einwendungen Stellung bezieht.
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(2) So liegen die Dinge im Streitfall jedoch nicht. Die Beklagte hat in dem
genannten Schriftsatz zunächst gerügt, dass nicht der Berliner Mietspiegel 2017
herangezogen, sondern überhaupt ein Sachverständigengutachten eingeholt
worden ist. Daran schließen sich von der Beklagten gehegte Zweifel an der Vor-
zugswürdigkeit des vom Gutachter angewandten Vergleichswertverfahrens ge-
genüber dem Berliner Mietspiegel 2017 und der generellen Verwertbarkeit des
Gutachtens an. Die Zielsetzung der Beklagten besteht daher darin, das Gericht
dazu anzuhalten, das Gutachten als Beweismittel auf den Prüfstand zu stellen,
es unter Beachtung der Einwendungen der Beklagten als unverwertbar anzuse-
hen und sodann die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels zu be-
stimmen. Dass der Beklagten vor diesem Hintergrund an einer - kostenträchti-
gen - Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen gelegen war,
lässt sich dem Schriftsatz nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen.
Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beklagte
auch inhaltliche Einwendungen gegen die Bewertung des Wohnumfelds und die
Hilfsbegründung des Gutachtens (Ermittlung der Vergleichsmiete anhand des
Mietspiegels) vorgebracht hat. Denn diese Einwendungen münden ebenfalls in
dem Vorwurf der Unverwertbarkeit des Gutachtens und der fehlenden Objektivi-
tät des Sachverständigen und zielen damit auf eine generelle Nichtberücksichti-
gung des Gutachtens durch das Gericht, nicht dagegen auf eine Erläuterung und
gegebenenfalls Nachbesserung der schriftlichen Ausführungen des Sachver-
ständigen ab. Der Schriftsatz endet dementsprechend auch nicht mit einem An-
trag auf Ladung des Gutachters, sondern mit einem (in Fettdruck hervorgehobe-
nen) Antrag auf Zulassung der Revision, der auf den Umstand gestützt ist, alle
anderen Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin bestimmten die ortsüb-
liche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2017.
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(3) In Anbetracht dieser Umstände musste das Berufungsgericht dem
Schriftsatz nicht entnehmen, dass eine Anhörung des Gutachters oder eine Er-
gänzung beantragt sein sollte. Dies wird bestärkt durch den Umstand, dass sich
die Beklagte ausweislich des Verhandlungsprotokolls auch nicht nachträglich da-
rauf berufen hat, der Einwendungsschriftsatz habe stillschweigend einen solchen
Antrag enthalten; auch die Revision macht dies nicht geltend. Die gerügte Ge-
hörsverletzung liegt damit nicht vor.
Zudem stünde der Gehörsrüge der allgemeine Grundsatz der Subsidiarität
entgegen, wonach ein Beteiligter über das Gebot der Erschöpfung des Rechts-
wegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehen-
den prozessualen Möglichkeiten ergreifen muss, um eine Korrektur der geltend
gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern
(st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011,
178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; Beschlüsse
vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar
2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN). Diese Würdigung
entspricht dem in § 295 ZPO zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken, nach
dessen Inhalt eine Partei eine Gehörsverletzung nicht mehr rügen kann, wenn
sie die ihr nach Erkennen des Verstoßes verbliebene Möglichkeit zu einer Äuße-
rung nicht genutzt hat (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 9. Februar 2011
- VIII ZR 285/09, aaO; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, aaO; Beschlüsse vom
28. März 2019 - IX ZR 147/18, aaO; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, aaO).
e) Ohne Erfolg erblickt die Revision weiter einen Gehörsverstoß des Be-
rufungsgerichts darin, dass es die von der Beklagten erhobenen Einwendungen
gegen das Gutachten in den Urteilsgründen, ohne Fachwissen im Bereich der
Statistik darzulegen, "selbst abgehandelt" habe, anstatt eine entsprechende
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sachverständige Beratung in Anspruch zu nehmen oder wenigstens den bestell-
ten Sachverständigen ergänzend anzuhören. Dies gilt auch bezüglich des Vor-
wurfs, es habe sich auf die Feststellung beschränkt, den überzeugenden Ausfüh-
rungen des Sachverständigen sei zu folgen. Die dem Berufungsgericht angelas-
teten Verfahrensverstöße, denen nach Auffassung der Revision sogar das Ge-
wicht einer Gehörsverletzung (Art. 103 Abs. 1 GG) zukommen sollen, liegen nicht
vor.
aa) Die Revision verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass vorliegend
nicht eine Sachverhaltsgestaltung in Frage steht, in der das Gericht von der Ein-
holung eines Sachverständigengutachtens gänzlich absieht, weil es sich eine ei-
gene Sachkunde zumisst und diese für ausreichend erachtet. Die von ihr ange-
führten Entscheidungen des III. und des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs
(Urteil vom 23. November 2006 - III ZR 65/06, NJW-RR 2007, 357 Rn. 14 und
Beschluss vom 25. April 2018 - VII ZR 299/14, BauR 2018, 1317 Rn. 14 f.) be-
treffen jedoch solche Fallkonstellationen. Vorliegend hat das Berufungsgericht
dagegen ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs-
miete eingeholt und sich keine eigene Sachkunde angemaßt. Es hat lediglich die
von der Beklagten gegen das Gutachten erhobenen Einwendungen eigenständig
beschieden, ohne eine in seinem Ermessen stehende mündliche oder schriftliche
Erläuterung des Gutachtens (§ 411 Abs. 3 ZPO) anzuordnen.
bb) Dieses Vorgehen war ihm nicht verwehrt. Es ist Aufgabe des Tatrich-
ters, eigenständig zu prüfen, ob er die Feststellungen und Schlussfolgerungen
des Sachverständigen für überzeugend im Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO hält.
Dabei ist er auch nicht daran gehindert, Einwendungen gegen das Gutachten in
eigener Kompetenz und ohne weitere Befragung des Sachverständigen zu beur-
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teilen, soweit es nicht um Fragen geht, die ein besonderes Fachwissen voraus-
setzen, über das das Gericht nicht verfügt und welches es daher auch nicht dar-
zulegen vermag.
cc) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht - gemessen
an den vorstehend beschriebenen Maßstäben - nicht gehalten, die Einwendun-
gen mit dem Sachverständigen zu erörtern. Die Beurteilung der Einwendungen
der Beklagten erforderte kein statistisches Fachwissen, sondern allein die dem
Tatrichter obliegende Überprüfung, ob sich der Sachverständige bei der Erstel-
lung des Gutachtens an die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung heraus-
gebildeten Grundsätze gehalten hat, von der richtigen Tatsachengrundlage aus-
gegangen ist und aus den getroffenen Feststellungen Schlussfolgerungen gezo-
gen hat, auf die der Tatrichter seine Überzeugungsbildung ohne Rechtsfehler
stützen durfte.
Dass das Berufungsgericht hierbei seine Fachkompetenz - etwa bei Be-
wertung der Außenanlagen anhand vom Sachverständigen vorgelegter Lichtbil-
der - überschritten hätte, ist weder aufgezeigt noch ersichtlich. Es hat anhand der
vom Sachverständigen gefertigten Lichtbilder und der von ihm getroffenen Fest-
stellungen nachvollzogen, dass über die vom Sachverständigen wertmindernd
berücksichtigten "punktuellen Verunreinigungen durch mangelnde Pflege der
Pächter der Gartenzellen" hinaus keine weiteren für die Nutzwertanalyse maß-
geblichen Verwahrlosungen vorhanden waren.
dd) Auch die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe "kurz
und ergebnishaft" ausgeführt, die Ausführungen des Sachverständigen seien
überzeugend, entbehrt jeglicher Grundlage.
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Das Berufungsgericht hat sich auf mehreren Seiten seines Urteils mit den
von der Beklagten erhobenen Einwendungen zur Geeignetheit der Vergleichs-
wertmethode (vgl. hierzu Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09,
NJW 2010, 149 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775
Rn. 28; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 58), mit den
einzelnen vom Sachverständigen hierbei angewandten Bewertungskriterien und
deren Gewichtung, mit der Bewertung der herangezogenen Vergleichswohnun-
gen, mit dem vom Sachverständigen zugrunde gelegten Zustand der Wohnung
der Beklagten sowie mit der festgestellten Wohnlage auseinandergesetzt. Es ist
auch auf den Einwand der Beklagten eingegangen, die Ermittlung der ortsübli-
chen Vergleichsmiete müsse unter Heranziehung der im Berliner Mietspiegel
2017 aufgeführten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" erfolgen.
Dass es in seinen Entscheidungsgründen nicht auf sämtliche Einwendun-
gen, insbesondere auf Vorbringen der Beklagten zu der Geeignetheit des Miet-
spiegels und zu dem von ihr eingenommenen Standpunkt eingegangen ist, ein
Gutachten des Sachverständigen in einem Parallelprozess habe bereits an me-
thodischen Mängeln gelitten, ist unschädlich. Denn weder § 313 Abs. 3 ZPO
noch Art. 103 Abs. 1 GG erfordern eine ausdrückliche Befassung mit sämtlichem
Vorbringen (vgl. zu Art. 103 Abs. 1 GG, BVerfG, NVwZ 2016, 1475, 1476; Be-
schluss vom 28. Oktober 2019 - 2 BvR 1813/18, juris Rn. 16 mwN).
f) Schließlich bleibt der Revision auch der Erfolg versagt, soweit sie die
Auffassung vertritt, die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts verstoße gegen
§ 286 Abs. 1 ZPO und missachte den Anspruch der Beklagten auf Gewährung
rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).
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aa) Bei der Beurteilung des Berufungsgerichts, den Feststellungen und
Schlussfolgerungen des Sachverständigen sei uneingeschränkt zu folgen, han-
delt es sich um eine tatrichterliche Würdigung, die vom Revisionsgericht regel-
mäßig nur darauf überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe
verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze
und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Re-
vision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche
tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.;
vgl. nur Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012
Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils
mwN). Im letztgenannten Fall käme auch eine Gehörsverletzung nach Art. 103
Abs. 1 GG in Betracht.
bb) Danach maßgebliche Rechtsfehler zeigt die Revision jedoch nicht auf
und sind auch sonst nicht ersichtlich. Das Berufungsgericht hat sich mit den von
der Beklagten erhobenen Einwendungen in angemessener und ausreichender
Weise befasst. Seine Überzeugungsbildung hält sich im Rahmen zulässiger tat-
richterlicher Würdigung; entscheidungserhebliches Vorbringen hat es nicht ge-
hörswidrig übergangen.
(1) Zunächst ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Be-
rufungsgericht keinen Anstoß an der Anwendung der Vergleichswertmethode
und der Heranziehung von fünfzehn Vergleichswohnungen genommen hat. Zur
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, des-
sen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissen-
schaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Me-
thode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und
im Revisionsverfahren nur eingeschränkt dahin überprüfbar, ob das Berufungs-
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urteil gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechts-
fehlerhaften Erwägungen beruht (Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18,
aaO Rn. 31 mwN).
(a) Der Senat hat es gebilligt, dass Sachverständige das Vergleichswert-
verfahren anwenden und hierbei die qualitativen Unterschiede der Vergleichs-
wohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung durch Zu- und Abschläge berück-
sichtigen (vgl. etwa Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO Rn. 58
mwN). Dabei hat der Senat auch eine Heranziehung von neunzehn beziehungs-
weise elf Vergleichswohnungen genügen lassen (Senatsurteile vom 21. Oktober
2009 - VIII ZR 30/09, aaO; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012,
1351 Rn. 16). Lediglich vier oder sechs Vergleichswohnungen hat der Senat als
zu geringe Datengrundlage für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete
angesehen (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28;
vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25).
(b) Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht des bereits aufgezeigten
Umstands, dass sich eine mögliche Qualifizierung beziehungsweise eine Indiz-
wirkung des Berliner Mietspiegels 2017 nur auf die ausgewiesenen Mietspiegel-
spannen bezieht, deren Richtigkeit vorliegend nicht im Streit steht, nicht dagegen
auf die hier in Frage stehende konkrete Einordnung in die Spanne, ist der gegen
eine generelle Verwertbarkeit des Gutachtens gerichtete Einwand der Beklagten,
der Mietspiegel beruhe auf einer wesentlich breiteren Datengrundlage, unbeacht-
lich und bedurfte nicht einer von der Beklagten vermissten weiteren Erörterung.
(2) Dass das Berufungsgericht - wenn auch aus unzutreffenden Gründen -
von einer an sich möglichen Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO abgesehen hat,
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führt nicht dazu, dass das eingeholte Sachverständigengutachten "als nicht not-
wendig" unbeachtlich wäre. Denn das Berufungsgericht war - wie bereits ausge-
führt - berechtigt, auf einen Vollbeweis nach § 286 Abs. 1 ZPO hinzuwirken.
(3) Aus diesem Grunde war es entgegen der Auffassung der Revision
- auch nicht gehalten, dem Sachverständigen vorzugeben, auf die nur eine An-
näherung ermöglichende Methodik der "Orientierungshilfe für die Spannenein-
ordnung" zurückzugreifen statt - in einem ersten Schritt - zur Bestimmung der
Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten (Er-
gebnis des Gutachtens: 5,15 €/m2 bis 6,46 €/m2) das vom Sachverständigen be-
züglich der Bemessungsfaktoren und Methodik im Einzelnen erläuterte Ver-
gleichswertverfahren anzuwenden und - in einem zweiten Schritt - die ortsübliche
Einzelvergleichsmiete (Ergebnis des Gutachtens: 5,92 €/m2) anhand einer vom
Sachverständigen entgegen der Auffassung der Beklagten transparent und nach-
vollziehbar dargestellten - Nutzwertanalyse auf der Basis der wissenschaftlichen
Zielbaummethode zu ermitteln.
(4) Soweit die Revision schließlich rügt, das Berufungsgericht habe auf-
grund der Ausführungen des Sachverständigen nicht eine Überalterung des ge-
samten Gebäudes ausschließen dürfen, dokumentieren die von der Beklagten in
erster Instanz vorlegten Lichtbilder zwar Gebäudemängel, der Sachverständige
hat dem aber Rechnung getragen, indem er hierfür im Rahmen seiner Nutz-
wertanalyse einen deutlichen Abzug von insgesamt 50 % für das Gebäude vor-
genommen hat. Die hohen Abzüge bei der Nutzwertanalyse führen letztlich
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dazu, dass sich der vom Sachverständigen in einem ersten Schritt festgestellte
Mittelwert der Bandbreite von 5,91 €/m2 im zweiten Schritt lediglich auf 5,92 €/m2
erhöht hat.
Dr. Milger
Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Dr. Schmidt
Wiegand
Vorinstanzen:
AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 31.05.2018 - 10 C 507/17 -
LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2020 - 63 S 184/18 -